NJA 1995 s. 714

Stockholms kommun är ägare till fastigheten Gråberget 29 i Stockholms kommun. Genom tomträttsavtal mellan kommunen och Reso Hotels Aktiebolag d 15 jan 1980 bestämdes för avgäldsreglering en första period om femton år med därefter följande perioder om tio år. I avtalet fastställdes den årliga avgälden för fastigheten till 900 000 kr.

I ansökan om stämning som inkom till Stockholms TR, fastighetsdomstolen, d 23 mars 1994 yrkade kommunen att den årliga avgälden för fastigheten Gråberget 29 måtte fastställas till 2 550 000 kr för den avgäldsperiod som börjar d 1 april 1995.

I svaromål som inkom till TR:n d 29 juni 1994 bestred bolaget yrkandet samt yrkade för egen del att den årliga avgälden måtte fastställas till 393 750 kr.

Kommunen invände att avgälden inte kunde bestämmas till ett lägre belopp än det som fastställts för den närmast föregående avgäldsperioden samt yrkade att bolagets talan i denna del skulle avvisas.

Kommunen anförde till stöd för sitt avvisningsyrkande följande. Föreskriften om talefrist i 13 kap 11 § 2 st JB överensstämmer i sak med vad som förut gällde enligt 4 kap lagen om nyttjanderätt till fast egendom. I specialmotiveringen till lagberedningens förslag till bestämmelser i 10 och 11 §§ (i nämnda 4 kap) anförde beredningen vid 10 § bl a: "Vidare föreslås, att kontrahent som vill ha avgälden omreglerad skall påkalla omprövning under det näst sista året av perioden." (NJA II 1953 s 373 n) och vid 11 § bl a: "I enlighet härmed föreskrives att kontrahent som vill påkalla omprövning av avgälden skall, om ej överenskommelse kan träffas, väcka talan därom." (a NJA s 374 n).

Dessa lagberedningens motivuttalanden rubbades inte vid tillkomsten av 1953 års lagstiftning och inte heller vid tillkomsten av 13 kap JB. Lagtext och motiv visar sålunda att tomträttshavare som genom domstolsprövning vill få till stånd en sänkning av utgående avgäld måste väcka talan därom inom föreskriven tid. Ytterligare stöd för denna ståndpunkt finner man i två beslut av Svea HovR refererade i RH 1993:119.

Bolaget genmälde: Kommunens inställning att TR:n inte äger fastställa en lägre avgäld för kommande period än den nu gällande saknar stöd i såväl lagtextens ordalydelse som förarbeten. De av kommunen åberopade förarbetsuttalandena liksom förarbetena i övrigt ger inget som helst stöd för kommunens uppfattning i saken. Förarbetena beskriver i stället förbehållslöst hur domstolen skall gå tillväga när den "på grundval av det markvärde marken äger vid tidpunkten för omprövningen" skall bestämma avgälden för den kommande perioden. Inte på något ställe anges att den tidigare avgälden skulle fungera som "golv" eller "tak" för TR:ns omprövning. Även en tolkning av lagtextens ordalydelse ger vid handen att TR:ns prövning skall ske förbehållslöst. Någon referens eller inskränkning till belopp som utgått förut föreligger inte. Inte heller har lagtexten formulerats som ett åliggande för fastighetsägare eller tomträttshavare att väcka talan om de önskar en ändring av avgälden till sin fördel för nästa period. Mot denna bakgrund finns det inget utrymme för att tolka lagtexten på ett mer inskränkt sätt än vad lagtexten ger uttryck för. Om någon av fastighetsägaren eller tomträttshavaren väcker talan, är det rätten som skall bestämma avgälden. Om varken fastighetsägaren eller tomträttshavaren väcker talan, skall den hittills gällande avgälden även gälla för nästa avgäldsperiod. Bolaget vill i detta sammanhang framhålla att dess tolkning av bestämmelsen i 13 kap 11 § JB är processavhållande medan kommunens och Svea HovR:s tolkning är processdrivande. Detta gör att bolagets tolkning bör ges företräde, eftersom den rent samhällsekonomiskt är att föredra. Att kommunens tolkning av bestämmelsen är processdrivande framgår inte minst av kommunens agerande i ett stort antal tomträttsmål. I förvissning om att kommunen ingenting har att förlora genom att väcka talan mot fastighetsägarna, lämnar kommunen in sin stämningsansökan i omedelbar anslutning till "fristdagen". Denna processdrivande effekt förstärks genom att målen om kommersiella tomträtter ofta gäller betydande belopp. Rättegångskostnaderna för parterna blir lätt försumbara i förhållande till processföremålet. Kommunen har åberopat två rättsfall från Svea HovR till stöd för att dess uppfattning om gällande rätt är riktig. Enligt bolagets uppfattning är emellertid Svea HovR:s rättstillämpning felaktig. I vart fall saknar rättsfallen den underbyggnad i form av domskäl som man förväntar sig av ett vägledande domstolsavgörande. Inte i något av fallen har HovR:n motiverat varför yrkandena inte "lagligen" kan bifallas. Detta får anses anmärkningsvärt, eftersom lagtextens ordalydelse inte lägger några lagliga hinder i vägen. Med hänvisning till de allmänna reglerna i 17 kap 3 § RB borde det i vart fall inte föreligga något hinder för HovR:n att fastställa tomträttsavgälden till ett lägre belopp än det som yrkats av fastighetsägaren. Att det står rätten fritt att fastställa den nya avgälden med utgångspunkt från markvärdet vinner stöd av bestämmelserna i 13 kap 24 § 1 st JB. Sistnämnda bestämmelse fastslår att rätten ej är bunden av parts yrkande eller medgivande i tvist som kan inverka på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet som är inskriven. Denna bestämmelse talar starkt för att rättens prövning skall ske oberoende av vem som väckt talan och oberoende av beloppet för gällande avgäld. För att uppväga de av kommunen åberopade rättsfallen från Svea HovR, hänvisas till ett avgörande från HovR:n för Nedre Norrland, avd 2, d 10 maj 1990, DT 30.

Kommunen tillade följande. Vad bolaget angivit om processavhållande och processdrivande effekt saknar relevans i frågan. Bestämmelsen i 13 kap 24 § 1 st JB tar inte över föreskriften om talefrist i 11 § 2 st samma kapitel. Vidare kan tilläggas att TR:n givetvis inte är bunden av exempelvis kommunens yrkande om ett visst avgäldsbelopp utan kan fastställa ett lägre belopp eller rent av ogilla talan. Däremot kan TR:n inte sänka avgälden om endast kommunen väckt talan. Vad gäller domen från HovR:n för Nedre Norrland kan konstateras att HovR:n inte gjort några överväganden. Efter att ha återgett en lagbestämmelse och angett att kommunen väckt talan (om höjning) så anser HovR:n endast något och därtill något felaktigt.

Fastighetsdomstolen (chefsrådmannen Gunnarson) anförde i beslut d 20 okt 1994: I denna fråga föreligger, som framgår av vad som redovisats, motsatta uppfattningar inte bara mellan parterna. Även de av respektive part åberopade avgörandena av Svea HovR och HovR:n för Nedre Norrland har lett till olika slut.

Det kan konstateras att det inte av något av avgörandena framgår hur man kommit fram till utgångspunkten för övervägandena, nämligen vilken tolkning som ger redovisat resultat. Fastighetsdomstolen finner anledning att för fullständighetens skull redovisa hur lagtexten enligt domstolens mening bör tolkas.

I 13 kap 24 § JB anges att expropriationslagen i tillämpliga delar gäller angående rättegången i mål som anges i 23 §, dvs bl a mål angående omprövning av avgäld. I expropriationslagen anges inte uttryckligen att rättegångsbalkens regler i förekommande fall skall tillämpas. Detta anses emellertid av uttalanden som gjorts i kommentar och doktrin vara så självklart att det inte behövt anges i lagtexten. Bestämmelserna i 5 kap 25 § 1 st och 26 § 1 stexpropriationslagen uttrycker för övrigt vad som anges i 17 kap 3 § första punkten RB. I de angivna lagrummen i expropriationslagen anges också bestämmelser till skydd för borgenärer med panträtt som tar över de dispositiva reglerna om expropriationsersättningens storlek. Motsvarande bestämmelser i 13 kap JB återfinns i 24 § 1 st tredje punkten. Där sägs att rätten ej är bunden av parts yrkande eller medgivande, om tvisten rör fråga som kan inverka på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet som är inskriven.

Hänvisningen till expropriationslagen leder till att grundregeln i 17 kap 3 § RB skall tillämpas i mål om omprövning av tomträttsavgäld och att domstolen skall gå utöver yrkanden och medgivanden endast när detta är påkallat av hänsyn till panthavare och likställda.

Frågan är då hur regeln i 17 kap 3 § RB förhåller sig till bestämmelserna i 13 kap 11 § JB som innehåller en processuell del - talan om omprövning skall väckas av fastighetsägaren eller tomträttshavaren under näst sista året av den löpande perioden - och en materiell del som anger att rätten skall bestämma avgälden för den kommande perioden på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen. Tolkad efter sin ordalydelse innebär 11 § att, när väl talan väckts av någon av parterna i behörig tid, rätten skall fastställa markvärdet utan andra inskränkningar än de hänsyn till ändamålet med upplåtelsen och till fastighetens användning och bebyggelse som anges i samma lagrum.

Om regeln i 17 kap 3 § RB skall tillämpas är vidare frågan hur parternas agerande skall bedömas processuellt i den situationen som uppkommit i detta mål där endast den ena parten väckt talan. Den tolkning som fastighetsdomstolen finner riktig är att den som underlåtit att väcka talan och därigenom ansett sig kunna acceptera den hittills utgående avgälden får anses ha medgivit att utge denna avgäld även i fortsättningen. Denna tolkning står sig även inför ett påstående att den part som är tveksam men avhåller sig från att väcka en talan med osäker utgång inte bör kunna ställas inför en överraskningssituation där motparten i sista sekunden väcker talan och därigenom omöjliggör för den tveksamme parten att få avgäldsfrågan prövad i hela dess vidd. Den tveksamme parten kan i en situation som denna väcka talan för säkerhets skull och, därest det visar sig vara en obefogad farhåga, återkalla talan eller inom ramen för den väckta talan komma överens med motparten, varefter överenskommelsen fastställs av domstolen.

Denna tolkning leder till att domstolen vid fastställande av markvärde och avgäld för den kommande perioden enligt vad som anges i 13 kap 11 § JB skall göra detta inom de ramar som satts upp av parterna enligt de yrkanden och medgivanden som gjorts med utnyttjande av de möjligheter som står till buds efter preklusionsfristens utgång.

Bolagets yrkande om fastställande av en avgäld som understiger den hittills gällande avvisas därför.

Svea HovR

Bolaget överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n med undanröjande av TR:ns beslut skulle fastställa att TR:n hade att pröva bolagets yrkande om sänkning av avgälden.

Bolaget åberopade utlåtanden avgivna av professorerna A.V. och P.W..

HovR:n (hovrättsråden Grahn och Thorsen samt tf hovrättsassessorn Söderlind, referent) meddelade d 29 nov 1994 följande beslut: HovR:n, som inte nu gör någon annan bedömning än den som kommit till uttryck i de avgöranden som refererats i RH 1993:119, lämnar överklagandet utan bifall.

HD

Reso Hotels AB (ombud advokaterna L.S. och P.H.) överklagade och yrkade att HD med undanröjande av HovR:ns och TR:ns beslut skulle fastställa att TR:n hade att pröva bolagets yrkande om sänkning av avgälden.

Kommunen (ombud stadsadvokaten B.S.) bestred ändring.

Betänkande

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Hedgårdit, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. Omprövning av tomträttsavgäld kan, om överenskommelse ej träffas, komma till stånd genom att fastighetsägaren eller tomträttshavaren under näst sista året av den löpande avgäldsperioden väcker talan vid domstol (13 kap 11 § JB).

Mål angående omprövning av tomträttsavgäld handläggs enligt praxis som dispositiva tvistemål. Den processuella ramen för domstolens sakprövning bestäms alltså enligt principerna i 17 kap 3 § RB av vad parterna i behörig ordning yrkat, dock med den begränsningen att domstolen, om tvisten rör fråga som kan inkräkta på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet som är inskriven, inte är bunden av parternas yrkande eller medgivande (13 kap 24 § 1 st tredje meningen JB). Av principerna följer också att en tomträttshavare, i anledning av en talan från fastighetsägarens sida om höjning av avgälden, inte kan utan genstämning få till stånd en prövning angående sänkning av avgälden (jfr NJA 1990 s 307).

Fråga är nu hur nämnda processuella regler förhåller sig till talefristbestämmelsen i andra stycket av 13 kap 11 § JB. Klart är att de kan tillämpas fullt ut för det fall att svarandeparten hinner väcka genkäromål inom fristen. Den fråga som tvisten i målet aktualiserar är huruvida svaranden kan få genstämma även efter fristens utgång. Något entydigt besked för denna situation kan inte hämtas ur vare sig lagtext eller motivuttalanden. I likhet med vad HD uttalat i rättsfallet NJA 1990 s 366 torde man också i detta fall böra söka lösningen i en tolkning av just den speciella regel om talefrist som är för handen. Utgångspunkten bör sålunda vara att ett genkäromål som är tillåtet enligt rättegångsbalken får framställas även efter talefristens utgång, om inte särskilda ändamålsskäl talar i annan riktning. Härvid torde bland annat följande kunna beaktas.

Enligt 13 kap 10 § JB får omprövning av tomträttsavgäld ske endast inför särskilt bestämda, minst tio år långa perioder. Detta förhållande gör det angeläget med en så vid och fullständig prövning som möjligt vid bestämmande av avgäldens storlek inför den nya perioden. Praxis utvisar också en hög ambitionsnivå från parternas sida i fråga om utredningsmaterial för att uppnå detta syfte. Bäst förenligt med dessa tankegångar synes därför vara en tolkning av talefristregeln i 13 kap 11 § JB som så litet som möjligt inskränker parternas processuella möjligheter att förebringa sakmaterialet. En tillämpning av tidsfristregeln som kan få till effekt att den ena parten, svaranden, redan vid den tidpunkt då han delges stämning av käromålet och skall ta ställning till detta, är berövad en av de möjligheter som han normalt har att tillgå i en tvisternålsprocess, nämligen ett genkäromål, får dessutom anses olämplig inte endast med hänsyn till intresset av formell likabehandling av parterna men också av det skälet att den ger utrymme för medvetet eller omedvetet bruk av processtaktiska metoder.

Med hänsyn till det anförda finner HD övervägande skäl tala för att en svarandepart i mål om omprövning av tomträttsavgäld också efter talefristens utgång skall ha möjlighet att göra bruk av de processuella medel som den allmänna tvistemålsprocessen erbjuder.

Bolagets talan skall alltså bifallas på så sätt att TR:n, sedan målet återupptagits för fortsatt handläggning, bereder bolaget möjlighet att genom väckande av genkäromål få sin talan prövad.

Domslut

HD:s avgörande. HD upphäver HovR:ns och TR:ns beslut. Sedan målet återupptagits för fortsatt handläggning skall TR:n bereda bolaget tillfälle att inom viss tid inkomma med genkäromål.

HD (JustR:n Jermsten, Lars K Beckman, referent, Lars Å Beckman, Westlander och Thorsson) fattade följande slutliga beslut: Skäl. Omprövning av tomrättsavgäld kan, om överenskommelse inte träffas, komma till stånd genom att fastighetsägaren eller tomträttshavaren under näst sista året av den löpande avgäldsperioden väcker talan vid domstol (13 kap 11 § 2 st JB). Enligt rättsfallet NJA 1984 s 777 åligger det domstolen att självmant beakta huruvida talan väckts inom den angivna tiden.

Enligt 17 kap 3 § RB får dom inte ges över annat eller mera än vad part i behörig ordning yrkat. Denna grundprincip modifieras i mål angående omprövning av tomträttsavgäld av att domstolen inte är bunden av parts yrkande eller medgivande, om tvisten rör fråga som kan inverka på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet som är inskriven (13 kap 24 § 1 st tredje meningen JB).

I förevarande mål har kommunen som fastighetsägare genom ansökan om stämning inom den i 13 kap 11 § 2 st JB föreskrivna tiden väckt talan om höjning av tomträttsavgälden. Efter utgången av den angivna tiden har bolaget vid TR:n i sitt svaromål yrkat att avgälden skall sänkas. Enligt huvudregeln i 13 kap 4 § 1 st RB skall emellertid en sådan talan väckas genom stämning.

I målet har även förts fram tanken att bolaget som svarande i målet vid TR:n skulle ges tillfälle att i genkäromålets form väcka talan om sänkning av avgälden trots att den i 13 kap 11 § 2 st JB angivna tiden försuttits. En sådan ordning får emellertid anses förutsätta lagstiftning (jfr de i prop 1995/96:43 föreslagna bestämmelserna i 9 kap 28 § 2 st JB om rätt för motpart att inom viss tid anslutningsvis väcka talan om klander av arrendesyn).

På grund av det anförda skall bolagets yrkande om sänkning av tomträttsavgälden avvisas. Bolagets överklagande skall alltså lämnas utan bifall.

Domslut

HD:s avgörande. HD lämnar överklagandet utan bifall.

HD:s beslut meddelades d 19 dec 1995 (nr SÖ 225).