SKVFS 2013:10

Skatteverkets författningssamling

*

ISSN 1652-1420

SKVFS 2013:10

Fastighetstaxering

Utkom från trycket

den 4 oktober 2013

1

om förberedelsearbetet

inför 2015 års allmänna

fastighetstaxering av

småhusenheter

Skatteverkets föreskrifter

om förberedelsearbetet inför 2015 års allmänna

fastighetstaxering av småhusenheter;

beslutade den 30 september 2013.

Skatteverket föreskriver med stöd av 3 kap. 3 §, 6 kap. 1 § fastig-

hetstaxeringsförordningen (1993:1199) och 19 kap. 1 § fastighets-

taxeringslagen (1979:1152) följande.

Definitioner

1 § I denna föreskrift avses med

riktvärdekarta; en karta (kartbild) på vilken gränserna mellan

värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter har angetts

samt de riktvärdeangivelser och de förutsättningar som enligt tillhör-

ande förteckning ska gälla inom respektive värdeområde,

riktvärdekarta S; riktvärdekarta för småhus och tomtmark till små-

hus ingående i småhusenhet,

SV-tabell; tabell för beräkning av ett småhus relativa värde utifrån

dess storlek och standard,

SO-tabell; tabell för åldersinverkan för småhus,

FV-tabell; tabell för värdeinverkan avseende värdefaktorn fastig-

hetsrättsliga förhållanden och värdeordning,

FB-tabell; tabell över belägenhetsfaktorer för strandklasser,

normhus; ett sådant småhus som anges i 8 kap. 2 § fastighets-

taxeringslagen (1979:1152),

tomtvärdetabell; tabell över taxeringsvärden för normtomter enligt

35 b § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) avseende dels

friliggande småhus, dels radhus,

normaltomt; en sådan tomt som anges i 1 kap. 3 § fastighetstaxe-

ringsförordningen,

värdenivå; sådan uppgift som enligt 7 kap. 3 § fastighetstaxerings-

lagen erfordras inom varje värdeområde för att bestämma riktvärde.

Övriga begrepp som används i denna föreskrift har samma innebörd

som i fastighetstaxeringslagen.

Värdeområde

2 § För en värdefaktor inom ett värdeområde ska det anges på

riktvärdekartan om det förutsätts något annat än genomsnittliga

förhållanden.

SKVFS 2013:10

2

3 § I ett värdeområde får det inte ingå delområden med så skilda

värdenivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena.

Riktvärdekartor

4 § Riktvärdekarta för småhus och tomtmark till småhus vid särskild

fastighetstaxering 2014 ska ligga till grund för indelningen i värdeom-

råden.

5 § Av riktvärdekarta S ska framgå Skatteverkets beslut avseende

-

indelningen i värdeområden för småhus och tomtmark till

småhus,

-

riktvärdeangivelserna och de förutsättningar som gäller för

beräkning av riktvärden för småhus, och

-

riktvärdeangivelserna och de förutsättningar som gäller för

beräkning av riktvärden för tomtmark.

Ett värdeområde för småhus och tomtmark till småhus får inte om-

fatta mer än ett län eller del av ett län. Normalt ska ett värdeområde

inte omfatta mer än en kommun.

6 § För varje värdeområde för småhus ska anges en riktvärdeangiv-

else. Riktvärdeangivelsen ska avse en värderingsenhet bestående av ett

normhus. För de tre klasserna av värdefaktorn ”byggnadskategori” –

friliggande hus, kedjehus m.m. och radhus – ska riktvärdeangivelse för

småhus innefatta uppgifter om dels vilken värdenivå (S-nivåfaktor)

och dels vilken tabell för åldersinverkan (SO-tabell) som ska gälla

inom varje värdeområde.

7 § Riktvärdeangivelse för tomtmark ingående i småhusenhet ska

anges för varje värdeområde för tomtmark och avse en normaltomt.

För de tre klasserna av värdefaktorn ”typ av bebyggelse” – tomt-

mark för friliggande hus, för kedjehus m.m. samt för radhus – ska rikt-

värdeangivelse för tomtmark inom ett värdeområde innehålla uppgift

om

-

normaltomtens storlek i kvadratmeter,

-

normaltomtens värde i kronor,

-

korrektionsbelopp i kronor per kvadratmeter vid avvikelse

från normaltomtens storlek,

-

belägenhetsfaktorer för belägenhetsklasserna 1, 2 och 3,

-

VA-klass för normaltomten, och

-

korrektionsbelopp i kr per VA-klass vid avvikelse från

normaltomtens VA-klass. Beloppet ska anges i hela 2 000-

tal kr.

Om vägledande fastighetsförsäljningar på orten saknas ska normal-

tomtens riktvärdeangivelse anges med ledning av tomtvärdetabell

enligt 1 kap. 35 b § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199).

Underlag för riktvärdeangivelser

8 § I första hand ska köpeskillingar för representativa överlåtelser

under 2013 läggas till grund för nivåbestämningen av 2013 års

SKVFS 2013:10

3

marknadsvärdenivå. I andra hand ska representativa köpeskillingar

under 2012 användas och därefter representativa köpeskillingar under

2011. Överlåtelserna ska avse småhusenheter som enligt bestäm-

melserna i 1 A kap.fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) har

granskats och tagits upp på förteckningar över representativa

överlåtelser.

9 § Av 1 A kap 3 § p. 7 fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199)

framgår att bl.a. överlåtelser med extremt förhållande mellan

köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde ska gallras bort. Med

extremt förhållande ska härvid avses att förhållandet mellan

köpeskilling eller likvid och taxeringsvärde ligger utanför intervallet

0,5 - 5,0.

10 § Om marknadsvärdenivån avseende representativa överlåtelser

av småhusenheter som skett under 2011 - 2013 har förändrats under

denna

period

ska

en

prisutvecklingsfaktor

bestämmas.

Prisutvecklingsfaktorn ska bestämmas så att köpeskillingarna mot-

svarar 2013 års marknadsvärdenivå.

Prisutvecklingsfaktorerna ska differentieras om prisutvecklingen

har varit väsentligt olika för skilda regioner eller för olika slags egen-

dom.

För viktning av överlåtelser gjorda under åren 2011 - 2013 ska, vid

beräkning av 2013 års marknadsvärdenivå, följande koefficienter

användas:

-

2011; 0,6,

-

2012; 0,8, och

-

2013; 1,0.

Provvärdering

11 § Provvärderingen ska göras med utgångspunkt från de förslag

till riktvärdekartor som Lantmäteriet ska lämna enligt 16 § denna före-

skrift.

Sådana representativa överlåtelser som kvarstår efter granskning

och gallring i enlighet med 1 A kap.fastighetstaxeringsförordningen

(1993:1199) ska ligga till grund för provvärderingen. Dock ska köp av

obebyggd tomtmark utvärderas särskilt. Köp avseende fastigheter

bestående av tre eller flera värderingsenheter ska undantas från

provvärderingen. Detsamma ska gälla för fastigheter upplåtna med

tomträtt om skillnaden i marknadsvärde mellan dessa och övriga

småhusfastigheter är större än 10 procent. Vidare ska köp avseende

fastigheter som inte kan anses vara typiska för beståndet av fastigheter

i värdeområdet inte heller tas med vid provvärderingen i de fall dessa

köp påverkar nivåläggningen. En analys av de tillämpade prisutveck-

lingsfaktorerna ska göras. Härvid ska taxeringsvärdenivåer och sprid-

ning anges för 2011, 2012 och 2013. I övrigt ska kontrollvärdering

enligt 13 – 14 §§ omfatta samtliga provvärderingsobjekt.

SKVFS 2013:10

4

Då ett antal värdeområden tillsammans ska bilda ett provvärder-

ingsområde, på sätt som förutsätts i 5 kap. 5a § fastighetstaxerings-

lagen (1979:1152) och i förarbetena, ska detta framgå av en beskriv-

ning på riktvärdekartan. Varje provvärderingsområde ska ha ett

särskilt nummer.

Dokumentation m.m.

12 § Provvärderingen ska avslutas med en kvalitetssäkring (kontroll-

värdering). Denna ska avse bebyggda småhusenheter, fördelade på sex

olika grupper, a - f.

Med grupp a avses enheter med belägenhetsfaktor större än 1,0.

Med grupp b avses enheter med friliggande hus, kedjehus och rad-

hus.

Med grupp c avses enheter uppdelade på fyra olika åldersgrupper

Med grupp d avses enheter uppdelade på tre olika standardgrupper.

Med grupp e avses enheter uppdelade på fyra olika storleksgrupper.

Med grupp f avses värdeområden med en taxeringsvärdenivå

(taxeringsvärde dividerat med köpeskilling, T/K) som överstiger 0,8

och grundar sig på minst fem överlåtelser.

Vidare ska en analys av de tillämpade prisutvecklingsfaktorerna

göras. Härvid ska taxeringsvärdenivåer och spridning anges för 2011,

2012 och 2013.

13 § Förteckningar över de provvärderingsobjekt som legat till grund

för kvalitetssäkringen (kontrollvärderingen) ska bifogas redovisningen

av denna. Förteckningarna ska upprättas per kommun och innehålla:

-

fastighetsbeteckning,

-

överlåtelsedatum,

-

köpeskilling, jämkad köpeskilling, prisutveck-

lingsfaktor, korrigerad köpeskilling och koeffici-

ent för viktning av köpet,

-

klassindelningsdata för värderingsenheterna,

-

värden för värderingsenheterna, delvärden och

taxeringsvärden enligt föreslagna riktvärdeangi-

velser och

-

uppskattat taxeringsvärde dividerat med korrige-

rad köpeskilling (T/K).

För varje värdeområde eller grupp av värdeområden ska dessutom

genomsnittligt T/K redovisas.

Om ett värdeområde även omfattar ett delområde av en annan

kommun än den aktuella, en enklav, ska köp inom delområdet redo-

visas tillsammans med detta värdeområde.

Förteckningar ska även upprättas och redovisas beträffande vilka

representativa överlåtelser som undantagits från provvärderingen.

Skälet till att de har undantagits ska redovisas i förteckningarna i

enlighet med följande koder.

UP1 Fastighet bestående av tre eller flera värderingsenheter

UP2 Tomträttsfastighet vars marknadsvärde bedöms avvika

SKVFS 2013:10

5

med mer än 10 procent från likvärdig fastighet med

äganderätt

UP3 Fastigheter vars egenskaper väsentligt avviker från

beståndet av småhus i värdeområdet

14 § Förteckning över gallrade överlåtelser ska upprättas per

kommun och av denna ska framgå till vilket värdeområde varje

småhusenhet hör. Grunderna för bortgallring ska anges i varje enskilt

fall utifrån följande gallringskoder;

TR Transportköp

EX Tvångsförvärv

X

Vissa exekutiva förvärv

S

Släktköp

IG

Annan intressegemenskap

LV Köp av egendom med lågt taxeringsvärde

LK Köp eller fastighetsreglering av egendom med låg köpe-

skilling eller låg likvid

IA

Köp av ideell andel, om andelen understiger 50 %, såvida

inte samtidigt försålts andelar uppgående till minst 50 %

AE Köpeskillingen kan inte jämkas i den omfattning som

erfordras

TS

Överlåtelser som är särskilt svåra att analysera

AP Överlåtelser med extremt förhållande mellan köpeskilling

och taxeringsvärde

ES

Köp som inte huvudsakligen avser en och samma typ av

taxeringsenhet

Värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer,

och värdetabeller

15 § Lantmäteriet ska till Skatteverket lämna preliminära förslag till

värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer och värdetabeller

för småhusenheter. Till grund för förslagen ska ligga det som anges i

1–15 §§ Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2011:4) om värderingen av

småhusenheter vid 2012 och senare års fastighetstaxeringar.

Om inte annat anges särskilt ska Lantmäteriets förslag lämnas till

Skatteverket vid följande tidpunkter:

-

förslag till ändringar i fastighetstaxeringsförordningen

senast den 6 december 2013,

-

förslag till SV-tabeller, SO-tabeller, FV-tabeller, tabell

över belägenhetsfaktorer och tomtvärdetabellen senast den

6 december 2013,

-

övriga förslag som berör Skatteverkets föreskrifter och

allmänna råd om taxeringen och värdesättningen senast

den 28 februari 2014.

SKVFS 2013:10

6

Tidplan

16 § Lantmäteriet ska senast den 20 februari 2014 till Skatteverket

lämna ett preliminärt förslag till riktvärdekartor för småhus och tomt-

mark till småhus (första ansatsen). Detta sker genom att tillgängliggöra

uppgifterna i Lantmäteriets provvärderingssystem.

17 § Lantmäteriet ska senast den 7 februari 2014 till Skatteverket

lämna ett preliminärt förslag till prisutvecklingsfaktorer och senast den

28 februari 2014 lämna slutligt förslag till prisutvecklingsfaktorer.

18 § Lantmäteriet ska senast den 28 februari 2014 till Skatteverket

lämna preliminärt förslag på värden till de tabeller som avses i

-

1 kap. 6 § fastighetstaxeringsförordningen (SV-tabell, SO-

tabell S och FV-tabell S)

-

1 kap. 35a § fastighetstaxeringsförordningen (FB-tabell)

-

1 kap. 35b § fastighetstaxeringsförordningen (tomtvärde-

tabell)

19 § Lantmäteriet ska senast den 28 februari 2014 tillhandahålla

Skatteverket de vid denna tidpunkt kända representativa överlåtelser

av småhus och tomtmark som föreslås som provvärderingsobjekt

genom att tillgängliggöra dem i Lantmäteriets provvärderingssystem.

Vid samma tidpunkt ska Lantmäteriet även lämna en förteckning över

de överlåtelser som inte har ansetts som representativa.

20 § Lantmäteriet ska senast den 2 maj 2014 för varje småhusenhet

lämna uppgift till Skatteverket om till vilket värdeområde småhus och

tomtmark till småhus hör.

21 § Lantmäteriet ska senast den 20 maj 2014 till Skatteverket lämna

slutligt förslag på värden till sådana tabeller som avses i 15 § denna

föreskrift.

22 § Lantmäteriet ska senast den 30 maj 2014 verkställa de

ändringar som Skatteverket bestämmer beträffande de förslag som

Lantmäteriet lämnar enligt 16 §. Den 17 juni 2014 ska Lantmäteriet

härefter till Skatteverket redovisa riktvärdeangivelser för varje värde-

område samt vilka förutsättningar som ska gälla för varje värde-

område. Till redovisningen ska fogas dels resultatet av prov-

värderingen vilken har verifierats genom kvalitetssäkring (kontroll-

värdering) och dels redovisning av tillämpade provvärderingsområden

och beräkningar som visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer

som förslaget leder till. Redovisningen av kvalitetssäkringen ska

utföras och ske på sätt som framgår av 11-13 §§ denna föreskrift.

SKVFS 2013:10

7

Övrigt

23 § Inför den allmänna fastighetstaxeringen 2015 av småhusenheter

ska sådana referensgrupper som anges i 19 kap. 2 § fastig-

hetstaxeringslagen (1979:1152) bestå av tio av de förtroendevalda

ledamöterna i skattenämnden. I de fall antalet ledamöter i en

skattenämnd är lägre än tio ska samtliga ledamöter ingå i

referensgruppen.

___________

Dessa föreskrifter träder i kraft två veckor efter den dag då

föreskrifterna enligt uppgift på dem utkom från trycket i Skatteverkets

författningssamling och tillämpas vid förberedelsearbetet inför 2015

års allmänna fastighetstaxering av småhusenheter.

På Skatteverkets vägnar

INGEMAR HANSSON

Tomas Algotsson

(Rättsavdelningen, enhet 3)