2

Kungl. Maj:ts proposition nr lk6 år 1970

1) Förslag

till

Lag

om ändring i lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 3 kap. 35 § lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjande­

rätt till fast egendom skall ha nedan angivna lydelse.

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

3 KAP.

35

Hyresgästen får överlåta hyresrät­

ten till bostadslägenhet i syfte att ge­

nom byte erhålla bostad i annan un­

der hyres- eller bostadsrätt upplåten

lägenhet, om hyresnämnden lämnar

tillstånd till överlåtelsen. Sådant till­

stånd skall lämnas, om hyresgästen

har beaktansvärda skäl för bytet och

detta kan äga rum utan påtaglig

olägenhet för hyresvärden. Har hy­

resgästen erhållit lägenheten genom

byte och innehaft lägenheten mindre

än tre år, får tillstånd dock lämnas

endast om synnerliga skäl förelig­

ger.

Första stycket-----------------------------

^§-x

Hyresgästen får överlåta hyresrät­

ten till bostadslägenhet i syfte att ge­

nom byte erhålla annan bostad, om

hyresnämnden lämnar tillstånd till

överlåtelsen. Sådant tillstånd skall

lämnas, om hyresgästen har beak­

tansvärda skäl för bytet och detta

kan äga rum utan påtaglig olägen­

het för hyresvärden. Har hyresgäs­

ten erhållit lägenheten genom byte

och innehaft lägenheten mindre än

tre år, får tillstånd dock lämnas en­

dast om synnerliga skäl föreligger.

i följd.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1971.

De nya bestämmelserna äger tillämpning även på hyresavtal som slutits

före lagens ikraftträdande, om 3 kap. lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom i dess lydelse enligt lagen (1968: 346) angående ändring i

nämnda lag är tillämpligt på avtalet. 1

1 Senaste lydelse 1968: 346.

Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

3

2) Förslag

till

Lag

om ändring i jordabalken

Härigenom förordnas, att 12 kap. 35 § jordabalken skall ha nedan angivna

lydelse.

(Nuvarande lydelse)1

(Föreslagen lydelse)

12 KAP.

35

Hyresgästen får överlåta hyresrät­

ten till bostadslägenhet i syfte att ge­

nom byte erhålla bostad i annan un­

der hyres- eller bostadsrätt upplåten

lägenhet, om hyresnämnden lämnar

tillstånd till överlåtelsen. Sådant till­

stånd skall lämnas, om hyresgästen

har beaktansvärda skäl för bytet och

detta kan äga rum utan påtaglig olä­

genhet för hyresvärden. Har hyres­

gästen erhållit lägenheten genom by­

te och innehaft lägenheten mindre

än tre år, får tillstånd dock lämnas

endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket — -------------------------- 1

§

Hyresgästen får överlåta hyresrät­

ten till bostadslägenhet i syfte att ge­

nom byte erhålla annan bostad, om

hyresnämnden lämnar tillstånd till

överlåtelsen. Sådant tillstånd skall

lämnas, om hyresgästen har beak­

tansvärda skäl för bytet och detta

kan äga rum utan påtaglig olägenhet

för hyresvärden. Har hyresgästen er­

hållit lägenheten genom byte och in­

nehaft lägenheten mindre än tre år,

får tillstånd dock lämnas endast om

synnerliga skäl föreligger.

i följd.

1 Lydelse enligt prop. 1970: 20.

4

Kungl. Maj.ts proposition nr 146 år 1970

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Maj:t Konungen på Sofiero den 17 juni 1970.

Närvarande:

Statsråden

S^träng, A^ndersson, H^olmqvist, A^spling, S^ven-E^ric N^ilsson,

L^undkvist, G^eijer, M^yrdal, O^dhnoff, M^oberg, B^engtsson, N^orling,

L^öfberg, C^arlsson.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Geijer, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om ändrade regler

för överlåtelse av hyresrätt och anför.

1. Inledning

Enligt 3 kap. 35 § lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom

(hyreslagen) får hyresgäst utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten

till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte, om hyresnämnden lämnar

tillstånd till överlåtelsen. Bytesrätten är emellertid begränsad till det fall att

hyresgästen avser att genom bytet förvärva bostad i annan hyres- eller bo-

stadsrättslägenhet.

I skrivelse den 14 november 1969 har bostadsförmedlingsnämnden inom

kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling (förmedlings-

nämnden) hemställt om en sådan ändring av hyreslagens regler att bytes­

rätten kan göras gällande också vid vissa andra förvärv av bostadslägen­

heter.

Yttranden över förmedlingsnämndens framställning har efter remiss av­

getts av hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, länsstyrelserna i

Stockholms, Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län, hyresnämnderna i

Stockholms, Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län, Svenska kommunför­

bundet, Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostads­

företag (SABO), Hyresgästernas Riksförbund, Hyresgästernas Sparkasse-

och Byggnadsföreningars Riksförbund u. p. a. (HSB) och Svenska Riks­

byggen. Yttranden har överlämnats av länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus

län från Göteborgs stads drätselkammare, Göteborgs stads bostadsförmed­

ling och länsbostadsnämnden i länet, av länsstyrelsen i Malmöhus län från

drätselkamrarna i Malmö och Lund samt stadskollegiet i Hälsingborg och av

Sveriges Fastighetsägareförbund från Stockholms Fastighetsägareförening.

Knngl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

o

2. Gällande rätt m. m.

Hyresgästs rätt att överlåta hyresrätten regleras genom bestämmelser i

32—38 §§ hyreslagen. Reglerna fick sin nuvarande utformning genom lagen

(1968: 346) angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt­

janderätt till fast egendom, som trädde i kraft den 1 januari 1969. Som

huvudregel gäller att hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens sam­

tycke (32 § första stycket). Om hyresgästen bryter mot denna regel och inte

vidtar rättelse efter tillsägelse, är hyresrätten förverkad och hyresvärden

berättigad att säga upp avtalet (42 § första stycket 3). Detta gäller oberoende

av vilka motiv hyresvärden har för att motsätta sig överlåtelsen. Om hyres­

värden vägrar samtycke utan skälig anledning eller inte lämnar besked inom

tre veckor efter det att samtycke begärdes, har dock hyresgästen rätt att säga

upp avtalet (32 § andra stycket).

I vissa situationer kan hyresrätten överföras från hyresgästen till annan

även utan hyresvärdens samtycke. Sålunda får enligt 35 § hyresgästen över­

låta hyresrätten till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte, om hyres­

nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om

hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan ske utan påtag­

lig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen fått lägenheten genom byte

och innehaft den mindre än tre år får tillstånd dock lämnas bara om det

föreligger synnerliga skäl. Bytesrätten är begränsad till fall när hyresgästen

avser att genom bytet förvärva annan lägenhet som upplåts med hyres- eller

bostadsrätt. Däremot saknas rätt att utan hyresvärdens samtycke överlåta

hyresrätten i samband med köp av fastighet, t. ex. villa, eller förvärv av

tomträtt. I paragrafens andra stycke anges vissa fall då reglerna om bytes­

rätt inte gäller. Detta är förhållandet om lägenheten hyrs i andra hand, om

den utgör del av upplåtarens bostad, om den är belägen i enfamiljshus som

inte är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamilj shus, om upplåt aren

innehar lägenheten med bostadsrätt eller om hyresförhållandet inte har varat

längre än nio månader i följd.

Reglerna om bytesrätt i 35 § hyreslagen infördes vid den år 1968 genom­

förda reformen på hyreslagstiftningens område. Som skäl för en lagstadgad

bytesrätt pekade föredragande departementschefen (prop. 1968: 91 Bihang A

s. 149 och 192) på olägenheterna av att angelägna bytesbehov emellanåt inte

kunde tillgodoses på grund av att hyresvärden utan rimlig anledning väg­

rade att samtycka till överlåtelse. Dessa olägenheter bedömdes som så bety­

dande att åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten var påkallade. Från

bostadssociala synpunkter ansågs det vara av vikt att den minskade rörlig­

het på hyresmarknaden som bostadsbristen förde med sig motverkades ge­

nom att hyresgästerna i största möjliga utsträckning kunde ordna sin bo­

stadsfråga genom lägenhetsbyten. Vidare ansågs en i lag tryggad rätt att

6

Kungl. Maj. ts proposition nr lk6 år 1970

överlåta lägenheten för byte vara en önskvärd påbyggnad på besittnings­

skyddet. För den hyresgäst som på grund av ändrade anställningsförhållan­

den måste flytta till annan ort eller av annat skäl såg sig nödsakad att lämna

sin lägenhet och som på grund av bostadsbristen var hänvisad till att för­

söka ordna sin bostadsfråga genom byte skulle nämligen besittningsskyddet

bli utan större värde, om hyresvärden utan bärande skäl kunde motsätta sig

en överlåtelse av hyresrätten. En sådan ordning framstod som särskilt otill­

fredsställande i de fall hyresvärdens vägran att samtycka till byte fick till

följd att hyresgästen tvingades att avstå från en förmånlig anställning på

annan ort eller lämna sin familj kvar i den gamla lägenheten.

Vid riksdagsbehandlingen år 1967 av frågan om ändringar i hyreslagstift-

ningen föreslogs i motioner (I: 886 och II: 1102) att bytesrätt skulle införas

även för sådana fall då hyresgäst köper småhus. Enligt tredje lagutskottet

(3LU 1967: 58) mötte en sådan utvidgning av bytesrätten betänkligheter från

flera synpunkter. Överlåtelser i samband med husköp skedde i regel i syfte

att nedbringa köpeskillingen. Vidare var kategorin småhus svår att avgrän­

sa. Utskottet avstyrkte därför motionerna men ansåg att frågan om den lag­

stadgade bytesrätten borde följas med uppmärksamhet och att erforderliga

initiativ på området borde tas allteftersom erfarenheter av de föreslagna reg­

lerna vanns. I motion vid 1968 års riksdag (II: 1150) framfördes åter krav

på att bytesrätten skulle utvidgas till att gälla också vid byte till egna hem.

Motionen avslogs av riksdagen. 1 tredje lagutskottets utlåtande (3LU 1968:

50) framhölls att förslagets lämplighet kunde ifrågasättas bl. a. med hänsyn

till att ifrågavarande överlåtelser i regel skedde i syfte att nedbringa köpe­

skillingen.

Har hyresgäst utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på

bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för över­

låtelse av hyresrätt, är detta villkor enligt 65 § hyreslagen ogiltigt. Den som

har tagit emot vederlaget är skyldig att återbära det. Bestämmelserna gäller

bara bostadslägenhet i sådan bristort där förordnande enligt 54 § hyreslagen

gäller.

1 det fall lagen (1942:429) om hyresreglering in. m. (hyresregleringsla­

gen) är tillämplig på visst hyresavtal får enligt 11 § andra stycket samma

lag hyresgästen inte ta betalt för överlåtelse av hyresrätten. Överträdelse av

förbudet medför straff enligt 23 §. Den som har tagit emot otillåten gott-

görelse är enligt 24 § skyldig att återbära denna.

Bostadslånekungörelsen (1967:552) innehåller vissa bestämmelser om

kommunal bostadsförmedling. Enligt 51 § andra stycket kan länsbostads­

nämnden på begäran av kommun besluta att lån för småhus som skall bebos

av låntagaren kommer att beviljas bara om låntagaren i skälig omfattning

medverkar till att kommunen får rätt att förmedla upplåtelse av bostad, som

låntagaren hyr eller innehar med bostadsrätt och som han lämnar i samband

med inflyttningen i huset. Sådant beslut har meddelats för samtliga kom­

muner som tillhör kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmed­

ling.

Kungi. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

7

3. Förmedlingsuämndens framställning

Till stöd för sin framställning åberopar förmedlingsnämnden innehållet i

ett tjänsteutlåtande av bostadsförmedlingskontoret hos kommunalförbun­

det. I utlåtandet anförs att förmedlingskontoret med stöd av beslut enligt

51 § andra stycket bostadslånekungörelsen hittills har fått förmedlingsrätt

till ett stort antal lägenheter i samband med att hyresgästerna flyttat till

småhus med statliga lån. Detta har gått till så att hyresgästen innan köpe­

avtal träffats har inhämtat hyresvärdens samtycke till att hyresrätten över­

låts till person som förmedlingskontoret anvisar. På senare tid har emeller­

tid hyresvärdarna i flera fall vägrat förmedlingskontoret anvisningsrätt.

Till stöd för sin vägran har de åberopat att bytesrätt enligt 35 § hyreslagen

inte föreligger när syftet med bytet är att förvärva småhus. I utlåtandet re­

dovisas tre fall av detta slag som har prövats av hyresnämnden och där fastig­

hetsägarens invändning har godtagits.

Förmedlingskontoret konstaterar att 35 § hyreslagen leder till att konto­

ret inte kan mot hyresvärdens bestridande få förmedlingsrätten till lägenhet

som blir ledig till följd av att hyresgästen köper småhus med statligt lån.

De bestämmelser i bostadslånekungörelsen som är avsedda att tillförsäkra

bostadsförmedlingen anvisningsrätt till sådana lägenheter blir alltså utan

verkan om fastighetsägaren vägrar att medge överlåtelse av hyresrätten.

Detta minskar kraftigt förmedlingskontorets möjligheter att tillgodose bo­

stadsbehovet för låginkomsttagare i bostadskön. Hyran för de lägenheter det

här är fråga om är nämligen ofta låg, och en stor del av de hyresbilliga

smålägenheter som förmedlingen har haft att anvisa har utgjorts av suc-

cessionslägenheter efter hyresgäster som förvärvat småhus.

Under hänvisning till de olägenheter för bostadsförmedlingarna som en­

ligt förmedlingskontorets utlåtande är förenade med den nuvarande utform­

ningen av den lagstadgade bytesrätten hemställer förmedlingsnämnden om

en ändamålsenlig ändring av 35 § hyreslagen.

4. Remissyttrandena

Förmedlingsnämndens framställning tillstyrks av länsstyrelserna i Stock­

holms och Malmöhus län, Svenska kommunförbundet, SABO, Hyresgäster­

nas Riksförbund, HSB och Svenska Riksbyggen. Dessa remissinstanser fram­

håller genomgående betydelsen av att bostadsförmedlingarna tillförs största

möjliga antal anvisningslägenheter. Länsstyrelsen i Stockholms län påpekar

8

vidare att hyresvärdarnas vägran att medverka till att bostadsförmedlingar­

na får anvisningsrätt till lediga lägenheter kan få till följd att de boende blir

låsta vid bostäder som inte är avpassade för deras behov. Inte minst oläg­

ligt är det att bostadsförmedlingarna kan gå miste om möjligheten att för­

foga över lägenheter i det äldre bostadsbeståndet, vilka lämpar sig för bo­

stadssökande som av olika anledningar inte har råd att hyra inom nypro­

duktionen. Risken för att bytesrätten skall utnyttjas ekonomiskt synes ringa

i vart fall när det är fråga om nyproducerade villor som tillkommer under

kommunal medverkan. Svenska kommunförbundet framhåller att det när

bostadsförmedlingen anvisar ny hyresgäst torde vara utan betydelse för

fastighetsägaren om lägenheten har blivit ledig på grund av att hyresgästen

fått en byteslägenhet genom förmedlingen eller ett småhus genom kommu­

nens försorg. Enligt Svenska Riksbyggen bör bytesrätten utvidgas att gälla

generellt vid anskaffande av ny bostad oavsett i vilken form denna skall in­

nehas och oavsett om bytet sker i ”öppna” marknaden eller genom anlitande

av bostadsförmedling. Eventuella försök till missbruk torde kunna motver­

kas genom hyresnämndens prövning. En bytesrätt som inskränks till de fall

då det är fråga om småhus som produceras eller tillhandahålls med hjälp

av någon samhällsinsats, t. ex. statligt lån, kommunal mark med tomträtt

eller kommunal förmedling, torde enligt Riksbyggen inte vara till gagn för

vare sig det allmänna eller enskilda hyresgäster. SABO ifrågasätter om inte

bytesrätten bör utvidgas att gälla generellt vid förvärv av småhus.

Negativa till framställningen är hovrätten för Nedre Norrland, bostads-

styrelsen, länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län, hyresnämnderna i Stock­

holms, Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län samt Sveriges Fastighets­

ägareförbund. Dessa remissinstanser anser inte att det har visats föreligga

behov av lagändring. Enligt hovrätten för Nedre Norrland torde sålunda de

problem som aktualiseras i framställningen väsentligen höra samman med

en bristmarknad, lokaliserad till storstadsregionerna. När normala förhål­

landen råder och hyresgästen har goda möjligheter att själv eller med bistånd

av bostadsförmedlingen skaffa sig annan bostadslägenhet eller eget hem,

kan det ifrågasättas om det föreligger behov av eu tvångsbytesrätt vid för­

värv av småhus. Det är emellertid ovisst om behovet av en sådan rätt är

särskilt påtagligt ens i bristorterna. Sålunda är det osäkert om det är all­

mänt förekommande att hyresvärdar vägrar bostadsförmedlingen anvis­

ningsrätt. Hyresnämnden i Stockholms län påpekar att det inom Stor-Stock-

holm årligen sker omkring 4 000 förstagångsupplåtelser av småhus med

statligt lån och att bostadsförmedlingen inte har kunnat upplysa om i hur

många fall hyresvärd har vägrat förmedlingen anvisningsrätt. Nämnden ut­

går från att frågan inte har så stor betydelse. Enligt hyresnämnden i Malmö­

hus län har hyresvärdarna i Skåne hittills endast i rena undantagsfall vägrat

sin medverkan. Sveriges Fastighetsägareförbund påpekar att Stockholms

Fastighetsägareförening i en informationsskrift den 30 december 1969 har

Kungl. Maj.ts proposition nr lh6 år 1970

9

rekommenderat sina medlemmar att i den situation framställningen avser

medge byte, om det inte föreligger särskilda skäl att vägra samtycke. Nämn­

da skrift åberopas också av hovrätten för Nedre Norrland och hyresnämn­

derna i Stockholms län samt Göteborgs och Bohus län. Dessa hyresnämnder

erinrar vidare om att medling inför hyresnämnden kan ge önskat resultat i

en del fall av obefogad vägran från hyresvärdens sida.

Även andra skäl åberopas för avstyrkande. Hyresnämnden i Göteborgs

och Bohus län framhåller att syftet med bytesrätten är att förbättra hyres­

gästernas möjligheter att byta bostad. Bostadsförmedlingens framställning

avser emellertid att ge bostadsförmedlingarna ökade resurser. Ett sådant

önskemål bör tillgodoses i annan ordning än genom ändring i hyreslagen.

Liknande synpunkter anförs av Sveriges Fastighetsägareförbund. Också

hyresnämnden i Stockholms län understryker att bytesrätten i första hand

har tillkommit i de enskilda hyresgästernas intresse. Eftersom de hyres­

gäster som avses i förmedlingsnämndens framställning har fått köpa husen

utan hinder av att hyresvärden vägrat anvisningsrätt, har hyresgästinlres-

set inte blivit åsidosatt. Enligt hyresnämnden i Malmöhus län har i de fall

förmedlingsrätt vägrats i Skåne detta inte medfört att hyresgästen gått

miste om huset. Hovrätten för Nedre Norrland påpekar att rätt till tvångs-

byte skulle göra det möjligt för villaköpare att nedbringa köpeskillingen

genom att ställa sin bostad till säljarens disposition. Villaköparen skulle

sålunda kunna dra ekonomisk fördel av hyresrätten, vilket skulle stå i strid

med det i bristorterna gällande förbudet att uppsätta villkor om särskilt

vederlag för överlåtelse av hyresrätt. En tvångsbytesrätt skulle dock möjli­

gen kunna godtas om bestämmelserna inskränktes till de fall som fram­

ställningen tar sikte på. En på detta sätt begränsad bytesrätt skulle emeller­

tid ge upphov till besvärliga gränsdragningspx-oblem. Vidare skulle en sådan

uppdelning från fastighetsägarens synpunkt te sig helt godtycklig.

Kungl. Maj.ts proposition nr 146 år 1970

5. Departementschefen

Enligt hyreslagen är det i princip förbjudet för hyresgäst att överlåta sin

hyresrätt utan hyresvärdens medgivande. De ändringar i hyreslagstiftningen

som trädde i kraft den 1 januari 1969 innebär emellertid i vissa avseenden

en uppmjukning av detta förbud. Enligt 35 § hyreslagen kan sålunda numera

hyresgästen få tillstånd av hyresnämnden att överlåta hyresrätten till bo­

stadslägenhet i syfte att få till stånd ett lägenhetsbyte. Bytesrätten gäller dock

bara om hyresgästen genom bytet får bostad i lägenhet som upplåts med

hyres- eller bostadsrätt. Någon rätt till byte i samband med köp av fastighet,

t. ex. en villa, eller förvärv av tomträtt föreligger således inte.

Förmedlingsnämnden påpekar i sin framställning att begränsningen av

bytesrätten till de fall den nya bostaden utgörs av hyres- eller bostadsrätts-

10

lägenhet har medfört vissa svårigheter för bostadsförmedlingsverksamhe-

ten. Bostadslånekungörelsen gör det möjligt att ålägga den som önskar stat­

ligt lån för småhus att i skälig omfattning medverka till att kommunen får

rätt att förmedla upplåtelse av bostad som han hyr och skall lämna i sam­

band med inflyttningen i huset. Eftersom hyresgästen inte utan hyresvär­

dens samtycke kan överlåta sin hyresrätt i samband med köp av fastighet,

blir det emellertid i realiteten helt beroende på hyresvärden om förmed­

lingskontoret skall få anvisningsrätt till ledigbliven successionslägenhet. Ef­

ter den nya hyreslagstiftningens tillkomst har hyresvärdarna i flera fall väg­

rat att medge överlåtelse, och förmedlingskontoret har därigenom gått miste

om anvisningsrätten till åtskilliga lägenheter. På grund härav hemställer

förmedlingsnämnden att hyreslagens bestämmelser om bytesrätt ändras.

Uppfattningarna bland remissinstanserna är delade. Flera av dem till­

styrker en lagändring som ger bostadsförmedlingarna ökad tillgång på an-

visningslägenheter. Åtskilliga remissinstanser är emellertid kritiska till

framställningen. Det görs sålunda gällande att det från bostadsförmedlings-

synpunkt inte föreligger något behov av lagändring och att bostadsförmed­

lingarnas intressen bör tillgodoses på annat sätt än genom en ändring i

hyreslagen.

För egen del vill jag framhålla att det är viktigt att på alla sätt underlätta

för de kommunala bostadsförmedlingarna att få tillgång till lämpliga lä­

genheter som kan anvisas de bostadssökande. När den som hyr en bostads­

lägenhet får möjlighet att med stöd från det allmännas sida förvärva ett

eget hem synes det i hög grad rimligt att det allmänna skall få utnyttja

hans tidigare bostad för att tillgodose annan bostadssökande. Att lägen­

heter som blir hyreslediga på detta sätt får disponeras av den kommu­

nala bostadsförmedlingen är särskilt angeläget med hänsyn till att dessa

lägenheter ofta är belägna i äldre hus med jämförelsevis låga hyror och

därför kan erbjuda en möjlighet att lösa bostadsfrågan för personer som

av ekonomiska skäl inte kan acceptera en lägenhet ur nyproduktionen. Med

den utformning hyreslagens bestämmelser om bytesrätt har fått är det emel­

lertid möjligt för hyresvärden att motsätta sig ett sådant arrangemang ge­

nom att vägra att gå med på ett byte. Som framgår av förmedlingsnämndens

framställning förekommer det att hyresvärdar utnyttjar denna möjlighet.

Mot denna bakgrund finns det nu anledning att ta upp frågan om bytesrät­

tens utformning till förnyat övervägande. Jag vill erinra om vad lagutskot­

tet i sitt utlåtande år 1967 anförde om att denna fråga borde följas med upp­

märksamhet och att behövliga initiativ borde tas allteftersom erfarenhet

vanns av de nya reglerna.

Bestämmelserna om bytesrätt i 35 § hyreslagen har i första hand till syfte

att stärka hyresgästernas ställning. De utgör ett komplement till det besitt­

ningsskydd som enligt lagen tillkommer bostadshyresgäster. Genom bytes­

reglerna underlättas en från bostadssocial synpunkt önskvärd rörlighet på

Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

12

Under hänvisning till det nu anförda förordar jag att reglerna om bytes­

rätt i 35 § hyreslagen görs tillämpliga även då ändamålet med bytet är att

förvärva annan bostad än sådan som upplåts med hyres- eller bostadsrätt.

Jag vill i detta sammanhang uppehålla mig något vid den närmare inne­

börden av den lagstadgade bytesrätten. Lägenhetsbyte i lagens mening får

anses föreligga så snart hyresgästen avstår från sin hyresrätt i syfte att er­

hålla annan bostad. Det är därvid utan betydelse om hyresgästen avser att

flytta in i en redan bebodd lägenhet eller i en inte förut upplåten lägenhet

liksom om han lämnar sin lägenhet samtidigt med att han flyttar in i den

nya bostaden eller vid ett tidigare eller senare tillfälle. Vidare är det likgiltigt

om förfarandet sker i ett eller flera led. Sålunda får byte anses föreligga även

om hyresgästen erhåller den nya bostaden från annan än den till vilken han

överlåter hyresrätten. Hur de led som inte direkt berör den överlåtande hyres­

gästen är beskaffade saknar betydelse. Däremot förutsätts naturligtvis att

överlåtelsen är ett villkor för att han skall få den nya bostaden. Det bör inte

vara något som hindrar att bytesreglerna tillämpas även i sådana fall då

avtal om förvärv av den nya bostaden skall träffas först vid en senare tid­

punkt. Sålunda bör en hyresgäst som avser att för en begränsad tid bosätta

sig på annan ort kunna få tillstånd att överlåta hyresrätten, om han genom

en sådan överlåtelse kan förvärva en utfästelse att vid återkomsten få en

annan bostad.

Den föreslagna ändringen i hyreslagen bör träda i kraft den 1 januari

1971. De nya reglerna bör bii omedelbart tillämpliga även på äldre hyres­

avtal för vilka 35 § hyreslagen i sin nuvarande lydelse gäller. Detta innebär

att reglerna kommer att gälla dels avtal som har slutits efter utgången av år

1968, dels avtal som har slutits tidigare men på vilka hyreslagens nuvarande

regler är tillämpliga på grund av punkt 4 i övergångsbestämmelserna till

1968 års lagändringar. Eftersom det den 1 januari 1971 alltjämt kan finnas

avtal för vilka 35 § i dess nuvarande lydelse ännu inte har blivit tillämplig,

bör övergångsbestämmelserna utformas så att paragrafen i dess nya lydelse

i sådana fall blir tillämplig från den tidpunkt då paragrafen enligt 1968 års

lydelse annars skulle gälla. Den senaste tidpunkt då detta kan ske är enligt

punkt 5 i övergångsbestämmelserna till 1968 års lagändringar den 1 januari

1974.

Den 20 mars 1970 har beslutats proposition (1970: 20) till riksdagen med

förslag till jordabalk. Balken avses träda i kraft den 1 januari 1972. Den nu­

varande bestämmelsen i 35 § hyreslagen om bytesrätt har utan ändring ta­

gits upp i 12 kap. 35 § jordabalksförslaget. Den nu föreslagna ändringen i

hyreslagen bör föranleda en motsvarande jämkning av sistnämnda bestäm­

melse.

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats för­

slag till

Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

14

Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 21 augusti 1970.

Närvarande:

justitierådet

regeringsrådet

justitierådet

justitierådet

R^iben,

FI^jern,

B^ergsten,

G^yllensvärd.

Enligt lagrådet den 11 augusti 1970 tillhandakommet utdrag av proto­

koll över justitieärenden, hållet inför Hans Maj :t Konungen i statsrådet den

17 juni 1970, hade Kungl. Maj :t förordnat, att lagrådets utlåtande skulle

enligt 87 § regeringsformen inhämtas över upprättade förslag till 1) lag om

ändring i lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, 2) lag

om ändring i jordabalken.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, föredrogs inför lagrådet av

hovrättsfiskalen Inge Lindqvist.

Justitieråden Riben, Bergsten och Gyllensvärd lämnade förslagen utan

erinran.

Regeringsrådet Hjern yttrade:

Krav på att bytesrätt skall införas även för sådana fall, då hyresgäst kö­

per småhus, har avvisats två gånger av riksdagen, första gången 1967 i sam­

band med bytesrättens införande och andra gången 1968. De betänkligheter

som vid dessa tillfällen anfördes synes främst ha gått ut på att byten av

hyreslägenheter mot småhus i regel skedde i syfte att nedbringa köpeskil­

lingen. Det är mot bakgrunden härav ägnat att förvåna att utan att några

nya omständigheter inträffat förslag nu framlägges om att bytesrätten skall

utsträckas till att gälla inte bara småhus utan över huvud taget sådana fall

då hyresgästen avser att genom bytet förvärva egen fastighet eller tomträtt.

Att bytesrätten nu föreslås bli utsträckt har tydligen sin upprinnelse i det

i och för sig önskvärda men från frågan om bytesrättens utvidgning fri­

stående förhållandet att bostadsförmedlingarna skall få ökade resurser.

Departementsförslaget syftar nämligen i första hand till att då hyresgäst

flyttar till nyproducerad byggnad, uppförd med statliga lån, bostadsförmed­

lingen skall få tillgång till den lägenhet hyresgästen tidigare bott i. För att

nå detta syfte har som lagteknisk lösning valts att bytesrätten vidgats till att

gälla all ”annan bostad”. Det har vidare befunnits nödvändigt att genom

16

Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av Halland, i stats­

rådet på Stockholms slott den 4 september 1970.

Närvarande:

Statsråden

S^träng, A^spling, S^ven-E^ric N^ilsson, G^eijer, M^yrdal, O^dhnoff,

L^idbom, C^arlsson.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Geijer, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets yttrande över för­

slag till

1) lag om ändring i lagen (1907: 36 s. 1) om nytt janderätt till fast egen­

dom,

2) lag om ändring i jordabalken.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande samt hemställer att Kungl.

Maj :t, efter en redaktionell ändring av det under 1 upptagna förslaget, ge­

nom proposition föreslår riksdagen att anta lagförslagen.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med in­

stämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt

förordnar Hans Kungl. Höghet Regenten att till riks­

dagen skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga

till detta protokoll utvisar.

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

KUNGL. BOKTR. STHLM 1970 700390