Prop. 1980/81:194

om vissa ändringar i fråga om mark- och konkurrenvillkoren för statliga bostadslån m.m.

Prop. 1980/81: 194

Regeringens proposition 1980/81: 194

om vissa ändringar i fråga om mark- och konkurrensvillkoren för statliga bostadslån m. m.;

beslutad den 23 april l98l.

Regeringen föreslår riksdagen att antaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll.

På regeringens vägnar

THORBJÖRN FÄLLDlN BIRGIT FRIGGEBO

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att det s. k. markvillkoret för bostadslån slopas i fråga om lån för ny- eller ombyggnad i saneringsområden och att det upphävs temporärt beträffande lån för nybyggnad av s.k. styckebyggda småhus i exploateringsområden. ] anslutning härtill föreslås också en viss ändring i grunderna för markprisprövningen i ärenden om bostadslån samt en förlängning av övergångstiden för undantag från markvillkoret i fråga om sådan mark i exploateringsområde som innehas sedan den I november 1974.

I propositionen föreslås vidare att det 5. k. konkurrensvillkoret för bo- stadslån upphävs temporärt och att möjligheterna till produktionskost- nadsanpassad belåning vidgas under den tid som villkoret inte gäller. Ändringarna föreslås träda i kraft den l juli 1981 och gälla i låneärenden i vilka preliminärt lånebeslut meddelas under tiden den 23 april l98l—30 juni l982. dock endast om byggnadsarbetena har påbörjats före utgången av september l982.

[ Riksdagen 1980/81. I saml. Nr 194

Prop. l980/8l: l94

Fx)

Utdrag BOSTADSDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 198 I -04-23

Närvarande: Statsminister Fälldin. statsråden Ullsten. Bohman. Wik- ström. Friggebo. Mogård. Dahlgren. Åsling, Söder. Krönmark, Burenstam Linder, Johansson. Wirtén. Holm. Andersson. Boo. Winberg, Adelsohn, Danell. Petri

Föredragande: statsrådet Friggebo

Proposition om vissa ändringar i fråga om mark- och konkurrensvillkoren för statliga bostadslån m. m.

lnledning

Mark- och konkurrensvillkoren infördes år 1975 efter beslut av riksda- gen tprop. 1974: ISO. CU l974136. rskr l974: 372). Syftet med villkoren är dels att förbättra kommunernas möjligheter att utöva inflytande över markanvändningen och dels att öka konkurrensen i bostadsbyggandet.

Markvillkoret innebär att bostadslån beviljas endast om kommunen har förmedlat marken på vilken bostadsbyggande skall ske. Villkoret gäller i princip oavsett Iåneändamål och hustyp. Vissa övergångs- och undantags- bestämmelser finns dock.

Konkurrensvillkoret innebär krav på att byggnadsarbetena skall ha upp- handlats genom infordrande av anbud och genom prövning och antagande av anbud utan föregående förhandling med anbudsgivare. Konkurrensvill- koret gäller för nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus samt grupp- byggda småhus. dvs. småhus som Iånesökanden uppför för försäljning.

Regeringen beslöt den 14 december l978 att ge bostadsstyrelsen i upp- drag att belysa effekterna av mark- och konkurrensvillkorcn. l uppdraget ingick att kartlägga markvillkorets effekter för ny- och ombyggnadsverk- samheten med avseende på konkurrensförhållandena. bostadsbyggandets omfattning och kommunernas markpolitik. Styrelsen skulle även redovisa de förslag till åtgärder som kunde komma fram från bl. a. kommuner och byggherrar. l uppdraget ingick vidare att redogöra för konkurrensvillko- rets tillämpning och effekter samt att redovisa de förslag som därvid skulle

Prop. 1980/81: [94 3

komma att aktualiseras. Även effekterna av bestämmelserna om särskilda förutsättningar för egenregibyggande borde redovisas.

Bostadsstyrelsen har i skrivelse den Zjanuari I98| redovisat uppdraget. En sammanfattning av styrelsens redovisning bör fogas som bilaga till protokollet i detta ärende.

Gällande bestämmelser

Bestämmelserna om mark- och konkurrensvillkoren finns i 6 resp. ll— l4 åå bostadsiinansieringsförordningen (1974: 946). Ytterligare bestäm- melser om konkurrensvillkoret finns i 48å andra stycket samt 5l och 67 5.5 samma förordning. Vidare finns bestämmelser om mark- och konkurrens- villkoren i bostadsstyrelsens tillämpningsföreskrifter till nämnda paragra- fer.

Markvillkwet innebär att bostadslån för ny- eller ombyggnad endast beviljas om kommunen eller ett aktiebolag. som helt ägs av kommunen och vars verksamhet uteslutande består i att förvärva eller förvalta mark. har till lånesökanden för genomförande av byggnadsföretaget överlåtit mar- ken. upplåtit den med tomträtt eller överlåtit tomträtt till marken. Med kommun och kommunalt aktiebolag jämställs landstingskommun och landstingskommunalt aktiebolag.

Från markvillkoret har gjorts vissa undantag. Det gäller sålunda inte i fråga om lån till sk. styckebyggda småhus. om sökandens förvärv av marken inte är förenat med sådana villkor som binder sökandens upphand- ling av material och byggnadsarbeten till en viss byggintressent. Med styckebyggda småhus avses i detta sammanhang småhus som skall bebos av den som söker lånet. Vidare gäller inte markvillkoret om Iänesökanden har ägt marken eller innehaft den med tomträtt sedan den I november 1974. Om marken är belägen inom ett område utan samlad äldre bebyggel- se. s. k. exploateringsomrädc. krävs dock att ansökan om bostadslån ges in före den 1 juli 1984. Markvillkoret gäller inte heller när länet i huvudsak avser vissa särskilda ombyggnadsåtgärder såsom boendemiljöåtgärder. encrgisparåtgärder. åtgärder mot radon m.m.

Från markvillkorets tillämpning har vidare generellt undantagits vissa förvärv. Det gäller bl.a. förvärv på exekutiv auktion. förvärv genom arv, gåva. testamente m.m. eller genom fusion samt förvärv som görs av vissa bostadsrättsföreningar. i fråga om förvärv genom arv. gåva, testamente m.m. gäller undantaget dock endast under förutsättning att markvillkoret inte hade utgjort hinder för lån till förre ägaren.

Förutom de generella undantagen från markvillkoret kan länemyndighe- terna medge undantag (dispens) i det särskilda fallet. l fråga om hus i områden med samlad äldre bebyggelse. s.k. saneringsområden. kan läns- bostadsnämnden medge dispens om det finns särskilda skäl. Beträffande Tl Riksdagen 1980/81. I saml. Nr [94

Prop. 1980/81: l94 4

hus i exploateringsomräden krävs ett särskilt medgivande om undantag av bostadsstyrelsen. Ett sådant medgivande får lämnas endast efter ansökan av kommunen och om starka skäl föreligger.

Som har framgått av det föregående innebär konkurrc'nsrillkorez att bostadslån får lämnas endast om byggnadsarbetena upphandlas genom infordrande av anbud och genom prövning och antagande av anbud titan föregående förhandling med anbudsgivare. Som ytterligare förutsättning gäller att lånesökanden inte får ha antagit ett anbud som är påtagligt sämre än andra anbud och detta innebär att anbudsgivaren gynnas på ett otillbör- ligt sätt.

Prövningen av konkurrensvillkoret ankommer i första hand på kom- munen. Länsbostadsnämnden får frångå förmedlingsorganets yttrande en- dast om det finns särskilda skäl. ()m förmedlingsorganet har tillstyrkt län skall dock nämnden göra en särskild prövning av upphandlingen om sådan prövning har begärts av anbudsgivare eller när det annars finns anledning till det.

Kravet på viss upphandlingsform som förutsättning för bostadslån gäller endast i fråga om nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus samt grupp— byggda småhus. Kravet är inte absolut. Lån kan beviljas även om upp- handlingen har skett på annat sätt. t.ex. efter förhandling. För att detta skall ske krävs dock att upphandlingen kan antas vara minst lika fördelak- tig som anbudsupphandling och även i övrigt lämplig. Även prövningen enligt dessa grunder ankommer i första hand på kommunen. Länsbostads- nämnden får frångå förmedlingsorganets yttrande endast om det finns särskilda skäl för det.

Motsvarande gäller i fråga om s. k. egenregibyggen. dvs. en nybyggnad som utförs av ägaren till marken eller av tomträttshavaren. Även till sådana projekt får bostadslån lämnas. men endast om kostnaden för bygget bedöms inte överstiga kostnadsnivån vid anbudsttpphandling och om egen- regibyggc med hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet kan anses vara en lämplig prodttktionsform.

Föredragandens överväganden

Jag tar först upp frågan om ändring av murkriilquet. Markvillkoret infördes år l975. ] proposition l974: l50(s. 379) angavs att ett markvillkor skulle vara ett verksamt medel när det gäller att genom en kommunal markfördelning tillse att bostadsbyggandet anförtros byggher- rar som har bästa förutsättningar och vilja att bygga goda och billiga bostäder. Föredragande statsrådet'anförde som ett grundläggande motiv för markvillkoret att det skttlle medföra minskad konkurrens om marken och därmed dämpa prisnivån. Riksdagen hade ingen erinran mot det an- förda (CU 1974136. rskr 1974: 372).

Prop. 1980/81: 194

'I!

Vad först gäller saneringm'mn'ådm; anför bostadsstyrelsen i den tidigare nämnda skrivelsen att det är svårt att uttala sig om markvillkorets effekter på främst konkurrensen om mark i sådana områden eftersom utsikten att fä bygga och därmed benägenheten att förvärva mark i hög grad är beroende på kommunens inställning. Den ändring i byggföretagens markförvärvspo- litik som här tycks ha skett hänger enligt styrelsen samman med att det kan upplevas som osäkert att bedriva en byggnadsverksamhet som är beroende av kommunens tillstyrkan. Enligt vad jag har erfarit har kommunerna när det gäller saneringsområden i viss utsträckning använt markvillkoret för att ställa krav i fråga om överlåtelsepriser. lägenhetsfördelning vid om- byggnad. gårdssanering m.m. Sin främsta betydelse tycks markvillkoret därvid ha haft för överlätelsepriserna.

Bostadsstyrelsen har för sin del tolkat resultatet av utvärderingen som att kommunerna anser att villkoret allmänt sett har haft positiva effekter för bostadsbyggandet. Markvillkoret utgör enligt styrelsen en betydelsefull grund för kommunens mark- och bostadspolitik. Styrelsen har för egen del inte funnit några bärande skäl för att markvillkoret bör slopas.

Även jag anser att markvillkoret i princrp har haft positiva effekter med hänsyn till syftena bakom villkoret och är. som jag strax skall återkomma till, för exploateringsomrädenas del i princip beredd att dela styrelsens uppfattning. l fråga om saneringsområden beror emellertid effekterna san- nolikt mindre på att kommunerna har ökat sina markförvärv. Det är oklart huruvida kommunerna över huvud taget har ökat sina direkta markförvärv i sådana områden som en följd av markvillkoret. Effekterna i saneringsom- råden torde i första hand ha uppnåtts genom det inflytande vid beslut om dispens från markvillkoret som kommunerna har givits i tillämpningen. Därvid har det som jag nämnde varit möjligt för kommunen att ställa krav i fråga om överlåtelsepriser. lägenhetsfördelning. gårdssanering m.m. Jag anser det angeläget att slå vakt om kommunernas inflytande i hithörande frågor. Behovet av ett sådant inflytande kan emellertid tillgodoses även på annat sätt än genom att man ställer ett krav på kommunal markupplåtelse från vilket kommun sedan har möjlighet att ge dispens.

Jag vill här erinra om den allmänna utvidgning av det kommunala inlly- tande i länefrägor som genomfördes år l978 (prop. 1977/78193. CU l977/ 78:28, rskr l977/78:265) och som innebär att kommunens (förmedlings- organcts) yttrande i läneärenden. i vilka kommunen inte är sökande. får frångäs endast om det finns särskilda skäl. Som exempel på fall då särskil- da skäl föreligger. dvs. när länsbostadsnämndens bedömning bör ha före- träde. nämns i prop. l977/78: 93 ts. l7(l) tolkningsfrägor som gäller tillämpningsområdet för statliga stödformer. Vidare nämns produktions- kostnadsprövningen och att avsteg från kommunens bedömning bör göras i de fall denna strider mot reglerna för län- och bidragsgivningen.

Kommunerna har således numera ett i princip avgörande inflytande i alla lånefrågor utom sådana som har att göra med tillämpningsomrädet för

Prop. 1980/81: 194 (»

långivningen samt kostnads- och regelfrågor. Vad särskilt gäller småhus vill jag också erinra om det inflytande i hithörande frågor som kommunen kan utöva med anledning av kravet på visst kommunalt ansvar för förlust på statslånet.

Jag anser att det utökade kommunala inflytandet i låneärenden som infördes år 1978 är tillräckligt när det gäller att tillgodose behovet av ett kommunalt inflytande över överlåtelsepriser. lägenhetsfördelning. gärds- sanen'ng och liknande frågor i saneringsområden. Jag förordar därför att sådana frågor som hittills har kunnat prövas inom ramen för dispenser från markvillkoret i saneringsomräden får omfattas av det kommunala intlytan— det i Iämplighetsfrågor och att markvillkoret slopas i saneringsområden.

Vad jag nu har förordat gäller även s.k. styckebyggda småhus i sane- ringsområden. Med styckebyggda småhus avses småhus som skall bebos av lånesökanden själv. För sådana hus gäller markvillkoret generellt bara om sökandens förvärv av marken är förenat med villkor. varigenom sökan- dens upphandling av material och byggnadsarbeten binds till viss bygg- intressent. Bestämmelsen har till syfte att motverka att byggföretag genom förvärv och överlåtelse av mark skaffar sig ensamrätt till byggandet på sådan mark. Följden av att markvillkoret i saneringsområden slopas blir att dessa frågor får prövas inom ramen för det kommunala inflytandet i lämp- lighetsfrågor.

[ sammanhanget vill jag också beröra den särskilda markprisprövning som skall ske i ärenden om bostadslån för ny- eller ombyggnad av småhus i saneringsområdcn. Bl. a. i dessa fall gäller att bostadslån får beviljas en- dast om det pris till vilket marken har förvärvats inte överstiger vad som är skäligt. Bestämmelserna om detta finns i lös bostadstinansieringsförord- ningen. Enligt dessa skall man vid bedömningen inte ta hänsyn till i priset ingående kostnad för att ställa i ordning marken för bebyggelse. I övrigt sker bedömningen med ledning av de värdcringsgrttnder som gäller vid expropriation. Jag anser det vara tillräckligt med den prövning av överlå- telsepriser i saneringsområden som kan ske inom ramen för det kommuna- la intlytandet i lämplighetsfrågor. Att dessutom göra en prövning enligt bestämmelserna i 165 torde inte behövas. Jag förordar därför att den särskilda markprisprövningen enligt I6 & bostadslinansieringsförordningen inte skall omfatta ärenden om bostadslån för ny- eller ombyggnad i sane- ringsområden.

Jag övergår nu till markvillkoret i exp/oatcringsomräden. Av bostadsstyrelsens utvärdering framgår att enskilda intressenter har mins- kat sitt markinnehav i cxploateringsområden. Åtskilliga länsbostads- nämnder och kommuner anser att prisutvecklingen har dämpats och att denna tendens är starkare i exploateringsområden än i saneringsområden. Detta talar enligt min mening för att markvillkoret i exploateringsområdcn

Prop. 1980/81: 194 7

i huvudsak har tillgodosett de syften som låg bakom införandet av det. dvs. att ge kommunerna rådighet över marken för att därigenom både kunna påverka hur marken fördelas mellan olika byggherrar och eliminera kon- kurrensen om exploateringsmark. Dessa syften är enligt min mening lika aktuella i dag som när markvillkoret infördes. Att bostadsbyggandet nu är lägre än i början av l97tl-talet ändrar enligt min mening inte detta förhållan- de. Jag delar därför bostadsstyrelsens uppfattning att markvillkoret bör bibehållas i exploateringsområden enligt i huvudsak nuvarande regler.

Jag vill dock ta upp frågan om en förlängning av undantaget från mark- villkoret för sådan ntark i exploateringsområden som lånesökanden har ägt sedan den I november 1974. Sådan mark är f. n. undantagen från markvill- koret till utgången av juni l984. Bostadsstyrelscn framhåller bl.a. att byggföretag m. ll. fortfarande äger betydande markområden som inte kom- mer att tas i anspråk före den ljuli 1984. Om kommunerna inte förvärvar denna mark i god tid före detta datum finns enligt styrelsen stor risk för att markvillkoret då blir ett hinder för bostadsbyggandet inom exploaterings- områden. Styrelsen erinrar om den av riksdagen beslutade avvecklingen av den statliga långivningen till kommunala markförvärv och anser att kommunernas möjligheter att finansiera erforderliga markförvärv måste tillgodoses genom att en tillräcklig kreditvolym ställs till kommunernas förfogande.

För egen del anser jag att det med hänsyn till det ekonomiska läget för kommunerna inte är möjligt att kräva att dessa på den tid som återstår fram till den 1 juli l984 skall förvärva den mark som behövs för att trygga ett kontinuerligt bostadsbyggande. Jag kan därför inte biträda bostadsstyrel— sens förslag. Det är dock angeläget att undvika störningar i bostadsbyggan- det på grund av att det övergångsvis saknas mark för bostadsbebyggelse som utförs med stöd av bostadslån. Den övergångstid under vilken mark- villkoret inte gäller för mark som har innehafts sedan den I november l974 bör kunna utsträckas något. Jag förordar att övergångstiden förlängs med tre år, dvs. det nuvarande undantaget i fråga om äldre markförvärv i exploateringsområden bör gälla till utgången avjuni l987. Jag vill samtidigt understryka att den av mig nu föreslagna förlängningen bör ses som en extraordinär åtgärd för att underlätta bostadsbyggandet under de närmaste åren. Den föreslagna förlängningen ger kommuner och markägare ett visst rådrum. Det får nu ankomma på dessa att vidta de nödvändiga dispositio- nerna beträffande den mark som berörs. Någon ytterligare förlängning av övergångstiden bör inte komma ifråga.

Bostadsstyrelsen har också föreslagit att beslutanderätten angående dis- pens från markvillkoret i exploateringsområden skall decentraliseras från bostadsstyrelsen till länsbostadsnämnderna. Det ankommer på regeringen att besluta i sådana frågor. Jag avser att i ett annat sammanhang föreslå regeringen att besluta i enlighet med styrelsens förslag.

Vad jag nyss har sagt innebär att markvillkoret bibehålls för

Prop. 1980/81: 194 s

exploateringsområden. Ett undantag bör dock enligt min mening göras såvitt gäller sådana småhus som skall bebos av lånesökanden. s. k. styr-ku- hyggdu småhus. Som jag har redovisat i det föregående gäller markvill- koret i dessa fall endast om förvärvet av mark är förenat med villkor varigenom sökandens upphandling av material och byggnadsarbeten binds till en viss byggintressent.

Bostadsstyrelsens utvärdering innehåller inte några överväganden eller förslag beträffande frågan om markvillkoret för styckebyggda småhus. Av utvärderingen framgår dock att en allmän översyn av lånereglerna för styckebyggda småhus har påbörjats inom styrelsen. Denna översyn kom- mer även att beröra markvillkoret för sådana hus.

Som jag återkommer till i det följande vid min behandling av konkur- rensvillkoret är det nödvändigt att öka bostadsbyggandet i landet. i vart fall temporärt. En av de åtgärder som därvid bör vidtas är att med beaktande av de grundläggande syftena bakom lånereglerna undanröja sådant som kan anses utgöra ett hinder för ett ökat bostadsbyggande. Reglerna om markvillkoret för styckebyggda småhus anser jag kan utgöra ett sådant hinder. I syfte att öka bostadsbyggandet förordar jag därför ett temporärt slopande av markvillkoret såvitt gäller bostadslån för styckebyggda små- hus i exploateringsomrädcn. Den allmänna dämpningen av efterfrågan på småhus under senare tid. talar enligt min mening för att regeln kan slopas tillfälligt utan att det leder till prisökningar. Jag vill också erinra om vadjag i det föregående har anfört om kommunernas inflytande i låneärenden.

Det av mig förordade undantaget för styckebyggda småhus bör gälla i fråga om lån som beviljas under tiden den I juli l98l —den 30juni l982.

Jag övergår nu till frågan om ändring i konkurrensvil/kurer. Konkurrensvillkoret innebär att bostadslån för nybyggnad får beviljas endast om byggnadsarbetena har upphandlats i konkurrens. Egenregi och förhandlingscntreprenad kan också godtas under förutsättning att kost- nadsnivån inte är högre än om byggnadsarbetena hade upphandlats i kon- kurrens. Dessutom prövas att egenregi eller förhandlingsentreprenad är en lämplig produktionsform i det enskilda fallet. Kommunen har ett avgöran- de inflytande vid sistnämnda bedömning. Konkurrensvillkoret gäller inte i fråga om styckebyggda småhus.

Enligt gällande regler får s.k. produktionskostnadsbelåning tillämpas vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus under förutsättning att pro- jektet är upphandlat i konkurrens. Övergångsvis får produktionkostnads- belåning ges även i fråga om förhandlingsupphandlade projekt och egenre- giprojekt (CU HSO/81:14. rskr l98tl/8l: l3).

Från skilda håll har framförts att konkurrensvillkoret är ett hinder för bostadsbyggandet. Bostadsstyrelsens utvärdering ger visserligen inte nå- got belägg för denna uppfattning men styrelsen framhåller att man inte har funnit någon metod att avläsa de verkliga effekterna av villkoret.

l årets budgetproposition (prop. l980/8l: ltltl bil. löt framhöll jag beho-

Prop. [980/81: 194 9

vet av att bostadsbyggandet ökar. Nu tillgängliga uppgifter om bostadsin- vesteringarna under innevarande år tyder dock på att dessa inte kommer att bli av den omfattning som jag förutsatte i början av detta år och som är önskvärda från bostadspolitisk synpunkt. Enligt vad jag har erfarit skulle ett slopande av konkurrensvillkoret i förening med produktionskostnads- belåning även för hyres- och bostadsrättshus som byggs i egen regi eller är upphandlade efter förhandling ha en betydande stimulanscffekt på bo— stadsbyggandet. Med hänsyn till behovet av att bostadsbyggandet ökar förordar jag som en stimulansåtgärd att konkurrensvillkoret slopas tillfäl- ligt och att de nuvarande möjligheterna till produktionskostnadsbeläning för hyres- och bostadsrättshus vidgas till förhand]ingsentreprenader och egenregiprojekt under den tid som villkoret inte gäller. Jag återkommer i det följande till den period under vilken villkoret inte skall gälla.

Mitt förslag om produktionskostnadsbelåning innebär att. om byggnads- arbetena har upphandlats efter förhandling. låneunderlaget fär bestämmas till det belopp som motsvarar kostnaden enligt det antagna anbudet med skäligt tillägg för sådana kostnader som inte omfattas av anbudet. För lån till en sådan nybyggnad som skall utföras av ägaren till marken får låneun- derlaget motsvara den i ärendet uppgivna kostnaden. [ likhet med vad som gäller i fråga om produktionskostnadsanpassad belåning av konkurrens— upphandlade projekt bör dock kostnaderna för det förhandlingsupphand- lade projektet eller egenregiprojcktct jämföras med ett på sedvanligt sätt framräknat pantvärde. Om dessa kostnader väsentligen överstiger pant- värdet bör bostadslån inte lämnas. Vidare bör inte högre låneunderlag kunna fastställas för egenregiprojekt och förhandlingsupphandlade projekt än för ett motsvarande projekt som är upphandlat i konkurrens.

Jag kommer inte att i detta sammanhang ta ställning till de av bostads- styrelsen föreslagna ändringarna av konkurrensvillkoret. Detta bör i stället ske när även effekten av de av mig föreslagna ändringarna beträffande produktionskostnadsbelåningen kan bedömas.

Det av mig förordade temporära slopandet av konkurrensvillkoret och de ändrade förutsättningarna för s.k. produktionskostnadsbelåning bör gälla för ärenden i vilka preliminärt beslut meddelas under tiden den 23 april l98l t. o. rn. den 30juni 1982 under förutsättning att byggnadsarbete- na påbörjas senast den 30 september l982. Som ytterligare förutsättning bör gälla att låneansökan skall ha inkommit till kommunen (förmedlingsor- ganet) före utgången av februari 1982. Med denna avgränsning av tilläntp- ningsomrädet för stimulansåtgärderna kommer dock ett antal icke anbuds- upphandlade projekt. för vilka preliminärt beslut har meddelats före den 23 april 1981 och för vilka låneunderlaget har fastställts enligt den s. k. scha- blonmetoden. att erhålla högre kapitalkostnader än de som omfattas av de nya reglerna. Det förhållandet att byggherren har funnit det förenligt med sina intressen att genomföra ett sådant byggnadsföretag talar enligt min

Prop. 1980/81: 194 l()

bedömning för att denne har funnit företaget kostnadsmässigt konkurrens- kraftigt vid jämförelse med projekt som har upphandlats i konkurrens och som har medgetts produktionskostnadsbcläning. Av detta skäl och med hänsyn till att syftet med mitt förslag är att stimulera bostadsbyggandet finner jag inte skäl att ge förslaget någon retroaktiv tillämpning. Även statsfinansiella skäl talar mot detta.

Det föreslagna temporära slopandet av konkurrensvillkoret och de änd- rade fönttsättningarna för s.k. produktionskostnadsbeläning beräknas medföra en ökning av bostadslån med 37 milj. kr. och en ökning av räntebidraget det första året med 4 milj. kr. Förslaget medför inte någon kostnadseffekt för statsverket under budgetåret l98l/82.

Effekterna av att markvillkoret för styckebyggda småhus i exploate- ringsområden och konkurrensvillkoret slopas temporärt samt effekterna av de ändrade förutsättningarna för s.k. produktionskostnadsanpassad belåning bör enligt min mening utvärderas. Jag avser att i annat samman- hang föreslå regeringen att en sådan utvärdering kommer till stånd.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslär riksdagen att

[. godkänna de ändringar i grunderna för markvillkoret och mark- prisprövningen som jag har förordat.

2. godkänna vad jag har förordat i fråga om att temporärt slopa konkurrensvillkoret och att under den tid konkurrensvillkoret inte gäller införa produktionskostnadsbeläning för hyres- och bo- stadsrättshus som inte upphandlas i konkurrens.

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att antaga de förslag som föredra- ganden har lagt fram.

Sammanfattning av bostadsstyrelsens utvärdering av mark- och konkurrensvillkoren i fråga om bostadslån

Prop. l980/81: 194 11 Bilaga

Vissa utgångspunkter

För att belysa effekterna av mark- och konkurrensvillkoren har bostads- styrelsen bl.a. genomfört en omfattande enkätundersökning. Enkäterna. som utformades efter samråd med bl.a. Svenska kommunförbundet. Svenska byggnadsentreprenörföreningen och Delegationen för företagens uppgiftslämnande och tillställdes samtliga länsbostadsnämnder. ett antal kommuner och organisationer samt ett stort antal byggherre- och bygg- nadsföretag. Flertalet besvarade också enkäterna. Av totalt 272 utsända enkäter besvarades 22l. l materialet ingår svar från samtliga länsbostads- nämnder. 52 kommuner. 99 byggherreföretag och 32 byggföretag. Vidare ingår svar från (iöteborgsregionens kommunalförbund, Stor-Stockholms planeringsnämnd (SSPN). Sydvästra Skånes kommunalförbund (SSK). Byggförbundet. HSB:s riksförbund. Hyresgästernas riksförbund. Närings- livets byggnadsdelegation (NBD). Svenska byggnadsarbetareförbundet. Svenska byggnadsentreprenörföreningen (SBEF). Svenska riksbyggen. Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO). Sveriges fastighetsägare- förbund. Sveriges trähusfabrikers riksförbund (STR) och Sveriges villa- ägareförbund.

För att genomföra uppdraget har bostadsstyrelsen dessutom utnyttjat de statistiska data som finns i statistiska centralbyråns (SCB) s. k. låneob- jektsstatistik. En databearbetning har också genomförts beträffande ny- produktionen av statligt belånade flerbostadshus och gruppbyggda småhus åren l972—l978 utifrån variablerna Iåntagarkz'itegori. produktionsform. upplåtelseform för marken. föregående ägare samt exploaterings- resp. saneringsområde. På grund av sekretessbeståmmelser har det dock inte varit möjligt att få med produktionskostnaden som en variabel i denna bearbetning.

Markvillkoret

Vid sin analys av enkätsvaren beträffande effekterna av markvillkoret anför bostadsstyrelsen bl.a. att en förväntad effekt av införandet av mark- villkoret var att kon/turrwzxt'n om murken skulle minska. Vilket i sin tur skulle leda till en dämpning av prisnivån. Enligt styrelsen är det därför av intresse att se i hur stor omfattning kommuner resp. byggintressenter har förvärvat mark före resp. efter villkorets införande.

Av svaren på kommunenkätcn framgår att kommuners resp. byggintres- senters andel av markförvärven i exploateringsområden låg på samma nivå åren närmast före år 1975 som åren närmast efter men att byggintres- senters förvärv i exploateringsområden från annan än kommunen har minskat. Komrruner har såväl före som efter år l975 förvärvat över 90% av arealen. Dessa uppgifter avser annan mark än mark för fritidsåndamål och sådana jord- och skogsbruksfastigheter för vilka någon ändring av pågående markanvändning inte förväntas under överskådlig tid. För mark inom saneringsområden finns inte någon tendens till förändring beträffan-

Prop. l980/8l: 194 12 de byggintressenters förvärv. medan huvuddelen av de kommuner som har svarat bedömer att kommunens förvärvsverksamhet har ökat.

En förklaring till att enjämförelse av kommuners och byggintressentcrs förvärv av mark före och efter 1975 visar så små förändringar anser styrelsen i sin analys vara att många kommuners och företags markförvärvspolitik har påverkats redan under den tid då byggkonkurrens- utredningen pågick.

Vad särskilt gäller markinnehav utanför saneringsområden den I januari l979 anför styrelsen att i de kommuner som har svarat kommunen ägde ungefär 9092.- av marken. Andra byggintressenter än allmännyttiga. koope- rativa och delvis kommunägda företag ägde ca 5 %. De sistnämnda uppgif- terna avser dock även annan mark än mark för fritidsändamål och sådana jord- och skogsbruksfastigheter för vilka någon ändring av pågående mark- användning inte förväntas under överskådlig tid.

Resultatet av kommunenkätcn visar enligt bostadsstyrelsen att bygg— intressenternas andel av markförvärven har minskat något genom införan- det av markvillkoret. Enligt enkätsvaren anser huvuddelen av kommuner- na att byggintressenternas förvärv av mark från annan än kommun har påverkats genom införandet av markvillkoret. Detta bekräftas också enligt styrelsen av de enkätsvar som byggl'öretagen har lämnat. Enligt dessa har nämligen byggföretag i flera fall uppgivit att de har slutat att förvärva mark i exploateringsområden. Även i saneringsområden uppger huvuddelen av företagen att de har ändrat sin markförvärvspolitik. De företag som fortfa- rande förvärvar mark gör det oftare i kontakt med kommunerna än tidi- gare.

Beträffande prisutvecklingen på mark anför bostadsstyrelsen att det är utomordentligt svårt att bedöma markvillkorets påverkan. Några objektiva svar kan enligt styrelsen inte ges i denna fråga titan man får nöja sig med mer eller mindre subjektiva uppfattningar. Osäkerheten om markvillkoret har påverkat markpriserna framgår enligt styrelsen av enkätsvaren från länsbostadsnämnderna. Bara ungefär en tredjedel av nämnderna har svarat att en dämpning har skett. Samtidigt går dock bland dessa bedömningarna isär om denna tendens har gjort sig mest gällande i sanerings- eller i exploateringsområden. Osäkerheten är också stor bland kommunerna. Även bland dessa har endast ca en tredjedel svarat att prisutvecklingen har dämpats som en följd av markvillkoret. De flesta av dessa anser emellertid att denna tendens är starkare inom exploateringsområden.

Enkäterna visar vidare enligt bostadsstyrelsen att byggintressenternas förvärv av mark i exploateringsområden har minskat efter år 1975 och därmed också konkurrensen om marken. Styrelsen anför att detta sanno- likt har haft en dämpande effekt på markprisernas utveckling i exploateringsomräden.

[ fråga om saneringsomräden anför styrelsen att det är svårare att ha någon uppfattning om markvillkorets effekt på konkurrensen om marken eftersom utsikten att få bygga och därmed benägenheten att förvärva mark är beroende av kommunens inställning. Av enkätsvaren framgår dock att byggföretagen i stor utsträckning har ändrat sin markförvärvspolitik. Detta hänger enligt styrelsen samman med att det kan upplevas som osäkert att bedriva en byggverksamhet som är beroende av kommunens tillstyrkan.

Vad sedan gäller effekterna av markvillkoret med avseende på konkur- rensen i bustadshyggamlm anför bostadsstyrelsen att de förväntade effek- terna var att marken skulle neutraliseras som konkurrensfaktor. att kom- munerna genom markfördelning skulle premiera byggherrar med de bästa

Prop. 1980/81: 194 13

förutsättningarna att bygga goda och billiga bostäder. att byggherrarnas markinnehav inte skulle påverka fördelningen av produktionsuppdrag. att utnyttjandet av markfördelningstävlingar skulle öka samt att kommunerna vid markupplåtelse utan tävling skulle kunna ställa ökade krav på utform- ning och kostnader.

Ett mätt på huruvida marken har neutraliserats som konkurrensfaktor är enligt styrelsen den andel av bostadsbyggandet som har skett på kommun— förmedlad mark. Beträffande flerbostadshus i exploateringsomräden anför styrelsen att det statistikmaterial som har tagits fram av SCB emellertid visar att andelen kommunförmedlad mark har varit tämligen oförändrad under åren 1972— 1978. Andelen kommunft'trmedlad mark läg för dessa är runt 90%. Under senare delen av perioden har andelen ökat något. För nyproduktion av flerbostadshus i saneringsomräden visar statistikmateria- let att andelen kommunft'irmedlad mark generellt sett är lägre. Enligt styrelsen kan man dock även här se en tendens mot en ökande andel mot slutet av l97t)—talet.

Beträffande hur markvillkoret har förändrat fördelningen på byggherre- kategorier och fördelningen mellan upphandlingsformer anför bostadssty- relsen att det är omöjligt att särskilja detta frän påverkan från konkurrens— villkoret.

Också omfattningen av kommunernas nmr/g/örviirv beror enligt styrel- sen pä en mängd andra faktorer än enbart markvillkoret. En uppfattning av hur kommunernas markförvärv har förändrats över tiden kan man fä genom SCB:s uppgifter om kommunernas finanser. Enligt dessa uppgick kommunernas utgifter för förvärv av fastigheter och anläggningar under åren l972—l978 till följande belopp.

l972 l973 l974 l975 l976 l977 l978

Utgift (Milj.kr.l I (104 8l5 941 946 828 893 883

Uppgifterna avser alla typer av fastigheter och anläggningar. Med hän- syn tiIl pennningvärdets försämring och till att förvärven i ökad omfattning avser fastigheter i saneringsomräden innebär de redovisade siffrorna enligt styrelsen att kommunernas markförvärv för bostadsbyggandet har minskat under perioden. Detta hänger i första hand samman med det minskade bostadsbyggandet som med viss eftersläpning päverkar förvärvshenägen- heten.

Av enkätsvaren från organisationerna framgår också att det är svårt att dra bestämda slutsatser om hur markvillkoret har påverkat omfattningen av In)stacis-byggandet. Att bostadsmarknaden i hög grad påverkas av andra faktorer och att villkoret inte trätt i full kraft anges i svaren som några av orsakerna till denna osäkerhet. Vissa menar dock att villkoret kan ha haft en negativ effekt på bostadsbyggandets omfattning. HSB:s riksförbund har bl.a. anfört att de initiativ till bostadsprojekt som tidigare togs genom markförvärv av byggherrar och i viss mån entreprenörer försvann vid markvillkorets införande.

SSPN har särskilt framhållit att kommunerna i Stockholmsregionen måste öka markförvärvsaktiviteten om det erforderliga bostadsbyggandet skall kunna genomföras. Markvillkoret ställer ökade krav på kommuner- nas resurser. SSPN menar att markvillkoret kan bli ett hinder för bostads— byggandet under 1980-talet om staten inte kommer att anslå erforderliga resurser för markförvärv.

Prop. l980/8l:194 14

SBEF har anfört att byggföretag genom mark- och konkurrensvillkoren har förlorat möjligheten att hjälpa kommunerna med plan- och projekteringsalternativ genom planering av eget markinnehav. Kommu- nerna saknar enligt SBEF kapacitet att fullt ut klara motsvarande tipp- gifter. vilket bl.a. har resulterat i eftersatt planering som i sin tur har resulterat i lågt bostadsbyggande.

Antalet påbörjade lägenheter låg åren 1971 och 1972 runt l00000. De två följande åren var motsvarande antal ca 80000. Därefter har antalet legat på 50 000—60 000 påbörjade lägenheter per år. Denna utveckling i bostadsbyg- gandet beror naturligtvis på en mängd olika faktorer. Mot bakgrund av de erfarenheter som har förmedlats via enkätsvaren finns inga belägg för att markvillkoret isolerat skulle ha haft någon större betydelse för bostadsbyg- gandets omfattning.

Bostadsstyrelsen redovisar för egen del följande överväganden och för- slag i fråga om markvillkoret.

Markvillkoret syftar till att befästa kommunernas möjligheter att genom sin markfördelning tillse att bostadsbyggandet anförtros byggherrar som har bästa förutsättningar och vilja att bygga goda och billiga bostäder. Vidare syftar markvillkoret till att eliminera elleri vart fall dämpa konkur- rensen om marken och därmed underlätta för kommunerna att bedriva en aktiv markpolitik. Markvillkoret utgör enligt bostadsstyrelsens mening en betydelsefull grund för kommunens mark- och bostadspolitik.

Bostadsstyrelsen tolkar för sin del enkätresultatet som att flertalet som har svarat anser att villkoret har haft positiva effekter för bostadsbyggan— det. Styrelsen har inte funnit några bärande skäl för att markvillkoret skall slopas.

Däremot anser bostadsstyrelsen att det kan finnas skäl att göra vissa ändringar i reglerna för markvillkoret. Styrelsen anser således att det finns skäl att flytta beslutanderätten i fråga om dispens från markvillkoret i exploateringsområden från bostadsstyrelsen till länsbostadsnämnden. Vi- dare anmäler styrelsen att man nyligen har börjat en översyn beträffande bestämmelserna om bostadslån till styckebyggda småhus. l denna översyn berörs även bestämmelserna om markvillkoret i fråga om bostadslån för sådana småhus.

Däremot avvisar styrelsen tanken på att flytta beslutanderätten i fråga om dispenser från markvillkoret till kommunerna. Styrelsen anser inte heller att det finns skäl för ett förslag av Sveriges trähusfabrikers riksför- bund att slopa markvillkoret för s. k. styckebyggare och för mindre grupp- husbyggen.

Konkurrensvillkoret

Av länsbostadsnämndernas enkätsvar framgår att konkurrensvillkorets huvudregel i ll s" bostadsftnansieringsförordningen och regeln om otillbör- ligt gynnande i I2.$ har utgjort avslagsskäl i mycket få fall. Bestämmelser— na i 13% om förhandlingsentreprenad har över huvud taget inte åberopats som avslagsskäl i något fall.

De skärpta reglerna för egenregibygge. som trädde i kraft den I juli 1979. har fram till våren 1980 medfört avslag på låneansökan för 11 av totalt 211 projekt med denna produktionsform.

Av en undersökning som har gjorts inom bostadsstyrelsen av ca 300 preliminära länebeslut som har meddelats under första halvåret 1980 fram-

Prop. l980/8l: 194 15

går att drygt en tredjedel var förhandlingsupphandlade projekt eller egen- regibyggen. Materialet omfattar ca 8000 lägenheter varav ungefär 3000 i gruppbyggda småhus och 5000 i flerbostadshus.

De tre vanligaste skälen till att länsbostadsnämnden har bedömt den valda produktionsformen som lämplig och därmed projektet godtagbart för belåning var enligt styrelsens analys att kostnaderna bedömdes bli högre vid konkurrensupphandling, att projektet utgjorde en fortsättning på en bra genomförd etappbebyggelse och framför allt att ansökan avsåg ett litet projekt.

Under senare hälften av 1970-talet har kostmulsökningarna varit påfal— lande höga. Enligt styrelsen förklaras detta till stor del av inflation och kvalitetshöjningar. ] övrigt påverkas kostnaderna av en mängd faktorer och det är därför. framhåller styrelsen. svårt att påvisa i hur stor utsträck— ning som konkurrensvillkoret"har verkat återhållande på kostnadsutveek— lingen.

Av enkätsvaren framgår att meningarna är mycket delade om kostnads- effektcrna av konkurrensvillkoret. Styrelsen anför att den ökade konkur- rens som både mark- och konkurrensvillkoret har medfört rimligen måste ha verkat återhållande på kostnadsutvecklingen. En del kommuner anser också att både mark- och konkurrensvillkoret är väsentliga och att de har "ökat kommunernas möjligheter att uppnå bostadspolitiska mål.

Å andra sidan kan enligt en del kommuner och åtskilliga byggföretag villkoren ha påverkat kostnadsutvecklingen negativt. Man menar att vill- koren har medfört större arbetsbelastning och ökad byråkrati. Vissa anser att konkurrensvillkoret har medfört negativa effekter för främst de små och medelstora företagen som har svårigheter att lämna anbud eftersom utarbetande av anbudshandlingar medför stora kostnader för företagen. Enligt styrelsen bör man dock notera att en ganska stor andel av byggandet fortfarande sker utan anbudskonkurrens. Styrelsen pekar på att lånemyn- digheterna är generösa med undantag från kravet på anbudskonkurrens vid små projekt. vilket borde gynna små och medelstora byggföretag. Struk- turförändringarna inom byggnadsbranschen har enligt styrelsen säkerligen andra orsaker än mark- och konkurrensvillkoren.

] enkätsvaren har en del byggföretag också påpekat att kostnaderna i många fall överbetonas ijämförelse med kvalitetsaspekterna vid jämförel- se av anbud. Bostadsstyrelsen för sin del hänvisar till att det i styrelsens föreskrifter understryks att hänsyn skall tas till både kostnader och kvali- tet. Enligt styrelsen bör det dock observeras att en beställare ibland kan tvingas avstå från att anta ett i och för sig bra anbud vad gäller förhållandet mellan kostnad och kvalitet på grund av en alltför hög totalkostnad. Att kostnaderna i vissa fall överbetonas beror således inte på konkurrensvill- koret.

För att klarlägga eventuella förändringar iji'irdelning på h_vgg/u'rrekate- garier har styrelsen använt SCB:s s. k. låneobjektsstatistik för perioden 1972—1978. För flerbostadshusen kan man enligt styrelsen utläsa en viss ökning av marknadsandelen för de kooperativa företagen och en viss minskning för de enskilda företagen. För grupphusen har de enskilda byggherrarnas andel sjunkit till 52% år 1978 från en stabil nivå på omkring 65 % före 1976. De kooperativa företagen har under senare år kommit tipp i en andel på över 20% från att i början av 1970-talet ha legat på 12— 13 %.

Enligt styrelsens analys kan minskningen för den enskilda sektorn ha orsakats av mark- och konkurrensvillkoren.

Även för att klarlägga eventuella förändringar ifördelningwi på upp-

Prop. 1980/81 : 194 lo

handlings— w-Iz pmc/ukIimtsjiu'nm' har SCB:s s. k. läneobjektsstatistik för perioden 1972—1978 använts. Styrelsen anför att i kommuner av samma storleksordning utvecklingen är likartad från år 1975 för nybyggnad i exploateringsområden. nämligen en stark ökning av andelen konkurrensupphandlade projekt och en motsvarande minskning av ande- len egenregiprojekt. Andelen förhandlingsupphandlade projekt har också minskat även om denna förändring är mindre markerad.

För nybyggnad i saneringsområden visar statistiken däremot att föränd- ringarna är betydligt mindre även om det finns en viss tendens till minsk— ning av andelen egen regi. För flerbostadshusen i exploateringsområden har egen regi i det närmaste försvunnit under perioden i de mindre och medelstora kommunerna. För grupphus har förskjutningen av marknads— andelarna från egen regi till upphandling i konkurrens varit avsevärt mind— re.

Styrelsen anför i sin analys att mark- och konkurrensvillkoren är de främsta orsakerna till ökningen av andelen konkurrensupphandlingar un— der senare delen av l970-talet. När det gäller den kraftiga förskjutningen från egenregi till konkurrensupphandlingt-tr för flerbostadshusen torde dock även andra faktorer ha medverkat.

Styrelsen konstaterar också att mycket av det som tidigare framförts om markvillkorets effekt på [mstadsbyggandets unt/lutning gäller även för konkurrensvillkoret.

Enligt enkätsvaren anser många av de tillfrågade byggföretagen att bo- stadsproduktionen har blivit mindre än den hade kunnat vara utan mark- och konkurrensvillkoren. Enligt styrelsen är det dock möjligt att byggföre— tagens negativa inställning i fråga om nyttan av villkoren förlett dem att tro att dessa villkor också har haft en hämmande inverkan på omfattningen av bostadsbyggandet. Styrelsen menar för sin del att nedgången i bostadsbyg— gandet under senare hälften av I970-talet har andra orsaker än mark- och ktmkurrensvillkoren.

Kritiken mot konkurrensvillkoret har främst kommit från byggföreta- gen. Enligt enkätsvaren från dessa kan inte kvalitetsaspckter och nytän- kande beaktas tillräckligt vid en strikt tillämpning av konkurrensvillkoret. Man anser också att konkurrensvillkoret har medverkat till nedläggning av byggföretag och att konkurrensvillkoret begränsar möjligheten till plane- ring inom företagen. Man hävdar även att villkoret har medfört personalin- skränkningar i många företag genom att egenregibyggandet minskat och att kopplingen byggande—förvaltning har försvagats.

Bostadsstyrelsen pekar dock på att även positiva synpunkter har läm- nats. Således har nämnts kommunernas ökade möjligheter att uppfylla bostadspolitiska mål. ökad insyn i upphandlingsförfarandet och att före- kommande byggmonopol har kunnat brytas.

! fråga om konkurrensvillkoret redovisar bostadsstyrelsen för egen del följande överväganden och förslag.

Enkätsvaren visar mycket delade uppfattningar om konkurrensvillko- rets effekter. Bostadsstyrelsen har i sin utvärdering inte funnit någon metod att avläsa de verkliga effekterna av villkoret. Med anledning av vissa uttalanden från bl.a. näringslivet att osäkerheten om tolkningen av lämplighetskravet för förhandlingsupphandling och egenregiprojekt kan försvåra en rationell planering föreslår styrelsen emellertid vissa ändringar i reglerna för konkurrensvillkoret.

Förslaget innebär att kravet på att produktionsformen skall bedömas som lämplig slopas vid prövning av om förhandlingsupphandling eller

Prop. 1980/81: 194 17

egenregiprojekt skall godtas. Sker produktionen på något av dessa sätt bör det vara en tillräcklig förutsättning för lån att produktionsresultat avseende kostnader och kvalitet kan antas bli fördelaktigare än om upphandlingen hade giorts i anbttdskonkurrens. Upphandling i anbudskonktu'rens bör dock fortfarande vara ett huvudvillkor. Förfarandet vid avstyrkan resp. tillstyrkan från förmedlirigsorganers sida bör också kunna vara detsamma som i dag. Förmedlingsorganets av- eller tillstyrkan bör således inte från- gås utan att det föreligger särskilda skäl. Även f("ufarandet när lånesökan- den har antagit ett anbud som är påtagligt sämre bör behållas. Kriteriet om otillbörligt gynnande bör dock utgå. Kriteriet om att det antagna anbudet inte får vara påtagligt sämre än annat anbud bör vara tillräckligt för avslag.

Markförvärvslån

Bostadsstyrelsen konstaterar att möjligheten att./immxieru erfimiw-Iigu mur/di'iri'iirr är en förutsättning för att kommunerna skall kunna uppfylla statsmakternas mål för mark- och bostadspolitiken och att markförvärv hittills till viss del kunnat finansieras med markförvärvslån men att denna låneform skall upphöra fr.o.m. den l juli l98l.

Bostadsstyrelsen anser att kommunernas möjligheter att finansiera er- forderliga markförvärv måste tillgodoses genom att en tillräcklig kreditvo- lym ställs till kommunernas förfogande. Detta gäller enligt styrelsen inte minst för de betydande markområden som byggföretag m.fl. äger och som inte kan tas i anspråk före den l juli l984. Om kommunerna inte har förvärvat denna mark före. detta datum finns det enligt styrelsen stor risk för att markvillkoret kommer att bli ett hinder för bostadsbyggandet i exploateringsomräden.

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1981