RH 2026:25
En boutredningsman har ansökt om rättens tillstånd enligt 19 kap. 13 § första stycket ärvdabalken att sälja en fastighet. Hovrätten har funnit att det har förelegat tillräckliga skäl att tillåta åtgärden.
Sökord Boutredningsman · Tillstånd till försäljning
Nacka tingsrätt
Den 26 augusti 2024 beslutade tingsrätten att dödsboet efter B.H., avliden den 29 augusti 2023, skulle avträdas till förvaltning av boutredningsman. Till boutredningsman utsågs advokaten H-O.H.
H-O.H. ansökte hos tingsrätten om tillstånd enligt 19 kap. 13 § ärvdabalken (ÄB) att sälja en fastighet tillhörig dödsboet.
En av de tre dödsbodelägarna, R.H., bestred ansökan.
De två övriga dödsbodelägarna M.H. och C.H. hade till boutredningsmannen lämnat sitt samtycke till försäljning av fastigheten. De fick möjlighet att yttra sig över ansökan men hördes inte av.
Tingsrätten (rådmannen Gunilla Carle de Verdier) anförde i beslut den 5 mars 2026 följande.
Skäl
Enligt 19 kap. 13 § ÄB får fast egendom inte säljas av en boutredningsman utan att delägarna skriftligen har lämnat sitt samtycke till försäljningen eller, där det inte kan erhållas, rätten ger tillstånd till försäljningen. Bestämmelsen har införts för att understryka att en fastighetsförsäljning kan ha stor betydelse för dödsboet och att en överlåtelse inte bör ske utan starka skäl. När en snabb försäljning av fastigheten inte är påkallad för att skapa likvida medel till avveckling av förfallna skulder förutsätts det, för tillstånd till försäljning av fast egendom enligt 19 kap. 13 § ÄB, att underlag finns för rättens bedömning i form av uppgifter om pris och övriga försäljningsvillkor som boutredningsmannen tänkt sig eller redan uppnått i förhandlingar med en tilltänkt köpare (se NJA 1983 s. 802). Det är dock inte att anse som tillräckligt konkret underlag att en boutredningsman avser att ge en fastighetsmäklare i uppdrag att sälja fastigheten och uppger ett beräknat försäljningsvärde (se NJA 2009 s. 90).
Tingsrätten konstaterar att dödsboets skulder överstiger dess tillgångar men att det inte finns några skulder som är förfallna till betalning. Det har således inte framkommit något som tyder på att en snabb försäljning av fastigheten är påkallad för att reglera förfallna skulder inom dödsboet. En förutsättning för att tillstånd ska ges är därmed att det finns underlag i form av uppgifter om pris och övriga försäljningsvillkor. Sökanden har lämnat in ett värderingsutlåtande av en fastighetsmäklare. Något uppdragsavtal med denne eller någon annan fastighetsmäklare, övriga villkor kring hur en framtida försäljning av fastigheten ska gå till eller närmare specificering av villkor för försäljningen har däremot inte angetts. Tingsrätten bedömer därför att detta underlag inte är tillräckligt för att tillstånd ska kunna meddelas (jfr NJA 2009 s 90). Ansökan om tillstånd till försäljning av fastigheten ska därför avslås.
Beslut
Tingsrätten avslår H-O.H:s begäran om tillstånd att sälja fastigheten.
Svea hovrätt
H-O.H. överklagade tingsrättens beslut och yrkade att hovrätten skulle tillåta att fastigheten säljs. Till stöd för sitt överklagande anförde han bland annat följande. Han har haft kontakt med en mäklarfirma och undertecknat ett förmedlingsuppdrag för försäljning av fastigheten. Enligt förmedlingsuppdraget är utgångspriset 13 000 000 kr och fastighetsmäklarens provision en procent av försäljningspriset. Mäklarfirman har lämnat en plan för hur försäljningen ska gå till och hur fastigheten ska marknadsföras. Marknadsföringskostnaderna beräknas uppgå till 22 500 kr. En akut likviditetsbrist kan uppstå inom några månader.
H-O.H. gav i hovrätten in underlag för en framtida försäljning i form av en offert från en mäklarfirma och ett förmedlingsuppdrag.
M.H. och C.H. tillstyrkte ändring av tingsrättens beslut.
R.H. bestred ändring av tingsrättens beslut. För det fall hovrätten skulle ändra tingsrättens beslut yrkade han att hovrätten skulle förena tillståndet med villkor om att fastigheten inte fick säljas för mindre än 13 000 000 kr, att elskåpet på fastigheten skulle flyttas och att dagvattnet skulle ledas om samt att detta skulle ske på köparens bekostnad.
Hovrätten (hovrättsråden Henrik Matz och Karin Hallsten samt tf. hovrättsassessorn Karin Enetjärn, referent) anförde i beslut den 18 maj 2026 följande.
Skäl
Av 19 kap. 13 § första stycket ärvdabalken framgår att en boutredningsman inte får överlåta fast egendom utan att dödsbodelägarna skriftligen lämnar sitt samtycke eller, om det inte kan erhållas, rätten på ansökan tillåter åtgärden.
När samtycke saknas från samtliga dödsbodelägare krävs det starka skäl för att boutredningsmannen ska få rättens tillstånd att sälja fastigheten. När en snabb försäljning inte är påkallad för att skapa likvida medel till avveckling av förfallna skulder bör rättens tillstånd förutsätta att underlag för rättens bedömning finns i form av uppgifter om pris och övriga försäljningsvillkor som boutredningsmannen tänkt sig eller redan uppnått i förhandlingar med en tilltänkt köpare. (Se rättsfallen NJA 1983 s. 802 och NJA 2009 s. 90 och där gjorda hänvisningar.)
Av handlingarna framgår att fastigheten inte utgör någon av dödsbodelägarnas bostad och att ingen av dödsbodelägarna har gjort anspråk på att överta den. Det finns en offert och ett förmedlingsuppdrag från en mäklarfirma av vilka det bland annat framgår uppgifter om utgångspris, mäklararvode och marknadsföringsåtgärder. Hovrätten anser att de omständigheter som H-O.H. har fört fram i förening med det underlag som har getts in här för en planerad försäljning medför att det föreligger tillräckliga skäl att tillåta H-O.H. att sälja fastigheten för dödsboets räkning. Hovrätten anser att det inte har framkommit skäl att förena tillståndet med villkor. Tingsrättens beslut ska ändras i enlighet med vad som framgår ovan.
Beslut
Med ändring av tingsrättens beslut beviljar hovrätten H-O.H. tillstånd att för dödsboet efter B.H:s räkning sälja fastigheten.