RH 2026:15
Hyresnämndsmål. En andrahandshyresgäst gjorde gällande att andrahandshyran bestämts utan att någon förhandling enligt hyresförhandlingslagen ägt rum. Andrahandshyresgästen gjorde även gällande att det förelåg ett bulvanförhållande mellan förstahandshyresgästen och fastighetsägaren och riktade en ansökan om återbetalning av hyra enligt 23 § hyresförhandlingslagen mot fastighetsägaren. Hovrätten bedömde att det vid bulvanförhållanden inte finns någon skyldighet för fastighetsägaren att förhandla enligt hyresförhandlingslagen med hyresgästorganisationen när förstahandshyresgästen ingår ett avtal om hyrans storlek med andrahandshyresgästen. Därmed kunde inte heller någon återbetalningsskyldighet komma i fråga.
Sökord Återbetalning · Förhandlingsskyldighet · Bulvanförhållande
Hyresnämnden i Stockholm
BroGripen Sonetten Förvaltning AB (BroGripen) har i egenskap av fastighetsägare hyrt ut en lägenhet till A4U Lägenhetsuthyrning i Sthlm AB (förstahandshyresgästen) som i sin tur hyrt ut den till D.P.
D.P. yrkade att BroGripen skulle återbetala ett visst belopp jämte ränta enligt 6 § räntelagen från och med den 31 juli 2022.
BroGripen bestred yrkandena i dess helhet. Ränta enligt vad som anges i lag vitsordades som skäligt i och för sig. BroGripen yrkade för egen del att talan skulle avvisas.
D.P. anförde i huvudsak följande till stöd för sin ansökan. Han har hyrt lägenheten i andra hand och betalat en hyra som enligt reglerna i hyresförhandlingslagen (1978:304) varit otillåtet hög. Enligt 23 § hyresförhandlingslagen har han rätt att få tillbaka det belopp, tillsammans med ränta, som hyresvärden uppburit för mycket. Omständigheterna kring andrahandshyresförhållandet är sådana att han ska anses ha samma rätt i förhållande till fastighetsägaren, dvs. BroGripen, som han skulle ha haft om fastighetsägaren upplåtit nyttjanderätten direkt till honom. Det har förelegat intressegemenskap mellan förstahandshyresgästen och BroGripen och rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för D.P. (7 kap. 31 § jordabalken). Fastigheten som lägenheten ligger i omfattas av en förhandlingsordning. D.P. flyttade in i lägenheten under 2019. Genom bulvanbestämmelsen ska det anses som att det funnits ett faktiskt avtal mellan D.P. och BroGripen. D.P. gjorde gällande att BroGripen mottagit ett visst belopp för förhyrningen och att det var samma belopp som D.P. erlagt i hyra till förstahandshyresgästen varje månad.
BroGripen anförde i huvudsak följande. Hyresavtalet i andra hand med D.P. upphörde den 31 juli 2022 och han har avflyttat från lägenheten. D.P. kunde därför inte ses som hyresgäst när ansökan inkom till hyresnämnden oaktat påståendet om bulvanförhållande och talan ska därför avvisas. Det bestrids även att det förelegat ett bulvanförhållande mellan BroGripen och förstahandshyresgästen. För det fall hyresnämnden skulle finna att D.P. kan väcka den aktuella talan så görs inte någon invändning om att ansökan getts in till nämnden för sent. Även om det skulle föreligga ett bulvanförhållande som ger D.P. samma rätt i förhållande till BroGripen som till sin hyresvärd (förstahandshyresgästen) så gäller den rätten endast från att bulvanförhållandet fastställs och inte retroaktivt. Prövningslägenheten tillskapades någon gång mellan 2017–2018. Eftersom lägenheten var nyskapad förelåg det inte någon förhandlingsskyldighet och det stod hyresvärden fritt att sätta hyran. Det belopp som D.P. har erlagt till förstahandshyresgästen har inte BroGripen uppburit och det kan heller inte anses att BroGripen mottagit beloppet. Prövningslägenheten är del av ett blockhyresavtal som godkändes av hyresnämnden den 22 juni 2017. Av praxis framgår att hyresnämnden ska utreda om det finns ett seriöst behov av blockuthyrning. Genom att blockuthyrningen godkänts av hyresnämnden så är det visat att BroGripen hade ett seriöst behov av den aktuella blockuthyrningen. Av den anledningen kan det därför inte anses finnas en intressegemenskap eller kringgående genom rättsförhållandet mellan BroGripen och förstahandshyresgästen.
Hyresnämnden (hyresrådet Vanja Lycke samt två intresseledamöter) anförde i beslut den 3 juli 2025 följande.
Instans
Skäl
Rättsliga utgångspunkter
En förhandlingsordning medför enligt 5 § första stycket hyresförhandlingslagen skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om bland annat
Omfattas lägenhet av förhandlingsordning är, enligt 23 § hyresförhandlingslagen, avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första stycket ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen inte har ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse och i vissa andra fall som anges i bestämmelsen. Hyresvärden är skyldig att betala tillbaka vad denne har uppburit för mycket jämte ränta därpå.
Hyresnämndens bedömning
Det är ostridigt i ärendet att det finns en förhandlingsordning för den fastighet som den aktuella lägenheten är belägen i. Hyresnämnden är därför behörig att pröva ärendet. Återbetalning av överhyra enligt 23 § hyresförhandlingslagen förutsätter bl.a. att prövningslägenheten omfattas av förhandlingsordningen. Hyresvärden har anfört att hyran för lägenheten är en förstagångshyra som hyresvärden har haft rätt att bestämma utan förhandling med Hyresgästföreningen och att lägenheten därmed inte omfattas av förhandlingsordningen. D.P. har inte åberopat någon bevisning till stöd för att det skulle ligga till på något annat vis. Han har därmed inte styrkt att han har rätt till återbetalning med stöd av den aktuella bestämmelsen alldeles oavsett om det förelegat ett bulvanförhållande eller inte.
Hyresnämnden kan vidare konstatera att D.P. ostridigt inte har erlagt hyra till fastighetsägaren. Han har anfört att han ska anses ha betalat den hyra som hans hyresvärd (förstahandshyresgästen) har betalat till fastighetsägaren. Hyresnämnden menar emellertid att det saknas grund att ålägga en fastighetsägare att återbetala ett belopp som annan hyresvärd enligt annat hyresavtal uppburit och det oavsett om ett bulvanförhållande förelegat eller inte (se Svea hovrätts beslut den 7 maj 2024 i mål nr H 8966‑23). Även detta leder till att D.P. inte har rätt till återbetalning enligt 23 § hyresförhandlingslagen.
Sammanfattningsvis ska D.P:s ansökan om återbetalning av hyra med hänvisning till vad som anförts ovan avslås.
Beslut
Ansökan avslås.
Svea hovrätt
D.P. överklagade och yrkade, med viss justering, bifall till sin talan i hyresnämnden.
D.P. anförde i hovrätten bland annat följande.BroGripen ska anses vara hans hyresvärd och även anses ha uppburit den hyra som han har betalat till förstahandshyresgästen.Det finns ingen förhandlad hyra för prövningslägenheten. Det vitsordas att hyran som satts inom ramen för blockhyresavtalet ska anses vara en så kallad förstagångshyra. Lägenheten omfattas av en förhandlingsordning och upplåtelsen från förstahandshyresgästen till honom ska anses som en ny förstahandsupplåtelse som har krävt förhandling. Den hyra som han har betalat överstiger den hyra som förstahandshyresgästen har betalat till BroGripen. BroGripen har därför brutit mot den primära förhandlingsskyldigheten genom att inte initiera en förhandling med hyresgästorganisation.
Hovrätten (hovrättsråden Kenneth Nordlander, Carin Häckter, referent, och Thomas Edling) anförde i beslut den 9 december 2025 följande.
Skäl
Vad målet gäller
D.P. hyrde under en period en bostadslägenhet i andra hand av förstahandshyresgästen. Den senare disponerade lägenheten enligt ett blockhyresavtal med fastighetsägaren BroGripen.
D.P. ansökte i juli 2024 om återbetalning av hyra enligt 23 § hyresförhandlingslagen med BroGripen som motpart.
En fråga i målet är om en andrahandshyresgäst, för det fall förutsättningarna enligt den s.k. bulvanregeln i 7 kap. 31 § jordabalken är uppfyllda, kan rikta ett krav mot en fastighetsägare enligt 23 § hyresförhandlingslagen på grund av att andrahandshyresgästens hyra bestämts utan att någon förhandling enligt hyresförhandlingslagen har ägt rum.
Enligt 7 kap. 31 § jordabalken gäller, om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit hyra, följande. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, har hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som denne skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten.
Fastighetsägarens förhandlingsskyldighet
Det kollektiva förhandlingssystemet för bostadslägenheter grundas på bestämmelserna i hyresförhandlingslagen. Förhandlingar enligt den lagen får föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Sådana förhandlingar förs på grundval av en förhandlingsordning som kommer till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd.
En förhandlingsordning medför en skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om bland annat höjning av hyran för en lägenhet och bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra och höjningen inte avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat; s.k. primär förhandlingsskyldighet (5 § första stycket 1 och 2 hyresförhandlingslagen).
Den primära förhandlingsskyldigheten är en hörnsten i förhandlingsmodellen och tillgodoser bland annat en hyresgästorganisations inflytande över hyressättningen (jfr prop. 1977/78:175 s. 121). Hyresförhandlingslagen innehåller olika sanktioner mot en hyresvärd som inte efterlever den.
En sådan sanktion finns i 23 § hyresförhandlingslagen som anger att ett avtal som hyresvärden träffar med hyresgästen i fråga som avses i 5 § första stycket är ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen inte har ägt rum. Hyresvärden är då skyldig att betala tillbaka vad han eller hon har uppburit för mycket jämte ränta från dagen för beloppets mottagande. En generell ogiltighetsregel utan möjlighet till undantag ansågs gå mycket långt men valdes ändå på grund av gränsdragningsproblem för tänkbara undantag och att ett skyddsbehov kan finnas i enskilda fall (jfr a. prop. s. 122 f.).
En annan sanktion är att hyresvärden kan bli skyldig att ersätta hyresgästorganisationen för (ideell) skada som uppstår på grund av att förhandling enligt 5 § hyresförhandlingslagen inte ägt rum (26 och 28 §§ hyresförhandlingslagen). Det motiverades med att en hyresgästorganisation har ett berättigat intresse av att kunna beivra att en förhandlingsordning inte har respekterats (a. prop. s. 123).
Ordningen kan i korthet sägas gå ut på att rätten till förhandling tillkommer den hyresgästorganisation som ingått förhandlingsordningen med fastighetsägaren. De berörda sanktionerna mot hyresvärden förutsätter att denne åsidosatt sin skyldighet att förhandla med hyresgästorganisationen. Hyresgästen skyddas genom att förhandlingar äger rum med hyresgästorganisationen.
En skyldighet för hyresvärden att återbetala hyra enligt 23 § hyresförhandlingslagen bygger alltså på att hyresvärden, om lägenheten omfattas av förhandlingsordning, har åsidosatt sin primära förhandlingsskyldighet enligt 5 § första stycket samma lag.
Fastighetsägarens förhandlingsskyldighet vid bulvanförhållanden
Bulvanregeln i 7 kap. 31 § jordabalken infördes för att motverka att andrahandsupplåtelser utnyttjas för att kringgå skyddsbestämmelser till förmån för hyresgästen. Av särskild betydelse är hyresgästens besittningsskydd och den med besittningsskyddet sammanlänkade rätten att inte behöva betala mer än skälig hyra. (Jfr NJA 2022 s. 1115 p. 29 och prop. 1984/85:111 s. 12 ff. och 28 f.)
En andrahandshyresgäst bör i linje med detta kunna göra gällande besittningsskydd direkt mot fastighetsägaren vid ett bulvanförhållande. I en sådan situation bör även bestämmelserna om bland annat prövning av hyra och andra hyresvillkor (12 kap. 53–55 e §§ jordabalken) kunna tillämpas mellan andrahandshyresgästen och fastighetsägaren (jfr NJA 2022 s. 1115 p. 34 och RH 2024:19).
Bulvanregeln ger alltså andrahandshyresgästen vissa rättigheter i förhållande till fastighetsägaren. Den påverkar enligt ordalydelsen däremot inte fastighetsägarens skyldighet att förhandla med en hyresgästorganisation enligt en förhandlingsordning. Det framgår inte heller av förarbetena till 7 kap. 31 § jordabalken att bulvanbestämmelsen skulle påverka fastighetsägarens skyldighet att förhandla enligt hyresförhandlingslagen, även om hyresförhandlingar på ett allmänt plan tillvaratar hyresgästens intressen.
En utgångspunkt för att tillämpa bulvanregeln är att andrahandshyresgästen har träffat ett hyresavtal med förstahandshyresgästen. När så är fallet, och övriga förutsättningar enligt bestämmelsen är uppfyllda, kan andrahandshyresgästen göra gällande samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om den sistnämnde hade upplåtit andrahandshyresgästens nyttjanderätt. Enligt ordalydelsen i 23 § hyresförhandlingslagen ska hyresvärden träffa ett avtal med hyresgästen. Det kan ifrågasättas om andrahandshyresgästens rätt i förhållande till fastighetsägaren innebär att han eller hon ska anses ha träffat sitt hyresavtal med fastighetsägaren.
Till detta kan läggas dels att sanktionen enligt 23 § hyresförhandlingslagen går långt (se ovan), dels att andrahandshyresgästen skyddas redan genom att rättigheter kan göras gällande mot fastighetsägaren och att återbetalning av hyra kan krävas av förstahandshyresgästen (12 kap. 55 f § jordabalken).
Hovrättens slutsats av det anförda är att det vid bulvanförhållanden inte finns någon skyldighet för fastighetsägaren att förhandla enligt 5 § första stycket hyresförhandlingslagen med hyresgästorganisationen när förstahandshyresgästen ingår ett avtal om hyrans storlek med andrahandshyresgästen. I och med att någon sådan skyldighet därmed inte åsidosätts kan inte heller någon återbetalningsskyldighet enligt 23 § hyresförhandlingslagen komma i fråga.
Hovrättens bedömning i detta fall
D.P. har riktat sin ansökan om återbetalning av hyra mot BroGripen. Som framgått av det tidigare redovisade har BroGripen inte haft någon skyldighet att, enligt 5 § första stycket hyresförhandlingslagen, förhandla med hyresgästorganisationen innan en hyra bestämts mellan förstahandshyresgästen och D.P. Därmed kan inte heller någon återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag komma i fråga. Överklagandet ska därför avslås.
Beslut
Hovrätten avslår överklagandet.