Propositionens huvudsakliga innehåll

[ propositionen läggs fram förslag till hyresförhandlingslag. Den före- slagna lagcn anger i vilka former och under vilka förutsättningar kol- lektiva hyresförhandlingar rörande bostadslägenheter får bedrivas. La- gen innehåller också regler om förhandlingsöverenskommelsers rätts— verkningar och om den enskilde hyresgästens ställning inom ett kollek- tivt förhandlingssystem.

Förhandlingar enligt lagen kan avse ett eller flera hus och bedrivs mellan å ena sidan hyresvärden och hans organisation och å andra si— dan organisation av hyresgäster. Förhandlingarna grundas på en skrift- lig förhandlingsordning, som normalt avses komma till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna. Om avtal inte kan träffas, skall hyresnämnden på begäran av hyresgästorganisation eller hyresvärd kun- na besluta om införande av förhandlingsordning. I fråga om hyresgäst- organi-sations rätt att erhålla förhandlingsordning uppställs inga andra villkor än att det bör vara en förening som åtnjuter förtroende bland de berörda hyresgästerna och som har förutsättningar för att kunna. tillvarata deras intressen.

De förhandlande parterna skall kunna påkalla förhandling angående samtliga boendeförhållandcn som berör hyresgästerna gemensamt. När det gäller hyran föreslås regler om s.k. primär förhandlingsskyldighet för hyresvärden. Reglerna innebär att hyresvärd, som är bunden av förhandlingsordning, är skyldig att påkalla förhandling med hyresgäst- organisationen när han vill höja hyran.

1 Riksdagen 1977/78. ] saml. Nr 175

• Sida 2
•  Original

Prop. 1977/78: 175 2

Förhandlingsöverenskommelse om hyran m.m. blir bindande för de enskilda hyresgästerna bara under förutsättning att en s.k. förhand- lingsklausul har tagits in i hyreskontrakten. En sådan klausul innebär att överenskommelser som träffas vid de kollektiva förhandlingarna blir gällande för hyresgästen. Motsätter sig hyresgäst att förhandlings- klausul tas in i hyresavtalet eller anser han att en befintlig klausul bör slopas, kan han få frågan om klausulens införande eller slopande prövad av hyresnämnden. En hyresgäst får på det sättet möjlighet till utträde ur det kollektiva förhandlingssystemet.

Om en hyresgäst inte är nöjd med vad som för hans del har bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse, skall han utan uppsägning av hyresavtalet kunna ansöka hos hyresnämnden om prövning av över- enskommelsen i den delen.

De förhandlande parterna får enligt förslaget rätt att bestämma att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersätt- ning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av för- handlingsöverenskommelsen skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersättning av detta slag. Hyresgästen får möjlighet att hos hyres- nämnden begära prövning av ersättningens skälighet.

Om en kollektiv förhandling skulle stranda, får hyresvärd och hyres- gäst rätt att utan uppsägning av hyresavtalet vända sig till hyresnämnden och begära ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Hyresnämndens beslut kommer i princip att börja tillämpas tre månader efter det att ansökan gjordes hos nämnden.

Enligt den s.k. avvecklingslagen gäller f.n. att hyrorna för vissa tidigare hyresreglerade lägenheter kan anpassas till en friare hyresmark- nad med bruksvärdehyra under en avvecklingsperiod som löper ut den 30 september 1978. I propositionen föreslås att avvecklingsperioden förlängs t. o. m. den 31 december 1978.

I propositionen läggs också fram förslag till åtgärder mot den s.k. svarta handeln med bostadslägenheter. Bl. a. ändras straffbestämmelserna om uthyrning mot vederlag, så att en särskild straffskala införs för grova brott. I normalfallet skall straffet vara böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, t. ex. därför att det har utgjort led i en yrkesmässigt bedriven verksamhet, skärps straffet till fängelse i högst två år.

I propositionen föreslås slutligen att socialnämnden alltid skall under- rättas innan vräkning får ske på grund av betalningsförsummelse.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1978.

• Sida 3
•  Original

Prop. 1977/78: 175 3

1. Förslag till Hyresförhandlingslag

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 & Förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter får enligt denna lag föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandling förs på grundval av förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd.

Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritids- ändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej ut— gör del av upplåtarens bostad.

Vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsordning och om ver- kan av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpliga delar även i fråga om förhandlingsordning som har beslutats av hyresnämnd.

2 5 Med förhandlingsklausul avses i denna lag bestämmelse i hyres- avtal varigenom hyresgäst, sedan förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, förbinder sig att gentemot honom får utan uppsägning tillämpas bestämmelse om hyra eller annat hyresvillkor, varom överens- kommelse träffas på grundval av förhandlingsordningen (förhandlings- överenskommelse).

Tvist om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyres- avtal kan av hyresgästen hänskjutas till prövning av hyresnämnd enligt vad som sägs i 12 kap. 49 och 54 55 jordabalken. I stället för 48 & tredje stycket jordabalken gäller att förhandlingsklausul skall föras in eller bibehållas i hyresavtalet, om det inte med hänsyn till hyresgästens personliga boendeförhållanden, inställningen hos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla.

Förhandlingsordnings omfattning och innebörd

3 & Förhandlingsordning skall omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om ej parterna är ense om att undanta viss lägenhet. Förhandlingsordning gäller ej för bostadslägenhet, om hyresavtalet till följd av beslut av hyresnämnd inte innehåller förhandlingsklausul.

4 å Gäller förhan'dlingsordning för visst hus, får ej avtal om förhand- lingsordning, som avser det huset, slutas med annan organisation av

• Sida 4
•  Original

Prop. 1977/78: 175 4

hyresgäster, förrän den förra förhandlingsordningen har upphört att gälla där.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnd i tvist som avses i 2 % andra stycket förordna att förhandlingsordning inte vidare skall gälla för det eller de hus som är i fråga.

5 & Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på— kalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild er- sättning som avses i 12 kap. 19 a 5 jordabalken.

Förhandlingsordning medför vidare, om parterna ej enas om annat, rätt för båda parter att påkalla förhandling i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick,

3. gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållandeni den mån de rör hyresgästerna gemen- samt.

Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för hyresgästorganisationen att påkalla förhandling om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.

Avtal om förhandlingsordning

6 & Avtal om förhandlingsordning skall upprättas skriftligen och dag- tecknas. Avtalet skall innehålla uppgift om vilka lägenheter som om- fattas av förhandlingsordningen.

7 5 Om avvikelse skall gälla från vad som stadgas i 5 & andra stycket eller om förhandlingsrätt skall föreligga i fråga som avses i 5 & tredje stycket, skall detta anges i avtalet om förhandlingsordning.

I avtal om förhandlingsordning skall anges den tidpunkt från vilken förhandlingsordningen skall tillämpas. Har så ej skett träder den i kraft omedelbart.

8 & Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd.

Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att förhand- lingsordning gäller och har den nye hyresvärden varken ägt eller bort äga kännedom om förhandlingsordningen, är den tidigare hyresvärden skyldig att ersätta skada som förorsakas den nye hyresvärden på grund av försummelsen.

• Sida 5
•  Original

Prop. 1977/78: 175 5

Rätt till förhandlingsordning

9 & Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från organisation av hyresgäster sluta avtal om förhandlingsordning, har organisationen rätt att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Mot- svarande rätt tillkommer hyresvärd, om organisation av hyresgäster vägrar att efter skriftlig begäran från hyresvärden sluta avtal om för- handlingsordning.

10 5 Vid prövning av tvist som avses i 9 5 skall hyresgästorganisatio- nen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det ej: med hänsyn till organisationens kvalifikationer, hyresgästemas inställy ning och omständigheterna i övrigt kan anses obilligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen eller mot hyresgästerna att den be- gärda förhandlingsordningen skall gälla.

11 & Finner hyresnämnden part berättigad till förhandlingsordning, skall nämnden fastställa förhandlingsordningens innehåll. Den tidpunkt, från vilken förhandlingsordningen skall tillämpas, skall bestämmas så att hyresvärden får skälig tid för att träffa avtal med hyresgästerna om införande av förhandlingsklausul i hyresavtalen.

Uppsägning och förlängning av förhandlingsordning

12 & Förhandlingsordning upphör att gälla efter uppsägning. Upp- sägning skall vara skriftlig och skall delges motparten.

Gäller förhandlingsordning tills vidare, upphör den att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från upp— sägningen.

Gäller förhandlingsordning för bestämd tid, skall uppsägningen ske senast tre månader före utgången av den bestämda tiden.

Saknar förhandlingsordning, som avses i tredje stycket, bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och sker ej uppsägning i rätt tid, anses förhandlingsordningen förlängd på ett år.

13 & Uppsägs förhandlingsordning, har motparten rätt att hänskjuta fråga om förlängning av förhandlingsordningen till prövning av hyres- nämnden. Ansökan härom skall göras inom tre veckor från den dag då han fick del av uppsägningen. Senare inkommen ansökan upptas ej till behandling.

Tvist som avses i första stycket skall prövas enligt de grunder som anges i 10 5. . . .

Om part påkallar det, skall hyresnämnden i samband med att för-. handlingsordning förlängs pröva fråga om ändring av dess innehåll.

• Sida 6
•  Original

Prop. 1977/78: 175 6

14 5 Är fråga om förlängning av förhandlingsordning ännu ej av— gjord, när förhandlingsordningen på grund av uppsägningen skulle ha upphört att gälla, skall förhandlingsordningen tillämpas till dess att frågan är slutligt avgjord.

Förhandlingen

15 & Part som vill förhandla skall göra framställning hos motparten om förhandling. Är både hyresvärd och fastighetsägarorganisation par- ter enligt förhandlingsordningen, skall båda påkalla förhandling och framställning om förhandling från motpartens sida göras hos var och en av dem. '

Framställning om förhandling skall vara skriftlig och ange den eller de frågor om vilka förhandling påkallas.

Sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor efter det att förhandlingsframstäl-lning kommit motparten till handa.

Avvikelse från föreskrifterna i denna paragraf får göras genom skrift- ligt avtal.

16 & Förhandlingsskyldig part skall själv eller genom ombud inställa sig vid förhandlingssamma-nträde och lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser.

Förhandling skall bedrivas skyndsamt. Om part begär det, skall föras protokoll som justeras av båda parter.

17 & Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid sam- manträde hålla den tillgänglig för motparten, om denne begär det.

18 5 Om parterna ej enas om annat, skall förhandling anses avslutad, när part som har fullgjort sin förhand-lingsskyldighet enligt 16 & första stycket har givit motparten skriftligt besked om att han frånträder för- handlingen.

Har förhandling om en fråga avslutats utan att överenskommelse träf- fats och begär part att förhandling om samma fråga skall återupptas, är motparten inte skyldig att träda i förhandling på grund av denna framställning.

Förhandlingsövereuskommelsen

19 & Förhandlingsöverenskommelse skall avfattas skriftligen och un- dertecknas av förhandlingsordningens parter.

Hyresvärden skall underrätta hyresgästerna om innehållet i förhand- lingsöverenskommelse.

• Sida 7
•  Original

Prop. 1977/78: 175 7

20 5 Genom förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Av förhandlings- överenskommelsen skall framgå hur stor del av hyran som utgör ersätt- ning av detta slag. Beloppet får ej överstiga vad som kan anses skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter.

21 5 I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora lägen- heter i ett hus åsättas samma hyra, om det ej med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses föreligga skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.

22 5 Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommel- sen i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall 12 kap. 48 & jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan följa av 21 &. Skälig- heten av belopp som avses i 20 5 får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt. .

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlings- överenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 5 räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen för beloppets mottagan- de till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 65 räntelagen för tiden därefter.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommel- se som har ingåtts efter förhandling enligt 5 & tredje stycket.

23 & Omfattas lägenhet av förhandlingsordning, är avtal som hyres- värden träffar med hyresgästen i fråga som avses i Så första stycket ogiltigt, om förhandling enligt förhandlingsordningen ej har ägt rum. Sådant avtal är även ogiltigt, om det avser hyreshöjning utöver vad som medges i träffad förhandlingsöverenskommelse eller ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19aå jordabalken i strid med träffad förhandlingsöverenskommelse. Hyresvärden är skyldig att betala tillbaka vad han har uppburit för myc—

• Sida 8
•  Original

Prop. 1977/78: 175 8

ket jämte ränta därpå enligt 65 räntelagen (1975: 635) från dagen för beloppets mottagande.

Första stycket gäller ej, om mot förhandling har mött hinder som ej har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

Rätt till prövning av hyresvillkoren i vissa fall

24 5 Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att utan uppsägning av hyresavtalet hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhandling har mött hinder, som ej har berott av den som har påkallat ändring av hyresvillkoren eller av organisation som enligt för— handlingsordningen är part på hans sida.

Beslut om ändring av hyresvillkoren får ej avse tid före det månads- skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansök— ningen. Om det av särskild anledning finnes skäligt, får hyresnämnden dock förordna att beslut om hyra skall avse även tid dessförinnan.

I ansökningen skall anges den tidpunkt från vilken ändring av hyres- villkoren yrkas. Begärs tillämpning av bestämmelsen i andra stycket andra meningen, skall skälen härför anges.

25 5 Vid prövning av tvist som avses i 24 & gäller följande.

Villkoren för den fortsatta förhyrningen skall fastställas enligt 12 kap. 48 & jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvill— kor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Bestämmelserna i 12 kap. 505 andra meningen och 53 & jordabalken skall tillämpas.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

Skadestånd

26 & Iakttar hyresvärd inte sin skyldighet att påkalla förhandling enligt Så första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta hyresgästorganisationen skada som har uppstått till följd av hans försummelse.

27 & Underlåter part, sedan motparten i behörig ordning har påkallat förhandling, att fullgöra sin förhandlingsskyldighet enligt 16% första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta motparten skada som har uppstått till följd av hans underlåten-

• Sida 9
•  Original

Prop. 1977/78: 175 9

het. Detsamma gäller, om part bryter mot löå andra stycket eller mot 17 &.

28 & Vid bedömande om och i vad mån skada har uppstått skall hän— syn tas även till parts intresse av att denna lag och förhandlingsordning- en iakttas och till övriga omständigheter av annan än rent ekonomisk betydelse.

29 & Den som vill fordra skadestånd enligt 26 eller 278 skall dels inom två månader från det han fick kännedom om den omständighet på vilken anspråket grundas underrätta motparten om sitt anspråk, dels också inom två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist om an- språket till hyresnämnden. Försummas det, är rätten till talan förlorad.

Övriga bestämmelser

30 5 Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd. Fråga om skade- stånd som avses i 8 & andra stycket prövas dock av allmän domstol. I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Fastighetsägarorganisation eller hyresgästorganisation är ej part i ärende, vari enligt 4 & andra stycket upptas fråga om förhandlingsord- nings bestånd, eller i ärende om tvist enligt 22 5.

31 & Mot hyresnämnds beslut enligt denna lag får part föra talan hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Mot beslut enligt 4 & andra stycket att förhandlingsordning inte vidare skall gälla får talan föras även av hyresgästorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

Besvärshandling skall inges till bostadsdomstolen.

32 å ] tvist som avses i 22 eller 24 5 skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 & rättegångsbalken.

33 5 Om särskilda skäl föreligger, kan länsstyrelsen medge undantag från tillämpningen av lagen i fråga om hus som ägs av förening eller aktiebolag som avses i punkt 16 övergångsbestämmelsema till bostads- rättslagen (1971: 479).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978. Lagen tillämpas inte vid fastställelse eller ändring av övergångshyra enligt lagen (1974: 1080) om avveckling av hyresregleringen.

Såsom avtal om förhandlingsordning enligt denna lag anses även av- tal som har ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med bestämmelserna i 1, 3 och 6 55 samt innefattar rätt att påkalla förhand- ling rörande någon av de frågor som anges i 5 5.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåll enligt 12 kap. 19 a 5

• Sida 10
•  Original

Prop. 1977/78: 175 10

andra stycket jordabalken i dess lydelse före den 1 juli 1978 gjorts i hyresavtal om att hyran skall utgå med belopp som bestäms genom överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller fastighetsägar- organisation, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan hyres— gästorganisation, har förbehållet alltjämt rättsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåll skall vid tillämpningen av 2 å andra stycket och 3 & denna lag anses som förhandlingsklausul enligt lagen.

2. Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1 dels att 7 kap. 13 5 samt 12 kap. 19 a, 24 a, 35, 44, 46, 63 och 65 åå skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas två nya paragrafer, 12 kap. 55 a och 65 a åå, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 KAP. 13 5 Även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som avses i 8 5. I fråga om överenskommelse som avses i 7 & gäller första stycket endast om den förut gällande upplåtelsetiden utgått före överlåtelsen, varvid tillträde ej skall anses ha ägt rum innan överenskommelsen trätt i till- lämpning.

Om giltighet av avtal om för- handlingsordning mot ny hyres- värd finns bestämmelser i hyres- förhandlingslagen (1978: 000).

12 KAP. 19a & Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avta- let. Detta gäller dock ej ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förse- ende med varmvatten eller elek- trisk ström eller avgifter för vat- ten och avlopp.

Hyran för bostadslägenhet skall vara till beloppet bestämd i avta- let eller, om avtalet innehåller för- handlingsklausul enligt hyresför— handlingslagen (1978: 000), i för- handlingsöverenskommelse. Detta gäller dock ej ersättning för kost- nad som hänför sig till lägenhe— tens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och av— lopp.

1 Omtryckt 1971: 1209. 12 kap. omtryckt 1974: 1083.

• Sida 11
•  Original

Prop. 1977/78: 175

Nuvarande lydelse

Utan hinder av första stycket första punkten gäller förbehåll i hyresavtal att hyran skall utgå med belopp som bestämmes ge- nom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller organisation av fastighets- ägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan orga- nisation av hyresgäster.

Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första och andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Föreslagen lydelse

Har hyran ej bestämts enligt vad som sägs i första stycket, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till par— ternas avsikter och övriga förhål— landen när avtalet träffades.

Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlings- lagen.

24 a & Bostadshyresgäst har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförlig åtgärd. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan.

Avser hyresavtalet enfamiljshus som icke är avsett att uthyras var- aktigt eller lägenhet som upplåta- ren innehar med bostadsrätt, gäl- lcr första stycket endast om ej annat har avtalats.

Avser hyresavtalet enfamiljshus som icke är avsett att uthyras var- aktigt eller lägenhet, vilken upp- låtits av någon som innehade den med bostadsrätt och vilken allt- jämt innehaves med sådan rätt, gäller första stycket endast om ej annat har avtalats.

Fråga om skyldighet för hyresgästen att utgiva ersättning enligt första stycket prövas av hyresnämnd.

355

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att ge- nom byte erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktans- värda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och inne- haft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

• Sida 12
•  Original

Prop. 1977/78: 175

Nuvarande lydelse

12

Föreslagen lydelse

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamiljshus,

4. upplåtaren innehar lägenhe- ten med bostadsrätt,

4. lägenheten upplåtits av någon som innehade den med bostads- rätt och lägenheten alltjämt inne- haves med sådan rätt,

5. hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Medverkar kommun till att hyresgästen får annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hy- resnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller även kommunalförbund, som handhar för två eller flera kommu— ner gemensam bostadsförmedling.

44s

Är hyresrätten enligt 42 & första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anled- ning därav uppsagt avtalet, får hy- resgästen ej på grund av dröjsmå- let skiljas från lägenheten, om hy- ran betalas på sätt som anges i 20 å andra eller tredje stycket el- ler nedsättes hos överexekutor en- ligt 21 å senast tolfte vardagen ef- ter det att hyresgästen, i den ord- ning som gäller för uppsägning, delgivits underrättelse om att han genom att betala hyran på angi- vet sätt äger återvinna hyresrät- ten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som så- lunda fordras för att återvinna hy- resrätten får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton var- dagar förflutit från det att hyres- gästen delgivits underrättelsen.

Är hyresrätten enligt 42 & förs- ta stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyra och har hyresvärden med anled- ning därav uppsagt avtalet, får hy- resgästen ej på grund av dröjsmå- let skiljas från lägenheten, om hy- ran betalas på sätt som anges i 20 å andra eller tredje stycket el- ler nedsättes hos överexekutor en- ligt 21 å senast tolfte vardagen ef- ter det att hyresgästen, i den ord— ning som gäller för uppsägning, delgivits underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten samt, i fråga om bostadslägenhet, meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats so- cialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha full— gjort vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning icke meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från det att hyresgästen delgivits underrät— telsen Och, i fråga om bostadslä- genhet, meddelandet lämnats so- cialnämnden.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kor- tare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer fastställer

Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer fastställer

• Sida 13
•  Original

Prop. 1977/78: 175 ' 13

Nuvarande lydelse

formulär till underrättelse som av- ses i första stycket.

Föreslagen lydelse formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

46%

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet eller, i fall som avses i 4 5 första stycket, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 5 utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan män att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyres- förhållandet upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bo— stadsrätt och upplåtaren har så- dant intresse att förfoga över lä-

6. avtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäli- gen bör flytta,

genheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

6 a. avtalet avser lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenhe- ten alltjämt innehaves med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lä- genheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommu- nal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upp- låtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

8. hyresförhållandet i annat fall än som avses i 7 beror av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet samt anställningen har upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör,

9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 eller 8 och som upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att även hyres- förhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att" upplösa hyresförhållandet,

10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

• Sida 14
•  Original

Prop. 1977/78: 175

Nuvarande lydelse

14

Föreslagen lydelse

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen av- träder endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

Avträder bostadshyresgäst lägenhet eller del därav med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, skall hyresgästen om möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset.

5535

Om rätt till prövning av hyres— villkoren för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyres- förhandlingslagen (1978: 000).

635

Är sådant meddelande från hy- resvärden som avses i 10 & eller 42 & första stycket 2, 3 eller 5 av- sänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Det- samma gäller beträffande sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller 33 &. I fall som avses i 24 & är det dock till fyllest att meddelandet är av- sänt på annat ändamålsenligt sätt.

Är sådant meddelande från hy- resvärden som avses i 10 5 eller 42 & första stycket 2, 3 eller 5 el- ler sådant meddelande från hyres- värden till socialnämnd som avses i 44 5 avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträf- fande sådant meddelande från hy— resgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller 33 5. I fall som avses i 24 5 är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

655

Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskilt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till så— dan lägenhet, dömes till böter el- ler fängelse i högst ett år. Gär- ningen får icke åtalas av åklagare, om ej åtal finnes påkallat ur all- män synpunkt.

Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskilt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till så- dan lägenhet, dömes till böter el- ler fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas till straff.

Är brottet grovt, dömes till fängelse i högst två år. Vid bedö- mande huruvida brottet är grovt skall särskilt beaktas om det ut- gjort led i en verksamhet som be- drivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsman-

• Sida 15
•  Original

Prop. 1977/78: 175 15

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

nen eljest :" avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som uppställt vill- koret är skyldig att återbära vad han mottagit.

65aå

Ej får någon mottaga, träffa av- tal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bo- stadslägenhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig

. bostadsförmedling enligt grunder som föreskrivs av regeringen eller myndighet som regeringen be- stämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter el- ler fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, dömes till fäng- else i högst två år.

Den som har uppburit otillåten ersättning är skyldig att återbära den.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

Har före ikraftträdandet av denna lag förbehåll enligt 12 kap. 19 a & andra stycket i dess äldre lydelse gjorts i hyresavtal om att hyran skall utgå med belopp som bestäms genom överenskommelse mellan å ena sidan "hyresvärden eller fastighetsägarorganisation, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan hyresgästorganisation, har förbehållet allt- jämt rättsverkan enligt sitt innehåll. Sådant förbehåll skall vid tillämp- ningen av 12 kap. 19 a 5 första stycket i dess nya lydelse anses som för- handlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978: 000).

Bestämmelserna i 12 kap. 44 å i den nya lydelsen gäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före ikraftträdandet. Har hyresavtalet upp- sagts dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

3. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973: 188) om arrendenämn- der och hyresnämnder1 dels att 4, 10, 11, 12, 17, 22, 23 och 32 55 skall ha nedan angivna ly- delse, dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, 11 a och 15 a 55, samt närmast före 15 a 5 en ny rubrik av nedan angivna lydelse. ' Lagen omtryckt 1974: 1090.

• Sida 16
•  Original

Prop. 1977/78: 175 16

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

452

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 % jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 å andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a &, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34—36 55, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 &, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 &, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 5 eller uppskov med av- flyttning enligt 12 kap. 59 5, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 55 hyresförhand- lingslagen (1978: 000) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 5 samma lag,

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 & sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 å andra stycket eller medlemskap enligt 52 &, allt bostadsrättslagen (1971: 479),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 å jordabalken eller av beslut som avses i 60 & första stycket 1 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyres- värd och hyresgästorganisation en- ligt h yresförhandlingslagen,

6. pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973: 531) och bostads— förvaltningslagen (1977: 792),

7. pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastig— het m. m.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9, 17 eller 18 5 lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där för- valtningen föres.

ros

Underlåter sökanden att på kal- lelse infinna sig inför nämnd, av- skrives ärendet. Kommer ej mot- parten tillstädes, får nämnden fö- relägga honom vid vite att inställa sig inför nämnden. Kommer par- ten likväl ej tillstädes och är det icke antagligt att förlikning kan komma till stånd, avskrives ären- det. Rör ärendet tvist som avses i 1 % första stycket 2 eller 4 & första stycket 2 eller 3, avgöres dock ärendet utan hinder av partens utevaro.

Underlåter sökanden att på kal— lelse infinna sig inför nämnd, av- skrives ärendet. Kommer ej mot- parten tillstädes, får nämnden fö- relägga honom vid vite att instäl- la sig inför nämnden. Kommer parten likväl ej tillstädes och är det icke antagligt att förlikning kan komma till stånd, avskrives ärendet. Rör ärendet tvist som av- ses i 1 & första stycket 2 eller 4 & första stycket 2. 2 a eller 3, avgö- res dock ärendet utan hinder av partens utevaro.

• Sida 17
•  Original

Prop. 1977/78: 175

Nuvarande lydelse

17

Föreslagen lydelse

Uteblir båda parterna i tvist som domstol hänskjutit till nämnden, avskrives ärendet. Uteblir endast den ena parten, äger första stycket andra och tredje punkterna motsvarande tillämpning.

Första och andra styckena äger ej tillämpning om det finns anledning antaga att part har laga förfall för sin utevaro.

115

Rör ärende som avskrivits en- ligt 10 5 första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. 10 5, 10 kap. 6 5 eller 12 kap. 49 eller 55 & jordabalken, 5 & lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 52 & bostadsrättslagen (1971: 479), skall nämnden återupptaga ären- det på ansökan av sökanden. An— sökan göres skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivning meddelades.

Rör ärende som avskrivits en- ligt 10 å första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. 10 5, 10 kap. 6 5 eller 12 kap. 49 eller 55 & jordabalken, 22 eller 24 5 hyresförhandlingslagen (1978: 000), 5 5 lagen (1957: 390) om fis— kearrenden eller 52 % bostadsrätts- lagen (1971:479), skall nämnden återupptaga ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan göres skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivning meddelades.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

llaå

Gäller för lägenhet förhand- lingsordning enligt hyresförhand- lingslagen (1978: 000), får hyres- nämnd i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken icke pröva hyresvärds yrkande om högre hyra, om ej för- handling som skall påkallas enligt förhandlingsordningen ägt rum rö- rande tvistefrågan. Detsamma gäl- ler yrkande om ändring" av grun- derna för beräkning av sådan sär- skild ersättning som avses i 12 kap. 19 a 5 jordabalken. Har förhand- ling ej ägt rum, får yrkande ändå upptagas till prövning, om hyres- värden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som icke berott av hyresvärden eller av fas- tighetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen. 12 & Nämnd skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medling icke påkallats, söka förlika parterna.

Kan parterna ej förlikas efter förslag av någondera parten, skall nämnden framlägga förslag till förlikning, om det ej är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas.

Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna. 2 Riksdagen 1977/78. 1 saml. Nr 175

• Sida 18
•  Original

Prop. 1977/78: 175

Nuvarande lydelse

Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga som avses i 1 5 första stycket 2 eller 4 5 första stycket 2 eller 3. I annat fall avskrives ärendet.

18

Föreslagen lydelse

Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga som avses i 1 5 första stycket 2 eller 4å första stycket 2, 2 a eller 3. I annat fall avskri- ves ärendet. Ärende angående förhandlingsord- ning m. m.

15aå

Tvist som avses i 4 5 första styc- ket 5 a hänskjutes till hyresnämnd genom ansökan som skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn, den berörda fas— tighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet.

Bestämmelserna i 8 5 andra—— femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

Underlåter sökanden att på kal- lelse infinna sig inför nämnden, avskrives ärendet. Uteblir motpar- ten, får nämnden förelägga honom vid vite att inställa sig inför nämn— den. Uteblir han likväl, avgöres ärendet utan hinder av hans ute- varo.

Fjärde stycket äger ej tillämp- ning om det finns anledning anta- ga att part har laga förfall för sin utevaro.

175

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 & jordabalken skall arrende- nämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a- & bostadssaneringslagen (1973: 531) inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten

är belägen.

• Sida 19
•  Original

Prop. 1977/78: 175

Nuvarande lydelse

19

Föreslagen lydelse

I ärende angående tvist om hy- resvillkor enligt 22 &" hyresför- handlingslagen (1978: 000) skall hyresnämnden, om det finnes er- forderligt, bereda den hyresgäst- organisation som ingått den klandrade överenskommelsen till- fälle att yttra sig.

Innan hyresnämnden meddelar beslut som avses i 4 5 andra styc- ket hyresförhandlingslagen skall den hyresgästorganisation med vil- ken förhandlingsordning gäller be- redas tillfälle att yttra sig.

22 &

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts- kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 5 första styc- ket 2 eller 4 5 första stycket 2, 3, 6 eller 7. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 å andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34—36 el- ler 40 ?; jordabalken eller 30 5 andra stycket bostadsrättslagen (1971: 479) eller ansökan om upp- skov enligt 12 kap. 59 & jordabal- ken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a & bo- stadssaneringslagen (1973: 531) lämnats utan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts- kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 5 första styc- ket 2 eller 4 5 första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6 eller 7. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläg- gande enligt 12 kap. 16 å andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34—36 eller 40 & jordabalken eller 30 å andra stycket bostadsrättsla- gen (1971: 479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 & jorda- balken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a & bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhand- lingsordning enligt 9 5 hyresför- handlingslagen (1978: 000) läm— nats utan bifall.

23 54

Om'fullföljd av talan mot hyres— nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssa- nering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastig- het m.m. finns bestämmelser i 12

3 Senaste lydelse 1975: 1133. ' Senaste lydelse 1977: 794.

Om fullföljd av talan mot hyres- nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför— handlingslagen (1978:000) eller i ärende angående bostadsrätt, bo- stadssanering eller särskild förvalt- ning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres-

• Sida 20
•  Original

Prop. 1977/78: 175

Nuvarande lydelse

kap. 70 & jordabalken, 76 & bo- stadsrättslagen (1971:479), 21 & bostadssaneringslagen (1973: 531), 34 & bostadsförvaltningslagen (1977: 792) samt 25 5 lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

20

Föreslagen lydelse

fastighet m.m. finns bestämmel- ser i 12 kap. 70 & jordabalken, 31 5 hyresförhandlingslagen, 76 & bostadsrättslagen (1971: 479), 21 & bostadssaneringslagen (1973: 531), 34 & bostadsförvaltningslagen (1977: 792) samt 25 & lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden 1. avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14—16, 16 a eller 16 c &,

2. avskrivit ärende enligt 8—10, 16, 16 a eller 16 c &, dock ej när ärendet kan återupptagas,

2. avskrivit ärende enligt 8—10, 15 a, 16, 16 a eller 16 c &, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga före- läggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

32 55

Föres ej talan mot nämnds be- slut enligt 9 kap. 14 5 eller 12 kap. 24 a & jordabalken, 13 a & denna lag eller 13 eller 15 5 eller 25 5 första stycket bostadsförvaltnings— lagen (1977: 792), får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom.

Föres ej talan mot nämnds be- slut enligt 9 kap. 14 5 eller 12 kap. 24 a & jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 5 hyresförhandlingslagen (1978: 000), 13 a & denna lag eller 13 el- ler 15 5 eller 25 5 första stycket

bostadsförvaltningslagen (1977: 792), får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom.

Har hyresnämnd med stöd av 31 5 första stycket bostadsförvaltnings- lagen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 5 eller 25 & första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraft- ägande dom. '

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

4 Förslag till _Lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol märigenom föreskrivs att 285 lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol Skall ha nedan angivna lydelse.

5 Senaste lydelse 1977: 794.

• Sida 21
•  Original

Prop. 1977/78: 175

Nuvarande lydelse

21

Föreslagen lydelse

28 51

Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft , Såvitt därigenom av- gjorts fråga som avses i 4 5 2, 3, 6 eller 7 lagen (1973: 188) om arren- denämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om re- parationsföreläggande enligt 12 kap. 16 å andra stycket eller till- stånd enligt 12 kap. 34 eller 36 & jordabalken eller ansökan om för- bud eller medgivande som avses i 2 a & bostadssaneringslagen (1973: 531) lämnats utan bifall.

Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom av- gjorts fråga som avses i 4 5 2, 2 a, 3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder. Vad som sagts nu gäl- ler dock ej beslut, varigenom an- sökan om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 å andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 34 el- ler 36 5 jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a & bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 5 hyresförhandlingslagen (1978: 000) lämnats utan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

5. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973: 189) med särskilda hyresbestämmel-

ser för vissa orter

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973: 189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter dels att 2 5 skall upphöra gälla, dels att 4 och 6 åå skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 451

Ärende om ersättning enligt 2 5 eller tillstånd enligt 3 & prövas av hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 & jordabalken.

I fråga om förfarandet inför hyresnämnd äger 4 & andra styc- ket, 17—21 och 24—30 55 lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder motsvarande tillämpning.

Ärende om tillstånd enligt 3 & prövas av hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 & jordabalken.

I fråga om förfarandet inför hy- resnämnd äger 4 5 andra stycket, 14, 17—21 och 24—30 åå lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder motsvarande tillämpning.

652

Den som uppsåtligen bryter mot 2 eller 3 & dömes till böter eller fängelse i högst ett år. Han är 1 Senaste lydelse 1975: 1137. 1 Senaste lydelse 1974: 823. 2 Senaste lydelse 1974: 823.

Den som'uppsåtligen bryter mot 3 & dömes till böter eller fängelse i högst ett år.

• Sida 22
•  Original

Prop. 1977/78: 175 22

Nuvarande lydelse Föreslagen I ydelse

även i fall som avses i 2 5 skyldig att återbära otillåten ersättning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978. Bestämmelserna i 25 och 65 i dess äldre lydelse gäller fortfarande beträffande gärning som har begåtts före ikraftträdandet.

6. Förslag till Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479)

Härigenom föreskrivs att 165 bostadsrättslagen (1971: 479) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

165

Bostadsrättshavare kan sedan två år förflutit från det bostadsrätten uppläts avsäga sig bostadsrätten och därigenom bli fri från sina för- pliktelser som bostadsrättshavare. Avsägelse göres skriftligen hos sty- relsen.

Sker avsägelse, övergår bostads— Sker avsägelse, övergår bostads- rätten till föreningen på den far- rätten till föreningen vid det må— dag för avträdande av hyrd lägen- nadsskifte som inträffar närmast Izet som inträffar närmast efter efter tre månader från avsägelsen tre månader från avsägelsen. eller vid det senare månadsskifte

som angivits i denna.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

De nya bestämmelserna gäller även i fråga om bostadsrätt som upp- låtits före ikraftträdandet. Har avsägelse skett dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

7. Förslag till Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531)

Härigenom föreskrivs att 15 bostadssaneringslagen (1973: 531) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 51 Denna lag äger tillämpning på fastighet på vilken finns bostads— lägenhet som fastighetens ägare regelmässigt uthyr för annat ändamål än fritidsändamål och som ej utgör del av hans egen bostad. Lagen gäller dock ej fastighet som tillhör staten eller kommun. När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestäm- melserna i denna lag motsvarande tillämpning på tomträtten. I fråga om

1 Senaste lydelse 1974: 821.

• Sida 23
•  Original

Prop. 1977/78: 175

23

byggnad som eljest tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i till- lämpliga delar.

Med organisation av hyresgäster avses i denna lag riksorganisation eller förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen.

Med organisation av hyresgäster avses i denna lag organisation som har avtal om förhandlingsordning för fastigheten eller, om förhand- lingsordning ej gäller, riksorgani- sation eller förening, som är an- sluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fas— tigheten är belägen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1978.

8. Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974: 1080) om avveckling av hyresregle-

ringen

Härigenom föreskrivs att 3 & lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 35

Under tiden den 1 oktober 1975 —den 30 september 1978 får hy- resvärden ta emot högre hyra än som utgått tidigare endast efter sådan överenskommelse eller prövning som avses i 4 5.

Under tiden den 1 oktober 1975 —den 31 december 1978 får hy- resvärden ta emot högre hyra än som utgått tidigare endast efter sådan överenskommelse eller prövning som avses i 4 5.

Om den utgående hyran understiger hyran för lägenheter, som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, får hyran under den i första styc— ket angivna tidsperioden icke höjas i vidare mån än som motsvarar skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvär- diga lägenheter. Andelens storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra den 1 oktober 1978 är anpassad till hyran för likvärdiga lägen- heter. Den högsta hyra som sålunda får utgå vid varje tidpunkt under övergångstiden betecknas i denna lag som övergångshyra.

Denna lag träderi kraft den 1 juli 1978.

• Sida 24
•  Original

Prop. 1977/78: 175 24

Utdrag ]USTlTl EDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1978-02-23

Närvarande: statsrådet Ahlmark, ordförande, och statsråden Bohman, Turesson, Antonsson, Mogård, Olsson, Dahlgren, Söder, Troedsson, Mundebo, Krönmark, Ullsten, Burenstam Linder, Wikström, Johansson, Friggebo

Föredragande: statsrådet Friggebo

Lagrådsremiss med förslag till hyresförhandlingslag m. m.

Prop. 1977/78:l175 25

— som har åberopat det yttrande som har avgetts av Näringslivets bygg- nadsdelegation —, Svenska kommunförbundet, Stockholms, Göteborgs och Malmö kommuner, Svenska riksbyggen, Sveriges advokatsamfund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Sveriges fastighetsägare- förbund samt Tjänstemännens centralorganisation (TCO). Riksåklaga- ren har bifogat yttranden av överåklagama i Stockholms, Göteborgs och Malmö åklagardistrikt samt länsåklagarna i Kalmar, Kristianstads och Skaraborgs län. Byggnadsstyrelsen har i sitt yttrande hänvisat till en promemoria av statens personalbostadsdelegation. Yttranden har vidare inkommit från Olivedals stadsdelsförening i Göteborg och Stockholms bostadsföreningars centralförening.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna har i sitt slutbetän- kande (SOU 1975 : 51) Bostadsförsörjning och bostadsbidrag bl. a. före- slagit att kommunens socialnämnd skall underrättas när hyresrätt är för- verkad på grund av betalningsförsummelse (s. 240—244). Betänkandet innehåller i denna del förslag till ändring i 12 kap. 445 jordabalken (s. 529). Utredningarnas förslag till ändring i nämnda paragraf bör fogas till regeringsprotokollet i detta ärende som bilaga 2. Betänkandet har re- missbehandlats. Härvid har angivet förslag föranlett yttranden av justi- tiekanslern, bostadsdomstolen, Svea hovrätt, hyresnämndema i Stock- holm och Göteborg, datainspektionen, socialstyrelsen, Sveriges fastig- hetsägareförbund, bostadsstyrelsen, länsbostadsnämnden i Malmö, bo- stadssociala delegationen, Sveriges kommunförbund', Botkyrka, Göte- borgs, Hofors, Jönköpings, Norrköpings och Örebro kommuner, SABO samt Föreningen Sveriges Kronofogdar.

HSB har i skrivelse till justitiedepartementet den 29 september 1976 hemställt om viss ändring i 165 bostadsrättslagen (1971: 479). HSB:s hemställan har behandlats i en inom justitiedepartementet upprättad promemoria (Ds In 1976: 17) Följdlagstiftning till eri ny föreningslag (s. 79). Vid remissbehandling av promemorian har den angivna frågan berörts särskilt endast av HSB och Stockholms bostadsföreningars cen- tralförening.

2.2. Avvecklingslagen

Lagen (1942: 429) om hyresreglering m.m. upphörde att gälla med utgången av september 1975 (se SFS 1974: 213). År 1971 beslöts genom- gripande ändringar av hyresregleringslagen, som trädde i kraft den 1 ok- tober 1972. Systemet med generella hyreshöjningar avskaffades och ett nytt bashyresbegrepp infördes. Huvudansvaret för hyresregleringen la- des på hyresmarknadens organisationer (se härom prop. 1971: 103 s. 43). Enligt 3 35 hyresregleringslagcn (i lydelse enligt SFS 1971: 418) skulle fastställelse och ändring av bashyra ske genom skriflig över- enskommelse mellan å ena sidan hyresvärd eller organisation av fastig- hetsägare, i vilken hyresvärden var medlem, och å andra sidan organisa- tion av hyresgäster. Med organisation avsågs därvid riksorganisation el- ler förening som var ansluten till sådan organisation och inom vars om- råde lägenheten var belägen.

Lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen (avvecklings- lagen) har trätt i 'kraft den 1 juli 1975 (prop. 1974: 150, CU 1974: 36, rskr 1974: 372). Avvecklingslagen innehåller bestämmelser om en sär- skild övergångsordning som skall göra det möjligt att successivt anpassa hyrorna för lägenheter som var hyresreglerade vid utgången av septem- ber 1975 till lägenheternas bruksvärde.

Övergångsordningen innebär enligt 3 och 4 55 avvecklingslagen att hyran under tiden fr. o. m. den 1 oktober 1975 t. o. m. den 30 september 1978 endast får höjas genom skriftlig överenskommelse mellan å ena si— dan hyresvärd eller organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å den andra hyresgästorganisation. Med organisation avses, liksom i hyresregleringslagen, riksorganisation eller därtill anslu- ten förening. Hyran får under den angivna tidsperioden inte höjas i vi- dare mån än som motåvarar skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelens storlek skall bestäm-

• Sida 29
•  Original

Prop. 1977/78: 175 29

mas så att lägenhetens hyra den 1 oktober 1978 är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter. Den högsta hyra som får utgå vid varje tid— punkt under övergångstiden betecknas i lagen som övergångshyra. Hy— resvärd som tar emot högre hyra än fastställd övergångshyra kan dömas till böter eller fängelse i högst ett år. Han är också skyldig att återbära otillåten hyra. Har förhandlingsöverenskommelse om övergångshyra inte träffats, får hyran på framställning av hyresvärd bestämmas av hy- resnämnd. Hyresnämnden får ta upp frågan endast om förhandling har ägt rum med hyresgästorganisationen eller om hyresvärden inte skäligen kan anses ha varit skyldig att träda i förhandling. Avvecklingslagen in- nehåller inte några särskilda regler om rätt för enskild hyresgäst att be- gära prövning hos hyresnämnden av träffad förhandlingsöverenskom- melse (se härom prop. 1974:150 5. 468).

Avvecklingslagens bestämmelser om övergångshyra upphör i princip att vara tillämpliga, om ny hyresgäst inträder i hyresförhållandet. Upp— låts lägenheten till ny hyresgäst efter den 30 september 1975, är hyres- värden enligt huvudregeln oförhindrad att omedelbart ta ut bruksvärde- hyran.

3.2. Den allmännyttiga sektorn

1950 bildade ett femtiotal allmännyttiga bostadsföretag riksorganisa- tioncn Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO). F. n. är omkring 230 allmännyttiga bostadsföretag anslutna till SABO. De anslutna före- tagen förvaltar närmare 650 000 bostadslägenheter.

År 1957 enades SABO och Hyresgästernas riksförbund om att rekom- mendera anslutna bostadsföretag resp. hyresgästföreningar att anta en av de centrala partsorganen utarbetad förhandlingsordning. Samtidigt enades partsorganisationerna om att inrätta en gemensam hyresmark- nadskommitté.

Efter revidering år 1971 har den av hyresmarknadskommittén rekom- menderade förhandlingsordningen följande lydelse:

”1. Vardera parten äger hos den andra påkalla förhandlingar i frågor som berör hyror eller boendeförhållanden för en eller flera av företagets hyresgäster.

2. Det förutsättes att parterna genom ömsesidigt hänsynstagande skall söka att i samförstånd ordna sina gemensamma angelägenheter och så- vitt möjligt förebygga uppkomsten av tvister.

3.3. Den enskilda sektorn

Med den enskilda sektorn avses sådana hyreslägenheter som ägs av enskilda personer eller privata bostadsföretag. Industriägda bostäder in— räknas inte. Den enskilda sektorn består f. 11. av ca 800 000 lägenheter.

Riksorganisationen Sveriges fastighetsägareförbund bildades år 1914. Fastighetsägareförbundet omfattar numera 33 regionalt verksamma för- eningar samt därutöver 2 lokala föreningar, som tills vidare fått dispens från skyldighet att gå upp i regionförening. Vid ingången av år 1975 hade föreningarna tillsammans ca 23 000 medlemmar.

År 1970 träffade fastighetsägareförbundet och Hyresgästernas riksför- bund en överenskommelse om bildandet av ett gemensamt förhandlings- organ, kallat bostadsmarknadskommittén. Till skillnad från hyresmark- nadskommittén tar bostadsmarknadskommittén enligt denna över- enskommelse inte upp andra lokala tvister än sådana som rör frågor av principiell betydelse. Efter revidering år 1973 har den av bostadsmark- nadskommittén rekommenderade förhandlingsordningen följande ly- delse:

”Mellan NN, hyresvärd, och XX Fastighetsägareföreningen, å den ena, samt YY Hyresgästförening, å den andra sidan, har denna dag träf- fats överenskommelse att tillämpa denna förhandlingsordning beträf- fande samtliga bostadslägenheter i följande fastigheter: . . .

• Sida 32
•  Original

Prop. 1977/78: 175 32

l. Vardera föreningen äger hos den andra påkalla förhandlingar i frågor som berör hyror och boendeförhållanden. Det förutsätts dock att hyresvärd och hyresgäst beträffande andra frågor än hyror i första hand genom ömsesidigt hänsynstagande skall söka att i samförstånd ordna sina gemensamma angelägenheter och såvitt möjligt förebygga upp- komsten av tvister i sådana frågor.

2. Föreningarna skall sträva efter att uppnå en opartisk lösning av de förhandlingsfrågor som dragits under deras bedömande.

3. Föreningsrätten skall å ömse sidor lämnas okränkt.

4. Begäran om förhandling skall ske skriftligen med angivande av de frågor som förhandlingen skall omfatta. Har förhandling begärts, skall sammanträde hållas snarast möjligt och senast inom tre veckor, såvida inte parterna enas om annan tid. Vid förhandling skall, därest så påkallas, föras protokoll som justeras av företrädare för vardera föreningen.

5. Träffade överenskommelser skall avfattas skriftligen och under- tecknas av hyresvärden och företrädare för föreningarna.

6. Skulle överenskommelse ej kunna träffas är det hyresvärd/hyres- gäst obetaget att hos vederbörande myndighet begära prövning av tvis- ten. Därvid skall dock beaktas den överenskommelse som träffats mel- lan riksförbunden angående vissa tvisters hänskjutande till Bostads- marknadskommittén.

7. Detta avtal gäller från och med den ../.. 19.. till och med den 31/12 19... Har skriftlig uppsägning ej skett tre månader före avtalsperiodens ut- gång är avtalet förlängt på ett år i taget."

Avtalet om förhandlingsordning skall enligt rekommendationen skri- vas under av hyresvärden, fastighetsägareföreningen och hyresgästför- eningen.

Den av bostadsmarknadskommittén rekommenderade förhandlings- ordningen överensstämmer i allt väsentligt med den av hyresmarknads- kommittén rekommenderade. Bland de förhandlingsordningar, som f.n. gäller på den enskilda sektorn och som tillsammans berör ca 125 000 lä- genheter, finns emellertid flera äldre förhandlingsordningar, som i skilda hänseenden avviker från den av bostadsmarknadskommittén re— kommenderade och föreskriver en mindre omfattande förhandlingsrätt. Enligt vissa förhandlingsordningar kan endast frågor om hyran göras till föremål för förhandling. Enligt andra kan förhandlingar påkallas bara om frågan rör medlem i hyresgästföreningen.

I likhet med vad som gäller på den allmännyttiga sektorn och i övriga fall där förhandlingsordning finns blir de överenskommelser, som träf- fas på grundval av förhandlingsordningen, bindande för den enskilde hyresgästen genom en i hans hyreskontrakt intagen förhandlingsklausul.

3.4. Industrisektom

År 1972 träffade Hyresgästernas riksförbund en central överenskom- melse med Industriens bostadsförening om inrättandet av ett centralt

• Sida 33
•  Original

Prop. 1977/78: 175 33

partsorgan, industribostadskommittén och om rekommendation till an- slutna föreningar och företag att teckna lokala förhandlingsordningar. Industriens bostadsförenings medlemsföretag äger eller förvaltar sam- manlagt ca 70 000 lägenheter.

Den rekommenderade förhandlingsordningen överensstämmer i allt väsentligt med de av hyresmarknads- och bostadsmarknadskommit- téerna rekommenderade. Om tvist inte kan lösas vid lokal förhandling, äger enligt förhandlingsordningen part rätt att genom sin huvudorgani- sation hänskjuta tvisten till industribostadskommittén.

3.5. Kommun- och landstingssektom

Kommuner och landsting äger sammanlagt ca 175 000 bostadslägen— heter. År 1973 träffades en central överenskommelse mellan å ena sidan Svenska kommunförbundet och Landstingsförbundet och å den andra sidan Hyresgästernas riksförbund med i stort sett samma innehåll som redovisats för industrisektorn. Namnet på det centrala partsorganet är kommunbostadskommittén.

4. Utredningen 4.1 Allmänna synpunkter

Utredningen konstaterar inledningsvis att partsorganisationerna har kommit att spela en allt viktigare roll på bostadshyresmarknaden. Inom ramarna för dels frivilliga förhandlingsordningar, dels avvecklingslagens förhandlingssystem bestäms f.n. hyresvillkoren för flertalet bostadslä- genheter i landet under medverkan av partsorganisationerna.

Erfarenheterna i stort av det frivilliga förhandlingssystemet och av förhandlingsordningarna i hyresregleringslagen och avvecklingslagen måste enligt utredningen bedömas som goda. Partsorganisationema har visat såväl vilja som förmåga att uppnå för båda sidor godtagbara över- enskommelscr.

Utvecklingen mot ett förhandlingssystem ser utredningen främst som resultatet av den organiserade hyresgäströrelsens strävan att skapa för- utsättningar för frivilliga uppgörelser mellan hyresmarknadens parter. Även fastighetsägarna sägs ha uppfattat förhandlingssystemet som för- delaktigt. Den främsta vinningen för dem har enligt utredningen varit den förenkling av i första hand hyressättningsförfarandet som en för- handlingsordning innebär. I stället för att förhandla med varje enskild hyresgäst kan fastighetsägaren enligt förhandlingsordningen förhandla med en enda motpart.

Dcn hittillsvarande utvecklingen tyder enligt utredningen på att för- handlingsordningar på frivillig väg konuner att i ökad omfattning vinna

4.2. Förhandlingsrättens innehåll

Det föreligger enligt utredningen inte något behov av att omedelbart inlemma samtliga hyreslägenheter i landet i ett förhandlingssystem. Vad det gäller är att skapa en ordning inom vilken organisation av hyresgäs- ter ges möjlighet att etablera förhandlingsrätt även om hyresvärden motsätter sig detta. Däremot bör det inte komma i fråga att genom lag- stiftning rubba det frivilliga förhandlingssystemet.

Ett legalt erkännande av förhandlingsrätten på bostadshyresmarkna- den får enligt utredningen praktisk betydelse i första hand på de områ- den där frivilliga förhandlingsordningar inte har kommit till stånd. Det är dock inte oväsentligt att ett bibehållande av rätten till förhandlings- ordning garanteras i lag även för det fall att hyresgästorganisationen re- dan själv har förmått hävda sin rätt. Därmed stärks hyresgästorganisa- tionens ställning gentemot fastighetsägaren. Lagstiftningen bör därför utformas så att under denna faller såväl den förhandlingsrätt som grundas på frivilliga avtal som den som har tillkommit genom ett tvångsförfarande. All förhandlingsverksamhet på bostadshyresmarkna- den kommer då att vila på samma legala grund.

Enligt utredningen bör förhandlingsrätt även fortsättningsvis i största möjliga utsträckning komma till stånd genom frivilliga avtal mellan hy— resgästorganisation och hyresvärd eller fastighetsägarorganisation. Lag— stiftningens primära praktiska syfte blir att ge hyresgästorganisationen rätt att företräda hyresgästerna i förhandlingar med hyresvärden för att därigenom möjliggöra en lösning av uppkommande frågor och tvister i samförstånd. Därutöver krävs att förhandlingsarbetet kan ske i former, som garanterar kontinuitet och stadga.

Utredningen erinrar om att förhandlingsrättens grundval inom frivil- ligsystemet utgörs av ett avtal om förhandlingsordning. Genom detta av- tal förbinder sig parterna att förhandla i enlighet med en viss förhand- lingsordning. Avtalet gör det möjligt för en hyresgästorganisation att långsiktigt och kontinuerligt påverka boendeförhållandena för de hyres- gäster den representerar. Mot den bakgrunden är det naturligt att också en legal reglering av förhandlingsrätten utformas som i första hand en rätt att teckna förhandlingsordning.

Utredningen diskuterar härefter frågan om en förhandlingsordning bör omfatta samtliga lägenheter i en eller flera fastigheter. Härvid erin— ras om att utvecklingen inom det frivilliga förhandlingssystemet har lett fram till en förhandlingsrätt för den avtalsslutande hyresgästorganisatio— nen oberoende av hyresgästemas organisationstillhörighet. För den an- givna ordningen kan enligt utredningen anföras flera skäl. Det ligger till en början i sakens natur att förhandlingsöverenskommelser i frågor som berör alla hyresgäster i en fastighet på ett likartat sätt också kommer att tillämpas lika för alla. Beträffande de viktiga hyressättningsfrågoma

• Sida 36
•  Original

Prop. 1977/78: 175 36 finner utredningen det uppenbart att de praktiska vinsterna med en för- handlingsordning minskar betydligt, om den endast träffar vissa av fas- tighetens lägenheter. Sker hyressättningen såsom på den allmännyttiga sektorn med hjälp av schabloner, förutsätter själva metoden att hela det berörda lägenhetsbeståndet omfattas av överenskommelsen.

För den angivna ordningen talar enligt utredningen, förutom prak- tiska hänsyn, även hyreslagens bruksvärderegler. Bruksvärdesystemet in— nebär inte bara att jämförliga lägenheter får lika höga hyror utan också, åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas till varandra efter lägenheternas varierande standard. I detta system där hyrorna i olika lägenheter påverkar varandra på grund av objektivt be- dömbara faktorer föreligger enligt utredningen ett kollektivt hyresgästin- tresse att kunna öva inflytande på samtliga lägenheter i det berörda be— ståndet. Skulle vissa lägenheter undantas från förhandlingsordningen lö- per man risken att i strid med bmksvärdesprincipen få skilda hyresni- våer för likvärdiga lägenheter. Genomfördes en begränsning, skulle det enligt utredningen vidare kunna inträffa att i en och samma fastighet vissa hyror bestämdes i förhandlingar med en hyresgästorganisation, andra i förhandlingar med en annan grupp hyresgäster och åter andra i förhandlingar med de enskilda hyresgästerna. Förhandlingssystemet skulle därmed bli omöjligt att i praktiken hantera och därför utan värde för hyrespartema.

Mot denna bakgrund anser sig utredningen kunna konstatera att en förhandlingsordning måste, såsom fallet redan är enligt de frivilliga för- handlingsordningarna, innefatta förhandlingsrätt för samtliga bostadslä- genheter i en eller flera fastigheter. Därför föreslås att den hyresgästor— ganisation som får förhandlingsrätt skall förhandla för alla lägenheter. Denna organisation får tillvarata hela hyresgästkollektivets intressen och bevaka hyresfrågorna inom hela fastigheten.

Förhandlingsrätten avser enligt utredningens förslag endast villkoren för de lägenheter som hyrs ut av hyresvärden i första hand. Villkoren för av hyresgästerna gjorda andrahandsupplåtelser omfattas inte av för- handlingsrätten.

4.3 Rätten till förhandlingsordning Enligt utredningen bör förhandlingsrätt i de enskilda fallen komma till stånd genom frivillig överenskommelse mellan hyresgästorganisation och hyresvärd eller fastighetsägareförening. Kan förhandlingsrätt inte uppnås på frivillig väg, måste emellertid lagen anvisa en metod för att förhandlingsordning ändå skall kunna genomdrivas. Varje organisation, som uppger sig vilja företräda hyresgästerna i en viss fastighet, kan en- ligt utredningen inte utan vidare tillerkännas förhandlingsrätt. Därför

• Sida 37
•  Original

Prop. 1977/78: 175 37

måste karaktären hos en organisation som bör tillerkännas sådan rätt preciseras.

Utredningen diskuterar i detta sammanhang om det bör krävas att förhandlingsberättigad organisation skall vara ansluten till riksorganisa- tion av hyresgäster. Utredningen erinrar om att ett sådant krav gäller vid förhandlingar om övergångshyra enligt avvecklingslagen. Enligt ut- redningen är vidare de frivilliga förhandlingsordningarna så gott som undantagslöst slutna med hyresgästförening som är ansluten till Hyres— gästernas riksförbund som part. I 19 ag hyreslagen, dvs. den bestäm- melse som ger en ram för möjligheten att i dag teckna förhandlingsord- ning, ställs det dock inte upp något krav på viss organisationstillhörig- het. Av förarbetena framgår att hyreslagen inte lägger något absolut hinder i vägen för att låta även överenskommelse om hyra, som träffas av organisation som står utanför hyresgäströrelsen, bli bindande för de enskilda hyresparterna (prop. 1973: 23 s. 160). Vissa krav ställs dock på en sammanslutning för att den skall kunna betraktas som en hyresgäst- organisation. Den måste enligt förarbetena fylla åtminstone de krav som brukar uppställas för att en sammanslutning över huvud taget skall kunna betraktas som en ideell förening. Däremot krävs det inte att orga- nisationens enda och huvudsakliga ändamål är att ta till vara medlem— marnas intressen i hyresfrågor.

Även om det bara i undantagsfall kan tänkas förekomma att en utan- för hyresgäströrelsen stående organisation framställer krav på förhand- lingsordning, finns det enligt utredningen inte skäl att frånkänna en 10- kal organisation, som har erforderlig kompetens för uppgiften, förhand- lingsrätt. Utredningen föreslår därför att avtal om förhandlingsordning är giltigt om det har ingåtts av hyresgästorganisation som uppfyller de krav som nu gäller enligt förarbetena till 19 a & hyreslagen.

För det fall att förhandlingsrätt inte kan erhållas på frivillig väg genom avtal föreslår utredningen att tvisten skall kunna hänskjutas till prövning av hyresnämnd.

Rent allmänt anser utredningen att det i en sådan situation bör krävas starka skäl för att en hyresgästorganisations framställning om förhand- lingsordning skall kunna avvisas. Organisationen måste dock åtnjuta hy- resgästemas förtroende. Berättigad hänsyn bör alltså tas till uppfatt- ningen hos de berörda hyresgästerna. Om en hyresgästorganisation skulle begära förhandlingsrätt för en fastighet där flertalet hyresgäster bestämt motsätter sig detta, bör någon förhandlingsordning inte få komma till stånd. Däremot bör inte krav uppställas på att hyresgästor- ganisationen skall kunna uppvisa en viss anslutning av medlemmarna bland de berörda hyresgästerna. Om hyresgästerna inte motsätter sig förhandlingsordning, kan det i vissa lägen framstå som berättigat att en hyresgästorganisation får förhandlingsrätt, trots att den inte har några eller har endast ett fåtal medlemmar i den aktuella fastigheten.

• Sida 38
•  Original

Prop. 1977/78: 175 38

Karaktären hos den organisation som begår förhandlingsrätt måste dessutom tillmätas betydelse. En utanför hyresgäströrelsen stående orga- nisation som kräver förhandlingsrätt måste få sina kvalifikationer för uppgiften prövade. Det kan enligt utredningen inte anses rimligt att tvinga hyresvärden att förhandla med en för uppgiften inte skickad or- ganisation, även om den till äventyrs skulle ha stöd hos åtskilliga hyres- gäster.

Antalet berörda lägenheter kan också spela viss roll. De praktiska skälen för en förhandlingsordning gör sig i allmänhet starkare gällande ju större lägenhetsbestånd som skall omfattas av förhandlingsordningen. Förhållandena kan emellertid också i en mindre fastighet vara sådana att ett kollektivt agerande från hyresgästemas sida framstår som särskilt angeläget för att skapa godtagbara boendeförhållanden.

Åtskilliga omständigheter måste alltså enligt utredningen vägas mot varandra vid avgörandet av huruvida förhandlingsrätt skall komma till stånd i ett läge där hyresvärden har vägrat teckna förhandlingsordning. Utredningen anser det ogörligt att i lagtext närmare precisera de om- ständigheter på vilka hyresnämnden kan grunda ett ogillande av hyres— gästorganisationens begäran om förhandlingsordning. Den prövning som skall ske i hyresnämnden bör därför utformas som en obillighetspröv- ning. Enligt förslaget skall hyresgästorganisation ha rätt till förhand- lingsordning, om det inte efter övervägande av samtliga på frågan inver- kande omständigheter kan anses obilligt mot hyresvärden eller mot hy- resgästema.

En förhandlingsordning, avtalad eller beslutad av hyresnämnd, måste kunna på begäran av endera parten bringas att upphöra när ändrade förhållanden har inträtt. Detta bör enligt utredningen ske genom upp- sägning. Utredningen föreslår en minsta uppsägningstid av tre månader. Rätten till förhandlingsordning skulle enligt utredningen vara utan värde, om hyresvärden fritt kunde säga upp förhandlingsordningen. Rätten till förhandlingsordning förutsätter att en av hyresvärd gjord uppsägning kan hänskjutas till hyresnämnds prövning. Enligt förslaget skall hyresgästorganisationen ha rätt till förlängning av förhandlingsord- ning enligt samma grunder som har föreslagits gälla för rätt att teckna förhandlingsordning. Endast om förhandlingsordning på grund av änd- rade förhållanden har blivit obillig mot hyresvärden eller mot hyresgäs- terna bör den få upphöra mot hyresgästorganisationens vilja.

Utredningen berör också frågan om den konkurrens om förhandlings- ordning som kan uppkomma mellan olika hyresgästorganisationer. Ut- redningen erinrar om att sådana konkurrensfrågor hittills har fått lösas såsom tvist om förhandlingsklausuls obillighet i förlängnings- eller vill- korstvist och med tillämpning av bestämmelserna i 48 & hyreslagen. Ut- redningens förslag kan ge upphov till motsvarande prövningssituationer.

• Sida 39
•  Original

Prop. 1977/78: 175 39

Någon särskild reglering för dessa situationer föreslås dock inte, efter- som de antas sällan aktualiseras i praktiken. Frågorna får enligt utred- ningen avgöras inom ramen för den föreslagna obillighetsprövningen. Härvid sägs att företräde i allmänhet bör ges åt en organisation med långsiktig målsättning framför en nybildad sammanslutning, som har uppstått på grund av ett utbrett missnöje i en enstaka fråga. Enligt ut- redningen bör det sällan finnas anledning att låta en bestående förhand- lingsordning rubbas av en tillfällig opinion bland hyresgästerna, även om den skulle omfattas av majoriteten. I sådana fall framstår det enligt utredningen många gånger som tillräckligt att de missnöjda hyresgäs- terna har möjlighet att få förhandlingsöverenskommelsen prövad av hy- resnämnd.

Frågan om hyresvärds rätt till förhandlingsordning tas också upp av utredningen. Även om en hyresvärds begäran om förhandlingsordning i de flesta fall torde leda till att ett frivilligt avtal tecknas och det endast i undantagsfall kan anses skäligt att ålägga en hyresgästorganisation för- handlingsordning mot dess vilja, är det enligt utredningen från princi— piell synpunkt värdefullt att också hyresvärdssidans behov av förhand— lingsordning kommer till uttryck i lagen. En sådan rätt bör enligt utred- ningen utgöra ett incitament för hyresvärdar att ta initiativ till förhand- lingsordning och gynnsamt bidra till att frivilliga avtal om förhandlings- ordning tecknas. Från principen om parternas likställdhet måste det vi— dare anses angeläget att också hyresvärden ges rätt att få en av motpar— ten gjord uppsägning av förhandlingsordningen prövad av hyresnämnd. Hyresvärden föreslås därför få rätt till förhandlingsordning och rätt till förlängning av förhandlingsordning, om det inte är obilligt mot hyres- gästorganisationen eller mot hyresgästerna. Hyresvärden måste dock rikta sin begäran om förhandlingsordning till en hyresgästorganisation som uppfyller de krav som man i sammanhanget bör ställa på en sådan. Om en oorganiserad fastighetsägare gör framställning om förhandlings— ordning och hyresgästorganisationen vägrar teckna förhandlingsordning, talar detta enligt utredningen för att förhandlingsordningen är obillig inte bara för organisationen utan också för hyresgästerna.

Utredningen berör vidare frågan om vad som bör hända med en för- handlingsordning om fastigheten övergår till ny ägare. Härvid erinras om bestämmelserna i 7 kap. jordabalken, som innebär att de enskilda hyresavtalen nästan undantagslöst blir gällande mot den nye ägaren. Också en förhandlingsordning bör enligt utredningen fortsätta att gälla oberoende av förändringar i äganderättsförhållandena. Skulle någon av parterna i samband med ägarskifte vilja befria sig från förhandlingsord— ningen, anses det föreslagna uppsägningsförfarandet tillräckligt. Sådana ändringar av förhandlingsordningens villkor som kan bli nödvändiga om den nye ägaren tillhör annan organisation än den förra bör enligt utred-

• Sida 40
•  Original

Prop. 1977/78: 175 40

ningen undantagslöst kunna komma till stånd utan hyresnämnds med- verkan.

4.4. Förhandlingsramen

Gällande förhandlingsordningar på både den allmännyttiga och den enskilda sektorn omfattar numera allmänt både ”hyror och boendeför- hållanden”. Det innebär att alla frågor som kan uppkomma i förhållan- det mellan hyresgäst och hyresvärd —— såväl rättstvist som intressetvist _— kan bli föremål för förhandling enligt de frivilliga förhandlingsord- ningarna. Med rättstvister avses då tvister som rör det enskilda förhål- landet mellan hyresgäst och hyresvärd, exempelvis tvist om den enskilde hyresgästens nyttjande av lägenheten, om ifrågasatta kontraktsbrott och förverkandegrunder samt om rätt till andrahandsuthyrning, byte och förlängning av hyresavtalet. Intressetvister däremot omfattar tvister som ofta angår hela hyresgästkollektivet, exempelvis tvist om hyran och and- ra hyresvillkor, om ordningsregler för fastigheten, om sanering och om ombyggnad.

Hyressättningsfrågorna framstår enligt utredningen som det viktigaste föremålet för förhandlingsrätten. Förhandlingar om och överenskom- melser i frågor som avser lägenhetens beskaffenhet och till lägenheten knutna förmåner kommer enligt utredningen att äga rum, även om för- handlingsordningen begränsas till frågor om hyran. En betydande nack— del med en sådan begränsning är emellertid att frågor om lägenhetens beskaffenhet m.m. då bara kan komma upp i samband med ett krav på högre eller lägre hyra. För att få till stånd förhandlingar om reparatio- ner och liknande måste i så fall avvaktas en framställning om hyresänd- ring från hyresvärden. Även om hyresgästerna redan har vissa möjlighe- ter att med stöd av 15 och 16 åå hyreslagen påverka lägenheternas un- derhållsstandard, bör enligt utredningens mening frågan om de enskilda lägenheternas skick kunna göras till föremål för överenskommelser en- ligt förhandlingsordning. Frågor om fastighetens skick och om gemen- samma anordningar inom fastigheten har vidare ett så självklart kollek- tivt intresse att frågorna inte kan lämnas utanför förhandlingsområdet.

När det gäller övriga frågor som bör bli föremål för förhandling före- ligger enligt utredningen svårigheter att på ett mera bestämt sätt av- gränsa dessa frågor. Beträffande frågor som rör hyresgästerna kollektivt finns det över huvud taget inte anledning till någon begränsning av för- handlingsområdet. Vid tvister som bara berör enskild hyresgäst —— rätts- tvister — föreligger enligt utredningen inte ett lika påtagligt kollektivt intresse att kunna föra dessa frågor till förhandling på grundval av för- handlingsordningen. En sådan möjlighet bör dock enligt utredningen stå öppen. Någon uppgörelse bör emellertid inte kunna komma till stånd

• Sida 41
•  Original

Prop. 1977/78: 175 41

utan den berörda hyresgästens medverkan. Sådana frågor föreslås därför kunna föras till förhandling enligt förhandlingsordning bara om hyres- gästorganisationen har erhållit uppdrag från den enskilde hyresgästen.

Sammanfattningsvis föreslås att rätt för part att påkalla förhandling enligt förhandlingsordning skall föreligga i frågor om hyra och andra hyresvillkor, lägenheternas och fastighetens skick, gemensamma an- ordningar inom fastigheten samt övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna kollektivt eller rör enskild hyresgäst som har läm- nat den förhandlingsberättigade organisationen uppdrag att förhandla för hans räkning.

4.5 Förhandlingsskyldigheten

Utredningen erinrar om att de frivilliga förhandlingsordningarna inte föreskriver någon primär förhandlingsskyldighet, dvs. skyldighet att ta initiativ till förhandlingar. Förhandlingsskyldigheten inträder i stället först sedan motparten har påkallat förhandling. I praktiken har det dock inte ifrågasatts att hyresvärden skulle underlåta att påkalla förhand- lingar i hyressättningsfrågor.

Situationen är enligt utredningen en annan om förhandlingsordning kommer till stånd rnot hyresvärdens vilja. Enstaka hyresvärdar kan söka undandra sig den förhandlingsordning som har påtvingats dem. Får hy- resvärden möjlighet att med förbigående av hyresgästorganisationen träffa uppgörelser om hyreshöjningar med de enskilda hyresgästerna, förringas avsevärt värdet av en lagfäst förhandlingsrätt. Hyresvärden föreslås därför ha primär förhandlingsskyldighet i fråga om hyreshöj- ningar. Detta innebär enligt utredningen att hyresvärden sedan förhand- lingsordning har avtalats eller beslutats inte utan förhandlingsöverens- kommelse härom får ta ut högre hyra än som har utgått tidigare.

Som sanktion mot ett åsidosättande av den primära förhandlingsskyl- digheten föreslår utredningen en ogiltighetsregel av innebörd att avtal om hyreshöjning som hyresvärden träffar med enskild hyresgäst blir ogiltigt. Hyresvärden föreslås också bli skyldig att betala tillbaka vad han uppburit för mycket på grund av en sådan ogiltig överenskommelse. Båda saktionerna kan endast göras gällande av den enskilde hyresgästen.

Genom att åsidosätta förhandlingsordningens regler gör sig hyresvär- den dock i första hand skyldig till en kränkning av sin motpart enligt förhandlingsordningen. Intresset att beivra ett brott mot förhandlings- ordningens regler är därför störst hos hyresgästorganisationen.

Att föra in en straffpåföljd för frivilliga överenskommelser om hyres- sättning inom den allmänna hyreslagens ram är enligt utredningen inte behövligt. Utredningen förordar därför inte tillämpningen av andra än civilrättsliga sanktioner. Härvid framstår enligt utredningen skadestån- det som den lämpligaste påföljden för att hindra en fastighetsägare att

• Sida 42
•  Original

Prop. 1977/78: 175 42

sätta sitt eget intresse före intresset av förhandlingsordningens upprätt- hållande. Utredningen har som förebild använt det 5. k. allmänna ska- deståndet, som inom arbetsrätten regelmässigt utdöms för brott mot kol- lektivavtalsbestämmelser med karaktär av ordningsföreskrifter, exem- pelvis regler om förhandlingsordning.

Som en ytterligare sanktion mot åsidosättande av den primära för— handlingsskyldigheten föreslår utredningen därför att hyresvärden på ta- lan av hyresgästorganisationen skall kunna åläggas att till organisationen utge allmänt skadestånd. I syfte att förhindra att fastighetsägaren kring- går förhandlingsskyldigheten på det sättet att han säger upp hyresgästen för avflyttning och driver sitt krav på högre hyra i en förlängningstvist inför hyresnämnden föreslås dessutom att hyresnämnden inte skall ha rätt att i förlängningstvist pröva hyresvillkoren förrän det visats att för- handlingar enligt förhandlingsordningen har ägt rum i den tvistiga hy- ressättningsfrågan.

Primär förhandlingsskyldighet bör enligt utredningen finnas också när det gäller uttagandet av sådan kostnadesersättning som'anges i 19 aå första stycket hyreslagen, dvs. ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Har förhandlingsordning träffats, får hyresvärden inte ta ut sådan ersättning efter andra grunder än tidigare utan stöd av förhandlingsöverenskommelse. Enligt utred- ningen bör en sådan överenskommelse kunna ges formen av en norm för bestämmande av ersättning.

Övriga frågor inom förhandlingsområdet är enligt utredningen av mycket olikartad karaktär. De flesta frågor sägs vara av den arten att det framstår som naturligt att initiativet till förhandlingar kommer från hyresgästemas sida. Utredningen anser sig därför inte ha skäl att före- skriva primär förhandlingsskyldighet i andra frågor än de angivna hy- ressättningsfrågorna.

4.6 Förhandlingen

Utredningen betonar att någon rättslig skyldighet att nå ett förhand- lingsresultat inte kan åläggas parterna inom ett system som bygger på avtalsfrihetens grund. En formell ordning för förhandlingsarbetets be- drivande måste dock skapas. Dessutom måste parts skyldigheter vid för- handlingen närmare slås fast och vara förenade med sanktionsbestäm- melser för att förhandlingsrätten skall få ett reellt innehåll.

De grundläggande formella reglerna för den praktiska förhandlings- verksamheten bör enligt utredningen inte vara tvingande utan utformas så att parterna kan anpassa förfarandet till förhållandena i det enskilda fallet. Utredningen föreslår en lagregel om att part som vill förhandla skall göra skriftlig framställning härom hos motparten och ange de frå-

• Sida 43
•  Original

Prop. 1977/78: 175 43

gor om vilka förhandling påkallas. Sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor efter det att förhandlingsframställningen har gjorts hos motparten. Avvikelse från förhandlingsföreskrifterna föreslås få ske genom att parterna undertecknar ett skriftligt avtal härom.

Utredningen anger också de formella krav som ett avtal om förhand- lingsordning måste uppfylla. Förslaget innebär att avtal om förhand— lingsordning skall ange parterna, de lägenheter den omfattar, vilka frå- gor som kan göras till föremål för förhandling och den tidpunkt från vilken den skall gälla.

När det gäller att fastslå förhandlingsskyldighetens närmare innebörd framhåller utredningen till en början att frågan om vilka former som skall iakttas vid förhandlingsbordet måste avgöras av parterna. Utred— ningen föreslår att protokoll skall föras över förhandlingen bara om part önskar detta. I fråga om parts närmare skyldigheter i förhandlingsarbe- tet bör det kunna krävas att parten uppträder på ett sådant sätt att en uppgörelse kan nås. Utredningen erinrar i detta sammanhang om inne- hållet i 155 lagen (1976: 580) om medbestämmande i arbetslivet, som enligt utredningen ger uttryck för vad som bör gälla för alla slag av för- handlingar. I överenstämmelse med nämnda bestämmelse föreslår utred- ningen därför att förhandlingsskyldig part skall själv eller genom ombud inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat för- slag till lösning av den fråga som förhandlingen avser.

Utredningen erinrar om att boende- och bostadsfinansieringsutred- ningarna i sitt slutbetänkande (SOU 1975: 51) Bostadsförsörjning och bostadsbidrag har diskuterat (s. 269 och 285) formerna för att ge hyres- gästerna rätt till ökad insyn i fastighetsförvaltningen och information om de övriga frågor som berör dem. Hyresrättsutredningcn anser att de i betänkandet berörda frågorna om inflytande i boendet bör lösas genom frivilliga överenskommelser. Därför inskränker sig utredningen till att diskutera frågan om rätt till information i själva förhandlingssituatio- nen.

Utredningen pekar på möjligheten att införa bestämmelser om infor- mationsskyldighet i samband med förhandlingar och regler om tyst— nadsplikt beträffande den information som har erhållits. Det ifrågasätts emellertid om det på hyresrättens område behövs en ingående lagregle- ring rörande information och tystnadsplikt.

Utredningen framhåller att vid förhandlingar om hyran på den all- männyttiga sektorn råder en öppenhet mellan parterna som innebär att hyresgästparten har tillgång till underlaget för hyressättningen. I fråga om det privata bostadsbeståndet har fastighetsägamas möjligheter att få tillgång till de allmännyttiga företagens hyror i praktiken lösts förhand— lingsvägen. Denna möjlighet står enligt utredningen också till buds om allmännyttiga företag önskar få tillgång till de privata fastighetsägarnas hyror. Därför anser sig utredningen kunna utgå från att frågorna om

• Sida 44
•  Original

Prop. 1977/78: 175 44

tillgång till de uppgifter som behövs för hyressättningen och om sekre- tess för samma uppgifter kommer att lösas förhandlingsvägen.

Mot denna bakgrund föreslår utredningen en begränsad regel av inne- börd att part som vid förhandling åberopar viss handling är skyldig att hålla handlingen tillgänglig för motparten vid förhandlingen, om denne begär det. Bestämmelsen sägs bl. a. innebära en skyldighet att vid för- handlingar om ersättning för exempelvis lägenheternas uppvärmning, varmvatten, elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp, visa upp fakturor, avräkningsnotor och andra handlingar som kan anses vara underlag för bedömningen av den gjorda debiteringens skälighet.

Enligt utredningen måste parts skyldigheter vid förhandlingen vara sanktionerade. Som lämpligaste sanktion mot förhandlingsvägran fram- står enligt utredningen — liksom vid fall av åsidosättande av den pri- mära förhandlingsskyldigheten _— det allmänna skadeståndet. Därför föreslås att parts underlåtenhet att fullgöra sin förhandlingsskyldighet skall medföra skyldighet för honom att utge allmänt skadestånd till mot- parten. Denna sanktionsform föreslås även för det fall att part underlå- ter att hålla åberopad handling tillgänglig för motparten.

4.7 Förhandlingsöverenskommelsen och det enskilda hyresavtalet m. 111.

Enligt förslaget har förhandlingsordningens parter rätt att få till stånd förhandlingar i alla frågor som berör förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Om förhandlingarna leder till uppgörelse, uppstår enligt ut- redningen frågan om rättsliga sanktioner behövs för att säkerställa efter- levnaden av parternas överenskommelse.

Utredningen framhåller till en början att överenskommelser på grund- val av förhandlingsordning träffas mellan hyresvärden eller hans organi- sation och hyresgästorganisationen. Mellan dessa parter blir avtalen bin— dande enligt vanliga civilrättsliga regler.

Enligt utredningen ligger det i konstruktionen av den primära för- handlingsskyldigheten att det sanktionssystem som tillämpas för att upp- rätthålla systemet också får verkan som sanktion mot avvikelser från de överenskommelser som träffas inom detta område. Hyresgästen blir alltså skyddad genom ogiltighetsregeln och hyresvärdens återbetalnings- skyldighet samt hyresgästorganisationen genom rätten till allmänt ska- destånd. Ytterligare sanktioner för att garantera att träffade över- enskommelser följs behövs inte för detta område.

Utredningen har övervägt om det utanför området för primär för- handlingsskyldighet finns skäl att tillskapa ett sanktionssystem som kan göras gällande av förhandlingsordningens parter mot varandra vid brott mot förhandlingsöverenskommelser. Denna tanke avvisas dock av utred- ningen främst därför att en skadeståndssanktion skulle kunna försvåra parternas möjligheter att nå överenskommelser i angelägna frågor.

• Sida 45
•  Original

Prop. 1977/78: 175 45

När det gäller att föra över förhandlingsöverenskommelsen till de en- skilda hyresavtalen anger utredningen två alternativ. Inom det frivilliga förhandlingssystemet förs överenskommelserna över genom att i hyres- avtalen har tagits in en s.k. förhandlingsklausul. Hyresgästen förbinder sig enligt klausulen att under kontraktstriden utan föregående uppsäg— ning följa de överenskommelser angående hyra m.m. som kan komma att träffas på grundval av gällande förhandlingsordning. Detta system, som år 1972 infördes i hyresregleringslagen, tillämpas även i fråga om överenskommelser om övergångshyra enligt avvecklingslagen. En annan möjlighet är enligt utredningen att låta förhandlingsöverenskommelsen redan på grund av lag få direkt verkan på de enskilda avtalen.

Systemet med förhandlingsklausuler innebär enligt utredningen att hyresvärden i de fall förhandlingsordning föreligger är tvungen att träffa avtal med varje enskild hyresgäst om att en förhandlingsklausul skall gälla. Först sedan hyresgästen godkänt en förhandlingsklausul kan den hyra som har bestämts vid förhandling tas ut av honom. Vägrar hy- resgästen att godkänna förhandlingsklausulen, får hyresvärden säga upp hyresavtalet vid hyrestidens utgång. Frågan om hyresgästens skyldighet att underkasta sig förhandlingsklausulen kan därefter avgöras i villkors- tvist inför hyresnämnd.

En brist med systemet är enligt utredningen att det under en över- gångstid i en och samma fastighet kan finnas hyresgäster med förhand- lingsklausul och sådana som motsatt sig denna och därför står utanför förhandlingsordningen. Å andra sidan sägs erfarenheterna av förhand- lingsklausuler vara mycket goda. Förhandlingsklausulerna har också stora fördelar från rättssäkerhetssynpunkt. I samband med att förhand- lingsklausul begärs av den enskilde hyresgästen får denne möjlighet att bedöma om den hyresgästorganisation, med vilken hyresvärden tecknat förhandlingsordning, kan anses skickad att företräda hyresgästerna kol- lektivt. Anser hyresgästen att förhandlingsordningen är obillig, kan han vägra att godkänna förhandlingsklausulen och föra frågan till hyres- nämnden för obillighetsprövning enligt 485 hyreslagen. Förhandlings- klausulen kan dessutom enligt utredningen ge hyresgästen möjlighet att få gällande förhandlingsordning omprövad, när han anser att den på grund av ändrade förhållanden blivit obillig. Hyresgästen kan då säga upp hyresavtalet för villkorsändring med stöd av 545 hyreslagen och yrka befrielse från förhandlingsklausulen.

Utredningen anser att andra tänkbara lösningar inte framstår som fördelaktigare än förhandlingsklausulssystemet. Därför föreslås att sys- temet tas in i den föreslagna lagen. Med förhandlingsklausul avses här- vid bestämmelse i hyresavtal att överenskommelse om hyra eller annat hyresvillkor som träffas efter förhandling enligt förhandlingsordning (förhandlingsöverenskommelse) skall tillämpas i hyresförhållandet.

Förslaget om förhandlingsrätt för hyresgästorganisation innebär inte

• Sida 46
•  Original

Prop. 1977/78: 175 45

någon inskränkning av hyresgästens rätt att själv föra talan med stöd av hyreslagens regler. Fråga uppkommer emellertid enligt utredningen om hyreslagens regler är tillräckliga från rättssäkerhetssynpunkt, när för— handlingsordning finns.

Utredningen framhåller till en början att de hyresgäster, vilkas hyres- villkor f.n. fastställs genom det frivilliga förhandlingssystemet, kan få en förhandlingsöverenskommelse prövad endast genom att med stöd av 545 hyreslagen säga upp hyresavtalet för villkorsändring vid kontrakts- tidens slut, varvid en av hyresnämnden beslutad ändring blir gällande för den följande hyresperioden. Enligt 3 aå hyresregleringslagen gällde att förhandlingsöverenskommelse om bashyra kunde prövas av hyres- nämnd utan föregående uppsägning av hyresavtalet. Enligt avvecklings- lagen kan förhandlingsöverenskommelse om övergångshyra inte prövas särskilt, utan hyresgästen är hänvisad till uppsägningsförfarandet enligt 54 & hyreslagen (se prop. 1974: 150 s. 468).

Enligt utredningen är det en oundviklig följd av ett förhandlingssys- tem att det då och då inträffar att förhandlingsunderlaget är bristfälligt. Om en lägenhet på grund av bristande underhåll eller av annan anled- ning inte uppnår dcn norrnalstandard som förutsatts, kan hyran för den lägenheten komma att sättas för högt. Eftersom hyresgästen därvid är hänvisad till förfarandet enligt 545 hyreslagen kan han enligt utred- ningen tvingas betala en felaktig hyra under en tid av minst tre månader upp till drygt ett år, innan en prövning kommer till stånd. Dessa förhål— landen är otillfredsställande. Det är därför nödvändigt att överväga en särskild ordning för prövning av förhandlingsöverenskommelser.

I fråga om utformningen av prövningsrättcn anser utredningen att prövningen bör begränsas till sådana överenskommelser, som gäller vill- koren i det enskilda hyresavtalet. Prövningsförfarandet bör vidare utfor- mas på ett för hyresgästen så enkelt sätt som möjligt. Hyresnämnden skall bara pröva skäligheten av en viss överenskommelse rörande en en- skild lägenhet. Om hyresavtalets bestånd kan det inte bli fråga. Utred- ningen föreslår därför att kravet på uppsägning ges upp och att hyres- nämndens beslut om ändring av förhandlingsöverenskommelse blir omedelbart på grund av lag bindande för båda parter.

Enligt utredningens förslag skall den hyra som bestäms i förhand- lingsöverenskommelse omedelbart kunna tas ut i enlighet med förhand- lingsklausulen. Hyresgästen blir skyldig att betala den nya hyran från den tidpunkt då den enligt överenskommelsen skall börja utgå. Han bör därefter ha viss begränsad tid på sig för att begära hyresnämndens pröv- ning av överenskommelsen. Klagotiden bör räknas från den dag då det nya villkoret började tillämpas dvs. från den nya hyrans första förfallo- dag. Skulle hyresnämnden senare sänka den överenskomna hyran, har hyresgästen rätt att få tillbaka vad han erlagt för mycket. Fastställer hy- resnämnden överenskommelsen, fortsätter hyresgästen att betala hyran som förut. Klagotiden föreslås uppgå till tre månader.

• Sida 47
•  Original

Prop. 1977/78: 175 47

Sammanfattningsvis innebär utredningens förslag att enskild hyresgäst får rätt att utan uppsägning av hyreskontraktet hos hyresnämnd begära prövning av förhand]ingsöverenskommelse om hyresvillkor inom tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom. Efter- som prövningen avser överenskommelse som träffats mellan två parter, hyresvärd och hyresgästorganisation, av vilka endast den ena, hyresvär- den, är motpart i prövningstvisten, får hyresnämnden enligt förslaget inte ändra en överenskommelse utan att hyresgästorganisationen har fått tillfälle att yttra sig i ärendet.

4.8 Förfarandet när förhandlingar har strandats

Utredningen erinrar till en början om de förlikningsorgan som hyres— marknadens huvudorganisationer har skapat för slitande av lokala tvis- ter och vilkas beslut har formen av rekommendationer till parterna. Dessa förlikningsorgan måste enligt utredningens mening bibehållas och ges möjlighet att utvecklas ytterligare, när förhandlingssystemet legalise- ras.

Även om man kan anta att ett förhandlingssystem leder till att de flesta tvister kommer att biläggas genom förhandlingar, kan man enligt utredningen inte bortse från att uppgörelse i vissa fall inte kommer att nås och att förhandlingarna strandas. För tvister i frågor som är regle- rade i hyreslagen finns därvid möjligheten att begära hyresnämnds pröv- ning. I motsvarande situation gäller för både awecklingslagens förhand- lingssystem och för frivilligsystemet att tvister inför hyresnämnd bara kan föras mellan de enskilda hyresparterna, hyresvärd och hyresgäst.

Förhandlingsordningens parter saknar möjlighet att föra sin tvist till nämnden.

Främst från fastighetsägarhåll har gjorts gällande att den nuvarande ordningen för villkorsprövning enligt hyreslagen är mindre lämplig i fall där förhandlingsordning gäller. Enligt utredningen har kritiken främst gått ut på att kravet på uppsägning till kontraktstidens slut för inledande av villkorstvist leder till att man ofta kommer i tidsnöd vid förhandling- arna. Hyresvärden kan tvingas att säga upp hyresgästerna trots att hans avsikt är att fortsätta att förhandla och trots att möjligheten till en för- handlingslösning inte är utesluten. De påtalade olägenheterna är enligt utredningen beaktansvärda. Hyresnämndsprövningen bör därför anpas- sas till det föreslagna förhandlingssystemet.

Vid övervägande av den ordning som skall gälla för att föra över en tvist från förhandlingsordningen till hyresnämnden är det enligt utred- ningen viktigt att förfarandet utformas så att det inte minskar parternas vilja till förhandlingsuppgörelse.

Den ordning som antyds i utredningsdirektiven, nämligen att förhand-

• Sida 48
•  Original

Prop. 1977/78: 175 43

lingsordningens parter skulle tillåtas att föra sin tvist till hyresnämnden för prövning, avvisas av utredningen såsom behäftad med betydande nackdelar. Systemet sägs kunna leda till dubbelprövning inför hyres- nämnden, eftersom de enskilda hyresparterna skulle ha kvar rätten att få sina hyresvillkor prövade av hyresnämnd. En sådan ordning sägs vi- dare kunna innebära risk för att parternas ansträngningar att uppnå för— handlingslösningar i svåra tvister skulle minska. Enligt utredningen finns i stället lösningen inom ramen för det nuvarande systemet, där tvister inför hyresnämnd sker mellan de enskilda hyresparterna.

Genom förhandlingsklausul har de enskilda hyresparterna frigjort hy- resändringama från hyrestiden. Enligt utredningen är det då också na- turligt att låta dem föra en tvist om hyrans storlek inför hyresnämnden under löpande hyresperiod. Därför föreslås att om förhandlingar enligt förhandlingsordningen strandas så skall hyresvärden resp. den enskilde hyresgästen kunna föra en tvist om hyresvillkoren till hyresnämnden oberoende av för vilken tid det enskilda hyresavtalet gäller. Detsamma föreslås gälla, förutom vid strandning, om motparten eller hans organi— sation gjort sig skyldig till förhandlingsvägran.

Enligt förslaget frigörs rätten till villkorsprövning från kontraktstiden. Den tidpunkt från vilken den av hyresnämnden bestämda hyran skall gälla måste då fastställas på annat sätt. Utredningen föreslår att detta får ske genom att hyresavtalet sägs upp till visst månadsskifte. Uppsäg- ningen skall endast avse villkorsändring. Förfarandet kan därför för bägge parter utformas på samma sätt som nu gäller vid hyresgästens be- gäran om villkorsprövning enligt 545 hyreslagen. Enligt förslaget har den part som sagt upp att inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Försummar han det, får uppsägningen anses förfallen.

Utredningen föreslår vidare att uppsägningstiden bestäms till tre må- nader. Med en sådan uppsägningstid sägs problemen med retroaktiva hyror kunna undvikas i det övervägande antalet fall.

I fråga om retroaktiva hyror framhåller utredningen också att den av hyresnämnden bestämda nya hyran regelmässigt bör gälla från det må- nadsskifte till vilket avtalet sagts upp. Något absolut förbud mot förord- nande om retroaktiv hyra även för tid före denna dag bör dock inte in- föras. Som exempel anges att förhandlingsordningens parter fortsatt för- handlingarna under den uttryckliga förutsättningen att den hyra de kunde komma överens om skulle få tas ut från en viss tidpunkt, som se- dan har passerats utan att uppgörelse har nåtts. I ett sådant läge är det enligt utredningen rimligt att hyresnämnd efter en skälighetsbedömning i det enskilda fallet får möjlighet att förordna att den bestämda hyran skall utgå även för förfluten tid. Detsamma bör enligt utredningen gälla i vissa fall då part inför utsikten att nå en förhandlingsuppgörelse fort- satt förhandlingarna utöver den tid som gällde för den tidigare hyres-

• Sida 49
•  Original

Prop. 1977/78: 175 49

överenskommelsen och denna tidsutdräkt inte kan läggas honom till last som försummelse.

Utredningen föreslår därför att hyresnämnd får rätt att vid villkors- prövningen förordna om hyra även för tid före den dag till vilket avta- let sagts upp, om det i visst fall av särskild anledning finnes skäligt.

4.9 Ikraftträdande m. 111.

Enligt förslaget skall förhandlingsordningslagen träda i kraft den 1 juli 1977. Den skall emellertid inte äga tillämpning i fråga om faststäl- lelse eller ändring av övergångshyra enligt awecklingslagen.

Vidare föreslås att lagen skall gälla även avtal om förhandlingsord- ning som har ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med bestämmelserna i den föreslagna lagen samt innefattar rätt att på- kalla förhandlingar rörande de frågor, som anges i förslaget. Skulle ett gällande avtal om förhandlingsordning inte uppfylla dessa krav — förhandlingsordningen föreskriver t. ex. en mera begränsad förhand- lingsram än den som anges i förslaget — är lagen inte tillämplig. Par- terna får då träffa nytt avtal eller, om de inte kan komma överens, föra frågan om förhandlingsordning till hyresnämnden.

5.1. Allmänna synpunkter

Förslaget att i lag reglera formerna för k 0 1 1 e k tiv a fö r h a n d - l i n g 5 ö v e r e n s k 0 rn m el s e r på bostadshyresmarknaden till- styrks eller lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser, däribland bostadsdomstolen, hovrätten för Västra Sverige, Hyresgästernas riksför- bund, Svenska kommunförbundet, SABO och Sveriges fastighetsägare- förbund. Tre remissinstanser avstyrker förslaget, nämligen hyresnämn- den i Stockholm, Näringslivets byggnadsdelegation och Sveriges advo- katsamfund.

Åtskilliga remissinstanser framhåller att kollektiva avtal om hyressätt- ning har fått en sådan utbredning att tiden nu är mogen för att reglera i vilken ordning och under vilka villkor förhandlingsverksamheten skall bedrivas. Bostadsdomstolen delar utredningens uppfattning att förhål- landena på hyresmarknaden i första hand bör regleras genom förhand- lingsöverenskommelser mellan fastighetsägar- och hyresgästorganisatio- ner och inte genom lagstiftning och myndighetskontroll. Erfarenheterna i stort av det frivilliga förhandlingssystemet och av förhandlingsordning- arna enligt hyresreglerings- och avvecklingslagarna är goda. Genom dessa förhandlingssystem har individuella tvister mellan enskilda hyres- gäster och hyresvärdar i stor utsträckning kunnat förebyggas. Utveck-

5.2. Förhandlingsrättens innehåll

Remissinstanserna godtar att lagstiftningen utformas så att samma regler kommer att gälla antingen förhandlingsrätt har uppnåtts på frivil- lig väg eller vunnits med stöd av lagen. Remissinstanserna godtar också att förhandlingsrätten utformas som en r ä t t till f ö r h a n d 1 i n g 5- o r d nin g. Domstolsverket anser emellertid att förslaget till lagregle- ring är krångligare än nödvändigt. Syftet att garantera hyresgästerna rätt att genom sin organisation komma till tals med hyresvärdarna och vice versa förefaller bli tillgodosett på enklare vis genom en grundläg- gande bestämmelse om förhandlingsrätt och en däremot svarande för- handlingsskyldighet. Med stöd av en på detta sätt garanterad förhand- lingsrätt bör det normalt vara möjligt för en part att få till stånd en överenskommelse om den ordning i vilken förhandlingar skall föras.

Beträffande förhandlingsordningens parter avstyr- ker bastadsdomstolen förslaget att fastighetsägareorganisation skall kunna inta ställning som part. Part på hyresvärdssidan bör bara kun- na vara den enskilde hyresvärden. Enligt vad domstolen har sig be- kant har hittills så gott som undantagslöst fullmakt eller annat uppdrag förelegat, när fastighetsägareförening ingått avtal för medlems räkning. Någon anledning att frångå en sådan ordning synes knappast föreligga. Anses likväl skäl föreligga att ge fastighetsägareförening rätt att med bindande verkan för medlem ingå avtal om förhandlingsordning, bör detta uttryckligen anges i lagen.

Förslaget att förhandlingsordning i princip skall omfatta s a m t- liga bostadslägenheter ide berörda husen tillstyrks ut— tryckligen av bostadsdomstolen, hyresnämnderna i Göteborg och Malmö samt Sveriges fastighetsägareförbund. En begränsning till endast de lägenheter som innehas av den avtalsslutande hyresgästorganisatio- nens medlemmar kan enligt dessa remissinstanser inte komma i fråga.

Ett par remissinstanser som avstyrker hela förslaget kan inte heller godta förslaget att samtliga lägenheter skall omfattas. Enligt Näringsli- vets byggnadsdelegation bör man i stället hålla fast vid grundsatsen att en anslutning till kollektiva förhandlingsordningar skall bygga på konsu-

• Sida 56
•  Original

Prop. 1977/78: 175 56

menternas fria vilja att anlita de tjänster som hyresgästorganisationerna kan erbjuda. Liknande synpunkter anförs av advokatsamfundet, som tillägger att det inte finns ett så självklart förtroende från alla berörda parters sida för de nuvarande partsorganisationerna att man lagstift- ningsvägen bör stärka dessa organisationers möjlighet att föra talan för andra än sina egna medlemmar.

Några remissinstanser tar i detta sammanhang upp det av utredningen inte behandlade problemet med hyresgästorganisations f ö r h a n d 1 i n g 5 k 0 s t n a d e r. Kommunförbundet upplyser att hyresgästförening ibland har ställt som villkor för förhandling eller för- handlingsöverenskommelse att kommunen skall bekosta eller bidra till kostnaderna för föreningens förhandlingar. Det har också hänt att hy- resgästförening begärt att kommunen skall åtaga sig att svara för ett be- lopp motsvarande hela medlemsavgiften till hyresgästföreningens med- lemmar i det av förhandlingen berörda bostadsbeståndet. Självfallet måste hyresgästförening genom medlemsavgifter eller möjligen på annat sätt förses med medel för hyresförhandlingama som ju är till nytta även för hyresvärdssidan. Det är emellertid otillfredsställande för hyresgäs- terna när hyresgästförening nödgas ställa upp krav av detta slag på mot- parten i samband med hyresförhandlingar. Kommunförbundet har lik- som SABO rekommenderat kommunerna att som ersättning för för- handlingsarbetet erlägga ett belopp motsvarande högst 20 kr. per år och lägenhet till resp. hyresgästförening. Någon förankring för denna lös- ning har dock inte erhållits från Hyresgästernas riksförbund.

Enligt Hyresgästernas riksförbund torde det även i fortsättningen framstå som naturligt med insatser från samtliga hyresgästers sida i form av hyresmedel för att skapa de behövliga resurserna för förhand- lingsverksamheten. Detta bör såtillvida beaktas vid genomförandet av en lagfäst förhandlingsrätt att man inte förhindrar eller försvårar över- enskommelser av detta slag. Det bör ges utrymme för denna synpunkt när hyresnämnd enligt förslaget har att ta ställning till om hyresvärds begäran om förhandlingsordning skall anses obillig mot hyresgästorgani- sationen. Detsamma bör gälla när hyresvärd begär förlängning av för- handlingsordning som har sagts upp av hyresgästföreningen. Om för- bundets förslag inte kan komma till direkt uttryck i lagtexten, bör det i stället klart anges i motiven. Alternativet måste annars bli att hyresgäst- organisation inte skall kunna påtvingas en förhandlingsordning.

Finansieringsfrågan kommenteras också av Sveriges fastighetsägare- förbund, som erinrar om att hyresgäströrelsen först av de allmännyttiga företagen och sedan också av de enskilda fastighetsägarna har krävt att medlemsavgiftema skulle uppbäras i samband med hyrorna. De allmän- nyttiga företagen och de flesta enskilda fastighetsägare torde göra detta på hyresavin. Sedan hyresgäströrelsen enligt avvecklingslagen fått för- handlingsmonopol, har emellertid vissa hyresgästföreningar börjat kräva

• Sida 57
•  Original

Prop. 1977/78: 175 57

ersättning av fastighetsägare med förhandlingsordningar för att för- eningen förhandlar för andra än sina medlemmar. Fastighetsägareför- bundet har tillrått sina regionsföreningar att avvisa Sådana krav. Enligt vad som nu har upplysts, har emellertid de allmännyttiga företagen bör- jat erlägga sådant arvode. I Göteborg skall det enligt uppgift kosta de allmännyttiga företagen nära 1 milj. kr. Det kan ifrågasättas om detta motsvarar skälig ersättning för förhandlingarna för dem som inte är medlemmar. Enligt fastighetsägareförbundets uppfattning kan frågan om ersättning till hyresgästorganisation för förhandlingsarbete komma att medföra oanade konsekvenser när det gäller såväl tecknande av för- handlingsordningar som slutande av förhandlingsöverenskommelser.

I ett system med lagfäst förhandlingsrätt har enligt advokatsamfundet den enskilde hyresgästen ringa anledning att vara medlem i hyresgästor- ganisation som ändå måste sköta förhandlingarna för honom. Åtmins- tone gäller detta om medlemskapet medför någon nämnvärd kostnad. I ett sådant läge skulle hyresgästorganisationema kunna bli beroende av allmänna bidrag eller av att kunna träffa avtal med motparten om eko- nomiska bidrag till den egna verksamheten. Överenskommelser av så— dant slag förekommer redan nu mellan hyresgästföreningar och allmän- nyttiga bostadsföretag. Denna typ av beroende av motparten kan inte vara tillfredsställande och ökar betänkligheterna mot att införa en lag- fäst rätt till förhandlingsordning.

Enligt förslaget kommer hela bostadshyresmarknaden att omfattas av lagen. Några remissinstanser diskuterar om det finns skäl att inskränka lagens tillämpningsområde. Enligt bostadsdomstolen bör undantag göras för en— och tvåfamiljshus. Beståndet av sådana hus är be- tydligt mer heterogent än det övriga fastighetsbeståndet och därför ty- piskt sett mindre lämpat för kollektiva förhandlingar på grundval av . schablonartade bedömningar. Det personliga förhållandet mellan hyres— värd och hyresgäst är här av avgörande betydelse. Försök att tvångsvis driva igenom krav på förhandlingsordning skulle lätt kunna störa rela- tionerna mellan dem på ett sätt som inte står i proportion till intresset av att få förhandlingsordning till stånd.

Också hovrätten för Västra Sverige, domstolsverket, hyresnämnderna i Stockholm och Malmö samt Sveriges fastighetsägareförbund förordar att en- och tvåfamiljshus undantas. Hyresgästernas riksförbund anser däremot att ett sådant undantag inte är motiverat. Självfallet kommer hyresgästorganisationen i allmänhet inte att ha anledning att i dessa fall påkalla förhandlingsordning utan kommer att föredra att söka lösa tvis— ter genom förhandling med stöd av fullmakt. Endast där det av sär- skilda skäl är nödvändigt att gå vägen över en förhandlingsordning skulle denna utväg behöva tillgripas Ett skäl att ,inte undanta en- och tvåfamiljshusen är att de inte sällan uppförs i större serier av samma företag. Sådana bestånd finns hos exempelvis en del allmännyttiga bo- stadsföretag.

• Sida 58
•  Original

Prop. 1977/78: 175 58

Det legala förhandlingssystemet bör enligt Stockholms kooperativa bostadsförening inte omfatta k 0 o p e r a t i v a b 0 s t a d 5 f ö r— e n i n g a r. Sådana bostadsföreningar är i fråga om medlemsinflytande och beslutsförfarande fullt jämställda med bostadsrättsföreningarna. Liksom dessa bör de därför undantas från lagens tillämpningsområde. Stockholms bostadsföreningars centralförening anser att den föreslagna lagen inte bör omfatta föreningsmedlemmarnas lägenheter men däremot lägenhet som hyrs ut av föreningen till exempelvis en anställd fastighets- skötare. Det finns också ett mindre antal bostadsaktiebolag, som i prak- tiken fungerar på i stort sett samma sätt som bostadsföreningar. Också sådana kooperativa bostadsföretag bör undantas från tillämpningsområ- det.

Byggnadsstyrelsen konstaterar att utredningen inte har gjort några ut— talanden rörande s t a t e n 5 b 0 sta d 5 b e s tå n d. Styrelsen utgår därför från att också lägenheter som hyrs ut av staten omfattas av för- slaget. Emellertid uppstår vissa svårigheter vid tillämpningen av försla- get på det lägenhetsbestånd som styrelsen förvaltar. Det rådgivande or- ganet i hyressättningsfrågor för såväl de statliga bostäderna som kyrkans tjänstebostäder är statens personalbostadsdelegation. Dess arbetsuppgift är i huvudsak att lägga fram förslag till hyror till de fondförvaltande myndigheterna samt att verka för en enhetlig hyressättning inom det statliga bostadsbeståndet. Byggnadsstyrelsen svarar för hyressättningen av ca 2 100 bostäder inklusive de på slottsfonden redovisade bostadslä- genheterna. Dessa lägenheter är utspridda över i stort sett hela landet. Ett mera samlat bostadsbestånd (mer än 10 lägenheter) finns förutom i Stockholm och Solna endast på de orter där mera omfattande statlig verksamhet förekommer såsom ungdomsvårdsskolor, vårdanstalter, viss högre utbildning etc. Såväl bostädernas geografiska läge som deras spridning talar med stor sannolikhet för att flertalet av styrelsens hyres- gäster inte är med i någon hyresgästförening. I regel finns det inte heller på platsen någon representant för fastighetsägarsidan, eftersom hyres- sättningsfrågoma företrädesvis handläggs på central nivå. En förhand— lingsordning för byggnadsstyrelsens s.k. uthymingsbostäder (bostäder som hyrs ut utan anknytning till tjänst) skulle medföra administrativa fördelar vid handläggningen av hyresfrågor jämfört med den nu gäl- lande ordningen. Tjänstebostäderna torde däremot få lämnas utanför, eftersom de omfattas av annan förhandlingsordning (statens avtalsverks löneförhandlingar). De speciella förhållanden som råder beträffande sty- relsens bostadsbestånd torde dock i många fall förhindra eller åtmins- tone försvåra införande av lokala förhandlingsordningar på samma sätt som beträffande kommun- och industrisektorerna. Om en lokal organi- sation av hyresgäster — exempelvis de boende inom en ungdomsvårds- skola — begär avtal om förhandlingsordning, torde en central förhand- ling med statens personalbostadsdelegation som representant för fastig—

• Sida 59
•  Original

Prop. 1977/78: 175 59

hetsägarsidan kunna äga rum och detta företrädesvis i förhandlingar rö- rande de hyreshöjningar som kan erfordras på grund av hyresutveck- lingen inom den allmänna hyresmarknaden.

För att bostadslägenhet skall omfattas av förhandlingsordning förut- sätts det enligt förslaget att den är uthyrd. Några remissinstanser tar upp frågan hur nytillkomna bostadslägenheter (ny- byggda hyreshus, lokaler som byggs om till bostadslägenheter) skall bc- handlas. Enligt hyresnämnden i Göteborg torde inget hindra att en för- handlingsordning utformas så att den kommer att omfatta också bo- stadslägenheter som tillkommer under dess giltighetstid. Någon rätt för hyresgästorganisationen att mot hyresvärdens vilja få förhandlingsord- ningen utformad på detta vis föreligger dock inte. Beträffande nybyggda hyreshus är det vidare oklart vid vilken tidpunkt rätten till förhandlings- ordning inträder. Hyresnämnden i Malmö anser att man beträffande nyproducerade hyreshus kan överväga att låta rätten till förhandlings— ordning inträda redan under byggnadstiden. Därigenom skulle också förstagångshyra kunna bestämmas genom förhandling enligt förhand— lingsordning. Liknande synpunkter framförs av SACO/SR, KSB och Stockholms kommun.

Att förhandlingsordning inte är tillämplig beträffande an d - r a h a n d 5 u p p 1 å t e l s e , som gjorts av hyresgäst, kommenteras av hovrätten för Västra Sverige. Den föreslagna gränsdragningen i fråga om underuthyrning är i och för sig lämplig. I vissa fall kan det dock uppstå tillämpningsproblem. Det förekommer t.ex. att en fastighets- ägare hyr ut en del lägenheter till enskilda hyresgäster medan de övriga lägenheterna i samma hus hyrs ut till en studentbostadsstiftelse eller ett industriföretag, som i sin tur upplåter lägenheterna till studerande resp. anställda. Sådana situationer bör kunna lösas genom att det för fastighe- ten ingås två förhandlingsordningar, en mellan fastighetsägaren och en organisation som företräder de enskilda hyresgästerna och en mellan stiftelsen resp. industriföretaget och en organisation som företräder de studerande resp. de anställda. Detta kan ske genom att man utnyttjar den föreslagna möjligheten att från resp. förhandlingsordning undanta vissa lägenheter. Möjligen kan det vara påkallat att ha en tredje för- handlingsordning, nämligen mellan fastigheten och en organisation som företräder stiftelsen resp. industriföretaget i egenskap av hyresgäst. En nackdel med att undanta vanliga andrahandsupplåtelser är risken för att lagen kringgås. Fastighetsägaren kan för att komma ifrån förhand- lingsskyldigheten formellt hyra ut alla lägenheterna i ett hus till bulva- ner, som i sin tur upplåter lägenheter i andra hand. Om en enda bulvan anlitas är fallet jämställt med exemplet med studentbostadsstiftelserna och hyresgästerna kan därför begära förhandlingsordning gentemot bul- vanen. Om flera bulvaner förekommer kan det vara svårt för hyresgäs— terna att framtvinga en förhandlingsordning. Skulle bulvanförhållande

• Sida 60
•  Original

Prop. 1977/78: 175 60 påvisas, bör emellertid hyresnämnd vara oförhindrad att besluta att för- handlingsordning skall gälla direkt mellan de boendes organisation och fastighetsägaren. Liknande synpunkter framförs av hyresnämnden i Malmö.

5.3. Rätten till förhandlingsordning

Förslaget att förhandlingsrätten för de boende bör få utövas av h y - resgästorganisation, som avses i 19a5 hyreslagen och som har erforderlig kompetens för uppgiften, tillstyrks i allmänhet av remiss- instanserna. Bostadsdomstolen framhåller att ett lagfäst kollektivt för- handlingssystem inte får ges sådan utformning att det i praktiken förbe- hålls den etablerade hyresgäströrelsen. Å andra sidan kan självfallet en utanför denna rörelse stående organisation, som saknar tillräcklig kom— petens, inte mot hyresvärdens vilja tillerkännas förhandlingsrätt även om den till äventyrs skulle ha stöd hos ett stort antal hyresgäster. Det är emellertid inte lätt att i lagtext precisera vilka kriterier som skall ställas upp för att en organisation av hyresgäster skall kunna anförtros rätten att teckna förhandlingsordning. Frågan kommer troligen mycket sällan att ställas på sin spets. Något behov av att införa någon förgranskning eller auktorisation av förhandlingsberättigade hyresgästorganisationer föreligger knappast.

Byggnadsstyrelsen ser med tillfredsställelse att avtal om förhandlings- ordning som träffas av hyresgästorganisation utanför hyresgäströrelsen under vissa omständigheter kan tillerkännas giltighet. Styrelsen ifråga- sätter dock om inte den utanför hyresgäströrelsen stående lokala organi- sationen på något enkelt sätt borde registreras. En anmälan till hyres- nämnden för prövning av föreningens kompetens som förhandlingspart kan övervägas. Ett sådant förfarande kan bl. a. undanröja hyresvärdens tvivel om vilken organisation han har att förhandla med. Byggnadssty- relsen ifrågasätter vidare om det inte är nödvändigt att närmare preci- sera de kriterier som ställs upp för att en lokal organisation skall anses ha förhandlingskompetens. Motivuttalanden såsom ”erforderlig kompe- tens” och ”kvalificerad för förhandlingsuppdraget” ger inte tillräcklig vägledning. Betydande svårigheter och därmed också tidsutdräkt i för- handlingsproceduren kan väntas, om inte lagen eller förarbetena på ett mera strikt sätt definierar vilka krav man bör ställa på förhandlingsbe- rättigad hyresgästorganisation. Stockholms kommun finner det värde- fullt att en enhällig utredning har avvisat tanken på ett förhandlingsmo- nopol för viss sammanslutning av fastighetsägare eller hyresgäster.

Utifrån erfarenheter från arbetsmarknaden och den nya arbetsrättens tillämpning betonar LO det angelägna i att endast hyresgästorganisatio- ner med förutsättningar för uppgiften godtas som förhandlingsberätti- gade. De förutsättningar som i detta avseende har angetts av utred—

• Sida 61
•  Original

Prop. 1977/78: 175 61

ningen bör tas in också i lagmotiven. Liknande synpunkter framförs av TCO.

Hyresgästernas riksförbund anknyter till utredningens uttalande att det endast i undantagsfall kan tänkas förekomma att en utanför hyres- gäströrelsen stående organisation framställer krav på förhandlingsord- ning. Enligt förbundets mening hade det varit en konsekvent uppföljning av utredningens uttalanden att ge den organisation, som utvecklat det nu väl fungerande och omvittnat värdefulla förhandlingssystemet, det fulla förtroendet att handha den nya lagfästa ordningen. Anledning sak- nas att belasta hyresnämnderna med prövning av framställningar från byalag eller andra lösligt och ofta tillfälligt organiserade aktionsgrupper. Detta kan inte heller vara ett intresse för fastighetsägarna och deras or- ganisationer.

Advokatsamfundet framhåller att det är särskilt viktigt att den orga- nisation som företräder hyresgästerna enligt förhandlingsordningen har hyresgästemas förtroende. Det är naturligt att lokal hyresgästförening, ansluten till Hyresgästernas riksförbund, normalt blir part på hyresgäst- sidan. När annan lokal organisation har visat sig ha förtroendet från majoriteten av hyresgästerna, är det emellertid viktigt att denna organi- sation får bli förhandlingspart och att prövning av vad som ur denna synpunkt är lämpligt sker från fall till fall.

Ett par remissinstanser ifrågasätter hur de föreslagna kompetensvill— koren kommer att fungera i praktiken. Enligt Stockholms kooperativa bostadsförening kan det antas bli svårt för organisation som inte är an— sluten till Hyresgästernas riksförbund att bli godtagen som avtalsberätti- gad. Det kan knappast väntas föreligga något intresse från de organisa- tioner som utgör majoritet i hyresnämnder och bostadsdomstol att med- verka till att partsmönstret på hyresmarknaden ändras genom tillkoms- ten av nya organisationer. Olivedals stadsdelsförening hyser farhågor för att förslaget i praktiken skulle leda till ett förhandlingsmonopol för hy- resgäströrelsen. Såsom förslaget är utformat blir det troligen den lokala hyresgästföreningen som vid en prövning i hyresnämnden anses lämplig som förhandlande organisation för hyresgästerna. Man bör i stället lita på hyresgästemas omdöme vid val av förhandlingsorganisation. Det är oriktigt att inte vilja ge en nybildad sammanslutning möjlighet att för- handla för hyresgästerna. Föreningen hyser också oro för att hyres— nämnden med sin nuvarande partsrepresentation inte kommer att vara tillräckligt opartisk vid bedömningen av en konkurrerande hyresgästor- ganisations förhandlingskompetens.

Enligt SACO/SR kan det vara svårt att avgöra redan vid en förenings tillkomst, om den är tillfällig och endast har uppkommit på grund av missnöje i en enstaka fråga. Avgörande för vilken förening som bör ges förhandlingsrätt i en situation där flera hyresgästorganisationer konkur- rerar om rätten till förhandlingsordning bör därför endast vara de be-

• Sida 62
•  Original

Prop. 1977/78: 175 62

rörda hyresgästemas uppfattning och föreningens kvalifikationer för uppgiften.

Enligt förslaget får tvist om rätten att teckna förhandlingsordning lö- sas genom en 0 billig h e t 5 p r 6 v nin g av hyresnämnden. Försla- get kritiseras endast av Sveriges fastighetsägareförbund, som anser att allmänheten inte kommer att uppfatta tillämpningen på denna punkt som demokratisk. En förhandlingsrätt som kan genomdrivas på detta sätt kommer snarare att jämföras med avvecklingslagens obligatoriska förhandlingssystem. Att det finns anledning att göra en sådan jämförelse beror i viss mån på den passivitet som flertalet hyresgäster har visat i hittills påbörjade boendedemokratiska försök. Det kan också bero på den etablerade hyresgäströrelsens alhnänt uppfattade politiska bunden- het och absoluta dominans. Man skulle nå närmare vad hyresgästerna i allmänhet uppfattar som boendedemokrati, om man uppställde kravet att en förhandlingsordnings införande eller vidmakthållande måste stöd- jas av mer än hälften av hyresgästerna i en fastighet. Därför föreslår fastighetsägareförbundct att reglerna om prövningsförfarandet omarbe- tas så att det framgår att en klart uttalad majoritet skall finnas för att förhandlingsordning skall kunna beslutas av hyresnämnd när hyresvär- den motsätter sig detta. Med en sådan omarbetning blir det också lät- tare att utreda vilken hyresgästorganisation som har majoritetens stöd, om konkurrens föreligger om rätten att teckna förhandlingsordning.

Enligt förslaget föreligger rätt till f ö rl ä n g n in g a v f ö r- h a n d 1 in g 5 o r d nin g, om inte förhandlingsordningen på grund av ändrade förhållanden blivit obillig mot motparten eller mot hyresgäs— terna. Hovrätten för Västra Sverige vänder sig mot kravet på att änd- rade förhållanden skall ha uppkommit för att hyresnämnden skall kunna låta en avtalad förhandlingsordning upphöra. De flesta förhand- lingsordningar kommer nämligen att bli gällande inte på grund av hy- resnämnds beslut efter en obillighetsprövning utan genom frivilliga avtal mellan parterna och i synnerhet utan att parterna har behövt överväga om förhandlingsordningen är obillig mot hyresgästerna. Liknande syn- punkter framförs av bostadsdomstolen.

Enligt Näringlivets byggnadsdelegation torde det i många hus endast vara ett fåtal hyresgäster som är anslutna till hyresgästorganisation eller på annat sätt aktivt begär införande av förhandlingsordning. Situationer kan därför uppkomma där de boende mera allmänt motsätter sig den förhandlingsordning som tillkommit därför att de över huvud taget inte önskar få sina hyresfrågor reglerade genom kollektiva förhandlingar el- ler därför att de önskar företrädas av någon annan part än den hyres- gästförening som slutit avtalet om förhandlingsordning. I förslaget har lämnats öppet vilka krav som skall ställas på anslutning av hyresgäster för att en förhandlingsordning skall bestå. Vid tvist om förlängning av förhandlingsordningen finns visserligen möjlighet till en obillighetspröv-

• Sida 63
•  Original

Prop. 1977/78: 175 63

ning inför hyresnämnd. Detta prövningsförfarande står dock endast öp- pet för de avtalsslutande parterna. Om kollektiva förhandlingar skall vila på ett demokratiskt förankrat förtroende från de hyresgäster som representeras, är det emellertid nödvändigt att en eventuell lagstiftning uppställer krav på anslutning från berörda hyresgästers sida till förhand- lingsordning. En förhandlingsordning bör därför kunna omprövas på begäran av flertalet hyresgäster i en fastighetsförvaltning eller en fastig- het.

Förslaget upptar ingen särskild reglering för fall av k 0 n k u r r e n 5 mellan olika hyresgästorganisationer om rätten att ingå avtal om för- handlingsordning. Bostadsdomstolen ifrågasätter om det inte behövs vissa bestämmelser för sådana situationer. Praktiska skäl talar för att möjlighet ges att i en process mellan hyresvärd och hyresgästorganisa- tion dra in också annan organisation, som gör anspråk på förhandlings- rätt. Om hyresvärden frivilligt har träffat avtal om förhandlingsordning med viss organisation av hyresgäster och hyresnämnden därefter på yr- kande av annan organisation ger den senare rätt till förhandlingsord- ning, kommer två förhandlingsordningar avseende samma fastighet att gälla vid sidan av varandra. Detta strider mot tanken bakom förslaget. Enligt bostadsdomstolen är det lämpligt att i lagen uttryckligen ange att den förra förhandlingsordningen i en sådan situation skall betraktas som förfallen eller i vart fall att hyresnämnden har möjlighet att förklara att den inte vidare skall gälla.

Förslaget att också h y r e s v ä r d e 11 skall ha lagfäst rätt till för- handlingsordning tillstyrks uttryckligen av hyresnämnden i Malmö, som framhåller att om en hyresgästförening med dålig representation i en fastighet anses ha rätt till förhandlingsordning, föreningen under mot- svarande förhållanden också bör vara skyldig att på begäran av hyres- värden teckna sådan. Bostadsdomstolen, som också godtar förslaget, till- lägger att utredningen fäst alltför stor vikt vid hyresgästorganisationens rent subjektiva uppfattning när det gäller prövningen av hyresvärdens begäran om förhandlingsordning. Enligt domstolens mening bör de sak- liga skäl som hyresgästorganisationen åberopar till stöd för sin vägran att teckna förhandlingsordning vara avgörande vid obillighetspröv- ningen. Liknande synpunkter framförs av Stockholms kooperativa bo- stadsförening.

Förslaget att avtal om förhandlingsordning bör gälla också mot n y h y r e s v ä r d kommenteras endast av advokatsamfundet, som fram- håller att en överlåtelse i många fall kan innebära att fastigheten övergår från en större förvaltning till en mindre. En förhandlingsordning som gäller för överlåtaren kan vara olämplig för förvärvaren. Samfundet ifrågasätter därför om det är lämpligt att låta en förhandlingsordning automatiskt bli gällande mot ny hyresvärd. En lämplig lösning kan vara att låta förhandlingsordning bli bindande för den nye ägaren men ge

• Sida 64
•  Original

Prop. 1977/78: 175 64

båda parter rätt att efter överlåtelsen säga upp förhandlingsordningen till upphörande med tre månaders uppsägningstid, även om förhand- lingsordningen eljest skulle gälla för längre tid.

Frågan om förslaget bör föranleda f 5 1 j d ä n d r in g a r i annan lagstiftning tas upp av bostadsdomstolen, som ifrågasätter om inte samma hyresgästorganisation som företräder hyresgästerna enligt för— handlingsordning också bör företräda dem enligt lagen (1970: 246) om tvångsförvaltning av b05tadsfastighet (omtryckt 1971: 544) och bostads- saneringslagen (1973: 531). Har —— kanske i konkurrens med den lokala hyresgästföreningen i orten —— annan hyresgästorganisation fått till stånd avtal om förhandlingsordning med hyresvärden, lär hyresgästerna eller deras organisation inte alltid kunna räkna med att hyresgästför- eningen är villig att ta på sig kostnaderna för och besväret med en talan vid hyresnämnd och bostadsdomstolen angående åtgärd enligt någon av de senare lagarna. En jämkning i dessa lagar i syfte att nå kongruens med förevarande lagstiftning bör därför övervägas.

5.4. Förhandlingsramen

Enligt förslaget skall förhandlingsrätten omfatta samtliga boendeför- hållanden. En så vid förhandlingsram avstyrks av Näringslivets bygg- nadsdelegation, som anser att förhandlingsrätten inte bör gälla annat än utgående hyra och hyresvillkor som har samband därmed.

En utvidgning av förhandlingsramen ifrågasätts av bostadsdomstolen, som pekar på att bara sådana frågor som är dispositiva enligt hyreslagen föreslås bli förhandlingsbara. Enligt domstolen kan det övervägas om man inte bör tillåta parterna att träffa överenskommelse om avvikelse från vissa av hyreslagens tvingande bestämmelser.

Förslaget att frågor om lägenheternas och husets skick skall vara för- handlingsbara är enligt Stockholms kooperativa bostadsförening olämp- ligt för de kooperativa bostadsföreningarnas del. I dessa föreningar är det som regel den boende själv som i större eller mindre omfattning sva- rar för lägenhetens underhåll. Det är också olämpligt att låta förhand- lingsrätten omfatta gemensamma anordningar m.m. när det gäller koo— perativt förvaltade hus.

Förslaget att förhandling skall kunna påkallas rörande frågor som rör enskild hyresgästs boendeförhållanden kritiseras av Sveriges fastighets- ägareförbund. Behandlingen av sådana frågor är tillräckligt tillgodosedd genom hyreslagens bestämmelser. Enligt förbundet bör det alltså vara tillräckligt om förhandling kan påkallas om hyresvillkoren och övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna som kollektiv.

Också hyresnämnden i Malmö är kritisk mot utredningens förslag i denna del. Eftersom det är fråga om rättstvister, är det i högre grad än när det gäller kollektiva frågor av vikt att rättssäkerheten iakttas.

• Sida 65
•  Original

Prop. 1977/78: 175 65

Enskild part får inte inges den föreställningen att förhandlingsordningen betar honom rätten till rättslig prövning. Förfarandet inför hyresnämn- den ger särskilda garantier för rättsligt riktiga uppgörelser. Om positio- nerna är låsta, kan förhandling enligt förhandlingsordning ofta vara en onödig omgång före en oundviklig hyresnämndsprövning. Under alla förhållanden bör det krävas fullmakt från den enskilde för att partsorga- nisation skall ha förhandlingsrätt i rättstvist. Det skulle vara mycket otillfredsställande om förhandlingar rörande för den enskilde så viktiga frågor som exempelvis rätten till förlängning av hyresavtalet skulle kunna äga rum utan att uppdragsförhållandet mellan hyresgästen och den förhandlande organisationen är klarlagt. Vid förhandlingar enligt avvecklingslagen har det hänt att fastighetsägareförening har förhandlat för hyresvärd utan formell fullmakt och att hyresvärden sedermera har vägrat att godkänna den förhand]ingsöverenskommelse som träffats. En- ligt nämndens bedömande finns det risk för att motsvarande situation skulle kunna uppstå på hyresgästsidan, om förslaget genomförs.

5.5. Förhandlingsskyldigheten

Förslaget att hyresvärden skall ha primär förhandlingsskyldighet i fråga om höjning av hyran godtas i allmänhet av remissinstanserna. SA- CO/SR ifrågasätter dock om man inte bör gå längre och införa primär förhandlingsskyldighet också på andra områden av väsentlig betydelse för hyresgästerna, t.ex. inför viktiga ändringar av gemensamma an- ordningar inom fastigheten.

Enligt några remissinstanser bör det ytterligare preciseras vilka hyres- sättningsfrågor som faller under den primära förhandlingsskyldigheten. Hyresnämnden i Göteborg anser att det uttryckligen bör anges att varje höjning av den en gång överenskomna hyran för lägenheten medför för- handlingsskyldighet. Hyresvärd som önskar teckna hyresavtal med ny hyresgäst om högre hyra för lägenheten än som har utgått i det tidigare hyresförhållandet måste alltså först förhandla med hyresgästorganisatio- nen. Enligt bostadsdomstolen bör det ytterligare belysas huruvida pri- mär förhandlingsskyldighet kan avtalas i fråga om nytillkomna bostads— lägenheter, t. ex. i nyuppförda hus och beträffande lokal som ändras till bostadslägenhet. Också hovrätten för Västra Sverige och hyresnämn- derna i Göteborg och Malmö anser att förhandlingsskyldighetens räck- vidd i fråga om förstagångshyra bör klargöras. Sveriges fastighetsägare- förbund finncr det oklart i vilken utsträckning primär förhandlingsskyl- dighet avses gälla vid höjning av ersättningar för bränsle-, va- och el— kostnader. Enligt förbundets mening bör förhandlingsskyldighet åligga hyresvärden endast vid utbyte av tidigare tillämpad bränsle- eller va- klausul.

Att hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet sanktioneras genom

5 Riksdagen 1977/78. ] saml. Nr 175

• Sida 66
•  Original

Prop. 1977/78: 175 66

en ogiltighetsregel godtas av de flesta remissinstanserna. Näringslivets byggnadsdelegation anser dock att individuella avtal bör tillåtas. En önskvärd utveckling på hyresmarknaden förutsätter att hyresvärdarna har möjlighet att beakta hyresgästemas individuella önskemål i fråga om lägenheternas utrustning och standard. Det är därför nödvändigt att de enskilda hyresparterna tillåts anpassa hyressättningen till sådana indi- viduella variationer beträffande boendestandarden som de är överens om och som knappast kan beaktas vid de kollektiva förhandlingarna. För hyresgästen gäller i dessa fall alltid det skyddet att han kan få hyran prövad av hyresnämnd enligt bruksvärdereglerna.

Också Sveriges fastighetsägareförbund, som inte har något att erinra mot förslaget om primär förhandlingsskyldighet, anser att huvudprinei- pen om avtalsfrihet för de enskilda hyresparterna bör behållas. Verklig boendedemokrati förutsätter att den enskilde hyresgästen ges rätt att, när han så finner befogat, träffa avtal om högre hyra än den som följer av förhandlingsöverenskommelsen. Som exempel på situationer, där det finns behov av individuella avvikelser från förhandlingsöverenskom- melse, kan nämnas att hyresgästen önskar installation av frysskåp eller diskmaskin eller i samband med inflyttning eller reparation föredrar att få heltäckningsmatta eller tapeter av särskilt hög kvalitet. Enligt förbun— dets uppfattning har utredningen betydligt överdrivit faran med att till- låta individuella avtal om hyreshöjning vid sidan av förhandlingsord- ningens avtalsförfarande. Liknande synpunkter anförs av Stockholms kooperativa bostadsförening.

Förslaget om allmänt skadestånd tillstyrks uttryckligen av bostads— domstolen, hovrätten för Västra Sverige och Hyresgästernas riksför- bund. Förslaget avstyrks av Sveriges fastighetsägareförbund, främst som en följd av att förbundet anser att individuella avtal om hyreshöjning bör vara tillåtna.

Beträffande skadeståndsberäkningcn anser bastadsdomstolen att det skulle vara av värde för rättstillämpningen med en mera ingående dis— kussion av vilka faktorer som bör inverka på skadeståndets storlek. Det är inte givet att rättspraxis från arbetsrättens område kan föras över till hyresrättens.

Hovrätten för Västra Sverige ifrågasätter om det är lämpligt att ska- deståndsfrågor prövas av hyresnämnd. Hovrätten erinrar om att intres- seledamöterna i hyresnämnden ofta är nära knutna till de lokala parts- organisationerna. För en sådan ledamot kan det vara en vansklig och ömtålig uppgift att pröva ett skadeståndsyrkande som riktar sig mot den organisation som han själv tillhör. Att hyresnämnderna har tillvunnit sig allmänt förtroende inte minst från partsorganisationemas sida beror i hög grad på det goda förhållande som råder mellan juristordförandena och intresseledamöterna och mellan de senare inbördes. Det finns risk för att detta förhållande kan försämras, om hyresnämnden skall pröva

• Sida 67
•  Original

Prop. 1977/78: 175 67

yrkanden om skadestånd som riktar sig mot samma organisationer som har representanter i nämnden. Av dessa skäl och då skadeståndsfrågor torde komma att bli sällsynta, förordar hovrätten att sådana frågor av- görs av bostadsdomstolen som enda instans. Även i bostadsdomstolen deltar visserligen intresseledamöter i den dömande verksamheten men dessa ledamöter torde sällan ha lika nära anknytning till de lokala parts— organisationerna. Liknande synpunkter framförs av hyresnämnden i Malmö, Hyresgästernas riksförbund och Sveriges fastighetsägareförbund som tillägger att, om skadeståndsfrågorna skall handläggas av hyres— nämnd, det i så fall bör ske utan deltagande av partsrepresentanter.

5.6. Förhandlingen

De föreslagna reglerna om formerna för förhandlingen kommenteras av några remissinstanser. Hovrätten för Västra Sverige finner det onö- digt att överenskommelse om avvikelse från de föreskrivna förhand- lingsformerna skall kräva skriftlig form. Sådan överenskommelse bör kunna ingås formlöst. I vart fall gäller detta beträffande den föreskrivna tidsfristen för inledande av förhandlingarna. I en del fall förefaller också kravet på obligatoriskt sammanträde onödigt, exempelvis om motparten medger partens yrkande eller om motparten på informellt sätt, exempel- vis per telefon, lämnar ett motförslag som parten godtar. Detsamma gäl- ler om tvisten rör mindre viktiga men brådskande frågor, där telefon- kontakter kan vara ett smidigare förhandlingssystem än formella sam- manträden. Liknande synpunkter framförs av hyresnämnden i Malmö, Hyresgästernas riksförbund och Sveriges fastighetsägareförbund.

Beträffande de formella minimikraven på förhandlingsordningen an- ser bostadsdomstolen och hyresnämnden i Malmö att det behövs en kompletterande bestämmelse om verkan av att någon av de angivna uppgifterna saknas.

I fråga om förhandlingsunderlaget upptar förslaget endast en före- skrift om att part skall vara skyldig att hålla åberopade handlingar till- gängliga för motparten vid sammanträde. Enligt bostadsdomstolen finns det anledning till viss tvekan om alla övriga problem som rör tillgången till faktaunderlag vid förhandlingarna kan få en tillfredsställande lös—' ning genom frivilliga överenskommelser mellan parterna. Hyresnämn- den i Göteborg understryker vikten av att de privata fastighetsägarna i förhandlingsarbetet får tillgång till sådana uppgifter om de allmännyt- tiga bostadsföretagens hyror som har betydelse för hyressättningen på den enskilda sektorn. Motsvarande informationsproblem kan uppstå, när hyror i privatägda hus skall prövas av hyresnämnd. Numera saknar hyresnämnderna uppgifter om de hyror som har fastställts genom för- handingsöverenskommelser. Om parterna inför hyresnämnden biträds av ombudsmän från partsorganisationerna, kan det i allmänhet presente-

• Sida 68
•  Original

Prop. 1977/78: 175 53 ras en tillfredsställande utredning i ärendet. Part som själv för sin talan inför nämnden saknar däremot som regel möjlighet att presentera det underlag som behövs för bedömningen. Detta medför att hans möjlighe- ter till framgång i nämnden ofta är begränsade.

Också Sveriges fastighetsägareförbund tar upp frågan om de privata fastighetsägamas tillgång till uppgifter om de allmännyttiga företagens hyror. Förbundet förordar att det i lagen tas in en föreskrift om att jäm— förelsematerial rörande hyresnivån för likvärdiga lägenheter, som part åberopar vid förhandling, skall tillhandahållas motparten inte endast i form av en sammanställning av genomsnittshyror utan i dess helhet, så att verklig jämförelseprövning kan ske. En sådan föreskrift är nödvän- dig också med hänsyn till att förhandlingsöverenskommelse kan komma att prövas av hyresnämnd. Det är olyckligt om nämndens prövning skulle komma att grundas på annat faktaunderlag än det som har till- handahållits fastighetsägaren vid förhandlingen.

5.7. Förhandlingsöverenskommelsen och det enskilda hyresavtalet m. m.

Vad utredningen har anfört om sanktioner vid b r o tt rn o t f ö r - handlingsöverenskommelse har inte mött några invänd- ningar vid remissbehandlingen.

Utredningens förslag att behålla det rådande s y 5 t e rn et m c d förhandlingsklausuler har inte heller mött några invänd- ningar vid remissbehandlingen. Enligt bostadsdomstolen skulle det re- dan av principiella skäl te sig stötande om en förhandlingsöverenskom- melse direkt på grund av lag skulle bli civilrättsligt bindande t. o. m. för de hyresgäster som inte är medlemmar i den avtalsslutande hyresgästor- ganisationen. Vidare är förhållandena på hyresmarknaden, bl. a. när det gäller organisationsanslutningen, alltför olika dem på arbetsmarknaden för att det skall vara möjligt att tillämpa samma princip som gäller inom den kollektiva arbetsrätten, nämligen att kollektivavtal, som slutits av arbetstagarorganisation, binder även medlem i organisation. Av vä- sentlig betydelse är också att bostadsmarknadens parter sedan länge har anpassat sig efter ett system med förhandlingsklausuler och att önskemål om någon annan ordning inte har förts fram. Liknande synpunkter an- förs av hovrätten för Västra Sverige.

Advokatsamfundet ifrågasätter dock förslaget om att förhandlings— ordning i princip skall gälla också för lägenhet, vars hyresgäst inte har tecknat förhandlingsklausul. Eftersom förhandlingsöverenskommelse får verkan för hyresavtalet först sedan hyresgästen har tecknat sådan klau- sul, innebär förslaget att hyresvärden kan tvingas till förhandling om hyresfrågor vilkas eventuella lösning sedermera inte kan tillämpas i praktiken. De skäl som har anförts för en sådan ordning, nämligen att hyresvärden annars skulle kunna urholka värdet av rätten till förhand-

• Sida 69
•  Original

Prop. 1977/78: 175 69

lingsordning genom att underlåta att teckna förhandlingsklausul, finner samfundet inte övertygande. Samfundet påpekar att hyresgäst, som öns- kar få förhandlingsklausul införd i hyreskontraktet, kan säga upp avtalet för villkorsändring och på så sätt få frågan om införande av klausulen prövad av hyresnämnden.

Beträffande förhandlingsklausulens utformning påpekar flera remissinstanser att förslaget leder till att åtskilliga typer av klausuler, som f.n. tillämpas på bostadsmarknaden, skulle bli ogiltiga och följaktligen behöva ändras. Enligt bostadsdomstolen saknas det dock anledning att frånkänna äldre förhandlingsklausuler, som inte överensstämmer med den av utredningen föreslagna legaldefinitionen, giltighet. Domstolen förordar därför att lagtexten jämkas på denna punkt.

Hovrätten för Västra Sverige finner det olämpligt att uppställa krav som medför att många av de nu gällande förhandlingsklausulema blir oanvändbara. Bostadsföretagen skulle i så fall påtvingas stora kostnader för att ändra de gällande kontrakten. Många hyresgäster skulle få svårt att förstå varför de skulle behöva underteckna nya hyreskontrakt eller göra tillägg till de gamla. Hovrätten föreslår att det i övergångsbestäm- melsema föreskrivs att med förhandlingsklausul, som avses med den nya lagen, likställs i hyresavtal, som har ingåtts före ikraftträdandet, intaget förbehåll som överensstämmer med 19 aå andra stycket hyreslagen i dess nuvarande lydelse. Hyresgästernas riksförbund förordar att den föreslagna legaldefinitionen ändras så att den täcker flertalet av de klau- suler som används f.n. Om detta inte är möjligt, bör det enligt förbun- det införas en övergångsbestämmelse om att äldre klausuler, som har ut- formats i överensstämmelse med 19 aå andra stycket hyreslagen, skall godtas även i fortsättningen och att därvid med ordet hyra i äldre klau- suler skall likställas enligt nämnda lagrum tillåtna tillägg för bränsle-, va— och el-kostnader. Också Sveriges fastighetsägareförbund samt hyres- - nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö anser att utredningens förslag bör jämkas, så att de nu använda klausulerna inte behöver skri- vas om. '

Förslaget att enskild hyresgäst utan uppsägning av hyresavtalet skall kunna begära hyresnämndens prövning av förhandlings- ö v e r e n s k 0 m m e l s e har med två undantag tillstyrkts eller lämnats utan erinran vid remissbehandlingen. En sådan prövningsrätt utgör en- ligt bostadsdomstolen en nödvändig följd av att förhandlingsordning skall gälla för samtliga bostadslägenheter i huset, oaVSett om hyresgäs- terna är medlemmar i den avtalsslutande organisationen eller inte. Också hyresnämnden i Göteborg anser prövningsrätten nödvändig av rättssäkerhetsskäl. Svenska riksbyggen betonar att rätten att få förhand- lingsöverenskommelse prövad innebär en klar förbättring av den en- skilde hyresgästens ställning. Liknande synpunkter'anförs av hyresnämn-

• Sida 70
•  Original

Prop. 1977/78: 175 70 den i Stockholm och advokatsamfundet, som båda anser att rätten till prövning bör genomföras även om det kollektiva förhandlingssystemet i övrigt inte lagregleras. Olivedals stadsdelsförening, som också välkom- nar förslaget, pekar på att många hyresgäster inte vågar säga upp hyres- avtalet för villkorsprövning, eftersom de är rädda för att skriva fel och därigenom förlora hyresrätten.

Till de remissinstanser som är kritiska till den föreslagna prövnings- rätten hör SACO/SR, som anser att förslaget närmast tar sikte på fall då en minoritet av hyresgästerna inte är nöjd med den förhandlingsöver- enskommelse som har accepterats av majoriteten. Förslaget kan också få betydelse i det undantagsfallet att en majoritet av hyresgästerna är missnöjd med den träffade förhandlingsöverenskommelsen. Båda dessa typfall är emellertid i princip av sådan att att de bör lösas inom den av- talsslutande organisationen. Hyresgäster som är missnöjda med utfallet av en förhandling kan när som helst vända sig till hyresgästorganisatio- nen och begära påkallande av nya förhandlingar för att få förhandlings- överenskommelsen ändrad. Enskild hyresgäst har också möjlighet att säga upp hyresavtalet för villkorsprövning. Denna möjlighet är fullt till- räcklig från rättssäkerhetssynpunkt. Liknande synpunkter framförs av HSB.

Förslaget om en t i d 5 b e g r ä n 5 n i n g av prövningsrätten har all- mänt godtagits vid remissbehandingen. Flera remissinstanser anser dock att den föreslagna tidsgränsen är alltför vag. Bostadsdomstolen framhål- ler att den valda utgångspunkten för klagotiden, nämligen den dag när det nya hyresvillkoret började tillämpas mot hyresgästen, kanske inte vållar några tillämpningssvårigheter vid hyreshöjningar. En förhand- lingsöverenkommelse kan emellertid reglera också andra boendeförhål- landen, såsom ordningsföreskrifter, trappstädning och användandet av tvättstuga. I sådana fall synes det nödvändigt att ha en mer fixerad ut- gångspunkt för klagotiden. Att kräva regelrätt delgivning av förhand- lingsöverenskommelsen med de berörda hyresgästerna torde vara uteslu- tet av praktiska och ekonomiska skäl. Ett slags förenklat delgivningsför- farande som kan tjäna som utgångspunkt för klagotiden bör däremot övervägas. Hyresvärden skulle t. ex. kunna åläggas att låta anslå själva förhandlingsöverenskommelsen eller ett av parterna godkänt meddelan- de därom på lämplig plats i fastigheten, förslagsvis i fastighetens förstu— ga. Några väsentliga rättssäkerhetskrav synes inte bli åsidosatta om klanderfristen räknas från dagen för anslag. Ett sådant delgivningsinsti- tut skulle säkert snart komma att bli allmänt känt och vedertaget. En normalt uppmärksam hyresgäst kan knappast undgå att få del av under- rättelsen, om han bor i huset, och under alla omständigheter har hyres- gästen möjlighet att i efterhand säga upp avtalet för villkorsprövning. Hovrätten för Västra Sverige samt hyresnämnderna i Göteborg och Malmö pekar också på att det kan råda tvekan om från vilken dag kla-

• Sida 71
•  Original

Prop. 1977/73: 175 71

gotiden skall räknas, särskilt vid retroaktiva hyreshöjningar och när det nya villkoret avser något annat än hyrans storlek.

Frågan om underrättelse om förhandlingsöver- e n s k 0 m m e 1 s e diskuteras också av remissinstanserna från mera allmänna utgångspunkter. Hovrätten för Västra Sverige anser frågan vara så viktig och generell att den bör regleras i själva förhandlingsord- ningen, varvid man bör eftersträva ett enkelt system, t.ex. anslag i trappuppgångarna. Hyresnämnden i Stockholm understryker att det från rättssäkerhetssynpunkt är angeläget att samtliga hyresgäster fortlöpande hålls underrättade om förekommande förhandlingar och om förhand- lingsresultatet. Också hyresnämnden i Göteborg anser det viktigt att samtliga hyresgäster genast underrättas om innehållet i träffade för- handlingsöverenskommelser på ett fullt betryggande sätt. Lämpliga ruti- ner för detta bör fastställas förhandlingsvägen. Hyresnämnden i Malmö förordar en kompletterande lagbestämmelse om att avtal om förhand- lingsordning alltid skall ange hur underrättelse till hyresgäst skall läm- nas. Advokatsamfundet finner det motiverat att ålägga någon av de par— ter som träffar förhandlingsöverenskommelse skyldighet att meddela den enskilde hyresgästen innehållet i överenskommelsen och vad han har att iaktta, om han inte är beredd att acceptera denna. Vid bedöm- ning av på vilken part det bör ankomma att ombesörja ett sådant med- delande ligger hyresvärden närmast till hands, eftersom det är mot hy- resvärden en tvist om villkorsändring skall anhängiggöras i hyresnämn- den.

5.8. Förfarandet när förhandlingar har strandats

Förslaget att de förhandlande parterna inte bör tillåtas att efter strandning av förhandlingarna föra en tvist 'om hyresvillkoren vidare till hyresnämnden har föranlett delade meningar bland remissin- stanserna. Förslaget tillstyrks av bostadsdomstolen, som anser att det skulle verka hämmande på parternas vilja att nå en förhandlingsuppgö- relse, om en sådan utväg ur en besvärlig förhandlingssituation skulle stå öppen. Hyresgästernas riksförbund, som också tillstyrker förslaget, beto- nar vikten av att rätten till villkorsprövning efter strandade förhand- lingar utformas på ett sådant sätt att det inte minskar viljan att nå en ' förhandlingslösning. Om man skulle vidga möjligheterna till hyres- nämndsprövning, skulle detta i alltför hög grad avlyfta förhandlingspar- tema ansvaret för att förhandlingarna leder till resultat. Därmed skulle också syftet med den föreslagna lagstiftningen förfelas.

Flera remissinstanser förordar att de förhandlande parterna får möj- lighet att vid en strandning hänskjuta tvisten till medling inför hyres— nämnden. Hovrätten för Västra Sverige framhåller att hyresnämnderna med stor framgång har medlat mellan parter som förhandlat på grund-

• Sida 72
•  Original

Prop. 1977/78: 175 72

val av frivilligt ingångna förhandlingsordningar. Medlingsförfarandet har i dessa fall kunnat utnyttjas genom att den hänskjutna tvistefrågan, även om den faktiskt har gällt en hel fastighet, formellt har begränsats till att avse enstaka hyresgäster, vilkas talan har förts av en ombudsman hos hyresgästföreningen som befullmäktigat ombud. Enligt hovrättens mening har utredningen underskattat hyresnämndernas effektivitet som medlingsinstans. Medlingsarbetet har ofta bedrivits framgångsrikt och har starkt bidragit till det stora förtroende som hyresnämnderna har till— vunnit sig hos hyresmarknadens organisationer. Nämndernas erfarenhet av medlingsverksamhet bör därför tas till vara genom att de förhand- lande parterna ges rätt att gemensamt hos hyresnämnd begära medling i tvist där förhandlingspositionerna är låsta. De av partsorganisationerna inrättade centrala förhandlingsorganen skulle ändå fylla en betydelsfull uppgift, särskilt när det gäller frågor av mera principiell betydelse. Hy- resnämndema förefaller däremot bättre skickade att genom medlings- förfarande lösa lokala tvister utan principiell betydelse. Beträffande tvis- ter som rör fastigheter på långt avstånd från Stockholm, där de centrala partssammansatta organen har sitt säte, förefaller det också mera prak- tiskt att i stället kunna anlita hyresnämnden. Vanligen brukar nämnden sammanträda på den ort, där fastigheten är belägen. För parterna inne- bär detta en fördel också i förevarande sammanhang. Vidare kan den lokalkännedom, som finns företrädd inom nämnden, i många fall utgöra en värdefull tillgång.

Också domstolsverket förordar att medling mellan förhandlingsord— ningens parter bör kunna äga rum inför hyresnämnden. Det kunnande och den lokalkännedom, som nämnderna besitter, gör dem väl skickade att handha denna uppgift.

Ett frivilligt medlingsförfarande torde enligt hyresnämnden i Göte- borg inte få någon avhållande effekt på partsorganisationemas vilja att bedriva seriösa förhandlingar. Om förhandlingarna skulle stranda inom ett större avtalsområde, kan det ifrågasättas om utredningens förslag kommer att fungera tillfredsställande i praktiken. Hyresnämnderna kan med nuvarande organisation knappast klara uppgiften att inom rimlig tid fastställa hyran för exempelvis hela lägenhetsbeståndet på en större ort. I en sådan situation skulle det vara till fördel, om förhandlingsord- ningens parter hade möjlighet att, om de så önskade, hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Under alla förhållanden bör hyresnämn- den få befogenhet att kalla partsorganisationerna till särskild förhand- ling i tvister, som de enskilda hyresparterna har hänskjutit till prövning efter det att förhandlingarna har strandats. Det är inte uteslutet att nämnden skulle kunna bilägga åtskilliga tvister vid en sådan förhand- ling.

Hyresnämnden i Malmö pekar på att en sådan uppsägning av hyres- kontrakten för villkorsprövning, som med utredningens förslag skulle

• Sida 73
•  Original

Prop. 1977/78: 175 73

följa på en strandning, skulle kunna få mycket stor spridning. Detta gäl— ler i synnerhet om strandningen skulle beröra de allmännyttiga bostads— företagen i de större städerna. Hyresgästernas reaktion på ett sådant uppsägningsförfarande skulle troligen bli mycket negativ. En uppsäg- ning upplevs i allmänhet som en ovänlig handling och många hyresgäs- ter skulle få svårt att förstå att uppsägningen i realiteten avser enbart hyresvillkoren. Alla möjligheter att nå en förhandingsuppgörelse bör därför prövas, innan en så långt gående åtgärd sätts in. Detta talar för att hyresnämnden bör få befogenhet att medla i intressetvister, som för- handlingsparterna är ense om att hänskjuta till medling. Nämnden skulle därvid fungera som medlingsinstans i de partsinrättade förhand- lingsorganens ställe och lägga fram ett förslag till förlikning av tvisten. Ett par remissinstanser vill gå ett steg längre och ge hyresnämnden befogenhet att fastställa ett rambelopp för hyreshöjningar, om förhand— lingar rörande hyressättningen skulle stranda. Enligt SABO innebär ut- redningens förslag att hyresvärdens reella förhandlingsunderläge i hyres- sättningsfrågor kommer att bestå. Vid hyresförhandlingar under senare år har hyresvärden ibland varit tvungen att acceptera en oförmånlig för- handlingsuppgörelse inför risken att annars gå miste om hyreshöjning under en hel avtalsperiod. Mot bakgrund av dessa erfarenheter förordar SABO att hyressättningstvist i begränsad omfattning får prövas av hy- resnämnden när möjligheterna till en förhandlingslösning är uttömda. Förfarandet bör utformas så att förhandlande part efter fullgjord för- handlingsskyldighet och sedan tvisten har behandlats i parternas cen— trala kommitté får möjlighet att utan uppsägning omedelbart hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Huvudregeln skall därvid vara att en even- tuell hyreshöjning skall utgå från den tidpunkt som avsågs när parterna inledde sina förhandlingar. Undantag skall endast få göras om det kan visas att förseningar i förhandlingsarbetet har vållats av hyresvärden. Hyresnämndens uppgift skall i denna prövningsomgång vara begränsad till att söka lösa tvisten i dess huvuddrag. Detta innebär att nämnden endast skall pröva skäligheten av det begärda resp. erbjudna totala höj- ningsbeloppet. Sedan nämnden har fastställt ett totalt höjningsbelopp skall de lokala förhandlingsparterna återuppta förhandlingen i syfte att träffa en uppgörelse om hur beloppet skall fördelas mellan olika bo— stadsområden och lägenheter. Vid prövningen av den hänskjutna för- handlingstvisten skall nämnden alltså inte fastställa de nya hyrorna för de enskilda lägenheterna. Detta skall liksom hittills i första hand ske genom förhandlingar mellan förhandlingsordningens parter. Om inte heller dessa förhandlingar skulle leda till en förhandlingsöverenskom- melse, bör emellertid hyresvärden kunna begära hyresnämndens beslut om att förhandlingsskyldigheten är fullgjord. Hyresvärden skall därefter ha rätt att själv fördela det fastställda höjningsbeloppet. Enskild hyres- gäst, som är missnöjd med sin hyra, skall på samma sätt som enligt nu-

• Sida 74
•  Original

Prop. 1977/78: 175 74

varande ordning kunna vända sig till hyresnämnden för att få hyran prövad enligt bruksvärdereglerna. I ett sådant fall kan nämnden alltså tidigare ha prövat förhandlingstvist om hyreshöjningens totala storlek för det bostadsbestånd som lägenheten tillhör. I det förra ärendet har nämnden dock inte gjort någon bruksvärdesprövning av de enskilda lä— genheternas hyror. Från rättssäkerhetssynpunkt finns det därför inget hinder mot att låta hyresnämnden i den begränsade omfattning, som här har angetts, pröva tvist om hyreshöjning som inte har kunnat lösas för- handlingsvägen. Det ligger dock i sakens natur att ett sådant prövnings- förfarande bara kan tillämpas på den allmännyttiga sektorn, där hyror- na bestäms enligt principen om självkostnadstäckning. En utvidgning till hela bostadshyresmarknaden skulle strida mot bruksvärdereglerna, ef- tersom dessa bygger på 'att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror i allmänhet skall anses ge uttryck för bruksvärdet och därigenom styra hyresutvecklingen inom övriga sektorer. Det bör vidare uppställas stränga krav på den förhandlingspart som önskar få en hyressättnings— tvist avgjord i sina huvuddrag av hyresnämnden.

Ett liknande prövningsförfarande förordas av kommunförbundet. En- ligt förbundets uppfattning bör hyresnämnden på begäran av förhand- lingspart kunna pröva hyressättningstvist, när förhandlingsskyldigheten har fullgjorts utan att överenskommelse har kunnat träffas. En sådan prövningsmöjlighet är nödvändig för att åstadkomma ett jämbördigt förhandlingsläge i hyressättningsfrågor. Hyresnämndens prövning skall i denna situation avse en generell hyresjustering för hela det berörda lä— genhetsbeståndet med utgångspunkt i ett tänkt normalskikt. Såväl hyres- gäst som hyresvärd skall ha kvar möjligheten att efter uppsägning av hy- reskontraktet erhålla en individuell skälighetsprövning av hyran för viss lägenhet.

Kritik mot utredningens förslag framförs också av Sveriges fastighets- ägareförbund, som anser att förhandlande part i strandningssituatio— nerna skall ha rätt att utan uppsägningsförfarande hänskjuta tvistefrå— gan till direkt avgörande av hyresnämnden. Fördelen med en sådan ordning är bl. a. att frågan om tidpunkten för en eventuell hyreshöjning inte behöver sättas i fråga. Den relevanta tidpunkten blir alltid den dag från vilken hyreshöjning ursprungligen har yrkats, om inte parterna se- nare har kommit överens om ändring.

Enligt förslaget bör de enskilda hyresparterna få rätt att under löpande hyresperiod hos hyresnämnden begära prövning av hy- resvillkor, som inte har kunnat regleras genom slutande av förhandlings- överenskommelse. Införandet av en sådan möjlighet till villkorsprövning efter strandade förhandlingar tillstyrks av bl. a. bostadsdomstolen, hy- resnämnden i Stockholm och Hyresgästernas riksförbund, som samtliga delar utredningens uppfattning att en rättslig prövning av hyresvillkor liksom hittills bör vara inskränkt till att gälla de enskilda hyresavtalen.

• Sida 75
•  Original

Prop. 1977/78: 175 75

Advokatsamfundet finner den föreslagna lösningen väl avvägd.

Också hovrätten för Västra Sverige är positiv till förslaget. Hovrätten erinrar om att enligt dess mening hyresnämnden dessutom bör fungera som medlingsinstans i intressetvister. Om hyresnämnden åläggs en sådan medlingsuppgift, bör detta dock inte frånta de enskilda hyresparterna rätten att få hyresvillkoren. prövade av nämnden i enlighet med utred- ningens förslag. Några kollisionsproblem behöver inte uppstå. Ett ärende om villkorsprövning, som anhängiggörs medan medlingsförsök pågår, bör lämpligen förklaras vilande i avbidan på resultatet av med- lingen. Liknande synpunkter anförs av hyresnämnden iMalmö.

Ett par remissinstanser avstyrker förslaget om en till strandningssitua— tionerna särskilt anpassad villkorsprövning. SABO pekar på att pröv- ningen förutsätts ske efter samma grunder som tillämpas vid vanlig för- längnings- eller villkorstvist. Detta innebär bl. a. att hyrans storlek kom- mer att fastställas på grundval av en bruksvärdesbedömning. Att an- vända bruksvärdereglerna för att fastställa hyrorna i t. ex. ett allmännyt- tigt bostadsföretags hela lägenhetsbestånd skulle emellertid innebära en ny form av statlig hyresreglering och strida mot grundtanken bakom bruksvärdesystemet. De lägenheter som förvaltas av allmännyttiga före- tag förutsätts enligt hyreslagen ha självkostnadsbestämda hyror. Dessa lägenheter anses därför enligt hyreslagen böra tilldelas en prisledande ställning och användas som jämförelseobjekt vid en bruksvärdespröv- ning. Utredningens förslag kan emellertid få till följd att hyrorna i hela det allmännyttiga lägenhetsbeståndet på en ort kan komma att bli be- stämda av hyresnämnden med tillämpning av bruksvärdemetoden på varje lägenhet i sänder. Därmed skulle en av grundstenama i de nuva- rande hyressättningsnormerna ha raserats. Liknande synpunkter anförs av Svenska riksbyggen.

Flera remissinsanser anser att det av utredningen föreslagna kravet på 11 p p 5 ä g nin g är onödigt. Hovrätten för Västra Sverige framhåller att det ofta framstår som mycket obehagligt för hyresgästen att bli upp- sagd. För många hyresgäster är det också svårt att skilja mellan uppsäg- ning för villkorsändring och uppsägning för avflyttning. För hyresvärden medför en massuppsägning ofta betydande kostnader. Rör det sig om ett stort bostadsföretag måste betydande arbetsresurser tas i anspråk för delgivningsförfarandet. Av dessa skäl bör man undvika att kräva upp- sägning som förutsättning för att hyresnämnden skall kunna ta upp ärende om villkorsprövning. Det bör räcka med att hyresvärden eller hyresgästen efter det att förhandlingarna har strandat ger in ansökan till hyresnämnden om prövning av vilka villkor som skall gälla från det må- nadsskifte som inträffar närmast tre månader efter dagen för ingivandet. Liknande synpunkter framförs av domstolsverket, hyresnämnden i Stockholm, kommunförbundet och Göteborgs kommun.

Enligt förslaget skall hyresnämnden vid villkorsprövningen kunna

• Sida 76
•  Original

Prop. 1977/78: 175 76 förordna om retr o a k t i v hy r a endast om det i visst fall av sär- skild anledning finnes skäligt. Förslaget har fått ett blandat mottagande vid remissbehandlingen.

Kritisk till förslaget är Näringslivets byggnadsdelegation, som anser att den av hyresnämnden beslutade hyreshöjningen i princip bör utgå från den tidpunkt som avsågs vid förhandlingarna. I och för sig är det önskvärt att undvika retroaktiva hyresbetalningar. En förutsättning för att detta skall kunna ske är att hyresförhandlingarna kan slutföras inom rimlig tid. I tidsperioder med snabba kostnadsstegringar tenderar dock förhandlingarna att bli långdragna. Om förhandlingarna drar ut på ti- den, missgynnar detta den part som svarar för de löpande kostnaderna, dvs. hyresvärden. Om hyresvärden vill gardera sig mot de ekonomiska konsekvenserna av en försening av förhandlingarna, måste han relativt snart Stranda förhandlingarna för att få uppsägningstiden att börja löpa. Utredningens förslag skulle därför kunna bidra till att göra förhand- lingsatmosfären konfliktladdad och framkalla tidiga strandningar. För- slaget bör ändras så att tidpunkten för en justering av utgående hyror i normalfallet beräknas i enlighet med vad som har varit åsyftat vid de förhandlingar som har föregått hyresnämndsprövningen. Skäl till undan- tag från denna regel kan föreligga om t. ex. hyresvärden kan lastas för passivitet under förhandlingsarbetet.

Också kommunförbundet pekar på att inflationen medför att tiden ar- betar till fördel för den förhandlingspart som vill hålla kostnaden för hyran konstant. Av större betydelse är dock det hyresbortfall som upp- står genom att hyreshöjningen fördröjs ett antal månader. Enda möjlig- heten att råda bot på detta missförhållande är att hyresnämnden vid villkorsprövningen fastställer de nya hyrorna att utgå från den tidpunkt som aVSågs vid förhandlingarna. SABO framhåller att det inte är accep- tabelt att ett regelsystem, som skall ha till uppgift att balansera partsin- tressena på hyresmarknaden, har sådana brister att den ena parten lätt kan försättas i omöjliga förhandlingsunderlägen med risk för svåra eko- nomiska skadeverkningar. Liknande synpunkter anförs av hyresnämn- den i Göteborg, landstingsförbundet och Sveriges fastighetsägareför- bund.

Ett par remissinstanser är av motsatt uppfattning och anser att den föreslagna möjligheten för hyresnämnden att förordna om retroaktiva hyror bör slopas. Hyresgästernas riksförbund pekar på att en sådan be- stämmelse skulle skapa osäkerhet om från vilken dag en hyresändring kommer att gälla och bidra till att försvåra jämförelseprövningar enligt bruksvärdereglerna. Liknande synpunkter anförs av. hovrätten för Västra Sverige.

Enligt utredningen kan förhandlingarna inte anses avslutade förrän också det centrala förhandlingsorganet har behandlat tvisten, om endera parten har begärt att tvisten skall hänskjutas dit. Hyresnämnden i Göte-

• Sida 77
•  Original

Prop. 1977/78: 175 77

borg anser att det bör framgå av lagtexten att en förhandling i vissa fall inte kan anses avslutad förrän det centrala förhandlingsorganet har behandlat tvisten.

Hyresgästernas riksförbund förutsätter att förhandlingen inte kan an- ses avslutad förrän de lokala förhandlingsparterna har haft tillfälle att ta ställning till en eventuell rekommendation från det centrala förhand- lingsorganet om tvistens lösning. Förbundet ifrågasätter också om inte en yttersta tidsgräns bör sättas för de enskilda hyresparternas uppsäg- nings- och prövningsrätt i strandningssituationerna. Sluttiden skulle kun- na bestämmas på motsvarande sätt som har skett i fråga om avflytt- ningsmeddelande, nämligen tre månader efter hyrestidens utgång. Sve- riges fastighetsägareförbund förordar en bestämmelse om en yttersta tidsgräns för förhandlingarna, förslagsvis tre månader efter den tidpunkt till vilken ändring i hyran har yrkats. Genom att lagen anger en sluttid för förhandlingarna undviks förseningar och förhalningar i förhand- lingsarbetet till förfång för antingen hyresgästerna, som riskerar känn- bara retroaktiva hyreshöjningar, eller hyresvärden, som riskerar stora hyresbortfall.

Bostadsdomstolen tar upp frågan om hur hyresgästerna skall få in- f () rm atio n om att förhandlingarna har strandat. De som är med- lemmar i den förhandlande hyresgästorganisationen torde bli informe- rade genom organisationens försorg. Hyresgäster som står utanför orga- nisationen riskerar däremot att inte få vetskap om strandningen. Att ålägga organisationen att utsträcka sin service till även icke-medlemmar synes inte realistiskt. Däremot kan det övervägas att ålägga hyresvärden att i enkla former, t. ex. genom anslag i fastighetens förstuga, underrätta hyresgästerna om strandningen.

5.9 Ikraftträdande m. m.

Förslaget att den nya lagstiftningen bör träda i kraft den 1 juli 1977 kritiseras av hovrätten för Västra Sverige, som anser att den valda tid- punkten skulle ge upphov till åtskilliga övergångsproblem. Tiden skulle vara alltför knapp för att nya hyreskontrakt eller kontraktstillägg skulle hinna bli utformade och undertecknade före den hyresperiod som börjar löpa den 1 oktober. För det fall att införande av förhandlingsklausul skulle behöva föregås av hyresnärnndsprövning, skulle uppsägningstiden redan vara försutten. Det skulle också uppstå samordningsproblem med avvecklingslagen. Denna är inte tillämplig på lägenhet där hyresgästen har flyttat in efter den 1 oktober 1975. I fråga om sådana lägenheter rå- der alltså fri hyressättning. Det kan därför finnas anledning för hyres- gästerna att påkalla förhandlingsordning. Denna skulle emellertid i fråga om hyrans storlek få verkan endast för de hyresgäster som har flyttat in i fastigheten efter den 1 oktober 1975. Två skilda förhandlings- och hy-

• Sida 78
•  Original

Prop. 1977/78: 175 78

ressättningssystem skulle alltså samtidigt komma att gälla för samma fastighet. Härtill kommer att de från hyresregleringslagens tid kvar— boende hyresgästerna, vilkas hyresavtal är underkastade avvecklingsla- gen såvitt gäller hyressättningen, bör kunna få påverka frågan om för- handlingsordning skall gälla och ge uttryck för sin uppfattning om vil- ken organisation som skall företräda dem när avvecklingslagen upphör att gälla vid utgången av september 1978. Dessa skäl talar för att den föreslagna nya lagen får träda i kraft den 1 oktober 1978. En sådan se- nareläggning av tidpunkten för ikraftträdandet förordas också av ba- stadsdomstolen, hyresnämnden i Stockholm, Näringslivets byggnadsde- legation och Svariges fastighetsägaredelegation.

Också advokatsamfundet finner det nödvändigt att ikraftträdandet uppskjuts. De flesta avtal om förhandlingsordning, som finns på den en- skilda sektorn, löper per den 1 januari med automatisk förlängning och tre månaders uppsägningstid. Med hänsyn till bl.a. de föreslagna ska- deståndssanktionerna bör den föreslagna nya lagen inte träda i kraft, förrän villkor i gällande förhandlingsordningar har kunnat ändras eller bringats att upphöra.

6.1. Gällande rätt

Det är f. 11. inte tillåtet att utöver den ersättningsram som hyreslagens bruksvärderegler uppställer, bereda sig vinning av att annan behöver el- ler av annan anledning önskar överta viss bostadslägenhet (se prop. 1973: 23 s. 144). I 655 hyreslagen föreskrivs att den som uppsåtligen uppställer Villkor om särskilt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, dömes till böter eller fängelse i högst ett år. Gärningen får åtalas av åklagare endast om det är påkallat ur allmän synpunkt. Villkor om vederlag är ogiltigt och den som har uppställt villkoret är skyldig att betala tillbaka vad han tagit emot.

Lagen (1973: 189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter, bristortlagen, innehåller bl. a. bestämmelser om förbud mot ersättning vid anvisning av bostadslägenhet. Enligt 2 % får ingen mottaga, träffa av- tal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bostads- lägenhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bostadsför- medling enligt grunder som bestäms av hyresnämnden. Den som uppsåt- ligen bryter mot bestämmelserna dömes till böter eller fängelse i högst ett år. Han är även skyldig att betala tillbaka otillåten ersättning. Lagens tillämpningsområde bestämmes av regeringen. Enligt dess förordnande (SFS 1974: 827) gäller lagen f. n. i 43 kommuner.

• Sida 79
•  Original

Prop. 1977/78: 175 79

6.2. Departementspromemorian

Enligt promemorian (Ds Ju 1976: 1) förekommer s.k. svart handel med bostadslägenheter i en visserligen inte fastställd men säkerligen inte obetydlig omfattning. Framför allt förekommer sådan handel beträf- fande lägenheter i storstädernas centrala delar. I åtskilliga fall synes ett systematiskt samarbete förekomma mellan hyresvärdar och bostadsmäk- lare. De nuvarande straffbestämmelsema kan enligt promemorian inte anses tillräckliga för att bekämpa denna yrkesmässigt bedrivna lägen- hetshandel. Enligt promemorian bör därför en straffskärpning övervä- gas.

Som skäl för straffskärpning anförs att de mest straffvärda fallen in- går som led i en rörelse. Ett förhöjt maximistraff skulle också ge längre preskriptionstid. Åtalsrcgeln i 65 & synesha föranlett missförstånd. Det anförda talar enligt promemorian för en uppdelning av gärningen i två brottstyper, ett grovt brott och ett normalfall. Straffet för det grova brottet bör bestämmas till fängelse i högst två år och straffet för normal- fallet till böter eller fängelse i högst sex månader. För normalfallet bör åtal få väckas bara om det är påkallat ur allmän synpunkt. Som ett al- ternativ pekas på möjligheten att ha endast en brottstyp utan åtalspröv- ning och dessutom införa en föreskift om att det inte skall dömas till straff i ringa fall.

Bestämmelsen i 25 bristortlagen om förmedlingsprovision är enligt promemorian föga känd. Taxorna sägs också vara tillkrånglade och vid- lyftiga. För att råda bot på dessa brister föreslås att taxebestämmelsema fastställs centralt och görs tillämpliga för hela landet. Slutligen framhål- les i promemorian att lagstiftningen på området är svåröverskådlig. Det skulle vara till fördel om de ifrågavarande bestämmelserna i hyreslagen och bristortlagen kunde närmare samordnas med varandra.

6.3. Utredningen

Hyresrättsutredningcn slår fast att förfaranden som syftar till att sys- tematiskt undergräva hyreslagens bestämmelser om hyran måste beivras med kraft. Det undersökningsmaterial som presenteras i promemorian ger vid handen att försäljning av hyreslägenheter säkerligen förekommer i en inte obetydlig omfattning i våra största tätorter och att försälj- ningen i stor utsträckning sker under medverkan av yrkesmässiga bo- stadsförmedlare. Enligt utredningen kan man visserligen anta att utrym- met för dcn svarta marknaden kommer att minska sedan hyresregle- ringslagen helt har avvecklats. Utrymmet för otillbörliga transaktioner torde också komma att minska vid ett genomförande av det föreslagna förhandlingssystemet. Det är ändå realistiskt att räkna med att det i varje fall i tätorternas centrala delar kommer att finnas ett visst ut-

• Sida 80
•  Original

Prop. 1977/78: 175 30

rymme för denna marknad. För att effektivt kunna upprätthålla hyres- lagens bestämmelser om hyra även i dessa områden anser utredningen det nödvändigt att skärpa åtgärderna mot dem som yrkesmässigt ägnar sig åt olaglig lägenhetsförsäljning.

Utredningen säger sig dela bedömningen i promemorian att den av- skräckande verkan av straffbestämmelsen i 65 5 hyreslagen inte är stor i fråga om den yrkesmässigt drivna verksamheten. Samhällets åtgärder bör också i första hand riktas mot den verksamheten. Emellertid måste även enskildas brott beivras. Kan man begränsa den yrkesmässiga han- deln med lägenheter är det enligt utredningen troligt att den enskilda handeln som en följd därav kommer att minska betydligt. Den ekono- miska omfattningen av den yrkesmässiga försäljningen av bostadslägen- heter gör det enligt utredningen nödvändigt att de fall som leder till fäl- lande dom får en kraftig reaktion. Straffet för dessa brott bör enligt ut- redningen skärpas och i enlighet med promemorians förslag bestämmas till fängelse i högt två år. Preskriptionstiden för dessa brott kommer då att förlängas till fem år, vilket är en vinst från utredningssynpunkt.

Enligt förslaget bör den nuvarande straffbestämmelsen i 65 & hyresla- gen ändras så att normalstraffet bestäms till böter eller fängelse i högst sex månader. För grovt brott, varmed i första hand avses brott som be- gåtts yrkesmässigt eller i större omfattning eller av någon som eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet, föreslås straffet uppgå till fängelse i högst två år.

Eftersom den särskilda åtalsregeln i 65 & hyreslagen i praktiken vållat oklarhet och för att klargöra att det bara är helt harmlösa förfaranden som inte skall föranleda straff, föreslår utredningen att åtalsregeln er- sätts med en regel av innebörd att straff inte skall ådömas i ringa fall. Utredningen pekar på att förbudet i bristortlagen hänger samman med hyreslagens förbud mot särskilt vederlag. I många fall tycks det förekomma ett nära samband mellan hyresvärdar och mäklare, som för- medlar lägenhetsförsäljningar mot provisioner som vida överstiger de av hyresnämnderna fastställda. För att effektivt kunna bekämpa denna or- ganiserade hyresbrottslighet måste skärpta åtgärder vidtas även mot mäklarna. Om uppställande av villkor om särskilt vederlag vid upplåtel- se eller överlåtelse av hyresrätt i grova fall beivras strängare än f.n., måste man enligt utredningen samtidigt förhindra att det i stället kom- mer att bedömas lönsamt att ge sådant vederlag formen av ersättning för anvisning av lägenheten. Detta uppnår man enklast genom att an— passa straffskalorna för de båda brotten till varandra. Utredningen före- slår därför att bestämmelsen om straff för olovligt mottagen ersättning för anvisning av bostadslägenhet ändras på så sätt att straffet för nor- malbrottet bestämmes till böter eller fängelse i högst sex månader. För grovt brott — och hit bör enligt utredningen räknas i första hand fall där överskridanden av gällande taxa skett systematiskt och med större be-

• Sida 81
•  Original

Prop. 1977/78: 175 31 lopp —— föreslås straffet uppgå till fängelse i högst två år.

I fråga om tillämpningsområdet för bestämmelserna föreslås att för- budet mot ersättning för anvisning får gälla över hela landet. Därmed kan emellertid bestämmelsen inte längre placeras i bristortlagen. Be- stämmelsen får antingen placeras i en särskild lag eller arbetas in i hy- reslagen. Utredningen konstaterar att det finns ett funktionellt samband mellan de båda straffbestämmelserna om förbud mot förmedlingsprovi— sion och mot tagande av vederlag. Båda syftar till att skapa skydd för hyreslagens regler om hyran och är att betrakta som nödvändiga kom- plement till dessa regler. Ser man till regelns funktion är det enligt ut— redningen naturligt att placera även förbudet mot förmedlingsprovision i hyreslagen. Därigenom görs också en betydande vinst i fråga om regel- systemets överskådlighet. Den kritik som från civilrättslig systematisk synpunkt kan riktas mot en sådan placering får enligt utredningen stå tillbaka. Enligt förslaget bör därför förbudet mot förmedlingsprovision föras över från bristortlagen till hyreslagen.

Utredningen för också fram förslaget i promemorian om att bestäm- melserna om taxor för yrkesmässig bostadsförmedling skall fastställas centralt och göras tillämpliga för hela landet. Utredningen föreslår att uppgiften att bestämma taxor tills vidare läggs på bostadsdomstolen.

6.4. Remissyttrandena

Utredningens förslag har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av samt— liga rcmissinstanser. Från flera håll betonas dock svårigheterna att ef- fektivt komma till rätta med de missförhållanden det här gäller.

Beträffande förslaget om skärpta åtals- och straffbestämmelser fram- håller riksåklagaren att det är ett väsentligt bostadspolitiskt mål att för- hindra överlåtelser av hyreslägenheter med vinningssyfte. Det erbjuder emellertid vissa problem att straffrättsligt komma till rätta med sådana transaktioner. Brottsligheten är svårupptäckt, främst därför att köpare och säljare ofta handlar i samförstånd. Det är svårt att få någon säker bild av den nuvarande omfattningen av den svarta bostadsmarknaden. Man torde likväl böra räkna med att det kommer att finnas utrymme för en svart marknad även i fortsättningen. Med hänsyn härtill finns det anledning att överväga en skärpning av ansvarsreglerna. Enbart detta är dock inte tillräckligt. För att bli effektiv måste en straffskärpning kom— bineras med andra åtgärder, främst en intensifierad spanings- och utred- ningsverksamhet från polisens sida. En ökad benägenhet hos allmänhe- ten att anmäla vederlagsbetingade förvärv torde också vara ett verksamt medel. Att anmälningsfrekvensen f. n. är så låg synes bero på att köpar- na inte vill eller vågar agera. Riksåklagaren biträder lösningen att dela upp de förfaranden som faller in under 65 & hyreslagen i tre svårighets— grader. Genom att införa en särskild skala för grova brott vinner man

• Sida 82
•  Original

Prop. 1977/78: 175 82 både kriminalpolitiska och straffprocessuella fördelar, bl.a. en längre preskriptionstid. Liksom tidigare bör man ha en särskild reglering för mindre allvarliga förseelser. Den nuvarande åtalsprövningsregeln har dock föranlett tillämpningssvårigheter. Det finns därför inget att invända mot förslaget att låta den ersättas av en regel om att straff inte skall ådömas i ringa fall. Den föreslagna bestämmelsen om förrnedlingsprovi— sion i 65 aä hyreslagen har en annan lagteknisk utformning. Något be- hov av särskilda regler för ringa fall torde, såsom utredningen har anta- git, inte föreligga, eftersom straffbudet riktar sig mot personer som kan antas känna till föreskrifterna om förmedlingsprovision. Utredningens uppfattning att det däremot behövs en särskild skala för grova fall delas av riksåklagaren. Möjligen bör det ges vägledning om när grovt brott skall anses föreligga. Enligt riksåklagarens uppfattning torde till den ka- tegorin böra föras fall där den olagliga verksamheten skett vanemässigt eller eljest är av stor omfattning.

Domstolsverket betonar att skärpta straffbestämmelser måste följas upp även av andra åtgärder från samhällets sida. Resurser för att söka uppdaga och beivra brottsligheten bör sättas in. I annat fall blir de före- slagna straffbestämmelserna lika overksamma i preventivt hänseende som de nuvarande. Även LO anser att en förutsättning för att de nya bestämmelserna skall få avsedd effekt är att polis- och åklagarväsende får tillräckliga resurser för uppgifterna. Liknande synpunkter framförs av TCO och SACO/SR.

Stockholms kooperativa bostadsförening anser att det inte räcker med skärpta åtgärder mot i första hand den som yrkesmässigt ägnar sig åt olaglig lägenhetsförsäljning. Hyresgäster försöker inte sällan missbruka bytesrättcn genom att kräva kontant ersättning för lägenhetsbyte. Det förekommer också att hyresgäster bjuder ut sina lägenheter till försälj- ning. Det är därför viktigt att de skärpta åtgärderna riktar sig mot både hyresvärdar, mäklare, hyresgäster och andra som ägnar sig åt ifrågava— rande verksamhet.

Enligt Sveriges fastighetsägareförbund kan det övervägas om man inte bör kriminalisera köp av hyreslägenheter. Endast på det sättet torde man kunna få bukt med den svarta lägenhetshandeln. Enligt förbundets me- ning är denna handel i grund och botten ett regleringsproblem, som man vuxit fast i. På de orter, där den svarta lägenhetshandeln florerar, finns det bostadsområden med ett mycket stort antal outhyrda lägenheter. Man kan då fråga sig varför en hyresgäst är villig att betala flera tusen kronor extra för att få en viss lägenhet. Svaret måste vara att han anser det värt detta för att få bo i innerstaden i en lägenhet som har de kvali— fikationer som motsvarar hans behov. Hyresgästen är alltså villig att be— tala en marknadsmässig hyra för denna lägenhet, men hyresregleringens kvardröjande effekter och bruksvärdereglernas konstruktion ger honom inte möjlighet till detta. Däremot kan hyresgästen utan större risk er-

• Sida 83
•  Original

Prop. 1977/78: 175 83

bjuda den avträdande hyresgästen eller fastighetsägaren ett penningbe- lopp utöver hyran. Man kan ifrågasätta, om inte båda parter i ett sådant fall är lika skyldiga.

Förslaget att en för hela landet enhetlig förmedlingstaxa skall faststäl- las centralt hälsas med tillfredsställelse av hyresnämnden i Stockholm. Nämnden anmärker dock att det kan möta svårigheter att fastställa en sådan taxa och att det kan visa sig lämpligare att bestämma olika regio- nala taxor med utgångspunkt i en för hela landet lämplig ersättnings- norm. KSB ifrågasätter om det finns behov av en privat förmedlings— verksamhet, i vart fall beträffande icke-möblerade lägenheter.

Bostadsdomstolen motsätter sig bestämt att uppgiften att fastställa taxa för yrkesmässig bostadsförmedling läggs på domstolen.

7.1. Inledning

För de flesta hyresgäster gäller numera att hyrans storlek inte bestäms genom individuella avtal med hyresvärden utan genom överenskommel- ser mellan hyresmarknadens partsorganisationer. De kollektiva hyres- förhandlingarna bedrivs f.n. enligt två olika system. Störst omfattning har det förhandlingssystem som partsorganisationerna själva har byggt upp på frivillighetens väg. Detta system är också det äldsta. Vid sidan därav finns ett lagreglerat obligatoriskt hyresförhandlingssystem, som dock har en mera begränsad inriktning. Det omfattar endast de tidigare hyresreglerade lägenheterna i vissa kommuner och utgör en övergångs— ordning inför hyresregleringens definitiva avveckling den 1 oktober 1978.

För det frivilliga hyresförhandlingssystemet saknas i stort sett bestäm- melser i lag. Det har väsentligen överlämnats åt partsorganisationerna att själva reglera de frågor som uppkommer inom ramen för det sys- temet.

Hyresrättsutredningcn har i delbetänkandet (SOU 1976: 60) Hyresrätt 1 föreslagit att förhandlingssystemet regleras genom en särskild lag. Den föreslagna lagen anger i vilka former och under vilka förutsättningar hyresförhandlingar rörande bostadslägenheter bör bedrivas. Hyresgäs- ternas rätt att genom organiserad samverkan tillförsäkra sig ställningen som förhandlingspart till hyresvärden slås fast. Lagförslaget innehåller också regler om den enskilde hyresgästens ställning inom ett kollektivt förhandlingssystem och om förfarandet när förhandlingsuppgörelse inte har kunnat träffas.

Utredningens förslag måste ses mot bakgrund av de hyresrättsliga be—

• Sida 84
•  Original

Prop. 1977/78: 175 84

stämmelser som f. n. gäller. Jag skall därför i korthet erinra om huvud- dragen av dessa regler.

De grundläggande reglerna om hyra finns i 12 kap. jordabalken (i fortsättningen kallad hyreslagen). Bestämmelserna är delvis olika i frå- ga om bostäder och lokaler. Eftersom utredningens förslag endast rör bostadslägenheter, kommer jag i det följande att bortse från de regler som är speciella för lokaler.

Enligt hyreslagen bestäms hyran och andra hyresvillkor vid hyresti- dens början genom det avtal som hyresvärd och hyresgäst ingår. Vad de kommer överens om är i princip bindande för dem under den hyres- period som anges i avtalet.

Enligt de flesta hyreskontrakt förlängs avtalet med ett år i sänder, om inte uppsägning sker senast tre månader före avtalsperiodens ut- gång. Förlängningen sker på oförändrade villkor, om inte parterna träf- far överenskommelse om ändring av villkoren. Sådan ändringsöverens- kommelse innebär att det förutvarande avtalet anses löpa vidare med ändrade villkor. Kan enighet om villkorsändring inte uppnås, får tvisten efter uppsägning hänskjutas till hyresnämnden. Nämnden kan då fast- ställa vilka villkor som fortsättningsvis skall gälla.

Det viktigaste villkoret i hyresavtalet är vanligen det som rör hyran. I princip kan parterna fritt bestämma hur stor hyran skall vara. Hyres- lagen kräver endast att hyran skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Från förbudet mot s.k. svävande hyror finns emellertid två undantag. För det första får ersättningar för bränsle—, va- och elkostnader tas ut som rörliga tillägg till den bestämda hyran. Det är exempelvis vanligt att ersättning för bränslekostnad utgår separat enligt en s.k. bränsle— klausul i kontraktet. För det andra får förbehåll göras i hyresavtalet om att hyran utgår med belopp som bestäms genom förhandlingsöver— enskommelse mellan hyresvärden eller fastighetsägareförening, å ena sidan, och hyresgästorganisation, å den andra. Numera finns i de flesta hyresavtal en s. k. förhandlingsklausul som ger den regionala hyresgäst- föreningen rätt att träffa avtal om hyrans storlek för alla bostadslägen- heter i fastigheten. Att sådana klausuler är tillåtna enligt lag utgör en förutsättning för att förhandlingsöverenskommelse om hyresändring skall kunna träffas med verkan för de enskilda hyresavtalen. Jag ämnar strax återkomma till principerna för de hyresförhandlingar som bedrivs med tillämpning av sådana klausuler.

Frånsett förbudet mot svävande hyror råder enligt hyreslagen avtals- frihet vid bestämmande av hyran. Avtalsfriheten modifieras dock av aeglerna om besittningsskydd och bruksvärdeprövning av hyran. Regler- na innebär att hyresnämnden i förlängnings- eller villkorstvist på grund- val av en jämförelse med hyran för lägenheter som har ett likvärdigt bruksvärde kan fastställa den hyra som skall utgå efter förlängningen.

Att fastställa skälig hyra med ledning av lagens bruksvärderegler kan

• Sida 85
•  Original

Prop. 1977/78: 175 85

vara en tämligen komplicerad prövningsprocess. Jag skall här endast redogöra för förfarandet i stort. Utgångspunkten är, som jag nyss an- tydde, att man skall göra en jämförelse med hyresnivån för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga med den lägenhet som prövningen avser. Bruksvärdet kan sägas vara ett samlande uttryck för lägenhetens storlek, läge, planlösning, modemitetsgrad, reparations- standard, rn. m. Bland jämförelselägenhetema skall främst beaktas så- dana som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Är den av hyresvärden fordrade hyran påtagligt högre än hyran för jämförliga lä- genheter, skall den anses oskälig och sättas ned till skäligt belopp. En särskild spärregel blir tillämplig i ett marknadsläge där full balans inte råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter. Enligt denna spärr— regel skall man vid jämförelseprövningen bortse från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för när- mast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Åven vid tillämp— ningen av spärregeln skall främst de allmännyttiga bostadsföretagens lägenheter beaktas.

Genom att de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnadsbestämda hyror har tilldelats en prisnormerande roll, hindrar bruksvärdereglerna att en fri prisbildning får styra utvecklingen på den övriga hyresmarkna— den. Bruksvärdereglerna ger hyresgästen ett skydd mot oskäliga hyres- höjningar utan att för den skull någon allmän hyreskontroll förelig- ger.

En allmän hyreskontroll tillämpades däremot enligt lagen (1942: 429) om hyresreglering m. m. Det är i detta sammanhang av intresse att nå- got erinra om detta kontrollsystem, som avvecklas definitivt först under innevarande år. Hyressättningen grundades på fastigheternas beräkna- de produktions- och driftkostnader och det var straffbart att ta ut hög- re hyra än den maximihyra som hade bestämts med stöd av lagen. Lag- stiftningen var avsedd att vara temporär, men dess giltighetstid för- längdes successivt. Även om hyresregleringen hade betydelse för hyres- gästerna som skydd mot oskäliga hyreshöjningar till följd av bostads— bristen, kom regleringssystemet att med tiden också medföra olägenhe- ter. Det ledde till en hyressplittring mellan hyresreglerade och inte hy- resreglerade fastigheter som i många fall var ogrundad. Det uppstod också en hyressplittring inom det hyresreglerade beståndet som inte var motiverad av skillnader i lägenheternas standard. Också andra olägen- heter blev så småningom märkbara.

Fr. o. m. 1950-talet awecklades hyresregleringen i etapper efter hand som bostadsbristen byggdes bort. I och med att situationen på bostads- marknaden successivt förbättrades, blev det allt tydligare att den kvar- varande regleringen medförde sådana olägenheter, som jag nyss nämn- de, och att den inte gav hyresgästerna något väsentligt bättre skydd än hyreslagens bruksvärderegler. Av dessa skäl förlängdes hyresreglerings-

• Sida 86
•  Original

Prop. 1977/78: 175 86 lagen inte efter utgången av september 1975. Det fanns då cirka 350 000 hyresreglerade lägenheter, varav huvuddelen i de tre största tätorterna.

För att successivt anpassa hyrorna för dessa lägenheter till en friare hyresmarknad med bruksvärdehyra infördes genom lagen (1974: 1080) om aweckling av hyresregleringen (avvecklingslagen) särskilda skydds- regler om s.k. övergångshyra. Enligt dessa får hyresvärden under en treårsperiod t. o. m. den 30 september 1978 ta ut högre hyra än som har utgått tidigare bara efter överenskommelse med den regionala hyres- gästföreningen. Om sådan överenskommelse inte kan träffas, får över— gångshyra bestämmas av hyresnämnden. Behövliga hyreshöjningar skall ske etappvis så att full bruksvärdehyra för lägenheten uppnås den 1 ok- tober 1978.

Genom avvecklingslagens förhandlingsordning har det primära ansva— ret för fastställelse och ändring av övergångshyra lagts på partsorganisa— tionerna på hyresmarknaden. På liknande sätt hade organisationerna se- dan år 1972 haft det primära ansvaret för hyresregleringen. Då avskaf- fades nämligen systemet med generella hyreshöjningar och ersattes med ett individuellt prövningssystem enligt vilket maximihyran för varje lägenhet i första hand bestämdes genom förhandlingsöverenskommelse.

Förebilden för hyresregleringslagens och avvecklingslagens förhand- lingssystem har varit de frivilliga förhandlingsordningar som har varit i allmänt bruk på den allmännyttiga bostadssektorn sedan år 1958 och som under senare år har blivit vanliga också på övriga delar av hyres- marknaden.

De frivilliga förhandlingsordningarna har tillkommit genom lokala avtal mellan hyresvärden eller fastighetsägareorganisation, å ena sidan, och i allmänhet den regionala hyresgästföreningen, å den andra. Genom avtalet om förhandlingsordning tillförsäkras parterna rätt att så länge avtalet gäller påkalla och föra förhandlingar rörande hyror och boende- förhållanden i den eller de fastigheter som avses med avtalet. Förhand- lingsordningen anger de förhandlande parternas inbördes rättigheter och skyldigheter. Den reglerar också formerna för förhandlingsarbetets bedrivande. Utformningen följer vanligen vissa normer som har utarbe- tats gemensamt av huvudorganisationerna inom resp. sektor av hyres- marknaden.

På grundval av förhandlingsordningarna förs regelbundna förhand- lingar om bl. a. hyresbeloppens storlek. Hyresvärden biträds då ofta av den organisation till vilken han är ansluten. Hyresgästernas förhand- lingsdelegation består i allmänhet av representanter för de organiserade hyresgästerna i berörda fastigheter samt företrädare för föreningen och dess lokalavdelning.

Från båda sidor utgår man i förhandlingsarbetet från att hyresvärden inte genom avtal direkt med hyresgästerna skall söka ta ut högre hyra än som har bestämts genom träffade förhandlingsöverenskommelser.

• Sida 87
•  Original

Prop. 1977/78: 175 37

Den enskilde hyresgästen blir bunden av överenskommelserna om hy- rans storlek oberoende av om han är medlem i hyresgästföreningen el- ler ej. Bundenheten följer av den förhandlingsklausul som regelmässigt finns intagen i hyreskontraktet. Enligt denna förbinder sig hyresgästen att utan att uppsägning sker av hyresavtalet följa de överenskommelser som kan komma att träffa-s på grundval av förhandlingsordningen.

Förhandlingsklausulen innebär också att ändring av hyresvillkoren kan ske oberoende av det enskilda hyreskontraktets löptid. En hyres- ändring som bestäms genom en förhandlingsöverenskommelse kan allt- så gälla antingen från början av en ny kontraktsperiod eller från viss tid- punkt under den löpande perioden.

En hyresgäst som är missnöjd med den hyra, som har bestämts för hans lägenhet, får finna sig i att betala denna hyra till kontraktsperio- dens slut, om han inte föredrar att dessförinnan utnyttja sin rätt att med tre månaders uppsägningstid säga upp sig för avflyttning. Först i samband med kontraktsperiodens utgång kan hyresgästen få till stånd en prövning av hyrans skälighet. Genom att med bibehållet besittnings- skydd säga upp avtalet för villkorsändring kan han då få prövat av hy- resnämnden vilken hyra som skall gälla fr. o. rn. den därpå följande av- talsperioden.

Skulle överenskommelse om hyressättningen inte kunna uppnås vid de lokala förhandlingarna, finns det som regel möjlighet att få tvisten prövad av ett partssammansatt förlikningsorgan. Förhandlingsordning- arna innehåller nämligen regelmässigt bestämmelser som mer eller mindre ingående reglerar förhandlingsparts rätt att hänskjuta tvist, som inte har kunnat lösas vid lokal förhandling, till en av vederbörande hu- vudorganisationer inrättad central kommitté. Denna kan då avge en rekommendation om hur tvisten bör lösas. Sådana rekommendationer brukar så gott som undantagslöst följas av förhandlingsparterna.

Om överenskommelse om hyresändring inte kan träffas på grundval av förhandlingsordningen, gäller i vanlig ordning den utgående hyran till dess hyresvärden eller hyresgästen tvingar fram en ändring genom att säga upp hyresavtalet till tidpunkt då detta lagenligt kan ske. I all- mänhet är det endast hyresvärden som i denna situation har intresse av att söka åstadkomma en ändring. Hyrans storlek kan därefter på van— ligt sätt prövas av hyresnämnden i förlängnings- eller villkorstvist. Möj- ligheten att få till stånd en hyresnämndsprövning står öppen endast för de enskilda hyresparterna. Förhandlingsordningens parter kan alltså inte föra en olöst tvist vidare till hyresnämnden.

Beträffande det frivilliga förhandlingssystemet vill jag tillägga att för- handlingarna på den enskilda sektorn syftar till att åstadkomma över- enskommelser om hyror som svarar mot lägenheternas bruksvärde obe- roende av hyresvärdens kostnader. Hyressättningen sker på grundval" av det jämförelsematerial som parterna kan redovisa. Vid jämförelse-

• Sida 88
•  Original

Prop. 1977/78: 175 88

prövningen spelar hyresutvecklingen inom den allmännyttiga bostads- sektorn en avgörande roll. På i huvudsak liknande sätt bedrivs också förhandlingarna på industrisektorn samt på kommun- och landstings- sektorn.

På den allmännyttiga sektorn används en annan förhandlingsmetod. Hyresläget för det allmännyttiga lägenhetsbeståndet fastställs med ut- gångspunkt i resp. bostadsföretags självkostnader. Till grund för hyres- förhandlingarna ligger en av bostadsföretaget upprättad hyreskalkyl, som innehåller uppgift om företagens självkostnader för kapital, under- håll och drift. På grundval av kalkylen söker parterna komma överens om hur stora företagets sammanlagda kostnader för bostäder skall an- ses vara under den tid, vanligen ett år, som de nya hyrorna skall gälla. Sedan det totala hyresbeloppet har fastställts, fördelar parterna denna totalsumma, den s.k. hyrespotten, mellan företagets olika bostadsområ- den och fastigheter, i vissa fall med tillämpning av ett visst hyressätt- ningssystem som har utarbetats av de centrala organisationerna. Inom varje fastighet fördelas därefter den del av hyrespotten, som faller på fastigheten, i form av hyror mellan de enskilda lägenheterna. Hänsyn tas härvid till olika lägenhetsstorlekar och i regel vissa andra inbördes variationer enligt ett standardiserat hyresfördelningssystem, som likaså har antagits centralt av organisationerna. Avsikten är att likvärdiga bo- städer inom resp. bostadsföretags lägenhetsbestånd skall ha lika höga hyror.

7.2. Allmänna synpunkter

Enligt utredningen måste erfarenheterna i stort av det frivilliga för- handlingssystemet och av de obligatoriska systemen enligt hyresregle- ringslagen och avvecklingslagen bedömas som goda. Det kan enligt ut- redningen konstateras att de kollektiva hyresförhandlingarna innebär betydande praktiska fördelar för både hyresgäster och hyresvärdar. Ge- nom att uppträda kollektivt synes hyesgästerna bäst kunna hävda de rättigheter som hyreslagstiftningen ger dem. Ett förhandlingssystem borgar också för en sund utveckling på hyresmarknaden utan ingri- panden från myndigheternas sida. En ordning med förhandlingar fram- står enligt utredningen dessutom som en god väg mot fördjupad boen- dedemokrati.

Utredningens förslag innebär i väsentliga stycken ett lagfästande av den förhandlingsmodell som har utvecklats av partsorganisationerna. Utredningen utgår från att ordningen med förhandlingsklausuler i de enskilda hyresavtalen bör behållas. En annan utgångspunkt är att för- handlingsverksamheten skall grundas på en lokal förhandlingsordning som gäller för en eller flera fastigheter. Utredningen räknar med att

• Sida 89
•  Original

Prop. 1977/78: 175 89

förhandlingsordningar normalt skall komma till stånd genom frivilliga avtal. Vid en legal reglering av förhandlingssystemet kan man dock en— ligt utredningen inte nöja sig med att låta rätten till förhandling vara helt beroende av motpartens inställning. Det bör finnas en möjlighet att etablera förhandlingsrätt också i sådana fall där motparten inte vill tillmötesgå ett önskemål om förhandlingsordning. Enligt utredningen bör hyresnämnden få befogenhet att under vissa förutsättningar besluta om införande av förhandlingsordning, om detta begärs av hyresgästor- ganisation eller hyresvärd som av sin motpart har blivit förvägrad rätt att teckna förhandlingsordning. Om rätten till förhandling på detta sätt lagfästs, blir det också nödvändigt att tillskapa vissa sanktionsmedel för att säkerställa efterlevnaden av förhandlingsordningen.

Remissinstansema har med några enstaka undantag tillstyrkt att för- slaget i sina huvuddrag läggs till grund för lagstiftning. Hyresmarkna- dens huvudorganisationer har en positiv grundinställning till förslaget. Från många håll betonas att det kollektiva förhandlingssystemet har fått en så stor utbredning att tiden nu är mogen för en lagreglering av förhandlingsverksamheten. Tre remissinstanser, nämligen hyresnämn— den i Stockholm, Näringslivets byggnadsdelegation och Sveriges advo- katsamfund, anser däremot att det frivilliga förhandlingssystemet bör få utvecklas vidare utan en lagfäst förhandlingsrätt. Det finns faktorer på bostadsmarknaden som verkar för en snabb utbredning av frivilliga förhandlingsordningar och det bör enligt dessa remissinstanser över- lämnas åt partsorganisationerna att i samförstånd bygga ut förhand- lingssystemet i den takt som motsvarar aktuella behov och resurser. Advokatsamfundet anser att redan den nuvarande ordningen med kol- lektiva förhandlingsöverenskommelser bör ställas under debatt.

För egen del vill jag i fråga om behovet av en lagreglering till en bör- jan framhålla att kollektiva förhandlingsöverenskommelser om hyrans storlek och andra hyresvillkor allt mer kommit att framstå som en praktiskt nödvändig lösning. Hyreshöiningar påkallas varje år för näs- tan alla uthyrda bostadslägenheter. Att årligen genom individuella avtal eller hyresnämndsbeslut justera hyrorna för de närmare 1,7 miljoner bostadslägenheter, som finns i vårt land, är av tekniska skäl inte möj- ligt. För att vara garanterad möjligheten att få ersättning för allmänna kostnadsökningar skulle hyresvärden i allmänhet rutinmässigt behöva säga upp hyreskontrakten senast tre månader före kontraktstidens ut- gång.

Erfarenheterna av de hittills tillämpade förhandlingssystemen visar också att hyresfrågor i allmänhet är väl lämpade för att lösas genom kollektiva förhandlingar. Inom ramen för det frivilliga förhandlingssys- temet och de obligatoriska systemen enligt hyresregleringslagen och av- vecklingslagen har partsorganisationerna visat både vilja och förmåga att komma överens.

• Sida 90
•  Original

Prop. 1977/78: 175 90

Den betydelsefulla roll som kollektiva förhandlingsöverenskommel— ser numera spelar på hyresmarknaden gör att hyreslagens bestämmelser om ändring av hyresvillkoren ter sig föråldrade. Som framgår av vad jag har anför-t tidigare utgår dessa bestämmelser från att villkorsänd— ringar kommer till stånd genom individuella avtal eller genom beslut av hyresnämnd i det enskilda fallet. Den enda bestämmelse som för vanliga hyresförhållanden beaktar att en ändringsöverenskommelse kan vara kollektiv är den tidigare nämnda regeln om att förhandlingsklausuler är tillåtna. I övrigt avspeglar hyreslagen inte den utveckling mot en kollektivisering av avtalsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst som har ägt rum.

Tiden är enligt min mening inne för att anpassa lagstiftningen till denna rättsutveckling. Den omfattning som det frivilliga förhandlings- arbetet numera har och det stora antalet lägenheter som berörs gör det motiverat att de grundläggande principerna för förhandlingsverksamhe- ten slås fast i lag. De kollektiva förhandlingsöverenskommelsema ak- tualiserar emellertid inte bara frågor som gäller förhandlingspartemas inbördes rättigheter och skyldigheter och rättsverkningarna av träffade uppgörelser utan också frågor som rör den enskildes rättssäkerhet. Ut- redningen har funnit att den enskilde hyresgästens ställning inom ett kollektivt förhandlingssystem behöver stärkas och har lagt fram förslag med denna inriktning. Också från denna synpunkt är en legal reglering av förhandlingssystemet påkallad.

Mot bakgrund av det anförda har jag kommit till den slutsatsen att de frågor som hänger samman med kollektiva förhandlingar på bostads— hyresmarknaden bör regleras genom en hyresförhandlingslag. Det kan emellertid diskuteras hur pass ingripande denna reglering bör vara. Jag skall i detta avsnitt gå in på vissa allmänna principer som har betydel— se för lagens utformning.

Som jag har nämnt är utredningens förslag utformat efter mönster av den förhandlingsmodell som har utvecklats av hyresmarknadens partsorganisationer. Det är alltså inte fråga om att införa ett obligato— riskt förhandlingssystem för samtliga bostadslägenheter i landet. För att man skall övergå till att förhandla kollektivt beträffande en viss grupp av lägenheter, måste antingen hyresvärden eller företrädare för hyresgästerna ta initiativ till detta. Även jag anser att en sådan upp- läggning av lagstiftningen är lämplig. På så sätt blir det möjligt för par- terna att på det lokala planet bygga ut kollektiva förhandlingssystem i den takt som motiveras av föreliggande behov och praktiska förutsätt- ningar.

En central fråga är om man vid en legal reglering bör låta förhand- lingssystemet ha en alltigenom frivillig karaktär, eller om man, såsom utredningen har föreslagit, bör gå ett steg längre och lagfästa rätten till förhandling. Det senare alternativet innebär att part under vissa förut-

• Sida 91
•  Original

Prop. 1977/78: 175 91

sättningar ges möjlighet att på rättslig väg genomdriva att förhandling- ar om hyresvillkoren i fortsättningen skall bedrivas kollektivt.

Enligt utredningen torde det vara realistiskt att utgå från att det kom- mer att finnas ett inte obetydligt antal fastighetsägare, som inte finner det förenligt med sina intressen att medverka till att kollektiva förhand- lingar kommer till stånd. Utredningen anser med hänsyn härtill att en lagfäst rätt till kollektiva förhandlingar utgör en väsentlig och nödvän- dig förbättring av hyresgästemas ställning på hyresmarknaden.

I likhet med utredningen räknar jag med att en lagfäst förhandlings- rätt i praktiken främst skulle få betydelse för hyresgästerna. Avgörande för frågans bedömning är därför dels om hyresgästemas förhandlings- position allmänt sett behöver stärkas, dels om i så fall införandet av en lagfäst rätt till kollektiva förhandlingar skulle vara ett lämpligt sätt att förbättra deras ställning.

Till en början vill jag erinra om att den nuvarande bostadspolitiken bygger på uppfattningen att en sund utveckling på hyresmarknaden bäst främjas av att hyran och andra hyresvillkor fastställs genom för- handlingar och avtal utan ingripande av lagstiftare och myndigheter. En grundläggande förutsättning för att en' sådan ordning skall ge från samhällets synpunkt godtagbara resultat är att förhandlingsparterna är jämställda.

Den enskilde hyresgästens förhandlingsposition måste emellertid i allmänhet betecknas som förhållandevis svag Visserligen innehåller hy- reslagen ett stort antal tvingande regler till hyresgästens förmån. Vikti- gast i detta sammanhang är besittningsskydds- och bruksvärdereglerna. Det förhållandet att hyresgästen numera har fått en relativt stark rätts— lig ställning innebär emellertid inte att hans utomprocessuella förhand- lingsposition har stärkts i motsvarande mån. Sålunda torde den en- skilde hyresgästen inte så ofta ha sådana kunskaper och erfarenheter på hyresrättens område som hyresvärden i allmänhet besitter. Många hyresgäster saknar närmare kännedom om sina lagliga rättigheter. Många drar sig också för att föra en process inför hyresnämnden. Des- sa omständigheter medför att hyresgästen kan ha svårt att utnyttja sin rättsliga ställning i en utomprocessuell förhandling.

Om man särskilt betraktar hyressättningsfrågorna, vilka för de flesta hyresgäster framstår som de viktigaste, har den enskilde hyresgästen sällan sådana specialkunskaper som behövs för att han skall kunna bedö- ma om hyresvärdens krav på hyreshöjning kan anses skäligt. Det finns därför risk för att den enskilde på grund av bristande kunskap och er- farenhet i en del fall kan komma att godta alltför stora hyreshöjningar.

Jag vill här skjuta in att den enskilde i allmänhet inte kan komma ifrån dessa svårigheter genom att mer eller mindre på måfå eller utan närmare utredning föra frågan vidare till hyresnämnden. Processen i bruksvärdetvister är d-ispositiv och avgörandet skall i princip grundas på den utredning och bevisning som parterna har valt att lägga fram.

• Sida 92
•  Original

Prop. 1977/78: 175 92

Det nu anförda torde vara tillräckligt för att visa att många hyres- gäster behöver sakkunnig hjälp i hyresangelägenheter. Frågan är då vilka möjligheter de har att få sådan hjälp.

En möjlighet är att en hyresgäst enskilt eller gemensamt med andra hyresgäster uppdrar åt ett sakkunnigt ombud, t. ex. en advokat, att skö- ta hyresförhandlingarna med fastighetsägaren. Denna utväg torde dock av bl. a. kostnadsskäl inte bli allmänt utnyttjad.

Ett annat sätt för hyresgästerna att lösa saken är att sammansluta sig i en intresseorganisation och genom den kanalisera sina krav och synpunkter. Utvecklingen på hyresmarknaden visar att en organisation genom att ta tillvara hyresgästemas gemensamma resurser kan samla sådana kunskaper och erfarenheter att den kan möta hyresvärden på jämställd fot. En organisation kan också anlita ombudsmän och andra, som kan hävda hyresgästemas ståndpunkter i förhandling. För de en— skilda hyresgästerna torde sammanslutning i en organisation vara det ojämförligt enklaste och billigaste sättet att erhålla sakkunnig hjälp för bevakning av sina intressen.

Från organisationens synpunkt är det mera rationellt att driva för- handlingar som gäller flera hyresgäster på en och samma gång än att förhandla för varje hyresgäst enskilt. Hyressättningsfrågorna berör ofta samtliga hyresgäster inom en fastighet eller ett bostadsområde på ett likformigt sätt. Erfarenheterna från det frivilliga förhandlingssystemet visar att kollektiva förhandlingar då är lämpliga. En rätt att bedriva kollektiva förhandlingar gör det också möjligt för organisationen att långsiktigt och kontinuerligt påverka boendeförhållandena för de hyres- gäster som den representerar.

Det kollektiva förhandlingsförfarandet har på frivillig väg fått en för varje är allt större utbredning på bostadsmarknaden. Mycket tyder på att denna utveckling kommer att fortsätta. I de fall där kollektiva för- handlingar för fastighetsägaren framstår som den enklaste och smidi- gaste metoden för fastställelse och ändring av hyresvillkoren torde man kunna förutsätta att ett avtal därom kommer till stånd. Över huvud taget kan man räkna med att en hyresgästorganisation får gehör för sitt krav på att få förhandla kollektivt i de fall fastighetsägaren uppfat— tar en sådan förhandlingsmetod positivt. Som utredningen har påpekat kan man emellertid inte bortse från risken att det kommer att finnas en del fastighetsägare som av olika skäl inte finner det förenligt med sina intressen att medverka till att kollektiva förhandlingar kommer till stånd.

Om en fastighetsägare vägrar att tillmötesgå en hyresgästorganisa- tions krav på kollektiva förhandlingar, är organisationens möjligheter att sätta makt bakom orden ofta begränsade. Detta är särskilt påtag- ligt, när det råder knapphet på bostäder. På grund av det sagda talar starka skäl för att hyresgästerna ges en lagfäst rätt till kollektiva för- handlingar.

• Sida 93
•  Original

Prop. 1977/78: 175 93

En lagfäst rätt till kollektiva förhandlingar skulle enligt min uppfatt- ning bli särskilt värdefull för hyresgästerna när det gäller hyressätt- ningsfrågoma. Jag vill emellertid i likhet med utredningen peka på att en sådan förhandlingsrätt också kan bli av värde för att öka hyresgäs— ternas inflytande över gemensamma anordningar och boendemiljön i stort. Så snart det är fråga om sådant som har upplåtits till gemensamt begagnande av hyresgästerna, t. ex. tvättstuga, källarutrymmen, trapp- hus, markområde m.m., måste ett hyresgästinflytande ske i kollektiva former.

Jag har mot bakgrund av dessa överväganden kommit till att hyres- förhandlingslagen bör innefatta en lagfäst rätt till kollektiva förhand- lingar. Mitt ställningstagande innebär att part bör ges möjlighet att med stöd av lagen kunna etablera förhandlingsrätt i sådana fall där motpar- ten utan godtagbara skäl motsätter sig detta. Utredningen har föresla- git att ett prövningsförfarande inför hyresnämnd anordnas för sådana fall. Jag finner detta vara en lämplig lösning. Part som har krävt att få förhandla kollektivt men som har förvägrats detta bör alltså ha rätt att föra frågan vidare till hyresnämnden. Under vissa förutsättningar skall nämnden då kunna besluta att parterna i fortsättningen skall tillämpa ett kollektivt förhandlingsförfarande. En viktig fråga är naturligtvis att fastställa de kriterier efter vilka nämndens prövning bör ske. Jag åter- kommer senare till denna fråga (avsnitt 7.5).

En annan fråga som måste uppmärksammas vid en lagreglering av förhandlingssystemet gäller den enskilde hyresgästens ställning. En ord- ning med kollektiva förhandlingsöverenskommelser leder i viss utsträck— ning till att de enskilda hyresgästemas krav och önskemål måste sam- manjämkas i enhetliga ställningstaganden. Avvägningen mellan indivi- dens och kollektivets bestämmanderätt måste noga prövas. Som utred- ningen har framhållit kan det för det första inte komma i fråga att in- skränka någon av de möjligheter hyresgästen f. 11. har enligt hyreslagen att få sina förhållanden prövade av hyresnämnden. En sådan inskränk- ning skulle strida mot huvudsyftet med förslaget, nämligen att stärka hyresgästens ställning.

En förutsättning för att ett lagbundet kollektivt förhandlingssystem skall kunna godtas bör enligt min uppfattning vara att det i själva sys- temet byggs in tillfredsställande garantier för den enskildes rättssäker- het Utredningens förslag syftar till att göra den enskilde hyresgästens ställning starkare än den är inom de förhandlingssystem som f.n. till- lämpas. Vid remissbehandlingen har från bl. a. domstolshåll vitsordats att utredningens förslag innehåller betryggande rättssäkerhetsgarantier för de enskilda hyresgästerna. Jag kan på de flesta punkter ansluta mig till denna bedömning. I vissa avseenden anser jag emellertid att man i större utsträckning än vad utredningen har föreslagit bör ta hänsyn till den enskilde hyresgästens uppfattning. Jag kommer i det följande att i

• Sida 94
•  Original

Prop. 1977/78: 175 94

olika sammanhang ta upp frågan om hur man bör förbättra den enskil- des möjligheter att få gehör för sina synpunkter.

Liksom enligt det hittillsvarande frivilliga förhandlingssystemet bör de kollektiva hyresförhandlingarna i fortsättningen föras på grundval av förhandlingsordningar, som gäller för ett eller flera hyreshus. Genom avtalet om förhandlingsordning förbinder sig parterna att så länge av- talet gäller förhandla i enlighet med förhandlingsordningens bestäm— melser. I förhandlingsordningen anges förhandlingsrättens omfattning och parternas inbördes rättigheter och skyldigheter. Förhandlingsord— ningen reglerar också formerna för förhandlingsarbetets bedrivande.

Som jag nyss anförde biträder jag utredningens förslag att förhand- lingsordning i det enskilda fallet inte bara som f. n. skall kunna komma till stånd genom frivilligt avtal utan också genom beslut av hyresnämnd. Liksom utredningen anser jag vidare att samma regler bör gälla för förhandlingsverksamheten oberoende av om förhandlingsordning har tillkommit genom frivilligt avtal eller genom beslut av hyresnämnd el- ler bostadsdomstolen.

När jag i det följande redogör för de föreslagna reglernas innehåll, tar redogörelsen ofta sikte på frivilligt ingångna avtal om förhandlings- ordning, eftersom överenskommelser på frivillig väg kan antas bli det normala sättet för hyresvärdar och hyresgäster att gå över till att för- handla kollektivt om hyresvillkoren. Jag vill med hänsyn härtill påpeka att vad som i fortsättningen sägs om t. ex. förhandlingsordningars in- nehåll och rättsverkningar i lika mån gäller om förhandlingsordning som har meddelats av hyresnämnd, även om detta inte klart utsågs.

En viktig fråga är hur förhandlingsöverenskommelsens bestämmelser om hyresvillkoren skall föras över till de enskilda hyresavtalen. Som redan har nämnts har utredningen stannat för den lösningen att man bör behålla det nuvarande systemet med förhandlingsklausuler i de en- skilda avtalen. Systemet innebär som jag inledningsvis påpekade (se av- snitt 7.1) att det genom en särskild bestämmelse i hyreskontraktet slås fast att överenskommelser om hyresvillkor, som träffas efter kollektiva förhandlingar enligt den förhandlingsordning till vilken bestämmelsen hänvisar, är tillämpliga i hyresförhållandet. Utredningens förslag har inte mött några invändningar vid remissbehandlingen. Jag återkommer senare till denna fråga (avsnitt 7.9) men vill redan nu förutskicka att jag anser att övervägande skäl talar för att man bör behålla det nuva- rande systemet att ta in förhandlingsklausuler i—hyreskontrakten.

Det förslag till hyresförhandlingslag som jag nu lägger fram gäller i likhet med utredningens förslag enbart bostadslägenheter. Det fortsatta reformarbetet inom hyresrätten kommer att beröra också en rad andra frågor. Utredningen väntas inom kort lägga fram ett delbetänkande som behandlar reglerna om lokalhyra. Utredningen avser därefter att i ett slutbetänkande ta upp de övriga frågor som ingår i utredninguppdra—

• Sida 95
•  Original

Prop. 1977/78: 175 95

get. Bland dem kan nämnas bränsleklausuler o. d., andrahandshyresgäs- ternas ställning, proceduren i förlängnings- och villkorstvister, hyres- nämndemas kompetens och en lagteknisk översyn av hyreslagen.

SABO har nyligen i en skrivelse till justitiedepartementet aktualiserat frågan om en översyn av bruksvärdesystemet och därvid pekat på vissa olägenheter som för medlemsföretagens del följer av nuvarande bruks— värderegler. Framställningen övervägs f.n. inom justitiedepartementet.

7.3. Lagens tillämpningsområde

Vid ett genomförande av utredningens förslag skulle hela bostads— hyresmarknaden komma att omfattas av hyresförhandlingslagen. Det skulle innebära att en lagfäst rätt till kollektiva förhandlingar skulle föreligga vid i princip all uthyrning som sker för bostadsändamål. Det enda fall där lagen inte skulle vara tillämplig är när enstaka lägenhet hyrs ut i andra hand av bostadshyresgäst.

Vid remissbehandlingen har det framförts kritik mot att någon be- gränsning av tillämpningsområdet inte har gjorts. Flera remissinstanser förordar att en- och tvåfamiljshus inte skall omfattas av lagen. Det personliga förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst har i dessa fall stor betydelse. Försök att tvångsvis driva igenom krav på kollektiva för- handlingar skulle enligt dessa remissinstanser lätt kunna störa relatio- nerna mellan parterna på ett sätt som inte står i rimlig proportion till det allmänna intresset av att kollektiva förhandlingar kan komma till stånd beträffande denna typ av hus. Hyresgästernas riksförbund har å andra sidan inte funnit det motiverat med något undantag för en- och tvåfamiljshus. Förbundet pekar på att det inte är ovanligt att en- och tvåfamiljshus uppförs i större serier av samma företag och därefter upplåts med hyresrätt. Sådana bostadsbestånd finns enligt förbundet hos en del allmännyttigabostadsföretag.

Enligt min uppfattning kan både praktiska och principiella skäl a_n- föras mot att en- och tvåfamiljshus, som hyrs ut av enskild person, omfattas av lagen. Endast när uthyrning av småhus sker i större om- fattning anser jag att det finns bärande motiv för att lagen bör vara tillämplig beträffande denna typ av hus. Enligt min uppfattning kan man uppnå en tillfredsställande avgränsning av tillämpningsområdet genom att anknyta till bestämmelserna i 1 & bokföringslagen (1976: 125) om bokföringsskyldighet för innehavare av hyresfastighet. Enligt dessa bestämmelser undantas enskild person från bokföringsskyldighet för sådan uthymingsverksamhet som ej omfattar mer än två lägenheter. Bokföringsskyldighet gäller däremot alltid för aktiebolag, handelsbolag och ekonomisk förening. Uthyrning av enstaka en- eller tvåfamiljshus faller alltså utanför bokföringsplikten, om hyresvärden är enskild per- son. Av lagens förarbeten framgår att det med hänsyn till bl. a. hyres—

• Sida 96
•  Original

Prop. 1977/78: 175 96

gästernas intresse har ansetts angeläget att all egentlig uthyrningsverk- samhet omfattas av bokföringsskyldighet (se prop. 1975: 104 s. 140).

Man vinner enligt min mening ytterligare en fördel genom att låta den föreslagna lagen bli tillämplig endast i fråga om bokföringspliktig uthyrningsverksamhet. Enligt utredningens förslag avses med hyresvärd även person som hyr ut lägenheter i andra hand. Det har dock inte varit utredningens avsikt att rätt till kollektiva förhandlingar skall föreligga, när en vanlig hyresgäst har hyrt ut sin lägenhet i andra hand. Vid remiss- behandlingen har påpekats att gränsdragningen i fråga om andrahands- uthyrning är oklar. Om man begränsar lagens tillämpningsområde på det sätt som jag nyss nämnde blir det emellertid klarlagt att kollektiv förhandlingsrätt endast föreligger, om enskild person regelmässigt hyr ut mer än två lägenheter i andra hand.

Mot bakgrunden av det anförda förordar jag att tillämpningsområdet begränsas genom en föreskrift om att såsom hyresvärd i lagens mening anses endast den som är bokföringsskyldig för uthyrning av bostad för annat ändamål än fritidsändamål.

Jag övergår härefter till frågan om den föreslagna lagen bör vara tillämplig på kooperativa bostadsföretag. Vissa äldre föreningar och aktiebolag har alltjämt rätt att utan hinder av bestämmelserna i bostads- rättslagen (1971: 479) upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att hyra lägenhet i hus som tillhör föreningen eller bolaget. Verksamheten i ett sådant företag bedrivs ofta på sätt som står bostadsrättsföreningarnas verksamhetsformer nära. Detta innebär bl. a. att hyran och andra hyres- villkor fastställs av hyresgästemas valda representanter i stället för att bestämmas genom avtal mellan företaget och den enskilde hyresgästen. Ofta gäller också andra principer rörande lägenhetsunderhållet än i vanliga hyresförhållanden. Medlem i bostadsförening är t.ex. enligt föreningens stadgar vanligtvis skyldig att på egen bekostnad hålla lägen- heten i gott skick. Bland dessa bostadsföretag finns det å andra sidan också exempel på företag där lägenhetsinnehavarna har endast begrän- sade möjligheter att utöva inflytande på sina boendeförhållanden.

De remissinstanser som företräder de kooperativa bostadsföretagen har hemställt att företagen i fråga undantas från lagens tillämpnings- område. De hänvisar till att de föreslagna bestämmelserna inte passar för dessa företag med hänsyn till de former i vilka fastighetsförvalt- ningen bedrivs och hyresgästinflytandet utövas.

Av skäl som har anförts nu bör de berörda företagens önskemål om att bli undantagna från tillämpningsområdet tillgodoses. F.n. gäller att bostadsdomstolen får medge att sådant företag tillämpar bestämmelse som strider mot 19 a & hyreslagen (se punkt 9 av övergångsbestäm- melserna till lagen, 1973: 187, om ändring i jordabalken i lydelse enligt SFS 1974: 1084 samt prop. 1973: 23 s. 196 och 1974: 151 s. 137). Enligt min mening bör denna administrativa uppgift inte handhas av

• Sida 97
•  Original

Prop. 1977/78: 175 97

bostadsdomstolen utan av länsstyrelsen (se exempelvis 25 & bostads- saneringslagen 1973: 531). På grund av det anförda förordar jag att länsstyrelsen får rätt att medge undantag från lagens tillämpning när det gäller ifrågavarande företag. _

7.4. Hyresgästorganisations rätt att förhandla för oorganiserade hyres- gäster

Den förhandlingsrätt som tillkommer parterna enligt avtalet om för- handlingsordning bör avse hyresförhållandena och därmed samman- hängande frågor i det eller de hyreshus som avtalet gäller. Jag skall senare återkomma till frågan om förhandlingsramen, dvs. ämnesom- rådet för förhandlingar enligt lagen (avsnitt 7.6), och går nu in på frågan huruvida det böra gälla någon inskränkning i hyresgästorganisa- tionens rätt att förhandla för de berörda hyresgästemas räkning.

Enligt den förhandlingsordning som ursprungligen utarbetades av de centrala organisationerna på den allmännyttiga sektorn var förhandlings- rätten begränsad till de hyresgäster som var medlemmar i den för- handlande hyresgästföreningen. Det visade sig emellertid att de hyror som bestämdes vid de lokala förhandlingarna kom att tillämpas också för bostadsföretagets övriga hyresgäster. En sådan praxis underlättades av att de allmännyttiga företagens hyresavtal regelmässigt innehåller en förhandlingsklausul, varigenom tidpunkten för eventuella hyresändringar har frigjorts från den avtalade hyrestiden. Trots förhandlingsordningens begränsning till medlemmarna kom alltså förhandlingarna att i praktiken omfatta samtliga bostadsföretagets hyresgäster. Genom revision av för- handlingsordningen år 1971 bringades denna i överensstämmelse med de faktiskt rådande förhållandena. Förhandlingsrätten enligt den revi- derade förhandlingsordningen omfattar alltså samtliga bostadsföretagets hyresgäster utan någon begränsning. Samma omfattning har också de förhandlingsordningar som har utarbetats av de centrala partsorganen på övriga sektorer av hyresmarknaden.

Utredningen anser det ligga i sakens natur att förhandlingsöverens- kommelser i frågor som berör alla hyresgäster i en fastighet på ett lik- artat sätt också kommer att tillämpas lika för alla. Åtskilliga frågor kan inte lösas på skilda sätt för olika hyresgäster. I andra frågor kan man i och för sig tänka sig skilda lösningar, men detta får då i de flesta fall icke önskvärda konsekvenser från allmän synpunkt. Enligt utredningens mening talar därför både praktiska hänsyn och principiella skäl för att lagen på denna punkt bör utformas i överensstämmelse med rådande praxis. Utredningen föreslår därför att hyresgästorganisations förhand— lingsrätt enligt förhandlingsordningen i princip skall omfatta samtliga bostadslägenheter i den eller de berörda fastigheterna.

• Sida 98
•  Original

Prop. 1977/78: 175 98

Mot utredningens förslag på den aktuella punkten har från ett par remissinstanser, som är kritiska mot hela lagförslaget, invänts att anslut- ningen till det kollektiva förhandlingssystemet i varje enskilt fall bör bygga på hyresgästens önskan att anlita de tjänster som den avtals- slutande hyresgästorganisationen kan erbjuda. De flesta remissinstanser har emellertid i likhet med utredningen funnit att det inte kan komma i fråga att begränsa förhandlingsrätten till endast de lägenheter som innehas av medlemmar i den avtalsslutande hyresgästorganisationen.

För egen del vill jag till en början erinra om att som en följd av hyresregleringen och det frivilliga förhandlingssystemet har individuella hyresförhandlingar inte förekommit på hyresmarknaden i någon större omfattning efter år 1942. De flesta hyresgäster är vana vid att frågan om de årliga hyresjusteringarna kan lösas utan att de personligen be- höver ta ställning till hyreskraven. Det har heller inte varit nödvändigt att de har vidtagit någon annan åtgärd, exempelvis att ansluta sig till den förhandlande hyresgästföreningen. Hyresgästen har endast behövt godta en förhandlingsklausul i kontraktet.

Om man för framtiden skulle begränsa förhandlingsrätten, så att de oorganiserade hyresgästerna ställdes utanför de kollektiva förhand- lingarna, skulle detta innebära en drastisk förändring av de förhållanden som man sedan länge har inrättat sig efter på hyresmarknaden. Många hyresgäster skulle omedelbart ställas inför valet att antingen själva sköta förhandlingarna med hyresvärden eller inträda som medlemmar i en hyresgästförening.

Från fastighetsägarsynpunkt skulle en begränsning av förhandlings- rätten till organisationsmedlemmar kunna medföra att de praktiska för- delarna med att bedriva hyresförhandlingarna kollektivt gick förlorade. I ett ytterlighetsfall skulle en sådan begränsning av förhandlingsrätten kunna leda till att i en och samma fastighet vissa hyror bestämdes i för- handlingar med den regionala hyresgästföreningen, andra i förhand- lingar med en minoritetsgrupp av hyresgäster och åter andra i förhand- lingar med de enskilda hyresgästerna. Vidare skulle förhandlingarna med de hyresgäster som stod utanför de kollektiva förhandlingarna få ske med beaktande av hyreskontraktens bestämmelser om hyres- och uppsägningstiden I fråga om den vanliga typen av hyreskontrakt, som löper per den 30 september årligen, skulle detta innebära att hyres- värden för att gardera sig mot alla eventualiteter skulle vara tvungen att säga upp hyresavtalen senast den 30 juni i de fall ändringsöverens- kommelse inte hade träffats vid denna tidpunkt. En sådan ordning skulle göra förhandlingssystemet svårt att hantera och avsevärt minska dess värde för såväl fastighetsägare som hyresgästorganisationer och enskilda hyresgäster. Särskilt gäller detta beträffande större fastighets- förvaltningar.

Som utredningen har påpekat är det emellertid inte bara praktiska

• Sida 99
•  Original

Prop. 1977/78: 175 . 99

hänsyn som talar för att de kollektiva förhandlingarna som regel bör omfatta samtliga lägenheter i den eller de berörda fastigheterna. Bruks- värdesystemet innebär principiellt inte bara att jämförliga lägenheter får lika höga hyror utan även, åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas till varandra efter lägenheternas varierande bruksvärde. De faktorer som har betydelse vid denna jämförelseprövning skall bedömas objektivt. Bruksvärdehyran skall alltså vara densamma oberoende av vilken hyresgäst som bor i lägenheten.

Den objektiva bedömning av lägenheterna som skall ske enligt bruks- värdcsystemet talar mot en begränsning av förhandlingsrätten till endast medlemmar i den avtalsslutande hyresgästorganisationen. Undantas en stor del av lägenheterna från förhandlingsordningen, finns risk, att i strid med bruksvärdeprincipen, skilda hyresnivåer kan uppkomma för likvärdiga lägenheter.

Det anförda visar enligt min mening att en förhandlingsordning lik- som nu bör innefatta förhandlingsrätt för i princip samtliga bostads- lägenheter i den eller de berörda fastigheterna. Jag biträder därför ut- redningens förslag att bestämmelserna om förhandlingsordnings omfatt- ning utformas i enlighet med denna grundsats. Detta hindrar inte att undantag görs, så att en eller flera lägenheter lämnas utanför det kol- lektiva förhandlingssystemet. Jag återkommer till denna fråga i det följande.

Enligt utredningens uppfattning bör förekomsten av förhandlings- klausul i det enskilda hyresavtalet inte utgöra någon förutsättning för att kollektiva förhandlingar skall äga rum beträffande en viss lägenhet. Jag delar den uppfattningen. En ordning där förhandlingsordning gällde för en lägenhet endast under förutsättning att det enskilda hyresavtalet innehöll förhandlingsklausul skulle göra det möjligt för en hyresvärd, som motsatt sig etablerandet av förhandlingsrätt, att urholka denna rätt genom att underlåta att teckna förhandlingsklausuler med sina hyres— gäster. Jag ansluter mig därför till utredningens förslag att förhandlings- ordning i princip bör gälla mellan de avtalsslutande parterna oberoende av om förhandlingsklausul finns intagen i de enskilda hyresavtalen eller inte. Detta får betydelse framför allt för hyresvärdens primära förhand- lingsskyldighet (se avsnitt 7.7).

Från regeln att förhandlingsordning bör omfatta samtliga lägenheter bör, såsom utredningen har förordat, två undantag göras. Dels bör för- handlingsordningens parter kunna komma överens om att undanta viss eller vissa lägenheter. Dels bör förhandlingsordning inte längre anses omfatta en viss lägenhet, om hyresnämnden i förlängnings- eller vill- korstvist har funnit att hyresavtalet inte bör innehålla förhandlings- klausul. Jag kommer senare att redogöra för prövningsförfarandet i sådana fall (avsnitt 7.5 "och 7.9). Jag vill också framhålla att hyresgäst- organisationens rätt att utan särskilt bemyndigande förhandla för alla

• Sida 100
•  Original

Prop. 1977/78: 175 100

lägenheter endast gäller frågor som rör hyresgästerna kollektivt. För att tvist som rör en hyresgästs enskilda boendeförhållanden skall kunna tas upp till förhandling bör det fordras att hyresgästen har lämnat organisa- tionen uppdrag att företräda honom i saken (se vidare avsnitt 7.6).

Förslaget att den avtalsslutande hyresgästorganisationen skall för- handla för samtliga bostadslägenheter och hyresgäster i den eller de berörda fastigheterna innebär inte att organisationen har någon legal fullmakt att företräda hyresgästerna i förhållande till hyresvärden. En förutsättning för att en förhandlingsöverenskommelse, som organisatio- nen träffar, skall få verkan för det enskilda hyresförhållandet bör, så- som jag tidigare har nämnt, vara att hyresavtalet innehåller en förhand- lingsklausul. Huruvida förhandlingsklausul skall tillämpas i hyresför- hållandet eller inte bör liksom nu vara en sak enbart mellan hyresvärden och hyresgästen 'som inte angår partsorganisationerna.

Den praktiska betydelsen av denna begränsning i hyresgästorganisa- tions behörighet att företräda hyresgästerna torde inte bli stor. Som jag tidigare har nämnt bör nämligen förekomsten av förhandlingsklausul i det enskilda hyresavtalet i princip inte utgöra någon förutsättning för att förhandlingsrätt skall föreligga beträffande en viss lägenhet. Inte heller torde man i allmänhet ha anledning anta att hyresgästen kommer att motsätta sig att förhandlingsklausul av sedvanlig typ förs in i kontraktet, om hyresvärden påfordrar det. Med hänsyn härtill och till de faktiska förhållandena i övrigt torde man kunna räkna med att förhandlings- arbetct också i fortsättningen i de flesta fall kommer att praktiskt be- drivas på ungefär samma sätt som om organisationen var behörig att företräda hyresgästerna i förhållande till hyresvärden.

Att en organisation, låt vara med nyss angivna behörighetsbegräns- ning, ges rätt att förhandla för andra än medlemmarna i organisationen avviker från vanliga fullmakts- och föreningsrättsliga regler. Normalt har en organisation rätt till förhandling enbart på medlemmars vägnar. På denna princip bygger exempelvis lagen (1976: 580) om medbestäm- mande i arbetslivet (se prop. 1975/ 76: 105 Bilaga 1 s. 226 och 349).

Ett erkännande av en förhandlingsrätt utan anknytning till medlem- skap utgör emellertid ingen nyhet på hyresrättens område. Som jag redan har nämnt innebär de frivilliga förhandlingsordningarna att den avtalsslutande hyresgästföreningen förhandlar för samtliga bostadslägen- heter oeh bostadshyresgäster i den eller de berörda fastigheterna. Också enligt avvecklingslagens förhandlingssystem berör förhandlingarna alla hyresgäster som bor kvar i de tidigare hyresreglerade lägenheterna. De nuvarande förhandlingssystemen har emellertid inte gått fria från kritik på denna punkt. Kritiken har gått ut på att det i samband med för- handlingarna i vissa fall skulle ha förekommit tendenser till en diskri- minering av hyresgäster som inte är medlemmar i den .förhandlande hyresgästföreningen.

• Sida 101
•  Original

Prop. 1977/78: 175 101

Riksdagen behandlade år 1976 en motion i vilken hemställdes att riksdagen skulle besluta om sådan ändring i hyreslagen att medlemskap i organisation av hyresgäster inte skall medföra särskilda förmåner vid hyressättning. Civilutskottet framhöll i sitt betänkande rörande motionen (CU 1975/76: 26 s. 5) att grunderna för hyreslagstiftningen enligt ut- skottets mening är att uppfatta så att medlemskap i viss organisation i och för sig inte skall inverka på hyressättningen. Utskottet framhöll vidare att det är intresseorganisationerna obetaget att för sina medlem- mars räkning hävda att objektiva skillnader mellan vissa lägenheter m.m. skall beaktas i de individuella avtalen. Det är inte heller något hinder mot att ett bostadsföretag genom bidrag eller eljest tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar för hyresgäströrelsens medverkan i ett för- handlingsarbete som kommer alla boende till godo. Utskottet förklarade sig emellertid ta bestämt avstånd från ett förfaringssätt som leder till särskilda rabatter för hyresgäströrelsens medlemmar innebärande skilda hyresnivåer för medlemmar och icke medlemmar. Utskottet ville dock inte tillstyrka att riksdagen skulle genom ändring i hyreslagen skriva in ett allmänt förbud med den i motionen föreslagna utformningen. Om utvecklingen inte —— vilket utskottet förutsatte — skulle lösas genom överenskommelser eller på annat sätt borde enligt utskottets uppfattning regeringen ha att ta de initiativ i frågan som kunde anses påkallade. Med bifall till utskottets hemställan beslöt riksdagen att dels avslå mo- tionen, dels som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet anfört (rskr 1975/76: 277).

För egen del vill jag framhålla att det problem som riksdagen här har pekat på är en direkt följd av att förhandlingsrätt föreligger även be— träffande hyresgäster, som inte är medlemmar i den förhandlande orga- nisationen. Enligt allmänna föreningsrättsliga grundsatser är en hyres- gästorganisation skyldig att behandla alla medlemmar lika i den mån inte stadgarna uttryckligen anger annat. I fråga om rättsförhållandet mellan organisationen och de oorganiserade hyresgästerna finns det däremot inga allmänna föreningsrättsliga regler som kan tjäna till väg- ledning för bedömningen.

Inte heller kan hyreslagens regler anses klargöra vilka skyldigheter en förhandlande hyresgästorganisation har gentemot de hyresgäster som står utanför organisationen. Det enda man i detta avseende har att hålla sig till är, såsom riksdagen har framhållit, att det i och för sig inte är förenligt med hyreslagens hyressättningsnormer att medlemskap i viss organisation får inverka på hyresnivån.

Jag vill också fästa uppmärksamheten på att avsikten med den nu fö— reslagna lagen inte är att vissa speciella hyresgästorganisationer skall få förhandlingsrätt av den typ som föreligger enligt avvecklingslagen för en bestämd krets av hyresgäster. Den föreslagna förhandlingsrätten har alltså inte något offentligrättsligt inslag, som tolkningsvis skulle

• Sida 102
•  Original

Prop. 1977/78: 175 102 kunna anses innebära att hyresgästerna måste behandlas principiellt li- ka. Även om en hyresgästorganisation får förhandlingsrätt, har den en- ligt förslaget helt kvar sin privaträttsliga karaktär. Visserligen kan det hävdas att det torde följa av det förhandlingsuppdrag som organisatio- nen har åtagit sig enligt förhandlingsordningen att organisationen har att behandla de företrädda hyresgästerna principiellt lika vid uppdragets fullgörande. Det torde emellertid f.n. vara oklart i vilken utsträckning det med stöd av uppdragsrättsliga grundsatser kan krävas att organi— sationen -i förhandlingsarbetet iakttar principen om lika behandling av hyresgästerna.

Eftersom det frivilliga förhandlingssystemet hittills i endast ringa om- fattning har uppmärksammats i lagstiftningen, är det förklarligt att rättsläget f.n. är oklart när det gäller frågor som aktualiseras av att förhandlingsrätten omfattar både organiserade och oorganiserade hy- resgäster. I samband med den nu föreslagna lagregleringen av förhand- lingssystemet måste man emellertid ta ställning till hur dessa frågor bör lösas. Som framgår av riksdagens beslut uppkommer i detta samman- hang också frågan i vad mån de oorganiserade hyresgästerna bör bidra till finansieringen av förhandlingsverksamheten. Det förekommer re- dan nu att det i den hyra som debiteras hyresgästerna ingår viss avgift som tillförs den förhandlande hyresgästföreningen som ersättning för dess medverkan i förhandlingsverksamheten. Frågan om de oorganise- rade hyresgästernas deltagande i finansieringen kan, som flera remiss— instanser har understrukit (se avsnitt 5.2), inte förbigås med tystnad vid en lagreglering av förhandlingssystemet.

Sedan riksdagen meddelade sitt beslut har frågan om de s.k. med- lemsrabatternas tillåtlighet inte genom partsorganisationemas initiativ förts närmare en lösning. En fråga som i så hög grad berör den enskilde hyresgästens rättssäkerhet är enligt min uppfattning inte heller lämpad för att överlämnas till en lösning i sådan ordning. Enligt min mening behövs det lagstiftningsåtgärder, om man för framtiden vill förebygga misstankar om att det via medlemsrabatter uppstår skilda hyresnivåer för medlemmar och icke medlemmar i den avtalsslutande organisa- tionen.

Det är emellertid inte bara fråga om att se till att hyresnivåerna så långt möjligt blir desamma för medlemmar och icke medlemmar. Ett system med medlemsrabatter kan också innebära att likvärdiga lägenhe- ter visserligen åsätts samma hyra men att hyresvärden betalar en del av hyresmedlen till hyresgästorganisationen, som sedan använder det mottagna beloppet till att bl. a. sänka medlemsavgiften för sina med- lemmar. I den mån beloppet kan anses utgöra skälig kompensation för hyresgästorganisationens förhandlingsarbete, torde någon invändning inte kunna riktas mot förfarandet. Jag återkommer strax till den frågan. Om emellertid hyresgästorganisationen förhandlar för såväl medlemmar

• Sida 103
•  Original

Prop. 1977/78: 175 103

som icke medlemmar och så mycket av hyresmedlen lämnas till orga- nisationen att de medlemsavgifter som annars skulle ha utgått kan sät- tas ned radikalt eller t. o. in. helt falla bort, innebär det att icke orga- niserade hyresgäster får bidra till att bekosta den del av organisatio- nens verksamhet som riktar sig enbart till medlemmarna. Ett sådant förfarande kan enligt min mening inte godtas.

Mot bakgrunden av det anförda förordar jag att det i hyresförhand- lingslagen tas in vissa regler som är ägnade att medföra att även de oorganiserade hyresgästemas intressen tas till vara i tillräcklig utsträck- ning i förhandlingsarbetet. Jag vill emellertid understryka att reglerna måste utformas så att de inte medför någon inskränkning i den fria förenings- och förhandlingsrätten. Jag erinrar om att en hyresgästorga- nisation från föreningsrättslig synpunkt är en ideell förening som, för- utom befrämjande av vissa rent ideella ändamål, har till syfte att främ- ja medlemmarnas ekonomiska intressen. Vid utformningen av förslaget på denna punkt måste man därför ta hänsyn till att en hyresgästorga- nisation har ett legitimt behov av att i kollektiva förhandlingar om hy- resvillkor kunna hävda sina medlemmars intressen och söka tillförsäkra dem förmåner i bl. a. ekonomiskt avseende.

Vad först gäller hyressättningen vill jag erinra om att hyreslagens regler bygger på principen att jämförliga lägenheter skall ha lika höga hyror. Detta innebär bl. a. att hyrans storlek i princip inte bör påverkas av vilken hyresgäst som för tillfället hyr lägenheten. För att tillgodose de oorganiserade hyresgästemas intressen bör man till en början söka skapa regler som gör tillämpningen av denna hyressättningsnorm tving- ande.

När hyran på en och samma gång skall bestämmas för ett större an- tal lägenheter, kan man räkna med att hyrorna i princip måste göras beroende av lägenheternas beskaffenhet. Det inbördes förhållandet mellan hyror för olika lägenhetsstorlekar brukar fastställas med ledning av standardiserade normer och andra fasta förhandlingsmtiner.

Inom ramen för den hyresstruktur som parterna kommer överens om med tillämpning av sådana enhetliga beräkningsmetoder ankommer det på den förhandlande hyresgästorganisationen att bevaka enskilda hyres- gästers individuella intressen så att särskilda avvikelser som kan före- ligga mellan i övrigt likvärdiga lägenheter ger utslag i hyran. Om t. ex. utrustningsstandarden är olika i lägenheter som i övrigt är lika, kan detta motivera en skillnad mellan hyrorna. Som exempel på andra sär— skilda avvikelser som bör kunna påverka det inbördes förhållandet mel- lan hyrorna kan jag peka på olika lägesförhållanden inorn huset, såsom att vissa lägenheter är belägna ovanför eller bredvid en lokal med stö- rande buller eller att vissa lägenheter är utsatta för en besvärande in- syn.

Vilket utslag faktorer av detta slag kan komma att ge vid hyressätt—

• Sida 104
•  Original

Prop. 1977/78: 175 104

ningen beror i hög grad på hyresgästorganisationens förhandlingsinsat- ser i det konkreta fallet. Vilka insatser som görs beror i sin tur till stor del på det interna föreningsarbetet, bl. a. kontakterna med de enskilda medlemmarna.

En fördel med medlemskapet i en hyresgästorganisation är just att hyresgästen normalt torde ha goda möjligheter att få sina synpunkter be— träffande lägenheten beaktade i förhandlingsarbetet. I fråga om hyres- gäster som står utanför organisationen har organisationen rent faktiskt inte möjlighet att på samma sätt engagera sig i hyresgästemas indivi- duella önskemål. Någon anledning att i detta avseende ändra förutsätt- ningama för förhandlingsarbetet föreligger enligt min mening inte.

Som ett led i sin bevakning av enskilda hyresgästers individuella in- tressen kan en hyresgästorganisation alltså hävda att det föreligger ob- jektiva skillnader mellan vissa lägenheter, även om de i de flesta avse- enden är lika, och att hyrorna därför bör differentieras. En sådan dif- ferentiering kan vara fullt motiverad från bruksvärdesynpunkt också när det rör sig om lägenheter av samma storlek inom samma hus. I en— hetlighetens intresse är det emellertid viktigt att differentieringen ge- nomförs konsekvent. Det kan t. ex. tänka-s att de förhandlande parterna har klart för sig att en viss omständighet, t. ex. lägre standard eller buller- störningar, föreligger beträffande fler lägenheter inom gruppen än som har åberopats från organisationens sida men att parterna ändå inte beak- tar detta vid hyressättningen. Om en förhandlingsöverenskommel-se ut- formas på detta sätt, innefattar den ett medvetet avsteg från en korrekt tillämpning av bruksvärdereglerna.

Jag är övertygad om att sådana medvetna avsteg från hyreslagens hy- ressättningsnormer inte är vanliga. Bl.a. torde gälla att hyresvärden normalt har intresse av att ha en enhetlig behandling av lägenhetsbe- ståndet och hyresgästerna. Såvitt gäller den kommunala sektorn kan jag hänvisa till att kommunförbundet år 1976 i ett cirkulär till kommu- nerna har avrått dessa från att träffa överenskommelser som innebär medlemsrabatter i en eller annan form. I cirkuläret erinrar förbundet om att en sådan överenskommelse kan vara olaglig på så sätt att den strider mot den kommunala s. k. likställighetsprincipen och därför kan komma att upphävas efter kommunalbesvär. Liknande rekommenda— tioner har också gjorts från SABO:s sida beträffande den allmännyttiga sektorn (se CU 1975/76: 26 s. 23 och 27).

I de oorganiserade hyresgästemas intresse bör det finnas en garanti för att den rådande avtalsfriheten rörande hyressättningen inte medför att bruksvärdereglerna sätts ur spel i den situation som jag nyss har be- skrivit. Jag föreslår därför att det i hyresförhandlingslagen föreskrivs att vid förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora lägenhe- ter inom samma hus åsättas lika höga hyror. För att avvikelse skall få göras från denna huvudregel bör det fordras att det med hänsyn till

• Sida 105
•  Original

Prop. 1977/78: 175 105

vad som är känt om lägenheternas närmare beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses föreligga en skillnad mellan dem med avse- ende på bruksvärdet.

Om föreskriften utformas på detta sätt, får både hyresgästorganisa- tion och hyresvärd ett ansvar för att de oorganiserade hyresgästerna behandlas korrekt vid hyressättningen. Att även hyresvärden skall ha ett sådant ansvar finner jag befogat med hänsyn till att nuvarande praxis med förhandlingsrätt oberoende av medlemskap gäller också i hyresvär- damas intresse.

Den föreslagna föreskriften torde medföra att hyresvärdar behöver hålla sig bättre underrättade om lägenheternas skick än vad f. n. ibland kan vara fallet. En sådan utveckling synes innebära klara fördelar.

Om en hyresgäst anser att den hyra som har överenskommits för hans lägenhet utan giltig orsak överstiger hyran för en eller flera lä- genheter av samma storlek inom huset, bör han ha möjlighet att få hy— ran nedsatt av hyresnämnden. Om nämnden finner att det inte förelig- ger sådan skillnad i bruksvärdehänseende mellan lägenheterna att den högre hyran är motiverad, bör nämnden kunna sätta ned hyran för prövningslägenheten så att den överensstämmer med hyran för den eller de lägenheter som jämförelsen avser. I ett sådant fall bör alltså hyres- gästen kunna tvinga fram en hyressänkning, oavsett om en regelrätt bruksvärdeprövning kanske skulle ge. vid handen att hyran för hans lägenhet inte är påtagligt högre än den hyresnivå man i så fall hade att utgå från. I hyresförhandlingslagen bör införas en regel som gör en så— dan sänkning möjlig. Jag kommer senare att behandla utredningens förslag om enskild hyresgästs rätt i övrigt att få förhandlingsöverens- kommelse prövad av hyresnämnden (avsnitt 7.9).

Som jag tidigare nämnde har frågan om de oorganiserade hyresgäs- temas rättigheter vid förhandlingarna ett nära samband med frågan i vad mån de bör bidra till att skapa behövliga resurser för förhandlings- verksamheten. Från Hyresgästemas riksförbund har det sedan länge hävdats att det inte är rimligt att ett förhandlingsarbete, som kommer samtliga hyresgäster till godo och som också innebär arbets- och kost- nadsbesparingar för fastighetsägaren, skall finansieras enbart genom medlemsavgifter. Härvid brukar också påpekas att på den allmännytti- ga bostadssektorn fördelas fastighetsägarsidans förhandlingskostnader i praktiken likformigt mellan samtliga hyresgäster.

Uppfattningen att också hyresgästorganisationens förhandlingskost- nader bör fördelas mellan samtliga hyresgäster har fått stöd av kom- munförbundet och SABO. På den allmännyttiga sektorn tillämpas i viss utsträckning ett förfarande som innebär att hyresgästorganisationen enligt förhandlingsöverenskommelsen tillförsäkras viss ersättning för sin medverkan i förhandlingsverksamheten. Ersättningen utges av bo- stadsföretaget, som direkt eller indirekt kompenserar sig för denna

• Sida 106
•  Original

Prop. 1977/78: 175 106 kostnad vid hyressättningen. Samtliga hyresgäster kommer härigenom att i form av hyresmedel lämna bidrag till organisationen för dess för- handlingsarbete. Det finns också på den privata bostadssektorn exempel på överenskommelser, där ersättningsfrågan har lösts på detta sätt.

Riksdagen har i det tidigare nämnda beslutet förklarat att det enligt dess mening inte föreligger något hinder mot att fastighetsägaren ge- nom bidrag eller eljest tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar för hyres- gästorganisationens medverkan i förhandlingsarbetet. Förhandlingsöver- enskommelser som innebär att en viss del av hyran tillförs hyresgäst- föreningen har, såvitt jag känner till, endast i ett fall prövats av hyres- nämnd. I det fallet utgick enligt överenskommelsen ersättning till hy- resgästföreningen med visst belopp per kvadratmeter bostadsyta och år i hyresvärdens fastigheter. Ersättningen avsåg föreningens medverkan i boendedemokratifrågor samt dess informations- och förhandlings- verksamhet. Hyresnämnden konstaterade först att det belopp som av- såg ersättning till föreningen utgjorde en del av hyran. Vid en pröv- ning av hyrans storlek enligt bruksvärdereglerna fann nämnden sedan att den överenskomna hyran inte kunde anses oskälig. Avgörandet är f. 11. föremål för prövning av bostadsdomstolen. Man kan därför ännu inte med säkerhet säga vad som är gällande rätts ståndpunkt när det gäller denna typ av finansieringsförfaranden.

Den kritik som har framförts mot att också de oorganiserade hyres- gästerna ibland får bidra till att finansiera förhandlingsverksamheten torde delvis hänga samman med att man på sina håll befarar att de oorganiserade hyresgästemas intressen inte alltid tas väl till vara i för- handlingsarbetet. Om man emellertid såsom jag nyss har föreslagit in- för en regel som är ägnad att medföra att alla hyresgäster behandlas principiellt lika i situationer där lägenheter typiskt sett bör ha lika höga hyror, torde denna grund för kritiken i allt väsentligt falla bort. Enligt min mening får det med en sådan ordning snarare anses rimligt att också hyresgäster, som av olika skäl föredrar att stå utanför den orga- nisation som har erhållit förhandlingsrätten, ändå tar på sig ett visst ekonomiskt ansvar för att skapa de resurser som behövs för att för- handlingsarbetet skall kunna bedrivas effektivt.

Även om frågan om de oorganiserade hyresgästemas ersättningsskyl- dighet för förhandlingskostnaderna nu skulle lämnas oreglerad, kan man räkna med att det också i fortsättningen kommer att finnas fastig- hetsägare som är villiga att medverka till att behövliga ekonomiska re- surser ställs till den förhandlande hyresgästorganisationens förfogande. I sådana fall torde det också gå att finna metoder för att lösa ersätt- ningsfrågan. Lagligheten av den metod som väljs i det enskilda fallet kan emellertid från olika utgångspunkter komma att sättas i fråga av de berörda hyresgästerna.

För att undvika tvister om lagligheten av förfar-anden, som direkt el-

• Sida 107
•  Original

Prop. 1977/78: 175 107

ler indirekt innebär att viss del av hyran utgör ersättning till hyresgäst- organisationen för dess förhandlingsarbete, bör emellertid enligt min mening ersättningsfrågan regleras i hyresförhandlingslagen. Som jag redan har sagt anser jag det också i många fall vara rimligt att de oor- ganiserade hyresgästerna i skälig omfattning bidrar till finansieringen av hyresgästorganisationens förhandlingskostnader. Att gå så långt som att förplikta hyresvärd att tillföra den hyresgästorganisation som är hans motpart vid förhandlingarna viss andel av hyresintäkterna kan emellertid redan av principiella skäl inte komma i fråga. Huruvida er- sättning skall utgå till hyresgästorganisation måste liksom hittills få bero av överenskommelse mellan förhandlingsordningens parter.

På grund av det anförda förordar jag att det i hyresförhandlingsla- gen förs in bestämmelser som gör det möjligt för förhandlingsordning- ens parter att, om de är ense, besluta att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Enligt min mening är det angeläget att det klart redovisas hur stort detta belopp är. Även om det utgör en del av hyran bör det alltså alltid anges särskilt. Lagen bör därför innehålla en regel om att det av förhandlingsöverenskommelsen skall framgå hur stor del av överenskommen hyra som utgör ersättning för förhand- lingsarbete.

Ersättning för förhandlingsarbete bör inte få överstiga vad som är skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek och övriga omständigheter. En regel härom bör tas in i lagen. Vidare bör lagen innehålla en bestämmelse om rätt till prövning hos hyres- nämnden av ersättningens skälighet. Det förhållandet att ersättningen för förhandlingsarbete kan utgöra en del av hyran medför visserligen att skäligheten av ersättningen kan prövas enligt de vanliga bruksvärdereg— lerna. En sådan prövning blir emellertid av begränsat värde, eftersom den kommer att avse den totala hyran. Nedsättning kan alltså ske bara om den totala hyran är oskälig. Jag anser därför att möjlighet bör in- föras att särskilt pröva skäligheten av det belopp som avser ersättning för förhandlingsarbete.

Som jag tidigare har berört kan det tänkas att de förhandlande par- terna kommer överens om att hyresgästorganisationen skall ha ersätt— ning även för annat än förhandlingsarbete. I praktiken har det också förekommit att ersättning har utgått för organisationens medverkan i boendedemokratifrågor och för dess informationsverksamhet. Sådan ersättning kommer inte att kunna prövas enligt den nyss förordade prövningsregeln, som ju endast avser skäligheten av ersättning för för- handlingsarbete. Om emellertid förhandlingarna helt eller delvis avser oorganiserade hyresgäster, kan en ordning där hyresvärden lämnar över en del av hyresmedlen i ersättning för annat än förhandlingsarbe- te komma att strida mot grunderna för förhandlingssystemet. Detta kan ju innebära att hyresgäster som inte är medlemmar i den avtals-

• Sida 108
•  Original

Prop. 1977/78: 175 103 slutande organisationen tvingas att indirekt betala för förmåner som kommer endast medlemmarna till godo. Skulle ett sådant förfarande tillämpas, kan det utgöra en anledning för de oorganiserade hyresgäs— terna att få förhandlingsklausulen slopad. Vidare kan förhandlingsord- ningen komma att upphävas för huset i fråga (se avsnitt 7.5).

7.5. Rätten till förhandlingsordning

En förutsättning för att kollektiva förhandlingar skall komma till stånd bör, som jag tidigare har nämnt, vara att det i det enskilda fallet finns en på giltigt sätt tillkommen förhandlingsordning. Normalt torde parterna själva komma överens om att börja förhandla kollektivt. Överenskommelsen får ömsesidigt förpliktande verkan i och med att parterna tecknar ett avtal om förhandlingsordning som överensstäm- mer med lagens föreskrifter.

Undantagsvis kan det inträffa att sådant avtal inte kan uppnås på frivillig väg. Om part har vägrats rätt till kollektiva förhandlingar hör han, som tidigare har nämnts, ha möjlighet att hänskjuta frågan om förhandlingsordning till hyresnämnden. Det bör då ankomma på nämn- den att pröva om det med hänsyn till förhållandena i det enskilda fal- let föreligger förutsättningar för att tillerkänna parten förhandlingsrätt. Anses sådana förutsättningar föreligga, bör nämnden ha befogenhet att med för parterna tvingande verkan besluta om införande av förhand- lingsordning. En sådan tvångsvis genomdriven förhandlingsordning bör i enlighet med vad jag tidigare har anfört medföra samma rättsverk- ningar för parterna som en förhandlingsordning som har tillkommit ge- nom frivilligt avtal.

Frågan om vilka rättssubjekt som bör tillerkännas förhandlingsrätt enligt den föreslagna lagen synes inte vålla några problem när det gäl- ler fastighetsägarsidan. Jag biträder utredningens förslag att förhand- lingsrätt skall tillkomma inte bara enskild hyresvärd utan också fastig- hetsägarförening i vilken värden är medlem. De bör alltså var för sig äga behörighet att ingå avtal om förhandlingsordning. En remissinstans har visserligen ifrågasatt om det finns behov av att fastighetsägarför- ening ges behörighet att ingå sådant avtal utan fullmakt från medlem- men (sc avsnitt 5.2). Jag vill med anledning därav erinra om att hyres- lagens bestämmelser om förhandlingsklausul utgår från att förhand- lingspart på fastighetsägarsidan kan vara den fastighetsägarförening som hyresvärden är medlem i. Några praktiska olägenheter av dessa bestämmelser har inte påvisats. Bostadsmarknadskommittén har dock rekommenderat att avtal om förhandlingsordning undertecknas såväl av fastighetsägaren som av den fastighetsägarförening som företräder värden vid förhandling enligt förhandlingsordningen. Detta förfarande kommer med all säkerhet att bli allmänt tillämpat på den enskilda sek— torn.

• Sida 109
•  Original

Prop. 1977/78: 175 109

Med hänsyn till det sagda delar jag utredningens uppfattning att det inte finns någon anledning att föreslå ändring i nu gällande regler om fastighetsägarförenings behörighet. Fastighetsägarförening bör alltså också i fortsättningen utan särskilt bemyndigande kunna träffa bindan- de avtal om förhandlingsordning förutsatt att denna avser hus som in- nehas av medlem i föreningen. Jag vill dock betona att vad som nu har sagts endast gäller behörigheten att ingå frivilligt avtal. Som jag kom- mer att närmare utveckla i specialmotiveringen (avsnitt 9.1) bör fastig— hetsägarförening däremot inte kunna uppträda som part i tvist om in- förande av förhandlingsordning. I sådan tvist bör i enlighet med ut- redningens förslag partsbehörigheten endast tillkomma den enskilde hyresvärden. En annan sak är att fastighetsägarförening självfallet kan uppträda som ombud för hyresvärden.

] ag tar nu upp frågan om vad som bör gälla för att en sammanslut- ning av hyresgäster skall tillerkännas förhandlingsrätt.

Enligt awecklingslagen har förhandlingsrätt förbehållits hyresgäst- organisation som är ansluten till riksorganisation av hyresgäster. Det har därvid förutsatts att ingen annan riksorganisation än Hyresgäster- nas riksförbund kommer att finnas. Motsvarande förbehåll gällde tidi- gare vid förhandlingar om bashyra enligt hyresregleringslagen.

Enligt hyreslagens bestämmelser om förhandlingsklausul — vilka in- direkt anger gränserna för rätten att f.n. ingå avtal om förhandlings- ordning -— gäller däremot inte något krav på anknytning till central organisation. Av förarbetena framgår att hyreslagen inte lägger något hin- der i vägen för att låta överenskommelse om hyra, som träffas av hy- resgästorganisation som står utanför riksorganisationen, bli bindande för de enskilda hyresparterna (se prop. 1973: 23 s. 160). Det framhålls dock att vissa krav måste ställas på en sammanslutning för att den skall kunna betraktas som en hyresgästorganisation. Den måste sålunda fylla åtminstone de krav som brukar uppställas för att en sammanslutning över huvud taget skall kunna betraktas som en ideell förening. Däremot bör det enligt förarbetena inte krävas att organisationens enda och hu- vudsakliga ändamål är att ta till vara medlemmarnas intressen i hy- resfrågor. Som exempel anges att en studentförening bör kunna träffa överenskommelse om hyran för studentbostäder.

Något krav på att hyresgästorganisationen skall ha viss representati- vitet finns inte uppställt i lagtexten, och frågan berörs ej heller i moti- ven. Inte heller i övrigt lämnas någon närmare ledning angående de kvalifikationer som en hyresgästorganisation bör ha för att godkännas. Det betonas dock att lagens reglering inte innebär att den enskilde hy- resgästen skall vara förpliktad att godta en förhandlingsklausul oavsett vilket innehåll den har. Det påpekas därvid att hyresnämnden i förläng- nings— eller villkorstvist kan pröva om det är skäligt att hyresgästen skall vara bunden av en klausul som hänvisar till förhandlingsordning med organisation som står utanför riksorganisationen.

• Sida 110
•  Original

Prop. 1977/78: 175 110

Utredningen föreslår att hyresgästorganisation som uppfyller de mi- nimikrav som nu gäller enligt hyreslagen bör kunna teckna avtal om förhandlingsordning med giltig verkan i avtalsrättsligt hänseende.

Vid remissbehandlingen har utredningens förslag i denna del i all- mänhet godtagits utan erinringar. Flera remissinstanser understryker att ett legalt förhandlingssystem inte får ges en sådan utformning att för— handlingsrätten förbehålls de i Hyresgästernas riksförbund organiserade hyresgästföreningama. Dessa remissinstanser noterar därför med till- fredsställelse att något förslag inte förs fram om att dessa föreningar skall få förhandlingmonopol på liknande sätt som är fallet enligt av- vecklingslagen. Också Hyresgästernas riksförbund godtar förslaget om att avtal som träffas av en utanför förbundet stående hyresgästorgani- sation i och för sig bör tillerkännas rättslig giltighet.

För egen del ansluter jag mig till utredningens allmänna utgångs— punkt att den föreslagna lagstiftningen bör vara neutral till hyresgäs- ternas val av intresseorganisation. Att en organisation som vill företrä- da hyresgästsidan saknar anknytning till någon av de nuvarande hyres- gästorganisationerna bör inte diskvalificera den som förhandlingsberät- tigad organisation i hyresförhandlingslagens mening.

Jag biträder alltså förslaget att inga formella krav bör ställas upp utöver dem som får anses ligga i begreppet hyresgästorganisation. Det innebär att det skall vara fråga om en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Den när- mare prövningen av förutsättningama för förhandlingsrätt blir, som jag strax återkommer till, en fråga för hyresnämnden, om parterna inte kan enas om att teckna förhandlingsordning genom frivillig överens- kommelse.

Förslaget innebär att det i första hand blir hyresvärden som får be- döma om en organisation av hyresgäster kan anses ha de kvalifikatio— ner som bör krävas för att den skall få företräda de berörda hyresgäs- terna i kollektiva förhandlingar. Självfallet kan dock inte hyresvärdens bedömning få bli utslagsgivande i denna fråga. Hyresgästerna har ett berättigat intresse av att företrädas av en kompetent organisation som kan föra deras talan vid förhandlingama.För att förhandlingsverksam- heten Skall leda till att hyresgästerna får ett verkligt inflytande på bo- endeförhållandena, fordras dessutom att den förhandlande organisatio— nen är representativ för de boende och åtnjuter deras förtroende.

Jag vill i det sammanhanget erinra om att systemet med förhand— lingsklausuler innebär att den enskilde hyresgästen har möjlighet att förhindra att en med värdens samtycke införd förhandlingsordning kommer att tillämpas på hyresavtalet. När avtal om förhandlingsord- ning har träffats beträffande viss fastighet kommer hyresgästerna att göras uppmärksamma på detta genom att hyresvärden begär att för- handlingsklausul skall föras in i hyreskontrakten. Redan enligt gällande

• Sida 111
•  Original

Prop. 1977/78: 175 111

rätt har hyresgästerna då möjlighet att vända sig till hyresnämnden och låta nämnden pröva huruvida det kan anses skäligt att de skall bli bundna av klausulen i fråga. Denna prövningsmöjlighet bör självfallet behållas. Som jag senare skall återkomma till (avsnitt 7.9) kan det dessutom finnas anledning att ändra förutsättningama för nämndens prövning, så att hyresgästerna lättare än f. n. kan bli fria från en för- handlingsklausul. I vissa situationer bör nämnden vidare kunna upphäva förhandlingsordningen för det hus som det är fråga om.

Även om det inte ställs upp något formellt krav på att hyresgäster- nas mening först bör inhämtas innan avtal om förhandlingsordning in- gås, kan det alltså i praktiken bli nödvändigt för hyresvärden och hy- resgästorganisationen att bilda sig en uppfattning om hyresgästemas inställning innan de ingår ett sådant avtal. Avtalet kan annars komma att upphävas, och det blir i vilket fall som helst av begränsat värde, om det visar sig omöjligt att få förhandlingsklausuler införda i de olika en- skilda hyresavtalen.

Jag övergår nu till att behandla frågan efter vilka kriterier hyres- nämndens prövning bör ske i de fall en hyresgästorganisations fram— ställning om förhandlingsordning har avvisats av hyresvärden och frå- gan därför har hänskjutits till nämndens prövning.

Enligt utredningens förslag bör det krävas starka skäl för att en hy- resgästorganisations framställning om förhandlingsordning skall kunna avvisas. En förutsättning för förhandlingsrätt måste dock enligt utred- ningen vara att organisationen åtnjuter hyresgästemas förtroende. Om en hyresgästorganisation skulle begära förhandlingsrätt för en fastighet där flertalet hyresgäster motsätter sig detta, bör alltså någon förhand- lingsordning inte få komma till stånd. Däremot bör det enligt utred- ningen inte uppställas något krav på att hyresgästorganisationen har för- värvat en viss anslutning av medlemmar bland de berörda hyresgästerna. Om framställningen om förhandlingsordning har gjorts av en utanför riksorganisationen stående organisation, anser utredningen att organisa- tionens kvalifikationer för uppgiften dessutom måste prövas. En sådan prövning måste enligt utredningen ske även om organisationen i fråga till äventyrs skulle ha stöd hos åtskilliga hyresgäster.

Det sagda innebär enligt utredningen att tvist rörande "rätten till för- handlingsordning skall avgöras, på grundval av en obillighetsprövning, där de faktorer som inverkar på bedömningen får vägas mot varandra. Huvudregeln bör enligt utredningen vara att hyresgästorganisation skall äga rätt till förhandlingsordning. Sådan rätt skall dock inte föreligga i de fall där den begärda förhandlingsordningen efter övervägande av samtliga omständigheter framstår som obillig mot hyresvärden eller mot hyresgästerna.

Enligt utredningen behövs det inte några särskilda regler för den si- tuationen att det föreligger konkurrens om rätten till förhandlingsord-

• Sida 112
•  Original

Prop. 1977/78: 175 112 ning mellan olika hyresgästorganisationer. Fall där konkurrerande or- ganisationer kan komma att uppträda mot varandra torde i praktiken bli sällsynta. De bör enligt utredningens mening kunna hanteras till- fredsställande genom den föreslagna regleringen. Utgångspunkten kom- mer regelmässigt att vara att hyresnämnden i en process har att pröva fråga om förhandlingsordning eller förhandlingsklausul beträffande en av de konkurrerande organisationerna. Huruvida denna organisation bör uteslutas med hänsyn till att annan organisation — som redan har eller önskar få förhandlingsordning — är bättre skickad att företräda hyresgästerna får enligt utredningen avgöras inom ramen för en obil- lighetsprövning enligt de nyss angivna riktlinjerna. Utredningen tilläg— ger att företräde i allmähet synes böra ges åt en organisation med lång- siktig målsättning framför en nybildad sammanslutning, som uppstått på grund av ett utbrett missnöje i en enstaka fråga. Det torde sålunda sällan finnas anledning att låta en bestående förhandlingsordning rub- bas av en tillfällig opinion bland hyresgästerna även om den skulle om- fattas av majoriteten.

En förhandlingsordning kan gälla tills vidare eller för bestämd tid. Enligt utredningen bör skriftlig uppsägning alltid krävas för att en för- handlingsordning skall upphöra att gälla. Den lagfästa rätten till för- handlingsordning skulle emellertid vara utan värde, om fri uppsäg- ningsrätt tillåts. Utredningen föreslår därför att en av hyresvärden gjord uppsägning av förhandlingsordningen skall kunna hänskjutas till prövning av hyresnämnden. Prövningen av tvist om förlängning av för- handlingsordning föreslås ske enligt samma normer som enligt förslaget bör tillämpas i tvist om rätt till förhandlingsordning.

Förslaget att förfarandet inför hyresnämnden när det gäller rätten till förhandlingsordning bör utformas som en obillighetsprövning har tillstyrkts av samtliga remissinstanser. I allmänhet instämmer remiss- instanserna också i utredningens uttalanden angående vilka faktorer som bör tillmätas betydelse vid prövningen. Sveriges fastighetsägareför- bund framhåller dock att en hyresgästorganisation som begär förhand- lingsordning alltid måste ha ett klart uttalat stöd från en majoritet av hyresgästerna för att hyresnämnden skall få bifalla framställningen. Viss kritik riktas också mot utredningens uttalanden när det gäller en från riksorganisationen fristående organisation av hyresgäster. Det på- pekas exempelvis att frågan vilka kompetenskrav som bör ställas på en sådan organisation är ofullständigt belyst. Vissa remissinstanser be- tonar också starkare än vad utredningen har gjort att man i ett så- dant fall i första hand bör låta hyresgästemas egen inställning till frå— gan om förhandlingsordning vara utslagsgivande. Detta bör enligt dessa remissinstansers uppfattning särskilt gälla, om det föreligger konkur— rens mellan olika organisationer om rätten till förhandlingsordning.

Också jag anser att den prövning som skall ske i hyresnämnden bör utformas som en obillighetsprövning, varvid parternas motstående in-

• Sida 113
•  Original

Prop. 1977/78: 175 113

tressen får vägas mot varandra. I de flesta fall torde denna intresseav- vägning inte komma att innebära några svårigheter för hyresnämn- den. Mera svårbedömda situationer torde egentligen endast uppkom- ma, om det är en fristående organisation av hyresgäster som har begärt att få förhandlingsordning.

Som utredningen har föreslagit bör huvudregeln vid hyresnämndens prövning vara att hyresgästorganisation skall äga rätt till förhandlings- ordning. En grundtanke bakom den föreslagna lagen är ju att det kol- lektiva förhandlingsförfarandet innebär väsentliga fördelar för hyres- gästerna. Dct bör därför fordras starka skäl för att en hyresgästorgani- sations framställning om förhandlingsordning skall kunna ogillas av hy- resnämnden. Det bör ske endast om det på grund av omständigheterna i det enskilda fallet framstår som obilligt mot hyresvärden eller hyres- gästerna att organisationen tillerkänns förhandlingsrätt.

Liksom är fallet när det gäller hyrestvister av annat slag bör det ålig- ga den part som påstår att obillighet föreligger att styrka detta. N är hy- resgästorganisation har hänskjutit tvist om förhandlingsordning till hy— resnämnden, bör det alltså ankomma på hyresvärden att åberopa och styrka de omständigheter som enligt hans mening är ägnade att göra förhandlingsordningen obillig. De omständigheter som kan göra den begärda förhandlingsordningen obillig torde i allmänhet röra dels orga- nisationens förhandlingsförmåga, dels hyresgästemas inställning. Som vägledning för hyresnämndens bedömning av dessa förhållanden vill jag framhålla följande.

Har framställningen om förhandlingsordning gjorts av någon av de till riksorganisationen anslutna hyresgästföreningarna torde det knap- past finnas någon anledning för hyresnämnden att ifrågasätta organisa- tionens allmänna kompetens för förhandlingsuppdraget. En närmare prövning av förhandlingskapaciteten kommer alltså i praktiken bara att behöva företas, om framställningen härrör från en fristående organisa— tion av hyresgäster.

För att en organisation skall kunna föra förhandlingar för samtliga hyresgäster i ett eller flera hus krävs det att organisationen har möjlig- het att fortlöpande bevaka hyresgästemas intressen på ett tillfredsstäl- lande sätt. Prövningen av förhandlingskapaciteten blir i praktiken ak- tuell endast när förhandlingsordningen omfattar ett större lägenhets- bestånd. Är det däremot fråga om ett enstaka hus med ett mindre antal lägenheter bör det enligt min uppfattning inte ställas några större 'an— ' språk, framför allt inte om alla eller nästan alla hyresgästerna är med- lemmar i organisationen. Även i ett sådant fall bör ett minimikrav dock vara att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för förhandlingsverksamheten och som har möjlighet att delta i samman- träden med hyresvärden i den utsträckning som ett regelbundet bedri- vet förhandlingsarbete fordrar.

• Sida 114
•  Original

Prop. 1977/78: 175 114

Som jag nyss antydde kan hyresvärden också komma att åberopa att hyresgästerna är negativa till organisationens krav på förhandlingsrätt. Beträffande denna typ av invändning vill jag understryka vikten av att största möjliga hänsyn tas till hyresgästemas mening i frågan. Att ge- nomdriva en förhandlingsordning i strid mot den förhärskande uppfatt— ningen hos de hyresgäster, vilkas rätt skall tillvaratas, står inte i över- ensstämmelse med lagens syften. Man bör i detta sammanhang också ta med i bedömningen att, om organisationen tillerkänns förhandlings— rätt, även de oorganiserade hyresgästerna i enlighet med vad jag tidi- gare har föreslagit (se avsnitt 7.4) kan bli skyldiga att i skälig omfatt- ning bidra till finansieringen av förhandlingsverksamheten.

Det bör enligt min mening inte krävas att en hyresgästorganisation skall kunna uppvisa en viss anslutning av medlemmar bland de berörda hyresgästerna. En särskild fråga blir därför, när tvist föreligger om rät- ten till förhandlingsordning, hur hyresgästemas inställning till organi- sationens begäran skall komma till uttryck i processen.

Jag delar på denna punkt utredningens uppfattning att det redan av praktiska skäl är olämpligt att ge hyresgästerna partsställning i tvisten. Det måste anses fullt tillräckligt att de bland hyresgästerna rådande meningama får föras fram i processen genom hyresvärden resp. hyres- gästorganisationen.

Hävdar hyresvärden att det finns en stark opinion bland hyresgäster- na mot den ansökande organisationen, måste han enligt de nyss berörda bevisbördereglerna söka bevisa detta. Det kan han göra exempelvis ge- nom att låta utföra en undersökning bland hyresgästerna om deras uppfattning och presentera denna inför hyresnämnden. Han kan vidare påkalla vittnesförhör inför nämnden med ett antal hyresgäster. För att bemöta hyresvärden kan hyresgästorganisationen å sin sida också gå ut bland hyresgästerna för att söka få gensvar för sitt krav på förhand- lingsordning.

Det kan inte uteslutas att det ibland visar sig råda delade meningar bland hyresgästerna. Om så är fallet, torde det inte finnas någon an- nan lösning än att hyresnämnden på grundval av den förebringade ut- redningen söker fastställa, vilken mening som omfattas av flest hyres- gäster, och låter denna bli bestämmande för utgången. Eftersom bevis- bördan åvilar hyresvärden, bör organisationens framställning ogillas, om det framgår av utredningen att flertalet hyresgäster motsätter sig den begärda förhandlingsordningen. Kan detta inte anses vara utrett, bör framställningen bifallas.

Läget kan kompliceras av att det råder konkurrens om rätten till förhandlingsordning mellan olika hyresgästorganisationer. I det sam- manhanget vill jag till en början understryka att mer än en förhand- lingsordning inte kan gälla samtidigt för ett och samma hus. En i prak- tiken ohållbar situation skulle nämligen uppstå, om hyresvärden kunde

• Sida 115
•  Original

Prop. 1977/78: 175 115

ådra sig förhandlingsskyldighet gentemot flera, sinsemellan oberoende organisationer beträffande samma bestånd av lägenheter. Detta kan sä- gas komma till uttryck i den föreslagna regeln att förhandlingsordning i princip skall omfatta samtliga lägenheter i ett eller flera hus (se av- snitt 7.4). Eftersom utredningens förslag på denna punkt har gett upp- hov till missförstånd vid remissbehandlingen, bör emellertid lagtexten förtydligas. Jag förordar därför att det i lagen tas in en bestämmelse av innebörd att, om visst hus omfattas av förhandlingsordning, nytt avtal om förhandlingsordning beträffande det huset ej får slutas med annan hyresgästorganisation, förrän den förra förhandlingsordningen har upp- hört att gälla för det huset.-

En fråga som har speciell betydelse för prövningen av tvister, där konkurrerande organisationer uppträder mot varandra, är vilket lägen- hetsbestånd som hyresnämnden bör utgå från, när nämnden har att be- döma vem som bör tillerkännas förhandlingsrätt. Hyresvärden kan ha ett stort antal fastigheter på samma ort, och de kan då utgöra en för- valtningsenhet som från hyresvärdens synpunkt bör omfattas av en och samma förhandlingsordning. Å andra sidan kan hyresgästerna i ett hus ha intresse av att få till stånd en egen förhandlingsordning som gäller just det huset.

Jag har tidigare understrukit att hyresnämnden vid en obillighets- prövning måste fästa stort avseende vid vilket stöd en hyresgästorga- nisation kan visas ha hos hyresgästerna. När hyresnämnden skall för- söka bilda sig en uppfattning om hyresgästemas inställning, bör nämn- den enligt min uppfattning endast fästa avseende vid vad de hyresgäster anser som bor i det eller de hus som direkt berörs av den till nämnden hänskjutna tvisten. Det är alltså uppfattningen hos dessa hyresgäster som nämnden bör lägga till grund för bedömningen i denna del.

En annan sak är att hyresnämnden som en faktor vid obillighets- prövningen kan ha att beakta en invändning från hyresvärden om att det är till fördel både för honom själv och för hyresgästerna i gemen att alla hans fastigheter omfattas av en och samma förhandlingsord- ning. Hur stor hänsyn som bör tas till en invändning av detta slag får enligt min mening bero på omständigheterna i det enskilda fallet. Jag vill emellertid understryka att om de av tvisten direkt berörda hyresgäs— ternas inställning kommit till klart uttryck i processen så bör detta alltid anses utslagsgivande för utfallet av obillighetsprövningen.

En konkurrenssituation som det finns anledning att särskilt uppehålla sig vid är den situationen att hyresvärden redan har ingått avtal om förhandlingsordning med en hyresgästorganisation och att det senare framställs begäran om avtal av en annan organisation. Vill hyresvär— den tillmötesgå den nya organisationens begäran, måste han först säga upp den redan ingångna förhandlingsordningen. Godtas inte uppsäg-

• Sida 116
•  Original

Prop. 1977/78: 175 116

ningen, får tvisten hänskjutas till hyresnämnden. Parterna har då att fö- rebringa utredning om hyresgästemas mening i frågan. Ger utredning- en vid handen att majoriteten av hyresgästerna motsätter sig att för- handlingsordningen förlängs, kommer uppsägningen att stå fast. Det står sedan hyresvärden fritt att träffa avtal med den nya organisationen.

Om hyresvärden däremot inte är villig att tillmötesgå den nya orga- nisationens begäran om förhandlingsordning, kan organisationen inte hos hyresnämnden begära beslut om förhandlingsordning, eftersom det ju redan finns en förhandlingsordning för huset. Däremot kan de en- skilda hyresgästerna, om de stöder den nya organisationen, säga upp sina hyresavtal för villkorsändring och begära att förhandlingsklausu- lema i kontrakten skall slopas. Hyresvärden torde emellertid inte ha anledning att acceptera en sådan ändring, eftersom den redan ingångna förhandlingsordningen ändå skulle fortsätta att gälla för lägenheterna. Hyresgästerna kan då hänskjuta tvisterna rörande förhandlingsklausu- lema till hyresnämnden, som i sin tur kan förordna om gemensam handläggning av ärendena.

Framkommer det vid hyresnämndsprövningen att en majoritet av de boende är negativt inställd till förhandlingsordningen, får hyres- nämnden besluta att förhandlingsklausulema skall slopas. De hyresgäs- ter som berörs av beslutet kommer därefter att stå utanför de kollektiva förhandlingarna. För förhandlingsordningens parter är det i detta läge ohållbart att fortsätta med förhandlingsverksamheten, eftersom de för- handlingsöverenskommelser som kan komma att träffas endast kommer att gälla för en mindre del av de boende. Hyresvärden och den avtals- slutande organisationen har därför anledning att bringa förhandlings- ordningen att upphöra. Sedan förhandlingsordningen har upphävts, kan den nya organisationen begära att få sluta avtal om förhandlings- ordning. Skulle värden motsätta sig denna begäran, kan tvisten om rät- ten till förhandlingsordning hänskjutas till hyresnämnden.

Enligt min uppfattning visar det anförda att den tidigare föreslagna regleringen i stort sett bör kunna fungera tillfredsställande också när det gäller en konkurrenssituation av det här skisserade slaget. Det kan emellertid inte bortses från att de parter som ursprungligen har ingått avtal om förhandlingsordning någon gång kan motsätta sig att förhand- lingsordningen upphör, trots att hyresgästerna i huset eller större delen av dem har fått sina förhandlingsklausuler upphävda och därför inte är bundna av överenskommelser som ingås med stöd av förhandlingsord- ningen. På det sättet kan en ny organisation utestängas från möj- ligheten att få till stånd en förhandlingsordning. En sådan situation kan enligt min mening inte accepteras. Jag anser därför att det bör in- föras en regel som ger hyresnämnden befogenhet att i samband med avgörande av tvist om slopande av förhandlingsklausul förordna att för- handlingsordning inte vidare skall gälla. Eftersom den här skisserade

• Sida 117
•  Original

Prop. 1977/78: 175 . 117

konkurrenssituationen kan uppkomma redan i samband med att hyres- värden begär att förhandlingsklausuler skall föras in i hyresavtalen, bör hyresnämnden, som jag tidigare har antytt, ha motsvarande befogenhet i tvist om införande av förhandlingsklausul.

Sammanfattningsvis förordar jag alltså att hyresgästorganisation, som av hyresvärden förvägrats att sluta avtal om förhandlingsordning, skall kunna hänskjuta frågan till prövning av hyresnämnden. Nämnden har att avgöra frågan om förhandlingsrätt efter en obillighetsprövning, där alla relevanta omständigheter, t. ex. organisationens kvalifikationer och hyresgästemas inställning, får vägas samman. Hyresgästorganisation skall tillerkännas förhandlingsrätt om det inte är obilligt mot hyresvär- den eller hyresgästerna. Nämnden skall i'så fall fastställa en förhand- lingsordning att gälla mellan parterna. Rättsäkerheten för de enskilda hyresgästerna tillgodoses genom bibehållande av systemet med för- handlingsklausuler. De hyresgäster som är missnöjda med den för huset gällande förhandlingsordningen kan efter uppsägning av hyreskontrak- ten för villkorsändring få fråga om slopande av klausulerna prövad av hyresnämnden (se vidare avsnitt 7.9). Om hyresnämnden skulle bifalla hyresgästemas talan, skall förhandlingsordningen inte längre anses om- fatta de av dem förhyrda lägenheterna. Vid avgörande av tvist om in- förande eller slopande av förhandlingsklausul får hyresnämnden, om särskilda skäl föreligger, förordna att förhandlingsordning som'redan gäller inte vidare skall äga bestånd.

Jag biträder utredningens förslag i fråga om hyresgästorganisations rätt till förlängning av förhandlingsordning som har sagts upp av hyres- värden. Också tvist om förlängning av förhandlingsordning skall alltså av organisationen kunna hänskjutas till prövning av hyresnämnden. Prövningen av sådan tvist bör i princip ske enligt samma grunder som tillämpas i tvist om rätt till förhandlingsordning.

Utredningen har också behandlat frågan om hyresvärds rätt till för- handlingsordning. Utredningen har därvid funnit att hyresvärdens in- tresse av att få till stånd förhandlingsordning i åtskilliga fall är så stort att det framstår som rimligt att han också får rätt att påkalla prövning av denna fråga.

Förslaget att också hyresvärden skall ha lagfäst rätt till förhandlings- ordning har tillstyrkts av remissinstanserna. Även jag biträder försla- get. Hyresvärd bör alltså tillerkännas såväl rätt till förhandlingsordning som rätt att få förhandlingsordning förlängd, om det inte är obilligt mot hyresgästorganisationen eller mot hyresgästerna.

I fall då hyresvärden har påkallat hyresnämnds prövning av en fram- ställning om förhandlingsordning bör i princip samma kriterier gälla som jag tidigare har förordat för de fall då prövning har begärts av en hyresgästorganisation. Beviskraven för motparten bör dock kunna sät- tas lägre när det är hyresvärden som begär förhandlingsordning. Om

• Sida 118
•  Original

Prop. 1977/78: 175 113 den tilltänkta hyresgästorganisationen invänder att den inte är repre- sentativ för dem som bor i fastigheten synes denna invändning böra godtas av nämnden, om inte omständigheterna föranleder till annat. På liknande sätt bör hyresnämnden enligt min uppfattning godta en in- vändning om att organisationen inte har tillräckliga resurser för för- handlingsuppdraget. Det bör nämligen inte komma i fråga att ålägga en hyresgästorganisation ett vidsträcktare förhandlingsansvar än orga- nisationen har möjlighet att äta sig. Som framgår av vad jag nu har anfört torde det endast i sällsynta undantagsfall kunna bli aktuellt att ålägga en hyresgästorganisation förhandlingsordning mot dess vilja.

En förhandlingsordning syftar till att skapa en bestående grund för överenskommelser om hyror och andra boendeförhållanden i en fastig- het eller ett fastighetsbestånd. Förändringar på hyresvärdssidan bör i princip inte påverka en förhandlingsordnings bestånd. Jag ansluter mig därför till utredningens förslag att förhandlingsordning skall gälla ock- så mot ny hyresvärd. Jag kommer att i specialmotiveringen (avsnitt 9.1) närmare redogöra för förslagets innebörd i detta avseende.

Jag kommer i specialmotiveringen (avsnitt 9.7) också att ta upp frå— gan om hyresgästinflytandet enligt bostadssaneringslagen (1973: 531).

7.6. Förhandlingsramen

De frågor som kan föranleda tvister mellan hyresvärdar och hyres- gäster är av skilda slag. En återkommande anledning till meningsmot- sättningar är självfallet frågan om hyrans storlek. Under hyrestiden kan dessutom uppkomna frågor om reparationer, om utnyttjande av gemensamma anordningar i huset, om försummad hyresbetalning, om vanvård av lägenheten, om tillstånd till andrahandsuthyming eller till byte av bostad m.m. I samband med hyresperiodens utgång kan det uppstå tvister om rätten att bo kvar eller om villkoren för den fortsatta förhyrningen.

En del av dessa tvister kan sägas röra det enskilda rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Som exempel kan nämnas tvister som avser ifrågasatta kontraktsbrott och förverkandegrunder samt tvister angående tillstånd till andrahandsuthyming och till bostadsbyte. Tvister som gäller rätten till förlängning av hyresavtalet hör också i allmänhet till denna kategori. Denna grupp av tvister har i diskussionen ibland benämnts rättstvister.

En annan grupp av tvister kan sägas röra frågor av gemensamt intresse för samtliga hyresgäster i fastigheten. Hit hör tvister som avser t. ex. hyran och andra hyresvillkor, ordningsregler för fastigheten, nyttjande av gemensamma anordningar samt sanerings- och ombyggnadsfrågor. Som gemensam benämning har i diskussionen stundom använts uttrycket intressetvister.

• Sida 119
•  Original

Prop. 1977/78: 175 119

Enligt de gällande förhandlingsordningarna på både den allmännyt- tiga och den enskilda sektorn anges numera allmänt ämnesområdet för förhandlingar vara hyror och boendeförhållanden. Med uttrycket bo- endeförhållanden åsyftas i princip alla frågor som kan uppkomma i förhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd.

Enligt utredningen bör ämnesområdet för förhandlingar enligt den föreslagna lagen ha samma omfattning som enligt de frivilliga förhand- lingsförordningarna. Utredningen förordar alltså att alla frågor som kan uppkomma i förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst bör kunna bli föremål för förhandling. Eftersom uttrycket boendeförhållan- den är tämligen vagt, föreslår utredningen att de förhandlingsbara frå- gorna räknas upp i lagtexten.

Den av utredningen föreslagna förhandlingsramen har i allmänhet godtagits av remissinstanserna utan erinringar. Vid remissbehandlingen har det dock framförts spridda förslag till jämkningar i både utvidgan- de och inskränkande riktning. När jag nu går närmare in på de olika detaljfrågorna kommer jag att följa den av utredningen gjorda uppräk- ningen.

För egen del finner jag det ligga i hyresgästemas intresse att ämnes- området för förhandlingar enligt den föreslagna lagen blir vidsträckt. Visserligen torde hyressättningsfrågoma för dem framstå som det vikti- gaste föremålet för förhandlingsrätten. Jag erinrar emellertid om att bruksvärdesystemet innebär att en stor mängd faktorer som rör lägen- hetens, husets och bostadsområdets beskaffenhet inverkar på hyrans storlek. Även om en förhandlingsordning formellt skulle avse endast frågan om hyrans storlek, skulle med nödvändighet sådana faktorer som jag nu har nämnt komma att bli föremål för diskussion mellan de förhandlande parterna. Hyresgästerna kan som villkor för att godta en begärd hyreshöjning t. ex. uppställa krav på reparationer eller förbätt- rad fastighetsservice. Förhandlingar om och överenskommelser i såda- na frågor kommer alltså att äga rum, även om förhandlingsordningen formellt begränsas till frågan om hyresbeloppet. En betydande nackdel som skulle följa av en sådan begränsning är emellertid att förhandling- ar i dessa frågor endast skulle kunna komma till stånd i samband med att framställning görs om ändring av hyran. I de allra flesta fallen kom- mer det att vara hyresvärden som har intresse av att påkalla förhand- ling för att få hyran ändrad. För att kunna få till stånd förhandlingar om t. ex. lägenhetsreparationer skulle alltså hyresgästorganisationen normalt bli tvungen att awakta en framställning från hyresvärden om hyreshöjning. Liksom utredningen finner jag detta otillfredsställande. Jag ansluter mig därför till förslaget att frågor om de enskilda lägen- heternas skick bör kunna tas upp till kollektiv förhandling när helst någon av förhandlingsparterna önskar detta. Jag vill här skjuta in att den föreslagna regeln inte medför någon begränsning av hyresgästens

• Sida 120
•  Original

Prop. 1977/78: 175 120

möjligheter att med stöd av hyreslagen begära reparationsföreläggande för att förmå hyresvärden att fullgöra sin underhållsskyldighet.

Beträffande frågor som rör fastighetens skick eller gemensamma an- ordningar inom fastigheten delar jag utredningens uppfattning att de har ett så självklart kollektivt intresse att de bör ingå i det område där parterna har rätt att påkalla förhandling.

Att beträffande de övriga boendefrågor som kan beröra hyresgäster- na kollektivt söka dra någon bestämd gräns mellan frågor som bör va- ra förhandlingsbara och sådana som skulle kunna lämnas utanför för- handlingsområdet synes inte vara möjligt. Jag biträder därför förslaget att alla frågor som rör hyresgästerna gemensamt bör kunna bli föremål för förhandling enligt den föreslagna lagen.

Vad härefter angår frågor som bara berör enskild hyresgäst är skälen för att tvist av detta slag bör kunna tas upp till förhandling enligt för- handlingsordningen betydligt svagare. Någon uppgörelse i tvisten kan ju inte komma till stånd utan den berörde hyresgästens medverkan.

Som utredningen har framhållit finns det å andra sidan ett allmänt intresse av att hyrestvister i så stor utsträckning som möjligt kan göras upp i godo när förutsättningar för detta föreligger. För den enskilde hyresgästen kan det ofta vara naturligt att vända sig till den förhand- lingsberättigade hyresgästorganisationen även i frågor som endast rör hans egen hyresrätt. Utredningen har vidare hänvisat till att det inom det frivilliga förhandlingssystemet har förekommit flera fall, där tvister om bl. a. ifrågasatta kontraktsbrott har kunnat biläggas genom för- handlingar som har påkallats med stöd av förhandlingsordningen.

Jag ansluter mig därför till utredningens bedömning att den möjlig— het till konfliktlösning, som f.n. föreligger enligt de frivilliga förhand- lingsordningarna beträffande tvist rörande tillämpningen av enskilt hyresavtal, bör stå öppen också enligt hyresförhandlingslagen. Även så- dana frågor bör alltså kunna bli förhandlingsbara om förhandlingspar- terna är överens om detta. Det bör dock alltid krävas fullmakt från den berörde hyresgästen för att hyresgästorganisation skall kunna ta upp enskild tvist till förhandling på grundval av förhandlingsordningen.

Sammanfattningsvis föreslår jag alltså att rätt för part att påkalla för- handling skall, om inte parterna enas om annat, föreligga i fråga om hyra och andra hyresvillkor, lägenheternas och husets skick, gemen- samma anordningar i huset samt övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt. Om parterna är överens om det, skall hyresgästorganisation också ha rätt att påkalla förhandling om fråga som rör tillämpningen av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen har lämnat hyresgästorganisationen fullmakt att förhandla för hans räkning.

• Sida 121
•  Original

Prop. 1977/78: 175 121

7.7. Förhandlingsskyldigheteu

Enligt de frivilliga förhandlingsordningarna uppkommer förhandlings- skyldighet för part först i och med att motparten påkallar förhandling i viss fråga. Det föreskrivs ingen s.k. primär förhandlingsskyldighet, dvs. att part är skyldig att själv ta initiativet till förhandling, innan han får fatta beslut eller vidta åtgärd i viss fråga.

Anledningen till att de frivilliga förhandlingsordningarna inte ens be- träffande planerade hyreshöjningar föreskriver primär förhandlingsskyl- dighet torde vara att det kollektiva förhandlingssystemet i jämförelse med enskilda förhandlingar har framstått som så fördelaktigt för bägge parter att det i praktiken inte har ifrågasatts att hyresvärden skulle un- derlåta att påkalla förhandlingar i hyressättningsfrågor.

Jag vill emellertid peka på att förutsättningama för förhandlings— verksamheten är annorlunda, om en hyresvärd såsom jag nyss har före- slagit kan åläggas förhandlingsordning mot sin vilja. Visserligen bör det enligt min mening kunna förväntas att hyresvärden i ett sådant fall i allmänhet kommer att lojalt följa hyresnämndens beslut om förhand- lingsordning och alltså påkalla förhandling med hyresgästorganisatio- nen så snart en hyreshöjning blir aktuell. Det kan dock inte uteslutas att enstaka hyresvärdar kan komma att i det längsta söka undandra sig förhandling när en förhandlingsordning har genomdrivits utan värdens samtycke. Fråga uppkommer därför om den lagfästa rätten till för- handlingsordning gör det nödvändigt att införa primär förhandlings- skyldighet för part i vissa frågor.

Enligt utredningens mening skulle värdet av en lagfäst förhandlings- rätt avsevärt förringas, om hyresvärden har möjlighet att med förbigå— ende av hyresgästorganisationen träffa uppgörelser om hyreshöjningar med de enskilda hyresgästerna. Utredningen föreslår därför att hyres- värden skall ha primär förhandlingsskyldighet i fråga om hyreshöj- ningar.

Också jag anser att om hyresgästerna i en fastighet har fått rätt att låta sig företrädas av en organisation i kollektiva förhandlingar med hy- resvärden, så bör inte värden ha möjlighet att gå förbi organisationen och träffa avtal om hyreshöjningar med de enskilda hyresgästerna. För att säkerställa organisationens inflytande i hyressättningsfrågor bör hy— resvärden vara skyldig att göra dem till föremål för förhandling. Jag bi- träder därför liksom remissinstanserna förslaget att hyresvärden skall ha primär förhandlingsskyldighet i fråga om hyreshöjningar. Jag delar också utredningens uppfattning att hyresvärden alltid bör vara skyldig att påkalla förhandling, om han vill ändra innehållet i en tillämpad bränsle- eller va-klausul.

Den nu föreslagna primära förhandlingsskyldigheten kommer i prak- tiken vanligen att leda till att en hyresvärd, sedan förhandlingsordning

• Sida 122
•  Original

Prop. 1977/78: 175 122

har avtalats eller beslutats, inte kan ta ut högre hyra än som har utgått tidigare, utan att förhandlingsöverenskommelse om hyreshöjning har träffats. Självfallet kan det dock inte i lag föreskrivas skyldighet för förhandlingsordningens parter att uppnå ett förhandlingsresultat som kan accepteras av dem båda. Om förhandling om hyreshöjning har för- klarats strandad, har alltså hyresvärden i och för sig fullgjort sin för- handlingsskyldighet. Han har i det läget möjlighet att, om han så öns- kar, söka träffa uppgörelse direkt med hyresgästerna orn hyreshöj- ning.

Om hyresgästerna, vilket i och för sig är naturligt, vägrar att frivilligt gå med på hyreskraven sedan förhandlingarna har strandat, måste det finnas möjlighet att få frågan om hyreshöjning prövad av hyresnämn- den. Jag kommer senare att ta upp frågan om det behövs särskilda pro- cessuella regler för denna prövning (se avsnitt 7.10). Vad som i föreva- rande sammanhang är viktigt att observera är emellertid att det inte bör vara möjligt för hyresvärden att kringgå kravet på primär förhandlings- skyldighet på det sättet att han säger upp hyresgästen för avflyttning och driver sitt krav på högre hyra i en vanlig förlängningstvist inför hy- resnämnden. För att hindra sådana försök att gå vid sidan av förhand- lingsordningens bestämmelser har utredningen föreslagit att det i la- gen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder tas in en före- skrift om att hyresnämnd i tvist om hyresvillkor enligt hyreslagen inte får ta upp till prövning fråga om höjning av hyran förrän det har vi- sats att förhandlingar enligt förhandlingsordningen har ägt rum i frå- gan. Också jag anser att en sådan föreskrift bör införas.

Som sanktion mot ett åsidosättande av den primära förhandlings- skyldigheten har utredningen föreslagit en ogiltighetsregel av innebörd att avtal om hyreshöjning som hyresvärden träffar med enskild hyres- gäst blir ogiltigt. Hyresvärden föreslås också bli skyldig att betala till- baka vad han har uppburit för mycket på grund av en sådan ogiltig överenskommelse. Sanktionerna kan enligt förslaget endast göras gäl- lande av den enskilde hyresgästen.

Förslaget att hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet skall sank- tioneras genom en ogiltighetsregel och föranleda återbetalningsskyldig- het för hyresvärden har godtagits av de flesta remissinstanserna. Några anser dock att förslaget går för långt och att individuella hyresavtal bör kunna tillerkännas giltighet i vissa situationer. Som exempel pekas på fall då det samtidigt är fråga om att tillgodose individuella önskemål i fråga om lägenheternas utrustning och standard i övrigt.

Jag är medveten om att en generell ogiltighetsregel beträffande en- skilda överenskommelser om hyreshöjning går mycket långt och att det kan synas befogat att göra vissa undantag. Klart är emellertid att det från allmän hyresgästsynpunkt föreligger ett intresse av att motverka avtal om hyreshöjning som inte har föregåtts av förhandlingar enligt

• Sida 123
•  Original

Prop. 1977/78: 175 - 123

förhandlingsordningen. Det är också uppenbart att det skulle vålla all- varliga gränsdragningsproblem om vissa avtal av detta slag skulle till- erkännas giltighet och andra inte. En hyresgäst kan vidare ha lika stort behov av att få hjälp från hyresgästorganisationen när han har fram- ställt speciella önskemål om lägenhetens utrustning osv. som i andra situationer. Ibland torde det t. ex. vara vanskligt för hyresgästen att av- göra vilka arbeten eller utrustningsdetaljer som bör anses utgöra en standardförbättring och därmed motivera hyreshöjning och vilka som bör anses ingå i det löpande underhållet. Hyresgästen kan också vara ovetande om att hyresgästorganisationen som villkor för hyreshöjning har ställt krav på att vissa reparationsarbeten skall utföras. Om det är fråga om en mindre seriös hyresvärd finns det då risk för att en enskild hyresgäst, som samtycker till individuell hyreshöjning, får betala extra för en del av de reparationsarbeten som beaktas vid fastställandet av den generella hyreshöjningen.

Mot bakgrunden av dessa överväganden biträder jag utredningens förslag om att sådana individuella avtal om hyreshöjning som innebär ett åsidosättande av den primära förhandlingsskyldigheten skall vara ogiltiga och föranleda återbetalningsskyldighet för hyresvärden.

De nu angivna sanktionema mot att den primära förhandlingsskyl— digheten åsidosätts kan emellertid enligt utredningens uppfattning inte anses tillräckliga. Genom att åsidosätta förhandlingsordningens regler gör sig hyresvärden också skyldig till en kränkning av sin motpart en- ligt förhandlingsordningen. Som en ytterligare sanktion föreslår utred- ningen därför att hyresvärden på talan av hyresgästorganisationen skall kunna åläggas att till organisationen utge s. k. allmänt skadestånd. Frå- ga om skadestånd skall enligt förslaget prövas av hyresnämnd.

Jag delar utredningens uppfattning att det behövs ytterligare sank- tioner mot ett åsidosättande av den primära förhandlingsskyldigheten. Jag erinrar om att ogiltighetsregeln och regeln om skyldighet för hyres- värden att betala tillbaka för mycket uppburen hyra endast kan göras gällande av den enskilde hyresgästen. Dessa sanktioner framstår alltså främst som ett skydd för den enskilde hyresgästen för det fall att han har förletts att godta högre hyra än en förhandlingsöverenskommelse skulle ha berättigat honom till. Också hyresgästorganisationen har emellertid ett berättigat intresse av att kunna beivra att förhandlings- ordningens regler sätts åsido. Från organisationens synpunkt framstår skadestånd som den lämpligaste påföljden för att hindra en mindre nog- räknad fastighetsägare från att sätta sitt eget ekonomiska intresse före intresset av förhandlingsordningens upprätthållande. Remissinstansema har med något enstaka undantag tillstyrkt utredningens förslag att man efter förebild av den arbetsrättsliga lagstiftningen bör införa en regel om att fastighetsägare, som åsidosätter sin primära förhandlingsskyl- dighet, skall kunna åläggas att utge allmänt skadestånd till hyresgäst-

• Sida 124
•  Original

Prop. 1977/78: 175 124

organisationen. Också jag ställer mig bakom förslaget. Jag vill emeller- tid i likhet med bostadsdomstolen framhålla att rättspraxis från arbets- rättens område inte utan vidare kan tjäna till vägledning för bedömning- en, t.ex. när det gäller skadeståndets storlek. Det kan enligt min me- ning normalt inte bli fråga om tillnärmelsevis så höga ersättningsbelopp som förekommer där.

När det gäller den processuella handläggningen av skadeståndsfrå- gor finner jag det naturligt att prövningen får ankomma på hyresnämnd och bostadsdomstolen i likhet med vad som har föreslagits beträffande andra tvister mellan hyresgästorganisation och hyresvärd, t. ex. tvist om rätt till förhandlingsordning. Jag finner inte anledning biträda vad vissa remissinstanser har anfört om att de rättstillämpande organen med hänsyn till den jävssituation som kan uppkomma för intresseleda- mötema bör ha annan sammansättning än eljest vid handläggningen av skadeståndsfrågor.

Enligt utredningens uppfattning föreligger det inte skäl att föreskriva primär förhandlingsskyldighet beträffande någon av de övriga frågor som kan bli föremål för förhandling enligt förhandlingsordning. Jag an— sluter mig till detta förslag som inte har ifrågasatts under remissbehand- lingen.

7.8. Förhandlingen

I enlighet med vad jag har sagt förut bör grunden för förhandlings- arbetet läggas fast genom att parterna antar eller hyresnämnden beslu- tar om en förhandlingsordning. En förhandlingsordning måste uppfylla vissa formella krav. Dessa bör anges i lagen. Av förhandlingsordningen måste framgå mellan vilka parter den gäller, vilka lägenheter den om- fattar och vilka frågor som skall eller kan göras till föremål för för- handling. Vidare hör av förhandingsordningen framgå från vilken tid- punkt den skall gälla.

Redan i benämningen förhandlingsordning ligger att en sådan, ut- över de nyss angivna tämligen självklara uppgifterna, också måste in- nehålla närmare föreskrifter om den formella ordningen för hur för- handlingsarbetet skall bedrivas. Jag syftar här på regler om hur för- handling skall påkallas, om frister för utsättande av sammanträde för förhandling, om protokollföring vid sammanträde osv.

När det gäller dessa grundläggande formella regler för det praktiska förhandlingsarbetet anser jag i likhet med utredningen att det i första hand bör ankomma på parterna själva att komma överens om vad som skall gälla dem emellan. Som utredningen framhåller skulle en tvingan- de legal detaljreglering av dessa frågor säkert i många fall framstå som otymplig och leda till ett onödigt byråkratiskt förfarande. Det är enligt min mening viktigt att parterna här ges möjlighet att anpassa förfaran- det till förhållandena i det särskilda fallet.

• Sida 125
•  Original

Prop. 1977/78: 175 125

Man kan emellertid inte helt undvara lagbestämmelser i de berörda frågorna. Det krävs sålunda vissa grundläggande regler som anger vad som skall gälla när parterna inte kan enas. Sådana regler torde också underlätta tillkomsten av frivilliga förhandlingsordningar och i viss ut- sträckning bli normerande för dessa. Regleringen bör utformas så att parter, som godtar den föreskrivna ordningen, inte behöver särskilt av- tala att denna skall gälla.

Förebilder till regler om de närmare förhandlingsformerna kan, som utredningen påpekar, hämtas från 16 & medbestämmandelagen och från de förhandlingsordningar som har rekommenderats av de centrala or- ganisationerna på hyresmarknaden.

I anslutning till dessa förebilder föreslår utredningen att i lagen före- skrivs dels att förhandlingsframställning skall vara skriftlig och ange den eller de frågor om vilka förhandling påkallas, dels att sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor från det att förhandling be- gärts. Vidare föreslår utredningen att avvikelse från dessa föreskrifter förutsätter skriftlig överenskommelse.

Utredningens förslag har kritiserats av några remissinstanser, som anser att den förelagna ordningen är alltför tungrodd och att också muntliga överenskommelser om avvikelse bör godtas om parterna är ense.

Som jag redan har sagt bör de nu behandlade reglerna gripa in en- dast om parterna inte kan enas om förhandlingsordningens innehåll el- ler om de i denna avstått från att reglera de närmare förhandlingsfor- merna. Parterna skall alltså, om de kan enas, vara oförhindrade att be- stämma en annan ordning än den som lagen anvisar. Emellertid är det enligt min mening av vikt att det står helt klart vad som i nu berörda hänseenden skall gälla mellan parterna. Detta är av betydelse inte minst för möjligheten att tillämpa de sanktioner mot tredskande part, vartill jag strax återkommer. För att undanröja tvekan om vad för- handlingsordningen innebär är det därför lämpligt att, som utredningen föreslår, ställa upp ett krav på att, om parterna önskar att annan ord- ning skall gälla än den som anges i lagen, överenskommelse härom skall träffas i skriftlig form.

För att de nu berörda bestämmelserna skall bli effektiva, måste de kompletteras med en regel, som ålägger part skyldighet att infinna sig till utsatt förhandlingssammanträde. Vilka former som skall iakttas vid förhandlingsbordet bör man däremot överlåta åt parterna att bestäm- ma. Part bör dock som utredningen föreslår i lag tillförsäkras rätt att, om han önskar det, få protokoll fört över förhandlingen. Vidare bör en- iigt min mening den allmänna regeln att förhandlingsarbete skall be- drivas så skyndsamt som möjligt komma till uttryck också i hyresför- handlingslagen på samma sätt som i medbestämmandelagen.

För att meningsfulla förhandlingar skall komma till stånd är det emellertid inte tillräckligt att den förhandlingsskyldiga parten infinner

• Sida 126
•  Original

Prop. 1977/78: 175 126 sig till ett utsatt sammanträde och där tar del av motpartens krav och synpunkter. För att förhandlingsrätten skall få ett reellt innehåll måste med förhandlingsskyldigheten följa en plikt att medverka till ett för- handlingsresultat genom att ingå i svaromål på förhandlingsframställ- ningen och bidra till att klargöra tvistefrågoma. Utredningen har efter förebild av 15 & medbestämmandelagen föreslagit att i lagen tas upp en tvingande bestämmelse, som ålägger förhandlingsskyldig part att vid förhandlingssammanträde lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. Ingen remissinstans har haft någon erinran mot den föreslagna bestämmelsen. Också jag anser att en sådan regel har sin plats i en hyresförhandlingslag.

Föreskrifterna om parts skyldigheter att enligt förhandlingsordning- ens regler infinna sig till sammanträde och att där träda i förhandling på sätt jag nyss har berört måste för att bli effektiva förenas med sank- tionsbestämmelser. Som utredningen anför behövs sanktioner mot för- handlingsvägran redan för att markera den vikt som måste fästas vid ett lojalt iakttagande av de elementära spelreglerna inom ett förhand- lingssystem. Man kan inte heller bortse från möjligheten att den som mot sin vilja tvingats godta ett beslut om förhandlingsordning skulle för- söka att på olika sätt dra sig undan sina förpliktelser, om han inte ris— kerade att träffas av sanktioner.

Utredningen föreslår att part, som gör sig skyldig till förhandlings- vägran, skall kunna åläggas att utge allmänt skadestånd till motparten. Motsvarande gäller sedan länge på kollektivavtalsområdet. Jag biträder förslaget, som lämnats utan erinran av remissinstanserna.

En förutsättning för att meningsfulla förhandlingar skall kunna föras mellan parterna är att båda sidor kan få tillgång till den information som behövs för ett ställningstagande till de frågor som diskuteras. För att tillgodose behovet av information i själva förhandlingssituationen föreslår utredningen en regel av innebörd att part som vid förhandling åberopar viss handling skall vara skyldig att hålla handlingen tillgänglig för motparten vid förhandlingen, om denne begär det. Också denna be- stämmelse föreslås bli skadeståndssanktionerad.

Jag instämmer, liksom remissinstanserna, i utredningens åsikt att det behövs regler om s.k. editionsplikt vid de kollektiva förhandlingarna. Part är visserligen i princip skyldig at redogöra för skälen till sin stånd- punkt i tvisten och därmed också för de omständigheter som styrker hans uppgifter om fakta när dessa är tvistiga. Denna skyldighet torde emellertid i avsaknad av särskilda bestämmelser inte sträcka sig så långt som till en förpliktelse att även förete bevis i form av skriftlig handling. Jag förordar därför att det i den föreslagna lagen tas upp en skadeståndssanktionerad regel om editionsplikt i enlighet med utred- ningens förslag.

Flera remissinstanser har emellertid ifrågasatt om det inte också be- hövs mera generella informationsregler. De pekar härvid på problemet

• Sida 127
•  Original

Prop. 1977/78: 175 127

om hur de privata fastighetsägarna i förhandlingsarbetet skall få till- gång till sådana uppgifter om de allmännyttiga bostadsföretagens hyror som har betydelse för hyressättningen på den enskilda sektorn.

Utredningen har delvis tagit upp detta problem till diskussion. Enligt utredningen har emellertid frågan lösts förhandlingsvägen. Utredningen har därför inte ansett sig behöva föreslå några regler i ämnet.

För egen del får jag emellertid framhålla att det informationspro- blem som remissinstanserna här pekat på ännu inte har fått en helt till- fredsställande lösning i praktiken. SABO har i oktober 1975 i cirkulär- brev till medlemsföretagen anfört att det tillkommer resp. bostadsföre- tag att i varje särskilt fall självt ta ställning till om uppgifter om företa- gets hyror bör lämnas ut till utomstående. Det förekommer också i fle- ra fall att bostadsföretagen regelbundet lämnar ut uppgifter av detta slag till fastighetsägarföreningama. Vidare brukar de privata fastighets- ägarna i samband med hyresförhandlingarna kunna få tillgång till vissa hyresuppgifter genom den regionala hyresgästföreningen-s försorg.

Som framgår av remissvaren finns det emellertid ännu inga fasta ru- tiner för hur de privata fastighetsägarna och deras organisationer skall få tillgång till sådana uppgifter om de allmännyttiga bostadsföretagens hyror som har betydelse för hyressättningen på den enskilda sektorn. Det synes inte heller vara tillräckligt att det förekommer ett visst in- formationsutbyte i dessa frågor mellan de allmännyttiga bostadsföreta- gen och fastighetsägarföreningama. Jag erinrar om att också en enskild hyresgäst, en hyresgästorganisation som inte är ansluten till Hyresgäs- ternas riksförbund och en oorganiserad fastighetsägare i samband med t. ex. en hyrestvist ofta har behov av att kunna åberopa uppgifter om de utgående hyrorna i hus som förvaltas av ett allmännyttigt företag.

Enligt min uppfattning är det angeläget att få till stånd en mera all- män lösning av frågan hur privata fastighetsägare rn. fl. skall få till- gång till behövligt jämförelsematerial för hyresförhandlingar och bruks- värderingar. De ändringar som genomfördes i bruksvärdereglerna med verkan fr. o. rn. den 1 januari 1975 har bl. a. inneburit att hyrorna på den privata sektorn har knutits närmare till hyrorna i det allmännyttiga lägenhetsbeståndet. För att sådana lägenheter skall anses vägledande vid hyresprövningen behöver de numera inte vara dominerande i järn- förelsematerialet. Praktiskt sett har de ändrade reglerna medfört att de privata fastighetsägarna i större utsträckning än tidigare behöver till- gång till uppgifter om de allmännyttiga företagens hyressättning.

En lösning av det här berörda inforrnationsproblemet kan enligt min mening emellertid inte åstadkommas i detta lagstiftningsärende. De konkurrens- och sekretessynpunkter som aktualiseras i sammanhanget medför att frågan om de allmännyttiga företagens medverkan vid ut- lämning av hyresuppgifter till utomstående måste övervägas ytterligare. För de berörda företagen har uppgiftslämnandet också en kostnads- aspekt.

• Sida 128
•  Original

Prop. 1977/78: 175 128

7.9 Förhandlingsöverenskommelsen och det enskilda hyresavtalet in. in.

Utredningen tar upp frågan om det behövs rättsliga sanktioner för att säkerställa efterlevnaden av överenskommelser som på grundval av förhandlingsordning träffats mellan hyresvärd eller hans organisation och hyresgästorganisation. Mellan dessa parter blir avtalen bindande enligt vanliga civilrättsliga regler. Enligt utredningen ligger det i kon- struktionen av den primära förhandlingsskyldigheten (se avsnitt 7.7) att det sanktionssystem som tillämpas för att upprätthålla förhandlings- skyldigheten också får verkan som sanktion mot avvikelser från de överenskommelser som träffas inom det område där förhandlingsskyl- dighet gäller. Hyresgästen blir alltså skyddad genom ogiltighetsregeln och regeln om hyresvärdens återbetalningsskyldighet. På motsvarande sätt skyddas hyresgästorganisationen genom att rätt till allmänt ska- destånd föreligger, om förhandlingsskyldigheten åsidosätts. Ytterligare sanktioner för att garantera att träffade överenskommelser följs be- hövs enligt utredningen inte.

Utredningen har vidare övervägt om det utanför området för pri- mär förhandlingsskyldighet finns skäl att tillskapa ett sanktionssystem som kan göras gällande av förhandlingsordningens parter mot varandra vid brott mot förhandlingsöverenskommelser. Denna tanke avvisas dock av utredningen främst därför att en skadeståndssanktion skulle kunna försvåra parternas möjligheter att nå överenskommelser i ange- lägna frågor.

Vad utredningen har anfört om sanktioner vid brott mot förhand- lingsöverenskommelse har inte mött några invändningar. Även jag ansluter mig till utredningens bedömningar och anser alltså inte att det finns något behov av en skadeståndsanktion utöver vad som redan har föreslagits i fråga om den primära förhandlingsskyldigheten.

Inom det nuvarande frivilliga förhandlingssystemet blir den enskil- de hyresgästen bunden av förhandlingsöverenskommelser genom att det i hyreskontraktet finns en förhandlingsklausul. Klausulen innebär att hyresgästen förbinder sig att under kontraktstiden utan föregående uppsägning följa de överenskommelser om hyra m.m. som kan komma att träffas på grundval av gällande förhandlingsordning. Förhandlings- klausulen innebär att ändring av hyresvillkoren kan ske oberoende av det enskilda hyreskontraktets löptid. Systemet med förhandlingsklau- suler tillämpas också i fråga om överenskommelser om övergångshyra enligt avvecklingslagen.

Utredningen anser att systemet med förhandlingsklausuler i de en- skilda hyresavtalen bör behållas och remissinstanserna har inte fram- fört några invändningar på den punkten. Som jag redan har förutskic- kat (se avsnitt 7.2) anser även jag att man bör behålla detta system.

Systemet med förhandlingsklausul innebär att hyresvärden i de

• Sida 129
•  Original

Prop. 1977/78: 175 129

fall förhandlingsordning föreligger är tvungen att träffa avtal med varje enskild hyresgäst om att en förhandlingsklausul skall gälla. Först se- dan hyresgästen godkänt en förhandlingsklausul kan den hyra som har bestämts vid förhandling tas ut av honom. Vägrar hyresgästen att godkänna förhandlingsklausulen, får hyresvärden säga upp hyresavta— let till hyrestidens utgång. Frågan om hyresgästens skyldighet att un- derkasta sig förhandlingsklausulen kan därefter prövas i förlängnings- tvist inför hyresnämnd.

Termen förhandlingsklausul har inte tidigare använts i lagtext. Ut— redningen föreslår nu en legaldefinition för att sådan användning skall kunna ske. Också jag anser det lämpligt att termen definieras i hyres- förhandlingslagen. Den närmare utformningen av utredningens förslag kritiseras emellertid av flera remissinstanser, som framhåller att det skulle leda till att åtskilliga typer av klausuler som f.n. tillämpas skulle behöva ändras. Jag finner denna kritik befogad. För att övergången till förhandlingar enligt den nya lagen skall kunna gå så smidigt som möj- ligt måste målsättningen enligt min mening vara att gällande förhand- lingsklausuler inte skall behöva ändras. Jag återkommer i specialmoti- veringen till hur förslaget bör utformas för att uppfylla denna målsätt- ning (se avsnitt 9.1 och 9.2).

Systemet med förhandlingsklausul har som utredningen framhåller stora fördelar från rättssäkerhetssynpunkt. I samband med att hyres- värden begär att den enskilde hyresgästen skall teckna förhandlingsklau- sul får denne möjlighet att bedöma, om den hyresgästorganisation med vilken hyresvärden tecknat förhandlingsordning kan anses skickad att företräda hyresgästerna kollektivt. Anser hyresgästen att förhandlings— ordningen är obillig, kan han som jag nyss nämnde vägra godkänna förhandlingsklausulen och föra frågan vidare till hyresnämnden. För— handlingsklausulen ger dessutom hyresgästen möjlighet att få gällande förhandlingsordning omprövad. Hyresgästen kan då säga upp hyres- avtalet för villkorsändring och begära att bli befriad från klausulen. Också i detta fall kan frågan föras vidare till hyresnämnden.

Enligt nuvarande ordning sker hyresnämndsprövningen i dessa fall med tillämpning av 48 & tredje stycket hyreslagen. Där föreskrivs att vid prövning av tvist, som gäller andra hyresvillkor än hyrans storlek eller hyres- eller uppsägningstidens längd, skall det av hyresvärden uppställda villkoret gälla, om det inte strider' mot god sed i hyresför- hållanden eller på annat sätt är obilligt. I förarbetena framhålls att ett sådant hyresvillkor i allmänhet är obilligt, om hyresvärden inte har nämnvärt intresse av villkorets upprätthållande och en tillämpning av villkoret förorsakar hyresgästen kännbara olägenheter (se SOU 1961: 47 s. 105). Att det prövade villkoret kan vara en förhandlingsklausul berörs inte i förarbetena.

Enligt min mening bör det i stället för 48 & tredje stycket hyresla-

• Sida 130
•  Original

Prop. 1977/78: 175 130

gen införas särskilda regler till vägledning för hyresnämndens bedöm— ning, när prövningen avser en förhandlingsklausul. Jag förordar att reglerna tas in i hyresförhandlingslagen. .

Av dessa regler bör framgå att, om en majoritet av hyresgästerna . klart motsätter sig den förhandlingsordning till vilken de omtvistade förhandlingsklausulema hänvisar, hyresvärden inte bör ges rätt att in- föra resp. behålla klausulerna i hyreskontrakten. Jag hänvisar till vad jag redan har anfört (se avsnitt 7.5) om att hyresgästerna gemensamt kan hänskjuta tvister om införande eller bibehållande av förhandlingsklau- sul i hyresavtalen till hyresnämndens prövning för att på detta sätt ge uttryck för en samlad opinion mot en viss förhandlingsordning. [ en sådan situation är det alltså inställningen hos samtliga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen som bör läggas till grund för nämndens bedömning av om hyresavtalen bör innehålla förhandlingsklausul och om förhandlingsordningen dessutom bör upphävas.

En hyresgäst kan givetvis också hänskjuta tvist rörande förhandlings- klausul till hyresnämndens prövning utan att det för den skull behöver vara fråga om en gemensam aktion från de boendes sida. Det kan tän- kas att hyresgästen inte motsätter sig kollektiva förhandlingar beträffande det hus i vilket han bor. På grund av omständigheter som hänför sig till hans personliga boendeförhållanden önskar han emellertid själv stå utanför dessa förhandlingar och ha kvar sin rätt att träffa individuella avtal om ändringar av hyran med hyresvärden.

I ett sådant fall har hyresnämnden att bedöma styrkan hos de skäl som hyresgästen i det enskilda fallet åberopar till stöd för sin talan. Samtidigt har nämnden att beakta att hyresvärden med hänsyn till bl. a. bruksvärdesystemets tillämpning har intresse av att de kollektiva för- handlingarna omfattar så många av lägenheterna som möjligt.

Även om hyresvärden i och för sig har ett beaktansvärt intresse av att förhandlingsklausul tas in i hyresavtalet, kan det i åtskilliga fall vara befogat att hyresgästen får sitt önskemål om individuell förhand- lingsrätt tillgodosett. Som jag nyss antydde får hyresnämnden här göra en avvägning mellan å ena sidan intresset av att ett rationellt förhand- lingsarbete i hyressättningsfrågor inte försvåras och å andra sidan det principiella kravet på största möjliga avtalsfrihet för den enskilde hy- resgästen. Omständigheter som talar för att hyresavtalet inte skall inne- hålla förhandlingsklausul kan hänga samman med lägenhetens och husets beskaffenhet. Det kan sålunda vara fråga om lägenhet av speciell typ som den kollektiva förhandlingsformen inte passar särskilt bra för. Prövningen kan också gälla ett äldre hus med betydande kvali- tetsskillnader mellan Iägenhetema. Om hyresgästen då anser sig kunna uppnå bättre anpassade hyresvillkor genom att förhandla direkt med värden, kan det finnas skäl för att låta honom göra detta. Att för— handlingsordningen omfattar endast ett mindre antal lägenheter, kan

• Sida 131
•  Original

Prop. 1977/78: 175 131

enligt min mening också utgöra skäl för bifall till hyresgästens talan.

Ett fall som också kan föranleda att en lägenhet undantas från de kollektiva förhandlingarna är att det föreligger släktskap eller andra personliga relationer mellan hyresgästen och hyresvärden. I så fall torde dock parterna normalt vara överens, och hyresnämnden behöver då inte gå in på någon saklig prövning.

Hyresgästen kan också tänkas åberopa att förhandlingsverksam- heten i det enskilda fallet inte har bedrivits på ett sätt som står i överensstämmelse med hyresförhandlingslagens bestämmelser. Om— ständigheter av detta slag måste självfallet tillmätas stor vikt vid hy- resnämndens prövning. Enligt min mening bör förhandlingsklausulen slopas, om det t. ex. framgår av utredningen att det vid hyresdebite- ringen sker ett uppenbart överuttag av ersättning till hyresgästorga- nisationen (se avsnitt 7.4).

Sammanfattningsvis förordar jag alltså att det i hyresförhandlings- lagen tas in en bestämmelse rörande grunderna för bedömningen, när hyresnämnden har att pröva tvist om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyresavtal. Bestämmelsen bör gå ut på att hyres- avtalet skall innehålla förhandlingsklausul, om det inte med hänsyn till hyresgästens personliga boendeförhållanden, inställningen hos öv- riga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra om- ständigheter är skäligt att förhandlingsklausul inte skall gälla.

Jag går därefter över till att behandla frågan om enskild hyresgästs rätt till prövning av förhandlingsöverenskommelse.

F.n. gäller i fråga om det frivilliga förhandlingssystemet att hyres- gästen kan få en förhandlingsöverenskommelse prövad endast genom att med stöd av 54 & hyreslagen säga upp hyresavtalet för villkorsänd- ring. Sådan uppsägning kan ske först till kontraktstidens slut och en av hyresnämnden beslutad ändring kommer att gälla först under den följande hyresperioden. Inte heller enligt avvecklingslagen finns det någon särskild prövning av förhandlingsöverenskommelse om över- gångshyra utan hyresgästen är även i det fallet hänvisad till uppsäg- ningsförfarandet enligt 54 & hyreslagen (se prop. 1974:150 s. 468). Ti- digare gällde däremot enligt 3 a & hyresregleringslagen att förhand- lingsöverenskommelse om bashyra kunde prövas av hyresnämnd utan föregående uppsägning av hyresavtalet.

Enligt utredningen är det en oundving följd av ett förhandlings- system att det då och då inträffar att förhandlingsunderlaget är brist- fälligt. Om en lägenhet på grund av bristande underhåll eller av annan anledning inte uppnår den normalstandard som förutsatts, kan hyran för den lägenheten komma att sättas för högt. Eftersom hyresgästen därvid är hänvisad till förfarandet enligt 54 å hyreslagen kan han en- ligt utredningen tvingas betala en felaktig hyra under en tid av minst tre månader och upp till drygt ett år, innan en prövning kommer till

• Sida 132
•  Original

Prop. 1977/78: 175 132

stånd. Dessa förhållanden är otillfredställande. Det är därför nödvändigt att överväga en särskild ordning för prövning av förhandlingsöverens— kommelser.

I fråga om utformningen av prövningsrätten anser utredningen att prövningen bör begränsas till överenskommelsen i den del den avser villkoren i det enskilda hyresavtalet. Prövningsföfarandet bör vidare utformas på ett för hyresgästen så enkelt sätt som möjligt. Hyres- nämnden skall bara pröva skäligheten av en viss överenskommelse rörande en enskild lägenhet. Om hyresavtalets bestånd kan det inte bli fråga. Utredningen föreslår därför att kravet på uppsägning slopas och att hyresnämndens beslut om ändring av förhandlingsöverenskom- melse blir omedelbart bindande för båda parter.

Remissinstansema är positiva och betonar bl. a. att rätten att få förhandlingsöverenskommelse prövad innebär en klar förbättring av' den enskilde hyresgästens ställning. Endast två remissinstanser är kritiska och anser i huvudsak att problem med missnöje med en för- handlingsöverenskommelse bör lösas inom den avtalsslutande organisa- tionen.

Jag har redan tidigare framhållit att det är en förutsättning för att ett lagbundet kollektivt förhandlingssystem skall kunna godtas att det i systemet byggs in garantier för den enskildes rättssäkerhet. Viktigast i detta hänseende är givetvis att hyresgästen får en rätt att påkalla prövning av en förhandlingsöverenskommelse som han är missnöjd med. En hyresgäst skall inte behöva acceptera ens misstanken att hans hyra har bestämts på ett felaktigt sätt i förhandlingsöverenskommel- sen. Den garanti som en rätt till prövning av förhandlingsöverenskom- melse innebär är naturligtvis särskilt viktig för en hyresgäst som inte är medlem i den förhandlande organisationen.

Det är en naturlig tanke att hyresnämnden på begäran skall kunna pröva om en förhandlingsöverenskommelse stämmer med de regler som finns i 48 & hyreslagen om bestämmande av hyra och andra hy- resvillkor. Det är också angeläget att hyresgästen får möjlighet till omedelbar rättelse. Det är alltså enligt min mening inte nog att hän- visa till hyresgästens rätt till villkorsprövning efter uppsägning till hy- resperiodens slut. Förhandlingssystemet innebär ju också att man har frikopplat frågan om nya hyresvillkor från hyrestiden. Det är då natur- ligt att hyresgästens rätt till prövning av förhandlingsöverenskommelse på motsvarande sätt frikopplas från hyrestiden. Detta sker som utred- ningen har föreslagit enklast genom att kravet på uppsägning slopas och att hyresgästen får rätt att omedelbart begära hyresnämndens prövning.

Jag ansluter mig alltså till utredningens förslag att enskild hyres- gäst får rätt att utan uppsägning av hyreskontraktet hos hyresnämnd begära prövning av förhandlingsöverenskommelse såvitt gäller hyres- villkoren för hans lägenhet.

• Sida 133
•  Original

Prop. 1977/78: 175 133

Flera remissinstanser har understrukit att det är angeläget att samt- liga berörda hyresgäster på ett betryggande sätt blir underrättade om innehållet i träffade förhandlingsöverenskommelser. Också jag anser att det av rättssäkerhetsskäl behövs regler om en sådan underrättelse- skyldighet. Det bör enligt min mening ankomma på hyresvärden att underrätta hyresgästerna om förhandlingsresultatet. Jag föreslår där- för att det i lagen tas in en föreskrift om att hyresvärden skall under- rätta hyresgästerna om innehållet i förhandlingsöverenskommelse. ln- formationen kan ske antingen i brev till varje hyresgäst eller genom anslag i porten. Hur informationen skall ske behöver enligt min me- ning inte regleras i lag. Det bör i stället överlämnas åt förhandlings- ordningens parter att finna lämpliga former för information till hy- resgästema.

Utredningen föreslår att hyresgästens rätt att begära hyresnämndens prövning av förhandlingsöverenskommelse tidsbegränsas. Enligt ut- redningen bör en klagotid av tre månader räknas från den dag då vill- koret började tillämpas. Förslaget har allmänt godtagits av remissinstan- serna. Flera remissinstanser anser dock att tidsgränsen är alltför vag när det gäller annat hyresvillkor än hyra.

Även jag anser att det är nödvändigt med en tidsbegränsning. Innan jag går in på hur en sådan tidsbegränsning skall konstrueras skall jag emellertid något uppehålla mig vid vad som bör gälla i avbidan på att klagotiden går ut resp. hyresnämnden eller bostadsdomstolen avgör tvisten mellan den enskilde hyresgästen och hyresvärden.

En förhandlingsöverenskommelse kan avse dels hyrans storlek, dels andra hyresvillkor än hyran. Beträffande samtliga hyresvillkor bör gälla att de får tillämpas från den dag som anges i överenskommel- sen. Är det fråga om en hyreshöjning blir hyresgästen alltså skyldig att betala den högre hyran i enlighet med förhandlingsöverenskommelsen. Om hyresnämnd eller bostadsdomstol senare sänker hyran, blir hyres- värden skyldig att betala tillbaka vad han har uppburit för mycket jämte ränta. Om hyran inte ändras fortsätter hyresgästen att betala samma hyra som förut. När det gäller annat hyresvillkor än hyra är det däremot i allmänhet Osäkrare när villkoret aktualiseras gentemot den enskilde hyesgästen och det blir kanske inte på samma sätt på- tagligt för hyresgästen att ett nytt villkor gäller. Hyresvillkoret bör dock, som jag nyss nämnde, få tillämpas till dess det eventuellt ändras av hyresnämnd eller bostadsdomstol.

Vad jag nu har sagt innebär att utredningens förslag om utgångs— punkten för hyresgästens klagotid utan vidare kan godtas när det gäller hyran. Klagotiden bör alltså räknas från första förfallodag för den nya hyran. Är det fråga om ett annat hyresvillkor, bör utgångspunkten för klagotiden enligt min mening vara den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya hyresvillkoret. Jag har redan föreslagit att

• Sida 134
•  Original

Prop. 1977/73: 175 134

sådan underrättelse alltid skall lämnas. Om en hyresvärd underlåter att underrätta hyresgästerna om innehållet i förhandlingsöverenskom- melse, blir resultatet i fråga om annat hyresvillkor än hyra att klago- tiden inte börjar löpa.

När det därefter gäller frågan om klagofristens längd anser jag att den föreslagna tremånaderstiden är lämpligt avvägd.

Sammanfattningsvis förordar jag att en hyresgäst som vill påkalla prövning av förhandlingsöverenskommelse skall göra detta senast tre månader från den dag då han fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom.

Förhandlingsöverenskommelsen träffas mellan två parter, hyresvärd eller fastighetsägarorganisation och hyresgästorganisation, av vilka endast hyresvärden blir motpart till hyresgästen i prövningstvisten. Som utredningen har anfört är det emellertid befogat att hyresgäst- organisationen får tillfälle att yttra sig i prövningsärendet innan hyres- nämnden ändrar en förhandlingsöverenskommelse. Jag föreslår därför en regel av denna innebörd.

7.10 Förfarandet när förhandlingar har strandats

Även om man kan anta att förhandlingssystemet leder till att fler- talet tvister kommer att lösas genom förhandlingar, kan man enligt min mening inte bortse från att uppgörelse i vissa fall inte kommer att näs och att förhandlingarna strandas. För tvister i frågor som reg- leras i hyreslagen finns alltid möjligheten att begära hyresnämnds pröv- ning. Frågan är emellertid nu om det nya förhandlingssystemet mo- tiverar särskilda regler när det gäller att föra över en tvist från för- handlingar till hyresnämnd.

F.n. gäller både i det frivilliga förhandlingssystemet och enligt av- vecklingslagen att förhandlingsordningens parter saknar möjlighet att föra sin tvist till hyresnämnden. Tvisten inför hyresnämnden kan bara föras mellan de enskilda hyresparterna, hyresvärd och hyresgäst. En— ligt det frivilliga förhandlingssystemet gäller vidare att en hyresnämnds- prövning bara kan ske efter uppsägning till kontraktstidens slut. De nya hyresvillkoren kommer alltså att gälla först för följande hyres- period. Enligt avvecklingslagen får däremot hyresnämnden, om över- enskommelse inte har träffats, på framställning av hyresvärd omedel- bart pröva fråga om övergångshyra.

Jag skall först behandla frågan om förhandlingsordningens parter bör tillåtas att föra sin tvist till hyresnämnden för avgörande.

Utredningen avvisar för sin del en sådan ordning såsom behäftad med betydande nackdelar. Systemet skulle enligt utredningen kunna

• Sida 135
•  Original

Prop. 1977/78: 175 135

leda till en dubbelprövning inför hyresnämnden, eftersom de enskilda hyresparterna skulle ha kvar rätten att få sina hyresvillkor prövade av hyresnämnd. En sådan ordning skulle enligt utredningen vidare kunna innebära risk för att parternas ansträngningar att uppnå för- handlingslösningar i svåra tvister skulle minska. Utredningen anser alltså att det liksom hittills bara bör vara de enskilda parterna som skall få föra talan vid hyresnämnden.

Utredningens förslag har föranlett delade meningar bland remiss— instanserna. Förslaget tillstyrks av bostadsdomstolen och Hyresgäs- ternas riksförbund. Flera remissinstanser förordar emellertid att de förhandlande parterna får möjlighet att vid strandning hänskjuta tvis- ten till medling inför hyresnämnd.

Ett par remissinstanser vill gå ett steg längre och ge hyresnämnden befogenhet att fastställa ett rambelopp för hyreshöjningar, om för- handlingar rörande hyressättningen skulle stranda. Till dessa instanser hör SABO, som anser att utredningens förslag innebär att hyresvär- dens reella förhandlingsunderläge i hyressättningsfrågor kommer att bestå. SABO förordar att förhandlande part ges rätt att begära hy- resnämndens prövning av skäligheten av det totala höjningsbeloppet. Hyresnämnden skulle alltså inte fastställa de nya hyrorna för de en- skilda lägenheterna utan det totala höjningsbeloppet skulle vid fort- satta förhandlingar fördelas mellan olika bostadsområden och lägen- heter. Ett liknande prövningsförfarande förordas av kommunförbun- det.

Kritik mot utredningens förslag framförs också av fastighetsägare- förbundet, som anser att förhandlande part i strandningssituationerna skall ha rätt att utan uppsägning hänskjuta tvisten till direkt avgörande av hyresnämnden.

Jag vill för min del kraftigt understryka vikten av att förfarandet vid strandning inte utformas så att det minskar de förhandlande par- ternas vilja till förhandlingsuppgörelse. Jag anser därför i likhet med utredningen att det inte är lämpligt att låta de förhandlande parterna föra sin tvist till hyresnämnd för avgörande. När det gäller tanken att låta hyresnämnden träffa ett principavgörande om skälig totalhyra för det bostadsbestånd som den strandade förhandlingen avser vill jag dessutom särskilt framhålla att hyreslagen saknar materiella reg- ler för en sådan prövning.

Att medling sker när förhandlingar har strandat kan uppenbarligen många gånger vara till stor nytta. Det finns f. n. särskilda förliknings- organ som har inrättats av hyresmarknadens huvudorganisationer för slitande av lokala tvister. Det är också enligt min mening lämp- ligast att även i fortsättningen låta de förhandlande parterna själva svara för den medlingsverksamhet som behövs. Parterna bör då också få avgöra formerna för medlingsverksamheten. F. n. avger förliknings-

• Sida 136
•  Original

Prop. 1977/78: 175 136 organen endast rekommendationer om hur hänskjutna tvister bör lö- sas. Om parterna i speciella fall har behov av bindande avgöranden i mer skiljedomsliknande former kan de exempelvis tillåta att de partssammansatta organen kompletteras med en fristående ordförande. Det bör emellertid ankomma på de förhandlande parterna att tills vidare vidareutveckla en sådan ordning. Jag anser alltså att hyres- nämnderna inte bör ges någon medlingsroll i den nya förhandlingsla- gen.

Vad jag nu har anfört innebär att det endast bör vara de enskilda par- terna, hyresvärd och hyresgäst, som när förhandlingar strandar kan påkalla ett avgörande av hyresnämnd. Hyresnämndens prövning kom- mer alltså liksom hittills endast att gälla de enskilda hyresavtalen.

Utredningen föreslår att de enskilda hyresparterna skall få föra tvist om hyresvillkoren inför hyresnätnnd under löpande hyresperiod. Som jag tidigare har anfört innebär förhandlingsklausulema att hyresänd- ringama har frigjorts från hyrestiden. Det finns då inte heller någon anledning att i strandningssituationen hålla fast vid kravet på uppsäg- ning till hyresperiodens. slut. Jag föreslår alltså i överensstämmelse med utredningens förslag att de enskilda parternas rätt till villkorsprövning frigörs från kontraktstiden.

Detta förslag innebär att hyresvärden inte längre behöver riskera att förlora den högre hyran för ett helt år om han missar den upp- sägningstid som gäller enligt kontraktet. Förslaget är emellertid till fördel även för hyresgästsidan, eftersom det innebär att hyresvärden inte behöver riskera att medan förhandlingar pågår komma i tidsnöd och enbart av det skälet tvingas att säga upp hyresgästerna till den löpande hyresperiodens slut.

Utredningen föreslår att det fortfarande skall krävas uppsägning för villkorsändring och att uppsägningstiden bestäms till tre månader. Flera remissinstanser anser emellertid att kravet på uppsägning är onödigt.

Jag vill framhålla att en uppsägning nästan alltid torde upplevas som mycket obehaglig av hyresgästen. Detta gäller även om uppsäg- ningen endast avser villkorsändring, eftersom det för många hyres— gäster kan vara svårt att skilja mellan sådan uppsägning och uppsäg- ning för avflyttning. För hyresvärden medför en uppsägning av ett stör— re antal hyresgäster extra arbete och kostnader. Det kan också vara svårt att delge vissa hyresgäster. Jag anser på grund av det an- förda att kravet på uppsägning bör slopas. Det bör enligt min mening räcka att hyresvärden ger in en ansökan till hyresnämnden om vilka villkor som skall gälla från det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter dagen för ingivandet av ansökan. Hyresnämnden kommer sedan att svara för att ansökan delges berörda hyresgäster.

I ansökan till hyresnämnden bör anges den villkorsändring som

• Sida 137
•  Original

Prop. 1977/78: 175 137

begärs. Genom den av utredningen föreslagna och av mig godtagna tremånaderstiden kommer de nya villkoren som kan bli ett resultat av hyresnämndens prövning att gälla tidigast från utgången av denna tid. Härigenom skulle man i det övervägande antalet fall undvika pro- blemet med retroaktiva hyror. Om hyresvärden i september ansöker om hyreshöjning per den 1 januari nästa år och tvisten avgörs före årsskiftet, kan den nya hyran utgå omedelbart. Om tvisten avgörs först efter årsskiftet blir det emellertid nödvändigt att eventuell mellanskill- nad mellan gammal och ny hyra betalas i efterhand.

Utredningen behandlar även frågan om retroaktiv hyra i en annan situation. Fråga är härvid om hyresvärden i det nyss återgivna exemp- let skall kunna begära hyreshöjning från ett tidigare datum än årsskif- tet även om ansökan till hyresnämnden görs först under september. Utredningen anser att det inte bör införas något absolut förbud mot förordnande om retroaktiv hyra. Som exempel anger utredningen att förhandlingsordningens parter fortsatt förhandlingarna under den ut- tryckliga förutsättningen att den hyra de kunde komma överens om skulle få tas ut från en viss tidpunkt, som sedan har passerats utan att uppgörelse har nåtts. I ett sådant läge är det enligt utredningen rimligt att hyresnämnd efter en skälighetsbedömning i det enskilda fal- let får möjlighet att förordna att den bestämda hyran skall utgå även för förfluten tid. Detsamma bör enligt utredningen gälla i vissa fall då part inför utsikten att nå en förhandlingsuppgörelse har fortsatt för- handlingarna utöver den tid som gällde för den tidigare hyresöver- enskommelsen och denna tidsutdräkt inte kan läggas honom till last som försummelse. Utredningens förslag innebär att hyresnämnd vid villkorsprövning får rätt att förordna om hyra även för tid före tre- månadersfristens utgång, om det av särskild anledning finnes skäligt.

Utredningens förslag har fått en blandat mottagande vid remiss- behandlingen. Fastighetsägarsidan anser att hyreshöjning som beslutats av hyresnämnd bör utgå från den tidpunkt som avsågs vid förhand- lingarna. Hyresgästernas riksförbund anser däremot att den föreslagna möjligheten för hyresnämnd att förordna om retroaktiva hyror helt bör slopas.

Jag anser att retroaktiva hyror såvitt möjligt bör undvikas. Norrnal— fallet bör också, som jag redan har redovisat, vara att en hyreshöjning får tas ut tidigast tre månader efter hyresvärdens ansökan om villkors- prövning. Med en sådan konstruktion kan det emellertid undantagsvis vara rimligt att hyresnämnden får förordna om retroaktiv hyra. Jag ansluter mig till vad utredningen har anfört i den delen och förordar alltså att hyresnämnden får förordna om retroaktiv hyra, om det av särskild anledning finnes skäligt.

Ansökan till hyresnämnd om villkorsprövning bör få göras först när förhandling har avslutats utan att överenskommelse har nåtts. ] av-

• Sida 138
•  Original

Prop. 1977/78: 175 138 sikt att underlätta bevisningen i frågan om en förhandling är att anse som avslutad föreslår utredningen en bestämmelse som innebär att förhandling skall anses avslutad då part som fullgjort sin förhandlings- skyldighet ger motparten skrifligt besked om att han frånträder för- handlingen. Förslaget har godtagits av remissinstanserna. Även jag ansluter mig till det.

Om det inte lämnas något sådant besked får man med vanlig be- visprövning bedöma om förhandlingen kan anses avslutad. Det bör stå parterna fritt att i avtalet om förhandlingsordning generellt eller för särskilt fall bestämma att förhandlingen skall anses avslutad vid annan tidpunkt, exempelvis när justerat förhandlingsprotokoll före- ligger. Om förhandlingsparterna har inrättat ett särskilt förliknings- organ, torde det ofta följa av förhandlingsordningen att förhandlingar- na inte kan anses avslutade förrän också detta organ behandlat tvis- ten. Någon särskild lagregel härom behövs enligt min mening inte. Jag anser det inte heller lämpligt att föreskriva någon yttersta tidsgräns för förhandlingarna som stöd för den part som gör gällande att dessa har avslutats.

En remissinstans tar upp frågan om hur de enskilda hyresgästerna skall få information om att förhandlingar har strandats. Att förhand- lingarna har strandats innebär emellertid att hyresvillkoren tills vidare förblir oförändrade. Det är först genom en ansökan om villkorspröv— ning som frågan om nya villkor ånyo aktualiseras och en sådan an— sökan av hyresvärd kommer alltid att delges varje berörd hyresgäst genom hyresnämndens försorg. Är det däremot hyresgästorganisatio— nen som har påkallat förhandlingar om villkorsändring är det vid strandning endast hyresgästerna som kan ta initiativ till villkorspröv- ning. Dessa kommer att underrättas av organisationen om de miss- lyckade förhandlingarna om organisationen anser att frågan bör dri- vas vidare. Jag anser på grund av det anförda inte att det finns något behov av bestämmelser om information om att förhandlingarna har strandats.

7.11 Den 5. k. svarta handeln med bostadslägenheter m. in.

Det är inte tillåtet att, utanför den ram som hyreslagens regler om bestämmande av hyra uppställer, bereda sig vinning av att annan be- höver eller av annan anledning önskar överta viss bostadslägenhet (prop. 1973: 23 s. 144). I 65 & hyreslagen föreskrivs att den som uppsåtligen uppställer villkor om särskilt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, dömes till böter eller fängelse i högst ett år.

Lagen (1973:189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter, bristortlagen, innehåller bl. a. bestämmelser om förbud mot ersättning

• Sida 139
•  Original

Prop. 1977/78: 175 139

för anvisning av bostadslägenhet. Enligt 2 & får ingen mottaga, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bo— stadsförmedling enligt grunder som bestäms av hyresnämnden. Den som uppsåtligen bryter mot bestämmelserna dömes till böter eller fängelse i högst ett år. Bristortlagen gäller f. n. i 43 kommuner.

Både i 65 5 hyreslagen och i bristortlagen föreskrivs skyldighet att återbära otillåten ersättning.

I en inom justitiedepartementet upprättad promemoria (Ds Ju 1976:1) har gjorts en kartläggning av den s.k. svartabörshandeln med bostadslägenheter och av privat yrkesmässig bostadsförmedling i Sve- rige. Kartläggningen avser förhållandena i 17 kommuner under år 1975. Promemorian har överlämnats till hyresrättsutredningen.

Enligt promemorian förekommer handel med bostadslägenheter i en visserligen inte fastställd men säkerligen inte obetydlig omfattning i våra största tätorter, främst Stockholm. Yrkesmässiga bostadsför- medlare medverkar i stor utsträckning till försäljningarna. Enligt pro- memorian förefaller en del mäklare i särskilt Stockholmsområdet att samarbeta med hyresvärdar som systematiskt upplåter sina lägenheter mot speciellt vederlag.

Enligt min mening måste den svarta handeln med bostadslägenheter bekämpas med all kraft. Viktigt är alltså att brotten upptäcks och för- anleder lagföring. Den intensiva debatt som har förekommit i mass- media under senare år har säkerligen gjort allmänheten mera benägen att göra polisanmälan. Hyresgästföreningen i Stor-Stockholm har genom aktivt stöd åt hyresgästerna avslöjat olagliga förfaranden av betydan- de omfattning. Antalet anmälningar för hyresbrott har också ökat markant hos polisen i Stockholm. På sikt bör detta leda till att brotts- ligheten minskar.

Jag delar emellertid utredningens uppfattning att den avskräckande effekten av straffbestämmelsen i 65 & hyreslagen inte torde vara till- räckligt stor när det gäller systematiskt och yrkesmässigt bedriven verksamhet. Jag anser också att det i första hand är mot sådan verk- samhet som samhällets åtgärder bör riktas. Detta innebär dock inte att brott av enskilda kan tolereras.

Utredningen anser att det är nödvändigt med en kraftig reaktion mot yrkesmässiga försäljningar och föreslår en straffskärpning i 65 & hyreslagen. Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av samtliga remissinstanser. Även jag anser att förslaget är ägnat att mot- verka svart handel med bostadslägenheter.

Jag biträder alltså utredningens förslag att straffet för brott som begåtts yrkesmässigt eller i större omfattning eller av någon som eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet bör skärpas till fängelse i högst två år. Genom höjningen

• Sida 140
•  Original

Prop. 1977/78: 175 140 av strafflatituden åstadkoms en förlängning av preskriptionstiden för dessa brott från två till fem år. Detta kommer att vara till fördel från utredningssynpunkt. Det har nämligen visat sig att en förhållandevis stor andel av de fall som f.n. anmäls redan har preskriberats, när de kommer till polisens kännedom.

Mindre grova brottsliga förfaranden bör i enlighet med utredningens förslag hänföras till en lindrigare straffskala, där straffet bestäms till böter eller fängelse i högst sex månader. Härunder faller enstaka upplåtelse av fastighetsägare eller fastighetsförvaltare liksom överlåtelse av enskild hyresgäst mot vederlag.

Sveriges fastighetsägareförbund har ifrågasatt om inte vid överlåtelse av lägenhet också köparen bör straffas. Med all sannolikhet skulle emel— lertid möjligheterna att genom polisanmälan få kännedom om en olaglig hyresaffär i så fall bli avsevärt försämrade. Ingen av de i affären inblandade skulle då ha något intresse av att saken blev känd. Enligt min mening bör därför inte straff införas för köparen.

I 65 & hyreslagen finns f. n. en särskild åtalsregel av innebörd att åklagare får åtala endast om det är påkallat från allmän synpunkt. Denna åtalsregel synes i praktiken ha vållat viss oklarhet. För att klar- göra att det bara är harmlösa förfaranden som inte skall föranleda straff, bör i enlighet med utredningens förslag åtalsregeln ersättas av en regel om att straff inte skall ådömas i ringa fall.

Förbudet i ?. & bristortlagen mot särskild ersättning för anvisning av bostadslägenhet hänger samman med bestämmelserna i 65 å hy- reslagen. För att effektivt motverka en organiserad hyresbrottslighet som sker i samarbete mellan hyresvärd och mäklare, föreslår utred- ningen att bestämmelserna om straff för olovligt mottagen ersättning för anvisning av bostadslägenhet skärps och arbetas om på i huvudsak samma sätt som 65 & hyreslagen.

Utredningen föreslår vidare att förbudet mot ersättning för anvis- ning av lägenhet sträcks ut att gälla över hela landet. Därmed kan be- stämmelsen inte längre finnas kvar i bristortlagen. Utredningen föreslår därför att förbudsbestämmelsen och den till denna knutna straffbestäm- melsen förs över från bristortlagen till hyreslagen.

Utredningens förslag i fråga om olovlig ersättning för anvisning av bostadslägenhet har godtagits av remissinstanserna. Även jag finner förslagen lämpliga. Förbuden mot förmedlingsprovision och mottagan- de av annat vederlag i fråga om bostadslägenheter har ett sådant funk- tionellt samband att de lämpligen bör tas in i samma lag. Jag förordar därför att den föreslagna bestämmelsen om förbud mot förmedlings- provision med den därtill knutna straffbestämmelsen tas in i hyreslagen i anslutning till 65 &.

Jag biträder vidare utredningens förslag om att en för hela landet en- hetlig taxa för yrkesmässig bostadsförmedling bör införas. Ärenden om

• Sida 141
•  Original

Prop. 1977/78: 175 141

fastställande av förmedlingstaxa ankommer f.n. på hyresnämnderna. Som utredningen anför bör den uppgiften läggas på regeringen eller på en central myndighet som regeringen bestämmer. Enligt utredningens förslag skall det ankomma på bostadsdomstolen att fastställa taxan. Bo- stadsdomstolen har emellertid bestämt motsatt sig att denna uppgift läggs på domstolen. Efer samråd med chefen för handelsdepartementet anser jag att uppgiften att fastställa ifrågavarande taxa tills vidare bör anförtros åt kommerskollegium. Jag kommer att senare anmäla denna fråga till regeringen. :

7.12 Ikraftträdande m. m.

De lagförslag som jag nu har redogjort för bör träda i kraft den 1 juli 1978. Jag kommer att i specialmotiveringen (se avsnitt 9.1 och 9.2) redogöra för de övergångsbestämmelser som behövs för att det nuva- rande frivilliga förhandlingssystemet på ett smidigt sätt skall kunna föras in under den nya lagens reglering.

Särskilda bestämmelser behövs också för att åstadkomma en smidig övergång mellan avvecklingslagen och hyresförhandlingslagen. Som jag inledningsvis nämnde (se avsnitt 7.1) är syftet med avvecklingslagen att hyrorna för de tidigare hyresreglerade lägenheterna skall kunna anpas- sas till lägenheternas bruksvärde successivt och utan större påfrestningar för de boende. Om den hyresreglerade hyra som utgick den 30 septem— ber 1975 understeg hyran för lägenheter, som med hänsyn till bruks- värdet är likvärdiga, får enligt avvecklingslagen hyran under tiden fr.o.m. den 1 oktober 1975 t.o.m. den 30 september 1978 inte höjas mer än som motsvarar skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och bruksvärdehyran. Andelens storlek skall bestämmas så att den ut- gående hyran den 1 oktober 1978 är anpassad till bruksvärdehyran. Avsikten är alltså att lägenheten senast vid denna tidpunkt skall ha sin fulla bruksvärdehyra. Den högsta hyra som får utgå under avvecklings- perioden kallas övergångshyra.

För fastställelse eller ändring av övergångshyra gäller enligt aweck- lingslagen en särskild ordning. Hyresvärden får intill dess avvecklings- perioden löper ut den 30 september 1978 ta ut högre hyra än som har utgått tidigare endast efter överenskommelse med den regionala hyres- gästföreningen. Om sådan överenskommelse inte kan träffas, får hyres— nämnden på framställning av hyresvärd pröva frågan om fastställelse eller ändring av övergångshyran. Det krävs härvid inte att värden först säger upp hyresgästen. Bestämmelserna om övergångshyra är straff- sanktionerade.

Som jag nyss nämnde innebär avvecklingslagen att den utgående hy- ran senast den 1 oktober 1978 skall vara anpassad till bruksvärdehyran. I lagen fixeras alltså endast den tidpunkt då den totala anpassningen

• Sida 142
•  Original

Prop. 1977/78: 175 142

till bruksvärdehyran skall ha skett. Hur många etappvisa höjningar som det kan bli fråga om anges däremot inte närmare. I förarbetena till la- gen sägs dock att om hela awecklingsperioden behöver tas i anspråk för anpassning till bruksvärdehyra, bör den behövliga hyreshöjningen normalt ske i fyra etapper (se prop. 1974: 150 s. 522). De rekommen- dationer om riktlinjer för tillämpningen av avvecklingslagen som har utfärdats gemensamt av Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgäs- ternas riksförbund utgår också från att behövliga hyreshöjningar skall genomföras i fyra etapper. Med tillämpning av riksförbundens riktlinjer har tre etappvisa höjningar hittills genomförts. Överenskommelserna har i allmänhet inneburit att övergångshyran har höjts per den 1 okto- ber varje år, varvid den överenskomna hyran har gällt tills vidare (jfr prop. 1974: 150 s. 469).

Inför den fjärde etappen av förhandlingarna enligt avvecklingslagen har det uppstått svårigheter för partsorganisationerna att komma över- ens om från vilken tidpunkt en ändring av övergångshyran skulle kunna ske under år 1978. Svårigheterna hänger samman med att reglerna om övergångshyra upphör att gälla den 30 september 1978. Det innebär att en hyresvärd som vill få till stånd en hyreshöjning per den 1 oktober och som inte är bunden av en förhandlingsordning enligt den nya lagen kan anlita hyreslagens uppsägningssystem. Han kan alltså framtvinga en hyreshöjning genom att med stöd av hyreslagen säga upp de hyres- gäster till avflyttning som inte i förhandling direkt med värden går med på en sådan höjning.

En ordning som innebär att hyreslagens uppsägningsförfarande an- litas för att hyran för de lägenheter som omfattas av avvecklingslagen skall anpassas slutligt till bruksvärdenivån skulle emellertid strida mot intentionerna bakom avvecklingslagen. Ett sådant förfarande skulle också stå i strid med de förutsättningar som gällt för de hittills genom- förda hyreshöjningsetapperna. För att i det nu uppkomna läget ge hy- resgästerna det skydd som de enligt avvecklingslagen bör ha rätt till anser jag att avvecklingsperioden bör förlängas med ett kvartal.

Mot bakgrunden av det anförda förordar jag att avvecklingsperioden förlängs t. o. m. den 31 december 1978. Däremot bör den tidpunkt som skall ligga till grund för anpassningen av den utgående hyran till bruks- värdenivån inte ändras. Liksom hittills bör alltså riktmärket för denna anpassning vara den 1 oktober 1978. Den av mig förordade förläng- ningen av avvecklingsperioden innebär alltså inte att förutsättningama i övrigt för förhandlingsarbetet ändras.

Som jag inledningsvis nämnde (se avsnitt 1) vill jag i detta lagstift- ningsärende ta upp ytterligare några lagstiftningsfrågor till behandling. Det gäller för det första frågan om att införa ett förbättrat skydd mot vräkning. Vidare ämnar jag gå in på reglerna om avsägelse av bostads- rätt. Jag kommer att redogöra för förslaget i dessa delar i specialmoti-

• Sida 143
•  Original

Prop. 1977/78: 175 143

veringen (se avsnitt 9.2 och 9.6). Jag kommer där också att föreslå ett förtydligande av hyreslagens regler om hyresgästens besittningsskydd när hyresavtalet avser en bostadsrättslägenhet. Också de nu nämnda lagförslagen bör träda i kraft den 1 juli 1978.

9. Specialmotivering

9.1. Förslaget till hyresförhandlingslag

Beträffande lagens rubrik har utredningen föreslagit att lagen får heta ”Lag om förhandlingsordning på bostadshyresmarknaden". För- slaget har kritiserats av bl. a. bostadsdomstolen som anser att lagen bör få en kortare och mer slagkraftig benämning, exempelvis ”Hyresförhand- lingslag”. Även jag anser att detta är en lämpligare benämning.

Inledande bestämmelser

1 &

1 Bilagan har uteslutits här, såvitt gäller de under 3—8 angivna lagförsla— gen. I dessa delar är bilagan likalydande med de förslag som är fogade till propositionen.

• Sida 144
•  Original

Prop. 1977/78: 175 144

På fastighetsägarsidan kan avtal om förhandlingsordning slutas av hyresvärd eller fastighetsägarorganisation i vilken hyresvärden är med- lem. Jag hänvisar till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.5) om att det normala torde bli att sådana avtal på den pri— vata sektorn i enlighet med bostadsmarknadskommitténs rekommenda- tion kommer att undertecknas av såväl hyresvärden som den fastig- hetsägarförening i vilken han är medlem. Enligt lagen är det dock tillräckligt om antingen hyresvärden eller föreningen är avtalsslutande part.

När det gäller förutsättningama för att hyresvärd skall kunna ingå avtal om förhandlingsordning vill jag framhålla att det saknar betydel- se med vilken rätt hyresvärden förfogar över de uthyrda lägenheterna. Hyresvärden behöver alltså inte vara fastighetsägare. Han kan också förfoga över lägenheterna i egenskap av nyttjanderättshavare, t. ex. på grund av upplåten tomträtt. Med hyresvärd avses i princip också en hy- resgäst som hyr ut lägenheter i andra hand. Det förekommer exempel— vis att ett allmännyttigt bostadsföretag hyr ut lägenheter till en student— bostadsstiftelse, som i sin tur hyr ut lägenheterna till de studerande. Av- tal om förhandlingsordning kan i ett sådant fall tecknas mellan hyres- gästorganisation, som företräder de studerande, och studentbostadsstif- telsen.

För att en fastighetsägarorganisation skall kunna vara part i avtal om förhandlingsordning måste avtalet avse lägenheter som hyrs ut av medlem i organisationen. Någon fullmakt från hyresvärden behövs däremot inte. I övrigt krävs det endast att organisationen uppfyller för- utsättningama för rättskapaeitet och att dess karaktär av fastighets- ägarorganisation framgår av stadgarna.

Som jag har framhållit i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.5) är fastighetsägarförening inte behörig att i händelse av tvist hänskjuta frågan om rätten till förhandlingsordning till prövning av hyresnämn- den. Möjligheten att på denna väg tvångsvis genomdriva förhandlings- ordning står enligt 9 & öppen endast för hyresvärden. På motsvarande sätt kan en hyresgästorganisation inte med rättsliga medel framtvinga en förhandlingsordning med en fastighetsägarorganisation utan endast med hyresvärden.

För att en sammanslutning av hyresgäster skall vara behörig att ingå avtal om förhandlingsordning måste sammanslutningen uppfylla de all-

• Sida 145
•  Original

Prop. 1977/78: 175 145

männa krav som brukar uppställas i rättstillämpningen för att en ideell förening skall vinna erkännande som ett självständigt rättssubjekt. En- ligt fast praxis anses en sådan förening äga rättskapacitet då den har antagit stadgar, som anger hur beslut i föreningens angelägenheter skall fattas, och valt styrelse. Förbindelser som ingås för en sådan förening binder endast föreningen, inte de enskilda medlemmarna. Stadgarna avgör föreningens organisation och inre rättsförhållande. Styrelsen handhar löpande ärenden och andra ärenden som stadgarna eller för- eningsstämman anförtror den. I övrigt är föreningsstämman beslutande genom i regel enkel majoritet, om stadgarna ej föreskriver annat. Sär- skilt ingripande beslut, t.ex. ändring av föreningens ändamål, torde kräva samtycke från alla föreningsmedlemmar. Beslut som strider mot föreningens ändamål är ogiltigt, såvida inte alla medlemmar ger sitt samtycke.

Förutom att förutsättningama för rättskapacitet måste vara uppfyll— da gäller endast det kravet att det skall framgå av föreningens stadgar att föreningen har till uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor eller att en sådan uppgift i varje fall är förenlig med stad- garna. Däremot behöver denna uppgift inte vara föreningens enda eller huvudsakliga ändamål. Liksom f.n. bör exempelvis en studentförening kunna förhandla kollektivt om hyran för studentbostäder.

Som jag anförde i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.3) bör en- och tvåfamiljshus, som hyrs ut av enskild person, undantas från lagens tillämpningsområde. I enlighet härmed föreskrivs i andra stycket att som hyresvärd anses i lagen endast den som enligt 1 % bokföringslagen (1976:125) är bokföringsskyldig för uthyrning av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Om enskild person hyr ut byggnad eller del av byggnad, föreligger bokföringsplikt på grund därav endast ' om verksamheten är att anse som hotell— eller pensionatrörelse eller om- fattar mer än två lägenheter som regelmässigt hyrs ut. Uthyrning av rum i hyresvärdens egen bostad grundar inte bokföringsplikt.

Uthyrning av enstaka en- eller tvåfamiljshus faller alltså utanför bok- föringsplikten, om hyresvärden är enskild person. I dessa fall kan inte heller kollektiva förhandlingar komma till stånd med stöd av hyresför- handlingslagen.

Om mer än två lägenheter hyrs ut av enskild person, saknar ändamå- let med uthyrningen betydelse för bokföringsplikten. Det föreligger i sådant fall bokföringsplikt vid uthyrning såväl för stadigvarande bo— stadsändamål som för närings- eller fritidsändamål. Som framgår av andra stycket är emellertid hyresförhandlingslagen tillämplig endast på uthyrning av bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Att fritidshus undantas från tillämpningsområdet motsvarar vad som gäller enligt 1 & bostadssaneringslagen (1973:531) och 1 & bostadsförvaltnings- lagen (1977: 792).

• Sida 146
•  Original

Prop. 1977/78: 175 146

Aktiebolag, handelsbolag och ekonomiska föreningar är enligt bok- föringslagen alltid bokföringsskyldiga. Om ett sådant rättssubjekt hyr ut bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål, är alltså hy- resförhandlingslagen tillämplig oavsett uthyrningsverksamhetens om- fattning. I dessa fall har å andra sidan förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst inte den personliga prägel som utgör det främsta motivet för att en- och tvåfamiljshus, som hyrs ut av enskild person, har undan- tagits från tillämpningsområdet.

Att hyresförhandlingslagen är tillämplig endast i fråga om bokfö- ringspliktig uthyrningsverksamhet får betydelse också vid andrahands- uthyming. När bostadslägenhet hyrs ut i andra hand av enskild per- son, måste alltså minst tre lägenheter hyras ut samtidigt för att lagens bestämmelser om förhandlingsordning skall vara tillämpliga.

Som jag har understrukit i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.2) bör samma regler gälla för förhandlingsverksamheten oberoende av om förhandlingsordning har tillkommit genom frivilligt avtal eller genom beslut av hyresnämnd eller bostadsdomstolen. I enlighet härmed anges i tredje stycket att vad som i lagen sägs om avtal om förhandlingsord— ning och om verkan av att sådant avtal har slutits gäller i tillämpliga delar även i fråga om förhandlingsordning som har beslutats av hyres- nämnd. Självfallet gäller motsvarande även om bostadsdomstolen har beslutat om förhandlingsordning.

2 %

Förhandlingsklausul har blivit den gängse benämningen på sådana bestämmelser i hyresavtal, som innebär att kollektiva överenskommel— ser om hyresvillkoren skall tillämpas i hyresförhållandet. Termen för- handlingsklausul har inte tidigare använts i lagtext. Från redaktionella synpunkter är det en betydande vinst att kunna använda ett kort ut- tryck för att ange de åsyftade bestämmelserna. Man undviker härige- nom att i olika sammanhang behöva upprepa den tyngande omskriv- ning som f. n. återfinns i 19 a 5 andra stycket hyreslagen. Termen för- handlingsklausul täcker väl vad som åsyftas och har redan vunnit hävd hos hyresmarknadens parter. Första stycket innehåller en legaldefinition av termen förhandlingsklausul och preciserar vad en sådan klausul skall innehålla.

Enligt nuvarande 19 a 5 andra stycket hyreslagen är det tillräckligt att förhandlingsklausul hänvisar till skriftlig överenskommelse om hy- ran som kan komma att träffas mellan hyresvärden eller hans organi- sation och hyresgästorganisation. F.n. uppställs alltså inte något krav på att särskild förhandlingsordning skall gälla mellan de förhandlande parterna. Det förekommer också på en del håll i landet att de lokala

• Sida 147
•  Original

Prop. 1977/ 78: 175 147

partsorganisationerna genom årliga förhandlingsöverenskommelser be- stämmer hyrorna för åtskilliga lägenheter inom verksamhetsområdet utan att ha slutit avtal om förhandlingsordning. Detsamma gäller i många fall vid förhandlingar om övergångshyra enligt avvecklingsla- gen.

När det gäller frågan hur termen förhandlingsklausul bör definieras i hyresförhandlingslagen, vill jag erinra om att lagen inte bara syftar till att slå fast förhandlingspartemas inbördes rättigheter och skyldigheter. Som jag flera gånger har framhållit i den allmänna motiveringen inne— bär lagregleringen också att det i själva förhandlingssystemet byggs in garantier för den enskilde hyresgästens rättstrygghet. Dessa skyddsreg- ler är enligt min mening av sådan vikt för den enskilde, att man i prin- cip inte bör tillåta att kollektiva överenskommelser, som har träffats enligt ett annat förhandlingsförfarande än som föreskrivs i hyresför- handlingslagen, kan få verkan i det enskilda hyresavtalet. Detta inver- kar på definitionen av termen förhandlingsklausul. Det anges sålunda i definitionen att förhandlingsklausul alltid skall hänvisa till förhand- lingsöverenskommelse som träffas på grundval av förhandlingsordning enligt denna lag. Detta innebär att endast förhandlingsöverenskommel- se som har träffats på grundval av en mellan de förhandlande parterna gällande förhandlingsordning som följer lagens regler kan anses bin- dande för den enskilde hyresgästen.

En förhandlingsklausul, som uppfyller kraven enligt första stycket, kan vara utformad på exempelvis följande sätt: "Hyresgästen förbinder sig att utan uppsägning av detta hyresavtal följa de överenskommelser angående hyra m.m. som på grundval av gällande förhandlingsordning kan komma att träffas mellan hyresvärden och hyresgästföreningen X." Exemplet överensstämmer i huvudsak med de klausuler, som f.n. re- kommenderas av partsorganisationerna på hyresmarknaden.

En förhandlingsklausul som överensstämmer med lagens krav har samma rättsverkningar som enligt gällande rätt följer av en klausul av denna typ. Förhandlingsklausulen ger alltså hyresvärden rätt att tilläm- pa de med hyresgästorganisationen överenskomna villkoren i hyresför- hållandet, t. ex. att ta ut den hyra som organisationen har medgett. Nå- gon skyldighet för hyresvärden att tillämpa dessa villkor följer däremot inte av själva förhandlingsklausulen. Att hyresvärden dock inte har rätt att ta ut högre hyra än som har angetts i förhandlingsöverenskommel- sen framgår av 23 5.

Jag är medveten om att det i dag finns åtskilliga förhandlingsklausu— ler som saknar hänvisning till förhandlingsordning trots att sådan gäller mellan de förhandlande parterna. Som flera remissinstanser har anfört skulle en omskrivning av sådana klausuler i hyreskontrakten medföra betydande olägenheter och kostnader (se avsnitt 5.7). Jag kommer där- för beträffande 19 a 5 andra stycket hyreslagen att föreslå en sådan

• Sida 148
•  Original

Prop. 1977/78: 175 148

övergångsordning att förhandlingsklausuler i äldre hyreskontrakt som överensstämmer med detta lagrum i dess nuvarande lydelse också i fortsättningen skall äga verkan mot hyresgästerna (se avsnitt 9.2). En liknande övergångsbestämmelse har tagits in i övergångsbestämmel- serna till hyresförhandlingslagen. Jag kommer senare också att ta upp frågan om den fortsatta giltigheten av sådana förhandlingsöverenskom- melser som f.n. i vissa fall träffas utan att det finns någon förhand- lingsordning,

Motsätter sig hyresgäst att förhandlingsklausul tas in i hyresavtalet eller anser han att befintlig klausul bör slopas, har han enligt hyresla- gen möjlighet att få frågan om klausulens införande eller bibehållande prövad av hyresnämnden i förlängnings— resp. villkorstvist. I andra styc- ket första meningen upptas en erinran om att denna prövningsmöjlighet står öppen för hyresgästen.

Om hyresvärden önskar införa förhandlingsklausul trots att hyres- gästen motsätter sig detta, måste hyresvärden säga upp hyresgästen till hyrestidens utgång. För att hyresgästen skall bli skyldig att flytta från lägenheten krävs dessutom enligt 49 & hyreslagen att hyresvärden läm- nar hyresgästen ett s.k. avflyttningsmeddelande. Vill hyresgästen bo kvar i lägenheten, måste han inom tre veckor från det han fått del av detta avflyttningsmeddelande hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Hän- skjuts tvisten till nämnden inom den föreskrivna tiden, skall nämnden pröva förlängningsfrågan. Om nämnden bifaller hyresgästens yrkande om förlängning av hyresavtalet, skall nämnden enligt 51 & hyreslagen fastställa villkoren för den fortsatta förhyrningen med tillämpning av 48 & samma lag. I förevarande fall skall nämnden alltså i samband med att avtalet förlängs ta ställning till om avtalet i fortsättningen skall in- nehålla förhandlingsklausul eller inte.

Om hyresgästen önskar få en i hyreskontraktet intagen förhandlings- klausul slopad, kan han enligt 54 och 55 55 hyreslagen med bibehållet besittningSSkydd säga upp hyresavtalet till hyrestidens utgång. Han skall i uppsägningen ange att han begär ändring av hyresvillkoren. Har hy- resgästen sagt upp avtalet för ändring av hyresvillkoren, skall han inom tre veckor från sin uppsägning hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Vid prövning av tvist som har hänskjutits till nämnden med anledning av hyresgästens uppsägning för villkorsändring skall villkoren för den fort- satta förhymingen fastställas enligt samma bestämmelser som när hy- resnämnd har bifallit hyresgästs förlängningyrkande, dvs. enligt 48 & hyreslagen. '

I hyreSrättsutredningens uppdrag ingår att göra en översyn av proce- duren i förlängnings- och villkorstvister. Enligt utredningens direktiv bör det ligga nära till hands att ställa upp krav på att det även i hyres- värdens uppsägning skall anges om den avser avflyttning eller villkors- ändring. Det kan i det sammanhanget övervägas att låta det ankomma

• Sida 149
•  Original

Prop. 1977/78: 175 149

på hyresvärden att hänskjuta tvist om införande av förhandlingsklausul till hyresnämnden. Jag utgår från att också denna fråga kommer att prövas under den nu pågående översynen av uppsägningsförfarandet och besittningsskyddsproceduren.

I andra stycket andra meningen anges efter vilka grunder hyresnämn- den har att pröva frågan huruvida det är skäligt att förhandlingsklausul skall gälla i hyresförhållandet eller inte. Denna bestämmelse ersätter 48 & tredje stycket hyreslagen. Bestämmelsen har behandlats i den all- männa motiveringen (avsnitt 7.5 och 7.9).

Förhandlingsordnings omfattning och innebörd

I detta avsnitt av lagen har tagits in bestämmelser om bl. a. förhand- lingsordnings omfattning, hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet och förhandlingsramen.

3 &

Jag har i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.4) redovisat skälen till att det inte är möjligt att begränsa förhandlingsrätten till endast de lägenheter som innehas av medlemmar i den avtalsslutande hyresgäst- organisationen. I enlighet härmed slås i förevarande paragraf fast att förhandlingsordning i princip skall omfatta samtliga bostadslägenheter i det eller de hus som enligt parternas avsikt skall ingå i förhandlings- verksamheten.

Uttrycket bostadslägenhet används i lagen i samma betydelse som i 1 & tredje stycket hyreslagen. Eftersom förhandlingsordningen endast omfattar bostadslägenheter, faller uthyrda affärslokaler o.d. utanför förhandlingsordningens bestämmelser. Detta gäller även för det fall att hyresvärden skulle hyra ut en bostadslägenhet, som har omfattats av förhandlingsordningen, som exempelvis kontor. Huruvida kontorise— ringen i ett sådant fall har genomförts i enlighet med föreskrifterna i 3 5 lagen (1973: 189) med särskilda hyresbestämmelser för vissa orter saknar i princip betydelse för frågan om förhandlingsordningens om- fattning. Även om kontoriseringen är olaglig och alltså bör föranleda straffpåföljd, kan hyresvärden inte anses ådra sig skadeståndsskyldig- het för att ha åsidosatt den primära förhandlingsskyldigheten i samband med upplåtelsen. Om en tidigare som affärslokal uthyrd lägenhet hyrs ut för bostadsändamål, blir förhållandet det motsatta.Förhandlingsord- ningens bestämmelser måste därefter iakttas beträffande lägenheten.

Som jag anförde i anslutning till l & kan avtal om förhandlingsord— ning slutas också när det är fråga om andrahandsuthyming, t. ex. när en studentbostadsstiftelse förhyr ett antal lägenheter i ett hus och i sin tur hyr ut dessa lägenheter till studerande. När hyresvärden endast för-

• Sida 150
•  Original

Prop. 1977/78: 175 150

fogar över ett begränsat antal lägenheter i ett hus, kan förhandlingsord- ningen självfallet inte sträcka sig utöver dessa. Paragrafens innebörd får i sådana fall anses vara att förhandlingsordningen i princip skall omfatta samtliga lägenheter i huset, vilka hyresvärden på grund av egen hyresrätt förfogar över.

I anslutning till vad jag nu har sagt beträffande kollektiva förhand- lingar vid andrahandsuthyrning vill jag påpeka att förhandlingsrätten enligt en viss förhandlingsordning endast avser hyresvillkoren i de hy- reskontrakt som har ingåtts direkt med den hyresvärd som är part i av- talet om förhandlingsordning. Villkoren för andrahandsupplåtelser som har gjorts av hyresgästerna omfattas alltså ej av förhandlingsrätten en- ligt denna förhandlingsordning.

Ofta torde parterna finna det praktiskt att låta förhandlingsordning- en omfatta hela det bostadsbestånd som hyresvärden förfogar över på en ort. Förhållandena är emellertid skiftande och någon allmän regel av denna innebörd kan inte ställas upp. I tvister där konkurrerande hy— resgästorganisationer uppträder vid sidan av varandra får frågan vilket lägenhetsbestånd en förhandlingsordning bör omfatta speciell betydelse. Jag hänvisar till vad jag har anfört beträffande denna fråga i den all- männa motiveringen (se avsnitt 7.5).

Undantag av viss eller vissa lägenheter från förhandlingsordningens tillämpning får enligt förevarande paragraf göras om parterna är ense. Detta gäller också när förhandlingsordning beslutas av hyresnämnd. Undantag av lägenhet kan avse hela den tid förhandlingsordningen skall gälla eller endast den tid lägenheten bebos av viss hyresgäst.

En lägenhet kan vidare undantas från förhandlingsordningen genom att hyresnämnd vid fastställande av villkoren för den fortsatta förhyr- ningen i förlängnings— eller villkorstvist lämnar hyresvärdens begäran om införande eller bibehållande av förhandlingsklausul i hyresavtalet utan bifall. Eftersom det då har slagits fast att hyresvärden inte kan fö- ra över innehållet i träffade förhandlingsöverenskommelser till det en- skilda hyresförhållandet, finns det inget skäl för att låta lägenheten i fråga omfattas av de kollektiva förhandlingarna. I enlighet härmed fö- reskrivs i förevarande paragraf att förhandlingsordning ej gäller för bo- stadslägenhet, om hyresavtalet till följd av beslut av hyresnämnd inte innehåller förhandlingsklausul. Självfallet avses här också beslut av bo- stadsdomstolen. Beslutet avseende förhandlingsklausul gäller endast den enskilde hyresgästen och kan bara meddelas i tvist mellan denne och hyresvärden. Sådant beslut kan alltså inte meddelas av hyresnämnden i tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation om rätt till förhand- lingsordning eller rätt till förlängning av förhandlingsordning.

Det är att märka att hyresvärden inte har möjlighet att ensidigt dis- ponera över förhandlingsordningens omfattning genom att underlåta att teckna förhandlingsklausuler med sina hyresgäster. Som jag har an-

• Sida 151
•  Original

Prop. 1977/78: 175 151

fört i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.4) utgör förekomsten av förhandlingsklausul i det enskilda hyresavtalet i och för sig inte någon förutsättning för att förhandlingsordningens föreskrifter skall iakttas beträffande viss lägenhet. Även om hyresvärden har underlåtit att be- gära att förhandlingsklausul skall tillämpas i hyresförhållandet, är han alltså enligt lagen skyldig att beträffande lägenheten i fråga följa för- handlingsordningens bestämmelser. Detsamma gäller om hyresvärden har begärt förhandlingsklausul men inte har lyckats träffa avtal därom med hyresgästen. Endast om hyresavtalet till följd av beslut av hyres- nämnd resp. bostadsdomstolen inte innehåller förhandlingsklausul, upp- hör förhandlingsordningen att gälla för den berörda lägenheten.

4 5

I paragrafen, som saknar motsvarighet i utredningens förslag, be- handlas det fallet att förhandlingsordning redan gäller för visst hus, när fråga om förhandlingsrätt aktualiseras av annan hyresgästorganisation än den som redan är part.

Första stycket innehåller en begränsning av den avtalsfrihet som rå- der när det gäller att införa förhandlingsordning för ett hus. Gäller re- dan förhandlingsordning för visst hus, får enligt detta stycke avtal om förhandlingsordning, som avser det huset, ej slutas med annan organi- sation av hyresgäster, förrän den förra förhandlingsordningen har upp- hört att gälla där.

I den situation som åsyftas i första stycket kan den gällande förhand- lingsordningen bringas att upphöra på tre olika vägar. Förhandlings- ordningens parter kan sålunda i det rådande läget komma överens om att förhandlingsordningen skall upphöra med eller utan iakttagande av uppsägningstid enligt 12 5. Vidare kan hyresnämnden vid prövning en- ligt 13 å lämna yrkande om förlängning av förhandlingsordningen utan bifall. Slutligen har hyresnämnden i fall som avses i andra stycket av förevarande paragraf möjlighet att förordna att förhandlingsordningen inte vidare skall gälla.

Första stycket tar sikte på det normala förhållandet att ett av fastig- hetsägaren slutet avtal om förhandlingsordning omfattar samtliga lä- genheter i huset. I samband med andrahandsuthyming kan det emel- lertid hända att en hyresvärd, som bara disponerar över ett visst antal av husets lägenheter, önskar bedriva kollektiva förhandlingar beträf- fande dessa. Det kan också tänkas att fastighetsägaren i ett sådant fall har intresse av att förhandla kollektivt beträffande de lägenheter som inte omfattas av den pågående andrahandsuthyrningen. Första stycket utgör inte något hinder mot att två förhandlingsordningar undantagsvis blir tillämpliga beträffande samma hus, om förhandlingsordningarna

• Sida 152
•  Original

Prop. 1977/78: 175 152

har tecknats av två olika hyresvärdar. Jag vill emellertid understryka vikten av att de avtalsslutande parterna i ett sådant fall noggrant an— ges i resp. förhandlingsordning vilka lägenheter som inte omfattas av förhandlingsordningen.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.5) bör en förhandlingsordning, som har stöd hos endast en minoritet av hyres- gästerna, i princip inte få stå hindrande i vägen för en annan hyres- gästorganisations strävanden att få till stånd ett avtal om förhandlings— ordning. 1 andra stycket upptas därför en regel som ger hyresnämnden befogenhet att i samband med avgörande av tvist om införande eller bi- behållande av förhandlingsklausul i hyresavtal förordna att förhand- lingsordning inte vidare skall gälla. Sådant förordnande får meddelas endast om det föreligger särskilda skäl därtill.

I anslutning till 2 & framhöll jag att hyresgästerna kan utnyttja möj- ligheten att låta hyresnämnden pröva förhandlingsklausuls skälighet som ett medel för att ge till känna en samlad opinion mot en viss för- handlingsordning. I en sådan process kan det stå klart för hyresnämn- den att utfallet av prövningen kommer att innebära att eventuella för- handlingsöverenskommelser i fortsättningen endast kan göras gällande mot en minoritet av hyresgästerna i det eller de hus som direkt berörs av tvisten. I samband med att hyresnämnden meddelar beslut av inne- börd att de prövade hyresavtalen inte skall innehålla förhandlingsklau- sul, får nämnden då också förordna att förhandlingsordningen inte vi- dare skall gälla.

Eftersom den hyresgästorganisation som har slutit avtalet om för- handlingsordning inte är part i processen, är det befogat att nämnden bereder organisationen tillfälle att yttra sig i frågan. En bestämmelse härom har tagits in i 17 & nämndlagen (se avsnitt 9.3).

En förutsättning för att förhandlingsordningen skall upphävas bör vara att det är utrett att en annan hyresgästorganisation avser att för- söka etablcra förhandlingsrätt för det eller de berörda husen. Om an- ledningen till hyresgästemas negativa inställning till förhandlingsklau— sulerna är att de vill förhandla individuellt med hyresvärden, föreligger det inte skäl att upphäva förhandlingsordningen.

Om det finns en ny hyresgästorganisation som vill ha förhandlings- rätt, skall hyresnämnden dock inte i detta sammanhang företa någon närmare prövning av den organisationens förhandlingsförmåga eller lik- nande. Skulle hyresvärden senare vägra att sluta avtal med organisatio- nen, får frågan huruvida organisationen är berättigad att erhålla för- handlingsordning prövas enligt 9 och 10 55.

Beroende på omständigheterna i det enskilda fallet kan förordnande enligt andra stycket innebära att förhandlingsordningen antingen upp- hävs helt och hållet eller att den skall upphöra att omfatta lägenheter- na i visst eller vissa hus. Om förhandlingsordningen omfattar ett större

• Sida 153
•  Original

Prop. 1977/78: 175 153

fastighetsbestånd än det eller de hus där de hyresgäster bor, vilkas hy- resavtal är föremål för prövning, kan förhandlingsordningen upphävas enbart i fråga om det eller de sistnämnda husen.

I förordnandet kan anges att förhandlingsordningen skall upphöra att gälla fr.o.m. viss tidpunkt. I annat fall upphör förhandlingsord- ningen att gälla i och med att hyresnämndens beslut vinner laga kraft.

55

Paragrafen, som motsvarar 3 5 andra stycket i utredningens förslag, innehåller bestämmelser om hyresvärdens primära förhandlingsskyldig- het och om ämnesområdet för förhandlingar.

Den primära förhandlingsskyldigheten har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.7). Den innebär att hyresvärden är skyldig att ta initiativ till och genomföra förhandling i fråga om hyreshöjning in- nan han har rätt att få prövning av hyresvillkoren enligt 24 'g' denna lag eller få hyran prövad i förlängningstvist enligt 49 & hyreslagen. Avtal om hyreshöjning som hyresvärd ingår med enskild hyresgäst trots att det föreligger primär förhandlingsskyldighet blir ogiltigt enligt 23 &. Hyres— värdens primära förhandlingsskyldighet är vidare skadeståndssanktio- nerad i 26 5.

Regeln om primär förhandlingsskyldighet innebär bl.a. att hyresvärd som är bunden av förhandlingsordning inte utan ny förhandlingsöver— enskommelse härom får ta ut högre hyra än som i enlighet med tidigare träffad förhandlingsöverenskommelse utgår enligt de gällande hyres- avtalen. Om annat ej har avtalats, omfattar den primära förhandlings- skyldigheten alltså ej s.k. förstagångshyra, dvs. den hyra som avtalas när lägenheten för första gången upplåts till hyresgästen.

Liksom i hyreslagen avses med uttrycket hyra i denna och övriga pa- ragrafer i hyresförhandlingslagen hela det vederlag hyresgästen har att erlägga för lägenhetens nyttjande, dvs. vad man brukar benämna total- hyran. Enligt 19 a & hyreslagen skall hyran för bostadslägenhet vara till beloppet bestämd i avtalet. Undantag från denna huvudregel gäller dock i fråga om kostnader som avser lägenhetens uppvärmning, för- seende med varmvatten eller elström eller avgifter för vatten och av— lopp.

Ersättningar för värme och varmvatten m. m. debiteras enligt åtskil- liga hyresavtal enligt viss norm som framgår av en i hyreskontraktet intagen klausul. De klausuler som f.n. tillämpas har olika utformning

• Sida 154
•  Original

Prop. 1977/78: 175 154

och tar i skiftande utsträckning hänsyn till faktiska bränslepriser och faktisk förbrukning. I dessa fall medför enligt första stycket den primära förhandlingsskyldigheten att hyresvärden måste påkalla förhandling om han avser att ta ut ersättning efter annan norm än den tidigare. För- handlingsskyldighet föreligger däremot inte om en förhöjning av ut- taget följer av en redan tidigare tillämpad norm. Om hyresgästorgani- sationen önskar ändring av den gällande normen, får organisationen på- kalla förhandlingar i frågan. Leder sådana förhandlingar inte till re- sultat kan hyresgästorganisationen stranda förhandlingarna och biträ- da hyresgästerna vid uppsägning och tvist om normens skälighet enligt 24 &.

I andra stycket anges den vidare förhandlingsramen, dvs. de frågor rörande vilka part har rätt att påkalla förhandling enligt förhandlings- ordningen. Denna fråga har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.6). Som jag då anförde innebär lagen att samtliga boende— förhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt kan göras till föremål för förhandling. Om parterna önskar tillämpa en snävare för- handlingsram, t. ex. begränsa förhandlingsrätten till frågor rörande hy- resvillkoren, kan de dock utforma förhandlingsordningen i enlighet härmed.

Av tredje stycket framgår att förhandlingsrätt också kan föreligga i tvist som rör tillämpningen av enskilt hyresavtal. För att detta skall vara fallet, krävs det till skillnad mot vad utredningen har föreslagit att de avtalsslutande parterna är ense om att förhandlingsordningen skall inne- fatta förhandlingsrätt i fråga om enskild hyresgästs boendeförhållanden. Ytterligare avvikelser från utredningens förslag är att förhandling rö- rande sådana frågor endast kan påkallas av hyresgästorganisationen samt att det alltid krävs att organisationen har fått skriftlig fullmakt av hyresgästen att företräda honom i tvisten.

Avtal om förhandlingsordning Detta avsnitt, som omfattar 6—8 åå, innehåller regler om formen för avtal om förhandlingsordning och vad ett sådant avtal skall innehålla. Här finns också en regel om förhandlingsordnings verkan mot ny hy- resvärd.

65

I denna paragraf, som motsvarar 4 5 i utredningens förslag, behand- las formkravet för avtal om förhandlingsordning. Kravet på att ett så- dant avtal skall vara skriftligt motiveras av behovet att undanröja me- ningsskiljaktigheter rörande avtalets tillkomst och innehåll och vidare av att avtalet får betydelse för en ofta stor personkrets. Formkravet in- nebär att avtalsinnehållet skall finnas nedtecknat i en särskilt upprättad handling som förses med parternas underskrifter. Motsvarande krav

• Sida 155
•  Original

Prop. 1977/78: 175 155

7 5

I denna paragraf, som motsvarar 5 & i utredningens förslag, uppställs vissa krav på vad ett avtal om förhandlingsordning skall innehålla. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.8) bör parter- na ha stor frihet att själva utforma innehållet i förhandlingsordningen. Lagregleringen har därför begränsats till krav på reglering av sådana frågor som framstår som särskilt väsentliga. De uppställda kraven är sålunda att uppfatta som minimikrav.

Att parterna skall anges och att avtalet skall vara daterat framstår som självklart. Punkterna ] och 2 torde därför inte fordra någon när- mare kommentar.

Av punkten 3 följer att avtalet måste ange vilka lägenheter som är objekt för förhandlingsrätten. Den av bostadsmarknadskommittén re- kommenderade förhandlingsordningen anger som objekt "samtliga lä- genheter i följande fastigheter”, medan den av hyresmarknadskommit- tén rekommenderade förhandlingsordningen anger motsvarande objekt som ”företagets hyresgäster”. Inget av de nyss redovisade uttrycken ' torde ge anledning till tillämpningssvårigheter och någon skillnad i sak

torde ej vara avsedd. De av kommittéerna rekommenderade förhand- lingsordningarna bör enligt min mening anses nöjaktigt uppfylla kravet på att avtalet skall ange de lägenheter som omfattas av förhandlings- ordningen. De lokala förhandlingsordningar som har antagits inom resp. sektor med den centralt rekommenderade utformningen bör där- för utan olägenhet kunna tillämpas även efter hyresförhandlingslagens ikraftträdande.

Vad gäller punkten S vill jag erinra om att förhandlingsöverenskom- melse får verkan för de enskilda hyresavtalen först sedan de enskilda hyresgästerna tecknat förhandlingsklausul. En förhandlingsordning är därför utan egentligt värde för parterna innan sådana klausuler hunnit tecknas. Detta innebär att en förhandlingsordning inte kan komma i praktisk tillämpning förrän hyresvärden, sedan avtal om förhandlings- ordning träffats, utverkat förhandlingsklausul av sina hyresgäster. Vil- ken tid som åtgår härför är naturligtvis i första hand beroende av det antal hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen.

Denna fråga kan parterna själva bäst överblicka. Till undvikande av tvister bör det emellertid krävas att parterna i avtalet uttryckligen an- ger den tidpunkt från vilken förhandlingsordningen skall tillämpas. Punkten 5 har utformats i enlighet härmed.

När hyresnämnd beslutar om förhandlingsordning måste den också

• Sida 156
•  Original

Prop. 1977/78: 175 156

8 5

I de flesta fall torde byte av hyresvärd ske genom att fastigheten by- ter ägare. Paragrafens bestämmelser gäller emellertid även sådana för- ändringar på hyresvärdssidan som sker genom överlåtelse av tomträtt eller hyresrätt. I det följande kommer jag framför allt att uppehålla mig vid det vanliga fallet att förändringen på hyresvärdssidan sker ge- nom fastighetsöverlåtelse. Vad som sägs torde emellertid gälla även för övriga fall av succession på hyresvärdssidan.

Regler om säljarens ansvar gentemot köparen för sådana begränsade rättigheter till fastigheten som gäller mot köparen finns i 4 kap. 17 & jordabalken, som i sin tur hänvisar till 12 & samma kapitel. Nämnda 17 % tar närmast sikte på de i jordabalken reglerade begränsade sak- rätterna nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft. Stadgandet anses emellertid i princip tillämpligt också på andra, i balken inte reg- lerade rättigheter. Besväras fastigheten av sådan rättighet utan att kö- paren vid köpet ägde eller bort äga kännedom därom, skall de i 12 & givna reglerna tillämpas. Enligt dessa regler får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Han har också rätt till skadestånd. Om skadan är av ringa betydelse får köpet hävas endast om säljaren förfa- rit svikligt.

Rätten till förhandlingsordning har inte sådan karaktär att den kan räknas in bland de rättigheter som avses med 4 kap. 17 & jordabalken. Inte heller kan enligt min mening de sanktionsmöjligheter, som enligt 4 kap. 12 & jordabalken står köparen till buds, anses lämpliga för det fall köparen av en hyresfastighet inte vid köpet ägde kännedom om en gällande förhandlingsordning. Förekomsten av en förhandlingsordning kan i och för sig inte anses inskränka köparens rådighet över fastighe- ten och kan inte heller i övrigt anses nedsätta fastighetens värde eller utgöra något men för fastighetsägaren. Det finns därför inte anledning att knyta några sanktionsregler enbart till köparens bristande kännedom om förhandlingsordningens existens. Däremot kan en köpare, som inte vet om att förhandlingsordning gäller, i god tro göra sig skyldig till brott mot den honom åliggande primära förhandlingsskyldigheten och drabbas av skadeståndsansvar gentemot den förhandlingsberättigade hy— resgästorganisationen. Det kan också inträffa att avtal om hyreshöj- ning som han ingått blir ogiltiga och att han blir skyldig att betala till-

• Sida 157
•  Original

Prop. 1977/ 78: 175 157

baka felaktigt uppburen hyra. För skada som på det sättet drabbar kö- paren till följd av säljarens underlåtenhet att upplysa om förekomsten av förhandlingsordning bör köparen vara berättigad till ersättning av säljaren.

Mot bakgrunden av det nu anförda föreskrivs i andra stycket att, om den tidigare hyresvärden har försummat att upplysa om förekomsten av förhandlingsordning, han skall vara skyldig att ersätta den nye hy- resvärden skada som har uppkommit till följd av att denne varken ägt eller bort äga kännedom om förhandlingsordningen. Fråga om skade- stånd prövas av allmän domstol (se 30 å).

Förekomsten av bestämmelsen i andra stycket torde i och för sig skapa vissa garantier för att säljare och köpare vid köpet tar upp frå- gan om förekomsten av förhandlingsordning. Beträffande omfattning- en av säljarens upplysningsplikt resp. köparens undersökningsskyldighet i förevarande fall bör ledning kunna hämtas i reglerna i 4 kap. jorda- balken. I allmänhet torde en säljare få anses ha uppfyllt sin upplys- ningsplikt om han låtit köparen få ta del av ett hyreskontrakt med för- handlingsklausul.

Under hänvisning till att det i allmänhet brukar ställa-s upp krav på publicitet som en förutsättning för sakrättsliknande verkningar har ut- redningen föreslagit att hyresvärdar och hyresgästorganisationer, som träffar avtal om förhandlingsordning, åläggs skyldighet att insända ko- pia av avtalet till hyresnämnden. Några rättsverkningar föreslås dock inte bli knutna till denna åtgärd. Utredningen anser att föreskrifter om skyldighet att anmäla avtal om förhandlingsordning lämpligen bör med- delas av regeringen.

Förslaget har mött kritik vid remissbehandlingen. Hyresnämnden i Göteborg anser att förslaget kommer att medföra betydande registre- ringsarbete för nämnderna. Det bör därför genomföras endast om det tillgodoser ett viktigt allmänt eller enskilt intresse. Nämnden ifrågasät- ter emellertid om ett sådant intresse finns. Också hovrätten för Västra Sverige anser att den föreslagna ordningen är obehövlig. Det av utred- ningen åberopade kravet på publicitet anser hovrätten föga bärande, eftersom förekomsten av en förhandlingsordning knappast är en verk- lig belastning för en fastighet. Liknande synpunkter framförs av bo- stadsdomstolen samt hyresnämnderna i Stockholm och Malmö.

Inte heller jag anser att det finns tillräckliga skäl att föreskriva att avtal om förhandlingsordning skall anmälas på det sätt som utredning- en har föreslagit. Jag biträder alltså inte förslaget i den delen. Jag vill påpeka att om hyresnämnden själv vid handläggningen av ett ärende skulle behöva tillgång till avtalet om förhandlingsordning, torde par- terna självmant ge in kopia av avtalet.

Förevarande paragraf tar endast sikte på avtalet om förhandlings- ordning. I vad mån förhandlingsöverenskommelser som har träffats fö-

• Sida 158
•  Original

Prop. 1977/78: 175 158 re överlåtelsen är bindande också för den nye hyresvärden får avgöras med ledning av bestämmelserna i 7 kap. jordabalken. Utredningen har inte funnit det behövligt att föreslå bestämmelser om att träffade förhandlingsöverenskommelser skall vara bindande för ny hyresvärd utöver vad som följer av 7 kap. jordabalken. Jag delar utredningens uppfattning, som också har godtagits av remissinstanserna.

Rätt till förhandlingsordning

9 och 10 åå

I dessa paragrafer, som motsvarar 7 och 8 55 i utredningens förslag, ges bestämmelser om hyresgästorganisations resp. hyresvärds rätt till förhandlingordning.

Lagens utgångspunkt är, som jag tidigare framhållit, att förhand- lingsordningar i största möjliga utsträckning skall komma till stånd på frivillig väg. Hyresnämnds prövning av frågan bör inte påkallas, förr— än försök verkligen har gjorts att uppnå förhandlingsrätt genom över- enskommelse. I 9 5 uppställs därför krav på att ansökan till hyresnämn- den skall ha föregåtts av skriftlig begäran hos motparten om förhand- lingsordning. Först sedan motparten efter sådan begäran vägrat att slu- ta avtal om förhandlingsordning eller inte låtit sig avhöra inom rimlig tid från det han mottog den skriftliga begäran bör saken tas upp i hy- resnämnden. Några formella sanktioner för att säkerställa att förhand- lingar föregår hänvändelse till hyresnämnden anser jag dock inte behöv- liga. Hyresnämnden kan om så behövs verka för att förhandlingar kom- mer till stånd genom att medla mellan parterna. Nämnden bör också på parts begäran kunna förklara ärendet vilande i avbidan på utgången av påbörjade förlikningsförhandlingar.

Som jag har erinrat om under 1 & kan endast hyresvärd och hyres- gästorganisation uppträda som parter i tvist om rätt till förhandlings- ordning.

I 10 5 föreskrivs som huvudregel att hyresgästorganisation resp. hy- resvärd har rätt till förhandlingsordning. En begäran om förhandlings- ordning skall lämnas utan bifall endast om förhandlingsordningen kan anses obillig i de i paragrafen angivna hänseendena. Jag har i den all- männa motiveringen (se avsnitt 7.5) behandlat frågan efter vilka krite- rier hyresnämndens prövning bör ske i tvist om rätten till förhandlings- ordning. 11 5 I denna paragraf, som saknar motsvarighet i utredningens förslag, ges regler om vad hyresnämnden skall iaktta när den beslutar om för- handlingsordning.

• Sida 159
•  Original

Prop. 1977/78: 175 159

I samband med beslut om förhandlingsordning skall hyresnämnden också fastställa förhandlingsordningens innehåll i de hänseenden som anges i 7 5. Nämnden bör därför vid förhandlingen ta upp dessa frågor till diskussion med parterna för att få reda på deras inställning till för- handlingsordningens innehåll. Ofta torde det också vara lämpligt att nämnden tillfrågar parterna om de vill göra awikelse från bestämmel- serna i 15 å. Även sådan avvikelse skall anges i beslutet om förhand- lingsordning.

Enligt särskild föreskrift åligger det nämnden att se till att den tid- punkt från vilken förhandlingsordningen skall tillämpas bestäms så att hyresvärden får skälig tid för att träffa avtal med hyresgästerna om in- förande av förhandlingsklausul i hyresavtalen. Beträffande denna fråga hänvisar jag till vad jag anförde i anslutning till 7 &.

Uppsägning och förlängning av förhandlingsordning

125

Paragrafen, som motsvarar 6 5 i utredningens förslag, innehåller be— stämmelser om hur förhandlingsordning kan bringas att upphöra att gälla.

Av bl. a. rättssäkerhetsskäl har det vidare ansetts motiverat med en föreskrift om att uppsägningen skall vara skriftlig och att den skall del- ges motparten. För delgivningen gäller i tillämpliga delar delgivnings- lagen (1970: 428).

Förhandlingsordning kan gälla tills vidare eller för bestämd tid. Partsorganisationemas centrala organ har samtliga rekommenderat att avtal om förhandlingsordning ingås för ett år med bestämmelse att av- talet skall anses förlängt på ytterligare ett år om det inte sägs upp tre månader före avtalsperiodens utgång.

I andra stycket ges bestämmelser om uppsägning av förhandlingsord- ning som gäller tills vidare. Sådan förhandlingsordning upphör att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter uppsägningen. Uppsägningstiden tre månader överensstämmer med vad som gäller enligt de frivilliga förhandlingsordningarna och synes väl av- passad även med hänsyn till hyresnämnds möjlighet att avgöra en tvist om förlängning av förhandlingsordning före den dag till vilken den har sagts upp.

• Sida 160
•  Original

Prop. 1977/78: 175 160

Tredje stycket reglerar uppsägningstiden för det fallet att förhand- lingsordningen gäller för bestämd tid. Parterna är självfallet oförhind- rade att bestämma längre uppsägningstid än den i lagen föreskrivna ti- den av tre månader.

Som jag nyss nämnde innehåller de frivilliga förhandlingsordningar- na regelmässigt en föreskrift om att förhandlingsordningen skall anses förlängd på ytterligare ett år om uppsägning inte sker. Enligt 3 & tredje stycket hyreslagen gäller för hyresavtal, som har träffats för bestämd tid och som saknar bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning, att avtalet anses förlängt på — med visst undantag _ ett år, om det inte sägs upp inom rätt tid. I fjärde stycket upptas en motsvarande bestäm— melse för avtal om förhandlingsordning.

13 och 14 55

Förfarandet vid tvist om förlängning av förhandlingsordning har ut- formats efter förebild av reglerna om tvist om förlängning av hyresav— tal i 49 och 50 55 hyreslagen.

Prövning av tvist om förlängning av förhandlingsordning avses ske enligt i princip samma grunder som tillämpas i tvist om rätt till för- handlingsordning. Naturligtvis kommer dock det förhållandet att för- handlingsordningen har gällt under viss tid att få betydelse vid obillig- hetsprövningen. Särskilt om en förhandlingsordning gällt under lång tid bör det normalt fordras starka skäl för att en begäran om förlängning skall lämnas utan bifall. Om emellertid en hyresvärd eller hyresgästor- ganisation har gjort sig skyldig till förhandlingsvägran, förhalat för- handlingsarbetet eller på annat sätt underlåtit att uppfylla sina förplik- telser enligt förhandlingsordningen, kan detta medföra att rätten till förhandlingsordning bör anses förfallen.

Förhandlingen

15 &

Paragrafen motsvarar 12 5 i utredningens förslag och är utformad efter förebild av 16 & lagen (1976: 580) om medbestämmande i ar- betslivet. De förhandlingsord lingar som har rekommenderats av parts- organisationemas centrala organ innehåller motsvarande bestämmelser.

Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (av- snitt 7.8).

• Sida 161
•  Original

Prop. 1977/78: 175 161

Av första stycket framgår att förhandling skall inledas med att part gör framställning om förhandling hos motparten. Om både hyresvärd och fastighetsägarorganisation är parter enligt förhandlingsordningen skall förhandlingsframställning göras av dem båda.

Tredje stycket innehåller en regel om tid för inledande av förhand- ling. Det får anses åligga den part som påkallar förhandling att föreslå tidpunkt för sammanträde.

Av fjärde stycket framgår att paragrafens föreskrifter är dispositiva. Som jag framhållit i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.8) bör det i första hand ankomma på parterna själva att reglera de former under vilka förhandlingarna skall bedrivas. Tredje stycket ger parterna möj- lighet att helt eller i vissa avseenden föreskriva en annan ordning för påkallande av förhandling och en annan tidsfrist än vad som anges i första och andra styckena. Vill de tillämpa ett enklare och kanske smi- digare förhandlingsförfarande än det som lagen anvisar, behöver de alltså endast i skriftligt avtal ange vad som sålunda skall gälla i stället för lagens föreskrifter. Detta kan ske i själva förhandlingsordningen, i ett senare tillägg till denna eller i en fristående handling.

Har parterna avstått från att själva reglera förhandlingsformerna och kan i ett visst fall sammanträde för förhandling inte hållas inom den i lagen föreskrivna tiden, kan det vara lämpligt att parterna träf- far avtal om avvikelse från förhandlingsordningen i det konkreta fal- let i den ordning som anges i tredje stycket.

165

Paragrafen, som motsvarar 13 å i utredningens förslag, har utfor- mats efter förebild av 15 5 lagen (1976: 580) om medbestämmande i ar- betslivet.

Första stycket anger vad som konkret ligger i parts förhandlingsskyl- dighet. Parten skall inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen av- ser. Förhandlingsskyldighet fullgörs alltså endast om parten ingår i sak— lig överläggning med motparten angående förhandlingsfrågan. I för- handlingsskyldigheten ligger däremot inte någon rättslig skyldighet att nå fram till en lösning. Kan de förhandlande parterna inte enas, kan de enskilda hyresparterna hänskjuta tvister om hyresvillkoren till hyres- nämndens prövning enligt reglerna i 24 5. I tvister om lägenheternas el— ler fastighetens skick får hyresgästorganisationen eller de enskilda hy- resgästerna anlita de möjligheter att begära hyresnämndens prövning

ll Riksdagen 1977/78. 1 saml. Nr 175

• Sida 162
•  Original

Prop. 1977/78: 175 162

som föreligger enligt olika bestämmelser i hyreslagen, bostadssanerings- lagen (1973: 531) och bostadsförvaltningslagen(1977: 792). I andra tvis- ter åter saknas möjlighet till prövning, om förhandlingsordningens par— ter inte kan enas.

Vägran eller underlåtenhet att fullgöra förhandlingsskyldighet kan medföra skadeståndspåföljd enligt 27 &. I fråga om den närmare inne- börden av parts förhandlingsskyldighet torde viss ledning kunna hämtas från den praxis som har utbildat sig vid arbetsdomstolens tillämpning av 4 5 lagen (1936: 506) om förenings- och förhandlingsrätt samt mot- svarande regler i förhandlingsordningar som har bestämts genom kol- lektivavtal. De viktigaste avgörandena på det området finns redovisade i arbetsrättskommitténs betänkande (SOU 1975: 1) Demokrati på ar- betsplatsen (s. 775 f.). Det är dock inte givet att rättspraxis från arbets- rättens område till alla delar kan föras över till hyresområdet. Det får överlämnas till rättstillämpningen att härvidlag göra nödvändiga detalj- bedömningar.

I andra stycket första meningen har tagits in en bestämmelse att för- handling skall bedrivas skyndsamt. En motsvarighet härtill finns i 16 & tredje stycket medbestämmandelagen.

Begär ena parten att protokoll skall föras och justeras, är motparten enligt andra stycket andra meningen skyldig att medverka därtill. Be- stämmelsen har motsvarighet i föreskrifter i de frivilliga förhandlings- ordningarna.

Reglerna i andra stycket är i princip skadeståndssanktionerade genom 27 5. Om båda parter kan i ungefär lika mån lastas för dröjsmål med förhandling, ligger det i sakens natur att skadestånd inte kan komma i fråga. Kan däremot ena parten visas bära ansvaret inträder skadestånds- skyldighet.

175

Paragrafen, som motsvarar 14 5 i utredningens förslag, ålägger part skyldighet att medverka till förhandlingsresultatet genom att på begä- ran hålla åberopade handlingar tillgängliga för motparten vid samman- träde.

Jag har i den allmänna motiveringen (se avsnitt 7.8) redogjort för motiven till den editionsplikt som åvilar förhandlande part. Som där har framhållits är regelns syfte att göra parterna jämspelta på det sättet att allt faktamaterial som åberopas står till båda parters förfogande vid förhandlingen. Editionsplikten omfattar alltså handlingar som ger upp- lysning om faktiska förhållanden som åberopas i förhandlingen. Part är däremot inte på grund av paragrafen skyldig att lämna ut handlingar som innehåller partens egna överväganden eller förhandlingstaktiska dispositioner. Innehåller handling uppgifter av båda slagen ankommer det på den förpliktade parten att finna en form för utlämnande av de

• Sida 163
•  Original

Prop. 1977/78: 175 163

uppgifter som omfattas av editionsplikten, t. ex. genom bestyrkt utdrag av handling som motparten har rätt att ta del av. Det ligger i sakens natur att editionsplikten endast gäller handling som parten själv har till— gång till.

Editionsplikten är skadeståndssanktionerad genom 27 5.

185

I paragrafen upptas bestämmelser som är avsedda att underlätta be- visningen i frågan när förhandling skall anses avslutad. Paragrafen mot— svarar 20 å i utredningens förslag och har viss förebild i 16 & tredje stycket lagen (1976: 580) om medbestämmande i arbetslivet.

Det är framför allt vid tillämpningen av 23 å andra. stycket och 24 & hyresförhandlingslagen som det är viktigt att kunna bestämma tidpunk— ten när förhandling skall anses avslutad. Tidpunkten har emellertid be- tydelse även i ett annat sammanhang. När lägenhet omfattas av för- handlingsordning, bör hyresvärden inte kunna kringgå kravet på pri- mär förhandlingsskyldighet på det sättet att han säger upp hyresgästen för avflyttning och driver sitt krav på högre hyra i en förlängningstvist inför hyresnämnden. För att hindra sådana försök att gå vid sidan av förhandlingsordningens bestämmelser har i 11 a & nämndlagen (se av— snitt 9.3) tagits in en bestämmelse om att hyresnämnd i tvist om hyres- villkor enligt hyreslagen inte får ta upp till prövning fråga om höjning av hyran förrän det har visats att förhandlingar enligt förhandlingsord- ningen har ägt rum i frågan. Också i detta sammanhang är det alltså av vikt att kunna klarlägga, när förhandling skall anses avslutad.

Bestämmelsen i första stycket" är dispositiv. Om parterna enas om att förhandling skall anses avslutad vid annan tidpunkt, skall alltså den tidpunkten gälla. Sådan överenskommelse mellan parterna kan anting- en ta sikte på ett särskilt fall eller ta sig utryck i generella bestämmel- ser i förhandlingsordningen, t. ex. att förhandling skall efter fullgjord förhandlingsskyldighet anses avslutad då parterna åtskiljs från samman- träde i tvistefrågan, då justerat förhandlingsprotokoll föreligger etc.

Kan tvist inte lösas vid lokal förhandling, har part enligt de frivilli- ga förhandlingsordningama i allmänhet rätt att hänskjuta tvisten till ett partssammansatt centralt förlikningsorgan. Detta kan då avge en re— kommendation om hur tvisten bör lösas. Har endera parten begärt så- dant hänskjutande, bör förhandlingarna i allmänhet inte anses avsluta- de förrän också den centrala kommittén har haft tillfälle att behandla

• Sida 164
•  Original

Prop. 1977/78: 175 164 tvisten. I vilken utsträckning part har rätt att göra undantag från för— handlingsordningens bestämmelser i detta avseende, får i händelse av tvist härom avgöras genom tolkning av bestämmelserna i fråga.

Sedan förhandling rörande viss fråga har förklarats strandad, är det självfallet tänkbart att ena parten på nytt gör framställning om för- handling i frågan. Motparten torde ofta ha anledning att ställa sig posi- tiv till en sådan förhandlingslnvit. En ny förhandlingsomgång kan då inledas som kanske resulterar i att uppgörelse kan träffas. Om motpar- ten å andra sidan inte är villig att på nytt uppta förhandling i frågan, torde det inte vara meningsfullt att genom en lagbestämmelse ålägga honom förhandlingsskyldighet. Det finns därför enligt min mening ing- et behov av att i lagen söka närmare reglera vilka rättigheter och skyl- digheter förhandlingsordningens parter har gentemot varandra, när en strandningssituation har inträffat.

Sedan tvist efter strandade förhandlingar har hänskjutits till hyres- nämnden enligt 24 å hyresförhandlingslagen eller 49 & hyreslagen kan nämnden emellertid komma att ställas inför problemet huruvida en ny framställning om förhandling i den fråga som processen rör skall anses utgöra ett processhinder. För att förebygga tvekan på denna punkt föreskrivs i andra stycket att part som har mottagit en sådan framställ- ning inte på grund därav är skyldig att återupptaga förhandlingen. Följ- aktligen föreligger inte något processhinder. Ej heller kan i ett sådant läge uppkomma skadeståndsskyldighet för förhandlingsvägran.

F örhandlingsöverenskom melsen

I detta avsnitt av lagen upptas i 19—21 åå vissa bestämmelser om för- handlingsöverenskommelses form och innehåll. Vidare regleras här för- hållandet mellan förhandlingsöverenskommelsen och det enskilda hy- resavtalet. Hyresgästs rätt att få förhandlingsöverenskommelse prövad av hyresnämnd behandlas i 22 5. I 23 & återfinns regeln om att avtal om hyreshöjning mellan hyresvärd och hyresgäst är ogiltigt, om hyresvärden har åsidosatt sin primära förhandlingsskyldighet.

19 &

Paragrafens första stycke, som motsvarar 15 å i utredningens förslag, innehåller en bestämmelse om att förhandlingsöverenskommelse skall upprättas skriftligen för att vara giltig. Skriftlighetskravet är motiverat

främst av rättssäkerhetsintresset. . Andra stycket, som saknar motsvarighet i utredningens förslag, inne-

håller en regel om att hyresvärden är skyldig att underrätta hyresgäs- terna om innehållet i förhandlingsöverenskommelse. Regeln har be- handlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.9).

• Sida 165
•  Original

Prop. 1977/78: 175 165

205

Paragrafen, som saknar motsvarighet i utredningens förslag, innehål- ler bestämmelser om ersättning för hyresgästorganisations förhandlings- arbete. '

Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.4). Skäligheten av belopp som enligt förhandlingsöverenskommelse skall utgöra ersättning för förhandlingsarbete kan prövas dels i samband med en bruksvärdeprövning av det totala hyresbeloppet dels också utan samband med hyran i övrigt (se 22 å andra stycket).

215

Paragrafen, som saknar motsvarighet i utredningens förslag, innehål- ler bestämmelser om att i förhandlingsöverenskommelse om hyra lika stora lägenheter i ett hus i princip skall åsättas samma hyra.

Bestämmelserna har behandlats i den allmäna motiveringen (avsnitt 7.4). Som har angivits där innebär bestämmelserna att hyresgästen kan tvinga fram en hyressänkning även om en regelrätt bruksvärdeprövning kanske inte skulle ge vid handen att hyran för hans lägenhet är oskäligt hög. I 22 å andra stycket första meningen har tagits in en erinran om detta förhållande.

Vid tillämpningen av paragrafen skall självfallet bortses från ersätt- ning för bränslekostnader och andra rörliga tillägg till hyran i den mån debitering sker på grundval av den individuella förbrukningen eller el- jest efter grunder som medför att ersättningen inte utgår med samma belopp per kvadratmeter lägenhetsyta för de berörda hyresgästerna.

22%

Paragrafen, som motsvarar 16 å i utredningens förslag, innehåller bestämmelser om hyresgästs rätt att få förhandlingsöverenskommelse prövad av hyresnämnd.

Av första stycket första meningen framgår att prövningsrätten är bc— gränsad till hyresvillkor som har reglerats genom den klandrade för— handlingsöverenskommelsen. Om förhandlingsöverenskommelsen gäller endast hyrans storlek har hyresgästen inte möjlighet att få andra hyres- villkor prövade i ärendet. Den enskilde hyresgästens prövningsrätt är vidare naturligen begränsad till den del av förhandlingsöverenskommel- sen som avser honom.

Prövningsrätten är enligt första stycket andra meningen tidsbegrän- sad. Ansökan som kommer in för sent skall avvisas. Med ändring av ' utredningens förslag har utgångspunkten för tremånadersfristen be- stämts olika i fråga om hyran och andra hyresvillkor. I fråga om hyra räknas tiden från första förfallodag för den nya hyran. Beträffande an- :

• Sida 166
•  Original

Prop. 1977/78: 175 166 nat hyresvillkor räknas tiden däremot från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret. Det krävs alltså i detta fall att hy- resvärden särskilt informerar hyresgästen om det nya villkoret för att fristen skall börja löpa. Det har överlämnats åt förhandlingsparterna att finna lämpliga former för denna information.

Hyresgäst som har försuttit tremånadersfristen har alltid kvar sin rätt att påkalla villkorsprövning enligt 54 & hyreslagen efter uppsägning till kontraktstidens slut. En hyresgäst som är missnöjd med en förhand- lingsöverenskommelse kan givetvis också vända sig till hyresgästorga- nisationen och begära att organisationen påkallar nya förhandlingar. En förhandlingsöverenskommelse kan ju när som helst ändras av förhand- lingsordningens parter. Om det är fråga om felaktigheter i förhand— lingsöverenskommelsen som beror på felräkning eller liknande är det naturligt att rättelse sker på detta sätt.

Parter vid prövning av förhandlingsöverenskommelse är hyresgästen och hyresvärden. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (av- snitt 7.9) är det emellertid befogat att hyresnämnden bereder hyresgäst- organisationen tillfälle att yttra sig i ärendet. En bestämmelse härom har tagits ini 17 & nämndlagen (se avsnitt 9.3).

I andra stycket första meningen hänvisas när det gäller den mate— riella prövningen till 48 & hyreslagen. Hänvisningen har kompletterats med en erinran om att de nya bestämmelserna i 21 5 kan innebära av- vikelse från bruksvärdereglerna. Andra stycket andra meningen inne- håller den vid 20 & berörda regeln att skäligheten av belopp som utgör ersättning för förhandlingsarbete får prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt.

Vid prövning av förhandlingsöverenskommelse får hyresvärden inte begära högre hyra än den som han har avtalat med hyresgästorganisa- tionen. Däremot kan hyresvärd och hyresgäst naturligtvis förlikas om lägre hyra.

I tredje stycket första meningen anges att beslut varigenom hyres- villkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen i den delen. Beslutet skall gälla från den tidpunkt då överenskommelsen träd- de i kraft. Som framhållits i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.9) är hyresgästen skyldig att följa de villkor som har bestämts genom över- enskommelsen till dess han får till stånd en ändring. Om överenskom- melsen avser hyra är hyresgästen alltså skyldig att betala den avtalade hyran till dess ett lagakraftvunnet ändringsbeslut föreligger.

Om hyran sänks av hyresnämnd har hyresgästen betalat för mycket. och hyresvärden skall åläggas återbetalningsskyldighet. Bestämmelser härom finns i tredje stycket andra meningen.

23 & Paragrafen, som motsvarar 17 5 i utredningens förslag, innehåller

• Sida 167
•  Original

Prop. 1977/78: 175 167

bl.a. en bestämmelse om ogiltighet av avtal som hyresvärden med åsi- dosättande av den primära förhandlingsskyldigheten träffar med hyres- gäst. Innehållet i paragrafen har behandlats i den allmänna motivering— en (avsnitt 7.7).

Ogiltighetspåföljden i första stycket första och andra meningarna korresponderar mot hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet enligt 5 5 första stycket. Den gäller alltså dels hyreshöjning, dels ändring av bränsle- eller va-klausul. I det senare fallet är ett individuth avtal ogiltigt oavsett om ändringen leder till en höjning eller en sänkning av ersättningsbeloppet. Om förhandlingsordningens parter enas om att ut- vidga området för den primära förhandlingsskyldigheten och hyresvär- den träffar enskilt avtal i strid med denna överenskommelse, blir av- talet inte ogiltigt (jfr däremot i fråga om allmänt skadestånd 26 å).

Utanför området för hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet föreligger inte något hinder mot individuella avtal om hyran. Det är tillåtet för hyresvärd och hyresgäst att komma överens om lägre hyra än den vid förhandlingen bestämda. Förhandlingsöverenskommelse om hyra bör alltså betraktas som ett avtal om högsta tillåtna hyra.

Det bör framhållas att förekomsten av förhandlingsklausul inte i och för sig är någon förutsättning för förhandlingsskyldighet. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.4) gäller den primära för- handlingsskyldigheten oberoende av om förhandlingsklausul finns eller inte. Genom denna ordning kommer de vid förhandlingarna bestämda hyrorna att i princip bli omedelbart gällande för hela lägenhetsbestån- det. De förhandlande parterna kan emellertid enligt 3 & enas om att undanta viss lägenhet från förhandlingsordningen. Vidare kan förhand- lingsordningen enligt samma paragraf upphöra att gälla för viss lägen— het om hyresnämndmeddelar beslut av innebörd att hyresavtalet inte skall innehålla förhandlingsklausul. I dessa fall gäller inte hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet. Det står då också värden fritt att träffa enskilt avtal med hyresgästen.

Om hyresvärden i och för sig har fullgjort sin primära förhandlings- skyldighet men förhandlingarna har strandat, står det hyresvärden fritt att träffa enskilda hyresavtal med hyresgästerna. Detta framgår av första stycket. Detsamma gäller om hyresgästorganisationen har gjort sig skyldig till förhandlingsvägran e. (1. En bestämmelse härom har tagits in i andra stycket.

• Sida 168
•  Original

Prop. 1977/78: 175 168

Rött till prövning av hyresvillkoren i vissa fall

Detta avsnitt av lagen innehåller regler om hur hyresvärd och hyres- gäst under löpande hyresperiod kan få tvist, som inte har kunnat lösas genom kollektiv förhandling, prövad av hyresnämnden.

24g

Paragrafen, som i huvudsak motsvarar 18 å i utredningens förslag, innehåller bestämmelser om rätt för hyresvärd och hyresgäst att hos hy— resnämnden påkalla ändring av hyresvillkoren när förhandlingar har strandats.

Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.9). I förhållande till utredningens förslag har den ändringen skett att kravet på uppsägning helt har slopats.

Av första stycket framgår att avslutade förhandlingar eller inträffad förhandlingsvägran är en förutsättning för rätten till villkorsprövning. Det åligger inte hyresnämnden att självmant undersöka om dessa för- utsättningar är uppfyllda. Gör motparten gällande att förutsättningama för ansökan om villkorsprövning brister, åligger det den som har an- sökt om villkorsprövning att visa att någon av de båda i paragrafen an— givna förutsättningarna föreligger. Om han inte kan det bör ansökan avvisas av hyresnämnden. För att underlätta bevisningen i frågan om en förhandling är avslutad finns den tidigare behandlade regeln i 18 å första stycket.

I andra stycket föreskrivs att beslut om ändring av hyresvillkoren ej får avse tid före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre må- nader från dagen för ansökningen. I undantagsfall får emellertid hy- resnämnden besluta om retroaktiv hyra (jfr 19 & tredje stycket i ut- redningens förslag).

Enligt tredje stycket skall i ansökningen anges den tidpunkt från vilken ändring av hyresvillkoren yrkas. Begärs retroaktiv hyra, skall skä- len för denna begäran anges.

255

Av bestämmelserna är det endast tredje stycket som behöver någon närmare motivering. Lagrummet hänger samman med att hyresnämnds- prövning enligt 24 5 får användas endast när möjligheterna att nå en förhandlingsuppgörelse har uttömts. Prövningen får endast avse hyres- villkor som förhandlingen har avsett. Det är alltså inte möjligt att stran- da förhandlingar rörande ett hyresvillkor och sedan ansöka om pröv- ning av ett annat hyresvillkor. Det kan emellertid undantagsvis inträf- fa att det hyresvillkor tvisten gäller har sådant samband med annat vill- kor att det framstår som både rimligt och praktiskt att även det senare

• Sida 169
•  Original

Prop. 1977/78: 175 169

villkoret prövas. I tredje stycket föreskrivs därför att hyresnämnd får ta upp sådant villkor till prövning om särskilda skäl föreligger. Liksom utredningen anser jag att det i allmänhet inte torde möta några svårig- heter för en hyresnämnd att avgöra när den bör tillåta sådan pröv— . ning.

Skadestånd

26—29 55

I 26 5 sanktioneras hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet (se avsnitt 7.6). Skadestånd kan utgå till hyresgästorganisationen om hyres- värden åsidosätter den primära förhandlingsskyldighet som åvilar ho- nom enligt 5 5 första stycket eller enligt särskild föreskrift i förhand- lingsordningen. Som anförts vid 5 5 står det parterna fritt att genom avtal utvidga hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet i förhållande till vad som följer av lagen. Sådant avtal är alltså skadeståndssanktio- nerat.

I 27 5 sanktioneras bestämmelserna om hur förhandling skall gå till (se avsnitt 7.7). Om part vägrar att fullgöra sin skyldighet att träda i förhandling enligt 16 5 första stycket eller enligt föreskrift i förhand— lingsordning har motparten rätt att kräva skadestånd. Enligt paragrafen kan skadestånd utgå också om part underlåter att följa de bestämmel- ser som gäller för förhandlingen enligt 16 å andra stycket och 17 &.

I 28 5 slås fast att skadestånd skall avse inte bara ekonomisk skada utan även skada som inte är av ekonomisk natur. Det är alltså fråga om den särskilda form av skadestånd som förekommer inom arbetsrät- ten under namn av allmänt skadestånd (se avsnitt 7.6). Paragrafen har utformats i huvudsaklig överensstämmelse med 55 5 lagen (1976: 580) om medbestämmande i arbetslivet.

Enligt 29 å gäller dels en tvåmänadersfrist för att framställa skade- ståndsanspråk hos motparten, dels en tvåårsfrist för att hänskjuta tvis- ten till' hyresnämnd. Liknande bestämmelser finns i 64-——68 åå lagen om medbestämmande i arbetslivet.

Övriga bestämmelser

30—33 55

30—32 åå motsvarar 25—28 55 i utredningens förslag. 33 & saknar motsvarighet i utredningens förslag.

1 30 9' anges att frågor om tillämpningen. av lagen skall prövas av hy- resnämnd. Fråga om skadestånd enligt 8 5 andra stycket skall dock

• Sida 170
•  Original

Prop. 1977/78: 175 170 prövas av domstol som avses i 10 kap. 1 5 rättegånngalken. Paragrafen innehåller också en hänvisning till nämndlagen i fråga om förfarandet vid hyresnämnden (se avsnitt 9.3).

3] 5 innehåller bestämmelser om förfarandet vid fullföljd av talan mot hyresnämndens beslut och motsvarar vad som gäller enligt exem- pelvis 34 å bostadsförvaltningslagen(1977 : 792).

32 5 innehåller en speciell regel om rättegångskostnader i bostads- domstolen, som överensstämmer med vad som i motsvarande typ av tvister gäller enligt 73 & hyreslagen (se om sistnämnda paragraf prop. 1968: 91 bihang A s. 244, 353 och 367 samt prop. 1974: 151 s. 97).

I 33 5 öppnas en möjlighet för vissa bostadsföreningar m.m. att hos länsstyrelsen utverka dispens från tillämpning av lagen. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.3). Paragrafen har utformats i överensstämmelse med motsvarande bestämmelse i 25 & bostadssaneringslagen(1973: 531) (se om sistnämnda bestämmelse CU 1974: 36 s. 58).

Övergångsbestämmelser

Den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 juli 1978. För det tidigare hyresreglerade lägenhetsbeståndet finns i avvecklings- lagen bestämmelser om fastställelse och ändring av övergångshyra för tiden fr.o.m. den 1 oktober 1975 t.o.m. den 31 december 1978 (se avsnitt 9.8). För bestämmandet av sådan hyra gäller en särskild för- handlingsordning enligt awecklingslagen. Bestämmelserna om över- gångshyra är också straffsanktionerade.

Uppenbarligen kan hyresförhandlingslagen inte tillämpas när det gäller att bestämma hyran för lägenheter som är underkastade avveck- lingslagens reglering. Jag biträder därför utredningens förslag att den nya lagen inte skall gälla fråga om fastställelse och ändring av över- gångshyra enligt awecklingslagen. Detta innebär inte att hyresvärd och hyresgästorganisation är förhindrade att träffa giltigt avtal om förhand- lingsordning beträffande lägenheter på vilka avvecklingslagen är till- lämplig. Däremot kan så länge avvecklingslagen gäller för lägenheterna frågor om övergångshyra inte behandlas enligt bestämmelserna i hyres- förhandlingslagen utan endast enligt avvecklingslagen. Det kan vara lämpligt att förhandlingsordningens temporära begränsning i detta av- seende anmärks i avtalet.

Hyresförhandlingslagen är i väsentliga stycken utformad efter möns- ter av den förhandlingsmodell som har utvecklats av hyresmarknadens partsorganisationer. Som utredningen har föreslagit bör övergångsbe— stämmelsema därför utformas så att de frivilliga förhandlingsordningar som f.n. är i bruk i så stor utsträckning som möjligt kommer att jäm- ställas med förhandlingsordningar som har tillkommit efter lagens ikraftträdande.

• Sida 171
•  Original

Prop. 1977/78: 175 171

Merparten av de nuvarande frivilliga avtalen om förhandlingsordning torde i allt väsentligt uppfylla de formella krav som i lagen ställs upp på ett sådant avtal. Detta är t. ex. regelmässigt fallet beträffande såda- na avtal som är utformade i enlighet med de rekommendationer som har utfärdats genom de centrala organisationemas försorg (jfr avsnit- ten 32—35).

I fråga om förhandlingsrättens innehåll skiljer sig de frivilliga för— handlingsordningarna dock på några punkter från vad som gäller enligt den nya lagen. En viktig skillnad är att de frivilliga förhandlingsord- ningarna inte föreskriver någon primär förhandlingsskyldighet för hy- resvärden i fråga om höjning av hyran. Som jag tidigare har framhållit (se avsnitt 7.7) beror detta på att förhandlingsordningarna har tillska- pats just för att få till stånd kollektiva förhandlingar om hyran och att det därför aldrig har ifrågasatts att hyresvärden skulle underlåta att påkalla förhandling i dessa frågor. I praktiken anses'dessa förhandlings- ordningar alltså innefatta primär förhandlingsskyldighet i fråga om hy- reshöjningar, låt vara att denna skyldighet är osanktionerad. Med hän- syn härtill kan det enligt min mening inte anses strida mot parternas avsikter med avtalen, om lagens föreskrifter om primär förhandlings- skyldighet görs omedelbart tillämpliga på dessa avtal. För att hyresvär- den i dessa fall skall bli bunden av lagens föreskrift om primär förhand- lingsskyldighet och av de därtill knutna sanktionsbestämmelsema bör det alltså inte krävas att särskild överenskommelse därom träffas mel- lan parterna.

För att undvika oklarhet om vilka av de vid lagens ikraftträdande gällande avtalen om förhandlingsordning som därefter skall medföra de i lagen angivna rättsverkningarna har en föreskrift härom tagits in i övergångsbestämmelsema. Enligt denna föreskrift gäller lagen även av— tal om förhandlingsordning som har ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med bestämmelserna i 1, 3 och 6 55 samt 7 5 1—3 och innefattar rätt att påkalla förhandling rörande någon av de frå- gor som anges i 5 &.

Uppfyller ett gällande avtal om förhandlingsordning inte de sålunda föreskrivna kraven, kan avtalet inte tillerkännas giltighet som förhand- lingsordning i lagens mening. Detta innebär att de prövnings- och sank- tionsbestämmelser som upptas i lagen inte kan tillämpas på avtalet i fråga. Vidare torde en förhandlingsklausul som hänvisar till ett sådant avtal inte böra godtas av hyresnämnden, om hyresgästen motsätter sig klausulen.

Om ett avtal som uppfyller kraven för att tillerkännas fortsatt giltig— het i något avseende skulle awika från en dispositiv bestämmelse i la— gen, skall avtalets bestämmelser på denna punkt självfallet vara bindan- de också i fortsättningen. Innefattar ett sådant avtal däremot awikelse från en indispositiv bestämmelse, skall lagens regler tillämpas i stället

• Sida 172
•  Original

Prop. 1977/78: 175 172 för vad avtalet föreskriver. Som jag nyss nämnde bör t. ex. reglerna om primär förhandlingsskyldighet omedelbart lända till efterrättelse. Som ett ytterligare exempel på en tvingande regel kan jag peka på föreskrif— tcn i 5 & tredje stycket om att skriftlig fullmakt från hyresgästen alltid krävs för att en hyresgästorganisation skall ha rätt att påkalla förhand- ling rörande tvist om tillämpningen av hans hyresavtal. Övergångsbestämmelsema innebär alltså att flertalet av de nuvaran- de frivilliga förhandlingsordningama omedelbart kommer att inrymmas under lagens tillämpningsområde. I konsekvens härmed bör de för- handlingsklausuler som har tecknats i anslutning till dessa förhandlings- ordningar och som har utformats i enlighet med 19 a & hyreslagen i dess nuvarande lydelse tillerkännas fortsatt giltighet. En föreskrift av detta innehåll finns i övergångsbestämmelsema till lagen om ändring i jordabalken (se avsnitt 9.2). En liknande föreskrift har tagits in i hyres- förhandlingslagens övergångsbestämmelser. Där föreskrivs också att en sådan förhandlingsklausul skall anses som förhandlingsklausul enligt

9.2. Förslaget till lag om ändring i jordabalken 19 a &

Paragrafens första stycke har ändrats i enlighet härmed. Ändringen . medför att det nuvarande andra stycket kan utgå och att en smärre jus- tering får göras i nuvarande tredje stycket. Samtidigt bör en redaktio- nell jämkning göras där i förtydligande syfte. Jag återkommer i sam- band med förslaget till övergångsbestämmelser till frågan om' fortsatt giltighet av äldre förhandlingsklausuler.

• Sida 173
•  Original

Prop. 1977/78: 175 173

Ett nytt sista stycke till paragrafen innehåller en erinran om att det i hyresförhandlingslagen finns bestämmelser om ogiltighet av avtal om hyreshöjning (se 23 & hyresförhandlingslagen).

445

Gällande rätt. Hyresavtal rörande bostadslägenhet är i princip för— enat med ett s.k. direkt besittningsskydd, som innebär att hyresgästen har rätt att vid hyrestidens utgång få hyresförhållandet förlängt. Be- stämmelserna om bostadshyresgästs rätt till förlängning av hyresavtalet finns i 45—53 åå hyreslagen.

Besittningsskydd föreligger emellertid inte om hyresrätten är förver- kad. I 42 & hyreslagen anges de situationer som kan leda till att hyres- rätten förverkas. Enligt första stycket 1 är hyresrätten i princip förver- kad om hyresgästen dröjer med betalning av hyra utöver två vardagar efter förfallodagen. Hyresrätten kan också förverkas om hyresgästen åsidosätter vissa andra skyldigheter enligt hyreslagen eller hyresavtalet.

När hyresrätten är förverkad, är hyresvärden berättigad att säga upp hyresgästen till avflyttning. Om hyresrätten förverkas på grund av att hyresgästen inte har betalat hyran men betalning sker innan hyresvär— den gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan hyresgästen enligt 43 & dock inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Om hy- resrätten har förverkats genom dröjsmål med betalningen och hyresvär- den på grund därav har sagt upp avtalet, har hyresgästen ändå möjlig- het att återvinna hyresrätten. Enligt 44 5 första stycket kan hyresrätten sålunda återvinnas genom att hyran betalas eller sätts ned hos över- exekutor senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen, i den ord- ning som gäller för uppsägning, delgetts underrättelse om att han ge- nom att betala hyran på angivet sätt äger återvinna hyresrätten. I av- vaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad som behövs för att återvinna hyresrätten, får beslut om vräkning inte meddelas förrän 14 vardagar förflutit från det att hyresgästen delgetts underrättelsen.

Enligt 44 5 andra stycket gäller inte bestämmelserna om återvinning i fall då skyldighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad ef- ter det att hyresrätten förverkades.

Med stöd av 44 & tredje stycket har regeringen fastställt formulär till underrättelse som skall användas i förevarande fall (se SFS 1973: 199 och 1974: 826).

När hyresrätten har förverkats och återvinning av denna inte kan ske, är hyresgästen efter uppsägning skyldig att flytta. Gör han inte det, kan hyresvärden hos överexekutor begära handräckning för avhysning av hyresgästen (vräkning). Bestämmelserna om överexekutors rätt att förordna om vräkning av hyresgäst finns i 192 & utsökningslagen (1877: 31 s. 1). Hyresvärden kan även utverka domstols dom eller utslag i lag- sökningsmål med förordnande om sådan handräckning. Förordnande

• Sida 174
•  Original

Prop. 1977/78: 175 174 om vräkning verkställs av utmätningsman (kronorfogdemyndighet). Vräkning får inte ske med mindre hyresgästen senast fyra dagar dess- förinnan blivit underrättad av utmätningsmannen om att verkställighet begärts (193 5 1 mom. utsökningslagen). Utmätningsmannen får, om förhållandena föranleder det, medge särskilt anstånd med vräkningen under högst en vecka. Om synnerliga skäl föreligger och vissa andra förutsättningar är uppfyllda, får anståndet utsträckas till högst fyra veckor (193 5 2 mom.). '

F.n. pågår inom justitiedepartementet arbete på en ny utsöknings- balk. I samband därmed sker en översyn av de nu behandlade bestäm- melserna om avhysning.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna förslag. I sitt slut- betänkande (SOU 1975: 51) Bostadsförsörjning och bostadsbidrag har boende- och bostadsfinansieringsutredningarna behandlat frågan om skydd mot vräkning (s. 240—244).

Utredningarna konstaterar att vräkning alltid är en drastisk åtgärd, som medför allvarliga konsekvenser för hyresgästen och hans familj. Även om de vräkta kan beredas en ny bostad, medför vräkningen i allmänhet att de tvingas byta bostadsområde med allt vad detta innebär i fråga om avbrutna kontakter med grannar, ny miljö för barnen och i övrigt ändring av invanda förhållanden.

Vräkning bör därför enligt utredningarna anlitas som en sista utväg. I och för sig kan vräkning vara en rationell åtgärd från fastighetsäga— rens utgångspunkt. Han har då gett upp hoppet om att få in hyran och vill få lägenheten disponibel för uthyrning till annan så snart som möj- ligt. Någon lösning på den utsatta familjens situation är däremot inte en vräkning. I ett större perspektiv kan förhållandena tvärtom riskera att försämras. Kommunen bör därför ges möjlighet att ingripa och se till att familjen får bo kvar, om kommunens bedömning av de sociala förhållandena ger till resultat att vräkning inte bör ske.

Utredningarna framhåller att vräkning till följd av betalningsförsum- melse ofta torde kunna undvikas, t. ex. genom att social myndighet trä- der emellan och betalar förfallen hyra. En nackdel f.n. är emellertid att myndigheterna ofta får vetskap om förhållandet på ett alltför sent stadium, nämligen när hyresrätten redan har förverkats och återvin- ningsmöjligheten gått förlorad. Om hyresgästen inte själv tar kontakt med myndigheten och berättar om sin situation, får myndigheten i re- gel vetskap om den hotande vräkningen först genom meddelande från kronofogdemyndigheten, som regelmässigt underrättar de sociala myn- digheterna i kommunen om inkomna ansökningar om vräkning.

För att ge kommunen möjlighet att förhindra vräkning och bevara hyresrätten åt hyresgästen i fall av betalningsförsummelse föreslår ut- redningarna att kommunens socialnämnd alltid skall delges underrät- telse när hyresrätten är förverkad av denna anledning. Utredningarna

• Sida 175
•  Original

Prop. 1977/78: 175 175

föreslår därför ett tillägg till 44 5 första stycket hyreslagen av innebörd att återvinningsfristen skall börja löpa först sedan vederbörande social- nämnd delgivits underrättelse om uppsägningen och anledningen till denna. På så sätt vinner man enligt utredningarna den fördelen att man inte behöver överlämna åt hyresgästen att själv ta initiativet till en för- frågan om socialhjälp.

Utredningama förutsätter att underrättelse till socialnämnd skall be- traktas som handling i ärende rörande socialhjälp och att den som så— dan är underkastad sekretess.

Remissyttrandena. Så gott som alla remissinstanser som har yttrat sig i frågan tillstyrker utredningamas förslag eller lämnar det utan er- inran.

Från kommunförbundets och samtliga kommuners sida uttrycks till- fredsställelse över förslaget. Jönköpings, Göteborgs och Hofors kom- muner nämner att systemet med anmälan till socialnämnd fungerar re— dan i dag för de allmännyttiga bostadsföretagens del.

_Jönköpings m. fl. kommuner framhåller att en vräkning under alla förhållanden har negativa konsekvenser för dem det berör och ifråga- sätter om inte en anmälan till socialnämnd borde göras också när vräk— ning skall verkställas av andra skäl än betalningsförsummelse.

Norrköpings kommun anser att ett beslut om vräkning inte bör få meddelas förrän en månad förflutit från det att socialnämnden under- ' rättats i ärendet. 14 dagar anser kommunen vara en alltför kort tid för att socialnämnden skall ha tillräckligt rådrum att hjälpa hyresgästen.

Bostadsdomstolen anser det tveksamt om man bör ändra reglerna så snart efter den tidigare reformen. Enligt bostadsdomstolen bör under- rättelseskyldigheten avse kommunen och inte socialnämnden.

Justitiekanslern påpekar att viss justering bör göras av lagtexten så att det klart framgår att socialnämnden endast skall ha möjlighet att ingripa när det är fråga om fysisk person.

Datainspektionen avstyrker utredningamas förslag. Som skäl anför inspektionen att det kan uppfattas som ett otillbörligt intrång i den personliga integriteten. Verket åberopar bl. a. utredningamas eget utta- lande att det fortfarande råder ett motstånd hos många att begära hjälp från sociala myndigheter. Även Sveriges fastighetsägareförbund anser att integritetsskyddssynpunktema måste beaktas.

Föredraganden. Trots att bostadshyresgästemas ställning gentemot hy- resvärden i förverkandefallen har förbättrats (se prop. 1973: 23 s. 168— 170), har det visat sig att vräkning i många fall inte har kunnat undvikas. Det är i allmänhet personer med sociala problem i ett eller flera hän- seenden som drabbas av att bli vräkta från sin bostadslägenhet. Inte säl- lan är det fråga om människor som av olika skäl inte kommer sig för med att själva begära stöd från samhällets sida.

Vräkning är en åtgärd som medför allvarliga konsekvenser för hyres-

• Sida 176
•  Original

Prop. 1977/78: 175 176

gästen och dennes familj. Den innebär i allmänhet inte någon lösning på den utsatta familjens situation utan kan tvärtom få omfattande ska— deverkningar. Vräkning bör därför så långt det är möjligt undvikas. Emellertid kan man inte bortse från hyresvärdens ställning i ett ömse- sidigt förpliktande avtalsförhållande. Hänsynen till hyresvärden krä- ver att vräkningsinstitutet måste kunna användas som yttersta påföljd när rättelse inte har skett.

Vräkning torde emellertid många gånger kunna undvikas, om kom- munala organ kopplas in i vräkningsfallen. De kommunala organen har då bl. a. möjlighet att betala förfallen hyra. Kommunen bör emel- lertid då kopplas in på ett så tidigt stadium att möjligheten för hyres- gästen att återvinna hyresrätten inte har gått förlorad. För att man skall nå detta syfte har boende- och bostadsfinansieringsutredningama föreslagit ett tillägg till 44 5 första stycket hyreslagen. Enligt förslaget skall återvinningsfristen i detta lagrum börja löpa först sedan också so- cialnämnden i den.kommun, där lägenheten är belägen, har delgivits un- derrättelse om uppsägningen och anledningen till denna.

Förslaget har vunnit anslutning bland så gott som samtliga remissin- stanser. Även jag finner den anvisade lösningen vara ändamålsenlig. Det måste ligga i samhällets intresse att i här åsyftade situationer så långt möjligt söka förhindra att ytterligare sociala problem uppstår. Att kommunen kopplas in på detta tidiga stadium har betydelse även i de fall då kommunen inte avser att betala förfallen hyra men kommunens medverkan ändå behövs för att lösa hyresgästens akuta bostadspro- blem. Enligt min mening behöver man inte befara att en underrättelse från hyresvärden till socialnämnden vid fall av uppsägning på grund av betalningsförsummelse skall uppfattas som ett otillbörligt intrång i den personliga integriteten. Jag vill erinra om att underrättelsen måste be- traktas som handling i ärende rörande socialhjälp. Den blir därför un- derkastad de sekretessbestämmelser som gäller för sådan handling.

Hyresgästens återvinningsmöjlighet enligt 44 & avser f. n. endast för- verkande på grund av betalningsförsummelse. Det finns enligt min me— ning ingen anledning att nu vidga bestämmelsernas tillämpning att avse även andra fall av förverkande.

Att begränsa underrättelseskyldigheten till fall där hyresgästen är en fysisk person är enligt min mening inte lämpligt. Därigenom skulle man utesluta möjligheten för socialnämnd att ingripa när hyresgäst är t. ex. ett dödsbo.

Vidare anser jag att nu gällande tidsfrister om 12 resp. 14 vardagar bör vara tillräckliga för att socialnämnden skall ha rådrum att hjälpa hyresgästen.

I enlighet med det anförda har första stycket första meningen kom- pletterats med en bestämmelse om att återvinning, i fråga om bostads- lägenhet, kan ske genom betalning av hyran senast tolfte vardagen efter

• Sida 177
•  Original

Prop. 1977/78: 175 177

det att socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen delgivits underrättelse om uppsägningen och anledningen till den. Vidare har första stycket andra meningen kompletterats med en bestämmelse om att beslut om vräkning inte får meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från det att socialnämnden delgivits underrättelsen. Om hyresgäst och socialnämnd delges vid olika tidpunkter räknas tidsfristcrna givetvis från den senaste tidpunkten.

Ändringarna i 44 5 har försetts med övergångsbestämmelser som mot- svarar vad som gällde vid 1973 års ändringar i paragrafen (se punkt 11 i övergångsbestämmelsema till SFS 1973: 187).

Jag kommer att senare anmäla frågan om ändring av kungörelsen (1973: 199) om underrättelse enligt 12 kap. 44 & jordabalken (ändrad senast 1974: 826).

465

Bostadshyresgäst har besittningsskydd till sin lägenhet. I 46 & hyres- lagen anges emellertid en rad s.k. besittningsskyddsbrytande grunder, dvs. omständigheter som medför att hyresgästen ändå kan gå miste om rätten till förlängning av hyresavtalet. Det är hyresnämnden som i för- längningstvist prövar om omständigheterna är sådana att förlängning skall vägras eller inte.

Enligt 46 5 första stycket 6 skall besittningsskyddet brytas bl. a. om avtalet avser lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upp- låtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Besittningsskyddet är alltså svagare i fråga om en bostadsrättslägenhet som hyrs ut än när det är fråga om en vanlig hy- reslägenhet.

Det har i flera fall förekommit att ett hyreshus har förvärvats av en bostadsrättsförening och att bostadsrätt har upplåtits till lägenheter som redan har varit uthyrda av den tidigare fastighetsägaren. Hyresgästerna har alltså hyreskontrakt med den ursprunglige fastighetsägaren men trots detta förvandlas lägenheterna till bostadsrättslägenheter. Om bo- stadsrättshavaren till en lägenhet säger upp hyresgästen bör frågan om dennes besittningsskydd bedömas på samma sätt som om bostadsrätts- havarcn varit ny ägare av fastigheten. Hyresgästen bör alltså i denna si- tuation ha ett starkare besittningsskydd än hyresgäst som har ingått hyresavtal med vetskap om att upplåtaren innehade lägenheten med bostadsrätt. Denna princip har också följts i ett flertal avgöranden före bostadsdomstolens tillkomst (se statens hyresråds praxissamling betr. 12 kap. 46 ä 3: 71, 4:71, 6: 74/75 och 8: 74/75 samt Knutsson-Lindqvist Bostadsrättslagen s. 85 och Lejman Den nya hyresrätten s. 317).

Bostadsdomstolen har emellertid i en förlängningstvist av denna typ (se rättsfall från bostadsdomstolen 13: 76) funnit att den under 46 å första stycket 6 upptagna upphörsgrunden formellt sett är tillämplig.

12. Riksdagen 1977/78. ] saml. Nr 175

• Sida 178
•  Original

Prop. 1977/78: 175 173 Enligt bostadsdomstolens uppfattning borde hyresförhållandet visserli- gen kunna upplösas — åtminstone på sikt — men hyresgästen borde anses ha ett starkare besittningsskydd än om hyresavtalet ingåtts med vetskap om att upplåtaren innehade lägenheten med bostadsrätt. På grund därav och med hänsyn framför allt till upplåtelsens varaktighet och till att den erbjudna ersättningslägenheten inte ansågs skäligen böra godtas av hyresgästen biföll bostadsdomstolen dennes förlängnings- yrkande. Bostadsdomstolen avkortade dock hyrestiden från ett år till sex månader.

Enligt min mening är det viktigt att hyresgästemas besittningsskydd inte urholkas. När ett hyreshus förvandlas till ett bostadsrättshus bör detta inte få medföra någon försämring i den enskilde hyresgästens ställning. I ett sådant fall bör alltså den under 46 5 första stycket 6 angivna upphörsgrunden inte få tillämpas för att upplösa hyresförhål- landet.

I 7 kap. 11—21 55 jordabalken finns bestämmelser om nyttjanderätts ställning vid fastighetens övergång till ny ägare. Viktigast i detta sam- manhang är 13 å som slår fast att hyresupplåtelse gäller mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Hyresavtalet skall alltså gälla oförändrat.

För att klarlägga att bostadsrättsupplåtelsen i den beskrivna situatio- nen inte bör medföra någon försämring i hyresgästemas ställning har i ett nytt sista stycke i 46 5 tagits in en erinran om att bestämmelserna i 7 kap. om nyttjanderätts ställning vid fastighetens övergång till ny ägare kan medföra att första stycket 6 inte skall tillämpas även om uppsägningen har gjorts av någon som har förvärvat bostadsrätt till lägenheten.

Enligt 35 å andra stycket 4 hyreslagen gäller inte hyresgästs bytesrätt om upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt (se också 24 a 5 andra stycket). Jag har inte funnit det nödvändigt att beträffande by- tesrättcn föra in någon bestämmelse som motsvarar vad jag nyss har föreslagit beträffande besittningsskyddet. Det måste ändå av 7 kap. kunna följa att hyresgästen inte går miste om sin bytesrätt. En annan sak är att lägenheten kan bli mindre attraktiv som bytesobjekt, efter- som den som genom byte övertar hyresrätten får nöja sig med det sva- gare besittningsskydd som följer av 46 5 första stycket 6. Till denna frä- ga avser jag att återkomma i annat sammanhang.

5535

Paragrafen innehåller endast en erinran om att villkorsprövning i vis- sa fall kan ske även enligt hyresförhandlingslagen.

655

Paragrafen innehåller straffbestämmelser för fall då någon begär ve-

• Sida 179
•  Original

Prop. 1977/78: 175 179

derlag för upplåtelse eller överlåtelse av bostadslägenhet. Paragrafen fick sin nuvarande lydelse år 1973 (se prop. 1973: 23 s. 143—148). Straff- bestämmelserna har nu skärpts i enlighet med vad som har anförts i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.11).

Enligt första stycket första meningen är normalstraffet böter eller fängelse i högst sex månader. Härunder faller enstaka upplåtelse av hyresvärd och enstaka överlåtelse av hyresgäst. I första hand bör böter komma i fråga, men när omständigheterna är försvårande bör frihets- straff bli följden. Som exempel på försvårande omständigheter vid en- staka upplåtelse eller överlåtelse kan anföras att gärningsmannen ge- nom annonsering eller annorledes själv har tagit initiativet till transak— tionen eller att han på annat sätt har gått planmässigt till väga. Att gär- ningen avsett betydande belopp är givetvis också en omständighet som skall beaktas.

Den tidigare särskilda åtalsregeln i första stycket andra meningen har ersatts av en regel om att straff inte skall ådömas i ringa fall. Avsikten är att det bara är helt harmlösa förfaranden som inte skall föranleda straff. Härmed avses t. ex. fall där någon i samband med överlåtelse av hyresrätten betingar sig en mindre ersättning för reparationer som han har låtit utföra i lägenheten eller kräver en i endast ringa mån otill- börlig gottgörelse för egendom som han har lämnat kvar.

För grovt brott skall enligt andra stycket dömas till fängelse i högst två år. Vid bedömande av frågan huruvida brottet är grovt skall sär- skilt beaktas om det utgjort led i en verksamhet som har bedrivits yr- kesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare . av fastighet.

Tredje stycket motsvarar tidigare andra stycket och är oförändrat. Det förhållandet att straff inte skall ådömas i ringa fall påverkar själv- fallet inte skyldigheten att återbetala den uppburna ersättningen.

65aå

Paragrafen är ny i hyreslagen men motsvarar 2 och 6 55 bristortla- gen. Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (av- snitt 7.11).

Första stycket innehåller bestämmelser om förbud mot ersättning ut- över fastställd taxa vid lägenhetsanvisning. Bestämmelserna motsvarar 2 & bristortlagen utom såvitt gäller den myndighet som skall fastställa taxa för yrkesmässig bostadsförmedling. Denna uppgift, som nu ankom- mer på hyresnämnd, skall enligt andra meningen ankomma på rege- ringen eller myndighet som regeringen bestämmer. I den allmänna mo- tiveringen (avsnitt 7.11) har förutskickats att uppgiften kommer att anförtros åt kommerskollegium.

Andra stycket ersätter straffbestämmelsen i 6 & bristortlagen vid otill-

• Sida 180
•  Original

Prop. 1977/78: 175 180

låten ersättning för anvisning av bostadslägenhet. Straffskalan har an- passats till vad som enligt 65 & föreslås gälla beträffande otillåtet ve- derlag vid upplåtelse eller överlåtelse av bostadslägenhet. För normal- brottet är straffet böter eller fängelse i högst sex månader. Vid valet mellan böter och strängare påföljd bör främst beaktas huruvida gär- ningsmannen utnyttjat annans särskilda trångmål. Storleken av den otillåtna ersättningen har givetvis också intresse i sammanhanget.

För grovt brott är straffet fängelse i högst två år. Som grovt brott bör främst räknas fall då den olagliga verksamheten har skett vane- mässigt eller eljest är av stor omfattning. Något behov av särskilda be— stämmelser för ringa fall har inte ansetts föreligga.

Tredje stycket föreskriver skyldighet att betala tillbaka otillåten er- sättning och motsvarar 6 5 andra meningen bristortlagen.

Av förslaget till övergångsbestämmelser till ändringarna i bristortla— gen (avsnitt 9.5) framgår att äldre straffbestämmelser skall gälla för gärning som har begåtts före ikraftträdandet.

Övergångsbestämmelser

Ändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1978. Vid 44 & har jag redan berört de övergångsbestämmelser som behövs till nämnda para- graf. I övrigt är det endast ändringarna i 19 a 5 som nödvändiggör sär- skilda övergångsbestämmelser. '

Som jag har berört under 2 & hyresförhandlingslagen har flera re- missinstanser pekat på att förslaget att förhandlingsklausul skall inne- hålla en uttrycklig hänvisning till förhandlingsordning medför att åt- skilliga hyreskontrakt måste skrivas om, om inte särskilda övergångs- bestämmelser meddelas. Jag har i fråga om hyresförhandlingslagens ikraftträdande föreslagit sådana övergångsbestämmelser att merparten av nu gällande, frivilliga förhandlingsordningar omedelbart inryms un- der lagens tillämpningsområde. I konsekvens härmed bör naturligtvis också de förhandlingsklausuler, som tecknats i anslutning till dessa för- handlingsordningar och som utformats i enlighet med då gällande be- stämmelser, tillerkännas fortsatt giltighet.

När det gäller det mindre antal äldre förhandlingsordningar, på vil- ka hyresförhandlingslagen inte kan tillämpas, och sådana förhandlings- överenskommelser, som enligt praxis på vissa håll i landet regelbundet träffas utan stöd av förhandlingsordning, anser jag mig ha anledning att utgå från att de förhandlande parterna —— oavsett hur övergångs- regleringen närmare utformas — tämligen omgående kommer att an- ;passa sig till det lagfästa förhandlingsystemet och teckna förhandlings- ordningar enligt hyresförhandlingslagen. En sådan anpassning torde bli nödvändig redan därigenom att överenskommelser, som träffats i den äldre ordningen, inte kan göras gällade i hyresförhållanden som upp- kommer efter de nya bestämmelsernas ikraftträdande. Man ställs då

• Sida 181
•  Original

Prop. 1977/78: 175 181

inför valet att låta hyran för nyinflyttade hyresgäster bestämmas efter enskilda förhandlingar eller att teckna förhandlingsordning enligt hy- resförhandlingslagen. De äldre förhandlingsmodellema kommer alltså snart att visa sig opraktiska. Det föreligger emellertid enligt min me- ning inte tillräckliga skäl att omedelbart förbjuda tillämpningen av överenskommelser som träffats i dessa äldre former. Intill dess att de förhandlande parterna anpassat sig till hyresförhandlingslagens system, bör nya överenskommelser kunna träffas i den äldre ordningen och få verkan mot de hyresgäster, som tecknat hyresavtal före de nya be- stämmelsemas ikraftträdande. Jag anser inte heller att man behöver begränsa tillämpningen av de äldre förhandlingsformerna till en viss övergångstid. Som jag nyss sade kommer dessa förhandlingsformer att kunna fungera endast under en kortare tid. Man kan då enligt min me- ning överlåta åt de förhandlande parterna att själva avgöra när de skall gå över till det nya systemet. Kan de inte enas om detta står möjlighe- ten öppen att med stöd av hyresförhandlingslagen föra frågan till pröv- ning i hyresnämnd.

En ytterligare fråga i samband med övergången från dessa äldre för- handlingsformer till det legala förhandlingssystemet är om de äldre för- handlingsklausulema skall anses gälla också förhandlingsöverenskom- melser, som ingås på grundval av en förhandlingsordning enligt hyres- förhandlingslagen som i sin tur träffas mellan de i klausulen angivna parterna. Genom att underteckna dessa klausuler har hyresgästerna överlämnat bestämmanderätten om hyresvillkoren till de förhandlande parterna. Det finns då inte skäl att avkräva hyresgästerna en ny klau- sul enbart av den anledningen att de förhandlande parterna anpassar sig till ett system, som också innebär att den enskilde hyresgästen får en starkare ställning. Övergångsbestämmelserna bör därför ges sådant in- nehåll att de gamla klausulerna i dessa fall får fortsätta att gälla. Jag förutsätter härvid att de förhandlande parterna på lämpligt sätt under- rättar hyresgästerna om att avtal om förhandlingsordning har träffats.

Som jag har framhållit i anslutning till 2 & innebär övergångsregle- ringen att förhandlingsklausuler i äldre hyreskontrakt som överens— stämmer med 19 a 5 andra stycket hyreslagen i dess nuvarande lydelse också i fortsättningen skall äga verkan mot hyresgästerna (jfr avsnitt 9.1). Som utredningen har påpekat kan det ibland uppstå tvekan om huruvida ordet ”hyra” i en äldre förhandlingsklausul omfattar dels se- parat debiterade bränslekostnader rn. m., dels frågor som rör andra boendeförhållanden än hyrans storlek.

I likhet med utredningen anser jag att frågan vad en äldre förhand- lingsklausul skall anses omfatta måste avgöras genom en tolkning av klausulen. Härvid skall självfallet vanliga metoder för avtalstolkning tillämpas. Klausulens ordalydelse bör alltså inte vara det enda som till— mäts betydelse vid tolkningen. Man måste också beakta såväl parter-

• Sida 182
•  Original

Prop. 1977/78: 175 182 nas avsikter och övriga förhållanden, när avtalet träffades, som den praxis parterna har utbildat vid tillämpningen av klausulen. Har klau— sulen tillkommit för att möjliggöra genomförande av överenskommel- ser enligt en förhandlingsordning med en vidare förhandlingsram än själva hyran, ligger det enligt min uppfattning nära till hands att anse klausulen omfatta samtliga överenskommelser enligt förhandlingsord- ningen. Detsamma bör enligt min mening gälla om de förhandlande parterna sedvanemässigt kommit att tillämpa en vidare förhandlings— ram än den ursprungliga. Skulle emellertid en tolkning av en äldre förhandlingsklausul ge vid handen att den avser en snävare förhand— lingsram än den som en i överensstämmelse med hyresförhandlingsla- gen nytecknad förhandlingsordning innehåller, måste klausulen skrivas om för att överenskommelser, som ligger utanför den gamla klausulens tillämpningsområde, skall kunna göras gällande mot hyresgästerna.

Mot bakgrund av vad jag nu har anfört har ändringen i 19 a & för- setts med en övergångsbestämmelse som innebär att förhandlingsklausul som införts före de nya bestämmelsernas ikraftträdande och som utfor- mats i enlighet med 19 a % andra stycket i dess äldre lydelse, fortfaran- de skall äga verkan mot hyresgästerna. En sådan äldre förhandlings- ldausul skall vid tillämpningen av den i 19 a 5 första stycket upptagna bestämmelsen om förbud mot svävande hyra anses som förhandlings- klausul enligt hyresförhandlingslagen.

9.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämn- der och hyresnämnder

4.5

Enligt hyresförhandlingslagen kan hyresnämnds prövning påkallas i två principiellt olika typer av ärenden. Den ena typen är tvister mellan enskild hyresgäst och hyresvärd. Dessa tvister kan gälla prövning av förhandlingsöverenskommelse enligt 22 &, giltighet av hyresvillkor en— ligt 23 5 eller återbetalningsskyldighet enligt samma paragraf eller pröv- ning av hyresvillkor enligt 24 & hyresförhandlingslagen. Den andra ärendetypen är tvister mellan hyresgästorganisation och hyresvärd. Des- sa tvister kan gälla rätt till förhandlingsordning eller rätt till förlängning av sådan enligt 9 eller 13 & hyresförhandlingslagen eller rätt till skade— stånd enligt 26 eller 27 å hyresförhandlingslagen.

De tvister mellan enskild hyresgäst och hyresvärd, som med stöd av hyresförhandlingslagen kan hänskjutas till hyresnämnden, skiljer sig i princip inte från de i hyreslagen reglerade förlängnings— och villkors— tvistema. De kan handläggas på samma sätt som de vanliga hyrestvis- terna. För handläggning av de nytillkomna ärendena om tvist mellan hyresgästorganisation och hyresvärd krävs däremot särskilda bestäm- melser.

• Sida 183
•  Original

Prop. 1977/78: 175 183

I första stycket har i en ny punkt, 2 a, angivits att hyresnämnd har till uppgift att pröva tvist om hyresvillkor enligt 22—24 55 hyresför- handlingslagen samt tvist om återbetalningsskyldighet enligt 23 & samma lag. Härigenom kommer handläggningsreglerna i 7—13 a åå för ärende om hyrestvist m. m. att bli tillämpliga. Vissa följdändringar krävs dock i dessa paragrafer.

Vidare har i en ny punkt, 5 a, angivits att hyresnämnd har till upp- gift att pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen. I 15 a & har tagits in nya handläggningsrcgler för dessa ärenden.

105

I paragrafen har endast gjorts en följdändring till ändringen i 4 %.

llä

Paragrafen innehåller bestämmelser om återupptagande av ärende som avskrivits på grund av sökandens utevaro. Genom en ändring i paragrafens första stycke har bestämmelserna gjorts tillämpliga på tvis- ter enligt 22 och 24 55 hyresförhandlingslagen. Jag anser däremot i lik- het med utredningen att de rättssäkerhetssynpunkter, som ligger bak- om bestämmelserna om återupptagande, inte motiverar att bestämmel- serna gäller även tvist enligt 23 å hyresförhandlingslagen.

llaå

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om förbud för hyres— nämnd att pröva hyresvärds yrkande om hyreshöjning, om hyresvärden inte iakttagit sin primära förhandlingsskyldighet enligt hyresförhand- lingslagen. Också yrkande om ändring av bränsle- eller va-klausul omfat- tas av förbudet.

Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.7). Syftet med bestämmelserna är att förhindra att hyresvärden kan kringgå kravet på primär förhandlingsskyldighet genom att säga upp hyresgästen för avflyttning och driva sitt krav på högre hyra eller änd- ring av bränsleklausul m.m. i en förlängningstvist inför hyresnämnden. Det i paragrafen upptagna processhindret skall iakttas av hyresnämnd självmant. Detta är nödvändigt eftersom bestämmelsen syftar till att upprätthålla förhandlingsordningens regler och den ena parten i avtalet om förhandlingsordning, hyresgästorganisationen, inte är part i hyres— tvisten. Hyresnämnd får alltså i hyrestvist enligt hyreslagen, där hyres- värd t. ex. begärt högre hyra, först utreda om förhandlingsskyldighet fö- religger och, när så är fallet, om denna har fullgjorts. Kan hyresvärden inte visa att han har fullgjort sin förhandlingsskyldighet, bör hyres- nämnden omedelbart avvisa hans yrkande om höjning av hyran. Det bör understrykas att bestämmelserna endast avser hyrestvist enligt hyres-

• Sida 184
•  Original

Prop. 1977/78: 175 134

lagen. Om förhandlingar förs enligt hyresförhandlingslagen är det na- turligt att hyresvärden använder sig av den nya prövningsmöjligheten enligt 24 & hyresförhandlingslagen.

Enligt 3 & hyresförhandlingslagen kan hus som omfattas av förhand- lingsordning innehålla lägenhet som är undantagen från förhandlings- ordningen. Om hyreshöjning krävs för sådan lägenhet, åligger det hy- resvärden att förebringa utredning om att förhandlingsordningen inte gäller för lägenheten. Om förhandlingsordning däremot saknas för ett hus, bör hyresnämnden i allmänhet kunna godta hyresvärdens uppgift att så är fallet.

125

I paragrafens sista stycke har gjorts en följdändring till ändringen i 4 &.

15aä

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om ansökan i ärende om förhandlingsordning m.m. och om hyresnämnds handläggning av sådant ärende. Bestämmelserna torde inte kräva någon närmare moti- vering.

175

I paragrafen har lagts till två nya stycken, som innehåller bestäm— melser om skyldighet för hyresnämnden att bereda hyresgästorganisa- tion tillfälle att yttra sig i vissa ärenden.

Tredje stycket avser tvist om hyresvillkor enligt 22 & hyresförhand- lingslagen. Den av hyresgästen klandrade förhandlingsöverenskommel- sen har ingåtts mellan hyresvärd och hyresgästorganisation. Det är där- för naturligt att hyresgästorganisationen får tillfälle att framföra sina synpunkter även i hyresnämnden. Jag hänvisar till vad jag har anfört härom i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.9). Yttrande från hyres- gästorganisationen bör i allmänhet inhämtas skriftligen. Om det anses påkallat, möter det inte hinder att kalla hyresgästorganisationen till sammanträde med parterna inför nämnden. .

Fjärde stycket avser den situationen att hyresnämnden i tvist om för- handlingsklausul anser att det föreligger skäl att förordna att förhand- lingsordning inte vidare skall gälla (se 4 5 andra stycket hyresförhand- lingslagen). Ett sådant beslut bör naturligtvis inte få meddelas innan hyresgästorganisation som har förhandlingsrätt enligt förhandlingsord- ningen har fått tillfälle att yttra sig.

225

Paragrafen innehåller f.n. bestämmelser om rättskraft hos vissa be— slut av hyresnämnd (se härom prop. 1973: 23 s. 205).

• Sida 185
•  Original

Prop. 1977/78: 175 185

De ärenden hyresnämnd får att pröva enligt hyresförhandlingslagen är med ett undantag sådana att hyresnämnds avgörande i ärendena bör äga rättskraft, om beslutet inte överklagas, dvs. tilläggas samma verkan som domstols lagakraftvunna dom. Undantaget avser beslut varigenom ansökan om rätt till förhandlingsordning enligt 9 & hyresförhandlings- lagen har lämnats utan bifall. Ett sådant beslut bör inte utgöra hinder för hyresgästorganisation eller hyresvärd att få till stånd ny prövning av den genom beslutet avgjorda frågan. Skulle hyresvärden eller hyres- gästorganisation, som vägrats rätt till förhandlingsordning, göra en ny ansökan på samma skäl och samma utredning som i föregående ären- de, kommer ansökningen givetvis regelmässigt att ogillas under hänvis- ning till att sökanden inte åberopat annat än vad som har anförts i det tidigare ärendet.

Paragrafen har ändrats i enlighet med det anförda.

235

Paragrafens första stycke innehåller hänvisningar till den lagstiftning som innehåller bestämmelser om talan mot hyresnämnds beslut. Upp- räkningen har kompletterats med en hänvisning till hyresförhandlings- lagen. Andra stycket innehåller en uppräkning av de fall då särskild ta- lan får föras mot beslut av hyresnämnden. Bestämmelserna har kom- pletterats så att de kommer att avse båda typer av ärenden enligt hyres- förhandlingslagen.

32 &

Paragrafen innehåller f.n. bestämmelser om att vissa beslut av hy- resnämnd får verkställas som lagakraftägande dom. Paragrafen har kompletterats så att motsvarande gäller dels beslut om återbetalning av för mycket uppburen ersättning enligt 22 eller 23 & hyresförhandlings- lagen, dels beslut om skadestånd enligt 26 eller 27 & hyresförhand- lingslagen.

9.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdom- stol

Ändringen i 28 5 motsvarar den ändring som gjorts i 22 & nämndla- gen (se avsnitt 9.3).

9.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hy- resbestämmelser för vissa orter

Ändringarna i lagen föranleds av förslaget att flytta förbuds- och straffbestämmelserna rörande förmedlingsprovision i 2 och 6 %% till-

• Sida 186
•  Original

Prop. 1977/78: 175 186

65 a & hyreslagen. Denna fråga har behandlats i den allmänna motive— ringen (avsnitt 7.11).

Ändringarna innebär att 2 5, som innehåller själva förbudsbestäm— melserna, upphävs och att straffbestämmelserna för brott mot 2 & samt bestämmelsen om återbetalningsskyldighet utmönstras ur 6 9. Vidare har förfarandereglema i 4 5 första stycket rörande ärende om ersätt- ning enligt 2 5 tagits bort. Detta föranleder i sin tur en jämkning av bestämmelserna i 4 5 andra stycket. Den ursprungliga lydelsen av 4 % andra stycket upptog en hänvisning till 14 & nämndlagen, varav följde att bl. a. fråga om fastställelse eller ändring av bostadsförmedlingstaxa endast kunde tas upp av hyresnämnd efter ansökan. För att ge hyres- nämnd möjlighet att ta egna initiativ i dessa ärenden och för att nämnds beslut skulle bli bindande för alla berörda, togs sedan hänvis— ningen till 14 & nämndlagen bort ur 4 5 andra stycket (prop. 1974: 150 s. 516). Flyttas bestämmelserna om förmedlingsprovision till hyreslagen omfattar bristortlagen endast de s.k. kontoriseringsärendena. Dessa ärenden bör endast kunna tas upp av hyresnämnd efter ansökan. Hän— visningen till 14 & nämndlagen har därför åter förts in i 4 å andra styc- ket.

I en övergångsbestämmelse sägs att de nuvarande bestämmelserna rörande otillåten förmedlingsprovision i 2 och 6 55 skall gälla i fråga om gärning som begåtts före ikraftträdandet. Bestämmelsen är ett ut- tryck för den allmänna princip som återfinns i 5 5 andra stycket andra punkten lagen (1964: 163) om införande av brottsbalken.

9.6 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen(1971: 479) 16 &

Paragrafen ger i sin nuvarande lydelse rätt för bostadsrättshavare att sedan två år förflutit från det bostadsrätten uppläts avsäga sig bostads— rätten, varigenom han blir fri från sina förpliktelser. Bostadsrätten övergår då till bostadsrättsföreningen, men först på den fardag för av- trädande av hyrd lägenhet som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen.

Enligt 4 a & hyreslagen har bostadshyresgäst sedan den 1 januari 1975 generell rätt att säga upp hyresavtal att upphöra vid månadsskif- te som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Som mo- tivering till denna regel anfördes att hyreslagens allmänna bestämmel— ser om uppsägning kunde medföra att hyresgästen, om han flyttade i förtid, tvingades betala dubbel hyra under lång tid samt att en sådan be— talningsskyldighet i många fall kunde framstå som oskäligt betungande (se prop. 1974: 150 s. 459 och 484).

HSB har hemställt att 16 & bostadsrättslagen ändras så att även av— sägelse av bostadsrätt efter den tvååriga karenstiden skall kunna ske

• Sida 187
•  Original

Prop. 1977/78: 175 187

med tre månaders uppsägningstid. Som motivering har HSB anfört att det visserligen inte är särskilt vanligt att problemet uppkommer inom HSB:s bostadsrättsföreningar men att det ter sig svårförklarligt att principen om laga fardag inte har övergivits även i bostadsrättslagen.

HSB:s hemställan har behandlats i en inom justitiedepartementet upprättad promemoria (Ds Ju 1976: 17) Följdlagstiftning till en ny för- eningslag. Promemorian har remissbehandlats.

Enligt promemorian finns det — utöver den tvååriga karenstiden _— ingen anledning att uppställa strängare krav i fråga om rätten att av- säga sig bostadsrätt än som gäller för uppsägning av hyresavtal.

I promemorian anförs vidare att bestämmelsen i 4 a & hyreslagen in- nebär att hyresgäst har möjlighet att säga upp hyresavtal till en sena- re tidpunkt än vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre må- nader från uppsägningen. En motsvarande möjlighet bör föreligga ock- så vid avsägelse av bostadsrätt, inte minst därför att det ligger i för- cningens intresse att avsägelse sker på ett så tidigt stadium som möj— ligt. Om bostadsrättshavare vill att bostadsrätten skall övergå till för- eningen vid senare tidpunkt än vid det månadsskifte som inträffar när- mast efter tre månader från avsägelsen, bör han ange tidpunkt i avsä- gelsen. Av praktiska skäl bör övergång äga rum endast vid månadsskif- te. I promemorian föreslås i enlighet härmed en ändring i 16 5 andra stycket bostadsrättslagen.

Vid remissbehandlingen av promemorieförslaget har detta tillstyrkts av de två remissinstanser som särskilt yttrat sig i frågan, nämligen HSB och Stockholms bostadsföreningars centralförening.

Jag anser att HSB:s hemställan bör bifallas. 16 & bostadsrättslagen har ändrats i enlighet med promemorieförslaget.

Som föreslås i promemorian bör den föreslagna bestämmelsen gälla även i fråga om bostadsrätt som har upplåtits före ikraftträdandet. Har avsägelse skett dessförinnan, bör dock äldre bestämmelser gälla. Över- gångsbestämmelserna har utformats i enlighet härmed.

9.7 Förslaget till lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531)

Enligt 1 & tredje stycket bostadssaneringslagen (l973:53l) avses i denna lag med organisation av hyresgäster riksorganisation eller för- ening som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksam— hetsområde fastigheten är belägen (se prop. 1974: 150 s. 444 och 508). Sådan organisation har på olika sätt tillförsäkrats inflytande vid till- lämpningen av lagen. Sålunda föreskrivs i 2 5 att organisation av hy- resgäster får ansöka hos hyresnämnden om upprustningsåläggande el- ler användningsförbud. Enligt 2 a 5 första stycket kan organisation av hyresgäster hos hyresnämnden ansöka om förbud för fastighetsägare att utföra åtgärd som inte kräver byggnadslov, om inte åtgärden behövs

• Sida 188
•  Original

Prop. 1977/78: 175 188

för att bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Enligt 2 a 5 andra stycket kan organisation av hyresgäster motsätta sig annan åtgärd som kräver byggnadslov än som behövs för att bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Hyresnämnden kan dock med- ge fastighetsägaren att utföra åtgärden.

Vid byggnadslovsprövningen kontrollerar byggnadsnämnden att be- stämmelserna i 2 a 5 andra stycket iakttas. Detta sker i normalfallet genom att den som ansöker om byggnadslov bifogar ett intyg från hy- resgästföreningen om att föreningen inte motsätter sig åtgärden (se prop. 1974: 150 s. 448 och 528). Bestämmelser som berör organisation av hyresgäster finns också i 19 och 22 åå.

Hyresgästinflytandet enligt bostadssaneringslagen bör enligt min me- ning kunna utövas även av sammanslutning av hyresgäster som står utanför riksorganisation. Jag hänvisar till vad jag har anfört i dessa frå- gor i den allmänna motiveringen (avsnitt 7.5) och vid tillkomsten av bostadsförvaltningslagen (1977: 792), som har trätt i kraft den 1 januari 1978 (prop. 1976/77: 151 s. 53). Samtidigt medför utformningen av hy- resgästemas vetorätt enligt 2 a 5 andra stycket att fastighetsägaren all- tid måste veta till vilken organisation av hyresgäster han skall vända sig för samråd om planerade åtgärder i fastigheten.

Saken bör enligt min mening lösas så, att hyresgästinflytandet i förs- ta hand utövas av den organisation som har avtal om förhandlingsord- ning för fastigheten. Saknas förhandlingsordning bör fastighetsägaren dock liksom f. n. kunna vända sig till riksorganisation eller förening som är ansluten till riksorganisation. Det är då också sådan organisa- tion som bör få initiativrätt enligt lagen.

Definitionen i 1 & tredje stycket har ändrats i enlighet med det an- förda.

Jag kommer att i annat sammanhang ta upp frågan om den geogra- fiska begränsning som f. n. gäller i fråga om hyresgästinflytandet vid tillämpningen av 2 och 2 a 55 (se övergångsbestämmelsema till SFS 1974: 821 samt SFS 1976: 673).

9.8 Förslaget till lag om ändring i lagen (1974: 1080) om avveckling av hyresregleringen

Ändringen i 3 5 innebär att avvecklingsperioden förlängs t. o. m. den 31 december 1978. Skälen för förlängningen har redovisats i den all— männa motiveringen (se avsnitt 7.12).

10. Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till 1. hyresförhandlingslag,

• Sida 189
•  Original

Prop. 1977/78: 175 189

2. lag om ändring i jordabalken,

3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder,

4. lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol,

5. lag om ändring i lagen (1973: 189) med särskilda hyresbestämmel- ser för vissa orter,

6. lag om ändring i bostadsrättslagen (1971: 479),

7. lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

8. lag om ändring i lagen (1974: 1080) om avveckling av hyresregle- ringen.

11. Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

• Sida 190
•  Original

Prop. 1977/78: 175 190 Bilaga ] Hyresrättsutredningens förslag

Förhandlingsrätten

3 % Förhandlingsordning skall omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om ej parterna är ense om att undanta viss lägenhet. För— handlingsordning gäller ej för bostadslägenhet, om hyresnämnd eller bo- stadsdomstolen lämnat hyresvärdens talan om införande eller bibehål- lande av förhandlingsklausul i hyresavtalet utan bifall.

Förhandlingsordning innebär skyldighet för hyresvärden att påkalla förhandling i fråga om höjning av hyran och rätt för båda parterna att påkalla förhandling åtminstone i fråga om

1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick,

3. gemensamma anordningar,

4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna som kollektiv eller rör enskild hyresgäst, som uppdragit åt den förhandlings- berättigade hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.

Fastställande, uppsägning och förlängning av förhandlingsordning

4 & Avtal om förhandlingsordning skall upprättas skriftligen och un- dertecknas av parterna.

5 5 Avtal om förhandlingsordning skall ange: 1. parterna, 2. de lägenheter som avses med förhandlingsordningen,

3. de frågor utöver dem som nämns i 3 å, rörande vilka förhandling skall eller kan påkallas,

4. den tidpunkt från vilken förhandlingsordningen skall gälla.

6 & Förhandlingsordning upphör att gälla efter uppsägning. Uppsäg- ning skall vara skriftlig och skall delges motparten.

Gäller förhandlingsordning tills vidare, upphör den att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från upp- sägningen.

• Sida 191
•  Original

Prop. 1977/78: 175 191

Gäller förhandlingsordning för bestämd tid, skall uppsägningen ske senast tre månader före utgången av den bestämda tiden för att för- handlingsordningen skall upphöra att gälla.

Saknar förhandlingsordning, som avses i tredje stycket, bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och sker ej uppsägning i rätt tid, an- ses förhandlingsordningen förlängd på ett år.

7 5 Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från organisation av hyresgäster sluta avtal om förhandlingsordning eller uppsäges förhand- lingsordningen från hyresvärdens sida, har hyresgästorganisationen ändå rätt till förhandlingsordning, om det ej kan anses obilligt mot hyresvär— den eller mot hyresgästerna.

8 & Vägrar organisation av hyresgäster att efter skriftlig begäran från hyresvärd sluta avtal om förhandlingsordning eller uppsäges förhand- lingsordningen av hyresgästorganisationen, har hyresvärden ändå rätt till förhandlingsordning, om det ej kan anses obilligt mot hyresgästorga- nisationen eller mot hyresgästerna.

9 % Föreligger tvist om förlängning av förhandlingsordning enligt 7 el- ler 8 5, har part som blivit uppsagd att senast tre veckor efter det att han fått del av uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han det ej, är rätten till förlängning förfallen.

10 5 Är fråga om förlängning av förhandlingsordning ännu ej av- gjord, när förhandlingsordningen på grund av uppsägningen skulle ha upphört att gälla, skall förhandlingsordningen tillämpas till dess att frå- gan är slutligt avgjord. 11 & Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd.

Har den tidigare hyresvärden försummat att upplysa om att förhand- lingsordning gäller för bostadslägenheterna, är han skyldig att ersätta den nye hyresvärden skada som uppstått till följd av att denne varken ägt eller bort äga kännedom om förhandlingsordningen.

Förhandlingen

12 & Part som vill förhandla skall göra framställning hos motparten om förhandling. Framställningen skall vara skriftlig och ange den eller de frågor om vilka förhandling påkallas.

Sammanträde för förhandling skall hållas inom tre veckor efter det att förhandlingsframställning gjorts hos motparten.

Avvikelse från föreskrifterna i första och andra styckena får göras genom avtal i den ordning som sägs i 4 5. 13 & Förhandlingsskyldig part skall själv eller genom ombud inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser.

Om part begär det, skall föras protokoll som justeras av båda parter.

14 & Part som vid förhandling åberopar viss handling skall vid sam- manträde hålla den tillgänglig för motparten, om denne begär det.

Förhandlingsöverenskommelsen

15 % Förhandlingsöverenskommelse skall avfattas skriftligen och un- dertecknas av parterna.

• Sida 192
•  Original

Prop. 1977/78: 175 192

16 5 Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för bostadslägenhet, har hyresgästen rätt att inom tre måna— der från den dag då villkoret började tillämpas i hyresförhållandet be- gära hyresnämndens prövning av överenskommelsen.

Vid prövning av det hyresvillkor som överenskommelsen avser skall 12 kap. 48 & jordabalken äga motsvarande tillämpning.

Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlings- överenskommelsen i den delen.

Ändras förhandlingsöverenskommelse genom beslut av hyresnämnd eller bostadsdomstolen, är hyresvärden skyldig att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav uppburit för mycket jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 & räntelagen (1975: 635) för tiden från dagen för be- loppets mottagande till dess att beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 & räntelagen för tiden därefter.

17 & Gäller förhandlingsordning, är avtal om hyreshöjning som hyres- värden träffar med hyresgäst ogiltigt och hyresvärden skyldig att betala tillbaka vad han uppburit för mycket.

Första stycket gäller ej, om förhandling om den begärda hyran avslu- tats utan att överenskommelse träffats eller om mot sådan förhandling mött hinder, som ej berott av hyresvärden eller av den organisation som företräder honom enligt förhandlingsordningen.

Rätt till prövning av hyresvillkoren i vissa fall

18 & Har förhandling enligt förhandlingsordning avslutats utan att överenskommelse träffats, har hyresvärden och hyresgäst rätt att upp- säga hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren i den del som förhand- lingen har avsett. Detsamma gäller om mot förhandling mött hinder, som ej berott av den som påkallat ändring av hyresvillkoren eller av den organisation, som företräder honom enligt förhandlingsordningen.

Uppsägning för ändamål som avses i första stycket får ske till det må- nadsskifte som inträffar närmast tre månader efter uppsägningen. I upp- sägningen skall anges den villkorsändring som begärs.

Den, som uppsagt hyresavtalet enligt första stycket, skall inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han det ej, är uppsägningen utan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej i fråga om hyresgästs uppsägning, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 12 kap. 49 & tredje stycket jordabalken.

19 5 Vid prövning av tvist som avses i 18 & gäller följande.

Villkoren för den fortsatta förhyrningen skall fastställas enligt 12 kap. 48 % jordabalken.

Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även hyresvill- kor som har samband med det villkor som förhandlingen har avsett.

Om det av särskild anledning finnes skäligt, får hyresnämnden för- ordna att beslut om hyra skall avse jämväl tid före den dag till vilken avtalet uppsagts.

Bestämmelserna i 12 kap. 505 andra punkten och 535 jordabalken äger motsvarande tillämpning.

Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren för fortsatt förhyrning.

20 5 Vid tillämpningen av 185 skall, om förhandlingsordningens par-

• Sida 193
•  Original

Prop. 1977/78: 175 193

ter ej enats om annat, förhandling anses avslutad när part som har full— gjort sin förhandlingsskyldighet enligt 13 5 första stycket ger motparten skriftligt besked om att han frånträder förhandlingen.

Skadestånd

21 % Iakttar hyresvärd icke sin skyldighet att påkalla förhandling en- ligt 35 eller enligt föreskrift i förhandlingsordning, är han skyldig att ersätta hyresgästorganisationen skada som uppstått till följd av förfaran- det.

22 & Underlåter part, sedan motparten i behörig ordning kallat till förhandling, att fullgöra sin förhandlingsskyldighet enligt 13 & första stycket eller enligt föreskrift i förhandlingsording, är han skyldig att er- sätta motparten skada som uppstått till följd av förfarandet. Detsamma gäller, om part bryter mot 13 5 andra stycket eller mot 14 &.

23 & Vid bedömande om och i vad mån skada uppstått skall hänsyn tas även till parts intresse av att denna lag och förhandlingsordningen iakttas och till övriga omständigheter av annan än rent ekonomisk bety- delse.

24 5 Den, som vill fordra skadestånd enligt 21 eller 22 5, skall dels inom två månader från det han erhöll kännedom om den omständighet på vilken anspråket grundas underrätta motparten om sitt anspråk, dels också inom två år från det skadan inträffade hänskjuta tvist om ansprå- ket till hyresnämnden. Försummas det, är rätten till prövning av ansprå- ket förlorad.

Övriga bestämmelser 25 5 Fråga enligt denna lag prövas av hyresnämnd.

26 5 I fråga om förfarandet vid hyresnämnden finns bestämmelser i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

27 & Talan mot hyresnämnds beslut enligt denna lag föres hos bo- stadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

»

28 5 I tvist som avses i 16 eller 18 & skall vardera parten svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomstolen, i den mån ej annat följer av 18 kap. 6 & rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1977 men äger ej tillämpning i fråga om fastställelse eller ändring av övergångshyra enligt lagen (1974: 1080) om aweckling av hyresregleringen. Lagen gäller även avtal om förhandlingsordning som ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet överensstämmer med bestämmelserna i 1 €, 35 första stycket, 4 och 5 åå samt innefattar rätt att påkalla förhandlingar rörande de frågor, som anges i 3 & andra stycket 1—4.

• Sida 194
•  Original

Prop. 1977/78: 175

Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskilt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätt till så- dan lägenhet, dömes till böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas till straff.

År brottet grovt, dömes till fängelse i högst två år.

Vid bedömande huruvida brot- tet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjort led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gär- ningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fas- tighet.

Villkor som avses i första stycket är ogiltigt. Den som uppställt villko- ret är skyldig att återbära vad han mottagit.

3 Senaste lydelse 1973: 187.

• Sida 196
•  Original

Prop. 1977/78: 175

Nuvarande lydelse

196

Föreslagen lydelse

65a5

Ei får någon mottaga, träffa av- tal om eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bo- stadslägenhet. Sådan ersättning får dock utgå vid yrkesmässig bo- stadsförmedling enligt grunder som bestäms av regeringen eller myndighet som regeringen be- stämmer.

Den som uppsåtligen bryter mot första stycket dömes till böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt, dömes till fängelse i högst två år.

Den som uppburit ersättning i strid med första stycket är skyldig att återbära vad han mottagit.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1977.

• Sida 197
•  Original

Prop. 1977/78: 175

197