Dir. 2006:85

Modernisering av hyreslagen

Kommittédirektiv

Modernisering av hyreslagen

Dir.

2006:85

Beslut vid regeringssammanträde den 20 juli 2006.

Sammanfattning av uppdraget

En särskild utredare skall se över reglerna i 12 kap.jordabalken

(hyreslagen) och vissa frågor i den hyresrättsliga lagstiftningen

i övrigt.

I utredarens uppdrag ingår att se över bestämmelserna om

hyresgästernas inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten.

Utredaren skall vidare uppmärksamma vissa frågor som

gäller förfarandet vid uppsägning av hyresavtal till hyrestidens

utgång och på grund av särskilt allvarliga störningar.

Även vissa andra frågor som gäller hyreslagstiftningen skall

utredas, däribland om hyresgästers rätt att installera parabolan-

tenner eller liknande anordningar bör stärkas och vad som bör

krävas för att en lägenhet skall anses så förstörd att hyresavtalet

skall anses förfallet.

I uppdraget ingår också att se över lagen (1975:1132) om

förvärv av hyresfastighet m.m. och bostadsförvaltningslagen

(1977:792).

I utredarens uppdrag ingår dessutom att göra en genom-

gripande språklig och redaktionell översyn av hyreslagen.

Utredaren skall lämna de författningsförslag som övervägan-

dena ger anledning till.

Bakgrund och uppdrag

Bestämmelser om hyra finns framför allt i 12 kap.jordabalken

(hyreslagen). Jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972. De

2

principer som ligger till grund för bestämmelserna i hyreslagen

antogs dock redan genom 1968 års hyresreform (se prop.

1968:91, 3LU 50 och rskr. 286).

Bland annat mot bakgrund av utvecklingen på bostadsmark-

naden och vissa problem som har gjort sig gällande finns det nu

anledning att göra en översyn av vissa hyresrättsliga frågor. En

särskild utredare bör därför utses och ges följande uppdrag.

Allmänt

Utredaren skall i första hand ta upp de frågor som anges nedan.

Utredaren får dock ta upp även andra frågor om hyra som

aktualiseras under utredningsarbetet, om det bedöms motiverat

och det finns utrymme för det under utredningstiden.

Om översynen ger vid handen att det finns behov av författ-

ningsändringar, skall utredaren lägga fram förslag till sådana.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten

Reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad innebär att en

hyresvärd får utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd i en

lägenhet om hyresgästen godkänner åtgärden eller hyresnämn-

den lämnar tillstånd till den. Med förbättringsåtgärd avses en

standardhöjande åtgärd som har en inte obetydlig inverkan på

lägenhetens bruksvärde (se 18 d § hyreslagen).

Den 1 april 2002 ändrades principerna för den intresseav-

vägning som skall göras vid prövningen av om det är oskäligt

mot hyresgästen att åtgärden vidtas (se prop. 2001/02:41, bet.

2001/02:BoU3 och rskr. 2001/02:143). Syftet med ändringen

var att stärka hyresgästernas inflytande över sådana arbeten.

Enligt de tidigare reglerna skulle hyresvärdens intresse av att

vidta en viss åtgärd vägas mot det intresse hyresgäster i allmän-

het kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. I praxis ansågs att

hyresgäster i allmänhet har intresse av att erhålla en modern ny-

byggnadsstandard. Hyresvärdarna beviljades därför i regel till-

stånd att utföra förbättringsarbeten som innebar att lägenheterna

försågs med en sådan standard. Lagändringen innebar att hyres-

värdens intresse i stället skall vägas mot de skilda hyresgäst-

intressen som talar i motsatt riktning (t.ex. att bevara en äldre

3

och väl fungerande inredning eller att undvika hyreshöjning). I

samband med ändringen uttalade regeringen att det kunde

finnas anledning att vidta ytterligare lagstiftningsåtgärder, om

praxis på området inte utvecklas i önskvärd riktning (se prop.

2001/02:41 s. 23–26).

Hyresgästorganisationer och andra intressenter har hävdat att

rättspraxis inte har förändrats nämnvärt efter lagändringen. En

genomgång av ett antal avgöranden från Svea hovrätt och ett

par hyresnämnder som har gjorts inom Justitiedepartementet

talar i samma riktning. Det framstår således som om lagänd-

ringen inte har fått den betydelse som var åsyftad. Bestämmel-

serna bör därför ändras eller förtydligas.

Mot denna bakgrund skall utredaren närmare undersöka hur

reglerna tillämpas och överväga hur bestämmelserna kan juste-

ras för att stärka hyresgästernas inflytande (jfr även Boverkets

rapport år 2003 Bättre koll på underhåll). En utgångspunkt för

översynen skall vara att hyresvärdarna även i framtiden skall ha

goda förutsättningar att bedriva en långsiktigt rationell

fastighetsförvaltning. Utredaren skall särskilt överväga följande

frågor.

Enligt praxis är det hyresvärdens uppgift att göra de tekniska

och fastighetsekonomiska bedömningar som bestämmer när, på

vilket sätt och i vilken omfattning förbättrings- och ändrings-

arbeten skall vidtas. Från hyresgästhåll har det framförts att

även hyresgästernas förslag till hur en ombyggnad kan genom-

föras bör beaktas. I många fall föredrar hyresgästerna mindre

genomgripande renoveringar än hyresvärden. Det kan finnas an-

ledning att ta hänsyn till alternativa lösningar till hyresvärdens

förslag i större utsträckning än vad som sker i dag. Utredaren

skall därför överväga om det är möjligt och lämpligt att låta

hyresnämnden beakta hyresgästernas tekniska och fastighets-

ekonomiska bedömningar i större utsträckning än vad som sker

i dag. Vid övervägandena skall utredaren särskilt ta hänsyn till

att hyresvärden i egenskap av fastighetsägare bör ha ett bety-

dande inflytande över åtgärderna.

När hyresvärden vill utföra förbättrings- och ändrings-

arbeten, skall han eller hon skriftligen meddela de berörda

hyresgästerna detta (se 18 e § hyreslagen). Lagtexten ställer inte

4

några särskilda krav på meddelandets innehåll. I förarbetena

anges att det är naturligt att hyresvärden informerar om bl.a.

hyran sedan åtgärden har genomförts (se prop. 2001/02:41 s. 21

och prop. 1996/97:30 s. 70 och 93). Inte alla hyresvärdar lämnar

uppgifter om beräknad hyreshöjning (jfr SOU 2000:76 s. 117

f.). Även om det knappast är lämpligt att införa en ordning där

hyresvärden i efterhand är bunden av en uppgift om framtida

hyra (jfr prop. 2001/02:41 s. 21), skall utredaren överväga om

det bör införas krav på att meddelandet alltid skall innehålla en

uppgift om den beräknade förändringen av hyran.

Den hyreshöjning som en renoveringsåtgärd kan antas med-

föra är ofta den enskilt viktigaste faktorn för en hyresgäst vid en

ombyggnad. Enligt förarbetena till 2002 års lagändring är

hyreshöjningen ibland en faktor som bör tillmätas avgörande

vikt, ibland inte. Ju större hyreshöjning en åtgärd kan antas

föranleda, desto starkare skäl bör hyresvärden rimligen kunna

visa på om han eller hon likväl vill att åtgärden skall genom-

föras (se prop. 2001/02:41 s. 25 och 69–71). Det finns tecken på

att hyreshöjningens storlek vid den intresseavvägning som

hyresnämnden gör inte tillmäts den betydelse som var avsedd

vid 2002 års reform. Utredaren skall därför överväga om det

finns behov av att ändra eller förtydliga gällande bestämmelser

så att den beräknade hyreshöjningen får större betydelse än i

dag vid hyresnämndens prövning av om det är oskäligt mot

hyresgästen att en viss åtgärd genomförs.

Förfarandet vid uppsägning till hyrestidens utgång

Vid hyra av bostadslägenhet är utgångspunkten att hyresrätten

är förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än

en vecka efter förfallodagen (se 42 § första stycket 1 hyres-

lagen). Att hyresrätten är förverkad innebär att hyresvärden kan

säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart.

Om hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål med

betalning av hyran och hyresvärden önskar skilja hyresgästen

från lägenheten, måste hyresvärden i samband med uppsäg-

ningen sända en underrättelse till hyresgästen om att han eller

hon får tillbaka lägenheten om hyran betalas inom tre veckor –

den s.k. återvinningsfristen – och en underrättelse till social-

5

nämnden om uppsägningen och anledningen till denna. Hyres-

gästen har rätt att få tillbaka hyresrätten, om han eller hon

betalar hyran inom återvinningsfristen (se 44 § första stycket 1

hyreslagen). Hyresgästen kan även återfå hyresrätten om social-

nämnden inom återvinningsfristen skriftligen meddelar hyres-

värden att den åtar sig betalningsansvaret för hyran (se 44 §

fjärde stycket 1 hyreslagen).

Ett hyresavtal kan också sägas upp att upphöra med upp-

sägningstid, dvs. till hyrestidens utgång. Om så har skett, har

hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när det

föreligger en besittningsbrytande grund. En besittningsbrytande

grund är att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög

grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (se 46 § första

stycket 2 hyreslagen). Upprepade betalningsdröjsmål innebär

enligt praxis normalt att hyresgästen anses ha åsidosatt sina

förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas

(jfr RBD 1975:5).

Vid en uppsägning till hyrestidens utgång på grund av

dröjsmål med betalning av hyran behöver någon underrättelse

inte sändas till socialnämnden.

Frågan om hyresgästen i samband med en uppsägning till

hyrestidens utgång bör erbjudas möjlighet att behålla lägen-

heten om han eller hon inom viss tid vidtar rättelse och om

underrättelse om uppsägningen bör sändas till socialnämnden

har övervägts av Kommittén för hemlösa. Kommittén ansåg att

en uppsägning som sker till hyrestidens utgång och som

grundas på att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så

hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas alltid skall

föregås av en skriftlig anmodan till hyresgästen om rättelse och

att hyresgästen genom att vidta rättelse skall kunna undgå

uppsägning. Vidare ansåg kommittén att socialnämnden skall

underrättas om uppsägningen. Kommittén lämnade inte något

förslag till författningsreglering (SOU 2001:95 s. 174 och 175).

Utredaren skall mot denna bakgrund överväga om det för

uppsägning som sker till hyrestidens utgång på grund av

dröjsmål med betalning av hyran – på motsvarande sätt som

gäller vid uppsägning av hyresavtal i förtid – bör införas ett

system med underrättelse till hyresgästen om möjlighet att vidta

6

rättelse inom viss tid och underrättelse till socialnämnden om

uppsägningen.

Utredaren skall vid övervägandena särskilt beakta barnfamil-

jernas situation och intressen (jfr SOU 2005:88, särskilt s. 181–

183 och 195).

Om utredaren lämnar förslag till författningsändringar, skall

utredaren även överväga om motsvarande ändringar bör göras i

bestämmelserna i bostadsrättslagen (1991:614) om uppsägning

på grund av upprepade försummelser med betalning av års-

avgiften (jfr prop. 2003/04:94 s. 13).

Förfarandet vid uppsägning p.g.a. särskilt allvarliga störningar

När en hyresgäst använder sin lägenhet, är han eller hon skyldig

att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar

som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars

försämra deras bostadsmiljö att de skäligen inte bör tålas

(störningar i boendet). Om det förekommer störningar i

boendet, skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till

att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en

bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där

lägenheten är belägen om störningarna (se 25 § hyreslagen).

Hyresrätten är förverkad – och hyresvärden berättigad att säga

upp avtalet att upphöra omedelbart – om hyresgästen inte vidtar

rättelse utan dröjsmål efter tillsägelse (se 42 § första stycket 6

hyreslagen jämförd med 25 § hyreslagen).

Om störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras

art eller omfattning, s.k. särskilt allvarliga störningar, är hyres-

rätten förverkad även om någon tillsägelse om rättelse inte har

skett. Vid sådana störningar får uppsägning ske även utan

föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av upp-

sägningen skall dock skickas till socialnämnden (se 25 § tredje

stycket och 42 § första stycket 6 och fjärde stycket hyreslagen).

Reglerna om att det vid särskilt allvarliga störningar inte

behöver sändas någon rättelseanmaning till hyresgästen eller

underrättelse till socialnämnden har ifrågasatts. Kommittén för

hemlösa ansåg att reglerna bör tas bort och framhöll att

personer som har gjort sig skyldiga till grava störningar i

boendet tveklöst är i stort behov av insatser från socialtjänstens

7

sida och att störningarna kan vara ett utslag av allvarliga

missförhållanden i familjen och vittna om allvarligt sjukdoms-

tillstånd (SOU 2001:95 175–177).

Mot denna bakgrund skall utredaren kartlägga vilka åtgärder

som vidtas vid särskilt allvarliga störningar i boendet. Utredaren

skall därvid även belysa socialtjänstens insatser. Utifrån

resultatet av kartläggningen skall utredaren ta ställning till om

undantagen från kraven på att hyresvärden skall ge hyresgästen

tillsägelse att se till att störningarna upphör och sända

underrättelse till socialnämnden bör vara kvar eller inte.

Utredaren skall vid ställningstagandet beakta de sociala skydds-

aspekter som gör sig gällande men även närboendes intresse av

trygghet i sitt boende och skydd mot störningar.

Om utredaren finner att undantagen inte bör vara kvar, skall

utredaren ta ställning till om det bör gälla samma bestämmelser

för särskilt allvarliga störningar som för andra slag av

störningar i boendet eller om det bör gälla andra bestämmelser

för särskilt allvarliga störningar.

Om utredaren lämnar förslag till författningsändringar, skall

utredaren även överväga om motsvarande ändringar bör göras i

bestämmelserna i bostadsrättslagen om uppsägning på grund av

särskilt allvarliga störningar (jfr prop. 2003/04:94 s. 11).

Rätten att installera parabolantenn eller liknande anordning

Hyreslägenheter förses med TV-signaler på olika sätt, bl.a.

genom anslutning till kabel-TV-nät. Det är också vanligt att

hyresgäster installerar egna parabolantenner. I allmänhet har

hyresvärdar inte något att invända mot att hyresgäster installerar

egna parabolantenner. Ibland har hyresgästers installationer av

parabolantenner dock inte varit förenliga med hyresvillkoren. I

en tvist om förlängning av hyresavtal som nyligen avgjordes av

Svea hovrätt ansågs att hyresgäster i tre lägenheter som i strid

med regler i sina avtal hade installerat parabolantenner och efter

tillsägelse inte avlägsnat dem hade åsidosatt sina förpliktelser i

så hög grad att deras hyresavtal inte borde förlängas (se Svea

hovrätts beslut 2005-12-20 i mål nr ÖH 8786-04).

Utredaren skall mot denna bakgrund studera vilka tekniska

lösningar som finns för hyresgäster att ta del av TV-sändningar

8

och vilka som kan förväntas finnas i framtiden. Utredaren skall

vidare studera hur vanligt det är att hyresgäster inte kan ta del

av de TV-program som de önskar ta del av därför att de inte får

installera egna parabolantenner och inte heller erbjuds andra

tekniska lösningar för det. Utredaren skall också uppmärk-

samma hur vanligt det är att hyresgäster, trots att andra

lösningar erbjuds, önskar installera egna paraboler, av t.ex.

kostnadsskäl. Mot bakgrund av vad som framkommer vid

studien skall utredaren överväga om hyresgästers rätt att

installera egna parabolantenner eller motsvarande anordningar

bör stärkas.

En särskild fråga som utredaren skall uppmärksamma är

rätten till förlängning av hyresavtal vid uppsägning på grund av

installation av parabolantenn. Utredaren skall överväga om

reglerna är utformade på ett lämpligt sätt eller om rätten till

förlängning bör stärkas, t.ex. genom att det skall tas större

hänsyn till de möjligheter att kunna ta del av TV-sändningar

som fastighetsägaren har anvisat och till säkerhetsnivån på den

enskilda installationen.

Hyresnedsättning vid underhållsarbeten

Utgångspunkten i hyreslagen är att en lägenhet skall vara i

sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är

fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Under hyrestiden skall

hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick (se 9 och 15 §§

hyreslagen).

Om en lägenhet skadas under hyrestiden utan att hyresgästen

är ansvarig för skadan, om hyresvärden brister i sin underhålls-

skyldighet eller om hinder eller men på annat sätt uppstår i

nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, får hyresgästen

under vissa förutsättningar avhjälpa bristen på hyresvärdens

bekostnad eller säga upp hyresavtalet. Hyresgästen har också

rätt till bl.a. skälig nedsättning av hyran (se 11 § och 16 § första

stycket hyreslagen).

Enligt hyreslagen får en hyresvärd och en hyresgäst träffa

avtal som inskränker hyresgästens rätt till nedsättning av hyran

för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyres-

värden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick

9

eller för att utföra ”sedvanligt underhåll av lägenheten eller

fastigheten i övrigt” (se 16 § tredje stycket hyreslagen). I det

standardhyreskontrakt för bostadslägenhet som Fastighets-

ägarna Sverige har utarbetat i samråd med Hyresgästföreningen

Riksförbundet och Konsumentverket har i enlighet härmed

angetts att hyresgästen inte har rätt till nedsättning av hyran för

tid under vilken hyresvärden utför arbete för ”sedvanligt under-

håll av lägenheten eller fastigheten”.

Frågan om innebörden i begreppet ”sedvanligt underhåll” i

hyreslagen och Fastighetsägarnas standardkontrakt har varit

föremål för diskussion. Frågan har nu prövats av Högsta dom-

stolen. Högsta domstolen ansåg att också sådana ”mera in-

gripande åtgärder” som byte av stamledningar, fasadrenovering

och takomläggning kan hänföras till sedvanligt underhåll men

att den samlade insatsen inte utan vidare kan hänföras till

löpande underhåll om flera sådana åtgärder utförs samtidigt (se

NJA 2002 s. 378).

Utredaren skall mot denna bakgrund överväga om möjlig-

heten att avtala bort rätten till hyresnedsättning vid underhålls-

arbete bör preciseras i lagen och om den bör begränsas, t.ex.

genom att begreppet sedvanligt underhåll ges en snävare inne-

börd än i dag.

När en lägenhet skall anses förstörd

Om en bostadslägenhet eller en lokal före tillträdesdagen eller

under hyrestiden blir så förstörd att den inte kan användas för

det avsedda ändamålet, förfaller hyresavtalet (se 10 § första

stycket och 16 § första stycket hyreslagen). Att avtalet förfaller

innebär att rättsförhållandet mellan parterna upphör att gälla.

Erlagd förskottshyra skall återbetalas. Hyresvärden är inte skyl-

dig att tillhandahålla hyresgästen någon annan lägenhet.

Om det uppstår fel eller brist som inte är av så allvarligt slag

att lägenheten skall anses förstörd, är hyresvärden skyldig att

åtgärda felet eller bristen. Hyresavtalet upphör då inte att gälla

(se 11 § och 16 § första stycket hyreslagen).

Det har framförs olika uppfattningar om vad som krävs för

att en lägenhet skall anses så förstörd att den inte kan användas

för det avsedda ändamålet. Förutom att bedömningen bör utgå

10

från rent fysiska faktorer har det hävdats bl.a. att kostnaderna

för att återställa lägenheten i fullgott skick och tiden som detta

tar kan beaktas (se Holmqvist och Thomsson, Hyreslagen En

kommentar, 7 uppl., 2003 s. 69 och 70 och Victorin, Kommer-

siell hyresrätt, 3 uppl., 2003 s. 171–173).

Med hänsyn till de olika uppfattningarna och frågans vikt för

både hyresvärd och hyresgäst, skall utredaren överväga om de

krav som ställs för att en lägenhet skall anses så förstörd att

hyresavtalet förfaller bör höjas och om det är möjligt och

lämpligt att i lagen närmare ange när en lägenhet skall anses

förstörd.

I utredarens uppdrag ingår inte att överväga om hyresgästen

bör erbjudas ersättningslägenhet, om lägenheten anses förstörd,

eller återflyttningsrätt, om lägenheten anses förstörd och hyres-

värden därefter uppför en ny lägenhet. Dessa frågor har nyligen

övervägts och de skäl som då anfördes mot en lagreglering har

alltjämt giltighet (jfr SOU 2000:76 s. 65–75, prop. 2001/02:41

s. 39–42, bet. 2001/02:BoU3 och rskr. 2001/02:143). Till detta

kommer att den översyn som nu skall göras torde komma att

minska behovet av en lagreglerad återflyttningsrätt ytterligare.

Åtgärder mot olagliga lägenhetsaffärer

Olaglig handel med hyreskontrakt är ett allvarligt problem, i

synnerhet på orter där det råder bostadsbrist. Enligt gällande rätt

är det straffbart för både hyresvärd och hyresgäst att kräva

ersättning av någon för att upplåta eller överlåta hyresrätten till

en bostadslägenhet. Villkor om ersättning är ogiltiga och den

som har tagit emot ekonomisk ersättning för en lägenhet kan bli

återbetalningsskyldig (se 65 § hyreslagen).

Hyreslagen innehåller också bestämmelser om hyresgästens

rätt att byta sin lägenhet mot en annan bostad. Om hyresvärden

inte lämnar sitt medgivande till byte, kan hyresnämnden lämna

tillstånd. Sådant tillstånd skall lämnas om hyresgästen har

beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig

olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl

talar mot bytet (se 35 § hyreslagen). Hyresnämndens beslut i

dessa frågor får inte överklagas (se 70 § andra stycket hyres-

lagen, jfr nedan under Överklagande av hyresnämndens beslut).

11

Rätten att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet för att

genom byte få en annan bostad innefattar inte bara byte till en

annan hyreslägenhet utan också till bostadsrätt och egna hem.

Detta har ibland kritiserats. Det har framhållits att bytesrätten

missbrukas av hyresgäster för att tillgodogöra sig ekonomisk

ersättning för en hyresrätt. Det har t.ex. hävdats att på vissa

orter är det enda syftet med att byta en hyresrätt till exempelvis

en bostadsrätt att tillgodogöra sig pengar emellan. Mot detta

kan emellertid anföras att bytesrätten är viktig för rörligheten på

bostadsmarknaden och att man bör ha ett system för att till-

godose människors ändrade behov t.ex. när det gäller bostadens

storlek (jfr 2005/06:BoU6 s. 19 f.)

Det finns exempel på att hyresnämndernas praxis när det

gäller tillstånd till byten på senare tid har skärpts. En hyres-

nämnd har t.ex. vid byte mellan hyresrätt och bostadsrätt hän-

visat till att en hyresgäst inte kan anses ha beaktansvärda skäl

för sin begäran om byte, om det framstår som möjligt för

hyresgästen att få en godtagbar lägenhet utan byte.

Mot denna bakgrund skall utredaren närmare undersöka hur

hyresnämndernas praxis ser ut och om den är enhetlig i landet.

Utredaren skall utifrån denna undersökning ta ställning till om

det finns anledning att i lagen tydliggöra eller inskränka

möjligheterna till byte mellan å ena sidan hyresrätt och å andra

sidan bostadsrätt eller egna hem. Utredaren skall även ta

ställning till om de i lagen angivna kraven för tillstånd till byte

bör ändras på något annat sätt i syfte att begränsa möjligheterna

till byte. Utredaren skall väga fördelarna med en inskränkning i

bytesrätten mot de konsekvenser detta kan få för rörligheten på

bostadsmarknaden.

Överklagande av hyresnämndens beslut

Hyresnämndens beslut får överklagas. Beslut angående godkän-

nande av förbehåll vid blockuthyrning och överenskommelse

om avstående från besittningsskydd får dock inte överklagas (se

1 § sjätte stycket, 45 a § första stycket, 56 § andra stycket och

70 § hyreslagen). Detsamma gäller för beslut om tillstånd att

överlåta hyresrätt för byte av bostad, tillstånd att upplåta lägen-

12

het i andra hand och uppskov med avflyttning från lokal (se 35,

40, 59 och 70 §§ hyreslagen).

Intresset av att ärenden avgörs snabbt talar för att det inte

bör vara möjligt att överklaga beslut i de frågor som i dag inte

får överklagas. Samtidigt talar intresset av förutsebar och

rättssäker rättstillämpning för att det bör vara möjligt att över-

klaga besluten.

Utredaren skall mot den nu angivna bakgrunden överväga

om det bör införas en möjlighet att överklaga beslut av hyres-

nämnden i de frågor som i dag inte får överklagas (se 70 §

andra stycket hyreslagen), dock inte beträffande yttrande som

avges vid medling (se 12 a § och 23 § andra stycket lagen

[1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder). Ett alterna-

tiv som utredaren skall pröva är att hyresnämnden ges möjlighet

att tillåta att ett beslut överklagas, om det är av vikt för rätts-

tillämpningen att ärendet prövas av högre instans, s.k. överkla-

gandeförbud med ventil (jfr prop. 2005/06:10 s. 51).

Åtgärder mot oseriösa hyresvärdar

Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (för-

värvslagen) har till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare

borta från fastighetsmarknaden och att förhindra spekulation i

hyresfastigheter. Lagen är, med vissa undantag, tillämplig vid

köp, byte och gåva samt vid vissa associationsrättsliga förvärv

av fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet. Dessutom

gäller den vid vissa förvärv av aktier eller andelar i bolag som

äger hyresfastigheter (se 1 och 2 §§ förvärvslagen).

Enligt förvärvslagen skall ett förvärv av en hyresfastighet

anmälas till kommunen. Om kommunen anser att förvärvarens

lämplighet bör prövas, skall det anmälas till hyresnämnden. Om

en sådan anmälan har gjorts, förelägger hyresnämnden för-

värvaren att ansöka om förvärvstillstånd (se 3 och 3 a §§ för-

värvslagen).

Förvärvstillstånd skall vägras om förvärvaren inte visar att

han eller hon kan förvalta fastigheten eller inte gör sannolikt att

syftet med förvärvet är att han eller hon skall förvalta fastig-

heten och hålla den i godtagbart skick. Tillstånd skall också

vägras om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende

13

inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller att för-

värvaren annars med hänsyn till brottslig verksamhet eller på

annat sätt från allmän synpunkt är olämplig att inneha

fastigheten (se 4 § förvärvslagen).

Ett förvärv är ogiltigt om förvärvstillstånd vägras (se 5 § för-

värvslagen).

Bostadsförvaltningslagen (1977:792) kan sägas vara ett

komplement till förvärvslagen genom att den medger ingri-

pande mot en fastighetsägare som missköter sina hyresfastig-

heter. Enlig bostadsförvaltningslagen får hyresnämnden besluta

att en fastighet skall ställas under särskild förvaltning om

fastighetsägaren försummar vården av fastigheten eller inte vid-

tar angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick

inom fastigheten eller om det på annat sätt framgår att han inte

förvaltar fastigheten på ett för de boende godtagbart sätt (se 2 §

första och andra styckena bostadsförvaltningslagen).

Det finns två former av särskild förvaltning, en mildare form

kallad förvaltningsåläggande och en strängare form kallad

tvångsförvaltning. Vid tvångsförvaltning ställs fastigheten

under förvaltning av en särskild förvaltare som utses av hyres-

nämnden (se 2 § tredje stycket bostadsförvaltningslagen).

Under de senaste åren har flera fall av oseriösa hyresvärdar

uppmärksammats i massmedia. Det har framkommit att hyres-

gäster i några fall under lång tid har tvingats att leva under inte

godtagbara förhållanden. Ett möte som anordnades i Justitie-

departementet i februari 2006 med representanter för bl.a. orga-

nisationer på hyresmarknaden angående åtgärder mot oseriösa

hyresvärdar gav vid handen att det finns behov av att se över

lagstiftningen i vissa delar, däribland kriterierna för förvärvs-

tillstånd och tvångsförvaltning.

Utredaren skall mot denna bakgrund undersöka hur förvärvs-

lagen och bostadsförvaltningslagen tillämpas. Utredaren skall

vidare undersöka om det förekommer brister i förvaltningen av

hyresfastigheter som inte på ett effektivt sätt skulle ha kunnat

förhindras eller motverkas med stöd av förvärvslagen eller

bostadsförvaltningslagen och beskriva vari dessa brister består.

Utredaren skall utifrån den gjorda undersökningen ta ställning

till om bestämmelserna i förvärvslagen och bostadsförvaltnings-

14

lagen är lämpligt utformade med hänsyn till dels intresset av att

på ett effektivt sätt kunna hindra personer som är mindre

lämpliga som innehavare av hyresfastigheter att förvärva sådana

fastigheter, dels intresset av att kunna ingripa mot fastighets-

ägare som missköter förvaltningen av sina hyresfastigheter, dels

fastighetsägares intressen.

En central fråga för utredaren är vilka kriterier som bör gälla

för förvärvstillstånd och för tvångsförvaltning. Utredaren skall

vid sina överväganden beakta de förslag till ändringar i

bostadsförvaltningslagen som lämnades av Utredningen om

förvärv och förvaltning av hyreshus (se SOU 1994:23 s. 88–

115). En annan viktig fråga är i vilka fall som förvärv av aktier

eller andelar i bolag bör omfattas av tillståndsplikt enligt för-

värvslagen. Utredaren skall eftersträva att regelverket utformas

så att risken för kringgåenden minskar samtidigt som regel-

verket inte blir alltför komplicerat.

Utredaren skall också belysa förutsättningarna att finna

lämpliga förvaltare och om förutsättningarna för en särskild för-

valtare att vidta åtgärder innan ett beslut om tvångsförvaltning

har vunnit laga kraft bör förbättras. Om det finns behov av

författningsändringar eller andra åtgärder, skall förslag till så-

dana lämnas.

Utredarens uppdrag i denna del är, som framgått, inriktat på

reglerna i förvärvslagen och bostadsförvaltningslagen. Om utre-

daren anser att hyreslagen bör ändras i syfte att komma till rätta

med de brister som finns är utredaren emellertid oförhindrad att

föreslå sådana ändringar.

Modernisering av hyreslagen

Jordabalken trädde, som redan har nämnts, i kraft den 1 januari

1972.

Det har under årens lopp gjorts ett stort antal ändringar i

hyreslagen. Ändringarna har inneburit att lagen, vars paragrafer

är numrerade löpande, har försetts med ett stort antal a- och b-

paragrafer. Lagen innehåller också en mängd hänvisningar. Det

har lett till att lagen i dag är svåröverskådlig och svårtillgänglig

för den enskilde. Vissa bestämmelser i lagen upplevs dessutom

som ålderdomliga och komplicerade. Det har i olika samman-

15

hang därför framförts att hyreslagen bör moderniseras. Bland

annat 1989 års hyreslagskommitté och Utredningen om vräk-

ning och hemlöshet bland barnfamiljer ansåg att hyreslagen bör

omarbetas (se SOU 1991:86 s. 167–170 och SOU 2005:88

s. 181–183). 1989 års hyreslagskommitté lade också fram ett

förslag till redaktionell omarbetning av lagen. Förslaget har

dock inte genomförts.

Utredaren skall därför göra en genomgripande språklig och

redaktionell översyn av hyreslagen.

Inriktningen på arbetet skall vara att göra hyreslagen mer

överskådlig och lättillgänglig så att den tillgodoser de krav som

bör ställas på en modern lagstiftning. Enhetlighet och förutse-

barhet i tillämpningen skall befrämjas och eventuella oklarheter

i regelverket skall undanröjas.

En central fråga för utredaren blir att ta ställning till om

hyreslagen bör brytas ut från jordabalken och tas in i en särskild

lag (SOU 1991:86 s. 167–170). Kraven på överskådlighet och

lättillgänglighet talar för att reglerna bör brytas ut till en

särskild lag. Mot en sådan ordning talar dock hyreslagens nära

samband med de allmänna bestämmelserna om nyttjanderätt i

7 kap.jordabalken och bestämmelserna om arrende i 8–11 kap.

jordabalken. Reglerna skall därför brytas ut till en särskild lag

endast om utredaren finner att en sådan lösning ändå har klara

fördelar.

Utredaren skall studera det förslag till redaktionell omarbet-

ning av hyreslagen som lämnades av 1989 års hyreslags-

kommitté (se SOU 1991:86).

Under de senaste åren har det bedrivits ett omfattande

lagstiftningsarbete som syftat till att undanröja hinder mot elek-

tronisk kommunikation. Vid översynen av hyreslagen skall

utredaren uppmärksamma om det finns formkrav i hyreslagen

som bör ändras för att medge användning av elektroniska

kommunikationsmedel. Utredaren skall även uppmärksamma

om det finns anledning att begränsa möjligheten att använda

sådana kommunikationsmedel i något avseende (jfr Ds 2003:29,

bilaga 2 s. 61–63).

I samband med översynen skall utredaren även analysera

bestämmelserna i hyreslagen utifrån ett könsperspektiv. Utre-

16

daren skall därvid uppmärksamma hur bestämmelserna i den

praktiska tillämpningen slår mot kvinnor respektive män.

Utredaren skall föreslå de ändringar som är motiverade för att

ge kvinnor och män samma trygghet i boendet.

I uppdraget ingår också att överväga hur barnperspektivet i

lagen och lagens karaktär av social skyddslagstiftning lämp-

ligen kan förtydligas. Utredaren skall därvid uppmärksamma de

synpunkter som Utredningen om vräkning och hemlöshet bland

barnfamiljer har lämnat (se SOU 2005:88, bl.a. s. 181–183 och

195, jfr prop. 2005/06:100 s. 37).

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt

Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt sker genom att hyres-

gästerna i en hyresfastighet bildar en bostadsrättsförening, som

förvärvar fastigheten av husets ägare och sedan upplåter lägen-

heterna med bostadsrätt till de hyresgäster som vill delta i om-

bildningen.

I bostadsrättslagen finns regler om hur en ombildning till

bostadsrätt skall gå till. Där anges bl.a. följande. Ett beslut att

förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall

fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyres-

gästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som

omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyres-

gäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och, när

det gäller bostadshyresgäster, folkbokförda på fastigheten (se 9

kap. 19 §). Innan ett beslut om förvärv av ett hus fattas, skall en

ekonomisk plan upprättas och hållas tillgänglig för hyres-

gästerna (se 9 kap. 20 §, jfr 3 kap.). Beslut om förvärv i strid

mot lagens bestämmelser är ogiltiga (se 9 kap. 21 §). En lag-

fartsansökan skall avslås om det är uppenbart att förvärvet är

ogiltigt (se 20 kap. 6 § 10 jordabalken). Om förvärv har skett i

strid med lagens bestämmelser och lagfart har meddelats, är

beslutet om förvärv ändå giltigt (se 9 kap. 21 § bostads-

rättslagen).

Det finns exempel i rättspraxis på att hyresgäster i hus som

ombildats till bostadsrätt inte haft kännedom om ombildningen

trots att flera år har passerat sedan förvärvet. Eftersom en

bostadsrättsförening får vägra en hyresgäst inträde i föreningen

17

om hyresgästen ansöker om medlemskap i föreningen senare än

ett år efter föreningens förvärv av huset (se 2 kap. 8 § andra

stycket 2 bostadsrättslagen), kan en hyresgäst i en sådan situ-

ation helt utestängas från möjligheter att förvärva sin lägenhet.

Detta framstår som otillfredsställande och i strid med lagstift-

arens intentioner.

Utredaren skall därför överväga hur reglerna kan ändras så

att denna situation undviks, t.ex. genom att det i lagen införs ett

uttryckligt krav på att samtliga hyresgäster i huset skall ha fått

del av den ekonomiska planen.

Om utredaren lämnar förslag till författningsändringar, skall

utredaren även överväga om motsvarande ändringar bör göras i

reglerna om ombildning till kooperativ hyresrätt (se 4 kap. 1

och 2 §§ lagen [2002:93] om kooperativ hyresrätt).

Arbetets bedrivande och redovisning av uppdraget

Utredaren skall samråda med berörda myndigheter och orga-

nisationer. När det gäller redovisning av förslagets konsekven-

ser för företagen, skall samråd ske med Näringslivets Regel-

nämnd.

Utredningen skall hålla sig underrättad om de arbeten som

bedrivs av Utredningen om allmännyttans villkor (M 2005:04)

och andra utredningar som kan komma att tillsättas på det

hyresrättsliga området.

Utredaren skall beräkna de ekonomiska konsekvenserna av

de förslag som läggs fram. Om förslagen kan förväntas leda till

kostnadsökningar för det allmänna, skall utredaren föreslå hur

dessa skall finansieras.

Utredaren skall redovisa vilka konsekvenser som de förslag

som lämnas har utifrån ett jämställdhetsperspektiv och vilka

konsekvenser som de får för barns situation.

Till stöd för utredarens arbete skall en referensgrupp med

representanter för bl.a. hyresnämnderna, Hyresgästföreningen

Riksförbundet, Fastighetsägarna Sverige, SABO och Sveriges

Kommuner och Landsting inrättas.

Uppdraget skall redovisas senast den 1 september 2008. Om

utredaren anser det lämpligt, får någon eller några delar av

18

uppdraget redovisas i ett delbetänkande. Den del av uppdraget

som avser modernisering av hyreslagen, skall redovisas i

samband med att uppdraget redovisas slutligt.

(Justitiedepartementet)