Legacy:C4 checklistor

Hoppa till navigering Hoppa till sök

Innehåll

Fastighetsbegreppet

Tillbehör

Byggnadstillbehör?

  • Taktegel & yttertrappa NJA 1986 s 513
  • Centraldammsugare NJA 1996 s 139

Industritillbehör?

  • Fliseldningsanläggning NJA 1985 s 232
  • Den otraderade flytdockan (inskrivning av ~) NJA 1997 s 660

Fastighetsköp

  • Förverkande av handpenning? (bruten utfästelse att köpa) NJA 1974 s 526

Giltighet

  • Framtida utfästelse att sälja fast egendom giltigt? NJA 2002 s 467
  • Förbehåll om förköpsrätt (gåva) NJA 1981 s 897

Tidpunkter för bundenhet

  • "Äganderätten övergår vid tillträdet" NJA 1995 s 178
  • Tidpunkt för villkorligt köp enl 4:4 NJA 1998 s 610
  • Undertecknande vid skilda tillfällen NJA 2000 s 747

Formkraven

  • Dold äganderätt - formkrav ej tillämpliga NJA 1993 s 324
  • Återgång pga utebliven betalning? (ej förbehållet i köpehandling) 1986 s 205
  • "Villig att försälja" (tillräcklig överlåtelseförklaring?) 1984 s 482

Fel

  • Utgångspunkt: Säljaren svarar endast dolda fel - 4:19 ("avvikelse som köparen borde upptäckt").
  • Fem samverkande punkter: Avtalet - "fog förutsätta" - undersökningsplikt - upplysningsplikt - friskrivning
  • Alla påföljder vid fel förutsätter att reklamation görs (4:19 a) - eller att säljaren varit grovt vårdslös (2 st)

Friskrivningar och utfästelser

Utgångspunkt: En tillräckligt specifik friskrivning befriar säljaren från att svara för de dolda fel som friskrivningen täcker.

  • Giltig generell friskrivningsklausul? NJA 1975 s 545
  • "Friskt & kallt vatten" (lovprisande eller utfästelse) NJA 1978 s 301
  • Kärnegenskap / är ritningar utfästelse? NJA 1978 s 307

Undersökningsplikt

Utgångspunkt: Köparen måste undersöka allt som går utan att göra åverkan på huset

  • Muntlig utfästelse om tomtareal - befriande från undersökningsplikt? NJA 1983 s 858
  • Det slutna vindsutrymmet (undersökningspliktens omfattning) NJA 1984 s 3
  • Trekammarbrunnen (undersökningspliktens omfattning) NJA 1996 s 584
  • Sjöboden (undersökningsplikt av nyttjanderätter?) NJA 1990 s 331
  • Besiktningsutlåtande (anlitande av besiktningsman tillräckligt?) NJA 1998 s 407

Upplysningsplikt

  • Avtalsculpa är skadeståndsgrundande (4:19 1 st 2 men) - men är skadestånd begärt (utöver prisavdrag/hävning)?

Rättsligt fel (4:17)

  • Typexempel: Tredje man har nyttjanderätt till fastighet.
    • Var rättigheten inskriven?
    • Var köparen i ond tro? (jfr "Sjöboden", NJA 1990 s 331)

Rådighetsfel (4:18)

  • Rådighetsfel? (bygglov saknats) NJA 1997 s 629

Faktiska fel (4:19-fel)

  • Kommunbeslut om rondell (trafikbuller) NJA 1981 s 894
  • Felaktigt taxerad fastighet NJA 1997 s 149
  • Fel trots att huset byggts enligt gällande normer? NJA 1997 s 290

Påföljder vid fel

JB 4:12 - avdrag, hävning (om av väsentlig betydelse), ersättning för skada. Förutsätter reklamation (4:19 a) om inte grovt vårdslöst / i strid m tro och heder.

Fastighetsägande (Lagfart, fastighetsregister mm)

  • Samägande? Bara av idéell andel, inte lokaliserad. Ansökan om lagfart ska innehålla uppgift om andelsfördelning (JB 20:5 2 st). Pss går det att köpa ideell del av fastighet, 4:8 - ger samäganderättsförhållande
  • Samägaravtal kan inte skrivas in - ansökan ska avvisas (JB 19:12 p 3). Bara rättigheter i 20-24 kap samt anteckningar enl JB 19:29-30 kan skrivas in (numerus clasus-principen).
  • Äganderätt kan inte förverkas utan lagstöd
  • Nyttjanderätt vid samägande grundas på samägaravtalet, inte hytesrättsupplåtelse eller liknande
  • Hyra av del av samägd fastighet räknas inte som nyttjanderätt (JB 7:9) -- inget besittningsskydd etc, bara ett obligationsrättsligt skydd gentemot upplåtaren.


Nyttjanderätt och servitut (bruksrätter)

Bostadshyra

  • Svarthandel med hyreskontrakt? NJA 1990 s 412
  • Gränsdragning mellan andrahandsuthyrning (12:39, kräver samtycke) och inneboende (12:41, tillåtet e.c.) - "lägenheten i sin helhet" syftar på om hyresgästen har en självständig rätt att disponera lägenheten (NJA 2001 s 241):
    • Hur ofta är förstahandshyresgästen i lgh, kan han komma oanmäld, disponerar han lägenhetens fulla utrymme?

Besittningsskyddets upphörande enl 12:46 10 p

Hyresvärdens avflyttningsskäl vs hyresgästens skyddsvärda intresse av förlängning

  • Skenbytet (vilseledande grund för obeviljad förlängning) RBD 38:78
  • Hyresgästs intresse av förlängning inte skyddsvärt RBD 18:83
  • Avlägsen ombyggnad inte sakligt avflyttningsskäl RBD 4:87
  • Bytesändamål skyddsvärt intresse RBD 13:89
  • Bostad använd som textilkonstnärsatelje - inte skyddsvärt intresse RBD 17:90

Juridiska personers besittningsskydd funkar på samma sätt, men det skyddsvärda intresset är svagt (ex övernattningslägenhet för anställda - om de lika gärna kan sova på hotell kan det vara OK för hyresvärd att säga upp).

Uppsägning för ändrade villkor

  • Misslyckade villkorsförhandlingar upphäver inte uppsägningen NJA 1989 s 505
  • Återkallande av medlingsansökan upphäver uppsägningen NJA 1998 s 430

Sakrättsligt skydd för nyttjanderätt

  • Hyresrätt i bostadsrätt sakrättsligt skyddat mot överlåtarens borgenärer RH 2002:9

Hyresgästens förpliktelser

  • Ansvar för fastigheten 12:24 - HG svarar för skada pga vårdslöshet, men HV har bevisbörda för att HG orsakat skadan.

Hyresvärdens förpliktelser

  • Ingår det i hyresvärdens underhållsskyldighet att se till att kakelugnar fungerar? Enligt BD inte när huset har ett fungerande modernt uppvärmningssystem -- men kanske inte på mindre orter med sårbara elnät
    • Det som funkade när man flyttade in ska fortsätta fungera -- annars är det villkorsändring
  • Det ska gå att flytta in på avtalad tid
  • Sanktionsmöjligheter:
    • Åtgärdsföreläggande (12:16 2 st) -- bara för fel som uppstått under hyrestiden -- men hyresvärden är skyldig enl 12:15 att hålla lgh i fullt brukbart skick (12:9), även om den var felaktig från början
    • hyresnedsättning (12:13)
    • rätt till självhjälp
    • skadestånd (12:13 2 st)

Lokalhyra

  • Skyldighet att anvisa ny lokal vid uppsägning pga ombyggnad NJA 1989 s 824

Föreligger hyresavtal?

  • Solvalla - lokalupplåtelse inte "underordnat element" vid upplåtelse av rörelse NJA 1971 s 129
  • Brödförsälning i T-banan - obestämd lokalisering av objektet NJA 2001 s 10

Överlåtelse av lokal 12:36

  • Rörelse bedriven i AB-form inte hinder för överlåtelse RBD 15:81
  • Förändring av verksamhet (finbageri -> pizzabageri) inte hinder för överlåtelse RBD 43:81

Befogad uppsägning?

  • En lokalhyresgäst har indirekt besittningsskydd - HV kan åberopa ngn av punkterna i 12:57, ffa p 4 (annnan befogad anledning")
  • Uppsägning pga ombyggnad/renovation kräver ersättningslokal (p 3)
  • Vid andrahandsuthyrning ska man titta på den egentliga uppsägningsorsaken (ombyggnad), inte varför förstahands-HG säger upp (kan inte längre disponera lokal pga uppsägning)
  • Obefogad uppsägning berättigar 12:57-ersättning NJA 1984 s 172

Bostadsrätt

  • Överlåtelse av oupplåten bostadsrätt giltigt (5:6 bostadsrättslagen ej tillämpl) NJA 2001 s 75

Servitut

  • Ingen positiv nettoeffekt - maskerad äganderätt, inte servitut NJA 1983 s 292

Formkrav för servitut

14:5 - skriftligen, mellan fastigheter (inte personer), ange ändamålet (även krav på ändamålsenlig markanvändning, 14:1). Om inte formkraven uppfylls blir det istället en benefik nyttjanderätt.

Bruksrätters verkan mot ny ägare

Nyttjanderätter

En inskriven rättighet har verkan mot den nye ägaren (7:14) om rättighetsupplåtelsen har företräde framför fastighetsöverlåtelsen enligt 17 kap (vilket är normalfallet) - inget förbehåll behöver göras av säljaren (alla känner till allt som står i fastighetsregistret)

En oinskriven rättighet har verkan om den är skriftlig och nyttjanderätten tilllträtts (7:13).

Servitut

Servitut är mellan fastigheter, inte ägare, och påverkas inte av överlåtelser (undersök dock om det är servitut map formkrav)

Panträtt

  • Inled med att fastställa inteckningsramen

Tidpunkter

  • När uppstår pantsättningen (i samband med inskrivning) NJA 1981 s 507
  • Giltig panträtt i blivande pantbrev (när har panträtten fullbordats?) NJA 1983 s 671

Andrahandspantsättning

  • Företrädesordning (pantförskrivningsordning vs denuntiationsordning) NJA 198 s 336

Borgenärsskyddet

  • Överlåtelseförbud inte gällande mot köpares borgenärer NJA 1993 s 468

Panträttens bestående vid överlåtelse

  • Förlängning av kredit inte "utbyte av fordran" enl JB 6:7 NJA 2002 s 11

Klander av fastighetsförvärv

  • Grundregel: Panträtten utan verkan (JB 6:8)
  • Undantag: Godtro + korrekt upplåtelse + lagfart (JB 18:2). Den rättsförlorande får ersättning av staten (18:4)
  • Undantag från undantaget: 18:3
  • Inteckningen består - kan bara tas bort vid fel (19:23-25) efter besvär (19:34). Inteckningen i sig ofarlig, belastning sker först när panträtt upplåts

Utmätning av fordran med panträtt i fast egendom, inteckningsram

  • Tidpunkt: Det belopp fordran har på fördelningssammanträdesdagen (tillträdesdagen, UB 12:27 och 12:36) -- upp till pantbrevsbelopp + tillägg enl JB 6:3
  • Tillägg: Fast tillägg 15 % + löpande tillägg (vanligtvis 12 % från utmätningsdagen)
  • Observera att borgenären aldrig kan göra mer än sin fordran gällande, även om inteckningsramen är större.

Dubbeldispositioner

  • Pantsättning av inteckning i fastighet man inte (längre) äger: Gällande mot den nya ägaren om borgenären är i god tro (JB 6:7) -- kräver koll av gravationsbevis eller (i praktiken) koll av fastighetsregistret -- om f.d. ägaren där står som lagfaren ägare är borgenären förmodligen i god tro.
  • På samma sätt: Om fastigheten överlåts två gånger gäller den senare köparens pantsättning endast om borgenären är i god tro (6:7 2 men - utesluter tillämpning av 18 kap)

Gemensamma inteckningar

"Redogör för fastigheternas ansvar": Inled med att fastställa inteckningsramen och vad borgenären kan göra gällande.

  • 6:10: Varje fastighet svarar primärt för sin del av inteckningen (där taxeringsvärdet bestämmer hur stor den delen är)
  • 2 st: Och subsidärt för de andras del

Relaxation

  • Vems medgivande krävs enl JB 22:11? Ansvarsordning enl 6:10 - 6:11
  • Finns flera gemensamma inteckningar? - kongruenskrav enl JB 22:11 2 st gör att de övriga också måste relaxeras (eller dödas)
  • Innehavare av inskriven rättighet med samma eller sämre rätt än den aktuella inteckningen måste ge medgivande (JB 22:11 2 men)

Exekutiv auktion

  • I första hand ska bättre prioriterade panthavare skyddas (dock inte ägarhypotek). I andra hand ska så många rättigheter som möjlig skyddas. (UB 12:39)
    • Obs att en nyttjandrättshavare som står inskriven före en fordringsägare går före -- det är inte bara penningskulder som räknas)
  • Man måste därför göra olika utrop med och utan nyttjandrätter, för att ta reda på marknadsvärdet för belastad/obelastad fastighet

Speciell fastightsrätt (Markexploatering, bygglov etc)

Typiska frågor:

  • "får man stycka av mark?" "kan man tvinga till sig ett markbyte med grannen?" (Fastighetsreglering)
  • "får man bygga?" (Bygglov)

Vägbygge

Inom detaljplanerat område?

  • Kommunen får lösa in marken, PBL 6:17
  • Är staten väghållare? Kommunen ska tillhandahålla mark som behövs, men har rätt till ersättning (VägL 7 och 70 §§)
  • Lokal väg kan bekostas av fastighetsägarna i området, PBL 6:31, men genomfartsväg ska betalas via skatten (följer av ?)

Utanför detaljplanerat område?

  • Väghållaren (kommunen?) har vägrätt, VägL 30 §. Är vägen inte tillräckligt stor (för att räknas som allmän väg?) kan endast expropriation användas. Bekostas via skatten.

Bygglov

  • Krävs för byggnad, tillbyggnad eller för att använda/inreda befintliga byggnader till något annat (PBL 8:1) -- för ekonomibyggnader inom jordbruk krävs bygglov endast för det sista (2 st)
  • Om byggnad sker utan nödvändigt bygglov ska byggnadsavgift tas ut (PBL 10:4)
  • Om fastighet med olovlig byggnad överlåts föreligger grund för avdrag/hävning/skadestånd enl JB 4:12 (PBL 10:25, se äv 1997 s 629 och ovan om rådighetsfel)

Allmäna platser

  • Huvudregel inom detaljplanerat område: Kommunen är huvudman, PBL 6:26
  • Undantag: särskilda skäl (exv fritidshusområde) - gemensamhetsanläggning istället (?)

Gemensamhetsanläggningar

  • Rekvisit för inrättande av gemensamhetsanläggning:
    • Ägnad till ändamål av stadigvarande betydelse för de ingående fastigheterna (1 §) - inte för andra
    • Väsentlighet (5 § AnlL) - dispositivt (16 §)
    • båtnad (6 §),
    • inget motsättande (opinionsvillkoret, 7 §)
  • Bekostnad av gemensamhetsanläggning: Andelstal för utförande resp drift (15 och 24 §§)

Fastighetsreglering

Först: Allmäna fastighetsbildningsvillkor (FBL 3 kap)

  • Varaktigt lämpad för sitt ändamål (3:1)
  • I linje med detaljplan och miljöhänsyn (3:2)
  • Skydd för jordbruk (3:5, 3:6)

Sen: Fastighetsreglering

  • Grunderna: FBL 5:1
  • Rekvisit:
    • Rätt att påkalla 5:3
    • Båtnad 5:4
    • Förbättring 5:5 1 st
    • Opinionsvillkor 5:5 2 st
    • Byggnadsskydd 5:7 (om inte obetydligt värde)
    • Spärregel 5:8
    • Undantag från mark-mot-mark (5:2) 5:10
    • Dispositivitet 5:18
  • Ersättning: Antingen vinstdelningsfall eller expropriationsfall
  • vinstdelningsfall -- kompensation för förlust och del av uppkommen vinst (5:10 a)
  • expropriationsfall (endast om det är uppenbart att marken kunnat expropierats istället -- stat eller kommun är förvärvare och ändamålet angivet i ExpL 2 kap) -- värdering enligt ExpL 4 kap


Expropriation

  • Grundregel: Förmögenhetsställningen skall vara oförändrat efter expropriation - Allt står i ExpL 4:1
  • Intrångsersättning för minskning av fastighetens marknadsvärde + annan ersättning för skada för ägaren i övrigt (exv nödvändigt att bygga ny väg)
  • Påverkas marknadsvärdet av expropriationsföretaget ska detta räknas in (4:2) - 2 rekvisit:
    • Väsentlighetsrekvisit ("av någon betydelse") 3-4000 kr eller 2-3%
    • Skälighetsbedömning - orts- och allmänvanlighet ("förhållandena i orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan")
    • "Självrisk av rättviseskäl" (?) - ca 5% av skadan får fastighetsägaren själv stå för (NJA 1977 s 424, Värmdöledsfallet) - ska kanske anpassas till väsentlighetsprövningens 2-3 %
  • Vid expropriation av flera fastigheter med servitut mellan sig - beräkna marknadsvärdet för varje fastighet med befintliga servitut för sig (en sammanslagning med borttagna servitut kommer förmodligen ge lägre sammanlagt marknadsvärde -- servitutet ska ju ge positiv nettoeffekt -- men så ska man inte räkna)
  • Expropriation som upplöser bostadshyresförhållanden: Hyresgäst har rätt till erättning för åsamkad förlust (löseskilling för hyresrätten, flyttkostnader, men inte hyresrätten i sig -- har officiellt inget värde) -- i praktiken minimeras detta om ersättningslgh erbjuds
  • Expropriation som upplöser lokalhyresförhållanden: Här har hyresrätten i sig ett marknadsvärde som ingår i åsamkad förlust tillsammans med rörelseförlust, flyttkostnader mm.
  • Fastighet som inte exproprieras men påverkas av expropriationsföretaget kan kräva ersättning enl MB 32 kap. -- behandlas på motsvarande sätt som en som får (del av) fastighet exproprierad vad gäller tillgodogörande av fördel alt tålande av skada.
    • Har skadan uppstått i omgivningen (32:1, låga krav i praxis)?
    • Är skadan av typ som listas i 32:3-5?
    • Även här tillämpas väsentlighets och skälighetsbedömningar
    • Ansvar för skadan solidariskt (32:6-8, entreprenören presumeras stå för det hela enl AB 04 5:13)

Entreprenadrätt

Förseningar

  • Om förseningen beror på att beställarens uppgifter var felaktiga ska extraarbete pga detta likställas med ÄTA-arbeten (2:4), vilket ger att kontrakttiden ska utsträckas (4:2).
  • Om beställaren klantar sig på annat sätt kan detta också ge förlängning, 4:3 1 p.
  • Notera att 5:3 (vite vid försening) uttryckligen säger att denna förlängning ska räknas med när man bestämmer om vitesskyldighet inträffat
  • Det är entreprenörens ansvar att fixa allt mtrl som behövs. Om det blir försening pga detta (det går inte att få tag i matrl) kan man försöka förlänga kontraktstiden mha 4:3 p 5, men det är höga krav. Och i så fall måste entreprenören meddela beställaren, 4:4

Vite vid försening

  • HR: vite för varje påbörjad vecka (5:3)
  • Om inget vite anges i kontraktet ska ersättning för faktisk skada utgå.

Fel i entreprenaden

  • Fel = avvikelse från kontraktshandlingarna, inget annat (1:1)
  • HR: avhjälpande (5:17)
  • Undantag: Om felet inte påverkar entreprenadens bestånd etc (5:18) räcker det med skadestånd (2 st?)

Hävning

Hävningsrätt för beställaren (AB 04 8:1)

  • Kan uppenbarligen inte färdigställas inom kontraktstiden (p 1)?

Ersättning vid hävning (AB 04 8:6)

  • Entreprenören får stå för alla merkostnader -- strikt ansvar

Skador på tredje man

  • Miljöbalken 32:1-8, AB 04 5:13 - se ovan under Expropriation