SFS/1970:994

Hoppa till: navigering, sök

Huvudförfattare: Erica

Jordabalkens regler tillhör den allmänna fastighetsrätten och rör främst rättsförhållanden mellan enskilda personer.

Jordabalken är indelad i två avdelningar. Den första avdelningen (1-18 kap.) innehåller regler om fast egendom, medan den andra avdelningen (19-24 kap.) innehåller regler om inskrivningsväsendet.


An unofficial translation is available from the Royal Institute of Technology, Department of Real Estate and Construction Management

Innehåll

1 kap. Fastighet och dess gränser

1 kap. 1 §

Bestämmelsen reglerar vad som innefattas i begreppet fast egendom och kompletteras av bestämmelserna i 2 kap. om tillbehör till fastighet. Fastigheter utgör oftast ett avgränsat område på marken, men de kan även vara tredimensionellt avgränsade. Dessa gränser kan ändras och omlokaliseras (omarrondering).

Av andra stycket framgår att sämjedelning är ogiltig. Detta innebär att enskilda personer inte får göra privata överrenskommelser om fastighetsbildning.

Efter ett fastighetsförvärv måste man ansöka om lagfart inom tre månader enligt 20 kap. 2 §.

1 kap. 1 a §

Bestämmelsen innehåller definitioner av vad som menas med tredimensionell fastighet och tredimensionellt fastighetsutrymme.

För att en tredimensionell fastighet ska kunna bildas krävs det att en traditionell fastighet finns i grunden.

Villkor för tredimensionell fastighetsbildning finns i FBL 3 kap.

Enlig FBL 3:1 ska tredimensionell fastighetsbildning användas som ett sista alternativ då andra åtgärder inte är möjliga.

1 kap. 2 §

Se lagen (1950:595) om gräns mot allmänt vattenområde.

2 kap. Tillbehör till fastighet

I detta kapitel regleras vad som är tillbehör till fastighet.

Dessa regler är dispositiva så till vida att säljare och köpare själva kan bestämma vad som ska ingå i köpet. Vid sakrättsliga konflikter (t.ex. panträtt) är reglerna inte dispositiva.

2 kap. 1 §

Denna paragraf behandlar de allmänna fastighetstillbehören.

Att föremålet ska ha anbragts inom fastigheten innebär att det ska finnas ett fysiskt samband mellan föremålet och fastigheten. Föremålet måste även vara avsett att finnas där mer permanent eller under en längre tid. Här får man titta på vad fastighetsägaren hade som avsikt då han tillförde föremålet till fastigheten.

Andra stycket är ett avsteg från principen om att tillbehöret ska finnas inom fastighetens gräns. De byggnader och anläggningar som avses räknas som tillbehör till den härskande fastigheten under förutsättning att det är avsett för stadigvarande bruk och att föremålet inte är tillbehör till den tjänande fastigheten (d.v.s. där föremålet är beläget). Servitut behandlas närmare i kap. 14.

2 kap. 2 §

Denna paragraf behandlar byggnadstillbehör.

Föremålet måste finnas i eller på byggnaden (ett fysiskt samband) och det måste vara till nytta för byggnaden oavsett vem som äger denna (ägnat till stadigvarande bruk). Till denna tillbehörskategori räknas, förutom sådant som finns inmonterat i byggnaden, även sådant som naturligt kan kopplas till byggnaden (t.ex. nycklar). Om installation är ett krav för att föremålet ska fungera måste så ske för att det ska anses vara tillbehör.

Uppräkningen i paragrafen är inte uttömmande utan utgör bara exempel på vad som kan vara byggnadstillbehör.

Ett föremål räknas som en reservdel så länge det inte kommit till ordinarie användning. Nycklar är undantagna från regeln om dubbletter och ska vara tillbehör. Av JB 2:4 1 st. framgår dock att nycklar som en hyresgäst låtit framställa inte är byggnadstillbehör.

2 kap. 3 §

Denna paragraf behandlar industritillbehör.

Regeln kompletterar de två tidigare paragraferna och bara om ett föremål inte faller in under tillbehörsreglerna i 1 och 2 §§ kan det anses utgöra industritillbehör (se särskilt de exempel som nämns i 2 § 2 st). Det viktiga är föremålets koppling till industriverksamheten och inte kopplingen till fastigheten.

Fastigheten anses inrättad för industriell verksamhet om varor produceras med maskinella hjälpmedel.

Det kan ur sakrättslig synvinkel få betydelse om ett föremål ska vara lös egendom eller fast egendom i form av industritillbehör. Fastighetsägaren kan påverka vilken säkerhet han vill att en borgenär ska ha genom att avge en förklaring om att något, trots att det uppfyller kraven på industritillbehör, istället ska vara lös egendom.

2 kap. 4 §

Här behandlas det fall då någon annan än fastighetsägaren tillfört ett föremål till fastigheten, till exempel genom att en hyresgäst installerar en tvättmaskin i sin lägenhet eller en arrendator bygger en stuga på marken som han arrenderar. Föremålet förblir lös egendom så länge det inte kommit i samme ägares hand. Föremålets ägare kan köpa fastigheten men vanligare är att ägaren till fastigheten köper föremålet, varpå föremålet blir tillbehör till fastigheten. Att komma ”i samma ägares hand” innebär inte enbart ett rent fysiskt innehav, kravet är istället att det ska finnas ägargemenskap mellan föremålet och fastigheten (observera dock särregeln avseende företagshypotek).

Här måste särskilt reglerna om accession (infogande) iakttas.

Av NJA 2002 s 561 framgår att om det är svårt att ta bort föremålet – tex tapeter – ska detta anses sammanfogat med fastigheten och således utgöra tillbehör.

Om föremålet utan bekymmer kan separeras från fastigheten ska det däremot inte anses utgöra fast egendom genom accession (Se NJA 1996 s 693 som rörde frågan om huruvida en vedspis, som ägdes av en hyresgäst, skulle utgöra fastighetstillbehör eller ej).

I NJA 1986 s 513 presumerade HD gåvoavsikt då en man hade utfört arbete på sin sambos fastighet. Egendomen ansågs ha kommit i samme ägares hand och hade därmed blivit fast egendom.

Om ett föremål köpt med återtagandeförbehåll eller ägarförbehåll infogas som allmänt fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör i köparens fastighet upphör förbehållet att gälla och säljaren förlorar sitt sakrättsliga skydd enligt 5 §. Fordran på köparen kvarstår, men föremålet kan inte återkrävas av tredje man.

Om motsvarande förbehåll finns för egendom som utgör industritillbehör är säljaren däremot sakrättsligt skyddad och kan kräva tillbaks föremålet så länge fastighetsägaren inte förvärvat äganderätten till föremålet

Av andra stycket framgår att om ett föremål omfattas av företagshypotek så är inteckningsborgenären skyddad under en viss tid från det att fastigheten och tillbehöret kom i samme ägares hand. Han får dock inte vara passiv utan måste väcka talan mot fastighetsägaren inom sex månader. Se även lag (2008:990) om företagshypotek.

2 kap. 5 §

Detta är en obligationsrättslig regel som tar sikte på relationen mellan avtalsparterna och behandlar den situationen att fastighetsägaren tillfört fastigheten ett föremål som tillhör någon annan. Så är fallet om föremålet t.ex. omfattas av ett ägarförbehåll eller återtagandeförbehåll.

Ett sådant förbehåll upphör att gälla om fastighetsägaren tillfört fastigheten föremålet så att det är fråga om ett allmänt fastighetstillbehör eller ett byggnadstillbehör. Industritillbehör omfattas således inte av denna regel, jämför 4 §.

2 kap. 6 §

Anläggningarna är istället tillbehör till rättigheten. Tillbehör till tomträtt regleras i 13 kap. 9 §.

2 kap. 7 §

Här behandlas hur fastighetstillbehör kan övergå till att bli lös egendom.

En överlåtelse har inte sakrättslig verkan om inte föremålet skiljts från fastigheten så att det inte längre kan räknas som tillbehör denna. Det fysiska sambandet mellan fastigheten och tillbehöret måste alltså brytas.

Ett exempel: Person A äger en fastighet och en stuga som finns på denna fastighet. Om han vill sälja stugan till person B måste stugan flyttas från fastigheten för att B ska vara skyddad mot säljarens borgenärer. I annat fall räknas stugan fortfarande som tillbehör och B har inte rätt till denna om A går i konkurs eller säljer fastigheten.

I vissa fall kan det dock räcka med att föremålet flyttas till en annan del av fastigheten så att föremålet inte längre har en funktion som tillbehör, till exempel kan en spis flyttas till ett utrymme där den normalt inte har någon funktion.

Ett föremål som tillfälligt är på reparation räknas fortfarande som tillbehör.

Enligt andra punkten kan lantmäterimyndigheten bestämma att ett föremål inte ska höra till den fastighet där det befinner sig genom beslut enligt 7 kap. 14 § fastighetsbildningslagen, 12a § anläggningslagen eller 12a § ledningsrättslagen, varpå sakrättsligt skydd uppstår.

Genom sådant beslut kan t.ex. en anläggning som är tillbehör till person A:s fastighet istället bli tillbehör till person B:s fastighet. B är då sakrättsligt skyddad och får behålla anläggningen även om A går i konkurs (men först efter att beslutet införts i fastighetsregistrets allmänna del).

3 kap. Rättsförhållanden mellan grannar

För regler om rättsförhållanden mellan grannar, se även lag (1933:269) om ägofred och Miljöbalken.

I Miljöbalkens 32 kap. finns regler om skadeståndsskyldighet mellan grannar eller annars på grund av skador på andra fastigheter.

3 kap. 1 §

Detta är ett uttalande om grannsämja som sätter riktlinjen för relationen mellan grannar och innebär att någon som vidtar en åtgärd på sin egen eller annans fasta egendom måste se till att åtgärden inte orsakar besvär för andra (här avses ett vidare område än de närmsta grannarna).

Talan ska i första hand väckas enligt reglerna i 32 kap. miljöbalken, och paragrafens betydelse är därmed begränsad. Om miljöbalkens regler inte anses tillämpliga kan talan istället väckas i allmän domstol med stöd av denna paragraf.

Ett föreläggande eller förbud kan då riktas mot den som utövar den störande verksamheten, men kravet på hänsyn får inte gå så långt att det blir orimligt att uppfylla detta hänsynstagande. En intresseavvägning får göras och nyttan av skydds- och försiktighetsåtgärder i sätts förhållande till kostnaderna för åtgärderna.

4 kap. Köp, byte och gåva

Reglerna om formkrav i detta kapitel utgör enbart minimikrav som finns vid ett fastighetsköp. Parterna kan själva bestämma mer vittgående krav än vad som framgår av dessa regler.

Felreglerna i detta kapitel är dispositiva och parterna kan fritt avtala om vad som ska gälla, med undantag för de fall då en näringsidkare säljer till en konsument. Lagstiftaren har då velat skydda köparen som är den svagare parten i avtalsförhållandet och enligt 19 d § är reglerna i 11-19 c §§ tvingande till konsumentens fördel.

Alla osäkerheter som framkommer i ett avtal bör påverka priset.

4 kap. 1 §

Fastighetsköpet är ett formalavtal och denna bestämmelse anger minimikraven för hur en köpehandling ska utformas.

Det är vanligt att både köpekontrakt och köpebrev (s.k. dubbla köpehandlingar) används, även om detta inte är ett krav.

I denna paragraf finns inget krav på att köpehandlingarna ska bevittnas, men för att få lagfart måste säljarens underteckning bevittnas enligt 20 kap. 7 § (enligt 20 kap. 8 § måste säljaren dock väcka talan vid domstol inom viss tid om han anser att köpet är ogiltigt, annars kan lagfart ändå meddelas).

Att en make eller sambo i vissa fall måste lämna skriftligt samtycke framgår av 7 kap. 5 § äktenskapsbalken och 23 § sambolagen.

Av tredje stycket framgår att en konsekvens av att inte leva upp till formkraven är att parterna inte är bundna av avtalet. Det krävs dock att någon av parterna åberopar felet för att köpet ska bli ogiltigt. Om parterna är överrens kan de reparera felet genom att upprätta en ny, korrekt utformad, köpehandling.

4 kap 2 §

Det finns inga krav på ett användande av dubbla köpehandlingar, men om en andra köpehandling (vanligtvis köpebrev) upprättas så gäller formkraven i 1 § 1 och 2 st även för denna.

Om formkraven inte iakttas så är köpebrevet enligt andra meningen utan verkan. Det innebär dock inte att köpet är ogiltigt. Eftersom det är tillräckligt med en köpehandling är köpet giltigt så länge den tidigare köpehandlingen (köpekontraktet) uppfyller formkraven.

Utfärdande av köpebrev sker först sedan köpeskillingen blivit betald och även om formkraven inte iakttagits så fungerar köpebrevet som bevis för fullgjord betalning (5 §).

Observera att vissa villkor måste upprepas i köpebrevet för att de ska gälla (6 §) och att det inte går att söka lagfart på köpebrevet om formkraven inte är uppfyllda (jfr 20:7).

4 kap 3 §

Här anges vissa förbehåll som skriftligt måste tas in i köpehandlingen för att gälla, övriga villkor kan alltså avtalas i en annan handling eller muntligen.

Den första punkten rör s.k. svävarklausuler. Om säljaren t.ex. vill ha möjlighet att frånträda avtalet om han inte får ett jobb på annan ort så måste ett villkor om detta tas in i köpehandlingen. I 4 § finns regler om hur länge sådana villkor får gälla.

Den andra punkten innebär att säljaren friskriver sig från det s.k. hemulansvaret som inträder då köparen tvingas lämna fastigheten efter klander (då annan än säljaren visat sig ha bättre rätt till fastigheten, se 21 §). En köpare bör bli vaksam om en sådan friskrivning finns intagen.

Den tredje punkten behandlar inskränkningar i rätten att överlåta fastigheten och tillämpas ofta i samband med gåva, 29 §. Villkoret är främst tänkt att gälla mellan parterna men enligt 20:14 kan en inskrivning i fastighetsregistret göras varpå villkoret blir gällande även mot en ny ägare som då inte kan hävda att han inte var medveten om överlåtelseförbudet.

Om köpebrev används framgår det av 6 § att villkor enligt första punkten måste upprepas i detta för att gälla. Punkterna två och tre behöver e contrario (motsatsvis) inte tas in i köpebrevet.

4 kap. 4 §

Paragrafen ska läsas tillsammans med 3 § 1 st 1 p (svävarklausuler). Att villkoren bara får gälla för två år beror på att oklarheter ska klaras upp så snart som möjligt och skapa trygghet dels för parterna men också för allmänheten som har ett intresse av att ägandeförhållandena är klara.

Om villkor för längre tid än två år är uppställda blir hela köpet ogiltigt och inte bara det enskilda förbehållet. Dessutom kan inte köparen få lagfart på sitt förvärv så länge köpet är beroende av villkor, 20 kap. 7 § 14 p.

Av bestämmelsen framgår e contrario (motsatsvis) att villkor enligt 3 § 1 st 3 p kan gälla för längre tid än två år.

I andra stycket anges att ett villkor om att köpeskillingen ska betalas (jämför 5 §), eller att fastighetsbildning måste ske (på grund av köpet avser del av fastighet), kan gälla för längre tid än två år. Inte heller då kan köparen få lagfart på sitt förvärv.

Notera även 6 § där det anges att svävarklausuler måste upprepas i köpebrevet för att gälla.

4 kap. 5 §

Köpebrevet ska ses som ett kvitto på att köparen betalat hela köpeskillingen.

En konsekvens av detta är att säljaren, efter att köpebrevet undertecknats, inte kan häva köpet på grund av att köparen inte har betalat i rätt tid.

Köparen uppmuntras att fullgöra sina åtaganden eftersom han inte kan få lagfart på sitt förvärv förrän köpet bekräftats genom undertecknandet av köpebrevet (jämför 20 kap.).

Se även 6 § där det står att svävarklausuler måste tas in i köpebrevet för att gälla.

4 kap. 6 §

Om parterna väljer att upprätta köpebrev så måste villkor enligt 3 § 1st 1 p upprepas i detta för att gälla. I annat fall kan inte köpet återgå på grund av ett villkor i köpekontraktet.

Detta hänger ihop med vad som sägs i 5 § om att köpebrevet ses som en bekräftelse på att köparen fullgjort sina åtaganden. Ett köpebrev bör därför inte upprättas innan ett återgångsvillkor förlorat sin betydelse (vanligtvis två år enligt 4 §).

Om ett återgångsvillkor har upprepats i en andra köpehandlig kan köparen bara få vilande lagfart enligt 20 kap. 7 § 14 p. Detta uppmuntrar köparen att fullgöra sina åtaganden (t.ex. betala köpeskillingen) och få ut köpebrevet.

4 kap. 7 §

Om köpet avser del av fastighet måste fastighetsbildning ske enligt reglerna i fastighetsbildningslagen.

Ansökan om förrättning sker enligt reglerna i FBL 4:8.

Köpeavtalet blir ogiltigt om ansökan sker för sent eller om lämplighetsvillkoren i 3 kap. fastighetsbildningslagen inte är uppfyllda.

Om köpebrev används så räknas de sex månaderna från den dag då köpebrevet upprättades.

4 kap. 8 §

Första stycket anger att om det inte finns något villkor om att fastigheten ska utbrytas så innehas fastigheten med samäganderätt med övriga delägare. I så fall blir lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt tillämplig.

I andra stycket anges att 7 § istället ska tillämpas om det finns ett uttryckligt villkor i köpehandlingen om att andelen ska utbrytas.

Bestämmelsen hindrar inte att ägarna i ett senare skede ansöker om utbrytning genom en lantmäteriåtgärd. En vanlig lantmäteriåtgärd är klyvning som behandlas i 11 kap. fastighetsbildningslagen.

Lägg märke till att endast fastiheter i dess helhet kan intecknas enligt 22 kap. 2 §.

4 kap. 10 §

Det framgår att brytpunkten är den tillträdesdag som parterna har avtalat om.

Avkastning innan den dagen tillfaller säljaren och efter den dagen så tillfaller den köparen.

Första stycket rör naturlig avkastning som t.ex. skog och annat som odlas på fastigheten. Med ”frambringar” menas sådant som växt, mognat och skördas på fastigheten fram till tillträdesdagen och måste tas om hand för att inte bli förstört. I och med att t.ex. skog inte har något ”bäst före datum” har man i andra meningen satt en gräns för hur mycket en säljare får avverka.

Andra stycket rör så kallad civil avkastning (ekonomisk ersättning för brukande) och blir aktuellt om fastigheten t.ex. är ett hyreshus.

Tredje stycket anger att tillträdesdagen är avgörande även för avgifter som hänförs till fastigheten. Efter den dagen ska köparen stå för avgifterna. Här framgår också att oavsett vem av parterna som betalat stämpelskatten så är det köparen som ska svara för den.

4 kap. 11 §

Bestämmelsen behandlar casusansvaret och anger vem som får ansvara för olyckshändelser som t.ex. brand, storm, blixtnedslag och liknande.

Säljaren ansvarar fram till tillträdesdagen, därefter övergår ansvaret på köparen. Även om köparen dröjer med att tillträda är det den avtalade tillträdesdagen som är avgörande och inte när köparen faktiskt flyttar in.

För att undersöka om en försämring skett jämförs fastighetens skick vid tillfället för avtalet med dess skick vid tillfället för tillträdet.

Normalt slitage som uppstår på grund av säljarens användning av fastigheten under tiden från avtalet till tillträdet omfattas inte av paragrafen och sådant måste alltså köparen räkna med.

Avdrag på köpeskillingen beräknas enligt 19 c §.

Rätten att häva köpet preskriberas efter ett år (detta kan jämföras med den allmänna preskriptionsfristen på 10 år som annars gäller för fel i fastighet enligt 19 b §).

Om köparen vill göra ett fel gällande så måste han reklamera köpet enligt reglerna i 19 a §.

4 kap. 12 §

Mellan köpet och tillträdet har säljaren en vårdplikt och ansvarar för skador som beror på honom. Även om skadan visar sig först efter tillträdet är säljaren ansvarig om det går att visa att den beror på hans vållande eller vanvård. Om han varit i dröjsmål med att avträda fastigheten (jfr 13 §) ska han ansvara för skada som uppkommer även efter det avtalade tillträdet fram till att köparen faktiskt fick tillgång till fastigheten.

I förarbetena (SOU 1947:38 s.198) nämns som exempel på skada att säljaren avverkat skog i strid med 10 §, eller att han orsakat brand, översvämning eller liknande.

Prisavdraget beräknas enligt 19 c §.

Rätten att häva köpet preskriberas efter ett år om inte köparen inom den tiden stämmer säljaren i allmän domstol. Om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder kan köparen fortfarande häva köpet efter denna tidpunkt (jämför 19 b § som anger den allmänna preskriptionsfristen om tio år).

Om köparen vill göra ett fel gällande så måste han reklamera köpet enligt reglerna i 19 a §.

4 kap. 13 §

Säljaren är i dröjsmål om han inte har lämnat fastigheten till den dag som parterna avtalat om. Köparen kan då, förutom att begära att säljaren lämnar fastigheten, kräva skadestånd. Om felet är väsentligt kan han också häva köpet.

Ett giltigt skäl för säljaren kan t.ex. vara om köparen inte har uppfyllt ett villkor som framgår av köpehandlingen.

4 kap. 14 §

Om säljaren inte medverkar till upprättande av köpehandlingar (jämför 15 §) kan köparen, förutom att kräva att säljaren medverkar, enligt 13 § få skadestånd eller häva köpet (observera dock att preskriptionstiden på ett år för hävning inte gäller enligt denna paragraf).

Säljarens medverkan till upprättande av handlingar får betydelse för köparens möjlighet att få lagfart enligt 20 kap.

Liksom i 13 § kan ett giltigt skäl vara att köparen inte har fullgjort villkor som följer av köpehandlingen. Jämför även 5 § om att säljaren inte bör underteckna ett köpebrev förrän hela köpeskillingen betalats.

Med ”fullgöra annat” menas t.ex. de fall då säljaren inte har lagfart. Enligt 20 kap 7§ 2 p kan köparens lagfartsansökan då förklaras vilande. Enligt 20 kap. 4 § kan köparen söka lagfart även för säljarens förvärv, men det förutsätter att säljaren hjälper till med de handlingar som då behövs.

4 kap. 15 §

Paragrafen behandlar rättsliga fel bestående i att köparen inte får lagfart på sitt förvärv (se 20 kap. 6 § som behandlar avslag på lagfartsansökan och 20 kap. 7 § angående vilande lagfart).

Bestämmelsen skiljer sig från 14 § på så sätt att säljaren nu inte kan medverka till att köparen får lagfart, t.ex. på grund av att han inte var rätt ägare till fastigheten.

För att köparen ska få kräva skadestånd eller hävning krävs att hindret för lagfart inte beror på honom själv eller att han inte visste om att det fanns ett s.k. bestående lagfartshinder (som säljaren inte kan avhjälpa, jfr 14 §). Köparen har dock ingen skyldighet att undersöka saken närmare innan avtalet sluts.

Observera den särskilda preskriptionsfristen för hävning i andra stycket (som saknas i 14 §).

4 kap. 16 §

Paragrafen behandlar ett rättsligt fel bestående i att fastigheten är intecknad eller pantsatt med ett högre belopp än vad köparen trodde vid köpet.

Köparen har ingen undersökningsplikt och kan utgå från att fastigheten inte belastas av någon sakrätt (som t.ex. inteckning eller pant). Det är därför upp till säljaren att upplysa köparen om så inte är fallet.

Andra stycket behandlar de fall där fastigheten är gemensamt intecknad med någon annan fastighet utan att det angivits vid köpet.

Köparen måste reklamera felet enligt 19 a §.

4 kap. 17 §

Paragrafen behandlar rättsliga fel i form av andra belastningar än de som avses i 16 § (panträtt).

Det kan t.ex. vara fråga om att fastigheten belastas av en nyttjanderätt eller ett servitut och köparen inte varit medveten om detta vid köpet (om köparen är medveten om att fastigheten är belastad av en rättighet och godtar detta så är det inte fråga om något rättsligt fel).

Se 7 kap. 11-15 §§ för de fall då en nyttjanderätt kan göras gällande mot en köpare.

Köparen måste vara i god tro (och alltså inte veta om att fastigheten belastades av någon rättighet) för att få rikta ett ansvar enligt denna paragraf mot säljaren. För att slippa detta ansvar kan säljaren således berätta för köparen om de rättigheter som fastigheten belastas av.

Andra stycket syftar till de fall då tillbehörspresumtionen inte består enligt 2 kap 4 § 1 st. En köpare ska kunna lita på att något som kan vara tillbehör enligt 2 kap. 1-3 §§ också är tillbehör. Om föremålet på grund av 2 kap. 4 § 1 st. inte räknas som tillbehör (och istället är lös egendom) föreligger det ett rättsligt fel enligt denna paragraf.

Felet måste reklameras enligt 19 a §.

4 kap. 18 §

Om ett myndighetsbeslut gör att köparen inte kan använda fastigheten på det sätt som han avsett så föreligger ett rådighetsfel.

Säljaren presumeras känna till samtliga myndighetsbeslut och det spelar alltså ingen roll om han var i ond eller god tro angående detta.

Säljaren har upplysningsplikt i dessa fall och ska berätta för köparen vad det är som gäller. Av det följer också att köparen inte har någon undersökningsplikt och kan lita på säljaren. Det finns dock ett krav på att köparen ska vara i god tro, vilket innebär att om han visste om rådighetsfelet så kan han heller inte kräva någonting av säljaren.

Köparen måste reklamera felet enligt 19 a §.

4 kap. 19 §

Här behandlas s.k. faktiska fel i fastigheten.

Det kan vara fråga om konkreta fel, då fastighetens standard avviker från vad som avtalats. Inte bara sådant som står skrivet i avtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnat under förhandlingarna faller in under detta.

Med ”annars avviker” menas andra fel än sådana som avviker från avtalet eller som faller under de övriga felreglerna. Det är fråga om abstrakta fel där en objektiv bedömning görs av om fastigheten avviker från normal standard (sådant som en köpare kan förvänta sig fungera i fastigheter av liknande skick). Här spelar faktorer som typ av fastighet, byggnadens ålder m.m. in.

Med undantag för 19 d § kan parterna fritt avtala om vad som ska gälla. Därför är friskrivningar möjliga, både vad gäller fastighetens egenskaper (t.ex. ”jag ansvarar inte för att värmepannan fungerar”) och vad gäller påföljder p.g.a. fel i fastigheten. Enligt HD (NJA 1975 s. 545) måste en friskrivning vara tydlig och inte för allmänt hållen. Säljaren måste klargöra vad han friskriver sig ifrån så att bägge parter förstår friskrivningens innebörd.

Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. I andra stycket erinras om köparens undersökningsplikt och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Enligt Grauers (Fastighetsköp, 2008 s. 214-215) ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.

Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. Enligt NJA 2007 s. 86 kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen.

Reklamationsfristen i 19 a § måste iakttas.

4 kap. 19 a §

Här anges att köparen, i de fall som anges, måste göra en reklamation hos säljaren för att få åberopa felet.

Det är ok med muntliga reklamationer, men ur bevissynpunkt är det bättre om reklamationen görs skriftligen.

En reklamation får inte vara allt för generell utan det måste framgå vad det är för fel som köparen vill göra gällande.

En bedömning görs från fall till fall i fråga om vad som ska anses vara ”skälig tid”. Tidsfristen kan t.ex. påverkas av omständigheter vid köpet och av vem som är köpare (en konsument utan kunskaper får längre tid på sig än en näringsidkare som i sin verksamhet handlar med fastigheter).

Andra stycket anger att köparen behåller sin rätt att göra felet gällande även om han inte reklamerat i tid om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

I tredje stycket finns en allmän avtalsrättslig princip som anger att en reklamation går på mottagarens risk (jämför 40 § 1 st. avtalslagen och 82 § köplagen).

4 kap. 19 b §

Köparen har tio år på sig att åberopa att ett fel föreligger från och med tillträdesdagen.

De allmänna reglerna om preskription i preskriptionslagen gäller även för fastighetsköp (notera dock skillnaden i när preskriptionstiden börjar löpa).

Av andra meningen framgår att det går att åstadkomma ett preskriptionsavbrott. I 5 § preskriptionslagen anges på vilka sätt preskriptionen kan avbrytas.

Observera att en särskild preskriptionsfrist finns för hävning, 11 § st 2 och 12 § 2 st.

4 kap. 19 c §

Denna paragraf behandlar beräkning av prisavdrag.

Beräkningen utgår från dagen för tillträdet och fastighetens värde (marknadsvärde) i avtalsenligt skick jämförs med vad den är värd i felaktigt skick. Rätten till avdrag på köpeskillingen motsvarar sedan fastighetens värdeminskning. Det är alltså en proportionell avdragsberäkning som tillämpas.

Bestämmelsen används också då man ska beräkna kostnaderna för en reparation.

4 kap. 19 d §

Felreglerna är dispositiva (parterna kan själva avtala om vad som ska gälla) med undantag för de fall då en näringsidkare säljer till en konsument. Lagstiftaren har velat skydda köparen (den svagare parten i avtalsförhållandet) och denna paragraf anger att reglerna i 11-19 c §§ är tvingande till konsumentens fördel (villkor får inte vara mindre förmånliga än dessa regler). Det innebär t.ex. att näringsidkaren inte får friskriva sig från ansvar och på så sätt undgå påföljd.

4 kap. 21 §

Om det visar sig att säljaren inte var rätt ägare till fastigheten kan köparen först försöka göra ett godtrosförvärv enligt reglerna i 18 kap. Om det inte lyckas (t.ex. på grund av reglerna i 18 kap. 3 §) och den rätte ägaren riktar en vindikationstalan mot köparen för att återfå fastigheten så sätter hemulansvaret in.

Det behöver dock inte inledas en klanderprocess för att hemulansvaret ska bli aktuellt, det räcker att köparen kan visa att en tredje person har ett giltigt anspråk på egendomen. Säljaren ska då betala tillbaks köpeskillingen och om köparen var i god tro (inte visste om att säljaren inte var rätt ägare) ska han även få skadestånd.

Enligt 3 § 2 p kan en säljare friskriva sig från hemulansvaret.

Regler om hur man ska agera då någon fått lämna fastigheten efter klander finns i 5 kap.

Observera också möjligheten enligt 22 § att vända sig till annan än säljaren om denne inte kan betala.

4 kap. 22 §

Om säljaren är insolvent (inte kan betala) kan köparen vända sig till säljarens fångesmän.

Med ”i den mån de inte är fria från ansvar” menas att fångesmännen ansvarar i den mån de inte har friskrivit sig från hemulansvaret (jfr 3 § 2 st.).

4 kap. 25 §

Säljaren har rätt till ränta då köparen inte betalar köpeskillingen i rätt tid.

För att säljaren ska få häva köpet måste ett förbehåll om detta ha tagits in i köpehandlingen enligt 3 § 1 p. Om köparen sedan inte betalar i tid har säljaren enligt andra stycket rätt till skadestånd. Ofta kan säljaren behålla handpenningen som skadestånd.

4 kap. 26 §

Här behandlas säljarens rätt till hävning vid köparens insolvens. För att det ska vara tillåtet att häva köpet krävs att förbehåll gjorts i köpehandlingen (3 § 1p. samt 5 §).

Om hävningsförbehåll inte tagits in i köpehandlingen kan säljaren fortfarande kräva dröjsmålsränta enligt 25 §.

4 kap. 27 §

Här behandlas begränsningar i köparens hävningsrätt.

Om köparen t.ex. belastat fastigheten med en panträtt och sedan vill häva köpet måste han kompensera säljaren för förlusten. Detta fungerar som ett påtryckningsmedel på köparen: för att få häva köpet måste han lösa de lån som han upplåtit panträtt för. Jämför 6 kap. 8 § där det framgår att de upplåtelser som köparen gjort gäller även mot säljaren om köpet hävs av köparen. Att säljaren ska kompenseras av köparen beror på att säljaren inte ska hamna i ett sämre ekonomiskt läge på grund av köparens upplåtelse, samtidigt som köparen inte ska kunna gynnas genom ett sådant förfarande.

Andra stycket tar upp två andra situationer då köparen måste kompensera säljaren för värdeminskning om han vill häva köpet. Det gäller t.ex. om köparen har hyrt ut en del av fastigheten eller om han minskat dess värde genom att riva en del av fastigheten (jämför här 7 kap. 25 § som i sin tur hänvisar till 6 kap. 8 §). Om fastighetens värde minskas på grund av konjunkturförändringar behöver köparen inte ersätta säljaren, detta är någonting som ligger utanför köparens kontroll.

4 kap. 28 §

Om två personer avtalar om att byta fastigheter med varandra ska de ses som både köpare och säljare. Om någon av parterna ska betala en mellanskillnad blir reglerna om köpeskilling tillämpliga på den summan.

Även vid byte måste förvärvaren söka lagfart enligt reglerna i 20 kap.

4 kap. 29 §

Paragrafen måste läsas ihop med hela fjärde kapitlet för att få veta vad som gäller för gåvor. T.ex. gäller formkraven för gåva (det är då en gåvohandling som ska upprättas och undertecknas av både gåvogivaren och gåvotagaren) medan felreglerna inte kan göras gällande.

Gåvan kan göras beroende av villkor under längre tid än två år (eftersom 4-6 §§ inte gäller för gåva) och över huvud taget är det ok med villkor för obestämd tid. T.ex. kan gåvogivaren ha nyttjanderätt till fastigheten under sin livstid. Det är också vanligt att gåvan förenas med ett överlåtelseförbehåll enligt 3 § 3 st.

Se 30 § för vad som gäller om gåvotagaren trots återgångsförbehåll överlåter fastigheten.

4 kap. 30 §

Enligt 29 § gäller inte tvåårsgränsen för villkor (4 §) för gåva.

Om villkoret är giltigt för högst två år är det gällande både mellan gåvogivaren och gåvotagaren samt mellan gåvotagaren och den nya köparen. Köparen kan inte göra godtrosförvärv enligt 18 kap. 1 § och kan bara få vilande lagfart under tiden villkoret gäller enligt 20 kap. 7 § 14 p.

Ett villkor som gäller för längre tid än två år är bara giltigt mellan gåvogivare och gåvotagare, medan villkoret ogiltigt mot den som gåvotagaren överlåter fastigheten till, vilket innebär att den nye köparen kan få lagfart på sitt förvärv. I och med att villkoret fortfarande är giltigt mellan gåvogivare och gåvotagare kan gåvogivaren då kräva att få gåvans värde.

Angående andra stycket, se lagen (1930:106) om rättshandlingar till förmån för ofödda och 9 kap. 2 § ärvdabalken.

5 kap. Verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander m.m

Detta kapitel är ett komplement till hemulansvaret i 4 kap. 21 § och reglerar närmare hur situationen ska hanteras då någon lämnat egendomen efter klander.

5 kap. 1 §

Innehavaren har inte längre rätt till avkastning som egendomen ger efter att han blivit försatt i ond tro, d.v.s. då han fått veta att annan hade bättre rätt till egendomen eller då stämning delgavs honom.

Med avkastning menas till exempel hyra som influtit under perioden men också förmånen av att själv ha bott på fastigheten (istället för att hyra ut den) räknas som avkastning. I så fall motsvarar avkastningen vad som hade kunnat inflyta i form av hyra.

5 kap. 2 §

Det här är en skadeståndsregel som anger att innehavaren ska ersätta skada eller värdeminskning som han orsakat, om det inte kan anses orimligt vid en skälighetsbedömning.

6 kap. Panträtt

Anledningen till att panträtt upplåts i fastigheter är att det värde som finns i fastigheterna ska kunna utnyttjas till att frigöra kapital. Fastigheten används då som säkerhet för långivarens fordran. Problemet med detta är att det är fråga om en hypotekarisk panträtt där fastighetsägaren har kvar besittningen till säkerheten.

6 kap. 1 §

För att få en panträtt måste fastighetsägaren först ansöka om inteckning enligt reglerna i 22 kap. hos inskrivningsmyndigheten som sedan fattar ett beslut om att utfärda ett pantbrev. Pantbrevet kan sedan pantsättas som säkerhet för en fordran.

I 10-11 §§ finns ytterligare bestämmelser om gemensamt intecknade fastigheter.

6 kap. 2 §

Här behandlas kraven som måste vara uppfyllda för att en giltig pantsättning ska anses ha ägt rum.

  • Det är fastighetens ägare som ska göra pantsättningen.
  • Det ska utgöra säkerhet för en fordran.

Med fastighetsägaren menas den person som på ett korrekt sätt förvärvat en fastighet. Detta kan jämföras med fastighetsägarbegreppet i 22 kap. där det anges att den för vilken lagfart senast söktes är att anse som fastighetsägare. Enligt Jensen (Panträtt i fast egendom, 7:e upplagan, sidan 50) innebär detta att en ny ägare som inte hunnit söka lagfart inte kan inteckna fastigheten medan han däremot kan pantsätta redan befintliga pantbrev. Den tidige ägaren kan, om det var han som senast sökte lagfart, istället inteckna fastigheten och få ut nya pantbrev, men han kan inte pantsätta dessa då denna rättighet endast ankommer på den civilrättsligt rätte ägaren.

Det är inte tillräckligt med ett innehav av ett pantbrev då pantbrevet också måste vara kopplat till en fordran (skulden ska tydligt peka ut pantbrevet).

Av 4 § samt preskriptionslagen 11 § framgår att även om fordran är preskriberad så har borgenären rätt till betalning.

Andra stycket anger att datapantbrev uppfyller kravet på tradition genom registreringen i pantbrevsregistret.

6 kap. 3 §

Företrädesrätten följer av 17 kap. 6 § och utgår från dagen för ansökningen.

En fordran som är förenad med panträtt kan ibland överstiga pantbrevets grundbelopp. I dessa fall kan ett tillägg på pantbrev utnyttjas, oavsett om det överskjutande beloppet beror på en räntefordran eller kapitalfordran. Tillägget består av två delar, dels ett fast tillägg om 15 % och dels ett löpande tillägg (även kallat utmätningsränta) som består av riksbankens referensränta + 4 %. Tillägget beräknas alltid på pantbrevets grundbelopp och ger det maxbelopp som en panthavare kan få ut (han kan dock aldrig få ut mer än värdet av den totala fordran).

Ett exempel: Antag att referensräntan ligger på 6 % och vi har ett pantbrev med ett grundbelopp om 100 000 kr. Det fasta tillägget blir då 15 % x 100 000 = 15 000 kr. Det löpande tillägget (6 % + 4 %) blir 10 % x 100 000 = 10 000 kr. Totalt uppgår tillägget till 25 000 kr och det belopp som en panthavare kan få ut är (tillägg + pantbrevets grundbelopp) 100 000 + 25 000 = 125 000 kr.

Observera att man måste ta i beaktande hur lång tid tillägget ska utgå (mellan utmätning och medelsfördelning). Här har räntan beräknats på ett år, men det kan lika väl vara fråga om bara några månader.

I andra stycket finner vi den så kallade blockregeln.

Då inteckningarnas värden slås ihop behöver i bästa fall inget tillägg utgå och i sämsta fall behöver man endast räkna med ett tillägg. Bortsett från att fungera som en hjälpregel vid beräkningen av tillägg är regelns främsta syfte att minska förekomsten av ägarhypotek (som annars missgynnar panthavare med sämre prioriterade fordringar).

Ett exempel: A har en fordran som uppgår till 150 000 kr. Som säkerhet för detta har A två pantbrev om vardera 100 000 kr med samma företrädesrätt. Då blockregeln tillämpas slås pantbrevens värden ihop till det sammanlagda värdet 200 000 kr. A:s fordran täcks således helt av pantbrevet och något tillägg behöver inte tas ut. Ett ägarhypotek på 50 000 uppstår.

Om blockregeln inte tillämpats måste man istället ta varje pantbrev för sig och räkna med tillägg för varje pantbrev. Situationen blir då att A först ska ha maximal utdelning på det första pantbrevet, d.v.s. 100 000 jämte tillägg enligt första stycket. Detta ger ett maxbelopp om 125 000 kr. Därefter ska återstående 25 000 kr tas ut ur det andra pantbrevet. Här ska alltså ett tillägg betalas ut på det första pantbrevet samtidigt som ägarhypoteket i det andra pantbrevet uppgår till 75 000 kr.

Tredje stycket behandlar de fall där rätten till tillägg är inskränkt.

6 kap. 6 §

I prop. 1970:20 del B s 313 f. nämns en omfattande försäljning av fastighetstillbehör som exempel på ”jämförlig orsak”.

6 kap. 7 §

Om någon säljer sin fastighet och sedan upplåter panträtt i fastigheten, är det enligt 2 § inte en korrekt pantsättning eftersom den inte gjorts av den rätte ägaren. Det uppstår då en sakrättslig konflikt mellan den rätte ägaren och panthavaren.

Den här paragrafen är ett undantag till 2 § och anger att panten ändå blir giltig om panthavaren är i god tro då han tar emot pantbrevet eller då pantbrevet registreras.

Eftersom detta är betungande för fastighetens rätte ägare har panthavaren ålagts en undersökningsplikt. Av uttrycket ”ägde eller bort äga kännedom” kan det utläsas att panthavaren endast kan göra ett godtrosförvärv om han aktivt har undersökt om pantsättaren varit behörig.

Detta gäller också om en dubbelöverlåtelse ägt rum (om fastigheten har sålts till flera) och den andre köparen har upplåtit pant i fastigheten. Så länge panthavaren var i god tro spelar det ingen roll om upplåtaren var i ond tro och visste om att det var fråga om en dubbelöverlåtelse.

Hänvisningen till 17:11 innebär att första stycket gäller även vid universalsuccession (bodelning, arv, testamente, bolagsskifte och liknande förvärv).

Enligt tredje stycket kan en borgenär som förlitat sig på ett gravationsbevis som är yngre än en månad anses vara i god tro om det inte finns andra omständigheter som talar för att han bort äga kännedom om att upplåtaren inte var den rätte ägaren. Månaden anses börja löpa från den dag som gravationsbeviset anger som inskrivningsdag.

6 kap. 7 a §

Första stycket behandlar de fall då panträtten upplåtits innan fordran uppstår, som t.ex. vid generell pantförskrivning.

Om panträtten är giltig enligt 2 § eller panthavaren har gjort ett godtrosförvärv enligt 7 § då panträttsavtalet uppstod så är panträtten giltig även för den nya fordringen. Det gäller också om fastigheten överlåtits innan fordran uppstått, under förutsättning att borgenären inte visste om överlåtelsen då fordran uppstod. Till skillnad från vad som gäller enligt 7 § behöver inte panthavaren aktivt undersöka att pantsättaren var behörig vid varje nytillkommen fordran, vilket framgår av uttrycket ”fått kännedom” (god tro består då fram till han får veta att pantsättaren inte äger fastigheten).

Enligt andra stycket kan godtrosförvärv göras då en fordran byts ut mot en annan fordran. Ett lån kan t.ex. bytas ut mot ett nytt lån för att få en ändrad ränta. Om fastigheten överlåtits innan detta utbyte kan borgenären göra ett godtrosförvärv utan att han behöver göra en aktiv kontroll av att pantsättaren var behörig.

6 kap. 8 §

Paragrafen behandlar den situation då en person som inte är rätt ägare upplåter panträtt i fastigheten.

Om innehavaren får gå ifrån fastigheten efter klander (den som sålde fastigheten var inte rätt ägare) enligt första stycket eller om förvärvet är ogiltigt eller hävs av säljaren enligt andra stycket så har innehavaren aldrig varit rätt ägare till fastigheten. Huvudregeln är att pant som upplåts av en obehörig person inte gäller mot den rätte ägaren (jämför 2 §).

Denna paragraf anger några situationer där panträtten ändå kan göras gällande mot fastighetens rätte ägare. Här nämns bland annat möjligheterna till godtrosförvärv enligt reglerna i 18 kap.

18 kap. 2 § anger att godtrosförvärv är möjligt om den som upplät panten (den obehörige innehavaren) var lagfaren ägare eller var på väg att få lagfart, och panthavaren inte visste om eller borde ha vetat om att upplåtaren inte var rätt ägare (notera även 18 kap 3 § som behandlar de fall där godtrosförvärv inte är möjligt). Om panträtten blir gällande mot den rätte ägaren på grund av godtrosförvärvet så kan han få skadestånd enligt 18 kap. 4 §.

Panträtt som förlorats genom klander kan även räddas genom reglerna om hävd enligt 16 kap 1 § eller genom att den obehörige pantsättaren själv gör ett godtrosförvärv enligt 18 kap 1 §.

Av andra stycket framgår e contrario (motsatsvis) att panträtten fortfarande är gällande om det istället är köparen som häver. Även om det är säljaren som häver uppstår ett problem. Enligt 18 kap. 2 § måste upplåtaren ha lagfart för att ett godtrosförvärv ska vara möjligt, och för att en säljare ska få häva köpet krävs svävarvillkor (jfr 4 kap 3 §) vilket innebär att endast vilande lagfart kan föreligga vid tiden för pantsättningen.

Ogiltigheten som avses i andra stycket kan t.ex. bero på avtalslagens regler (28-33 §§) eller brister i formkravet vid fastighetsköpet (4 kap 1 eller 4 §§). Enligt 7 kap. 25 § ska dessa regler tillämpas även i fråga om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft.

6 kap. 9 §

Bestämmelsen rör s.k. ägarhypotek.

Det framgår att utdelning på pantbrev som är helt eller delvis obelånade ska tillfalla fastighetsägaren.

Tillägg som avses i 3 § utgår inte på ägarhypotek.

6 kap. 10 §

Gemensamt inteckningsansvar kan uppkomma genom att man ansöker om det (22 kap. 2 §), genomför inteckningsåtgärden utsträckning (22 kap. 7 §), eller genom fastighetsbildningsåtgärderna klyvning och avstyckning (11 resp. 10 kap. FBL). Den aktuella paragrafen behandlar den/de gemensamma inteckningarnas inbördes ansvar, i avstyckningsfallen kan dock 11 § bli aktuell istället. Primärt svarar de olika fastigheterna proportionellt i förhållande till varandra och man tar fastigheternas enskilda värden i förhållande till fastigheternas gemensamma värde. Värdet sätts utifrån taxeringsvärdet året innan inteckningen gjordes.

I det fall det uppstår en brist i någon av de gemensamt intecknade fastigheterna vid en försäljning träder den/de andra fastigheterna in med ett s.k. sekundäransvar. Dessa fastigheter svarar då för bristen enlig samma fördelningsprincip som för primäransvaret.

För giltig pantsättning av gemensamma inteckningar gäller huvudregeln i 2 §. I det fall det uppkommer en skillnad mellan inteckningsansvaret och pantsättningen, t.ex. genom att endast en av två eller flera fastighetsägare pantsätter en gemensam inteckning, gäller pantsättningen bara i den fastighetsägarens fastighet.

6 kap. 11 §

Huvudregeln är att ansvaret för gemensamma inteckningar fördelas enligt 10 §.

Om gemensam inteckning uppstår till följd av avstyckning och stamfastigheten och styckningslotten inte längre har samma fastighetsägare svarar styckningslotten endast för den brist som eventuellt uppstår i stamfastigheten. Har flera fastigheter avstyckats svarar (d.v.s. har betalningsskyldighet före) den som inte sökt lagfart före den som har sökt lagfart. Har lagfart sökts för flera fastigheter gäller den inbördes ordningen enligt principen äldre lagfart svarar efter nyare lagfart.

6 kap. 16 §

I samband med sammanläggning av fastigheter eller fastighetsdelar utsträcks inteckning till att gälla i hela den nybildade fastigheten.

Andra stycket handlar om avstyckningsfallen. För att undvika att gemensamma inteckningar uppstår kan lantmäterimyndigheten i samband med avstyckningen skapa s.k. inteckningsfria styckningslotter genom att göra en oskadlighetsprövning enligt 10 kap. 8 a § fastighetsbildningslagen. Därigenom uppstår inte någon gemensam inteckning och styckningslotten belastas inte av stamfastighetens tidigare gjorda inteckningar enligt första punkten. Kan lantmäterimyndigheten inte fatta ett sådant beslut bör man istället söka panthavarnas samtycke till relaxation enligt 22 kap 11 §, så att förvärvaren av styckningslotten inte riskerar att bli ansvarig för stamfastighetens ekonomiska brister vid en eventuell tvångsförsäljning. För avstyckning från samfällighet uppstår inte inteckningsansvar för styckningslotten enligt andra punkten.

7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft

Nyttjanderätter skiljer sig från äganderätten genom att utgöra upplåtelser av begränsade rättigheter. Genom ett avtal har någon annan än fastighetsägaren fått rätten att bruka eller nyttja den fasta egendomen.

En nyttjanderätt är en sakrätt i fast egendom och är därför någonting som en tredje man måste beakta. Om t.ex. huset jag bor i säljs så måste min nyttjanderätt beaktas vid försäljningen.

7 kap. 1 §

Här anges att 7 kap. innehåller allmänna regler som gäller gemensamt för alla nyttjanderätter, och sedan finns specialregler i de följande kapitlen.

  • I 8 kap. finns allmänna regler om arrende.
  • 12 kap. behandlar hyra.

Samtliga av dessa kap. ska läsas tillsammans med de allmänna reglerna i 7 kap.

Ett exempel som belyser hur de olika kapitlen ska användas tillsammans:

Om en fråga om anläggningsarrende ska lösas måste ledning sökas i de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap. och i de allmänna reglerna om arrende i 8 kap. men även specialreglerna om anläggningsarrende i 11 kap. måste beaktas.

Vid te.x. lägenhetsarrende blir endast de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap. och de allmänna reglerna om arrende i 8 kap. aktuella då det inte finns några specialregler på det området.

Det finns också nyttjanderätter som endast regleras i 7 kap. T.ex. faller benefika nyttjanderätter (d.v.s. där ingen betalning utgått) utanför hyres- och arrendelagstiftningen och det är då detta kapitel som ska användas.

I tredje stycket anges att om det finns andra regler om ”rättighet som avses i detta kap” så ska de gälla istället för 7 kap. Här avses t.ex. 7 kap. 5 § äktenskapsbalken, 17 § sambolagen, 15 kap. 15 § föräldrabalken, Lagen (1957:390) om fiskearrenden och 14-22 §§ jaktlagen.

7 kap. 4 §

Gravrätt behandlas istället i 7 kap. begravningslagen (1990:1144), vägrätt behandlas i 30-33 §§ väglagen (1971:948) och bostadsrätt behandlas i bostadsrättslagen (1991:614).

7 kap. 5 §

Om tidsgränserna som uppställs i denna paragraf överskrids så är upplåtelsen inte längre bindande (detta är en tvingande regel som parterna inte kan avtala bort). Parterna kan ändå avtala om en längre upplåtelsetid, men har då rätt att frånträda avtalet efter att tidsgränsen som anges i paragrafen har passerat.

En upplåtelse som gäller för obestämd tid eller ”för alltid” kan inte sägas upp, men då gäller de maxtider som anges i paragrafen.

Om tiden däremot har angivits i avtalet eller om nyttjanderätt har upplåtits på någons livstid (det är inte möjligt för jordbruksarrende) kan avtalet inte sägas upp under avtalstiden (som t.ex. kan vara på 12 år).

Begränsningen på 25 år på områden inom detaljplan gäller inte om området detaljplanerats efter att nyttjanderättsavtalet ingicks.

I tredje stycket nämns två undantag då upplåtelsen kan bli bindande för längre tid: Då staten är upplåtare samt då rätt till förlängning av avtalstiden ges genom lag (det gäller jordbruks- och bostadsarrende, bostadshyra och fiskearrende). En nyttjanderättshavare har då rätt till förlängning av avtalet även om tidsgränsen har passerats, och det direkta besittningsskyddet påverkas därför inte. I 6 § finns ytterligare undantag som gäller för servitut och rätt till elektrisk kraft.

Om avtalet rör arrende eller hyra och längre tid än den föreskrivna maxtiden har avtalats ska den part som vill frånträda avtalet säga upp detta. Övriga nyttjanderätter kräver ingen formell uppsägning.

7 kap. 6 §

Huvudregeln om tidsbegränsningar som följer av 5 § gäller inte för servitut och rätt till elektrisk kraft. Dessa rättigheter kan istället gälla för alltid, men de kan också tidsbegränsas genom avtal.

7 kap. 7 §

En förlängning av upplåtelsetiden innebär att en helt ny upplåtelse uppstår som ersätter den tidigare upplåtelsen. P.g.a. det ska reglerna som finns för nya upplåtelser tillämpas även vid förlängning av upplåtelsetiden. T.ex. måste de formkrav som finns uppställda för nyttjanderätten beaktas. För att överenskommelsen ska bli giltig mot en ny ägare måste reglerna i 11-16 §§ tillämpas även vid en förlängning av upplåtelsetiden (t.ex. måste förbehåll göras enligt 11 § om inte överenskommelsen är inskriven).

Förlängning på grund av lag kan ske genom s.k. tyst förlängning (se t.ex. 12 kap. 3 § 3 st. 2 p.), s.k. automatisk förlängning, (se t.ex.12 kap. 3 § 3 st. 1 p.) och genom tvångsförlängning p.g.a. reglerna om direkt besittningsskydd. Förlängning på grund av avtalsbestämmelse syftar på de fall där det i upplåtelseavtalet finns en klausul om automatisk förlängning. I båda dessa fall anses den ursprungliga upplåtelsen fortsätta oförändrad.

7 kap. 8 §

Om ändringen eller tillägget ska ses som en ny upplåtelse måste de regler som finns för nya upplåtelser tillämpas även för ändringen eller tillägget. T.ex. måste reglerna i 11-16 §§ iakttas för att den nya upplåtelsen ska gälla gentemot en ny ägare av fastigheten.

Nyttjanderättshavaren bör begära att ändringen eller tillägget anmärks på handlingen (se 3 st.) eftersom en sådan anmärkning enligt 12 § gäller som om förbehåll skett (jfr 11 §) och skyddar överenskommelsen om fastigheten överlåts till en ny ägare.

7 kap. 9 §

Bestämmelsen anger att det inte är tillåtet med andelsupplåtelser.

En överenskommelse som t.ex. innebär att nyttjanderätt upplåts delvis i en fastighet är inte gällande mot en ny fastighetsägare (upplåtelsen får alltså inte sakrättslig verkan). Däremot kan överenskommelsen vara giltig mellan de avtalande parterna (upplåtelsen har då obligationsrättslig verkan).

7 kap. 10 §

För att få skriva in en nyttjanderätt måste den ha upplåtits genom en skriftlig handling (muntliga överenskommelser kan vara giltiga, men de kan inte vara inskrivna).

Inskrivning är bra p.g.a. att nyttjanderätten eller servitutet blir känd för allmänheten genom detta förfarande. I och med att rättigheten är inskriven anses en ny ägare vara medveten om dess existens (han försätts i ond tro) och rättigheten blir då gällande mot denne (rättigheten ges sakrättsligt skydd).

På grund av inskrivningens viktiga funktion är det inte tillåtet att göra förbehåll om att inskrivning inte får ske. Bestämmelsen är tvingande så till vida att även om man inte måste göra en inskrivning, ska det finnas en möjlighet att göra så. Hyra och arrende är undantagna från detta och skyddas istället av 13 §.

7 kap. 11 §

Det är upp till säljaren att göra förbehåll om att en rättighet finns upplåten i fastigheten. Om rättigheten däremot finns inskriven så behövs inget förbehåll. Tanken är att sådana upplåtelser som köparen känner till, antingen genom förbehåll eller genom inskrivning, ska vara gällande och respekteras av honom.

Ur bevissynpunkt är det bra om förbehåll görs i köpehandlingarna, men eftersom det inte finns några formkrav är det till och med godtagbart med muntliga förbehåll.

Det räcker inte att bara göra förbehåll för de egna upplåtelserna. Säljaren måste även göra förbehåll för sådana upplåtelser som tidigare ägare av fastigheten gjort.

Om säljaren försummar att göra förbehåll, och rättigheten inte är inskriven, upphör den att gälla (med undantag för vad som sägs i 12-14 §§). Om säljaren inte har gjort något förbehåll blir han skadeståndsskyldig enligt 18 §.

7 kap. 13 §

Här behandlas ett undantag till 11 § som säger att om det är fråga om arrende eller hyra så gäller rättigheten även utan förbehåll. En förutsättning är att parterna har upprättat ett skriftligt avtal (observera att avtal om lägenhetsarrende och hyra kan träffas muntligen) och att tillträde har skett innan överlåtelsen. Fastigheten måste alltså i realiteten ha tagits i besittning, det räcker inte att hyresgästen t.ex. fått nycklarna utan han måste även använda sig av lägenheten.

Se också 14 § 2 st. som handlar om den nye ägarens passivitet.

Angående tredje stycket, se 8 § hyresförhandlingslagen.

7 kap. 14 §

Om reglerna i 11-13 § inte blir tillämpliga kan denna paragraf ge rättighetshavaren ytterligare en möjlighet att få behålla sin rättighet.

Den nya ägaren anses vara i ond tro om han hade kännedom om att fastigheten belastades av en upplåtelse eller om han borde ha haft kännedom om detta. Köparen har alltså undersökningsplikt och ska själv kontrollera om fastigheten belastas av någon rättighet.

Om en hyresgäst eller arrendator inte är skyddad enligt reglerna i 11-13 §§ måste en ny fastighetsägare aktivt agera för att upplåtelsen ändå inte ska bli bestående. Om han inte handlar inom tremånadersfristen så är rättighetshavaren skyddad på grund av dennes passivitet.

7 kap. 15 §

Reglerna i 11-14 §§ är tvingande och går inte att avtala bort. Alla förbehåll som strider mot detta blir ogiltiga.

7 kap. 17 §

I andra stycket anges att den nya ägaren ska överta den tidigare ägarens skyldigheter gentemot rättighetshavaren. I 20 § anges att den tidigare fastighetsägaren ska ersätta rättighetshavaren om den nya ägaren inte uppfyller dessa skyldigheter.

7 kap 18 §

Här anges att den tidigare ägaren ska betala skadestånd till rättighetshavaren om han inte har gjort ett förbehåll om upplåtelsen.

Rätt till elektrisk kraft skyddas istället av 11 § 2 st.

Denna regel är tvingande enligt 21 § och kan alltså inte avtalas bort.

7 kap. 21 §

De regler som nämns är tvingande och får inte avtalas bort.

7 kap. 22 §

Företrädet bestäms efter den tidsföljd som rättigheterna upplåtits. Det betyder att en rättighetshavare med en senare upplåten rättighet bara kan utöva sin rättighet om det kan ske utan olägenhet för någon som har företräde. Det spelar ingen roll om det är den aktuelle fastighetsägaren eller en tidigare ägare som upplåtit rättigheten, den rättighet som först uppläts har ändå företräde.

Om någons rättighet måste ge vika på grund av företräde enligt denna paragraf kan fastighetsägaren bli skadeståndsskyldig enligt 24 §.

7 kap. 25 §

Av hänvisningen till 6 kap. 8 § framgår att en upplåtelse som skett efter att fastigheten kom ur den rätte ägarens hand är utan verkan, med undantag för de fall då rättighetshavaren gör ett godtrosförvärv enligt reglerna i 18 kap.

Angående andra stycket, se 18 kap. 4 § 2 st.

8 kap. Arrende i allmänhet

I detta kap. finns de allmänna reglerna om arrende.

Detta kap. gäller tillsammans med de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap.

T.ex. lägenhetsarrende regleras av detta kap, i kombination med 7 kap., eftersom det inte finns några specialregler på området (jfr. 9-11 kap.).

9 kap. Jordbruksarrende

Detta kap. ska läsas tillsammans med de allmänna reglerna om arrende i 8 kap., men även de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap. blir aktuella.


10 kap. Bostadsarrende

Reglerna i detta kap. ska läsas tillsammans med de allmänna reglerna om arrende i 8 kap., men även de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap. blir aktuella.


11 kap. Anläggningsarrende

Reglerna i detta kap. ska läsas tillsammans med de allmänna reglerna om arrende i 8 kap., men även de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap. blir aktuella.

12 kap. Hyra

Detta kapitel brukar kallas för ”hyreslagen” och innehåller regler om hyra av bostad och lokal.

Detta kapitel ska läsas tillsammans med de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap.

12 kap. 1 §

I första stycket anges att hyresförhållanden ska regleras genom avtal. De krav som ställs på avtalet är att det ska avse hus eller del av hus (kallat ”lägenhet”) och att ersättning ska utgå för nyttjandet.

I tredje stycket anges gränsen mellan bostadslägenhet och lokal. Avgörande är i vilken omfattning lägenheten är upplåten till att avse bostad. För att reglerna om bostadslägenheter ska bli tillämpliga räcker det att lokalen ska användas som bostad till en ”inte oväsentlig del”. För att bedöma om det är reglerna för bostad eller lokal som ska tillämpas får man titta på vad lägenheten har upplåtits till. Den avtalade användningen är det viktiga, inte hur den sedan faktiskt används. Lokal bestäms negativt, det som inte är bostadslägenhet ska vara lokal.

Med sambo i detta kapitel menas sådana samboförhållanden som omfattas av sambolagen.

I femte stycket anges att reglerna i detta kapitel är tvingande till hyresgästens fördel och parterna kan inte avtala om mindre förmånliga regler än vad som följer av lagen, om inte annat uttryckligen anges (se t.ex. 7 § 3 st.).

Den situation som nämns i sjätte stycket kallas för blockuthyrning.

12 kap. 2 §

Det finns inga formkrav för hyresavtal. Även om det är tillåtet med muntliga avtal är det dock ur bevissynpunkt bra om avtalet är skriftligt (det är då lättare att utreda vem som är motpart, vilka villkor som gäller och omfattningen av lägenheten och tillhörande utrymmen). Om hyresvärden medger det eller om hyresnämnden ger tillstånd enligt 34-37 §§ kan hyresrätten överlåtas. En anteckning om detta på avtalet kan få betydelse om fastigheten senare överlåts till en ny ägare (jfr 7 kap. 12-16 §§).

Angående tredje stycket måste hyresvärden vad det gäller lokal säga upp avtalet till avtalstidens utgång för ändrade villkor. Vad gäller bostäder måste hyresvärden vända sig till hyresnämnden enligt 54 §.

12 kap. 3 §

Avtal som gäller för obestämd tid brukar också kallas för ”tillsvidareavtal” och för dessa finns inte någon bestämd slutdag avtalad. Om det däremot har avtalats om ett slutdatum så anses avtalet löpa på bestämd tid. Parterna bestämmer själv vilken avtalstid som ska gälla, men måste iaktta de begränsningar som följer av 7 kap. 5 §.

Enligt tredje stycket kan ett avtal som haft en bestämd slutdag omvandlas till att löpa tills vidare. Det gäller enligt första punkten om part inte säger upp avtalet i rätt tid (se 4 §). Om avtalet innehåller en förlängningsklausul där det t.ex. står att avtalet förlängs på tre år om uppsägning inte sker så anses avtalet återigen förlängt på bestämd tid om uppsägning inte sker till hyrestidens utgång. Andra punkten avser de fall då hyresförhållandet varat kortare tid än nio månader i följd (eftersom avtalet ska upphöra att gälla utan uppsägning, jfr. 2 st.). Om hyresgästen inte flyttat en månad efter att avtalet upphört så anses dessa s.k. korttidsavtal förlängda på obestämd tid om hyresvärden inte anmodar hyresgästen att flytta.

12 kap. 4 §

För att bestämma hur lång uppsägningstiden ska vara måste man först undersöka om avtalet löper på obestämd tid (tillsvidare) eller på bestämd tid.

Om det är ett avtal på obestämd tid måste man skilja på om det är en bostad eller lokal (jfr. 1 § 3 st.). Om det är ett avtal på bestämd tid så måste man veta hur lång hyrestiden är, och om det är en bostad eller lokal som ska sägas upp.

Reglerna i denna paragraf är minimiregler och parterna kan avtala om längre tider. Vad som sägs i 5 § om en bostadshyresgästs rätt till uppsägning kan inte avtalas bort.

Två exempel:

En bostadslägenhet hyrs ut 1 januari 2010 på obestämd tid och utan att någon särskild uppsägningstid avtalats. Den 7 augusti samma år vill hyresgästen få avtalet att upphöra att gälla så snart som möjligt. Enligt 1 st. 1 p. kan avtalet tidigast upphöra 30 november 2010.

En lokal upplåts den 1 februari 2010 med föreskrift om 6 månaders förlängning för varje gång om inte uppsägning sker till hyrestidens utgång. Den 1 juni 2010 vill hyresgästen säga upp avtalet. Avtalet anses löpa på bestämd tid om 6 månader och uppsägningstiden blir då 3 månader före avtalstidens utgång enligt 2 st. 4 p. Avtalet skulle ha upphört 31 juli 2010 men eftersom uppsägningen gjordes för sent så förlängs avtalet med ytterligare 6 månader.

Se också 6 § där det anges att hyresavtalet kan upphöra i förtid.

12 kap. 5 §

Paragrafen rör bostadshyresgästens uppsägning. Uppsägningstiden är tre månader oavsett vilken hyrestid eller uppsägningstid som avtalats.

Även om det i avtalet står t.ex. ”avtalet förlängs 5 år om uppsägning inte sker ett år före hyrestidens utgång” så kan en bostadshyresgäst säga upp avtalet så att det upphör att gälla till det månadsslut som infaller tre månader efter uppsägningen. D.v.s. om avtalet sägs upp den 20 juli så upphör det att gälla den 31 oktober.

Andra stycket om dödsbo anses, liksom första stycket, endast gälla för bostadslägenheter.

Se också 6 § där det anges att hyresavtalet kan upphöra i förtid.

12 kap. 6 §

I första stycket anges att hyresavtalet genast kan upphöra att gälla p.g.a. motpartens kontraktsbrott. Hänsyn behöver då inte tas till uppsägningstid (4 §).

I andra stycket anges att avtalet kan upphöra i förtid av annan orsak än de som anges i första stycket. Som exempel kan nämnas det fall att hyresvärden vägrat överlåtelse av hyresrätten enligt 32 § 2 st. Om hyresgästen har tillträtt avtalet så gäller en kortare uppsägningstid (som följer av 4 §).

Det som avses i tredje stycket är t.ex. om en upplåtelse av en parkeringsplats är knuten till hyresrätten. Om hyresavtalet upphör så upphör även nyttjanderätten till parkeringsplatsen.

12 kap. 8 §

En uppsägning får bara vara muntlig om hyresförhållandet varat max tre månader i följd då uppsägningen sker, och om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande på uppsägningen.

Det är viktigt att uppsägningen gjorts i rätt tid (jfr. 4-6 §§).

Förutom bestämmelserna i 58-58 a §§, som rör uppsägning av lokal, finns inga regler om vad en uppsägning ska innehålla. I andra stycket rekommenderas dock att orsaken till uppsägningen anges. Uppsägningen måste också vara tillräckligt tydlig så att motparten förstår att det är en uppsägning som avses. Då kan det vara bra om det framgår vilket objekt som avses och vilka parterna är, samt till vilken tidpunkt avtalet ska upphöra.

Om den som ska delges inte går att finna blir reglerna om surrogatdelgivning i 8 kap. 8 § 3 st. (som eg. rör arrende) tillämpliga även på uppsägning av hyresavtal.

12 kap. 9 §

Friskrivningen för lokaler som följer av andra stycket gäller enligt 11 § 2 st. 2 p. inte för dolda fel.

Om ett fel finns redan då hyrestiden börjar kan de påföljder som nämns i 11 § göras gällande.

12 kap. 10 §

Enligt 16 § gäller bestämmelsen även om lägenheten skadas efter tillträdet.

Att avtalet förfaller innebär att det upphör att gälla utan att någon uppsägning först behöver äga rum.

12 kap. 11 §

Enligt 16 § blir denna bestämmelse tillämplig även under hyrestiden.

Med uttrycken "skada" och "brist" som nämns i paragrafen avses att lägenheten inte stämmer överens med vad hyresgästen har att fordra enligt 9 §.

Uppsägning enligt första stycket andra punkten kan ske till omedelbart upphörande enligt 6 §.

12 kap. 13 §

Enligt andra stycket ska hyresvärden betala skadestånd om dröjsmålet beror på hans culpa. Om dröjsmålet istället beror på sådant som legat utanför hans kontroll (t.ex. väderförhållanden eller strejk inom byggsektorn) behöver han inte ersätta skadan.

12 kap. 23 §

För att ta reda på vilket som är det avsedda ändamålet får man titta på vad som är avtalat mellan parterna.

Om lägenheten används i strid med vad den är upplåten till så kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 4 p.

Med beaktansvärda skäl i andra stycket avses ofta ekonomiska aspekter. Hyresvärden kan å andra sidan ha skäl att neka till en ändrad användning om detta skulle innebära höjda kostnader eller störningar för omgivningen.

12 kap. 24 §

Av vårdplikten i första stycket följer att hyresgästen ska vidta sådana åtgärder som behövs för den löpande skötseln av lägenheten, som att t.ex. städa och hålla den ren.

Culpaansvaret som nämns i första stycket är ganska långtgående i och med att hyresgästen ansvarar inte bara för egen vårdslöshet utan även för familjemedlemmars, gästers och hantverkares vårdslösa handlingar. Däremot blir han inte ansvarig för rena olyckshändelser.

Hyresvärden har bevisbördan för att skadan uppstått under den tid den aktuelle hyresgästen nyttjat lägenheten. Av NJA 1975 s. 657 framkommer att värden inte har hela bevisbördan för att det är hyresgästen som har orsakat skadan. Hyresgästen kan inte gå fri från ansvar bara genom att hävda att skadan berott på en olyckshändelse.

De skador som avses i andra stycket är sådana av mer betydande slag som läckor på vatten-, avlopps- eller gasledningar och skador på tak m.m. som måste åtgärdas snabbt för att inte omfattande skador ska uppstå.

För att undgå skadeståndsansvar ska hyresgästen meddela hyresvärden om att han ska vara bortrest en tid samt ge värden tillåtelse att gå in i lägenheten om det skulle behövas. Om värden inte har någon nyckel till lägenheten kan även en sådan behöva lämnas till denne.

Enligt sista stycket kan parterna avtala om ett utvidgat ansvar om avtalet rör en lokal.

Se också 26 § som anger att man i vissa fall ska ge värden tillträde till lägenheten.

12 kap. 24 a §

Enligt denna paragraf får hyresgästen, utan att be hyresvärden om lov, utföra egna arbeten i lägenheten. Enligt prop. 1974:150 s. 457 och s. 489 menas med ”jämförliga åtgärder” t.ex. ”montering av persienner, kakelsättning i kök och våtutrymmen, utbyte av golvlister, inläggning av heltäckande mattor på linoleumgolv, utbyte av innerdörrar eller vred till sådana och uppsättning av träpanel i hallar eller rum”.

Kravet på att lägenhetens bruksvärde inte får minskas innebär att det finns gränser för hur stor personlig prägel en hyresgäst får sätta på sitt boende. Hyresvärden kan kräva skadestånd om arbetet är dåligt utfört eller om val av färg och tapet varit för extremt.

Skadeståndet bestäms av hyresnämnden och ska motsvaras av vad det skulle kosta att återställa lägenheten till dess ursprungliga skick.

Om det fanns renoveringsbehov i lägenheten innan arbetena utfördes kan skadeståndet jämkas (jämför 12:15 2 st. angående hyresvärdens underhållsskyldighet).

12 kap. 25 §

Det får göras en avvägning av vad som ska anses vara en störning i boendet och mindre störningar eller sådana som är tillfälligt övergående (t.ex. om en granne rustar sin lägenhet) måste hyresgästen tåla. Hänsyn ska inte tas till om en person är ”känsligare än normalt” (prop. 1992/93:115 s. 30). Däremot kan det sägas att på natten ska de boende kunna sova ostört, medan man på dagen får räkna med en del liv och rörelse i fastigheten.

Om hyresgästen bryter mot detta och inte bättrar sig efter att han fått en tillsägelse kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 6 p.

Med särskilt allvarliga störningar i tredje stycket avses t.ex. de fall då en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet i samband med boendet. T.ex. i RH 2006:72 hade en hyresgäst oprovocerat misshandlat en granne i trapphuset. I dessa fall behövs inte tillsägelse för att hyresrätten ska förverkas, 42 § 3 st.

Lokalhyresgäster omfattas inte av skyddet, men de omfattas av ansvaret att inte störa.

12 kap. 26 §

Om det gäller brådskande ärenden (t.ex. om en vattenskada uppstått) ska hyresvärden genast få rätt att komma in i lägenheten. Är ärendet av mindre brådskande art (t.ex. underhåll i form av sotning av fläkt) kan hyresgästen få en viss frist på sig innan hyresvärden får tillgång till lägenheten.

Om hyresgästen inte har någon giltig ursäkt för att vägra hyresvärden tillträde till lägenheten kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 7 p. Hyresvärden inte har rätt att tränga sig in i lägenheten om hyresgästen skulle vägra honom tillträde, enligt femte stycket krävs istället meddelande om handräckning från kronofogdemyndigheten.

12 kap. 32 §

För att få överlåta hyresrätten måste hyresgästen få hyresvärdens medgivande. I 34-37 §§ finns undantag där hyresnämnden kan medge överlåtelse även om hyresvärden sagt ifrån.

Om hyresgästen inte vidtar rättelse (dvs. låter överlåtelsen gå tillbaka) så kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st 3 p. I 43 § 1 st. finns dock ett krav på att hyresvärden ska kräva rättelse inom 2 månader från det att han fick veta om överlåtelsen.

Den som ska överta hyresrätten behöver inte ha flyttat in i lägenheten, utan det räcker att ett avtal har slutits mellan parterna för att överlåtelseförbudet ska anses överträtt.

Möjligheten att säga upp avtalet som nämns i andra stycket syftar på förtida uppsägning enligt 6 § 2 st. och får betydelse för lokalhyresgäster (bostadshyresgäster har redan en förmånlig uppsägningsrätt i 5 § 1 st.).

12 kap. 33 §

Om hyresrätt övertas på sådant sätt som avses i andra stycket behövs inget medgivande från hyresvärden.

12 kap. 34 §

Till gruppen av närstående räknas barn, föräldrar, andra nära släktingar, annan som hyresgästen bott med under äktenskapsliknande former, men även personer som hyresgästen annars av särskilda omständigheter kan anses ha ett nära samband till.

För att kravet på varaktighet ska anses uppfyllt krävs att sammanboendet har varat i minst tre år (i praxis har kortare tid godtagits, särskilt då personerna tänkt bo ihop länge men det oförutsett blivit avbrutet, t.ex. genom dödsfall).

För att räknas som sammanboende ska personerna i stort sett haft gemensamt hushåll och använt lägenheten tillsammans.

Hyresvärden ska skäligen nöja sig med förändringen om den nye hyresgästen kan antas ha möjlighet att betala hyran.

12 kap. 35 §

Vid bedömningen av om det är beaktansvärda skäl tittar hyresnämnden på hyresgästens, ingen annans, skäl för att vilja byta lägenhet. Det kan t.ex. röra sig om att familjen växer och det finns behov av en större lägenhet. Om hyresgästen bott i lägenheten en kortare tid (under ett år) blir hyresnämndens bedömning strängare.

Vid bedömningen av om bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden tittar hyresnämnden på om den nya hyresgästen verkar vara skötsam och om han har förmåga att betala hyran.

Om ett byte sker mot betalning av svarta pengar anses särskilda skäl tala emot bytet (jfr. 65 § där det anges att det är straffbart att betala för en hyresrätt).

12 kap. 39 §

Reglerna om andrahandsuthyrning är tillämpliga för både bostäder och lokaler.

Hyresvärdens samtycke krävs för att andrahandsuthyrning ska vara tillåtet, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd enligt 40 §. Om uthyrning sker i strid med detta så är det grund för förverkande enligt 42 § 1 st. 3 p.

I 40 § finns regler om ”total sublokation”, dvs. då hela lägenheten hyrs ut i andra hand för självständigt brukande.

I 41 § finns regler om ”partiell sublokation”, dvs. då endast en del av lägenheten hyrs ut till någon utomstående och för detta krävs inget tillstånd.

För att avgöra vilken form av sublokation det ska vara fråga om tittar man på om det har varit ett självständigt brukande eller inte. Avgörande är vad som står i avtalet angående hur stor del av lägenheten som ska uthyras och i vilken utsträckning hyresgästen sedan faktiskt har använt lägenheten (avtalet kan avse partiell sublokation, eftersom tillstånd då inte behövs, medan det i verkligheten varit fråga om total sublokation).

Enligt 45 § 1 st. 1 p. får andrahandshyresgästen besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen efter två år.

12 kap. 40 §

Bestämmelsen är tillämplig på både bostäder och lokaler.

För att det ska vara fråga om total sublokation krävs att andrahandsuthyrningen avser hela lägenheten. Det uttrycks som att lägenheten ska upplåtas för ”självständigt brukande” (om så inte är fallet kan 41 § bli tillämplig).

I första punkten uppräknas de situationer då andrahandsuthyrning medges av hyresnämnden. Som exempel kan nämnas att två personer ska flytta ihop på prov utan att vilja säga upp sina hyreskontrakt. För att andrahandsuthyrning ska medges krävs att hyresgästen har beaktansvärda skäl, det måste alltså finnas viss styrka bakom skälen.

Hyresvärden har befogad anledning att vägra samtycke om andrahandshyresgästen kan antas vara misskötsam.

Om uthyrning sker i strid med detta så är det grund för förverkande enligt 42 § 1 st. 3 p.

Ofta begränsas tillståndet till ett år. Eventuellt kan man sedan söka om tillstånd en gång till, varpå hyresnämnden gör en ny prövning.

Enligt 45 § 1 st. 1 p. får andrahandshyresgästen besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen efter två år.

12 kap. 41 §

Det som avses är partiell sublokation, då endast en del av lägenheten hyrs ut medan den ursprunglige hyresgästen bor kvar.

Det är tillåtet att ha någon inneboende utan tillstånd från hyresvärden under förutsättning att det inte medför men för denne. Om det medför men för hyresvärden och hyresgästen inte vidtar rättelse kan hyresrätten bli förverkad enligt 42 § 1 st. 4 p.

Bestämmelsen är tillämplig för både bostäder och lokaler.

12 kap. 42 §

Hyresrätten är förverkad om hyresgästen begår ett avtalsbrott enligt någon av punkterna i denna paragraf. Uppräkningen är uttömmande och parterna kan alltså inte avtala om andra förverkandegrunder (p.g.a. att hyresgästen ska veta var gränserna går). Tvister av detta slag prövas av allmän domstol.

Att hyresförhållandet ska upphöra i förtid innebär enligt 6 § att det ska uppgöra omedelbart. Hyresvärden kan ändå välja till vilken tidpunkt han vill säga upp avtalet, omedelbart eller till ett senare datum.

Första och andra punkten: Hyresgästen har bevisbördan för att han har betalat hyran. Förfallodagen framgår antingen av parternas avtal eller av 20 §. Se också 44 §.

Tredje punkten: Enligt RH 1999:134 är 9 dagar inte ett tillräckligt dröjsmål för att hyresvärden ska få säga upp hyresavtalet. Ansökan ska inges till hyresnämnden.

Sjätte punkten: Se även fjärde stycket där det anges att det vid allvarliga störningar inte krävs tillsägelse om rättelse för att förverkande ska bli aktuellt. Om de allvarliga störningarna istället beror på en andrahandshyresgäst har det ansetts rimligt att förstahandshyresgästen får möjlighet att vidta rättelse innan hyresrätten förverkas.

Åttonde punkten: Det måste finnas en tydlig koppling mellan avtalet och hyresförhållandet. Ett exempel på åsidosättande av avtalsenlig skyldighet kan vara att hyresgästen bor i ett allergianpassat hus och sedan tar in ett husdjur. Det är domstolen, inte parterna, som ska göra bedömningen av om fullgörande av villkoret ska anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden.

I 43-44 §§ finns undantag där hyresgästen inte kan skiljas från lägenheten trots att den är förverkad enligt denna paragraf.

12 kap. 45 §

Om ett hyresförhållande stämmer överens med någon av punkterna i denna paragraf så skyddas inte hyresgästen av reglerna om besittningsskydd. Hyresgästen kan därmed inte kräva att få bo kvar efter att hyresavtalet sagts upp.

Av första punkten framgår att en andrahandshyresgäst som bott i lägenheten i mer än två år i följd får tillgång till reglerna om besittningsskydd och kan få sitt hyresförhållande förlängt.

Enligt tredje punkten har inte en inneboende i en bostadsrättslägenhet något besittningsskydd.

I andra stycket anges att 1 st. 1 p. inte gäller vid blockuthyrning (se 1 § 6 st.).

12 kap. 45 a §

Handlingen måste vara skriftlig och det räcker inte att överenskommelsen antecknas i hyreskontraktet.

12 kap. 46 §

Hyresvärden måste iaktta uppsägningstiderna som följer av 4 § och hyresgästen har då minst tre månaders uppsägningstid om inte annat avtalats (jfr. med det fall att hyresrätten anses vara förverkad enligt 42 § och hyresgästen kan tvingas att flytta omedelbart). Hyresvärden ska sedan hänskjuta tvisten till hyresnämnden enligt 49 § och det är de som prövar om förlängning av avtalet ska ske eller inte.

För att hyresgästen ska ha rätt till besittningsskyddet får hyresförhållandet inte vara av sådant slag som sägs i 45 §.

Första punkten: Förverkandegrunderna finns i 42 § (notera också undantagen i 43-44 §§). Hyresvärden behöver inte säga upp avtalet för omedelbart upphörande. Han kan istället vänta till den avtalade eller lagstadgade (4 §) avtalstiden löpt ut innan han ber hyresgästen att flytta.

Andra punkten: Även om det inte finns grund för att anse hyresrätten förverkad kan ett kontraktsbrott leda till att hyresförhållandet inte ska förlängas. Åsidosättandet måste ha varit väsentligt och en avvägning får göras mellan hyresvärdens intresse och hyresgästens intresse av att få ha kvar sitt boende.

Tredje punkten: Om hyresgästen får problem att hitta en ny bostad (t.ex. på grund av rådande bostadsmarknad) är det ofta oskäligt att hyresförhållandet upphör om inte värden kan anvisa en annan bostad. Om hyresavtalet innehåller en rivningsklausul anses hyresgästen vara medveten om att avtalet kommer att upphöra och då behöver ingen ersättningslägenhet anvisas.

Sjätte och sjunde punkterna: Hänsyn ska tas till att det kan ta lite tid för hyresgästen att hitta ett nytt boende. Det görs dock ingen intresseavvägning eftersom hyresvärden alltid anses ha störst intresse av att kunna nyttja lägenheten för egen räkning.

Tionde punkten: Detta är en generalklausul som ska användas i andra hand om ingen av de övriga punkterna blir tillämpliga. Den ska tillämpas restriktivt och en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen får göras.

12 kap. 49 §

Tvist om förlängning uppstår som regel då hyresvärden säger upp avtalet (eftersom hyresgäster sällan vill flytta ifrån sitt boende) och han kan därför räkna med att behöva hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

Med ”hyrestidens utgång” menas det datum som avtalet är uppsagt till (med iakttagande av uppsägningstid, 4 §).

12 kap. 50 §

Huvudregeln är att hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten medan tvisten pågår.

12 kap. 51 §

Hyresvärden måste, i samband med att tvisten hänskjuts till hyresnämnden, begära att hyresvillkoren ska ändras om hyresgästen skulle vinna förlängningstvisten, annars fortsätter avtalet på samma villkor som tidigare.

12 kap. 53 §

Att villkorsändring m.m. inte blir aktuellt i de situationer som nämns i paragrafen hör ihop med att de inte omfattas av besittningsskyddet (se 45 §).

12 kap. 54 §

Det är bra om meddelandet skickas med rekommenderat brev (jfr 63 §).

12 kap. 54 a §

Detta är en passivitetsregel som innebär att hyresgästen blir bunden av den hyra som värden begär om han inte inom angiven tid svarar att han motsätter sig kravet.

12 kap. 55 §

Här behandlas den s.k. bruksvärdesprincipen. Utan denna princip blir besittningsskyddet värdelöst eftersom hyresvärden annars skulle kunna höja hyran och på så sätt tvinga hyresgästen att flytta självmant.

För att se om den föreslagna hyran är skälig görs en jämförelse med hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är jämförliga. Jämförelsen ska enligt andra stycket i första hand göras med lägenheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag.

Först måste man hitta en jämförelselägenhet som med hänsyn till bruksvärdet är så lik den aktuella lägenheten som möjligt. Jämförelsen görs i första hand med lägenheter på samma ort, och i andra hand får man titta på närbelägna orter.

För att bedöma om lägenheterna är jämförbara tittar man på lägenhetens storlek, dess modernitetsgrad och planlösning. Men man tittar även på husets egenskaper där bullernivå, förekomst av hiss, tvättstuga, garage och sopnedkast m.m. beaktas. Sedan tittar man även på omgivningen där husets läge, närhet till allmänna kommunikationer och affärer m.m. kan få betydelse.

Det är upp till parterna att ta fram det material man vill använda vid jämförelsen.

Hyran för den aktuella lägenheten jämförs sedan med hyran för jämförelselägenheterna. För att vara skälig får hyran inte vara "påtagligt högre", vilket innebär att det är ok med en felmarginal på ca 3-5 %.

12 kap. 56 §

Här anges de fall då det indirekta besittningsskyddet inte gäller.

Sådan överenskommelse som avses i andra stycket får inte tas in i hyreskontraktet utan ska upprättas genom en särskild handling. Här kan de blanketter som hyresnämnden tillhandahåller vara till god hjälp.

12 kap. 57 §

Det indirekta besittningsskyddet gäller om inte något av undantagen i 56 § aktualiseras.

Vid de fall som nämns i paragrafen har hyresgästen inte rätt till ersättning då hyresvärden vägrat förlängning av hyresavtalet.

Första punkten: En helhetsbedömning av hela hyrestiden ska göras. Ett exempel på när uppsägning kan ske utan att ersättning ska utgå är då hyresgästen inte skött betalningarna av hyran (dock utan att det finns grund för förverkande – i så fall saknas besittningsskydd helt, se 56 § 1 st. 2 p.)

Andra punkten: Den anvisade lokalen behöver inte vara exakt likvärdig med den tidigare lokalen, men den måste vara godtagbar på så sätt att hyresgästen kan bedriva sin verksamhet under samma förutsättningar som tidigare. Hyresgästen kan heller inte kräva att hyran ska vara samma som för den tidigare lokalen. En rivningsklausul kan tas in i hyreskontraktet, men den skyddar bara hyresvärden mot ersättningsskyldighet under 5 år. Det kan därför vara bättre att göra en överenskommelse enligt 56 § 2 st.

Tredje punkten: Samma regler som för rivning gäller. För att hyresvärden ska få säga upp hyresavtalet krävs att ombyggnaden är så omfattande att hyresgästen inte utan olägenhet kan stanna kvar i lägenheten.

Fjärde punkten: Detta är en generalklausul. Om det finns skäl för uppsägning måste också en intresseavvägning göras mellan parterna i det enskilda fallet. Då kan det beaktas vilka skäl hyresgästen har för att bo kvar, om han har möjlighet att hitta en ny lokal, hur länge han har använt lokalen och om dess läge är avgörande för bedrivande av verksamheten.

Femte punkten: Om t.ex. det begärda hyresbeloppet kan anses oskäligt på grund av att det överstiger marknadshyran (se 57 a §) kan inte hyresvärden undgå ersättningsskyldighet med hjälp av denna punkt.

Av sista stycket framgår det att hyresgästen har rätt till ersättning om en förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd även om det är han själv som sagt upp avtalet till villkorsändring enligt 58 a §.

12 kap. 57 a §

Det är många olika faktorer som kan beaktas vid en jämförelse med lokaler inom orten. Dessa faktorer kan delas in i lokaltyp, läge, storlek och standard men även hyresvillkoren beaktas.

12 kap. 65 §

Förutom betalning i pengar menas med särskild ersättning t.ex. de fall där någon lämnar egendom som betalning av en hyresrätt.

14 kap. Servitut

I detta kapitel behandlas servitut som bildats genom avtal (jfr. 7 kap. 1 §).

Se även de allmänna bestämmelserna om servitut i 7 kap. samt bestämmelserna om inskrivning av servitut i 23 kap.

14 kap. 1 §

Rekvisiten i denna paragraf är tvingande och måste vara uppfyllda för att det ska vara fråga om ett servitut (se även 5 § angående formkrav för upplåtelsen).

Att markanvändningen ska vara ”ändamålsenlig” innebär att nyttan för den härskande fastigheten ska vara större än belastningen för den tjänande fastigheten efter en objektiv bedömning (dvs. inte utefter parternas åsikter). Användningen av marken ska således ha effektiviserats.

Med ”i visst hänseende” menas att det inte får vara fråga om ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten.

Med ”nyttjande” menas många skilda användanden av den tjänande fastigheten. Det kan röra sig om att t.ex. använda en väg, en brygga eller en ledning som finns på den tjänande fastigheten.

Med ”på annat sätt taga i anspråk” menas då rättighetshavaren tillåts att göra någonting på sin egen fastighet som påverkar den tjänande fastigheten.

Med ”råda över den tjänande fastigheten…” menas att ägaren till den tjänande fastigheten avsäger sig rätten att använda sin fastighet på visst sätt.

Enligt andra stycket måste servitut upplåtas för stadigvarande ändamål. Det får alltså inte vara fråga om att tillgodose något tillfälligt behov.

Enligt tredje stycket är detta kapitel inte tillämpligt på servitut som bildats genom fastighetsbildning (se 5 kap., 7 kap. samt i 10 kap. 5 § och 11 kap. 6 § fastighetsbildningslagen) eller expropriation (se 1 kap. 1 och 2 §§ expropriationslagen). Däremot är rekvisiten för servitut som följer av första stycket i denna paragraf tillämpliga på alla former av servitut.

14 kap. 3 §

Paragrafen innebär att servitutet utgör tillbehör till den härskande fastigheten (jfr 2 kap.) och ingår alltså om ägaren överlåter fastigheten.

14 kap. 5 §

För upplåtelse av servitut enligt detta kapitel måste formkravet iakttas. Om det inte har upprättats någon skriftlig handling gäller inte upplåtelsen som servitut och då får man istället använda sig av de generella reglerna i 7 kap. (det kan röra sig om en benefik nyttjanderätt eller en annan nyttjanderätt enligt 7 kap.).

Andra villkor än de minimikrav som nämns i paragrafen samt frågor om betalning kan alltså avtalas muntligt.

Det finns inget krav på inskrivning av servitut (23 kap.), men det är en fördel om det är inskrivet eftersom servitutet annars kan upphöra om den tjänande fastighetens ägare överlåter fastigheten (jfr 7 kap. 10 §).

15 kap. Rätt till elektrisk kraft

Reglerna i detta kapitel ska läsas tillsammans med de allmänna bestämmelserna i 7 kap.

18 kap. Godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelse av inskrivning i vissa andra fall

18 kap. 4 §

Här behandlas statens skadeståndsansvar gentemot fastighetens rätte ägare till följd av ett giltigt godtrosförvärv av pant. Detta ansvar finns för att man ska kunna lita på innehållet i inskrivningssystemet. Ersättningen kan jämkas om den skadelidande haft del i förlusten, till exempel genom att inte anmäla sitt äganderättsanspråk. Notera också att ersättning i första hand ska betalas av den som orsakat skadan.

Andra stycket utgör en liknande garanti för panthavaren om hans förlust beror på en grov ogiltighetsgrund enligt 3 § och han i annat fall hade kunnat göra ett godtrosförvärv enligt 2 §.

18 kap. 7 §

Här anges att staten regressvis kan kräva ersättning från den som orsakat skadan.

22 kap. Inteckning

22 kap. 1 §

Det behöver alltså inte vara den civilrättsligt rätte ägaren (jfr 6 kap.) som ansöker om inteckning.

Lagfart måste inte ha beviljats, det räcker med att den är sökt. Det går också att söka inteckning om lagfartsansökan är vilandeförklarad, den får dock inte vara avslagen (se 20 kap.).

22 kap. 2 §

Inteckningen ska knytas till en eller flera fastigheter. Därför måste registerbeteckning för de aktuella fastigheterna anges. Om det finns flera ägare så ska samtliga underteckna ansökningshandlingen.

I tredje stycket återfinns förutsättningarna för gemensamma inteckningar:

Inteckningen måste avse hela fastigheter och inte enbart delar av dem.

Fastigheterna som ska intecknas gemensamt måste finnas inom samma inskrivningsområde.

Det ska vara samma ägare eller samma ägarkonstellation till fastigheterna och dessutom måste ägarandelarna vara lika (exv. om det är två ägare på den ena fastigheten så måste det vara samma två ägare på den andra fastigheten, och om den ena fastigheten ägs med 50 % vardera måste det vara så även på den andra fastigheten).

Om två fastigheter redan är gemensamt intecknade kan de sedan inte intecknas var och en för sig, utan måste även i fortsättningen intecknas gemensamt. Motsatt är gemensam inteckning inte möjlig om det finns inteckning i någon av fastigheterna sedan tidigare (om det inte är exakt samma förutsättningar som för den inteckning som söks). För äldre inteckningar gällde andra regler som fortfarande ska gälla för dessa.

22 kap. 7 §

Här behandlas utsträckning.

För ansökan om gemensam inteckning, se 2 § 3 st.

22 kap. 8 §

Här behandlas utbyte.

22 kap. 8 a §

Här behandlas sammanföring.

Av ” besvärar endast en fastighet” framgår att gemensamma inteckningar inte kan sammanföras.

22 kap. 9 §

Här behandlas nedsättning.

22 kap. 10 §

Här behandlas dödning av inteckning (skilj detta från dödande av pantbrev).

Angående andra stycket se 13 § lagen (1927:85) om dödande av förkommen handling.

22 kap. 11 §

Här behandlas relaxation.