RÅ 1995 not 23
Återkallelse av registrering (s.k. svart lägenhetsaffär)
Not 23 Överklagande av Kerstin Å. ang. återkallelse av registrering som fastighetsmäklare. -Länsstyrelsen i Stockholms län (1993-01-29) återkallade Kerstin Å:s registrering som fastighetsmäklare. Som motivering för beslutet anfördes bl.a.: Enligt 5 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare krävs för registrering bl.a. att sökanden bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Vidare skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed (9 § ). Finner länsstyrelsen att fastighetsmäklaren inte längre uppfyller bl.a. lämplighetskraven skall länsstyrelsen återkalla registreringen eller om det är tillräckligt, i stället för att återkalla registreringen meddela varning (6 § ). - I propositionen till lagen ( prop 1983/84:16 s. 33) uttalas att det ligger i sakens natur att en åtgärd som är så ingripande för den enskilde näringsidkaren som återkallelse skall kunna komma ifråga endast i fall då dennes bristande lämplighet är starkt uttalad. Som riktlinjer för bedömningen när återkallelse skall kunna komma i fråga anges bl.a. brottslig gärning. Det kan enligt föredragande statsrådet också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter sina skyldigheter enligt lagen. - Mot vad som påstås i TV-programmet har Kerstin Å. i huvudsak invänt dels att programmet lagts upp på ett sådant sätt att hon förletts att uttala sig så att hon oförskyllt kommit att framstå som medverkande i olagliga lägenhetsaffärer, dels att hennes avsikt endast varit att genomföra ett byte mellan en hyresrätt och en bostadsrätt. I en av de skildrade affärerna har hon dessutom haft ett uttryckligt uppdrag av fastighetsägaren P.0. S. att genomföra ett byte mellan en hyreslägenhet i hans fastighet på Bokbindarvägen 86 och en bostadsrätt i Stockholm. - Länsstyrelsen har i sin bedömning av vad som framkommit i programmet att väga in dels att de affärer som skildrats varit en provokation av de journalister som stått bakom programmet dels att Kerstin Å. filmats utan att hon har varit medveten om det. Länsstyrelsen har valt att inte tillmäta dessa omständigheter någon avgörande betydelse utan istället utgå från vad som framgår av de samtal Kerstin Å. för med de intresserade köparna. Mot denna bakgrund finner länsstyrelsen, att det framgår att Kerstin Å. haft för avsikt att försöka genomföra försäljningar av hyresrätter. Replikskiftena är upptagna och återgivna i ett sammanhang utan klipp varför det inte kan antas att de genom klippteknik på ett oriktigt sätt återger samtalet. Detta har heller inte påståtts av Kerstin Å. - Kerstin Å:s påstående att hon uppfattat situationen så att hon visat lägenheterna för en innehavare av en bostadsrätt vilken velat byta sig till en hyresrätt är enligt länsstyrelsens uppfattning inte trovärdig. Av replikskiftet framgår bland annat, att det var den påstådde bostadsrättsägaren som skulle betala köpeskillingen inte innehavaren av hyresrätten. En bytesaffär mellan bostadsrätt och hyreslägenhet kan medföra en reduktion av det normala marknadspriset för bostadsrätten. Om reduktionen skulle vara så stor att det innebär att säljaren av bostadsrätten, förutom att lämna sin bostadsrätt i byte dessutom måste betala för att få hyreslägenheten, måste detta anses vara ett försök att kringgå förbudet att kräva särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägenhet. Vidare framgår att Kerstin Å. uppmanat kunden att betala köpeskillingen kontant och lägga denna i ett kuvert. Hon upplyste dessutom att den inte fick utgöras av check eller postväxel. Det framgår också att hon inte haft för avsikt att överlämna något kvitto på det erlagda beloppet. - Enligt 12 kap.jordabalken kan en hyresgäst under vissa förhållanden överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla annan bostad. Någon rätt för en fastighetsägare att upplåta hyresrätt i någon av sina fastigheter i byte mot ex.vis en bostadsrätt föreligger dock ej. Ett sådant förfarande utgör ett försök att kringgå förbudet mot att betinga sig särskild ersättning för upplåtelse av hyresrätt. Kerstin Å:s uppgift att hon haft ett uppdrag att medverka till ett sådant byte förbättrar därför inte hennes sak. - Sammanfattningsvis finner länsstyrelsen det visat, att Kerstin Å. haft för avsikt att och arbetat aktivt för att genomföra en s.k. svart lägenhetsaffär genom att på direkt uppdrag av fastighetsägaren ta ersättning för upplåtelse av en bostadslägenhet. Den omständigheten att det var journalister som agerade kunder och må ha gjort detta i visst syfte kan enligt länsstyrelsens uppfattning inte ändra synen på Kerstin Å:s agerande. Hon kände enligt egen uppfattning inte till bakgrunden till "kundens" intresse för en affär och får därför antas ha agerat som om det handlade om en verklig affärsuppgörelse. Kerstin Å:s agerande står i uppenbar strid med god mäklarsed och kan inte accepteras av registrerade fastighetsmäklare. Länsstyrelsen finner därför att Kerstin Å. inte längre uppfyller de i 5 § fastighetsmäklarlagen uppställda kraven på lämplighet. - När mäklare inte längre uppfyller lämplighetskraven skall länsstyrelsen återkalla registreringen eller om det är tillräckligt istället för att återkalla meddela mäklaren en varning. Av förarbetena till lagen framgår som ovan nämnts att återkallelse skall tillgripas endast när bristen på lämplighet är starkt uttalad och att situationen ibland kan vara den att länsstyrelsen finner anledning till kritik av mäklarens handlingssätt trots att det saknas skäl att återkalla registreringen. I sådana fall bör det räcka med att meddela varning. Kerstin Å. har i sin egenskap av mäklare uppsåtligen medverkat till att försöka genomföra en olaglig överlåtelse av hyresrätt. Hennes handlingssätt är enligt länsstyrelsens uppfattning av så allvarlig art att det inte kan anses tillräckligt att meddela henne varning. Hennes registrering skall därför återkallas med stöd av 6 § fastighetsmäklarlagen. - Kerstin Å. överklagade och yrkade att kammarrätten skulle undanröja länsstyrelsens beslut samt anförde bl.a. följande. Länsstyrelsen hade som utgångspunkt för sitt beslut att avregistrera henne som fastighetsmäklare ett TV-program, som bl.a visade henne i samspråk med en TV-reporter. Hon var till skillnad från sin samtalspartner inte medveten om att samtalet i smyg togs upp med dold mikrofon och dold kamera. Upptagningen visades i TV i programmet "Förtur till salu". Sedan länsstyrelsen uppmärksammat programmet hade myndigheten ifrågasatt hennes registrering som fastighetsmäklare. I regeringsformen 2 kap. 6 § stadgades bland annat att varje medborgare gentemot det allmänna var skyddad mot hemlig avlyssning eller upptagning av telefonsamtal eller annat förtroligt samtal. Då ju samtalet mellan henne och TV-reportern, som låtsades vara kund, var ett affärssamtal som var att likställa med ett förtroligt meddelande, ansåg Kerstin Å. att det nämnda stadgandet utgjorde hinder för länsstyrelsen att använda smygfilmningen som bevis mot henne i denna synnerligen viktiga prövning, som hade avgörande betydelse för hennes möjligheter att utöva sitt yrke som fastighetsmäklare. Kerstin Å. vidhöll uppgiften att det varit fråga om ett byte mellan hyresrätt och bostadsrätt. - Länsstyrelsen avstyrkte bifall till överklagandet. - Kammarrätten i Stockholm (1993-06-03, Lindgren, Konradsson, Wijkman), som inte fann något lagligt hinder mot att det aktuella TV-programmet användes som bevisning i målet, delade länsstyrelsens bedömning och ändrade inte det överklagade beslutet. - Kerstin Å. fullföljde sin i kammarrätten förda talan. I andra hand yrkade hon att varning eller annan lindrigare påföljd skulle meddelas henne. - Regeringsrätten beslutade i samband med att prövningstillstånd meddelades den 13 juli 1993 att kammarrättens dom och länsstyrelsens beslut tills vidare inte skulle gälla. - Regeringsrätten (1995-02-02, Björne, Dahlman, Berglöf, Werner, Lindstam): Skälen för Regeringsrättens avgörande. Med fastighetsmäklare avses enligt lagen (1984:81) om fastighetsmäklare fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar bl.a. fastigheter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet och hyresrätter (1 §). Varje fastighetsmäklare skall enligt 4 § vara registrerad hos länsstyrelsen i det län, där han huvudsakligen är verksam. Villkoren för registrering finns intagna i 5 §. Enligt denna bestämmelse krävs för registrering förutom att fastighetsmäklaren inte är underårig och inte är försatt i konkurs eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken att han har ansvarsförsäkring och tillfredsställande utbildning samt att han i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Finner länsstyrelsen att en fastighetsmäklare inte längre uppfyller kraven enligt 5 § skall länsstyrelsen enligt 6 § första stycket återkalla registreringen. Ett sådant beslut gäller omedelbart. Om det är tillräckligt, kan länsstyrelsen i stället för att återkalla registreringen meddela varning. I 9-14 §§ finns bestämmelser om fastighetsmäklarens uppdrag. Fastighetsmäklaren skall sålunda utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed (9 §). I 12 § föreskrivs att fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten av visst i bestämmelsen angivet innehåll. Innan fastigheten överlåts skall mäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Av 2 § lagen framgår att vad som i lagen föreskrivs om fastigheter även skall tillämpas på övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 § och således också på andelsrätter avseende lägenhet. - Kravet på att fastighetsmäklaren skall vara lämplig för sitt yrke innebär att han skall vara en redbar och seriös yrkesutövare. Det största värdet i ett lämplighetskrav sägs i lagmotiven ligga i den möjlighet som registreringsmyndigheten därigenom får att återkalla registreringen, om fastighetsmäklaren missköter sig på ett sådant sätt att han kan anses olämplig att utöva detta yrke i fortsättningen. Ett återkallande av registreringen får då verkan som ett slags näringsförbud på fastighetsförmedlingsområdet (jfr prop. 1983/84:16, s. 10). Beträffande det aktuella kravet på lämplighet sägs vidare att en återkallelse bör tillgripas endast i fall då mäklarens bristande lämplighet är starkt uttalad. Om mäklaren begått en brottslig gärning kan omständigheterna ofta vara sådana att det bör inverka på hans registrering. För att brottsliga gärningar skall kunna läggas till grund för återkallelse krävs i allmänhet att det föreligger en fällande dom. Har mäklaren erkänt gärningen, bör länsstyrelsen dock kunna återkalla registreringen utan att avvakta utgången i brottmålet (a. prop. s. 32). - I målet skall avgöras om det finns grund för att återkalla Kerstin Å:s registrering som fastighetsmäklare. Från länsstyrelsens sida har åberopats att Kerstin Å., enligt vad som framgick av ett med dold videokamera inspelat TV-program, avsett att medverka vid försäljning av två hyresrätter beträffande bostäder i Stockholm. TV-programmet, som sändes den 9 september 1992 i Sveriges Television, Kanal 1, hade titeln "Förtur till salu". I programmet skildrades handeln med sådana hyresrätter i Stockholm. - Fråga uppkommer om TV-programmet utgör tillräcklig bevisning för att Kerstin Å. uppträtt på ett sådant sätt att hon skall anses olämplig som fastighetsmäklare. - Regeringsrätten ansluter sig till underinstansernas bedömning att TV-programmet kan användas som bevisning i målet. När det gäller att bedöma bevisvärdet av TV-programmet konstaterar Regeringsrätten att det bakomliggande syftet med TV-programmet var att belysa handeln med s.k. svarta hyreslägenheter och att den av TV anlitade personens uppgift var att uppträda som spekulant på en hyreslägenhet. De repliker som fällts talar för att det var fråga om att förmedla en hyresrätt. Vid en samlad bedömning finner Regeringsrätten därför i likhet med underinstanserna att det är visat att Kerstin Å. avsett att förmedla en s.k. svart lägenhetsaffär. - Kerstin Å. uppfyller därmed inte längre de krav på lämplighet som lagen uppställer på en fastighetsmäklare. Annan påföljd än återkallelse av registreringen som fastighetsmäklare bör inte komma i fråga. Kerstin Å:s överklagande skall därför avslås. - Regeringsrättens avgörande. Regeringsrätten fastställer kammarrättens domslut. (Regeringsrådet Dahlman hade skiljaktig mening i fråga om motiveringen och ansåg att kammarrättens dom skulle fastställas.) (fd II 1994-12-14, Karlsson)