RH 2011:32
Hyresnämndsmål. Hyresvärdens planerade förbättringsarbeten, som enligt uppgift kommer att medföra en hyreshöjning på 85 kr per månad, har ansetts ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde. Arbetena har därför inte krävt tillstånd.
Hyresnämnden i Göteborg
Fredriksborgs Fastighets AB (hyresvärden) ansökte om tillstånd att installera s.k. säkerhetsdörrar i D.O:s m.fl. lägenheter. Som grund för ansökan anfördes att det fanns ett stort behov av att byta ut de gamla dörrarna till säkerhetsklassade dörrar med godkända lås och titthål. Säkerhetsdörrarna saknade brevinkast och det skulle installeras postfack och tidningshållare i fastighetens entré. Enligt fastslagen taxa motiverade bytet en hyreshöjning om 85 kr per månad.
Hyresnämnden i Göteborg (hyresrådet Åse Sundström samt övriga ledamöterna Anna Andersson och Göran Elofsson) meddelade den 3 maj 2010 följande
BESLUT
Av bestämmelserna i 12 kap. 18 d § jordabalken följer att en fastighetsägare behöver godkännande av berörd hyresgäst eller hyresnämnden för att få utföra standardhöjande arbeten om åtgärden innebär en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde eller en inte oväsentlig förändring av lägenheten.
Bytet av lägenhetsdörrarna är en förbättring som får anses ha en liten påverkan på bruksvärdet. Hyran kommer enligt uppgift att höjas med 85 kr per månad. Åtgärden har därmed en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde. Den omständigheten att säkerhetsdörrarna saknar brevinkast är inte, enligt hyresnämnden, en sådan väsentlig förändring av lägenheten att det krävs tillstånd. Hyresvärden får således utföra den begärda åtgärden utan tillstånd. Ansökan ska därför avvisas.
Hovrätten
D.O. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade, som det fick förstås, att hyresnämndens avvisningsbeslut skulle undanröjas och att hyresvärdens talan vid hyresnämnden skulle avslås.
Hyresvärden bestred, som det fick förstås, ändring. I andra hand yrkade hyresvärden, som det fick förstås, bifall till sin talan vid hyresnämnden.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg och Anna-Karin Winroth, referent, samt tf. hovrättsassessorn Elisabeth Hovmöller) anförde i beslut den 18 maj 2011 följande.
HOVRÄTTENS BEDÖMNING
Hyresvärden har ansökt om tillstånd att installera en säkerhetsdörr i D.O:s lägenhet. Den nya dörren saknar brevinkast och det kommer därför att installeras postfack och tidningshållare i fastighetens entré.
Enligt 12 kap. 18 d § jordabalken krävs hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd för att hyresvärden ska få utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde. Hyresvärden har uppgett att dörrbytet kommer att medföra en hyreshöjning på endast 85 kr per månad. Enligt hovrättens mening saknas anledning att ifrågasätta hyresvärdens uppgift. Hovrätten anser att den hyreshöjning som dörrbytet medför måste anses ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde. Dörrbytet är därmed inte en sådan åtgärd som kräver tillstånd enligt den aktuella bestämmelsen. Att den nya dörren saknar brevinkast och att postfack och tidningshållare i stället kommer att installeras i entrén är inte en sådan väsentlig förändring som kräver tillstånd. Hovrätten instämmer således i hyresnämndens bedömning att dörrbytet inte är tillståndspliktigt. Hovrätten anmärker dock att hyresnämnden bort avslå ansökan i stället för att avvisa densamma. Överklagandet ska avslås.
HOVRÄTTENS AVGÖRANDE
Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens beslut meddelat: den 18 maj 2011.
Mål nr: ÖH 4184-10.
Lagrum: 12 kap. 18 d § jordabalken.