F 9284-25

SVEA HOVRÄTT DOM Mål nr 2026-10-27 F 9284-25 060404 Stockholm

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Vänersborgs tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2025-06-03 i mål nr F 5446-22, se bilaga A PARTER Klagande 1. C P 2. A-C V 3. Dödsboet efter K V

Ombud för 1–3: A F S

Motpart

1P A 2. P-G C 3. S-O G 4. T L 5. B L

SVEA HOVRÄTT DOM F 9284-25 6. B-A M 7. L G O

8B R 9. N R 10. S R 11. P T

Ombud för 1–11: K Ö

12D M A 13. E A 14. A M B 15. R M B

SVEA HOVRÄTT DOM F 9284-25

16S M J 17. G J

18K R

SAKEN Fastighetsreglering m.m. berörande samfälligheten X m.fl. i Lidköpings kommun (Lantmäterimyndighetens ärendenr O211861) MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT 1. Mark- och miljööverdomstolen ändrar punkten 1 i mark- och miljödomstolens domslut på så sätt att förrättningen ställs in i de delar domstolen har upphävt lantmäterimyndighetens beslut.

2Mark- och miljööverdomstolen undanröjer lantmäterimyndighetens fastighetsbildningsbeslut avseende fastighetsregleringen att överföra mark- och vattenområde från fastigheten Y till fastigheten Å (figur 9) och återförvisar förrättningen i den delen till lantmäterimyndigheten för fortsatt behandling.

3Mark- och miljööverdomstolen undanröjer lantmäterimyndighetens beslut om fördelning av förrättningskostnader och återförvisar förrättningen även i den delen till lantmäterimyndigheten för fortsatt behandling, dock med undantag för kostnaderna som avser de inställda delarna av förrättningen enligt punkten 1 ovan. Mark- och miljööverdomstolen förordnar avseende dessa inställda delar att ägarna till fastigheterna Y, A-C V och dödsboet efter K V solidariskt, och Å, C P, ska betala hälften vardera av kostnaderna.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9284-25

4Mark- och miljööverdomstolen undanröjer lantmäterimyndighetens avslutningsbeslut.

5A-C V och dödsboet efter K V ska solidariskt betala ersättning för P A:s, P-G C:s, S-O G:s, T L:s, B L:s, B-A M:s, L G O:s, B R:s, N R:s, S R:s och P T rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 50 188 kr, varav 33 000 kr avser ombuds-arvode, och ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker.

6C P ska betala ersättning för P A:s, P-G C:s, S-O G:s, T L:s, B L:s, B-A M:s, L G O:s, B R:s, N R:s S R:s och P T rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen med 50 187 kr, varav 33 000 kr avser ombudsarvode, och ränta på beloppet enligt 6 § räntelagen från dagen för denna dom till dess betalning sker.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9284-25

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

C P samt A-C V och dödsboet efter K V (klagandena) har yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska fastställa lantmäterimyndighetens beslut om fastighetsreglering berörande samfälligheterna X och Z i Lidköpings kommun.

De har även yrkat att Mark- och miljööverdomstolen ska befria dem från skyldigheten att betala motpartens rättegångskostnader i mark- och miljödomstolen och i stället förplikta motparten att utge ersättning till dem för deras rättegångskostnader i markoch miljödomstolen. De har dessutom yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.

P A, P-G C, S-O G, T L, B L, B-A M, L G O, B R, N R, S R och P T (delägarna) har motsatt sig att mark- och miljödomstolens dom ändras. De har yrkat ersättning för sina rättegångs-kostnader i Mark- och miljööverdomstolen. D M A, E A, A M B, R M B, S M J, G J och K R har getts tillfälle att yttra sig men har inte inkommit med något yttrande.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

Klagandena har fört fram detsamma som i mark- och miljödomstolen med i huvudsak följande tillägg. De samfällda områdena är inte belägna i direkt anslutning till, eller ens särskilt nära, delägande fastigheter, som först och främst utgörs av jord- och skogsbruksfastigheter. Samfälligheterna används inte av delägande fastigheter och det är uppenbart att de inte längre fyller ett väsentligt behov för dem. Att förlora andelen i samfälligheterna kan därför antas få mycket begränsat genomslag i marknadsvärdet. En potentiell köpare av någon av de delägande fastigheterna kommer inte värdera

SVEA HOVRÄTT DOM F 9284-25

fastigheten väsentligt olika med eller utan andel i samfälligheten. Bryggor och båtplatser har tillförts av klagandena och utgör lös egendom, varför de inte ska vara med i värderingen. För att de delägande fastighetsägarna ska kunna bedriva liknande verksamhet eller ha båtplatser där för egen räkning skulle de behöva köpa den befintliga anläggningen eller ersätta den med en egen. Samfälligheterna har sådan belägenhet och storlek att de på egen hand i princip inte, eller åtminstone med väsentlig svårighet, skulle kunna fungera som självständig båthamn. Samfälligheterna behöver i princip användas tillsammans med angränsande fastigheter – dvs. klagandenas fastigheter – för att bilda en fungerande hamn. Det faktum att det inte finns någon bilväg till samfälligheten gör den än mer otillgänglig och obrukbar för de delägande fastigheterna. För klagandena innebär fastighetsregleringen att de kan fortsätta sin verksamhet utan att vara beroende av delägande fastigheters goda vilja och förmåga att enas och fatta beslut. Det är inte troligt att de kommer att få ett nytt arrendeavtal.

Delägarna har fört fram detsamma som i mark- och miljödomstolen med i huvudsak följande tillägg. De båda samfällda områdena har ett betydande ekonomiskt värde. För de fastigheter som måste avträda sina andelar i samfälligheterna leder den sökta åtgärden inte till några fördelar. Det är högst sannolikt att en presumtiv fastighetsköpare skulle vara beredd att betala betydligt mer för en fastighet med andel i samfälligheterna än om fastigheten inte skulle ha en sådan andel. De har inhämtat ett utlåtande angående de aktuella områdenas marknadsvärde enligt vilket marknadsvärdet bedöms uppgå till 650 000 kr. Samfälligheten används genom att de upplåter den till A-C V och K V. De har hela tiden varit öppna för att upplåta brukningsrätt till förmån för klagandena men även försäljning. Under tiden som lantmäteriförrättningen och överklagandeprocessen pågått har de låtit A-C V och K V disponera området och upprätthålla sin båtplatsuthyrning. Vid en bedömning utifrån egendomsskyddet och proportionalitetsprincipen görs ingen bedömning av markens faktiska betydelse för fastighetsägaren, utan det konstateras bara att fastighetsägarens intresse av att inte få sin mark tagen i anspråk ska väga tungt i bedömningen.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9284-25

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Bakgrund Samfälligheten X har sedan 2002 upplåtits genom ett skriftligt arrendeavtal. Området har, tillsammans med områden inom fastigheterna Y och Å, använts som småbåtshamn med båtplatsuthyrning. Hamnanläggningen har uppförts av klagandena och utgör lös egendom.

Klagandena ansökte om fastighetsreglering för att överföra samfälligheten X till deras fastigheter Y och Å. Under handläggningen tillkom dels en ansökan om att även överföra samfälligheten Z till nyssnämnda fastigheter, dels en ansökan om att överföra ett mindre område av fastigheten Y till fastigheten Å. Lantmäterimyndig-heten beslutade B L.a. om fastighetsreglering enligt klagandenas begäran. Förutom att fastigheterna Y och Å erhöll mark från samfälligheterna (figur 1–8 enligt förrättningskartan) överfördes 724 kvadratmeter från fastigheten Y till fastigheten Å (figur 9). Efter överklagande av delägarna upphävde mark- och miljödomstolen beslutet om överföring av samfälligheterna till nämnda fastigheter, beslutet att avregistrera samfälligheterna, beslut om tillträde samt ersättning till delägarna i samfälligheterna (se punkten 1 i mark- och-miljödomstolens domslut).

Överföring av figur 1–8 från samfälligheterna till fastigheterna Y och Å För att fastighetsreglering ska kunna genomföras krävs att åtgärden är förenlig med bestämmelserna i 3 och 5 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL. Den tänkta åtgärden ska även stå i proportion till egendomsskyddet i 2 kap. 15 § regeringsformen.

Mark- och miljööverdomstolen anser i likhet med lantmäterimyndigheten att fastigheterna Y och Å både före och efter förrättningen är, respektive blir, varaktigt lämpade för sina respektive ändamål enligt 3 kap. FBL. En fråga i målet är om det s.k. båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL är uppfyllt, dvs. om fördelarna med de

SVEA HOVRÄTT DOM F 9284-25

ansökta åtgärderna, särskilt överföringen av samfälligheterna till de klagandenas fastigheter, överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför.

Lantmäterimyndigheten har bedömt att båtnad finns. I båtnadsutredningen har områdena inom samfälligheterna som de används i dag åsatts ett värde som skogsmark. Lantmäterimyndigheten har uppskattat att området inom samfälligheten X, om det hade varit i en ägares hand, har ett sammanlagt värde om 23 000 kr. Den sammanlagda marknadsvärdeminskningen för delägarna i den samfälligheten har uppskattats till högst 10 000 kr, bl.a. med hänsyn till att samfälligheten inte nyttjas av delägarfastigheterna för avsett ändamål. Marknadsvärdeminskningen såvitt avser samfälligheten Z har på motsvarande sätt bedömts till 10 000 kr.

Mark- och miljödomstolen, som ansett att områdena inom samfälligheterna är lämpade för hamnverksamhet, har bedömt att marknadsvärdet för delägarfastigheterna är betydligt högre med andel i samfälligheterna än utan. Enligt mark- och miljödomstolen överstiger minskningen av respektive marknadsvärde, trots att tillfartsväg för närvarande saknas, betydligt de belopp som lantmäterimyndigheten funnit. Domstolen har därmed funnit att fastighetsbildningen sammantaget inte medför båtnad.

Båtnadsvillkoret innebär att fastighetsreglering får ske under förutsättning att en lämpligare fastighetsindelning eller en annars mer ändamålsenlig markanvändning erhålls och att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. I båtnadsbedömningen ska beaktas för- och nackdelar i fråga om fastighetsindelning och markanvändning. Sådana förbättrade fastighetsförhållanden avspeglas normalt i marknadsvärdena för de i fastighetsregleringen ingående fastigheterna. En fastighetsägares personliga önskningar ska inte beaktas. (Se Dahlsjö m.fl. Fastighetsbildningslagen [10 nov. 2025, version 14, JUNO], kommentaren till 5 kap. 4 §.)

Fastigheten Å har lantmäterimyndigheten redovisat som en obebyggd skogsbruksfastighet med komplementverksamhet (småbåtshamn och båtplatsuthyrning) medan fastigheten Y anges som en stor s.k. kombinations-fastighet; en bostadsfastighet med viss närings- eller hobbyverksamhet i form av

SVEA HOVRÄTT DOM F 9284-25

odling och småbåtshamn med båtplatsuthyrning. Hamnverksamheten är alltså en sidoverksamhet i förhållande till huvudändamålen för fastigheterna. Under sådana förutsättningar anser Mark- och miljööverdomstolen att förbättrade fastighetsförhållanden med avseende på hamnverksamheten bör kunna beaktas vid båtnadsprövningen. Förutsättningarna att bedriva verksamheten får anses förbättras genom att fastigheterna tillförs de samfällda områdena, då fastighetsindelningen blir mer rationell i förhållande till hamnverksamheten. Frågan är om dessa fördelar överväger de olägenheter och kostnader som fastighetsbildningen medför.

Samfälligheternas ändamål är att tillgodose de delägande fastigheternas behov av båtplats. I lantmäterimyndighetens båtnadsvärdering har samfälligheterna värderats som skogsmark. Som framkommit har delägarfastigheterna inte själva nyttjat samfälligheterna för det avsedda ändamålet och områdena är i stället upplåtna till annan för att utöva hamnverksamhet. Den pågående markanvändningen är alltså närliggande samfälligheternas ursprungliga ändamål och får anses vara ett sätt för delägarfastigheterna att gemensamt nyttja den samfällda marken. Enligt Mark- och miljööverdomstolen bör det ekonomiska värde som möjligheten att kunna driva hamnverksamhet på samfälligheterna beaktas i båtnadsbedömningen. Den för de delägande fastigheterna sammanlagda marknadsvärdeminskningen blir då större än vad lantmäterimyndigheten uppskattat. Att en rättsligt ordnad tillfartsväg för närvarande saknas till samfälligheterna bör inte tillmätas någon avgörande betydelse, eftersom det inte kan anses utrett att en sådan inte kan ordnas.

Med dessa antaganden, som leder till att de områden som frånhänds de i samfälligheterna delägande fastigheterna bör värderas som möjlig hamnverksamhet, blir olägenheterna vid en marköverföring mer betydande och utfallet av båtnadsbedömningen mer osäker, särskilt med beaktande av att nyttan med regleringen bör överstiga olägenheterna med viss marginal för att båtnadsvillkoret ska vara uppfyllt.

Även om båtnadsvillkoret skulle vara uppfyllt är detta inte tillräckligt för att tillåta att de samfällda områdena tvångsvis förs över till klagandenas fastigheter. Enligt 2 kap. 15 § regeringsformen krävs dessutom att marköverföringen tillgodoser ett

SVEA HOVRÄTT DOM F 9284-25

angeläget allmänt intresse som är tillräckligt starkt för att motivera ett tvångsförfogande av enskilds egendom. Vid en sådan prövning ska proportionaliteten mellan allmänintresset i att åtgärden genomförs och den enskildes intresse av att intrång i egendomsskyddet inte sker, bedömas. (Se NJA 2018 s. 753, ”Parkfastigheten”.) Vid denna slutliga, fristående, proportionalitetsavvägning får sedan också fastighetsbildningslagens syfte om bl.a. en rationell och ändamålsenlig fastighetsindelning beaktas som ett av de allmänna intressen som ska vägas mot den skada som ingreppet förorsakar den enskilde (se t.ex. prop. 1969:128 s. 56 ff. och Dahlsjö m.fl. Fastighetsbildningslagen [10 nov. 2025, version 14, JUNO], avsnittet om Huvuddragen i fastighetsbildningslagen).

Mark- och miljööverdomstolen delar lantmäterimyndighetens bedömning att kraven på ändamålsenlighet och nödvändighet (det första respektive andra ledet i proportionalitetsbedömningen), som i stort sett beaktas redan genom att en fastighetsreglering prövas enligt fastighetsbildningslagens bestämmelser, i detta fall får anses uppfyllt. I fråga om det tredje ledet, proportionalitet i strikt mening, gör Mark- och miljööverdomstolen följande överväganden. Marköverföringarna syftar i detta fall till att förbättra förutsättningarna för ägarna till fastigheterna Å och Y att bedriva hamnverksamhet. Det finns ett visst allmänintresse av att skapa goda förutsätt-ningar för sådan näringsverksamhet. I detta fall bedrivs verksamheten även på områden som är föremål för tvångsförfogande. En överföring av mark från vissa ägare till andra under sådana förhållanden utgör knappast något allmänintresse. Det allmänna intresset av en mer rationell fastighetsindelning är, som framgår ovan, inte särskilt starkt i detta fall; verksamheten bedrivs redan inom de berörda områdena och samfälligheterna kan inte anses ha blivit onyttiga för de delägande fastigheterna.

Det intresse som delägarna i samfälligheterna har, består inte enbart i intresset att inte utsättas för tvångsförfogande avseende egendomen. De har själva uttryckt en vilja att hamnverksamheten fortsatt ska bedrivas på samfälligheternas områden. Tvångsförfogandet innebär att de skulle gå miste om möjligheten att upplåta området eller på annat sätt förfoga över det. Eftersom de också har inställningen att hamnverksamhet fortsatt ska bedrivas, skulle fastighetsbildningen i praktiken inte innebära någon ändrad markanvändning. Enligt Mark- och miljööverdomstolen är det allmänna intresset av

SVEA HOVRÄTT DOM F 9284-25

fastighetsbildningen i detta fall svagt och kan inte motivera ett intrång i egendomsskyddet.

Det ovan anförda innebär att de överklagade fastighetsregleringarna kommer i konflikt med egendomsskyddet i regeringsformen. Mark- och miljödomstolens beslut att upphäva lantmäterimyndighetens beslut om fastighetsreglering mellan samfälligheterna och fastigheterna Y respektive Å, om tillträde och om ersättning till delägarna i samfälligheterna ska därför stå fast. Dessutom ska förrättningen ställas in i dessa delar (jfr Mark- och miljööverdomstolens dom den 22 april 2026 i mål nr F 14484-25).

Överföring av figur 9 mellan fastigheterna Y och Å Lantmäterimyndigheten har gjort en lämplighetsprövning utifrån den där beslutade fastighetsindelningen. Markoch miljödomstolen har upphävt fastighetsbildningen såvitt avser de samfällda områdena. I den delen gör Mark- och miljööverdomstolen inte någon ändring. Fastighetsbildningsbeslutet avseende marköverföringen från fastigheten Y till fastigheten Å kvarstår dock enligt mark- och miljödomstolens dom. Någon lämplighetsprövning av det resultatet har inte gjorts. Av vad Mark- och miljööverdomstolen kan utläsa i lantmäterimyndighetens besluts-protokoll finns inte heller något ersättnings-, tillträdes- eller kostnadsfördelningsbeslut med avseende på endast denna marköverföring. Även detta fastighetsbildningsbeslut bör därför undanröjas och förrättningen bör i den delen återförvisas till lantmäteri-myndigheten för fortsatt behandling. (Se 16 kap. 11–12 §§ FBL.)

Fördelning av förrättningskostnader Lantmäterimyndigheten beslutade att kostnaderna för både fastighetsreglering och fastighetsbestämning skulle betalas av ägarna av fastigheterna Y och Å med hälften vardera. När det gäller kostnaderna för fastighetsregleringarna har lantmäterimyndigheten fattat sitt beslut med stöd av 5 kap. 13 § och 18 § FBL med hänvisning till att klagandena kommit överens om att betala hälften var av dessa kostnader. Förrättningen har nu ställts in i vissa delar. Det ankommer då på domstolen att besluta om förrättningskostnadernas fördelning i dessa delar (se 4 kap. 33 § FBL och MÖD 2015:33). När en förrättning ställs in ska som utgångspunkt sökandena till

SVEA HOVRÄTT DOM F 9284-25

förrättningen betala förrättningskostnaderna (se 2 kap. 6 § andra stycket FBL). Kostnaderna i de delar som nu ställts in ska således fördelas på så sätt att ägarna till fastigheterna Y, A-C V och dödsboet efter K V, respektive Å, C P, ska betala hälften vardera.

I förrättningen är det lantmäterimyndigheten som har tagit initiativ till fastighetsbestämningsåtgärderna med hänvisning till att de har behövts för genomförandet av den sökta fastighetsbildningen. Kostnaderna för fastighetsbestämning ska fördelas mellan sakägarna efter vad som är skäligt (se 14 kap. 10 § första stycket FBL). Även om det inte uttryckligen framgår av bestämmelsen ska nyttan för sakägarna tillmätas stor betydelse vid kostnadsfördelningen (se prop. 1969:128 s. B 819). Lantmäterimyndighetens skäl för att kostnaderna för bestämningarna av fastighetsgränserna i ärendet skulle betalas av klagandena är att ett klargörande av gränsernas lägen var en nödvändighet för att genomföra de ansökta överföringarna från samfälligheterna och det därmed var klagandena som haft all nytta av att gränserna klargjordes. Delägarna i samfälligheterna bedömdes inte få annat än en i princip försumbar nytta av att få samfälligheternas gränser klarlagda då samfälligheterna direkt överfördes till fastigheterna som ägs av klagandena. När fastighetsbildningen i denna del har upphävts och förrättningen avseende avvecklingen av samfälligheterna nu ställs in, förhåller det sig annorlunda med nyttan för sakägarna när det gäller fastighetsbestämningarna. I stället för att det enbart är ägarna av fastigheterna Y och Å som har nytta av att gränserna klarläggs, har även delägarna i samfälligheterna X och Z nytta av att få samfälligheternas gränser klarlagda. Denna kostnadsför-delning bör göras av lantmäterimyndigheten som första instans. Lantmäterimyndig-hetens kostnadsfördelningsbeslut avseende fastighetsbestämningarna ska därför undanröjas och förrättningen även i denna del återförvisas till lantmäterimyndigheten för fortsatt behandling.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9284-25

Rättegångskostnader m.m. Klagandena har stått i ett klart motsatsförhållande till delägarna och är tappande part i Mark- och miljööverdomstolen. De ska därför ersätta delägarna för deras rättegångskostnad. Med hänsyn till målets art och omfattning framstår den yrkade ersättningen som skälig.

Det får anses vara av vikt för ledning av rättstillämpningen att målet prövas av Högsta domstolen. Mark- och miljööverdomstolen tillåter därför enligt 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar att domen överklagas.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2026-11-17

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Fredrik Ludwigs, Åsa Hanna, referent, och Caroline Hedvall Klostermark samt tekniska rådet Ingela Boije af Gennäs.

Föredragande har varit Ulrika Agerskans.

Bilaga A

KLAGANDE 1. P A 2. P-G C

3S-O G 4. T L

5B L 6. B-A M

7L G O 8. B R

9N R 10. S R

Sida 2 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5446-22 2025-06-03 11. P T Ombud för 1-11: K Ö MOTPARTER

1C P 2. A-C V 3. K V Ombud för 1-3: A F S

4D M A 5. E A 6. G J 7. K R 8. S Å S

ÖVERKLAGAT BESLUT Lantmäteriets beslut den 30 november 2022 i ärende nr O211861, se bilaga 1

Sida 3 VÄNERSBORGS TINGSRÄTT DOM F 5446-22 2025-06-03

SAKEN Fastighetsreglering m.m. berörande X och Z i Lidköpings kommun