RH 2006:18
Hyresnämndsmål. Fråga om det kunde antas att förvärvarna av en hyresfastighet skulle komma att iaktta god sed i hyresförhållanden. Avgörande för ett förvärvstillstånd var om och i vad mån förvärvarna tidigare hade följt en rekommendation av Stockholms fastighetsägareförening till sina medlemmar att följa en överenskommelse om förmedling av ledigblivna hyreslägenheter.
Hyresnämnden i Stockholm
C.U. och T.U. ansökte hos hyresnämnden om tillstånd att förvärva fastigheten Guldfisken 32 i Stockholm med 15 bostadslägenheter. Stockholms stad och Hyresgästföreningen Region Stockholm avstyrkte tillstånd med motiveringen att C.U. och T.U. inte hade lämnat ledigblivna lägenheter till Stockholm Stads Bostadsförmedling AB (Bostadsförmedlingen) i enlighet med den överenskommelse som träffats mellan Stockholms Fastighetsägareförening och Bostadsförmedlingen. Genom överenskommelsen hade fastighetsägareföreningen åtagit sig att rekommendera sina medlemmar att lämna minst hälften av antalet ledigblivna lägenheter till Bostadsförmedlingen.
Hyresnämnden (ordförande hyresrådet tf. Eva Reldén och övriga ledamöterna Yvonne Hendele och Liz Grennstam) anförde i beslut den 28 juni 2005 bl.a. följande.
SKÄL
Det är ostridigt att C.U. och T.U., som uppgivit sig ha ett bestånd om cirka 65 lägenheter, inte förrän nyligen lämnat lägenheter till förmedling genom stadens bostadsförmedling. C.U. och T.U. har vidgått att 15 lägenheter friställts under de senaste åren, medan staden har hävdat att ytterligare cirka 10 lägenheter friställts i beståndet. C.U. och T.U. har nu lämnat två lägenheter till förmedling.
C.U. och T.U. är medlemmar i fastighetsägareföreningen. Denna förening har i en överenskommelse med stadens bostadsföremedlingsbolag åtagit sig att rekommendera medlemmar att lämna 50 procent av ledigblivna och nyproducerade lägenheter till bolaget för förmedling till bostadssökande. Även om C.U. och T.U. inte genom avtal är förpliktade att lämna viss andel av ledigblivna lägenheter till stadens förmedling, tjänar rekommendationen till ledning vid den bedömning hyresnämnden har att göra av god sed i hyresförhållanden. Hyresnämnden finner vid denna bedömning att ett genomgående förfarande att inte lämna lägenheter till förmedling enligt rekommendation är att brista i iakttagandet av god sed i hyresförhållanden. Särskilt allvarligt ser hyresnämnden på att lägenheter som blivit lediga efter att hyresgästerna anvisats lägenheter av särskild karaktär eller anvisats annan lägenhet genom stadens bostadsförmedling, förmedlats till vänner och bekanta. C.U. och T.U. har nu lämnat två lägenheter till förmedling och har förklarat sig ha för avsikt att i framtiden följa rekommendationen. Det finns ingen annan invändning mot dem vad avser förvärvet. Hyresnämnden finner anledning att anta att C.U. och T.U. framöver, i enlighet med vad de anfört och visat prov på, kommer att lämna ledigblivna lägenheter till förmedling enligt rekommendationen. Med hänsyn till det anförda föreligger inte tillräcklig grund för antagandet att de inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. C.U. och T.U. skall därför erhålla begärt tillstånd till förvärv av fastigheten Guldfisken 32 i Stockholm.
AVGÖRANDE
Hyresnämnden lämnar C.U. och T.U. tillstånd att förvärva fastigheten Guldfisken 32 i Stockholm.
Hovrätten
Stockholms kommun och Hyresgästföreningen Region Stockholm överklagade beslutet och yrkade att hovrätten skulle avslå C.U:s och T.U:s ansökan om förvärvstillstånd.
C.U. och T.U. bestred ändring.
Domskäl
Hovrätten (hovrättslagmannen Gudmund Toijer samt hovrättsråden Per Eklund, referent, och Mikael Mellqvist) anförde i beslut den 2 mars 2006:
HOVRÄTTENS SKÄL
[ - - - ]
Hovrättens bedömning
Förvärvstillstånd skall vägras bl.a. om det kan antas att förvärvaren inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden (4 § första stycket 3 lagen [1975:1132] om förvärv av hyresfastighet m.m.).
Kommunen och hyresgästföreningen har åberopat att C.U. och T.U. under lång tid inte har lämnat ledigblivna lägenheter till Bostadsförmedlingen i enlighet med den överenskommelse som har träffats mellan Stockholms Fastighetsägareförening och Bostadsförmedlingen.
C.U. och T.U. är medlemmar i Stockholms Fastighetsägareförening. Överenskommelsen om förmedling av lägenheter är visserligen inte formellt bindande för den enskilde fastighetsägaren, men fastighetsägareföreningen rekommenderar sina medlemmar att följa överenskommelsen. Den har tillkommit och förnyats för att förhindra att det införs tvingande regler om att lägenheter som har blivit lediga skall lämnas till bostadsförmedling. Det har i rättspraxis ansetts att en fastighetsägare som illojalt åsidosätter rekommendationen inte iakttar god sed i hyresförhållanden (se bl.a. Svea hovrätts beslut den 6 juli 2000 i mål nr ÖH 8517-99).
Enligt kommunen har åtminstone 24-27 lägenheter blivit lediga under de senaste åren. Det är först under prövningen av det nu aktuella tillståndsärendet som C.U. och T.U. har lämnat två lägenheter till Bostadsförmedlingen.
C.U. och T.U. har invänt att antalet ledigblivna lägenheter uppgått till 15 och att överenskommelsen inte är juridiskt bindande. Framöver har de för avsikt att följa rekommendationen. C.U. och T.U. har uppgett att de har använt ledigblivna lägenheter för evakuering av hyresgäster i samband med ombyggnader samt förmedlat vissa av lägenheterna via den interna bostadskön, genom byten inom fastighetsbeståndet och till externa hyresgäster. [ - - - ]
Hovrätten kan konstatera att C.U. och T.U. sedan 15 år innehar ett flertal hyresfastigheter, att fastighetsbeståndet omfattar 65 bostadslägenheter och att minst 15 lägenheter har blivit lediga under senare år. Trots detta har C.U. och T.U. under flera års tid före det nu aktuella förvärvsärendet inte lämnat någon lägenhet till Bostadsförmedlingen; enligt kommunens obestridda uppgifter rör det sig om en tid av inemot tio år. C.U. och T.U. har inte närmare förklarat detta och har endast i allmänna ordalag beskrivit hur ledigblivna lägenheter använts. Utredningen medger därmed ingen annan slutsats än att de under ett flertal år har låtit bli att följa fastighetsägareföreningens rekommendation utan att det har kommit fram några godtagbara skäl för det.
I enlighet med det synsätt som har anlagts i rättspraxis, strider förfarandet mot god sed i hyresförhållanden. Bilden förändras inte på något avgörande sätt av att C.U. och T.U. har lämnat två lägenheter till förmedling i samband med att det nu aktuella förvärvet har blivit ifrågasatt eller av att de nu har angett att de avser att följa rekommendationen. Förhållandena i detta fall är därmed sådana att det kan antas att förvärvarna inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Förvärvstillstånd skall av det skälet vägras.
HOVRÄTTENS AVGÖRANDE
Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten C.U:s och T.U:s ansökan om tillstånd att förvärva fastigheten Guldfisken 32 i Stockholm.
Hovrättens beslut meddelat: den 2 mars 2006.
Mål nr: ÖH 5523-05.
Lagrum: 4 § första stycket 3 lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.