RH 2026:16
Hyresnämndsmål. Ingripande i förvaltningen enligt 3 § bostadsförvaltningslagen har inte beslutats beträffande en fastighet vari lägenheterna hyrts för annat ändamål än permanentboende.
Sökord Bostadsförvaltningslagen · Ingripande i förvaltningen · Bostadsändamål
Hyresnämnden i Stockholm
En organisation av hyresgäster (Organisationen) yrkade i första hand att hyresnämnden skulle besluta att en fastighet skulle tvångsförvaltas och i andra hand att hyresnämnden skulle ålägga fastighetsägaren att hyra ut samtliga lägenheter i fastigheten för bostadsändamål.
Kv. New York Ekonomisk Förening (Föreningen) bestred Organisationens yrkande.
Organisationen anförde i huvudsak följande till stöd för sin ansökan. Fastigheten är enligt detaljplan och bygglov uppförd för att tillse den allmänna bostadsförsörjningen i Stockholm med 50 nya bostäder. Innan fastigheten togs i bruk förvärvades den av fastighetsägaren som i sin tur ägs av 14 bolag inom Länsförsäkringargruppen. Syftet med förvärvet var att tillhandahålla tillfälliga bostäder till ägarbolagens anställda vid resor. Av de 50 lägenheterna i fastigheten hyrs tio lägenheter ut till Convendum som i sin tur hyr ut till privatpersoner. Resterande 40 lägenheter hyrs ut till bolag inom Länsförsäkringargruppen. Lägenheterna har i princip stått tomma sedan fastigheten färdigställdes och används mycket sporadiskt med en genomsnittlig beläggningsgrad på 15 procent. Ingen bor stadigvarande i lägenheterna och ingen är folkbokförd där. Ingen av de 40 lägenheterna är upplåtna för bostadsändamål som avses i 3 § bostadsförvaltningslagen (1977:792). Med hänsyn till bostadsbristen i Stockholm är det inte försvarbart att lägenheterna står tomma i sådan omfattning och under så lång tid.
Föreningen anförde bl.a. följande. Samtliga lägenheter inom fastigheten är upplåtna till ägarbolagen för bostadsändamål och det finns inte några lägenheter som står långsiktigt tomma. Personal i de regionala bolagen reser regelbundet till Stockholm i sitt arbete. Det sker i sådan utsträckning att det för bolagsgruppen är motiverat att tillhandahålla tjänstebostäder åt de anställda. Lägenheterna används huvudsakligen under arbetsresor men anställda har möjlighet att använda lägenheterna under sommaren och under vissa helger. Föreningen har ingen statistik över lägenheternas användning. För att en lägenhet ska anses upplåten för bostadsändamål finns inget folkbokföringskrav.
Hyresnämnden (hyresrådet Emma Cardell och två intresseledamöter) anförde i beslut den 4 september 2025 följande.
Instans
Skäl
Om en fastighetsägare brister i sina skyldigheter mot bostadshyresgästerna genom att eftersätta underhållet av fastigheten eller annars förvalta fasigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna, får hyresnämnden besluta om ingripande i förvaltningen (2 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792). Utöver det får hyresnämnden besluta om ingripande i förvaltningen om fastighetsägaren inte hyr ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma (3 § bostadsförvaltningslagen).
Av förarbetena till bestämmelsen framgår att dess syfte var att göra det möjligt att ingripa mot fastighetsägare som låter bostadslägenheter stå tomma trots att de mycket väl skulle kunna fylla ett tillfälligt bostadsbehov. Utgångspunkten är dock fortfarande att det är fastighetsägaren själv som har ansvaret för sitt hyreshus. Så länge förhållandena är fastighetsekonomiskt välmotiverade och dispositionen av lägenheterna ingår i en seriös fastighetsförvaltning finns det inte någon anledning till kritik. Det är först när fastighetsägarens handlande med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt som det bör finnas möjlighet att ingripa. Som exempel nämns när en fastighetsägare av spekulativa skäl eller av skäl som inte kan sägas stå i överensstämmelse med god fastighetsförvaltning underlåter att hyra ut bostadslägenheter. Framför allt syftas på sådana fall där lägenheter under lång tid står tomma i avvaktan på ombyggnad eller rivning eller ombildning till bostadsrätt (se prop. 1989/90:37 s. 30 f).
Den aktuella fastigheten inrymmer 50 lägenheter. Av dessa har tio lägenheter hyrts ut till Convendum som i sin tur hyr ut dessa lägenheter till privatpersoner. Det har framkommit att ett fåtal av dessa återlämnats till Föreningen före sommaren. De övriga 40 lägenheterna upplåter Föreningen till de 14 bolagen inom Länsförsäkringarkoncernen som äger föreningen. De lägenheter som tidigare förhyrts av Convendum och återlämnats kommer också fördelas mellan dessa bolag. Det uppgivna syftet med upplåtelserna är att personal i dessa regionala bolag ska kunna använda lägenheterna som tjänstebostad när de reser till Stockholm i sitt arbete. Det har upplysts att det även finns möjlighet för de anställda att använda lägenheterna under sommaren och under vissa helger.
Lägenheterna är alltså upplåtna till de 14 regionala ägarbolagen och därmed inte tomställda. Det angivna syftet med upplåtelsen är att bereda de anställda i respektive regionala bolag, tjänstebostad under deras vistelse i Stockholm. Hyresnämnden ifrågasätter inte att bolag som har sina anställda boende på andra orter än Stockholm har behov av övernattningsbostäder för sina anställda vid arbetsresor till Stockholm. Vad L.G. har anfört om sina observationer om beläggningsgrad i lägenheterna ändrar inte den bedömningen. Sammantaget anser hyresnämnden att syftet med upplåtelserna är godtagbart och att förhållandena är fastighetsekonomiskt välmotiverade. Vid dessa förhållanden föreligger det inte förutsättningar för att förordna om ingripande i förvaltningen. Ansökan om ingripande i förvaltningen genom tvångsförvaltning respektive förvaltningsföreläggande ska därför avslås.
Beslut
Hyresnämnden avslår yrkandet om att ställa fastigheten under tvångsförvaltning respektive att utfärda förvaltningsföreläggande på sätt som begärts.
Svea hovrätt
Organisationen överklagade beslutet och yrkade i första hand att hovrätten skulle undanröja hyresnämndens beslut och återförvisa målet dit för fortsatt behandling. Organisationen yrkade i andra hand bifall till sin talan i hyresnämnden. Organisationen yrkade även ersättning för sin rättegångskostnad i hovrätten.
Organisationen vidhöll vad som anfördes i hyresnämnden och lade till bl.a. följande. Det var fel av hyresnämnden att inte inleda sin prövning med att ta ställning till om den aktuella användningen av fastigheten innebär att den varit uthyrd för bostadsändamål eller inte. Hyresnämndens prövning är så bristfällig att målet bör återförvisas för ny prövning. Hyresnämndens bedömning är dessutom fel i sak. Med begreppet bostadsändamål i bostadsförvaltningslagen (1977:792) avses upplåtelser för permanentboende. Det får stöd av att begreppet har den innebörden i bl.a. plan- och bygglagen. Boverket har framhållit att det vid gränsdragningen mellan en tillfällig vistelse och bostad är av betydelse vad syftet är med en verksamhet. I detta fall uppfyller den planerade användningen, eller syftet, inte kraven för att det ska vara bostadsändamål. Kommunen har tillåtit bebyggelse på värdefull mark – på bekostnad av grönområden och allmänna intressen – med anledning av att marken behövs för permanent bostadsförsörjning. Den aktuella användningen innebär att marken inte används för rätt ändamål. Till detta kommer att ett antal av de lägenheter som upplåtits till Convendum har varit föremål för domstolsprövning där andrahandshyresgäster begärt fastställelse av att de ska anses ha samma rätt som om fastighetsägaren själv upplåtit lägenheterna direkt till dem. Tingsrätten har bifallit hyresgästernas talan. Fastighetsägaren har alltså aktivt försökt kringgå hyresgästernas rättigheter beträffande de lägenheter som hyrts ut av Convendum. Detta är inte förenligt med en seriös fastighetsförvaltning, vilket är av betydelse i sammanhanget.
Hovrätten (hovrättsråden Kenneth Nordlander, Mats Holmqvist, referent, och Thomas Edling) anförde i beslut den 26 januari 2026 följande.
Skäl
Vad målet gäller
I målet står det klart att fastigheten i fråga ägs av Föreningen som i sin tur ägs av ett antal bolag inom Länsförsäkringsgruppen, att huvuddelen av lägenheterna i fastigheten är uthyrda till dessa bolag och att lägenheterna används endast i begränsad utsträckning och då av anställda i bolagsgruppen vid resor till Stockholm.
Frågan i målet är om en sådan användning kan motivera ett ingripande enligt 3 § bostadsförvaltningslagen.
För ett ingripande i förvaltningen enligt 3 § bostadsförvaltningslagen ska komma i fråga förutsätts – sammanfattningsvis – dels att lägenheter inte hyrs ut för bostadsändamål, dels att det med hänsyn till bostadsförsörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma.
Frågan om återförvisning
Som det får förstås har hyresnämnden valt att inleda sin prövning med, och har grundat sitt beslut på, en bedömning av om användningen av lägenheterna är uppenbart oförsvarlig. Detta innebär inte att hyresnämndens prövning har varit förenad med några brister. Inte heller i övrigt har det framkommit något som kan föranleda att hyresnämndens beslut ska undanröjas och att målet ska återförvisas dit för fortsatt behandling. Organisationens yrkande därom ska därför lämnas utan bifall.
Ingripande på grund av att lägenheter används för kortvariga vistelser
Som hyresnämnden har redovisat anges det i förarbetena till den nu relevanta bestämmelsen i bostadsförvaltningslagen att dess syfte var att göra det möjligt att ingripa mot fastighetsägare som låter bostadslägenheter stå tomma, trots att de mycket väl skulle kunna fylla ett tillfälligt bostadsbehov. Utgångspunkten för lagstiftningen var dock ändå att det är fastighetsägaren själv som har ansvaret för sitt hyreshus och så länge förhållandena är fastighetsekonomiskt välmotiverade och dispositionen av lägenheterna ingår i en seriös fastighetsförvaltning skulle det inte finnas någon anledning till kritik. Först när fastighetsägarens handlande med hänsyn till bostadsförsörjningen var uppenbart oförsvarligt skulle det finnas möjlighet att ingripa. Som exempel på när ingripande kunde komma i fråga nämndes i motiven att en fastighetsägare av spekulativa skäl, eller av skäl som inte kan sägas stå i överensstämmelse med god fastighetsförvaltning, underlåter att hyra ut bostadslägenheter. Det framhölls att det som framför allt åsyftades var sådana fall där lägenheter under lång tid står tomma i avvaktan på ombyggnad eller rivning eller ombildning till bostadsrätt. (Se prop. 1989/90:37 s. 30 f.)
Utöver det ovan redovisade förarbetsuttalandena kan det också noteras att i den departementsskrivelse varigenom bestämmelsen först föreslogs, sammanfattades den som att den handlade om huruvida outhyrda lägenheter i saneringsfastigheter, för vilka något nyttjanderättsavtal inte finns, skulle ställas till bostadsmarknadens förfogande (Ds 1989:11 s. 21). Även i förslagsrutan i det relevanta avsnittet i regeringens proposition sägs att förslaget handlar om outhyrda lägenheter (se a. prop. s. 30).
Till det ovan sagda kommer att det i det lagstiftningsprojekt varigenom den nu aktuella bestämmelsen infördes, även avhandlades andra näraliggande frågor av betydelse för tolkningen av lagbestämmelsen.
Ett lagförslag som behandlades innebar att kommunerna skulle ges möjlighet att hos hyresnämnden utverka ett föreläggande mot en fastighetsägare att vidta de åtgärder som krävs för upplösning av sådana hyresförhållanden som avser övernattningslägenheter m.m. Lägenheter som blev lediga med anledning av ett sådant föreläggande skulle kunna ställas till bostadsförmedlingens förfogande. Det kunde bl.a. vara fråga om bostadslägenheter som innehades av juridiska personer för annat ändamål än permanentboende, så som övernattningslägenheter för anställda (Ds 1989:11 s. 22 och 36).
Regeringen bedömde emellertid att förslaget inte borde genomföras och att förslagets syfte – dvs. att till bostadsmarknaden föra bostäder som används endast tillfälligt – i stället kunde uppnås genom att kommunerna inom ramen för gällande lagstiftning, genom överenskommelser med fastighetsägarna och på annat sätt, verkar för att sådana hyresförhållanden som avser övernattningsbostäder och liknande blir upplösta. Riksdagen godtog detta. (Se a. prop. s. 23 ff., bet. 1989/90:BoU6 och rskr. 1989/90:85.)
Vidare avhandlades i samma lagstiftningsprojekt även ett förslag som innebar att lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter (den s.k. bristortslagen) skulle upphävas. I den aktuella lagen fanns bestämmelser som i huvudsak innebar att det på vissa orter inte var tillåtet att hyra ut eller annars ta i anspråk bl.a. bostadslägenheter för väsentligen annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnade tillstånd. I de aktuella förarbetena framhölls att det borde vara en uppgift för kommunen och inte hyresnämnden att avgöra om en bostadslägenhet skulle få användas för annat ändamål än bostad och att kommunen genom bestämmelser i plan- och bygglagen hade effektiva möjligheter att hindra att bostadslägenheter undandras bostadsmarknaden. Förslaget genomfördes och bristortslagen upphävdes alltså till följd av riksdagens beslut. (Se a. prop. s. 29 ff., a. bet. samt a. rskr.)
Lagstiftaren avstod alltså från att vidta lagstiftningsåtgärder för att ingripa mot hyresförhållanden där det var fråga om att lägenheter användes som exempelvis övernattningslägenheter. Vidare konstaterade lagstiftaren att det i första hand borde vara kommunerna, och inte hyresnämnden, som skulle ingripa om bostadslägenheter användes för väsentligen annat ändamål än det avsedda. Bestämmelsen i 3 § bostadsförvaltningslagen måste i ljuset av detta förstås så att den inte avser att komma till rätta med att lägenheter upplåts som övernattningslägenheter och inte för permanentboende. Även utrymmet att ingripa mot liknande förhållanden får då anses mycket begränsat.
Bedömningen i detta fall
Av utredningen i målet går det inte att dra några säkra slutsatser om exakt hur mycket de olika lägenheterna används. Enligt hovrättens bedömning står det dock klart att även om Organisationens påståenden godtas i fråga användningsgraden av fastigheten, är det inte fråga om att lägenheterna – i lagens mening – står tomma på ett sådant sätt att det med hänsyn till bostadsförsörjningen kan anses uppenbart oförsvarligt. Det uppgivna förhållandet mellan fastighetsägaren och Convendum föranleder ingen annan bedömning. Överklagandet ska därför avslås.
Vid denna utgång saknas förutsättningar för Organisationen att få ersättning för sin rättegångskostnad i hovrätten.
Beslut
Lagrum
Förarbeten
- Prop. 1989/90:37 s. 30 f.
- Ds 1989:11 s. 21–23 ff.
- bet. 1989/90:BoU6
- rskr. 1989/90:85