RH 2006:46
Hyresnämndsmål. En av flera delägare i en fastighet har hyrt ut en lägenhet som han disponerade i fastigheten. I ett mål om återbetalning av hyra uppkommer frågan om uthyrningen skall anses ha skett i första hand eller i andra hand.
Hyresnämnden i Stockholm
Hyresgästerna A.H. och S.J. ansökte vid Hyresnämnden i Stockholm om återbetalning av för mycket erlagd hyra. Till stöd för sin talan anförde hyresgästerna bl.a. följande. De hyrde under perioden från den 1 december 2002 till den 1 november 2003 i andra hand en bostadslägenhet om tre rum och kök. Hyresvärden, M.S., är andelsägare i fastigheten. En andelsinnehavares uthyrning av sin andelslägenhet skall jämställas med en andrahandsuthyrning av hyresrätt eller bostadsrätt, varvid således 12 kap. 55 d § jordabalken är tillämplig.
M.S., som bestred talan, invände bl.a. att hyresavtalet reglerade en förstahandsuthyrning och inte en andrahandsuthyrning. Han anförde också att han är en av 30 andelsägare i fastigheten och således fastighetsägare i förhållande till hyresgästerna.
Hyresnämnden i Stockholm (hyresrådet Louise Norén samt övriga ledamöterna Magnus Wirne och Jan-Lars Fröhling) anförde i beslut den 23 mars 2004 bl.a. följande.
SKÄL
Enligt 12 kap 55 d § jordabalken kan en hyresvärd - om han vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenhet har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § första stycket och andra stycket samma kapitel - åläggas att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta.
Inledningsvis skall konstateras att en andelsinnehavares uthyrning av en andelslägenhet är att bedöma såsom en andrahandsuthyrning av en bostadslägenhet, varvid 12 kap. 55 d § jordabalken således är tillämplig i detta fall.
[. . .]
Med hänsyn till vad som har framkommit om lägenheten och dess skick [. . .] finner hyresnämnden att skälig hyra för hyrestiden skall uppgå till 69 300 kr.
Den hyra som M.S. har mottagit överstiger detta belopp med 62 700 kr. Han skall därför förpliktas att återbetala det överskjutande beloppet jämte ränta till hyresgästerna.
BESLUT
Hyresnämnden ålägger M.S. att till A.H. och S.J. återbetala sextiotvåtusensjuhundra (62 700) kronor jämte ränta från den 23 mars 2004. - Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) till dess att beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter tills betalning sker.
Hovrätten
M.S. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå A.H:s och S.J:s talan vid hyresnämnden.
A.H. och S.J. bestred ändring.
Domskäl
Hovrätten (hovrättslagmannen Gudmund Toijer, hovrättsrådet Per Eklund och hovrättsassessorn Inger Konradsson, referent) anförde i beslut den 31 augusti 2006 bl.a. följande.
SKÄL
A.H. och S.J. hyrde under tiden den 1 december 2002 - den 1 november 2003 en bostadslägenhet av M.S. [. . .] En grundläggande fråga är om upplåtelsen har skett i första hand eller i andra hand.
M.S. är en av 30 delägare till fastigheten. I ett sådant fall ligger det på delägarna att sinsemellan komma överens om hur lägenheterna i fastigheten skall disponeras. Överenskommelsen är rättsligt att betrakta som ett förvaltningsavtal, inte som ett avtal om upplåtelse av nyttjanderätt. Utgångspunkten är därmed att en delägare som disponerar en bostadslägenhet genom överenskommelse med de övriga delägarna inte är hyresgäst i förhållande till dem (se NJA 1952 s. 37). I stället disponerar han lägenheten som delägare.
I detta fall har det inte framkommit någonting annat än att M.S. har disponerat lägenheten och hyrt ut den i sin egenskap av delägare. Det är således inte fråga om någon sådan upplåtelse i andra hand som A.H. och S.J. har anfört till stöd för sin talan, och bestämmelserna i 12 kap. 55 d § (numera 55 e §) jordabalken kan därmed inte läggas till grund för ett anspråk på återbetalning av hyra. I ett fall som detta är det i stället reglerna om ändring av hyresvillkor som ger en möjlighet att få hyrans skälighet bedömd.
[. . .]
Mot den nu angivna bakgrunden skall M.S. överklagande bifallas.
HOVRÄTTENS AVGÖRANDE
Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten A.H:s och S.J:s talan om återbetalning av hyra.
Hovrättens beslut meddelat: den 31 augusti 2006.
Mål nr: ÖH 3129-04.
Lagrum: 12 kap. 55 e § jordabalken.
Rättsfall: NJA 1952 s. 37.