Riksheraldikern
Ett avtal om ändring av avgäldsperiodernas längd i ett tomträttsavtal har ansetts inte kunna skrivas in i fastighetsregistret.
Sökord Tomträtt · Avgäld · Avgäldsperiod · Fastighetsregistret · Inskrivning · Ändringsavtal
Södertörns tingsrätt
I protokoll den 29 april 2024 antecknades bland annat följande.
Stockholms stad äger fastigheten Stockholm Riksheraldikern XX. Genom avtal har Stockholms stad den 9 februari 1965 upplåtit tomträtt i fastigheten där perioden under vilken avgälden ska utgå med oförändrat belopp (avgäldsperiod) har bestämts till 20 år. Den 19 oktober 2023 slöt Stockholms stad och tomträttshavaren ett tilläggsavtal till tomträtten som bland annat innebär att avgäldsperioden bestämdes till 10 år från och med den 1 april 2025.
Den 7 december 2023 avslog Lantmäteriet Stockholms stads ansökan om inskrivning av ändringsavtalet i den del som avsåg avgäldsperiodens längd. Som motivering för beslutet angavs att ändring av avgäldsperiodens längd inte är möjlig att skrivas in.
Stockholms stad har nu överklagat Lantmäteriets beslut och yrkat att tingsrätten med ändring av Lantmäteriets beslut ska bevilja den sökta inskrivningsåtgärden. Som skäl för sitt överklagande har Stockholms stad i huvudsak fört fram följande.
Uppräkningen av ändringar i tomträtter som kan inskrivas i 13 kap. 21 § JB hänvisar inte uttryckligen till 13 kap. 10 § JB, där det anges att parterna kan komma överens om valfri längd på avgäldsperioderna så länge den är minst tio år. Formuleringen i lagrummet tyder på att det ska vara en uttömmande uppräkning men det är inte uttryckligen angivet. Enligt bestämmelsen kan dock i princip alla föreskrifter gällande tomträttens utövning inskrivas. Fastighetsinskrivningen har helt bortsett från att föreskrifter om tomträttens utövning kan skrivas in och enbart läst vilka paragrafer som uttryckligen anges i bestämmelsen. Då beslutet inte har närmare motiverats kan det i vart fall inte utläsas varför Fastighetsinskrivningen inte anser att avgäldsperiodens längd är en föreskrift som gäller tomträttens utövning.
Det framgår av tomträttskommentaren att det var ett rent förbiseende från lagstiftaren att 10 § inte räknas upp i 13 kap. 21 § JB. Kommentaren resonerar vidare att det saknar betydelse att 13 kap. 10 § JB inte nämns uttryckligen i 13 kap. 21 § JB, dels eftersom ändringen av den senare paragrafen i detta avseende synes ha varit oavsiktlig, dels eftersom den paragrafen under alla omständigheter ska tillämpas på ”föreskrifter som i övrigt gäller angående tomträttens utövning”. Detta kom även till uttryck i lagtexten genom att motsvarigheten till paragrafen i 1907 års nyttjanderättslag (4 kap. 21 §) hänvisade till motsvarigheten till 13 kap. 10 § JB (4 kap. 10 §).
Möjligheten att justera avgäldsperiodernas längd påminner om möjligheten att justera perioden för uppsägningstiden. Båda förändringarna kan få betydelse för rättighetshavare i tomträtten. Att bara den ena förändringen skulle gå att skriva in framstår som ologiskt och styrker bilden av att Fastighetsinskrivningen feltolkat lagrummet alternativt att frånvaron av möjlighet att skriva in justering av avgäldsperiodens längd enbart är ett förbiseende. Det är inte heller av begränsad betydelse för parterna att få överenskommelsen inskriven, än mindre vad gäller tredje man i form av kreditgivare och andra borgenärer. Även om det skulle vara av så begränsad betydelse så är detta i sig inget skäl för att neka inskrivning.
Staden anser alltså att tilläggsavtalet ska beviljas inskrivning antingen för att det måste ses som lagstiftarens avsikt med 13 kap. 21 § JB eller för att det i vart fall rör en föreskrift angående tomträttens utövning. Med tanke på att det aktuella tilläggsavtalet får bindande verkan mellan parterna vilket kan få betydelse för rättighetshavarna ligger en inskrivning i alla parters intresse. Att neka inskrivning innebär en uppenbar risk för rättsförlust för en eller flera parter vilket går stick i stäv med avsikten med 13 kap. 21 § JB.
Lantmäteriet har yttrat sig i ärendet och motsatt sig ändring av det överklagade beslutet. Som skäl för sin inställning har Lantmäteriet i huvudsak fört fram följande.
Avtal om ändring gällande avgäldsperiodernas längd kan göras av parter i ett tomrättsavtal men en sådan ändring kan inte skrivas in i fastighetsregistret eftersom det saknas lagstöd för det. Bestämmelsen i 13 kap. 10 § JB gör det möjligt att avtala om avgäldsperiodens längd, men den paragrafen räknas inte upp i 13 kap. 21 § JB som talar om vilka frågor varom överenskommelse är tillåten och inskrivning möjlig. Att bara ändringar som tas upp i 13 kap. 21 § JB kan skrivas in är fortsatt fastighetsinskrivningens inställning samt att det utesluter inskrivning av avgäldsperiodens längd enligt 13 kap. 10 § JB.
Att det är tveksamt om detta var lagstiftarens avsikt innebär inte att fastighetsinskrivningen som myndighet kan bortse från lagens faktiska utformning. Utelämnat från motpartens utveckling av talan i och återgivandet av lagkommentaren är att det vidare framgår av kommentaren att konsekvensen av att 13 kap. 21 § JB inte skulle tillämpas på ändringsavtalet synes vara att avtalet får sakrättslig giltighet mot rättighetshavare, t.ex. panthavare, utan att inskrivning sker och att detta torde i det absoluta flertalet fall inte leda till några olägenheter. Sammanfattningsvis anser Lantmäteriet att det var korrekt att avslå kommunens ansökan om inskrivning av avgäldsperiodens längd eftersom lagstöd saknas.
Tingsrätten (rådmännen Anders E Larsson och Michael Mackiewicz samt tingsfiskalen Philip Stålhandske, referent) anförde i slutligt beslut den 30 maj 2024 följande.
Skäl för avgörandet
Inledningsvis konstaterar tingsrätten att de faktiska omständigheterna i ärendet är utredda. Det som parterna är oense om, och som tingsrätten måste ta ställning till, är rättsfrågan om ändringsavtal avseende avgäldsperioders längd i tomträtter överhuvudtaget kan skrivas in i fastighetsregistret.
Förutsättningarna för att skriva in ändringsavtal regleras i 21 kap. 5 § JB, som hänvisar till 13 kap. 21 § JB beträffande vilka ändringsavtal som kan vara föremål för inskrivning. Av sistnämnda bestämmelse framgår det att avtal om utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten avser eller ändring av de föreskrifter som gäller för tomträttens utövning eller i frågor varom överenskommelse är tillåten enligt 13 kap. 11–12, 14–15 och 17 §§ i samma lag får skrivas in. Bestämmelsen är inte avsedd att reglera i vilka fall parterna får träffa ändringsavtal, utan endast vad som krävs för att de ändringsavtal som uppräknas i paragrafen ska få sakrättslig verkan mot tredje man (se SOU 1952:28 s. 92). Uppräkningen är avsedd att vara uttömmande.
Avgäldsperiodernas längd regleras i sin tur i 13 kap. 10 § JB, där det anges att avgälden för en tomträtt ska utgå med oförändrat belopp under en tidsperiod om minst tio år. Den bestämmelse som reglerar avgäldsperioders längd är alltså inte uppräknad i 13 kap. 21 § JB, vilket talar för att ändringsavtal om avgäldsperiodens längd inte kan skrivas in. Stöd för denna uppfattning kommer till uttryck i ett opublicerat hovrättsavgörande och i Lantmäteriets handbok (se Hovrätten för Nedre Norrlands beslut den 30 april 2008 i Ö 471-08 och Lantmäteriets handbok om fastighetsinskrivning, version 2017:81, s. 263). I nyssnämnda hovrättsavgörande angav dock hovrätten inga egna skäl för hur frågan ska bedömas.
Innan införandet av jordabalken reglerades tomträtter i lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (nyttjanderättslagen). Nyttjanderättslagens motsvarighet till 13 kap. 21 § JB hänvisade till den paragraf som reglerade avgäldsperiodernas längd (se 4 kap. 10 och 21 §§ nyttjanderättslagen). I samband med att dessa bestämmelser omarbetades in i jordabalken togs emellertid denna hänvisning bort.
I doktrinen har det framförts att avsikten var att reglerna i 13 kap. 21 § JB om ändringsavtalets giltighet även skulle tillämpas på ändringsavtal beträffande avgäldsperioders längd, men att som en konsekvens av den redaktionella omarbetningen av nyttjanderättslagens bestämmelser till jordabalken hänvisar inte 13 kap. 21 § till den nuvarande bestämmelsen som avser avgäldsperioders längd. (Se Hermansson och Westerlind, Tomträtt, kommentaren till 13 kap. 10 §, JUNO version 2, under rubriken ”periodernas längd – nuvarande ordning”.)
Tingsrätten delar den bedömningen att någon ändring av gällande rätt beträffande möjligheterna att skriva in ändringsavtal om avgäldsperiodernas längd inte verkar ha varit avsedd när jordabalken infördes. Tvärtom anser tingsrätten att det framgår tydligt av förarbetena att lagstiftarens avsikt var att sådana ändringsavtal skulle kunna skrivas in även efter jordabalkens införande, och att lagändringen som innebär att 13 kap. 21 § JB inte hänvisar till den bestämmelse som nu reglerar avgäldsperioders längd framstår som oavsiktlig (se SOU 1952:28 s. 82 f. och 92–93, SOU 1966:23 s. 201, prop. 1970:20 del A s. 261 och del B s. 413, 416–417). Att ordalydelsen av 13 kap. 21 § JB inte uttryckligen anger att sådana ändringsavtal kan skrivas in är mot denna bakgrund inte avgörande för tingsrättens bedömning (jfr HD:s resonemang i NJA 2019 s. 223).
Därutöver anser tingsrätten att det framstår som mest ändamålsenligt och förutsägbart att ändringsavtal avseende avgäldsperiodens längd kan skrivas in. Tomträtt är en äganderättsliknande nyttjanderätt som är avsedd att bestå under en mycket lång tid. Partskonstellationen i ett tomträttsavtal kan därför komma att ändras flera gånger under upplåtelsetiden. Det bör därmed ligga i samtliga parters intresse att betydelsefulla ändringar av tomträttsavtalet, däribland avgäldsperiodens längd, kan skrivas in i fastighetsregistret. Det går inte heller att bortse ifrån att en nekad inskrivning om avgäldsperioden kan leda till svåröverskådliga negativa konsekvenser när det råder oklarhet om villkorets giltighet mot nya förvärvare av tomträtten. Detta kan i sin tur leda till minskad attraktionskraft för tomträtt som kreditobjekt eller för det allmännas benägenhet att överhuvudtaget upplåta tomträtt eller bibehålla sådana upplåtelser.
Vidare måste ändring av avgäldsperiodens längd anses vara av likvärdig betydelse för kreditgivares och andra borgenärers intressen som ändring av avgälden. Ändringsavtal avseende avgälden för kommande tidsperiod måste skrivas in för att få verkan gentemot borgenärer (se 13 kap. 11 och 21 §§ JB). Att ändringsavtal avseende avgäldsperiodens längd skulle få verkan gentemot borgenärerna utan inskrivning, vilket bör vara följden om sådana ändringsavtal överhuvudtaget inte kan skrivas in, förefaller därför i tingsrättens mening som inkonsekvent och inte ändamålsenligt.
Sammantaget bedömer tingsrätten att ändringsavtal avseende avgäldsperioders längd kan skrivas in i fastighetsregistret, oaktat att det inte uttryckligen framgår av 13 kap. 21 § JB:s ordalydelse. Det är inte lämpligt att tingsrätten som första instans prövar de ytterligare förutsättningar som krävs för inskrivning. Lantmäteriets beslut ska därför undanröjas och ärendet visas åter till Lantmäteriet för vidare handläggning med beaktande av vad tingsrätten har fört fram ovan.
Slutligt beslut
1Tingsrätten förklarar att ändringsavtalet till tomträtten i Stockholm Riksheraldikern XX kan inskrivas i den del som avser avgäldsperiodens längd.
2Tingsrätten undanröjer Lantmäteriets beslut och återförvisar ärendet till Lantmäteriet för fortsatt handläggning.
Svea hovrätt
Lantmäteriet överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle fastställa Lantmäteriets avslagsbeslut.
Stockholms stad motsatte sig ändring av tingsrättens beslut.
Hovrätten (hovrättsråden Christian von Szalay, Maria L. McMurray och Sofie Klahr, referent, samt tf. hovrättsassessorn Annika Bergstedt) anförde i beslut den 25 november 2024 följande.
Skälen för beslutet
Den fråga som även hovrätten har att ta ställning till är om ändringsavtal avseende avgäldsperioders längd i tomträtter får skrivas in i fastighetsregistret.
Vad som ska skrivas in i fastighetsregistret regleras i 19 kap. 1–2 §§ JB, som bl.a. hänvisar till 21 kap. JB. Av 21 kap. 5 § JB följer att vissa ändringsavtal mellan fastighetsägare och tomträttsinnehavare får skrivas in. Vilka avtal som avses pekas ut genom en hänvisning till 13 kap. 21 § JB. Uppräkningen av avtal i bestämmelsen är uttömmande.
13 kap. 21 § JB reglerar vilka ändringsavtal mellan fastighetsägare och tomträttshavare som måste skrivas in i fastighetsregistret för att få rättsverkan mot andra rättighetshavare i tomträtten. Den typ av ändringsavtal som ärendet gäller – avgäldsperiodens längd (13 kap. 10 § JB) – räknas inte upp i bestämmelsen. Den fanns emellertid upptagen i en föregångare till bestämmelsen (4 kap. 21 § lagen [1907:36 s. 1] om nyttjanderätt till fast egendom), som upphörde att gälla vid jordabalkens ikraftträdande den 1 januari 1972.
Hovrätten delar tingsrättens bedömning att någon ändring i sak beträffande möjligheterna att skriva in ändringsavtal om avgäldsperiodernas längd inte verkar ha varit avsedd när jordabalken infördes.
13 kap. 21 § JB är till sin utformning och lydelse klar och otvetydig. Även om bestämmelsens lydelse tillkommit av misstag från lagstiftarens sida har annat inte framkommit än att den tillämpats i enlighet med sin ordalydelse under drygt ett halvsekel. Fastighetsägare, tomträtts- och andra berörda rättighetsinnehavare kan således antas ha inrättat sig efter rådande ordning under mycket lång tid. Det är vidare oklart vilka konsekvenser som en återgång till den ordning som gällde i tiden före jordabalkens ikraftträdande skulle få för de ändringsavtal om avgäldsperiodens längd som slutits sedan 1972.
Enligt den svenska rättsordningen är det lagstiftaren snarare än domstolarna som svarar för normgivningen. Det gör sig särskilt gällande när, som i det aktuella fallet, det handlar om att de facto ändra innehållet i en klar och entydig rättsregel som tillämpats i enlighet med sin ordalydelse under mycket lång tid och där konsekvenserna av den föreslagna ändringen är oklara. Att åstadkomma en ordning där även ändringsavtal avseende avgäldsperioders längd får skrivas in i fastighetsregistret får därför anses vara en fråga för lagstiftaren.
Sammanfattningsvis saknas det stöd för att ändringsavtal om avgäldsperioders längd i tomträtter (13 kap. 10 § JB) får skrivas in i fastighetsregistret efter den 1 januari 1972. Det saknas alltså förutsättningar att bevilja den av Stockholms stad sökta inskrivningsåtgärden. Tingsrättens beslut ska därför upphävas och Lantmäteriets beslut fastställas.
Beslut
Med upphävande av tingsrättens beslut fastställer hovrätten Lantmäteriets beslut – – –.
Högsta domstolen
Stockholms kommun överklagade och yrkade i första hand att HD skulle bevilja dess ansökan om inskrivning i fastighetsregistret och i andra hand att målet skulle återförvisas till hovrätten för fortsatt handläggning.
Lantmäteriet angav som sin inställning att myndigheten godtar att det finns förutsättningar för inskrivning enligt äldre lag, men att sådana förutsättningar saknas enligt bestämmelserna i jordabalken.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredragandens förslag till beslut
Föredraganden, justitiesekreteraren Erik Isoz, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.
Skäl
Bakgrund
Punkterna 1–6 motsvarar i huvudsak punkterna 1–4 i HD:s skäl.
Frågan i målet
Punkten 7 motsvarar i huvudsak punkten 5 i HD:s skäl.
Domstolen är inte bunden av Lantmäteriets medgivande
8En av det svenska inskrivningsväsendets ledande principer är sedan gammalt att inskrivning föregås av en relativt omfattande prövning, den s.k. legalitetsprincipen. Prövningen avser främst om de särskilda förutsättningarna för inskrivning föreligger och om formkraven för förvärvet är uppfyllda, men det ska även ske en viss, om än summarisk, prövning av de materiella omständigheter som giltigheten av det aktuella förvärvet är beroende av. (Se prop. 1970:20 del B s. 483 f.)
9Inskrivningsreglerna syftar till att göra fastighetsanknuten information offentlig, vilket bland annat motiveras av tredje mans intresse av att få klarhet i äganderättsförhållanden och vilka rättigheter som gäller i den fasta egendomen (se a. prop. del B s. 478 f.).
10Vid inskrivningsprövningen ska alltså andra intressen än parternas beaktas. Inskrivningsärenden är därmed av indispositiv natur. En prövning av förutsättningarna för inskrivning ska därför ske, trots att Lantmäteriet har medgett att det finns förutsättningar för inskrivning.
Tillämpliga bestämmelser
11Tingsrätten och hovrätten har prövat inskrivningsfrågan enligt bestämmelserna i jordabalken. Stockholms kommun har i HD angett att äldre bestämmelser är tillämpliga vid prövningen. Lantmäteriet har instämt i den bedömningen.
12Jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972. Innan dess reglerades tomträtt i 4 kap. lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (nyttjanderättslagen). Regler om inskrivning fanns i lagen (1907:36 s. 27) om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt.
13Målet avser tillämpning av den inskrivningsregel som numera finns i 21 kap. 5 § JB. Regeln anknyter till de materiella bestämmelser om ändringsavtal som finns i 13 kap. 21 § JB. Frågan om tillämpliga bestämmelser avgörs därmed av övergångsbestämmelserna till 13 kap. 21 § JB.
14Enligt 52 § andra stycket lagen om införande av jordabalken äger bestämmelserna i 13 kap. 21 § JB tillämpning även beträffande tomträtt, som upplåtits före balkens ikraftträdande, under förutsättning av att 4 kap. nyttjanderättslagen i dess lydelse enligt lagen (1953:415) angående ändring i nämnda lag är tillämpligt på tomträtten. Den sistnämnda lagen trädde i kraft den 1 januari 1954. Bestämmelsen innebär alltså, i fråga om tomträtter upplåtna under åren 1954–1971, att vad som sägs i 13 kap. 21 § JB gäller i stället för de tidigare bestämmelserna i 4 kap. 21 § nyttjanderättslagen.
15Tomträttsupplåtelsen har skett 1965, och 4 kap. nyttjanderättslagen i dess lydelse enligt lagen (1953:415) angående ändring i nämnda lag är därför tillämpligt på tomträtten. Av jordabalkens övergångsbestämmelser framgår därmed att 21 kap. 5 § JB ska tillämpas vid prövningen av om det finns förutsättningar för inskrivning.
Inskrivning av avtal om ändring av avgäldsperiodernas längd
Det saknas stöd för inskrivning i lagtextens ordalydelse
16Enligt 21 kap. 5 § JB får ansökan om inskrivning av avtal om sådan ändring i tomträttens innehåll som avses i 13 kap. 21 § göras av fastighetsägaren eller tomträttshavaren, sedan tomträtten inskrivits.
17I 13 kap. 21 § JB uppställs ett villkor om inskrivning för att avtal mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren om ändring av innehållet i den ursprungliga tomträttsupplåtelsen ska gälla mot andra som har rättighet i tomträtten, t.ex. en kreditgivare som har inteckning i denna. Bestämmelsen reglerar alltså inte frågan i vilka fall en överenskommelse om ändring får träffas utan har i stället till syfte att inskränka befogenheten för parterna att, i sådana hänseenden där lagens regler är dispositiva, genom avtal ändra upplåtelsens innehåll på ett sätt som går ut över andra rättighetshavare (se SOU 1952:28 s. 92). Enligt lagtexten omfattas avtal om utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten avser eller om ändring av ändamålet med tomträtten eller av de föreskrifter som i övrigt gäller angående tomträttens utövning eller i fråga i vilken överenskommelse är tillåten enligt 11, 12, 14, 15 eller 17 §.
18Som framgår ingår 13 kap. 10 § JB inte i den uppräkning av tidigare paragrafer i kapitlet, som tillåter överenskommelser i vissa frågor. I denna paragraf regleras avgäldsperiodernas längd. Enligt paragrafen utgör varje avgäldsperiod tio år, om inte längre tid avtalas. Tidigare gällde att avgäldsperioderna kunde uppgå till lägst tjugo år, om tomträtten upplåtits för bostadsändamål. Minimitiden förkortades till tio år genom en lagändring i 4 kap. 10 § nyttjanderättslagen som trädde i kraft den 1 januari 1968 (SFS 1967:869). Enligt övergångsbestämmelserna till lagändringen äger äldre lag fortfarande tillämpning på tomträtter som upplåtits före 1968, men de ger möjlighet för fastighetsägaren och tomträttshavaren att träffa avtal om förkortning av avgäldsperioderna, från tjugo till som lägst tio år.
19Eftersom 13 kap. 10 § JB inte ingår i uppräkningen av särskilda stadganden i 13 kap. 21 § JB, omfattas avtal om ändring av avgäldsperiodernas längd inte på den grunden av paragrafen. En uppgift om avgäldsperiodernas längd kan inte heller anses utgöra en sådan föreskrift angående tomträttens utövning som avses i 13 kap. 21 § JB. Det saknas därmed stöd i lagtextens ordalydelse för inskrivning av avtal om ändring av avgäldsperiodernas längd.
Vissa skäl talar för att avtalen borde omfattas av 13 kap. 21 § JB…
20Bestämmelserna i 13 kap. 21 § JB motsvarar de bestämmelser som infördes i 4 kap. 21 § nyttjanderättslagen vid 1953 års tomträttsreform. Avsikten var att de regler som infördes i 4 kap. nyttjanderättslagen vid denna reform sedermera skulle överföras till jordabalken.
21En skillnad består dock i att 4 kap. 21 § nyttjanderättslagen innehöll en hänvisning till 10 §, i den uppräkning av tidigare paragrafer i kapitlet, som tillåter överenskommelser i vissa frågor. Det framgick på så sätt av lagtexten att avtal om ändring av avgäldsperiodernas längd var ett sådant ändringsavtal som avsågs i 4 kap. 21 § nyttjanderättslagen (se även SOU 1952:28 s. 92 f.).
22Att hänvisningen till 10 § togs bort när bestämmelserna i 4 kap. 21 § nyttjanderättslagen överfördes till 13 kap. 21 § JB har sin grund i vissa ändringar av bestämmelserna i 10 och 11 §§, som genomfördes på förslag av Lagrådet. Ändringarna innebar att samtliga regler om avgäldens storlek under en kommande avgäldsperiod sammanfördes i 13 kap. 11 § JB, och att 13 kap. 10 § JB inskränktes till att gälla avgäldens oföränderlighet under varje tidsperiod samt sådan periods längd. De innebar även att både 10 och 11 §§ kom att tillåta överenskommelser i vissa frågor. Enligt Lagrådet medförde dessa ändringar ett behov av att ersätta den hänvisning till 10 § som fanns i det remitterade förslaget till 13 kap. 21 § JB med en hänvisning till 11 §. (Se prop. 1970:20 del A s. 261.)
Punkten 23 motsvarar i huvudsak punkten 12 i HD:s skäl.
24Att det inte framgår att avtal om ändring av avgäldsperiodernas längd utgör ett sådant ändringsavtal som avses i 13 kap. 21 § JB kan alltså bero på ett misstag, och sakliga skäl talar för att det borde finnas möjlighet till inskrivning av dessa avtal.
…men en möjlighet till inskrivning bör inte införas i rättstillämpningen
25Om 13 kap. 21 § JB skulle anses omfatta avtal om ändring av avgäldsperiodernas längd, skulle detta innebära att betungande villkor, som saknar stöd i lagtexten, uppställs för att dessa avtal ska gälla i förhållande till rättighetshavare i tomträtten. En sådan tolkning riskerar alltså att få negativa konsekvenser för parterna i de befintliga ändringsavtal som inte har blivit föremål för inskrivning.
26Om ett avtal om ändring av avgäldsperiodernas längd däremot inte anses utgöra ett sådant avtal som avses i 13 kap. 21 § JB, bör detta medföra att avtalet gäller mot den som har rättighet i tomträtten redan genom avtalet. Detta kan medföra nackdelar för rättighetshavare i tomträtten i vissa fall, men det torde i regel inte vara fråga om några olägenheter av större betydelse (jfr Magnus Hermansson och Peter Westerlind, a.a. s. 117 f.).
27Sammantaget bör 13 kap. 21 § JB inte, utan stöd i lagtexten, anses omfatta avtal om ändring av avgäldsperiodernas längd. Frågan om att ändra denna paragraf, så att en möjlighet till inskrivning uppstår, ankommer därmed på lagstiftaren, som då även har möjlighet att reglera vad som ska gälla för de befintliga ändringsavtal som lyder under regleringen i jordabalken.
28Avtal om ändring av avgäldsperiodernas längd utgör alltså inte ett avtal om sådan ändring i tomträttens innehåll som avses i 13 kap. 21 § JB.
Bedömningen i detta fall
29Av vad HD uttalat ovan följer att det avtal om ändring av avgäldsperiodernas längd som träffats mellan kommunen och tomträttshavarna inte utgör ett sådant avtal som avses i 13 kap. 21 § JB. Det saknas därmed förutsättningar för inskrivning av avtalet. Det finns inte heller skäl för återförvisning av målet.
30Överklagandet ska därför avslås.
HD:s avgörande
HD avslår överklagandet.
HD:s avgörande
HD (justitieråden Anders Eka, Eric M. Runesson, Cecilia Renfors, Anders Perklev, referent, och Erik Sjöman) meddelade den 30 april 2026 följande beslut.
Skäl
Bakgrund
1Genom ett avtal undertecknat i februari 1965 upplät kommunen för bostadsändamål tomträtt i fastigheten – – –. Avtalet innebar att de perioder under vilka avgälden skulle utgå med oförändrat belopp var 20 år.
2I oktober 2023 avtalade kommunen och tomträttshavarna att avgäldsperioderna, från och med den 1 april 2025, i stället skulle vara 10 år. Kommunen ansökte om inskrivning av ändringsavtalet i fastighetsregistret. Lantmäteriet avslog ansökan och angav som skäl att sådana avtal inte omnämns i de bestämmelser i jordabalken som reglerar möjligheten till inskrivning.
3Tingsrätten undanröjde Lantmäteriets beslut och återlämnade målet dit för fortsatt handläggning. Enligt tingsrätten är inskrivning möjlig även om det inte uttryckligen framgår av lagstiftningen.
4Hovrätten har upphävt tingsrättens beslut och fastställt det beslut som har meddelats av Lantmäteriet.
Frågan i målet
5Målet gäller främst frågan om avtal om ändring av avgäldsperiodernas längd i ett tomträttsavtal kan skrivas in i fastighetsregistret.
Upplåtelse av tomträtt
6Enligt 13 kap. 1 § JB får nyttjanderätt till en fastighet under obestämd tid för visst ändamål mot årlig avgäld i pengar upplåtas som tomträtt. Avgälden ska utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Dessa är 10 år om parterna inte har avtalat om längre tid (se 10 §).
7Jordabalken trädde i kraft 1972. Innan dess reglerades tomträtt i 4 kap. lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Hur balkens bestämmelser ska tillämpas på upplåtelser av tomträtt som skett före ikraftträdandet regleras i 34–52 §§ lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken. Av 34 § följer att äldre bestämmelser tillämpas i fråga om tomträtt som har upplåtits före jordabalkens ikraftträdande. Detta gäller dock endast när inte annat följer av särskilda bestämmelser i införandelagen.
Avtal om ändring av avgäldsperiodens längd
8Bestämmelser om avgäldsperiodens längd fanns tidigare i 4 kap. 10 § nyttjanderättslagen. Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 januari 1968 föreskrevs att avgäldsperioden som huvudregel skulle vara 10 år för upplåtelser som skedde därefter. Dessförinnan var minimitiden 20 år för tomträtt som hade upplåtits för bostadsändamål. Av övergångsbestämmelserna till ändringen följer att en fastighetsägare och en tomträttshavare med avseende på en äldre upplåtelse kan komma överens om att perioden ska understiga 20 år men inte 10 år (se SFS 1967:869). Det angavs vidare i övergångsbestämmelserna att 4 kap. 21 § nyttjanderättslagen skulle gälla för ett sådant avtal.
9I 3 § införandelagen anges att om det finns en hänvisning i lag eller annan författning till en föreskrift som har ersatts genom en bestämmelse i jordabalken ska i stället den nya bestämmelsen tillämpas. Föreskriften i 4 kap. 21 § nyttjanderättslagen har numera sin motsvarighet i 13 kap. 21 § JB.
10Enligt 52 § andra stycket införandelagen ska bestämmelserna i 13 kap. 21 § JB tillämpas även beträffande tomträtt som har upplåtits före balkens ikraftträdande, under förutsättning att 4 kap. nyttjanderättslagen i dess lydelse efter de ändringar som trädde i kraft 1954 var tillämpligt på tomträtten. För tomträtter som upplåtits under åren 1954–1971 innebär övergångsregleringen att 13 kap. 21 § JB ska tillämpas i stället för 4 kap. 21 § nyttjanderättslagen.
11I 13 kap. 21 § JB föreskrivs att om fastighetsägaren och tomträttshavaren har avtalat om utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten avser eller om ändring av ändamålet med tomträtten eller av de föreskrifter som i övrigt gäller angående tomträttens utövning eller en fråga om vilken överenskommelse är tillåten enligt 11, 12, 14, 15 eller 17 §, gäller ändringsavtalet mot den som har rättighet i tomträtten endast om inskrivning av avtalet är beviljad eller ansökan om inskrivning är förklarad vilande i avvaktan på att vissa hinder undanröjs. Till skillnad från den tidigare bestämmelsen i 4 kap. 21 § nyttjanderättslagen görs ingen hänvisning till 10 §.
12Av förarbetena till 13 kap. 21 § JB framgår inte av vilket skäl som hänvisningen till 10 § togs bort när bestämmelsen överfördes från nyttjanderättslagen till jordabalken (jfr prop. 1970:20 del B s. 416 ff., se även del A s. 261). Det kan inte uteslutas att det skedde av förbiseende (jfr Magnus Hermansson och Peter Westerlind, Tomträtt. Kommentar till jordabalken 13 och 21 kap. m.m., 2 uppl., 2012, s. 188). Bestämmelsens ordalydelse är emellertid klar och ger inte utrymme för en tolkning som innebär att den – trots avsaknad av hänvisning – omfattar avtal av det slag som avses i 10 §.
13Det bör för tydlighets skull påpekas att ett avtal om ändring av avgäldsperiodens längd inte kan ses som en sådan fråga angående tomträttens utövning som avses i 13 kap. 21 §.
14Sammanfattningsvis kan alltså konstateras att en fastighetsägare och en tomträttshavare kan avtala om ändring av avgäldsperiodens längd inom de ramar som anges i 13 kap. 10 § JB respektive den tidigare 4 kap. 10 § nyttjanderättslagen, men att ett sådant avtal inte omfattas av bestämmelsen i 13 kap. 21 § JB om sakrättsliga verkningar till följd av inskrivning.
Inskrivning av ändringsavtal
15Bestämmelser om inskrivning i fastighetsregistret av tomträtt finns i 21 kap. JB. Av 58 § införandelagen följer att bestämmelserna ska tillämpas även i fråga om rättsförhållanden som har tillkommit före balkens ikraftträdande, men med iakttagande av vad införandelagen föreskriver om tillämpning av äldre bestämmelser på rättsförhållandet.
16Av 21 kap. 5 § JB följer att sedan en tomträtt inskrivits får, på ansökan av fastighetsägaren eller tomträttshavaren, inskrivning ske även av avtal om sådan ändring i tomträttens innehåll som avses i 13 kap. 21 §. Eftersom den bestämmelsen inte innehåller någon hänvisning till 10 § saknas uttryckligt stöd för inskrivning av ett avtal om ändring av avgäldsperiodens längd.
17Inskrivning i fastighetsregistret syftar till att ge offentlighet åt rättsliga förhållanden som avser fast egendom, vilket är av stor betydelse vid bland annat överlåtelse och pantsättning (jfr prop. 1970:20 del B s. 478 f.). Detta kan anföras som skäl för att lydelsen av 13 kap. 21 § inte bör utgöra hinder mot inskrivning av ett ändringsavtal av nu aktuellt slag, särskilt som intresset av offentlighet rörande avgäldsperiodens längd är tydligt och en möjlighet till inskrivning tidigare har funnits. Samtidigt finns ett starkt intresse av förutsebarhet och legalitet i inskrivningsförfarandet. Till det kommer att 13 kap. 21 § har gällt sedan 1970-talet och har, i vart fall under senare tid, tillämpats så att ändringsavtal avseende avgäldsperiodens längd inte har kunnat bli föremål för inskrivning. Det hör vidare till bilden att en ändrad tillämpning av bestämmelsen kan få konsekvenser som inte i alla delar kan överblickas.
18Sammantaget leder detta till slutsatsen att bestämmelsen i 13 kap. 21 § bör tillämpas enligt sin ordalydelse vid prövning av en ansökan om inskrivning i fastighetsregistret. Det innebär att bestämmelserna i jordabalken inte ger det stöd som krävs för att ändringsavtal avseende avgäldsperiodens längd ska kunna skrivas in.
Bedömningen i detta fall
19Det avtal som har träffats mellan kommunen och tomträttshavarna avser ändring av avgäldsperiodens längd. Eftersom tomträtten uppläts 1965 är bestämmelsen i 13 kap. 21 § JB tillämplig beträffande upplåtelsen. Det medför att ansökan om inskrivning av avtalet inte kan beviljas.
20Överklagandet ska därför avslås.
HD:s avgörande
HD avslår överklagandet.