2

hyresnämnden ge förvaltaren tillstånd att genomföra lämpliga åtgärder och

att belåna fastigheten för kostnaderna.

Beslut om tvångsförvaltning skall gälla för tre år. Hyresnämnden kan be­

sluta om förlängning med ett år i taget samt om upphörande i förtid. Be­

slutet om förvaltning gäller även mot ny ägare av fastigheten.

Hyresnämndens beslut i frågor om tvångsförvaltning skall kunna över­

klagas genom besvär till domstol.

I propositionen föreslås vidare att det genom ändring i expropriationsla­

gen införs möjlighet att expropriera bostadsfastighet vid föreliggande eller

befarad grov vanvård.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1970.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

3

1) Förslag

till

Lag

om tvångsförvaltning av bostadsfastighet

Härigenom förordnas som följer.

¹ §

Om ägare av fastighet, vilken innehåller bostadslägenhet som är uthyrd

av ägaren och ej utgör del av dennes egen bostad, väsentligen försummar

vården av fastigheten eller underlåter att vidtaga uppenbart angelägna åt­

gärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten och det

finns anledning antaga att rättelse ej kommer att ske, kan hyresnämnden

ställa fastigheten under förvaltning enligt denna lag. Fastighet, som äges av

staten eller av kommun, kan ej ställas under förvaltning.

Bestämmelserna i denna lag om fastighet äger, i fall då bostadshus tillhör

innehavare av inskriven tomträtt, motsvarande tillämpning på tomträtten.

1 fråga om bostadshus som eljest tillhör annan än ägaren av marken gäller

lagen i tillämpliga delar. Såsom ägare av fastighet anses, när omständighe­

terna föranleder det, annan som innehar fastigheten.

2

§

Till förvaltare utser hyresnämnden bolag, förening eller inrättning, som

bedriver fastighetsförvaltning, eller annan som har erfarenhet av sådan för­

valtning. Vid val av förvaltare skall i skälig mån avseende fästas vid fastig­

hetsägarens önskemål.

Förvaltare kan under pågående förvaltning entledigas av hyresnämnden

när förhållandena föranleder det.

3§

Förvaltaren skall svara för tillfredsställande skötsel av fastigheten. Han

skall verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undan-

röjes och att fastigheten genomgår sådana förbättringar och moderniseringar

som kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Även genom andra åtgärder

skall han vara verksam för att skälig avkastning erhålles.

Förvaltaren skall om möjligt bereda fastighetsägaren tillfälle att yttra sig

om förvaltningsåtgärd av vikt.

Om det är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela före­

skrifter för förvaltningen. Hyresnämnden kan även föreskriva att fastighets­

ägaren skall lämna bidrag till förvaltningen för utrymmen som han själv

använder.

4 §

Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastigheten och

företräder även i övrigt ägaren i angelägenheter som rör fastigheten och

dess förvaltning.

4

Förvaltaren får ej överlåta fastigheten eller eljest förfoga över den så att

den helt eller delvis frånhändes ägaren. Utan ägarens medgivande får för­

valtaren ej låta inteckna fastigheten för fordran eller taga upp lån i vidare

mån än som följer av 6 § och ej heller låta företaga annan åtgärd beträffan­

de fordringsinteckning i fastigheten, om ej hyresnämnden lämnar sitt till­

stånd.

5 §

Förvaltaren kan besluta att angelägenhet som saknar betydelse för ända­

målet med förvaltningen skall undantagas från denna.

Fastighetsägaren får medge inteckning i fastigheten för fordran, taga upp

lån mot säkerhet av inteckning i fastigheten eller företaga annan åtgärd

beträffande fordringsinteckning om förvaltaren samtycker till det. Vägras

samtycke kan hyresnämnden tillåta åtgärden, om denna ej försämrar förut­

sättningarna för en tillfredsställande fastighetsförvaltning.

6

§

Bör på fastigheten verkställas arbeten för vilka fordras tillskott av andra

medel än sådana som inflyter vid den löpande förvaltningen eller eljest står

till förfogande, skall förvaltaren ombesörja utredning om lämpliga åtgärder,

kostnaderna för dem och möjligheterna att genom belåning av fastigheten

eller på annat sätt skaffa medel för åtgärderna. Redogörelse för utredningen

jämte förslag till åtgärder skall överlämnas till fastighetsägaren.

Vill fastighetsägaren ej medverka till de föreslagna åtgärderna, kan hyres­

nämnden lämna förvaltaren tillstånd att företaga dem samt meddela de fö­

reskrifter som behövs. Nämnden kan därvid tillåta förvaltaren att till angivet

belopp taga upp lån för åtgärderna och vid behov medge inteckning i fastig­

heten.

7 §

Förvaltningen pågår under tre år från det beslutet om fastighetens stäl­

lande under förvaltning trädde i kraft. Om särskilda skäl finns för fortsatt

förvaltning, beslutar hyresnämnden om förlängning med ett år i sänder.

Föreligger ej längre skäl för förvaltning, kan hyresnämnden besluta att

förvaltningen skall upphöra tidigare än som följer av första stycket.

8

§

Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning, gäller beslu­

tet om förvaltning mot den nye ägaren. Denne inträder i förre ägarens rätt

till de medel som förvaltaren har om hand för fastigheten samt svarar för de

förbindelser som förvaltaren ingått.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

9 §

Förvaltaren skall på lämpligt sätt underrätta hyresgästerna om att fastig­

heten ställts under förvaltning och om vem som är förvaltare samt om beslut

att förvaltningen förlänges eller upphör. Han skall ofördröj ligen undersöka

fastighetens inteckningsförhållanden och underrätta kända inteckningsha-

vare om förvaltningen.

10

§

Medel som förvaltaren har om hand för fastigheten skall hållas skilda från

andra medel. De får ej tagas i mät.

Behållna medel, som ej behöver avsättas för förvaltningen, skall utbetalas

6

Mot hyresnämnds slutliga beslut i ärende enligt denna lag eller beslut

enligt 14 § andra stycket får talan föras genom besvär. Mot annat beslut av

nämnden får talan föras endast i samband med talan mot slutligt beslut.

Besvärstiden är såvitt gäller beslut varigenom nämnden av-visat ansökan

eller avskrivit ärende en vecka och i annat fall två veckor från det att kla­

ganden fick del av beslutet.

Talan föres hos domstol som avses i 3 kap. 72 § första stycket första punk­

ten lagen (1967: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Besvären inges

till domstolen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

17

§

18 §

I besvärsmål skall part kallas att muntligen höras vid underrätten, om ej

sådant hörande saknar betydelse för utredningen. I övrigt äger i fråga om

handläggningen vid underrätten 52 kap. 2, 3 och 5—12 §§ rättegångsbalken

motsvarande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid i stäl­

let underrätten. Mot underrättens beslut i anledning av besvär över beslut,

varigenom hyresnämnd avvisat ansökan eller avskrivit ärende, får talan ej

föras.

Undanröjes hyresnämnds beslut om avvisning eller avskrivning återupp-

tages ärendet av nämnden.

19 §

Vinner fastighetsägaren besvärsmål, i vilket länsstyrelsen är motpart, kan

domstolen tillerkänna honom ersättning av statsverket för rättegångskost­

nad. Om han vinner besvärsmål, i vilket hälsovårdsnämnden är motpart, kan

sådan ersättning tillerkännas honom att betalas av kommunen. I övrigt gäl­

ler allmänna bestämmelser om rättegångskostnad i tillämpliga delar.

20

§

Tillsyn över förvaltning enligt denna lag utövas av hyresnämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1970.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

7

2) Förslag

till

Lag

om ändring i lagen (1917:189) om expropriation

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1917: 189) om expropriation,

dels att 1 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 114 §, och närmast före 114 §

en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

1

§.*

Fastighet, som--------------------------------— •— för yrkesfisket;

18. för sådan---------------------------------------- nu nämnts; eller

19. för att vid föreliggande eller

befarad grov vanvård av byggnad,

som till väsentlig del genom uthyr­

ning användes för bostadsändamål,

försätta eller hålla byggnaden i till­

fredsställande skick.

Särskild rätt---------- - —- -------------- —------------ är sagt.

16. Särskilda bestämmleser om ex­

propriation vid vanvård av bostads­

bebyggelse.

in §.

Ansökning om expropriationsrätt

för ändamål som avses i 1 § 19 skall

åtföljas av handlingar som visa vilka

åtgärder som vidtagits för att i an­

nan ordning tillgodose detta ända­

mål och vilka åtgärder sökanden äm­

nar vidtaga för att vinna syftet med

expropriationen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1970.

1 Senaste lydelse 1964: 823.

8

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

3) Förslag

till

Lag

om ändring i lagen (1968: 349) om hyresnämnder

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1968: 349) om hyresnämnder,

dels att 1 och 17 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, 12 a och 17 a §§, och när­

mast före 12 a § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

1 §•

Hyresnämnd som----------- —---------------- - skiljenämnd i hyrestvist,

5. pröva frågor enligt lagen den

(nr ) om

tvångsförvaltning av bostadsfastig­

het.

Ärende upptages-------------------- —------------- — är belägen.

Prövning av frågor rörande tvångs­

förvaltning

12 a §.

Ansökan i fråga som avses i 1 § 5

skall vara skriftlig samt innehålla

uppgift om den berörda fastigheten

och dess ägare samt sökandens yr­

kande och grunderna för detta. Vad

som föreskrives i 5 § andra och tred­

je styckena äger motsvarande till-

lämpning.

Motpart skall beredas tillfälle att

yttra sig över ansökningen. För­

handling skall hållas inför hyres­

nämnden, om det ej är uppenbart

att förhandling ej behövs. Vid behov

skall nämnden eller den nämnden

förordnar besiktiga fastigheten, var­

vid parterna skall beredas tillfälle

att närvara. Nämnden skall i övrigt

föranstalta om den utredning som

finnes behövlig.

Fastighetens ägare kan vid vite fö­

reläggas att inställa sig till förhand­

ling. Lämnar han ej tillfälle till be-

10

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Kungl. Höghet Regenten Hertigen av Halland, i stats­

rådet på Stockholms slott den 20 mars 1970.

Närvarande:

Statsministern

P^{alme ,} ministern för utrikes ärendena

N^{ilsson ,} statsråden

S^träng, A^ndersson, L^ange, H^olmqvist, A^spling, L^undkvist, G^eijer,

M^yrdal, O^dhnoff, W^ickman, M^oberg, B^engtsson, N^orling, L^idbom,

C^arlsson.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Geijer, anmäler efter ge­

mensam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om lagstiftning

angående skydd mot vanvård av bostadsfastigheter.

I. Inledning

Frågor om vård och underhåll av bostadsfastighet har haft aktualitet i

olika sammanhang under de senaste åren. Genom de ändringar i hyreslag-

stiftningen som antogs av riksdagen år 1968 (prop. 91, 3LU 50, rslcr 286)

och trädde i kraft den 1 januari 1969 har underhållskraven skärpts och be­

tingelserna för en god fastighetsskötsel förbättrats. Erfarenheterna visar

emellertid att det vid sidan av dessa regler behövs möjligheter att vidta sär­

skilda ingripanden mot fastighetsägare som allvarligt försummar fastig­

hetsunderhållet så att bostadssanitära missförhållanden uppstår. Under hös­

ten 1967 beslöt dåvarande chefen för justitiedepartementet att låta sak­

kunniga inom departementet undersöka frågan om införande av någon

form av vanhävdslagstiftning för bostadsfastigheter samt utarbeta de lag­

förslag som undersökningen kunde föranleda. Riksdagen har sedermera

åren 1967 och 1969 överlämnat motioner i ämnet till Kungl. Maj:t för att

övervägas av de sakkunniga (1967:1:34 och 11:46, 3LU 58, rskr 407;

1969: II: 928, 3LU 22, rskr 107).

Utredningen inom justitiedepartementet har nu slutförts. Resultatet av

utredningen har redovisats i en promemoria i november 1969 (Stencil Ju

1969:31). Promemorian upptar förslag till lag om tvångsförvaltning av

bostadsfastighet och förslag till lag om ändring i lagen (1968: 349) om hyres­

nämnder. Förslagen torde få fogas till statsrådsprotokollet i detta ärende

som bilaga 1.

Yttranden över promemorian har efter remiss avgetts av Svea hovrätt,

12

I promemorian redovisas en omkring årsskiftet 1967—68 företagen sär­

skild undersökning av förhållandena i landets tretton största städer. Förhål­

landena synes variera rätt avsevärt, väsentligen beroende på bostadsbristens

omfattning och på bostadsbeståndets skiftande ålderssammansättning. Un­

dersökningen gav i huvudsak följande bild.

Inslaget av otillfredsställande lägenheter är förhållandevis stort i om­

kring hälften av städerna, däribland de största. I berörda städer finns relativt

många äldre hus. I övrigt betecknas förhållandena i några städer som goda

och annars som relativt tillfredsställande, ibland med tillägget ”under rå­

dande omständigheter”. I de flesta av städerna pågår en intensiv sanerings-

verksamhet. Så gott som genomgående görs gällande att bristande underhåll

i stor utsträckning hängt samman med att fastighetsägarna tidigare haft

begränsade möjligheter att få kompensation för underhållsarbeten. Ett fort­

löpande eftersatt underhåll har medfört att byggnader fått ett ackumulerat

reparationsbehov och ibland blivit rivningsmogna alltför tidigt. I några stä­

der har anmärkts att även delar av det yngre fastighetsbeståndet med hus

byggda på 1920- och 1930-talen, börjar gradvis förfalla på grund av eftersatt

underhåll.

Vanligen har städerna eller dem tillhöriga bostadsföretag i sin ägo över­

fört avsevärda delar av det saneringsmogna fastighetsbeståndet. Många stä­

der, särskilt de största, äger därför ett betydande antal äldre fastigheter.

Städer och allmännyttiga bostadsföretag deltar i varierande utsträckning i

saneringsverksamheten. På några orter dominerar insatserna från dessa håll.

I andra städer sägs saneringen till alldeles övervägande del bedrivas i privat

regi. Några städer har särskilda saneringsföretag, i vilka staden och enskilda

företag samverkar. Städer som i större omfattning köpt in saneringsfastig-

heter har naturligt nog många fastigheter, som är i ett mindre tillfredsstäl­

lande skick. Främst bostadsbristen för på många håll med sig att byggnader

får vara kvar längre eller kortare tid, trots att fastighetsekonomiska skäl

skulle tala för en omedelbar rivning. I detta läge tvingas städerna ofta att av

bostadssociala skäl utföra underhålls- och förbättringsarbeten i en omfatt­

ning som knappast skulle kunna begäras av privata ägare. Fastighetsekono­

miska hänsyn medverkar emellertid till att kostnaderna, särskilt för hus

med kort återstående brukningstid, måste hållas nere och anspråken be­

gränsas. Anmärkningar från hälsovårdsmyndigheternas sida synes emeller­

tid genomgående bli efterkomna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

2.2. Nuvarande möjligheter att förhindra vanvård av bostadslägenheter

Någon direkt bestämmelse om skyldighet att bibehålla fastighet som bo­

stadsfastighet finns inte. Det är alltså i princip fastighetsägaren som be­

stämmer om rivning och andra förändringar. Författningsbestämmelser av

olika slag begränsar emellertid fastighetsägarens möjligheter att genomföra

14

om uthyrning i befintligt skick. I 10—12 §§ ges vissa bestämmelser för

bl. a. de fall då lägenhet på tillträdesdagen inte är i det skick hyresgästen

har rätt att fordra. Under vissa förutsättningar är då hyresavtalet förfal­

let. I andra fall kan hyresgästen vara berättigad att säga upp avtalet el­

ler få nedsättning i hyran. Han kan i vissa fall få avhjälpa bristen på hy­

resvärdens bekostnad. Ibland har han rätt till skadestånd. Vilken eller

vilka av dessa regler som gäller i det enskilda fallet beror främst på hur

allvarlig bristen är. Under hyrestiden skall lägenheten, om inte annat har

avtalats, hållas i fullt brukbart skick (15 §). Enligt 15 § andra stycket är

hyresvärd skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering,

målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av uthyrda bo­

stadsutrymmens försämring genom ålder och bruk. Detta innebär en ny­

het i förhållande till tidigare gällande rätt. För andra bostadsfastigheter

än enfamiljshus finns i princip inte möjlighet för fastighetsägare att av-

talsvägen befria sig från reparationsskyldigheten. Om lägenheten, utan alt

hyresgästen är ansvarig, skadas under hyrestiden, om fastighetsägaren bris­

ter i sin skyldighet att ombesörja löpande reparationer eller om det på

annat sätt, utan hyresgästens vållande, uppstår hinder eller men i nvttjan­

derätten står samma möjligheter till buds för hyresgästen som vid skador

etc. före tillträdet (16 §). Om bostadslägenhet är så beskaffad att det är

förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa att använda lägenheten

och sådan brist inte avhjälps genast efter tillsägelse har hyresgästen alltid

rätt att säga upp avtalet (19 §).

Ett särskilt avsnitt i hyreslagen handlar om hyresgästens skyldigheter vid

nyttjandet av lägenheten (23—27 §§). Hyresgästen skall väl vårda lägen­

heten med vad som hör till den. Han svarar för all skada, som uppkommer

genom hans eget vållande eller genom vårdslöshet av hans husfolk eller

gäster eller andra, som han har inrymt i lägenheten eller som arbetar där

för honom (24 §). Han är skyldig att iaktta allt som fordras för att bevara

sundhet, ordning och skick inom fastigheten och skall ha noggrann till­

syn över att också husfolk och andra gör detta (25 §). I övrigt ges bestäm­

melser bl. a. om skyldighet att underrätta hyresvärden om skador och bris­

ter samt lämna denne tillträde för tillsyn och arbeten. Till reglerna an­

sluter sig särskilda bestämmelser om förverkande av hyresrätten och om

skadeståndsrätt för hyresvärden (42 och 43 §§). Rätten för hyresgästen

till förlängning av hyresavtal går förlorad då hyresrätten är förverkad, lik­

som då hyresgästen i andra fall har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån

att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (46 §).

Vad härefter gäller hyressättningen innebär hyreslagen i princip att par­

terna på orter med marknadsbalans själva får fritt komma överens om

hyrans storlek. Hyran bestäms alltså främst efter marknadsmässiga för­

hållanden och inte som förut på grundval av produktionskostnaderna i det

särskilda fallet. En särskild spärr mot oskäliga hyror (48 §) kan bringas i

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

16

skall upphöra att gälla för huset eller husdelen (26 §). Undantagande kan

dock inte ske om slutligt avgörande föreligger beträffande fråga om höj­

ning av bashyra på grund av samma arbeten.

2.2.2. Hälsovårdslagstiftningen. Bestämmelserna i hälsovårdsstadgan (1958:

663) (HvS) gäller både för stad och för landsbygd. I vissa hänseenden har

strängare bestämmelser getts för ort med fastställd stads- eller byggnads-

plan, s. k. hälsovårdstätort (5 §). Ytterligare föreskrifter om den allmänna

hälsovården kan meddelas i lokal hälsovårdsordning (65 §). I varje kom­

mun skall finnas en hälsovårdsnämnd, som har att utöva det närmaste

inseendet över den allmänna hälsovården inom kommunen (2 §). Läns­

styrelsen skall vaka över den allmänna hälsovården i länet (3 §). Inom

hälsovårdstätort skall genom hälsovårdsnämndens försorg utföras åter­

kommande besiktning av bl. a. bostäder (76 §). För fullgörande av tillsyn

finns tillträdesrätt till bostad, lokal m. m. (82 §).

Hälsovårdsnämnd skall samarbeta med andra kommunala organ och

med övriga myndigheter, vilkas verksamhet berör hälsovårdsarbetet eller

vilkas bedömande är av betydelse vid genomförande av åtgärder inom

hälsovården (2 §). Innan hälsovårdsnämnd meddelar föreläggande eller för­

bud avseende åtgärd av byggnadsteknisk art, skall byggnadsnämnden be­

redas tillfälle att yttra sig (74 §). Allmänt torde om gränsdragningen mel­

lan hälsovårdsnämnds och byggnadsnämnds uppgifter kunna sägas att häl­

sovårdsnämndens övervakning i första hand inriktas på befintliga byggna­

der, medan byggnadsnämndens verksamhet främst har avseende på nybygg­

nader.

HvS innehåller ett särskilt kapitel (3 kap.) om bostäder. Bestämmel­

serna gäller alla orter. Kapitlet inleds med en allmän bestämmelse att bygg­

nad, som inrymmer boningsrum, skall vara så anordnad och inredd samt

underhållas och skötas på sådant sätt, att sanitär olägenhet inte uppstår

för dem som uppehåller sig i byggnaden (15 §). De följande paragraferna

innehåller närmare bestämmelser om bostadsutrymmens anordnande, in­

redning och underhåll m. m.

I 14 kap. HvS finns bestämmelser om hälsovårdskontroll. Hälsovårds­

myndigheterna har möjlighet att på olika sätt ingripa mot missförhållan­

den. Enligt en inledande, allmän bestämmelse (71 §) får hälsovårdsnämnd

antingen omedelbart eller efter råd eller uppmaningar och skäligt anstånd

meddela förelägganden och förbud, som anses behövliga för efterlevnad av

bl. a. HvS och lokal hälsovårdsordning. Närmare bestämmelser om vad

hälsovårdsnämnds beslut enligt 71 § kan avse ges i 72 §. Där nämns bl. a.

föreläggande att inom viss tid vidta åtgärd för att undanröja bristfällighet

hos byggnad eller annan egendom, förbud mot att använda lägenhet eller

lokal för avsett ändamål till dess förekommande bristfällighet har undan­

röjts samt förbud mot att lägenhet bebos av mer än visst antal personer

eller av minderårig eller under viss årstid.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

18

Bostadslån av statsmedel kan enligt bostadslånekungörelsen (1967:552)

erhållas för såväl nybyggnad som ombyggnads- och förbättringsarbeten.

Kommun och allmännyttigt bostadsföretag kan få bostadslån också för för­

värv av hus, som byggts om med stöd av bostadslån. Lånemöjligheterna är i

huvudsak avsedda för arbeten av mera genomgripande art. Ombyggnads-

kostnaden skall vara skälig med hänsyn till husets återstående använd­

ningstid och arbetena får inte vara av endast ringa omfattning (7 §). Det

skall finnas ett varaktigt behov av de bostäder varom är fråga, och vidare

uppställs särskilda krav beträffande lägenheternas storlek, utformning

och utrustning m. m. (6 och 7 §§). Bostadslån får inte lämnas om låntaga­

ren kan antas sakna förutsättningar att fullgöra med lånet förbundna

skyldigheter eller att förvalta huset tillfredsställande (9 §). Uppsägning kan

ske bl. a. vid vanvård (36 §).

Statliga förbättringslån regleras av kungörelsen (1962:538) om förbätt­

ringslån. Lånen är i huvudsak förbehållna pensionärer, handikappade och

befolkningsgrupper som lever under särpräglade förhållanden. De utgår för

ombyggnad eller annan förbättring av en- eller tvåfamilj shus. För löpande

underhåll kan lån utgå endast i den mån arbetena är direkt betingade av

andra arbeten, för vilka förbättringslån beviljats (1 §). Förbättringslån

kan också — enligt särskilda av Kungl. Maj :t meddelade bestämmelser

utgå bl. a. för förbättring av hus med mer än två lägenheter. Endast kom­

mun kan få sådant förbättringslån. I andra fall kan lån utgå till den som

äger eller har nyttjanderätt till en- eller tvåfamilj shus och skall bo i hu­

set. Också den som hyr en lägenhet i tvåfamilj shus kan få förbättringslån

(2 §). Förbättringslånen är behovsprövade och helt eller delvis amorte-

ringsfria (5 §). Uppsägning kan ske bl. a. vid vanvård (13 §).

I detta sammanhang bör också nämnas statliga och kommunala bostads­

bidrag som kan utgå till barnfamiljer enligt kungörelsen (1968:425) om

statliga bostadstillägg till barnfamiljer. Därutöver kan finnas kommunala

tillägg, beslutade av kommun med stöd av lagen (1947:523) om kommu­

nala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande. Bostadstilläggen är be­

hovsprövade och deras storlek beror bl. a. pa bostadens standard. Även

pensionärer kan få bostadsstöd, som utgår enligt lagen (1962:392) om

hustrutillägg och kommunalt bostadstillägg till pensionärer.

Kungl. May.ts proposition nr 133 år 1970

2.3. Erfarenheter av de befintliga möjligheterna

Vid den tidigare nämnda undersökningen 1967—68 uppgavs att nuva­

rande regler i det alldeles övervägande antalet fall är tillräckliga för att

komma till rätta med försummelser. Från flera håll anfördes emellertid att

det undantagsvis förekommer fall, där mycket stora svårigheter möter till

följd av okynnesöverldaganden, varvid flera år av fortsatta försummelser

kan följa innan ett slutligt avgörande föreligger. Även dröjsmål med ären­

20

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

av svaren uppges att sådana inspektioner ägt rum i nämnvärd omfattning

under de angivna åren. Från flera håll har anförts att brist på personal

omöjliggjort eller begränsat inspektionsverksamheten.

Hälsovårds- och byggnadsnämnderna har även tillfrågats om sina erfaren­

heter av fall då nuvarande möjligheter till ingripande varit otillräckliga.

Av hälsovårdsnämnderna har 18 redovisat ett eller några sådana fall var.

Därutöver har 6 nämnder, utan att redovisa särskilda fall, allmänt berört

olägenheter av lång tidsutdräkt vid besvärstalan eller svårigheter att vid

stark bostadsbrist upprätthålla stränga krav. Svårigheter att komma till

rätta med trafikbuller eller oväsen från närliggande lokaler berörs av 3

andra nämnder. Av byggnadsnämnderna har endast 6 inrapporterat fall då

möjligheterna till ingripande varit otillräckliga. För närmare uppgifter om

resultatet av undersökningen hos hälsovårds- och byggnadsnämnder får

jag hänvisa till departementspromemorian (s. 15—22).

För att belysa i vad mån svårigheter kan möta genom överklaganden har

under 1968 gjorts en undersökning av handläggningstiderna hos samtliga

länsstyrelser. Antalet ärenden anhängiggjorda genom besvär över hälso­

vårdsnämnds föreläggande eller förbud på grund av sanitära missförhållan­

den beträffande bostadslägenhet uppgick åren 1963—67 till resp. 62, 74, 72,

62 och 50 eller sammanlagt 320. Av dessa ärenden avgjordes 182 inom 6

månader, 99 inom 6—12 månader, 27 inom 12—18 månader och 12 efter

längre tid än 18 månader.

2.4. Annan lagstiftning om vanvård och om tvångsförvaltning

På olika områden finns författningsbestämmelser om ingripanden vid

vanvård eller risk för vanvård av angelägenheter eller egendom. Dessa be­

stämmelser anvisar varierande medel och är mer eller mindre detaljerade.

Åtgärderna är till sin art mer eller mindre ingripande. De vanligaste och

som regel minst kännbara ingreppen utgörs av olika förelägganden, för­

bud o. d. Mera långtgående ingrepp sker när förvaltningsrätt för längre el­

ler kortare tid berövas den försumlige. Slutligen förekommer att vanvård

kan leda till att egendom varaktigt fråntas den försumlige och överförs till

det allmänna.

Av särskilt intresse i detta sammanhang är lagstiftningen om vanhävd

av jordbruksfastighet. Denna utgörs av jordhävdslagen (1969: 698), jord-

hävdskungörelsen (1969:700) och lagen (1947:290) om tvångsinlösen av

vanhävdad jordbruksegendom. Syftet med jordhävdslagen är framför allt

att främja jordbruksrationaliseringen. Har jordbruket lagts ned på odlad

jord, kan lantbruksnämnden förelägga innehavaren, dvs. ägare eller nytt-

janderättshavare, att återställa hävden om jorden behövs för att bilda

rationella brukningsenheter. Föreläggande kan kombineras med vite (3 §).

I vissa fall blir staten skyldig att lösa jorden om föreläggande om återstäl­

22

är möjligt. Utredningen betonar emellertid att behovet är begränsat till ett

litet antal fall av undantagskaraktär. När varken anvisningar eller före­

lägganden hjälper återstår endast att tvångsinlösa fastigheten. Utredning­

en föreslår att regler härom införs i expropriationslagstiftningen.

Förutsättningarna för ett ingripande föreslås vara att grov vanvård före­

ligger eller kan väntas uppkomma på en fastighet. Ingripande bör kunna ske

i fall av underlåtenhet under längre tid att rätta sig efter förelägganden och

vid systematisk vanvård. Förutsättningen för att expropriation skall tillgri­

pas bör alltså vara att fastighetsägaren klart visar brist på intresse eller för­

måga att hålla fastigheten i skick eller sätta den i stånd. Som förutsättning

anges vidare att expropriation skall vara nödvändig för att bringa fastighe­

ten i hävd. Med hävd avses då att egendomen skall hållas i sådant skick som

med hänsyn till dess avsedda användning skäligen kan fordras av dem som

bor eller arbetar där eller som av någon anledning bor eller uppehåller sig

i dess närhet. Den exproprierande, som i praktiken oftast torde bli kommu­

nen, bör enligt förslaget ha att ange för vilket ändamål expropriation söks.

Fråga kan vara om förvärv för att sätta byggnad i stånd eller för att riva

byggnad och bygga nytt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

4. Departementspromemorian

4.1. Allmänna synpunkter

1 promemorian framhålls att en ökad uppmärksamhet från det allmännas

sida och en förbättring av möjligheterna att effektivt ingripa i besvärliga

fall av vanvårdade bostadsfastigheter nu ter sig angelägen. För de fall då

begränsade ingripanden inte är effektiva synes en möjlighet att sätta fastig­

heten under tvångsförvaltning erbjuda en god lösning. Svårigheterna att även

med en tvångsförvaltning komma till rätta med olika former av vanvård får

emellertid inte underskattas. Vanvård förekommer i olika grader från en

mera begränsad men fortlöpande försummelse av den löpande skötseln till

vanvård, som försiggått så länge och fått sådan omfattning att fastigheten

närmar sig eller nått det totala förfallet. Möjligheterna att i praktiken verk­

samt rätta till förhållandena minskar snabbt med förfallets växande omfatt­

ning. Också plantekniska, fastighetsekonomiska och byggnadstekniska fak­

torer kan i varierande grad försvåra en ordentlig upprustning eller göra en

sådan omöjlig eller orationell. Frågor om lämpligheten av en omfattande

upprustning kräver en ingående undersökning och bedömning i varje sär­

skilt fall. Detta komplicerar frågan hur man skall bestämma förutsättning­

arna för och uppgifterna vid en tvångsförvaltning.

Vad som mera allmänt skulle kunna utgöra grund för ett ingripande med

tvångsförvaltning synes enligt promemorian vara mera påtagliga försummel­

24

Det framlagda förslaget till lag om tvångsförvaltning skall enligt pro­

memorian ses mot bakgrund av expropriationsutredningens förslag om rätt

till tvångsinlösen vid grov vanvård eller fara för sådan. Möjligheterna till

tvångsinlösen bör kunna medverka till att fastighetsägare finner sig ha in­

tresse av att i någon mån samarbeta vid en förvaltning. Kan inte en rimlig

förbättring nås genom förvaltningen, får myndigheterna genom inlösenrät­

ten tillgång till effektiva medel att radikalt och slutligt komma till rätta med

förhållandena. Lagstiftningen om tvångsförvaltning får över huvud taget

ses som ett inslag i ett system av varierande medel att ingripa vid försum­

melser av fastigheters skötsel.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

4.2. Förutsättningar för tvångsförvaltning

Förordnande om tvångsförvaltning skall enligt 1 § i promemorieförslaget

kunna ske när fastighetsägaren försummar fastighetens löpande skötsel ge­

nom att inte tillbörligen vårda fastigheten eller genom att underlåta ange­

lägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten

samt det saknas anledning anta att rättelse kommer att ske.

Det är inte meningen att genom lagstiftningen i och för sig vidga fastig­

hetsägarens skyldigheter att vårda sin fastighet och sörja för sundhet, ord­

ning och skick. Lagstiftningen skall däremot öka möjligheterna att komma

till rätta med fall, då dessa skyldigheter påtagligt och mera fortlöpande ef-

tersätts. Frågan om sådan försummelse förekommit som kan ge anledning

till ingripande får bedömas mot bakgrund av fastighetsägarens skyldigheter

enligt olika regler i annan lagstiftning och enligt avtal. Härvid är hyres-

lagens bestämmelser om fastighetens skick av särskilt intresse. Att märka

är dock att hyresvärdens skyldigheter ibland kan vara begränsade genom

avtal. Hyreslagen innehåller visserligen inte någon uttrycklig bestämmelse

om att hyresvärden skall sörja för sundhet, ordning och skick inom fastig­

heten. Emellertid torde en sådan skyldighet för hyresvärden kunna upp­

fattas som en förutsättning i själva avtalsförhållandet. Hyresvärden skall

inte bara själv iaktta sundhet, ordning och skick. Det måste också anses

åligga honom att i möjlig mån se till att inte någon hyresgäst, till skada

för andra hyresgäster åsidosätter angivna krav.

Fastighetsägarens skötsel av fastigheten bör, för att berättiga till ett in­

gripande, klart understiga normal skötsel. Endast fortlöpande brister bör

föranleda förordnande om tvångsförvaltning. Enstaka händelse bör bara i

undantagsfall kunna ge anledning till tvångsförvaltning, och sådan bör inte

heller komma till stånd vid brister i enstaka, mindre betydelsefulla detaljer.

Vikt skall främst fästas vid totalbilden av förvaltningen. Även om aktuella

fastigheter ofta torde utmärkas av ett mer eller mindre framskridet förfall,

är det närmast bristerna i själva fövaltningen som sådan och inte fastig­

hetens skick som skall utgöra grund för ingripandet. Nu möjliga former för

26

enfamiljshus uthyrt, finns däremot enligt promemorian lika goda skäl för

en möjlighet att ingripa som när det gäller större hyresfastigheter. Viss be­

gränsning i möjligheterna att ingripa följer emellertid av att underhållsskyl­

digheten genom avtal kan ha lagts på hyresgästen. Tvåfamilj shus där endast

en lägenhet hyrs ut kan i olika sammanhang inta en särställning. Det kan

inte uteslutas att fastighetsägaren vårdar sin egen lägenhet men försummar

hyresgästens. I ett sådant fall bör ingripande med tvångsförvaltning kunna

ske. Endast då vad som är uthyrt är del av fastighetsägarens egen bostad

synes tvångsförvaltning böra vara utesluten.

Förordnande om tvångsförvaltning bör enligt promemorian kunna avse

varje hus som innehåller åtminstone en bostadslägenhet. Innehåller huset

också affärslokaler o. d. kommer förvaltningen att omfatta även dem. Van­

vård av enbart sådana lokaler bör emellertid inte i och för sig kunna föran­

leda tvångsförvaltning. En annan sak är att försummelser beträffande annat

är bostadsdelen indirekt kan beröra denna och kanske ibland bidra till att

belysa fastighetsägarens förutsättningar att sköta fastigheten.

Otillräckliga ekonomiska resurser bör enligt promemorian inte få åbero­

pas som ett skäl mot tvångsförvaltning. Reformerna på hyresrättens område

innebär att ett rimligt underhåll inte skall behöva oskäligt betunga fastig­

hetsägarna. Av bostadssociala skäl kan det vidare inte godtas att hyresgäs­

ternas motstånd mot upprustning får hindra en sådan. Otillräckliga resurser

att betala höjd hyra får fyllas ut på andra vägar. I undantagsfall kan det

dock givetvis föreligga godtagbara subjektiva ursäkter för brister i under­

hållet. Brister i en lägenhet kan vara orsakade av hyresgästen eller ha varit

obekanta och omöjliga att upptäcka för fastighetsägaren. Stor försiktighet

bör emellertid enligt promemorian iakttas när det gäller att göra undantag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

4.3. Prövning av frågor om tvångsförvaltning och tillsyn över förvaltningen

Enligt promemorian är en tvångsförvaltning så ingripande att frågor där­

om bör prövas i domstolsmässiga former. Det anses lämpligt att för denna

prövning i första hand tillvarata den erfarenhet och sakkunskap som de nya

hyresnämnderna representerar i frågor om fastigheter och hyresförhållan­

den. I promemorian föreslås därför att prövningen får ankomma på dem.

Ordningen för hyresnämnds prövning av hyrestvister anses väl lämpad

också för ärenden om tvångsförvaltning. Någon begränsning av rätten att

föra talan mot beslut i sådana ärenden anses inte böra komma i fråga.

Målen skall sålunda kunna föras upp ända till högsta domstolen.

Det är enligt promemorian inte lämpligt att ge hyresgäst rätt att an-

hängiggöra och föra talan i frågor om tvångsförvaltning, utan rätten till in­

gripande bör förbehållas organ som företräder det allmänna. Hyresgäst får

aktualisera förvaltningsfrågor genom att vända sig till sådant organ. Om­

sorgerna om bostadsstandarden är i betydande grad en kommunal angelä­

28

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

och korrekta från redovisningsmässig synpunkt. Vid granskningen bör över­

siktligt tillses att förvaltningen är inriktad på de ändamål, för vilka den

har tillkommit, och att några uppenbara befogenhetsöverskridanden inte

sker. Någon bedömning om vidtagna åtgärder är befogade och ändamåls­

enliga kan däremot knappast ifrågakomma. Hälsovårdsnämnden bör följa

förvaltningens gång för att kunna kontrollera att förvaltningen ger åsyftat

resultat och i annat fall ta de initiativ som kan vara påkallade. De till hy­

resnämnderna insända handlingarna bör kunna användas av hälsovårds­

nämnderna vid detta arbete.

4.4 Förvaltningsbeslutets rättsverkningar

Enligt 4 § i förslaget skall förvaltningen i normalfallet pågå tre år. Denna

tid anses som regel förslå för sådan upprustning av fastigheten som kan

genomföras inom ramen för de löpande intäkterna samt för utredning om

mera omfattande upprustning. Däremot torde inte alltid en mera omfat­

tande upprustning hinna genomföras inom denna tid. Tiden för tvångs-

förvaltningen bör kunna förlängas om sådan upprustning skall ske. Även

andra fall kan tänkas då en fortsatt förvaltning är nödvändig, exempel­

vis för att hindra att en fastighet i och med upphörandet genast råkar i

vanskötsel igen. Om det uppenbarligen inte längre föreligger skäl för för­

valtning skall det enligt förslaget vara möjligt att låta förvaltningen upp­

höra i förtid. Denna möjlighet kan användas t. ex. vid en överlåtelse som

skapar garantier för ett bättre underhåll. Emellanåt kan kanske de sär­

skilda förhållanden som orsakat att fastighetsägaren inte skött fastigheten

vara undanröjda och fastighetsägaren på nytt anförtros förvaltningen. Be­

slut om upphörande bör inte meddelas annat än när konkreta omstän­

digheter kan åberopas för att förvaltningen inte längre behövs. Om fastig­

hetsägaren sätts i konkurs föreslås förvaltningen automatiskt upphöra.

Utmätning av fastigheten skall enligt förslaget inte medföra att tvångs-

förvaltningen upphör. I promemorian påpekas att ägaren av en utmätt fas­

tighet i princip behåller förvaltningen av fastigheten tills denna sålts. Vid

bl. a. fara för vanvård eller för försämring i större mån av fastigheten kan

överexekutor förordna syssloman enligt utsökningslagen (1877:31 s. 1)

(UL). Sådant beslut torde enligt promemorian inte bli aktuellt, när en

fastighet står under särskild förvaltning på grund av vanvård. Skulle un­

dantagsvis inträffa att ett sysslomannaskap och en vanvårdsförvaltning

sammanträffar, bör uppkommande frågor kunna lösas utan särskilda be­

stämmelser. En utväg kan vara att samma person förordnas för båda

uppgifterna, en annan att vanskötselförvaltningen hävs. Givet är under

alla omständigheter att en förvaltare måste anpassa sin förvaltning till

det förhållandet att fastigheten har utmätts och samråda med överexekutor

om viktigare förvaltningsfrågor. Liknande synpunkter kan möjligen gälla

för vissa förordnanden om godmansförvaltning vid kvarstad eller sking-

ringsförbud.

Vad härefter gäller frågan om ett förordnande om tvångsförvaltning skall

gälla mot ny ägare av fastigheten framhålls att förvaltningen är inriktad på

själva objektet, som skall hållas i funktion och skick och att stora olägen­

heter skulle kunna uppstå om ett ägarbyte automatiskt skulle medföra av­

brott i den pågående förvaltningen. Vidare visar erfarenheter från hälso­

vårdsnämndernas verksamhet att skenöverlåtelser och liknande transaktio­

ner stundom gör de medel dessa nämnder förfogar över ineffektiva. Med

hänsyn härtill förordas att ett beslut om tvångsförvaltning skall gälla även

mot ny ägare (5 §). Beslutet behöver inte ha vunnit laga kraft vid förvärvet,

eftersom beslutet genast skall vara verkställbart. Några praktiska eller prin­

cipiella skäl att göra skillnad mellan frivillig och exekutiv försäljning anses

inte föreligga. Förvaltningen inverkar inte negativt på fastighetsvärdet efter­

som detta är avhängigt av fastighetens faktiska skick. Förvaltningen anses

inte vara någon belastning på fastigheten, och den kan snabbt hävas efter ett

ägarbyte, om detta är motiverat.

Ett förordnande om tvångsförvaltning skall i princip innebära att fastig­

hetsägaren mister sina befogenheter beträffande fastigheten i den mån

dessa strider mot förvaltarens befogenheter. Förvaltaren skall handha sköt­

seln i fastighetsägarens ställe och för dennes räkning, och fastighetsägaren

blir bunden av förvaltarens åtgöranden. I första hand skall endast den lö­

pande förvaltningen överföras på förvaltaren. Han skall således inte vara

behörig att i allmänhet tala och svara för fastigheten.

Eftersom förvaltningen föreslås gälla också mot ny ägare av fastigheten

har det inte ansetts behövligt med någon bestämmelse som inskränker rätten

att överlåta fastigheten. Något annorlunda förhåller det sig när det gäller

belåning. En illojal fastighetsägare skulle under förvaltningen kunna tänkas

belåna fastigheten och använda medlen för annat än upprustning, medan

fastighetsintäkterna fick betala räntor och amorteringar på lånet. Under

utredningsarbetet har därför övervägts att införa en bestämmelse som beskär

rätten att belåna tvångsförvaltad fastighet. En bestämmelse med förbud

mot upplåning utan särskilt medgivande skulle emellertid troligen medföra

stora tillämpnings- och kontrollsvarigheter i sådana fall då upplåningen

sker mot inteckning, som har tagits ut före förordnandet om förvaltning.

Mot denna bakgrund har det enligt promemorian ansetts riktigast att inte in­

föra någon sådan bestämmelse i lagen. Däremot torde ett förbud mot ut­

tagande av inteckning utan förvaltarens medgivande kunna fylla en funk­

tion. Ett sådant förbud kan kontrolleras genom inskrivningsdomaren och

ger förvaltaren möjlighet att hindra illojal upplåning mot förmånlig ny sä­

kerhet i fastigheten. Härigenom kan ännu outnyttjad säkerhet förbehållas

lån för upprustning. Förvaltaren blir i tillfälle att inför en tilltänkt upp­

låning ställa krav att vissa belopp används för upprustning och ge till känna

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

29

30

att räntor och amorteringar på lånet kan få stå tillbaka för upprustnings-

kostnader. Om förvaltaren inte medger inteckning bör fastighetsägaren

kunna få frågan prövad av hyresnämnden. Nämnden bör lämna medgivan­

de till åtgärden om denna inte kan avsevärt försämra betingelserna för en

tillbörlig skötsel av fastigheten. Bestämmelser av detta innehåll har tagits

upp i 5 § andra stycket i förslaget.

Bestämmelser om förvaltarens åligganden finns i 7 § i förslaget. Hans hu­

vudsakliga uppgift avses bli att uppbära hyror samt betala räntor, amorte­

ringar, avgifter och andra fastighetskostnader. Den viktigaste förvaltarupp-

giften skall vara att så långt inkomsterna räcker underhålla och förbättra

fastigheten. Fastighetens löpande intäkter sätter en gräns för vad förvaltaren

i första hand kan åstadkomma i underhåll och förbättringar. Tidigare för­

summelser torde ofta ha till följd att intäkterna kommer att gå åt helt. En

förbättrad standard kan emellertid ge ökade intäkter och förvaltaren skall

tillvarata olika möjligheter att förbättra avkastningen. I undantagsfall kan

utrymmet för arbeten ökas och finansieringsmöjligheterna förbättras genom

att fastighetsägaren förmås att frivilligt tillskjuta medel. Sådana tillskott kan

bidra till en höjning av de framtida fastighetsintäkterna.

Det är enligt promemorian troligen inte alldeles ovanligt att en nergången

fastighet endast ger inkomster, som nätt och jämnt täcker räntor och amor­

teringar. Orsaken till den i förhållande till avkastningen höga belåningen

torde ofta hänga samman med ett högt tomtvärde. Säkerheten kan då vara

fullt betryggande. Förvaltaren får anses ha befogenhet att träffa avtal med

kreditinstituten om anstånd med betalning av räntor och amorteringar för

att skapa utrymme för underhållsarbeten. Enligt promemorian bör man kun­

na räkna med att kreditinstituten visar tillmötesgående eftersom fortsatt

vanvård kan försämra säkerheten för fastighetslånen. Ett eftersatt underhåll

kan dessutom innebära risker för fastighetskrediten genom att hyresgästerna

kan tänkas avhjälpa bristerna på fastighetsägarens bekostnad och sedan

hålla inne eller nedsätta hyresbetalningar. Om ändring inte kan nås avtals-

vägen förutsätts att förvaltaren sörjer för att de löpande fastighetsutgifterna

blir betalda. Ibland kan emellertid förvaltaren ha anledning att överväga att

vägra betalning. Härvid syftas på sådana fall då fastigheten är klart över­

belånad. Detta får anses vara fallet när belåningen motsvarar nästan hela

fastighetens värde och inget eller endast obetydligt eget kapital finns i fas­

tigheten. I promemorian framhålls att det inte skall vara förvaltarens upp­

gift att till varje pris hålla kvar fastigheten i fastighetsägarens ägo. Kommer

fastigheten i ett läge, som normalt skulle vara ohållbart om inte ägaren skju­

ter till medel, anses det inte kunna begäras att förvaltaren vidtar särskilda

åtgärder för att möta en inledd aktion mot fastigheten.

Beträffande fastighetens hyresförhållanden föreslås i 7 § andra stycket

att alla befogenheter, även de som inte helt kan hänföras till löpande förvalt­

ning, läggs på förvaltaren och att fastighetsägarens behörighet upphör i mot­

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

31

svarande män. Pågår tvist i en hyresfråga, får förvaltaren överta dess skötsel.

Den löpande förvaltningen bör enligt promemorian i allmänhet kunna

överlämnas till förvaltaren utan särskilda direktiv. Riktlinjer kan emellertid

undantagsvis behöva ges för lösningen av någon särartad underhållsfråga

eller för att tillgodose viss hyresgästs särställning. Vidare kan ett speciellt

intresse hos fastighetsägaren ibland behöva beaktas. Enligt 7 § tredje stycket

i förslaget skall därför hyresnämnden kunna meddela speciella föreskrifter

för förvaltningen. Det bör i första hand ankomma på fastighetsägaren att

väcka fråga om sådana föreskrifter, antingen i samband med prövningen av

frågan om förvaltning eller senare under förvaltningens gång.

Det kan förekomma att en fastighetsägare låter husets uthyrda lägenheter

betala fastighetsomkostnaderna medan han själv utan egentliga utgifter an­

vänder betydande utrymmen i huset för egen bostad eller för någon rörelse.

En försummad skötsel går då ofta i huvudsak ut över de uthyrda utrymme­

na. Med hänsyn härtill föreslås att hyresnämnden skall kunna ålägga fastig­

hetsägaren att betala viss rimlig ”hyra” för de utrymmen han själv dispo­

nerar. Betalar inte fastighetsägaren vad som har ålagts honom får förvalta­

ren skaffa dom eller betalningsföreläggande på fordringen och sedan söka

utmätning.

Förvaltaren kan behöva tillgång till bl. a. hyreskontrakt och andra hand­

lingar som rör den löpande förvaltningen. I promemorian förutsätts att han

skall kunna få handräckning genom överexekutor för att få ut handlingar,

nycklar o. d. från en tredskande fastighetsägare eller för att få tillträde till

fastigheten. I stor utsträckning anses förvaltaren emellertid kunna fullgöra

sitt uppdrag utan framtvingad medverkan från fastighetsägarens sida. Hy­

resgästerna torde bli en viktig upplysningskälla för honom. Förslaget inne­

håller med hänsyn härtill inga särskilda bestämmelser om skyldighet för

fastighetsägaren att underlätta förvaltarens arbete genom upplysningar el­

ler genom att överlämna handlingar.

Tvångsförvaltningen ger förvaltaren möjlighet att efter hand skaffa sig

en mera ingående kännedom om fastigheten. Detta kan aktualisera frågor

om mera genomgripande åtgärder än sådana som kan finansieras med de

löpande intäkterna. Åtskilliga av de fastigheter för vilka tvångsförvaltning

kan komma i fråga torde enligt promemorian befinna sig i ett mer eller

mindre framskridet förfall och inte kunna rustas upp utan kapitaltillskott.

För sådana fall ges regler i 8 § i förslaget.

Om förvaltaren finner att fastigheten bör genomgå upprustning som krä­

ver tillskott av andra medel än som är tillgängliga vid den löpande förvalt­

ningen skall han enligt 8 § första stycket sörja för att utredning kommer

till stånd. År det uppenbart att en mera genomgripande upprustning inte alls

kan komma i fråga bör däremot en närmare utredning kunna underlåtas.

Detta kan vara fallet om byggnaden står inför en relativt snar rivning exem­

pelvis av stadsplaneskäl eller därför att den uppenbart är alltför förfallen.

32

Förvaltarens utredning bör till omfång och inriktning anpassas efter förhål­

landena i det särskilda fallet. Byggnadstekniska, plantekniska och ekono­

miska förhållanden kan kanske efter en tämligen översiktlig utredning visa

att en upprustning är omöjlig eller meningslös. Om så inte är fallet bör mera

konkreta planer utarbetas. En sakkunnig förhandskalkyl bör då redovisa

vad som skall göras, vad det kommer att kosta, vilka kapitaltillskott som

behövs och kan erhållas samt hur fastighetens avkastning kan räknas bära

investeringen. Kan utredningen inte göras av förvaltaren själv, skall han

kunna anlita särskild sakkunskap. I utredningen kan ingå att fordra in an­

bud på planerade arbeten.

De ekonomiska frågorna bör enligt promemorian utredas och diskuteras

med fastighetsägaren i så stor omfattning som denne kan förmås att med­

verka. Han bör i regel ha ett starkt intresse av sådan medverkan, eftersom

en upprustning kan föra fastigheten ur den vanvård som skulle kunna leda

till expropriation. För att utredningen och diskussionerna skall fylla en verk­

lig uppgift anses det emellertid nödvändigt att det finns möjlighet att ge­

nomföra en upprustning mot fastighetsägarens vilja. Enligt 8 § andra stycket

skall därför hyresnämnden kunna ge förvaltaren tillstånd att genomföra

upprustningen och att inteckna fastigheten och ta upp lån för ändamålet.

En upprustningsframställning skall naturligtvis kunna avslås om utred­

ningen leder till att en upprustning bedöms vara olämplig. Prövningsmyn-

digheten skall också kunna modifiera förvaltarens planer. Om prövningen

ger vid handen att den föreslagna upplåningen inte räcker till för planerade

arbeten, bör detta leda till att tillstånd till upprustningen vägras. Skulle det

sedan tillstånd har lämnats visa sig att kalkylerna har varit för optimistiska

bör förvaltaren kunna göra en tilläggsframställning hos hyresnämnden.

Om eu upprustning inte kan genomföras är avsikten att den primära lö­

pande förvaltningen i regel skall fortsätta. I en sådan situation kan frågor

om uthyrningsförbud och om expropriation behöva tas under övervägande

av hälsovårdsnämnd och andra berörda organ. Enligt promemorian är det

osäkert hur ofta en upprustning genom förvaltaren eller en expropriation

kan tänkas förekomma i praktiken. Inte sällan torde kommunen ha otillräck­

liga resurser för en expropriation eller sakna intresse för att genomföra en

sådan. Om fastigheten lämpar sig för upprustning medför en inlösen att kom­

munen måste investera inte bara i själva förvärvet utan också i upprustning­

en. En tvångsgenomförd förvaltarupprustning kan därför framstå som ett

från kommunal synpunkt önskvärt alternativ till expropriation. Mot bak­

grund härav påpekas i promemorian att kommunerna kan finna lämpliga

former att genom borgen eller lån underlätta en sådan upprustning och där­

med begränsa anspråken på kommunala investeringar i verksamheten.

Åtskilliga rättsliga frågor har i förslaget lämnats helt oreglerade. Detta

gäller exempelvis frågor om befogenhetsöverskridanden och skadestånds-

skyldighet. Det förutsätts att sådana frågor löses efter vad som föreskrivs

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

33

eller eljest gäller beträffande sysslomän. Andra oreglerade eller inte detalj-

reglerade frågor avses bli lösta i enlighet med förslagets byggnad och syfte.

Det förutsättes att förvaltningen regelmässigt kommer att ligga i så kvali­

ficerade händer att någon långtgående reglering av detaljfrågor inte på­

kallas.

4.5. Vissa andra frågor

I promemorian behandlas frågan om behovet av särskilda regler om

offentliggörande av beslut som rör förvaltningen. Härvid fram­

hålls att den som känner till att fastigheten står under förvaltning inte med

befriande verkan kan betala till annan än förvaltaren. När det gäller bostads­

fastighet utgörs de betalningsskyldiga nästan undantagslöst uteslutande av

fastighetens hyresgäster. Alla gäldenärer är sålunda som regel kända och

lätt anträffbara. En ordning med offentligt kungörande av förvaltningen

skulle därför vara föga meningsfull. Det skulle dessutom vara uppenbart

obilligt om en hyresgäst, som inte sett en kungörelse, skulle kunna göra

rättsförlust genom alt ovetande om förvaltningen betala sin hyra till fastig­

hetsägaren. Enligt promemorian bör varje hyresgäst direkt underrättas om

förvaltningen. Det får anses som ett självfallet inslag i förvaltaruppgifterna

att snabbt se till att så sker och någon särskild bestämmelse härom anses

inte behövlig.

För att fastighetsspekulanter, inteckningshavare, tilltänkta kreditgivare

och olika myndigheter skall få kännedom om förvaltningen bör anteckning

därom göras i fastighetsboken. I 6 § föreskrivs därför att hyresnämnden

skall översända beslut om anordnande, förlängning eller upphävande av

förvaltning till inskrivningsdomaren för sådan anteckning. Även om anteck­

ning sker, kan det enligt promemorian ofta vara lämpligt att förvaltaren

särskilt underrättar kända inteckningshavare. Personer som har fordringar

mot fastighetsägaren exempelvis för arbete med fastighetens löpande skötsel

anses knappast kunna lida särskild förlust genom bristande kännedom om

förvaltningen, eftersom fastighetsägaren regelmässigt lär hänvisa till för­

valtaren om han inte själv betalar sådana fordringar.

Förvaltar valet måste enligt promemorian ägnas stor omsorg så

att intresset av en rationell och effektiv förvaltning tillgodoses. Lagstift­

ningens effektivitet blir i hög grad beroende av att den utsedde förvaltaren

verkligen kan åstadkomma förbättringar. Förvaltaren måste vara i stånd

att inom den ram för hans befogenheter som lagen ger självständigt gestalta

förvaltningen och samarbeta med fastighetsägaren i den mån detta är möj­

ligt. Enligt 3 § andra stycket i förslaget skall förvaltningen uppdras åt kom­

munal nämnd eller åt bolag, förening eller inrättning som bedriver fastig­

hetsförvaltning eller åt person som är kunnig och erfaren i sådan förvalt­

ning. Företräde bör inte ges åt någon av de nämnda kategorierna av möjliga

3 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 133

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

34

förvaltare. I promemorian påpekas emellertid att det särskilt vid mera om­

fattande förvaltning kan vara lämpligt att fastigheten förvaltas gemensamt

med andra fastigheter och att sådan gemensam förvaltning kan åstadkom­

mas exempelvis genom att till förvaltare utses allmännyttigt bostadsföretag

eller fastighetsförvaltande kommunal nämnd. Om sådana företag och nämn­

der är beredda att ta på sig uppgifterna, anses denna förvaltningsform med

fördel kunna bli den dominerande. I 3 § tredje stycket föreskrivs bl. a. att

avseende skall fästas vid fastighetsägarens önskemål beträffande valet av

förvaltare.

Såvitt avser arvode till förvaltaren framhålls i promemorian

att det uppenbarligen inte kan vara tillfredsställande att en vanvårdad fas­

tighet utsätts för en tvångsförvaltning, vid vilken underhållet får stå till­

baka för kostnaderna för själva förvaltningen. Endast mindre angelägna

upprustningsarbeten anses kunna något begränsas för att ge utrymme för

ett förvaltararvode. Härav torde i praktiken följa att arvode ofta inte kan

betalas av fastighetens avkastning. Det arbete förvaltaren lägger ned på fas­

tigheten kommer emellertid fastighetsägaren till godo och förvaltarens

arvode bör därför ersättas särskilt av fastighetsägaren när avkastningen är

otillräcklig. En sådan ordning skapar emellertid inte någon säkerhet för att

arvodet blir erlagt. En tänkbar utväg kunde vara att ge arvodet särskild för­

månsrätt i fastigheten. Denna lösning avvisas emellertid under hänvisning

till vikten av återhållsamhet med att skapa sådana legala förmånsrätter.

Härvid erinras också om att förvaltningen oftast torde komma att ligga i

händerna på offentliga organ eller eljest på institutioner för vilka ett dröjs­

mål med arvodets uIbetalning inte har någon större betydelse. Skulle olägen­

heter visa sig uppstå kan emellertid övervägas att låta arvodesförskott utgå

av allmänna medel med rätt för det allmänna att överta anspråket mot fas­

tighetsägaren.

Den praktiska gången av arvodesfrågorna föreslås bli i huvudsak att för­

valtaren i sin slutredovisning upptar sina arvodesanspråk och anger i vad

mån fastighetsägaren själv bör svara för arvodet. Hyresnämnden bestämmer

arvodet utan att ange hur det skall betalas (11 §). Förvaltaren får därefter

kräva fastighetsägaren på vad denne skall betala och om så behövs skaffa

sig dom eller betalningsföreläggande på beloppet. Om fastighetsägaren in­

vänder att avkastningen räckt till för arvodet, kan frågan om betalningsskyl­

dighet stundom inte slutligen prövas förrän tiden för klander av slutredovis­

ningen löpt ut eller sådan klandertalan avgjorts. Någon prövning av arvodets

skälighet skall emellertid inte göras av domstol i andra fall än då hyres­

nämndens arvodesbeslut genom klander har bragts under domstolens prov­

ning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

35

5. Remissyttrandena över departementspromemorian

5.1. Allmänna synpunkter

Förslaget att införa en lag om tvångsförvaltning i fråga om vanhävdade

bostadsfastigheter tillstyrks eller lämnas utan erinran av så gott som alla

remissinstanser. Endast stadskollegiet i Hälsingborg avstyrker förslaget.

Kollegiet anser att den föreslagna lagen blir alltför komplicerad i tillämp­

ningen utan att medföra motsvarande praktiska resultat. Fastighetsägare­

förbundet hyser viss tveksamhet om behov föreligger av ytterligare lag­

stiftning om underhåll av bostadsfastigheter. Skulle sådant behov anses fö­

religga har förbundet emellertid ingenting att erinra mot att möjligheter

skapas till tvångsförvaltning. Några remissinstanser, såsom Svea hovrätt

och styrelsen för advokatsamfundet, ställer sig kritiska till den närmare ut­

formningen av förslaget. Värdet av det s. k. vidgade förvaltarskapet ifråga­

sätts i några yttranden.

Flera remissinstanser understryker behovet av lagstiftning på området

för att snabbare och effektivare kunna ingripa mot pågående eller befarad

van vård av byggnad. LO framhåller att förslaget är ägnat att stärka hyres­

gästernas ställning på bostadsmarknaden och att förbättra bostadspolitiken.

Styrelsen för stadshypot eks kassan påpekar att kreditgivarna visserligen

har vissa möjligheter att åstadkomma rättelse vid försummelse av fastig­

hetsskötseln men vill ändå inte bestrida att behov kan föreligga av en tvångs-

förvaltningslagstiftning. En sådan lagstiftning ligger också i linje med bo­

stadkreditgivarnas allmänna intresse av att den löpande fastighetsskötseln

handhas på ett tillfredsställande sätt. Hälsovårdsnämnden i Stockholm häl­

sar lagförslaget med stor tillfredsställelse och erinrar om att nämnden vid

flera tillfällen efterlyst en lagstiftning som syftar till att ge myndigheterna

möjlighet att komma till rätta med de mest stötande fallen av van vård av

bostadsfastighet. Länsstyrelsen i Stockholms län anser att det finns förhal-

ningsmöjligheter och brister i den nuvarande lagstiftningen, som utnyttjas

av vissa fastighetsägare. Mot den bakgrunden anser länsstyrelsen det ange­

läget att genomföra en lagstiftning, som ger möjlighet att effektivt ingripa

mot en tredskande fastighetsägare genom att ställa hans bostadsfastighet

under tvångsförvaltning. Lagstiftningen bör ta sikte på svårartade fall och

ge möjligheter att snabbt komma till rätta med dessa. Länsstyrelsen anser att

det framlagda lagförslaget i stort sett fyller dessa krav. Vetskapen om att

en bostadsfastighet kan ställas under tvångsförvaltning kommer enligt läns­

styrelsen säkert att göra tredskande fastighetsägare mer benägna än hit­

tills att snabbt vidta rättelse. Hyresgästernas Riksförbund konstaterar att de

legala möjligheterna att komma till rätta med även fall av uppenbar van­

skötsel har varit begränsade och att bestämmelserna kunnat göras verk­

ningslösa. Den försummade fastighetsskötseln har ibland men långt ifrån

36

alltid haft sin grund i bristande ekonomiska resurser, och man kan därför

inte räkna med att enbart de nya reglerna i hyreslagen kommer att undan­

röja riskerna för liknande van vårdsfall i framtiden. Att en vanvårdad hy­

resfastighet sätts under tvångsförvaltning anser förbundet vara en god och

riktig lösning och hälsar därför förslaget med tillfredsställelse. Enligt hyres­

nämnden för Stockholms län kan antalet förordnanden om tvångsförvalt­

ning i enlighet med promemorians riktlinjer väntas bli ganska litet även

inom det stora fastighetsbestånd som finns i Storstockholm. Tvångsför­

valtning måste ändå ses som ett betydelsefullt medel att komma till rätta

med de enstaka flagranta fall av misskötsel, genom vilka hyresgäster otill­

börligt förmenas drägliga boendeförhållanden. Även Svenska Riksbyggen

tror att tvångsförvaltningslagen kommer till sparsam användning. Trots

detta bör den kunna bli ett värdefullt komplement eller alternativ till sane­

ringsåtgärder, som kan bli aktuella. Enligt hyresnämndens för Malmöhus

län erfarenhet förekommer vanvård framför allt inom det äldre fastighets­

beståndet i sådan utsträckning att ett ingripande från det allmännas sida är

motiverat. Det har visat sig att de möjligheter som myndigheterna redan nu

har genom ingripande av hälsovårdsnämnd och byggnadsnämnd inte är

tillräckliga. Ett förordnande om tvångsförvaltning torde vara ägnat att ge

betydligt bättre resultat. Länsstyrelsen i Malmöhus län framhåller att det

genom den föreslagna rättsliga prövningen blir väl sörjt för att rättssäker­

heten inte eftersätts även om åtskilliga frågor har lämnats oreglerade eller

överlåtits att lösas efter vad som föreskrivs eller eljest gäller i andra sam­

manhang.

Flera remissinstanser kommer in på expropriationsutredningens förslag

om möjlighet till tvångsinlösen av vanhävdad fastighet. Enligt saneringsut-

redningen torde detta förslag komma att förbättra betingelserna för de

kommunala organ som skall utöva tillsyn över bostadshygien och bostads­

miljö. Kommunerna antas i vissa lägen kunna ha ekonomiska svårigheter

att genomföra en expropriation, varför tvångsförvaltning i vissa fall kan

framstå som ett lämpligare alternativ. Tvångsförvaltning kan enligt sane-

ringsutredningen även visa sig nödvändig som en temporär åtgärd i av­

vaktan på beslut i expropriationsmål. Utredningen framhåller att de be­

dömningar som måste göras vid tvångsförvaltning kan underlättas väsentligt

om kommunen har upprättat saneringsprogram och fysiska planer för be­

rörda bebyggelseområden. Genom sådana åtgärder skapas också bättre för­

utsättningar för att ingripande från hälsovårdsnämnd eller byggnadsnämnd

kan samordnas med insatser från de kommunala organ som har ansvaret

för bostadsförsörjningsfrågorna. Även Kommunförbundet framhåller att ex­

propriation kan innebära ett tämligen tids- och kostnadskrävande förfaran­

de och därför ofta förutsätter ett omfattande engagemang till vilket kom­

munerna inte alltid kan väntas vara beredda. Förbundet ser därför möjlig­

heten till tvångsförvaltning som ett lämpligt alternativ till expropriation.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

37

Enligt SABO kan expropriationsutredningens förslag kanske ge större möj­

ligheter att åstadkomma resultat i överensstämmelse med de allmänna mål­

sättningar som ligger till grund för de föreslagna formerna för ingripande

från samhället. Fastighetsnämnden i Hälsingborg anser att expropriations-

förslaget möjliggör ingripanden i åtskilliga fall utanför tvångsförvaltnings-

lagens område och därmed får större praktisk betydelse. Enligt nämnden

torde det också vara sannolikt, att redan vetskapen om expropriationsla­

gens bestämmelser gör fastighetsägarna mer uppmärksamma på under-

hållsfrågorna än bestämmelserna i tvångsförvaltningslagen. De förstnämn­

da bestämmelserna innebär nämligen, att fastighetsägaren i händelse av

vanvård kan fråntas äganderätten, medan de senare reglerna endast går ut

på alt han får utomstående hjälp till fastighetens iståndsättande. Om expro­

priationsutredningens förslag genomförs anser hyresrådet att motiven för

sådana åtgärder som det utvidgade förvaltarskapet medger förlorar avsevärt

i styrka. Vid det slutliga ställningstagandet till promemorieförslaget i denna

del bör därför i vart fall beaktas det resultat, till vilket expropriationsförsla-

get kan leda. Hyresrådet erinrar om att detta i sin tur har visst samband

med pågående utredningsarbete om samhällets medverkan vid sanering av

det äldre bostadsbeståndet i tätorterna.

Eftersom expropriationsförslaget medför möjligheter till ingripanden i

vanhävdsfall kommer, framhåller Näringslivets Byggnadsdelegation, den

föreslagna tvångsförvaltningslagstiftningen att få begränsad självständig

betydelse som korrigeringsfaktor. Av detta skäl och då det så småningom

kan väntas uppstå en mera tillfredsställande balans mellan tillgång och

efterfrågan på hyresmarknaden, finns enligt delegationen anledning över­

väga att låta lagen om tvångsförvaltning av bostadsfastighet bli tidsbegrän­

sad, förslagsvis i fem år med möjlighet till förlängning om så skulle anses

erforderligt. Ingripanden som vidtagits under lagens giltighetstid skulle fort­

löpa så länge beslutade förordnanden gäller. Även Stockholms Fastighets­

ägareförening ifrågasätter om inte lagstiftningen bör ges tidsbegränsad gil­

tighet.

Styrelsen för advokatsamfundet, som i princip är positivt inställd till en

lagstiftning om tvångsförvaltning, finner inte den föreslagna utformningen

av lagen tillfredsställande. Sannolikheten talar för att fastigheten, när beslut

om tvångsförvaltning kommer till stånd, är i sådant skick att omedelbara

åtgärder behövs i ett eller annat avseende, men att inga kontanta medel då

finns tillgängliga. Även löpande utgifter för fastigheten av typen inköp av

olja kan fordra omedelbar tillgång till kontanta medel. Säkerligen kommer

i en mycket stor del av de tvångsförvaltningar som kommer till stånd för­

valtaren att vara i den situationen att han vid förvaltningens början inte ens

nödtorftigt kan fullgöra sina uppgifter utan att antingen förskottera medel,

låna upp medel eller göra inköp på kredit för fastigheten. Förslaget synes

inte lämna utrymme för att kreditåtaganden görs i ägarens namn annat än

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

38

när det gäller upprustning av fastigheten med hyresnämndens särskilda

tillstånd. Införandet av sådana möjligheter skulle inte heller lösa problemet,

eftersom fastighetsägarens kreditvärdighet kunde vara diskutabel eller obe­

fintlig. Om exempelvis fastighetsägaren begärde sig i konkurs, sedan tvångs-

förvaltningen inletts men innan nämnvärda hyresintäkter hunnit inflyta,

skulle ”tvångsförvaltaren” i konkursen endast ha en oprioriterad fordran

såvitt avser både hans arvode och gjorda utlägg för fastigheten. Omfatt­

ningen av förvaltarens rätt att företräda fastigheten är oklar. Styrelsen anser

en genomgripande bearbetning och omarbetning av lagförslaget erforderlig

innan det läggs till grund för lagstiftning. Möjligt är att den tvångsförvaltade

fastigheten bör ges karaktären av juridisk person.

Enligt fastighetsnämnden i Göteborg uppkommer de stora problemen först

vid det vidgade förvaltarskapet. Här blir det fråga om kostsamma utredning­

ar och ytterligt grannlaga ställningstaganden varigenom inte bara fastighe­

ten utan även fastighetsägaren personligen belastas med ny gäld och detta

sannolikt oftast mot hans önskan. Redan vad utredningen har kunnat för­

utse av praktiska svårigheter gör att förvaltaruppdraget framstår som föga

eftersträvansvärt. Härtill kommer att frågan om ersättning för kostnader och

arvode till skillnad från övriga legala sysslomannaskap inte kunnat lösas på

ett tillfredsställande sätt. Fastighetsnämnden ifrågasätter om man inte borde

begränsa tvångsförvaltningen till vad som i promemorian betecknas som

primär förvaltning.

Även Bankföreningen och stgrelsen för stadshgpotekskassan, vilka inte

har någon erinran mot förslaget såvitt rör det primära förvaltarskapet, hyser

betänkligheter mot det vidgade förvaltarskapet med dess långtgående tvångs-

regler. Enligt Bankföreningens mening kan det knappast vara rimligt att

hyresnämnden skulle kunna ge förvaltaren tillstånd att på fastighetsägarens

vägnar inteckna fastigheten och ta upp lån för åtgärderna och därigenom

tvångsvis åsamka fastighetsägaren en betydande skuldbörda, för vilken han

skulle komma att svara inte bara med den ifrågavarande fastigheten utan

även med sina övriga tillgångar. Bankföreningen vill därför föreslå att i lagen

tas in en föreskrift av innebörd att förvaltaren vid sådant upptagande av lån

skall göra förbehåll varigenom fastighetsägarens betalningsskyldighet för

lånet begränsas till vad som kan utfås ur fastigheten med stöd av de med

hyresnämndens tillstånd uttagna och för lånet pantförskrivna inteckning­

arna. Även om fastighetsägarens ansvarighet begränsas i enlighet härmed

kan emellertid ett beslut om upprustning leda till avsevärda inskränkningar

i hans ekonomiska rörelsefrihet. Han kan bl. a. bli berövad möjligheten att

radikalt förbättra fastighetens lönsamhet genom rivning och nybyggnad.

Enligt Bankföreningens mening bör det därför i lagen klart sägas ifrån, att

mera långtgående ombyggnader och moderniseringar inte bör genomdrivas

mot fastighetsägarens vilja. I den mån det från allmän synpunkt befinns

angeläget, att sådana åtgärder kommer till stånd, bör i stället expropriation

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

39

tillgripas. Styrelsen för stadshypotekskassan framhåller att liknande förslag

på andra områden tidigare har avvisats eftersom ett tvångsinteckningsför-

farande för med sig stora ingrepp i reglerna inom intecknings- och utsök-

ningsrätten. Åtskilliga bestämmelser i den kommande nya jordabalken torde

sålunda få ses över, om förslaget i denna del genomförs.

Enligt Svea hovrätt torde en tillämpning av det vidgade förvaltarskapet bli

förenad med så betydande rättsliga och praktiska svårigheter, vilka endast

delvis belysts i promemorian, att värdet av institutet förefaller ganska tvek­

samt. Frågan om vidgade förvaltningsbefogenheter anses lämpligen böra

lösas först i samband med ett slutligt ståndpunktstagande till expropriations-

utredningens förslag om ingripande vid grov vanvård av fast egendom. Även

hyresrådet ifrågasätter det praktiska värdet av det vidgade förvaltarskapet.

De beslutande myndigheterna kommer vid sitt ståndpunktstagande till om

vidgat förvaltarskap bör komma till stånd och till vidden av detsamma att

bli ställda inför synnerligen vanskliga överväganden. Ett beslut om upprust­

ning genom särskilt kapitaltillskott torde bli mycket svårt att genomföra

mot fastighetsägarens bestridande.

Fastighetsägareförbundet anser att de regler som föreslås om det vidgade

förvaltarskapet förefaller svåra att handskas med i praktiken, såväl för för­

valtaren som för myndigheter och kreditinstitut. Det torde bli mycket svårt

för en förvaltare att åstadkomma kapitaltillskott mot fastighetsägarens be­

stridande vare sig tillskottet skall åstadkommas genom belåning av fastig­

heten eller på annat sätt. Svårigheterna att nå något resultat då fastigheten

är intecknad till sitt fulla värde anses uppenbara även i de fall då ägaren har

en del av inteckningarna obelånade. Fråga uppstår vidare om inte bestäm­

melserna inom inteckningsrätten måste granskas och överses som en följd

av förslaget. Med hänsyn till det anförda kan förbundet inte tillstyrka det

föreslagna utvidgade förvaltarskapet.

Enligt SABO torde det vara ofrånkomligt att förvaltaren, vare sig denne är

en fysisk eller en juridisk person, får ett mycket besvärligt uppdrag då en

tidigare försummad fastighet skall upprustas. Något bistånd torde knappast

kunna påräknas från fastighetsägaren, utan denne kan snarare förväntas

arbeta i motsatt riktning. Det bör därför enligt SABO undersökas om för­

valtaren får sådana reella arbetsmöjligheter att den föreslagna lagen kan få

praktiska verkningar.

Enligt styrelsen för advokatsamfundet bör en upprustning av fastigheten

med lånat kapital förekomma endast i sällsynta undantagsfall. Tankegången

att en sådan upprustning skulle kunna utgöra ett kommunalfinansiellt för­

delaktigt alternativ till expropriation överensstämmer enligt styrelsens upp­

fattning inte med lagförslagets syfte och räckvidd.

Näringslivets Byggnadsdelegation finner, med hänsyn till att fall av

tvångsingripanden sannolikt oftast kommer att gälla äldre och nedgångna

fastigheter, att det torde vara realistiskt att räkna med att de löpande in­

40

komsterna inte kommer att räcka till för ett mera omfattande upprust-

ningsarbete. Detta torde i en del fall vara betingat av en låg hyressättning

till följd av hyresregleringen. Att ta upp lån och tillskjuta andra medel kan

under sådana förhållanden te sig tveksamt från förvaltningsekonomisk syn­

punkt. Det synes delegationen befogat att i fall då utgående hyra är låg i

förhållande till vad som kan anses motsvara lägenhetens bruksvärde skapa

möjligheter för hyreshöjning i syfte att uppnå fastighetsekonomisk balans.

Delegationen förordar därför att hyresregleringslagen ändras så att hyres­

höjning av här angivet slag kan göras. Enligt delegationens mening är det

av vikt att klarlägga bl. a. om förvaltaren kan ikläda fastighetsägaren per­

sonligt betalningsansvar utöver intecknat skuldebrev i de fall då förvaltaren

får hyresnämndens tillstånd att inteckna fastigheten och ta upp lån. Delega­

tionen anser inte att förvaltaren bör få befogenhet att göra detta.

Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län anser att fastighetsägaren, om

han inte vill medverka till upprustningen, bör få yttra sig om huruvida han

önskar behålla fastigheten eller om han vill ha hjälp att sälja den. Upprust­

ningen kanske ställer sig så dyrbar att fastighetsägaren inte vill engagera

sig i en sådan utan föredrar att sälja fastigheten. Något förbud för fastig­

hetsägare att själv sälja sin fastighet under tvångsförvaltning har visserligen

inte föreslagits, men att finna en köpare kan ställa sig svårt särskilt med

tanke på att tvångsförvaltningen kvarstår emot ny ägare.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

5.2. Förutsättningar för tvångsförvaltning

Hyresnämnden för Stockholm län anser att den föreslagna beskrivningen

av förutsättningarna för förordnande om tvångsförvaltning är för lång och

delvis oklar. Nämnden föreslår att som förutsättning för ingripande i stället

skall gälla att ägaren grovt försummar fastighetens skötsel och anledning

saknas att anta att rättelse kommer att ske. Vad som bör krävas är att för­

summelsen otvetydigt har lett till att de i huset boende inte får de förmåner,

till vilka de kan anses berättigade med hänsyn till fastighetens förutsätt­

ningar och omständigheterna i övrigt. Förmånerna bör avse sundhet, säker­

het, uppvärmning, tillförsel av vatten, elektrisk ström och gas samt sop­

hämtning och liknande inom ramen för den löpande förvaltningen. Som ut­

talas i promemorian är det bristerna i själva förvaltningen som sådan och

inte fastighetens skick som bör utgöra grund för ingripandet, och endast i

undantagsfall bör en enstaka händelse kunna motivera tvångsförvaltning.

Vilka krav som måste kunna uppställas får avgöras i praxis under beaktande

av fastighetens ålder, gällande lagstiftnings inverkan på fastighetsförvalt­

ningen, eventuella rivningsplaner etc. Det torde vara omöjligt att göra en

uttömmande beskrivning.

Länsstyrelsen i Stockholm län har inget att erinra mot de föreslagna för­

utsättningarna för att förordna om tvångsförvaltning. Med hänsyn till fas­

41

tighetsägarens berättigade krav på rättssäkerhet finner länsstyrelsen det

angeläget att understryka att det närmast är de brister som råder beträf­

fande själva förvaltningen och inte enbart fastighetens skick, som skall ut­

göra grund för ingripandet. Länsstyrelsen anför vidare att fastighetsägaren

bör ha delgetts ansökningen om tvångsförvaltning och lämnats tillfälle att

inkomma med förklaring innan beslut om förvaltning meddelas.

Svea hovrätt understryker att ett ingripande bör komma i fråga endast

vid fall av sådan mera påtaglig misskötsel av fastighet som kan rubriceras

såsom vanvård. Detta bör enligt hovrätten komma till direkt uttryck i lag­

texten. Enligt ordalagen i det framlagda förslaget skulle även en ganska

ringa grad av försummelse kunna föranleda tvångsförvaltning. Den i lag­

texten angivna omständigheten att fastighetsägare underlåter angelägna åt­

gärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten synes

knappast på ett adekvat sätt klargöra vilka situationer som åsyftas här. En

omarbetning pa denna punkt bör därför enligt hovrätten övervägas. Styrel­

sen för advokatsamfundet samt Fastighetsägareförbundet uttalar sig på lik­

nande sätt. Förbundet anser det riktigt att en ansökan om förvaltning som

regel bör ske först sedan andra vägar prövats eller särskilda omständigheter

ger vid handen att sådana vägar är oframkomliga. Enligt förbundet bör ett

beslut om vitesföreläggande som meddelas för första gången ha vunnit laga

kraft innan framställning om tvångsförvaltning kan bifallas. Har vitesföre­

lägganden förekommit tidigare och avsett mera allvarliga brister i skötseln,

bör ett ingripande däremot kunna ske utan att ett senare vitesbeslut har

vunnit laga kraft.

Stockholms Fastighetsägareförening ifrågasätter om inte lagen bör kom­

pletteras med en bestämmelse att förordnande om tvångsförvaltning av fas­

tighet skall kunna meddelas endast i fråga om fastighetsägare som efter

föreläggande från vederbörande myndighet varken åstadkommit rättelse

inom viss tid eller genom överlämnande till särskild förvaltare visat att an­

ledning till anmärkning inte längre kvarstår. Fastighetsnämnden i Lund

betonar nödvändigheten av att en eventuell lag tillämpas endast i sådana fall

där fastighetsägare, mot av hälsovårdsnämnd eller annan kommunal myn­

dighet gjorda förelägganden, uppenbart eftersätter ett normalt underhåll

eller en normal upprustning av fastigheten. Inom saneringsområden måste

hänsyn också tas till fastighetsekonomiska aspekter. En viss nedslitning av

fastighetsbeståndet utöver det normala bör kunna tolereras där utan att in­

gripanden sker med stöd av den föreslagna lagen. Näringslivets Byggnads-

delegation anser att problem som hänger samman med den många gånger

svårbemästrade gränsdragningen mellan rivnings- eller saneringsfastigheter

och andra bostadsfastigheter bör beaktas bättre i det fortsatta lagstiftnings­

arbetet.

Hyresgästernas Riksförbund anser att ansökan om tvångsförvaltning i

vissa fall bör kunna göras omedelbart utan att man först måste avvakta

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

42

att ett vitesföreläggande vunnit laga kraft och att värden fått viss tid för

att iaktta rättelse. Hälsovårdsnämnden i Stockholm understryker promemo­

rians uttalande att frågan om rättelse kan väntas ske måste bedömas sche­

matiskt och att det utan vidare kan antas att utsikter till rättelse saknas

om fastighetsägaren länge försummat vården och inte kan presentera fasta

planer på en upprustning. Hälsovårdsnämnden i Göteborg framhåller att

det måste vara klart och otvetydigt dokumenterat att fastigheten skall rivas

inom en mycket snar framtid för att tvångsförvaltning inte skall ifråga-

komma, dels emedan påståenden om kommande rivning ofta görs av de fas­

tighetsägare, som lagstiftningen är riktad mot, och dels emedan utdömnings-

beslut fordrar starka skäl för att stå sig i besvärsinstanserna. Enbart den

omständigheten att en fastighet skall rivas torde inte utgöra godtagbar

grund för utdömning, även om ifrågavarande lägenhet är behäftad med en

del brister.

Enligt LO :s mening finns anledning att pröva utformningen av rekvisiten

från följande utgångspunkt. Den hyra som bostadsinnehavarna betalar

baseras bl. a. på att den skall ge fastighetsägaren resurser för behövligt

underhåll av fastigheten. I de flesta fall av vanvård torde ägaren ha använt

hyresmedlen för egen vinning och förbrukat dem. Om förvaltning kommer

till stånd först efter lång tid av vanvård, innebär det att hyresgästerna —

om inte nedsättning av hyran skett som motsvarar kostnaderna för det

eftersatta underhållet — får betala ett ”överpris”. Det finns en risk för att

mindre nogräknade fastighetsägare skall spekulera i att förvaltning inte

kommer i fråga förrän efter relativt lång tid av vanvård. Från denna syn­

punkt synes man böra pröva, om inte avsteg från en sådan plan för fastig­

hetsunderhållet som omnämns av departementschefen i prop. 1967:141

kan utgöra ett rekvisit för att ställa fastighet under tvångsförvaltning.

Enligt hyresnämnden för Stockholms län bör den avgränsningen göras att

uthyrningen måste ske av ägaren i första hand. Härigenom undantas bo­

stadsrättsföreningars och därmed jämförliga ägares hus, i vilka lägenheter

upplåts i första hand enbart med bostadsrätt eller liknande, även om bo-

stadsrättshavare eller motsvarande i sin tur hyr ut lägenhet i andra hand.

En tvångsförvaltning blir sannolikt i allmänhet både administrativt besvär­

lig och dyrbar. Det är därför angeläget att undanta sådana fastigheter, vil­

kas storlek gör förvaltningen oproportionerligt betungande, i den mån

detta kan ske utan att lagstiftningens syften nämnvärt tillbakasätts. En-

och tvåfamilj shus bör därför generellt undantas. Vidare bör exempelvis bo­

stadsrättsförenings fastighet, i vilken undantagsvis eller för särskilt ända­

mål enstaka lägenhet upplåts med hyresrätt direkt av ägaren, eller kon­

tors- eller industrifastighet med enstaka hyresbostad av praktiska och eko­

nomiska skäl inte kunna bli föremål för tvångsförvaltning. De nu nämnda

undantagen kan gemensamt utformas så att fastighet med minst tre ut­

hyrda bostadslägenheter omfattas av lagen. Hyresnämnden anser att det

Kurigl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

43

föreslagna undantaget beträffande del av ägarens bostad är oklart och bör

utgå. Drätselkammaren i Malmö ifrågasätter om inte tvångsförvaltningsla-

gen bör göras tillämplig även på fastighet, som endast bebos av ägaren, ef­

tersom hälsovårdsnämnden otvivelaktigt har skyldighet att ingripa också

beträffande sådana fastigheter. Visserligen finns det i dessa fall ingen av­

kastning att förvalta. Medel till förvaltningen bör dock kunna anskaffas

på sätt som anges i förslaget. Hyresrådet anser att även lokalhyresgäster

kan vara i behov av skydd och ifrågasätter om inte lagen bör omfatta också

denna kategori.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

5.3. Prövning av frågor om tvångsförvaltning och tillsyn över förvaltningen

Remissinstanserna har i allmänhet ansett det lämpligt att hyresnämnd

blir prövningsorgan för tvångsförvaltningsfrågorna eller lämnat förslaget

härom utan erinran. Hyresnämnden i Malmöhus län framhåller att hyres­

nämnderna har god erfarenhet och sakkunskap angående fastighetsför-

hållanden. I ärenden om höjning av bashyra på grund av underhållsarbeten

får nämnden ofta bedöma frågor om jämkning med anledning av eftersatt

underhåll eller vanvård. Den enda remissinstans som ifrågasätter om det

är lämpligt att anförtro prövningen åt hyresnämnderna är länsstyrelsen i

Stockholms län. Enligt denna talar starka skäl för att frågor om tvångs­

förvaltning bör handläggas av länsstyrelserna. Innan fråga om tvångsför­

valtning uppkommer torde länsstyrelsen i de allra flesta fall redan ha varit

inkopplad på missförhållandena beträffande fastigheten i samband med be­

svär över meddelade förelägganden eller direkt till länsstyrelsen anförda

klagomål över sanitära olägenheter. Länsstyrelsen är också tillsynsmyn­

dighet för hälsovården inom länet.

Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat sig direkt om möjligheterna

att fullfölja talan mot hyresnämndens beslut och åsikterna har därvid

visat sig vara delade. Näringslivets Byggnadsdelegation instämmer med pro­

memorian i att frågor om tvångsförvaltning är av sådan art att en begräns­

ning av fullfölj dsrätten inte bör komma i fråga. Hälsovårdsnämnden i Göte­

borg anser däremot att fullfölj dsrätten bör begränsas, närmast därför att

nämnden fruktar att fullföljdsinstanserna flitigt kommer att utnyttja möj­

ligheterna till inhibition. Svea hovrätt ifrågasätter om det inte beträffande

lorvaltningsmålen bör införas förbud mot talan mot hovrätts dom. Hyres­

nämnden för Stockholms län förordar bestämt att hovrätten skall vara sista

instans i mål om tvångsförvaltning. Det är enligt nämnden angeläget att

avgörandet av sådana frågor inte drar ut på tiden, och något nämnvärt

prejudikatintresse anses inte föreligga. Nämnden påpekar att tvister i så

ingripande frågor som förlängning av hyresavtal, vilka prövas av hyres­

nämnd i första instans, inte kan föras längre än till hovrätt. Rättsmedlet

vid fullföljd mot hyresnämndens beslut bör enligt nämnden, med hänsyn

44

till överprövningens karaktär, vara besvär i stället för klander. En sådan

ordning har också den fördelen att ärendet kan avgöras på handlingarna i

domstolen. Klandertalan kräver däremot förberedelse och muntlig hand­

läggning enligt rättegångsbalkens tvistemålsregler, vilket är kostsammare

och tar längre tid. Svea hovrätt anser att möjlighet bör finnas för dom­

stolarna att vid behov återförvisa förvaltningsmål till hyresnämnd.

Förslaget att hälsovårdsnämnd och länsstyrelse skall vara behöriga att

ansöka om tvångsförvaltning har inte mött någon erinran vid remissbe­

handlingen. Ingen remissinstans förordar att tvångsförvaltningsförordnan-

de skall få meddelas på ansökan av de enskilda hyresgästerna. Hyresrådet,

TCO och Hyresgästernas Riksförbund anser emellertid att hyresgästorgani­

sation bör få göra framställning om tvångsförvaltning. TCO anser att detta

skulle stämma väl överens med bestämmelser i andra lagar om rätt för

partsorganisation att väcka talan för medlemmars räkning. Någon risk för

missbruk av en sådan talerätt torde inte föreligga eftersom rätten till in­

gripande är förbehållen hyresnämnden, vars beslut kan överklagas. Hyres­

gästernas Riksförbund framför liknande tankegångar. Hyresrådet anför

att den nya hyreslagstiftningen för att fungera på avsett sätt förutsätter

aktiv medverkan från hyresmarknadens partsorganisationer. Det synes en­

ligt hyresrådet ligga i linje härmed att hyresgästorganisation får rätt att

ansöka om tvångsförvaltning utan att behöva gå vägen över länsstyrelse

eller hälsovårdsnämnd. Hyresnämnden för Stockholms lön uppger att det

inom nämnden har framkommit delade meningar i frågan om hyresgäst­

organisation bör få göra ansökan. Följande synpunkter framförs i frågan.

Mot en sådan rätt talar att hyresgäströrelsen liksom annan ideell rörelse

kan splittras och att det även inom en hyresgäströrelse av sådan stabilitet

som den nuvarande kan förekomma lokala föreningar av mindre stadga

eller mindre representativitet bland ortens hyresgäster. Å andra sidan kan

som regel hyresgästorganisation antas besitta tillräckligt omdöme och er­

farenhet för att själv avgöra huruvida framställning om tvångsförvaltning

bör göras, och det kan vara en fördel för den organisation som tillvaratar

de närmast berördas intressen att kunna göra en snabb aktion.

Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län anser att det bör övervägas om

inte fastighetsägaren själv, då han inser att hans situation har blivit ohåll­

bar, skulle kunna få möjlighet att vända sig till hyresnämnden med an­

hållan om tvångsförvaltning. Detta kan bli ekonomiskt mera fördelaktigt

för fastighetsägaren än att privat anlita sakkunnig förvaltare.

Förslaget att hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning skall vara verk-

ställbart utan att det har vunnit laga kraft tillstyrks eller lämnas utan erin­

ran av alla remissinstanser utom Svea hovrätt, som anser att tillräckliga skäl

inte synes föreligga att låta ett hyresnämndsbeslut om förvaltning undan­

tagslöst lända till omedelbar efterrättelse. Det torde enligt hovrätten vara

tillräckligt att hyresnämnd får möjlighet att förordna härom. Hyresnämn­

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

45

den för Stockholms län anser att det bör vara möjligt att ge beslut om ome­

delbar verkställighet även i andra fall än då det gäller förordnande om för­

valtning och fortsatt förvaltning, t. ex. då ny förvaltare utses med anled­

ning av att den föregående har avlidit. Enligt hyresnämndens mening bör

även domstols beslut i tvångsförvaltningsfrågor i allmänhet gå i omedelbar

verkställighet. Fastighetsägareförbundet och Stockholms Fastighetsägare­

förening ifrågasätter om möjligheten till inhibition är tillräcklig för att

hindra ogynnsamma verkningar av föreskriften om verkställighet oavsett

laga kraft.

Hyresnämnden för Stockholms län anför att svårigheter med att delge

fastighetsägare i mål om tvångsförvaltning skulle kunna förhala ett avgö­

rande. Enligt nämnden bör däi-för möjlighet finnas att utan fastighetsäga­

rens hörande besluta om interimsförvaltning till dess frågan slutligt av­

gjorts. Detsamma gäller de fall där en fastighetsägare, när ansökan om

tvångsförvaltning blir aktuell, gör en skenöverlåtelse. Svea hovrätt anför att

hyresnämnd möjligen bör kunna före slutligt avgörande meddela interi­

mistiska beslut om förvaltning, förordnande av förvaltare och utseende av ny

förvaltare.

Beträffande rättegångskostnaderna vid hyresnämnd och domstol har

hyresnämnden för Stockholms län inte funnit anledning till erinran mot

förslaget. Fastighetsägareförbundet och Stockholms Fastighetsägareförening

anser det stötande att fastighetsägaren skulle svara för hälsovårdsnämndens

eller länsstyrelsens kostnader i underrätten, om han förlorar målet. Det bör

enligt dem övervägas att låta fastighetsägaren stå för sina egna kostnader,

om han förlorar i underrätten eller i högre rätt, men låta det organ som har

inlett processen alltid svara för sina rättegångskostnader. Eftersom det först

i underrätt är möjligt att få full judiciell prövning till skillnad från pröv­

ningen i hyresnämnd, där man exempelvis inte kan höra vittnen under ed,

synes det enligt Näringslivets Byggnadsdelegation av rättssäkerhetsskäl mo­

tiverat, att vardera parten står för sina kostnader i underrätten. Med hänsyn

till bl. a. de kostnader som ändå alltid är förenade med en process är risken

för okynnesöverklagande inte så stor att den väger tyngre än de rättssäker-

hetsmotiv som här finns för en sådan lösning.

Hyresnämnden för Stockholms län och hälsovårdsnämnden i Malmö anser

att det bör föreskrivas att även hälsovårdsnämnden skall ha avskrift av re­

dovisningshandlingarna för att kunna bevaka tvångsförvaltningens gång

m. m. I övrigt har utredningens förslag rörande tillsynen över förvaltningen

inte mött andra erinringar än att Fastighetsägareförbundet och Stockholms

Fastighetsägareförening anser att vad som har föreslagits beträffande redo­

visningen är otillfredsställande, eftersom det bygger på att den fastighets­

ägare som av en eller annan anledning bedömts vara olämplig som förvaltare

av sin fastighet förutsätts ha förmåga att bedöma den redovisning som för­

valtaren överlämnar till honom. Man torde inte kunna räkna med att hyres­

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

46

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

nämnden får möjlighet att företa någon mera ingående kontroll. Fastighets­

ägaren kan visserligen själv föra talan mot redovisningen vid domstol, men

detta kan leda till betydande kostnader. Även om man kan utgå från att

stor omsorg ägnas förvaltarvalet förefaller det inte betryggande att slut­

redovisning skall mottas utan säkrare garantier än att hyresnämnden i stora

drag har eller kan skaffa sig upplysning om hur uppdraget har fullgjorts.

Enligt förbundet vore det bättre om granskningen direkt verkställdes av un­

derrätt.

Den omständigheten att hyresnämnderna lämpar sig för bedömningen av

frågor om anordnande av tvångsförvaltning medför enligt styrelsen för

advokatsamfundet inte utan vidare att de också är lämpliga att sköta den

löpande kontrollen av förvaltningen. Enligt styrelsen förtjänar det över­

vägas om inte en organisation motsvarande rättens ombudsman i konkurs

skulle vara värdefull när det gäller tvångsförvaltning av fastigheter. Fastig­

hetsägarens rättsskyddsintressen, förvaltarens behov av fortlöpande stöd i

de synnerligen besvärliga avvägningsfrågor som kan uppkomma vid för­

valtningen och den omständigheten att förvaltaruppdragen i största ut­

sträckning kommer att skötas av juridiskt oskolade personer visar enligt

styrelsen att en sådan ”ombudsmän” torde ha en viktig funktion att fylla.

5.4. Förvaltningsbeslutets rättsverkningar

Vad som anförs i promemorian om förvaltningens varaktighet har inte

föranlett några erinringar vid remissbehandlingen.

Beträffande de fall då tvångsförvaltning sammanfaller med andra former

av sysslomannaskap framhåller hyresnämnden för Stockholms län att en

möjlighet att lösa uppkommande problem är att hyresnämnd får ge sär­

skilda föreskrifter beträffande förvaltningen. Länsstyrelsen i Stockholms län

anser det nödvändigt med särskilda lagregler för den situation, där van-

vårdsförvaltning och förvaltning enligt UL sammanträffar. Länsstyrelsen

framhåller att förordnande enligt UL sker i utmätningsborgenärens intresse,

medan förordnande om tvångsförvaltning huvudsakligen skall ta sikte på att

tillgodose hyresgästernas intressen.

Vad beträffar förslaget att ett beslut om tvångsförvaltning skall gälla

även mot ny ägare av fastigheten anför styrelsen för stadshypotekskassan

att denna regel är nödvändig endast i fall av skenöverlåtelser. Det lämpligas­

te synes styrelsen vara att gå ut från att den som förvärvar tvångsförvaltad

fastighet skall komma att sköta förvaltningen på ett godtagbart sätt. Vid

överlåtelse bör därför förvaltningsförordnandet upphöra om inte särskilda

skäl föranleder annat. Styrelsen anser även, att förvaltning alltid skall upp­

höra när fastighet har blivit exekutivt försåld, eftersom ett fortsatt förvalt-

ningsförordnande torde kunna inverka negativt på saluvärdet. Också läns­

styrelsen i Stockholms län vänder sig mot förslaget att förvaltningsförord-

47

nande skall bestå efter exekutiv försäljning av fastigheten. Länsstyrelsen

hänvisar till bestämmelsen i 126 § tredje stycket UL att inrop inte får

godtas, om det är sannolikt att avsevärt högre köpeskilling än den bjudna

kan uppnås. Det torde bli mycket svårt att uppnå ett för fastigheten som så­

dan skäligt pris om en köpare riskerar att inte få förfoga över fastigheten

och dess avkastning. Såväl fastighetsägare som inteckningshavare och andra

rättsinnehavare kan härvid åsamkas förlust. Länsstyrelsen anser att detta

talar för att beslut om vanhävdsförvaltning bör förfalla vid exekutiv för­

säljning. Fastighetsägaren kan inte gärna ha något intresse av att fram­

kalla en exekutiv försäljning av fastigheten i syfte att få tvångsförvalt-

ningen att förfalla.

Vad i promemorian anförs om förhållandet mellan förvaltaren och fastig­

hetsägaren när det gäller rätten att företräda fastigheten har föranlett föl­

jande uttalanden. Styrelsen för advokatsamfundet anser att omfattningen av

förvaltarens rätt att företräda fastigheten är oklar. Hyresnämnden för

Stockholms län förordar att förvaltaren får rätt att tala och svara i fastig­

hetsägarens ställe i alla frågor som rör fastighetens förvaltning. Annars kan

tvångsförvaltningen inte bli så effektiv som behövs för att ändamålet skall

tillgodoses. Begränsning av förvaltarens befogenheter bör enligt nämnden

föreskrivas endast i fråga om inteckning och mera omfattande förvaltnings-

åtgärder. I det förra hänseendet bör hyresnämnds samtycke krävas och i det

senare är det rimligt att förvaltaren skall vara beroende av ägarens medgi­

vande eller hyresnämndens tillstånd och föreskrifter. I andra förvaltnings­

frågor av vikt bör förvaltaren inhämta ägarens åsikt. Styrelsen för advokat­

samfundet anser också att det skulle vara bättre om förvaltaren hade rätt att

i alla avseenden tala och svara för fastigheten med vissa särskilt angivna

undantag, förmodligen endast för ägarens befogenhet att sälja fastigheten

resp. efter vederbörligt tillstånd inteckna den. Stadsbyggnadskontoret i Göte­

borg framhåller att ett inlett förvaltningsförfarande inte betar hälsovårds­

nämnd eller byggnadsnämnd möjligheten att utfärda vitesföreläggande. Ett

vitesföreläggande är personligt och riktar sig mot fastighetsägaren. Om den­

ne inte förvaltningsmässigt råder över sin fastighet, torde emellertid i prakti­

ken ett föreläggande mot fastighetsägaren vara utan värde. Stadsbyggnads­

kontoret finner att denna konfliktsituation inte har blivit tillräckligt beaktad

i promemorian. Hälsovårdsnämnden i Göteborg anför liknande synpunkter.

Svea hovrätt framhåller att svårigheter kan uppkomma, om såväl fastighets­

ägare som förvaltare träffar hyresavtal.

Fastighetsägareförbundet anför att det i promemorian inte har angetts om

förvaltaren skall avge deklarationer rörande fastigheten men att detta

kanske ligger i hans allmänna befogenheter. Enligt förbundet skulle det

kanske vara önskvärt att närmare föreskrifter för förvaltningen kunde kny­

tas till beslutet om tvångsförvaltning. I förvaltaruppgiften bör enligt för­

bundets mening ingå att försöka intressera fastighetsägaren för vad som bör

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

göras i olika hänseenden. Stockholms Fastighetsägareförening instämmer i

dessa synpunkter.

Såvitt avser frågan om fastighetsägarens rätt att belåna eller inteckna

fastigheten under pågående tvångsförvaltning säger sig länsstyrelsen i Göte­

borgs och Bohus län dela utredningens uppfattning att förbud mot belåning

inte lämpligen bör tas in i lagtexten. För att förhindra belåning med ägar-

hypotek som säkerhet föreslår länsstyrelsen att i lagen föreskrivs skyldighet

för fastighetsägaren att överlämna erforderliga handlingar, däribland even­

tuella obelånade inteckningar, till förvaltaren samt att lämna denne upp­

gift på inteckningshavare. Förvaltaren skulle därefter kunna meddela in-

teckningshavare förbud att pantförskriva överhypotek. Bostadsstgrelsen an­

ser att förslaget om inteckningsförbud för fastighetsägaren bör kompletteras

med föreskrifter som är ägnade att hindra honom från att genomföra en inte

önskvärd upplåning. Detta skulle kunna ske genom att hyresnämnden eller

förvaltaren åläggs att i omedelbar anslutning till förvaltarförordnandet un­

derrätta dem som har antecknats som inteckningshavare. Lån beviljas en­

ligt styrelsens erfarenhet ofta mot säkerhet av föreliggande ägarhypotek.

Beträffande förvaltarens uppgifter under den normala förvaltningen har

remissinstanserna endast framfört följande synpunkter. Näringslivets Bygg-

nadsdelegation anser att förvaltaren bör få möjlighet att i syfte att skydda

fastigheten och sig själv tala och svara för åtgärder, som han har vidtagit i

sin egenskap av förvaltare och som ligger inom ramen för hans förvaltar­

skap. Länsstyrelsen i Stockholms län anser det angeläget att bestämmelsen

om förvaltarens befogenheter beträffande fastighetens hyresförhållanden

utformas så att fastighetsägarens berättigade intressen inte kommer att

åsidosättas. Fastighetsanställdas förbund kräver ett lagskydd för avtalsen-

lig lönefordran, vilket klart visar att den vid tvångsförvaltning utsedde för­

valtaren har inte bara rätt utan även skyldighet att reglera de lönefordringar

som anställd personal kan ha på grund av fastighetsägarens bundenhet till

visst kollektivavtal. Vidare bör markeras att tvångsförvaltning inte sätter

med fastighetsägaren träffade avtal ur kraft. Beträffande de fastigheter där

fastighetsarbetet är blockerat vid den tidpunkt då tvångsförvaltning beslutas

anser förbundet det nödvändigt att förvaltaren får skyldighet och befogenhet

att träffa uppgörelse med den fackliga organisationen. LO understryker

vikten av att de av Fastighetsanställdas förbund påtalade frågorna får en

tillfredsställande lösning.

Som framgår av vad jag tidigare har anfört råder delade meningar bland

remissinstanserna i frågan om förvaltaren skall få rätt att med hyresnämnds

medgivande inteckna fastigheten och ta upp lån för upprustning. Beträffan­

de de närmare bestämmelserna härom påpekar bostadsstyrelsen att frågan

om den formella behörigheten för förvaltaren att med hyresnämndens

medgivande inteckna fastigheten och ta upp lån för upprustning inte har

berörts närmare i promemorian. Styrelsen utgår från att förvaltarens rätts­

48

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

49

liga ställning i detta avseende innefattar behörighet att utan särskilda i lag

givna föreskrifter företräda fastighetsägaren. Hyresrådet påpekar att finan­

sieringen enligt förslaget skall ske genom ”belåning av fastigheten eller

annorledes”. Hyresrådet undrar hur det skall förfaras t. ex. om fastigheten

redan är intecknad men inte belånad till fulla värdet och de obelånade in­

teckningarna förvaras av fastighetsägaren. Det ligger inte inom hyresnämn­

dernas kompetensområde att förordna om utlämnande av värdehandlingar.

Än mindre tillkommer det dem att ålägga fastighetsägaren att ordna finan­

sieringen ”annorledes”.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

5.5 Vissa andra frågor

I frågan om offentliggörande av beslut som rör tvångsför­

valtning framhåller hyresnämnden för Stockholms län att skyldighet bör fö­

reskrivas för förvaltaren att underrätta hyresgästerna. Enligt Hyresgäster­

nas Riksförbund kan önskemålet att alla berörda hyresgäster underrättas

tillgodoses genom att nämnden i sitt beslut tar in en anvisning till förvalta­

ren att ombesörja sådan underrättelse. Hyresnämnden för Malmöhus län

påpekar att ärende angående tvångsförvaltning kan tänkas bli uppskjutet

bl. a. för bevisning och att det kan förflyta viss tid innan beslut meddelas.

Fastighetsägaren kan begagna ett sådant uppskov för uttagande av inteck­

ningar. För att detta skall förhindras bör redan ansökan om tvångsförvalt­

ning anmälas till inskrivningsdomaren och förbudet för fastighetsägaren att

inteckna fastigheten bör gälla sedan anteckning om ansökningen har gjorts.

Enligt hyresnämndens erfarenhet är det vidare inte riktigt att hyresgäster­

na som regel är kända och lätt anträffbara. Det förekommer att av hyres­

värden åberopade förteckningar över hyresgäster är felaktiga. Dessutom är

hyresgästerna ibland svåra att nå för delgivning av kallelser eller beslut. Det

torde alltså inte bli lätt för en förvaltare att ge hyresgästerna kännedom om

förvaltningen. Hyresnämnderna bör därför åläggas att underrätta hyresgäs­

terna om beslut om tvångsförvaltning och anmoda dem att betala hyran till

förvaltaren. Bankföreningen påpekar att det för en inteckningshavare kan

vara av stort intresse att få reda på att fastigheten har satts under tvångs­

förvaltning. Föreningen förordar en uttrycklig föreskrift om skyldighet för

förvaltaren att underrätta kända inteckningshavare om förvaltningsbeslutet.

Det synes enligt föreningen också böra åläggas förvaltaren att vidta skäliga

åtgärder för att skaffa sig kännedom om vilka inteckningshavare som finns.

Styrelsen för stadshypotekskassan understryker vikten av att kreditgivarna

så snart som möjligt får underrättelse om tvångsförvaltningsförordnandet

så att låneavier m. m. kan tillställas förvaltaren direkt.

Beträffande förvaltarvalet anför hyresrådet, hyresnämnden för

Stockholms län, Fastighetsägareförbundet och Stockholms Fastighetsägare­

förening att förvaltningen lämpligen bör kunna uppdras åt fastighetsägar-

4 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 133

50

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

organisation. Förbundet och föreningen anser inte att såsom allmännyttiga

betecknade företag eller kommunala organ bör ges företräde att förordnas

till förvaltare av fastighet som tillhör enskild.

Länsstyrelsen i Stockholms län samt stadsbyggnadskontoret och fastig-

hetsnämnden i Göteborg ifrågasätter lämpligheten av att förordna kommu­

nal nämnd som förvaltare. Länsstyrelsen påpekar att sådan nämnd kan ha

att företräda intressen som är svårförenliga med förvaltarskapet och att be­

slut som nämnden fattar torde kunna överklagas genom kommunalbesvär,

vilket synes vara en mindre lämplig anordning. Fastighetsnämnden fram­

håller att uppdraget kräver utomordentligt grannlaga och ansvarsfulla av­

göranden i kontroversiella lägen. Det ifrågasätts om kommunens fastighets-

nämnd med sina differentierade uppgifter inom samhällsbyggandet kan fin­

na det förenligt med sina intressen att på detta sätt engagera sig i en aktion

som lätt ger dess utövare prägeln av exekutiv myndighet. Stadsbyggnads-

kontoret vill även ifrågasätta lämpligheten av att lämna förvaltningsuppdrag

åt kommunalt bolag. Härvid anförs dels att man undviker kontroversiella

situationer om förvaltningen handhas av ett enskilt subjekt dels att det nu­

mera är gott om lämpliga sådana subjekt eftersom banker och kreditinstitut

har tillgång till fastighetskunnig personal. Kontoret påpekar också att för­

valtningsuppdraget mera är av ekonomisk än teknisk karaktär.

Svenska Riksbyggen anser att möjligheterna att utan tidsutdräkt förordna

förvaltare när ingen frivilligt åtar sig uppdraget bör utredas närmare. Det

kan enligt Riksbyggen antas att såväl enskilda företag och organisationer

som allmännyttiga företag många gånger skulle se förvaltningsuppdrag som

en risk för störningar i den ordinarie verksamheten. Om lagen inte innehål­

ler några bestämmelser om skyldighet för exempelvis fastighetsförvaltande

kommunal nämnd att åta sig uppdraget när annan förvaltare inte kan för­

ordnas, måste hyresnämnden vända sig till fullmäktige eller låta ärendet

falla.

Fastighetsägareförbundet och Stockholms Fastighetsägareförening anser

det rimligt att hänsyn tas till fastighetsägarens önskemål vid förvaltarvalet

bl. a. av det skälet att mera utförliga bestämmelser om förvaltarens befo­

genheter inte har föreslagits. Hälsovårdsnämnden i Göteborg är däremot kri­

tisk mot föreskriften att avseende skall fästas vid fastighetsägarens önske­

mål beträffande valet av förvaltare. Med en sådan regel riskerar man enligt

nämndens mening att fastighetsägarnas åsikter om lämpligaste förvaltartyp

får en inte avsedd tyngd till förfång för tvångsförvaltningens effektivitet.

Enligt hyresnämnden för Stockholms län torde även utan särskild bestäm­

melse i lagen gälla att hänsyn skall tas till fastighetsägarens önskemål. Om

en bestämmelse härom tas in i lagen kan enligt nämnden risk möjligen fin­

nas att fastighetsägarens önskemål blir alltför mycket tillgodosett.

Styrelsen för stadshypotekskassan anser att hyresnämnd, om den förord­

nar juridisk person till förvaltare, bör föreskriva att den juridiska personen

skall utse någon att svara för den direkta förvaltningen.

51

Beträffande arvode till förvaltaren har några erinringar inte

framförts mot uttalandena i promemorian om att arvodet inte bör få in­

kräkta på möjligheterna att använda fastighetsavkastningen till åtgärder på

fastigheten. Bostadsstgrelsen befarar emellertid att fall kan uppkomma där

det med den föreslagna ordningen blir mycket svårt eller omöjligt för förval­

taren att få ut sitt arvode. Styrelsen föreslår att i sådant fall förskott på

arvodet utgår av allmänna medel och att det allmänna övertar anspråket

mot fastighetsägaren. Svea hovrätt framhåller att arvodesförskott av all­

männa medel skulle öka möjligheterna att få tillgång till lämpliga förvaltare.

Hyresnämnden för Stockholms län, saneringsutredningen, Fastighetsägare­

förbundet, Stockholms Fastighetsägareförening och Näringslivets Byggnads-

delegation framför liknande synpunkter som bostadsstyrelsen och Svea hov­

rätt.

Enligt Näringslivets Byggnadsdelegation bör förvaltararvodet utgå kvar­

talsvis i efterskott efter preliminärt beslut av hyresnämnd och slutlig avräk­

ning ske i samband med förvaltarens slutredovisning. Svea hovrätt påpekar

att det inte har övervägts hur skyldighet att betala arvode skall regleras i de

fall då fastigheten har bytt ägare en eller flera gånger.

Drätselkammaren i Malmö tar upp frågan om åtgärder för att motverka

fortsatt van vård sedan förvaltningen har upphört.

Nämnden ifrågasätter om inte viss övervakning genom hyresnämndens för­

sorg bör anordnas efter förvaltningens upphörande och om inte ägaren bör

åläggas att i fortsättningen göra avsättningar till något slags reparations­

fond.

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

6. Departementschefen

6.1. Allmän bakgrund

Målet för samhällets bostadspolitik är att skapa förutsättningar för alt var

och en skall kunna ha tillgång till en god och ändamålsenlig bostad. Tack

vare stora insatser från statens och kommunernas sida har bostadsproduk­

tionen under senare år legat på en mycket hög nivå. Det är emellertid vik­

tigt inte bara att nya bostäder kommer till utan också att det befintliga bo­

stadsbeståndet vårdas väl och inte får förfalla. Detta är angeläget från både

bostadssociala och samhällsekonomiska synpunkter. Det måste krävas av

den som äger en bostadsfastighet att han sköter den på ett sådant sätt att

förhållandena för de personer som bor där är drägliga och att han inte ge­

nom vanvård spolierar den viktiga tillgång för bostadsförsörjningen som

varje enskild bostadsfastighet utgör. Samhället måste ha möjlighet att in­

gripa på ett effektivt sätt när en fastighetsägare inte iakttar vad som så­

lunda får anses åligga honom.

Orsakerna till att en fastighet är vanvårdad kan vara av olika slag. En

anledning kan vara att ägaren avser att befintliga byggnader skall rivas

52

inom kort. Ibland kan rivningsfrågan ha aktualiserats just på grund av att

byggnaden till följd av vanvård befinner sig i dåligt skick. I sådana fall kan

det ligga i fastighetsägarens intresse att begränsa fastighetsutgifterna och

därigenom föranleda att byggnaden snabbt blir rivningsmogen. Särskilt när

fastigheten bär förvärvats i spekulationssyfte kan fastighetsägaren visa lik­

giltighet för de boendes förhållanden. Att en fastighet är vanvårdad kan

givetvis också bero på att ägaren saknar ekonomiska eller personliga förut­

sättningar att ha hand om fastighetsförvaltningen. Oftast är det äldre bygg­

nader som utsätts för vanvård, men det förekommer också allvarliga för­

summelser vid skötseln av jämförelsevis nya hus.

Hyresmarknadens organisationer gör insatser av stor betydelse för att för­

bättra förhållandena. Hyresgäster i fastigheter vars skötsel försummas

tvingas emellertid inte sällan till fortlöpande och upprepade aktioner utan

alt någon varaktig bättring uppnås. Det är naturligt att hyresgästerna ibland

drar sig för att med kraft hävda sina anspråk. Vanvården drabbar dessutom

ofta sådana kategorier boende som av olika skäl kan ha särskilt svårt att

tillvarata sina intressen.

Redan nu står flera olika medel till buds för att upprätthålla kravet på

att det befintliga bostadsbeståndet hålls i gott skick. Hälsovårds- och bygg-

nadsmyndigheter kan ingripa mot missförhållanden i olika former, exem­

pelvis genom vitesförelägganden. De regler som gäller för det allmännas

låne- och bidragsgivning är utformade så att de gynnar strävandena att få

fram bostäder med god standard. Lagstiftningsreformer på hyresområdet

har stärkt hyresgästernas ställning och samtidigt ökat fastighetsägarnas

ekonomiska möjligheter att upprätthålla en tillfredsställande fastighetssköt-

sel. En fastighetsägare kan inte med fog påstå att han är ur stånd att sätta

en nedsliten fastighet i gott skick av det skälet att han inte genom hyrorna

kan få kompensation för sina kostnader.

De nu gällande reglerna ger emellertid inte alltid tillräckligt effektiva

möjligheter att hävda anspråken på god skötsel av bostadsfastigheter. Det

förekommer att illojala fastighetsägare utnyttjar rätten att överklaga hälso­

vårdsnämndens förelägganden i uppenbart förhalningssyfte, vilket kan för­

anleda tidskrävande besvärsprocesser. En annan metod som ibland prakti­

seras är att en fastighet sedan ett föreläggande har meddelats överlåts genom

ett skenavtal eller överförs till en juridisk person, med påföljd att nytt före­

läggande måste utfärdas. Stundom visar det sig när ett vite skall dömas ut,

att den som vitesföreläggandet är riktat mot har saknat ekonomiska resurser

att rätta sig efter föreläggandet. I så fall har vitesföreläggandet varit ett slag

i luften. Under senare år har det förekommit flera fall av mycket svårartad

vanvård som myndigheterna med nu tillgängliga medel inte har kunnat

komma till rätta med. Antalet sådana fall är visserligen inte stort, men de

skapar mycket betydande olägenheter för hyresgästerna och det är därför

i hög grad angeläget att vidga möjligheterna att ingripa när vanvård före­

kommer.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

53

De bestämmelser som nu gäller syftar i allmänhet till att med olika meto­

der förmå fastighetsägarna att själva vidta erforderliga åtgärder för att för­

bättra förhållandena. Det är nu nödvändigt att gå ett steg längre och möj­

liggöra effektiva direkta ingripanden i fastighetsförvaltningen från samhäl­

lets sida i sådana undantagsfall som det här är fråga om. Ingripandena kan

gå ut antingen på att överta förvaltningen av fastigheten utan att därmed

ta ifrån fastighetsägaren äganderätten till den eller på att genom expropria­

tion helt skilja ägaren från fastigheten. Enligt min mening bör båda dessa

alternativ övervägas.

Ett tvångsförvaltningssystem torde ofta erbjuda en god lösning. Det är

det mot fastighetsägaren minst ingripande alternativet och har dessutom

den fördelen att det inte kräver några särskilda ekonomiska åtaganden från

det allmännas sida. Svårigheterna att med ett sådant system komma till

rätta med olika former av vanvård får emellertid inte underskattas. Vanvård

förekommer i olika grader och möjligheterna att i praktiken verksamt rätta

till förhållandena minskar snabbt med förfallets växande omfattning. Också

plantekniska, fastighetsekonomiska och byggnadstekniska faktorer kan i

varierande grad begränsa möjligheterna till en ordentlig upprustning eller

göra en sådan omöjlig eller orationell. Frågor om lämpligheten av en om­

fattande upprustning kräver en ingående undersökning och bedömning i

varje särskilt fall.

Inom justitiedepartementet har upprättats en promemoria med förslag

till lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet. Vidare har expropriations-

utredningen lagt fram förslag till regler om expropriation av fast egendom

som är eller kan befaras bli föremål för grov vanvård. Syftet med en sådan

expropriation skall vara att bringa egendomen i hävd. Vid remissbehand­

lingen av departementspromemorian har genomgående vitsordats att det

finns behov av ytterligare regler för att motverka vanvård av bostadsfastig­

heter och den föreslagna lagen har fått ett klart positivt mottagande.

Remissbehandlingen av expropriationsutredningens förslag är ännu inte

avslutad, men i flera av de yttranden som har avgetts över promemorian an­

förs att en lagstiftning om rätt att expropriera bostadsfastighet vid grov

vanvård eller fara för sådan skulle vara ägnad att förbättra förhållandena.

Det har varit min avsikt att på grundval av samtliga remissyttranden sam­

tidigt ta ställning till förslaget i departementspromemorian och expropria­

tionsutredningens förslag. Jag har emellertid velat tillgodose framförda

önskemål om förlängning av remisstiden beträffande expropriationsutred­

ningens förslag. Alla remissyttranden föreligger därför ännu inte. Jag har

emellertid bedömt det som eftersträvansvärt att den nya lagstiftningen skall

kunna träda i kraft den 1 juli detta år. För att möjliggöra detta anser jag

att förslag i båda frågorna nu bör remitteras till lagrådet. Om några av­

görande invändningar mot expropriationsutredningens förslag har kommit

fram när remissbehandlingen har avslutats, blir det möjligt att beakta dessa

i samband med att propositionen läggs fram.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

54

Mot bakgrund av det nu anförda vill jag förorda att de nuvarande reglerna

om ingripande mot vanvård av bostadsfastigheter kompletteras med lagstift­

ning om tvångsförvaltning och expropriation av sådana fastigheter. Båda

slagen av åtgärder är avsedda att tillgripas i sådana fall då varken anvis­

ningar eller förelägganden till fastighetsägaren hjälper för att bota bristerna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

6.2. Expropriation

Enligt gällande rätt saknas möjlighet att expropriera bostadsfastighet på

den grund att den är vanhävdad. Beträffande jordbruksegendom finns däre­

mot sådan möjlighet enlig lagen (1947: 290) om tvångsinlösen av vanhävdad

jordbruksegendom. Som förutsättning för inlösen enligt denna lag anges att

det förekommer synnerligen grov vanhävd av den odlade jorden eller för

jordbruket erforderliga byggnader och att det av särskilda skäl finnes nödigt

att vanhävden avhjälps i annan ordning än som föreskrivs i jordhävdslagen.

Expropriationsutredningen föreslår att expropriation skall få ske vid fall

av föreliggande eller förväntad grov vanvård för att bringa fast egendom

i hävd. Förslaget, som avser alla slag av fast egendom, innebär således att de

krav som uppställs för att expropriation skall kunna ske blir mindre stränga

än enligt den nuvarande tvångsinlösenslagen.

I detta sammanhang har jag inte anledning att ta upp annat än frågan

om tvångsinlösen av vanhävdad bostadsfastighet. Vanvård av sådan fas­

tighet drabbar i första hand och direkt hyresgästerna. Med hänsyn härtill

är det angeläget att ingripande kan ske på ett så tidigt stadium att hyres­

gästerna inte onödigtvis utsätts för svårigheter. Jag anser därför att rätt

till expropriation, i likhet med vad utredningen föreslår, bör finnas inte

bara när vanhävd faktiskt föreligger utan också när vanhävd med skäl

kan befaras, Som exempel på en situation då detta kan vara fallet kan

nämnas att fastigheten står under tvångsförvaltning enligt den lag härom

som jag kommer att föreslå och förvaltningen inte anses kunna återlämnas

till fastighetsägaren, eftersom fastigheten i så fall på nytt skulle råka i

vanhävd. Av samma skäl anser jag att det inte bör krävas att vanhävden

är synnerligen grov för att expropriation skall få äga rum utan att det

skall räcka med grov vanhävd. Vilken bevisning som skall krävas måste

uppenbarligen blir beroende på oms tänd i gh etern a i det särskilda fallet. Om

ägaren flera gånger har underlåtit att rätta sig efter förelägganden att hålla

fastigheten i stånd torde skäl för expropriation i allmänhet föreligga. Ex­

propriation bör också kunna tillgripas i sådana fall då det kan otvetydigt

visas att ägaren systematiskt vanvårdar en byggnad. Förutsättning för att

expropriation skall få ske bör alltså vara att fastighetsägaren klart visat brist

på intresse eller förmåga att hålla fastigheten i skick.

Ändamålet med en expropriation skall vara att sörja för en med hänsyn till

till de boende godtagbar bostadsstandard på fastigheten. Om vanhävd före­

55

ligger bör det alltså krävas att sökanden är beredd att sätta bebyggelsen i till­

fredställande skick. Enligt utredningsförslaget skall det också vara möjligt

att expropriera en vanhävdad fastighet i syfte att riva befintlig bebyggelse

och ersätta den med ny och mera ändamålsenlig sådan. Med hänsyn till att

den no aktuella ändringen i expropriationslagen endast åsyftar att skapa

bättre bostadssociala förhållanden för de hyresgäster som berörs av vanhäv­

den anser jag mig emellertid inte ha anledning att nu ta upp utredningens

förslag i denna del. Frågan får prövas i samband med den kommande allmän­

na översynen av expropriationslagstiftningen.

Mot bakgrund av det anförda föreslår jag att det i expropriationslagen

införs en regel om att expropriation skall få ske om grov vanhävd före­

ligger eller kan befaras uppkomma på bostadsfastighet samt expropria-

tionen är nödvändig för att försätta eller hålla bebyggelsen i tillfredställande

skick. Jag anser inte att det finns skäl att genom särskilda bestämmelser i

lagen utesluta andra än staten och kommunerna från expropriationsrätt.

Med hänsyn till de höga krav som måste ställas på exproprianten torde det

dock knappast bli aktuellt att vid tillämpningen av de nya reglerna medge

expropriationsrätt för annan än den som företräder ett allmänt intresse.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

6.3. Tvångsförvaltning

6.3.1. Allmänna synpunkter. Jag har tidigare pekat på att vanvård kan fö­

rekomma i olika grader från en mera begränsad försumlighet i fråga om

den löpande skötseln till en systematisk vanvård som har lett till att fas­

tigheten närmar sig eller nått det totala förfallet. Mot bl. a. denna bak­

grund föreslås i promemorian en lagstiftning som med hänsyn till van­

vårdens omfattning medger successiva ingripanden. I första hand avses

ingripandena la sikte på mera påtagliga försummelser av den löpande sköt­

seln. Förvaltarens möjligheter att ingripa begränsas till att han får använda

de löpande intäkterna av fastigheten, i första hand hyresinkomsterna, sedan

sedvanliga fastighetsutgifter har betalats, med tillägg av de medel som fas­

tighetsägaren kan ha förmåtts att frivilligt skjuta till. I andra hand skall

enligt förslaget mera långtgående ingripanden få ske när en omfattande

upprustning av fastigheten behöver komma till stånd eller de löpande intäk­

terna är otillräckliga.

Promemorieförslaget innebär i huvudsak följande. Vid påtagliga försum­

melser av fastighets löpande skötsel skall ett organ som företräder det all­

männa kunna påkalla att fastigheten sätts under tvångsförvaltning. Frågan

prövas av hyresnämnd, som också har att utse förvaltare. Denne skall hand­

ha fastighetens löpande skötsel. Denna del i förvaltningen kallas i promemo­

rian primärt förvaltarskap. Förvaltaren skall vidare som regel göra en ut­

redning av fastighetens förhållanden och försöka bedöma om det är lämp­

ligt och möjligt att företa en mera genomgripande upprustning. Om inte

56

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

ägaren kan förmås att medverka till en sådan skall förvaltaren kunna in­

hämta tillstånd av hyresnämnden att vidta åsyftade upprustningsåtgärder

och belasta fastigheten med härför erforderliga lån (vidgat förvaltarskap).

Är en upprustning olämplig eller omöjlig, får den löpande, primära förvalt­

ningen fortgå som förut så länge fastigheten är bebodd och kräver särskild

förvaltning.

Till en början vill jag slå fast att syftet med en tvångsförvaltningslag-

stiftning bör vara att komma till rätta med illojala fastighetsägare, som mera

systematiskt åsidosätter hyresgästernas och samhällets intresse av en till­

fredsställande fastighetsskötsel. Lagstiftningen kommer sannolikt inte att

behöva tillämpas i mer än ett begränsat antal fall. Blotta existensen av en

möjlighet till tvångsförvaltning torde emellertid ha ett betydande värde som

påtryckningsmedel mot försumliga fastighetsägare.

Bland remissinstanserna råder i stort sett enighet om behovet av sådana

regler som i promemorian betecknas med uttrycket primärt förvaltarskap.

Jag delar denna bedömning. Såsom framhålls i promemorian kan man inte

godta att en fastighet används för uthyrning och sålunda i förvärvssyfte

utan att en tillbörlig del av intäkterna fortlöpande utnyttjas för fastighetens

löpande skötsel. Jag vill vidare erinra om att den nya lagstiftningen på hy-

resregleringsområdet har gett fastighetsägarna bättre möjligheter att få er­

sättning också för underhållsarbeten.

I fråga om behovet av det vidgade förvaltarskapet råder delade meningar

bland remissinstanserna. Vissa av dem godtar promemorieförslaget. Andra

anser att de föreslagna bestämmelserna skulle bli svåra att tillämpa och att

de inte får någon självständig betydelse vid sidan av de av expropriationsut-

redningen föreslagna reglerna om tvångsinlösen av vanhävdad egendom. Jag

vill inte bestrida alt förvaltare och myndigheter kan ställas inför besvärliga

och ömtåliga avgöranden när det gäller att bedöma exempelvis om en fastig­

het skall belastas med ytterligare lån för vilka fastighetsägaren även blir

personligen betalningsansvarig. Detta kan dock inte utgöra något bärande

skäl för att avstå från att lagstiftningsvägen försöka komma till rätta med

sådana fall då en fastighet till följd av en längre tids svårartad vanskötsel

är i starkt behov av en genomgripande upprustning. Visserligen ger den

förut föreslagna expropriationsregeln möjlighet att ingripa i situationer av

detta slag. Det måste dock beaktas att det många gånger kan vara både kost­

samt och omständligt för en kommun eller annan intresserad att tillgripa ex­

propriation och genomföra upprustningen i egen regi. Det bör också beaktas

att expropriation är en betydligt mer ingripande åtgärd än tvångsförvaltning.

Enligt min mening utgör det vidgade förvaltarskapet ett lämpligt alternativ

till expropriation. De föreslagna bestämmelserna torde också förbättra för­

valtarens utsikter att få fastighetsägaren att frivilligt medverka till nödvän­

diga upprustningsåtgärder. Mot bakgrund av det nu anförda anser jag att

lagen bör innehålla regler även om s. k. vidgat förvaltarskap.

57

Jag anser inte att det finns skäl att, såsom ett par remissinstanser före­

slår, göra lagen tidsbegränsad.

6.3.2. Förutsättningar för tvångsförvaltning. Enligt promemorian är lag­

stiftningens huvudsyfte att öka möjligheterna alt komma till rätta med fall

då en fastighetsägare påtagligt och mera fortlöpande eftersätter sin skyldig­

het att vårda fastigheten och sörja för sundhet, ordning och skick där. Frå­

gan om det föreligger skäl att ställa en fastighet under tvångsförvaltning

blir sålunda att bedöma mot bakgrund av de regler om fastighetsägarens

skyldigheter som finns i annan lagstiftning. Av särskilt intresse är härvid

bestämmelser i hyreslagen, HvS och BS. Hyreslagen innehåller regler om

skyldighet för hyresvärden att se till att uthyrda bostadslägenheter befinner

sig i brukbart skick och att löpande underhålla dem. Denna skyldighet kan

i regel inte begränsas avtalsvägen. Av hyreslagen får också anses följa att

hyresvärden skall i möjlig mån se till att inte någon hyresgäst, till men

för andra hyresgäster, åsidosätter sin skyldighet att iaktta sundhet, ordning

och skick i fastigheten. Enligt HvS skall byggnad med boningsrum under­

hållas och skötas på sådant sätt att sanitär olägenhet inte uppstår för dem

som uppehåller sig i byggnaden. Sanitär olägenhet kan följa också av miss­

förhållanden i bl. a. ordningshänseende. Vad slutligen gäller BS innehåller

den en bestämmelse om att byggnad skall underhållas så att bl. a. sanitär

olägenhet inte uppkommer.

Promemorieförslaget anger vissa förutsättningar som skall vara upp­

fyllda för att fastighet skall få ställas under förvaltning enligt lagen. Ett

första kriterium är att ägaren försummar den löpande skötseln av fastig­

heten genom att inte tillbörligen vårda den eller genom att underlåta ange­

lägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten.

Med sistnämnda uttryck åsyftas framför allt uraktlåtenhet att tillbörligen

sköta tillförsel av värme och vatten, sophämtning och liknande. Det förut­

sätts att försummelserna har haft en viss intensitet och varaktighet. För att

ett ingripande skall vara berättigat bör enligt promemorian skötseln vara

klart sämre än normal fastighetsskötsel. En enstaka händelse anses endast i

undantagsfall böra ge anledning till ingripande, och inte heller bör förvalt­

ning tas till vid brister i mindre betydelsefulla detaljer. I promemorian fram­

hålls att det är totalbilden av förvaltningen som skall vara avgörande och att

det närmast är bristerna i själva förvaltningen som sådan och inte fastig­

hetens skick som skall utgöra grund för ingripandet.

Några remissinstanser har kritiserat utformningen av promemorieför­

slaget i denna del. De har ansett att lagtexten inte klart återger vad som är

avsikten, nämligen att ingripande skall komma i fråga bara vid sådan mera

påtaglig misskötsel som kan rubriceras som vanvård.

För egen del kan jag helt ansluta mig till vad som anförs i promemorian

beträffande de grundläggande förutsättningar som skall föreligga för att ett

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

58

ingripande skall få äga rum. I likhet med vissa remissinstanser anser jag att

lagtexten bör formuleras på ett sätt som tydligare markerar att det skall

vara fråga om en allvarlig grad av vanskötsel från fastighetsägarens sida.

Som förutsättning för ingripande synes böra gälla att fastighetens ägare

väsentligen försummar vården av fastigheten eller underlåter uppenbart

angelägna åtgärder för att bevara sundhet, ordning eller skick inom fastig­

heten.

I anslutning till det nu anförda vill jag framhålla att frågan om vilka krav

som skall ställas på fastighetsskötseln måste påverkas av bl. a. fastighetens

ålder och eventuella rivningsplaner. Jag vill dock starkt betona att det

i regel måste vara helt klarlagt att fastigheten skall rivas inom en mycket

snar framtid för att det skall kunna anses försvarligt att ägaren under­

låter att hålla den i gott skick. Under alla omständigheter bör ägaren vara

skyldig att så länge fastigheten är bebodd underhålla den på sådant sätt att

sanitära olägenheter för de boende undviks. Har fastighetsägaren väsent­

ligen frångått en uppgjord plan för fastighetsunderhållet, kan detta vara en

omständighet som talar för att fastigheten bör ställas under tvångsförvalt­

ning.

För att en fastighet skall få ställas under förvaltning fordras vidare enligt

promemorieförslaget att det saknas anledning att anta att rättelse kommer

att ske från fastighetsägarens sida. Enligt promemorian bör ett tvångsför-

valtningsförordnande utan vidare kunna meddelas om försummelser har

förekommit tidigare eller om omständigheterna eljest visar att utsikterna

till rättelse är små. Det anses emellertid ofrånkomligt att man ibland först

måste avvakta att ett vitesföreläggande vinner laga kraft innan frågan om

tvångsförvaltning kan avgöras.

Under remissbehandlingen har anförts att ett beslut om vitesföreläggande

från exempelvis en hälsovårdsnämnd, vilket meddelas för första gången,

bör ha vunnit laga kraft innan en framställning om tvångsförvaltning skall

kunna bifallas. Det har vidare hävdats att en förutsättning för bifall bör vara

att andra vägar att komma till rätta med bristerna har prövats tidigare eller

att särskilda omständigheter talar för att sådana vägar är oframkomliga.

Det har å andra sidan också gjorts gällande att ingripande bör få ske utan

att man avvaktar att ett meddelat vitesföreläggande har vunnit laga kraft.

För egen del kan jag ansluta mig till promemorians uttalande om att

frågan om rättelse kan väntas ske måste bedömas schematiskt. Om fastig­

hetsägaren har försummat fastighetens skötsel under en längre tid och inte

kan presentera några fasta planer för en upprustning bör man utan vidare

kunna anta att rättelse inte kommer att ske. På frågan om ett beslut om

tvångsförvaltning skall kunna meddelas redan innan ett eventuellt vites­

föreläggande har vunnit laga kraft torde inte kunna ges ett entydigt svar.

Effektivitetshänsyn talar för att en pågående besvärsprocess om vitesföre­

läggande inte bör få utgöra något absolut hinder mot ett omedelbart förord­

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

59

nande om förvaltning. 1 detta sammanhang kan också påpekas att ett vites­

föreläggande ofla inriktas på enstaka konkreta brister, medan ett beslut

om tvångsförvaltning skall grundas främst på fortlöpande försummelser i

själva skötseln av fastigheten och att därför i ett sådant sammanhang i

regel även andra brister än de som har gett anledning till vitesföreläggandet

kommer att aktualiseras.

Enligt promemorieförslaget skall lagen tillämpas bara på fastighet som

innehåller uthyrd bostadslägenhet. Som uthyrd lägenhet skall därvid inte

räknas lägenhet som utgör del av fastighetsägarens egen bostad. Fastig­

heter, som ägs av staten eller kommun, skall enligt förslaget inte kunna

ställas under tvångsförvaltning.

Under remissbehandlingen har förordats såväl inskränkning som utvidg­

ning av lagens tillämpningsområde. Hyresnämnden för Stockholms län före­

slår att lagen skall gälla bara då uthyrningen sker av ägaren i första hand.

Vidare anser nämnden att bl. a. en- och tvåfamilj shus samt kontors- och

industrifastigheter som innehåller enstaka hyresbostäder bör undantas från

lagens tillämpningsområde. Nämnden föreslår sammanfattningsvis att lagen

inte skall gälla för fastighet med mindre än tre uthyrda bostadslägenheter.

Drätselkammaren i Malmö ifrågasätter däremot om inte tillämpningsområ­

det bör utvidgas att omfatta också fastigheter som bebos endast av ägaren.

Hyresrådet anser att även lokalhyresgäster bör skyddas av lagen.

Enligt min mening är det — bl. a. med hänsyn till de kostnader och det

administrativa besvär som lagens tillämpning för med sig — viktigt att dess

tillämpningsområde inte blir mer omfattande än vad som är nödvändigt för

att syftet med lagen skall tillgodoses. Till en början bör, i enlighet med vad

som föreslås i promemorian, undantag göras för hus som ägs av stat och

kommun. Många kommuner innehar visserligen åtskilliga nergångna fastig­

heter, men det rör sig då i allmänhet om fastigheter som har förvärvats i

saneringssyfte. Det kan antas att dessa fastigheter regelmässigt får ett bättre

underhåll i kommunens ägo än om de hade varit kvar hos förre ägaren.

Eftersom lagen har till syfte att bidra till upprätthållandet av en god bo­

stadsstandard bör den vara tillämplig endast på hus som innehåller bostads­

lägenheter. Om vanvården inte har drabbat mer än en eller ett par lägen­

heter i ett hus bör ingripande givetvis inte komma i fråga annat än om van­

vården är särskilt kvalificerad. Detsamma gäller om vanvården avser en eller

ett par enstaka bostadslägenheter i en fastighet som i övrigt används för

annat ändamål, exempelvis för industri- eller affärslokaler. Jag anser det

dock inte lämpligt att som hyresnämnden för Stockholms län föreslår ut­

tryckligen begränsa lagstiftningens tillämpningsområde till att omfatta bara

fastigheter med visst minsta antal bostadslägenheter. Frågan om ingripande

skall ske beträffande en- eller tvåfamilj shus får bedömas från fall till fall

mot bakgrund av de särskilda omständigheter som föreligger. Härvid får

bl. a. beaktas att det kan vara svårt att anordna en meningsfull förvaltning

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

60

av ett hus där hyresavkastningen är mycket liten. Jag anser inte att det

finns anledning att låta lagen gälla för bostadshus som helt disponeras av

ägaren själv. En förutsättning för att lagen skall vara tillämplig bör alltså

vara att fastigheten innehåller åtminstone en uthyrd lägenhet. I likhet med

hyresnämnden för Stockholms län anser jag att det härvid bör vara fråga

om lägenhet som hyrs ut direkt av ägaren. Detta innebär att lagen inte bör

kunna tillämpas på hus som tillhör en bostadsrättsförening och vars samt­

liga bostadslägenheter upplåts med bostadsrätt, även om bostadsrättshavare

i sin tur skulle ha hyrt ut lägenheter till andra. Som uthyrd lägenhet bör

— såsom föreslås i promemorian — inte räknas lägenhet som ntgör del av

fastighetsägarens egen bostad.

Enligt promemorieförslaget skall med ägare av fastighet jämställas den

som äger bostadshus på annans mark. Jag ansluter mig till detta förslag.

Motsvarande bör emellertid gälla den som innehar bostadshus med nyttjan­

derätt. Jag tänker härvid i första hand på sådana fall då någon på grund av

avtal, testamente eller på annan grund har rätt att disponera över och upp­

bära avkastningen av en hyresfastighet men även på fall då arrendator upp­

låter en markägaren tillhörig byggnad med hyresrätt.

6.3.3. Prövning av frågor om tvångsförvaltning och tillsyn över förvalt­

ningen. Frågor rörande tvångsförvaltning skall enligt förslaget i promemo­

rian i första hand prövas av hyresnämnd. Begränsning av rätten att full­

följa talan mot hyresnämndens avgöranden anses inte böra komma i fråga

utan målen skall kunna föras upp ända till högsta domstolen.

Bland remissinstanserna har endast länsstyrelsen i Stockholms län haft

någon erinran mot att hyresnämnd blir prövningsorgan. Länsstyrelsen an­

ser att starka skäl talar för att beslut om tvångsförvaltning bör meddelas av

länsstyrelse, som bl. a. är tillsynsmyndighet för hälsovården inom länet.

Bland det fåtal remissinstanser som har uttalat sig om möjligheterna att

fullfölja talan mot hyresnämndens beslut har två ifrågasatt och eu bestämt

förordat en begränsning av fullföljdsrätten.

För egen del ansluter jag mig till promemorians bedömning att det bör

ankomma på hyresnämnderna att pröva frågor om tvångsförvaltning. Pröv­

ningen torde främst komma att avse sådana hyres- och fastighetstekniska

frågor som hyresnämnderna är speciellt lämpade att handlägga. Vidare är

tvångsförvaltning ett så allvarligt ingripande att beslut därom bör fattas

efter prövning i domstolsmässiga former och med möjlighet till överpröv­

ning av allmän domstol. Dessa skäl talar även för att någon begränsning

av fullföljdsrätten inte bör införas. Det är visserligen viktigt att ett beslut

om tvångsförvaltning skall kunna verkställas så snart som möjligt. Detta

önskemål kan emellertid tillgodoses utan regler om fullföljdsbegränsning

genom bestämmelser om att hyresnämnds och domstols beslut i sådana frå­

gor får verkställas redan innan de har vunnit laga kraft. På grund av det

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

61

nu sagda föreslår jag att frågor om tvång s fö r v a i t n i n g i första instans skall

handläggas av hyresnämnd och att talan i sådant ärende skall få fullföljas

ända upp till högsta domstolen. I likhet med Svea hovrätt anser jag att möj­

lighet bör finnas för domstol att vid behov återförvisa fråga om tvångsför­

valtning till hyresnämnd.

Ansökan om tvångsförvaltning skall enligt promemorieförslaget få göras

av hälsovårdsnämnd och länsstyrelse. Däremot anses enskild hyresgäst inte

böra få någon sådan talerätt. Under pågående förvaltning skall vidare fas­

tighetsägaren och förvaltaren kunna dra frågor om förvaltningen under

prövning.

De remissinstanser som har uttalat sig i talerättsfrågan instämmer i att

ansökan om tvångsförvaltning inte bör få göras av de enskilda hyresgäster­

na. Flera remissinstanser anser emellertid att det bör öppnas möjlighet för

hyresgästorganisation att göra sådan ansökan. Till stöd härför pekas på

bl. a. den betydelse som har tillmätts organisationerna vid den nya hyreslag-

stiftningens tillkomst. Det framhålls att en aktiv medverkan från hyres­

marknadens partsorganisationer är en förutsättning för att denna lagstift­

ning skall fungera på avsett sätt.

Jag instämmer i de synpunkter som har anförts till stöd för att hyres­

gästorganisation bör få rätt att ansöka om tvångsförvaltning. Talerätt bör

emellertid inte tillkomma rent tillfälliga föreningsbildningar, som kanske

har skapats enbart i syfte att kringgå förbudet för enskild hyresgäst att föra

talan, utan bara organisationer som har en viss stabilitet och representerar

en betydande grupp hyresgäster. Med hänsyn härtill föreslår jag att rätt

att påkalla tvångsförvaltning tillerkänns riksorganisation av hyresgäster

samt lokal hyresgästförening som är ansluten till sådan riksorganisation.

Tillräckliga skäl att, som en remissinstans ifrågasätter, ge fastighetsägare

rätt att själv begära förvaltning enligt lagen föreligger inte enligt min me­

ning. Sedan beslut om tvångsförvaltning har fattats bör däremot givetvis

både fastighetsägaren och förvaltaren vara behöriga att föra talan i frågor

som rör förvaltningen. Sådana frågor bör då också få tas upp av nämnden

utan särskild ansökan.

Med hänsyn till att lagstiftningens syfte är att ingripa mot en liten grupp

illojala fastighetsägare anser jag i likhet med flertalet remissinstanser att

hyresnämndens förordnande om förvaltning, i enlighet med vad som har

föreslagits i promemorian, alltid bör träda i kraft omedelbart. Som hyres­

nämnden för Stockholms län har framhållit kan det i vissa fall finnas be­

hov av att göra även andra beslut verkställbara redan innan de har vunnit

laga kraft. Hyresnämnd bör därför ges möjlighet att meddela förordnande

härom. Att domstol kan göra detta följer av rättegångsbalkens bestämmel­

ser.

I promemorian tas avstånd från tanken att hyresnämnd skulle få rätt att

före slutligt avgörande interimistiskt förordna om förvaltning tills vidare.

62

Vid remissbehandlingen har emellertid Svea hovrätt och hyresnämnden för

Stockholms län framhållit att det i vissa fall kan finnas behov av en möjlig­

het att meddela beslut av detta slag. Som exempel på sådana fall nämns att

fastighetsägaren håller sig undan för att undgå delgivning eller överlåter

fastigheten genom en skentransaktion. Jag instämmer i att sådana fall myc­

ket väl kan tänkas förekomma. Det kan också tänkas att äganderätten till

en fastighet som blir aktuell för tvångsförvaltning är oklar. Om en fastighet

är mycket svårt vanskött skulle det med tanke på hyresgästernas intressen

vara stötande om svårigheter att delge ägaren eller att få klarhet i vem som

är rätt ägare kunde leda till att brådskande och angelägna förvaltningsåt-

gärder inte kunde komma till stånd. Jag förordar därför att i lagen tas in

bestämmelser som gör det möjligt för hyresnämnden att om synnerliga skäl

föreligger genom interimistiskt beslut förordna om förvaltning och utse för­

valtare. Sådant beslut bör kunna meddelas utan att fastighetsägaren dess­

förinnan har beretts tillfälle att yttra sig, om det visar sig vara svårt att

delge rätt fastighetsägare.

I promemorian föreslås att vardera parten skall bära sin kostnad för för­

farandet vid hyresnämnden. Jag ansluter mig till detta förslag.

Rättegångskostnaderna vid domstol skall enligt promemorieförslaget reg­

leras enligt de principer som gäller för domstolsmål i allmänhet. Vid remiss­

behandlingen har från ett par håll under hänvisning till bl. a. rättssäkerhets­

synpunkter förordats särskilda lättnader i fråga om fastighetsägarens an­

svar för motpartens rättegångskostnader. Jag kan för min del inte finna

en sådan ordning motiverad. Det är inte här som vid expropriation fråga

om att avhända fastighetsägaren hans egendom. Vidare är det ytterst fas­

tighetsägarens egna försummelser som är orsak till ingripandet. Jag anser

mig därför inte ha anledning att förorda något avsteg från de regler som nor­

malt gäller beträffande fördelningen av rättegångskostnader vid domstol.

Vad beträffar mål där talan förs av hälsovårdsnämnd eller länsstyrelse inne­

bär detta enligt 20 § lagen (1946: 804) om införande av nya rättegångsbalken

att de kostnadsregler som gäller för mål om allmänt åtal skall tillämpas.

Tillsyn över förvaltningen skall enligt promemorieförslaget utövas av

hyresnämnden. Som underlag för tillsynen skall hyresnämnden få avskrift

av den redovisning som förvaltaren enligt förslaget årligen skall lämna till

fastighetsägaren. I promemorian förutsätts vidare att hälsovårdsnämnden

skall följa tvångsförvaltningen och kontrollera att ingripandet ger åsyftat

resultat. De till hyresnämnden ingivna handlingarna avses kunna användas

även av hälsovårdsnämnden.

Tillsynsfrågan har behandlats endast av ett fåtal remissinstanser. Här­

vid har dels anförts att förvaltaren bör åläggas att direkt tillställa hälso­

vårdsnämnden avskrift av redovisningshandlingarna och dels ifrågasatts

att anförtro granskningen åt domstol. Vidare har styrelsen för advokat­

samfundet väckt fråga om införande av en institution motsvarande rättens

ombudsman i konkurs.

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

63

Enligt min mening har hyresnämnderna en sådan sakkunskap i här ak­

tuella frågor att de är väl lämpade för den tillsynsuppgift som enligt pro­

memorian skall åvila dem. Jag ansluter mig därför till promemorieförslaget

i denna del. Som framhålls i promemorian är det viktigt att också hälso­

vårdsnämnden följer förvaltningen. Detta gäller även om annan än nämn­

den har tagit initiativet till anordnande av tvångsförvaltning. För att den­

na kontrollverksamhet skall underlättas anser jag det lämpligt att även

hälsovårdsnämnden får en avskrift av de redovisningshandlingar som för­

valtaren har att upprätta. Jag finner inte skäl att ansluta mig till förslaget

om inrättande av en särskild ”rättens ombudsman” vid tvångsförvaltning.

6.3.4. Förvaltningsbeslutets rättsverkningar. Enligt promemorieförslaget

skall tvångsförvaltning i normalfallet pågå i Ire år med möjlighet för hyres­

nämnden att på begäran besluta både om förlängning och om upphörande i

förtid. Förslaget har i denna del inte mött någon erinran vid remissbehand­

lingen och även jag ansluter mig till det. Det kan tänkas fall där fastighets­

ägaren har visat sig så oförmögen att svara för en godtagbar fastighets-

skötsel att förvaltningen inte anses kunna återgå till honom. I ett sådant

fall kan successiva förlängningar bli nödvändiga. Det är emellertid i princip

inte meningen att tvångsförvaltningen skall pågå under en lång följd av år,

och i fall av nu åsyftad art finns det därför i allmänhet goda skäl att över­

väga expropriation om inte fastighetsägaren frivilligt överlåter fastigheten.

I promemorian diskuteras vissa problem som kan tänkas uppkomma om

vanvård sförvaltning och sysslomannaskap enligt rättegångsbalken eller UL

skulle sammanträffa. Några remissinstanser har också behandlat denna

fråga. Härvid har anförts dels att uppkommande problem kan lösas genom

att hyresnämnden meddelar särskilda föreskrifter för förvaltningen, dels att

speciella lagregler behövs. Situationer av här åsyftad art torde i realiteten

bli utomordentligt sällsynta, och det synes enligt min mening inte påkallat

att belasta lagen med särskilda regler för sådana undantagsfall. Skulle ett

sådant fall uppkomma i praktiken kan det finnas anledning för hyresnämn­

den att överväga antingen att upphäva tvångsförvaltningen eller att meddela

särskilda föreskrifter för den.

Enligt promemorieförslaget skall beslut om tvångsförvaltning gälla även

mot ny ägare av fastigheten. Som motiv härför anförs att stora olägenheter

skulle kunna uppstå om förvaltningen alltid måste avbrytas vid en över­

låtelse. Om den nye fastighetsägaren bedöms kunna förvalta fastigheten på

betryggande sätt kan detta vara ett skäl att upphäva förvaltningen i förtid

och återställa de normala förhållandena. Enligt promemorian föreligger

knappast några praktiska eller principiella skäl att göra skillnad mellan

frivillig och exekutiv försäljning när det gäller förvaltningsbeslutets giltig­

het.

Remissinstanserna godtar i allmänhet de i promemorian framförda tanke­

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

64

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

gångarna. En remissinstans anser emellertid att det lämpligaste skulle vara

att förvaltningsförordnande upphör vid äganderättsövergång. Två andra

instanser anser att beslut om tvångsförvaltning alltid bör förfalla vid exeku­

tiv försäljning, bl. a. därför att förvaltningsförordnandet annars torde kunna

inverka negativt på saluvärdet.

Enligt min mening får det anses klart, att syftet med tvångsförvaltningen

bäst tillgodoses om förvaltningsbeslutet står fast vid en frivillig överlåtelse

av fastigheten och frågan om ett eventuellt upphävande av förvaltningen

får prövas i efterhand. Vad härefter gäller exekutiv försäljning kan man

enligt min mening inte bortse från att saluvärdet i vissa fall kan påverkas

negativt av en regel om att pågående tvångsförvaltning består efter ägande-

rättsövergången. Detta kan medföra skada för borgenär som har säkerhet i

fastigheten. Den borgenär som själv har begärt fastigheten i mät kan visser­

ligen alltid enligt 126 § första stycket UL hindra försäljning till ett pris som

inte ger honom full täckning för sin fordran. Detta torde i regel vara för­

delaktigt på längre sikt, eftersom tvångsförvaltningen får antas leda till att

fastighetens värde och därmed borgenärens säkerhet förbättras. Den som

har sämre förmånsrätt än utmätningssökanden kan däremot inte inverka

på den exekutiva försäljningens förlopp. Hans möjlighet att få betalning ur

fastigheten kan därför gå förlorad. Emellertid kan inte antas att förekoms­

ten av tvångsförvaltning påverkar saluvärdet annat än i mycket måttlig

grad, och i den nu antydda situationen torde borgenärens utsikter att få sin

fordran täckt vid en exekutiv försäljning därför under alla omständigheter

ha varit mycket osäkra. Vid en avvägning mellan å ena sidan intresset av

att inte i något fall ens i ringa mån försämra utsikterna för en borgenär att

få betalning vid en exekutiv auktion och å andra sidan intresset av att inte

minska tvångsförvaltningsinstitutets effektivitet bör enligt min mening sist­

nämnda intresse ges företräde. Jag ansluter mig därför till förslaget i pro­

memorian att beslut om tvångsförvaltning skall bestå även mot ny ägare

som har förvärvat fastigheten vid exekutiv försäljning.

Om fastighetsägaren sätts i konkurs skall enligt promemorieförslaget

tvångsförvaltningen upphöra och fastigheten omhändertas av konkursför­

valtaren. Förslaget har i denna del inte mött någon erinran vid remissbe­

handlingen. För min del vill jag framhålla följande. Tvångsförvaltningsin­

stitutets effektivitet är beroende av att förvaltningen i största möjliga ut­

sträckning får pågå ostört. En konkursförvaltning skall normalt avvecklas så

fort som möjligt. Konkursförvaltningens ändamål är att i största möjliga

utsträckning omvandla gäldenärens tillgångar i kontanta medel för att

tillgodose borgenärerna. Detta kan medföra att konkursförvaltaren måste

arbeta i strid mot de syften som en tvångsförvaltning skulle tillgodose. Se­

dan konkursen avslutats har antingen en ny ägare tillträtt fastigheten eller

också har den återlämnats till konkursgäldenären. De förändringar i fråga

om fastighetens förvaltning som en konkurs skulle medföra torde oftast i

65

och för sig innebära att de för bl. a. hyresgästerna viktiga intressen som för­

anlett beslutet om tvångsförvaltning blir eftersatta. På grund av det nu an-

forda har jag funnit att tillräckliga skäl saknas för att låta konkurs bryta

tvångsförvaltning. De problem som kan uppkomma kan lösas genom att hy­

resnämnden meddelar särskilda föreskrifter för förvaltningen. Genom så­

dana föreskrifter kan konkursborgenärernas intressen tillgodoses i skälig

man. Sedan fastigheten sålts kan frågan om förvaltningens hävande givetvis

prövas på samma sätt som efter en frivillig överlåtelse.

Förvaltaren skall enligt promemorieförslaget handha skötseln av fastig-

eten i fastighetsägarens ställe och för dennes räkning och fastighetsägaren

skall bil bunden av förvaltarens åtgöranden. I första hand skall emellertid

endast den löpande förvaltningen överföras på förvaltaren. Denne skall

alltså inte vara behörig att i allmänhet företräda fastigheten. I hyresfrågor

skall dock hans behörighet vara mer vidsträckt. De befogenheter som inte

tillkommer förvaltaren skall fastighetsägaren behålla.

I vissa remissyttranden påtalas att omfattningen av förvaltarens rätt att

foretrada fastigheten är oklar enligt förslaget och att tveksamhet därför kan

råda om förvaltaren eller fastighetsägaren skall vidta vissa åtgärder, t. ex.

avge deklarationer för fastigheten. Några remissinstanser anser att det skulle

vara bättre om förvaltaren fick en allmän rätt att tala och svara för fastig­

heten med vissa särskilt angivna undantag. Det hav också ifrågasatts om

mte den tvångsförvaltade fastigheten kunde ges karaktären av en själv­

ständig juridisk person.

For egen del vill jag till en början anföra att sistnämnda konstruktion

synes onödigt ingripande och kräva alltför vidlyftiga särregler. I enlighet

med vad som anförs i promemorian bör förvaltaren vara behörig att inom

ramen för sitt uppdrag handla i fastighetsägarens namn och med förplik­

tande verkan for denne. Det är inte minst av hänsyn till tredje man ange­

laget att förvaltarens och fastighetsägarens resp. kompetensområden får en

så klar avgränsning som möjligt. Utgångspunkten bör härvid vara att det i

princip är förvaltaren som svarar för fastigheten. Mot bakgrund härav vill

jag ansluta mig till det vid remissbehandlingen framförda förslaget att för­

valtaren far en allmän rätt att i frågor som rör fastigheten företräda fastig­

hetsägaren samt tala och svara i dennes ställe med vissa särskilt angivna

undantag. Förvaltaren bör inte ha rätt att överlåta fastigheten eller eljest

förfoga över den på sådant sätt att den helt eller delvis avhänds fastighets­

ägaren, exempelvis i process eller vid fastighetsbildningsförrättning. Förval­

taren bör vidare inte få på egen hand belåna fastigheten eller medge inteck­

ning i den. De deklarationer som skall göras beträffande fastigheten har så

intimt samband med fastighetsägarens övriga ekonomiska förhållanden att

det bör ankomma på honom att upprätta dem, varvid det givetvis måste

åligga förvaltaren att lämna fastighetsägaren de upplysningar han kan be­

höva för ändamålet. Om förvaltaren får så vidsträckta befogenheter som jag

5 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr

133

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

66

nu har angett, kan lian emellertid komma att få ta befattning med fastig­

hetsfrågor som kan te sig ganska perifera i betraktande av förvaltningens

egentliga syfte. Med hänsyn härtill synes det lämpligt att låta förvaltaren få

möjlighet att överlämna åt fastighetsägaren att själv handlägga sådana

frågor.

I vissa fall torde det bli möjligt för förvaltaren att av löpande intäkter

avsätta medel för framtida större underhålls- eller förbättringsarbeten. Dessa

medel tillhör fastighetsägaren även om de omhänderhas av förvaltaren. Om

sådana medel utmäts för fastighetsägarens skulder eller dras in i en even­

tuell konkurs skulle förvaltningens målsättning spolieras. Vad jag tidigare

sagt om tvångsförvaltningens förhållande till exekutiv försäljning och kon­

kurs samt förvaltarens ställning gentemot fastighetsägaren visar att jag an­

ser att förvaltarens ställning bör göras så stark som möjligt. I linje härmed

anser jag att de tillgodohavanden som förvaltaren disponerar för viss fastig­

het inte bör få utmätas för fastighetsägarens skulder eller, om han råkar i

konkurs, ingå i konkursboets egendom.

Som jag nyss har anfört bör fastighetsägaren bli bunden av förvaltarens

åtgärder och således även personligen ansvarig för de förbindelser som kan

uppstå under förvaltningen. Om fastigheten övergår till ny ägare under på­

gående tvångsförvaltning bör denne vara skyldig att överta ansvaret för så­

dana förbindelser gentemot tredje man som förvaltaren har ådragit den före­

gående ägaren. En sådan regel krävs för att inte förvaltaren skall ställas in­

för onödigt stora svårigheter exempelvis när det gäller att erhålla leveran-

törskrediter.

Enligt promemorian är det inte påkallat att inskränka fastighetsägarens

rätt att överlåta den förvaltade fastigheten. Inte heller förordas något förbud

för ägaren att belåna denna. Som motiv härför anförs dels att ett sådant

förbud kan befaras medföra tillämpnings- och kontrollsvårigheter dels att

de reguljära kreditinrättningarna ändå torde vägra att låna ut pengar mot

säkerhet i en tvångsförvaltad fastighet utan förvaltarens medverkan. Där­

emot föreskrivs i promemorieförslaget förbud för ägaren att ta ut inteck­

ning i fastigheten utan förvaltarens medgivande. Ett sådant förbud är lätt att

kontrollera och anses kunna fylla en funktion genom att förvaltaren får till­

fälle att bl. a. ställa krav på att visst belopp skall användas för fastighetens

upprustning. Om förvaltaren inte medger inteckning skall fastighetsägaren

enligt förslaget kunna få frågan prövad av hyresnämnden.

Ett par remissinstanser föreslår vissa regler om underrättelse till inteck-

ningshavare i syfte att hindra fastighetsägaren att ta upp lån mot säkerhet

i obelånade inteckningar eller ägarhypotek.

Jag instämmer i att några inskränkningar inte bör föreskrivas i fastig­

hetsägarens rätt att överlåta fastigheten. Eftersom skälet för att fastigheten

står under tvångsförvaltning är att ägaren inte själv har förmått sköta den

på godtagbart sätt kan det tvärtom ofta vara önskvärt att en överlåtelse kom­

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

67

mer till stånd. Jag kan också ansluta mig till förslaget att fastighetsägaren

inte skall få inteckna fastigheten utan medgivande av förvaltaren eller hyres­

nämnden. Medgivande till inteckning bör lämnas om åtgärden inte försämrar

förutsättningarna för en tillfredsställande förvaltning av fastigheten. Även

när det gäller frågan om förbud mot belåning delar jag de i promemorian

framförda synpunkterna. Det skulle vara mycket svårt att kontrollera efter­

levnaden av ett sådant förbud, eftersom upplåning kan ske mot inteckning

som har tagits ut innan fastigheten ställdes under förvaltning. Risken för

att en bank eller annat kreditinstitut skulle låna ut pengar mot säkerhet i

en tvångsförvaltad fastighet utan förvaltarens medverkan torde f. ö. vara

ringa. För att det i möjligaste mån skall undvikas att fastighetsägaren ut­

nyttjar inteckningar som innehas av annan för upplåning bör emellertid i

lagen föreskrivas att förvaltaren ofördröjligen skall undersöka fastighetens

inteckningsförhållanden och underrätta aila kända inteckningshavare om

tvångsförvaltning^.

Förvaltarens huvudsakliga åligganden skall enligt promemorian vara att

uppbära hyror och andra löpande intäkter samt betala räntor, amorteringar,

avgifter och andra fastighetskostnader. En central uppgift blir att så långt

intäkterna räcker underhålla och förbättra fastigheten. Fastighetens löpan­

de intäkter utgör den ekonomiska gränsen för vad förvaltaren i första hand

kan åstadkomma i underhåll och förbättringar. Han skall emellertid till­

varata olika möjligheter att förbättra avkastningen. Vidare framhålls att ut­

rymmet för underhålls- och förbättringsarbeten ökas, om fastighetsägaren

kan förmås att frivilligt tillskjuta medel. Förvaltaren får enligt promemo­

rian anses ha rätt att träffa avtal med kreditinstitut om anstånd med betal­

ning av räntor och amorteringar för att sålunda skapa bättre utrymme för

underhållsarbeten. När det förekommer privat ”överbelåning”, torde förval­

taren ofta utan risk kunna vägra att fullgöra betungande betalningar. I pro­

memorian inskärps att det inte skall vara förvaltarens uppgift att till varje

pris hålla kvar fastigheten i fastighetsägarens ägo. Kommer fastigheten i ett

läge, som normalt skulle vara ohållbart om inte ägaren skjuter till medel,

anses det inte kunna begäras av förvaltaren att han skall vidta särskilda

åtgärder för att möta en inledd aktion mot fastigheten.

Den löpande förvaltningen bör enligt promemorian i allmänhet kunna

överlämnas till förvaltaren utan särskilda direktiv. Undantagsvis kan emel­

lertid riktlinjer behövas för lösningen av speciella frågor. Det föreslås där­

för att hyresnämnden skall kunna meddela särskilda föreskrifter för för­

valtningen. Hyresnämnden föreslås vidare kunna bestämma viss rimlig

”hyra”, som fastighetsägaren skall betala till förvaltaren för utrymmen som

han själv disponerar. Särskilda föreskrifter om skyldighet för fastighets­

ägaren att underlätta förvaltarens arbete genom att tillhandagå med upp­

lysningar eller överlämna handlingar anses inte behövliga.

Förvaltningen kan komma att aktualisera frågor om mera genomgripande

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

68

åtgärder med fastigheten än sådana som kan finansieras av de löpande in­

täkterna. Finner förvaltaren att fastigheten bör genomgå upprustning, som

kräver medel vid sidan av fastighetens avkastning och löpande tillskott från

fastighetsägaren, skall förvaltaren enligt promemorieförslaget sörja för att

upprustningsfrågan utreds. Utredningen med förslag till åtgärder skall till­

ställas fastighetsägaren. De ekonomiska frågor som en omfattande upprust­

ning aktualiserar bör enligt promemorian diskuteras med fastighetsägaren.

Denna får anses ha ett starkt intresse av att medverka, eftersom en upprust­

ning kan föra fastigheten ur den vanvård som skulle kunna leda till att fas­

tigheten exproprieras. För att utredningen och diskussionerna skall fylla

ett verkligt syfte anses det emellertid nödvändigt att det finns möjligheter

att genomföra en upprustning mot fastighetsägarens vilja. I promemorian

föreslås därför att hyresnämnden skall kunna pröva om en av förvaltaren

föreslagen upprustning är lämplig och bör komma till stånd helt eller delvis

samt i så fall ge förvaltaren tillstånd att ta upp lån mot säkerhet av inteck­

ning i fastigheten för ändamålet.

Vid remissbehandlingen har endast vissa speciella frågor som rör förvalt­

ningens handhavande uppmärksammats, såsom förvaltarens formella be­

hörighet vid bl. a. uttagande av inteckning. Fastighetsanställdas förbund

har med instämmande av LO framhållit att det bör göras klart att förvalta­

ren skall ha inte bara rätt utan också skyldighet att reglera anställd perso­

nals lönefordringar.

Jag kan ansluta mig till de i promemorian anförda synpunkter på för­

valtarens uppgifter som jag nyss har återgett. Jag vill endast tillägga att

förvaltaren bör anses ha befogenhet att träffa avtal om sedvanliga leveran-

törskrediter och vid behov förvärva erforderliga utrustningsdetaljer m. m.

genom avbetalningsköp. En förutsättning härför bör dock vara att de skulder

som till följd av sådana avtal drabbar fastighetsägaren inte överstiger vad

som kan betalas av de löpande intäkterna från fastigheten. I princip bör

också krävas att avbetalningstiden ryms inom förvaltningsperioden, om inte

fastighetsägaren personligen har biträtt avtalet. Det torde inte kunna råda

någon tvekan om att förvaltaren får möjlighet att sluta avtal av nu angivet

innehåll om hans behörighet utformas så som jag tidigare har förordat. Han

blir också behörig att träffa överenskommelse med anställd personal och

reglera eventuella lönefordringar. Sådana åtgärder faller naturligt inom ra­

men för hans åligganden som förvaltare.

Eftersom en sanering av fastighetens ekonomi är betydelsefull för dess

framtida skötsel anser jag vidare att det i lagen bör framhållas att förvalta­

ren skall tillse att fastighetens avkastning om möjligt förbättras. Förvalta­

rens handlande härvid skall givetvis styras av vad som kan anses vara skä­

ligt med hänsyn till bl. a. god sed i hyresförhållanden samt fastighetens be­

skaffenhet.

Vad beträffar tillämpningen av regeln om rätt för förvaltaren att med

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

hyresnämndens medgivande inteckna och belåna fastigheten vill jag fram­

hålla att denna möjlighet normalt bör användas endast för fastighetsekono-

miskt sunda investeringar, vilka kan beräknas ge en avkastning som kom­

mer att täcka kapitalkostnaderna. Med hänsyn till hyresgästernas intressen

kan det vara angeläget att en av hyresnämnden medgiven upprustning inte

fördröjs genom att nämndens beslut överklagas. Ä andra sidan kan detta

beslut ha så ingripande betydelse tör fastighetsägarens ekonomiska förhål­

landen att det inte bör komma i fråga att avskära honom från möjligheten

att föra talan mot beslutet. Vad jag nu har sagt talar för att nämnden bör

kunna förordna om omedelbar verkställighet av beslutet men att denna möj­

lighet inte bör användas i sådana fall då saken kan vara tveksam. Ett för-

oidnande att beslutet far verkställas utan hinder av att det klandras inne­

bar att inteckning får meddelas på begäran av förvaltaren och att denne kan

sluta bindande avtal om upplåning av medel, beställning av varor och tjäns­

ter etc. Skulle beslutet upphävas efter klander påverkar detta inte tredje

mans ställning. Däremot åligger det förvaltaren att vidta erforderliga åt­

gärder för att snarast möjligt avveckla de åtaganden han har gjort på grund­

val av beslutet.

6.3.5. Vissa andra frågor. Promemorieförslaget innehåller en särskild före­

skrift om offentliggörande av beslut som rör förvaltningen. En­

ligt denna skall hyresnämnden översända beslut om förvaltning, förläng-

ningsbeslut och beslut om förvaltningens upphörande till inskrivningsdo­

maren för anteckning i fastighetsboken. En sådan anteckning skall säker­

ställa att bl. a. fastighetsspekulanter, inteckningshavare och tilltänkta kre­

ditgivare kan få kännedom om förvaltningen. I övrigt förutsätts i promemo-

lian att varje hyresgäst skall underrättas om hyresnämndens beslut genom

förvaltarens försorg. Någon särskild lagbestämmelse om detta anses inte be­

hövlig eftersom det får betraktas som ett självklart inslag i förvaltarupp-

gifterna att snabbt ge hyresgästerna kännedom om förvaltningen.

Under remissbehandlingen har föreslagits att förvaltaren uttryckligen

åläggs att underrätta hyresgästerna. Skyldigheten skulle kunna komma till

uttryck i hyresnämndens beslut genom att där tas in en anvisning till för­

valtaren alt ombesörja sådana underrättelser. Med hänsyn till att ett ärende

om tvångsförvaltning kan tänkas bli uppskjutet viss tid och fastighetsäga­

ren skulle kunna utnyttja detta uppskov till att ta ut nya inteckningar i

fastigheten har en remissinstans föreslagit att inskrivningsdomaren skall

underrättas så snart en ansökan om tvångsförvaltning har kommit in till

hyresnämnden.

För egen del anser jag att lagen bör innehålla en föreskrift om skyldig­

het för förvaltaren att underrätta hyresgästerna om förvaltningens till­

komst samt om eventuella beslut om förlängning och upphörande av för­

valtningen. Hyresgästerna bör också få besked om vem som är förvaltare.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

69

70

Jag har tidigare förordat att underrättelse om förvaltningen skall lämnas

till kända inteckningshavare. Lämpligen bör hyresnämnden i sitt beslut er­

inra om dessa förvaltarens skyldigheter. Någon särskild föreskrift om for­

men för underrättelserna synes inte nödvändig, utan det kan överlämnas åt

förvaltaren att bedöma denna fråga. Underrättelserna bör dock i allmänhet

vara skriftliga. Utan lagföreskrift åligger det självfallet förvaltaren att i

möjligaste mån underrätta kända kreditgivare så att låneavier och andi a

bankhandlingar kan tillställas honom direkt. Jag biträder förslaget att an­

teckning om förvaltningen skall göras i fastighetsboken. Med hänsyn till att

beslut om tvångsförvaltning i regel bör kunna meddelas snabbt och att det

i brådskande fall skall finnas möjlighet att ge interimistiskt beslut synes

det mig inte påkallat att, såsom en remissinstans föreslår, göra anteckning

i fastighetsboken även beträffande ansökan om förvaltning.

I promemorian behandlas också frågan om val av förvaltare. Det

föreslås att förvaltningen skall uppdras åt kommunal nämnd eller åt bolag,

förening eller inrättning som bedriver fastighetsförvaltning eller åt person

som är kunnig och erfaren i sådan förvaltning. Enligt promemorian bör

särskilt företräde inte ges åt någon av de uppräknade kategorierna.

Flera remissinstanser påpekar att förvaltningen ofta lämpligen bör kun­

na uppdras åt fastighetsägarorganisation. Från fastighetsägarhåll anförs att

allmännyttiga bolag och kommunala organ inte bör komma i fråga i första

hand när det gäller förvaltning av fastighet som tillhör enskild. Andra re­

missinstanser ifrågasätter om det över huvud taget är lämpligt att föiordna

kommunal nämnd eller kommunalt bolag till förvaltare.

Utan tvivel kan vissa praktiska olägenheter vara förenade med att anför­

tro förvaltningen åt kommunal nämnd. Detta sammanhänger framför allt

med den möjlighet som finns att överklaga nämndens beslut genom kom­

munala besvär. Nämnden kan vidare tänkas företräda intressen som är svår­

förenliga med förvaltarskapet. Jag anser därför att kommunal nämnd inte

lämpligen bör komma i fråga som förvaltare. Däremot bör kommunal tjäns­

teman eller förtroendeman i kommunal nämnd kunna utses till förvaltare

om han i övrigt kan anses lämplig för uppdraget. Härigenom erhålls möjlig­

het att utföra förvaltningen i nära samarbete med de kommunala organen.

Hinder bör inte heller föreligga att utse kommunalt bostadsföretag till för­

valtare. Dessa företag representerar en stor erfarenhet på fastighetsförvalt-

ningsområdet vilken bör tillvaratas. Även i övrigt ansluter jag mig i sak

till promemorieförslaget. Det är givetvis svårt att förutsäga vilken kategoii

av förvaltare som i praktiken kommer att bli den vanligaste. Mycket talar

dock för att företag, organisationer och advokater, som huvudsakligen syss­

lar med förvaltningsservice, kommer att anlitas i törsta hand. Den beied\il-

lighet att medverka som fastighetsägarorganisationerna har visat bör givet­

vis tillvaratas.

Enligt promorieförslaget skall förvaltaren ha rätt att av avkastning­

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

71

en eller, i den mån denna ej förslår, av fastighetsägaren uppbära skäligt

arvode. Arvodet skall bestämmas av hyresnämnden sedan slutredovis­

ning har lämnats. Förvaltaren skall enligt förslaget i slutredovisningen ange

i vad mån fastighetsägaren bör svara för arvodet. Hyresnämnden bestämmer

detta, varefter förvaltaren får kräva fastighetsägaren på vad denne skall be­

tala och vid vägran skaffa sig dom eller betalningsföreläggande på belop­

pet. Påstår fastighetsägaren att avkastningen räckt till för arvodet, kan

frågan om betalningsskyldighet ibland inte slutligen prövas förrän tiden

för klander av slutredovisningen har löpt ut eller sådan klandertalan av­

gjorts. Någon prövning av arvodets skälighet skall enligt promemorian inte

göras av domstolen i andra fall än då hyresnämndens arvodesbeslut genom

klander kommer under domstolens prövning.

Flera remissinstanser har ställt sig kritiska mot den föreslagna ordningen,

som enligt deras mening inte ger förvaltaren tillräcklig garanti att få ut ar­

vodet. De föreslår att förskott på arvode skall kunna utgå av allmänna me­

del med rätt för det allmänna att överta anspråket mot fastighetsägaren.

Jag instämmer i vad som anförs i promemorian om att förvaltarens ar­

vode inte bör få inkräkta på möjligheten att använda fastighetsavkastning-

en till åtgärder på fastigheten. Av detta följer att arvodet ofta inte kan tas

ut ur fastighetens avkastning. Fråga uppkommer då om vem som skall be­

tala arvodet. I enlighet med vad som sägs i promemorian anser jag det vara

klart att fastighetsägaren skall göra detta, eftersom det arbete förvaltaren

lägger ned på fastigheten kommer denne till godo. Det kan dock i vissa

fall dröja avsevärd tid innan förvaltaren lyckas få ut sitt arvode från äga­

ren, om nu detta över huvud taget är möjligt. För att förvaltaruppdraget

skall bli mera attraktivt anser jag därför att förslaget bör kompletteras

med regler om rätt för förvaltaren att få förskott av allmänna medel. Efter­

som kommunerna har ett starkt intresse av denna lagstiftning bör skyldig­

het att betala sådant förskott åläggas vederbörande kommun, med rätt för

kommunen att återkräva beloppet från fastighetsägaren. Hyresnämnden

bör bestämma arvodesbeloppet samt ange hur stor del av det som skall utgå

ur fastighetens avkastning och hur stor del som fastighetsägaren själv skall

betala. Med hänsyn till den betydelse arvodesfrågan får för kommunen

bör denna beredas tillfälle att yttra sig i ärendet. Promemorieförslaget in­

nebär att arvodet inte skall fastställas förrän förvaltningen har avslutats

och slutredovisning lämnats. Enligt min mening är det av hänsyn till för­

valtarna rimligare att arvodet bestäms för varje år sedan förvaltaren har

lämnat redovisning för sin förvaltning under året.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

72

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

7. Upprättade lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats för­

slag till

1) lag om ändring i lagen (1917: 189) om expropriation,

2) lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet,

3) lag om ändring i lagen (1968: 349) om hyresnämnder.

Förslagen torde få fogas till statsrådsprotokollet i detta ärende som bi­

laga 2.

8. Specialmotivering

8.1. Förslaget till lag om ändring i expropriationslagen

Den föreslagna regeln om rätt att expropriera bostadsfastighet i fall av

föreliggande eller befarad grov vanhävd har tagits in som en särskild punkt i

1 §. Expropriation sregeln bör inte ha ett lika vidsträckt tillämpningsområde

som bestämmelserna om tvångsförvaltning. Det bör exempelvis inte kun­

na komma i fråga att expropriera en industribyggnad på grund av att en

eller ett par enstaka bostadslägenheter i byggnaden är vanvårdade. Med

hänsyn härtill anges i den föreslagna bestämmelsen att syftet med expro-

priationen skall vara att försätta eller hålla bebyggelse, som väsentligen

används för bostadsändamål, i tillfredsställande skick. Av lagen bör framgå

vilken utredning som sökanden skall förebringa i expropriationsärendet.

Regler härom har — i enlighet med lagens systematik — tagits upp i en ny

paragraf, 114 §, under särskild rubrik. Där föreskrivs att ansökningen

skall åtföljas av utredning som visar vilka åtgärder som har vidtagits för

att i annan ordning tillgodose ändamålet med expropriationen. Som exem­

pel på sådana åtgärder kan nämnas att förelägganden har utfärdats men inte

blivit respekterade eller att fastigheten har ställts under tvångsförvaltning

och omständigheterna är sådana att det inte anses möjligt att låta ägaren

återta förvaltningen. Sökanden skall vidare lämna besked om vilka åtgärder

han ämnar vidta för att uppnå det med expropriationen avsedda syftet.

Det måste krävas att sökandens planer är tämligen noga preciserade. Ett så­

dant krav torde kunna upprätthållas utan stöd av någon uttrycklig före­

skrift i lagen. Utöver bestämmelserna om ansökningens innehåll anser jag

inte att det behövs några särskilda bestämmelser om expropriation av van-

hävdad bostadsbebyggelse.

8.2. Förlaget till lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet

1 §

I paragrafen anges förutsättningarna för att förordnande om tvångsför­

valtning skall kunna meddelas. Jag får i första hand hänvisa till vad jag

73

har anfört härom i den allmänna motiveringen. Ett ingripande kommer i re­

gel att riktas mot ägaren av fastigheten och grundas på att denne har van­

skött fastigheten. Även om fastigheten förvaltas av annan för ägarens

räkning skall givetvis försummelser vid förvaltningen kunna tillräknas

ägaren och läggas till grund för ett ingripande mot denne.

Med fastighetsägare jämställs enligt andra stycket den som äger eller

med nyttjanderätt innehar bostadshus på annans mark. Härigenom blir

lagen tillämplig på bl. a. tomträttshavare. Med uttrycket bostadshus avses

i detta sammanhang byggnad som innehåller bostadslägenhet.

I tredje stycket föreskrivs bl. a. att fastighet som ägs av staten eller av

kommun inte kan ställas under förvaltning. I övrigt blir lagen tillämplig

även pa sadan fastighet. Om en tvångsförvaltad fastighet förvärvas av

kommunen upphör alltså inte förvaltningen omedelbart på grund därav.

Däremot kan givetvis förhållandet motivera ett beslut enligt 7 § andra styc­

ket att förvaltningen skall upphöra i förtid.

2

§

I paragrafen anges vad hyresnämnden har att iaktta vid val av förval­

tare. Utan särskild föreskrift torde gälla att bara den som har förklarat sig

villig att åta sig uppdraget kan utses till förvaltare.

I andra stycket föreskrivs att förvaltaren kan entledigas under pågåen­

de förvaltning när förhållandena föranleder det. Att hyresnämnden vid

behov kan utse ny förvaltare följer av första stycket.

3 §

I paragrafens första stycke anges förvaltarens allmänna skyldigheter vid

förvaltningen. I andra stycket föreskrivs att förvaltaren om möjligt skall

bereda fastighetsägaren tillfälle att yttra sig om förvaltningsåtgärd av vikt.

Sista stycket innehåller regler om hyresnämndens möjligheter att ge sär­

skilda föreskrifter för förvaltningen och att ålägga fastighetsägaren att be­

tala för utrymmen som han själv disponerar.

4 och 5 §§

Dessa paragrafer innehåller regler om förvaltarens och ägarens behörig­

het att företa rättshandlingar med avseende på fastigheten. Reglerna inne­

bär att förvaltaren tillerkänns en mycket vidsträckt sådan behörighet och

att ägarens behörighet är i motsvarande mån begränsad. Förvaltaren får

inte överlåta fastigheten eller på annat sätt förfoga över den så att den helt

eller delvis avhänds ägaren. Han är emellertid i princip behörig att företräda

ägaren exempelvis i mål om bättre rätt till fastigheten eller vid fastighets-

bildningsförrättning. Frågor av detta slag torde dock i regel vara av sådan

beskaffenhet att förvaltaren bör med stöd av 5 § första stycket överlämna

åt fastighetsägaren att själv ta hand om dem. Vad beträffar inteckningsåt-

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

74

gärder innebär de föreslagna reglerna att sådana åtgärder får företas bara

om antingen ägaren och förvaltaren är överens eller hyresnämnden har läm­

nat sitt samtycke. Medgivande från nämnden till förvaltaren att ta ut

ny inteckning kan inte komma i fråga i andra fall än som avses i 6 §, dvs.

när fastigheten skall genomgå särskild upprustning. Har nämnden gett

förvaltaren tillstånd att företa en inteckningsåtgärd är denne behörig att

företa åtgärden på fastighetsägarens vägnar och med bindande verkan för

honom.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

6 §

Bestämmelserna i denna paragraf reglerar möjligheterna för förvaltaren

att vidta åtgärder som fordrar tillskott av andra medel än hyresintäkter,

andra löpande fastighetsintäkter eller frivilliga bidrag från fastighetsägaren.

7

§•

Paragrafen reglerar tvångsförvaltningens varaktighet. Utgångspunkt för

tidens beräkning är den dag då beslutet om förvaltning trädde i kraft. Av

15 § följer att hyresnämnds beslut om förvaltning länder till efterrättelse

omedelbart. Tiden räknas alltså från beslutets dag, när detta har medde­

lats av nämnden.

8 §■

I paragrafen regleras verkningarna av att fastighet byter ägare under

tid då den står under tvångsförvaltning. Reglerna blir tillämpliga även då

äganderätten övergår genom expropriation. Som jag har framhållit i den

allmänna motiveringen bör förvaltningen bestå utan hinder av äganderätts-

övergången och den nye ägaren bli ansvarig för de förbindelser som för­

valtaren har ingått under förvaltningen. Medel som förvaltaren har om

hand för fastigheten bör komma denna till godo. Jag har med hänsyn här­

till i den allmänna motiveringen förordat att sådana medel skall vara skyd­

dade mot utmätning. Motsvarande skäl talar för att medlen bör övergå till

den nye ägaren vid en överlåtelse av fastigheten och en regel härom har ta­

gits in i denna paragraf. En sådan ordning underlättar arbetet för förvalta­

ren eftersom han inte behöver göra någon särskild avräkning med anled­

ning av överlåtelsen. Att medlen blir den nye fastighetsägarens egendom

innebär givetvis inte att han får rätt att förfoga över dem, utan de skall

även i fortsättningen disponeras av förvaltaren.

De här föreslagna reglerna om ansvaret för förbindelser som förvaltaren

har ingått påverkar i och för sig inte den tidigare ägarens ansvar mot

tredje man. Frågan om vem av de bägge ägarna som slutligt skall svara för

förbindelserna regleras inte i paragrafen. Denna fråga får lösas genom

avtal mellan dem. Det får förutsättas att förvaltaren tillhandahåller det

underlag som kan behövas för att en sådan uppgörelse skall kunna träffas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

75

9 och 10 §§

De i den allmänna motiveringen behandlade frågorna om offentliggörande

av beslut som rör tvångsförvaltning regleras i dessa paragrafer.

När det i 9 § föreskrivs att beslut om förvaltning skall sändas till in­

skrivningsdomaren avses därmed inte bara slutligt beslut utan också så­

dant interimistiskt beslut som kan meddelas enligt 15 § andra stycket.

Skulle tvångsförvaltningen avse ett bus som ägs av någon som enligt 1 §

andra stycket skall jämställas med fastighetsägare men som inte är tomt-

rättshavare, blir det givetvis inte aktuellt att göra någon anteckning i

fastighets- eller tomträtisboken. I så fall fyller ett meddelande till inskriv­

ningsdomaren inte någon funktion. Utan hinder av paragrafens formule­

ring synes nämnden då kunna underlåta att sända sådant meddelande.

Den i 10 § föreskrivna skyldigheten att underrätta hyresgästerna om vem

som är förvaltare torde vid byte av förvaltare få anses åvila den nye för­

valtaren.

11

§

Bestämmelserna i paragrafens första stycke ålägger förvaltaren att hålla

omhänderhavda medel skilda från andra medel. Vidare har där intagits

den i den allmänna motiveringen behandlade bestämmelsen att medel som

förvaltaren har hand om inte får utmätas för fastighetsägarens skulder.

Härav följer enligt 27 § konkurslagen att dessa medel inte heller skall ingå

i konkursboet, om fastighetsägaren sätts i konkurs. Regeln gäller endast

de medel som förvaltaren har hand om och avser inte själva fastigheten.

Denna kan alltså utmätas för t. ex. intecknad skuld samt ingå i ägarens

konkursbo.

I paragrafens andra stycke föreskrivs att medel som inte behövs för

förvaltningen skall utbetalas till fastighetsägaren. Det kan ibland vara mo­

tiverat att förvaltaren betalar ut medel till ägaren även i fall då medlen

i och för sig skulle kunna användas för behövliga åtgärder t. ex. repa­

rationer på fastigheten. Som exempel på en sådan situation kan nämnas

att ägaren har ett stort eget kapital nedlagt i fastigheten och är bero­

ende av avkastningen för sill försörjning. En utbetalning till fastighets­

ägaren bör dock aldrig få leda till att det i 3 § angivna kravet på tillfreds­

ställande skötsel av fastigheten åsidosätts.

12

§

I paragrafen regleras frågor om förvaltarens redovisningsskyldighet,

om redovisningshandlingarnas översändande och om klander av lämnad

redovisning. Redovisningen skall lämnas till fastighetsägaren och avskrif­

ter av den skall tillställas hyresnämnden och hälsovårdsnämnden. Om fas­

tigheten har bytt ägare under redovisningsperioden sänds redovisningen

till både den gamle och den nye ägaren.

76

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

13 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om förvaltarens rätt till arvode

samt om fastställande och betalning av arvodet. Arvodet skall bestämmas

för ett kalenderår i sänder. Hyresnämnden avgör om och i vilken mån

arvodet skall utgå ur avkastningen resp. betalas av fastighetsägaren. Har

fastigheten bytt ägare under året får betalningsskyldigheten fördelas mellan

de olika ägarna. Det torde få anses åligga förvaltaren att lämna förslag till

lämplig fördelning.

Enligt andra stycket skall vederbörande kommun på begäran förskot­

tera den del av arvodet som skall betalas av fastighetsägaren. Har kom­

munen sålunda betalat arvodet inträder kommunen i förvaltarens rätt mot

ägaren och kan återkräva beloppet av denne.

Nämndens beslut i fråga om arvodet kan inte direkt läggas till grund för

exekution. Om fastighetsägaren inte betalar frivilligt får därför den ersätt-

ningsberättigade utverka dom eller betalningsföreläggande på beloppet.

14 §

Paragrafen anger vilka som är berättigade att föra talan i frågor som rör

tvångsförvaltning. Regeln att hyresnämnden självmant kan ta upp fråga

till prövning kan utnyttjas exempelvis när förvaltaren har avlidit och ny

förvaltare därför behöver utses eller när nämnden vid sin tillsyn eller på

annat sätt fått kännedom om förhållanden som kan aktualisera frågor om

särskilda föreskrifter för förvaltningen eller om byte av förvaltare.

15 och 16 §§

Dessa paragrafer innehåller regler rörande verkställbarheten av hyres­

nämndens beslut, om rätt för hyresnämnden att besluta om tillfällig för­

valtning samt om klandertalan mot beslut av hyresnämnd.

17 §

I paragrafen föreskrivs att hyresnämnden skall ha tillsyn över förvalt­

ningen.

8.3. Förslaget till lag om ändring i lagen om hyresnämnder

Det föreslagna prövningssystemet gör det nödvändigt att genomföra vissa

ändringar i lagen om hyresnämnder. 1 departementspromemorian framläggs

förslag till ändringar i 1, 7, 10 och 17 §§ i nämnda lag. Ändringarna inne­

bär att frågor enligt tvångsförvaltningslagen skall prövas i den ordning som

gäller för prövning av hyrestvist. Promemorieförslaget har kritiserats av

hyresnämnden för Stockholms län som anser att ärenden angående tvångs­

förvaltning i så hög grad skiljer sig från egentliga hyrestvister att det är

mindre lämpligt att låta reglerna om handläggningen av sådana tvister bli

77

direkt tillämpliga på dem. Nämnden föreslår att bestämmelser om förfaran­

det i tvångsförvaltningsärenden tas in i en särskild paragraf i hyresnämnds­

lagen. Förfarandet skall enligt nämndens förslag kunna anpassas till den

väckta frågans karaktär. Medan beslut att ställa en fastighet under tvångs­

förvaltning inte bör meddelas utan att förhandling har ägt rum med par­

terna, bör t. ex. tillstands- och arvodesfragor kunna avgöras på handlingar­

na efter hörande av exempelvis fastighetsägaren eller förvaltaren. Paragra­

fen föreslås vidare innehålla regler om att nämnden får företa besiktning

och föranstalta om annan nödvändig utredning, t. ex. av ekonomisk art. De

allmänna bestämmelserna om förfarandet i 13—22 §§ hyresnämndslagen

skall enligt nämndens förslag gälla även i tvångsförvaltningsärenden.

För egen del anser jag att frågor om tvångsförvaltning är av så speciell

natur att reglerna om förfarandet i hyrestvister inte kan göras i sin helhet

direkt tillämpliga på dem. Jag föreslår därför att förfarandereglerna för des­

sa ärenden samlas i en särskild paragraf i lagen. Dessutom föreslås ett till­

agg till uppräkningen i 1 § första stycket av de ärenden som hyresnämn­

derna har till uppgift att handlägga.

Den särskilda paragrafen om tvångsförvaltningsärenden, 12 a §, inleds

med bestämmelser om ansökan i sådant ärende. Ansökningen skall vara

skriftlig samt innehålla uppgift om parterna, fastigheten, sökandens yr­

kande och grunderna för detta. I övrigt skall 5 § andra och tredje styckena

i lagen äga motsvarande tillämpning i fråga om ansökningen. Detta innebär

att nämnden, om ansökningen inte fyller de uppställda kraven, skall före­

lägga sökanden att avhjälpa bristen, att ansökningen får avvisas om före­

läggandet inte efterkommes samt att ärendet skall avskrivas om ansökning­

en återkallas.

Vad beträffar förfarandet i övrigt är de regler som gäller för vanliga hy­

restvister i allmänhet lämpliga även för tvångsförvaltningsärendena. I 12 a §

andra stycket föreskrivs därför som huvudprincip att dessa regler skall gälla

i tillämpliga delar vid prövningen av sådana ärenden. Detta innebär att

ärendet skall handläggas vid sammanträde inför hyresnämnden, till vilket

parterna skall kallas. Underlåter sökanden utan laga förfall att inställa sig

inför nämnden skall ärendet avskrivas från vidare handläggning. Kommer

inte motparten kan nämnden förelägga honom vid vite att inställa sig eller

avgöra ärendet utan hinder av hans utevaro. Något hinder för nämnden att

föreskriva vite redan i den första kallelsen torde inte föreligga. Hyresnämn­

den skall vara verksam för att utreda frågorna och bör vara oförhindrad

att, om det anses lämpligt, verka för en förlikning mellan parterna. Som ett

led i utredningsarbetet kan nämnden besiktiga den fastighet frågan rör

samt föranstalta om annan utredning, t. ex. genom att förordna sakkunnig.

I 12 a § tredje och fjärde styckena har tagits in vissa bestämmelser som

innebär avvikelser från de nu nämnda förfarandereglerna. Vissa ärenden

rörande tvångsförvaltning torde utan olägenhet kunna avgöras på hand­

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

78

lingarna, exempelvis frågor om byte av förvaltare eller om arvode till för­

valtare, där några delade meningar inte föreligger. I tredje stycket före­

skrivs därför att nämnden kan pröva fråga som rör tvångsförvaltning

utan att ha kallat parterna till sammanträde, om det är uppenbart att sam­

manträde inte behövs. Det ligger i sakens natur att nämnden inte kan företa

sin slutliga prövning förrän de som berörs av saken har fått tillfälle att

yttra sig. Att märka är att en fråga i vissa fall kan ha intresse även för

andra än parterna. Sålunda torde ofta den på vars begäran beslutet om

tvångsförvaltning har meddelats ha intresse av att få yttra sig i olika frågor

som kan uppkomma under förvaltningens gång. I fjärde stycket föreskrivs

att interimistiskt beslut om tvångsförvaltning får meddelas utan att fastig­

hetsägaren har fått tillfälle att yttra sig. Denna möjlighet kan utnyttjas

t. ex. när nämnden utan framgång har försökt delge ägaren kallelse till

sammanträde eller när det är svårt att få klarhet i vem som äger fastigheten.

De gemensamma förfarandereglerna i 13—22 §§ hyresnämndslagen är

omedelbart tillämpliga även i tvångsförvaltningsärenden. Införandet av des­

sa ärenden har föranlett ett par tillägg i 17 §.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

9. Hemställan

Jag hemställer att lagrådets utlåtande över förslagen till

1) lag om ändring i lagen (1917: 189) om expropriation,

2) lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet,

3) lag om ändring i lagen (1968: 379) om hyresnämnder

inhämtas enligt 87 § regeringsformen genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av stats­

rådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans Kungl. Hög­

het Regenten.

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

79

Bilaga 1

(Departementspromemorian)

1) Förslag

till

Lag

om tvångsf örvaltning av bostadsfastighet

Härigenom förordnas som följer.

1 §

Försummar ägare av bostadsfastighet dess löpande skötsel genom att inte

tillbörligen vårda fastigheten eller genom att underlåta angelägna åtgärder

för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten och saknas an­

ledning antaga att rättelse kommer att ske, kan fastigheten ställas under

förvaltning enligt denna lag.

Fastighet, som äges av staten eller av kommun, kan ej ställas under för­

valtning. Lagen äger i övrigt tillämpning endast på fastighet, som innehåller

uthyrd bostadslägenhet. Som uthyrd lägenhet räknas därvid ej lägenhet, som

utgör del av fastighetsägarens egen bostad.

Med ägare av fastighet jämställes den som äger bostadshus på annans

mark.

2

§

Fråga om förordnande om förvaltning samt fråga i övrigt enligt denna lag

prövas, där annat ej anges, av hyresnämnd. Sådan fråga upptages efter an­

sökan av hälsovårdsnämnden eller länsstyrelsen. Har förvaltare förordnats,

upptages fråga även på ansökan av förvaltaren eller av fastighetsägaren.

Mot hyresnämndens beslut får klandertalan föras på sätt anges i 3 kap. 71 §

första stycket lagen om nyttjanderätt till fast egendom. Sådan talan väckes

vid den domstol som enligt 3 kap. 72 § första stycket samma lag har att upp­

taga klandertalan i hyrestvist som ej rör kollektivavtal.

Hyresnämnds beslut om förordnande av förvaltning länder genast till ef­

terrättelse, om ej domstol, som äger pröva klandertalan, förordnar annat.

3 §

Finnes ansökningen böra bifallas, förordnar hyresnämnden om förvalt­

ning samt utser förvaltare att handha fastighetsförvaltningen i ägarens ställe

och för dennes räkning.

Förvaltningen uppdrages åt kommunal nämnd eller åt bolag, förening el­

ler inrättning som bedriver fastighetsförvaltning eller åt person som är kun­

nig och erfaren i sådan förvaltning.

Ej må någon förordnas till förvaltare utan att ha samtyckt därtill. Av­

seende fästes vid fastighetsägarens önskemål beträffande valet av förvaltare.

80

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

4 §

Förvaltning pågår under en tid av tre år från det förordnandet trädde i

kraft. Föreligger vid förordnandets utgång särskilda skäl för fortsatt för­

valtning, beslutar hyresnämnden, efter anmälan av hälsovårdsnämnden,

länsstyrelsen eller förvaltaren, om förlängning för ett år i sänder.

Förordnande att förvaltning skall upphöra tidigare än som följer av

första stycket meddelas om det uppenbarligen ej längre föreligger skäl för

förvaltning.

När skäl är därtill, kan förvaltare entledigas och ny förvaltare utses.

Försättes fastighetsägaren i konkurs, är förordnandet om förvaltning för­

fallet.

5 §

Förordnande om förvaltning gäller också mot ny ägare av fastigheten.

Fastighetsägaren får ej inteckna fastigheten utan medgivande av förvalta­

ren. Vägras medgivande, kan fastighetsägaren bringa frågan under hyres­

nämndens prövning. Medgivande lämnas, där åtgärden ej kan avsevärt för­

sämra betingelserna för en tillbörlig skötsel av fastigheten.

6

§

Beslut enligt 3 § första stycket om förvaltning, enligt 4 § första stycket att

förvaltning förlänges samt enligt 4 § andra stycket att förvaltning upphör

sändes av hyresnämnden till inskrivningsdomaren för anteckning i fastig-

hetsboken.

7 §

Förvaltaren handhar fastighetens löpande skötsel. Han uppbär hyror och

andra löpande intäkter från fastigheten. Han skall med dessa medel och me­

del som fastighetsägaren tillskjuter betala löpande kostnader för fastighe­

ten och därvid ombesörja och bekosta behövliga underhålls- och förbätt­

ringsarbeten.

Förvaltaren får avtala om fastighetens uthyrning och säga upp hyres­

avtal samt inför hyresnämnd, domstol och annan myndighet tala och svara

för fastigheten i frågor om hyresförhållanden.

Om så är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela särskilda

föreskrifter för förvaltningen. Hyresnämnden kan även föreskriva att fastig­

hetsägaren skall lämna bidrag till förvaltningen för utrymmen som han

själv nyttjar.

8 §

Bör fastigheten genomgå upprustning, för vilken fordras tillskott av andra

medel än som är tillgängliga vid den löpande förvaltningen, ombesörjer för­

valtaren utredning om lämpliga åtgärder, kostnaderna för dem och möjlig­

heterna att genom belåning av fastigheten eller annorledes skaffa medel för

upprustningen. Utredningen med förslag till åtgärder tillställes fastighets­

ägaren.

Vill fastighetsägaren ej medverka till åtgärderna, får hyresnämnden läm­

na förvaltaren tillstånd till upprustning och därvid lämna de föreskrifter

som kan vara behövliga. Nämnden kan meddela förvaltaren tillstånd att till

angivet belopp inteckna fastigheten och upptaga lån för åtgärderna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

81

9 §

Medel, som förvaltaren har om hand för viss fastighet, förvaltas skilda

från andra medel.

Förvaltaren får till fastighetsägaren göra utbetalning av medel, som be­

räknas ej vara behövliga vid förvaltningen.

10

§

Förvaltaren lämnar skriftlig redovisning till fastighetsägaren för det

gångna årets förvaltning inom tre månader från varje kalenderårs utgång.

För upprustning enligt 8 § andra stycket lämnas särskild redovisning inom

tre månader från det arbetena slutförts. Slutredovisning lämnas inom tre

månader från det uppdraget upphört. Till redovisning fogas berättelse med

sammanfattande uppgifter om vidtagna och planerade åtgärder samt om

fastighetens skick.

Avskrift av i första stycket avsedda handlingar tillställes hyresnämnden

vid varje redovisning.

Vill fastighetsägaren tala å redovisad förvaltning, skall han inom ett år

från det han mottog redovisning instämma förvaltaren till domstol, som en­

ligt 3 kap. 72 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom har att pröva hy-

restvist som ej rör kollektivavtal.

11

§

Förvaltaren har rätt att av avkastningen eller, i den mån denna ej förslår,

av fastighetsägaren uppbära skäligt arvode som bestämmes av hyresnämn­

den sedan slutredovisning lämnats.

Hyresnämnden får på begäran av förvaltaren berättiga denne att upp­

bära förskott på arvodet.

12

§

Hyresnämnden har tillsyn över förvaltningen.

13 §

Närmare föreskrifter för tillämpningen av denna lag meddelas av

Konungen.

Denna lag träder i kraft den

6 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 133

82

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

2) Förslag

till

Lag

om ändring i lagen den 28 maj 1968 (nr 349) om hyresnämnder

Härigenom förordnas, att 1, 7, 10 och 17 §§ lagen den 28 maj 1968 om hy­

resnämnder skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan stadgas.

(.Nuvarande lydelse)

1

Hyresnämnd som----------------------- :

Ärende upptages — — — —------- s

7

Underlåter sökanden att på kallel­

se infinna sig inför hyresnämnden,

avskrives ärendet. Kommer ej mot­

parten tillstädes, får nämnden före­

lägga honom vid vite att inställa sig

inför nämnden. Kommer parten lik­

väl ej tillstädes och är det icke an­

tagligt att förlikning kan komma till

stånd, avskrives ärendet. Rör ären­

det tvist som avses i 1 § 2, avgöres

dock ärendet utan hinder av partens

utevaro.

Uteblir båda — —--------------- sin u

(Föreslagen lydelse)

§

hyrestvist.

5. pröva frågor enligt lagen den

om tvångsförvaltning av

bostadsfastighet.

r belägen.

§

Underlåter sökanden att på kallel­

se infinna sig inför hyresnämnden,

avskrives ärendet. Kommer ej mot­

parten tillstädes, får nämnden före­

lägga honom vid vite att inställa sig

inför nämnden. Kommer parten lik­

väl ej tillstädes och är det icke an­

tagligt att förlikning kan komma till

stånd, avskrives ärendet. Rör ären­

det tvist som avses i 1 § 2 eller 5,

avgöres dock ärendet utan hinder av

partens utevaro.

10

§

Kan parterna----------------------- av parterna.

Träffas ej förlikning, avgöres tvis- Träffas ej förlikning, avgöres tvis­

ten av nämnden, om tvisten rör fråga ten av nämnden, om tvisten rör frå-

som avses i 1 § 2. I annat fall avskri­

ves ärendet.

17

Om rätt för part att klandra be­

slut av hyresnämnd finns bestäm­

melser i 3 kap. 71 § lagen om nytt­

janderätt till fast egendom.

ga som avses i 1 § 2 eller 5. I annat

fall avskrives ärendet.

§

Om rätt för part att klandra beslut

av hyresnämnd finns bestämmelser i

3 kap. 71 § lagen om nyttjanderätt

till fast egendom samt 2 § lagen den

om tvångsförvaltning av

bostadsfastighet.

Denna lag träder i kraft den

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

83

Bilaga 2

1) Förslag

till

Lag

om ändring i lagen (1917:189) om expropriation

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1917: 189) om expropriation

dels att 1 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 114 §, och närmast före 114 §

en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

1 §•*

Fastighet, som--------------- —----------------— nu nämnts;

19. för att vid föreliggande eller

befarad grov vanhävd av bebyggelse,

som väsentligen användes för bo­

stadsändamål, försätta eller hålla be­

byggelsen i tillfredsställande skick.

Särskild rätt------------------------ — — är sagt.

16. Särskilda bestämmelser om ex­

propriation av vanhävdad bostadsbe­

byggelse

in §.

Ansökning om expropriationsrätt

för ändamål som avses i 1 § 19 skall

åtföljas av handlingar som visa vil­

ka åtgärder som vidtagits för att i

annan ordning tillgodose detta ända­

mål och vilka åtgärder sökanden äm­

nar vidtaga för att uppnå det med

expropriationen avsedda syftet.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1970.

1 Senaste lydelse 1964: 823.

84

Kungl. RIaj:ts proposition nr 133 år 1970

2) Förslag

till

Lag

om tvångsförvaltning av bostadsfastighet

Härigenom förordnas som följer.

1 §

Om ägare av fastighet, som innehåller bostadslägenhet, väsentligen för­

summar vården av fastigheten eller underlåter uppenbart angelägna åtgär­

der för att bevara sundhet, ordning eller skick inom fastigheten och det finns

anledning antaga att rättelse ej kommer att ske, kan hyresnämnd ställa fas­

tigheten under förvaltning enligt denna lag.

Vad i denna lag sägs om ägare av fastighet har motsvarande tillämpning

på den som äger eller med nyttjanderätt innehar bostadshus på annans mark.

Fastighet, som äges av staten eller av kommun, kan ej ställas under för­

valtning. I övrigt får beslut om förvaltning meddelas endast beträffande

fastighet med bostadslägenhet, som är uthyrd av ägaren och ej utgör del

av dennes egen bostad.

2

§

Till förvaltare utser hyresnämnden bolag, förening eller inrättning, som

bedriver fastighetsförvaltning, eller annan som har erfarenhet av sådan för­

valtning. Vid val av förvaltare skall i skälig mån avseende fästas vid fastig­

hetsägarens önskemål.

Förvaltare kan entledigas av hyresnämnden när förhållandena föranleder

det.

3 §

Det åligger förvaltaren att uppbära hyror och andra löpande intäkter för

fastigheten och att med dessa och andra medel som ställs till hans förfo­

gande svara för en tillfredsställande skötsel av fastigheten. Han skall vidare

verka för att de olägenheter som föranlett förvaltningsbeslutet undanröjes

och att fastigheten rustas upp samt tillse att skälig avkastning erhålles.

Förvaltaren skall om möjligt bereda fastighetsägaren tillfälle att yttra

sig om förvaltningsåtgärd av vikt.

Om det är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela före­

skrifter för förvaltningen. Hyresnämnden kan även föreskriva att fastig­

hetsägaren skall lämna bidrag till förvaltningen för utrymmen som han

själv använder.

4 §

Förvaltaren företräder ägaren i angelägenheter som rör fastigheten och

dess förvaltning samt talar och svarar i ägarens ställe i sådana frågor. För­

valtaren får dock ej överlåta fastigheten eller eljest förfoga över den så att

den helt eller delvis frånhändes ägaren. Förvaltaren får ej i vidare mån än

som följer av 6 § medge inteckning i fastigheten eller taga upp lån mot säker­

het i denna. Han får ej heller utan hyresnämndens tillstånd företaga annan

inteckningsåtgärd beträffande fastigheten.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

85

5 §

Förvaltaren kan överlämna åt fastighetsägaren att handha sådan ange­

lägenhet som saknar betydelse för ändamålet med förvaltningen.

Fastighetsägaren får medge inteckning i fastigheten eller företaga annan

inteckningsåtgärd, om förvaltaren samtycker till det. Vägras samtycke kan

hyresnämnden tillåta åtgärden, om denna ej försämrar förutsättningarna

för en tillfredsställande förvaltning av fastigheten.

6

§

Bör fastigheten genomgå upprustning, för vilken fordras tillskott av andra

medel än som är tillgängliga vid den löpande förvaltningen, skall förvaltaren

ombesörja utredning om lämpliga åtgärder, kostnaderna för dem och möj­

ligheterna att genom belåning av fastigheten eller på annat sätt skaffa

medel för upprustningen. Redogörelse för utredningen jämte förslag till åt­

gärder skall överlämnas till fastighetsägaren.

Vill fastighetsägaren ej medverka till de föreslagna åtgärderna, kan hy­

resnämnden lämna förvaltaren tillstånd till upprustningen och meddela de

föreskrifter som behövs. Nämnden kan därvid tillåta förvaltaren att till an­

givet belopp upptaga lån för åtgärderna och vid behov medge inteckning i

fastigheten.

7 §

Förvaltning pågår under tre år från det beslutet om förvaltning trädde i

kraft. Om särskilda skäl finns för fortsatt förvaltning, beslutar hyresnämn­

den om förlängning med ett år i sänder.

Föreligger ej längre skäl för förvaltning, kan hyresnämnden besluta att

förvaltningen skall upphöra tidigare än som följer av första stycket.

8 §

Övergår fastigheten till ny ägare under pågående förvaltning, gäller beslu­

tet om förvaltning mot den nye ägaren. Denne övertager de medel som för­

valtaren har om hand för fastigheten samt svarar för de förbindelser förval­

taren ingått under förvaltningen.

9 §

Beslut om förvaltning samt om förlängning och upphörande av förvalt­

ning sändes av hyresnämnden till inskrivningsdomaren för anteckning i

fastighetsboken eller tomträttsboken.

10 §

Förvaltaren skall underrätta hyresgästerna om beslut som avses i 9 §

samt om vem som är förvaltare. Han skall ofördröjligen undersöka fastig­

hetens inteckningsförhållanden och underrätta kända inteckningshavare om

förvaltningen.

11

§

Medel som förvaltaren har om hand för viss fastighet skall hållas skilda

från andra medel. De får ej tagas i mät för fastighetsägarens skulder.

Medel som ej behövs för förvaltningen skall utbetalas till fastighetsägaren.

12

§

Förvaltaren skall inom en månad från varje kalenderårs utgång lämna

skriftlig redovisning till fastighetsägaren för det gångna årets 'förvaltning.

86

För upprustning enligt 6 § andra stycket lämnas särskild redovisning inom

tre månader från det arbetena slutförts. Slutredovisning lämnas inom tre

månader från det uppdraget upphört. Till redovisning skall fogas berättelse

med sammanfattande uppgifter om vidtagna och planerade åtgärder samt

om fastighetens skick.

Avskrift av handlingar som avses i första stycket sändes till hyresnämn­

den och hälsovårdsnämnden vid varje redovisningstillfälle.

Vill fastighetsägaren klandra redovisad förvaltning, skall han inom ett år

från det han mottog redovisningen instämma förvaltaren till domstol som

avses i 3 kap. 72 § första stycket första punkten lagen (1907: 36 s. 1) om

nyttjanderätt till fast egendom.

13 §

Förvaltaren har rätt att ur avkastningen eller, i den mån denna ej förslår,

av fastighetsägaren uppbära skäligt arvode, som bestämmes av hyresnämn­

den för varje kalenderår som förvaltningen pågått. Hyresnämnden avgör om

arvodet skall utgå ur avkastningen eller betalas direkt av fastighetsägaren.

Om förvaltaren begär det, skall den kommun där fastigheten är belägen

förskottera arvode som enligt hyresnämndens beslut skall betalas direkt av

fastighetsägaren. Kommunen får återkräva arvodet av fastighetsägaren.

14 §

Fråga som enligt denna lag skall prövas av hyresnämnd upptages efter

ansökan av hälsovårdsnämnden, länsstyrelsen, riksorganisation av hyres­

gäster eller förening, som är ansluten till sådan riksorganisation och inom

vars verksamhetsområde fastigheten är belägen. Har beslut om förvaltning

meddelats, upptages fråga även på ansökan av förvaltaren eller fastighets­

ägaren. Under pågående förvaltning kan hyresnämnden självmant upptaga

fråga till prövning.

15 §

Hyresnämnds beslut att ställa fastighet under förvaltning länder omedel­

bart till efterrättelse. Hyresnämnden kan förordna att även annat beslut en­

ligt denna lag skall lända till efterrättelse genast. Domstol som har att pröva

klandertalan enligt 16 § kan förordna att beslut som nu sagts icke vidare

skall verkställas.

Föreligger synnerliga skäl till det, får hyresnämnden förordna om tillfäl­

lig förvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas.

16 §

Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får klandertalan föras på sätt

som anges i 3 kap. 71 § första stycket lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom. Sådan talan väckes vid domstol som avses i 3 kap. 72 §

första stycket första punkten samma lag.

Fråga som efter klander är anhängig vid domstol får återförvisas till

hyresnämnden.

17 §

Tillsyn över förvaltning enligt denna lag utövas av hyresnämnden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1970.

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

87

3) Förslag

till

Lag

om ändring i lagen (1968: 349) om hyresnämnder

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1968:349) om hyresnämnder

dels att 1 och 17 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 12 a §, och närmast före 12 a §

en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

1

§•

Hyresnämnd som--------------------------------------- i hyrestvist,

5. pröva frågor enligt lagen (1970:

00) om tvångsförvaltning av bostads­

fastighet.

Ärende upptages--------------------------------------är belägen.

Tvångsförvaltning

12 a §.

Ansökan i fråga som avses i 1 § 5

skall vara skriftlig samt innehålla

uppgift om parternas namn och

hemvist, den berörda fastigheten

samt sökandens yrkande och grun­

derna för detta. 5 § andra och tredje

styckena äger motsvarande tillämp­

ning i fråga om sådan ansökan.

Bestämmelserna i 6—10 §§ om

prövning av tvist som avses i 1 § 2

gäller i tillämpliga delar prövning av

fråga som avses i 1 § 5, om ej annat

följer av vad nedan sägs.

Fråga som avses i 1 § 5 får prövas

utan att parterna kallats att inställa

sig inför nämnden, om det är uppen­

bart att sammanträde ej behövs.

Beslut enligt 15 § andra stycket la­

gen (1970:00) om tvångsförvaltning

av bostadsfastighet får meddelas

utan att fastighetsägaren beretis till­

fälle att yttra sig i frågan.

88

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

(Nuvarande lydelse)

17

Om rätt för part att klandra be­

slut av hyresnämnd finns bestäm­

melser i 3 kap. 71 § lagen om nytt­

janderätt till fast egendom.

Mot hyresnämnds beslut, varige­

nom nämnden avvisat ansökan som

avses i 5 , 8, 11 eller 12 §, avskrivit

ärende enligt 5 eller 7 § eller utlåtit

sig om ersättning enligt 16 §, får

talan föras genom besvär. Detta gäl­

ler dock ej beslut om avskrivning,

när ärendet kan återupptagas. Mot

annat beslut av hyresnämnd får ta­

lan föras endast i samband med så­

dan klandertalan som avses i första

stycket.

Besvären skall-------—- ----------------

Undanröj es hyresnämnds------------

(Föreslagen lydelse)

§•

Om rätt för part att klandra be­

slut av hyresnämnd finns bestäm­

melser i 3 kap. 71 § lagen om nytt­

janderätt till fast egendom och i 16 §

lagen (1970:00) om tvångsförvalt­

ning av bostadsfastighet.

Mot hyresnämnds beslut, varige­

nom nämnden avvisat ansökan som

avses i 5, 8, 11, 12 eller 12 a §, av­

skrivit ärende enligt 5 eller 7 § eller

utlåtit sig om ersättning enligt 16 §,

får talan föras genom besvär. Detta

gäller dock ej beslut om avskrivning,

när ärendet kan återupptagas. Mot

annat beslut av hyresnämnd får ta­

lan föras endast i samband med så­

dan klandertalan som avses i första

stycket.

- •-------ej föras.

-------- av nämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1970.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

89

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 17 april 1970.

Närvarande:

justitierådet R^iben,

regeringsrådet H^jern,

justitierådet B

ergsten

,

justitierådet G^yllensvärd.

Enligt lagrådet den 15 april 1970 tillhandakommet utdrag av protokoll

över justitieärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av

Halland, i statsrådet den 20 mars 1970, hade Kungl. Maj :t förordnat, att

lagrådets utlåtande skulle enligt 87 § regeringsformen inhämtas över upp­

rättade förslag till 1) lag om ändring i lagen (1917: 189) om expropriation,

2) lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet, 3) lag om ändring i lagen

(1968: 3b9) om hyresnämnder.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet före­

dragits av hovrättsfiskalen Bengt Hedman.

Förslagen föranledde följande yttranden.

Lagrådet:

Enligt den föreslagna lagstiftningen skall bostadsfastighet i vissa fall

kunna ställas under tvångsförvaltning eller exproprieras, då fastigheten inte

vårdas på tillfredsställande sätt. Den utredning som föreligger i lagstift­

ningsärendet synes ge klart belägg för att de nuvarande möjligheterna till

ingripande vid sådan vanvård stundom är otillräckliga och därför behöver

kompletteras. Långtgående ingrepp i äganderätten torde här få godtagas

med hänsyn till de viktiga allmänna intressen som berörs. Mot denna bak­

grund har lagrådet ej funnit anledning till erinran mot att möjlighet öppnas

till tvångsförvaltning eller expropriation vid vanvård av bostadsfastighet.

Justitierådet Riben:

Den juridiska konstruktionen av förvaltarskapet i det remitterade för­

slaget till tvångsförvaltningslag är enligt min mening mindre tillfredställan­

de. Särskilt synes mig gränsdragningen mellan förvaltarens och fastighets­

ägarens befogenheter brista i klarhet och konsekvens. Delvis sammanhänger

detta med att förvaltningen i princip skall bestå oberoende av att fastigheten

byter ägare. Det sagda må belysas med några exempel.

Enligt 4 § talar och svarar förvaltaren i ägarens ställe i frågor som rör

90

fastigheten och dess förvaltning. Häri ligger, såsom också påpekas i remiss­

protokollet, att förvaltaren i princip är behörig att företräda ägaren exem­

pelvis i mål om bättre rätt till fastigheten. Man kan fråga sig vad detta inne­

bär i det fall att den ägare, vars försummelse föranlett tvångsförvaltningen,

överlåter fastigheten och att tvist mellan kontrahenterna uppkommer om

giltigheten av överlåtelsen. Vilkendera parten skall förvaltaren företräda?

Visserligen kan förvaltaren i ett dylikt fall utnyttja sin möjlighet enligt 5 §

första stycket att överlämna åt ”fastighetsägaren” att handha sådan angelä­

genhet som saknar betydelse för ändamålet med förvaltningen, och i remiss­

protokollet rekommenderas också denna utväg beträffande bl. a. sådana

frågor som nu berörts. Den principiella oklarheten kvarstår dock.

Inteckning i fastighet som står under förvaltning kan enligt förslaget

meddelas dels på begäran av fastighetsägaren med förvaltarens samtycke

(5 § andra stycket) och dels, under vissa förutsättningar, på begäran av

förvaltaren med hyresnämndens tillstånd (4 och 6 §§). Det torde få för­

utsättas att förvaltaren i det senare fallet skall lämna inteckningsmedgi-

vande enligt 1 § inteckningsförordningen (jfr 22: 1 förslaget till jordabalk)

såsom ställföreträdare för fastighetsägaren — den aktuelle fastighetsäga­

ren, namneligen angiven — och att denne alltså måste ha lagfart på fastig­

heten. Skulle fastighetsägaren inte ha sökt lagfart, kan man måhända anta­

ga att förvaltaren, trots avsaknad av särskilt lagstöd, kan erhålla hand­

räckning för utfående av fastighetsägarens fångeshandlingar och därige­

nom få möjlighet att söka lagfart för hans räkning. Det förefaller emeller­

tid egendomligt, att behörighet att lämna inteckningsmedgivande beträffan­

de viss fastighet skall kunna tillkomma både fastighetsägaren personligen

och förvaltaren såsom legal ställföreträdare för honom.

Vad som nyss sagts om rätt för förvaltaren att utfå fångeshandlingar från

fastighetsägaren leder tanken över till den i några remissyttranden berörda

frågan, om förvaltaren skall kunna begära att fastighetsägaren utlämnar

eventuellt förefintliga obelånade inteckningar. Departementschefen har inte

direkt uttalat sig i frågan. Han har emellertid tagit avstånd från tanken på

ett förbud för fastighetsägaren att belåna fastigheten, och vad som anföres

i detta samanhang tyder närmast på att det inte är avsett att förvaltaren

skall kunna begära att utfå obelånade inteckningar. Det vill synes som om i

så fall en fastighetsägare inför en hotande tvångsförvaltning lätt kan genom

uttagande av inteckningar omintetgöra den blivande förvaltarens möjlighet

att skaffa medel till en upprustning av fastigheten.

Enligt 11 § får medel som förvaltaren har om hand ej tagas i mät för fas­

tighetsägarens skulder. Denna bestämmelse — som är en nyhet i förhållande

till departementspromemorian — synes kunna leda till egendomliga konse­

kvenser. Till fastighetsägarens skulder hör även skulder på grund av för­

bindelser som förvaltaren ingår; för dessa blir nämligen enligt förslaget

fastighetsägaren personligen ansvarig. Till följd av regeln om utmätnings-

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

91

frihet riskerar fastighetsägaren att själv få betala sådana skulder även om

förvaltaren skulle kunna betala dem med medel som han har om hand. Om

förvaltaren finner lämpligare att reservera dessa medel för kommande behov

än att använda dem till betalning av skulderna, kan följden visserligen bli

att fastigheten utmätes och försäljes exekutivt, men förvaltningen består

utan hinder därav och förvaltaren behåller dispositionen över de innehavda

medlen. Den handlingsfrihet förvaltaren sålunda har synes innebära en viss

risk för att fastighetsägarens legitima intressen kan åsidosättas.

Förhållandet mellan tvångsförvaltningen och fastighetsägarens borgenä­

rer rymmer åtskilliga problem. Utmätningsförbudet i 11 § har redan be­

rörts, närmast med tanke på dess konsekvenser för fastighetsägaren. Här

skall ytterligare blott i korthet beröras verkan av fastighetsägarens konkurs.

Enligt departementspromemorian skulle konkursen medföra, att förord­

nandet om förvaltning förföll. Enligt det remitterade förslaget skall däremot

förvaltningen i princip bestå oberoende av konkursen. Beträffande de pro­

blem som därvid kan uppkomma hänvisar departementschefen till den före­

slagna befogenheten för hyresnämnden att meddela särskilda föreskrifter

för förvaltningen. Genom sådana föreskrifter kan enligt departementsche­

fen borgenärernas intressen tillgodses i skälig mån. I sak finns kanske inte så

mycket att invända mot en dylik skälighetsavvägning mellan hyresgästers

och borgenärers intressen. Man bör dock inte blunda för att den innebär ett

avsteg från gällande konkursregler och kan medföra att behållen avkastning

av fastigheten, som förvaltaren har om hand, helt eller delvis blir oåtkomlig

även för borgenärer med förmånsrätt enligt 17:4 HB. Det synes mindre

tillfredsställande att en principiellt så viktig fråga inte regleras genom

uttryckliga lagbestämmelser.

Enligt min uppfattning bör lagreglerna om förvaltarskapet lämpligen helt

utformas med sikte på att förvaltaren skall vara ställföreträdare för den ägare

av fastigheten, vars försummelser föranleder tvångsförvaltningen. I och med

att fastigheten övergår till ny ägare — jag bortser här från familjerättsliga

och liknande förvärv — skall alltså förvaltningen upphöra. Så länge för­

valtningen består skall emellertid förvaltaren företräda ägaren i alla ange­

lägenheter som rör fastigheten, såväl mot tredje man som inför olika myn­

digheter. Detta utesluter inte att förvaltaren för vidtagande av vissa åtgär­

der bör vara beroende av fastighetsägarens samtycke eller hyresnämndens

tillstånd. Förvaltaren bör sålunda inte få överlåta fastigheten utan äga­

rens samtycke. Samma inskränkning bör gälla för uttagande av inteckning i

fastigheten eller upptagande av lån för förvaltningen, dock att i fall som av­

ses i 6 § av det remitterade förslaget samtycket bör kunna ersättas av hyres­

nämndens tillstånd. Självfallet skall det inte möta något hinder för förval­

taren att, om han finner det lämpligt, anlita fastighetsägaren för förvalt­

ningsuppgifter av olika slag. I den mån så sker kommer det emellertid

inte att betyda, att dessa angelägenheter undantages från förvaltningen, utan

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

92

ägaren kommer att handla på förvaltarens uppdrag och eventuellt med hans

fullmakt. Att förvaltaren kan kräva att av ägaren utfå alla slags hand­

lingar av betydelse för förvaltningen, däribland obelånade inteckningar, är

utan vidare klart. Särskilda bestämmelser bör eventuellt meddelas om rätt

för fastighetsägaren att under närmare angivna förutsättningar komma i

åtnjutande av avkastning från fastigheten eller genom belåning utnyttja

eget kapital som är nedlagt i denna (jfr 5 § andra stycket i det remitterade

förslaget samt uttalanden av departementschefen under 11 §).

Även med den utformning av förvaltarskapet som nu skisserats torde det

för vinnande av syftet med förvaltningen vara nödvändigt, att medel som

förvaltaren har om hand är skyddade mot utmätning för fastighetsägarens

skulder. Utmätningsförbudet bör dock inte gälla skuld för vilken fastighe­

ten på grund av inteckning eller eljest särskilt häftar eller som grundar sig

på förbindelse ingången för fastighetens förvaltning. Om förbindelsen

ingåtts av förvaltaren eller — före tvångsförvaltningens anordnande — av

fastighetsägaren bör därvid inte göra någon skillnad. Vilka regler som bör

gälla i fråga om inverkan på tvångsförvaltningen av själva fastighetens ut­

mätning eller av fastighetsägarens konkurs blir delvis beroende av i vilken

utsträckning man anser hyresgästernas intressen förtjäna att tillgodoses

framför borgenärernas. Att ingå på de olika problem som här möter skulle

föra för långt. Av vad som förut anförts följer att fastighetens försäljning,

på exekutiv auktion eller under hand, alltid skall medföra förvaltningens

upphörande.

Såvitt jag förstår skulle en omarbetning av det remitterade förslaget efter

de nu angivna riktlinjerna inte försämra möjligheterna att hävda hyres­

gästernas och samhällets intressen mot en försumlig fastighetsägare. Att

förvaltaren blir behörig att företräda fastighetsägaren i allt som har med

fastighetens förvaltning att göra innebär allmänt sett en förstärkning av

hans ställning. Av särskild betydelse är att fastighetsägaren inte kommer

att ha möjlighet att utan medverkan av förvaltaren belåna uttagna inteck­

ningar. Kravet på förvaltarens medverkan även till överlåtelse av fastig­

heten bör innefatta tillräcklig garanti för att överlåtelse endast sker till

någon som har vilja och förmåga att sköta fastigheten på ett tillfredsställan­

de sätt. Om förvaltaren innehar medel, avsedda för underhåll eller upprust­

ning av fastigheten, kan han uppställa sådana villkor för överlåtelsen att

den avsedda användningen tryggas.

Det enda som vid en omarbetning av förslaget i här förordad riktning

möjligen skulle kunna i någon avsevärd mån försämra betingelserna för eu

effektiv förvaltning synes vara förvaltningens automatiska upphörande vid

exekutiv auktion. Risken skulle närmast vara att fastighetsägaren ”arrange­

rade” det exekutiva förfarandet och lät någon bulvan inropa fastigheten.

Det kan också vara en olägenhet att förvaltaren inte får tillfälle att full­

följa en påbörjad upprustning av fastigheten. Betänkligheter i dessa hän­

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

93

seenden synes dock knappast böra vara avgörande. Att förordnande om

tvångsförvaltning får förfalla vid exekutiv auktion är inte bara en konse­

kvens av den juridiska konstruktion av förvaltarskapet som här förordas

utan torde också vara sakligt väl motiverat med hänsyn till borgenärernas

intresse.

Om det anses angeläget att låta tvångsförvaltning bestå oberoende av att

fastigheten byter ägare — genom frivillig överlåtelse eller exekutiv försälj­

ning — finns det enligt min mening anledning att på nytt överväga de under

remissbehandlingen framförda uppslagen att ge den tvångsförvaltade fas­

tigheten karaktär av juridisk person eller på annat sätt begränsa fastighets­

ägarens ansvar för förvaltarens förbindelser till vad som kan utfås ur fas­

tigheten.

Under hänvisning till det anförda vill jag hemställa, att det remitterade

förslaget till tvångsförvaltningslag, innan det lägges till grund för lagstift­

ning, omarbetas i enlighet med något av de angivna alternativen, i första

hand det som j ag närmare utvecklat och som innebär att tvångsförvaltningen

skall bestå endast så länge fastigheten tillhör den mot vilken ingripandet

riktades. Om så sker, torde de övriga lagförslagen tills vidare böra vila, så

att de kan behandlas av riksdagen samtidigt med den omarbetade tvångsför-

valtningslagen. Med hänsyn till att lagstiftningen möjligen anses brådskande

vill jag dock framhålla, att de brister som enligt min mening vidlåder för­

slaget till tvångsförvaltningslag huvudsakligen ligger på det teoretiska pla­

net och förmodligen mera sällan skulle ge upphov till svårigheter i prakti­

ken, i varje fall om förslaget undergår de ändringar som lagrådet eller dess

majoritet anger i uttalanden här nedan. Då jag biträder dessa uttalanden,

sker dei med den reservation som följer av vad jag ovan anfört rörande den

juridiska konstruktionen av förvaltarskapet och under förutsättning att min

hemställan om omarbetning i enlighet därmed av det föreliggande lagför­

slaget inte vinner bifall.

Slutligen vill jag framhålla, att starka skäl enligt min mening talar för att

i lagen om tvångsförvaltning upptaga en bestämmelse om rätt för fastighets­

ägaren att påfordra inlösen av fastighet som ställts under tvångsförvaltning.

Redan dei förhållandet att rådigheten över fastigheten fråntages ägaren för

obestämd tid — någon begränsning i möjligheten att genom upprepade för­

ordnanden förlänga tiden för förvaltningen föreslås inte — skulle kunna

utgöra anledning att ge honom sådan rätt. Det är dock det s. k. vidgade för­

valtarskapet — vilket innebär att förvaltaren skall kunna företaga en ge­

nomgripande upprustning av fastigheten och för detta ändamål inteckna

fastigheten och taga upp lån — som främst motiverar att ägaren skall kun­

na begära inlösen. Kravet på hyresnämndens tillstånd bör visserligen vara

en garanti för att endast ekonomiskt försvarliga åtgärder kommer till ut­

förande, men risken för felbedömningar kan aldrig uteslutas. Såvitt jag

kan finna bör fastighetsägaren inte vara skyldig att passivt acceptera att

94

förbindelsei-, för vilka han blir ansvarig inte bara med fastigheten utan ock­

så med sin övriga egendom, ingås för att finansiera åtgärder vilkas lönsam­

het han anser tvivelaktig. Även oavsett lönsamheten kan han ha goda skäl

för att vilja dra sig undan ett företag, som skulle ådraga honom personlig

ansvarighet för förbindelser till belopp, som kanske för hans förhållanden

är mycket stora. Vill han nöja sig med att få ut det värde fastigheten i sitt

omoderna eller nedgångna skick kan anses ha, bör detta stå honom fritt. Det

ligger närmast till hands att låta lösningsskyldigheten åvila kommunen, som

har allmänt ansvar för hälsovård och bostadsförsörjning.

Vad jag anfört om skälen för att ge fastighetsägaren rätt att påfordra in­

lösen tar närmast sikte på det remitterade förslaget. Det gäller emellertid i

lika hög grad om förvaltarskapet får den ändrade juridiska innebörd som

jag i första hand förordat. Skulle förslaget till lag om tvångsförvaltning om­

arbetas därhän, att fastighetsägaren inte med annan egendom än fastighe­

ten blir ansvarig för förbindelser som förvaltaren ingår, försvagas i någon

mån motiven för att ägaren skall kunna påfordra inlösen, men övervägande

skäl synes mig tala för att likväl ge honom rätt därtill, om förvaltaren vill

utföra mera omfattande arbeten och för detta ändamål belåna fastigheten.

Regeringsrådet Hjern:

Det är tydligt, att de medel som f. n. står myndigheterna till buds för att

i händelse av vanvård eller bristande skötsel undanröja olägenheterna inte

i alla lägen är tillräckliga. Förelägganden om rättelse kan överklagas enbart

i syfte att förhala angelägna åtgärders vidtagande, och stora möjligheter

finns att även på andra sätt kringgå beslut som myndigheterna fattat.

Stundom är det för fastighetsägarna betydligt mindre betungande att betala

de viten som efter åtskilliga år döms ut än att bekosta de underhållsarbeten

som man vill tvinga dem att utföra.

Mot denna bakgrund är det naturligt att man velat utrusta myndigheterna

med mera effektiva metoder att ingripa i flagranta fall av vanvård. Eftersom

det enligt nuvarande ordning är hälsovårdsmyndigheterna — hälsovårds­

nämnder och länsstyrelser — som främst har ansvaret för de frågor det här

gäller, kan man tycka, att det borde varit något av dessa organ som utrustats

med den föreslagna befogenheten att ställa en vanvårdad fastighet under

tvångsförvaltning. Denna form av ingripande kan ju sägas ligga i förläng­

ningen av de möjligheter till tvångsåtgärder som hälsovårdsstadgan erbju­

der, och mest följdriktigt hade därför varit att genom en påbyggnad i civil­

lags form komplettera hälsovårdslagstiftningen med de nya reglerna om

tvångsförvaltning. Som jag i det följande kommer att utveckla anser jag

länsstyrelserna vara väl skickade att besluta om sådan förvaltning. Det fal­

ler sig naturligt att i ett dylikt system hälsovårdsnämnderna vid sidan av de

enskilda individer som bor i de vanvårdade fastigheterna får ställningen som

sökande.

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

95

De synpunkter som nu anlagts väger naturligtvis mindre tungt om de

endast betraktas som motiv för en lösning som blott i formellt avseende

skiljer sig från den som det remitterade förslaget innehåller. En uppbygg­

nad av lagstiftningen efter det mönster som i det föregående skisserats syf­

tar emellertid främst till att skapa ett mera effektivt instrument för det all­

männa att ingripa mot vanvård och misskötsel av bostadsfastigheter.

Med hänsyn även till att det inte klart framgår, vilket syfte den föreslagna

lagstiftningen om tvångsförvaltning i första band tjänar, under vilka förut­

sättningar tvångsförvaltning får ske och vilka befogenheter förvaltaren får

framstår systemet med tvångsförvaltning som så komplicerat och tungrott

att det är fara värt att det inte kan föras ut i praktiken. För mig ter det sig

som givet att lagstiftningen främst skall tillgodose de boendes intressen. Att

även det allmänna har ett intresse av att det kapitalvärde en fastighet re­

presenterar inte spolieras, är visserligen beaktansvärt, men detta intresse

torde få tillvartagas på andra vägar, t. ex. genom expropriation. Understry­

kandet av de boendes förgrundsställning innebär, att tvångsförvaltning inte

annat än i undantagsfall bör få leda till att de som bor i en tvångsförvaltad

fastighet nödgas flytta ifrån denna, t. ex. av kostnadsskäl, därför att en

upprustning blivit så dyr att de inte kan betala de höjda hyrorna. Till frågan

om förutsättningarna för tvångsförvaltning och de uppgifter denna pålägger

förvaltaren återkommer jag i det följande (se 1 resp. 3 § förslaget till lag om

tvångsförvaltning av bostadsfastighet).

Enligt vad av remissprotokollet framgår riktar sig den föreslagna lagstift­

ningen främst mot en liten grupp illojala fastighetsägare. Det bör emellertid

inte fördöljas, att det finns fastighetsägare, vilkas fastigheter råkat i van­

vård av den anledningen att fastighetsägarna, t. ex. som en följd av hyres­

regleringen, helt enkelt saknat medel att underhålla fastigheterna. Man mås­

te ha klart för sig att i dessa fall det inte heller för förvaltaren finns stora

möjligheter att åstadkomma förbättring, såvida han inte kan erhålla lån

för en radikal upprustning av fastigheten. Detta kommer emellertid att leda

till den nyss påtalade konsekvensen att hyresgästerna kanske inte längre kan

bo kvar i fastigheten och att fastighetsägaren finner sig som ägare till en

fastighet av helt annat slag än den som ställdes under tvångsförvaltning.

Det synes rimligt, att han i en sådan situation skall äga påfordra att fastig­

heten inlöses av kommunen.

Endast med en annan uppläggning av reglerna om formerna för eu fastig­

hets ställande under tvångsförvaltning, ett klarare markerande av förutsätt­

ningarna för sådan förvaltning och ett tydligt angivande av hur förvaltaren

skall gå tillväga vid utövande av sitt uppdrag torde en lagstiftning om tvångs­

förvaltning av bostadsfastighet kunna godtagas. Att som en yttersta åtgärd

även expropriation skall få tillgripas, torde ej möta några betänkligheter

såvida förutsättningarna för expropriation begränsas till faktiskt förelig­

gande grov vanvård. Det må i detta sammanhang erinras att då expropria-

96

tionsutredningen på sill tid föreslog att expropriation skulle kunna ske på

grund av ”förväntad grov vanvård”, förfarandet med tvångsförvaltning över

lnivud taget inte var med i bilden. Då man nu föreslår tvångsförvaltning som

en alternativ lösning, bär frågan om ”förväntad vanvård” som expropria-

tionsgrund kommit i ett delvis nytt läge. Detta synes man ha förbisett.

Frågor rörande tvångsförvaltning skall enligt det remitterade förslaget i

första hand prövas av hyresnämnd. Detta har av departementschefen motive­

rats med att prövningen främst torde komma att avse sådana hyres- och

fastighetstekniska frågor som hyresnämnderna är speciellt lämpade att

handlägga. Det framhålles även, att tvångsförvaltning är ett så allvarligt

ingripande att beslut därom bör fattas efter en prövning i domstolsmässiga

former och med möjlighet till överprövning av allmän domstol.

Gentemot påståendet att prövningen främst kommer att avse hyres- och

fastighetstekniska frågor må invändas att enligt vad av remissprotokollet

framgår tvångsförvaltning tänkes skola komma till användning i ett läge,

då de sanitära förhållandena i en fastighet är så undermåliga att ingripande

måste ske till skydd för dem som bor i fastigheten. Tanken är vidare att in­

gripande i allmänhet skall ske först sedan man försökt att i annan ordning

komma till rätta med förhållandena. Detta kommer att innebära, att en

hälsovårdsnämnd i de allra flesta fall tidigare varit inkopplad på dessa frå­

gor och även vidtagit olika slags åtgärder utan att tillfredsställande resultat

uppnåtts. Tvångsförvaltning utgör i själva verket en fortsättning av det för­

farande som inletts hos hälsovårdsnämnden, en metod att ge mera eftertryck

åt de strävanden hälsovårdsmyndigheterna är satta att tillgodose. Fråga om

tvångsförvaltning skall tillgripas torde komma att bedömas på grundval av

i stort sett samma material som det vilket legat till grund för hälsovårds­

nämndens ingripanden, och den är därför avgjort mera en fråga som skall

prövas ur sanitära synpunkter än ur fastighetstekniska.

Tillsynen över hälsovården i länet ankommer enligt hälsovårdsstadgan på

länsstyrelsen (3 §). Länsstyrelsen är även besvärsinstans i mål angående

talan mot hälsovårdsnämnds beslut. Denna typ av mål är ganska talrikt

förekommande. Det kan därför sägas, att länsstyrelsen har stor erfarenhet

av de frågor det här gäller. Länsstyrelsen är också utrustad med erforderliga

resurser på området, eftersom länsstyrelsen har länsläkarorganisationen att

tillgå som sakkunnig vad angå frågor om hälsovård.

Det bör även påpekas att länsstyrelsen enligt byggnadslagen (7 §) har att

öva tillsyn över byggnadsväsendet i länet och att länsstyrelsen därvid kan

anlita länsarkitekten och dennes medhjälpare. Länsstyrelsen är således inga­

lunda obekant med frågor som kan sägas vara av fastighetsteknisk natur

och som står de hyrestekniska nära.

Beträffande tillsyn av ekonomisk förvaltning förtjänar nämnas att inte

heller en sådan uppgift framstår som direkt främmande för länsstyrelsen. I

detta sammanhang må endast pekas på den tillsyn som länsstyrelsen har att

utöva över stiftelser enligt 1929 års lag i detta ämne.

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

97

Det kan mot bakgrunden av vad nu anförts hävdas att länsstyrelsen myc­

ket väl skulle lämpa sig för uppgiften att besluta om tvångsförvaltning och

att öva tillsyn över sådan förvaltning. Förfarandet skulle med en sådan ord­

ning också bli mindre tungrott och antagligen även snabbare. Beslut om

tvångsförvaltning är inte mera ingripande än många andra beslut som läns­

styrelsen fattar (jfr de administrativa frihetsberövandena). Det finns där­

för knappast anledning att för dessa beslut uppställa särskilda krav ”på

prövning i domstolsmässiga former”. Kravet försvagas ytterligare av att just

i dessa dagar framlagts förslag till en reformerad förvaltningsrättskipning,

som bl. a. syftar till en väsentlig förstärkning av länsstyrelserna som rätts­

instans och till en reglering av fullföljden till stor överensstämmelse med

vad som gäller inom det allmänna domstolsväsendet.

Det må slutligen anmärkas att därest hyresnämnden i enlighet med det

remitterade förslaget får ställningen som beslutande organ i de frågor det

här gäller risk finns för att utgången av mål hos hyresnämnden kan komma

i konflikt med utgången av mål rörande samma sak hos hälsovårdsnämnd

och länsstyrelse. Det är uppenbart, att man inte riktigt satt sig in i vilka

konsekvenser det kan leda till med två parallella instansordningar för delvis

samma sak.

Enligt min mening bör således länsstyrelsen i stället för hyresnämnden

vara det organ som beslutar om tvångsförvaltning och som utövar tillsynen

över förvaltningen. Över länsstyrelsens beslut bör talan i vanlig ordning få

föras genom besvär hos Kungl. Maj :t eller — vid en reformerad förvalt­

ningsrättskipning — hos kammarrätten. Prövningen torde i sista instans

böra ankomma på regeringsrätten.

I lagtekniskt hänseende innebär förslaget att ordet hyresnämnd i förekom­

mande fall utbytes mot ordet länsstyrelsen. Någon besvärsbestämmelse er­

fordras ej, inte heller några allmänna regler om förfarandet.

Förslaget till lag om ändring i expropriationslagen

Justitieråden Riben, Bergsten och Gyllensvärd:

Syftet med den aktuella lagstiftningen är att skapa bättre bostadssociala

förhållanden för hyresgäster i vanvårdade fastigheter. I enlighet härmed har

lagen om tvångsförvaltning föreslagits bli tillämplig endast på fastigheter

med hus, som innehåller åtminstone någon uthyrd bostadslägenhet. Avsikten

synes ha varit att eu liknande förutsättning skall gälla också i fråga om den

föreslagna regeln om expropriationsrätt, även om detta inte direkt utsagts

i lagregeln. Vissa uttalanden i remissprotokollet tyder på att departements­

chefen utgått från att expropriation skall ifrågakomma bara när uthyrning

förekommer. En sådan begränsning av expropriationsrätten synes också väl­

motiverad, och den är av sådan vikt att den bör komma till uttryck i lag-

7 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 133

98

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

texten. Frågan i vad mån en mera långtgående rätt till expropriation av van­

vårdade fastigheter skall införas bör ej övervägas förrän i samband med

den allmänna översynen av expropriationslagstiflningen. Vi vill med anled­

ning härav förorda, att i punkten 19 i 1 § uttryckligen anges att fråga skall

vara om byggnad, som genom uthyrning användes för bostadsändamål. Detta

villkor bör emellertid begränsas på samma sätt som skett i det remitterade

förslaget såvitt gäller det där förekommande villkoret angående byggna­

dens användning. Det bör alltså inte fordras mer än att byggnaden till vä­

sentlig del utnyttjas som bostad för hyresgäst. Rent tillfälliga förhållanden

vid tiden för prövningen av en expropriationsansökan synes inte böra till­

mätas någon betydelse. Den omständigheten att någon hyresgäst just då inte

finns bör t. ex. ej hindra expropriation, om det i vanliga fall förekommer att

bostadslägenhet är uthyrd.

Uttrycket vanhävd användes i allmänhet bara i fråga om j ord, någon gång

också beträffande byggnad eller annan anläggning som utnyttjas för jord­

bruksdrift. När det gäller annan byggnad står det inte i överensstämmelse

med vanligt språkbruk att tala om vanhävd. I stället synes här uttrycket

vanvård böra komma till användning.

Vi föreslår, att den i 1 § föreslagna nya punkten får följande avfattning:

”19. för att vid föreliggande eller befarad grov vanvård av byggnad, som till

väsentlig del genom uthyrning användes för bostadsändamål, försätta eller

hålla byggnaden i tillfredsställande skick.”

Rubriken närmast före 114 § synes lämpligen kunna ändras till ”16. Sär­

skilda bestämmelser om expropriation vid vanvård av bostadsbebyggelse.”

Regeringsrådet Hjern:

Jag ansluter mig till vad lagrådets övriga ledamöter anfört utom i ett av­

seende. Då i 1 § upptagits att även befarad grov vanhävd skall kunna föran­

leda expropriation, bar som enda exempel angivits att detta kan vara fallet,

då en fastighet som står under tvångsförvaltning inte anses kunna återläm­

nas till fastighetsägaren, eftersom fastigheten i så fall på nytt skulle råka

i vanhävd. Exemplet är svårt att taga på allvar. Rortsett från svårigheten,

för att inte säga omöjligheten av att på förhand antaga att vanvården får en

sådan intensitet att den kan betecknas som grov får nämligen förutsättas

att efter en period av tvångsförvaltning ägaren i fortsättningen tar sig bättre

i akt inför risken att fastigheten ånyo ställes under tvångsförvaltning, därest

han — utan att detta behöver vara grovt — väsentligen brister i vården eller

skötseln av fastigheten. Skulle mot förmodan ett sådant antagande kunna

göras, är det troligt, att man med större fog kunde befara grov vanvård redan

vid den tidpunkt, då frågan om fastighetens ställande under tvångsförvalt­

ning blev aktuell. På grund härav och då det måste möta nästan oöverstig­

liga svårigheter att även i andra situationer med nämnvärd grad av tillför­

litlighet göra sannolikt att en fastighet kommer att utsättas för så grov van­

99

vård att man inte genom andra åtgärder såsom förelägganden enligt häl­

sovårdsstadgan eller tillgripande av tvångsförvaltning kan i tid hindra ut­

vecklingen, föreslår jag att ur bestämmelsen får utgå vad däri föreskrives

om befarad grov vanhävd.

Kungi. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Förslaget till lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet

1 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Det synes lämpligt att redan i förevarande paragraf ange vem som hos

hyresnämnden kan göra ansökan om fastighets ställande under förvaltning,

jfr 14 § första punkten i det remitterade förslaget. Till paragrafen bör alltså

fogas bestämmelse, att ansökan kan göras av hälsovårdsnämnden, länssty­

relsen, riksorganisation av hyresgäster eller förening, som är ansluten till

sådan riksorganisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är be­

lägen.

Enligt andra stycket skall vad som i lagen sägs om ägare av fastighet ha

motsvarande tillämpning på den som äger eller med nyttjanderätt innehar

hostadshus på annans mark. En mera detaljerad och klarläggande reglering

av hithörande frågor synes erforderlig.

Det torde till en början vara lämpligt att särskilt reglera det fallet, att bo­

stadshuset tillhör innehavare av inskriven tomträtt. Beträffande detta fall

bör stadgas, att vad som i lagen sägs om fastighet skall äga motsvarande

tillämpning på tomträtten.

När det gäller bostadshus som eljest tillhör annan än ägaren av marken

är det tydligt, att vissa bestämmelser i lagen, exempelvis de som avser in­

teckning i fastighet, saknar aktualitet. I fråga om sådant bostadshus bör

därför ges den regeln, att lagen gäller i tillämpliga delar.

Om bostadsfastighet innehas av annan än ägaren, t. ex. på grund av före­

skrift i testamente, och innehavaren lyfter fastighetens avkastning med skyl­

dighet ait ombesörja skötsel och underhåll, är det naturligt att beslutet om

tvångsförvaltning får rikta sig mot honom. Men att, såsom skett i förslaget,

generellt likställa nyttjanderättshavare med fastighetsägare kan inte gärna

komma i fråga. Någon uttömmande regel i ämnet torde ej kunna uppställas,

utan frågan får bedömas från fall till fall med ledning av den innebörd som

nyttjanderätten har. Förslagsvis kan stadgas, att såsom ägare av fastighet

anses, när omständigheterna föranleder det, annan som innehar fastigheten.

Hyresnämnden har att taga ställning till frågan redan i inledningsskedet, då

det gäller att avgöra med vem ansökningen om tvångsförvaltning skall kom­

municeras.

Bestämmelsen i andra stycket, omarbetad i enlighet med vad nu förordats,

kan lämpligen brytas ut till en särskild paragraf, som upptages efter 1 §.

7-j- Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 133

100

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Regeringsrådet Hjern:

Eftersom en fastighets ställande under tvångsförvaltning är en för den

enskilde fastighetsägaren djupt ingripande åtgärd bör av lagtexten klart

framgå under vilka förutsättningar sådant ingripande får ske. Förutsätt­

ningarna bör också beskrivas på ett sådant sätt att någon tvekan ej uppstår

i fråga om avgränsningen mot förutsättningarna för ingripande genom ex­

propriation.

Det synes enligt min mening angeläget att det i första hand fastslås att

fråga skall vara om verklig vanvård för att tvångsförvaltning skall få tillgri­

pas. Med van vård menar jag att fastighetens skick skall vara bristfälligt.

Även om direkt vanvård inte är för handen, bör eftersatt skötsel av fastig­

heten — det brister t. ex. i fråga om tillförseln av vatten eller värme — ut­

göra grund för ingripande. Däremot bör inte vanvården eller den bristande

skötseln kunna tillräknas fastighetsägaren som en försummelse för att

tvångsförvaltning skall få ske. Det bör räcka med att fastigheten objektivt

sett är vanvårdad eller vanskött. Härtill kommer att dessa kriterier skall

ha nått en viss grad av intensitet och varaktighet. Lämpligen torde detta för­

hållande kunna uttryckas på så sätt att de som bor i fastigheten rimligen

inte bör åtnöjas med situationen. Av en dylik formulering framgår att den

omständigheten att hyresgästerna själva godtar förhållandena inte bör ut­

göra hinder för tvångsförvaltning. Avgränsningen mot tillämpningsområdet

för expropriation ernås genom att krav ej uppställes på att vanvården skall

vara grov.

Tydligen avses enligt det remitterade förslaget att tvångsförvaltning i all­

mänhet ej får komma till användning om inte andra åtgärder — t. ex. ingri­

pande av hälsovårdsnämnden — först prövats för att komma till rätta med

missförhållandena. Detta bör klart framgå av lagtexten. Kravet innebär dock

inte att alla andra möjligheter skall vara uttömda, innan tvångsförvaltning

får komma i fråga, eller att man skall behöva avvakta att t. ex. en hälso­

vårdsnämnds förelägganden prövats i högsta instans. Mot fastighetsägare

som genom förhalning eller genom andra manövrer söker undandraga sig

sina förpliktelser, bör tvångsförvaltning kunna sättas in på ett relativt tidigt

stadium. I vissa lägen, t. ex. då det gäller brister i den löpande skötseln,

kan det vara motiverat att tvångsförvaltning får sättas i verket även utan

att åtgärder i annan ordning först vidtagits. Detta bör särskilt markeras

i lagtexten.

Det synes lämpligt att redan i förevarande paragraf anges vilka som skall

ha rätt ansöka om tvångsförvaltning. Det är svårt att förstå att den kategori,

som man tycker ligger närmast till hands att få taga initiativ i frågor av

detta slag, nämligen de i fastigheten boende, uteslutits från rätten att begära

tvångsförvaltning, särskilt som de får agera som sökande hos hälsovårds­

nämnd rörande just samma förhållanden och därmed även kan bli parter

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

101

i den fortsatta processen i hälsovårdsmålet lios länsstyrelse och regerings­

rätt. Det kan inte vara riktigt, att hyresgäst som anser det påkallat med

tvångsförvaltning skall behöva bii medlem av en hyresgästförening för att

få en aktion till stånd. Jag föreslår därför, att hyresgäst i första hand

nämns som den vilken får göra ansökan om tvångsförvaltning. Om detta

förslag godtages, saknas anledning att ge hyresgästförening initiativrätt. In­

tet hindrar naturligtvis att en sådan förening får företräda en hyresgäst

i mål om tvångsförvaltning. Jämte hyresgäst bör endast hälsovårdsnämnd

få göra ansökan om tvångsförvaltning.

Det är av olika skäl inte lämpligt att länsstyrelsen ens i ett system med

hyresnämnd som beslutande organ får ta initiativ till tvångsförvaltning, sär­

skilt som länsstyrelsen i så fall kan komma att inta partsställning vid full­

följd av målet hos de allmänna domstolarna; som det remitterade förslaget

är utformat skall nämligen, om hyresnämnd på ansökan av länsstyrelsen

beslutat om tvångsförvaltning och fastighetsägaren önskar klandra beslutet,

klandertalan väckas mot länsstyrelsen. Det må erinras att enligt 3 § hälso­

vårdsstadgan det åligger länsstyrelsen att vaka över den allmänna hälso­

vården i länet och att, då den erhåller kännedom om missförhållande i häl-

sovårdshänseende, tillse att tjänliga åtgärder vidtages till undanröjande

därav. Man bör därför räkna med att länsstyrelsen i förekommande fall

uppmanar vederbörande hälsovårdsnämnd att ingripa med de medel som

står hälsovårdsnämnden till buds.

I förevarande paragraf bör även upptagas att över ansökan om tvångsför­

valtning fastighetsägaren bör beredas tillfälle att yttra sig. Undantag bör

dock göras för de fall, att det kan antagas att fastighetsägaren håller sig

undan eller att äganderättsförhållandena är oklara och inte omedelbart kan

utredas.

Det måste förutses att särskilt när det gäller brister i den löpande sköt­

seln av fastigheten, t. ex. beträffande tillförseln av vatten och värme samt

i fråga om sophämtning, det stundom kan vara av stor betydelse att ingri­

pande kan ske genast. Som i remissprotokollet föreslagits bör möjlighet där­

för finnas att interimistiskt förordna om tvångsförvaltning. En bestäm­

melse i ämnet bör upptagas redan i förevarande paragraf. Som förutsätt­

ning bör gälla att behovet av ingripande är trängande och att särskild be­

gäran om interimistiskt beslut framställts, i själva ansökningen om tvångs­

förvaltning eller separat. Det synes inte nödvändigt att fastighetsägaren

beredes tillfälle att yttra sig över sådan begäran, även om det är önskvärt.

Enligt det remitterade förslaget skall fastighet som ägs av staten eller av

kommun inte kunna ställas under tvångsförvaltning. Med kommun torde

här såsom eljest vanligen är fallet avses borgerlig primärkommun. Det är

att märka att bestämmelsen tydligen är avsedd att gälla även i fall då sådan

kommun äger fastighet utanför sitt område. Om en undantagsbestämmelse

med sådan innebörd skall meddelas, torde det saknas anledning att inte göra

102

den tillämplig även på andra kommunala rättssubjekt, t. ex. landstingskom­

mun. Emellertid kan enligt min mening starkt ifrågasättas, om tillräckliga

skäl finnes för bestämmelsen, särskilt som den inte utesluter att redan an­

ordnad tvångsförvaltning av en fastighet fortsätter även efter det att staten

eller kommun förvärvat fastigheten. Mindre tilltalande är att bestämmelsen

leder till olika behandling av fastigheter som ägs av kommunen direkt och

sådana som ägs av kommunalägt bolag. Tillfälligheter eller i vart fall för­

hållanden, som i förevarande sammanhang är ovidkommande, torde härige­

nom bli avgörande för frågan om tvångsförvaltningslagens tillämplighet. Om

en fastighet som är i allmän ägo i något fall utsatts för sådan vanskötsel

som i och för sig kan föranleda ett ingripande, torde det med hänsyn till de

möjligheter som finns att i annan ordning åstadkomma rättelse i regel lik­

väl saknas förutsättningar att ställa den under tvångsförvaltning. Bestäm­

melsen i fråga lär därför komma att i stort sett sakna betydelse. Av nu an­

givna skäl synes bestämmelsen böra utgå.

Andra stycket bör, efter omarbetning i enlighet med vad lagrådets övriga

ledamöter föreslagit, upptagas som en särskild paragraf efter 1 §.

I enlighet med vad som nu anförts föreslås att 1 § får följande lydelse:

1 §. Befinnes fastighet till följd av vanvård eller bristande skötsel vara i

sådant skick att de som bebor fastigheten rimligen icke bör åtnöjas med

förhållandena och har åtgärder i annan ordning vidtagits utan att rättelse

kommit till stånd eller kan sådana åtgärder icke utan olägenhet avvaktas

får länsstyrelsen på ansökan av hyresgäst i fastigheten eller hälsovårds­

nämnden ställa fastigheten under tvångsförvaltning enligt denna lag.

Över ansökan om tvångsförvaltning skall fastighetsägaren beredas tillfälle

att yttra sig. Detta gäller dock ej, om det kan antagas att ägaren håller sig

undan eller om ej utan tidsutdräkt kan utrönas vem som är ägare.

Föreligger behov av omedelbart ingripande får länsstyrelsen på begäran

förordna om tvångsförvaltning intill dess länsstyrelsen meddelar slutligt be­

slut.

Justitierådet Gyllensvärd:

Beträffande frågan om fastighet som ägs av staten eller av kommun skall

kunna ställas under tvångsförvaltning ansluter jag mig till vad regerings­

rådet Hjern anfört.

2

§

Regeringsrådet Hjern:

Föreskriften i andra stycket torde böra överföras till 17 §.

3—6 §§

Justitieråden Riben, Bergsten och Gyllensvärd:

En förutsättning för att förvaltaren skall kunna fullgöra de skyldigheter

som enligt 3 § i det remitterade förslaget åvilar honom är att han har be­

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

103

hörighet att i olika hänseenden handla i fastighetsägarens ställe. Med hän­

syn häitiil synes naturligast att behörighetsfrågan regleras, innan det i lagen

anges vilka åtgärder förvaltaren har att vidtaga beträffande fastigheten för

att det med förvaltningen avsedda syftet skall vinnas. Det avsnitt av lagen

som förevarande paragrafer bildar bör följaktligen inledas med bestämmel-

sei om förvaltarens rätt att företräda fastighetsägaren och om ägarens möj­

ligheter att trots förvaltningen förfoga över den förmögenhetstillgång som

fastigheten utgör.

Som huvudregel bör i enlighet med 4 § i förslaget anges att förvaltaren

företräder ägaren i angelägenheter som rör fastigheten och dess förvaltning.

Det kan vara lämpligt att i detta sammanhang särskilt nämna att förvalta­

ren har rätt att uppbära hyror och andra löpande intäkter av fastigheten.

Däremot synes det överflödigt att uttryckligen ange, att det i princip är

förvaltaren som i mål rörande fastigheten bär att i ägarens ställe tala och

svara för fastigheten.

I överensstämmelse med det remitterade förslaget bör som första undan­

tag från huvudregeln föreskrivas, att överlåtelse och därmed jämföidig åt­

gärd inte faller inom förvaltarens behörighet. Ägaren skall alltså utan att

vara beroende av medgivande från förvaltarens sida kunna avyttra sin

fasta egendom, och det får anses ligga i sakens natur att han då också vid

exempelvis tvist med anledning av en överlåtelse har rätt att på egen hand

föra talan för fastigheten.

Enligt det remitterade förslaget kan förvaltaren ej utan fastighetsägarens

medverkan upptaga lån mot säkerhet i fastigheten, om inte hyresnämnden

enligt 6 § lämnar tillstånd därtill. I fråga om sådan upprustning som be­

handlas i nämnda paragraf krävs emellertid enligt vad där stadgas särskilt

tillstånd för att förvaltaren över huvud taget skall ha rätt att upptaga lån.

Denna inskränkning i förvaltarens behörighet bör gälla generellt. Det bör

sålunda inte i något fall stå förvaltaren fritt att på egen hand utfärda skuld­

förbindelser på fastighetsägarens vägnar. En regel med allmän begränsning

av hans behörighet att upptaga lån bör alltså uppställas, och den torde få

anses inbegripa växel- och borgensförbindelser men däremot inte vanliga

kreditavtal.

I fråga om fastighetsägarens möjligheter att för egen räkning genom be­

låning utnyttja ägarhypotek som kan finnas innehåller det remitterade för­

slaget inga restriktioner. Detta har motiverats med att ett förbud skulle med­

föra tillämpnings- och kontrollsvårigheter och att ägaren i vanliga fall inte

torde ha större möjligheter att utan förvaltarens medverkan erhålla lån mot

inteckningssäkerhet. Enligt vår mening skulle emellertid en föreskrift om

begränsning av ägarens rätt att förfoga över ägarhypotek vara av visst vär­

de. Såvitt gäller tidigare uttagna inteckningar, som är helt obelånade och

därför befinner sig i fastighetsägarens besittning, kan det vara i hög grad

önskvärt att förvaltaren får dem utlämnade till sig för att fastigheten skall

Kungl. Ma j. ts proposition nr 133 år 1970

104

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

av honom kunna utnyttjas som kreditobjekt. Rätt för förvaltaren att kräva

sådant utlämnande är knappast förenlig med förslagets ståndpunkt att äga­

ren skall vara rättsligen oförhindrad att för egen räkning förfoga över in­

teckningarna. Ett förbud mot sådant utnyttjande från ägarens sida skulle

bl. a. få den effekten att förvaltaren kan fordra att inteckningarna överläm­

nas till honom och att han, om en begäran därom ej efterkommes, har möj­

lighet att hos överexekutor utverka handräckning. Härtill kommer att efter

jordabalksreformens genomförande några tillämpnings- och kontrollsvårig­

heter knappast torde kvarstå, om lagen uppställer ett förbud för fastighets­

ägaren att på egen hand verkställa panträttsupplåtelser såvitt rör tvångs-

förvaltad egendom. Enligt det nu föreliggande balkförslaget kommer det

att åligga den till vilken ett pantbrev överlämnas som pant att själv tillse

att den som vill göra panträttsupplåtelsen är legitimerad därtill. Ett förbud

aA^ angivet slag torde med hänsyn härtill medföra, att fastighetsägaren ej

utan vidare kommer att kunna verkställa en giltig pantsättning under på­

gående tvångsförvaltning, varom anteckning skett i fastighetsboken. Vi vill

under åberopande av vad som nu sagts förorda en regel enligt vilken fastig­

hetsägaren, om han vill upptaga lån mot säkerhet av inteckning i fastigheten

och förvaltaren vägrar att medverka, skall på samma sätt som vid företa­

gande av inteckningsåtgärd vara hänvisad att begära tillåtelse hos hyres­

nämnden.

Bestämmelserna om förvaltarens och fastighetsägarens möjligheter atl för­

anstalta om inteckningsåtgärder av olika slag har i det remitterade för­

slaget utformats med hänsyn till nu gällande inteckningslagstiftning. Sådan

jämkning i avfattningen bör eftersträvas, att de nya reglerna om möjligt

utan ändring går att tillämpa även efter ikraftträdandet av den nya jordabal­

ken. I sakligt hänseende kan anmärkas, att de behövliga särbestämmelserna

endast torde böra gälla fordringsinteckningar. I fråga om inteckningar av

annat slag synes det inte motiverat med något avsteg från huvudregeln om

förvaltarens rätt att ensam träffa avgörande för fastigheten.

Av 5 § första stycket i det remitterade förslaget framgår ej klart, att ett

överlämnande till fastighetsägaren att handha viss angelägenhet innebär att

förvaltarens uppdrag skall anses i motsvarande mån begränsat. Vi föreslår

ett förtydligande härvidlag.

De olika bestämmelser som nu behandlats och som alla rör behörighets­

frågan torde lämpligen kunna sammanföras till en enda paragraf. I den

därpå följande paragrafen bör upptas regler om förvaltarens allmänna

skyldigheter. Dessa torde i stort sett kunna anges på sätt som skett i 3 §

i det remitterade förslaget, men det bör framgå att förvaltarens handlings­

möjligheter kan vara begränsade på grund av brist på tillgängliga medel.

I tredje stycket av 3 § har föreslagits att hyresnämnden får meddela före­

skrifter för förvaltningen. Vi finner det inte tillrådligt med en sådan anord­

ning. En allmän rätt för nämnden att utfärda bindande anvisningar rörande

förvaltningen äventyrar förvaltarens självständighet och kan medföra svå­

righeter, då det gäller att bedöma frågor om ersättningsskyldighet på grund

av fel som begåtts under förvaltningen. En sak för sig är att hyresnämnden

hai tillsyn över förvaltarens verksamhet och vid behov kan ingripa genom

att entlediga honom, om han inte fullgör sina åligganden på rätt sätt och

underlåter att rätta fel som påpekats för honom. Enligt vår mening bör

alltså den föreslagna bestämmelsen få utgå. I särskilda hänseenden kan det

emellertid vara motiverat att tillerkänna nämnden ett avgörande inflytande,

men för sådana fall bör finnas uttryckliga lagregler, som noga anger i vilka

avseenden och under vilka förutsättningar nämnden har att besluta.

En fråga som torde böra närmare regleras i enlighet med det sist anförda

gäller huruvida en fastighetsägare i vissa fall skall under pågående tvångs­

förvaltning kunna göra anspråk på att för egen räkning få disponera någon

del av fastighetens intäkter, även om dessa skulle behövas för den fortsatta

förvaltningen. Frågan har något berörts av departementschefen vid It §. I

allmänhet bör sådan rätt inte tillkomma fastighetsägaren, men det kan

stundom finnas skäl som talar i motsatt riktning, t. ex. att ägaren har ett

större kapital bundet i fastigheten och att han är i behov av medel för sitt och

sin familjs uppehälle. Under inga förhållanden bör emellertid utbetalning

till fastighetsägaren få ske på bekostnad av skötseln och underhållet och an­

nat sådant som är att hänföra till den löpande förvaltningen. Den regel i äm­

net som bör meddelas kan förslagsvis få det innehållet att fastighetsägaren,

om han för sin försörjning är beroende av intäkterna från fastigheten, har

rätt att av förvaltaren fortlöpande utfå skälig andel av intäkterna i den mån

de inte behövs för skötsel och underhåll av fastigheten och andra löpande ut­

gifter. Med en så formulerad bestämmelse kommer frågan att avgöras på

grundval av en skälighetsbedömning, vid vilken bör beaktas förutom fastig­

hetsägarens personliga förhållanden och fastighetens skuldbelastning även

det allmänna intresset av att fastigheten snarast blir försatt i tillfredsställan­

de skick. Om överenskommelse i frågan inte kan träffas mellan förvaltaren

och fastighetsägaren, skall det ankomma på hyresnämnden att besluta i sa­

ken. Detta bör i enlighet med vad som sagts i det föregående utryckligen an­

ges i lagtexten.

En närstående fråga är den i vad mån fastighetsägaren skall kunna åläg­

gas att utge bidrag till förvaltningen för utrymmen som han själv använder.

Även denna fråga bör avgöras efter vad som finnes skäligt, och den bör

lämpligen tillsammans med frågan om ägarens rätt till bidrag för sin för­

sörjning regleras i en paragraf för sig.

I förevarande avsnitt bör slutligen, på sätt som även skett i det remitte­

rade förslaget, meddelas särskilda bestämmelser om åtgärder, som fordrar

tillskott utöver vad som inflyter i form av hyresintäkter och andra löpande

intäkter eller kan anskaffas under fastighetsägarens medverkan. Det väsent­

liga i detta sammanhang är att förvaltaren skall efter prövning av hyres­

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

105

106

nämnden kunna få tillstånd att för ändamålet låta inteckna fastigheten och

upptaga lån. En bestämmelse med detta innehåll bör kompletteras med före­

skrift om vad förvaltaren har att iakttaga, när han begär tillstånd. Hans an­

sökan skall sålunda innefatta utredning om behovet och lämpligheten av de

arbeten han föreslår, om kostnaderna för arbetena och om möjligheterna att

skaffa behövliga medel. Särskild föreskrift om att förvaltaren skall till fastig­

hetsägaren överlämna sin utredning jämte förslag till åtgärder synes inte be­

hövlig. Av förvaltarens allmänna skyldighet att bereda fastighetsägaren till­

fälle att yttra sig om åtgärder av vikt följer att ägaren skall hållas underrät­

tad om vad förvaltaren ämnar föreslå hyresnämnden.

I enlighet med vad som nu anförts förordar vi att ifrågavarande paragrafer

erhåller följande lydelse:

(3) §. Förvaltaren uppbär hyror och andra löpande intäkter av fastighe­

ten och företräder även i övrigt, med de undantag som följer av bestämmel­

serna nedan i denna paragraf, ägaren i angelägenheter som rör fastigheten

och dess förvaltning.

Förvaltaren får ej överlåta fastigheten eller eljest förfoga över den så att

den helt eller delvis frånhändes ägaren.

Utan ägarens medgivande får förvaltaren ej låta inteckna fastigheten för

fordran eller upptaga lån i vidare mån än som följer av (6) § och ej heller

låta företaga annan åtgärd beträffande fordringsinteckning i fastigheten,

om ej hyresnämnden lämnar tillstånd därtill. Vill fastighetsägaren låta in­

teckna fastigheten för fordran, upptaga lån mot säkerhet av inteckning i

fastigheten eller företaga annan åtgärd beträffande fordringsinteckning och

vägrar förvaltaren att medverka, kan hyresnämnden tillåta åtgärden, om

denna ej försämrar förutsättningarna för en tillfredsställande fastighetsför­

valtning.

Om viss angelägenhet finnes sakna betydelse för ändamålet med förvalt­

ningen, kan enligt förvaltarens bestämmande vad som rör sådan angelägen­

het undantagas från förvaltningen.

(4) §. I den mån hyror och andra löpande intäkter av fastigheten samt

medel som eljest står till förfogande förslår skall förvaltaren sörja för till­

fredsställande skötsel och underhåll av fastigheten samt verkställa sådana

förbättringar och moderniseringar som kan beräknas ge skäligt ekonomiskt

utbyte. Även genom andra åtgärder skall han vara verksam för att skälig

avkastning eidiålles.

Förvaltaren skall om möjligt bereda fastighetsägaren tillfälle att yttra sig

om förvaltningsåtgärd av vikt.

(5) §. Om fastighetsägaren för sin försörjning är beroende av intäkterna

från fastigheten, är han berättigad att av förvaltaren fortlöpande utfå skälig

andel av intäkterna i den mån de icke behövs för skötsel och underhåll av

fastigheten och andra löpande utgifter.

För utrymmen i fastigheten som ägaren själv använder skall han lämna

bidrag till förvaltningen i den mån det kan anses skäligt.

Kungl. Maj. ts proposition nr 133

är

1970

107

Kan överenskommelse ej träffas i fråga som avses i denna paragraf, av-

göres frågan av hyresnämnden.

(6) §. Bör på fastigheten verkställas arbeten för vilka fordras tillskott av

andra medel än sådana som inflyter vid den löpande förvaltningen eller el­

jest står till förfogande, kan hyresnämnden lämna förvaltaren tillstånd att

för ändamålet låta inteckna fastigheten samt upptaga lån. Ansökan om så­

dant tillstånd skall innefatta utredning om behovet och lämpligheten av de

arbeten som föreslås, kostnaderna för dem samt möjligheterna att skaffa

behövliga medel.

Justitierådet Riben:

I anslutning till vad jag anfört i det föregående hemställer jag att efter

de nu behandlade paragraferna upptages en paragraf om rätt för fastighets­

ägaren att i vissa fall begära inlösen av fastigheten, förslagsvis av följande

lydelse:

(6a) §. Har förvaltaren fått tillstånd enligt (6) § att låta inteckna fastig­

heten eller att upptaga lån, är kommunen skyldig att lösa fastigheten, om

ägaren begär det. Kan överenskommelse ej träffas, åligger det ägaren, vid

äventyr att rätten att begära inlösen går förlorad, att väcka talan hos ex-

propriationsdomstolen inom två månader från det tillståndsbeslutet vann

laga kraft.

Beträffande inlösen enligt denna paragraf skall de allmänna bestämmel­

serna i lagen om expropriation i tillämpliga delar gälla.

Regeringsrådet Hjern:

3 §. Förevarande paragraf och 6 § innehåller bestämmelser om vilka be­

fogenheter förvaltaren har med avseende å förvaltningen. Det synes lämp­

ligt, att dessa bestämmelser om primärt resp. vidgat förvaltarskap samman­

föres i en paragraf.

Den föreslagna lagens syfte måste — som i annat sammanhang fram­

hållits limligen vara att tillförsäkra dem som hor i en förslummad,

vanvårdad eller eljest bristfälligt skött fastighet möjlighet till rättelse ge­

nom en höjning av bostadsstandarden till en godtagbar nivå. En förutsätt­

ning för tvångsingripande är nämligen att fastigheten skall vara bebodd.

Obebodda bostadsfastigheter faller, hur vanvårdade de än är, utanför lagens

tillämpningsområde. Ett ingripande enligt den föreslagna lagen får alltså

anses syfta till att åstadkomma en förbättring för just dem som bor i den

aktuella fastigheten. Härav följer att ingripandet i princip inte bör få ha

eu sådan omfattning att resultatet blir, att hyresgästerna efter upprustningen

av kostnadsskäl ej längre kan bo kvar i fastigheten.

Sedan beslut om tvångsförvaltning meddelats bör förvaltarens första åt­

gärd vara att övertaga den löpande skötseln av fastigheten. Detta innebär,

att det är förvaltaren som i fortsättningen skall uppbära hyror och andra in­

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

108

täkter av fastigheten och att han skall tillse att skälig avkastning erhålles,

allt saker som inte särskilt torde behöva preciseras i lagtexten. Utöver dessa

rent allmänna befogenheter måste det vara en huvuduppgift för honom att

så snart som möjligt inrikta sig på de speciella förhållanden som föranlett

beslutet om tvångsförvaltning, d. v. s. att bota de brister i fråga om den

löpande skötseln som vidlåder fastigheten och söka få till stånd reparationer

och underhållsarbeten i bostadslägenheterna. Hans aktivitet i dessa han­

seenden bestäms naturligtvis i hög grad av vilka medel som står till hans

förfogande för detta ändamål. Det torde i lagtexten uttryckligen böra mar­

keras, att det endast är överskottet, sedan normala fastighetsskulder, amor­

teringar, räntor, skatter och andra allmänna avgifter betalats, som härvid­

lag kommer i fråga jämte de medel som kan ha upplånats. Om överskottet

blir obetydligt — vilket dessvärre ofta torde vara fallet med fastigheter av

detta slag — kan det vara omöjligt för förvaltaren att vidtaga de nödvändiga

förbättringarna.

I enlighet med vad nu anförts föreslås att i första stycket av förevarande

paragraf föreskrives att det åligger förvaltaren att handha fastighetens

skötsel och att med de medel som står till hans förfogande, sedan sedvanliga

fastighetsutgifter betalats, söka vidtaga rättelse av de förhållanden som för­

anlett beslutet om tvångsförvaltning.

Den i tredje stycket sista punkten av förevarande paragraf upptagna

föreskriften att hyresnämnden kan föreskriva att fastighetsägaren skall

lämna bidrag för utrymmen som han själv använder torde kunna utgå,

eftersom förvaltaren i denna sin egenskap otvivelaktigt inte bara är be­

rättigad utan också skyldig att av dem som bor eller nyttjar lokaler i fastig­

heten, således även av fastighetsägaren, uttaga hyra.

Det måste förutsättas, att en tvångsförvaltad fastighet stundom kan vara

i ett så nedgånget skick att det från fastighetsekonomisk synpunkt är bäst

— eller rentav den enda lösningen — att fastigheten underkastas en mera

genomgripande upprustning. Detta fall har i det remitterade förslaget be­

handlats i 6 § och betecknats som vidgat förvaltarskap till skillnad från

det primära, som reglerats i 3 §.

Lagförslagets grundtanke är att slå vakt om de i fastigheten boende. En

befogenhet för förvaltaren att ge sig in på sådana mera långtgående åt­

gärder som nu avses kan komma i konflikt härmed. Kostnaderna för åtgär­

derna kan nämligen — som inledningsvis berörts — leda till att hyresgäs­

terna efter upprustningen ej längre får råd att bo kvar i fastigheten. Som

en garanti mot att inte genomgripande ombyggnadsåtgärder vidtages utan

att detta framstår som den ur skilda synpunkter absolut lämpligaste lös­

ningen, synes frågan enligt min mening alltid böra underställas länsstyrel­

sens prövning. Det bör åligga förvaltaren att som underlag för en sådan

prövning utarbeta konkreta förslag till vilka åtgärder som bör vidtagas med

angivande av de beräknade kostnaderna härför.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

109

Bestämmelserna om det vidgade förvaltarskapet synes i enlighet med vad

tidigare anförts böra upptagas i förevarande paragraf och som ett andra

stycke erhålla följande avfattning: ”Är fastigheten i ett sådant skick att

den lämpligen bör underkastas en mera genomgripande upprustning, skall

förvaltaren underställa frågan länsstyrelsens prövning. Han skall därvid

framlägga förslag till åtgärder som bör vidtagas med angivande av de be­

räknade kostnaderna härför samt uppge vilka möjligheter han har att ge­

nom belåning av fastigheten eller på annat sätt skaffa medel för upprust­

ningen.”

Vare sig fråga är om primärt förvaltarskap eller vidgat sådant kan för­

valtaren behöva ta upp lån och eventuellt även inteckna fastigheten för att

kunna genomföra de nödvändiga förbättringarna. För dylika transaktioner

bör han dock ha att inhämta länsstyrelsens medgivande. I ett tredje stycke

av paragrafen föreslås därför att föreskrift upptages om att med länsstyrel­

sens medgivande förvaltaren får till angivet belopp upptaga lån för repara­

tion och upprustning av fastigheten och vid behov medge inteckning i denna.

Den i andra stycket av förevarande paragraf intagna bestämmelsen att

förvaltaren om möjligt skall bereda fastighetsägaren tillfälle att yttra sig

om förvaltningsåtgärd av vikt, torde böra gälla även det vidgade förvaltar­

skapet och bör därför upptagas som ett fjärde stycke, kompletterad med en

regel enligt vilken även hyresgästerna om möjligt skall få tillfälle att ge sin

mening till känna, innan fråga om en mera genomgripande upprustning

prövas av länsstyrelsen.

Till förevarande paragraf torde även som ett femte stycke böra fogas den

i annat sammanhang förutskickade bestämmelsen att om länsstyrelsen

medgivit att fastigheten får underkastas en mera genomgripande upprust­

ning, kommunen är skyldig att lösa fastigheten, om ägaren begär det. — I

fjärde stycket bör med hänsyn till innehållet i femte stycket införas att

kommun skall höras över begäran om medgivande till sådan upprustning

som avses i andra stycket.

4 §. Tvångsförvaltningen bör enligt min mening innebära att förvaltaren

får en mycket självständig ställning och att han därför helt får ersätta fas­

tighetsägaren såvitt avser förfogandet över fastigheten och vad därmed

hänger samman. Dock bör han inte utan länsstyrelsens tillstånd få överlåta

fastigheten. Ej heller bör han i vidare mån än som följer av den paragraf

som jag nyss skisserat få inteckna fastigheten eller taga upp lån mot säker­

het i denna.

Som en följd av att förvaltaren handlar i fastighetsägarens ställe såvitt

avser förvaltningen av fastigheten är ägaren förhindrad att så länge för­

valtningen pågår överlåta fastigheten eller låta inteckna eller belåna den­

samma.

I överensstämmelse med vad nu anförts föreslås att paragrafen får föl­

jande lydelse: ”Förvaltaren förfogar i ägarens ställe över fastigheten samt

8 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 133

no

talar och svarar i frågor som rör denna. Förvaltaren får ej utan länsstyrel­

sens tillstånd överlåta fastigheten eller eljest förfoga över den så att den

helt eller delvis frånhändes ägaren. Förvaltaren får ej i vidare mån än som

följer av (6) § medge inteckning i fastigheten eller taga upp lån mot säker­

het i denna.”

5 §. Bestämmelserna i förevarande paragraf bör enligt min mening utgå,

eftersom de synes vara ägnade att komplicera förvaltningen.

I stället torde lämpligen på denna plats i lagen böra upptagas en bestäm­

melse att om fastighetsägaren för sitt uppehälle är beroende av intäkterna

av fastigheten, förvaltaren skall tillse att medel undantages för fastighets­

ägarens försörjning. Det torde få bli beroende på en avvägning hur långt

förvaltaren skall sträcka sig i detta hänseende.

6 §. Beträffande denna paragraf torde få hänvisas till vad som anförts

vid 3 §.

7 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Det synes onödigt stelt, att förlängning av tvångsförvaltningen utöver tre­

årsperioden måste ske med helt år. Vi förordar sådan jämkning av första

stycket andra punkten, att förlängning skall ske med högst ett år i sänder.

Enligt det remitterade förslaget skall tvångsförvaltning bestå oavsett om

fastigheten utmätes eller fastighetsägaren försättes i konkurs. Såvitt angår

det senare fallet skiljer sig det remitterade förslaget från promemorieför-

slaget, som innebar att tvångsförvaltningen skulle upphöra vid fastighets­

ägarens konkurs och fastigheten omhändertagas av konkursförvaltaren. De­

partementschefen har för sin del funnit, att tillräckliga skäl saknas för att

låta konkurs bryta tvångsförvaltning. De problem som kan uppkomma ge­

nom att tvångsförvaltningen får bestå vid sidan av konkursen kan enligt

departementschefens mening lösas genom att hyresnämnden meddelar sär­

skilda föreskrifter för förvaltningen. Konkursborgenärernas intressen skulle

genom sådana föreskrifter kunna tillgodoses i skälig mån.

Att tvångsförvaltningen skall kunna bestå oberoende av att fastigheten

utmätes synes nödvändigt, inte minst med hänsyn till risken för skentrans­

aktioner från fastighetsägarens sida. Dock bör enligt vår mening finnas

möjlighet att efter särskild prövning av hyresnämnden låta förvaltningen

upphöra. Det kan exempelvis förhålla sig så, att ett väsentligt förmånligare

pris för fastigheten kan påräknas om den säljes utan den belastning som

tvångsförvaltningen innebär. Skälig hänsyn till utmätningsborgenären och

andra intressenter kan då påkalla att förvaltningen brytes.

Även i det fallet att fastighetsägaren försättes i konkurs får det anses

ändamålsenligt, att tvångsförvaltningen i princip bibehålies. Vad angår frå­

gan hur konkursborgenärernas intressen skall kunna beaktas har vi, såsom

framgår av vad som anförts vid 3—6 §§, förordat att någon befogenhet för

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

in

hyresnämnden att meddela särskilda föreskrifter för förvaltningen inte skall

finnas. I så fall kommer förvaltningen, om den får bestå vid konkursen,

att fortgå utan inskränkningar till förmån för konkursborgenärerna. Om

dessas intressen genom förvaltningen åsidosättes i oskälig grad bör i stäl­

let liksom vid utmätning av fastigheten hyresnämnden kunna förordna om

förvaltningens upphörande.

Vi förordar alltså en regel — som kan fogas till andra stycket i denna

paragraf — att hyresnämnden får besluta om förvaltningens upphörande,

om fastigheten blivit utmätt eller fastighetens ägare blivit försatt i konkurs

och fastigheten hör till konkursboet.

Paragrafen synes få en bättre placering, om den insättes omedelbart före

2 § i det remitterade förslaget.

Regeringsrådet Hjern:

Enligt förevarande paragraf har som huvudregel uppställts att tvångsför­

valtning skall pågå under tre år från det beslutet om förvaltning trädde i

kraft. Hyresnämnden har enligt paragrafen även möjlighet att besluta om

förlängning av tiden med ett år i sänder. Även om hyresnämnden enligt vad

som vidare föreskrives har möjlighet att besluta att förvaltningen skall

upphöra tidigare, är det tydligt, att tvångsförvaltning kan pågå under myc­

ket lång tid.

Enligt min mening bör en för den enskilde fastighetsägaren så ingripande

åtgärd som tvångsförvaltning inte få pågå längre än vad som är nödvändigt.

För mig framstår det som mest följdriktigt att när de förhållanden som för­

anlett beslutet om tvångsförvaltning rättats till, tvångsförvaltningen så fort

som möjligt skall upphöra. Särskilt när beslutet föranletts av brister i den

löpande skötseln av fastigheten, torde rättelse stundom ganska snart kunna

åvägabringas. Skall fastigheten däremot undergå en mer eller mindre ge­

nomgripande upprustning är det tydligt, att förvaltningen ej bör upphöra

förrän upprustningen är klar. Även eljest -— t. ex. vid fastighetens övergång

till ny ägare — bör förvaltningen kunna på begäran av förvaltaren hävas.

Jag föreslår alltså, att någon fix tidsgräns ej anges för förvaltningens upp­

hörande utan att i ett första stycke av förevarande paragraf upptages, att

tvångsförvaltning skall hävas, när de omständigheter som föranlett beslutet

om tvångsförvaltning ej längre är för handen eller, om upprustning av fas­

tigheten skall ske, när denna slutförts och att även eljest förvaltningen får

hävas när förvaltaren begär det.

Enligt departementspromemorian skall tvångsförvaltning upphöra, om

fastighetsägaren sätts i konkurs (4 § sista stycket). Enligt vad av remiss­

protokollet framgår har förslaget i denna de! ej mött någon kritik vid re­

missbehandlingen. Det oaktat har departementschefen nu föreslagit att kon­

kurs inte skall bryta tvångsförvaltning, och någon regel motsvarande depar­

tementspromemorians har därför ej upptagits i det remitterade förslaget.

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

112

Konkursförvaltningen avser att tillgodose helt andra syften än tvångsför-

valtningen, och det kan därför antagas, att de delvis motstridiga intressena

lätt kan ge upphov till svårlösta problem och avvägningar vid utövningen av

de båda förvaltningarna. Det är över huvud taget vanskligt att i brist på när­

mare utredning överblicka de konsekvenser, vartill en kombination av

tvångsförvaltning och konkursförvaltning med två olika förvaltare kan leda.

Enligt min mening är det därför inte tillrådligt att avstå från en sådan regel

som i departementspromemorian föreslagits. Som ett andra stycke i före­

varande paragraf bör i enlighet med vad nu anförts upptagas att om fastig­

hetsägaren försättes i konkurs, beslutet om tvångsförvaltning förfaller.

8

§

Regeringsrådet Hjern:

Med den uppläggning av lagförslaget som jag förordat torde förevarande

paragraf kunna utgå.

9 §

Lagrådet:

Den bestämmelse som upptagits i denna paragraf kan lämpligen få ingå

i 15 §.

11

§

Lagrådet:

Bestämmelsen i första stycket andra punkten att medel som förvaltaren

har hand om ej får tagas i mät för fastighetsägarens skulder syftar ej blott

på sådana fastighetsägarens skulder som ej har med fastigheten att göra

utan även på skulder som har anknytning till fastigheten, oavsett om de

uppkommit genom ägarens eller förvaltarens handlande. För att ingen tve­

kan skall råda om innebörden av bestämmelsen torde orden ”för fastighets­

ägarens skulder” böra utgå.

Vad beträffar regeln i andra stycket är det självfallet att förvaltaren i er­

forderlig omfattning skall avsätta medel för den fortsatta förvaltningen.

Lagtexten torde böra förtydligas i detta avseende. Vidare bör tillfogas be­

stämmelse, att tvist om vad fastighetsägaren är berättigad att utfå prövas

av hyresnämnden.

12

§

Lagrådet:

De i första stycket föreslagna reglerna om dels årlig redovisning, dels sär­

skild redovisning för upprustning enligt 6 § andra stycket och dels slut­

redovisning, som torde vara avsedd att omfatta hela förvaltningsuppdra­

get, måste innebära att ett och samma förhållande kan komma att beröras

av mer än en redovisning. Detta synes lätt kunna ge upphov till svårigheter,

kanske framför allt när det gäller att avgöra inom vilken tid klandertalan

skall väckas. Svårigheterna torde lämpligast kunna undvikas, om krav ej

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

113

upprätthålles på någon sammanfattande slutredovisning och om upprust­

ning enligt 6 § andra stycket inte görs till föremål för en formlig redovis­

ning för sig utan endast medför skyldighet för förvaltaren att vid arbetenas

slutförande avge särskild berättelse om upprustningen. Tiden för avgivande

av redovisning eller berättelse torde genomgående kunna sättas till en må­

nad. Lagrådet föreslår med hänsyn härtill att första stycket får följande av­

fattning: ”Förvaltaren skall för varje kalenderår inom en månad från årets

utgång lämna skriftlig redovisning till fastighetsägaren för sin förvaltning.

När han frånträder sitt uppdrag, skall redovisning för den gångna delen av

kalenderåret lämnas inom en månad från det uppdraget upphörde. Till redo­

visning skall fogas berättelse med sammanfattande uppgifter om vidtagna

och planerade åtgärder samt om fastighetens skick. I fråga om arbeten som

avses i (6) § lämnas särskild berättelse inom en månad från det arbetena

slutfördes.”

Som en konsekvens av vad som nu föreslagits bör i andra stycket orden

”vid varje redovisningstillfälle” utgå.

I anslutning till tredje stycket vill lagrådet påpeka att fastighetsägaren,

om han vill göra anspråk på skadestånd av förvaltaren eller eljest klandra

förvaltningen och vad han åberopar som grund för sin talan inte kan hän­

föras till viss bestämd redovisning, bör vara bibehållen vid sin rätt, såvida

talan väckes inom ett år från det han mottog redovisning med anledning

av att förvaltarens uppdrag upphörde. Någon uttrycklig bestämmelse härom

synes inte behövlig.

13 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Första och andra punkterna i första stycket synes i viss mån motsägande

i fråga om hur arvodet till förvaltare skall betalas. Vi föreslår följande jäm­

kade lydelse: ”Förvaltaren har rätt att erhålla skäligt arvode, som bestäm­

mes av hyresnämnden för varje kalenderår. Arvodet skall utgå ur avkast­

ningen i den mån ej hyresnämnden föreskriver att det skall betalas av fas­

tighetsägaren personligen.”

I andra stycket bör på motsvarande sätt uttrycket ”direkt av fastighets­

ägaren” utbytas mot ”fastighetsägaren personligen”. Andra punkten inne­

håller endast vad som är självklart och kan därför utgå.

Regeringsrådet Hjern:

Då fastighetsägaren enligt det av mig framlagda förslaget endast svarar

med fastigheten för ingångna förbindelser torde i paragrafen endast böra

utsägas att förvaltaren har rätt att ur avkastningen erhålla skäligt arvode,

som bestämmes av länsstyrelsen för varje kalenderår som förvaltningen

pågått.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

114

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

14 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Enligt första punkten upptages fråga, som enligt lagen skall prövas av

hyresnämnd, efter ansökan av hälsovårdsnämnden, länsstyrelsen, riksor­

ganisation av hyresgäster eller lokal förening som är ansluten till sådan

organisation. Såvitt bestämmelsen avser ansökan om fastighets ställande

under förvaltning har i det föregående hemställts om dess överflyttande till

1 §. Att ifrågavarande myndigheter och organ även skulle kunna genom

framställningar till hyresnämnden ingripa i olika frågor under pågående

förvaltning synes ej lämpligt. Bestämmelsen bör därför, i den mån den ej

överflyttas till 1 §, få utgå.

I andra och tredje punkterna ges bestämmelser om vem som i övrigt un­

der pågående förvaltning skall kunna taga initiativ i fråga som skall prövas

av hyresnämnden. Bestämmelserna innebär att fråga kan väckas av för­

valtaren och fastighetsägaren samt upptagas av hyresnämnden självmant.

Det kan dock ej anses lämpligt och torde ej heller vara avsett, att alla tre

— förvaltaren, fastighetsägaren och hyresnämnden ■— skulle kunna taga

initiativ i alla frågor som rör förvaltningen. Enligt vår mening bör ifråga­

varande allmänt hållna bestämmelser få utgå. Det torde i varje särskilt fall

med hänsyn till frågans art få bedömas vem som kan väcka frågan. Att

hyresnämnden självmant utser och entledigar förvaltare enligt 2 § får anses

framgå utan särskild bestämmelse härom. I fråga om olika förvaltnings-

åtgärder blir det regelmässigt förvaltaren, men i vissa fall även fastighets­

ägaren, som får ta initiativ. Fråga om förlängning och upphörande av för­

valtning enligt 7 § bör kunna upptagas av hyresnämnden självmant, var­

jämte förvaltaren bör kunna begära förlängning och såväl fastighetsägaren

som förvaltaren upphörande av förvaltningen. Arvode till förvaltaren enligt

13 § har hyresnämnden givetvis att bestämma på framställning av denne.

Regeringsrådet Hjern:

Denna paragraf kan även enligt min mening utgå med hänsyn till vad jag

föreslagit i det föregående.

15 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Vad vi föreslår vid 16 § i fråga om sättet för fullföljd av talan mot hyres­

nämnds beslut föranleder formell jämkning i första stycket tredje punkten.

Den bestämmelse som upptagits i 9 § bör såsom anförts vid nämnda para­

graf överföras till nu förevarande paragraf.

Lämpligen bör i paragrafen upptagas hänvisning till de bestämmelser om

förfarandet vid hyresnämnden som finns i hyresnämndslagen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

115

Regeringsrådet Hjern:

Denna paragraf torde med hänsyn till vad jag föreslagit i det föregående

kunna avfattas på följande sätt:

(15) §. Länsstyrelsens beslut att ställa fastighet under förvaltning länder

omedelbart till efterrättelse. Länsstyrelsen kan även i fråga om annat be­

slut enligt denna lag förordna att det skall lända till efterrättelse genast.

Beslut att fastighet skall ställas under förvaltning samt beslut om upp­

hörande av förvaltning sändes till inskrivningsdomaren för anteckning i

fastighets- eller tomträttsboken.

16 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Gyllensvärd:

Enligt denna paragraf skall talan mot hyresnämnds beslut i ärende an­

gående tvångsförvaltning föras genom klander hos domstol. Mönster härtill

är bestämmelserna i 3 kap. 71 § nyttjanderättslagen om talan mot hyres­

nämnds beslut i hyrestvist. I tvångsförvaltningsfallen är det emellertid ofta

ej fråga om partstvister i egentlig mening. Den föreslagna ordningen skulle

exempelvis innebära, att förvaltare som hos hyresnämnden fått avslag på

framställning om tillstånd till viss förvaltningsåtgärd måste, om han vill

fullfölja talan mot beslutet, instämma någon till rätten. Den ende som här­

vid kan komma i fråga torde vara fastighetsägaren, fastän denne i själva

verket är avkopplad från rådigheten över fastigheten. Med hänsyn till det

sagda kan klandertalan ej anses som lämplig form för fullföljd. Vi vill för­

orda, att talan mot hyresnämnds beslut i stället får föras genom besvär.

Besvärstiden torde böra sättas till två veckor, utom såvitt angår avvis­

nings- eller avskrivningsbeslut för vilka den i likhet med vad som gäller en­

ligt 17 § hyresnämnd slagen bör vara en vecka. Besvärsförfarandet torde i

övrigt få utformas efter mönster av bestämmelserna i hyresnämndslagen. I

besvärsmål rörande tvångsförvaltning torde emellertid muntligt hörande av

part böra ske i större omfattning än som är brukligt i besvärsmål i allmän­

het (se 52: 10 RB). Lämpligen bör stadgas, att part skall kallas att munt­

ligen höras vid underrätten, om ej sådant hörande finnes sakna betydelse

för utredningen.

Det remitterade förslaget innehåller inga regler om rättegångskostnad

vid domstol. Detta innebär enligt vad departementschefen framhåller, att

rättegångskostnaderna skall regleras enligt de principer som gäller för dom­

stolsmål i allmänhet. Följaktligen skall 18 kap. RB äga tillämpning, dock

med den väsentliga modifikationen att i mål, som avses i 20 § lagen om

införande av nya RB, bestämmelserna om allmänt åtal skall tillämpas så­

vitt gäller förhållandet mellan enskild part och myndighet, som för talan

på det allmännas vägnar. Att brottmålsreglerna sålunda i vissa fall skall

lända till efterrättelse kan medföra att fastighetsägare, även om han vinner

116

sin talan, inte får någon ersättning för sina kostnader. Detta kan inte anses

tillfredsställande. Vad som anföres i remissprotokollet som skäl mot avsteg

från vanliga regler om kostnadsfördelning har avseende endast på det fall att

fastighetsägaren förlorar målet, men om utgången blir den motsatta och

det t. ex. visas att grund för tvångsingripande helt saknas, synes det från

rättssäkerhetssynpunkt angeläget med ett sådant avsteg från 20 § lagen om

införande av nya RB att han i allmänhet kan få sina kostnader ersatta enligt

i stort sett samma normer som gäller för tvistemål. På grund härav föreslår

vi, att i lagen upptages en bestämmelse, som ger domstolen möjlighet att

tillerkänna fastighetsägaren ersättning för rättegångskostnad, om han vin­

ner besvärsmål mot länsstyrelsen eller hälsovårdsnämnden. Kostnaden bör

gäldas av statsverket om länsstyrelsen är motpart och av kommunen om

motparten är hälsovårdsnämnden. Om en sådan bestämmelse upptages, tor­

de i tydlighetens intresse även böra anges, att i övrigt allmänna bestämmel­

ser om rättegångskostnad gäller i tillämpliga delar. Innebörden härav blir,

att 18 kap. RB skall lända till efterrättelse i den mån ej 20 § lagen om in­

förande av nya RB föranleder annat.

I redaktionellt hänseende föreslås, att fullföljdsreglerna fördelas på tre

paragrafer. I den första kan, förutom huvudbestämmelsen om rätt till full­

följd av talan genom besvär, upptagas regler om besvärstiden och om

forum. I den andra paragrafen torde få ingå de erforderliga reglerna om

besvärsförfarandet och i den tredje bestämmelserna angående rättegångs­

kostnad i besvärsmål.

Regeringsrådet Hjern:

Vid beaktande av vad jag anfört i det föregående skall denna paragraf

utgå.

17 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Vi föreslår, att denna paragraf placeras omedelbart före 15 §.

Regeringsrådet Hjern:

Till förevarande paragraf torde lämpligen böra fogas bestämmelsen i and­

ra stycket av 2 § om förvaltarens entledigande. Med viss ytterligare kom­

plettering synes paragrafen kunna erhålla följande avfattning: ”Förvaltning

enligt denna lag står under tillsyn av länsstyrelsen, som när anledning där­

till föreligger får entlediga förvaltaren från uppdraget och förordna annan i

hans ställe.”

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Kungl. Maj.ts proposition nr 133 år 1970

117

Förslaget till lag om ändring i lagen om hyresnämnder

Justiiieråden Riben, Bergsten och Ggllensvärd:

Vad angår bestämmelsen i 12 a § om ansökans innehåll torde det vara

tillfyllest att stadga, att den berörda fastigheten och dess ägare samt sökan­

dens yrkande och grunderna för detta skall anges.

Närmare regler om förfarandet vid hyresnämnden har i förslaget uppta­

gits i form av hänvisning i tillämpliga delar till 6—10 §§ hyresnämndsla­

gen med några särskilt angivna undantag. Det synes dock i klarhetens in­

tresse vara att föredraga, att det i förevarande paragraf direkt meddelas för

nu ifrågavarande ärenden avpassade regler i ämnet. Andra och tredje styc­

kena bör sålunda ersättas med förfaranderegler, som lämpligen kan inne­

hålla, att motpart skall beredas tillfälle att yttra sig över ansökningen, att

förhandling skall hållas inför hyresnämnden om det ej är uppenbart att för­

handling ej behövs, att nämnden eller den nämnden förordnar vid behov

skall besiktiga fastigheten, varvid parterna skall beredas tillfälle att närvara,

att nämnden i övrigt skall föranstalta om den utredning som finnes behöv­

lig samt att fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till för­

handling eller att lämna tillfälle till besiktning.

Förslaget innehåller inga särskilda föreskrifter om hyresnämndens hand­

läggning av ärende som nämnden självmant upptar till prövning. Sådana

föreskrifter kan ej heller anses behövliga. Nämnden torde få förfara efter

omständigheterna med ledning av de regler som gäller för ärende som an-

hängiggöres genom ansökan.

Lagrådet har vid 16 § tvångsförvaltningslagen föreslagit bestämmelser,

som helt reglerar frågan om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut en­

ligt nämnda lag. Om detta förslag vinner beaktande, torde 17 § böra ändras

endast på så sätt att efter ordet »hyresnämnd» i första stycket och i andra

stycket tredje punkten inskjutes orden »i hyrestvist». I en ny paragraf, med

beteckningen 17 a §, bör erinras om att bestämmelser om fullföljd av talan

mot hyresnämnds beslut i ärende angående tvångsförvaltning finns i tvångs­

förvaltningslagen.

Justitierådet Riben:

Jag har hemställt, att i lagen om tvångsförvaltning skall upptagas eu be­

stämmelse om rätt för tvångsförvaltad fastighets ägare att påfordra inlösen

av fastigheten, om förvaltaren erhåller tillstånd enligt nämnda lag att in-

teclma fastigheten eller att upptaga lån. Lösningsskyldigheten skall åvila

kommunen. Införes sådan lösningsskyldighet torde hyresnämnden böra höra

kommunen i ärende angående ansökan av förvaltaren om tillstånd till in­

teckning eller upptagande av lån. Särskild bestämmelse härom — utöver

föreskriften om skyldighet för hyresnämnden att i ärenden rörande tillämp­

118

ning av tvångsförvaltningslagen föranstalta om erforderlig utredning — sy­

nes kunna undvaras.

Regeringsrådet Hjern:

Med hänsyn till att jag föreslagit att länsstyrelsen i stället för hyres­

nämnden skall vara beslutande organ i frågor rörande tvångsförvaltning an­

ser jag att förevar ande lagförslag skall helt utgå.

Kungl. Maj ds proposition nr 133 år 1970

Ur protokollet:

Ingrid Hellström

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

119

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den

17 april 1970.

Närvarande:

Statsråden

A

ndersson

, L

ange

, A

spling

, S

ven

-E

ric

N

ilsson

, L

undkvist

,

G^eijer, M^yrdal, O^dhnoff, W^ickman, B^engtsson, N^orling, L^idbom,

C^arlsson.

Chefen för jnstitiedepartmentet, statsrådet Geijer, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över

förslag till

1) lag om ändring i lagen (1917: 189) om expropriation,

2) lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet,

3) lag om ändring i lagen (1968: 3i9) om hyresnämnder.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

I de remissyttranden, som hittills avgivits över expropriationsutredning-

ens betänkande, har förslaget om möjlighet till expropriation vid föreliggan­

de eller förväntad grov vanvård i allmänhet tillstyrkts eller lämnats utan

erinran. I sak har endast ett par remissinstanser haft erinringar mot försla­

get. Länsstyrelsen i Stockholms län påpekar att expropriationsgrunden ”för­

väntad” grov vanvård kommer att medföra svårigheter vid tillämpningen.

Sveriges Fastighetsägareförbund anser att det inte finns anledning att som

expropriationsgrund ta upp någonting så obestämbart som en förväntan

om vanvård i en fastighet.

Lagrådet förordar i fråga om förslaget till lag om ändring i expropria­

tionslagen att det skall komma till uttryck i lagtexten att expropriation

kan komma i fråga bara när uthyrning förekommer. Jag vill inte motsätta

mig ett sådant förtydligande och godtar även i övrigt vad lagrådets majoritet

anför angående lagtextens avfattning. På skäl som anförs i remissprotokol­

let bör expropriationsrätt föreligga även vid befarad grov van vård. Jag kan

därför inte biträda vad en ledamot av lagrådet anför i detta hänseende.

Beräffande förslaget till lag om tvångsförvaltning av bostadsfastighet an­

för två av lagrådets ledamöter i skilda yttranden synpunkter på lagförslagets

allmänna uppläggning. Den ene ledamotens förslag skiljer sig från det re­

mitterade förslaget bl. a. därigenom att tvångsförvaltningen skall upphöra

när fastigheten överlåts men att överlåtelsen skall kräva förvaltarens med­

verkan. I detta andra yttrandet förordas bl. a. att länsstyrelsen skall vara

120

prövningsorgan för tvångsförvaltningsfrågor i stället för hyresnämnden.

Förfarandet påstås därmed bli mindre tungrott och antagligen snabbare.

Vad som anförts i yttrandena har inte övertygat mig om att det remitterade

förslagets allmänna uppläggning bör frångås. Jag kan inte heller biträda en

av de nämnda ledamöterna framförd tanke att införa skyldighet för kom­

mun att på fastighetsägarens begäran lösa in fastighet som ställts under

tvångsförvaltning. Det måste tillkomma kommunen att själv bestämma in­

riktningen av de saneringsåtgärder kommunen skall vidta för att komma

till rätta med bostadssanitära missförhållanden inom kommunens område.

En lösningsskyldighet skulle på ett olämpligt sätt begränsa kommunens

handlingsfrihet. Givetvis kan det finnas ett intresse för fastighetsägaren att

dra sig ur den situation som har uppkommit genom att hans fastighet på

grund av vanvård ställts under tvångsförvaltning. Jag kan emellertid inte

finna att det föreligger skäl att tillgodose delta intresse på det sätt som

föreslås.

Tre av lagrådets ledamöter föreslår att i 1 § skall tas upp bestämmelser

om vem som kan göra ansökan om fastighets ställande under tvångsförvalt­

ning. Jag är inte beredd att tillmötesgå detta förslag. Jag återkommer till

frågan vid 14 §. Andra stycket innehåller bestämmelser för det fall att någon

innehar bostadshus på annans mark. Lagrådet anser att en mera detaljerad

och klarläggande reglering är behövlig. Jag vill inte motsätta mig att lag­

texten ändras i enlighet med förslaget. Reglerna bör tas upp som ett andra

stycke i paragrafen. Två av lagrådets ledamöter anser att regeln om att

fastighet som ägs av staten eller av kommun inte kan ställas under tvångs­

förvaltning bör utgå. Skälet synes närmast vara att regeln skulle sakna be­

tydelse. För egen del anser jag lämpligast att frågor angående skötsel och

underhåll av statens och kommuns bostadsfastigheter behandlas i annan

ordning än som avses med detta lagförslag. Detta bör komma till direkt ut­

tryck i lagtexten på det sätt som skett i det remitterade förslaget.

I 3 £ ges regler bl. a. om förvaltarens allmänna skyldigheter. Tre av lag­

rådets ledamöter anser att dessa regler bör tas upp först efter bestämmel­

serna om förvaltarens behörighet. För egen del finner jag emellertid över­

vägande skäl tala för den disposition som valts i det remitterade förslaget

och är alltså inte beredd att frångå denna. Däremot godtar jag i allt väsent­

ligt de förslag till jämkningar av lydelsen av första stycket som nämnda le­

damöter framför. Med hänsyn till de vidsträckta befogenheter som lagen till­

erkänner förvaltaren är det motiverat att hyresnämnden har möjlighet att

meddela föreskrifter för förvaltningen. Självfallet bör denna möjlighet ut­

nyttjas med stor försiktighet. I det remitterade förslaget anges också att

föreskrifter får meddelas endast när särskilda skäl påkallar det. Av det an­

förda framgår att jag inte är villig att tillmötesgå den kritik som framförs

mot regeln i lagrådets yttrande. I enlighet med detta ställningstagande anser

jag mig inte böra godta vad tre av lagrådets ledamöter i detta sammanhang

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

121

föreslår angående tredje stycket sista punkten om bidrag från fastighets­

ägaren för utrymmen som han själv använder. Som framgår av vad jag an­

förde vid remissen till lagrådet i anslutning till 11 § bör förvaltaren under

vissa förutsättningar kunna betala ut medel till fastighetsägaren som be­

hövs för dennes försörjning. Jag anser det emellertid inte lämpligt att som

nämnda lagrådeledamöter förordar införa en uttrycklig lagregel härom.

Beträffande J § föreslår tre av lagrådets ledamöter en generell regel av

innehåll att förvaltaren inte får ta upp lån utan fastighetsägarens medgivan­

de, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Ledamöterna utgår

därvid från att begränsningen inbegriper växel- och borgensförbindelser

men däremot inte vanliga kreditavtal. Jag kan ansluta mig till detta förslag.

Samma ledamöter anser vidare att en föreskrift bör införas som begränsar

fastighetsägarens rätt att förfoga över ägarhypotek. För egen del har jag

övervägt en sådan regel men funnit att den inte skulle ha något större prak­

tiskt värde. Jag saknar emellertid anledning att nu motsätta mig att regeln

förs in. Jag kan också i allt väsentligt godta den lydelse som föreslås.

Enligt min mening är det lämpligt att som skett i 5 § i en särskild para­

graf samla bestämmelser om ägarens behörighet att företa rättshandlingar

med avseende på fastigheten. Jag är alltså inte beredd att frångå den valda

dispositionen på det sätt som föreslås i lagrådets yttrande. Som tre av lag­

rådets ledamöter påpekar bör reglerna i andra stycket gälla endast ford-

ringsinteckning. Vidare bör regeln i första stycket formuleras om i huvud­

saklig överensstämmelse med vad dessa ledamöter föreslår.

I fråga om 6 § framlägger lagrådets ledamöter två skilda förslag till ut­

formning av bestämmelserna utan att någon egentlig ändring i sak torde

vara åsyftad. Jag anser mig kunna godta den av majoriteten föreslagna änd­

ringen till viss del men kan i övrigt inte se att förslagen innebär någon för­

bättring och vill därför i dessa delar vidhålla lydelsen i det remitterade för­

slaget.

Enligt 7 § i det remitterade förslaget skall tvångsförvaltning pågå under

tre år. Förlängning kan därefter ske med ett år i sänder, om särskilda skäl

finns för fortsatt förvaltning. Föreligger ej längre skäl för förvaltning, kan

hyresnämnden besluta att förvaltningen skall upphöra tidigare än som

följer av nyssnämnda regler. Lagrådets ledamöter förordar skilda jämk­

ningar i bestämmelserna. För egen del anser jag emellertid att reglerna i

det remitterade förslaget är ändamålsenliga. Jag är därför inte beredd att

frångå dem och kan inte heller se att något står att vinna med att som före­

slås i lagrådets yttrande flytta paragrafen. Beträffande paragrafen vill jag

därutöver endast framhålla att den tid varunder interimistisk förvaltning

pågår inte skall räknas in i den i lagen angivna treårsperioden.

Beträffande 9 § kan jag såtillvida biträda lagrådets förslag att jag anser

att den bör placeras i anslutning till förfarandereglerna i lagen. Jag kan

godta vad lagrådet föreslår beträffande 11 och 12 §§ och vad tre av lagrådets

ledamöter föreslår angående 13 §.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

122

Kungl. Maj. ts proposition nr 133 år 1970

I 14 § ges bestämmelser om vem som får väcka fråga som enligt lagen

skall prövas av hyresnämnden. Sådan behörighet har tillagts hälsovårds­

nämnden, länsstyrelsen och vissa hyresgästorganisationer. Om beslut om

förvaltning har meddelats, uppta fråga även på ansökan av förvaltaren

eller fastighetsägaren. Under pågående förvaltning kan hyresnämnden själv­

mant ta upp fråga till prövning. Lagrådet föreslår att bestämmelser skall

ges endast angående vem som har rätt att ansöka om tastighets ställande

under förvaltning. Tre av lagrådets ledamöter anser ej lämpligt att de an­

givna myndigheterna och organen skall kunna genom framställningar till

hyresnämnden ingripa i olika frågor under pågående förvaltning och menar

att det får bedömas i varje särskilt fall med hänsyn till frågans art vem

som kan väcka frågan. För egen del kan jag inte se något olämpligt i att

hälsovårdsnämnd, länsstyrelse eller hyresgästorganisation tillåts göra fram­

ställningar till hyresnämnden under pågående förvaltning. Beträffande vissa

frågor anser jag tvärtom att en sådan ordning är nödvändig. Jag syftar

framför allt på fråga om förlängning av förvaltning. Jag håller gärna med

om att det inte kan komma i fråga att alla parter som nämns i paragrafen

kan ta initiativ i varje särskild fråga. Detta ligger emellei-tid i sakens natur.

Jag anser värdefullt att i lagen finns bestämmelser om talerätten i förvalt­

ningsfrågor, även om bestämmelserna är allmänt hållna och är inte be­

redd att förorda någon ändring i paragrafen. Detta innebär att jag också

tar avstånd från det av en av lagrådets ledamöter framförda förslaget att

hyresgäst skulle kunna ansöka om tvångsförvaltning. Uppenbarligen är det

en lämpligare ordning att som avses i det remitterade förslaget hyresgäs­

ten vänder sig till hälsovårdsnämnden, hyresgästorganisation eller läns­

styrelsen, om han önskar få tvångsförvaltning till stånd.

I fråga om 16 § föreslår tre av lagrådets ledamöter att talan mot hyres­

nämnds beslut skall föras genom besvär i stället för genom klander. Skälet

är att det i tvångsförvaltningsfallen ofta ej är fråga om partstvister i egentlig

mening. Förebild till fullföljdsbestämmelserna i det remitterade förslaget

har, som de nämnda ledamöterna påpekar, varit hyreslagens motsvarande

regler. Något avgörande hinder mot att utforma fullföljdsreglerna på detta

sätt synes inte föreligga. Jag vill dock inte bestrida att besvärsinstitutet är

förenat med vissa bestämda fördelar. Jag godtar därför den föreslagna änd­

ringen och har ej heller något att invända mot den reglering som föreslås.

Tre av lagrådets ledamöter föreslår att i lagen tas upp en bestämmelse

som ger domstolen möjlighet att tillerkänna fastighetsägaren ersättning

för rättegångskostnad om han vinner besvärsmål mot länsstyrelsen eller

hälsovårdsnämnden. Även jag anser att en sådan ordning är befogad från

rättssäkerhetssynpunkt. Jag ansluter mig därför till förslaget.

Jag finner inte skäl att biträda det i lagrådets yttrande framförda försla­

get om ändrad placering av 17 §.

Beträffande förslaget till lag om ändring i lagen om hyresnämnder godtar

123

jag de ändringsförslag av huvudsakligen formell natur som tre av lagrådets

ledamöter framför.

Utöver de ändringar som framgår av vad jag nu anfört bör vissa ytter­

ligare redaktionella ändringar vidtas.

Jag hemställer, att Kungl. Maj :t genom proposition föreslår riksdagen att

anta de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna ändringar. Ärendet

bör behandlas under riksdagens vårsession.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med in­

stämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt

förordnar Hans Kungl. Maj:t Konungen att till riks­

dagen skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga

till detta protokoll utvisar.

Kungl. Maj:ts proposition nr 133 år 1970

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

MARCUS BOKTR. STHLM 1970 700221