Jordabalk (1970:994)

(JB)

Departement
Justitiedepartementet L1
Utfärdad
1970-12-17
Ändring införd
SFS 1970:994 i lydelse enligt SFS 2022:967
Källa
Regeringskansliets rättsdatabaser
Senast hämtad
2023-02-01
Övrigt
Rättelseblad 2000:226 har iakttagits.

Huvudförfattare: Erica

Jordabalkens regler tillhör den allmänna fastighetsrätten och rör främst rättsförhållanden mellan enskilda personer.

Jordabalken är indelad i två avdelningar. Den första avdelningen (1-18 kap.) innehåller regler om fast egendom, medan den andra avdelningen (19-24 kap.) innehåller regler om inskrivningsväsendet.


An unofficial translation is available from the Royal Institute of Technology, Department of Real Estate and Construction Management

Första avdelningen

Rättsförhållanden rörande fast egendom

1 kap. Fastighet och dess gränser

[K1]1 §  Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser.

[S2]Sämjedelning är utan verkan. Lag (2003:626).

Bestämmelsen reglerar vad som innefattas i begreppet fast egendom och kompletteras av bestämmelserna i 2 kap. om tillbehör till fastighet. Fastigheter utgör oftast ett avgränsat område på marken, men de kan även vara tredimensionellt avgränsade. Dessa gränser kan ändras och omlokaliseras (omarrondering).

Av andra stycket framgår att sämjedelning är ogiltig. Detta innebär att enskilda personer inte får göra privata överrenskommelser om fastighetsbildning.

Efter ett fastighetsförvärv måste man ansöka om lagfart inom tre månader enligt 20 kap. 2 §.

  • NJA 2014 s. 35:Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
  • NJA 2015 s. 961:Teleledningar och tillhörande utrustning som installerats i marken och i byggnader har inte blivit fastighets- eller byggnadstillbehör enligt jordabalken.
  • NJA 2001 s. 46:Mjölkkvot har ansetts inte ingå i fastighetspant.

[K1]1 a §  I denna balk betyder

  1. tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt,
  2. tredimensionellt fastighetsutrymme: ett utrymme som ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsat både horisontellt och vertikalt,
  3. ägarlägenhetsfastighet: en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet.

[S2]Vad som sägs i denna balk om mark gäller också annat utrymme som ingår i en fastighet eller är samfällt för flera fastigheter. Lag (2009:180).

Bestämmelsen innehåller definitioner av vad som menas med tredimensionell fastighet och tredimensionellt fastighetsutrymme.

För att en tredimensionell fastighet ska kunna bildas krävs det att en traditionell fastighet finns i grunden.

Villkor för tredimensionell fastighetsbildning finns i FBL 3 kap.

Enlig FBL 3:1 ska tredimensionell fastighetsbildning användas som ett sista alternativ då andra åtgärder inte är möjliga.

Prop. 2008/09:91: (Jfr 1 § i utredningens förslag till lag om ägarlägenheter.) Paragrafen innehåller vissa definitioner. Den har av lagtekniska skäl kompletterats med en definition av begreppet ”ägarlägenhetsfastighet”, se första stycket 3. Skälen för den valda lösningen har behandlats i avsnitten 6 och 8.3.

En ägarlägenhetsfastighet är en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet. En ägarlägenhetsfastighet är således en tredimensionell fastighet ...

[K1]2 §  Om allmänt vattenområde och fastighets gräns mot sådant område finns särskilda bestämmelser.

Se lagen (1950:595) om gräns mot allmänt vattenområde.

[K1]3 §  Gräns som blivit lagligen bestämd har den sträckning som utmärkts på marken i laga ordning. Kan utmärkningen ej längre fastställas med säkerhet, har gränsen den sträckning som med ledning av förrättningskarta jämte handlingar, innehav och andra omständigheter kan antagas ha varit åsyftad. Om gränsens sträckning ej utmärkts på marken i laga ordning, har gränsen den sträckning som framgår av karta och handlingar.

  • MÖD 2011:14:Fastighetsbestämning avseende hävd och överenskommelse enligt 18 § JP ----- Överenskommelse mellan grannar för femtio år sedan om fastighetsgräns åberopades i mål om fastighetsbestämning. Gränsen hade hävdats oklandrat under lång tid med placering av uthus och avverkning av skog. Utredningen visade att överenskommelsen sannolikt grundades på ett äldre stenröse som felaktigt uppfattats av grannarna som markering av rätta gränsen. Lantmäteriet fann att hävd inte visats och att gränsen har den sträckning som följer av förrättningskartan. Fastighetsdomstolen ansåg att den från kartan avvikande gränsen har hävdats under minst tjugo år men eftersom den åberopade överenskommelsen avsåg att bekräfta gränsens förmodade rätta läge med stöd av stenröset, hade inte överenskommelse träffats om avvikelse från den rätta gränsen, på sätt som avses i 18 § lagen om införande av nya jordabalken. Hovrätten instämde i fastighetsdomstolens bedömning.

[K1]4 §  Har gräns ej blivit lagligen bestämd, gäller de rå och rör eller andra märken som av ålder ansetts utmärka gränsen.

[S2]Om gränsen tillkommit genom expropriation eller liknande tvångsförvärv, har gränsen den sträckning som med ledning av fångeshandling, innehav och andra omständigheter kan antagas ha varit åsyftad.

[K1]5 §  Om gräns i vattenområde ej kan bestämmas med ledning av 3 eller 4 §, har gränsen sådan sträckning att till varje fastighet föres den del av vattenområdet som är närmast fastighetens strand. För mindre holme eller skär föres dock ej någon del av vattenområdet till fastigheten. Har stranden förskjutits, är dess tidigare läge, om det kan fastställas, avgörande för gränsens sträckning.

[S2]Sträckning av gräns i vattenområde bestämmes efter normalt medelvattenstånd. I Vänern, Vättern och Hjälmaren samt i Storsjön i Jämtland fastställes dock sträckningen efter ett vattenstånd av

[S3]i Vänern 3,60 meter över nedre slusströskeln vid Sjötorp,

[S4]i Vättern 2,97 meter över västra slusströskeln vid Motala,

[S5]i Hjälmaren 2,77 meter över södra slusströskeln vid Notholmen och

[S6]i Storsjön 292,45 meter över nollplanet i det höjdsystem som ligger till grund för sjöns reglering.

  • NJA 1984 s. 148:Rätt till fiske i en del av en sjö (Torringen) har på grund av urminnes hävd förklarats tillkomma en by, som inte äger strand vid sjön, vid sidan av de strandägande skifteslagens fiskerätt.
  • MÖD 2022:29:Fastighetsbestämning ----- Fråga om ett skär, som utgör en egen fastighet, drar vatten till sig eller inte. Mark- och miljööverdomstolen har med hänsyn till omständigheterna vid fastigheternas försäljning kommit fram till att skäret inte drar vatten till sig och att vattenområdet som tillhör den andra fastigheten ska bestämmas oberoende av detta skär.

[K1]6 §  Har fastighet blivit skild från angränsande vattenområde genom att stranden förskjutits, har fastighetens ägare rätt att nyttja området mellan fastigheten och vattnet under förutsättning att området är av ringa omfattning och att dess ägare icke lider skada eller olägenhet av betydelse. Fastighetens ägare har därvid samma rätt som enligt 2 kap. 7 § lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet tillkommer strandägare. Lag (1998:861).

[K2]1 §  Till en fastighet hör

[S2]byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk,

[S3]på rot stående träd och andra växter,

[S4]naturlig gödsel.

[S5]Till en fastighet hör även en sådan byggnad eller annan anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns. Detsamma gäller i fråga om en ledning eller annan anordning för vilken ledningsrätt har beviljats, om det vid en förrättning enligt ledningsrättslagen (1973:1144) har förordnats att rätten skall höra till fastigheten. Lag (2006:42).

Denna paragraf behandlar de allmänna fastighetstillbehören.

Att föremålet ska ha anbragts inom fastigheten innebär att det ska finnas ett fysiskt samband mellan föremålet och fastigheten. Föremålet måste även vara avsett att finnas där mer permanent eller under en längre tid. Här får man titta på vad fastighetsägaren hade som avsikt då han tillförde föremålet till fastigheten.

Andra stycket är ett avsteg från principen om att tillbehöret ska finnas inom fastighetens gräns. De byggnader och anläggningar som avses räknas som tillbehör till den härskande fastigheten under förutsättning att det är avsett för stadigvarande bruk och att föremålet inte är tillbehör till den tjänande fastigheten (d.v.s. där föremålet är beläget). Servitut behandlas närmare i kap. 14.

  • NJA 2014 s. 35:Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
  • MÖD 2016:36:Föreläggande om underhållsåtgärder på damm ----- Länsstyrelsens föreläggande mot en fastighetsägare med en vattenanläggning på fastigheten att vidta åtgärder för att uppfylla vattenhushållningsbestämmelserna i tillståndet och dammanläggningens funktion har fastställts. Mark- och miljööverdomstolen konstaterar att vattenanläggningen utgör fastighetstillbehör. Därmed är ägaren till fastigheten underhållsansvarig enligt 11 kap. 17 § miljöbalken. Det servitutsavtal som fastighetsägaren åberopat innebär inte att det offentligrättsligt reglerade underhållsansvaret kan åsidosättas. Eftersom fastigheten hade överlåtits till ny ägare under processen har domstolen angett att föreläggandet gäller mot den nye fastighetsägaren och tiden för fullgörande av föreläggandet har flyttats fram eftersom tidpunkten hade passerat.
  • NJA 2004 s. 542:På en fastighet, som inte förvärvats för sambors gemensamma boende, har under samboförhållandes bestånd till en befintlig byggnad uppförts en tillbyggnad, avsedd för sådant ändamål. Fråga om tillbyggnaden, hela byggnaden eller fastigheten skall ingå i bodelning efter samboförhållandets upphörande.
  • NJA 2015 s. 961:Teleledningar och tillhörande utrustning som installerats i marken och i byggnader har inte blivit fastighets- eller byggnadstillbehör enligt jordabalken.
  • NJA 2001 s. 46:Mjölkkvot har ansetts inte ingå i fastighetspant.
  • HFD 2016:26:Luftningsbassänger och flissilor har vid fastighetstaxeringen ansetts utgöra allmänna fastighetstillbehör och inte industritillbehör. Förhandsbesked angående fastighetstaxering.
  • NJA 1986 s. 513:En person har på en fastighet som tillhörde hans sambo anbragt olika föremål som enligt 2 kap 1 och 2 §§ JB kan utgöra tillbehör till fastighet. Fråga om äganderätten till föremålen.
  • NJA 1985 s. 365:Spörsmål huruvida siloanläggning utgjorde fastighetstillbehör. 2 kap 1 och 4 §§ JB. I besvärsmål rörande exekutiv försäljning av fastighet har avgörandet ansetts inte kunna grundas på omständighet som ej av part åberopats till grund för hans talan.

[K2]2 §  Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel.

[S2]I enlighet med vad som sägs i första stycket hör därjämte i regel till byggnad, såvitt angår

  1. bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling,
  2. butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning,
  3. samlingslokal: estrad och sittplatsanordning,
  4. ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfodring av djur och anläggning för maskinmjölkning,
  5. fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri.

[S3]Reservdel och dubblett till föremål som avses i första eller andra stycket hör ej till byggnaden.

[S4]Om olika delar av en byggnad hör till skilda fastigheter, hör ett sådant föremål som avses i första eller andra stycket till den del av byggnaden där det finns. Lag (2003:626).

Denna paragraf behandlar byggnadstillbehör.

Föremålet måste finnas i eller på byggnaden (ett fysiskt samband) och det måste vara till nytta för byggnaden oavsett vem som äger denna (ägnat till stadigvarande bruk). Till denna tillbehörskategori räknas, förutom sådant som finns inmonterat i byggnaden, även sådant som naturligt kan kopplas till byggnaden (t.ex. nycklar). Om installation är ett krav för att föremålet ska fungera måste så ske för att det ska anses vara tillbehör.

Uppräkningen i paragrafen är inte uttömmande utan utgör bara exempel på vad som kan vara byggnadstillbehör.

Ett föremål räknas som en reservdel så länge det inte kommit till ordinarie användning. Nycklar är undantagna från regeln om dubbletter och ska vara tillbehör. Av JB 2:4 1 st. framgår dock att nycklar som en hyresgäst låtit framställa inte är byggnadstillbehör.

  • NJA 2014 s. 35:Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
  • NJA 1985 s. 232:På en fastighet, på vilken drivs handelsträdgårdsrörelse, har installerats en fliseldningsanläggning som sålts med äganderättsförbehåll. Sedan fastigheten försålts uppkommer fråga huruvida anläggningen utgör byggnadstillbehör eller industritillbehör. 2 kap 2,3 och 5 §§ JB.
  • NJA 1997 s. 699:Parabolantenn har ansetts utgöra byggnadstillbehör.
  • NJA 2015 s. 961:Teleledningar och tillhörande utrustning som installerats i marken och i byggnader har inte blivit fastighets- eller byggnadstillbehör enligt jordabalken.
  • NJA 1996 s. 139:Sedan en villafastighet försålts exekutivt har köparna hos kronofogden ansökt om handräckning för att återfå viss egendom, bl a diskmaskin och motorenhet till centraldammsugare, vilka bortforslats av tidigare ägare. Invändning att diskmaskinen och motorenheten ej utgjorde byggnadstillbehör har ogillats.
  • NJA 1986 s. 513:En person har på en fastighet som tillhörde hans sambo anbragt olika föremål som enligt 2 kap 1 och 2 §§ JB kan utgöra tillbehör till fastighet. Fråga om äganderätten till föremålen.
  • HFD 2017:36:Anskaffningsutgiften för en solcellsanläggning på en lantbruksfastighet har varken fördelats mellan de olika byggnader som anläggningen betjänar eller hänförts till byggnadsinventarier utan har i sin helhet räknats in i anskaffningsvärdet för byggnaden där den placerats. Förhandsbesked om inkomstskatt.

[K2]3 §  Till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet hör, utöver vad som följer av 1 och 2 §§, maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna. Sådan egendom hör dock inte till fastigheten, om ägaren har avgett förklaring härom och förklaringen är inskriven i fastighetsregistrets inskrivningsdel enligt 24 kap. Fordon, kontorsutrustning och handverktyg hör inte i något fall till fastigheten. Lag (2000:226).

Denna paragraf behandlar industritillbehör.

Regeln kompletterar de två tidigare paragraferna och bara om ett föremål inte faller in under tillbehörsreglerna i 1 och 2 §§ kan det anses utgöra industritillbehör (se särskilt de exempel som nämns i 2 § 2 st). Det viktiga är föremålets koppling till industriverksamheten och inte kopplingen till fastigheten.

Fastigheten anses inrättad för industriell verksamhet om varor produceras med maskinella hjälpmedel.

Det kan ur sakrättslig synvinkel få betydelse om ett föremål ska vara lös egendom eller fast egendom i form av industritillbehör. Fastighetsägaren kan påverka vilken säkerhet han vill att en borgenär ska ha genom att avge en förklaring om att något, trots att det uppfyller kraven på industritillbehör, istället ska vara lös egendom.

  • NJA 2014 s. 35:Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
  • NJA 1997 s. 660:Beslut i fråga som av TR hänskjutits till HD:s prövning. En flytdocka, som är lösöre och som utgjorde industritillbehör, har sålts utan att tradition eller förfarande enligt lösöreköpslagen ägt rum. Sedermera inskrevs förklaring enligt 2 kap 3 § JB. Säljaren försattes i konkurs. Överlåtelsen har inte ansetts sakrättsligt skyddad i förhållande till säljarens borgenärer vare sig genom avtalet om överlåtelse eller genom inskrivningen. 2 kap 3 och 7 §§ JB.
  • NJA 1985 s. 232:På en fastighet, på vilken drivs handelsträdgårdsrörelse, har installerats en fliseldningsanläggning som sålts med äganderättsförbehåll. Sedan fastigheten försålts uppkommer fråga huruvida anläggningen utgör byggnadstillbehör eller industritillbehör. 2 kap 2,3 och 5 §§ JB.
  • NJA 2007 s. 652:En hyresgäst har överlåtit lösören till fastighetsägaren men behållit besittningen till egendomen. Fastighetsägaren har ansetts skyddad mot hyresgästens konkursborgenärer redan genom avtalet, eftersom lösörena genom avtalet blivit tillbehör till hans fasta egendom.
  • RH 1997:65:I köp av en fastighet ingick industritillbehör. Efter förvärvet men innan stämpelskatt hade fastställts avgav köparen en sådan förklaring som avses i 2 kap. 3 § jordabalken beträffande tillbehören. Värdet av tillbehören avräknades inte från köpeskillingen vid bestämmande av stämpelskatten.
  • HFD 2016:26:Luftningsbassänger och flissilor har vid fastighetstaxeringen ansetts utgöra allmänna fastighetstillbehör och inte industritillbehör. Förhandsbesked angående fastighetstaxering.

[K2]4 §  Föremål som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör inte till denna, om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand. Detsamma gäller i fråga om föremål som enligt 3 § kan höra till fastigheten och tillförts denna av fastighetsägaren utan att han eller hon ägde föremålet. Har fastighetsägaren tillfört fastigheten föremål som enligt 3 § kan höra till fastigheten och som han eller hon förvärvat under villkor att överlåtaren har rätt att återta föremålet om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom eller henne enligt överlåtelseavtalet, hör föremålet inte till fastigheten så länge villkoret gäller.

[S2]Ett föremål som omfattas av företagshypotek och som tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren hör till fastigheten, sedan föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand

  1. om föremålet upphört att omfattas av företagshypoteket, eller
  2. i det fall näringsidkaren förvärvat fastigheten, om sex månader har förflutit från det att han eller hon sökte lagfart på sitt fång.

[S3]Har inteckningsborgenären före utgången av den tid som anges i andra stycket 2 väckt talan om betalning och anmält detta till den inskrivningsmyndighet som avses i 19 kap. 3 §, hör föremålet inte till fastigheten, om inte två månader förflutit från det att talan avgjordes genom dom eller beslut som vunnit laga kraft.

[S4]I lagen (1992:1461) om verkan av vissa förbehåll vid överlåtelse av fastighet som tillhör staten, m.m. finns särskilda bestämmelser om att föremål som tillhör staten upphör att höra till fastigheten. Lag (2008:989).

Här behandlas det fall då någon annan än fastighetsägaren tillfört ett föremål till fastigheten, till exempel genom att en hyresgäst installerar en tvättmaskin i sin lägenhet eller en arrendator bygger en stuga på marken som han arrenderar. Föremålet förblir lös egendom så länge det inte kommit i samme ägares hand. Föremålets ägare kan köpa fastigheten men vanligare är att ägaren till fastigheten köper föremålet, varpå föremålet blir tillbehör till fastigheten. Att komma ”i samma ägares hand” innebär inte enbart ett rent fysiskt innehav, kravet är istället att det ska finnas ägargemenskap mellan föremålet och fastigheten (observera dock särregeln avseende företagshypotek).

Här måste särskilt reglerna om accession (infogande) iakttas.

Av NJA 2002 s 561 framgår att om det är svårt att ta bort föremålet – tex tapeter – ska detta anses sammanfogat med fastigheten och således utgöra tillbehör.

Om föremålet utan bekymmer kan separeras från fastigheten ska det däremot inte anses utgöra fast egendom genom accession (Se NJA 1996 s 693 som rörde frågan om huruvida en vedspis, som ägdes av en hyresgäst, skulle utgöra fastighetstillbehör eller ej).

I NJA 1986 s 513presumeradeHD gåvoavsikt då en man hade utfört arbete på sin sambos fastighet. Egendomen ansågs ha kommit i samme ägares hand och hade därmed blivit fast egendom.

Om ett föremål köpt med återtagandeförbehåll eller ägarförbehåll infogas som allmänt fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör i köparens fastighet upphör förbehållet att gälla och säljaren förlorar sitt sakrättsliga skydd enligt 5 §. Fordran på köparen kvarstår, men föremålet kan inte återkrävas av tredje man.

Om motsvarande förbehåll finns för egendom som utgör industritillbehör är säljaren däremot sakrättsligt skyddad och kan kräva tillbaks föremålet så länge fastighetsägaren inte förvärvat äganderätten till föremålet

Av andra stycket framgår att om ett föremål omfattas av företagshypotek så är inteckningsborgenären skyddad under en viss tid från det att fastigheten och tillbehöret kom i samme ägares hand. Han får dock inte vara passiv utan måste väcka talan mot fastighetsägaren inom sex månader. Se även lag (2008:990) om företagshypotek.

Prop. 2007/08:54: (Jfr 2 kap. 4 § i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bl.a. bestämmelser om att föremål som tillförs en fastighet av annan än fastighetsägaren inte utgör tillbehör till fastigheten.

I andra stycket anges att anmälan om att viss talan har väckts ska göras hos inskrivningsmyndighet. I paragrafens hittillsvarande lydelse har det angetts att anmälan ska göras till inskrivningsmyndigheten för det område där fastigheten ligger. Eftersom inskrivningsverksamheten ...

  • NJA 2014 s. 35:Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
  • RH 2016:51:Hyresnämndsmål. Hyresgästerna gjorde gällande att hyresvärden hade eftersatt underhållet i prövningslägenheten och begärde att hyresvärden skulle åläggas att byta ut trasiga persienner i köket. Hovrätten konstaterade att det inte krävs att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten vid åtgärdsföreläggande p.g.a. eftersatt underhåll. Hovrätten kom vidare fram till att helhetsintrycket ska ligga till grund för bedömningen av om underhållet är eftersatt samt att en enskild försliten nyttighet inte kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken.
  • NJA 2015 s. 961:Teleledningar och tillhörande utrustning som installerats i marken och i byggnader har inte blivit fastighets- eller byggnadstillbehör enligt jordabalken.
  • NJA 2002 s. 561:Fråga om gåvobeskattning av en tillbyggnad som nyttjanderättshavare låtit göra på byggnad som hör till fast egendom.
  • NJA 2007 s. 652:En hyresgäst har överlåtit lösören till fastighetsägaren men behållit besittningen till egendomen. Fastighetsägaren har ansetts skyddad mot hyresgästens konkursborgenärer redan genom avtalet, eftersom lösörena genom avtalet blivit tillbehör till hans fasta egendom.
  • NJA 1985 s. 365:Spörsmål huruvida siloanläggning utgjorde fastighetstillbehör. 2 kap 1 och 4 §§ JB. I besvärsmål rörande exekutiv försäljning av fastighet har avgörandet ansetts inte kunna grundas på omständighet som ej av part åberopats till grund för hans talan.

[K2]5 §  Förvärvar fastighetsägaren föremål under villkor att överlåtaren har rätt att återtaga föremålet, om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom enligt överlåtelseavtalet, eller att äganderätten till föremålet skall förbli hos överlåtaren till dess betalning erlagts eller annan förutsättning uppfyllts, får villkoret ej göras gällande sedan fastighetsägaren tillfört fastigheten föremålet så att det enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten.

[S2]I fråga om möjligheten att göra avtalet gällande äger första stycket motsvarande tillämpning för det fall att avtalet betecknats som hyresavtal eller betalningen erlagts som vederlag för föremålets bruk och nyttjande, om det är åsyftat att den som fått föremålet utgivet till sig skall bli ägare av detta.

Detta är en obligationsrättslig regel som tar sikte på relationen mellan avtalsparterna och behandlar den situationen att fastighetsägaren tillfört fastigheten ett föremål som tillhör någon annan. Så är fallet om föremålet t.ex. omfattas av ett ägarförbehåll eller återtagandeförbehåll.

Ett sådant förbehåll upphör att gälla om fastighetsägaren tillfört fastigheten föremålet så att det är fråga om ett allmänt fastighetstillbehör eller ett byggnadstillbehör. Industritillbehör omfattas således inte av denna regel, jämför 4 §.

  • NJA 2014 s. 35:Fråga om föremål som har tillförts av endast en av två ägare till en fastighet har blivit byggnadstillbehör.
  • NJA 1985 s. 232:På en fastighet, på vilken drivs handelsträdgårdsrörelse, har installerats en fliseldningsanläggning som sålts med äganderättsförbehåll. Sedan fastigheten försålts uppkommer fråga huruvida anläggningen utgör byggnadstillbehör eller industritillbehör. 2 kap 2,3 och 5 §§ JB.

[K2]6 §  Byggnad, stängsel och annan anläggning på område, som besväras av inskriven tomträtt, samt anläggning för gruvdrift hör ej till fastigheten även om de tillhör fastighetens ägare.

Anläggningarna är istället tillbehör till rättigheten. Tillbehör till tomträtt regleras i 13 kap. 9 §.

[K2]7 §  En överlåtelse av ett föremål som hör till en fastighet gäller inte mot tredje man, förrän

  1. föremålet skiljs från fastigheten på ett sådant sätt att det inte längre kan anses höra till denna, eller
  2. ett beslut enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), ledningsrättslagen (1973:1144) eller anläggningslagen (1973:1149) om att föremålet inte längre skall höra till fastigheten har införts i fastighetsregistrets allmänna del.

[S2]Om verkan av vissa överlåtelser från staten, av exekutiv försäljning av föremål som hör till en fastighet och av ianspråktagande av sådana föremål genom expropriation finns särskilda bestämmelser. Lag (2001:889).

Här behandlas hur fastighetstillbehör kan övergå till att bli lös egendom.

En överlåtelse har inte sakrättslig verkan om inte föremålet skiljts från fastigheten så att det inte längre kan räknas som tillbehör denna. Det fysiska sambandet mellan fastigheten och tillbehöret måste alltså brytas.

Ett exempel: Person A äger en fastighet och en stuga som finns på denna fastighet. Om han vill sälja stugan till person B måste stugan flyttas från fastigheten för att B ska vara skyddad mot säljarens borgenärer. I annat fall räknas stugan fortfarande som tillbehör och B har inte rätt till denna om A går i konkurs eller säljer fastigheten.

I vissa fall kan det dock räcka med att föremålet flyttas till en annan del av fastigheten så att föremålet inte längre har en funktion som tillbehör, till exempel kan en spis flyttas till ett utrymme där den normalt inte har någon funktion.

Ett föremål som tillfälligt är på reparation räknas fortfarande som tillbehör.

Enligt andra punkten kan lantmäterimyndigheten bestämma att ett föremål inte ska höra till den fastighet där det befinner sig genom beslut enligt 7 kap. 14 § fastighetsbildningslagen, 12a § anläggningslagen eller 12a § ledningsrättslagen, varpå sakrättsligt skydd uppstår.

Genom sådant beslut kan t.ex. en anläggning som är tillbehör till person A:s fastighet istället bli tillbehör till person B:s fastighet. B är då sakrättsligt skyddad och får behålla anläggningen även om A går i konkurs (men först efter att beslutet införts i fastighetsregistrets allmänna del).

Prop. 2000/01:138: (Jfr 2 kap. 7 § jordabalken i promemorians förslag respektive utkastet till lagrådsremiss.)

Den sakliga ändringen i första stycket är föranledd av ändringarna i fastighetsbildningslagen, ledningsrättslagen och anläggningslagen....

  • NJA 1997 s. 660:Beslut i fråga som av TR hänskjutits till HD:s prövning. En flytdocka, som är lösöre och som utgjorde industritillbehör, har sålts utan att tradition eller förfarande enligt lösöreköpslagen ägt rum. Sedermera inskrevs förklaring enligt 2 kap 3 § JB. Säljaren försattes i konkurs. Överlåtelsen har inte ansetts sakrättsligt skyddad i förhållande till säljarens borgenärer vare sig genom avtalet om överlåtelse eller genom inskrivningen. 2 kap 3 och 7 §§ JB.
  • NJA 2000 s. 43:Fråga om rätt för annan än fastighetsägaren att påkalla försäljning enligt lagen om samäganderätt av byggnader som utgör tillbehör till fast egendom.

3 kap. Rättsförhållanden mellan grannar

För regler om rättsförhållanden mellan grannar, se även lag (1933:269) om ägofred och Miljöbalken.

I Miljöbalkens32 kap. finns regler om skadeståndsskyldighet mellan grannar eller annars på grund av skador på andra fastigheter.

[K3]1 §  Var och en skall vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom taga skälig hänsyn till omgivningen.

Detta är ett uttalande om grannsämja som sätter riktlinjen för relationen mellan grannar och innebär att någon som vidtar en åtgärd på sin egen eller annans fasta egendom måste se till att åtgärden inte orsakar besvär för andra (här avses ett vidare område än de närmsta grannarna).

Talan ska i första hand väckas enligt reglerna i 32 kap.miljöbalken, och paragrafens betydelse är därmed begränsad. Om miljöbalkens regler inte anses tillämpliga kan talan istället väckas i allmän domstol med stöd av denna paragraf.

Ett föreläggande eller förbud kan då riktas mot den som utövar den störande verksamheten, men kravet på hänsyn får inte gå så långt att det blir orimligt att uppfylla detta hänsynstagande. En intresseavvägning får göras och nyttan av skydds- och försiktighetsåtgärder i sätts förhållande till kostnaderna för åtgärderna.

  • NJA 1990 s. 71:I gränsen mellan två villafastigheter hade en oxelhäck planterats. En av fastighetsägarna lät mot den andres vilja toppklippa häcken i dess helhet. Talan om skadestånd på grund av ingreppet har lämnats utan bifall bl a med hänsyn till att häcken klipptes på det sätt som sedan många år tillbaka hade varit brukligt.
  • NJA 1995 s. 720:Vid bebyggande av en fastighet har ägaren lagt igen en bäckfåra, genom vilken avrinning skett av dagvatten från en grannfastighet, vilket orsakat skada på denna fastighet. Fråga om det ålegat ägaren till den förra fastigheten att vidta åtgärder för att avrinning skulle kunna ske på ett tillfredsställande sätt.
  • NJA 2004 s. 743:Talan om förbud mot störande verksamhet från en grannfastighet skall tas upp av allmän domstol (tingsrätt), när kärandena i stämningsansökningen angett att den rättsliga grunden för talan finns i 3 kap. 1 § JB och inte i MB.
  • NJA 1994 s. 162:Fråga om tillämpning av den grannelagsrättsliga bestämmelsen i 3 kap 1 § JB.
  • NJA 1983 s. 546:Fråga om allmän domstols behörighet att uppta mål vari yrkats förpliktande för statens vägverk att med avseende på allmän väg företa åtgärder till förebyggande av skada på fastighet som gränsar till vägen.
  • NJA 2021 s. 473:Ansvar för trasig dagvattenanläggning, när skada har uppkommit genom vatteninträngning på grannfastigheten.

[K3]2 §  Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller grenen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.

[S2]Om en fastighet är upplåten med tomträtt, skall vad som i första stycket sägs om fastighetens eller områdets ägare i stället gälla tomträttshavaren. Lag (1992:1209).

[K3]3 §  Den som avser att utföra eller låta utföra grävning eller liknande arbete på sin fastighet skall vidta varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att förebygga skada på angränsande fastigheter. Bestämmelser om ersättning för skador till följd av grävning eller liknande arbete finns i 32 kap.miljöbalken.

[S2]Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åtgärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersättas enligt bestämmelserna i 32 kap.miljöbalken. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap.utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar.

[S3]Om en byggnad eller någon annan anläggning som hör till en angränsande fastighet, till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet, är av sådan beskaffenhet att särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga skada med anledning av arbete som inte sträcks nedanför vanligt källardjup, skall åtgärden bekostas av den angränsande fastighetens ägare. Om anläggningen hör till en tomträtt, skall åtgärden i stället bekostas av tomträttshavaren. Lag (2003:626).

  • NJA 1995 s. 720:Vid bebyggande av en fastighet har ägaren lagt igen en bäckfåra, genom vilken avrinning skett av dagvatten från en grannfastighet, vilket orsakat skada på denna fastighet. Fråga om det ålegat ägaren till den förra fastigheten att vidta åtgärder för att avrinning skulle kunna ske på ett tillfredsställande sätt.

[K3]4 §  Åtgärder för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande arbete får vidtas på annans fastighet, om det är nödvändigt för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Skada och intrång skall ersättas. Den som enligt 3 § tredje stycket skall bekosta arbetet är dock inte berättigad till ersättning. Om det begärs, skall säkerhet enligt vad som sägs i 2 kap.utsökningsbalken ställas hos länsstyrelsen för ersättningen innan arbetet börjar. Lag (2003:626).

[K3]5 §  Bestämmelserna i 611 §§ tillämpas i fråga om byggnader och andra anläggningar som uppfyller följande villkor: 1. olika delar av anläggningen hör till skilda fastigheter, och

  1. minst en del av anläggningen hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme.

[S2]Om en anläggning eller en del av denna hör till en tomträtt, gäller vad som sägs om fastigheten i stället tomträtten. Lag (2009:180).

Prop. 2008/09:91: (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag.)

I 6–11 §§ finns särskilda grannelagsrättsliga bestämmelser för vissa byggnader och andra anläggningar. Den nu aktuella paragrafen avgränsar tillämpningsområdet för dessa särskilda bestämmelser.

Paragrafen har i första stycket kompletterats med en hänvisning till nya 11 §, som innehåller vissa nya bestämmelser om störningar m.m. mellan fastigheter i särskilda fall. Bestämmelserna i 11 § blir därmed ...

[K3]6 §  Bestämmelserna i 3 § första och andra styckena och 4 § tillämpas också vid byggnadsarbete på en del av en sådan anläggning som avses i 5 §, om arbetet medför risk för skada på någon annans del av anläggningen.

[S2]Skyddsåtgärder på någon annans del av anläggningen skall dock bekostas av den anläggningsdelens ägare, om

  1. risken för skada på anläggningsdelen beror på att denna är vårdslöst uppförd eller bristfälligt underhållen, och
  2. arbetet varken är särskilt ingripande eller av annan anledning medför särskild risk.

[S3]I fall som avses i andra stycket är ägaren av den anläggningsdel som riskerar att skadas inte berättigad till ersättning enligt 4 §. Lag (2003:626).

[K3]7 §  Den som äger en del av en sådan anläggning som avses i 5 § har rätt att för utförande av byggnadsarbete på sin del av anläggningen få tillträde till andra delar av anläggningen, om behovet av tillträde klart överväger den skada och olägenhet som tillträdet kan antas medföra.

[S2]Skada och intrång till följd av tillträdet skall ersättas. Om det begärs, skall säkerhet för ersättningen ställas hos länsstyrelsen innan arbetet börjar. Därvid tillämpas 2 kap.utsökningsbalken. Lag (2003:626).

[K3]8 §  Om en del av en sådan anläggning som avses i 5 § är så vårdslöst uppförd eller bristfälligt underhållen att det finns risk för att en inte obetydlig skada drabbar någon annans del av anläggningen, är ägaren till den bristfälliga delen av anläggningen skyldig att åtgärda bristen.

[S2]Ägaren av den del av anläggningen som riskerar att skadas har rätt till skälig ersättning för kostnader som har uppkommit för att undanröja risken för skada.

[S3]Första och andra styckena gäller inte om anläggningen redan när risken uppkom var skadad eller försliten i sådan utsträckning att den måste ersättas med en ny för att tjäna sitt ändamål. Lag (2003:626).

[K3]9 §  I mål som avser skyldighet att åtgärda en sådan brist som avses i 8 § första stycket får domstolen för tiden till dess frågan har avgjorts genom dom eller beslut som har vunnit laga kraft förplikta ägaren till den bristfälliga delen av anläggningen att vidta de åtgärder som är nödvändiga för att undvika skador på någon annans del av anläggningen.

[S2]Ett beslut enligt första stycket får meddelas endast om käranden yrkar det och han eller hon gör sannolikt

  1. att svaranden är skyldig att vidta skadeförebyggande åtgärder enligt 8 §, och
  2. att saken inte tål uppskov. Lag (2003:626).

[K3]10 §  Vid prövningen av en fråga som avses i 9 § första stycket tillämpas 15 kap. 5 § tredje stycket, 6, 8 och 10 §§rättegångsbalken.

[S2]Ett beslut enligt 9 § första stycket får verkställas på samma sätt som en dom som har vunnit laga kraft.

[S3]Beslutet får överklagas särskilt. Lag (2003:626).

[K3]11 §  Den som äger en del av en sådan anläggning som avses i 5 § ska vid användandet av sin del av anläggningen

  1. se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att störningarna inte skäligen bör tålas, och
  2. iaktta allt som fordras för att även i övrigt bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför anläggningen.

[S2]Ägaren ska hålla noggrann tillsyn över att det som sägs i första stycket fullgörs också av

  1. personer som hör till ägarens hushåll eller som besöker honom eller henne som gäster,
  2. personer som ägaren har inrymt i sin del av anläggningen, eller
  3. personer som för ägarens räkning utför arbete i ägarens del av anläggningen.

[S3]Om en ägare åsidosätter sina skyldigheter enligt första eller andra stycket eller om en nyttjanderättshavare åsidosätter de skyldigheter som enligt samma stycken åligger en ägare, får ägaren till en annan del av anläggningen föra talan mot den förstnämnde ägaren. Om en del av anläggningen ingår i en samfällighet som förvaltas av en samfällighetsförening, får även föreningen föra talan. Lag (2009:180).

Prop. 2008/09:91: (Jfr 5–8 §§ i utredningens förslag till lag om ägarlägenheter.)

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om störningar mellan fastigheter i vissa särskilda situationer. Skälen för den valda lösningen har behandlats i avsnitt 10.2.

Första stycket motsvarar 7 kap. 9 § första stycket första och andra meningarna bostadsrättslagen ...

[K3]12 §  Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på angränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov vårds löshet och, när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.

[S2]Den angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det intrång som anläggningen medför för honom. Om marken före intrånget har upplåtits med tomträtt, är tomträttshavaren berättigad till ersättning för det intrång som anläggningen medför för honom. Lag (2009:180).

4 kap. Köp, byte och gåva

Reglerna om formkrav i detta kapitel utgör enbart minimikrav som finns vid ett fastighetsköp. Parterna kan själva bestämma mer vittgående krav än vad som framgår av dessa regler.

Felreglerna i detta kapitel är dispositiva och parterna kan fritt avtala om vad som ska gälla, med undantag för de fall då en näringsidkare säljer till en konsument. Lagstiftaren har då velat skydda köparen som är den svagare parten i avtalsförhållandet och enligt 19 d § är reglerna i 11-19 c §§ tvingande till konsumentens fördel.

Alla osäkerheter som framkommer i ett avtal bör påverka priset.

Köpets form

[K4]1 §  Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskilling, är det tillräckligt att köpehandlingen innehåller en uppgift om gemensam köpeskilling.

[S2]Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har träffat överenskommelse om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället den köpeskilling som anges i köpehandlingen. Denna köpeskilling får dock jämkas om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande.

[S3]Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, giltiga även om föreskrifterna i första stycket inte har iakttagits. Lag (2002:94).

Fastighetsköpet är ett formalavtal och denna bestämmelse anger minimikraven för hur en köpehandling ska utformas.

Det är vanligt att både köpekontrakt och köpebrev (s.k. dubbla köpehandlingar) används, även om detta inte är ett krav.

I denna paragraf finns inget krav på att köpehandlingarna ska bevittnas, men för att få lagfart måste säljarens underteckning bevittnas enligt 20 kap. 7 § (enligt 20 kap. 8 § måste säljaren dock väcka talan vid domstol inom viss tid om han anser att köpet är ogiltigt, annars kan lagfart ändå meddelas).

Att en make eller sambo i vissa fall måste lämna skriftligt samtycke framgår av 7 kap. 5 § äktenskapsbalken och 23 § sambolagen.

Av tredje stycket framgår att en konsekvens av att inte leva upp till formkraven är att parterna inte är bundna av avtalet. Det krävs dock att någon av parterna åberopar felet för att köpet ska bli ogiltigt. Om parterna är överrens kan de reparera felet genom att upprätta en ny, korrekt utformad, köpehandling.

Prop. 2001/02:62: (Jfr 4 kap. 1 § i utredningens förslag.)

Ändringen i tredje stycket är en följd av att den s.k. ombildningslagen har fått en ny beteckning.

  • NJA 1984 s. 482:Fråga, i visst fall, huruvida en som köpeavtal betecknad handling kunde anses uppfylla föreskriften i 4 kap 1 § JB att köpehandling skall innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen.
  • NJA 2012 s. 1095:Formkravet vid fastighetsköp. När ska en av såväl köpare som säljare undertecknad köpehandling anses ha getts ut så att avtalsbundenhet har uppstått? Jfr NJA 2000 s. 747 I och II.
  • NJA 1997 s. 336:Gåvoskatt. En make skänkte en tomträtt till sin hustru genom en gåvohandling som saknade uppgift om att gåvan var förenad med villkor om vederlag. Ett muntligt avtal om att hustrun samtidigt med förvärvet av tomträtten skulle överta betalningsansvar för lån som belastade denna har beaktats vid gåvobeskattningen.
  • NJA 1986 s. 366:I köpekontrakt rörande ett markområde hänvisades till en bifogad "kartskiss" på vilken områdets gränser utmärkts. Fråga huruvida parterna avtalat att köpet skulle avse ett mindre område än kartskissen utvisade. 4 kap 1 § JB.
  • NJA 1987 s. 845:Fastighetsköp har återgått på den grund att köpeskillingen i köpekontraktet angetts lägre än det verkliga beloppet och köpet därför enligt 4 kap 1 § JB är ogiltigt. Fråga om skyldighet dels för köparen att ersätta skada på fastigheten som vållats genom hans vanvård (I), dels för säljaren att ersätta köparen för nedlagda kostnader på fastigheten (II), dels för köparen att utge ersättning för avkastning under tid då han innehaft fastigheten (II).
  • NJA 2000 s. 747:När köp av fast egendom skett genom att parterna undertecknat köpehandlingen vid skilda tillfällen, har köpet inte ansetts fullbordat redan genom den andra underskriften. Köpet har dock blivit bindande genom att köpehandlingen utgivits till den anlitade mäklaren (I) men inte genom att den överlämnats till den sist undertecknande partens ombud (II).
  • NJA 1995 s. 178:Ett köpekontrakt avseende en fastighet innehöll en bestämmelse att äganderätten skulle övergå till köparen först på tillträdesdagen. Innan köpet fullbordades träffade de tre köparna en inbördes överenskommelse om fördelning av köpeskillingen och uppdelning av fastigheten. Överenskommelsen har ansetts innefatta ett giltigt förfogande över den rätt till fastigheten som köparna erhållit genom köpekontraktet.
  • NJA 1995 s. 183:Arvsskattemål. Arvlåtare har genom köpekontrakt sålt en fastighet till pris överstigande taxeringsvärdet. Vid arvlåtarens död hade ännu inte tillträdesdagen infallit och köparen fullgjort sina åtaganden enligt köpekontraktet. Det har ansetts att vid arvsskattens bestämmande dels obetald köpeskilling och inte fastigheten skall tas upp som tillgång, trots att enligt köpekontraktet parterna var överens om att den skatterättsliga äganderätten till fastigheten skulle övergå på tillträdesdagen, dels avdrag skall göras för den realisationsvinstskatt som följde av fastighetsförsäljningen.
  • NJA 1982 s. 691:Vid överlåtelse av tomträtt angavs i köpekontrakt att köpeskillingen skulle motsvara det högsta försäljningspris statlig långivande myndighet fastställde och upptogs såsom preliminärt beräknat pris visst belopp samt föreskrevs bl a att, sedan försäljningspriset fastställts och köparen fullgjort betalningarna enligt avtalet, köpebrev skulle upprättas. Innan försäljningspriset blivit å angivet sätt bestämt, utfärdade säljaren köpebrev, som undertecknades av säljaren och köparen och vari köpeskillingen angavs till det i köpekontraktet preliminärt beräknade priset. Säljaren, som var medveten om att den angivna köpeskillingen inte motsvarade vad som förutsatts enligt köpekontraktet, krävde härefter under hänvisning till kontraktet betalning enligt ett högre pris. Köpebrevet ansågs, vid det förhållandet att köparen ej insett att köpebrevet upptog oriktig köpeskilling, gällande mot säljaren enligt sin lydelse.
  • NJA 1996 s. 807:Förvärv av fast egendom eller tomträtt skall vid tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, när köpebrev har föregåtts av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, anses ha skett genom upprättandet av köpekontraktet.
  • NJA 2010 s. 390:Fråga om ett överlåtelseförbud vid förvärv av en fastighet utgjorde hinder mot utmätning enligt 5 kap. 5 § UB. Vid bedömningen av om förvärvet skulle betraktas som en gåva eller ett köp, har en sidoöverenskommelse om att ett i fångeshandlingen avtalat vederlag inte skulle utges, lämnats utan beaktande.
  • RH 2010:53:Fråga om avkastning enligt 4 kap. 10 § jordabalken
  • NJA 1998 s. 610:En kommun överlät genom ett köpekontrakt ett område av en fastighet med förbehåll för kommunfullmäktiges godkännande. Fastän de kommunala representanter som undertecknade köpekontraktet inte var behöriga att binda kommunen vid köpet och kommunen hade obegränsad frihet att tillträda eller förkasta avtalet, har ett villkorligt köp enligt 4 kap 4 § JB ansetts föreligga när köpekontraktet undertecknats. Fristen för ansökan om fastighetsbildning enligt 4 kap 7 § JB har börjat löpa från samma tidpunkt.
  • NJA 1987 s. 167:A sålde till B en fastighet för en avtalad köpeskilling av 280 000 kr. I köpehandlingarna angavs emellertid köpeskillingen till endast 180 000 kr. Återstående 100 000 kr skulle B betala enligt utfärdad revers. A väckte talan mot B och yrkade betalning enligt reversen. B bestred betalningsskyldighet under åberopande av att den riktiga köpeskillingen ej angetts i köpehandlingarna och att köpet därför var ogiltigt. A:s fordringsanspråk har, oaktat att B inte yrkat ogiltigförklaring av själva köpet, ansetts inte kunna göras gällande. 4 kap 1 § JB.
  • NJA 1995 s. 135:Vid köp år 1986 av fastighet lämnades i köpehandlingarna oriktig uppgift om köpeskillingen, varför köpet enligt dåvarande lydelse av 4 kap 1 § JB blev ogiltigt. Förvärvare i senare led har ansetts ha rätt att till skydd för sitt förvärv åberopa 34 § avtalslagen.
  • RH 1996:25:Sedan köpeavtal om överlåtelse av tomträtt underskrivits har säljaren inte längre ägt rätt att utan särskild överenskommelse härom upplåta lägenheter med hyresrätt.
  • NJA 2002 s. 467:Fråga huruvida vid köpeavtal rörande fast egendom en i kontraktet intagen utfästelse från köparens sida att ge säljaren rätt att efter exploatering välja villafastighet inom det köpta området kan grunda skadeståndsskyldighet eller jämkning av köpeskillingen vid bristande uppfyllelse av utfästelsen.
  • NJA 2016 s. 689:Tolkning av avtal om köp av fast egendom. När köpekontrakt och köpebrev innehåller motstridiga uppgifter, bör köpekontraktet som regel läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet.
  • NJA 1991 s. 319:Fråga om tolkning av avtal, enligt vilket fastighetsmäklare under vissa förutsättningar var berättigad till provision i fall då försäljning inte kommit till stånd till följd av att fastighetsägaren valt att inte sälja fastigheten.
  • NJA 1993 s. 324:Formkravet för överlåtelse av fast egendom i 4 kap 1 § JB har ansetts inte tillämpligt i fråga om överlåtelse av s k dold äganderätt till fastighet.
  • RH 1997:39:I ett avtal om köp av fast egendom har köparen förbundit sig att under vissa i avtalet angivna förutsättningar betala en tilläggsköpeskilling som skall beräknas på sätt anges i avtalet. Bestämmelsen om tilläggsköpeskilling har, i ärendet om lagfart, inte ansetts medföra att köpeavtalet skall anses vara ogiltigt på grund av i 4 kap. 1 § första stycket jordabalken föreskriven uppgift om köpeskilling.

[K4]2 §  Har köp slutits och upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående samma förvärv, äger 1 § första och andra styckena tillämpning även i fråga om den senare handlingen. Handling som icke uppfyller föreskrifterna i 1 § första stycket är utan verkan som köpehandling. Lag (1992:448).

Det finns inga krav på ett användande av dubbla köpehandlingar, men om en andra köpehandling (vanligtvis köpebrev) upprättas så gäller formkraven i 1 § 1 och 2 st även för denna.

Om formkraven inte iakttas så är köpebrevet enligt andra meningen utan verkan. Det innebär dock inte att köpet är ogiltigt. Eftersom det är tillräckligt med en köpehandling är köpet giltigt så länge den tidigare köpehandlingen (köpekontraktet) uppfyller formkraven.

Utfärdande av köpebrev sker först sedan köpeskillingen blivit betald och även om formkraven inte iakttagits så fungerar köpebrevet som bevis för fullgjord betalning (5 §).

Observera att vissa villkor måste upprepas i köpebrevet för att de ska gälla (6 §) och att det inte går att söka lagfart på köpebrevet om formkraven inte är uppfyllda (jfr 20:7).

  • NJA 1996 s. 807:Förvärv av fast egendom eller tomträtt skall vid tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, när köpebrev har föregåtts av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, anses ha skett genom upprättandet av köpekontraktet.
  • NJA 1983 s. 550:I tvist mellan två tidigare samboende angående fastighet, som enligt köpehandling förvärvats av den ena av dem men till vilken den andre påstår sig vid köpet ha förvärvat samäganderätt, har den förstnämnda parten invänt att, även om förutsättningar i och för sig förelåg för samäganderätt, den andres anspråk dock vore ogiltigt enligt 4 kap 1 § JB, enär hans underskrift ej funnes på köpehandlingen. Stadgandet har ansetts ej vara tillämpligt i en tvist av förevarande art.
  • NJA 2016 s. 689:Tolkning av avtal om köp av fast egendom. När köpekontrakt och köpebrev innehåller motstridiga uppgifter, bör köpekontraktet som regel läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet.

[K4]3 §  Bestämmelse vid köp som ej intages i köpehandlingen är ogiltig, om den innebär att

  1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor,
  2. säljaren ej skall bära sådant ansvar som avses i 21 §,
  3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränkes.

Här anges vissa förbehåll som skriftligt måste tas in i köpehandlingen för att gälla, övriga villkor kan alltså avtalas i en annan handling eller muntligen.

Den första punkten rör s.k. svävarklausuler. Om säljaren t.ex. vill ha möjlighet att frånträda avtalet om han inte får ett jobb på annan ort så måste ett villkor om detta tas in i köpehandlingen. I 4 § finns regler om hur länge sådana villkor får gälla.

Den andra punkten innebär att säljaren friskriver sig från det s.k. hemulansvaret som inträder då köparen tvingas lämna fastigheten efter klander (då annan än säljaren visat sig ha bättre rätt till fastigheten, se 21 §). En köpare bör bli vaksam om en sådan friskrivning finns intagen.

Den tredje punkten behandlar inskränkningar i rätten att överlåta fastigheten och tillämpas ofta i samband med gåva, 29 §. Villkoret är främst tänkt att gälla mellan parterna men enligt 20:14 kan en inskrivning i fastighetsregistret göras varpå villkoret blir gällande även mot en ny ägare som då inte kan hävda att han inte var medveten om överlåtelseförbudet.

Om köpebrev används framgår det av 6 § att villkor enligt första punkten måste upprepas i detta för att gälla. Punkterna två och tre behöver e contrario (motsatsvis) inte tas in i köpebrevet.

  • RH 1994:91:Köp av fast egendom. I köpekontrakt föreskrevs villkor som innebar att för det fall avstyckning ägde rum inom viss tid tillföll avstyckningen säljaren, men om så inte skedde erhöll köparen hela fastigheten. Villkoret har ansetts som ett s.k. svävarvillkor enligt 4 kap. 3 § 1 jordabalken och köparen har i tvist mot säljaren om bättre rätt till fastigheten inte ägt rätt att åberopa villkoret, eftersom villkoret inte upprepats i köpebrevet. Det har därvid ansetts sakna betydelse att köpebrevet kan ha tillkommit i tiden före eller samtidigt som köpekontraktet.
  • NJA 1986 s. 205:Fråga om betydelsen av att fastighetsköpare efter att ha erhållit lagfart på egendomen medgett säljarens talan om återgång eller hävning av fastighetsköpet.
  • NJA 1993 s. 319:Ägarna av en fastighet har sålt den till ett av dem själva ägt handelsbolag för att uppnå skattemässiga fördelar. Säljaren har yrkat att köpet skall förklaras ogiltigt eftersom förutsättningen beträffande skatten brustit. Med hänsyn till dessa speciella omständigheter har talan, som väckts efter det att bolaget fått lagfart och som medgetts av bolaget, ansetts kunna bifallas.
  • NJA 1996 s. 807:Förvärv av fast egendom eller tomträtt skall vid tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, när köpebrev har föregåtts av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, anses ha skett genom upprättandet av köpekontraktet.
  • NJA 2010 s. 390:Fråga om ett överlåtelseförbud vid förvärv av en fastighet utgjorde hinder mot utmätning enligt 5 kap. 5 § UB. Vid bedömningen av om förvärvet skulle betraktas som en gåva eller ett köp, har en sidoöverenskommelse om att ett i fångeshandlingen avtalat vederlag inte skulle utges, lämnats utan beaktande.
  • NJA 1997 s. 72:Avtal mellan delägare till jordbruksfastighet om förbud för enskild delägare att hos domstol begära försäljning av fastigheten har ansetts ha förfallit genom ikraftträdandet av lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Denna lag har däremot inte ansetts hindra att den som genom gåva överlåter fastighet kan uppställa villkor om förbud mot försäljning på enskild delägares begäran. Trots att villkoret intagits i annan handling än gåvobrevet har det med hänsyn till omständigheterna ansetts rättsligt förpliktande.
  • NJA 1993 s. 468:Köpekontrakt och köpebrev avseende fast egendom innehöll ett förbud för köparen att sälja egendomen. Överlåtelseförbudet, som tillkommit i säljarens intresse, ansågs likväl sakna verkan mot köparens borgenärer. Egendomen ingick därför i köparens konkursbo. 4 kap 3 § och 20 kap 14 § JB, 5 kap 5 § UB och 3 kap 3 § KL.
  • NJA 1994 s. 69:Sedan en fastighet bortgivits utan förbehåll har givaren och gåvotagarna träffat skriftlig överenskommelse om förköpsrätt för en av delägarna till de andras andelar. Överenskommelsen har ej ansetts bindande och därmed inte ansetts hindra en av gåvotagarna från att utverka försäljning enligt samäganderättslagen (1904:48 s 1).

Villkorligt köp

[K4]4 §  Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är köpet ogiltigt. Om tiden ej bestämts, skall den anses vara två år.

[S2]Första stycket äger icke tillämpning på villkor, varigenom förvärvets fullbordan eller bestånd göres beroende av att köpeskillingen erlägges eller att i 7-9 §§ avsedd fastighetsbildning sker, och utgör ej heller hinder att uppställa villkor som grundas på bestämmelse i lag.

Paragrafen ska läsas tillsammans med 3 § 1 st 1 p (svävarklausuler). Att villkoren bara får gälla för två år beror på att oklarheter ska klaras upp så snart som möjligt och skapa trygghet dels för parterna men också för allmänheten som har ett intresse av att ägandeförhållandena är klara.

Om villkor för längre tid än två år är uppställda blir hela köpet ogiltigt och inte bara det enskilda förbehållet. Dessutom kan inte köparen få lagfart på sitt förvärv så länge köpet är beroende av villkor, 20 kap. 7 § 14 p.

Av bestämmelsen framgår e contrario (motsatsvis) att villkor enligt 3 § 1 st 3 p kan gälla för längre tid än två år.

I andra stycket anges att ett villkor om att köpeskillingen ska betalas (jämför 5 §), eller att fastighetsbildning måste ske (på grund av köpet avser del av fastighet), kan gälla för längre tid än två år. Inte heller då kan köparen få lagfart på sitt förvärv.

Notera även 6 § där det anges att svävarklausuler måste upprepas i köpebrevet för att gälla.

  • NJA 1995 s. 178:Ett köpekontrakt avseende en fastighet innehöll en bestämmelse att äganderätten skulle övergå till köparen först på tillträdesdagen. Innan köpet fullbordades träffade de tre köparna en inbördes överenskommelse om fördelning av köpeskillingen och uppdelning av fastigheten. Överenskommelsen har ansetts innefatta ett giltigt förfogande över den rätt till fastigheten som köparna erhållit genom köpekontraktet.
  • NJA 1995 s. 183:Arvsskattemål. Arvlåtare har genom köpekontrakt sålt en fastighet till pris överstigande taxeringsvärdet. Vid arvlåtarens död hade ännu inte tillträdesdagen infallit och köparen fullgjort sina åtaganden enligt köpekontraktet. Det har ansetts att vid arvsskattens bestämmande dels obetald köpeskilling och inte fastigheten skall tas upp som tillgång, trots att enligt köpekontraktet parterna var överens om att den skatterättsliga äganderätten till fastigheten skulle övergå på tillträdesdagen, dels avdrag skall göras för den realisationsvinstskatt som följde av fastighetsförsäljningen.
  • NJA 1996 s. 807:Förvärv av fast egendom eller tomträtt skall vid tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, när köpebrev har föregåtts av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, anses ha skett genom upprättandet av köpekontraktet.
  • NJA 1998 s. 610:En kommun överlät genom ett köpekontrakt ett område av en fastighet med förbehåll för kommunfullmäktiges godkännande. Fastän de kommunala representanter som undertecknade köpekontraktet inte var behöriga att binda kommunen vid köpet och kommunen hade obegränsad frihet att tillträda eller förkasta avtalet, har ett villkorligt köp enligt 4 kap 4 § JB ansetts föreligga när köpekontraktet undertecknats. Fristen för ansökan om fastighetsbildning enligt 4 kap 7 § JB har börjat löpa från samma tidpunkt.
  • NJA 2020 s. 470:Om det i ett köpeavtal avseende fast egendom f inns ett villkor om att köpebrev ska upprättas när köpeskillingen är betald, krävs en hävningsförklaring om säljaren inte vill stå fast vid köpet vid köparens betalningsdröjsmål. Säljarens hävningsförklaring skickas på köparens risk om den avsänds på ett ändamålsenligt sätt.

[K4]5 §  Har i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall upprättas, skall det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande.

Köpebrevet ska ses som ett kvitto på att köparen betalat hela köpeskillingen.

En konsekvens av detta är att säljaren, efter att köpebrevet undertecknats, inte kan häva köpet på grund av att köparen inte har betalat i rätt tid.

Köparen uppmuntras att fullgöra sina åtaganden eftersom han inte kan få lagfart på sitt förvärv förrän köpet bekräftats genom undertecknandet av köpebrevet (jämför 20 kap.).

Se även 6 § där det står att svävarklausuler måste tas in i köpebrevet för att gälla.

  • NJA 1995 s. 178:Ett köpekontrakt avseende en fastighet innehöll en bestämmelse att äganderätten skulle övergå till köparen först på tillträdesdagen. Innan köpet fullbordades träffade de tre köparna en inbördes överenskommelse om fördelning av köpeskillingen och uppdelning av fastigheten. Överenskommelsen har ansetts innefatta ett giltigt förfogande över den rätt till fastigheten som köparna erhållit genom köpekontraktet.
  • NJA 1995 s. 183:Arvsskattemål. Arvlåtare har genom köpekontrakt sålt en fastighet till pris överstigande taxeringsvärdet. Vid arvlåtarens död hade ännu inte tillträdesdagen infallit och köparen fullgjort sina åtaganden enligt köpekontraktet. Det har ansetts att vid arvsskattens bestämmande dels obetald köpeskilling och inte fastigheten skall tas upp som tillgång, trots att enligt köpekontraktet parterna var överens om att den skatterättsliga äganderätten till fastigheten skulle övergå på tillträdesdagen, dels avdrag skall göras för den realisationsvinstskatt som följde av fastighetsförsäljningen.
  • NJA 1996 s. 807:Förvärv av fast egendom eller tomträtt skall vid tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, när köpebrev har föregåtts av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, anses ha skett genom upprättandet av köpekontraktet.
  • NJA 1986 s. 146:Spörsmål om fastighetsmäklares rätt till provision när i köpekontrakt, som tillkommit genom hans förmedling, avtalats bl a att köpebrev skulle upprättas mot att säljaren erhöll köpeskillingen men köpeavtalet hävts på grund av att köparen inte full gjort sin betalningsskyldighet.
  • NJA 2010 s. 58:Mäklarprovision. När uppdraget lämnats av en näringsidkare har, till skillnad från när uppdraget lämnats av en privatperson, en mäklare ansetts berättigad till provision, oavsett att överlåtelseavtalet hävts därför att den av mäklaren anvisade köparen inte fullgjort sin betalningsskyldighet. Målet är avgjort av HD i dess helhet och antecknat i HD:s minnesbok (Jfr 1986 s. 146)
  • NJA 2016 s. 689:Tolkning av avtal om köp av fast egendom. När köpekontrakt och köpebrev innehåller motstridiga uppgifter, bör köpekontraktet som regel läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet.
  • NJA 2020 s. 470:Om det i ett köpeavtal avseende fast egendom f inns ett villkor om att köpebrev ska upprättas när köpeskillingen är betald, krävs en hävningsförklaring om säljaren inte vill stå fast vid köpet vid köparens betalningsdröjsmål. Säljarens hävningsförklaring skickas på köparens risk om den avsänds på ett ändamålsenligt sätt.

[K4]6 §  Har enligt köpehandlingen förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av villkor och upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående förvärvet, beror förvärvets fullbordan eller bestånd ej längre av villkoret, om icke detta intages även i den senare handlingen.

Om parterna väljer att upprätta köpebrev så måste villkor enligt 3 § 1st 1 p upprepas i detta för att gälla. I annat fall kan inte köpet återgå på grund av ett villkor i köpekontraktet.

Detta hänger ihop med vad som sägs i 5 § om att köpebrevet ses som en bekräftelse på att köparen fullgjort sina åtaganden. Ett köpebrev bör därför inte upprättas innan ett återgångsvillkor förlorat sin betydelse (vanligtvis två år enligt 4 §).

Om ett återgångsvillkor har upprepats i en andra köpehandlig kan köparen bara få vilande lagfart enligt 20 kap. 7 § 14 p. Detta uppmuntrar köparen att fullgöra sina åtaganden (t.ex. betala köpeskillingen) och få ut köpebrevet.

  • RH 1994:91:Köp av fast egendom. I köpekontrakt föreskrevs villkor som innebar att för det fall avstyckning ägde rum inom viss tid tillföll avstyckningen säljaren, men om så inte skedde erhöll köparen hela fastigheten. Villkoret har ansetts som ett s.k. svävarvillkor enligt 4 kap. 3 § 1 jordabalken och köparen har i tvist mot säljaren om bättre rätt till fastigheten inte ägt rätt att åberopa villkoret, eftersom villkoret inte upprepats i köpebrevet. Det har därvid ansetts sakna betydelse att köpebrevet kan ha tillkommit i tiden före eller samtidigt som köpekontraktet.
  • NJA 1996 s. 807:Förvärv av fast egendom eller tomträtt skall vid tillämpning av lagen (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall, när köpebrev har föregåtts av köpekontrakt med sedvanligt innehåll, anses ha skett genom upprättandet av köpekontraktet.

Köp av del av fastighet

[K4]7 §  Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, skall verkställas på grundval av köpet.

Om köpet avser del av fastighet måste fastighetsbildning ske enligt reglerna i fastighetsbildningslagen.

Ansökan om förrättning sker enligt reglerna i FBL 4:8.

Köpeavtalet blir ogiltigt om ansökan sker för sent eller om lämplighetsvillkoren i 3 kap.fastighetsbildningslagen inte är uppfyllda.

Om köpebrev används så räknas de sex månaderna från den dag då köpebrevet upprättades.

  • NJA 1991 s. 262:Fråga huruvida domstol i mål angående fastighetsreglering ägt ingå i prövning av visst förhållande, som inte åberopats av klaganden. 4 kap 7 § JB.
  • NJA 1987 s. 211:Fråga huruvida köp av område av fastighet blivit ogiltigt, då ansökan om fastighetsbildning inte gjorts inom sex månader från den dag då köpekontraktet upprättades. 4 kap 7 § JB.

[K4]8 §  Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna.

[S2]Har i köpehandlingen föreskrivits att andelen skall utbrytas äger 7 § motsvarande tillämpning.

Första stycket anger att om det inte finns något villkor om att fastigheten ska utbrytas så innehas fastigheten med samäganderätt med övriga delägare. I så fall blir lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt tillämplig.

I andra stycket anges att 7 § istället ska tillämpas om det finns ett uttryckligt villkor i köpehandlingen om att andelen ska utbrytas.

Bestämmelsen hindrar inte att ägarna i ett senare skede ansöker om utbrytning genom en lantmäteriåtgärd. En vanlig lantmäteriåtgärd är klyvning som behandlas i 11 kap.fastighetsbildningslagen.

Lägg märke till att endast fastiheter i dess helhet kan intecknas enligt 22 kap. 2 §.

[K4]9 §  I fråga om köp av mark som är samfälld för flera fastigheter eller av fastighets andel i sådan mark äger 7 § motsvarande tillämpning.

Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser

[K4]10 §  Avkastning, som fastigheten frambringar före den dag då tillträde skall ske, tillkommer säljaren. Denne får dock icke avverka skog annat än till husbehov och ej heller avhända fastigheten annat än dess vanliga avkastning.

[S2]Arrendeavgift, hyra och annan inkomst av fastigheten, som belöper på tiden före tillträdesdagen, tillkommer säljaren.

[S3]Avgift som utgår för fastigheten och belöper på tiden från och med tillträdesdagen bäres av köparen. I förhållande till säljaren svarar köparen för stämpelskatt för förvärvet.

Det framgår att brytpunkten är den tillträdesdag som parterna har avtalat om.

Avkastning innan den dagen tillfaller säljaren och efter den dagen så tillfaller den köparen.

Första stycket rör naturlig avkastning som t.ex. skog och annat som odlas på fastigheten. Med ”frambringar” menas sådant som växt, mognat och skördas på fastigheten fram till tillträdesdagen och måste tas om hand för att inte bli förstört. I och med att t.ex. skog inte har något ”bäst före datum” har man i andra meningen satt en gräns för hur mycket en säljare får avverka.

Andra stycket rör så kallad civil avkastning (ekonomisk ersättning för brukande) och blir aktuellt om fastigheten t.ex. är ett hyreshus.

Tredje stycket anger att tillträdesdagen är avgörande även för avgifter som hänförs till fastigheten. Efter den dagen ska köparen stå för avgifterna. Här framgår också att oavsett vem av parterna som betalat stämpelskatten så är det köparen som ska svara för den.

  • RH 2010:53:Fråga om avkastning enligt 4 kap. 10 § jordabalken

[K4]11 §  Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på köparen, om fastigheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida.

[S2]Har fastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken säljaren står faran, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde, är rätten till sådan talan förlorad. Lag (1990:936).

Bestämmelsen behandlar casusansvaret och anger vem som får ansvara för olyckshändelser som t.ex. brand, storm, blixtnedslag och liknande.

Säljaren ansvarar fram till tillträdesdagen, därefter övergår ansvaret på köparen. Även om köparen dröjer med att tillträda är det den avtalade tillträdesdagen som är avgörande och inte när köparen faktiskt flyttar in.

För att undersöka om en försämring skett jämförs fastighetens skick vid tillfället för avtalet med dess skick vid tillfället för tillträdet.

Normalt slitage som uppstår på grund av säljarens användning av fastigheten under tiden från avtalet till tillträdet omfattas inte av paragrafen och sådant måste alltså köparen räkna med.

Avdrag på köpeskillingen beräknas enligt 19 c §.

Rätten att häva köpet preskriberas efter ett år (detta kan jämföras med den allmänna preskriptionsfristen på 10 år som annars gäller för fel i fastighet enligt 19 b §).

Om köparen vill göra ett fel gällande så måste han reklamera köpet enligt reglerna i 19 a §.

[K4]12 §  Har fastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Han har dessutom rätt till ersättning för skada.

[S2]Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Lag (1990:936).

Mellan köpet och tillträdet har säljaren en vårdplikt och ansvarar för skador som beror på honom. Även om skadan visar sig först efter tillträdet är säljaren ansvarig om det går att visa att den beror på hans vållande eller vanvård. Om han varit i dröjsmål med att avträda fastigheten (jfr 13 §) ska han ansvara för skada som uppkommer även efter det avtalade tillträdet fram till att köparen faktiskt fick tillgång till fastigheten.

I förarbetena (SOU 1947:38 s.198) nämns som exempel på skada att säljaren avverkat skog i strid med 10 §, eller att han orsakat brand, översvämning eller liknande.

Prisavdraget beräknas enligt 19 c §.

Rätten att häva köpet preskriberas efter ett år om inte köparen inom den tiden stämmer säljaren i allmän domstol. Om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder kan köparen fortfarande häva köpet efter denna tidpunkt (jämför 19 b § som anger den allmänna preskriptionsfristen om tio år).

Om köparen vill göra ett fel gällande så måste han reklamera köpet enligt reglerna i 19 a §.

  • NJA 1998 s. 99:Att överenskommelse om hävning av fastighetsköp träffats efter den i 4 kap 12 § JB angivna preskriptionsfristen har inte ansetts medföra att överenskommelsen är ogiltig.
  • RH 2014:33:På fast egendom avsedd för bostadsändamål har utförts åtgärder för om- och tillbyggnad som varit bygglovspliktiga. Efter att fastigheten sålts har det förhållandet att bygglov saknats ansetts utgöra fel i fastigheten. Köparna har ansetts kunna utgå ifrån att bygglov funnits och har alltså inte haft någon undersökningsplikt i det avseendet. Även fråga om beräkning av prisavdragets storlek.

[K4]13 §  Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse. Lag (1990:936).

Säljaren är i dröjsmål om han inte har lämnat fastigheten till den dag som parterna avtalat om. Köparen kan då, förutom att begära att säljaren lämnar fastigheten, kräva skadestånd. Om felet är väsentligt kan han också häva köpet.

Ett giltigt skäl för säljaren kan t.ex. vara om köparen inte har uppfyllt ett villkor som framgår av köpehandlingen.

[K4]14 §  Undandrager sig säljaren utan skäl att enligt föreskrift i köpehandling medverka till upprättande av köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående förvärvet eller att fullgöra annat som ankommer på honom för att bereda köparen möjlighet till lagfart, äger 13 § motsvarande tillämpning.

Om säljaren inte medverkar till upprättande av köpehandlingar (jämför 15 §) kan köparen, förutom att kräva att säljaren medverkar, enligt 13 § få skadestånd eller häva köpet (observera dock att preskriptionstiden på ett år för hävning inte gäller enligt denna paragraf).

Säljarens medverkan till upprättande av handlingar får betydelse för köparens möjlighet att få lagfart enligt 20 kap.

Liksom i 13 § kan ett giltigt skäl vara att köparen inte har fullgjort villkor som följer av köpehandlingen. Jämför även 5 § om att säljaren inte bör underteckna ett köpebrev förrän hela köpeskillingen betalats.

Med ”fullgöra annat” menas t.ex. de fall då säljaren inte har lagfart. Enligt 20 kap 7§ 2 p kan köparens lagfartsansökan då förklaras vilande. Enligt 20 kap. 4 § kan köparen söka lagfart även för säljarens förvärv, men det förutsätter att säljaren hjälper till med de handlingar som då behövs.

  • RH 2003:49:Talan om bättre rätt till fastighetsandel på grund av köp har bifallits. Trots det har talan om förpliktande för säljaren att vid äventyr av vite underteckna och överlämna en ny köpehandling avseende fastighetsandelen ogillats.

[K4]15 §  Kan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Köpet får dock hävas endast om skadan är av väsentlig betydelse.

[S2]Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sökande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Lag (1990:936).

Paragrafen behandlar rättsliga fel bestående i att köparen inte får lagfart på sitt förvärv (se 20 kap. 6 § som behandlar avslag på lagfartsansökan och 20 kap. 7 § angående vilande lagfart).

Bestämmelsen skiljer sig från 14 § på så sätt att säljaren nu inte kan medverka till att köparen får lagfart, t.ex. på grund av att han inte var rätt ägare till fastigheten.

För att köparen ska få kräva skadestånd eller hävning krävs att hindret för lagfart inte beror på honom själv eller att han inte visste om att det fanns ett s.k. bestående lagfartshinder (som säljaren inte kan avhjälpa, jfr 14 §). Köparen har dock ingen skyldighet att undersöka saken närmare innan avtalet sluts.

Observera den särskilda preskriptionsfristen för hävning i andra stycket (som saknas i 14 §).

[K4]16 §  Svarar fastigheten på grund av inteckning eller upplåtelse av panträtt för högre belopp än som förutsattes vid köpet, får köparen av köpeskillingen innehålla vad som på grund härav kan komma att utgå ur fastigheten. Om ej så mycket av köpeskillingen återstår att betala och säljaren icke erlägger skillnaden inom en månad efter tillsägelse, har köparen rätt att häva köpet och få ersättning för skada.

[S2]Avser inteckning i den överlåtna fastigheten även annan fastighet och förutsattes ej detta vid köpet, har köparen rätt att häva köpet och erhålla ersättning för skada, om ej säljaren inom en månad efter tillsägelse ombesörjt, att det gemensamma ansvaret upplösts.

Paragrafen behandlar ett rättsligt fel bestående i att fastigheten är intecknad eller pantsatt med ett högre belopp än vad köparen trodde vid köpet.

Köparen har ingen undersökningsplikt och kan utgå från att fastigheten inte belastas av någon sakrätt (som t.ex. inteckning eller pant). Det är därför upp till säljaren att upplysa köparen om så inte är fallet.

Andra stycket behandlar de fall där fastigheten är gemensamt intecknad med någon annan fastighet utan att det angivits vid köpet.

Köparen måste reklamera felet enligt 19 a §.

[K4]17 §  Besväras fastigheten av annan rättighet än som avses i 16 § utan att köparen vid köpet ägde eller bort äga kännedom därom, äger 12 § motsvarande tillämpning.

[S2]Första stycket gäller även när annan än säljaren ägde byggnad eller annat som, om det är i samme ägares hand som fastigheten, enligt lag hör till denna samt köparen var i god tro vid köpet.

Paragrafen behandlar rättsliga fel i form av andra belastningar än de som avses i 16 § (panträtt).

Det kan t.ex. vara fråga om att fastigheten belastas av en nyttjanderätt eller ett servitut och köparen inte varit medveten om detta vid köpet (om köparen är medveten om att fastigheten är belastad av en rättighet och godtar detta så är det inte fråga om något rättsligt fel).

Se 7 kap.11-15 §§ för de fall då en nyttjanderätt kan göras gällande mot en köpare.

Köparen måste vara i god tro (och alltså inte veta om att fastigheten belastades av någon rättighet) för att få rikta ett ansvar enligt denna paragraf mot säljaren. För att slippa detta ansvar kan säljaren således berätta för köparen om de rättigheter som fastigheten belastas av.

Andra stycket syftar till de fall då tillbehörspresumtionen inte består enligt 2 kap 4 § 1 st. En köpare ska kunna lita på att något som kan vara tillbehör enligt 2 kap.1-3 §§ också är tillbehör. Om föremålet på grund av 2 kap. 4 § 1 st. inte räknas som tillbehör (och istället är lös egendom) föreligger det ett rättsligt fel enligt denna paragraf.

Felet måste reklameras enligt 19 a §.

  • NJA 2012 s. 1021:Rättsligt fel vid köp av fastighet. Det har vid tillämpning av 4 kap. 17 § jordabalken ställts högre krav på utredningen för att anse att köparen borde äga kännedom om en rättighets existens än vad som är fallet vid tillämpning av det motsvarande rekvisitet i 7 kap. 14 § jordabalken. Reklamationsfristen för rättsligt fel börjar löpa när ett krav från tredje man med anledning av ett rättsligt fel kan anses vara grundat på sannolika skäl.

[K4]18 §  Medför offentlig myndighets beslut att köparen icke förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, äger 12 § motsvarande tillämpning.

Om ett myndighetsbeslut gör att köparen inte kan använda fastigheten på det sätt som han avsett så föreligger ett rådighetsfel.

Säljaren presumeras känna till samtliga myndighetsbeslut och det spelar alltså ingen roll om han var i ond eller god tro angående detta.

Säljaren har upplysningsplikt i dessa fall och ska berätta för köparen vad det är som gäller. Av det följer också att köparen inte har någon undersökningsplikt och kan lita på säljaren. Det finns dock ett krav på att köparen ska vara i god tro, vilket innebär att om han visste om rådighetsfelet så kan han heller inte kräva någonting av säljaren.

Köparen måste reklamera felet enligt 19 a §.

  • NJA 1984 s. 12:Beslut om fastställelse av tomtindelning av ett kvarter med därav enligt 38 § byggnadslagen följande nybyggnadsförbud har ansetts hänförligt under 4 kap 18 § JB, när särskilda skäl inte talar däremot.
  • NJA 1982 s. 36:Beslut avseende stadsplan enligt vilken planområdet utgör industriområde har medfört inskränkning i tidigare gällande rätt att för bostadsändamål företa nybyggnad eller ombyggnad på viss fastighet. Stadsplaneläggningen omfattar endast tre fastigheter, av vilka de två andra redan före planens fastställande användes för industriändamål, och hela det därmed avsedda området ryms inom ett kvarter. Med hänsyn till stadsplanebeslutets sålunda begränsade räckvidd har beslutet ansetts hänförligt under 4 kap 18 § JB.
  • RH 2003:63:Fråga om Sjöfartsverkets tillstånd att dumpa förorenade kvicksilverhaltiga muddermassor på vattenområde tillhörigt en försåld fastighet utgjort s.k. rådighetsfel enligt 4 kap. 18 § jordabalken. - Även fråga om förekomsten av en nedlagd soptipp på fastigheten utgjort fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken.
  • NJA 1997 s. 629:Fråga huruvida en köpt fastighet har varit behäftad med rådighetsfel som avses i 4 kap 18 § JB. - Dessutom fråga om ersättning till biträde enligt rättshjälpslagen för juridiskt sakkunnigutlåtande.
  • NJA 1994 s. 85:Sedan nya bestämmelser införts i fråga om sophantering har två fastigheter blivit föremål för inspektion av en företrädare för kommunen. Härvid har inspektionsrapporter upprättats. Rapporterna har inte ansetts utgöra sådana beslut av myndighet som avses i 4 kap 18 § JB.

[K4]19 §  Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.

[S2]Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).

Här behandlas s.k. faktiska fel i fastigheten.

Det kan vara fråga om konkreta fel, då fastighetens standard avviker från vad som avtalats. Inte bara sådant som står skrivet i avtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnat under förhandlingarna faller in under detta.

Med ”annars avviker” menas andra fel än sådana som avviker från avtalet eller som faller under de övriga felreglerna. Det är fråga om abstrakta fel där en objektiv bedömning görs av om fastigheten avviker från normal standard (sådant som en köpare kan förvänta sig fungera i fastigheter av liknande skick). Här spelar faktorer som typ av fastighet, byggnadens ålder m.m. in.

Med undantag för 19 d § kan parterna fritt avtala om vad som ska gälla. Därför är friskrivningar möjliga, både vad gäller fastighetens egenskaper (t.ex. ”jag ansvarar inte för att värmepannan fungerar”) och vad gäller påföljder p.g.a. fel i fastigheten. Enligt HD (NJA 1975 s. 545) måste en friskrivning vara tydlig och inte för allmänt hållen. Säljaren måste klargöra vad han friskriver sig ifrån så att bägge parter förstår friskrivningens innebörd.

Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. I andra stycket erinras om köparens undersökningsplikt och utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Enligt Grauers (Fastighetsköp, 2008 s. 214-215) ansvarar köparen ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman bort upptäcka det.

Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men bör ändå upplysa om sådant som han vet är felaktigt i fastigheten. Enligt NJA 2007 s. 86 kan säljaren tvingas ansvara även för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten om han förfarit försumligt t.ex. genom att lämna felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som han vetat om och som han borde ha insett varit av betydelse för köparen.

Reklamationsfristen i 19 a § måste iakttas.

  • NJA 2007 s. 86:Köpare av fastighet har ansetts berättigad att åberopa ett fel (betydande buller från motocrossbana) som säljaren känt till men inte upplyst köparen om, trots att köparen bort upptäcka felet. Betalning till fastighetsmäklaren, som inte var behörig att ta emot denna för säljarens räkning, har blivit giltig mot säljaren sedan denne, efter vunnen kännedom om att beloppet betalats till mäklaren och att mäklaren tillgodogjort sig beloppet som provision, inte gjort invändning mot mäklaren och inte heller begärt att denne skulle vidarebefordra beloppet.
  • NJA 2016 s. 346:Fel i fastighet? En fasadkonstruktion visade sig vara bristfällig i fråga om fuktsäkerhet. Men när huset uppfördes var konstruktionen allmänt godtagen i branschen och förenlig med gängse tolkning av den gällande byggnormen. Fastigheten har därför inte avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet.
  • NJA 1989 s. 117:Makarna Å köpte av makarna C en fastighet för bostadsändamål. Det befanns emellertid att fastigheten vid tiden för köpet saknade stabilitet och att risk förelåg för sättningar. Dessa brister i marken ledde till att fastigheten måste utrymmas till följd av överhängande risk för skred. Då fastigheten över huvud taget inte kunde användas till det vid köpeförhandlingarna av såväl säljare som köpare förutsatta bostadsändamålet, har fastigheten befunnits sakna egenskap som, ehuru utfästelse ej lämnats, ändå kunde anses utfäst. Även fråga om köparnas undersökningsplikt. 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1996 s. 584:Fråga om köpares undersökningsplikt vid fastighetsköp. 4 kap 19 § JB.
  • RH 1994:136:Vid försäljning av en fastighet har en mäklare upprättat en s.k. objektbeskrivning som säljarna av fastigheten fick ta del av. En uppgift i beskrivningen har ansetts utgöra del av avtalet mellan säljarna och köparna av fastigheten vid bedömningen av huruvida fastigheten varit felaktig. Dessutom fråga om beräkning av prisavdragets storlek.
  • NJA 1981 s. 894:Fastighetsköpare åberopar som grund för yrkande om avdrag på köpeskillingen, att fastigheten efter köpslutet utsatts för opåräknade trafikstörningar till följd av en gatuomläggning, som grundats på ett vid köpslutet föreliggande. men ännu inte fastställt stadsplanebeslut. Förhållandet har bedömts enligt bestämmelsen om faktiskt fel i fastigheten i 4 kap 19 § JB.
  • RH 1997:22:Sedan köpare av fastighet tillträtt en i vart fall 170 år gammal byggnad på fastigheten har det visat sig att det förelåg rötskador och angrepp av skadeinsekter på bl.a. golvbjälkar. Fråga om fastighetens skick avvikit från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
  • NJA 1985 s. 871:Fråga om tillämpning av 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1984 s. 3:Fråga om omfattningen av köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp. 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1998 s. 99:Att överenskommelse om hävning av fastighetsköp träffats efter den i 4 kap 12 § JB angivna preskriptionsfristen har inte ansetts medföra att överenskommelsen är ogiltig.
  • NJA 1985 s. 274:Fråga om köpares undersökningsplikt vid fastighetsköp. 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1984 s. 733:Fråga huruvida lagakraftvunnen dom i mål rörande avdrag på köpeskilling på grund av fel i fastighet utgör hinder mot att i ny rättegång föra talan om ytterligare avdrag på grund av nyupptäckt fel. 17 kap 11 § RB.
  • NJA 2010 s. 286:En fritidsfastighet har inte ansetts avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid förvärvet i ett fall där golvkonstruktionen i huset kunde ge upphov till fuktskador. Det har beaktats bl.a. att huset inte var nybyggt samt att golvkonstruktionen stämde överens med den byggnorm som gällde när huset uppfördes och att byggnadssättet var vedertaget vid den tiden.
  • NJA 1986 s. 670:Fråga om tillämpning av 4 kap 19 § JB på grund av förekomst av radon i hus (I och II).
  • RH 2013:5:Vid köp av fast egendom bör särskilda krav som är specifika för just en viss köpare tas in i köpekontraktet för att vara synliga för säljaren. Har ingen utfästelse gjorts i avtalet måste, för att säljaren ska bli ansvarig, felet vara sådant att det utgör ett fel för varje köpare av fastigheten. Ett första krav i detta hänseende är att det rör sig om en avvikelse som har väsentlig betydelse för fastighetens marknadsvärde.
  • RH 1999:121:Ett golv i en tillbyggnad till ett småhus hade utförts utan erforderlig luftspalt och ångspärr, varför omfattande fukt- och mögelskador hade uppstått. Köparen av huset har inte ansetts ha haft anledning att räkna med felet, trots att utförandefelet var vanligt förekommande på 60- och 70-talen, när golvet gjordes.
  • RH 1997:31:Vid fastighetsköp har i en annons och i en fastighetsbeskrivning angetts att en byggnads boyta var större än den verkliga. Uppgifterna har ansetts innebära en utfästelse av säljaren om boytan.
  • RH 2003:63:Fråga om Sjöfartsverkets tillstånd att dumpa förorenade kvicksilverhaltiga muddermassor på vattenområde tillhörigt en försåld fastighet utgjort s.k. rådighetsfel enligt 4 kap. 18 § jordabalken. - Även fråga om förekomsten av en nedlagd soptipp på fastigheten utgjort fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken.
  • NJA 1997 s. 290:Köpare av småhus i vilka fukt- och mögelskador uppkommit har ansetts berättigade till nedsättning av köpeskillingarna, trots att de åtgärder som vidtagits till skydd mot fukt ansågs tillfredsställande och fackmannamässiga vid den tid då husen byggdes och även överensstämde med då gällande byggnormer.
  • NJA 1988 s. 363:Prisavdrag på grund av dolt fel i fastighet har på parternas begäran bestämts med hänsyn till kostnaderna för att avhjälpa felet. På yrkande av säljaren har reparationskostnaderna omräknats till tiden för köparens tillträde av fastigheten. Ett av köparen först i HD framställt andrahandsyrkande om avkastningsränta från tillträdesdagen har upptagits till prövning och bifallits. (4 kap 19 § JB, 2 § 2 st och 5 § räntelagen samt 13 kap 3 § RB.)
  • NJA 1997 s. 149:Såld fastighet var felaktigt taxerad. Detta har inte ansetts utgöra sådan avvikelse som avses i 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1981 s. 815:En hundraårig träbyggnad var vid fastighetens försäljning utsatt för husbocksangrepp. Felet hade kunnat upptäckas av köparen, om han undersökt fastigheten tillräckligt noggrant, vilket emellertid ej skett. Att säljaren bort misstänka att insektsangrepp pågick men köparen ej fått upplysning om sådan misstanke har ansetts ej betaga säljaren rätten att i mål om felansvar åberopa, att köparen eftersatt sin undersökningsplikt. 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1983 s. 808:Vid försäljning av en fastighet med en inte helt färdigställd bostadsbyggnad togs i det på säljarsidan upprättade köpekontraktet in en bestämmelse om att köparen skulle överta "säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot säljarens entreprenörer". Säljarens tolkning, att bestämmelsen innefattat en friskrivning av honom för fel som uppkommit genom byggnadsarbetet före överlåtelsen, har inte godtagits. En i kontraktet intagen föreskrift att egendomen "överlåtes sådan den av köparen har besiktigats" har inte heller tillagts betydelse av friskrivningsklausul.
  • NJA 2017 s. 113:Frågan om en ansvarsbegränsning i ett avtal om en s.k. överlåtelsebesiktning av en bostadsfastighet är verksam har bedömts med tillämpning av 36 § avtalslagen. Med hänsyn till omständigheterna har tillräckliga skäl för jämkning inte ansetts föreligga.
  • NJA 1981 s. 1255:Vid köp av tre registerfastigheter, omfattande ett flertal skiften, utgick både köpare och säljare från den ekonomiska kartans visning beträffande fastigheternas areal och gränser. Sedan det efter köpet framkommit att ett av skiftena var väsentligt mindre än kartan utvisade, yrkar köparen nedsättning av köpeskillingen. Fråga huruvida köparen med hänsyn till omständigheterna, särskilt vad som förekommit vid ett samtal med säljaren, haft anledning att vid köpet räkna med att skiftet hade den omfattning som den ekonomiska kartan utvisade. 4 kap 19 § JB.
  • NJA 1998 s. 407:Fråga i mål angående ansvar för fel i faS.het i vad mån köpare till stöd för att han fullgjort sin undersökningsplikt kan åberopa innehållet i ett av honom före köpet anskaffat besiktningsutlåtande. 4 kap 19 § 2 st JB.

[K4]19 a §  Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17--19 §§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).

[S2]Utan hinder av första stycket får köparen åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

[S3]Har köparen avsänt ett meddelande som anges i första stycket på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram. Lag (1990:936).

Här anges att köparen, i de fall som anges, måste göra en reklamation hos säljaren för att få åberopa felet.

Det är ok med muntliga reklamationer, men ur bevissynpunkt är det bättre om reklamationen görs skriftligen.

En reklamation får inte vara allt för generell utan det måste framgå vad det är för fel som köparen vill göra gällande.

En bedömning görs från fall till fall i fråga om vad som ska anses vara ”skälig tid”. Tidsfristen kan t.ex. påverkas av omständigheter vid köpet och av vem som är köpare (en konsument utan kunskaper får längre tid på sig än en näringsidkare som i sin verksamhet handlar med fastigheter).

Andra stycket anger att köparen behåller sin rätt att göra felet gällande även om han inte reklamerat i tid om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.

I tredje stycket finns en allmän avtalsrättslig princip som anger att en reklamation går på mottagarens risk (jämför 40 § 1 st. avtalslagen och 82 § köplagen).

  • NJA 2008 s. 1158:Fråga om köpare av en fastighet har reklamerat fel i fastigheten inom skälig tid efter det att de märkt eller borde ha märkt felet.
  • NJA 2017 s. 1195:Fråga om en fastighetsköpare - även om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder - på grund av passivitet har förlorat sin rätt till påföljd för fel i fastigheten genom att inte underrätta säljaren om felet.
  • NJA 2012 s. 1021:Rättsligt fel vid köp av fastighet. Det har vid tillämpning av 4 kap. 17 § jordabalken ställts högre krav på utredningen för att anse att köparen borde äga kännedom om en rättighets existens än vad som är fallet vid tillämpning av det motsvarande rekvisitet i 7 kap. 14 § jordabalken. Reklamationsfristen för rättsligt fel börjar löpa när ett krav från tredje man med anledning av ett rättsligt fel kan anses vara grundat på sannolika skäl.
  • RH 1996:130:Fråga om köpare av en fastighet reklamerat fel i fastigheten inom skälig tid efter det att de märkt eller borde ha märkt felet.

[K4]19 b §  Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan. Lag (1990:936).

Köparen har tio år på sig att åberopa att ett fel föreligger från och med tillträdesdagen.

De allmänna reglerna om preskription i preskriptionslagen gäller även för fastighetsköp (notera dock skillnaden i när preskriptionstiden börjar löpa).

Av andra meningen framgår att det går att åstadkomma ett preskriptionsavbrott. I 5 § preskriptionslagen anges på vilka sätt preskriptionen kan avbrytas.

Observera att en särskild preskriptionsfrist finns för hävning, 11 § st 2 och 12 § 2 st.

[K4]19 c §  Ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Lag (1990:936).

Denna paragraf behandlar beräkning av prisavdrag.

Beräkningen utgår från dagen för tillträdet och fastighetens värde (marknadsvärde) i avtalsenligt skick jämförs med vad den är värd i felaktigt skick. Rätten till avdrag på köpeskillingen motsvarar sedan fastighetens värdeminskning. Det är alltså en proportionell avdragsberäkning som tillämpas.

Bestämmelsen används också då man ska beräkna kostnaderna för en reparation.

  • RH 1994:136:Vid försäljning av en fastighet har en mäklare upprättat en s.k. objektbeskrivning som säljarna av fastigheten fick ta del av. En uppgift i beskrivningen har ansetts utgöra del av avtalet mellan säljarna och köparna av fastigheten vid bedömningen av huruvida fastigheten varit felaktig. Dessutom fråga om beräkning av prisavdragets storlek.
  • RH 1995:55:En tingsrätt meddelade mellandom i frågan huruvida en köpare av fastighet vid fel i fastigheten har rätt till prisavdrag trots att köparen inte lidit någon förmögenhetsförlust i anledning av sitt förvärv. Hovrätten ansåg att det inte var lämpligt att meddela mellandom, bl.a. eftersom det finns uttryckliga lagregler om rätten till prisavdrag och beräkningen därav samt att parterna efter domens meddelande visade sig ha olika uppfattningar om domens innebörd. Trots att det inte kunde anses att det hos tingsrätten förekommit rättegångsfel undanröjde hovrätten mellandomen och återförvisade målet till tingsrätten.

[K4]19 d §  En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i 11-19 c §§ är till nackdel för denne.

[S2]Trots första stycket kan näringsidkaren och konsumenten träffa avtal om att ersättning för skada enligt bestämmelserna i 12-19 §§ inte skall omfatta förlust i näringsverksamhet. Lag (2004:555).

Felreglerna är dispositiva (parterna kan själva avtala om vad som ska gälla) med undantag för de fall då en näringsidkare säljer till en konsument. Lagstiftaren har velat skydda köparen (den svagare parten i avtalsförhållandet) och denna paragraf anger att reglerna i 11-19 c §§ är tvingande till konsumentens fördel (villkor får inte vara mindre förmånliga än dessa regler). Det innebär t.ex. att näringsidkaren inte får friskriva sig från ansvar och på så sätt undgå påföljd.

Prop. 2003/04:45: (Jfr 4 kap. 19 d § jordabalken i utredningens förslag.)

Enligt det hittillsvarande andra stycket skall bestämmelserna i första stycket inte gälla om konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- eller avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. Ändringen innebär att detta stycke upphävs. Vad som sägs i första stycket om att bestämmelserna i 11–19 c §§ är tvingande till ...

[K4]20 §  Säljaren skall till köparen överlämna honom tillhöriga kartor och andra handlingar angående fastigheten vilka är av betydelse för köparen som ägare av denna. Om handlingarna angår även annan egendom, skall de efter tillsägelse tillhandahållas köparen.

[K4]21 §  Om fastigheten kan frånvinnas köparen efter klander, skall säljaren återbära köpeskillingen och, om köparen var i god tro vid köpet, ersätta köparen dennes skada.

[S2]Är första stycket tillämpligt beträffande endast en del av fastigheten, får köparen, om han var i god tro vid köpet, häva detta såvitt angår fastigheten i övrigt. Bestämmelserna i 12 § äger därvid motsvarande tillämpning. Den tid inom vilken talan om hävning skall väckas räknas dock från det fastighetsdelen frångick köparen.

Om det visar sig att säljaren inte var rätt ägare till fastigheten kan köparen först försöka göra ett godtrosförvärv enligt reglerna i 18 kap. Om det inte lyckas (t.ex. på grund av reglerna i 18 kap. 3 §) och den rätte ägaren riktar en vindikationstalan mot köparen för att återfå fastigheten så sätter hemulansvaret in.

Det behöver dock inte inledas en klanderprocess för att hemulansvaret ska bli aktuellt, det räcker att köparen kan visa att en tredje person har ett giltigt anspråk på egendomen. Säljaren ska då betala tillbaks köpeskillingen och om köparen var i god tro (inte visste om att säljaren inte var rätt ägare) ska han även få skadestånd.

Enligt 3 § 2 p kan en säljare friskriva sig från hemulansvaret.

Regler om hur man ska agera då någon fått lämna fastigheten efter klander finns i 5 kap.

Observera också möjligheten enligt 22 § att vända sig till annan än säljaren om denne inte kan betala.

[K4]22 §  Kan säljaren ej erlägga vad som åligger honom enligt 21 §, får köparen kräva säljarens fångesmän i tur och ordning i den mån de ej är fria från ansvar enligt 21 §.

Om säljaren är insolvent (inte kan betala) kan köparen vända sig till säljarens fångesmän.

Med ”i den mån de inte är fria från ansvar” menas att fångesmännen ansvarar i den mån de inte har friskrivit sig från hemulansvaret (jfr 3 § 2 st.).

[K4]23 §  Har köparen icke erlagt hela köpeskillingen när klandertalan väckes, får han innehålla återstoden till dess betryggande säkerhet ställes för vad som säljaren kan åläggas att utge, om talan bifalles.

[K4]24 §  Blir köp av fastighet ej bestående på den grund att fastigheten överlåtits även till annan och denna överlåtelse skall åtnjuta företräde äger 21 § motsvarande tillämpning. Talan om hävning skall dock väckas inom den tid som anges i 15 §.

[S2]Sedan talan om företräde mellan överlåtelserna väckts, äger även 23 § motsvarande tillämpning.

[K4]25 §  I fråga om säljarens rätt till ränta på köpeskillingen gäller bestämmelserna i räntelagen (1975:635).

[S2]Om köpet enligt förbehåll i köpehandlingen häves på grund av utebliven betalning av köpeskillingen, skall köparen ersätta säljaren dennes skada. Lag (1975:641).

Säljaren har rätt till ränta då köparen inte betalar köpeskillingen i rätt tid.

För att säljaren ska få häva köpet måste ett förbehåll om detta ha tagits in i köpehandlingen enligt 3 § 1 p. Om köparen sedan inte betalar i tid har säljaren enligt andra stycket rätt till skadestånd. Ofta kan säljaren behålla handpenningen som skadestånd.

  • NJA 2020 s. 470:Om det i ett köpeavtal avseende fast egendom f inns ett villkor om att köpebrev ska upprättas när köpeskillingen är betald, krävs en hävningsförklaring om säljaren inte vill stå fast vid köpet vid köparens betalningsdröjsmål. Säljarens hävningsförklaring skickas på köparens risk om den avsänds på ett ändamålsenligt sätt.

[K4]26 §  Om förvärvets fullbordan eller bestånd enligt köpehandlingen är beroende av att köpeskillingen betalas, får säljaren häva köpet, om köparen sedan köpet slöts

  1. blivit försatt i konkurs,
  2. fått till stånd en planförhandling under företagsrekonstruktion,
  3. vid utmätning funnits sakna tillgång att betala sina skulder,
  4. ifall han eller hon är köpman, inställt sina betalningar, eller
  5. i annat fall funnits vara på sådant obestånd att det måste antas att han eller hon inte kan fullgöra sin betalningsskyldighet mot säljaren.

[S2]Om köparen på begäran utan oskäligt uppehåll ställer betryggande säkerhet för köpeskillingen, har säljaren inte rätt att häva köpet.

[S3]Om köpet hävs, ska köparen ersätta säljaren för skadan. Lag (2022:967).

Här behandlas säljarens rätt till hävning vid köparens insolvens. För att det ska vara tillåtet att häva köpet krävs att förbehåll gjorts i köpehandlingen (3 § 1p. samt 5 §).

Om hävningsförbehåll inte tagits in i köpehandlingen kan säljaren fortfarande kräva dröjsmålsränta enligt 25 §.

Prop. 2021/22:215: Paragrafen innehåller regler om säljarens rätt att i vissa fall häva köpet. Övervägandena finns i avsnitt 15.

  • NJA 2020 s. 470:Om det i ett köpeavtal avseende fast egendom f inns ett villkor om att köpebrev ska upprättas när köpeskillingen är betald, krävs en hävningsförklaring om säljaren inte vill stå fast vid köpet vid köparens betalningsdröjsmål. Säljarens hävningsförklaring skickas på köparens risk om den avsänds på ett ändamålsenligt sätt.

[K4]27 §  Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten, får han häva köpet endast när han erlagt så mycket av köpeskillingen att säljaren kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma att utgå ur fastigheten på grund av inteckningen eller pantsättningen. Om vad som köparen erlagt av köpeskillingen ej förslår, får han häva köpet endast om han betalar skillnaden. Avser inteckningen även fastighet som icke ingick i köpet, får köparen häva köpet endast om han dessutom ombesörjt, att det gemensamma ansvaret upplösts.

[S2]Om köparen upplåtit annan rättighet och denna väsentligt minskar fastighetens värde eller dess användbarhet i säljarens hand eller om eljest fastigheten väsentligt försämrats eller på annat sätt nedgått i värde på grund av åtgärd eller annan omständighet, som är att hänföra till köparen eller beror av denne, får köparen häva köpet endast om säljaren får ersättning för värdeminskningen. Lag (1990:936).

Här behandlas begränsningar i köparens hävningsrätt.

Om köparen t.ex. belastat fastigheten med en panträtt och sedan vill häva köpet måste han kompensera säljaren för förlusten. Detta fungerar som ett påtryckningsmedel på köparen: för att få häva köpet måste han lösa de lån som han upplåtit panträtt för. Jämför 6 kap. 8 § där det framgår att de upplåtelser som köparen gjort gäller även mot säljaren om köpet hävs av köparen. Att säljaren ska kompenseras av köparen beror på att säljaren inte ska hamna i ett sämre ekonomiskt läge på grund av köparens upplåtelse, samtidigt som köparen inte ska kunna gynnas genom ett sådant förfarande.

Andra stycket tar upp två andra situationer då köparen måste kompensera säljaren för värdeminskning om han vill häva köpet. Det gäller t.ex. om köparen har hyrt ut en del av fastigheten eller om han minskat dess värde genom att riva en del av fastigheten (jämför här 7 kap. 25 § som i sin tur hänvisar till 6 kap. 8 §). Om fastighetens värde minskas på grund av konjunkturförändringar behöver köparen inte ersätta säljaren, detta är någonting som ligger utanför köparens kontroll.

Byte

[K4]28 §  Bestämmelserna i 1-27 §§ gäller i tillämpliga delar i fråga om byte. Om fastighet som gått i byte mot annan fastighet kan frånvinnas förvärvaren efter klander eller frångår honom till följd av omständighet som anges i 24 §, får han dock icke återtaga den fastighet han lämnade i byte. I stället har han rätt till ersättning i pengar.

Om två personer avtalar om att byta fastigheter med varandra ska de ses som både köpare och säljare. Om någon av parterna ska betala en mellanskillnad blir reglerna om köpeskilling tillämpliga på den summan.

Även vid byte måste förvärvaren söka lagfart enligt reglerna i 20 kap.

  • NJA 1995 s. 178:Ett köpekontrakt avseende en fastighet innehöll en bestämmelse att äganderätten skulle övergå till köparen först på tillträdesdagen. Innan köpet fullbordades träffade de tre köparna en inbördes överenskommelse om fördelning av köpeskillingen och uppdelning av fastigheten. Överenskommelsen har ansetts innefatta ett giltigt förfogande över den rätt till fastigheten som köparna erhållit genom köpekontraktet.
  • NJA 1995 s. 183:Arvsskattemål. Arvlåtare har genom köpekontrakt sålt en fastighet till pris överstigande taxeringsvärdet. Vid arvlåtarens död hade ännu inte tillträdesdagen infallit och köparen fullgjort sina åtaganden enligt köpekontraktet. Det har ansetts att vid arvsskattens bestämmande dels obetald köpeskilling och inte fastigheten skall tas upp som tillgång, trots att enligt köpekontraktet parterna var överens om att den skatterättsliga äganderätten till fastigheten skulle övergå på tillträdesdagen, dels avdrag skall göras för den realisationsvinstskatt som följde av fastighetsförsäljningen.

Gåva

[K4]29 §  Bestämmelserna i 1-3 och 7-9 §§ äger motsvarande tillämpning i fråga om gåva.

Paragrafen måste läsas ihop med hela fjärde kapitlet för att få veta vad som gäller för gåvor. T.ex. gäller formkraven för gåva (det är då en gåvohandling som ska upprättas och undertecknas av både gåvogivaren och gåvotagaren) medan felreglerna inte kan göras gällande.

Gåvan kan göras beroende av villkor under längre tid än två år (eftersom 4-6 §§ inte gäller för gåva) och över huvud taget är det ok med villkor för obestämd tid. T.ex. kan gåvogivaren ha nyttjanderätt till fastigheten under sin livstid. Det är också vanligt att gåvan förenas med ett överlåtelseförbehåll enligt 3 § 3 st.

Se 30 § för vad som gäller om gåvotagaren trots återgångsförbehåll överlåter fastigheten.

  • NJA 1997 s. 336:Gåvoskatt. En make skänkte en tomträtt till sin hustru genom en gåvohandling som saknade uppgift om att gåvan var förenad med villkor om vederlag. Ett muntligt avtal om att hustrun samtidigt med förvärvet av tomträtten skulle överta betalningsansvar för lån som belastade denna har beaktats vid gåvobeskattningen.
  • NJA 1994 s. 69:Sedan en fastighet bortgivits utan förbehåll har givaren och gåvotagarna träffat skriftlig överenskommelse om förköpsrätt för en av delägarna till de andras andelar. Överenskommelsen har ej ansetts bindande och därmed inte ansetts hindra en av gåvotagarna från att utverka försäljning enligt samäganderättslagen (1904:48 s 1).
  • NJA 2010 s. 390:Fråga om ett överlåtelseförbud vid förvärv av en fastighet utgjorde hinder mot utmätning enligt 5 kap. 5 § UB. Vid bedömningen av om förvärvet skulle betraktas som en gåva eller ett köp, har en sidoöverenskommelse om att ett i fångeshandlingen avtalat vederlag inte skulle utges, lämnats utan beaktande.
  • NJA 1997 s. 72:Avtal mellan delägare till jordbruksfastighet om förbud för enskild delägare att hos domstol begära försäljning av fastigheten har ansetts ha förfallit genom ikraftträdandet av lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Denna lag har däremot inte ansetts hindra att den som genom gåva överlåter fastighet kan uppställa villkor om förbud mot försäljning på enskild delägares begäran. Trots att villkoret intagits i annan handling än gåvobrevet har det med hänsyn till omständigheterna ansetts rättsligt förpliktande.

[K4]30 §  Är gåvas fullbordan eller bestånd beroende av villkor under viss tid utöver två år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obestämd tid, gäller villkoret icke mot den till vilken gåvotagaren överlåtit fastigheten, såvida icke talan om återgång av gåvan blivit väckt före överlåtelsen. Kan till följd av att villkoret sålunda icke blir gällande givaren ej återfå gåvan, har gåvotagaren att till givaren utge gåvans värde.

[S2]Om gåva till förmån för ofödda finns särskilda bestämmelser.

Enligt 29 § gäller inte tvåårsgränsen för villkor (4 §) för gåva.

Om villkoret är giltigt för högst två år är det gällande både mellan gåvogivaren och gåvotagaren samt mellan gåvotagaren och den nya köparen. Köparen kan inte göra godtrosförvärv enligt 18 kap. 1 § och kan bara få vilande lagfart under tiden villkoret gäller enligt 20 kap. 7 § 14 p.

Ett villkor som gäller för längre tid än två år är bara giltigt mellan gåvogivare och gåvotagare, medan villkoret ogiltigt mot den som gåvotagaren överlåter fastigheten till, vilket innebär att den nye köparen kan få lagfart på sitt förvärv. I och med att villkoret fortfarande är giltigt mellan gåvogivare och gåvotagare kan gåvogivaren då kräva att få gåvans värde.

Angående andra stycket, se lagen (1930:106) om rättshandlingar till förmån för ofödda och 9 kap. 2 § ärvdabalken.

[K4]31 §  Återgår gåva på grund av villkor som avses i 30 § och skall panträtt eller annan rättighet som tillkommit efter upplåtelse av gåvotagaren alltjämt bestå, skall gåvotagaren ersätta givaren dennes förlust.

5 kap. Verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander m.m.

Detta kapitel är ett komplement till hemulansvaret i 4 kap. 21 § och reglerar närmare hur situationen ska hanteras då någon lämnat egendomen efter klander.

[K5]1 §  Avträder någon fast egendom efter klander, skall han dessutom utge ersättning för avkastning, som egendomen frambringat under tid efter det att han fick kännedom om att annan ägde bättre rätt till egendomen eller stämning delgavs honom. Ersättning skall också utges för arrendeavgift, hyra och annan inkomst av egendomen, som belöper på nämnda tid. Han får dock tillgodoräkna sig skälig ersättning för de kostnader han haft för att erhålla avkastningen och inkomsten samt för att under angivna tid underhålla egendomen.

[S2]Om avkastningen eller inkomsten på grund av den avträdandes försumlighet understigit vad som skäligen kunnat erhållas, skall han ersätta skillnaden.

Innehavaren har inte längre rätt till avkastning som egendomen ger efter att han blivit försatt i ond tro, d.v.s. då han fått veta att annan hade bättre rätt till egendomen eller då stämning delgavs honom.

Med avkastning menas till exempel hyra som influtit under perioden men också förmånen av att själv ha bott på fastigheten (istället för att hyra ut den) räknas som avkastning. I så fall motsvarar avkastningen vad som hade kunnat inflyta i form av hyra.

  • NJA 2008 s. 282:Sedan en båt har tagits i beslag under en förundersökning angående stöld, har undersökningsledaren enligt 27 kap. 4 a § rättegångsbalken beslutat att lämna ut båten till målsäganden. Fråga vid prövning enligt 6 § andra stycket om det kan anses uppenbart att målsäganden har bättre rätt till båten och i vad mån en invändning om retentionsrätt till säkerhet för ersättning för förbättringskostnader kan beaktas.
  • NJA 1996 s. 261:Genom äganderättsutredning bildades en fastighet av en myrslog. Fastigheten tillades därvid andel i en samfällighet. Fråga huruvida god tro hade inverkan på skyldighet för den som ägde återstoden av samfälligheten att utge ersättning för avkastning från samfälligheten.
  • NJA 2008 s. 392:Ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt har inte bundit bostadsrättsföreningen, varför erlagd insats och upplåtelseavgift skulle återgå. Föreningen har ansetts skyldig att utge avkastningsränta enligt 2 § första stycket räntelagen (1975:635) oberoende av om föreningen varit i ond tro om grunden för återgång och om det varit betalarna som föranlett återgången. Bestämmelsen i 3 § andra stycket räntelagen har inte ansetts tillämplig eftersom betalningen erlagts i avsikt att mottagaren skulle kunna förfoga över den för egen räkning, fastän det senare visade sig att rättshandlingen var ogiltig.

[K5]2 §  Har egendomen skadats eller på annat sätt minskats i värde till följd av åtgärd eller annan omständighet som är att hänföra till den som avträder egendomen, skall denne ersätta värdeminskningen, om och i den mån det med hänsyn till beskaffenheten av hans förfarande och omständigheterna i övrigt ej kan anses obilligt.

Det här är en skadeståndsregel som anger att innehavaren ska ersätta skada eller värdeminskning som han orsakat, om det inte kan anses orimligt vid en skälighetsbedömning.

[K5]3 §  Den som vinner egendomen är skyldig att ersätta den som avträder egendomen nödvändig kostnad som denne haft utöver vad som fordrats för egendomens underhåll under den tid han innehaft denna. Även nyttig kostnad skall ersättas, om den ej gjorts under tid som anges i 1 §. Ersättning för nyttig kostnad utgår dock med högst det belopp varmed egendomens värde höjts genom den åtgärd som kostnaden avser.

[K5]4 §  Den som vill framställa anspråk på ersättning enligt 1-3 §§ skall väcka talan inom två år från det egendomen avträdes. Iakttages ej tiden, är rätten till talan förlorad. Om den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

[K5]5 §  Har den som avträder egendomen haft annan än nödvändig kostnad för denna och kan vad som sålunda påkostats skiljas från egendomen, får han föra bort det, om icke den vinnande vill lösa det enligt vad som sägs nedan.

[S2]Vill den som avträder egendomen begagna sin rätt enligt första stycket, skall han inom en månad från den dag då egendomen avträddes eller, om han före utgången av denna tid väckt talan om ersättning enligt 3 §, från den dag då dom, varigenom hans talan helt eller delvis lämnats utan bifall, vann laga kraft, erbjuda den som vunnit egendomen att lösa vad han önskar föra bort. Vill den vinnande begagna sig av erbjudandet, skall han inom en månad från erbjudandet underrätta den som avträder egendomen därom samt dessutom, om samtidigt med erbjudandet krävts säkerhet för lösesumman, ställa betryggande säkerhet för den. Försummar den vinnande något av vad som sålunda föreskrives, är hans rätt att lösa förlorad.

[K5]6 §  Det som ej förts bort inom tre månader efter det att erbjudandet om inlösen avvisades eller tiden för dess antagande utgick, tillfaller den vinnande utan ersättning.

[S2]Den som avträder egendomen får ej utan den vinnandes samtycke föra bort något från egendomen, innan han ställt betryggande säkerhet för vad han enligt 1 eller 2 § kan vara skyldig att utge eller, om ersättningen blivit bestämd till beloppet, han betalat detta.

[S3]Om den som avträder egedomen fört bort något från denna, skall han återställa egendomen i dess tidigare skick.

[K5]7 §  Bestämmelserna i 1-6 §§ äger motsvarande tillämpning när fast egendom överlåtits till flera och tvist om företrädet uppstår mellan dem.

6 kap. Panträtt

Anledningen till att panträtt upplåts i fastigheter är att det värde som finns i fastigheterna ska kunna utnyttjas till att frigöra kapital. Fastigheten används då som säkerhet för långivarens fordran. Problemet med detta är att det är fråga om en hypotekarisk panträtt där fastighetsägaren har kvar besittningen till säkerheten.

Upplåtelse av panträtt

[K6]1 §  Ägare av en fastighet, som vill upplåta panträtt i denna till säkerhet för fordran, har rätt att i den ordning som anges i 22 kap. hos inskrivningsmyndigheten erhålla inskrivning i fastigheten av visst penningbelopp (inteckning). Bevis om inteckningen kallas pantbrev. Ett pantbrev utfärdas antingen i skriftlig form (skriftligt pantbrev) eller genom registrering i pantbrevsregistret enligt lagen (1994:448) om pantbrevsregister (datapantbrev).

[S2]Inteckning kan enligt 22 kap. beviljas i flera fastigheter (gemensam inteckning). Gemensam inteckning kan också uppkomma genom att intecknad fastighet delas. Lag (1994:449).

För att få en panträtt måste fastighetsägaren först ansöka om inteckning enligt reglerna i 22 kap. hos inskrivningsmyndigheten som sedan fattar ett beslut om att utfärda ett pantbrev. Pantbrevet kan sedan pantsättas som säkerhet för en fordran.

I 10-11 §§ finns ytterligare bestämmelser om gemensamt intecknade fastigheter.

[K6]2 §  Panträtten upplåtes genom att fastighetens ägare överlämnar pantbrevet som pant för fordringen.

[S2]Ett datapantbrev skall anses ha överlämnats till borgenären, när denne eller någon som företräder honom har registrerats som pantbrevshavare i pantbrevsregistret.

[S3]Bestämmelser om fastighetsägarens rätt när pantbrev icke alls eller delvis utnyttjats för pantsättning (ägarhypotek) finns i 9 §. Lag (1994:449).

Här behandlas kraven som måste vara uppfyllda för att en giltig pantsättning ska anses ha ägt rum.

  • Det är fastighetens ägare som ska göra pantsättningen.
  • Det ska utgöra säkerhet för en fordran.

Med fastighetsägaren menas den person som på ett korrekt sätt förvärvat en fastighet. Detta kan jämföras med fastighetsägarbegreppet i 22 kap. där det anges att den för vilken lagfart senast söktes är att anse som fastighetsägare. Enligt Jensen (Panträtt i fast egendom, 7:e upplagan, sidan 50) innebär detta att en ny ägare som inte hunnit söka lagfart inte kan inteckna fastigheten medan han däremot kan pantsätta redan befintliga pantbrev. Den tidige ägaren kan, om det var han som senast sökte lagfart, istället inteckna fastigheten och få ut nya pantbrev, men han kan inte pantsätta dessa då denna rättighet endast ankommer på den civilrättsligt rätte ägaren.

Det är inte tillräckligt med ett innehav av ett pantbrev då pantbrevet också måste vara kopplat till en fordran (skulden ska tydligt peka ut pantbrevet).

Av 4 § samt preskriptionslagen11 § framgår att även om fordran är preskriberad så har borgenären rätt till betalning.

Andra stycket anger att datapantbrev uppfyller kravet på tradition genom registreringen i pantbrevsregistret.

  • RH 2000:83:Utan en uttrycklig viljeförklaring kan pantförskrivning inte ansetts ha skett och någon giltig panträtt har därför inte uppkommit.
  • NJA 1982 s. 336:Pantbrev, som innehades som pant av en kreditinrättning (A), pantförskrevs även till B och senare också till C. Pantförskrivningen till C angavs gälla i den mån pantbreven inte behövde tas i anspråk för pantsättarens lån hos bl a B. A underrättades om pantförskrivningen till C enligt lagen (1936:88) om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man, innan A erhöll underrättelse om pantförskrivningen till B. Detta förhållande har ansetts inte ge C bättre rätt till pantbreven än som innefattas i pantförskrivningen. Tillika fråga om viss åtgärd innefattat underrättelse enligt 1936 års lag. Vid köpeskillingsfördelningen efter exekutiv försäljning av fastighet har Lst:n tillerkänt C rätt till betalning på grund av pantbrev före B. C har i överinstanserna framställt yrkande om att B:s fordran skall upptas till lägre belopp än denne bevakat, till följd varav det på ett efterföljande pantbrev uppkommer ett överhypotek som skall tilldelas C. Trots att C inte själv anfört besvär över LSt:ns beslut och inte heller hos LSt:n framställt anmärkning mot bevakningen, har han ansetts berättigad att framställa detta yrkande.
  • NJA 1983 s. 671:Ansökan om inteckning i en fastighet, undertecknad av fastighetsägaren och försedd med begäran om anteckning om innehav för viss sparbank, ingavs av sparbanken till inskrivningsmyndigheten. Pantförskrivning till sparbanken hade skett före ingivandet, men härom fanns inte uppgift i ansökningen. Efter inskrivningsdagen men innan pantbrev utgivits av inskrivningsmyndigheten förklarades pantbrevet utmätt för tredje mans fordran mot fastighetsägaren. Fullbordad panträtt till säkerhet för sparbankens fordran ansågs ej ha uppkommit innan utmätningen skedde, varför denna förklarades äga giltighet gentemot sparbanken och fastighetsägaren.
  • NJA 1981 s. 507:Ansökan om inteckning i en fastighet, undertecknad av fastighetsägaren och försedd med anteckning om att blivande pantbrev pantförskrivits till viss fastighetsägarens borgenär, ingavs av borgenären till inskrivningsmyndigheten, som tog upp den på inskrivningsdagen och meddelade beslut om inteckning. Panträtt i fastigheten enligt pantbrevet till säkerhet för borgenärens fordran har ansetts vara kl 12 på inskrivningsdagen upplåten till borgenären i enlighet med 6 kap 2 § 1 st JB.

Panträttens innebörd

[K6]3 §  När en myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan rättsägare i fastighet, har en borgenär rätt att för fordran, som är förenad med panträtt i fastigheten, med den företrädesrätt inteckningen medför enligt lag få betalning ur medlen intill pantbrevets belopp. I den mån detta inte räcker till, erhåller borgenären betalning ur medlen genom ett tillägg. Detta får inte överstiga femton procent av pantbrevets belopp jämte ränta på detta belopp från den dag då fastigheten utmättes, konkursansökan gjordes eller de medel nedsattes som i övrigt skall fördelas. Räntan beräknas för år enligt en räntefot som motsvarar den av Riksbanken fastställda, vid varje tid gällande referensräntan enligt 9 § räntelagen (1975:635) ökad med fyra procentenheter. Förändringar i referensräntan som inträffar efter upprättandet av en sakägarförteckning skall inte beaktas.

[S2]Har flera pantbrev överlämnats som pant för fordran och har inteckningarna samma företrädesrätt eller gäller de omedelbart efter varandra, skall bestämmelserna i första stycket om pantbrevets belopp avse pantbrevens sammanlagda belopp.

[S3]En borgenärs rätt till betalning omfattar inte tillägget, om pantbrevet har utmätts på ansökan av borgenären eller om pantbrevet är pantförskrivet till honom i andra hand. Lag (2002:351).

Företrädesrätten följer av 17 kap. 6 § och utgår från dagen för ansökningen.

En fordran som är förenad med panträtt kan ibland överstiga pantbrevets grundbelopp. I dessa fall kan ett tillägg på pantbrev utnyttjas, oavsett om det överskjutande beloppet beror på en räntefordran eller kapitalfordran. Tillägget består av två delar, dels ett fast tillägg om 15 % och dels ett löpande tillägg (även kallat utmätningsränta) som består av riksbankens referensränta + 4 %. Tillägget beräknas alltid på pantbrevets grundbelopp och ger det maxbelopp som en panthavare kan få ut (han kan dock aldrig få ut mer än värdet av den totala fordran).

Ett exempel: Antag att referensräntan ligger på 6 % och vi har ett pantbrev med ett grundbelopp om 100 000 kr. Det fasta tillägget blir då 15 % x 100 000 = 15 000 kr. Det löpande tillägget (6 % + 4 %) blir 10 % x 100 000 = 10 000 kr. Totalt uppgår tillägget till 25 000 kr och det belopp som en panthavare kan få ut är (tillägg + pantbrevets grundbelopp) 100 000 + 25 000 = 125 000 kr.

Observera att man måste ta i beaktande hur lång tid tillägget ska utgå (mellan utmätning och medelsfördelning). Här har räntan beräknats på ett år, men det kan lika väl vara fråga om bara några månader.

I andra stycket finner vi den så kallade blockregeln.

Då inteckningarnas värden slås ihop behöver i bästa fall inget tillägg utgå och i sämsta fall behöver man endast räkna med ett tillägg. Bortsett från att fungera som en hjälpregel vid beräkningen av tillägg är regelns främsta syfte att minska förekomsten av ägarhypotek (som annars missgynnar panthavare med sämre prioriterade fordringar).

Ett exempel: A har en fordran som uppgår till 150 000 kr. Som säkerhet för detta har A två pantbrev om vardera 100 000 kr med samma företrädesrätt. Då blockregeln tillämpas slås pantbrevens värden ihop till det sammanlagda värdet 200 000 kr. A:s fordran täcks således helt av pantbrevet och något tillägg behöver inte tas ut. Ett ägarhypotek på 50 000 uppstår.

Om blockregeln inte tillämpats måste man istället ta varje pantbrev för sig och räkna med tillägg för varje pantbrev. Situationen blir då att A först ska ha maximal utdelning på det första pantbrevet, d.v.s. 100 000 jämte tillägg enligt första stycket. Detta ger ett maxbelopp om 125 000 kr. Därefter ska återstående 25 000 kr tas ut ur det andra pantbrevet. Här ska alltså ett tillägg betalas ut på det första pantbrevet samtidigt som ägarhypoteket i det andra pantbrevet uppgår till 75 000 kr.

Tredje stycket behandlar de fall där rätten till tillägg är inskränkt.

  • NJA 1991 s. 383:Analogisk tillämpning av 6 kap 3 § JB har ansetts tillåten när konkursförvaltare säljer fastighet under hand.
  • NJA 1981 s. 459:Sedan utmätning skett av gäldenärs andel i fast egendom och av hans andel i pantbrev i egendomen, har vid exekutiv försäljning av hela fastigheten utmätningen av andelen i pantbrevet ej ansetts omfatta tillägg enligt 6 kap 3 § JB. 91 a § UL.
  • NJA 1983 s. 696:Fråga om tillämpning av bestämmelsen i 6 kap 3 § 2 st JB om sammanslagning av pantbrevs belopp i fall då pantbreven blivit utmätta.

[K6]4 §  Borgenär har rätt att få betalning enligt 3 § även om fordringen preskriberats eller icke blivit anmäld efter kallelse på okända borgenärer.

  • NJA 1996 s. 560:Preskription av huvudfordran inskränker inte borgenärens rätt att få betalning ur tredjemanspant som ställts till säkerhet för fordringen.

[K6]5 §  Om skyldighet för borgnär att, fastän fordringen ej är förfallen till betalning mottaga betalning ur medel som myndighet skall fördela mellan rättsägare i fastigheten finns särskilda bestämmelser.

[K6]6 §  Försämras fastigheten till följd av vanvård eller naturhändelse eller av annan därmed jämförlig orsak så att panträttens värde väsentligt minskas, får borgenären söka betalning ur fastigheten fastän fordringen ej är förfallen till betalning.

I prop. 1970:20 del B s 313 f. nämns en omfattande försäljning av fastighetstillbehör som exempel på ”jämförlig orsak”.

Upplåtelse av panträtt i vissa fall

[K6]7 §  Har fastighet överlåtits och har därefter förre ägaren upplåtit panträtt i fastigheten, gäller upplåtelsen, om borgenären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om äganderättsöverlåtelsen. Om fastigheten överlåtits även till annan, äger vad som sagts nu tillämpning i fråga om upplåtelse som den senare förvärvaren gjort.

[S2]Första stycket äger tillämpning även när fastigheten övergått genom sådant förvärv som avses i 17 kap. 11 §.

[S3]Vid tillämpning av första stycket skall den som har förlitat sig på ett högst en månad gammalt gravationsbevis anses ha varit i god tro, om det inte framgår av omständigheterna att han eller hon på annat sätt har fått eller borde ha fått kännedom om äganderättsöverlåtelsen. Lag (2000:226).

Om någon säljer sin fastighet och sedan upplåter panträtt i fastigheten, är det enligt 2 § inte en korrekt pantsättning eftersom den inte gjorts av den rätte ägaren. Det uppstår då en sakrättslig konflikt mellan den rätte ägaren och panthavaren.

Den här paragrafen är ett undantag till 2 § och anger att panten ändå blir giltig om panthavaren är i god tro då han tar emot pantbrevet eller då pantbrevet registreras.

Eftersom detta är betungande för fastighetens rätte ägare har panthavaren ålagts en undersökningsplikt. Av uttrycket ”ägde eller bort äga kännedom” kan det utläsas att panthavaren endast kan göra ett godtrosförvärv om han aktivt har undersökt om pantsättaren varit behörig.

Detta gäller också om en dubbelöverlåtelse ägt rum (om fastigheten har sålts till flera) och den andre köparen har upplåtit pant i fastigheten. Så länge panthavaren var i god tro spelar det ingen roll om upplåtaren var i ond tro och visste om att det var fråga om en dubbelöverlåtelse.

Hänvisningen till 17:11 innebär att första stycket gäller även vid universalsuccession (bodelning, arv, testamente, bolagsskifte och liknande förvärv).

Enligt tredje stycket kan en borgenär som förlitat sig på ett gravationsbevis som är yngre än en månad anses vara i god tro om det inte finns andra omständigheter som talar för att han bort äga kännedom om att upplåtaren inte var den rätte ägaren. Månaden anses börja löpa från den dag som gravationsbeviset anger som inskrivningsdag.

[K6]7 a §  Har panträtt upplåtits till säkerhet för en fordran som ännu inte har uppkommit och var upplåtaren vid överlämnandet av pantbrevet behörig att upplåta panträtten eller var borgenären då i god tro på sätt anges i 7 §, gäller panträtten till säkerhet för fordringen även om upplåtaren inte längre är ägare till fastigheten när fordringen uppkommer. Vad nu sagts gäller dock inte, om borgenären före fordringens uppkomst har fått kännedom om att upplåtaren inte längre är ägare till fastigheten.

[S2]Vad som sägs i första stycket gäller även när ett pantbrev utgör säkerhet för en fordran och fordringen därefter byts ut mot en annan fordran utan några andra ändringar än sådana som normalt förekommer vid fordringsutbyten av det slag som det är fråga om. Lag (1985:172).

Första stycket behandlar de fall då panträtten upplåtits innan fordran uppstår, som t.ex. vid generell pantförskrivning.

Om panträtten är giltig enligt 2 § eller panthavaren har gjort ett godtrosförvärv enligt 7 § då panträttsavtalet uppstod så är panträtten giltig även för den nya fordringen. Det gäller också om fastigheten överlåtits innan fordran uppstått, under förutsättning att borgenären inte visste om överlåtelsen då fordran uppstod. Till skillnad från vad som gäller enligt 7 § behöver inte panthavaren aktivt undersöka att pantsättaren var behörig vid varje nytillkommen fordran, vilket framgår av uttrycket ”fått kännedom” (god tro består då fram till han får veta att pantsättaren inte äger fastigheten).

Enligt andra stycket kan godtrosförvärv göras då en fordran byts ut mot en annan fordran. Ett lån kan t.ex. bytas ut mot ett nytt lån för att få en ändrad ränta. Om fastigheten överlåtits innan detta utbyte kan borgenären göra ett godtrosförvärv utan att han behöver göra en aktiv kontroll av att pantsättaren var behörig.

  • NJA 2002 s. 11:Ett pantbrev utgjorde säkerhet för en checkräkningskredit. Sedan den pantsatta fastigheten överlåtits förlängdes krediten i enlighet med avtalsvillkoren. Borgenärens fordran har inte ansetts bli utbytt mot en annan fordran då kredittiden förlängdes. Jfr 6 kap. 7 a § 2 st JB.

[K6]8 §  Frångår fastighet innehavaren efter klander, är upplåtelse av panträtt som skett efter det att fastigheten kom ur rätte ägarens hand utan verkan, om annat ej följer av 18 kap. eller av annan bestämmelse.

[S2]Första stycket äger motsvarande tillämpning när förvärv av fastighet återgår som ogiltigt eller avtal om sådant förvärv häves av överlåtaren. Om gåva på talan av givaren återgår till denne på grund av villkor, varav gåvans fullbordan eller bestånd gjorts beroende under viss tid utöver två år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obestämd tid, gäller dock upplåtelsen, såvida den icke skett efter det att talan väcktes.

Paragrafen behandlar den situation då en person som inte är rätt ägare upplåter panträtt i fastigheten.

Om innehavaren får gå ifrån fastigheten efter klander (den som sålde fastigheten var inte rätt ägare) enligt första stycket eller om förvärvet är ogiltigt eller hävs av säljaren enligt andra stycket så har innehavaren aldrig varit rätt ägare till fastigheten. Huvudregeln är att pant som upplåts av en obehörig person inte gäller mot den rätte ägaren (jämför 2 §).

Denna paragraf anger några situationer där panträtten ändå kan göras gällande mot fastighetens rätte ägare. Här nämns bland annat möjligheterna till godtrosförvärv enligt reglerna i 18 kap.

18 kap. 2 § anger att godtrosförvärv är möjligt om den som upplät panten (den obehörige innehavaren) var lagfaren ägare eller var på väg att få lagfart, och panthavaren inte visste om eller borde ha vetat om att upplåtaren inte var rätt ägare (notera även 18 kap 3 § som behandlar de fall där godtrosförvärv inte är möjligt). Om panträtten blir gällande mot den rätte ägaren på grund av godtrosförvärvet så kan han få skadestånd enligt 18 kap. 4 §.

Panträtt som förlorats genom klander kan även räddas genom reglerna om hävd enligt 16 kap 1 § eller genom att den obehörige pantsättaren själv gör ett godtrosförvärv enligt 18 kap 1 §.

Av andra stycket framgår e contrario (motsatsvis) att panträtten fortfarande är gällande om det istället är köparen som häver. Även om det är säljaren som häver uppstår ett problem. Enligt 18 kap. 2 § måste upplåtaren ha lagfart för att ett godtrosförvärv ska vara möjligt, och för att en säljare ska få häva köpet krävs svävarvillkor (jfr 4 kap 3 §) vilket innebär att endast vilande lagfart kan föreligga vid tiden för pantsättningen.

Ogiltigheten som avses i andra stycket kan t.ex. bero på avtalslagens regler (28-33 §§) eller brister i formkravet vid fastighetsköpet (4 kap1 eller 4 §§). Enligt 7 kap. 25 § ska dessa regler tillämpas även i fråga om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft.

Ägarhypotekets innebörd

[K6]9 §  Om pantbrev icke överlämnats som pant för fordran, är fastighetens ägare berättigad att vid sådan fördelning som avses i 3 § med den företrädesrätt inteckningen medför enligt lag erhålla tilldelning ur medlen med pantbrevets belopp. Har pantbrev överlämnats som pant för fordran men understiger fordringen pantbrevets belopp, är fastighetsägaren berättigad att ur medlen erhålla skillnaden.

Bestämmelsen rör s.k. ägarhypotek.

Det framgår att utdelning på pantbrev som är helt eller delvis obelånade ska tillfalla fastighetsägaren.

Tillägg som avses i 3 § utgår inte på ägarhypotek.

Gemensamt intecknade fastigheters inbördes ansvar

[K6]10 §  Ansvaret för inteckning som beviljats i flera fastigheter vilar på var och en av fastigheterna till det belopp som faller på fastigheten efter förhållandet mellan dennas särskilda värde och sammanlagda värdet av alla fastigheterna. Som fastighets värde gäller därvid taxeringsvärdet för året innan inteckningen söktes eller, om särskilt taxeringsvärde då ej fanns för fastigheten, det taxeringsvärde som därefter först fastställes. Om någon av fastigheterna skall säljas utmätningsvis och taxeringsvärde som angivits nu icke finns för var och en av fastigheterna, gäller de värden som åsätts fastigheterna enligt 12 kap.utsökningsbalken.

[S2]Kan borgenär ej erhålla betalning ur köpeskillingen för intecknad fastighet med det belopp för vilket fastigheten svarar enligt första stycket, svarar de övriga fastigheterna för återstoden av beloppet med fördelning efter där angivna grunder. Kan ur någon av dessa fastigheter betalning ej erhållas för dess andel i återstoden, fördelas bristen på samma sätt mellan de återstående fastigheterna. Lag (1981:784).

Gemensamt inteckningsansvar kan uppkomma genom att man ansöker om det (22 kap. 2 §), genomför inteckningsåtgärden utsträckning (22 kap. 7 §), eller genom fastighetsbildningsåtgärderna klyvning och avstyckning (11 resp. 10 kap. FBL). Den aktuella paragrafen behandlar den/de gemensamma inteckningarnas inbördes ansvar, i avstyckningsfallen kan dock 11 § bli aktuell istället. Primärt svarar de olika fastigheterna proportionellt i förhållande till varandra och man tar fastigheternas enskilda värden i förhållande till fastigheternas gemensamma värde. Värdet sätts utifrån taxeringsvärdet året innan inteckningen gjordes.

I det fall det uppstår en brist i någon av de gemensamt intecknade fastigheterna vid en försäljning träder den/de andra fastigheterna in med ett s.k. sekundäransvar. Dessa fastigheter svarar då för bristen enlig samma fördelningsprincip som för primäransvaret.

För giltig pantsättning av gemensamma inteckningar gäller huvudregeln i 2 §. I det fall det uppkommer en skillnad mellan inteckningsansvaret och pantsättningen, t.ex. genom att endast en av två eller flera fastighetsägare pantsätter en gemensam inteckning, gäller pantsättningen bara i den fastighetsägarens fastighet.

[K6]11 §  Har intecknad fastighet delats, fördelas ansvaret mellan de särskilda delarna enligt 10 §, om annat ej anges i andra stycket.

[S2]Delades fastigheten genom avstyckning och är stamfastigheten och den avstyckade fastigheten icke längre i samme ägares hand, svarar stamfastigheten för hela inteckningen och den avstyckade fastigheten endast för vad som icke kan utgå ur stamfastigheten. Om flera fastigheter avstyckats från stamfastigheten, svarar fastighet, på vilken lagfart icke sökts, före fastighet, på vilken lagfart sökts, och fastighet, på vilken lagfart sökts senare, före fastighet, på vilken lagfart sökts tidigare. Har lagfart sökts på samma inskrivningsdag eller har lagfart icke sökts på någon av fastigheterna, svarar fastighet som senare övergått till ny ägare före fastighet som tidigare övergått till ny ägare. Mellan fastigheter som övergått samma dag fördelas ansvaret efter de grunder som anges i 10 §.

[S3]Andra stycket hindrar icke att borgenären söker betalning samtidigt ur stamfastighet och avstyckad fastighet.

[S4]Bestämmelse om att avstyckad fastighet i vissa fall icke svarar för inteckning i stamfastighet finns i 16 § andra stycket.

Huvudregeln är att ansvaret för gemensamma inteckningar fördelas enligt 10 §.

Om gemensam inteckning uppstår till följd av avstyckning och stamfastigheten och styckningslotten inte längre har samma fastighetsägare svarar styckningslotten endast för den brist som eventuellt uppstår i stamfastigheten. Har flera fastigheter avstyckats svarar (d.v.s. har betalningsskyldighet före) den som inte sökt lagfart före den som har sökt lagfart. Har lagfart sökts för flera fastigheter gäller den inbördes ordningen enligt principen äldre lagfart svarar efter nyare lagfart.

Vissa bestämmelser om intecknings och pantbrevs giltighet

[K6]12 §  Avser inteckning endast en fastighet och säljs denna exekutivt, är inteckningen, sedan försäljningen vunnit laga kraft och köpeskillingen betalats, utan verkan till belopp som enligt sakägarförteckningen inte täcks av köpeskillingen, behållen avkastning eller andra influtna medel, om inte kronofogdemyndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar. Har medel influtit genom särskild försäljning av tillbehör, är inteckning utan verkan till belopp som ur medlen utfallit på pantbrevets belopp.

[S2]Avser inteckning flera fastigheter gemensamt och säljes dessa på exekutiv auktion enligt gemensam sakägarförteckning, äger första stycket motsvarande tillämpning. Sker försäljningen enligt särskilda sakägarförteckningar, förlorar inteckningen sin verkan, om ej kronofogdemyndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar. Säljes endast någon eller några av fastigheterna, blir inteckningen såvitt angår försåld fastighet helt utan verkan, om ej kronofogdemyndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar, och såvitt angår annan fastighet utan verkan till den del medel utfallit på pantbrevets belopp. Lag (1994:445).

[K6]13 §  Fördelas medel som är att tillgå vid utsökning utan att fastigheten sålts, är inteckning utan verkan till den del medlen utfallit på pantbrevets belopp.

[S2]Första stycket gäller ej, om innehavaren av pantbrevet avstått från sin rätt till betalning och, när fråga är om gemensam inteckning, samtycke till avståendet lämnats av såväl ägare till övriga av inteckningen besvärade fastigheter som innehavare av panträtt, vilken gäller i en eller flera av fastigeterna med lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen.

[K6]14 §  Avstås intecknad fastighet eller område av sådan fastighet på grund av expropriation eller liknande tvångsförvärv, är inteckningen utan verkan i den inlösta egendomen, sedan inlösen fullbordats. Såvitt angår annan av inteckningen besvärad egendom är inteckningen utan verkan till belopp som vid fördelning av medel med anledning av tvångsförvärvet utfallit på pantbrevets belopp. Härvid äger 13 § andra stycket motsvarande tillämpning.

[K6]15 §  Har myndighet i annat fall än som avses i 12-14 §§ fördelat medel mellan rättsägare i intecknad fastighet, är inteckningen utan verkan till den del medlen utfallit på pantbrevets belopp. Härvid äger 13 § andra stycket motsvarande tillämpning.

[K6]16 §  Sammanlägges fastighet eller del av fastighet med annan fastighet eller fastighetsdel, omfattar inteckning som besvärar någon av de i sammanläggningen ingående fastigheterna eller fastighetsdelarna hela den nybildade fastigheten.

[S2]En fastighet som har bildats genom avstyckning ansvarar inte för inteckningar i stamfastigheten eller stamfastigheterna, om

  1. lantmäterimyndigheten har meddelat ett beslut om inteckningsfrihet enligt 10 kap. 8 a § fastighetsbildningslagen (1970:988), eller
  2. fastigheten har bildats genom avstyckning av en samfällighet eller en viss ägovidd av en samfällighet. Lag (2004:395).

I samband med sammanläggning av fastigheter eller fastighetsdelar utsträcks inteckning till att gälla i hela den nybildade fastigheten.

Andra stycket handlar om avstyckningsfallen. För att undvika att gemensamma inteckningar uppstår kan lantmäterimyndigheten i samband med avstyckningen skapa s.k. inteckningsfria styckningslotter genom att göra en oskadlighetsprövning enligt 10 kap. 8 a § fastighetsbildningslagen. Därigenom uppstår inte någon gemensam inteckning och styckningslotten belastas inte av stamfastighetens tidigare gjorda inteckningar enligt första punkten. Kan lantmäterimyndigheten inte fatta ett sådant beslut bör man istället söka panthavarnas samtycke till relaxation enligt 22 kap 11 §, så att förvärvaren av styckningslotten inte riskerar att bli ansvarig för stamfastighetens ekonomiska brister vid en eventuell tvångsförsäljning. För avstyckning från samfällighet uppstår inte inteckningsansvar för styckningslotten enligt andra punkten.

[K6]17 §  Om inteckning blir utan verkan, är även pantbrevet utan verkan. Ändras i annat fall inteckning till belopp eller omfattning erhåller pantbrevet verkan i enlighet med inteckningens ändrade innehåll.

[S2]Dödning av förkommet pantbrev medför ej att inteckningen blir utan verkan.

7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft

Nyttjanderätter skiljer sig från äganderätten genom att utgöra upplåtelser av begränsade rättigheter. Genom ett avtal har någon annan än fastighetsägaren fått rätten att bruka eller nyttja den fasta egendomen.

En nyttjanderätt är en sakrätt i fast egendom och är därför någonting som en tredje man måste beakta. Om t.ex. huset jag bor i säljs så måste min nyttjanderätt beaktas vid försäljningen.

  • RH 2002:9:Hyresrätt till en bostadsrättslägenhet har i sakrättsligt hänseende bedömts på ett sätt som motsvarar reglerna i 7 kap. jordabalken.
  • RH 2001:53:Säljare av fastighet har i köpekontrakt, som delgetts bostadsrättsförening genom hembud enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, garanterat att inga nya hyresavtal skulle träffas avseende fastigheten. Säljaren har, trots detta, därefter tecknat skriftliga hyresavtal och tillträde har skett innan fastigheten har överlåtits genom hyresnämndens beslut om att bostadsrättsföreningen antagit säljarens hembud inom föreskriven tid. Hyresavtalen har - även om hyresgästerna skulle ha haft vetskap om upplåtelseförbudet i köpekontraktet - ansetts giltiga mot bostadsrättsföreningen.

Bestämmelsernas tillämpningsområde

[K7]1 §  Detta kapitel avser arrende, hyra, tomträtt och annan nyttjanderätt samt servitut och rätt till elektrisk kraft, om rättigheten upplåtits genom avtal.

[S2]Om vissa rättigheter som anges i första stycket finns bestämmelser även i 8-15 kap.

[S3]Förekommer eljest i lag eller annan författning särskilda bestämmelser om rättighet som avses i detta kapitel, äger de tillämpning.

Här anges att 7 kap. innehåller allmänna regler som gäller gemensamt för alla nyttjanderätter, och sedan finns specialregler i de följande kapitlen.

Samtliga av dessa kap. ska läsas tillsammans med de allmänna reglerna i 7 kap.

Ett exempel som belyser hur de olika kapitlen ska användas tillsammans:

Om en fråga om anläggningsarrende ska lösas måste ledning sökas i de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap. och i de allmänna reglerna om arrende i 8 kap. men även specialreglerna om anläggningsarrende i 11 kap. måste beaktas.

Vid te.x. lägenhetsarrende blir endast de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap. och de allmänna reglerna om arrende i 8 kap. aktuella då det inte finns några specialregler på det området.

Det finns också nyttjanderätter som endast regleras i 7 kap. T.ex. faller benefika nyttjanderätter (d.v.s. där ingen betalning utgått) utanför hyres- och arrendelagstiftningen och det är då detta kapitel som ska användas.

I tredje stycket anges att om det finns andra regler om ”rättighet som avses i detta kap” så ska de gälla istället för 7 kap. Här avses t.ex. 7 kap. 5 § äktenskapsbalken, 17 § sambolagen, 15 kap. 15 § föräldrabalken, Lagen (1957:390) om fiskearrenden och 14-22 §§jaktlagen.

[K7]2 §  Detta kapitel gäller i tillämpliga delar även hyresrätt i hus, som ej hör till fastighet.

  • RH 2002:9:Hyresrätt till en bostadsrättslägenhet har i sakrättsligt hänseende bedömts på ett sätt som motsvarar reglerna i 7 kap. jordabalken.

[K7]3 §  Av fastighetsägaren åt annan upplåten rätt att avverka skog på fastigheten eller att tillgodogöra sig andra alster av fastigheten eller dennas naturtillgångar eller att jaga eller fiska på fastigheten är att anse som nyttjanderätt, även om med rättigheten icke är förenad rätt att i övrigt nyttja fastigheten.

[S2]Vad fastighetsägaren enligt en skriftlig överenskommelse med staten eller en kommun angående naturvården inom ett visst område (naturvårdsavtal) förbundit sig att tillåta eller tåla skall vid tillämpningen av denna balk och andra författningar i sin helhet anses som en nyttjanderätt. Lag (1998:861).

  • NJA 1986 s. 136:Avtal, varigenom fastighetsägare förklarat sig sälja rätt att på fastigheten avverka skog av viss omfattning under en tid av ungefär 20 månader, har bedömts som upplåtelse av nyttjanderätt enligt 7 kap 3 § JB. De grundsatser rörande stoppningsrätt som i fråga om köp av lös egendom kommit till uttryck i 39-41 §§ köplagen har ansetts tillämpliga på upplåtelsen.
  • NJA 2009 s. 570:En sådan partiell nyttjanderätt till fast egendom som behandlas i 7 kap. 3 § första stycket JB får som huvudregel överlåtas utan fastighetsägarens samtycke.

[K7]4 §  Bestämmelserna i denna balk om nyttjanderätt avser icke gravrätt, vägrätt eller bostadsrätt.

Gravrätt behandlas istället i 7 kap.begravningslagen (1990:1144), vägrätt behandlas i 30-33 §§väglagen (1971:948) och bostadsrätt behandlas i bostadsrättslagen (1991:614).

Upplåtelsetiden

[K7]5 §  Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är inte bindande längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom detaljplan och upplåtelse av jordbruksarrende är dock inte bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av annan nyttjanderätt än jordbruksarrende för någons livstid gäller utan begränsning till viss tid.

[S2]Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för annat ändamål än husbehov, är avtalet ej bindande längre än fem år.

[S3]Första och andra styckena gäller ej nyttjanderätt som upplåtes av staten. Första stycket inverkar ej på nyttjanderättshavares rätt till förlängning av avtal på grund av lag.

[S4]Har arrende eller hyra upplåtits på längre tid än den i första stycket föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd och vill fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren frånträda avtalet sedan denna tid gått ut, skall uppsägning ske. Lag (1987:132).

Om tidsgränserna som uppställs i denna paragraf överskrids så är upplåtelsen inte längre bindande (detta är en tvingande regel som parterna inte kan avtala bort). Parterna kan ändå avtala om en längre upplåtelsetid, men har då rätt att frånträda avtalet efter att tidsgränsen som anges i paragrafen har passerat.

En upplåtelse som gäller för obestämd tid eller ”för alltid” kan inte sägas upp, men då gäller de maxtider som anges i paragrafen.

Om tiden däremot har angivits i avtalet eller om nyttjanderätt har upplåtits på någons livstid (det är inte möjligt för jordbruksarrende) kan avtalet inte sägas upp under avtalstiden (som t.ex. kan vara på 12 år).

Begränsningen på 25 år på områden inom detaljplan gäller inte om området detaljplanerats efter att nyttjanderättsavtalet ingicks.

I tredje stycket nämns två undantag då upplåtelsen kan bli bindande för längre tid: Då staten är upplåtare samt då rätt till förlängning av avtalstiden ges genom lag (det gäller jordbruks- och bostadsarrende, bostadshyra och fiskearrende). En nyttjanderättshavare har då rätt till förlängning av avtalet även om tidsgränsen har passerats, och det direkta besittningsskyddet påverkas därför inte. I 6 § finns ytterligare undantag som gäller för servitut och rätt till elektrisk kraft.

Om avtalet rör arrende eller hyra och längre tid än den föreskrivna maxtiden har avtalats ska den part som vill frånträda avtalet säga upp detta. Övriga nyttjanderätter kräver ingen formell uppsägning.

[K7]6 §  Upplåtelse av servitut eller rätt till elektrisk kraft får ske utan begränsning till tiden.

Huvudregeln om tidsbegränsningar som följer av 5 § gäller inte för servitut och rätt till elektrisk kraft. Dessa rättigheter kan istället gälla för alltid, men de kan också tidsbegränsas genom avtal.

Förlängning av tiden för upplåtelsen samt ändringar i och tillägg till upplåtelseavtalet

[K7]7 §  Överenskommelse om förlängning av upplåtelsetiden gäller som ny upplåtelse.

[S2]Förlängning på grund av lag eller med tillämpning av bestämmelse i upplåtelseavtalet innebär ej att ny upplåtelse kommer till stånd.

En förlängning av upplåtelsetiden innebär att en helt ny upplåtelse uppstår som ersätter den tidigare upplåtelsen. P.g.a. det ska reglerna som finns för nya upplåtelser tillämpas även vid förlängning av upplåtelsetiden. T.ex. måste de formkrav som finns uppställda för nyttjanderätten beaktas. För att överenskommelsen ska bli giltig mot en ny ägare måste reglerna i 11-16 §§ tillämpas även vid en förlängning av upplåtelsetiden (t.ex. måste förbehåll göras enligt 11 § om inte överenskommelsen är inskriven).

Förlängning på grund av lag kan ske genom s.k. tyst förlängning (se t.ex. 12 kap. 3 § 3 st. 2 p.), s.k. automatisk förlängning, (se t.ex.12 kap. 3 § 3 st. 1 p.) och genom tvångsförlängning p.g.a. reglerna om direkt besittningsskydd. Förlängning på grund av avtalsbestämmelse syftar på de fall där det i upplåtelseavtalet finns en klausul om automatisk förlängning. I båda dessa fall anses den ursprungliga upplåtelsen fortsätta oförändrad.

[K7]8 §  Överenskommelse om ändring i eller tillägg till upplåtelseavtalet gäller som ny upplåtelse i förhållande till ny ägare av fastigheten eller innehavare av rättighet i denna, om ej annat följer av andra stycket.

[S2]Ändring i eller tillägg till nyttjanderättsavtal med tillämpning av bestämmelse i lag om rätt till förlängning av sådant avtal innebär ej att ny upplåtelse kommer till stånd.

[S3]Sker ändring i eller tillägg till upplåtelseavtal som upprättats skriftligen, skall detta anmärkas på handlingen, om fastighetsägaren eller rättighetshavaren begär det.

Om ändringen eller tillägget ska ses som en ny upplåtelse måste de regler som finns för nya upplåtelser tillämpas även för ändringen eller tillägget. T.ex. måste reglerna i 11-16 §§ iakttas för att den nya upplåtelsen ska gälla gentemot en ny ägare av fastigheten.

Nyttjanderättshavaren bör begära att ändringen eller tillägget anmärks på handlingen (se 3 st.) eftersom en sådan anmärkning enligt 12 § gäller som om förbehåll skett (jfr 11 §) och skyddar överenskommelsen om fastigheten överlåts till en ny ägare.

Hinder mot andelsupplåtelse

[K7]9 §  Avtal som innebär att i detta kapitel avsedd rättighet skall gälla i andel i fastighet eller i fastighets andel i mark, som är samfälld för flera fastigheter, har ej verkan som upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft.

Bestämmelsen anger att det inte är tillåtet med andelsupplåtelser.

En överenskommelse som t.ex. innebär att nyttjanderätt upplåts delvis i en fastighet är inte gällande mot en ny fastighetsägare (upplåtelsen får alltså inte sakrättslig verkan). Däremot kan överenskommelsen vara giltig mellan de avtalande parterna (upplåtelsen har då obligationsrättslig verkan).

Rätt till inskrivning

[K7]10 §  Nyttjanderätt som upplåtits genom skriftlig handling samt servitut får inskrivas. Förbehåll som strider häremot är utan verkan utom i fråga om arrende eller hyra.

[S2]Rätt till elektrisk kraft får inskrivas, om ägaren av den fastighet i vilken rättigheten upplåtits medgivit skriftligen att inskrivning får ske.

För att få skriva in en nyttjanderätt måste den ha upplåtits genom en skriftlig handling (muntliga överenskommelser kan vara giltiga, men de kan inte vara inskrivna).

Inskrivning är bra p.g.a. att nyttjanderätten eller servitutet blir känd för allmänheten genom detta förfarande. I och med att rättigheten är inskriven anses en ny ägare vara medveten om dess existens (han försätts i ond tro) och rättigheten blir då gällande mot denne (rättigheten ges sakrättsligt skydd).

På grund av inskrivningens viktiga funktion är det inte tillåtet att göra förbehåll om att inskrivning inte får ske. Bestämmelsen är tvingande så till vida att även om man inte måste göra en inskrivning, ska det finnas en möjlighet att göra så. Hyra och arrende är undantagna från detta och skyddas istället av 13 §.

Rättighetens ställning vid fastighetens övergång till ny ägare

[K7]11 §  Överlåtes fastighet, som besväras av nyttjanderätt eller servitut, åligger det överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåtes.

[S2]Överlåtes fastighet, som besväras av rätt till elektrisk kraft, gäller upplåtelsen mot den nye ägaren oberoende av förbehåll.

Det är upp till säljaren att göra förbehåll om att en rättighet finns upplåten i fastigheten. Om rättigheten däremot finns inskriven så behövs inget förbehåll. Tanken är att sådana upplåtelser som köparen känner till, antingen genom förbehåll eller genom inskrivning, ska vara gällande och respekteras av honom.

Ur bevissynpunkt är det bra om förbehåll görs i köpehandlingarna, men eftersom det inte finns några formkrav är det till och med godtagbart med muntliga förbehåll.

Det räcker inte att bara göra förbehåll för de egna upplåtelserna. Säljaren måste även göra förbehåll för sådana upplåtelser som tidigare ägare av fastigheten gjort.

Om säljaren försummar att göra förbehåll, och rättigheten inte är inskriven, upphör den att gälla (med undantag för vad som sägs i 12-14 §§). Om säljaren inte har gjort något förbehåll blir han skadeståndsskyldig enligt 18 §.

  • RH 2002:9:Hyresrätt till en bostadsrättslägenhet har i sakrättsligt hänseende bedömts på ett sätt som motsvarar reglerna i 7 kap. jordabalken.
  • RH 2001:53:Säljare av fastighet har i köpekontrakt, som delgetts bostadsrättsförening genom hembud enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, garanterat att inga nya hyresavtal skulle träffas avseende fastigheten. Säljaren har, trots detta, därefter tecknat skriftliga hyresavtal och tillträde har skett innan fastigheten har överlåtits genom hyresnämndens beslut om att bostadsrättsföreningen antagit säljarens hembud inom föreskriven tid. Hyresavtalen har - även om hyresgästerna skulle ha haft vetskap om upplåtelseförbudet i köpekontraktet - ansetts giltiga mot bostadsrättsföreningen.

[K7]12 §  Har beträffande skriftlig upplåtelse, som skall äga bestånd mot ny ägare av fastigheten, träffats överenskommelse som avses i 7 § första stycket eller 8 § första stycket och är överenskommelsen anmärkt på fastighetsägarens exemplar av upplåtelsehandlingen, gäller överenskommelsen mot den nye ägaren som om förbehåll skett.

[K7]13 §  Även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen.

[S2]Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som avses i 8 §. I fråga om överenskommelse som avses i 7 § gäller första stycket endast om den förut gällande upplåtelsetiden utgått före överlåtelsen, varvid tillträde ej skall anses ha ägt rum innan överenskommelsen trätt i tillämpning.

[S3]Om giltighet av avtal om förhandlingsordning mot ny hyresvärd finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen (1978:304). Lag (1978:305).

Här behandlas ett undantag till 11 § som säger att om det är fråga om arrende eller hyra så gäller rättigheten även utan förbehåll. En förutsättning är att parterna har upprättat ett skriftligt avtal (observera att avtal om lägenhetsarrende och hyra kan träffas muntligen) och att tillträde har skett innan överlåtelsen. Fastigheten måste alltså i realiteten ha tagits i besittning, det räcker inte att hyresgästen t.ex. fått nycklarna utan han måste även använda sig av lägenheten.

Se också 14 § 2 st. som handlar om den nye ägarens passivitet.

Angående tredje stycket, se 8 § hyresförhandlingslagen.

  • RH 2001:53:Säljare av fastighet har i köpekontrakt, som delgetts bostadsrättsförening genom hembud enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, garanterat att inga nya hyresavtal skulle träffas avseende fastigheten. Säljaren har, trots detta, därefter tecknat skriftliga hyresavtal och tillträde har skett innan fastigheten har överlåtits genom hyresnämndens beslut om att bostadsrättsföreningen antagit säljarens hembud inom föreskriven tid. Hyresavtalen har - även om hyresgästerna skulle ha haft vetskap om upplåtelseförbudet i köpekontraktet - ansetts giltiga mot bostadsrättsföreningen.
  • RH 1998:23:Dubbla, samtidiga vräkningsprocesser. En hyresvärd förde vid tingsrätten talan om fastställelse av att det inte fanns något giltigt hyresavtal med motparten samtidigt som han vid hyresnämnden ansökte om att hyresavtalet skulle upphöra vid hyrestidens utgång. Målet vilandeförklarades vid tingsrätten. Hyresnämnden biföll hyresvärdens upphörstalan men hovrätten ändrade beslutet och förlängde hyresavtalet. Därmed blev rättskraftigt avgjort att ett nytt hyresavtal skulle anses föreligga mellan parterna. Med ändring av tingsrättens därefter meddelade dom har hovrätten därför ogillat hyresvärdens negativa fastställelsetalan.

[K7]14 §  I annat fall än som avses i 11-13 §§ gäller upplåtelsen mot den till vilken fastigheten överlåtits endast om upplåtelsen enligt 17 kap. äger företräde framför överlåtelsen på grund av inskrivning eller den nye ägaren vid överlåtelsen ägde eller bort äga kännedom om upplåtelsen.

[S2]Överlåtes vid arrende eller hyra fastigheten efter rättighetshavarens tillträde och gäller enligt 11-13 §§ upplåtelsen ej mot den nye ägaren, skall upplåtelsen likväl bestå mot honom, om han ej uppsäger avtalet inom tre månader från överlåtelsen.

Om reglerna i 11-13 § inte blir tillämpliga kan denna paragraf ge rättighetshavaren ytterligare en möjlighet att få behålla sin rättighet.

Den nya ägaren anses vara i ond tro om han hade kännedom om att fastigheten belastades av en upplåtelse eller om han borde ha haft kännedom om detta. Köparen har alltså undersökningsplikt och ska själv kontrollera om fastigheten belastas av någon rättighet.

Om en hyresgäst eller arrendator inte är skyddad enligt reglerna i 11-13 §§ måste en ny fastighetsägare aktivt agera för att upplåtelsen ändå inte ska bli bestående. Om han inte handlar inom tremånadersfristen så är rättighetshavaren skyddad på grund av dennes passivitet.

  • NJA 2012 s. 1021:Rättsligt fel vid köp av fastighet. Det har vid tillämpning av 4 kap. 17 § jordabalken ställts högre krav på utredningen för att anse att köparen borde äga kännedom om en rättighets existens än vad som är fallet vid tillämpning av det motsvarande rekvisitet i 7 kap. 14 § jordabalken. Reklamationsfristen för rättsligt fel börjar löpa när ett krav från tredje man med anledning av ett rättsligt fel kan anses vara grundat på sannolika skäl.
  • NJA 1990 s. 331:Fråga om god tro hos köpare av fastighet beträffande nyttjanderätt som upplåtits av tidigare ägare. 7 kap 14 § JB.

[K7]15 §  Förbehåll som strider mot bestämmelserna i 11-14 §§ om rättighetens bestånd mot ny ägare av fastigheten är utan verkan.

Reglerna i 11-14 §§ är tvingande och går inte att avtala bort. Alla förbehåll som strider mot detta blir ogiltiga.

[K7]16 §  Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap.utsökningsbalken eller rättigheten enligt samma kapitel är skyddad utan förbehåll. Är fastigheten taxerad som hyreshusenhet, gäller dock upplåtelser som avser hyra av en bostadslägenhet med obestämd hyrestid och som grundar sig på en skriftlig handling alltid mot den nye ägaren, om hyresgästen har tillträtt lägenheten före den exekutiva försäljningen.

[S2]Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap.utsökningsbalken. Lag (1990:1387).

  • NJA 2011 s. 792:Klagan över domvilla. Ska frågan om klagan fyller en praktisk funktion i visst fall prövas som en processförutsättning eller i sak? - Dödsbodelägarna i ett dödsbo, vars rätt var i fråga, har ansetts ha rätt att föra talan i såväl boets som eget namn när dödsboet var skiftat.
  • NJA 1993 s. 228:Ett avtal varigenom hyresrätt upplåtits för hyresgästens livstid är ej att betrakta som ett avtal med obestämd hyrestid.

[K7]17 §  Överlåtes fastigheten och skall upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft gälla mot den nye ägaren, är denne berättigad att uppbära arrendeavgift, hyra eller annat vederlag för rättigheten i den mån vederlaget förfaller till betalning efter det att han tillträtt fastigheten. Efter nämnda tidpunkt får han även i övrigt utöva de befogenheter som på grund av upplåtelseavtalet tillkommer fastighetens ägare. På belopp, som förfaller till betalning mer än sex månader eller, i fråga om arrende, mer än ett år efter det att rättighetshavaren erhöll kännedom om överlåtelsen eller fick skälig anledning till förmodan därom, får rättighetshavaren icke avräkna fordran hos den förre ägaren. I fråga om sådant belopp gäller ej heller betalning som rättighetshavaren erlagt till den förre ägaren eller annan uppgörelse med denne, om icke den nye ägaren ägde eller bort äga kännedom därom vid överlåtelsen.

[S2]Den nye ägaren har att uppfylla tidigare ägares åligganden i den mån de skall fullgöras efter det att han tillträtt fastigheten.

[S3]Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller 12 kap.utsökningsbalken om exekutiv försäljning av fast egendom i fråga som avses i första och andra styckena. Lag (1981:784).

I andra stycket anges att den nya ägaren ska överta den tidigare ägarens skyldigheter gentemot rättighetshavaren. I 20 § anges att den tidigare fastighetsägaren ska ersätta rättighetshavaren om den nya ägaren inte uppfyller dessa skyldigheter.

  • RH 2017:53:Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att en ny hyresvärd inte övertar tidigare hyresvärds förpliktelse att betala tillbaka överhyra enligt 23 § hyresförhandlingslagen.
  • NJA 1981 s. 811:I samband med att hyresgäst för första gången erlade hyra till ny hyresvärd - vilket skedde inom den i 7 kap 17 § JB angivna sexmånaderstiden - meddelade han i skrift till denne att betalningen skedde i avvaktan på reglering av tidigare för mycket inbetalat och var att anse som en betalning a conto. Hyresvärden återsände inte beloppet och satte sig inte heller på annat sätt i förbindelse med hyresgästen. Hyresvärden har ansetts skyldig att låta hyresgästens fordran hos tidigare ägare av fastigheten gå i avräkning å hyresbelopp som förföll till betalning först efter utgången av den nämnda sexmånaderstiden.
  • NJA 1994 s. 746:Förverkande av arrenderätt. Arrendator har rättidigt erlagt arrende. avgift till tidigare jordägare efter det att fastigheten tillträtts av ny ägare. Arrendatorn har ansetts vara i ond tro om överlåtelsen oaktat att ett första köpekontrakt, varom arrendatorn underrättats, ersatts av ett nytt kontrakt på grund varav överlåtelsen genomfördes.

[K7]18 §  Har den som överlåtit fastigheten försummat att göra förbehåll enligt 11 § första stycket och kommer upplåtelse av nyttjanderätt eller servitut till följd därav ej att gälla mot den nye ägaren, skall överlåtaren ersätta rättighetshavaren dennes skada. Rätt till ersättning tillkommer dock ej rättighetshavaren, om han låtit inskrivning av rättigheten dödas utan överlåtarens samtycke. Lag (1975:1085).

Här anges att den tidigare ägaren ska betala skadestånd till rättighetshavaren om han inte har gjort ett förbehåll om upplåtelsen.

Rätt till elektrisk kraft skyddas istället av 11 § 2 st.

Denna regel är tvingande enligt 21 § och kan alltså inte avtalas bort.

[K7]19 §  Kommer till följd av exekutiv försäljning av fastighet upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ej att gälla mot den nye ägaren, skall den från vilken försäljningen ägt rum ersätta rättighetshavaren dennes skada. Har rättigheten bevarats genom att rättighetshavaren tillskjutit medel enligt 12 kap.utsökningsbalken om exekutiv försäljning av fast egendom, har rättighetshavaren såsom skadestånd rätt till ersättning för tillskott i den mån detta ej överstiger värdet av rättigheten. Om upplåtelsen skett utan vederlag, äger vad som sagts förut tillämpning endast om fastigheten sålts för annat ändamål än till betalning av fordran för vilken den på grund av utmätning eller eljest svarar.

[S2]Rätt till ersättning enligt första stycket tillkommer ej rättighetshavare, om han låtit inskrivning av rättigheten dödas utan fastighetsägarens samtycke eller om han genom överenskommelse vid exekutiv auktion låtit rättighetens företrädesläge försämras. Är det uppenbart att rättigheten ändå skulle ha gått förlorad, äger vad som sagts nu icke tillämpning. Lag (1981:784).

[K7]20 §  Underlåter den nye ägaren att fullgöra vad som anges i 17 § andra stycket, är överlåtaren skyldig att ersätta rättighetshavaren dennes skada. För ersättningen svarar även sådan tidigare ägare av fastigheten mot vilken upplåtelsen varit gällande.

[S2]För ersättning som den från vilken fastigheten övergått har att utgiva till rättighetshavare enligt 18 eller 19 §, svarar även sådan tidigare ägare av fastigheten mot vilken upplåtelsen varit gällande. Rätt till ersättning tillkommer dock ej rättighetshavare mot sådan tidigare ägare utan vars samtycke han låtit inskrivning av rättigheten dödas eller nedsättas, om det ej, när fråga är om exekutiv försäljning, är uppenbart att rättigheten ändå skulle ha gått förlorad.

[S3]Den som är ersättningsskyldig enligt första eller andra stycket blir fri från ansvar, om ej rättighetshavaren inom sex månader från det han fick kännedom om att fastigheten övergått från denne skriftligen anmält att han vill kunna hålla sig till honom.

[K7]21 §  Förbehåll som upphäver eller inskränker rättighetshavarens rätt till ersättning enligt 18-20 §§ är utan verkan.

De regler som nämns är tvingande och får inte avtalas bort.

Rättigheters inbördes ställning

[K7]22 §  Finns i samma fastighet flera rättigheter som ej är inskrivna och kan de ej utan förfång för någondera utövas vid sidan av varandra, äger de sinsemellan företräde efter den tidsföljd i vilken de upplåtits.

[S2]Är upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de skett, skall rätten på talan förordna om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

Företrädet bestäms efter den tidsföljd som rättigheterna upplåtits. Det betyder att en rättighetshavare med en senare upplåten rättighet bara kan utöva sin rättighet om det kan ske utan olägenhet för någon som har företräde. Det spelar ingen roll om det är den aktuelle fastighetsägaren eller en tidigare ägare som upplåtit rättigheten, den rättighet som först uppläts har ändå företräde.

Om någons rättighet måste ge vika på grund av företräde enligt denna paragraf kan fastighetsägaren bli skadeståndsskyldig enligt 24 §.

  • RH 2008:46:Ett skogsföretag avverkade skog på en fastighet, vilket innebar ett intrång i den avverkningsrätt som ett annat skogsföretag hade till samma skog. Det avverkande företaget saknade vetskap om det andra företagets rätt, men hade klara indikationer på att det kunde ha en sådan rätt. Mot bakgrund av dessa indikationer och den företrädesordning som föreskrivits i 7 kap. 22 § jordabalken har det avverkande företaget ansetts ha handlat så kvalificerat otillbörligt genom att förhålla sig okunnig om de rätta förhållandena att det ådragit sig skadeståndsskyldighet i enlighet med de principer som fastslagits i rättsfallet NJA 2005 s. 608.
  • RH 2020:41:Hyresnämndsmål. Hyresvärden ingick hyresavtal avseende två lägenheter i sin tvåfamiljsfastighet, ett avtal med hyresgästen A och sedan ett avtal med hyresgästen B men A tillträdde sin lägenhet efter B:s tillträde. Enligt hovrätten sker upplåtelsen genom själva avtalet. Det innebar att vid A:s tillträde hade upplåtelsen till henne redan skett genom det ingångna avtalet, varför lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad var tillämplig på hyresförhållandet.

[K7]23 §  Vid exekutiv auktion äger rättigheter som ej är inskrivna sinsemellan företräde efter den tidsföljd i vilken de upplåtits.

[S2]Är upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de skett, äger de lika rätt, om ej annat blivit bestämt enligt 22 § andra stycket.

[S3]Första stycket gäller i tillämpliga delar när myndighet i annat fall än med anledning av exekutiv auktion fördelar medel mellan rättsägare i den ordning som gäller vid fördelning av köpeskillig för exekutivt försåld fast egendom.

  • RH 2020:41:Hyresnämndsmål. Hyresvärden ingick hyresavtal avseende två lägenheter i sin tvåfamiljsfastighet, ett avtal med hyresgästen A och sedan ett avtal med hyresgästen B men A tillträdde sin lägenhet efter B:s tillträde. Enligt hovrätten sker upplåtelsen genom själva avtalet. Det innebar att vid A:s tillträde hade upplåtelsen till henne redan skett genom det ingångna avtalet, varför lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad var tillämplig på hyresförhållandet.

[K7]24 §  När rättighet, som ej utan förfång för annan rättighet kan utövas vid sidan av denna, skall vika, har rättighetshavaren rätt till ersättning av upplåtaren för skada, om han vid upplåtelsen varken ägde eller bort äga kännedom om den andra upplåtelsen.

Rättighetens upphörande i vissa fall

[K7]25 §  Bestämmelserna i 6 kap. 8 § äger motsvarande tillämpning i fråga om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft.

[S2]Är rättighet som upplåtits mot vederlag utan verkan enligt första stycket, har rättighetshavaren rätt till ersättning av upplåtaren för skada, om han var i god tro när upplåtelsen ägde rum. Bestämmelser om att rättighetshavaren i vissa fall kan få ersättning av staten finns i 18 kap.

Av hänvisningen till 6 kap. 8 § framgår att en upplåtelse som skett efter att fastigheten kom ur den rätte ägarens hand är utan verkan, med undantag för de fall då rättighetshavaren gör ett godtrosförvärv enligt reglerna i 18 kap.

Angående andra stycket, se 18 kap. 4 § 2 st.

[K7]26 §  Om rättighetens upphörande eller inskränkning på grund av expropriation eller liknande tvångsförvärv samt om rättighetshavarens rätt till ersättning med anledning därav finns särskilda bestämmelser.

Verkan av ändring i fastighetsindelningen

[K7]27 §  Delas fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut, gäller rättigheten i var och en av de nya fastigheterna. Är rättighetens utövning genom upplåtelseavtalet begränsad till visst område, upphör rättigheten dock att besvära fastighet som icke omfattar någon del av området.

[S2]Delas fastighet, i vilken upplåtits rätt till elektrisk kraft, gäller rättigheten i den fastighet till vilken den elektriska kraftstationen hör efter delningen.

[K7]28 §  Gäller nyttjanderätt eller servitut efter fastighetsbildning i flera fastigheter, skall vederlag som utgår för rättigheten tillkomma ägarna av dessa i förhållande till belastningen på varje fastighet. Lag (1989:722).

[K7]29 §  Om fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut undergår fastighetsreglering, får rättigheten därefter utövas på område, som genom regleringen överföres till fastigheten. Detta gäller dock icke, om rättighetens utövning genom upplåtelseavtalet är begränsad till viss del av fastigheten eller om utövning av rättigheten på det överförda området eljest måste anses strida mot upplåtelsen eller är oförenlig med sådant förordnande som avses i tredje stycket. Föreskrift om rätt för lantmäterimyndigheten att bestämma nytt område för utövning av nyttjanderätt finns i fastighetsbildningslagen (1970:988).

[S2]Nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft gäller ej vidare i mark eller byggnad som genom fastighetsreglering frångår fastighet vari rättigheten upplåtits. Det åligger den som tillträder sådan byggnad att inom en månad från tillträdet uppsäga hyresavtal som gällde mot avträdaren. I annat fall gäller avtalet mot honom.

[S3]Att lantmäterimyndigheten kan förordna att en rättighet skall fortsätta att gälla i mark eller byggnad som genom fastighetsreglering frångår den fastighet vari rättigheten upplåtits föreskrivs i 5 kap. 33 a § och 7 kap. 13 §fastighetsbildningslagen. En sådan rättighet skall vid tillämpningen av 22 § äga företräde framför en rättighet som enligt första stycket skulle få utövas i marken eller byggnaden. Lag (1995:1397).

  • NJA 2000 s. 10:Arrende har efter fastighetsreglering kommit att gälla i två fastigheter. Ägarna till de båda fastigheterna har härigenom blivit gemensamt förpliktade gentemot arrendatorn vad avser arrendet i dess helhet. Det har ansetts råda nödvändig processgemenskap mellan fastighetsägarna. Även fråga om tillämpning av 14 kap 8 § andra stycket rättegångsbalken.

[K7]30 §  Har fastighet som besväras av tomträtt eller servitut genom fastighetsreglering undergått förändring av betydelse för rättighetens utövning, skall vederlag som utgår för rättigheten jämkas.

[S2]Om fastighet genom fastighetsreglering undergått förändring som medfört att värdet av annan nyttjanderätt än tomträtt minskats, skall vederlaget nedsättas med skäligt belopp. Vill nyttjanderättshavaren hellre uppsäga avtalet, får han göra det, om förändringen ej är av ringa betydelse. Innebär förändringen att nyttjanderättens värde ökas, får fastighetsägaren uppsäga avtalet, om nyttjanderättshavaren icke medger skälig höjning av vederlaget.

[S3]Talan om jämkning av vederlaget enligt första stycket eller om nedsättning därav enligt andra stycket skall väckas inom två månader från det fastighetsbildningsbeslutet vann laga kraft. För uppsägning enligt andra stycket gäller samma tid. Iakttages ej tiden, är rätten till talan eller uppsägning förlorad.

[S4]Om rättighetshavares rätt till ersättning i vissa fall vid fastighetsreglering finns särskilda bestämmelser.

Vissa upplåtelser i andra hand

[K7]31 §  Om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra gäller följande. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, har arrendatorn och hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som de skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit deras nyttjanderätt. Lag (1985:278).

  • RH 1996:41:Fråga om tillämpning av 7 kap. 31 § jordabalken.
  • NJA 2013 s. 491:En fastighetsägare arrenderar ut jord till en lägenhetsarrendator som i sin tur arrenderar ut tomter för bostadsändamål. Bostadsarrendatorernas svagare besittningsskydd i ett sådan fall inverkar i sänkande riktning vid bestämmande av arrendeavgifternas storlek. Även fråga om ett tredjemansavtal föreligger.
  • RH 2012:37:Hyresnämndsmål. När bulvanregeln i 7 kap. 31 § jordabalken är tillämplig har fastighetsägaren haft rätt att säga upp hyresavtalet med andrahandshyresgästen och få förlängningstvisten prövad vid hyresnämnden.
  • NJA 2003 s. 540:Fråga vid andrahandsupplåtelse av hyresrätt om rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå rättsskyddet för hyresgäster. 7 kap. 31 § JB.
  • NJA 1992 s. 598:Genom dom fastställdes att en andrahandshyresgäst inte hade rätt till ett förstahandskontrakt beträffande en lägenhet. I ett senare mål angående avhysning från lägenheten har åberopats bestämmelsen i 7 kap 31 § JB om andrahandshyresgästs besittningsskydd. Denna bestämmelse har med retroaktiv verkan införts efter den tidigare domen. Fråga har uppkommit dels huruvida en tillämpning av bestämmelsen varit utesluten till följd av res judicata, dels om - för den händelse res judicata inte förelegat - bestämmelsen har gett hyresgästen besittningsskydd.
  • NJA 2022 s. 1115:En andrahandshyresgäst har med stöd av 7 kap. 31 § JB ansetts ha samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om fastighetsägaren hade upplåtit hyresrätten direkt till andrahandshyresgästen.

Inledande bestämmelser

[K8]1 §  Upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan enligt bestämmelserna i detta kapitel och 9-11 kap. ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende.

[S2]Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen icke är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende.

[K8]2 §  Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel eller i 9--11 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

[S2]I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens godkännande fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat avtalsvillkor, får godkännande sökas endast om detta angivits i avtalet. Ansökan får inte prövas om den kommer in till arrendenämnden senare än en månad efter det att avtalet ingicks. Leder en prövning till att godkännande vägras, förfaller avtalet, om inte något annat har överenskommits. Lag (1984:678).

Arrendeavtals ingående

[K8]3 §  Avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende skall upprättas skriftligen. I handlingen skall samtliga avtalsvillkor anges. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan.

[S2]Har arrendatorn tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal blivit upprättat och har det ej berott på honom att giltigt arrendeavtal sedermera icke kommit till stånd, har han rätt till ersättning för skada. Väckes ej talan om ersättning inom ett år från det jorden avträddes, är rätten till sådan talan förlorad.

[S3]Avtal om lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, om ej annat överenskommes.

Arrendeavtals upphörande vid uppsägning m.m.

[K8]4 §  Uppsäges arrendeavtal med anledning av att arrenderätten är förverkad, upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen, om ej rätten finner skäligt ålägga arrendatorn att avflytta tidigare eller annat följer av 25 §.

[S2]Om arendeavtal uppsäges av annan orsak som ger jordägare eller arrendator rätt att frånträda avtalet, upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Frånträder arrendatorn avtalet med stöd av 7 kap. 30 § andra stycket, skall avtalet, om arrendatorn begär det i uppsägningen, i stället upphöra att gälla den dag då arrendatorn till följd av fastighetsregleringen är skyldig att avträda mark. Sker uppsägningen innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör avtalet genast att gälla.

[S3]Fardag är den 14 mars. Lag (1989:722).

  • RÅ 1996:18:Med stöd av bestämmelser i arbetsmiljölagen har Yrkesinspektionen vid vite av 500 000 kr förbjudit ägaren av en utarrenderad jordbruksfastighet att efter viss dag upplåta en ladugård på fastigheten för arbete till dess vissa byggnadsarbeten utförts. Fråga om det finns förutsättningar att döma ut vitet och om det i så fall finns särskilda skäl för jämkning av vitet.

[K8]5 §  Är vid lägenhetsarrende arrendetiden ej bestämd, upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det uppsägning skedde. Sker uppsägningen innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör avtalet dock genast att gälla. Vad som sagts nu gäller ej, om uppsägningstid avtalats.

[K8]6 §  Är jordbruksarrende, bostadsarrende eller lägenhetsarrende upplåtet för arrendatorns livstid, har vid dennes död hans make rätt att inträda som arrendator under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap får jordägaren dock uppsäga avtalet. När avtalet upphör att gälla på grund av arrendatorns eller den efterlevande makens död, skall arrendestället avträdas på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från dödsfallet.

[K8]7 §  Infaller dag då arrendestället enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället ske nästa vardag, om ej annat avtalats.

Sättet för uppsägning

[K8]8 §  En uppsägning ska vara skriftlig, om inte ett skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. I fall som avses i 11 kap.6 och 6 a §§ ska uppsägningen dock alltid vara skriftlig. En uppsägning får ske hos den som är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar.

[S2]En skriftlig uppsägning ska delges den som söks för uppsägning. Delgivning får inte ske enligt 34-38 och 48 §§delgivningslagen (2010:1932).

[S3]Om den som söks i sin hemvist inte påträffas, får uppsägningen skickas i rekommenderat brev till hans eller hennes vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen ska dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushåll som han eller hon tillhör eller, om han eller hon driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Om inte någon av de nämnda personerna påträffas ska uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om det finns en sådan. Uppsägning har skett när de nämnda åtgärderna har vidtagits.

[S4]Om en jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning ska ske, inte har någon känd hemvist i Sverige och det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom eller henne, får uppsägningen ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

[S5]En ansökan hos domstol med yrkande om att ett arrendeförhållande ska upphöra eller att en arrendator ska avhysas gäller som uppsägning när delgivning har skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att en arrendator ska avhysas.

[S6]I fråga om jordbruksarrende eller bostadsarrende finns det ytterligare bestämmelser i 8 a § om sättet för uppsägning av ett sådant avtal. I fråga om anläggningsarrende finns det särskilda bestämmelser i 11 kap. 6 § om vad en uppsägning av ett sådant avtal ska innehålla. Lag (2020:362).

Prop. 2019/20:125: Paragrafen innehåller bestämmelser om formerna för uppsägning av ett arrendeavtal. Övervägandena finns i avsnitt 8.

I sjätte stycket tas det in en upplysning om de nya kompletterande bestämmelserna om sättet för uppsägning av avtal om jordbruksarrende och bostadsarrende som finns i 8 a §.

  • NJA 2015 s. 186:Skriftkrav vid uppsägning av lägenhetsarrende.
  • NJA 1988 s. 89:Fråga i mål rörande uppsägning av lokalhyresgäst huruvida förutsättningar för "surrogatdelgivning" funnits. 12 kap 8 § 2 st och 8 kap 8 § 3 st JB.

[K8]8 a §  En uppsägning av ett avtal om jordbruksarrende eller bostadsarrende ska, utöver vad som framgår av 8 §, också anses ha skett när uppsägningen har skickats i ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress.

[S2]Om jordägaren eller arrendatorn har uppgett en postadress som ska användas av motparten för meddelanden till honom eller henne, ska den adressen anses som hans eller hennes vanliga adress. I annat fall ska mottagarens folkbokföringsadress eller, om mottagaren är en juridisk person, den postadress som är registrerad i ett register som anges i 29 § delgivningslagen (2010:1932) anses som mottagarens vanliga adress.

[S3]Denna paragraf gäller inte vid uppsägning i förtid enligt 23 §. Lag (2020:362).

[K8]9 §  Har jordägaren i arrendeavtalet uppgivit att arrendeställets ägovidd är större än den är eller har han i avtalet lämnat liknande oriktig uppgift, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada. Han får även uppsäga avtalet. Är bristen av ringa betydelse eller har mer än ett år gått från tillträdet, får uppsägning ske endast om jordägaren förfarit svikligt.

[K8]10 §  Minskas eller försämras arrendeställets ägor genom vattenflöde, jordras eller annan sådan händelse och är ej arrendatorn vållande till skadan, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även uppsäga avtalet, om ej förändringen är av ringa betydelse. Uppsägning får ej ske sedan mer än ett år gått från förändringen eller, om denna inträffade innan arrendatorn tillträdde arrendestället, från tillträdet.

[K8]11 §  Om någon del av arrendestället frångår arrendatorn på grund av att annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 §, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Arrendatorn har även rätt att uppsäga avtalet enligt reglerna i 10 §, om han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns i 7 kap.

Betalning av arrendeavgift

[K8]12 §  Arrendeavgift skall betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång, om ej annat avtalats.

[K8]12 a §  Anser arrendatorn att han enligt en bestämmelse i denna balk har rätt till nedsättning av arrendeavgiften eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos jordägaren, och vill arrendatorn dra av motsvarande belopp från en arrendeavgift som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Detta gäller också när parterna är oense om storleken på en arrendeavgift som skall utgå i pengar men vars belopp inte framgår av avtalet.

[S2]Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet.

[S3]När arrendatorn vill deponera ett belopp hos länsstyrelsen enligt första stycket, skall han lämna skriftliga uppgifter i två exemplar om arrendeförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet.

[S4]Har arrendatorn deponerat en arrendeavgift hos länsstyrelsen, får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte har betalats till honom.

[S5]Länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition får överklagas till tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid överklagande gäller lagen (1996:242) om domstolsärenden. Lag (1996:246).

[K8]12 b §  Länsstyrelsen skall genast underrätta jordägaren i rekommenderat brev om en deposition enligt 12 a §.

[S2]Ett deponerat belopp skall genast sättas in på ett räntebärande konto. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet.

[S3]Om jordägaren inte inom tre månader från det att beloppet har förfallit till betalning och underrättelse om depositionen har sänts till honom visar att han kommit överens med arrendatorn om att han skall få lyfta beloppet eller att han väckt talan om detta mot arrendatorn, har arrendatorn rätt att få tillbaka det deponerade beloppet. Om jordägaren har väckt talan inom den angivna tiden, får beloppet inte lyftas förrän denna talan har blivit slutligt avgjord. Lag (1995:1474).

Besiktning m.m.

[K8]13 §  Jordägaren har rätt att erhålla tillträde till arrendestället för besiktning. Skall arrendestället avträdas, är arrendatorn skyldig att låta det visas på lämplig tid. Jordägaren skall i god tid underrätta arrendatorn om dagen för besiktningen eller visningen.

Pant eller borgen

[K8]14 §  Är pant eller borgen ställd för arrendeavtalets fullgörande och försämras säkerheten, är arrendatorn skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom tre månader, får jordägaren uppsäga avtalet. Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt till ersättning för skada.

Utmätning och konkurs

[K8]15 §  Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får arrendatorn uppsäga avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad från det arrendatorn fick kännedom om att fastigheten blivit utmätt. Upphäves utmätningen eller förfaller eljest frågan om fastighetens försäljning, får ej uppsägning ske därefter. Lag (1971:503).

[K8]16 §  Bestämmelserna i 15 § äger motsvarande tillämpning, om jordägaren försättes i konkurs före tillträdesdagen.

[K8]17 §  Försättes arrendatorn i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. Jordägaren har därvid rätt till ersättning för skada.

[K8]18 §  Försättes vid bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende arrendatorn i konkurs innan han tillträtt arrendestället och har ej jordägaren säkerhet för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas, får jordägaren uppsäga avtalet, om han ej erhåller sådan säkerhet inom en vecka efter anfordran.

[S2]Uppsäger jordägaren avtalet och är detta träffat för viss tid som ej understiger tio år, skall jordägaren utge skälig ersättning för arrenderättens värde, om ej annat avtalats. I annat fall än då avtalet träffats för viss tid som ej understiger tio år har jordägaren, om han uppsäger avtalet, rätt till ersättning för skada.

[S3]Om jordbruksarrende finns särskilda bestämmelser i 9 kap.

Arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt

[K8]19 §  Arrendatorn får ej utan jordägarens samtycket upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del av detta. Han får dock, om ej annat avtalats, hyra ut ledigt utrymme i byggnad eller upplåta område av ouppodlad mark till upplagsplats eller för liknande ändamål, om det kan ske utan olägenhet för jordägaren.

  • NJA 1988 s. 583:Handelsbolag som arrenderat visst markområde har, i samband med att handelsbolagets rörelse övertagits av ett för ändamålet särskilt bildat aktiebolag, till detta upplåtit nyttjanderätt till området utan jordägarens samtycke. Upplåtelsen har ansetts stå i strid med förbudet i 8 kap 19 § JB; att upplåtelsen varit vederlagsfri har inte inverkat på bedömningen av upplåtelsens tillåtlighet. Vad som lagts handelsbolaget till last har inte ansetts vara av ringa betydelse enligt 8 kap 23 § 2 st JB.
  • NJA 1984 s. 251:Jordbruksarrendator, som bedrivit svinuppfödning i den arrenderade fastighetens ladugård, har överlåtit denna rörelse och till förvärvaren utan jordägarens samtycke upplåtit nyttjanderätt till ladugården frånsett visst utrymme däri samt till den del av huvudbyggnaden som ingick i arrendet. Fråga huruvida upplåtelsen kunde anses utgöra sådant uthyrande av ledigt utrymme i byggnad som avses i 8 kap 19 § JB.

[K8]20 §  Arrendatorn får hyra ut egen byggnad på arrendestället, om det kan ske utan avsevärd olägenhet för jordägaren och ej annat avtalats.

Bortförande av arrendatorn tillhörig egendom

[K8]21 §  Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, skall byggnaden eller vad som eljest utförts erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder arrendet. Har jordägaren ej inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat sig villig att antaga detta, får arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Om han för bort egendomen, skall han dock återställa arrendestället i tjänligt skick.

[S2]Är ej vad som arrendatorn enligt första stycket får skilja från arrendestället bortfört eller överlåtet till den tillträdande arrendatorn inom tre månader från det arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligen ogillades, tillfaller det jordägaren utan lösen.

[S3]Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren värdet av vad som tagits från fastigheten.

[S4]Bestämmelserna i denna paragraf gäller även sådan egendom som arrendatorn i enlighet med första stycket förvärvat av en tidigare arrendator.

[S5]Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats. Lag (1995:567).

[K8]22 §  Har avträdande arrendator på arrendestället lämnat kvar annan honom tillhörig egendom än som avses i 21 § och försummar han att inom tre månader efter anmaning föra bort egendomen, tillfaller den jordägaren utan lösen.

Arrenderättens förverkande

[K8]23 §  Arrenderätten är förverkad och jordägaren således berättigad att uppsäga avtalet,

  1. om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen,
  2. om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad som åligger honom enligt 9 kap. 35 § och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,
  3. om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,
  4. om arrendatorn i strid med bestämmelserna i denna balk överlåter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt,
  5. om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av synnerlig vikt för jordägaren att skyldigheten fullgöres.

[S2]Arrenderätten är icke förverkad, om det som ligger arrendatorn till last är av ringa betydelse.

[S3]Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt till ersättning för skada. Lag (1984:678).

  • NJA 1988 s. 583:Handelsbolag som arrenderat visst markområde har, i samband med att handelsbolagets rörelse övertagits av ett för ändamålet särskilt bildat aktiebolag, till detta upplåtit nyttjanderätt till området utan jordägarens samtycke. Upplåtelsen har ansetts stå i strid med förbudet i 8 kap 19 § JB; att upplåtelsen varit vederlagsfri har inte inverkat på bedömningen av upplåtelsens tillåtlighet. Vad som lagts handelsbolaget till last har inte ansetts vara av ringa betydelse enligt 8 kap 23 § 2 st JB.

[K8]24 §  Är arrenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 23 § första stycket 1--3 men sker rättelse innan jordägaren gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan arrendatorn inte därefter skiljas från arrendestället på den grunden. Detsamma gäller, om jordägaren inte har sagt upp avtalet inom sex månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 23 § första stycket 4 eller 5. Lag (1984:678).

[K8]25 §  Är arrenderätten enligt 23 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av arrendeavgift och har jordägaren med anledning därav uppsagt avtalet, får arrendatorn ej på grund av dröjsmålet skiljas från arrendestället, om arrendeavgiften betalas senast tolfte vardagen från uppsägningen. I avvaktan på att arrendatorn visar sig ha fullgjort vad som sålunda fordras för att återvinna arrenderätten, får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från uppsägningen.

Särskilda bestämmelser

[K8]26 §  Jordägare eller arrendator, som vill framställa fordringsanspråk på grund av arrendeförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det arrendatorn avträdde arrendestället. Om vid jordbruksarrende syn som skall ligga till grund för avräkning, klandras före utgången av tid som angivits nu, får talan väckas inom två år från det klandret slutligt avgjordes. Iakttages ej tiden, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats. Om den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

[K8]27 §  Vid jordbruksarrende och bostadsarrende har arrendatorn i vissa fall rätt att förvärva arrendestället enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Lag (1985:659).

[K8]28 §  Vid jordbruksarrende och bostadsarrende får ett avtal mellan jordägaren och arrendatorn om att en framtida tvist med anledning av arrendeförhållandet ska överlämnas till avgörande av skiljemän utan villkor om rätt för parterna att klandra skiljedomen inte göras gällande i fråga om

  1. arrendatorns rätt eller skyldighet att tillträda eller sitta kvar på arrendestället,
  2. fastställande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap.12 eller 13 § eller 10 kap. 6 b §, eller
  3. bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §.

[S2]I övrigt gäller inte ett villkor i skiljeavtalet som innebär att skiljemän har utsetts. Inte heller gäller villkor om skiljemännens antal, sättet att utse dem eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa avseenden ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Detta hindrar dock inte att arrendenämnden i skiljeavtalet utses till skiljenämnd eller att det i avtalet bestäms en viss tid för meddelande av skiljedom. Lag (2020:362).

Prop. 1998/99:35: Paragrafen har behandlats i avsnitt 17.2.

Bestämmelsen ger parterna rätt att avvika från regleringen i lagen om skiljeförfarande genom att avtala viss tid för meddelande av skiljedom. Den har fått sin utformning mot bakgrund av att lagen om skiljeförfarande inte innehåller någon regel om legal tidsfrist i detta hänseende.

Prop. 2019/20:125: I paragrafen finns det bestämmelser om skiljeavtal.

I första stycket görs en följdändring med anledning av att den hittillsvarande 10 kap. 6 a § får beteckningen 10 kap. 6 b §.

Det nya andra stycket motsvarar de hittillsvarande andra och tredje meningarna i paragrafen.

Förfarandet i vissa arrendetvister

[K8]30 §  Arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva frågor om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostadsarrende, fastställande av villkoren för sådan förlängning och bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § samt övriga frågor som enligt denna balk ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i arrendetvister. Närmare bestämmelser om arrendenämnd meddelas i särskild lag.

  • NJA 2000 s. 100:Fråga om arrendenämnds behörighet att pröva villkor om mjölkkvot i samband med förlängning av avtal om jordbruksarrende.
  • NJA 2016 s. 832:Bostadsarrende. Jordägare ansökte om hänskjutande av arrendetvist till arrendenämnden med yrkande om "Medling vid förlängning av arrendeavtal". Ansökan har med hänsyn till vad som anfördes i anslutning till hänskjutandet ansetts vara en ansökan om prövning av arrendevillkor.

[K8]31 §  Beslut av arrendenämnden enligt 9-11 kap. får överklagas till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden finns. Lag (2019:244).

Prop. 2005/06:10: I paragrafen anges vilka beslut av arrendenämnden som är möjliga att överpröva.

Paragrafen ändras så att sådana beslut av en arrendenämnd som enligt nuvarande regler får klandras till fastighetsdomstol i stället får överklagas till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Dessutom görs vissa språkliga ändringar. Övervägandena finns i avsnitt 5.2.2.

I fråga om frister ...

Prop. 2018/19:66: Paragrafen innehåller bestämmelser om överklagande av arrendenämndens beslut. Övervägandena finns i avsnitt 5.7.

Ändringen innebär att det införs en möjlighet att överklaga arrendenämndens beslut i frågor om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor vid jordbruks-, bostads- eller anläggningsarrende. Som en följd tas det andra stycket om förbud mot överklagande bort. Bestämmelsen innebär att ...

[K8]31 a §  Vid överklagande av arrendenämndens beslut tillämpas, om inte annat sägs, de regler i lagen (1996:242) om domstolsärenden som gäller vid överklagande av en tingsrätts beslut.

[S2]Prövningstillstånd krävs inte för att hovrätten skall pröva arrendenämndens beslut. Lag (2005:1058).

Prop. 2005/06:10: Paragrafen är ny och ger de grundläggande bestämmelserna i fråga om förfarandet vid överklagande enligt 8 kap. 31 § av ett beslut av en arrendenämnd. Övervägandena finns i avsnitt 5.2.3.

Vid överklagande är enligt första stycket utgångspunkten att de regler i ärendelagen som gäller vid överklagande av en tingsrätts beslut skall tillämpas. ...

[K8]31 b §  I hovrätten får utöver lagfarna ledamöter ingå ett tekniskt råd, om målets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det.

[S2]I fråga om kvalifikationskrav för det tekniska rådet, möjligheten för hovrätten att låta en ledamot verkställa en undersökning på platsen och i fråga om den utredning som en ledamot verkställt tillämpas 2 kap. 2 § och 3 kap. 4 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar. Lag (2010:993).

Prop. 2005/06:10: Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om teknisk ledamot i hovrätten, m.m. Övervägandena finns i avsnitt 5.2.4.

Normalt är hovrätten domför med tre lagfarna ledamöter i ärenden enligt ärendelagen. Enligt första stycket får dock i hovrätten utöver de lagfarna ledamöterna ingå en teknisk ledamot, om målets beskaffenhet eller något ...

[K8]31 c §  Vid sammanträde i domstol får förhör med part hållas under sanningsförsäkran. Vid ett sådant förhör gäller 37 kap.rättegångsbalken. Lag (2005:1058).

Prop. 2005/06:10: Paragrafen, som är ny, innebär att domstolen i ett ärende enligt 8 kap. 31 § får hålla ett förhör med part under sanningsförsäkran (jfr 19 a § nämndlagen). Vid ett sådant förhör skall bestämmelserna i 37 kap. rättegångsbalken (RB) tillämpas. Övervägandena finns i avsnitt 5.2.4.

[K8]31 d §  Följande beslut av hovrätten får inte överklagas:

  1. beslut i en fråga om uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b § eller 10 kap. 6 b §, när det gäller hänvisningen till 9 kap. 12 b §, eller
  2. beslut i en fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21 eller 21 a § eller 11 kap. 6 b §.

[S2]Hovrätten får dock tillåta att ett beslut i en fråga som avses i första stycket överklagas, om det finns särskilda skäl för en prövning av om tillstånd ska ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1 rättegångsbalken. Lag (2020:362).

Prop. 2005/06:10: I paragrafen, som är ny, upptas vissa regler om förbud mot överklagande av hovrätts beslut.

Av den allmänna hänvisningen till ärendelagen i 8 kap. 31 a § följer att ett beslut av hovrätten får överklagas till Högsta domstolen om inte något annat sägs. Förbud mot överklagande gäller beslut av hovrätten i fråga om uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b § eller 10 kap. 6 a §, såvitt avser hänvisningen till 9 kap. ...

32 § Har upphävts genom lag (2010:993).
33 § Har upphävts genom lag (2005:1058).

Inledande bestämmelse

[K9]1 §  Detta kapitel avser arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande.

Arrendetid

[K9]2 §  Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid. Avser upplåtelsen jord, varöver upplåtaren inte kan förfoga utöver sin egen besittningstid, får avtal träffas även för sådan tid. Staten får upplåta arrende för arrendatorns livstid. Är arrendetiden inte bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år.

[S2]Omfattar arrende för viss tid bostad för arrendatorn, skall arrendetiden utgöra minst fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det för den nu angivna minsta tiden. Om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del, gäller det dock för den överenskomna tiden.

[S3]Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap.5 och 30 §§, 8 kap.6, 14 och 23 §§ samt 30, 32 och 33 §§ detta kapitel återtaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden. Lag (1984:678).

  • NJA 1990 s. 533:Fråga vid tillämpning av lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, om arrendeavtalet avsåg ett s k gårdsarrende. Vidare fråga om omfattningen av inskrivningsmyndighetens prövning. Slutligen fråga huruvida arrendeupplåtelsen krävde överförmyndarens samtycke.

[K9]3 §  Vid arrende för viss tid som inte understiger ett år ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. En jordägare eller arrendator som vill att arrendevillkoren för en ny arrendeperiod ska ändras, ska meddela motparten detta skriftligt. Den som är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar är också behörig att ta emot ett sådant meddelande. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska göras senast ett år före arrendetidens utgång, om avtalet har träffats för minst fem år, och i annat fall senast åtta månader före arrendetidens utgång.

[S2]Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt med en tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år, eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, med den tid och på de villkor i övrigt som bestäms enligt 9 §.

[S3]Ett avtalsvillkor som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn, om det har godkänts av arrendenämnden. Om parterna har avtalat om längre tid för förlängning än som anges i andra stycket gäller det villkoret utan sådant godkännande. Lag (2020:362).

Prop. 2019/20:125: begäran om villkorsändring vid avtal om jordbruksarrende. Ändringarna innebär bl.a. att sättet för begäran om villkorsändring förenklas genom att kravet på delgivning tas bort. Övervägandena finns i avsnitt 8.

I första stycket ändras det hittillsvarande sättet för begäran om villkorsändring. Ändringarna innebär att en begäran om villkorsändring ska vara skriftlig. Att hänvisningen till 8 kap. ...

[K9]3 a §  En begäran om villkorsändring ska anses ha skett när begäran har skickats i ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress.

[S2]Om jordägaren eller arrendatorn har uppgett en postadress som ska användas av motparten för meddelanden till honom eller henne, ska den adressen anses som hans eller hennes vanliga adress. I annat fall ska mottagarens folkbokföringsadress eller, om mottagaren är en juridisk person, den postadress som är registrerad i ett register som anges i 29 § delgivningslagen (2010:1932) anses som mottagarens vanliga adress. Lag (2020:362).

Prop. 2019/20:125: I paragrafen, som är ny, anges bl.a. när en begäran om villkorsändring i vissa fall ska anses ha skett. Övervägandena finns i avsnitt 8.

Den avtalspart som följer denna paragraf när han eller hon skickar en begäran om villkorsändring behöver inte visa att motparten faktiskt har fått del av begäran. När de krav som uppställs i paragrafen har följts, anses i stället den som skickar begäran ha fullgjort ...

[K9]4 §  Gäller arrendeavtal för viss tid som understiger ett år och har ej förbehåll gjorts om uppsägning, anses avtalet förlängt på tid som motsvarar arrendetiden, om arrendatorn fortsatt med brukandet två månader efter arrendetidens utgång utan att jordägaren anmodat honom att lämna arrendestället. Vad som sagts nu gäller ej, om annat avtalats.

[K9]5 §  Avlider arrendatorn före arrendetidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom sex månader från dödsfallet, om ej annat avtalats.

[K9]6 §  Den som skall tillträda arrendeställe har rätt att fjorton dagar före tillträdesdagen få åt sig upplåten hälften i arrendeställets hus, om ej annat avtalats.

Rätt till förlängning av arrendeavtalet m.m.

[K9]7 §  Bestämmelserna i 8--13 §§ gäller vid arrende för viss tid, utom när

  1. arrendetiden uppgår till högst ett år och arrendet icke omfattar bostad för arrendatorn, eller
  2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

[S2]Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden. Lag (1984:678).

[K9]8 §  Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom när

  1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger,
  2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas,
  3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,
  4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,
  5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med en detaljplan,
  6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

[S2]Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning. Lag (1987:132).

  • NJA 1990 s. 533:Fråga vid tillämpning av lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, om arrendeavtalet avsåg ett s k gårdsarrende. Vidare fråga om omfattningen av inskrivningsmyndighetens prövning. Slutligen fråga huruvida arrendeupplåtelsen krävde överförmyndarens samtycke.
  • RH 1993:153:I tvist om förlängning av arrendeavtal har jordägaren ansetts ha gjort sannolikt att han själv skulle bruka arrendestället, och det har inte ansetts obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphörde. Arrendatorn har medgetts uppskov med avträdet för att kunna anpassa storleken av sin djurbesättning till lämplig nivå.
  • RH 2006:36:I tvist om förlängning av jordbruksarrende ansågs förutsättningar för jordägares självinträde enligt 9 kap. 8 § första stycket 3 jordabalken föreligga.

[K9]9 §  Vid förlängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte enas om hur stor arrendeavgiften bör vara, skall avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt.

[S2]Förlängning skall ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild anledning är lämpligare.

[S3]Annat av jordägaren eller arrendatorn uppställt villkor skall gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

[S4]I den mån ändring av arrendevillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

[S5]Träffas vid förlängning av arrendeavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i första och andra styckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Lag (1979:371).

[K9]9 a §  Avlider arrendatorn under arrendetiden, skall vid tillämpningen av 9 § andra stycket första och andra meningarna dödsboet ha rätt till förlängning för samma tid som den avlidne skulle ha haft. Detta gäller dock endast när avtalet förlängs vid utgången av den arrendeperiod under vilken dödsfallet har inträffat. Förlängs i annat fall arrendeavtal sedan arrenderätten har övergått på arrendatorns dödsbo, skall arrendetiden utgöra ett år i den mån ej annat följer av 9 § fjärde stycket. Föreligger synnerliga skäl, får dock förlängning ske för längre tid än ett år. Lag (1979:371).

[K9]10 §  Har jordägaren sagt upp avtalet och föreligger tvist om förlängning av detta eller om villkoren för en sådan förlängning, skall jordägaren hänskjuta tvisten till arrendenämnden senast två månader från den dag då uppsägning senast kunde ske eller, om uppsägningstid inte är föreskriven, från den dag då uppsägning har skett. Rör tvisten endast villkoren för en ny arrendeperiod får tvisten dock hänskjutas inom den tid som anges i andra stycket.

[S2]Har villkorsändring begärts och föreligger tvist om villkoren för den nya arrendeperioden, skall den som har begärt villkorsändring senast två månader före den löpande arrendeperiodens utgång hänskjuta tvisten till arrendenämnden.

[S3]Om en tvist inte har hänskjutits till arrendenämnden inom de tider som anges i första eller andra stycket, är uppsägningen eller begäran om villkorsändring utan verkan. Lag (1984:678).

  • NJA 2013 s. 82:Förlängning av ett avtal om bostadsarrende. Villkoren för den nya arrendetiden kan prövas bara i den utsträckning som en part i föreskriven ordning har hänskjutit frågan om ändring till arrendenämnden. Motparten kan alltså inte anslutningsvis begära andra ändringar av villkoren.
  • NJA 2000 s. 100:Fråga om arrendenämnds behörighet att pröva villkor om mjölkkvot i samband med förlängning av avtal om jordbruksarrende.
  • NJA 2016 s. 832:Bostadsarrende. Jordägare ansökte om hänskjutande av arrendetvist till arrendenämnden med yrkande om "Medling vid förlängning av arrendeavtal". Ansökan har med hänsyn till vad som anfördes i anslutning till hänskjutandet ansetts vara en ansökan om prövning av arrendevillkor.

[K9]11 §  Är fråga om förlängning av arrendeavtalet ännu ej avgjord när arrendetiden går ut, har arrendatorn rätt att kvarsitta på arrendestället till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som arrendatorn sålunda kvarsitter skall de förut gällande arrendevillkoren tillämpas till dess villkor för samma tid blir slutligt bestämda.

[S2]Är en tvist om villkor ännu inte avgjord när arrendetiden går ut, skall de förut gällande villkoren tillämpas till dess villkor för den nya arrendeperioden blir slutligt bestämda. Lag (1984:678).

[K9]12 §  Ogillas jordägarens begäran om att arrendeavtalet skall upphöra att gälla, skall villkoren för det fortsatta arrendet fastställas enligt 9 §. Detsamma gäller vid avgörande av en villkorstvist som hänskjutits till arrendenämnden.

[S2]Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt arrende. Mot arrendeförhållandet får inte åberopas någon omständighet som kunnat åberopas i ärendet.

[S3]Beslut i villkorstvist anses som avtal om villkoren för det fortsatta arrendet. Lag (2005:1058).

  • NJA 1985 s. 527:Sedan arrendenämnd beslutat om förlängning av arrendeavtal avseende jordbruksarrende och fastställt villkor för arrendet fullföljdes talan till fastighetsdomstolen enbart beträffande villkoren. Fullföljdsförbudet enligt 8 kap 33 § jämförd med 9 kap 12 § JB i lydelse före år 1985 har funnits vara tillämpligt i fråga om den av fastighetsdomstolen d 11 maj 1983 meddelade domen.

[K9]12 a §  Skall arrendatorn enligt beslut betala högre arrendeavgift än förut för förfluten tid, skall arrendatorn betala ränta på det överskjutande beloppet som om detta hade förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående arrendeavgiften. Skall arrendatorn betala lägre belopp, skall jordägaren betala ränta på det belopp som jordägaren har mottagit för mycket från den dag då beloppet togs emot.

[S2]Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Lag (2005:1058).

[K9]12 b §  Om villkor för det fortsatta arrendet har fastställts enligt 12 §, har arrendatorn rätt att säga upp avtalet senast två månader efter den dag då beslutet vann laga kraft.

[S2]Har arrendatorn sagt upp avtalet enligt första stycket, får arrendenämnden på ansökan av jordägaren eller arrendatorn medge skäligt uppskov med avträdet. En sådan ansökan får inte göras senare än två månader från den dag då uppsägning skedde. Lag (2005:1058).

[K9]13 §  Bifalls jordägarens begäran om att arrendeavtalet skall upphöra att gälla, får i beslutet skäligt uppskov med avträdet medges, om jordägaren eller arrendatorn begär det.

[S2]Avgörs tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet, skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet fastställas enligt 9 §. Lag (2005:1058).

Prop. 2005/06:10: Ändringarna i paragraferna är en följd av att klandertalan tas bort och ersätts av överklagande enligt ärendelagen. Dessutom görs vissa språkliga ändringar.

[K9]14 §  Kommer förlängning av arrendeavtal som omfattar bostad för arrendatorn ej till stånd på grund av att förhållande som avses i 8 § första stycket 5 eller 6 föreligger och skall marken efter avtalets upphörande användas för ändamål som kan antagas lämna väsentligt högre avkastning eller som kan tillgodoses genom expropriation eller liknande tvångsförvärv, skall jordägaren till arrendatorn utge ett belopp som motsvarar den genomsnittliga arrendeavgiften för ett år under den senaste arrendeperioden. Uppgår arrendatorns förlust på grund av att arrendeförhållandet upphör till högre belopp, skall jordägaren i stället i skälig omfattning ersätta förlusten, dock högst med belopp som motsvarar tre års arrendeavgifter, beräknade så som nyss angivits.

[S2]Första stycket gäller ej, om det av särskilda skäl är obilligt mot jordägaren att han ålägges ersättningsskyldighet.

Underhåll och nybyggnad m.m.

[K9]15 §  Arrendatorn skall vårda och underhålla arrendstället. Försämras det genom att arrendatorn eftersätter vad som sålunda åligger honom, har jordägaren rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 §.

[K9]16 §  Avhjälper arrendatorn brist som förelegat vid tillträdet och har han ej enligt 17 § rätt till ersättning för arbetet så snart det fullbordats, är han berättigad till ersättning vid avräkning enligt 23 §. Detta gäller dock ej sådan del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet.

[K9]17 §  Omfattar arrende bostad för arrendatorn eller hans anställda, skall jordägaren vid tillträdet avlämna bostaden i det skick som föreskrivs i gällande hälsoskyddslagstiftning.

[S2]Fråga huruvida bostad vid tillträdet är i sådant skick som anges i första stycket skall prövas vid syn enligt 24--28 §§. Finnes brist föreligga i detta hänseende, skall synemännen föreskriva vilka åtgärder som skall vidtagas för bristens avhjälpande samt fastställa beräknad kostnad för dessa. De skall även utsätta viss tid inom vilken åtgärderna skall vara vidtagna.

[S3]Underlåter jordägaren att inom utsatt tid vidtaga föreskriven åtgärd, får arrendatorn utföra åtgärden i jordägarens ställe. Sedan arbetet fullbordats, har arrendatorn rätt till ersättning av jordägaren med det vid synen fastställda beloppet. Vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet, får han göra det, om icke bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada.

[S4]Förbehåll som strider mot första--tredje stycket gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden. Lag (1984:678).

[K9]17 a §  Meddelar en myndighet ett beslut som innebär att arrendestället inte får användas på avsett sätt utan att en befintlig anläggning byggs om eller en nyanläggning sker, skall jordägaren utföra arbetet, om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Vad som nu har sagts gäller dock inte om arbetet ingår i arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 § eller om arbetet avser en sådan del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet.

[S2]Utför jordägaren inte inom skälig tid efter anmaning ett arbete som åligger honom enligt första stycket, får arrendatorn utföra det i hans ställe. Har kostnad för arbetet fastställts av arrendenämnden enligt tredje stycket, är arrendatorn berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda beloppet sedan arbetet har fullbordats. Vill arrendatorn hellre säga upp avtalet, får han göra det, om inte jordägarens underlåtenhet är av ringa betydelse. För den tid under vilken egendomen inte kan användas för det avsedda ändamålet har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han har även rätt till ersättning för skada.

[S3]Frågan om jordägarens byggnadsskyldighet enligt första stycket prövas av arrendenämnden på begäran av endera parten. Om arrendatorn begär det, skall nämnden även fastställa en beräknad kostnad för det arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe.

[S4]Är jordägaren enligt första stycket första meningen inte skyldig att utföra ett arbete därför att anläggningen inte behövs, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även säga upp avtalet, om inte arbetet är av ringa betydelse för hans verksamhet. Om inte annat har avtalats, gäller vad som har sagts nu även för det fall att jordägaren inte är skyldig att utföra ett arbete därför att arrendatorn är fritagen från underhållsskyldighet. Lag (1984:678).

  • RÅ 1996:18:Med stöd av bestämmelser i arbetsmiljölagen har Yrkesinspektionen vid vite av 500 000 kr förbjudit ägaren av en utarrenderad jordbruksfastighet att efter viss dag upplåta en ladugård på fastigheten för arbete till dess vissa byggnadsarbeten utförts. Fråga om det finns förutsättningar att döma ut vitet och om det i så fall finns särskilda skäl för jämkning av vitet.

[K9]18 §  Har byggnad, täckdikning eller annan anläggning utan arrendatorns vållande så skadats eller förslitits att anläggningen för att tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny, skall jordägaren utföra arbetet. Sådan skyldighet åvilar dock jordägaren endast om anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället.

[S2]Om jordägaren ej inom skälig tid efter anmaning avhjälper brist som avses i första stycket, får arrendatorn utföra arbetet i hans ställe. Har kostnaden för arbetet fastställts av arrendenämnden på sätt som anges i tredje stycket, är arrendatorn, sedan arbetet fullbordats, berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda beloppet. Vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet, får han göra det, om ej bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada.

[S3]Fråga om jordägarens byggnadsskyldighet enligt första stycket prövas av arrendenämnden. Prövning kan påkallas av såväl jordägaren som arrendatorn. På begäran av arrendatorn skall nämnden även fastställa beräknad kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens ställe.

[S4]Första--tredje styckena tillämpas inte beträffande hägnad eller annan anläggning av sådan art, att ett fullständigt iståndsättande ingår i arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 §, och inte heller beträffande annan anläggning än täckdikning om anläggningen enligt avtalet är undantagen från hans underhållsskyldighet.

[S5]Är jordägaren på grund av första stycket andra punkten ej skyldig att avhjälpa brist som avses i nämnda stycke, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även uppsäga avtalet, om ej bristen är av ringa betydelse. Har ej annat avtalats, äger vad som sagts nu motsvarande tillämpning, om anläggning som enligt avtalet är undantagen från arrendatorns underhållsskyldighet genom brand eller på liknande sätt utan arrendatorns vållande drabbas av sådan skada som anges i första stycket. Lag (1984:678).

  • NJA 2017 s. 577:Jordägarens byggnadsskyldighet vid jordbruksarrende. Arrendenämnden är behörig att pröva en ansökan om fastställande av kostnad för arbete som arrendatorn utför i jordägarens ställe, även efter det att arbetena har utförts.

[K9]19 §  Skadas anläggning som avses i 18 § och är skadan inte sådan att anläggningen måste byggas om eller ersättas med en ny för att kunna användas för sitt ändamål, skall arrendatorn avhjälpa skadan. Om han inte själv har vållat skadan, har han efter det att arbetet fullbordats rätt att få ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden för arbetet. Lag (1995:1474).

[K9]20 §  Har arrendatorn uppfört ny byggnad i stället för byggnad som han mottagit och är han icke enligt 17, 17 a eller 18 § berättigad till ersättning därför, har han vid avräkning enligt 23 § rätt till ersättning för brist som vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden, om den nya byggnaden är lämplig för sitt ändamål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist på den nya byggnaden.

[S2]Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan anläggning som ingår i arrendet. Lag (1984:678).

[K9]21 §  Utför arrendatorn ny täckdikning, som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället, är han efter arbetets fullbordande berättigad till ersättning av jordägaren med belopp vartill arrendenämnden fastställt beräknad kostnad för arbetet.

[S2]Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid avräkning enligt 23 § berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde, om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden. Lag (1984:678).

[K9]21 a §  På ansökan av arrendatorn kan arrendenämnden lämna tillstånd till en investering som innebär att en åtgärd avseende byggnader, markanläggningar eller jord på arrendestället skall vidtas och som inte omfattas av arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 §.

[S2]Tillstånd skall lämnas om investeringen kan antas bli lönsam på lång sikt för jordbruket på arrendestället och intresset av investeringen överväger jordägarens intresse av att den inte kommer till stånd.

[S3]Tillstånd enligt första stycket kan förenas med villkor.

[S4]Denna paragraf gäller inte när arrendetiden uppgår till högst ett år och arrendet inte omfattar bostad för arrendatorn. Lag (1995:567).

[K9]22 §  Har jordägaren enligt avtal med arrendatorn helt eller delvis bekostat en investering på arrendestället och har arrenderättens värde ökat genom investeringen, är arrendatorn skyldig att godta en skälig höjning av arrendeavgiften.

[S2]Sådan skyldighet föreligger också, om arrenderätten ökat i värde till följd av att jordägaren

  1. utfört arbete som avses i 17 a eller 18 §,
  2. betalat ersättning enligt 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket eller 21 § första stycket för arbete som arrendatorn utfört, eller
  3. löst in en investering. Lag (1995:567).

Avräkning och syn

[K9]23 §  Avräkning mellan jordägaren och arrendatorn skall ske, när arrendestället avträdes. Avräkning skall även ske vid tidigare tidpunkt i den mån avtal därom träffats. I samband med förlängning av arrendeavtalet skall avräkning alltid ske, om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från närmast föregående avräkning.

[S2]Avräkning skall också ske i samband med ett förordnande enligt 5 kap. 33 a § fastighetsbildningslagen (1970:988).

[S3]Om ej annat avtalats, skall avräkning grundas på syn vid avräkningsperiodens början och slut.

[S4]Vid avräkningen skall beaktas om kostnaderna för att avhjälpa de brister som förelåg vid avräkningsperiodens början har förändrats under perioden. Lag (1989:722).

[K9]24 §  Syn ska förrättas av minst två med ortens jordbruksförhållanden förtrogna synemän, vilka utses bland personer som av länsstyrelse förklarats behöriga att hålla syn. Synemännen ska utses av jordägaren och arrendatorn gemensamt. Enas inte parterna om valet, ska länsstyrelsen utse synemän. Mot syneman gäller samma jäv som mot domare.

[S2]Har synemännen olika meningar, ska flertalets mening gälla. Kan beslut inte åstadkommas på sådant sätt ska, om synemännen är fler än två samt parterna eller länsstyrelsen utsett en av synemännen att vara ordförande, dennes mening gälla som synemännens beslut. Kan inte heller på detta sätt beslut åstadkommas, ska synemännen välja ytterligare en syneman, som då blir ordförande. Enas inte synemännen om valet, ska länsstyrelsen utse synemannen.

[S3]Syn får inte påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken synen hänför sig och ska vara avslutad inom fyra månader från nämnda dag, om inte länsstyrelsen på begäran av synemännen medger att synen får avslutas senare. Sådant medgivande behövs dock inte för syn som äger rum inom två månader efter fristens utgång för att undersöka förekomsten av ogräs. Lag (2011:893).

[K9]24 a §  Länsstyrelsens beslut enligt 24 § får överklagas till den tingsrätt inom vars domkrets fastigheten ligger.

[S2]Vid ett överklagande gäller lagen (1996:242) om domstolsärenden. Lag (2011:893).

Prop. 2010/11:119: I första stycket anges att länsstyrelsens beslut får överklagas till den tingsrätt inom vars domkrets fastigheten är belägen. I förvaltningslagen (1986:223) finns bestämmelser bland annat om hur ett beslut av en förvaltningsmyndighet överklagas.

[K9]25 §  Synemännen skall utsätta synen till tid då marken är tjänlig samt underrätta partena om dagen. Uteblir part, får synen hållas endast om parten bevisligen underrättats i god tid före synens påbörjande.

[S2]Menar part att syneman är jävig eller icke förtrogen med ortens jordbruksförhållanden, skall parten framställa invändning därom innan synegången börjar. Synemännen skall så snart det kan ske besluta över invändningen. Senare får invändning framställas endast i samband med klander av synen och då endast under förutsättning att parten icke varit närvarande vid synen innan synegången börjat eller först efter synegångens början fått vetskap om det förhållande på vilket invändningen grundas. I fråga om parts rätt att i målet om klander åberopa sådant förhållande äger dessutom bestämmelserna i rättegångsbalken om jäv mot domare motsvarande tillämpning.

[K9]26 §  Vid synen skall undersökas allt som hör till arrendestället, såsom byggnader, trädgård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar, brunnar och ledningar. Från synen får dock undantagas viss del av arrendestället, om jordägaren och arrendatorn kommer överens om i vad mån brist skall tagas i beräkning och anteckning om överenskommelsen göres av synemännen.

[S2]Kan överenskommelse ej träffas om ersättning enligt 21 § andra stycket, 30 § andra stycket eller 31 §, skall synemännen bestämma ersättningen.

[S3]Synemännen får anlita sakkunnig eller biträde.

[S4]Över allt som förekommer vid synen skall upprättas skriftlig handling, som undertecknas av synemännen. Om brist föreligger, skall anteckning göras om bristens beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess avhjälpande samt kostnaden för detta. Tydlig hänvisning skall lämnas om vad den har att iakttaga som vill klandra synen. Synehandlingen skall inom tre månader från synens avslutande genom synemännens försorg delges parterna i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

  • NJA 1989 s. 258:I handling som upprättats över arrendesyn har intagits felaktig klanderhänvisning. I ärende om återställande av försutten tid har ansetts att synemännen ej äger utfärda ändrad hänvisning med verkan att ny klanderfrist börjar löpa. När försutten tid återställts för klander av arrendesyn, mot vilken klandertalan skolat anföras hos arrendenämnd i egenskap av skiljenämnd, har det enligt grunderna för 58 kap 8 och 12 §§ RB ansetts ankomma på arrendenämnden att i skiljeförfarandet pröva frågan om kostnaderna å ärendet i HD. 58 kap 8, 11 och 12 §§ RB, 9 kap 26 § 4 st och 28 § 1 st JB, 24 § lagen (1929:145) om skiljemän.

[K9]27 §  Parterna svarar solidariskt för synekostnaden. Sinsemellan svarar de för hälften var.

[K9]28 §  Om en part inte godtar en syn, som har hållits på det sätt och inom den tid som anges i 24 §, får parten klandra synen genom att väcka talan mot den andra parten inom en månad från det att synehandlingen delgavs honom. Om synen inte klandras, gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken synen hänför sig. Motbevisning mot synen är inte tillåten i ett sådant fall.

[S2]Om den ena parten har klandrat synen, får också motparten klandra synen, trots att den för honom gällande tiden för klander har gått ut. En sådan klandertalan skall väckas inom en månad från det att parten delgavs stämning med anledning av den första klandertalan. Om den första klandertalan återkallas eller förfaller av något annat skäl, förfaller också den senare talan.

[S3]Synemännen skall yttra sig skriftligen i ett mål om klander, om domstolen begär det. Lag (1995:1474).

  • NJA 1990 s. 660:I mål om klander av arrendesyn uppkommer dels frågan om käranden under förberedelsen i underrätt har ändrat sin talan i strid mot bestämmelsen i 13 kap 3 § 1 st 3 RB, dels frågan om en taleändring som är tillåten enligt den bestämmelsen får göras efter utgången av den frist som gäller för sådan klandertalan.
  • NJA 1989 s. 258:I handling som upprättats över arrendesyn har intagits felaktig klanderhänvisning. I ärende om återställande av försutten tid har ansetts att synemännen ej äger utfärda ändrad hänvisning med verkan att ny klanderfrist börjar löpa. När försutten tid återställts för klander av arrendesyn, mot vilken klandertalan skolat anföras hos arrendenämnd i egenskap av skiljenämnd, har det enligt grunderna för 58 kap 8 och 12 §§ RB ansetts ankomma på arrendenämnden att i skiljeförfarandet pröva frågan om kostnaderna å ärendet i HD. 58 kap 8, 11 och 12 §§ RB, 9 kap 26 § 4 st och 28 § 1 st JB, 24 § lagen (1929:145) om skiljemän.
  • NJA 1989 s. 109:I arrendeavtal hade intagits skiljeklausul, enligt vilken arrendenämnd utsetts till skiljenämnd. Sedan avträdessyn förrättats på de arrenderade fastigheterna, klandrade jordägaren synen genom ansökan som inkom till arrendenämnden inom klandertiden men delgavs arrendatorn först efter dennas utgång. I ärende om återställande av försutten tid har med hänsyn till regeln i 27 § 1 st lagen (1929:145) om skiljemän ansetts att klandertalan väckts för sent. Fristen har ansetts kunna bli föremål för återställande av försutten tid, och ansökan härom har bifallits med hänsyn till att klanderhänvisningen i synehandlingen varit missvisande.

Arrendeavgiften

[K9]29 §  Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med vad som sagts nu, skall arrendeavgiften utgå med belopp, som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Lag (1984:678).

Arrendatorns konkurs

[K9]30 §  Försättes arrendatorn i konkurs innan han tillträtt arrendestället, får jordägaren uppsäga avtalet. Inträffar konkursen efter tillträdet och har ej jordägaren säkerhet för avtalets fullgörande med vilken han skäligen kan nöjas, får jordägaren uppsäga avtalet, om ej sådan säkerhet ställes inom en månad efter anfordran eller inom samma tid konkursboet förklarar sig vilja svara för arrendatorns skyldigheter under arrendetiden eller, när arrenderätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med avtalet.

[S2]Har arrendeavtalet träffats för viss tid som ej understiger tio år, har arrendatorn, i fall då jordägaren uppsäger avtalet, vid avräkning enligt 23 § rätt till skälig ersättning för arrenderättens värde, om ej annat avtalats.

[S3]I annat fall än då arrendeavtalet träffats för viss tid som ej understiger tio år har jordägaren, om han uppsäger avtalet, rätt till ersättning för skada.

Överlåtelse av arrenderätten och inlösen av investering

[K9]31 §  Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §.

[S2]Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad.

[S3]Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Innehas arrenderätten av flera personer gemensamt, får var och en av dem under samma förutsättningar överlåta sin rätt till en medarrendator som är make eller avkomling till överlåtaren.

[S4]Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.

[S5]Första tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. Lag (1995:1474).

[K9]31 a §  En arrendator som har utfört en sådan investering som avses i 21 a § får överlåta arrenderätten, om

  1. arrendatorn skriftligen har erbjudit jordägaren att lösa in investeringen, samt
  2. jordägaren inte inom tre månader från erbjudandet har åtagit sig sådan inlösen.

[S2]Har en arrendator utfört en investering som avses i 21 a § och upphör arrendeförhållandet på grund av en omständighet som avses i 8 §, är jordägaren skyldig att lösa in investeringen.

[S3]Bestämmelserna i första och andra styckena gäller även en arrendator till vilken överlåtits arrenderätt omfattande en investering som avses i 21 a §.

[S4]Inlösenbeloppet skall, om inte annat avtalats, motsvara vad arrendestället har ökat i värde genom investeringen. Lag (1995:567).

[K9]31 b §  Arrendatorns överlåtelserätt enligt 31 a § innebär att arrendatorn får överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

[S2]Om jordägaren inte som ny arrendator godtar en person som arrendatorn anvisar, får arrenderätten överlåtas till denne endast om arrendenämnden eller domstolen funnit att jordägaren skäligen kan nöjas med honom eller henne. En sådan prövning kan ske samtidigt beträffande flera tänkbara förvärvare.

[S3]Har överlåtelsen inte fullbordats inom tre år från arrendatorns erbjudande om inlösen, får överlåtelse inte ske utan att jordägaren på nytt erbjudits att lösa investeringen enligt 31 a §. Överlåtelse till den som genom beslut av arrendenämnden eller domstolen godtagits som ny arrendator får dock alltid ske inom tre månader från den tidpunkt då beslutet inte längre kan överklagas, om förfarandet i arrendenämnden inletts före treårsfristens utgång. Lag (2005:1058).

Prop. 2005/06:10: Paragrafen innehåller vissa bestämmelser om överlåtelse av arrenderätt och inlösen av investering.

I paragrafen görs vissa justeringar med anledning av att inte endast arrendenämnden utan även hovrätten och Högsta domstolen skall kunna godta en ny arrendator. Dessutom görs vissa språkliga ändringar.

Övriga rättigheter och skyldigheter vid nyttjandet av arrendestället

[K9]32 §  Överger arrendatorn arrendestället och lämnar det obrukat eller utan vård, får jordägaren genast återtaga det. Jordägaren har även rätt till ersättning för skada.

[K9]33 §  Har jordägaren utgivit ersättning för markavvattning enligt miljöbalken eller lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet eller för byggande av enskild väg enligt anläggningslagen (1973:1149), får jordägaren uppsäga avtalet, om arrendatorn icke medger skälig höjning av arrendeavgiften. Uppsägning skall ske inom ett år från det företaget fullbordades. Lag (1998:861).

[K9]34 §  Arrendatorn får ej avverka skog eller eljest nyttja skogsmark eller taga torv från torvmosse som finns på arrendestället. Han får ej heller avhända arrendestället annat, som ej är att hänföra till den årliga avkastningen.

[K9]34 a §  Har jordägaren förbehållit sig jakträtten, är han skyldig att ersätta arrendatorn för förluster på grund av viltskador på arrendestället eller på arrendatorns egendom. Detta gäller dock inte om jordägaren visar att skadan inte kunnat förhindras trots rimliga ansträngningar från hans sida. Lag (1995:1474).

[S2]Om arrendatorns rätt till jakt och fiske finns särskilda bestämmelser.

[K9]35 §  Har jordägaren lämnat arrendatorn kreatur eller redskap för att användas på arrendestället och är visst värde bestämt för det som lämnats, skall arrendatorn hålla sådan egendom på arrendestället under arrendetiden. Egendomen skall för vartdera slaget i värde motsvara det som han mottagit. Vad som sättes i stället för det som lämnats tillhör jordägaren utan särskilt förbehåll.

36 § har upphävts genom lag (1984:678).
37 § har upphävts genom lag (1984:678).
38 § har upphävts genom lag (1984:678).
39 § har upphävts genom lag (1984:678).

10 Kap. Bostadsarrende

[K10]1 §  Bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.

[S2]Vad som föreskrivs i denna balk om bostadsarrende gäller också i tillämpliga delar när jord upplåts på arrende till en förening som har till huvudsakligt ändamål att i sin tur upplåta arrende som avses i första stycket till sina medlemmar. Bestämmelsen i 4 § första stycket 1 skall i sådant fall avse bostadshus på arrendestället som ägs av någon till vilken föreningen har upplåtit arrende. Vad som har sagts nu medför dock inte att föreningen får sätta någon annan i sitt ställe utan jordägarens samtycke. Lag (1985:279).

  • NJA 2011 s. 664:Fastighetsägare som har gjort sannolikt att arrendeställe ska bebyggas med åretruntbostad har i visst fall ansetts ha ett intresse som påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende för fritidsändamål.

[K10]2 §  Avtal om bostadsarrende skall träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid.

[S2]Är arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det dock för den överenskomna tiden, om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del.

[S3]Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap.5 och 30 §§ samt 8 kap.6, 14, 18 och 23 §§ återtaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden.

[K10]3 §  Vid arrende för viss tid ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. En jordägare eller arrendator som vill att arrendevillkoren för en ny arrendeperiod ska ändras, ska meddela motparten detta skriftligt. Den som är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar är också behörig att ta emot ett sådant meddelande. Uppsägning och begäran om villkorsändring ska göras senast ett år före arrendetidens utgång.

[S2]Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid anses det förlängt med fem år eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, med den tid och på de villkor i övrigt som bestäms enligt 6 b §.

[S3]Ett avtalsvillkor som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn, om det har godkänts av arrendenämnden. Om parterna har avtalat om längre tid för förlängning än som anges i andra stycket gäller det villkoret utan sådant godkännande. Lag (2020:362).

Prop. 2019/20:125: Paragrafen innehåller bl.a. bestämmelser om tidsfrister för uppsägning och begäran om villkorsändring vid avtal om bostadsarrende. Övervägandena finns i avsnitt 8.

Ändringarna är av samma slag som ändringarna i 9 kap. 3 §. För en kommentar hänvisas till den paragrafen. I paragrafen görs även en följdändring med anledning av att den hittillsvarande 6 a § byter beteckning till 6 b §.

  • NJA 2013 s. 82:Förlängning av ett avtal om bostadsarrende. Villkoren för den nya arrendetiden kan prövas bara i den utsträckning som en part i föreskriven ordning har hänskjutit frågan om ändring till arrendenämnden. Motparten kan alltså inte anslutningsvis begära andra ändringar av villkoren.
  • NJA 2016 s. 832:Bostadsarrende. Jordägare ansökte om hänskjutande av arrendetvist till arrendenämnden med yrkande om "Medling vid förlängning av arrendeavtal". Ansökan har med hänsyn till vad som anfördes i anslutning till hänskjutandet ansetts vara en ansökan om prövning av arrendevillkor.

[K10]3 a §  En begäran om villkorsändring ska anses ha skett när begäran har skickats i ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress.

[S2]Om jordägaren eller arrendatorn har uppgett en postadress som ska användas av motparten för meddelanden till honom eller henne, ska den adressen anses som hans eller hennes vanliga adress. I annat fall ska mottagarens folkbokföringsadress eller, om mottagaren är en juridisk person, den postadress som är registrerad i ett register som anges i 29 § delgivningslagen (2010:1932) anses som mottagarens vanliga adress. Lag (2020:362).

Prop. 2019/20:125: I paragrafen, som är ny, anges bl.a. när en begäran om villkorsändring i vissa fall ska anses ha skett. Övervägandena finns i avsnitt 8.

Paragrafen är av samma slag som 9 kap. 3 a §. För en kommentar hänvisas till den paragrafen.

[K10]4 §  Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller vid arrende för viss tid, utom när

  1. hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida, eller
  2. jordägaren säger upp arrendeavtalet på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger, dock inte om i uppsägningen anges att den sker till arrendetidens utgång.

[S2]Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden. Lag (1995:1474).

  • NJA 2013 s. 491:En fastighetsägare arrenderar ut jord till en lägenhetsarrendator som i sin tur arrenderar ut tomter för bostadsändamål. Bostadsarrendatorernas svagare besittningsskydd i ett sådan fall inverkar i sänkande riktning vid bestämmande av arrendeavgifternas storlek. Även fråga om ett tredjemansavtal föreligger.

[K10]5 §  Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom när

  1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger,
  2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas,
  3. byggnad på arrendestället uppförts utan bygglov i fall då sådant erfordrats eller i strid med en detaljplan eller områdesbestämmelser eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens bebyggande eller användning,
  4. i annat fall byggnad på arrendestället inte står i överensstämmelse med en detaljplan eller områdesbestämmelser och jordägaren gör sannolikt, att han skall använda arrendestället i enlighet med planen eller bestämmelserna,
  5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende,
  6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

[S2]Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning. Lag (2003:626).

  • NJA 2011 s. 664:Fastighetsägare som har gjort sannolikt att arrendeställe ska bebyggas med åretruntbostad har i visst fall ansetts ha ett intresse som påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende för fritidsändamål.
  • NJA 2013 s. 491:En fastighetsägare arrenderar ut jord till en lägenhetsarrendator som i sin tur arrenderar ut tomter för bostadsändamål. Bostadsarrendatorernas svagare besittningsskydd i ett sådan fall inverkar i sänkande riktning vid bestämmande av arrendeavgifternas storlek. Även fråga om ett tredjemansavtal föreligger.
  • NJA 1987 s. 450:Domvillobesvär. Fråga i visst fall om HovR:s skyldighet att utöva materiell processledning.

[K10]6 §  Vid förlängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte enas om hur stor arrendeavgiften bör vara, skall avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt.

[S2]Förlängning skall ske för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild anledning är lämpligare. Annat av jordägaren eller arrendatorn uppställt villkor skall gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.

[S3]I den mån ändring av arrendevillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

[S4]Träffas vid förlängning av arrendeavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i första och andra styckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Lag (1979:371).

  • NJA 2013 s. 82:Förlängning av ett avtal om bostadsarrende. Villkoren för den nya arrendetiden kan prövas bara i den utsträckning som en part i föreskriven ordning har hänskjutit frågan om ändring till arrendenämnden. Motparten kan alltså inte anslutningsvis begära andra ändringar av villkoren.
  • NJA 2013 s. 491:En fastighetsägare arrenderar ut jord till en lägenhetsarrendator som i sin tur arrenderar ut tomter för bostadsändamål. Bostadsarrendatorernas svagare besittningsskydd i ett sådan fall inverkar i sänkande riktning vid bestämmande av arrendeavgifternas storlek. Även fråga om ett tredjemansavtal föreligger.

[K10]6 a §  Om den arrendeavgift som är att anse som skälig vid en prövning enligt 6 § är väsentligt högre än avgiften för den tidigare arrendeperioden ska arrendenämnden, om arrendatorn begär det och det finns särskilda skäl för det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Lag (2020:362).

Prop. 2019/20:125: I paragrafen, som är ny, finns en skyddsregel som är avsedd att mildra effekterna av kraftiga avgiftshöjningar vid bostadsarrende. Övervägandena finns i avsnitt 7.

Den hittillsvarande 6 a § byter beteckning till 6 b §. Den förevarande paragrafen utformas med den hyresrättsliga bestämmelsen i 12 kap. 55 § sjätte stycket som förebild. En skillnad är att det krävs särskilda skäl för att den förevarande ...

  • NJA 2013 s. 82:Förlängning av ett avtal om bostadsarrende. Villkoren för den nya arrendetiden kan prövas bara i den utsträckning som en part i föreskriven ordning har hänskjutit frågan om ändring till arrendenämnden. Motparten kan alltså inte anslutningsvis begära andra ändringar av villkoren.
  • NJA 2016 s. 832:Bostadsarrende. Jordägare ansökte om hänskjutande av arrendetvist till arrendenämnden med yrkande om "Medling vid förlängning av arrendeavtal". Ansökan har med hänsyn till vad som anfördes i anslutning till hänskjutandet ansetts vara en ansökan om prövning av arrendevillkor.

[K10]6 b §  I fråga om förlängning av arrendeavtal och om villkorstvist tillämpas i övrigt 9 kap.9 a--13 §§. Hänvisningarna till 9 kap. 9 § skall dock i stället avse 6 § detta kapitel. Lag (2020:362).

[K10]7 §  Utan jordägarens samtycke får arrendatorn ej sätta annan i sitt ställe, om ej annat följer av andra och tredje styckena.

[S2]Är arrendeavtalet slutet för viss tid, får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde. Har arrendatorn uppfört byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på detta och önskar han att jordägaren skall övertaga vad han utfört, skall även det erbjudas jordägaren till inlösen. Vill jordägaren antaga erbjudande som sagts nu skall han lämna besked därom inom en månad.

[S3]Genom bodelning, arv eller testamente eller genom exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs kan arrenderätten övergå till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas, utan att erbjudande enligt andra stycket lämnats.

[S4]Förbehåll som strider mot andra eller tredje stycket gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden.

  • NJA 2005 s. 943:Bostadsarrende. Vid inlösen av arrenderätt och av arrendatorn uppförd byggnad jämte övriga av denne utförda investeringar på arrendestället, skall lösenbeloppet i första hand fastställas till det samlade marknadsvärdet av den hembjudna egendomen.

[K11]1 §  Anläggningsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Har upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger ett år, föreligger dock icke anläggningsarrende.

[K11]2 §  Avtal om anläggningsarrende skall träffas för viss tid. Är arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år.

[S2]Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap.5 och 30 §§ samt 8 kap.14, 18 och 23 §§ återtaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden.

[K11]3 §  Har ej annat avtalats, anses arrendeavtal innefatta villkor att, om uppsägning ej sker inom rätt tid, avtalet skall anses förlängt på tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år.

[S2]Uppsägning skall ske senast sex månader före arrendetidens utgång, om ej annan tid avtalats.

[K11]4 §  Bestämmelserna i 5 - 6 a §§ om rätt till ersättning för arrendatorn med anledning av arrendets upphörande gäller, om ej annat avtalats och ej heller arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger. Lag (1973:187).

[K11]5 §  Har jordägaren uppsagt arrendeavtalet och vägrar han att förlänga arrendeförhållandet eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den grund att jordägaren för förlängning kräver arrendeavgift som ej är skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta arrendatorn dennes förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande, om ej

  1. arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen kan fordras att jordägaren förlänger arrendeförhållandet,
  2. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas för annat ändamål än det med upplåtelsen avsedda, och jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende, eller
  3. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

[S2]Första stycket äger motsvarande tillämpning, om arrendatorn har uppsagt avtalet enligt 3 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.

[S3]Förlust för arrendatorn som har samband med att denne bekostat uppförande av byggnad eller utförande av annat arbete på arrendestället skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om åtgärden vidtagits i enlighet med arrendeavtalet. Lag (2003:626).

  • NJA 1991 s. 128:Fråga om ersättning enligt 11 kap 5 § JB vid utebliven förlängning av avtal om anläggningsarrende.

[K11]5 a §  Vid tillämpningen av 5 § är arrendeavgift som jordägaren kräver för förlängning inte att anse som skälig, om den överstiger den arrendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Därvid skall dock bortses från anbud eller arrendeavtal som inte är rimliga med hänsyn till det allmänna prisläget i orten för närmast jämförliga arrendeställen. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till en sådan ökning av arrendeställets värde som en arrendator har åstadkommit.

[S2]I tvist om ersättning enligt 5 § får ett yttrande som arrendenämnden avgett rörande arrendeavgiften frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett.

[S3]Har i fall som avses i andra stycket jordägaren vid tiden för arrendenämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan att han under medlingen lämnat uppgift om detta, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om det föreligger synnerliga skäl. Lag (1984:678).

[K11]6 §  Vill jordägaren säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att arrendatorn, om han icke går med på att lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling.

[S2]Underlåter jordägaren att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

[S3]Har jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill arrendatorn icke lämna arrendestället utan att få ersättning enligt 5 §, har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid hänskjutande sker enligt 6 a § första stycket.

[S4]Innan medlingen har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendeförhållandet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har arrendatorn alltid rätt till ersättning enligt 5 §. Lag (1984:678).

[K11]6 a §  Har arrendatorn uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

[S2]Underlåter arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före arrendetidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

[S3]Har arrendatorn fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall arrendenämnden förelägga jordägaren att uppge de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttager jordägaren ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 5 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt arrende. Lag (1984:678).

[K11]6 b §  Skall arrendeförhållandet upphöra efter uppsägning enligt 6 eller 6 a §, får arrendenämnden på begäran av jordägaren eller arrendatorn medge uppskov med avträdet under skälig tid, dock högst ett år från arrendetidens utgång. Medges uppskov, skall arrendenämnden fastställa skäliga arrendevillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen. Lag (1984:678).

[K11]7 §  Har ej annat avtalats, får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Förbehåll varigenom denna rätt begränsas får ej göras gällande, när överlåtelse sker genom exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs.

[S2]Första stycket första punkten äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

  • RH 2000:21:Vid anläggningsarrende har arrendatorn rätt att överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Skälighetsbedömningen har i visst fall ansetts skola göras utifrån de förhållanden som förelåg vid tiden för överlåtelsen.

12 kap. Hyra

Detta kapitel brukar kallas för ”hyreslagen” och innehåller regler om hyra av bostad och lokal.

Detta kapitel ska läsas tillsammans med de allmänna reglerna om nyttjanderätt i 7 kap.

Prop. 1987/88:146: Paragrafen innehåller bestämmelser om formerna för uppsägning av hyresav- tal.

Ändringen i sjätte stycket är en följd av de formföreskrif ter för hyresgästens uppsägning som föreslås i 58 a 5 första stycket.

  • RÅ 1996:18:Med stöd av bestämmelser i arbetsmiljölagen har Yrkesinspektionen vid vite av 500 000 kr förbjudit ägaren av en utarrenderad jordbruksfastighet att efter viss dag upplåta en ladugård på fastigheten för arbete till dess vissa byggnadsarbeten utförts. Fråga om det finns förutsättningar att döma ut vitet och om det i så fall finns särskilda skäl för jämkning av vitet.
  • RH 2000:103:Hyresnämndsmål. I mål om prövning av hyresvillkor - sänkning av utgående hyror - enligt 24 § hyresförhandlingslagen har fråga om en förhandlingsordning ger hyresgästföreningen rätt att påkalla förhandling om sänkta hyror ansetts kunna prövas som en s.k. preliminärfråga. - Vid den fortsatta prövningen har förhandlingsordningen befunnits innefatta en rätt för hyresgästföreningen att påkalla förhandling om sänkning av utgående hyror.
  • RH 2009:74:Innebörden av kravet på omedelbart samband i 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken.
  • RÅ 2009:1:Reglerna om avgifter i 8 kap. socialtjänstlagen har ansetts tillämpliga på en som hyra betecknad kostnadspost vilken avsåg upplåtelse av bostad i särskilt boende avsett för äldre med ett mycket stort omvårdnadsbehov.
  • RH 2001:1:I mål om ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken för förlust vid upphörande av lokalhyresavtal har annan uppsägningsanledning än sådan som angetts i uppsägningshandlingen ansetts inte kunna upptas till prövning. - Vid beräkning av hyresgästens förlust enligt 12 kap. 58 § 2 st. jordabalken har en av hyresgästen åberopad värdering enligt marknadsvärdemetoden inte ansetts kunna användas.
  • RH 1999:57:Hyresrätten har ansetts förverkad genom att hyresgästen utsatt de som bor i omgivningen för sådana särskilt allvarliga störningar i boendet som avses i 12 kap. 25 § tredje stycket jordabalken (I och II).
  • NJA 1993 s. 555:I ett hyreskontrakt har hyrestiden bestämts till fem år med klausul om förlängning tills vidare om ej avtalet sagts upp senast 24 månader före utgången av femårstiden. I händelse av förlängning har likaledes överenskommits en uppsägningstid av 24 månader. Sedan hyrestiden till följd av utebliven uppsägning förlängts utöver femårstiden, har uppsägning beträffande tillsvidareavtalet ansetts kunna ske, med verkan att uppsägningstiden för det avtalet genast börjar löpa, redan innan femårstiden gått till ända.
  • RH 2016:75:Hyresnämndsmål. En son sammanbodde med sin mor under två och ett halvt år innan hon flyttade till ett vårdboende. Modern var 88 år gammal när sammanboendet inleddes och led av Alzheimers sjukdom. Hovrätten har funnit att ett sammanboende under två och ett halvt år inte uppfyller varaktighetsrekvisitet och att moderns flytt till vårdhemmet inte utgjorde en sådan plötslig och oförutsedd händelse som skulle kunna leda till att varaktighetsrekvisitet trots allt var uppfyllt.
  • RH 2014:42:Hyresnämndsmål. Hyresnämnden har funnit att hyresrätten varit förverkad utan att detta har åberopats av hyresvärden. Hovrätten konstaterade att det har ankommit på hyresnämnden att genom processledning utreda vilken upphörandegrund eller vilka upphörandegrunder som gjorts gällande i målet. Det har därmed förekommit ett rättegångsfel som inte kan läkas i hovrätten. Hovrätten fann därför att hyresnämndens beslut skulle undanröjas och att målet skulle återförvisas till hyresnämnden.
  • RH 2001:22:I mål om avhysning på grund av utebliven hyresbetalning har såväl hyresnämnden som kronofogdemyndigheten underrättat hyresgästen om möjligheten att återvinna hyresrätten. Fråga har uppkommit om vilken tidsfrist som då gällt för återvinningen.
  • RH 2000:47:Hyresnämndsmål. Uppskov med avflyttning i ett lokalhyresförhållande är en sådan fråga som endast kan anförtros hyresnämnd trots att parterna avtalat att tvister på grund av avtalet skulle avgöras av skiljemän enligt skiljemannalagen.
  • RH 2022:48:Hyresnämndsmål. Ett avtal om avstående från besittningsskydd ska göras i en särskilt upprättad handling och kan inte tas in i hyresavtalet. I en överenskommelse om avstående från besittningsskydd avseende lokal framgick inte i vilken situation avståendeavtalet var tänkt att tillämpas. Hyresnämnden avslog därför ansökan om godkännande. Hovrätten uttalade att det lagstadgade formkravet medför att syftet med överens-kommelsen, när denna ska godkännas, generellt sett bör framgå av avståendeavtalet och avslog hyresvärdens överklagande.
  • RH 2022:28:Hyresnämndsmål. I mål om återbetalning av hyra vid upplåtelse i andra hand av bostadslägenhet har hovrätten ansett att en avgift för en förmedlingstjänst, som hyresgästen enligt hyresavtalet skulle betala till förmedlingsföretaget tillsammans med vad som i avtalet benämndes som hyra, var att betrakta som en del av den avtalade hyran.
Införd: SFS 2019:523 (Åtgärder mot handel med hyreskontrakt), 1994:817 (Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.), 1997:62 (None), 1973:187 (Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag om ändring i jordabalken, m.m.), 1978:305 (med förslag till hyresförhandIingslag m.m.), 1998:146 (None), 2021:1097 (Stärkt skydd för hyresgäster)
Ändrad: SFS 1979:252 (om lokalhyra), 1972:252 (Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag om ändring i jordabalken), 2000:1384 (Bostadsförsörjningsfrågor m.m.), 1974:1083 (Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag om bostadsdomstol m.m.), 2010:811 (Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler), 1980:95 (om bostadsanvisningslag, m.m.;beslutad den 6 december 1979.), 1974:820 (Kungl. Maj:ts proposition angående riktlinjer för bostadspolitiken m.m.), 2019:523 (Åtgärder mot handel med hyreskontrakt), 1994:817 (Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.), 1994:841 (Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.), 2006:408 (Reformerad hyressättning), 2019:533 (Fler tillval för hyresgäster), 1993:407 (om minskad statlig reglering av kommunernas ansvar för boendefrågor ), 1980:893 (med förslag till lag om ändring i brottsbalken och jordabalken m.m.), 2003:626 (Tredimensionell fastighetsindelning), 2002:29 (Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor), 1992:126 (om ändring i lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister m.m. ), 1988:927 (om ändringar i lokalhyreslagstiftningen), 1987:242 (om ändringar i hyres- och bostadsrättslagstiftningen.), 1986:1240 (om ändringar i hyres- och bostadsrättslagstiftningen.), 1988:408 (om hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenheter m.m.), 1975:641 (Regeringens proposition med förslag till räntelag m.m.), 1973:660 (Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag om ändring i jordabalken, m.m.), 1973:187 (Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag om ändring i jordabalken, m.m.), 1987:1276 (om kommunal bostadsanvisningsrätt m.m.), 2008:1074 (Ökade möjligheter till andrahandsuthyrning), 2014:335 (Stärkt besittningsskydd för utsatta hyresgäster), 1991:850 (om följdlagstiftning med anledning av den nya summariska processen, m.m.), 1978:305 (med förslag till hyresförhandIingslag m.m.), 2009:180 (Ägarlägenheter), 1981:784 (med förslag tilllag om införande av utsökningsbalken m.m.), 1994:841 (Upphörande av Bostadsdomstolen m.m.), 1987:816 (om följdlagstiftning till äktenskapsbalken m.m.), 2019:244 (En modernare och mer ändamålsenlig prövning av hyres- och arrendeärenden), 1993:400 (om ändringar i jordabalkens hyresregler Prop. 1992/93:115), 1981:849 (med förslag till handräckningslag m.m.), 1998:146 (None), 2005:947 (Avstående från besittningsskydd), 2021:1097 (Stärkt skydd för hyresgäster)

Inledande bestämmelser

[K12]1 §  Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

[S2]Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.

[S3]Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

[S4]Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.

[S5]Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.

[S6]Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot det som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestäm- melserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund är hyresvärd.

[S7]I lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall. Lag (2019:840).

I första stycket anges att hyresförhållanden ska regleras genom avtal. De krav som ställs på avtalet är att det ska avse hus eller del av hus (kallat ”lägenhet”) och att ersättning ska utgå för nyttjandet.

I tredje stycket anges gränsen mellan bostadslägenhet och lokal. Avgörande är i vilken omfattning lägenheten är upplåten till att avse bostad. För att reglerna om bostadslägenheter ska bli tillämpliga räcker det att lokalen ska användas som bostad till en ”inte oväsentlig del”. För att bedöma om det är reglerna för bostad eller lokal som ska tillämpas får man titta på vad lägenheten har upplåtits till. Den avtalade användningen är det viktiga, inte hur den sedan faktiskt används. Lokal bestäms negativt, det som inte är bostadslägenhet ska vara lokal.

Med sambo i detta kapitel menas sådana samboförhållanden som omfattas av sambolagen.

I femte stycket anges att reglerna i detta kapitel är tvingande till hyresgästens fördel och parterna kan inte avtala om mindre förmånliga regler än vad som följer av lagen, om inte annat uttryckligen anges (se t.ex. 7 § 3 st.).

Den situation som nämns i sjätte stycket kallas för blockuthyrning.

Prop. 2001/02:62: (Jfr 12 kap. 1 § i utredningens förslag.)

Sjätte stycket innehåller särskilda bestämmelser om s.k. blockuthyrning, dvs. uthyrning av minst tre bostadslägenheter i syfte att hyra ut lägenheterna i andra hand. I fråga om blockuthyrningsavtal får parterna avtala om vissa förbehåll som avviker från vad hyreslagen annars tillåter.

Om en kooperativ hyresrättsförening hyr ett antal lägenheter i syfte att hyra ut dem till medlemmar eller andra, är detta dock, ...

Prop. 2004/05:137: Genom ändringen i fjärde stycket har lagtexten anpassats till 2003 års sambolag. Frågan har berörts i avsnitt 3. Av lagen om registrerat partnerskap följer att vad som sägs om en person som är gift även gäller en registrerad partner.

  • RH 2019:43:Hyresnämndsmål. En kommun hyr en byggnad för att bedriva gruppbostadsverksamhet inom ramen för lagen (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade, LSS. Hyresavtalet omfattar bostadsutrymmen för sex vårdtagare samt personal- och gemensamhetsutrymmen m.m. Med hänsyn till hyresavtalets utformning och hur lägenheten, dvs. det uthyrda objektet, är beskaffad fann hovrätten att det är fråga om upplåtelse för verksamhet av institutionell natur och att bostadsmomentet får anses vara av underordnad betydelse i förhållande till denna verksamhet. Hyresavtalet är därför att anse som ett avtal om lokalhyra och inte om bostadshyra.
  • RH 2016:80:Hyresnämndsmål. Parterna ingick ett tidsbestämt hyresavtal med möjlighet till förlängning före det att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad trätt i kraft. Efter lagens ikraftträdande ingick parterna ett nytt hyresavtal. Hyresgästen ansökte vid hyresnämnden om återbetalning av för mycket erlagd hyra. Hyresvärden yrkade att hyresgästens ansökan skulle avvisas eftersom lagen om uthyrning av egen bostad var tillämplig på det nya hyresavtalet. Hovrätten konstaterade att en hyresvärd genom att avstå från att förlänga ett hyresavtal och i stället säga upp hyresgästen och teckna ett nytt avtal skulle kunna kringgå reglerna i 12 kap. jordabalken om bl.a. besittningsskydd. Hovrätten ansåg därför att även om parterna ingick ett nytt hyresavtal efter ikraftträdandet innebar det i praktiken att hyresgästen fick den förlängning som angavs i det första hyresavtalet. Hovrätten konstaterade att lagen om uthyrning av egen bostad inte var tillämplig på hyresavtalet och ansökan skulle därför inte avvisas.
  • RH 2004:67:Hyresnämndsmål. I mål om s.k. blockuthyrning uppkommer frågan om parterna kan avtala bort den rätt att begära villkorsändring som bostadshyresgäster har i andra fall och - när den frågan har besvarats jakande - om så skett i visst fall. Dessutom fråga om hyresgästen får ändra sin framställning hos hyresnämnden från en ansökan om medling enligt reglerna för lokalhyra till en ansökan om ändring av hyresvillkoren enligt reglerna för bostadshyra. Frågan besvaras nekande.
  • RH 1999:10:Hyresnämndsmål. Upplåtelse av del av rum i hem för äldre, som varit förenad med omfattande vård och service, har inte ansetts som hyresavtal. Ansökan till hyresnämnden om ändring av hyresvillkor har därför avvisats.
  • NJA 2001 s. 10:Avtal mellan AB Storstockholms Lokaltrafik och A, innebärande rätt för A att mot avgift försälja bröd och andra produkter på platser inom tunnelbanans biljetthallar, har bedömts ej vara hyresavtal.
  • RH 2000:5:Hyresnämndsmål. Hyresgäst i servicehus har debiterats dels hyra av hyresvärden - en HSB-stiftelse - dels avgift för tillgång till viss service i anslutning till boendet s.k. serviceavgift av kommunen. Eftersom kommunen inte var hyresvärd i förhållande till hyresgästen har inte serviceavgiften ansetts utgöra vederlag för upplåtelsen av lägenheten.
  • RH 2020:41:Hyresnämndsmål. Hyresvärden ingick hyresavtal avseende två lägenheter i sin tvåfamiljsfastighet, ett avtal med hyresgästen A och sedan ett avtal med hyresgästen B men A tillträdde sin lägenhet efter B:s tillträde. Enligt hovrätten sker upplåtelsen genom själva avtalet. Det innebar att vid A:s tillträde hade upplåtelsen till henne redan skett genom det ingångna avtalet, varför lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad var tillämplig på hyresförhållandet.
  • NJA 2020 s. 681:Lokal eller bostadslägenhet?
  • RH 2019:47:Hyresnämndsmål. I ansökan till hyresnämnden har hyresvärden redogjort för sin inställning att hyresnämnden inte är behörig att pröva hyresvärdens ansökan om ändring av hyresvillkor, eftersom hyresavtalet utgör lokalhyresavtal. Hovrätten undanröjde hyresnämndens beslut och avvisade hyresvärdens ansökan hos hyresnämnden med konstaterandet att nämnden borde ha avvisat ansökan eftersom det i den gjordes gällande att nämnden inte var behörig.
  • RH 1996:31:Mellan en fastighetsägare och staten har träffats avtal om uthyrning av bostadslägenheter, som för Länsarbetsnämndens räkning skulle användas som lokaler för kontorsändamål. Lägenheterna kom emellertid faktiskt att användas som bostäder för Länsarbetsnämndens elever i AMS-utbildning. De regler som gäller för lokalhyra har ansetts skola tillämpas på hyresförhållandet, i följd varav bestämmelserna i 12 kap. JB om bostadshyresgästs rätt till förtida uppsägning inte gällde.
  • RH 2012:76:Hyresnämnd har ansetts exklusivt behörig att göra intresseavvägningar enligt 12 kap. 46 § JB. Den upplåtna nyttjanderätten har bedömts som en allmän nyttjanderätt, då den arbetsprestation som ålåg nyttjanderättshavaren inte ansetts utgöra hyresersättning.

Hyresavtalet

[K12]2 §  Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

[S2]Har hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i laga ordning i hyresgästens ställe, skall detta på begäran antecknas på avtalet.

[S3]Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, får en sådan rätt inte upphävas eller ändras i annan ordning än som gäller för ändring av hyresvillkor, även om rätten inte är särskilt reglerad i avtalet mellan parterna. Lag (1984:694).

Det finns inga formkrav för hyresavtal. Även om det är tillåtet med muntliga avtal är det dock ur bevissynpunkt bra om avtalet är skriftligt (det är då lättare att utreda vem som är motpart, vilka villkor som gäller och omfattningen av lägenheten och tillhörande utrymmen). Om hyresvärden medger det eller om hyresnämnden ger tillstånd enligt 34-37 §§ kan hyresrätten överlåtas. En anteckning om detta på avtalet kan få betydelse om fastigheten senare överlåts till en ny ägare (jfr 7 kap.12-16 §§).

Angående tredje stycket måste hyresvärden vad det gäller lokal säga upp avtalet till avtalstidens utgång för ändrade villkor. Vad gäller bostäder måste hyresvärden vända sig till hyresnämnden enligt 54 §.

Hyrestid och uppsägning

[K12]3 §  Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat följer av andra stycket. Hyresavtal som gäller för obestämd tid skall sägas upp för att upphöra att gälla.

[S2]Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

[S3]Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid.

  1. om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske, eller
  2. om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsatt att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta.

[S4]För anmodan enligt tredje stycket 2 gäller vad som föreskrivs om uppsägning i 8 §. Ytterligare bestämmelser om sådan anmodan finns i 49 § tredje stycket. Lag (1984:694).

Avtal som gäller för obestämd tid brukar också kallas för ”tillsvidareavtal” och för dessa finns inte någon bestämd slutdag avtalad. Om det däremot har avtalats om ett slutdatum så anses avtalet löpa på bestämd tid. Parterna bestämmer själv vilken avtalstid som ska gälla, men måste iaktta de begränsningar som följer av 7 kap. 5 §.

Enligt tredje stycket kan ett avtal som haft en bestämd slutdag omvandlas till att löpa tills vidare. Det gäller enligt första punkten om part inte säger upp avtalet i rätt tid (se 4 §). Om avtalet innehåller en förlängningsklausul där det t.ex. står att avtalet förlängs på tre år om uppsägning inte sker så anses avtalet återigen förlängt på bestämd tid om uppsägning inte sker till hyrestidens utgång. Andra punkten avser de fall då hyresförhållandet varat kortare tid än nio månader i följd (eftersom avtalet ska upphöra att gälla utan uppsägning, jfr. 2 st.). Om hyresgästen inte flyttat en månad efter att avtalet upphört så anses dessa s.k. korttidsavtal förlängda på obestämd tid om hyresvärden inte anmodar hyresgästen att flytta.

  • NJA 1993 s. 228:Ett avtal varigenom hyresrätt upplåtits för hyresgästens livstid är ej att betrakta som ett avtal med obestämd hyrestid.
  • NJA 1998 s. 426:En lokalhyresgäst kan inte samtidigt säga upp ett hyresavtal för såväl villkorsändring som avflyttning.
  • RH 1999:60:Hyresnämndsmål. Ett hyresavtal som ansetts gälla för hyresgästens livstid har betraktats som ett tidsbestämt avtal. Detta medför att hyresvärden inte under hyresgästens livstid mot dennes vilja kan få till stånd en ändring av hyresvillkoren enligt 12 kap. jordabalken.

[K12]4 §  Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla

  1. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, när avtalet avser en bostadslägenhet, eller
  2. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal.

[S2]Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast

  1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
  2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,
  3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet,
  4. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal,
  5. nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal. Lag (1984:694).

För att bestämma hur lång uppsägningstiden ska vara måste man först undersöka om avtalet löper på obestämd tid (tillsvidare) eller på bestämd tid.

Om det är ett avtal på obestämd tid måste man skilja på om det är en bostad eller lokal (jfr. 1 § 3 st.). Om det är ett avtal på bestämd tid så måste man veta hur lång hyrestiden är, och om det är en bostad eller lokal som ska sägas upp.

Reglerna i denna paragraf är minimiregler och parterna kan avtala om längre tider. Vad som sägs i 5 § om en bostadshyresgästs rätt till uppsägning kan inte avtalas bort.

Två exempel:

En bostadslägenhet hyrs ut 1 januari 2010 på obestämd tid och utan att någon särskild uppsägningstid avtalats. Den 7 augusti samma år vill hyresgästen få avtalet att upphöra att gälla så snart som möjligt. Enligt 1 st. 1 p. kan avtalet tidigast upphöra 30 november 2010.

En lokal upplåts den 1 februari 2010 med föreskrift om 6 månaders förlängning för varje gång om inte uppsägning sker till hyrestidens utgång. Den 1 juni 2010 vill hyresgästen säga upp avtalet. Avtalet anses löpa på bestämd tid om 6 månader och uppsägningstiden blir då 3 månader före avtalstidens utgång enligt 2 st. 4 p. Avtalet skulle ha upphört 31 juli 2010 men eftersom uppsägningen gjordes för sent så förlängs avtalet med ytterligare 6 månader.

Se också 6 § där det anges att hyresavtalet kan upphöra i förtid.

  • RH 2015:16:Hyresnämndsmål. En hyresvärd gjorde gällande att en bostadshyresrätt var förverkad på grund av obetalda hyror. Eftersom hyresvärden inte visat att hyresgästerna fått del av underrättelse om återvinningsfrist enligt 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken kunde hyresgästerna inte skiljas från hyresrätten med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken.
  • MÖD 2022:29:Fastighetsbestämning ----- Fråga om ett skär, som utgör en egen fastighet, drar vatten till sig eller inte. Mark- och miljööverdomstolen har med hänsyn till omständigheterna vid fastigheternas försäljning kommit fram till att skäret inte drar vatten till sig och att vattenområdet som tillhör den andra fastigheten ska bestämmas oberoende av detta skär.

[K12]5 §  Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.

[S2]Om hyresgästen har avlidit, får dödsboet också inom en månad från dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar eller sambor gemensamt och avlider den ena av dem, tillkommer den rätt som angivits nu dödsboet och efterlevande maken eller sambon i förening. Lag (1987:816).

Paragrafen rör bostadshyresgästens uppsägning. Uppsägningstiden är tre månader oavsett vilken hyrestid eller uppsägningstid som avtalats.

Även om det i avtalet står t.ex. ”avtalet förlängs 5 år om uppsägning inte sker ett år före hyrestidens utgång” så kan en bostadshyresgäst säga upp avtalet så att det upphör att gälla till det månadsslut som infaller tre månader efter uppsägningen. D.v.s. om avtalet sägs upp den 20 juli så upphör det att gälla den 31 oktober.

Andra stycket om dödsbo anses, liksom första stycket, endast gälla för bostadslägenheter.

Se också 6 § där det anges att hyresavtalet kan upphöra i förtid.

[K12]6 §  Sägs ett hyresavtal upp av en orsak som anges i 11--14 eller 16--18 §§, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat följer av 44 §.

[S2]Sägs ett hyresavtal upp av någon annan orsak som ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet och är det inte fråga om fall som avses i 5 § andra stycket gäller, oavsett vad som har avtalats om uppsägningstid, den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 4 § första stycket, om hyresavtalet gäller för obestämd tid, eller i 4 § andra stycket, om hyresavtalet gäller för bestämd tid. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.

[S3]Upphör ett avtal om hyra av bostadslägenhet att gälla och finns förutom hyresavtalet ett annat avtal mellan hyresvärden och hyresgästen som avser en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet samtidigt att gälla. Lag (1984:694).

I första stycket anges att hyresavtalet genast kan upphöra att gälla p.g.a. motpartens kontraktsbrott. Hänsyn behöver då inte tas till uppsägningstid (4 §).

I andra stycket anges att avtalet kan upphöra i förtid av annan orsak än de som anges i första stycket. Som exempel kan nämnas det fall att hyresvärden vägrat överlåtelse av hyresrätten enligt 32 § 2 st. Om hyresgästen har tillträtt avtalet så gäller en kortare uppsägningstid (som följer av 4 §).

Det som avses i tredje stycket är t.ex. om en upplåtelse av en parkeringsplats är knuten till hyresrätten. Om hyresavtalet upphör så upphör även nyttjanderätten till parkeringsplatsen.

  • RH 2017:56:Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att hyresförhållandet, när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet till upphörande i förtid, upphör samtidigt som hyresavtalet, dvs. genast vid uppsägningen. Detta innebär att tidsfristen att anmoda make eller sambo, då hyresavtalet sagts upp till upphörande i förtid, börjar löpa samtidigt som hyresavtalet med hyresgästen sägs upp.
  • RH 2018:11:Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att hyresnämnden är behörig att inom ramen för en tvist om förlängning av hyresavtal dels pröva om ett sidoavtal är ett s.k. kopplat avtal som enligt 12 kap. 6 § tredje stycket jordabalken upphör att gälla samtidigt med att bostadshyresavtalet upphör, dels meddela avflyttningsåläggande så att beslutet blir verkställbart även i denna del.

[K12]7 §  När hyrestiden har löpt ut skall hyresgästen senast påföljande dag lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den.

[S2]Infaller den dag då lägenheten skall tillträdas eller lämnas på en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton, skall det i stället ske nästa vardag.

[S3]Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats. Lag (1984:694).

[K12]8 §  En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i fall som avses i 58 a §, vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar.

[S2]Säger hyresvärden upp ett bostadshyresavtal och måste uppsägningen enligt första stycket vara skriftlig, bör hyresvärden, om inte hyresgästen saknar rätt till förlängning enligt 45 § första stycket 1--3, i uppsägningen ange orsaken till att avtalet skall upphöra.

[S3]Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i den ordning som anges i 8 kap.8 § andra och tredje styckena, om inte annat följer av fjärde eller femte styckena i denna paragraf.

[S4]Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är det inte fråga om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan uppsägning som avses i 58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vilken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.

[S5]Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

[S6]En ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att hyresgäst skall avhysas.

[S7]Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal som gäller lokaler finns i 58 och 58 a §§. Lag (1994:817).

En uppsägning får bara vara muntlig om hyresförhållandet varat max tre månader i följd då uppsägningen sker, och om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande på uppsägningen.

Det är viktigt att uppsägningen gjorts i rätt tid (jfr. 4-6 §§).

Förutom bestämmelserna i 58-58 a §§, som rör uppsägning av lokal, finns inga regler om vad en uppsägning ska innehålla. I andra stycket rekommenderas dock att orsaken till uppsägningen anges. Uppsägningen måste också vara tillräckligt tydlig så att motparten förstår att det är en uppsägning som avses. Då kan det vara bra om det framgår vilket objekt som avses och vilka parterna är, samt till vilken tidpunkt avtalet ska upphöra.

Om den som ska delges inte går att finna blir reglerna om surrogatdelgivning i 8 kap. 8 § 3 st. (som eg. rör arrende) tillämpliga även på uppsägning av hyresavtal.

  • RH 1995:38:Skyldighet för hyresgäst att flytta på den grund att hyresrätten är förverkad till följd av dröjsmål med hyresbetalning förutsätter att hyresavtalet sagts upp i laga ordning och att hyresgästen på föreskrivet sätt underrättats om sin rätt att få tillbaka hyresrätten genom betalning. Underlåtenhet att söka klarlägga vad hyresvärden gör gällande i dessa hänseenden har ansetts utgöra rättegångsfel.
  • NJA 1988 s. 89:Fråga i mål rörande uppsägning av lokalhyresgäst huruvida förutsättningar för "surrogatdelgivning" funnits. 12 kap 8 § 2 st och 8 kap 8 § 3 st JB.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

[K12]9 §  På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

[S2]Avtal får dock träffas om att lägenheten skall vara i sämre skick, om

  1. upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal, eller
  2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag. Lag (1984:694).

Friskrivningen för lokaler som följer av andra stycket gäller enligt 11 § 2 st. 2 p. inte för dolda fel.

Om ett fel finns redan då hyrestiden börjar kan de påföljder som nämns i 11 § göras gällande.

  • RH 2008:2:Hyresnämndsmål. Ett villkor i hyresavtal om att de persienner som finns i lägenheten inte ingår i avtalet har ansetts utgöra hinder mot att förelägga hyresvärden att byta ut persiennerna, eftersom det inte framkommit annat än att lägenheten är fullt brukbar även utan persienner.
  • RH 2016:51:Hyresnämndsmål. Hyresgästerna gjorde gällande att hyresvärden hade eftersatt underhållet i prövningslägenheten och begärde att hyresvärden skulle åläggas att byta ut trasiga persienner i köket. Hovrätten konstaterade att det inte krävs att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten vid åtgärdsföreläggande p.g.a. eftersatt underhåll. Hovrätten kom vidare fram till att helhetsintrycket ska ligga till grund för bedömningen av om underhållet är eftersatt samt att en enskild försliten nyttighet inte kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken.
  • MÖD 2005:17:Ersättning för miljöskada-----Miljööverdomstolen har prövat frågan om en hyresgäst har rätt till ersättning från en verksamhetsutövare för minskat boendevärde och kostnader för åtgärdande av en störning i en av honom förhyrd bostadslägenhet till följd av störningar enligt miljöbalken. Miljööverdomstolen fann att hyresgästen inte kunde anses ha lidit någon ersättningsgill skada enligt miljöbalken.
  • NJA 2016 s. 303:Att halten radon i en hyreslägenhet översteg ett av Socialstyrelsen angivet riktvärde har ansetts ägnat att medföra ett allvarligt och befogat obehag för de boende. Förhållandet har bedömts som ett men i nyttjanderätten. - Normalt har hyresgästen inte rätt till hyresnedsättning innan han eller hon påtalar bristen. - Även fråga om nedsättningens storlek.
  • RH 2022:26:Hyresnämndsmål. En hyresgäst begärde att hyresvärdarna skulle åläggas att åtgärda vissa närmare angivna brister i lägenheten, varav en brist påstods ha uppstått under hyrestiden medan övriga påstods ha funnits redan vid dess början. Hovrätten har gjort vissa bevisrättsliga uttalanden avseende mål om åtgärds-föreläggande. Bland annat har slagits fast att det som utgångspunkt är hyresvärden som har bevisbördan för att en brist som uppstått under hyrestiden vållats av hyresgästen. Skador på egendom som under hyrestiden normalt inte är åtkomlig för annan än hyresgästen och som typiskt sett uppkommer genom ovarsamhet har dock ansetts få antas ha vållats av hyresgästen eller någon för vilken denne är ansvarig, såvida det inte framkommer omständigheter som tyder på att skadan uppkommit på annat sätt.

[K12]10 §  Om lägenheten före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada om hyresvärden är vållande till händelsen eller om hyresvärden inte snarast möjligt lämnar ett meddelande till hyresgästen om denna.

[S2]Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet, upphör avtalet att gälla, även om beslutet inte fått laga kraft. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada om det förhållande som lett till beslutet beror på försummelse av hyresvärden eller om denne inte snarast möjligt lämnar ett meddelande till hyresgästen om beslutet.

[S3]Bestämmelser om en bostadshyresgästs rätt till ett nytt hyresavtal när lägenheten förstörs finns i 46 a och 46 b §§. Lag (2021:1097).

Enligt 16 § gäller bestämmelsen även om lägenheten skadas efter tillträdet.

Att avtalet förfaller innebär att det upphör att gälla utan att någon uppsägning först behöver äga rum.

Prop. 2020/21:201: meddelas ett förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet. Övervägandena finns i avsnitt 5.

Enligt första stycket förfaller hyresavtalet om lägenheten före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Det gäller även om lägenheten förstörs under hyresförhållandet, se 16 § första stycket 1.

Det nya tredje stycket innehåller ...

  • RÅ 1996:18:Med stöd av bestämmelser i arbetsmiljölagen har Yrkesinspektionen vid vite av 500 000 kr förbjudit ägaren av en utarrenderad jordbruksfastighet att efter viss dag upplåta en ladugård på fastigheten för arbete till dess vissa byggnadsarbeten utförts. Fråga om det finns förutsättningar att döma ut vitet och om det i så fall finns särskilda skäl för jämkning av vitet.
  • RH 2009:28:Fråga om hyreslägenhet på grund av brand skulle anses så förstörd att hyresavtalet har förfallit.
  • NJA 2016 s. 303:Att halten radon i en hyreslägenhet översteg ett av Socialstyrelsen angivet riktvärde har ansetts ägnat att medföra ett allvarligt och befogat obehag för de boende. Förhållandet har bedömts som ett men i nyttjanderätten. - Normalt har hyresgästen inte rätt till hyresnedsättning innan han eller hon påtalar bristen. - Även fråga om nedsättningens storlek.

[K12]11 §  Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande:

  1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske.
  2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.
  3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.
  4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse.
  5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Åtgärdsföreläggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen. I fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och fjärde-sjätte styckena.

[S2]Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i befintligt skick gäller

  1. för bostadslägenheten första stycket och
  2. för lokalen första stycket 1-4, endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. Lag (1998:146).

Enligt 16 § blir denna bestämmelse tillämplig även under hyrestiden.

Med uttrycken "skada" och "brist" som nämns i paragrafen avses att lägenheten inte stämmer överens med vad hyresgästen har att fordra enligt 9 §.

Uppsägning enligt första stycket andra punkten kan ske till omedelbart upphörande enligt 6 §.

  • NJA 2002 s. 477:Fråga om det, på grund av en felaktig uppgift om lägenhetsytan i hyresavtal och vid senare hyresförhandlingar, förelåg ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen och hur skadan i sådant fall skulle beräknas.
  • MÖD 2005:17:Ersättning för miljöskada-----Miljööverdomstolen har prövat frågan om en hyresgäst har rätt till ersättning från en verksamhetsutövare för minskat boendevärde och kostnader för åtgärdande av en störning i en av honom förhyrd bostadslägenhet till följd av störningar enligt miljöbalken. Miljööverdomstolen fann att hyresgästen inte kunde anses ha lidit någon ersättningsgill skada enligt miljöbalken.
  • NJA 2018 s. 301:Fråga om lokalhyresvärds ansvar när lagrat gods har förstörts, i fall då hyresgästen gentemot någon annan åtagit sig att svara för ett lagringsuppdrag för egen räkning enligt Nordiskt Speditörförbunds Allmänna Bestämmelser (NSAB 2000).
  • NJA 2019 s. 445:En lokalhyresgäst har på grund av brist i nyttjanderätten, föranledd av ombyggnadsarbeten, ansetts ha rätt till nedsättning av hyran och senare även rätt till förtida uppsägning av hyresavtalet.
  • NJA 2016 s. 303:Att halten radon i en hyreslägenhet översteg ett av Socialstyrelsen angivet riktvärde har ansetts ägnat att medföra ett allvarligt och befogat obehag för de boende. Förhållandet har bedömts som ett men i nyttjanderätten. - Normalt har hyresgästen inte rätt till hyresnedsättning innan han eller hon påtalar bristen. - Även fråga om nedsättningens storlek.
  • RH 2016:17:Hovrätten har funnit att hyresnämnden haft fog för att besluta om åtgärdsföreläggande. Det ankommer då på hyresvärden att visa att de åtgärder som denne vidtagit efter hyresnämndens beslut är sådana att föreläggandet ska upphävas. Om hyresvärden inte kan visa detta, får hyresgästen anses ha fullgjort sin bevisbörda och hyresnämndens beslut ska då stå fast.
  • RH 1994:84:En hyresgäst som stördes i sitt boende av en granne har ansetts berättigad till nedsättning av hyran från den tidpunkt då hon krävde att störningarna skulle avhjälpas. Tillika fråga om storleken av hyresnedsättningen.
  • RH 2014:45:Hyresnämndsmål. Hyresgästerna har vidtagit omfattande ombyggnadsåtgärder i lägenheten utan hyresvärdens tillstånd. Hyresgästerna gör gällande rätten till självhjälp. Hovrätten har ansett att hyresgästerna har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäster i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Vid skälighetsbedömningen har Barnkonventionen och artikel 8 i Europakonventionen beaktats.
  • RH 1994:36:Hyresvärd har förpliktats utge skadestånd till hyresgäst på grund av att temperaturen i lägenheten varit för hög och därför utgjort en sanitär olägenhet.
  • NJA 1992 s. 326:Fråga om skadeståndsskyldighet för hyresvärd enligt 12 kap 11 § 2 st och 16 § 1 st 3 JB.

[K12]12 §  Meddelar en myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han rätt till skälig nedsättning av hyran. Innebär beslutet en väsentlig inskränkning i nyttjanderätten, får hyresgästen säga upp avtalet, även om beslutet inte har vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada gäller 10 § andra stycket andra meningen. Lag (1984:694).

  • RÅ 1996:18:Med stöd av bestämmelser i arbetsmiljölagen har Yrkesinspektionen vid vite av 500 000 kr förbjudit ägaren av en utarrenderad jordbruksfastighet att efter viss dag upplåta en ladugård på fastigheten för arbete till dess vissa byggnadsarbeten utförts. Fråga om det finns förutsättningar att döma ut vitet och om det i så fall finns särskilda skäl för jämkning av vitet.

[K12]13 §  Avser hyresavtalet en lägenhet som inte färdigställts när avtalet ingicks och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran och sådan rätt att säga upp avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tillträdesdagen, om det är uppenbart att lägenheten då inte kan användas för avsett ändamål.

[S2]Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att dröjsmålet inte beror på hans försummelse. Lag (1984:694).

Enligt andra stycket ska hyresvärden betala skadestånd om dröjsmålet beror på hans culpa. Om dröjsmålet istället beror på sådant som legat utanför hans kontroll (t.ex. väderförhållanden eller strejk inom byggsektorn) behöver han inte ersätta skadan.

[K12]14 §  Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall flytta, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid han inte kan använda lägenheten eller en del av den. Om hindret inte undanröjs genast efter det att hyresvärden har underrättats om förhållandet, gäller bestämmelserna i 11 § om rätt för hyresgästen att säga upp avtalet på grund av brist i lägenheten.

[S2]Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att hindret inte beror på hans försummelse. Lag (1984:694).

[K12]15 §  Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats eller följer av andra stycket.

[S2]Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och

  1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, eller
  2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.

[S3]Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, ska hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats. Lag (2009:180).

Prop. 2008/09:91: Paragrafen innehåller bestämmelser om en hyresvärds underhållsansvar. Andra stycket innehåller vissa undantag från de skyldigheter i detta hänseende en hyresvärd normalt har.

Eftersom en ägares uthyrning av en ägarlägenhet för tankarna till uthyrning av radhus, har det ansetts naturligt att de regler som gäller för förstahandsuthyrning av en- eller tvåfamiljshus görs tillämpliga även på ägarlägenheter. Detta har, när det gäller balkens allmänna regler i fråga om hyra, inte i ...

  • RH 2016:51:Hyresnämndsmål. Hyresgästerna gjorde gällande att hyresvärden hade eftersatt underhållet i prövningslägenheten och begärde att hyresvärden skulle åläggas att byta ut trasiga persienner i köket. Hovrätten konstaterade att det inte krävs att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten vid åtgärdsföreläggande p.g.a. eftersatt underhåll. Hovrätten kom vidare fram till att helhetsintrycket ska ligga till grund för bedömningen av om underhållet är eftersatt samt att en enskild försliten nyttighet inte kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken.
  • MÖD 2005:17:Ersättning för miljöskada-----Miljööverdomstolen har prövat frågan om en hyresgäst har rätt till ersättning från en verksamhetsutövare för minskat boendevärde och kostnader för åtgärdande av en störning i en av honom förhyrd bostadslägenhet till följd av störningar enligt miljöbalken. Miljööverdomstolen fann att hyresgästen inte kunde anses ha lidit någon ersättningsgill skada enligt miljöbalken.
  • NJA 2002 s. 213:I ett duschrum som installerats i en bostadslägenhet i ett äldre flerbostadshus har det uppkommit mögel. Fråga om hyresvärdens skadeståndsansvar gentemot hyresgästen för personskador som denne drabbats av under den tid han bott i lägenheten.
  • RH 2017:5:Hyresnämndsmål. En hyresgäst gjorde gällande att hyresvärden hade eftersatt underhållet i prövningslägenheten och begärde att hyresvärden skulle åläggas att avhjälpa vissa närmare angivna brister i lägenheten. Hovrätten konstaterade att åtgärdsföreläggande på grund av bristande underhåll enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken i vissa fall kan meddelas även om slitaget till viss del varit föranlett av brister i hyresgästens vård av lägenheten. Hovrätten gjorde även vissa uttalanden om bevisvärdering i mål om åtgärdsföreläggande enligt den aktuella bestämmelsen.

[K12]16 §  Bestämmelserna i 10-12 §§ tillämpas också, om

  1. lägenheten blir så förstörd under hyrestiden att den inte kan användas för det avsedda ändamålet eller om lägenheten annars skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,
  2. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande,
  3. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, eller
  4. en myndighet under hyrestiden meddelar ett sådant beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen gett anledning till det, dock inte förrän beslutet får verkställas.

[S2]Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i de fall som avses i första stycket 1-3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att åtgärda bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, ska det anges en viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Finns det särskilda skäl får tiden förlängas, om en ansökan om det görs innan tidsfristen löper ut.

[S3]Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket få nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

[S4]En ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som senast har beviljats eller sökt lagfart, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan om åtgärdsföreläggande görs.

[S5]Om fastigheten överlåts efter att ansökan om åtgärdsföreläggande har gjorts eller om det är fråga om ett sådant fall som avses i fjärde stycket, ska rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång tillämpas.

[S6]Är tvist om äganderätten antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan en ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Lag (2021:1097).

Prop. 2020/21:201: Paragrafen behandlar hyresgästens rätt till påföljder vid brister i lägenhetens skick under hyresförhållandet. Övervägandena finns i avsnitt 4 och 5.

I första stycket punkterna 1–4 räknas de situationer upp som berättigar hyresgästen till olika påföljder. ...

  • RÅ 1996:18:Med stöd av bestämmelser i arbetsmiljölagen har Yrkesinspektionen vid vite av 500 000 kr förbjudit ägaren av en utarrenderad jordbruksfastighet att efter viss dag upplåta en ladugård på fastigheten för arbete till dess vissa byggnadsarbeten utförts. Fråga om det finns förutsättningar att döma ut vitet och om det i så fall finns särskilda skäl för jämkning av vitet.
  • NJA 2002 s. 477:Fråga om det, på grund av en felaktig uppgift om lägenhetsytan i hyresavtal och vid senare hyresförhandlingar, förelåg ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen och hur skadan i sådant fall skulle beräknas.
  • RH 2016:51:Hyresnämndsmål. Hyresgästerna gjorde gällande att hyresvärden hade eftersatt underhållet i prövningslägenheten och begärde att hyresvärden skulle åläggas att byta ut trasiga persienner i köket. Hovrätten konstaterade att det inte krävs att det föreligger hinder eller men i nyttjanderätten vid åtgärdsföreläggande p.g.a. eftersatt underhåll. Hovrätten kom vidare fram till att helhetsintrycket ska ligga till grund för bedömningen av om underhållet är eftersatt samt att en enskild försliten nyttighet inte kan leda till ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken.
  • MÖD 2005:17:Ersättning för miljöskada-----Miljööverdomstolen har prövat frågan om en hyresgäst har rätt till ersättning från en verksamhetsutövare för minskat boendevärde och kostnader för åtgärdande av en störning i en av honom förhyrd bostadslägenhet till följd av störningar enligt miljöbalken. Miljööverdomstolen fann att hyresgästen inte kunde anses ha lidit någon ersättningsgill skada enligt miljöbalken.
  • NJA 2002 s. 213:I ett duschrum som installerats i en bostadslägenhet i ett äldre flerbostadshus har det uppkommit mögel. Fråga om hyresvärdens skadeståndsansvar gentemot hyresgästen för personskador som denne drabbats av under den tid han bott i lägenheten.
  • NJA 2018 s. 301:Fråga om lokalhyresvärds ansvar när lagrat gods har förstörts, i fall då hyresgästen gentemot någon annan åtagit sig att svara för ett lagringsuppdrag för egen räkning enligt Nordiskt Speditörförbunds Allmänna Bestämmelser (NSAB 2000).
  • NJA 2019 s. 445:En lokalhyresgäst har på grund av brist i nyttjanderätten, föranledd av ombyggnadsarbeten, ansetts ha rätt till nedsättning av hyran och senare även rätt till förtida uppsägning av hyresavtalet.
  • RH 2009:28:Fråga om hyreslägenhet på grund av brand skulle anses så förstörd att hyresavtalet har förfallit.
  • NJA 2016 s. 303:Att halten radon i en hyreslägenhet översteg ett av Socialstyrelsen angivet riktvärde har ansetts ägnat att medföra ett allvarligt och befogat obehag för de boende. Förhållandet har bedömts som ett men i nyttjanderätten. - Normalt har hyresgästen inte rätt till hyresnedsättning innan han eller hon påtalar bristen. - Även fråga om nedsättningens storlek.
  • RH 2012:61:Hyresnämndsmål. Utdömande av vite efter åtgärdsföreläggande. Hovrätten konstaterade att ändamålet med vitet inte hade förfallit trots att hyresgästen flyttat från lägenheten, eftersom hyresförhållandet bestod när åtgärden enligt vitesföreläggandet senast skulle ha vidtagits.
  • NJA 2002 s. 378:I ett standardavtal om hyra föreskrivs att hyresgästen inte äger rätt att erhålla nedsättning i hyran för tid varunder hyresvärden låter verkställa arbete för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten. Fråga om innebörden av begreppet sedvanligt underhåll. 12 kap. 16 § tredje stycket jordabalken.
  • NJA 1992 s. 326:Fråga om skadeståndsskyldighet för hyresvärd enligt 12 kap 11 § 2 st och 16 § 1 st 3 JB.

[K12]17 §  Bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten gäller också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

[S2]I fråga om en bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är hyresvärden skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som han får genom åtgärder för att utrota ohyran. Lag (1984:694).

[K12]18 §  Om hyresgästen måste avstå någon del av lägenheten på grund av att ett annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap. 25 §, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. Hyresgästen har även sådan rätt att säga upp avtalet som anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns i 7 kap.Lag (1984:694).

Upprustningsföreläggande

[K12]18 a §  Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt sjätte och sjunde styckena, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande).

[S2]I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller.

[S3]Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden.

[S4]Bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena tillämpas också i fråga om upprustningsförelägganden.

[S5]Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än fastighetsägaren.

[S6]En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för

  1. kontinuerlig uppvärmning,
  2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,
  3. avlopp för spillvatten,
  4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,
  5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,
  6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.

[S7]Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås

  1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och
  2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Lag (2003:626).

[K12]18 b §  Står huset under tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall hyresnämnden, i stället för att meddela upprustningsföreläggande, bestämma att det i förvaltningen skall ingå att vidta den begärda åtgärden. Beträffande en sådan föreskrift gäller i övrigt bestämmelserna om upprustningsföreläggande. Lag (1994:817).

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

[K12]18 d §  En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket

  1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller
  2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.

[S2]För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena.

[S3]Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än fastighetsägaren. Med hyresgäst avses i 18 d-h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om. Lag (2003:626).

Prop. 2001/02:41: (Jfr 12 kap. 18 d § i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bl.a. bestämmelser om hyresgästers godkännande av förbättrings- och ändringsåtgärder. Andra stycket innehåller en

bestämmelse om vilken andel av hyresgästerna som måste ha godkänt åtgärder avseende de gemensamma delarna av fastigheten. Den bestämmelsen har ändrats ...

  • RH 2015:13:Hyresnämndsmål. En hyresvärd har utfört standardhöjande renoveringsåtgärder i en lägenhet. Hyresvärden har varken fått hyresgästernas godkännande eller hyresnämndens tillstånd till åtgärderna. Hyresvärden har sagt upp hyresavtalet när hyresgästerna förklarat att de inte accepterar den framtida höjningen av hyran för lägenheten. Hovrätten har ansett att det strider mot god sed i hyresförhållanden att hyresförhållandet upphör.
  • RH 2011:32:Hyresnämndsmål. Hyresvärdens planerade förbättringsarbeten, som enligt uppgift kommer att medföra en hyreshöjning på 85 kr per månad, har ansetts ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde. Arbetena har därför inte krävt tillstånd.
  • RH 2004:3:Hyresnämndsmål. I mål om godkännande av förbättringsåtgärder skulle ha krävts en omfattande prövning för att avgöra vilka åtgärder i fastighetsägarens ansökan som är tillståndpliktiga och vilka som inte är tillståndspliktiga. Vid prövningen har åtgärderna inte ansetts behöva skiljas åt.
  • RH 2020:18:Hyresnämndsmål. Sådana förbättrings- eller ändringsåtgärder som kräver tillstånd enligt 12 kap. 18 d § jordabalken får inte utföras eller ens påbörjas innan ett godkännande eller tillstånd föreligger. Ett tillstånd kan inte lämnas i efterhand, när åtgärderna redan har vidtagits. Med hyresnämndens tillstånd menas ett beslut som har vunnit laga kraft. Hyresvärdens ansökan avslogs.
  • RH 2016:62:Hyresnämndsmål. En hyresvärd har lämnats tillstånd att i samband med ett stambyte få byta ut befintlig inredning och vitvaror i hyresgästernas kök samt att installera ett nytt ventilationssystem och elektriska handdukstorkar i badrummen. Hovrätten konstaterar att när åtgärderna har samband med ett stambyte är utrymmet för att vägra tillstånd på grund av hyresgästintresset att behålla befintlig inredning ofta begränsat. De avvikelser, avseende lägenhetens utformning och inredning, jämfört med när hyresavtalet ingicks som genomförandet av en förbättrings- eller ändringsåtgärd kan leda till kan inte i sig tillmätas någon betydelse vid prövningen av om tillstånd ska lämnas. Med hänsyn till att hyresvärden har ett tungt vägande intresse av att genomföra de åtgärder som kan antas leda till hyreshöjningar och med beaktande av att hyresgästerna är skyddade mot opåkallade hyreshöjningar genom bruksvärdessystemet och bestämmelserna om infasning av nya hyror (trappning) är det inte på grund av hyreshöjningarna oskäligt mot hyresgästerna att ändringsåtgärderna vidtas.

[K12]18 e §  Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.

[S2]Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.

[S3]Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. Lag (2002:29).

Prop. 2001/02:41: (Jfr 12 kap. 18 e § i utredningens förslag.)

I paragrafen finns bestämmelser om hur en hyresvärd skall gå till väga när han skall inhämta godkännande eller tillstånd till en förbättringseller ändringsåtgärd.

I andra stycket anges den tidpunkt vid vilken hyresvärden tidigast kan ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Den tidpunkten har ändrats från en till två månader efter det att hyresvärden meddelade hyresgästen om åtgärden. Ändringen ...

[K12]18 f §  En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.

[S2]Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas. Lag (2002:29).

Prop. 2001/02:41: (Ändringen saknar motsvarighet i utredningens förslag.)

Paragrafen anger efter vilka kriterier hyresnämndens prövning av frågor om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder skall ske.

Andra stycket reglerar den intresseavvägning som hyresnämnden skall göra vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att en förbättrings- eller ändringsåtgärd genomförs. Bakgrunden till ändringen framgår av <a href="https://lagen.nu/prop/2001/02:41#S4-1-4" ...

  • RH 1999:46:Hyresnämndsmål. När hyresgästen själv renoverat lägenhetens badrum har i visst fall särskilda skäl ansetts föreligga att beakta den enskilde hyresgästens intresse av att, vid en ombyggnad av fastigheten, få behålla badrummet i befintligt skick.

[K12]18 g §  Bestämmelserna i 18 d18 f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast

  1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål,
  2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, när upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller
  3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad. Lag (2009:180).

Prop. 2008/09:91: (Jfr 9 § i utredningens förslag till lag om ägarlägenheter.) Paragrafen innehåller bestämmelser om undantag från 18 d–18 f §§ om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten.

Ändringen i punkten 2 innebär att samma regler gäller för en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som för en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus. Se vidare kommentaren till 15 §. Paragrafen har även justerats språkligt.

[K12]18 h §  Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden att utföra åtgärden. Förbudet får förenas med vite.

[S2]En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst.

[S3]På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud.

[S4]Bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. Lag (2002:29).

Prop. 2001/02:41: (Jfr 12 kap. 18 h § i utredningens förslag.)

I paragrafen finns bestämmelser om att hyresnämnden kan förbjuda en hyresvärd att utföra förbättrings- och ändringsåtgärder. Enligt den lydelse som paragrafen hittills har haft kan endast åtgärder som har påbörjats förbjudas. I paragrafen införs nu bestämmelser om att även åtgärder som inte har påbörjats men som av särskild anledning kan antas bli påbörjade utan godkännande eller tillstånd får förbjudas. Bestämmelserna har utformats ...

  • RH 2020:18:Hyresnämndsmål. Sådana förbättrings- eller ändringsåtgärder som kräver tillstånd enligt 12 kap. 18 d § jordabalken får inte utföras eller ens påbörjas innan ett godkännande eller tillstånd föreligger. Ett tillstånd kan inte lämnas i efterhand, när åtgärderna redan har vidtagits. Med hyresnämndens tillstånd menas ett beslut som har vunnit laga kraft. Hyresvärdens ansökan avslogs.

Hyresvärdens informationsskyldighet

[K12]18 i §  Hyresvärden är skyldig att lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och en adress där hyresvärden kan anträffas. Om hyresvärden är en juridisk person, skall motsvarande uppgifter lämnas även om ställföreträdare för den juridiska personen.

[S2]Finns hyresvärden eller, om hyresvärden är en juridisk person, ställföreträdaren inte i landet, skall uppgift lämnas om namn och adress på en i Sverige bosatt person som är behörig att på hyresvärdens vägnar ta emot delgivning.

[S3]Uppgifterna skall anges i ett skriftligt meddelande som skall anslås på väl synlig plats i huset. Lag (1998:146).

Hyran

[K12]19 §  Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp

  1. om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,
  2. om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, eller
  3. i fråga om avgifter för vatten och avlopp, om avgiften påförs hyresgästen efter individuell mätning.

[S2]I fråga om bostadslägenheter som hyrs ut i andra hand eller som upplåtaren innehar med bostadsrätt får det trots första stycket avtalas att hyran ska anknytas till den hyra, årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse som upplåtaren betalar.

[S3]Hyran för lokaler ska också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Trots detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Om avtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år, gäller dessutom förbehåll om att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts.

[S4]Om en kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning eller förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras hyresgästen efter individuell mätning, ska beräkningen av ersättning för kostnaden, trots första och tredje styckena, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen.

[S5]Har avtal träffats i strid med första, tredje eller fjärde stycket, ska hyran utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

[S6]Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen. Lag (2014:337).

Prop. 2008/09:91: (Jfr 9 § i utredningens förslag till lag om ägarlägenheter.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyran för bl.a. bostadslägenheter. Ändringarna i paragrafen är av samma karaktär som ändringarna i 18 g §. Paragrafen har även justerats språkligt.

Prop. 2013/14:174: Paragrafen innehåller bestämmelser om hyran. Reglerna för vad som gäller då energiförbrukning kan mätas individuellt ändras.

Prop. 2013/14:142: Paragrafen innehåller bestämmelser om hyran för bl.a. bostadslägenheter. Övervägandena finns i avsnitt 5.

I ett tillägg i andra stycket ges möjlighet att i fråga om bostadsrättslägenheter avtala att hyran ska knytas till den avgift för andrahandsupplåtelse som upplåtaren betalar, se 7 kap. 14 § bostadsrättslagen (1991:614). ...

  • NJA 2011 s. 316:Vid tolkning av ett hyresavtal har en förhandlingsklausul varigenom hyresgäst förbinder sig att godta hyra som följer av överenskommelse på grund av förhandlingsordning som gäller för fastigheten ansetts inte utgöra avtalsinnehåll. Även fråga om rättskraft hos avgörande av hyresnämnd.
  • RH 1996:156:Ett hyresavtal innehållande villkor om indexreglering av hyran har förlängts automatiskt efter den tidpunkt då indexvillkoret till följd av ändrade bestämmelser i 12 kap. 19 § jordabalken förlorat sin verkan mot hyresgästen. Hyran för tiden därefter skall bestämmas till skäligt belopp, som ansetts vara den hyra som utgick då avtalets bestämmelse om indexreglering förlorade sin verkan.

[K12]20 §  Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet får dock den hyra som belöper på en annan kalendermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag.

[S2]Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller under annan adress som anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på en ort utom riket, är hyresvärden skyldig att svara för de särskilda kostnader detta medför.

[S3]Om hyresgästen betalar hyran på post- eller bankkontor, anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar hyresgästen ett betalningsuppdrag på hyran till bank-, post- eller girokontor anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa när betalningsuppdraget togs emot av det förmedlande kontoret. Lag (1984:694).

[K12]21 §  Anser hyresgästen att han enligt 11-14, 16-18 eller 26 § har rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men som ej är till beloppet bestämd i avtalet.

[S2]När hyresgästen enligt första stycket deponerar belopp hos länsstyrelsen, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet.

[S3]Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen, får hyresvärden icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet ej betalats till honom.

[S4]Ett beslut av länsstyrelsen med anledning av deposition får överklagas till tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid överklagande gäller lagen (1996:242) om domstolsärenden. Lag (1996:246).

  • NJA 2004 s. 641:Fråga om rätt att deponera hyresbelopp enligt 12 kap. 21 § JB.
  • NJA 2008 s. 467:I en upplåtelse av en lokal ingick även en upplåtelse av inventarier mot en i avtalet särskilt angiven hyra per månad. Fråga om hyresgästen vid tvist med hyresvärden haft rätt att deponera hyran avseende inventarierna hos länsstyrelsen.
  • RH 2016:22:Missbruk av den depositionsrätt som följer av 12 kap. 21 § jordabalken har inte ansetts kunna leda till att hyresrätten är förverkad.
  • NJA 1989 s. 745:Sedan hyresrätt förverkats på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, har hyresgästen enligt 12 kap 21 § JB nedsatt hyran hos LSt:n. Frågan huruvida laga grund funnits för nedsättningen har prövats i efterhand i mål om avhysning av hyresgästen, trots att nedsättningen godtagits av Lst:n genom beslut som vunnit laga kraft.
  • RH 1997:108:Hyresgäst har enligt 12 kap. 21 § jordabalken deponerat hyra hos länsstyrelsen. Hyresvärden har inom tremånadersfristen endast väckt fullgörelsetalan om betalning av hyra och först efter fristens utgång framställt yrkande om rätt att lyfta de deponerade beloppen. Yrkandet om betalning har inte ansetts vara ett sådant yrkande som enligt 12 kap. 22 § andra stycket jordabalken hindrar återbetalning av deponerade medel till hyresgästen.
  • RH 2022:13:Fråga om rätt till utbetalning av dels belopp som deponerats hos länsstyrelsen enligt 12 kap. 21 § jordabalken, dels belopp som nedsatts hos länsstyrelsen enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet.

[K12]22 §  Länsstyrelsen skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommenderat brev om deposition enligt 21 §.

[S2]Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om depositionen sänts till honom att han träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppet. Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får beloppet ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

[S3]Deponerat belopp skall genast placeras på ett räntebärande konto. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet. Lag (1994:509).

  • NJA 1992 s. 268:Sedan en hyresgäst med stöd av 12 kap 21 § JB deponerat hyresbelopp hos länsstyrelsen samt den i 22 § samma kap föreskrivna tremånadersfristen gått till ända i fråga om vissa av beloppen, väckte hyresvärden talan mot honom med yrkande att få lyfta den deponerade hyran. Efter det att hyresvärdens talan bifallits genom dom samt hyresgästen överklagat domen begärde hyresgästen hos länsstyrelsen att få lyfta de belopp beträffande vilka hyresvärden väckt talan efter tremånadersfristens utgång. Hyresgästen har ansetts vara berättigad att lyfta dessa belopp (I och II).
  • RH 1997:108:Hyresgäst har enligt 12 kap. 21 § jordabalken deponerat hyra hos länsstyrelsen. Hyresvärden har inom tremånadersfristen endast väckt fullgörelsetalan om betalning av hyra och först efter fristens utgång framställt yrkande om rätt att lyfta de deponerade beloppen. Yrkandet om betalning har inte ansetts vara ett sådant yrkande som enligt 12 kap. 22 § andra stycket jordabalken hindrar återbetalning av deponerade medel till hyresgästen.
  • RH 1995:96:Sedan en hyresgäst med stöd av 12 kap. 21 § JB deponerat hyresbelopp avseende viss tid hos länsstyrelsen har hyresvärden ansökt hos länsstyrelsen om att få lyfta det deponerade beloppet med åberopande av hovrätts lagakraftvunna dom, varigenom hyresgästen förpliktats att till hyresvärden utge hyra för samma tid. Hyresvärdens ansökan har avslagits på den grunden att hyresvärdens talan i åberopad dom endast avsåg själva hyresfordringen och inte även rätt att lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens användning av lägenheten

[K12]23 §  Bostadshyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom.

[S2]Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor. Lag (1988:927).

För att ta reda på vilket som är det avsedda ändamålet får man titta på vad som är avtalat mellan parterna.

Om lägenheten används i strid med vad den är upplåten till så kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 4 p.

Med beaktansvärda skäl i andra stycket avses ofta ekonomiska aspekter. Hyresvärden kan å andra sidan ha skäl att neka till en ändrad användning om detta skulle innebära höjda kostnader eller störningar för omgivningen.

  • RH 1997:66:Hyresrätten till en lokal har ansetts förverkad när hyresgästen, som enligt kontraktet hyrt en lokal för servering av lättare måltider och sedermera för restaurangverksamhet, ändrat verksamheten till en form av nattklubb.

[K12]24 §  Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga.

[S2]Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i detta stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse.

[S3]Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist gäller också om det finns ohyra i lägenheten.

[S4]Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller åt någon annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha ersatt enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit hyrd av honom.

[S5]Har i fråga om lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar utsträckts utöver vad som föreskrives i första--fjärde styckena, gäller avtalet. Lag (1984:694).

Av vårdplikten i första stycket följer att hyresgästen ska vidta sådana åtgärder som behövs för den löpande skötseln av lägenheten, som att t.ex. städa och hålla den ren.

Culpaansvaret som nämns i första stycket är ganska långtgående i och med att hyresgästen ansvarar inte bara för egen vårdslöshet utan även för familjemedlemmars, gästers och hantverkares vårdslösa handlingar. Däremot blir han inte ansvarig för rena olyckshändelser.

Hyresvärden har bevisbördan för att skadan uppstått under den tid den aktuelle hyresgästen nyttjat lägenheten. Av NJA 1975 s. 657 framkommer att värden inte har hela bevisbördan för att det är hyresgästen som har orsakat skadan. Hyresgästen kan inte gå fri från ansvar bara genom att hävda att skadan berott på en olyckshändelse.

De skador som avses i andra stycket är sådana av mer betydande slag som läckor på vatten-, avlopps- eller gasledningar och skador på tak m.m. som måste åtgärdas snabbt för att inte omfattande skador ska uppstå.

För att undgå skadeståndsansvar ska hyresgästen meddela hyresvärden om att han ska vara bortrest en tid samt ge värden tillåtelse att gå in i lägenheten om det skulle behövas. Om värden inte har någon nyckel till lägenheten kan även en sådan behöva lämnas till denne.

Enligt sista stycket kan parterna avtala om ett utvidgat ansvar om avtalet rör en lokal.

Se också 26 § som anger att man i vissa fall ska ge värden tillträde till lägenheten.

  • NJA 1991 s. 476:Ett akvarium som ställts upp i en uthyrd lägenhet orsakade en vattenskada. Fråga om ansvaret för skadan. 12 kap 24 § JB.
  • NJA 2011 s. 454:Fråga om skadeståndsskyldighet för hyresgäst som genom underlåtenhet vållat vattenskada i den hyrda lägenheten. Tillika fråga om betydelsen av ordningsregel som tagits in i hyresavtalet.
  • NJA 2002 s. 213:I ett duschrum som installerats i en bostadslägenhet i ett äldre flerbostadshus har det uppkommit mögel. Fråga om hyresvärdens skadeståndsansvar gentemot hyresgästen för personskador som denne drabbats av under den tid han bott i lägenheten.
  • RH 2019:6:Hyresnämndsmål. I en lägenhet har påträffats stora mängder narkotika, hjälpmedel för bearbetning av narkotika och kontanter. Hovrätten har funnit att lägenhetens syfte som bostad varit klart underordnat i förhållande till den brottsliga verksamheten. Lägenheten har därmed till väsentlig del använts för den brottsliga verksamheten. Hyresgästen, som inte själv dömts för något brott, har haft ett hyresrättsligt ansvar för den eller de personer som använt lägenheten för verksamheten. Hyresrätten har därför förverkats. Även fråga om omförhör i hovrätten krävs när hyresnämnden inte fäst tilltro till en hörd persons utsaga och om upphörande av avtal om garageplats.
  • RH 2017:23:Hyresnämndsmål. I tvist om förlängning av hyresavtal invände hyresgästen att han inte hade känt till att det fanns ohyra i hans lägenhet förrän detta upptäcktes när hyresvärden besiktade den. Med hänsyn till den mängd ohyra som påträffades fann hovrätten att hyresgästen, med det krav på normal uppmärksamhet som kan ställas på en hyresgäst, borde ha uppmärksammat ohyran. Han var därför ansvarig även om han inte själv lagt märke till förhållandet. Eftersom han inte underrättat hyresvärden om att ohyra förekom i lägenheten och därigenom bidrog till att ohyran spridits i fastigheten var hyresrätten förverkad.
  • NJA 2014 s. 465:Andrahandsuthyrning. Om något annat inte har överenskommits med hyresvärden är en hyresgäst ansvarig för skada som uppkommer genom andrahandshyresgästens vållande.
  • NJA 1987 s. 668:Hyresvärd som fordrar ersättning av hyresgästen för skada i en bostadslägenhet har ansetts ha bevisbördan för att skadan har uppkommit efter inflyttningen. 12 kap 24 § JB.
  • RH 2012:13:Hyresnämndsmål. Hyresvärd gör gällande att hyresgäst brustit i sin skyldighet att vårda lägenheten väl och att hyresrätten därför är förverkad. Fråga om tillsägelse om rättelse har rättslig verkan (jfr RH 1989:98).
  • NJA 2022 s. 329:Hyra. Migrationsverket har anvisat logi åt en asylsökande i en hyrd lägenhet. Verket har som förstahandshyresgäst ansetts ansvarigt enligt 12 kap. 24 § fjärde stycket JB för brandskada som vållats av den boende.
  • RH 1997:56:Vid bestämmandet av det skadestånd en hyresgäst skulle erlägga enligt 12 kap. 24 § första stycket jordabalken ansågs ledning böra hämtas i 5 kap. 7 § skadeståndslagen.

[K12]24 a §  Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

[S2]Parterna får träffa avtal om att bestämmelserna i första stycket helt eller delvis inte ska gälla, om

  1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt, eller
  2. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt.

[S3]Frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnden. Lag (2009:180).

Enligt denna paragraf får hyresgästen, utan att be hyresvärden om lov, utföra egna arbeten i lägenheten. Enligt prop. 1974:150 s. 457 och s. 489 menas med ”jämförliga åtgärder” t.ex. ”montering av persienner, kakelsättning i kök och våtutrymmen, utbyte av golvlister, inläggning av heltäckande mattor på linoleumgolv, utbyte av innerdörrar eller vred till sådana och uppsättning av träpanel i hallar eller rum”.

Kravet på att lägenhetens bruksvärde inte får minskas innebär att det finns gränser för hur stor personlig prägel en hyresgäst får sätta på sitt boende. Hyresvärden kan kräva skadestånd om arbetet är dåligt utfört eller om val av färg och tapet varit för extremt.

Skadeståndet bestäms av hyresnämnden och ska motsvaras av vad det skulle kosta att återställa lägenheten till dess ursprungliga skick.

Om det fanns renoveringsbehov i lägenheten innan arbetena utfördes kan skadeståndet jämkas (jämför 12:15 2 st. angående hyresvärdens underhållsskyldighet).

Prop. 2008/09:91: (Jfr 9 § i utredningens förslag till lag om ägarlägenheter.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresgästens rätt att måla om m.m. Ändringarna i paragrafen är av samma karaktär som ändringarna i 15 §, se kommentaren till den paragrafen. Paragrafen har även justerats språkligt och redaktionellt.

  • RH 2014:22:Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av bestämmelserna om infasning av nya hyror (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken när hyran bestämts i förhandlingsöverenskommelse.

[K12]25 §  När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket.

[S2]Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta social- nämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna.

[S3]Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet).

[S4]Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten. Lag (1993:400).

Det får göras en avvägning av vad som ska anses vara en störning i boendet och mindre störningar eller sådana som är tillfälligt övergående (t.ex. om en granne rustar sin lägenhet) måste hyresgästen tåla. Hänsyn ska inte tas till om en person är ”känsligare än normalt” (prop. 1992/93:115 s. 30). Däremot kan det sägas att på natten ska de boende kunna sova ostört, medan man på dagen får räkna med en del liv och rörelse i fastigheten.

Om hyresgästen bryter mot detta och inte bättrar sig efter att han fått en tillsägelse kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 6 p.

Med särskilt allvarliga störningar i tredje stycket avses t.ex. de fall då en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet i samband med boendet. T.ex. i RH 2006:72 hade en hyresgäst oprovocerat misshandlat en granne i trapphuset. I dessa fall behövs inte tillsägelse för att hyresrätten ska förverkas, 42 § 3 st.

Lokalhyresgäster omfattas inte av skyddet, men de omfattas av ansvaret att inte störa.

  • RH 2004:38:Hyresnämndsmål. Bestämmelsen i 12 kap. 42 § tredje stycket jordabalken att uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet inte får ske förrän socialnämnden underrättats enligt 25 § andra stycket har ansetts böra tillämpas lika oavsett om uppsägningen gjorts till omedelbart upphörande (prövning hos kronofogdemyndighet eller tingsrätt) eller med iakttagande av uppsägningstid till hyrestidens utgång (prövning hos hyresnämnd).
  • RH 1999:57:Hyresrätten har ansetts förverkad genom att hyresgästen utsatt de som bor i omgivningen för sådana särskilt allvarliga störningar i boendet som avses i 12 kap. 25 § tredje stycket jordabalken (I och II).
  • RH 1997:19:Bestämmelsen i 12 kap. 25 § jordabalken om att hyresgäst vid sin användning av hyreslägenheten skall iaktta allt som fordras för att bevara gott skick inom fastigheten har ansetts tillämplig på hot från hyresgästs sida mot hyresvärdens personal när handlingen haft samband med deras förvaltning av fastigheten.
  • RH 2014:1:Fråga om sångövningar i en grannes lägenhet har inneburit ett hinder eller men i en bostadsrättsinnehavares nyttjande av sin bostadsrätt och i sådant fall om bostadsrättsinnehavaren har rätt till nedsättning av årsavgiften.
  • RH 2017:10:Hyresnämndsmål. En hyresgäst har kastat in brinnande papper genom brevinkastet till en grannes lägenhet. Hovrätten har funnit att gärningen är en störning i boendet som med hänsyn till dess art är att anse som en särskilt allvarlig störning, och att hyresvärden därför haft rätt att säga upp hyresavtalet utan föregående anmaning om rättelse.
  • RH 2016:81:Hyresnämndsmål. Fråga om hyresrätten är förverkad trots att det förflutit lång tid mellan rättelseanmaningen och uppsägningen. Hovrätten har funnit att hyresvärdens kontakter med hyresgästen och sociala myndigheter i tiden mellan rättelseanmaningen och uppsägningen inneburit att hyresgästen inte med fog kunnat få uppfattningen att hyresvärden inte såg med allvar på störningarna. Att hyresvärden har avvaktat viss tid med att säga upp hyresavtalet har därför inte ansetts utgöra hinder mot att hyresrätten blir förverkad.
  • RH 2017:9:Hyresnämndsmål. Frågan i målet var bl.a. om en hyresgäst genom obefogade anmälningar skulle anses ha trakasserat en granne i sådan omfattning att hennes hyresavtal skäligen inte skulle förlängas. Hovrätten konstaterade att hyresvärden hade bevisbördan för sitt påstående att anmälningarna varit obefogade.
  • NJA 2008 s. 243:En hyresgästs misshandel av en granne har ansetts utgöra en sådan särskilt allvarlig störning som gett hyresvärden rätt att säga upp hyresgästen till omedelbar avflyttning utan att hyresgästen dessförinnan tillsagts om rättelse (12 kap. 25 § tredje stycket och 42 § fjärde stycket JB). Hyresvärden har ansetts ha rätt att avvakta med uppsägningen till dess att brottmålsdom angående gärningen, som förnekats av hyresgästen, vunnit laga kraft två och ett halvt år efter gärningstillfället.
  • RH 2006:72:Hyresnämndsmål. En hyresgäst har oprovocerat misshandlat en granne i trapphuset och samtidigt uttalat ett allvarligt hot mot denne. Det inträffade har ansetts utgöra en särskilt allvarlig störning i boendet och medfört att hyresgästens hyresrätt förverkats.

[K12]26 §  Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

[S2]Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utan hyresgästens medgivande utföras under den sista månad som hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som han genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra.

[S3]I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Skada som förorsakas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

[S4]Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra. Därvid gäller 17 § andra stycket.

[S5]Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Lag (1991:850).

Om det gäller brådskande ärenden (t.ex. om en vattenskada uppstått) ska hyresvärden genast få rätt att komma in i lägenheten. Är ärendet av mindre brådskande art (t.ex. underhåll i form av sotning av fläkt) kan hyresgästen få en viss frist på sig innan hyresvärden får tillgång till lägenheten.

Om hyresgästen inte har någon giltig ursäkt för att vägra hyresvärden tillträde till lägenheten kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 7 p. Hyresvärden inte har rätt att tränga sig in i lägenheten om hyresgästen skulle vägra honom tillträde, enligt femte stycket krävs istället meddelande om handräckning från kronofogdemyndigheten.

  • RH 2010:76:Bestämmelserna om 7 kap. 13 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) om rätt för företrädare för föreningen att få tillträde till lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för kan tillämpas även när det gäller tillsyn eller arbete som inte sker inne i lägenheten.
  • RH 1999:32:Om en hyresgäst vägrar hyresvärden tillträde till lägenheten (för tillsyn eller förbättringsarbeten) men hyresvärden inte iakttagit föreskrivna frister för begäran om tillträde, är hyresrätten inte förverkad. Hyresavtalet kan då inte heller bringas att upphöra med hänvisning till att hyresgästen åsidosatt sina hyresrättsliga skyldigheter genom att vägra tillträde. - Det är hyresvärden som skall visa att hyresgästen i rätt tid underrättats om hyresvärdens önskan att få tillträde till lägenheten.
  • RH 2016:49:Hyresnämndsmål. En hyresgäst har vägrat hyresvärden tillträde till lägenheten för en besiktning inför en kommande ombyggnad. Hovrätten har funnit att besiktningen har varit en sådan besiktning som ger hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten. Eftersom hyresgästen hade informerats om besiktningen i tillräckligt god tid innan den skulle ske, och saknade giltig ursäkt för att inte bereda hyresvärden tillträde, har hovrätten funnit att hyresavtalet är förverkat.
  • RH 2000:76:Den tidpunkt vid vilken en hyresvärd under löpande hyrestid kan få tillträde till en lägenhet enligt 12 kap. 26 § andra stycket tredje meningen jordabalken för utförande av arbeten, som vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten, har ansetts infalla en vecka efter det att den för hyresavtalet gällande uppsägningstiden löpt ut.

[K12]27 §  Om hyresgästen överger lägenheten, får hyresvärden genast återta den.

[S2]Om det i en lägenhet som hyresgästen har lämnat eller från vilken han avhysts eller i ett utrymme som hör till lägenheten finns egendom, som kan antas tillhöra honom eller någon i hans hushåll, och om han inte inom tre månader från anmaning eller inom sex månader från det han lämnade eller avhystes från lägenheten har avhämtat egendomen, tillfaller den hyresvärden utan lösen. Lag (1984:694).

  • RH 1994:107:Hyreslägenhet har - trots att flera omständigheter tytt på att hyresgästen inte bebott den på senare tid - inte ansetts övergiven på så sätt att hyresvärden fått återta den.
  • RH 1994:113:Hyreslägenhet har ansetts övergiven på så sätt att hyresvärden fått återta den.
  • NJA 2006 s. 427:Fråga om hyresvärd haft rätt att återta hyresobjektet på grund av att hyresgästen övergett detta. 12 kap. 27 § JB.

Pant eller borgen

[K12]28 §  Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en lokal fullgörs och försämras säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med vilken hyresvärden skäligen kan nöja sig. Gör han det ej inom en månad, får hyresvärden säga upp avtalet. Lag (1984:694).

[K12]28 a §  Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet fullgörs, får pantsättaren eller borgensmannen säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började att gälla.

[S2]Ett villkor som inskränker pantsättarens eller borgensmannens rätt enligt denna paragraf är ogiltigt. Lag (1998:146).

Utmätning och konkurs

[K12]29 §  Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får hyresgästen säga upp avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad från det hyresgästen fick kännedom om att fastigheten blivit utmätt. Upphävs utmätningen eller blir i annat fall frågan om fastighetens försäljning inaktuell får inte uppsägning ske därefter. Lag (1984:694).

[K12]30 §  Bestämmelserna i 29 § gäller också, om hyresvärden försätts i konkurs före tillträdesdagen. Lag (1984:694).

[K12]31 §  Om hyresgästen försätts i konkurs, får konkursboet säga upp avtalet. Beträffande bostadslägenheter fordras dock att gäldenären samtycker till uppsägningen.

[S2]Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar och har ej hyresvärden sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att han skäligen kan nöja sig, får hyresvärden säga upp avtalet om han ej erhåller sådan säkerhet inom en vecka efter anfordran.

[S3]Inträffar i fråga om en lokal konkursen efter tillträdet och har ej hyresvärden sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att han skäligen kan nöja sig, får hyresvärden säga upp avtalet,

  1. om inte sådan säkerhet ställs inom en månad efter anfordran,
  2. om inte konkursboet inom samma tid förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden, eller
  3. om inte, när hyresrätten får överlåtas, överlåtelse sker i enlighet med avtalet.

[S4]Sägs avtalet upp enligt första, andra eller tredje stycket, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

[S5]Om en hyresvärd uppmanar ett konkursbo att ställa en lokal till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Lag (2003:530).

  • NJA 2009 s. 41:Ett konkursbo har ansetts ställa en lokal som hyrts av konkursgäldenären till hyresvärdens förfogande genom en förklaring att boet inte gjorde anspråk på lokalen, oavsett att i lokalen fanns lösöre som konkursboet avstod från, att lokalen var delvis uthyrd i andra hand och att det i lokalen fanns miljöfarligt avfall som konkursboet lät föra bort efter den dag som lokalen enligt boets meddelande ställts till hyresvärdens förfogande (12 kap. 31 § femte stycket jordabalken).
  • NJA 1989 s. 206:Under hyresgästs konkurs kan hyresrätten till en lokal förklaras förverkad på grund av att hyra ej betalats före konkursen, oavsett om konkursboet förklarat sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden eller ej. I en lokalhyresgästs konkurs är det till konkursboet som en uppsägning av hyresavtalet skall riktas.
  • NJA 1999 s. 617:Sedan en lokalhyresgäst gått i konkurs har konkursboet efter anfordran av hyresvärden förklarat att boet inte haft för avsikt att ställa säkerhet för hyresavtalets fullgörande eller att träda in i avtalet. Det har ansetts att konkursboet inte kan åläggas betalningsskyldighet för hyra eller däremot svarande skadestånd för tid då konkursboet drivit gäldenärens verksamhet vidare i de förhyrda lokalerna. 12 kap 31 § JB.
  • RH 2009:64:En hyresvärd har anmodat ett konkursbo att ställa en hyreslokal till hyresvärdens förfogande enligt 12 kap. 31 § femte stycket jordabalken. Lokalen har inte ansetts vara ställd till hyresvärdens förfogande - och konkursboet ansvarar således för hyran - så länge som det i lokalen finns kvar egendom som konkursboet gör anspråk på, oavsett om konkursboet återlämnat samtliga nycklar till lokalen.
  • NJA 1988 s. 512:Bankgaranti, som gäller hyresgästs skyldighet att erlägga hyra enligt hyreskontraktet, har ansetts inte omfatta hyresvärdens rätt enligt 12 kap 31 § 4 st JB till ersättning för skada, avseende förlust av hyra för tid efter hyresförhållandets upphörande.

Överlåtelse av hyresrätten

[K12]32 §  Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av 34--37 §§.

[S2]Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen säga upp hyresavtalet. Lag (1993:407).

För att få överlåta hyresrätten måste hyresgästen få hyresvärdens medgivande. I 34-37 §§ finns undantag där hyresnämnden kan medge överlåtelse även om hyresvärden sagt ifrån.

Om hyresgästen inte vidtar rättelse (dvs. låter överlåtelsen gå tillbaka) så kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st 3 p. I 43 § 1 st. finns dock ett krav på att hyresvärden ska kräva rättelse inom 2 månader från det att han fick veta om överlåtelsen.

Den som ska överta hyresrätten behöver inte ha flyttat in i lägenheten, utan det räcker att ett avtal har slutits mellan parterna för att överlåtelseförbudet ska anses överträtt.

Möjligheten att säga upp avtalet som nämns i andra stycket syftar på förtida uppsägning enligt 6 § 2 st. och får betydelse för lokalhyresgäster (bostadshyresgäster har redan en förmånlig uppsägningsrätt i 5 § 1 st.).

  • NJA 1993 s. 693:En hyresgäst har begärt hyresvärdens samtycke till överlåtelse av en hyresrätt och därvid uppgett till vem överlåtelsen skulle ske. Den omständigheten ensam att den föreslagne hyresgästen förklarat sig inte vara intresserad av att överta hyresrätten har ansetts inte utgöra skälig anledning för hyresvärden att vägra sitt samtycke. 12 kap 32 § JB.
  • RH 2021:53:Hyresnämndsmål. Hyresgästerna ville byta sin lägenhet mot en mindre lägenhet med lägre hyra och anförde som skäl att deras inkomster väsentligen förändrats sedan de deltidspermitterats på obestämd tid till följd av en pandemi. Hovrätten uttalar att betydelsen av inkomstförändringar i bytessammanhang måste bedömas med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, bl.a. hur stora förändringarna är, om de är varaktiga eller inte och hur förändringarna påverkar möjligheten för hyresgästen att betala hyran för prövningslägenheten. Hovrätten ansåg att hyresgästerna hade visat beaktansvärda skäl för bytet.
  • RH 2021:54:Hyresnämndsmål. En hyresgäst ville byta sin lägenhet om tre rum och kök mot en tio kvadratmeter större lägenhet, även den med tre rum och kök. Som skäl för bytet anförde hyresgästen att hon hade för avsikt att adoptera ett barn, att hennes tioåriga son behövde ett större rum, att hon numera arbetade hemifrån samt att ett godkännande i adoptionsärendet var beroende av att hon fick en större lägenhet. Hovrätten ansåg inte att vad hyresgästen anfört utgjorde beaktansvärda skäl för bytet och avslog överklagandet.
  • RH 2021:5:Hyresnämndsmål. En lägenhet hyrdes gemensamt av makar. Fråga om en ansökan från den ena maken om att få överlåta hyresrätten till den andra maken skulle betraktas som en uppsägning av det gemensamma hyresavtalet, som får till följd att bestämmelsen i 12 kap. 47 § första stycket jordabalken blir tillämplig. Hovrätten har ansett att för att så ska vara fallet krävs att det av ansökan om överlåtelse tydligt framgår att sökanden vill säga upp hyresavtalet för egen del, även om ansökan om överlåtelse inte godkänns av hyresvärden.

[K12]33 §  Bestämmelserna i 32 § om överlåtelse av hyresrätten gäller också i fråga om övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

[S2]Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans make eller sambo, tillagts maken genom bodelning eller arvskifte eller tillagts sambon genom bodelning eller övertagits av denne enligt 22 § sambolagen (2003:376), får dock maken eller sambon träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

[S3]För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts hyresgästens make eller sambo enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make eller sambo svarar jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som hänför sig till tiden före underrättelsen.

[S4]Andra och tredje styckena gäller också när lägenheten har hyrts av makar eller sambor gemensamt. Lag (2003:378).

[K12]34 §  En hyresgäst, som ej avser att använda sin bostadslägenhet, får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor.

[S2]Första stycket gäller också om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom. Lag (1984:694).

Till gruppen av närstående räknas barn, föräldrar, andra nära släktingar, annan som hyresgästen bott med under äktenskapsliknande former, men även personer som hyresgästen annars av särskilda omständigheter kan anses ha ett nära samband till.

För att kravet på varaktighet ska anses uppfyllt krävs att sammanboendet har varat i minst tre år (i praxis har kortare tid godtagits, särskilt då personerna tänkt bo ihop länge men det oförutsett blivit avbrutet, t.ex. genom dödsfall).

För att räknas som sammanboende ska personerna i stort sett haft gemensamt hushåll och använt lägenheten tillsammans.

Hyresvärden ska skäligen nöja sig med förändringen om den nye hyresgästen kan antas ha möjlighet att betala hyran.

  • RH 2018:40:Hyresnämndsmål. Hovrätten fann att en kusin var en sådan närstående till vilken hyresavtalet kunde överlåtas. Likaså fann hovrätten att det förhållandet att kusinen bodde tillsammans med hyresgästen och dennes familj inte i sig innebar att kusinen var inneboende. Hyresgästen medgavs därför rätt att överlåta hyresavtalet på kusinen.
  • RH 2003:9:Samboende enligt 12 kap. 34 § jordabalken? (I och II). Även fråga om samboendet varit varaktigt (II).
  • RH 2016:75:Hyresnämndsmål. En son sammanbodde med sin mor under två och ett halvt år innan hon flyttade till ett vårdboende. Modern var 88 år gammal när sammanboendet inleddes och led av Alzheimers sjukdom. Hovrätten har funnit att ett sammanboende under två och ett halvt år inte uppfyller varaktighetsrekvisitet och att moderns flytt till vårdhemmet inte utgjorde en sådan plötslig och oförutsedd händelse som skulle kunna leda till att varaktighetsrekvisitet trots allt var uppfyllt.
  • RH 2004:37:Hyresnämndsmål. Fråga bl.a. i målet när endast mannen undertecknat ett bostadshyresavtal om hustrun ändock kan anses som medhyresgäst och således få hyresavtalet förlängt för egen del, trots att hon inte har sin bostad i lägenheten. Frågan har besvarats nekande.
  • RH 2004:8:Hyresnämndsmål. En dotter hade bott tillsammans med sin mor i dennas lägenhet i tre år, då modern togs in på sjukhus och sedan avled. Eftersom dottern behållit sin lägenhet under denna tid och endast flyttat in till modern för att vårda henne har en verklig boendegemenskap mellan modern och dottern inte ansetts föreligga. En ansökan från dödsboet om att få överlåta hyresrätten enligt 12 kap. 34 § andra stycket jordabalken på dottern har därför ogillats.

[K12]35 §  Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få hyresrätten till en annan bostadslägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tillstånd ska inte lämnas om det finns anledning att anta att någon som är delaktig i att bytet kommer till stånd begärt, avtalat om eller tagit emot en sådan ersättning som avses i 65 eller 65 a §. Om hyresgästen eller den som hyresrätten ska överlåtas till har varit bosatt i sin lägenhet under kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan om tillstånd, ska tillstånd lämnas endast om det finns synnerliga skäl för bytet. Ett tillstånd kan förenas med villkor.

[S2]Första stycket gäller inte, om

  1. lägenheten hyrs i andra hand,
  2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,
  3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt, inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,
  4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller
  5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.

[S3]Om en kommun medverkar till att hyresgästen får en annan bostad genom att förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Lag (2019:523).

Vid bedömningen av om det är beaktansvärda skäl tittar hyresnämnden på hyresgästens, ingen annans, skäl för att vilja byta lägenhet. Det kan t.ex. röra sig om att familjen växer och det finns behov av en större lägenhet. Om hyresgästen bott i lägenheten en kortare tid (under ett år) blir hyresnämndens bedömning strängare.

Vid bedömningen av om bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden tittar hyresnämnden på om den nya hyresgästen verkar vara skötsam och om han har förmåga att betala hyran.

Om ett byte sker mot betalning av svarta pengar anses särskilda skäl tala emot bytet (jfr. 65 § där det anges att det är straffbart att betala för en hyresrätt).

Prop. 2008/09:91: Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresgästens rätt att byta sin lägenhet mot en annan bostad. Ändringarna i paragrafen är av samma karaktär som ändringarna i 18 g §. Paragrafen har även justerats språkligt.

Prop. 2018/19:107: Paragrafen anger under vilka förutsättningar en hyresgäst får överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad. I paragrafen införs ändringar som inskränker bytesrätten. Paragrafen är utformad med beaktande av Lagrådets synpunkter. Övervägandena finns i avsnitt 5.2.

I första stycket görs ändringar i förutsättningarna för att hyresnämnden ska lämna tillstånd ...

Prop. 2000/01:26: I paragrafens tredje stycke har ”anvisa eller” tagits bort före ”förmedla”. Ändringen är redaktionell. Vidare har sista meningen, som jämställer kommunalförbund med kommuner i nu aktuellt hänseende, utmönstrats. Föreskriften är överflödig då en motsvarande bestämmelse numera finns i 3 kap. 22 § kommunallagen (1991:900).

  • NJA 1990 s. 412:Fråga om tillämpningen av 12 kap 65 § JB vid byte av andel i bostadsförening mot hyresrätt.
  • RH 2021:53:Hyresnämndsmål. Hyresgästerna ville byta sin lägenhet mot en mindre lägenhet med lägre hyra och anförde som skäl att deras inkomster väsentligen förändrats sedan de deltidspermitterats på obestämd tid till följd av en pandemi. Hovrätten uttalar att betydelsen av inkomstförändringar i bytessammanhang måste bedömas med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, bl.a. hur stora förändringarna är, om de är varaktiga eller inte och hur förändringarna påverkar möjligheten för hyresgästen att betala hyran för prövningslägenheten. Hovrätten ansåg att hyresgästerna hade visat beaktansvärda skäl för bytet.
  • RH 2021:54:Hyresnämndsmål. En hyresgäst ville byta sin lägenhet om tre rum och kök mot en tio kvadratmeter större lägenhet, även den med tre rum och kök. Som skäl för bytet anförde hyresgästen att hon hade för avsikt att adoptera ett barn, att hennes tioåriga son behövde ett större rum, att hon numera arbetade hemifrån samt att ett godkännande i adoptionsärendet var beroende av att hon fick en större lägenhet. Hovrätten ansåg inte att vad hyresgästen anfört utgjorde beaktansvärda skäl för bytet och avslog överklagandet.
  • RH 2022:46:Hyresnämndsmål. Vid lägenhetsbyte ska tillstånd till byte, om hyresgästen eller den som hyresrätten ska överlåtas till har varit bosatt i sin lägenhet under kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan om tillstånd, lämnas endast om det finns synnerliga skäl för bytet (12 kap. 35 § första stycket fjärde meningen jordabalken). En hyresgäst som visserligen bott i lägenheten men inte varit förstahandshyresgäst under ett år före ansökan har inte ansetts uppfylla bosättningskravet.

[K12]36 §  Den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med villkor. Lag (1984:694).

[K12]37 §  Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen överlåta hyresrätten till lägenheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om överlåtelsen kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tillståndet kan förenas med villkor. Lag (1984:694).

  • RH 1995:115:Hyresnämndsmål. Tillstånd för kommun att överlåta hyresrätten till en lägenhet har förenats med villkor om skyldighet för kommunen att gå i borgen för hyrans betalning.

[K12]38 §  Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de skyldigheter som hyresavtalet innebär för honom för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller endast om inte annat villkor ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet.

[S2]Den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för skyldigheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om inte något annat avtalats med hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte har en ny bostadshyresgäst dock ett sådant ansvar endast om han gentemot hyresvärden i en särskilt upprättad handling har åtagit sig det. Ett sådant åtagande medför inte skyldighet att betala något annat än hyresskulder och inte heller skyldighet att betala sådana skulder till ett högre belopp än som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen. Lag (1993:400).

  • NJA 2007 s. 709:Överlåtaren av en bostadsrätt hade skött det s.k. inre underhållet på ett sådant sätt att det orsakat skada på bostadsrättsföreningens fastighet utanför lägenhetens gränser. Förvärvare av bostadsrätten har inte ansetts ersättningsskyldiga mot bostadsrättsföreningen för skadan.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

[K12]39 §  Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande utom i fall som avses i tredje stycket eller i 40 §.

[S2]Om det är fråga om en bostadslägenhet som hyresgästen inte använder som bostad i beaktansvärd utsträckning, ska en upplåtelse av lägenheten eller en del av den alltid anses vara för självständigt brukande.

[S3]Om en bostadslägenhet har upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande. Hyresvärden ska genast underrättas om upplåtelsen. Lag (2019:523).

Reglerna om andrahandsuthyrning är tillämpliga för både bostäder och lokaler.

Hyresvärdens samtycke krävs för att andrahandsuthyrning ska vara tillåtet, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd enligt 40 §. Om uthyrning sker i strid med detta så är det grund för förverkande enligt 42 § 1 st. 3 p.

I 40 § finns regler om ”total sublokation”, dvs. då hela lägenheten hyrs ut i andra hand för självständigt brukande.

I 41 § finns regler om ”partiell sublokation”, dvs. då endast en del av lägenheten hyrs ut till någon utomstående och för detta krävs inget tillstånd.

För att avgöra vilken form av sublokation det ska vara fråga om tittar man på om det har varit ett självständigt brukande eller inte. Avgörande är vad som står i avtalet angående hur stor del av lägenheten som ska uthyras och i vilken utsträckning hyresgästen sedan faktiskt har använt lägenheten (avtalet kan avse partiell sublokation, eftersom tillstånd då inte behövs, medan det i verkligheten varit fråga om total sublokation).

Enligt 45 § 1 st. 1 p. får andrahandshyresgästen besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen efter två år.

Prop. 2008/09:27: Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande utom i fall som avses i andra stycket eller i 40 §.

Har en bostadslägenhet upplåtits till en kommun, får kommunen upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande. Hyresvärden ska genast underrättas om upplåtelsen.

(Jfr 12 kap. 39 § i utredningens förslag.) ...

Prop. 2018/19:107: Paragrafen innehåller det principiella förbudet för en hyresgäst att upplåta en lägenhet i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Ändringen innebär att gränsdragningen mellan en tillståndspliktig andrahandsupplåtelse och en upplåtelse till inneboende förtydligas. Paragrafen är utformad med beaktande av Lagrådets synpunkter. Övervägandena finns i avsnitt 6.2.

Av första stycket framgår att hyresgästen ...

  • RH 2007:18:Hyresnämndsmål. Vid bedömningen av om en hyresgäst har hyrt ut lägenheten i dess helhet i andra hand har det avgörande ansetts vara om andrahandshyresgästen haft rätt att självständigt nyttja lägenheten, inte om något av lägenhetens rum undantagits från upplåtelsen.

[K12]40 §  En hyresgäst får hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.

[S2]Tillstånd ska lämnas om

  1. hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden,
  2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, och
  3. hyran, när det gäller en bostadslägenhet, inte överstiger skälig hyra enligt 55 § fjärde stycket.

[S3]Ett tillstånd enligt första stycket ska begränsas till en viss tid och kan förenas med villkor. Lag (2019:523).

Bestämmelsen är tillämplig på både bostäder och lokaler.

För att det ska vara fråga om total sublokation krävs att andrahandsuthyrningen avser hela lägenheten. Det uttrycks som att lägenheten ska upplåtas för ”självständigt brukande” (om så inte är fallet kan 41 § bli tillämplig).

I första punkten uppräknas de situationer då andrahandsuthyrning medges av hyresnämnden. Som exempel kan nämnas att två personer ska flytta ihop på prov utan att vilja säga upp sina hyreskontrakt. För att andrahandsuthyrning ska medges krävs att hyresgästen har beaktansvärda skäl, det måste alltså finnas viss styrka bakom skälen.

Hyresvärden har befogad anledning att vägra samtycke om andrahandshyresgästen kan antas vara misskötsam.

Om uthyrning sker i strid med detta så är det grund för förverkande enligt 42 § 1 st. 3 p.

Ofta begränsas tillståndet till ett år. Eventuellt kan man sedan söka om tillstånd en gång till, varpå hyresnämnden gör en ny prövning.

Enligt 45 § 1 st. 1 p. får andrahandshyresgästen besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen efter två år.

Prop. 2008/09:27: En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.

Prop. 2018/19:107: I paragrafen anges förutsättningarna för att hyresnämnden ska ge tillstånd till en andrahandsupplåtelse. Ändringarna innebär att ett nytt kriterium för tillstånd införs. Övervägandena finns i avsnitt 6.4.

Av första stycket följer att en hyresgäst får upplåta lägenheten i andra hand trots att hyresvärden inte samtycker (jfr 39 §), om hyresnämnden ger tillstånd.

I andra ...

  • RH 2020:10:En bostadsrättsförening krävde som villkor för andrahandsuthyrning att tillståndet förenades med villkoret att andrahandshyresgästen ska ha en ansvarsförsäkring som täcker skador som denne kan orsaka i föreningens fastighet. Hovrätten konstaterade att det, för att ett tillstånd till andrahandsupplåtelse ska förenas med villkor, bör krävas att villkoren är klara och tydliga samt att de verkligen behövs. Föreningen har inte invänt mot den tilltänkta andrahandshyresgästens skötsamhet eller gjort gällande någon särskild omständighet kopplad till denne som innebär att det begärda villkoret är befogat. Det framstår vidare som oklart om andrahandshyresgästen överhuvudtaget kan teckna en försäkring med det innehåll som föreningen ställer upp som krav. Hovrätten underkände därför villkoret.
  • RH 2020:21:Hyresnämndsmål. Frågan i målet var om hyresgästen hade beaktansvärda skäl för att få upplåta prövningslägenheten i andra hand under sex månader för utlandsvistelse trots att han beviljats tillstånd till andrahandsupplåtelse av detta skäl två gånger tidigare. Hovrätten uttalar att lagstiftaren har ställt högre krav på vilka skäl som anförs för att tillåta andrahandsupplåtelse vid hyresrätter än vid bostadsrätter och att det vid återkommande andrahandsupplåtelser måste ställas större krav än när det är fråga om en enstaka upplåtelse. Mot bakgrund av att hyresgästen vid två tidigare tillfällen beviljats tillstånd att hyra ut lägenheten halvårsvis fann hovrätten att obestyrkta hälsoskäl inte utgjorde beaktansvärda skäl för att ytterligare en gång få tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand.

[K12]41 §  Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden. Lag (1984:694).

Det som avses är partiell sublokation, då endast en del av lägenheten hyrs ut medan den ursprunglige hyresgästen bor kvar.

Det är tillåtet att ha någon inneboende utan tillstånd från hyresvärden under förutsättning att det inte medför men för denne. Om det medför men för hyresvärden och hyresgästen inte vidtar rättelse kan hyresrätten bli förverkad enligt 42 § 1 st. 4 p.

Bestämmelsen är tillämplig för både bostäder och lokaler.

Hyresrättens förverkande

[K12]42 §  Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,

  1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och något annat inte följer av 55 e § femte-sjunde styckena,
  2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,
  3. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt,
  4. om hyresgästen, när det gäller en lokal, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen gör rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,
  5. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, lämnar eller tar emot en särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till lägenheten, eller begär särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten eller för upplåtelse av lägenheten eller en del av den,
  6. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, vid upplåtelse av lägenheten eller en del av den tar emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket och inte kan visa någon giltig ursäkt,
  7. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse gör rättelse utan dröjsmål,
  8. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,
  9. om lägenheten vanvårdas på något annat sätt eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse,
  10. om tillträde till lägenheten vägras i strid med 26 § och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt,
  11. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller
  12. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

[S2]I fall då hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter för- fallodagen.

[S3]Ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet får inte sägas upp enligt första stycket 9 på grund av störningar i boendet förrän socialnämnden underrättats enligt 25 § andra stycket.

[S4]Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 9 även om någon tillsägelse om rättelse inte har gjorts. Vid sådana störningar får ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet sägas upp utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Det som nu har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägen- heten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

[S5]Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.

[S6]Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd. Lag (2019:533).

Hyresrätten är förverkad om hyresgästen begår ett avtalsbrott enligt någon av punkterna i denna paragraf. Uppräkningen är uttömmande och parterna kan alltså inte avtala om andra förverkandegrunder (p.g.a. att hyresgästen ska veta var gränserna går). Tvister av detta slag prövas av allmän domstol.

Att hyresförhållandet ska upphöra i förtid innebär enligt 6 § att det ska uppgöra omedelbart. Hyresvärden kan ändå välja till vilken tidpunkt han vill säga upp avtalet, omedelbart eller till ett senare datum.

Första och andra punkten: Hyresgästen har bevisbördan för att han har betalat hyran. Förfallodagen framgår antingen av parternas avtal eller av 20 §. Se också 44 §.

Tredje punkten: Enligt RH 1999:134 är 9 dagar inte ett tillräckligt dröjsmål för att hyresvärden ska få säga upp hyresavtalet. Ansökan ska inges till hyresnämnden.

Sjätte punkten: Se även fjärde stycket där det anges att det vid allvarliga störningar inte krävs tillsägelse om rättelse för att förverkande ska bli aktuellt. Om de allvarliga störningarna istället beror på en andrahandshyresgäst har det ansetts rimligt att förstahandshyresgästen får möjlighet att vidta rättelse innan hyresrätten förverkas.

Åttonde punkten: Det måste finnas en tydlig koppling mellan avtalet och hyresförhållandet. Ett exempel på åsidosättande av avtalsenlig skyldighet kan vara att hyresgästen bor i ett allergianpassat hus och sedan tar in ett husdjur. Det är domstolen, inte parterna, som ska göra bedömningen av om fullgörande av villkoret ska anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden.

I 43-44 §§ finns undantag där hyresgästen inte kan skiljas från lägenheten trots att den är förverkad enligt denna paragraf.

Prop. 2018/19:107: Paragrafen innehåller bestämmelser om förverkande av en hyresrätt. Ändringarna innebär bl.a. att två nya grunder för förverkande införs. Övervägandena finns i avsnitt 5.3, 6.6 och 6.7.

I första stycket listas de fall av misskötsamhet från ...

Prop. 2013/14:195: I paragrafen anges när hyresrätten är förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid. Övervägandena finns i avsnitt 4.

I femte stycket anges att hyresrätten inte är förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. I en ny andra mening anges att det vid bedömningen särskilt ska beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund ...

Prop. 2018/19:108: Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd.

I paragrafen anges när hyresrätten är förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.

I första stycket första punkten görs det en följdändring med anledning av att 55 d § betecknas 55 e §.

  • NJA 1989 s. 206:Under hyresgästs konkurs kan hyresrätten till en lokal förklaras förverkad på grund av att hyra ej betalats före konkursen, oavsett om konkursboet förklarat sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden eller ej. I en lokalhyresgästs konkurs är det till konkursboet som en uppsägning av hyresavtalet skall riktas.
  • RH 2016:22:Missbruk av den depositionsrätt som följer av 12 kap. 21 § jordabalken har inte ansetts kunna leda till att hyresrätten är förverkad.
  • RH 1997:19:Bestämmelsen i 12 kap. 25 § jordabalken om att hyresgäst vid sin användning av hyreslägenheten skall iaktta allt som fordras för att bevara gott skick inom fastigheten har ansetts tillämplig på hot från hyresgästs sida mot hyresvärdens personal när handlingen haft samband med deras förvaltning av fastigheten.
  • RH 2016:49:Hyresnämndsmål. En hyresgäst har vägrat hyresvärden tillträde till lägenheten för en besiktning inför en kommande ombyggnad. Hovrätten har funnit att besiktningen har varit en sådan besiktning som ger hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten. Eftersom hyresgästen hade informerats om besiktningen i tillräckligt god tid innan den skulle ske, och saknade giltig ursäkt för att inte bereda hyresvärden tillträde, har hovrätten funnit att hyresavtalet är förverkat.
  • NJA 1990 s. 405:Fråga huruvida en hyresgäst som försummat att betala en månads hyra förverkat sin hyresrätt eller om hans underlåtenhet varit av ringa betydelse. 12 kap 42 § JB.
  • RH 1999:134:Fråga om rekvisitet "utan dröjsmål" i 12 kap. 42 § 1 st. 3 jordabalken. Hyresvärden har inte varit berättigad att säga upp ett hyresavtal avseende restauranglokal att upphöra i förtid på grund av otillåten andrahandsuthyrning, när den tid som hyresgästen haft på sig för att vidta rättelse efter rättelseanmaning endast varit nio dagar.
  • RH 2014:42:Hyresnämndsmål. Hyresnämnden har funnit att hyresrätten varit förverkad utan att detta har åberopats av hyresvärden. Hovrätten konstaterade att det har ankommit på hyresnämnden att genom processledning utreda vilken upphörandegrund eller vilka upphörandegrunder som gjorts gällande i målet. Det har därmed förekommit ett rättegångsfel som inte kan läkas i hovrätten. Hovrätten fann därför att hyresnämndens beslut skulle undanröjas och att målet skulle återförvisas till hyresnämnden.
  • NJA 1989 s. 74:Hyresgäst, som enligt förhandlingsklausul i hyreskontraktet blivit bunden av en mellan hyresvärden och hyresgästförening träffad överenskommelse om höjning av hyran med 30 kr i månaden för installation av kabel-TV-antenn, har under tio månader vägrat erlägga det nämnda beloppet. Fråga huruvida han därigenom förverkat sin hyresrätt eller om hans underlåtenhet varit av ringa betydelse.
  • RH 1999:57:Hyresrätten har ansetts förverkad genom att hyresgästen utsatt de som bor i omgivningen för sådana särskilt allvarliga störningar i boendet som avses i 12 kap. 25 § tredje stycket jordabalken (I och II).
  • RH 2017:2:Hyresnämndsmål. I en bostadslägenhet om tre rum och kök hade hyresgästen iordningställt ett rum för att användas uteslutande för cannabisodling. Verksamheten påverkade även övriga delar av lägenheten. Hyresrätten har förverkats enligt 12 kap. 42 § första stycket 9 jordabalken då lägenheten ansetts ha till väsentlig del använts för sådan brottslig verksamhet som avses med bestämmelsen.
  • RH 2003:35:Hyresnämndsmål. En hyresgäst och dennes bekanta har tagit olovlig befattning med narkotika i hyresgästens bostad. Hyresvärdens ansökan om att hyresavtalet avseende hans bostadslägenhet på grund härav skall upphöra enligt 12 kap. 46 § 1 st. 2 jordabalken har ogillats, när det inte visats att den olovliga befattningen stört andra hyresgäster eller hyresgästen misskött prövningslägenheten.
  • RH 2019:5:Hyresnämndsmål. Inom ramen för en förlängningsvist är det inte möjligt att föra talan om att hyresrätten förverkats med anledning av hyresförseningar som inträffat efter det att hyresavtalet sagts upp och tvisten hänskjutits till hyresnämnden på grund av andra omständigheter. Hovrätten har funnit att hyresavtalet i stället har upphört på grund av att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.
  • RH 1997:66:Hyresrätten till en lokal har ansetts förverkad när hyresgästen, som enligt kontraktet hyrt en lokal för servering av lättare måltider och sedermera för restaurangverksamhet, ändrat verksamheten till en form av nattklubb.
  • RH 2004:7:Hyresnämndsmål. I mål om förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken (förverkande) har hyresvärden anmodat hyresgästen att vidta rättelse samt sagt upp hyresavtalet i en och samma handling. Uppsägningen har inte ansetts ha föregåtts av en korrekt rättelseanmaning, varför hyresavtalet inte kunde upphöra enligt den åberopade upphörsgrunden.
  • RH 2022:24:Hyresnämndsmål. En hyresgäst har olovligen upplåtit sin bostadslägenhet i andra hand under knappt två månader. Med hänsyn till omständigheterna har upplåtelsen inte ansetts vara av ringa betydelse, varför hyresrätten förverkats.

[K12]43 §  Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 1, 2, 4, 7, 9 eller 10 men en rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket 8 eller 11 eller hyresvärden inte inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket 4 sagt till hyresgästen att göra rättelse.

[S2]Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 3 eller 6 kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast sex månader efter att det förver- kandegrundande förhållandet upphörde. Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 5 kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast fem år efter att den särskilda ersättningen lämnades, togs emot eller begärdes.

[S3]En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 12 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om en förundersökning har inletts inom samma tid har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet till dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet fick laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på något annat sätt. Lag (2019:523).

Prop. 2018/19:107: Paragrafen innehåller bestämmelser om frister för förverkande och hyresgästers möjlighet till rättelse. Ändringarna innebär bl.a. att nya tidsfrister införs. Övervägandena finns i avsnitt 5.3, 6.6 och 6.7.

Första stycket ändras såvitt avser ...

  • RH 2002:49:Hyresnämndsmål. I tvist om förlängning av hyresavtal har en hyresgäst inte ansetts kunna förvägras rätt till förlängning med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken om förutsättningarna i 43 § samma kapitel inte är uppfyllda.

[K12]44 §  Om hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden därför har sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §

  1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller
  2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

[S2]I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort det som krävs enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.

[S3]En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 e § tredje stycket. Detta gäller till dess att en månad gått från det att hyres-nämndens eller Svea hovrätts beslut har fått laga kraft.

[S4]En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

  1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller
  2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.

[S5]Första-fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

[S6]Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket. Lag (2019:533).

Prop. 2018/19:108: I paragrafen finns bestämmelser om hur en hyresgäst kan återvinna en förverkad hyresrätt.

I tredje stycket görs det en följdändring med anledning av att 55 d § betecknas 55 e §.

  • NJA 1988 s. 420:Underrättelse enligt 12 kap 44 § JB skall delges hyresgäst i den ordning som anges i delgivningslagen.
  • NJA 1992 s. 286:Vid uppsägning av hyresavtal på grund av betalningsförsummelse har hyresvärden i uppsägningshandling, som tillika innefattade underrättelse till hyresgästen enligt 12 kap 44 § JB, angivit det belopp han fordrade ävensom en uppgift om den hyresperiod beloppet hänförde sig till. Beloppet översteg vad hyresvärden hade rätt till och hyresperioden hade till följd av misskrivning angivits felaktigt. Fråga om fristen för att återvinna hyresrätten börjat löpa.
  • NJA 1989 s. 206:Under hyresgästs konkurs kan hyresrätten till en lokal förklaras förverkad på grund av att hyra ej betalats före konkursen, oavsett om konkursboet förklarat sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden eller ej. I en lokalhyresgästs konkurs är det till konkursboet som en uppsägning av hyresavtalet skall riktas.
  • RH 2016:22:Missbruk av den depositionsrätt som följer av 12 kap. 21 § jordabalken har inte ansetts kunna leda till att hyresrätten är förverkad.
  • NJA 1989 s. 745:Sedan hyresrätt förverkats på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, har hyresgästen enligt 12 kap 21 § JB nedsatt hyran hos LSt:n. Frågan huruvida laga grund funnits för nedsättningen har prövats i efterhand i mål om avhysning av hyresgästen, trots att nedsättningen godtagits av Lst:n genom beslut som vunnit laga kraft.
  • RH 2001:22:I mål om avhysning på grund av utebliven hyresbetalning har såväl hyresnämnden som kronofogdemyndigheten underrättat hyresgästen om möjligheten att återvinna hyresrätten. Fråga har uppkommit om vilken tidsfrist som då gällt för återvinningen.
  • RH 1995:34:Socialnämnd erhöll meddelande enligt 12 kap. 44 § första stycket jordabalken om uppsägning av bostadshyresgäst på grund av dröjsmål med hyresbetalning. Begäran om avhysning har inte beviljats med hänsyn till att meddelandet innehållit oriktig uppgift om det belopp som hyresgästen haft att betala för att återvinna hyresrätten.
  • NJA 1981 s. 704:Underrättelse enligt 12 kap 44 § 1 st JB till hyresgäst, som blivit uppsagd på grund av dröjsmål med hyresbetalning, om vad han har att iaktta för återvinning av hyresrätten har ansetts ej behöva avfattas ordagrant enligt formulär som fastställts enligt 3 st samma paragraf.
  • NJA 1985 s. 586:Meddelande enligt 12 kap 44 § 1 st JB till socialnämnd i anledning av att bostadshyresgäst blivit uppsagd på grund av dröjsmål med hyresbetalning har godtagits trots att meddelandet inte innehållit föreskriven uppgift om lägenhetens storlek.

Förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter

[K12]45 §  Bestämmelserna i 46-52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte

  1. hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd,
  2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,
  3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad,
  4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §, eller
  5. annat följer av en sådan överenskommelse som avses i 45 a §.

[S2]Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand. Lag (2008:1074).

Om ett hyresförhållande stämmer överens med någon av punkterna i denna paragraf så skyddas inte hyresgästen av reglerna om besittningsskydd. Hyresgästen kan därmed inte kräva att få bo kvar efter att hyresavtalet sagts upp.

Av första punkten framgår att en andrahandshyresgäst som bott i lägenheten i mer än två år i följd får tillgång till reglerna om besittningsskydd och kan få sitt hyresförhållande förlängt.

Enligt tredje punkten har inte en inneboende i en bostadsrättslägenhet något besittningsskydd.

I andra stycket anges att 1 st. 1 p. inte gäller vid blockuthyrning (se 1 § 6 st.).

Prop. 2008/09:27: 1. hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd,

2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,

Prop. 2001/02:41: (Jfr 12 kap. 45 § i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om bostadshyresgästers besittningsskydd. Ändringen i paragrafen har behandlats i avsnitt 4.3.

Enligt det nya andra stycket skall undantaget i första stycket 1 för upplåtelser i andra hand inte gälla, om hyresavtalet är träffat med en hyresvärd som har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter ...

  • RH 2001:12:Kravet på särskilt upprättad handling vid överenskommelse om avstående från besittningsskydd har inte ansetts uppfyllt när överenskommelsen tagits in i ett förlikningsavtal som innehöll kompletterande hyresvillkor.
  • RH 2014:30:Fråga om hyresätt till bostadslägenhet saknade besittningsskydd på grund av att lägenheten utgjorde en del av upplåtarens egen bostad, 12 kap. 45 § första stycket 3 jordabalken.
  • RH 2022:33:I ett avhysningsmål har en överenskommelse om avstående av besittningsskydd – ett s.k. avståendeavtal – lämnats utan avseende med stöd av 36 § avtalslagen.

[K12]45 a §  Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden. I följande fall gäller överenskommelsen även utan sådant godkännande.

  1. Överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning.
  2. Överenskommelsen träffas för en tid om högst fyra år från det att hyresförhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen inte ska ha rätt till förlängning, om
    1. i fråga om en bostadslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten eller överlåta huset,
    2. i fråga om en bostadslägenhet som upplåts i andra hand, hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten eller, när hyresvärden innehar lägenheten med bostadsrätt, bosätta sig i den eller överlåta bostadsrätten, eller
    3. i fråga om en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresvärden ska bosätta sig i eller överlåta fastigheten.

[S2]Om en make eller en sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller den sambon endast om han eller hon har godtagit den.

[S3]Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till överenskommelser som avses i första stycket 2.Lag (2009:180).

Handlingen måste vara skriftlig och det räcker inte att överenskommelsen antecknas i hyreskontraktet.

Prop. 2008/09:91: (Jfr 9 § i utredningens förslag till lag om ägarlägenheter.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om vissa överenskommelser om att en hyresrätt inte ska vara förenad med rätt till förlängning.

Punkten 2 c i första stycket är ny. Möjligheten för parterna att träffa överenskommelse om avstående från besittningsskydd utan hyresnämndens ...

[K12]46 §  Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i ett fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

  1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,
  2. hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas,
  3. huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
  4. huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
  5. lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
  6. avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
  7. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
  8. hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,
  9. hyresförhållandet beror av en annan anställning än som avses i 8 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller
  10. det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

[S2]Om hyresvärden inte har meddelat hyresgästen att avtalet kan sägas upp för det fall rättelse inte sker eller om hyresgästens åsidosättande har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott, ska detta vid skälighetsbedömningen enligt första stycket 2 beaktas som skäl för en förlängning av avtalet.

[S3]Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas för lägenheten i övrigt, har hyresgästen trots första stycket rätt till sådan förlängning.

[S4]Om en bostadshyresgäst lämnar sin lägenhet eller en del av den med anledning av att huset ska genomgå en större ombyggnad, ska hyresgästen om möjligt ges tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset. Lag (2014:335).

Hyresvärden måste iaktta uppsägningstiderna som följer av 4 § och hyresgästen har då minst tre månaders uppsägningstid om inte annat avtalats (jfr. med det fall att hyresrätten anses vara förverkad enligt 42 § och hyresgästen kan tvingas att flytta omedelbart). Hyresvärden ska sedan hänskjuta tvisten till hyresnämnden enligt 49 § och det är de som prövar om förlängning av avtalet ska ske eller inte.

För att hyresgästen ska ha rätt till besittningsskyddet får hyresförhållandet inte vara av sådant slag som sägs i 45 §.

Första punkten: Förverkandegrunderna finns i 42 § (notera också undantagen i 43-44 §§). Hyresvärden behöver inte säga upp avtalet för omedelbart upphörande. Han kan istället vänta till den avtalade eller lagstadgade (4 §) avtalstiden löpt ut innan han ber hyresgästen att flytta.

Andra punkten: Även om det inte finns grund för att anse hyresrätten förverkad kan ett kontraktsbrott leda till att hyresförhållandet inte ska förlängas. Åsidosättandet måste ha varit väsentligt och en avvägning får göras mellan hyresvärdens intresse och hyresgästens intresse av att få ha kvar sitt boende.

Tredje punkten: Om hyresgästen får problem att hitta en ny bostad (t.ex. på grund av rådande bostadsmarknad) är det ofta oskäligt att hyresförhållandet upphör om inte värden kan anvisa en annan bostad. Om hyresavtalet innehåller en rivningsklausul anses hyresgästen vara medveten om att avtalet kommer att upphöra och då behöver ingen ersättningslägenhet anvisas.

Sjätte och sjunde punkterna: Hänsyn ska tas till att det kan ta lite tid för hyresgästen att hitta ett nytt boende. Det görs dock ingen intresseavvägning eftersom hyresvärden alltid anses ha störst intresse av att kunna nyttja lägenheten för egen räkning.

Tionde punkten: Detta är en generalklausul som ska användas i andra hand om ingen av de övriga punkterna blir tillämpliga. Den ska tillämpas restriktivt och en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen får göras.

Prop. 2008/09:91: (Jfr 9 § i utredningens förslag till lag om ägarlägenheter.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtalet när detta sagts upp. Ändringarna i paragrafen är av samma

karaktär som ändringarna i 18 g §. Paragrafen har även justerats språkligt och redaktionellt.

Prop. 2013/14:195: I paragrafen behandlas bostadshyresgästens rätt till förlängning av avtalet, det s.k. direkta besittningsskyddet. Övervägandena finns i avsnitt 4 och 5.

I första stycket räknas det i tio punkter upp undantag från huvudregeln om hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet. Enligt den andra punkten går rätten till förlängning ...

  • RH 1997:19:Bestämmelsen i 12 kap. 25 § jordabalken om att hyresgäst vid sin användning av hyreslägenheten skall iaktta allt som fordras för att bevara gott skick inom fastigheten har ansetts tillämplig på hot från hyresgästs sida mot hyresvärdens personal när handlingen haft samband med deras förvaltning av fastigheten.
  • NJA 1993 s. 777:Resning har ansetts inte kunna beviljas i fråga om beslut av Bostadsdomstolen i mål om förlängning av hyresavtal med hänsyn till att ifrågavarande lägenhet sammanslagits med annan lägenhet och därför inte fanns i behåll som en självständig enhet.
  • NJA 2022 s. 82:Förhållandet mellan ogiltighet enligt avtalslagen å ena sidan och jordabalkens regler om övertaganderätt för makar och sambor å den andra.
  • RH 2014:44:Hyresnämndsmål. Hovrätten ansåg att hyresgästen allvarligt åsidosatt sina skyldigheter genom sitt agerande i samband med en brand i lägenheten. Hovrätten konstaterade att risken för upprepning bör vägas in när frågan om hyresavtalet upphörande bedöms. För att risken för upprepning ska vara beaktansvärd krävs enligt hovrätten att omständigheterna vid en samlad bedömning typiskt sett och med viss styrka tala för en sådan risk. Hovrätten ansåg att det förhållandet att hyresgästen inte hade vidtagit de åtgärder som krävdes för att förvissa sig om att branden inte var ordentligt släckt inte i sig innebar att det fanns en reell risk för att hyresgästen på nytt skulle orsaka en brand i lägenheten. Vad som sammantaget hade framkommit om risken för framtida bränder var enligt hovrättens mening inte tillräckligt för slutsatsen att det fanns en beaktansvärd risk för framtida bränder orsakade av hyresgästen. Hyresgästens agerande i samband med branden var enligt hovrätten inte tillräckligt för att hyresavtalet skäligen skulle upphöra på den grunden.
  • RH 2005:22:Hyresnämndsmål. Hyresgäster har lämnat hyresrätten till en bostadslägenhet i byte, när en av dem skulle köpa en villafastighet. Fråga om hyresgästerna - med hänsyn främst till köpeskillingen för villafastigheten - har ställt upp ett villkor om särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten och om de därigenom har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas.
  • RH 2012:2:Hyresnämndsmål. Vid bedömningen av om fråga varit om en otillåten andrahandsupplåtelse har - när tiden för den otillåtna upplåtelsen inte varit ensamt avgörande för om hyresavtalet ska upphöra - särskild vikt lagts vid förstahandshyresgästens agerande för att upplösa hyresförhållandet med andrahandshyresgästen.
  • RH 2005:32:Hyresnämndsmål. Bostadshyresgäster har lämnat oriktiga uppgifter till hyresvärden och hyresnämnden i syfte att få tillstånd att överlåta lägenheten genom byte. Hyresgästerna har härigenom åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas.
  • RH 2019:15:Hyresnämndsmål. En hyresgäst har vid 39 tillfällen under drygt ett och ett halvt år hyrt ut prövningslägenheten via Airbnb. Hovrätten har konstaterat att det har varit fråga om många korta ut-hyrningstillfällen, att uthyrningen har pågått under en längre tid och att prövningslägenheten har hyrts ut under former närmast att likna vid hotellverksamhet. Uthyrning har skett vid ett tillfälle efter uppsägningen. Enligt hovrätten måste hyresgästen genom uppsägningen ha insett att uthyrningarna inte accepterades av hyresvärden. Hovrätten bedömde därför att hyresgästen genom uthyrningarna åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte skulle förlängas.
  • RH 2014:12:Hyresnämndsmål. Hovrätten fann att hyresgästen genom oaktsamhet orsakat brand i lägenheten. Hovrätten konstaterar att det förhållandet att en hyresgäst orsakat brand i lägenheten allmänt sett är ett allvarligt åsidosättande av de hyresrättsliga förpliktelserna och typiskt sett ett sådant som leder till att hyresavtalet upphör. En skälighetsbedömning ska dock alltid göras utifrån förhållandena i det enskilda fallet. Risken för upprepning ska då vägas in. Vid en samlad bedömning fann hovrätten att det skulle vara oskäligt att låta hyresavtalet upphöra.
  • RH 2012:47:Hyresnämndsmål. Hovrätten har, trots hyresgästens relativt omfattande hyresförseningar, funnit det oskäligt att låta hyresavtalet upphöra. Hovrätten har särskilt beaktat att förseningarna förekommit under en begränsad period då hyresgästen varit intagen på sjukhus samt att socialförvaltningen sedan viss tid betalar in hyresbeloppet direkt till hyresvärden.
  • RH 2004:57:Hyresnämndsmål. I syfte att få tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand har en hyresgäst vilselett hyresvärden beträffande andrahandshyrans storlek genom att visa upp kontrakt med betydligt lägre hyra än han enligt i övrigt likalydande kontrakt tagit ut av andrahandshyresgästerna. Det har, vid tillämpning av 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken, ansetts som ett åsidosättande av hyresgästens förpliktelser att lämna hyresvärden oriktiga uppgifter beträffande förhållanden som är av betydelse för hyresförhållandet.
  • RH 2006:19:Hyresnämndsmål. En hyresgäst har förklarat att hon ville ha ekonomisk ersättning för att överlåta sin hyresrätt, dock utan att nämna något belopp. Det har ansetts att hon har i hyreslagens mening uppställt ett villkor om ersättning för att överlåta hyresrätten och att hon därigenom så allvarligt åsidosatt sina skyldigheter mot hyresvärden att det inte var oskäligt att låta hyresavtalet upphöra.
  • RH 1995:114:Hyresnämndsmål. Verkan - vid upprepad för sen hyresbetalning - av särskilt avtal mellan hyresvärden och vederbörande socialnämnd om hyrans erläggande.
  • RH 2015:29:Hyresnämndsmål. Frågan om en hyresgäst åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas då han inte, trots anmodan, inom utsatt tid monterat ner en parabolantenn som satt på husfasaden i strid med hyresavtalets allmänna villkor.
  • RH 2016:52:Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av bestämmelsen om preklusion i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken. Hovrätten fann att bestämmelsen för sin tillämpning förutsätter att en förlängningstvist har avgjorts genom hyresnämnds eller domstols beslut och konstaterade därmed att Kronofogdemyndighetens beslut att efter hyresvärdens återkallelse skriva av ärenden om handräckning mot hyresgästen med anledning av obetalda hyror inte är sådana beslut som enligt bestämmelsen leder till preklusion av omständigheter som har åberopats eller har kunnat åberopas i ärendena.
  • RH 2020:20:Hyresnämndsmål. En hyresgäst har vid fler än hundra tillfällen hyrt ut prövningslägenheten via Airbnb. Det har varit fråga om många korta uthyrningstillfällen som pågått under en längre tid och ett relativt högt pris har betalats per natt. Upplåtelserna har inte skett för bostadsändamål utan lägenheten har i stället hyrts ut under former som är att likna vid hotellverksamhet. Hovrätten har funnit att hyresgästen genom upplåtelserna använt lägenheten i strid med upplåtelseändamålet i sådan omfattning att avvikelsen inte kan anses vara utan betydelse för hyresvärden. Hyresgästen har därmed allvarligt åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte ska förlängas.
  • RH 2020:26:Hyresnämndsmål. Hyresgästen har som ett led i en stadfäst förlikning ingått ett korttidsavtal och förbundit sig att inte ha fler än tre katter i prövningslägenheten. Kort tid efter förlikningen hade hon ändå fler katter än så. Hovrätten har funnit att villkoret om antalet katter i praktiken får uppfattas som ett hyresvillkor i korttidsavtalet, och att det som utgångspunkt måste anses utgöra ett åsidosättande av hyresgästens förpliktelser att överträda ett sådant villkor. Vid en skälighetsbedömning har hovrätten, trots att hyresgästen haft vissa nedsättningar i sin psykosociala förmåga och vid prövningstillfället endast hade tre katter, i likhet med hyresnämnden funnit att hyresavtalet ska upphöra med tillämpning av 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken.
  • RH 2021:1:Hyresnämndsmål. Hyresgästen, en ensamstående mamma med fyra minderåriga barn, har allvarligt åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst genom att inte betala hyran. Vid skälighetsbedömningen har hovrätten beaktat bestämmelserna i Europakonventionen och Barnkonventionen om rätten till respekt för sitt hem och barnets bästa. Det har inte ansetts att det förhållandet att Barnkonventionen sedan den 1 januari 2020 gäller som svensk lag ger anledning att frångå den praxis som tidigare har utvecklats. Med stöd i denna praxis har hovrätten bedömt att hyresavtalets upphörande står i rimlig proportion till det åsidosättande som hyresgästen gjort sig skyldig till. Hovrätten har vidare ansett att det med hänsyn till risken för att hyresskulden ökar under uppskovstiden inte finns skäl att medge hyresgästen något uppskov med avflyttningen.
  • RH 2013:66:Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av preklusionsbestämmelsen i 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken. Hovrätten har funnit att en hyresvärd inte kan åberopa betalningsförsummelser som ligger i tiden före ett tidigare beslut om förlängning av hyresavtalet som grund för sin talan. Den helhetsbedömning som ska göras vid en prövning enligt 12 kap. 46 § första stycket jordabalken kan dock innefatta försummelser av hyresgästen under hela den tid som hyresförhållandet varat. Hovrätten konstaterar också att även beslut i enlighet med parternas överenskommelse och en överenskommelse som har stadfästs av hyresnämnden är beslut i bestämmelsens mening och leder till preklusion av omständigheter som kunnat åberopas i det tidigare målet.
  • RH 2014:42:Hyresnämndsmål. Hyresnämnden har funnit att hyresrätten varit förverkad utan att detta har åberopats av hyresvärden. Hovrätten konstaterade att det har ankommit på hyresnämnden att genom processledning utreda vilken upphörandegrund eller vilka upphörandegrunder som gjorts gällande i målet. Det har därmed förekommit ett rättegångsfel som inte kan läkas i hovrätten. Hovrätten fann därför att hyresnämndens beslut skulle undanröjas och att målet skulle återförvisas till hyresnämnden.
  • RH 2016:71:Hyresnämndsmål. Hyresgästen var frihetsberövad och skulle villkorligt friges tidigast tre år efter hovrättens prövning. Permission kunde beviljas tidigast cirka ett år efter hovrättens prövning. Hovrätten fann att hyresgästen saknade behov av lägenheten. Vid skälighetsbedömningen har bl.a. artikel 8 i Europakonventionen och Barnkonventionen beaktats. (Jfr RH 1996:104).
  • RH 2016:9:Hyresnämndsmål. I hyresavtalet fanns ett hyresvillkor som gav hyresgästerna rätt att använda prövningslägenheten för komplementboende. Hyresvillkoret medförde ett starkare besittningsskydd för hyresgästerna än vad som följer av 12 kap. jordabalken. Frågan i målet var om det krävdes att hyresvillkoret ändrades innan frågan om förlängning av hyresavtalet kunde prövas. Hovrätten gjorde bedömningen att det inte fanns något hinder att pröva förlängningstvisten och att förekomsten av hyresvillkoret skulle bedömas inom ramen för den intresseavvägning som ska göras mellan hyresvärdens och hyresgästens intresse av förlängning av hyresavtalet.
  • RH 2016:26:Hyresnämndsmål. Fråga om juridisk persons besittningsskydd. Ett kommunalt bostadsbolag sade upp hyresavtalen för 15 lägenheter som hyrdes av Migrationsverket. Migrationsverket har ansetts ha ett skyddsvärt intresse av att få fortsätta upplåta prövningslägenheterna till asylsökande som väger över hyresvärdens intresse av att hyra ut lägenheterna till sökande i den kommunala bostadskön.
  • RH 1997:67:Hyresnämndsmål. När en hyresgäst och medlemmar av hans familj behövt använda en s.k. sidolägenhet för att återhämta sig från en mycket påfrestande och prövande verksamhet med institutionsvård, som hyresgästen och hans maka bedrev i den permanenta bostaden, har prövningslägenheten ansetts tillgodose ett reellt bostadsbehov. Hyresgästens behov av att få behålla lägenheten har vägt tyngre än hyresvärdens intresse av att få den friställd.
  • RH 2018:28:Hyresnämndsmål. Hyresgästen hade med stöd av socialtjänstlagen beviljats bistånd i form av en träningslägenhet. Hovrätten konstaterade att i dessa fall får frågan om och när hyresgästen blivit medveten om de specifika förutsättningarna för uthyrningen betydelse för avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. I det aktuella fallet var det inte visat att hyresgästen känt till förutsättningarna för uthyrningen när hyresavtalet ingicks. Däremot ansåg hovrätten det klarlagt att hyresgästen hade informerats om förutsättningarna cirka åtta månader före det att hyresavtalet sades upp på grund av att biståndet hade avslutats. Vid dessa förhållanden, och med beaktande av hyresvärdens tungt vägande intresse av att få upplåta lägenheten till annan bostadssökande med behov av biståndsformen, ansåg hovrätten att det inte var oskäligt mot hyresgästen att låta hyresavtalet upphöra.
  • RH 2017:3:Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att en hyresgäst som inte använder sin lägenhet som permanentbostad kan ha ett skyddsvärt intresse av att få behålla lägenheten för att genom byte få tillgång till en annan permanentbostad. I en sådan situation krävs det att hyresgästen kan styrka att planerna att ta lägenheten i anspråk för byte är konkreta och nära förestående.
  • RH 2014:8:Hyresnämndsmål. Bedömningen av om en lägenheten är en hyresgästs permanenta bostad ska göras utifrån en helhetsbedömning med beaktande av sådana förhållanden som hyresgästens familjeförhållanden och sociala situation, hyresgästens anknytning till orten och framtidsplaner med avseende på boendet, lägenhetens storlek och standard i jämförelse med bostaden på arbets- eller studieorten samt möblemang och utrustning i respektive bostad.
  • RH 1996:104:Hyresnämndsmål. I mål angående förlängning av hyresavtal har hovrätten funnit att en person som dömts till långvarigt frihetsstraff har behov av sin lägenhet under permissioner och därefter vid frigivandet. Med hänsyn härtill har den dömdes intresse av att få behålla hyresrätten ansetts väga tyngre än hyresvärdens önskan att få lägenheten friställd för att kunna lämna den till bostadsförmedlingen.
  • RH 2004:10:Hyresnämndsmål. En person som har sin permanentbostad i Norsesund 37 km utanför Göteborg, vars sambo arbetar på Göteborgsoperan, har en lägenhet i Göteborg. Lägenheten har inte ansetts utgöra ett nödvändigt bostadskomplement för sambon, trots dennes oregelbundna arbetstider, då permanentbostaden ansetts ligga inom pendlingsavstånd och med bra allmänna kommunikationer.
  • RH 2017:4:Hyresnämndsmål. Hyresgästen omfattades av vård enligt LSS. Sundsvalls kommun, som också var hyresvärd, yrkade att hyresförhållandet skulle upphöra eftersom vården skulle omorganiseras och hyresgästen skulle erbjudas annat boende. Hovrätten ansåg att kommunens intresse av att hyresförhållandet skulle upphöra var beaktansvärt. Mot detta ställdes dock hyresgästens behov av kontinuitet i sitt boende. Hovrätten fann att kommunens intressen fick vika vid intresseavvägningen. Att förvaltningsrätten funnit att kommunen haft skäl att förändra hyresgästens tidigare beviljade insats enligt LSS förändrade inte hovrättens bedömning.
  • RH 1999:128:Hyresnämndsmål. En försäkran om att ett lägenhetsbyte "kommer att genomföras i enlighet med lämnade uppgifter" har inte ansetts som en utfästelse att bytet skulle återgå, om det av senare uppkommen och oförutsedd orsak inte kommit att genomföras på angivet sätt.
  • RH 2002:50:Hyresnämndsmål. Hyresvärdens ansökan om att ett hyresavtal skall upphöra på grund av att han vilseletts att ingå hyresavtalet genom felaktiga uppgifter om lägenhetsbyte har bifallits, när omständigheterna gett stöd åt hyresvärdens påstående och hyresgästen inte förebringat godtagbar bevisning för att styrka att det funnits ett gällande hyresavtal avseende den uppgivna byteslägenheten.
  • RH 2016:75:Hyresnämndsmål. En son sammanbodde med sin mor under två och ett halvt år innan hon flyttade till ett vårdboende. Modern var 88 år gammal när sammanboendet inleddes och led av Alzheimers sjukdom. Hovrätten har funnit att ett sammanboende under två och ett halvt år inte uppfyller varaktighetsrekvisitet och att moderns flytt till vårdhemmet inte utgjorde en sådan plötslig och oförutsedd händelse som skulle kunna leda till att varaktighetsrekvisitet trots allt var uppfyllt.
  • RH 1997:106:I ett mål om förlängning av hyresavtal har hovrätten särskilt framhävt det ideella intresset av att få ha sitt hem och sin boendemiljö orubbad.
  • RH 2004:9:Hyresnämndsmål. Kommunen hyr en bostadslägenhet för att i sin tur hyra ut den till familjer med behov av övergångsbostäder. Kommunens behov av lägenheten har vid en prövning enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken bedömts som skyddsvärt. Det förhållandet att lägenheten vid tidpunkten för prövningen på grund av vissa omständigheter inte beboddes av någon sådan familj har inte ändrat bedömningen.
  • RH 2009:43:Hyresnämndsmål. När hyresgästen avlidit och dödsboet inträtt i hyresavtalet upphör inte hyresavtalet eller övergår hyresrätten på annan enbart genom parternas passivitet. Dödsboets egenskap av part i hyresförhållandet påverkas inte heller av att boet enligt familjerättsliga eller skatterättsliga regler anses upplöst. I sin egenskap av hyresgäst måste dödsboet tillerkännas kapaciteten att agera för att tillvarata sina intressen.
  • RH 1996:103:Hyresnämndsmål. Löfte till hyresgästen att i framtiden få överlåta hyresrätten till en son är en förmån som inte omfattas av besittningsskyddsreglerna i 12 kap. 46 § jordabalken och som därför inte kan tillmätas någon särskild betydelse i en förlängningstvist.
  • RH 2020:40:Hyresnämndsmål. Vid bedömningen av om en hyresgäst som tvångsvårdats under lång tid kan anses ha ett skyddsvärt behov av prövningslägenheten åligger det hyresgästen att göra det sannolikt att en återflyttning är någorlunda nära förestående eller att permissioner kommer att ske regelbundet och inom överskådlig tid.
  • NJA 1981 s. 1025:Expropriation. Fråga om ersättning till hyresgäst på grund av högre hyreskostnad för den bostad som anvisats honom i anledning av expropriationen.
  • RH 1996:137:Hyresnämndsmål. Fråga om vilka ombyggnadsåtgärder som krävs i ett hus för att dessa skall medföra att huset skall anses undergå större ombyggnad enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § första stycket 4 jordabalken.
  • RH 2016:13:Hyresnämndsmål. Hyresgästen hade under renovering av prövningslägenheten flyttat till en evakueringslägenhet. Hyresgästen återvände inte till prövningslägenheten vid tidpunkten för återflytt och hyresvärden sade upp hyresavtalet för prövningslägenheten. Hovrätten fann att ett avflyttningsåläggande beträffande prövningslägenheten kunde omfatta även evakueringslägenheten.
  • RH 2002:49:Hyresnämndsmål. I tvist om förlängning av hyresavtal har en hyresgäst inte ansetts kunna förvägras rätt till förlängning med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken om förutsättningarna i 43 § samma kapitel inte är uppfyllda.
  • RH 1999:57:Hyresrätten har ansetts förverkad genom att hyresgästen utsatt de som bor i omgivningen för sådana särskilt allvarliga störningar i boendet som avses i 12 kap. 25 § tredje stycket jordabalken (I och II).

[K12]46 a §  Om hyresavtalet förfaller på grund av att lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas som bostad har hyresgästen, om det är skäligt, rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när en lägenhet blir tillgänglig för upplåtelse. Hyresvärden ansvarar för att hyresgästen erbjuds ett sådant avtal. Erbjudandet ska avse den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet.

[S2]Om hyresgästen vill bli erbjuden ett nytt hyresavtal ska han eller hon inom tre månader från det att avtalet förföll lämna ett meddelande till hyresvärden om detta.

[S3]Om hyresgästen inte godtar ett erbjudande enligt första stycket upphör hans eller hennes rätt till ett nytt hyresavtal. Lag (2021:1097).

[K12]46 b §  Hyresnämnden får på ansökan av hyresgästen förelägga hyresvärden att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal enligt 46 a §.

[S2]Föreläggandet ska vara begränsat till viss tid och får inte gälla längre än två år. Hyresnämnden får ange vilka krav en lägenhet ska uppfylla för att vara likvärdig. Föreläggandet får förenas med vite.

[S3]Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden på hyresgästens begäran förbjuda hyresvärden att upplåta en viss lägenhet som bostad till någon annan för tiden till dess att frågan avgjorts genom ett beslut som fått laga kraft eller något annat beslutas. Ett sådant föreläggande om förbud får förenas med vite. Lag (2021:1097).

Prop. 2020/21:201: Paragrafen, som är ny, behandlar hyresnämndens föreläggande om ett nytt hyresavtal enligt 46 a §. Övervägandena finns i avsnitt 5. Paragrafen utformas i linje med Lagrådets förslag.

Enligt första stycket får hyresnämnden förelägga hyresvärden att erbjuda hyresgästen ett nytt hyresavtal enligt 46 a §. Erbjudandet ska avse den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig ...

[K12]47 §  Om lägenheten har hyrts gemensamt av flera som inte gemensamt har rätt till förlängning av hyresavtalet på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av någon annan omständighet som hänför sig till endast en av dem, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Detta gäller inte när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid. Om medhyresgästen är make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller på annat sätt föranlett att hyres-gästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon en sådan rätt till förlängning även när hyresrätten är förverkad på någon annan grund än dröjsmål med betalning av hyran. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet att upphöra i förtid på grund av förverkandet.

[S2]Om en hyresgäst, som är gift eller samboende och vars make eller sambo inte har del i hyresrätten, säger upp hyresavtalet eller vidtar någon annan åtgärd för att få det att upphöra eller om han eller hon i annat fall inte har rätt till förlängning av avtalet, har maken eller sambon, om han eller hon har sin bostad i lägenheten, rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, under förutsättning att hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. Detta gäller också när hyresvärden har sagt upp hyresavtalet på grund av förverkande. Har hyresgästen avlidit, har hans eller hennes efterlevande make eller sambo samma rätt till förlängning, om dödsboet saknar sådan rätt och detta inte har föranletts av den efterlevande maken eller sambon. Bestämmelserna i 49-52 §§, 55 § samt 55 e § femte-sjunde styckena om hyresgäst gäller även i fråga om hyresgästs make och sambo.

[S3]Förlängs ett hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna eller samborna respektive den efterlevande maken eller sambon och den avlidne makens eller sambons dödsbo för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om inte annat har avtalats med hyresvärden. Lag (2019:533).

Prop. 2018/19:108: I paragrafen behandlas dels möjligheterna för en medhyresgäst att få hyresavtalet förlängt när hyresavtalet av någon orsak inte kan förlängas gemensamt för hyresgästerna, dels möjligheterna för en make eller sambo till en uppsagd hyresgäst att ta över hyresavtalet.

I andra stycket görs det en följdändring med anledning av att 55 d § betecknas 55 e §.

  • RH 2017:16:Hyresnämndsmål. Sambo har inte ansetts ha rätt att överta hyresrätt enligt 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken på grund av betalningsförsummelser i tiden efter att hyresgästen avflyttat från prövningslägenheten.
  • RH 2017:13:Hyresnämndsmål. Maka har inte ansetts ha rätt att överta makes hyresrätt enligt 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken då hennes förmåga att betala hyran varit beroende av bidrag från makarnas barn.
  • RH 1997:98:En man har under flera år varit samboende med en kvinna i hennes bostadslägenhet. Då inte annat visats än att hennes utflyttning ur lägenheten föranletts av hennes sjukdom och behov av särskilt boende, har deras samboförhållande inte ansetts upplöst genom det ofrivilliga särboendet. Sedan kvinnan träffat en förlikning med hyresvärden om hyresavtalets upphörande har hyresavtalet därför övergått på mannen enligt 12 kap. 47 § jordabalken. Hinder mot verkställighet av avhysning har förelegat.
  • RH 2004:2:Bestämmelserna i 12 kap. 47 och 49 §§ jordabalken reglerar i vad mån en av hyresgästerna i ett gemensamt hyresavtal har rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del. Den ena av två hyresgäster i ett gemensamt hyresavtal har dock inte ansetts kunna åberopa en rätt enligt 47 § när hyresavtalet har överförts på den andra hyresgästen. Dessutom fråga om s.k. nödvändig processgemenskap i hyresförhållanden.
  • NJA 2022 s. 82:Förhållandet mellan ogiltighet enligt avtalslagen å ena sidan och jordabalkens regler om övertaganderätt för makar och sambor å den andra.
  • RH 2000:102:Hyresnämndsmål. Vid en skälighetsbedömning enligt 12 kap. 47 § första stycket jordabalken har frågan om medhyresgästen har ett skyddsvärt behov av prövningslägenheten tillmätts betydelse på motsvarande sätt som vid en skälighetsprövning enligt 46 § första stycket 10 i samma kapitel.
48 § har upphävts genom lag (1987:816).

[K12]49 §  Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång.

[S2]Vill hyresvärden inte samtycka till förlängning av hyresavtalet enligt 47 §, skall han senast inom en månad efter det att hyresförhållandet med hyresgästen upphörde anmoda den som enligt nämnda paragraf kan ha rätt till förlängning att flytta. För anmodan gäller vad som föreskrivs om uppsägning i 8 §. En sådan anmodan är utan verkan, om inte hyresvärden inom en månad därefter hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller den som har anmodats ändå flyttar innan tiden för hänskjutande gått ut. Har anmodan skett tidigare än en månad före hyrestidens utgång, får hänskjutande dock ske fram till hyrestidens utgång.

[S3]Andra stycket tredje och fjärde meningarna gäller också i fall som avses i 3 § tredje stycket 2.Lag (1987:816).

Tvist om förlängning uppstår som regel då hyresvärden säger upp avtalet (eftersom hyresgäster sällan vill flytta ifrån sitt boende) och han kan därför räkna med att behöva hänskjuta tvisten till hyresnämnden.

Med ”hyrestidens utgång” menas det datum som avtalet är uppsagt till (med iakttagande av uppsägningstid, 4 §).

  • RH 2004:2:Bestämmelserna i 12 kap. 47 och 49 §§ jordabalken reglerar i vad mån en av hyresgästerna i ett gemensamt hyresavtal har rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del. Den ena av två hyresgäster i ett gemensamt hyresavtal har dock inte ansetts kunna åberopa en rätt enligt 47 § när hyresavtalet har överförts på den andra hyresgästen. Dessutom fråga om s.k. nödvändig processgemenskap i hyresförhållanden.
  • NJA 2022 s. 82:Förhållandet mellan ogiltighet enligt avtalslagen å ena sidan och jordabalkens regler om övertaganderätt för makar och sambor å den andra.
  • NJA 1981 s. 266:I 12 kap 49 § 1 och 3 st JB föreskriven tid för hänskjutande av tvist om förlängning av hyresavtal till hyresnämnden har ansetts lagligen inte kunna återställas.
  • RH 2016:28:Hyresnämndsmål. Vid beräkningen av den tid inom vilken en hyresvärd ska hänskjuta en förlängningstvist till hyresnämnden enligt 12 kap. 49 § första stycket jordabalken har lagen (1930:137) om beräkning av lagstadgad tid ansetts tillämplig.
  • NJA 1982 s. 138:En handling har ej godtagits som s k avflyttningsmeddelande enligt 12 kap 49 § 1 st JB, då den inte gav tillräckligt tydligt besked om att hyresgästen tvingades lämna lägenheten om han inte inom föreskriven tid vände sig till hyresnämnden.

[K12]50 §  Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord.

[S2]Bestämmelsen i första stycket gäller inte om hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har bestämt att ett beslut om åläggande för hyresgästen att flytta enligt den paragrafens första stycke får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

[S3]För den tid som hyresgästen bor kvar i lägenheten skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda. Lag (2002:29).

Huvudregeln är att hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten medan tvisten pågår.

Prop. 2001/02:41: (Jfr 12 kap. 50 § i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresgästens rätt att bo kvar i sin lägenhet under den tid som en förlängningstvist pågår. I paragrafen har införts ett nytt andra stycke.

Enligt första stycket, som – med en mindre språklig justering – motsvarar första meningen i paragrafens hittills gällande ...

[K12]51 §  Bifalls inte hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att gälla, skall för den fortsatta uthyrningen fastställas samma villkor som förut tillämpats, om inte parterna kommer överens om att andra villkor skall gälla. Önskar hyresvärden ändring av hyresvillkoren för det fall att hans talan inte bifalls, skall han samtidigt som han hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren.

[S2]Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning. Mot hyresförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet. Lag (1984:694).

Hyresvärden måste, i samband med att tvisten hänskjuts till hyresnämnden, begära att hyresvillkoren ska ändras om hyresgästen skulle vinna förlängningstvisten, annars fortsätter avtalet på samma villkor som tidigare.

  • RH 2004:67:Hyresnämndsmål. I mål om s.k. blockuthyrning uppkommer frågan om parterna kan avtala bort den rätt att begära villkorsändring som bostadshyresgäster har i andra fall och - när den frågan har besvarats jakande - om så skett i visst fall. Dessutom fråga om hyresgästen får ändra sin framställning hos hyresnämnden från en ansökan om medling enligt reglerna för lokalhyra till en ansökan om ändring av hyresvillkoren enligt reglerna för bostadshyra. Frågan besvaras nekande.
  • RH 2000:103:Hyresnämndsmål. I mål om prövning av hyresvillkor - sänkning av utgående hyror - enligt 24 § hyresförhandlingslagen har fråga om en förhandlingsordning ger hyresgästföreningen rätt att påkalla förhandling om sänkta hyror ansetts kunna prövas som en s.k. preliminärfråga. - Vid den fortsatta prövningen har förhandlingsordningen befunnits innefatta en rätt för hyresgästföreningen att påkalla förhandling om sänkning av utgående hyror.
  • RH 1998:23:Dubbla, samtidiga vräkningsprocesser. En hyresvärd förde vid tingsrätten talan om fastställelse av att det inte fanns något giltigt hyresavtal med motparten samtidigt som han vid hyresnämnden ansökte om att hyresavtalet skulle upphöra vid hyrestidens utgång. Målet vilandeförklarades vid tingsrätten. Hyresnämnden biföll hyresvärdens upphörstalan men hovrätten ändrade beslutet och förlängde hyresavtalet. Därmed blev rättskraftigt avgjort att ett nytt hyresavtal skulle anses föreligga mellan parterna. Med ändring av tingsrättens därefter meddelade dom har hovrätten därför ogillat hyresvärdens negativa fastställelsetalan.

[K12]52 §  Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, får hyresgästen i beslutet medges skäligt uppskov med avflyttningen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. När hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid, får uppskov på begäran av hyresgästen endast medges om hyresvärden samtycker till det.

[S2]Om förlängningstvisten avgörs efter hyrestidens utgång eller om uppskov med avflyttningen medges, gäller 51 § första stycket i fråga om hyresvillkoren för den tid som hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten efter det att avtalet upphört. Lag (2019:244).

Prop. 2018/19:66: Om förlängningstvisten avgörs efter hyrestidens utgång eller om uppskov med avflyttningen medges, gäller 51 § första stycket i fråga om hyresvillkoren för den tid som hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten efter det att avtalet upphört.

Paragrafen innehåller bestämmelser om uppskov med avflyttningen när hyresavtalet har upphört att gälla. Övervägandena finns i avsnitt ...

  • RH 2000:47:Hyresnämndsmål. Uppskov med avflyttning i ett lokalhyresförhållande är en sådan fråga som endast kan anförtros hyresnämnd trots att parterna avtalat att tvister på grund av avtalet skulle avgöras av skiljemän enligt skiljemannalagen.

Prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter

[K12]53 §  Bestämmelserna i 54-55 e §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte

  1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller
  2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

[S2]Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55-55 e §§ endast om det följer av den lagen. Lag (2019:533).

Att villkorsändring m.m. inte blir aktuellt i de situationer som nämns i paragrafen hör ihop med att de inte omfattas av besittningsskyddet (se 45 §).

Prop. 2018/19:108: I paragrafen anges för vilka upplåtelser som bestämmelserna om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter gäller.

I paragrafen görs det följdändringar med anledning av att det införs en ny paragraf om prövning av bostadshyra, 55 d §, som behandlar tillval och frånval.

Prop. 2005/06:80: (Jfr 12 kap. 53 § i utredningens förslag.)

I paragrafen finns bestämmelser om i vilka fall som bestämmelserna om prövning av hyran och andra hyresvillkor gäller. I första och andra styckena har gjorts följdändringar med anledning av att det har införts ytterligare en paragraf om prövning av hyran för bostadslägenheter.

[K12]54 §  Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkoren skall ändras, skall han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelse inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till motparten.

[S2]Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden pröva även hyresvillkor som har samband med villkor som angetts i ansökningen.

[S3]Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. Lag (1984:694).

Det är bra om meddelandet skickas med rekommenderat brev (jfr 63 §).

  • RH 2019:44:Hyresnämndsmål. Hyresgäster på ett serviceboende har fakturerats avgifter för matsal, butik och teveutbud på hyresavin. Hyresgästerna var förpliktade att betala ersättningen, som dock inte tillföll hyresvärden utan andra aktörer. Med hänsyn till att hyran och avgifterna behandlades separat, och att avgifterna inte tillföll hyresvärden, fann hovrätten i ett mål om hyrans skälighet att avgifterna inte ingick i hyran.
  • RH 2004:67:Hyresnämndsmål. I mål om s.k. blockuthyrning uppkommer frågan om parterna kan avtala bort den rätt att begära villkorsändring som bostadshyresgäster har i andra fall och - när den frågan har besvarats jakande - om så skett i visst fall. Dessutom fråga om hyresgästen får ändra sin framställning hos hyresnämnden från en ansökan om medling enligt reglerna för lokalhyra till en ansökan om ändring av hyresvillkoren enligt reglerna för bostadshyra. Frågan besvaras nekande.
  • NJA 2002 s. 477:Fråga om det, på grund av en felaktig uppgift om lägenhetsytan i hyresavtal och vid senare hyresförhandlingar, förelåg ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen och hur skadan i sådant fall skulle beräknas.
  • RH 2014:22:Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av bestämmelserna om infasning av nya hyror (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken när hyran bestämts i förhandlingsöverenskommelse.
  • RH 2017:51:Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit, mot bakgrund av vad som i övrig gäller enligt 12 kap. jordabalken, att det vid återbetalning enligt 12 kap. 55 e § jordabalken inte krävs ett särskilt yrkande från hyresgästen för att ränta ska utgå på beloppet.
  • RH 2004:36:Hyresnämndsmål. I mål om ändring av hyresvillkor avseende hyra enligt 12 kap. 54 § jordabalken har den hyresgästförening som ingått förhandlingsöverenskommelsen avseende hyran ansetts böra beredas tillfälle att yttra sig innan hyresnämnden fattade beslut om ändring av hyran. Hyresnämndens beslut har därför undanröjts och målet återförvisats till nämnden för fortsatt handläggning.
  • RH 2018:35:Hyresnämndsmål. Ett hyresavtal har innehållit en förhandlingsklausul. Under rubriken "Särskilda bestämmelser" i hyresavtalet har det samtidigt angetts att hyran ska vara lägre än den förhandlade hyran med hänsyn till lägenhetens låga standard. Hovrätten har ansett det visat att parterna varit överens om detta. Enligt hovrätten har överenskommelsen utgjort ett särskilt hyresvillkor. Den förhandlingsöverenskommelse som träffats inom ramen för gällande förhandlingsordning om högre hyra för lägenheten har därmed inte ansetts bindande i förhållande till hyresgästen.

[K12]54 a §  Bestämmelserna i andra och tredje styckena tillämpas i fråga om hyresavtal som

  1. gäller för obestämd tid, och
  2. avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning som till följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304), inte omfattas av förhandlingsordningen.

[S2]Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 § första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i tredje stycket nedan, skall meddelandet innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall börja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss angiven dag, tidigast två månader efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning skall komma till stånd.

[S3]Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i andra stycket och har hyresgästen inte inom den i meddelandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen. Lag (1997:62).

Detta är en passivitetsregel som innebär att hyresgästen blir bunden av den hyra som värden begär om han inte inom angiven tid svarar att han motsätter sig kravet.

  • RH 2018:35:Hyresnämndsmål. Ett hyresavtal har innehållit en förhandlingsklausul. Under rubriken "Särskilda bestämmelser" i hyresavtalet har det samtidigt angetts att hyran ska vara lägre än den förhandlade hyran med hänsyn till lägenhetens låga standard. Hovrätten har ansett det visat att parterna varit överens om detta. Enligt hovrätten har överenskommelsen utgjort ett särskilt hyresvillkor. Den förhandlingsöverenskommelse som träffats inom ramen för gällande förhandlingsordning om högre hyra för lägenheten har därmed inte ansetts bindande i förhållande till hyresgästen.

[K12]55 §  Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

[S2]Vid en prövning enligt första stycket ska främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden beaktas.

[S3]Vid en prövning enligt första stycket får den hyra för en lägenhet som ska anses som skälig enligt 55 c § inte beaktas.

[S4]Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Om upplåtelsen avser en del av lägenheten ska en hyra som överstiger en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dem.

[S5]Vid en prövning enligt första stycket ska även 55 a-55 d §§ iakttas.

[S6]Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt första stycket är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Detta gäller inte om hyran bestäms enligt 55 c §.

[S7]Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen, har hyresgästen trots första, andra och femte styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.

[S8]Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, ska villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden ska vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av någon särskild anledning är lämpligare.

[S9]Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller åttonde stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den utsträckning inte något annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk. Lag (2019:533).

Här behandlas den s.k. bruksvärdesprincipen. Utan denna princip blir besittningsskyddet värdelöst eftersom hyresvärden annars skulle kunna höja hyran och på så sätt tvinga hyresgästen att flytta självmant.

För att se om den föreslagna hyran är skälig görs en jämförelse med hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är jämförliga. Jämförelsen ska enligt andra stycket i första hand göras med lägenheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag.

Först måste man hitta en jämförelselägenhet som med hänsyn till bruksvärdet är så lik den aktuella lägenheten som möjligt. Jämförelsen görs i första hand med lägenheter på samma ort, och i andra hand får man titta på närbelägna orter.

För att bedöma om lägenheterna är jämförbara tittar man på lägenhetens storlek, dess modernitetsgrad och planlösning. Men man tittar även på husets egenskaper där bullernivå, förekomst av hiss, tvättstuga, garage och sopnedkast m.m. beaktas. Sedan tittar man även på omgivningen där husets läge, närhet till allmänna kommunikationer och affärer m.m. kan få betydelse.

Det är upp till parterna att ta fram det material man vill använda vid jämförelsen.

Hyran för den aktuella lägenheten jämförs sedan med hyran för jämförelselägenheterna. För att vara skälig får hyran inte vara "påtagligt högre", vilket innebär att det är ok med en felmarginal på ca 3-5 %.

Prop. 2018/19:107: Paragrafen innehåller grundläggande bestämmelser om hur hyran bestäms när hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens. Kompletterande bestämmelser införs beträffande hyran vid vidareupplåtelser. Övervägandena finns i avsnitt 6.3.

Den nya bestämmelsen i fjärde stycket innebär att hyran vid en andrahandsupplåtelse aldrig ska anses som skälig om den överstiger den hyra som hyresvärden (dvs. ...

Prop. 2018/19:108: Vid en prövning enligt första stycket i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar,

Prop. 2009/10:185: Paragrafen innehåller bestämmelser om hyrans storlek.

Andra stycket, som innehåller bestämmelser om fastställande av skälig hyra, har ändrats. Skälen för den valda lösningen finns i avsnitt 8.1.

Den tidigare bestämmelsen om allmännyttiga bostadsföretags hyresnormerande roll har ersatts med en bestämmelse som innebär att hyresnämnden vid fastställande av hyran främst ska beakta ...

Prop. 2005/06:80: (Jfr 12 kap. 55 § i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyrans storlek. Enligt det nya tredje stycket får hyran för en lägenhet inte beaktas vid en hyressättningstvist om hyran för den lägenheten skall anses som skälig enligt 55 c §. För att hyra skall anses som skälig enligt 55 c § måste flera förutsättningar vara uppfyllda. Bland annat måste hyran ha fastställts i en förhandlingsöverenskommelse. Vidare får det inte ha gått mer än tio år sedan den första ...

Prop. 2001/02:41: Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 a och 55 b §§ iakttas.

Prop. 2020/21:201: Paragrafen innehåller bestämmelser om hur hyran bestäms när hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens. Övervägandena finns i avsnitt 6. Paragrafen utformas efter synpunkter från Lagrådet.

I sjätte stycket finns den s.k. trappningsregeln som skyddar hyresgäster vid stora hyreshöjningar. Den innebär att hyresnämnden kan besluta om en trappa för hyreshöjningar, dvs. att lägre hyresbelopp ...

  • RH 2013:9:Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen i olika hänseenden av bestämmelsen om infasning av nya hyror (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken. - Det är främst i samband med standardhöjande renoveringar som det kan bli aktuellt med betydande hyreshöjningar och en större del av höjningen bör då få genomslag i trappans första steg, varvid en riktlinje kan vara att det första steget innebär en höjning av hyran som motsvarar ungefär hälften av den totala höjningen. I målet medgavs infasning av den nya hyran under en period av tre år (I). - Ett särskilt skäl för att inte tillämpa bestämmelsen om trappning är om en inte obetydlig del av en bostadslägenhet används för annat ändamål än bostad (II). - Ett yrkande om trappning som framställts först i hovrätten har tillåtits. Om en hyresgäst accepterat en viss hyreshöjning får en trappning inte innebära att den utgående hyran vid något tillfälle bestäms till ett belopp som understiger det som hyresgästen medgivet (III).
  • RH 2018:9:Hyresnämndsmål. Hovrätten finner att, vid hyressättning, kvittning mellan nyttigheter kan komma i fråga endast om de faktorer som ska kvittas mot varandra är av någorlunda likartat slag. Sådant som en prövningslägenhets storlek, modernitetsgrad, planlösning inom huset, reparationsstandard och ljudisolering kan kvittas mot jämförliga faktorer i en jämförelsefastighet. Däremot kan en lägenhets läge inte kvittas mot en annan lägenhets planlösning. Hovrätten konstaterar också att vid en skälighetsbedömning är det inte möjligt att tillämpa påtaglighetsrekvisitet.
  • RH 2019:44:Hyresnämndsmål. Hyresgäster på ett serviceboende har fakturerats avgifter för matsal, butik och teveutbud på hyresavin. Hyresgästerna var förpliktade att betala ersättningen, som dock inte tillföll hyresvärden utan andra aktörer. Med hänsyn till att hyran och avgifterna behandlades separat, och att avgifterna inte tillföll hyresvärden, fann hovrätten i ett mål om hyrans skälighet att avgifterna inte ingick i hyran.
  • NJA 2002 s. 477:Fråga om det, på grund av en felaktig uppgift om lägenhetsytan i hyresavtal och vid senare hyresförhandlingar, förelåg ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen och hur skadan i sådant fall skulle beräknas.
  • RH 2015:4:Hyresnämndsmål. Fråga om hyressättning för lägenheter i Varberg. Hovrätten fann att åberopade jämförelselägenheter kunde tjäna som underlag för en direkt jämförelse och biföll hyresvärdens yrkande om ny hyra. I målet förekom prövningslägenheter och jämförelselägenhet där skillnaden i yta översteg vad som enligt tidigare praxis ansetts utgöra en acceptabel ytskillnad. Hovrätten, som uttalade att hänsyn skulle tas även till lägenheternas utformning och storlek, ansåg att ytskillnaden inte var så stor att en direkt jämförelse var utesluten på den grunden. Även fråga om hyran för vissa jämförelselägenheter kunde anses utgöra enstaka topphyror och om tidpunkten för när den nya hyran skulle börja gälla.
  • RH 1999:90:Hyresnämndsmål. Hyran för vissa allmännyttiga lägenheter, som åberopades som jämförelsematerial i ett ärende om fastställande av hyra, ansågs inte ha bestämts på ett korrekt sätt. Med hänsyn härtill och till att hyran väsentligt avvek från rimliga självkostnader för byggnationen, har hyrorna inte ansetts kunna beaktas vid bedömningen av skälig hyra enligt 12 kap. 55 § jordabalken.
  • RH 2017:34:Hyresnämndsmål. När hyran fastställs enligt 4 § lagen om uthyrning av egen bostad ska den bestämmas till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde utan koppling till bostadsägarens faktiska räntekostnader medan driftskostnaderna beräknas efter de faktiska kostnaderna. Hovrätten har funnit att hyran anses påtagligt högre än kostnaderna för bostaden om hyran överstiger kostnaderna med fem procent eller mer.
  • RH 2000:103:Hyresnämndsmål. I mål om prövning av hyresvillkor - sänkning av utgående hyror - enligt 24 § hyresförhandlingslagen har fråga om en förhandlingsordning ger hyresgästföreningen rätt att påkalla förhandling om sänkta hyror ansetts kunna prövas som en s.k. preliminärfråga. - Vid den fortsatta prövningen har förhandlingsordningen befunnits innefatta en rätt för hyresgästföreningen att påkalla förhandling om sänkning av utgående hyror.
  • RH 2014:22:Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av bestämmelserna om infasning av nya hyror (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken när hyran bestämts i förhandlingsöverenskommelse.
  • RH 1996:138:Hyresnämndsmål. I mål om fastställelse av hyra enligt 12 kap. 55 § jordabalken har den fordrade hyran - såvitt avsåg däri ingående överenskomna ersättningar för boendeinflytande- och trivselmedel om tillhopa 21 kr i månaden - inte ansetts skälig för de hyresgäster som inte omfattades av en förhandlingsordning med hyresgästföreningen.
  • RH 2004:36:Hyresnämndsmål. I mål om ändring av hyresvillkor avseende hyra enligt 12 kap. 54 § jordabalken har den hyresgästförening som ingått förhandlingsöverenskommelsen avseende hyran ansetts böra beredas tillfälle att yttra sig innan hyresnämnden fattade beslut om ändring av hyran. Hyresnämndens beslut har därför undanröjts och målet återförvisats till nämnden för fortsatt handläggning.
  • RH 2018:29:Hyresnämndsmål. Stockholms kommun och Sundbybergs kommun har ansetts utgöra en ort i hyresrättslig mening. Lägenheter belägna på Kungsholmen och Södermalm har - med beaktande av skillnaden i fastigheternas geografiska läge inom orten och boendemiljön i övrigt - inte ansetts vara direkt jämförbara med lägenheter belägna i Sundbyberg.
  • RH 1999:65:Hyresnämndsmål. Vid bruksvärdesprövning har såsom jämförelsematerial beaktats lägenheter som ägs av nationsstiftelser då dessa betraktats som allmännyttiga bostadsföretag. Härvid har särskilt beaktats att nationsstiftelserna i samband med statlig belåning godkänts som sådana av lånemyndigheten samt att någon ändring av beslutet inte skett därefter.
  • RH 2000:45:Hyresnämndsmål. Det förhållandet att en för viss lägenhet utgående hyra inte blivit fastställd genom en förhandlingsöverenskommelse utesluter inte att lägenheten kan användas som jämförelsematerial när hyresnämnd bestämmer skälig hyra enligt 12 kap. 55 § jordabalken.
  • RH 1997:93:Hyresgästerna debiteras tillsammans med hyran en obligatorisk avgift för tillgången till viss service i anslutning till boendet, s.k. serviceavgift. Avgiften har vid tvist om hyrans storlek bedömts vara hyra.
  • RH 2014:43:Hyresnämndsmål. Fråga om hyressättning för lägenheter i en fastighet på Kungsholmen i Stockholm. Hyresvärden begärde hyreshöjningar på mellan fyra och femton procent samt motiverade höjningarna främst med att fastigheten ligger i ett område som är attraktivt och hänvisade till den s.k. Stockholmsmodellen där hyresmarknadens parter i Stockholm delat in Storstockholm i olika zoner beroende på läge. Hovrätten konstaterar att parterna i hyresförhandlingar får tillämpa olika modeller men om parterna inte kommer överens kan hyresnämnd och hovrätten i sin bedömning inte tillämpa andra förutsättningar än dem som hyresförhandlingslagen och 12 kap. jordabalken ger.
  • RH 2020:35:Hyresnämndsmål. När fråga är om återbetalning av hyra i samband med andrahandsupplåtelse ska skälig månadshyra för studentlägenheter som har hyresfria månader beräknas genom att den förhandlade hyran på årsbasis fördelas på tolv månader, eftersom det är bruksvärdet för lägenheten som ska beräknas och det måste anses vara detsamma året runt. Beräkningen av vilket belopp som ska återbetalas ska vidare göras månad för månad och någon kvittning mellan månaderna ska inte ske.
  • RH 2013:3:Hyresnämndsmål. Vid bruksvärdesprövning har det ansetts inte föreligga hinder mot att som jämförelseobjekt åberopa fastigheter i andra kommuner än den där prövningslägenheterna finns.

[K12]55 a §  Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d § och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om

  1. godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats,
  2. lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit hyresrätten från denne enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket, och
  3. det vid tidpunkten för ändringen av hyran har förflutit högst fem år sedan åtgärden slutfördes. Lag (2002:29).

Prop. 2001/02:41: (Jfr 12 kap. 55 a § i utredningens förslag.)

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om att förbättringsoch ändringsåtgärder i vissa fall inte skall beaktas vid prövningen av hyran. Bestämmelserna, som har behandlats i avsnitt 4.1.6, har utformats i enlighet med Lagrådets förslag.

En allmän förutsättning för att bestämmelsen skall tillämpas är att det är fråga om en ...

  • RH 2020:18:Hyresnämndsmål. Sådana förbättrings- eller ändringsåtgärder som kräver tillstånd enligt 12 kap. 18 d § jordabalken får inte utföras eller ens påbörjas innan ett godkännande eller tillstånd föreligger. Ett tillstånd kan inte lämnas i efterhand, när åtgärderna redan har vidtagits. Med hyresnämndens tillstånd menas ett beslut som har vunnit laga kraft. Hyresvärdens ansökan avslogs.

[K12]55 b §  Har en hyresgäst bekostat ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig betydelse i sin lägenhet, får vid prövningen av hyran för lägenheten hyresvärden tillgodoräknas den förbättringen endast om det finns särskilda skäl för det. Lag (1994:817).

  • RH 2014:22:Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen av bestämmelserna om infasning av nya hyror (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken när hyran bestämts i förhandlingsöverenskommelse.

[K12]55 c §  Vid prövning av hyran ska hyra för lägenheten som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) anses som skälig, om

  1. den organisation av hyresgäster som är part i överenskommelsen var etablerad på orten när överenskommelsen ingicks,
  2. det i överenskommelsen har bestämts att hyran ska fastställas enligt denna paragraf,
  3. överenskommelsen omfattar samtliga bostadslägenheter i huset och har träffats innan det har träffats hyresavtal för någon av lägenheterna, och
  4. det inte har förflutit mer än femton år sedan den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten.

[S2]Vid ombyggnad av en del av ett hus eller tillbyggnad av ett hus ska det som sägs i första stycket 3 om samtliga bostadslägenheter i stället avse samtliga bostadslägenheter som har bildats av utrymmen som omedelbart före ändringen inte till någon del användes som bostadslägenhet.

[S3]Första stycket gäller inte om det finns synnerliga skäl att inte anse hyran i förhandlingsöverenskommelsen som skälig. Det gäller inte heller den del av hyran som avser ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen.

[S4]Trots första stycket får hyran ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades. Lag (2019:523).

Prop. 2018/19:107: Paragrafen innehåller bestämmelser om s.k. presumtionshyra. Övervägandena finns i avsnitt 7.

En ändring görs i andra stycket, som avser situationen att en del av ett hus byggs om eller att ett hus byggs till. Ändringen innebär att lagtexten tydligt medger att hyresvärden och hyresgästorganisationen kan avtala om presumtionshyra även för utrymmen som tidigare har använts som bostadslägenhet, ...

Prop. 2005/06:80: (Jfr 12 kap. 55 d § i utredningens förslag.)

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om bestämning av hyran för planerade, påbörjade och nybyggda hus. Frågan har behandlats i avsnitt 4.4.

Av första stycket framgår att hyra för lägenheten som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagens ...

[K12]55 d §  Vid en prövning av hyran ska ett hyrestillägg eller hyresavdrag enligt en överenskommelse om att öka eller minska hyresvärdens ansvar för lägenhetens standard (tillval eller frånval) godtas, om

  1. tillägget eller avdraget och vad det avser anges i en särskilt upprättad handling som undertecknas av hyresgästen,
  2. det i handlingen anges att tillägget eller avdraget prövas enligt denna paragraf,
  3. det har gått mindre än tio år sedan överenskommelsen träffades, och
  4. det inte finns synnerliga skäl mot att godta tillägget eller avdraget.

[S2]Om ett hyrestillägg eller hyresavdrag godtas enligt första stycket, ska en ändring av lägenhetens bruksvärde på grund av tillvalet eller frånvalet inte beaktas vid prövningen av lägenhetens hyra i övrigt.

[S3]Trots första stycket ska hyresnämnden på begäran av hyresgästen sätta ned ett hyrestillägg, om det medför att hyrestilläggen för lägenheten utgör mer än en tredjedel av årshyran. Lag (2019:533).

  • RH 2015:4:Hyresnämndsmål. Fråga om hyressättning för lägenheter i Varberg. Hovrätten fann att åberopade jämförelselägenheter kunde tjäna som underlag för en direkt jämförelse och biföll hyresvärdens yrkande om ny hyra. I målet förekom prövningslägenheter och jämförelselägenhet där skillnaden i yta översteg vad som enligt tidigare praxis ansetts utgöra en acceptabel ytskillnad. Hovrätten, som uttalade att hänsyn skulle tas även till lägenheternas utformning och storlek, ansåg att ytskillnaden inte var så stor att en direkt jämförelse var utesluten på den grunden. Även fråga om hyran för vissa jämförelselägenheter kunde anses utgöra enstaka topphyror och om tidpunkten för när den nya hyran skulle börja gälla.
  • RH 1996:107:Hyresnämndsmål. Kommunen hyr en lokal, som inretts med bostadslägenheter, vilka i sin tur hyrs ut till personer med vårdbehov. Hyresförhållandena har ansetts vara sådana andrahandsupplåtelser som omfattas av 12 kap. 55 d § jordabalken. Hyran -- samma hyra som kommunen erlägger till hyresvärden som lokalhyra -- har bedömts som oskälig och kommunen har ålagts återbetalningsskyldighet.
  • RH 2004:4:Hyresnämndsmål. Sedan hyresgästen (en fysisk person) krävt återbetalning av för mycket erlagd hyra enligt 12 kap. 55 d § jordabalken har hyresvärden invänt att hyresavtalet träffats med ett bolag som hyresgäst. Hyresavtalets oklarhet om den fysiska personen eller bolaget är att anse som hyresgäst har fått gå ut över hyresvärden. Invändningen har därför inte godtagits.
  • RH 1995:106:Hyresnämndsmål. Att hyresgäst för viss månad erlagt ett lägre belopp än vad hyresnämnden funnit utgöra skälig hyra för den månaden har inte medfört rätt för hyresvärden att i tvist kvitta mellanskillnaden mot återbetalningsskyldighet avseende andra månader enligt 12 kap. 55 d § jordabalken.
  • RH 1995:104:Hyresnämndsmål. Sådana brister som utgör hinder och men i nyttjanderätten och som, efter prövning av domstol, kan föranleda nedsättning av hyran enligt 12 kap. 16 § första stycket jordabalken, kan inte beaktas av hyresnämnden vid en prövning enligt 55 d § andra stycket samma kapitel om återbetalning av hyra.
  • RH 2022:28:Hyresnämndsmål. I mål om återbetalning av hyra vid upplåtelse i andra hand av bostadslägenhet har hovrätten ansett att en avgift för en förmedlingstjänst, som hyresgästen enligt hyresavtalet skulle betala till förmedlingsföretaget tillsammans med vad som i avtalet benämndes som hyra, var att betrakta som en del av den avtalade hyran.

[K12]55 e §  Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas.

[S2]Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.

[S3]Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre månader därefter.

[S4]Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

[S5]Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

[S6]På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

[S7]I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.

[S8]Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Lag (2019:533).

Prop. 2008/09:27: Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första–tredje styckena och 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan ...

Prop. 2018/19:107: Paragrafen innehåller bestämmelser om återbetalning av hyra och fastställande av skälig hyra vid upplåtelser i andra hand och av rum. Den ändras bl.a. genom att den period som återbetalningsskyldigheten kan avse förlängs. Övervägandena finns i avsnitt 6.5.

Andra stycket anger att hyresnämnden ska förplikta en hyresvärd som tagit emot hyra som inte är skälig att betala tillbaka vad han eller ...

Prop. 2009/10:185: Paragrafen innehåller bestämmelser om återbetalning av hyra vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet.

I andra stycket har det tagits in en ny bestämmelse. Vid bedömningen av om den hyra som hyresvärden har tagit emot är skälig ska även beaktas om hyresvärdens (alltså förstahandshyresgästens) egen hyra har bestämts med tillämpning av skyddsregeln i 55 § femte stycket. Om den hyra som hyresvärden själv betalar ...

Prop. 2005/06:80: (Jfr 12 kap. 55 f § i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om återbetalning av hyra vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet.

I andra stycket har införts bestämmelse om att det nya tredje stycket i 55 § skall beaktas. Ändringen innebär att vid en prövning av om den hyra som hyresvärden tar emot är skälig får inte beaktas lägenheter vars hyra presumeras vara skälig enligt 55 ...

  • RH 2020:35:Hyresnämndsmål. När fråga är om återbetalning av hyra i samband med andrahandsupplåtelse ska skälig månadshyra för studentlägenheter som har hyresfria månader beräknas genom att den förhandlade hyran på årsbasis fördelas på tolv månader, eftersom det är bruksvärdet för lägenheten som ska beräknas och det måste anses vara detsamma året runt. Beräkningen av vilket belopp som ska återbetalas ska vidare göras månad för månad och någon kvittning mellan månaderna ska inte ske.
  • RH 2022:28:Hyresnämndsmål. I mål om återbetalning av hyra vid upplåtelse i andra hand av bostadslägenhet har hovrätten ansett att en avgift för en förmedlingstjänst, som hyresgästen enligt hyresavtalet skulle betala till förmedlingsföretaget tillsammans med vad som i avtalet benämndes som hyra, var att betrakta som en del av den avtalade hyran.

Återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall

[K12]55 f §  Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

[S2]Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första-fjärde styckena och 55 c §, ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka det han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Vid bedömningen av om den mottagna hyran är skälig ska hyresnämnden även beakta en sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med tillämpning av 55 § sjätte stycket. Om hyresvärden betalar hyrestillägg som ska godtas enligt 55 d §, ska det beaktas vid bedömningen av hyresvärdens återbetalningsskyldighet. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) från den dag då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom ett beslut som har fått laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

[S3]I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första-fjärde styckena och 55 c §. Vid prövningen ska hyresnämnden även beakta en sådan nedsättning av hyresvärdens egen hyra som har gjorts med tillämpning av 55 § sjätte stycket. Om hyresvärden betalar hyrestillägg som ska godtas enligt 55 d §, ska det beaktas när hyran fastställs. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet ska gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 e § femte-åttonde styckena.

[S4]För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan enligt andra stycket ska ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Lag (2019:533).

  • RH 2020:35:Hyresnämndsmål. När fråga är om återbetalning av hyra i samband med andrahandsupplåtelse ska skälig månadshyra för studentlägenheter som har hyresfria månader beräknas genom att den förhandlade hyran på årsbasis fördelas på tolv månader, eftersom det är bruksvärdet för lägenheten som ska beräknas och det måste anses vara detsamma året runt. Beräkningen av vilket belopp som ska återbetalas ska vidare göras månad för månad och någon kvittning mellan månaderna ska inte ske.
  • RH 2022:27:Hyresnämndsmål. I mål om återbetalning av hyra vid upplåtelse i andra hand av bostadslägenhet har hovrätten ansett att en avgift för en förmedlingstjänst inte utgör en sådan bruksvärdeshöjande nyttighet som hyresvärden har rätt att tillgodoräkna sig vid bestämmandet av skälig andrahandshyra.

Vissa bestämmelser om lokaler

[K12]56 §  Bestämmelserna i 57-60 §§ gäller för upplåtelser av lokaler, om inte

  1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i följd, eller
  2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

[S2]Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om villkor som strider mot 57-60 §§, gäller överenskommelsen. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd, gäller den endast om den har godkänts av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller även utan sådant godkännande, om den träffas för en tid om högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är att bestämmelserna i 57-60 §§ inte skall gälla, om

  1. i fråga om samtliga slag av lokaler, hyresvärden skall bedriva egen verksamhet i lokalen, eller
  2. i fråga om lokal som upplåts i andra hand, hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst skall upphöra.

[S3]Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till överenskommelser som avses i andra stycket 1 och 2.Lag (2005:947).

Här anges de fall då det indirekta besittningsskyddet inte gäller.

Sådan överenskommelse som avses i andra stycket får inte tas in i hyreskontraktet utan ska upprättas genom en särskild handling. Här kan de blanketter som hyresnämnden tillhandahåller vara till god hjälp.

  • RH 2022:48:Hyresnämndsmål. Ett avtal om avstående från besittningsskydd ska göras i en särskilt upprättad handling och kan inte tas in i hyresavtalet. I en överenskommelse om avstående från besittningsskydd avseende lokal framgick inte i vilken situation avståendeavtalet var tänkt att tillämpas. Hyresnämnden avslog därför ansökan om godkännande. Hovrätten uttalade att det lagstadgade formkravet medför att syftet med överens-kommelsen, när denna ska godkännas, generellt sett bör framgå av avståendeavtalet och avslog hyresvärdens överklagande.

[K12]57 §  Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b §, om inte

  1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,
  2. huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,
  3. huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,
  4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller
  5. de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.

[S2]Första stycket gäller också, om hyresgästen har sagt upp avtalet enligt 58 a §. Lag (1988:927).

Det indirekta besittningsskyddet gäller om inte något av undantagen i 56 § aktualiseras.

Vid de fall som nämns i paragrafen har hyresgästen inte rätt till ersättning då hyresvärden vägrat förlängning av hyresavtalet.

Första punkten: En helhetsbedömning av hela hyrestiden ska göras. Ett exempel på när uppsägning kan ske utan att ersättning ska utgå är då hyresgästen inte skött betalningarna av hyran (dock utan att det finns grund för förverkande – i så fall saknas besittningsskydd helt, se 56 § 1 st. 2 p.)

Andra punkten: Den anvisade lokalen behöver inte vara exakt likvärdig med den tidigare lokalen, men den måste vara godtagbar på så sätt att hyresgästen kan bedriva sin verksamhet under samma förutsättningar som tidigare. Hyresgästen kan heller inte kräva att hyran ska vara samma som för den tidigare lokalen. En rivningsklausul kan tas in i hyreskontraktet, men den skyddar bara hyresvärden mot ersättningsskyldighet under 5 år. Det kan därför vara bättre att göra en överenskommelse enligt 56 § 2 st.

Tredje punkten: Samma regler som för rivning gäller. För att hyresvärden ska få säga upp hyresavtalet krävs att ombyggnaden är så omfattande att hyresgästen inte utan olägenhet kan stanna kvar i lägenheten.

Fjärde punkten: Detta är en generalklausul. Om det finns skäl för uppsägning måste också en intresseavvägning göras mellan parterna i det enskilda fallet. Då kan det beaktas vilka skäl hyresgästen har för att bo kvar, om han har möjlighet att hitta en ny lokal, hur länge han har använt lokalen och om dess läge är avgörande för bedrivande av verksamheten.

Femte punkten: Om t.ex. det begärda hyresbeloppet kan anses oskäligt på grund av att det överstiger marknadshyran (se 57 a §) kan inte hyresvärden undgå ersättningsskyldighet med hjälp av denna punkt.

Av sista stycket framgår det att hyresgästen har rätt till ersättning om en förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd även om det är han själv som sagt upp avtalet till villkorsändring enligt 58 a §.

  • NJA 2017 s. 261:Beräkning av förlust för en rörelsedrivande lokalhyresgäst som sagts upp utan befogad anledning.
  • RH 1999:45:Vid uppsägning av ett lokalhyresavtal har ersättning enligt 12 kap. 58 b § andra stycket jordabalken bestämts till rörelsens marknadsvärde, dvs. vad en seriös köpare vid aktuell tid var villig att betala för rörelsen.
  • NJA 1981 s. 675:I mål om ersättning enligt 12 kap 57 § JB för förlust vid upphörande av hyresrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet har annan uppsägningsanledning än sådan som angivits i uppsägningshandlingen ansetts ej kunna upptas till prövning. 12 kap 58 § 1 och 2 st JB.
  • NJA 1984 s. 172:En hyresvärd har sagt upp en lokalhyresgäst (innehavare av tobaksaffär). Befogad anledning att upplösa hyresförhållandet har inte ansetts föreligga. Hyresgästen har därför ansetts berättigad till ersättning enligt 12 kap 57 § JB.
  • NJA 2013 s. 1112:Tillämpning av den s.k. generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken vid omfattande ombyggnad av stadsdelscentrum. Fråga om hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet när lokalhyresgästen är näringsidkare och hyresvärden tar lokalen i anspråk för att få en ekonomiskt mer lönsam användning av lokalen efter om- och tillbyggnad.
  • RH 1997:29:Hyra; ersättning till uppsagd lokalhyresgäst i tvist där hyresvärden för förlängning kräver högre hyra. Spörsmål dels huruvida ett av hyresvärden efter uppsägningen sänkt hyreskrav skall läggas till grund för prövningen och dels om bevisbördan beträffande kravets skälighet.
  • RH 2019:31:Hovrätten har bedömt dels att rätten till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ jordabalken faller inom tillämpningsområdet för bestämmelsen i 12 kap. 66 § samma lag, dels att kravet i 12 kap.
  • NJA 1989 s. 824:Sedan en lokalhyresgäst uppsagts till avflyttning på grund av att fastigheten skulle undergå större ombyggnad har hyresgästen själv skaffat en godtagbar ersättningslokal. Hyresvärden har ej ansetts skyldig att därefter anvisa ny lokal. 12 kap 57 § JB.
  • NJA 1989 s. 505:En lokalhyresgäst har sagt upp sitt hyresavtal i avsikt att få till stånd en förlängning av avtalet på ändrade hyresvillkor. Fråga om verkan av att hyresgästen inte i uppsägningen begärt sådan förlängning, när hyresvärden varit införstådd med syftet med uppsägningen. 12 kap 58 a § JB.
  • NJA 1991 s. 419:En lokalhyresgäst med andrahandskontrakt har sagts upp till avflyttning på grund av att hyresvärden sagts upp av fastighetsägaren. Fråga om tillämpning av det indirekta besittningsskyddet i 12 kap 57 § JB.
  • RH 2001:1:I mål om ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken för förlust vid upphörande av lokalhyresavtal har annan uppsägningsanledning än sådan som angetts i uppsägningshandlingen ansetts inte kunna upptas till prövning. - Vid beräkning av hyresgästens förlust enligt 12 kap. 58 § 2 st. jordabalken har en av hyresgästen åberopad värdering enligt marknadsvärdemetoden inte ansetts kunna användas.
  • RH 1997:97:Hyresvärden, ett kreditinstitut, har sagt upp lokalhyresgästen till avflyttning med motiveringen att kreditinstitutet, för att skydda sina fordringar, köpt den aktuella fastigheten på offentlig auktion utan förbehåll för nyttjanderätten med avsikt att sälja fastigheten vidare. Avflyttningsskälet har bedömts vara av saklig art. En avvägning av tyngden i hyresvärdens skäl i förhållande till hyresgästens intresse av att få behålla lokalen har utfallit till hyresgästens förmån, varför denne tillerkänts ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken.
  • NJA 2007 s. 1018:Ett bensinbolag har haft ett avtalspaket med en återförsäljare, omfattande bl.a. ett samarbetsavtal och ett hyresavtal. Bensinbolaget har sagt upp avtalen för att fortsätta driften i egen regi. Fråga om bensinbolaget haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet. 12 kap. 57 § jordabalken.
  • NJA 2022 s. 159:En hyresvärd hade i en uppsägningshandling inte lämnat föreskriven underrättelse om att lokalhyresgästen inom två månader från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling för att behålla sin rätt att kräva ersättning. Tvisten hänsköts inte till hyresnämnden och lokalhyresgästen flyttade från lokalen varefter talan om ersättning väcktes. Lokalhyresgästens rätt till ersättning har inte ansetts förfallen.

[K12]57 a §  Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit.

[S2]I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart

  1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett,
  2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.

[S3]I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl. Lag (2002:29).

Det är många olika faktorer som kan beaktas vid en jämförelse med lokaler inom orten. Dessa faktorer kan delas in i lokaltyp, läge, storlek och standard men även hyresvillkoren beaktas.

Prop. 2001/02:41: (Jfr 12 kap. 57 a § i utredningens förslag.)

Paragrafens första stycke innehåller bestämmelser om vad som skall anses som skäligt hyreskrav vid tillämpning av 57 § första stycket 5. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 4.8.2.

Första meningen i stycket har inte ändrats. Marknadshyran skall alltjämt utgöra norm för vad som skall anses som skäligt hyreskrav.

Andra ...

  • RH 1997:29:Hyra; ersättning till uppsagd lokalhyresgäst i tvist där hyresvärden för förlängning kräver högre hyra. Spörsmål dels huruvida ett av hyresvärden efter uppsägningen sänkt hyreskrav skall läggas till grund för prövningen och dels om bevisbördan beträffande kravets skälighet.

[K12]58 §  Vill hyresvärden säga upp avtalet skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

[S2]Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

[S3]Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 58 b §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Gör han inte det, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte, om inom samma tid tvist hänskjuts till nämnden enligt 58 a § första stycket.

[S4]Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §. Lag (1988:927).

  • NJA 2008 s. 85:Fråga huruvida en uppsägning, som inte uppfyller kravet i 12 kap. 58 § första stycket JB på att lokalhyresgäst skall underrättas om möjligheten att inom två månader hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, får verkan om lokalhyresgästen inom den angivna fristen ändå hänskjuter tvisten till hyresnämnden för medling.
  • NJA 2016 s. 482:En underrättelse till hyresgästen enligt 12 kap. 58 § jordabalken ska lämnas även när uppsägningen görs med stöd av 12 kap. 46 § utsökningsbalken efter köp av fastigheten på exekutiv auktion.
  • RH 2001:1:I mål om ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken för förlust vid upphörande av lokalhyresavtal har annan uppsägningsanledning än sådan som angetts i uppsägningshandlingen ansetts inte kunna upptas till prövning. - Vid beräkning av hyresgästens förlust enligt 12 kap. 58 § 2 st. jordabalken har en av hyresgästen åberopad värdering enligt marknadsvärdemetoden inte ansetts kunna användas.
  • RH 2008:44:En hyresvärd sade upp ett hyresavtal med en lokalhyresgäst för villkorsändring enligt ett bifogat hyreskontrakt. I hyreskontraktet angavs att det gällde under förutsättning av att hyresvärdsbolagets styrelse godkände avtalet. Hyreskontraktet var inte undertecknat. Fråga om en uppsägning med de rättsverkningar som följer av 12 kap. 58 § jordabalken hade kommit till stånd.
  • NJA 2022 s. 159:En hyresvärd hade i en uppsägningshandling inte lämnat föreskriven underrättelse om att lokalhyresgästen inom två månader från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling för att behålla sin rätt att kräva ersättning. Tvisten hänsköts inte till hyresnämnden och lokalhyresgästen flyttade från lokalen varefter talan om ersättning väcktes. Lokalhyresgästens rätt till ersättning har inte ansetts förfallen.
  • RH 1997:29:Hyra; ersättning till uppsagd lokalhyresgäst i tvist där hyresvärden för förlängning kräver högre hyra. Spörsmål dels huruvida ett av hyresvärden efter uppsägningen sänkt hyreskrav skall läggas till grund för prövningen och dels om bevisbördan beträffande kravets skälighet.
  • NJA 1981 s. 675:I mål om ersättning enligt 12 kap 57 § JB för förlust vid upphörande av hyresrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet har annan uppsägningsanledning än sådan som angivits i uppsägningshandlingen ansetts ej kunna upptas till prövning. 12 kap 58 § 1 och 2 st JB.
  • NJA 1992 s. 829:En hyresvärds uppsägning av ett hyresavtal uppfyllde inte formkravet i 12 kap 58 § 1 st JB. Hyresgästen har ansetts kunna avstå från att göra ogiltigheten gällande och i stället avflytta när hyrestiden löpte ut. En fastställelsetalan har ansetts bryta preskription enligt 12 kap 61 § JB.

[K12]58 a §  Vill hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

[S2]Underlåter hyresgästen att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan.

[S3]Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §. Lag (1988:927).

  • RH 2004:67:Hyresnämndsmål. I mål om s.k. blockuthyrning uppkommer frågan om parterna kan avtala bort den rätt att begära villkorsändring som bostadshyresgäster har i andra fall och - när den frågan har besvarats jakande - om så skett i visst fall. Dessutom fråga om hyresgästen får ändra sin framställning hos hyresnämnden från en ansökan om medling enligt reglerna för lokalhyra till en ansökan om ändring av hyresvillkoren enligt reglerna för bostadshyra. Frågan besvaras nekande.
  • RH 1996:108:Hyresgästen sade upp hyresavtalet för villkorsändring enligt 12 kap. 58 a § jordabalken. Hyresvärden accepterade inte villkorsändringen inom den angivna acceptfristen. Det förhållandet att hyresgästen därefter i den till hyresnämnden ställda medlingsansökningen vidhöll den begärda villkorsändringen har inte ansetts innebära att hyresgästen avgett ett nytt, i avtalsrättslig mening bindande anbud.
  • NJA 1998 s. 426:En lokalhyresgäst kan inte samtidigt säga upp ett hyresavtal för såväl villkorsändring som avflyttning.
  • NJA 1998 s. 430:Fråga om verkan av att lokalhyresgäst efter uppsägning för villkorsändring återkallat sin ansökan om medling. 12 kap 58 a § 2 st JB.
  • NJA 1989 s. 505:En lokalhyresgäst har sagt upp sitt hyresavtal i avsikt att få till stånd en förlängning av avtalet på ändrade hyresvillkor. Fråga om verkan av att hyresgästen inte i uppsägningen begärt sådan förlängning, när hyresvärden varit införstådd med syftet med uppsägningen. 12 kap 58 a § JB.
  • NJA 2022 s. 388:Fråga om hur tydligt en lokalhyresgäst som säger upp hyresavtalet för villkorsändring måste ange den ändring i villkoren som han eller hon vill ha till stånd.

[K12]58 b §  Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket, skall hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet.

[S2]Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Lag (2002:29).

Prop. 2001/02:41: (Jfr 12 kap. 58 b § i utredningens förslag.)

I paragrafen finns bestämmelser om vilken ersättning lokalhyresgästen har rätt till, om hyresvärden är ersättningsskyldig enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket hyreslagen.

I första stycket finns en bestämmelse om att hyresgästen alltid har rätt till en viss minimiersättning. Minimiersättningen har hittills varit begränsad till fyra basbelopp. Denna begränsning har tagits bort. Hyresgästen ...

  • NJA 2017 s. 261:Beräkning av förlust för en rörelsedrivande lokalhyresgäst som sagts upp utan befogad anledning.
  • NJA 2019 s. 693:Ersättning för rörelseskada vid uppsägning av lokalhyresgäst som bedrivit enskild näringsverksamhet.Vid beräkning enligt avkastningsvärdemetoden ska värdet av ägarens arbetsinsats beaktas.
  • RH 1999:45:Vid uppsägning av ett lokalhyresavtal har ersättning enligt 12 kap. 58 b § andra stycket jordabalken bestämts till rörelsens marknadsvärde, dvs. vad en seriös köpare vid aktuell tid var villig att betala för rörelsen.
  • RH 2019:31:Hovrätten har bedömt dels att rätten till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ jordabalken faller inom tillämpningsområdet för bestämmelsen i 12 kap. 66 § samma lag, dels att kravet i 12 kap.
  • RH 2001:1:I mål om ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken för förlust vid upphörande av lokalhyresavtal har annan uppsägningsanledning än sådan som angetts i uppsägningshandlingen ansetts inte kunna upptas till prövning. - Vid beräkning av hyresgästens förlust enligt 12 kap. 58 § 2 st. jordabalken har en av hyresgästen åberopad värdering enligt marknadsvärdemetoden inte ansetts kunna användas.
  • RH 1997:97:Hyresvärden, ett kreditinstitut, har sagt upp lokalhyresgästen till avflyttning med motiveringen att kreditinstitutet, för att skydda sina fordringar, köpt den aktuella fastigheten på offentlig auktion utan förbehåll för nyttjanderätten med avsikt att sälja fastigheten vidare. Avflyttningsskälet har bedömts vara av saklig art. En avvägning av tyngden i hyresvärdens skäl i förhållande till hyresgästens intresse av att få behålla lokalen har utfallit till hyresgästens förmån, varför denne tillerkänts ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken.
  • NJA 2007 s. 1018:Ett bensinbolag har haft ett avtalspaket med en återförsäljare, omfattande bl.a. ett samarbetsavtal och ett hyresavtal. Bensinbolaget har sagt upp avtalen för att fortsätta driften i egen regi. Fråga om bensinbolaget haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet. 12 kap. 57 § jordabalken.
  • NJA 2022 s. 159:En hyresvärd hade i en uppsägningshandling inte lämnat föreskriven underrättelse om att lokalhyresgästen inom två månader från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling för att behålla sin rätt att kräva ersättning. Tvisten hänsköts inte till hyresnämnden och lokalhyresgästen flyttade från lokalen varefter talan om ersättning väcktes. Lokalhyresgästens rätt till ersättning har inte ansetts förfallen.

[K12]59 §  Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, av hyresgästen, får hyresnämnden på ansökan av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan om uppskov skall ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång.

[S2]Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det att avtalet upphört till dess hyresgästen skall flytta. Lag (1988:927).

  • NJA 1986 s. 187:I ärende hos hyresnämnd om uppskov enligt 12 kap 59 § JB med avflyttning från förhyrd parkeringsanläggning har hyresgästen i första hand gjort gällande, att parterna muntligen träffat avtal om förlängning av hyresavtalet. Hyresnämnden har i sitt beslut uttalat att nämnden inte funnit visat att sådant avtal träffats men att uppskov med avflyttningen skulle beviljas. I vid fastighetsdomstol anhängiggjort mål, vari yrkats förpliktande för hyresgästen att avflytta vid uppskovstidens utgång, har prövats frågan, huruvida det genom hyresnämndens beslut blivit rättskraftigt avgjort att avtal om förlängning av hyresförhållandet ej träffats. Frågan har besvarats nekande. 22 § lagen om arrende nämnder och hyresnämnder.
  • RH 1997:75:Efter uppsägning, som gjorts av hyresvärden, har hyresgästen ansökt hos hyresnämnden om uppskov med avflyttningen enligt 12 kap. 59 § jordabalken och därvid - såsom hans talan måste uppfattas - gjort gällande att uppsägningen är ogiltig. Frågan om uppsägningens giltighet har hyresnämnden haft att pröva i uppskovsärendet.
  • NJA 1996 s. 433:I ärende hos hyresnämnd om uppskov enligt 12 kap 59 § JB med avflyttning från lokal gjordes av innehavaren gällande att lokalen innehades med bostadsrätt, Hyresnämnden fann i sitt beslut att lokalen innehades med hyresrätt och medgav uppskov med avflyttningen. Frågan huruvida lägenheten innehades med bostadsrätt har ansetts inte omfattas av rättskraften hos hyresnämndens beslut. 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
  • RH 2000:47:Hyresnämndsmål. Uppskov med avflyttning i ett lokalhyresförhållande är en sådan fråga som endast kan anförtros hyresnämnd trots att parterna avtalat att tvister på grund av avtalet skulle avgöras av skiljemän enligt skiljemannalagen.

[K12]60 §  I mål om ersättning enligt 58 b § skall rätten på yrkande av hyresgästen, om hyresvärden medger skyldighet att betala ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden att betala förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att bestämmas.

[S2]Första stycket gäller inte, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande om förskott inte tas upp till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.

[S3]Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Beslut som meddelats under rättegången skall överklagas särskilt. Hovrättens beslut får inte överklagas.

[S4]Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Lag (1988:927).

  • RH 2022:48:Hyresnämndsmål. Ett avtal om avstående från besittningsskydd ska göras i en särskilt upprättad handling och kan inte tas in i hyresavtalet. I en överenskommelse om avstående från besittningsskydd avseende lokal framgick inte i vilken situation avståendeavtalet var tänkt att tillämpas. Hyresnämnden avslog därför ansökan om godkännande. Hovrätten uttalade att det lagstadgade formkravet medför att syftet med överens-kommelsen, när denna ska godkännas, generellt sett bör framgå av avståendeavtalet och avslog hyresvärdens överklagande.

Särskilda bestämmelser

[K12]61 §  Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Iakttas ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad. Lag (1984:694).

  • NJA 1992 s. 829:En hyresvärds uppsägning av ett hyresavtal uppfyllde inte formkravet i 12 kap 58 § 1 st JB. Hyresgästen har ansetts kunna avstå från att göra ogiltigheten gällande och i stället avflytta när hyrestiden löpte ut. En fastställelsetalan har ansetts bryta preskription enligt 12 kap 61 § JB.
  • RH 1996:109:Preskriptionstiden i 12 kap. 61 § jordabalken beträffande andrahandshyresgästs fordringsanspråk mot förstahandshyresgästen har ansetts börja löpa vid den tidpunkt då andrahandshyresgästen lämnade lägenheten och inte vid en tidigare tidpunkt då förstahandshyresgästens hyresavtal med hyresvärden upphörde på grund av förlikning.
  • NJA 2014 s. 232:Preskription enligt 12 kap. 61 § jordabalken. Om ett rättsligt förfarande avslutas utan avgörande i sak och borgenären då har tillräcklig tid på sig för att inleda ett nytt förfarande inom preskriptionstiden, har den väckta talan ingen betydelse för preskriptionsfrågan.
  • NJA 1998 s. 252:Frågor om vilka fordringar som omfattas av preskriptionsbestämmelsen i 12 kap 61 § JB och om från vilken tidpunkt preskriptionsfristen skall räknas. Dessutom fråga huruvida den preskriptionsavbrytande verkan består när en väckt talan har avvisats.
  • NJA 2007 s. 303:När en hyresgäst hyrt en lokal och tecknat nytt hyresavtal avseende en del av lokalen, har preskriptionsfristen enligt 12 kap. 61 § JB för fordringsanspråk avseende det ursprungliga hyresförhållandet beräknats från tidpunkten när det nya avtalet började gälla.
  • NJA 2004 s. 3:Självständig preskription har inte ansetts ske av styrelseledamöters ansvar enligt 13 kap. 2 § aktiebolagslagen (1975:1385) i paragrafens lydelse före den 1 januari 2002. Avbrott i preskription enligt 12 kap. 61 § JB har ansetts kunna ske genom att fordran anmäls i hyresgästens konkurs.
  • NJA 1986 s. 198:Sedan två personer solidariskt gått i borgen såsom för egen skuld för fullgörande av viss ersättningsskyldighet som kunde åläggas hyresvärd mot hyresgäst, har hyresgästen inom den tvååriga preskriptionstid som är föreskriven i 12 kap 61 § JB väckt talan mot borgensmännen och yrkat ersättning. Hyresgästen har underlåtit att inom samma tid väcka talan i saken mot hyresvärden. Preskriptionen av hyresgästens fordran mot hyresvärden har inte ansetts omfatta fordran på grund av borgensåtagandet.
  • RH 2001:49:En bostadshyresgäst, som avträtt sin lägenhet, utfärdade ett skuldebrev på den hyresskuld som han hade ådragit sig. Bestämmelsen i 12 kap. 61 § jordabalken om specialpreskription i hyresförhållande har vid detta förhållande inte ansetts tillämplig. I stället har bestämmelserna om tioårig preskription ansetts gälla beträffande kravet.
  • NJA 1984 s. 747:Fråga om avstående från att åberopa preskription enligt 12 kap 61 § JB.

[K12]62 §  Vite som förelagts med stöd av detta kapitel utdömes av hyresnämnden. Nämnden skall självmant ta upp frågan om utdömande. Har ändamålet med vitet förfallit, får vitet inte dömas ut.

[S2]Vite som förelagts med stöd av detta kapitel får inte förvandlas till fängelse. Lag (1984:694).

[K12]63 §  Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 4, 7 eller 9, 44 §, 46 § andra stycket, 46 a § andra stycket, 54 § eller 54 a § ska anses lämnat när det har avsänts i ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på något annat ändamålsenligt sätt.

[S2]Om hyresgästen eller hyresvärden har lämnat uppgift om en adress dit meddelanden ska sändas, anses den som hans eller hennes vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Om hyresgästen inte har lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress. Lag (2021:1097).

Prop. 2013/14:195: I paragrafen anges när vissa meddelanden ska anses lämnade.

I första stycket förs det in en hänvisning till 46 § andra stycket. Det avser hyresvärdens meddelande till bostadshyresgästen att avtalet kan sägas upp, om inte rättelse sker (se kommentaren till 46 §).

Prop. 2020/21:201: I paragrafen anges när vissa meddelanden ska anses lämnade. Övervägandena finns i avsnitt 5.

I första stycket görs en följdändring med anledning av att 42 § ändrats genom lagen (2019:523) om ändring i jordabalken (se <a href="https://lagen.nu/prop/2018/19:107#sid7" ...

[K12]64 §  Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om hyran för hans lägenheter som kan behövas för en prövning enligt 55 § första stycket, får hyresnämnden efter ansökan förelägga hyresvärden att lämna uppgifterna till nämnden. I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas en viss tid, inom vilken uppgifterna skall ha kommit in till nämnden.

[S2]Har hyresvärden lämnat uppgifter till hyresnämnden enligt första stycket, får inom ett år efter avlämnandet något nytt föreläggande inte meddelas beträffande de lägenheter som avsågs med de lämnade uppgifterna. Lag (1984:694).

  • RH 1995:103:Hyresnämndsmål. Allmännyttigt bostadsföretag har förelagts enligt 12 kap. 64 § första stycket jordabalken att till hyresnämnd lämna uppgift om hyror m.m. i sitt fastighetsbestånd.

[K12]65 §  Den som begär, träffar avtal om eller tar emot en särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller för att överlåta hyresrätten till en sådan lägenhet, döms till fängelse i högst två år. Om brottet är ringa, döms till böter eller fängelse i högst sex månader.

[S2]Om brottet är grovt, döms till fängelse i lägst sex månader och högst fyra år. Vid bedömningen av om brottet är grovt ska det särskilt beaktas om gärningen har avsett betydande värde eller har utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen använt en urkund eller något annat vars brukande är straffbart enligt 14 eller 15 kap.brottsbalken eller lämnat osann uppgift inför myndighet. Det ska även särskilt beaktas om gärningsmannen i avsevärd utsträckning har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av en fastighet.

[S3]Ett avtalsvillkor om särskild ersättning är ogiltigt. Den som har tagit emot en särskild ersättning är skyldig att lämna tillbaka det han eller hon har tagit emot. Lag (2019:523).

Förutom betalning i pengar menas med särskild ersättning t.ex. de fall där någon lämnar egendom som betalning av en hyresrätt.

Prop. 2018/19:107: Paragrafen innehåller en straffbestämmelse för den som kräver särskild ersättning för att upplåta eller överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet. Ändringarna innebär bl.a. en skärpning av straffen och att ringa fall inte längre ska vara fria från ansvar. Övervägandena finns i avsnitt 5.4.

Av första stycket framgår de grundläggande förutsättningarna för straffansvar. Paragrafen ändras från ...

  • NJA 1995 s. 613:Fråga om överlåtelse av andel i bostadsförening mot särskild ersättning stred mot förbudet i 12 kap 65 § JB.
  • NJA 1990 s. 412:Fråga om tillämpningen av 12 kap 65 § JB vid byte av andel i bostadsförening mot hyresrätt.
  • RH 1993:26:Fråga om tillämpningen av 12 kap. 65 § JB vid byte av en bostadsrätt mot en hyresrätt till en bostadslägenhet. - Bestämmelsen har tillämpats trots att part till grund för sin talan inte åberopat att motparten uppsåtligen uppställt villkor om särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten.

[K12]65 a §  Ingen får begära, träffa avtal om eller ta emot ersättning av hyressökande för förmedling av en bostadslägenhet för något annat ändamål än fritidsändamål. Sådan ersättning får dock tas ut vid yrkesmässig bostads- förmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer.

[S2]I fråga om köavgift vid kommunal bostadsförmedling gäller särskilda bestämmelser i lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar.

[S3]Den som bryter mot första stycket döms till fängelse i högst två år. Om brottet är ringa, döms till böter eller fängelse i högst sex månader.

[S4]Om brottet är grovt, döms till fängelse i lägst sex månader och högst fyra år. Vid bedömningen av om brottet är grovt ska det särskilt beaktas om gärningen har avsett betydande värde eller har utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen har använt en urkund eller något annat vars brukande är straffbart enligt 14 eller 15 kap.brottsbalken eller lämnat osann uppgift inför myndighet.

[S5]Den som har tagit emot en otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den. Lag (2019:523).

Prop. 2018/19:107: Paragrafen reglerar när det är tillåtet respektive otillåtet med ersättning för förmedling av bostadslägenheter. Ändringarna innebär bl.a. en skärpning av straffen för de otillåtna fallen. Övervägandena finns i avsnitt 5.4.

Huvudregeln enligt första stycket är att ingen får begära, träffa avtal om eller ta emot ersättning av hyressökande för förmedling av bostadslägenhet för annat ändamål än ...

Prop. 2000/01:26: I paragrafens första stycke har ordet anvisning bytts ut mot förmedling. Ändringen är bara språklig. Ordet förmedling beskriver bättre vad som faktiskt sker.

Ett nytt andra stycke har lagts till. Det innehåller en hänvisning till den nya bostadsförsörjningslagens regler om köavgifter vid kommunal bostadsförmedling. Uttag av sådana avgifter omfattas således inte av förbudet i paragrafen....

  • NJA 1987 s. 968:Brott enligt bestämmelsen i 12 kap 65 a § 4 st JB - som funnits tillämplig även när hyresavtal avser en bostadsrättslägenhet - har med hänsyn till bestämmelsens ordalydelse ansetts inte kunna begås förrän efter det att det föreligger ett hyresavtal mellan parterna.
  • NJA 2016 s. 540:Två personer har i stor omfattning bedrivit olaglig förmedling av bostadslägenheter. Frågor om straffvärde och brottslighetens art vid brott mot 12 kap. 65 a § jordabalken. Även fråga om bestämmande av gemensam påföljd för flera brott när det finns ett påtagligt samband mellan brotten.
  • NJA 2015 s. 811:Underlåtenhet att bokföra olagliga affärshändelser. För frågan om bokföringsbrott förekommit saknar det betydelse om affärshändelserna företagits som en integrerad del i en annars laglig näringsverksamhet liksom om det har bedrivits annan näringsverksamhet.
  • RH 1995:146:Återbetalning av otillåten ersättning för anvisning av bostadslägenhet; fråga om den s.k. falska bevisbördan.

[K12]65 b §  Den som lämnar en särskild ersättning för att hyra en bostadslägenhet eller för att förvärva hyresrätten till en sådan lägenhet, döms till böter eller fängelse i högst två år. I ringa fall ska det inte dömas till ansvar.

[S2]Om brottet är grovt, döms till fängelse i lägst sex månader och högst fyra år. Vid bedömningen av om brottet är grovt ska det särskilt beaktas om gärningen har avsett betydande värde eller om gärningsmannen har använt en urkund eller något annat vars brukande är straffbart enligt 14 eller 15 kap.brottsbalken eller lämnat osann uppgift inför myndighet. Lag (2019:523).

Prop. 2018/19:107: Paragrafen, som är ny, innehåller en straffbestämmelse för köp av ett hyreskontrakt. Övervägandena finns i avsnitt 5.5.

Enligt första stycket är det brottsligt att lämna särskild ersättning för att hyra en bostadslägenhet eller förvärva hyresrätten till en sådan lägenhet. Begreppen särskild ersättning och bostadslägenhet har samma innebörd som i 65 §. Att lämna ersättning omfattar såväl ersättningar ...

[K12]65 c §  En hyresgäst som upplåter en bostadslägenhet i andra hand för självständigt brukande utan behövligt samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden, och tar emot en hyra för upplåtelsen som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket, döms till böter eller fängelse i högst två år. I ringa fall ska det inte dömas till ansvar. Lag (2019:523).

Prop. 2018/19:107: Paragrafen, som är ny, innehåller en straffbestämmelse för otillåten upplåtelse av bostadslägenheter i andra hand till en hyra som inte är skälig enligt takregeln i 55 § fjärde stycket. Övervägandena finns i avsnitt 6.8.

Bestämmelsen omfattar upplåtelse av en bostadslägenhet i andra hand för självständigt brukande. Sådana upplåtelser kräver samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden i ...

[K12]66 §  Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet ska hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 f § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet inte i de delar skilje- män utsetts eller bestämmelser meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden ska lagen (1999:116) om skiljeförfarande tillämpas. Det är dock alltid möjligt att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen. Lag (2019:533).

Prop. 2018/19:108: Det är dock alltid möjligt att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma viss tid för meddelande av skiljedomen.

I paragrafen, som innehåller begränsningar av möjligheterna att göra skiljeavtal gällande, görs det en följdändring med anledning av att 55 e § betecknas 55 f §.

Prop. 2005/06:80: (Jfr 12 kap. 66 § i utredningens förslag.)

I paragrafen har gjorts en följdändring med anledning av att nuvarande 55 d § har betecknats 55 e §.

  • RH 2019:31:Hovrätten har bedömt dels att rätten till ersättning enligt 12 kap. 57 och 58 b §§ jordabalken faller inom tillämpningsområdet för bestämmelsen i 12 kap. 66 § samma lag, dels att kravet i 12 kap.
  • RH 2000:47:Hyresnämndsmål. Uppskov med avflyttning i ett lokalhyresförhållande är en sådan fråga som endast kan anförtros hyresnämnd trots att parterna avtalat att tvister på grund av avtalet skulle avgöras av skiljemän enligt skiljemannalagen.

[K12]67 §  Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även om överenskommelsen strider mot 4, 33-35, 40, 46, 47, 49-54, 55 e, 55 f eller 66 §, under förutsättning att överenskommelsen har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom central arbetstagarorganisation.

[S2]Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses med avtalet, om

  1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,
  2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren ska tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om villkorsändring enligt 54 och 55 §§. Lag (2019:533).

Prop. 2018/19:108: I paragrafen, som innehåller bestämmelser om hyresvillkor som tas in i kollektivavtal, görs det en följdändring med anledning av att 55 d och 55 e §§ betecknas 55 e och 55 f §§.

Prop. 2005/06:80: (Jfr 12 kap. 67 § i utredningens förslag.)

I första stycket har gjorts en följdändring med anledning av att nuvarande 55 c och 55 d har betecknats 55 d och 55 e.

Förfarandet i hyrestvister

[K12]68 §  I varje län skall finnas en hyresnämnd. Regeringen får dock bestämma, att annat område än ett län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnden. Lag (1984:694).

[K12]69 §  Hyresnämnden har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor som enligt detta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyresvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag. Lag (1984:694).

[K12]70 §  Beslut av hyresnämnden i följande frågor får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades:

  1. åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,
  2. upprustningsföreläggande eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 a-18 f eller 18 h §,
  3. ändrad användning av lokal enligt 23 § andra stycket,
  4. ersättning enligt 24 a §,
  5. överlåtelse av hyresrätt enligt 34, 36 eller 37 §,
  6. godkännande av överenskommelse som avses i 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §,
  7. förelägganden enligt 46 b §,
  8. förlängning av hyresavtal enligt 49 §,
  9. uppskov med avflyttning enligt 52 §,
  10. ändring av hyresvillkor enligt 54 §,
  11. återbetalning och fastställande av hyra enligt 55 f §,
  12. utdömande av vite enligt 62 §, och
  13. föreläggande att lämna ut uppgifter om hyror enligt 64 §.

[S2]Beslut av hyresnämnden i följande frågor får inte överklagas:

  1. lägenhetsbyte enligt 35 §,
  2. upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 40 §, och
  3. uppskov med avflyttning enligt 59 §.

[S3]Hyresnämnden får tillåta att ett beslut som avses i andra stycket 1 eller 2 överklagas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av hovrätten. Lag (2021:1097).

Prop. 2018/19:108: Paragrafen, som innehåller bestämmelser om överklagande av hyresnämnds beslut, anpassas efter att 55 e § betecknas 55 f §.

Prop. 2018/19:66: 9. ändring av hyresvillkor enligt 54 §, 10. återbetalning och fastställande av hyra enligt 55 e §, 11. utdömande av vite enligt 62 §, och

12. föreläggande att lämna ut uppgifter om hyror enligt 64 §.

Prop. 2005/06:80: (Jfr 12 kap. 70 § i utredningens förslag.)

I första stycket har gjorts samma ändring som i 66 §.

Prop. 2020/21:201: Paragrafen innehåller bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut. Övervägandena finns i avsnitt 5.

Tillägget i första stycket gör det möjligt att överklaga hyresnämndens beslut enligt 46 b §. Såväl ett föreläggande enligt den paragrafens första stycke som ett föreläggande om interimistiskt förbud enligt det tredje stycket kan överklagas med stöd av förevarande paragraf.

Övriga ...

[K12]72 §  Hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt. Lag (1993:400).

  • RH 2019:36:Hyresnämndsmål. Hyresvärden yrkade att en hyresnämnd skulle föreläggas att handlägga ett ärende gällande godkännande av förbättringsarbeten med förtur och avgöra ärendet inom den tid som hovrätten fann skälig. Hovrätten konstaterade att hyresnämnderna är myndigheter med domstolsliknande funktioner, vilket innebär att förvaltningslagen (2017:900) gäller vid handläggningen av ärenden i nämnderna i tillämpliga delar. Hovrätten konstaterade vidare att nämndernas domstolsliknande funktion innebär att nämnderna i praktiken saknar möjlighet att uppfylla kravet i 12 § förvaltningslagen om att ett ärende ska avgöras inom fyra veckor. Hovrätten fann emellertid att förutsättningarna i ärendet var sådana att handläggningen borde prioriteras och förelade hyresnämnden att snarast möjligt avgöra ärendet.

[K12]73 §  I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a- 18 c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d-18 f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h §, om föreläggande om nytt hyresavtal enligt 46 b § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte något annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Lag (2021:1097).

Prop. 2018/19:108: I paragrafen, som behandlar rättegångskostnader, görs det en följdändring med anledning av att 55 e § betecknas 55 f §.

Prop. 2005/06:80: (Jfr 12 kap. 73 § i utredningens förslag.)

I paragrafen har gjorts samma ändring som i 66 och 70 §§.

Prop. 2020/21:201: I paragrafen, som behandlar rättegångskostnader i hovrätten, görs ett tillägg som gäller tvister om hyresgästens rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när lägenheten förstörts. I ett mål som avser föreläggande om nytt hyresavtal enligt 46 b § ska således vardera parten som huvudregel stå för sina rättegångskostnader i hovrätten. Övervägandena finns i avsnitt 5.

I övrigt görs en språklig ändring. ...

  • RH 2018:27:Hyresnämndsmål. Hovrätten konstaterar inledningsvis att den omständigheten att hyresgästerna avhysts från prövningslägenheten och att den numera är upplåten till en ny hyresgäst inte utgör hinder mot att hovrätten prövar hyresgästernas klagan över domvilla. Vidare konstaterar hovrätten att förutsättningar för kungörelsedelgivning inte förelegat och att målet därför ska återförvisas till hyresnämnden för fortsatt behandling. Slutligen finner hovrätten att i ett mål om domvilla fördelningen av rättegångskostnader ska ske enligt huvudregeln i 12 kap. 73 § jordabalken, dvs. att parterna själva ska svara för sina egna kostnader.

[K13]1 §  Nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid kan för visst ändamål mot årlig avgäld i pengar upplåtas som tomträtt enligt detta kapitel.

[S2]I tomträtt får upplåtas panträtt och annan nyttjanderätt än tomträtt samt servitut och rätt till elektrisk kraft. Till förmån för tomträtt får upplåtas servitut.

  • NJA 2013 s. 455:Mål om omprövning av tomträttsavgäld. Parterna har ansetts disponera över föremålet för processen inom den beloppsmässiga gräns som kan sättas av den oskadlighetsprövning som rätten ska göra enligt 13 kap. 24 § första stycket jordabalken.
  • NJA 2009 s. 656:Hela taket på en kontorsbyggnad var sedan lång tid iordningställt som terrass. En servitutsupplåtelse som innebar att innehavaren av angränsande tomträtter, på vilka bostadsbyggnader var uppförda, fick rätt att disponera terrassen till uteplats och kolonilotter har ansetts giltig.

[K13]2 §  Tomträtt får upplåtas i en fastighet som tillhör staten eller en kommun eller som annars är i allmän ägo. Om regeringen för ett särskilt fall medger det, får tomträtt upplåtas även i en fastighet som tillhör en stiftelse.

[S2]Tomträtt får inte upplåtas

  1. i del av fastighet,
  2. i flera fastigheter gemensamt, eller
  3. i en ägarlägenhetsfastighet. Lag (2009:180).

Prop. 2008/09:91: (Jfr 13 kap. 2 § i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om när tomträttsupplåtelse får ske.

Den sakliga ändringen berör andra stycket. I andra stycket 3 har det tagits in en bestämmelse om att tomträtt inte får upplåtas i en ägarlägenhetsfastighet. Skälen för den valda lösningen har behandlats i avsnitt 12.2.

Paragrafen har även justerats ...

[K13]3 §  Avtal varigenom tomträtt upplåtes skall upprättas skriftligen. I handlingen skall uttryckligen anges att upplåtelsen avser tomträtt. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan.

[K13]4 §  I upplåtelsehandlingen skall anges ändamålet med upplåtelsen och det belopp varmed avgälden skall utgå till dess annat bestämmes. Handlingen skall dessutom innehålla de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skall gälla i fråga om tomträtten.

[S2]Finns vid tiden för upplåtelsen särskilda byggnadsbestämmelser rörande fastigheten i en detaljplan eller eljest, anses de ingå i upplåtelsen, om ej annat avtalats. Lag (1987:132).

  • NJA 2013 s. 455:Mål om omprövning av tomträttsavgäld. Parterna har ansetts disponera över föremålet för processen inom den beloppsmässiga gräns som kan sättas av den oskadlighetsprövning som rätten ska göra enligt 13 kap. 24 § första stycket jordabalken.

[K13]5 §  Tomträttsupplåtelse innefattar överlåtelse på tomträttshavaren av byggnad och annan egendom som vid upplåtelsen hör till fastigheten enligt lag. Vill fastighetsägaren betinga sig ersättning för den överlåtna egendomen, skall den bestämmas särskilt.

[K13]6 §  Tomträttens inträde eller bestånd får ej göras beroende av villkor. Ej heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i denna.

[K13]7 §  Om överlåtelse av tomträtt och om rättighet i eller till förmån för tomträtt samt om rättsförhållanden i övrigt angående tomträtt äger bestämmelserna rörande fast egendom i första avdelningen av denna balk motsvarande tillämpning, om ej annat följer av särskilda bestämmelser om tomträtt.

  • NJA 1997 s. 336:Gåvoskatt. En make skänkte en tomträtt till sin hustru genom en gåvohandling som saknade uppgift om att gåvan var förenad med villkor om vederlag. Ett muntligt avtal om att hustrun samtidigt med förvärvet av tomträtten skulle överta betalningsansvar för lån som belastade denna har beaktats vid gåvobeskattningen.
  • NJA 1982 s. 691:Vid överlåtelse av tomträtt angavs i köpekontrakt att köpeskillingen skulle motsvara det högsta försäljningspris statlig långivande myndighet fastställde och upptogs såsom preliminärt beräknat pris visst belopp samt föreskrevs bl a att, sedan försäljningspriset fastställts och köparen fullgjort betalningarna enligt avtalet, köpebrev skulle upprättas. Innan försäljningspriset blivit å angivet sätt bestämt, utfärdade säljaren köpebrev, som undertecknades av säljaren och köparen och vari köpeskillingen angavs till det i köpekontraktet preliminärt beräknade priset. Säljaren, som var medveten om att den angivna köpeskillingen inte motsvarade vad som förutsatts enligt köpekontraktet, krävde härefter under hänvisning till kontraktet betalning enligt ett högre pris. Köpebrevet ansågs, vid det förhållandet att köparen ej insett att köpebrevet upptog oriktig köpeskilling, gällande mot säljaren enligt sin lydelse.

[K13]8 §  Har fastighetsägaren eller tomträttshavaren överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada. Avtalet får ej hävas med anledning av vad som någondera sidan låtit komma sig till last.

[K13]9 §  Tomträtt får ej uppdelas på särskilda områden av den fastighet i vilken den upplåtits.

[S2]Bestämmelserna om tillbehör till fastighet äger motsvarande tillämpning i fråga om tomträtt som inskrivits.

  • NJA 2015 s. 961:Teleledningar och tillhörande utrustning som installerats i marken och i byggnader har inte blivit fastighets- eller byggnadstillbehör enligt jordabalken.

[K13]10 §  Avgälden skall utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Om ej längre tid överenskommes, utgör varje period tio år, den första räknad från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen.

  • NJA 2013 s. 455:Mål om omprövning av tomträttsavgäld. Parterna har ansetts disponera över föremålet för processen inom den beloppsmässiga gräns som kan sättas av den oskadlighetsprövning som rätten ska göra enligt 13 kap. 24 § första stycket jordabalken.

[K13]11 §  Överenskommelse om ändring av avgälden för den kommande tidsperioden får ej träffas senare än ett år före utgången av den löpande perioden.

[S2]Väcker fastighetsägaren eller tomträttshavaren under näst sista året av den löpande perioden talan om omprövning av avgälden, skall rätten på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen bestämma avgälden för den kommande perioden. Vid bedömande av markvärdet skall hänsyn tagas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse.

[S3]Har avgälden för den kommande perioden ej bestämts enligt första eller andra stycket, skall den utgå med samma belopp som förut.

  • NJA 1995 s. 714:Sedan kommun som fastighetsägare genom ansökan om stämning inom den i 13 kap 11 § 2 st JB föreskrivna tiden väckt talan om höjning av tomträttsavgäld, har tomträttshavaren efter utgången av den angivna tiden i sitt svaromål vid TR:n yrkat att avgälden skall sänkas. Tomträttshavarens yrkande har avvisats.
  • NJA 1990 s. 714:Vid omprövning enligt 13 kap 11 § JB av tomträttsavgäld har tillämpats den i NJA 1986 s 272 använda direkta metoden för att bestämma avgäldsräntan. Fråga om vilket tidsperspektiv som då gäller vid jämförelsen med den långsiktiga realräntan på den allmänna kapital marknaden (prejudikatfrågedispens meddelad).
  • NJA 2013 s. 265:Talan om ändring av tomträttsavgäld kan enligt 18 kap. 9 § jordabalken med laga verkan riktas bara mot den som senast har erhållit inskrivning för sitt förvärv, även om ansökningen endast lett till uppskov i ärendet eller vilandeförklaring.
  • NJA 2013 s. 455:Mål om omprövning av tomträttsavgäld. Parterna har ansetts disponera över föremålet för processen inom den beloppsmässiga gräns som kan sättas av den oskadlighetsprövning som rätten ska göra enligt 13 kap. 24 § första stycket jordabalken.
  • NJA 1988 s. 343:Omprövning av tomträttsavgäld avseende upplåtelse för egnahemsbebyggelse. 13 kap 11 § JB.
  • NJA 1986 s. 272:Omprövning av tomträttsavgäld avseende upplåtelse för kommersiellt ändamål i Stockholms centrum. 13 kap 11 § JB.
  • NJA 2002 s. 261:Fråga om ränteberäkning vid betalning av tomträttsavgäld efter omprövning.
  • RH 1993:119:Tomträttshavare och fastighetsägare väcker var för sig talan om omprövning av tomträttsavgälden med yrkanden, den ene om lägre avgäld och den andre om högre. - Föreligger lispendens? Är detta i så fall skäl till vilandeförklaring? (I och II). Besvärsrätt för svarande i tvistemål fastän stämning inte utfärdats? (II).
  • NJA 2002 s. 45:Fråga vid omprövning av tomträttsavgäld om det särskilda värde som fastigheten har för tomträttshavaren skall beaktas vid uppskattningen av fastighetens värde.
  • NJA 1984 s. 777:I mål angående omprövning av tomträttsavgäld har det ansetts åligga rätten att enligt 34 kap 1 § RB självmant beakta, huruvida talan väckts inom den i 13 kap 11 § 2 st JB angivna tiden.

[K13]12 §  Utan hinder av 10 § får fastighetsägaren och tomträttshavaren överenskomma om sådan jämkning i avgäldens belopp som påkallas av ändrade förhållanden rörande tomträttens utövning.

[S2]Kommer tomträttens värde att avsevärt minskas till följd av nya eller ändrade byggnadsbestämmelser eller av annan särskild omständighet som icke är att hänföra till tomträttshavaren eller beror av denne, får tomträttshavaren påkalla därav föranledd jämkning i avgäldens belopp.

[K13]13 §  Tomträttsavtal får ej uppsägas av tomträttshavaren.

[K13]14 §  Genom uppsägning från fastighetsägarens sida kan tomträtt bringas att upphöra endast vid utgången av vissa tidsperioder. Om ej längre tid överenskommits, utgör den första perioden sextio år, räknat från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen, samt varje följande period fyrtio år från utgången av närmast föregående period.

[S2]Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse, får överenskommelse träffas om kortare tidsperioder. Period får dock ej vara kortare än tjugo år.

[S3]Uppsägning får ske endast om det är av vikt för ägaren att fastigheten användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare.

[K13]15 §  Uppsägning av tomträttsavtal skall ske minst två år före periodens utgång, om ej längre uppsägningstid överenskommits. Uppsägning som sker tidigare än fem år före periodens utgång är utan verkan. Det åligger fastighetsägaren att inom samma tid som gäller för uppsägningen anmäla denna till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om sådan anteckning ej skett, är uppsägningen ogiltig.

Uppsägning skall ske skriftligen. anges. tillämpliga delar. Lag (2000:226).Därvid bör skälen för uppsägningen Angående sättet för uppsägning gäller i övrigt 8 kap.8 § i

  • NJA 2019 s. 223:En nödvändig förutsättning för att en uppsägning av ett tomträttsavtal ska vara giltig är att fastighetsägaren anmäler uppsägningen till inskrivningsmyndigheten på en inskrivningsdag inom uppsägningstiden. En ytterligare förutsättning är att en sådan anmälan föranleder en anteckning i fastighetsregistret. Huruvida anteckningen förs in i registret före eller efter uppsägningstidens utgång saknar betydelse.
  • NJA 2011 s. 425:En fastighetsägare anmälde uppsägning av tre tomträttsavtal efter utgången av den tid som anges i 13 kap. 15 § jordabalken varefter inskrivningsmyndigheten antecknade uppsägningarna i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Av bestämmelsens ordalydelse följer att uppsägningarna då var ogiltiga. Anteckningarna innebär inte att uppsägningarna blev giltiga eller att de frister för talans väckande som är knutna till anteckningarna började löpa.

[K13]16 §  Anser tomträttshavaren att det inte finns skäl för uppsägning, får han eller hon klandra uppsägningen. Om tomträttshavaren inte väcker talan inom tre månader efter det att uppsägningen antecknades i fastighetsregistrets inskrivningsdel, är rätten till talan förlorad. Lag (2000:226).

[K13]17 §  Upphör tomträtten på grund av uppsägning, åligger det fastighetsägaren att lösa byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten. Lösesumman skall motsvara egendomens värde vid tomträttens upphörande under antagande av att tomträtten alltjämt skulle bestå med samma ändamål och i övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighetens användning och bebyggelse.

[S2]Har kostnad som icke varit nödvändig nedlagts på tomträtten efter uppsägningen, får värdeökningen som uppkommit därigenom icke tagas i beräkning vid bestämmande av lösesumman.

[S3]Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse, får parterna överenskomma att det icke alls eller endast i begränsad omfattning skall åligga fastighetsägaren att lösa egendomen.

[K13]18 §  När fastighetsägaren är skyldig att lösa egendom, skall talan om lösesumman väckas inom ett år efter det att uppsägningen antecknades i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om tomträttshavaren har klandrat uppsägningen enligt 16 §, får talan om lösesumman i stället väckas inom ett år efter det att domen i målet om klander vann laga kraft. Om tiden inte iakttas, förfaller uppsägningen. Talan får väckas av såväl fastighetsägaren som tomträttshavaren.

[S2]Sedan domen om lösesumman har vunnit laga kraft, skall lösesumman inom en månad deponeras hos länsstyrelsen. Lösesumman behöver dock inte deponeras tidigare än en månad före den dag till vilken uppsägningen har ägt rum. Om lösesumman inte deponeras inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen efter ansökan ta ut beloppet som om betalningsskyldighet hade ålagts genom domen. När lösesumman har deponerats, skall länsstyrelsen genast anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel.

[S3]Medel som har deponerats skall genast sättas in i bank eller kreditmarknadsföretag mot ränta. Lag (2004:424).

[K13]19 §  När den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen är inne och lösesumman nedsatts enligt 18 §, upphör tomträtten med däri upplåtna rättigheter och blir inskrivningar i denna utan verkan. Innan nedsättning skett, får tillträde ej äga rum utan tomträttshavarens medgivande.

[S2]Har tomträtten frånträtts på den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen men är lösesumman då ännu icke nedsatt, är fastighetsägaren skyldig att betala ränta till tomträttshavaren. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från tillträdesdagen till dess nedsättning skall ske och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Lag (1975:641).

[K13]20 §  Det nedsatta beloppet jämte upplupen ränta skall av länsstyrelsen utbetalas till den som är berättigad därtill. Utan fastighetsägarens medgivande får utbetalning dock ej ske före tillträdesdagen. Ränta som upplupit före tillträdesdagen tillfaller fastighetsägaren.

[S2]Svarar tomträtten för beviljad eller sökt inteckning, äger bestämmelserna om fördelning av köpeskilling för exekutivt försåld fast egendom motsvarande tillämpning. Har rätten bestämt lösesumman till högre belopp än tomträttshavaren yrkat och uppstår, efter betalning av de fordringar som skall utgå ur denna, överskott som ej faller inom det yrkade beloppet, återställes överskottet till fastighetsägaren.

[S3]Sammanträde för fördelningen hålls så snart det kan ske. Kallelse till sammanträdet sänds genom länsstyrelsens försorg minst två veckor i förväg till tomträttshavaren och kända borgenärer som har panträtt i tomträtten. Om borgenär är okänd, införs kallelsen i Post- och Inrikes Tidningar.

[S4]De med fördelningen förenade kostnaderna betalas av fastighetsägaren. Lag (1993:1418).

[K13]21 §  Har fastighetsägaren och tomträttshavaren sedan tomträtten upplåtits slutit avtal om utvidgning eller inskränkning av det område tomt rätten avser eller om ändring av ändamålet med tomträtten eller av de föreskrifter som i övrigt gäller angående tomträttens utövning eller i fråga varom överenskommelse är tillåten enligt 11, 12, 14, 15 eller 17 §, gäller ändringsavtalet mot den som har rättigheten i tomträtten endast om inskrivning av avtalet är beviljad eller ansökan därom förklarad vilande i avvaktan på att annat hinder än som avses i 21 kap. 5 § andra stycket undanröjes. Angår avtalet utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten avser, är avtalet för sin giltighet beroende av att fastighetsbildning kommer till stånd i enlighet med avtalet.

[S2]Angående avtal som avses i första stycket gäller i övrigt bestämmelserna i detta kapitel om upplåtelse av tomträtt i tillämpliga delar.

  • RH 2004:34:Fråga om inskrivning av ändring av tomträttsavtal är utan betydelse för pantbrevsinnehavares säkerhet och därför kan ske utan samtycke från denne har i visst fall besvarats nekande. Tillika fråga om nödvändigheten av att förete pantbrev i original i inskrivningsärendet.
  • NJA 2013 s. 455:Mål om omprövning av tomträttsavgäld. Parterna har ansetts disponera över föremålet för processen inom den beloppsmässiga gräns som kan sättas av den oskadlighetsprövning som rätten ska göra enligt 13 kap. 24 § första stycket jordabalken.

[K13]22 §  Överenskommer fastighetsägaren och tomträttshavaren om tomträttens upphörande eller kommer tomträtten i fastighetsägarens hand eller övergår äganderätten till fastigheten på tomträttshavaren och är tomträtten inskriven, gäller dock tomträtten till dess inskrivningen dödas. Även om inskrivningen av tomträtten dödas, svarar fastighetsägaren för rättighet som gäller i tomträtten oberoende av inskrivning.

[K13]23 §  Mål angående omprövning eller jämkning av avgäld, klander av uppsägning eller bestämmande av lösesumma upptages av mark- och miljödomstol. Lag (2010:993)

[K13]24 §  Angående rättegången i mål som avses i 23 § gäller i tillämpliga delar expropriationslagen (1972:719). Bestämmelserna om utredningsbeslut äger dock tillämpning endast i den mån målet avser bestämmande av lösesumma. Rör tvisten fråga som kan inverka på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet som är inskriven, är rätten ej bunden av parts yrkande eller medgivande.

[S2]I mål angående bestämmande av lösesumma skall fastighetsägaren vidkännas på ömse sidor uppkomna rättegångskostnader vid mark- och miljödomstolen, i den mån ej annat föranledes av 18 kap.6 och 8 §§rättegångsbalken. Har motpart förebringat utredning i strid med utredningsbeslut som mark- och miljödomstolen meddelat, ersättes dock kostnaden för sådan utredning endast i den mån utredningen haft betydelse för utgången i målet. Beträffande skyldigheten att svara för kostnad i högre rätt gäller med tillämpning i övrigt av 18 kap.rättegångsbalken, att fastighetsägaren, om ej annat föranledes av 18 kap.6 och 8 §§ samma balk, alltid själv skall vidkännas såväl sina egna kostnader som kostnad som åsamkas motpart genom att fastighetsägaren fullföljt talan. Lag (2010:993).

  • NJA 2013 s. 455:Mål om omprövning av tomträttsavgäld. Parterna har ansetts disponera över föremålet för processen inom den beloppsmässiga gräns som kan sättas av den oskadlighetsprövning som rätten ska göra enligt 13 kap. 24 § första stycket jordabalken.
  • RH 1999:111:Mål om tomträttsavgäld, i vilket parterna träffat förlikning, har ansetts vara sådant mål som avses i 18 kap. 2 § rättegångsbalken.

[K13]25 §  När talan väckes angående omprövning eller jämkning av avgäld eller om klander av uppsägning, skall rätten genast göra anmälan därom till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Detsamma gäller när dom eller slutligt beslut i sådant mål vunnit laga kraft. Lag (2000:226).

[K13]26 §  Bestämmelserna i utsökningsbalken, konkurslagen (1987:672) och lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning angående fast egendom och rättighet däri tillämpas också i fråga om tomträtt.

[S2]Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv som avser tomträtt är denna likställd med fast egendom. Lag (1991:850).

  • NJA 2021 s. 676:Ersättningsreglerna i 4 kap. expropriationslagen ska tillämpas även i förhållande till tomträttshavare, om den fastighet som tomträtten är upplåten i minskas till följd av en fastighetsreglering enligt 5 kap. 8 a § FBL.

14 kap. Servitut

I detta kapitel behandlas servitut som bildats genom avtal (jfr. 7 kap. 1 §).

Se även de allmänna bestämmelserna om servitut i 7 kap. samt bestämmelserna om inskrivning av servitut i 23 kap.

[K14]1 §  Om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende (servitut).

[S2]Servitut får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får icke förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet.

[S3]Bestämmelserna i detta kapitel avser icke servitut som tillkommit genom förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller genom expropriation eller liknande tvångsförvärv.

Rekvisiten i denna paragraf är tvingande och måste vara uppfyllda för att det ska vara fråga om ett servitut (se även 5 § angående formkrav för upplåtelsen).

Att markanvändningen ska vara ”ändamålsenlig” innebär att nyttan för den härskande fastigheten ska vara större än belastningen för den tjänande fastigheten efter en objektiv bedömning (dvs. inte utefter parternas åsikter). Användningen av marken ska således ha effektiviserats.

Med ”i visst hänseende” menas att det inte får vara fråga om ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten.

Med ”nyttjande” menas många skilda användanden av den tjänande fastigheten. Det kan röra sig om att t.ex. använda en väg, en brygga eller en ledning som finns på den tjänande fastigheten.

Med ”på annat sätt taga i anspråk” menas då rättighetshavaren tillåts att göra någonting på sin egen fastighet som påverkar den tjänande fastigheten.

Med ”råda över den tjänande fastigheten…” menas att ägaren till den tjänande fastigheten avsäger sig rätten att använda sin fastighet på visst sätt.

Enligt andra stycket måste servitut upplåtas för stadigvarande ändamål. Det får alltså inte vara fråga om att tillgodose något tillfälligt behov.

Enligt tredje stycket är detta kapitel inte tillämpligt på servitut som bildats genom fastighetsbildning (se 5 kap., 7 kap. samt i 10 kap. 5 § och 11 kap. 6 §fastighetsbildningslagen) eller expropriation (se 1 kap.1 och 2 §§expropriationslagen). Däremot är rekvisiten för servitut som följer av första stycket i denna paragraf tillämpliga på alla former av servitut.

  • NJA 1996 s. 776:Upplåtelse av rätt att för träning och motion av travhästar använda ett område av en fastighet har i visst fall ansetts utgöra ett sådant totalt ianspråktagande av området att den inte bör tillåtas som servitut.
  • NJA 2018 s. 200:Servitut. Fråga om viss åtgärd från den tjänande fastighetens sida utgör hinder mot utövande av servitutsrätten och, i så fall, om den härskande fastighetens ägare är skyldig att tåla hindret.
  • NJA 2014 s. 228:En fastighet kan beredas rätten till ett servitut till väg på en annan fastighet enligt 49 § anläggningslagen endast om servitutet har en direkt anknytning till och är av väsentlig betydelse för behovet av enskild väg för samfärdsel och transporter till och från fastigheten.
  • NJA 2007 s. 120:Upplåtelse har underkänts som servitut på grund av omfattningen av driftsmomentet i de förpliktelser som åvilat den tjänande fastigheten.
  • NJA 2009 s. 656:Hela taket på en kontorsbyggnad var sedan lång tid iordningställt som terrass. En servitutsupplåtelse som innebar att innehavaren av angränsande tomträtter, på vilka bostadsbyggnader var uppförda, fick rätt att disponera terrassen till uteplats och kolonilotter har ansetts giltig.
  • NJA 1991 s. 177:Servitut avseende rätt att hålla sjömärke m m för farled i allmän hamn har ansetts genom fastighetsreglering kunna bildas till förmån för fastighet där centrum för hamnverksamheten är belägen.
  • NJA 1997 s. 307:Fråga om tillämpning av bestämmelsen i 14 kap 1 § JB om att servitut får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Tillika fråga om avtalstolkning.
  • RH 2012:68:Fråga om detaljplan i visst fall utgjort hinder enligt 23 kap. 2 § jordabalken för inskrivning av s.k. utsiktsservitut.
  • RH 2001:39:Till förmån för fastigheten A gäller ett vid en lantmäteriförrättning bildat servitut, enligt vilket med A följer rätt att begagna väg över fastigheten B. - M var tidigare ägare till A. I samband med att hon sålde A upplät de nya ägarna till henne nyttjanderätt till vissa byggnader jämte kringliggande mark på fastigheten. - Det har ansetts att M har rätt att använda den ifrågavarande vägen med stöd av servitutet och nyttjanderättsavtalet; detta oavsett om hon enligt anläggningslagen (1973:1149) kan erhålla en sådan rätt eller ej.

[K14]2 §  Servitut får upplåtas till förmån även för gruvegendom. I fråga om sådan upplåtelse äger bestämmelserna i detta kapitel om servitut till förmån för fastighet motsvarande tillämpning.

[K14]3 §  Servitut är förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och får ej överlåtas särskilt.

Paragrafen innebär att servitutet utgör tillbehör till den härskande fastigheten (jfr 2 kap.) och ingår alltså om ägaren överlåter fastigheten.

[K14]4 §  Servitut får ej avse rätt till skogsfång eller bete.

[K14]5 §  Servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen skall anges den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen. Upplåtelse som icke uppfyller dessa föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av servitut.

För upplåtelse av servitut enligt detta kapitel måste formkravet iakttas. Om det inte har upprättats någon skriftlig handling gäller inte upplåtelsen som servitut och då får man istället använda sig av de generella reglerna i 7 kap. (det kan röra sig om en benefik nyttjanderätt eller en annan nyttjanderätt enligt 7 kap.).

Andra villkor än de minimikrav som nämns i paragrafen samt frågor om betalning kan alltså avtalas muntligt.

Det finns inget krav på inskrivning av servitut (23 kap.), men det är en fördel om det är inskrivet eftersom servitutet annars kan upphöra om den tjänande fastighetens ägare överlåter fastigheten (jfr 7 kap. 10 §).

  • RH 2009:66:Fråga om en i köpekontrakt från år 1934 intagen garanti kan anses ha verkan som en sevitutsupplåtelse och därför ska få skrivas in.

[K14]6 §  Ägaren av den härskande fastigheten skall vid servitutets utövning förfara så, att den tjänande fastigheten icke betungas mer än nödvändigt.

[S2]Har den härskande fastighetens ägare på den tjänande fastigheten väg, byggnad eller annan anläggning, åligger det honom att hålla den i sådant skick att skada eller olägenhet icke vållas onödigtvis.

  • MÖD 2014:22:Fastighetsreglering och fastighetsbestämning ----- Målet gäller innebörden av ett s.k. allmänt färdselservitut, som tillkommit vid laga skifte år 1848. Sådana är till sin natur olokaliserade. Frågan i målet var om servitutet kommit att rättsligt lokaliseras till en väg som passerar ett gårdscentrum. Utredning rörande överenskommelse mellan fastighetsägarna om lokalisering saknades. Servitutens innebörd och innehållet i 14 kap. JB om att servitut ska utövas utan att orsaka skada har ansetts som en grundläggande utgångspunkt. Det finns inte klart stöd i befintlig domstolspraxis för slutsatsen att ett faktiskt nyttjande av en väg eller en faktisk lokalisering ska medföra en rättslig lokalisering. Färdselservitutet har konstaterats vara alltjämt olokaliserat.

[K14]7 §  Har den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller ägaren av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada.

[K14]8 §  Är i fall som avses i 7 § vad den ene fastighetsägaren låtit komma sig till last av väsentlig betydelse för den andre och sker ej rättelse inom skälig tid efter anmaning, har denne rätt att häva servitutet och att erhålla ersättning för skada.

[K14]9 §  Skall vederlag utgå för servitut och betalas ej vederlaget inom en månad efter förfallodagen, har den tjänande fastighetens ägare rätt att häva servitutet och att erhålla ersättning för skada, om försummelsen icke är av ringa betydelse.

[K14]10 §  Fastighetsägare som vill häva servitutet enligt 8 eller 9 § skall underrätta den andre fastighetsägaren därom utan oskäligt dröjsmål. Sker det ej, är rätten att häva förlorad.

[S2]Servitut får ej hävas, sedan vederlag betalats eller annan rättelse skett.

[K14]11 §  Den fasta egendom som servitutet avser får ej belastas utöver vad som följer av upplåtelsen till följd av ändring i fastighetsindelningen eller annan ändring i förhållandena.

  • MÖD 2014:22:Fastighetsreglering och fastighetsbestämning ----- Målet gäller innebörden av ett s.k. allmänt färdselservitut, som tillkommit vid laga skifte år 1848. Sådana är till sin natur olokaliserade. Frågan i målet var om servitutet kommit att rättsligt lokaliseras till en väg som passerar ett gårdscentrum. Utredning rörande överenskommelse mellan fastighetsägarna om lokalisering saknades. Servitutens innebörd och innehållet i 14 kap. JB om att servitut ska utövas utan att orsaka skada har ansetts som en grundläggande utgångspunkt. Det finns inte klart stöd i befintlig domstolspraxis för slutsatsen att ett faktiskt nyttjande av en väg eller en faktisk lokalisering ska medföra en rättslig lokalisering. Färdselservitutet har konstaterats vara alltjämt olokaliserat.
  • NJA 1998 s. 77:Sedan servitutsavtal träffats av innebörd att en fastighet tillerkändes rätt att utnyttja den på en grannfastighet vid avtalets tillkomst befintliga brunnsanläggningen, har den tjänande fastighetens ägare låtit iordningställa en brunn med ett nytt borrhål på ett avstånd av tre-fem meter från det tidigare borrhålet. Servitutet har inte ansetts gälla med avseende på den nya brunnen. 14 kap 11 § JB.
  • NJA 1982 s. 69:Fråga huruvida ett båtplatsservitut, som upplåtits år 1868 till förmån för några jordbruksfastigheter, numera kunde anses gälla även till förmån för en fritidsfastighet, som avstyckats från en av jordbruksfastigheterna och som enligt föreskrift vid avstyckningsförrättningen förklarats äga del i servitutsrättigheten. Tillika fråga om betydelsen av att båtplatsen numera tas i anspråk för fler båtar än vad fallet var vid tiden närmast efter servitutets tillkomst Även fråga om prövningens omfattning vid negativ fastställelsetalan.
  • MÖD 2019:9:Fastighetsbestämning av servitut ----- Fråga om ett officialservitut från 1943 avseende bland annat båt- och badplats blivit lokaliserat. Bestämningen gjordes med beaktande av servitutets ordalydelse och innebörd men även nya anläggningar på tjänande fastighet och de faktiska förhållandena på platsen.

[K14]12 §  Sammanlägges den härskande fastigheten med den tjänande, upphör servitutet att gälla.

[K14]13 §  Bortför den härskande fastighetens ägare byggnad eller annan anläggning som är avsedd för servitutet och som tillhör honom men finns på den tjänande fastigheten, åligger det honom att återställa marken i tjänligt skick. Upphör servitutet, är han skyldig att föra bort sådan anläggning inom ett år därefter. Sker det ej, tillfaller anläggningen den tjänande fastighetens ägare utan lösen.

[K14]14 §  Om ändring och upphävande av servitut i fastighet genom fastighetsreglering finns bestämmelser i fastighetsbildningslagen (1970:988). De äger motsvarande tillämpning i fråga om ändring och upphävande av servitut i tomträtt.

15 kap. Rätt till elektrisk kraft

Reglerna i detta kapitel ska läsas tillsammans med de allmänna bestämmelserna i 7 kap.

[K15]1 §  Rätt till elektrisk kraft för belysning, drivkraft eller annat sådant ändamål får upplåtas i fastighet till vilken elektrisk kraftstation hör. Med elektrisk kraftstation avses generator-, transformator-, omformare-, ackumulator- eller kopplingsstation.

[K15]2 §  Avtal om rätt till elektrisk kraft skall upprättas skriftligen. I upplåtelsehandlingen skall anges den kraftstation från vilken kraften skall tillhandahållas samt den fastighet till vilken stationen hör. Upplåtelse som icke uppfyller dessa föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av rätt till elektrisk kraft.

[K15]3 §  Rätt till elektrisk kraft får överlåtas. Överlåtaren svarar dock för de skyldigheter som enligt upplåtelseavtalet åligger honom, om ej upplåtaren godtager den till vilken rättigheten överlåtits.

[S2]Första stycket äger motsvarande tillämpning på rättighetens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

[K16]1 §  Om någon erhållit lagfart på fast egendom, som kommit ur rätte ägarens hand, och därefter under tjugo år i följd med äganderättsanspråk innehaft egendomen utan att talan om bättre rätt till egendomen väckts mot honom, har han på grund av hävden rätt till egendomen framför den andre.

[S2]Om innehavet grundas på överlåtelse och innehavaren varken ägde eller bort äga kännedom om att överlåtaren icke var rätt ägare, gäller första stycket fastän tiden för innehavet uppgår till endast tio år.

[S3]Om egendomen under hävdetiden innehafts av flera efter varandra, äger första och andra styckena motsvarande tillämpning, varvid kravet på lagfart gäller endast den förste innehavarens förvärv. Vid tillämpning av andra stycket gäller villkoren om att innehavet grundas på överlåtelse och att innehavaren var i god tro endast den förste innehavaren.

  • RH 2001:56:Sedan bolag ansökt om lagfart på förvärv från staten av fastigheter inom samebys året-runt-marker ovan odlingsgränsen har samebyn, sedan inskrivningsmyndigheten berett denna tillfälle att yttra sig, bestritt ansökningarna under påstående att samebyn på grund av urminnes hävd ägde bättre rätt till fastigheterna än staten. Tvist enligt 19 kap. 10 § jordabalken har inte ansetts föreligga; det har även prövats om det föreligger annat hinder för lagfart.

[K16]2 §  Vad som följer av lag eller annan författning om verkan av underlåtenhet att inom viss tid väcka talan om bättre rätt till fast egendom äger tillämpning endast om det innebär att frihet från rätte ägarens anspråk på egendomen vinnes tidigare än enligt 1 §.

[S2]Om skyldighet att återbära egendom som tillträtts till följd av dödförklaring finns särskilda bestämmelser.

Företräde mellan förvärv som grundas på överlåtelse eller på upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft.

[K17]1 §  Har fast egendom överlåtits eller nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft upplåtits i egendomen till flera var för sig, har det förvärv för vilket inskrivning först sökes företräde, om ej annat följer av 2 och 3 §§.

[K17]2 §  Inskrivning av överlåtelse av fast egendom ger ej företräde framför tidigare överlåtelse av egendomen, om förvärvaren vid förvärvet ägde eller bort äga kännedom om den tidigare överlåtelsen.

[S2]Första stycket gäller ej, om förvärvaren i sin tur överlåtit egendomen till annan och denne vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om den första överlåtelsen. Har förvärvaren upplåtit nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft i egendomen och var den till vilken upplåtelsen skedde därvid i god tro beträffande den tidigare överlåtelsen, medför förvärvet, utan hinder av första stycket, den verkan att upplåtelsen har företräde framför överlåtelsen.

[S3]Överlåtelse har ej på grund av inskrivning företräde framför sådan upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft som enligt 7 kap. gäller mot förvärvaren.

[K17]3 §  Upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft i fast egendom har ej på grund av inskrivning företräde framför tidigare överlåtelse eller upplåtelse, om rättighetshavaren vid upplåtelsen ägde eller bort äga kännedom om denna. Vad som sagts nu med avseende på företräde mellan upplåtelser av rättigheter gäller endast om dessa ej utan förfång för någondera kan utövas vid sidan av varandra.

[K17]4 §  Sökes på samma inskrivningsdag inskrivning av flera förvärv, har de sinsemellan företräde efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. Överlåtelse av fast egendom har dock företräde framför upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft, om ej annat följer av 7 kap.

[S2]Är förvärv avseende överlåtelse av fast egendom samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de skett, skall rätten på talan av endera förvärvaren förordna om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till omständigheterna är skäligt. Motsvarande gäller i fråga om företrädet mellan förvärv som avser upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft, om rättigheterna ej utan förfång för någondera kan utövas vid sidan av varandra.

[K17]5 §  Har överlåtelse av fast egendom företräde framför annat förvärv, medför det andra förvärvet icke någon rätt till egendomen. Om företräde tillkommer nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektisk kraft, får rätten enligt det andra förvärvet utövas endast i den mån det kan ske utan förfång för det förvärv som har företräde.

Företräde på grund av inteckning

[K17]6 §  Inteckning ger företräde i förhållande till annan inteckning efter den tidsföljd i vilken inteckningarna sökes. Inteckningar som sökes på samma inskrivningsdag ger lika rätt.

[S2]I förhållande till nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ger inteckning företräde, om den sökes innan inskrivning av rättigheten sökes. Inskrivning av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ger företräde framför inteckning som sökes på samma inskrivningsdag.

[K17]7 §  Om rätt att göra gällande det företräde som inteckning ger finns bestämmelser i 6 kap.

Övriga bestämmelser

[K17]8 §  Om möjlighet att bestämma företrädet mellan flera inskrivningar som sökes på samma inskrivningsdag på annat sätt än som angivits förut samt om ändring i företrädesordningen genom sammanföring eller nedsättning finns bestämmelser i 22 och 23 kap.Lag (1977:160).

[K17]9 §  Det företräde som ansökan om inskrivning ger enligt detta kapitel förfaller, om ansökningen avslås. Visar sig inskrivet förvärv vara ogiltigt eller kan det av annan anledning än som avses i detta kapitel ej göras gällande av förvärvaren, föfaller rätten till företräde.

[K17]10 §  Detta kapitel äger icke tillämpning beträffande företräde mellan å ena sidan förvärv av fast egendom, som skett vid exekutiv försäljning, och å andra sidan upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft samt ej heller beträffande företräde mellan förvärv som skett vid exekutiv försäljning och annan överlåtelse.

[S2]I fråga om företräde mellan upplåtelser av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft vid exekutiv auktion gäller ej 3 §. I fall då inskrivning av rättigheterna sökts samma inskrivningsdag har förvärven lika rätt, om ej annan företrädesordning fastställts.

[S3]Andra stycket gäller i tillämpliga delar, när myndighet i annat fall än med anledning av exekutiv auktion fördelar medel mellan rättsägare i den ordning som gäller vid fördelning av köpeskilling för exekutivt försåld fast egendom. Lag (1973:1133).

[K17]11 §  Bestämmelserna i 1-10 §§ om överlåtelse och upplåtelse äger motsvarande tillämpning på förvärv genom bodelning, arv, testamente eller bolagsskifte och på liknande förvärv, när fråga uppkommer om företräde mellan sådant förvärv och senare förvärv som avses i 1 § eller om företräde på grund av inteckning.

18 kap. Godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelse av inskrivning i vissa andra fall

[K18]1 §  Har fast egendom förvärvats genom överlåtelse och var överlåtaren ej rätt ägare till egendomen på den grund att hans eller någon hans företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skäl ej gällde mot rätte ägaren, är förvärvet likväl giltigt, om lagfart på egendomen vid överlåtelsen var beviljad för överlåtaren och om förvärvaren vid överlåtelsen eller, när egendomen därefter överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om att överlåtaren ej var rätt ägare. Vad nu sagts gäller ej förvärv som skett vid exekutiv försäljning.

[S2]I fråga om upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft, vilken gjorts av den som ej var rätt ägare till egendomen på den grund att hans eller någon hans företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skäl ej gällde mot rätte ägaren, äger första stycket motsvarande tillämpning, dock endast om den till vilken rättigheten uppläts vid upplåtelsen varken ägde eller bort äga kännedom om att upplåtaren ej var rätt ägare.

[S3]Om företräde på grund av inskrivning finns bestämmelser i 17 kap.Lag (1973:1133).

  • NJA 1993 s. 124:Omyndiga, som förvärvat fast egendom genom gåva från sin förmyndare, har, eftersom denne var i ond tro beträffande sin äganderätt, ansetts inte ha gjort ett godtrosförvärv enligt 18 kap 1 § JB.
  • NJA 1995 s. 135:Vid köp år 1986 av fastighet lämnades i köpehandlingarna oriktig uppgift om köpeskillingen, varför köpet enligt dåvarande lydelse av 4 kap 1 § JB blev ogiltigt. Förvärvare i senare led har ansetts ha rätt att till skydd för sitt förvärv åberopa 34 § avtalslagen.

[K18]2 §  Har panträtt i fast egendom upplåtits och var upplåtaren ej rätt ägare till egendomen på den grund att hans eller någon hans företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skäl ej gällde mot rätte ägaren, är upplåtelsen likväl giltig, om lagfart på egendomen var beviljad för upplåtaren vid upplåtelsen eller därefter beviljas för honom och om borgenären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om att upplåtaren ej var rätt ägare.

[K18]3 §  Bestämmelserna i 1 och 2 §§ äger ej tillämpning, om

  1. handling på vilken äganderätten grundats är förfalskad eller på rätte ägarens vägnar utfärdad av någon som saknade behörighet därtill eller är ogiltig såsom tillkommen under sådant tvång som avses i 28 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område,
  2. rätte ägaren, när han utfärdade den handling på vilken äganderätten grundats, var i konkurs eller omyndig eller handlade under påverkan av en psykisk störning eller inte hade rådighet över den fasta egendomen på grund av att en förvaltare enligt föräldrabalken var förordnad för honom,
  3. förvärvet enligt lag är ogiltigt, enär det icke skett i föreskriven form eller med iakttagande av andra föreskrivna villkor eller med samtycke av någon vars rätt beröres eller med stöd av tillstånd eller annan åtgärd av domstol eller annan myndighet. Lag (1991:1548).

  • NJA 1995 s. 135:Vid köp år 1986 av fastighet lämnades i köpehandlingarna oriktig uppgift om köpeskillingen, varför köpet enligt dåvarande lydelse av 4 kap 1 § JB blev ogiltigt. Förvärvare i senare led har ansetts ha rätt att till skydd för sitt förvärv åberopa 34 § avtalslagen.

[K18]4 §  Kommer till följd av 1 eller 2 § förvärv som avses där att gälla mot rätte ägaren, har denne rätt till ersättning av staten för sin förlust. Har den skadelidande medverkat till förlusten genom att utan skälig anledning underlåta att vidtaga åtgärd för bevarande av sin rätt eller har han på annat sätt medverkat till förlusten genom eget vållande, skall ersättningen efter vad som finnes skäligt nedsättas eller helt bortfalla.

[S2]Även den vars förvärv till följd av 3 § icke skall gälla har rätt till ersättning enligt första stycket, om han vid förvärvet varken ägde eller bort äga kännedom om att överlåtaren eller upplåtaren icke var rätt ägare.

Här behandlas statens skadeståndsansvar gentemot fastighetens rätte ägare till följd av ett giltigt godtrosförvärv av pant. Detta ansvar finns för att man ska kunna lita på innehållet i inskrivningssystemet. Ersättningen kan jämkas om den skadelidande haft del i förlusten, till exempel genom att inte anmäla sitt äganderättsanspråk. Notera också att ersättning i första hand ska betalas av den som orsakat skadan.

Andra stycket utgör en liknande garanti för panthavaren om hans förlust beror på en grov ogiltighetsgrund enligt 3 § och han i annat fall hade kunnat göra ett godtrosförvärv enligt 2 §.

[K18]4 a §  Om lagfart har beviljats med stöd av en förfalskad fångeshandling, har rätte ägaren rätt till skälig ersättning av staten för sina kostnader för att få denna och senare beviljade lagfarter undanröjda. Detsamma gäller om lagfart har beviljats trots att rätte ägaren, när han eller hon utfärdade fångeshandlingen, inte hade rådighet över den fasta egendomen på grund av att en förvaltare enligt föräldrabalken var förordnad för honom eller henne.

[S2]Om en godtroende förvärvare i de fall som avses i första stycket förpliktas att betala ersättning för rättegångskostnader till rätte ägaren, har han eller hon rätt till skälig ersättning för kostnaderna av staten. Lag (2001:170).

[K18]5 §  Staten företräds i ärenden om ersättning enligt 4 eller 4 a § av den myndighet som regeringen bestämmer.

[S2]I mål om ersättning enligt 4 eller 4 a § tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser om laga domstol i tvister om äganderätten till fast egendom. Lag (2001:170).

[K18]6 §  Vill den som är part i mål om äganderätten till fast egendom eller om beståndet av rättighet i sådan egendom framställa anspråk att, om han förlorar målet, erhålla ersättning enligt 4 §, skall han antingen till gemensam handläggning med målet väcka talan mot staten om sitt ersättningsanspråk eller på sätt regeringen bestämmer lämna underrättelse om rättegången för att staten skall kunna inträda i denna. Har förberedelsen i övrigt slutförts utan att talan om ersättningsanspråket väckts eller underrättelse om rättegången lämnats, skall rätten förelägga parten att vidtaga endera åtgärden inom viss tid. Iakttages ej tiden, är ersättningsanspråket förfallet. Erinran därom skall intagas i föreläggandet. Lag (1974:820).

[K18]7 §  Om den som fått ersättning enligt 4 eller 4 a § har haft rätt att utkräva beloppet av någon annan i form av skadestånd, inträder staten i denna rätt.

[S2]Ersättning enligt 4 eller 4 a § på grund av en domstols dom betalas ut sedan domen har vunnit laga kraft. Lag (2001:170).

[K18]8 §  Sedan ett ärende om anteckning enligt 19 kap. 29 § första stycket, 20 kap. 14 § eller 21 kap. 4 § denna balk har tagits upp på en inskrivningsdag, får den som därefter har förvärvat egendomen eller någon annan rättighet i denna än panträtt inte till stöd för beståndet av förvärvet eller rätten till ersättning enligt 4 § andra stycket åberopa att han eller hon vid förvärvet varken ägde eller bort äga kännedom om den omständighet som har antecknats.

[S2]Bestämmelserna i 6 kap. 7 § tredje stycket och 7 a § gäller också vid bedömningen av om vid förvärv av panträtt god tro föreligger i fråga om en omständighet som avses med anteckning enligt första stycket. Lag (2010:238).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 18 kap. 8 § i promemorians förslag.)

Paragrafen har omarbetats redaktionellt. Den tidigare hänvisningen till en bestämmelse i 19 kap. har justerats med anledning av den ändrade paragrafnumreringen i det kapitlet.

[K18]9 §  Talan om bättre rätt till fast egendom kan med laga verkan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt även om denne före talans väckande överlåtit egendomen. Den till vilken egendomen sålunda överlåtits har i rättegången samma ställning som om överlåtelsen skett under rättegången.

  • NJA 2013 s. 265:Talan om ändring av tomträttsavgäld kan enligt 18 kap. 9 § jordabalken med laga verkan riktas bara mot den som senast har erhållit inskrivning för sitt förvärv, även om ansökningen endast lett till uppskov i ärendet eller vilandeförklaring.

[K18]10 §  Bestämmelserna i 9 § äger motsvarande tillämpning när någon vill söka betalning ur fast egendom för fordran för vilken panträtt upplåtits eller fordran som enligt lag utgår med förmånsrätt framför panträtt. Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan talan om betalning i stället riktas mot den som innehar egendomen med äganderättsanspråk.

[S2]I fråga om tomträtt gäller första stycket även när fastighetsägaren vill uppsäga tomträttsavtalet eller väcka talan som avses i 13 kap.11 eller 18 §. Lag (2000:226).

  • NJA 2013 s. 265:Talan om ändring av tomträttsavgäld kan enligt 18 kap. 9 § jordabalken med laga verkan riktas bara mot den som senast har erhållit inskrivning för sitt förvärv, även om ansökningen endast lett till uppskov i ärendet eller vilandeförklaring.

Andra avdelningen

Inskrivningsväsendet

19 kap.

Prop. 2012/13:76: Bestämmelser om handläggning av ärenden enligt 20–24 kap.

Övriga regler för handläggningen 26 c § Frågor om utdömande av vite som har förelagts med stöd av 19, 20, 21 eller 23 kap. prövas av inskrivningsmyndigheten.

I paragrafen anges att inskrivningsmyndigheten prövar frågor ...

Prop. 2017/18:111: Bestämmelser om handläggning av ärenden enligt 20–24 kap.

Handläggning av inskrivningsärenden m.m.

Allmänna bestämmelser om inskrivning

Inskrivning

[K19]1 §  Inskrivning enligt denna balk ska göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel.

[S2]Bestämmelser om fastighetsregistret finns i lagen (2000:224) om fastighetsregister. Lag (2020:362).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 1 § i promemorians förslag.)

Av paragrafens nya lydelse framgår att inskrivning skall ske i fastighetsregistrets inskrivningsdel och inte – som tidigare har föreskrivits i paragrafen – i fastighetsbok eller tomrättsbok. Skälen för detta har behandlats i avsnitt 8.1.

Prop. 2019/20:125: Paragrafen innehåller inledande bestämmelser om inskrivningsärenden. Övervägandena finns i avsnitt 6.

Prop. 2007/08:54: (Jfr 19 kap. 1 § i utredningens förslag.)

Av paragrafen framgår att inskrivning ska göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel. I första stycket andra meningen har införts ett bemyndigande för regeringen att meddela föreskrifter om expeditionsavgifter. Bemyndigandet omfattar föreskrifter om avgifter för både bevis och underrättelser om beslut i inskrivningsärenden (jfr 19 kap. 20 §). De nuvarande bestämmelserna om expeditionsavgifter finns i förordningen (<a href="https://lagen.nu/1987:452" ...

Inskrivningsärenden

[K19]2 §  Inskrivningsärenden är ärenden om lagfart, inteckning eller annan inskrivning enligt 20-24 kap. samt ärenden om anteckning enligt 29 och 30 §§ i detta kapitel. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 2 § i promemorians förslag.)

Paragrafen motsvarar i stort det andra stycket i hittillsvarande 1 §. Vad som utgör anteckningsärenden framgår av 29 och 30 §§. Även sådana ärenden är inskrivningsärenden.

Handläggande myndighet

[K19]3 §  Inskrivningsärenden ska handläggas av en för landet gemensam inskrivningsmyndighet, om inte regeringen med stöd av 27 § har bestämt något annat. Den statliga lantmäterimyndigheten ska vara inskrivningsmyndighet. Verksamheten ska bedrivas vid inskrivningskontor. Regeringen meddelar föreskrifter om myndighetens inskrivningskontor och deras verksamhetsområden. Lag (2008:541).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 3 § i promemorians förslag.)

Paragrafen motsvarar i huvudsak 2 § första stycket i den paragrafens hittills gällande lydelse. Liksom tidigare skall inskrivningsärenden som huvudregel handläggas av inskrivningsmyndigheter. Med stöd av 27 § – som motsvarar 3 § andra och tredje styckena lagen (1973:98) om inskrivningsregister – kan dock regeringen bestämma att vissa inskrivningsärenden skall handläggas ...

  • NJA 1985 s. 292:Sedan beslut av kommun att utöva förköpsrätt beträffande viss fastighet anmälts till inskrivningsmyndigheten och antecknats i fastighetsboken, har köparna anfört domvillobesvär över inskrivningsmyndighetens beslut. Spörsmål dels huruvida kommunen i samband med anmälningen företett bevis att underrättelser om förköpsbeslutet avsänts till köparen dels - när så antas vara förhållandet - om betydelsen av att underrättelserna, vilka köparna erhållit vid sådan tidpunkt att de kunnat inom föreskriven frist bestrida förköpsrätten, blivit sända till dem under annan adress än deras vanliga. 7 och 15 §§ förköpslagen (1967:868), 19 kap 3 § JB samt 59 kap 1 § RB.
  • NJA 1990 s. 42:Sedan HovR efter besvär över domvilla undanröjt ett av inskrivningsmyndighet meddelat beslut om lagfart och förordnat om ny handläggning av lagfartsärendet vid inskrivningsmyndigheten, har det ansetts ankomma på inskrivningsmyndigheten att i samband med lagfartsärendet efter dess återupptagande pröva frågan om ersättningsskyldighet för rättegångskostnad i HovR:n med motsvarande tillämpning av RB:s kostnadsregler för indispositiva tvistemål.

Expeditionsavgifter

[K19]4 §  Regeringen får meddela föreskrifter om expeditionsavgifter för bevis eller andra handlingar som visar en inskrivningsåtgärd. Lag (2020:362).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 4 § i promemorians förslag.)

Paragrafen motsvarar den tidigare 3 § första stycket.

Prop. 2019/20:125: Paragrafen är ny. Den motsvarar den hittillsvarande andra meningen i 1 § första stycket. Övervägandena finns i avsnitt 6.

[K19]5 §  Om en expeditionsavgift inte har betalats i rätt tid ska inskrivningsmyndigheten lämna avgiften för indrivning. Regeringen får meddela föreskrifter om att indrivning inte behöver begäras för obetydliga belopp. Bestämmelser om indrivning finns i lagen (1993:891) om indrivning av statliga fordringar m.m. Vid indrivning får avgiftsbeslutet verkställas enligt utsökningsbalken. Lag (2020:362).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 5 § i promemorians förslag.)

Av paragrafens första stycke, som motsvarar den tidigare 2 § andra stycket, framgår att en inskrivningsmyndighet skall ledas av en lagfaren domare. Termen inskrivningsdomare har, såsom föråldrad, övergetts. Inskrivningsärendena handläggs vanligen av annan än föreståndaren för myndigheten.

I paragrafens andra stycke fastslås att rättegångsbalkens ...

Prop. 2019/20:125: Paragrafen, som är ny, behandlar indrivning av expeditionsavgifter. Övervägandena finns i avsnitt 6.

Enligt paragrafen ska inskrivningsmyndigheten lämna en expeditionsavgift för indrivning om den inte betalas i rätt tid. Av 22 § andra stycket inskrivningsförordningen (2000:309) framgår att en expeditionsavgift ska betalas inom en månad ...

Inskrivningsdag

[K19]6 §  Ett inskrivningsärende skall tas upp på en inskrivningsdag.

[S2]Inskrivningsdag skall hållas varje måndag, tisdag, onsdag, torsdag och fredag, dock inte på helgdag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton.

[S3]Inskrivningsdagen skall avslutas klockan tolv. En ansökan om inskrivning enligt 20-24 kap. eller en anmälan om anteckning enligt 29 och 30 §§ i detta kapitel som kommer in till inskrivningsmyndigheten efter denna tidpunkt anses gjord följande inskrivningsdag.

[S4]Om det samma dag som en ansökan eller anmälan tas upp görs en registrering i fastighetsregistrets allmänna del avseende den fastighet som ansökan eller anmälan avser, skall ansökan eller anmälan anses ha gjorts efter registreringen. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 6 § i promemorians förslag.)

I andra stycket reglerar vilka dagar som är inskrivningsdagar, dvs. på vilka dagar som inskrivningsärenden kan tas upp. Bestämmelserna om detta har hittills haft sin plats i 5 § och inneburit att inskrivningsdag normalt hålls en gång i veckan. Ansökan som har inkommit mellan två inskrivningsdagar har ansetts gjord på den senare. Om inskrivning har skett i inskrivningsregister, har dock inskrivningsdag hållits varje måndag, tisdag, ...

[K19]7 §  Om ett inskrivningsärende enligt beslut av domstol ska tas upp till ny handläggning hos inskrivningsmyndigheten, ska ärendet tas upp på den inskrivningsdag då beslutet kommer in till myndigheten. Lag (2008:153).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 7 § i promemorians förslag.)

Paragrafen överensstämmer – med mindre redaktionella jämkningar – med den bestämmelse som hittills har funnits i 15 §. En saklig ändring har dock gjorts. Hittills har gällt att det ärende, som skall tas upp på nytt, skall behandlas på första inskrivningsdagen efter det att beslutet kom till inskrivningsmyndigheten. Den nya bestämmelsen innebär att ärendet skall tas upp på den inskrivningsdag då beslutet kom in till inskrivningsmyndigheten. ...

Prop. 2007/08:54: (Jfr 19 kap. 7 § i utredningens förslag.)

Paragrafen anger på vilken inskrivningsdag ett inskrivningsärende ska tas upp efter beslut om återförvisning. Paragrafen har ändrats som en följd av att tingsrätt ska vara första instans för överprövning av beslut i inskrivningsärenden. I paragrafen har vidare vissa språkliga justeringar gjorts.

Ärenderegister och akter

[K19]8 §  Inskrivningsmyndigheten skall föra ett register (ärenderegister) över de inskrivningsärenden som handläggs av myndigheten. Lag (2011:62).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 8 § i promemorians förslag.)

Paragrafen motsvarar – med mindre redaktionella jämkningar – den hittillsvarande 6 §.

Prop. 2005/06:28: (Jfr 19 kap. 8 § i promemorians förslag och 19 kap. 8 § i utkastet till lagrådsremiss.)

I paragrafen har ordet ”dagbok” ersatts med ”ärenderegister”. Syftet med ändringen är att anpassa paragrafen till de elektroniska rutiner som är avsedda att användas vid inskrivningsmyndighetens framtida ärendehantering (se avsnitt 5.7).

Ärenderegistret får föras med automatiserad behandling. ...

[K19]9 §  Inskrivningsmyndigheten skall sammanföra handlingarna i inskrivningsärendena i akter. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om att akterna skall utgöra en del av ärenderegistret, om de är i elektronisk form.

[S2]Om sökanden eller någon annan har lämnat någon uppgift eller förklaring av betydelse för ärendet, skall en anteckning om detta göras i akten. Detsamma gäller om en särskild utredning har gjorts i ärendet. I akten skall även tas in protokoll samt kallelser, förelägganden och andra beslut som inte skall antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel.

[S3]Att skälen för vissa beslut skall antecknas i akten framgår av 19 och 25 §§. Lag (2011:62).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 9 § i promemorians förslag.)

Paragrafen motsvarar – med mindre redaktionella jämkningar – den hittillsvarande 7 §. Bestämmelsen om att protokoll skall föras in i akten har hittills funnits i inskrivningsregisterkungörelsen.

Prop. 2005/06:28: (Jfr 19 kap. 8 § i promemorians förslag och 19 kap. 9 § i utkastet till lagrådsremiss.)

I första stycket anges att handlingarna i inskrivningsärenden skall sammanföras i akter. Att akter även kan vara elektroniska har ansetts vara självklart (jfr Ds 2003:29 s. 109).

I ...

Ansökan

[K19]10 §  Den som vill ansöka om inskrivning enligt 20-24 kap. skall göra detta i pappersform. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om att en ansökan om inskrivning får ges in i form av ett elektroniskt dokument.

[S2]Med ett elektroniskt dokument avses en upptagning som har gjorts med hjälp av automatiserad behandling och vars innehåll och utställare kan verifieras genom ett visst tekniskt förfarande, enligt vad som föreskrivs av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer.

[S3]Sökanden skall ge in de handlingar som åberopas till stöd för ansökan. Lag (2006:142).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 10 § i promemorians förslag.)

Paragrafen är ny. Det har hittills inte funnits något generellt krav på att en ansökan i ett inskrivningsärende skall vara skriftlig. Ett sådant krav uppställs nu i förevarande paragrafs första stycke. Frågan har behandlats i avsnitt 9.1. Den fortgående tekniska utvecklingen gör det emellertid naturligt att inte stänga dörren för andra ingivandeformer. ...

Prop. 2005/06:28: (Jfr 19 kap. 10 § i promemorians förslag och 19 kap. 10 § i utkastet till lagrådsremiss.)

I första stycket finns bestämmelser om formkrav för en ansökan om inskrivning. Det anges att ansökan skall göras ”skriftligen” men att regeringen får föreskriva att ansökan får ges in i annan form. Med ”skriftligen” har traditionellt avsetts pappersform. Detta har tydliggjorts i första meningen genom att det har angetts att ansökan skall göras i pappersform. Bestämmelsen i andra meningen ...

  • RH 2001:56:Sedan bolag ansökt om lagfart på förvärv från staten av fastigheter inom samebys året-runt-marker ovan odlingsgränsen har samebyn, sedan inskrivningsmyndigheten berett denna tillfälle att yttra sig, bestritt ansökningarna under påstående att samebyn på grund av urminnes hävd ägde bättre rätt till fastigheterna än staten. Tvist enligt 19 kap. 10 § jordabalken har inte ansetts föreligga; det har även prövats om det föreligger annat hinder för lagfart.

[K19]10 a §  Om en ansökan om inskrivning ges in i form av ett elektroniskt dokument, skall den lämnas till ett mottagningsställe för elektroniska dokument som inskrivningsmyndigheten har anvisat. Ansökan skall anses ha kommit in till inskrivningsmyndigheten när den har anlänt till ett sådant mottagningsställe. Lag (2006:142).

Prop. 2005/06:28: (Jfr 19 kap. 10 a § i promemorians förslag och 19 kap. 10 a § i utkastet till lagrådsremiss.)

I paragrafen, som är ny, föreskrivs att en ansökan om inskrivning som lämnas i form av ett elektroniskt dokument skall lämnas till ett särskilt mottagningsställe för elektroniska dokument. Inskrivningsmyndigheten skall anvisa ett mottagningsställe. Av andra meningen framgår att ansökan skall anses ha kommit in till inskrivningsmyndigheten när den har anlänt till det anvisade mottagningsstället. ...

  • LMFS 2018:1: Lantmäteriets föreskrifter om mottagningsställe för elektroniska handlingar

[K19]11 §  En ansökan skall innehålla uppgifter om sökandens namn, personnummer och postadress. Ansökan skall också innehålla uppgift om sökandens telefonnummer till bostaden eller arbetsplatsen. Om sökanden företräds av ställföreträdare eller ombud, behöver telefonnummer dock inte anges. Nummer som avser ett hemligt telefonabonnemang behöver anges endast om inskrivningsmyndigheten begär det.

[S2]Om sökanden har en ställföreträdare, skall motsvarande uppgifter lämnas även om ställföreträdaren. Har sökanden utsett ombud, skall ombudets namn, postadress och telefonnummer anges.

[S3]Avser en ansökan något annat än inteckning, skall den även innehålla uppgift om överlåtarens, upplåtarens eller förvärvarens namn och, där sådant finns, person- eller organisationsnummer. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 11 § i promemorians förslag.)

Paragrafen, som är ny, innehåller regler om vad en ansökan i ett inskrivningsärende skall innehålla.

Vad som sägs i första och andra styckena överensstämmer i väsentliga delar med de krav som uppställs i 5 § lagen om domstolsärenden. Med hänsyn till att inskrivningsärenden regelmässigt är av enklare slag har dock kraven på upplysningar satts något lägre. Lagrådet har ifrågasatt om det inte även ...

[K19]11 a §  Om en ansökan om inskrivning ges in i form av ett elektroniskt dokument, får en fångeshandling eller annan handling som avses i 20 kap. 6 § 1, 21 kap. 2 § första stycket 1 eller 23 kap. 2 § första stycket 1 eller en handling som avses i 7 kap. 5 § fjärde stycket äktenskapsbalken eller 23 § andra stycket sambolagen (2003:376) ges in elektroniskt enligt föreskrifter som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela.

[S2]Om en fångeshandling eller annan handling som avses i första stycket ges in elektroniskt, ska den elektroniska handlingens överensstämmelse med originalet vara bestyrkt enligt föreskrifter som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela. Lag (2013:426).

Prop. 2012/13:74: Om en fångeshandling eller annan handling som avses i första stycket ges in elektroniskt, ska den elektroniska handlingens överensstämmelse med originalet vara bestyrkt enligt föreskrifter som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela.

I paragrafen har den ändringen gjorts att det tidigare tredje stycket, som innehöll en straffbestämmelse med ansvar för den som oriktigt intygar att en elektronisk handling överensstämmer med originalet, har upphävts. ...

Prop. 2005/06:28: (Jfr 19 kap. 11 a § i promemorians förslag och 19 kap. 11 a § i utkastet till lagrådsremiss.)

I paragrafen, som är ny, har införts bestämmelser om att vissa handlingar, som för närvarande ges in till inskrivningsmyndigheten i sedvanlig skriftlig form, får ges in elektroniskt. Bestämmelserna har behandlats i avsnitten 5.3 och 5.5.

För inskrivningsärenden gäller ett allmänt krav på att sökanden ger in de handlingar som han eller hon åberopar till stöd för sin ...

Avvisning

[K19]12 §  En ansökan ska omedelbart avvisas, om

  1. den inte har gjorts på det sätt som anges i 10 § första stycket, eller
  2. det förvärv som sökanden åberopar uppenbarligen är sådant att det inte kan skrivas in i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Lag (2008:153).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 12 § i promemorians förslag.)

Punkterna 1 och 3 motsvarar – med mindre redaktionella jämkningar – den hittillsvarande 8 §.

I punkten 2 har det lagts till en bestämmelse om omedelbar avvisning om kravet på skriftlig form för en ansökan i inskrivningsärende inte har uppfyllts. Hittills har det, som nämnts vid 10 §, inte uppställts något generellt krav på skriftlig ansökan.

Prop. 2007/08:54: (Jfr 19 kap. 12 § i utredningens förslag.)

Paragrafen reglerar i vilka fall en ansökan om inskrivning enligt 20– 24 kap. omedelbart ska avvisas. Som en följd av att det endast kommer att finnas en gemensam inskrivningsmyndighet för hela landet har den hittillsvarande punkten 1 upphävts. I denna angavs att ansökan ska avvisas om den inte har gjorts hos rätt inskrivningsmyndighet. Om en ansökan om inskrivning avseende en viss fastighet lämnas in till ett inskrivningskontor vars ...

Uppskov

[K19]13 §  Om en ansökan avser en fastighet eller en del av en fastighet som ingår i en beslutad men inte fullbordad sammanläggning, skall inskrivningsmyndigheten besluta om uppskov i ärendet. Uppskov får dock inte beslutas om ansökan omedelbart skall avvisas enligt 12 § eller omedelbart avslås enligt någon bestämmelse i 20-24 kap.

[S2]Ärendet skall tas upp på nytt på den inskrivningsdag då ett meddelande har kommit in till inskrivningsmyndigheten om att sammanläggningen har fullbordats eller frågan om sammanläggning inte längre är aktuell. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 13 § i promemorians förslag.)

Paragrafen, som behandlar uppskov när fastighet som berörs av inskrivningsansökan är föremål för sammanläggning, överensstämmer med den bestämmelse som hittills har funnits i 9 § första stycket. Ändringarna är av redaktionell natur.

  • NJA 2013 s. 265:Talan om ändring av tomträttsavgäld kan enligt 18 kap. 9 § jordabalken med laga verkan riktas bara mot den som senast har erhållit inskrivning för sitt förvärv, även om ansökningen endast lett till uppskov i ärendet eller vilandeförklaring.

[K19]14 §  Om det är nödvändigt för utredningen, får inskrivningsmyndigheten besluta om uppskov i ett ärende till en viss senare inskrivningsdag. Detsamma gäller om en ansökan inte innehåller de uppgifter som anges i 11 § och ansökan på grund av detta inte kan tas upp till prövning utan väsentlig olägenhet.

[S2]Om uppskov beslutas enligt första stycket, får sökanden föreläggas att ge in den utredning eller de uppgifter som behövs. Föreläggandet får förenas med vite. Om sökanden inte följer föreläggandet, får ansökan avvisas. En upplysning om detta ska tas in i föreläggandet.

[S3]I fall som avses i 16 § får sökanden även kallas till ett sammanträde. I fråga om ett sådant sammanträde gäller 16 § andra stycket. Lag (2020:362).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 14 § i promemorians förslag.)

Paragrafen innehåller regler om uppskov m.m. med hänsyn till utredningen. Den överensstämmer i huvudsak – med smärre redaktionella ändringar – med den bestämmelse som hittills har funnits i 9 § andra stycket. En nyhet är att uppskov och föreläggande om komplettering kan beslutas även när ansökan inte uppfyller de formella föreskrifterna i 11 §.

Om sökanden underlåter att komplettera en ansökan, kan inskrivningsmyndigheten ...

Prop. 2019/20:125: Paragrafen reglerar s.k. utredningsuppskov. Den ändras så att ett kompletteringsföreläggande kan förenas med vite och hot om avvisning. Övervägandena finns i avsnitt 5.

Andra stycket innebär bl.a. att inskrivningsmyndigheten i ett beslut om utredningsuppskov får förelägga sökanden att lämna in de uppgifter eller den utredning som behövs i ärendet. Genom tillägget möjliggörs att ett sådant föreläggande ...

Prop. 2014/15:73: Paragrafen innehåller regler om uppskov med hänsyn till utredningen. Övervägandena finns i avsnitt 5.

Av andra stycket framgår bl.a. att inskrivningsmyndigheten i fall som avses i 16 § får hålla sammanträde. Paragrafens bestämmelser om kallelse till och utevaro från ett sammanträde utgår. I stället görs en hänvisning till 16 § andra stycket som innehåller bestämmelser av motsvarande innebörd. Någon ...

  • NJA 2013 s. 265:Talan om ändring av tomträttsavgäld kan enligt 18 kap. 9 § jordabalken med laga verkan riktas bara mot den som senast har erhållit inskrivning för sitt förvärv, även om ansökningen endast lett till uppskov i ärendet eller vilandeförklaring.
15 § Har upphävts genom lag (2011:62).

Kommunicering m.m.

[K19]16 §  Om det på grund av någon särskild omständighet finns anledning att anta att det förvärv som sökanden åberopar är ogiltigt eller inte kan göras gällande eller att den sökta åtgärden på annat sätt skulle kränka någon annans rätt, ska inskrivningsmyndigheten ge den vars rätt berörs tillfälle att yttra sig skriftligen. I samband med detta får även sökanden eller någon annan ges tillfälle att yttra sig skriftligen.

[S2]Om det behövs, ska inskrivningsmyndigheten hålla ett sammanträde. Inskrivningsmyndigheten får förelägga sökanden eller någon annan som ska yttra sig att inställa sig personligen eller genom ombud. Föreläggandet får förenas med vite. Om sökanden inte följer föreläggandet, får ansökan avvisas. Om någon annan än sökanden inte följer föreläggandet, får ärendet ändå avgöras. Föreläggandet ska innehålla en upplysning om följden av att föreläggandet inte följs. Sökanden och andra som ska delta i sammanträdet får göra det genom ljudöverföring eller ljud- och bildöverföring under samma förutsättningar som gäller enligt 5 kap. 10 § rättegångsbalken. Protokoll ska föras över det som kommer fram vid sammanträdet.

[S3]Om inskrivningsmyndigheten anser att det råder tvist om sökandens rätt, får myndigheten förelägga sökanden att inom viss tid väcka talan vid domstol. Om sökanden inte följer föreläggandet, får inskrivningsmyndigheten avvisa ansökan. En upplysning om detta ska tas in i föreläggandet. Lag (2015:369).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 16 § i promemorians förslag.)

Paragrafen, som som motsvarar den tidigare 10 §, innehåller bestämmelser om att inskrivningsmyndigheten i vissa fall skall bereda dem som berörs av ansökan tillfälle att yttra sig skriftligen.

Vad som sägs i första stycket överensstämmer med hittills gällande ordning.

I vissa fall kan inskrivningsmyndigheten behöva höra parterna muntligen. I andra stycket anges att inskrivningsmyndigheten ...

Prop. 2007/08:54: (Jfr 19 kap. 16 § i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om kommunicering och sammanträden i inskrivningsärenden. Skälen för förslaget har behandlats i avsnitt 5.3.2 och 5.3.6.

I första stycket, som i sak har lämnats oförändrat, anges under vilka förutsättningar inskrivningsmyndigheten ...

Prop. 2014/15:73: Paragrafen innehåller bestämmelser om kommunicering och sammanträden i inskrivningsärenden. Övervägandena finns i avsnitt 5.

I andra stycket anges att inskrivningsmyndigheten ska hålla ett sammanträde, om det behövs. Med den nya meningen i stycket tydliggörs att inskrivningsmyndigheten får tillåta personer att delta i sammanträdet genom ljudöverföring eller ljud- och bildöverföring (jfr <a href="https://lagen.nu/prop/2007/08:54#sid46" ...

  • NJA 2003 s. 125:Fråga om anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel av en intresseanmälan avseende förvärv av fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. 2-4 §§ lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, 19 kap. 16 § JB.
  • NJA 2002 s. 613:Fråga huruvida inskrivningsmyndighets beslut om lagfart kan undanröjas när i det överklagade ärendet framkommit uppgifter som, om de hade varit kända för myndigheten, hade medfört att lagfart inte bort meddelas utan närmare undersökning. Tillika fråga om rättegångskostnader i tvistigt lagfartsärende. 19 kap. 16 § och 20 kap. 5 och 7 §§ JB.
  • RH 2016:76:Lagfartsansökan. Förvärv av fastighetsandel genom bodelningsavtal har ansetts beroende av villkor att mottagaren övertog inteckningslån. Det har därmed funnits skäl att vilandeförklara ansökan om lagfart.
  • NJA 2010 s. 611:När lagfart beviljades på ett köpekontrakt som innehöll ett förbehåll om rådighetsinskränkning, antecknades inte förbehållet i fastighetsboken. Det har inte gått att säkert bedöma varför så inte skedde och det har inte kunnat uteslutas att det berodde på något annat än ett förbiseende. Förbehållet har därför inte kunnat antecknas i efterhand med tillämpning av reglerna om rättelse.
  • NJA 2020 s. 606:Ansökan om lagfart. Ett föreläggande att väcka talan ska ges bara om inskrivningsmyndigheten vid en samlad bedömning av den tillgängliga utredningen anser att det råder ovisshet om sökandens rätt.

Vilandeförklaring

[K19]17 §  Av 20 kap. 7 §, 21 kap. 3 §, 22 kap. 4 § och 23 kap. 3 § följer att inskrivningsmyndigheten i vissa fall skall förklara en ansökan vilande.

[S2]I samband med att en ansökan förklaras vilande får inskrivningsmyndigheten förelägga sökanden att visa om det hinder som har föranlett vilandeförklaringen har blivit undanröjt. Föreläggandet får förenas med vite. Om sökanden inte följer föreläggandet, kan ansökan avvisas. En upplysning om detta skall tas in i föreläggandet. Lag (2000:226).

[K19]18 §  Om en ansökan har förklarats vilande, skall inskrivningsmyndigheten ta upp den till ny prövning så snart det finns anledning till det. Ansökan får dock inte avslås utan att sökanden har fått tillfälle att yttra sig.

[S2]Inskrivningsmyndigheten får i ett ärende som avses i första stycket meddela ett sådant föreläggande som anges i 17 § andra stycket. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 18 § i promemorians förslag.)

Första stycket motsvarar 11 § första stycke i kapitlets hittills gällande lydelse.

Bestämmelsen i andra stycket har tidigare funnits i 11 § andra stycket. Ändringarna är endast redaktionella.

Meddelande av beslut

[K19]19 §  Ett sådant beslut i ärende enligt 20-24 kap. som enligt lag eller annan författning skall föras in i fastighetsregistrets inskrivningsdel meddelas genom att beslutet förs in i denna del av registret. Beslutet skall anses ha det innehåll som framgår av registret.

[S2]Om beslutet innebär att en ansökan inte bifalls, skall skälen för beslutet antecknas i akten. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 19 § i promemorians förslag.)

Paragrafen motsvarar den tidigare 12 §. Tidigare bestämmelser om införing i tomträttsbok eller fastighetsbok har ändrats till att avse införing i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Paragrafen har dessutom jämkats redaktionellt.

Underrättelse och bevis om beslut

[K19]20 §  Inskrivningsmyndigheten skall underrätta sökanden om beslutet i ärendet. Om det i lag eller annan författning anges att bevis om beslutet skall utfärdas, utgör beviset underrättelse om beslutet. Särskild underrättelse behövs inte om bevis om beslutet utfärdas genom registrering i pantbrevsregistret enligt lagen (1994:448) om pantbrevsregister.

[S2]Om beslutet har gått sökanden emot, skall underrättelsen innehålla de skäl för beslutet som har antecknats i akten. Om beslutet kan överklagas, skall upplysning lämnas om detta och om vad sökanden skall iaktta vid ett överklagande.

[S3]Om beslutet har gått emot någon annan som har hörts i ärendet, skall även denne underrättas om beslutet enligt andra stycket. Lag (2006:142).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 21 § i promemorians förslag.)

Av första stycket framgår att inskrivningsmyndighet skall utfärda bevis om fattade beslut. Närmare föreskrifter om sådana bevis har hittills funnits i 29–32 §§ inskrivningsregisterkungörelsen. Bestämmelsen reglerar inte när dessa bevis skall tillhandahållas sökanden. I stället finns det i 5 § förordningen (1980:900) ...

Prop. 2005/06:28: (Jfr 19 kap. 20 § i promemorians förslag och 19 kap. 20 § i utkastet till lagrådsremiss.)

I paragrafen har hittills angetts att inskrivningsmyndigheten skall utfärda bevis om beslut i ärendet. Inskrivningsmyndigheten har i enlighet med dessa föreskrifter utfärdat inskrivningsbevis, skriftligt pantbrev, datapantbrev, vilandebevis och särskilt bevis (se 8 § inskrivningsförordningen [2000:309] i den paragrafens ...

[K19]21 §  Om innehållet i ett bevis som inskrivningsmyndigheten tidigare har utfärdat till följd av senare beslut om rättelse inte längre stämmer överens med uppgift i fastighetsregistrets inskrivningsdel, skall myndigheten utfärda ett nytt bevis. I samband därmed skall det tidigare utfärdade beviset förstöras. Inskrivningsmyndigheten får förelägga den som innehar ett sådant bevis att ge in det till myndigheten. Föreläggandet får förenas med vite. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 22 § i promemorians förslag.)

Paragrafen behandlar frågan hur redan utfärdade bevis om inskrivning skall behandlas i samband med rättelse. Den motsvarar i huvudsak – med vissa redaktionella ändringar – första stycket i den tidigare 18 § (jfr även

8 § lagen om inskrivningsregister). Den äldre bestämmelsen om att rättelsen skall anmärkas på bevis i ärendet har dock utmönstrats. I stället har föreskrivits att nytt bevis skall utfärdas och att det ...

Rättelse

[K19]22 §  Om fastighetsregistrets inskrivningsdel innehåller någon uppenbar oriktighet som beror på inskrivningsmyndighetens eller någon annans skrivfel, på något liknande förbiseende eller på ett tekniskt fel, ska inskrivningsmyndigheten rätta uppgiften. I fråga om personuppgifter gäller detta i stället för rätten till rättelse enligt artikel 16 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter och om upphävande av direktiv 95/46/EG (allmän dataskyddsförordning).

[S2]Om åtgärden kan bli till skada för en ägare eller en innehavare av en panträtt eller en innehavare av en rättighet för vilken inskrivning är beviljad eller sökt, ska det inbördes företrädet mellan de berörda förvärven bestämmas efter vad som är skäligt.

[S3]I fall som avses i första stycket tillämpas inte 36 § förvaltningslagen (2017:900). Lag (2018:778).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 23 § i promemorians förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om rättelse. Frågor om rättelse har behandlats i avsnitt 10.

Bestämmelser om rättelse till följd av skrivfel, räknefel eller liknande förbiseende har tidigare funnits i 17 §. De bestämmelserna har genom en hänvisning i 8 § lagen om inskrivningsregister kommit att omfatta även rättelse av uppenbar oriktighet ...

Prop. 2007/08:54: (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om rättelse av uppgifter i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Frågor om rättelse har behandlats i avsnitt 5.3.9.

Första och andra styckena är, med undantag för viss språklig justering, oförändrade.

I 26 ...

Prop. 2017/18:111: Paragrafen behandlar rättelse i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Övervägandena finns i avsnitt 6.

Enligt första stycket ska inskrivningsmyndigheten rätta uppenbara oriktigheter i fastighetsregistrets inskrivningsdel under vissa förutsättningar. Genom tillägget klargörs att samma förutsättningar gäller även i fråga om rättelse av personuppgifter. Det innebär att rätten till rättelse av personuppgifter ...

  • NJA 2011 s. 248:I ett ärende om överklagande av beslut om rättelse av fastighetsregistrets inskrivningsdel har Kammarkollegiet ansetts ha yttrat sig i syfte att tillvarata intresset av ett korrekt fört fastighetsregister. Kammarkollegiet har därmed inte intagit sådan ställning av part att kollegiet kunnat åläggas att ersätta parts rättegångskostnad.
  • NJA 2019 s. 569:En uppgift i fastighetsregistrets inskrivningsdel kan rättas enbart om det vid en enkel jämförelse mellan beslutet om inskrivning, handlingarna i inskrivningsärendet och vad som tillförs i rättelseärendet, klart framgår att det föreligger en oriktighet.
  • NJA 2007 s. 396:Rättelse i fastighetsregistrets inskrivningsdel. När inteckningar beviljats i fastighet på grundval av en handling som av förbiseende ingivits till inskrivningsmyndigheten har förutsättningar för rättelse ansetts föreligga, då det styrkts att fastighetsägarna inte haft för avsikt att ansöka om inteckningarna.
  • NJA 2010 s. 611:När lagfart beviljades på ett köpekontrakt som innehöll ett förbehåll om rådighetsinskränkning, antecknades inte förbehållet i fastighetsboken. Det har inte gått att säkert bedöma varför så inte skedde och det har inte kunnat uteslutas att det berodde på något annat än ett förbiseende. Förbehållet har därför inte kunnat antecknas i efterhand med tillämpning av reglerna om rättelse.

[K19]23 §  När inskrivningsmyndigheten har tagit upp ett ärende om rättelse, skall detta antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel, om beslut i ärendet inte meddelas samma dag. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 24 § i promemorians förslag.)

Paragrafen överensstämmer med den bestämmelse som hittills har funnits i 18 § tredje stycket.

[K19]24 §  Innan rättelse sker, skall inskrivningsmyndigheten ge den som berörs av åtgärden, om han eller hon är känd, tillfälle att yttra sig. Även den myndighet som avses i 18 kap. 5 § första stycket skall ges tillfälle att yttra sig. Något yttrande behöver dock inte inhämtas, om det är uppenbart obehövligt. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 25 § i promemorians förslag.)

Paragrafen motsvarar hittillsvarande 17 § första stycket. Bestämmelsen reglerar förfarandet innan en rättelse kan verkställas. Inskrivningsmyndighetens skyldighet att kommunicera med den som berörs av korrigeringsåtgärden har dock begränsats något; yttrande behöver sålunda inte inhämtas om det är uppenbart onödigt (jfr 33 § ärendelagen). En remissinstans har förordat ...

  • NJA 2011 s. 248:I ett ärende om överklagande av beslut om rättelse av fastighetsregistrets inskrivningsdel har Kammarkollegiet ansetts ha yttrat sig i syfte att tillvarata intresset av ett korrekt fört fastighetsregister. Kammarkollegiet har därmed inte intagit sådan ställning av part att kollegiet kunnat åläggas att ersätta parts rättegångskostnad.

[K19]25 §  Beslut om rättelse enligt 22 § meddelas genom att uppgiften i registret ändras eller tas bort med uppgift om att rättelse har gjorts. Skälen för beslutet skall antecknas i akten.

[S2]Att inskrivningsmyndigheten i vissa fall även skall utfärda ett nytt bevis om inskrivning framgår av 21 §. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 26 § i promemorians förslag.)

Första stycket överensstämmer i sak med den bestämmelse som hittills har funnits i 17 § andra stycket.

I andra stycket har det tagits in en erinran om att inskrivningsmyndighetens ibland kan vara skyldig att efter en rättelse utfärda ett nytt bevis i det inskrivningsärende som rättelsen avsåg.

Begränsning av behandling av personuppgifter

[K19]25 a §  Rätten till begränsning av behandling av personuppgifter enligt artikel 18 i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 gäller inte i fråga om personuppgifter i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Lag (2018:270).

Prop. 2017/18:111: Paragrafen, som är ny, innehåller en bestämmelse om rätten till begränsning av behandling av personuppgifter i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Övervägandena finns i avsnitt 6.

Personuppgifter i fastighetsregistrets inskrivningsdel undantas från rätten till begränsning av behandling enligt dataskyddsförordningen (se artiklarna 18 och 23 i förordningen). Någon rätt att få lagrade personuppgifter ...

Övriga regler för handläggningen

[K19]26 §  Sökanden eller någon annan som yttrar sig får anlita ombud eller biträde. I fråga om fullmakt för ombud ska 12 kap.8-19 §§rättegångsbalken tillämpas. En skriftlig fullmakt behöver dock inte ges in annat än om inskrivningsmyndigheten anser att det behövs. Lag (2020:919).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 27 § i promemorians förslag.)

I 3 § andra stycket har det hittills föreskrivits att bestämmelserna om tvistemål – dvs. rättegångsbalkens civilprocessuella regler – i tillämpliga delar gäller, i den mån inte annat följer av jordabalken. Den bestämmelsen har nu ersatts av hänvisningar till bestämmelser i lagen om domstolsärenden. Skälen ...

Prop. 2019/20:189: Sökanden eller någon annan som yttrar sig får anlita ombud eller biträde. I fråga om fullmakt för ombud ska 12 kap.819 §§rättegångsbalken tillämpas. En skriftlig fullmakt behöver dock inte ges in annat än om inskrivningsmyndigheten ...

Prop. 2007/08:54: (Jfr 19 kap. 26 § i utredningens förslag.)

I paragrafen har det hittills funnits hänvisningar till olika bestämmelser i lagen (1996:242) om domstolsärenden (ärendelagen) som ska tillämpas vid handläggningen av inskrivningsärenden. Dessa hänvisningar upphävs som en följd av att förvaltningslagen ...

[K19]26 a §  Den som har kallats till sammanträde men inte kan inställa sig ska omedelbart anmäla det till inskrivningsmyndigheten.

[S2]I fråga om laga förfall ska bestämmelserna i 32 kap.6-8 §§rättegångsbalken tillämpas. Lag (2008:153).

Prop. 2007/08:54: (Jfr 19 kap. 26 a § i utredningens förslag.)

Paragrafen är ny. Den har samma innehåll som 45 § lagen (1996:242) om domstolsärenden.

[K19]26 b §  Vid handläggningen av inskrivningsärenden hos inskrivningsmyndigheten tillämpas inte bestämmelsen i 22 § andra stycket förvaltningslagen (2017:900) om hur ankomstdagen för handlingar bestäms.

[S2]Om inskrivningsmyndigheten har begärt men inte fått en sådan bekräftelse som avses i 21 § förvaltningslagen av en handling, får myndigheten bortse från handlingen. Lag (2018:778).

Prop. 2007/08:54: (Jfr 19 kap. 26 b och 26 d §§ i utredningens förslag.)

Paragrafen är ny. När det gäller inkomna handlingar ska inskrivningsmyndigheten enligt första stycket inte tillämpa bestämmelsen i 10 § andra stycket förvaltningslagen (1986:223) om att en handling i vissa fall anses ha inkommit till myndigheten dagen innan den kommer behörig tjänsteman till handa. Skälen för detta har behandlats i <a href="https://lagen.nu/prop/2007/08:54#S5-3-8" ...

[K19]26 c §  Frågor om utdömande av vite som har förelagts med stöd av 19, 20, 21 eller 23 kap. prövas av inskrivningsmyndigheten. Lag (2013:489).

Prop. 2007/08:54: (Jfr 19 kap. 26 c § i utredningens förslag.)

Paragrafen är ny. Bestämmelsen tydliggör att inskrivningsmyndigheten har befogenhet att döma ut vite som inskrivningsmyndigheten har förelagt någon i ett inskrivningsärende. Inskrivningsmyndigheten ska självmant ta upp frågor om utdömande av vite.

[K19]26 d §  Vid handläggningen av inskrivningsärenden hos inskrivningsmyndigheten tillämpas inte bestämmelserna i 3739 §§förvaltningslagen (2017:900) om ändring av beslut.

[S2]I 37 a och 37 b §§ lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter finns bestämmelser om att inskrivningsmyndigheten ska ompröva beslut om stämpelskatt i vissa fall. Lag (2018:778).

Prop. 2007/08:54: (Jfr 19 kap. 26 d § i utredningens förslag.)

Paragrafen är ny. I första stycket anges att bestämmelserna i förvaltningslagen (1986:223) om omprövning inte ska tillämpas. Innehållet motsvarar i sak vad som hittills har gällt. Skälen för detta har behandlats i avsnitt 5.3.9.

Andra stycket innehåller en erinran om att ...

Bemyndiganden

[K19]27 §  Regeringen får i fråga om inteckningar som är registrerade i pantbrevsregistret enligt lagen (1994:448) om pantbrevsregister föreskriva att anteckningar om innehav av pantbrev får tas bort från fastighetsregistrets inskrivningsdel på annat sätt än som följer av övriga bestämmelser i detta kapitel.

[S2]Regeringen får vidare föreskriva att ändring av namn och adressuppgifter får införas i fastighetsregistrets inskrivningsdel på annat sätt än som följer av övriga bestämmelser i detta kapitel. Lag (2006:142).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 28 § i promemorians förslag.)

Paragrafen motsvarar 3 § andra och tredje styckena lagen om inskrivningsregister.

Prop. 2005/06:28: (Jfr 19 kap. 27 § i promemorians förslag och 19 kap. 27 § i utkastet till lagrådsremiss.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om att regeringen får meddela föreskrifter om att vissa uppgifter i fastighetsregistrets inskrivningsdel får tas bort eller ändras i särskild ordning.

Enligt andra stycket i paragrafens hittills gällande lydelse får regeringen meddela föreskrifter om att ändring av namn och adressuppgifter i anteckningar om innehav av pantbrev eller ...

[K19]28 §  Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om handläggningen av ärenden enligt 20-24 kap.Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 29 § i promemorians förslag.)

Paragrafen innehåller ett bemyndigande för regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer att meddela föreskrifter om handläggningen av inskrivningsärenden enligt 20-24 kap. Bestämmelsen har fått den lydelse som Lagrådet har förordat. Regeringen avser att med stöd av ett sådant bemyndigande ge Domstolsverket i uppdrag att utfärda tillämpningsföreskrifter.

Anteckningsärenden

[K19]29 §  Inskrivningsmyndigheten ska anteckna följande uppgifter i fastighetsregistrets inskrivningsdel:

  1. uppgift om exekutiv försäljning eller expropriation eller liknande tvångsförvärv som inverkat på en inteckning eller en inskriven rättighet,
  2. uppgift om en myndighets fördelning av medel som inverkar på en inteckning eller en inskriven rättighet,
  3. uppgift om att talan har väckts om hävning eller återgång av förvärv av fast egendom eller tomträtt eller om bättre rätt till sådan egendom,
  4. uppgift om att talan har väckts i tvist om upplåtelse av tomträtt,
  5. uppgift om dom eller beslut som har vunnit laga kraft i mål som avses i 3 eller 4 eller i annat mål som angår inskrivning,
  6. uppgift om att fast egendom eller tomträtt har utmätts,
  7. uppgift om att konkursförvaltare har begärt att fast egendom eller tomträtt som ingår i konkursbo ska säljas exekutivt,
  8. uppgift om att utmätt fast egendom eller tomträtt har sålts,
  9. uppgift om att fast egendom eller tomträtt har belagts med kvarstad eller tagits i förvar eller tagits i anspråk genom betalningssäkring, och
  10. annan uppgift som enligt lag eller annan författning ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel.

[S2]Anteckning ska göras när anmälan, bevis eller utdelningslängd som utvisar förhållandet har kommit in till inskrivningsmyndigheten.

[S3]Domstol ska genast till inskrivningsmyndigheten anmäla sådana förhållanden som avses i första stycket 3-5. Lag (2008:377).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 30–32 §§ i promemorians förslag.)

Paragrafen, som reglerar vilka särskilda förhållanden som skall antecknas i inskrivningsdelen, motsvarar i allt väsentligt de hittillsvarande 20 och 21 §§. Bestämmelserna i 21 § om att inskrivningsmyndigheten även skall anteckna det förhållandet att vissa tidigare antecknade åtgärder har upphävts eller återgått har dock utgått. Skälen för det anges i kommentaren till 30 §.

[K19]30 §  Om inskrivningsmyndigheten får uppgift om att en åtgärd som avses i 29 § första stycket 6 eller 9 har upphävts eller återgått eller att en fråga som sägs i 29 § första stycket 7 har förfallit, skall anteckningen om åtgärden tas bort.

[S2]Om inskrivningsmyndigheten i annat fall har fått en i lag eller annan författning föreskriven underrättelse om att ett tidigare antecknat förhållande har upphört, skall myndigheten ta bort anteckningen.

[S3]Även om någon underrättelse enligt första eller andra stycket inte har lämnats, skall inskrivningsmyndigheten ta bort anteckning som uppenbarligen inte längre har någon betydelse. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 33 § i promemorians förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om borttagande av anteckningar. En uppgift om att en tidigare antecknad åtgärd har upphävts eller återgått blir i det ADB-baserade systemet inte föremål för någon ny anteckning i inskrivningsdelen av fastighetsregistret. I stället tas den gamla anteckningen bort och sparas endast i avdelningen för äldre förhållanden. Tidigare bestämmelser om att det skall antecknas när ett antecknat förhållande har ...

  • NJA 2017 s. 1045:En anteckning i fastighetsregistret om att förvärvet av en fastighet genom gåva var förenat med förbehåll kan tas bort om det inte framgår av anteckningen vad förbehållet avser och gåvobrevet inte kan återfinnas.

[K19]31 §  I ärende enligt 29 eller 30 § skall bestämmelserna i 10 §, 10 a §, 11 § första och andra styckena, 12 §1 och 2 samt 14-16, 19 och 22-26 §§ tillämpas. Därvid skall vad som där sägs om ansökan även avse anmälan. Om inskrivningsmyndigheten avslår eller avvisar en begäran om anteckning, skall 20 § andra och tredje styckena tillämpas.

[S2]Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om handläggningen av ärenden enligt 29 och 30 §§.

[S3]Om regeringen eller en myndighet med stöd av andra stycket har meddelat föreskrifter om utfärdande av bevis om beslut i ärende om anteckning, skall bestämmelsen i 21 § tillämpas även på sådant bevis. Lag (2006:142).

Prop. 1999/2000:39: (Paragrafen saknar motsvarighet i promemorians förslag.)

Prop. 2005/06:28: (Jfr 19 kap. 31 § i promemorians förslag och 19 kap. 31 § i utkastet till lagrådsremiss.)

I paragrafen finns bestämmelser om handläggning av anteckningsärenden enligt 19 kap. 29 och 30 §§. Till följd av hänvisningen i första stycket till 10 § är det möjligt att meddela föreskrifter om att t.ex. en anmälan om anteckning får ges in genom ett elektroniskt dokument. I första stycket har lagts till en hänvisning till 10 a §. Det innebär att ...

Överklagande

Allmänt om överklagande

[K19]32 §  Ett beslut av inskrivningsmyndigheten i ett inskrivningsärende får överklagas av den som beslutet rör, om det har gått honom eller henne emot. Ett beslut om rättelse enligt 22 § får överklagas även av den myndighet som avses i 18 kap. 5 § första stycket.

[S2]Beslutet överklagas till den tingsrätt inom vars domkrets fastigheten ligger.

[S3]Vid överklagande tillämpas lagen (1996:242) om domstolsärenden, om inte annat följer av denna balk. Ett beslut om att förklara en ansökan vilande får alltid överklagas särskilt.

[S4]Prövningstillstånd krävs vid överklagande till hovrätten.

[S5]Bestämmelser om överklagande av beslut om stämpelskatt finns i lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Lag (2008:153).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 34 § i promemorians förslag.)

Paragrafen behandlar allmänna frågor om överklagande och motsvarar väsentligen de bestämmelser som hittills har funnits i 14 § och 18 § andra stycket. Ett överklagande skall alltså, liksom hittills, prövas av hovrätten. Efter mönster från 36 § lagen om domstolsärenden har det i första stycket tillagts att ett beslut i ett inskrivningsärende får överklagas enbart av den som beslutet rör och enbart om det har gått honom eller henne ...

Prop. 2007/08:54: Prövningstillstånd krävs vid överklagande till hovrätten. Bestämmelser om överklagande av beslut om stämpelskatt finns i lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.

(Jfr 19 kap. 32 § i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om överklagande av beslut i ett inskrivningsärende. Bestämmelsen omfattar inte bara slutliga beslut i ärendet, utan även t.ex. beslut ...

  • NJA 2006 s. 624:Sedan en inskrivningsmyndighet beslutat om uppskov i ärende om anteckning av bostadsrättsförenings intresseanmälan om förvärv av två fastigheter för ombildning till bostadsrätt, har fastigheterna överlåtits genom rättshandling vars giltighet var beroende av myndighets godkännande enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Inskrivningsmyndigheten har härefter antecknat föreningens anmälan med verkan från dagen för dess ingivande till myndigheten. Anteckningsbeslutet har ansetts röra överlåtarens rätt på ett sådant sätt att han haft rätt att överklaga detta.
  • RH 2007:74:Sedan nyttjanderättshavare beviljats inskrivning av nyttjanderätten har länsstyrelse överklagat beslutet. Fråga om länsstyrelsen haft talerätt, tillika fråga om ansökan om inskrivning av nyttjanderätten skulle avslås.
  • NJA 2011 s. 248:I ett ärende om överklagande av beslut om rättelse av fastighetsregistrets inskrivningsdel har Kammarkollegiet ansetts ha yttrat sig i syfte att tillvarata intresset av ett korrekt fört fastighetsregister. Kammarkollegiet har därmed inte intagit sådan ställning av part att kollegiet kunnat åläggas att ersätta parts rättegångskostnad.
  • RH 2022:35:Fråga om Inskrivningsmyndigheten för företagsinteckningars återsändande av ansökningar om företagsinteckning är att betrakta som överklagbara beslut. Även fråga om vem som har klagorätt beträffande ett beslut från Inskrivningsmyndigheten för företagsinteckningar.

Vissa begränsningar för när ett beslut kan överklagas

33 § Har upphävts genom lag (2008:153).

Sätt och tid för överklagande

[K19]34 §  Den som vill överklaga ett beslut av inskrivningsmyndigheten ska göra detta skriftligen. Skrivelsen ska ges in till inskrivningsmyndigheten.

[S2]Om överklagandet avser ett slutligt beslut eller ett beslut om att förklara en ansökan vilande, ska skrivelsen ha kommit in till inskrivningsmyndigheten inom tre veckor från den dag en underrättelse eller ett bevis om beslutet hölls tillgängligt för sökanden. Skrivelsen får dock alltid ges in inom fyra veckor från den inskrivningsdag då beslutet meddelades.

[S3]I fråga om andra beslut som kan överklagas gäller bestämmelserna om klagotid i 38 § första och andra styckena lagen (1996:242) om domstolsärenden. Lag (2008:153).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 36 § i promemorians förslag.)

Prop. 2007/08:54: (Jfr 19 kap. 34 § i utredningens förslag.)

Paragrafen har, utöver viss språklig justering, ändrats med anledning av att det endast ska finnas en inskrivningsmyndighet för hela landet.

Anteckning om överklagande

[K19]35 §  Om det överklagade beslutet har förts in i fastighetsregistrets inskrivningsdel, skall uppgift om överklagandet föras in i registret. När det finns ett lagakraftvunnet beslut med anledning av överklagandet, skall beslutets innehåll antecknas i registret. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 37 § i promemorians förslag.)

Paragrafen motsvarar i sak den bestämmelse som hittills har funnits i 14 § tredje stycket.

Särskilda rättsmedel

[K19]36 §  I fråga om särskilda rättsmedel gäller 42 § lagen (1996:242) om domstolsärenden. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 38 § i promemorians förslag.)

Såsom framgår av hänvisningen till 42 § lagen om dosmtolsärenden gäller den lagens bestämmelser om särskilda rättsmedel även i inskrivningsärenden.

Skadestånd

[K19]37 §  Rätt till ersättning av staten har den som lider skada på grund av ett tekniskt fel i fastighetsregistrets inskrivningsdel eller i en anordning som är ansluten till registrets inskrivningsdel hos den statliga lantmäterimyndigheten, en kommunal lantmäterimyndighet eller en myndighet som avses i 4 kap. 34 a § fastighetsbildningslagen (1970:988).

[S2]Ersättningen ska efter skälighet sättas ned eller helt falla bort om den skadelidande har medverkat till skadan genom att utan skälig anledning låta bli att vidta åtgärder för att bevara sin rätt eller om den skadelidande på något annat sätt har medverkat till skadan genom eget vållande. Lag (2008:541).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 39 § i promemorians förslag.)

Frågan om skadestånd på grund av tekniska fel har hittills reglerats i 9 § första stycket lagen om inskrivningsregister. Bestämmelsen har utan större sakliga ändringar förts till första stycket av förevarande paragraf.

Som Lagrådet har antagit avser uttrycket ”Fastighetsregistrets inskrivningsdel” innehållet i denna del av registret, t.ex. s.k. programvara, medan ordet ”anordning” avser s.k. maskinvara, ...

Prop. 2007/08:54: (Jfr 19 kap. 37 § i utredningens förslag.)

Paragrafen har, utöver viss språklig justering, ändrats med anledning av att Lantmäteriverket ska vara inskrivningsmyndighet. Av den hittillsvarande lydelsen har det framgått att ersättning kan komma i fråga p.g.a. tekniskt fel i en anordning som är ansluten till fastighetsregistret hos bl.a. Lantmäteriverket och inskrivningsmyndigheter. Efter synpunkter från Lagrådet, har ordet ”inskrivningsmyndigheter” utgått. Någon ändring av förutsättningarna ...

[K19]38 §  En ägare eller rättighetshavare, som drabbas av skada till följd av ett beslut om rättelse enligt 22 §, har rätt till ersättning av staten. Ersättning lämnas dock inte, om den skadelidande med hänsyn till felets art eller andra omständigheter hade bort inse att fel förekommit. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 40 § i promemorians förslag.)

Paragrafen, som motsvarar den tidigare 19 § andra stycket, innehåller bestämmelser om skadestånd till den som lider skada på grund av ett rättelsebeslut. Ändringarna är endast redaktionella.

[K19]39 §  Bestämmelserna i 18 kap.5 och 7 §§ gäller även i fråga om ersättning som avses i 37 och 38 §§. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 41 § i promemorians förslag.)

Paragrafen motsvarar den tidigare 19 § tredje stycket. Av paragrafen följer bl.a. att staten i mål om skadestånd företräds av den myndighet som regeringen bestämmer samt att staten, om den skadelidande hade haft rätt att kräva ut beloppet av annan, inträder i rätten mot denne.

[K19]39 a §  Den som uppsåtligen eller av oaktsamhet orsakar ren förmögenhetsskada skall ersätta skadan, om skadan orsakas genom

  1. oriktigt bestyrkande enligt 11 a §, eller
  2. oriktig uppgift om behörighet att företräda någon annan i ett inskrivningsärende.

[S2]Om skadan vållas i tjänsten av en arbetstagare, skall skadan ersättas av arbetsgivaren. Lag (2006:142).

Prop. 2005/06:28: (Paragrafen saknar motsvarighet i promemorians förslag. Jfr §19 kap. 39 a § i utkastet till lagrådsremiss.)

Paragrafen, som är ny, innehåller en bestämmelse om skadeståndsskyldighet vid inskrivning. Frågan har behandlats i avsnitt 5.12.2.

Av första stycket framgår att ersättning kan utgå för skada som orsakas genom handlingar som anges i två särskilda punkter. Punkten 1 avser ...

[K19]39 b §  Rätten till skadestånd enligt 39 a § faller bort om talan inte väcks inom tio år från det att inskrivningsärendet avgjordes. Lag (2006:142).

Prop. 2005/06:28: (Paragrafen saknar motsvarighet i promemorians förslag. Jfr 19 kap. 39 b § i utkastet till lagrådsremiss.)

Paragrafen, som är ny, innehåller en bestämmelse om preskription. Den har behandlats i avsnitt 5.12.2. Av paragrafen följer att rätten till ersättning faller bort om talan om ersättning inte väcks inom tio år från det att det inskrivningsärende som skadan är hänförlig till avgjordes. – Att rätten ...

[K19]39 c §  Bestämmelserna om rätt till ersättning enligt 39 a och b §§ får inte frångås till nackdel för en skadelidande. Lag (2006:142).

Prop. 2005/06:28: (Paragrafen saknar motsvarighet i promemorians förslag. Jfr 19 kap. 39 c § i utkastet till lagrådsremiss.)

Av paragrafen framgår att lagens bestämmelser är tvingande till den skadelidandes förmån på så sätt att det inte är möjligt att frångå bestämmelserna till nackdel för en skadelidande. Avtalsklausuler som begränsar rätten till ersättning är således utan verkan.

Skulle en överenskommelse strida mot bestämmelserna i 39 a eller 39 b § och är dessa avvikelser ...

Inskrivningens inverkan på giltigheten av inskrivna förvärv

[K19]40 §  En fråga om ett förvärv är ogiltigt eller av någon annan anledning inte kan göras gällande får prövas även om förvärvet har blivit inskrivet. Inskrivningen hindrar inte heller en prövning av frågan om inskrivningen av andra skäl kränker någons rätt.

[S2]Om det finns särskilda föreskrifter om att inskrivningen har rättsverkan eller om att talan skall väckas inom viss tid från inskrivningen, gäller dock dessa. Lag (2000:226).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 19 kap. 42 § i promemorians förslag.)

Paragrafen överensstämmer i sak med de bestämmelser som hittills har funnits i 16 §.

20 kap. Lagfart

  • RH 1997:45:Lagfart har beviljats efter lagfartssammanträde. Bl.a. fråga huruvida förfarandefel förekommit beträffande sammanträdet. Bedömningen härav ansågs utgöra en del av den materiella prövningen av lagfartsansökningen.
  • RH 2001:56:Sedan bolag ansökt om lagfart på förvärv från staten av fastigheter inom samebys året-runt-marker ovan odlingsgränsen har samebyn, sedan inskrivningsmyndigheten berett denna tillfälle att yttra sig, bestritt ansökningarna under påstående att samebyn på grund av urminnes hävd ägde bättre rätt till fastigheterna än staten. Tvist enligt 19 kap. 10 § jordabalken har inte ansetts föreligga; det har även prövats om det föreligger annat hinder för lagfart.

[K20]1 §  Den som med äganderätt förvärvat fast egendom skall söka inskrivning av förvärvet (lagfart) inom tid som anges i 2 §.

[S2]Dödsbo är icke skyldigt att söka lagfart på förvärv av egendom från den döde i annat fall än när dödsboet överlåter egendomen. Make eller sambo som tillskiftats egendom vid bodelning är ej skyldig att söka lagfart på förvärvet utom när egendomen förut tillhört den andra maken eller sambon. Lag (1987:816).

[K20]2 §  Lagfart ska sökas inom tre månader efter det att den handling som förvärvet grundas på (fångeshandlingen) upprättades.

[S2]Tiden för sökande av lagfart räknas dock

  1. för förvärv som beror av villkor, myndighets tillstånd eller annan sådan omständighet, från det förvärvet fullbordades,
  2. för dödsbo, i fall som avses i 1 § andra stycket, från det egendomen överläts eller, om bouppteckning inte hade registrerats då, från det registreringen skedde,
  3. för den som är ensam delägare i dödsbo, från det bouppteckningen registrerades eller, om han eller hon först därefter blivit ensam delägare, från det så skedde, dock, om boets förvaltning omhänderhas av boutredningsman eller testamentsexekutor eller om boet är avträtt till konkurs, inte i något fall tidigare än från det egendomen utgavs till delägaren,
  4. för testamentstagare som tilldelats egendom i legat, från det testamentet fick laga kraft och legatet utgavs eller, om bouppteckning inte hade registrerats då, från det registreringen skedde,
  5. när talan väckts om återgång eller hävande av förvärv innan tiden för sökande av lagfart gick ut, från det dom som innebär att talan ogillades fick laga kraft.

[S3]Om lagfart ska sökas på grund av ett förvärv med anledning av ett arv som utländsk rätt är tillämplig på, och det inte finns någon handling som förvärvet grundas på, ska tiden för att söka lagfart i stället räknas från den tidpunkt då den omständighet som ligger till grund för förvärvet inträffade. Lag (2015:419).

[K20]3 §  Sökes ej lagfart inom föreskriven tid, får inskrivningsmyndigheten förelägga vite för lagfartsskyldighetens fullgörande.

[K20]4 §  Är bifall till förvärvarens lagfartsansökan beroende av att föregående ägares förvärv lagfares och har tiden för sökande av lagfart på dennes förvärv börjat löpa, får förvärvaren söka lagfart även på detta förvärv. Företrädaren i äganderätten är skyldig att för sådant ändamål tillhandahålla erforderliga handlingar som han innehar.

[S2]Har fast egendom på grund av förordnande i testamente eller annan rättshandling tills vidare ställts utan ägare, kan god man eller annan som har att företräda den blivande ägaren söka lagfart på egendomen för dennes räkning. Sedan ägaren blivit bestämd, får anteckning om denne göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Lag (2000:226).

[K20]5 §  Den som söker lagfart ska ge in fångeshandlingen och de övriga handlingar som är nödvändiga för att styrka förvärvet. Om ett dödsbo eller en arvinge som är ensam delägare i ett dödsbo söker lagfart på förvärv av egendom från den döde, anses en inregistrerad bouppteckning efter denne som fångeshandling. Som fångeshandling anses även ett europeiskt arvsintyg.

[S2]Om en ansökan om lagfart görs av flera sökande gemensamt, ska den innehålla uppgift om hur stor andel av fastigheten som varje sökande har förvärvat. Om det saknas sådana uppgifter och sökandena inte följer ett föreläggande att komplettera ansökan, ska den anses avse andelar efter huvudtalet. Lag (2015:419).

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 20 kap. 5 § i promemorians förslag.)

Första stycket har endast genomgått mindre redaktionella ändringar.

Bestämmelsen i det nya andra stycket har hittills funnits i 16 § första stycket inskrivningsregisterkungörelsen.

  • NJA 2002 s. 613:Fråga huruvida inskrivningsmyndighets beslut om lagfart kan undanröjas när i det överklagade ärendet framkommit uppgifter som, om de hade varit kända för myndigheten, hade medfört att lagfart inte bort meddelas utan närmare undersökning. Tillika fråga om rättegångskostnader i tvistigt lagfartsärende. 19 kap. 16 § och 20 kap. 5 och 7 §§ JB.

[K20]6 §  En lagfartsansökan ska avslås, om

  1. fångeshandlingen inte har kommit in eller, om den har lämnats elektroniskt, det inte har skett på det sätt som anges i 19 kap. 11 a § eller enligt de föreskrifter som har meddelats med stöd av den paragrafen,
  2. fångeshandlingen inte är upprättad på det sätt som föreskrivs i lag,
  3. förvärvet avser köp eller byte och fångeshandlingen innehåller villkor, som enligt 4 kap.4 eller 28 § medför att förvärvet är ogiltigt,
  4. förvärvet avser en del av en fastighet och tiden för att ansöka om fastighetsbildning enligt 4 kap. 7–9, 28 eller 29 § eller enligt någon annan bestämmelse i lag har gått ut eller ansökan om fastighetsbildning har avslagits eller ett sådant förvärv annars enligt lag är ogiltigt,
  5. överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans rätt att förfoga över egendomen och, när överlåtelsen skedde, lagfart inte var beviljad för överlåtaren eller, om så var fallet, ärende om anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag,
  6. fastigheten tidigare överlåtits till någon vars förvärv enligt 17 kap.1 eller 4 § äger företräde framför sökandens förvärv,
  7. fastigheten sålts exekutivt till annan än sökanden och försäljningen enligt 14 kap.utsökningsbalken äger företräde framför dennes förvärv,
  8. för sökandens rätt att förvärva fastigheten fordras myndighets tillstånd och i lag föreskriven tid för sökande av sådant tillstånd har gått ut eller ansökan om tillstånd har avslagits,
  9. det är uppenbart att förvärvet av annan grund är ogiltigt eller inte kan göras gällande. Lag (2010:2048).

  • RH 2001:56:Sedan bolag ansökt om lagfart på förvärv från staten av fastigheter inom samebys året-runt-marker ovan odlingsgränsen har samebyn, sedan inskrivningsmyndigheten berett denna tillfälle att yttra sig, bestritt ansökningarna under påstående att samebyn på grund av urminnes hävd ägde bättre rätt till fastigheterna än staten. Tvist enligt 19 kap. 10 § jordabalken har inte ansetts föreligga; det har även prövats om det föreligger annat hinder för lagfart.
  • NJA 1989 s. 114:Sedan under äktenskap mannen förvärvat en fastighet och erhållit lagfart på fånget har han genom överlåtelseavtal utan vederlag överlåtit hälften av fastigheten på hustrun. I överlåtelseavtalet har angetts att fastigheten ursprungligen förvärvats av båda makarna med samäganderätt. Handlingen har ansetts kunna läggas till grund för beviljande av lagfart för hustrun på hennes andel av fastigheten.
  • NJA 1986 s. 485:Anteckning om intresseanmälan enligt 5 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt har skett samma dag som fastigheten överläts. Ansökan om lagfart på grund av överlåtelsen har avslagits enligt 20 kap 6 § 5 JB.
  • NJA 2003 s. 216:Fråga vid prövning av lagfartsansökan om fångeshandlingen är upprättad såsom föreskrivs i lag. 20 kap. 6 § 2 JB.
  • NJA 1982 s. 773:Makar har gemensam lagfart på fastighet. Hustrun säljer till mannen sin hälft av fastigheten med undantag av en därå uppförd byggnad. Mannen påstår i lagfartsärende rörande detta fång att byggnaden tillförts fastigheten av honom ensam. Hinder för lagfart?
  • RH 1995:1:Vid gåva av fastighet till dotter och svärson förbehöll sig givaren förköpsrätt. Genom bodelning i anledning av äktenskapsskillnad tillades fastigheten svärsonen. I ärende angående lagfart p.g.a. bodelningen har IM ej ansetts skyldig att fordra bevis om att hembud skett.
  • RH 2008:74:En ideell förening, som enligt sina stadgar hade till uppgift att anskaffa och bibehålla en bygdegård, sålde den fastighet som de i det angivna syftet hade förvärvat. Med hänvisning till att överlåtelsen uppenbarligen stred mot föreningens ändamål och köparen inte med framgång kunde åberopa god tro ansågs köparens förvärv vara ogiltigt.
  • NJA 1997 s. 227:Vid upplösning av samboförhållande tillskiftades mannen genom en som bodelning betecknad handling den hälft av en fastighet som han vid inledandet av samboförhållandet hade givit kvinnan. Mannen hade vid gåvotillfället ägt hela fastigheten. Även om mannen och kvinnan då avsåg att flytta samman på fastigheten, kunde kvinnans förvärv inte anses ha skett för gemensamt begagnande. Handlingen godtogs därför inte som bodelning. 5 § lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem. Mannens förvärv ansågs vid prövning i lagfartsärende inte ogiltigt eftersom fångeshandlingen uppfyllde de grundläggande formkraven för köp eller gåva av fast egendom.
  • RH 1999:39:Omyndiga barn som är brittiska medborgare med hemvist i England har genom gåva förvärvat fast egendom i Sverige. Trots oklarheter om innehållet i engelsk rätt om sådana omyndigas rätt att äga fast egendom har det inte ansetts uppenbart att deras förvärv är ogiltigt eller inte kan göras gällande.

[K20]7 §  Förekommer inte omständigheter som avses i 6 §, ska lagfartsansökan förklaras vilande, om

  1. vid köp, byte eller gåva överlåtarens underskrift på fångeshandlingen inte är styrkt av två vittnen och överlåtelsen inte skett genom statlig myndighet,
  2. fångesmannen inte har lagfart och fall som avses i 9 § inte föreligger,
  3. rättegång pågår om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten eller om bättre rätt till denna,
  4. lagfart söks på grund av testamente, dom eller förrättning som ännu inte vunnit laga kraft,
  5. vid förvärv genom legat detta inte utgivits,
  6. vid förvärv på exekutiv försäljning köpebrev inte utfärdats eller vid expropriation eller liknande tvångsförvärv inlösen inte fullbordats,
  7. vid överlåtelse överlåtaren är gift och förvärvet enligt äktenskapsbalkens bestämmelser är beroende av den andre makens samtycke,
  8. vid överlåtelse överlåtaren är sambo och förvärvet enligt bestämmelserna i sambolagen (2003:376) är beroende av den andra sambons samtycke, dock endast om ärende om anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel av anmälan enligt 5 § andra stycket den lagen var upptaget på inskrivningsdag när överlåtelsen skedde,
  9. vid överlåtelse genom boutredningsman förvärvet enligt ärvdabalkens bestämmelser är beroende av dödsbodelägares samtycke,
  10. förvärvet har skett genom en sådan gåva mellan makar som inte har registrerats enligt 16 kap.äktenskapsbalken,
  11. förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbildning,
  12. förvärvet i annat fall enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd, eller
  13. förvärvet är beroende av villkor och, i fråga om gåva, villkoret avser viss tid som inte överstiger två år från den dag då gåvohandlingen upprättades. Lag (2010:2048).

  • RH 2002:46:Ett kommanditbolag förvärvade genom ett och samma köpebrev fastigheter belägna i tre olika kommuner. Sedan två av kommunerna förklarat att de inte avsåg att utnyttja sin rätt enligt förköpslagen sökte köparen lagfart på fastigheterna i dessa kommuner. Den tredje kommunen förklarade att den avsåg att utnyttja sin förköpsrätt. Inskrivningsmyndigheten förklarade lagfartsansökan vilande, eftersom förvärvet ansågs vara beroende av att förköp inte sker. Hovrätten har funnit att den sökta lagfarten kan beviljas och har upphävt inskrivningsmyndighetens beslut.
  • NJA 2002 s. 613:Fråga huruvida inskrivningsmyndighets beslut om lagfart kan undanröjas när i det överklagade ärendet framkommit uppgifter som, om de hade varit kända för myndigheten, hade medfört att lagfart inte bort meddelas utan närmare undersökning. Tillika fråga om rättegångskostnader i tvistigt lagfartsärende. 19 kap. 16 § och 20 kap. 5 och 7 §§ JB.
  • RH 2001:56:Sedan bolag ansökt om lagfart på förvärv från staten av fastigheter inom samebys året-runt-marker ovan odlingsgränsen har samebyn, sedan inskrivningsmyndigheten berett denna tillfälle att yttra sig, bestritt ansökningarna under påstående att samebyn på grund av urminnes hävd ägde bättre rätt till fastigheterna än staten. Tvist enligt 19 kap. 10 § jordabalken har inte ansetts föreligga; det har även prövats om det föreligger annat hinder för lagfart.
  • RH 2016:76:Lagfartsansökan. Förvärv av fastighetsandel genom bodelningsavtal har ansetts beroende av villkor att mottagaren övertog inteckningslån. Det har därmed funnits skäl att vilandeförklara ansökan om lagfart.
  • NJA 1991 s. 696:Kommunens förköpsrätt har ansetts förlorad i och med att inskrivningsmyndigheten beviljat köparen lagfart i strid med 20 kap 7 § 12 JB. 12 § 2 st första meningen förköpslagen (1967:868).

[K20]8 §  Har lagfartsansökan förklarats vilande på den grund att överlåtarens underskrift på fångeshandlingen icke är styrkt av två vittnen, skall överlåtaren föreläggas att inom viss tid väcka talan vid domstol, om han anser att förvärvet är ogiltigt. Efterkommes ej föreläggandet, utgör bristen i fråga om bevittning icke hinder mot lagfart. Erinran om detta skall intagas i föreläggandet.

[K20]9 §  Har fastighet förvärvats genom expropriation eller liknande tvångsförvärv eller sålts exekutivt till betalning av fordran för vilken den till följd av upplåtelse av panträtt eller på annan grund svarar oavsett vem den tillhör, har förvärvaren rätt att erhålla lagfart utan hinder av att den föregående ägaren ej har lagfart. Detsamma gäller samfällighetsförenings förvärv enligt 5 § lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Lag (1973:1163).

[K20]10 §  Kan den som påstår sig ha förvärvat fast egendom inte ge in sin fångeshandling eller är hans eller hennes fångeshandling bristfällig, ska inskrivningsmyndigheten på hans eller hennes begäran sätta ut ett sammanträde för utredning av äganderätten till fastigheten (lagfartssammanträde). Ett sådant sammanträde ska även sättas ut, om det begärs av den som enligt 4 § får söka lagfart på föregående ägares förvärv och dennes fångeshandling inte kan ges in eller är bristfällig.

[S2]En ansökan om lagfartssammanträde ska vara skriftlig och innehålla en redogörelse för vad som sökanden vet om förvärvet och om anledningen till att fångeshandlingen inte kan ges in eller att den är bristfällig. I sist angivna fall ska fångeshandlingen ges in. Sökanden ska vidare ge in intyg om vad Skatteverkets beslut om fastighetstaxering utvisar om äganderätten under de tio åren närmast före ansökan och den skriftliga utredning i övrigt som kan finnas tillgänglig. I 10 a § finns bestämmelser om särskilda åtgärder för att inhämta utredning. Lag (2008:153).

Prop. 2007/08:54: (Jfr 20 kap. 10 § i utredningens förslag.)

I paragrafen finns bestämmelser om lagfartssammanträde. Utöver vissa språkliga justeringar har det i andra stycket lagts till en hänvisning till 20 kap. 10 a §, där frågan om bevisupptagning och edition regleras.

I paragrafens hittillsvarande lydelse har det funnits ett krav på att sökanden ...

  • RH 1997:45:Lagfart har beviljats efter lagfartssammanträde. Bl.a. fråga huruvida förfarandefel förekommit beträffande sammanträdet. Bedömningen härav ansågs utgöra en del av den materiella prövningen av lagfartsansökningen.
  • NJA 1990 s. 606:Fråga huruvida förutsättningarna för utsättande av lagfartssammanträde har varit uppfyllda.

[K20]10 a §  Om det är befogat med hänsyn till utredningen, får inskrivningsmyndigheten ansöka hos tingsrätten om att ett vittne eller en sakkunnig ska höras under ed eller att den som innehar en skriftlig handling eller ett föremål ska föreläggas att tillhandahålla handlingen eller föremålet. Ansökan ska göras hos den tingsrätt inom vars domkrets fastigheten ligger.

[S2]Om det finns lagliga förutsättningar för åtgärden, ska tingsrätten bifalla ansökan. I fråga om sådan åtgärd som avses i första stycket gäller bestämmelserna i 35 kap. 11 §, 36 kap.1-11, 13-18 och 20-23 §§, 38 kap.1-5, 8 och 9 §§, 39 kap. 5 § samt 40 kap. 19 §rättegångsbalken. Tingsrätten ska dock inte pröva vilken betydelse förhöret, handlingen eller föremålet kan antas ha som bevis.

[S3]Företrädare för inskrivningsmyndigheten, sökanden och annan som ärendet kan antas angå ska kallas till förhör med ett vittne eller en sakkunnig och ges tillfälle att ställa frågor. Om sökanden eller någon annan enskild person som har kallats uteblir från förhöret, får förhöret ändå genomföras. Lag (2008:153).

Prop. 2007/08:54: (Jfr 20 kap. 10 a § i utredningens förslag.)

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om att inskrivningsmyndigheten kan vända sig till tingsrätten för att med dess hjälp inhämta utredning till ett inskrivningsärende där lagfartssammanträde äger rum.

I första stycket anges förutsättningarna för att utredning får inhämtas och vilken typ av utredning en ansökan kan avse. Den utredning som kan inhämtas på detta sätt är förhör med ett vittne eller en sakkunnig ...

[K20]10 b §  Ett vittne eller en sakkunnig som hörs under ed efter en ansökan enligt 10 a § har rätt till skälig ersättning av allmänna medel för nödvändiga kostnader för resa, uppehälle och tidsspillan enligt föreskrifter som regeringen meddelar. Ersättningen fastställs av tingsrätten.

[S2]Den som föreläggs att tillhandahålla en skriftlig handling eller ett föremål har, om han eller hon inte är part, rätt till skälig ersättning av allmänna medel för kostnader. Ersättningen fastställs av inskrivningsmyndigheten.

[S3]Bestämmelser om sökandens skyldighet att ersätta staten för sådana kostnader som avses i första och andra styckena finns i 12 a §. Lag (2008:153).

[K20]11 §  Till ett lagfartssammanträde ska inskrivningsmyndigheten kalla sökanden och andra som ärendet kan antas gälla. Inskrivningsmyndigheten får vid vite förelägga sökanden eller andra att infinna sig personligen eller genom ombud. Sökanden och andra som ska delta i sammanträdet får göra det genom ljudöverföring eller ljud- och bildöverföring under samma förutsättningar som gäller enligt 5 kap. 10 § rättegångsbalken. Sammanträdet får hållas även om sökanden eller någon annan som kallats uteblir.

[S2]Sammanträdet ska kungöras i ortstidning och i Post- och Inrikes Tidningar. Kungörelsen ska innehålla uppgift om sökandens namn och adress samt fastighetens beteckning. Kungörelsen ska även innehålla en upplysning om att sammanträdet syftar till att utreda äganderätten till fastigheten och att lagfart på denna kan komma att meddelas med stöd av det som kommer fram vid sammanträdet.

[S3]Sammanträdet ska sättas ut så att det går minst tre månader mellan kungörandet och dagen för sammanträdet. Lag (2015:369).

Prop. 2014/15:73: Paragarafen innehåller bestämmelser om bl.a. kallelser till lagfartssammanträden och kungörande av sådana sammanträden. Övervägandena finns i avsnitt 5.

I första stycket finns bestämmelser om kallelser till lagfartssammanträden. Med den nya tredje meningen i stycket tydliggörs att inskrivningsmyndigheten får tillåta personer att delta i ett lagfartssammanträde genom ljudöverföring eller ljud- och ...

[K20]12 §  Vid lagfartssammanträde ska upplysningar om förvärvet inhämtas genom förhör med sökanden eller på annat lämpligt sätt. Om det är möjligt ska det även utredas vem eller vilka som under de tio åren närmast före ansökan innehaft fastigheten med äganderättsanspråk. Protokoll ska föras över vad som förekommit vid sammanträdet och i övrigt kommit fram i ärendet.

[S2]Sedan protokollet uppsatts, ska ansökan om lagfart på egendomen, under åberopande av protokollet såsom fångeshandling, anses gjord på den inskrivningsdag som infaller närmast därefter. Lag (2008:153).

Prop. 2007/08:54: (Jfr 20 kap. 12 § i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om hur lagfartssammanträde ska genomföras, när ansökan om lagfart ska anses gjord och, i hittillsvarande lydelse, om kostnaderna för ett lagfartssammanträde. I första och andra styckena har redaktionella ändringar gjorts.

I paragrafens hittillsvarande tredje stycke har det funnits bestämmelser om kostnader vid lagfartssammanträde. Dessa bestämmelser återfinns nu i 20 kap. 12 a §. ...

[K20]12 a §  Sökanden ska ersätta staten för kostnader för lagfartssammanträde och kostnader som avses i 10 b §. Sökanden ska dock inte ersätta kostnader för kungörelse eller andra kostnader för syn än sådana som avses i 10 b § anda stycket.

[S2]Om sökanden har förpliktats av inskrivningsmyndigheten att ersätta sådana kostnader som avses i första stycket första meningen och dessa kostnader inte har betalats inom den tid som inskrivningsmyndigheten har bestämt, ska inskrivningsmyndigheten begära indrivning. Regeringen får meddela föreskrifter om att indrivning inte behöver begäras för ett ringa belopp. Bestämmelser om indrivning finns i lagen (1993:891) om indrivning av statliga fordringar m.m. Vid indrivning får verkställighet enligt utsökningsbalken ske. Lag (2008:153).

Prop. 2007/08:54: (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag.)

Paragrafen är ny. I första stycket har tagits in bestämmelser som tidigare huvudsakligen har återfunnits i 20 kap. 12 § tredje stycket. Personer som har kallats till sammanträde hos inskrivningsmyndighet har rätt till ersättning av allmänna medel för sin inställelse (se 4 § inskrivningsförordningen [2000:309]). Ersättningens storlek bestäms med tillämpning ...

[K20]13 §  Om det på grund av innehållet i protokollet och vad som i övrigt framkommit måste antagas att det påstådda förvärvet ägt rum samt sökanden med hänsyn till vad som framkommit bör anses som ägare, skall den omständigheten att endast protokollet åberopas som fångeshandling ej utgöra hinder mot lagfart. Ett förvärv för vilket tillstånd av myndighet fordras får dock inte läggas till grund för lagfart förrän tillstånd har lämnats.

[S2]Har i fall som avses i första stycket förvärvaren eller någon som härleder sin rätt från honom innehaft fastigheten med äganderättanspråk under de tio åren närmast före det år då lagfartsansökan företages till prövning, utgör omständighet som avses i 7 § 2 hinder mot lagfart endast om inskrivning eller anteckning, som grundar sig på annans äganderätt till fastigheten eller anspråk därpå, skett i fastighetsregistrets inskrivningsdel under nämnda tid.

[S3]I ärende om lagfart som avses i denne pragraf skall, om så finnes erforderligt, inhämtas yttrande från kammarkollegiet. Kollegiet får föra talan mot beslut, varigenom lagfart beviljats. Lag (2000:226).

  • RH 1997:45:Lagfart har beviljats efter lagfartssammanträde. Bl.a. fråga huruvida förfarandefel förekommit beträffande sammanträdet. Bedömningen härav ansågs utgöra en del av den materiella prövningen av lagfartsansökningen.

[K20]14 §  Är sökandens förvärv förenat med förbehåll, som inskränker hans rätt att överlåta egendomen eller söka inteckning eller upplåta rättighet i denna, eller är hans behörighet i sådant avseende inskränkt genom annans rätt att nyttja egendomen på grund av testamente, skall anteckning om inskränkningen göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel när lagfart sökes eller när upplysning om inskränkningar därefer vinnes. Lag (2000:226).

  • NJA 1993 s. 468:Köpekontrakt och köpebrev avseende fast egendom innehöll ett förbud för köparen att sälja egendomen. Överlåtelseförbudet, som tillkommit i säljarens intresse, ansågs likväl sakna verkan mot köparens borgenärer. Egendomen ingick därför i köparens konkursbo. 4 kap 3 § och 20 kap 14 § JB, 5 kap 5 § UB och 3 kap 3 § KL.
  • NJA 1981 s. 897:Vid gåva av fast egendom har gåvotagarna genom förbehåll i gåvobrevet tillförsäkrats förköpsrätt till varandras andelar i egendomen. Förbehållet har ansetts giltigt, varför enligt 20 kap 14 § JB anteckning om detsamma skolat göras i fastighetsboken.

Inskrivning av upplåtelse m.m.

[K21]1 §  Den som fått tomträtt upplåten till sig skall söka inskrivning av tomträtten inom tre månader efter det att tomträtten uppläts eller, om lagfart då icke är sökt för upplåtaren, efter det att lagfart söktes. Inskrivning får sökas även av fastighetsägaren.

[S2]Sökes ej inskrivning inom föreskriven tid, får inskrivningsmyndigheten förelägga vite för inskrivningsskyldighetens fullgörande.

[K21]2 §  En ansökan om inskrivning enligt 1 § ska avslås, om

  1. upplåtelsehandlingen inte har kommit in eller, om den har lämnats elektroniskt, det inte har skett på det sätt som anges i 19 kap. 11 a § eller enligt de föreskrifter som har meddelats med stöd av den paragrafen,
  2. föreskrifterna i 13 kap.1-4 och 6 §§ inte har följts,
  3. lagfart inte har sökts för upplåtaren,
  4. inskrivning i fastigheten har beviljats eller sökts,
  5. fastigheten har utmätts, belagts med kvarstad eller tagits i förvar eller tagits i anspråk genom betalningssäkring och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då inskrivning söks,
  6. det är uppenbart att upplåtelsen på annan grund är ogiltig eller inte kan göras gällande.

[S2]Har ärende angående lagfart för upplåtaren uppskjutits till senare inskrivningsdag, ska behandlingen av ansökan om inskrivning av tomträtten uppskjutas till samma dag. Lag (2008:377).

Prop. 2005/06:28: (Jfr 21 kap. 2 § i promemorians förslag och 21 kap. 2 § i utkastet till lagrådsremiss.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om avslag på ansökan om inskrivning av tomträtt. I första stycket 1 har gjorts motsvarande ändring som i 20 kap. 6 § 1.

I första stycket 2–4 och 6 har gjorts vissa redaktionella ändringar.

[K21]3 §  Förekommer icke omständighet som avses i 2 §, skall ansökan om inskrivning förklaras vilande, om

  1. ansökan om lagfart för upplåtaren är vilandeförklarad,
  2. rättegång pågår om upplåtelsens giltighet eller om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten eller om bättre rätt till denna eller
  3. upplåtelsens giltighet enligt lag är beroende av myndighets tillstånd. Lag (1975:367).

[K21]4 §  Framgår av upplåtelsehandlingen att tomträttshavarens rätt att upplåta servitut eller rätt till elektrisk kraft i tomträtten är inskränkt, skall anteckning om detta göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel när inskrivning sökes. Lag (2000:226).

[K21]5 §  Ansökan om inskrivning av avtal om sådan ändring i tomträttens innehåll som avses i 13 kap. 21 § får göras av fastighetsägaren eller tomträttshavaren sedan tomträtten inskrivits. Om sådan inskrivning gäller i tillämpliga delar 2-4 §§ med följande avvikelser.

[S2]Är inteckning förut beviljad eller sökt i tomträtten eller är inskrivning av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft förut beviljad eller sökt i denna eller söks sådan inskrivning samma dag, får ansökan om inskrivning av avtal som avses i första stycket bifallas endast om rättighetshavaren medgett inskrivning av ändringsavtalet eller detta är väsentligen utan betydelse för rättighetshavarens säkerhet. Om fastigheten eller tomträtten har utmätts, belagts med kvarstad eller tagits i förvar eller tagits i anspråk genom betalningssäkring och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då inskrivning söks, gäller vad som sagts nu om rättighetshavaren även utmätningssökanden eller den för vars anspråk kvarstad eller förvar eller betalningssäkring ägt rum.

[S3]Är avtal som avses i första stycket beroende av att fastighetsbildning äger rum, får ansökan bifallas endast om nämnda åtgärd kommit till stånd.

[S4]I avvaktan på att hinder som anges i andra eller tredje stycket undanröjs ska ansökan förklaras vilande. Lag (2008:377).

  • RH 2004:34:Fråga om inskrivning av ändring av tomträttsavtal är utan betydelse för pantbrevsinnehavares säkerhet och därför kan ske utan samtycke från denne har i visst fall besvarats nekande. Tillika fråga om nödvändigheten av att förete pantbrev i original i inskrivningsärendet.
  • NJA 2013 s. 455:Mål om omprövning av tomträttsavgäld. Parterna har ansetts disponera över föremålet för processen inom den beloppsmässiga gräns som kan sättas av den oskadlighetsprövning som rätten ska göra enligt 13 kap. 24 § första stycket jordabalken.

[K21]6 §  Om det framgår av en anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel eller upplyses på annat sätt att tomträtten har upphört enligt 13 kap. 19 §, ska det i fastighetsregistrets inskrivningsdel antecknas att tomträtten har upphört.

[S2]Ansökan om dödning av tomträttsinskrivning i fall som anges i 13 kap. 22 § får inte bifallas, om inskrivning i tomträtten är beviljad eller sökt eller om tomträtten har utmätts, belagts med kvarstad eller tagits i förvar eller tagits i anspråk genom betalningssäkring och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då dödning söks. Lag (2008:377).

[K21]7 §  Övergår tomträtt till ny innehavare, skall denne söka inskrivning av sitt förvärv. Om inskrivningen gäller i tillämpliga delar 20 kap. med följande avvikelser.

[S2]Ansökningen skall avslås, om inskrivning av upplåtelsen ej är beviljad eller sökt eller om förvärvet strider mot 13 kap. 9 § första stycket. Den tid inom vilken inskrivning skall sökas börjar icke löpa förrän inskrivning av upplåtelsen blivit sökt. Bestämmelserna i 20 kap. 13 § tredje stycket gäller ej.

22 kap. Inteckning

Inteckning i fast egendom

[K22]1 §  Som fastighetsägare anses i detta kapitel den för vilken lagfart senast är sökt.

Det behöver alltså inte vara den civilrättsligt rätte ägaren (jfr 6 kap.) som ansöker om inteckning.

Lagfart måste inte ha beviljats, det räcker med att den är sökt. Det går också att söka inteckning om lagfartsansökan är vilandeförklarad, den får dock inte vara avslagen (se 20 kap.).

  • NJA 1981 s. 978:Pastorat sökte inteckning i fastighet, som varit i dess ägo sedan före 1876 och för vilken skyldighet att söka lagfart ej förelegat och lagfart ej heller sökts. Ansökningen har avslagits. 22 kap 1 och 2 §§ JB och 58 § lagen om införande av nya JB. Jfr 12 § 1 st 1875 års inteckningsförordning.

[K22]2 §  En ansökan om inteckning ska göras av fastighetsägaren. Den ska innehålla uppgift om dels det belopp på vilket inteckningen ska lyda, dels den eller de fastigheter som avses.

[S2]Inteckningens belopp ska anges i svenska kronor eller i sådan utländsk valuta för vilken det löpande finns tillgång till en tillförlitlig kurs för växling mellan den aktuella valutan och svenska kronor.

[S3]Ansökan får inte avse del av fastighet. Den får avse flera fastigheter gemensamt endast om dessa ägs av samma person och ligger inom samma inskrivningskontors verksamhetsområde. En ansökan som avser en fastighet som svarar för beviljad eller sökt inteckning måste avse samma fasta egendom som inteckningen och får inte också avse en fastighet som inte svarar för inteckningen. Lag (2008:153).

Inteckningen ska knytas till en eller flera fastigheter. Därför måste registerbeteckning för de aktuella fastigheterna anges. Om det finns flera ägare så ska samtliga underteckna ansökningshandlingen.

I tredje stycket återfinns förutsättningarna för gemensamma inteckningar:

Inteckningen måste avse hela fastigheter och inte enbart delar av dem.

Fastigheterna som ska intecknas gemensamt måste finnas inom samma inskrivningsområde.

Det ska vara samma ägare eller samma ägarkonstellation till fastigheterna och dessutom måste ägarandelarna vara lika (exv. om det är två ägare på den ena fastigheten så måste det vara samma två ägare på den andra fastigheten, och om den ena fastigheten ägs med 50 % vardera måste det vara så även på den andra fastigheten).

Om två fastigheter redan är gemensamt intecknade kan de sedan inte intecknas var och en för sig, utan måste även i fortsättningen intecknas gemensamt. Motsatt är gemensam inteckning inte möjlig om det finns inteckning i någon av fastigheterna sedan tidigare (om det inte är exakt samma förutsättningar som för den inteckning som söks). För äldre inteckningar gällde andra regler som fortfarande ska gälla för dessa.

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 22 kap. 2 § i promemorians förslag.)

I första stycket har tidigare föreskrivits att en ansökan om inteckning skall göras skriftligen. Den föreskriften har tagits bort, eftersom det i 19 kap. 10 § har införts ett generellt krav på att ansökningar i inskrivningsärenden skall vara skriftliga.

Prop. 2003/04:108: (Jfr 22 kap. 2 § i utredningens förslag.)

I paragrafen anges bl.a. vilka uppgifter en ansökan om inteckning skall innehålla.

I första stycket har den förutvarande meningen om att inteckningens belopp skall anges i svenska kronor tagits bort.

I andra stycket, som är nytt, finns regler om inteckningens valuta. Fastighetsägaren har getts möjlighet att välja att inteckningens belopp skall vara bestämt i annan valuta än svenska kronor. Denna ...

  • NJA 1981 s. 978:Pastorat sökte inteckning i fastighet, som varit i dess ägo sedan före 1876 och för vilken skyldighet att söka lagfart ej förelegat och lagfart ej heller sökts. Ansökningen har avslagits. 22 kap 1 och 2 §§ JB och 58 § lagen om införande av nya JB. Jfr 12 § 1 st 1875 års inteckningsförordning.

[K22]3 §  Ansökan om inteckning ska avslås, om

  1. föreskrifterna i 2 § inte iakttagits,
  2. på grund av särskild föreskrift eller enligt anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel inteckning inte får beviljas i fastigheten,
  3. inskrivning av tomträtt i fastigheten är beviljad eller sökt,
  4. fastigheten frångått sökanden på grund av exekutiv försäljning eller genom expropriation eller liknande tvångsförvärv,
  5. sökanden är i konkurs eller försätts i konkurs den dag då inteckningen söks samt fastigheten hör till konkursboet, eller
  6. en del av fastigheten har utmätts eller tagits i anspråk genom betalningssäkring eller fastigheten eller en del av fastigheten har belagts med kvarstad eller tagits i förvar och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då inteckningen söks, om inte ansökningen har medgetts av Kronofogdemyndigheten.

[S2]Har ärende angående lagfart för sökanden uppskjutits till senare inskrivningsdag, ska behandlingen av ansökan om inteckning uppskjutas till samma dag. Lag (2010:238).

[K22]4 §  Förekommer icke omständighet som avses i 3 §, skall ansökan om inteckning förklaras vilande, om

  1. ansökan om lagfart för sökanden är vilandeförklarad samt inteckningsansökningen ej medgivits av den som har lagfart,
  2. rättegång pågår om hävande eller återgång av förvärv av fastigheten eller om bättre rätt till denna,
  3. sökanden är gift samt den andra makens samtycke fordras enligt äktenskapsbalkens bestämmelser och samtycke eller annan tillåtelse enligt nämnda balk inte har givits,
  4. sökanden är sambo samt den andra sambons samtycke fordras enligt bestämmelserna i sambolagen (2003:376) och samtycke eller annan tillåtelse enligt nämnda lag inte har givits, dock endast om ärende om anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel av anmälan enligt 5 § andra stycket den lagen har tagits upp senast på den inskrivningsdag då inteckning söks,
  5. ansökningen enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd.

[S2]Förklaras ansökan vilande, skall inskrivningsmyndigheten utfärda bevis om detta (vilandebevis). Lag (2003:378).

  • NJA 2009 s. 747:I fastighet som tidigare utgjort makars gemensamma bostad har inskrivningsmyndigheten ansetts kunna bevilja inteckning utan frånskild makes samtycke endast om det är uppenbart att samtycke inte erfordras.

[K22]5 §  Om det inte finns hinder enligt 3 eller 4 §, skall inskrivningsmyndigheten bevilja inteckning. Om ansökningen tidigare har förklarats vilande, får den dock inte beviljas förrän vilandebeviset har givits in. Lag (1994:449).

[K22]5 a §  När en inteckning har beviljats, ska ett pantbrev utfärdas på grundval av inteckningen. Skriftliga pantbrev utfärdas av inskrivningsmyndigheten, om inte annat följer av lagen (1994:448) om pantbrevsregister. Datapantbrev utfärdas av den statliga lantmäterimyndigheten.

[S2]Om ett datapantbrev utfärdas i stället för ett tidigare utfärdat skriftligt pantbrev, förlorar det skriftliga pantbrevet sin giltighet. Utfärdas ett skriftligt pantbrev i stället för ett tidigare utfärdat datapantbrev, förlorar datapantbrevet sin giltighet.

[S3]Det finns särskilda bestämmelser om skyldighet för inskrivningsmyndigheten att utfärda nytt pantbrev eller vilandebevis i stället för dödad sådan handling samt att i visst fall bevilja inteckning och utfärda pantbrev när ersättning på grund av brandförsäkringsavtal tillfallit borgenär som har panträtt för sin fordran. Lag (2008:541).

[K22]5 b §  Om det efter en exekutiv försäljning har deponerats medel som motsvarar pantbrevs belopp, skall inskrivningsmyndigheten på ansökan av fastighetens nya ägare utfärda nytt pantbrev på grundval av inteckningen. Det förra pantbrevet gäller därefter endast rätten till de deponerade medlen. Lag (1994:449).

[K22]6 §  Inteckning som skulle medföra lika företrädesrätt som annan inteckning skall vid inskrivningen förklaras gälla efter den andra inteckningen, om sökanden begär det. Inteckning som sättes efter annan gäller efter inteckning med lika rätt som eller bättre rätt än denna, även om detta ej anges i beslutet.

[K22]7 §  Inteckning får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av pantbrevets innehavare utsträckas till att avse ytterligare en eller flera fastigheter (utsträckning). Om sådan ansökan gäller i tillämpliga delar bestämmelserna i detta kapitel angående ansökan om inteckning i flera fastigheter.

[K22]8 §  Pantbrev får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av pantbrevets innehavare utbytas mot två eller flera nya pantbrev (utbyte). På begäran skall därvid bestämmas i vilken ordning pantbreven sinsemellan skall medföra företrädesrätt. Härom gäller i övrigt 6 § andra punkten.

[K22]8 a §  Inteckningar som besvärar endast en fastighet får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av pantbrevens innehavare sammanföras till en inteckning (sammanföring). Denna inteckning skall gälla med den företrädesrätt som tillkommer den av de i sammanföringen ingående inteckningarna som gäller med sämsta rätt.

[S2]Sammanföring får ske endast om inteckningarna

  1. besvärar hela fastigheten,
  2. är bestämda i samma valuta, och
  3. har inbördes lika rätt eller gäller omedelbart efter varandra eller efter varandra med avbrott endast för inskrivning av rättighet.

[S3]Inteckningar som är införda i pantbrevsregistret får sammanföras endast om samtliga inteckningar som omfattas av åtgärden är införda i registret och har samma pantbrevshavare.

[S4]Inteckning som avses i första stycket skall förklaras gälla för ett lägre belopp än det vartill de sammanförda inteckningarna sammanlagt uppgår, om sökanden begär det och pantbrevens innehavare medger det. Lag (2004:449).

Här behandlas sammanföring.

Av ” besvärar endast en fastighet” framgår att gemensamma inteckningar inte kan sammanföras.

Prop. 2003/04:108: (Jfr 22 kap. 8 a § i utredningens förslag.)

Paragrafen reglerar förutsättningarna för sammanföring av två eller flera inteckningar.

I andra stycket har som en ytterligare förutsättning för sammanföring angetts att inteckningarna måste vara bestämda i samma valuta. Skälen för detta har behandlats i avsnitt 5.3. Övriga ändringar är enbart redaktionella.

[K22]9 §  Inteckning som besvärar endast en fastighet får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av pantbrevets innehavare nedsättas efter annan inteckning eller inskrivning av rättighet (nedsättning). Inteckning som nedsättes efter annan inskrivning gäller efter inskrivning med lika rätt som eller bättre rätt än denna, även om detta ej anges i beslutet.

[S2]Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om gemensam inteckning med följande avvikelser.

[S3]Nedsättning efter annan inteckning får ske endast om inteckningarna besvärar samma fastigheter och nedsättningen skall genomföras på samma sätt i samtliga dessa. Svarar fastighet endast enligt 6 kap. 11 § andra stycket fordras ej att den fastighetens ägare biträtt ansökningen.

[S4]För nedsättning efter inskrivning av rättighet som besvärar endast en av fastigheterna fordras medgivande även av innehavare av sådan inskriven rättighet i annan av inteckningen besvärad fastighet som efter nedsättningen kommer att gälla med lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen. Svarar fastigheten endast enligt 6 kap. 11 § andra stycket, får nedsättning ske utan att den biträtts eller medgivits av den fastighetens ägare eller av ägaren av eller rättighetshavare i stamfastigheten eller fastighet som före den ifrågavarande svarar för brist i stamfastigheten. Fordras ej fastighetsägares medverkan till nedsättningen, får nedsättning ske på ansökan av pantbrevets innehavare.

[S5]Är fråga om nedsättning efter inskrivning av rättighet som besvärar flera av fastigheterna, äger fjärde stycket tillämpning beträffande var och en av dem.

[K22]10 §  Inteckning får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av pantbrevets innehavare dödas (dödning). För dödning av gemensam inteckning kräves dock icke att ägare av fastighet som svarar endast enligt 6 kap. 11 § andra stycket biträtt ansökningen.

[S2]Om dödning av inteckning när pantbrevet eller vilandebeviset förkommit finns särskilda bestämmelser.

Här behandlas dödning av inteckning (skilj detta från dödande av pantbrev).

Angående andra stycket se 13 § lagen (1927:85) om dödande av förkommen handling.

  • NJA 1997 s. 600:När inteckning i fastighet beviljats men pantbrev inte lämnats ut, eftersom stämpelskatt inte erlagts, har dödning av inteckningen ansetts kunna ske, trots att de normalt gällande kraven på medgivande av pantbrevets innehavare och ingivande av pantbrevet inte kunnat uppfyllas.

[K22]11 §  Gemensam inteckning får på ansökan av fastigheternas ägare och efter medgivande av pantbrevets innehavare avlyftas från någon eller några av fastigheterna (relaxation). Besväras fastighet, i vilken inteckningen skall kvarstå, av panträtt eller annan rättighet som är inskriven och äger rättigheten lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen, fordras att innehavaren av sådan rättighet medger relaxationen. Svarar fastighet, från vilken inteckningen skall avlyftas, endast enligt 6 kap. 11 § andra stycket, får relaxation ske utan att den biträtts eller medgivits av den fastighetens ägare eller av ägaren av eller rättighetshavare i stamfastigheten eller fastighet som före den ifrågavarande svarar för brist i stamfastigheten. Fordras ej fastighetsägarens medverkan till relaxationen, får relaxation ske på ansökan av pantbrevets innehavare.

[S2]Svarar fastigheterna för flera gemensamma inteckningar, får en av inteckningarna icke avlyftas från en fastighet utan att sådana åtgärder vidtages med de övriga inteckningarna att fastigheten icke vidare svarar för dem gemensamt med någon av de andra fastigheterna.

[S3]I fastighet, som bildats genom avstyckning av område vilket förvärvats av kommun för att ingå i allmän plats inom detaljplan, får på begäran av kommunen relaxation ske utan hinder av bestämmelserna i första stycket om att för relaxation fordras medgivande av fastighetsägare och rättighetshavare, om sannolika skäl föreligger för att områdets värde uppgår till högst två procent av den odelade fastighetens värde och relaxationen är väsentligen utan betydelse för fastighetsägarnas och rättighetshavarnas rätt. Lag (1987:132).

[K22]12 §  På ansökan av innehavare av pantbrev eller vilandebevis skall anteckning göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel om innehavet. Är annan förut antecknad som innehavare, skall inskrivningsmyndigheten sedan anteckning om det nya innehavet skett avföra den tidigare anteckningen och skriftligen underrätta den som tidigare var antecknad som innehavare om åtgärden. Skyldighet att underrätta tidigare antecknad innehavare föreligger dock icke, om det är uppenbart att underrättelsen saknar betydelse för honom. Föreligger anledning till antagande att sökanden icke innehar pantbrevet eller beviset, skall föreläggande meddelas honom att uppvisa detta.

[S2]Anmäler den som antecknats som innehavare att innehavet upphört, skall anteckningen avföras. Lag (2000:226).

[K22]13 §  När en innehavare av pantbrev lämnar sitt medgivande till sådana åtgärder som anges i 7--11 §§, fordras att pantbrevet ges in eller, i fråga om datapantbrev, att det finns hinder mot avregistrering enligt 10 § lagen (1994:448) om pantbrevsregister och att någon begäran om att hindret skall hävas inte har framställts. Lag (1994:449).

  • NJA 1997 s. 600:När inteckning i fastighet beviljats men pantbrev inte lämnats ut, eftersom stämpelskatt inte erlagts, har dödning av inteckningen ansetts kunna ske, trots att de normalt gällande kraven på medgivande av pantbrevets innehavare och ingivande av pantbrevet inte kunnat uppfyllas.

[K22]14 §  Om åtgärd som anges i 7 - 11 § berör vilandeförklarad ansökan om inteckning, gäller vad som för sådan åtgärd är föreskrivet om pantbrevet och dess innehavare i stället vilandebeviset och innehavaren av detta.

Inteckning i tomträtt

[K22]15 §  Bestämmelserna i 1 - 14 §§, utom i vad avser gemensam inteckning, äger motsvarande tillämpning i fråga om inteckning i tomträtt, varvid med lagfart likställes inskrivning av tomträtt.

Inskrivning i fast egendom

[K23]1 §  Vill innehavaren av annan genom avtal upplåten nyttjanderätt än tomträtt eller av servitut eller rätt till elektrisk kraft, som upplåtits genom avtal, söka inskrivning, skall han inge den handling på vilken rättigheten grundas. Inskrivning får sökas även av fastighetsägaren.

[K23]2 §  En ansökan om inskrivning enligt 1 § ska avslås, om

  1. den handling som rättigheten grundas på inte har kommit in eller, om den har lämnats elektroniskt, det inte har skett på det sätt som anges i 19 kap. 11 a § eller enligt de föreskrifter som har meddelats med stöd av den paragrafen,
  2. föreskrift i lag beträffande sådan upplåtelse som ansökan angår inte har iakttagits och föreskriften inte avser giltigheten av endast visst förbehåll,
  3. upplåtelsen står i strid med en mot upplåtaren gällande inskränkning i hans rätt att förfoga över egendomen och, när upplåtelsen skedde, lagfart inte var beviljad för upplåtaren eller, om så var fallet, ärende om anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag,
  4. inskrivning av tomträtt i fastigheten är beviljad eller sökt,
  5. fastigheten före upplåtelsen överlåtits till någon vars förvärv enligt 17 kap.1 eller 4 § äger företräde framför upplåtelsen,
  6. fastigheten före upplåtelsen frångått upplåtaren på grund av exekutiv försäljning eller genom expropriation eller liknande tvångsförvärv,
  7. fastigheten har belagts med kvarstad eller tagits i förvar och ett ärende angående anteckning om åtgärden har tagits upp senast på den inskrivningsdag då inskrivning söks,
  8. upplåtelsen avser arrende eller hyra som enligt förbehåll i upplåtelsehandlingen inte får inskrivas,
  9. upplåtelsen avser rätt till elektrisk kraft och skriftligt medgivande till inskrivning inte föreligger,
  10. det är uppenbart att upplåtelsen av annan grund är ogiltig eller att rätttigheten upphört eller av annat skäl inte kan göras gällande.

[S2]Har ärende angående lagfart för upplåtaren uppskjutits till senare inskrivningsdag, ska behandlingen av ansökan om inskrivning uppskjutas till samma dag. Lag (2008:377).

Prop. 2005/06:28: (Jfr 23 kap. 2 § i promemorians förslag och 23 kap. 2 § i utkastet till lagrådsremiss.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om avslag på ansökan om inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av servitut och rätt till elektrisk kraft. I första stycket 1 har gjorts motsvarande ändring som i 20 kap. 6 § 1. Om det inte har kommit in någon handling vare sig i pappers- eller elektronisk form, skall ansökan avslås. Detsamma gäller om handlingen ges in i elektronisk form och ...

  • RH 2012:68:Fråga om detaljplan i visst fall utgjort hinder enligt 23 kap. 2 § jordabalken för inskrivning av s.k. utsiktsservitut.
  • RH 2007:74:Sedan nyttjanderättshavare beviljats inskrivning av nyttjanderätten har länsstyrelse överklagat beslutet. Fråga om länsstyrelsen haft talerätt, tillika fråga om ansökan om inskrivning av nyttjanderätten skulle avslås.
  • RH 2003:13:Muntligt avtal om servitut, vilket har ingåtts före ikraftträdandet av jordabalken (1970:994), kan, i avsaknad av skriftligt avtal härom, inte inskrivas. Det förhållandet att servitutet inte kan inskrivas har inte ansetts ha någon inverkan på frågan om servitutsavtalets civilrättsliga giltighet.

[K23]3 §  Förekommer icke omständighet som avses i 2 §, skall ansökan om inskrivning förklaras vilande, om

  1. upplåtaren ej har lagfart,
  2. rättegång pågår om upplåtelsens giltighet eller om hävande eller återgång av förvärv av fastigheten eller om bättre rätt till denna,
  3. rättigheten är upplåten i del av fastighet, vilken återstår efter förvärv av område eller av andel som enligt fångeshandlingen skall utbrytas, och frågan om fastighetsbildning icke blivit slutligen avgjord,
  4. upplåtelsen enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd.

[S2]Kommer i fall som anges i första stycket 3 fastighetsbildning ej till stånd, anses ansökningen avse den odelade fastigheten.

[K23]4 §  Rättighet, som skulle ha företräde framför annan rättighet som avses i detta kapitel eller utgöres av inteckning, skall vid inskrivningen förklaras gälla efter den andra rättigheten, om sökanden begär det.

[S2]Rättighet som sättes efter annan rättighet gäller efter rättighet med lika rätt som eller bättre rätt än denna även om detta ej anges i beslutet.

[K23]5 §  Inskriven rättighet får på ansökan av rättighetshavaren med fastighetsägarens samtycke nedsättas efter annan inskriven rättighet (nedsättning). Bestämmelsen i 4 § andra stycket äger därvid motsvarande tillämpning.

[K23]6 §  En inskrivning får på ansökan av rättighetshavaren dödas helt eller till viss del (dödning). Om rättigheten har upphört helt eller till viss del, ska rättighetshavaren göra en sådan ansökan inom tre månader. Får inskrivningsmyndigheten uppgift om att en rättighet har upphört, får myndigheten förelägga rättighetshavaren vid vite att ansöka om dödning eller visa att rättigheten inte har upphört.

[S2]Om rättigheten har upphört helt eller till viss del, får inskrivningen dödas till motsvarande del även på ansökan av fastighetsägaren.

[S3]En inskrivning får tas bort, om det är uppenbart att den inskrivna rättigheten inte gäller i fastigheten. Lag (2013:489).

Prop. 2012/13:76: Paragrafen innehåller bestämmelser om dödning av inskrivning. Paragrafen ändras så att rättighetshavaren är skyldig att ansöka om dödning av inskrivningen när rättigheten har upphört. I övrigt görs vissa språkliga och redaktionella justeringar. Övervägandena finns i avsnitt 6.1.

I första stycket anges i en ny andra mening att rättighetshavaren ska ansöka om dödning av en inskrivning när den inskrivna ...

[K23]7 §  Bestämmelserna i 1 - 6 §§ äger med följande avvikelser motsvarande tillämpning i fråga om rättighet som grundar sig på förvärv som anges i 17 kap. 11 § och i övrigt är av den beskaffenhet som avses i detta kapitel.

[S2]Nyttjanderätt som anges i 12 kap. 2 § ärvdabalken får ej inskrivas. Ansökan om inskrivning på grund av testamente eller förrättning får ej bifallas innan testamentet eller förrättningen vunnit laga kraft. I avvaktan på att hindret undanröjes skall ansökningen förklaras vilande.

Inskrivning i tomträtt

[K23]8 §  Bestämmelserna i 1 - 7 §§ äger motsvarande tillämpning i fråga om inskrivning i tomträtt, varvid med lagfart likställes inskrivning av tomträtt. Ansökan om inskrivning i tomträtt skall dock avslås, om inskrivning av tomträttsupplåtelsen ej är beviljad eller sökt.

Övriga bestämmelser

[K23]9 §  Kommer en inskriven rättighet till följd av ett förordnande enligt 5 kap. 33 a § eller 7 kap. 13 §fastighetsbildningslagen (1970:988) att gälla i en annan fastighet än den i vilken den har blivit inskriven, skall rättigheten inskrivas i den andra fastigheten. En sådan inskrivning ger samma rätt till företräde som om den verkställts efter ansökan. Lag (1989:722).

[K24]1 §  En fastighetsägare har rätt att ansöka om inskrivning i fastighetsregistrets inskrivningsdel av en förklaring som avses i 2 kap. 3 §. Som fastighetsägare anses i detta kapitel den för vilken lagfart senast är sökt.

[S2]Ansökan ska avslås, om

  1. ansökan om lagfart för sökanden är vilandeförklarad och inskrivningsansökan inte har medgetts av den som har lagfart,
  2. en eller flera inteckningar gäller i fastigheten och varje borgenär för vars fordran pantbrev på grund av sådan inteckning utgör säkerhet inte med ingivande av pantbrevet har medgett ansökan,
  3. fastigheten har frångått sökanden på grund av exekutiv försäljning eller genom expropriation eller liknande tvångsförvärv,
  4. sökanden är i konkurs eller försätts i konkurs den dag då inskrivningen söks samt fastigheten hör till konkursboet,
  5. fastigheten eller en del därav är utmätt eller utmäts den dag då inskrivningen söks och Kronofogdemyndigheten inte har medgett ansökan,
  6. fastigheten eller en del därav har tagits i anspråk genom betalningssäkring eller tas i anspråk den dag då inskrivningen söks och Kronofogdemyndigheten inte har medgett ansökan,
  7. fastigheten eller en del därav är belagd med kvarstad eller tagen i förvar eller beläggs med kvarstad eller tas i förvar den dag då inskrivningen söks och Kronofogdemyndigheten inte har medgett ansökan.

[S3]Om ett ärende angående lagfart för sökanden har skjutits upp till en senare inskrivningsdag, ska behandlingen av inskrivningsansökan skjutas upp till samma dag. Lag (2008:377).

Prop. 2007/08:68: Enligt bestämmelsen träder lagen i kraft den 1 juli 2008.

Prop. 1999/2000:39: (Jfr 24 kap. 1 § i promemorians förslag.)

I första stycket har ordet ”fastighetsboken” ersatts av ”fastighetsregistrets inskrivningsdel”.

I både första och andra styckena har dessutom tagits bort tidigare bestämmelser om att ansökan skall vara skriftlig. Det hänger samman med att det i 19 kap. 10 § har införts ett generellt krav på att ansökningar i inskrivningsärenden skall vara skriftliga.

[K24]2 §  En inskrivning av förklaring som avses i 2 kap. 3 § ska tas bort på ansökan av fastighetsägaren.

[S2]För en ansökan enligt första stycket gäller 1 § andra och tredje styckena. I stället för vad som föreskrivs i 1 § andra stycket 2 gäller dock att ansökan ska avslås, om inte varje borgenär som har företagshypotek i fastighetsägarens näringsverksamhet har medgett ansökan genom att ge in företagsinteckningsbrevet till inskrivningsmyndigheten. Lag (2008:989).

Prop. 1999/2000:39: (Paragrafen saknar motsvarighet i promemorians förslag.)

I 19 kap. 10 § har införts ett generellt krav på att ansökningar i inskrivningsärenden skall vara skriftliga. Med anledning härav har, efter påpekande från Lagrådet, i förevarande paragrafs första stycke det tidigare kravet på att ansökan skall vara skriftlig tagits bort. I övrigt har paragrafen ändrats redaktionellt.

Prop. 2003/04:108: (Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag.)

Paragrafen innehåller bestämmelser om avföring av förklaring om tillbehör till fastighet. I andra stycket har hänvisningen till punkten 3 i 1 § andra stycket ersatts med en hänvisning till punkten 2 i samma paragraf. Motiven för ändringen framgår av avsnitt 8.

[K24]3 §  Bestämmelserna i 1 och 2 §§ tillämpas också på tomträtt som har inskrivits. Därvid likställs inskrivning av tomträtt med lagfart. Lag (1984:651).

Ändringar och övergångsbestämmelser

Jordabalk (1970:994)

Ändring, SFS 1971:503

    Förarbeten
    Prop. 1971:20
    Omfattning
    ändr. 6 kap 12 §, 7 kap 16, 17, 19 §§, 8 kap 15 §, 12 kap 29 §, 17 kap 10 §, 19 kap 21 §, 20 kap 6, 9 §§, 22 kap 3 §, 23 kap 2 §

Ändring, SFS 1971:546

    Förarbeten
    Prop. 1971:106
    Omfattning
    ändr. 8 kap 32 §, 12 kap 71 §, 13 kap 23, 24 §§

Ändring, SFS 1971:873

Ändring, SFS 1971:1034

Ändring, SFS 1971:1209

    Förarbeten
    Prop. 1971:179
    Omfattning
    ändr. 6 kap 3, 7 §§, 18 kap 8 §; omtryck

Ändring, SFS 1972:252

    Förarbeten
    Prop. 1972:70
    Omfattning
    ändr. 8 kap 8 §, 11 kap. 6 §, 12 kap. 8, 58, 60, 63, 66, 72 §§

Ändring, SFS 1972:720

    Förarbeten
    Prop. 1972:109
    Omfattning
    ändr. 2 kap 7 §, 13 kap 24 §

Ändring, SFS 1973:97

Ändring, SFS 1973:187

    Förarbeten
    Prop. 1973:23
    Omfattning
    ändr. 8 kap 8, 31, 33 §§, 9 kap 9, 12 §§, 11 kap 4-6 §§, 12 kap 6, 8, 34, 35, 44, 46-49, 51, 53-55, 57-59, 63, 65, 70, 72 §§, rubr. närmast efter 12 kap 19, 53 §§; nya 11 kap 6 a §, 12 kap 4 a, 19 a, 27 a, 58 a §§

Ändring, SFS 1973:660

    Förarbeten
    Prop. 1973:23
    Omfattning
    ändr. 12 kap 33, 45 §§; ny 12 kap 47 a §

Ändring, SFS 1973:1133

    Förarbeten
    Prop. 1973:167
    Omfattning
    ändr. 17 kap 10 §, 18 kap 1 §, 20 kap 6 §

Ändring, SFS 1973:1145

Ändring, SFS 1973:1163

Ändring, SFS 1974:820

    Förarbeten
    Prop. 1974:150
    Omfattning
    ändr. 8 kap 29 §, 12 kap 4 a, 16, 35, 44-46, 48, 49, 54, 62, 66, 68, 70-73 §§, 13 kap 2 §, 18 kap 5, 6 §§, 19 kap 2, 23, 24 §§, rubr. närmast före 12 kap 23 §; ny 12 kap 24 a §

Ändring, SFS 1974:1083

    Förarbeten
    Prop. 1974:151
    Omfattning
    ändr. 12 kap 51-53, 62, 70-73 §§; omtryck 12 kap

Ändring, SFS 1974:1084

    Förarbeten
    Prop. 1974:151
    Omfattning
    ändr. 9 p övergångsbest. till 1973:187

Ändring, SFS 1975:367

Ändring, SFS 1975:641

    Förarbeten
    Prop. 1975:102
    Omfattning
    ändr. 4 kap 25 §, 12 kap 53, 60 §§, 13 kap 19 §

Ändring, SFS 1975:919

    Omfattning
    ikrafttr. av 1973:1133

Ändring, SFS 1975:1085

    Förarbeten
    Prop. 1975/76:21
    Omfattning
    ändr. 7 kap 18, 19 §§, 20 kap 10, 12, 13 §§, 22 kap 12 §, 23 kap 6 §

Lag (1976:193) om ändring i jordabalken

Lag (1976:588) om ändring i jordabalken

Lag (1977:160) om ändring i jordabalken

Lag (1977:662) om ändring i jordabalken

Lag (1977:1146) om ändring i jordabalken

Lag (1978:305) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1977/78:175
    Omfattning
    ändr. 7 kap 13 §, 12 kap 19 a, 24 a, 35, 44, 46, 63, 65 §§; nya 12 kap 55 a, 65 a §§

Lag (1978:884) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1978/79:28
    Omfattning
    ändr. 19 kap 21 §, 21 kap 5 §, 22 kap 3 §

Lag (1979:252) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1978/79:89
    Omfattning
    ändr. 12 kap 3, 4, 19 a, 58, 58 a §§; ny 12 kap 57 a §; omtryck 12 kap

Lag (1979:341) om ändring i jordabalken

Lag (1979:371) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1978/79:183
    Omfattning
    ändr. 8 kap 28, 31, 33 §§, 9 kap 8, 9 §§, 10 kap 6 §; nya 9 kap 9 a §, 10 kap 6 a §

Lag (1980:95) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1979/80:72
    Omfattning
    ändr. 12 kap 1, 32, 37, 39, 70 §§; ny 12 kap 34 a §

Lag (1980:893) om ändring i jordabalken

Lag (1981:194) om ändring i jordabalken

Lag (1981:784) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1980/81:84
    Omfattning
    ändr. 3 kap 3, 5 §§, 6 kap 10, 12 §§, 7 kap 16, 17, 19 §§, 8 kap 4 §, 12 kap 21, 22, 44 §§, 13 kap 26 §, 19 kap 21 §, 20 kap 6 §, 21 kap 2, 5, 6 §§, 22 kap 3 §, 23 kap 2 §; ny 12 kap 67 a §

Lag (1981:849) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1980/81:88
    Omfattning
    ändr. 8 kap 32 §, 12 kap 27, 71 §§

Lag (1982:357) om ändring i jordabalken

Lag (1983:657) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    Denna lag träder i kraft den 1 januari 1984. 9 kap. 33 § gäller också i fall då jordägaren utgivit ersättning för torrläggning av mark enligt vattenlagen (1918:523).
    Förarbeten
    Prop. 1982/83:26
    Omfattning
    ändr. 1 kap 6 §, 9 kap 33 §
    Ikraftträder
    1984-01-01

Lag (1983:899) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1982/83:146
    Omfattning
    ändr. 12 kap 15 §
    Ikraftträder
    1984-01-01

Lag (1984:401) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    Denna lag träder i kraft den 1 juli 1984 och tillämpas även på avtal som har slutits före lagens ikraftträdande. Till grund för förverkande enligt första stycket 8 i dess nya lydelse får läggas endast förfarande efter lagens ikraftträdande.
    Förarbeten
    Prop. 1983/84:105
    Omfattning
    ändr. 12 kap 42 §
    Ikraftträder
    1984-07-01

Lag (1984:651) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1983/84:128
    Omfattning
    ändr. 2 kap 3, 4 §§; nytt 24 kap
    Ikraftträder
    1986-01-01

Lag (1984:678) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.
    2. Bestämmelserna i 9 kap. 12 a § och 11 kap. 6 b § skall inte tillämpas i en tvist, som har anhängiggjorts vid domstol eller arrendenämnd före ikraftträdandet.
    3. Om ett avtal har sagts upp före ikraftträdandet, skall äldre bestämmelser om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd tillämpas. I sådant fall gäller inte heller de nya bestämmelserna i 9 kap. 12 b § samt 11 kap. 5 a §, 6 § fjärde stycket och 6 a §.
    4. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 7 kap. 5 §, 8 kap. 23 § och 9 kap.2, 18, 21, 29, 31 samt 36--39 §§ i deras äldre lydelse fram till den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. 9 kap. 31 § skall dock tillämpas i sin nya lydelse redan tidigare, om antingen arrendatorn ensam eller arrendatorn och före honom hans make eller någon av hans föräldrar har brukat arrendestället under sammanlagt minst tio år när tillstånd söks.
    5. Om ett avtal som har ingåtts före ikraftträdandet innehåller villkor som fordrar arrendenämndens godkännande, skall den i 8 kap. 2 § andra stycket andra meningen föreskrivna tiden räknas från utgången av år 1984.
    Förarbeten
    Prop. 1983/84:136
    Omfattning
    utgår rubr. närmast före 9 kap 36 §; upph. 9 kap 36-39 §§; ändr. 7 kap 5 §, 8 kap 2, 8, 23, 24, 31, 33 §§, 9 kap 2, 3, 7, 8, 10-13, 17, 18, 20-22, 24, 29, 31 §§, 10 kap 3-5, 6 a §§, 11 kap 6, 6 a §§; nya 9 kap 12 a, 12 b, 17 a §§, 11 kap 5 a, 6 b §§
    Ikraftträder
    1985-01-01

Lag (1984:694) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1985.
    2. Äldre bestämmelser tillämpas i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte något annat föreskrivs i det följande.
    3. Om inte något annat följer av punkterna 4--9, tillämpas den nya lydelsen av 7 kap. 16 § samt 12 kap.1 och 2 §§, 3 § andra--fjärde styckena, 4--8 §§, 15 § fjärde stycket, 16, 20, 26, 28, 35, 42, 45--55 a, 63 och 67 §§ även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.
    Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftträdandet, tillämpas fortfarande äldre bestämmelser om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt hänskjutande av tvist till hyresnämnd även om hyrestiden går ut först efter ikraftträdandet. Äldre bestämmelser om uppsägningstid tillämpas också för hyresavtal, som har ingåtts för bestämd tid, om uppsägningstiden är längre enligt de nya bestämmelserna och uppsägning sker före utgången av januari 1985.
    Innehåller ett hyresavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, villkor som strider mot bestämmelserna i 12 kap. 19 § i dess nya lydelse, gäller villkoret mot hyresgästen till utgången av år 1986 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.
    1. Har ett avtal om hyra av en bostadslägenhet ingåtts för bestämd tid före ikraftträdandet, skall hyrestiden ändå anses vara obestämd, om inte parterna har kommit överens om något annat senast vid den tidpunkt till vilken avtalet efter ikraftträdandet tidigast kan sägas upp av båda parter. En sådan överenskommelse gäller mot en ny ägare av fastigheten, om hyresavtalet har upprättats skriftligen och överenskommelsen har antecknats på hyresvärdens exemplar av handlingen.
    2. Bestämmelsen i punkten 3 andra stycket första meningen om verkan av att hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet gäller inte om avtalet efter uppsägningen har förlängts för tid efter ikraftträdandet.
    3. Om ett hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet är träffat på obestämd tid eller med förbehåll för såväl hyresvärden som hyresgästen att säga upp avtalet och en uppsägning, sedan lagen har trätt i kraft, inte sker till den tidpunkt avtalet på grund av sådan uppsägning tidigast kan frånträdas, skall de nya bestämmelserna med undantag av 12 kap. 19 § tillämpas på avtalet från den tidpunkten, även om det inte följer av någon annan övergångsbestämmelse. Detta gäller även om uppsägning sker men avtalet förlängs.
    4. Om det finns särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1991:614) tillstånd att tillämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap. 15 § andra stycket första meningen eller 19 §. Tillstånd som har meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet. Lag (1991:617).
    5. Hyrestvister som har anhängiggjorts vid domstol eller hyresnämnd före ikraftträdandet prövas enligt äldre bestämmelser.
    6. Vid tillämpning av bestämmelsen om fardag i 11 § lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss gäller, såvitt angår hyra, 12 kap. 4 § tredje stycket i dess äldre lydelse även efter ikraftträdandet.
    Förarbeten
    Prop. 1983/84:137
    Omfattning
    ändr. 7 kap 16 §; omtryck 12 kap
    Ikraftträder
    1985-01-01

Lag (1985:172) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1985.
    2. Äldre bestämmelser i 6 kap. 3 § första stycket skall tillämpas på pantbrev, som gäller på grund av inteckning som har sökts före ikraftträdandet av denna lag, om fastigheten har utmätts, konkursansökan har gjorts eller de medel som i övrigt skall fördelas har nedsatts före ikraftträdandet.
    3. Vad som sägs i 6 kap. 3 § tredje stycket gäller inte, om utmätningen eller pantförskrivningen i andra hand har skett före ikraftträdandet.
    Förarbeten
    Prop. 1984/85:54
    Omfattning
    ändr. 6 kap 3, 7 §§, 18 kap 8 §; ny 6 kap 7 a §
    Ikraftträder
    1985-07-01

Lag (1985:183) om ändring i jordabalken

    Omfattning
    ändr. 12 kap 65 a §
    Ikraftträder
    1985-05-01

Lag (1985:278) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1984/85:111
    Omfattning
    nya 7 kap 31 §, rubr. närmast före 7 kap 31 §
    Ikraftträder
    1985-07-01

Lag (1985:279) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1985.
    2. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 10 kap. 1 § i sin nya lydelse först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. Om arrendeförhållandet vid arrendetidens utgång varat minst tio år tillämpas dock 10 kap. 1 § i den nya lydelsen från och med ikraftträdandet. Detsamma gäller, om den arrendetid som löper vid ikraftträdandet enligt avtalet utgår först sedan arrendeförhållandet varat minst tio år.
    3. Har arrendeavtal uppsagts före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
    Förarbeten
    Prop. 1984/85:111
    Omfattning
    ändr. 10 kap 1 §
    Ikraftträder
    1985-07-01

Lag (1985:659) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1983/84:136
    Omfattning
    ändr. 4 kap 1 §; ny 8 kap 27 §
    Ikraftträder
    1986-01-01

Lag (1985:928) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1986.
    2. Den nya bestämmelsen i 9 kap. 23 § tredje stycket skall tillämpas också beträffande avräkningsperioder som löper vid ikraftträdandet. Detta gäller dock inte, om parterna i arrendeavtalet har reglerat hur kostnadsförändringar skall beaktas eller om det med hänsyn till arrendevillkoren och omständigheterna vid arrendevillkorens tillkomst skulle vara oskäligt att tillämpa den nya bestämmelsen.
    Förarbeten
    Prop. 1984/85:197
    Omfattning
    ändr. 9 kap 23 §
    Ikraftträder
    1986-01-01

Lag (1986:226) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1985/86:83
    Omfattning
    upph. 3 kap 4, 6 §§; ändr. 3 kap 3 §
    Ikraftträder
    1986-07-01

Lag (1986:1240) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1987.
    2. Den äldre lydelsen av 71 § tredje stycket sista meningen skall tillämpas i fråga om beslut som har meddelats före ikraftträdandet.
    Förarbeten
    Prop. 1986/87:37
    Omfattning
    ändr. 12 kap 15, 71 §§
    Ikraftträder
    1987-01-01

Lag (1987:132) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1985/86:90
    Omfattning
    ändr. 3 kap 7 §, 7 kap 5 §, 9 kap 8 §, 10 kap 5 §, 13 kap 4, 22 kap 11 §
    Ikraftträder
    1987-07-01

Lag (1987:242) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1987.
    2. Den nya lydelsen av 12 kap.46 och 67 §§ skall tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. När frågan om rätt till förlängning av ett hyresavtal prövas i anledning av en uppsägning som har skett före ikraftträdandet tillämpas dock den äldre lydelsen av 46 §.
    Förarbeten
    Prop. 1986/87:37
    Omfattning
    ändr. 12 kap 46, 67, 71 §§
    Ikraftträder
    1987-07-01

Lag (1987:679) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1986/87:90
    Omfattning
    ändr. 13 kap 26 §
    Ikraftträder
    1988-01-01

Lag (1987:816) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1988.
    2. Föreskrifterna i 12 kap. i deras nya lydelse tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Föreskrifterna i 12 kap. 33 § skall tillämpas i deras äldre lydelse dels i fråga om bodelning med anledning av boskillnad samt skifte med anledning av boskillnad eller äktenskapsskillnad, dels i fall då ett samboförhållande har upphört före ikraftträdandet.
    3. I fråga om överlåtelser som har gjorts före ikraftträdandet skall 20 kap. 7 § tillämpas i dess äldre lydelse.
    4. Har en ansökan om inteckning gjorts före ikraftträdandet, skall 22 kap. 4 § i dess äldre lydelse fortfarande tillämpas i ärendet.
    Förarbeten
    Prop. 1986/87:86
    Omfattning
    upph. 12 kap 48 §; ändr. 12 kap 1, 5, 33, 45, 47, 49, 67, 70 §§, 20 kap 1, 7 §§, 22 kap 4 §
    Ikraftträder
    1988-01-01

Lag (1987:1275) om ändring i lagen (1987:816) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1987/88:35
    Omfattning
    ändr. 12 kap 1 § i 1987:816
    Ikraftträder
    1988-01-01

Lag (1987:1276) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1987/88:35
    Omfattning
    ändr. 12 kap 15, 16, 32, 39 §§
    Ikraftträder
    1988-01-01

Lag (1988:408) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1988.
    2. De nya bestämmelserna i 12 kap.55 b, 66 och 67 §§ skall tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Ett beslut om återbetalning av hyra enligt 55 b § får dock inte avse tid före ikraftträdandet.
    Förarbeten
    Prop. 1987/88:162
    Omfattning
    ändr. 12 kap 65 a, 66, 67, 70, 73 §§; nya 12 kap 55 b §, rubr. närmast före 55 b §
    Ikraftträder
    1988-07-01

Lag (1988:927) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.
    2. De nya bestämmelserna i 12 kap.23 och 40 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före den 1 januari 1989, dock först från den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom uppsägning efter utgången av år 1988. Intill dess tillämpas fortfarande äldre bestämmelser.
    3. De nya bestämmelserna i 12 kap.8, 57--60 och 66 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före den 1 januari 1989. Om ett hyresavtal har sagts upp dessförinnan, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.
    4. Innehåller ett hyresavtal, som har ingåtts före den 1 januari 1989, villkor som strider mot de nya bestämmelserna i 12 kap. 19 §, gäller villkoret mot hyresgästen till utgången av juni 1990 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas.
    Förarbeten
    Prop. 1987/88:146
    Omfattning
    ändr. 12 kap 8, 19, 23, 40, 57-60, 66, 70 §§; ny 12 kap 58 b §
    Ikraftträder
    1989-01-01

Lag (1988:1257) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1987/88:124, Bet. 1988/89:LU9
    Omfattning
    ändr. 18 kap 3 §
    Ikraftträder
    1989-01-01

Lag (1989:722) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Rskr. 1988/89:255, Prop. 1988/89:77
    Omfattning
    ändr. 7 kap 28, 29 §§, 8 kap 4 §, 9 kap 23 §, 20 kap 13 §; nya 23 kap 9 §, rubr. närmast före 23 kap 9 §
    Ikraftträder
    1990-01-01

Lag (1990:445) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1989/90:71, Bet. 1989/90:JuU32
    Omfattning
    ändr. 19 kap 17 §
    Ikraftträder
    1990-07-01

Lag (1990:936) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    Denna lag träder i kraft den 1 januari 1991. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller dock äldre bestämmelser.
    Förarbeten
    Prop. 1989/90:77, Bet. 1989/90:LU36
    Omfattning
    ändr. 4 kap 11-13, 15, 19, 27 §§; nya 4 kap 19 a-19 d §§
    Ikraftträder
    1991-01-01

Lag (1990:1127) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    Denna lag träder i kraft den 1 januari 1991. Äldre föreskrifter gäller fortfarande i mål
    1. där talan väckts vid fastighetsdomstol före ikraftträdandet,
    2. som efter återvinning överlämnats till fastighetsdomstol före ikraftträdandet, eller
    3. som enligt lagsökningslagen (1946:808) hänskjutits till rättegång vid fastighetsdomstol före ikraftträdandet.
    Förarbeten
    Prop. 1990/91:32, Bet. 1990/91:JuU7
    Omfattning
    ändr. 12 kap 71 §
    Ikraftträder
    1991-01-01

Lag (1990:1387) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1990/91:47, Bet. 1990/91:SkU6
    Omfattning
    ändr. 7 kap 16 §
    Ikraftträder
    1991-01-01

Lag (1991:611) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1990/91:109, Bet. 1990/91:BoU15
    Omfattning
    ändr. 12 kap 65 a §
    Ikraftträder
    1991-07-01

Lag (1991:617) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1990/91:92, Bet. 1990/91:BoU13
    Omfattning
    ändr. 7 p övergångsbest. till 1984:694
    Ikraftträder
    1991-07-01

Lag (1991:850) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer. Äldre föreskrifter gäller fortfarande i fråga om mål om lagsökning, betalningsföreläggande och handräckning där talan väckts före ikraftträdandet.
    Förarbeten
    Prop. 1990/91:126, Bet. 1990/91:LU34
    Omfattning
    ändr. 8 kap 8, 32 §§, 12 kap 8, 26 §§, 13 kap 26 §
    Ikraftträder
    1992-01-01

Ändring, SFS 1991:878

    Omfattning
    ikrafttr. av 1991:850

Lag (1991:1548) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1990/91:194, Bet. 1991/92:LU11
    Omfattning
    ändr. 18 kap 3 §
    Ikraftträder
    1992-01-01

Lag (1992:126) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    Denna lag träder i kraft den 1 april 1992. Mål som före ikraftträdandet kommit in till arbetsdomstolen men ännu inte avgjorts handläggs enligt äldre föreskrifter.
    Förarbeten
    Prop. 1991/92:84, Bet. 1991/92:AU6
    Omfattning
    upph. 12 kap 72 §; ändr. 12 kap 71, 73 §§
    Ikraftträder
    1992-04-01

Lag (1992:448) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    Denna lag träder i kraft den 1 juli 1992. Äldre lydelse av 4 kap.1 och 2 §§ gäller dock i fråga om rättshandlingar som har företagits före ikraftträdandet.
    Förarbeten
    Prop. 1991/92:110, Bet. 1991/92:LU31
    Omfattning
    ändr. 4 kap 1, 2 §§, 19 kap 13 §, 20 kap 12 §, 22 kap 12 §
    Ikraftträder
    1992-07-01

Lag (1992:1209) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1993.
    2. Har intrång som avses i 3 kap. 7 § inletts före ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser o m rätten till ersättning.
    Förarbeten
    Prop. 1992/93:6, Bet. 1992/93:LU8
    Omfattning
    ändr. 3 kap 2, 3, 5, 7 §§
    Ikraftträder
    1993-01-01

Lag (1992:1460) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Prop. 1992/93:23, Bet. 1992/93:LU25
    Omfattning
    ändr. 2 kap 4, 7 §§
    Ikraftträder
    1993-01-01

Lag (1993:400) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993.
    2. Bestämmelserna i 12 kap. 35 § skall tillämpas i sin nya lydelse när hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor om tillstånd till överlåtelse av hyresrätt.
    3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som äger rum före ikraftträdandet skall 12 kap. 38 § tillämpas i sin äldre lydelse.
    4. I fråga om störningar i boendet som inträffat före ikraftträdandet tillämpas de nya bestämmelserna i 12 kap. 25 § samt 42 § första stycket 6 och tredje stycket i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet givit en hyresgäst tillsägelse att se till att störningarna upphör. I annat fall tillämpas äldre bestämmelser.
    De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet får bara tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan lagen trätt i kraft.
    1. De nya bestämmelserna i 12 kap. 42 §, såvitt avser hyror, och 44 § tillämpas på hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre bestämmelser.
    2. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet tillämpas bestämmelserna i 12 kap. 45 § första stycket i sin äldre lydelse.
    Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en bostadslägenhet har verkan enligt äldre bestämmelser om avtalet har ingåtts före ikraftträdandet.
    Förarbeten
    Rskr. 1992/93:350, Prop. 1992/93:115, Bet. 1992/93:BoU24
    Omfattning
    ändr. 12 kap 25, 35, 38, 42, 43, 44, 45, 55 b, 63 §§; ny 12 kap 72 §
    Ikraftträder
    1993-07-01

Lag (1993:407) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Rskr. 1992/93:351, Prop. 1992/93:242, Bet. 1992/93:BoU19
    Omfattning
    ändr. 12 kap 1, 32, 39, 65 a §§
    Ikraftträder
    1993-07-01

Lag (1993:1418) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Rskr. 1993/94:70, Prop. 1993/94:19, Bet. 1993/94:JuU9
    Omfattning
    ändr. 13 kap 20 §
    Ikraftträder
    1994-01-01

Lag (1994:445) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Rskr. 1993/94:350, Prop. 1993/94:191, Bet. 1993/94:LU30
    Omfattning
    ändr. 6 kap 12 §
    Ikraftträder
    1994-07-01

Lag (1994:449) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Rskr. 1993/94:349, Prop. 1993/94:197, Bet. 1993/94:LU33
    Omfattning
    ändr. 6 kap 1, 2 §§, 22 kap 5, 8 a, 13 §§; nya 22 kap 5 a, 5 b §§
    Ikraftträder
    1994-07-01

Lag (1994:509) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Rskr. 1993/94:334, Prop. 1993/94:226, Bet. 1993/94:BoU25
    Omfattning
    ändr. 12 kap 22 §
    Ikraftträder
    1994-07-01

Lag (1994:804) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Rskr. 1993/94:422, Prop. 1993/94:196, Bet. 1993/94:LU32
    Omfattning
    ändr. 20 kap 6, 7 §§
    Ikraftträder
    1995-01-01

Lag (1994:817) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.
    2. De nya föreskrifterna gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. De äldre föreskrifterna i 12 kap. 1 § tillämpas dock på avtal som ingåtts före ikraftträdandet.
    3. De äldre föreskrifterna i 12 kap. 55 a § tillämpas beträffande åtgärd för vilken det har meddelats bygglov med stöd av 8 kap. 31 § plan- och bygglagen (1987:10).
    Förarbeten
    Rskr. 1993/94:373, Prop. 1993/94:199, Bet. 1993/94:BoU21
    Omfattning
    ändr. 12 kap 1, 8, 42, 46, 47, 53, 55, 55 a, 55 b, 63, 66, 67, 70 §§, rubr. närmast före 55 b § sätts närmast före 55 d §; nya 12 kap 18 a, 18 b, 18 c, 54 a, 55 d §§, rubr. närmast före 18 a §
    Ikraftträder
    1994-07-01

Lag (1994:841) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Rskr. 1993/94:431, Rskr. 1993/94:373, Prop. 1993/94:200, Prop. 1993/94:199, Bet. 1993/94:JuU31, Bet. 1993/94:BoU21
    Omfattning
    ändr. 12 kap 44, 71, 73 §§; ny 12 kap 55 c §
    Ikraftträder
    1994-07-01

Lag (1994:1036) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Rskr. 1993/94:377, Prop. 1993/94:190, Bet. 1993/94:JuU30
    Omfattning
    ändr. 19 kap 14 §
    Ikraftträder
    1994-10-01

Lag (1994:1942) om ändring i lagen (1994:804) om ändring i jordabalken

    Förarbeten
    Rskr. 1994/95:142, Prop. 1994/95:70, Bet. 1994/95:NU13
    Omfattning
    ändr. 20 kap 6, 7 §§

Lag (1995:567) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995.
    2. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller den nya lydelsen av 8 kap. 21 § samt de nya bestämmelserna i 9 kap.21 a, 31 a och 31 b §§ först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet.
    Förarbeten
    Rskr. 1994/95:361, Prop. 1994/95:155, Bet. 1994/95:LU26
    Omfattning
    ändr. 8 kap 21, 31, 33 §§, 9 kap 22, 31 §§, rubr. närmast före 9 kap 31 §; nya 9 kap 21 a, 31 a, 31 b §§
    Ikraftträder
    1995-07-01

Lag (1995:1397) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
    2. Den äldre lydelsen av 7 kap. 29 § gäller fortfarande i fråga om fastighetsbildningsmyndigheter som inrättats enligt lagen (1971:133) om kommunal fastighetsbildningsmyndighet och fastighetsregistermyndighet.
    Förarbeten
    Rskr. 1995/96:102, Prop. 1995/96:78, Bet. 1995/96:BoU4
    Omfattning
    ändr. 7 kap 29 §, 22 kap 5 a §
    Ikraftträder
    1996-01-01

Lag (1995:1474) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1996.
    2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, såvitt avser 8 kap. 12 a och 12 b samt 9 kap.19, 31 och 34 a §§, äldre regler fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet.
    3. I fall då tid för klander av arrendesyn har börjat löpa före ikraftträdandet gäller 9 kap. 28 § första stycket i sin äldre lydelse.
    4. Beträffande arrendeställen på vilka det vid ikraftträdandet finns hus för vilket det då inte har bestämts något taxeringsvärde gäller 10 kap. 4 § i dess tidigare lydelse fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet.
    Förarbeten
    Prop. 1995/96:63, Bet. 1995/96:LU8
    Omfattning
    ändr. 9 kap 19, 28, 31 §§, 10 kap 4 §; nya 8 kap 12 a, 12 b §§, 9 kap 34 a §
    Ikraftträder
    1996-01-01

Lag (1996:246) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996. Har ett beslut meddelats före lagens ikraftträdande tillämpas fortfarande äldre bestämmelser, om beslutet överklagas.
    Förarbeten
    Rskr. 1995/96:193, Prop. 1995/96:115, Bet. 1995/96:JuU17
    Omfattning
    ändr. 8 kap 12 a §, 12 kap 21 §
    Ikraftträder
    1996-07-01

Lag (1997:62) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
    2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. Dessa bestämmelser skall inte heller tillämpas beträffande åtgärder som genom bindande avtal upphandlats av fastighetsägaren före den 1 december 1996. I fråga om åtgärder för vilka de nya bestämmelserna inte gäller tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §. Härvid skall 12 kap.70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse.
    3. Om det finns särskilda skäl, kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpningen av bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ i fråga om hus som ägs av förening eller aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelserna till bostadsrättslagen (1991:614).
    4. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse.
    Förarbeten
    Rskr. 1996/97:143, Prop. 1996/97:30, Bet. 1996/97:BoU5
    Omfattning
    upph. 12 kap 55 a §; ändr. 12 kap 18 a §, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70, 73 §§; nya 12 kap 18 d, 18 e, 18 f, 18 g, 18 h §§ rubr. närmast före 18 d §
    Ikraftträder
    1997-04-01

Lag (1997:617) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998.
    2. 9 kap. 33 § i dess äldre lydelse skall fortfarande gälla i fall då en jordägare har utgivit ersättning för byggande av enskild väg enligt lagen (1939:608) om enskilda vägar.
    Förarbeten
    Rskr. 1996/97:202, Prop. 1996/97:92, Bet. 1996/97:TU8
    Omfattning
    ändr. 9 kap 33 §
    Ikraftträder
    1998-01-01

Lag (1998:146) om ändring i jordabalken

    Övergångsbestämmelse

    1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.
    2. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande att ställa pant eller borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet.
    Förarbeten
    Rskr. 1997/98:152, Prop. 1997/98:46, Bet. 1997/98:BoU7
    Omfattning
    ändr. 12 kap 11, 40, 70, 73 §§; nya 12 kap 18 i, 28 a §§, rubr. närmast före 18 i §
    Ikraftträder
    1998-06-01

Lag (1998:861) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1999.
  2. Vad som stadgas om naturvårdsavtal i 7 kap. 3 § andra stycket skall inte gälla i fråga om avtal som har ingåtts före denna lags ikraftträdande.
Förarbeten
Rskr. 1997/98:279, Prop. 1997/98:90, Bet. 1997/98:JoU25
Omfattning
ändr. 1 kap 6 §, 3 kap 3 §, 7 kap 3 §, 9 kap 33 §
Ikraftträder
1999-01-01

Lag (1998:1505) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 1998/99:23, Prop. 1997/98:166, Bet. 1998/99:LU4
Omfattning
ändr. 20 kap 6, 7 §§
Ikraftträder
1999-01-01

Lag (1999:119) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 1998/99:142, Prop. 1998/99:35, Bet. 1998/99:JuU12
Omfattning
ändr. 8 kap 28 §, 12 kap 66 §
Ikraftträder
1999-04-01

Lag (1999:1208) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Prop. 1999/2000:1, Bet. 1999/2000:JuU1
Omfattning
ändr. 19 kap 2 §
Ikraftträder
2000-01-01

Lag (2000:182) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

Denna lag träder i kraft den 1 juli 2000. Äldre föreskrifter gäller för beräkning av ränta som avser tid före ikraftträdandet.
Förarbeten
Rskr. 1999/2000:182, Prop. 1999/2000:50, Bet. 1999/2000:FiU18
Omfattning
ändr. 6 kap 3 §
Ikraftträder
2000-07-01

Lag (2000:226) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2000. Genom lagen upphävs lagen (1932:169) om uppläggande av nya fastighetsböcker och lagen (1973:98) om inskrivningsregister.
  2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om fastigheter eller tomträtter för vilka inskrivningsmyndigheten enligt 10 § lagen (1973:98) om inskrivningsregister har beslutat att de skall stå kvar i fastighetsbok eller tomträttsbok. För sådana fastigheter eller tomträtter skall vad som i lag eller annan författning sägs om inskrivning eller anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel i stället avse anteckning i fastighetsbok eller tomträttsbok.
Förarbeten
Rskr. 1999/2000:185, Prop. 1999/2000:39, Bet. 1999/2000:BoU8
Omfattning
upph. 19 kap; ändr. 2 kap 3 §, 6 kap 7 §, 12 kap 16 §, 13 kap 15, 16, 18, 25 §§, 18 kap 8, 10 §§, 20 kap 4, 5, 6, 7, 13, 14 §§, 21 kap 4, 6 §§, 22 kap 2, 3, 4, 12 §§, 23 kap 2 §, 24 kap 1, 2 §§; nytt 19 kap.
Ikraftträder
2000-07-01

Lag (2000:1384) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2000/01:91, Prop. 2000/01:26, Bet. 2000/01:BoU2
Omfattning
ändr. 12 kap 35, 65 a §§
Ikraftträder
2001-01-01

Lag (2001:170) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.
De nya bestämmelserna gäller endast i fråga om kostnader som har uppkommit efter ikraftträdandet.
Förarbeten
Rskr. 2000/01:190, Prop. 2000/01:61, Bet. 2000/01:LU18
Omfattning
ändr. 18 kap 5, 7 §§; ny 18 kap 4 a §
Ikraftträder
2001-07-01

Lag (2001:889) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2001/02:37, Prop. 2000/01:138, Bet. 2001/02:BoU2
Omfattning
ändr. 2 kap 7 §
Ikraftträder
2002-01-01

Lag (2002:29) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.
  2. I fråga om åtgärder som har påbörjats före ikraftträdandet skall 12 kap. 55 a § inte tillämpas samt 12 kap. 18 d § och 55 §tredje stycket tillämpas i sina äldre lydelser. Om ett meddelande enligt 12 kap. 18 e § har lämnats till hyresgästen före ikraftträdandet, skall denna paragraf tillämpas i sin äldre lydelse. 12 kap. 18 f § skall tillämpas i sin äldre lydelse om ansökan om tillstånd till åtgärden har kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet.
  3. I fråga om hyresavtal som avser upplåtelse i andra hand och har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § i sin äldre lydelse.
  4. I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet skall 12 kap.50, 57 a och 58 b §§ tillämpas i sina äldre lydelser.
  5. I hyrestvister som har anhängiggjorts före ikraftträdandet skall 12 kap. 55 § andra stycket tillämpas i sin äldre lydelse. Lag (2002:103).
Förarbeten
Rskr. 2001/02:143, Prop. 2001/02:41, Bet. 2001/02:BoU3
Omfattning
ändr. 12 kap 18 d, 18 e, 18 f, 18 h, 45, 50, 55, 57 a, 58 b §§; ny 12 kap 55 a §
Ikraftträder
2002-04-01

Lag (2002:94) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2001/02:161, Prop. 2001/02:62, Bet. 2001/02:BoU5
Omfattning
ändr. 4 kap 1 §, 12 kap 1 §
Ikraftträder
2002-04-01

Lag (2002:103) om ändring i lagen (2002:29) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2001/02:160, Prop. 2001/02:58, Bet. 2001/02:BoU4
Omfattning
ändr. 12 kap 55 §, ikrafttr.- och övergångsbest. till 2002:29
Ikraftträder
2002-04-01

Lag (2002:351) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2002.
  2. För beräkning av ränta som avser tid före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser. Har en sakägarförteckning upprättats före ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser.
Förarbeten
Rskr. 2001/02:237, Prop. 2001/02:132, Bet. 2001/02:LU30
Omfattning
ändr. 6 kap 3 §
Ikraftträder
2002-07-01

Lag (2003:378) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2003.
  2. Om ett samboförhållande har upphört före ikraftträdandet, tillämpas äldre bestämmelser.
Förarbeten
Rskr. 2002/03:211, Prop. 2002/03:80, Bet. 2002/03:LU19
Omfattning
ändr. 12 kap 33 §, 20 kap 7 §, 22 kap 4 §
Ikraftträder
2003-07-01

Lag (2003:530) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2004.
  2. I fråga om företagshypotek på grund av en inteckning som har beviljats före ikraftträdandet tillämpas äldre bestämmelser fram till den 1 januari 2005.
  3. Vid en konkurs som har beslutats på grund av en ansökan som gjorts före ikraftträdandet tillämpas alltid äldre bestämmelser.
Förarbeten
Rskr. 2002/03:222, Prop. 2002/03:49, Bet. 2002/03:LU17
Omfattning
ändr. 2 kap 4 §, 12 kap 31 §, 24 kap 2 §
Ikraftträder
2004-01-01

Lag (2003:626) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2003/04:1, Prop. 2002/03:116, Bet. 2003/04:BoU2
Omfattning
nuvarande 3 kap 5 §, 3 kap 7 § betecknas 3 kap 4 §, 3 kap 11 §; ändr. 1 kap 1 §, 2 kap 1, 2 §§, 3 kap 3 §, nya 3 kap 4 §, 10 kap 5 §, 11 kap 5 §, 12 kap 18 a, 18 d §§; nya 1 kap 1 §, 3 kap 5, 6, 7, 8, 9, 10 §§
Ikraftträder
2004-01-01

Lag (2004:395) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2003/04:238, Prop. 2003/04:73, Bet. 2003/04:BoU11
Omfattning
ändr. 6 kap 16 §
Ikraftträder
2004-07-01

Lag (2004:424) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2003/04:243, Prop. 2003/04:99, Bet. 2003/04:FiU27
Omfattning
ändr. 13 kap 18 §
Ikraftträder
2004-07-01

Lag (2004:449) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2003/04:248, Prop. 2003/04:108, Bet. 2003/04:LU27
Omfattning
ändr. 22 kap 2, 8 a §§, 24 kap 2 §
Ikraftträder
2004-07-01

Lag (2004:555) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2005. Äldre föreskrifter tillämpas på avtal som har ingåtts dessförinnan.
Förarbeten
Rskr. 2003/04:240, Prop. 2003/04:45, Bet. 2003/04:LU25
Omfattning
ändr. 4 kap 19 d §
Ikraftträder
2005-01-01

Lag (2005:436) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2004/05:284, Prop. 2004/05:137, Bet. 2004/05:LU25
Omfattning
ändr. 12 kap 1 §
Ikraftträder
2005-07-01

Lag (2005:686) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2004/05:307, Prop. 2004/05:131, Bet. 2004/05:JuU29
Omfattning
utgår genom 2008:154
Ikraftträder
2008-11-01

Lag (2005:902) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2006.
  2. Om lagfart söks för ett förvärv som är utan verkan till följd av 2 kap. 9 b § aktiebolagslagen (1975:1385), tillämpas 20 kap. 6 § i sin äldre lydelse.
Förarbeten
Rskr. 2005/06:74, Prop. 2005/06:25, Bet. 2005/06:LU5
Omfattning
ändr. 20 kap 6, 7 §§
Ikraftträder
2006-01-01

Lag (2005:947) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2006.
  2. Om överenskommelser som avses i 12 kap. 45 § tredje stycket och 56 § andra stycket i paragrafernas äldre lydelse har ingåtts före ikraftträdandet, gäller äldre bestämmelser.
Förarbeten
Rskr. 2005/06:54, Prop. 2005/06:13, Bet. 2005/06:BoU3
Omfattning
ändr. 12 kap 45, 56, 70 §§; ny 12 kap 45 a §
Ikraftträder
2006-01-01

Lag (2005:1058) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2006.
  2. I fråga om ärenden som en arrendenämnd avgjort före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
Förarbeten
Rskr. 2005/06:55, Prop. 2005/06:10, Bet. 2005/06:JuU4
Omfattning
upph. 8 kap 33 §; ändr. 8 kap 31, 32 §§, 9 kap 12, 12 a, 12 b, 13 §§, 31 b §; nya 8 kap 31 a, 31 b, 31 c, 31 d §§
Ikraftträder
2006-01-01

Lag (2006:42) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2005/06:142, Prop. 2004/05:175, Bet. 2004/06:TU4
Omfattning
ändr. 2 kap 1 §
Ikraftträder
2006-04-01

Lag (2006:142) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2005/06:159, Prop. 2005/06:28, Bet. 2005/06:LU17
Omfattning
upph. 19 kap 15 §; ändr. 19 kap 8, 9, 10, 20, 27, 31 §§, 20 kap 6 §, 21 kap 2 §, 23 kap 2 §, rubr. närmast före 19 kap 8 §; nya 19 kap 10 a, 11 a, 39 a, 39 b, 39 c §§
Ikraftträder
2006-04-01

Lag (2006:408) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2006.
  2. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, skall 12 kap. tillämpas i sin äldre lydelse.
Förarbeten
Rskr. 2005/06:252, Prop. 2005/06:80, Bet. 2005/06:BoU10
Omfattning
nuvarande 12 kap 55 c, 55 d §§ betecknas 12 kap 55 d, 55 e §§; ändr. 12 kap 53, 55, 66, 67, 70, 73 §§, den nya 12 kap 55 e §§, rubr. närmast före nuvarande 12 kap 55 d § sätts närmast före 12 kap 55 e §; ny 12 kap 55 c §
Ikraftträder
2006-07-01

Lag (2006:928) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2006.
  2. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, skall bestämmelserna tillämpas i sina äldre lydelser.
Förarbeten
Rskr. 2005/06:366
Omfattning
ändr. 12 kap 42, 44, 47 §§
Ikraftträder
2006-07-01

Förordning (2007:636) om ikraftträdande av lagen (2005:686) om ändring i jordabalken

Omfattning
utgår genom 2008:154

Lag (2008:153) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 2008.
  2. Vid överklagande av ett beslut som har meddelats före ikraftträdandet ska äldre föreskrifter tillämpas.
Förarbeten
Rskr. 2007/08:148, Prop. 2007/08:54, Bet. 2007/08:CU16
Omfattning
upph. 19 kap 4, 5, 33 §§; ändr. 2 kap 4 §, 19 kap 1, 3, 7, 12, 16, 22, 26, 32, 34, 37 §§, 20 kap 10, 12 §§, 22 kap 2 §; nya 19 kap 26 a, 26 b, 26 c, 26 d §§, 20 kap 10 a, 10 b, 12 a §§
Ikraftträder
2008-06-01

Lag (2008:154) om ändring i lagen (2005:686) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2007/08:148, Prop. 2007/08:54, Bet. 2007/08:CU16
Omfattning
ändr. 2005:686 utgår

Förordning (2008:182) om ändring i förordningen (2007:636) om ikraftträdande av lagen (2005:683) om ändring i rättegångsbalken och viss följdlagstiftning

Omfattning
p 4 i 2007:636 utgår

Lag (2008:377) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2007/08:203, Prop. 2007/08:68, Bet. 2007/08:JuU18
Omfattning
ändr. 19 kap 29 §, 21 kap 2, 5, 6 §§, 22 kap 3 §, 23 kap 2 §, 24 kap 1 §
Ikraftträder
2008-07-01

Lag (2008:541) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2007/08:223, Prop. 2007/08:134, Bet. 2007/08:CU23
Omfattning
ändr. 19 kap 3, 37 §§, 22 kap 5 a §
Ikraftträder
2008-09-01

Lag (2008:989) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2009.
  2. I fråga om en företagsinteckning enligt den upphävda lagen (2003:528) om företagsinteckning tillämpas äldre bestämmelser.
Förarbeten
Rskr. 2008/09:34, Prop. 2007/08:161, Bet. 2008/09:CU5
Omfattning
ändr. 2 kap 4 §, 24 kap 2 §
Ikraftträder
2009-01-01

Lag (2008:1074) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2009.
  2. I fråga om en ansökan om återbetalning enligt 12 kap. 55 e § som har kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet ska paragrafen i sin äldre lydelse tillämpas.
Förarbeten
Rskr. 2008/09:73, Prop. 2008/09:27, Bet. 2008/09:CU8
Omfattning
ändr. 12 kap 39, 40, 45, 55 e §§
Ikraftträder
2009-01-01

Lag (2009:180) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2008/09:170, Prop. 2008/09:91, Bet. 2008/09:CU16
Omfattning
nuvarande 3 kap. 11 § betecknas 3 kap. 12 §; ändr. 1 kap. 1 a §, 3 kap. 5 §, 12 kap. 15, 18 g, 19, 24 a, 35, 45 a, 46 §§, 13 kap. 2 §; ny 3 kap. 11 §
Ikraftträder
2009-05-01

Lag (2010:238) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 maj 2010.
  2. Äldre bestämmelser gäller fortfarande i fall där kommunen före den 1 maj 2010 har gjort en anmälan till inskrivningsmyndigheten enligt 7 § förköpslagen (1967:868).
Förarbeten
Rskr. 2009/10:216, Prop. 2009/10:82, Bet. 2009/10:CU18
Omfattning
ändr. 18 kap. 8 §, 20 kap. 7 §, 22 kap. 3 §
Ikraftträder
2010-05-01

Lag (2010:811) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2011.
  2. Hyrestvister enligt 12 kap. 55 § som har inletts hos hyresnämnden före ikraftträdandet prövas enligt äldre bestämmelser.
Förarbeten
Rskr. 2009/10:374, Prop. 2009/10:185, Bet. 2009/10:CU24
Omfattning
ändr. 12 kap. 55, 55 e §§
Ikraftträder
2011-01-01

Lag (2010:993) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 2 maj 2011.
  2. Mål som vid ikraftträdandet handläggs i en fastighetsdomstol ska lämnas över till den tingsrätt som skulle ha varit behörig om målet hade inletts efter ikraftträdandet. Detta gäller dock inte mål där huvudförhandling har inletts före ikraftträdandet. För ett sådant mål ska äldre bestämmelser gälla. Förordnanden för dem som ingår i rätten ska därvid anses ha fortsatt giltighet såvitt avser det pågående målet.
  3. Ett avgörande som meddelas av en fastighetsdomstol överklagas till hovrätt och handläggs efter överklagandet enligt äldre bestämmelser.
Förarbeten
Rskr. 2009/10:364, Prop. 2009/10:215, Bet. 2009/10:JuU27
Omfattning
upph. 8 kap. 32 §; ändr. 8 kap. 31 b §, 13 kap. 23, 24 §§, rubr. närmast före 8 kap. 29 §
Ikraftträder
2011-05-02

Lag (2010:1935) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 april 2011.
  2. Äldre bestämmelser gäller om ett beslut om delgivning enligt 16 och 17 §§delgivningslagen (1970:428) har fattats före den 1 april 2011 eller om en handling har skickats eller lämnats före denna tidpunkt.
Förarbeten
Rskr. 2010/11:30, Prop. 2009/10:237, Bet. 2010/11:JuU2
Omfattning
ändr. 8 kap. 8 §
Ikraftträder
2011-04-01

Lag (2010:2048) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2010/11:62, Prop. 2009/10:246
Omfattning
ändr. 20 kap. 6, 7 §§
Ikraftträder
2011-04-01

Förordning (2011:62) om ikraftträdande av lagen (2006:142) om ändring i jordabalken

Omfattning
ikrafttr. av 2006:142

Lag (2011:893) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 oktober 2011.
  2. Äldre föreskrifter gäller om en ansökan har kommit in till tingsrätten före ikraftträdandet.
Förarbeten
Rskr. 2010/11:301, Prop. 2010/11:119, Bet. 2010/11:JuU24
Omfattning
ändr. 9 kap. 24 §; ny 9 kap. 24 a §
Ikraftträder
2011-10-01

Lag (2012:819) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2013.
  2. I fråga om hyra som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse som ingåtts före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
Förarbeten
Rskr. 2012/13:56, Prop. 2012/13:1, Bet. 2012/13:CU1
Omfattning
ändr. 12 kap. 55 c §
Ikraftträder
2013-01-01

Lag (2012:979) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2012/13:128, Prop. 2012/13:1, Bet. 2012/13:CU3
Omfattning
ändr. 12 kap. 1 §
Ikraftträder
2013-02-01

Lag (2013:426) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2012/13:235, Prop. 2012/13:74, Bet. 2012/13:JuU24
Omfattning
ändr. 19 kap. 11 a §
Ikraftträder
2013-07-01

Lag (2013:489) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2013.
  2. Äldre föreskrifter gäller fortfarande för inskrivningar av rättigheter som har upphört före den 1 juli 2013.
Förarbeten
Rskr. 2012/13:244, Prop. 2012/13:76, Bet. 2012/13:CU19
Omfattning
ändr. 19 kap. 26 c §, 23 kap. 6 §
Ikraftträder
2013-07-01

Lag (2014:318) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2013/14:236, Prop. 2013/14:142, Bet. 2013/14:CU29
Omfattning
ändr. 12 kap. 19 §
Ikraftträder
2014-07-01

Lag (2014:335) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2014.
  2. De nya bestämmelserna tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. De tillämpas dock inte i mål och ärenden som har inletts före ikraftträdandet.
Förarbeten
Rskr. 2013/14:238, Prop. 2013/14:195, Bet. 2013/14:CU30
Omfattning
ändr. 12 kap. 42, 46, 63 §§
Ikraftträder
2014-07-01

Lag (2014:337) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 2 juli 2014.
  2. Innehåller ett hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet villkor som strider mot 12 kap. 19 § i dess nya lydelse, gäller villkoret mot hyresgästen till utgången av år 2016 eller, om avtalet inte kan sägas upp till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kan frånträdas av båda parter.
Förarbeten
Rskr. 2013/14:237, Prop. 2013/14:174, Bet. 2013/14:CU29
Omfattning
ändr. 12 kap. 19 §
Ikraftträder
2014-07-02

Lag (2015:369) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2014/15:213, Prop. 2014/15:73, Bet. 2014/15:CU14
Omfattning
ändr. 19 kap. 14, 16 §§, 20 kap. 11 §
Ikraftträder
2015-07-01

Lag (2015:419) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2014/15:261, Prop. 2014/15:105, Bet. 2014/15:CU17
Omfattning
ändr. 20 kap. 2, 5 §§
Ikraftträder
2015-08-17

Lag (2018:270) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2017/18:232, Prop. 2017/18:111, Bet. 2017/18:CU19
Omfattning
ändr. 19 kap. 22 §; ny 19 kap. 25 a §, rubr. närmast före 19 kap. 25 a §
Ikraftträder
2018-05-25

Lag (2018:778) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2017/18:327, Prop. 2017/18:235, Bet. 2017/18:KU22
Omfattning
ändr. 19 kap. 22, 26 b, 26 d §§
Ikraftträder
2018-07-01

Lag (2019:244) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2018/19:195, Prop. 2018/19:66, Bet. 2018/19:JuU22
Omfattning
ändr. 8 kap. 31 §, 12 kap. 52, 70 §§
Ikraftträder
2019-07-01

Lag (2019:523) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 oktober 2019.
  2. De nya bestämmelserna i 12 kap.35, 39, 40, 42 och 43 §§ gäller även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte något annat följer av 3-5.
  3. För en ansökan om tillstånd till byte eller upplåtelse av lägenheten i andra hand som kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet gäller 12 kap.35 och 40 §§ i de äldre lydelserna.
  4. För ett avtal om vidareupplåtelse som ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 39 § i den äldre lydelsen.
  5. Om det före ikraftträdandet har ingåtts avtal om upplåtelse i andra hand utan samtycke eller tillstånd eller med en hyra som inte är skälig enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket gäller 12 kap.42 och 43 §§ i de äldre lydelserna. Detsamma gäller om en hyresgäst har lämnat, tagit emot eller begärt särskild ersättning för en hyresrätt före ikraftträdandet.
  6. För hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap.55 och 55 e §§ i de äldre lydelserna.
Förarbeten
Rskr. 2018/19:264, Prop. 2018/19:107, Bet. 2018/19:CU17
Omfattning
ändr. 12 kap. 35, 39, 40, 42, 43, 55, 55 c, 55 e, 65, 65 a §§; nya 12 kap. 65 b, 65 c §§
Ikraftträder
2019-10-01

Lag (2019:533) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2018/19:266, Prop. 2018/19:108, Bet. 2018/19:CU18
Omfattning
nuvarande 12 kap. 55 d, 55 e §§ ska betecknas 12 kap. 55 e, 55 f §§; ändr. rubr. närmast före nuvarande 12 kap. 55 e § sätts närmast före nya 12 kap. 55 f §, 12 kap. 42, 44, 47, 53, 55, 66, 67, 70, 73 §§, den nya 55 f §; ny 12 kap. 55 d §
Ikraftträder
2019-10-02

Lag (2019:840) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2019/20:48, Prop. 2018/19:162, Bet. 2019/20:KU3
Omfattning
ändr. 12 kap. 1 §
Ikraftträder
2020-01-01

Lag (2020:362) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2020.
  2. De nya bestämmelserna i 8-10 kap. gäller även för arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Om ett avtal om bostadsarrende har sagts upp eller om en begäran om villkorsändring av ett sådant avtal har skett före ikraftträdandet, tillämpas dock 10 kap. 6 a § på avtalet först efter det att frågan om förlängning eller villkoren för förlängningen är slutligt avgjord.
  3. Bestämmelserna i 19 kap. 5 § ska inte tillämpas på beslut om expeditionsavgift som har meddelats före ikraftträdandet.
Förarbeten
Rskr. 2019/20:283, Prop. 2019/20:125, Bet. 2019/20:CU20
Omfattning
nuvarande 10. kap. 6 a § betecknas 10 kap. 6 b §; ändr. 8 kap. 8, 28, 31 d §§, 9 kap. 3 §, 10 kap. 3 §, 19 kap. 1, 14 §§; nya 8 kap. 8 a §, 9, kap. 3 a §, 10 kap. 3 a, 6 a §§, 19 kap. 4, 5 §§, rubr. närmast före 19 kap. 4 §
Ikraftträder
2020-07-01

Lag (2020:919) om ändring i jordabalken

Förarbeten
Rskr. 2020/21:30, Prop. 2019/20:189, Bet. 2020/21:JuU4
Omfattning
ändr. 19 kap. 26 §
Ikraftträder
2021-01-01

Lag (2021:1097) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2022.
  2. De nya bestämmelserna gäller även för hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte något annat framgår av 4.
  3. De nya 12 kap.46 a och 46 b §§ ska inte tillämpas om lägenheten före ikraftträdandet blivit så förstörd att den inte kan användas som bostad.
Förarbeten
Rskr. 2021/22:42, Prop. 2020/21:201, Bet. 2021/22:CU2
Omfattning
ändr. 12 kap. 10, 16, 63, 70, 73 §§; nya 12 kap. 46 a, 46 b §§
Ikraftträder
2022-01-01

Lag (2022:967) om ändring i jordabalken

Övergångsbestämmelse

  1. Denna lag träder i kraft den 1 augusti 2022.
  2. Äldre föreskrifter gäller fortfarande om köparen har fått till stånd en förhandling om offentligt ackord enligt den upphävda lagen (1996:764) om företagsrekonstruktion.
Förarbeten
Rskr. 2021/22:375, Prop. 2021/22:215, Bet. 2021/22:CU22
Omfattning
ändr. 4 kap. 26 §
Ikraftträder
2022-08-01