NJA 2007 not 49

Den 12:e. 49.(Ö 1202-05) G.D.S., G.D. och H-O.E. mot Tyresö kommun angående fastighetsreglering.

Genom lagakraftvunnet beslut överfördes ett markområde om 133 kvm från fastigheten Strand 1:112 i Tyresö kommun till fastigheten Strand 1:2. Strand 1:112 ägdes av G.D.S., G.D. och H-O.E. med en tredjedel var. Strand 1:2 ägdes av Tyresö kommun. Det överförda markområdet skulle efter fastighetsregleringen användas som gatumark enligt detaljplan.

Lantmäterimyndigheteni Stockholms länbeslutade den 29 april 2002 att Tyresö kommun skulle ersätta ägarna av Strand 1:112 med 19 800 kr, jämte viss närmare angiven ränta. Ersättningen grundade sig på en värdering som gjorts av en av lantmäterimyndigheten förordnad sakkunnig.

Den sakkunnige värderade Strand 1:112 som obebyggd tomtmark och bedömde minskning i marknadsvärdet utifrån en ortsprisundersökning avseende försålda obebyggda småhustomter. Genomsnittsvärdet definierades som markvärdet exklusive tomtanläggningar och vegetation och uppgick enligt den sakkunniges värdering till 255 kr/kvm. Marginalvärdet av markförlusten uppskattades till en tredjedel av genomsnittsvärdet eller 85 kr/kvm och värdeminskningen på grund av markförlusten bedömdes vara 11 305 kr. Ersättning för förlust av växtlighet uppskattades till 7 200 kr. Efter viss uppräkning med hänsyn till prisutvecklingen på obebyggda tomter bedömde den sakkunnige den totala marknadsvärdeminskningen till 19 800 kr.

G.D.S., G.D. och H-O.E. överklagade lantmäterimyndighetens beslut tillStockholms tingsrätt, fastighetsdomstolen, och yrkade att ersättningen för markförlusten skulle bestämmas till 133 000 kr. När det gällde ersättningen för förlorad växtlighet förklarade G.D.S. och medparter att de accepterade det av lantmäterimyndigheten beräknade beloppet, 7 200 kr. De yrkade således att ersättningen totalt skulle bestämmas till 140 200 kr.

Tyresö kommun bestred ändring och hänvisade till lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut och den sakkunniges värdeutlåtande.

Fastighetsdomstolen bestämde i utslag den 21 mars 2003 ersättningen till 34 000 kr. Vid sin bedömning värderade fastighetsdomstolen Strand 1:112 som en större obebyggd tomt lämpad för bostadsbebyggelse belägen utanför detaljplanelagt område med framtida bebyggelse- och delningsmöjligheter och fann att värdeminskningen på grund av markförlusten skulle bedömas utifrån ett marginalvärde om 200 kr/kvm, dvs. totalt 26 600 kr. Då ägarna till Strand 1:112 hade godtagit lantmäterimyndighetens bedömning avseende ersättning för förlorad växtlighet bestämde fastighetsdomstolen den totala ersättningen till avrundat 34 000 kr.

Tyresö kommun överklagade utslaget tillSvea hovrätt, fastighetsöverdomstolen,och yrkade att ”ersättningen skall vara 85 kr/kvm enligt lantmäterimyndighetens ersättningsbeslut”.

G.D.S. och medparter bestred ändring av fastighetsdomstolens utslag.

Hovrättenbestämde i utslag den 11 mars 2005 ersättningen till 26 600 kr. Hovrätten utgick vid sin värdering från att Strand 1:112 skall karaktäriseras som en s.k. råmarksfastighet och ansåg att det förelegat förväntningar om att i framtiden få dela upp och bebygga fastigheten. Efter en jämförelse med det ortsprismaterial som redovisats i den sakkunniges värdeutlåtande åsatte hovrätten markområdet som frångått fastigheten ett värde beräknat efter 200 kr/kvm eller totalt 26 600 kr. Hovrätten anförde beträffande ersättningen för växtlighet att de jämförelseobjekt som ingår i ortsprismaterialet får antas innefatta växtlighet i form av träd och buskar i normal omfattning och jämförbart med värderingsobjektet. Hovrätten fann därför att något tillägg för växtlighet inte skulle göras.

G.D.S. och medparter yrkade att den totala ersättningen för den mark som överförts genom fastighetsregleringen skulle bestämmas till 33 800 kr, varav 26 600 kr för markförlust och 7 200 kr för förlorad växtlighet.

Tyresö kommun bestred ändring.

Hovrätten avgav yttrande i målet.

Till stöd för sitt överklagande av hovrättens utslag anförde G.D.S. och medparter att beloppet 7 200 kr avseende förlorad växtlighet inte varit tvistigt mellan parterna och att hovrätten förfarit felaktigt då domstolen, som inte låtit parterna yttra sig i frågan, bestämt att någon särskild ersättning för förlorad växtlighet inte skulle utgå.

Kommunen hävdade i HD att den enighet som förelegat mellan ägarna till Strand 1:112 och kommunen angående ersättningen för förlorad växtlighet måste anses ha varit villkorad och endast gällt under den förutsättningen att ersättningen för markavståndet baserades på värdet av pågående markanvändning. När hovrätten tillämpat en annan värderingsgrund hade enligt kommunen förutsättningarna ändrats.

Hovrätten anförde i yttrande till HD att hovrätten ansett att ramen för processen där varit att ersättning skulle utgå med lägst 18 505 kr och högst 34 000 kr. Någon särskild ersättning för förlorad växtlighet kunde enligt hovrätten inte utgå med tillämpning av den värderingsmetod som hovrätten använt.

HD, utslag. Skäl.Hovrätten har haft att bestämma ersättning för den minskning av marknadsvärdet som uppkommit genom att markområdet om 133 kvm frångått fastigheten. Ramen för hovrättens prövning har bestämts av parternas yrkanden angående ersättningsbeloppets storlek. Någon överenskommelse om tillämplig värderingsmetod har inte funnits mellan parterna. Det har då inte förelegat något hinder för hovrätten att med utgångspunkt i den förebringade utredningen använda sig av en annan värderingsmetod än underinstanserna. Den värderingsmetod som kommit till användning har inneburit att särskild ersättning för växtlighet inte skall beräknas. Vid detta förhållande, och då det inte kan anses att kommunen hade medgivit att oavsett värderingsmetod utge ersättning för växtligheten, har hovrätten kunnat bestämma ersättningen på det sätt som skett.

När en domstol i mål av här aktuellt slag överväger att tillämpa en annan värderingsmetod än en sådan som parterna argumenterat kring kan det många gånger finnas anledning att göra parterna uppmärksamma på de olika metoderna och bereda dem tillfälle att yttra sig däröver. I detta fall skiljer sig emellertid inte den av hovrätten tillämpade metoden från den som fastighetsdomstolen använt på sådant sätt att det finns grund för att anse att hovrätten förfarit felaktigt genom att inte före målets avgörande ta upp frågan med parterna.

Överklagandet skall således lämnas utan bifall.

Avgörande. HD avslår överklagandet.