H 2530-25

HOVRÄTTENS AVGÖRANDE

Med ändring av hyresnämndens beslut under punkten 1 avslår hovrätten Uppsalahem AB:s ansökan till hyresnämnden.

SVEA HOVRÄTT BESLUT H 2530-25 Avdelning 02

YRKANDE I HOVRÄTTEN

O.B har yrkat att hovrätten ska avslå Uppsalahem AB:s talan såvitt avser åtgärderna i hans lägenhet.

Uppsalahem AB har motsatt sig att hyresnämndens beslut ändras.

HOVRÄTTENS SKÄL

Parterna har i hovrätten vidhållit och vidareutvecklat vad de anförde i hyresnämnden.

Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utredningen är densamma som i hyresnämnden.

Enligt 12 kap. 18 d § jordabalken krävs hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd för att hyresvärden ska få utföra sådana standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde.

De åtgärder i O.B.S lägenhet som Uppsalahem AB har begärt tillstånd till utgörs väsentligen av rena underhållsåtgärder som inte i sig kan anses höja bruksvär-det. Att vissa förbättringar sker i samband med fönsterrenoveringen påverkar knappast bruksvärdet annat än marginellt. Åtgärderna har alltså endast en obetydlig inverkan på bruksvärdet och kräver därmed inte tillstånd enligt den aktuella bestämmelsen. Uppsalahem AB:s ansökan ska därför avslås. Hyresnämndens beslut ska därmed ändras i denna del (beslutspunkten 1 i hyresnämndens beslut).

Att Uppsalahem AB och Hyresgästföreningen träffat en förhandlingsöverenskommelse om att en viss hyreshöjning får tas ut när renoveringsarbetena har utförts ändrar inte bedömningen i detta fall. Det är åtgärderna och inte hyreshöjningen som prövas enligt den nu aktuella bestämmelsen. Oftast är dock en hyreshöjning kopplad till ett högre bruksvärde. Det kan tilläggas att en hyresgäst har möjlighet att hos hyresnämnden ansöka om ändring av en förhandlingsöverenskommelse (22 § hyresförhandlingslagen,

SVEA HOVRÄTT BESLUT H 2530-25 Avdelning 02 1978:304). När det gäller hyra, måste hyresgästen då för att få framgång visa att hyreshöjningen leder till en hyra som inte är skälig.

Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Kenneth Nordlander och Maj Johansson samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent.

Bilaga A

HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL Aktbilaga 20 NÄMNDEN I VÄSTERÅS Ärende nr H 1973-24 2025-01-20 Rotel 2

BESLUT

2025-02-03

Nämnden

T.f. hyresrådet Hans G Johansson Övriga ledamöter: Kristian Rolfsen Sandborg och Nina Westerberg

Protokollförare

Beredningsjuristen Oszkar Marko

Plats för sammanträde

Förvaltningsrätten i Uppsala

Fastighet/Adress

Marmorvägen 16 B, Uppsala

PARTER Sökande

Uppsalahem AB Box 136 751 04 Uppsala

Närvarande genom ombud

Ombud: E.K

Närvarande

Biträde: F.H.O Uppsalahem AB Box 136 751 04 Uppsala

Närvarande

Motpart

O.B

Personligen närvarande

Saken

Godkännande av förbättringsarbeten

Sida 2 HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL H 1973-24 NÄMNDEN I VÄSTERÅS 2025-01-20

Ärendet ropas på och närvaron kontrolleras. Det antecknas att det inte föreligger något hinder för dagens sammanträde.

Ordföranden redogör för relevanta lagbestämmelser och hyresnämndens handläggning av ärendet.

YRKANDEN

Uppsalahem AB yrkar att hyresnämnden enligt 12 kap 18 f § jordabalken ska lämna hyresvärden tillstånd att i den enskilda lägenheten samt i fastighetens gemensamma delar utför förbättringsåtgärder enligt följande

Den enskilda lägenheten: Renovering av fönster och fönsterdörrar Behovsrenovering av balkongplatta Ny isolering vid utfackningsväggar vid balkong

Fastighetens gemensamma delar: Renovering av fönster i trapphus och källare samt av fönster i ytterportar

Oscar Blomberg bestrider yrkandet.

GRUNDER OCH OMSTÄNDIGHETER

Uppsalahem AB

Fastigheten är byggd på 1960-talet och ägs av hyresvärden. Renovering av fönster och fönsterdörrar är nödvändig. Det är ett beaktansvärt intresse för hyresvärden att denne får utföra nödvändiga renoveringar enligt den lagbundna skyldigheten att underhålla fastigheten samt att förädla området och lägenheterna i avsikt att upprätthålla en modern boendestandard i fastigheten, att åstadkomma moderna lägenheter som torde efterfrågas av framtida hyresgäster och att säkerställa att en i ett längre perspektiv ekonomiskt rimlig fastighetsförvaltning kan bedrivas.

Sida 3 HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL H 1973-24 NÄMNDEN I VÄSTERÅS 2025-01-20

Det är inte oskäligt mot hyresgästen att åtgärderna genomförs, enär det måste anses förenligt med det objektiva hyresgästintresset att lägenhetens fönster och dörrar är funktionsdugliga. Åtgärderna är angelägna ur framtida hyresgästers perspektiv, vilka hyresvärden har att beakta.

I fastigheten finns 12 lägenheter och övriga hyresgäster förutom O.B har godkänt de begärda åtgärderna.

Hyresvärden har träffat en överenskommelse med Hyresgästföreningen region Aros- Gävle om viss hyreshöjning då fönster, fönsterdörr och källarfönster och -dörrar renoveras. Förhandlingsöverenskommelsen åberopas till stöd för att de begärda åtgärderna med överenskommen hyra är skäliga. Hyresförhandlare vid hyresgästföreningen har bedömt att åtgärderna behöver genomföras och att de leder till en standardhöjning som motiverar hyreshöjningen.

Fönstrens befintliga isolerglas ska bytas mot ett nytt med argongas. Balkongplattorna har behov av underhåll och isoleringen vid utfackningsväggarna ska förnyas så att det blir tätare. OVK av ventilationen gjordes år 2021 och den blev då godkänd. Nästa OVK är planerad under år 2027.

Oscar Blomberg

Han motsätter sig i och för sig inte att de begärda åtgärderna genomförs men bestrider yrkandet på grund av att den hyreshöjning som åtgärderna föranleder är oskälig. De skäl som uppgetts till höjningen är ogiltiga och åtgärderna innebär inte någon höjning av boendets standard.

Det påstås att renoveringen är standardhöjande då den påstås åtgärda drag, kallras och ge förbättrad ljudisolering. Fyrarumslägenheten han bor i med sin sambo, som inte står på hyreskontraktet, har treglasfönster som, sånär som på öppningarna för ventilation i fönstrens övre fönsterbågar, är täta. Ventilationssystemets utformning

Sida 4 HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL H 1973-24 NÄMNDEN I VÄSTERÅS 2025-01-20

med direkta öppningar leder ofrånkomligt till kallras som inte åtgärdas genom de föreslagna åtgärderna. Detta eftersom inomhusklimatet påverkas direkt av utomhusluft. Förutom ventilationshålen föreligger inga problem med drag i lägenheten. Eventuellt drag skulle bero på eftersatt underhåll och åtgärdande av det skulle inte innebära någon standardhöjning.

Skötseln av fönstren har varit eftersatt i många år och enligt fastighetsförvaltaren har åtgärdsplanen inte följts på åratal. En renovering av fönstren bör inte ses som standardhöjande utan som ett återupptagande av skötselplanen och det skötselansvar som åvilar hyresvärden och som legat till grund för befintliga hyror. Hyresgästerna ska inte behöva betala för att hyresvärden nu ska följa skötselplanen eller för att hyresvärden vill göra energibesparingar med bättre isolering. De föreslagna åtgärderna kommer inte heller åtgärda problemen med ventilationen och eventuellt mögel i ventilationsanordningen.

Huset ligger inte i något bullrigt område och de treglasfönster som redan är monterade är tillräckligt ljudisolerande. De problem med ljud som förekommer beror på husets betongkonstruktion och kommer inte att förbättras av de föreslagna åtgärderna. Ett problem han har är att när hans granne kör ut sin gamla bil ur garaget som ligger under lägenheten får man in dålig luft om ventilationen inte stängs. Blir det för tyst i lägenheten kommer man inte hinna stänga ventilationen i tid.

Eftersom åtgärderna inte kommer leda till det som hyresvärden hävdat har hyreshöjningarna förhandlats fram på felaktiga premisser. Att åtgärderna inte kommer förhindra kallras samt att de genom sin eventuellt ljudisolerande verkan riskerar att indirekt orsaka dålig luft i lägenheten gör att de inte kan innebära någon standardhöjning för honom som hyresgäst.

Parterna får tillfälle att slutföra sin talan.

Sida 5 HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL H 1973-24 NÄMNDEN I VÄSTERÅS 2025-01-20

Sammanträdet, som pågick kl. 13.20 – 14.00, förklaras avslutat med besked att beslut i ärendet kommer att meddelas den 3 februari 2025 kl. 14.00 genom att hållas tillgängligt på hyresnämndens kansli i Västerås och samma dag skickas till parterna med e-post.

Hyresnämnden håller enskild överläggning och fattar följande

BESLUT (att meddelas den 3 februari 2025 kl. 14.00)

1Hyresnämnden medger Uppsalahem AB tillstånd att utföra nedan angivna åtgärder i O.B.S lägenhet:

Renovering av fönster och fönsterdörrar innefattande ny isolerruta Behovsrenovering av balkongplatta Ny isolering vid utfackningsväggar vid balkong

2Hyresnämnden avvisar Uppsalahem AB:s ansökan vad avser renovering av fönster i trapphus och källare samt av fönster i ytterportar.

Skäl för beslutet

Rättsliga utgångspunkter

Av bestämmelserna i 12 kap 18 d § jordabalken följer att en fastighetsägare får utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet endast om de berörda bostadshyresgästerna har godkänt åtgärderna eller om hyresnämnden har lämnat tillstånd till dessa. Vidare framgår att om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten krävs att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda lägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Enligt 18 f § i samma kapitel ska hyresvärdens ansökan om tillstånd bifallas om hyresvärden har ett beaktansvärt

Sida 6 HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL H 1973-24 NÄMNDEN I VÄSTERÅS 2025-01-20

intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.

Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.

Yrkanden m.m.

Se ovan under protokoll.

Utredningen

Uppsalahem AB Meddelande om godkännande av ombyggnadsarbeten med beskrivning (aktbil.2 och 4), förhandlingsöverenskommelse(aktbil.6)

O.B Fotografier, artiklar ingivna av O.B(aktbil.13)

Hyresnämndens bedömning

Uppsalahem AB begäran om tillstånd att utföra åtgärderna är föranlett av ett intresse att underhålla fastigheten och på så sätt förbättra boende kvaliteten samt anpassa prövningslägenheterna till modern standard. Hyresnämnden har vid ovan nämnda förhållanden att utgå från Uppsalahem AB:s bedömning av att prövningslägenheterna är i behov av renovering och viss standardhöjning. De begärda åtgärderna är i och för sig att betrakta som underhållsåtgärder som normalt inte kräver tillstånd av hyresgäst eller hyresnämnden. De åtgärder som är tillståndspliktiga påverkar normalt bruksvärdet (månadshyran för prövningslägenheten) och det är därför som en hyresvärd måste begära hyresnämndens tillstånd om en hyresgäst inte godkänner de begärda åtgärderna. Vid denna prövning har hyresnämnden inte att pröva den framförhandlade hyran till följd av åtgärderna utan nämndens prövning omfattar

Sida 7 HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL H 1973-24 NÄMNDEN I VÄSTERÅS 2025-01-20

endast de begärda åtgärderna. Hyresnämnden finner dock inget skäl att avvisa de åtgärder som inte är tillståndspliktiga utan nämnden prövar ansökan i dess helhet då åtgärderna vidtas i ett sammanhang.

Av förarbetena till 12 kap 18 f § jordabalken framgår att hyresvärden regelmässigt har möjlighet att genomföra åtgärder som innebär att lägenheterna uppnår modern standard. När det gäller de begärda förbättringsarbeten i prövningslägenheten är dessa angelägna för att uppnå en god boendemiljö och att Uppsalahem AB får en enhetlig standard i hela prövningsfastigheten. De begärda åtgärderna är vanligt förekommande då hyresvärdar renoverar fastigheter från 1960-talet. Hyresnämnden anser att de begärda åtgärderna är i enlighet med det objektiva hyresgästintresset och att åtgärderna ska anses skäliga. Uppsalahem AB har därför ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs.

När det gäller förändring av månadshyran till följd av ombyggnadsåtgärderna har Uppsalahem AB åberopat en förhandlingsöverenskommelse. Av denna framgår att månadshyran för O.B.S lägenhet om 4 ROK kommer att höjas med 125 kr per månad för åtgärder som berör lägenheten och med 3 kr per månad för åtgärder i de gemensamma utrymmena månadsskiftet efter det att åtgärderna har utförts. En hyresgäst kan ha ett intresse av att boendekostnaderna inte blir opåkallat höga. Ett stort antal hyresgäster i nu aktuella fastigheter har accepterat de begärda åtgärderna och de begärda åtgärderna är sådana som är allmänt förekommande på bostadsmarknaden. En hyreshöjning får inte gå utöver vad en normal och ändamålsenlig fastighetsförvaltning kräver. Hyresnämnden konstaterar att hyresgästernas intresse av skydd mot en omotiverad hyreshöjning tillgodoses genom bruksvärdessystemet och genom förhandlingsöverenskommelse som Uppsalahem AB och Hyresgästföreningen har träffat.

Inledningsvis konstaterar hyresnämnden att byte av fönster i allmänhet torde vara att betrakta som en ren underhålls- eller reparationsåtgärd. Detsamma gäller renovering av balkongplatta och isolering av utfackningsväggar vid balkong. Sådana åtgärder

Sida 8 HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL H 1973-24 NÄMNDEN I VÄSTERÅS 2025-01-20

anses vanligtvis inte vara standardhöjande och därmed inte heller tillståndspliktiga. (Se RH 2000:32.) Att smärre förbättringar sker i samband med åtgärderna beträffande fönstren torde endast ha en mindre påverkan på bruksvärdet. En mindre påverkan på bruksvärdet anses inte medföra att åtgärden blir tillståndspliktig. Svea hovrätt har i avgörande om förbättringsarbeten uttalat att en hyreshöjning på under 100 kr per månad så har åtgärderna i praxis bedömts ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde och arbetena har därför inte ansetts tillståndspliktiga (se bl.a. RH 2011:32 och Svea hovrätts beslut den 7 augusti 2015 i mål nr ÖH 4041–15). I ett senare avgörande har hovrätten uttalat att även förbättringsarbeten som medför hyreshöjningar något över 100 kr i månaden kan anses ha en obetydlig inverkan på en lägenhets bruksvärdet (se Svea hovrätt ÖH 10400–18). Hyresnämnden anser att oaktat bruksvärdet de senaste åren väsentligen har höjts, kan den nu överenskomna hyreshöjningen om 128 kr per månad för O.B.S lägenhet inte bedömas som något mer än 100 kr per månad. De begärda åtgärderna är därför tillståndspliktiga.

Hyresnämnden bedömer att åtgärderna är i enlighet med det objektiva hyresgästintresset och att det inte kan anses vara oskäligt att åtgärderna utförs. Den nya månadshyran har överenskommits med Hyresgästföreningen i en förhandlingsöverenskommelse. Hyresnämnden finner därför att det av denna anledning inte heller är oskäligt mot hyresgästen att de begärda åtgärderna utförs.

O.B har även anfört att själva genomförandet av ombyggnadsåtgärderna medför förändringar av inomhusklimatet i hans lägenhet vad avser ventilation och luftflöde. I ärendet finns ingen utredning om att inomhusklimatet kan komma att försämras och hyresnämnden bortser därför från invändningen. Om inomhusklimatet skulle komma att försämras ankommer det på Uppsalahem AB att utreda och åtgärda eventuell brist.

När det gäller åtgärder i form av renovering av fönster i trapphus och källare samt fönster i ytterportar är dessa åtgärder sedvanligt underhåll. Med anledning av att

Sida 9 HYRES- OCH ARRENDE- PROTOKOLL H 1973-24 NÄMNDEN I VÄSTERÅS 2025-01-20

nämnda åtgärder medför en hyreshöjning med 3 kr per månad är det fråga om en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde. Åtgärderna är därför inte tillståndspliktiga.

Sammanfattningsvis finner hyresnämnden att ansökan ska bifallas och avvisas på så sätt som framgår under beslut.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga A Överklagande senast den 24 februari 2025.

Oszkar Marko Protokollet uppvisat/hajo

Bilaga A

Hur man överklagar

Beslut i Hyresnämnden eller Arrendenämnden

Vill du att beslutet ska ändras i någon del kan du överklaga. Här får du veta hur det går till. Nämnden kontrollerar att överklagandet kommit in i rätt tid. Har det kommit in för sent kommer nämnden att avvisa det, vilket innebär att det överklagade beslutet gäller. Ditt överklagande ska ha kommit in till Om överklagandet kommit in i tid, skickar nämnden inom 3 veckor från beslutsdatum. nämnden överklagandet och alla handlingar i Sista datum för överklagande finns på sista ärendet vidare till hovrätten. sidan i beslutet. Har du tidigare fått brev genom förenklad delgivning kan även hovrätten skicka brev på detta sätt. 1. Skriv nämndens namn och ärendenummer.

2Förklara varför du tycker att beslutet ska ändras och vilken ändring du vill ha. Ta kontakt med nämnden om du har frågor. 3. Tala om vilka bevis du vill hänvisa till. Adress och telefonnummer finns på första sidan i beslutet. Förklara vad du vill visa med varje bevis. Skicka med skriftliga bevis som inte redan Mer information finns på: finns i ärendet. https://www.domstol.se/hyra-arrende 4. Lämna namn och personnummer eller organisationsnummer. Lämna aktuella och fullständiga uppgifter om var du kan nås: postadresser, e-postadresser och telefonnummer. Om du har ett ombud, lämna också ombudets kontaktuppgifter.

5Skriv under överklagandet själv eller låt ditt ombud göra det.

6Skicka eller lämna in överklagandet till nämnden. Du hittar adressen i beslutet.