RH 2026:19
Hyresnämndsmål. En kortvarig upplåtelse av ett möblerat rum i villa där sängkläder och handdukar ingått har likställts med upplåtelse av hotellrum eller rum i vandrarhem och liknande. Det har då ansetts att upplåtelsen inte omfattas av bestämmelsen om återbetalning av hyra i 12 kap. 55 f § jordabalken.
Sökord Återbetalning av hyra
Hyresnämnden i Linköping
P.S. yrkade att L-G.B. skulle åläggas att återbetala 1 900 kr jämte ränta och anförde till stöd för detta i huvudsak följande. Han hyrde ett möblerat rum av normalstandard i en villa av L-G.B. och betalade en hyra som var oskälig. Han har enligt 12 kap. 55 f § jordabalken rätt att få tillbaka det han betalat utöver skäligt belopp jämte ränta. Yrkat belopp avser överhyra för perioden 16 mars till och med den 27 mars 2025. Han hyrde det möblerade rummet för bostadsändamål och bodde i rummet under tiden han genomgick en praktikutbildning. När han flyttade in, och under hela återbetalningsperioden, bodde tre andra hyresgäster i huset. Hela huset är totalt 148 kvm stort, och rummet han förhyrde var cirka 15 kvm stort. Utöver sitt rum hade han även tillgång till de gemensamma ytorna kök, badrum och hall. Han fick inte använda köket för matlagning. Skälig hyra bör bedömas uppgå till 4 500 kr per månad med påslag för möbler och el. Total skälig hyra uppgår då till 5 150 kr. För de tolv dagar det krävs återbetalning har skälig hyra uppgått till 1 994 kr. Han betalade en hyra om 3 894 kr. Överhyran uppgick således till 1 900 kr.
L-G.B. bestred P.S:s yrkande och anförde i huvudsak följande. Det som har angetts om själva hyresobjektets storlek, skick och möjlighet till utnyttjande vitsordas. Det är vidare korrekt att P.S. hade hyresobjektet i tolv dagar. Av de 3 894 kr som P.S. betalade fick L-G.B., efter avdrag för serviceavgift och egen avgift till Airbnb, behålla 3 186 kr. Den aktuella upplåtelsen var dock för fritidsändamål, varför 12 kap. 55 f § jordabalken inte är tillämplig. Boendet erbjöds som ett tillfälligt semesterboende via Airbnb och P.S. behövde t.ex. inte ha med sig sängkläder eller handdukar utan detta ingick i boendet. Det ingick även gratis parkering på villatomten. Vidare utgick viss rabatt i boendet eftersom P.S. bodde där i flera dagar. Inget av detta hade varit fallet om det skulle ha varit fråga om en vanlig uthyrning för bostadsändamål. P.S. utnyttjade inte hyrobjektet som ett boende på det sätt någon gör som bor i en hyreslägenhet. P.S. hade sitt eget boende på annat håll kvar.
Hyresnämnden (hyresrådet Jenny Brandin samt två intresseledamöter) anförde i beslut den 2 juli 2025 följande.
Instans
Skäl
I 12 kap. 55 f § jordabalken finns bestämmelser om återbetalning av hyra vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsupplåtelse av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål. L-G.B. har hävdat att den aktuella upplåtelsen skett endast för fritidsändamål.
Hyresnämnden konstaterar härvid att det varit fråga om en kortare uthyrning. Sänglinnen, handdukar och parkering har ingått i boendet. Vidare har P.S. endast haft möjlighet att använda till rummet tillhörande utrymmen i begränsad utsträckning. Mot bakgrund främst härav anser hyresnämnden inte att P.S., mot L-G.B:s bestridande, förmått visa att rummet i villan förhyrts för annat ändamål än fritid. Ansökan ska därför avslås redan på denna grund.
Beslut
Ansökan avslås.
Svea hovrätt
P.S. yrkade att hovrätten skulle bifalla hans talan i hyresnämnden.
L-G.B. motsatte sig ändring av hyresnämndens beslut.
Hovrätten (hovrättsråden Ulrika Beergrehn och Lina Forzelius samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent) anförde i beslut den 20 maj 2026 följande.
Skäl
Enligt återbetalningsregeln i 12 kap. 55 f § jordabalken ska hyresvärden förpliktas att återbetala det belopp han tagit emot i hyra utöver ett skäligt belopp. Bestämmelsen gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet, dock inte vid upplåtelser för fritidsändamål. Undantaget har motiverats med att de bostadssociala skälen i sådana fall inte gör sig lika starkt gällande som i övriga situationer.
Av utredningen i målet framgår följande. L-G.B. annonserade via Airbnb för att hyra ut ett rum med tillgång till delade utrymmen. I annonsen angavs pris per natt. P.S. bokade rummet via Airbnb:s kontakttjänst och parterna hade en kort korrespondens med varandra innan P.S. anlände. Det är ostridigt att P.S. hyrde det aktuella rummet under en period om tolv dagar (11 nätter) och att han betalade ett pris per natt för vistelsen. Sängkläder, handdukar och parkering ingick. Det saknas ett skriftligt hyresavtal.
Den aktuella upplåtelsen av rummet liknar upplåtelser som sker inom hotellverksamhet. När det är fråga om sistnämnda upplåtelser har det ifrågasatts om sådana överhuvudtaget omfattas av regleringen om hyra i 12 kap. jordabalken (se Holmqvist m.fl., Hyreslagen, 14:e uppl., s. 34 med hänvisningar och Ds 2011:8). I likhet med upplåtelser för fritidsändamål väger de bostadssociala skälen i allmänhet mindre tungt vid upplåtelser av detta slag. I praxis har uttalats att en hyresgäst när det är fråga om en upplåtelse som sker inom hotellverksamhet, eller under liknande former, inte har rätt att begära återbetalning av hyra (se Svea hovrätts beslut den 20 november 2008 i mål nr ÖH 8476-07 och den 14 april 2026 i mål nr H 9914-25). Det avgörande har då ansetts vara att upplåtelsen i så hög grad skiljer sig från bostadshyra i allmänhet att någon återbetalning inte aktualiseras.
I nu aktuellt fall rör det sig alltså om en kortvarig upplåtelse där P.S. haft sitt stadigvarande boende kvar på annat håll. Kontakt har skett via Airbnb som är en aktör som typiskt sett förmedlar boenden för korttidsuthyrning som ett alternativ till hotell eller vandrarhem. Mot denna bakgrund bedömer hovrätten att den aktuella upplåtelsen kan likställas med upplåtelse av hotellrum eller rum i vandrarhem och liknande. Den nu aktuella upplåtelsen bör då inte omfattas av bestämmelsen om återbetalning av hyra i 12 kap. 55 f § jordabalken. Överklagandet ska därför avslås.
Beslut
Hovrätten avslår överklagandet.
Lagrum
Förarbeten
- Hotelltjänster, Ds 2011:8
Litteratur
- Holmqvist m.fl., Hyreslagen, 14:e uppl., s. 34