H 13765-25

HOVRÄTTENS AVGÖRANDE

1Hovrätten avvisar M.K:s åberopade syn.

2Hovrätten avslår överklagandet.

SVEA HOVRÄTT BESLUT H 13765-24 Avdelning 02

YRKANDEN I HOVRÄTTEN

M.K har yrkat att hovrätten ska bifalla hans talan.

Vilema AB (Vilema) har motsatt sig ändring av hyresnämndens beslut.

PARTERNAS TALAN I HOVRÄTTEN

Parterna har vidhållit vad de anförde i hyresnämnden och därutöver lagt till bl.a. följande.

M.K

Hyresnämnden har försetts med information om lägenhetens geografiska läge, standard, storlek, rumsindelning och läge i huset. Allmän standard på lägenheten har presenterats genom fotografier. Det har därmed funnits förutsättningar för hyresnämnden att göra en allmän skälighetsbedömning. Utredningen kompletteras i hovrätten med uppgifter om husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer. Fastigheten färdigställdes år 2020. Han åberopar syn av lägenheten och överlämnar till hovrätten att ta ställning till om syn är nödvändigt.

Vilema

M.K har betalat skälig hyra för lägenheten. I hyran ingår el, varmvatten och bredband samt även en parkeringsplats. Lägenheten upplåts fullt möblerad med ett utrustat kök. Hyresvärden har bland annat tillhandahållit bestick, porslin och sängkläder.

HOVRÄTTENS SKÄL

Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utredningen är i huvudsak densamma som i hyresnämnden. Viss ny skriftlig bevisning har åberopats.

SVEA HOVRÄTT BESLUT H 13765-24 Avdelning 02 Det är ostridigt i målet att M.K har hyrt prövningslägenheten i andra hand av Vilema sedan den 1 januari 2021 och betalat en hyra om 9 500 kr per månad.

M.K har anfört att skälig hyra för själva lägenheten uppgår till 7 500 kr, till vilket kommer tillägg för möbler (750 kr), el, internet, värme och vatten (600 kr), alltså totalt 8 850 kr per månad. M.K har vitsordat att det även ingått en parkeringsplats men har inte medgett något påslag för denna då Vilema inte visat någon faktisk kostnad för parkeringsplatsen.

Skälig hyra för en lägenhet bestäms – vid en allmän skälighetsbedömning – genom att det görs en samlad bedömning av hur prövningslägenhetens bruksvärdesfaktorer ska värderas med beaktande av det som förekommit i ärendet och hyresnämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten. Nyttigheter som ingår i hyran värderas normalt inte till bestämda belopp utan ingår i det totala hyresbeloppet (se t.ex. Svea hovrätts beslut den 9 november 2006 i mål nr ÖH 2861-05). Det ligger i saken natur att kostnaden för en nyttighet då inte är avgörande för i vilken utsträckning nyttigheten påverkat lägenhetens bruksvärde, även om den kan ge viss ledning (jfr 12 kap. 19 § jordabalken). Bedömningen av vad som är skälig hyra för en lägenhet som hyrs ut i andra hand är till sin natur skönsmässig och lämnar utrymme för uppskattning inom vissa marginaler (se t.ex. Svea hovrätts beslut den 30 maj 2017 i mål nr ÖH 680-17).

M.K har gjort gällande att skälig hyra för lägenheten är 8 850 kr per månad och att något påslag inte ska göras för parkeringsplatsen. Hovrätten anser emellertid att parkeringsplatsen ska beaktas vid den allmänna skälighetsbedömningen utan hinder av att hyresvärdens kostnad för den inte styrkts. Med hänsyn till detta och att redan M.K:s egna påståenden då ligger så nära den hyra som har betalats bedömer hovrätten, med beaktande av det utrymme som finns när en allmän skälighetsbedömning ska göras, att den av hyresvärden uttagna hyran får anses skälig. Det finns då inte skäl att göra någon ändring i hyresnämndens beslut eller återförvisa målet till

SVEA HOVRÄTT BESLUT H 13765-24 Avdelning 02 nämnden för fortsatt behandling. Inte heller finns det skäl att hålla syn då inte heller en sådan kommer att ge underlag för en så precis bedömning av skälig hyra för lägenheten att hyresnämndens beslut kan komma att ändras. Begäran om syn ska därför avvisas (jfr 35 kap. 7 § rättegångsbalken). Med beaktande av det nu sagda ska överklagandet avslås.

Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Kenneth Nordlander, Mattias Pleiner och Thomas Edling, referent.

Bilaga A

PROTOKOLL

HYRES- OCH ARRENDE- Ärende nr 2024-09-12 NÄMNDEN I STOCKHOLM H 16403-23 Hyresnämnden BESLUT Rotel 10 2024-09-26 Meddelat i Nacka

Nämnden

Hyresrådet Vanja Lycke, ordförande Herje Larsson och Marianne Uhlinder, övriga ledamöter

Protokollförare

Marika Bok

Plats för sammanträde

Nämndens kansli

Fastighet/Adress

x, Arvid Tydéns allé 6 B, Solna

Sökande

M.K,

Närvarande genom ombud

Ombud: B.K.N 111 28 Stockholm

Motpart

Vilema AB, Grundläggarvägen 11 168 33 Bromma Närvarande genom ombud

Ombud: Advokaten A.A Närvarande via telefon

Biträdd av: A.O

Saken

Återbetalning av hyra

Sida HYRES- OCH ARRENDE- BESLUT H 16403-23 NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-09-26 Hyresnämnden

Ordföranden går i korthet igenom handlingarna i ärendet och följande antecknas. M.K hyr sedan den 1 januari 2021 en lägenhet om ett rum, ca 22 kvm, på Arvid Tydéns allé 6B i Solna av Vilema AB (hyresvärden). M.K har den 9 december 2023 ansökt om återbetalning av hyra.

B.K.N: M.K justerar sitt yrkande till att hyresvärden ska återbetala 15 620 kr jämte ränta enligt 12 kap. 55 f § jordabalken samt att hyresnämnden fastställer hyran till 8 850 kr per månad, att gälla från dagen för ansökan.

A.A: Yrkandet bestrids. Hyresvärden har ingen erinran vad gäller ränteyrkandet och att hyran fastställs i och för sig.

B.K.N: M.K har betalat 9 500 kr per månad. M.K anser att den yrkade återbetalningen om 15 620 kr är skälig. M.K medger ett påslag om 750 kr för möbler, dvs 10 procent samt 600 kr för el, internet, värme och vatten. Skälig hyra exklusive påslagen är 7 500 kr/mån. Som bakgrundsmaterial hänvisar M.K till aktbilaga 21-22, Bostadsförmedlingens annons om 45 nybyggda lägenheter på Axgränd 1, belägen sju kilometer från prövningsbostaden. Storleken på jämförelselägenheterna varierar mellan 24 till 30 kvm och hyran kommer år 2025 att uppgå till mellan 7 874 kr/mån till 8 688 kr /månad. Vidare gör M.K gällande att hyresnämnden ska beakta detta inom ramen för sin allmänna skälighetsbedömning och att hyran för prövningslägenheten exklusive påslag för möbler och nyttigheter således inte ska uppgå till mer än 7 500 kr/månad under återbetalningsperioden. M.K hänvisar till den tabell som finns ingivet i aktbilaga 20. M.K har ingen uppgift om prövningslägenhetens hyra.

A.A: I hyran har varmvatten, el och p-plats ingått samt att lägenheten var fullt möblerat med fullt utrustat kök. Det har även funnits sängkläder varför

Sida HYRES- OCH ARRENDE- BESLUT H 16403-23 NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-09-26 Hyresnämnden hyresvärden har rätt till ett påslag om 15 procent. Det jämförelsematerial som har ingivits är inte jämförbart och kan inte användas då dessa lägenheter inte är byggda. Det finns ingen grund till att påstå att en skälig hyra ska uppgå till 8 850 kr/mån. Hyresvärden vitsordar att hyra om 9 500 kr/mån är vad som har debiterats hyresgästen.

B.K.N: Det vitsordas att det ingått en p-plats men M.K medger inte påslag för detta då motparten inte visat någon faktisk kostnad för p-platsen.

Det konstateras att någon överenskommelse mellan parterna inte kan uppnås.

Parterna bereds tillfälle att slutföra sin talan.

Sammanträdet, som pågick kl. 9.15 - 10.00 med paus 15 min, förklara avslutat med besked att beslut i ärendet kommer att meddelas torsdagen den 26 september 2024 kl. 14.00 genom att hållas tillgängligt på hyresnämndens kansli.

Efter enskild överläggning fattar hyresnämnden följande

BESLUT

1M.K yrkande om återbetalning.

2Hyresnämnden fastställer hyran till 9 500 kr per månad efter den 19 december 2023.

Sida HYRES- OCH ARRENDE- BESLUT H 16403-23 NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-09-26 Hyresnämnden

Skäl

Yrkanden och grunder

Parternas yrkanden och grunder framgår av protokollet ovan och av de i ärendet ingivna handlingarna.

Rättsliga utgångspunkter

När en hyresvärd vid andrahandsupplåtelse av en bostadslägenhet har tagit emot en hyra som inte är skälig, ska hyresnämnden enligt 12 kap. 55 f § jordabalken, på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad denne tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta.

Hyresnämnden får enligt reglerna om bruksvärdeshyra i 12 kap 55 § jordabalken ta ställning till vad som är skälig hyra för lägenheten. Enligt lagrummet gäller att hyran inte är skälig om den påtagligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I första hand ska då en jämförelse göras med lägenheter vars hyror bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Vid bedömningen ska även beaktas om det har ingått möbler och andra med boendet sammanhängande nyttigheter och förmåner.

Vid en prövning i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar. Tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får inte överstiga hyresvärdens kostnader för dessa.

När det gäller bedömningen av vad som utgör skälig hyra i ett visst fall har Svea hovrätt i ett beslut den 11maj 2023 i mål H 3400–23 anfört bl.a. följande:

Sida HYRES- OCH ARRENDE- BESLUT H 16403-23 NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-09-26 Hyresnämnden Har hyran för lägenheten bestämts i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), bör hyresnämnden som regel utan närmare prövning kunna lägga den hyran till grund för bedömningen av om den av hyresvärden mottagna hyran är skälig. En hyra som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse torde nämligen som regel motsvara lägenhetens bruksvärde. Även i de fall när en förhandlings-överenskommelse saknas för lägenheten, torde ofta den hyra som upplåtaren själv betalar motsvara bruksvärdeshyran. I sådana fall får emellertid hyresnämnden bestämma hyran genom en mera direkt tillämpning av bruksvärdesregeln i 12 kap. 55 § jordabalken. Om parterna inte åberopar något jämförelsematerial eller om de åberopade jämförelselägenheterna inte är likvärdiga med prövningslägenheten, får nämnden göra en ren skälighetsbedömning mot bakgrund av sin allmänna kännedom om hyresläget på orten (se prop. 1987/88:162 s. 16).

Vad som gäller beträffande skälighetsbedömningen har Svea hovrätt i ett beslut den 28 mars 2024 i mål H 7759–23 anfört bl.a. följande:

Vid en allmän skälighetsbedömning görs en samlad bedömning av hur lägenhetens bruksvärdesfaktorer ska värderas med beaktande av vad som förekommit i ärendet och hyresnämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten (se RH 2014:43). Om lägenhetens bruksvärdesfaktorer anges alltför bristfälligt av sökanden saknas ett tillförlitligt underlag för vad som ska värderas. Det är alltså inte tillräckligt att hyresnämnden har kännedom om hyresläget på orten, eftersom bedömningen då kan komma att utgå från sådant som inte påståtts av sökanden och därmed inte varit en del av underlaget för hyresnämndens prövning. Brister i ansökan i det här avseendet kan leda till att förutsättningar att bestämma skälig hyra genom en allmän skälighetsbedömning saknas.

Hyresnämndens överväganden

I ärendet är ostridigt att M.K sedan den 1 januari 2021 hyr en lägenhet om ett rum, ca 22 kvm, på Arvid Tydéns allé 6B i Solna av hyresvärden.

Sida HYRES- OCH ARRENDE- BESLUT H 16403-23 NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-09-26 Hyresnämnden Det är vidare ostridigt att M.K till hyresvärden betalar en hyra om 9 500 kronor i månaden.

M.K har gjort gällande att han betalat en hyra som inte varit skälig och till stöd för påståendet åberopat 45 nybyggda lägenheter på Axgränd 1, belägna sju kilometer från prövningsbostaden. Storleken på jämförelselägenheterna varierar mellan 24 till 30 kvm och hyran kommer år 2025 att uppgå till mellan 7 874 kr/mån till 8 688 kr / månad.

Skälig hyra för prövningslägenheten uppgår enligt M.K till högst 7 500 kronor i månaden.

Det saknas uppgifter i ärendet om det finns någon förhandlad hyra för den aktuella lägenheten eller vilken hyra som hyresvärden har erlagt till fastighetsägaren.

De jämförelselägenheter som M.K åberopar är inte färdigställda. Det saknas information om bruksvärdesfaktorer för såväl prövningslägenheten som jämförelsematerialet. Någon direkt jämförelse med prövningslägenheten kan därför inte göras. Vid sådant förhållande får hyresnämnden göra en ren skälighetsbedömning av vad som kan anses vara skälig hyra, om förutsättningar för en sådan bedömning är för handen.

Hyresnämnden konstaterar att M.K inte har lagt fram någon närmare utredning om prövningslägenhetens bruksvärdesfaktorer och utredning är enligt nämndens bedömning alltför bristfälligt för att kunna läggas till grund för en skälighetsbedömning med avseende på vad som kan anses vara skälig hyra.

M.K har således inte i ärendet visat att hyresvärden tagit emot hyra utöver vad som kan anses vara skälig hyra. M.K:s yrkande om återbetalning ska därför avslås.

Sida HYRES- OCH ARRENDE- BESLUT H 16403-23 NÄMNDEN I STOCKHOLM 2024-09-26 Hyresnämnden Vid denna bedömning av skälig hyra ska den utgående hyran efter den 19 december 2023 fastställas till 9 500 kr.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt senast den 17 oktober 2024.)

Bilaga 1

Hur man överklagar

Beslut i Hyresnämnden eller Arrendenämnden

Vill du att beslutet ska ändras i någon del kan du överklaga. Här får du veta hur det går till. Nämnden kontrollerar att överklagandet kommit in i rätt tid. Har det kommit in för sent kommer nämnden att avvisa det, vilket innebär att det överklagade beslutet gäller. Ditt överklagande ska ha kommit in till Om överklagandet kommit in i tid, skickar nämnden inom 3 veckor från beslutsdatum. nämnden överklagandet och alla handlingar i Sista datum för överklagande finns på sista ärendet vidare till hovrätten. sidan i beslutet. Har du tidigare fått brev genom förenklad delgivning kan även hovrätten skicka brev på detta sätt. 1. Skriv nämndens namn och ärendenummer.

2Förklara varför du tycker att beslutet ska ändras och vilken ändring du vill ha. Ta kontakt med nämnden om du har frågor. 3. Tala om vilka bevis du vill hänvisa till. Adress och telefonnummer finns på första sidan i beslutet. Förklara vad du vill visa med varje bevis. Skicka med skriftliga bevis som inte redan Mer information finns på: finns i ärendet. https://www.domstol.se/hyra-arrende 4. Lämna namn och personnummer eller organisationsnummer. Lämna aktuella och fullständiga uppgifter om var du kan nås: postadresser, e-postadresser och telefonnummer. Om du har ett ombud, lämna också ombudets kontaktuppgifter.

5Skriv under överklagandet själv eller låt ditt ombud göra det.

6Skicka eller lämna in överklagandet till nämnden. Du hittar adressen i beslutet.