F 12184-23

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

1Mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom på följande sätt. a) Mark- och miljööverdomstolen fastställer den årliga tomträttsavgälden för fastigheterna , , och i Karlstads kommun för den avgäldsperiod som började löpa den 1 januari 2024 till

SVEA HOVRÄTT DOM F 12184-23

- 56 044 kr för fastigheten , - 58 548 kr för fastigheten , - 47 736 kr för fastigheten och - 69 812 kr för fastigheten .

b) Karlstads kommun ska betala ersättning för HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstads rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen med 156 821 kr och ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för mark- och miljödomstolens dom. Av beloppet avser 18 750 kr ombudsarvode.

2Karlstads kommun ska betala ersättning för HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstads rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 105 625 kr och ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för Mark- och miljööverdomstolens dom. Beloppet avser ombudsarvode.

SVEA HOVRÄTT DOM F 12184-23

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstad (föreningen) har yrkat att Markoch miljööverdomstolen i första hand ska bestämma tomträttsavgälden för fastigheterna , , och i Karlstads kommun till - 56 044 kr för fastigheten , - 58 548 kr för fastigheten , - 47 736 kr för fastigheten samt - 69 812 kr för fastigheten .

I andra hand har föreningen yrkat att avgälden ska höjas med sju procent och i tredje hand att avgälden ska bestämmas till den nivå som domstolen bedömer skälig med hänsyn till regleringsfastigheternas begränsningar, egenskaper och läge samt gällande tomträttsavtal.

Föreningen har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska förplikta Karlstads kommun att ersätta föreningens rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen med 156 821 kr.

Föreningen har begärt ersättning för rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 105 625 kr.

Karlstads kommun har medgett att mark- och miljööverdomstolen ändrar mark- och miljödomstolens dom och fastställer den årliga tomträttsavgälden för fastigheterna , , och i Karlstads kommun till - 69 125 kr för fastigheten , - 66 500 kr för fastigheten , - 56 000 kr för fastigheten samt - 79 625 kr för fastigheten , eller till de belopp som mark- och miljööverdomstolen annars finner skäliga, för den avgäldsperiod som börjar löpa den 1 januari 2024.

SVEA HOVRÄTT DOM F 12184-23

Kommunen har motsatt sig att betala föreningens rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen och har medgett att ersätta föreningens rättegångskostnader i Markoch miljööverdomstolen.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Föreningen har anfört i huvudsak samma omständigheter som i mark- och miljödomstolen med följande tillägg och förtydliganden.

Kommunen har åberopat ett värderingsutlåtande från Svefa. Utöver taxeringsuppgifterna är detta det enda skriftliga underlag som finns i målet. Det faktum att kommunen ofta anlitar Svefa för den här typen av värderingar ger anledning till att ifrågasätta Svefas objektivitet.

I Skatteverkets framräknade BTA som ligger till grund för fastighetstaxeringen ingår BTA för lokaler. Föreningen har inga lokaler ovan mark men det finns ett antal förråd under mark som i taxeringen anges som lokalytor. De sistnämnda ytorna har felaktigt ingått i taxeringsunderlaget.

När föreningen förvärvade byggnaderna var de uppförda i två våningar och vinden var inredd. Byggnadshöjden uppgick till ungefär 7,6 meter, vilket var planenligt. 1983 1984 höjdes takfotens läge för att erhålla en större boyta på översta våningen. Idag är byggnaderna drygt tio meter höga och har tre våningar. Vindbjälklaget ligger ungefär 2,4 meter under byggnadens höjd.1986 antogs en ny detaljplan i vilken den tillåtna byggnadshöjden sänktes till sju meter, vilket innebär att byggnaden redan i dess ursprungliga skick hade varit planstridig. Vid tidpunkten för tomträttsupplåtelsen uppgick bruttoarean till 3 451 kvm, vilket inkluderade inredda vindar. De förändringar som skett därefter och som utökat vindens area har varit planstridiga och ska därför inte läggas till grund för värderingen av marken.

Av Svefas jämförelsematerial framgår att genomsnittsvärdet är 2 650 kr/kvm. Svefa har därefter gjort en uppräkning för prisutvecklingen. Drygt ett år efter

SVEA HOVRÄTT DOM F 12184-23

värdetidpunkten i utlåtandet har emellertid markpriserna sjunkit. Någon uppräkning för värdestegring hade alltså inte behövt göras.

Med den indirekta ortsprismetoden kommer Svefa fram till att fastigheterna har ett värde på mellan 3 000 och 3 600 kr per kvm/BTA. De områdesspecifika förhållandena, såsom närheten till trafikled och järnväg, innebär emellertid att regleringsfastigheterna i flera avseenden avviker från det normala genomsnittet. De bör därför placeras i den lägsta nivån inom bedömningsintervallet.

Karlstads kommun har anfört i huvudsak samma omständigheter som i mark- och miljödomstolen med följande tillägg och förtydliganden.

Svefa är kommunens ramavtalskonsult för fastighetsvärderingar. Det är därför självklart att Svefa regelbundet anlitas av kommunen för att utföra fastighetsvärderingar. Kommunen har heller inte möjlighet att anlita någon annan konsult för de uppdrag som omfattas av ramavtalet. Även om Svefa är ramavtalskonsult för kommunen är Svefa en från kommunen fristående, professionell och oberoende part. Svefas fastighetsvärderare är auktoriserade och värderingen har utförts i enlighet med värderingsstandarder och regler om god värderarsed.

Oaktat vad föreningen anför gällande bruttoarea kan det konstateras att den faktiska bruttoarean på fastigheterna uppgår till det som framgår av Skatteverkets taxering och Svefas värdeutlåtande.

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Mark- och miljööverdomstolen har avgjort målet på handlingarna efter att parterna fått tillfälle att slutföra sin talan.

Parterna är numera överens om att avgäldsräntan ska sättas till 1,75 procent. Den fråga som återstår för Mark- och miljööverdomstolen att pröva är vilket värde marken hade vid tidpunkten för omprövningen (13 kap. 11 § andra stycket jordabalken).

SVEA HOVRÄTT DOM F 12184-23

Byggrätt

Det värde på marken som ska läggas till grund för avgäldsberäkningen har i rättspraxis ansetts motsvara fastighetens marknadsvärde i avröjt skick (NJA 2002 s. 45). Den värdegrundande byggrätten ska baseras på maximal byggrätt enligt detaljplan och tomträttsupplåtelse (Se exempelvis Mark- och miljööverdomstolens dom den 10 december 2019 i mål nr F 9185-18). Hur den befintliga bebyggelsen på fastigheterna är utformad saknar alltså omedelbar betydelse för denna bedömning.

Karlstads kommun har med stöd av ett ingivet värdeutlåtande gjort gällande att byggrätten inom fastigheterna uppgår till sammanlagt 4 431 kvm inklusive byggrätten på vindsvåningarna. Av utlåtandet framgår att bedömningen avseende byggrättens omfattning har gjorts utifrån taxerad byggrätt samt kontroll-mätning i plankarta. Föreningen har invänt mot uppgiften i fastighetstaxeringen och pekat bland annat på att byggnadernas bruttoarea vid tidpunkten för tomträtts-upplåtelsen var 3 451 kvm, vilket innefattade två våningar samt inredd vind, och att den i detaljplanen tillåtna byggnadshöjden därefter har sänkts.

Det finns inget hinder mot att använda uppgifter i fastighetstaxeringen till stöd för bedömningen av den maximalt tillåtna byggrätten inom en fastighet. Frågan om byggrättens storlek är dock ytterst en fråga som det ankommer på parterna att föra bevisning kring.

Parterna är överens om att aktuell byggrätt tillåter uppförandet av en två våningar hög bostadsbyggnad med inredningsbar vind och att den byggnad som faktiskt har uppförts inom fastigheterna, bestående av tre våningar, är planstridig. Det finns ingen uppgift i målet som visar hur arealuppgiften i fastighetstaxeringen har beräknats. Det kan inte anses vara förenat med några särskilda svårigheter att föra bevisning i frågan om hur stor byggrätten är inom fastigheterna. Någon bevislättnadsregel med innebörden att fastighetstaxeringens uppgifter utan vidare ska godtas ska därför inte uppställas.

Det ankommer alltså på kommunen att visa att byggrätten inom fastigheterna uppgår till 4 431 kvm. Föreningens invändningar är tillräckliga för att väcka tvivel

SVEA HOVRÄTT DOM F 12184-23

kring huruvida uppgifterna i fastighetstaxeringen korrekt återspeglar den maximalt tillåtna byggrätten. Mot föreningens bestridande, och med beaktande av de invändningar föreningen fört fram, finner Mark- och miljööverdomstolen att kommunen inte har lyckats visa att byggrätten uppgår till den av kommunen angivna. I avsaknad av utredning får byggrätten i vart fall anses uppgå till den av föreningen medgivna bruttoarean på 3 451 kvm.

Ortspris

Av kommunens åberopat värdeutlåtande framgår att en analys har gjorts avseende relevanta jämförelseköp i Karlstad enligt den så kallade ortsprismetoden. Genomsnittspriset för dessa köp uppges vara 2 650 kr/kvm BTA, vilket därefter har justerats upp till 3 000 kr/kvm BTA för att korrigera för prisutvecklingen från respektive köpetidpunkt. Av värderingen framgår att man även har beaktat förvärv av byggrätter och projektmark som värderaren till följd av sekretess inte kan redogöra för, samt även försäljningar i Örebro och Västerås. Slutsatsen av analysen är att marknadsvärdet för marken inom fastigheterna vid värdetidpunkten 2023-01-25 som ett vägt medel uppgick till 3 498 kr/kvm BTA.

Mark- och miljööverdomstolen instämmer i föreningens uppfattning att tomträttsfastigheternas värde mycket sannolikt är påverkade av närheten till Hagaleden och järnvägen. Denna omständighet har inte uttryckligen beaktats i värderingen. Det är vidare svårt att utläsa av värderingen hur jämförelseobjektens läge förhåller sig till tomträttsfastigheterna. I redogörelsen av försäljningar av bostäder på andrahandsmarknaden framgår däremot att bostäder generellt betingar ett lägre pris om dessa ligger i närheten av Hagaleden jämfört med mer centralt belägna bostäder och bostäder belägna längre norrut mot Klarälven. Det framstår därför som osäkert hur tomträttsfastigheternas värde förhåller sig till genomsnittspriset för försäljningar av mark i Karlstad.

Vad avser jämförelsen med Örebro och Västerås finns endast en översiktlig prisbild för försäljningar utan redogörelse för de specifika förutsättningar som förelegat beträffande respektive köp. Denna omständighet, liksom det faktum att de aktuella

SVEA HOVRÄTT DOM F 12184-23

orterna är geografiskt mer centrala med närhet till Mälardalsregionen, gör att värdet av en sådan jämförelse är mycket låg. Uppgiften om att det därutöver finns jämförelseobjekt som har tillåtits påverka prisbilden utan att dessa redovisats öppet innebär att slutsatserna i värderingen måste användas med försiktighet.

Sammantaget bedömer Mark- och miljööverdomstolen att marknadsvärdet för marken inom fastigheterna sannolikt ligger lägre än det av kommunen angivna marknadsvärdet om 3 498 kr/kvm BTA.

Även om det av kommunen angivna marknadsvärdet läggs till grund för beräkningen har en skälig avgäld, beräknad med den av parterna medgivna räntesatsen på 1,75 procent, inte visats överstiga befintlig avgäldsnivå. Detta eftersom byggrätten inom fastigheterna har funnits vara mindre än vad kommunen gjort gällande Den årliga tomträttsavgälden för fastigheterna ska därför fastställas till de av föreningen yrkade beloppen.

Rättegångskostnader

Med denna utgång har föreningen vunnit fullt bifall till sin talan i mark- och miljödomstolen. De har därför rätt att få ersättning för sina rättegångskostnader där. Det yrkade beloppet är skäligt och ska därför utgå. Om rättegångskostnaderna i Mark- och miljööverdomstolen råder ingen tvist.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast den 2026-11-11

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Malin Wik, Ulf Wickström, referent, och Catharina Adlercreutz samt tekniska rådet Lennart Gustafsson.

Föredragande har varit Harry Hodzic.

Sid 1 (22) VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM Mål nr F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen 2023-09-20 F 5350-22, F 5351-22 meddelad i Vänersborg

PARTER Kärande Karlstads kommun

Svarande HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstad

SAKEN Omprövning av tomträttsavgälden för fastigheterna Karlstad -

DOMSLUT Mark- och miljödomstolen fastställer den årliga tomträttsavgälden för fastigheterna Karlstad , , och enligt nedan för den avgäldsperiod som börjar löpa den 1 januari 2024 till

- 118 500 kr för fastigheten , - 114 000 kr för fastigheten , - 96 000 kr för fastigheten samt - 136 500 kr för fastigheten .

Sid 2 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

BAKGRUND Karlstads kommun är ägare till fastigheterna Karlstad , , och vilka är upplåtna med tomträtt. Tomträttshavare är HSB:s bostadsrättsföreningen Repslagaren i Karlstad.

Tomträttsavgälden för fastigheterna uppgår för närvarande (för perioden som sträcker sig till årsskiftet 2023/24) till - 56 044 kr för fastigheten , - 58 548 kr för fastigheten , - 47 736 kr för fastigheten samt - 69 812 kr för fastigheten .

YRKANDEN M.M. Karlstads kommun har yrkat att den årliga tomträttsavgälden för perioden som började gälla den 1 januari 2024 ska bestämmas till - 118 500 kr för fastigheten , - 114 000 kr för fastigheten , - 96 000 kr för fastigheten samt - 136 500 kr för fastigheten .

Härjämte har kommunen för det fall att avgälden inte bestämts vid den nya periodens början yrkat ränta enligt 5 § räntelagen på skillnaden för respektive kvartal mellan av domstolen fastställd avgäld från 2024-01-01 och nu gällande avgäld, från respektive förfallodag till dess lagakraftvunnen dom föreligger och enligt 6 § räntelagen för tid därefter till dess betalning sker.

HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstad har yrkat - i första hand att avgälden lämnas oförändrad enligt gällande avtal, - i andra hand att avgälden höjs med 7%, en uppräkning motsvarande den underliggande inflationen KPIF, Trim1,

Sid 3 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

- i tredje hand att Mark- och Miljödomstolen bestämmer en skälig avgäld med hänsyn tagen till regleringsfastigheternas begränsningar, egenskaper och läge samt gällande tomträttsavtal samt - att yrkandet om ränta ogillas.

HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstad har yrkat ersättning för rättegångskostnader.

Karlstads kommun har anfört bl.a. följande till utveckling av sin talan.

Enligt 13 kap 11 § jordabalken äger fastighetsägaren, som upplåtit fastigheten med tomträtt, under näst sista året av löpande avgäldsperiod väcka talan om omprövning av avgäldens belopp för nästföljande period. För fastigheterna gäller för avgäldsreglering avgäldsperioder om 10 år. Nästa avgäldsperiod löper från och med 2024-01- 01 till och med 2033-12-31. Frivillig överenskommelse om avgälden för nästkommande period har ej kunnat träffas.

Av 13 kap. 11 § jordabalken framgår att domstolen vid sin prövning av avgäld för kommande avgäldsperiod ska utgå från det värde marken äger vid omregleringstidpunkten. När markvärdet ska bedömas ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. I lagens förarbeten sägs att avgälden ska utgöra en skälig ränta på ett uppskattat markvärde. I praxis har domstol i flertalet fall utgått från att markvärdet ska värderas som markens nybyggnadsvärde, d.v.s. markens värde i avröjt skick, att användas för det ändamål och enligt de bestämmelser som gäller för tomträttsavtalet. Det är irrelevant för prövningen av tomträttsavgälden vilket kapital kommunen investerat i fastigheterna.

Kommunen låtit Svefa, en oberoende värderare, avge ett värdeutlåtande för fastigheterna. Kommunens yrkande utgår från värdeutlåtandet. När det gäller byggrätt på fastigheterna konstaterar Svefa att den totala byggrätten för fastigheterna är 4 431 kvm enligt följande fördelning.

Sid 4 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

Föreningen har gjort gällande att byggrätten maximalt kan vara 3066 kvm. Föreningen har uppenbarligen bortsett från det faktum att även vindsvåningen får bebyggas. Av föreningen ingivet material framgår att de inte har beaktat den BTA som finns på vindsvåningarna och är planenlig. Av gällande detaljplan framgår att byggnaden får bebyggas i två våningar, därutöver finns det inget hinder i detaljplanen att inreda en vind. Kommunen har stämt av med kommunens bygglovsenhet som uppger att den aktuella detaljplanen medger att vindsvåningarna får bebyggas. Det faktum att vindsvåningen har bebyggts och innehåller en planenlig byggrätt torde utgöra skälet till att Skatteverket har bedömt byggrätten till 4431 kvm BTA.

Av föreningens årsredovisning för 2021 framgår att den har lägenheter och lokaler om en total yta uppgåendes till 3 416 kvm. Det framgår inte vilken sorts yta som angetts i årsredovisningen men det sannolika är att det är BOA för bostäder respektive LOA för lokaler. Dessa sistnämnda mått är alltid mindre än en byggnads BTA. Det finns således ingen grund för att utgå från den byggrätt som föreningen påstått ska läggas till grund för beräkningen av markvärdet.

Byggrätten har bedömts både utifrån den taxerade byggrätten samt genom en kontrollmätning i plankarta. Föreningen förefaller mena att byggrätten i realiteten är lägre mot bakgrund av begränsningar i detaljplanen. Kommunen vill i denna del framhålla att markvärdet enligt praxis ska värderas utifrån marken nybyggnadsvärde, d.v.s. markens värde i avröjt skick. Nuvarande byggnadsbestånd ska därför inte ligga till grund för att bestämma bruttoarea och är därmed irrelevant för bedömningen av markvärdet. Den av Skatteverket och Svefa fastställda totala byggrätten 4 431 kvm ska därför ligga till grund för beräkningen av markvärdet.

Sid 5 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

Svefa har till grund för sin värdering använt både ortsprismetod och indirekt ortsprismetod. Av värdeutlåtandet framgår att marknadsvärdet för de aktuella fastigheterna är

Svefa har vid värderingen tagit hänsyn till de för fastigheterna specifika faktorer som påverkar marknadsvärdet, såsom närheten till trafikled, järnväg.

De synpunkter som föreningen fört fram på värdeutlåtandet förtar på intet sätt värde av innehållet i detsamma. Det finns ingen grund för att göra en intresseavvägning gentemot de boendes hyra. Inte heller ska föreningens ekonomi och läggas till grund för bestämmandet av tomträttsavgälden.

Det följer av praxis att avgäldsräntan ska motsvara en långsiktig realränta på den långsiktiga kapitalmarknaden med ett visst tillägg för att kompensera fastighetsägaren för markvärdestegringen under avgäldsperioden, den s.k. kallade triangeleffekten. Det blir ytterst fråga om en skälighetsbedömning.

Det finns svårigheter i att vid en given tidpunkt kunna göra en säker bedömning av framtida räntor och att i enlighet med Högsta domstolens uttalande i rättsfallet NJA 1990 s. 714 bestämma avgäldsräntan med ledning av den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden med ett tidsperspektiv om minst 30 år. Utifrån världsläget i dagsläget är det särskilt vanskligt att med stöd för dagens realräntor göra en långsiktig bedömning. Den tidigare trend som funnits om bibehållen lägre realränta får anses ha brutits.

Sid 6 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

De speciella förutsättningarna kring inflation och ränteläge som föreligger i dag kan inte läggas till grund för en bedömning utifrån ett långsiktigt perspektiv. Det underlag som föreningen hänvisat till gällande rådande bostadsbebyggande bör användas med viss försiktighet. Det får antas att det är fråga om kortsiktiga avvikelser. En fungerande ekonomi kommer inte att ha negativa realräntor långsiktigt. Eftersom avkastningsräntan ska motsvara en långsiktig realränta bör förekommande fluktuationer i ränteläget ha mindre påverkan vid fastställandet av avgäldsräntan. Mot bakgrund av detta bör de avgöranden från underrätt som fastställer en tvåprocentig avgäldsränta ges underordnad betydelse jämfört med sedan relativt lång tid gällande prejudikat från Högsta domstolen respektive Mark- och miljööverdomstolens vägledande avgöranden. Kommunen hänvisar därför till tidigare rättspraxis och gör gällande att avgäldsräntan inklusive triangeleffekten ska bestämmas till tre procent. Detta yrkande ligger också i linje med Mark- och miljödomstolen vid Vänersborgs tingsrätts avgörande den 30 december 2022 i mål nr F 5284-21 och F 5386-21.

Föreningen påstår att den av kommunen tillämpade beräkningen av avgälden strider mot flera principer som gäller för den kommunala verksamheten. Härvid nämns bland annat att beräkningen inte skulle vara förenlig med 2 kap. 7 § kommunallagen samt självkostnadsprincipen i 2 kap. 6 § kommunallagen. Dessa påståenden är inte riktiga. Upplåtelse av mark med tomträtt är inte en otillåten näringsverksamhet utan tvärtom något kommunen får ägna sig åt (det är för övrigt bara kommun och stat som får upplåta mark med tomträtt).

Det är sedan länge vedertaget att den kommunala fastighetsförvaltningen faller utanför självkostnadsprincipens tillämpningsområde, se t.ex. Ds C 1987:5, s. 60 f., prop. 1993/94:188, s. 83. Upplåtelse och överlåtelse av fast egendom omfattas således inte av principen. Ett viktigt skäl som angetts till varför självkostnadsprincipen inte är gällande i fråga om upplåtelse och överlåtelse av fast egendom kan spåras till det faktum att en förvärvare normalt inte behöver skyddas mot en monopolprissättning i en sådan situation då kommunerna normalt inte har en så stark ställning på marknaden. Om ett beslut strider mot kommunallagen är den enda rättsföljd som

Sid 7 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

kan uppstå att beslutet upphävs vid en laglighetsprövning. Eventuella överträdelser av kommunallagen har aldrig någon civilrättslig betydelse.

Det följer direkt av lag att en tomträttsavgäld ska kunna ändras vid utgången av vissa tidsperioder. Syftet är att jordägaren ska få en avgäld som motsvarar skälig ränta på markvärdet. Det finns ingen bestämmelse i tomträttsavtalet som omöjliggör en ändrad tomträttsavgäld. Mot bakgrund av det anförda bör mark- och miljödomstolen fastställa tomträttsavgälderna för de aktuella fastigheterna till de av kommunen yrkade, eller till belopp som mark- och miljödomstolen bedömer skäliga.

Kommunens ränteyrkande följer den praxis som Högsta domstolen slagit fast i avgörandet från år 2002. Kommunen har inte yrkat dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen för tiden innan lagakraftvunnen dom. Ränteyrkandet för tiden innan lagakraftvunnen dom avser avkastningsränta enligt 5 § räntelagen. Kommunen anser därför att domstolen ska bifalla kommunens ränteyrkande.

HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstad har anfört bl.a. följande till utveckling av sin talan.

Grund Kommunen har inte tagit hänsyn till fastigheternas begränsningar och inte beaktat ursprungligen ingånget tomträttskontrakt. Både underlaget för avgälden och avgäldsränta bör justeras ner. Yrkad avgäld kan inte anses förenlig med förbudet mot att bedriva verksamhet i vinstsyfte i 2 kap 7 § kommunallagen och inte heller med självkostnadsprincipen i 2 kap 6 § kommunallagen.

I en tid med sjunkande markpriser är en kompensation för en värdestegring är obefogad. Således bör 2,75 % kunna anses som en skälig avgäldsränta.

När det gäller yrkandet om ränta enligt räntelagen för belopp överstigande nu gällande avgäld har Högsta domstolen i avgörande NJA 2002 s 261 slagit fast följande.

Sid 8 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

anses tillämplig innan domstolens avgörande har vunnit laga kraft. Kommunens yrkande om dröjsmålsränta på mellanskillnadsbeloppen från respektive förfallodag kan alltså inte vinna bifall. I analogi med vad som gäller vid arrende och hyra bör i stället avkastningsränta utgå för tiden innan domen vunnit laga kraft och dröjsmåls-

Utveckling av grunderna Bostadsrättsföreningen bildades 1983 och är ägare av byggnaderna på fastigheterna - . Föreningen har idag 53 medlemmar. Föreningens byggnader består av 4 sammanbyggda huskroppar som tillsammans med grannfastigheterna bildar en helt omsluten innergård. I Föreningen finns 43 lägenheter lite ojämnt fördelade på 3 våningar och 7 trappuppgångar som alla vetter in mot gården. Ut- och infart till fastigheterna sker över grannfastigheterna och och för detta finns servitut. Husens baksida vetter mot (syd/ost) Hagaleden och Järnvägen. Övriga fastigheter inom kvarteret Uttern är samtliga friköpta sedan lång tid tillbaka. Endast de aktuella regleringsfastigheterna är upplåtna med tomträtt.

Tomträttskontrakten Bostadsrättsföreningen köpte byggnaderna och slöt sitt tomträttsavtal för - 1982. Avtalen innehöll begränsningar för både marken och byggnaderna och de-ras användande, samt att bostadsrättsföreningen inte fick klaga på immissioner från väg eller järnväg. Tomträttsavgälden bestämdes utifrån detta. Kommunens avgäldsunderlag bygger på en schabloniserad beräkning på ett taxeringsvärde som har baserats på en byggrätt som inte är tillåten enligt gällande detaljplan. Det finns dessutom ett antal faktorer som minskar värdet på marken. Hänsyn ska tas till både privatoch offentligrättsliga förpliktelser och att justering för säregna förhållanden görs.

I avtalet om framtida tomträttsupplåtelse har föreningen avstått från alla ersättningsanspråk gentemot kommunen på grund av immissioner, stängning av utfarter och med trafikleden övriga olägenheter samt rätten att göra anspråk på inlösen av fastigheterna med stöd av miljöskyddslag eller andra lagar. Vidare framgår att mark har

Sid 9 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

tagits i anspråk vid särskild lantmäteriförrättning och att trafikled kan komma att utbyggas framför fastigheterna samt att husen betecknats som värdefull miljö vid kulturhistorisk inventering.

HSB betalade 750 000 kr för byggnaderna och förband sig att ansöka om byggnadslov och att utföra ombyggnad så att någon sanitär olägenhet inte uppstår i bostäderna. I avtalet anges att den årliga tomträttsavgälden skall vara 100 000 kronor totalt för de 4 fastigheterna. I tomträttskontrakten som undertecknades i oktober 1983 upprepas delar av villkoren ovan och den årliga tomträttsavgälden sattes till 25 000 kronor för och , för 20 000 kronor och för 30 000 kronor.

Fastigheternas begränsningar som anges i avtalet om tomträttsupplåtelse har både fortsatt och ökat. Trafiken vid leden intill fastigheten ökar med fler fordon på vägen samt fler och större tåg på spåren. Detta drabbar bostäderna genom ljud och vibrationer. Till detta kommer att fastigheterna saknar möjlighet till tillbyggnad av ytterli-gare våningar eller byggnader på tomten. Byggnaderna skulle bevaras av kulturhi-storiska skäl när Hagaleden byggdes. För att bevara husen var det nödvändigt med en ombyggnad för att de fortsatt skulle fungera som bostäder. Föreningen har stått för hela ombyggnadskostnaden.

Enligt kontrakten får fastigheterna inte rivas och binder föreningen till att bevara husen i gott skick. Enligt detaljplan får ingen byggnation ske på obebyggda del av marken vilket begränsar användning avsevärt. Lägg där till närheten till väg och järnväg samt att rådighet över ut- och infarter saknas.

En fastighetsreglering gjordes 1981 och gemensamhetsanläggningen bildades. Ingen av fastigheterna i kvarteret Uttern hade något väsentligt behov av en reglering då samtliga fastigheter redan var utrustade med egna separata anläggningar som fyllde samma funktion. Anledningen till att regleringen ändå genomfördes var att trafikleden skulle byggas. För fastigheterna - innebar det att befintliga utoch infarter stängdes och att samtliga entréer flyttades in mot gården. Att inte ha

Sid 10 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

rådighet över ut- och infarter utgör en väsentlig olägenhet för boende än idag. När föreningen köpte byggnaderna och trädde in i tomträttsförhållandet var detta, som framgår i avtalen, redan ett faktum och något som får tålas och avgälden bestämdes utifrån detta förhållande. Dock är det uppenbart så att fastigheternas graderingsvärde minskades väsentligt i och med regleringen dvs. fastighetens långsiktiga värde, avkastningsförmåga och markens värde i obebyggt skick minskades. Med hänsyn till att mark ianspråktagits vid en fastighetsreglering finns det skäl att bedöma den minskning av markvärdet regleringen innebar. Att dela värdet lika per kvm bör kunna användas och ge ett skäligt resultat. Ett tillskott av bebyggelsebara kvadratmeter skulle medge ytterligare värdegrundande byggrätter. Planbestämmelsen begränsar byggnadshöjden/våningar. Byggnadsarean begränsas av prickmark och GA.

I dag finns servitut för ut och infart vilket tillgodoser fastigheternas behov av vägar. Däremot kan en eventuell ny fastighetsbildning försvåras och det är något som påverkar markens värde. Någon samfällighet finns inte idag, den upphörde 2008. Gemensamhetsanläggning enligt detaljplan kvarstår.

Detaljplanens begränsningar Detaljplanen fastslogs 1986. - får användas endast för bostadsändamål och, där så prövas lämpligt, även för handels- och hantverksändamål.

Svea Hovrätt anger i mål F 9185-18 att den värdegrundande byggrätten ska enligt rättspraxis baseras på maximal byggrätt enligt detaljplan och tomträttsupplåtelse. Av planbestämmelsen för - framgår att byggnad inte får uppföras till större höjd än 7 meter eller med fler än två våningar. Den yta som är möjlig att upp-föra en ny byggnad på är den yta som befintliga byggnader upptar idag. All övrig mark är prickmarkerad. Maximala byggrätten är således lika med befintliga byggnaders BYA och 2 våningar.

Av 13 kap. 11 § JB följer att tomträttsavgälden vid omprövning skall bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen. Markvärdet skall

Sid 11 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

motsvara ett tänkt saluvärde på marken i avröjt skick och grundas på bestämmelser som framgår av gällande detaljplaner och tomträttskontrakt (NJA 2002 s. 45).

Nuvarande byggnadsyta (BYA) är 1533 kvm. Maximalt möjliga BTA enligt detaljplan är således 3066 kvm. (1533 kvm * 2 våningar) och det är det värde som skall ligga till grund vid bedömning istället för kommunens 4431 kvm. Föreningen har gjort noggranna mätningar av befintliga byggnaders yta. Föreningens beräkningar har inte tagit hänsyn till nödvändiga öppenareor eller liknande som sänker BTA värdet. Bebyggelsemöjligheten ska också bedömas individuell för var och en av det 4 fastigheterna. Vid en bygglovsprövning kan det bli nödvändigt att ta hänsyn till tomtgräns vid placeringen av byggnad på tomt vilket kan sänka bebyggelsemöjligheten ytterligare.

Föreningens hus är över 10 meter höga och består av 3 våningar plus källare. Oavsett om nya eller äldre plan och bygglagars definitioner av vind/våning/källare ska tillämpas är föreningens uppfattning att de befintliga byggnaderna har 3 våningar och inte 2 våningar och vind. Kommunen anför att nästan 1/3 av fastigheternas totala byggrätt ska erhållas på en vind. Det är ett orimligt påstående.

Kommunens investerade kapital Kommunen har anskaffat fastigheterna till ett sammanlagt belopp av 2 517 700 kr. Därefter såldes byggnaderna till HSB för 750 000 kr. Kommunens investerade kapital för marken blir då 1 767 700 kr. kommunen har genom tomträttsavgälder under åren 1984 2023 haft en total avkastning på investerat kapital om 5 057 415 kr. Kommunen behöver därför inte nödvändigtvis behöver maximera avgälden till högsta möjliga nivå. Även med en lägre avgäld kan kommunen med fog ändå hävda att det allmännas intressen har tillvaratagits. Både när det gäller det ekonomiska och byggnadskulturella. Vid bestämmandet av en skälig avgäld bör en intresseavvägning mot boenden i Föreningen göras. Förvaltning av gamla kulturbyggnader är dyrt. Det intresset ska vägas mot Bostadsrättshavarnas kostnader för boendet som är direkt kopplade till avgäldsuttaget. Avgiften (hyran) ligger i dag på 751 kr per kvm och år vilket är bland den högsta i Karlstad. Kommunen begär en höjning på cirka

Sid 12 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

236% inför nästa period. För en lägenhet på 80 kvm motsvarar det en hyreshöjning med 716 kr per månad.

Ursprungligen bestämdes den årliga avgälden till 100 000 kr vilket motsvarar en årlig avkastning med 5,66% på det av kommunen investerade kapital i marken. Rimligtvis bör kommunen ha gjort beräkningar, dels när de förvärvade fastigheterna, dels senare när tomträtterna uppläts. En årlig avkastning på 5,66% på det investerade kapitalet förefaller som en rimlig nivå, särskilt med tanke på den mycket långa löptiden. Samtidigt har kommunallagens självkostnadsprincip efterlevts. Över tid har det investerade kapitalet genererat en god ekonomisk avkastning till kommunen. Lägg där till nyttan Hagaleden fortfarande utgör för de Karlstadsbor som dagligen passerar utanför Föreningens fönster och att husen är bevarade. De villkor, krav och begränsningar som finns angivna i kontrakten har efterlevts och byggnaderna har blivit mycket väl omhändertagna av föreningen i 40 år. Det bör förutsättas att båda parter vid avtalstidpunkten var väl medvetna om att de i avtalen intagna villkoren innebar inskränkningar för framtida markanvändning under hela upplåtelsetiden eller i vart fall så länge några ändringar av markens nyttjande inte sker. Avgälden har också varit oförändrad fram till och med 2012. Avtalens grundläggande viljeförklaring har respekterats av båda parter fram tills dess.

Marknadsvärde Avgäldsunderlag Värdeutlåtandet är daterat 17 januari 2023 vilket är nästan ett år före regleringstidpunkten vilket bör beaktas. Svefa skriver att betalningsviljan för köpare av byggrätter är på nedgång på grund av det höjda ränteläget, samt ökade kapital- och produktionskostnader vilket även är Föreningens syn på utvecklingen. Föreningen har dessutom noterat att nyproducerade lägenheter i Karlstad har blivit mer svårsålda och även övrig försäljning tar längre tid. Föreningen kontaktade Svefa i ett tidigt skede för att själva beställa en värdeutredning, vilket Svefa avböjde med hänvisning att de gör uppdrag åt kommunen. Föreningen har därefter inte hittat något värderingsföretag med lokal förankring. Därför har Föreningen inte kunnat lägga fram ett eget värderingsdokument. Det åberopade värdeutlåtandet ska inte utgöra någon avgörande betydelse för rättens beslut.

Sid 13 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

Föreningen anser att Svefas värdeutlåtande inte ska läggas till grund för Mark och Miljödomstolens avgörande. Värdeutlåtandets innehåll präglas inte av transparens och klargörande av sammanhang och innehåller värdering med flera direkta felaktigheter samt oriktiga påståenden. · Svefa har bedömt markvärdet utifrån Skatteverkets taxerade byggrätt. · Svefa har delvis baserat utlåtandet på hemlig information. Det framgår inte i vilka delar den hemliga informationen påverkat värderingen. · Svefa har presenterat jämförelseobjekt som inte liknar värderingsfastigheterna. · Svefa har förutsatt normala förhållanden. Därmed har faktorer som läget och andra värdepåverkande faktorer helt utelämnats. (se värdeutlåtandet sida 5, Förutsättningar) · Svefa har angett ett felaktigt BTA-värde i sin värdering.

Svefa anger att de använt en förenklad syn på värderingsobjekten. Värderingen förutsätter normala förhållanden och därmed har beaktandet av värdepåverkande faktorer inte givits något utrymme. Värdeutlåtandet beskriver endast en generell prisbild för fastigheter med normala förhållanden i Karlstads Kommun. Alla värdepåverkande faktorer är självklart av stor betydelse i en försäljningssituation.

nehåller både bostadsrättsföreningar som har tomträtt och par- eller kedjehus. På grund av detta säger dessa siffror inget om markvärdet utan mer om läget och bostadsstandard som inverkan på priser och avgiftsnivåer på bostäder. Sammantaget saknar att dessa tabeller relevans för värderingen. Svefas yttrande om potentiellt förorenad mark, makroekonomi, hyresnivåer, årsavgifter, befolkning, åldersfördelning och arbetslöshet saknar relevans då de inte förekommer hos regleringsfastigheterna.

Svefa hänvisar till att byggrätt/behov är fortsatt stort i Sverige men nämner inte förhållandena för Karlstad. Svefas jämförelseobjekt är inte jämförbara med reglerings-

Sid 14 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

fastigheterna. Majoriteten av de listade objekten har sjöutsikt och ingen av jämförelseobjekten ligger intill järnvägen eller stor trafikled. Föreningen har gjort en egen analys av objekten. Svefa har klassificerat läget på jämförelseobjekten som B-läge eller sämre A-läge. Vilket läge regleringsfastigheterna har framgår inte i Svefas värdeutredning. Regleringsfastigheterna har inte värdejämförelse irrelevant i denna del.

Svefa anger att eventuella belastande rättigheter rimligen inte bedöms (och förutsätts ej) ha någon inverkan av betydelse på genomförbarheten av och ekonomin i en eventuell framtida exploatering inom värderingsobjektet. Det finns dock faktorer som påverkar ny exploatering. Exempel är att vid byggnation på den nu aktuella marken behöver grunden pålas till berg på grund av vibrationer och att buller från

nader behöva överstiga nu tillåtna 7 meter och det är inte genomförbart utan att ändra detaljplanen. Byggnaderna är idag klassade som kulturhistoriskt värdefulla och belagda med rivningsförbud vilket också kraftigt påverkar värdet. Det bör också

vändas med försiktighet då parametrarna är alltför osäkra. Föreningen håller med om att exemplet inte speglar värderingsobjektens förutsättningar och är därför inte tillämplig i värderingen.

Sammanfattningsvis har Svefa har klart överskattat värdena på fastigheterna , , och .

Synpunkter på avgäldsräntan I den prejudicerande domen NJA 1990 s. 714 förklarade HD att avgäldsräntan skall bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden; avgäldsräntan ska sättas utifrån vilken avkastning fastighetsägaren skulle ha fått, om denne under motsvarande tid hade investerat det i marken nedlagda kapitalet på något annat sätt. När det gäller placeringar som ska motsvara investeringar i fastigheter är det utifrån perspektiv i såväl tid som risk skäligt att under alla omständigheter väga in räntan avseende statsobligationer.

Sid 15 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

I början av 2023 var inflationen drygt 10 % och den nominella räntan ca 3%. Realränta är således negativ, -7%. Det är inte skäligt att till den negativa realräntan göra ett tillägg om cirka 10% vilket blir resultatet av kommunens avgäldsyrkande om en 3 procentig ränta. Den yrkade avgäldsökningen är oskälig.

Den 12 januari 2023 var räntan för 30-årig Statsobligation 1,69 %. Prognosdatabas blir resultatet för den 10-åriga statsobligationsräntan 1,84 %. Oförändrad avgäld motsvarar mer än väl en skälig ränta på det uppskattade markvärdet vid värdetidpunkten.

Minskat bostadsbyggande minskar efterfrågan på mark. Värdeökningen avstannar eller rentav sjunker. Något tillägg för den så kallade triangeleffekten är därför obefogad. Konjunkturinstitutet skriver i sin rapport; Konjunkturläget december 2022 alet och i prognosen fortsätter nedgången under 2023. Höga priser på material i kombination med höga marknadsräntor och lägre bostadspriser försämrar företagens lönsamhet. Det leder till ett minskat antal påbörjade lägenheter och ett kraftigt fall i nybygg Låga globala realräntor även framöver, skriver Riksbanken. Risk för mycket kraftig inbromsning av bostadsbyggandet skriver Boverket på sin hemsida 2022-12-19.

Den 29 mars 2022 meddelade Mark- och miljödomstolen i en dom (Mål nr F 9403- 20) att avgäldsräntan skall vara 2 %. Sedan i mars 2022 har inflationen stigit ytterligare medan markvärderingarna fallit.

Faktorer som minskar markvärdet Föreningen har gjort egna beräkningar. Marktaxeringsvärdet taxeringsår 2022, (nivåår 2020), har fått tjänat till ledning vid Föreningens beräkning. Skatteverket har bra vägledning som Föreningen utgått ifrån för att värdesätta vissa av de värdepåverkande faktorer som nämns ovan. Föreningen åberopar ett antal faktorer som minskar värdet på marken. Dessa är buller och andra immissioner, extraordinära

Sid 16 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

grundläggningsförhållanden, vibrationer, markanläggning och VA-anslutning, kulturhistoriska byggnader som inte får rivas, in- och utfart saknas, försvårar fastighetombildning, prickad mark, översvämningsrisk. Dessa faktorer motiverar avdrag enligt följande.

Kommunens ränteyrkande. Kommunen yrkar ränta på mellanskillnaden mellan gammal och ny avgäld. Detta bestrids. Ränta på en fordran ska inte utgå för tid innan den är förfallen till betalning. Vid tvist mellan fastighetsägare och tomträttshavare ankommer det på domstol att bestämma vilken avgäld som skall utgå för en ny period. I väntan på att tvisten avgörs ska avgälden utgå med oförändrat belopp. I 13 kap. JB finns inte någon bestämmelse om att ränta på mellanskillnaden ska utgå, i tomträttskontrakten finns inte heller någon sådan överenskommelse.

Sid 17 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

Som förutsättning för dröjsmålsränta gäller enligt 3 § 1 st. räntelagen att förfallodagen är bestämd i förväg. Den kan inte anses vara innan rätten fastställt beloppet. Eventuell fordran uppstår tidigast när rättens avgörande vunnit laga kraft. Se NJA 2002 s 261. "Om av annat skäl gäldenärens skuld är på obestämt belopp, så att han inte vet hur mycket han skall betala, torde på liknande sätt förfallodagen inte kunna betraktas som bestämd, även om det till äventyrs har varit klart när betalning skulle ha skett ifall beloppet då hade varit preciserat."

DOMSKÄL Allmänt Vid omprövning av tomträttsavgäld ska domstolen bestämma avgälden för den kommande perioden på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen. Vid bedömning av markvärdet ska skälig hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse (13 kap. 11 § jordabalken; JB).

Av förarbetena till bestämmelserna om tomträtt (NJA II 1953 s. 372 ff) framgår att avgälden ska motsvara en skälig ränta på markvärdet. Detta är liktydigt med kravet på förräntning av det investerade kapitalet som en tänkt köpare av marken i avröjt skick kan antas ha räknat med (jfr även NJA 1975 s. 385). I förarbetena framhålls att värderingen av marken utgör det viktigaste ledet i avgäldsregleringen.

Vid bedömningen av markvärdet ska ändamålet med tomträtten, gällande detaljplan och de investeringar i vatten och avlopp samt normala markanläggningar som anlagts av tomträttsinnehavaren beaktas. Det marknadsvärde som ska bedömas omfattar enbart det värde marken, utan byggnader och andra anläggningar, skulle ha vid en försäljning (med bortseende från den belastning som tomträttsupplåtelsen utgör, se NJA 2002 s. 45).

Med markvärdet som grundval ska avgäldsräntan bestämmas och därvid utgöra en skälig avkastning (ränta) på markvärdet. Ett av de grundläggande syftena med tomträttsinstitutet är att tomträttsupplåtaren ska få tillgodogöra sig värdestegringen på

Sid 18 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

den upplåtna marken. Detta syfte tillgodoses genom att avgäldsunderlaget fastställs särskilt för varje avgäldsperiod. Den relevanta tidpunkten utgörs av regleringstillfället.

I rättspraxis har godtagits att hänsyn tas även till den markvärdestegring och avkastningsökning som äger rum under avgäldsperioden, den s.k. triangeleffekten.

Som utgångspunkt gäller mot bakgrund av den möjlighet som parterna har att avtala om avgälden, se 13 kap. 1, 4 och 10 §§ JB att målet ska handläggas som ett tvistemål i vilket förlikning om saken är tillåten, alltså som ett s.k. dispositivt mål (se 4 kap. 1 § lagen [2010:921] om mark- och miljödomstolar, jfr NJA 1995 s. 714 och NJA 2013 s. 455). Det finns dock ett undantag från denna regel - av 13 kap. 24 § första stycket JB är rätten nämligen inte bunden av en parts yrkande och medgivande om tvisten rör en fråga som kan inverka på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet som är inskriven i tomträtten. Denna undantagsregel påverkar dock ytterligt sällan utgången i mål om tomträttsavgäld.

Dispositiviteten innebär bl.a. att dom inte får ges över annat eller mera än vad part har yrkat och att domen inte får grundas på en omständighet som inte parten har åberopat till stöd för sin talan. Domstolen har således att bestämma avgälden genom att ta ställning till parternas talan utifrån det material som parterna åberopat och ramen för prövningen utgörs således ytterst av den ram som kan sättas av parterna genom yrkanden, medgivanden och vitsordanden.

Kommunen har grundat sin talan på vad som framgår av åberopat värderingsutlåtande från Svefa AB. I värderingsutlåtandet görs bedömningen att fastigheterna har ett värde uppgående till 3 000 3 600 kr per m BTA (byggrätt). Utifrån ett sådant värde (och här landar värderingen på värden mellan 3 480 och 3 511 kr per fastighet), den BTA-yta som anges i fastighetstaxeringen (sammanlagt 4 431 m ) och en avgäldsränta om 3 % har sedan yrkade belopp beräknats. HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstad har dels framställt generella invändningar mot den utförda

Sid 19 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

värderingen, dels invänt vad gälla BTA-yta (3 066 m enligt föreningen) och avgäldsränta (2,75 %).

Avgäldsunderlaget - markvärdet Varken lagtexten i 13 kap. 11 § JB eller bestämmelsens förarbeten ger någon klargörande ledning om vilken metod som i första hand bör användas för att bestämma ett marknadsvärde på marken. Vanligen tillämpas den s.k. ortsprismetoden, även om andra metoder används eller åberopas i vissa fall, ibland i kompletterande syfte då jämförelseobjekt saknas.

Avgäldsunderlaget kan, i avsaknad av värdering, med stöd i praxis även grundas på taxeringsuppgifter. Parterna är i detta mål emellertid överens om att avgäldsunderlaget inte ska beräknas med utgångspunkt i taxeringsuppgifterna.

I målet föreligger endast ett värderingsinstrument, det av kommunen åberopade från Svefa AB. Svefa AB är välrenommerat på området och det saknas anledning anta att bolaget tagit ovidkommande hänsyn vid värderingen. Som anförts ovan är målet dispositivt och har domstolen att utgå från vad parterna åberopat och anfört. HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstad har invänt att Svefa AB vid förfrågan redan anlitats av kommunen och att bolaget därför inte har kunnat förebringa någon egen värderingsutlåtande. Svefa AB är emellertid långt ifrån ensamma på marknaden och bostadsrättsföreningen har varit fria att anlita annan värderare. I brist på konkurrerande värderingsinstrument är Mark- och miljödomstolen hänvisad till de uppgifter som anges i Svefa AB:s värderingsutlåtande, om det inte framkommer uppgifter som gör att det finns anledning ifrågasätta uppgifterna i utlåtandet. HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstad har listat ett antal faktorer som enligt föreningen har värdenedsättande verkan. Fråga är emellertid till icke ringa del om faktorer som blir aktuella för flertalet andra fastigheter. Sammantaget bedömer domstolen att vad föreningen här anfört inte är av sådan art att det finns anledning ifrågasätta Svefa AB:s värdering. I målet får därför utgår från att fastigheternas värden är sådana som framgår av Svefa AB:s utlåtande, dvs. mellan 3 480 och 3 511 kr/kvm BTA.

Sid 20 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

Den värdegrundande byggrätten ska enligt praxis från Mark- och miljööverdomstolen (se t.ex. dom den 29 november 2013 i mål nr F 10282-12) baseras på maximal byggrätt enligt detaljplan och tomträttsupplåtelse. I förevarande fall innehåller tomträttsupplåtelserna inga uppgifter om maximal byggrätt. Ytan byggrätt får här därför grundas på detaljplanens bestämmelser jämte vad som är upplyst om det lagliga nyttjandet av fastigheterna.

Vad gäller kvm BTA är det ett faktum att fastigheterna vindar gjorts om till bostäder i icke ringa omfattning. Då detta inte mött hinder utifrån gällande detaljplan är det självklart att dessa ytor måste inräknas i byggrättsytan. I övrigt måste utgångspunkten vara vad som i officiella sammanhang antecknats avseende byggrätter; dvs. fastighetstaxeringens uppgifter. Här bedömer Mark- och miljödomstolen att vad HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstad anfört och sökt bevisa i detta avseende inte kan anses vara av sådan art att det finns anledning frångå de uppgifter om yta byggrätt som framgår av fastighetstaxeringen.

Vid angivna förhållanden får Svefa AB:s marknadsvärdebedömningar tas för goda. Det får vidare anses rimligt att utgå från att värdet vid värdetidpunkten i allt väsentligt motsvarar det värde som anges i utlåtandet av den 25 januari 2023.

Avgäldsräntan I praxis har realräntemetoden ofta använts vid bestämmande av avgäldsränta. Metoden innebär att avgäldsräntan bestäms som liktydig med det krav på förräntning som en kapitalplacerare i allmänhet har att räkna med vid den aktuella tidpunkten, med ett tidsperspektiv på 30 år (se NJA 1986 s. 286 och NJA 1990 s. 714). Med realränta avses den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden.

Det kan konstateras att realräntan under senare tid tidvis har varit negativ för att sedan åter nå de nivåer som tidigare varit vanliga. Som påtalats i ett antal avgöranden på senare tid finns svårigheter att vid en bestämd tidpunkt kunna göra en säker bedömning av framtida räntor; inte minst mot bakgrund av det rådande världsläget och

Sid 21 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

ekonomisk osäkerhet. En annan invändning som kan riktas mot metoden består i att samma räntesats appliceras på hela tomträttsmarknaden, oavsett ort och markanvändning (kommersiell eller bostäder).

Svårigheterna och osäkerheten i samband med bedömning av realränta föranledde HD i de ovan angivna rättsfallen att bedöma avgäldsräntan på grundval av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden. Förutsättningarna för metodens användbarhet angavs vara att marken var realvärdesäker, dvs. att värdet följer konsumentprisindex, den grad av säkerhet med vilken realräntans storlek kan fastställas, och i vilken omfattning förhållandena på fastighetsmarknaden skiljer sig från de delmarknader från vilken realräntan hämtas.

Det torde inte finnas någon i praxis utvecklad rättsregel som innebär vare sig att avgäldsräntan alltid ska bestämmas enligt den så kallade realräntemetoden eller att räntan ska bestämmas till viss räntesats. Liksom som beträffande övriga parametrar är avgäldsräntans storlek en bevisfråga. Med de redovisade svårigheter förknippade med i målet förekommande metoder att beräkna avgälden är frågan hur avgälden ska bestämmas.

Mark- och miljööverdomstolen har i tidigare avgöranden uttalat att avgäldsräntan bör präglas av en betydande stabilitet och det har framhållits att det ytterst är fråga om en skälighetsbedömning. Det har vidare uttalats att det endast finns anledning att frångå en procentsats som kommit att bli praxis om bedömningen av ny avgäldsränta kan göras med betydande säkerhet eller om avgäldsräntan kan bedömas avvika stort från den praxis som tidigare gällt (Mark- och miljööverdomstolens dom den 31 januari 2012 i mål nr F 5259-10 m.fl.). Denna ståndpunkt har vidhållits av Mark- och miljööverdomstolen innevarande år (se dom meddelad den 24 april 2023 i mål F 15058-21, samt i ytterligare fem domar vilka meddelats den 25 maj 2023). Mark- och miljööverdomstolen anförde i förstnämnda dom att även om det var visat att den långsiktiga realräntan var negativ vid bedömningstillfället så går det inte med tillräcklig säkerhet att dra slutsatsen att det långsiktiga ränteläget förändrats på ett sådant sätt att det finns skäl att frångå den avgäldsränta som fastställts i praxis.

Sid 22 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5344-22, F 5349-22 Mark- och miljödomstolen F 5350-22, F 5351-22

Den s.k. triangeleffekten ansågs kunna bedömas inom ramen för en allmän skälighetsbedömning. Avgäldsräntan bestämdes till 3 procent.

Kommunen har gjort gällande att mark- och miljödomstolen bör tillämpa den i praxis tillämpade avgäldsräntan om 3 procent.

Vad HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstad anfört i målet är inte av sådan art att det finns anledning frångå gällande praxis på området. Mark-och miljödomstolen finner mot denna bakgrund att en avgäldsränta om 3 procent bör tillämpas.

Det har inte framkommit att tvisten påverkar innehavare av panträtt eller inskriven rättighet (13 kap. 24 § JB).

Vid angivna förhållanden bör Karlstads kommuns talan bifallas helt ut. Kommunen har förklarat att den inte yrkar ersättning för rättegångskostnader. Som förlorande part har HSB bostadsrättsförening Repslagaren i Karlstad inte rätt till ersättning för rättegångskostnader.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (MMD-01) Överklagande senast den 11 oktober 2023

Göran Stenman Viktor Dalbert Rådman tekniskt råd I domstolens avgörande har deltagit rådmannen Göran Stenman och tekniska rådet Viktor Dalbert