RH 1994:85

I en annons i Dagens Nyheter den 21 oktober 1990 utannonserades en Y.E. tillhörig andel i en bostadsförening i Stockholm. Lägenhetsytan uppgavs i annonsen vara 59 kvm. Enligt ett överlåtelseavtal dagtecknat den 9 november 1990 köpte T.N. andelen för en köpeskilling om 750 000 kr. Parterna enades sedermera om att lägenhetsytan var 53,2 kvm.

T.N. yrkade vid Stockholms tingsrätt att Y.E. till honom skulle betala 73 730 kr jämte ränta. Som grund för yrkandet åberopade T.N. att Y.E. hade utfäst att lägenheten var 59 kvm, att den var 5,8 kvm mindre samt att detta fel skulle berättiga honom en nedsättning av köpeskillingen med yrkat belopp.

Y.E. bestred yrkandet. Som grund för bestridandet åberopade Y.E. att hon inte hade lämnat någon utfästelse om lägenhetens yta. Hon åberopade i andra hand att felet var så ringa att någon nedsättning av köpeskillingen ändå inte skulle göras eller, om tingsrätten fann att en nedsättning skulle ske, med ett skäligt belopp.

T.N. utvecklade sin talan enligt följande: Hösten 1990 önskade han sig en större bostad. Han läste annonser i Dagens Nyheter och gick på många visningar. Hans önskemål var en bostad om minst 60 kvm. Den 21 oktober såg han en annons om en tvåa i Vasastan. Enligt annonsen var ytan 59 kvm och priset 750 000 kr. Han gick på flera visningar och tyckte att priset var något högt, 12 700 kr per kvm, men att bostadens standard var sådan att den motiverade priset. Han träffade vid visningarna mäklaren P.G., som företrädde säljaren. T.N. ställde inte någon fråga om bostadsytan men sade vid ett tillfälle att kök och duschrum verkade små. P.G. svarade då att de andra rummen var desto större. Han bestämde sig för att köpa och överlåtelseavtalet undertecknades av parterna hos mäklaren den 9 november. Det var första gången han träffade Y.E.. Bostadsytan diskuterades inte vid det tillfället. Han tillträdde i december 1990. I samband med möbleringen tyckte han att bostaden föreföll liten. Bostadsföreningens ordförande upplyste honom då om att ytan var 53,2 kvm. T.N. skulle inte ha köpt andelen om han känt till detta. Någon annan uppgift om bostadens yta än den i annonsen hade han inte fått och han hade inte heller frågat därom. Någon gång efter tillträdet begärde han - till följd av den mindre ytan - nedsättning av köpeskillingen. Det nu yrkade beloppet motsvarar skillnaden mellan den i annonsen utfästa ytan, 59 kvm, och den verkliga ytan, 53,2 kvm, dvs. 5,8 kvm multiplicerat med det erlagda kvadratmeterpriset, 12 712 kr. - Vid köpet såg T.N. den låga avgiften till föreningen, 740 kr per månad, som en positiv faktor. Det visade sig dock 1991 att föreningens ekonomi pekade på ett underskott i storleksordningen 100 000 kr, vilket skulle innebära en höjning av avgiften med 75 procent.

Y.E. utvecklade sin talan enligt följande: Hon bestämde sig hösten 1990 för att byta till en större bostad och kontaktade därför mäklaren P.G.. Denne fick i uppdrag att sälja hennes andel i den aktuella bostadsföreningen för 750 000 kr. Hon nämnde för mäklaren att ytan var 59 kvm. Uppgiften hade hon fått fem år tidigare vid förvärvet av andelen och inte ifrågasatt den. Priset bestämde hon till 750 000 kr, därför att hon behövde den summan för att kunna köpa den nya bostaden. Hon utgick alltså inte från något kvadratmeterpris. Härtill kom att bostaden var i mycket gott skick. Den utannonserades flera gånger. Visningarna sköttes av P.G.. Först vid undertecknandet av överlåtelseavtalet träffade hon T.N.. De diskuterade då inte storleken på bostaden. Senare träffades de ytterligare en gång hos mäklaren. T.N. begärde då nedsättning av köpeskillingen då bostadsytan var mindre än vad som angetts i annonsen. Hon erbjöd honom då återgång av köpet eller viss mindre ersättning, vilket han dock inte accepterade.

Parterna hördes under sanningsförsäkran. Som vittnen hördes lantmätaren H.R., P.G. och byggnadsingenjören A.L.. H.R. och A.L. bekräftade i sina vittnesmål i allt väsentligt vad de hade anfört i åberopade skriftliga utlåtanden.

Stockholms tingsrätt (1993-10-15, chefsrådmannen Åke Rehnström, rådmannen Stina Lagergren och hovrättsassessorn Beatrice Hernqvist) lämnade käromålet utan bifall och anförde därvid följande: T.N. har som enda grund för sin talan åberopat att Y.E. lämnat en utfästelse om att bostaden hade en yta om 59 kvm. I målet är ostridigt att annonsen den 21 oktober 1990 i Dagens Nyheter innehöll en uppgift härom, att T.N. i samband med visningarna av bostaden inte frågade om ytan och inte heller fick någon uppgift om denna samt att bostadens yta inte heller diskuterades i samband med att överlåtelseavtalet undertecknades. Det har inte heller påståtts att T.N. i något annat sammanhang av Y.E. erhållit någon uppgift om ytan.

Frågan i målet är alltså om enbart den i annonsen lämnade uppgiften innebär att Y.E. lämnat en utfästelse om bostadens yta. T.N. har som stöd för att så är fallet åberopat dels rättsfallet NJA 1991:725, dels Svea hovrätts domar den 25 maj 1990, avd. 13, DT 37/90 och den 12 juni 1992, avd. 6, DT 29. Rättsfallet NJA 1991:725 och hovrättens dom från 1992 avser emellertid mäklares skadeståndsskyldighet till följd av försumlighet. Av hovrättsdomen från 1990 kan inte dras den slutsatsen att enbart en annons införd i en tidning innebär att säljaren därigenom lämnat en utfästelse.

Tingsrätten anser - mot bakgrund av att T.N. inte ställt några frågor om bostadens yta och att Y.E. inte till honom lämnat någon uppgift om denna - att den i annonsen lämnade uppgiften om ytan inte innebär att Y.E. lämnat någon utfästelse härom. Käromålet skall därför lämnas utan bifall.

- - - - -

T.N. överklagade tingsrättens dom och yrkade bifall till sin talan vid tingsrätten.

Y.E. bestred ändring.

Svea hovrätt (1994-06-27, hovrättslagmannen Thorsten Cars, hovrättsrådet Ulla Pålsson, referent, och tf. hovrättsassessorn Björn Johansson) fastställde tingsrättens domslut. Under rubriken Utredningen m.m. i hovrätten anförde hovrätten följande:

Parterna har åberopat samma grunder och omständigheter som vid tingsrätten.

Hovrätten har hört parterna och P.G. på nytt.

Parterna har i allt väsentligt berättat så som redovisats i tingsrättens dom.

P.G. har uppgivit att det var han som annonserade att andelen var till salu samt att den i annonsen angivna uppgiften om lägenhetens yta kom från Y.E.. Han har vidare berättat om sina kontakter med T.N. i samband med att denne dels tidigare genom P.G:s förmedling sålde en lägenhet, dels köpte den omtvistade andelen. P.G. har uppgivit bl.a. att frågan om lägenhetens yta inte berördes i samband med köpet och att det inte heller lämnades någon dokumentation av vilken lägenhetens yta framgick.

H.R:s och A.L:s uppgifter vid tingsrätten har föredragits genom uppläsning ur domen och deras skriftliga utlåtanden.

Under rubriken Hovrättens domskäl anförde hovrätten följande:

Utredningen ger vid handen att Y.E. lämnade uppgiften att lägenhetens yta var 59 kvm med avsikt - eller i vart fall insikt - att uppgiften skulle tas in i den tidningsannons som skedde. Bortsett från den årsredovisning för bostadsföreningen som T.N. fick ta del av lämnade varken Y.E. eller P.G., innan överlåtelseavtalet undertecknades, någon dokumentation med uppgifter om lägenheten. Avtalet innehöll inte några uppgifter om lägenhetens yta och ingen mätte upp denna. Inte heller lämnade Y.E. eller P.G. till T.N. några muntliga uppgifter om ytan innan avtalet ingicks. Den senare ställde dessförinnan inte någon fråga därom.

Frågan i målet är alltså huruvida den omständigheten att det i annonsen angivits att lägenhetens yta var 59 kvm innebär att Y.E. lämnat en utfästelse om detta och därigenom tillförsäkrat T.N. en egenskap hos lägenheten som den saknade.

T.N. har före köpet av andelen varit på visning av lägenheten vid två tillfällen. Han har alltså därigenom - vad gäller lägenhetens utformning och storlek - kunnat lägga vad han iakttagit till grund för sitt köp. Mot denna bakgrund kan den omständigheten att han dessförinnan av annonsens innehåll må ha bibringats uppfattningen att lägenhetsytan uppgick till viss storlek inte ensam läggas till grund för påstående att Y.E. tillförsäkrat honom detta. Hans talan skall därför ogillas.

Hovrättsrådet Göran Rosenberg var skiljaktig i frågan om utfästelse skett och anförde följande:

Lagen (1905:38 s. 1) om köp och byte av lös egendom (1905 års köplag) är tillämplig på försäljningen. Enligt 42 § andra stycket i lagen har en köpare rätt att få skadestånd av säljaren, om godset vid köpet saknade egenskap som kan anses ha varit tillförsäkrad. Jag har uppfattat T.N:s talan i målet så att andelen i bostadsföreningen, med avseende på lägenhetens yta, vid köpet saknade egenskap som kan anses ha varit tillförsäkrad och att den yrkade ersättningen utgör skadestånd som nyss har sagts.

Som jag ser det är det ett vanligt tillvägagångssätt att en normalt försiktig lägenhetsspekulant före ett köp av det nu aktuella slaget frågar mäklaren eller säljaren om den uppgift om lägenhetens yta som har lämnats i t.ex. en tidningsannons är korrekt. Den köpare för vilken den exakta lägenhetsytan är väsentlig och som vill gå längre ser till att uppgiften finns intagen i köpehandlingen. I allmänhet finns nog denna uppgift intagen där även om köparen inte har fäst särskilt avseende vid den.

Den exakta ytan hos en lägenhet är ofta inte avgörande för köparen. Vad som kan vara viktigare är antalet rum och dispositionen av dessa. Av betydelse här är emellertid att en köpare normalt får tillfälle före köpet att besiktiga lägenheten och då kan göra ett överslag om själva totalytan, som den kan uppfattas med ögonmått, är godtagbar. Också om den exakta ytan inte har någon avgörande betydelse för köparen jämför denne normalt sitt synintryck med den ytuppgift som kan ha lämnats. Och även om det verkar stämma vill nog en försiktig köpare få uppgiften bekräftad som nyss har angetts. Vidare står det klart att, oavsett att det är många olika faktorer som spelar in vid bedömningen av värdet av en andel i en bostadsförening såsom i förevarande fall, det är en allmänt tillämpad metod på lägenhetsmarknaden att uppskatta andelens - dvs. lägenhetens - värde med utgångspunkt från priset per kvm lägenhetsyta. Inte minst av detta skäl har en normal köpare med tanke på en framtida överlåtelse av lägenheten anledning att vara intresserad av den exakta lägenhetsytan.

Att det ofta går till som nu har angetts hindrar naturligtvis inte att ett köp av det aktuella slaget kan gå till på ett helt annat sätt. Exempelvis kan en spekulant befinna sig utomlands och råka få se tidningsannonsen om lägenheten men sakna möjlighet att personligen eller genom ombud se den före ett eventuellt köp. Frågan om karaktären av de uppgifter som har lämnats av säljaren - direkt eller genom en mäklare - blir då tydlig. Enligt min mening måste man kunna tänka sig att en köpare, mån om att snabbt "slå till", sätter sig i förbindelse med mäklaren eller säljaren direkt med anledning av annonsen och får köp till stånd utan att ytterligare uppgifter - muntliga eller skriftliga - lämnas om lägenhetens egenskaper än som tagits in i annonsen. I de fall ytterligare uppgifter lämnas får naturligtvis annonsen inte ensam betydelse för frågan vilka uppgifter som säljaren har lämnat till köparen, och det kan tänkas uppstå tolkningssituationer om det har lämnats uppgifter som skiljer sig åt om t.ex. just lägenhetens yta.

Men om inga andra uppgifter har lämnats till köparen om lägenhetens yta än den som angetts i en tidningsannons uppkommer frågan om ett sådant uppgiftslämnande kan innebära att säljaren har tillförsäkrat egendomen en egenskap så som anges i 42 § andra stycket 1905 års köplag (jfr NJA 1964 s. 239). Enligt min mening måste därvid lägenhetens yta, dvs. dess storlek, anses utgöra en egenskap hos lägenheten - eller såsom i det aktuella fallet andelen i bostadsföreningen - i den mening som avses i nyssnämnda bestämmelse. Jag anser också att uppgiften skall anses ha lämnats av säljaren, om den såsom i detta fall har lämnats till en mäklare som på säljarens uppdrag har utformat och beställt annonsen.

För att ytan skall anses ha tillförsäkrats av säljaren kan det enligt min mening inte krävas att säljaren uttrycker sig så att ytan "garanteras" e.d. Det räcker enligt min mening att den faktiska uppgiften om ytan lämnas i tillräckligt tydlig form. En uppgift i en tidningsannons sker uppenbarligen i en sådan form. Vidare räcker det att uppgiften lämnas en gång. Köparen måste enligt min mening med andra ord kunna lita på att säljaren menar vad han säger. Något krav på att köparen får uppgiften upprepad - på egen fråga eller på säljarens initiativ t.ex. i skriftlig form i samband med visning av lägenheten - kan sålunda enligt min mening inte ställas, oavsett om man inte kan betrakta en tidningsannons som ett slags "offentligt anbud" när det som i det nyssnämnda exemplet ingås köp av en utomlands boende person enbart på de uppgifter som lämnas i annonsen.

Avgörande för om lägenhetens yta har tillförsäkrats är däremot om ytuppgiften är tillräckligt preciserad. Om det t.ex. anges "ca" vid uppgiften om antalet kvadratmeter är det sålunda tveksamt om ytuppgiften har en sådan precision. (Det råder emellertid här en skillnad mellan det fallet där det anges "ca" vid en yta som anges till jämnt tiotal kvadratmeter, exempelvis ca 60 kvm, och det fallet där "ca" anges vid en yta som anges till ett bestämt antal kvadratmeter som inte är ett jämnt tiotal, t.ex. 59 kvm. Denna skillnad skall här inte närmare diskuteras, eftersom det inte är fråga om en situation med cirkauppgift i det nu aktuella fallet.)

I det nu aktuella fallet angavs det i tidningsannonserna att lägenhetens yta var 59 kvm. Enligt min mening var denna uppgift tillräckligt preciserad för att Y.E. skall kunna anses ha tillförsäkrat att lägenheten hade denna yta. Någon ytterligare uppgift om lägenhetens yta lämnades inte till T.N. innan avtalet undertecknades. I enlighet med det nyss anförda om vad som är tillräckligt för att en egenskap skalla anses vara tillförsäkrad anser jag därför att Y.E. genom uppgiften gjorde en tillförsäkran eller utfästelse beträffande andelen i bostadsföreningen med avseende på lägenhetsytan.

Reglerna i 1905 års köplag om en köpares undersökningsplikt leder enligt min mening inte till någon annan bedömning. Vad som förekom i samband med visningen av lägenheten och i samband med avtalets undertecknande gav sålunda enligt min mening inte T.N. anledning, så att det får rättslig betydelse, att själv undersöka ytan. En annan sak är som jag nyss har anfört att en försiktig köpare i eget intresse - oavsett vilket skydd lager ger - skulle ha velat få uppgiften om ytan verifierad. Jag vill tillägga att skillnaden mellan den verkliga ytan och den uppgivna ytan uppgick till ca 10 % av den uppgivna ytan; denna skillnad får anses vara för liten för att en normalt uppmärksam person skulle ha anledning att ifrågasätta den uppgivna ytan vid visning av lägenheten.

Jag finner sålunda att Y.E. har lämnat en utfästelse att lägenhetens yta var 59 kvm.

Målnummer T 1589/93