5

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, skall vad i 2 kap. 9 § andra

stycket är stadgat angående livstidsarrende äga motsvarande tillämpning;

och skall, när på grund av hyresgästens eller hans änkas död avtalet upp­

hör att gälla, lägenheten avträdas å den fardag som infaller näst efter en

månad från dödsfallet.

Förbehåll örn upphävande eller inskränkning av rätt, som avses i första

stycket, vare utan verkan.

Om lägenhetens skick och om hinder för hyresrättens utövning.

9 §•

Hyresvärden skall å tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant

skick att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för

det med förhyrningen avsedda ändamålet.

Angående rätt för hyresgästen att tala å förefintlig brist, ändå att lägen­

heten uthyrts i befintligt skick, stadgas i 11 §.

10

§.

Varder lägenheten, innan tid för tillträde är inne, genom vådeld eller an­

norledes förstörd, vare avtalet förfallet. Ligger vållande hyresvärden till last

eller giver han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande örn händelsen, åge

denne rätt till ersättning för skada som genom hyresvärdens vållande eller

underlåtenhet åsamkas honom.

Utfärdar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaf­

fenhet förbud mot dess användande för det ändamål som vid upplåtelsen

förutsattes, vare ock avtalet förfallet, ändå att beslutet ej vunnit laga kraft.

Beror det förhållande, som föranlett myndighetens beslut, av försummelse

från hyresvärdens sida eller giver ej hyresvärden utan dröjsmål hyresgästen

meddelande örn beslutet, åge denne rätt till ersättning för skada som genom

hyresvärdens försummelse eller underlåtenhet åsamkas honom. 11

11

§•

Timar före hyrestidens början å lägenheten skada, som är ringare än i

10 § första stycket sägs, och är ej skadan botad när lägenheten skall tillträ­

das, eller finnes lägenheten eljest, i annat fall än 13 § avser, å tillträdesda­

gen icke vara i det skick, hyresgästen äger fordra, vare hyresgästen berätti­

gad att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, där hyresvärden under­

låter att på tillsägelse så snart ske kan därom besörja. Kan ej bristen utan

uppehåll avhjälpas, eller underlåter hyresvärden att, efter tillsägelse, så

snart ske kan därom besörja, åge hyresgästen uppsäga avtalet; dock må

uppsägning ej ske med mindre bristen är av väsentlig betydelse och ej

heller efter det bristen blivit av hyresvärden avhjälpt. För den tid lägenhe­

ten är i bristfälligt skick njute hyresgästen skälig nedsättning i hyran.

I fall som nu sagts äge hyresgästen ock rätt till ersättning för skada, så-

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

framt ej hyresvärden visar att förefintlig brist icke beror på hans försum­

melse.

Ändå att lägenheten uthyrts i befintligt skick, äge hyresgästen, där lägen­

heten icke är som i 9 § första stycket sägs, göra gällande de i denna para­

graf stadgade rättigheter, såframt bristen ej vid avtalets ingående var hyres­

gästen veterlig eller kunnat med vanlig uppmärksamhet upptäckas.

12

§.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­

skaffenhet beslut, varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyres­

gästen eller denne eljest lider intrång i sin nyttjanderätt, njute han skälig

nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning i nyttjande-

rätten, äge hyresgästen uppsäga avtalet, ändå att beslutet ej vunnit laga kraft.

I fråga örn skadestånd skall vad i 10 § andra stycket är stadgat äga mot­

svarande tillämpning.

13 §.

Avser hyresavtalet hus eller del av hus, som vid avtalets ingående ej fär­

digställts, och är lägenheten ännu ej i färdigt skick, då tillträde skall ske,

äge hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran ävensom rätt, som i 11 §

sägs, att uppsäga avtalet. Uppsägning må jämväl ske innan tid för till­

träde är inne, om det är uppenbart att lägenheten å tillträdesdagen ej kan

användas för det med förhyrningen avsedda ändamålet.

Hyresgästen äge ock rätt till skadestånd, såframt ej hyresvärden visar

att dröjsmålet icke kan tillräknas honom såsom försummelse.

14 §.

Är lägenheten ej i rätt tid utrymd av den som skall avflytta, njute hyres­

gästen för den tid han är i mistning av lägenheten eller del därav skälig ned­

sättning i hyran. Varder ej efter det hyresvärden underrättats om förhållan­

det hindret genast undanröjt, skall vad i 11 § är stadgat om rätt för hyres­

gästen att pa grund av brist i lägenheten uppsäga avtalet äga motsvarande

tillämpning och njute hyresgästen skadestånd, där icke hyresvärden visar

att uppehållet ej kan tillräknas honom såsom försummelse.

15 §.

Det åligger hyresvärden att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant

skick som hyresgästen enligt 9 § äger fordra.

16 §.

Timar under hyrestiden å lägenheten skada, för vilken hyresgästen ej är

ansvarig, eller meddelar myndighet, utan att hyresgästen givit anledning där­

till, beslut som ovan i detta kapitel sägs eller uppstår eljest, utan hyres­

gästens vållande, för honom hinder eller men i nyttjanderätten, skall vad i

16—12 §§ är stadgat äga motsvarande tillämpning, i fråga örn myndighets

beslut dock ej förr än beslutet skall lända till efterrättelse.

6

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

7

17 §.

Vad ovan är stadgat om skada eller brist å lägenheten skall ock gälla, där

denna till men för hyresgästen finnes behäftad med ohyra.

I fråga örn lägenhet, som utgör del av hus och helt eller delvis är uthyrd

till bostad, vare hyresvärden, ändå att hyresgästen må vara ansvarig för

förekomsten av ohyra i lägenheten, pliktig att vidtaga tjänliga åtgärder för

dess utrotande; är hyresgästen utan ansvar för ohyran, äge han städse rätt

till ersättning för oundgänglig kostnad som genom åtgärd för ohyrans ut­

rotande åsamkas honom.

18 §.

Kommer av anledning, som avses i 1 kap. 3, 5 eller 6 §, någon del av lä­

genheten att frångå hyresgästen, njute han skälig nedsättning i hyran även­

som skadestånd efter ty i 1 kap. stadgas; äge ock rätt, som i 11 § sägs, att

uppsäga avtalet, där han var i god tro när avtalet slöts.

19 §.

Förbehåll, varigenom inskränkning göres i de rättigheter som enligt 10

14 och 16—18 §§ tillkomma hyresgästen, vare utan verkan. Vad nu sagts

skall dock ej gälla avtal om inskränkning i rätten att enligt 16 § erhålla ned­

sättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyres­

värden under därför erforderlig tid låter verkställa arbete för lägenhetens

försättande i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller

fastigheten i övrigt eller ock låter utföra visst annat arbete som särskilt

angivits i avtalet.

20

§.

Finnes lägenhet, som helt eller till väsentlig del är uthyrd till bostad, vara

så beskaffad, att bostadens användande är förenat med uppenbar våda för

inneboendes hälsa, och varder ej på tillsägelse bristen genast avhjälpt av

hyresvärden, äge hyresgästen utan hinder av annat förbehåll uppsäga avta­

let, ändå att sådan rätt icke enligt vad förut stadgats tillkommer honom.

Om hyrans erläggande.

21

§.

Har avtal ej träffats om tiden för erläggande av hyra som skall utgå i

penningar, skall hyran betalas, där den beräknas för helt, halvt eller fjärde­

dels år, senast å sista söckendagen före början av vart fjärdedels år och el­

jest senast å sista söckendagen före början av den tid, för vilken hyran be­

räknas.

Beträffande lägenhet, som omfattar högst fyra rum, kök däri inbegripet,

och helt eller delvis är uthyrd till bostad, gäde, ändå att annat avtalats eller

följer av vad i första stycket är sagt, såsom förfallodag för den på varje

kalendermånad belöpande hyran sista söckendagen i nästföregående må-

9

Om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande.

23 §.

Lägenheten må icke av hyresgästen nyttjas till annat ändamål än vid

upplåtelsen förutsattes; dock åge hyresvärden, ändå att annat avtalats, ej

åberopa avvikelse som för honom är utan betydelse.

Hyresgästen må ej i lägenheten inrymma främmande personer under så­

dana omständigheter att därav kan uppkomma men för hyresvärden.

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill

hör och ersätte all skada som genom hans vållande därå kommer. Upp­

kommer därå skada genom vårdslöshet eller försummelse av någon som

hör till hans husfolk eller gäster eller eljest av honom inrymts i lägenheten

eller där utför arbete för hans räkning, vare han ock pliktig att ersätta ska­

dan; dock vare han utan ansvar för brandskada, som sålunda uppstått, där

han icke brustit i den omsorg och tillsyn som vederbort.

Timar skada eller yppas brist, med vars avhjälpande ej kan anstå utan

äventyr, vare hyresgästen pliktig att genast giva hyresvärden meddelande

därom. Är hyresgästen och hans folk borta när sådan skada timar eller

brist yppas i lägenheten, och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att

under bortovaron vid behov komma in i denna, vare dock, såframt lägen­

heten utgör del av hus, tillfyllest, att hyresgästen giver hyresvärden med­

delande omedelbart efter återkomsten. Om annan skada eller brist än förut

i detta stycke sagts skall meddelande givas hyresvärden utan oskäligt dröjs­

mål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad nu är

stadgat, vare han ansvarig för skada som därav kommer.

Vad ovan stadgats om skada eller brist skall äga motsvarande tillämpning,

där lägenheten finnes behäftad med ohyra.

Har hyresgästen utan hyresvärdens samtycke överlåtit lägenheten till an­

nan, vare hyresgästen ansvarig för skada som nye innehavaren, därest lägen­

heten varit av denne förhyrd, skolat ersätta efter vad i denna paragraf stad­

gats. Har hyresvärden samtyckt till överlåtelsen, vare hyresgästen ansvarig

för skada som nu sagts allenast såframt hyresvärden till samtycket fogat så­

dant villkor.

Förbehåll, varigenom hyresgästens ansvarighet för lägenhet, som är ut­

hyrd allenast till bostad, utsträckes utöver vad i denna paragraf är stadgat,

vare utan verkan.

25 §.

Hyresgästen vare pliktig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som

erfordras för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten.

Hyresgästen hålle ock noggrann vårdnad över att vad sålunda åligger honom

själv iakttages jämväl av dem, för vilka han enligt 24 § första stycket

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

svarar.

13

Om uppsägning.

36 §.

Angående uppsägning av hyresavtal gäde vad i 2 kap. 38 § är stadgat

i fråga om arrendeavtal; dock att, där hyrestiden ej är bestämd och hyran

beräknas för tid understigande ett fjärdedels år, uppsägning är gill, ändå att

den ej skett skriftligen eller med vittnen.

37 §.

Uppsäges hyresavtal av anledning, som i 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18 eller

20 § sägs, skall avtalet genast upphöra att gälla. Samma lag vare i fall som

avses i 32 §, där ej annat följer av vad i 34 § är stadgat.

Örn avtalets upphörande i fall, som avses i 8 § första stycket och 26 §

andra stycket, stadgas i samma lagrum.

Sker eljest uppsägning av anledning, som enligt vad här ovan sagts med­

för rätt för hyresvärd eller hyresgäst att frånträda avtalet, skall lägenhe­

ten avträdas å tid, som i 5 § är stadgad för varje särskilt fall; hade hyres­

gästen ej tillträtt lägenheten när uppsägningen skedde, skall avtalet genast

upphöra att gälla.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Om verkan av hyresförhållandets upphörande i vissa fall.

38 §.

Varder hyresavtal, som slutits för minst sex månader, av hyresvärden upp­

sagt utan att hyresrätten är förverkad och giver hyresgästen inom en vecka

hyresvärden meddelande att han önskar behålla lägenheten, åligger det hy­

resvärden att utan dröjsmål uppgiva på vilka villkor han är villig att för­

länga hyresförhållandet eller ock av vilken orsak han vägrar att medgiva

förlängning. Underlåter hyresvärden det eller uppställer han för hyresför­

hållandets förlängning villkor, som är otillbörligt, eller vägrar han att med­

giva förlängning av sådan anledning att hans förfarande måste anses strida

mot god sed i hyresförhållanden, åge hyresgästen, där han lämnat medde­

lande som nyss sagts, erhålla skälig gottgörelse för de kostnader som äro

förenade med flyttningen från lägenheten. Försummar hyresgästen efter

uppsägningen sina skyldigheter, vare han förlustig denna rätt.

1 fråga om lägenhet, som av hyresgästen brukats för handel, hantverk,

industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet, vare denne i fall och

under villkor som i första stycket sägs tillika berättigad att, där efter hans

avflyttning hyresvärden eller annan i lägenheten utövar förvärvsverksam­

het av samma eller liknande art, av hyresvärden erhålla skälig ersättning

för den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden som verksamheten

må hava medfört.

Hade hyresgästen övertagit av föregående hyresgäst bedriven verksam­

het. skall vid tillämpning av vad i andra stycket är stadgat skälig hänsyn

Kungl. Majlis proposition nr 166.

n

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse ar 14 § lagsökniugslagen.

Härigenom förordnas, att 14 § lagsökningslagen skall erhålla ändrad ly­

delse på sätt nedan angives:

14 §.

Gör gäldenären------------ till rätten.

Grundas kravet å fordringsbevis, vari gäldenären betingat sig vederlag för

den utfästa betalningen, och gör gäldenären invändning, som har avseende

å vederlaget, skall lagsökningsdomaren hänskjuta målet till rätten, om gälde­

nären förebragt sannolika skäl för invändningen eller borgenärens rätt till

betalning eljest finnes stridig.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1940.

Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami.

Nr 166.

2

18

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Förslag

till

Lag

om medling i hyrestvister.

Härigenom förordnas som följer:

1 §•

Konungen äger på framställning av kommun förordna, att i kommunen

skall finnas en nämnd med uppgift att i enlighet med vad här nedan sägs

medverka till biläggande av hyrestvister.

2

§•

Nämnden skall bestå av ordförande och två ledamöter jämte suppleant

för envar av dem.

Ordföranden och hans suppleant, vilka skola vara lagfarna, förordnas av-

socialstyrelsen för två år i sänder.

De båda ledamöterna och deras suppleanter utses av kommunens beslu­

tande myndighet likaledes för två år i sänder. En ledamot och hans sup­

pleant skola äga eller förvalta till uthyrning avsedd fastighet; den andre

ledamoten och hans suppleant, vilka ej må äga eller förvalta sådan fastighet,

skola hava kännedom örn ortens hyresförhållanden.

Ordförande, ledamot eller suppleant må ej den vara som icke uppnått

tjugufem års ålder, ej heller den som icke råder över sig och sitt gods. Den

som blivit vald till ledamot eller suppleant i nämnden må kunna avsäga sig

uppdraget, om han icke är boende inom kommunen; örn han är ämbets-

eller tjänsteman och av sin befattning hindras att fullgöra uppdraget; örn

han efter två års tjänstgöring såsom ledamot i nämnden är i tur att avgå

samt örn han uppnått sextio års ålder eller eljest uppgiver hinder som av

den väljande myndigheten godkännes.

Om förhållandena därtill föranleda, må för ordföranden och var ledamot

i nämnden utses två eller flera suppleanter.

3

§•

Tvist, som avses i 1 §, må av part hänskjutas till nämnden, såframt tvisten

ej dragits inför domstol, lagsökningsdomare, överexekutor eller skiljemän.

Därvid skall parten meddela, vari tvisten består, samt förete hyreskontrakt

och andra för honom tillgängliga handlingar, vilka kunna tjäna till upplys­

ning i saken.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

19

Är tvisten anhängig vid domstol, åge domstolen på begäran av endera par­

ten förordna, att tvisten före målets avgörande skall, i sin helhet eller i viss

del, handläggas av nämnden.

4 §■

Då tvist hänskjutits till nämnden, skall nämndens ordförande utan upp­

skov utsätta dag för ärendets handläggning samt genom rekommenderade

brev kalla parterna att inställa sig inför nämnden.

5 §■

Underlåter part, som påkallat medling, att på kallelse inställa sig inför

nämnden, avskrives ärendet. Kommer ej motparten tillstädes, åge nämnden

förelägga honom vid vite att inställa sig inför nämnden. Kommer parten

likväl ej tillstädes och finner nämnden icke antagligt, att förlikning kan

komma till stånd, skall ärendet avskrivas.

6 §•

Komma parterna tillstädes inför nämnden, skall denna, sedan tvistefrågan

klarlagts, söka åvägabringa förlikning mellan parterna. Örn anledning där­

till förekommer, skall nämnden verkställa besiktning av den lägenhet som

tvisten rör. Vid sådan besiktning skall tillfälle beredas båda parterna att

närvara.

Enas ej parterna om förslag till förlikning som under förhandlingarna

må hava framkommit från någon av dem, skall nämnden framlägga förslag

till lösning av tvisten.

Det bör vara parterna angeläget att, i den mån sådant erfordras för att

bereda nämnden tillförlitlig grund för tvistefrågans bedömande, tillhanda­

hålla de handlingar och meddela de uppgifter, varöver parterna förfoga,

ävensom bereda nämnden tillträde till den lägenhet tvisten rör.

7 §•

Nämnden må endast när den är fulltalig handlägga tvistefråga.

Beträffande jäv mot nämndens ordförande och ledamöter skall i tillämp­

liga delar gälla vad örn domarejäv är stadgat.

8

§■

Vid sammanträde med nämnden skall genom ordförandens försorg föras

protokoll. I protokollet skall upptagas en kortfattad redogörelse för tvisten

jämte parternas yrkanden och medgivanden under förhandlingarna samt

för vad i övrigt förekommit hos nämnden.

Kommer förlikning till stånd, skall den avfattas i skrift och underskrivas

av parterna. Förlikningen skall i sin helhet intagas i protokollet.

20

9 §•

Kan ej förlikning åvägabringas, skall i tvist, som av domstol hänskjutits

till nämnden, nämndens ordförande, med överlämnande av handlingarna i

ärendet, genom utdrag av protokollet delgiva domstolen vad hos nämnden

förekommit.

Har eljest tvist, som är anhängig vid domstol, handlagts av nämnden,

vare ock nämndens ordförande pliktig att, på begäran av part eller efter

anmodan av domstolens ordförande, enligt vad i första stycket sägs delgiva

domstolen vad hos nämnden förekommit.

10

§.

Nämndens ordförande skall på lämpligt sätt göra kunnigt när och varest

han för allmänheten är att träffa i nämndens ärenden. Han skall föra dag­

bok upptagande till nämnden gjorda framställningar och därav föranledda

åtgärder ävensom ansvara för erforderliga expeditioner i nämndens ärenden.

Utdrag av protokollet i ärende, som slutligt handlagts av nämnden, skall

avgiftsfritt tillhandahållas part inom en vecka från därom framställd be­

gäran.

11

§•

Nämndens ordförande skall åtnjuta arvode av kommunen med skäligt be­

lopp. Kommunen äger ock besluta, att nämndens ledamöter skola åtnjuta

skäliga arvoden av kommunen.

Kommunen skall anvisa för nämndens verksamhet i övrigt erforderliga

medel.

Vid framställning som i 1 § sägs skall fogas av kommunen antagen utgifts-

stat för nämnden.

12

§.

Erhåller nämndens ordförande kunskap om att inom kommunen uppkom­

mit hyrestvist, som kan äventyra freden på hyresmarknaden, skall han,

utan avvaktan att framställning om medling inkommer till nämnden, ome­

delbart söka förbindelse med de tvistande, göra sig noga underrättad örn

vari tvisten består, hemställa till de tvistande att i avbidan på tvistens lös­

ning icke vidtaga, vidhålla eller skärpa stridsåtgärder samt kalla de tvistande

att, själva eller genom utsedda ombud, jämte, där så erfordras, representan­

ter för de fastighetsägare- eller hyresgästorganisationer som de tvistande må

tillhöra, sammanträda inför nämnden.

Vid sammanträde med de tvistande skall nämnden, efter utredning av

föreliggande tvistefrågor, söka bilägga tvisten. Kommer part ej tillstädes in­

för nämnden, skall vad i 5 § är stadgat om vite äga motsvarande tillämpning.

13 §.

Där hyrestvist innebär synnerlig fara för freden på hyresmarknaden eller

det eljest finnes påkallat, äger Konungen uppdraga åt sakkunniga och er­

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

21

farna personer att i egenskap av förlikningskommission medla i tvisten.

Sådant uppdrag må ock lämnas särskild person. Har förlikningskommis­

sion eller förlikningsman inlett medling i tvist, som är beroende på med-

lingsnämnds handläggning, skall handläggningen hos nämnden vila så länge

kommissionen eller förlikningsmannen har befattning med tvisten. Angå­

ende ersättning till ledamot av förlikningskommission eller förlikningsman

som nu sagts gäde vad Konungen därom stadgat.

Kommission eller förlikningsman, varom i första stycket förmäles, åge

enahanda befogenhet som medlingsnämnd att förelägga vite.

14 §.

Vitesföreläggande som i denna lag sägs skall, utan kostnad för parterna,

genom polismyndighetens försorg delgivas på sätt örn stämning är stadgat.

Talan örn utdömande av försuttet vite anhängiggöres av allmän åklagare

hos allmän domstol i orten. Utdömt vite tillfaller kronan.

15 §.

Närmare föreskrifter angående tillämpningen av denna lag meddelas av

Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1940.

22

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Utdrag av protokollet över justitiedepartementsärenden, hållet

inför Hans Kungl. Höghet Kronprinsen-Regenten i

statsrådet å Stockholms slott den 10 februari 1939.

Närvarande:

Statsministern

H^ansson,

ministern

för

utrikes ärendena

S^andler,

statsråden

P^ehrsson-B^ramstorp, W^estman, W^igforss, M^öller, S^köld. Q^uensel,

F^orslund, E^riksson, S^trindlund.

Efter gemensam beredning med chefen för socialdepartementet anmäler

chefen för justitiedepartementet, statsrådet Westman, fråga angående ändrad

lagstiftning om hyra m. m.

Föredraganden anför:

I.

»I skrivelse nr 258 anhöll riksdagen år 1936, att Kungl. Maj:! ville taga i

övervägande lämpligheten av att, utan att avvakta slutförandet av arbetet

med revisionen av övriga lagbestämmelser, avsedda att ingå i den nya

jordabalken, företaga erforderlig omarbetning av hyreslagstiftningen. Enligt

bemyndigande den 22 maj 1936 tillkallades hovrättsassessorn S. Larsson för

verkställande av en förberedande utredning angående en reform av hyres­

lagstiftningen. Sedan utredningsmannen den 26 september 1936 till fullgö­

rande av uppdraget avlämnat en promemoria i ämnet med redogörelse för

vissa hyresrättsliga spörsmål, tillkallades enligt bemyndigande den 13 no­

vember 1936 såsom sakkunniga för vidare utredning i ämnet borgmästaren

Th. Bergquist, tillika ordförande, ledamöterna av riksdagens andra kammare

direktören N. V. Sandström i Härnösand och ombudsmannen J. A. Hermans­

son i Norrköping samt förste ombudsmannen i Sveriges fastighetsägareför­

bund advokaten S. Ahlmark i Stockholm och assessorn Larsson, ledamot av

styrelsen för Hyresgästernas riksförbund, varjämte t. f. revisionssekreteraren

G. Lindskog förordnades att vara sekreterare åt de sakkunniga. De sakkun­

niga, som antagit benämningen hyreslagstiftningskommittén, ha sedermera

med skrivelse den 31 juli 1938 avlämnat betänkande med förslag till refor­

merad hyreslagstiftning (statens offentl. utredn. 1938: 22). Sedan yttranden

över detta betänkande inkommit från myndigheter och sammanslutningar

samt ärendet varit föremål för överväganden inom justitiedepartementet, an­

håller jag att få upptaga detsamma till behandling. Härvid må emellertid

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

23

framhållas, att den i betänkandet berörda frågan om fardagar torde böra

behandlas i samband med förslag av 1934 års byggnadsindustrisakkunniga,

till vilket jag återkommer under II i det följande.

Gällande lagstiftning och framställda reformkrav.

Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst regleras för närvarande

i lag väsentligen genom 3 kap. lagen den 14 juni 1907 örn nyttjanderätt till

fast egendom (i det följande benämnd 1907 års lag) samt lagen den 10 mars

1923 med vissa bestämmelser rörande hyra (i det följande benämnd 1923 års

lag). Lagbestämmelser som lia avseende å hyresförhållandet äro emellertid i

åtskilliga andra sammanhang meddelade. Sålunda äro flertalet av de all­

männa bestämmelserna i 1 kap. av 1907 års lag direkt tillämpliga å hyres­

avtal. Vidare är tydligt, att de i lagen den 11 juni 1915 örn avtal och andra

rättshandlingar på förmögenhetsrättens område givna stadgandena ha bety­

delse jämväl för hyresavtalet; icke minst komma i betraktande denna lags

bestämmelser örn rättshandlingars ogiltighet. Regler angående förmånsrätt

för hyresfordran återfinnas i 17 kap. 5 § handelsbaden, angående avhysning

av hyresgäst i utsökningslagen, särskilt dess 8 kap., samt för vissa fall i la­

gen den 26 juni 1936 om skydd mot vräkning vid arbetskonflikter. Ytter­

ligare må erinras särskilt om den betydelse som bestämmelserna i hälso­

vårdsstadgan den 19 juni 1919 om bostäder och samlingslokaler m. m. kunna

erhålla för hyresförhållandets gestaltning.

Efter antagandet av 1923 års lag lia framförts upprepade krav på en mer

eller mindre genomgripande reformering av hyreslagstiftningen men endast

vissa smärre jämkningar av huvudsakligen redaktionell natur lia genom­

förts beträffande 6 och 20 §§ i 3 kap. i 1907 års lag, varjämte i kapitlet in­

förts en ny paragraf i samband med tillkomsten av lagen den 25 april 1930

om bostadsrättsföreningar. Vidare har i 8 § i 1923 års lag skett en mindre

ändring, avseende betalning av hyra genom postgiro. Utanför den egentliga

liyreslagstiftningens ram märkas under tiden efter 1923, utom förut om­

nämnda 1930 års lag om bostadsrättsföreningar och 1936 års lag örn skydd

mot vräkning vid arbetskonflikter, dels vissa år 1925 genomförda ändringar

i 193, 194, 195 och 212 §§ utsökningslagen i syfte att mildra vräkningsför-

larandet så till vida, att vräkning icke må äga rum med mindre den som skall

vräkas genom utmätningsmannen viss tid i förväg erhållit meddelande örn

den förestående verkställigheten, dels ock den revision av hälsovårdsstadgans

föreskrifter om bostäder och samlingslokaler m. m. som skett år 1936.

I fråga örn den närmare innebörden av reformsträvandena på förevarande

område kan hänvisas till förenämnda sakkunnigbetänkande (sid. 33—41).

Här må endast erinras örn den motion (II: 11) som väcktes vid 1936 års riks­

dag. I motionen yrkades, att riksdagen i skrivelse till Kungl. Majit måtte

anhålla, att Kungl. Majit ville låta utreda frågan örn sammanförande av nu

gällande bestämmelser angående hyra i en modern hyreslag, nltormad med

24

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

hänsynstagande till nutida förhållanden på detta område i en social och hu­

manitär anda efter ungefärligen de grundsatser, som i motionen anförts.

I motionen lia i fem punkter angivits de önskemål, som en reformerad

hyreslagstiftning främst borde tillgodose. Motionärerna lia därvid anfört,

bland annat, att den socialt betonade hyreslagstiftning, som borde komma till

stånd och vars detaljbestämmelser i allmänhet borde vara av tvingande na­

tur, enligt motionärernas förmenande främst borde syfta till att åstadkomma:

1) att bostaden vore sund, vilket skulle kunna ernås genom tillfredsstäl­

lande bostadsinspektion samt genom införande i hälsovårdsstadgan eller hy-

reslag av effektivare bestämmelser för undvikande av hälsofarligheter i bo­

stadslägenheter,

2) att bostaden alltid vore med avseende på underhåll i ett tillfredsställan­

de skick, vilket bland annat skulle kunna uppnås genom tillkomsten av be­

stämmelser, som bland annat fastsloge vissa grunder för hyresgäst att vid

hyrans betalning avdraga vad som utlagts för reparationer eller för bosta­

dens förbättrande samt i övrigt införde rätt till hyresprisreglering nedåt vid

konstaterandet av en bostads mindervärdiga beskaffenhet,

3) att den ständigt skeende hyresprisfördyringen — som i vårt land re­

sulterat i att en större procent av den samlade inkomsten uppslukades av hy­

ran än i något annat land — kunde i någon mån hållas tillbaka och att fram­

förallt oskäliga hyrespris (hyresocker) kunde beivras, varför en effektiv be­

stämmelse om åtgärder mot orimliga hyrespriser borde ingå i den plane­

rade lagstiftningen, vilken bestämmelse även borde gälla för de mycket ofta

förekommande rent vanvettiga hyror, som uttoges för butiker med gott

läge,

4) att lagen förhindrade intagande i kontrakt av bestämmelser, som in­

skränkte hyresgästens rörelsefrihet på ett orimligt sätt eller i övrigt vore

olämpliga, samt

5) att bestämmelser örn optionsrätt infördes så att hyresgästen måtte skyd­

das mot ohemula krav från fastighetsägarnas sida och hemmets säkerhet ga­

ranterades genom lagstiftningsåtgärder.

Andra lagutskottet, som behandlade motionen, erinrade i avgivet utlåtande,

nr 45, att utskottet, då förevarande spörsmål tidigare varit föremål för be­

handling, visserligen hänvisat till, att åtgärder av olika slag vidtagits såväl

av enskilda som av staten för att åstadkomma förbättringar beträffande bo­

stadsfrågan, men att utskottet tillika vitsordat, att allt dock icke vore väl

beställt på förevarande område. I fråga om hyreslagstiftningen hade ut­

skottet bland annat vid flera tillfällen uttalat tvekan rörande lämpligheten

av full avtalsfrihet i enlighet med gällande stadganden i 3 kap. 10 och 12 §£

nyttjanderättslagen, vari regler gåves beträffande hyresgästens rättigheter

i vissa fall då den förhyrda lägenheten skadats eller eljest icke vore i sådant

skick som hyresvärden utfäst eller hyresgästen skäligen ägde fordra. När

utskottet gjort detta uttalande rörande inskränkning av avtalsfriheten i de

fall som avsåges i nämnda paragrafer, hade utskottet emellertid samtidigt

betonat, att det enligt utskottets mening vore betänkligt att genom regler av

tvingande natur alltför mycket inskränka avtalsfriheten. Nu gällande hyres­

lagstiftning hade i stort sett gällt sedan år 1907. Det syntes icke kunna ifråga­

komma, att den i oförändrat skick skulle inordnas i en ny jordabalk, utan det

syntes erforderligt att underkasta densamma omarbetning i syfte att giva

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

25

den en sådan utformning, att den kunde infogas i en tillämnad ny lagbok.

Därvid borde enligt utskottets mening särskilt undersökas, i vad mån bestäm­

melserna i 3 kap. 10 och 12 §§ nyttjanderättslagen borde givas tvingande

karaktär. Utskottet ansåge det vidare kunna ifrågasättas, huruvida icke be­

stämmelserna om hyra borde göras lättare tillgängliga för allmänheten ge­

nom att de skildes från bestämmelserna örn arrende. Hyresbestämmelserna

kunde därefter såsom en särskild enhet infogas i den nya lagboken.

På grund av vad sålunda anförts hemställde utskottet, att riksdagen måtte

i skrivelse till Kungl. Majit anhålla, att Kungl. Majit ville taga under över­

vägande lämpligheten av att, utan att avvakta slutförandet av arbetet med

revisionen av övriga lagbestämmelser, avsedda att ingå i den nya jordabal­

ken, företaga arbetet med den omarbetning av hyreslagstiftningen som vore

erforderlig för att göra densamma färdig att infogas i den tillämnade nya

lagboken, därvid särskilt borde undersökas i vad mån bestämmelserna i

3 kap. 10 och 12 §§ nyttjanderättslagen borde givas tvingande natur.

I särskilt yttrande till utskottets utlåtande yrkade en ledamot av ut­

skottet, att riksdagen i anledning av motionen ville hos Kungl. Majit hem­

ställa örn övervägande av en revision av hyreslagstiftningen i syfte att bere­

da hyresgäst större trygghet och hemtrevnad än med nuvarande lagstiftning

tillförsäkrats honom.

Utskottets hemställan bifölls av riksdagen, som härom avlät förutnämnda

skrivelse (nr 258) till Kungl. Majit.

Såsom förut nämnts tillkallades härefter den 22 maj 1936 en utrednings­

man för verkställande av förberedande undersökning i ämnet, varpå enligt

Kungl. Majits bemyndigande den 13 november 1936 för fortsatt utredning

tillkallades fem sakkunniga, den s. k. hyreslagstiftningskommittén.

Hyreslagstiftningskommitténs förslag.

Hyreslagstiftningskommittén har, enligt vad jag förut erinrat, med skri­

velse den 31 juli 1938 avlämnat betänkande med förslag till reformerad hy-

reslagstiftning.

Kommittén har erinrat därom att man före nyttjanderättslagens tillkomst,

då endast torftiga föreskrifter i lag funnos angående hyra, haft erfarenhet

av kontraktsformulär, som ensidigt beaktade hyresvärdens intresse, stun­

dom till den grad att hyresgästen kunde sägas bliva på nåd och onåd under­

kastad sin medkontrahent. Att ändock bestämmelserna i 3 kap. av 1907

års lag endast på vissa punkter crhöllo tvingande natur motiverades huvud­

sakligen med att, örn i lagen upptoges bestämmelser, som i nödiga hänse­

enden reglerade förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, för kontra­

henterna icke vidare skulle finnas något behov att i dittillsvarande utsträck­

ning själva genom avtal ordna förhållandet sig emellan.

De förväntningar, som sålunda hystes angående lagreglernas auktorita­

26

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

tiva kraft, ha enligt vatt kommittén framhåller icke blivit infriade. Regeln

hade i stället blivit att kontraktsformulären på nära nog alla de punkter av

någon ekonomisk betydelse, där icke tvingande bestämmelser utgjort hinder,

kommit att innefatta modifikationer, mer eller mindre vittgående, till hy­

resvärdens favör. Kritiken mot gällande hyreslagstiftning hade vid sådant

förhållande mindre drabbat lagens särskilda bestämmelser i och för sig än

den av lagen medgivna ordning som tillåtit lagbestämmelsernas åsidosättande

samt det rättstillstånd som i följd därav kommit att föreligga.

Kommittén anför å andra sidan, att en viss förskjutning till hyresgästernas

favör på senare tid inträtt eller varit på väg. Otvivelaktigt hade sålunda

från ansvarskännande fastighetsägarhåll förmärkts en tendens att borttaga

ur kontraktsformulären eller mildra mera utmanande klausuler. Och troligt

vore att den med vart år allt starkare hyresgäströrelsen småningom skulle

ha förmått genomdriva användande av mindre ensidiga kontrakts-

iormulär. Till den antydda förskjutningen syntes i viss mån lia medverkat

det allmännas åtgärder för främjande av bostadsproduktionen.

Även om hyresgästernas ställning på senare tid blivit i viss mån starkare

förelåge dock enligt kommitténs mening alltjämt behov av en lagstiftning

på hyresområdet som genom tvingande bestämmelser beredde tillbörligt

skydd för den i regel ekonomiskt svagare hyresgästen. Bortsett från denna

synpunkt måste det anses vara av vikt, att klara och tydliga lagregler, mot­

svarande det allmänna rättsmedvetandets krav, finge i stället för mer eller

mindre svårtolkade kontraktsklausuler bliva avgörande beträffande rätts­

förhållandet mellan parterna åtminstone i frågor av större betydelse. Häri­

genom minskades risken för uppkomsten av tvistigheter mellan parterna

samt deras organisationer, och även örn de tvingande reglerna måhända

till en början kunde för den ena parten kännas som ett obehörigt tvång,

syntes de därför i längden komma att visa sig vara till fördel även för

denne.

Utgående från att bestämmelserna i en reviderad hyreslag sålunda borde

vara tvingande på alla de punkter, där i annat fall en mera allmän önskan

från hyresvärdarnas sida att sätta bestämmelserna ur kraft kunde förväntas

göra sig gällande, har kommittén undersökt, vilka ändringar av materiell

innebörd som kunde anses påkallade beträffande den gällande hyreslag-

stiftningen med hänsyn till den kritik och de önskemål som framkommit

samt de erfarenheter vilka eljest förelåge från de nuvarande bestämmelser­

nas tillämpning. Kommittén har framhållit, att den vid fullgörande av sitt

uppdrag ständigt haft för ögonen att tillmötesgåendet av önskemål från

hyresgästsidan ej finge innefatta så starka ingrepp i hyresvärdarnas be­

rättigade intressen, att därigenom motverkades den under nuvarande sam­

hällsförhållanden önskvärda och nödvändiga bostadsproduktion genom

enskilda företagare utan vilken varje rättslig omreglering av det interna

förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst bleve av endast ringa värde.

Det borde nämligen alltid ihågkommas att den första och viktigaste förut­

sättningen för att goda förhållanden skulle råda på hyresmarknaden vore

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

*7

att det funnes tillgång till ett tillräckligt antal lägenheter av tillfredsställande

beskaffenhet.

De resultat, till vilka kommittén nått, innefattas i fråga om den egentliga

hyreslagstiftningen uti förslag till lag örn ändrad lydelse

av 3 kap. i 1907 års lag.

I detta lagförslag, vars bestämmelser i vidsträckt omfattning avsetts skola

vara tvingande och sålunda icke kunna genom förbehåll i hyresavtalet sät­

tas ur kraft, ha reglerna i 1923 års lag med vissa bestämmelser rörande

hyra inarbetats i den mån kommittén ansett dem böra bibehållas. Beträffande

de grundläggande principerna och utformningen av dessa avveke förslaget

enligt vad kommittén anfört ej i högre grad från gällande lag. De nuvarande

bestämmelserna hade ansetts i stort sett representera en reglering av hit­

hörande förhållanden, vilken även för nutida betraktelsesätt syntes väl av­

vägd och därför ej heller rönt kritik. Kommittén har även erinrat, att be­

stämmelserna i 3 kap. av 1907 års lag i stor utsträckning efterbildats ej

mindre i den finska hyreslagen av år 1925 än även i den nya danska hyres-

lagen av år 1937.

Vissa för den svenska hyreslagstiftningen helt nya frågor ha emellertid

behandlats i lagförslaget. Sålunda har till säkerställande av hyresgästens

rätt att göra avdrag å hyran upptagits ett depositionsförfarande, vars iakt­

tagande skulle ha samma verkan som hyresbetalning. Vidare har kom­

mittén genom uppställandet av viss skadeståndsskyldighet för hyresvärden

sökt bereda det skydd för innehavet av bostadslägenhet, som synts möjligt

att genomföra, medan till skydd för affärsdrivande hyresgäst stadgats viss

skyldighet för hyresvärden att vid hyresgästens avflyttning utgiva ersätt­

ning för s. k. good-will som genom hyresgästens verksamhet tillförts lägen­

heten och efter avflyttningen komme att tillgodogöras av hyresvärden. Slut­

ligen har efter förebilder i försäkringsavtalslagen och skuldebrevslagen an­

setts böra meddelas ett stadgande, som — i såväl hyresvärdens som hyres­

gästens intresse — medgåve jämkning eller helt åsidosättande av hyres­

villkor, vars tillämpning uppenbarligen skulle strida mot god sed på hyres­

marknaden eller eljest vara otillbörlig.

Även i övrigt har kommittén upptagit vissa nya stadganden och före­

slagit ett antal modifikationer i nu gällande bestämmelser. Särskilt bör

uppmärksammas, att förslaget innebär vissa ändringar av stor praktisk be­

tydelse beträffande de centrala frågorna om lägenhetens skick — i samband

varmed ohyrespörsmålet uppmärksammats — och hinder för hyresrättens

utövning, om hyrans erläggande och om hyresgästens skyldigheter vid lägen­

hetens begagnande.

De förslag som sålunda framlagts innefatta jämfört med gällande rätt

jämkningar såväl i hyresvärdens som i hyresgästens intresse. I det förra

hänseendet må framhållas, alt hyresgästens ansvarighet för skada å lågen­

heter, vållad av annan än honom själv, uttryckligen utsträckts att omfatta

skadegörelse även av hans gäster samt arbetare, som av honom anlitas,

28

Kungl. Majlis proposition nr 166.

och att hans anmälningsskyldighet beträffande uppkommen skada å lä­

genheten skärpts. Vidare har hyresgästen ålagts att ställa sig till efterrät­

telse jämväl ordningsföreskrifter, vilka av hyresvärden under hyrestiden ut­

färdas i enlighet med ortens sed. Hyresvärdens rätt att för utförande av

arbete eller verkställande av åtgärder mot ohyra erhålla tillträde till lägen­

heten har i avsevärd mån utvidgats. För återvinnande av hyresrätt, som

förverkats på grund av dröjsmål med hyrans betalning, fordras enligt för­

slaget erläggande av ej blott felande hyra utan även viss kostnadsersättning

till hyresvärden, varjämte i vissa fall möjlighet att återvinna på nyss an­

given grund förverkad hyresrätt ej skall stå hyresgästen till buds. I hy­

resgästens intresse är framför allt det vidsträckta genomförandet av tvingan­

de regler, vilka särskilt äga betydelse i fråga örn säkerställandet av hans

rätt att, då lägenheten ej är i kontraktsenligt skick eller då eljest hinder eller

men uppstår i nyttjanderätten, verkligen kunna göra de rättigheter gällande

som lagen för sådant fall medgiver. Därutöver tillgodoses hyresgästintres­

sena genom de förut omtalade bestämmelser, som medgiva deposition av

hyresbelopp eller avse bevarande av hyresgästens fortsatta innehav av viss

bostadslägenhet eller stadga skyldighet för hyresvärden att utgiva ersättning

för good-will. Även andra jämkningar i de nuvarande reglerna komma en­

bart hyresgästsidan till godo, såsom hyresgästens dödsbo tillerkänd rätt att

inom viss tid efter dödsfallet uppsäga hyresavtalet.

Kommittén har anmärkt, att det icke ansetts kunna komma i fråga, att

lagen skulle innehålla bestäpimelser som reglerade hyrans storlek. För hy­

rans bestämmande måste de allmänna ekonomiska faktorerna, läget på

fastighetsmarknaden m. m. vara avgörande. Förut nämnda bestämmelse i

förslaget, enligt vilken jämkning kunde ske även av en otillbörligt hög eller

låg hyra, innebure icke någon avvikelse från den fria hyresbildningens

princip.

Av kommittén har även framlagts förslag till lag örn ändrad

lydelse av 5 kap. 1 2 § giftermålsbalken. Enligt detta förslag

skulle make som regel äga att med förpliktande verkan jämväl för den andra

maken sluta hyresavtal angående bostad för familjen. Vidare har kommittén

utarbetat f ö r s 1 a g till lag om ändrad lydelse av 14 § lagsök­

ningslagen. Detta förslag innebär, att, där i mål angående hyresfordran

gäldenären gör sannolikt att han hos borgenären äger på hyresförhållandet

grundad till betalning förfallen motfordran, skall målet hänskjutas till dom­

stol.

Kommittén har slutligen framlagt förslag till.lag om medling

i hyrestvister.

I denna del har kommittén anfört, att uppkomsten av organisationer utav

hyresvärdar och hyresgäster haft till följd att tvister mellan enskilda hyres­

värdar och hyresgäster i allt större utsträckning blivit föremål för under­

handlingar mellan deras organisationer. En viss praxis i fråga om dylika

frågors behandling av organisationerna hade utbildats, men denna kunde än­

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

29

nu ej anses lia nått större stadga. Inom organisationerna hade dock önske­

mål försports örn fastare utformning av förhandlingsväsendet. Ehuru orga­

nisationsväsendets utveckling skapat ökade förutsättningar för biläggande av

hyrestvister genom fredliga förhandlingar, har densamma å andra sidan en­

ligt vad kommittén framhållit kommit att i vissa fall leda till skärpning

och utvidgning av förefintliga motsättningar. Från hyresgästorganisatio­

nernas sida hade nämligen börjat komma till användning ekonomiska strids­

åtgärder i form av blockad, kollektiv uppsägning av hyresavtal samt —

i mindre omfattning — s. k. hyresstrejk, vilka åtgärder i sin tur föranlett

vissa motåtgärder från fastighetsägareorganisationerna. 1 fråga om tillåt­

ligheten enligt gällande svensk rätt av ekonomiska stridsåtgärder av nyss

angiven art har kommittén påpekat, att s. k. hyresstrejk utgör avtalsbrott

från den enskilde hyresgästens sida samt föranleder förverkande av hyres­

rätten ävensom skadeståndsskyldighet. Vissa andra emellanåt tillämpade

stridsåtgärder kunde föranleda såväl straff som skadestånd. Kommittén har

i detta sammanhang erinrat därom, att de under åren 1933—1935 fram­

lagda lagförslagen angående ekonomiska stridsåtgärder hade avseende jäm­

väl å stridsåtgärder i samband med tvister å hyresmarknaden. Kommittén

har emellertid ansett det uteslutet, att den skulle framlägga förslag till lag­

lig reglering av ekonomiska stridsåtgärder enhart på hyresområdet.

I kommitténs betänkande har vidare redogjorts för en i november 1935

till Kungl. Maj:t ingiven framställning från landshövdingen Malte Jacobs­

son, däri under åberopande bland annat av erfarenheterna från hyreskon-

flikten i Göteborg samma år hemställts örn inrättande av skiljedomstol,

som skulle äga att fastställa hyrespriser, där förhandlingar mellan hyres­

gäster och fastighetsägare icke lett till resultat.

Beträffande detta förslag har kommittén anfört, att det mött bestämd

opposition från hyresgästhåll och att man även på fastighetsägarhåll hade

ställt sig tveksam till detsamma. För egen del har kommittén uttalat, att

större strider dock förekommit endast i Göteborg, där deras uppkomst syntes

lia möjliggjorts utav psykologiska och andra faktorer, som annorstädes ej

i lika mån vore för handen, och man syntes därför ej böra överskatta be­

tydelsen av dessa visserligen beklagliga strider. Det funnes grundad an­

ledning till förhoppning, att i den mån fastare former utbildades för för­

bindelsen mellan parternas organisationer en avspänning motsvarande den

som ägt rum i förhållandet mellan arbetsgivar- och arbetarorganisationerna

skulle komma till stånd. Att vid sådant förhållande tillgripa en tvångs-

lagstiftning långt mera vittgående än de lagstiftningsåtgärder som haft av­

seende å arbetsmarknaden syntes icke välbetänkt. En särskild invändning

mot sådan lagstiftning grundades därå, alt densamma kunde befaras leda

till mera allmän tvångsreglering av hyrorna och därmed övergivande av

den fria hyresprisbildning som enligt kommitténs mening under nuvarande

förhållanden med hänsyn särskilt till bostadsproduktionen måste anses

önskvärd.

Kommittén har även framhållit, att många av de tvister som uppkomme

30

Kungl. Maj.ts proposition nr

iqq

.

mellan en hyresvärd och hans hyresgäst hänförde sig till parternas skilj­

aktiga tolkning av hyresavtalets innehåll i vissa detaljer. En viss garanti

mot uppkomsten av dylika tolkningstvister måste anses föreligga, om hyres-

lagens regler vöre utformade på ett sätt som lämnade minsta möjliga rum

för meningsskiljaktighet och — framför allt — örn dessa regler erhölle

tvingande natur i den utsträckning förhållandena det medgåve. Vid avfatt­

ningen av förslaget till lag örn ändrad lydelse av 3 kap. i 1907 års lag hade

kommittén städse haft dessa synpunkter för ögonen, och enligt kommitténs

mening måste redan genomförandet av detta förslag i ej ringa grad verka

i fredsfrämjande riktning. En verkan i samma riktning skulle uppnås, om

parterna vid hyresavtals slutande, såsom kommittén ville tillstyrka, bereddes

möjlighet använda standardblanketter (normalkontrakt), tillkomna under

medverkan av offentlig myndighet.

Vid angivna förhållanden har kommittén ansett sig böra stanna vid att

föreslå sådana åtgärder för främjande av hyresfreden, vilka vöre ägnade

att underlätta biläggande av tvister genom fredlig förhandling, vare sig

dessa tvister rörde endast parterna i ett särskilt hyresförhållande eller ut­

vecklats till strid mellan deras organisationer.

Syftet med den föreslagna lagen är enligt vad kommittén framhåller främst

att till förfogande åt tvistande parter i ett hyresförhållande ställa en nämnd

med uppgift att utgöra ett offentligt förlikningsorgan. Med hänsyn till att

hyresstriderna — även då de förts av parternas organisationer -—- städse

hittills varit lokalt begränsade har kommittén föreslagit, att detta organs

verksamhetsområde skulle utgöras av en kommun. Obligatoriskt inrättande

av ett förlikningsorgan i varje kommun, där uthyrning av lägenheter i

nämnvärd utsträckning förekomme, hade icke ansetts kunna komma i fråga,

utan enligt förslaget skulle Kungl. Majit äga förordna om inrättande av

en sådan nämnd endast på därom av en kommun gjord framställning. I

fråga örn nämndens sammansättning hade synts angeläget iakttaga att ve­

derbörlig sakkunskap bleve företrädd inom nämnden men att antalet leda­

möter icke sattes så högt att svårigheter av rent praktisk art kunde uppstå

vid nämndens verksamhet. Kommittén hade ansett sig böra förorda, att

nämnden skulle bestå av ordförande och två ledamöter jämte suppleanter.

Ordförande och hans suppleant skola enligt förslaget utses av länsstyrelsen

medan ledamöterna och deras suppleanter skola utses av kommunens be­

slutande myndighet, en ledamot och suppleant såsom representanter för

fastighetsägarintresset och den andre ledamoten och hans suppleant såsom

representanter för hyresgästernas intresse.

Tvist med anledning av hyresförhållande kan enligt kommitténs förslag

av part hänskjutas till medlingsnämnd, om tvisten ej dragits inför domstol,

lagsökningsdomare, överexekutor eller skiljemän. Har rättegång anhängig-

gjorts vid domstol, skall domstolen äga förordna om handläggning inför

nämnden. Kan nämnden ej åstadkomma förlikning, skall den till domstolen

avgiva utlåtande angående befogenheten av de yrkanden som av parterna

framställts.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

31

Nämnden skall av eget initiativ ingripa om hyrestvist som kan äventyra

freden på hyresmarknaden uppkommit eller hotar. Kan ej tvisten genom

nämndens förmedling biläggas, har nämnden enligt förslaget att anmäla

förhållandet hos socialstyrelsen som skall äga att förordna lämplig person

eller särskild kommission att fullfölja medlingsarbetet.

Vid kommitténs betänkande lia fogats flera reservationer.

Beträffande förslaget till lag örn ändrad lydelse av 3 kap. i 1907 års lag

har sålunda herr Ahlmark, som anmärkt att han i åtskilliga delar hyste

en från kommitténs majoritet avvikande mening ehuru detta icke alltid

kommit till uttryck i formlig reservation, framhållit, att majoritetens upp­

fattning, att i hyresförhållandet hyresvärden alltid vore den starkare, nu­

mera vore verklighetsfrämmande. Reservanten har med denna utgångspunkt

bland annat föreslagit viss jämkning av förslaget i vad det avsåge rätt för

avflyttande hyresgäst att i vissa fall erhålla skadestånd. Vidare har samme

reservant ansett, att det ekonomiska ansvaret för förekomsten av ohyra i

förhyrd lägenhet i oskäligt hög grad åvältrats hyresvärden.

Av kommitténs övriga ledamöter lia även herrar Hermansson och Larsson

på vissa punkter reserverat sig mot förenämnda förslag. I detta hänseende

må särskilt framhållas, att de ansett hyresgäst böra tillerkännas en verklig

rätt att, med vissa undantag, efter utgången av avtalad hyrestid nyttja lä­

genheten. Herr Larsson har ytterligare ensam reserverat sig mot förslaget

i vissa särskilt angivna hänseenden.

I fråga om förslaget till lag om medling i hyrestvister har såväl herr Ahl­

mark som herr Sandström uttalat betänkligheter mot den medlingsnämnd

ålagda skyldigheten att avgiva utlåtande till domstol angående befogenheten

av parts talan samt jämväl i övrigt reserverat sig mot vissa detaljer med

avseende å förslagets utformning.

Yttranden.

över hyreslagstiftningskommitténs betänkande lia yttranden infordrats från

socialstyrelsen, medicinalstyrelsen, kommerskollegium, Överståthållarämbetet

och länsstyrelserna ävensom, beträffande förslaget till lag om ändring av lag­

sökningslagen, från överexekutor i Göteborg, Malmö, Norrköping och Häl­

singborg. Kommerskollegium har vid sitt yttrande fogat utlåtanden från

handelskamrarna. Härjämte lia yttranden inkommit från svenska stads­

förbundet, svenska landskommunernas förbund, Sveriges fastighetsägareför­

bund, hyresgästernas riksförbund och Sveriges köpmannaförbund, vilka be­

reus tillfälle att yttra sig i ärendet. Yttranden lia även inkommit från ma­

gistraten och stadsfullmäktige i vissa städer.

Vad först angår förslaget till lag örn ändring av 3 kap.

i 1 90 7 års lag örn nyttjanderätt till fast egendom har

socialstyrelsen, som ställt sig välvillig till förslaget, anfört, bland annat:

Förslaget bygger i väsentliga delar på den nu gällande hyreslagen. De vid­

tagna ändringarna överensstämma i allmänhet med vad som varit god sed

på hyresmarknaden. Hyreslagen kan sägas hava blivit systematiserad på

32

Kungl. Ma]:ts proposition nr 266.

ett bättre sätt än tidigare, och förslagets bestämmelser äro klara och tyd­

liga. Socialstyrelsen konstaterar med tillfredsställelse, att åtskilliga hittills

dispositiva bestämmelser gjorts tvingande. En ändring i sådan riktning är

behövlig då, såsom kommittén anför, den nuvarande hyreslagens dispositiva

regler endast undantagsvis kommit att tillämpas med hänsyn till de i hyres­

kontrakten vidtagna modifikationerna. Hyreslagen kan sålunda hädanefter

i sin mån förtjäna att betecknas såsom en social skyddslagstiftning. Emeller­

tid föreslås samtidigt åtskilliga bestämmelser, vilka innefatta en utökad skyl­

dighet för hyresgästerna i vissa avseenden. Avvägningen mellan de båda

parternas intressen synes kommittén hava genomfört på ett lyckligt sätt.

Styrelsen anser förslaget vara väl ägnat att läggas till grund för lagstift­

ning. Mot vissa av de föreslagna nya bestämmelserna har styrelsen emeller­

tid funnit sig böra framställa erinringar.

Inom styrelsen har anmälts avvikande mening av byråchefen Bergström,

som uttalat vissa betänkligheter mot förslaget, därvid han framhållit att,

när det gällde att på förevarande område göra lagbestämmelser tvingande,

den största försiktighet måste iakttagas och att sådana bestämmelser lätt

kunde kringgås.

Kommerskollegium samt Överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Stock­

holms, Uppsala, Östergötlands, Kronobergs, Blekinge, Kristianstads, Malmö­

hus, Hallands, Göteborgs och Bohus, Älvsborgs, Skaraborgs, Värmlands, Väst­

manlands, Kopparbergs, Gävleborgs, Västernorrlands och Jämtlands län

ävensom svenska stadsförbundet ha funnit förslaget i sina huvuddrag väl

ägnat att läggas till grund för lagstiftning i ämnet. Aven länsstyrelserna i

Södermanlands, Gotlands, Örebro, Västerbottens och Norrbottens län ha ej

funnit anledning till erinran mot förslaget i stort sett. Länsstyrelsen i Kal­

mar län och svenska landskommunernas förbund ha ej framställt någon

erinran mot förslaget.

Länsstyrelsen i Jönköpings lån, som likaledes i stort sett givit sin anslut­

ning till förslaget, har anfört, bland annat:

Även örn länsstyrelsen i princip intager en klart positiv inställning till det

föreliggande legislativa problemet, kan länsstyrelsen ej underlåta att erinra örn

att man här helt visst har att arbeta på ett synnerligen ömtåligt och svår-

behärskat område. Man nödgas försiktigt emot varandra väga ett flertal

skiftande sociala och ekonomiska önskemål och intressen. Det kan ock,

så vitt länsstyrelsen förstår, näppeligen med nog eftertryck framhållas, huru­

som möjligheterna att lagstiftningsvägen nå fram till förbättrade bostads­

förhållanden på det hela taget äro jämförelsevis snävt begränsade. Den första

och viktigaste förutsättningen för ett gynnsamt läge på bostadsmarknaden

är och förblir dock alltid förefintligheten av lägenheter utav nöjaktig be­

skaffenhet i tillräckligt antal. I jämförelse härmed är hyreslagens utform­

ning — ehuru givetvis även den av ej ringa samhällelig vikt — dock av rela­

tivt underordnad betydelse. Därför måste de, som lagstifta i detta ämne, i

främsta rummet aktgiva därpå, att lagbestämmelserna icke förlänas sådant

innehåll, att de kunna befaras — genom att motverka kapitalinvestering i

byggnadsföretag eller eljest — försvåra en effektiv bostadsproduktion.

Betraktat ur ovan antydda synpunkter, vilka av länsstyrelsen tilläggas sär­

skild vikt, framstår resultatet av de kommitterades revisionsarbete som en

i stort sett måttfull och ändamålsenlig lösning av den dem förelagda upp­

giften. Väl måste förslaget sägas innefatta ett något ensidigt tillgodose­

ende av hyresgästernas intressen; detta är dock med hänsyn till föreliggan-

Kline)!. Majlis proposition nr 160.

33

de omständigheter endast skäligen naturligt. I den mån de förordade

lagändringarna kunna genomföras utan alltför kännbara olägenheter för

fastighetsägarparten samt därjämte äro av mera påtagligt värde för hyres­

gästsidan, böra de, synes det länsstyrelsen, också godtagas. Såsom värdefulla

nyheter av större principiell eller praktisk betydelse vill länsstyrelsen särskilt

framhålla införandet av ett depositionsinstitut för säkerställande av hyres­

gästens rätt i vissa fall att göra avdrag å hyran, stadgande av skyldighet för

hyresvärden att under angivna betingelser till avflyttande affärsidkare utgiva

ersättning för s. k. good-will samt en del olika bestämmelser med gemen­

samt syfte att främja bostadshygienen och höja bostadsstandarden. Aven de

sakkunnigas accepterande av tanken på tillhandahållande genom det allmän­

nas försorg av auktoriserade formulär till normalkontrakt antecknar läns­

styrelsen i detta sammanhang med tillfredsställelse.

Magistraten i Eskilstuna, Linköping, Skara och Örebro samt stadsfullmäk­

tige i Östersund ha i huvudsak biträtt förslaget.

Stockholms, Skånes samt Smålands och Blekinge handelskamrer lia uttalat,

att kommittén visat försiktighet och sökt medla mellan olika intressen. Även

Östergötlands och Södermanlands, Gotlands, Västernorrlands och Jämtlands

läns samt Norrbottens och Västerbottens läns handelskamrer ävensom han­

delskammaren för Örebro och Västmanlands län lia givit sin anslutning

till grundlinjerna i förslaget.

Sistnämnda handelskammare har emellertid med anledning av kommitténs

motivering uttalat följande:

Behovet av en reformerad hyreslagstiftning grundar sig enligt handelskam­

marens mening främst på angelägenheten att rättsligen reglera sådana för­

hållanden, som icke uppmärksammats i nu gällande lag av den anledningen,

att de först efter lagens tillkomst tillvunnit sig ekonomisk betydelse, såsom

t. ex. ohyresbekämpandet och nyttjanderätten till affärslokaler. Handels­

kammaren kan alltså icke vitsorda, att avtalsfriheten på hyresområdet lett

till så betänkliga konsekvenser för den förment svagare parten i hyresförhål­

landet, nämligen hyresgästen, att en hyresreform av sociala skäl är påkallad.

De missförhållanden, som i mindre utsträckning må hava förekommit, skulle

säkerligen kunna avhjälpas utan lagstiftning genom ingripande av de på hyres­

marknaden verksamma organisationerna och genom den rikligare bostads­

försörjning, som på senare tid åstadkommits till dels genom det allmännas

mellankomst. Det är handelskammaren angeläget att betona, att lagstift­

ningen på detta område icke får givas sådan karaktär, att den ekonomiska

lockelsen till ökad bostadsproduktion förminskas och att en diskriminering

äger rum av den viktiga samhällsfunktion, som består i att tillhandahålla

affärslokaler och bos tilder under nyttjanderätt.

Handelskammaren i Karlstad har uttalat, att förslaget syntes innebära en

måttfull revision av gällande liyreslag men att det icke kunde förnekas att

tendensen i förslaget pekade på en misstro mot fastighetsägarna som knap­

past linnde anses vara starkare motiverad.

Av hgresgästernas riksförbund har följande anförts:

Allt sedan den organiserade hyresgäströrelsens uppkomst har densamma

genom framställningar i olika former till statsmakterna outtröttligt arbetat

för en förbättrad hyreslagstiftning i vårt land. Dessa strävanden lia gruppe­

rat sig kring vissa centrala spörsmål inom detta lagstiftningsområde, vilka

milling till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 160.

■'!

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

35

många avseenden stärkts genom sådana företeelser som hyresgästföreningar,

kooperativa och kommunala bostadsbyggen m. m.

Sveriges fastighetsägareförbund har, utan att avstyrka förslaget, framfört

betänkligheter mot detsamma samt anfört:

Orsakssammanhanget mellan den restriktiva lagstiftningen under världs­

kriget och de då katastrofala förhållandena på hyresmarknaden ligger i öp­

pen dag. Kommittén har sålunda haft fullgoda skäl att avvisa alla anspråk på

lagstiftningens stöd för åtgärder som syfta till en tvångsreglering av hyres­

priserna. Samma skäl borde emellertid ha manat till varsamhet även i

fråga om restriktioner i andra hänseenden. Så kan dock icke sägas ha blivit

fallet.

Kommittén har exempelvis vid utformningen av reglerna örn rätlsföljder-

na av ohyreförekomst varit på det klara med att en särskilt tung börda läg-

ges på hyresvärden, men likväl icke ansett sig kunna beakta, att sådant med­

för synnerligen besvärande hinder för en sund fastighetsförvaltning, och så­

lunda något som i längden motverkar hyresgästernas verkliga intressen.

Kraven på hemskydd ha också måst i någon form tillgodoses, oavsett att

några bärande motiv för särskilda hemskyddsregler icke blivit anförda

och att de skäl som angivits varit ytterst svävande och obestämda; det är i

själva verket icke mycket annat än ett slagord, att hyresgästerna i detta eller

andra avseenden äro i behov av annat skydd i lag än som redan nu beredes

dem.

Försämringen i hyresvärdens rättsläge består till väsentlig del däri att ett

mångtal bestämmelser uteslutits från det fria avtalets område, d. v. s., tyd­

ligare uttryckt, att hyresgästen på många punkter icke är skyldig fullgöra

vad han kan ha utläst. Kommittén har självfallet måst motivera införandet

av ett dylikt hyresgästernas omyndighetstillstånd med antagandet att hyres­

gästen i förhållande till hyresvärden i regel är den svagare parten. För den

i praktisk fastighetsförvaltning initierade står det emellertid klart, att detta

antagande är oriktigt och att det ofta nog är hyresgästen som är den starka­

re. Erfarenheten från olika delar av landet ger tydligt vid handen, att, icke

minst sedan numera hyresgästernas organisation vuxit sig allt starkare, det

i snart sagt dagligen förekommande fall faktiskt icke är möjligt för hyres­

värden att utnyttja sin juridiska rätt enligt lagen och kontraktet. De i hy­

reskontrakten upptagna bestämmelserna lia därför ofta i stor utsträckning

blivit illusoriska Mången hyresvärd, som uppenbarligen har både den mo­

raliska och juridiska rätten på sin sida, tvingas sålunda, av fruktan för re­

pressalier från hyresgästorganisationen, att avstå från att göra sin rätt gäl­

lande. Hyresvärden intar ofta även i så måtto den svagare ställningen att

han, där en hyresgäst åsamkat honom förlust, icke kan erhålla ersättning

för denna förlust, enär hyresgästen saknar tillgångar.

Det försämrade rättsläget visar sig vidare däri, att förslaget innebär en för

fastighetsägaren ogynnsam fördelning av bevisbördan rörande vissa förhål­

landen, till vilka betydelsefulla rättsverkningar knutits. Detta gäller t. ex.

reglerna örn hyresvärdens skadeståndsskyldighet lill följd av utav honom

företagen uppsägning av avtal rörande bostadslägenhet, ävensom, efter vad

det vill synas, reglerna örn hyresvärdens skyldigheter i anledning av ohyre­

förekomst.

över huvud har man bland landels fastighetsägare erhållit eli starkt in­

tryck av att kommittén icke tillräckligt beaktat det grundläggande förhållan­

det, ali en oförvitlig hyresgäst är en utomordentligt värdefull tillgång för

fastighetsägaren, varför denne endast motvilligt ser hyresgästen flytta. En­

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

39

sina medlemmar att hyra. Ofta förekommer, att hyresgästen vid en intresse­

tvist, efter det hyreskontraktet utlöpt, sitter kvar i lägenheten, varför vräk­

ning påkallas av hyresvärden. Intressetvister å hyresmarknaden avse i all­

mänhet frågan, om ett hyreskontrakt över huvud skall träffas. Härmed sam­

manhänger, att tvisterna på hyresmarknaden i de flesta fall åro individuella

även å hyresgästsidan; under de senaste åren hava dock hyrestvister otta

fått ett organisatoriskt inslag genom uppträdande av hyresgästföreningar.

Kommitténs förslag innebär, att både intressetvister och rättstvister skola

kunna komma under behandling av medlingsnämnden. Häremot synes i

och för sig intet vara att erinra. Angeläget är blott att, därest kommitténs

förslag örn inrättande av en kommunal medlingsnämnd vinner bifall, be­

stämmelserna härom utformas på sådant sätt, att nämnden ej skall behöva

syssla med bagatellärenden.

Kommittén synes icke hava klart hållit isär förlikningsuppgifterna från

vad som åligger en skiljeman. Detta är icke blott fallet med den betänkliga

konstruktionen, alt nämnden skall hava att avgiva utlåtande till domstol örn

huru en tvist skäligen bör lösas; härvidlag har kommittén även medgivit, att

en dualism kommer att uppstå. Styrelsen vill framhålla, att ett organ, åt

vilket anförtrotts förlikande uppgifter, icke bör äga att avgiva skälighetsom-

dömen, oavsett örn förlikningsorganet förut haft under behandling den tvist,

varom fråga för tillfället är. Kommittén synes vidare utgå från att nämnden

vid sitt förlikningsförfarande skulle hava att göra en skälighetsavvägning.

Detta framgår av ett uttalande i betänkandet, att ett av nämnden framlagt

förlikningsförslag kan vara beroende mera av en skälighetsavvägning än av

ett strikt juridiskt bedömande, överhuvud synas kommitténs uttalanden örn

angelägenheten av att vederbörlig sakkunskap blir företrädd i nämnden

och hela anordningen med partsrepresentation syfta till en skälighetsavväg­

ning. Detta innebär emellertid en väsentlig skillnad mot vad, exempelvis be­

träffande vårt förlikningsmannaväsen på arbetsmarknaden, alltid ansetts som

ett förlikningsorgans naturliga uppgift, nämligen att söka en framkomlig

väg till uppgörelse, oavsett den uppfattning organet hyser om huru tvisten

skäligen borde lösas.

Socialstyrelsen ställer sig även tveksam till frågan örn lämpligheten av den

föreslagna anordningen med partsrepresentation i medlingsorganet. Genom­

föres en sådan representation, lärer säkerligen nämnden i allmänhet icke

komma alt uppträda enad utåt, och den måste under sådana förhållanden för­

lora en stor del av den auktoritet, som den eljest skulle kunna förvärva.

Nämnden synes närmast vara avpassad för individuell medling i rättstvister.

Den torde i allt fall icke lämpa sig som förlikningsorgan i kollektiva intresse­

tvister, vilken uppgift styrelsen, såsom framgår av det följande, för sin del

anser som den huvudsakliga.

Det synes vidare vara antagligt, att nämndens auktoritet i mera omfattan­

de hyrestvister från början torde komma att undergrävas genom bestämmel­

sen, att en särskild förlikningsman eller en förlikningskommission skall

kunna tillsättas av socialstyrelsen, därest nämnden misslyckats med sin med­

ling. En dylik instansordning måste betecknas såsom olämplig. Erfarenhe­

terna från arbetsmarknaden giva tydligt vid handen, alt parterna vid större

tvister ofta medvetet vidhålla sina från början ställda krav, intill dess en för­

likningskommission tillsatts.

Vid övervägandet av de olägenheter, som sålunda äro förenade med den

av kommittén föreslagna medlingsanordningen, bär styrelsen funnit sig böra

avstyrka ett bifall till förslaget.

Då styrelsen emellertid i likhet med kommittén är av den uppfattningen,

att tillgång till förlikningsorgan bör kunna stå lill bilds även å hyresmarkna­

Kungl. Mcij:ts proposition nr 1Q6.

41

Länsstyrelsen har i fråga om de särskilda bestämmelserna i förslaget

bland annat uttalat betänkligheter mot den föreslagna skyldigheten för med-

lingsnämnd att avgiva yttrande i vid domstol anhängig! mål.

Även länsstyrelserna i Södermanlands och Hallands län liksom magistra­

ten i Eskilstuna och Göteborg lia anfört betänkligheter i sistnämnda av­

seende.

Av länsstyrelsen i Västmanlands län har uttalats, att det nu ifrågava­

rande lagförslaget icke syntes tillräckligt motiverat. Länsstyrelsen i Norr­

bottens län anser likaledes, att behov av lagstiftning i ärendet icke före­

ligger.

Enligt uttalande av länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län borde i före­

varande fråga ny utredning komma till stånd. Länsstyrelsen har anfört

följande:

Länsstyrelsen nödgas att beträffande den föreslagna lagen om medling i

hyrestvister uttala den meningen, att vad där föreslagits ingalunda är effek­

tivt för uppnående av det med lagförslaget avsedda ändamålet. Erfaren­

heterna från Göteborg, där de allmänt bekanta hyrestvisterna icke ens med

anlitande av de mest auktoritativa förlikningsmän kunnat biläggas, därest

icke vissa omständigheter av tillfällig natur, vilka icke eljest äro att påräk­

na, inträffat, giva anledning till det antagandet, att vad som erfordras icke

är endast en förlikningsnämnd utan ett organ, som både förhandlar och

med för parterna bindande verkan dömer i hyrestvister. Det synes vid detta

förhållande angeläget, att närmare utredning kan få komma till stånd an­

gående lämpligaste sättet för anordnande av dylika förhandlings- och skilje­

domsorgan.

Östergötlands och Södermanlands handelskammare har ansett, att ifråga­

varande lagförslag icke vore av behovet påkallat.

Kommerskollegium har ställt sig tveksamt till förslaget och uttalat att det

kunde överlämnas åt parterna och deras organisationer att på egen hand

åstadkomma ett lämpligt skiljedomsförfarande.

Sedan lång tid tillbaka ha framställts krav å en reformering av hyreslag-

stiftningen i syfte att bättre tillgodose hyresgästernas intressen. Dessa yrkan

den lia i huvudsak inneburit, att gällande bestämmelser angående det skick,

vari en förhyrd lägenhet skall tillhandahållas, måtte skärpas samt att åt

hyresgästen borde inrymmas en mer eller mindre vittgående rätt att få hyres­

tiden förlängd utöver den ursprungligen avtalade. Å andra sidan har från

hyresvärdarnas sida gjorts gällande, att den nuvarande lagstiftningen i vissa

hänseenden i alltför hög grad gynnade hyresgästernas intressen.

Det är tydligt att vid bedömande av de frågor, till vilka kommittén så­

lunda haft alt taga ståndpunkt, vitt skilda synpunkter göra sig gällande.

Kommitténs uppgift har med hänsyn härtill varit av synnerligen ömtålig

natur. Av kommittén har ock särskilt framhållits, att vid avgörande i vad

mån de yrkanden som framställts ur hyresgästernas synpunkt kumle till­

godoses bland annat måste uppmärksammas den indirekta verkan därav som

kunde inträda i fråga örn byggnadsverksamheten. Alltför ingripande åtgär­

Departe-

ments-

cliefen.

Kungl. Majlis proposition nr 166.

43

Vid upptagandet av frågan om en reform av hyreslagstiftningen har varit

under övervägande att bestämmelserna om hyra skulle göras lättare till­

gängliga för allmänheten genom att de skildes från bestämmelserna örn

arrende. Ehuru någon ändring i denna del ej vidtagits i kommitténs förslag

och innebörden av vissa bestämmelser om hyra sålunda alltjämt icke fram­

går utan en jämförelse med bestämmelserna örn arrende, synes denna om­

ständighet likväl ej böra hindra att förslaget lägges till grund för lagstiftning.

Härvid anser jag mig dock böra framhålla, att sagda önskemål lärer fram­

deles böra upptagas till ingående övervägande vid utarbetandet av en helt

ny jordabalk.

Enligt kommitténs förslag skall 1923 års särskilda hyreslag upphävas och

de bestämmelser i densamma, som alltjämt äro av betydelse, med vissa jämk­

ningar överflyttas till 1907 års lag. Detta torde vara ägnat att medföra större

reda och bättre översikt.

Såsom förut nämnts har kommittén även framlagt förslag örn sådan änd­

ring av 5 kap. 12 § gifter målsbalken, att make som regel

skulle erhålla rätt att ingå hyresavtal angående bostad för familjen med bin­

dande verkan för andra maken.

På sätt hyresgästernas riksförbund yttrat torde kunna ifrågasättas, huru­

vida förevarande lagändring är behövlig. I detta hänseende må framhållas,

att de praktiska skäl, som föranlett de nuvarande bestämmelserna i 5 kap.

12 §, enligt vilka make må ikläda andra maken ansvar för vissa löpande

utgifter, icke kunna sägas äga giltighet i fråga örn hyresavtal. Sådana avtal

ingås enligt sakens natur endast med jämförelsevis långa mellanrum, var­

för det icke kan vara förenat med något nämnvärt besvär för make att, om

båda makarna äro villiga svara för avtalet, förete fullmakt från andra ma­

ken. Ur hyresvärdens synpunkt kan det väl vara förenat med fördel, örn

häda makarna som regel skulle komma att svara för avtalet, så snart en­

dera, muntligen eller skriftligen, träffat överenskommelse om förhyrande av

lägenhet för familjen. En sådan regel måste dock anses utgöra ett betydan­

de avsteg från de principer som eljest utmärka nya giftermålsbalken. Hyres­

avtals ingående synes ock vara av den ekonomiska betydelse, att det måste

anses betänkligt att låta en så viktig åtgärd av ena maken binda den andre.

Då övervägande skäl sålunda torde tala emot nu ifrågavarande förslag, sy­

nes det icke höra föranleda vidare åtgärd.

Vad härefter angår kommitténs förslag till ändring av lagsök­

ningslagen synes syftet härmed heaktansvärt. Den föreslagna lagänd­

ringen, som allenast avser genfordringsanspråk vid krav å hyra, torde dock

med erforderliga jämkningar höra utsträckas till att gälla invändningar vid

krav å ömsesidigt förpliktande avtal överhuvud och sålunda erhålla en mera

principiell innebörd.

Kommittén har slutligen, såsom den förut lämnade redogörelsen visar,

framlagt förslag till lag o lii. medling i hyrestvister. I vissa ytt­

randen har uttalats, att delta förslag ej vore tillräckligt motiverat, då något

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

45

Förslag till lag angående ändring av 1907 års lag om

nyttjanderätt till fast egendom.

Enligt kommitténs förslag skulle i förevarande sammanhang allenast 3

kap. i 1907 års lag bliva föremål för ändring, varjämte i samband därmed

1923 års lag med vissa bestämmelser rörande hyra skulle upphävas. Det

torde emellertid vara erforderligt att samtidigt i visst hänseende, nämligen

såvitt angår verkställande av uppsägning, företaga en mindre ändring i 2

kap., som handlar om arrende.

2

kap.

38 §.

Enligt nuvarande lydelstnav förevarande paragraf skall uppsäg­

ning av arrendeavtal ske skriftligen eller med vittnen, där ej skriftligt er­

kännande om uppsägningen lämnas. Vad i 11 kap. 11—19 §§ rättegångs­

balken stadgas angående stämning skall äga motsvarande tillämpning i fråga

om uppsägning. Är någon satt att å jordägarens vägnar uppbära arrende,

är uppsägning, som hos honom sker, lika gill som om den skett hos jord­

ägaren själv. Träffas ej den, vilken för uppsägning sökes, i sitt hemvist,

skall uppsägningen i rekommenderat brev under hans vanliga adress av­

lämnas å posten samt skriftlig underrättelse om uppsägningen meddelas

hans husfolk, om sådant finnes, men eljest fästas å hans husdörr. När vad

sålunda föreskrivits blivit fullgjort, skall uppsägning anses ha skett. Har

jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hem­

vist här i riket, och finnes ej heller känt ombud, som äger för honom mot­

taga uppsägning, må uppsägningen ske genom kungörande i allmänna tid­

ningarna. Stämning, däri talan föres om arrendes upphörande, eller ansökan

örn arrendators vräkande skall, där delgivning skett i behörig ordning, gälla

såsom uppsägning, ändå att vad förut sagts ej iakttagits.

I nuvarande 26 § i 3 kap. stadgas, att angående uppsägning av hyresavtal

skall gälla vad i 2 kap. 38 § är stadgat i fråga om arrendeavtal; dock att, där

hyrestiden ej är bestämd och hyran beräknas för en tid understigande ett

kvartal, uppsägning är gill även om den ej skett skriftligen eller med vitt­

nen.

Kommittén bär i fråga om hyresavtal uttalat, att den väl funnit nied

båda parternas intresse bäst förenligt att lagen bibehöllc kravet på iakt­

tagande av viss form för uppsägning i fall då skriftligt erkännande därom

ej lämnades. Då enligt kommitténs mening formkravet beträffande skrift­

lig uppsägning utan olägenhet kunde anses uppfyllt genom att meddelande

om uppsägningen sändes i rekommenderat brev till hyresvärd eller hyres­

gäst under dennes vanliga adress, hade kommittén föreslagit en i enlighet

härmed avfattad föreskrift, som icke skulle kunna sättas ur kraft genom för­

behåll i hyresavtalet eller eljest (3 kap. 6 § andra stycket i kommitténs för­

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

49

I fråga om 2 § i kommittéförslaget har anförts reservation av herr

Larsson, som yrkat att — enär det borde för hyresgästen vara av värde att

veta, huruvida avtalet ålade honom större förpliktelser eller tilldelade honom

färre rättigheter än som angåves i lagen — i förevarande paragraf mätte

intagas ett stadgande att, där hyresavtal inginges nied användande av tryckt

eller på annat mekaniskt sätt framställd blankett, skulle i denna uttryck­

ligen angivas på vilka punkter avtalet avveke från lagens bestämmelser.

Beträffande kapitlets iillämplighetsområde har länsstyrelsen i Skaraborgs

län anfört följande:

Nu gällande bestämmelser om hyra lära icke äga tillämpning beträffande

sådana bostadsupplåtelser, som hava sin grund i arbetsavtal, varigenom ar­

betsgivaren upplåter bostad åt arbetstagare nied eget hushåll såsom en del

av arbetslönen. Därutinnan synes det nu framlagda förslaget icke avse att

medföra någon ändring. Länsstyrelsen ifrågasätter emellertid, huruvida icke

en utvidgning av hyresbestämmelsernas tillämplighetsområde att omfatta

jämväl bostadsupplåtelser av nyssberörda slag kan vara befogad och lämp­

lig och därför böra tagas under övervägande i detta sammanhang. Genom

en sådan utvidgning skulle anställd person, som på grund av arbetskonflikt

eller av annan anledning nödgas, utan uppsägning eller med mycket kort

uppsägningstid, sluta sin anställning, beredas tryggare besittningsrätt till den

åt honom upplåtna lönebostaden åtminstone i så måtto, att han erhölle möj­

lighet att under någon tid efter anställningens slut kvarbo i lägenheten och

vidtaga anstalter för anskaffande av annan bostad åt sig och sin familj.

Länsstyrelsen tillåter sig i detta sammanhang erinra, att ett av kommittén

angående privatanställda år 1935 framlagt förslag till lag örn arbetsavtal med

föreskrifter i syfte bl. a. att bereda arbetstagare sådant bostadsbesittnings-

skydd ännu icke föranlett till lagstiftning på detta område.

Av Sveriges fastighetsägareförbund har i fråga örn stadgandet i 2 § i för­

slaget angående anteckning å skriftligt hyresavtal om tillägg eller ändring

anförts följande:

Stadgandet har på vissa håll föranlett den tolkningen, att ändring eller

tillägg i avtal, som upprättats skriftligen, visserligen skall, om hyresvärden

eller hyresgästen det begär, antecknas i bådas exemplar av kontraktet, men

att, om dylik begäran icke framställes, det är tillfyllest, om anteckning sker

allenast å det ena exemplaret. Med hänsyn till att den föreslagna lydelsen

förorsakat detta missförstånd synes det förbundet icke opåkallat att hem­

ställa, att stadgandet förtydligas i här berört hänseende, så att den uppfatt­

ningen icke må vinna utbredning, att en ändring eller ett tillägg, som an­

tecknats allenast å den ena partens exemplar, har samma rättsverkningar

som om anteckningen skett å båda exemplaren.

Med anledning av den av herr Larsson avgivna reservationen lia Över­

ståthållarämbetet och hyresgästernas riksförbund uttalat, att de anslöte sig

till densamma.

Beträffande frågan örn normalkontrakt har socialstyrelsen framhållit

önskvärdheten av att formulär till normalkontrakt utarbetades och ställdes

till allmänhetens disposition.

Billan!) till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 166.

4

Kunell. Maj:ts proposition nr 166.

51

Beträffande härefter frågan, huruvida i lagen borde föreskrivas att i kon­

trakt, som avvika från lagens bestämmelser, skall särskilt angivas i vad mån

så är förhållandet, torde med hänsyn till de svårigheter som otvivelaktigt

skulle uppkomma i tillämpningen något sådant stadgande icke böra med­

delas. Det må i detta sammanhang anmärkas, att formulär till normalkon­

trakt såsom kommittén ifrågasatt torde böra tillhandahållas genom det all­

männas försorg.

I kommitténs förslag ha såsom förut nämnts under 1 § även upptagits

från 31 och 32 §§ i gällande lag hämtade stadganden angående upplåtelse av

jord att nyttjas i förening med bostads- eller annan lägenhet samt om upp­

låtelse under s. k. bostadsrätt. Nu ifrågavarande stadganden torde böra upp­

tagas såsom 2 § i kapitlet.

Om hyrestiden.

3—6 §§.

12 § i gällande lag stadgas att, örn hyrestiden är så bestämd, att

den i 1 kap. 1 § stadgade längsta tid för nyttjanderätts bestånd överskrides, och

endera parten förty vill frånträda avtalet när sagda tid är ute, skall upp­

sägning ske i därför stadgad ordning. Enligt 3 § är fardag för tillträde och

avträde av förhyrd lägenhet, om våren den första dagen i april månad och

om hösten den första oktober. Infaller fardag å söndag eller annan all­

män helgdag, skall tillträde eller avträde ske nästföljande söckendag. Sist

klockan tolv å avträdesdagen skall den, som har att avträda lägenheten,

hålla denna tillgänglig för den som kommer efter. Omfattar bostadslägen­

het flera än ett rum, skall hälften av lägenheten hållas tillgänglig klockan

tolv föregående dag eller, örn denna är söndag eller annan allmän helgdag,

klockan åtta före middagen å avträdesdagen.

I 4 § i gällande lag stadgas att, örn hyrestiden ej är bestämd, skall avtalet

upphöra att gälla efter det uppsägning å någondera sidan skett. Har ej viss

uppsägningstid avtalats, skall lägenheten avträdas: där hyran beräknas för

fjärdedels år eller längre tid, å den fardag, som inträffar näst efter tre må­

nader från uppsägningen; där hyran beräknas för månad, fjorton dagar ef­

ter uppsägningen, dock ej förr än å den dag, som genom sitt tal i månaden

motsvarar den för lägenhetens tillträde bestämda dagen, eller, örn motsva­

rande månadsdag ej finnes, å månadens sista dag; där hyran beräknas för

vecka, tre dagar efter uppsägningen, dock ej förr än å den veckodag, som

motsvarar den för tillträdet bestämda dagen; och där hyran beräknas för

kortare lid än vecka, dagen efter det uppsägningen skedde. Vad sålunda

stadgats angående uppsägningstid skall jämväl äga tillämpning å hyresavtal,

som är ingånget för bestämd tid, där förbehåll skett örn uppsägning men viss

uppsägningstid ej är avtalad. — Har vid hyra gällande för viss tid hyres­

gästen suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång, och har ej inom en

månad därefter hyresvärden anmanat honom att avflytta, skall avtalet en­

ligt 5 § anses förlängt på obestämd tid.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

53

ren för god i den andres ställe. För att fullständig befrielse från hyresavtalets

skyldigheter skulle komma till stånd för hyresgästen erfordrades alltså tvenne,

från varandra fristående rättshandlingar från hyresvärdens sida. Något skäl

att fortfarande upprätthålla denna säregna konstruktion syntes enligt reser­

vanternas mening icke föreligga. Det läge mera i nivå med det praktiska

livets krav, örn hyresgästen principiellt befriades från alla förpliktelser enligt

avtalet i och med att hyresvärden lämnat sitt samtycke till överlåtelsen, hyres­

värden dock obetaget att uppställa såsom villkor för detta samtycke, att

hyresgästen även i fortsättningen svarade för avtalet. Att ett sådant stad­

gande icke innebure någon kränkning av hyresvärdens berättigade intressen

syntes uppenbart. Reservanterna hemställde förty, att sista punkten i före­

varande stycke måtte få det innehåll att, om hyresvärden samtyckte till över­

låtelsen, hyresgästen, såvida ej annat förbehåll skett, skulle vara fri från de

skyldigheter avtalet ålade honom.

I anslutning till nämnda reservation har Överståthållarämbetet uttalat,

bland annat:

Inom sin verksamhet har Överståthållarämbetet gjort den erfarenheten, att

det allmänt anses, att en hyresvärd redan i och med godkännande av en över­

låtelse träder i direkt rättsförhållande till den person, som fått lägenheten å sig

överlåten. Starka skäl synas tala för, att åt lagstadgandet ges ett innehåll,

som svarar mot denna allmänna uppfattning. Påfordrar hyresvärden, att

överlåtaren skall alltjämt vara hunden vid skyldigheterna enligt avtalet, bör

han lia att göra förbehåll därom vid lämnande av samtycke till överlåtelsen.

Även länsstyrelsen i Östergötlands län och hyresgästernas riksförbund ha

anslutit sig till reservationen. Förbundet har anmärkt, att det under hyres­

gäströrelsens verksamhet vid upprepade tillfällen inträffat, att hyresgäster,

som överlåtit sina lägenheter, på grund av obekantskap med den, enligt för­

bundets mening, onekligen tämligen egenartade princip som kommit till

uttryck i gällande lag på förevarande punkt råkat i synnerligen obehagliga

situationer.

Av det anförda framgår, att delade meningar råda i frågan, vilken verkan

Departements-

som bör tillerkännas det förhållandet att hyresvärden samtycker till överlå­

telse av lägenheten. Enligt förenämnda reservation, som vunnit anslutning

i vissa yttranden, är det naturligast att i sådant fall anse den ursprunglige

hyresgästen fri från avtalet, örn hyresvärden ej gör särskilt förbehåll i annan

riktning.

Vad sålunda anförts synes riktigt och kommitténs förslag lärer förden­

skull höra ändras i förevarande avseende. Det må anmärkas, att sådant för­

behåll av hyresvärden som nyss sagts för atl kunna åberopas hör göras i

samband med att samtycke till överlåtelsen lämnas, varemot ett förbehåll,

som träffats redan i hyresavtalet, icke bör gälla.

Erforderliga bestämmelser i nu berörda ämne torde böra intagas såsom

7 § i kapitlet. Av kommittén föreslaget stadgande angående inrymmande av

främmande personer i förhyrd lägenhet synes däremot icke böra upptagas

i förevarande paragraf utan försl under 23 § i kapitlet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

57

I detta sammanhang ina nämnas, att länsstyrelsen i Värmlands län ifråga­

satt huruvida det icke vore erforderligt att i förslaget införa bestämmelser

för det fall att hyresavtal ingåtts av två eller flera personer (t. ex. makar).

Såsom av det anförda framgår har kommittén under 10 § i sitt förslag

Departements-

ansett sig böra föreslå ett stadgande av tvingande karaktär, enligt vilket en chelen-

hyresgästs dödsbo må inom viss tid efter dödsfallet uppsäga hyresavtal som

slutits av den avlidne.

I flera yttranden lia erinringar framställts mot kommitténs förslag i före­

varande del. Tydligt är också, att den av kommittén föreslagna uppsäg-

ningsrätten för hyresgästs dödsbo innebär ett avsteg från eljest gällande reg­

ler, enligt vilka en gäldenärs frånfälle icke i och för sig inverkar å de för­

pliktelser han ingått. Å andra sidan torde det icke kunna bestridas att för­

slaget i fråga örn lägenheter som helt eller delvis uthyras till bostad upp-

bäres av goda skäl. Hyresgästens död lärer sålunda i allmänhet medföra en

så väsentlig förändring i de förutsättningar, under vilka ett hyresavtal örn

sådan lägenhet ingåtts, att dödsboet bör äga att frånträda detta.

Beträffande lägenheter som icke upplåtits för bostadsändamål torde för­

hållandet vara ett annat. Hyresgästens frånfälle synes i fråga örn dylika lä­

genheter mera sällan kunna tillmätas så stor betydelse för hyresförhållandet,

att det kan anses motivera en rätt för dödsboet att uppsäga avtalet. Örn hy­

resgästen t. ex. tillförsäkrat sig en jämförelsevis lång hyrestid för att ej riske­

ra att behöva flytta en rörelse, synes i stället den förlust, som till följd därav

kan uppkomma om han avlider under hyrestiden och dödsboet ej kan fort­

sätta eller överlåta rörelsen, få anses tillhöra affärsriskerna och böra vid­

kännas av dödsboet. På sätt i flera yttranden framhållits kan det ock tänkas,

att den av kommittén föreslagna uppsägningsrätten kan medföra en viss obe­

nägenhet hos hyresvärdarna att vidtaga mera omfattande omändringsarbe­

ten, vilket särskilt i fråga örn affärslokaler synes kunna vålla praktiska olä­

genheter.

Den av kommittén föreslagna bestämmelsen örn rätt för dödsbo att upp­

säga hyresavtal torde på grund av det anförda, i huvudsaklig anslutning till

vad kommerskollegium ifrågasatt, böra inskränkas till lägenheter som, helt

eller delvis, uthyras till bostad. Beträffande innebörden härav må fram­

hållas, att till lägenhet som är uthyrd till bostad icke lärer vara att hänföra

lägenhet som är avsedd att användas såsom hotell eller pensionat.

I fråga om den närmare utformningen av förevarande bestämmelse i öv­

ligt synes med hänsyn till vad Sveriges fastighetsägareförbund anfört böra

vidtagas en sådan jämkning av förslaget, att hyresvärden städse må komma

i åtnjutande av skälig uppsägningstid. Detta kan lämpligen ske genom in­

förande av en hänvisning till den paragraf i lagen som eljest i brist på be­

stämmelse i avtalet reglerar uppsägningstiden. Härjämte torde böra upp­

märksammas det fall, att en lägenhet uthyrts till två eller flera personer ge­

mensamt. 1 sådan händelse torde icke på grund av nu ifrågavarande stad-

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

59

kunde tillåtas av vederbörande myndighet och skulle alltså väsentligen in­

nebära allenast att inom liyreskapitlets ram en erinran skedde örn vad re­

dan enligt andra författningar gäller. Vinsten härav skulle icke vara bety­

dande, och å andra sidan skulle ett stadgande av antydd art understundom

kunna komma att slå i strid med ett parternas eller endera partens be­

rättigade intresse. Hyresgästen kunde t. ex. finna med sin fördel förenligt

att övertaga ansvaret för lägenhetens försättande i användbart skick, mot det

att hyran i motsvarande mån reducerades. Med hänsyn till det anförda skulle

det ha blivit nödvändigt att, örn den antydda tvingande bestämmelsen upp­

tagits, genom ett särskilt stadgande beakta det fall att hyresgästen uttryck­

ligen avstått från krav på att få tillträda lägenheten i ett skick som mot­

svarade lagens fordringar.

Enligt kommitténs förslag skulle alltså, liksom enligt gällande lag, lägen­

hetens skick vid tillträdet framgå ur avtalets innehåll och vara beroende

av omständigheterna i varje särskilt fall. Vad hyresgästen i allmänhet ägde

fordra vore, såsom i lagberedningens motiv till gällande lag uttalades, att

lägenheten då den skulle tillträdas befunne sig i ett enligt ortens sed och

allmänna uppfattning för det avsedda ändamålet fullt brukbart skick. Att

detta komme till uttryck även i lagtexten hade kommittén ansett vara av

visst värde.

Under 12 § i sitt förslag har kommittén härefter upptagit enahanda be­

stämmelser beträffande förstörelse av den förhyrda lägenheten som 9 § i gäl­

lande lag.

Under 18 § i kommitténs förslag ha upptagits vissa bestämmelser för det

fall, att myndighet meddelat beslut som medför inskränkning i möjligheten

att använda förhyrd lägenhet. I detta hänseende har kommittén föreslagit

att om, utan hyresgästens vållande, lägenhetens användande för avsett än­

damål förbjudes genom myndighets beslut skall avtalet vara förfallet. Har

hyresgästen ej tillträtt lägenheten, skall vad sålunda stadgats enligt förslaget

gälla ändå att beslutet ej vunnit laga kraft. Skulle genom myndighetens be­

slut någon del av lägenheten komma att frångå hyresgästen, skall han enligt

förslaget njuta skälig nedsättning i hyran och äga att uppsäga avtalet, om

förbudet medför väsentlig inskränkning i nyttjanderätten. Där förhållande,

som föranlett förbudet, var för handen vid tiden för avtalet, utan att hyres­

gästen ägde kännedom därom, samt då var hyresvärden veterligt eller kun­

nat av denne med användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas, skulle

hyresgästen äga rätt till skadestånd. Detsamma skulle gälla, där förhållan­

det senare uppkommit genom hyresvärdens vållande.

Såsom skäl för dessa stadganden, vilka liksom 12 § i kommitténs förslag

jämlikt 20 § andra stycket i förslaget skulle vara tvingande, har kommittén

anfört bland annat:

I 8 § 1—6 mom. och 43 § 1—0 mom. hälsovårdsstadgan hade för stad

och land meddelats i stort sett överensstämmande föreskrifter örn bo­

städers och samlingslokalers beskaffenhet. Enligt 8 § 8 mom. och 43 §

7 mom. skulle hälsovårdsnämnden, om förhållande yppades, som inne-

bure eftersättande av någon av de angivna föreskrifterna och rättelse ej

skedde efter tillsägelse, antingen förelägga viss efter omständigheterna läm­

pad tid för felaktighetens avhjälpande eller, där fråga vore örn brist­

fällighet i avseende å boningsrum och denna funnes vara av beskaffen-

Kuno!. Maj:ts proposition nr 166.

(il

lande, som föranlett förbud, och därför icke kunde göra skadeståndspå-

följd gällande syntes få avgöras med hänsyn till omständigheterna i vart

särskilt fall. Att den grundsats, som kommit till uttryck i 13 § tredje styc­

ket av förslaget, vid denna frågas avgörande borde erhålla tillämpning kun­

de enligt kommitténs mening ej vara föremål för tvekan.

Beträffande det fall, att hälsovårdsmyndighet meddelade förbud mot en

lägenhets beboende av mer än visst antal personer eller dess användning så­

som bostad för minderåriga, har kommittén uttalat, att den stannat vid att

ett förbud av ifrågavarande slag finge effektueras först vid utgången av av­

talad hyrestid. Detta kunde måhända synas mindre tillfredsställande ur

principiell synpunkt men kommittén hade icke kunnat finna att frågan ägde

sådan praktisk betydelse att någon ändring i hyreslagstiftningen härvidlag

vore påkallad.

I fråga örn 11 § i kommitténs förslag har hyresgästernas riksförbund hem­

ställt, att undersökning måtte verkställas, huruvida icke paragrafen kunde

göras tvingande.

Vad härefter angår 18 § i förslaget har medicinalstyrelsen uttalat följande:

En särskild avdelning har kommittén ägnat åt sambandet mellan hyres­

lagstiftningen samt hälsovårdsstadgan och byggnadsstadgan.

I fråga örn beslut av hälsovårdsnämnden, innefattande förbud för lä­

genhetens beboende av mer än ett visst antal personer eller dess använd­

ning såsom bostad för minderåriga, hava de sakkunniga stannat vid att för­

budet kan effektueras först vid utgången av avtalad hyrestid. Detta synes

medicinalstyrelsen, särskilt då fråga är om svåra sanitära missförhållanden

och lång avtalad hyrestid, mindre tillfredsställande och styrelsen vill före­

slå införande i lagen av en bestämmelse, att avtalet i dessa fall av förbud

skall vara förfallet vid lämplig tidpunkt till exempel vid hyresårets slut.

Styrelsen förutsätter, att hälsovårdsnämnden vid meddelande av förbud, var­

om nu är fråga, täger vederbörlig hänsyn till gällande bestämmelser om far­

dag.

I nu ifrågavarande avdelning av betänkandet har berörts allenast hälso­

vårdsstadgans bestämmelser om bostäder och samlingslokaler.

Medicinalstyrelsen vill rikta uppmärksamheten på att bestämmelserna i

18 § äro avfattade så att de komma att äga tillämpning även på hälsovårds­

nämnds beslut om förbud för användande av livsmedelslokal, stall, fähus och

svinhus eller för drivande av fabrik eller näring.

Medicinalstyrelsen vill slutligen erinra örn att epidemilagen innehåller

stadganden som äro av tvingande natur och begränsa nyttjanderätten till bo­

stadslägenhet. Formuleringen av den nu föreslagna 18 § är så vid att den

täcker även de fall, som avses i 6 och 7 §§ epidemilagen.

Sveriges fastighetsägareförbund har avstyrkt förslaget i förevarande del

samt därvid yttrat, bland annat:

Förbundet anser, att kommitténs förslag i här ifrågavarande del icke bör

läggas till grund för lagstiftning. För den händelse att så likväl skulle ske,

vill förbundet icke lia underlåtit att mot det föreslagna stadgandet fram­

ställa ett par anmärkningar, som äro av stor vikt.

Att hyresavtalet skall förfalla, då förbud — totalt eller partiellt — utfär­

dats, är så mycket mindre en rättvis lösning, som det väl kan tänkas, att

63

användande för avsett ändamål, skulle enligt förslaget hyresavtalet för­

falla.

Vad som gör att stadgandet kommer att verka orättvist för hyresvärden är

även det förhållandet, att regeln är tvingande. Man må tänka sig det fall, att

parterna varit överens ^örn, att avtalet skulle bestå, även om myndighet för-

bjöde lokalens användande för avsett ändamål. Hyresgästen kan därmed lia

haft den beräkningen, att han, örn förbud utfärdades, skulle kunna be­

gagna lokalen för annat ändamål.

Örn det mot förbundets förmodan skulle anses, att de verkningar på rälts-

förhållandet mellan hyresparterna, som uppkomma på grund av den ad­

ministrativa myndighetens beslut, överhuvud böra regleras i civillagen, hem­

ställer förbundet därför, att lagrummet i fråga icke måtte göras tvingande.

Vad först angår den av kommittén under 11 § i dess förslag upptagna b

e-Departements-

stämmelsen angående det skick, vari lägenheten skall tillhandahållas, torde

allenast böra vidtagas den redaktionella jämkningen, att uttrycket 'Örtens

sed och allmänna uppfattning’ utbytes mot 'allmänna uppfattningen i orten’.

Med anledning av att i ett yttrande hemställts om undersökning angående

möjligheten att göra bestämmelsen tvingande må anmärkas, att stadgandet

i fråga med hänsyn till en av kommittén under 13 § föreslagen bestämmel­

se kan sägas redan enligt kommitténs förslag ha tvingande karaktär i viss

utsträckning. Enligt sistnämnda paragraf kan nämligen hyresgästen göra

gällande vissa rättigheter, oaktat lägenheten enligt avtalet förhyrts i befint­

ligt skick. Att i vidare mån förläna den av kommittén under 11 § föreslagna

bestämmelsen tvingande karaktär synes med hänsyn till vad kommittén här­

om anfört icke böra komma i fråga. En erinran om nyss berörda stadgande

i 13 § av kommitténs förslag torde emellertid böra införas i nu ifrågavarande

lagrum, som lämpligen kan upptagas såsom 9 § i kapitlet.

Av kommittén under 12 § upptaget stadgande angående verkan av att den

förhyrda lägenheten blir förstörd överensstämmer helt med gällande rätt och

i yttrandena har icke framställts någon erinran mot bestämmelsen i fråga,

önskvärt synes emellertid vara, att bestämmelsen kompletteras med en fö­

reskrift örn skyldighet för hyresvärden alt uti ifrågavarande fall underrätta

hyresgästen, vid äventyr att han blir pliktig att ersätta hyresgästen den ska­

da som kan följa därav alt denne, t. ex. örn han bor på annan ort, förblir

okunnig ^örn förhållandet.

I anslutning till det lagrum, som nu berörts, torde i vissa hänseenden böra

behandlas de stadganden som av kommittén upptagits under 18 § i dess

förslag. I denna paragraf meddelas vissa bestämmelser dels för det fall att

offentlig myndighet utfärdar förhud mot en lägenhets användande för avsett

ändamål dels ock för den händelse att sådan myndighet meddelar beslut,

varigenom del av en förhyrd lägenhet kommer att frångå hyresgästen.

I kommitténs förslag stadgas i förstnämnda avseende att, örn myndighet,

utan att hyresgästen är vållande därtill, meddelar helt förhud mot en för­

hyrd lägenhets användande för avsett ändamål, hyresavtalet skall vara för­

fallet. Denna bestämmelse har såsom förut nämnts föranlett vissa erinringar

av Sveriges fastighetsägareförbund. Härvid har av förbundet till en början

Kungl. Mcij:ts proposition nr 166.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

65

någon försummelse föranlett myndighetens beslut eller underlåter att utan

dröjsmål underrätta hyresgästen om beslutet, ersättning skall utgå till hy­

resgästen för den skada som därav följer. Med avseende å sistnämnda fall

må emellertid anmärkas att, om myndighetens beslut meddelas hyresgästen

direkt, hyresvärden uppenbarligen icke behöver giva hyresgästen underrät­

telse örn detsamma. Något undantagsstadgande härom synes icke erforder­

ligt.

Bestämmelser i förevarande ämne torde, för det fall, att förbud meddelas

före tillträdet, böra — jämte förut behandlat stadgande angående förstörelse

av förhyrd lägenhet — intagas under 10 § i kapitlet. Det må anmärkas, att

för ifrågavarande fall, då hyresgästen ännu ej tillträtt lägenheten, icke synes

erforderligt att angiva att avtalet icke skall förfalla annat än örn förbud mot

lägenhetens användande meddelats 'utan hyresgästens vållande’. Såsom

kommittén föreslagit lärer förenämnda verkan av myndighetens beslut i fall

som nyss sagts böra inträda utan avvaktan att beslutet vinner laga kraft.

Frågan om verkan av mindre ingripande beslut, som kunna meddelas av

myndighet, torde böra behandlas i samband med de bestämmelser i kom­

mitténs förslag som röra följderna av brist i förhyrd lägenhet.

11 och 12 §§.

I 10 § i gällande lag stadgas att, örn före hyrestidens början å lä­

genheten timar skada, som är ringare än i 9 § sägs, och skadan ej är botad

när lägenheten skall tillträdas, eller lägenheten eljest finnes då icke vara i

det skick, hyresvärden utfäst eller utan särskild utfästelse hyresgästen skäli­

gen äger fordra, må hyresgästen, där icke hyresvärden på tillsägelse genast

vidtager åtgärd för bristens avhjälpande, själv därom besörja på hyresvär­

dens bekostnad. Kan ej bristen utan uppehåll avhjälpas, eller underlåter hy­

resvärden att, efter tillsägelse, så snart ske kan därom besörja, äger hyres­

gästen uppsäga avtalet; dock må uppsägning ej ske, där bristen är av ringa

betydelse. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick njuter hyresgästen

enligt lagrummet skälig nedsättning i hyran. Han äger ock rätt till ersätt­

ning för skada, där lägenheten var behäftad med bristen när avtalet slöts och

bristen då var hyresvärden veterlig eller kunnat med användande av vanlig

uppmärksamhet upptäckas, eller ock bristen senare tillkommit genom hyres­

värdens vållande. Visar hyresvärden försumlighet vid avhjälpande av brist,

för vilken han efter ty nu sagts ej är ansvarig, skall han ersätta hyresgästen

den skada som därav kommer.

Kommittén har i 13 § första och andra styckena av sitt förslag upp­

tagit vad nuvarande 10 § stadgar, med avvikelser därutinnan, att beträffan­

de villkoren för uppsägningsrätt valts en formulering avsedd att tydligare

än den nuvarande utmärka att en brist i lägenheten för att berättiga till upp­

sägning skall innebära väsentlig olägenhet för hyresgästen och att från nu­

varande 27 § första stycket upptagits att avtalet i händelse av uppsägning

omedelbart skall upphöra. Vidare har från paragrafens tillämplighetsområde

uppställts undantag för av kommittén under 14 § i dess förslag behandlade

Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 106.

5

66

Kungl. Majlis proposition nr 166.

fall. Slutligen har i 13 § första stycket i kommitténs förslag inryckts att upp­

sägning ej får ske efter det brist som eljest berättigat till uppsägning blivit

avhjälpt av hyresvärden. Denna inskränkning har hämtats från nuvarande

13 §, enligt vilken paragraf det dock är hyresgästen medgivet att uppsäga

avtalet även dagen efter det rättelse skett eller, då hyresgästen ej tillträtt lä­

genheten, dagen efter det han erhållit underrättelse om verkställd rättelse.

Enligt kommitténs mening förelåge ej skäl att medgiva uppsägningsrätt efter

det rättelse skett.

Kommittén har framhållit, att hyresgästen genom uttryckligt eller tyst

medgivande kunde bliva förbunden att taga en lägenhet för god, vilken efter

den i 11 § i kommitténs förslag angivna måttstock icke skulle vara antag­

lig. I sistnämnda hänseende vore särskilt att taga i betraktande, att man

fortfarande liksom hittills hade att räkna med att uthyrning i befintligt

skick, eventuellt med de avvikelser från sådant skick som uttryckligen av­

talats, komme att bliva en nästan undantagslös regel. Om hyresavtalet inne-

hölle sådan bestämmelse, skulle hyresgästen, om ej annat stadgades, vara plik­

tig att tåla även brister i lägenheten som han icke avvetat vid hyresavtalets

ingående eller bort med användande av normal uppmärksamhet upptäcka.

Då det framstode såsom mindre tillfredsställande att lägenhetens godta­

gande i befintligt skick skulle ha sådan innebörd, har kommittén ansett

sig böra föreslå, att såsom tredje stycke i 13 § i dess förslag intoges ett

stadgande, enligt vilket den omständigheten att lägenheten uthyrts i be­

fintligt skick ej skall betaga hyresgästen rätt att göra gällande de i para­

grafen stadgade rättigheterna, såframt bristen ej vid hyresavtalets ingående

var hyresgästen veterlig eller kunnat av denne med användande av vanlig

uppmärksamhet upptäckas.

Här må slutligen erinras, att bestämmelserna i 13 § av kommitténs förslag

enligt 20 § andra stycket i samma förslag skola vara tvingande.

Länsstyrelsen i Norrbottens län har beträffande 13 § första stycket i kom­

mittéförslaget hemställt om ett tillägg, att i enlighet med nu gällande rätt

hyresvärden skulle vara skyldig att underlätta därom att brist blivit avhjälpt.

Av hyresgästernas riksförbund har med avseende å samma stycke uttalats

att skäl icke syntes föreligga att ändra nuvarande lags ståndpunkt att upp­

sägning ej finge ske där bristen vore av ringa betydelse.

Sveriges fastighetsägareförbund har uttalat betänkligheter mot stadgandet i

13 § i kommittéförslaget angående visst åsidosättande av kontraktsklausuler

om förhyrande i befintligt skick och mot den i paragrafen reglerade själv-

hjälpsrätten, vilken enligt förslaget ej kunde upphävas genom bestämmelse

i avtalet, samt därvid anfört bland annat följande:

Man har inom förbundet icke kunnat undgå att hysa farhågor för att

särskilt hyresgästens rätt att själv och på hyresvärdens bekostnad avhjälpa

brister i lägenheten kan komma att leda till irriterande tvistigheter med så­

dana tyvärr icke sällsynta hyresgäster, som uppträda utmanande och hals­

starrigt. Förbundet önskar lagstiftningens bistånd för att komma till rätta

med dylika förhållanden, men syftar givetvis icke till en lagstiftning, som har

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

67

till följd att illojala element på fastighetsägaresidan kunna frestas att söka

undkomma sina skyldigheter mot hyresgästerna.

För att kunna rätt bedöma det praktiska innehållet av de i 13 § angivna

rättsföljderna torde man först böra söka göra klart för sig innebörden av

klausulen i befintligt skick.

Klausulen ifråga är ett uttryck för det allmänt förekommande förhållandet,

att hyresgästen sluter hyresavtalet, sedan han besett lägenheten och sålunda

varit i tillfälle att förvissa sig örn i vilket skick den befinner sig. Örn annat

ej avtalats, är hyresgästen enligt klausulen skyldig att finna sig i att lägen­

heten på tillträdesdagen icke befinner sig i bättre skick än vid avtalsslutet.

Det sålunda antydda sättet för hyresavtals tillkomst har sin förankring i en

på hyresmarknaden allmänt utbredd sed och innebär, såsom även kommittén

framhållit, icke i och för sig något ogynnsamt för hyresgästen. Tvärtom

medför det för honom många gånger en påtaglig fördel, enär möjligheten att

med bindande verkan avstå från att påfordra förbättringar i lägenheten har

sin andra sida i möjligheten att erhålla lägenheten för lägre hyra än som

eljest kunnat ifrågakomma. Emellertid erinrar kommittén örn att klausulen

i befintligt skick icke rimligen får anses omfatta annat än vad hyresgästen

vetat eller bort veta.

Härmed kommer man in på det väsentliga i saken, den fråga, som i det

särskilda fallet alltid måste besvaras, nämligen huruvida hyresgästen avvetat

eller bort avveta en viss brist. Praktiken utvisar ständigt förekommande

fall, där hyresgästen gör gällande, att han icke med vanlig uppmärksamhet

kunnat märka bristen och således ännu mindre märkt den.

Vad härefter angår hyresgästens självhjälpsrätt, så må till en början

framhållas, att densamma innebär en utomordentlig olägenhet för hyres­

värden med hänsyn till det praktiska handhavandet av fastighetens skötsel.

Örn hyresgästerna själva skola företaga reparationer, komma dessa som regel

säkerligen icke att utföras på sätt som hyresvärden anser önskvärt.

Här angivna praktiska skäl synas förbundet med styrka tala för att rätt

till självhjälp icke bör förekomma. Emellertid skulle det måhända icke vara

så mycket att erinra mot självlijälpsrätten såsom princip, örn man blott kunde

förvänta, att självhjälpen konune till användning allenast i sådana fall, då

det vore uppenbart att hyresvärden underläte att fullgöra sina förpliktelser.

Så torde emellertid icke komma att bli fallet. Hyresgästerna komma att göra

gällande, att hyresvärdens utfästelser haft annat innehåll än denne vill medge,

att de missräknat sig på lägenhetens skick, att de betraktat såsom uppenbart

att den eller den åtgärden skulle vidtagas o. s. v. Hellre än att finna sig i att

hyresvärden, i enlighet med vad denne anser vara sin goda rätt, avvisar att

företaga de ifrågasatta åtgärderna, så företar då en hyresgäst arbetet själv

med beräkning att därefter tvinga sig till ersättning för kostnaderna.

Förbundet anser det för övrigt ofrånkomligt, att självlijälpsrätten icke må

omfatta andra åtgärder än sådana som kunna företagas inom själva lägen­

heten.

Ett annat krav är, att stadgandet måtte så utformas, att därav tydligt fram­

går, att hyresvärden, sedan han blivit anmanad avhjälpa bristen, har skäligt

rådrum därtill. Kommitténs förslag innebär emellertid, att hyresvärden

skall genast vidtaga åtgärd för bristens avhjälpande. Förbundet hemställer

sålunda, att hyresvärdens skyldighet att efter tillsägelse vidtaga åtgärd för

bristens avhjälpande på så sätt mildras, att åtgärden skall vidtagas så snart

ske kan.

Härutöver anser sig förbundet böra uppställa det kravet, att på orter, där

del finnes sådan nämnd, som avses i kommitténs förslag till lag angående

medling i hyrestvister, hyresgästen skall vara skyldig att, där icke fråga är

68

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Departements­

chefen.

om rena bagatellbrister, såsom t. ex. insättande av en strömbrytare e. dyl.,

hos nämnden påkalla besiktning för konstaterande av bristen.

Även ifråga om rätten att på grund av brist i lägenheten uppsäga hyres­

avtalet, inställer sig samma behov av skydd mot åtgärder från hyresgästernas

sida, som icke äro av förhållandena påkallade. Förbundet vill därför föreslå,

att jämväl då fråga är örn uppsägning, besiktning genom nämnden dess­

förinnan skall äga ruin.

1 fråga om hyresgästens rätt till skälig nedsättning i hyran under tid, då

reparations- eller förbättringsarbeten pågå i lägenheten, har den praxis ut­

bildat sig, att hyresgästen avstår från dylik rätt. Grunden för denna praxis

är givetvis, att hyresgästen med tillfredsställelse ser, att lägenheten försättes i

ett bättre skick, och givetvis väl inser, att hyresvärden är i stånd att vara

mera generös ifråga om dylika arbetens företagande, då han icke behöver

räkna med att avstå från hyra under den tid arbetena pågå. Kommittén

har beaktat den förnuftiga innebörden i denna praxis, men, av skäl som

förbundet icke kunnat förstå, icke velat lagfästa den. Allenast såtillvida

har den i lagförslaget kommit till uttryck, att avtal, varigenom hyresgästen

i här åsyftade fall avstår från rätten till hyresnedsättning, skola vara för

hyresgästen bindande.

Förbundet hemställer, att regler införas i lämplig paragraf, enligt vilka

hyresgästen, därest annat ej avtalats, icke är berättigad till nedsättning i

hyran för hinder eller men i nyttjanderätten, vilket uppstår till följd av att

hyresvärden under därför erforderlig tid låter verkställa arbete för lägen­

hetens försättande i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten

eller fastigheten i övrigt eller ock låter utföra visst annat arbete, som särskilt

angivits i hyresavtalet.

Härutöver vill förbundet fästa uppmärksamheten därå, att i hyreskontrak­

ten synnerligen ofta förekomma bestämmelser att hyresvärden icke är skyldig

vidkännas hyresavkortning till följd av tillfälliga avbrott i ledningar för vatten,

avlopp, värme, gas eller elektricitet. Även på detta område är det av synner­

lig vikt att lagfästa praxis, något som ur hyresgästsynpunkt icke kan vara

betänkligt, enär den hyresnedsättning, som i här åsyftade fall kan ifråga­

komma, sällan skulle kunna uppgå till mera betydande belopp.

Förbundet hemställer slutligen om införande av regler angående verkan av

att hyresvärden på grund av folce majeure icke är i stånd att försätta eller

hålla lägenheten i det skick, som åligger honom.

Kommittén har under 13 § i sitt förslag, i huvudsaklig anslutning till 10 §

i gällande lag, behandlat det fall, att före hyrestidens början å lägenheten

timar mindre skada och skadan ej är botad, när lägenheten skall tillträdas,

eller att lägenheten eljest då icke är i det skick hyresgästen äger fordra.

Hyresgästen äger i sådan händelse under närmare angivna förutsättningar

befogenhet att själv avhjälpa bristen eller att uppsäga avtalet ävensom rätt

till nedsättning i hyran och rätt till skadestånd.

Av Sveriges fastighetsägareförbund har påpekats, att förslaget liksom gäl­

lande lag — bortsett från det fall, att en förhyrd lägenhet blir förstörd —

saknar bestämmelser om force majeure. Förslaget beaktar sålunda ej i övrigt

den möjligheten, att för hyresavtalets fullgörande kan uppkomma sådant

hinder att det ligger utom hyresvärdens rådighet att undanröja detsamma.

Anledningen till att avsaknaden av bestämmelser härom i gällande lag ej

svnes lia medfört några olägenheter torde vara, att lagen allenast i mycket

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

69

begränsad omfattning är av tvingande natur. Därest i anslutning till kom­

mitténs förslag en ändring i sistnämnda avseende vidtages, är givetvis av

särskild vikt att tillse, att icke i något fall oskäligt betungande förpliktelser

åläggas hyresvärden. Iakttagas vissa i det följande angivna jämkningar i

förslaget, torde dock icke vara erforderligt att i lagen införa särskilda stad-

ganden om force majeure.

Beträffande den hyresgästen tillkommande självhjälpsrätten stadgas i för­

slaget, att denna skulle inträda så snart hyresvärden ej genast avhjälper före­

fintlig brist. På sätt fastighetsägareförbundet hemställt synes emellertid hy­

resvärden böra efter tillsägelse äga visst rådrum för åtgärden i fråga, i följd

varav förslaget torde böra jämkas så, att självhjälpsrätt skall inträda allenast

om hyresvärden icke så snart ske kan avhjälper bristen. Någon ytterligare

inskränkning av förevarande regel örn hyresgästens rätt till självhjälp synes

däremot ej påkallad.

I fråga om hyresgästens uppsägningsrätt synes ej med hänsyn till vad för­

bundet anfört vara behövligt att vidtaga någon ändring av nu ifrågavarande

paragraf, och förut omförmäld rätt till nedsättning i hyran synes även böra

bibehållas i den omfattning som paragrafen innehåller.

Vad härefter angår hyresgästens skadeståndsrätt stadgas i förslaget, i

överensstämmelse med gällande lag, att hyresgästen skall äga rätt till er­

sättning för skada med anledning av brist i lägenheten, dels om denna var

behäftad därmed när avtalet slöts och bristen då var hyresvärden veterlig

eller kunnat med användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas, dels ock

om bristen senare tillkommit genom hyresvärdens vållande. Beträffande

dessa skadeståndsregler märkes att de ålägga hyresvärden en ovillkorlig skyl­

dighet att vid äventyr av — utom andra påföljder — skadeståndsplikt full­

göra givna utfästelser i fråga om lägenheten, oavsett om detta med hänsyn

till arbetskonflikt eller därmed jämförliga omständigheter varit möjligt för

honom eller ej. I nu förevarande lagrum stadgas vidare att, om hyresvärden

eljest visar försumlighet vid avhjälpande av brist, han likaledes är ersätt-

ningspliktig.

Att en sådan skadeståndsplikt som först sagts är alltför omfattande torde

icke kunna bestridas och en ändring av förslaget i denna del lärer fördenskull

böra vidtagas. Detta synes kunna ske på det sätt att förenämnda skadestånds­

regler ersättas av en gemensam bestämmelse, enligt vilken hyresvärden vid

brist i lägenheten skall utgiva skadestånd, såframt han ej visar att bristen

icke beror på hans försummelse. Beträffande frågan, när försummelse kan

anses föreligga, torde till en början vara tydligt, att därtill är att hänföra

det fall, att vid avtalets ingående förefinnes hyresvärden veterlig brist i lägen­

heten eller sådan senare yppas och hyresvärden underlåter att i god tid vid­

taga erforderliga åtgärder för bristens avhjälpande. Var bristen ej hyres­

värden veterlig men hade han genom erforderlig tillsyn bort upptäcka den­

samma, lärer, örn bristen alltjämt förefinnes vid tiden för tillträdet, hyres­

värden jämväl lia gjort sig skyldig till försummelse, såvida ej på grund av

andra omständigheter hinder förelegat alt avhjälpa bristen. Ilar slutligen

70

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

hyresvärden själv vållat bristen, är denna uppenbarligen likaledes att till­

räkna honom såsom försummelse.

Den ändring i kommitténs förslag i förevarande del som nu förordats synes

även innebära den fördelen att full överensstämmelse vinnes med de av

kommittén under 14 och 15 §§ i dess förslag upptagna skadeståndsreglerna.

Av kommittén har såsom förut nämnts föreslagits, att i 13 § av dess förslag

jämväl skulle upptagas en bestämmelse, enligt vilken hyresgästen, ändå att

lägenheten uthyrts i befintligt skick, skulle äga att göra gällande i paragrafen

stadgade rättigheter, såframt bristen ej vid avtalets ingående var hyresgästen

veterlig eller kunnat av denne med vanlig uppmärksamhet upptäckas. Med

avseende å utformningen av detta stadgande må framhållas att det lärer

vara nödvändigt att angiva vad som i stadgandet avses med brist. Härom

torde böra gälla, att med brist i förevarande fall skall förstås att lägenheten

ej är sådan, att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för

det med förhyrningen avsedda ändamålet.

Utöver vad nu anförts synes, bortsett från vissa redaktionella jämkningar,

icke föreliggga anledning till annan ändring beträffande ifrågavarande para­

graf i kommitténs förslag än att ur lagrummet torde, liksom i fråga om vissa

paragrafer i det följande, böra utgå ett av kommittén föreslaget tillägg i för­

hållande till gällande lag av innebörd, att hyresavtal efter uppsägning som i

paragrafen sägs skall omedelbart upphöra. Stadgande i nu angivet hänse­

ende lärer böra meddelas i en senare paragraf. I övrigt torde bestämmelser

i de av kommittén under 13 § behandlade ämnen böra upptagas såsom 11 §

i kapitlet.

Såsom förut nämnts torde i detta sammanhang även böra behandlas det

fall att myndighet meddelar beslut av mindre ingripande art än helt förbud

att nyttja förhyrd lägenhet. Kommittén har i detta hänseende föreslagit

att, örn genom myndighets beslut någon del av lägenheten skulle komma att

frångå hyresgästen, denne skall njuta skälig nedsättning i hyran ävensom

äga rätt att uppsäga avtalet, om förbudet medför väsentlig inskränkning i

nyttjanderätten. Av kommitténs motiv framgår, att bestämmelsen i fråga

icke avsetts skola omfatta det fall, att förbud meddelats mot lägenhetens be­

boende av mer än visst antal personer eller dess användande såsom bostad

åt minderåriga. I detta avseende har medicinalstyrelsen uttalat att enligt dess

mening avtalet i fall som nu sagts borde vara förfallet vid lämplig tidpunkt.

Med anledning av styrelsens erinran må framhållas, att hyresgästen uppen­

barligen icke har något berättigat anspråk att äga frånträda avtalet, om myn­

dighetens beslut beror därav att han i lägenheten inhyser flera personer än

hyresvärden vid avtalets ingående haft anledning att taga i beräkning. Örn

däremot myndighetens beslut innebär inskränkning i möjligheten att utnyttja

lägenheten på det sätt och i den omfattning som vid upplåtelsen förutsattes,

torde böra anses att hyresgästen lider intrång i sin nyttjanderätt. I fråga

om förbud att nyttja lägenheten såsom bostad för minderåriga synes man som

regel kunna utgå från, att ett sådant förbud innebär ett intrång i nyttjande-

rätten.

71

Det torde icke föreligga tillräcklig anledning att, såsom följer av kom­

mitténs förslag, behandla de fall, då enligt vad nu sagts intrång i nyttjande-

rätten måste anses föreligga, på annat sätt än då en del av lägenheten, t. ex.

ett av flera rum, kommer att genom myndighets beslut frångå hyresgästen.

Kommitténs förslag synes fördenskull böra jämkas så att skälig nedsättning

i hyran skall — förutom då genom myndighetens beslut del av lägenheten

kommer att frångå hyresgästen — tillkomma hyresgästen, där han eljest till

följd av myndighets beslut lider intrång i sin nyttjanderätt, varjämte uppsäg-

ningsrätt bör tillkomma hyresgästen örn beslutet medför väsentlig inskränk­

ning i nyttjanderätten. Liksom i fråga om helt förhud att nyttja en förhyrd

lägenhet torde å andra sidan i förhållande till kommitténs förslag böra göras

den inskränkningen att beslutet i fråga skall ha meddelats på grund av

lägenhetens beskaffenhet. I fråga om skadestånd i förevarande fall synas

samma regler böra gälla som vid helt förbud att nyttja en förhyrd lägenhet.

Det må erinras att, örn t. ex. hyresvärden underlåtit att fullgöra utfästelse

örn avhjälpande av viss brist, mera omfattande rättigheter än nu angivits

kunna tillkomma hyresgästen jämlikt de bestämmelser som enligt vad förut

sagts ansetts böra upptagas under 11 § i kapitlet.

Erforderliga bestämmelser i ämnet torde för det fall, att myndighetens

beslut meddelats före tillträdet, böra intagas såsom 12 § i kapitlet.

13 §.

I 14 § har kommittén upptagit vissa särskilda bestämmelser för det

fall, att hyresavtalet avsåge hus eller del av hus, som vid avtalets ingående

ännu ej färdigställts. Örn lägenhetens inredning ej är slutförd, då tillträde

enligt avtalet skulle ske, skall hyresgästen enligt förslaget äga rätt att upp­

säga avtalet enligt vad i 13 § i förslaget sägs ävensom rätt till skälig ned­

sättning i hyran och till ersättning för skada. Uppsägning skulle jämväl

kunna ske före tillträdesdagen, om det vore uppenbart, att lägenheten vid

tiden för tillträdet ej kunde användas för det med förhyrningen avsedda än­

damålet. Även i sådant fall skulle hyresgästen äga rätt till skadestånd.

Från skyldighet att utgiva skadestånd enligt förevarande paragraf skulle

hyresvärden dock vara fri, örn det visades att dröjsmålet ej kunde tillräknas

honom såsom försummelse.

Enligt 20 § andra stycket i kommitténs förslag skola bestämmelserna i

14 § i förslaget vara tvingande.

Till stöd för ifrågavarande stadganden i 14 § i förslaget har kommittén an­

fört bland annat:

Ej sällan hade inträffat att förhyrda lägenheter vid den avtalade tillträdes-

tiden ej alls varit färdiga till inflyttning eller att i vart fall deras inredande

varit långt ifrån avslutat. Då det tillika vore vanligt att genom kontrakts-

klausuler upplåtarna fritoge sig från alla för dem menliga påföljder på

grund av bristande färdigställande av lägenheten, uppstode mången gang

synnerligen besvärliga situationer för hyresgästerna. Ett tillbörligt tillgodo-

Kungl. Ma]:ts proposition nr 166.

72

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

seende av hyresgästernas intresse syntes här kräva att det icke skulle stå

parterna fritt att med bindande verkan avtala att lägenheten av hyresgästen

skulle godtagas i det — ofärdiga — skick, vari den vid den avtalade tillträ-

destiden kunde befinna sig. Detta vöre den främsta anledningen till att före­

varande fall av brist i lägenheten särskilt reglerats i 14 § genom bestämmel­

se1-’ vilka enligt 20 § andra stycket i förslaget icke före tillträdesdagen skulle

få sättas ur kraft genom förbehåll i hyresavtalet. Även andra skäl talade

emellertid för att reglerna i 13 § i förslaget ej i allo skulle erhålla tillämplighet

i förevarande fall. Till en början syntes det mindre lämpligt att beträffande

hus eller del därav som icke fullbordats medgiva hyresgästen rätt att själv om­

besörja färdigställande på hyresvärdens bekostnad, särskilt örn bristen vore

av mera betydande omfattning. Vidare förefölle berättigat att reglerna om

hyresvärdens skadeståndsskyldighet i viss mån skärptes till förekommande

av en alltför lättsinnig uthyrning av ofullbordade lägenheter, vartill vissa

tendenser obestridligen kunnat förmärkas. Därför hade föreslagits att, i

likhet med vad som gällde enligt 23 § köplagen vid säljarens dröjsmål att

fullgöra köpeavtal angående bestämt gods, skadestånd skulle utgå, där ej

upplåtaren förmådde visa att dröjsmålet ej kunde tillräknas honom såsom

försummelse. Rätt för hyresgästen att uppsäga avtalet hade ansetts böra ut­

tryckligen medgivas hyresgästen redan före tillträdesdagen, under förutsätt­

ning att det vöre uppenbart att lägenheten vid tiden för tillträdet ej kunde

vara i sadant skick, att den kunde användas för det med förhyrningen av­

sedda ändamålet.

Reglerna i 14 § i förslaget vore enligt kommitténs mening att tillämpa ej

blott då fråga vöre örn helt nyuppförda hus utan även då en ny lägenhet

inreddes i ett redan uppfört hus eller då en lägenhet uthyrdes och inreddes

för väsentligen annat ändamål än det, vartill den förut varit använd. Där­

emot skulle ej under 14 § vara att hänföra fall då en uthyrd lägenhet under-

ginge låt vara genomgripande reparation för att även i fortsättningen använ­

das för samma ändamål som tillförne.

Kommittén hade övervägt, huruvida efter mönster av dansk lag möjlighet

borde beredas hyresvärden att genom meddelande till hyresgästen viss tid

före den avtalade tillträdesdagen fritaga sig från skadeståndsskyldighet, men

funnit en bestämmelse härom icke tillrådlig, enär densamma skulle kunna

leda till att i hyresavtalen regelmässigt inrycktes förbehåll, varigenom hvres-

värden fritoge sig från skyldigheten alt på avtalad tid tillhandahålla lägen­

heten i behörigt skick.

Beträffande förevarande paragraf har anförts reservation av herr

Larsson, som uttalat bland annat:

De skäl som föranlett kommitténs majoritet att införa speciella bestämmel­

ser för hyresavtal som avsåge lägenheter i icke färdigställda hus syntes vara

sa starka att at bestämmelserna i vissa delar bort givas en för upplåtaren

strängare utformning. Beträffande de rättigheter som borde tillkomma hy­

resgästen i dylika fall kunde det icke anses befogat att helt förbjuda hyres­

gästen att själv ombesörja färdigställande på hyresvärdens bekostnad. Nå­

got berättigat intresse syntes icke kränkas, därest hyresgästen skulle tiller­

kännas rätt att avhjälpa en brist som vöre av ringa beydelse. Vidare märk­

tes, att ifrågavarande paragraf vore så avfattad att för dess tillämpning er­

fordrades att en viss bestämd tillträdesdag angivits i avtalet. Detta syntes

ägnat att lämna alltför stort spelrum åt försök från byggherrars och hyres­

värdars sida att kringgå bestämmelserna genom att underlåta att lämna ut-

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

73

fästelse om viss tillträdesdag, exempelvis genom ett stadgande att tillträde

finge ske så snart fastigheten färdigställts. Reservanten ansåge förty, att

i paragrafen borde intagas bestämmelse örn rätt för hyresgästen att på hyres­

värdens bekostnad själv ombesörja avhjälpande av brist som vore av ringa

betydelse ävensom stadgas att, där ej i hyresavtalet vore angiven viss dag

för tillträde av lägenheten, hyresgästen skulle äga att å envar tid intill dess

lägenhetens inredning slutförts uppsäga avtalet till omedelbart upphörande

och att bekomma skadestånd.

Stockholms handelskammare har uttalat vissa betänkligheter i fråga örn

förevarande paragraf i kommitténs förslag samt därvid anfört följande:

Frågan om rättsverkningarna av att lägenhet i ett vid hyresavtalets ingå­

ende ännu ej färdigställt hus icke befinner sig i kontraktsenligt skick vid

tillträdet, har enligt handelskammarens mening lösts på ett sätt, som bör

kunna godtagas såvitt angår bostadslägenheter i allmänhet. Mera tvek­

sam ställer sig handelskammaren till den föreslagna lösningen, då det gäller

lägenheter, i vilka hyresvärden på hyresgästens begäran vidtagit särskilda

anordningar. Vid uppförandet av nya hus händer det ofta, att redan på ett

tidigt stadium en för affärs- eller verkstadsrörelse avsedd lägenhet i enlighet

med hyresgästens önskningar inredes för just den verksamhet, som där skall

bedrivas. Även privatvåningar iordningställas ej sällan med tillgodoseende

av en viss hyresgästs speciella önskemål. Stora belopp kunna nedläggas på

en lägenhets specialinredning, och kontrakt brukar i dylikt fall ingås för en

rätt lång tidsperiod. Örn till följd av dröjsmål av exempelvis leverantörer

eller underentreprenörer lägenheten icke blir färdig i tid, skulle den såsom

tvingande föreslagna bestämmelsen örn rätt för hyresgästen att uppsäga

avtalet stundom kunna för hyresvärden medföra synnerligen besvärliga följ­

der. Om lägenheten med stora kostnader inretts för ett särskilt ändamål,

t. ex. för restaurangdrift, skulle det givetvis kunna bli helt eller nära nog

omöjligt att få densamma uthyrd över huvud taget eller mot en hyra, som

motsvarade de nedlagda kostnaderna. Å andra sidan kan ett väsentligt dröjs­

mål ofta medföra allvarliga olägenheter för affärsidkaren-hyresgästen. Ifrå­

gasättas må emellertid, huruvida det skulle vara tillfredsställande, att hyres­

gästen alltid skulle äga rätt att uppsäga avtalet, där bristen ej vore av mindre

betydelse.

Östergötlands och Södermanlands handelskammare har ansett, att para­

grafen borde uppmjukas, samt därvid åberopat 21 § i lagen om köp och

byte av lös egendom, enligt vilken hävningsrätt ej förelåge vid dröjsmål av

ringa betydelse.

Med anledning av sistnämnda uttalanden har kommerskollegium yttrat, att

det syntes svårt att begränsa hyresgästs rätt till uppsägning i vidare mån än

som skett i förslaget.

I övrigt har Överståthållarämbetet uttalat följande:

Om hyresavtalet avser hus eller del av hus, som vid avtalets ingående ännu

ej är färdigställt, samt lägenhetens inredning icke är slutförd vid den avta­

lade tillträdestiden, inträder enligt 14 § vissa rättspåföljder. Det kan dock

för hyresgästen vara av liknande vikt att vid tiden för tillträdet fastigheten,

även i vissa andra hänseenden, befinner sig i sådant skick, att hyresrätten må

kunna utövas i enlighet med kontrahenternas syfte. Man länke sig t. ex.

74

Kungl. Alaj.ts proposition nr 166.

Departements­

chefen.

det fallet, att det gäller en lägenhet belägen ett flertal trappor upp i en bygg­

nad, som, ehuru avsedd att innehålla hiss och sopnedkast, å tillträdesdagen

alltjämt saknar dessa förmåner. Föga rimligt synes vara, att hyresgästen

skall vara skyldig att låta sig åtnöja, kanske under lång tid, med en lägenhet

utan dylika för honom betydelsefulla anordningar. I lagstiftningen bör hy­

resgästens intresse i en sådan situation vara klart och effektivt tillvaratagen.

Hyresgästernas riksförbund har i fråga om förevarande paragraf anfört:

I denna del förordar förbundet de av herr Larsson i reservation till denna

paragraf föreslagna bestämmelserna. Särskilt synes det nödvändigt att reg­

lera de fall då bestämd tillträdesdag icke angivits. —- Att hyresgästen i före­

varande fall skall vara betagen sin eljest föreliggande rätt till självhjälp,

då en brist är av ringa betydelse, finner förbundet icke sakligt motiverat.

Det är just i fråga örn dylika smärre brister som det största behovet att an­

vända självhjälp mången gång föreligger. De äro irriterande och minska

trevnaden, utan att dock det påtryckningsmedel mot hyresvärden kan an­

vändas som består däri att de kunna taxeras i penningar och göras gällande

mot denne genom avdrag å hyran eller skadeståndsvägen.

Med anledning av vad Överståthållarämbetet anmärkt torde ordalagen i pa­

ragrafen böra något jämkas så att uttrycket ’är lägenhetens inredning ej slut­

förd’ utbytes mot ’är lägenheten ännu ej i färdigt skick’. Därest en sådan

ändring vidtages, torde under lagrummet vara att hänföra jämväl det fall

att trappor, hissar m. m., som skola användas av hyresgästen, ej äro i ord­

ning vid tillträdet. I övrigt torde paragrafen icke böra undergå annat än en

redaktionell jämkning.

Nu förevarande bestämmelser torde böra intagas såsom 13 § i kapitlet.

14 §.

I 11 § i gällande lag stadgas att, örn lägenhet ej i rätt tid är utrymd

av den som skall avflytta, njuter hyresgästen för den tid han är i mistning av

lägenheten eller del därav skälig avkortning å hyran. Varder ej efter det

hyresvärden underrättats örn förhållandet hindret genast undanröjt, njuter

hyresgästen skadestånd, där icke hyresvärden visar, att uppehållet ej kan till-

räknas honom såsom försummelse. Hyresgästen äger ock rätt att efter vad

i 10 § i gällande lag är stadgat uppsäga avtalet. I

I kommitténs förslag har under 15 § med viss redaktionell jämk­

ning upptagits förenämnda bestämmelser i 11 § i gällande lag. Enligt stad­

gande i 20 § i förslaget skola bestämmelserna i 15 § vara tvingande.

Med anledning av de bestämmelser som i kommittéförslaget upptagits un­

der 15 § har Sveriges fastighetsägareförbund anfört följande:

Kommittén föreslår införande av tvingande regler, enligt vilka den tillträ­

dande hyresgästen dels blir berättigad till skadestånd, om icke det hinder,

som den avträdande hyresgästens kvarboende innebär, blir genast undan­

röjt, dels ock därutöver blir berättigad att till omedelbart upphörande upp­

säga sitt hyresavtal, om bristen ej kan utan uppehåll avhjälpas. Allenast mot

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

75

skadeståndspåföljden kan hyresvärden värja sig, nämligen om han visar, att

uppehållet med avflyttningen icke kan tillräknas honom såsom försummel­

se. Mot uppsägningspåföljden kan han däremot icke värja sig, även om han

styrker, att han gjort allt vad som varit möjligt för att avlägsna den förutva­

rande hyresgästen.

Kommittén synes lia utgått ifrån såsom något för hyresvärden möjligt att

genast undanröja hindret. Så är emellertid i verkligheten icke fallet. Så

snart hyresgästen icke godvilligt avflyttar utan tredskas därmed, så är det, så

länge tredskan varar, överhuvud icke möjligt för hyresvärden att genast ställa

lägenheten till förfogande, såvida han icke vill göra sig skyldig till egenmäktigt

förfarande, vilket ju icke får förutsättas. Då hyresvärden skall söka få den

kvarboende hyresgästen avlägsnad, står han inför en ganska omständlig pro­

cedur, som kräver så lång tid att det stundom icke utan fog toi’de kunna göras

gällande, att bristen i fråga icke kan utan uppehåll avhjälpas med den rätt för

tillträdaren att befria sig från avtalet, som därav följer.

Härefter har förbundet lämnat en redogörelse för gången av ett avhysnings-

ärende, enligt vilken även i en sådan ort som Stockholm, där handläggningen

sannolikt vore bland de snabbare i landet, ärendet lätt kunde taga en tid av

30 dagar. Förbundet anför slutligen följande:

Då sålunda en avhysning kräver en tid, som, åtminstone för en icke initie­

rad, måste te sig överraskande lång, och då hindret för den nya hyresgästens

tillträde av lägenheten lagligen icke kan av hyresvärden tvångsvis undanröjas

på annat sätt än genom avhysning i enlighet med gällande författningar, så är

det oegentligt och verklighetsfrämmande att knyta de för hyresvärden oför­

månliga rättsverkningarna av att lägenheten icke är utrymd till den omstän­

digheten, att lägenheten icke genast respektive icke utan uppehåll ställes till

förfogande. Det föreslagna stadgandet innebär sålunda icke en rättvis avväg­

ning av intressena. För att rättvisa skall ernås erfordras i varje fall, att ut-

sökningsväsendet bringas i överensstämmelse med vad hyreslagstiftningen

förutsätter vara förhållandet, nämligen att hyresvärden regelmässigt har möj­

lighet att åstadkomma, att den avträdande hyresgästen genast på avträdesda-

gen utrymmer lägenheten.

Förbundet begagnar tillfället att i detta sammanhang framställa ett mångå

gånger uttalat önskemål, nämligen att ett förenklat avhysningsförfarande måtte

anordnas för sådana fall, som här åsyftas. En hyresvärd, som har ett klart

uppsägningsbevis, borde kunna berättigas att hos polismyndigheten —• eller

eventuellt lios utmätningsmannen — erhålla biträde på det sättet, att veder­

börande inställer sig hos hyresgästen och förelägger denne att avflytta, vid

äventyr att handräckning eljest genast meddelas.

Beträffande det nu ifrågavarande lagrummet ifrågasätter förbundet, huru­

vida med avseende å hyresvärdens skyldighet att till den tillträdande hyres­

gästen utgiva skadestånd anledning föreligger att befria denne från skyldig­

het att bevisa, att försummelse ligger hyresvärden till last. Det synes för­

bundet vara riktigare att icke omkasta bevisbördan.

Med avseende å denna paragraf i kommitténs förslag ha såsom nämnts

Departemenu-

vissa erinringar framställts av Sveriges fastighetsägareförbund. Vad förbun- chefen'

det anfört torde likväl icke böra föranleda någon ändring av paragrafen.

Förevarande stadgande lärer böra upptagas såsom 14 §

i

kapitlet.

76

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

15 och 16 §§.

I 12§igällande lag stadgas att, om under hyrestiden å lägenheten ti­

mar skada, för vilken hyresgästen ej är ansvarig, eller av annan anledning

utan hyresgästens vållande för honom uppstår hinder eller men i nyttjande-

rätten, skall vad i 9 och 10 §§ i gällande lag stadgas om förstörelse av lägen­

heten eller mindre skada eller brist äga motsvarande tillämpning. I detta

sammanhang må även erinras därom att enligt förut berört stadgande i 13 §

i gällande lag gäller att, örn i fall, som i 10, 11 eller 12 § i lagen avses, hyres­

värden avhjälpt bristen eller undanröjt hindret, och uppsägning ej sker före

utgången av nästa dag efter det rättelse sålunda skett samt, där hyres­

gästen ej tillträtt lägenheten, han därom underrättats, hyresgästen ej äger

att därefter uppsäga avtalet.

Enligt kommitténs förslag skulle under 16 § såsom första stycke

intagas stadgande, att det ålåge hyresvärden att under hyrestiden hålla lä­

genheten i sådant skick som angåves i 11 § i kommitténs förslag. Såsom

andra stycke i 16 § har kommittén intagit en särskild bestämmelse om ohyra,

för vilken närmare redogöres i det följande. I 17 § i kommittéförslaget

stadgas — i anslutning till motsvarande stadgande i 12 § i gällande lag — att,

örn under hyrestiden å lägenheten timar skada, för vilken hyresgästen ej är

ansvarig, eller av annan anledning, utan hyresgästens vållande, för honom

uppstår hinder eller men i nyttjanderätten, skall vad i 12 och 13 §§ i förslaget

stadgas om förstörelse av eller skada eller brist å lägenheten äga motsvaran­

de tillämpning. Härjämte meddelas även i nu förevarande paragraf i försla­

get viss särskild bestämmelse rörande ohyra, beträffande vilken hänvisas till

redogörelsen i det följande.

Enligt 20 § andra stycket i kommitténs förslag må vad i 17 § är stadgat ej

genom avtal före tillträdet sättas ur kraft, dock att hyresgästen äger avstå

från rätten att enligt 17 § erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i

nyttjanderätten, vilket uppstår till följd av att hyresvärden under därför er­

forderlig tid låter verkställa arbete för lägenhetens försättande i avtalat skick

eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller ock

låter utföra visst annat arbete som särskilt angivits i hyresavtalet.

Beträffande 17 § i sitt förslag och nyssnämnda stadgande i 20 § andra styc­

ket har kommittén anfört bland annat:

Den nuvarande 12 § sattes i stor utsträckning ur kraft genom kontrakts-

bestämmelser; särskilt vanligt vöre att hyresgästen betoges de rättigheter,

som lagrummet tillerkände honom för hinder eller men i nyttjanderätten till

följd av att reparations- eller förbättringsarbeten företoges i lägenheten. I

synnerhet som enligt förslaget (26 §) hyresvärdens rätt att erhålla tillträde till

lägenheten för utförande av sådana arbeten i väsentlig mån utsträcktes ut­

över vad för närvarande gällde vore det av betydelse att hyresgästens rättig­

heter enligt 17 § i möjligaste mån säkrades genom tvingande bestämmelse.

Att utan vidare förläna tvingande natur åt stadgandet i förslagets 17 § syntes

dock ej vara lämpligt. Ofta nog vöre hyresgästen villig att låta hyresvärden

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

77

utföra ett av hyresgästen önskat förbättringsarbete utan att därför påfordra

nedsättning i hyran för det intrång och men som arbetet medförde, i det att

han nämligen med fog ansåge uppkommande olägenhet tillräckligt kompen­

serad genom de fördelar i fråga om förbättrat skick av lägenheten, som i och

med arbetets utförande uppkomme för honom. Det kunde ej heller vara ägnat

att befordra hyresvärdens intresse att förbättra lägenhetens skick eller tillbör­

ligen underhålla lägenheten eller fastigheten i övrigt, att han utöver därmed di­

rekt förbundna kostnader skulle under alla omständigheter behöva vidkännas

nedsättning i hyran för den tid varunder arbete för sådant ändamål bedreves.

Visserligen kunde hyresvärden under hyrestiden med hyresgästen träffa för

denne bindande överenskommelse örn att denne skulle utan krav pa gottgörel-

se tåla av hyresvärden till utförande planerat arbete, men det syntes rimligt,

att sådan överenskommelse skulle kunna ske redan i samband med hyresavta­

lets ingående och bekräftas i kontraktet. Sammaledes syntes möjlighet böra

öppnas för hyresvärden att redan vid hyresavtalets ingående betinga sig rätt

att utan särskilt vederlag åt hyresgästen i form av nedsättning i hyran låta un­

der hyrestiden utföra visst annat arbete vid för honom lämplig tidpunkt. En

förutsättning måste dock i så fall vara att arbetets beskaffenhet och ungefär­

liga omfattning vid avtalstillfället klarlagts för hyresgästen. Det borde där­

för ej vara tillräckligt att i den tryckta texten å det använda kontraktsformu-

läret inginge en klausul angående t. ex. under hyrestiden förekommande mo-

derniseringsarbeten, utan det arbete varom fråga vöre borde särskilt angivas

i avtalet genom ett tillägg till den tryckta texten. I enlighet med de synpunk­

ter, som nu utvecklats, hade i 20 § andra stycket föreskrivits, att ehuru före

tillträdet träffat avtal om inskränkning i de rättigheter, som enligt 17 § till-

komme hyresgästen, principiellt icke skulle ha bindande verkan, hyresgästen

dock kunde redan i hyresavtalet avstå från rätten att på grund av nämnda

stadgande erhålla nedsättning i hyran i anledning av att hyresvärden under

därför erforderlig tid läte verkställa arbete för lägenhetens försättande i av­

talat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i öv­

rigt eller ock visst annat arbete, som särskilt angivits i hyresavtalet. Under

övervägande hade varit att till viss tidrymd per år, förslagsvis 14 dagar, be­

gränsa hyresvärdens rätt att låta utföra sedvanliga underhållsarbeten. Denna

tanke hade emellertid övergivits. För hyresvärden vöre det ej alltid möj­

ligt att fördela underhållsarbetena någorlunda likformigt på olika år, utan

det vore ofta av såväl ekonomiska som praktiska skäl fördelaktigast att sam­

manföra dem till något längre perioder med vissa års mellanrum. Och för

hyresgästerna kunde det ej vara förenat med olägenhet alt hyresvärdens be­

fogenhet ej inskränktes på antytt sätt, enär nämligen begränsningen till er­

forderlig tid’ borde kunna leda till att tillbörlig skyndsamhet iakttoges vid ar­

betets bedrivande.

Beträffande förenämnda stadgande i 16 § första stycket av kommitténs för­

slag synes icke något vara att erinra. Stadgandet, som torde böra intagas så­

som 15 § i kapitlet, lärer endast böra undergå en mindre redaktionell jämk­

ning.

Emot innehållet i 17 8 av kommitténs förslag torde — bortsett tillsvidare

från den i paragrafen intagna bestämmelsen angående utrotande av ohyra,

till vilken bestämmelse jag återkommer vid behandlingen av nästföljande

paragraf i kapitlet — icke heller någon erinran vara att framställa. Härvid

Departements­

chefen.

78

ma framhallas, att det såsom kommittén förutsatt måste anses åligga hyres­

gästen att, därest han vill göra gällande i paragrafen avsedda rättigheter, visa

att han icke är ansvarig för det hinder eller men i nyttjanderätten, varom är

fråga. I övrigt må erinras, att förut berörda under 18 § i kommitténs för­

slag upptagna bestämmelser angående verkan av myndighets beslut för det

fall, att det meddelats före tillträdet, ansetts böra med vissa ändringar inta­

gas i 10 § och såsom 12 § i kapitlet. Nu förevarande stadgande, som lärer

böra upptagas såsom 16 § i kapitlet, bör uppenbarligen hänvisa även till

nämnda bestämmelser. Härvid torde dock — i huvudsaklig överensstäm­

melse med kommitténs ståndpunkt — böra göras den inskränkningen, att

av myndighet under hyrestiden meddelat förbud mot en lägenhets använ­

dande ej skall medföra att hyresavtalet förfaller innan beslutet vunnit laga

kraft i annat fall än om myndigheten förordnat att beslutet omedelbart skall

lända till efterrättelse.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

17 §.

Enligt gällande lag anses förekomsten av ohyra i förhyrd lägenhet

vara att jämställa med brist i lägenheten. Förenänmda 10 och 12 §§ i la­

gen äro sålunda tillämpliga även i det fall att hyresgästen genom uppträdan­

det av ohyra lider intrång i nyttjanderätten.

Enligt kommitténs förslag skall alltjämt förekomsten av olyra

anses såsom brist i den förhyrda lägenheten. Uttryckligt stadgande härom har

av kommittén ansetts obehövligt. Däremot har kommittén såsom förut nämnts

föreslagit vissa särskilda bestämmelser beträffande ohyra under 16 och

17 §§. I 16 § skulle enligt kommitténs förslag såsom andra stycke intagas

stadgande, att örn ohyra finnes i lägenheten skall hyresvärden, ändå att an­

nat förbehåll skett, vara pliktig att vidtaga tjänliga åtgärder för dess utro­

tande. Enligt 17 § i förslaget skall hyresgästen städse vara berättigad till er­

sättning för skada, som tillskyndas honom genom åtgärder för utrotande av

ohyra för vars förekomst i fastigheten han ej är ansvarig. Från sistnämnda

stadgande skall enligt 20 § andra stycket i förslaget, innan tillträde skett, ej

kunna göras undantag i hyresavtalet.

Vidare må i detta samband nämnas att enligt 25 § i kommitténs förslag

gods, som är eller skäligen kan antagas vara behäftat med ohyra, icke må

införas i lägenheten och att enligt 26 § i förslaget hyresgästen skall vara

pliktig tåla de inskränkningar i nyttjanderätten till lägenheten, som föran­

ledas av nödiga åtgärder för utrotande av ohyra i fastigheten.

Kommittén har i ohyresfrågan — med erinran örn vissa bestämmelser i

hälsovårdsstadgan och vissa tidigare förnämligast ur hälsovårdssynpunkt

väckta förslag i ämnet — anfört bland annat:

Väggohyra i bostadslägenheter förekomme i vårt land i betydande utsträck­

ning. Vid de bostadsundersökningar, som i samverkan med vederbörande

hälsovårdsnämnder och bostadsinspektioner år 1935 föranstaltats av bostads-

sociala utredningen i 14 städer, anträffades ohyra i cirka 16 % av undersökta

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

79

smålägenheter. En år 1933 anställd undersökning i Malmö gav vid handen,

att ohyra förekom i 10,498 (26.4 °/o) av 39,684 undersökta lägenheter. Enligt

en i Göteborg på föranstaltande av hälsovårdsnämnden år 1935 vidtagen

undersökning kunde omkring 25 % av husen i staden anses mer eller mindre

'nedlusade’. I Stockholm slutligen beräknades år 1937 enligt uppgift av

bostadsinspektören lägenhetsbeståndet till 25 å 30 °/o vara behäftat med

ohyra.

Vid undersökning i vad mån önskvärdheten att hindra förekomsten av ohyra

i bostadslägenheter kunde betinga ändringar i gällande bestämmelser hade

kommittén ej ansett sig lia att taga befattning med spörsmålen angående

beskaffenheten av de åtgärder, som lämpligen bolde komma till användning

i kampen för utrotning av bostadsohyra. Vad kommittén ansett sig lia att

undersöka vore vilka skyldigheter som på grund av hyresförhållandet kunde

och borde åläggas den ena parten gentemot den andra till främjande av det

för båda gemensamma och även för samhället betydelsefulla intresset att bo-

stadsohyras utbredning i möjligaste mån motverkades. Klara regler härom,

förutsättande medverkan i möjligaste mån från båda parternas sida, syntes

böra vara hyreslagstiftningens bidrag till den kamp mot ohyran, som måste

föras.

Vissa skäl talade onekligen för den från fastighetsägarehåll ofta hävdade

åsikten att bekämpandet av bostadsohyran borde vara en samhällets sak på

samma sätt som kampen mot de epidemiska sjukdomarna. Som förhållan­

dena för närvarande vore hade kommittén dock icke funnit skäl frångå den

i rättspraxis intagna ståndpunkten, enligt vilken förekomst av ohyra i en

lägenhet vore att anse som en densamma vidlådande brist i hyreskapitlets me­

ning. Detta innebure för fall, där hyresvärden ej fritagit sig från ansvar för

denna brist, att han hade att avhjälpa densamma och att örn så ej skedde

hyresgästen principiellt hade rättighet att avhjälpa den på hyresvärdens be­

kostnad, eventuellt att uppsäga avtalet samt att hyresgästen bleve berättigad

till nedsättning i hyran och under vissa omständigheter till skadestånd. Emel­

lertid kunde med nu rådande avtalsfrihet hyresavtalet ofta nog vara så ut­

format, att hyresvärden måste anses fritagen från skyldighet att vidtaga åt­

gärder i utrotningssyfte eller i allt fall från de angivna påföljderna för under­

låtenhet därav. Beträffande lägenhetens beskaffenhet i allmänhet hade kom­

mittén ansett nödvändigt att lagen alltjämt medgåve avtalsfrihet, och 13 §

i kommitténs förslag upptoge regler, som härutinnan icke innebure någon

avvikelse från nu gällande ordning, dock att i förslaget det betydelsefulla

tillägget gjorts, att hyresgästen, även om lägenheten uthyrts i befintligt skick,

skulle äga göra gällande de i 13 § stadgade rättigheterna, såframt bristen

ej vid avtalets ingående var honom veterlig eller kunnat av honom med

användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas. Härvid hade kommittén

dock ej ansett sig kunna stanna såvitt anginge ohyra. Skulle man kunna

påräkna ett någorlunda effektivt — och snabbt — ingripande mot ohyra

i förhyrda lägenheter, kunde det icke gärna få vara beroende av en kanske

besvärlig tolkning av olika klausuler i ett hyreskontrakt vilkendera parten

som hade att vidtaga åtgärder mot ohyran, utan det syntes nödvändigt att

lagen genom en bestämmelse som skulle äga tillämpning oavsett vad hyres­

avtalet innehölle örn godtagande av lägenheten i befintligt skick m. in. ålade

endera att vidtaga sådana åtgärder av tjänlig art, då förekomst av ohyra

konstaterades. Enligt 16 § andra stycket i förslaget skulle skyldighet här­

utinnan åvila hyresvärden. Att ifrågavarande skyldighet pålades hyresvärden

och icke hyresgästen vore naturligt i betraktande av det intresse som en

80

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

fastighetsägare, icke minst av hänsyn till eventuella övriga hyresgäster, hade

av att fastigheten hölles i gott skick, fri från ohyra, och åtnjöte häremot

svarande anseende; det vore ock tydligt att ofta nog å hyresgästens sida icke

förefunnes tillräckliga resurser för åstadkommande av ett effektivt ingri­

pande.

Skyldigheten för hyresvärden borde alltså inträda även om hyresgästen

vore vållande till ohyrans förekomst i lägenheten; en senare fråga bleve,

vilkendera parten som skulle ha att slutligen vidkännas kostnaderna för in­

gripandet.

I gengäld ålade förslaget hyresgästen åtskilliga skyldigheter. Skulle hy­

resvärden kunna verkställa utrotningsåtgärder i en lägenhet, måste denna av

hyresgästen ställas till förfogande för ändamålet. Ofta kunde det vara nöd­

vändigt att en hel fastighet, inrymmande åtskilliga lägenheter, på en gång

gjordes till föremål för behandling, som krävde utrymmande av lägenheterna,

detta även örn ohyra konstaterats endast i någon eller några av dem. Hyres­

värden måste då kunna kräva att fastigheten i dess helhet bleve utrymd av

hyresgästerna. De skyldigheter som i förevarande avseende ansetts böra

åläggas hyresgästen hade i 26 § fjärde stycket av förslaget uttryckts så, att

hyresgästen skulle vara pliktig tåla de inskränkningar i nyttjanderätten till

lägenheten, som föranleddes av nödiga åtgärder till utrotande av ohyra i

fastigheten.

Andra förpliktelser för hyresgästen med avseende å ohyreförekomst i lägen­

heten kunde härledas av de allmänna stadganden angående hyresgästens

skyldigheter vid lägenhetens begagnande, som 24—26 §§ i förslaget inne­

fattade.

Såsom redan antytts skulle ej den hyresvärden ålagda skyldigheten att

vidtaga åtgärder för ohyreutrotning behöva innebära, att därmed förbundna

kostnader skulle stanna å honom. Kunde — i undantagsfall •— ohyreföre-

komsten anses vållad av hyresvärden, vore det givet, att han finge svara för

följderna därav. Ej sällan borde det å andra sidan kunna fastslås att ohyrans

förekomst i lägenheten berodde av hyresgästen eller av någon, för vilken han

enligt förslaget hade att svara, och i sådant fall vore hyresgästen gent­

emot hyresvärden ansvarig för skadan enligt reglerna i 24 § i förslaget.

Hyresgästens underlåtenhet att underrätta hyresvärden örn förekomst av

ohyra kunde ock föranleda skyldighet för honom att ersätta hyresvärden

skada, som därav konnne. 1 de fall — säkerligen flertalet —- då icke enligt

vad nu sagts vållande från någondera partens sida kunde anses vara för

handen, syntes emellertid uppkommande kostnader böra stanna å hyres­

värden. Otvivelaktigt kunde en dylik ordning komma att medföra en bety­

dande belastning för vissa fastighetsägare, men detta resultat syntes svår­

ligen kunna undvikas. En utväg till lättande av den pålaga, som den före­

slagna ordningen innebure, vore att möjlighet bereddes fastighetsägarna att

genom försäkring skydda sig mot utgifter av förevarande slag. Det syntes

vara att förvänta att genomförandet av de regler, kommittén ansett sig böra

föreslå, bomme att föranleda inrättande av lämpliga försäkringsformer. Vid

en kommitténs överläggning med representanter för medicinalstyrelsen och

socialstyrelsen hade denna utväg ock uppmärksammats, och den komme,

enligt vad kommittén erfarit, att bliva föremål för närmare övervägande

under den av nämnda båda myndigheter för närvarande gemensamt bedrivna

utredningen av ohyrefrågan.

På grund av hinder eller men i nyttjanderätten, som tillskyndades hyres­

gästen genom utrotningsåtgärder i hans lägenhet eller genom att utrymning

av denna måste ske i och för sådana åtgärder i angränsande lägenhet, vore

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

81

hyresgästen enligt 17 § i förslaget principiellt berättigad göra gällande de rät­

tigheter, som omförmäldes i 13 §, därest berörda hinder eller men uppstått

utan hyresgästens vållande, det ville i detta fall säga utan att han kunde

göras ansvarig för ohyrans uppträdande. Huvudsakligen komme härvidlag

i betraktande rätten till nedsättning i hyran och till ersättning för skada å

hyresgästens tillhörigheter och för mer utgifter t. ex. för logi under utrym-

ningstiden. Hänvisningen till 13 § innebure att hyresgästen i förevarande fall

alltid skulle vara berättigad till nedsättning i hyran men till skadestånd

endast under vissa förutsättningar, nämligen antingen att ohyra förefanns

i lägenheten då hyresavtalet slöts och detta förhållande då var hyresvärden

veterligt eller kunnat med användande av vanlig uppmärksamhet upptäckas

eller att åtgärderna föranletts av ohyrelörekomst, som därefter uppstått ge­

nom hyresvärdens vållande, eller slutligen att hyresvärden visat försumlighet

vid åtgärdernas företagande. Kommittén hade emellertid funnit skäl före­

ligga för utvidgning av hyresvärdens skadeståndsplikt därhän att hyresgästen

alltid skulle vara berättigad till ersättning för skada i följd av att han nöd­

gades tåla åtgärder för utrotning av ohyra, för vars uppträdande i fastigheten

han ej vore ansvarig. Bestämmelsen härom i 17 § av förslaget innebure att

hyresgästen i regel skulle äga erhålla skadestånd, då han måste utrymma en

lägenhet i vilken ohyra ej påvisats samt vidare då den lägenhet han utrymde

väl vore infekterad av ohyra men det visades att han ej vore ansvarig här­

för.

Vad i det föregående blivit anfört hade haft avseende främst å förekomst

av väggohyra. Det i lagtexten använda uttrycket ohyra vöre emellertid vid­

sträcktare. Vad därunder borde falla finge överlämnas åt rättspraxis att

avgöra. Givetvis kunde ej i detta sammanhang ifrågakomma löss, som para­

siterade å människan, såsom klädlöss och flatlöss, och ej heller exempelvis

mal och loppor. Däremot syntes ifrågavarande bestämmelser böra erhålla

tillämpning då en lägenhet, på sätt som inkräktade på dess beboelighet, vore

infekterad av kackerlackor, myror eller tvestjärtar.

I förevarande avseende har mot kommitténs förslag anförts reserva­

tion av herr Ahlmark, som därvid uttalat, bland annat:

Rättsföljderna av ohyreförekomst vore enligt majoritetens förslag att reg­

lera ut ifrån att vållande läge den ena eller den andra parten till last. Det vore

föga rationellt att bygga en lagstiftning på något som processtekniskt visat sig

så synnerligen svårbevisligt som att hyresvärden eller hyresgästen vore skyl­

dig till ohyreförekomsten. Det enda rationella tillvägagångssättet vöre att

övergå till att anse ohyreförekomsten såsom en farsot, tills vars bekämpande

alla goda krafter skulle förenas och där således ingen kunde undgå att bringa

offer.

Självklart måste hyresvärden bära en skälig andel av de kostnader och det

obehag, som åtföljde kampen mot ohyran. Inom kommittén hade reservan­

ten antytt såsom en förmedlande ståndpunkt och såsom en väg att något så

när rättvist fördela bördorna mellan parterna, att hyresvärden städse påtoge

sig kostnaderna för nödig desinfektion — givetvis med rätt att återtaga dessa

av den hyresgäst, sorn lill äventyrs kunde visas vara vållande till ohyreföre­

komsten — samt att hyresgästen städse skulle vara skyldig att för desinfek-

tionsändamål utrymma lägenheten och detta utan rätt till hyresnedsättning

eller skadeersättning, såvida ej hyresvärden visades vara vållande till ohyre­

förekomsten.

Även om hyresgästen förbundit sig att själv svara för utrotning av ohyra

i lägenheten och även örn hyresgästen själv vore vållande till ohyrans före-

Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 166.

6

82

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

komst, vöre hyresvärden enligt majoritetens förslag likväl pliktig att vidtaga

tjänliga åtgärder för dess utrotande. Vidare innebure majoritetens förslag

att även örn hyresvärden icke vore vållande till ohyreförekomsten vore hyres­

gästen, såvida han icke själv vore vållande, berättigad till nedsättning i hyran

och ersättning för skada, som tillskyndades honom genom utrotningsåtgär-

den. Detta ledde till att även den hyresgäst, som hade ohyra i sin egen lägen­

het, bleve berättigad till ersättning för kostnaderna i anledning av lägenhe­

tens utrymmande, åtminstone örn han visade att han själv icke vore vållan­

de till ohyrans förekomst. Det syntes vara uppenbart, att dylika regler icke

garanterade någon rättvis lösning av ersättningsfrågorna.

Erfarenheten visade otvetydigt, att det berodde på rena tillfälligheter, om

man skulle kunna bevisa, vem som dragit in ohyra i en fastighet. När majo­

riteten nu ansett sig böra förutsätta, att någon av parterna gjort det, så hade

denna förutsättning icke bort drabba hyresvärden utan hyresgästen. Det

vore dock hyresgästen, som sutte i lägenheten och hade att på sitt ansvar

sköta densamma. Hur många gånger hade icke erfarenheten visat, att i en

fastighet, där ohyran vunnit stor spridning, viss eller vissa lägenheter likväl

varit immuna för ohyrans angrepp och att just i dessa lägenheter husmodern

varit påfallande skötsam och mån om att upprätthålla god hygien.

Vad anginge de skyldigheter, som majoriteten ålade hyresgästen, så vore

dessa icke att betrakta såsom några uppoffringar. Ingen ville väl nämligen

anse såsom en uppoffring det förhållandet, att hyresgästen måste avstå från

att i lägenheten införa ohyresmittat gods, och den uppoffring, som bestode i

att utrymma lägenheten för att denna eller fastigheten skulle bli ohyrefri,

kunde med hänsyn till ändamålet i allmänhet icke betraktas såsom särdeles

betungande. Mot dessa mer eller mindre skenbara uppoffringar från hyres­

gästens sida ansåge majoriteten det skäligt att väga hyresvärdens betungande

skyldighet att, även örn ohyreförekomsten icke kunde läggas honom till last,

stå kostnaderna för desinfektionsåtgärderna samt dessutom betala en i sin

helhet oftast mycket dryg ersättning till hyresgästerna, av vilka i allmänhet

de flesta därförutom finge en betydande förmån, nämligen att bli kvitt ohyran.

Ett system, som sålunda praktiskt taget lade alla kostnader för ohyrekampen

på hyresvärden, vore icke ägnat att främja en målmedveten kamp mot ohy­

ran.

Enligt reservantens mening borde bestämmelser som stöde i samband med

ohyrebekämpandet givas plats i en särskild lag, byggd på samma grundtan­

kar som den gällande lagstiftningen om bekämpandet av epidemiska sjukdo­

mar. I enlighet härmed syntes bestämmelser angående rättsföljder av ohyre-

förekomst allenast tills vidare ha en plats att fylla i nyttjanderättslagen.

Under åberopande av vad sålunda anförts har reservanten föreslagit, att i

17 § i kommitténs förslag borde intagas stadgande att hyresgästen icke skulle

vara berättigad till nedsättning i hyran eller skadeersättning i anledning av

hinder eller men i nyttjanderätten, som uppstått genom förekomst av ohyra i

fastigheten eller åtgärder för dess utrotande, där ej .sådana omständigheter

förelåge som enligt 13 § andra stycket i förslaget medförde rätt till skadeer­

sättning.

Med anledning av kommitténs förslag i förevarande del har medicinal­

styrelsen, som i huvudsak biträtt detsamma, anfört följande:

Styrelsen vill till en början framhålla, att enligt 1 § av 3 kap. detta kapitel

äger tillämpning å avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjan-

Kungl. Mcij.ts proposition nr 166.

83

de mot vederlag, under det att hittills i hälsovårdsstadgan givna bestämmel­

ser om ohyra avse allenast boningsrum jämte därtill hörande utrymmen

ävensom kläder och bohag. Bestämmelserna i förslagets 16, 17, 25 och

26 §§ innebära följaktligen, i vad avser ohyresbekämpandet, en utvidg­

ning av härpå inriktade åtgärder. Denna utvidgning innebär bättre möj­

ligheter att effektivt bekämpa ohyran i en fastighet. Medicinalstyrelsen har

intet att erinra mot densamma under förutsättning att begreppet ohyra be­

gränsas på sätt styrelsen vill föreslå.

De sakkunniga erinra vidare om den pågående utredningen i medicinal­

styrelsen i samråd nied socialstyrelsen rörande utvägar ägnade att möjlig­

göra en mera effektiv kamp mot väggohyra samt om vidtagande av de

åtgärder, vartill denna utredning kunde föranleda. Denna utredning har

ännu icke slutförts dels av den anledningen att vissa behövliga undersök­

ningar rörande verkan av mindre farliga ohyresmedel icke kunnat komma

till utförande, dels på grund av brist på arbetskraft inom medicinalstyrelsen.

Medicinalstyrelsen delar kommitténs uppfattning, att bekämpandet av

bostadsohyran åtminstone icke för närvarande kan i fråga örn samhällets

förpliktelser likställas med kampen mot de smittsamma sjukdomarna, utan

bör betraktas såsom varje annan åtgärd inriktad på att avhjälpa brist i

lägenheten.

Av alldeles särskilt intresse är i fråga om ohyresbekämpandet de föreslag­

na lagbestämmelserna om utrymning av lägenheter och dessa bestämmelsers

ekonomiska räckvidd.

Utrymning av lägenheter i samband med utrotande av ohyra är för när­

varande direkt påbjuden allenast vid gasbehandling med cyanväte enligt

medicinalstyrelsens kungörelse den 1 november 1927 med ändring den 5

oktober 1936, vilken ändring innebär skärpta krav på utrymning med an­

ledning av inträffade olycksfall vid användning av det höggiftiga cyan-

vätet. Men även vid användande av mindre giftiga medel exempelvis etylen-

oxid (s. k. T-gas) torde i förekommande fall uraktlåtenhet att föranstalta

örn utrymning av angränsande boningsrum kunna medföra straffpåföljd

vid oförsiktigt handhavande enligt bestämmelserna i giftstadgan § 22.

I detta sammanhang ingår kommittén på medicinalstyrelsens föreskrifter

örn behandling med cyanväte och erinrar därvid bland annat örn att enligt

dess föreskrifter utrymning skall i vissa fall ske av rum i grannbyggnad.

Beträffande detta senare utrymningskrav anföra de sakkunniga, att det

ej syntes möjligt att genom stadganden i hyreslagstiftningen ålägga hyres­

gäst utrymningsskyldighet för sådana fall då utrymning på grund av me­

dicinalstyrelsens föreskrifter måste ske till följd av gasbehandling i angrän­

sande fastighet. I dessa fall får man .sålunda antingen lita sig till andra

medel än cyanväte eller ock åstadkomma utrymning på frivillighetens väg.

Möjligheten föreligger ock att den pågående ohyresutredningen kan leda till

att medicinalstyrelsens utrymningsbestämmelser ersättas med övervaknings-

bestämmelser särskilt då fråga iir örn grannbyggnader.

Dessa utrymningsföreskrifter och icke minst deras ekonomiska konsekven­

ser för hyresgästerna och enligt kommitténs förslag framför allt för hyres­

värdarna torde vara ägnade alt begränsa användningen av giftiga medel, sär­

skilt cyanväte, till sådana fall, där man kan tala örn verklig nedlusning. Sty­

relsen har också i den av styrelsen utgivna läroboken i cyanvätebehandling

uttryckligen betonat, att evanvätegas bör tillgripas blott, då man icke kan

reda sig med andra medel av ofarlig art. Härmed har styrelsen kommit

in på en fråga av stor räckvidd i förevarande fall nämligen stadgandet i den

föreslagna 16 § örn vidtagande av tjänliga åtgärder för ohyrans utrotande.

84

Kunell. Maj:ts proposition nr 166.

Flera omständigheter bland annat den, att gasbehandling med cyanväte är det

verksammaste medlet, då det gäller att snabbt och fullständigt utrota vägg­

ohyra, har lett därtill, att denna metod tillgripes även i sådana fall, där den

på grund av sin stora giftighet icke borde komma till användning. Att ut­

vecklingen gått i denna riktning torde böra tillskrivas de intresserade parter­

nas naturliga önskan att snabbt och effektivt få ohyran utrotad. Örn man

frånser de rena undantagsfall, då en bostadslägenhet, som någon tid till

exempel under sommaren stått utan tillsyn, oförmodat visat sig fullständigt

nedlusad, torde förhållandena i allmänhet ligga så till, att nedlusning sker

så småningom som en följd av bristande tillsyn och omvårdnad från lägen-

hetsinnehavarens sida, genom uraktlåtenhet att 'vaka över att icke lägen­

heten under hyrestiden blir hemvist för ohyra’ såsom de sakkunniga ut­

trycka sig. Detta förhållande sett i sammanhang med det föreslagna stad­

gandet i 24 § andra stycket örn hyresgästens skyldighet att genast underrätta

hyresvärden om ohyra konstateras i lägenhet gör det enligt medicinalstyrel­

sens förmenande högeligen önskvärt att i motiveringen utsäges att med

tjänliga åtgärder avses åtgärder anpassade efter ohyrans förekomst i det

särskilda fallet. Ha allenast enstaka vägglöss visat sig böra sådana enkla

medel som rengöring, borstning med het såplösning, omtapetsering, igenspack-

ling av sprickor och spikhål, rengöring av bohag, eventuellt understött med

ofarliga parasitdödande medel kunna godtagas såsom tjänliga åtgärder, som

avses i 16 §.

I fråga om det i lagtexten använda uttrycket ohyra anföra de sakkunniga

att därunder ej bör falla klädlöss, flatlöss, mal och loppor men väl kacker-

lackor, myror och tvestjärtar.

Medicinalstyrelsen instämmer med de sakkunniga däruti att mal och lop­

por icke böra medtagas. Det synes dock medicinalstyrelsen som örn även

myror och tvestjärtar lämpligen böra lämnas åsido i detta sammanhang, det­

ta särskilt med hänsyn till vad medicinalstyrelsen påpekat beträffande la­

gens tillämplighetsområde (obs. hyresvärds skyldighet enligt förslaget att

exempelvis utrota tvestjärtar eller myror i fähus eller stall). Beträffande

kackerlackor föreligger otvivelaktigt benägenhet till spridning inom en fas­

tighet, som gör det berättigat att i detta sammanhang medtaga dem. Dock

synes det medicinalstyrelsen som örn man skulle kunna begagna uttrycket

väggohyra och låta detta i föreliggande sammanhang avse både vägglusen,

den här utan fråga mest betydelsefulla ohyran, och kackerlackan.

Genom den i 24 § andra stycket stadgade anmälningsplikten i fråga om

ohyra synes förutsättningen given för erhållande av en jämförelsevis tillför­

litlig kännedom örn ohyrans förekomst å en ort och om verkan gentemot

ohyresplågan av i denna lag givna bestämmelser. Styrelsen vill ifrågasätta

om icke i denna lag eller möjligen i hälsovårdsstadgan 8 resp. 43 § en be­

stämmelse kunde införas örn skyldighet för hyresvärd att till exempel före

januari månads utgång till hälsovårdsnämnden anmäla om ohyra föregående

år förekommit inom fastigheten, med anledning av sådan förekomst vidtag­

na åtgärder och deras resultat.

Medicinalstyrelsen kunde erhålla i uppdrag att utarbeta formulär till så­

dan anmälan.

Socialstyrelsen har anfört, bland annat:

Styrelsen är tveksam beträffande frågan om fördelningen av kostnaderna

för åtgärder mot ohyra. Det är naturligtvis riktigt, att en hyresgäst, som

kan bevisas hava varit vållande till ohyreförekomsten, skall i sista hand

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

85

stå för kostnaderna för ohyrans utrotande. I det övervägande flertalet fall

torde emellertid något vållande icke kunna styrkas. Olika uppfattningar

råda härvidlag beträffande frågan, huruvida å hyresvärden skall stanna

icke blott kostnaden för rökning av fastigheten utan även kostnaden för

hyresgästernas utrymmande av sina lägenheter. Till grund för de olika

ståndpunkterna i frågan torde ligga å ena sidan uppfattningen att ohyre-

förekomsten kan betraktas såsom en farsot, för vars bekämpande alla kraf­

ter böra samarbeta, och å andra sidan den meningen att det rör sig om en

brist hos lägenheten. Styrelsen är i likhet med kommitténs majoritet be­

nägen att acceptera det sistnämnda alternativet. Onekligen blir det för en

hyresgäst en uppoffring att behöva flytta från lägenheten vid rökning på

grund av ohyra, även örn tiden härför icke blir längre än tre å fyra dagar.

För hyresvärden är det av mycket stor ekonomisk betydelse, att fastigheten

blir helt fri från ohyra. I de fall då vållande icke kan läggas någon till

last torde det därför få anses vara mest skäligt, att hyresvärden även i

sista hand får vidkännas samtliga med bekämpandet av ohyran förenade

kostnader.

Styrelsen vill särskilt framhålla, att frågan om den slutliga fördelningen

av kostnaderna för bekämpandet av ohyra i det långa loppet icke kan sägas

få någon större betydelse. Vilka bestämmelser som än här genomföras kom­

mer dock så småningom en utjämning att äga rum genom hyresnivåns av­

vägning.

Ehuru ett bifall till kommitténs förslag skulle innebära ett stort steg framåt

i kampen mot ohyra, kan genomförandet av de föreslagna bestämmelserna

dock icke anses vara i och för sig tillräckligt. Åtskilliga hyresgäster torde

även i fortsättningen komma att underlåta att meddela hyresvärden om före­

komsten av ohyra. Nya härdar kunna komma att skapas, kanske speciellt

genom att hyresgästerna medföra ohyra från arbetsplatserna. Det synes där­

för vara av vikt, att hälsovårdsnämnderna, med stöd av hälsovårdsstadgans

bestämmelser, utfärda effektiva föreskrifter i ämnet samt att bostadsinspek­

tionen på denna punkt intensifieras, varvid även uppmärksamhet bör ägnas

åt frågan om att befria arbetsplatserna från ohyra.

Byråchefen Bergström har anfört, att enligt hans mening borde ohyres­

frågan icke väsentligen regleras genom civillag utan genom stadganden i

hälsovårdsstadgan.

Överståthållarämbetet har uttalat, att den tunga som ålades hyresvärdar­

na vore betydande men att vägande skäl talade för förslaget. Detta syntes

dock kräva förtydligande för det fall att mellan parterna rådde oenighet örn

huruvida hyresgästen vöre vållande till förekomsten av ohyra i lägenheten.

Å andra sidan har i åtskilliga yttranden intagits en avvisande ståndpunkt

till kommitténs förslag. Sålunda har länsstyrelsen i Stockholms län anfört,

att bestämmelsen i 17 § i förslaget att hyresgästen städse skulle vara berätti­

gad till ersättning för skada, som tillskyndades honom genom åtgärder för

utrotande av ohyra, för vars förekomst i fastigheten han ej vore ansvarig,

måhända kunde anses alltför sträng mot en hyresvärd, som icke till följd

av försummelse eller av annan anledning kunde på minsta sätt göras ansva­

rig för ohyrans förekomst. Länsstyrelsen i Jönköpings län har anfört, att

den icke funne förslaget fullt rättvist eller i högre grad ägnat att befordra

86

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

ohyrans effektiva bekämpande. Mera ändamålsenligt hade varit att något

jämnare fördela bördorna mellan parterna.

Länsstyrelsen i Kronobergs län har uttalat följande:

Det synes kunna ifrågasättas om de sakkunnigas majoritet ej lagt en oskä­

ligt dryg börda på husägaren. Icke nog med att denne enligt förslaget i alla

de fall, där vållande från någondera partens sida icke kan anses vara för

handen, har att ensam gälda kostnaderna för desinfektionsåtgärderna och

att hyresgästen skall kunna påfordra nedsättning i hyran på grund av hinder

eller men i nyttjanderätten. Härjämte skulle hyresvärden städse vara skyl­

dig utgiva ersättning för skada i följd av att hyresgästen nödgas tåla åtgär­

der för ohyrans utrotande, något som innebär en viss utvidgning av den

skadeståndsplikt, som eljest enligt förslaget åvilar hyresvärd i fråga om andra

brister i lägenheten. Tillräckliga skäl att på detta sätt utvidga hyresvärdens

skadeståndsplikt synas ej ha förebragts. Länsstyrelsen anser att en mera

rättvis avvägning av de ömsesidiga skyldigheterna i nu berört avseende för

hyresvärd och hyresgäst skulle ernås, örn 17 § andra punkten i förslaget ut-

ginge, varmed hyresvärdens skadeståndsplikt komme att regleras av de all­

männa bestämmelserna i 13 § av förslaget.

Samma ståndpunkt har intagits av länsstyrelsen i Örebro lån och magistra­

ten i Örebro.

Även länsstyrelsen i Kristianstads län har uttalat tvekan om förslaget i

ohyresfrågan överensstämde med rättvisa och billighet. Länsstyrelsen i Mal­

möhus län har framhållit att hela bördan syntes komma att åvila hyresvär­

darna. Det förefölle vara en naturlig lösning, att kostnaderna skulle delas lika

mellan parterna. En icke oviktig synpunkt vore även, att en dylik fördel­

ning utan tvivel skulle vara ägnad att väcka hyresgästernas känsla för det

gemensamma ansvaret. Såsom förslaget nu utformats i denna del, kunde

lätt den olyckliga uppfattningen hos icke ansvarskännande hyresgäster upp­

stå, att det gjorde detsamma om ohyran spredes, då det vore hyresvärden

som finge betala alla kostnader. Den av kommitterade anvisade vägen för

hyresvärdarna att genom försäkringar täcka sina kostnader stöde naturligt­

vis även hyresgästerna till buds.

Av länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län har gjorts följande uttalande:

Att hyresvärden blir den, som har plikten att vidtaga tjänliga åtgärder

för ohyrans utrotande, torde vara riktigt. Vad i 17 § av lagförslaget före-

skrives örn att hyresgästen städse skall vara berättigad till ersättning för

skada, som tillskyndas honom genom åtgärder för utrotande av ohyra, för

vars förekomst i fastigheten han ej är ansvarig, synes länsstyrelsen däremot

betänkligt, icke minst genom den svårighet, som alltid lärer föreligga för

hyresvärden att leda i bevis hyresgästens ansvarighet för ohyrans inkomman­

de i lägenheten. Självfallet bör sådan hyresgäst, i vars lägenhet ohyra icke

kunnat påvisas, men som till följd av åtgärder mot ohyra inom andra lägen­

heter i huset nödgats med hänsyn till dessa åtgärders livs- eller hälsofarlighet

lämna sin lägenhet, av hyresvärden hållas skadeslös för sina kostnader i sam­

band härmed, men för den hyresgäst, som i sin egen lägenhet plågats av

ohyra, lärer väl, där icke vållande från värdens sida kan påvisas, vara natur­

ligast, att han själv får stå dylika kostnader mot det att hyresvärden bestri­

der kostnaderna för utrotningsåtgärderna.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

87

Länsstyrelsen i Älvsborgs län har anslutit sig till den av herr Ahlmark av­

givna reservationen och länsstyrelsen i Västmanlands län har ansett, att hy­

resgästens rätt till hyresnedsättning och skadestånd icke rimligen borde gå

utöver vad som fastslagits för de fall som avsåges i 13 § andra stycket i för­

slaget.

Även i flera yttranden från handelskamrarna göres gällande, att kommit­

téns förslag i förevarande del icke är rättvist. Handelskamrarna i Göteborg

och Karlstad samt Västergötlands och Norra Hallands handelskammare ha

sålunda anfört, att stat och kommun borde bidraga till kostnaderna för ut­

rotande av ohyra samt att kostnaderna i övrigt, där icke någondera parten

bevisligen vore vållande, borde fördelas. Härvid har betonats, att det vore

av vikt att hyresgästen hade direkt ekonomiskt intresse av att motarbeta

förekomsten av ohyra. Sistnämnda synpunkt har även åberopats av Stock­

holms handelskammare. Handelskammaren för Örebro och Västmanlands

län har uttalat, att hyresgästen borde i ifrågavarande fall vara skyldig att

utan nedsättning i hyran eller skadestånd utrymma sin lägenhet. I varje fall

borde hyresvärdens ansvar ej utsträckas utöver vad som följde av 12 och

13 §§ i förslaget. Härjämte må nämnas, att i en inkommen skrift från Garan-

tiaktiebolaget Anticimex, som är verksamt för utrotande av ohyra, föror­

dats, bland annat, att staten i viss utsträckning borde bidraga till kostnader­

na därför.

Kommerskollegium har för sin del i förevarande fråga anslutit sig till herr

Ahlmarks reservation i så måtto att kollegiet i avvaktan på statligt ingri­

pande ansett att hyresvärden borde påtaga sig kostnaderna för nödig desin­

fektion medan hyresgästen borde vara skyldig att utrymma lägenheten utan

rätt till hyresnedsättning eller skadeersättning, såvida ej hyresvärden visades

vara vållande till förekomsten av ohyra.

Sveriges fastighetsägareförbund har anfört, bland annat:

Resultatet av kommitténs utredning har blivit rättsregler, som i så hög

grad tillgodose hyresgästernas anspråk på ekonomisk kompensation för obe­

hagen av ohyrans förekomst, att det måste antagas, att hyresgästernas eget

intresse att deltaga i utrotningskampen blir betänkligt försvagat.

Med vad sålunda anförts har förbundet, såsom uppenbart torde vara, icke

velat bestrida, att även fastighetsägaren har att på sig taga en betydande

andel i kampen mot ohyran.

Att fastighetsägaren, så snart han själv är vållande till ohyrans förekomst,

skall vidtaga alla åtgärder för dess utrotande och bereda hyresgästen ned­

sättning i hyran ävensom skadestånd, betraktar förbundet naturligtvis så­

som självklart. Men även utan förutsättning av dylikt vållande synes det

förbundet rimligt, att man på hyresvärden lägger kostnaderna för ohyrans

utrotande ur fastigheten, låt vara med rättighet för honom att taga igen de­

samma av den som eventuellt vållat dess förekomst.

Det vore emellertid icke någon för hyresgästparten önskvärd lösning av

frågan, örn fastighetsägarne, på sätt kommittén antytt, skulle genom lagande

av försäkring komma att skydda sig mot de kostnader, kommittén avser att

pålägga dem. Införandet av en sådan ordning skulle, särskilt i hus med små­

lägenheter och många boende, komma att mycket väsentligt öka förvalt-

88

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

ningskostnaderna och därigenom verka i hyresstegrande riktning. Resulta­

tet skulle således bli, att man icke blott skapade ett tillstånd, där de hyres­

gäster, som fått sina lägenheter ohyresmittade, i stor utsträckning bleve

likgiltiga för deltagande i ohyrekampen, utan på samma gång medverkade

till en hyresstegring, som skulle gå ut även över de hyresgäster, som holle

ohyran ifrån sig.

Under åberopande av vad här anförts vill förbundet såsom en kompro­

miss föreslå, att reglerna ifråga, örn de över huvud skola lia sin plats i

nyttjanderättslagen, måtte utformas enligt följande riktlinjer, nämligen att

hyresvärden, därest ej annat avtalats, skall lia skyldighet att i första hand

vidtaga och bekosta tjänliga åtgärder för ohyrans utrotande, att hyresvär­

den, om han visar försumlighet härutinnan, skall bereda hyresgästen skälig

nedsättning i hyran och vara skyldig utgiva skadestånd, att hyresgästen, örn

denne är vållande till ohyrans förekomst, skall vara skyldig utgiva skade­

stånd till hyresvärden, samt att hyresgästerna skola vara skyldiga att ställa

sina lägenheter till förfogande för utrotningsåtgärders vidtagande utan rätt

till gottgörelse för härav orsakat men, dock att hyresgäst, vars lägenhet är

fri från ohyra, skall vara berättigad till skälig nedsättning i hyran för den

tid, under vilken lägenheten till följd av åtgärdernas företagande icke kan

på vanligt sätt nyttjas.

Kommittén föreslår, att reglerna om hyresvärdens skyldighet att vidtaga

tjänliga åtgärder för ohyrans utrotande samt om hyresgästens rätt till skade­

stånd i anledning av dylika åtgärder skola göras tvingande. Gent häremot

vill förbundet framhålla, att det för närvarande är synnerligen brukligt,

att hyresavtal, som avse en eller flera våningar i ett hus, träffas på villkor

att hyresgästen, därest ohyra skulle inkomma i lägenheten, åtager sig att

ansvara för utrotande av densamma. Ett vanligt exempel på uthyrande på

dylika villkor är då lokalerna skola användas för drivande av hotell- eller

pensionatrörelse, över huvud då det gäller affärslokaler är det icke ovanligt

att hyresgästen åtager sig ansvaret för ohyreutrotning. Dessutom må fram­

hållas, att det vid förhyrning av hela hus anses såsom en helt naturlig sak,

att hyresgästen själv har att vidtaga utrotningsåtgärder örn ohyra inkommer

under hyrestiden.

Det kan enligt förbundets mening icke vara rimligt att i fall av här an­

tydd beskaffenhet genom tvingande regler förhindra avslutande av avtal,

varigenom hyresgästen påtar sig ansvaret för ohyreförekomsten, så mycket

mindre som hyresgästen synnerligen ofta genom upplåtelser i andra hand

ändock blir skyldig att svara för att ohyra icke förekommer. Förbundet

hemställer således, att under alla förhållanden undantag göres från de tving­

ande reglerna för fall att fråga är om förhyrande av hela hus eller av affärs­

lokaler eller ock av bostadslägenheter, vilka icke till väsentlig del disponeras

för hyresgästens eget bostadsbruk.

Då det är angeläget, att fastighetsägarens ersättningsskyldighet på ett rim­

ligt sätt begränsas, bör, även om kommitténs förslag antages, hyresgäst, som

nödgas utrymma sin lägenhet, vara skyldig begagna annan lägenhet, som

hyresvärden ställer till förfogande och med vilken hyresgästen skäligen kan

låta sig nöja.

Av svenska stadsförbundet har uttalats betänkligheter mot att i föreva­

rande sammanhang i hyreslagstiftningen införa skärpta bestämmelser om

ohyra. Förbundet har därvid anfört följande:

I och för sig har förbundet icke något att invända mot vad som föreslås

beträffande åtgärder mot ohyra. Men man synes hava skäl att överväga, om

89

frågan ej borde för närvarande lämnas å sido i hyreslagstiftningen, till dess

den väntade utredningen om dessa spörsmål inom medicinalstyrelsen och

socialstyrelsen föreligger. Resultatet av denna utredning torde nämligen

kunna inverka på lagstiftningen ej blott vad den gäller hälsovården utan

indirekt också beträffande hyresförhållanden. Omfattningen av de kom­

mande åtgärderna synes böra vara känd och möjligheter att beräkna kost­

nader föreligga, innan man går att lagstifta om fördelningen av skyldigheter

i förevarande avseende mellan hyresvärd och hyresgäst. Principiell ställ­

ning torde också först böra tagas till frågan, om fordringarna på åtgärder

mot ohyresspridningen skola fastställas lika för hela landet eller genom

lokala föreskrifter. För närvarande äro de delvis olika och regleras genom

särskilda lokala föreskrifter. 1 hyreslagstiftningen skärpta krav på åtgär­

der mot ohyra komma att medföra stora utgifter för städerna för åstadkom­

mande av desinfektionsmöjligheter. Det synes vara en rimlig begäran, att

hela detta problem prövas i sitt sammanhang.

Såsom kommittén föreslagit synas vissa bestämmelser rörande förekomst

Departements-

av ohyra böra intagas i hyreslagstiftningen, och tillräckliga skäl torde ej före- cÄe/en.

ligga att på sätt svenska stadsförbundet hemställt i detta hänseende avvakta

resultatet av den utredning angående olika sätt för motverkande och utro­

tande av ohyra, som påbörjats av medicinalstyrelsen i samråd med social­

styrelsen.

Kommittén har i förevarande avseende såtillvida anslutit sig till gällande

rätts ståndpunkt, att förekomsten av ohyra i en förhyrd lägenhet är att anse

såsom en brist i lägenheten. Något särskilt stadgande härom har kommittén

icke funnit erforderligt. Det synes emellertid vara lämpligt, att sagda upp­

fattning uttryckligen bekräftas i lagen. I detta sammanhang må uppmärk­

sammas medicinalstyrelsens uttalande, att uttrycket ohyra vore alltför omfat­

tande och fördenskull borde utbytas mot uttrycket väggohyra. En sådan

ändring synes dock icke ägnad att i nämnvärd mån bidraga till att göra be­

stämmelserna tydligare. I stället torde lämpligen böra angivas, att det skall

vara fråga om ohyra som är till men för hyresgästen.

Av förenämnda princip, att förekomsten av ohyra är att anse såsom en brist

i lägenheten, följer bland annat att, om bristen förefanns redan vid hyresgäs­

tens tillträde eller bristen uppkommit senare utan att hyresgästen är ansvarig

därför, hyresvärden är skyldig att avhjälpa densamma.

Enligt 16 § andra stycket i kommitténs förslag skulle emellertid hyresvär­

den, även örn hyresgästen är vållande till förekomsten av ohyra, vara skyldig

att vidtaga åtgärder för dess utrotande. Detta stadgande uppbäres utan tvi­

vel för många fall av starka praktiska skäl. Det synes dock med hänsyn till

vad medicinalstyrelsen och Sveriges fastighetsägareförbund påpekat böra un­

derkastas vissa inskränkningar. Vad först angår det fall att hyresgästen för­

hyrt ett helt hus, torde sålunda icke föreligga anledning att ålägga hyresvärden

en mera vittgående skyldighet att utrota ohyra än som följer av de allmänna

reglerna örn brist i förhyrd lägenhet. Det lärer nämligen i sådant fall vara

mest överensstämmande med den allmänna uppfattningen att hyresgästen

själv får svara för utrotande av ohyra, diir icke denna förefanns redan vid

Kungl. Maj-.ts proposition nr 166.

90

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

tillträdet eller hyresgästen eljest är utan ansvar därför. Beträffande här­

efter andra lägenheter än nyss sagts torde det icke kunna bestridas, att de

skäl, som kunna anföras för en sådan skyldighet för hyresvärden som

kommittén i 'förevarande avseende föreslagit, huvudsakligen göra sig gäl­

lande i fråga om lägenheter som, helt eller delvis, äro uthyrda till bostad. I

fråga om lägenheter, som äro avsedda att användas för annat ändamål, t. ex.

såsom hotell, torde det däremot rimligen böra ankomma på innehavaren att, i

den mån ej de allmänna reglerna om brist i lägenheten äro tillämpliga, själv

ansvara för utrotande av ohyra. I detta sammanhang må framhållas, att

med 'tjänliga åtgärder’ för utrotande av ohyra uppenbarligen, såsom medi­

cinalstyrelsen uttalat, avses åtgärder avpassade efter omständigheterna i varje

särskilt fall.

Såsom förut nämnts har kommitténs majoritet under 17 § i förslaget även

upptagit ett stadgande, att hyresgästen städse skall vara berättigad till ersätt­

ning för skada som tillskyndas honom genom åtgärder för utrotande av

ohyra, för vars förekomst i fastigheten han ej är ansvarig. Även denna be­

stämmelse innefattar en strängare förpliktelse för hyresvärden än vad som

följer av de allmänna reglerna örn brist i lägenheten. Enligt den av herr

Ahlmark avgivna reservationen borde däremot hyresgästen erhålla nedsätt­

ning i hyran eller skadestånd allenast örn sådana förhållanden förelåge som

jämlikt 13 § i kommitténs förslag medförde rätt till skadestånd. I denna del

har mot majoritetens förslag framställts erinringar i ett flertal yttranden.

Vid bedömande därav bör emellertid uppmärksammas, att hyresgästen enligt

förslaget icke lärer ha rätt till nedsättning i hyran eller till skadestånd under

annan förutsättning än att han visar att han icke själv är ansvarig för ohyran.

Att hyresgästen i sådant fall bör erhålla nedsättning i hyran måste anses fullt

berättigat. Mera tveksamt kan synas, huruvida hyresgästen, även om hyres­

värden å sin sida likaledes är utan ansvar för ohyran, jämväl bör erhålla rätt

till skadestånd. En dylik rätt för hyresgästen synes emellertid ej vara obil­

lig, därest den inskränkes till ersättning för oundgänglig kostnad som genom

åtgärd för utrotande av ohyra i lägenhet, vilken utgör del av hus och helt

eller delvis är uthyrd till bostad, åsamkas hyresgästen.

Av den lämnade redogörelsen för avgivna yttranden framgår, att medici­

nalstyrelsen för sin del även föreslagit vissa ändringar i hälsovårdsstadgan.

Denna fråga torde dock icke böra upptagas till bedömande i förevarande sam­

manhang. Till hyreslagstiftningen lärer icke heller vara att hänföra frågan,

i vad mån staten bör vidkännas kostnader med anledning av åtgärder för ut­

rotande av ohyra. Nu berörda spörsmål torde emellertid böra beaktas vid

den utredning angående motverkande och utrotande av ohyra som anförtrotts

medicinalstyrelsen och socialstyrelsen.

Bestämmelser i förut angivna hänseenden torde böra intagas såsom 17 §

i kapitlet.

91

18—20 §§.

Enligt 14 § i gällande lag skall hyresgästen, om någon del av lä­

genheten av anledning, som i 1 kap. 3, 5 eller 6 § avses, kommer att frångå

honom, njuta skälig nedsättning i hyran ävensom skadestånd. Han skall ock

äga rätt som i 3 kap. 10 § i lagen sägs att uppsäga avtalet, där han var i god

tro niii avtalet slöts. I 1 kap. 3, 5 och 6 §§ meddelas närmare bestämmel­

ser angående verkan därav att fastighet, till vilken nyttjanderätt upplåtits,

överlåtes till annan eller blir föremål för återköp enligt därom gällande be­

stämmelser eller att nyttjanderätt upplåtes till flera eller att fastigheten ge­

nom bifall till klandertalan frångår upplåtaren.

I 3 kap. 15 § av gällande lag stadgas, att om förhyrd lägenhet finnes

vara så beskaffad att dess användande är förenat med uppenbar våda för

inneboendes hälsa och bristen ej på tillsägelse genast varder avhjälpt av hy­

resvärden, äger hyresgästen uppsäga avtalet, ändå att annat förbehåll skett.

I 19 § och 20 § första stycket i sitt förslag har kommittén upptagit

stadganden av enahanda innebörd som 14 och 15 §§ i gällande lag. I 20 §

andra stycket har kommittén därjämte upptagit föreskrift enligt vilken in­

nan tillträde skett icke skall kunna med bindande verkan träffas avtal om in­

skränkning i de rättigheter som enligt 12—15 och 17—19 §§ i kommit­

téns förslag tillkomma hyresgästen, dock att hyresgästen såsom förut nämnts

må avstå från rätten att enligt 17 § erhålla nedsättning i hyran för hinder

eller men i nyttjanderätten, vilket uppstår till följd av att hyresvärden un­

der erforderlig tid låter verkställa arbete för lägenhetens försättande i av­

talat skick eller för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i öv­

rigt eller ock låter utföra visst annat arbete som särskilt angivits i hyresav­

talet.

Med avseende å bestämmelserna i 20 § andra stycket i förslaget må erin­

ras om vad kommittén anfört i anslutning till stadgandet i 17 § i dess

förslag samt örn de anmärkningar i de avgivna yttrandena, för vilka redo­

gjorts vid behandlingen av 12—15 och 17—19 §§ i förslaget.

Vad särskilt angår de i 20 § andra stycket angivna undantagen från den

i samma stycke intagna huvudregeln har kommerskollegium anfört följande:

I de tryckta kontraktsformulär, som numera vanligen komma till använd­

ning vid hyresavtals ingående, finnes upptagen en bestämmelse av innebörd,

att hyresvärd skall äga rätt att genom den förhyrda lägenheten framdraga

sådana ledningar för värme, vatten, avlopp, gas eller elektricitet, som äro för

två eller flera lägenheter gemensamma, utan att hyresgästen fördenskull

skall bliva berättigad häva avtalet eller erhålla skadestånd eller avdrag å

avtalade hyran. De arbeten, som åsyftas i bestämmelsen, kunna givetvis så­

som vid en genomgripande modernisering av fastigheten bliva ganska om­

fattande och komma att vålla hyresgästerna högst betydande olägenheter.

I de fall hyresgästen under icke alltför kort tidsperiod efter arbetenas av­

slutande på oförändrade hyresvillkor kommer att kvarbo i lägenheten och

sålunda utan extra kostnad själv kommer att få nytta av de gjorda förbätt­

ringarna, synes någon bärande invändning mot att han icke får ersättning

för intrånget i nyttjanderätten ej kunna framställas. Emellertid torde ibland

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

92

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Departements­

chef en.

förekomma, att en fastighetsägare i samband med en mera genomgående

modernisering av sin fastighet uppsäger hela hyresgästbeståndet och genom­

för en allmän hyreshöjning av sådan betydenhet, att flertalet av hyresgäs­

terna se sig tvingade att avflytta. I dylika fall komma de avflyttande hyres­

gästerna sålunda — under förutsättning att kontrakten icke avse längre tids­

perioder efter arbetenas slutförande — att lia lidit intrånget i nyttjanderätten

utan att ha blivit gottgjorda härför — ett förhållande, som synes ganska

obilligt. I sakkunnigeförslaget har såsom framgår av innehållet i 20 §, andra

stycket, icke företagits någon väsentlig ändring härutinnan utan hyresvär­

darna torde även enligt den nya lagen bliva oförhindrade att inrymma ovan­

nämnda kontraktsbestämmelse i hyresavtalen. Dessutom har i 26 § särskilt

medgivits rätt för hyresvärden att under hyrestiden utföra arbeten av ifrå­

gavarande slag.

Enligt kollegiets förmenande torde böra övervägas, huruvida icke i före­

varande avseende en tvingande bestämmelse borde intagas i lagen av be­

skaffenhet att i vart fall förhindra uppkommandet av situationer av det

slag, som ovan skisserats.

Även hyresgästernas riksförbund har framställt anmärkning i förevarande

avseende samt därvid gjort följande uttalande:

Förbundet medger visserligen att fastighetsägare ej under alla förhållan­

den bör vara skyldig vidkännas nedsättning i hyra men anser att bestäm­

melsen går längre än som erfordrats för att möjliggöra en skälig avvägning

av intressena å ömse håll. Först och främst anser förbundet att hyresgäst

skall ha rätt till nedsättning i hyra i de fall då efter uppsägning av hyres­

avtalet fastighetsägaren låter i lägenheten verkställa reparations- och för­

bättringsarbeten.

o Förbundet anser vidare att bestämmelsen om rätt för fastighetsägaren att

låta utföra visst annat arbete, som särskilt angivits i hyresavtalet, utan rätt

tor hyresgästen till nedsättning i hyran bör utgå. I motiven säges visser­

ligen att därigenom skulle förhindras sådana kontraktsklausuler som under

hyrestiden förekommande moderniseringsarbeten, men vad hindrar de nu­

varande bestämmelserna i formulären om att hyresgästen ej har rätt till

nedsättning i hyran vid framdragande av ledningar för värme, vatten etc.

Särskilt indragande av värme är en av de åtgärder som förorsaka hyresgäs­

terna det största obehag.

Förbundet anser det vara av stor vikt att undantagen från de tvingande

bestämmelserna ej göras för vida, då erfarenheten givit vid handen att fas­

tighetsägarna komma att ge hyreskontrakten den för dem förmånligaste ut­

formning som gällande rätt medger och alltså de i lagen angivna undanta­

gen från de tvingande bestämmelserna komma att bli regel.

Av Sveriges fastighetsägareförbund har i redaktionellt hänseende uttalats,

att den i 20 § andra stycket intagna undantagsbestämmelsen syntes böra hän­

visa till 13 och 17 §§ och således icke blott till 17 § i kommitténs förslag. I

I fråga om det av kommittén under 19 § i dess förslag upptagna stadgan­

det torde icke vara någon erinran att framställa. Stadgandet synes böra in­

tagas såsom 18 § i kapitlet.

Beträffande härefter 20 § andra stycket i kommitténs förslag må erinras,

att av kommittén föreslaget förbud mot inskränkning i de rättigheter, som

enligt 12—15 och 17—19 §§ i kommitténs förslag skulle tillkomma hyres-

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

93

gästen, enligt förslaget endast skulle gälla avtal som träffas innan tillträde

skett. Denna formulering kan möjligen tänkas föranleda en uppenbarligen

icke åsyftad praxis, att hyresvärden, när fråga uppkommer om förlängning

av ett hyresavtal, i stället förelägger hyresgästen till undertecknande ett nytt

avtal, som innehåller förbehåll av ifrågavarande natur, t. ex. beträffande

verkan av att ohyra uppträder i lägenheten. Med hänsyn härtill torde orden

Innan tillträde skett’ böra utbytas mot 'Före hyrestidens början’. I övrigt

synes icke böra vidtagas någon ändring av förevarande bestämmelser. Vad

särskilt angår de synpunkter, som anförts av kommerskollegium och hyres­

gästernas riksförbund, må emellertid anmärkas, att dessa torde böra beaktas

vid behandlingen av 26 § i kommitténs förslag.

Bestämmelser, motsvarande 20 § andra stycket i förslaget, torde böra in­

tagas såsom 19 § i kapitlet.

Såsom första stycke av 20 § i sitt förslag har kommittén upptagit stad­

gandet i 15 § i gällande lag, enligt vilket hyresgäst må uppsäga hyresavtal

rörande uppenbart hälsovådlig bostadslägenhet. Sistnämnda stadgande av­

såg vid tillkomsten av 1907 års lag att utgöra det civilrättsliga komplementet

till hälsovårdsstadgans regler i ämnet. I kommitténs förslag ha såsom för­

ut nämnts upptagits särskilda regler örn verkan av bland annat hälsovårds­

myndighets beslut, varigenom hinder uppkommer i nyttjanderätten. Det

må jämväl erinras att en hyresgäst enligt förslaget, även om lägenheten för­

hyrts i befintligt skick, kan vara berättigad att göra gällande vissa rättighe­

ter. Med hänsyn härtill kan ifrågasättas, huruvida nu förevarande stad­

gande vidare kommer att få någon självständig betydelse. Då tillräckliga

skäl att utesluta detsamma ur förslaget dock icke föreligga, torde stadgan­

det, med en mindre ändring av huvudsakligen redaktionell natur, böra in­

tagas såsom 20 § i kapitlet.

Om hyrans erläggande.

21 och 22 §§.

Enligt gällande rätt skall på grund av stadgande i 3 kap. 6 § i 1907

års lag, örn ej tid är utsatt för erläggande av hyra, som skall utgå i penning­

ar, hyran betalas, där den beräknas för helt, halvt eller fjärdedels år, senast

å näst sista dagen av vart fjärdedels år samt, där hyran beräknas för månad,

vecka eller dag, före utgången av varje sådan tidrymd. Hyra, för vilken så­

dan beräkningsgrund ej är stadgad, skall gäldas vid hyrestidens slut. Vidare

stadgas, att vad i 2 kap.

7

§ är föreskrivet om arrendeavtal skall äga

motsvarande tillämpning beträffande hyresavtal. I sistnämnda lagrum

meddelas vissa bestämmelser för det fall att arrendator skall utgöra dags­

verken.

I 6 § i 1923 års lag stadgas, att i den mån hyra för lägenhet, som omfattar

högst fyra rum, kök däri inbegripet, och helt eller delvis är uthyrd till bo-

94

Kungl. Majlis proposition nr 166.

stad, enligt avtalet skall erläggas i förskott för längre tid än en månad, skall

likväl såsom förfallodag för den på varje kalendermånad belöpande hyran

gälla sista söckendagen av nästföregående månad, dock att därigenom icke

någon del av hyran skall anses förfallen tidigare än i avtalet bestämts samt

att hyran för den under hyrestiden helt eller delvis infallande första kalen­

dermånaden skall erläggas å avtalad förfallodag. I 8 § samma lag stadgas

om betalning genom postanvisning eller postgiro. Har från postanstalt inom

riket hyra avsänts till hyresvärden genom postanvisning under dennes van­

liga adress eller genom inbetalningskort till hans postgirokonto eller har in­

nehavare av sådant konto erlagt hyra till hyresvärden medelst giro- eller ut-

betalningskort, skall enligt sistnämnda paragraf städse med avseende å frå­

gan, huruvida hyresgästen bevarat eller i fall, som behandlas i 7 § av 1923

års lag, återvunnit sin rätt till lägenheten, även om annorlunda avtalats så

anses som om hyran kommit hyresvärden tillhanda den dag då postanvis­

ningen eller inbetalningskortet avlämnades å postanstalten eller giro- eller

utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vad nu stadgats äger icke

tillämpning, där betalningsuppdraget återkallats. Är någon satt att å hyres­

värdens vägnar uppbära hyra, skola nämnda bestämmelser gälla även beträf­

fande hyrans erläggande till denne.

I kommitténs förslag har under 21 § till en början såsom första

stycke upptagits stadgande att, örn avtal ej träffats om tiden för erläggande

av hyra som skall utgå i penningar, skall hyresvärden äga rätt till betalning,

där hyran beräknas för kvartal eller längre tid, å första dagen av vart kvar­

tal samt, där hyran beräknas för kortare tid, före hyrestidens början. Här­

efter har i paragrafen med endast vissa redaktionella jämkningar såsom

andra stycke upptagits förenämnda stadgande i 6 § av 1923 års lag.

I 21 § i förslaget har vidare såsom tredje stycke intagits föreskrift att örn

förfallotiden inträffar å söndag eller annan allmän helgdag, varmed påsk­

afton, midsommarafton och julafton skola vara likställda, skall nästa söc­

kendag anses såsom förfallodag. Hyran skall enligt fjärde stycket i 21 § i

förslaget erläggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av honom

anvisas. Härjämte har till paragrafen med allenast en mindre redaktionell

ändring såsom femte stycke överflyttats det nuvarande stadgandet i 8 § i

1923 års lag. Slutligen stadgas såsom sjätte stycke i förslaget, i likhet med

6 § i 3 kap. av 1907 års lag, att vad i 2 kap. 7 § stadgas örn arrendeavtal

skall äga motsvarande tillämpning beträffande hyresavtal.

Under 22 § i kommitténs förslag ha meddelats bestämmelser örn deposition

av hyra. Förmenar hyresgästen sig vara jämlikt 13, 14, 15, 17, 18 eller

19 § i förslaget berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra eller ersätt­

ning för avhjälpande av brist eller eljest hava genfordran hos hyresvärden,

och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp å hyra som utgår i pen­

ningar och är till betalning förfallen, äger han enligt förslaget nedsätta be­

loppet hos överexekutor. Därvid skall uppgift lämnas angående hyresför­

hållandet och grunden för avdraget samt pant eller borgen ställas för den

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

95

kostnad för beloppets utfående, som kan tillskyndas hyresvärden. Har hy­

resgästen fullgjort vad nu sagts skall enligt andra stycket i paragrafen, utan

avseende å däremot stridande bestämmelse i hyresavtalet, så anses, som hade

hyresbetalning då ägt rum till belopp motsvarande det nedsatta. Visar ej

hyresvärden inom två månader efter det nedsättning verkställts att han träf­

fat överenskommelse med hyresgästen om beloppets utfående eller anhängig-

gjort talan därom mot hyresgästen, äger denne enligt stadgande i tredje

stycket av förevarande paragraf återbekomma beloppet. Eljest må ej hyres­

gästen återbekomma nedsatt belopp med mindre hyresvärden det medgivit

eller ock hyresgästen förklarats berättigad därtill genom dom, som vunnit

laga kraft. Såsom fjärde stycke har upptagits föreskrift, att nedsatt be­

lopp skall av överexekutor göras räntebärande genom insättande i bankin­

rättning och att upplupen ränta skall komma den tillgodo som finnes berätti­

gad till beloppet. Slutligen har i sista stycket av paragrafen erinrats därom

att angående skyldighet för överexekutor att underrätta hyresvärden örn

verkställd nedsättning skola gälla särskilda föreskrifter.

Till motivering av stadgandena i 21 och 22 §§ i sitt förslag har kommit­

tén anfört bland annat:

Då hyresavtal här i landet regelmässigt innehölle föreskrift örn förskotts­

betalning och då några nackdelar av detta system kommittén veterlig! icke

framträtt, syntes riktigt att däremot svarande regler infördes i lagen.

Orten för hyrans erläggande vore i allmänhet indirekt bestämd genom fö­

reskrift i hyresavtalet att betalning skulle ske till hyresvärden eller hans om­

bud. Ehuru något större behov av regler angående betalningsorten för fall

då denna ej bestämts genom avtalet knappast gjort sig påmint syntes dock

lämpligt att detta spörsmål icke helt förbiginges i lagtexten. Kommittén hade

därför ansett sig böra föreslå ett stadgande av innehåll att hyran skulle er­

läggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av honom anvisades.

Beträffande hyresgästens rätt att göra avdrag å hyran för genfordran

märktes, att utövandet av denna rätt för hyresgästen vore förbunden med

viss risk. Örn nämligen hyresgästen i sedermera anställd rättegång befunnes

lia saknat fog för ett av honom verkställt avdrag eller i vart fall för ett av­

drag till så stort belopp som han ansett skäligt, kunde på hyresvärdens yr­

kande domstolen förklara hyresrätten förverkad, detta utan hänsyn till hy­

resgästens goda tro i fråga örn avdragets befogenhet. Ändå att rätten till

avdrag ej genom bestämmelse i hyresavtalet vore hyresgästen betagen, vore

det dock anledning antaga att medvetandet om berörda risk ofta nog mins­

kade hans benägenhet att utöva denna rätt även i de fall då han ansåge sig

lia goda skäl för avdraget. Icke minst svårigheten att i ett givet fall kunna

bedöma avdragets storlek bidroge härtill. Denna olägenhet komme att bli­

va ännu mera kännbar vid genomförande av kommitténs förslag, att de till

avdrag berättigande lagreglerna principiellt skulle vara av tvingande natur.

Med hänsyn härtill hade det synts kommittén angeläget att söka genom lag­

bestämmelse bereda hyresgästen lättnad vid utövandet av avdragsrätten. En

sådan lättnad borde utan obehörigt eftersättande av hyresvärdens berättigade

intresse kunna ernås genom alt hyresgästen bereddes tillfälle att, med sam­

ina verkan som örn hyresbetalning skett, för hyresvärdens räkning hos of­

fentlig myndighet — överexekutor — nedsätta det belopp, varmed hyresgäs­

ten ansåge sig äga rätt till avdrag å hyran. Bestämmelsen hade ansetts böra

så utformas, att på hyresvärden skulle ankomma alt inom viss tid vidtaga

96

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

åtgärd för att få fastställt huruvida han ägde rätt till beloppet samt att om

detta underlätes hyresgästen skulle äga återbekomma vad han nedsatt. Då

det sålunda ålades hyresvärden att taga initiativet till ett avgörande beträf­

fande rätten till beloppet, borde rättvisligen hyresgästens deposition för att

anses vara i behörig ordning verkställd och likställd med hyresbetalning in­

nefatta säkerställande — genom pant eller borgen — jämväl av hyresvär­

dens kostnad för beloppets utfående. En föreskrift i sistnämnda hänseende

vore av betydelse även därutinnan att den effektivt syntes förhindra miss­

bruk av den hyresgästen tillerkända rätten till deposition. Den ändamåls­

enligaste vägen att bereda hyresvärden erforderlig kännedom om att depo­

sition verkställts syntes vara att överexekutor, som mottagit deposition, där­

om avläte underrättelse till hyresvärden; bestämmelser örn skyldighet härut­

innan för överexekutor syntes lämpligen böra i administrativ ordning med­

delas.

Stadgandet i 22 §, vilket för att erhålla avsedd effekt måste vara av tving­

ande natur, betoge givetvis icke hyresgästen rätten att med de risker beträf­

fande eventuellt förverkande, som vore därmed förbundna, direkt verkställa

avdrag på hyran, då han ansåge sig därtill berättigad.

Beträffande 21 § i kommitténs förslag har länsstyrelsen i

Norrbottens län anmärkt, att förfallodagen i fråga om hyra, som enligt lagen

finge erläggas månadsvis, med hänsyn till den i förslaget intagna helgdags-

regeln borde angivas till sista dagen — i stället för sista söckendagen — av

nästföregående månad.

Av hyresgästernas riksförbund har beträffande rätten att erlägga hyra må­

nadsvis anförts följande:

Den senare tidens utformning av bostadslägenheter leder mer och mer till

att lägenheterna uppdelas i ett större vardagsrum samt flera små sovrum.

Då det dessutom genom de statliga stödåtgärderna har beretts mindre bemed­

lade barnrika familjer tillfälle att erhålla lägenheter som innehålla ända upp

till fem rum och kök och då dessa familjer som regel icke förmå erlägga kvar-

talshyra, tillåta vi oss hemställa antingen att den princip som ligger till grund

för paragrafens andra stycke utsträckes att gälla alla lägenheter eller att i

sagda stycke orden 'sorn omfattar fyra rum, kök däri inbegripet’ ändras till

'sorn omfattar högst sex rum, kök däri inbegripet’.

Å andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund i fråga örn 21 § i kom­

mitténs förslag anfört bland annat:

Såsom kommittén anfört, innehålla hyreskontrakten, med avvikelse där­

utinnan från lagens stadgande, regelmässigt föreskrift örn att hyran skall be­

talas i förskott. Kommittén förordar nu införande av mot denna praxis sva­

rande regler i lagen.

Det föreslagna stadgandet har förlänats det innehållet, att betalningen skall

äga rum å första dagen av den tidrymd, för vilken betalningen i olika fall

skall erläggas. Därmed har emellertid icke ernåtts den avsedda överensstäm­

melsen med vad allmänt brukas. Det vanliga är nämligen, att hyran skall er­

läggas sist å söckendagen näst före varje sådan tidrymds början. Förbundet

hemställer, att det föreslagna stadgandet måtte ändras i enlighet härmed. Där­

med torde följa, att jämväl den i tredje stycket upptagna helgdagsregeln skall

så ändras att såsom förfallodag skall anses icke nästa utan nästföregående

söckendag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

97

Den nuvarande praxis, som medför, att sista uppsägningsdagen regelmäs­

sigt sammanfaller med en hyresbetalningsdag, har bl. a. den fördelen med

sig, att om någon av parterna önskar få ett hyresvillkor ändrat, så kan den

därför eventuellt erforderliga uppsägningen bekvämligen äga rum samtidigt

med hyrans erläggande.

Beträffande avfattningen av första stycket bör påpekas, att formuleringen

synes innebära en oklarhet, när det stadgas, att hyran skall, i visst fall, er­

läggas före hyrestidens början. Tidsbestämningen synes böra ske så att be­

talning skall erläggas sista söckendagen före den tidrymd, för vilken hyran

beräknas.

Med andra stycket i paragrafen föreslår kommittén bibehållande av den

rätt att erlägga hyran månadsvis för smålägenheter, som från hyresreglerings-

lagstiftningen överfördes till 1923 års lag med vissa bestämmelser rörande

hyra.

Förbundet vill icke bestrida, att vissa beaktansvärda sociala skäl kunna

tala för att månadsbetalningsrätten i någon mån bibehålies. Förbundet har

emellertid i sådant hänseende stannat vid den meningen, att rätten bör kom­

ma i fråga endast beträffande lägenheter innefattande högst två rum, kök

däri inbegripet.

Vad härefter angår 22 § i kommitténs förslag har Överståt­

hållarämbetet framställt följande erinran:

Hyresgästen skall vara berättigad återbekomma det nedsatta beloppet, om

ej hyresvärden inom två månader efter nedsättningens verkställande visar

sig lia träffat överenskommelse med hyresgästen örn beloppets utgående eller

lia anhängiggjort talan därom mot hyresgästen. Det synes icke lämpligt att

låta fatalietiden löpa från dagen för nedsättningen, som ju kan komma att

bli under lång tid okänd för hyresvärden. Enligt ämbetets förmenande bör

i stället bestämmas, att fatalietiden börjar räknas från det hyresvärden er­

hållit underrättelse örn nedsättningen eller från det att i enlighet med ämbe­

tets förslag underrättelse i rekommenderat brev om nedsättningen avsänts till

hyresvärden.

Ämbetet anmärker tillika, att skyldigheten att underrätta hyresvärden om

verkställd deposition borde åligga hyresgästen.

Av länsstyrelsen i Kopparbergs län har gjorts följande uttalande:

Samma skäl som motiverade överflyttning från länsstyrelserna till lag-

sökningsdomare av tvister angående hyra för förhyrd lägenhet tala för att

nedsättning i enlighet med denna paragraf sker — såvitt angår landsbygden,

däri inräknat jämväl städer under landsrätt — hos utmätningsmannen å

orten, vilken är lättare tillgänglig för allmänheten än överexekutor. Skulle

emellertid nedsättning anses höra ske hos överexekutor kan ifrågasättas, hu­

ruvida icke, i likhet med förfarandet vid nedsättning jämlikt lagen den 24

mars 1927 örn gälds betalning genom penningars nedsättande i allmänt för­

var, vederbörande hyresgäst hör själv underrätta hyresvärden örn nedsätt­

ningen. Därest så sker bör tvåmånadersfristen räknas från det hyresvärden

bevisligen erhållit del av underrättelse om nedsättningen. I varje fall torde

särskild författning angående skyldighet för överexekutor att underrätta

hyresvärden örn verkställd nedsättning icke vara erforderlig utan föreskrif­

ter härom kunna upptagas i ifrågavarande paragraf.

Därest nedsättning kommer att ske hos överexekutor, synas dylika ärenden

hos länsstyrelse böra behandlas såsom enmansärenden, på grund varav änd­

ring av 22 § landshövdinginstruktionen samtidigt torde böra ske.

Bihang till riksdagens protokoll 1939. 1 sami. Nr 160.

7

98

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Länsstyrelsen i Norrbottens län har anfört:

Det'i 22 § tredje stycket föreslagna åläggandet för hyresvärd att taga ini­

tiativet till ett avgörande beträffande rätten till ett hos överexekutor nedsatt

belopp står enligt länsstyrelsens förmenande icke i överensstämmelse med

gällande rättsgrundsatser. Det bör åligga hyresgästen, som ju påstått rätt

till ersättning, motsvarande det nedsatta beloppet, att vidtaga erforderliga

åtgärder för styrkande av denna rätt.

Länsstyrelsen i Södermanlands län har i fråga örn förevarande paragraf

anfört följande:

Länsstyrelsen vill ifrågasätta, om icke bestämmelsen om ställande av pant

eller borgen kan komma att verka orättvist och därför är ett olämpligt medel

för vinnande av det avsedda syftet. Det måste givetvis alltid bli svårare för

en hyresgäst med mindre bostad och alltså i regel med mindre tillgångar än

för en välsituerad att ställa den fordrade säkerheten, vilken ju i allmänhet

bomme att motsvara ett ganska konstant värde, oavsett om depositionsbe-

loppet är stort eller litet. Den erforderliga säkerheten kan —- särskilt för de

minst bemedlade hyresgästerna — ofta synas orimligt hög i förhållande till

det omstridda beloppets storlek, och föreskriften kan sålunda komma att av­

hålla en hyresgäst från att göra en rätt gällande, vartill han måhända haft

det största fog. För en ekonomiskt starkare hyresgäst torde däremot den

ifrågavarande föreskriften icke spela någon roll till förhindrande av miss­

bruk av depositionsrätten.

Andra stycket av ifrågavarande paragraf synes i förtydligande syfte böra

erhålla ungefär följande lydelse: ’Har hyresgästen fullgjort vad i första styc­

ket är föreskrivet, skall, utan avseende å däremot stridande bestämmelse i

hyresavtalet, med hänsyn till hyresrättens förverkande så anses, som hade liy-

resbetalning då ägt rum till belopp motsvarande det nedsätta.’

Enligt sista stycket skall det tillkomma överexekutor att underrätta hyres­

värden örn den verkställda nedsättningen. Det synes länsstyrelsen rimligt,

att hyresgästen i stället ålägges att — eventuellt inom den för hyresbetal-

ning föreskrivna tiden — förete bevis, att han hos överexekutor nedsatt be­

loppet i fråga.

Hyresgästernas riksförbund har avstyrkt den föreslagna skyldigheten för

hyresgästen att ställa pant eller borgen samt därom anfört följande:

Kommittén har motiverat detta därmed att det ålägges hyresvärden att

taga initiativet till ett avgörande beträffande rätten till beloppet. Förbundet

kan icke finna att detta argument kan tillmätas avgörande vitsord. Även

i det fall att avdrag verkställes utan deposition har ju hyresvärden att taga

initiativet för beloppets utfaende, därvid han icke ens har den säkerhet som

ligger däri att beloppet finnes nedsatt hos offentlig myndighet. Det må vis­

serligen erkännas att hyresgästen genom det nya institutet vunnit en stor för­

mån, nämligen trygghet mot förverkande, men tillika har hyresvärdens ställ­

ning otvivelaktigt stärkts därigenom att garanti skapats för att medlen kom­

ma honom tillhanda i fall av befogenhet. Det torde icke vara riktigt att

karaktärisera den av hyresgästen sålunda vunna förmånen så väsentligt

överstigande hyresvärdens, att hyresgästen bör åläggas vidtaga en inom rätts-

livet dock sa sällsynt åtgärd som deposition i förväg av rättegångskostnad.

Kommitténs ståndpunkt hade varit lättare att förstå om anledning funnes

att antaga att deposition skulle komma att ske av okynne eiler trakasseri­

lusta. Då hade otvivelaktigt anledning funnits att hindra detta genom en be-

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

99

stämmelse av det innehåll som nu föreslås. Men all anledning saknas till

dylikt antagande. Den hyresgäst som av okynne vill innehålla hyran torde

vara ganska obenägen att uppsöka offentlig myndighet, lämna uppgift om

grunden för avdraget samt nedsätta beloppet, samtidigt som möjligheten att

utan deposition innehålla hyran står honom öppen, låt vara förenad med

viss risk. Till detta kommer den omständigheten att det givetvis mången

gång, måhända i de flesta fallen, blir svårt för hyresgästen att skaffa erfor­

derlig pant eller borgen. Stadgandet kan komma att drabba särskilt hårt

den kategori hyresgäster som mera än andra är förtjänt av lagstiftningens

stöd, nämligen sådana som vilja göra rätt för sig, men som leva i små om­

ständigheter. Slutligen måste det ställa överexekutor inför ganska svåra av­

göranden, då det gäller att avgöra vilka krav som skola ställas på borgen.

På grund av det ovan anförda hemställer förbundet att bestämmelsen i

denna paragraf örn skyldighet att ställa pant eller borgen måtte utgå.

Å andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund med anledning av 22 §

i förslaget gjort följande uttalande:

Någon tvist kan praktiskt taget aldrig uppkomma angående hyrans stor­

lek eller när den skall betalas. I dylikt hänseende innehåller kontraktet re­

gelmässigt otvetydiga uppgifter. Det är av den allra största betydelse att

hyrorna regelbundet inflyta. Det är ju med dem som fastighetsägaren skall

betala de regelbundet återkommande fasta utgifterna för fastigheten, bl. a.

de som avse reparationer och förbättringar. Ett strikt upprätthållande av

regeln, att hyrorna regelbundet skola inbetalas, är sålunda av vital betydelse

för åstadkommande av en fastighetsförvaltning av sådan stabilitet, utan vil­

ken även hyresgästernas intressen i längden bli lidande. Tvistiga anspråk

från hyresgästsidan böra icke få äventyra denna önskvärda stabilitet i för­

valtningen.

Ur dylika synpunkter och då hyresgästernas anspråk på avdrag på hyran

rättsligt sett aldrig äro så klara som hyresvärdens anspråk på att hyran be­

talas har det betraktats såsom skäligt och riktigt, att vid tvist örn avdrag

hyran likväl skall i sin helhet erläggas. Frågan huruvida det påfordrade av­

draget är berättigat får sålunda prövas i särskild ordning. En dylik avväg­

ning av intressena har synts så mycket riktigare, som hyresvärden kan förut­

sättas vara en solvent person, hos vilken hyresgästen således kan återfå vad

han till äventyrs betalat för mycket, under det att den avdragskrävande

hyresgästen icke sällan är en person utan tillgångar, hos vilken hyresvärden

således icke kan utfå den hyra, vartill han slutligen visar sig berättigad.

Därtill kommer att tvisten i här avsedda fall regelmässigt måste utspelas inför

domstol, vilket bär till följd, att det ofta dröjer en mycket avsevärd tid innan

det slutligen blir avgjort, huruvida hyresgästen varit berättigad verkställa

avdraget respektive huruvida han förverkat hyresrätten med åtföljande skyl­

dighet att genast avflytta från lägenheten.

Ehuru förbundet sålunda i princip intar ståndpunkten, att förfallen hyra

bör erläggas oavsett tvist om avdrag, så vill förbundet dock av praktiska skäl

icke sträcka sig längre än till en fordran på att hyresbeloppet under alla för­

hållanden skall säkerställas. Om det föreskrives skyldighet för hyresgästen

ali, då tvist örn avdrag uppkommit, säkerställa hyresbeloppet, så har detta

den praktiskt betydelsefulla verkningen att en lättfattlig och klar regel er­

hållits för bedömande av de hos överexekutor respektive lagsökningsdomare

uppkommande fall, där nu till följd av hyresgästens motfordringsanspråk

tvekan ofta föreligger, huruvida förordnande kan meddelas örn avhysning

eller huruvida hänvisning till domstol respektive målets hänskjutande til!

rätten skall äga rum.

100

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Departements­

chefen.

I fråga om 21 § första stycket i kommitténs förslag torde i överensstäm­

melse med rådande praxis böra vidtagas den ändringen, att förfallotiden

för hyran, då denna beräknas för kvartal eller längre tid, bestämmes till

sista söckendagen i månaden näst före varje kvartal i stället för den första

i varje kvartal. Härjämte synes den regel som i sagda stycke givits för det

fall att hyran beräknas för kortare tid än ett kvartal böra jämkas något.

Beträffande stadgandet i andra stycket i paragrafen torde böra vidtagas

en mindre ändring av redaktionell innebörd.

Vad härefter angår den av kommittén såsom tredje stycke i paragrafen

intagna helgdagsregeln synes denna icke vara påkallad av något praktiskt

behov och torde fördenskull böra uteslutas ur förslaget. I anslutning till den

av kommittén i fjärde stycket upptagna bestämmelsen angående platsen för

erläggande av hyran synes lämpligen böra intagas en föreskrift som uttryckli­

gen anger att hyran städse må betalas genom postanvisning eller postgiro.

Vidare synes det böra åläggas hyresvärden att, örn hyran skall erläggas å

annan ort än den där lägenheten finnes, vidkännas kostnaden härför.

I femte stycket av paragrafen har kommittén, såsom förut nämnts, i an­

slutning till motsvarande stadgande i 1923 års lag upptagit vissa bestämmel­

ser örn verkan av hyresbetalning genom postanvisning eller postgiro. Härut­

innan föreskrives bland annat, att postanvisning skall sändas under hy­

resvärdens vanliga adress. Denna föreskrift torde med hänsyn till nyss­

nämnda bestämmelse om rätt för hyresvärden att bestämma platsen för

hyrans erläggande böra uteslutas ur förslaget. I detta stadgas vidare i över­

ensstämmelse med 1923 års lag att, där någon är satt att å hyresvärdens

vägnar uppbära hyra, vad i förevarande stycke av 21 § är stadgat skall

gälla även beträffande hyrans erläggande till denne. Även detta stadgande

torde såsom överflödigt böra utgå ur förslaget. — Emot sjätte stycket i pa­

ragrafen synes ej något vara att erinra.

Beträffande härefter de av kommittén under 22 § upptagna stadgandena

om deposition synas dessa i allt väsentligt vara ägnade att läggas till grund

för lagstiftning. Det må emellertid anmärkas, att den av kommittén angivna

förutsättningen, att hyresbeloppet i fråga skall vara till betalning förfallet,

med hänsyn till att deposition lämpligen bör ske innan tiden för erläggande

av betalning är ute, icke torde kunna bibehållas. Vad angår den i lagrum­

met föreskrivna skyldigheten för hyresgästen att i samband med deposition

ställa pant eller borgen för den kostnad för beloppets utfående som kan till­

skyndas hyresvärden torde bestämmelsen härom vara erforderlig för att

förhindra missbruk av rätten att deponera hyran. I lagen synes emellertid

böra angivas, att säkerheten skall vara sådan att den skäligen kan av över-

exekulor godkännas. Det må erinras, att hyresgästen — ehuru det i tvek­

samma fall kan vara förenat med risket att hyresrätten förverkas — är

oförhindrad att utan deposition innehålla förfallet hyresbelopp, i den mån

han anser sig berättigad att erhålla nedsättning i hyran eller äga motfordran.

Att såsom Sveriges fastighetsägareförbund hemställt göra någon inskränk­

ning i denna hyresgästens rätt synes ej lämpligt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

101

I övrigt torde böra föreskrivas, att hyresgästen skall till överexekutor läm­

na uppgift om — förutom hyresförhållandet och grunden för avdraget —

förfallodagen. Uppgifter i förevarande hänseenden synas även av praktiska

skäl böra lämnas skriftligen och i två exemplar. Bestämmelsen i andra

stycket av paragrafen angående verkan av deposition torde med anledning av

vad en länsstyrelse anfört böra erhålla sådan lydelse, att därav framgår att

depositionens betydelse är att nyttjanderätten ej förverkas genom att belop­

pet icke erlagts till hyresvärden på vanligt sätt. I anslutning till denna be­

stämmelse synes i lagrummet böra intagas erforderlig föreskrift angående

det sätt, på vilket överexekutor skall underrätta hyresvärden örn verkställd

deposition. I detta hänseende lärer böra stadgas, att underrättelse skall oför­

dröjligen avsändas med rekommenderat brev. Härjämte synes böra vidta­

gas den ändringen av kommitténs förslag, att den frist, som skall stå hyres­

värden till buds för träffande av överenskommelse med hyresgästen eller an-

hängiggörande av talan, bestämmes till tre månader från det hyresbeloppet

i fråga förfallit till betalning och sådan underrättelse som förut sagts av­

sänts till honom.

Om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande.

23—25 §§.

Enligt 16 § i gällande lag skall hyresgästen under hyrestiden väl

vårda och aktsamt hantera lägenheten med vad därtill hör och ersätta all

skada, som genom hans vållande därå kommer. Uppstår därå skada ge­

nom vårdslöshet eller försummelse av någon, som hör till hans husfolk eller

som av hyresgästen inrymts i lägenheten, är han ock pliktig att ersätta den.

Han är dock utan ansvar för brandskada, som sålunda uppstått, där han icke

brustit i den omsorg och tillsyn, som vederbort. — Timar skada eller yppas

brist å lägenheten, och är ej skadan eller bristen av beskaffenhet att med dess

avhjälpande kan utan äventyr anstå, är hyresgästen pliktig att därom utan

dröjsmål underrätta hyresvärden. Försummar hyresgästen det, är han hy­

resvärden ansvarig för skada, som därav kommer. — Är av hyresgästen lä­

genheten överlåten till annan, är hyresgästen, där ej hyresvärden tagit den

andre för god i hans ställe, ansvarig för skada, som denne, därest lägenheten

varit av honom förhyrd, efter vad nu sagts skolat ersätta. — I 17 § stadgas,

alt hyresgästen skall vara pliktig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt

vad som erfordras för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastig­

heten. Hyresgästen skall ock hålla noggrann vårdnad däröver att vad så­

lunda åligger honom själv iakttages jämväl av hans husfolk och av dem, som

av hyresgästen inrymts i lägenheten.

Vidare må nämnas, att enligt 23 § 2 i gällande lag hyresrätten är förver­

kad, om lägenheten nyttjas till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsattes

och hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse.

I kommitténs förslag har till en början under 23 § stadgats, att

hyresgästen icke äger nyttja lägenheten till annat ändamål än vid upplåtelsen

102

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

förutsattes. Härefter har nuvarande 16 § med vissa ändringar upptagits så­

som 24 §. I fråga om de av kommittén vidtagna ändringarna märkes i första

hand, att kommittén ansett sig böra underkasta hyresgästen ansvar för skada

som vållats av hans gäster eller någon som i lägenheten utför arbete för hans

räkning, på samma sätt som nu är stadgat om hyresgästens husfolk och and­

ra som av honom inrymts i lägenheten. Kommittén har vidare föreslagit den

skärpningen av hyresgästens underrättelseplikt, att om skada timar eller brist

yppas å lägenheten av sådan beskaffenhet, att med dess avhjälpande ej kan

utan äventyr anstå, skall hyresgästen vara skyldig att genast (i stället för nu

utan dröjsmål) underrätta hyresvärden. Vidare skall hyresgästen enligt kom­

mitténs förslag utan oskäligt dröjsmål underrätta hyresvärden om annan

skada eller brist som icke är att hänföra allenast till sedvanlig försämring vid

aktsamt hanterande av lägenheten. I kommitténs förslag har vidare tillagts,

att bestämmelse i hyresavtalet, varigenom hyresgästens ansvarighet utsträc-

kes utöver vad i förevarande paragraf är stadgat, skall vara utan verkan.

Under 25 § i kommitténs förslag har upptagits nu gällande bestämmelse,

att hyresgästen skall vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som erfordras

för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten samt hålla nog­

grann vårdnad över att vad sålunda åligger honom själv iakttages jämväl av

dem för vilka han svarar. Härjämte har i förslaget stadgats, att hyresgästen

skall ställa sig till efterrättelse de särskilda föreskrifter, hyresvärden i över-

ensstämmelse med ortens sed meddelar. Vidare har, såsom förut antytts,

föreslagits ett uttryckligt stadgande, att gods, som är eller skäligen kan an­

tagas vara behäftat med ohyra, icke må införas i lägenheten.

Kommittén har till motivering av nu ifrågavarande bestämmelser i försla­

get anfört bland annat:

Enligt kommitténs mening förelåge skäl för att den krets, för vilken livres-

gästen hade alt svara, bestämdes något vidare än för närvarande skett,'och

kommittén föresloge fördenskull att ansvarigheten skulle omfatta jämväl ska­

da vållad av personer som på hyresgästens inbjudan erhölle tillträde till lä­

genheten (gäster) samt dem som för hyresgästens räkning utförde arbete i

lägenheten. För hyresgästens räkning utfördes arbetet, då det skedde på or­

der av hyresgästen och kostnaden skulle stanna å honom, däremot ej då hy­

resgästen utövade den honom enligt förslaget tillkommande rätt att själv be­

sörja om avhjälpande av brist på hyresvärdens bekostnad. Skedde en sådan

utsträckning av hyresgästens ansvarighet, syntes å andra sidan rimligt att i

lagen infördes bestämmelse örn att förbehåll i hyresavtalet som ytterligare

utvidgade hyresgästens ansvarighet skulle vara utan verkan. Av'allmänna

rättsgrundsatser följde att hyresgäst vilken ersatt skada som nu sagts hade

regressrätt mot den skadevållande. Ett stadgande härom folie emellertid

utom hyreslagstiftningens ram.

En skärpt underrättelseplikt vore enligt kommitténs mening ur olika syn­

punkter påkallad. För hyresvärden vore det av värde att alltid vara under­

rättad örn all skada som timade å lägenheter i hans fastighet. Och för hyres­

gästens del vöre det fördelaktigt att han i ett uttryckligt stadgande ägde hemul

för en anmälningsåtgärd, som han måhända eljest befarade kunna upptagas

som utslag av kitslighet eller kverulans. Därtill bomme, att iakttagande av

en vidgad underrättelseplikt endast kunde vara till gagn för hyresgästen, i det

Kungl. Maj-.ts proposition nr 166.

103

att nämligen enligt hittillsvarande praxis som av kommittén föresloges lag­

fäst i 38 § andra stycket, hyresgästen icke ägde att på grund av brist i lägen­

heten göra fordringsanspråk gällande med avseende å tid före det han fram­

ställt sådant anspråk eller påkallat bristens avhjälpande. Med hänsyn till

vad sålunda anförts funne sig kommittén böra föreslå att hyresgäst skulle

vara skyldig att utan oskäligt dröjsmål underrätta hyresvärden även om ska­

da eller brist, som icke krävde omedelbart avhjälpande, vid äventyr för un­

derlåtenhet att hyresgästen bleve ansvarig för skada som därav kunde upp­

komma. Härvid förutsattes dock, att skadan eller bristen ej vore hänförlig

allenast till normalt slitage. Det hade ock ansetts lämpligt föreskriva, att

underrättelse örn skada eller brist av sådan beskaffenhet, att med dess av­

hjälpande ej kunde utan äventyr anstå, skulle meddelas genast.

Särskilt kunde anmärkas, att det efter den föreslagna utvidgningen av un­

derrättelseplikten icke vore tvivel underkastat att hyresgästen alltid hade att

anmäla förekomst av ohyra i den förhyrda lägenheten till förekommande av

ersättningsskyldighet i anledning av ohyrans eventuella spridning inom fastig­

heten. Bestämmelse i hyresavtalet, varigenom hyresgästens ansvarighet för

skada till följd av försummad underrättelse utsträcktes utöver vad förslaget

innefattade, borde vara utan verkan.

Beträffande 25 § i kommitténs förslag har anförts reservation av her­

rar Hermansson och Larsson, som ansett att det ej vore tillrådligt att ålägga

hyresgästen att ställa sig till efterrättelse de särskilda föreskrifter, hyresvär­

den i överensstämmelse med ortens sed kunde komma att meddela. Den be­

stämmelse som i detta hänseende intagits i kommitténs förslag borde sålun­

da enligt reservanternas mening uteslutas.

I fråga om 24 8 i kommitténs förslag har medicinalstyrelsen anmärkt, att

det borde uttryckligen angivas att bestämmelserna i paragrafen även hade

avseende å ohyra.

Beträffande 25 § i förslaget lia länsstyrelserna i Jönköpings och Östergöt­

lands län, Norrbottens och Västerbottens läns handelskammare samt hyres­

gästernas riksförbund anslutit sig till förenämnda reservation.

Emot 23 § i kommitténs förslag, enligt vilken hyresgästen icke må nyttja

Departements-

lägenheten till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsattes, synes i huvud-

^

sak ej vara något alt erinra. Till detta stadgande torde emellertid böra fogas

en bestämmelse, alt hyresvärden, ändå att annat avtalats, ej äger åberopa

avvikelse som för honom är utan betydelse. Såsom förut nämnts, har vidare

till förevarande paragraf ansetts böra överflyttas den av kommittén under

9 § upptagna bestämmelsen angående inrymmande av främmande personer

i förhyrd lägenhet.

Beträffande härefter 24 § i kommitténs förslag torde någon erinran ej vara

alt framställa mot den utvidgning av hyresgästens ansvar för andra personer

som kommittén föreslagit. Det synes även som regel lämpligt, att hyresgästen

i enlighet med kommitténs förslag förklaras skyldig att 'genast’ underrätta

hyresvärden örn skada eller brist med vars avhjälpande ej utan äventyr kan

anstå. Härvid hör emellertid uppmärksammas, att i många fall hyresgästen

och hans folk, enligt vad i allmänhet jämväl hyresvärden har anledning att

taga i beräkning, icke vistas i lägenheten under viss tid av året. Om hyres-

104

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

gasten förhyrt ett helt hus, torde det väl vara naturligt, att han även

i dylikt fall svarar för tillsynen däröver. En sådan skyldighet synes

däremot ej böra gälla i fråga om lägenhet som utgör del av hus. Hyres­

gästen torde sålunda i fall som sist sagts böra äga att befria sig från

tillsynsplikten genom att bereda hyresvärden tillfälle att vid behov komma

in i lägenheten. Detta kan ske t. ex. genom att nyckel till lägenheten

överlämnas till portvakt. Skulle det, när hyresgästen eller hans folk kom­

mer åter, befinnas, att under deras frånvaro uppstått någon skada eller

brist, med vars avhjälpande ej kan anstå, bör emellertid underrättelse ome­

delbart givas hyresvärden. Anmärkas må, att hyresgästen genom en sådan

undantagsbestämmelse som nu ifrågasatts icke befrias från honom åvilande

skadeståndsplikt för det fall alt han själv eller någon, för vilken han är ansva­

rig, t. ex. genom att lämna ett fönster öppet är vållande till skadan eller bristen.

Enligt kommitténs förslag skall det även åligga hyresgästen att utan dröjs­

mål underrätta hyresvärden om skada eller brist som icke kräver omedel­

bart avhjälpande. Härvid förutsättes, att det icke är fråga om skada eller

brist som är att hänföra till sedvanlig försämring vid aktsamt hanterande av

lägenheten. Denna inskränkning synes utan olägenhet kunna utgå ur för­

slaget.

Med anledning av vad medicinalstyrelsen anfört torde lämpligen böra ut­

tryckligen angivas, att vad i paragrafen är stadgat örn skada eller brist skall

äga motsvarande tillämpning, då lägenheten finnes behäftad med ohyra.

Såsom en följd av den ändring i förhållande till 9 § i kommitténs förslag,

som jag förut förordat, lärer i nu förevarande paragraf även böra vidtagas

en jämkning i fråga om hyresgästs ansvar vid överlåtelse av lägenheten. I

detta hänseende synes böra stadgas att, om hyresgästen utan hyresvärdens

samtycke överlåtit lägenheten till annan, hyresgästen skall svara för skada

som nye innehavaren, därest lägenheten varit av denne förhyrd, skolat er­

sätta samt att, om hyresvärden samtyckt till överlåtelsen, hyresgästen skall

vara ansvarig för skada som nu sagts allenast såframt hyresvärden till sam­

tycket fogat sådant villkor.

Enligt kommitténs förslag skall bestämmelse i hyresavtalet, varigenom

hyresgästens ansvarighet utsträckes utöver vad i paragrafen är stadgat, vara

utan verkan. Det torde dock i fråga om affärslägenheter eller lokaler, som

förhyras för att användas såsom laboratorium, mekanisk verkstad eller dy­

likt, kunna förekomma fall, då ett utsträckt ansvar för hyresgästen är på­

kallat. Med hänsyn härtill synes sistnämnda bestämmelse böra inskränkas

till lägenhet som är uthyrd allenast till bostad.

I fråga om 25 § i kommitténs förslag ha betänkligheter uttalats mot den

hyresvärden i förslaget tillerkända rätten att under hyrestiden utfärda ord­

ningsföreskrifter. Då det synes lämpligare att erforderliga föreskrifter av

förevarande natur intagas i hyreskontrakten, torde ock bestämmelsen i fråga

böra utgå ur förslaget.

Beträffande nu förevarande paragraf synes i övrigt allenast den i förslaget

intagna regeln till förhindrande av att ohyressmittat gods införes i förhyrd

lägenhet böra jämkas något i skärpande riktning.

105

26 och 27 §§.

Enligt 18 § i gällande lag må ej tillträde till lägenheten förvägras

hyresvärden, när sådant erfordras för utövande av nödig tillsyn eller för

utförande av förbättringsarbete, som ej utan skada kan uppskjutas. Då

lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen pliktig att låta den före­

visas å därför lämpliga tider.

I kommitténs förslag har under 26 § i anslutning till 18 § i gällan­

de lag upptagits stadgande, att hyresvärden äger utan uppskov erhålla till­

träde till den förhyrda lägenheten för att utöva nödig tillsyn samt för att ut­

föra förbättringsarbete, som ej utan skada kan uppskjutas. Förslaget inne­

håller emellertid därutöver vissa bestämmelser örn rätt för hyresvärden att

utföra arbete i lägenheten. Efter tillsägelse minst en månad i förväg må hy­

resvärden låta i lägenheten företaga mindre brådskande förbättringsarbete,

vilket icke vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten, så ock genom

lägenheten draga stamledningar för avlopp samt tor fastighetens förseende

med värme, gas, elektricitet och vatten. Arbete av nu angivet slag må dock ej

utföras under sista månaden av hyrestiden. Annat arbete i lägenheten må

hyresvärden enligt förslaget låta verkställa efter tillsägelse i så god tid, att

hyresgästen kunnat uppsäga avtalet att upphöra före arbetets påbörjande.

Härefter stadgas, såsom förut nämnts, i samma paragraf i kommitténs för­

slag, att hyresgästen skall vara pliktig tåla de inskränkningar i nyttjande­

rätten till lägenheten som föranledas av nödiga åtgärder för utrotande av

ohyra i fastigheten.

I fall som i 26 § i kommitténs förslag avses skall tillses, att hyresgästen ej

tillskyndas större olägenhet än nödigt. I hyresavtal ingående förbehåll, var­

igenom hyresgästen tillförbindes att efter kortare frist än förut sagts tåla

mindre brådskande arbeten skall enligt förslaget vara utan verkan.

I 27 § i kommitténs förslag har upptagits nu gällande stadgande att, då

lägenheten är ledig för uthyrning, hyresgästen är pliktig att låta den före­

visas å därför lämpliga tider.

Beträffande 26 § i förslaget har anförts reservation av herrar Her­

mansson och Larsson, som uttalat följande:

Enligt majoritetens förslag till 26 § ägde hyresvärden, efter tillsägelse

minst en månad i förväg, genom lägenheten draga stamledningar för av­

lopp samt för fastighetens förseende med värme, gas, elektricitet och vat­

ten. Dessa arbeten vore i fråga örn hyresvärdens rätt att låta utföra de­

samma helt jämställda med mindre brådskande förbättringsarbeten, vilka

icke vållade väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Det syntes emel­

lertid icke föreligga skäl att meddela identiskt samma regler för så olika

arter av arbeten. Kommitténs majoritet syntes ha underskattat de hinder

och men som i realiteten uppstode för en hyresgäst, då stamledningar droges

genom hans lägenhet. Dylika arbeten tillhörde i själva verket dem som

orsakade hyresgästen mest obehag och besvär. Å andra sidan tillhörde de

otvivelaktigt i allmänhet kategorien mindre brådskande förbättringsarbe­

ten, och deras utförande erfordrade regelmässigt en längre tids förberedelse

för uppgörande av ritningar, ordnande av finansiering o. s. v. Det kunde

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

106

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

alltså icke sägas föreligga någon svårighet för hyresvärden att meddela

varsel om arbetets påbörjande i så god tid, att hyresgästen hunne uppsäga

avtalet att upphöra före arbetets påbörjande, därest han funne sig icke

kunna tåla de inskränkningar i nyttjanderätten eller de obehag, som ar­

betet förorsakade. Ett uttryckligt stadgande, varigenom skyldighet att med­

dela sådan varsel ålades hyresvärden, vore så mycket mera motiverat som

hyresvärden oftast av andra anledningar måste verkställa uppsägning i

samband med dylika omfattande förbättringsarbeten, exempelvis för hyres­

reglering. Reservanterna hemställde att förslaget måtte ändras i enlighet

med det anförda.

Med avseende å 26 § i förslaget har socialstyrelsen förklarat, att styrelsen

anslöte sig till reservationen, samt anfört, bland annat:

Det bör särskilt betonas, att även dragandet av enbart stamledningar kan

innebära en väsentlig inskränkning i hyresgästens nyttjanderätt till lägen­

heten i det fall, då denna består av endast ett eller två rum. Vidare vill

styrelsen understryka, att vid frågans bedömande hänsyn måste tagas till att

hyresvärden efter genomförandet av en modernisering av fastigheten i all­

mänhet kraftigt höjer hyran med ty åtföljande ombyte av hyresgäster. Det

måste betecknas såsom oskäligt, att hyresgästerna under sådana förhållan­

den måste finna sig i att arbetet utföres, medan de kvarbo i lägenheterna.

Den omständigheten, att hyresgästen äger lätt till viss nedsättning i hyran

under den tid, arbetena pågå, synes icke kunna vara av avgörande betydelse.

En detaljanmärkning må framföras i förevarande sammanhang. I

andra stycket sista punkten av förevarande paragraf stadgas, att arbete av

angivet slag ej må utföras under sista månaden av hyrestiden. Lämpligare

torde vara att stadga, att arbetet icke må påbörjas under den angivna tiden.

Vid en jämkning av ordalydelsen i enlighet med styrelsens förslag torde man

böra överväga en förlängning av tiden till en och en halv, å möjligen två

månader.

Inom styrelsen har anförts avvikande mening av byråchefen Bergström,

som biträtt kommitténs förslag i fråga om rätten att framdraga stamledningar

samt därvid uttalat följande:

Erinras må, att staten sedan flera år ställt medel för modernisering av det

omoderna bostadsbeståndet till förfogande i form av så kallade ombyggnads­

lån. I stor utsträckning avse påkallade förbättringar just inledandet av vär­

meledning. I nuvarande läge kan en hyresgäst ej blott vägra att för egen

del finna sig i en sådan förbättring utan kan — genom att förvägra fram­

dragandet av stamledningarna — förhindra, att förbättringen genomföres

även i övriga lägenheter, för så vitt nämligen icke frågan får anstå till dess

hans och övriga hyresgästers lägenheter efter skedd uppsägning utrymts.

Länsstyrelsen i Stockholms län har gjort följande uttalande:

Med avseende å de föreslagna bestämmelserna i 26 § har länsstyrelsen känt

tvekan, huruvida icke den i andra stycket angivna varseltiden av en månad

bör, såsom ett par reservanter framhållit, anses alltför kort, då det gäller

sådana arbeten som indragandet av stamledningar för avlopp m. m., vilka

erfarenhetsmässigt draga lång tid och även i övrigt vålla hyresgästen avse­

värd olägenhet.

Vidare anser länsstyrelsen önskvärt, att 26 § i förslaget förtydligas, så att

den icke kan giva anledning till den föreställningen, att hyresgästen är plik­

tig att underkasta sig inskränkningar i nyttjanderätten under andra villkor än

som angivas i 17 §.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

107

Även länsstyrelsen i Jönköpings lein har uttalat betänkligheter mot försla­

get i vad det avser stamledningar för avlopp m. m. Hyresgästernas riksför­

bund har anslutit sig till den av herrar Hermansson och Larsson avgivna

reservationen.

Å andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund i fråga om rätten att

framdraga stamledningar anfört bland annat:

Vad beträffar arten av de arbeten som här åsyftas, håller förbundet före,

att stadgandet uttryckligen bör omfatta även rätt att inleda evakueringstrum-

mor, något som ofta är av minst lika stor vikt som inledande av de led­

ningar i övrigt som i stadgandet angivits.

I fråga om den tid, under vilken arbetena icke skulle få företagas, näm­

ligen sista månaden av hyrestiden, så kan en dylik bestämmelse visserligen

vara motiverad, därest fråga är om utförande av vad förslaget betecknar så­

som mindre brådskande förbättringsarbete, men däremot synes bestämmel­

sen vara direkt olämplig, såvitt den avser genomdragande av stamledningar

och eventuellt evakuenngstrummor. I praktiken skulle detta förbud att

utföra ledningsindragning leda till att, örn september vore den sista hyres-

månaden, arbetet i stället förlädes exempelvis till augusti. Hyresgästen

skulle därigenom i regel komma att åsamkas mycket större olägenheter och

besvär än om arbetet företoges kort före flyttningen, som ju i alla fall för­

anleder rubbningar i lägenhetens vanliga nyttjande.

Förbundet vill härutöver framhålla ytterligare en erfarenhet från prak­

tisk fastighetsförvaltning. Det förhåller sig tyvärr rätt ofta så, att hyres­

gäster, som icke ha förståelse för nödvändigheten att moderna anordningar

företagas i de äldre byggnaderna, vägra tillträde till lägenheterna för led-

ningsgenomdragning, trots att hyresvärden enligt kontraktet har rätt att

företaga dylik. En sådan vägran kan visserligen ofta ur hyresgästens be­

gränsade synpunkter vara förklarlig, men medför samtidigt i regel all­

varliga olägenheter för övriga hyresgäster i huset. Att en enda hyresgäst

exempelvis skall kunna omöjliggöra för hyresvärden att anordna av alla

övriga hyresgäster önskade vattenklosetter är ju icke rimligt. Rätten för

hyresvärden att få tillträde till lägenheten är emellertid, så snart hyres­

gästen tredskas, i praktiken icke så mycket värd. Även med kommitténs

förslag att lagfästa rätten till tillträde för genomdragande av stamledningar

kommer man stundom att stå inför nödvändigheten att tillgripa en avhys-

ningsåtgärd. Eftersom en dylik i här förutsatt fall skulle bli i särskilt hög

grad fördröjd, enär den måste föregås av en rättegång, som ofta kan bli

långvarig, anmäler sig även på denna punkt och med särskilt stor styrka

behovet av ett snabbare avhysningsförfarande än det som för närvarande

står hyresvärden till buds.

Av det anförda framgår, att i flera yttranden i anslutning till förut berör­

da reservation framförts betänkligheter mot de bestämmelser som uppta­

gits i 26 § i kommitténs förslag.

De betänkligheter som sålunda anförts och som avse rätten för hyresvär­

den att framdraga vissa stamledningar torde icke kunna frånkännas berätti­

gande. övervägande skäl synas sålunda tala för att framdragandet av dy­

lika ledningar bör jämställas med annat mindre brådskande arbete som vål­

lar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Beträffande arbete som

sist sagts bär i förslaget upptagits en tvingande bestämmelse, att tillsägelse

Departements­

chefen.

108

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

skall givas i så god tid att hyresgästen hinner uppsäga avtalet att upphöra

före arbetets påbörjande. Vad härmed åsyftas synes dock ej klart framgå

av förslaget och ett förtydligande i denna del torde fördenskull vara erfor­

derligt. Detta lärer kunna ske på det sätt att stadgandet ersättes med en fö­

reskrift, likaledes av tvingande natur, att örn hyresvärden vill utföra arbete,

varom nu är fråga, hyresgästen skall äga att inom en vecka från det han

erhöll meddelande därom, utan hinder av att längre hyrestid må ha avtalats,

uppsäga avtalet till upphörande å den fardag som inträffar näst efter sex

månader från uppsägningen samt att arbetet ej må påbörjas tidigare än att

avtalet enligt vad nu sagts kan bringas att upphöra före arbetets påbörjan­

de. Därest angivna ändringar i kommitténs förslag vidtagas, torde även i

samband med behandlingen av 20 § i kommitténs förslag berörda, av kom­

merskollegium och hyresgästernas riksförbund framförda synpunkter få

anses tillgodosedda.

I fråga om förevarande paragraf torde i övrigt, med iakttagande av vad

en länsstyrelse yttrat, böra uttryckligen föreskrivas, att i fråga örn rätt till

nedsättning i hyran med anledning av åtgärd, som i paragrafen avses, sam­

ma regler skola gälla som för det fall att eljest under hyrestiden uppkom­

mer hinder eller men i nyttjanderättens utövning. Härjämte lärer ock i

fråga om mindre brådskande arbete i lägenheten böra stadgas, att hyres­

värden, ändå att han ej gjort sig skyldig till försummelse, skall ansvara för

skada som genom arbetet åsamkas hyresgästen.

Av kommittén under 27 § i dess förslag upptaget stadgande angående vis­

ning av förhyrd lägenhet har ej föranlett någon erinran i yttrandena. Stad­

gandet synes lämpligen kunna upptagas i första stycket av förenämnda 26 §.

För att reglerna om rätt för hyresvärden att vinna tillträde till lägenheten

skola erhålla full praktisk betydelse synes viss tilläggsbestämmelse vara er­

forderlig. Såsom Sveriges fastighetsägareförbund framhållit är det enligt

gällande lag förenat med stora svårigheter för hyresvärden att erhålla till­

träde till lägenheten, örn hyresgästen tredskas. Hyresvärden synes sålunda

i huvudsak vara hänvisad till att söka erhålla vräkning av hyresgästen. Det­

ta kan emellertid uppenbarligen i många fall vara en onödigt ingripande åt­

gärd. Den är också såsom förbundet påpekat förenad med betydande tids-

utdräkt. Starka skäl synas därför tala för att hyresvärden beredes möjlig­

het att vinna erforderligt tillträde på ett enklare sätt. Härvid må erinras,

att enligt finsk lag i fall som nu avses polismyndighet äger förhjälpa hyres­

värden till tillträde. Lämpligare synes emellertid vara att överlämna en så­

dan befogenhet åt överexekutor. Erforderliga stadganden härom torde böra

upptagas såsom 27 § i kapitlet.

Örn verkan av fastighetens överlåtelse samt av utmätning eller konkurs m. m.

28—31 §§.

Enligt 3 kap. 19 § i gällande lag skall, om överlåtelse av fastigheten

sker efter det hyresgästen tillträtt den förhyrda lägenheten, angående hyres-

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

109

gästens rätt att kvarsitta gälla vad i 2 kap. 28 § sägs. Genom förbehåll i hyres­

avtalet må ej stadgas inskränkning i hyresgästens rätt att vid överlåtelse

av fastigheten kvarsitta. Har sådant förbehåll skett, är det utan verkan. I

övrigt skall beträffande hyresavtal vad i 2 kap. 29—31 §§ stadgas örn ar­

rendeavtal äga motsvarande tillämpning; hyresgäst äger dock icke att å

hyresbelopp, som förfaller till betalning mer än sex månader efter det han

fick kunskap örn överlåtelsen, avräkna fordran hos förre ägaren eller att

i fråga örn sådant belopp åberopa uppgörelse, som med denne träffats,

med mindre nye ägaren hade kunskap om uppgörelsen när överlåtelsen

skedde.

I 2 kap. 28 § stadgas att, om överlåtelse av arrenderad fastighet sker efter

det arrendatorn tillträtt densamma, gäller utan särskilt förbehåll arrende­

avtalet mot nye ägaren, där avtalet var skriftligen upprättat. Var ej avtalet

så upprättat, och vill ej nye ägaren låta arrendatorn kvarsitta, äger han upp­

säga avtalet inom tre månader efter det överlåtelsen skedde. I annat fall är

avtalet gällande mot honom. — Enligt 2 kap. 29 § gäller, att om i arrende­

avtal, som upprättats skriftligen, skett ändring eller tillägg, utan att sadant

anmärkts å jordägarens exemplar av handlingen och vad sålunda ändrats

eller tillagts ej var nye ägaren kunnigt när överlåtelsen skedde, skall denne,

om han ej vill godkänna det, giva arrendatorn underrättelse därom inom en

månad efter det denne underrättade honom om ändringen eller tillägget. I

annat fall skall det gälla mot honom såsom hade han godkänt det. Sker

sådant tillkännagivande, äger arrendatorn därefter tid av en månad att upp­

säga avtalet. — När överlåtelse av fastigheten skett, äger enligt 2 kap. 30 §,

där ej annan tid för fastighetens övertagande avtalats, nye ägaren uppbära

arrende, som förfaller till betalning efter överlåtelsen, och i övrigt utöva de

rättigheter, som på grund av arrendeavtalet tillkomma jordägaren. Å arrende-

belopp, som förfaller till betalning mer än ett år efter det arrendatorn lick

kunskap om överlåtelsen, må ej arrendatorn avräkna vad han må hava att

fordra av förre ägaren, ej heller gäller i fråga om sådant arrendebelopp be­

talning, som av arrendatorn erlagts till förre ägaren, eller annan uppgörelse,

som med denne träffats, utan så är att nye ägaren därom hade kunskap nar

överlåtelsen skedde. — I 31 § stadgas, att om arrendeavtal skall gälla mot den,

som efter överlåtelse blivit ägare av fastigheten, svarar denne i förre ägarens

ställe till de jordägaren åliggande förpliktelser, vilka skola fullgöras efter det

han övertog fastigheten. Vill arrendatorn förbehålla sig rätt att, där nye

ägaren skulle brista i avtalets fullgörande, söka ersättning av förre ägaren,

skall han giva det denne till känna inom sex månader efter det nye ägaren

fick lagfart å sitt fång. Underlåter han det, äger han ej mot förre agaren

annan rätt än till skadestånd efter vad i 1 kap. sägs.

I 3 kap. 20 § stadgas nu, att om, innan tid för tillträde av förhyrd lägen­

het är inne, fastigheten varder utmätt eller hyresvärden försättes i konkurs

eller talan instämmes om återköp av fastigheten enligt lagen örn återköps-

rätt till fast egendom, skall vad i 2 kap. 32 § stadgas äga motsvarande till-

lämpning.

Enligt 2 kap. 32 § gäller för arrende att örn, innan tid för tillträde är inne,

fastigheten utmätes, äger arrendatorn frånträda avtalet och bekomma ersätt­

ning för skada. Ilan skall dock uppsäga avtalet inom en manad etter det lian

erhöll kunskap om utmätningen, vid äventyr att han i annat tall gar sin latt

förlustig. Varder utmätningen upphävd, eller kommer eljest trugan örn

Ilo

Kungl, Majlis proposition nr 166.

Departements­

chefen.

fastighetens försäljning att förfalla, må ej därefter uppsägning ske. Vad

sålunda stadgats skall äga motsvarande tillämpning, där före tillträdesdagen

jordägaren försättes i konkurs. Föres, innan tid för tillträde är inne, talan

om återköp av fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,

äger ock arrendatorn, där hans rätt i händelse av återköp icke skall bestå,

frånträda avtalet. Han skall dock uppsäga detsamma inom en månad efter

det han erhöll kunskap om stämningen i återköpsmålet. Kommer återköp

till stånd, äger vad i 1 kap. 6 § sägs örn skadestånd motsvarande tillämp­

ning. Förfaller stämningen eller varder talan örn återköp genom laga kraft

ägande beslut ogillad, må ej därefter uppsägning ske.

Försättes hyresgästen i konkurs, äga enligt 3 kap. 21 § i gällande lag bor­

genärerna uppsäga avtalet. I fråga om borgenärernas ansvarighet för avta­

lets fullgörande skall tillämpas vad i 2 kap. 33 § sägs. Har ej, när konkur­

sen inträffar, tillträde av lägenheten skett, är hyresgästen pliktig att, där

hyresvärden fordrar det, för avtalets fullgörande ställa säkerhet, med vil­

ken denne skäligen kan nöjas. Sker det ej inom utgången av nästa dag efter

det säkerhet fordrades, äger hyresvärden uppsäga avtalet. Uppsäges avtalet

av anledning, som nu sagts, äger hyresvärden rätt till skadestånd.

Enligt 2 kap. 33 § gäller, att, om arrendators borgenärer ej uppsäga ar­

rendeavtalet sist å trettionde dagen från utgången av den för bevakning av

fordringar utsatta tid, skola borgenärerna svara för legoavtalets fullgörande

till legotidens utgång eller, där uppsägning sker efter utgången av först

sagda tid, intill dess på grund därav avtalet upphör att gälla.

I 3 kap. 22 § stadgas för närvarande att, örn för hyresavtals fullgörande är

ställd pant eller borgen och säkerheten sedan försämras, är hyresgästen plik­

tig att på anfordran ställa ny säkerhet, med vilken hyresvärden skäligen kan

nöjas. Gör han det ej inom en månad, är hyresvärden berättigad att upp­

säga avtalet och bekomma ersättning för skada.

Nu gällande bestämmelser i 3 kap. 19—22 §§ ha i kommitténs för­

slag, med allenast viss redaktionell jämkning, upptagits under 28—31 §§.

Emot innehållet i 28—30 §§ av kommitténs förslag synes ej vara något

att erinra.

I 31 § av förslaget meddelas såsom nämnts vissa föreskrifter för det fall

att hyresgästen för avtalets fullgörande ställt pant eller borgen och säker­

heten därefter försämras. I sådan händelse skall enligt förslaget, liksom en­

ligt gällande rätt, hyresgästen vara skyldig att ställa ny säkerhet och gör han

ej det inom en månad, är hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet samt

bekomma ersättning för skada. Föreskriften örn skadeståndsskyldighet i fall

som nu sagts synes emellertid vara obillig mot hyresgästen och torde för­

denskull böra utgå ur förslaget.

Om hyresrättens förverkande.

32 och 33 §§.

Enligt 23 § i gällande lag är hyresrätten förverkad och hyresvärden

förty berättigad att uppsäga avtalet:

Kung!. Majlis propositioii nr 166.

lil

1. om hyresgästen dröjer med erläggande av hyra, som utgår i penning­

ar, utöver två söckendagar efter förfallodagen eller, där han pä grund av

avtalet skall utgöra arbete eller annan tjänstbarhet, undandrager sig att full­

göra vad sålunda åligger honom eller vid arbetets utförande visar tredska;

2. om lägenheten nyttjas till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsat­

tes, och hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse;

3. örn utan hyresvärdens medgivande hyresgästen överlåter lägenheten till

annan eller han däri inrymmer främmande personer under sådana omstän­

digheter, att därav kan uppkomma men för hyresvärden, eller i fall, som 8 §

första stycket avser, i hyresgästens ställe sättes någon, vilken hyresvärden

ej är pliktig att taga för god;

4. om lägenheten vanvårdas, eller om hyresgästen eller, där lägenheten

överlåtits till annan, denne åsidosätter något av vad jämlikt 17 § skall vid

lägenhetens begagnande iakttagas eller brister i den tillsyn, samma § åläg­

ger hyresgäst, och icke på tillsägelse rättelse sker;

5. om i fall, där jämlikt 18 § hyresgästen är pliktig att lämna hyresvärden

eller annan tillträde till lägenheten, sådant vägras, och hyresgästen ej kan

visa giltig ursäkt; eller

6. om hyresgästen, där avtalet utöver vad i detta kap. är stadgat ålägger

honom förpliktelse, vars fullgörande måste anses vara för hyresvärden av

synnerlig vikt, åsidosätter vad sålunda åligger honom.

Finnes i fall, som förevarande paragraf avser, vad som lägges hyresgästen

till last vara av ringa betydenhet, må ej hyresgästen skiljas från lägenheten.

Uppsäges avtalet, äger hyresvärden rätt till skadestånd.

I 24 § stadgas, att om hyresrätten är förverkad på grund av förhållande,

som i 23 § 1, 2, 4 eller 5 sägs, men rättelse sker innan hyresvärden gjort

bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, eller hyresvärden i fall, som i 23 § 3

eller 6 avses, icke uppsagt avtalet inom en månad från det han fick kunskap

örn förhållande, som där avses, äger ej sedan hyresvärden åberopa förhål­

landet såsom grund för hyresgästens skiljande från lägenheten.

I kommitténs förslag ha under 32 och 33 §§, med erforderliga re­

daktionella ändringar, upptagits enahanda bestämmelser som i 3 kap. 23 och

24 §§ i gällande lag. I

I 32 § i kommitténs förslag har, i överensstämmelse med 23 § i gällande Depariements-

lag, såsom anledningar till hyresrättens förverkande upptagits bland annat, cheien-

att lägenheten vanvårdas eller att hyresgästen åsidosätter något av vad jäm­

likt 25 § skall vid lägenhetens begagnande iakttagas eller brister i den

tillsyn, samma paragraf ålägger hyresgäst. Det synes icke vara fullt tydligt,

under vilka förutsättningar på grund av nu ifrågavarande stadgande hyres­

rätten kan förverkas, örn hyresgästen är vållande till förekomsten av ohyra

i lägenheten eller till att ohyra från hans lägenhet sprides till fastigheten i

övrigt. I detta hänseende synes böra uttryckligen stadgas, alt hyresrätten är

förverkad örn hyresgästen — eller, där lägenheten överlåtits till annan ulan

att denne trätt i hyresgästens ställe, nye innehavaren — genom vårdslöshet

är vållande lill förekomsten av ohyra i lägenheten eller genom underlåtenhet

alt underrätta hyresvärden därom bidrager till att ohyran sprides i fastig-

112

Kungl. Maj:ts proposition nr 166

heten. Härvid må anmärkas, att enligt särskilt stadgande i paragrafen hy­

resgäst ej må skiljas från förhyrd lägenhet, örn det som lägges honom till

last finnes vara av ringa betydenhet. I övrigt torde i fråga om förevarande

lagrum allenast vissa smärre jämkningar och följdändringar böra vidtagas.

Beträffande 33 § i förslaget torde endast vissa följdändringar vara erfor­

derliga.

34 §.

17§i 1923 årslag meddelas bestämmelser örn återvinnande av hy­

resrätt, som förverkats på grund av dröjsmål med hyrans erläggande. Sker

rättelse senast å tolvte söckendagen från den dag, då hyresvärden genom

behörig delgivning av vräkningsansökan eller annorledes i laga ordning

verkställt uppsägning, skall sålunda, oavsett vad därom må hava avtalats,

uppsägningen vara utan verkan och dröjsmålet icke vidare kunna åberopas

såsom grund för hyresgästens skiljande från lägenheten. Har hyresvärden,

under åberopande av dröjsmålet, hos domstol, överexekutor eller skiljemän

påyrkat hyresgästens vräkande från lägenheten, må beslut, varigenom yr­

kandet på berörda grund bifalles, icke meddelas, förr än fjorton söcken-

dagar förflutit från uppsägningsdagen. I fall, som nu sagts, ankommer det

på hyresgäst, vilken inom behörig tid vidtagit rättelse, att hos myndigheten

eller skiljemännen anmäla och styrka detta. Där beslut örn vräkning med­

delats, går detsamma i vanlig ordning i verkställighet, såvida ej myndighet,

varest talan emot beslutet föres, annorlunda förordnar.

I 34 § i kommitténs förslag har i anslutning till 7 § i 1923 års lag

stadgats att, örn hyresrätten är förverkad på grund av förhållande, som i

32 § 1 sägs, men rättelse sker genom att hyran erlägges till hyresvärden se­

nast å tolvte söckendagen från den dag då hyresvärden genom behörig del­

givning av vräkningsansökan eller annorledes i laga ordning verkställt upp­

sägning, skall uppsägningen vara utan verkan och dröjsmålet icke vidare

kunna åberopas som grund för hyresgästens skiljande från lägenheten. Här­

efter stadgas i kommitténs förslag, att örn hyresvärden under åberopande av

dröjsmålet hos domstol, lagsökningsdomare eller överexekutor påyrkat hy­

resgästens vräkande från lägenheten, skall dock till hyresvärden verkställd

liyresbetalning ej medföra den verkan som nyss sagts, med mindre hyres­

gästen inom där angivna tid tillika enligt grunder, som fastställas av Ko­

nungen, gottgjort hyresvärden dennes kostnad för sakens hänskjutande till

myndigheten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad för

hyresrättens återvinnande sålunda är föreskrivet, må beslut, varigenom yr­

kandet på berörda grund bifalles, icke meddelas förr än fjorton söckendagar

förflutit från uppsägningsdagen. I paragrafen stadgas slutligen, att vad däri

är föreskrivet ej skall äga tillämpning örn hyresrätten förverkats genom

dröjsmål med erläggande av hyra, som belöper å sista kalendermånaden före

hyrestidens utgång, eller om hyresrätten, då talan om vräkning anhängiggö-

res, varit förverkad minst två månader.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

113

Beträffande innehållet i paragrafen har kommittén anfört bland annat:

På hyresgästhåll syntes den ordning, som tillskapats genom 7 § i 1923

års lag, anses tillfredsställande. På fastighetsägaresidan syntes man däremot

ha att räkna med en mycket utbredd uppfattning att bestämmelsen tillskyn­

dade hyresvärdarna olägenheter utöver vad som kunde anses tillbörligt.

Enligt kommitténs mening hade genom stadgandet i 7 § ernåtts en i prin­

cip tillfredsställande lösning av det svåra spörsmålet, huru skydd mot över­

drivet stränga verkningar av försummad hyresbetalning skulle kunna bere­

das hyresgästerna genom eftergifter, som icke behövde befaras verka för­

slappande på deras ansvarskänsla och som icke i alltför hög grad inkräktade

på hyresvärdarnas berättigade intressen. Vad först anginge den nuvarande

respittidens längd kunde naturligen med visst fog göras gällande, att den

nu stadgade tiden av tolv söckendagar borde förkortas. Da kommittén än­

dock icke ansåge sig böra föreslå någon generell förkortning av den nu gäl­

lande respittiden berodde det på att denna tid, som galit i ej mindre än fem­

ton år, ingått i allmänna medvetandet och att de därmed för hyresvärdar­

na förenade olägenheterna enligt kommitténs mening ej kunde anses bety­

dande nog att gentemot de sociala synpunkter, kommittén företrädesvis haft

att beakta, kunna motivera sådan ändring.

Det syntes emellertid möjligt att till väsentlig del tillgodose det berättigade

i kritiken mot stadgandet i 7 § genom att vid dess införlivande med hyres-

kapitlet på visst sätt begränsa dess tillämplighetsområde. Enligt vad kom­

mittén från Överståthållarämbetet inhämtat vöre de flesta vräkningspastaen-

den, som där framställdes i anledning av dröjsmål med hyrans erläggande,

grundade på dröjsmål under avsevärt längre tid än den i 7 § upptagna

respittiden. Örn hyresvärden uppskjutit vidtagandet av avhysningsatgärder

under längre tid men omsider föranleddes att påkalla vräkning vid en tid­

punkt då det måhända definitivt stöde fast att någon betalning från hyres­

gästen icke komme att erläggas och då lägenhetens uthyrande till annan

person därför framstode som en ekonomisk nödvändighet, vöre det ej längie

rimligt att prövningen av ett sådant yrkande skulle uppehållas på sätt 7 §

föranledde. På överväganden av nu angivna innebörd grundade kommittén

sitt i 34 § innefattade förslag att den särskilda respit, som i förslagets 34 §

upptagits från 7 § i 1923 års lag, skulle vara utesluten, örn hyresrätten da

talan örn vräkning anhängiggjordes varit förverkad sedan viss längre tid till­

baka. Huru lång denna tid borde vara kunde givetvis vara föremål tor olika

meningar. Kommittén hade ansett försiktigheten bjuda att icke sätta den

kortare än två månader.

„ , , ... „, „ ...

.

„

Även ett annat undantag från tillämplighetsomradet tor 34 § foiesloges av

kommittén. Det vöre ett från fastighetsägarehåll otta påtalat missförhållan­

de att månadsbetalande hyresgäster som saknade utmätningsbara tillgångar

ej sällan undandroge sig att erlägga hyra för de sista månaderna eller åt­

minstone den sista månaden av hyrestiden i förlitande pa aU med gallande

ordning vräkning ej hunne verkställas före hyrestidens utgång, bor att i

görligaste mån avlägsna förutsättningarna för el t f örfarande av sådan art

ville kommittén föreslå, att vad i 34 § vore stadgat ej skulle aga tillämpning

samt hyresrätten alltså ej kunna återvinnas, örn förverkande inträtt pa grund

av dröjsmål med erläggande av hyra som belöpte å sista kalendermånaden

före hyrestidens utgång.

, _ a . 100o

Ytterligare en modifikation i den ordning, som nu galler enligt 7 g i tu-o

års lag, ansåge kommittén vara av skälighetsliänsyn påkallad. Enligt detta

lagrum förutsattes för att respittiden skulle börja löpa att hyresvärden late

delgiva hyresgästen vräkningsansökan eller annorledes i laga ordning veik-

Bihang till riksdagens protokoll 11)39. 1 sami. Sr lidi.

114

Kungl. Majlis proposition nr 166

ställde uppsägning. Skedde i anledning av uppsägningsåtgärden 'rättelse'

från hyresgästens sida •—- vari ej innefattades mera än att själva hyresbelop­

pet erlades vore uppsägningen utan verkan och framställt vräkningsyr-

kande kunde icke på den grund att dröjsmål med hyresbetalningen förelupit

vinna bifall. Ofta nog läte hyresvärden vid sådant förhållande bero vid vad

han ditintills i ärendet åtgjort och avstode från fullföljd av den talan han

kunde ha anhängiggjort. De kostnader, som uppkommit i anledning av hans

åtgöranden, folie då på honom själv. Hyresgästen hade å andra sidan genom

att verkställa rättelse uppnått endast att hyresrätten återvunnits. Kvar stöde

hans skyldighet att gälda uppskovsränta och skadestånd ävensom att ersätta

hyresvärden dennes kostnader i anledning av eventuellt anhängiggjord talan.

Att anhängiggöra eller fullfölja talan för att ernå ett verkställbart beslut

innefattande åläggande härutinnan för hyresgästen vore emellertid sällan

mödan och kostnaden lönt, eftersom den kategori hyresgäster som det här­

vidlag företrädesvis gällde oftast saknade utmätningsbara tillgångar. Fråga

uppkomme därför om icke skäligt hänsynstagande till hyresvärden borde

föranleda att såsom villkor för hyresrättens återvinnande stadgades att hy­

resgästen åtminstone i viss utsträckning gottgjorde hyresvärden jämväl det

tillgodohavande hos hyresgästen, som i ovan angivna hänseenden kunde ha

uppkommit för hyresvärden på grund av hyresgästens dröjsmål. Kommit­

tén hade funnit, att ett sådant krav borde uppställas såvitt anginge hyres­

värdens kostnader för anhängiggörande hos vederbörande myndighet av

vräkningstalan mot hyresgästen. De kostnader, som härvid bomme i fråga,

utgjordes av arvode för uppsättande och ingivande till myndigheten av an­

sökan eller stämning med vräkningspåstående, lösen- och stämpelutgifter

hos myndigheten samt delgivningskostnad.

I övrigt anmärkte kommittén att, då i 34 § omnämndes 'rättelse genom

att hyran erlades till hyresvärden’ samt 'till hyresvärden verkställd hyres-

betalning’, avsåges därmed att efter det förverkande inträtt hyresrätten ej

skulle kunna återvinnas genom nedsättning hos överexekutor i den ordning

som i 22 § stadgades.

Mot kommitténs förslag till 34 § har anförts reservation av herr

Larsson, som yttrat bland annat:

Majoritetens förslag innebure bland annat att hyresgäst, vars hyresrätt för­

verkats på grund av bristande hyresbetalning, skulle kunna återvinna den­

samma, därest hyran erlades till hyresvärden senast på tolvte söckendagen

från den dag, då hyresvärden i laga ordning verkställt uppsägning. Däremot

kunde hyresrätten icke återvinnas genom nedsättning hos överexekutor i en­

lighet med bestämmelserna i 22 §. Detta syntes vara en inkonsekvens, för

vilken några bärande skäl icke kunde anföras.

Beträffande det nya stadgandet i 34 §, att hyresrätten ej återvunnes genom

betalning, om hyresrätten förverkats genom dröjsmål med erläggande av-

hyra, som belöpte å sista kalendermånaden före hyrestidens utgång, kunde

reservanten icke dela den uppfattning som läge till grund för majoritetsför-

slaget. Det syntes som om majoritetsförslaget i denna del vilade icke så myc­

ket på verkställda undersökningar som på antaganden, för vilka fog icke

påvisats.

1 fråga örn förevarande paragraf i förslaget har socialstyrelsen framställt

vissa erinringar samt därvid anfört följande:

I 22 § hava bestämmelser lämnats angående rätt för hyresgäst, som förme­

nar sig vara berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra eller ersättning för

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

115

avhjälpande av brist eller eljest har någon fordran hos hyresvärden, att av­

draga beloppet å hyran och nedsätta detsamma hos överexekutor. Motsva­

rande bestämmelse synes, såsom föreslagits av en reservant inom kommittén,

böra gälla även för det fall, att hyresgästen förverkat hyresrätten genom att

dröja med erläggande av hyran utöver två söckendagar efter förfallodagen

men i enlighet med bestämmelserna i 34 § första stycket gäldar hyresbelop­

pet inom där angiven tid.

I 34 § sista stycket stadgas, att de i paragrafen givna bestämmelserna icke

äga tillämpning bland annat örn hyresrätten, då talan om vräkning anhängig-

göres, varit förverkad minst två månader. Kommittén har som motivering

för förslaget örn att någon särskild respittid icke skall gälla i dylikt fall an­

fört. att en hyresgäst, vilken under längre tid underläte att betala förfallen

hyra, aldrig torde vara okunnig om de risker, som därmed vore förbundna.

Socialstyrelsen kan icke dela kommitténs uppfattning i detta avseende.

Styrelsen vill framhålla, att de nuvarande bestämmelserna om tolv dagars

respittid efter uppsägning på grund av att hyresrätten förverkats genom bris­

tande hyresbetalning medvetet avse att sammanknyta respittiden just med

uppsägningsförfarandet. Avsikten med de nuvarande bestämmelserna är

alltså, att en hyresgäst, som genom en uppsägning av kontraktet ställes inför

det omedelbara hotet av vräkning, skall erhålla en ytterligare respit för hyres-

betalningen örn tolv dagar. Det skydd för hyresgästen, som bestämmelserna

i detta hänseende nu lämna, skulle helt förfelas vid bifall till kommitténs för­

slag. Därest exempelvis en hyresgäst undan för undan erhållit uppskov med

hyresbetalningen under två månader, skulle han, örn kommitténs förslag ge­

nomfördes, så snart hyresvärden låtit verkställa en uppsägning mista allt

skydd för att få kvarbo i lägenheten, även örn han, då han sålunda ställes

inför hotet om vräkning, ändock skulle kunna inom den nu gällande respit­

tiden prestera betalning för den förfallna hyran. Styrelsen förordar där­

för, att den i förevarande hänseende föreslagna nya bestämmelsen måtte utgå

ur lagen.

Styrelsen är däremot ense med kommittémajoriteten i att respittiden av

tolv dagar bör borttagas för de hyresgäster, som förverkat hyresrätten genom

dröjsmål med erläggande av hyra, som belöper å sista kalendermånaden före

hyrestidens utgång.

Hyresgästernas riksförbund har i flera hänseenden uttalat betänkligheter

mot kommitténs förslag i förevarande del. Förbundet anför härvid bland

annat:

Förbundet beklagar livligt att kommittén funnit skäl föreslå sådana änd­

ringar i 1923 års lag som på mycket väsentliga punkter innebära en försäm­

ring av hyresgästens rättsställning. I första hand åsyftar förbundet bestäm­

melsen att hyresgäst som önskar återvinna hyresrätten skall enligt grunder

som fastställas av Konungen gottgöra hyresvärden dennes rättegångs- eller

lagsökningskostnad. Innan administrativa bestämmelser i förevarande avse

ende utfärdats undandrager sig det spörsmålet bedömande, i vilken utsträck­

ning det föreslagna stadgandet kommer att verka belastande för hyresgäs­

ten, men redan nu kan sägas att bestämmelsen över en kam drabbar alla

hyresgäster som gjort sig skyldiga till dröjsmål med hyrans erläggande, vare

sig detta berott på slarv och likgiltighet eller oförvållad oförmåga. Förbun­

det har icke någon anledning att träda upp till försvar för förstnämnda kate­

gori hyresgäster men kan icke anse det motiverat att för de oförvitliga hyres­

gästernas del avtrubba det skydd sorn de sedan 15 år tillbaka åtnjutit. Låt

vara att det vid all sociallagstiftning finnes ett klientel som profiterar på för-

116

Kungl. Majlis proposition nr 186.

måller, avsedda för helt andra kategorier, men detta bör icke föranleda att

man onödigtvis försvårar läget för dem som verkligen äro förtjänta av skydd.

Förbundet har många gånger varit i tillfälle att iakttaga vilken betydelsefull

roll ifrågavarande stadgande i 1923 års lag spelat för mindre bemedlade hy­

resgäster, vilka vunnit den respittid (exempelvis ytterligare en vecka med ty

åtföljande avlöning) som räddat deras hyresrätt. Förbundet vill icke för­

neka att hyresvärdens anspråk på kostnadsersättning är ett berättigat krav,

i den mån han vidtagit judiciella åtgärder som föranlett utgifter, men anser

att — örn realisation av anspråket skall ske på sätt som föreslagits — man vis­

serligen vunnit en effektiv metod för indrivning av stämnings- eller lagsök-

ningskostnader i vissa fall, men detta på bekostnad av de syften som bildat

bakgrunden till 1923 års lag i denna del. Särskilt om övriga ändringsförslag

beträffande nämnda lag av statsmakterna godkännas, torde man hava gått

alltför långt för att tillgodose fastighetsägarnas visserligen ofta upprepade

men klent dokumenterade krav.

Även stadgandet att rätt till återvinning av hyresrätten icke föreligger då

denna, när talan örn vräkning anhängiggöres, varit förverkad i minst två

månader innebär en avvikelse från gällande rätt. Såväl om denna bestäm­

melse som örn stadgandet att rätt till återvinning icke föreligger, då hyres­

rätten till hyresavtalets sista kalendermånad förverkats, kan anföras, att det­

samma bygger på slutledningar,' vilka icke. såvitt visats, hava faktiskt un­

derlag i verkligheten. Bestämmelserna vila nämligen på antagandet att det

skulle föreligga tredska att erlägga hyra i så stor utsträckning att en förmån,

som ur social synpunkt ansetts böra tillkomma alla hyresgäster, måste in­

skränkas. Den utredning, som förebringats till stöd härför, är synnerligen

knapphändig. Vi vilja icke bestrida att det förekommit fall av mer eller

mindre systematiskt underlåten hyresbetalning, men vi vilja bestämt hävda

att dessa fall icke varit av den omfattning att de böra föranleda ändring av

ifrågavarande stadganden i 1923 års lag, vilka dock ägt bestånd i 15 år och

som därunder visat sig fylla betydelsefulla sociala funktioner. Förbundet

hemställer därför att nu ifrågavarande stadganden måtte utgå. I övrigt hem­

ställes att de ändringsförslag sorn framläggas i den av herr Larsson avgivna

reservationen vinna beaktande.

A andra sidan har Sveriges fastighetsägareförbund ansett, att hyresgästens

möjligheter att återvinna hyresrätten borde ytterligare inskränkas, samt här­

vid bland annat gjort följande uttalande:

De sociala skäl, som legat till grund för förevarande bestämmelser, äro

självfallet i och för sig belijärtansvärda, men de böra ju icke få sträcka sina

verkningar längre än deras egen natur kräver. När avsikten med stadgan­

det faktiskt varit inskränkt till att bereda lättnader för genom arbetslöshet

och sjukdom nödställda personer, så finnes ju icke någon som helst anled­

ning att låta stadgandet omfatta alla hyresgäster och således även exempel­

vis banker, aktiebolag och andra juridiska personer, ävensom de som hyra

butiker, hotell, fabrikslokaler m. m. Bortsett härifrån har det som från bör­

jan avsetts att vara ett skydd för oförskyllt nödställda personer i verklighe­

ten urartat till att bli eli hjälpmedel för deni, som vilja undandraga sig sina

skyldigheter, att under avsevärd tid undgå att drabbas av verkningarna här­

av. Oavsett detta torde det väl för övrigt vara klart, att den sociala omvård­

naden numera har en sådan inriktning, att den oförvållat nödställde över­

huvud icke är beroende av en så lång respittid som den ifrågavarande.

Särskilt ur sistnämnda synpunkt och då lönerna till arbetarna inom in­

dustrien och annorstädes, vilka man närmast haft i tankarna vid tillkoms-

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

117

ten av 1923 års lag, utbetalas per vecka, så synes det uppenbart, att den to­

tala respittiden under inga förhållanden behöver göras längre än att där­

under regelmässigt infaller en avlöningsdag. Med en dylik utgångspunkt

behöver fristen icke utsträckas över sex dagar. Då förslaget, i likhet med

gällande rätt, redan i samband med de allmänna förverkandebestämmelserna

i 32 §, stadgar en respittid av två söckendagar, skulle det därför icke finnas

anledning att göra själva återvinningsperioden längre än högst fyra dagar.

Någon fara för att hyresvärden skulle komma att missbruka en dylik be­

stämmelse kan icke antagas föreligga.

Förbundet anser, att tillfyllestgörande skäl numera icke föreligga för bi­

behållande av återvinningsfristen. Örn den likväl anses böra bibehållas, bör

den, såsom bär antytts, icke omfatta mera än fyra dagar.

En av de allra betänkligaste olägenheterna av återvinningsfristen är att

den medverkar till att avhysningsförfarandet blir orimligt långt. Vid för­

bundets behandling av rättsverkningarna av att lägenheten icke är utrymd

av den, som skall avflytta, har framhållits att en avhysning redan i där an­

givna fall lätt kan komma att draga en tid av omkring 30 dagar. Dock före­

ligga där teoretiskt icke några laga hinder för att verkställa avhysningen in­

om kanske en vecka. När åter avhysning begäres på grund av hyresgästens

underlåtenhet att betala hyra, råder praktiskt sett, på grund av gällande reg­

ler i hyres- och utsökningslagarna, det förhållandet att avhysning mot hy­

resgästens bestridande lagligen icke får verkställas tidigare än å 24 :c dagen

efter förfallodagen.

Den angivna tiden är emellertid endast teoretisk. I praktiken förlänges ti­

den regelmässigt till åtminstone fem å sex veckor.

Kommittén har ju också funnit nödvändigt att i ett pär hänseenden upp­

mjuka de gällande reglerna. För det första skall återvinningsfristen icke

gälla de s. k. septemberskolkarna, d. v. s. de som i förlitande på avhysnings-

förfarandets utomordentliga långsamhet underlåta att betala sista månadens

hyra. För detta hyresgästens maktmissbruk, varunder fastighetsägarna .sär­

skilt i de större städerna lida, skulle således sättas någon spärr. Förbundet

finner givetvis detta erkännansvärt. I fråga örn den andra uppmjukning­

en, att återvinning icke skall kunna äga rum sedan hyran varit förfallen

i två månader, måste förbundet emellertid framställa erinran. Enligt för­

bundets bestämda mening skulle det vara fullt tillräckligt, att ifrågavarande

tid sattes till en månad. Örn ännu efter förloppet av sistnämnda tid hyran

icke är till väsentlig del erlagd, är det i allmänhet högst problematiskt örn

hyresgästen överhuvud kommer att betala någon hyra, och vid sådant för­

hållande saknar ju återvinningsrätten praktisk betydelse.

Beträffande förevarande paragraf synas liera skäl tala för att, på sätt

i Departements-

förenämnda reservation yrkats, i fråga örn möjligheten att återvinna hyres­

rätten jämställa deposition av hyran med att densamma erlägges kontant.

Dröjsmål med hyrans erläggande — helt eller delvis — lärer sålunda kunna

vara beroende av att hyresgästen anser sig berättigad till nedsättning i hy­

ran eller skadestånd, ehuru han icke förut begagnat sig av möjligheten lill

deposition. Örn hyresvärden i sådant fall verkställer uppsägning, synes hy­

resgästen ej böra betagas möjligheten att trygga sin ställning genom att där­

efter deponera hyran. Med hänsyn till de regler som föreslagits skola gälla

örn sådan deposition torde icke heller föreligga någon anledning till anta­

gande alt missbruk av en sådan rätt skall förekomma.

118

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

Departements­

chefen.

Vad härefter angår frågan, huruvida hyresgästen, sedan hyresvärden hos

laga myndighet påkallat vräkning, för att kunna återvinna hyresrätten skall

gälda viss kostnadsersättning, torde det vara mindre lämpligt att såsom

kommittén föreslagit närmare bestämmelser angående kostnadsersättningen

i fråga meddelas i administrativ ordning. I stället synes i lagen böra när­

mare angivas vad hyresgästen har att erlägga. Vidare torde hyresgästens

skyldighet i förevarande hänseende kunna begränsas till ersättning för vad

hyresvärden visar sig hava utgivit för lösen och delgivningskostnad. I öv­

rigt synes böra vidtagas den jämkningen i förslaget att, om hyran nedsät-

tes hos överexekutor, möjlighet bör finnas för hyresgästen att ställa pant

eller borgen för ifrågavarande kostnader i stället för att gälda dem kon­

tant.

Beträffande härefter de av kommittén föreslagna undantagen från para­

grafens tillämplighetsområde synes med fog kunna göras gällande att hy­

resvärden i många fall, då längre tid från förfallodagen förflutit, kan an­

ses ha lämnat anstånd med hyresbetalningen även om detta ej skett ut­

tryckligen. Det kan då icke vara rimligt, att hyresgästen, örn hyresvärden

sedermera likväl åberopar dröjsmålet, skall vara sämre ställd än eljest. Med

hänsyn härtill lärer något undantag icke böra uppställas för det fall att, då

talan örn vräkning anhängiggöres, hyresrätten varit förverkad minst två må­

nader.

I övrigt synes icke böra vidtagas annat än vissa redaktionella jämkningar

av förevarande paragraf i förslaget.

35 §.

Enligt 3 kap. 25 § i 1 9 0 7 års lag må ej genom förbehåll i hyresavta­

let stadgas annan grund för hyresrättens förverkande än 23 och 24 §§ be­

stämma. Har sådant förbehåll skett, är det utan verkan.

I kommitténs förslag stadgas under 35 §, att det ej genom för­

behåll i hyresavtalet må stadgas annan grund för hyresrättens förverkande

än 32—34 §§ i förslaget bestämma samt att, om sådant förbehåll skett, det

skall vara utan verkan.

Emot innehållet i förevarande paragraf i förslaget synes ej något vara att

erinra.

Om uppsägning.

36 och 37 §§.

I 3 kap. 26§igällande lag stadgas såsom förut nämnts, att örn upp­

sägning av hyresavtal skall gälla vad i 2 kap. 38 § är stadgat i fråga om ar­

rendeavtal, dock att, där hyrestiden ej är bestämd och hyran beräknas för

tid understigande ett fjärdedels år, uppsägning är gill, ändå att den ej skett

skriftligen eller med vittnen.

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

119

I 3 kap. 27 § stadgas för närvarande, att om hyresavtal uppsäges av an­

ledning som i 10, 11, 12, 14, 15 eller 23 § sägs (d. v. s. med anledning av

skada eller brist eller föregående hyresgästs kvarboende eller till följd av att

någon del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen eller att bostadslä­

genhets användande är uppenbart hälsovådligt eller att hyresrätten förver­

kats) skall avtalet genast upphöra att gälla. Sker eljest uppsägning av an­

ledning, som enligt kapitlet medför rätt för hyresvärd eller hyresgäst att

frånträda avtalet, skall lägenheten avträdas å tid som i 4 § i gällande lag är

för varje särskilt fall stadgad. Hade hyresgästen ej tillträtt lägenheten, när

uppsägningen skedde, skall dock avtalet genast upphöra att gälla.

Kommittén har i sitt förslag såsom 6 § i liyreskapitlet upptagit be­

stämmelser angående uppsägning av hyresavtal. Beträffande innehållet i

kommitténs förslag i denna del må hänvisas till det föregående.

Under 7 § i sitt förslag har kommittén upptagit stadgande för det fall att

uppsägning sker av anledning som medför rätt för hyresvärd eller hyresgäst

att frånträda avtalet, och för sådant fall föreslagit att, om ej enligt särskild

bestämmelse avtalet omedelbart skall upphöra att gälla, skall lägenheten av­

trädas å tid, som i 5 § i förslaget är för varje särskilt fall stadgad, dock att,

om hyresgästen ej tillträtt lägenheten när uppsägningen skedde, avtalet ge­

nast skall upphöra att gälla.

Beträffande de uttalanden, som i yttrandena gjorts med avseende å 6 § i

kommitténs förslag, har redogörelse förut lämnats. I fråga örn 7 § i förslaget

har ej framställts någon erinran. 1

1 enlighet med vad förut anförts torde bestämmelserna i 3 kap. 26 § i gäl

-Departement*.

lande lag angående uppsägning av hyresavtal böra bibehållas oförändrade. chefen-

Det må emellertid erinras, att den ändring av 2 kap. 38 § som jag tidigare

förordat inverkar även på innebörden av nu förevarande bestämmelser.

Dessa synas böra upptagas såsom 36 § i kapitlet.

Ett stadgande motsvarande vad kommittén föreslagit under 7 § torde

böra upptagas såsom 37 § i kapitlet. Beträffande innehållet av stadgandet

synes till en början böra föreskrivas att i de fall, då hyresavtalet uppsäges

av hyresgästen med anledning av att hyresvärden ej fullgjort sina förplik­

telser eller att hyresgästen eljest lider intrång i sin nyttjanderätt, avtalet ge­

nast skall upphöra att gälla. Härvid må anmärkas att, därest avtalet må av

hyresgästen uppsägas med anledning av att myndighet under hyrestiden

meddelar beslut som medför intrång i nyttjanderätten, utan särskilt stad­

gande måste anses tydligt, att han ej i något fall äger frånträda avtalet

tidigare än vid den tidpunkt, då beslutet skall träda i tillämpning. Vad

nyss sagts örn att avtalet genast skall upphöra att gälla torde även böra före­

skrivas för det fall att hyresvärden uppsäger avtalet på grund av att hyres­

gästen förverkat hyresrätten, därvid emellertid bör erinras att hyresrätten

kan återvinnas enligt vad i 34 § är stadgat. I förevarande paragraf synes

120

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

härefter böra erinras om att särskilda bestämmelser angående tiden för av­

talets upphörande enligt vad jag förordat skulle komma att gälla för det fall

att dödsbo begagnar den dödsboet tillkommande uppsägningsrätten ävensom

i den händelse hyresgästen enligt vad förut sagts uppsäger avtalet på grund

därav att hyresvärden vill utföra mera ingripande arbete i lägenheten.

Sker eljest uppsägning av anledning, som medför rätt för hyresvärd eller

hyresgäst att frånträda avtalet, synes i överensstämmelse med kommitténs

förslag beträffande tiden för lägenhetens avträdande böra gälla vad i 5 §

stadgas. Har hyresgästen ej tillträtt lägenheten, när uppsägning sker, bör dock

även i fall som nu avses avtalet genast upphöra att gälla.

Om verkan av hyresförhållandets upphörande i vissa fall.

38—40 §§.

I kommitténs förslag ha under 36 och 37 §§ upptagits bestäm­

melser i syfte att skydda innehavet av bostadslägenhet samt den good-will

som kan vara förenad med innehavet av en affärslägenhet.

I 36 § i kommitténs förslag stadgas till en början att, om hyresgäst två år

i följd innehaft viss lägenhet, som av honom använts huvudsakligen till bo­

stad, samt under nämnda tid fullgjort sina åligganden såsom hyresgäst, skall

han därefter äga rätt framför annan till förhyrande av lägenheten, önskar

sådan hyresgäst kvarbo i lägenheten efter den tid då hyresförhållandet skall

upphöra i anledning av uppsägning från hyresvärdens sida eller på grund av

att bestämd hyrestid går till ända, skall hyresgästen härom skriftligen under­

rätta hyresvärden. Sådan underrättelse skall, om uppsägning skett, lämnas

inom åtta dagar därefter samt i annat fall senast tre månader före hyrestidens

utgång. Har hyresvärden mottagit underrättelse, som nu är sagt, skall det en­

ligt förslaget åligga honom att inom åtta dagar skriftligen lämna hyresgästen

besked med uppgift örn de ändringar i hyresvillkoren som han må vilja be­

tinga sig. Underlåter hyresvärden att svara inom föreskriven tid eller förkla­

rar han sig icke vilja tillåta hyresgästen att kvarbo, och kommer till följd

därav nytt hyresavtal ej till stånd, skall enligt kommitténs förslag hyresvär­

den vara pliktig att till hyresgästen utgiva ersättning för denne genom flytt­

ningen tillskyndad skada, såframt det ej för hyresvärden var av väsentlig

betydelse att hyresförhållandet upphörde. Rätt till ersättning för skada,

som nyss nämnts, skall ock tillkomma hyresgästen, örn hyresförhållandet

upphör till följd av att hyresvärden för kvarboendet uppställt villkor som med

hänsyn till omständigheterna måste anses otillbörligt. Vid bedömandet örn

och i vad mån skada uppstått skall, enligt kommitténs förslag, där hyresför­

hållandet varat minst fem år, hänsyn tagas även till omständigheter av annan

än rent ekonomisk betydelse. Vad i paragrafen är stadgat skall ej äga till-

lämpning å lägenhet, som utgör del av större lägenhet och upplåtes i andra

hand, eller å lägenhet i hus inrymmande endast två bostadslägenheter, av

vilka den ena bebos av hyresvärden, samt ej heller i fall då hyresavtalet är in-

121

gånget för bestämd tid, understigande sex månader, utan förbehåll örn upp­

sägning eller kan av hyresvärden genom uppsägning bringas att upphöra ef­

ter kortare tid än en månad. I hyresavtal ingående förbehåll, varigenom hy­

resgästen enligt paragrafen tillkommande rätt inskränkes eliel upphäves,

skall vara utan verkan.

Efter erinran örn tidigare förslag och utländsk lagstiftning har kommittén

till motivering av sitt förslag i förevarande avseende anfört i huvudsak föl­

jande:

Otvivelaktigt läge i hyresförhållandets natur en tendens till stabilitet. Flytt­

ning vöre för hyresgästen förenad med olägenhet och besvär samt med ut­

gifter, ej endast för transporter och dylikt utan även för hemmets anpass­

ning efter den nya lägenheten. Härtill komme att, i den man hyresgästen

och hans familj funnit sig väl tillrätta i lägenheten under kanske lång tid.

ofta nog till hemmets bibehållande där knötes ett känslobetonat intresse, som

komme en flyttning till annan bostad att framsta såsom ett tillspillogivande

av betydande ideella värden. Och hyresvärden å sin sida hade även han i

regel intresse av stabila förhållanden.

Erfarenheten visade emellertid, att uppsägning av hyresavtal fran ömse si­

dor företoges i långt större utsträckning än vad med det ovan sagda kunde

anses förenligt. I en grupp av fall läge grunden till uppsägningen i bristande

fullgörande från medkontrahentens sida av dennes avtalsmässiga^ förplik­

telser. En andra grupp omfattade fall, där från endera partens sida åsyftades

ändring i de avtalade villkoren, vanligen beträffande hyrans storlek. Till en

tredje grupp slutligen kunde hänföras fall av mera skiftande beskaffenhet.

Från hyresgästens sida kunde det t. ex. vara fråga örn en strävan att und­

komma störande grannelagsförhållanden m. m. Det kunde ock vara enbart

en önskan om ombyte eller omväxling som spelade in. En anledning till upp­

sägning från hyresvärdens sida kunde ligga däri, att hyresgästen ritan att di­

rekt eftersätta någon honom åvilande skyldighet dock uppträdde på sådant

sätt, att hyresvärden ej minst med hänsyn till sina övriga hyresgäster ansage

lämpligast att hyresförhållandet upphörde. Att ökning av antalet barn hos en

familj stundom föranlett uppsägning även om från familjens sida intet mot

hyresavtalet stridande förekommit syntes ej kunna bestridas.

Det vore i huvudsak endast fall tillhörande den tredje gruppen, som i och

för sig syntes kunna vara av beskaffenhet att motivera särskilda skyddsbe-

s tämmelser.

Huruvida från hyresvärdarnas sida ofta förekommit uppsägning under så­

dana omständigheter, att därigenom ett hyresgästens berättigade intresse att

kvarstanna i lägenheten blivit eftersatt kunde givetvis ej med säkerhet fast­

ställas. En av Sveriges fastighetsägareförbund för några år sedan verkställd

undersökning hade givit till resultat, att uppsägningarna fördelade sig med

cirka 93 °/o på hyresgästerna och endast cirka 7 °/o på fastighetsägarna.

Det väsentliga vöre dock icke antalet uppsägningar, till vilka hyresgäster­

na icke genom något sitt förhållande givit skälig anledning, utan att över­

huvud sådana uppsägningar faktiskt förekomme samt— framför allt att

medvetandet örn uppsägningsrisken vore ägnat att förringa den känsla av

trygghet och trivsel, som utgjorde ett rimligt anspråk från en oförvitlig hy­

resgästs sida. Särskilt måste det anses otillfredsställande alt en osäkerhets-

känsla skulle behöva vidlåda innehavet av en bostad, som hyresgästen bebott

sedan längre tid och vars bibehållande av olika skäl för honom framstode så­

som ett viktigt intresse.

Med hänsyn till vad sålunda anförts hade kommittén funnit angelaget att

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

122

lagstiftaren sökte bereda hyresgästen det skydd beträffande besittningsrätten

till hans lägenhet, det hemskydd, som omständigheterna gjorde möjligt.

Uppenbarligen mötte för tillskapandet av ett skydd av antytt slag bety­

dande svårigheter. De krav som rests från hyresgästhåll hade ej heller ut­

mynnat i något närmare utformat förslag. De mötande svårigheterna kon­

centrerades i spörsmålet huru en hyresgästens kvarboenderätt skulle kunna

förenas med sådan frihet på hyresmarknaden, som finge anses nödvändig för

att icke nyproduktionen av hyreshus skulle hämmas på grund av faktisk el­

le.1' befarad olönsamhet och därigenom en icke önskvärd stegring av hyres­

nivån inträda. Nödvändigt vore ock att beakta, att anstalter till skydd för

hyresgästerna icke utformades på sådant sätt, att de kunde tagas till intäkt

för hyresstegring. Det gällde med andra ord att icke ingripandet bleve sådant

att det under sken att skydda hyresgästerna i själva verket skadade deras

intressen. Mot en allmän hyresprisstegring av mera betydande grad kunde

visserligen samhället ingripa med hyresreglerande åtgärder, men enighet

syntes råda, ej minst på grund av erfarenheterna från krislagstiftningens tid,

om att en utveckling som nödvändiggjorde sådana åtgärder såvitt möjligt

borde motverkas.

Vad i det föregående blivit anfört hade enligt kommitténs mening givit vid

handen för det första att det endast vore med avseende å ett relativt begrän­

sat antal fall som ett behov förelåge att skydda hyresgästen mot tvånget att

utan sakligt berättigade skäl behöva bryta upp från en lägenhet, i vilken han

önskade kvarbo, samt för det andra att lagregler för detta syftes tillgodose­

ende motsvarande dem, som gällde i Danmark och föreslagits i Norge, kun-

de befaras, med hänsyn till sin räckvidd utöver vad för ändamålet vore

strängt erforderligt, komma att erhålla biverkningar, som icke minst ur hv-

resgästsynpunkt måste anses mindre lyckliga.

I betraktande härav hade kommittén ansett sig böra stanna vid ett stad­

gande, som fastsloge att hyresgästen under vissa betingelser ägde en företrä-

desiätt till fortsatt förhyrande av lägenheten och som principiellt berättigade

honom till skadestånd örn denna hans rätt åsidosattes.

Som förutsättning för att sådan företrädesrätt skulle föreligga hade upp­

ställts att hyresgästen tva ar i följd innehaft den lägenhet varom fråga vöre

och under nämnda tid fullgjort sina åligganden såsom huresgäst. Den för­

man, som lagens ordning avsåge att bereda hyresgästen, borde han rimligen

ej komma i åtnjutande av, örn han ej under en något längre tid visat si»

vara en oförvitlig hyresgäst. Detta krav på oförvitlighet måste enligt korn"

mittens mening i regel anses uppfyllt, örn hyresgästen ej på ett påtagligt och

oursakthgt sätt brustit i sina förpliktelser. Att han i något enstaka fall åsido­

satt en oidningsföreskrift borde i vart fall ej betaga honom hans rätt enligt

förevarande stadgande.

Ville huresgäst som uppfyllde nyss angivna krav kvarbo i lägenheten ef­

ter den tid då löpande^ hyresavtal skulle upphöra, hade han att inom viss

tid efter uppsägning från hyresvärdens sida eller, där hyresavtalet vöre slu­

tet på bestämd^ tid utan sedvanlig förlängningsklausul. inom viss tid före

hyrestidens utgång skriftligen underrätta hyresvärden om sin önskan härut­

innan. Lämnade hyresvärden denna önskan utan beaktande eller uppställ-

de han villkor för fortsatt kvartående som hyresgästen ej ansåge sig kunna

ga med på, måste hyresgästen avflytta vid hyrestidens utgång men erhölle

ratt till skadestånd dels då hyresvärden underlåtit att inom viss tid skrift­

ligen giva besked i anledning av hyresgästens yrkande att få bo kvar eller

ock uttryckligen motsatt sig detta och dels då hyresvärden uppställt villkor

kvarboende som med hänsyn till omständigheterna måste anses

otillbörligt. 1 de förstnämnda båda fallen undginge hyresvärden dock ska-

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

123

deståndsskyldighet, om det för honom var av väsentlig betydelse att hyres­

förhållandet upphörde.

Att i lagtexten lämna en uttömmande uppräkning utav omständigheter av

väsentlig betydelse, vilka skulle föranleda att hyresvärden undginge skade-

slåndspåföljd örn han lämnade hyresgästens yrkande om förlängning av hy­

resförhållandet utan beaktande, vore knappast möjligt och en exemplifie­

rande uppräkning syntes icke vara till större gagn. Tydligtvis komme i be­

traktande sådana omständigheter som att huset skulle rivas eller ombyggas,

att lägenheten innehafts på grund av viss tjänsteställning och skulle använ­

das av efterträdare till hyresgästen, att hyresvärden vore i behov av lägen­

heten för eget bruk eller för att kunna tillhandahålla bostad åt någon gent­

emot vilken han eller hans hustru vore underhållsskyldig etc. Däremot syn­

tes ej i denna ordning böra beaktas den omständigheten att hyresvärden

av tredje man erhållit ett särskilt förmånligt hyresanbud, såvida icke hyres­

värden i sådant fall erbjudit hyresgästen att kvarbo till motsvarande hyra

som enligt anbudet kunnat erhållas.

Avgörandet huruvida av hyresvärden för fortsatt förhyrande uppställt vill­

kor med hänsyn till omständigheterna måste anses otillbörligt syntes i all­

mänhet ej vara förenat med större svårighet, då prövningen alltid bomme

att ske mot bakgrunden av de villkor, som gällt under ett minst tvåårigt

(i praktiken väl oftast treårigt) föregående hyresförhållande. Det hyresvill­

kor, beträffande vilket företrädesvis ändring kunde förväntas påyrkad från

hyresvärdens sida, vore själva hyresbeloppet. Större förskjutningar i hy­

resnivån inträdde ej språngvis, om krisartade förhållanden ej förelåge, och

det läte sig därför tämligen lätt avgöra, huruvida en begärd hyreshöjning

gått så mycket utöver vad rådande marknadsläge kunnat motivera att den

framstode såsom otillbörlig. I vad mån verkställda moderniserings- eller

andra förbättringsarbeten i en viss lägenhet kunnat utgöra skälig grund för

höjning av hyran syntes ej heller stöta på mera betydande svårighet att fast­

ställa. Tillgång till eventuellt erforderlig särskild sakkunskap kunde dom­

stolen i vart fall erhålla med tillämpning av lagen örn bevisning genom sak­

kunnig samt genom anlitande av de främst för medling i hyrestvister av­

sedda nämnder, vilkas inrättande kommittén ansett sig böra föreslå.

Skadeståndsplikten omfattade principiellt all hyresgästen genom flytt­

ningen tillskyndad skada. I första hand komme givetvis i fråga kostnader för

transport och emballering av flyttsaker samt andra med flyttningen direkt sam­

manhängande utgifter, t. ex. till hantverkarhjälp för installering i den nya lä­

genheten. Vidare syntes hyresgästen under vissa betingelser kunna bliva

berättigad till ersättning på den grund, att han icke utan väsentlig mer­

kostnad kunnat erhålla annan likvärdig bostad. Och slutligen skulle gott-

görelse lämnas även för den rent ideella skada, som kunde anses förenad

med uppbrottet från den gamla lägenheten. Härvid måste synnerlig hänsyn

lagas till den tid. varunder hyresgästen innehaft lägenheten, och kommit­

tén hade ansett att ersättning för sådan skada överhuvud ej borde utgå,

örn ej hyresförhållandet varat minst fem år.

Det föreslagna stadgandets tillämplighet begränsades genom vissa undan­

tagsbestämmelser. Där en lägenhet uthyrdes i andra hand (partiell sublo-

kation) hade andrahandsupplåtaren ej sådan rådighet över den utav honom

uthyrda lägenheten, alt han borde vara underkastad skadeståndsplikt. In­

rymde ett hus endast två bostadslägenheter, varav den ena beboddes av

hyresvärden, vore förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen av så­

dan natur, att det icke kunde anses rimligt alt hyresvärden skulle vara un­

derkastad samma tvång alt behålla viss hyresgäst som hyresvärden i ett

större hus eller ett tvåfamil jshus, i vilket ägaren ej själv hade sin bostad.

124

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Slutligen undantoges vissa upplåtelser, vid vilka hyres- eller uppsägnings­

tiden vore alltför kort för att medgiva tillämpning av de i stadgandet upp­

tagna fristerna för framställande av yrkande örn rätt att kvarbo samt för

besked i anledning av sådant yrkande.

Den invändning, som väl främst kunde väntas mot det föreslagna stad­

gandet, vore att därigenom hyresgästen icke bereddes full trygghet att så

länge han önskade bevara sin hyresrätt. Detta vore givetvis riktigt, men då

full trygghet i berörda avseende knappast kunde genom lagbestämmelser

uppnås, och då ifrågakommande utvägar att bereda en större trygghet än

vad kommitténs förslag förmådde skänka, såsom kommittén förut fram­

hållit, måste befaras medföra biverkningar, som i andra betydelsefulla hän­

seenden komme att lända hyresgästerna till men, syntes berörda invändning

ej böra tillmätas större vikt, såvida man nämligen ansåge att kommitténs

lörslag dock vore ägnat att bereda hyresgästerna visst skydd. Och att så

vore fallet ansåge kommittén oomtvistligt. Det föreslagna stadgandets all-

mänpreventiva verkan syntes i själva verket komma att visa sig vara högst

betydande.

Vad särskilt anginge ett inom kommittén framfört förslag till mera vitt­

gående skydd för hyresgästerna, vilket upptoges i reservation utav två av

kommitténs ledamöter, kunde anmärkas att det redan ur skälighetssynpunkt

ej vöre tillfredsställande att hyresgästen på tid som han funne lämplig —

l. ex. då hyresnivån visade tendens till stegring — skulle genom ett medde­

lande till hyresvärden kunna tillförsäkra sig rätt att på oförändrade vill­

kor kvarbo tre år framåt. All sannolikhet talade för att detta förslags ge­

nomförande skulle leda till en väsentlig höjning av hyresnivån samt mot­

verka det syfte förslaget avsåge att främja genom att föranleda hyresvär­

darna att i vidsträckt omfattning till avflyttning uppsäga sina hyresgäster

löre den tidpunkt då de bleve berättigade att framställa kvarboenderätts-

anspråk.

Eventuella farhågor för att det av kommittén föreslagna stadgandet skulle

kunna på ett olyckligt sätt hämma önskvärd omflyttning och därigenom

eller på annat sätt kunna föranleda eller i vart fall tagas till intäkt för

hyresstegring syntes med fog kunna avvisas. Stadgandet medförde för en

lojal fastighetsförvaltare knappast några restriktioner, som han ej redan

självmant pålade sig. Så till vida inskränkte sig stadgandets betydelse till

att utgöra ett uttryck för vad som kunde anses förenligt med god sed på

hyresmarknaden. Att å andra sidan sanktioner stadgades för den, som icke

handlade i överensstämmelse med sådan sed, syntes icke från något an-

svarskännande håll kunna göras till föremål för gensaga.

1 37 § av kommitténs förslag meddelas bestämmelser örn skyldighet för

hyresvärden att i visst fall utgiva skadestånd när hyresgäst får flytta från

af får slägenhet. Paragrafen avser det fall att hyresgäst fem år i följd uti

sin lägenhet drivit detaljhandel, hotell- eller pensionatrörelse, kafé- eller

värdshusrörelse, teater- eller biografrörelse, hantverksrörelse eller industriell

rörelse. Upphör hyresförhållandet i sådant fall i anledning av uppsägning

från hyresvärdens sida, utan att hyresrätten förverkats, eller på grund av att

bestämd hyrestid går till ända, och driver därefter hyresvärden eller annan

i lägenheten rörelse av samma eller liknande art, skall hyresgästen, där han

inom åtta dagar efter uppsägningen eller, om uppsägning ej skett, senast sex

månader före hyrestidens utgång skriftligen underrättat hyresvärden, att han

önskade kvarstanna i lägenheten, enligt förslaget vara berättigad att av

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

125

hyresvärden erhålla ersättning svarande mot den ökning av lägenhetens

värde på hyresmarknaden, som hyresgästen genom drivandet av sin rörelse

ma hava åstadkommit. Sådan ersättning skall dock i intet lall utgå med

högre belopp än den å sista hyresåret belöpande hyran. I hyresavtal in­

gående förbehåll varigenom hyresgästen enligt paragrafen tillkommande rätt

inskränkes eller upphäves, skall vara utan verkan.

I sin motivering till nu anförda stadganden har kommittén redogjort tor

vissa skrivelser från Sveriges köpmannaförbund, Stockholms detaljistför­

bund, Stockholms livsmedelshandlares förbund samt Affärsmännens hyres­

gästförening, sektion av Malmö hyresgästförening. I dessa skrivelser ha på­

yrkats skydd för affärsdrivande hyresgäst i hans innehav av den lägenhet,

varest rörelsen bedrives.

Kommittén har vidalf efter redogörelse jämväl för vissa tidigare förslag

och utländsk lagstiftning anfört bland annat:

Den strävan att bereda särskilt skydd åt affärsdrivande hyresgäster, vilken i

vårt land på sistone föranlett yrkanden örn lagstiftning, betingades huvud­

sakligen därav, att det för en sådan hyresgäst ofta vöre av stor vikt att få

fortsätta rörelsen i samma lägenhet dels på grund av att han nedlagt kost­

nader för dess inredning, vilka vid flyttning till annan lägenhet ej kunde

tillgodogöras, och dels därför att rörelsen kunde lia erhållit en viss s. k.

good-will, vars bibehållande och förkovran vore i kanske hög grad beroende

av rörelsens fortsatta bedrivande i lägenheten.

Hyresvärden hade i regel icke någon önskan att driva bort en affärs-

idkande hyresgäst. Däremot syntes stundom en hyresvärd genom höjning

av hyran tillgodogöra sig viss andel av det ökade värde, som en lägenhet ur

affärssynpunkt erhölle t. ex. genom utvecklingen av den stadsdel där fastig­

heten vore belägen, och ofta nog förekomme det att hyra, som vid startandet

av en rörelse satts relativt lågt, höjdes, sedan rörelsen stabiliserats och ut­

vecklats. I sistnämnda hänseende kunde anmärkas att det ingalunda vore

ovanligt att i mera långfristiga hyreskontrakt angående affärslägenheter

hyran avtalades skola utgå med successivt stigande belopp. I den mån för­

faranden av antytt slag från hyresvärdens sida folie inom ramen för en

lojalt affärsmässig förvaltning av fastigheten förelåge icke ur de synpunk­

ter, som kommittén hade att beakta, anledning att föreslå några rest! iktiv a

bestämmelser. Saken ställde sig däremot annorlunda, örn hyresvärden miss­

brukade sin ställning genom att framställa krav på en i och för sig icke

befogad hyreshöjning, som hyresgästen föranleddes gå med på enbart där­

för att han ej kunde bära med en flyttning förbundna förluster beträffande

good-will, som genom hans arbete tillförts rörelsen, och kostnader för in-

redning, vilka av honom nedlagts å lägenheten. I sådana fall måste i regel

ett obehörigt riktande på hyresgästens bekostnad anses föreligga. Och det­

samma gällde naturligen i än högre grad i fall då hyresvärden bringade hy­

resförhållandet till upphörande för att tillgodogöra sig lägenhetens av hyres­

gästens verksamhet föranledda mervärde genom drivande i lagenheten av

rörelse utav samma eller liknande slag som hyresgästen drivit eller ock ge­

nom uthyrande av lägenheten till annan, som just på grund av berörda mer­

värde vöre villig erlägga högre hyra än den avflyttande hyresgästen.

Den offentliga debatten hade i vårt land endast i ringa mån sysslat med

hithörande spörsmål, säkerligen delvis beroende på att hos oss knappast

tidigare i större utsträckning förekommit missförhållanden av beskaffenhet

att härvidlag kräva lagstiftningens ingripande. Redan med hänsyn härtill

126

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

lunne kommittén för sin del uteslutet att anledning nu kunde föreligga att

förbereda lagstiftningsåtgärder av tillnärmelsevis samma omfattning som i

vissa främmande länder. Å andra sidan hade framställningar, vilka kom­

mittén haft att beakta, och kompletterande material, som tillställts kom­

mittén, synts höra föranleda övervägande av möjligheterna att genom mindre

omfattande åtgärder motverka sådant missbruk av ekonomisk övermakt

som enligt vad nyss sagts stundom kunde förekomma.

En utväg därtill hade kommittén trott sig finna genom det föreslagna

stadgandet i 37 §, vilket, efter förebild närmast i belgisk rätt, föreskreve

skyldighet för hyresvärden att under vissa betingelser till avflyttande hyres­

gäst utgiva ersättning för good-will. För att sådan skyldighet skulle in­

träda förutsattes, att hyresgästen fem år i följd i lägenheten drivit rörelse av

beskaffenhet som i stadgandet närmare angåves, att hyresförhållandet efter

denna tids förlopp upphörde — i anledning av uppsägning från hyresvär­

dens sida, utan att hyresrätten förverkats, eller på grund av att bestämd

hyrestid ginge till ända — trots att hyresgästen i viss ordning givit hyres­

värden tillkänna sin önskan att kvarstanna i lägenheten, samt att efter av­

flyttningen hyresvärden eller annan i lägenheten dreve rörelse av samma eller

liknande slag som den avflyttade hyresgästen där drivit. Ersättning skulle

utgå endast för sådan good-will, som hyresgästen genom drivandet av sin

rörelse åstadkommit, och endast i den mån denna good-will vore knuten till

lägenheten, för framtiden ökade dess värde på hyresmarknaden.

Det vore enligt kommitténs mening sannolikt, att det föreslagna stad­

gandet ofta nog i praktiken kunde leda till samma resultat som en mera

omfattande lagstiftning, medgivande hyresgästen rätt att under vissa förut­

sättningar framtvinga förlängning av hyresförhållandet, i det att nämligen

risken för ersättningsskyldighet syntes komma att motverka obefogade hyres­

höjningar och uppsägningar. I vart fall syntes skäl föreligga att avvakta

verkningarna av stadgandets genomförande och tillämpning innan ytterligare

mått och steg i lagstiftningsväg företoges till skydd för affärsdrivande hyres­

gäster. I

I fråga örn förevarande del av kommitténs förslag lia reservationer

anförts, å ena sidan av herr Ahlmark och å andra sidan av herrar Hermans­

son och Larsson.

Herr Ahlmark har anfört bland annat:

Majoriteten utginge ifrån, att hyresvärden i förhållandet mellan parterna

alltid vore den starkare och att därav följde en fara för maktmissbruk från

hans sida. När man gjorde gällande, att hyresgästen vore den svagare i för­

hållandet mellan parterna, förbisåge man bland annat det betydelsefulla för­

hållandet att en skötsam hyresgäst redan därigenom intoge en utomordent­

ligt stark ställning. Örn sålunda redan det ekonomiska livets egen natur

mäktigt motverkade maktmissbruk från hyresvärdens sida, hade emel­

lertid senare tiders utveckling även frambragt ett annat medel med samma

effekt, nämligen den verksamhet, som utövades av de båda parternas orga­

nisationer.

Ehuru fastighetsägarrörelsen i princip hävdade att full avtalsfrihet under

nuvarande förhållanden borde kunna tillåtas på hyresområdet, godtoge den

dock tanken att repressioner, även genom lagstiftning, finge tillgripas mot

hyresvärdar, som till äventyrs uppträdde hänsynslöst eller i övrigt illojalt

mot sina hyresgäster. Man hade därför bort kunna vinna enighet inom

kommittén ifråga örn förutsättningarna för de ekonomiska sanktioner, som

reglerades i 36 g av förslaget. Detta hade emellertid omöjliggjorts genom att

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

127

majoriteten ansett sig böra förutsätta, att varje uppsägning till avflyttning

från en bostadslägenhet, som företoges av hyresvärden, skedde av en illojal

anledning.

Denna majoritetens åsikt komme till uttryck på det sättet, att i 36 § stad­

gades skadeståndsskyldighet för hyresvärden, då han uppsagt hyresgästen

till avflyttning och ej förmådde visa, att det för honom varit av väsentlig be­

tydelse att hyresförhållandet upphörde. Detta innebure, att hyresvärden

drabbades av skadeståndspåföljd även örn han hade en lojal anledning till

uppsägningen men icke förmådde bevisa sitt påstående att det vore av väsent­

lig betydelse att hyresförhållandet upphörde. Det borde vara uppenbart, att

ett dylikt sätt att konstruera förutsättningen för ett ingripande, som enligt sin

natur väl vore avsett allenast för hyresvärdar vilka man verkligen kunde

lägga till last ett klandervärt uppträdande, på intet sätt svarade mot det

levande livets behov.

Det kunde möjligen haft fog för sig att ingripa i den drakoniska form,

som majoriteten avsett, därest det verkligen varit ådagalagt, att hyresvär­

darna i stor utsträckning begagnat sin uppsägningsrätt på ett hänsynslöst

sätt. Att så skulle vara fallet, syntes emellertid så mycket mindre kunna på­

stås, som alla erfarenhetsmässigt kända förhållanden talade i motsatt rikt­

ning.

Möjligheten att med iakttagande av gällande uppsägningstid bringa hy­

resavtal till upphörande vore ett betydelsefullt medel att upprätthålla ord­

ning, skick och trevnad inom en fastighet. Det vöre synnerligen viktigt, att

uppsägning av en inom fastigheten icke önskvärd hyresgäst kunde äga rum

utan att hyresvärden skulle behöva inför domstol bevisa, att det för honom vore

av väsentlig betydelse, att hyresförhållandet upphörde, och riskera att miss

lyckas vid förebringandet av erforderlig bevisning. Om möjligt oriktigare

vore det alt kräva sådan bevisning i de icke sällan förekommande fall, då

hyresgästen inom lägenheten gjorde sig skyldig till lagstridiga och kanske

straffbara eller i övrigt icke tolerabla handlingar men tillräcklig bevisning

därom icke kunde förebringas. Om hyresvärden i dylika fall tvingades att

uppge den verkliga anledningen till uppsägningen, kunde ju detta också

ådraga honom ärekränkningsåtal, något som i sin mån visade vilken betänk­

lig väg majoriteten i här ifrågavarande avseende beträtt. De, som i sista

hand komme att bli lidande på att sålunda varje hyresvärdens uppsägning,

hur tillbörlig och lojal den än kunnat vara, vore förknippad med risk för

skadeståndspåföljd, vore de ordentliga hyresgästerna, vilkas berättigade an­

språk på alt hyresvärden skulle ansvara för ordning och trevnad i fastighe­

ten, icke kunde i önskvärd utsträckning tillgodoses under det att de icke

önskvärda hyresgästerna till men för de ordentliga komme att profitera av

lagens bestämmelser genom att under hot om skadeståndsprocess förmå hy­

resvärden att antingen återtaga sin uppsägning eller, för att bli hyresgästen

kvitt, utbetala ersättning.

Då icke ens majoriteten med sitt förslag syntes lia avsett att sträcka sig

längre än att bereda hyresgästerna skydd mot de hyresvärdar, som verk­

ligen uppträdde illojalt, borde även majoriteten lia kunnat beträda den väg,

som reservanten inom kommittén betecknat sorn den enda riktiga, näm­

ligen att, å ena sidan, betrakta uppsägningar till avflyttning såsom de sak­

ligt grundade förfaranden, som de kunde förutsättas vara, och således under

inga förhållanden förknippa den blotta uppsägningen med .skadeståndspå­

följd, samt alt, å andra sidan, införa skadeståndspåföljd för det fall att

hyresvärden, oaktat skedd uppsägning, i själva verket icke önskade, att hy­

resgästen skulle avflytta, men för kvarboende uppställde otillbörliga villkor.

128

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

Herrar Hermansson och Larsson ha å sin sida anfört, bland annat:

Att den av majoriteten föreslagna formen av hemskydd skulle vara äg­

nad att tillgodose de ideella värden som vore förknippade med bostadsin-

nehavet syntes minst sagt tvivelaktigt. Systemet befordrade ingalunda den

klarhet i rättsreglerna kring hyresförhållandet som borde vara ett av hy-

reslagstiftningens främsta mål. Med kännedom om domstolarnas tolkning

av begreppet otillbörlighet kunde ock påstås, att det endast i extrema fall

kunde bliva fråga örn skadeståndsskyldighet för hyresvärden och att stad-

gandenas preventiva effekt förty komme att bliva ringa.

Reservanterna kunde icke finna annat än att det enda sätt, varpå man

kunde vinna den sociala tillgång, som känslan av trygghet och trivsel hos

hyresgästerna otvivelaktigt ansåges innebära, vore att i någon form inskrän­

ka hyresvärdens uppsägningsrätt. Man behövde icke gå långt för att fin­

na förebilder till en lagstiftning, där tyngdpunkten av hemskvddet läge

i en begränsning av hyresvärdens uppsägningsrätt eller med andra ord i en

verklig kvarboenderätt för hyresgästen, nämligen till nya danska hyresla-

gen. Denna byggde på principen att en hyresgäst, vars hyresavtal icke

upphört efter utgången av ett prövoår, skulle äga rätt kvarbo i lägenheten

under viss tidsperiod, under vilken de avtalade hyresvillkoren skulle gälla,

med rätt dock för hyresvärden att under denna period bringa avtalet till

upphörande under bestämda förutsättningar. Det syntes dock lämpligare att

göra optionsrättens inträde beroende av anmälan från hyresgästen. Så­

som utgångspunkt för optionsrättens inträde borde väljas att hyresgästen

faktiskt innehaft lägenheten viss tidrymd. Att det för inträde av options­

rätt borde krävas att hyresgästen bebott lägenheten under en icke alltför

kort tid läge i sakens natur. Reservanterna hyste inga betänkligheter mot

att uppställa kravet på ett två-årigt innehav. Beträffande optionsperioder-

na funne reservanterna den danska lagens princip med tre-årsperioder vara

att förorda. Att hyresvärden måste tillerkännas rätt att bringa avtalet

till upphörande även under en optionsperiod, nämligen då särskilt betydelse­

fulla omständigheter nödvändiggjorde detta, vore uppenbart. I rättssäker­

hetens intresse borde dylika frågor avgöras av domstol. Ehuru den danska

hyreslagens bestämmelser i huvudsak syntes kunna läggas till grund för

en reglering av optionsrätten jämväl i vårt land, syntes en viss utbyggnad

av reglerna vara nödvändig i syfte att hindra otillbörliga uppsägningar

från hyresvärds sida, då optionsrätt ännu icke inträtt eller för tid mellan

tvenne optionsperioder. Som ett komplement till övriga regler borde stad-

ganden, enligt vilka hyresvärden i vissa fall bleve skadeståndsskyldig, ha

en viss funktion att fylla, låt vara att de vore behäftade med samma brister

sorn kännetecknade majoritetens förslag.

Enligt reservanternas uppfattning kunde vidare en optionsrätt beträffan­

de affärslokaler anordnas i enlighet med samma principer som i fråga örn

bostadslägenheter. Med hänsyn till de större ekonomiska värden som stöde

på spel, då det gällde affärslägenheter, syntes optionsperioderna för deras

vidkommande böra vara något längre, exempelvis fem år. Detta borde i

sin tur föranleda att såsom villkor för optionsrätts inträde krävdes längre

tids innehav av lägenheten än såvitt anginge bostadslägenheter. Reservan­

terna kunde ansluta sig till den av majoriteten förordade fem-årsperioden. I

I fråga om 3 6 § i kommitténs förslag, vilken enligt vad förut

nämnts rör bostadslägenheter, lia betänkligheter framställts i ett stort antal

yttranden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

129

Socialstyrelsen har i detta hänseende anfört, bland annat:

Vissa skäl kunna onekligen sägas tala för att i lagstiftningen införes ett skydd

beträffande hyresgästs besittningsrätt till den av honom bebodda lägenheten,

som ju utgör den yttre ramen för hans hem. Den i själva hyresförhållan­

det liggande otryggheten för detta hem skärpes därigenom, att en del upp­

sägningar från hyresvärdarnas sida förekommit, som måste betecknas såsom

illojala.

Örn i lagen skulle införas en kvarboenderätt för hyresgäst, som innehaft

sin lägenhet i två år, kunde det emellertid i vissa fall föranleda en ökning av

antalet uppsägningar från hyresvärdens sida. Vidare måste man observera,

att en hyresgäst, som redan förvärvat kvarboenderätt, kan komma att på

olika sätt verka störande för grannarna, utan att detta förhållande likväl är

av sådan beskaffenhet, att hyresvärden skulle äga uppsäga honom.

Vid en granskning av kommittéförslaget måste man vidare taga i beak­

tande vissa synnerligen svårbedömbara faktorer, som stå i samband med

kvarboenderätten. Härvid möter först frågan, vad som skall förstås med en

'oförvitlig’ hyresgäst. Enligt kommitténs förklaring skall kravet på oförvit­

lighet anses uppfyllt, 'om hyresgästen ej på ett påtagligt och oursäktligt

sätt brustit i sina förpliktelser’. Denna definition kan giva utrymme för

mycket olika tolkningar. Vidare möta stora svårigheter att avgöra frågan,

om otillbörliga villkor för kvarboende uppställts från hyresvärdens sida. Att

avgöra sådana spörsmål blir särskilt svårt under tider av stigande hyres­

nivå. Det torde icke kunna bestridas, att genomförandet av en options­

rätt i egentlig mening för med sig en faktisk hyresreglering från det allmän­

nas sida. Detta blir emellertid, ehuru i mindre omfattning, även fallet, därest

en prioritetsrätt införes i enlighet med kommitténs förslag. Slutligen måste

prövningen av frågan, om det för hyresvärden varit ’av väsentlig betydelse’,

att hyresförhållandet upphörde, sägas vara av mycket grannlaga natur. Det

kan över huvud icke vara tillfredsställande, att man vid genomförandet av

en kvarboenderätt under vissa villkor för hyresgäst lägger bevisbördan för

att uppsägning från hyresvärdens sida skall få äga rum helt på hyresvärden.

Till sist må även erinras örn att det för domstolarna måste komma att bliva

mycket vanskligt att träffa beslut i fråga om skadeståndets omfattning. Detta

gäller särskilt, då fråga är örn ideellt skadestånd och skadestånd för svårig­

heten att skaffa ny bostad.

Sammanfattningsvis vill styrelsen anföra, att den föreslagna kvarboendej

rätten kan komma att medföra betydande svårigheter och olägenheter. Då

det tillika torde vara ostridigt, alt illojala uppsägningar från hyresvärdarnas

sida förekomma endast i ringa utsträckning, bör vid vägandet av skillén

för och mot ett bifall till kommitténs förslag de väsentligt starkare skälen

anses tala i avstyrkande riktning. Härtill kommer, att en prioritetsrätt för

hyresgästen att kvarbo i sin lägenhet vid det förhållandet, att den huvudsak­

ligen utformats som en skadeståndsrätt, icke kan antagas få någon större

effektivitet. Styrelsen finner sig därför icke kunna tillstyrka kommitténs för­

slag i förevarande punkt. Än mera betänksam måste styrelsen ställa sig till

de av tvenne reservanter framförda förslagen örn en verklig optionsrätt för

hyresgästen. Även om härigenom kunde erhållas ett effektivare hemskydd än

enligt kommittémajoritetens förslag, torde de ifrågasatta bestämmelserna

komma alt utöva en hämmande inverkan på bostadsförvaltningen och bo­

stadsproduktionen.

Länsstyrelserna i Uppsala. Blekinge, Malmöhus. Göteborgs oell Bohus samt

Västmanlands län lia uttalat, att de icke funne tillräckliga skäl föreligga till

Bihang till riksdagens protokoll ISIS:

9

.

1 samt. Nr 166.

9

130

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

stöd för bestämmelserna i 36 § i kommitténs förslag. Av länsstyrelserna i

Malmöhus och Västmanlands län har härvid särskilt framhållits, att försla­

get syntes gynna mindre nogräknade hyresgäster. Länsstyrelsen i Söderman­

lands län har funnit, att bestämmelserna icke innebure någon förmån av be­

tydelse för den lojale hyresgästen.

Länsstyrelsen i Östergötlands län har likaledes ställt sig avvisande mot

nämnda bestämmelser samt uttalat följande:

Det lärer finnas mycket liten risk för en hyresgäst att varda uppsagd från

den av honom bebodda lägenheten, utan att tillfyllestgörande anledning till

uppsägningen föreligger. Däremot lärer det väl kunna antagas, att i fall

då hyresvärden önskar bliva av med en hyresgäst, utan att för en sådan

önskan kunna åberopa några verkliga skäl, hyresvärden kommer att upp­

säga hyresgästen, innan optionsrätt ännu inträtt. Optionsrätten varder där­

för ett mycket ofullständigt skydd mot den —- ofta mera inbillade än verk­

liga ■— risk för uppsägning, som skolat genom optionsrätten bortelimineras,

och torde under sådana förhållanden knappast medföra den trygghetskänsla

för hyresgästen, som angivits såsom den egentliga fördelen med optionsrät­

ten. Det lärer, på sätt av det ovan anförda framgår, rent av kunna inträffa,

att de föreslagna bestämmelserna medföra en tidigare uppsägning av hyres­

gästen än som utan optionsrätt blivit förhållandet, detta särskilt i fall då

hyresvärden uppfattar optionsrätten som en obehörig inskränkning i ägande­

rätten. Då dessutom optionsrätten, sådan den konstituerats i de sakkunnigas

förslag, måste bliva synnerligen ägnad att medföra tvister och svårigheter

vid rättstillämpningen, finner sig länsstyrelsen icke kunna tillstyrka dess

införande.

Länsstyrelsen i Kronobergs län har ifrågasatt om något behov förelåge

av bestämmelser i ämnet samt framhållit att förslaget skulle vålla osäkerhet

för hyresvärdarna, varför länsstyrelsen ej kunde biträda detsamma. Läns­

styrelsen i Kristianstads län har funnit den nuvarande rikliga tillgången på

lägenheter erbjuda erforderligt skydd för hyresgästen samt befarat, att för­

slaget skulle komma att verka till förmån för mindre skötsamma hyresgäster.

Länsstyrelsen i Jönköpings län har uttalat samma farhåga samt tillagt att den

föreslagna anordningen överhuvud innebure ett alltför långt gående och för

svensk rättsuppfattning skäligen främmande ingrepp i den enskilde fastig­

hetsägarens rörelsefrihet. Av länsstyrelsen i Skaraborgs lån har uttalats, att

förslaget syntes komma att verka störande å förhållandet mellan hyresgäs­

terna och hyresvärdarna. Övervägande skäl syntes tala mot de föreslagna

bestämmelserna i ämnet. Länsstyrelsen i Älvsborgs län har ansett att sagda

bestämmelser borde utgå ur förslaget eller att förslaget borde ändras i över­

ensstämmelse med herr Ahlmarks reservation.

Överståthållarämbetet samt länsstyrelserna i Gotlands, Västerbottens och

Norrbottens län ha i huvudsak anslutit sig till samma reservation.

Av länsstyrelsen i Örebro län har anförts, att kommitténs uttalande därom

att en flyttning för hyresgästen kunde komma att framstå såsom ett tillspillo-

givande av betydande ideella värden, syntes skäligen överdrivet. Det vä-

säntliga i förslaget syntes vara, att risken av skadeståndsskyldighet kunde

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

131

motverka hyreshöjningar. Länsstyrelsen funne emellertid icke, att förslaget

vore tillräckligt motiverat, och kunde icke biträda detsamma.

Magistraten i Göteborg har avstyrkt förslagets genomförande i förevarande

del och åberopat, att något verkligt behov av lagstiftning i ämnet ej förelåge

samt att förslaget syntes kunna medföra, att de mindre önskvärda hyresgäs­

terna i en fastighet stannade kvar medan andra nödgades flytta. Tre leda­

möter av magistraten lia emellertid biträtt förslaget. Även magistraten i Skara

har ansett övervägande skäl tala mot förslaget. Magistraten i Lidköping har

anslutit sig till herr Ahlmarks reservation.

Ifrågavarande paragraf i kommitténs förslag har avstyrkts jämväl av

Stockholms, Östergötlands och Södermanlands, Gotlands, Västergötlands och

Norra Hallands handelskamrar samt hand el skamrar na i Göteborg och

Karlstad.

Gotlands handelskammare har därvid anfört:

De, som komma att draga nytta av den föreslagna bestämmelsen, äro så­

dana mindre önskvärda hyresgäster, som såväl hyresvärd som övriga hyres­

gäster önska få bort på grund av deras förhållanden, men som hyresvärden

av brist på bevis eller i avsaknad av bestämmelser i lag ej vågar säga upp

för att ej riskera att få utgiva skadestånd. Man torde också kunna befara

att en hyresgäst, som mot sin vilja uppsäges från sin bostadslägenhet, frestas

att som repressalieåtgärd anhängiggöra rättegång mot hyresvärden om skade­

stånd, och saknar sedan hyresgästen tillgångar att gälda sin motparts rätte­

gångskostnader, kan en hyresvärd tillskyndas kännbar kostnad, även där

han vinner rättegången. Ordentliga hyresgäster sträva fastighetsägarna ef­

ter att få behålla och det torde knappast förefinnas någon hyresvärd, som

utan rimlig anledning uppsäger sådana hyresgäster. Den oförvitlige hyres­

gästens berättigade intressen till kvartående i lägenheten bör på allt sätt

tillgodoses, men en sådan bestämmelse, som den föreslagna, vilken endast

är tillämplig på undantagsfall, synes sakna all praktisk betydelse för den

ordentlige hyresgästen och kan därför ej förordas.

Västernorrlands och Jämtlands läns handelskammare har ansett det syn­

nerligen ovisst örn något behov av lagstiftning i förevarande avseende före­

låge. Däremot vore det säkert att förslaget skulle medföra menliga följder

genom obehag för hyresvärdarna och skötsamma hyresgäster. Skånes samt

Smålands och Blekinge handelskamrar, handelskammaren för Örebro och

Västmanlands län samt Norrbottens och Västerbottens läns handelskam­

mare ha anslutit sig till herr Ahlmarks reservation.

Kommerskollegium har efter redogörelse för liandelskamrarnas yttranden

anfört att vissa skäl onekligen talade mot förslaget men att kollegiet dock

ej funne sig höra avstyrka detsamma. Möjligen kunde vissa av de anförda

betänkligheterna i någon mån motverkas örn den tid, under vilken hyres­

gästen skulle ha innehaft lägenheten för att komma i åtnjutande av options­

rätt, utsträcktes från två till tre år. Stadsfullmäktige i Östersund lia fram­

ställt samma förslag som sist sagts. Även magistraten i Örebro har — med

uttalande av betänkligheter mot förslaget — framfört nu nämnda önske­

mål.

132

Kungl. Maj:ts proposition nr

16<i.

Svenska stadsförbundet har utan att taga bestämd ståndpunkt till förslaget

uttalat följande:

Av mera principiella frågor i förslaget tilldrager sig spörsmålet om skydd

för innehavd lägenhet särskild uppmärksamhet. Förbundet sympatiserar för

sin del med själva syftet med förslaget på denna punkt. Kommittén fast­

slår, att ett tillmötesgående av hyresgästernas önskemål i förevarande av­

seende icke bör få leda till stagnation av bostadsproduktion och liyresstegring

och att bestämmelserna icke höra åsamka en lojal fastighetsförvaltare några

väsentliga restriktioner utöver dem, han redan självmant pålägger sig. För­

bundet kan i huvudsak inskränka sig till ett betonande av önskvärdheten

utav, att dessa principer strikt följas. Förbundet vill dock därutöver fram­

hålla, att hyresgästskyddet icke bör få förhindra avlägsnandet av en för de

närboende störande hyresgäst.

Sveriges fastighetsägareförbund har avstyrkt förslaget i förevarande del,

utom såvitt avser skydd för hyresgäst mot otillbörliga hyresvillkor, och där­

vid gjort följande uttalande:

Man torde med allt skäl kunna uppställa frågan, huruvida det föreligger

anledning att göra ett så betydande ingrepp i fastighetsägarens rätt att för­

foga över sin egendom, som ligger i den föreslagna ensidiga begränsningen

av avtalsfriheten. Man synes kunna uttala, att det här allenast är fråga

om att tillfredsställa en uppagiterad opinion, som i själva verket saknar

underlag, och att man därigenom i stället för att åstadkomma lugna för­

hållanden på hyresmarknaden icke skulle vinna annat resultat än att be­

reda utrymme för trakasserier mellan parterna. Som kommittén själv fram­

hållit, har ju hyresvärden i främsta rummet intresse av kontinuitet i hyres­

förhållandet, och det kan med bestämdhet påstås, att detta intresse i själva

verket är så starkt, att det säkerligen mer än uppväger faran för godtyck­

lighet och eljest oberättigade uppsägningsåtgärder.

Då kommittén utgår ifrån att varje uppsägning från hyresvärdens sida

skall anses såsom en illojal handling, skulle förslaget komma att sträcka

sina verkningar betydligt längre än som avsetts. I praktiken skulle det

föreslagna stadgandet få tillämpning på åtskilliga andra fall och utnyttjas av

hyresgäster, som av olika för fastighetens trevnad avgörande skäl icke äro

önskvärda som hyresgäster i densamma.

Under åberopande av det ovan anförda och nied hänvisning jämväl till vad

herr Ahlmark i sin reservation anfört må uttalas, att uppsägningar allenast

till ett försvinnande ringa antal ske från hyresvärdarnas sida, att detta har

sin naturliga orsak däri, att hyresvärden har ett synnerligen stort intresse av

kontinuitet i hyresförhållandena, att de uppsägningar, som skett från hyres­

värdens sida, till allra största delen härrört av omständigheter, vilka enligt

kommitténs egen uppfattning icke borde föranleda skadeståndsskyldighet,

att de fall, då skadeståndsrätt skulle uppkomma, äro ytterst svårbedömliga

och lägga en orimlig bevisbörda på hyresvärden, att de föreslagna bestäm­

melserna på grund av vad tidigare anförts skulle komma att gynna det

slag av hyresgäster, som genom att intaga en fientlig hållning mot hyres­

värden eller andra hyresgäster söka åstadkomma konflikter i hyresförhål­

landet; samt att bestämmelserna därigenom rentav skulle inbjuda bråkiga

element till rättegångar och skadeståndskrav.

På grund härav bör kommitténs förslag enligt förbundets mening icke

läggas till grund för lagstiftning.

Vad sålunda anförts äger emellertid icke tillämpning å den del av förslaget,

som avser skydd för hyresgästerna mot otillbörliga hyresvillkor. Den stora

Kungl. Maj.ts proposition nr 166.

133

gruppen lojala fastighetsägare har ingen anledning hålla dem om ryggen,

som genom otillbörliga fordringar på hyresgästerna verkligen uppträda

illojalt.

Då förbundet sålunda, såvitt på detsamma ankommer, är beredvilligt med­

verka till införande av en skadeståndsplikt för dylika hyresvärdar, är för­

bundet av den uppfattningen, att man därmed skulle ernå ett hemskydd

i all den utsträckning som av de verkliga förhållandena kan påkallas.

Å andra sidan bär hyresgästernas riksförbund förordat mera vittgående

åtgärder än kommittén föreslagil. Förbundet har anfört, bland annat:

Frågan örn tryggandet av hyresgästens besittningsrätt till lägenheten bär,

såsom redan anförts, utgjort ett av hyresgäströrelsens viktigaste reform­

krav. I hyreslagstiftningskommitténs förslag till ändrad lydelse av 3 kap.

nyttjanderättslagen föreslås införandet av vissa bestämmelser som enligt

kommitténs mening skola tillgodose detta önskemål. Förbundet måste emel­

lertid giva uttryck åt sin bestämda mening att så icke är fallet. Mot kom­

mitténs utgångspunkter hava vi icke så mycket att erinra. Det torde otvi­

velaktigt vara riktigt att i hyresförhållandets natur ligger en tendens till

stabilitet, till varaktighet i förhållandet. Medvetandet om uppsägningsris-

ken måste —- såsom kommittén anför — vara ägnat att förringa den

känsla av trygghet och trivsel som utgör ett rimligt anspråk från en

oförvitlig hyresgästs sida. Sistnämnda synpunkt måste enligt förbundets

mening skänkas särskilt beaktande. Med utgångspunkt härifrån kan det

icke vara av avgörande betydelse i vilken utsträckning hyresvärdarna be­

gagnat sig av nuvarande hyreslags möjligheter till avtalsuppsägning. Det

väsentliga är att omotiverade uppsägningar faktiskt hava förekommit och

att — vilket är det viktigaste — sådana uppsägningar enligt gällande lag

kunna förekomma. Mot kravet på lagstiftningsåtgärder för hyresrättens tryg­

gande har av fastighetsägarnas representant inom kommittén invänts att den

eftersträvansvärda stabiliteten av hyresförhållandet kan vinnas dels därige­

nom att det ekonomiska livets egen natur mäktigt motverkar maktmissbruk

från hyresvärdens sida och dels genom verksamhet från parternas organi­

sationer. Tyvärr har den organiserade hyresgäströrelsen mången gång måst

konstatera att just det ekonomiska livets egen natur i stället för att motverka

maktmissbruk framkallat sådant. Det kan ju icke bestridas att vårt lands

fastigheter -— och därmed vår befolknings hem — i stor utsträckning tjänst­

göra såsom spekulationsobjekt för finansintressen, vilka icke vilja erkänna

den sociala betydelsen av trygghet för hyresgästen. För dessa är denne alle­

nast en kund i ett affärsförhållande. Liksom på så många områden av det

ekonomiska livet bör cn samhäll sreglering ske i syfte att tillvarataga andra

värden än rent ekonomiska, i detta fall det sociala värde som ligger däri

att befolkningen kan känna en viss trygghet i besittningsrätten till hemmet.

På andra områden, där organisationsväsendet är ännu starkare utvecklat än

å hyresområdet, lia statsmakterna icke ansett sig kunna låta de sociala syn­

punkterna vinna beaktande enbart genom partsorganisationernas verksam­

het och någon anledning att förmoda alt fastighetsägareorganisationerna

härutinnan skulle intaga något slags särställning föreligger förvisso icke.

Örn — såsom tidigare anmärkts — förbundet i huvudsak kan ansluta sig

till de synpunkter som för kommittén varit utslagsgivande, då deli förordat

införande av regler till tryggande av hyresgästens besittningsrätt lill lägen­

heten, måste förbundet dock giva uttryck åt sin bestämda uppfattning att

dessa regler icke erbjuda tillräckligt skydd i angivna hänseenden. Kommit­

tén har i 36 § första stycket föreslagit ett stadgande som skenbart — under

134

Kungl. Maj:ts proposition nr 166.

vissa förutsättningar — giver hyresgäst företrädesrätt till fortsatt förhyran­

de av den utav honom innehavda lägenheten. Att denna bestämmelse endast

är en platonisk förklaring framgår med all tydlighet av paragrafens inne­

håll i övrigt, vilken ju bygger på en begränsad skadeståndsrätt i vissa fall

av uppsägning från hyresvärdens sida eller vid utgången av bestämd hyres­

tid. Den kritik som i herrar Hermanssons och Larssons reservation ägnats

ifrågavarande bestämmelse torde vara så välgrundad att bestämmelsen näp­

peligen synes kunna upptagas i lag, ty därmed vore också sista skymten

försvunnen av ett institut som bygger på en verkligt effektiv optionsrätt för

hyresgästen, d. v. s. kvarboenderätten.

I den nyss åberopade reservationen lia ur olika synpunkter skäl anförts

mot att anordna optionsrätten såsom en begränsad skadeståndsrätt. Till

vad som sålunda anförts kan förbundet ansluta sig. Vad som är i behov av

skydd är just hyresgästens intresse av att hebo — även mot hyresvärdens

vilja — den lägenhet han innehar, ett intresse som även är samhällets. Kom­

mitténs förslag tillgodoser detta endast såtillvida att det kan tänkas att ska­

deståndsreglerna komma att utöva en generalpreventiv effekt. I vilken ut­

sträckning detta kommer att bliva fallet är naturligen omöjligt att förut­

säga. Däremot kan redan nu fastslås att den enskilde hyresgästen enligt

kommitténs förslag aldrig kan vinna samma trygghetskänsla som om en

verklig, realiserbar kvarboenderätt tillerkännes honom.

Den verkliga optionsrätten kan enligt förbundets förmenande icke vinnas

utan att bestämmelser införas varigenom hyresvärden förhindras att utan

bärande skäl uppsäga hyresgästen. Den metod som i Danmark kommit till

användning för uppnående av detta syfte innebär att inskränkningen i hyres­

värdens uppsägningsrätt är begränsad till vissa terminer. Ett liknande sys­

tem föreslås i herrar Hermanssons och Larssons reservation. Såvitt för­

bundet kan finna utgör det enda skäl som kan föranleda en sådan temporär

begränsning av uppsägningsrätten att man vid införande av ett options-

rättsinstitut har anledning gå fram med en viss varsamhet, varjämte ett dy­

likt system måhända skulle komma att föranleda rättegångar i mindre ut­

sträckning än örn en till tiden helt obegränsad optionsrätt införes. Det är

naturligen förenat med vissa svårigheter att för närvarande avgöra huru­

vida den till tiden obegränsade optionsrätten skulle vara behäftad med så

avsevärda nackdelar att den icke lämpligen bör införas. Å ena sidan är

förbundet fullt övertygat därom att den av herrar Hermansson och Larsson

föreslagna optionsrätten -— samtidigt som den skänker hyresgästen, låt vara

tidsbegränsad, säkerhet — icke kommer att medföra några skadliga verk­

ningar å hyresmarknaden, men ligger det en svaghet däruti att den är be­

gränsad till relativt korta perioder. Örn icke vid förslagets slutliga utform­

ning finnes möjlighet att anordna optionsräten som en till tiden helt obe­

gränsad rätt, hemställes dock att Kungl. Maj:t måtte taga under övervägande

en förlängning av de optionsperioder som föreslås i herrar Hermanssons och

Larssons reservation.

Vad härefter angår 37 § i förslaget ha däri intagna bestämmelser

rörande affärslägenheter i allmänhet vunnit gillande i de avgivna yttran­

dena.

Socialstyrelsen har med tillstyrkan av förslaget i denna del anfört, bland

annat:

En hyresvärd lär i allmänhet icke vilja riskera att förlora en hyresgäst,

som sedan längre tid framgångsrikt drivit en rörelse i fastigheten. En affärs

good-will ligger nämligen icke blott i läget utan även, och kanske framför