NJA 2004 s. 106

Ronneby kommun är ägare till fastigheten Ronneby Kalleberga 6:159. B.K. och A.C.N. är ägare till fastigheten Ronneby Kalleberga 30:1. Efter ansökan av Ronneby kommun beslutade Lantmäterimyndigheten i Blekinge län den 5 november 1998 om fastighetsreglering berörande Kalleberga 6:159 och 30:1 och för dessa två fastigheter samfälld ägovidd. Andelstalen i samfälligheten utgjorde en fjärdedel för Kalleberga 30:1 och tre fjärdedelar för Kalleberga 6:159. Området var taxerat som obebyggd lantbruksenhet och omfattade ca 16 ha. Genom fastighetsregleringen bröts fastigheternas andelar i den samfällda ägovidden ut och denna delades upp i två delar mellan fastigheterna. Det västra området, 4,35 ha, tillfördes Kalleberga 30:1 och det östra, 11,50 ha, Kalleberga 6:159. Det västra ägoskiftet utgörs helt av skog och det östra utgörs av skog samt en pågående grustäkt. Inom det östra området finns även kommunala djupvattentäkter med ledningar.

Vid förrättningen meddelades också beslut om ersättning och om fördelning av förrättningskostnader.

Karlskrona tingsrätt, fastighetsdomstolen

B.K. och A.C.N. överklagade beslutet om fastighetsreglering i Karlskrona tingsrätt, fastighetsdomstolen. De yrkade att lantmäterimyndighetens beslut i sin helhet skulle undanröjas och förrättningen ställas in. I andra hand yrkade de att beslutet skulle undanröjas och förrättningen visas åter till lantmäterimyndigheten för förnyad handläggning. De begärde att fastighetsdomstolen i särskilt utslag skulle ta ställning till tillåtligheten i det meddelade beslutet och att ersättningsfrågan skulle prövas först därefter.

Ronneby kommun yrkade att fastighetsdomstolen skulle fastställa lantmäterimyndighetens beslut om fastighetsreglering. Kommunen hade inte någon erinran mot att fastighetsdomstolen i särskilt utslag först tog ställning till tillåtligheten i det meddelade beslutet.

Fastighetsdomstolen (lagmannen Peter Rosén, rådmannen Roy Lindeberg, fastighetsrådet Jan Heimersson och två nämndemän) anförde i utslag (mellandom) den 13 september 2000:

Grunder

Klagandenas grunder

Deras fastighet är en jord- och skogsbruksfastighet med huvudsaklig betoning på skogsbruk. Den aktuella samfälligheten har genom det sambrukande som skett med kommunen varit en del i skogsrörelsen och givit ett ekonomiskt bidrag till denna. Härutöver har grustäkt skett tillsammans med kommunen vilket givit en ytterligare avkastning till ägarna. Samfälligheten har utgjort en naturlig del av Kalleberga 30:1 och den enda del som haft grustillgångar. Kommunens fastighet, Kalleberga 6:159, är en mindre, kommunal exploateringsfastighet och är till art och användning helt skild från samfälligheten. Fastigheten består av gatumark och allmänplatsmark medan samfälligheten till största delen utgörs av skogsmark. Genom den överklagade förrättningen läggs dessa två markområden samman. En fastighet som till hälften består av allmänplats- och gatumark och till hälften av obebyggd lantbruksenhet kan inte anses vara en fastighet varaktigt lämpad för sitt ändamål och fastighetsregleringen strider således mot 3 kap. 1 § FBL. Fastighetsregleringen måste vidare medföra att sökandens fastighet undergår förbättring från fastighetsbildningssynpunkt. Kommunen har som skäl för fastighetsregleringen anfört att det är till missgagn för kommunen att området är samfällt för två fastigheter. Det är dock uppenbart att det inte är olämplighet från fastighetsbildningssynpunkt som avses. Det är inte visat eller ens påstått att det skulle bli fråga om värdehöjning av kommunens fastighet om området delades upp mellan fastigheterna. Kommunen har vidare som skäl för fastighetsregleringen anfört kommunens strategiska behov av mark för allmänna vattentäkter, vattenledningar m.m. Vattentäkt är redan pågående markanvändning. Samägandet har inte utgjort hinder för kommunen att anlägga vattenanläggningar och uttaga vatten. Det kan således inte som skäl anföras att fastighetsreglering sker för en ändrad markanvändning. Det behov som åberopas är inte skäl att tvångsvis fastighetsreglera mark. Det är med hänsyn till resultatet av fastighetsregleringen således inte visat i förrättningen att fördel uppkommer för kommunen och förbättringskravet är därmed inte uppfyllt och fastighetsregleringen strider mot 5 kap. 5 § FBL. Det är tvärtom så att uppdelningen medför skada från fastighetsbildningssynpunkt. Det område om 4,4 ha som tillskiftats klagandena är för litet för ett rationellt skogsbruk varför fastighetsregleringen strider mot 3 kap. 7 § FBL. Vidare är det så att insprängd i den lott klagandena tillskiftats genom fastighetsregleringen finns en avstyckad bostadsfastighet, Kalleberga 6:70. Klagandenas lott är till stor del sammanfallande med hemfridszonen för bostadsfastigheten och ett rationellt skogsbruk i anslutning till fastigheten Kalleberga 6:70 är uteslutet. Ytterligare en nackdel är att det grus som får tas ut på den gemensamma ägovidden efter fastighetsregleringen uteslutande är beläget på kommunens lott. Likaså är den möjlighet till jakt som förelegat på hela skiftet omöjlig på klagandenas lott. Fisket har även detta tillskiftats lotten med strandrätt, dvs. kommunens lott. Fastighetsregleringen innebär således påtaglig skada för klagandena och är utan nytta från fastighetsbildningssynpunkt för sökanden i förrättningen. Fastighetsregleringen saknar positiva effekter och är endast föranledd av kommunens önskemål om eget förfogande över grus och vatten. Det föreligger således inte båtnad för den aktuella fastighetsregleringen. Beslutet strider därmed mot 5 kap. 4 § FBL. Fastighetsbildning får inte äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning. Kommunen har anfört att vattenanläggningarna endast kommer att ta i anspråk ca 5 000 kvadratmeter av totalt 175 000 kvadratmeter mark som samfälligheten omfattar. I kommentaren till FBL samt i Lantmäteriverkets egna skrifter anses ett sådant extensivt nyttjande inte behöva tillgodoses genom en fastighetsreglering utan snarare genom nyttjanderättsavtal eller dylikt. Klagandena har även under förrättningen haft diskussioner med kommunen om en frivillig lösning genom avtal. Detta har dock stupat på att kommunen inte alls varit villig att kompensera klagandena. Möjligheter till en frivillig lösning har dock inte saknats. Det är inte meningen att en sökande skall kunna använda sig av FBL som ett billigare och enklare alternativ till expropriation eller inlösen av annat slag. Föreligger inte förutsättningar för fastighetsbildning, skall en ansökan inte bifallas oavsett hur angeläget det kan vara för sökanden att få förfoga över ett område. Den aktuella fastighetsregleringen är således inte nödvändig för att uppnå de önskemål kommunen har i ärendet och därmed är fastighetsregleringen inte förenlig med lag. Beträffande förrättningens handläggning kan sägas att någon graderingsvärdering i enlighet med 5 kap. 9 § FBL inte har skett, vare sig beträffande den gemensamma ägovidden eller de fastigheter som berörts av fastighetsregleringen, trots att det rör sig om ett område med stora värden och små ägarfastigheter. Förrättningslantmätaren har av någon anledning inte ens funnit skäl att beröra de i förrättningen aktuella fastigheterna. Då det genom grus- och vattenfyndigheter är stora värden i det samfällda området, är det inte självklart att förändringarna i graderingsvärdena innebär att tillåtlighet föreligger. Om fastigheterna undergår försämring eller förbättring i otillåten grad kvarstår att utreda. Detta innebär att förrättningen under alla omständigheter måste återvisas för förnyad handläggning om inte fastighetsdomstolen väljer att undanröja och ställa in den. Lottläggningen har vidare medfört en fullständig snedvridning vad beträffar fördelningen av tillgångarna genom att all möjlighet till grustäkt, jakt och skogsbruk är borta för klagandena. En uppdelning, generellt sett, skall syfta till att ge båda ägare del i de särskilda tillgångar som finns.

Kommunens grunder

Båda parter befrias genom fastighetsregleringen från en ålderdomlig, av bekvämlighet skapad, onaturlig ekonomisk gemenskap och erhåller i stället var sitt ägoområde. Fastighetsregleringen torde knappast strida mot 3 kap. 1 § FBL, då det närmast är en fråga om en gränsbestämning inom det gemensamma ägoinnehavet som är aktuellt och icke en ny fastighetsbildning. Fördelarna för båda fastighetsägarparterna är uppenbara med den beslutade fastighetsregleringen. Klagandenas fastighetsinnehav av en egen med full förfoganderätt avskild skogsfastighetsdel erhålles till den övriga skogs- och jordbruksfastigheten. För kommunen är fördelarna av liknande slag – man blir ensam ägare till sitt ägoskifte, som man helt får ansvara för. Ägoskiftet kan vidare sambrukas med kommunens större markinnehav som är beläget norr och söder om ägoskiftet. Klagandena bebor ej sin egendom, vilket inte har underlättat sambruket av den samfällda ägovidden. Inga svårigheter kommer att uppstå beträffande ägoviddens framtida skötsel och drift när den uppdelats. Klagandenas ekonomiska årliga grustäktsintäkt är endast ca 2 500 kr och värdet av jakt- och fiskerätten torde vara försumbart. För kommunen är inte känt att klagandenas grusbehov varit så avgörande. Klagandena och deras framlidne fader har icke till kommunen redovisat något som helst grusuttag under åren 1988–1998. Dessutom kan noteras att länsstyrelsen 1984 fastställde en ”Naturvårdsplan för Ronneby/ Blekinge”, där nu aktuellt område ingår i Klass I-området och som sådant är mycket skyddsvärt, varför endast smärre mo-, sand- och grusuttag gjorts möjliga. Klagandenas synpunkter på sin ägolott med hänvisning till bostadsfastigheten Kalleberga 6:70 synes inte bara överdrivna utan också konstruerade. Ägaren till fastigheten har inte till kommunen framfört några klagomål avseende olägenheter på grund av det kring bostadsfastigheten belägna skogsområdet. Skogsbruket har tydligen fungerat väl och området har också det bästa virkesbeståndet. Fastigheten har inte något härskande servitut om skogsfredad zon på gemensamhetsskiftet Kalleberga 6:159 och 30:1. Med det moderna skogsbruket följer att även en enhet på ca 4,5 ha kan brukas tämligen rationellt när man själv har förfoganderätt över marken. Kommunen har bedömt det som lämpligast och smidigast att uppnå syftet att båda parter får var sin ägodel av området genom nu aktuell fastighetsreglering. Försök till ägoutbyte mellan parterna har gjorts men har strandat på grund av de överskattade förväntningarna som klagandena haft. Kommunen har full förståelse för förrättningens handläggning. Den avsaknad av graderingsvärdering som påpekas kan knappast påverka detta ärende och klagandenas 25 procent av det gemensamma ägoskiftet på 15,85 ha. Detta skall ju ses mot bakgrund av klagandenas övriga fastighetsinnehav på ca 64 ha. Fastighetsregleringen är synnerligen angelägen då den utgör ett led i skapandet av ett heltäckande ägoinnehav för den allmänna vattentäktsanläggningen inom Brantaforsområdet.

Skäl

I detta utslag tar fastighetsdomstolen endast ställning till delfrågan huruvida det överklagade beslutet har fattats i överensstämmelse med villkoren för fastighetsbildning. Ersättningsfrågan och frågan om fördelning av förrättningskostnaderna behandlas därför inte.

Den samfällighet som är aktuell i målet är en s.k. gemensam ägovidd. Den har tillkommit vid storskifte den 20 maj 1813, men har sannolikt inte utlagts för att tillgodose något gemensamt ändamål. Det är i stället troligen fråga om någon form av s.k. ”gubbdelning”, dvs. vid skiftet har området lagts ut som enskild äga för en person som ägt två ägolotter i skifteslaget, som – då jordregistret infördes – blivit registrerade som särskilda fastigheter. Så småningom har dessa fastigheter också fått skilda ägare. Området står under delägarförvaltning enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (SFL). Det innebär att ingen delägare får företa någon åtgärd med samfälligheten utan medgivande av de övriga eller sådant delägarbeslut som avses i 7 § SFL. Från denna regel gäller möjligen undantag för husbehovsnyttjande, dvs. varje delägare har rätt att utan att höra de övriga ta nyttigheter som behövs för att tillgodose ett husbehov på hans delägarfastighet. Vad som tas för husbehov skall användas och förbrukas på delägarfastigheten och får inte användas för andra fastigheter, t.ex. sådana som är samägda med delägarfastigheten utan att själva ha del i samfälligheten.

Samfälligheten omfattar ca 16 ha enligt lantmäterihandlingarna (klagandena har uppgivit ca 17,5 ha), i huvudsak skogsmark. På samfälligheten finns ett mindre grustag och viss inägomark utmed Ronnebyån. På samfälligheten finns också en kommunal vattentäkt med tillhörande anordningar. Kommunen har uppgivit att en utbyggnad av vattentäkten med infiltrationsdamm är planerad.

Kommunens fastighet Kalleberga 6:159 är en gatu- och parkmarksfastighet, som består av ett stort antal gatu-, park- och restmarksområden i Kallinge tätort med omgivningar. I målet har inte visats att fastigheten innehåller någon egentlig skogsmark utöver andelen på 75 procent i den i målet aktuella samfälligheten. Kalleberga 30:1 är en skogsbruksfastighet om totalt ca 64 ha i sex olika skiften. Huvuddelen av marken är skogsmark.

Den överklagade fastighetsregleringen har haft till syfte att dela upp samfälligheten i två enskilda områden som vart och ett i storlek motsvarar den andel som hör till delägarfastigheterna. Någon egendomsöverföring från enskilda till kommunen åsyftas inte och regleringen kan därför inte sägas ha använts som ett medel för kommunen att förvärva mark. I stället har det varit fråga om att förändra fastighetsindelningen på ett sätt som möjliggör ett bättre utnyttjande av den fasta egendom som tillhör var och en. Fastighetsreglering är typiskt sett det riktiga och också det enda instrument som kan användas för att åstadkomma en ändring av fastighetsindelningen i detta syfte. Genom expropriation eller genom plan- och bygglagen kan inte åstadkommas en utbrytning av vars och ens andelar i en samfällighet på det sätt som nu åsyftas. Något hinder mot fastighetsregleringen på grund av att motsvarande resultat hade kunnat åstadkommas genom expropriation eller liknande förfarande föreligger alltså inte.

Genom att det inte är fråga om något kommunalt markförvärv som alternativt hade kunnat ske genom expropriation eller liknande förfarande skiljer sig det nu föreliggande fallet från de av klagandena åberopade rättsfallen 97:13 och 88:24 i Lantmäteriverkets rättsfallssamling (Hovrättens över Skåne och Blekinge utslag 1997-02-06, Mål Ö 182-95, resp. Hovrättens för Övre Norrland utslag 1988-06-30, UÖ 1099). Det skiljer sig från dessa fall också genom att det i nu aktuellt fall är fråga om skogsmark som fordrar aktiv och kontinuerlig brukning, och som också ger en ekonomisk avkastning till ägarna. I jämförelsefallen var det fråga om närmast impedimentmark resp. specialområde enligt plan. I rättsfallet 94:24 (Hovrättens över Skåne och Blekinge utslag 1994-06-23, UÖ 1124), som också åberopats, var det fråga om utvidgning av en bostadsfastighet, som inte ens hade del i samfälligheten, och samtidigt avstyckning av hela eller del av det överförda området. Enligt fastighetsdomstolens uppfattning var förhållandena i detta rättsfall så avvikande att det inte ger någon ledning för bedömning av det nu aktuella målet.

Det nu aktuella fallet företer enligt fastighetsdomstolens uppfattning större likheter med rättsfallet 82:28 i Lantmäteriverkets rättsfallssamling (Hovrättens för Västra Sverige utslag 1982-10-29, UÖ 68). I det fallet godtogs en uppdelning av en samfällighet för att förbättra brukningsförhållandena för två av delägarna.

Inte någon av fastigheterna Kalleberga 6:159 och 30:1 kan anses helt uppfylla kraven på lämplighet i 3 kap. 1 § FBL. För att regleringen skall vara tillåten fordras därför enligt 3 kap. 9 § FBL att fastighetsindelningen förbättras genom regleringen och att en mer ändamålsenlig indelning inte motverkas. Då det gäller skogsmark skall även regeln i 3 kap. 7 § FBL att skogsmark inte får delas så att möjligheten att ekonomiskt utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse beaktas. Därutöver gäller enligt 5 kap. 4 § FBL att fastighetsregleringen får ske endast under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig fastighetsindelning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Som ett särskilt villkor för regleringen gäller enligt 5 kap. 5 § FBL att den är nödvändig för förbättring av sökandens fastighet. Slutligen skall enligt 5 kap. 8 § FBL tillses att varje i regleringen ingående fastighet inte i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas, samt att fastigheten inte ändras så att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökar i sådan omfattning att olägenhet för ägaren uppkommer.

Den förändring av delägarfastigheterna som uppkommer genom regleringen är att andelen i samfälligheten byts ut mot ett mot andelen svarande enskilt område. Frågan är då om ett sådant byte kan anses innebära en förbättring av fastighetsindelning, som inte motverkar en mer ändamålsenlig indelning, och om fastigheternas värden höjs så mycket att det uppväger kostnaderna för regleringen. Vid bedömningarna skall bara beaktas fördelar som är hänförliga till fastighetsindelningen och bortses från ägarnas rent personliga önskningar.

Samfälligheten fyller inte något gemensamt behov för delägarfastigheterna och har sannolikt aldrig haft någon sådan gemensam funktion. Det är i huvudsak fråga om skogsbruk. Området har ett betydande värde (förrättningsvärderingen har givit ett marknadsvärde på totalt 860 000 kr, varvid dock samfällighetsförhållandets inverkan på marknadsvärdet inte har beaktats) och har potential att ge en inte obetydlig avkastning. En uppdelning i mindre brukningsområden får anses vara till nackdel för skogsdriften, men en fortsatt brukning under delägarförvaltning innebär också belastningar för driften i form av högre förvaltningskostnader och risk för försening eller blockering av lämpliga och erforderliga åtgärder. Ur skogsbrukssynpunkt får det anses vara till fördel om ett gemensamhetsförhållande av nu aktuellt slag kan avvecklas. Detta dock under förutsättning att utlagda områden blir så stora att en skadlig parcelleringseffekt inte uppkommer. I förevarande fall uppkommer två områden om ca 4 respektive 12 ha. Det är små områden men arronderingen är god och områdena är fullt brukbara var för sig. En viss hänsyn till bostadsfastigheten Kalleberga 6:70 kan behöva tas men detta kan inte anses inverka annat än marginellt på möjligheterna att bedriva ett effektivt skogsbruk. Någon splittring som omöjliggör rationell skogsdrift är det därför inte fråga om. Jämfört med samfällighetsförhållandet innebär en uppdelning på enskilda skiften enligt fastighetsdomstolens uppfattning inte att möjligheterna att ekonomiskt utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse. Den riktlinje på 200–250 skogskubikmeter årlig tillväxt som departementschefen angivit i prop. 1993/94:27 (s. 35) gäller som en skyddsregel då bestående skogsbruksfastigheter skall delas upp i nya fastigheter och avser att förhindra att de nya fastigheterna ges en alltför ringa storlek. Riktlinjen är inte tillämplig i ett fall som det nu aktuella, då befintliga fastigheter omvandlas utan att deras storlek i och för sig förändras.

Liknande synpunkter som ifråga om skogsbruk kan läggas på regleringens inverkan på jakten.

Fisket i Ronnebyån torde vara fristående samfällt och påverkas då inte av regleringen. Av vad som uppgivits i målet synes för övrigt framgå att något användbart fiske inte föreligger i Ronnebyån.

Upphävandet av samfällighetsförhållandet innebär knappast någon försämring för möjligheterna till rationell drift av grustäkten utan är snarast till fördel härför. Förlusten av möjligheten till husbehovstäkt framstår inte som en nackdel ur fastighetsindelningssynpunkt och kan inte anses medföra att grustäktens värde minskar. Förlusten skall dock beaktas vid prövningen av villkoret i 5 kap. 8 § FBL.

På samfälligheten finns en kommunal vattentäkt för allmän vattenförsörjning. Samfälligheten innehåller mark som enligt vad som framkommit i målet är lämplig för utbyggnad av vattentäkten med infiltrationsdammar. Utom annat tjänar Kalleberga 6:159 därför även ändamålet att vara en vattentäktsfastighet. Något hinder mot att genomföra en fastighetsbildning för ändamålet vattenförsörjning torde inte föreligga, i vart fall inte om det är fråga om mer betydande anordningar. Kalleberga 6:159 ökar i ändamålsenlighet som vattentäktsfastighet om den enskilt tillförs mark som är lämplig för anläggande av vattentäkt, infiltrationsdamm m.m. i stället för andelen i samfälligheten.

Sammantaget bedömer fastighetsdomstolen att utbytet av andelen i samfälligheten mot ett motsvarande enskilt skifte medför att de berörda fastigheterna ökar i lämplighet för sina ändamål och att åtgärden sålunda medför att fastighetsindelningen förbättras. En mer ändamålsenlig indelning motverkas inte. Tvärtom kan åtgärden ses som en nödvändig förutsättning för fortsatta förbättringar av fastighetsindelningen utan ändring av ägarfördelningen. Kommunens skifte kan med fördel sammanföras med någon av kommunens angränsande fastigheter och eventuellt kan en särskild fastighet för vattenanläggningarna bildas. Klagandenas skifte kan användas för byte eller säljas för sammanföring med någon angränsande fastighet.

Någon särskild båtnadsvärdering har inte utförts i förrättningen. Den som köper enbart en andel som han inte enskilt kan använda eller en fastighet där andelen ingår lär kalkylera med kostnaderna för andelens utbrytning eller på annat sätt låta den begränsade användningsmöjligheten återspeglas i priset. Även utan en båtnadsvärdering är det för fastighetsdomstolen ställt utom rimligt tvivel att bytet av andelen mot enskild mark medför en betydande värdehöjning, som i vart fall är så stor att den uppväger förrättningskostnaderna. (77 121 kr enligt uppgift från lantmäterimyndigheten.) I målet har inte framkommit att regleringen har förorsakat några andra kostnader än förrättningskostnaderna.

Vad som nu sagts innebär också att kommunens fastighet förbättras. Regleringen kan sålunda genomföras med stöd av 3 kap. 9 § FBL och möter inte hinder i 5 kap. 4 och 5 §§ FBL. De berörda fastigheterna blir inte i mindre mån än före reglering lämpade för sina ändamål. Inte heller 5 kap. 8 § första punkten utgör därför hinder mot regleringen.

Fastighetsreglering har inte som primärt syfte att förändra fastigheternas storlek. Ägoanordningen kan ändras men i princip skall storleken vara densamma före som efter regleringen. Som mått på storleken används begreppet graderingsvärde. I praktiken är det svårt att åstadkomma lämpliga ändringar av fastighetsindelningen utan åtminstone vissa storleksförändringar. Viss så kallad ägokravsjämkning är därför tilllåten, vilket kommer till uttryck i andra punkten i 5 kap. 8 § FBL, där det föreskrivs att fastighet icke får ändras så att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att olägenhet uppkommer för ägaren.

I den utsträckning det är nödvändigt för genomförande av regleringen skall enligt 5 kap. 9 § FBL särskilda graderingsvärden fastställas för områden som ingår i regleringen. Graderingsvärdet för ett område bestämmes med hänsyn särskilt till områdets avkastning och marknadsvärde. Värderingen grundas på områdets beskaffenhet i obebyggt skick och dess tjänlighet för det ändamål vartill det lämpligen bör användas. Område som är avsett för skogsbruk skall värderas som om det vore bevuxet med skog vilken med hänsyn till markens godhetsgrad är av normal beskaffenhet enligt förhållande i orten, så kallad normalskog. När det gäller skogsmark bortses alltså från den befintliga skogens beskaffenhet. Värdeskillnader som beror på skillnader i ståndskogen utjämnas i stället med pengar. Vid värderingen beaktas även tillfälliga förhållanden om ej särskilda skäl föranleder att värdena grundas enbart på förhållanden av bestående natur. Graderingsvärde kan alltså sägas vara ett värdebegrepp som syftar till att spegla ett områdes långsiktiga avkastningsförmåga. – Någon graderingsvärdering behöver emellertid inte utföras i varje reglering. Om graderingsvärdeförändringarna kan bedömas med tillräcklig säkerhet på annat sätt, kan graderingsvärdering undvaras. I förevarande fall är det i huvudsak fråga om skogsmark av någorlunda likartad beskaffenhet. Under sådana förhållanden och då bara en mindre del av resp. fastighet berörs, bör tilldelningen kunna göras efter areal. Klagandena bör sålunda erhålla ca 4 ha och kommunen ca 12 ha. Grustäkten omfattar endast en mindre mängd grus och har kort återstående brytningstid. Även om husbehovsmöjligheten inte är utan värde så har gruset liten betydelse på lång sikt. Gruset bör därför betraktas som ett sådant tillfälligt förhållande som inte bör beaktas vid bedömningen av graderingsvärdet. I stället bör förlust av utvinningsbart grus kompenseras genom ersättning i pengar. Någon anledning att frångå lantmäterimyndighetens beslut när det gäller lotternas storlek föreligger sålunda inte.

När det gäller själva lottläggningen är det närmast bestämmelserna i 5 kap. 6 § 2 st. FBL som är av betydelse. Där stadgas att om syftet med regleringen kan vinnas genom olika utföranden, skall regleringen verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Som en allmän princip kan sägas gälla att om någon har ett speciellt intresse av ett visst område, bör han tilldelas detta om det kan ske utan att orsaka särskilda olägenheter för den andre. Allmänt kan också sägas gälla att lotterna bör göras välarronderade med naturliga och så lite störande gränser som möjligt. Då regleringen inte syftar till någon förmögenhetsöverföring från den ene till den andre, bör också eftersträvas en lottläggning som gör att de likvidersättningar som skall betalas blir så små som möjligt.

Kommunens intresse torde främst gälla vattentäkten. Eftersom klagandena rimligen inte har något intresse av vattentäkten, bör den och det område som behövs för dess utbyggnad tilläggas kommunens lott. Om grustäkten tilldelas kommunen, förlorar klagandena möjligheten till husbehovstäkt. Värdet av husbehovsmöjligheten begränsas dock av att gruset endast får användas på Kalleberga 30:1, som inte omfattar mer än 64 ha. Härtill kommer att inte heller eget grus kan användas helt utan kostnader och att gruset inte kan väntas vara tjänligt för alla ändamål. Om klagandenas lott tilldelas grustäkten, kommer likviden att rusa i höjden eftersom kommunens stora andel då skall lösas ut med pengar. Som redan framhållits anser fastighetsdomstolen att täkten inte skall delas upp på båda lotterna. Sammantaget bedömer fastighetsdomstolen att minst olägenheter utan oskäligt försämrat utbyte eller lönsamhet uppkommer om täkten tilldelas kommunens lott och klagandenas förlust av grustäkten ersätts med pengar.

Omständigheterna talar sålunda för att samfälligheten bör klyvas i en östlig del till kommunen och en västlig del till klagandena. En sådan delning innebär att klagandena tilldelas den del som innehåller den värdefullaste skogen, vilket bidrar till att hålla ner likviden. Den gränsdragning som lantmäterimyndigheten har funnit medför lotter med god arrondering och att själva gränsen får en lämplig sträckning i terrängen.

På grund av vad som har anförts ovan finner fastighetsdomstolen inte anledning att ändra fastighetsbildningsbeslutet. Överklagandet i nu aktuell del skall till följd härav lämnas utan bifall.

Hovrätten över Skåne och Blekinge

Högsta domstolen