2

Lagförslaget innefattar direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst,

dvs. hyresgästen ges rätt till förlängning av hyresavtalet, om ej någon

viss i lagen angiven situation föreligger. Besittningsskyddet skall inte kun­

na sättas ur spel genom obilliga hyreskrav. Om hyresvärden fordrar höjd

hyra för att gå med på förlängning av hyresavtalet, skall den begärda

hyrans skälighet kunna prövas av myndighet. På orter med mera påtag­

lig bostadsbrist skall dessutom den s. k. förstagångshyran, dvs. i princip

den hyra som första gången avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst, kun­

na underkastas myndighets prövning. För lägenheter på sådana orter ska­

pas också en spärr mot hyror som är för höga i jämförelse med självkost-

nadshyrorna i nyproduktionen.

Frågan om besittningsskydd för lokalhyresgäst löses i lagförslaget på

det sättet att sådan hyresgäst tillförsäkras ett indirekt besittningsskydd,

dvs. en rätt till ersättning för förlust om hyresavtalet sägs upp utan befo­

gad anledning.

Beträffande förfarandet i hyrestvister innebär lagförslaget att en hyres­

nämnd skall inrättas för i princip varje län. Avsikten är att i nämnden

skall ingå representanter för fastighetsägare och hyresgäster. Nämnden får

till uppgift i första hand att medla i uppkommande tvister. I tvister om bl. a.

rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen skall nämnden

avgöra tvisten, om förlikning inte kan nås. Part som är missnöjd med

nämndens beslut får inom viss tid klandra beslutet genom att väcka talan

vid domstol. Domstolsprövningen i alla hyrestvister föreslås i första in­

stans ske vid i princip endast en underrätt i varje län. Betydande begräns­

ningar i fullföljdsrätten föreslås.

Lagförslaget innebär en översyn även i övrigt av hyreslagens bestäm­

melser. BI. a. föreslås lagfäst bytesrätt beträffande bostadslägenheter i or­

ter med mera påtaglig bostadsbrist. Bestämmelserna om hyresvärdens skyl­

dighet att underhålla lägenheten under hyrestiden utökas med regler som

direkt tar sikte på det löpande underhållet av lägenheter som hyrts för

att användas som bostad. Också reglerna om överlåtelse av hyresrätt och

upplåtelse av lägenhet i andra hand ändras i viktiga hänseenden.

Enligt förslaget skall hyresregleringen avvecklas för hela landet vid ut­

gången av år 1968 och den nya hyreslagen träda i kraft den 1 januari

1969. Den hyra som gäller vid utgången av år 1968 skall dock tillämpas

under den löpande hyresperioden. Särskilda övergångsregler föreslås gälla

för bostadslägenheter i orter med mera påtaglig bostadsbrist. Reglerna in­

nebär att hyrorna får anpassas till hyresläget för likvärdiga lägenheter

successivt under en övergångstid.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet till-

lampmng på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mind­

re omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till

icke oväsentlig del användas såsom hostad.

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan

mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns

bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

⁴

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Hyresavtals ingående

2

§•

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen

begär det.

„ Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas

på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i

laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras

anteckning därom.

Hyrestid och uppsägning

3 §.

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid

hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid

ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens ut­

gång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hy­

restiden är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i för­

väg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i för­

väg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och

uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger

nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och

har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio må­

nader i följd, anses avtalet förlängt pa obestämd tid, om hyresgästen suttit

kvar i lägenheten en manad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden

anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats,

utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat läng­

re än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från

6

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger

motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos

den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsäg­

ningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett

exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes

bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han dri­

ver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där.

Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas

i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu

angivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt

hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga upp­

sägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och In­

rikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och

ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning

skett i behörig ordning.

Kangl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §■

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla

lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten

är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §.

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd

att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är

hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål

hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning

för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens be­

skaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,

förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhål­

lande som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden

eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,

har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11

§•

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än

som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten

skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,

på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han

avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter

att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej

avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse

ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.

Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Se­

dan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den

8

Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som

avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning

till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om

inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran

för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter

utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra

sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat

arbete som särskilt anges i avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

17 §.

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande

tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyl­

dig att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen

är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan

ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som

åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §.

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller

6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada

enligt 1 kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som

anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §.

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda

för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden

ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om

han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

20

§.

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i

pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalender­

månads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, se­

nast sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.

För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som

rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den

första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om av­

tal träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som

anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro

eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyl­

dig att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom

postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller

har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giro-

eller utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den

dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten

9

eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betal­

ning av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha

kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs

av bankkontoret.

2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21

§.

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till

nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist

eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen

avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta

beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,

när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är

till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexeku­

tor, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållan­

det, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet

samt ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kost­

nad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta

på beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden

icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det ned­

satta beloppet ej betalats till honom.

22

§.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommen­

derat brev om nedsättning enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till

betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han

träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller

att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå be­

loppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp

ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit, slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan

skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §.

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamal än det av­

sedda. Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan bety­

delse för honom.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad där­

till hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans

vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till

hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller

som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv

icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och

tillsyn som han bort iakttaga.

1-j- Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

10

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröj ligen måste avhjälpas

för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att

genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyres­

gästen och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar

sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma

in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av

hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hy­

resvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan ska­

da eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyres­

värden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta

hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för

skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger

motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyres­

rätten eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen

ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,

andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

__ Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas

för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens an­

svar utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäl­

ler det.

25 §.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt

som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten.

Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger

honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första

stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med

ohyra får icke införas i lägenheten.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

26 §.

Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att

utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas

utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig

att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten

låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt

hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyres­

gästens medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets

bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgäs­

ten inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga av­

talet till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader

från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande

påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestäm­

melserna i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att ut­

föra åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att

hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som

åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall er­

sättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

12

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen

efter det säkerheten fordrades, får hyresvärden nppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt

till ersättning för skada.

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

Överlåtelse av hyresrätten

32 §.

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,

om ej annat följer av 33—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej be­

sked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen upp­

säga hyresavtalet.

33 §.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller hu­

vudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans

make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad,

hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens

död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt till­

kommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts

hyresgästens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo

ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte

hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som

hänför sig till tiden före underrättelsen.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägen­

heten hyrts av makar gemensamt.

34 §.

Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstå­

ende hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sam­

manbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.

Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med för­

ändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under

hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare

eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med ho­

nom.

35 §.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresgästen överlåta

hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla bostad i an­

nan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägenhet, om hyresnämnden

lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyres­

gästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan på­

taglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten ge­

nom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock läm­

nas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

14

om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belö­

pande hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt an­

går hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter för-

fallodagen,

2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger

honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres­

rätten eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager

rättelse utan dröjsmål,

.4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke

på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller

lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekom­

mer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underätta hyresvärden där­

om bidrager till att ohyran sprides i fastigheten.

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller an­

nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter

något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande

eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och

rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej

kan visa giltig ursäkt,

8- om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver

hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig

vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.

Hyresrätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som ligger

hyresgästen till last är av endast ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1067

43 §.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första

stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av

sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lä­

genheten på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt

avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som

avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två måna­

der från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke

under 3 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

44 §.

Av

hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjs­

mål med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav upp­

sagt avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägen­

heten, om hyran senast tolfte söckendagen från uppsägningen betalas på

sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexe-

kutor enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad

som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning

icke meddelas, förrän fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare

tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

16

såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen ntan hinder av vad som

sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §.

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av upp­

sägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,

som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av

hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden

skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller

ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §

utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. År

medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att

hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han

den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund

än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden

bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, upp­

säger hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upp­

höra eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet,

är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,

såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad

som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upp­

höra på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestäm­

melserna i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyres­

gästs make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makar­

na för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej an­

nat avtalas med hyresvärden.

Kiingl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

48 §.

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den

hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran

utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den

väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet

är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej

strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden

skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hy­

res- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån

ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av

första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rim­

lig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga

lägenheter i nybyggda bostadshus.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller

annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i

första och andra styckena.

49 §.

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller

villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen med­

dela hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att se­

nast tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

17

till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §

gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten

gäller dock ej.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har

den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom

den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till

förlängning av hyresavtalet.

50 §.

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden

går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är

slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten

skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att de slutliga

hyresvillkoren för samma tid blir bestämda.

51

§.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren

för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal

om fortsatt förhyrning.

52 §.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i be­

slutet eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyres­

värden eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyres­

avtalet uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att

upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfal­

len, får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hy­

resvärden samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med av­

flyttningen, skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till av-

flyttningen fastställas enligt 48 §.

53 §.

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,

är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det

överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då

den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att

flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter

nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex

procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den

förut utgående hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §.

Konungen äger förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild upp­

märksamhet är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bo­

stadslägenhet som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 §.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyres­

gäst begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens

upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat

18

längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke

lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning.

Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med må­

naden närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresför­

hållandet började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 §.

Bestämmelserna

i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än

bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i

följd,

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överens­

kommit om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gäl­

lande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre

än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyres­

nämnden.

57 §.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyres­

förhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den

grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller

uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller

eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes

förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skä­

ligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgäs­

ten uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägen­

het för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden

anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller

hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på

grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggna­

den skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresför­

hållandet.

Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat änd­

ring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om

hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet

under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas

i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat

i värde som hyreslägenhet.

58 §.

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hy­

resvärden att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning

enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,

20

trätt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan

av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §.

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt

i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden

anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträf­

fande sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller

33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt

på annat ändamålsenligt sätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

64 §.

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i

hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller

lämnas utan avseende.

65 §.

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på

bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upp­

låtelse av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller

för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är

han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väc­

kas inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är

rätten till talan förlorad.

66

§.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de när­

maste sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hy­

resgästen tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran,

till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som en­

ligt 65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvar-

hållas.

67 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst att framtida tvist med anledning

av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan för­

behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande

i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lä­

genheten, nedsättning av förstagångshyra^ fastställande av hyresvillkor el­

ler ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt där­

igenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skilje­

männens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfa­

randet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni

1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke

hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller be­

stämma den tid inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad kor­

tare än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68

§.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av

anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens

ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46,

22

4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obe­

stämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgäs­

ten att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning

till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat från-

trädas, skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller,

om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd.

5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal

som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag.

6. Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äkten­

skap gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vun­

nits dessförinnan, äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets

och efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt

ställe samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller

skifte tillagts honom.

7. I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande,

skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd eller

hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av

hyresförhållandet gällande.

8. Vid tillämpning av 3 kap. 48 § skall andra stycket nedan iakttagas

a) till och med den 31 december 1972 beträffande fastighet inom någon

av följande kommuner, nämligen Stockholm, Boo, Botkyrka, Danderyd,

Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sol­

lentuna, Solna, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Väsby, Vaxholm, Väs­

terhaninge, österhaninge och Österåker samt Göteborg, Kungälv, Kållered,

Lerum, Mölndal, Nödinge, Partilie och Råda ävensom Malmö, Burlöv, Lomma

och Lund,

b) till och med den 31 december 1970 beträffande fastighet i annan ort,

om förordnande enligt 3 kap. 54 § gäller för den orten.

Understiger den hyra som utgår vid hyrestidens slut hyran för lägenhe­

ter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, är hyresgästen icke skyl­

dig att godtaga högre höjning av hyran än som motsvarar skälig andel av

skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. An­

delens storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra vid övergångstidens

slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

9. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall be­

handlas enligt äldre lag.

10. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,

som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmel­

sen tillämpas.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

24

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)

om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

Härigenom förordnas, att lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall

för hyresgäst till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 16 december 1966

(nr 675) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet

till och med den 31 december 1968.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda

bestämmelser om makars gemensamma bostad

Härigenom förordnas, att lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestäm­

melser om makars gemensamma bostad, vilken enligt lag den 16 december

1966 (nr 676) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt gil­

tighet till och med den 31 december 1969.

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal1

skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

1

§•

Avtal mellan — — --------------- - ock gällande.

Såsom arbetare--------------- — — enligt lagen.

Beträffande kollektivavtal --------------- — — lag stadgas.

Om avtal enligt första stycket av­

ser villkor i fråga om hyresförhål­

lande som beror av anställning,

1 Senaste lydelse av 1 § se 1945:158.

25

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

äger avtalet i denna del verkan som

kollektivavtal endast i den mån det

gäller fråga som avses i 3 kap. 33—-

35, 40, 46—55 eller 67 § lagen den

14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom och un­

der förutsättning att det på arbets­

tagarsidan slutits eller godkänts av

organisation som enligt lagen den 11

september 1936 (nr 506) om för­

enings- och förhandlingsrätt är att

anse såsom huvudorganisation.

Bestämmelser i----------------------- deras medlemmar.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken1 skall er­

hålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

10 KAP.

10

Tvist om äganderätt eller nyttjan­

derätt till fast egendom, om rätt till

servitut eller annan särskild rätt till

egendomen eller om besittning av

egendomen skall upptagas av rätten

i den ort, där fastigheten är. Lag

samma vare, om tvisten rör skyldig­

het för ägare eller innehavare av

egendomen att fullgöra något, som

åligger honom i denna egenskap,

eller, då nyttjanderätt eller annan

särskild rätt till egendomen upplå­

tits, fråga är om arrende, hyra, hävd,

byggnads underhåll, nybyggnad el­

ler annat dylikt.

Ligger fastigheten

§•

Tvist om äganderätt eller nytt­

janderätt till fast egendom, om rätt

till servitut eller annan särskild rätt

till egendomen eller om besittning

av egendomen skall upptagas av rät­

ten i den ort, där fastigheten är.

Lag samma vare, om Hästen rör

skyldighet för ägare eller innehava­

re av egendomen att fullgöra något,

som åligger honom i denna egenskap,

eller, då nyttjanderätt eller annan

särskild rätt till egendomen upplå­

tits, fråga är om arrende, hävd,

byggnads underhåll, nybyggnad el­

ler annat dylikt. Vad som sägs i

denna paragraf gäller dock ej hy-

restvist.

huvuddelen ligger.

1 Senaste lydelse av 10 kap. 17 § se 1963:257.

26

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

17 §.

Ej vare------------------------ ---------------- annan domstol;

4. tvist, som avses i 9 eller 10 §

4. hyrestvist eller tvist, som avses

eller eljest enligt lag skall upptagas i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag

av domstol, som där sägs, om tvis- skall upptagas av domstol, som där

ten väckes vid annan domstol;

sägs, om tvisten väckes vid annan

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

domstol;

5. äktenskapsmål;-------------------- — — — av domstol.

Ej heller ------------------------------ — — — i 13 §.

Yrkande om------------------- - —- — -—- samma fordran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

27

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Kungl. Höghet Regenten i statsrådet på Stockholms

slott den 17 mars 1967.

Närvarande:

Statsråden

S^träng, A^ndersson, L^ange, K^ling, E^denman, J^ohansson,

H^olmqvist, A^spling, P^alme, S^ven-E^ric N^ilsson, L^undkvist, G^ustafsson,

O^dhnoff, W^ickman.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om ny liyreslagstift-

ning och anför.

Inledning

Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni 1907

(nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de all­

männa och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan av

hvreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. in.

(hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen bestämmelser om

reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd genom tvångsförläng-

ning av hyresavtal. Lagen gällde ursprungligen t. o. m. den 30 september

1943 men giltighetstiden har successivt förlängts, senast genom lag den

16 december 1966 (nr 673) för tiden t. o. m. den 30 juni 1968.

Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet

har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i ort eller

del av ort samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall av­

se endast visst slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen

avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt.

I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresreglerings­

lagens bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den / de­

cember 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

(besittningsskyddslagen). Denna lag, som är att anse som provisorisk, inne­

håller regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i

nytt hyresavtal.

I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen på­

börjades bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957

28

att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyf­

tet med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen

föra in bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besitt­

ningsskydd även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som

antog benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 be­

tänkandet »Reviderad hyreslag» (SOU 1961:47).

Betänkandets regler om besittningsskydd är olika utformade för olika

slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn har skyddet formen av en rätt till

förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter är skyddet

utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskommittén säger

sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som kan be­

tecknas som någorlunda normala. Dit hänför kommittén även lägen med en

viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget bygger därför på att hyresregle­

ringen skall hehållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande, i den

mån förhållandena på hyresmarknaden motiverar detta. I förslaget behand­

las också en annan central fråga på hyresrättens område, nämligen hyres­

gästens rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta lägenheten i andra

hand. I övrigt innebär förslaget väsentligen en lagteknisk översyn av be­

stämmelserna i hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokol­

let i detta ärende som bilaga 1. Efter remiss avgavs utlåtanden över betän­

kandet av ett stort antal myndigheter och organisationer (se SOU 1966: 14

s. 75).

Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj: t chefen för

justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hy-

reslagstiftningen. I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besitt­

ningsskyddet som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att ska­

pa i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter med

lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad men

att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler för

orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde övervägas

om inte lagstiftningen på förevarande område kunde samordnas i en revi­

derad permanent hyreslag.

De sakkunniga2, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav

i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14). I betän­

kandet framläggs förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftar till att

ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyres­

gäst i bostadslägenhet får ett direkt besittningsskydd som kompletteras

1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdagsmän­

nen Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och ad­

vokaten Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från upp­

draget, tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans ställe.

Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktö­

ren i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer

och riksdagsmannen Henning Gustafsson samt ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik

Svensson.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

29

med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra

lägenheter, dvs. lokaler, upprätthålls genom ersättningsregler. Hyresregle­

rings- och besittningsskyddslagarna ersätts enligt förslaget av bestämmel­

ser i den nya hyreslagen. Förslaget innefattar även i övrigt en översyn av

den nu gällande hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokol­

let i detta ärende som bilaga 2.

Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av Svea hovrätt,

hovrätten för Nedre Norrland, socialstyrelsen, byggnadsstyrelsen, statskon­

toret, bankinspektionen, försäkringsinspektionen, kommerskollegium, ord­

föranden i arbetsdomstolen, arbetsmarknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen,

statens hyresråd, statens tjänstebostadsnämnd, statens personalbostadsde-

legation, överståthållarämbetet (ÖÄ), länsstyrelserna i Stockholms, Upp­

sala, Södermanlands, Östergötlands, Kronobergs, Malmöhus, Örebro, Gävle­

borgs, Jämtlands och Norrbottens län, Stockholms rådhusrätt, Göteborgs

rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, lagberedningen (såvitt avser konkurs-

och utsökningsrättsliga frågor), expropriationsutredningen, domstolskom-

mittén, bostadsrättskommittén, arrendelagsutredningen, förvaltningsdom-

stolskommittén, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet,

Svenska landstingsförbundet, stadskollegiet i Göteborg, Sveriges fastighets­

ägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Hyresgäster­

nas riksförbund, Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riks­

förbund (HSB), Svenska riksbyggen, Svenska byggnadsentreprenörför­

eningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Näringslivets byggnadsdelega-

tion, Sveriges industriförbund, Svensk industriförening, Sveriges hantverks-

och industriorganisation, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges grossistför­

bund, Kooperativa förbundet (KF), Svenska företagares riksförbund, Lands­

organisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO),

Slatstjänstemännens riksförbund (SR), Sveriges akademikers centralorga­

nisation (SACO), Föreningen Sveriges häradshövdingar (häradshövdinge-

f öreningen), Föreningen Sveriges stadsdomare (stadsdomareföreningen), Sve­

riges advokatsamfund, Svenska bankföreningen, Svenska försäkringsbolags

riksförbund, Industriens bostadsförening och Skogs- och lantarbetsgivare-

föreningen. Yttrande har även inkommit från Sveriges biografägareförbund.

Av kommerskollegium har överlämnats yttranden från nio handelskam-

rar, nämligen Stockholms, Göteborgs, Skånes, Östergötlands och Söderman­

lands, Västergötlands och Norra Hallands handelskammare, handelskam­

maren för Värmlands län, Dalslands och Bohuslän, handelskammaren för

Örebro och Västmanlands län, handelskammaren för Gävleborgs län, Upp­

land och Dalarna samt Västernorrlands och Jämtlands läns handelskam­

mare. Vidare har yttranden överlämnats av ÖÄ från stadskollegiet i Stock­

holm, av länsstyrelsen i Stockholms län från drätselkamrarna i Nacka,

Norrtälje, Solna och Södertälje, av länsstyrelsen i Uppsala län från sam-

manläggningsdelegerade i Uppsala, drätselkammaren i Enköping, Uppsala

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

30

fastighetsägareförening och Upplands hyresgästförening, av länsstyrelsen i

Södermanlands län från stadsfullmäktige i Eskilstuna och Strängnäs, drät­

selkamrarna i Katrineholm och Oxelösund samt sammanläggningsdelege-

rade i Nyköping/Svärta, av länsstyrelsen i Östergötlands län från drätsel­

kamrarna i Linköping, Motala och Norrköping, av länsstyrelsen i Krono­

bergs län från drätselkamrarna i Ljungby och Växjö, av länsstyrelsen i

Malmöhus län från stadskollegiet i Hälsingborg, drätselkamrarna i Eslöv,

Malmö och Trelleborg samt länsarkitekten, av länsstyrelsen i Örebro län

från drätselkamrarna i Karlskoga och Örebro, av länsstyrelsen i Gävleborgs

län från drätselkamrarna i Gävle och Sandviken, av länsstyrelsen i Jämt­

lands län från drätselkammaren i Östersund samt av länsstyrelsen i Norr­

bottens län från drätselkamrarna i Boden, Haparanda, Kiruna, Luleå och

Piteå. LO har överlämnat yttrande från Svenska byggnadsarbetareförbun­

det samt SACO yttranden från Sveriges juristförbund och Sveriges tand­

läkarförbund. Vid åtskilliga av nu angivna yttranden har fogats yttranden

från olika nämnder, tjänstemän och enskilda sammanslutningar.

Jag anhåller nu att få ta upp frågan om ny hyreslagstiftning.

Chefen för inrikesdepartementet kommer senare denna dag att anmäla

frågan om de allmänna riktlinjerna för bostadspolitiken m. m. Häri ingår

en ny hyreslag som ett viktigt led. Med hänsyn härtill har ett nära sam­

råd ägt rum mellan mig och chefen för inrikesdepartementet. Det synes

lämpligt för sammanhangets skull att riktlinjerna för hyrespolitiken an­

mäls av chefen för inrikesdepartementet och jag får beträffande dessa hän­

visa till vad denne senare kommer att anföra.

Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till lag om ändrad ly­

delse av 3 kap. NJL jämte viss följ dlagstiftning. Förslagen torde få fogas

vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 3.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

31

Allmänna regler

Besittningsskydd inom bostadssektorn

Inledning

Med besittningsskydd för hyresgäst avses ett skydd för hyresgästens

intresse att behålla den hyrda lägenheten även efter den avtalade hyres­

tidens utgång. Besittningsskydd kan principiellt beredas hyresgäst i två

olika former. Den ena innebär, att man tillgodoser hyresgästens intresse

genom regler som ger honom rätt till förlängning av hyresförhållandet

(optionsrätt). Ett besittningsskydd av denna typ brukar kallas direkt be­

sittningsskydd. Om i ett sådant system en uppsägning från hyresvärdens

sida är otillräckligt grundad, behöver hyresgästen inte flytta från lägen­

heten. Hyresförhållandet blir i stället förlängt. Det indirekta besittnings­

skyddet däremot innebär att hyresgästen måste flytta även om uppsägning­

en är otillräckligt grundad. Hyresvärden avhålls dock i detta system från

att bruka sin uppsägningsrätt utan godtagbara skäl genom att hyresgästen

har lagstadgad rätt till skadestånd om uppsägningen vid en prövning i

efterhand anses vara ogrundad.

Hyreslagen byggde i sin ursprungliga form från år 1907 på den fullstän­

diga avtalsfrihetens princip. Bestämmelser om rätt för hyresgästen att bo

kvar i lägenheten efter kontraktstidens utgång var i enlighet härmed helt

främmande för denna första egentliga hyreslagstiftning.

Behovet av besittningsskydd för hyresgästen blir av naturliga skäl träng­

ande i ett läge när bostadsbrist råder. Om hyresgästen i en sådan situa­

tion tvingas lämna sin lägenhet, riskerar han ju att hli ställd utan bostad.

Det var därför naturligt att frågan om besittningsskydd för hyresgäst fick

aktualitet under det första världskriget med den då rådande svåra bostads­

bristen. Den under krigsåren och därefter fram till år 1923 gällande hyres­

regleringen hade också som ett viktigt inslag att hyresvärdens uppsägnings­

rätt begränsades. För vissa bedömare kom den under kristiden rådande

ordningen att framstå som naturlig och röster höjdes för att regler om be­

sittningsskydd skulle införas i den permanenta hyreslagstiftningen. Tiden

var dock ännu inte mogen för ett sådant steg.

Genom lagen den 10 mars 1923 (nr 31) med vissa bestämmelser rörande

hyra reglerades övergången från krisreglering till en friare hyresmarknad.

Beträffande uppsägningsrätten innebar lagen att det rättsläge som rådde

före krigsutbrottet återställdes. Vid antagandet av lagen uttalade emeller­

32

tid riksdagen att bl. a. frågan om rätt för hyresgäst att under vissa förhål­

landen få bo kvar i sin lägenhet även efter den avtalade hyrestidens ut­

gång borde utredas. Samma dag som lagen promulgerades uppdrog Kungl.

Maj :t åt juris professorn Vilhelm Lundstedt att göra en förberedande ut­

redning angående ytterligare reformer i hyreslagstiftningen. Lundstedts ut­

redning, som redovisades i betänkandet »Vissa principer för reformering

av hyresrätten» (SOU 1923: 76), utmynnade i ett principförslag om ett in­

direkt besittningsskydd i form av en skadeståndssanktionerad företrädes­

rätt för hyresgäst till ny förhyrning. Förslaget ledde inte till någon lag­

stiftning. Frågan om besittningsskydd för hyresgäst aktualiserades emeller­

tid i riksdagen vid många tillfällen under 1920- och 1930-talen.

På grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkandet »Re­

formerad hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939 (prop.

1939:166, L!U 38, rskr 386, SFS 364) betydande ändringar i hyreslagen.

Först då kom regler om besittningsskydd för hyresgäst att permanent in­

föras i hyreslagstiftningen.

Genom 1939 års hyreslagstiftning infördes i 38—40 §§ hyreslagen regler

om besittningsskydd för hyresgäst. Skyddet gäller i hyresförhållanden av

alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara grundat

på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett indirekt

besittningsskydd. Hyresgästen har alltså ingen ovillkorlig rätt att få bo kvar

i lägenheten. Om fastighetsägaren vägrar att medge förlängning och hans

vägran strider mot god sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen

rätt till skadestånd. Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna

för flyttning från lägenheten är ersättningsgilla.

Genom att besittningsskydd infördes och genom andra nyheter i 1939 års

lagstiftning utgör denna otvivelaktigt en milstolpe på hyreslagstiftningens

område. Besittningsskyddsreglerna fick dock inte verka under någon längre

tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att praktiskt taget allt bostads­

byggande avstannade och följden blev en kännbar bostadsbrist. I en sådan

situation var hyreslagens skyddsregler uppenbart otillräckliga. Som ett pro­

visorium under den rådande krissituationen tillkom därför hyresreglerings­

lagen. Ännu mera än 20 år efter krigsslutet gäller lagen i stora delar av

landet.

Hyresregleringslagens besittningsskyddsregler utgår från att hyresvär­

den principiellt får upplösa hyresförhållandet vid kontraktstidens utgång.

Denna rätt bryts, om uppsägningen »finnes strida mot god sed i hyresför­

hållanden eller eljest vara obillig». Tvångsförlängning kan då äga rum.

När det gäller att avgöra, om en uppsägning är förenlig med vad god hyres-

sed eller billigheten kräver, skall enligt förarbetena en avvägning ske mel­

lan båda parters berättigade intressen. Hyresvärden måste dock kunna åbe­

ropa särskilt starka skäl för att få disponera lägenheten. Den bostads­

brist som rått och på sina håll alltjämt råder i landet bär starkt präg-

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

34

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

ses strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara obilligt att hy­

resvärden fordrar att hyresgästen flyttar. Beträffande villkoren i ett nytt hy­

resavtal när hyresgästen utnyttjar sin optionsrätt har parterna att i första

hand själva komma överens. Om avtal inte kan träffas, skall det nya avtalet

innehålla de villkor som hyresvärden fordrar. Denna princip gäller dock inte

om hyresvärden begär en hyra som avsevärt överstiger hyran för jämförliga

lägenheter i orten eller om han uppställer annat villkor som strider mot god

sed i hyresförhållanden eller om hans krav i annat fall är otillbörligt. I så­

dant fall skall avtalet i denna del i stället innehålla samma bestämmelser

som det tidigare avtalet. Någon jämkning efter skälighet skall således inte

förekomma.

Valet av skyddsform

Hyreslagskommittén. Kommittén anför inledningsvis att en rättslig garan­

ti för hyresgästen att han efter hyrestidens utgång får behålla den förhyrda

lägenheten för mången framstår som ett naturligt inslag i ett samhälle som

på olika sätt söker att värna om den enskildes trygghet och därigenom

främja den sociala trivseln. En sådan garanti blir speciellt viktig i tider

när det råder knapphet på lägenheter. Garantins dominerande uppgift blir

då att skydda hyresgästen mot att bli husvill. I en mera balanserad hyres­

marknad däremot kommer besittningsskyddet att tjäna andra uppgifter.

Det förebygger naturligtvis att hyresgästen utan rimlig anledning drabbas

av de kostnader och andra olägenheter som en flyttning för med sig. Hu­

vuduppgiften för besittningsskyddet blir emellertid en annan än att värna

om ekonomiska och liknande intressen. Hyresvärdens rätt att godtyckligt

vägra förlängning gör hyresgästens ställning osäker. Ett besittningsskydd

betyder vidgad handlingsfrihet, ökat oberoende och förhöjd trivsel för hy­

resgästen. Det värde som ligger i att man kan känna trygghet i besittningen

av sitt hem kan således sägas vara optionsrättens centrala skyddsobjekt.

Kommittén betonar emellertid också att förvaltningen av ett hyreshus

kräver ett visst mått av handlingsfrihet för hyresvärden. En sådan frihet

fordras för att förvaltningen skall ge ett ekonomiskt tillfredsställande re­

sultat. Detta är i sin tur av betydelse för att de som bygger hus skall kunna

konkurrera om det tillgängliga kapitalet, särskilt det riskvilliga. En alltför

snäv begränsning av hyresvärdens handlingsfrihet kan också inverka men­

ligt på möjligheterna att upprätthålla skick och ordning i fastigheten eller

att i övrigt skapa godtagbara bostadsförhållanden för fastighetens hyres­

gäster. De yttre förhållanden som förelåg vid hyresavtalets tillkomst kan

vidare ha ändrats på ett sätt som hyresvärden inte från början haft anled­

ning att räkna med. Den stadsdel där fastigheten är belägen har t. ex. un­

dergått sådan utveckling att det numera är ekonomiskt fördelaktigt och

kanske även från samhällsplaneringssynpunkt önskvärt att gå över från

uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsända-

mål.

Sammanfattningsvis anför kommittén att en optionsrätt om möjligt hör

utformas så att den å ena sidan tillgodoser skäliga anspråk på besittnings­

skydd för hyresgästens hem och å andra sidan lämnar hyresvärden det ut­

rymme för ändrade dispositioner som en rationell fastighetsförvaltning

kräver. Av betydelse inte minst för lagens förankring i det allmänna rätts­

medvetandet är att optionsrätten i sin uppbyggnad korresponderar med det

typiska förutsättningsläget vid tillkomsten av ett hyresavtal. Fastän fler­

talet hyresavtal ingås för endast kortare tid hyr dock hyresgästen lägenhe­

ten utifrån den väsentliga förutsättningen att han, om han så önskar, skall

få behålla lägenheten, såvida det inte av särskild anledning är från saklig

synpunkt påkallat att upplösa hyresförhållandet. Hyresvärden är i allmän­

het fullt medveten om denna förutsättning. En huvudregel som i princip

ger hyresgästen rätt att vid hyrestidens utgång få nytt avtal harmonierar

väl med vad hyresgästen sålunda med hänsyn till omständigheterna vid

avtalets tillkomst regelmässigt äger med fog förvänta sig rörande hyres­

förhållandets bestånd.

Remissyttrandena. Flertalet remissinstanser ansluter sig till förslaget om

direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst. Ett stort antal avstyrker dock

förslaget och förordar i stället ett indirekt besittningsskydd. Många bekla­

gar att hyreslagens nuvarande system inte fått prövas tillräckligt i prak­

tiken på en balanserad hyresmarknad. Man förutsätter då i allmänhet att

rätten till ersättning vid obefogad uppsägning skulle utvidgas till att också

omfatta bl. a. ideell skada.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt sina direktiv har de sakkunniga haft

i uppdrag att utreda hur ett direkt besittningsskydd bör anordnas. De sak­

kunniga anser sig kunna utan mera betydelsefulla erinringar ansluta sig

till hyreslagskommitténs förslag.

Enligt de sakkunnigas mening talar åtskilliga förhållanden för att ett di­

rekt besittningsskydd för bostadshyresgäst numera lättare kan accepteras

oberoende av politiska och ekonomiska ställningstaganden i övrigt. Den

ekonomiska utvecklingen samt samhällets, organisationernas och de en­

skildas strävanden för trygghet i socialt och ekonomiskt hänseende har i

betydande mån lett bort från den grundsyn på vilken 1907 års nyttjande-

rättslagstiftning bygger och på vilken den nuvarande hyreslagstiftningen

alltjämt till stor del vilar. Att ingå ett hyresavtal beträffande en för normal

uthyrning avsedd bostad torde numera som regel få betraktas som en åt­

gärd på tämligen lång sikt. Avtalet har i långt högre grad än avtalsformu-

leringarna ger vid handen karaktären av ett tillsvidareavtal som upplöses

endast när hyresgästen ej längre vill bo kvar eller när hyresvärden har be­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

35

36

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

fogad anledning att bryta hyresförhållandet. Ett viktigt drag i utvecklingen

är vidare framväxten efter andra världskriget av det allmännyttiga bo­

stadsbeståndet, vilket för varje år får allt större andel av bostadsbyggandet

och uthyrningsmarknaden. På den allmännyttiga hyresmarknaden är av­

talsförhållandena mera opersonliga och förekomsten av en stor sådan hy­

resmarknad är uppenbarligen en betydelsefull faktor vid utformningen av

ett verksamt besittningsskydd.

Enligt de sakkunnigas mening bör hyresgästen åtnjuta besittningsskydd,

dvs. äga rätt till förlängning av hyresavtalet om ej hyresvärdens skäl för

hyresförhållandets upplösning väger tyngre än hyresgästens intresse av att

bo kvar. En regel härom tas upp i 45 § i de sakkunnigas förslag. Den for­

muleras så att rätt till förlängning av hyresförhållandet föreligger om inte

hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och

det inte strider mot god hyressed eller är obilligt mot hyresgästen att han

måste flytta. Den principiella innebörden av denna regel sägs vara densam­

ma som i fråga om motsvarande regel i besittningsskyddslagen och i hyrcs-

lagskommitténs förslag.

I huvudregeln måste en hel del inskränkningar göras under hänsynsta­

gande till förhållandena i det enskilda fallet. Kommitténs förslag är av­

passat huvudsakligen för en i stort sett balanserad bostadsmarknad. Det är

därför uppenbart att de av kommittén föreslagna reglerna måste justeras i

åtskilliga hänseenden, om önskemålen i de sakkunnigas direktiv om en ge­

mensam lag för olika slags marknader men med vissa särregler för brist­

orter skall kunna tillmötesgås. För nästan alla besittningsskyddssituatio-

ner gäller att ju större bostadsbristen är desto starkare måste besittnings­

skyddet vara. Ett gynnsammare marknadsläge däremot medför att besitt­

ningsskydd inte kan påkallas med samma styrka. Detta får dock inte un­

danskymma att hyresgästen skall åtnjuta skydd för sitt hem även i en ba­

lanserad bostadsmarknad. Hyresgästen skall vara skyldig att flytta endast

om hyresvärden har saklig anledning att fordra att hyresförhållandet upp­

hör. Besittningsskyddet skall vara ett hemskydd, inte ett skydd mot högre

bostadskostnad så länge denna enligt lagens normer utgör skälig betalning

för hyresförmånerna. Hyresavtalets ekonomiska innehåll måste därför kun­

na ändras under pågående hyresförhållanden allteftersom omständigheter­

na gör en sådan ändring skälig och lämplig.

Remissyttrandena. Med endast något undantag ger de remissinstanser som

uttalat sig i frågan sin anslutning till att ett direkt besittningsskydd genom­

förs för bostadshyresgäst. Det stora flertalet ansluter sig också till den mo­

tivering för ett sådant skydd som framförts av hyreslagskommittén och till

vilken de sakkunniga anslutit sig, nämligen att besittningsskyddet skall ses

främst som ett hemskydd. Gemensamt för dessa uttalanden är även att

37

man i allmänhet anser ett starkt besittningsskydd i form av kvarboenderätt

vara önskvärt också på en fullt balanserad bostadsmarknad.

Bostadsstyrelsen uttalar att det numera föreligger en utbredd uppfatt­

ning att den som hyr bostad i princip skall äga rätt att vid avtalstidens ut­

gång få förlängning av hyresavtalet. Tanken på en lagstiftning som ger hy­

resgästen ett skydd för hemmet har enligt styrelsens mening numera stöd

i det allmänna rättsmedvetandet. Till uppkomsten och spridningen av den­

na grundsyn på frågan har bidragit den efter det andra världskriget förda

bostadspolitiken som bl. a. medfört att en stor och successivt växande andel

av bostadsproduktionen sker i kommunal och därmed jämställd regi. Råd­

husrätten i Malmö menar att nackdelarna av en kvarboenderätt kommer

att bli relativt ringa för hyresvärden, eftersom sådan rätt endast tillför­

säkras de skötsamma hyresgästerna. Hyresvärden har själv ett starkt in­

tresse av att behålla dessa och därigenom skapa kontinuitet i hyresförhål­

landena i lägenheten. För de skötsamma hyresgästerna måste det vara av

stor betydelse att vinna ett starkt skydd för det egna hemmet och för möj­

ligheten att få sitta kvar i en invand miljö, där man lärt sig att trivas.

I flera yttranden — företrädesvis från sådana remissinstanser som av­

styrkte direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst i uttalanden över hy-

reslagskommitténs förslag — framförs andra skäl för att godta forslaget.

Man förklarar sig ofta vidhålla åsikten att ett direkt besittningsskydd inte

behövs på en balanserad bostadsmarknad. Eftersom de sakkunnigas för­

slag till besittningsskyddsregler avses vara tillämpliga även på en brist­

marknad kommer saken emellertid i ett annat läge. Man ser också genom­

förandet av ett direkt besittningsskydd närmast som en förutsättning för

att hyresregleringen skall kunna avskaffas utan ytterligare uppskov och hän­

visar också till att det direkta besittningsskyddet utgör ett väsentligt led i

den kompromiss på vilken de sakkunnigas enhälliga betänkande grundas.

Karakteristiskt för detta synsätt är Näringslivets byggnadsdelegations

yttrande. Delegationen anför bl. a. att flertalet människor omfattar den so­

ciala värderingen att den enskilde måste tillförsäkras rimlig trygghet i bo-

endeförhållandet. Kravet på särskilda åtgärder för att tillgodose tryggheten

blir dock starkare ju större obalans som råder på bostadsmarknaden. Det

kan därför anföras betänkligheter mot att i den allmänna hyreslagen föra

in en omfattande kvarboenderätt för hyresgästen. Förutom att detta är ett

kraftigt ingrepp i principen om avtalsfrihet kan tvångsförlängning av hy­

resförhållanden komma att skapa problem i en fastighetsförvaltning som

syftar till ett värdebeständigt resultat. När hyreslagen såsom enligt de sak­

kunnigas förslag skall reglera boendeförhållandena såväl i en balanserad

marknad som i en bristsituation, är det emellertid förklarligt att man

stannat för ett direkt besittningsskydd beträffande bostäder. För att inte

bryta sönder denna konstruktion och eftersom optionsrätten synes vara en

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

38

av grundförutsättningarna för enhälligheten bland de sakkunniga vill de­

legationen inte motsätta sig förslaget i denna del.

Sveriges fastighetsägareförbund behandlar utförligt de missförhållanden

som följer av hyresregleringen. Förbundet menar med hänsyn härtill att

en liberalisering av hyresmarknaden är av väsentligt intresse. Det kan vis­

serligen inte därför anses nödvändigt att i den permanenta hyreslagen föra

in regler som i stor utsträckning anpassas efter de bristsituationer som före-

ligger i vissa orter när hyresregleringen avvecklas. Om detta är den enda

väg som f. n. står till buds för att åstadkomma en ändring av missförhål­

landena anser förbundet emellertid att bestämmelserna bör godtas som

en kompromiss. En väsentlig förutsättning för denna kompromiss är att

lagförslaget också genomförs enligt den av de sakkunniga uppgjorda tid­

tabellen.

Förslaget om direkt besittningsskydd avstyrks av handelskammaren för

Örebro och Västmanlands lön och sätts i fråga även av Stockholms handels­

kammare.

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

Departementschefen. Frågan om en i lag tryggad rätt för hyresgästen att

efter den avtalade hyrestidens utgång få hyresförhållandet förlängt har,

särskilt i vad den gäller bostäder, stått i centrum för debatten på det hyres-

rättsliga området under större delen av detta århundrade och har utgjort

en huvudfråga i de olika utredningar på området som förekommit sedan

1920-talet. Om man vill söka förklaringen till att denna lagstiftningsfråga

haft sådan aktualitet under lång tid och att den likväl ännu inte bringats

till en tillfredsställande lösning, bör man som utgångspunkt ta de normala

förutsättningarna vid ett hyresavtals tillkomst. Av olika skäl vill parterna

sluta avtalet på endast relativt kort tid, vanligtvis ett år. Från hyresgästens

synpunkt kan det sålunda ofta vara väsentligt att inte vara bunden under

alltför lång tid. Han vill exempelvis ha frihet att byta bosättningsort eller

att skaffa annan bostad som bättre passar till ändrade bostadsbehov. Ur

hyresvärdens synvinkel är det framför allt av betydelse att kunna få en om­

prövning till stand av de avtalade hyresvillkoren. Hyresvärden har också

ett starkt intresse av att ha utrymme för sådana ändrade dispositioner som

en rationell fastighetsförvaltning kräver.

1 rots att bägge parter sålunda kan ha skäl att begränsa hyrestiden till en

relativt kort period, är det å andra sidan klart att hyresgästen vid förhyr­

ningen regelmässigt utgår från att han skall få bo kvar i lägenheten om

inte hyresförhållandet av särskilda skäl måste upplösas. Denna förutsätt­

ning är i själva verket av synnerlig betydelse för hyresgästen, och dess

uppfyllande utgör grunden för att han skall känna det oberoende och den

trivsel som trygghet i besittningen av hemmet ger. För fastighetsägaren är

självfallet den förutsättning på vilken förhyrningen bygger från hyresgäs­

tens sida väl bekant. Fastighetsägaren har f. ö. själv intresse av att hy­

39

resförhållandet består om inte skäl av saklig natur gör det nödvändigt att

bryta detta. För förvaltningen av fastigheten är det av vikt att omsätt­

ningen på hyresgäster inte blir onödigt stor. Det kan salunda konstateras

att det sedvanliga hyresavtalet med endast kortvarig hyrestid på ett brist­

fälligt sätt återspeglar de förutsättningar som normalt föreligger när av­

talet träffas. Hyresavtalet tillförsäkrar vanligtvis inte hyresgästen det rätts­

läge som svarar mot de för honom väsentliga förutsättningarna för avtalets

ingående.

Ett ingripande från lagstiftarens sida för att stärka besittningsskyddet

för hyresgästen innebär otvivelaktigt principiellt sett ett betydande ingrepp

i avtalsfriheten. Särskilt bör pekas på att ett besittningsskydd för med sig

att hyresgästen kan få villkoren för den fortsatta förhyrningen — och då

särskilt hyrans storlek — prövade av myndighet. Det är betänkligheterna

mot ett sådant ingrepp i avtalsfriheten och farhågorna för inverkan därav

på hyresmarknaden som föranlett att besittningsskyddsfrågan först mycket

sent ansetts mogen för lagstiftningsåtgärder. Jag vill i sammanhanget er­

inra om att ännu 1939 års hyreslagstiftning — en reform som i mångt och

mycket präglades av att skyddsregler i hyresgästens intresse gjordes tving­

ande __ i endast mycket begränsad utsträckning tillerkände bostadshyres-

gästen besittningsskydd, nämligen ett indirekt besittningsskydd som är

sanktionerat av en skyldighet för fastighetsägaren att ersätta flyttnings­

kostnad vid obefogad uppsägning.

Det nu avslutade utredningsarbetet på hyreslagstiftningens område jämte

den remissopinion som kommit till uttryck i anledning av de sakkunnigas

förslag visar att en påtaglig åsiktsförskjutning i besittningsskyddsfrågan

ägt rum under senare tid. Enligt min mening är det särskilt två faktorer

som bidragit härtill. För det första har det varit av stor betydelse att vi

under snart 25 år haft ett mycket starkt direkt besittningsskydd genom

hyresregleringslagen av år 1942 som, i den mån denna lag inte är till­

lämplig, sedan år 1957 kompletteras genom besittningsskyddslagen för

orter där hyresregleringen avskaffats. Av betydelse har också varit att

kommunerna fått ansvaret för bostadsförsörjningen. Sedan länge sker bo­

stadsproduktionen i dominerande utsträckning i kommunal regi eller el­

jest av allmännyttiga bostadsföretag utan enskilt vinstintresse. Allt detta

har medverkat till att en kvarboenderätt för bostadshyresgäst i det all­

männa medvetandet kommit att framstå som den normala ordningen.

Det har gjorts gällande att det direkta besittningsskyddet inte har någon

större betydelse på en balanserad bostadsmarknad där jämvikt rader mel­

lan tillgång och efterfrågan på bostäder. Det skall heller inte bestridas att

i ett sådant marknadsläge hyresgästen i alla normala fall kommer att kun­

na få hyresavtalet förlängt även utan rättsligt skydd. På en bostadsmark­

nad som präglas av påtaglig bostadsbrist blir emellertid situationen en an­

nan. Det är f. ö. knappast någon som ifrågasatt behovet av ett starkt di­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

40

rekt besittningsskydd i detta fall. Vill man att samma besittningsskydds-

regier skall kunna tillämpas i olika marknadslägen, och mycket starka skäl

talar enligt min mening för en sådan lösning — särskilt med hänsyn till

att man härigenom kan uppnå en smidig övergång från det ena marknads­

läget till det andra — är man alltså hänvisad till att välja det direkta be­

sittningsskyddet.

Enligt min mening — och i denna har jag blivit styrkt genom remissut­

fallet — har emellertid det direkta besittningsskyddet en uppgift av stor

social betydelse att fylla även på en balanserad bostadsmarknad. Ett sådant

skydd skapar, som hyreslagskommittén framhållit, ökat oberoende och för­

höjd trivsel för hyresgästen och tillförsäkrar honom också ökad handlings­

frihet. Endast det direkta besittningsskyddet är ägnat att skapa trygghet i

besittningen av hemmet.

Av nu anförda skäl föreslår jag att bostadshyresgästen tillförsäkras ett

direkt besittningsskydd. Den närmare utformningen av bestämmelserna

härom behandlas senare.

Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för

bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig moti­

verade hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren

vid förlängning av hyresförhållande bör vara så avpassade att uppkomsten

av eu till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras.

Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om besittningsskyddets tryg­

gande genom en s, k. hyresspärr.

Hyresgästens besittningsskydd får heller inte ges sådan styrka att hyres­

värdens handlingsfrihet blir alltför kringskuren. Det är viktigt från allmän

synpunkt att användningen av en fastighet kan anpassas till ändrade för­

hållanden. Samhällsutvecklingen kan göra det motiverat att exempelvis gå

över från uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kon-

torsändamål. Nödvändig sanering av äldre fastigheter får inte motverkas.

Önskvärda rivningar och ombyggnadsarbeten bör tvärtom underlättas ge­

nom utformningen av den hyresrättsliga lagstiftningen. Också för det eko­

nomiska utfallet av fastighetsförvaltningen är det av vikt att hyresvärdens

handlingsfrihet ej görs alltför snäv. Härigenom får hyresvärden även möj­

lighet att upprätthålla ordningen i fastigheten och att i övrigt skapa god­

tagbara bostadsförhållanden för hyresgästerna. Som framgår av det sagda

måste besittningsskyddet för hyresgästen grundas på en avvägning mellan

dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten och fastighetsägarens intresse

av att få disponera över lägenheten på annat sätt. Utfallet av denna avväg­

ning ger i själva verket besittningsskyddet dess reella innehåll. Dessa av­

vägningsfrågor behandlas i avsnittet om begränsning av besittningsskyddet.

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr It! år 1967

41

Besittningsskyddets tryggande genom en s. k. hyresspärr

Inledning. Mellan besittningsskyddet och hyran råder det viktiga sam­

bandet att besittningsskyddet aldrig kan bli fullgott utan regler som hin­

drar att det sätts ur spel genom hyreskrav. Om besittningsskyddet, såsom

de sakkunniga föreslår, skall förenas med en i princip fri prisbildning på

hyresmarkanden blir det nödvändigt vid varje form av besittningsskydd att

dra en övre gräns för hyresvärdens vederlagsanspråk mot hyresgäst, vars

avflyttning inte kan påfordras på sakliga grunder. En sådan hyresspärr syf­

tar inte endast till att förhindra att en hyresgäst utan grundad anledning

drivs från sin lägenhet med hjälp av oskäligt hyreskrav utan även att mot­

verka att en hyresvärd begagnar sig av hyresgästens naturliga obenägenhet

att ta på sig kostnader och andra olägenheter i syfte att bereda sig förmå­

ner som inte skulle ha stått honom till buds vid avtal med en nytillträdande

hyresgäst.

Det indirekta besittningsskydd som infördes i 1939 års hyreslagstiftning

bygger som redan nämnts på en skadeståndsrättslig reglering. I 38 § hyres-

lagen föreskrivs att lagens skadeståndssanktion inträder om hyresvärden i

samband med uppsägning uppställer villkor som är otillbörligt. Beträffan­

de hyran avses härmed enligt förarbetena att höjningen är större än som

kan anses påkallat av en allmän förändring i hyresnivån.

Hyresregleringslagens system bygger inte på någon hyresspärr av det

slag som nu diskuterats. En sådan spärr är ju obehövlig när den högsta

tillåtna hyran regleras i lag eller fastställs av myndighet. För möblerade

lägenheter gäller dock att hyran kan nedsättas, om den är avsevärt högre

än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder. I be­

sittningsskyddslagen är regeln om bestämmandet av hyresvillkoren ut­

formad på det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor

som hyresvärden begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jäm­

förliga lägenheter i orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hy­

resförhållanden samt hans krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbe­

tena uttalas att lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den

allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i

vägen för en eventuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om

besittningsskydd får inte heller leda till att upplåtelserna måste under­

kastas en jämförelse in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och

hyrans storlek. Om den fordrade hyran finnes oskälig, skall den tidigare

hyran gälla även i fortsättningen. Något utrymme för att jämka den av

hyresvärden begärda hyran efter skälighet lämnar lagen alltså inte.

Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag skall hyresgästen vara

skyldig att betala hyra med det belopp som hyresvärden fordrar. Om denne

2f

Bihang till riksdagens protokoll 196

7.

1 saml. Nr 141

42

begär oskälig hyra, skall hyra dock utgå med skäligt belopp. Beträffande

bedömningen av hyrans skälighet anför kommittén följande. Eftersom frå­

gan gäller vad den aktuella lägenheten kan antas vara värd på den öppna

hyresmarknaden har man vid tillämpning av skälighetsregeln inte att pröva

om den begärda hyran kan antas motsvara en skälig avkastning för det i

fastigheten nedlagda kapitalet. I stället bör hyresnivån för jämförliga lä­

genheter vara den normala utgångspunkten vid prövning av fordrad hyras

skälighet. Enligt kommittén krävs för att en lägenhet skall anses jämförlig

med en annan till en början att lägenheterna beträffande läge, storlek,

skick, utrustning och användningssätt i grova drag motsvarar varandra.

Lägenheterna måste med andra ord ha väsentligen samma bruksvärde. I

kravet på jämförlighet ligger att lägenheterna skall vara jämställda också

beträffande hyresvärdens rätt att betinga sig hyra. Efter hyresregleringens

avveckling kommer nämligen att finnas olika kategorier av hyresobjekt,

vilka skiljer sig från varandra i fråga om hyresvärdens rätt att betinga sig

vederlag eller metoden för att bestämma hyran. En kategori utgörs av lä­

genheter för vilka det inte möter något rättsligt hinder att ta ut marknads-

mässigt bestämd hyra. En annan kategori består av lägenheter för vilka be­

gränsningar gäller i rätten att ta ut hyra, t. ex. lägenheter i åtskilliga stats-

belånade hus.

Kommittén utvecklar vidare vissa resonemang om variationerna inom

skälighetsområdet och anför. Fastän hyresnivån för bostadslägenheter som

har likartat bruksvärde i allmänhet torde vara någorlunda samlad kan dock

variationer i hyressättningen förekomma. Om hyresnivån för jämförliga lä­

genheter är högre i somliga fastigheter än i andra, torde i princip den högre

hyresnivån böra läggas till grund för bedömningen av den aktuella lägen­

hetens marknadsvärde, förutsatt att det verkligen rör sig om en nivå och

inte om enstaka topphyror. En fordrad hyra kan naturligtvis inte anses

oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresnivån för motsva­

rande lägenheter i orten. Den övre gränsen för hyresvärdens tillåtna veder-

lagsansprålc mot optionsberättigad hyresgäst måste ligga så mycket över

hyresnivån för jämförliga lägenheter att den inte hindrar de ekonomiska

faktorerna att förskjuta hyresnivån uppåt. En marginal mellan hyresnivån

för jämförliga lägenheter och hyresvärdens krav är f. ö. påkallad även

av den anledningen, att hyresnivån för jämförliga lägenheter kan ge endast

en ungefärlig bild av den aktuella lägenhetens marknadsvärde. Allmänt

torde kunna sägas att en fordrad hyra är att anse som oskälig, om den i så

påfallande grad överstiger hyresnivån för jämförliga lägenheter att det

måste bedömas såsom övervägande osannolikt att en sakförståndig person

skulle vilja bjuda det fordrade beloppet för att få hyra lägenheten.

Avslutningsvis anför kommittén angående frågan vilken hyra som bör ut­

gå när den begärda hyran är oskälig följande. Det synes ligga närmast till

hands att fastställa hyran till högsta skäliga belopp. Emellertid är det före-

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

43

nät med bestämda fördelar att vid ett överskridande av gränsen sätta hy­

ran lägre än som skulle ha skett, om kravet hållit sig inom ramen för

högsta skäliga belopp. Kommittén stannar därför för den lösningen att hy­

ran skall utgå med skäligt belopp när hyresvärden överträtt gränsen för

vad som kan anses utgöra skäligt vederlag. Med skäligt belopp avses härvid

vad som kan antas ungefärligen motsvara hyran för jämförliga lägenheter

i orten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. I sin diskussion om utformningen av den

hyresspärr som behövs för att trygga besittningsskyddet ställer de sakkun­

niga mot varandra två skilda system. Det ena karakteriseras av att hyres­

gästen när som helst under löpande avtalsperiod kan vända sig till myndig­

het och få den avtalade hyrans skälighet prövad. Det andra karakteriseras

av att skäligheten av hyran kan komma under prövning först när hyresvär­

den i samband med förlängning av hyresförhållandet ifrågasätter en höj­

ning av hyran. Hyreskontrollen för möblerade lägenheter enligt 6 § hyres­

regleringslagen är av det förra slaget, medan det senare systemet som nyss

anförts gäller enligt besittningsskyddslagen och förordas av hyreslagskom-

mittén.

Efter att ha granskat de båda systemens fördelar och nackdelar (SOU

1966: 14 s. 113) anför de sakkunniga att starka skäl talar för att konstru­

era hyresspärren för en någorlunda balanserad hyresmarknad på i princip

samma sätt som enligt besittningsskyddslagen och kommitténs förslag. En

hyresspärr av denna typ sägs bäst förena å ena sidan kravet på ett effek­

tivt skydd mot sådana oskäliga hyresanspråk som skulle kunna äventyra

besittningsskyddet och å andra sidan det allmänna önskemålet om relativt

stor frihet för den ekonomiska fastighetsförvaltningen att anpassa hyran

efter lägenheternas bruksvärde och övriga omständigheter av betydelse. De

sakkunniga finner det också principiellt mindre tilltalande att om man öns­

kar normalisera hyresmarknaden och i stort sett återgå till avtalsfriheten

låta en part som ingått avtal klandra dess innehåll under avtalets giltighets­

tid. Det system enligt vilket prövningen av hyrans skälighet kan komma

under bedömande först i samband med övergång till ny avtalsperiod föror­

das därför av de sakkunniga.

Den norm efter vilken den av hyresvärden fordrade hyran skall prövas

bör, uttalar de sakkunniga, ha den innebörden att hyresgästen inte skall

vara skyldig att godta en hyra som är oskälig. De sakkunniga formulerar

saken så att hyresgästen måste godta den fordrade hyran, om den inte vä­

sentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet

är likvärdiga. I motsatt fall skall hyra utgå med skäligt belopp. Själva

skälighetsbegreppet är alltså, liksom i besittningsskyddslagen (3 §) och en­

ligt hyreslagskommittén (45 § i dess förslag), utformat som en jämförelse

med en hyresnivå för likartade lägenheter. I sak avser de sakkunniga så­

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

44

lunda inte att göra någon avvikelse från vad de uppfattat som de väsent­

ligen gemensamma huvudnormerna i besittningsskyddslagens och hyres-

lagskommitténs regler för skälighetsprövningen.

Med en lägenhets bruksvärde bör avses vad lägenheten med hänsyn till

beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från konsumen-

ternas-hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lä­

genheter. Man skall därvid bortse från byggnadsår och produktions-, drifts-

och förvaltningskostnader samt från andra särskilda betingelser för hyres­

rätten. På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet bör alla faktorer av

betydelse inverka, såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge in­

om huset, reparationsstandard och ljudisolering. Jämte den egentliga be­

skaffenheten bör bedömas vad som skulle kunna kallas förmåner knutna

till lägenheten eller fastigheten, såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, sär­

skilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställ­

ningsplats. Också vissa andra faktorer måste tillåtas inverka på bruks­

värdet. Hit hör inte blott husets allmänna läge och vad som enligt ett veder­

taget uttryck brukar kallas miljön utan även sådant som tillgång till lek­

plats och parkeringsutrymmen. Samtliga på bruksvärdet inverkande om­

ständigheter skall bedömas objektivt, dvs. utan avseende på den enskilde

hyresgästens värdering eller behov.

När vid undersökningen av en fordrad hyras skälighet en annan lägenhet

åberopas till jämförelse, skall den senare lägenhetens bruksvärde bedömas

under samma betingelser som nyss har angetts. Den omständigheten att hy­

rorna i vissa kategorier av lägenheter har bestämts under särskilda beting­

elser utgör enligt de sakkunniga inte något hinder för att de används som

jämförelseobjekt.

Att

alla kategorier lägenheter kommer i betraktande kan

bidra till en önskvärd hyresanpassning och till en ökad rörlighet på mark­

naden. En viss hänsyn måste dock i ett övergångsskede tas till att vissa skill­

nader i finansieringsbetingelserna — nämligen finansiering med eller utan

statliga lån — medverkat till uppkomsten av olika hyresnivåer.

Beträffande det jämförliga hyresläget indicerar förekomsten av en högre

hyresnivå för jämförliga lägenheter att man kan få ut en högre hyra för den

aktuella lägenheten. För att en sådan nivå skall få ge utslag i höjande rikt­

ning måste det, såsom även hyreslagskommittén påpekat, verkligen vara

fråga om en nivå och ej om enstaka topphyror. Genom varsamhet i jäm­

förelsebedömningen motverkas en ofta av knapphetsbetingad efterfrågan

framkallad inte önskvärd uppskruvning av hyresnivån. Därtill kommer att

det växande beståndet av allmännyttiga lägenheter, för vilka hyran bestäms

enligt självkostnadsprincipen, kommer att ha en stabiliserande betydelse.

Detta bestånd kan vid direkt jämförlighet i fråga om bruksvärdet tjäna som

norm och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen. Uppskatt­

ningen av det jämförliga hyresläget måste när det är fråga om att avgöra

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

45

huruvida hyresvärdens krav bör godtas eller ej ske med någorlunda vida

marginaler.

Om hyresvärdens krav inte kan godtas men utredningen ändå visar att

eu höjning av hyran är befogad, bör hyran enligt de sakkunniga fastläggas

på det ställe på skalan där den skäligen bör ligga.

Den av de sakkunniga föreslagna regeln tas upp i 46 §. Till komplettering

av bestämmelsen föreslås en särskild regel om rätt att i bristorter begära

prövning av förstagångshyra. Detta förslag behandlas i ett senare samman­

hang.

Remissyttrandena. Frågan om utformningen av den för besittningsskyd­

dets tryggande nödvändiga hyresspärren har tilldragit sig relativt begrän­

sad uppmärksamhet under remissbehandlingen. Endast hyresrådet går när­

mare in på frågan. Dess yttrande, som är starkt kritiskt mot förslaget, re­

fereras utförligt i det följande.

Flertalet remissinstanser lämnar förslaget utan erinran. Bland dem som

uttryckligen tillstyrker det märks hovrätten för Nedre Norrland, bostads-

styrelsen, socialstyrelsen, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i

Stockholms och Malmöhus län, SABO, Hyresgästernas riksförbund, Nä­

ringslivets byggnadsdelegation och Svenska företagares riksförbund.

Följande mera allmänna uttalanden om hyresprövningen är av intresse.

Näringslivets byggnadsdelegation framhåller att samtidigt som varje slag

av besittningsskydd nödvändiggör metoder för att bedöma en fordrad hyras

skälighet så innebär varje sådan prövning att man går ifrån principen om

en fri hyresmarknad. Det är därför synnerligen angeläget att prövningen

sker efter sådana grunder att resultatet leder fram mot en fri marknad och

inte ger upphov till en ny reglering i ändrade former. Enligt delegationens

mening inger skälighetsprövningen i allmänhet enligt förslaget inte i och

för sig betänkligheter av antytt slag. Knapphändigheten i de sakkunnigas

egen framställning försvårar dock tolkningen av förslaget.

Hyresgästernas riksförbund uttalar att det särskilt på en utpräglad brist­

marknad är förenat med stora svårigheter att finna en praktiskt använd­

bar jämförelsenorm vid fixerandet av den vederlagsspärr som oundgängli­

gen fordras för att upprätthålla besittningsskyddet. Om den av de sak­

kunniga föreslagna jämförelsenormen kommer att fylla sin uppgift beror

till stor del på liur tillämpningen kommer att gestalta sig under de första

åren. Man kan inte nog understryka vikten av att anpassningen av hyrorna

sker med stor varsamhet och med fullt beaktande av skillnader i fråga om

standard, miljö, belägenhet m. in.

Flera remissinstanser uttalar farhågor för att de föreslagna hyressätt-

ningsreglerna kommer att lämna utrymme för hyreshöjningar som är stör­

re än som kan anses skäligt. Såväl TCO som Statstjänstemännens riksför-

46

bund varnar för en sådan utveckling och anser det vara en brist att de sak­

kunniga inte undersökt hur hyresnivån utvecklats inom sådana orter där

hyresregleringen avskaffats och ett system liknande det som de sakkunniga

föreslår blivit infört. TCO understryker starkt att statsmakterna måste

vara beredda att vidta nödvändiga åtgärder om hyresnivån stiger mer än

som kan anses skäligt. Bostadsstyrelsen understryker de risker som kan

finnas för en sådan allmän höjning av hyresnivån som går längre än vad

som krävs för att anpassa hyrorna för viss del av bostadsbeståndet till

principen om likartade hyror för lägenheter med samma bruksvärde. Även

länsstyrelsen i Norrbottens län uttalar tveksamhet och anser att något sä­

kert verklighetsunderlag inte finns för att bedöma hur den av de sakkun­

niga föreslagna hyresspärren kommer att fungera i praktiken. Åtskilligt

talar för att en regel av »6 §-typ» skulle hävda sig väl vid en jämförelse

med den av de sakkunniga föreslagna även om denna kompletteras med en

bestämmelse om rätt att i bristort begära prövning av förstagångshyra.

Kommer skollegium anser att prövningen av hyrans storlek bör inriktas på

spörsmålet om den begärda hyran är oskälig eller inte. Prövningen bör så­

lunda inte avse frågan om den fordrade hyran »väsentligt överstiger hyran

för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga». En sådan

prövning kan lätt — framför allt i bristorter — leda till ej önskvärda re­

sultat.

Liknande synpunkter ligger till grund för hyresrådets mycket utförliga

yttrande. Rådet — som i denna del inte är enhälligt — hyser den uppfatt­

ningen att det knappast är möjligt att bestämma hyran för lägenheter i

bristorter efter de normer som de sakkunniga föreslagit. Sammanfattnings­

vis anför rådet som skäl härför följande. Under den långa tid som hyres­

regleringen tillämpats har skilda hyresnivåer uppkommit för lägenheter av

olika årgångar. Dessa lägenheter torde med avseende på bruksvärdet i

många fall inte förete mera betydande variationer från hyresgästens syn­

punkt. Differenserna mellan hyresnivåer i olika årgångar måste antas vara

betydande, särskilt på grund av de starkt ökade byggnadskostnaderna un­

der 1960-talet. Vid prövning av hyrorna enligt de föreslagna reglerna får

man därför räkna med att flera olika hyresnivåer kommer att åberopas till

utredning om bruksvärdet av likvärdiga lägenheter. Såsom 46 § i förslaget

utformats skall den högsta av dessa nivåer — hyresrådet bortser från en­

staka topphyror — tas till utgångspunkt vid prövningen av om fordrad hyra

är godtagbar eller inte. Om bristande jämvikt föreligger på ortens hyres­

marknad när lagen träder i kraft, har man därtill att beakta den höjning av

hyresnivån som kan framkallas av knapphetsbetingad efterfrågan. Åtskil-

liga hyresgäster kommer antagligen att i en utpräglad bristsituation godta

hyror som väsentligt överstiger vad de skulle betala under normala förhål­

landen. Det torde inte kunna undgås att en sådan okontrollerad hyresnivå

kommer att verka i allmänt hyreshöjande riktning. Även en hyra som god­

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

47

tagits av de hyresprövande organen kan få samma verkan. Den hyra som

hyresvärden fordrar kan nämligen nedsättas enligt förslaget endast om

den är »väsentligt» högre än för andra likvärdiga lägenheter. Godtas i stör­

re utsträckning hyror som sålunda är högre än jämförelselägenheternas

utan att vara »väsentligt» högre, bildas en ny hyresnivå som andra fastig­

hetsägare sedan kan åberopa för att ta ut hyror som i sin tur ligger hög­

re men inte »väsentligt» högre än de tidigare godtagna. Det kan härige­

nom åstadkommas en hyresskruv uppåt som inte är önskvärd och natur­

ligtvis inte heller åsyftad. De föreslagna normerna lämpar sig vidare på det

hela taget mindre väl när det gäller hyressättning i nyproducerade fastig­

heter. I tider med stigande priser och sjunkande penningvärde är det ofrån­

komligt att hyrorna i nybyggda hus påverkas inte endast av lägenheternas

bruksvärde jämfört med andra lägenheters utan också av produktionskost­

naderna. Såsom förslaget utformats torde emellertid vid tvist om vad som

skall anses vara skälig hyra produktionskostnaderna inte kunna beaktas.

Hyresrådets betänkligheter mot de föreslagna normerna för hyressätt-

ningen vid tillämpning på bristorter föranleder rådet att föreslå ett annat

system för övergången till en friare hyresmarknad. Rådet förordar en upp­

mjukning av hyresregleringen innebärande att förfarandet enligt 6 § hyres­

regleringslagen görs tillämpligt beträffande alla lägenheter på hyresregle-

rade orter. Av intresse i detta sammanhang är hur hyresrådet tänker sig

normen för hyressätfningen utformad i ett sådant system. Härom anför rå­

det. Vid prövningen av en hyras skälighet bör riktpunkten vara det värde

som lägenheten rimligen skulle ha haft på hyresmarknaden om jämvikt

rått mellan tillgång och efterfrågan. För att övergången till en i princip fri

hyresmarknad skall bli så mjuk som möjligt bör de hyreshöjningar som

medges under övergångstiden i regel ske etappvis. Olika förfaranden är här­

vid tänkbara. Fn möjlighet är att hyreshöjningarna under övergångstiden

begränsas så att hyran i allmänhet inte kommer att från den ena avtalspe­

rioden till den andra överstiga föregående hyra med mera än viss procent.

I fråga om kriterierna vid uppskattningen av jämförelsevärdet vågar sig rå­

det inte på någon närmare precisering. Några synpunkter anförs dock. En

riktlinje är produktionskostnaden för nybyggda lägenheter i orten. Denna

kostnad kan sägas utvisa vad den nybyggda lägenheten är värd. Med ut­

gångspunkt från värdet av en nybyggd lägenhet av samma storlek som den

vilken är föremål för nämndens prövning kan värdet för sistnämnda lagen­

het uppskattas. Värdet bör ligga på en nivå så långt under den nybyggda

lägenhetens som är motiverat med hänsyn till utformning, utrustning och

underhåll samt de övriga omständigheter vilka i ett jämviktsläge på en fri

hyresmarknad kan förutsättas paverka hyresbildningen.

Hovrätten för Nedre Norrland uppehåller sig vid de sakkunnigas uttalan­

de att man vid jämförelseprövningen skall se bort från byggnadsår och pro­

duktions-, drifts- och förvaltningskostnader samt från andra särskilda be-

Kungl. Maj. ts proposition nr U1 år 1967

48

tingelser för hyressättningen. Det synes enligt hovrättens mening vara en

riktig tanke, att hyresläget inte bör få styras enbart av produktions- och

andra kostnader, eftersom detta skulle medföra att hyrorna fick stiga i takt

med kostnaderna. Det förefaller dock helt orealistiskt att produktions-

och förvaltningskostnader inte i någon mån skulle få öva inflytande på

hyressättningen. Det torde vara oundvikligt att den allmänna hyresnivån

även i fortsättningen blir beroende av i vad mån den fortgående penning-

värdeförsämringen och bostadsbyggandets kostnader kan framgångsrikt

angripas.

Näringslivets bgggnadsdelegation ställer sig starkt kritisk till de sakkun­

nigas uttalande att metoden för hyressättningen i de jämförliga lägenheter­

na inte skulle hindra jämförelseprövningen. Enligt delegationens mening

innebär bostadspolitiska kommitténs förslag till nytt finansieringssvstem

för bostadsbyggandet bl. a. hyreskontroll inom det i framtiden tillkomman­

de statligt belånade bostadsbeståndet. Hyrorna i nyproduktionen förutsätts

härvid i allt väsentligt komma att behållas vid den nivå som skulle ha upp­

stått vid fortsatt tillämpning av det nuvarande subventionssystemet. Med

de av de sakkunniga föreslagna normerna för jämförelseprövningen är fa­

ran utomordentligt stor att det på konstlad väg konstruerade hyresläget i

den framtida nyproduktionen kommer att direkt eller indirekt påverka all

annan hyressättning därhän att nagon marknadsmässig hyresstruktur inte

uppkommer i någon del av bostadsbeståndet. Följden skulle bli att kost-

nadsfaktorer på nytt, fastän på omvägar fick bestämma hyrans övre gräns.

En ny reglering skulle därmed vara ett faktum. Den enda rimliga lösningen

inom ramen för de sakkunnigas uppdrag är att valet av jämförelseobjekt

begränsas till lägenheter, som är underkastade den nya hyreslagens prin­

ciper för hyressättningen. Rådhusrätten i Malmö anför liknande synpunk­

ter.

Departementschefen. Såväl inom en balanserad hyresmarknad som på en

marknad där bostadsbrist råder måste varje form av lagstadgat besittnings­

skydd vare sig detta utformas som en kvarboenderätt eller som en rätt till

ersättning vid ogrundad uppsägning kompletteras med regler om prövning

av villkoren för fortsatt förhyrning. Besittningsskyddet för alltså med sig

att en norm måste uppställas för hyressättningen. I den mån en sådan norm

bara skall tjäna som grundval för besittningsskyddet ställer det sig inte

svårt att ange de grundläggande principerna. Fastighetsägaren bör i ett

marknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lä­

genheter vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå

vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att hy­

resvärden bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde. I lägen då

påtaglig brist på lägenheter råder bör däremot, som jag senare återkom­

mer till, i viss utsträckning andra principer gälla för hyressättningen.

I hyreslagen tas normen för hyressättningen upp i 38 §. Där anges alt

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

49

skadeståndssanktionen vid ogrundad uppsägning inträder om hyresvärden

i samband med uppsägning ställer villkor som är otillbörligt. Lagen hän­

visar således till en avvägning efter skälighet. Varken själva lagen eller mo­

tiven ger någon närmare vägledning för denna skälighetsbedömning. Be­

sittningsskyddslagen innehåller en mera utförligt beskriven hyressätlnings-

norm. I 3 § anges att det nya hyresavtalet skall uppta de villkor som hyres­

värden fordrar, om hyresvärden inte begär en hyra som avsevärt överstiger

^hyran för jämförliga lägenheter i orten eller annat villkor som strider mot

god sed i hyresförhållanden eller hans krav eljest är otillbörligt. Bedöm­

ningen efter ren skälighet är alltså här subsidiär. I första hand skall hyres­

nivån i jämförliga lägenheter vara normbildande och en hyra som inte

»avsevärt» överstiger denna nivå måste godtas av hyresgästen om han vill

bo kvar i lägenheten. I motiven anges att lagen inte bör hindra en anpass­

ning av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i

orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell allmän uppjustering av

hyrorna. Skulle hyrorna stiga alltför mycket får andra åtgärder tillgripas.

Hyreslagskommittén anknyter i sitt lagförslag enbart till skäligheten.

Enligt 45 § skall den av hyresvärden fordrade hyran frångås först om den

är oskälig. I motiven uttalas att frågan vid skälighet sprövningen är vad den

aktuella lägenheten kan antas vara värd på en öppen hyresmarknad. Lik­

som skäligheten av fordrad köpeskilling främst bedöms utifrån det pris

som varan i allmänhet betingar, bör enligt kommitténs mening hyresnivån

för jämförliga lägenheter vara den normala utgångspunkten vid prövning

av fordrad hyras skälighet. Vidare anför kommittén att en fordrad hyra

inte kan anses oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresni­

vån för motsvarande lägenheter i orten. För att möjliggöra en hyresbild-

ning efter marknadsmässiga kriterier måste nämligen den övre gränsen för

hyresvärdens anspråk ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lä­

genheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hy­

resnivån uppåt. Dessa motivuttalanden visar att hyreslagskommitténs norm

nära överensstämmer med besittningsskyddslagens, låt vara att anknyt­

ningen till hyresnivån för jämförliga lägenheter inte fått komma till ut­

tryck i sj älva lagtexten.

De sakkunnigas förslag knyter an till huvudregeln i besittningsskyddsla­

gen. Enligt 46 § i förslaget skall fordrad hyra godtas om den inte väsent­

ligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är

likvärdiga. Den föreslagna normen — i varje fall sådan den utformats i lag­

texten — innebär en nyhet så till vida att den inte direkt hänvisar till

någon skälighetsbedömning. Avvägningen efter skälighet kommer in först

om hyresvärdens krav inte får bli gällande enligt huvudregeln.

På en hyresmarknad där i stort sett balans råder mellan tillgång och

efterfrågan på lägenheter ger otvivelaktigt en jämförelse med hyresnivån

för likvärdiga lägenheter en tillfredsställande utgångspunkt för bedöm­

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967

50

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

ningen av en aktuell lägenhets marknadsvärde. Jämförelseprövningen kan

visserligen i det enskilda fallet vara svår att genomföra därför att någon

enhetlig hyresnivå inte kan konstateras. Detta kan framför allt bero på

att hyrorna för de jämförliga lägenheterna fastställts på grundval av skilda

kostnadslägen eller under olika marknadsförhållanden. Allmänna förskjut­

ningar i hyresnivån slår naturligen inte igenom lika snabbt inom hela hy-

resbeståndet. Tvärtom måste man utgå från att en betydande tröghet i pris­

bildningen råder. Likväl bör det principiellt vara möjligt att konstatera en

hyresnivå för jämförliga lägenheter, och såväl parterna som de hyresprö-

vande myndigheterna hör få tillräcklig ledning av en så beskaffad norm.

Vid den jämförelseprövning som skall ske i det enskilda fallet måste för­

skjutningar i hyresnivån få slå igenom vid hyressättningen för att den

önskvärda balansen på marknaden skall kunna behållas. Jag instämmer i

hyreslagskommitténs uttalande, att den övre gränsen för hyresvärdens ve-

derlagsanspråk måste ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lä­

genheter att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hy­

resnivån uppåt. Annars får man inte någon hyresbildning efter marknads-

mässiga kriterier.

Det sagda visar att en anknytning av hyresnormen till hyresnivån för

jämförliga lägenheter i den form som valts i besittningsskyddslagen och

hyreslagskommitténs förslag inte hindrar allmänna förskjutningar i hyres­

nivån. En sådan rörelsefrihet är tvärtom direkt åsyftad, och någon invänd­

ning häremot kan inte med skäl resas, eftersom båda dessa system för

hyressättningen är avpassade för en i huvudsak balanserad hyresmarknad.

När en mera påtaglig lägenhetsbrist råder på en hyresmarknad med fri

hyressättning, uppstår ett starkt tryck uppåt på hyresnivån. Detta tryck

upphör inte förrän hyresnivån nått en sådan höjd att efterfrågan åter kom­

mit i balans med tillgången. Hur hög den nya hyresnivån blir, beror själv­

fallet på i vilken utsträckning tillgången kan öka men på kort sikt

framför

allt på hur känslig efterfrågan är för hyreshöjningar. Det finns emellertid

ingenting som säger exempelvis att den hyresnivå som ger full kostnads­

täckning för nyproduktionen inte skulle kunna överträffas.

Hyressättningsnormen i besittningsskyddslagen eller enligt hyreslags-

kommitténs förslag är som framgår av vad jag har anfört förut inte ägnad

att effektivt motverka att hyreshöjningar av nyss antytt inte godtagbart slag

inträffar. Den av de sakkunniga föreslagna normen skiljer sig inte nämn­

värt från de andra regelanordningarna, eftersom den bygger på att jäm­

förelse skall göras med hyresnivån för jämförliga lägenheter och att den av

hyresvärden fordrade hyran kan nedsättas endast om den är »väsentligt»

högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Det kan med hänsyn härtill sättas

i fråga om de sakkunnigas norm verkligen är tillräcklig för att på en brist-

marknad hålla hyreshöjningen inom rimliga gränser. De sakkunniga utta­

lar också att man inte kan acceptera att hyressättningen på en bristmark-

51

nåd skulle få obehindrat påverkas av den helt fria hyresmarknadens pris­

faktorer. I motiven uttalas att en hyresstegring som framkallats av knapp-

hetsbetingad efterfrågan inte bör tillåtas att styra den hyresspärr vars upp­

gift är att trygga besittningsskyddet. Vid jämförelseprövningen skall en så­

dan styrning motverkas på två sätt. För det första skall varsamhet iakttas

vid jämförelseprövningen. Varsamheten avses komma till uttryck på det

sättet att man låter en högre hyresnivå för jämförliga lägenheter ge utslag

i höjande riktning bara om nivån har en allmän stadga och inte bestäms av

enstaka topphyror. För det andra antas det växande beståndet av allmän­

nyttiga bostadsföretags lägenheter komma att få en stabiliserande betydel­

se. Detta lägenhetsbestånd med sina självkostnadsbestämda hyror kan tjä­

na som norm vid direkt jämförlighet i fråga om lägenheternas bruksvärde

och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen.

Särskilt från hyresrådets sida riktas kritik mot förslaget från den nu dis­

kuterade utgångspunkten. Hyresrådet uttalar att en tillämpning av det före­

slagna systemet måste stöta på stora svårigheter. Det är främst två förhål­

landen som enligt hyresrådets mening är ägnade att leda till alt ej godtag­

bara hyreshöjningar kan komma att uppstå. Åtskilliga hyresgäster torde

komma att i en utpräglad bristsituation godta hyror som väsentligt över­

stiger vad de skulle betala under normala förhållanden. Härigenom upp­

står en okontrollerad hyresnivå som kommer att verka i hyreshöjande rikt­

ning. Rådet riktar också uppmärksamheten på det förhållandet att enligt

förslaget en fordrad hyra skall godtas om den inte väsentligt överstiger

hyran i jämförliga lägenheter. Även härigenom kan en hyresskruv uppåt

åstadkommas.

För egen del anser jag att rådets kritik inte kan lämnas utan avseende.

Det skulle visserligen kunna göras gällande att den tillåtna hyreshöjningen

utöver hyran i jämförliga lägenheter bör vara mycket begränsad — dvs. or­

det »väsentligt» skulle ges en mycket snäv tolkning — varigenom en brist-

betingad, ej önskvärd uppskruvning av hyresnivån skulle i praktiken för­

hindras. Häremot kan dock invändas att hyresnormen med en sådan tolk­

ning blir mindre funktionsduglig på den balanserade hyresmarknaden. Den

kommer då inte att tillåta den nödvändiga anpassningen av hyresnivån till

ändrade marknadslägen. Därtill kommer, som hyresrådet anför, att själva

jämförelsematerialet påverkas av bristmarknadens uppåtriktade tryck på hy­

rorna. Man måste räkna med att hyresgäster i viss utsträckning frivilligt

betalar högre hyror än som skulle godtas vid myndighetsprövning. Hyres­

nivån för de jämförliga lägenheterna kan inte undgå att bli påverkad av

detta förhållande. Vad de sakkunniga anför om att de allmännyttiga bo­

stadsföretagens hyressättning bör få tjäna som riktpunkt vid hyrespröv-

ningen anser jag i och för sig vara av största betydelse. Deras hyressätt­

ning kommer otvivelaktigt att inverka dämpande på den allmänna hyres­

nivån. När det gäller att bedöma den tänkbara effekten därav bör dock be-

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

52

aklas att dessa företags andel av det äldre lägenhetsbeståndet är obetydlig.

Detta innebär att de allmännyttiga bostadsföretagen förfogar över relativt

få lägenheter främst i städernas centrala delar. Vid hyressättningen för äld­

re lägenheter torde därför den av de sakkunniga föreslagna jämförelse­

prövningen mera sällan kunna baseras på hyror för allmännyttiga företags

lägenheter. I sammanhanget bör också framhållas att det är mindre lämp­

ligt att lämna i de hyresprövande myndigheternas hand att relativt obundet

avgöra i vilken mån bristen på bostäder skall få påverka hyresnivån. Det

torde vara ofrånkomligt att utvecklingen mot en balanserad hyresmarknad

med marknadsmässig hyressättning måste styras på ett sätt som gör det

möjligt att på förhand i huvudsak bedöma följderna av en övergång från

hyresregleringen till en friare hyresmarknad.

Vad jag nu har anfört stämmer överens med den uppfattning jag har gett

uttryck åt i direktiven för de sakkunniga. Jag har där uttalat att särskilda

regler kan bli erforderliga för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vad som

kommit fram under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har be­

kräftat denna uppfattning. På den balanserade hyresmarknaden bör hy­

ressättningen styras av marknadsförhållandena. På en bristmarknad där­

emot torde det vara ofrånkomligt att i viss utsträckning hindra hyreshöj­

ningar som betingas av bristläget. Det är därför inte möjligt att tillämpa

samma hyressättningsnorm för båda slagen av marknadslägen. Eftersom

besittningsskyddsreglerna bör vara avpassade efter en i huvudsak balan­

serad marknad, bör den nya hyreslagens huvudregel för hyressättningen

gälla för ett sådant marknadsläge. För en situation när risk föreligger för

oskälig hyresstegring bör kompletterande särbestämmelser kunna sättas i

kraft enligt det system som de sakkunniga föreslagit beträffande prövning

av förstagångshyra. Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om hyres­

sättningen för bostäder på en hyresmarknad med mera påtaglig bostads­

brist.

Kungl. Maj.ts proposition nr 1 Åt år 1967

Jag återgår nu till frågan om hyressättningsnormens närmare utform­

ning och utgår därvid från att normen skall äga tillämpning endast på den

i huvudsak balanserade hyresmarknaden. Detta innebär självfallet inte att

normen skulle sättas ur kraft så snart sådana störningar uppstår på mark­

naden som är ägnade att rubba förhållandet mellan tillgång och efterfrågan

på lägenheter. Tvärtom bör normen vara så flexibel att de ekonomiska fak­

torerna ges spelrum i syfte att balansen skall återställas. Först när eu hy­

resstegring kan befaras som är av sådan storlek att den inte kan godtas

från samhällssynpunkt, finns det anledning att tillämpa särskilda regler.

Som jag redan har anfört anser jag att normeringen i första hand bör

grundas på en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter. Jag de­

lar också de sakkunnigas uppfattning att regeln bör få komma till direkt

uttryck i lagtexten och alltså inte endast framgå motivledes som enligt hy-

53

reslagskommitténs förslag. Mot vad de sakkunniga anför om riktlinjerna

när det gäller att fastställa en lägenhets bruksvärde har jag i stort sett inte

någon erinran. Några påpekanden kan dock vara på sin plats.

Vid bestämmandet av en lägenhets bruksvärde är det inte fråga om att

uppskatta lägenhetens hyresvärde i pengar eller i någon annan värde­

mätare. Det gäller bara att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i

hyressättningsärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Vid denna pröv­

ning är det i princip endast sådana lägenheter som med hänsyn till bruks­

värdet är likvärdiga vilka får beaktas. För att lägenheterna skall vara lik­

värdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de

normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. Fn

lägenhet bör dock inte uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet

att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra skall be­

stämmas. Om lägenheten i nagot avseende är av sämre beskaffenhet, bör

det lägre bruksvärde som föranleds härav kunna uppvägas av att lägen­

heten i annat avseende är bättre. En relativt stor tolerans av det slag som

nu antytts är nödvändig och leder till att jämförelsematerialet blir större

och därmed mera rättvisande. Å andra sidan maste starkt understrykas,

att avvikelserna inte får vara avsevärda. Annars riskerar man att jämfö­

relseprövningen blir alltför skönsmässig.

Det sagda hindrar emellertid inte att man vid hyressättningen i viss ut­

sträckning måste ta hänsyn till det genomsnittliga hyresläget för lägenheter

som inte är direkt jämförliga med den aktuella lägenheten. Om det är så

att hyresläget är mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter och det

därför ställer sig svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå, kan det

vara motiverat att söka ledning vid hyressättningen genom att jämföra med

hyresläget i kategorier av lägenheter som visserligen är av annat slag men

som har ett mera homogent hyresläge. Härigenom kan också uppnås att

hyror för skilda slag av lägenheter anpassas till varandra på ett lämpligt

sätt. Det ligger i sakens natur att ifrågavarande bedömningar måste ske

översiktligt.

Som de sakkunniga anför bör en lägenhet inte uteslutas från jämförelse-

prövningen bara av det skälet att den tillhör en sådan kategori av lägen­

heter för vilka hyran bestämts under särskilda betingelser, såsom exempel­

vis att fastigheten finansierats med statliga lån. Jag behandlar denna fråga

närmare i avsnittet om hyressättningen på en bostadsmarknad med mera

påtaglig bostadsbrist.

I den situationen att man vid jämförelseprövningen inte kan konstatera

någon enhetlig hyresnivå för jämförelselägenheterna — ett läge som måste

antas bli vanligt i övergångsskedet — uppstår särskilda svårigheter. Up­

penbarligen kan det inte komma i fråga att låta några enstaka topphy­

ror få bli vägledande, lika litet som några mycket låga hyror kan få avgöra

saken. Ej heller får genomsnittshyran bli utslagsgivande. Ett sådant alter­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

54

nativ skulle alltför mycket motverka en i och för sig önskvärd rörlighet i

hyressättningen. Tillvägagångssättet bör i stället vara följande.

Sedan ej representativa topphyror uteslutits från jämförelsematerialet

bör hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för

bedömningen. Denna princip måste emellertid modifieras i vissa bestämda

avseenden. Man måste hålla i minnet att hyresprövningen syftar till att

fastställa lägenhetens marknadsvärde. Hyresnivån för lägenheter med de

högsta hyrorna blir godtagbar som riktpunkt bara om den kan accepteras

som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Som regel torde härför

krävas att hyrorna blivit bestämda i ett läge på hyresmarknaden som över­

ensstämmer med situationen vid jämförelsetidpunkten eller som i varje fall

inte varit ofördelaktigare för hyresgästen än det rådande läget. Om en ned­

åtgående tendens kan konstateras i hyressättningen för det aktuella slaget

av lägenheter, finns det självfallet inte anledning att särskilt fästa sig vid

en hög hyresnivå i jämförelsematerialet. Över huvud taget är regeln om hy­

rans fastställande efter jämförelseprövning inte tillämplig i ett marknads­

läge när hyresnivån rör sig nedåt. Då får en allmän skälighetsbedömning

ske. Situationen kan också vara den att den ifrågavarande höga hyresnivån

uppstått under en period när knapphet på lägenheter förelegat. Visserligen

är det i ett sådant fall naturligt att hyresnivån förskjuts uppåt. Om utbudet

av lediga lägenheter är begränsat och hyresnivån i det övriga lägenhetsbe-

ståndet rör sig trögt, kan det dock lätt inträffa att under knapphetsperio­

den skapas en hyresnivå som ligger över den nivå som kommer att uppnås

på sikt när marknaden åter stabiliserat sig. Som de sakkunniga anfört

måste därför varsamhet iakttas vid jämförelseprövningen. Ett grundläg­

gande krav måste vara att den hyra som jämförelseprövningen leder fram

till framstår som skälig. Detta krav kan inte anses uppfyllt om inte hyran

även på litet längre sikt stämmer överens med marknadsläget.

Ofta kommer emellertid situationen att vara den att den höga hyresnivå

varom nyss talats måste anses fullt representativ för marknadsvärdet hos

lägenheter av den ifrågavarande typen. Jämförelseprövningen bör då i en­

lighet med vad som förut har sagts utfalla så att denna nivå får bli vägle­

dande.

Man kan inte bortse från att fall kan uppkomma när några representa­

tiva jämförliga lägenheter inte har åberopats eller inte ens kan åberopas

i prövningsärendet. En norm för hyressättningen som enbart bygger på

jämförelseprövning slår då slint. För detta fall är man hänvisad till eu

ren skälighetsbedömning.

Enligt de sakkunnigas förslag skall den av hyresvärden fordrade hyran

kunna frångås först om den väsentligt överstiger hyran för jämförliga lä­

genheter. För normalfallet har jag inget emot detta. Ett sådant utrymme

ovanför den genom jämförelseprövningen konstaterade hyresnivån måste

tillförsäkras hyresvärden redan med hänsyn till den osäkerhet som gäller

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 11)67

55

vid uppskattningar av förevarande slag. Det måste f. ö. starkt betonas

att man inte skall eftersträva någon detaljprövning. Jämförelsen skall som

de sakkunniga uttalat ske i tämligen grova drag. Genom att man tillåter

hyran för den ifrågavarande lägenheten att något överstiga hyresnivån för

jämförliga lägenheter ges dessutom, som förut anförts utrymme för en all­

män uppjustering av hyresnivån, när detta motiveras av den aktuella situa­

tionen på hyresmarknaden. Det behöver självfallet inte vara fråga om en

höjning av samtliga hyror. Läget kan i stället vara det att hyrorna för lä­

genheter av en viss standard behöver anpassas till hyresnivån för lägenhe­

ter med en högre eller lägre standard. En sådan anpassning kan vara en

förutsättning för att skapa en önskvärd ökad rörlighet på hyresmarknaden.

Några mera bestämda anvisningar kan inte ges om storleken av det be­

lopp med vilket hyran skall tillåtas överstiga de jämförliga lägenheternas

hyresnivå. Omständigheterna i det enskilda fallet liksom det allmänna läget

på hyresmarknaden har betydelse för denna fråga.

Jag föreslår att hyressättningsnormen utformas på följande sätt. Som

huvudregel bör uppställas att den fordrade hyran får frångås endast om

hyresvärdens krav är oskäligt. I sådant fall skall hyran utgå med skäligt

belopp. Som ett komplement härtill bör i lagtexten anges att fordrad hyra

alltid är oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som

med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Häri ligger att den fordrade

hyran får godtas bara om den inte väsentligt överstiger hyran för jämför­

liga lägenheter och dessutom inte är oskälig.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Begränsning av besittningsskyddet

Utformningen av inskränkningar i besittningsskyddet

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen är inskränkningarna i besittnings­

skyddet utformade på två skilda sätt. Vissa inskränkningar har getts for­

men av generella undantag från lagens tillämpning. I 10 § anges sålun­

da att lagens bestämmelser inte äger tillämpning när, a) lägenhet upplåtits

till bostad i en- eller tvåfamilj shus, b) lägenheten upplåtits till bostad i mö­

blerat skick eller c) det är fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av del i

förhyrd bostadslägenhet. Andra inskränkningar har formen av grunder enligt

vilka besittningsskyddet i det enskilda fallet kan brytas. I 1 § räknas sådana

grunder upp i fem punkter, av vilka fyra avser speciella situationer och den

femte utgör en generalklausul som avser att täcka sådana fall som lagen ej

särskilt anger. Hyresgäst har inte rätt till nytt hyresavtal, om a) hyresrätten

är förverkad, b) hyresgästen eljest påtagligt eftersatt sina förpliktelser en­

ligt hyresavtalet, c) hyresgästens behov av lägenheten maste anses ringa, d)

hyresgästen själv lämnat anställning, varav upplåtelsen var betingad, eller el­

jest givit anledning till att anställningen upphört samt synnerliga skäl inte

56

talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal, eller e) det i

annat fall än nu sagts inte kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden

eller eljest vara obilligt att hyresvärden fordrar att hyresgästen skall avflytta.

Hyresgästens ställning är enligt besittningsskyddslagen på visst sätt tryg­

gare i den situationen att hyresvärden säger upp avtalet till avflyttning och

åberopar en grund som bryter besittningsskyddet än om hyresvärden i stället

bestrider hyresgästens rätt till nytt hyresavtal av det skälet att det föreligger

en generell begränsning i lagens tillämpningsområde. I det förra fallet måste

hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen att han fordrar att denne skall

flytta. Om hyresgästen inte nöjer sig med att flytta, har han att inom viss

frist väcka talan vid domstol eller hänskjuta tvisten till medlingsnämnd. Hy­

resgästen har rätt att bo kvar i lägenheten så länge tvisten ännu ej är prö­

vad. När hyresvärden däremot stöder sig på ett generellt undantag från

besittningsskyddsreglerna, gäller inte de nyssnämnda bestämmelserna.

Hyreslagskommittén. Även enligt kommitténs förslag utformas begräns­

ningen av besittningsskyddet dels som inskränkningar i besittningsskyddsbe-

brytande grunder (43 § andra stycket 1—6). Liksom enligt besittnings­

skyddslagen undantas från tillämpningsområdet för besittningsskyddet så­

dana fall då lägenheten uthyrts i möblerat skick eller då upplåtelsen avser

del av upplåtarens bostad. Därutöver görs undantag dels för vissa korttids-

avtal, nämligen fall då hyresavtalet upphör att gälla innan upplåtelsen varat

mer än sex månader i följd, dels för fall då hyresrätten enligt förbehåll

som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal.

Besittningsskyddslagens undantag för lägenhet som upplåtits till bostad i

en- eller tvåfamilj shus behandlas i stället som en besittningsskyddsbrytan-

de grund. I kommittéförslaget är katalogen över besittningsskyddsbrytande

grunder utbyggd i jämförelse med besittningsskyddslagens uppräkning av

sådana grunder men innehåller liksom denna en särskild generalklausul för

sådana fall som inte täcks genom uppräkningen.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunnigas förslag följer kommittéför­

slaget men följande avvikelser görs. Förslaget upptar endast tre undantag

från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde, nämligen fall

då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, då hyresförhållandet

upphör innan det varat mer än nio månader i följd eller då hyresrätten en­

ligt förbehåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till för­

längning av avtalet (44 § 1—3). Till skillnad från besittningsskyddslagen och

kommittéförslaget innebär således de sakkunnigas förslag att möblerade lä­

genheter i princip förs in under reglerna om besittningsskydd. När det gäller

de besittningsskyddsbrytande grunderna hänför de sakkunniga dessa med ett

undantag under en generalklausul (45 § andra stycket). Undantaget avser det

fallet att hyresrätten är förverkad.

Kungl. Maj:ts proposition nr år 1967

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

57

De olika begränsningarna i besittningsskyddet behandlas närmare i det

följande.

Korttidsavtal

Gällande rätt. I nuvarande hyreslag har upplåtelse som grundar sig på

korttidsavtal undantagits från det indirekta besittningsskyddets område. Av

38 § hyreslagen framgår nämligen att skadeståndsskyldighet vid ogrundad

uppsägning inträder bara om hyresavtalet slutits för minst sex månader.

Besittningsskyddslagen däremot innehåller inte något undantag för korttids-

avtalen.

Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att kortfristiga hyresavtal ofta

används just i fall där upplåtelsen avses vara av tillfällig art. Användnings­

området för korttidsavtalen är emellertid inte begränsat till upplåtelser som

är av mer eller mindre övergående natur. Enligt kommitténs mening före­

kommer det nämligen i ej obetydlig omfattning att bostäder upplåts för per­

manent bruk enligt kontrakt med kort hyrestermin. Kommittén förkastar där­

för tanken att generellt ta undan alla korttidsavtal .från optionsprincipens

tillämpningsområde. I stället bör en karenstid införas som förutsättning för

optionsrättens inträde. Därmed kommer kortfristiga upplåtelser som upphör

före karenstidens utgång inte att vara förenade med besittningsskydd medan

upplåtelser som visserligen grundas på avtal med kort hyrestermin men som

på grund av tyst eller uttrycklig förlängning likväl består efter karenstidens

slut inbegrips under besittningsskyddet.

Kommittén diskuterar vidare frågan huruvida karenstiden även bör full­

göra uppgiften som en prövotid. Om någon egentlig prövning av hyresgästens

skötsamhet och förmåga att anpassa sig efter förhållandena i fastigheten skall

hinna komma till stånd, borde karenstiden sättas till förslagsvis två år. Risk

för missbruk av uppsägningsrätten i syfte att undandra hyresgästen besitt­

ningsskydd skulle emellertid då kunna befaras. Försiktigheten bjuder därför

att karenstiden begränsas till sex månader.

Begränsningen i besittningsskyddet utformas i förslaget som ett undantag

från optionsrättens tillämpningsområde (42 § 2).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att särskilda regler

för korttidsavtal fyller ett visst praktiskt behov. Såsom hyreslagskommittén

uttalat ligger det en viss garanti mot missbruk i att längsta tiden sätts till­

räckligt kort. Av denna anledning och då korttidsavtalen måste klart avgrän­

sas från de avtal, som löper med den mycket vanliga ettårsperioden, är det

inte tillrådligt att sätta tiden till ett år. Med tanke på önskvärdheten att ute­

sluta vissa hyresavtal från besittningsskyddets tillämpningsområde, t. ex. så­

dana som avser fritidshus, där det ej gäller att tillgodose hemskyddet, eller

uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär som ändå sträcker sig över exem­

58

Kungl. Maj:ts proposition nr tbt år 1967

pelvis ett läsår (kursår) eller större delen därav, stannar de sakkunniga för

att godta en längsta tid av nio månader. Regeln ges i förslaget formen av

undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde (44 §

2

).

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag i denna del har i allmänhet

inte mött någon erinran under remissbehandlingen.

Del av upplåtarens egen bostad

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen görs ett generellt undantag från

området för besittningsskydd i fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av

del i förhyrd bostadslägenhet (10 § första stycket c).

Hyreslagskommittén. Vissa kategorier av bostadsupplåtelser kännetecknas

av att en nära personlig kontakt etableras mellan upplåtare och hyresgäst.

Framför allt gäller detta när upplåtelsen avser del av upplåtarens bostad.

Hänsynen till upplåtarens personliga förhållanden måste anses påkalla att

sådana upplåtelser lämnas utanför optionsreglernas tillämpningsområde. Det

är härvid likgiltigt, om upplåtaren innehar bostaden med äganderätt, bo­

stadsrätt eller hyresrätt eller om den uthyrda delen av bostaden upplåtits i

möblerat eller omöblerat skick. Ett undantag från besittningsskyddsbestäm-

melsernas tillämpningsområde i enlighet med det sagda tas upp i 42 § 3.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Ifrågavarande slag av bostadsupplåtelser

är enligt de sakkunnigas mening minst lämpad som underlag för en rätt till

förlängning av avtalet mot upplåtarens vilja. Undantaget torde inte vara

svårtolkat. Det kan visserligen tänkas förekomma fall, där uthyrningsobjek­

tets karaktär av del i bostad är något tveksam. Så kan t. ex. innehavaren av

en s. k. elastisk lägenhet hyra ut ett rum som genom särskild anordning -—•

egen ingång från trappan, eget toalettrum etc. — kan användas som själv­

ständig bostad men som även är avsett att tas i bruk av upplåtaren när han

behöver utrymmet. Sådana fall är dock sällsynta och måste lösas i praxis

under beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet. Det synes uppen­

bart att starka skäl krävs för att inte i det övervägande antalet fall betrakta

det uthyrda utrymmet som del av upplåtarens bostad. De sakkunniga före­

slår under hänvisning till det anförda att lägenhet som utgör del av upp­

låtarens egen bostad tas undan från besittningsskyddsbestämmelsernas till-

lämpningsområde (44 § 1).

Remissyttrandena. HSB uppehåller sig vid besittningsskyddet beträffan­

de rum med egen ingång, eget toalettrum m. m. i s. k. elastiska lägenheter.

Sådana lägenheter produceras i viss utsträckning i såväl flerfamiljshus- som

59

småhusområden för att bl. a. bereda unga familjer ekonomisk möjlighet att

anskaffa på längre sikt tillräckligt stor bostad. Det är enligt HSB:s mening

värdefullt att produktionen av elastiska lägenheter fortsätter och helst ökas.

För att detta skall ske fordras att besittningsskyddet till uthyrningsrum i

elastiska lägenheter får en sådan utformning att uthyraren alltid kan påräk­

na att få disponera uthyrningsrummet när familjen vuxit till. Bostadsrätts-

kommittén framhåller att enbart det förhållandet att en uthyrning avser en

mera avskild del av en elastisk lägenhet inte bör hindra att upplåtelsen tas

undan från besittningsskyddets tillämpningsområde såsom en del av upplå­

tarens bostad. Vissa gränsfall kan dock förekomma, i vilka besittningsskydd

bör föreligga. Vid prövningen av dessa fall kan ledning hämtas av vad de

sakkunniga anfört angående hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtal

rörande lägenhet i en- och tvåfamilj shus och bostadsrättslägenhet.

Drätselkammaren i Kiruna anser att undantaget beträffande del av bostad

inte bör gälla om uthyrningen avser den huvudsakliga delen av lägenheten.

Näringslivets byggnadsdelegation förordar att även avtal om total subloka-

tion undantas från besittningsskyddets tillämpningsområde. Den ökade rör­

ligheten i dagens samhälle har framkallat ett påtagligt behov av att under

begränsad tid kunna upplåta den egna bostaden i andra hand, dvs. vad som

avses med total sublokation. Det är en väsentlig förutsättning för att detta

behov skall kunna tillgodoses att förstahandshyresgästen med säkerhet vet

att han vid den avtalade hyrestidens utgång åter kan få disponera sin lägen­

het. Sublokationen bör därför inte vara förknippad med besittningsskydd

för underhyresgästen. Det kan enligt delegationens mening inte anses till­

räckligt att intresseavvägningen mellan avtalsparterna vid prövning av be­

sittningsskyddet som regel måste leda till att förstahandshyresgästen åter­

får dispositionen över sin lägenhet. Varje tvekan på denna punkt måste

undanröjas.

Förbehåll som innebär att hyresrätten inte vidare är förenad med

rätt till förlängning

Hyreslagskommittén. Frågan om hyresgästen bör kunna bringa hyres­

förhållandet att falla utanför besittningsskyddets tillämpningsområde genom

att avstå från optionsrätt bör enligt kommitténs mening besvaras olika allt­

eftersom avståendet sker före eller efter optionsrättens inträde. Om lagstift­

ningen om besittningsskyddet inte skall förlora mycket av sin effektivitet,

får det inte vara tillåtet för hyresvärden att genom förbehåll hindra att op­

tionsrätten inträder. Sedan hyresgästen väl blivit optionsberättigad, bör han

däremot vara oförhindrad att avstå från sin rätt. Ej sällan måste det näm­

ligen ställa sig förmånligt för båda parter att förlikningsvis lösa en options-

tvist på så sätt att hyresvärden medger att hyresgästen får sitta kvar viss tid

framåt mot att hyresgästen avstår från att påkalla förlängning, när denna tid

utlöper. Kommittén förslår därför att ett förbehåll varigenom hyresgästen

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

60

avstår från sin optionsrätt skall vara giltigt om förbehållet tillkommit efter

det att hyresgästen innehaft lägenheten sex månader i följd. En bestämmelse

härom tas upp i 50 § andra stycket. Det fall då hyresrätten enligt förbehåll

som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal

undantas i 42 § 4 från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsom­

råde.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga uttalar inledningsvis att det

i vissa fall skulle vara en fördel om parterna fick fritt avtala om avstående

från besittningsskyddet, exempelvis när uthyraren efter viss tid behöver bo­

staden för eget bruk. Även med olika skyddsregler kan dock inte undvikas

att en sådan ordning leder till missbruk mot obetänksamma hyresgäster. De

sakkunniga stannar därför för att tillåta avstående från besittningsskydd en­

dast när fråga om hyresrättens fortsatta bestånd uppkommit och hyresför­

hållandet varat minst nio månader i följd (karenstiden enligt förslaget).

Avståendet måste dessutom ske under medlingsförfarande inför medlings-

nämnd eller vid domstol (80 § fjärde stycket). I 44 § 3 anges att bestäm­

melserna om besittningsskydd inte är tillämpliga, när hyresrätten enligt för­

behåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning

av avtalet.

Remissyttrandena. Regeln om att förbehåll om avstående från besitt­

ningsskydd har laga verkan endast om hyresförhållandet varat nio månader

och förbehållet träffats inför medlingsnämnden eller rätten anses i många

yttranden vara alltför sträng. Näringslivets byggnadsdelegation föreslår att

avstående från besittningsskydd för bostadslägenhet i samband med hyres­

förhållandets uppkomst eller inom nio månader därefter skall kunna ske un­

der förutsättning av medlingsnämndens godkännande samt att parterna, se­

dan besittningsskydd uppkommit för hyresgästen, fritt skall kunna i särskild

handling avtala om avstående från besittningsskyddet. Sveriges fastighets­

ägareförbund framhåller att det är en mycket allvarlig brist i förslaget att

det över huvud taget inte är möjligt att annat än i form av avtal för högst

nio månader träffa bindande överenskommelse att hyresavtal skall upphöra

vid viss framtida tidpunkt. Förbundet förordar i huvudsak den av byggnads-

delegationen förordade lösningen. Hyresrådet uttalar samma mening. Hov­

rätten för Nedre Norrland vill gå ännu ett steg i uppmjukning av den före­

slagna regleringen och förordar att förbehåll om avstående från besittnings­

skydd alltid bör kunna träffas utan myndighets medverkan och även innan

hyresförhållandet varat nio månader. Varje formlös överenskommelse om

förbehåll bör dock enligt hovrättens mening inte gälla. Möjligen kan större

säkerhet vinnas, om krav uppställs om att förbehållet måste tas upp i särskild

skriftlig handling. Den föreslagna regleringen kritiseras också av bostads-

råttskommittén, häradshövdingeföreningen och Svea hovrätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr år 1967

61

I flera remissyttranden påpekas att lagförslaget torde innebära att hyres­

gäst fritt kan bringa ett hyresavtal att upphöra genom uppsägning av avtalet

och att det mot bakgrunden härav är mindre följdriktigt att inte samma ver­

kan skulle kunna åstadkommas genom en överenskommelse mellan båda

parter om att hyresupplåtelsen skall tas undan från besittningsskyddets till-

lämpningsområde. Hyresgästernas riksförbund utgår från att den föreslagna

regleringen inte utgör hinder för parterna att när som helst under hyresav­

talets löptid komma överens om att hyresförhållandet skall upphöra och att

en sådan överenskommelse inte behöver underställas medlingsnämnden.

Möblerad lägenhet

Gällande rätt. Besittningsskyddet enligt besittningsskyddslagen omfattar

inte lägenhet som upplåtits till bostad i möblerat skick.

Hyreslagskommittén. Att en lägenhet hyrts ut i möblerat skick utgör i

allmänhet ett tecken på att upplåtelsen inte avsetts vara av stadigvarande

natur. Uthyrning av lägenhet i möblerat skick utgör ju den brukliga upplå­

telseformen såväl när hyresgästen inte har behov av lägenheten mera än en

kortare tid som när hyresvärden endast tillfälligtvis kan undvara lägenheten.

Hyresgäst som hyr lägenhet i möblerat skick bör därför inte få optionsrätt.

Lägenheter av detta slag utesluts därför i förslaget från besittningsskyddets

tillämpningsområde (42 § 1).

^{Hyreslagstiftningssakkunniga.} Enligt de sakkunnigas uppfattning förelig­

ger en betydande svårighet, känd från hyresregleringspraxis, att dra gränsen

mellan möblerade och omöblerade lägenheter. Det finns risk för att denna

svårighet kan utnyttjas otillbörligt. Vidare förekommer ett sannolikt växande

antal affärsmässigt uthyrda möblerade lägenheter, på vilka i princip samma

synpunkter bör läggas som på andra lägenheter, vilkas hyresgäster åtnjuter

besittningsskydd. Av dessa skäl bör det finnas möjlighet att vid bestäm­

mande av området för besittningsskyddet dra en gräns mellan olika slag av

möblerade lägenheter. En sådan gränsdragning måste ske vid prövningen av

de optionsbrytande omständigheter, som hyresvärden i varje särskilt fall

åberopar. Av betydelse är att det största antalet möblerade hyresobjekt, »möb­

lerade rum», enligt de sakkunnigas förslag faller bort från besittningsskyd­

dets tillämplighetsområde på grund av undantaget för del av upplåtarens

egen bostad. Även korttidsavtalen kan i åtskilliga fall röra just möblerade

lägenheter.

En redogörelse för vissa ytterligare uttalanden av de sakkunniga angående

möblerade lägenheter lämnas under avsnittet om övriga situationer där fråga

kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

62

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Hyresrättens förverkande och annan misskötsamhet än sådan som

föranleder förverkande

Gällande rätt. Enligt 7 § hyresregleringslagen gäller att hyresnämnd äger

förklara uppsägning ogiltig bara under förutsättning att hyresrätten inte är

förverkad. På samma sätt gäller enligt 38 § hyreslagen att hyreslagens indi­

rekta besittningsskydd får åtnjutas endast om förverkande ej har skett. Ock­

så besittningsskyddslagen tar upp förverkande som en optionsbrytande

grund (1 § a). En annan optionsbrytande grund är att hyresgästen eljest på­

tagligt eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet (1 § b).

Hyreslagskommittén. Om en hyresgäst misskött sig så att han ej ens

har rätt att sitta kvar hela den avtalade hyrestiden, kan han uppenbarligen

långt mindre komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Är hyresrätten förver­

kad, är följaktligen optionsrätten därmed förfallen. Med hyresrättens förver­

kande bör härvid förstås att en omständighet av beskaffenhet att medföra

hyresrättens förverkande inträffat, att hyresvärden inom föreskriven tid

gjort bruk av sin rätt att frånträda avtalet vare sig detta uppsagts att upp­

höra genast eller vid senare tidpunkt samt att hyresgästen, där återvinning

kan komma i fråga, inte begagnat sig av återvinningsmöjligheten. Om hyres­

gästen gjort sig skyldig till sådant anteciperat kontraktsbrott som enligt lag

medför rätt för hyresvärden att frånträda hyresavtalet, bör han inte heller

komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Sker uppsägning på grund av att

hyresgästen inte ställt säkerhet enligt 31 § hyreslagen bör således optionsrät­

ten anses bruten. En regel härom tas upp i 43 § andra stycket som en första

punkt i uppräkningen av de besittningsskyddsbrytande grunderna.

Även en misskötsamhet som inte lett till hyresrättens förverkande eller

lagligen kan medföra rätt att häva kontraktet bör i åtskilliga fall kunna få

till effekt att hyresgästen går miste om rätten till nytt hyresavtal. I annat fall

riskerar man att hyresvärden inte får tillräckliga medel till sitt förfogande

för att upprätthålla ordning och skick i fastigheten eller i övrigt skapa triv­

samma förhållanden i denna. För förlust av optionsrätt bör fordras att hy­

resgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att han inte skäligen bör

äga rätt till nytt hyresavtal. Vid avgörande av om så är fallet är det i allmän­

het mera helhetsbilden av hyresgästens förhållande under hyrestiden än iso­

lerade episoder som tilldrar sig intresse. Det förhållandet att hyresgästen ef­

ter tillsägelse iakttagit rättelse, måste naturligen spela en stor roll när det

gäller att bedöma hans rätt till nytt hyresavtal. I 43 § andra stycket 2 anges

att hyresgästen inte äger rätt till nytt hyresavtal när han i annat fall än

som anges i andra stycket i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser att han

inte skäligen bör komma i åtnjutande av nytt hyresavtal.

63

Hyreslagstiftningssakkunniga. Även de sakkunnigas förslag bygger på att

rätt till förlängning av hyresavtalet inte skall föreligga om hyresgästen för­

verkat hyresrätten. Enligt de sakkunnigas mening måste skillnad däremot

göras mellan förverkande och fall när hyresgästen underlåter att ställa ny

säkerhet. En underlåtenhet att på begäran ställa ny säkerhet bör inte få sam­

ma rättsverkningar som förverkande. De sakkunniga föreslår därför den mo­

difikationen i hyresvärdens nuvarande ovillkorliga rätt att frånträda avtalet

att denna rätt i fråga om bostadslägenhet skall föreligga endast om det är av

väsentlig betydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställs och det inte är

obilligt mot hyresgästen att upplösa hyresförhållandet. Denna skälighetsbe­

dömning bör enligt de sakkunnigas mening komma till uttryck också i det

fallet att hyresvärden sagt upp hyresavtalet till upphörande vid hyrestidens

slut och mot hyresgästens anspråk på besittningsskydd åberopar att hyres­

gästen inte på begäran ställt ny säkerhet. Hyresvärdens rätt att i en sådan

situation få hyresförhållandet upplöst måste prövas under skälig hänsyn

å ena sidan till risken för hyresförlust och å andra sidan till hyresgästens

förmåga att utan att ny säkerhet ställs fullfölja sina förpliktelser enligt hy­

resavtalet. I många fall kan det vara svårt för hyresgästen att skaffa fram

erforderlig säkerhet utan att det kan bedömas föreligga risk för hyresförlust.

Är det däremot så att hyresgästen uppenbarligen inte kan fullgöra sina för­

pliktelser och ställer han inte begärd säkerhet, föreligger ett berättigat in­

tresse för hyresvärden att inte förlänga hyresavtalet.

Beträffande annan misskötsamliet än sådan som föranleder förverkande

innebär ett tillgodoseende av hyresvärdens intresse att förfoga över lägen­

heten att han bereds tillfälle att reagera mot att rimliga krav på trivsel och

ordning i fastigheten ej beaktas eller mot att ekonomiska skyldigheter blir

bristfälligt fullgjorda. Den av hyreslagskommittén lämnade beskrivningen av

situationen torde varken inkräkta otillbörligt på hyresvärdens berättigade

anspråk eller medföra oberättigade risker för besittningsskyddet. Kraven på

hyresgästens skötsamhet måste enligt de sakkunnigas mening ställas högt.

Det ligger i längden ej i hyresgästernas intresse att några av dem skyddas,

fastän det uppenbarligen ej är önskvärt att de bor kvar i lägenheten. Mot hy­

resvärdens intresse skall vägas om det är obilligt mot hyresgästen att hyres­

förhållandet upphör. Vid denna avvägning kan hänsyn främst komma att

tas till ömmande personliga förhållanden. Det bör dessutom framhållas att

önskemålet att förslagets besittningsskyddsregler skall fungera i olika slags

marknadslägen bör leda till att påföljden i besittningsskyddshänseende för

hyresgästen vid bristande skötsamhet i viss mån anpassas efter den större

eller mindre svårigheten att få annan bostad.

I de sakkunnigas förslag anges i 45 § andra stycket 1 att rätt till förläng­

ning av avtalet ej tillkommer hyresgästen om hyresrätten är förverkad. An­

nan misskötsamhet från hyresgästens sida tas inte upp som särskild besitt-

ningsskyddsbrytande grund utan går in under generalklausulen i andra styc­

ket 2.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

64

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

Rivning och större ombyggnad

Inledning. Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande innehåller en in­

gående redogörelse för frågan om rivning som grund för begäran om hyres­

gästs avflyttning (se s. 147—157). Redogörelsen inleds med allmänna syn­

punkter på rivningen som ett led i förnyelsen av byggnadsbeståndet sär­

skilt i Stockholm och Göteborg. Vidare lämnas vissa uppgifter till belysning

av rivningens omfattning och betydelse för bostadsbeståndet. I betänkandet

redogörs också för de hyresreglerande myndigheternas behandling av upp­

sägningar i fråga om rivningshus.

Gällande rätt. Den departementspromemoria som låg till grund för för­

slaget till besittningsskyddslagen innehöll som en särskild option sbrytan­

de grund att huset skulle rivas. Något villkor var inte fäst vid hyresvär­

dens rätt att få hyresförhållandet upplöst i rivningsfall. I lagen kom dock

rivningsfallet inte att behållas i en särskild klausul utan hänfördes till ge­

neralklausulen. Prövningen av uppsägning på grund av rivning kom alltså

att omfatta även en obillighetsbedömning. I förarbetena uttalades att

optionsrätten enligt generalklausulen kunde brytas också vid fall av moti­

verad ombyggnad.

Hyreslagskommittén. Hyresvärdens intresse att få bestämma den tidpunkt

då hans verksamhet i den form den hittills bedrivits inte längre kan anses

ekonomiskt lönande eller att få avgöra om hans fastighet lämpligen bör ingå

i ett större saneringsprojekt bör beaktas på sådant sätt att han får möjlighet

att låta sin hittillsvarande verksamhet upphöra. Det allmännas intresse av att

otidsenlig bebyggelse rivs för att lämna plats för nybebyggelse har dess­

utom sådan vikt att det bör tillerkännas företräde framför enskilda hyresgäs­

ters intresse att få sitta kvar i sina lägenheter. Enligt kommitténs mening kan

det inte anses behövligt eller lämpligt att det dömande organet ges befogen­

het att pröva ändamålsenligheten av det tillämnade rivningsföretaget för att

kunna ta ställning till optionsfrågan. Enbart den omständigheten att huset

skall rivas inom sådan tid att rivningen kan sägas vara aktuell bör anses

tillräcklig för att hyresgästens anspråk på nytt hyresavtal skall få träda till­

baka.

En ombyggnad av en fastighet kan stundom vara så genomgripande att den

kan jämställas med rivning och därpå följande nybyggnad. Ombyggnad av

detta slag bör i konsekvens med vad som föreslagits beträffande rivning utan

vidare bryta optionsrätten. Detsamma bör gälla en ombyggnad som visserli­

gen inte har den totala karaktär att den kan likställas med rivning och efter­

följande nybyggnad men ändå kan sägas vara av större omfattning. Endast

om det är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan olägenhet för ombygg­

naden, bör han få behålla sin optionsrätt. Så kan vara fallet, om ombyggna-

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

65

den ej alls eller endast i obetydlig omfattning berör den ifrågavarande hyres­

gästens lägenhet.

I 43 § andra stycket 3 tas som en besittningsskyddsbrytande grund upp

att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och att det ej är uppen­

bart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för ombyggna­

den.

^{Hyreslagstiftningssakkunniga.} Enligt de sakkunnigas mening bör besitt-

ningsskyddslagstiftningen inte innehålla någon regel som innebär att en till-

ämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet måste prövas. En sådan

prövning skulle ställa det prövande organet inför ytterst vanskliga avgöran­

den med krav på teknisk och ekonomisk utredning som skulle bli orimligt

dyr och tidskrävande. För denna ståndpunkt talar även det allmänna intres­

set att ej hindra byggnads- och stadsförnyelse. De sakkunniga anser att när

en rivning är så nära förestående att lägenheten bör friställas skall hyres­

gästen inte kunna motsätta sig hyresvärdens krav på avflyttning och därmed

hindra rivningsplanerna. Hyresvärden skall alltså i rivningssituationen för­

utsättas ha sådant intresse att upplösa hyresförhållandet att rivning i prin­

cip bryter besittningsskyddet.

Den angivna principen måste emellertid underkastas modifikationer alltef­

ter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad. Vid tillämpningen av

besittningsskyddsreglerna bör hänsyn tas till situationen på bostadsmarkna­

den. Om det råder balans på bostadsmarknaden, kan man överlåta åt hyres­

gästen att ensam ordna sin bostadsfråga. I situationer med viss ej alltför

svårartad bostadsbrist bör finnas utrymme för skilda former av begränsat

skydd, såsom krav på hyresvärdens medverkan till anskaffande av ersätt­

ningsbostad utan att hela bördan skall åvila honom, uppskov med avflytt­

ningen, möjlighet att under en övergångstid hänvisa till provisorisk bostad

med rätt till återflyttning eller ekonomisk ersättning. Om däremot bostads­

förhållandena kan anses vara sådana att hyresgästen inte själv rimligen kan

skaffa annan lämplig bostad, bör en billighetsprövning leda till att han — i

överensstämmelse med nuvarande hyresregleringspraxis — skall ha ett rela­

tivt besittningsskydd. Skyddet bör i det fallet få brytas endast om hyresgäs­

ten tillhandahålls annan bostad som han skäligen kan åtnöjas med.

Om hyresgästen flyttat in i ett »rivningshus» med öppen blick för risken

att behöva flytta, kan kravet på besittningsskydd aldrig föra längre än till att

hyresvärden måste visa att tidpunkten för rivningens igångsättande fordrar

avflyttning. Det kan ofta vara lämpligt att vid uppsägning för avflyttning på

grund av tillämnad rivning avkorta uppsägnings- och avtalstiderna i syfte

att samordna rivningen och avflyttningen. Hyresgästen bor då »på rivnings-

kontrakt». Det kan ibland vara lämpligt att redan efter den första uppsäg­

ningen ogilla hyresgästens anspråk på att få bo kvar, nämligen för det fall

att hyresvärden redan då anvisar godtagbar ersättningslägenhet och det ej

3

Bihang till riksdagens protokoll

1967. 1 samt.

Nr

141

66

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

av särskilda skäl är obilligt mot hyresgästen att behöva flytta tidigare än

som egentligen är nödvändigt.

Starka krav på bevisning om rivningens aktualitet bör uppställas. Sålunda

bör krävas att hyresvärden visar rivningstillstånd, byggnadslov eller mot­

svarande eller annan tillförlitlig utredning, som styrker att evakueringen är

det egentliga kvarvarande hindret att sätta igång rivningen.

I stort sett samma bedömningar som beträffande rivning bör ske när det

är fråga om större ombyggnad, varmed avses ombyggnad av så genomgripan­

de art att den hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Hyresvär­

dens påstående att ombyggnaden kan utföras ändamålsenligare om hyresgäs­

ten är borta, måste uppenbarligen i de flesta fall tas för gott. I många fall

bör det emellertid vara möjligt att låta hyresgästen flytta in på nytt efter

genomförd ombyggnad. Ofta kan han även, om än i begränsade eller provi­

soriska utrymmen, bo kvar under arbetets gång även om ombyggnaden är

omfattande.

Remissyttrandena. Hyresrådet kritiserar de sakkunnigas uttalande att

prövning av tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet inte bör

förekomma vid tillämpningen av reglerna om besittningsskydd. Inte heller

hyresrådet vill dock förorda att en generell prövning av fastighets rivnings-

mognad skall äga rum inom ramen för en permanent besittningsskyddslag-

stiftning. Man bör emellertid inte helt bortse från frågan om behovet av den

åberopade rivningen. Expropriationsutredningen ansluter sig däremot till de

sakkunnigas mening. Prövningen av om rivningen är lämplig bör enligt ut­

redningens mening uteslutande ankomma på de organ som företräder det all­

männas intressen i fråga om samhällsbyggande och samhällsplanering.

Stadsförbundet uppehåller sig vid de sakkunnigas mening att rivning i

princip bör utgöra en besittningsskyddsbrytande grund men att denna prin­

cip bör modifieras allt efter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bo­

stad. Förbundet betonar det angelägna i att saneringsverksamheten i stads­

samhällena inte försvåras genom att hyresgästintresset tillgodoses i alltför

hög grad och framhåller att de kommunala bostadsförmedlingarna torde be­

trakta en aktiv medverkan vid anskaffandet av annan bostad åt utsanerade

hyresgäster som en av sina viktigaste uppgifter. Även om förbundet skulle

vilja hävda en ovillkorlig flyttningsskyldighet i rivningssituationer, kan för­

bundet på grund av erfarenheterna av hur bostadsförmedlingsverksamheten

vanligen bedrivs godta att hyresgästerna skall vara tillförsäkrade ett relativt

besittningsskydd i enlighet med de sakkunnigas förslag.

Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att det är av yttersta vikt att

rättstillämpningen blir sådan att behövliga sanerings- och ombyggnadsåtgär­

der inte onödigtvis försvåras. Förbundet accepterar de riktlinjer för intresse­

avvägningen som de sakkunniga dragit upp. RF däremot ifrågasätter starkt

om det kan vara riktigt att ålägga hyresvärden att anskaffa likvärdig lägen­

67

het åt hyresgästen. En sådan ordning motverkar den ny- och ombyggnads-

verksamhet som man allmänt vill stödja och om möjligt öka ut.

Omläggning av brukningsändamålet

Hyreslagskommittén. En önskan från hyresvärdens sida att använda

lägenheten på annat sätt än som bostad syftar som regel till att öka lägen­

hetens avkastning. Omläggningen av brukningsändamålet kan emellertid ock­

så ha ett annat syfte. Det kan t. ex. inträffa att en för bostadsändamål uthyrd

fastighet förvärvas för att begagnas som sammanträdes-, föreläsnings-, under­

visnings- eller bibliotekslokal eller för annat dylikt ändamål. Om läget på

bostadsmarknaden medger en någorlunda friktionsfri omflyttning, torde hy­

resgästens intresse av att få behålla lägenheten normalt inte böra hindra en

ändrad användning av fastigheten. Ibland kan dock en sådan regel leda till

ett obilligt resultat för hyresgästen. Detta kan framför allt inträffa, om den

lokala tillgången på bostäder inte är tillräcklig för att göra en obehindrad

omflyttning möjlig. I sådana situationer när risk föreligger för att hyresgäs­

ten inte kan komma över annan bostad torde billigheten vanligen kräva att

en planerad omläggning av brukningsändamålet får anstå så länge denna

risk varar. Även i andra fall kan en omläggning av brukningsändamålei vara

obillig mot hyresgästen. Hyresvärden vill kanske använda lägenheten för

något ändamål som är av mindre vikt. Situationen kan också vara sådan

att hyresvärden vid hyresförhållandets tillkomst borde ha upplyst hyres­

gästen om den förestående ändringen men underlåtit detta. Kommittén före­

slår därför att omläggning av brukningsändamålet skall utgöra en besitt-

ningsskyddsbrytande grund men att hyresgästen skall ha rätt till nytt hyres­

avtal, om en upplösning av hyresförhållandet av särskild anledning skulle

vara obillig mot denne (43 § andra stycket 4).

^{Hyreslagstiftningssakkunniga.} De sakkunniga framhåller alt inte heller

i fråga om omläggning av brukningsändamålet bör det ändamålsenliga och

lämpliga i det nya användningssättet få komma under bedömande i en besitt-

ningsskyddstvist. I detta avseende hänvisas till vad som anförts om rivning.

De sakkunniga delar den av hyreslagskommittén framförda uppfattningen att

man, när hyresgästens optionsrätt ställs mot hyresvärdens krav på att få

disponera lägenheten för annat ändamål, i viss mån bör ta hänsyn till läget

på hyresmarknaden. Vad de sakkunniga beträffande rivning anfört om att

intresseavvägningen bör ske med beaktande av den rådande bostadssituatio­

nen bör därför i tillämpliga delar gälla också för det förevarande fallet. Ge­

nerellt sett bör hyresgästens besittningsskydd dock vara starkare här än i

rivningssituationen. Hyresvärden måste därför klart styrka sitt behov att

genomföra omläggningen. Bakom kravet på att få disponera lägenheten för

annat ändamål står nämligen i regel inte samma starka allmänna intresse som

regelmässigt stöder rivningsplaner.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

68

Remissyttrandena. Näringslivets byggnadsdelegation påtalar att de sak­

kunnigas motivuttalanden är motsägelsefulla i det avseendet att de sakkun­

niga å ena sidan anför att det ändamålsenliga och lämpliga i att ändra

brukningsändamålet inte får komma under bedömande i en besittnings-

skyddstvist och å andra sidan uttalar att hyresvärden klart måste styrka sitt

behov att genomföra omläggningen. Delegationen anser att det förra uttalan­

det bör vara vägledande vid den fortsatta behandlingen av förslaget. Även

stadsförbundet anser att de sakkunnigas uttalanden är oförenliga.

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen tas lägenhet som upplåtits till

bostad i en- eller tvåfamiljshus undan från lagens tillämpningsområde (10 §

första stycket a).

Hyreslagskommittén. Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrätts­

lägenheter bildar en grupp av hyresobjekt som har det gemensamt att en

mera vidsträckt uppsägningsrätt ofta behövs. Huset eller bostadsrättslägen-

heten tillkommer vanligen för att tjäna som bostad åt ägaren och kan i all­

mänhet inte överlåtas utan att en lägenhet kan friställas för förvärvarens

räkning. Vad angår tvåfamiljshus, där ena lägenheten bebos av hyresgäst och

den andra av hyresvärd, hör en viss personlig beröring mellan upplåtare

och hyresgäst till hyresförhållandets karakteristiska drag. I sådana fall leder

en tvångsförlängning av hyresupplåtelsen ej sällan till så försämrade relatio­

ner mellan parterna att det inte blir möjligt för någon av dem att skapa en

trivsam bostadsmiljö under hyresförhållandets fortsatta bestånd. Även om

möjligheten till tvångsförlängning i hithörande förhållanden likväl måste va­

ra tämligen vidsträckt vid svårartad bostadsbrist bör den i varje fall i andra

marknadslägen hållas inom snäva gränser. Kommittén föreslår därför som

huvudregel att optionsrätten skall brytas dels när hyresförhållandet avser

lägenhet i en- och tvåfamiljshus och ägaren bor eller vill bo i huset eller be­

höver disponera lägenheten för att kunna överlåta fastigheten, dels när upp­

låtelsen avser lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och bostads-

rättshavaren vill flytta in i lägenheten eller behöver disponera denna i och

för överlåtelse av bostadsrätten. Denna regel bör dock inte vara undantags­

lös. Det kan nämligen inte uteslutas att hyresvärden utnyttjar sin uppsäg­

ningsrätt på ett illojalt sätt. Det kan exempelvis redan vid upplåtelsen ha

stått klart för hyresvärden att hyresförhållandet skulle behöva upplösas inom

kort. Om hyresvärden förtiger detta för hyresgästen, bör han få finna sig i

att hyresgästen blir berättigad till nytt hyresavtal. En uppsägning som skett

i syfte att hyresvärden vederlagsfritt skall kunna tillgodogöra sig kostsamma

förbättringar, som han tillåtit hyresgästen att utföra i lägenheten, bör inte

heller betaga hyresgästen rätten att få behålla lägenheten. Hyresgästen bör

69

därför ha rätt till nytt hyresavtal, om hyresvärdens vägran att medge för­

längning uppenbarligen strider mot god sed i hyresförhållanden (43 § andra

stycket 5).

Hyreslagstiftningssakkunmiga. Hyresvärdens intresse av att upplösa hy­

resförhållande beträffande sådan lägenhet som här avses bör i första hand

beaktas på så sätt att den som hyr lägenhet i en- och tvåfamilj shus eller

lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt inte skall vara berättigad

till förlängning av hyresavtalet, om uthyraren har för avsikt att bosätta sig i

lägenheten. Bedömningen bör i regel inte påverkas av frågan om uthyraren

har verkligt behov av att disponera lägenheten för egen bostad. Det räcker

att lägenheten normalt är att betrakta som bostad för ägaren resp. för bo-

stadsrättsinnehavaren. Hyresgästen måste dock ges skäligt rådrum att skaffa

annan bostad. Redan härigenom tillgodoses billighetskravet. Vad som är skä­

ligt rådrum måste bedömas med beaktande av den lokala bostadssituationen

och hyresgästens behov. Intresseavvägningen mellan parterna bör ske efter

en vid skala där dels hyresgästens vetskap om hyresvärdens avsikter, dels

bostadssituationen ger utslag. Men riktpunkten bör inte vara, att hyresgäs­

ten skall få sitta kvar utan att hyresförhållandet skall upplösas. I anslutning

till frågan om betydelsen av det personliga förhållandet mellan dem som bor

i en- och tvåfamilj shus framhåller de sakkunniga att möjligheten till tvångs-

förlängning i varje fall i svårare marknadslägen måste vara tämligen vid­

sträckt. Riktpunkten bör emellertid även här vara att hyresförhållandet skall

upplösas.

Remissyttrandena. Bostadsrättslcommittén anser att prövningen av besitt-

ningsskyddsfrågor beträffande förhyrda bostadsrättslägenheter bör ske med

den riktpunkten att hyresgästens besittningsskydd normalt skall brytas när

bostadsrättshavaren behöver lägenheten för att sj älv bo i den eller disponera

den för överlåtelse av bostadsrätten. Som regel bör inte bostadsrättshavarens

behov av lägenheten prövas, om denne säger upp avtalet för att använda

lägenheten för egen del.

HSB anser att bostadsrättsförenings intresse av att bostadsrättslägenhet

inte uthyrs i vissa fall bör utgöra grund för att bryta besittningsskyddet.

Förbundet syftar på situationer då bostadsrättshavare i strid med bestämmel­

ser i bostadsrättslagen och föreningens stadgar hyr ut sin lägenhet utan för­

eningsstyrelsens tillstånd eller då uthyrning av lägenheten fortsätter utöver

den av föreningsstyrelsen medgivna tiden. I dessa fall förverkas bostadsrätts­

havarens nyttjanderätt, om rättelse inte sker inom skälig tid efter tillsägelse.

Om besittningsskyddet inte bryts i dessa fall, kan den situationen uppstå att

hyresgästen visserligen får sitt hyresavtal med bostadsrättshavaren förlängt

men att han vräks från lägenheten på grund av föreningens avhysningsdom

mot bostadsrättshavaren.

Kungi. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

70

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

Bostad som upplåtits i anslutning till arbetsanställning

Gällande rätt. Enligt 1 § e) besittningsskyddslagen föreligger inte rätt

till nytt hyresavtal, om hyresgästen sj älv lämnat anställning varav upplåtel­

sen var betingad eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upp­

hört samt synnerliga skäl inte talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till

nytt hyresavtal. Beträffande besittningsskyddet i gällande rätt i övrigt när

det gäller bostad som upplåtits i anslutning till anställning hänvisas till den

i det följande återgivna sammanfattningen av hyreslagskommitténs och hy-

reslagstiftningssakkunnigas förslag.

Hyreslagskommittén. En bostadsupplåtelse är betingad av anställnings­

förhållande om upplåtelsen enligt förutsättningarna för avtalet skall upphöra

om anställningen upphör (s. k. kopplat avtal). I regel är det arbetsgivaren

som tillhandahåller lägenheten men så behöver inte vara fallet. Om en bo­

stadsupplåtelse på angivet sätt kopplats samman med ett anställningsförhål­

lande, föreligger ett rättsförhållande med inslag av både hyra och tjänst.

För gränsdragningen mellan arbetsavtal och avtal som helt eller delvis har

karaktär av hyra brukar dels förhållandet mellan arbetsprestationens och

bostadsupplåtelsens värde, dels existensen eller frånvaron av ett funktionellt

samband mellan anställning och upplåtelse spela en framträdande roll. Ett

samband av funktionell natur föreligger, om den avtalsmässiga samman­

kopplingen av anställning och upplåtelse måste antas bero på arbetsuppgif­

tens art. Ibland kommer det funktionella sambandet mellan anställning och

upplåtelse till synes i själva avtalet på så sätt att den anställde är inte endast

berättigad utan även förpliktad att bo i den upplåtna lägenheten. Om ett

funktionellt samband råder mellan anställning och upplåtelse, torde man i

allmänhet böra hänföra avtalet till arbetsavtal, i vart fall om arbetspresta­

tionens värde inte är ringa i förhållande till upplåtelsens värde. Som exem­

pel på bostadsupplåtelse som normalt bör betraktas bara som ett moment i

ett rent arbetsavtal kan nämnas upplåtelser av bostad på eller invid tjänst­

göringsstället till fyr- och lotspersonal, banvakt, skogvaktare, skolvaktmästa-

re, brandpersonal, lasarettsläkare, lantarbetare, hembiträde, fastighetsskötare

och portvakt. De talrika upplåtelser av bostad åt arbetare och tjänstemän

inom industrien vilka inte på grund av arbetsuppgiftens art behöver bo just

i den upplåtna lägenheten eller annan därmed likställd lägenhet bör anses

grundade på avtal som helt eller delvis har karaktär av hyra fastän arbets­

lönen är vida större än hyran. Om ett rättsförhållande med inslag av både

hyra och tjänst är att klassificera som ett rent arbetsavtal, faller upplåtelsen

utanför hyreslagens tillämpningsområde. Eftersom inte heller någon analog

tillämpning av optionsreglerna böra komma i fråga, kan sålunda något op-

tionsanspråk över huvud taget inte göras gällande när avtalet utlöper.

När ett av hyra och tjänst sammansatt rättsförhållande faller inom hyres-

71

lagens ram, inställer sig frågan om anställningens upphörande skall anses ge

hyresvärden skälig anledning att kräva att hyresgästen flyttar. Denna fråga

får avgöras efter en avvägning mellan de motstående intressena. Den lokala

bostadsmarknadens struktur blir därvid av stor betydelse. På landsbygden

och i brukssamhällen där beståndet av hyresbostäder till väsentlig del ägs av

något eller några enstaka företag saknas normalt en lägenhets- och arbets­

kraftsreserv som gör det möjligt för företagen att anskaffa personal utan att

tillhandahålla bostad. Hyresvärdens intresse att få disponera lägenheten för

annan arbetstagares räkning bör regelmässigt komma vågskålen att väga över

till hans fördel, om hyresmarknaden har nu angivna struktur. Även på hit­

hörande orter kan dock fall förekomma där intresseavvägningen bör utfalla

på annat sätt. I det enskilda fallet kan hyresvärdens behov av att få dispo­

nera lägenheten för annan arbetstagares räkning vara betydligt mindre än

som är typiskt för orter utan allmän bostadsmarknad. Beträffande orter med

differentierad hyresmarknad, t. ex. större tätorter med mångskiftande nä­

ringsliv, finns ofta en lägenhetsreserv eller en arbetskraftsreserv, som gör

det möjligt för företagen att skaffa nödvändig personal utan att ställa bostad

till förfogande. På sådana orter bör en hyresgäst som fått hyra bostad av sin

arbetsgivare normalt vara tillförsäkrad samma hemskydd som tillkommer

hyresgäster i allmänhet. Situationen kan dock vara en annan om den an­

ställdes bostad exempelvis är belägen inom ett industriområde som inte är

tillgängligt för allmänheten eller om i annat fall utpräglat lokalt samband

råder mellan arbetsplats och personalbostad.

Varken på platser utan allmän hyresmarknad eller på orter med differen­

tierad sådan marknad bör den omständigheten att ena parten mera än den

andra gett anledning till anställningens upphörande få leda till att man från­

går det resultat som en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens in­

tressen annars skulle ge. Det är f. ö. i flertalet fall förenat med betydande

svårigheter att bilda sig någon säker uppfattning om den verkliga anled­

ningen till att anställningen upphört.

Den omständigheten att vid kopplade avtal anställningen upphör har inte

tagits med i kommitténs uppräkning av besittningsskyddsbrytande grunder

utan går in under generalklausulen i 43 § andra stycket 6.

Hyreslagstiftningssakkunniga.

De sakkunniga erinrar inledningsvis om

att ett betydande antal arbetstagare numera bor i bostäder som upplåtits

av arbetsgivaren eller av annan för arbetsgivarens räkning. Det från besitt-

ningsskyddssynpunkt typiska, nämligen att — enligt förutsättningarna

för

det kopplade avtalet — bostadsupplåtelsen upphör när tjänsten upphör, ska­

par i många fall problem som enligt de sakkunnigas mening fordrar särskild

uppmärksamhet vid utformningen av ett allmänt besittningsskydd.

Vid den rättsliga bedömningen kan anställdas bostäder enligt de sakkun­

nigas mening indelas i två kategorier. Den ena typen karakteriseras av att

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

72

bostaden upplåts åt den anställde som ett moment i tjänsteavtalet. För denna

typ av upplåtelser, vilka f. n. ej är underkastade de hyresrättsliga bestämmel­

serna, använder de sakkunniga uttrycket tjänstebostad. Om bostaden uthyrs

i anslutning till tjänsten men under sådana förhållanden att hyresbestäm-

melserna blir tillämpliga på upplåtelsen, betecknas bostaden som personal-

hyresbostad. Gemensamt för båda typerna av upplåtelser är att förhyrningen

förutsätts upphöra när tjänsten upphör (avflyttningsklausul). Gränsdrag­

ningen blir viktig från den synpunkten att om upplåtelsen är underkastad

de hyresrättsliga bestämmelserna kan hyresgästen påkalla besittningsskydd

enligt hyresregleringslagen eller besittningsskyddslagen, medan han i mot­

satt fall är hänvisad uteslutande till det skydd som bereds honom på grund

av tjänsteavtalet. Av vikt är även att i det senare fallet inte heller hyrans

skälighet kan komma under prövning.

De traditionella principerna för att dra gränsen mellan tjänstebostad och

personalhyresbostad betecknas av de sakkunniga som funktionsprincipen

och överviktsprincipen. Funktionsprincipen kan sägas innebära, att man

drar gränsen sedan man konstaterat vilket som är avtalsförhållandets hu­

vudsakliga syfte. Vid tillämpning av överviktsprincipen, som på senare tid

torde ha varit förhärskande, beaktar man att i ett och samma avtalsförhål­

lande kan finnas bestämmelser på vilka såväl hyresrätten som arbetsrätten

är tillämplig. Man söker skilja ut de fall där momentet av tjänst är så domi­

nerande att rättsförhållandet i sin helhet måste betraktas som ett tjänsteavtal

fastän det omfattar också en bostadsupplåtelse. I motsatt fall däremot anses

en kombination av tjänste- och hyresavtal föreligga, och de hyresrättsliga

bestämmelserna blir då tillämpliga på bostadsupplåtelsen. Överviktsprinci­

pen torde ligga till grund för besittningsskyddslagens bestämmelser.

De sakkunniga lämnar en utförlig redogörelse för förekomsten av kopplade

avtal inom skilda delar av arbetsmarknaden och beskriver även den praxis

som utvecklat sig angående gränsdragningen tjänstebostad — personalhyres­

bostad. I dessa frågor hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14 s. 170—182).

De sakkunniga avvisar tanken på att hindra varje tillämpning av kopp-

lingsklausuler i hyresavtal. En lämplig avvägning mellan parternas motstri­

diga intressen måste ske. Förslaget inskränker sig därför till vissa reformer

som i inte obetydlig mån stärker besittningsskyddet utan att arbetsgivarens

berättigade intressen åsidosätts. Arbetsgivarens intressen hänför sig huvud­

sakligen till hans önskan att med hänsyn till tjänstens rätta fullgörande ha

vissa anställda boende i vissa bostäder samt att kunna underlätta anskaff­

ningen av arbetskraft genom att erbjuda goda bostäder åt de anställda. Be­

träffande arbetstagarsidans intressen måste bedömningen ske framför allt

från två utgångspunkter, nämligen att kopplingen ej får utgöra ett inte önsk­

värt hinder i friheten att byta tjänst och vistelseort samt att en avflyttnings­

klausul i synnerhet i vissa situationer kan vara påtagligt obillig mot arbets­

tagaren-hyresgästen.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

73

När det gäller gränsdragningen tjänstebostad-personalhyresbostad uttalar

de sakkunniga att tjänstebostadsbegreppet är teoretiskt oklart. Detta förhål­

lande har medfört praktiska olägenheter. Vissa fördelar skulle vinnas, om

hyreslagstiftningen kunde tillämpas på alla bostäder som arbetsgivare eller

annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten. Hyreslagens

regler om besittningsskydd och hyresspärren skulle då i princip bli tillämplig

på alla bostäder. Tvistefrågorna kan då ges en i de enskilda fallen lämplig

lösning utan att man behöver överväga frågan om myndighetens kompetens.

Förutsättningen för att man på detta sätt skall kunna vidga hyreslagens till-

lämpningsområde är dock uppenbarligen att särskilda regler ges beträffande

sådana bostäder som för tjänstens rätta fullgörande oundgängligen måste be­

bos av den som innehar tjänsten. I dessa fall bör en kopplingsklausul kunna

tillämpas på så sätt att arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med till­

räcklig säkerhet och i tillräckligt god tid för att tjänsten utan men för verk­

samheten skall kunna övertas av efterträdaren. Nyssnämnda krav måste kun­

na beaktas när det är fråga om tjänst som antingen i allmän verksamhet är

förenad med bostadstvång eller som är av övervägande övervaknings- eller

bevakningskaraktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare.

De sakkunniga betonar starkt att någon väsentlig ändring i arbetsgivarnas

nuvarande rätt såsom den praktiskt utövas att vid sådana tjänsteförhållan-

dens upphörande förfoga över bostaden inte bör komma i fråga.

De sakkunniga föreslår sålunda att en bestämmelse tas upp i hyreslagen

(1 § andra stycket) av innehåll att lagens bestämmelser äger tillämpning

även på upplåtelse av lägenhet genom avtal om tjänst eller i anslutning till

sådant avtal.

Enligt de sakkunnigas mening bör arbetsgivarorganisation och huvudorga­

nisation på arbetstagarsidan i kollektivavtal kunna komma överens om att

bl. a. de hyresrättsliga besittningsskyddsreglerna inte skall gälla för bo-

stadsupplåtelser som skett till arbetstagare som är bunden av kollektivav­

talet. Lagens besittningsskyddsregler blir enligt ett sådant system villkor­

ligt dispositiva. Bestämmelser härom tas upp i 78 § första stycket i de

sakkunnigas förslag.

De sakkunniga diskuterar härefter generella åtgärder till förbättring av

besittningsskyddet och riktar först uppmärksamheten på uppsägningsbe-

stämmelserna. Hyresavtal som betingas av tjänst är vad man brukar kalla

relativt tidsbestämda, dvs. hyresgästen skall flytta vid en tidpunkt som är

bestämd endast i förhållande till tjänstens upphörande. Om särskild uppsäg-

ningsklausul i fråga om bostad ej tar över den avflyttningsskyldighet som

grundas direkt på tjänstens upphörande, fordras alltså f .n. inte någon sär­

skild uppsägning till avflyttning. Detta leder ej sällan till oklarhet om av-

flyttningsskyldigheten. Vidare förekommer i många fall en avflyttningsre-

spit som är oskäligt kort, och ofta saknas en tillförlitlig utgångspunkt i fråga

om fristen för anhängiggörande av besittningsskyddstalan. De sakkunniga

3

f

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

Kungl. Maj. ts proposition nr i41 år 1967

74

föreslår att de indispositiva reglerna om uppsägningsskyldighet i 3 § första

stycket i förslaget skall gälla även de kopplade avtalen. Om hyrestiden ut­

tryckligen sammanfaller med innehavet av tjänsten eller om hyrestiden är

bestämd med eller utan föreskrift om förlängning men är såtillvida in­

skränkt att den avbryts om tjänsten upphör, måste alltså den hyresvärd som

i anledning av tjänstens upphörande vill upplösa hyresförhållandet verk­

ställa uppsägning eller om det gäller avtal på kort tid anmana hyresgästen

att flytta.

Vidare föreslås att en uppsägningstid av minst en månad skall gälla vid

kopplade avtalsförhållanden. Regeln skall vara tvingande. Om alltså tjänsten

upphört efter mycket kort uppsägning eller uppsägning ej alls skett, kan

hyresförhållandet upphöra först efter förloppet av minimitiden, räknad från

dagen för uppsägningen av hyresförhållandet.

De nu beskrivna reglerna om uppsägning och avflyttningsskyldighet måste

dock inskränkas något. Om bostaden med hänsyn till arbetsuppgifternas art

oundgängligen måste bebos av viss anställd, bör arbetsgivaren kunna förfoga

över lägenheten för en ny anställd praktiskt taget omedelbart efter det den

förutvarande slutat sin tjänst. I en sådan situation kan det ej rimligen åläg­

gas arbetsgivaren-hyresvärden att följa de föreslagna reglerna för uppsägning

och avflyttningsskyldighet. I 78 § sista stycket i de sakkunnigas förslag un-

dantas därför sådana fall då det med hänsyn till viss tjänst är oundgängligen

nödvändigt att arbetsgivaren äger förfoga över bostaden till upplåtelse åt den

som innehar tjänsten i fråga. Avtalsfrihet skall i sådana fall råda beträffande

uppsägningstidens längd.

De sakkunniga diskuterar också frågan om att införa en allmän tidsgräns

för giltigheten av en avflyttningsklausul. Åtskilligt talar för en sådan gräns.

Om kopplade avtal i och för sig måste accepteras, är det nämligen angeläget

att kopplingen ej i första hand utnyttjas av arbetstagaren för att komma över

en bostad utan allvarlig avsikt att vara kvar i arbetet. Men skäl talar då

också för att sambandet tjänst-bostad tillåts bli lösare allteftersom tiden

går. De sakkunniga föreslår därför i 78 § andra stycket en regel som inne­

bär att en klausul om skyldighet att flytta av den anledningen att tjänsten

upphört inte äger verkan i besittningsskyddshänseende längre tid än tre år

från upplåtelsen av lägenheten. Om byte skett till annan lägenhet som också

uthyrts med kopplingsklausul räknas treårstiden från dagen för den första

upplåtelsen.

Med hänsyn till arbetsgivarens särskilda intressen undantas från treårsre-

geln samma kategorier av upplåtelser för vilka minimitid mellan uppsägning

och avflyttning inte behöver iakttas. Enligt förslaget skall giltighetstiden ock­

så kunna förlängas, om särskilda skäl föreligger. Sådana skäl är exempelvis

att mycket påtagliga arbetsmarknadssvårigheter uppkommit för ett företag

som är uteslutande eller övervägande hänvisat till en inte differentierad bo­

stadsmarknad eller att en arbetsgivare med begränsad rörelse skulle komma

i betydande personliga svårigheter om han inte fick förfoga över en lägenhet

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

75

som är avsedd att användas för en anställd. Prövningen av frågor om för­

längning av giltighetstiden för avflyttningsklausul skall enligt förslaget ske

hos medlingsnämnd. Hyresgästen skall beredas tillfälle att yttra sig och upp­

gifter om den lokala arbets- och bostadsmarknaden skall inhämtas före av­

görandet. Om tjänsten upphör efter treårstidens utgång, skall avvägningen

av parternas intressen ske enligt huvudregeln för besittningsskyddet. Vid

uppsägning eller vid tvist får hyresvärden givetvis åberopa att lägenheten

ursprungligen uthyrts till hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller

att den behövs för annan anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas

verkan endast inom ramen för den vanliga intresseavvägningen mellan pal -

terna.

Avvägningen av parternas intressen vid prövningen i en besittningsskydds-

tvist av verkan utav en åberopad avflyttningsklausul för vilken tidsgränsen

ännu ej nåtts behandlas utförligt av de sakkunniga. Sammanfattningsvis ut­

talas bl. a. följande. Prövningen måste först avse hyresvärdens intresse att

upplösa hyresförhållandet. Saknas ett väsentligt sådant intresse, finns det ej

heller något skäl att bryta besittningsskyddet. Ett väsentligt intresse att för­

foga över lägenheten måste anses föreligga först och främst när bostaden

oundgängligen fordras för tjänstens rätta fullgörande. Det skall då vara fråga

om tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång

eller som är av övervägande övervaknings- eller bevakningsnatur eller också

tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. — Vidare måste intresset

att förfoga över lägenheten i regel anses väsentligt, fastän i något lägre grad,

när det är fråga om orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Bo­

stadsbeståndet kan exempelvis till väsentlig del vara företagsägt. Hyresvär­

dens rätt att förfoga över lägenheten kan i en sådan situation vara av av­

görande betydelse för möjligheten att över huvud taget få arbetskraft. Fö­

retagets intresse sammanfaller här ofta med ortens. I en tredje grupp

av kopplade avtalsförhållanden är det anledning att betrakta hyresvärdens

åberopande av sitt intresse att förfoga över lägenheten på ett något annat

sätt. Det gäller här bostäder som upplåtits åt anställda i företag på orter med

differentierad bostadsmarknad. Även på sådana orter kan det i vissa lägen,

t. ex. vid en överhettad ekonomisk konjunktur, snabb expansion eller svår

bostadsbrist, uppkomma verkliga svårigheter för företaget att anstalla arbets­

kraft utan att tillhandahålla bostäder. Företagets intresse av att förfoga över

en avgången anställds lägenhet bör då i regel vara ett sådant väsentligt in­

tresse som bryter besittningsskyddet.

Frågan huruvida det kan anses obilligt mot hyresgästen att upplösa hyres­

förhållandet måste i de kopplade avtalsförhållandena bedömas med beak­

tande av avtalets huvudförutsättning, nämligen att hyresgästen skulle bli

kvar i tjänsten. I kravet på att intresseavvägningen skall ske efter graden av

obillighet ligger därför inte bara hänsyn till hyresgästens personliga förhål­

landen och tillgången på bostäder, utan också hänsyn till vilket samband som

råder mellan den fordrade flyttningen och omständigheterna vid tjänstens

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

76

upphörande. De bakomliggande förhållandena är väsentliga för helhetsbilden

och måste inverka på bedömningen. Med hänsyn till avtalsförhållandets spe­

ciella natur, dvs. kopplingen såsom ett väsentligt villkor, och till den före­

slagna tidsbegränsningen anser de sakkunniga att avvägningen mellan arbets-

givarens-hyresvärdens och arbetstagarens-hyresgästens intressen i sådana

tall där anställningens upphörande kan tillskrivas arbetstagaren normalt bör

leda till ett resultat som efter omständigheterna ligger mellan helt ogillande

av hyresgästens anspråk på förlängning, eventuellt med skäligt rådrum för

avflyttning, och fortsatt hyresrätt under viss, något längre tid med villkor

att hyresförhållandet ej ytterligare skall kunna förlängas. Om tjänstens upp­

hörande inte kan tillskrivas arbetstagaren, skall obilligheten i denna situation

anses väga tyngre och ge till resultat att avtalet förlängs antingen på be­

gränsad tid eller utan särskild tidsbegränsning.

Särskilda frågor angående obillighet mot hyresgästen inställer sig när en

arbetstagare pensioneras, blir långvarigt sjuk eller avlider eller när arbets­

tagarens make enligt de äktenskapsrättsliga reglerna tillskiftas hyresrätten.

Billigheten fordrar då en betydande hänsyn till den som bor i lägenheten,

och förlängning hör därför medges i avsevärt vidare mån än när samban­

det tjänst-bostad brutits av normala anledningar.

Remissyttrandena. De sakkunnigas uppfattning att hyresgästens besitt­

ningsskydd vid kopplade avtal bör stärkas utan att arbetsgivarens berättiga­

de intressen åsidosätts delas i allmänhet av de remissinstanser som uttalat

sig i frågan. Starkt delade meningar förekommer dock angående den när­

mare utformningen av vissa av de sakkunnigas reformförslag.

Förslaget om att göra hyreslagen tillämplig på alla bostäder som arbets­

givare eller annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten

tillstyrks eller lämnas utan erinran av nästan alla remissinstanser. Nä­

ringslivets bgggnadsdelegation motsätter sig inte att alla kopplade avtal

fors in under den nya lagen. Det väsentliga är innehållet i de materiella

regier som ar avsedda att gälla, och någon ändring av grunderna för dessa

har inte åsyftats av de sakkunniga. Hyresrådet, häradshövdingeföreningen

och kommerskollegium tillstyrker också förslaget.

Arbetsdomstolens ordförande uttalar att de sakkunnigas ställningstagande

tdl personalbostadsproblemet borde ha föregåtts av en kartläggning av rela­

tionerna mellan tjänsteförhållande och bostadsupplåtelse och lösningar borde

ha anvisats för uppkommande konfliktsituationer. Eftersom detta ej skett, är

det vanskligt att överblicka förslagets verkningar. I yttrandet behandlas här­

efter följderna från kollektivavtalsrättslig synpunkt av att upplåtelser av

tjanstebostad förs in under hyreslagens regelsystem med dess bestämmelser

av delvis indispositiv natur. I denna del anförs. I

I 1 § kollektivavtalslagen definieras kollektivavtal som avtal om »villkor

som skola landa till efterrättelse för anställning av arbetare, eller om för-

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr ibi år i967

11

hållandet i övrigt mellan arbetsgivare och arbetare». Enligt förarbetena

(prop. 1928:39 s. 62) är särskilt utmärkande för kollektivavtalet, att det

utgör ett ramavtal för de enskilda arbetsavtal som träffas mellan de av

kollektivavtalet berörda arbetsgivarna och arbetarna.

Av det anförda följer att det för närvarande icke är något hinder att i kol­

lektivavtal reglera hyresvillkoren beträffande tjänstebostäder så, att de av­

talsslutande organisationernas medlemmar blir omedelbart bundna därav.

Bostadsupplåtelsen utgör ju i dessa fall ett led i arbetsavtalen. Såsom de sak­

kunniga omtalat förekommer också sådan reglering på arbetsmarknaden.

När fråga är om personalhyresbostäder, synes läget däremot vara ett annat.

I dessa fall ingår bostadsupplåtelsen i ett självständigt hyresavtal, vari reg­

leras förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Det torde enligt gällande

rätt knappast vara möjligt att med kollektivavtalsrättsligt bindande verkan

i kollektivavtal intaga bestämmelser avsedda att reglera innehållet i sådana

hyresavtal. Om denna uppfattning är riktig, kan det föreslagna stadgandet i

1 § andra stycket tänkas få som följd, att det icke längre blir möjligt att över

huvud genom kollektivavtal reglera innehållet i avtal om bostadsupplåtelser.

Förslaget synes nämligen kunna ges den innebörden att bostadsupplåtelser

— även om de avse vad som nu betecknas tjänstebostäder — icke i fortsätt­

ningen skall kunna utgöra moment i arbetsavtal utan betraktas såsom själv­

ständiga hyresavtal, reglerade av den hyresrättsliga lagstiftningen.

Det är emellertid tänkbart, att 1 § andra stycket icke skall anses medföra

något ändrat rättsläge i fråga om möjligheten att genom kollektivavtal reg­

lera lägenhetsupplåtelser i samband med tjänst; att de sakkunniga icke åsyf­

tat någon sådan ändring får anses uppenbart. Då torde emellertid den nu­

varande gränsdragningen mellan tj änstebostad och personalhyresbostad

komma att kvarstå; för den förra kategorien men icke för den senare kan

man träffa kollektivavtal. Och det kan uppkomma svårbedömda konkurrens­

situationer mellan å ena sidan den i de flesta kollektivavtal föreskrivna för­

handlingsordningen jämte arbetsdomstolens kompetens att avgöra mål om

kollektivavtal samt å andra sidan det i 46, 49—52 och 62—64 §§ upptagna

regelsystemet. Ett i kollektivavtal fastställt hyresvillkor kan ju komma att

prövas av både arbetsdomstolen och medlingsnämnden eller hyresdomsio-

len, nämligen om kollektivavtalet visserligen innehåller regler om hyresvill­

kor men bestämmelsen i 78 § första stycket saknar tillämpning.

Innan stadgandet i 1 § andra stycket upphöjes till lag, bör rättsläget i de

avseenden jag nu berört klarläggas. Måhända kommer det då att visa sig

stöta på stora svårigheter att på tillfredsställande sätt tillämpa systemet med

kollektivavtal på upplåtelser, för vilka gäller hyresrättsliga regler av delvis

indispositiv natur.

Statens personalbostadsdelegation anför att det numera inom delegatio­

nens verksamhetsområde inte föreligger några gränsdragningsproblem som

motiverar att gränsen mellan tj änstebostad och personalhyresbostad slopas.

Den nuvarande ordningen med en särskild »hyreslag» för tjänstebostäder

(bostadsordningen) och särskilda hyressättningsregler (hyressättningslcun-

görelsen) har såvitt delegationen känner till fungerat väl. Det finns inte an­

ledning förmoda att tjänstemännens-bostadsinnehavarnas intressen skulle

bättre tillgodoses genom att tjänstebostäderna underkastades den nya hyres-

lagens bestämmelser. Statens och övriga ifrågavarande tjänstebostäder bör

78

därför inte föras in under den allmänna hyreslagstiftningen. Liknande syn­

punkter framförs nystatens tjänstebostadsnämnd.

Från flera håll görs gällande att lagförslaget är mycket oklart när det

gäller frågan vilken verkan det kopplade avtalets avflyttningsklausul skall

tillmätas i skilda situationer. Hyresrådet tar som utgångspunkt regeln i 78 §

andra stycket att — när uppsägningen sker senare än tre år från upplåtel­

sen — skyldighet att avflytta inte får grundas enbart på det förhållandet

att tjänsten upphört. Motsättningsvis torde då den slutsatsen böra dras att

hyresgäst som hyrt bostad i anslutning till tjänst alltid är skyldig att flytta

om på grund av att tjänsten upphört uppsägning sker innan upplåtelsen

varat tre år. Rådet uttalar tvekan om denna tolkning stämmer överens med

vad de sakkunniga åsyftat. Vissa uttalanden i motiven tyder närmast på mot­

satsen. Även hovrätten för Nedre Norrland tolkar 78 § andra stycket så att

skyldighet att avflytta alltid skulle föreligga vid uppsägning inom treårsti­

den. Detta synes emellertid, anför hovrätten, inte vara avsikten utan förut­

sättningen för att den anställde skall behöva flytta före treårsperiodens ut­

gång skall vara att hyresvärden åberopar att lägenheten skall användas för

annan anställd. Om uppsägningen från bostaden motiveras med annat behov

eller om hyresvärden inte har något behov av lägenheten, skall prövningen

ske med iakttagande av vad som är tillämpligt i en sådan situation. Det

sagda bör enligt hovrättens mening komma till uttryck i lagtexten. Sveriges

fastighetsägareförbund anser att lagtexten ger klart uttryck åt att hyresgäst

som förhyrt bostad i anslutning till tjänst alltid skall vara skyldig att flytta

om på grund av tjänstens upphörande uppsägning sker innan upplåtelsen

varat tre år. Motiven förefaller i stället innebära att arbetsgivaren under de

tre första åren är i en något mindre ogynnsam situation, under det att han

när tre år gått skulle komma i ungefär samma ställning som en hyresvärd

som upplåtit bostad åt anställd utan samband med anställning.

Arbetsdomstolens ordförande uppfattar förslagets innebörd på följande

sätt. Vid bedömningen av intressekonflikten mellan hyresvärd och hyresgäst

skall först prövas, om hyresvärden har ett väsentligt intresse av att upplösa

hyresförhållandet. Om detta finnes vara fallet, är en kopplingsklausul för

vilken treårstiden eller den tid varmed denna frist förlängts ännu ej utgått

ett absolut hinder mot förlängning av hyresförhållandet. I de fall som avses

i 78 § fjärde stycket skall kopplingsklausulen ha denna verkan oberoende

av hur lång tid hyresförhållandet har bestått. När det gäller hyresförhål­

landen som åsyftas i andra stycket skall efter utgången av treårstiden —

eller den av medlingsnämnden medgivna förlängningen — ske en allmän

intresseawägning enligt 45 § andra stycket 2 i förslaget. Hyresgästernas

riksförbund anser lagförslaget innebära att såväl före som efter treårsfris-

ten en prövning enligt 45 § skall ske så att man först undersöker om hyres-

värden-arbetsgivaren har ett sakligt skäl för uppsägningen och först om ett

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

79

sådant föreligger har man att gå in på en avvägning av parternas motstå­

ende intressen. Skillnaden består däri att man innan treårstiden utgått har

att ta särskild hänsyn till det förhållandet att lägenheten upplåtits i samband

med anställning och att denna anställning skall upphöra. Förbundet före­

slår att ordet »enbart» i 78 § andra stycket får utgå. TCO framför liknande

synpunkter.

Flera remissinstanser — vilka synes ha uppfattat lagförslaget på det sättet

att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan med treårstidens utgång —

avstyrker bestämmelsen i 78 § andra stycket. Näringslivets bgggnadsdelega-

tion framhåller att grundtanken i förslaget när det gäller kopplade avtal är

att det skall ske en avvägning av parternas intressen. Därvid skall arbets­

givaren i första hand visa att han har behov av lägenheten. Arbetstagaren

skall för sin del styrka att en avflyttning skulle vara obillig för honom.

Delegationen ansluter sig till denna grundidé men anser att någon tidsgräns

inte bör gälla. Det enda rimliga synes i stället vara att anställningstidens

längd får ingå som en faktor i den allmänna avvägningen av parternas in­

tressen. Enligt delegationens mening skulle många för landets ekonomi bety­

delsefulla företag få mycket betydande svårigheter att fortsätta sin verk­

samhet, om den föreslagna regleringen genomförs. Delegationen avstyrker

därför bestämt den föreslagna tidsgränsen. Liknande synpunkter framförs

av Sveriges fastighetsägareförbund.

Industriens bostadsförening utvecklar utförligt vilken betydelse det har

för vissa industriföretag att ha tillgång till ett eget bostadsbestånd när det

gäller möjligheten att få arbetskraft. Föreningen anför bl. a.

Att äga och förvalta bostäder är en ekonomisk belastning för bruksföre­

tagen, som därmed får sämre konkurrenskraft i förhållande till företag, som

inte behöver engagera sig i bostadsfrågan. Orsaken till att ett flertal av

bruksföretagen f. n. och såvitt vi kan se ännu under överskådlig tid framåt

inte kan avveckla det egna bostadsinnehavet är att företagens bostadsbestånd

är av livsviktig betydelse för möjligheten att erhålla arbetskraft. Detta gäller

i alldeles särskild grad det stora antal företag, som ligger inom influensom­

rådet av en större ort med ett differentierat utbud på attraktiva arbetstill­

fällen.

Företagens bostadsinnehav och den fria dispositionsrätten till de egna

bostäderna utgör så länge bostadsbristen inte avvecklats på de större orter­

na en nödvändig förutsättning för att produktionen skall kunna upprätthål­

las inom industrien. Dessa företag fungerar dessutom som en sluss för den

arbetskraft, som med arbetsmarknadsmyndigheternas hjälp önskar flytta

från orter med arbetslöshet till arbetsplatser, där det finns gott om arbete.

Dessa företags bostadsbestånd, oftast äldre bostäder med relativt låg hyra,

används i många fall som övergångsbostäder för den nyinflyttade arbets­

kraften. Avflyttningsklausulerna i hyreskontrakten i företagens bostäder gör

det möjligt för företagen att få bostäder lediga för nyinflyttade och ökar

alltså rörligheten mellan orter med undersysselsättning och sådana med go­

da arbetsmöjligheter. Om avflyttningsklausulens giltighet gjordes tidsbe­

gränsad, skulle företagens äldre bostäder med säkerhet inom mycket kort

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

80

lid komma att i stor utsträckning bebos av utomstående, som arbetade inom

den större orten men bodde kvar i den relativt billiga lägenhet man erhållit

hos företaget.

En stor del av dessa företags bostadsbestånd utgörs vidare av moderna

villor eller rad- och kedjehus för specialutbildade arbetare och kvalifice­

rade tjänstemän, alltså en kategori som det råder stor efterfrågan på. Det

vore orimligt om dessa ofta attraktiva bostäder i en särpräglad bostads­

miljö inte finge fritt disponeras av företagen för de anställda. Konsekvensen

av en tidsbegränsad avflyttningsklausul för denna bostadskategori skulle ju

kunna bli att företagen fungerade som hyresvärdar för kvalificerad perso­

nal, som arbetade inom konkurrerande industrier, men själva inte kunde

nyanställa sådan personal av brist på bostäder. Även de bostäder av hotell­

typ — i allmänhet rum med bad och kokvrå eller kokskåp — för yngre

ogifta tjänstemän och specialarbetare, som många företag uppfört under de

senaste åren, skulle komma i farozonen. Denna arbetskraft är av naturliga

skäl mycket rörlig och måste ofta ersättas. Förutsättningen härför är givet­

vis att de som slutar anställningen hos företaget även lämnar sina bostäder

i företagens ungkarlsbostäder.

Under beredningen av ärendet i justitiedepartementet har föreningen lagt

fram ett förslag i tjänstebostadsfrågan som sammanfattningsvis innebär att

industriföretagens befintliga eller under byggnad varande bostadsbestånd

undantas från giltighetsområdet för regeln i 78 § andra stycket samt att för

framtiden treårsregeln inte skall gälla när speciella förhållanden råder på

ortens bostads- och arbetsmarknad. Vidare har föreslagits att företagen ge­

nom förhandsbesked hos myndighet i god tid skall kunna få klarlagt om tre­

årsregeln gäller för en planerad bebyggelse.

Bestämmelsen i 78 § andra stycket avstyrks även av hyresrådet, kommers-

kollegium, landstingsförbundet och KF.

Byggnadsstyrelsen föreslår att alla statsägda bostäder som upplåts i anslut­

ning till tjänst i allmän verksamhet undantas från bestämmelserna i 78 §

andra och tredje stycket. Socialstyrelsen framhåller att det inom anstalts-

väsendet regelmässigt förekommer att bostad upplåts i anslutning till tjänst

utan att tjänsten är förenad med bostadstvång. Det är därför nödvändigt att

binda bostadsupplåtelsen till tiden för tjänstens uppehållande. I regel är

dessa anstalter belägna på landsbygden och någon allmän bostadsmarknad

finns inte på orten. Styrelsen räknar därför med att vid ifrågavarande an­

stalter alla kopplade avtal anses hänförliga till undantagsbestämmelsen i 78 §

fjärde stycket i förslaget.

LO anser att en avflyttningsklausul inte bör få gälla under längre tid än

två år och att någon möjlighet till förlängning av denna frist inte bör före-

ligga. Också TCO och hovrätten för Nedre Norrland anser att någon förläng­

ning inte bör få ske.

Svea hovrätt anser att de föreslagna bestämmelserna angående kopplade

avtal inger betänkligheter från såväl principiell som praktisk synpunkt och

ifrågasätter om inte en lösning av frågan efter ungefär de riktlinjer som

Kungl. Maj:ts proposition nr 'Ht år 1967

81

kommit till uttryck i besittningsskyddslagen vore att föredra. Svenska före­

tagares riksförbund anser att de generella reglerna om besittningsskydd

inte bör äga tillämpning på bostäder som tillhandahålls arbetstagare i deras

anställning.

Bestämmelsen i 78 § första stycket om möjlighet att ta undan kopplade

avtal från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde genom kol­

lektivavtal har föranlett skilda uttalanden. Fastighctsanställdas förbund ut­

trycker sitt intresse för att lagstiftningen om tjänstebostadsförhållanden görs

dispositiv och utgår därvid från att ett relativt stort antal tjänstebostäder

inom förbundets verksamhetsområde och då speciellt inom den enskilda bo­

stadssektorn inte kommer att omfattas av treårsregeln i 78 § andra stycket

i förslaget. Näringslivets bgggnadsdelegation har ingen erinran mot för­

slaget att göra bestämmelserna dispositiva i förhållande till kollektivavtal.

Regeln i 78 § första stycket bör dock — i överensstämmelse med vad som

gäller enligt 12 § femte stycket semesterlagen — utformas så att det klart

framgår att kollektivavtal kan åberopas även mot oorganiserade arbetstaga­

re. TCO anser att det bör vara möjligt även för enskild arbetsgivare att

träffa kollektivavtal om undantagande från besittningsskyddsbestämmelser-

na samt understryker att med huvudorganisation på arbetstagarsidan måste

jämställas riksorganisation.

Hovrätten för Nedre Norrland anser inte förenligt med allmänna rätts­

principer att möjlighet införs att genom kollektivavtal begränsa tillämpning­

en av ifrågavarande centrala civillagstiftning och ta ifrån den enskilde det

skydd för hemmet som lagförslaget syftar till. Liknande synpunkter fram­

förs av kommerskollegium.

Arbetsdomstolens ordförande framhåller att ett kollektivavtal enligt 78 §

första stycket inte kommer att ha rättsverkan beträffande arbetstagare som

står utanför den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. Bestämmelsen in­

nehåller nämligen ingen motsvarighet till regeln i 12 § sista stycket se­

mesterlagen att arbetsgivare som är bunden av kollektivavtalet får tillämpa

detta även beträffande arbetstagare som ej är medlem av den avtalsslutande

arbetstagarorganisationen men sysselsätts i sådant arbete som avses med av­

talet. Arbetsdomstolens ordförande ifrågasätter om det kan vara lämpligt

att skilda regelsystem i fråga om besittningsskyddet skall gälla för organise­

rade och oorganiserade arbetstagare som är anställda hos samma arbetsgi­

vare och för vilka arbetsuppgifter och bostadsförhållanden är likartade.

Semesterlagens regler bör dock inte tas som förebild i hyreslagen. Det är en

sak att man låtit oorganiserade arbetstagares semesterrätt i vissa avseenden

vara beroende av innehållet i kollektivavtal men en helt annan och vikti­

gare sak att låta organisationer disponera över utanförståendes rätt till bo­

stad.

Bland de övriga frågor som behandlas i yttrandet från arbetsdomstolens

ordförande är följande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 14-1 år 1967

82

De sakkunniga har synbarligen menat att bestämmelser i kollektivavtal

om besittningsskydd skall kunna gälla även för sådana fall när annan än

arbetsgivaren upplåter lägenheter till anställda, t. ex. en arbetsgivaren när­

stående bostadsstiftelse. Så blir emellertid som regel inte fallet, eftersom en

förutsättning härför är att hyresvärden bedriver verksamhet som arbetsgi­

vare inom det område som kollektivavtalet avser. — Det kan inte anses be­

hövligt att sasom skett i lagförslaget uppställa krav på kvalifikation på ar­

betsgivarsidan för rätten att sluta kollektivavtal som avses i 78 § första

stycket. Om bestämmelsen bibehålls, torde det vara tillräckligt att kräva att

arbetstagarorganisationen är en huvudorganisation som avses i lagen om för­

enings- och förhandlingsrätt. Det kan också vara motiverat att i likhet med

vad som gäller enligt arbetsfredslagarna jämställa de s. k. beroende upp­

dragstagarna med arbetstagare. — I 78 § första stycket bör preciseras vilka

lagbestämmelser som kan sättas ur spel genom kollektivavtal.

Hyresgästernas riksförbund anser principiella skäl tala för att alla kopp­

lade avtal omfattas av besittningsskyddsreglerna men vill inte motsätta sig

bestämmelsen i 78 § första stycket. Det synes enligt förbundets mening hu­

vudsakligen kunna bli fråga om de kollektivavtalsanställda fastighetsskö-

tarna och undantaget kan anses motiverat med hänsyn till dessas speciella

funktion inom själva fastighetsförvaltningen.

Övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta

besittningsskyddet

Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att man för många situationer

måste överlämna åt rättstillämpningen att med beaktande av omständig­

heterna i det särskilda fallet avgöra, om hyresgästens intresse att få be­

hålla lägenheten rimligen bör vika för ett motstående intresse från hyres­

värdens sida. En sådan allmän regel om optionsrättens brytande synes lämp­

ligen kunna formuleras så att rätt till nytt hyresavtal inte skall föreligga när

hyresvärden i annat fall än de som särskilt berörts har skälig anledning

fordra att hyresgästen flyttar. För att en flyttningsanledning skall anses

vara för handen bör till en början fordras att avflyttningsskälen är av sak-

lig natur. Sakskälen måste ha sådan tyngd att det framstår som rimligt

eller skäligt att hyresgästen får flytta.

Bland de upphörandesituationer som kommittén särskilt behandlar märks

att hyresgästens behov av lägenheten varit eller blivit tämligen ringa, att

lägenheten ej används eller kommer att användas som stadigvarande bostad,

att lägenheten är föremål för underuthyrning, att ett dödsbo utövar hyres­

rätten genom delägare som ej tillhör den avlidnes husfolk eller att hyres­

gästen redan vid hyresförhållandets tillkomst varit medveten om att hyres­

värden i en på förhand fixerad situation har behov av att åter få disponera

lägenheten. Vidare redovisas vissa fall där anledningen till att hyresavtalet

ifrågasatts skola upphöra ligger i förhållanden på hyresvärdens sida, näm­

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

83

ligen att lägenheten skall undergå mindre genomgripande ombyggnad än så­

dan som i särskild klausul jämställs med rivning, att fastighetens tillsyn eller

skötsel ger behov att disponera lägenheten, att hyresvärden av personliga

skäl önskar ombyte av hyresgäst, att hyresrätten är förenad med andelsratt

i bolag eller förening och upplåtaren behöver disponera lägenheten eller att

fastigheten ägs av stiftelse eller sammanslutning vars ändamål kräver att lä­

genheten friställs.

Hyreslagstiftningssakkimniga. Enligt de sakkunnigas mening är det föi-

enat med betydande svårigheter att i lagtext beskriva de situationer där be­

sittningsskyddet kan komma att brytas så tydligt och fullständigt att erfor­

derlig vägledning ges för rättstillämpningen. En generalklausul måste alltid

finnas för uppsamling av fall som inte kan täckas av speciella regler.

Intresseavvägningen mellan parterna kan inte lämpligen sammanfattas i

ett obillighetskriterium som nu är fallet i hyresregleringslagen och besitt­

ningsskyddslagen. Det måste i en permanent, allmän besittningsskyddslag-

stiftning framgå dels att på hyresvärdens sida fordras avflyttningsskäl av

saklig art, dels att mot dessa skäl skall vägas omständigheter på hyres­

gästens sida. Dessa senare omständigheter kan sägas innefatta själva billig­

het sprövningen, och genom att dessa innesluter även hänsynen till läget pa

bostadsmarknaden går det att anpassa reglerna om besittningsskyddet till

växlande marknadslägen. De sakkunniga har därför valt att ge generalklau­

sulen i 45 § andra stycket 2 det innehållet att hyresavtalet inte skall för­

längas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhål­

landet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är

obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten.

Beträffande sådana upphörandesituationer som ej särskilt diskuterats

förut anför de sakkunniga bl. a. Det förhållandet att hyresgästen har

ringa behov av lägenheten eller att hyresgästen ej stadigvarande använder

den bör inte i och för sig leda till att hyresförhållandet upplöses. Också

här bör det fordras ett sakligt skäl på hyresvärdens sida. Detta skäl skall

först bedömas. Därefter skall omständigheterna på hyresgästens sida tas i

betraktande. De sakkunniga diskuterar även situationer när dödsbo utövar

den avlidne hyresgästens hyresrätt och när hyresgästen hyrt ut lägenheten

i andra hand. I dessa avseenden kan hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14

s. 205).

Ett speciellt fall föreligger när det vid avtalets ingående uppställts som

förutsättning att hyresgästen skall flytta i en viss situation. Detta fall löses

ofta genom bestämmelserna att besittningsskydd ej skall föreligga vid kort-

tidsavtal och att hyresvärd och hyresgäst under vissa förutsättningar skall

kunna avtala om att hyresgästen skall avstå från besittningsskyddet. Även

i andra fall kan det vara motiverat att ta hänsyn till vad parterna vid

avtalets ingående varit överens om angående hyresrätten. En sådan överens­

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

84

kommelse måste vara av synnerligen stor betydelse vid intresseavvägningen.

Härför talar inte bara allmänna avtalsrättsliga skäl utan också intresset av

att ett visst lägenhetsbestånd skall kunna hyras ut tillfälligt eller för sär­

skilt bestämd tid, t. ex. under upplåtarens tjänstgöring på annan ort.

Beträffande upphörandesituationer som kan sägas ha framkallats av om­

ständigheter på hyresvärdens sida uppmärksammar de sakkunniga först det

fallet att hyresvärden ej vill medge fortsatt hyresavtal därför att han behö­

ver lägenheten för fastighetens tillsyn eller skötsel. I detta fall bör hyres­

gästen få vika, om hyresvärdens behov är befogat och om förhållandena på

bostadsmarknaden ej är sådana att avvägningen leder till att hyresgästen

skäligen bör fa bo kvar. Personliga skäl på hyresvärdens sida kan även vara

av sadan styrka att hyresgästens intressen får vika. Det kan exempelvis vara

fråga om eu befogad önskan av den i huset boende hyresvärden att placera

sina föräldrar i huset för att kunna sköta om dem på deras ålderdom eller

ett stort behov för hyresvärden att på grund av familjens storlek disponera

större utrymmen i huset.

Vid exemplifieringen av situationer som omfattas av en allmän besitt-

ningsbrytande klausul inställer sig även frågan vilken verkan i besittnings-

skyddshänseende som skall tillmätas det förhållandet att en lägenhet uthyrts

i möblerat skick. Som förut nämnts har de sakkunniga funnit att något sär­

skilt undantag inte bör göras för möblerade lägenheter vid bestämmandet

av besittningsskyddets tillämpningsområde. I princip bör en möblerad lä­

genhet som uthyrs affärsmässigt behandlas som varje annan lägenhet som

omfattas av besittningsskyddet. Det får i sådant fall antas att lägenheten

skall förbli någorlunda varaktigt uthyrd låt vara att hyresgästerna kan väx­

la. Den omständigheten att lägenheten uthyrts möblerad är alltså inte i sig

själv grund för hyresförhållandets upplösning mot hyresgästens önskan utan

i varje särskilt fall får bedömningen ske under hänsynstagande till om­

ständigheterna i övrigt. De sakkunniga framhåller att säsongbetonade uthyr­

ningar enligt förslaget i regel faller under korttidsavtalen och därmed auto­

matiskt utanför besittningsskyddet. Ett absolut undantag gäller också för

möblerade rum som utgör del av uthyrarens egen bostad. Den kategori möb­

lerade lägenheter som sålunda kommer att omfattas av besittningsskyddet

biir uppenbarligen tämligen liten och antalet tvister om rätten att bo kvar

i dessa föga betydande.

I många fall av uppsägning av hyresavtal på vilka besittningsskyddet är

tillämpligt måste som förut antytts avflyttning kunna fordras, om hyresgäs­

ten anvisas annan lägenhet som han skäligen bör åtnöjas med. Frågan om

hyresgästen skäligen bör godta en erbjuden lägenhet får bedömas objektivt

efter prövning av samtliga relevanta omständigheter, såsom hyresgästens

ålder och särskilda bostadsbehov, husens läge samt lägenheternas storlek

och utrustning. Vad hyran beträffar kan det inte vara rimligt att fordra

alltför stor likhet mellan hyran för den gamla lägenheten och hyran för den

nya lägenheten.

Kungl. Maj. ts proposition nr Hi år 1967

85

För en mellangrupp av uppsägningsfall, där avflyttningsskälen närmar sig

gränsen för det godtagbara, vore det i och för sig tänkbart att införa en

regel om ekonomisk ersättning i stället för direkt besittningsskydd. Enligt

de sakkunnigas mening bör emellertid någon dylik ersättningsregel inte in­

föras. En utfästelse från hyresvärdens sida i en optionstvist att betala flytt­

ningskostnader eller att vidta annan åtgärd till hyresgästens förmån bör i

stället räknas hyresvärden till godo vid intresseavvägningen.

Remissyttrandena. Ett flertal remissinstanser yrkar på att de huvudsak­

liga besittningsskyddsbrytande grunderna anges i lagtexten. Till dessa in­

stanser hör bostadsrättskommitlén, Sveriges fastighetsägareförbund, hov­

rätten för Nedre Norrland, hyresrådet, häradshövdingeföreningen och Stock­

holms rådhusrätt.

Hyresrådet kritiserar den utformning generalklausulen fått i de sakkunni­

gas förslag och vänder sig särskilt mot att det alltid måste föreligga ett vä­

sentligt intresse på hyresvärdens sida för att hyresförhållandet skall få

upplösas. Enligt hyresrådets mening är det tillräckligt att — som f. n. är

fallet enligt hyresregleringslagen och de hyresreglerande myndigheternas

praxis -— en uppsägnings giltighet görs beroende av att uppsägningen inte

strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är obillig. Häri

måste uppenbarligen ligga att en avvägning skall ske mellan de olika intres­

sena. Om avsikten med den föreslagna nya formuleringen inte är att åstad­

komma en utvidgning av det nuvarande besittningsskyddet blir en lagtext

av det innehåll som de sakkunniga föreslagit missvisande. Den måste nämli­

gen tolkas som innebärande en förskjutning av tyngdpunkten i intresse-

avvägningen till förmån för hyresgästen. Hyresrådet, liksom även Sveriges

fastighetsägareförbund, påpekar att de sakkunniga i motiven anger att det

på hyresvärdens sida måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art och ifrå­

gasätter om innebörden härav är densamma som att hyresvärden skall ha ett

väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet.

Näringslivets byggnadsdelegation anser att fritidshus i sin egenskap av en

andra bostad åt hyresgästen inte bör omfattas av ett hemskydd som vi!ar

på social grund. Upplåtelser av fritidshus bör därför uttryckligen tas un­

dan från besittningsskyddets tillämpningsområde.

Departementschefen

Som jag redan har anfört måste vissa bestämda inskränkningar göras i hy­

resgästens besittningsskydd. Dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten

måste vägas mot fastighetsägarens behov i vissa fall av att kunna disponera

över lägenheten på annat sätt. Från både saklig och rent lagteknisk synpunkt

är det en mycket grannlaga uppgift att utforma de närmare bestämmelserna

om hur denna avvägning skall ske. Svårigheterna är framför allt att hänföra

till det förhållandet att reglerna måste täcka vitt skilda situationer och att de

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

86

faktorer som bör vara bestämmande för intresseavvägningen är svåra att för­

utse och rätt värdera.

Mot bakgrunden bärav är det med tillfredsställelse som man kan konsta­

tera att det i stort sett råder enighet om vilka grundprinciper som bör gälla

på området och att hyreslagstiftningssakkunnigas lagförslag och vägledande

motivuttalanden i allmänhet accepterats av remissinstanserna. Meningsskilj­

aktigheter av någon betydelse råder egentligen endast beträffande besitt­

ningsskyddet när bostad upplåtits åt anställd i anslutning till tjänst. Som

framgår av det följande synes emellertid inte heller i detta avseende motsätt­

ningarna i realiteten vara så stora, och det är enligt min mening möjligt

att hålla fast vid de principer som ligger till grund för sakkunnigförslaget

och ändå i huvudsak tillgodose de synpunkter som framförts under remiss­

behandlingen.

Enligt de sakkunnigas förslag kommer inskränkningarna i besittnings­

skyddet till uttryck på två skilda sätt. Vissa inskränkningar ges sålunda for­

men av generella begränsningar i besittningsskyddsbestämmelsernas tillämp­

ningsområde medan andra inskränkningar tas upp som grunder vilka i det

enskilda fallet bryter ett besittningsskydd som hyresgästen annars har. Den­

na metod används såväl i besittningsskyddslagen som i hyreslagskommit-

téns förslag. Om eu inskränkning i besittningsskyddet utformas som en ge­

nerell begränsning av bestämmelsernas tillämpningsområde, blir det i prak­

tiken exekutiv myndighet som får tillämpa inskränkningen. Sedan hyresav­

talet upphört att gälla, kan nämligen hyresvärden direkt söka avhysning hos

överexekutor. Finner denne att ett undantag från besittningsskyddsbestäm-

melsernas tillämpningsområde föreligger, får avhysning ske. Om däremot in­

skränkningen i besittningsskyddet utformas som en besittningsskyddsbry-

tande grund, kan hyresgästen inom viss tid vända sig till en myndighet för

att få besittningsskyddsfrågan prövad. Enligt de sakkunnigas förslag bär

hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess tvisten avgjorts genom

medling eller efter domstolsprövning. Av det anförda torde framgå att en

inskränkning i besittningsskyddet lämpligen kan utformas som ett generellt

undantag, när regeln innebär en klar och lättolkad gräns mellan besittnings-

skyddsområdet och det område där fri uppsägningsrätt råder samt läget

dessutom är sådant att det ter sig befogat att hyresvärden kan få ett snabbt

avgörande av besittningsskyddsfrågan till stånd. Om däremot inskränkning­

en i besittningsskyddet kräver en avvägning i det enskilda fallet mellan par­

ternas intressen, bör den utformas som en besittningsskyddsbrytande grund.

Sakkunnigförslaget tar upp tre fall av undantag från besitt-

ningsskyddsbestäm melserna, nämligen att hyresförhållandet

upphör innan det varat mer än nio månader i följd, att lägenheten utgör del

av upplåtarens egen bostad och att hyresrätten enligt förbehåll som äger

laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning av avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

87

Förslaget att besittningsskyddsbestämmelserna inte skall äga tillämpning

om hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd

saknar motsvarighet i besittningsskyddslagen och avviker från hyreslags-

kommitténs förslag i det avseendet att tiden utsträckts från sex månader till

nio månader. Regeln innebär att de kortfristiga hyresavtalen, korttidsavta-

len, utesluts från besittningsskyddet. Det är emellertid inte den avtalade hy­

restidens längd som blir avgörande utan i stället den tid under vilken hyres­

förhållandet faktiskt varat. Även den hyresgäst som hyr en lägenhet på myc­

ket kort tid eller tillsvidare kan alltså enligt förslaget få besittningsskydd

under förutsättning att hyresförhållandet inte bryts före niomånaderstidens

utgång. Denna tid fungerar alltså som en karenstid. Avtalstiden får dock den

betydelsen att om den är längre än nio månader hyresgästen i praktiken

kommer att åtnjuta besittningsskydd redan från avtalstidens början, efter­

som avtalet i endast mycket begränsad utsträckning kan brytas i förtid av

hyresvärden. En regel av denna beskaffenhet innebär att besittningsskydd

inte föreligger beträffande uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär för

vilka ett hemskydd inte är motiverat utan snarare i många fall skulle mot­

verka att förhyrning över huvud taget kommer till stånd. Beträffande ka­

renstidens längd innebär förslaget att vid förhyrning på ettårskontrakt, som

är och kan antas också i fortsättningen bli den vanliga hyrestiden när lägen­

het hyrs ut för att tjäna som varaktig bostad, besittningsskydd kommer att

föreligga, medan däremot avtal på kortare tid exempelvis för en säsong el­

ler ett läsår faller utanför besittningsskyddsområdet. Den föreslagna regle­

ringen har inte mött någon erinran under remissbehandlingen. Även jag an­

ser förslaget välmotiverat och har låtit regeln inflyta i departementsförslaget

utan sakliga ändringar.

Den föreslagna regeln har betydande fördelar när det gäller att ta ställning

till flera andra situationer i vilka ett besittningsskydd kan komma i fråga.

Jag syftar framför allt på förhyrning av möblerade rum och förhyrning med

förbehåll om att besittningsskydd inte skall föreligga. Som framgår av det

följande underlättas en tillfredsställande reglering i dessa fall av att kort-

tidsavtalen aldrig är förenade med besittningsskydd.

Jag övergår nu till det andra fallet, för vilket de sakkunniga föreslår un­

dantag från besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde, nämligen då lä­

genheten utgör del av upplåtarens egen bostad. I detta avseende stämmer

förslaget överens med såväl besittningsskyddslagen som kommittéförslaget.

Regeln har inte satts i fråga av någon. Det finns dock några spörsmål som

förtjänar uppmärksamhet. I ej obetydlig utsträckning förekommer det nu­

mera att lägenheter planeras på sådant sätt att en del av lägenheten är sär­

skilt lämpad för uthyrning i andra hand. Ett rum kan sålunda ha egen in­

gång, eget toalettrum etc. Tanken med dessa s. k. elastiska lägenheter är bl. a.

att ge unga familjer ekonomisk möjlighet att redan från början skaffa en

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

88

lägenhet som är tillräckligt stor för familjens behov på sikt. För att lägen­

heterna skall kunna komma till användning på det åsyftade sättet förutsätts

alltså att uthyrningsrummet skall kunna hyras ut så länge hyresgästen inte

själv har ekonomisk möjlighet och behov av att utnyttja rummet men att hy­

resgästen senare skall disponera rummet för egen räkning. I likhet med flera

remissinstanser anser jag att produktionen av denna typ av lägenheter bör

främjas och att besittningsskyddsreglerna inte får hindra att lägenheterna

kommer till användning på det sätt som åsyftas. De elastiska lägenheternas

uthyrningsrum bör därför tas undan från besittningsskyddet. Detta rättsläge

kan uppnås utan att någon särskild regel som undantar dessa lägenheter

från besittningsskyddet förs in i lagen. Enligt min mening är nämligen den

elastiska lägenhetens uthyrningsrum i alla normala fall att anse som del av

uj:>plåtarens egen bostad. Den omständigheten att uthyrning av rummet i

andra hand underlättats genom vissa arrangemang bör alltså inte tillmätas

någon betydelse. Situationen blir självfallet en annan, om den som bebor

uthyrningsrummet förhyr detta direkt av värden eller det på annat sätt kom­

mit till klart uttryck att den som hyr den elastiska lägenheten aldrig avsett

att använda uthyrningsrummet som egen bostad. Vad här sagts bör själv­

fallet gälla även när en villaägare eller bostadsrättshavare hyrt ut del av

sin egen bostad.

I likhet med de sakkunniga anser jag att begreppet »del av upplåtarens

egen bostad» är så entydigt att det lämpligen kan läggas till grund för ett

undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde och

alltså inte behöver utformas som en besittningsskyddsbrylande grund. En

sådan utformning av denna inskränkning i besittningsskyddet är motiverad

också från andra synpunkter. Den av de sakkunniga föreslagna regeln har

därför oförändrad tagits upp i departementsförslaget.

När det gäller upplåtelser i andra hand av hela den egna bostaden —

total sublokation — är det i många fall, kanske som regel, omotiverat att

underhyresgästen får åtnjuta besittningsskydd i förhållande till den förste

hyresgästen. Jag är emellertid inte beredd att införa ett särskilt undan­

tag för dessa situationer. Skälet är att gränsen mot de fall där ett besitt­

ningsskydd är berättigat torde vara svår att dra och att en sådan reglering

skulle kunna inbjuda till försök att kringgå besittningsskyddet. Frågan får

ändå en tillfredsställande lösning genom att korttidsavtalen generellt är un­

dantagna från besittningsskyddet och att de nu diskuterade förhållandena

alltid kan beaktas vid intresseavvägningen när man i det enskilda fallet prö­

var om förlängning av hyresförhållandet bör ske. Dessutom föreslår jag, som

strax skall närmare utvecklas, en viss utvidgning av möjligheterna att göra

förbehåll om undantagande från besittningsskyddet. Denna utvidgning torde

få stor betydelse för de nu åsyftade förhyrningarna. I

I de sakkunnigas förslag görs liksom i kommittéförslaget undantag från

besittningsskyddet i sådana fall då förbehåll gjorts om att upplåtelsen inte

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

89

vidare skall vara förenad med besittningsskydd. Som förutsättning för att så­

dant förbehåll skall vara giltigt krävs att det tillkommit sedan hyresförhål­

landet varat minst den tid som fordras för att besittningsskydd skall ha upp­

kommit, dvs. nio månader enligt de sakkunnigas förslag och sex månader

enligt kommittéförslaget. Som skäl för denna begränsning anförs, att lagstift­

ningen om besittningsskydd skulle förlora mycket av sin effektivitet om hy­

resvärden genom förbehåll kunde hindra att besittningsskydd uppkommer.

Sedan besittningsskydd väl inträtt, skulle hinder däremot inte möta för hy­

resgästen att avstå från sin rätt. De sakkunniga föreslår emellertid att reg­

lerna ytterligare skärps därhän att förbehållet måste ha träffats inför med-

lingsnämnden eller rätten för att vara giltigt.

Under remissbehandlingen har från många håll riktats kritik mot den fö­

reslagna regleringen. Det görs gällande att bestämmelserna i allt för hög grad

begränsar möjligheterna att träffa överenskommelse om avstående från be­

sittningsskydd. Flera remissinstanser förordar att sådan överenskommelse

skall kunna träffas redan i samband med hyresförhållandets tillkomst. Om

överenskommelsen ingås inom niomånaderstiden förutsätter man dock att

medlingsnämnden skall godkänna avståendet.

Som de sakkunniga anfört skulle det ej sällan vara en fördel om parterna

inom ramen för vissa skyddsregler fritt fick avtala om avstående från be­

sittningsskyddet. Enligt min mening har de sakkunniga överdrivit farhågorna

för att en sådan ordning skulle leda till missbruk. Det under remissbehand­

lingen framförda förslaget tillgodoser i och för sig i tillräcklig grad intresset

av att besittningsskyddet inte skall kunna åsidosättas alltför lättvindigt. För­

slaget innebär dock en betydande nackdel från den synpunkten att det läg­

ger en ökad arbetsbörda på de nämnder som enligt departementsförslaget

skall fullgöra bl. a. de uppgifter som de sakkunniga lagt på medlingsnämn-

derna. De i departementsförslaget föreslagna nämnderna kallas hyresnämn­

der. Det är emellertid min uppfattning att utbudet av lägenheter skulle öka

i ej oväsentlig utsträckning, om parterna kunde träffa avtal om avstående

från besittningsskyddet. Härigenom skulle uthyraren kunna tillförsäkra sig

en absolut rätt att disponera över lägenheten vid överenskommen tidpunkt.

Lägenheter som annars skulle ha undanhållits hyresmarknaden torde där­

igenom komma att erbjudas till förhyrning. En sådan reform bär så stor

bostadspolitisk betydelse, att den uppväger nackdelarna från organisatorisk

synpunkt.

På de nu anförda skälen föreslår jag att avtal om avstående från besitt­

ningsskyddet skall kunna träffas vid hyresförhållandets uppkomst eller se­

nare men att avtalet om det träffas innan hyresförhållandet varat nio må­

nader skall gälla endast om det godkänts av hyresnämnden. Det torde inte

vara nödvändigt att i lagen närmare ange förutsättningarna för att sådant

godkännande skall få ges. Det ligger i sakens natur att prövningen skall in­

riktas på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Som en riktpunkt kan anges

Kungl. Maj:ts proposition nr Ibi år 1967

90

att ett avtal om avstående från besittningsskydd alltid bör godkännas, om

förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i

en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till

förlängning av hyresförhållandet. Handläggningen av ärenden av detta slag

bör kunna göras mycket enkel och åtminstone i många fall kunna ske skrift­

ligen. Till denna fråga återkommer jag i ett senare sammanhang.

Jag delar de sakkunnigas uppfattning att undantag från besittningsskydds-

bestämmelsernas tillämpningsområde inte bör göras för möblerade lägenhe­

ter. Det intresse som skulle motivera ett sådant undantag tillgodoses i till­

räcklig grad genom de förut behandlade undantagen. Den omständigheten

att en lägenhet uthyrts i möblerat skick kan f. ö. alltid beaktas som en fak­

tor vilken i det enskilda fallet kan leda till att hyresförhållandet inte för­

längs.

De övriga inskränkningar i besittningsskyddet som kan komma i fråga bör

enligt min mening utformas som grunder vilka vid en prövning i det enskilda

fallet leder till att någon förlängning av hyresförhållandet inte sker. I hyres-

lagskommitténs förslag anges de besittningsskyddsbrytande

grunderna i en uppräkning som avslutas med en generalklausul som

fångar upp de fall vilka inte täcks av speciella regler. De sakkunniga går i

stället till väga på det sättet att endast hyresrättens förverkande anges som

särskild grund för brytande av besittningsskyddet medan alla övriga upp-

hörandesituationer samlas under en generalklausul, som kompletteras med

relativt utförliga uttalanden i motiven. Under remissbehandlingen har yr­

kats att de huvudsakliga besittningsskyddsbrytande grunderna skall anges

direkt i lagtexten.

Som de sakkunniga anfört låter det sig inte göra att i lagtexten beskriva

alla de situationer där besittningsskyddet kan komma att brytas. Det är där­

för ofrånkomligt att i lagen ta upp en generalklausul som i mera allmänna

ordalag ger uttryck åt den avvägning mellan parternas intressen som skall

göras i en besittningsskyddstvist. Detta förhållande utgör emellertid inte skäl

att avstå från att genom särskilda regler ange hur intresseavvägningen skall

ske i vissa betydelsefulla och ofta förekommande situationer. En sådan regle­

ring är särskilt önskvärd eftersom relativt preciserade regler behövs för

några av dessa situationer, såsom också framgår av de sakkunnigas motiv­

uttalanden. Jag syftar särskilt på verkan av att huset skall rivas eller byg­

gas om eller av att bostad upplåtits åt anställd i anslutning till anställning.

Det är dessutom från principiell synpunkt mindre tillfredsställande att en

rättslig reglering av så stor betydelse för den enskilde som begränsningarna

i besittningsskyddet ej alls kommer till uttryck i lagen utan anges bara i

dess motiv. Jag förordar alltså att de huvudsakliga besittningsskyddsbry-

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

91

tande grunderna räknas upp i lagtexten i den utsträckning som framgår av

det följande.

Jag övergår nu till att behandla de skilda besittningsskyddsbrytande grun­

derna. Jag kan i alla delar ansluta mig till vad de sakkunniga anfört rörande

rätten till förlängning om hyresgästen förverkat hyresrätten, om säkerhet

som hyresgästen ställt försämrats och denne underlåtit att på anfordran

ställa ny säkerhet samt om hyresgästen visat annan misskötsamhet än sådan

som föranleder förverkande. I lagtexten bör intresseawägningen i dessa fall

komma till uttryck genom att det anges att hyresgästen inte har rätt till för­

längning av hyresförhållandet om hyresrätten är förverkad eller hyresvärden

får frånträda hyresavtalet enligt 28 § (46 § första stycket 1 i departements-

förslaget) eller om hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan

mån att hyresförhållandet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2).

Jag vill understryka vad de sakkunniga anfört om att påföljden för hyres­

gästen i besittningsskyddshänseende vid bristande skötsamhet i viss mån bör

anpassas efter de större eller mindre svårigheter att skaffa annan bostad som

råder på orten i fråga.

De sakkunnigas förslag innebär att kvarboenderätten i princip bryts om

hyresvärden avser att riva huset eller att företa sådan större ombyggnad

som hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Någon prövning av

det tiliämnade företagets ändamålsenlighet och lämplighet avses inte ske vid

ställningstagandet i besittningsskyddsfrågan. Detta innebär emellertid inte

att besittningsskyddet helt skulle vara satt ur spel vid rivning och större

ombyggnad. Hänsyn måste nämligen tas till hyresgästens möjligheter att

skaffa annan bostad. De sakkunniga har utförligt utvecklat vilken innebörd

detta hänsynstagande bör få i skilda marknadssituationer. Om bostadsför­

hållandena är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan skaffa annan

lämplig bostad, bör enligt de sakkunnigas mening en billighetsprövning leda

till att denne liksom f. n. får åtnjuta ett s. k. relativt besittningsskydd, dvs.

ett besittningsskydd som bryts bara om hyresgästen erbjuds annan bostad

med vilken han skäligen bör nöjas.

Såväl de anförda principerna för intresseawägningen som de sakkunnigas

uttalanden i övrigt om besittningsskyddet i rivnings- och ombyggnadssitua-

tioner har med vissa smärre undantag i allmänhet gillats eller lämnats utan

erinran vid remissbehandlingen.

Den föreslagna regleringen torde tillgodose kravet på att den från sam­

hällssynpunkt synnerligen angelägna sanerings- och ombyggnadsverksamhe­

ten inte hämmas av de hyresrätt sliga bestämmelserna. Samtidigt skyddas hy­

resgästen från att bli ställd utan bostad med anledning av rivningen eller

ombyggnadsarbetet. Ett sådant skydd är ofrånkomligt på en hyresmarknad

som alltjämt präglas av bostadsbrist. Detta skyddsintresse bör emellertid inte

92

leda till att en tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet prövas i

hyresärendet. En sådan prövning får helt ankomma på andra samhällsorgan.

Även i övrigt ansluter jag mig till de sakkunnigas uttalanden.

Den föreslagna intresseavvägningen, som i allt väsentligt torde stämma

överens med vad som tillämpas vid prövning enligt hyresregleringslagen bör

uttryckas på följande sätt. Rätt till förlängning bör inte föreligga, om huset

skall rivas eller om det skall undergå större ombyggnad och det inte är

uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för om-

by§§na(ien. Det förhållandet att hänsyn dock skall tas till hyresgästens möj­

ligheter att anskaffa annan bostad bör komina till uttryck genom att det

för båda fallen anges, att det inte får vara obilligt mot hyresgästen att hy­

resförhållandet upphör (46 § första stycket 3 och 4).

I likhet med de sakkunniga anser jag att kvarboenderätten i princip bör

brytas, när fastighetsägaren önskar göra en omläggning av brnkningsända-

målet, men att vid brist på bostäder hänsyn måste tas till hyresgästens

möjligheter att skaffa annan bostad. Bedömningen bör i stort sett bli den­

samma som när det gäller rivning eller större ombyggnad. Det ändamåls­

enliga och lämpliga i det nya användningssättet bör alltså inte beaktas vid

besittningsskyddsfrågans avgörande. Häri ligger att någon utredning om be­

hovet för fastighetsägaren att genomföra omläggningen normalt inte behöver

förebringas. Detta hindrar emellertid inte att i särskilda fall skälen till fas­

tighetsägarens önskan att disponera lägenheten för annat ändamål kan få viss

betydelse. En omläggning av brukningsändamålet är obillig mot hyresgästen

om den väsentligen sker i syfte att sätta dennes besittningsskydd ur spel.

Likaså framstår åtgärden som obillig om den sker för att öka fastighetens

avkastning men hyresgästen förklarar sig beredd att ta på sig den högre hyra

som krävs för att fastighetsägaren ändå skall få den större avkastningen.

Över huvud taget måste hyresvärdens vägran att medge förlängning av hyres­

förhållandet vara sakligt grundad. Rätt till förlängning bör i enlighet med det

anförda inte föreligga, om lägenheten ej vidare skall användas för bostads­

ändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör

(46 § första stycket 5).

När det gäller lägenhet i eu- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som uthyra-

ren innehar med bostadsrätt anser de sakkunniga att hyresgästen inte skall

vara berättigad till förlängning av hyresförhållandet, om uthyraren har för

avsikt att bosätta sig i lägenheten, men att hyresgästen dock måste ges skä­

ligt rådrum att skaffa annan bostad. Jag delar denna uppfattning. Under re­

missbehandlingen har beträffande bostadsrättslägenheter den situationen

uppmärksammats att fortsatt förhyrning hindras av bestämmelser i bostads­

rättslagen eller innehållet i bostadsrättsföreningens stadgar. Även i sådana

fall bör som regel besittningsskyddet brytas. Det sagda kan sammanfattas

på det sättet att rätt till förlängning inte föreligger om hyresavtalet avser

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1961

93

lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med

bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att

hyresgästen skäligen bör flytta (46 § första stycket 6).

Jag övergår nu till att behandla frågan om besittningsskyddet när bostad

upplåtits i anslutning till anställning. De sakkunniga har behandlat denna

fråga synnerligen utförligt och framlägger skilda förslag i syfte att stärka

hyresgästens ställning. Förslagen rör även andra avsnitt av lagförslaget än

reglerna om de besittningsskyddsbrytande grunderna och är i viss del av

stor betydelse från allmänt systematisk synpunkt. I sitt betänkande har de

sakkunniga valt att behandla förslagen i ett sammanhang och disponerat

framställningen så att redogörelsen för förslagen hänförts till avsnittet om

de besittningsskyddsbrytande grunderna.

På hyresmarknaden förekommer i betydande utsträckning att bostäder

upplåts åt anställda på villkor att hyresförhållandet skall upphöra om an­

ställningen upphör. När en bostadsupplåtelse på detta sätt är beroende av ett

anställningsförhållande, brukar man tala om ett kopplat avtal. Bestäm­

melsen om att hyresförhållandet upphör när anställningen upphör benämns

ofta avflyttningsklausul. När det gäller att bestämma verkan av en avflytt-

ningsklausul har man att skilja på två kategorier av bostadsupplåtelser. Den

ena kännetecknas av att upplåtelsen utgör endast ett moment i ett rent tjäns­

teavtal. Upplåtelsen faller då helt utanför hyreslagstiftningen och besitt­

ningsskydd föreligger endast i den utsträckning som följer av tjänsteavtalet.

Lägenheter som upplåtits på nu angivna villkor benämner de sakkunniga

tjänstebostäder. Den andra kategorien av bostadsupplåtelser grundas på avtal

som helt eller delvis är att anse som hyresavtal. Besittningsskyddet är i dessa

fall, såväl enligt hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen, beroende

av en intresseavvägning mellan parterna. Vid denna prövning torde avflytt-

ningsklausulen tillmätas stor betydelse. De sakkunniga kallar bostäder av

denna karaktär för personalhyresbostäder. Gränsen mellan tjänstebostäder

och personalhyresbostäder är mycket oklar. Vid gränsdragningen brukar

hänsyn tas till förhållandet mellan arbetsprestationens och bostadsupplåtel-

sens värde samt till frågan i vad mån den avtalsmässiga sammankopplingen

av anställning och upplåtelse beror på arbetsuppgiftens art. Jag finner inte

anledning att närmare gå in på denna svåra gränsdragningsfråga.

De sakkunniga föreslår nu att även tjänstebostadsupplåtelserna skall föras

in under hyreslagen. Syftet med detta reformförslag är tvåfaldigt. Dels

syftar förslaget till att hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser skall bli

tillämpliga även på denna typ av bostadsupplåtelser, dels sägs förslaget leda

till att man undgår gränsdragningen mellan å ena sidan rena tjänsteavtal

som innefattar upplåtelse av bostad och å andra sidan avtal som helt eller

delvis utgör hyresavtal. Förslaget har i allmänhet gillats vid remissgransk­

ningen.

Kangl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

94

För egen del ser jag på följande sätf på denna fråga. Hyreslagen är i vä­

sentliga stycken en social skyddslag. Lagen innehåller en mångfald bestäm­

melser till förmån för hyresgästen, vilka anses vara av sådan betydelse för

denne att det inte är tillåtet att avvika från dem genom avtal. Lagen erhöll

denna karaktär framför allt genom 1939 års lagstiftning men den beskrivna

inriktningen av lagen blir ännu mera markerad genom den reform som före­

slås nu. Särskilt när det gäller besittningsskyddet blir hyresgästens ställning

nu väsentligt stärkt. Mot bakgrunden härav är det inte tillfredställande att

en betydande grupp av bostadsupplåtelser lämnas helt utanför hyreslagen

enbart av det skälet att upplåtelsen sker som led i ett tjänsteavtal mellan en­

skilda, i vilket bostadsupplåtelsen av traditionella skäl betraktas som under­

ordnad anställningsförhållandet. För en modern uppfattning finns det knap­

past i något fall skäl att betrakta bostadsupplåtelsen som av så ringa bety­

delse att den helt underordnas tjänsteavtalet. Jag ansluter mig därför till de

sakkunnigas förslag att utsträcka hyreslagstiftningens tillämpningsområde

till att omfatta också tjänstebostäderna.

Den hyresrättsliga regleringen av rättsförhållandet mellan hyresvärden-

arbetsgivaren och hyresgästen-arbetstagaren kompliceras av att samma rätts­

förhållande även kan vara helt eller delvis reglerat i kollektivavtal. Enligt

1 § första stycket lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal kan

kollektivavtal träffas om villkor som skall lända till efterrättelse för anställ­

ning av arbetare eller om förhållandet i övrigt mellan arbetsgivare och ar­

betare. Enligt fast praxis anses häri ligga alt kollektivavtal kan avse vill­

koren för upplåtelse av bostad som sker i samband med anställning. Avtal

med denna innebörd förekommer på arbetsmarknaden. Tvister om tolkning

eller tillämpning av kollektivavtal prövas exklusivt av arbetsdomstolen enligt

lagen den 22 juni 1928 (nr 254) om arbetsdomstol. Uppstår tvist om tolkning

eller tillämpning av ett villkor för bostadsupplåtelse i samband med anställ­

ning skall alltså tvisten handläggas av arbetsdomstolen, om villkoret tillkom­

mit genom kollektivavtal. Enligt de sakkunnigas förslag utgör tvisten emel­

lertid också en hyrestvist som skall handläggas enligt lagförslagets tvingande

bestämmelser om förfarandet för sådana tvister. Det föreligger alltså eu kon­

kurrens mellan kollektivavtalsområdet och hyreslagstiftningen.

Under remissbehandlingen har gjorts gällande att den nu beskrivna kon­

kurrenssituationen uppkommer som en följd av de sakkunnigas förslag att

hänföra tjänstebostadsupplåtelscrna under hyreslagen. Det kan nämligen en­

ligt den mening som sålunda kommit till uttryck ifrågasättas om det är möj-

ligt att med rättsligt bindande verkan i kollektivavtal ta in bestämmelser

som är avsedda att reglera villkoren för upplåtelser av personalhyresbostä-

der. Enligt min mening stämmer denna uppfattning inte överens med den

Praxis som f. n. tillämpas och som torde vara uttryck för gällande rätt. I

varje fall när det gäller den anställdes besittningsskydd — således inne­

hållet i och verkan av en avflyttningsklausul — torde hinder inte möta att

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

95

genomföra en reglering genom kollektivavtal även om bostadsupplåtelsen

inte är av den karaktären att den endast utgör ett moment i ett rent tjänste­

avtal. I vad mån möjlighet föreligger att därutöver reglera villkoren för en

bostadsupplåtelse genom kollektivavtal kan i detta sammanhang lämnas där­

hän. Enligt min uppfattning föreligger alltså den nu diskuterade konkurren­

sen mellan hyresrättens och kollektivavtalsrättens regler oberoende av hur

tjänstebostäderna behandlas i hyresrättsligt avseende. Det nu diskuterade

konkurrensproblemet uppkommer redan genom de sakkunnigas förslag att

i hyreslagen införa vissa tvingande regler om förfarandet i hyrestvister.

Den lösning som ligger närmast till hands för den nu diskuterade konkur­

rensfrågan är att genom lag begränsa kollektivavtalsområdet så att kollektiv­

avtal inte får träffas om villkoren för bostadsupplåtelser. Man har då att

ställa sig frågan om det finns något beaktansvärt behov av att sluta kollek­

tivavtal på detta område.

Det framgår inte tydligt vilken inställning de sakkunniga har till möjlig­

heten att om deras förslag genomförs träffa kollektivavtal angående villkoren

för bostadsupplåtelser i samband med anställning. Klart är emellertid att de

inte helt vill förhindra sådana avtal. Förslaget innebär nämligen att arbets­

givarorganisation genom kollektivavtal får komma överens med huvudorga­

nisation på arbetstagarsidan om att de hyresrättsliga besittningsskyddsreg-

lerna inte skall gälla för bostadsupplåtelser som sker till arbetstagare som är

bundna av kollektivavtalet (78 § första stycket i de sakkunnigas förslag). De

annars tvingande besittningsskyddsbestämmelserna görs alltså i viss begrän­

sad utsträckning dispositiva. Detta förslag förutsätter att kollektivavtal skall

kunna träffas om vissa särskilt angivna frågor under förutsättning att arbets-

givar- och arbetstagarsidan är företrädda på särskilt sätt men innebär inget

ställningstagande till frågan i vad mån kollektivavtalsreglering får ske där­

utöver. Vid ställningstagandet till frågan om konkurrensen mellan hyreslag-

stiftningens och kollektivavtalsrättens regler är det emellertid nödvändigt

att ta ställning till de sakkunnigas förslag att de annars tvingande hyres­

rättsliga besittningsskyddsreglerna skall kunna åsidosättas genom kollek­

tivavtal. Jag tar därför nu upp denna fråga.

Förslaget har mött viss kritik under remissbehandlingen och det har gjorts

gällande att det inte skulle vara förenligt med allmänna rättsprinciper att

tillämpligheten av hyreslagen begränsas genom kollektivavtal. Enligt min me­

ning är denna kritik inte befogad. Som de sakkunniga anfört är det främst

för de fastighetsanställda som det kan bli fråga om att genom kollektivavtal

reglera besittningsskyddet. Organisationerna på detta område har också för­

klarat sig vara intresserade av att ha tillgång till en sådan möjlighet. Det är

viktigt att hålla i minnet att det f. n. inte möter hinder att genom kollektiv­

avtal reglera villkor för bostadsupplåtelser i nu åsyftade fall. Det gäller alltså

inte att föra in något nytt rättsområde under kollektivavtalsrätten utan sna­

rare att i viss utsträckning bevara den avtalsfrihet för de fackliga parterna

Kungl. Maj:ts proposition nr 1A1 år 1967

96

soin nu föreligger. Det har heller inte framkommit att några olägenheter

skulle vara förknippade med att kollektivavtal fritt kunnat träffas rörande

villkor för bostadsupplåtelser. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas

uppfattning att avsteg från besittningsskyddsbestämmelserna skall få göras

genom kollektivavtal. Man uppnår enligt min mening tillräckliga garantier

för att hyresgästens — arbetstagarens rättsskyddsintresse inte träds för nära

genom att krav uppställs på att arbetstagarsidan skall vara företrädd på visst

särskilt kvalificerat sätt. Jag återkommer strax till denna frågeställning.

De undersökningar som de sakkunniga gjort och som ligger till grund för

förslaget liksom remissutfallet i anledning av detta torde klarlägga att något

behov att träffa kollektivavtal om hyresvillkor utom ramen för de sakkun­

nigas förslag inte föreligger. Mot bakgrunden härav föreslår jag att proble­

met med konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstiftningen

löses på följande sätt. I 1 § lagen om kollektivavtal bör föreskrivas att om

avtal, som enligt regeln i 1 § första stycket samma lag i och för sig skulle

vara att anse som kollektivavtal, avser villkor i fråga om hyresförhållande

som beror av anställning så äger avtalet i denna del verkan som kollektiv­

avtal endast under vissa bestämda förutsättningar. För det första bör så­

dan verkan inträda bara i den mån avtalet rör besittningsskyddet och andra

därmed sammanhängande bestämmelser som angår arbetsgivarens rätt att

upplösa hyresförhållandet. En tveksam fråga är om hyressättningen också

skall kunna regleras genom kollektivavtal. Jag har emellertid stannat för

att detta skall få ske och skälet är att det torde finnas ett behov av att i kol­

lektivavtal kunna ange vissa normer för hyressättningen i samband med

att besittningsskyddet regleras, exempelvis den kompensation som skall ut­

gå till den anställde för att lägenheten på grund av arbetsuppgiftens art är

av särskild beskaffenhet eller att besittningsskyddet enligt kollektivavtalet är

svagare än det som hyreslagen skulle ge. För det andra bör kollektivavtal om

villkor för bostadsupplåtelse bara få träffas av avtalsparter som kan antas

ha tillräcklig erfarenhet på området. De sakkunnigas förslag innebär att

avtalet måste träffas mellan å ena sidan staten, kommun eller arbetsgivar-

sammanslutning och å andra sidan huvudorganisation på arbetstagarsidan.

Enligt min mening är det tillräckligt att — efter förebild av bl. a. bestämmel­

sen i 12 § sista stycket lagen den 17 maj 1963 (nr 114) om semester — avta­

let på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av huvudorganisation. Några

regler om att arbetsgivarsidan skall ha varit företrädd på särskilt sätt torde

inte behövas.

Frågan om konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstift­

ningen när det gäller förfarandet i hyrestvister bör enligt min mening lösas

på följande sätt. Arbetsdomstolen bör liksom hittills vara ensam behörig

domstol i fråga om hyrestvist angående fråga som regleras genom kollek­

tivavtal. En föreskrift härom tas upp i 72 § andra stycket i departements-

förslaget. Kollektivavtalsparterna bör vidare ha frihet att bestämma att

Kungl. Maj. ts proposition nr lkl år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr Ibi år 1967

97

hyrestvist av det nu aktuella slaget även i övrigt skall handlaggas i en ord­

ning som avviker från hyreslagens bestämmelser. I kollektivavtalet bor sa-

lunda få anges att substitutions- eller sublokationstvist eller besittmngs-

skyddstvist inte behöver hänskjutas till hyresnämnd. Tvisten fån sadant

fall i stället handläggas enligt kollektivavtalets förhandlingsordning. Om

kollektivavtalsparterna inte undantar tvist från hyresnämndens provning,

måste tvisten hänskjutas till nämnden trots att den ar av kollektivavtals-

rättslig natur. Vill part inte åtnöjas med nämndens beslut, får klandertalan

föras hos arbetsdomstolen inom den frist som anges i 71 § i departements-

förslaget. I övrigt blir i sådant fall reglerna om förfarandet vid arbetsdom­

stolen tillämpliga.

.

....

I samma mån som kollektivavtal kan träffas angaende viss hyresrattslig

fråga bör det i enlighet med vad jag förut har anfört vara tillätet att gora

avsteg från hyreslagens tvingande regler. Denna princip, som i de sakkun­

nigas förslag har kommit till uttryck i den förut behandlade bestämmelsen

i 78 § första stycket, innebär att reglerna om förlängning av hyresavtal och

om rätt att överlåta hyresrätt eller upplåta lägenhet i andra hand blir vi -

kor ligt dispositiva. Som nyss har framgått föreslår jag att kollektivavtal

skall få slutas även angående hyressättningen. I detta avseende finns det

dock ingen anledning att tillåta avsteg till hyresgastens nackdel från hyres­

lagens tvingande normer för hyressättningen.

Jag övergår nu till den omstridda frågan vilken verkan en avflyttnmgs-

klausul bör tillmätas vid prövningen av om en hyresgäst skall aga rätt till

förlängning av hyresförhållandet trots att anställningen upphört. Fragan

uppkommer endast i den män kollektivavtal enligt de förut behandlade be­

stämmelserna inte träffats angående besittningsskyddet.

De sakkunnigas förslag vilar på den grundinställningen att besittningsskyd­

det i ej obetydlig mån bör kunna stärkas utan att arbetsgivarens berättigade

intressen åsidosätts. Tanken att hindra varje tillämpning av avflyttmngsklau-

suler avvisas bestämt. Skälet är framför allt att arbetsgivaren ej sallan beho­

ver ha anställda boende i vissa bostäder för att deras arbetsuppgifter ska

kunna fullgöras på rätt sätt samt att arbetsgivaren i vissa fall har ett berätti­

gat önskemål att kunna underlätta anskaffningen av arbetskraft genom att

erbjuda goda bostäder åt de anställda. Ä andra sidan understryks vikten av

att arbetstagaren inte obehörigen hindras i friheten att byta anställning, och

de sakkunniga betonar att det i synnerhet i vissa situationer kan vara obilligt

mot arbetstagaren att göra en avflyttningsklausul gällande. En avvagning

måste alltså ske mellan arbetsgivarens intresse av att kunna upplata lagenhe­

ten åt annan när anställningen upphört och arbetstagarens intresse av att fa

bo kvar i lägenheten. Från denna grundläggande princip om att en intres­

seavvägning skall ske även när bostadsupplåtelsen grundas på ett avtal med

kopplingsklausul gör de sakkunniga två undantag.

Det första undantaget avser bostäder av sådan beskaffenhet att de ound-

4 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 111

98

gängligen måste bebos av den anställde för att arbetsuppgifterna skall kunna

fullgöras på rätt sätt. Hit hör enligt de sakkunnigas mening bl. a. bostad som

upplåtits i anslutning till tjänst som i allmän verksamhet är förenad med

bostadstvång eller tjänst som är av övervägande övervaknings- eller vaktka-

raktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. Beträffande

sådana bostäder bör en avflyttningsklausul kunna tillämpas på det sättet att

arbetsgivaren tår tillgång till lägenheten med tillräcklig säkerhet och i till­

räckligt god tid för att tj änsten utan men för verksamheten skall kunna över­

tas av efterträdaren. Förslaget innehåller i 78 § fjärde stycket en regel som

torde ha denna innebörd.

Det andra undantaget — som gäller andra kopplade avtal än sådana som

åsyftas med det första undantaget — hänger samman med de sakkunnigas

uppfattning att verkan av en avflyttningsklausul bör minska allt efter som°ti-

den går. Arbetsgivarens erbjudande av bostad till en arbetssökande bör inte

kunna utnyttjas av arbetstagaren för att komma över en bostad utan allvarlig

avsikt att vara kvar i arbetet. Ett sådant förfaringssätt bör hindras genom

att arbetsgivaren tillåts upplösa hyresförhållandet under åberopande av av-

flyttningsklausulen. Sedan anställnings- och hyresförhållandet varat längre

tid torde benägenheten att byta bostad och arbete minska. Arbetsgivarens

behov av att kunna göra avflyttningsklausulen gällande minskas i samma

mån. De sakkunniga föreslår med hänsyn härtill att en tidsgräns om tre år

skall vara bestämmande för avflyttningsklausulens verkan vid intresseavväg­

ningen i ett besittningsskyddsärende. En förlängning av treårstiden skall

kunna medges av medlingsnämnden om särskilda skäl föreligger.

När det gäller den närmare innebörden av den föreslagna°treårsregeln är

det inte helt klart vad de sakkunniga åsyftar. I motiven anges att avflytt-

nmgsklausulen inte skall ha verkan längre tid än tre år om inte dispens

medges för viss ytterligare tid. Hyresvärden skall visserligen oavsett att tre­

årstiden gått ut kunna åberopa att lägenheten ursprungligen hyrts ut till

hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller att den behövs för annan

anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas verkan endast inom ramen

för den vanliga intresseavvägningen mellan parterna. Före treårstidens ut­

gång skall frågan om hyresvärden får upplösa hyresförhållandet bedömas ge­

nom att obilligheten i hyresgästens situation vägs mot hyresvärdens intresse.

Hyresvärden måste ha ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet för

att förlängning inte skall ske. Vid bedömandet av om en upplösning av hyres­

förhållandet är obillig mot hyresgästen skall betydande hänsyn tas till vem

som föranlett att anställningen upphört. Även före treårstidens utgång avses

alltså hyresvärdens rätt att upplösa hyresförhållandet under åberopande av

en avflyttningsklausul vara ganska begränsad. I de sakkunnigas förslag till

lagtext har emellertid treårsregeln utformats på ett sätt som ger visst stöd för

tolkningen att en avflyttningsklausul skulle ha viss verkan även efter treårs-

tidens utgång och att den dessförinnan skulle vara absolut hinder mot för­

Kungl. Maj :ts proposition nr U1 år 1967

99

langning av hyresavtalet. I 78 § andra stycket utformas treår sregeln nämli­

gen på det sättet att om uppsägning till avflyttning sker senare än tre år

från upplåtelsen får skyldighet för hyresgästen att avflytta inte grundas

enbart på det förhållandet att tjänsten upphört.

Under remissbehandlingen har i allmänhet inga invändningar rests mot

tanken att besittningsskyddet bör stärkas även på den nu aktuella sektorn

av bostadsmarknaden. Förslaget att en avvägning som regel alltid bör ske

mellan de motstående intressena godtas av nästan alla remissinstanser som

uttalat sig i frågan. Ett betydande antal remissinstanser, särskilt företrädar­

na för näringslivs- och fastighetsägarintressena, avstyrker emellertid den fö­

reslagna treårsregeln. Man utgår därvid från att regeln har den innebörden

att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan efter treårstidens utgång. Det

görs gällande att det ofta är ett livsviktigt intresse för industrier på orter

där hyresmarknaden inte är differentierad att kunna erbjuda arbetskraften

goda bostäder genom företagens försorg. Det föreslås från flera håll att av-

flyttningsklausulens verkan inte skall tidsbegränsas men att man i stället vid

intresseavvägningen i besittningsskyddstvisten skall ta skälig hänyn till

hur lång tid hyresförhållandet bestått.

För egen del ser jag på det nu diskuterade spörsmålet på följande sätt.

Jag biträder de sakkunnigas uppfattning att besittningsskyddet för hyres­

gäster som erhållit hostad i samband med anställning bör stärkas. Det ligger

ett starkt egenvärde i att lagfästa hyresgästens berättigade anspråk på att

vara tryggad i besittningen av det egna hemmet. Så långt det går bör en hy­

resgäst som fått lägenheten upplåten till sig av arbetsgivaren vara tillförsäk­

rad ett lika starkt besittningsskydd som andra hyresgäster.

Man kan emellertid inte bortse från att arbetsgivaren i många fall har ett

betydande intresse av att kunna upplösa hyresförhållandet när anställningen

upphört för att i stället kunna tillhandahålla lägenheten åt annan. Det sagda

gäller naturligtvis framför allt när lägenheten måste bebos av viss anställd

för arbetsuppgiftens behöriga fullgörande. Även i andra fall finns dock ett

sådant intresse. Industrierna har ej sällan investerat betydande kapital på

fastighetsmarknaden i syfte att kunna tillförsäkra sig behövlig arbetskraft

genom att erbjuda de arbetssökande goda bostäder. Det är också ett sam­

hälleligt intresse att industriernas försörjning med arbetskraft underlättas.

Behovet från arbetsgivarsidan av att disponera över ett eget lägenhetsbe-

stånd hänger samman med att bostadsbrist råder på många orter. Därav

torde dock inte den slutsatsen kunna dras att de kopplade avtalen har ett

berättigande bara under en övergångstid. Även om man kan förmoda att

användningen av kopplade avtal kommer att minska betydligt när bättre ba­

lans uppnås på bostadsmarknaden, är det enligt min mening realistiskt att

utgå från att på vissa håll behovet att knyta avflyttningsklausuler till bo-

stadsupplåtelser åt anställda kommer att kvarstå under avsevärd tid fram­

Kungl. Maj :ts proposition nr 141 år 1967

över.

100

En avvägning måste alltså ske mellan den enskildes behov av trygghet i

besittningen av hemmet och arbetsgivarens behov av att disponera lägenhe­

ten för annan anställd. De sakkunniga har fäst stor vikt vid tanken att vid

denna avvägning större hänsyn bör tas till hyresgästens anspråk på kvar-

boenderätt fastän anställningen upphört, om hyresförhållandet varat under

längre tid. Denna synpunkt har också i allmänhet accepterats vid remiss­

granskningen. Även jag anser att denna tanke i princip är riktig. Jag kan

emellertid mte dela den i flera remissyttranden framförda uppfattningen att

tidsbegränsningen av en avflyttningsklausuls verkan skulle vara överflödig

och att det skulle räcka med att vid intresseavvägningen ta hänsyn till hyres­

förhållandets längd. En sådan princip leder visserligen normalt till ett till­

fredsställande resultat vid en rättslig prövning av besittningsskyddsfrågan

men den skänker inte den anställde tillräcklig trygghet, eftersom utfallet av

intresseavvägningen inte med någon högre grad av säkerhet kan överblickas

på förhand. Redan risken för att lägenheten kan gå förlorad om anställning­

en upphör kan av den enskilde uppfattas som lika belastande som en av-

flyttningsklausul som har absolut verkan. Som de sakkunniga funnit bör

därför en tidsgräns uppställas. Om hyresförhållandet varat så länge att tids­

gränsen överskridits, bör hyresgästen vara tillförsäkrad ett väsentligt star­

kare besittningsskydd än dessförinnan. Intresseavvägningen före och efter

tidsgränsen bör i huvudsak utfalla på följande sätt.

Om anställningen upphör innan tidsgränsen passerats bör arbetsgivaren__

hyresvärden normalt äga upplösa hyresförhållandet under åberopande av av-

flyttningsklausulen. Vissa förutsättningar bör dock vara uppfyllda. För det

första måste krävas att hyresvärden har sakligt skäl för sitt anspråk på att

få disponera över lägenheten. Häri ligger att han måste göra antagligt att

lagenheten behövs för annan som är anställd eller som skall anställas vid

löietaget. Ett sådant behov kan föreligga även på den differentierade hyres­

marknaden, nämligen när det med fog kan påstås att ett erbjudande om

upplåtelse av lägenheten till arbetssökande utgör ett argument av betydelse

från rekryteringssynpunkt. Det bör inte ställas alltför starka krav på bevis­

ningen i detta avseende. En svår fråga är vilken vikt som skall fästas vid

bakgrunden till att anställningen upphört. Jag anser emellertid att denna

synpunkt inte bör tillmätas alltför stort utrymme. Om arbetsgivaren skilt

arbetstagaren från anställningen under omständigheter som medför att åt­

gärden ter sig otillbörlig, bör arbetsgivaren inte få upplösa hyresförhållan­

de Den närmare avvägningen på denna punkt torde få överlämnas åt rätts­

tillämpningen. Även innan tidsgränsen passerats bör viss hänsyn tas till hur

iänge hyresförhållandet varat. En uppsägning från anställningen som uppen­

barligen gjorts enbart i syfte att hindra att hyresgästen kommer i åtnjutande

av det väsentligt starkare besittningsskyddet sedan tidsgränsen passerats

bör inte få åberopas till stöd för att upplösa hyresförhållandet.

Det nu anförda bör i lagen uttryckas så att hyresgästen inte har rätt till

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

101

förlängning av hyresförhållandet, om detta beror av anställning som upphört

och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (46 §

första stycket 8).

Om hyresförhållandet varat så lång tid att tidsgränsen överskridits när hy­

resvärden vill skilja hyresgästen från lägenheten under åberopande av av-

flyttningsklausulen, bör presumtionen vara den att hyresförhållandet skall

förlängas. Presumtionen bör brytas endast om hyresvärden styrker att det

skulle vara till allvarligt men för företaget om lägenheten inte fick dispone­

ras för annan arbetstagare. Ett sådant läge torde normalt inte förekomma an­

nat än på orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Det kan därvid

antingen vara så att bostadsbeståndet på orten till väsentlig del är företags-

ägt och att därför företaget måste få disponera över lägenheterna för att

över huvud taget få arbetskraft eller också på det sättet att orten ligger i an­

slutning till någon tätort där andra arbetstillfällen erbjuds och omsättning­

en av arbetskraft därför är stor och risken betydande för att hyresgästen

lämnar sin anställning men önskar bo kvar i en lägenhet som arbetsgivaren

tillhandahållit i en av honom ägd fastighet.

Det finns anledning räkna med att det i praxis relativt snart kommer att

bli klarlagt vilka orter som har sådan struktur på bostadsmarknaden att en

avflyttningsklausul bör ha verkan även efter det att tidsgränsen passerats.

Det kan också tänkas att intresseorganisationerna på bostads- och arbets­

marknaden kan komma att träffa överenskommelser som blir vägledande i

frågan.

Det återstår att ta ställning till frågan vilken tid som skall gälla. Skäl kan

otvivelaktigt anföras för att den av de sakkunniga föreslagna tiden tre år är

något för lång. Jag har dock stannat för att godta de sakkunnigas förslag i

denna del. Däremot anser jag inte att det finns anledning tillåta att tiden för­

längs.

På grund av det anförda föreslår jag en regel av innebörd att om hyres­

förhållande som beror av anställning varat längre än tre år har hyresgästen

rätt till förlängning av hyresförhållandet, om hyresvärden inte har synnerli­

ga skäl för att upplösa hyresförhållandet (46 § andra stycket).

De sakkunniga föreslår vissa andra generella åtgärder till förbättring av

besittningsskyddet när det gäller kopplade avtal. I korthet går dessa åtgärder

ut på att den uppsägning som sker i anställningsförhållandet inte såsom nu

är fallet skall gälla som uppsägning även av hyresavtalet. Detta föreslås

skola bringas att upphöra i vanlig ordning. Vidare föreslås att en minimitid

av en månad vid uppsägning för avflyttning från lägenheten skall gälla i

fråga om kopplade avtal. Jag biträder dessa förslag. Reglerna behandlas när­

mare i specialmotiveringen.

Vad jag hittills anfört har inte gällt sådana lägenheter vilka oundgängligen

behövs för tjänstens rätta fullgörande. Beträffande dessa lägenheter är det—-

såsom även de sakkunniga torde ha ansett — ofrånkomligt att avflyttnings-

102

klausulen ges absolut verkan. Detta måste gälla även om hyresförhållandet

varat längre tid än tre år. En regel av denna innebörd tas upp som en sär­

skild besittningsskyddsbrytande grund (46 § första stycket 7). Inte heller

regeln om viss minsta uppsägningstid bör gälla i dessa fall (se 4 § andra

stycket).

Såväl i de sist behandlade fallen som annars när en avflyttningsklausul

tillåts leda till att hyresförhållandet upplöses kan det åtminstone ibland

komma i fråga att medge hyresgästen rimligt anstånd med avflyttningen

från lägenheten.

Vad härefter gäller övriga situationer där fråga kan uppkomma om att

bryta besittningsskyddet är det som jag redan förut har anfört inte möjligt

att i lagen reglera alla sådana fall i vilka en hyresvärd kan tänkas ha fog

att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet. Det är ofrånkomligt att

hänföra dessa till en generalklausul som med nödvändighet blir ganska all­

mänt hållen. Dess närmare innebörd får fastställas i rättstillämpningen.

I de sakkunnigas förslag innebär generalklausulen att hyresförhållandet

inte skall förlängas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa

hyresförhållandet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller

eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten. Under

remissbehandlingen har utformningen av den föreslagna regeln kritiserats

och det har gjorts gällande att regeln kan uppfattas som innebärande att

tyngdpunkten i intresseavvägningen förskjuts till förmån för hyresgästen,

om man jämför med den praxis som f. n. tillämpas av de hyresreglerande

myndigheterna.

Enligt min mening bör generalklausulen ge uttryck åt att de motstående

intressena i besittningsskyddsärendet alltid skall vägas mot varandra. Det­

ta framkommer om man i överensstämmelse med vad som gäller enligt hy­

resregleringslagen gör rätten till förlängning av hyresavtalet beroende av

att en upplösning av hyresförhållandet inte strider mot god sed i hyresför­

hållanden eller på annat sätt är obillig. Häri ligger att det på hyresvärdens

sida alltid måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art. Departementsför-

slaget är utformat i enlighet härmed (46 § första stycket 9).

De sakkunniga har utförligt uppehållit sig vid hur intresseavvägningen bör

utfalla i skilda situationer som inte är belysta i det föregående. Det skulle

föra alltför långt att här gå in på dessa frågor. Jag kan emellertid i allt

väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

103

Sesittningsskydd utanför bostadssektorn

Inledning

I samband med upphävandet av den hyresreglering som tillkom under

första världskriget framfördes, som förut framhållits, från skilda håll krav

på att regler om besittningsskydd för hyresgäst skulle införas i den perma­

nenta hyreslagstiftningen. Därvid uppmärksammades också frågan om

skydd för hyresgäst som driver näring. Frågan om optionsrätt eller priori-

tetsrätt för affärshyresgäst aktualiserades även inom riksdagen vid flera

tillfällen under 1920- och 1930-talen.

I sitt år 1938 framlagda betänkande med förslag till reformerad hyreslag-

stiftning (SOU 1938:22) fann hyreslagstiftningskommittén frågan huru­

vida hyreslagen borde innefatta särskilda skyddsbestämmelser till förmån

för affärsdrivande hyresgäst ligga på ett annat plan än frågan om besitt­

ningsskydd för bostadshyresgäst. I det senare fallet gällde det väsentligen

att skydda de ideella värden som knyter sig till hemmet. I det förra fallet

är det fråga om ett ställningstagande för ena parten i ett mellanhavande av

rent ekonomisk natur. Enligt kommitténs mening förutsatte en lagstiftning

till skydd för innehavet av viss affärslägenhet att hyresvärden missbrukat

sin ekonomiska övermakt eller i vart fall att det förelåg fara för detta.

Kommitténs förslag i fråga om affärslägenheter utgick från den huvud­

regeln att hyresvärden skulle äga frihet att vägra förlängning av hyresav­

talet. Ersättningsskyldighet vid vägran att förlänga sådant avtal föreslogs

i begränsad utsträckning. Kommitténs förslag lades i huvudsak till grund

för de bestämmelser som efter 1939 års revision av hyreslagen återfinns

i 38—40 §§ hyreslagen.

Enligt hyreslagen inträder ersättningsskyldighet för hyresvärden om hans

vägran att medge förlängning av hyresförhållandet strider mot god hyres-

sed eller om han uppställer otillbörligt villkor för förlängning. I fråga om

lägenheter som brukas i förvärvsverksamhet är skadeståndsrätten mera

omfattande än för andra lägenheter. Ersättningsskyldigheten omfattar för

den förra gruppen förutom skälig gottgörelse för de kostnader som är

förenade med en flyttning från lägenheten även ersättning för den ökning

av lägenhetens värde på hyresmarknaden som hyresgästens verksamhet

medfört i fall när hyresvärden eller annan efter hyresgästens avflyttning

i lägenheten utövar förvärvsverksamhet av samma eller liknande art som

hyresgästen bedrev där. För alla typer av lägenheter gäller den begräns­

ningen att hyresförhållandet måste vara grundat på avtal som slutits för

minst sex månader.

Hyreslagens besittningsskyddsregler har som förut nämnts kommit att

tillämpas i mycket ringa utsträckning. Detta heror på de särregler som in­

104

förts genom hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen. Enligt sist­

nämnda lagar råder ingen principiell skillnad mellan bostadshyresgästs och

annan hyresgästs besittningsskydd. Skyddet är enligt båda dessa lagar av

direkt typ (kvarboenderätt).

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Valet av skyddsform

Hyreslagskommittén. Kommittén anser flera skäl tala för att man vid be­

sittningsskyddets utformning bör göra skillnad mellan upplåtelser för bo­

stadsändamål och upplåtelser för annat ändamål. Besittningsskyddet för

bostadshyresgäst avser i första hand att tillgodose ett ideellt intresse, me­

dan besittningsskyddet utanför bostadssektorn väsentligen har till uppgift

att värna ett intresse av ekonomisk natur. Kommittén fäster vidare upp­

märksamheten på den olikhet som vid fri prisbildning på hyresmarknaden

föreligger mellan bostadslägenheter och andra lägenheter i fråga om pris­

bildningens struktur. Medan hyresnivån för bostadslägenheter med ungefär

likartat bruksvärde i allmänhet är tämligen samlad och enhetlig, kan hy­

rorna för till synes likvärdiga lägenheter utanför bostadssektorn ofta

variera inom mycket vida gränser. Inom bostadssektorn grundas en uppsäg­

ning för hyreshöjning normalt på att förvaltningskostnaderna ökat eller att

hyresnivån för likvärdiga lägenheter stigit sedan avtalet ingicks. Utanför

bostadssektorn är det däremot, särskilt när det gäller affärslägenheter med

gynnsamt affärsläge, under normala marknadsförhållanden ingalunda säll­

synt att uppsägning sker under hänvisning till ett fördelaktigt anbud från

tredje man. Enligt kommitténs mening är det naturligt att utanför bostads­

sektorn välja den skyddsform som erbjuder de bästa möjligheterna att

beakta ett sådant anbud när det gäller att pröva det befogade i en upp­

sägning. I ett optionssystem är dessa möjligheter mera begränsade än i ett

ersättningssystem. I det förra fallet kommer prövningen att äga rum vid en

tidpunkt, då någon skyldighet för hyresgästen att flytta ännu inte före­

ligger. Det kan vara vanskligt att bedöma allvaret i ett hyresanbud beträf­

fande en lägenhet som inte är ledig. I ett ersättningssystem däremot prövas

det befogade i uppsägningen först när hyresgästen lämnat lägenheten.

Vid denna tidpunkt är det lättare att bedöma om ett förmånligt hyresanbud

som åberopats såsom uppsägningsgrund varit allvarligt menat, eftersom ut­

redning kan förebringas om den hyra som hyresgästens efterträdare får

betala. Av nu angivna skäl anser kommittén att behovet av besittningsskydd

utanför bostadssektorn bör tillgodoses genom ersättningsregler och ej så­

som för bostadshyresgäst genom förlängningsregler.

Kommittén utgår från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall

ske. I analogi med vad som förordas för bostadslägenheterna föreslås där­

för en sådan uppbyggnad av besittningsskyddet att hyresvärd som vägrar

hyresgäst nytt hyresavtal, skall vara ersättningsskyldig, om han inte har

105

giltig anledning till sin vägran. Sådan ersättningsskyldighet bör föreligga

också när hyresvärden för att gå med på förlängning krävt oskälig hyra

eller uppställt annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden

eller eljest är obilligt. Skadeståndsrätten föreslås omfatta flyttningskost­

nader, sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som berott på hyres­

förhållandets upplösning samt förlust av kundkrets.

Remissyttrandena. Under remissbehandlingen av hyreslagskommitténs

förslag var meningsmotsättningarna mycket stora i fråga om valet av

skyddsform utanför bostadssektorn. Flertalet remissinstanser godtog dock

kommitténs val. Många uttalade sig emellertid för ett direkt skydd under

framhållande av att de av kommittén föreslagna ersättningsreglerna, sär­

skilt i fråga om förlust av kundkrets, inte utformats på ett tillfredsställande

sätt och att de skulle komma att medföra vissa svårigheter i tillämpningen.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller att det ligger

nära till hands att vid utformningen av besittningsskyddsregler, som bättre

än hyreslagens tillgodoser hyresgästens behov av skydd, i så liten utsträck­

ning som möjligt frångå de regler som under snart 25 års tid genom provi­

sorisk lagstiftning varit normerande för parterna på hyresmarknaden. Ett

enhetligt system för alla hyresobjekt har också vissa fördelar från lagtek­

niska synpunkter och för lagstiftningens praktiska tillämpning. Värdet av

hyresregleringslagens direkta besittningsskydd måste dock ses mot bak­

grunden av de särskilda förhållanden som rått på hyresmarknaden allt­

sedan lagens tillkomst. Det kan inte tas för givet att ett sådant system

utanför bostadssektorn även vid fri prisbildning på hyresmarknaden skulle

vara fördelaktigare från hyresgästens synpunkt än ett indirekt besittnings­

skydd i form av rätt till ersättning. Även om samma skyddsform väljs för

bostäder och lokaler skulle tillämpningen av besittningsskyddsreglerna bli

olika i ett viktigt hänseende, nämligen i fråga om hyresspärren. Detta sam­

manhänger med prisbildningens struktur på en fri hyresmarknad. För att

hyrorna skall kunna anpassas till marknadsvärdet måste man inom lokal­

sektorn tillåta betydligt vidare gränser för vad som är skälig hyra än inom

bostadssektorn där hyresnivån för lägenheter med ungefär samma bruks­

värde är relativt samlad. Eftersom de faktorer som bestämmer marknads­

värdet inom lokalsektorn har olika betydelse för olika lokaler är det myc­

ket svårt att finna några normer som kan läggas till grund för jämförelse­

prövningen i ett optionssystem. Det finns därför risk för att hyresspärren

inte skulle fungera på rätt sätt. Detta skulle försvaga hyresgästens besitt­

ningsskydd.

De sakkunniga anser att ett hyresanbud från tredje man måste kunna

beaktas såsom ett mått på lägenhetens marknadsvärde vid prövningen av

om en fordrad hyra är skälig. I annat fall uppnår man inte en prisbildning

4f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition nr Ibl år 1967

106

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

som är anpassad till konsumenternas värderingar. Möjligheterna att be­

akta ett sådant anbud är mera begränsade i ett optionssystem än i ett

ersättningssystem.

Värdet av ett indirekt besittningsskydd måste bedömas med utgångspunkt

från den närmare utformningen av ersättningsreglerna. Under remissbehand­

lingen av hyreslagskommitténs förslag har på vissa håll befarats att svårig­

heter skulle komma att uppstå vid prövningen av hyresgästens ersättnings­

krav och att ersättningen i åtskilliga fall skulle bli otillfredsställande. De

sakkunniga anser att dessa farhågor inte är ogrundade. De under remiss-

granskningen påtalade olägenheterna kan emellertid i betydande utsträck­

ning undgås genom en annan utformning av ersättningsreglerna. Dessa bör

bättre tillgodose hyresgästens anspråk på att erhålla full gottgörelse för

den skada han åsamkas till följd av hyresförhållandets upplösning. Där­

igenom kommer ersättningsreglerna också att utöva en starkare preventiv

verkan mot obefogade uppsägningar. En närmare redogörelse för de sak­

kunnigas förslag till utformning av ersättningsreglerna lämnas i ett sär­

skilt avsnitt. I detta sammanhang kan det vara tillräckligt att konstatera

att förslaget innebär att hyresgästen i princip får full ersättning för alla

kostnader och all skada som hyresförhållandets upplösning vållar honom.

Dessutom föreslår de sakkunniga att hyresgästens besittningsskydd skall

stärkas ytterligare genom regler om anstånd med avflyttningen och om för­

skott i avräkning på den slutliga ersättningen.

Den genomgripande omdaning som hyresmarknaden under senare år

undergått till följd av strukturförändringarna inom näringslivet är ytter­

ligare en omständighet som bör beaktas vid valet av skyddsform. En rela­

tivt god balans mellan tillgång och efterfrågan på lokaler råder nu i de

flesta orter, om man bortser från de mest eftertraktade lägena i de större

städernas centrala delar.

Sammanfattningsvis anför de sakkunniga att risken för en omfattande

ersättningsskyldighet kan antas komma att utöva en betydande preventiv

verkan mot obefogade hyreshöjningar och uppsägningar samtidigt som ett

system med ersättningsregler bäst tillgodoser önskemålet om fri prisbild­

ning på hyresmarknaden. I ett optionssystem föreligger betydande risker

för att hyresspärren blir så svag att hyresgästen i praktiken inte erhåller

något godtagbart skydd. Dessa synpunkter har lett de sakkunniga till den

ståndpunkten att ett besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bostads­

sektorn genom lämpligt utformade ersättningsregler är att föredra framför

ett system med förlängningsregler.

Utformningen av ett ersättningssystem bör enligt de sakkunnigas mening

ske från den utgångspunkten att förlängning av ett ingånget avtal normalt

skall ske. En sådan uppbyggnad av besittningsskyddet stämmer bäst överens

med det karakteristiska förutsättningsläget vid hyresavtalets ingående. De

sakkunniga anser att denna uppfattning är särskilt befogad när det gäller

107

upplåtelser för kommersiella ändamål. Huvudregeln föreslås därför vara att

ersättningsskyldighet skall inträda för hyresvärden om han vägrar att för­

länga hyresavtalet och ej har befogad anledning till sådan vägran.

Bestämmelserna om besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bo­

stadssektorn tas upp i 65—71 §§ i de sakkunnigas förslag.

Remissyttrandena. Meningsmotsättningarna i fråga om besittningsskyd­

det för lokalhyresgäster har varit stora även under remissbehandlingen av

de sakkunnigas förslag. De sakkunnigas val av skyddsform utanför bostads­

sektorn har godtagits av Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, bygg­

nadsstyrelsen, överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Uppsala, Östergöt­

lands, Kronobergs, Göteborgs och Bohus samt Norrbottens län, rådhusrätten

i Malmö, handelskamrarna i Stockholm, Göteborg, Norrköping, Örebro, Bo­

rås, Gävle, Sundsvall och Karlstad, Svenska stadsförbundet, Svenska kom­

munförbundet, Svenska landstingsförbundet, Sveriges fastighetsägareför­

bund, HSB, Svenska riksbyggen, Näringslivets byggnadsdelegation, Svenska

byggnadsentreprenörföreningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Sve­

riges industriförbund, Sveriges grossisstförbund, Svenska bankföreningen,

Svenska försäkringsbolags riksförbund, KF, Svenska företagares riksför­

bund, Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges stads-

domare, SACO, Sveriges juristförbund och Sveriges tandläkareförbund.

För ett direkt besittningsskydd uttalar sig kommerskollegium, hyresrådet

(utom fastighetsägarerepresentanterna, som ansluter sig till de sakkunnigas

förslag), länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands och Jämtlands län,

Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, lagberedningen, handelskam­

maren i Malmö, Hyresgästernas riksförbund, Svensk industriförening,

Sveriges köpmannaförbund, Sveriges hantverks- och industriorganisation

samt Sveriges advokatsamfund.

För åtskilliga av de remissinstanser som förordar ett indirekt besittnings­

skydd för lokalhyresgäster är det avgörande skälet mot en optionsrätt utan­

för bostadssektorn att en sådan är svår att förena med principen om en

marknadsmässig prisbildning på affärslokaler. Sålunda anser Sveriges fas-

tighetsägareförbund att en marknadsmässig hyressättning inom denna del

av hyresmarknaden inte kan genomföras i ett optionssystem med hänsyn

till de skiftande och ofta svårbedömbara faktorer som bestämmer mark­

nadsvärdet för affärslokaler. Svea hovrätt framhåller att ett direkt besitt­

ningsskydd för lokalhyresgäster skulle medföra stora tillämpningssvårig-

heter, framför allt genom att reglerna för att bli effektiva måste innehålla

bestämmelser även om en hyresspärr. Man skulle därvid komma in på

mycket vanskliga bedömningar av olika lokalers inbördes marknadsvärde.

Av stor betydelse för valet av skyddsform anser hovrätten också vara att

bristen på lokaler numera ej synes vara alltför besvärande annat än i vissa

delar av de större städerna. På grund härav och då besittningsskyddet

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

108

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

enligt de sakkunnigas förslag fått en utformning som mera än tidigare

förslag bör avhålla en hyresvärd från obefogade uppsägningar anser hov­

rätten att de sakkunnigas förslag i huvudsak bör godtas. Liknande syn­

punkter kommer till uttryck i yttrandet från rådhusrätten i Malmö, som

särskilt framhåller svårigheterna att bedöma allvaret i ett hyresanbud från

tredje man när det inte gäller en hyresledig lokal. Med den föreslagna ut­

formningen av ersättningsreglerna har man enligt rådhusrättens mening an­

ledning räkna med att hyresgästen i de flesta fall av obefogad förlängnings-

vägran kommer att bli väl tillgodosedd och att riskerna för en kanske om­

fattande ersättningsskyldighet kommer att avhålla en hyresvärd från att

utan grund vägra förlängning av hyresförhållandet.

Hovrätten för Nedre Norrland anser att den skillnad mellan bostäder och

lokaler som de sakkunniga gjort vid besittningsskyddets utformning är väl

motiverad. I hyresförhållanden beträffande lokaler gör sig personliga för­

hållanden inte gällande med samma styrka som inom bostadssektorn. Hov­

rätten finner det därför i dessa fall inte i lika hög grad påkallat att göra

avsteg från avtalsfriheten. Handelskammaren i Göteborg framhåller sär­

skilt de negativa effekter på distributionen som det nuvarande systemet

medfört genom att själva hyresrätten ofta varit det egentliga föremålet för

köpet vid överlåtelse av affärsrörelser. Sveriges tandläkareförbund, som

ställde sig kritisk till hyreslagskommitténs förslag, accepterar i sitt nu av­

givna yttrande ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster med hän­

syn till den utformning ersättningsreglerna fått i de sakkunnigas förslag och

till att de s. k. blandade lägenheterna, dvs. lägenheter som är uthyrda såväl

för bostadsändamål som för annat ändamål, i princip förts under options-

reglerna. Även stadsförbundet anser att de skäl som onekligen kan åbero­

pas mot en olikartad behandling av bostäder och lokaler väsentligt har för­

svagats med den förstärkning av lokalhyresgästens besittningsskydd som

de sakkunnigas förslag innebär.

I viss mån en särställning i denna fråga intar länsstyrelsen i Uppsala

län och handelskammaren i Norrköping. Länsstyrelsen biträder de sak­

kunnigas förslag om ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster men

ifrågasätter om man inte bör införa en rätt för hyresgästen att, där så

anses skäligt med hänsyn till nedlagda kostnader och övriga föreliggande

förhållanden, få behålla lokalen under viss minsta tid. Enligt handelskam­

marens mening bör som huvudregel gälla att hyresgästen först skall bere­

das tillräckligt rådrum att anskaffa annan lokal varvid rätten, om parterna

inte kan enas, bör kunna förlänga hyresförhållandet för en tid av samman­

lagt högst två år. Först därefter bör frågan om ersättning prövas. Jämkning

bör då kunna ske om hyresgästen inte visar att han under anståndstiden

verkligen bemödat sig om att lösa sin lokalfråga.

Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna

går alltför långt och att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder hyres­

109

gästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handelskam­

maren i Sundsvall, som menar att ett alltför starkt rättsskydd för lokal-

hyresgäster har en hyreshöjande effekt.

I några av de remissyttranden, vari förordas ett direkt besittningsskydd

för lokalhyresgäster, hävdas att ett bibehållande av hyresgästens nuvaran­

de optionsrätt inte behöver hindra en marknadsmässig prisbildning inom

denna del av hyresmarknaden. Köpmannaförbundet och Sveriges hantverks-

och industriorganisation framhåller att hyresvärd och hyresgäst före eller

under pågående hyresförhållanden på olika sätt kan bilda sig en uppfatt­

ning om lokalens marknadsvärde även vid ett direkt besittningsskydd. Olika

organ inom näringslivet gör ingående undersökningar av butikshyrornas

struktur i olika affärslägen. Resultatet av dessa undersökningar kan tjäna

som vägledning vid hyressättning. Liknande synpunkter framförs av han­

delskammaren i Malmö och av kommerskollegium.

Sveriges industriförening kritiserar de sakkunnigas uttalande att ett

hyresanbud från tredje man måste kunna beaktas såsom ett mått på lägen­

hetens marknadsvärde vid prövningen av huruvida fordrad hyra är skälig

eller ej, om man vill uppnå en till konsumenternas värderingar anpassad

prisbildning inom lokalsektorn. Ett sådant förfarande försätter de mindre

och kapitalsvaga företagarna i ett underläge. Föreningen framhåller vidare

att den föreslagna rätten för lokalhyresgäst att överlåta lokalen i samband

med överlåtelse av rörelsen blir tämligen värdelös i ett system, där från­

varon av regler om direkt besittningsskydd gör det möjligt för hyres­

värden att ganska omgående efter överlåtelsen säga upp den nye hyres­

gästen. Även advokatsamfundet menar att den föreslagna substitutionsrät-

ten för lokalhyresgäst, om kort tid återstår av hyrestiden, får praktisk

betydelse endast vid direkt besittningsskydd. Samfundet framhåller vidare

att enhetlighet i utformningen av besittningsskyddsreglerna innebär stora

fördelar både från lagteknisk synpunkt och för rättskipningen.

Ett flertal remissinstanser understryker att optionsrätten har betydelse

för affärshyresgästens möjligheter att göra sådana investeringar som är

nödvändiga för att rörelsen skall kunna drivas rationellt. Köpmannaför­

bundet och Sveriges hantverks- och industriorganisation framhåller att en

företagare som har bara indirekt besittningsskydd måste räkna med att han

när som helst kan bli uppsagd från den hyrda lokalen. Detta kan befaras

få till följd att intresset minskas för nyttiga initiativ genom långsiktiga in­

vesteringar och engagemang. En sådan utveckling stöder inte strävandena

att skapa bästa möjliga handels- och industrilokalisering. Ytterst drabbar

detta konsumenterna. Samma uppfattning kommer till uttryck i yttrandet

från handelskammaren i Malmö. Lagberedningen framhåller att det är av

stor betydelse inte bara för affärsidkaren, som behöver investera pengar i

sin rörelse, utan också för kreditgivaren att besittningen till affärslokalen

är tryggad. För kreditgivaren framstår en rätt till skadestånd i dylika situa­

Kungl. Maj ris proposition nr i il år 1967

tioner som mindre värdefull än en optionsrätt. Beredningen erinrar i sam­

band härmed om den nya lagstiftningen om företagsinteckning, som avser

att förbättra kreditmöjligheterna även i hithörande förhållanden.

Huruvida de affärsdrivande hyresgästernas intressen bäst tillgodoses ge­

nom direkt eller indirekt besittningsskydd kan inte besvaras generellt anser

Hyresgästernas riksförbund. Ett system med ersättningsrätt vid obefogad

uppsägning kan i och för sig tänkas ge ett effektivare skydd än en kvar-

boenderätt, särskilt om en sådan rätt måste urholkas genom diverse undan­

tagsbestämmelser. Förbundet har dock inte blivit övertygat om att de

föreslagna ersättningsreglerna ger affärshyresgästerna ett tillfredsställan­

de skydd. Stockholms rådhusrätt befarar att avgörandena om ersättning

kan bli besvärliga, tidsödande och kostnadskrävande, särskilt för hyres­

gästen, även med den utformning de sakkunniga gett reglerna för ersätt­

ningen och dess bestämmande. Liknande farhågor uttrycks av advokatsam­

fundet, som anser risk föreligga att hyresgästen i många fall inte får full

ersättning för sin förlust på grund av svårigheten att förebringa fullständig

utredning om dennas storlek.

Köpmannaförbundet och Sveriges hantverks- och industriorganisation

framhåller att resultatet av den intresseavvägning som skall äga rum vid

tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd torde vara mycket svår

att förutse. Detta gör hyresgästens situation i uppsägningsögonblicket syn­

nerligen osäker och svårbedömd. Ett indirekt besittningsskydd kan därför

befaras framkalla överpriser. Hyresgästen kan under hotet av uppsägning

väntas acceptera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett

direkt besittningsskydd. Liknande synpunkter framförs av hyresrådet och

Hyresgästernas riksförbund.

HO

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Övriga frågor

Gränsdragningen bostadslägenhet-lokal

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att det direkta besittningsskyd­

det skall gälla lägenhet som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen

användas som bostad och att besittningsskyddet i fråga om lägenhet som

upplåts för annat ändamål skall upprätthållas genom regler som ger hy­

resgästen rätt till ekonomisk ersättning.

Om en lägenhet hyrs ut såväl för bostadsändamål som för annat ändamål

— en s. k. kombinerad upplåtelse — får man med hänsyn till samtliga om­

ständigheter avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga.

Det ligger i sakens natur, att det ändamål, för vilket större delen av lägen­

heten används, i allmänhet får antas vara det huvudsakliga upplåtelse­

ändamålet. Gränsdragningen bör dock inte alltid ske enbart efter detta

kriterium. Särskilt när en lägenhet nyttjas för både bostadsändamål och

in

detaljhandel med kundkretsen knuten till själva lokalen, ligger det ej sällan

närmast till hands att anta att upplåtelsen främst skett för affarsandamal,

även om en något större del av lägenheten skulle brukas för bostadsända­

mål. Det kan även vara av betydelse för gränsdragningen om hyresobj ektet

med hänsyn till planlösning och utrustning är speciellt iordningställt for

visst slag av yrkesverksamhet.

Remissyttrandena. Flera remissinstanser uppehåller sig vid svårigheten

att avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga vid upp­

låtelser av lägenheter som används både som arbetslokal och bostad.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att det direkta be­

sittningsskyddets tillämplighetsområde bör utsträckas att i princip omfatta

även kombinerade upplåtelser. Undantag måste dock göras för sådana upp­

låtelser, där inslaget av bostad kan anses vara av ringa betydelse. Så är

fallet exempelvis vid upplåtelse av lägenhet för industriändamål, drivande

av hotell, pensionat, restaurangrörelse och liknande, även om lagenheten

tillika är avsedd att bereda bostad åt innehavaren. Om lägenhet däremot

upplåtits för exempelvis läkar-, tandläkar- eller advokatpraktik, för handel

eller hantverk eller för kontorsändamål men lägenheten tillika ar avsedd

att bereda hyresgästen bostad, är bostadsmomentet i normala fall tämligen

starkt. Sådana hyresförhållanden bör därför i regel vara underkastade de

besittningsskyddsregler som gäller för bostadslägenheter.

För att optionsreglerna skall bli tillämpliga på sådana upplåtelser som

här angetts måste krävas att hyresavtalet, ursprungligen eller genom senare

överenskommelse, åsyftat att även bereda innehavaren — ej hos denne an­

ställd — bostad samt att lägenheten också används som sådan. Kan bostads­

delen och lokaldelen utan olägenhet

särskilj

as, bör en uppdelning kunna ske.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har inte mött någon direkt

erinran. Sveriges fastighetsägareförbund ifrågasätter dock om förslaget är

välbetänkt.

Besittningsskyddets tillämpningsområde

^{Hyreslagskommittén.} Kommittén föreslår att reglerna om besittnings­

skydd i hyresförhållanden utanför bostadssektorn inte skall äga tillämp­

ning om hyresförhållandet upphör att gälla innan upplåtelsen varat mer än

sex månader i följd. Genom en sådan karenstid förs flertalet tillfälliga hy-

resupplåtelser utanför det besittningsskyddade området. Kommittén anser

att detta är önskvärt.

Förbehåll som efter karenstidens utgång träffats om att rätt till ersättning

inte skall föreligga vid hyresförhållandets upplösning, bör enligt kommit­

téns mening tillerkännas laga verkan och hyresförhållandet således falla

utanför besittningsskyddets tillämplighetsområde.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

112

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyres-

lagskommittén att tillfälliga hyresupplåtelser bör falla utanför det besitt-

nmgsskyddade området. I analogi med vad som förordats för bostadslägen­

heternas del föreslås därför att ersättningsreglerna inte skall äga tillämp­

ning, om hyresförhållandet upphör att gälla innan det varat längre tid än

nio månader i följd.

Förbehåll som strider mot bestämmelserna om besittningsskydd för lokal­

hyresgäst skall enligt de sakkunnigas förslag vara utan verkan mot hyres­

gästen. Har förbehåll träffats efter det bestämmelserna blivit tillämpliga på

upplåtelsen och förbehållet intagits i särskilt upprättad handling skall det

dock tillerkännas laga verkan. De sakkunniga framhåller att den föreslagna

bestämmelsen inte hindrar hyresgästen att åberopa avtalsvillkor som avvi­

ker från besittningsskyddsbestämmelserna och är till hans fördel. Inte heller

möter det hinder för parterna att i en redan uppkommen tvist komma över­

ens om avvikelse från besittningsskyddsreglerna.

Remissyttrandena. Göteborgs rådhusrätt framhåller att lokalhyresgäst

i likhet med bostadshyresgäst ofta torde stå i ett sådant beroendeförhållande

till hyresvärden att han har svårt att vägra underteckna ett förbehåll som

innebär att han avstår från besittningsskydd. Även för lokalhyresgästen

innebär det större trygghet, att förbehållet blir gällande bara om det träffas

inför medlingsnämnd eller domstol.

I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del lämnats utan erinran

vid remissbehandlingen.

K ungt. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

Besittningsskyddsbrytande grunder

Hyreslagskommitfén. Enligt kommitténs förslag skall ersättningsskyldig­

het inte föreligga, om hyresvärden har giltig anledning att vägra hyres­

gästen fortsatt förhyrning. Giltig orsak att vägra förlängning anses böra

föreligga när hyresrätten är förverkad eller hyresgästen försummat att

stalla ny säkerhet för avtalets fullgörande i enlighet med 31 § hyreslagen.

Även annan misskötsamhet från hyresgästens sida bör utgöra giltigt skäl att

vagra förlängning, om hyresförhållandets upplösning framstår som en rim-

Hg påföljd för vad hyresgästen låtit komma sig till last. Också rivning och

större ombyggnad bör utgöra giltiga grunder för att upplösa hyresförhållan­

det.

Att det ställer sig ekonomiskt fördelaktigt för hyresvärden att uthyra

lägenheten för annan verksamhet än den hyresgästen driver bör enligt

kommitténs mening i allmänhet anses innefatta skälig anledning att vägra

förlängning, om inte hyresgästen erbjuder lika förmånliga villkor. Här

liksom annars bör emellertid besittningsskydd föreligga, om hyresvärdens

förfarande påtagligt strider mot god sed i hyresförhållanden. Så är ofta

fallet om hyresgästen vägras nytt hyresavtal på grund av omständigheter,

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

113

som hyresvärden kände eller bort känna till redan vid upplåtelsens till­

komst men som han då försummade att upplysa hyresgästen om.

När det i övrigt gäller att avgöra om giltig anledning att vägra förläng­

ning av hyresavtalet förelegat, bör prövas om uppsägningsskälen varit av

saklig art och, om så är fallet, om de haft sådan betydelse att det i betrak­

tande av hyresgästens intresse av att behålla lägenheten framstår som

rimligt att hyresgästen fått flytta. Som exempel på fall där uppsägningen

inte kan anses grundad på sakliga skäl nämns i förslaget att hyresvärden

vill i lokalen driva rörelse av liknande slag som hyresgästen och därmed

dra fördel av den kundkrets som hyresgästen arbetat upp. Vid bedöm­

ningen av de motstående intressenas inbördes tyngd bör enligt kommittén

särskilt beaktas, att en hyresgäst som driver näring och har sin kundkrets

knuten till den förhyrda lokalen vanligen är i högre grad än andra hyres­

gäster beroende av att få fortsätta sin rörelse i samma lokal. Kommittén

finner det naturligt att man i ett sådant fall ställer strängare krav på tyng­

den hos uppsägningsskälen än i flertalet andra fall. Omvänt bör hyresvär­

dens inställning till en förlängning av hyresavtalet normalt bli avgörande,

när det inte är av större betydelse för hyresgästen, om han får behålla eller

lämna lägenheten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyres-

lagskommittén att giltig anledning att vägra förlängning av hyresförhål­

landet bör anses föreligga, om hyresrätten är förverkad eller hyresgästen

försummat ställa säkerhet för hyresavtalets fullgörande enligt 31 § hyres-

lagen. Också annan misskötsamhet än sådan som kan leda till att hyres­

rätten förverkas bör ge hyresvärden skälig anledning att motsätta sig en för­

längning, om hyresgästen i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser enligt

hyresavtalet att hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig på­

följd.

Att huset skall rivas eller undergå sådan ombyggnad att hyresgästen inte

utan olägenhet för hyresvärden kan stanna kvar i lägenheten är enligt för­

slaget godtagbara skäl för vägran att förlänga hyresförhållandet. Med hän­

syn till hyresgästens intressen måste dock krävas att hyresvärden inte för­

far på ett sätt som kan anses strida mot god hyressed. En lämplig avväg­

ning mellan de båda berörda parternas intressen kan nås genom ett krav

på att hyresgästen underrättats om rivningen eller ombyggnaden i god tid,

minst ett år, före avflyttningen samt att hyresvärden anvisat hyresgästen

annan lokal, som denne skäligen kunnat godta. Underlåtenhet från hyres­

värdens sida att fullgöra vad som sålunda ankommer på honom skall enligt

förslaget jämställas med obefogad förlängningsvägran och utlösa skade-

ståndsskyldighet. En av hyresvärden anvisad lokal bör uppfylla sådana

krav i fråga om läge, storlek och utformning som är skäliga med hänsyn

till hyresgästens verksamhet. Däremot kan krav på likvärdig hyra inte

114

uppställas. Hyran för den anvisade lokalen skall dock ha varit skälig enligt

de normer som angetts i det föregående. De sakkunniga framhåller att an-

visningsskyldigheten självfallet kan fullgöras genom att hyresgästen er­

bjuds lokal i den nya fastigheten och i avvaktan på inflyttningen anvisas

annan lokal som ett provisorium. Om s. k. rivningsklausul funnits i hyres­

kontraktet eller hyresgästen vid hyresavtalets ingående varit införstådd

med att huset skulle rivas eller byggas om inom en snar framtid, skall någon

underrättelseskyldighet och skyldighet att anvisa annan lokal ej föreligga.

I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att en från lönsam-

hetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet bör innefatta

befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning, om inte

lika förmånliga villkor erbjuds av hyresgästen. Här liksom annars bör

dock gälla att ersättningsskyldighet inträder, om hyresvärdens förfarande

kan anses strida mot god liyressed. För att hyresgästen skall kunna ut­

nyttja möjligheten att få hyresavtalet förlängt genom att erbjuda lika

förmånliga villkor måste fordras att han beretts tillfälle att bedöma huru­

vida hyresvärdens förlängningsvägran på angivna skäl varit sakligt moti­

verad.

Att hyresgästens behov av den förhyrda lokalen är ringa eller att det

med hänsyn till läget på hyresmarknaden inte är av större betydelse för

hyresgästen om han får behålla eller lämna lokalen, bör enligt de sakkun-

ninga inte ensamt leda till att hyresvärden utan påföljd äger avgöra om han

vill förlänga eller avbryta hyresförhållandet. Det bör alltid krävas ett sak­

ligt skäl från hyresvärdens sida att få disponera över lokalen. Att hyres­

värden behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel innefattar ett

sådant sakligt skäl. Ett annat fall är att hyresvärden behöver disponera

lokalen för en utvidgning av egen eller annan hyresgästs rörelse, som drivs

i fastigheten.

Sedan de av hyresvärden åberopade uppsägningsskälen konstaterats vara

av saklig art, skall enligt förslaget bedömas hur skälen förhåller sig till

hyresgästens intresse av att få behålla lokalen. Därvid bör beaktas sådana

omständigheter på hyresgästens sida som exempelvis dennes behov av lo­

kalen och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen

drivit sin verksamhet i lokalen, arten av denna verksamhet och beroendet

av viss kundkrets eller visst läge. Har hyresvärden erbjudit hyresgästen viss

ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begrän­

sad tid eller anvisat annan lokal, bör detta räknas hyresvärden till godo vid

den allmänna intresseavvägningen.

En överenskommelse att hyresförhållandet skall upphöra i en viss angiven

situation kan ha varit en väsentlig förutsättning för upplåtelsen, överens­

kommelsen bör då i allmänhet tillmätas den betydelsen, att ersättnings­

skyldighet inte föreligger, om hyresförhållandet upplösts till följd av att

den förutsatta situationen inträtt. Som exempel på hithörande fall nämns

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

115

i förslaget upplåtelser av lager- och andra förvaringsutrymmen, som uthyra-

ren om en viss angiven situation inträffar själv behöver disponera, och

upplåtelser av provisoriska lokaler i samband med nybyggnad och ombygg­

nad av annan fastighet, där upplåtelsen är av sådan varaktighet att regler­

na om korttidsavtal inte blir tillämpliga.

Remissyttrandena. Remissinstansernas intresse har huvudsakligen ägnats

frågan om rivning och större ombyggnad som grund för att bryta besitt­

ningsskyddet.

Av de remissinstanser som särskilt behandlat denna fråga tillstyrks för­

slaget av Sveriges företagares riksförbund. Hyresgästernas riksförbund

tillstyrker också förslaget men anser att uttryckliga föreskrifter om hyres­

värdens skyldighet att underrätta hyresgästen om förestående rivning eller

större ombyggnad och att anvisa hyresgästen annan godtagbar lokal i enlig­

het med vad de sakkunniga föreslagit i motiven bör tas in i själva lagen.

Även hyresrådet anser att de i motiven angivna villkoren för hyresvärdens

rätt att bryta besittningsskyddet måste anges i lagtexten. Hyresrådet fin­

ner det dock olämpligt att generellt ställa upp villkor av denna beskaffen­

het. I fråga om såväl det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster

som det direkta besittningsskyddet för bostadshyresgäster bör avgörandet

ske efter en fri bedömning av de olika omständigheter som inverkar på

avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Enligt hyres­

rådets mening bör man inte bortse från angelägenhetsgraden av rivningen

vid prövningen av om en uppsägning är skälig.

Bankinspektionen godtar i princip att rivning och större ombyggnad skall

bryta besittningsskyddet men finner det obilligt mot hyresgästen att hyres­

värden inte under några omständigheter skall kunna åläggas ersättnings­

skyldighet i dessa fall. Inspektionen anser det rimligt att hyresgästen får

sina kostnader ersatta så långt det prövas skäligt i förhållande till hyres­

värdens vinst på åtgärden.

KF erinrar om att hyresvärden vid tillämpning av besittningsskydds­

lagen inte ansetts skyldig att tillhandahålla ersättningslägenheter åt hyres­

gästerna vid utrymning av fastighet för rivning eller större ombyggnad. För­

bundet vill starkt ifrågasätta lämpligheten av att i en lättande hyresmark­

nad införa regler som måste motverka den ny- och ombyggnadsverksamhet

som man allmänt vill stödja och om möjligt utöka. Från samma utgångs­

punkt ifrågasätter expropriationsutredningen om inte en absolut skyldig­

het för hyresvärden att lämna ersättningslokal går för långt. Beredningen

finner det inte heller befogat att helt undantagslöst hålla fast vid en fixerad

tidsgräns för hyresvärdens underrättelseskyldighet såsom de sakkunniga

föreslagit.

Även handelskammaren i Norrköping avstyrker att hyresvärden såsom

en förutsättning för att undgå ersättningsskyldighet skall behöva vara

116

verksam för att anskaffa hyresgästen annan lokal. Handelskammaren fram­

håller att intresset av att skydda den enskilde företagaren måste vägas mot

det från samhällelig och ekonomisk synpunkt mer betydande intresset av

en i möjligaste mån fri och rörlig marknad för affärs- och kontors­

lokaler. En sådan avvägning leder till en i någon mån friare prövning än

den de sakkunniga förordat.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Besittningsskydd och hyresvillkor

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att ersättningsskyldighet skall

inträda om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet kräver oskälig

hyra eller uppställer annat villkor som strider mot god hyr essed eller eljest

är obilligt. Att fordra nämnvärt högre hyra än hyresvärdens prestation

betingar på öppna marknaden bör i regel betraktas som ett oskäligt krav.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår en viss skärpning

av hyresspärren i förhållande till kommitténs förslag. Har hyresvärden

efter hyresgästens avflyttning inte kunnat få ut den hyra som han fordrat

för förlängning av hyresavtalet, bör skadeståndsskyldighet inträda så snart

den fordrade hyran inte bara helt obetydligt överstigit vad hyresvärden kun­

nat få ut av hyresgästens efterträdare. Som ett uttryck härför har hyres­

spärren utformats så att ersättningsskyldighet inträder för hyresvärden, om

han för förlängning fordrar hyra som inte är skälig. Detsamma föreslås

gälla, om hyresvärden uppställer annat villkor som strider mot god sed

i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.

Remissyttrandena. Hyresrådet anser att det är en olägenhet för såväl

hyresgästen som hyresvärden att möjlighet saknas att få skäligheten av

fordrad hyra eller andra hyresvillkor underställd myndighets prövning in­

nan hyresgästen tagit slutlig ställning till om han skall godta villkoren.

Om de sakkunnigas förslag genomförs bör det därför kompletteras i detta

hänseende. Även Hyresgästernas riksförbund anser att det är en olägenhet

för parterna att de inte i förväg kan få klarhet om lokalens hyresvärde.

Ersättning vid obefogad vägran att förlänga hyresförhållandet

Gällande rätt. Hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad för-

längningsvägran i fråga om lägenhet som hyresgästen brukar för handel,

hantverk, industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet, omfattar en­

ligt 38 § hyreslagen skälig ersättning för de kostnader som är förenade

med flyttningen från lägenheten och för den ökning av lägenhetens värde

på hyresmarknaden som verksamheten medfört. Skadeståndsskyldighet

föreligger dock endast under förutsättning att hyresvärden eller annan

efter hyresgästens avflyttning utövar förvärvsverksamhet av samma eller

liknande art.

117

Hyreslagskoxnmiltén. Hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad

förlängningsvägran i hyresförhållanden utanför bostadssektorn omfattar

enligt kommitténs förslag flyttningskostnader och sådan värdeminskning

på hyresgästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt

förlust av kundkrets som förenats med den förhyrda lokalen genom hyres­

gästens eller hans företrädares verksamhet.

Kommittén har övervägt om hyresgäst som på egen bekostnad ändrat

den förhyrda lokalen för att göra denna mera tjänlig för det med för­

hyrningen avsedda ändamålet bör ha rätt till ersättning, om han genom

flyttningen går miste om det kvarvarande värdet av de anordningar som

han låtit utföra i lokalen. Sådan skada har emellertid av olika skäl ansetts

inte böra komma i betraktande. I den mån ändringarna skett utan hyres­

värdens samtycke har hyresgästen i princip gjort sig skyldig till kontrakts­

brott och rätt till ersättning kan då inte gärna komma i fråga. En rätt till

ersättning för ändringar som hyresvärden samtyckt till skulle kunna minska

hyresvärdens benägenhet att låta hyresgästen under hyrestiden vidta från

dennes synpunkt önskvärda förändringar, i vart fall om dessa är av mera

kostnadskrävande natur. Rätt till ersättning bör därför inte föreligga heller

i detta fall.

Kommittén framhåller att det skadeståndsgrundande beteendet kan vara

av mer eller mindre oförsvarlig natur, alltifrån hänsynslösa uppsäg­

ningar till uppsägningar, för vilka i det närmaste godtagbara skäl före­

legat och där ett erbjudande från hyresvärdens sida att ersätta en del av

hyresgästens förlust skulle ha varit nog för att hans vägran att förlänga

avtalet skulle framstå som till fullo befogad. I sistnämnda fall ter det sig

följdriktigt att i motsvarande mån begränsa ersättningsskyldigheten. Skade­

ståndet bör därför kunna jämkas efter vad som prövas skäligt med hänsyn

främst till de motstående intressenas inbördes tyngd.

Hyreslagstiftningssakkuimiga. Vid obefogad förlängningsvägran bör hy­

resvärden enligt de sakkunnigas mening i princip vara skyldig att utge

ersättning för all den skada som hyresgästen lider till följd av att hyres­

förhållandet upplöses. Undantag härifrån görs i fråga om vissa anordningar

som hyresgästen bekostat. Hyresvärdens ersättningsskyldighet vid obefo­

gad förlängningsvägran föreslås omfatta skada i följande hänseenden.

1.

Flyttningskostnader.

Hit hänför de sakkunniga alla nödvändiga ut­

gifter för flyttningen, såsom ersättning för transport, kostnader för magasi­

nering, utgifter för extra personal i samband med flyttningen o. d.

2. Värdeminskning på hyresgästens egendom. Hit hänförs förlust som

kan uppstå vid en på grund av avflyttningen framtvingad realisation av

varulager samt värdeminskning som kan inträda när hyresgästens inven­

tarier inte längre kan användas i den lokal för vilken de anskaffats.

3. Förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbeten m. m., som hyres-

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

118

gästen bekostat. Det torde vara tämligen vanligt att en lokalhyresgäst på

egen bekostnad ändrat den förhyrda lokalen, ofta till ganska betydande

kostnader. Ibland är det fråga om sådana anordningar som hyresvärden

normalt brukar bekosta. De sakkunniga anser att det skulle föra för långt

att generellt tillerkänna hyresgäst rätt till ersättning för det värde han i

detta hänseende går miste om. Ersättningsrätten föreslås begränsad till

sadana åtgärder som allmänt sett ökat lägenhetens värde på hyresmarkna­

den och därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. Såsom exempel

på sådana åtgärder nämns elektriska installationsarbeten av mera allmän

karaktär, sanitär inredning och anordnande av skyltfönster. Ersättnings-

rätt bör föreligga bara när hyresvärden samtyckt till ändringarna. Med

samtycke bör likställas »tyst samtycke» eller underlåtenhet att påtala för­

ändring som kommit till hyresvärdens kännedom. På samma sätt bör det

fallet behandlas att hyresavtalet ingåtts under den förutsättningen från

hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att utföra sådana ändringar

som avses här.

4. Skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyres­

gästen bedriven verksamhet. De sakkunniga föreslår att skadeståndsrätten

skall omfatta ersättning för sådan av hyresförhållandets upplösning för­

anledd skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller

annan verksamhet som hyresgästen driver. Härigenom kommer ersättnings­

rätten att gälla även andra upplåtelser inom lokalsektorn än sådana där

hyresgästens verksamhet i den förhyrda lokalen är knuten till viss kund­

krets, exempelvis åtskilliga upplåtelser för kontors- och lagerändamål, för

kommunala och statliga myndigheters inrättningar av olika slag, upplåtel­

ser av samlings- och utställningslokaler samt mera omfattande garageupp­

låtelser.

Beträffande normerna för ersättningens bestämmande i fall av obefogad

förlängningsvägran erinrar de sakkunniga om att man i stort sett möter

samma problem här som vid fastställande av ersättning för s. k. rörelse­

skada med anledning av expropriation. Värderingen av en sådan skada sker

i regel genom en jämförelse mellan rörelsens eller verksamhetens antagna

utveckling om expropriation ej skett och det läge expropriaten befinner

sig i genom expropriationen. De sakkunniga anser att samma beräknings-

norm bör kunna tillämpas i fall då hyresvärdens vägran att förlänga hyres­

avtalet finnes obefogad. Den avflyttningsskyldige hyresgästen kan i sådana

fall sägas vara i en situation som starkt påminner om den en näringsdri-

vande expropriat befinner sig i.

Hyresgästens ersättning bör kunna jämkas efter skälighet. Möjligheten

till jämkning bör dock utnyttjas med försiktighet så att inte ersättnings­

reglernas avsedda reparativa och preventiva verkan försvagas. Att hyres­

värden i fall då obefogad förlängningsvägran anses föreligga vidtagit åt­

gärder i syfte att begränsa hyresgästens skada, exempelvis genom att an­

Kungl. Maj ds proposition nr 141 år 1967

119

visa annan lokal, eller att hyresgästen underlåtit att vidta sådana åtgärder

för att minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom, bör själv­

fallet beaktas när ersättningen bestäms. Jämkning bör kunna ske också

när hyresgästen efter uppsägningen försummat sina skyldigheter enligt

hyresavtalet.

De sakkunniga framhåller att en flyttning från den lokal i vilken hyres­

gästen drivit sin verksamhet till annan lokal ofta medför betydande ekono­

miska påfrestningar för hyresgästen. Det är därför angeläget att hyres­

gästen inte skall behöva vänta alltför lång tid pa den ersättning, vartill

han kan komma att anses berättigad på grund av en obefogad förlängnings-

vägran. De sakkunniga föreslår vissa regler om rätt för hyresgästen att

erhålla förskott i avräkning på den slutliga ersättningen.

Remissyttrandena. I åtskilliga remissyttranden uttalas att ersättnings­

reglerna fått en utformning som innebär en betydande förstärkning av

hyresgästens ställning i förhållande till vad hyreslagskommittén föreslog.

Några remissinstanser anser att ärendena om ersättning även enligt de sak­

kunnigas förslag kan befaras komma att bli besvärliga, tidsödande och

ekonomiskt påfrestande, särskilt för hyresgästen. Hit hör bl. a. rådhusrät­

terna i Stockholm och Göteborg, länsstyrelserna i Stockholms och Jämt­

lands län samt handelskammaren i Malmö.

Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna

går alltför långt och menar att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder

hyresgästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handels­

kammaren i Sundsvall.

Enligt rådhusrätten i Malmö och advokatsamfundet har förslaget den

olägenheten att en hyresgäst som vinner bifall till sin ersättningstalan riske­

rar att gå miste om ersättningen, om han har att göra med en insolvent hy­

resvärd. Rådhusrätten anser därför att det bör övervägas att göra hyres­

gästens avflyttningsslcyldighet beroende av att hyresvärden ställer säkerhet

för den ersättning, som hyresgästen kan komma att anses berättigad till,

om uppsägningen visar sig vara obefogad. Kommerskollegium förordar att

ersättningsreglerna utformas så att hyresgästen, där det inte framstår så­

som obilligt mot hyresvärden, berättigas till ersättning för flyttningskost­

nader och därutöver med ett efter schablonmässiga grunder bestämt belopp

för den förlust avflyttningen vållar honom.

Ett par remissinstanser uppehåller sig särskilt vid frågan om ersätt­

ning för det kvarvarande värdet av sådana ändringar i den förhyrda lo­

kalen som hyresgästen bekostat. Den föreslagna regeln att rätt till ersätt­

ning skall föreligga om det kan antas att hyresavtalet ingåtts under den

förutsättningen från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att

göra sådana ändringar kritiseras av Stockholms rådhusrätt, som anser det

rimligt att begränsa ersättningsrätten till att avse fall då hyresvärden haft

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

120

anledning att räkna med att hyresgästen utgått från en sådan förutsätt­

ning. Sveriges fastighetsägareförbund anser att den föreslagna regeln in­

bjuder till tvister och att ersättning därför bör utgå bara om hyresgästen

fått hyresvärdens samtycke att utföra de ändringar som ökat lägenhetens

värde. Hyresgästernas riksförbund anser däremot att rätt till ersättning för

sådana förbättringsarbeten alltid bör föreligga.

Anstånd med avflyttning

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att lokalhyresgäst

vid tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd skall ha att hänskjuta

tvisten till medlingsnämnden inom viss tid efter det att hyresvärden under­

rättat hyresgästen om de villkor som han uppställer för att förlänga hyres­

förhållandet eller om orsaken till att han vägrar förlängning. Om medlings-

förfarandet inför nämnden inte leder till förlikning och parterna inte heller

därefter kan enas, skall hyresförhållandet upphöra. De sakkunniga fram­

håller att det ofta kan medföra avsevärda olägenheter för hyresgästen att

behöva flytta vid hyrestidens slut. För att bereda hyresgäst skäligt rådrum

med avflyttningen föreslås att hyresgästen inte skall vara skyldig flytta

förrän minst sex månader förflutit från den dag nämnden avskrev ärendet,

såvida inte hyresrätten är förverkad eller medlingsnämnden förordnar att

avflyttning skall ske tidigare.

Även en hyresgäst som inte funnit skäl föreligga att påkalla medling kan

enligt de sakkunnigas mening behöva ett kortare anstånd med flytt­

ningen. De sakkunniga föreslår därför att medlingsnämnden skall kunna

förordna att avflyttningen från den förhyrda lokalen eller från del av denna

skall anstå viss tid, högst sex månader, om det med hänsyn till hyresgästens

verksamhet eller eljest är av synnerlig vikt för hyresgästen att inte behöva

flytta vid hyrestidens slut. Sådant anstånd skall enligt förslaget inte kun­

na meddelas om hyresrätten är förverkad och inte heller om hyresvärden

eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande olägenhet eller skada

eller hyresgästen ändå måste anses ha erhållit skäligt rådrum med avflytt­

ningen.

Departementschefen

När det gäller bostadssektorn innebär departementsförslaget som redan

framgått en anslutning till systemet med ett direkt besittningsskydd. Frågan

om valet av skyddsform är inte lika enkel beträffande området

utanför denna sektor. Behovet av besittningsskydd gör sig på detta område

gällande framför allt i sådana fall när hyresgästen driver förvärvsverksam­

het av något slag i den förhyrda lägenheten. Behovet av rättsligt skydd be­

tingas väsentligen av hyresgästens intresse att inte genom hyresförhållan­

dets upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som

hyresgästen skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser.

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

121

Frågan om besittningsskydd för hyresgäster som driver näring överväg­

des ingående i samband med 1939 års revision av hyreslagen. Till grund för

det då införda besittningsskyddet låg ett under remissbehandlingen så gott

som enhälligt tillstyrkt kommittéförslag. Valet av ett besittningsskydd i

form av ersättningsregler motiverades främst med att en optionsrätt för hy­

resgäst kunde befaras medföra menliga verkningar på fastighetsmarkna­

den och ge upphov till en inte önskvärd stegring av hyresnivån. Det ansågs

också sannolikt att ett indirekt besittningsskydd ofta i praktiken skulle

komma att leda till samma resultat som en lagstadgad rätt till förlängning

av hyresförhållandet, eftersom risken för ersättningsskyldighet kunde an­

tas motverka obefogade hyreshöjningar och uppsägningar. Verkningarna

av skyddsreglernas tillämpning ansågs i vart fall böra avvaktas innan ytter­

ligare åtgärder vidtogs till skydd för hyresgäster som drev näring.

Värdet av hyreslagens indirekta besittningsskydd hann egentligen aldrig

bli prövat till följd av hyresregleringens införande. Att krav på ändring av

hyreslagens regler ändå framförts vid olika tillfällen i syfte att bereda nä-

ringsidkande hyresgäster ökad trygghet i besittningen får ses mot bak­

grunden av det starkare skydd som hyresgäster även utanför bostadssek­

torn under en lång följd av år åtnjutit genom hyresregleringslagen och be­

sittningsskyddslagen.

Hyreslagskommittén föreslår att besittningsskyddet utanför bostadssek­

torn liksom i gällande hyreslag skall upprätthållas genom ersättningsregler.

Kommitténs förslag innebär att om hyresvärden vägrar hyresgästen nytt

hyresavtal är hyresgästen berättigad att i skälig omfattning erhålla ersätt­

ning för viss förlust genom hyresförhållandets upplösning, om inte hyres­

värden har giltig anledning att fordra att hyresgästen flyttar. Ersättnings-

rätt föreligger också när hyresvärden kräver oskälig hyra eller uppställer

annat obilligt villkor för förlängning. Som ersättningsgill förlust räknas

dels flyttningskostnad, dels sådan värdeminskning på hyresgästens egendom

som beror på hyresförhållandets upplösning, dels förlust av kundkrets som

genom hyresgästens eller hans företrädares verksamhet är knuten till den

förhyrda lokalen.

Under remissbehandlingen av kommitténs förslag riktades kritik bl. a. mot

utformningen av ersättningsreglerna, vilka ansågs bereda hyresgästen ett

alltför svagt skydd.

Även i de sakkunnigas nu framlagda förslag förordas ett besittnings­

skydd som upprätthålls genom ersättningsregler. De sakkunniga har —

med beaktande av remisskritiken mot kommitténs förslag — sökt utforma

ersättningsreglerna på sådant sätt att de bättre tillgodoser hyresgästens

anspråk på gottgörelse för förlust till följd av hyresförhållandets upplös­

ning och därmed utövar en starkare preventiv verkan mot obefogade hyres­

höjningar och uppsägningar. De sakkunnigas förslag innebär att, om hyres­

värden utan befogad anledning vägrar förlänga hyresförhållandet eller krä­

Kungl. Maj:ts proposition nr Ul år 1967

122

ver hyra som inte är skälig eller uppställer annat obilligt villkor för för­

längning, hyresgästen är i princip berättigad till ersättning för all den

skada hyresförhållandets upplösning medför för honom. Genom regler som

möjliggör för hyresgästen att få anstånd med avflyttningen från den för­

hyrda lägenheten och förskott i avräkning på den ersättning som kan kom­

ma att tillerkännas honom har hyresgästens skydd ytterligare stärkts.

Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har det visat sig

att meningarna fortfarande är mycket delade angående valet av form för

besittningsskyddet pa lokalområdet. Det finns dock en markant övervikt

för det indirekta besittningsskyddet men företrädarna för lokalhyresgäster­

nas intressen har som regel förordat ett direkt skydd. Kritiken mot för­

slaget från detta håll bygger på uppfattningen att det indirekta skyddet

ger ett sämre besittningsskydd och att de föreslagna ersättningsreglerna

inte kan väntas få tillräcklig preventiv effekt mot uppsägningar. Vidare

görs gällande att det indirekta besittningsskyddet kan framkalla överpris­

bildning och att det för med sig ett kostnadskrävande och administrativt

besvärligt system.

Enligt min mening finns det grundläggande olikheter mellan upplåtelse

för bostadsändamål och upplåtelse för annat ändamål. Dessa olikheter på­

verkar valet av skyddsform. När det gäller bostadslägenheter har besitt­

ningsskyddet till uppgift främst att skapa trygghet för den enskilde i be­

sittningen av hemmet. Endast en lagstadgad rätt till förlängning av hyres­

förhållandet är ägnad att skapa en sådan trygghet. Denna rätt fyller en

mycket betydelsefull social funktion. Utanför bostadssektorn kan ett så be­

tydande ingrepp i avtalsfriheten som ett direkt besittningsskydd otvivelak­

tigt innebär inte anses i lika hög grad påkallat. Hyresförhållandet utgör här

i de flesta fall ett led i en affärsmässigt driven verksamhet och sociala skäl

kan knappast åberopas för den ena eller andra lösningen av besittnings-

skyddsfrågan. Det ter sig därför naturligare att välja ersättningsreglernas

form när det gäller att tillgodose lokalhyresgästens behov av skydd än när

det gäller att skydda bostadshyresgästens intressen.

Vid valet av skyddsform utanför bostadssektorn har de sakkunniga i lik­

het med hyreslagskommittén fäst särskilt avseende vid den olikhet som vid

fri prisbildning på hyresmarknaden föreligger mellan bostadslägenheter

och andra lägenheter i fråga om prisbildningens struktur. För bostadslä­

genheter med likartat bruksvärde är hyresnivån i allmänhet relativt enhet­

lig. Utanför bostadssektorn kan hyrorna för lägenheter, som till synes är

likvärdiga, däremot ofta variera inom mycket vida gränser. Det är därför i ett

optionssystem mycket svårt att finna några godtagbara normer för bedöm­

ningen av olika lokalers marknadsvärde. De sakkunniga befarar att hyres-

spärren i ett sådant system inte blir tillräckligt effektiv för att optionsrät­

ten skall ge ett godtagbart besittningsskydd. Liknande farhågor uttrycks

i åtskilliga remissyttranden.

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

123

Dessa synpunkter är enligt min mening vägande. Redan erfarenheterna

av besittningsskyddslagens tillämpning ger en antydan om svårigheterna

att i ett optionssystem finna skäliga normer för bedömningen av olika lo­

kalers inbördes marknadsvärde. Att jämföra marknadsvärdet för lokaler som

ofta uppvisar betydande olikheter i fråga om läge och utformning måste

vara en synnerligen vansklig uppgift.

Det är vidare angeläget att besittningsskyddet och de därtill knutna reg­

lerna om hyresvillkoren utformas på sådant sätt att en marknadsmässig

anpassning av hyrorna inte hindras. Behovet att bjuda ut en lägenhet på

öppna marknaden för att få dess värde fastställt är sasom hyreslagskom-

mittén och de sakkunniga framhållit särskilt framträdande utanför bo­

stadssektorn. Att möjligheterna härtill är betydligt mera begränsade i ett

optionssystem än i ett ersättningssystem är ett förhållande som måste till­

mätas stor betydelse i dessa sammanhang. Såsom hyreslagskommittén och

de sakkunniga framhållit måste det vara svårt att bedöma värdet av ett

hyresanbud beträffande en lägenhet som inte är ledig. Den uppfattning

man kan få av marknadsvärdet genom de undersökningar av butikshyror-

nas struktur i olika affärslägen som utförs av vissa organ inom näringslivet

torde inte utgöra en tillräcklig grund för att bedöma marknadsvärdet på

de olika slag av lokaler som förekommer.

Av väsentlig betydelse för valet av skyddsform utanför bostadssektorn

är också den utveckling mot bättre balans mellan tillgång och efterfrå­

gan på lokaler som hyresmarknaden under senare år undergått, främst till

följd av strukturförändringarna inom näringslivet.

Vad som nu har anförts talar starkt för ett indirekt besittningsskydd när

det gäller lokaler. Vissa remissinstanser har emellertid framhållit att en fö­

retagare, om indirekt besittningsskydd genomförs, måste räkna med att han

när som helst kan bli uppsagd från den förhyrda lokalen och att detta kan

få till följd att intresset för nyttiga initiativ genom långsiktiga investering­

ar och engagemang minskar. Det har framhållits att det också för en kre­

ditgivare är av betydelse att besittningen till lokalen är tryggad. Vidare har

det anförts att ett indirekt besittningsskydd kan framkalla en överprisbild­

ning, eftersom hyresgästen under hotet om uppsägning kan väntas accep­

tera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett direkt be­

sittningsskydd. Huruvida dessa farhågor är berättigade beror på vilken pre­

ventiv effekt ersättningsreglerna får. Vid utformningen av ersättningsreg­

lerna bör man utgå från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall

ske. Huvudregeln bör därför vara att hyresgästen äger rätt till ersättning,

om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet. Undantag härifrån

bör gälla endast om hyresvärden visar att han haft befogad anledning till

sin vägran. Vidare bör såsom de sakkunniga funnit ersättningsreglerna ut­

formas på sådant sätt att ersättning i princip kan utgå för all den skada som

hyresförhållandets upplösning vållar hyresgästen. Jag återkommer till detta

Kungl. May.ts proposition nr Ui år 1967

124

senare men vill redan i detta sammanhang uttala att med den utformning

av ersättningsreglerna som jag kommer att föreslå besittningsskyddet enligt

mitt bedömande torde komma att bli minst lika effektivi som en options­

rätt.

På angivna skäl anser jag att besittningsskyddet i hyresförhållanden

utanför bostadssektorn bör upprätthallas genom ersättningsregler.

Genom att ett annat besittningsskyddssystem föreslås beträffande lokaler

än inom bostadssektorn uppkommer behov av en r e g e 1 som avgrän­

sar lägenhetstyperna från varandra. Hyreslagskommittén föreslog

den lösningen av problemet att det direkta besittningsskyddet skulle gälla

för lägenheter som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen använ­

das som bostad.

Denna gränsdragning lider, som påpekades under remissbehandlingen, av

den svagheten att det ofta kommer att vara tveksamt till vilken sektor de

s.k. kombinerade upplåtelserna — dvs. upplåtelser av lägenhet för såväl

bostad som annat ändamål — är att hänföra. Upplåtelser av denna art före­

kommer i betydande utsträckning på hyresmarknaden. Särskilt är det van-

ligt att läkare, tandläkare, advokater och utövare av vissa hantverksyrken

driver sin näringsverksamhet i lägenhet som samtidigt tjänar som bostad

för rörelseidkaren.

Hyreslagstiftningssakkunniga föreslår nu att det direkta besittnings­

skyddet sträcks ut till att i princip gälla även de kombinerade upplåtelser­

na. Regeln uttrycks så att optionsreglerna skall gälla lägenheter som hyrts

ut för att helt eller till ej oväsentlig del användas som bostad. Så snart bo-

stadsinslaget inte är av endast ringa betydelse i förhållande till lokalinsla­

get skall lägenheten hänföras till bostadssektorn.

Detta förslag som i allmänhet accepterats under remissbehandlingen in­

nebär enligt min mening en tillfredsställande lösning på gränsdragnings-

problemet. Därtill kommer att det i och för sig måste anses vara en fördel

att de kombinerade upplåtelserna i besittningsskyddshänseende jämställs

med de rena bostadsupplåtelserna också i det fallet att lägenheten upp­

låtits huvudsakligen för annat ändamål än som bostad men bostadsmomen-

tet dock är ganska starkt. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas upp­

fattning.

Som närmare utvecklas i det följande föreslår jag att beteckningen bo­

stadslägenhet reserveras för den kategori av lägenheter som omfattas av det

direkta besittningsskyddet. Med bostadslägenhet bör därför avses lägenhet

som helt eller till ej oväsentlig del hyrts ut för att användas som bostad.

De sakkunniga föreslår undantag från det indirekta be­

sittningsskyddets tillämpningsområde i två fall, nämli­

gen då hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i

Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

125

följd och då förbehåll gjorts om att besittningsskyddsbestämmelserna ej

alls skall gälla eller gälla endast i begränsad utsträckning. Sådant förbehåll

föreslås vara giltigt bara om det tillkommit efter det hyresförhållandet va­

rat nio månader i följd och tagits in i särskilt upprättad handling.

Förslaget har fått ett gynnsamt mottagande under remissbehandlingen.

De föreslagna undantagsbestämmelserna har sin motsvarighet inom bo­

stadssektorn. När det gäller möjligheterna att träffa förbehåll om undantag

från besittningsskyddet är sakkunnigförslaget dock mindre restriktivt i

fråga om lokaler än beträffande bostadslägenheter. För den senare katego­

rien av lägenheter är förbehåll giltigt bara om det träffats inför medlings-

nämnden eller rätten. I fråga om lokaler krävs endast att förbehållet intagits

i särskilt upprättad handling. För båda lägenhetskategorierna krävs att hy­

resförhållandet varat mer än nio månader när förbehållet sker.

När det gäller undantagen från det direkta besittningsskyddets tillämp­

ningsområde har jag följt de sakkunnigas förslag så när som på att jag

föreslår att förbehåll skall kunna ske i större utsträckning än de sakkun­

niga tänkt sig. Jag föreslår sålunda att, sedan hyresförhållandet varat mer

än nio månader i följd, förbehåll skall kunna träffas fritt. Vidare föreslås

att förbehåll får ske även på ett tidigare stadium, men i sådant fall skall

förbehållet vara giltigt bara om det godkänts av hyresnämnden. Möjlighe­

terna att komma överens om undantag från besittningsskyddsbestämmel-

sernas tillämpningsområde bör naturligen vara åtminstone lika vidsträckta

på lokalområdet som inom bostadssektorn. Jag föreslår därför att även be­

träffande lokaler förbehåll om undantag från besittningsskyddets tillämp­

ningsområde skall kunna ske innan hyresförhållandet varat mer än nio må­

nader i följd under förutsättning att förbehållet godkänns av hyresnämnden.

När det gäller undantagsbestämmelsernas sakliga utformning i övrigt an­

sluter jag mig till de sakkunnigas förslag.

Jag övergår nu till att behandla de besittningsskyddsbry-

tande grunderna, dvs. de fall när hyresvärden har rätt att upplösa

hyresförhållandet utan att ersättningsskyldighet uppkommer.

När det gäller att avgöra vad som skall anses innefatta befogad anledning

för hyresvärden att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet, bör som

de sakkunniga anfört först och främst fordras att hyresvärdens avflytt-

ningsskäl är av saklig art. Om så inte är fallet, bör hyresvärdens vägran

att förlänga hyresförhållandet medföra skyldighet att ersätta hyresgästen

för den förlust denne lider. Föreligger däremot sakliga avflyttningsskäl,

bör hyresvärdens ersättningsskyldighet bero på tyngden av dessa skäl i för­

hållande till hyresgästens intresse att få behålla lägenheten. En avvägning

mellan parternas motstående intressen bör alltså ske.

Varken hyreslagskommitténs eller de sakkunnigas lagförslag innehåller

någon närmare reglering av frågan när en befogad anledning att vägra fort­

126

satt förhyrning skall anses föreligga. Frågan behandlas i stället i motiven.

Enligt min mening gör sig emellertid ett starkt behov gällande att ge be­

stämmelser om intresseavvägningen beträffande vissa betydelsefulla och

ofta förekommande situationer. I särskilt hög grad gäller detta frågan hur

rivning och större ombyggnadsarbete skall betraktas från besittnings-

skyddssynpunkt. Jag kan hänvisa till vad jag anfört angående motsvaran­

de fråga när det gäller bostadslägenheter och föreslår alltså att vissa typ­

situationer regleras särskilt och att övriga fall när hyresvärden skall anses

ha befogad anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet hänförs

till en mera allmänt utformad bestämmelse, en generalklausul.

Till de situationer i vilka hyresvärden bör ha rätt att utan påföljd mot­

sätta sig en förlängning av hyresförhållandet hör till en början att hyres­

rätten är förverkad. I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör även

annan misskötsamhet än sådan som kan leda till hyresrättens förverkande

medföra denna rätt för hyresvärden, om hyresförhållandets upplösning

framstår som en rimlig påföljd för vad hyresgästen låtit komma sig till

last. Har hyresgästen försummat den skyldighet att ställa ny säkerhet för

hyresavtalets fullgörande som åligger honom enligt 31 § i den nuvarande

liyreslagen, bör likaledes befogad anledning att vägra förlängning av hyres­

förhållandet anses föreligga.

I fråga om rivning och större ombyggnad av fastigheten innebär de sak­

kunnigas lösning att hyresgästen är berättigad till ersättning för förlust i an­

ledning av hyresförhållandets upphörande, om han inte underrättats om

den förestående rivningen eller ombyggnaden minst ett år före avflyttning­

en och inte av hyresvärden anvisats annan lokal, med vilken han skäligen

kunnat åtnöjas.

Förslaget har i allmänhet godtagits eller lämnats utan erinran under re­

missbehandlingen. Några remissinstanser anser dock olämpligt att generellt

anknyta besittningsskyddet till villkor av angiven beskaffenhet och föreslår

i stället att hyresgästens rätt till ersättning skall vara beroende på omstän­

digheterna i det särskilda fallet. I ett remissyttrande har ifrågasatts att till-

lägga hyresgäst som driver näring en mera generell rätt till ersättning för

förlust i anledning av hyresförhållandets upplösning.

Enligt min mening är det inte lämpligt att i de relativt vanliga situationer

som det här gäller låta den viktiga frågan om hyresgästens ställning i be-

sittningsskyddshänseende bero på en prövning av omständigheterna i det

särskilda fallet. En generell rätt för hyresgäst som på grund av rivning

eller ombyggnad inte kan få hyresförhållandet förlängt att få ersättning för

den förlust han därigenom lider kan befaras inverka menligt på intresset

för önskvärd sanerings- och ombyggnadsverksamhet. Att lämna hyresgäs­

tens intressen helt obeaktade skulle emellertid innebära en inte godtagbar

urholkning av besittningsskyddet. Jag delar därför de sakkunnigas uppfatt­

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Kungl. Maj:ts proposition nr Ibl år 1967

127

ning att en skyldighet för hyresvärden att anvisa hyresgästen annan lokal

innebär en lämplig avvägning mellan parternas intressen i förevarande fall.

De sakkunniga diskuterar verkan vid intresseavvägningen av att s. k.

rivningsklausul tagits in i hyreskontraktet eller att hyresgästen i annat fall

vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skall rivas eller

byggas om inom en snar framtid. De sakkunniga föreslår att skyldighet att

anvisa annan lägenhet inte skall föreligga i sådant fall. Jag delar denna

mening. I klarhetens intresse bör dock viss tidsfrist anges inom vilken hy­

resvärden på grund av nu åsyftat förbehåll skall vara befriad från skyldig­

heten att anvisa annan lokal. Fristen torde böra bestämmas till fem år och

räknas från förbehållets tillkomst.

I likhet med de sakkunniga anser jag betydelsefullt att hyresgästen i god

tid får besked om att hyresförhållandet måste upphöra på grund av att

huset skall rivas eller undergå större ombyggnad. Jag anser dock inte att

någon fixerad tidsgräns bör uppställas inom vilken fastighetsägaren skall

ha att ge besked om rivningen eller ombyggnaden. Hyresgästens intresse av

att få skäligt rådrum för avflyttningen bör i stället tillgodoses genom regler

om anstånd med avflyttning efter hyrestidens utgång. Jag återkommer till

denna fråga i det följande.

En från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamå-

let bör som de sakkunniga anfört utgöra befogad anledning för hyresvärden

att motsätta sig förlängning, om inte hyresgästen erbjuder kompensation

genom att gå med på lika förmånliga villkor. Denna i och för sig naturliga

grundsats i system med i princip fria hyror torde inte behöva direkt uttryc­

kas i lagen. I detta fall får alltså generalklausulen tillämpas.

I andra fall än de nu nämnda torde det få överlämnas åt rättstillämpning­

en att med beaktande av omständigheterna i det särskilda fallet avgöra om

det framstår som rimligt att hyresgästens intresse att behålla lägenheten

skall få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida. Det torde

inte vara behövligt att här närmare gå in på dessa avvägningsfrågor. Jag

kan emellertid i allt väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Även vid indirekt besittningsskydd finns behov av regler om prövning

av villkoren för fortsatt förhyrning. På en hyresmark­

nad med i princip fri prissättning bör det stå hyresvärden fritt att

vid uppsägning för ändring av hyresvillkoren kräva den hyra som lägen­

heten betingar vid ett utbud på öppna marknaden. Eftersom frågan om en

hyra som hyresvärden begärt för att förlänga hyresförhållandet varit skälig

uppkommer först sedan hyresgästen flyttat från lägenheten, har man vid

prövningen ofta ett ganska exakt mått på lägenhetens marknadsvärde i den

hyra som hyresvärden kunnat betinga sig av efterträdaren.

De sakkunnigas förslag innebär att ersättningsskyldighet inträder om den

fordrade hyran endast obetydligt överstiger vad hyresvärden kunnat få ut

128

av en ny hyresgäst. Denna regel, som är något förmånligare för hyresgästen

än motsvarande regel i hyreslagskommitténs förslag, kommer till uttryck

på så sätt att hyresgästen föreslås ha rätt till ersättning såsom vid obe­

fogad förlängningsvägran, om hyresvärden för förlängning fordrar hyra

som inte är skälig. Sådan rätt skall också föreligga om hyresvärden upp­

ställer annat hyresvillkor, som strider mot god hyressed eller eljest är

obilligt.

De sakkunnigas förslag har i denna del lämnats utan erinran av nästan

alla remissinstanser. Jag delar de sakkunnigas uppfattning. Har lägenheten

efter hyresgästens avflyttning stått outhyrd en inte alltför kort tid, torde

böra presumeras att hyresvärden inte kunnat få ut den hyra han fordrat

av hyresgästen. Om hyresvärden i sådant fall vill undgå ersättningsskyldig­

het, bör han alltså ha att visa att lägenheten stått tom av annat skäl än att

han krävt för hög hyra.

Under remissgranskningen har föreslagits att skäligheten av fordrad

hyra eller andra hyresvillkor skall kunna underställas myndighets pröv­

ning innan hyresgästen tar slutlig ställning till hyresvärdens krav. Enligt

min mening är en sådan ordning inte förenlig med principerna för det in­

direkta besittningsskyddet. Systemet skulle också vara förenat med flertalet

av de nackdelar som föranlett mig att förorda det indirekta besittningsskyd­

det framför optionsrättssystemet.

Enligt nuvarande hyreslag utgår vid obefogad vägran att förlänga hyres­

avtal angående lägenhet som brukas för förvärvsverksamhet, utöver e r-

sättning för flyttningskostnader, ersättning enbart för den ökning av lä­

genhetens värde på hyresmarknaden som verksamheten kan ha medfört. Så­

dan ersättning utgår vidare endast om lägenheten efter hyresgästens avflytt­

ning används för samma eller liknande verksamhet. Hyreslagens ersätt­

ningsregler erbjuder sålunda hyresgästen endast ett begränsat skydd.

Hyreslagskommittén har i sitt förslag sökt åstadkomma ett mera effektivt

besittningsskydd genom att i större utsträckning än f. n. låta hyresvärdens

ersättningsskyldighet ansluta sig till den förlust som hyresgästen lider till

följd av hyresförhållandets upplösning. Även kommitténs förslag innebär

emellertid att hyresgästen i åtskilliga fall kan få bara en del av sin förlust

ersatt.

I de sakkunnigas förslag har hyresvärdens ersättningsskyldighet ut­

sträckts att i princip omfatta hyresgästens hela förlust i anledning av att

hyresförhållandet upphör. Undantag har gjorts endast beträffande vissa kost­

nader som hyresgästen nedlagt i den förhyrda lokalen. I fråga om dessa

kostnader har ersättningsskyldigheten ansetts böra begränsas till sådana

ändringar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och till vilka

hyresvärden lämnat sitt samtycke eller som hyresgästen ansett hyresavtalet

berättiga honom att utföra. Hyresvärdens ersättningsskyldighet omfattar

vidare flyttningskostnader och sådan värdeminskning beträffande hyres-

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

129

gästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt sådan

skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verk­

samhet. Uppräkningen avses vara uttömmande. Ersättningen skall faststäl­

las enligt samma grunder som ersättning för s. k. rörelseskada med anled­

ning av expropriation.

Som redan framgått delar jag de sakkunnigas uppfattning att närings-

drivande hyresgäst kan beredas ett tillfredsställande skydd endast om hy­

resvärden i princip är skyldig att utge ersättning för all den skada som hy­

resförhållandets upplösning medför. Samtidigt som en sådan ersättnings-

påföljd skyddar hyresgästen mot ekonomisk förlust kommer den att ha en

betydande preventiv verkan mot obefogade uppsägningar. Jag kan sålunda

i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas förslag i denna del. Den

avsedda omfattningen av ersättningsskyldigheten bör komma till klart ut­

tryck i lagtexten. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.

Vad härefter gäller det av de sakkunniga föreslagna undantaget från

principen om full ersättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran

är det uppenbart att hyresgäst som utan hyresvärdens samtycke eller i strid

med hyresavtalets bestämmelser låtit ändra den förhyrda lokalen för att

göra denna mera tjänlig för sitt ändamål inte kan få ersättning för det

värde som han genom avflyttningen går miste om. Har hyresvärden sam­

tyckt till åtgärderna eller kan dessa antas ha skett med hyresvärdens goda

minne, är det däremot inte sakligt motiverat att frånkänna hyresgästen all

rätt till ersättning. Detsamma är förhållandet om hyresvärden inte sam­

tyckt till ändringarna men hyresgästen vid hyresavtalets ingående haft be­

fogad anledning räkna med att han skulle ha rätt att utföra sådana änd­

ringar. I enlighet med de sakkunnigas förslag bör dock hyresvärdens er­

sättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran alltid vara begränsad

till sådana anordningar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och

därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. En sådan begränsning

tas upp i departementsförslaget.

Om rimliga krav på tillförlitlighet i bedömningen av hyresgästens ersätt­

ningsanspråk skall kunna upprätthållas, torde det inte kunna undvikas att

avgörandena om ersättning ibland kan komma att dra ut på tiden. Även

om hyresgästens talan bifalles, kan avflyttningen från lägenheten därför

innebära betydande ekonomiska påfrestningar för hyresgästen. Redan vet­

skapen om att det kan ta åtskillig tid innan ersättningen blir tillgänglig

för hyresgästen kan skapa ett ogynnsamt förhandlingsläge för denne. I

syfte att motverka dessa olägenheter föreslår de sakkunniga att hyresgästen

skall kunna tillerkännas förskott på den blivande ersättningen. Sådant för­

skott skall kunna utdömas om hyresvärden medgett ersättningsskyldighet

eller domstolen genom lagakraftvunnen dom funnit hyresvärden skyldig att

utge ersättning. Rättens avgörande av denna fråga förutsätts kunna ske

genom mellandom eller efter särskild fastställelsetalan.

5

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

Kungl. Maj:is proposition nr lhl år 1967

130

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

De sakkunnigas förslag är utan tvivel ägnat att stärka hyresgästens ställ­

ning och att främja frivilliga uppgörelser mellan parterna. Jag kan därför

också i denna del ansluta mig till förslaget.

Under remissgranskningen har några remissinstanser uttalat att det bör

övervägas att göra hyresgästens avflyttningsskyldighet beroende av att hy­

resvärden ställer säkerhet för den ersättning som hyresgästen kan bli berät­

tigad till. För egen del anser jag att en sådan ordning är svårgenomförbar

av det skälet att den skada, för vilken säkerhet skulle ställas, i regel inte kan

bedömas förrän hyresgästen avflyttat från lägenheten. Fn generell skyl­

dighet för hyresvärd att ställa säkerhet skulle uppenbarligen i många fall

te sig obillig mot denne. Det kan heller inte anses lämpligt att i det särskilda

fallet låta domstol eller annan myndighet avgöra om förutsättning för stäl­

lande av säkerhet är för handen, innan hyresgästen väckt ersättningstalan.

Har hyresgästen väckt sådan talan föreligger å andra sidan inget behov av

särskilda regler, eftersom hyresgästen kan säkerställa sin rätt till ersättning

genom begäran om kvarstad eller skingringsförbud i enlighet med rätte­

gångsbalkens bestämmelser. Med hänsyn till vad jag nu har anfört är

jag inte beredd att föreslå några regler av nu angivet innehåll.

Kan hyresgästen inte träffa överenskommelse med hyresvärden om fort­

satt förhyrning, är han skyldig att flytta när hyresavtalet upphör att

gälla, vare sig hyresvärden har fog för sill vägran att förlänga hyresför­

hållandet eller ej. Om förhandlingarna mellan parterna om förlängning

dragit ut på tiden, återstår ej sällan endast en kortare tid av hyresperio-

den. Att behöva flytta med kort varsel är i allmänhet förenat med känn­

bara olägenheter för en hyresgäst som driver näring av något slag. Redan

ett relativt kort uppskov med avflyttningen kan ofta vara till­

räckligt för att undvika ekonomisk förlust, exempelvis då hyresgästen inte

förfogar över annan lokal i vilken rörelsen skall fortsättas förrän viss tid

efter den avtalade hyrestidens utgång.

För att motverka nu angivna olägenheter föreslår de sakkunniga att hyres­

gästen skall kunna få anstånd med avflyttningen från lägenheten under viss

tid. Förslaget innebär att hyresgäst som påkallat medling är berättigad att

kvarsitta i lägenheten till dess sex månader förflutit från den dag då med-

lingsförfarandet förklarats avslutat, om inle medlingsnämnden av särskil­

da skäl förordnat att avflyttning skall ske tidigare. Har medling inte på­

kallats, kan nämnden på begäran av hyresgästen förordna om anstånd med

avflyttningen under viss tid, högst sex månader, om det är av synnerlig

vikt för hyresgästen att inte behöva flytta vid hyrestidens slut.

Mot de sakkunnigas förslag har ingen erinran gjorts under remissbehand­

lingen.

Ett system med indirekt besittningsskydd tillgodoser enligt min mening

inte på ett tillfredsställande sätt hyresgästens intressen om det inte kom­

pletteras med regler som ger hyresgästen skäligt rådrum med avflyttningen

131

från lägenheten. Sådana regler är också ägnade att stärka hyresgästens för-

handlingsposition och främjar därigenom frivilliga uppgörelser mellan par­

terna. Jag kan därför helt ansluta mig till de bedömningar som ligger till

grund för de sakkunnigas förslag. Reglerna bör dock göras något enklare.

Jag föreslår att hyresnämnd skall kunna tillåta hyresgäst att sitta kvar i

lägenheten efter hyrestidens utgång under skälig tid, högst ett år.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

132

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Personförändring på hyresgästsidan

Inledning

Under beteckningen personförändring på hyresgästsidan kan sammanfö­

ras fyra skilda typer av fall när en hyresgäst träder i annans ställe. Ett

personskifte kan ske i den formen att hyresgästen överlåter sin hyresrätt

till annan (substitution). En annan form av personskifte föreligger, om hy­

resgästen utan att utträda ur rättsförhållandet med hyresvärden åt annan

upplåter rätt att begagna lägenheten i dess helhet (total sublokation). I det

enskilda fallet kan det ofta vara svårt att avgöra, om den ena eller den

andra av dessa former föreligger. Ett fall av personförändring på hyresgäst­

sidan kan vidare sägas föreligga då hyresgästen åt annan upplåter rätt att

begagna viss del av lägenheten (partiell sublokation). Slutligen kan ett per­

sonskifte på hyresgästsidan genomföras i anslutning till att hyresförhållan­

det förlängs eller upphör.

Substitution och total sublokation

Gällande rätt. Hyresgästen är enligt gällande rätt i allmänhet inte be­

rättigad att utan medgivande av hyresvärden sätta annan i sitt ställe eller

överlåta nyttjandet av lägenheten på annan. I 7 § nuvarande hyreslag före­

skrivs sålunda att hyresgäst som vill överlåta lägenheten till annan skall in­

hämta hyresvärdens samtycke före överlåtelsen, överlåtelseförbudet avser

såväl substitution som total sublokation.

Vägrar hyresvärden utan skälig anledning att samtycka till en överlåtelse

eller lämnar han inte besked inom en vecka från det hyresgästen gjort fram­

ställning om medgivande till överlåtelsen, får hyresgästen säga upp hyres­

avtalet till upphörande i förtid.

Det finns två undantag från det principiella överlåtelseförbudet. Det

första avser det fall att hyresgästen avlider före hyrestidens utgång. Hyres­

gästens dödsbo är då enligt 8 § hyreslagen berättigat att i sitt ställe sätta

annan som hyresvärden skäligen kan ta för god som hyresgäst. Bestämmel­

sen äger tillämpning på alla slags lägenheter. År lägenheten helt eller till

väsentlig del uthyrd till bostad, har dödsboet också rätt att inom en månad

från dödsfallet uppsäga avtalet till upphörande i förtid. Om lägenheten var

förhyrd av den avlidne och hans make, tillkommer substitutionsrätten och

uppsägningsrätten dödsboet och den efterlevande maken gemensamt. Sätts

i hyresgästens ställe någon som hyresvärden ej är skyldig att ta för god är

hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad till skadestånd (32 §

första stycket 3 hyreslagen).

133

Det andra undantaget från det principiella överlåtelseförbudet finns i

8 a § tredje stycket hyresregleringslagen. Har make genom bodelning eller

skifte i anledning av hemskillnad eller äktenskapets upplösning tillagts hy­

resrätten till lägenhet som andra maken eller båda makarna hyrt till bostad

för gemensamt bruk och vägrar hyresvärden att låta maken överta lagenhe­

ten, äger hyresnämnden på framställning förordna om det, om hyresvär­

dens vägran finnes vara obillig. Den nu angivna substitutionsrätten utgör

ett komplement till 2 och 3 §§ lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda

bestämmelser om makars gemensamma bostad. I dessa paragrafer regleras

makar emellan hur det skall förfaras med den gemensamma bostaden vid

hemskillnad eller äktenskapets upplösning. I ort där hyresreglering inte ra­

der är make i nu angivna fall inte berättigad att överta lägenheten under

hyrestiden om hyresvärden motsätter sig detta.

Tidigare reformförslag. I prop. 1948:212 föreslogs en bestämmelse om

rätt för bostadsbgresgäst att i samband med lägenhetsbyte sätta annan i

sitt ställe. Den föreslagna bestämmelsen skulle ingå i hyresregleringslagen.

Förslaget syftade till att befordra en lämpligare fördelning av bostadsbe­

ståndet och därigenom motverka den stelhet på bostadsmarknaden som

blivit en ofrånkomlig följd av bostadsbristen och hyresregleringen. Propo­

sitionen vann inte riksdagens bifall. Andra lagutskottet, vars utlåtande

(L2U 1948: 33) godkändes av riksdagen, anslöt sig visserligen till förslagets

grundtanke att lägenhetsbyten borde underlättas under rådande bostads­

brist men var ändå inte övertygat om lämpligheten av den föreslagna lag­

stiftningen. Utskottet ansåg att det fanns anledning anta att hyresvärdarna

i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål beträffande lägenhets­

byten. Utskottet fann också att det var svårt att avgöra om vinsten av den

föreslagna lagstiftningen stod i rimlig proportion till lagstiftningens obe­

stridliga nackdelar. Det var inte helt ovanligt att en hyresgäst betingade sig

otillåten ersättning i samband med lägenhetsbyte. Sådana olagliga trans­

aktioner skulle enligt utskottets mening säkerligen öka i omfattning, om

den föreslagna rätten till lägenhetsbyte genomfördes. Den föreslagna lag­

stiftningen skulle också orsaka hyresregleringsmyndigheterna betydligt

ökat arbete.

I anslutning till förslaget om bytesrätt utsände Sveriges fastighetsägareför­

bund i juni 1948 till samtliga fastighetsägareföreningar ett meddelande,

vari framhölls bl. a. att det låg i fastighetsägarnas eget intresse att lämna

sin frivilliga medverkan till att lägenhetsbyten kom till stånd i största möj­

liga utsträckning.

Hyresregleringskommittén uttalade i sitt år 1952 avgivna betänkande »Be-

hovsprövning på hyresmarknaden» (SOU 1952: 37 s. 97), att det inte kunde

anses föreligga ett allmänt behov att införa en lagstiftning om bytesrätt.

Flertalet av de skäl som vid frågans behandling under 1948 års riksdag an-

Kungl. Maj ds proposition nr 141 år 1967

134

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1!)67

förts mot en sådan anordning syntes också kommittén i allt väsentliet äga

giltighet.

b

Från hyresgästhåll har vid olika tillfällen framförts önskemål om rätt för

af färshyresgäst att överlåta lägenheten. I framställning till Kungl. Maj :t den

5 december 1946 hemställde Hyresgästföreningen i Stockholm om sådan

lagändring, att hyresgäst som under minst tre år drivit förvärvsverksamhet

i förhyrd lägenhet skulle äga rätt att i sitt ställe sätta annan som hyresvär­

den skäligen kunde ta för god som hyresgäst. Substitutionsrätt borde till­

komma hyresgästen, när denne till följd av ålder, sjukdom, ändrade famil­

jeförhållanden eller lojala ekonomiska orsaker måste eller önskade överlåta

den rörelse han bedrev i den förhyrda lokalen.

I en motion vid 1947 års riksdag (II: 369) framfördes krav på eu sådan

ändring av hyresregleringslagen att näringsidkande hyresgäst erhöll garanti

för att verksamheten i den förhyrda lokalen kunde fortsätta i samma lokal

även vid överlåtelse av verksamheten till ny innehavare. I enlighet med

andra lagutskottets utlåtande (L*U 1947: 21) avslogs motionen under hän­

visning till att Kungl. Maj :t genom den förut berörda framställningen redan

fått sin uppmärksamhet riktad på denna fråga.

Frågan aktualiserades på nytt vid 1948 års riksdag, då i en motion (I: 355)

foreslogs sådan ändring i hyresregleringslagen att hyresgäst som under

minst fem år drivit affärsverksamhet i förhyrd lägenhet berättigades att

utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i samband med överlå­

telse av rörelsen. Motionen avslogs emellertid av riksdagen. Andra lagut­

skottet (L^U 1948:33) framhöll att den föreslagna lösningen inte kunde

anses tillfredsställande. Utskottet ansåg att förslaget i realiteten innebar att

affarshyresgäster fick möjlighet att betinga sig vederlag för själva hyres­

rätten och därigenom utnyttja den rådande lägenhetsbristen på ett sätt som

stod i strid mot hyresregleringens syfte. I

I direktiven för hyresregleringskommittén uttalades, att hyreslagens be­

stämmelse om dödsbos substitutionsrätt i fråga om bostadslägenheter kom­

mit att få olämpliga konsekvenser. Det framhölls att bestämmelsen i denna

del var tillkommen med tanke på normala förhållanden på hyresmarkna­

den, då en familj efter ett dödsfall inte hade råd att vidare hyra en dyr

bostad. Under rådande förhållanden, då en lägenhet med lätthet kunde hyras

ut pa nytt nar som helst under året, ansågs detta motiv ha bortfallit. I stället

hade bestämmelsen lett till att de anhöriga efter eu avliden på ett pinsamt

satt bestormades av hyressökande så snart dödsfallet blivit känt. Den med­

förde också att dödsbo ofta betingade sig otillåten ersättning för överlåtel­

sen.

Hyresregleringskommittén föreslog i sitt slutbetänkande (SOU 1955: 35 s.

62) en begränsning av möjligheterna att enligt hyresregleringslagen ogiltig-

förklara uppsägning av den till vilken hyresgästs dödsbo överlåtit lägen-

135

heten. Kommittén framhöll, att hyresrätten till bostadslägenhet inte kunde

för dödsboet anses representera något ekonomiskt värde som var förtjänt av

skydd. För att tillgodose dödsboets intresse av att snabbt bli befriat från ett

obekvämt hyresavtal var det inte nödvändigt att lägenheten överläts, över­

låtelse i detta syfte borde enligt kommitténs mening få ske först om hyres­

värden vägrade att befria dödsboet från hyresavtalet. Kommittén ansåg vi­

dare att i vissa fall andra än ekonomiska förhållanden kunde göra det ange­

läget för dödsbo att få överlåta lägenheten. Det låg sålunda ofta i döds­

boets intresse att kunna tillgodose bostadsbehovet för person som tillsam­

mans med den avlidne bott i lägenheten utan att ha del i hyresrätten. Kom­

mittén föreslog att överlåtelserätten skulle begränsas till dessa fall. Kommit­

téns förslag ledde i denna del inte till någon lagstiftningsåtgärd. Vid pröv­

ning av ansökan om ogiltigförklaring av uppsägning i fall där dödsbo över­

låtit eller avsett att överlåta den avlidnes lägenhet till annan har emellertid

i hyresregleringspraxis för bifall till ansökningen i allmänhet krävts att

den till vilken överlåtelsen skett varit dödsbodelägare eller stått den avlidne

eller dödsbodelägare nära på grund av släktskap eller annat personligt

förhållande, t. ex. långvarigt samboende med den avlidne.

Hyreslagskommittén. Med anledning av den kritik som det nuvarande

överlåtelseförbudet vid olika tillfällen utsatts för ställer hyreslagskommittén

frågan huruvida en principiell överlåtelserätt skulle vara att föredra framför

ett principiellt överlåtelseförbud. Kommittén utvecklar sin mening i denna

fråga på följande sätt.

En avflyttande hyresgäst anlägger i allmänhet helt andra synpunkter på

valet av ny hyresgäst än hyresvärden. För hyresvärden är det viktigt att

en ledig lägenhet besätts med en så skötsam hyresgäst som möjligt. Häri­

genom främjas i sin tur det allmänna intresset av att en trivsam bostads­

miljö skapas för flertalet hyresgäster. Den avflyttande hyresgästen däremot

är i allmänhet föga intresserad av efterträdarens kvalifikationer som hyres­

gäst. Vid lägenhetsbyte är i regel det väsentliga för hyresgästen att själv

erhålla en så passande lägenhet som möjligt. Har hyresgästen inte längre

behov av lägenheten, är hans huvudintresse att snarast bli fri från skyldig­

heten att betala hyran. I motsats till ett principiellt överlåtelseförbud är

därför en allmän överlåtelserätt inte ägnad att befordra tillkomsten av triv­

samma bostadsförhållanden. Med en allmän överlåtelserätt skapas vidare

förutsättningar för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning

av lägenheter som inverkar ogynnsamt på prisbildningen på hyresmarkna­

den. En allmän överlåtelserätt skulle visserligen i en del fall sannolikt re­

sultera i en omfördelning av lägenheter efter det sociala bostadsbehovets

angelägenhetsgrad. Någon säker grund för ett antagande att hyressökande

med framträdande bostadsbehov därigenom totalt sett skulle komma i bätt­

re ställning i konkurrensen om lägenheterna finns dock mte. Åtminstone

Kungl. Maj:ts proposition nr 1A1 år 1967

136

för den talrika grupp av lägenheter som ägs av socialt ansvarskännande

hyresvärdar finns snarare anledning anta att behovssynpunkten skulle bli

sämre tillgodosedd genom övergång till en allmän överlåtelserätt. Kom­

mittén säger sig därför inte vara övertygad om att en långtgående över­

låtelserätt skulle vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud.

Liksom hyresgästen sålunda i allmänhet inte bör få överlåta sin hyres­

rätt utan hyresvärdens medgivande, hör hyresgästen i princip inte heller ha

rätt att utan samtycke upplåta lägenheten i dess helhet åt annan.

Som ett undantag från det principiella överlåtelseförbudet tas i kommit­

téns förslag upp en bestämmelse om rätt för hyresgästs make att överta

hyresrätten till lägenhet som genom bodelning eller skifte i anledning av

hemskillnad, äktenskapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens

död tillagts maken.

En avvikelse från det principiella överlåtelseförbudet utan motsvarighet

i gällande rätt föreslås av kommittén för det fall att hyresgäst som inte är

i tillfälle att för återstående hyrestid begagna en till bostad förhyrd lägen­

het, önskar överlåta hyresrätten till någon som sammanbott med honom.

Överlåtelserätten bör dock begränsas i syfte att hindra missbruk och avse

bara fall där någon sedan en längre tid tillbaka sammanbott med hyresgäs­

ten. En tid av tre år anser kommittén vara en lämplig gräns. Som villkor

för överlåtelsen bör vidare uppställas att hyresvärden skäligen kan åtnöjas

med andringen. Om hyresvärden vägrar att samtycka till överlåtelsen, bör

hyresgästen vara skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd

till åtgärden.

Dödsbos nuvarande substitutionsrätt i fråga om bostadslägenhet bör enligt

kommitténs mening begränsas så att överlåtelse får ske bara till dödsbodel-

agare som vid dödstillfället sammanlevt med hyresgästen eller till annan

som sammanbott med honom i minst tre år. Som villkor för överlåtelserätt

uppställs vidare att efterträdaren skäligen kan tas för god som hyresgäst.

Vägrar hyresvärden att samtycka till överlåtelsen, bör domstols tillstånd in­

hämtas före överlåtelsen. Den föreslagna begränsningen av dödsboets substi­

tutionsrätt hindrar visserligen inte dödsboet från att utöva sin hyresrätt

genom delägare som inte förut bott i lägenheten, men om hyresvärden upp­

säger avtalet, bör dödsboets optionsanspråk normalt inte bifallas i sådana

fall.

Kommitténs förslag, som främst var avsett för mera normala marknads­

situationer, innehåller inga regler om rätt för bostadshyresgäst till lägen-

hetsbyte. Frågan om en sådan rätt anses huvudsakligen falla inom krislag­

stiftningens ram. Enligt kommitténs mening visar erfarenheterna från sena­

re tid att det bl. a. på grund av partsorganisationernas verksamhet varit

möjligt att på frivillig väg få till stånd lägenhetsbyten i betydande omfatt­

ning. Så länge en positiv medverkan i syfte att främja socialt önskvärda

lägenhetsbyten är att påräkna från organisationernas sida, bör det behov

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967