NJA 2022 s. 1115
En andrahandshyresgäst har med stöd av 7 kap. 31 § JB ansetts ha samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om fastighetsägaren hade upplåtit hyresrätten direkt till andrahandshyresgästen.
Stockholms tingsrätt
Vandelay Industries Sarl förde vid Stockholms tingsrätt den talan mot C.U. som framgår av tingsrättens dom.
Domskäl
Tingsrätten (rådmannen Karin Moberg) anförde i dom den 10 mars 2020 följande.
BAKGRUND
C.U. äger fastigheten – – – med adress – – – i Stockholm. C.U. hyrde ut lägenhet nummer 12 på adressen (Lägenheten) till Apartment Harald Schmidt AB – namnändrat till Forenom Apartments AB (fortsättningsvis Apartment) – enligt ett hyresavtal daterat den 3 november 2010. Enligt hyresavtalet uppgick hyran till 18 000 kr i månaden och som namn på boende angavs A.W. Apartment avstod, i enlighet med en överenskommelse undertecknad den 15 november 2011, från sitt besittningsskydd i förhållande till C.U.
Apartment hyrde i sin tur ut lägenheten till Vandelay Industries Sarl (Vandelay). Hyresavtalet mellan Vandelay och Apartment ingicks även det den 3 november 2010 och övergick efter en tid till att vara ett tillsvidareavtal med en uppsägningstid om tre månader. Enligt hyresavtalet uppgick hyran till 69 000 kr per kvartal, dvs. 23 000 kr i månaden, och enligt avtalet fick Lägenheten endast användas av A.W., som var ställföreträdare för Vandelay.
C.U. sade den 26 september 2017 upp hyresavtalet med Apartment. Apartment delgavs uppsägningen den 27 september 2017. När Apartment inte lämnade Lägenheten i enlighet med uppsägningen ansökte C.U. om handräckning hos Kronofogden (KFM). Den 17 maj 2018 meddelade KFM utslag i enlighet med C.U:s begäran vilket innebar att Apartment förpliktades att genast avflytta från Lägenheten. Vid verkställighet av avhysningsärendet bytte KFM lås till Lägenheten. Detta uppmärksammades av A.W. den 20 juni 2018 när han kom hem från en resa och märkte att nycklarna till Lägenheten inte passade. Den 26 juni 2018 meddelade tingsrätten ett interimistiskt beslut enligt vilket besittningen till Lägenheten skulle återställas till Vandelay. Den 22 oktober 2019 meddelade tingsrätten ett beslut enligt vilket besittningen till lägenheten skulle gå åter till C.U. Svea hovrätt avslog i beslut den 19 december 2019 Vandelays överklagande av det senare beslutet.
YRKANDEN OCH INSTÄLLNING
Vandelay har yrkat att tingsrätten fastställer att Vandelay har samma rätt i förhållande till C.U. som Vandelay skulle ha haft om C.U. hade upplåtit hyresrätten till Lägenheten direkt till Vandelay.
C.U. har bestritt käromålet i sin helhet.
GRUNDER
Vandelay
C.U. har hyrt ut lägenheten till Apartment och Apartment har i sin tur hyrt ut lägenheten till Vandelay. Det råder intressegemenskap mellan C.U. och Apartment. Såväl avtalets innehåll som Apartments och C.U:s senare agerande ger vid handen att rättsförhållandet på ett illojalt sätt utnyttjats för att kringgå bland annat bestämmelserna om besittningsskydd och för att tillförsäkra C.U. ett skydd mot eventuella anspråk från Vandelays sida i dennes ställning som hyresgäst. Vandelay ska därför, i enlighet med 7 kap. 31 § JB anses ha samma rätt i förhållande till C.U. som om han hade upplåtit Lägenheten direkt till Vandelay.
C.U.
Det föreligger inte intressegemenskap mellan C.U. och Apartment. Det föreligger inte heller några omständigheter i övrigt som kan göra att det kan antas att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare. Förutsättningarna i 7 kap. 31 § JB är därmed inte uppfyllda. För det fall ett kringgående skulle anses visat har detta kringgående under alla omständigheter inte varit illojalt.
– – –
DOMSKÄL
Bakgrund
I målet är ostridigt att Apartment har hyrt Lägenheten av C.U. enligt ett skriftligt hyresavtal den 3 november 2010 och att Apartment skriftligen den 15 november 2011 avstått från besittningsskyddet. Det är vidare ostridigt att Vandelay har hyrt Lägenheten i andra hand av Apartment genom ett skriftligt hyresavtal den 3 november 2010 och att Vandelay fått besittningsskydd till Lägenheten gentemot Apartment.
Vandelay har, med åberopande av 7 kap. 31 § JB, gjort gällande att det skriftliga hyresavtal som bolaget träffat med Apartment gett bolaget samma rätt gentemot C.U. som bolaget skulle ha haft om C.U. upplåtit hyresrätten till bolaget. Vandelay har gjort gällande att det förelegat intressegemenskap mellan C.U. och Apartment och att C.U. och Apartment utnyttjat denna intressegemenskap för att kringgå bestämmelser i lag som är till förmån för Vandelay.
Enligt 7 kap. 31 § JB har en andrahandshyresgäst samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som denne skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten, när det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och det med hänsyn härtill och omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare.
Av förarbetena till bestämmelsen framgår att den i första hand tar sikte på den situation som föreligger när förstahandshyresgästen är en bulvan för fastighetsägaren eller intar en bulvanliknande ställning i förhållande till denne. Genom lagstiftningen har man velat motverka att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i ett sådant läge kommer överens om att deras avtal ska upphöra för att bli av med andrahandshyresgästen eller utnyttjar dennes utsatta läge för att ta ut en oskälig hyra. Bestämmelsen tar inte enbart sikte på fall då avsikten med andrahandsuthyrningen redan från början kan antas ha varit att kringgå t. ex. besittningsskyddsreglerna, utan den avser också de fall då fastighetsägaren och förstahandshyresgästen försöker utnyttja det förhållandet att andrahandshyresgästen inte har något rättsförhållande med fastighetsägaren. Som exempel nämns att förstahandshyresgästen inte lyckas bli av med andrahandshyresgästen och då kommer överens med fastighetsägaren om att denne ska låta avhysa andrahandshyresgästen under åbe-ropande av att hyresavtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen upphört. Förstahandshyresgästen kan sedan få ett nytt hyreskontrakt (prop. 1984/85:111 s. 12 ff. och s. 44).
Föreligger intressegemenskap mellan C.U. och Apartment?
Av förarbetena till 7 kap. 31 § JB framkommer att en förutsättning för att bestämmelsen ska bli tillämplig är att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kan antas vara i maskopi med varandra, dvs. att de har viss intressegemenskap. Normalt kan man anta att så är fallet om förstahandshyresgästen är närstående till fastighetsägaren eller är anställd av eller har ekonomisk intressegemenskap med denne, t.ex. är ett av fastighetsägaren kontrollerat bolag. Även andra omständigheter kan föranleda slutsatsen att situationen utnyttjas (prop. 1984/85:111 s. 14, 29 och 45 f.).
Den närmare innebörden av uttrycket ”intressegemenskap” har inte preciserats i lagtexten eller i förarbetena. Enligt Lagrådets yttrande är det tydligen avsett att uttrycket ska kunna ges en vidsträckt innebörd (a. prop. s. 45 f.).
Vandelay har inte gjort gällande att det föreligger intressegemenskap mellan C.U. och Apartment genom släktskap, anställningsförhållanden eller genom bestämmande inflytande i varandras verksamhet. Det framgår också av förhören med C.U., K.S. och J.H. att någon sådan gemenskap inte föreligger.
Vandelay har däremot gjort gällande att själva avtalsförhållandet mellan C.U. och Apartment konstituerar en intressegemenskap och ett bulvanförhållande bl.a. genom att Apartment har förmedlat Lägenheten och agerat i eget namn för C.U:s räkning. Vandelay har gjort gällande att det är en ekonomisk intressegemenskap som inneburit att såväl C.U. som Apartment tjänat stora pengar på att Vandelay betalat en mycket hög hyra, att de gynnats av andrahandsuthyrningen på ett sätt som lagstiftningen är avsedd att förhindra och att de varit beroende av varandra för att kringgå skyddslagstiftningen för en hyresgäst. C.U. har bestritt att det föreligger intressegemenskap mellan honom och Apartment. Det är Vandelay som har att visa att intressegemenskap föreligger.
Av förhöret med C.U. har framgått bl.a. följande. Han valde att hyra ut Lägenheten till Apartment eftersom Lägenheten på sikt skulle användas till evakueringslägenhet och det därför var viktigt att han hade tillgång till Lägenheten. Det var hans förvaltare som skötte uthyrningen till Apartment. Apartment hyrde Lägenheten av honom och sedan skulle Apartment i sin tur hyra ut Lägenheten i andra hand. Han kände inte till någonting om Apartments andrahandsuthyrning och var inte involverad i denna. Han visste inte till vem som Apartment hyrde ut Lägenheten och inte heller för vilken hyra. Den hyra som Apartment betalade till honom låg i den nivå som företag betalar. Det är den enda ekonomiska ersättning som han har fått från Apartment.
– – –
När det först gäller hyrans storlek är det utrett att C.U. har hyrt ut Lägenheten för 18 000 kr per månad till Apartment. Vid jämförelse med hyresnivån för övriga lägenheter i aktuell fastighet framgår visserligen att Apartment betalade en högre hyra än övriga hyresgäster. C.U. har dock uppgett att hyran ligger på den nivå som gäller när man hyr ut lägenheter till företag. Apartment har i sin tur hyrt ut Lägenheten till Vandelay för 23 000 kr. Av förhören med K.S. och J.H. har framkommit att detta påslag täckte bl. a. Apartments kostnader för andrahandsuthyrningen.
Av det ovan anförda framgår inte att C.U. på något sätt varit involverad i Apartments hyressättning gentemot Vandelay. Det har inte heller i övrigt framkommit omständigheter som visar att C.U. och Apartment gemensamt bestämt hyresnivån för förstahandsavtalet mellan dem för att få ut mer pengar från Vandelay. Någon intressegemenskap på grund av hyresbeloppens storlek är således inte visad.
När det gäller frågan om Lägenheten förmedlats av Apartment för C.U:s räkning har K.S. och J.H. uppgett att Apartment inte förmedlat Lägenheten. De har förklarat att Apartment hade ett avtalsförhållande med dels C.U., dels Vandelay. Deras beskrivning av avtalsförhållandena får stöd av hyresavtalen och även av A.W:s uppgift att han inte haft kontakt med någon annan än Apartment under hyrestiden. Av utredningen framgår att Apartment agerat som hyresvärd gentemot Vandelay under hela hyresförhållandet. A.W:s uppgift att han inte fick reda på vem Apartment hyrde Lägenheten av medför ingen annan bedömning och kan inte tas till intäkt för att det förelegat en intressegemenskap mellan C.U. och Apartment. Vad Vandelay anfört om förmedling av Lägenheten kan inte tas till intäkt för att det råder intressegemenskap mellan C.U. och Apartment.
Sammantaget är det således inte visat att det, på sätt Vandelay påstått, förelegat en intressegemenskap mellan C.U. och Apartment på grund av avtalsförhållandet mellan dem.
Mot angiven bakgrund, och även med beaktande av vad som övrigt framförts, har Vandelay inte lyckats visa att det föreligger sådan intressegemenskap mellan C.U. och Vandelay som avses i 7 kap. 31 § JB. Redan av detta skäl ska käromålet ogillas. Tingsrätten prövar dock ändå frågan om det kan antas att rättsförhållandet mellan Apartment och C.U. utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag.
Föreligger det ett kringgående i 7 kap. 31 § JB:s mening?
Både paragrafens lydelse och dess förarbeten ger vid handen att det för att ett kringgående enligt paragrafens mening ska anses föreligga måste vara fråga om ett illojalt förfarande, där andrahandshyresgästens svaga ställning utnyttjas för att sätta någon lagbestämmelse ur spel (NJA 2003 s. 540).
C.U. har uppgett som motiv för uthyrningen att han ville ha tillgång till Lägenheten för att kunna använda den som evakueringsbostad. C.U. har i sitt förhör uppgett namnet på en aktuell hyresgäst för denna evakuering. Även om hyresgästen, såsom Vandelay påstått i sin plädering, hyrt ut lägenheten i andra hand och således inte varit i behov av en evakueringslägenhet, går det inte att bortse från C.U:s uppgifter att han behövde Lägenheten som evakueringsbostad för att genomföra renovering. C.U. har alltså haft ett skäl för att hyra ut Lägenheten utan att besittningsskydd för hyresgästen uppkom. Att C.U. för denna uthyrning valde att hyra ut till Apartment, ett bolag som specialiserat sig på att hyra ut till företag, kan i sig inte innebära att ett kringgående av lag.
Vad Vandelay påstått om förmedling av Lägenheten eller hyrans storlek innebär inte att andrahandsuthyrningen innefattat ett kringgående av lag. När det gäller hyrans storlek måste beaktas att Vandelay har haft rätt att begära ändring av hyresvillkor m.m. mot Apartment och att Vandelay även utnyttjat denna rätt genom att väcka talan i Hyresnämnden med yrkande om att hyran skulle fastställas till skäligt belopp.
Mot bakgrund av angivna omständigheter kan det därför inte antas att det förekommit ett kringgående av bestämmelserna om besittningsskydd och rätten till skälig hyra när Lägenheten på det sätt som skett hyrdes ut i andra hand till Vandelay.
Vandelay har vidare gjort gällande att uppsägningen och försöket till avhysning av bolaget visar på ett illojalt förfarande från C.U. och Apartment och innebär ett kringgående av lag vad avser Vandelays besittningsrätt till Lägenheten.
C.U. har sagt upp Apartment till avflyttning den 31 december 2017 och hänvisat till gällande överenskommelse om avstående från besittningsskydd. Apartment delgavs uppsägningen den 27 september 2017. Apartment har sagt upp Vandelay den 29 september 2017 och angett som skäl att Apartment sagts upp av fastighetsägaren och därför måste avflytta. Vandelay har pekat på att bolaget av Apartment i mail den 29 augusti 2017 och formellt, genom en skrivelse per rek, den 15 september 2017 begärt återbetalning av oskälig hyra. Enligt Vandelay visar närheten i tid mellan kraven och uppsägningen att uppsägningen gjorts på grund av Vandelays krav.
– – –
Av det anförda framgår således att Vandelay innan bolaget invände mot hyrans storlek varit medveten om att hyresförhållandet inom kort kunde avslutas. Närheten i tid mellan krav och uppsägning är således mot denna bakgrund inte tillräckligt för att ett illojalt förfarande från C.U. och Apartment ska vara visat och för antagande av ett kringgående.
Vidare kan anmärkas att det redan av ett mail den 26 september 2016 från K.S. till A.W. framgår att det förelegat osäkerhet om hur länge Vandelay fick hyra Lägenheten. I mailet har K.S. uppgett att om hon fick reda på att fastighetsägaren ville ha tillbaka Lägenheten skulle hon meddela A.W. detta.
Sammantaget talar omständigheterna inte för att uppsägningen varit föranledd av Vandelays krav mot Apartment och att det varit fråga om illojalt förfarande när förstahandsupplåtelsen sades upp.
Vad Vandelay uppgett om omständigheterna kring avhysningen innebär inte att det finns grund för antagandet att rättsförhållandet mellan C.U. och Apartment haft till syfte att kringgå någon bestämmelse i lag till nackdel för Vandelay. Inte heller omständigheterna i övrigt tyder på en sådan kringgåendeavsikt.
Sammanfattande bedömning
Det har inte förelegat intressegemenskap mellan C.U. och Apartment. Det kan inte heller antas att rättsförhållandet mellan dem har utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för Vandelay. Käromålet ska således avslås.
– – –
DOMSLUT
Käromålet avslås.
Svea hovrätt
Vandelay Industries Sarl överklagade i Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle bifalla bolagets talan i tingsrätten.
C.U. motsatte sig att tingsrättens dom ändrades.
Domskäl
Hovrätten (f.d. hovrättslagmannen Peter Strömberg, hovrättsrådet Jacob Aspegren och tf. hovrättsassessorn Mikael Schantli, referent) anförde i dom den 27 oktober 2021 följande.
HOVRÄTTENS DOMSKÄL
Utgångspunkter för hovrättens prövning
– – –
Frågan i målet är om det har funnits en intressegemenskap mellan fastighetsägaren C.U. och förstahandshyresgästen Apartment och det med hänsyn till det och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för Vandelay i egenskap av hyresgäst (7 kap. 31 § JB). I så fall har Vandelay samma rätt i förhållande till C.U. som Vandelay skulle ha haft om C.U. hade upplåtit hyresrätten direkt till bolaget.
Vad lagstiftaren har velat motverka med den nämnda bestämmelsen är främst att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kommer överens om att deras avtal ska upphöra för att bli av med andrahandshyresgästen eller också utnyttjar dennes utsatta läge för att ta ut en oskälig hyra (se prop. 1984/85:111 s. 12 f.).
Parterna är oense om hovrätten först ska ta ställning till om det har funnits en intressegemenskap mellan C.U. och Apartment, eller om det i stället är frågan om det har förekommit ett kringgående av lagregler till skydd för andrahandshyresgästen Vandelay som ska prövas först.
Enligt hovrättens mening framgår det tydligt av bestämmelsens utformning att förekomsten av en intressegemenskap utgör en första förutsättning för att bestämmelsen ska bli tillämplig (”Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill...”). Först därefter ska det prövas om det handlar om ett kringgående av någon lagregel som är till förmån för hyresgästen. Det är också så domstolarna har sett på saken (se rättsfallen NJA 2003 s. 540 och NJA 1992 s. 598). Hovrätten anser därför, i likhet med tingsrätten, att det är frågan om det har funnits en intressegemenskap mellan C.U. och Apartment som ska prövas först.
Har det funnits en intressegemenskap mellan C.U. och Apartment?
Av förarbetena framgår att 7 kap. 31 § JB i första hand tar sikte på situationen att förstahandshyresgästen från början agerar som en bulvan för fastighetsägaren. Det kan också handla om att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i ett senare skede försöker att utnyttja det förhållandet att andrahandshyresgästen inte har något rättsförhållande med fastighetsägaren. En förutsättning för att det ska vara fråga om intressegemenskap är att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kan antas vara i maskopi, dvs. handlar i samförstånd med varandra. Så anses normalt vara fallet om förstahandshyresgästen är närstående till fastighetsägaren, är anställd hos eller har ekonomisk intressegemenskap med denne. Ett exempel på ekonomisk intressegemenskap är att förstahandshyresgästen är ett bolag som fastighetsägaren kontrollerar. Även andra omständigheter kan föranleda slutsatsen att fastighetsägaren och förstahands-hyresgästen handlar i samförstånd. Uttrycket intressegemenskap ska kunna ges en vidsträckt innebörd. (Prop. 1984/85:111 s. 13 f., 29 och 45.)
Vandelay har i denna del gjort gällande att Apartment i själva verket har agerat på uppdrag av C.U. och därmed för hans räkning samt att hyresavtalet mellan C.U. och Apartment i sig och den ekonomiska vinning som de tillsammans har gjort på Vandelays bekostnad grundar en intressegemenskap mellan C.U. och Apartment.
Som tingsrätten har anfört är det Vandelay som måste bevisa att det har funnits en intressegemenskap mellan C.U. och Apartment. I den delen finns ingen bevislättnad utan beviskravet är detsamma som i allmänhet gäller för dispositiva tvistemål.
Hovrätten gör följande bedömning.
Även om det från början har varit förutsatt att Apartment skulle hyra ut lägenheten i andra hand, har det inte framkommit att C.U.var inblandad i Apartments andrahandsupplåtelse av lägenheten, t.ex. genom att föreskriva vilken hyra eller andra avtalsvillkor som skulle gälla mellan Apartment och Vandelay. Att A.W. i hyresavtalet mellan C.U. och Apartment anges som den person som ska bo i lägenheten föranleder inte någon annan bedömning. I fråga om hyresbetalningar och felanmälningar har Vandelay varit hänvisat till sin hyresvärd, dvs. Apartment. Det framgår vidare av förhören med C.U. och K.S. att C.U. inte informerades om Vandelays begäran om villkorsändring av andrahandsavtalet i september 2017.
Hovrätten bedömer mot denna bakgrund, i likhet med tingsrätten, att Apartment under hela hyresförhållandet har intagit en själv-ständig ställning i förhållande till C.U. och att Apartment har ingått andrahandsavtalet med Vandelay för egen räkning.
Vandelay har således inte styrkt att Apartment i något skede har agerat på uppdrag av C.U. eller att det annars har funnits en på avtalsrelationen dem emellan grundad intressegemenskap i lagregelns mening. Inte heller kan den omständigheten att både C.U. och Apartment har tjänat pengar på sina respektive hyresavtal avseende lägenheten anses ge upphov till en intressegemenskap.
Vandelay har alltså inte styrkt att det har funnits en sådan intressegemenskap mellan C.U. och Apartment som avses i 7 kap. 31 § JB. Eftersom käromålet ska ogillas redan av detta skäl saknas det anledning för hovrätten att pröva frågan om huruvida avtalet mellan C.U. och Apartment har syftat till att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för Vandelay i egenskap av hyresgäst.
Sammanfattningsvis ska tingsrättens dom stå fast.
– – –
HOVRÄTTENS DOMSLUT
Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.
– – –
Högsta domstolen
Vandelay Industries Sarl överklagade och yrkade att HD skulle fastställa att Vandelay har samma rätt i förhållande till C.U. som bolaget skulle ha haft om C.U. hade upplåtit hyresrätten till den aktuella lägenheten direkt till Vandelay.
C.U. motsatte sig att hovrättens dom ändrades.
Målet avgjordes efter huvudförhandling.
Domskäl
HD ( justitieråden Anders Eka, Agneta Bäcklund, Sten Andersson, Johan Danelius och Christine Lager, referent) meddelade den 28 december 2022 följande dom.
DOMSKÄL
Bakgrund
C.U. äger ett antal fastigheter med sammanlagt 52 bostadslägenheter. En av fastigheterna är – – – med adress – – – i Stockholm. I fastigheten finns flera bostadslägenheter, bl.a. lägenhet nummer 12. Denna lägenhet omfattar 91 kvadratmeter och består av fyra rum och kök.
Genom ett avtal daterat den 3 november 2010 hyrde C.U. ut lägenheten till ett företag som numera har företagsnamnet Forenom Apartments AB. Hyrestiden var enligt avtalet den 8 november 2010–31 december 2011 och uppsägningstiden uppgick till tre månader. Vid utebliven uppsägning skulle avtalet förlängas tills vidare. Hyran uppgick till 18 000 kr i månaden. I avtalet angavs A.W. som namn på den boende.
Vandelay är ett utländskt bolag. A.W. är ställföreträdare för bolaget.
Samma dag som avtalet mellan C.U. och Apartments träffades hyrde Apartments ut lägenheten i andra hand till Vandelay. Hyrestiden var densamma som i förstahandsavtalet. Hyran uppgick till 69 000 kr per kvartal, dvs. 23 000 kr i månaden. Det angavs att lägenheten fick användas endast av A.W.
Den 15 november 2011 ingick C.U. och Apartments en överenskommelse om att bolaget avstod från sitt besittningsskydd utan någon begränsning i tiden.
I september 2017 sade C.U. upp hyresavtalet med Apartments. Därefter sade Apartments i sin tur upp andrahandshyresavtalet med Vandelay.
Vandelay väckte senare den nu aktuella talan. Tingsrätten avslog talan. Hovrätten har fastställt tingsrättens domslut.
Målet i HD
Enligt 7 kap. 31 § JB gäller följande när en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit arrende eller hyra. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, har arrendatorn och hyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som de skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit deras nyttjanderätt.
Målet gäller förutsättningarna för att en andrahandshyresgäst till en bostad ska kunna göra gällande sin rätt enligt hyresavtalet direkt i förhållande till fastighetsägaren.
Allmänt om hyreslagstiftningen
I 12 kap. JB finns bestämmelser om hyra. Regleringen är i stora delar utformad som en skyddslagstiftning till förmån för hyresgäster. Den innehåller bestämmelser bl.a. om besittningsskydd för bostadshyresgäster, om att hyran för en bostadslägenhet vid tvist om hyrans storlek ska fastställas till skäligt belopp och om rätt för andrahandshyresgäster att under vissa förutsättningar få återbetalning av erlagd bostadshyra som överstiger skälig hyra. Som utgångspunkt gör bestämmelserna ingen skillnad på om hyresgästen är en fysisk person eller en juridisk person.
Bestämmelserna om besittningsskydd innebär att bostadshyresgäster som huvudregel har rätt till förlängning av hyresavtalet vid hyresvärdens uppsägning (se särskilt 12 kap. 45 och 46 §§).
Hyresvärden och hyresgästen har vissa möjligheter att komma överens om att besittningsskydd inte ska gälla. För att vara giltig ska en sådan överenskommelse, förutom i vissa undantagsfall, godkännas av hyresnämnden. Ett av undantagsfallen gäller när överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som hyresgästen har fått besittningsskydd till. (Se 12 kap. 45 a §.)
För att hyresnämnden ska godkänna ett avstående från besittningsskydd krävs ett godtagbart skäl. En riktpunkt är att ett avstående bör godkännas om förhållandena är sådana att hyresgästen inte skulle ha rätt till en förlängning av hyresavtalet. Normalt godkänner hyresnämnden inte ett avstående som avser längre tid än fyra år. Endast om det föreligger speciella omständigheter kan en längre tid godkännas och då inte med mer än några få år. ( Jfr Svea hovrätts beslut den 31 oktober 2019 i mål ÖH 9635–19. Det kan noteras att Svea hovrätt är sista instans avseende denna typ av beslut.)
Bestämmelserna om besittningsskydd har nära samband med reglerna om fastställande av hyrans storlek. För att bestämmelserna om besittningsskydd ska fungera har lagstiftaren fastställt principer för en övre gräns för hyrans storlek. Om en övre gräns inte fanns skulle hyresvärden kunna sätta en mycket hög hyra som tvingade hyresgästen att flytta. Bestämmelserna om besittningsskydd skulle då förlora sin betydelse. Omvänt skulle reglerna om en skälig hyra inte ha någon betydelse om hyresvärden hade rätt att avsluta hyresavtalet så snart hyresgästen krävde en skälig hyra. ( Jfr Leif Holmqvist m.fl., Hyreslagen, En kommentar, 13 uppl. 2022, s. 645 f.)
Bestämmelserna om hyrans storlek innebär en rätt att få hyran fastställd till ett skäligt belopp. Vid denna prövning ska hyran inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. En riktlinje är att hyran normalt är att anse som skälig så länge den inte överstiger hyresnivån för jämförliga lägenheter med mer än cirka fem procent. I vissa situationer blir det i stället fråga om en allmän skälighetsbedömning. (Se 12 kap. 55 § samt Leif Holmqvist m.fl., a.a., s. 654 ff. och 664 f.)
Förstärkt rätt för andrahandshyresgäster i vissa fall
Lagstiftningens förarbeten
I början av 1980-talet kom ett utredningsförslag som uppmärksammade andrahandshyresgästers utsatta ställning (Hyresrättsutredningen, SOU 1981:77, se även såvitt gäller underarrendatorer Arrendelagskommittén, SOU 1981:80).
Hyresrättsutredningen framhöll att den som hyrde i andra hand hade en prekär ställning. Om förstahandshyresgästens hyresavtal upphörde, hade andrahandshyresgästen inte någon rätt att bo kvar i lägenheten. Andrahandshyresgästen saknade ofta besittningsskydd i förhållande till förstahandshyresgästen och inte sällan kunde förstahandshyresgästen ta ut oskäligt hög hyra av andrahandshyresgästen. Bulvanförhållanden kunde föreligga mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen där de i samförstånd ut-nyttjade andrahandshyresgästens utsatta ställning. En lösning på problemen skulle vara att låta andrahandshyresgästen få ett hyresavtal direkt med fastighetsägaren, om förstahandshyresgästen försvann ur bilden. (Se SOU 1981:77 s. 261 ff.)
Mot denna bakgrund lämnade utredningen ett förslag på en uppräkning av specifika förhållanden mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen vilka skulle medföra att nyttjanderätten ansågs upplåten direkt av hyresvärden till andrahandshyresgästen. I uppräkningen angavs bl.a. släktskap, koncernförhållanden, anställningsförhållanden och ekonomisk intressegemenskap. (Se SOU 1981:77 s. 37 och 265.)
Den lagstiftning som kom att införas fick emellertid en annan utformning. I propositionen angavs att den typen av uppräkningar som utredningen hade föreslagit lätt kunde leda till felaktiga motsatsslut. En förutsättning för att regeln skulle bli tillämplig angavs i stället vara att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen hade viss intressegemenskap. Den lista som utredningen hade föreslagit kunde tjäna som ledning för när intressegemenskap skulle anses föreligga, men även andra omständigheter kunde föranleda slutsatsen att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen handlade i samförstånd. (Se prop. 1984/85:111 s. 13 f. och 29.)
Det som lagstiftaren ville komma åt var de fall då andrahandsupplåtelsen utnyttjades för att kringgå bestämmelser som gällde till förmån för hyresgäster. I propositionen framhölls därför att det förutom intressegemenskap borde krävas att handlandet framstod som ett sådant kringgående. Som exempel angavs särskilt att andrahandshyresgästens utsatta läge utnyttjades för att ta ut oskälig hyra och för att kringgå bestämmelserna om besittningsskydd. (Se a. prop. s. 12 ff. och 29.)
Lagrådet anförde att det tydligen var avsett att uttrycket intressegemenskap skulle ges en vidsträckt innebörd. När det gällde kravet på kringgående framhöll Lagrådet att den motivering som parterna i förstahandsavtalet lämnade till andrahandsupplåtelsen ofta torde få betydelse för bedömningen. Departementschefen anslöt sig till Lagrådets synpunkter. (Se a. prop. s. 45 och 49.)
Närmare om intressegemenskap
Lagtextens lydelse ger inga besked om hur uttrycket intressegemenskap ska tolkas. Mot bakgrund av förarbetsuttalandena och det skyddsändamål till förmån för hyresgäster som regeln som helhet ska uppfylla bör uttrycket ges en vid betydelse.
Om det föreligger släktskap, koncerngemenskap, anställningsförhållanden eller liknande förhållanden mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen är det sådant som typiskt sett medför att parterna kan anses ha en sådan intressegemenskap som avses här ( jfr p. 18).
Föreligger det inte något sådant förhållande krävs att det finns några andra omständigheter som medför att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kan anses ha en intressegemenskap. Enbart den omständigheten att fastighetsägaren har gett tillstånd till en andrahandsupplåtelse kan inte vara tillräcklig.
Under vissa förutsättningar kan själva upplåtelseavtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen, ensamt eller i förening med andra omständigheter, medföra att intressegemenskap anses föreligga. En typsituation är om parterna, till skillnad från vad som gäller i normalfallet vid en andrahandsupplåtelse av en bostadslägenhet, inte avsett att förstahandshyresgästen ska bo i lägenheten. I den situationen, när förstahandshyresgästen alltså inte har något eget behov av bostadslägenheten, kan ofta slutsatsen dras att parterna i förstahandsavtalet har en intressegemenskap i förhållande till andrahandshyresgästen.
På samma sätt som vid släktskap, koncerngemenskap eller liknande kan det inte heller i den situationen krävas att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen har något otillbörligt syfte för att intressegemenskap ska anses föreligga.
Närmare om att rättsförhållandet utnyttjas för kringgående
En ytterligare förutsättning för att andrahandshyresgästens nyttjanderätt ska gälla direkt i förhållande till fastighetsägaren enligt 7 kap. 31 § är att det med hänsyn till intressegemenskapen och omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag till förmån för hyresgästen.
Varken lagtexten eller förarbetena anger vad som i detta sammanhang avses med uttrycket rättsförhållande. Den mest närliggande tolkningen är att uttrycket syftar på både den förstahandsupplåtelse och den andrahandsupplåtelse som anges i paragrafens första mening. Det är dessa upplåtelser som tillsammans bildar det rättsförhållande som, med hänsyn till intressegemenskapen och övriga omständigheter, ska kunna antas utnyttjas för att kringgå någon skyddsregel som är till förmån för hyresgästen.
Som framgått är huvudsyftet med 7 kap. 31 § såvitt gäller bostadshyra att säkra rätten till besittningsskydd och den med besittningsskyddet sammanlänkade rätten att inte behöva betala mer än skälig hyra. Reglerna om besittningsskydd och om skälig hyra är därför särskilt centrala vid prövningen av om rättsförhållandet kan antas utnyttjas för kringgående.
Vid prövningen av om rättsförhållandet utnyttjas för kringgående får det regelmässigt betydelse vilka skäl som fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kan antas ha haft för att utforma rättsförhållandet på det sätt som blivit fallet. Det innebär att skälen för att förstahandshyresgästen har getts rätt att hyra ut i andra hand kan behöva beaktas. Detsamma gäller förstås även skälen för den andrahandsuthyrning som har kommit till stånd.
Även åtgärder som fastighetsägaren och förstahandshyresgästen vidtar under hyresförhållandet kan många gånger få betydelse vid bedömningen. Ett exempel på en sådan åtgärd är att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen ingår en överenskommelse om avstående av besittningsskydd som medför att andrahandshyresgästens besittningsskydd i realiteten blir utan betydelse. Ett ytterligare exempel är att förstahandshyresgästen accepterar en uppsägning från fastighetsägaren till nackdel för andrahandshyresgästen.
Av betydelse är också om rättsförhållandet, från början eller senare, utnyttjas för att ta ut mer än skälig hyra. Eftersom reglerna om besittningsskydd och skälig hyra samspelar kan – vid den helhetsbedömning som ska göras – omständigheter som i första hand har bäring på frågan om besittningsskydd få betydelse även vid bedömningen av om syftet med rättsförhållandet är att möjliggöra ett kringgående av reglerna om skälig hyra. På motsvarande sätt kan hyran för andrahandsupplåtelsen inverka på bedömningen av om syftet varit att kringgå reglerna om besittningsskydd ( jfr ”Andrahandsupplåtelsen för barnen” NJA 2003 s. 540).
En fullständig prövning för att fastställa vad som är en skälig hyra kräver ofta en ingående utredning. Den prövning som ska göras enligt 7 kap. 31 § går emellertid inte ut på att fastställa vilken hyra som ska gälla mellan parterna. Av särskild betydelse är att paragrafen innehåller ett sänkt beviskrav genom uttrycket kan antas. Det innebär att kravet på den utredning om jämförbara hyrors storlek, eller annars om en skälig hyresnivå, som andrahandshyresgästen har att presentera inte bör ställas alltför högt.
Rättsföljden
Om förutsättningarna enligt 7 kap. 31 § bedöms vara uppfyllda har andrahandshyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om fastighetsägaren hade upplåtit andrahandshyresgästens nyttjanderätt. Andrahandsavtalet får alltså verkan som ett nyttjanderättsavtal direkt mellan fastighetsägaren och den tidigare andrahandshyresgästen.
Bedömningen i detta fall
Det är ostridigt att C.U. upplät nyttjanderätten till den aktuella bostaden till Apartments som i sin tur hyrde ut den till Vandelay.
Av C.U:s egna uppgifter framgår att hyresavtalet mellan honom och Apartments ingicks för att lägenheten skulle hyras ut i andra hand till ett annat företag. Det framgår också av uppgifterna från de personer som hörts från Apartments att bolagets verksamhet gick ut på att hjälpa fastighetsägare med uthyrning av lägenheter genom en affärsmodell som innebar att Apartments gick in som förstahandshyresgäst för att sedan upplåta lägenheterna i andra hand. Avsikten var alltså inte att någon fysisk person med anknytning till Apartments skulle bo i lägenheten. Apartments hade därmed inte något eget behov av lägenheten. Dessa omständigheter medför att C.U. och Apartments hade en intressegemenskap i förhållande till en andrahandshyresgäst.
Frågan är då om det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för Vandelay.
C.U. har uppgett att överenskommelsen mellan honom och Apartments träffades för att han ville undvika att den hyresgäst som skulle nyttja bostaden skulle få besittningsskydd. Enligt C.U. var skälet att lägenheten vid behov skulle kunna användas som evakueringslägenhet i samband med renoveringar. Sådana obestämda behov är emellertid inget godtagbart skäl för att en hyresgäst inte ska få rätt till förlängning av sitt hyresavtal och inte heller för att hyresnämnden ska godkänna ett avstående från besittningsskydd. Till detta kommer att rättsförhållandet hade pågått i närmare sju år innan C.U. sade upp förstahandsupplåtelsen, att Vandelay vid denna tidpunkt hade besittningsskydd i förhållande till Apartments och att Apartments dessförinnan – utan att det framkommit några skäl för det och utan någon begränsning i tiden – avstått från sitt besittningsskydd till nackdel för Vandelay.
När det gäller hyrans storlek framgår av den utredning som Vandelay har lagt fram att kvadratmeterhyran enligt andrahands-avtalet var mellan drygt 50 och drygt 100 procent högre än den kvadratmeterhyra som gällde för de andra bostadslägenheter som C.U. hyrde ut i den aktuella fastigheten, med undantag för en lägenhet som inte omfattades av någon förhandlingsordning.
Även om de olika lägenheterna skiljer sig åt har det inte framkommit att den aktuella lägenheten på grund av sitt skick eller av andra skäl inte alls skulle vara jämförbar med andra bostadslägenheter i fastigheten. För den prövning som ska göras enligt den aktuella bestämmelsen är den utredning som lagts fram tillräcklig för att det ska kunna antas att andrahandshyran uppgick till ett väsentligt högre belopp än en tillämpning av hyreslagstiftningens bestämmelser om skälig hyra skulle medföra.
Det har inte framkommit att C.U. kände till vilken hyra som Apartments avsåg att ta ut av Vandelay. Den presenterade utredningen är emellertid tillräcklig även för slutsatsen att den hyra som C.U. överenskom i förstahandsavtalet med Apartments var betydligt högre än en skälig hyra. Eftersom C.U. var införstådd med att Apartments verksamhet gick ut på att bolaget i sin tur skulle hyra ut lägenheten måste han också ha insett att en förutsättning för den redan höga hyran enligt överenskommelsen med Apartments var att bolaget avsåg att ta ut en ännu högre hyra av andrahandshyresgästen.
Slutsatsen är att det kan antas att rättsförhållandet har utnyttjats för att kringgå bestämmelser om besittningsskydd och skälig hyra som finns i hyreslagstiftningen.
Det innebär att Vandelay har samma rätt i förhållande till C.U. som bolaget skulle ha haft om C.U. hade upplåtit bolagets hyresrätt (se p. 34). Vandelays talan ska alltså bifallas.
DOMSLUT
Med ändring av hovrättens dom fastställer HD att Vandelay Industries Sarl har samma rätt i förhållande till C.U. som bolaget skulle ha haft om C.U. hade upplåtit hyresrätten till lägenhet nr 12 med adress – – – i Stockholm direkt till bolaget.