SKVFS 2019:9

Skatteverkets författningssamling

ISSN 1652-1420

1

SKVFS 2019:9

Fastighetstaxering

Utkom från trycket

den 27 september 2019

Skatteverkets föreskrifter

om förberedelsearbetet inför 2021 års allmänna

fastighetstaxering av småhusenheter;

beslutade den 23 september 2019.

Skatteverket föreskriver med stöd av 19 kap. 1 § fastighets-

taxeringslagen (1979:1152) samt 3 kap. 3 § och 6 kap. 1 § fastighets-

taxeringsförordningen (1993:1199) följande.

Definitioner

1 § I denna föreskrift avses med

riktvärdekarta: en karta (kartbild) på vilken gränserna mellan

värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter har angetts

samt de riktvärdeangivelser och de förutsättningar som enligt till-

hörande förteckning ska gälla inom respektive värdeområde,

riktvärdekarta S: riktvärdekarta för småhus och tomtmark till småhus

ingående i småhusenhet,

SV-tabell: tabell för beräkning av ett småhus relativa värde utifrån

dess storlek och standard enligt 1 kap. 6 § fastighetstaxeringsförord-

ningen (1993:1199),

SO-tabell S: tabell för åldersinverkan för småhus enligt 1 kap. 6 §

fastighetstaxeringsförordningen,

FV-tabell S: tabell för värdeinverkan avseende värdefaktorerna

fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning enligt 1 kap. 6 §

fastighetstaxeringsförordningen,

FB-tabell: tabell över belägenhetsfaktorer för närhet till strand enligt

1 kap. 35 a § fastighetstaxeringsförordningen,

normhus: ett sådant småhus som anges i 8 kap. 2 § fastighets-

taxeringslagen (1979:1152),

tomtvärdetabell: tabell över taxeringsvärden för normtomter enligt

1 kap. 35 b § fastighetstaxeringsförordningen avseende friliggande

småhus och radhus,

normaltomt: en sådan tomt som anges i 1 kap. 3 § fastighets-

taxeringsförordningen, och

värdenivå: sådan uppgift som enligt 7 kap. 3 § fastighetstaxerings-

lagen behövs inom varje värdeområde för att bestämma riktvärde.

Övriga begrepp som används i denna föreskrift har samma innebörd

som i fastighetstaxeringslagen.

2

SKVFS 2019:9

Värdeområde

2 § Om det för en värdefaktor inom ett värdeområde förutsätts något

annat än genomsnittliga förhållanden ska det anges på riktvärdekartan.

3 § I ett värdeområde får det inte ingå delområden med så skilda

värdenivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena.

Riktvärdekartor

4 § Riktvärdekarta för småhus och tomtmark till småhus vid särskild

fastighetstaxering 2020 ska ligga till grund för indelningen i värde-

områden.

5 § Av riktvärdekarta S ska framgå Skatteverkets beslut avseende

– indelningen i värdeområden för småhus och tomtmark till

småhus,

– riktvärdeangivelserna och de förutsättningar som gäller för

beräkning av riktvärden för småhus, och

– riktvärdeangivelserna och de förutsättningar som gäller för

beräkning av riktvärden för tomtmark.

Ett värdeområde för småhus och tomtmark till småhus får inte om-

fatta mer än ett län eller del av ett län. Normalt ska ett värdeområde inte

omfatta mer än en kommun.

6 § Riktvärdeangivelse för småhus ska anges för varje värdeområde

och avse en värderingsenhet bestående av ett normhus med normal

storlek och standard. Med normal storlek avses en värdeyta på 125 kvm

och med normal standard avses 31 standardpoäng.

För de tre klasserna av värdefaktorn byggnadskategori – friliggande

småhus, kedjehus m.m. eller radhus – ska riktvärdeangivelser för

småhus innefatta uppgifter om dels vilken värdenivå (S-nivåfaktor) och

dels vilken tabell för åldersinverkan (SO-tabell S) som ska gälla inom

varje värdeområde.

7 § Riktvärdeangivelse för tomtmark ingående i småhusenhet ska

anges för varje värdeområde och avse en normaltomt.

För de tre klasserna av värdefaktorn typ av bebyggelse – tomtmark

för friliggande hus, kedjehus m.m.

eller radhus

–

ska

riktvärdeangivelsen för tomtmark inom ett värdeområde innehålla

uppgift om

– normaltomtens storlek i kvadratmeter,

– normaltomtens värde i kronor,

– korrektionsbelopp i kronor per kvadratmeter vid avvikelse från

normaltomtens storlek,

– belägenhetsfaktor för belägenhetsklasserna 1, 2 och 3,

– VA-klass för normaltomten, och

– korrektionsbelopp i kronor per VA-klass vid avvikelse från

normaltomtens VA-klass. Beloppet ska anges i hela 2 000-tal kronor.

3

SKVFS 2019:9

Om vägledande fastighetsförsäljningar på orten saknas ska normal-

tomtens riktvärdeangivelse anges med ledning av tomtvärdetabell enligt

1 kap. 35 b § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199).

Underlag för riktvärdeangivelser

8 § Förslag till riktvärdeangivelser respektive förslag till vilka förut-

sättningar som ska gälla för riktvärdekarta S ska upprättas med ut-

gångspunkt från köpeskillingar för representativa överlåtelser under

åren 2017–2019. I första hand ska köpeskillingar för representativa

överlåtelser under 2019 läggas till grund för nivåbestämningen av 2019

års marknadsvärdesnivå. I andra hand ska köpeskillingar för

representativa överlåtelser under 2018 användas och därefter köpe-

skillingar för representativa överlåtelser under 2017.

Överlåtelserna ska avse småhusenheter som enligt bestämmelserna i

1 A kap.fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) har granskats och

tagits upp på förteckningar över representativa överlåtelser.

9 § Om marknadsvärdesnivån avseende representativa överlåtelser av

småhusenheter som skett under åren 2017–2019 har förändrats under

dessa år ska en prisutvecklingsfaktor bestämmas. Prisut-

vecklingsfaktorn ska bestämmas så att köpeskillingarna korrigeras till

2019 års marknadsvärdenivå.

Prisutvecklingsfaktorerna ska differentieras om prisutvecklingen har

varit väsentligt olika för skilda regioner eller för olika slags egendom.

Resultatet ska redovisas i form av prisutvecklingsfaktorer för

prisutvecklingsområden.

10 § Vid viktning av köpeskilling på de överlåtelser som är gjorda

under åren 2017–2019 ska, vid beräkning av 2019 års marknadsvärde-

nivå, följande koefficienter användas:

– år 2017: 0,6

– år 2018: 0,8

– år 2019: 1,0.

Viktning ska ske efter det att köpeskillingen korrigerats med

prisutvecklingsfaktorn.

11 § Av 1 A kap. 3 § 7 fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199)

framgår bl.a. att överlåtelser med extremt förhållande mellan

köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde ska gallras bort. Med

extremt förhållande ska avses att förhållandet mellan köpeskilling eller

likvid och taxeringsvärde ligger utanför intervallet 0,8–3,0.

Provvärdering

12 § Under förberedelsearbetet görs provvärdering för att kontrollera

vilken taxeringsvärdesnivå som kommer att uppnås vid tillämpning av

föreslagna indelningar i värdeområden och riktvärdeangivelser. De

förutsättningar som anges på riktvärdekarta S ska leda fram till

taxeringsvärden som motsvarar 75 procent av marknadsvärdenivån för

4

SKVFS 2019:9

småhusenhet. Provvärderingen ska göras med utgångspunkt från de

förslag till riktvärdekartor som Lantmäteriet ska lämna enligt 22 §.

13 § Sådana representativa överlåtelser som kvarstår efter granskning

och gallring i enlighet med 1 A kap.fastighetstaxeringsförordningen

(1993:1199) ska ligga till grund för provvärderingen. Köp av obebyggd

tomtmark ska utvärderas särskilt. Köp avseende fastigheter bestående

av tre eller flera värderingsenheter ska undantas från provvärderingen.

Detsamma ska gälla för fastigheter upplåtna med tomträtt om skillnaden

i marknadsvärde mellan dessa och övriga småhusfastigheter är större än

tio procent. Vidare ska köp avseende fastigheter vars egenskaper

väsentligt avviker från beståndet av fastigheter i värdeområdet inte tas

med i provvärderingen i de fall köpen påverkar nivåläggningen. En

analys av de tillämpade prisutvecklingsfaktorerna ska göras. Även

taxeringsvärdenivåer och standardavvikelse ska anges för åren 2017,

2018 och 2019. I övrigt ska kontrollvärdering enligt 15 och 16 §§

omfatta samtliga provvärderingsobjekt.

14 § När ett antal värdeområden tillsammans ska bilda ett provvärde-

ringsområde, på sätt som förutsätts i 5 kap. 5 a § fastighetstaxerings-

lagen (1979:1152), ska detta framgå av en beskrivning på

riktvärdekartan. Varje provvärderingsområde ska ha ett särskilt

nummer.

Kontrollvärdering

15 § Provvärderingen ska avslutas med en kontrollvärdering

(kvalitetssäkring). Kontrollvärderingen ska avse bebyggda småhus-

enheter fördelade på sex olika grupper, a–f, och där

– grupp a avser enheter med belägenhetsfaktor större än 1,0,

– grupp b avser enheter med friliggande hus, kedjehus och

radhus,

– grupp c avser enheter uppdelade på fyra olika åldersgrupper,

– grupp d avser enheter uppdelade på tre olika standardgrupper,

– grupp e avser enheter uppdelade på fyra olika storleksgrupper,

och

– grupp f avser värdeområden med en taxeringsvärdenivå

(taxeringsvärde dividerat med köpeskilling, T/K) som överstiger 0,8

och grundar sig på minst fem överlåtelser.

16 § Förteckningar över de provvärderingsobjekt (representativa

överlåtelser) som legat till grund för prov- och kontrollvärderingen ska

bifogas redovisningen av kontrollvärderingen. Förteckningarna ska

upprättas per kommun och innehålla

– fastighetsbeteckning,

– överlåtelsedatum,

– köpeskilling, jämkad köpeskilling, prisutvecklingsfaktor, kor-

rigerad köpeskilling, koefficient för viktning av köpet,

– klassindelningsdata för värderingsenheterna,

5

SKVFS 2019:9

– värden för värderingsenheterna, delvärden och taxeringsvärden

enligt föreslagna riktvärdeangivelser, och

– uppskattat taxeringsvärde dividerat med korrigerad köpe-

skilling (T/K).

För varje värdeområde eller grupp av värdeområden ska dessutom

genomsnittligt T/K redovisas.

Om ett värdeområde omfattar ett delområde av en annan kommun än

den aktuella, en enklav, ska köp inom delområdet redovisas tillsammans

med detta värdeområde.

17 § För representativa överlåtelser som undantagits provvärderingen

ska förteckningar upprättas och redovisas. Skälet till att de har

undantagits ska redovisas i förteckningarna i enlighet med följande

koder:

UP 1

Fastighet bestående av tre eller flera värderingsenheter

UP 2

Tomträttsfastighet vars marknadsvärde bedöms avvika med

mer än tio procent från likvärdig fastighet med äganderätt

UP 3

Fastighet vars egenskaper väsentligt avviker från beståndet

med småhus i värdeområdet

18 § Förteckning över gallrade överlåtelser ska upprättas per kommun

och av denna ska framgå till vilket värdeområde varje småhusenhet hör.

Grunderna för bortgallring ska anges i varje enskilt fall utifrån följande

gallringskoder:

TR

Transportköp

EX

Tvångsförvärv

X

Vissa exekutiva förvärv

S

Släktköp

IG

Annan intressegemenskap

LV

Köp av egendom med lågt taxeringsvärde

LK

Köp eller fastighetsreglering av egendom med låg

köpeskilling eller låg likvid

IA

Köp av ideell andel, om andelen understiger 50 procent, såvida

inte samtidigt försålts andelar uppgående till minst 50 procent

AE Köpeskillingen kan inte jämkas i den omfattning som behövs

TS

Överlåtelser som är särskilt svåra att analysera

AP

Överlåtelser med extremt förhållande mellan köpeskilling och

taxeringsvärde

ES

Köp som inte huvudsakligen avser en och samma typ av

taxeringsenhet

Värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer

och värdetabeller

19 § Lantmäteriet ska på det sätt Skatteverket bestämmer till

Skatteverket lämna preliminära förslag till värderingsmetoder,

klassindelning av värdefaktorer och värdetabeller. Till grund för

förslagen ska ligga det som anges i 1–15 §§ Skatteverkets föreskrifter

6

SKVFS 2019:9

(SKVFS 2017:6) om värderingen av småhusenheter vid 2018 års och

senare års fastighetstaxeringar. Om Skatteverket finner skäl att

överväga ändringar i värderingsmetodiken ska Lantmäteriet även lämna

förslag i denna del.

Om inte annat anges särskilt ska Lantmäteriet lämna förslag till

Skatteverket vid följande tidpunkter.

– Förslag till ändringar i fastighetstaxeringsförordningen

(1993:1199) senast den 6 december 2019.

– Förslag till SV-tabell, SO-tabell S, FV-tabell S, FB-tabell och

tomtvärdetabell senast den 6 december 2019.

– Förslag som kan påverka innehållet i Skatteverkets föreskrifter

och allmänna råd om taxeringen och värdesättningen senast den 31

januari 2020.

Tidplan

20 § Lantmäteriet ska på det sätt Skatteverket bestämmer senast den

6 december 2019 säkerställa former och format för leveranser enligt 26–

28 §§.

21 § Lantmäteriet ska senast den 7 februari 2020 till Skatteverket

lämna ett preliminärt förslag till prisutvecklingsfaktorer och senast den

25 februari 2020 lämna ett slutligt förslag till prisutvecklingsfaktorer.

22 § Lantmäteriet ska senast den 25 februari 2020 till Skatteverket

lämna ett preliminärt förslag till riktvärdekartor för småhus och

tomtmark till småhus (första ansatsen). Detta sker genom att

tillgängliggöra uppgifterna i Lantmäteriets provvärderingssystem.

23 § Lantmäteriet ska senast den 25 februari 2020 till Skatteverket

lämna preliminärt förslag på värden till SV-tabell, SO-tabell S, FV-

tabell S, FB-tabell och tomtvärdetabell.

24 § Lantmäteriet ska senast den 25 februari 2020 tillhandahålla

Skatteverket de vid denna tidpunkt kända representativa överlåtelser av

småhus och tomtmark som föreslås som provvärderingsobjekt genom

att tillgängliggöra dem i Lantmäteriets provvärderingssystem. Samma

datum ska Lantmäteriet även lämna en förteckning över de överlåtelser

som inte har ansetts som representativa.

25 § Lantmäteriet ska senast den 30 april 2020 till Skatteverket lämna

uppgift för varje småhusenhet, om till vilket värdeområde småhus och

tomtmark till småhus hör.

26 § Lantmäteriet ska senast den 30 april 2020 till Skatteverket lämna

slutligt förslag på värden till sådana tabeller som avses i 23 §.

27 § Lantmäteriet ska senast den 29 maj 2020 verkställa de ändringar

som Skatteverket bestämmer beträffande de förslag som Lantmäteriet

ska lämna enligt 22 §.

7

SKVFS 2019:9

28 § Lantmäteriet ska senast den 12 juni 2020 till Skatteverket lämna

resultatet av förberedelsearbetet enligt de former och format som har

bestämts enligt 20 §.

Riktvärdeangivelser ska redovisas för varje värdeområde samt vilka

förutsättningar som ska gälla för varje värdeområde. Till redovisningen

ska fogas dels resultatet av provvärderingen vilken har verifierats

genom kontrollvärdering (kvalitetssäkring), dels redovisning av

tillämpade provvärderingsområden och beräkningar som visar de

genomsnittliga taxeringsvärdesnivåer som förslaget leder till.

Redovisningen av kontrollvärderingen ska utföras och ske på sätt som

framgår av 12–18 §§.

___________

Dessa föreskrifter träder i kraft den 1 oktober 2019 och tillämpas vid

förberedelsearbetet inför 2021 års allmänna fastighetstaxering av

småhusenheter.

På Skatteverkets vägnar

KATRIN WESTLING PALM

Patricia Schömer

(Rättsavdelningen, rättsenhet 2)