NJA 2004 s. 641
Fråga om rätt att deponera hyresbelopp enligt 12 kap. 21 § JB.
G-B.P. begärde hos Länsstyrelsen i Hallands län att få deponera 2 438 kr avseende hyra för andra kvartalet 2002 för en viss angiven lägenhet. Som skäl anförde hon följande: ”Ej betalt för trädgårdsarbete som blev utfört efter förra hyresgästen. Material till vägg, soprum, släp.” Länsstyrelsen fann att vad G-B.P. gjort gällande inte utgjorde tillräckliga skäl för nedsättning enligt 12 kap. 21 § JB och avslog hennes begäran.
Halmstads tingsrätt
G-B.P. överklagade länsstyrelsens beslut vid Halmstads tingsrätt och uppgav: Hon hade utfört arbete i trädgården med hyresvärdens godkännande. Hon begärde ersättning för sina utlägg för material. Hon hade bl.a. grävt upp 28 meter häck och forslat bort riset, klippt häcken, grävt upp ett dött fruktträd och forslat bort makadam från en tidigare hundgård på tomten. Trädgård skulle jämställas med lägenhet. Hon hade därför rätt att deponera hyra för det arbete hon utfört i trädgården. Hon åberopade bestämmelsen i 12 kap. 9 § JB.
Tingsrätten (rådmannen Bengt Erdmann) anförde i slutligt beslut den 22 juli 2002:
Skäl
Anser en hyresgäst att han enligt 12 kap. 11-14 §§, 16-18 §§ eller 26 § JB har rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen dra av motsvarande belopp på hyran som utgår i pengar, får han enligt 12 kap. 21 § 1 st. JB deponera beloppet hos länsstyrelsen. Av andra stycket i samma bestämmelse framgår att hyresgästen i sin ansökan till länsstyrelsen skriftligen skall lämna uppgift om hyresförhållandet, förfallodagen för den deponerade hyran och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet.
I själva nedsättningsärendet skall endast prövas om förutsättningarna för tillämpning av nedsättningsreglerna är för handen på grundval av de uppgifter som sökanden lämnat till länsstyrelsen.
Det är oklart vilken grund G-B.P. haft för nedsättningen. I det hyresavtal som hon gett in till länsstyrelsen ingår inte upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten. Det framgår inte klart att hon har ett fordringsanspråk på hyresvärden och inte heller vari detta anspråk skulle bestå. Vad hon påstått utgör inte tillräckliga skäl för nedsättning enligt 12 kap. 21 § JB. Hennes överklagande skall därför avslås.
Slutligt beslut
Tingsrätten avslog G-B.P:s överklagande.
Hovrätten för Västra Sverige
G-B.P. överklagade i Hovrätten för Västra Sverige och yrkade att hovrätten skulle bifalla hennes begäran om nedsättning av hyra för februari 2002.
Domskäl
Hovrätten (hovrättspresidenten Gunnel Wennberg, hovrättsrådet Anne- Marie Krantz Westerberg och tf. hovrättsassessorn Maria Ceder, referent) anförde i beslut den 27 februari 2003:
Beslut
Enligt 12 kap. 9 § JB skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. I 12 kap. 11 § JB stadgas vidare att om lägenheten är skadad eller i övrigt inte är i det skick hyresgästen kan fordra får hyresgästen avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, förutsatt att hyresvärden efter tillsägelse underlåtit att ombesörja åtgärden.
Med uttrycken skada på lägenheten eller dess skick avses inte endast det huvudutrymme som förhyrts, utan även de biutrymmen som kan höra till lägenheten eller gemensamma utrymmen som trappor, källare, vind m.m. Eventuella brister i en trädgård kan dock inte anses omfattade av rätten enligt 12 kap. 11 § JB till avhjälpande på hyresvärdens bekostnad. Skäl för nedsättning av hyra för arbete i trädgården föreligger därför inte. Det är oklart vilken grund G-B.P. åberopar för nedsättning för de kostnader som hänför sig till material för vägg till sopskåp och hyreskostnad för släp. Mot bakgrund härav och då G-B.P. inte ens påstått att hon skulle ha fått i uppdrag av hyresvärden att utföra samtliga dessa arbeten utgör vad hon anfört inte grund för nedsättning enligt 12 kap. 21 § JB.
Hovrätten avslår överklagandet.
Högsta domstolen
G-B.P. överklagade och yrkade bifall till sin ansökan om deposition.
Hyresvärden, L.K., yttrade sig.
HD fann det onödigt att tillämpa 15 § första stycket och 22 § första stycket lagen (1996:242) om domstolsärenden i förhållande till länsstyrelsen.
Betänkande
Målet avgjordes efter föredragning.
Domskäl
HD (justitieråden Munck, Lennander, Regner, Blomstrand, referent, och Dahllöf) meddelade den 16 november 2004 följande beslut:
Skäl
I 12 kap. 21 § JB föreskrivs att en hyresgäst, som anser att han enligt angivna paragrafer i samma kapitel har rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos hyresvärden och som vill dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får deponera beloppet hos länsstyrelsen. Länsstyrelsen skall inte pröva närmare om sökanden har fog för sitt påstående att han är berättigad till avdrag utan endast om depositionsreglerna är tillämpliga i den händelse att så är fallet (jfr NJA 1974 s. 385).
G-B.P. har i sin ansökan till länsstyrelsen uppgett L.K. som hyresvärd samt lämnat uppgifter om hyresförhållandet och förfallodag. Som skäl har hon anfört: ”Ej betalt för trädgårdsarbete som blev utfört efter förra hyresgäst. Material till vägg, soprum. Släp.”
De skäl som G-B.P. anfört var otydligt angivna och det skulle i och för sig ha varit en fördel om de hade preciserats. Hennes uppgifter måste dock uppfattas så att hon ansåg sig ha en motfordran på L.K. som motsvarade det belopp som hon ville deponera. Länsstyrelsen hade därför bort bifalla hennes ansökan.
Domslut
HD:s avgörande
Med ändring av hovrättens beslut förklarar HD att G-B.P., efter ställande av sådan säkerhet som avses i 12 kap. 21 § andra stycket JB, hos länsstyrelsen får deponera 2 438 kr, avseende hyra för februari 2002.
HD:s beslut meddelat: den 16 november 2004.
Mål nr: Ö 1204-03.
Lagrum: 12 kap. 21 § JB.
Rättsfall: NJA 1974 s. 385.