F 9258-26

SVEA HOVRÄTT DOM Mål nr 2026-10-27 F 9258-26 060412 Stockholm

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Växjö tingsrätts, mark- och miljödomstolen, dom 2026-05-21 i mål nr F 6343-25, se bilaga A PARTER Klagande 1. E.T. 2. L.T.

Motpart O.S. SAKEN Fastighetsreglering berörande fastigheterna Y och X i Habo kommun (Lantmäterimyndighetens ärendenummer F25253) MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSLUT

1Mark- och miljööverdomstolen ger prövningstillstånd. 2. Mark- och miljööverdomstolen avslår yrkandena om syn och sammanträde. 3. Mark- och miljööverdomstolen avslår överklagandet. 4. E.T. och L.T. ska svara för sina rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9258-26

YRKANDEN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

E.T. och L.T. har yrkat i första hand att Mark- och miljööverdomstolen, med ändring av mark- och miljödomstolens dom, ska upphäva lantmäterimyndighetens beslut i den del det avser tvångsvis marköverföring och ställa in förrättningen.

De har yrkat i andra hand att ärendet ska återförvisas för en fullständig prövning av proportionalitet, nödvändighet, alternativa lösningar, båtnad, ersättning, särskilt värde och jämkning.

Vid ändring eller återförvisning ska även kostnadsfördelningen ändras så att fastigheten X inte belastas med kostnader som hänför sig till brister i utredning eller rättstillämpning.

De har yrkat i tredje hand att om marköverföringen tillåts så ska ersättningen bestämmas till 560 000 kr.

Därutöver har de även yrkat ersättning för rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.

UTVECKLING AV TALAN I MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLEN

E.T. och L.T. har vidhållit vad de anfört i mark- och miljödomstolen med bland annat följande tillägg.

Fastighetsregleringen innebär en tvångsvis överföring av äganderätten till mark från deras fastighet X i Habo kommun till sökandens fastighet Y. Ett sådant ingrepp i äganderätten förutsätter enligt 2 kap. 15 § regeringsformen att åtgärden krävs för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse samt att en självständig och kontrollerbar proportionalitetsprövning genomförs. Någon sådan prövning har inte redovisats av vare sig lantmäterimyndigheten eller mark- och

SVEA HOVRÄTT DOM F 9258-26

miljödomstolen. Prövningen har därför inte uppfyllt de krav som följer av regeringsformen, Europakonventionen och Högsta domstolens praxis, särskilt NJA 2018 s. 753.

Markområdets särskilda status identifierades redan när sökandens fastighet bildades på 1930-talet. Området undantogs medvetet från den fastighet som senare blev fastigheten Y. Fastighetens funktion tryggades då genom en begränsad rättighet i stället för genom överföring av äganderätten. De historiska förrättningshandlingarna visar därför att det inte rör sig om ett nytt eller oförutsett funktionsproblem samt att mindre ingripande lösningar tidigare har ansetts tillräckliga.

Det har inte visats att full äganderättsöverföring är nödvändig. Fastigheten Y har under lång tid fungerat som bostadsfastighet utan den aktuella marköverföringen. Syftet med fastighetsregleringen är främst att förbättra och legalisera den befintliga tomt- och byggnadssituationen på fastigheten Y. Mindre ingripande alternativ såsom servitut, nyttjanderätt, bostadsarrende, legalrätt enligt 3 kap. 12 § jordabalken eller en mer begränsad regleringsåtgärd, har inte utretts eller prövats på ett tillräckligt sätt trots att sådana alternativ uttryckligen har anvisats.

Det är inte visat att båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, är uppfyllt. Någon transparent båtnadsutredning eller nettokalkyl som redovisar marknadsvärdeförändringar, olägenheter och kostnader har inte presenterats. Det går därför inte att kontrollera om åtgärden medför en positiv nettoeffekt. Om nyttan för fastigheten Y endast motsvarar den beslutade ersättningen om 26 250 kr är det inte visat att regleringen uppfyller båtnadsvillkoret. Om nyttan är större måste denna redovisas och beaktas såväl vid båtnadsprövningen som vid ersättningsbestämningen.

När det gäller ersättningen har lantmäterimyndigheten behandlat åtgärden som ett vinstfördelningsfall men ändå inte redovisat någon faktisk värdeökning för den tillträdande fastigheten. Ersättningen har bestämts genom en schabloniserad arealvärdering utan att särskilt värde, helningseffekt, före- och eftervärdering eller jämkning enligt 5 kap. 10 a och 11 §§ FBL har prövats. Det aktuella markområdet har ett särskilt värde för fastigheten Y eftersom åtgärden samlar byggnad

SVEA HOVRÄTT DOM F 9258-26

och mark under samma fastighet och undanröjer rättsliga och funktionella problem. Ersättningen om 26 250 kr återspeglar därför inte den nytta som tillförs den mottagande fastigheten.

Mark- och miljödomstolens dom innehåller inte heller tillräckliga skäl för att det ska vara möjligt att kontrollera avgörandets riktighet. Domen redovisar inte hur domstolen har bedömt frågorna om angeläget allmänt intresse, proportionalitet, nödvändighet, mindre ingripande alternativ, båtnad eller ersättning. Domen innehåller dessutom vissa sakfel och oklarheter beträffande vilka fastigheter som omfattas av prövningen, vilket ytterligare försvårar kontrollen av avgörandet.

Om marköverföringen ska tillåtas ska den ersättning som utgår för marken höjas. Det genomsnittliga tomtmarksvärdet i kommunen är ca 550 600 kr/kvm varför värdet på den överförda marken, enbart baserad på ytan, är 250 kvm * 575 kr = 143 750 kr. Om marknadsvärdet för fastigheten Y inklusive markremsan antas vara 1 600 000 kr och den juridiska osäkerheten med en delad tomt innebär en värdeminskning med 35 procent, skulle nuvarande marknadsvärde för fastigheten Y vara 1 040 000 kr. Överföringen av markremsan från fastigheten X till Y medför då en värdehöjning på 560 000 kr.

De har begärt sammanträde och syn eftersom bedömningen av fastigheternas funktion, motpartens faktiska tillgång till annan infart, markområdets användning samt de mindre ingripande alternativen enligt 5 kap. 6 § FBL är beroende av de fysiska förhållandena på platsen.

MARK- OCH MILJÖÖVERDOMSTOLENS DOMSKÄL

Mark- och miljööverdomstolen finner skäl att ge prövningstillstånd och företar målet till omedelbart avgörande.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9258-26

Frågan om syn och sammanträde De frågor som ska prövas i Mark- och miljööverdomstolen är samma rättsfrågor som prövats i mark- och miljödomstolen. Den befintliga utredningen utgör tillräckligt underlag för att avgöra målet. Mark- och miljööverdomstolen bedömer därför att det inte finns skäl att hålla sammanträde och syn i målet. Yrkandena ska således avslås.

Fastighetsbildningsbeslutet Fastigheten Y är en bebyggd bostadsfastighet som före förrättningen består av två områden som är separerade av en tidigare samfälld väg. Efter diverse fastighetsbildningsåtgärder har den samfällda marken blivit enskild ägovidd för fastigheten X.

Bostadshuset på fastigheten Y skjuter till viss del över fastighetsgränsen in på mark som tillhör fastigheten X. Bostadsbyggnaden får trots detta i sin helhet anses utgöra fastighetstillbehör till fastigheten Y. (Se prop. 1966:24 s. 59 och 60).

Vid både ny- och ombildning av fastigheter är en utgångspunkt att varje fastighet med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar ska vara varaktigt lämpade för sina ändamål. Det ska särskilt beaktas att fastigheterna får en lämplig utformning. (se 3 kap. 1 § första stycket FBL). Bostadsfastigheter ska innehålla en lämplig tomtplats. Det innebär att fastigheten bör ges sådan storlek att normala tomtplatsfunktioner ryms inom fastighetens område. Härvid bör ledning tas från de krav som ställs på tomter enligt 8 kap. 9 11 §§ plan- och bygglagen (2010:900). Det kan inte anses förenligt med 3 kap. 1 § FBL att låta en fastighetsgräns löpa genom en byggnad eller att en del av en tomtplats som behövs för bostadsändamålet är belägen på en annan fastighet (jfr Mark- och miljööverdomstolens dom den 30 oktober 2012 i mål nr F 10361-11). Mark- och miljööverdomstolen konstaterar att den aktuella marköverföringen medför att bostadsfastigheten Y får en bättre utformning och plats för utevistelse och därmed uppfyller samtliga rekvisit i 3 kap. 1 § FBL samtidigt som den avstående jordbruksfastighetens lämplighet inte påverkas.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9258-26

Villkor till skydd för enskilda intressen finns i 5 kap. FBL. Enligt 5 kap. 4 § första stycket FBL får fastighetsreglering ske under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning erhålles samt att fördelarna överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Endast sådana fördelar som är att hänföra till fastighetsindelningen bör beaktas vid den prövning som föranleds av båtnadsvillkoret. Eftersom båtnadsprövningen är ett vinstvillkor tas ingen hänsyn till olägenhet för avstående fastighet så länge nyttan för mottagande fastighet överväger. Om syftet med regleringen kan nås genom ett likvärdigt, mindre ingripande alternativ, ska det väljas, se 5 kap. 6 § andra stycket FBL.

E.T. och L.T. har framhållit att det i beslutshandlingarna inte finns någon transparent båtnadsutredning eller nettokalkyl som redovisar marknadsvärdeförändringar. Vid prövningen av om båtnadsvillkoret är uppfyllt räcker det dock att kunna konstatera att den ekonomiska vinsten av marköverföringen uppgår till minst ett belopp som motsvarar normala förrättningskostnader för liknande åtgärder (jfr NJA 2004 s. 106 och Mark- och miljööverdomstolens dom den 27 juni 2012 i mål nr F 1952-12). Mark- och miljööverdomstolen anser likt lantmäterimyndigheten att båtnad för denna fastighetsreglering finns och att syftet med den ansökta åtgärden inte heller kan åstadkommas med något mindre än att marken överförs till bostadsfastigheten (se 5 kap. 4 och 6 §§ FBL). Även i övrigt instämmer Mark- och miljööverdomstolen i lantmäterimyndighetens bedömning att fastighetsregleringen uppfyller relevanta bestämmelser i fastighetsbildningslagen.

Proportionalitetsbedömningen Mark- och miljööverdomstolen har ovan vid prövningen av rekvisiten i fastighetsbilningslagen bedömt att den begärda marköverföringen uppfyller samtliga villkor i 3 och 5 kap. FBL. Den prövning som Mark-och miljööverdomstolen gjort i denna del innefattar även en prövning av åtgärden i förhållande till de krav som följer av första och andra ledet i proportionalitetsbedömningen. I fråga om proportionalitetsbedömningens sista led gör domstolen följande bedömning.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9258-26

Bostadsfastigheten Y nybildades på 1930-talet, dvs. långt före det att fastighetsbildningslagen trädde i kraft 1972. Mark- och miljööverdomstolens bedömning är att fastigheten före den nu aktuella förrättningen inte uppfyllde kraven i 3 kap. FBL. Att fastigheten genom fastighetsregleringen får en lämplig utformning och därmed blir funktionsduglig som bostadsfastighet, är därför ett angeläget allmänt intresse 2018 s. 753 p. 27 och Mark- och miljööverdomstolens domar den 9 juni 2023 i mål nr F 7875-22 och den 23 november 2023 i mål nr F 1835-23). Med beaktande av det starka intresse som finns att göra fastigheten Y funktionsduglig för bostadsändamål, framstår det inte som oproportionerligt gentemot ägaren till fastigheten X att tillåta den ansökta åtgärden. E.T.s och L.T.s första- och andrahandsyrkande ska därför avslås.

Ersättningsbeslutet Lantmäterimyndigheten har tillämpat den gängse värderingsmetoden vid tomtbildning, dvs. vid fastighetsreglering för enskild bebyggelse. Mark- och miljööverdomstolen anser att det utifrån de grunder som E.T. och L.T. framfört inte finns skäl att ändra lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut varför även E.T.s och L.T.s tredjehandsyrkande ska avslås.

Sammanfattning Sammanfattningsvis ska överklagandet avslås i sin helhet. Vid denna utgång ska E.T. och L.T. stå sina egna rättegångskostnader i Mark- och miljööverdomstolen.

SVEA HOVRÄTT DOM F 9258-26

Domen får enligt 5 kap. 5 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättslagmannen Vibeke Sylten, hovrättsrådet Margaretha Gistorp, referent, tekniska rådet Ingela Boije af Gennäs och f.d. hovrättsrådet Gösta Ihrfelt (deltar inte i beslutet om prövningstillstånd).

PARTER Klagande 1. Sekretess, se Partsbilaga sekretess 2. L.T.

Motpart O.S.

ÖVERKLAGAT BESLUT Lantmäteriets beslut 19 september 2025 i ärende nr F25253, se bilaga 1 SAKEN Fastighetsreglering gällande fastigheten X m.fl, Habo kommun

DOMSLUT Mark- och miljödomstolen avslår överklagandet.

Sida 2 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 6343-25

BAKGRUND

Lantmäteriet har den 19 september 2025 fattat beslut om fastighetsreglering berörande fastigheterna X och Z i Jönköpings kommun. Inom ramen för samma ärende fattade Lantmäteriet samma dag beslut om ersättning mellan fastighetsägare, tillträde, fördelning av förrättningskostnaderna samt avslutning av förrättningen.

YRKANDEN M.M.

L.T. och Sekretess har yrkat i första hand att mark- och miljödomstolen ska upphäva Lantmäteriets beslut och ställa in förrättningen. De har yrkat i andra hand att mark- och miljödomstolen undanröjer Lantmäteriets beslut och återförvisar målet dit med följande föreskrifter.

- Lantmäteriet ska genomföra en fullständig och fristående proportionalitetsprövning i enlighet med 2 kap. 15 § regeringsformen (RF)samt redovisa prövningen i skälen för beslutet. - Y kan uppnå varaktig funktion utan äganderättsöverföring, genom officialservitut för utfart och bostadsarrende för husets fotavtryck - Lantmäteriet ska utföra en alternativprövning enligt 5 kap. 6 § fastighetsbildningslagen (1970:988)(FBL) med prövning av mindre ingripande lösningar så som officialservitut för väg, rätt till arrende för själva husets avtryck, snävare regleringsfigur med kartskiss, kostnadsoch nyttoberäkning och motivering till valt alternativ. - Lantmäteriet ska bestämma ersättning enligt 5 kap. 10 § FBL med beaktade av 5 kap. 11 § FBL efter oberoende värdering innefattande före- och efteranalys, parjämförelser och avhjälpandekalkyl, samt fastställa graderingsvärden enligt 5 kap 8-9 §§ FBL och redovisa båtnadskalkyl enligt 5 kap. 4 § FBL.

Sida 3 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 6343-25

De har yrkat i tredje hand att ersättningen bestäms i enlighet med 5 kap. 10 § FBL med beaktande av 5 kap. 11 § FBL med beaktande av ekonomisk skada i form av arrendebortfall, avhjälpandekostnad och 2 kap. 15 § RF, efter oberoende värdering och transparent före- och efteranalys för båda fastigheterna.

Vad gäller kostnadsfördelningsbeslutet har de yrkat att Lantmäteriet ska svara för förrättningskostnaderna.

Till stöd för sin talan har de anfört i huvudsak följande.

Tvångsvis äganderättsöverföring är inte ett proportionerligt medel i privat vinstfall när ändamålet kan nås med mindre ingripande rättigheter. Det framstår som orimligt och rättsosäkert att äganderätten kan ge vika på det sättet. Det har inte förekommit någon vilja från motparten till att i stället nå en frivillig överenskommelse trots att de har vetat om förhållandet under en mycket lång tid.

Det saknas ett angeläget allmänt intresse som krävs för att tvångsingrepp ska kunna genomföras. Åtgärden syftar till att korrigera ett privat fel för privat ekonomisk vinning vilket inte kan motivera tvång mot enskild. Detta strider mot de krav som finns i 2 kap 15 § RF. Lantmäteriet har inte genomfört en erforderlig prövning av lagrummet.

Fastigheten Y har vid två tidigare lantmäteriförrättningar bedömts som varaktigt lämpad för sitt ändamål. Lantmäteriet redogör inte för vad som har ändrats sedan dess som medför att fastigheten nu inte bedöms som lämplig.

Det finns alternativ som innebär ett mindre intrång men ändå säkrar den mottagande fastighetens rättigheter. Lantmäteriet har inte utrett dessa alternativ. Fastighetsbildningen strider därför mot 5 kap. 6 § FBL som

Sida 4 VÄXJÖ TINGSRÄTT DOM F 6343-25

framhåller att man ska välja det alternativ som för med sig minsta olägenhet. Att påstå att X inte har användning av markytan är sakligt fel och rättsligt irrelevant för prövningen av 5 kap. 6 § FBL. Den funktion som marköverföringen medför bör säkerställas genom begränsade rättigheter och inte genom att äganderätten flyttas.

Den beräkning som Lantmäteriet har gjort av ersättning har varit bristfällig. Lantmäteriet har inte redovisat före- och eftervärden och tillträdarens vinst. Det är inte rättssäkert att Lantmäteriet inte använder korrekt och etablerad metod i detta fall. I ett privat vinstfördelningsfall ska ersättningen spela tillträdarens faktiska vinst, i annat fall blir resultatet oskäligt. Lantmäteriet bör även sakligt och objektivt utreda hur mycket ett avhjälpande av bristen skulle kosta och ställa det i relation till ersättningen.

O.S. har bestritt överklagandet. Han har anfört bland annat följande.

Lantmäteriet har fattat ett korrekt beslut. De alternativa lösningar som motparten hänvisar till är inte genomförbara i praktiken eller alltför kostsamma i förhållande till den areal som överförs. Det aktuella markområdet är av mycket lågt värde för X. Marköverföringen är inte heller en stor vinst för Y på grund av de kostnader som förrättningen har fört med sig.