SKVFS 2020:6

Skatteverkets författningssamling

ISSN 1652-1420

1

SKVFS 2020:6

Fastighetstaxering

Utkom från trycket

den 11 september 2020

Skatteverkets föreskrifter

om förberedelsearbetet inför 2022 års förenklade

fastighetstaxering av hyreshus- och

ägarlägenhetsenheter;

beslutade den 7 september 2020.

Skatteverket föreskriver med stöd av 19 kap. 9 § fastighetstaxerings-

lagen (1979:1152) samt 3 kap. 3 § och 6 kap. 1 § fastighetstaxerings-

förordningen (1993:1199).

Definitioner

1 § I denna föreskrift avses med

riktvärdekarta: en karta (kartbild) på vilken gränserna mellan

värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter har angetts

samt de riktvärdeangivelser och de förutsättningar som enligt

tillhörande förteckning ska gälla inom respektive värdeområde,

riktvärdekarta H: riktvärdekarta för hyreshus, ägarlägenheter och

tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter,

HK-tabell: tabell över kapitaliseringsfaktorer utvisande värderela-

tioner mellan byggnader som tillhör olika åldersklasser men med

samma hyra,

tomtvärdetabell: tabell över markvärden i kronor per kvadratmeter

byggrätt för bostäder och lokaler i enlighet med 1 kap. 37 § andra

stycket fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199),

typkod: benämning på taxeringsenhet beroende på inrättande,

exempelvis hyreshusenhet, lokaler,

värdenivå: sådan uppgift som enligt 7 kap. 3 § fastighetstaxerings-

lagen (1979:1152) behövs inom varje värdeområde för att bestämma

riktvärde.

Övriga begrepp som används i denna föreskrift har samma innebörd

som i fastighetstaxeringslagen och fastighetstaxeringsförordningen.

Värdeområde

2 § Om det för en värdefaktor inom ett värdeområde förutsätts något

annat än genomsnittliga förhållanden ska det anges på riktvärdekartan.

3 § I ett värdeområde får det inte ingå delområden med så skilda

värdenivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena.

2

SKVFS 2020:6

Riktvärdekartor

4 § Riktvärdekarta för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark för

hyreshus och ägarlägenheter vid särskild fastighetstaxering 2021 ska

ligga till grund för indelningen i värdeområden.

5 § Av riktvärdekarta H ska framgå Skatteverkets beslut avseende

– indelningen i värdeområden för hyreshus och ägarlägenheter samt

tomtmark till dessa byggnader,

– riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräk-

ning av riktvärden för hyreshus och ägarlägenheter, och

– riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräk-

ning av riktvärden för tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter.

Ett värdeområde för hyreshus och tomtmark till hyreshus samt ägar-

lägenheter och tomtmark till dessa byggnader får omfatta högst en

kommun. Ett värdeområde för hyreshus och ägarlägenheter får bara

omfatta ett värdeområde för tomtmark för hyreshus och ägarlägenheter.

Riktvärdekarta H ska upprättas för varje län.

Underlag för riktvärdeangivelser

6 § Förslag till riktvärdeangivelser respektive förslag till vilka

förutsättningar som ska gälla för riktvärdekarta H ska bestämmas med

utgångspunkt från köpeskillingar eller likvider för representativa

överlåtelser under åren 2018–2020 av hela eller delar av hyreshus-

enheter.

Dessa köpeskillingar eller likvider för representativa överlåtelser

(provvärderingsobjekt) ska ligga till grund för provvärderingarna.

Överlåtelserna ska avse hyreshusenheter som enligt bestämmelserna i

1 A kap.fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) har granskats och

tagits upp på förteckningar över representativa överlåtelser.

7 § Om marknadsvärdenivån avseende representativa överlåtelser av

hyreshusenheter som skett under 2018–2020 har förändrats under dessa

år ska en prisutvecklingsfaktor bestämmas. Prisutvecklingsfaktorn ska

bestämmas så att köpeskillingarna korrigeras till 2020 års marknads-

värdenivå.

Prisutvecklingsfaktorerna ska differentieras om prisutvecklingen har

varit väsentligt olika för skilda regioner eller för skilda slags egendom.

Resultatet ska redovisas i form av prisutvecklingsfaktorer för

prisutvecklingsområden.

8 § Vid viktning av köpeskilling på de överlåtelser som är gjorda

under åren 2018–2020 ska, vid beräkning av 2020 års marknads-

värdenivå, följande koefficienter användas:

– år 2018: 0,6

– år 2019: 0,8

– år 2020: 1,0

Viktning ska ske efter det att köpeskillingen korrigerats med

prisutvecklingsfaktorn.

3

SKVFS 2020:6

Provvärdering

9 § Under förberedelsearbetet görs provvärdering för att kontrollera

vilken taxeringsvärdenivå som kommer att uppnås vid tillämpning av

föreslagna indelningar i värdeområden och riktvärdeangivelser. De

förutsättningar som anges på riktvärdekarta H ska leda fram till

taxeringsvärden som motsvarar 75 procent av marknadsvärdenivån för

hyreshusenhet. Provvärderingen ska göras med utgångspunkt från de

förslag till riktvärdekartor som Lantmäteriet ska lämna enligt 23 §.

10 § Sådana representativa överlåtelser som kvarstår efter granskning

och gallring i enlighet med 1 A kap.fastighetstaxeringsförordningen

(1993:1199) ska ligga till grund för provvärderingen. Köp av obebyggd

tomtmark ska utvärderas särskilt.

Köp av fastigheter som är upplåtna med tomträtt ska undantas från

provvärderingen om skillnaden i marknadsvärde mot övriga hyreshus-

fastigheter som är upplåtna med äganderätt är större än tio procent.

Vidare ska köp avseende hyreshusfastigheter vars egenskaper väsentligt

avviker från beståndet av fastigheter i värdeområdet inte tas med vid

provvärderingen i de fall dessa köp påverkar nivåläggningen.

En analys av de tillämpade prisutvecklingsfaktorerna ska göras.

Även taxeringsvärdenivåer och standardavvikelser ska anges för åren

2018, 2019 och 2020. I övrigt ska kontrollvärdering enligt 12–14 §§

omfatta samtliga provvärderingsobjekt.

11 § När ett antal värdeområden tillsammans ska bilda ett provvärde-

ringsområde, på sätt som förutsätts i 5 kap. 5 § och 19 kap. 3 § fastig-

hetstaxeringslagen (1979:1152), ska detta framgå av en beskrivning på

riktvärdekartan. Varje provvärderingsområde ska ha ett särskilt

nummer.

Kontrollvärdering

12 § Provvärdering ska avslutas med en kontrollvärdering (kvalitets-

säkring). Vid denna ska de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som

riktvärdekarta H leder till beräknas för olika grupper av hyreshusen-

heter. Beräkningarna ska avse taxeringsenheter eller delar därav som

överlåtits genom köp och avse ett eller flera värdeområden. Spridningen

kring de beräknade taxeringsvärdenivåerna ska redovisas.

För hyreshusenheter med typkod 320, 321 och 325 ska samman-

ställningar av provvärderingen göras för varje värdeområde eller ett

eller flera provvärderingsområden för

A. hyreshus med enbart eller huvudsakligen lokaler med en

sammanlagd årshyra som

– är mindre än 500 000 kr i 2020 års hyresnivå

– uppgår till minst 500 000 kr i 2020 års hyresnivå

B. hyreshus med enbart eller huvudsakligen bostäder med en

sammanlagd årshyra som

– är mindre än 300 000 kr i 2020 års hyresnivå

4

SKVFS 2020:6

– uppgår till 300 000 kr men understiger 800 000 kr i 2020 års

hyresnivå

– uppgår till minst 800 000 kr i 2020 års hyresnivå

C. övriga hyreshus med bostäder och lokaler utan att någon lokaltyp

är den huvudsakliga.

Med huvudsakligen avses att värdet av ifrågavarande lokaltyp

(inklusive markvärdet för denna) ska uppgå till minst 75 procent av

taxeringsenhetens värde.

För hyreshusenheter ska värdeområden med en genomsnittlig

taxeringsvärdenivå (T/K) som är högre än 0,8 och som grundar sig på

minst fem representativa överlåtelser redovisas.

I var och en av de olika grupperna för kontrollvärdering ska vid

sammanläggning av värdeområden till ett provvärderingsområde endast

ingå värdeområden med samma eller närliggande riktvärdeangivelser

och med liknande marknadsförutsättningar i övrigt.

13 § En beräkning enligt 12 § för ett värdeområde eller grupp av värde-

områden ska som regel omfatta de representativa överlåtelser som finns

att tillgå. Om samtliga representativa överlåtelser inte tas med, ska i

första hand de äldre överlåtelserna utgå.

14 § Inom varje värdeområde för hyreshus ska beräkningen enligt 12 §

kompletteras med en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning.

De beräknade riktvärdena ska jämföras med marknadsvärdena som

beräknas enligt en direktavkastningsmetod som baseras på en evighets-

kapitalisering av ett driftnetto från nivååret. Med driftnetto avses här

hyresintäkter med avdrag för drift- och underhållskostnader inklusive

fastighetsskatt och fastighetsavgift samt långsiktig vakans. Bedömd

direktavkastning och övriga ingående parametrar i marknadsvärde-

bedömningen ska vara marknadsmässiga.

Jämförelsen av resultaten mellan värden enligt marknadsvärde-

bedömningen och beräknade riktvärden ska ske för hyreshus för en

bostad och för en lokal.

För värdeområden där lokal för hyreshus utgörs av såväl kontor som

butiker och som väsentligt påverkar marknadsvärdet ska det framgå hur

stor butiksandelen är inom varje värdeområde. Bostaden och lokalen ska

väljas så att de utvisar för värdeområdet representativa förhållanden.

Om det framkommer att det finns en väsentlig skillnad mellan att

bestämma riktvärdeangivelserna med ortsprismetoden och att be-

stämma dem genom marknadssimulering med direktavkastnings-

metoden ska detta redovisas särskilt med motivering. Av motiveringen

ska det framgå vilket beräkningssätt som anses bäst leda till den

lagstadgade taxeringsvärdenivån för fastigheter som är mest

representativa för värdeområdet. Redovisningen ska ske på sätt som

framgår av bilaga 1.

5

SKVFS 2020:6

Förteckningar

15 § Förteckningar över de provvärderingsobjekt som legat till grund

för kontrollvärderingen (kvalitetssäkringen) ska bifogas redovisningen

av denna. Förteckningarna ska upprättas per kommun och innehålla:

– fastighetsbeteckning,

– överlåtelsedatum,

– köpeskilling, jämkad köpeskilling, prisutvecklingsfaktor, korri-

gerad köpeskilling och koefficient för viktning av köpet,

– klassindelningsdata för värderingsenheterna,

– värden för värderingsenheterna, delvärden och taxeringsvärden

enligt föreslagna riktvärdeangivelser, och

– uppskattat taxeringsvärde dividerat med korrigerad köpeskilling

(T/K).

För varje värdeområde eller grupp av värdeområden ska dessutom

genomsnittligt T/K redovisas.

Om ett värdeområde omfattar ett delområde av en annan kommun än

den aktuella, en enklav, ska köp inom delområdet redovisas tillsammans

med detta värdeområde.

16 § För representativa överlåtelser som undantagits provvärderingen

ska förteckningar upprättas och redovisas. Skälet till att de har

undantagits ska redovisas i förteckningarna i enlighet med följande

koder:

UP 2

Tomträttsfastighet vars marknadsvärde bedöms avvika med

mer än tio procent från likvärdig fastighet med äganderätt

UP 3

Fastighet vars egenskaper väsentligt avviker från beståndet

med hyreshus i värdeområdet

17 § Förteckning över gallrade överlåtelser ska upprättas per kommun

och av denna ska framgå till vilket värdeområde varje hyreshusenhet

hör. Grunderna för bortgallring ska anges i varje enskilt fall utifrån

följande gallringskoder:

TR

Transportköp

EX

Tvångsförvärv

X

Vissa exekutiva förvärv

S

Släktköp

IG

Annan intressegemenskap

LV

Köp av egendom med lågt taxeringsvärde

LK

Köp eller fastighetsreglering av egendom med låg

köpeskilling eller låg likvid

IA

Köp av ideell andel, om andelen understiger 50 procent, såvida

inte samtidigt försålts andelar uppgående till minst 50 procent

AE Köpeskillingen kan inte jämkas i den omfattning som behövs

TS

Överlåtelser som är särskilt svåra att analysera

AP

Överlåtelser med extremt förhållande mellan köpeskilling

eller likvid och taxeringsvärde

ES

Köp som inte huvudsakligen avser en och samma typ av

taxeringsenhet

6

SKVFS 2020:6

Värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer

och värdetabeller

18 § Lantmäteriet ska till Skatteverket lämna preliminära förslag till

värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer och värdetabeller.

Detta ska för hyreshus- och ägarlägenhetsenheter ske med utgångspunkt

från den värderingsmetodik som tillämpades vid 2019 års allmänna

fastighetstaxering av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduk-

tionsenheter (SKVFS 2018:8). Om Skatteverket finner skäl att överväga

ändringar i värderingsmetodiken ska Lantmäteriet även lämna förslag i

denna del.

19 § Om inte annat anges särskilt ska Lantmäteriet lämna förslag till

Skatteverket vid följande tidpunkter.

Lantmäteriet ska senast den 8 december 2020 till Skatteverket lämna

– förslag till ändringar i fastighetstaxeringsförordningen

(1993:1199),

– förslag till HK-tabell, och

– tomtvärdetabell för tomtmark till hyreshus och ägarlägenhet,

upprättad på sätt som framgår av bilaga 2 a i fastighetstaxeringsförord-

ningen.

Lantmäteriet ska senast den 2 februari 2021 till Skatteverket lämna

– förslag som kan påverka innehållet i Skatteverkets föreskrifter

enligt 7 kap. 7 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152).

Lantmäteriet ska senast den 1 mars 2021 till Skatteverket lämna

– förslag till allmänna råd om taxeringen och värdesättningen för

hyreshus- och ägarlägenhetsenheter.

20 § För hyreshus och ägarlägenhet ska Lantmäteriet till Skatteverket

lämna förslag till

– klassindelning av värdefaktorerna lägenhetstyp, hyra och ålder,

och

– bestämmelser för beräkning av riktvärden för hyreshus och ägar-

lägenheter.

I förslaget ska H-nivåfaktorer anges.

Lantmäteriet ska till Skatteverket lämna förslag till marknadsmässiga

genomsnittshyror per värdeområde för lokaler av olika åldrar. Lokal-

erna ska avse kontorslokaler samt även butikslokaler i värdeområden

där det finns skäl att ange annan hyresnivå än för kontorslokaler. Förslag

ska även lämnas avseende genomsnittshyror för bostäder per värde-

område. Samtliga hyror ska avse nivååret.

21 § För tomtmark ingående i hyreshusenhet och ägarlägenhetsenhet

ska Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till riktvärdeangivelse

inom varje värdeområde. Riktvärdeangivelsen ska avse värden per

kvadratmeter bruttoarea byggrätt för bostäder respektive lokaler ovan

mark.

7

SKVFS 2020:6

Tidplan

22 § Lantmäteriet ska senast den 2 december 2020 säkerställa former

och format för leveranser enligt 24–27 §§ på det sätt som närmare

bestämts av Skatteverket.

23 § Lantmäteriet ska senast den 22 februari 2021 till Skatteverket

lämna

– förslag till värdeområdesindelning för tomtmark för hyreshus och

ägarlägenhet,

– förslag till prisutvecklingsfaktorer,

– förslag till riktvärdekarta H (första ansatsen),

– förslag till marknadsmässig genomsnittshyra för lokaler per

värdeområde och genomsnittlig bruksvärdehyra för bostäder per

värdeområde, och

– förteckning över de vid denna tidpunkt kända representativa

överlåtelser av hyreshusenheter som föreslås som provvärderingsobjekt

samt en förteckning över de överlåtelser som inte har ansetts som

representativa. Grunderna för bortgallring ska redovisas i varje enskilt

fall.

24 § Lantmäteriet ska senast den 22 februari 2021 till Skatteverket

lämna preliminärt förslag på värden till sådana tabeller som avses i

fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199)

– 1 kap. 8 § fastighetstaxeringsförordningen (HK-tabell) och

– 1 kap. 37 § fastighetstaxeringsförordningen, (tomtvärdetabell

avseende hyreshusenheter).

25 § Lantmäteriet ska senast den 3 maj 2021 till Skatteverket lämna

uppgift om till vilket värdeområde respektive hyreshus- och ägar-

lägenhetsenhet tillhör. Senast samma dag ska Lantmäteriet lämna

slutligt förslag på de tabeller som nämns i 23 § samt vilka

förutsättningar som ska gälla för varje värdeområde.

26 § Lantmäteriet ska senast den 28 maj 2021 verkställa de ändringar

som Skatteverket bestämmer beträffande de förslag som Lantmäteriet

lämnar enligt 23 §.

27 § Lantmäteriet ska senast den 14 juni 2021 till Skatteverket leverera

resultatet av förberedelsearbetet enligt de former och format som har

bestämts enligt 22 §.

Riktvärdeangivelser ska redovisas för varje värdeområde samt vilka

förutsättningar som ska gälla för varje värdeområde. Till redovisningen

ska fogas dels resultatet av provvärderingen vilken har verifierats

genom kontrollvärdering (kvalitetssäkring), dels redovisning av

tillämpade provvärderingsområden, prisutvecklingsområden och be-

räkningar som visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som för-

slaget leder till. Redovisningen av kontrollvärderingen avseende

hyreshus- och ägarlägenhetsenheter ska utföras på sätt som framgår av

9–17 §§.

8

SKVFS 2020:6

___________

Dessa föreskrifter träder i kraft den 1 oktober 2020 och tillämpas vid

förberedelsearbetet inför 2022 års förenklade fastighetstaxering av

hyreshus- och ägarlägenhetsenheter.

På Skatteverkets vägnar

KATRIN WESTLING PALM

Patricia Schömer

(Rättsavdelningen, rättsenhet 2)

9

SKVFS 2020:6

Avkastningsbaserad marknadsvärdesbedömning för

hyreshusenheter vid förenklad fastighetstaxering 2022

Identifikation

Marknadsvärdebedömning

Värdeom-

rådesbe-

teckning och

nummer

Bostad

eller

lokal

Värdeår för

normbygg-

naden inom

värdeområ-

det

Va-

kans-

grad i

områ

det %

Butiks-

andel %

Bruttohyra,

kr/kvm

BRA

(=genom-

snittshyra)

Drift och

underhåll,

kr/kvm

BRA*

Nettohyra

(=drift-

netto)

kr/kvm

BRA

Bedömd

direkt-

avkast-

ning, %

Mark-

nads-

värde

2020

B

L

Taxeringsvärden

Nivåfaktor

Kapitaliserings-

faktor enligt HK-

tabellen

Riktvärde byggnad,

kr/kvm BRA

Riktvärde

tomtmark, kr/kvm

byggrätt

BTA/BRA

Totalt

riktvärde,

kr/kvm

Riktvärde/

Marknadsvärde

Anmärkning

Identifikation

Marknadsvärdebedömning

Värdeom-

rådesbe-

teckning och

nummer

Bostad

eller

lokal

Värdeår för

typfastig-

heten inom

värdeområ-

det

Va-

kans-

grad i

områ

det %

Butiks-

andel %

Bruttohyra,

kr/kvm

BRA

(=genom-

snittshyra)

Drift och

underhåll,

kr/kvm

BRA*

Nettohyra

(=drift-

netto)

kr/kvm

BRA

Bedömd

direkt-

avkast-

ning, %

Mark-

nads-

värde

2020

B

L

Taxeringsvärden

Nivåfaktor

Kapitaliserings-

faktor enligt HK-

tabellen

Riktvärde byggnad,

kr/kvm BRA

Riktvärde

tomtmark, kr/kvm

byggrätt

BTA/BRA

Totalt

riktvärde,

kr/kvm

Riktvärde/

Marknadsvärde

Anmärkning

*I drift och underhåll ingår fastighetsskatt/fastighetsavgift

Bilaga 1