RH 1995:62

G.H. köpte den 20 september 1991 en bostadsrättslägenhet i Stockholm av E.v.S. för 685 000 kr. I en av E.v.S. upprättad beskrivning över lägenheten, som G.H. fått innan köpet, fanns en uppgift om "yta" 55 kvadratmeter, vilken uppgift överensstämde med den ytuppgift som angivits för lägenheten i en till den aktuella bostadsrättsföreningens ekonomiska plan hörande lägenhetsförteckning. Uppgiften, som tillkommit i samband med att bostadsrättsföreningen år 1981 hade förvärvat den fastighet i vilken lägenheten var inrymd, avsåg "lägenhetsyta" beräknad enligt Svensk Standard (SS) nr 021050. Någon tid efter sitt förvärv erfor G.H. att lägenheten hade en "boarea" enligt SS nr 021052 uppgående till 48,5 kvadratmeter.

G.H. yrkade vid tingsrätten att E.v.S. skulle förpliktas att till honom utge 80 981 kr jämte ränta samt anförde till stöd härför bl.a. följande. Vid försäljningen av lägenheten hade E.v.S. utfäst att lägenhetsarean var 55 kvadratmeter. Priset på lägenheten, 685 000 kr, var baserad på ett kvadratmeterpris om 12 454 kr. Då lägenhetsarean visat sig uppgå till endast 48,5 kvadratmeter är han berättigad till nedsättning av köpeskillingen med yrkat belopp, vilket motsvarar 12 454 kr multiplicerat med 6,5. Även om sådan utfästelse inte skulle anses föreligga är han berättigad till nedsättning av köpeskillingen med angivet belopp då lägenheten varit väsentligen mindre än vad han med hänsyn till priset och andra omständigheter haft att räkna med.

E.v.S. bestred yrkandet och uppgav följande. I första hand bestrids att hon lämnat en utfästelse om lägenhetsarean. I andra hand bestrids att lägenheten avviker från vad G.H. haft anledning att räkna med och att den är behäftad med fel. För det fall tingsrätten skulle finna att lägenheten är behäftad med fel görs i tredje hand gällande att reklamation har skett för sent. Slutligen görs gällande att lägenheten under alla förhållanden är värd den av G.H. erlagda köpeskillingen varför nedsättning inte skall ske.

G.H. anförde till utveckling av sin talan. Under hösten 1991 letade han efter en ny bostad. Han observerade annonsen avseende den aktuella lägenheten som angavs vara 55 kvadratmeter. Begärt pris var 740 000 kr. E.v.S. visade honom lägenheten och han erhöll lägenhetsbeskrivning, planritning och värdeutlåtande. I lägenhetsbeskrivningen och värdeutlåtandet stod att lägenheten var 55 kvadratmeter. Dagen efter visningen tog E.v.S. kontakt med honom och han förklarade sig vara beredd att betala 680 000 kr. Ytterligare en dag senare blev han kontaktad av E.v.S.. G.H. förklarade att han ansåg priset vara 1 000 kr för högt per kvadratmeter. Dagen därefter blev han återigen uppringd av E.v.S. varvid han lade ett bud på 685 000 kr. Detta accepterades och den 13 september 1991 undertecknades köpekontraktet. Tillträdde skedde den 20 september 1991. Senare under hösten 1991, vid slipning av golven, upptäckte han att arean inte var så stor som utlovats. För att få lägenheten exakt uppmätt anlitade han J. & J. som i utlåtande den 22 januari 1992 konstaterade att lägenhetens boarea uppgick till 48,5 kvadratmeter. Den 30 januari 1992 tillskrev han E.v.S. med begäran om att återfå yrkat belopp. - Enligt den mätmetod som gällde då bostadsrättsföreningen bildades 1981 uppgick lägenhetens yta till 55 kvadratmeter. Detta berodde på att man då även mätte en del av ytterväggarna. Enligt nu gällande mätmetod är lägenheten endast 48,5 kvadratmeter.

E.v.S. anförde till utveckling av sin talan. Hon bestämde sig för att sälja lägenheten utan hjälp av mäklare och införskaffade därför en planritning över fastigheten från Tekniska nämndhuset samt bostadsrättsföreningens ekonomiska plan. I den ekonomiska planen har lägenhet nr 20 angetts vara 55 kvadratmeter. Hon upprättade själv en beskrivning av lägenheten och utannonserade denna i början av september 1991. G.H. var intresserad av lägenheten och kom på en visning. Han fick en del skriftlig information, nämligen lägenhetsbeskrivningen och planritningen. Hon minns inte att han också fick värdeutlåtandet men så kan vara fallet. G.H. lämnade först ett bud på 680 000 kr därefter ett på 685 000 vilket hon accepterade. E.v.S:s son har inte vid något tillfälle varit i kontakt med G.H. och sonen har i vart fall inte haft någon fullmakt att förhandla om priset för hennes räkning. Hon har överhuvudtaget inte diskuterat något kvadratmeterpris med G.H.. - Sättet att mäta lägenhetens ytor har ändrats ett antal gånger. Det är riktigt att enligt nu gällande Svensk Standard, 021052, lägenhetens boarea uppgår till 48,5 kvadratmeter. E.v.S. har emellertid inte uppgivit att lägenhetens boarea var 55 kvadratmeter utan endast att ytan uppgick till 55 kvadratmeter. - Om tingsrätten skulle finna att lägenheten är behäftad med fel har G.H. reklamerat för sent. Han fick klart för sig redan under 1991 att lägenheten inte uppgick till 55 kvadratmeter men reklamerade först ett par månader senare. - Oberoende av lägenhetens storlek betingar den i sig ett "klumppris" varför köpeskillingen inte under några omständigheter skall nedsättas.

Stockholms tingsrätt (1993-11-10, tingsfiskalen Kristina Svahn Starrsjö) anförde i sina domskäl bl.a. följande. G.H. har uppgivit att han vid visning av lägenheten av E.v.S. erhöll värdeutlåtandet daterat den 22 april 1991, lägenhetsbeskrivning samt planritning. E.v.S. å sin sida har uppgivit att hon inte har något minne av att ha lämnat värdeutlåtandet till G.H. men att hon kan ha gjort det. Enligt tingsrättens mening finns ingen annan rimlig förklaring till G.H:s innehav av värdeutlåtandet än att han erhållit det av E.v.S.. Tingsrätten utgår därför fortsättningsvis från att så är fallet.

I målet är ostridigt att lägenheten enligt den mätmetod som gällde då bostadsrättsföreningen bildades 1981 hade en yta om 55 kvadratmeter och att den enligt nu gällande mätmetod har en boarea uppgående till 48,5 kvadratmeter. En köpare av en lägenhet som vid visning av lägenheten erhåller handlingar med uppgift om lägenhetens yta/area måste kunna utgå ifrån att angivelserna skett med vid för tiden för visningen gällande mätmetoder och inte föråldrade sådana. Enligt tingsrättens mening får en utfästelse om area anses ha skett genom det värdeutlåtande och den lägenhetsbeskrivning som E.v.S. lämnat ut till G.H., särskilt mot bakgrund av att överlåtelseavtalet inte innehåller några som helst uppgifter om lägenheten. Det är således utrett att E.v.S. utfäst att lägenhetens area var 55 kvadratmeter. Avvikelsen från utfästelsen måste anses vara större än G.H. haft anledning att räkna med. Lägenheten är därmed behäftad med fel.

G.H. har uppgivit att han i samband med golvslipning i december 1991 upptäckte att lägenheten inte uppgick till 55 kvadratmeter samt att han mellan jul och nyår samma år samlade in information om hur en riktig mätning skall gå till. För att vara helt säker på sin sak kontaktade han J. & J. för en mätning av lägenheten och deras utlåtande är daterat den 22 januari 1992. G.H. tillskrev E.v.S. den 30 januari 1992. Tingsrätten finner att reklamation har skett inom rätt tid.

Ju mindre en lägenhet är desto viktigare för köparen torde lägenhetens kvadratmeterantal vara eftersom varje avvikelse från vad köparen räknat med får proportionellt större påverkan på användbarheten. Avvikelsen i förevarande fall, 48,5 kvadratmeter istället för 55, är sådan att den definitivt skulle ha påverkat priset.

Såsom tingsrätten funnit ovan är lägenheten behäftad med fel och G.H. har rätt till ett sådant avdrag på köpeskillingen som svarar mot felet. Någon utredning av vad lägenheten skulle ha betingat i pris om det varit känt att arean uppgick till 48,5 kvadratmeter har inte redovisats. Tingsrätten har därför att uppskatta avdraget till skäligt belopp och finner det av G.H. yrkade beloppet vara skäligt. Mot ränteberäkningen har E.v.S. inte gjort någon invändning. Käromålet skall således i sin helhet bifallas.

E.v.S. vädjade mot tingsrättens dom och yrkade att käromålet skulle ogillas. G.H. bestred ändring.

Svea hovrätt (1994-06-17, hovrättslagmannen Dag Victor samt hovrättsråden Lars Hesser, referent, och Ingrid Holmstrand) upphävde tingsrättens domslut och lämnade käromålet utan bifall. I sina domskäl anförde hovrätten följande.

Hovrätten upptar först till bedömning G.H:s förstahandsgrund, nämligen frågan om E.v.S. genom de handlingar som hon tillhandahållit honom innan köpet utfäst att "lägenhetsarean" var 55 kvadratmeter enligt SS nr 021052.

Av utredningen framgår att G.H. i samband med att han tittade på lägenheten bl.a. erhållit en av E.v.S. upprättad beskrivning över lägenheten och ett värdeutlåtande, att E.v.S. i lägenhetsbeskrivningen tagit in en uppgift om "yta" 55 kvadratmeter, att sistnämnda sifferuppgift överensstämmer med den siffra som angivits för lägenheten i en till bostadsrättsföreningens ekonomiska plan hörande lägenhetsförteckning, att G.H. haft möjlighet ta del härav, att sifferuppgiften, som tillkommit i samband med att bostadsrättsföreningen år 1981 förvärvade den fastighet i vilken lägenheten är inrymd, avsåg "lägenhetsyta" beräknad enligt SS nr 021050, att samma sifferuppgift återgivits under rubriken "lägenhetsarea" i ovannämnda värdeutlåtande med angivande av att uppgiften lämnats "enl. inneh.", att vid tidpunkten för G.H:s förvärv av lägenheten dess "boarea" enligt SS nr 021052 uppgick till 48,5 kvadratmeter samt att den föreliggande differensen bl.a. beror på att i "lägenhetsyta" enligt den äldre mätmetoden - i motsats till vad som gäller för "boarea" enligt sistnämnda mätmetod - inkluderats del av lägenhetens ytterväggar.

Hovrätten gör följande bedömning.

Det föreliggande köpeavtalet har träffats mellan två privatpersoner, som uppenbarligen varit ovetande om de olika yt- och arealbegrepp, som funnits och finns vid uppmätning av en bostadslägenhet. Den sifferuppgift avseende lägenhetens yta, som E.v.S. lämnat till G.H., är hämtad från bostadsrättsföreningens år 1981 upprättade ekonomiska plan. Det är ostridigt i målet att uppgiften överensstämmer med lägenhetens "lägenhetsyta", beräknad enligt den mätmetod, som då gällde. Sifferuppgiften har inte i beskrivningen och värdeutlåtandet angivits på sådant sätt att det funnits befogad anledning utgå ifrån att härmed avsetts "boarea" enligt SS nr 021052. Vid nu angivna förhållanden finner hovrätten att E.v.S. inte kan anses ha utbjudit lägenheten under angivande av felaktig ytangivelse och att hon alltså inte gjort den påstådda utfästelsen.

Hovrättens angivna bedömning innebär att hovrätten har att ingå i prövning av G.H:s andrahandsgrund, dvs. påståendet att lägenheten är behäftad med fel med anledning av att lägenhetsarean är väsentligen mindre än han med hänsyn till priset och andra omständigheter haft anledning att räkna med. Någon precisering av vad som åsyftas med "andra omständigheter" har inte gjorts.

Hovrätten finner att G.H. inte har styrkt att det pris som han erlagt för lägenheten ställt i relation till lägenhetsarean utgör sådant missförhållande att lägenheten objektivt sett kan anses vara behäftad med fel.

Vid angivna prövning skall G.H:s talan ogillas.

Målnummer T 1767/93