om ändring i 6 kap. 3 jordabalken

Prop. 1980/81: 86

Regeringens proposition

1980/81: 86

om ändring i 6 kap. 3 § jordabalken;

beslutad den 15 januari 1981.

Regeringen föreslår riksdagen att antaga det förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

På regeringens vägnar

THORBJÖRN FÄLLDIN

HÅKAN WINBERG

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att den s.k. utmätningsräntan enligt 6 kap. 38 jordabalken höjs från 6 till 10 procent. Lagändringen föreslås träda i kraft den I juli 1981.

V Riksdagen 198081. 1 saml. Nr 86

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 6 kap. 3 § jordabalken! skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen Ivdelse

6 kap.

När myndighet vid utsökning el- När myndighet vid utsökning el-

ler i annat fall fördelar medel mel- ler i annat fal! fördelar medel mel-

lan rättsägare i fastighet, har bor- lan rättsägare i fastighet. har bor-

genär rätt att för fordran, som är genär rätt att för fordran. som är förenad med panträtt i fastigheten. förenad med panträtt i fastigheten. med den företrädesrätt inteckning- med den företrädesrätt inteckning-

en medför enligt lag få betalning ur en medför enligt lag få betalning ur

medlen intill päntbirevets belopp. I medlen intill pantbrevets belopp. I

den mån dettz ej förslår, erhåller den mån detta ej förslår, erhåller borgenären betalning ur medlen ge- borgenären betalning ur medlen genom ett tillägg. Detta får icke över- nom ett tillägg. Detta får icke över-

stiga femton procent av pantbre- stiga femton procent av pantbre-

vets belopp jämte sex procent ärlig vets belopp jämte rio procent årlig ränta på detta belopp frän den dag ränta på detta belopp från den dag

då fastigheten utmättes. konkurs- då fastigheten utmättes, konkursansökan gjordes eller de medel ned- ansökan gjordes eller de medel ned-

sattes som eljest skall fördelas. sattes som eljest skall fördelas.

Har flera pantbrev överlämnats som pant för fordran och har inteckning-

arna samma företrädesrätt eller gäller de omedelbart efter varandra. skall bestämmelserna i första stycket om pantbrevets belopp avse pantbrevens sammanlagda belopp.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1981. Om den i tillägget ingående räntan skall bestämmas med utgångspunkt från en dag som har infallit före lagens ikraftträdande, gäller dock 6 kap. 3 § i dess äldre lydelse.

! Balken omtryckt 1971: 1209.

Prop. 1980/81: 86

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde

9880-11-27

Närvarande: statsrådet Wikström, ordförande, och statsråden Bohman,

Mogård, Äsling, Krönmark, Burenstam Linder, Johansson. Wirtén. Holm.

Andersson, Boo, Winberg. Danell. Petri, Ehasson

Föredragande: statsrådet Winberg

Lagrådsremiss om ändring i 6 kap. 3§ jordabalken

1¶Inledning

Pantbrevsutredningen (Ju 1979:02) tillkallades i början av 1979 för att utreda frågor angående panträttsreglerna i fastighets-, sjö- och lufträtten (1980 års kommittéberättelse del II s. 9—15). Utredningen! har i en skrivel-

se den 18 juni 1980 till justitiedepartementet hemställt att den s.k. utmätningsräntan enligt 6 kap. 3 § jordabalken höjs från 6 till 10 procent. Skrivel-

sen har remissbehandlats.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels utredningens skrivelse som

bilaga 1, dels en förteckning över remissinstanserna och en sammanställ-

ning av remissyttrandena som bilaga 2.

I skrivelser till justitiedepartementet den 5 och 14 november 1980 har Konungariket Sveriges stadshypotekskassa. Sparbankernas Intecknings-

aktiebolag och Svensk Bostadsfinansiering AB BÖFAB resp. bankinspek-

tionen framfört ytterligare synpunkter i ärendet. Skrivelserna bör fogas till

protokollet i detta ärende som bilaga 3.

2¶Föredraganden

Vid fördelning av medel mellan rättsägare i en fastighet har enligt 6 kap. 3§ jordabalken en borgenär rätt att för en fordran som är förenad med panträtt i fastigheten få betalning genom ett särskilt tillägg. i den mån

pantbrevets belopp inte räcker. Detta tillägg får inte överstiga 15 procent av pantbrevets belopp tdet s.k. fasta tillägget) jämte 6 procent årlig ränta

på pantbrevets belopp från den dag fastigheten utmättes, konkursansökan

gjordes eller medlen nedsattes (den s.k. utmätningsräntan). Tillägget fär ! Särskild utredare f. d. justitierådet Erland Conradi.

utnyttjus inte bara för betalning av ränta och andra bifoörphiktelser utan även för en kapitalfordran. om denna är större än pantbrevets belopp (se

prop. 1971:179 s, 31 och 46). Ränta och andra biförpliktelser får också tas ut ur pantbrevets belopp.

I en skrivelse den 25 augusti 1977 ull justitiedepartementet har Konungariket Sveriges stadshypotekskassa hemställt att tillägget skall höjas med hänsyn till ränteutvecklingen på kapitalmarknaden. Det fasta tillägget före-

slogs höjt från 15 till 20 procent och utmätningsräntan från 6 till 10 procent.

Stadshyvpotekskassans skrivelse har efter remissbehandling överlämnats till pantbrevsutredniagen. Enligt direktiven bör utredningen mot bakgrund av vad som har kommit fram vid remissbehandlingen av skrivelsen vara oförhindrad att pröva om det över huvud taget är berättigat att ha en konstruktion med särskilt tillägg (1980 års kommittéberättelse del I s. 15).

I den nu aktuella skrivelsen anför pantbrevsutredningen att man inte är

färdig med sitt definitiva ställningstagande till reglerna om tillägg men att en provisorisk uppjustering av räntenivån för utmätningsräntan inte begränsar de alternativ till sluthg reglering som utredningen arbetar med. Utredningen föreslår alltså att utmätningsräntan höjs från 6 till 10 procent. Vid remissbehandlingen har utredningens förslag fatt ett övervägande positivt mottagande. Flera remissinstanser framhåller dock att en höjning av utmätningsråntan tll 10 procent inte är tillräcklig. Sveriges allmänna hypoteksbank och Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshypoteksinstitution förestår att utmätningsräntan höjs till IS procent och det fasta tillägget till 20 procent. Sveriges föreningsbankers förbund föreslår att utmätningsräntan fastställs i första hand ull gällande diskonto med

ett tillägg av tre procentenheter och i andra hand till 12 procent. Även

andra remissinstanser anser att en anknytning till diskontot bör övervägas I detta lagstiftningsårende eller vid pantbrevsutredningens fortsatta arbete. Domstolsverket och riksskatteverket anser att det inte finns behov av

någon provisorisk ändring. Utredningens förslag avstyrks dessutom av Sveriges udvokatsamfund och länsbostadsnämnden i Kronobergs län. Ad-

vokatsamfundet framhålter bl.a. att de olägenheter som har påvisats kan

undanröjas genom att kreditgivaren begär pantbrev på ett högre belopp än länet. ” För egen det vill jag framhålla att det är angeläget att parterna kan utnyttja hela det intecknade beloppet vid längivningen. Avsikten med bestämmelserna om ett särskilt tillägg ull pantbrevets belopp är att göra detta möjligt. Bestämmelserna utformades emellertid mot bakgrund av de räntor som gällde på kapitalmarknaden under slutet av 1960-talet. Det fasta tillägget fastställdes så att det väl skulle motsvara tvåårsräntan på nyare

inteckningshandlingar. Utmätningsräntan anknöts till dröjsmålsräntan enligt då gällande 9 kap. 10& handelsbalken, dvs. 6 procent (se prop. 1970: 20

del B s. 277). Riksbankens diskonto är f.n. tio procent och enligt 68 räntelagen (1975:635) motsvarar dröjsmålsräntan diskontot med ett tillägg

Prop. 1980/81: 86 vn 'n

av fyra procentenheter, dvs. f.n. 14 procent. Vid fastighetskrediter är räntan för bottenlån f.n. minst 12.7 procent och för topplån avsevärt högre.

Av vad jag nu har anfört frumgar att en långivare I det räntelage som nu räder inte har full säkerhet för räntor och tilläggstörphiktelser om han lånar ut ett belopp som motsvarar hela det intecknade beloppet. Tillägget funge-

rar alltså f.n. inte på det sätt som förutsattes vid jordabalkens tillkomst.

Jag delar utredningens uppfattning att det är lämpligt att nu höja utmätningsräntan it avbidan på resultatet av utredningens fortsatta överväganden om panträttsreglerna i jordabalken.

Vid tillkomsten av räntelagen diskuterades om det i 6 kap. 3§ jordabalken angivna procenttalet 6 procent borde bytas ut mot en hånvisning till räntelagen (se prop. 1975: 102. s. 109). Det ansågs emellertid inte förenligt med panträttskonstruktionen i jordabalken att knyta utmätningsräntan till en varierande räntefot. Härvid framhölls det bl.a. att en sådan anknytning skulle leda till ovisshet hos efterföljande rättsinnehavare när det gäller att bedöma värdet av deras säkerhet.

Enligt min mening bör frågan om en anknytning av utmätningsräntan till riksbankens diskonto övervägas ytterligare av pantbrevsutredningen som ett av flera alternativ för att på längre sikt komma ull rätta med de svårigheter som har uppkommit vid tillämpningen av bestämmelserna om tillägg. Jag är alltså inte beredd att i detta lagstiftningsärende frångå den ståndpunkt som intogs vid räntelagens tillkomst. Det innebär att utmätningsräntan fortfarande bör anges med ett fast procenttal.

Den av utredningen som ett provisorium föreslagna höjningen är enligt min mening väl avvägd och jag föreslär alltså att utmätningsråntan höjs till 10 procent.

Utredningen anser att det inte behövs några övergångsbestämmelser till den föreslagna höjningen av utmätningsräntan. bortsett från det fallet att ett exekutivt förfarande redan har inletts vid lagändringens ikraftträdande.

Utredningens bedömningar i fråga om behovet av övergängsbestämmelser har lämnats utan erinran av flertalet remissinstanser. Sveriges advokatsamfund och Finansbolagens förening anser dock att det behövs särskilda övergångsbestämmelser med tanke på äldre inteckningar. eftersom lagändringen försämrar säkerheten för innehavare av toppinteckning-

ar.

För egen del vill jag anföra följande beträffande behovet av övergångsbestämmelser. En höjning av utmätningsräntan kan inverka på utdelningen till en borgenär, vars fordran är förenad med panträtt som har sämre rätt än en annan panthavares. En sådan verkan inträder givetvis endast om köpeskillingen och andra medel som skall fördelas inte täcker borgenärernas fordringar. Innehavare av rättigheter i fastighet torde i praktiken knappast beröras av ändringen.

Även om höjningen av utmätningsräntan undantagsvis kan inverka på

HH. Riksdagen 1980181. 1 samt. Nr 86

Prop. 1980/81: 86 6

utdelningen till en panthavare med sämre rätt. torde denna inverkan bli mycket begränsad. Härtill kommer att den övergångsreglering som skulle behövas, om man helt och hället vill undgå sädana verkningar. skulle bli komplicerad och vålla praktiska svårigheter. Värdet av den föreslagna

lagändringen skulle därmed minska.

På grund av det sagda anser jag liksom de allra flesta remissinstanserna att den nu aktuella provisoriska lagändringen inte bör kompliceras genom

särskilda övergångsbestämmelser bortsett från att. som utredningen har

föreslagit, utmätningsräntan bör vara 6 procent om den skall bestämmas med utgångspunkt från en dag som har infallit före lagändringens ikraftträdande.

I 2648 sjölagen (1891:35 s. DD) finns bestämmelser som motsvarar 6 kap.

38 jordabalken. Utredningen har för sin del inte föreslagit någon ändring av dessa bestämmelser men några remissinstanser anser att även utmäl-

ningsräntan i sjölagen bör höjas från 6 till 10 procent.

För min del anser jag att det inte nu bör göras någon provisorisk ändring

i fråga om utmätningsräntan enligt sjölagen. Bidragande tll min ständ-

punkt är att behovet av övergångsbestämmelser är annorlunda när det

gäller fartygskrediter än fastighetskrediter. Frågan om en ändring i sjöla-

gen får alltså anstå i avvaktan på utredningens fortsatta överväganden.

Den nu föreslagna ändringen i 6 kap. 3 § jordabalken bör träda i kraft den

I juli 1981.

3¶Upprättat lagförslag

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats ett förslag till lag om ändring i jordabalken.

Förslaget bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 4'.

4 Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över lagförslaget.

5 Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

! Bilagan har uteslutits här. Förslaget är likalydande med det som är fogat till propositionen.

Prop. 1980/81: 86 . 7

Bilaga I

Skrivelse 1980-06-18 från pantbrevsutredningen till justi-

tiedepartementet

1.1 Förslag

Utredningen skall enligt direktiven (Dir 1979: 51 pröva huruvida bestämmetlsen i 6 kap. 3 § jordabalken (JB) om tillägg bör ändras. Vid fördelning

av medel mellan rättsägare i fastigheten har borgenär rätt att för fordran. som är förenad med panträtt i fastigheten. få betalning ur medlen intill

pantbrevets belopp. I den mån detta inte räcker får han betalning genom

ett tillägg. Tillägget fär inte överstiga 15 procent av pantbrevets belopp jämte 6 procent årlig ränta på detta belopp räknat från den dag fastigheten utmättes eller konkursansökan gjordes. Om medelsfördelningen sker av annan anledning än utmätning eller konkurs skall räntan räknas från den dag då medlen nedsattes.

I skrivelse den 25 augusti 1977 till justitiedepartementet har konungariket Sveriges stadshypotekskassa hemställt att tillägget skall höjas. Den fasta delen av tillägget föreslås höjd från 15 till 20 procent och den andra delen av tillägget. den s.k. utmätningsräntan. föreslås höjd från 6 till 10

procent. Stadshypotekskassan har som skäl för yrkandet äaberopat ränte-

stegringen på kapitalmarknaden efter JB:s tillkomst.

Utredningen har alltså att pröva om en höjning av tillägget nu kan anses motiverad och är därvid oförhindrad att gå in på frågan om det över huvud taget är lämpligt att ha en konstruktion med särskilt tillägg.

Utredningen har haft överläggningar med banker och kreditorganisa-

tioner. Svenska bankföreningen har hemställt att utredningen också överväger om inte tilläggets storlek kan anknytas till diskontot.

Bankföreningen har framhållit det nära sambandet mellan dröjsmäls-

ränta och utmätningsränta. För en fordran som är förfallen till betalning beräknas enligt 6 § räntelagen (1975:635) ränta enligt en räntefot som motsvarar det vid varje udpunkt gällande diskontot med en förhöjning av fyra procentenheter. Storleken av dröjsmålsräntan beror sålunda av diskontot. Diskontot avgör därigenom indirekt hur stor säkerhet en borgenär

behöver för att vid medelsfördelningen få betalt för sin fordran på dröjs-

målsränta. Den tidsperiod för vilken dröjsmålsräntan beräknas sammanfaller helt eller delvis med tidsperioden för beräkning av utmätningsräntan. Om utmätningsräntan anknyts till diskontot ästadkommer man enligt bankföreningen en automatisk anpassning av tilläggets storlek till borgenärens behov av säkerhet.

Utredningen har vidare fått del av en inom riksskatteverket utarbetad

promemoria om översyn av bestämmelsen I 6 kap. 3 & JB om blockbild-

ning. Bestämmelsen åsyftar det fall då en borgenär har flera pantbrev som

säkerhet för sin fordran. Om inteckningarna har samma företrädesrätt eller gäller omedelbart efter varandra skall borgenärens fordran först tas ut av pantbrevens samlade belopp och därefter ur tilläggen. Enligt ett rättsfall från högsta domstolen (NJA 1974 s. 353) skall sammanslagning av pantbreven göras även om borgenären endast har säkerhet i form av andrahandspant i pantbrev. I promemorian framhålls att det visat sig att svårigheter uppstår vid tillämpning av blockbildningsbestämmelsen. om nägot pantbrev inom blocket är utmätt. Detta har enligt promemorian medfört att bestämmelsen inte tillämpas på samma sätt av alla överexekutorer.

Prop. 1980/81: 86 S

Utredningen överväger möjligheten att låta blockbildningsregeln gölta endast ide fall då samtliga pantbrev har överlämnats som primarsäkerhet för en och samma fordran. En möjlighet finns också att helt slopa blockbildningen genom att införa en bestämmelse om att fastighetens ägare skall uppbära utdelningen på tillägget i den mån detta inte behovs för att täcka panthavarens fordran. Tillägget skulle då med avseende på pantsättning. utmätning och medelstördelning följa samma regler som galler för överhypotek i paotbrevets belopp. En sådan ordning skulle medföra vissa förenklingar I det exekutiva förfarandet genom att det blir låttare att upprätta sakägarförteckningen. Vissa invändningar kan dock riktas mot detta uppslår.

Utredningen är inte färdig med sitt definitiva ställningstagande till reglerna rörande tillägg. Stadshypotekskassan har nu hemställt att utredningen överväger om tillägget provisoriskt kan höjas I avvaktan på det slutliga utredningsresultatet.

För att bedöma om storleken av tillägget år tillräcklig har utredningen gått igenom ett antal exekutiva auktioner på fastigheter som hällits under 1979 och under 1980 fråm tll och med april manad. Hur undersökningen har gjorts redovisas I ett följande avsnitt.

Undersökningen visar att tilläggets storlek. utom i nägra enstaka Fall. räckt för att täcka kreditinrättringarnas fordringar. För lån som har meddelats av bottenlåneinstitut ingår i materialet emellertid inte nägra lån som löper med högre räntesats än 10.2 procent. Utredningen har sökt beraåkna hur utfallet av de exekutiva auktionerna skulle ha blivit om lånen hade löpt med den utlåningsränta på H.7 procent som sedan den 19 mars 1980 tas ut för bottenlån i bostadshus. Slutsatsen av denna beräkning är att det fasta tillägget borde kunna behållas på nuvarande nivä. 15 procent. men att utmätningsräntan mäste höjas till 10 procent för att bottenlåneinstituten

skall få godtagbar säkerhet för de lån som nu lämnas.

För banker och andra kreditinrättningar som lämnar topplän på vilka räntan ofta Översuger 15 procent är en höjning av utmätningsräntan till 10

procent förmodligen inte fullt tillräck!ig. Dessa kreditinstitut år emellertid

inte på samma sätt som hypoteksinstituten hänvisade till att som säkerhet hålla sig till enbart pantbrevet och tillägget. Om en kreditupplysning visar att det föreligger en viss risk för att den som söker länet kan kornma att brista i betalning. finns möjligheten att begära borgen eller annan ulläggssäkerhet. t.ex. i form av andrahandspant i framförliggande pantbrev. Behovet av en höjning av tillägget bör därför bedömas i första hand med hänsyn till bottenlåncinstitutens situation.

Utredningen anser starka skäl tala för att stådshypotekskassans önskemäl om en omedelbar höjning av utmätningsräntan tillgodoses. Förutsättning är dock. att en sådan aätgärd inte lägger hinder i vägen för slutlig reglering av bestämmelserna om tillägget enligt nägot av de alternativ som nämnts. Detta innebär bl. a.. att några invecklade övergångsbestämmelser

för den provisoriska lösningen inte skall behövas. Utredningen har vid sina överväganden kommit till det resultatet, att en

provisorisk uppjustering av räntenivån för utmätningsräntan inte begränsar de alternativ till slutlig reglering av bestämmelserna som utredningen arbetar med.

Prop. 1980/81: 86 mr Y

Av skäl som kommer att redovisas i det följande har utredningen vidare ansett sig kunna konstatera. alt några andra övergangsbeståmmelser inte

fordras än att den höjda utmätningsråntan inte skall tillämpas i sådana fall då exekutivt förfarande har inletts eller. vid medelsfördelning t annat fall.

medlen nedsatts före lagändringen.

Med åberopande av vad sålunda anförts lämnar utredningen följande

Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 6 kap. 3§ jordabalken skall ha nedan angivna

lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

När myndighet vid utsökning el- När myndighet vid utsökning el-

ler i ännat fall fördelar medel mel- ler i annat fall fördelar medel mellan rättsägare i fastighet. har bor- lan rättsägare 1 fastighet. har bor-

genär rätt att för fordran. som är genär rätt att för fordran. som är förenad med panträtt i fastigheten. förenad med panträtt i fastigheten.

med den företrädesrätt inteck- med den företrädesrätt inteck-

ningen medför enligt lag få betal- ningen medför enligt lag få betalning ur medlen inull pantbrevets ning ur medlen intill pantbrevets belopp. I den mån detta ej förstår. belopp. I den män detta ej förslår. erhåller borgenären betalning ur erhåller borgenären betalning ur

medlen genom ett tillägg. Detta får medlen genom ett tillägg. Detta får

icke överstiga femton procent av icke överstiga femton procent av pantbrevets belopp Jämte sex pro- pantbrevets belopp jämte fio pro-

cent årlig ränta på detta belopp från cent ärlig ränta på detta belopp frän den dag då fastigheten utmättes. den dag då fastigheten utmättes.

konkursansökan gjordes eller de konkursansökan gjordes eter de medel nedsattes som eljest skall medel nedsattes som eljest skall fördelas. fördelas.

Har flera pantbrev överlämnats som pant för fordran och har inteckningarna samma företrädesrätt eller gäller de omedelbart efter varandra, skall bestämmelserna i första stycket om pantbrevets belopp avse pantbrevens

sammanlagda belopp.

börjat löpa före nämnda dag.

1.2¶Om remissbehandling av förslaget

Stadshypotekskassans framställning den 25 augusti 1977 om höjning av

det fasta tillägget till 20 procent och utmätningsräntan till 10 procent har remissbehandlats. En sammanställning av remissvaren har upprättats inom departementet.

Utredningens förslag om höjning av utmätningsräntan skiljer sig från stadshypotekskassans framställning endast däri att den fasta delen av tillägget inte föreslås höjd. Frågan kan därigenom anses vara tillräckligt remissbehandlad.

2¶Ränteutvecklingen för bottenlån i bostadshus

Vid tiden för JB:s ikraftträdande var räntan för nya bottenlän i bostads-

hus 6-7 procent. Fram till 1975 läg räntan i nivän 8-9 procent. Vid halvärsskiftet 1979 höjdes räntan till över 10 procent och den uppgår

numera sedan mars 1980 till 11,7 procent. (Samma utläningsräntor har

tillämpats av övriga bottenläneinstitut.)

Denna utveckling framgår av nedanstående tabell som visar stadshypoteksinstitutionens utlåningsräntor från och med den I januari 1966.

3¶Undersökningen av exekutiva auktioner

3.1¶Uppläggningen av undersökningen

Av de fastigheter som utmätts går bara en mindre del till exekutiv försäljning. I de flesta fall kan fastighetsägaren få till stånd en uppgörelse

med borgenärerna eller själv försälja fastigheten. Borgenärerna kan med-

verka till en överlåtelse genom att låta köparen överta lånen. Enligt uppgift

medverkar kreditinstituten ull att gäldenären själv säljer fastigheten endast om de får kostnader och förfallna räntor betalda.

Det är bara om fastigheten försäljs exekutivt som det framgår om säkerheten för lånet har varit tillräcklig. Vid frivilliga uppgörelser ställs den

saken inte på sin spets.

Utredningen har genomfört en undersökning av exekutiva auktioner för att tå reda på om tillagget fakuskt räckt ull för att täcka kreditinstitutens fordringar. Stadshypoteksföreningarna, Svensk bostadsfinansiering AB (Bofab) och Sparbankernas intecknings AB (Spintab) har lämnat uppgift om de exekutiva auktioner vid vilka instituten bevakat fordringar.

Stadshypotekstöreningarna och Botfab har lämnat uppgift om samtliga auktioner under 1979 och under 1980 fråm ull och med april månad. Det rör sig för stadshypoteksföreningarna om 36 auktioner och för Bofab om I8 auktioner. Spintab har lämnat uppgift om auktioner som hållits under tiden

I januari £980 till I maj 1980. sammanlagt 16 försäljningar.

Utredningen har vidare inhämtat upplysningar från överexekutorerna i Stockholms län och Uppsala län och därvid tagit del av akterna från exekutiva försäljningar som gjorts under 1979 och första manaderna 1980. För Stockholms län rör det sig om 40 och för Uppsala län om 7 försaljning-

ar.

3.2 Tidsperioden för beräkning av utmätningsräntan

Utgängspunkten för beräkning av utmätningsräntan vid exekutiv försäljning är den dag då fastigheten utmäts eller ansökan om konkurs görs. Utmätningsräntan löper sedan fråm tull dagen för köpeskilltingstördelningen. Enligt 1158 lagen (1971:494) om exekutiv försäljning av fast egendom bör fastigheten säljas inom fyra månader om hinder inte möter eller anstånd beviljas. Utan synnerliga skäl får anstand inte beviljas utöver ett år.

Bestämmelsen gäller inte om fastigheten är utmätt för skatter. böter och

andra offentligrättsliga fordringar.

Vid auktioner där Spintab eller någon stadshypoteksförening har beva-

kat en fordran har den kortaste tiden från utmätningen till köpeskillingsför-

delningen varit 96 dagar och den längsta 1554 dagar. I hälften av försäljningarna var handläggningstiden kortare än 340 dagar. Huvuddelen av försäljningarna tog mellan 170 och 430 dagar. I nio fall var handläggningstiden längre än 500 dagar: + sju av dessa var fastigheten utmätt för skatt. då

någon tidsfrist för försäljningen inte gäller.

I Uppsala län såldes under 1979 sju fastigheter. Handläggningstiden uppgick i fem fall till mellan 194 och 360 dagar. I ett fall tog det 679 dagar och i ett 797 dagar. I båda dessa fall hade fastigheten utmätts för skatter.

I Stockholms län såldes under 1979 och januari 1980 tullhopa 40 fastigheter. I huvuddelen av fallen. 25, tog försäljningen omkring ett år. närmare bestämt mellan 280 och 400 dagar. Kortaste handläggningstiden var ett halvår. För fem försäljningar var handläggningstiden mer än två är. I ett fall krävdes närmare tre år och i ett fall översteg tiden fyra är. I dessa fall var fastigheten utmätt för skatter.

3.3 Tillgängligt tillägg

Hur stort tillägg till pantbrevets belopp som vid den exekutiva auktionen kan tas i anspråk för att täcka borgenärens fordran sammanhänger direkt med hur lång tid det exekutiva förfarandet tagit. Vid den auktion där utmätningsräntan beräknades för 96 dagar uppgick tillägget (fast tillägg och utmätningsränta) till ca 17 procent, vid den auktion där utmätningsränta utgick under 1554 dagar var tillägget ca 41 procent. Vid hälften av auktionerna kunde borgenärerna ta i anspråk ett tillägg på mer än 20 procent av pantbrevets belopp. |

3.4 I anspråk taget tillägg

Tillägget får tas i anspråk i den mån pantbrevets belopp inte råcker till. Vid de försäljningar där Spintab eller nagon staådshypotekstförening bevakade fordran behövdes t ca en fjärdedel av fallen inte något tillige till pantbrevets belopp. I ungefar hältten av försäljningarna behövdes mindre än hälften av det framråknade tillägget tas i anspråk. I ca en Härdedet av aukvonerna behövdes mer än 80 procent av tillägget tas i anspråk och i fem fall räckte tillägget inte till utan krediunstitutet fick en förlust på i två fall 5000, i ett fall 3000. 1 ett fall 1000 och i ett fall 200 kronor.

Botab bevakade fordran på grund av panträtt vid I8 exekutiva fastighetsförsäljningar under tiden den I januart 1979 ull den I maj 1980. I två av

fallen översteg krediunstitutets fordran vad som enligt panträttsreglerna

gick att få ut. Förlusten var 5000 respektive 700 kronor.

Akterna från de exekutiva försäljningarna i Stockholms lån och Uppsala

lån visar att krediunstitutens säkerheter har räckt till utom i två fall. I det ena fallet gjorde en sparbank en förlust på ca 500 kronor och i det andra en affärsbank en förlust på ca 15000 kronor. Sparbanken hade helt kunnat undvika förlusten om den sett till att få pantförskrivet till sig överhypoteket i ett framförliggande pantbrev som innehades av Sparbankernas bank. Atfärsbanken hade på motsvarande sätt kunnat reducera sin förlust med några tusen kronor om den hade haft andrahandspant i ett framförliggande pantbrev.

I vad mån tillägget behöver tas I anspråk sammanhänger med räntan på lånet. Sambandet är dubbelt. Ju lägre räntefoten är ju lägre blir den räntefordran som vid försäljningen behöver täckas av tillägget. Av större betydelse är emellertid att den allmänna räntenivån har stigit under senare är och att lan med hög ränta därför är förhållandevis nya och inte hunnit amorteras ned. Pantbrevets belopp går då i det närmaste heh åt för att täcka lånets kapitalbelopp och ränta och kostnader mäste tas ur tillagget.

Man kan dela upp de försäljningar vid vilka Spintab eller någon stadshypoteksförening bevakat en fordran 1 två grupper. den ena gruppen avser län med räntesatser på mellan 3 och 9 procent. den andra gruppen avser län med räntesatser på mellan 9 och 10.2 procent.

I den första gruppen. som omfattar 33 forsäljningar behövdes i tretton

fall inte nägot tillägg tas i anspråk och som mest behövdes i fem fall 82-93

procent av tillägget. I den andra gruppen. som omfattar 19 försäljningar. behövde mellan 17 procent och hela tillägget tas t anspråk. i nåera fall räckte. som nämnts. inte tillägget till.

Vid de sammanlagt sju auktioner som ingår i materialet från Spintab. Bofab och stadshypotekskassan dår tillägget inte har räckt tll skulle utmältningsräntan ha behövt uppgå ull mellan 6.2 och 9.7 procent för att förlust inte skulle ha uppstått. Vid de två auktioner i Stockholm där

tillägget inte räckte till för en sparbank och en affärsbank skulle utmäåt-

ningsräntan ha behövt vara 7 procent respektive 9.5 procent.

Varken Spintab. Bofab eller någon stadshypoteksförening har vid en exekutiv försäljning bevakat en fordran som grundar sig på ett län som löper med högre ränta än 10.2 procent. Det sammanhänger med att bottenlän med högre räntesatser började lämnas först under 1979 och 1980 och att någon fastighet med sådana lan ännu inte hunnit gå till exekutiv försäljning.

Utredningen har sökt bilda sig en föreställning om säkerheten kan tänkas räcka till för de bottenlän på 11.7 procents ränta som nu lämnas för

bostadsfastigheter. Utredningen har då utgått från de av Spintab och stadshypotekskassan redovisade exekutiva försälningar där bottenlänen har löpt med 9 procent eller högre ränta och omraknat den fordran som kreditinstitutet bevakat till vad den skulle ha varit om den löpt med t1.7 procent ränta. Områkningen har gjorts genom en enkel proportionalisering. Har, som i ett fall. lånet löpt med en ranta på 9.2 procent och den bevakade räntefordran uppgått till 16257 kronor har den hypoteuska ränte-

11.7 fordran beräknats till 16257 = 20675 kronor. I övörgt har alla upp-

92 gifter om försäljningen. såsom kapitalbelopp och storleken på kostnader och dröjsmälsränta, behållits oförändrade.

Resultatet av denna beräkning är att ullägget rätta av desså framråknade fall inte skulle räcka utan utmätningsråntan skulle behöva höjas för att förlust inte skulle uppstå för borgenaren. En utmätningsrånta på 10 procent skulle klara fem exekutiva försäljningar utan förlust för krediunstnutet. I två fall skulle utmätningsräntan emellertid behöva vara ca FS

procent och i ett fall 17.5 procent.

4¶Utredningens närmare överväganden om höjning av tillägget

Utredningens undersökning av exekutiva auktioner som hällits under

föregående år och början på detta år visar att det i 6 kap. 3 § JB stadgade

tillägget inte är tillräckligt högt för att kunna anses bereda kreditinstituten godtagbar säkerhet för län som meddelas i de räntelägen som nu gäller.

Syftet med tillägget är bl. a. att möjliggöra en ordning som innebär att vid lånets meddelande länets kapitalbelopp skalt vara lika högt som pantbrevets belopp. Pantbrevet skall med andra ord inte behöva underhbelånas.

Kreditinstituten har hittills vari lojala mot detta syfte och inte begärt

pantbrev på högre belopp än lånet fastän högre belopp egentligen skulle behövas med nuvarande räntor. För statligt belånade bostadshus gäller

också bestämmelser som förutsätter en sådan ordning.

Läget för affärsbanker och sparbanker får ändå anses tiltfredsställande. De har möjlighet att begära kreditupplysning om kunden och kan i tvcksamma fall kräva borgen eller annan tilläggssäkerhet. Ofta ser banken till att få pantförskrivet till sig överhypotek på framförliggande pantbrev som ligger som säkerhet för bottenlån. Bankerna har också i viss mån lagt om

betalningsrutinerna från halvårsbetalning till kvartalsvis betalning. På så

sätt hinner räntefordringen inte bli så hög innan indrivningsförfarandet kan inledas mot en fastighetsägare som råkat i betalningssvårigheter.

För bottenlånsinstituten är situationen en annan. De är helt hänvisade

till ”realsäkerhet” för fånet och någon kreditundersökning av låntagaren

görs i allmänhet inte. Betalning av räntor och amorteringar sker halvärsvis

och för landshypoteksföreningarnas del bara en gång om året. De till

betalning förfallna räntorna blir därför höga. En omlåggning av lånen till kortare betalningsterminer skulle. enligt hypoteksinstitutens bedömning. medföra stora administrativa kostnader och vara till nackdel för lånta-

garna.

Detta är bakgrunden till att utredningen funnit tillägget böra höjas så att

det räcker för att i första hand skydda de lån som lämnas av hypoteksför-

eningarna och andra bottenläneinstitut. Utredningen har bedömt att en höjning av utmätningsräntan till 10 procent skulle vara tillfyllest. Höjning- +2 Riksdagen 1980/81.1 saml. Nr &6

Prop. 1980/81: 86 14

en bör träda i kraft tämligen omgående för att förluster inte skall uppsta för kreditinstiuten.

Det är möjligt att tillägget skulle behöva höjas mer än så. Det är emellertid inte säkert att räntan för fasughetslan 1 all framtid kommer att ligga kvar på nuvarande höga nivå och en höjning av utmiätningsräntan till högre nivå än JO procent kan då visa sig vara olltför krafug. När det nu är fråga om en provisorisk åtgärd, bör procenttalet inte sättas högre än tio.

5¶Övergängsbestämmelser

5.1 Jordabalkens promulgationsregler

Vid införandet av JB uppkom frågan hur man skulle behandla inteckningar som beviljats före ikraftträdandet. Frågan löstes genom att i 23 8 JP föreskrevs att en sådan inteckning skall anses som ett pantbrev på samma belopp. Inteckningsräntan ersätts av tillägget.

Bestämmelsen i 23 § JP kan innebåra en förändring av borgenärens rätt vill betalning på grund av en gammal inteckningshandling. Borgenårens betalningsrätt förbättras om inteckningen löper med tåg ränta och försämras om inteckningen löper med hög ränta. För att undvika att bestäende rättsförhållanden rubbas har kompletterande bestämmelser införts i 26—

28 SÄJP.

En borgenår som vid JB:s ikraftträdande hade en inteckning med hög inteckningsränta och som inte vill se sin säkerhet försämrad hade enligt 28 SJP rätt att begära tillkiggssäkerhet eller säga upp länet till betalning. Stadgandet. som kunde tillämpas till utgången av år 1976. gällde om rättsförhållandet hade grundats före JB:s ikraftträdande och fordringens förfallotid skulle inträffa efter utgången av 1976.

För fastighetsägaren har i 27. $ JP införts en rätt att vid fördelning av medel mellan råttsägare patfordra att betalning till borgenären skall begränsas I enlighet med äldre bestämmelser. Fastighetsägaren kan ha anledning att begära stadgandet tillämpat om han personligen inte är betalningsansvarig för skulden. Tillämpning av stadgandet förutsätter att panträtten upplåtits före JB:s ikraftträdande. Någon begränsning av bestämmelsens giltighetstid finns inte.

Genom stadgandet i 26 & JP har även för borgenärer öppnats en möjlighet att begära att äldre rätt skall ulllämpas vid medelsfördelningen. Denna

rätt gäller enligt ordalydelsen till förmån för den vars rätt berörs därav” Stadgandet kan åberopas av en borgenär som innehar en inteckning som

löper med en hög inteckningsränta. Bestämmelsen kan också åberopas av

en borgenär för att begränsa utdelningen på framförvarande inteckningar i

enlighet med äldre bestämmelser. Det kan tänkas vara förmånligt om

inteckningsräntan på den framförvarande inteckningen är låg.

Råtten att enligt 26 & JP begära tillämpning av äldre lag gäller i fråga om alla inteckningar som beviljats eller förklarats vilande före jordabalkens

ikraftträdande oberoende av när borgenärens panträtt upplåtits. Stadgan-

det har numera förlorat i betydelse. För stadgandets giltighet gäller en femärig övergångstid som gick ut den 31 december 1976. Om en fastighet utmätts dessförinnan kan stadgandet emellertid fortfarande ullämpas. Detsamma är fallet om konkursansökan ingivits eller — vid medelsfördelning i annat sammanhang — medlen nedsatts före nämnda tidpunkt.

Prop. 1980/81: 86 ot 15

5.2 Utredningens överväganden

En intecknings förmanslage beståms av franvörliggande inteckningars belopp och tillägget på dessa. Höjs det i 6 kap. 3 5 JB stadgade tillägget försämras förmånstäget för de inteckningar i fastigheten som inte har basta rätt.

Vid JB:s införande kom enligt huvudregeln a 23 § JP ullägget att ersätta inteckningsräntan, Fastighetsagaren gavs dock rätt att begränsa utdelnineen på en inteckning i enlighet med åldre rätt. Också en borgenar eHer annan rättsägare I fastigheten kunde under en övergångstid begära att utdelning på inteckningar med bättre rätt skulle begränsas i enlighet med äldre rått. Enhgt vad utredningen inhämtat från överexekutorsämbetet i Stockholm var det vanligt att sådana framställningar gjordes.

Det skulle väl stämma med regelsystemet i JP att lata en höjning av tillägget omedelbart slå igenom på alla pantbrev — och även på inteckningar som meddelats före jordabalkens ikraftträdande -- men medge fastighetsägaren. borgenärer och andra rattsägare i fastigheten rätt att under en övergångsperiod yrka att vid exekutiv försäljning av fastigheten utdelningen på pantbrev skall begränsas I enlighet med aktre bestämmelser om panträttsupplåtelsen ägt rum före lagens ikraftträdande.

JB innebar emellertid en radikal omlågegning av hela systemet. och skillnaden metan den gamla inteckningsräntans belopp och beloppet av de nya tilläggen kunde bli avsevärd. Nu är det trots allt bara fråga om en marginell förändring: utredningens förslag begränsar sig ull utmätningsräntån, och den föreslås höjd bara med några få procent.

Avgörande synes dock framför allt vara följande. För en borgenår måste det vara mycket svårt att förutse hur stort tillägget kan tänkas bli vid en eventuell framtida exekutiv auktion. Särskilt gäller detta om utmätningsräntan. Som framgår av undersökningen av exekutiva auktioner har den tid under vilken utmätningsräntan utgar varierat från ett halvt år upp till fyra är. I Stockholms län finns det fastigheter som varit otmatta I mer än sju är och ännu inte sålts. En borgenär kan därför inte bilda sig någon saker föreställning om inteckningarnas verkliga förmånslage.

Ytterligare ett förhållande som inverkar på bedömningen är utvecklingen av priserna på fastigheter. Prisstegringen har under senare är vari mycket stark. En borgenär som när fanet lämnas begär ett pantbrev som ligger inom fastighetens värde får genom intlationen sin såkerhet faktiskt förbättrad. Det kän då många ganger inte ha någon större praktisk betydelse om pantbrevets förmånskige ull följd av en mindre höjning av uttågget skulle något försämras.

Frågan om behovet av övergangshestämmelser aktualiserades I rennssbehandlingen av stadshypotekskassans ovannamnda skrivelse den 25 augusti till justitiedepartementet. Flera remissinstanser — bland dem en hovrätt och Svenska Bankföreningen — ansag att det var nödvändigt att meddela övergångsbestämmelser. om tillägget skulle höjas. Med anledning härav vill utredningen framhålla, att det den gången handlade om höjning bade av det fasta tillägget och av utmätningsräntan. Nu är fråga endast om utmätningsräntan, som år underkastad alla de osäkerhetstaktorer som nåmnts ovan. Saken befinner sig alltså i ett annat läge nu än som var fallet

1977.

På grund äv det anförda har utredningen kommit ull det resultatet. att nägra Övergåängsbestämmelser inte är erforderliga. bortsett från att hänsyn bör tagas till redan inledda exekutiva förfaranden.

Prop. 1980/81: 86 6

För att inte försvara handläggningen av dessa bör nämligen en ändring av tilläggets storlek inte avse medelstördelning som äger rum efter lagåndringen, om fastigheten utmätts eller konkursansökan gjorts före lagändringen. Motsvarande bör gålla vid medelstfördelning i annat fall då medlen nedsatts före lagändringen. Rätten att enligt 27 § JP påfordra tillämpning av inteckningsförordningens regler kvarstar naturligtvis.

Utredningen vill slutligen framföra den reflexionen att man möjligen kän se på utmätningsräntan på ett annat sätt ån utredningen här gjort. I sina överväganden har utredningen utgått från att bestämmelsen om utmältningsränta är av materiell natur och undersökt om höjning av räntan kan anses rubba förutsättningarna för redan ingångna avtal om panträtt. Det låter stg emellertid mähända säga. att föreskriften om utmätningsrånta naturligen hör mera samman med reglerna om det exekutiva förfarandet och i och för sig skulle ha kunnat ingä t.ex. I lagen (1971:494) om exekutiv

försäljning av fast egendom. IF så fall skulle man väl — i överensstämmelse

med vad som I allmänhet anses gälla om processlags tillämplighet i tiden -knappast ha diskuterat nödvändigheten av några övergångsbestämmelser.

De sakkunniga har deltagit I utarbetandet av denna skrivelse.

Bilaga 2

Sammanställning av remissyttrandena

Efter remiss har yttranden över pantbrevsutredningens skrivelse avgetts av hovrätten för Västra Sverige, domstolsverket. bankinspektionen, Sveriges allmänna hypoteksbank, riksskatteverket, bostadsstyrelsen. länsstyrelsen i Stockholms län. utredningen (Ju 1972:12) angående företagsinteckning. Sveriges advokatsamfund, Sveriges redareförening, Sveriges föreningsbankers förbund. Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen. Konungariket Sveriges stadshypotekskassa. Svenska skeppshypotekskassan. Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshypoteksinstitution, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges villaägareförbund, Finansbolagens förening och Svenska kommunförbundet.

Bostadsstyrelsen har bifogat yttranden från 19 länsbostadsnämnder samt från länsstyrelsen i Gotlands län tenheten för länsbostadsnämndsärenden).

Hovrätten för Västra Sverige: Förslaget avser en provisorisk höjning av den s.k. utmätningsräntan i 6 kap. 3§ jordabalken. Hovrätten anser sig inte i detta yttrande ha anledning att närmare beröra frågan om lämpligheten av nuvarande konstruktion med särskilt tillägg. Päpekas kan endast att en Översyn av nuvarande cj helt okomplicerade bestämmelser angäende fastighetspanträttens omfattning och innebörd synes erforderlig för att tillgodose kreditgivningens krav på ett rationellt utnyttjande av panträttsinstitutet.

Den redovisning över gjorda undersökningar som utredningen presenterar är enligt hovrättens mening ej särskilt omfattande och ger knappast möjlighet att mera ingående belysa föreliggande problem. Resultatet av undersökningen får dock anses ge belägg för att den s.k. inteckningsramen

efter senare års betydande höjningar av utlåningsräntan för såväl lång- som

kortfristiga lån ej alltid ger vederbörande kreditgivare förutsatt säkerhet

för fordran såvitt avser ränta och andra biförpliktelser. Det sedan länge av

vissa kreditorganisationer framförda kravet på en höjning av tillägget enligt

6 kap. 3§ jordabalken förefaller välmotiverat. Det synes också angeläget

att beslut om en sådan höjning fattas utan ytterligare dröjsmål.

En höjning av tillägget enligt 6 kap. 3§ jordabalken får även i viss mån anses ligga i fastighetsägarnas intresse. Ett av syftena med tillägget är ju att en borgenär vid bristande betalning från gäldenären skall ha så stor marginal vad gäller säkerhet i form av panträtt att han inte onödigt snabbt tvingas ansöka om exekutton av den intecknade fastigheten utan att dessförinnan ha undersökt gäldenärens möjlighet att frivilligt betala förfallet belopp. Om denna marginal blir knapp, ökar onekligen risken för att exekutiva försäljningar, som eljest kunnat undvikas, kommer till stånd.

Ä andra sidan bör i detta sammanhang framhållas angelägenheten av att det exekutiva förfarandet. sedan ansökan härom väl inkommit. ej blir

onödigt långdraget. I annat fall kan kreditgivaren av denna anledning vid

medelsfördelningen gå miste om sin rätt till full betalning ur fastigheten.

Utredningen har i sitt förslag om provisorisk höjning av tillägget enligt 6

kap. 3§ jordabalken begränsat detta att avse endast en höjning av utmät-

ningsräntan. Det femtonprocentiga tillägget föreslås däremot tills vidare

nande, eftersom utmätningsräntan är tänkt att It första hand tillgodose

Prop. 1980/81: 86 IS

boörgenärens imtresse att skydda sin räntefoördran under ud då det exekutiva förfarandet pågår. Det. jämfört med töorhåflandena vid jordabalkens tillkomst. nu rådande höga ränteläget borde motivera en höjning även av det femtonprocentiga tillägget. Såsom utredningen framhållit bör emellertid ett förslag avsett att gälla provisoriskt ej föranleda några komplicerade övergångsbestämmelser. På grund härav och då på sått utredningen framhällit redan en höjning av utmätningsråntan skulle innebära ett i vart fall för hypoteksinrättningar och liknande kreditinstitut i stort sett tillfredsställande resultat. finner hovrätten ej anledning utl erinran mot utredningens förslag.

En ändring av tillägget enligt 6 kap. 3§ jordabalken i form av höjning av utmätningsräntan skulle alltså I första hand vara till nytta för kreditinstitut som lämnar bottenlån mot säkerhet i pantbrev. För innehavare av pantbrev med sämre förmansratt innebär förstaget i vissa fall risk för att deras säkerhet försämras. Viss kompensation härför kan sädan kreditgivare dock erhålla genom att till sig få puntförskrivet överhypotek på framförliggande inteckningar. Risken för förlust torde vara störst vid sådana nyligen

beviljade lån där säkerheten bedomts efter aktuella värderingar och kredit-

givaren med tanke på den sedan en tid radande stagnationen av fastuighetspriserna inte såsom tidigare inom en nara framtid kan förutses få sin säkerhet förbättrad på grund av en förväntad inflation. Risken för förlust på grund av den föreslagna höjningen av utmätningsräntan bör emellertid ce) överdrivas. Svårigheten för en borgenär att med hänsyn tll framförliggande pantbrev bilda sig en säker uppfattning om en intecknings verkliga förmånsläge är så betvdande och erbjuder så mänga osäkerhetsfaktorer att den nu föreslagna höjningen i flertalet fall ej kan antas få annat än marginef betydelse. Hovrätten delar därför utredningens uppfattning att den föreslagna ändringen ej i sådan grad försämrar dessa fängivares pantsakerhet. att binder kan anses föreligga mot att genomföra förslaget utan att särskilda övergängsbestämmelser för tillvodoseende av dessa kreditgivares rätt utfärdas.

Ej heller i övrigt anser hovrätten det erforderligt att utfärda överganpsbestämmelser i vidare mån än vad utredningen föreslagit.

På grund av det antörda tillstyrker hovrätten utredningens förslag.

Domstolsverket: En justering av tillägget 16 kap. 3§ jordabalken bör av uppenbara skäl bestå en längre vid. Här är fråga om en provisorisk lösning som redan det inger betänkligheter mot förslaget. Synnerligen starka skäl mäste sälunda tala för förslaget. om det bör genomföras.

Pantbrevsutredningens redovisade undersökning av exekutiva auktioner visar att vid de 117 granskade försäljningarna räckte tillägget till i samtliga fall utom nio. I utredningen nämns inte vad som orsakat förlusterna i varje särskilt fall. Det redovisas exempelvis inte om kreditinstituten kunnat undvika eller väsentligt reducera förlusterna genom egna åtgärder även vid de försäljningar där Spintab. stadshypoteksföreningarna eller Bofab bevakat fordringar där förlust uppkommit. Inte heller framgår det om tiden från utmätning till köpeskillingsfördelning varit särskilt lång i förlustfallen och vad det i så fall berott på.

I den grupp av 19 försäljningar vid vilka Spintab eller någon stadshypo-

teksförening bevakat en fordran som grundar sig på lån med räntesatser

mellan 9 och 10,2 procent räckte tillägget inte tull i fem fall. Om dessa bottenlän haft en räntesats på FE.7 procent och om utmätningsräntan varit

den föreslagna på 10 procent hade förlust ändå uppstått i tre fall. Den

föreslagna ändringen synes sålunda endast få marginell etfekt, lät vara att

- 19 Prop. 1980/81: 86

en eventuell förlust naturligtvis blir lägre. Det som redovisats I utredningen har inte övertygat domstoölsverket om behovet av den föreslagna lagåndringen. Domstolsverket har i remissvar till justitiedepartementet den I0 januari 1978 över den i utredningen omnämnda skrivelsen den 25 augusti 1977 från konungariket Sveriges stadshypotekskassa med hemställan om höjning av tillägget. berört olika frågor som rör övergängsbestämmelser vid en höjning av tillägget. Motsvarande synpunkter gör sig nu gällande. Domstols-

verket virade därvidlag följande.

"Vid en höjning av tillägget 16 kap. 3§ JB uppkommer frågan om ändringen skall ges retroaktiv verkan på äldre pantbrev. Sker det rubbas redan uppkomna rättstillständ. Vidare kan en ändring som fär retroaktiv verkan, följas av ytterligare motsvarande ändringar i framuden. En sådan ordning kan jämställas med att knyta den rånta som föreskrivs i 6 kap. 3 § JB till en varierande räntefot. något som redan avvisats. Materielta skäl talar således mot att en eventuell höjning får retroaktiv verkan.

Domstolsverket vill emelterud framhålla att en retroaktiv verkan har praktiska fördelar vad gäller arbetet vid inskrivningsmyndigheterna. Frågan huruvida pantbrev. som efter ikraftträdandet utfärdas vill följd av utsträckning av äldre inteckning eller utbyte av äldre pantbrev. skall förses med särskild påskrift om att tillägget skall beräknas enligt äldre lydelse av 6 kap. 3§ JB. uppkommer cj. Problem uppstår inte heller om hur man lämpligast bör förfara vid sammanföring av en inteckning som sökts före lagändring med en som sökts efter ikraftträdandet. En retroaktivt verkande bestämmelse är vidare en förutsättning för att Iydel-

Far en eventuell höjning av tillägget verkan enbart beträffande pantbrev som utfärdas på grund av inteckning som sökts efter ikraftträdandet, är det angeläget att bestämmelser om särskild påskrift på nva pantbrev undviks. Den text som redan nu skrivs på pantbrev som

utfärdas efter utsträckning eller utbyte torde vara tillräckligt upplysan-

de. för att den som har någon vana vid pantbrev skall kunna sluta sig till att 6 kap. 3§ JB i en äldre lydelse är tillämplig. Eventuellt kan pantbrevsblanketterna på baksidan förses med förtryckt text som upplyser om innebörden av lagändringen.

Beträffande sammanföring av inteckning som sökts före ikraftträdandet med inteckning som sökts därefter. torde även en icke retroaktivt verkande bestämmelse medföra att det förhöjda tillägget omfattar hela den sammanförda inteckningen. En annan ordning torde kräva specialreglering. Därvid kan det exempelvis föreskrivas att inteckningar sökta före ikraftträdandet inte får sammanföras med sådana sökta därefter. eller att olika stora tillägg beräknas på de i sammanföringen inguende inteckningarnas belopp allt eftersom inteckningarna sökts före respektive efter ikraftträdandet. Sådana bestämmelser bör undvikas. Det bör därför godtas att bestämmelsen får retroaktiv verkan i alta fall i dessa situattoner. Genomförs en ändring av bestämmelsen i jordabalken bör motsvarande stadgande i sjölagen ändras samt ändringen beaktas vid utformningen av en lag om inskrivning av rätt till luftfartvg. Bankinspektionen: Konungariket Sveriges Stadshypotekskassa hemställde är 1977 om höjning av procentsatserna i 6 kap. 3§ första stycket jordabalken till 20 och 10. Inspektionen tillstyrkte stadshypotekskassans framställning i yttrande 1978-01-09, ---

Prop. 1980/81: 86 20

Möjligen kan enligt bankinspektionens uppfattning Hrägasattas om föreslagen uppjustering är ullräcklip med hänsyn till att råntesatser för mellankrediter och toppkrediter ofta är avsevärt högre an för bottenlån. Utredningen är medveten härom men menar att de kreditinstitut som därvid kommer i fråga har möjlighet att om kreditupplysning visar behov härav begåra Ulläggssäkerhet i form av borgen eller andrahandspant. Ofta år denna möjlighet för handen. Emellertid förtjänar framhållas att tilltredsställande söolvens hos krediuagaren når kredit beviljas inte allud varar kredittiden ut och att primärkredit i förm av länga annuitetslån ger nämnvärt säkerhetsöverskott först efter ganska lång tid. Vidare är det avsett att

också bottenlåneinstituten skall kunna medverka i kreditgivning där räntesatsen är högre än den som utredningen räknar med. Eftersom ändringen

är av provisorisk karaktär och det torde få förutsättas att pantbrevsutredningen relativt snart Kommer att framlägga definitivt förstag till bestämmelser på detta område. kan inspektionen dock tillstyrka det nu framlagda förslaget.

Sveriges allmänna hypoteksbank: Banken har tagit del av det vitrande över skrivelsen som har avgivits av föreningen mellan ombudsmannen hos Sveriges landshypoteksinstiution och deltar de synpunkter som föreningen framför.

Därutöver vill banken framhålla att banken enligt 258 lagen den 65 mars 1970 tar 65) om Sveriges allmänna hypoteksbank och om landshypoteksföreningar har att övervaka att föreningarnas skuld till banken ständigi motsvaras av lanetordringar för vilka finns säkerhet. Om tillägget inte uvpassas till rådande rämetläge måste banken därför överväga att fordra att föreningarna betingar sig pantbrev på så stort belopp att det jämte tilligget kan beräknas täcka i vart fall länefordran jämte räntor.

Riksskatteverket: Riksskatteverket (RSV) delar utredningens principtella uppfattning att bottenläncinstituten normalt bör kunna räkna med full utdelning vid en eventuell exekutiv försälining av hos dem belånad fastighet. Likaså anser också RSV. av skäl som anförts i promemorian. att denna målsättning inte kan ställas upp beträffande övriga långivare. Utgängspunkten för den fortsatta diskussionen bör därför vara hänsynen till kreditgivare som ger bottenlån. Om desså ofta skulle riskera att lida betydande förluster i samband med exekuviv försäljning av belånade fastigheter bör höjning av utmätningsräntan — eller annan lagändring — övervä-

gas.

Vid bedömningen av det nu framlagda förslaget bör emellertid också följande beaktas. Utredningen förtsätter sitt arbete att mera principiellt se över panträttsreglerna. däribland konstruktionen med särskilda tillägg enligt 6 kap. 3 § JB. Detta kan medföra lagändringar på inte alltför läng sikt. Behovet av och fördelar med den nu föreslagna provisoriska höjningen av utmätningsräntan bör därför avvägas mot de komplikationer en ändring medför för krediutlivet. myndigheter m. tt. Större tillägg torde t.ex. medtö-

ra att pantbrev än oftare kommer att pantförskrivas i andra och till och

med i tredje och fjärde hand. Större tillägg och invecklade pantförskrivningar försvårar bedömningen av pantbrevens värde som säkerhet. Pantförskrivningar i flera led komplicerar också överexekutors arbet? med sakägareförteckningar. + synnerhet om blockbildning skall ske också i dessa fall. Det kan påpekas att det kunnat konstateras att inte ens banker allud varit tillräckligt observanta 1 dessa frågor. Såsom betonats I utredningens direktiv bör man därför så längt möjligt söka undvika ofta förekommande ändringar på detta område.

Det bör vidare beaktas att höjning av tilläggen vuerhgare förstårker de i flera sammanhang diskuterade konsekvenserna av utmätning av överhypotek. Om överhypoteket inte år panttörskrivet 1 andra hand torde det vanligaste vara att hypoteket före försäljningen utmäts I allmänt och/eller enskilt mål. Om utmätningsräntan höjs ull 10 7 och försältning sker ett år efter utmätning innebär detta att "utomstående borgenärer kan tränga sig emellan fastighetskreditgivare med 257 av varje pantbrevsbelopp. Så länge obelånat överhypotek kan utmätas med den förmånsrätt puntbrevet

ger kan fastighetskrediten urholkas härigenom. Denna verkan accentueras

om utmätningsräntan höjs och den kan komma i strid med principen att fastigheter som kreditobjekt bör i första hand komma dem till godo som lämnat kredit mot säkerhet i fastigheten. Aven om man anser det rimligt att de långivare som beviljar topplän får själva skydda sina fordringar i nuvarande ränteläge. genom att t.ex. kräva viterhgare säkerhet eller genom att bevilja län först efter inhämtade kreditupplysningar. är därigenom inte sagt att man bör godta att deras situation dessutom försämras genom att andra borgenärer ges möjlighet att med oprioriterade fordringar förbigå dem i än större utsträckning än vad för närvarande är fallet.

Stadshypotekskassan har anfört som skäl för vrkad höjning av utmiätningsräntan att hypoteksföreningarna därigenom skulle få större möjligheter till att ge anständ vid betalningsdröjsmål. Detta är ovedersägligt vad gäller den långivare som har bästa förmänsrätt. Förhållandet blir emellertid det motsatta för de långivare som lämnat topplån. eftersom mera av fastighetens värde gar till bättre prioriterade borgenärer om utmätningsräntan höjs.

Vad härefter angår behovet av höjning av utmätningsräntan vill RSV anföra följande.

Till en början bör konstateras att antalet ansökningar om exekutiv försäljning har ökat under senare år. Däremot har antalet genomförda törsäljningar hållit sig relativt konstant. Exekutivt säljs således alltjämt omkring 400 fastigheter per är. Huvuddelen av dessa är fritidshus. Som bekant finansierar stadshypoteksföreningarna inte bebyggande av fritidsfastigheter.

Enligt uppgift i promemorian har stadshypoteksföreningarna och Bofab under 16 månader bevakat fordringar vid sammanlagt 54 auktioner. Spintab har under fyra månader bevakat fordringar vid 16 försäljningar. Detta bör sättas i relation till antalet läneobjekt. Från stadshypotekskassans årsberättelse 1979 kan inhämtas att stadshypoteksföreningarnas utestående lån fördelades på över 220000 fastigheter.

Enligt uppgift i promemorian har tilläggen inte räckt till i sju av de 70 tall där nämnda låneinstitut bevakat fordringar. Förlusterna har i belopp uppgått till sammanlagt 19900 kr. Detta kan jämföras t.ex. med stadshypoteksföreningarnas utestående lånesumma som 1979 uppgick till över 65 miljarder kr. — Det bör också erinras om att det belopp som längivare inte fått ut vid den exekutiva försäljningen naturligtvis senare kan utsökas hos gäldenären som vanlig oprioriterad fordran. Det är därför inte säkert att förlust vid exekutiv auktion behöver slutligt stanna på långivaren.

I promemorian har vidare närmare undersökts de exekutiva fastighets-

försäljningar som 1979 och första mänaderna 1980 skett i Stockholms och

Uppsala län, sammanlagt 47 försäljningar. Inte i något av dessa fall hade det hänt att bottenlånegivare skulle ha gjort förlust.

Intressantare för ställningstagandet i förevarande fråga är emellertid den omräkning av 19 försäljningar som utredningen gjort för att utröna om

Prop. 1980/81: 86 22

tilläggen skulle ha räckt om fånen hade föpt med den ränta söm f.n. galler. Den hypotetiska uträkningen eger vid handen att i tb ofall (585) skulle

tilläggen, beräknade med 6 "6 utmätningsrånta. varit tillräckliga för att vc

bottenlåneinstituten full täckning. En höjning av utmätninesräntan till 10 7 skulle medfört att ytterhgare fem försäljningar hade skett utan förluster för bottenläneinstituten. I tre fall skulle utmätningsräntan fatt höjas till över I0 5 för att ulläggen skulle ha räckt. Det kan anmärkas att om linen 1 verkligheten löpt med 11.7 7 ränta kunde långivarna troligen i någon man ha anpassat sitt handlande därefter. Enligt RSVSs mening visar det av utredningen presenterade materialet inte att bottenläåneinstitutens behov att täcka förluster vid exekutiv försäkjning är av sådan omfattning att det nu skulle krävas åtgärder från statsmakternas sida. En räntehöjnings negativa effekter — av vilka somliga patalats i några yttranden i den tidigare remissomgången — har inte närmare diskuterats av utredningen. RSV kan därför inte finna skål att nu genom provisoriska lagstiftningsatgärder förstärka bottenläneinstitutens ställning Bostadsstyrelsen: Svar har inkommit från 19 st länsbostadsnämnder och länsstyrelsen i Visby, vilka bifogas denna skrivelse. Nästan samtliga tillstyrker en höjning av utmätningsräntan från 6 till 10 procent samt att en sädan höjning genomförs provisoriskt ravvaktan på ett slutligt ställningstagande. Flera har uttalat sig positivt över förslaget att koppla utmätningsräntans storlek till diskontot. Nägon kritik över övergängsbestämmelsernas utformning har inte anförts. Bostadsstyretsen delar denna uppfattning. Bostadsstyrelsen tullstyrker en höjning av utmätningsräntans storlek och ett provisoriskt genomförande av höjmingen. Styrelsen har vidare inte något att erinra mot de föreslagna övergångsbestämmelserna. Vad gåller en koppling av utmätningsräntan vill diskontot är styrelsen positiv till att frågan ytterligare övervägs inom utredningen.

Vad gäller höjning av den fasta delen av tillägget har bostadsstyrelsen i

yttrande 1978-01-04 till justitiedepartementet tillstyrkt Sveriges Stadshipotekskassas förslag. I de nu avgivna yttrandena anser flertalet att den fasta delen hittills varit tillräcklig. Nagra tillstyrker en höjning. Nagot flera avstyrker en sådan. Bostadsstyrelsen anser — bl.a. mot bakgrund av de nu avgivna svaren — att den fasta delen av tillägget är tillräcklig för bostadsverkets nuvarande indrivningsverksamhet. Den framtida utvecklingen av ränteläget kan givetvis ändra situationen. Skulle utredningen finna alt ett allmänt intresse redan nu föreligger för kreditgivare på fastighetsmarknaden att höja den fasta delen av tillägget i enlighet med det av stadshypotekskassan framförda förstaget, tillstyrker styrelsen en sädan höjning. Länsbostadsnämnden i Uppsala län: Vi har gjort några beräkningar med olika räntesatser för att se om nuvarande tillägg räcker till för nämndens eventuella fordringar. Beräkningar har bl.a. gjorts för ett bostadslån med räntelån där den sammanlagda skulden uppgår till 33 200 kronor och där säkerheten endast består av ett pantbrev på 19900 kronor samt överhyvpotek på bottenlånet. Tack vure överhypoteket på bottenlånet torde nimn-

den inte göra någon förlust på ett sådant lån med nuvarande storlek pä tilläggen.

Betr. bostadslånen synes det inte föreligga nagon risk för förlust med nuvarande tillägg och nuvarande ränteläge. En anledning till detta är bl. a. att räntebidrag utgår för dessa lån varför det inte blir några stora räntekostnader för låntagaren att betala. För de lån som inte är berättigade ull räntebidrag. t.ex. energilänen kan

Prop. 1980/81: 86 23

det vara befogat med en höjning av tilläggen. Med nuvarande räntesatser kan det knappast uppstå nagon förlust. men om räntesatsen för de statliga länen skulle stiga till 13 7 kan detv bli risk för förlust. Fdesså ärenden finns det ju inte heller nägot överhypotek pantförskrivet. När det gåller energilänen ligger säkerheten i en del ärenden inom ett ganska högt förmånsläpe varför det inte heller är bra om tilläggen höjs för mycket.

Med hänsyn till ovanstående torde det för nämndens del räcka med att utmätningsräntan höjs till 10.57. Några nackdelar med att denna ränta höjs omedelbart kan vi inte finna. Deona höjning borde även kunna behältas permanent.

Länsbostadsnämnden i Östergötlands län: Det allmänna ränteläget har

som bekant stigit markant under senaste aren. Detta gäller även den

statliga bostadslåneräntan. I de flesta böstadstlåneärenden förekommer räntebidrag som betydligt sänker boendekostnaden de första aren. I dessa ärenden debiteras låntagarna ej någon kostnad utan bidraget är ofta så stort att belopp utbetalas kontant under de allra första aren. Detta hindrar ändå inte att t.ex. bottenlångivare kan nödgas begära försäljning av fästigheter tillhöriga lantagare som ar försumliga med att sköta bottenlånekostnaderna. I dessa fall drabbas linsbostadsnåmnden indirekt vid försäljningen och har att bevaka sin fordran. Räntesubventionerna är ett temporärt stöd. Dessutom förekommer alla lån utan räntebidrag. Sedan I juli 1979 kräver nämnden som regel ej heller andrahandspanträvt ull framförliggande pantbrev.

Nämndens uppfattning är den att en höjning från 6 tll 10 procents utmätningsränta bör fastställas. Denna uppfattning styrks av de kontakter nämnden under hand tagit med Sparbanken Östergötland. Norrköpings stadshypoteksförening och länsstyrelsen.

Länsbostadsnämnden i Kronobergs län: Nämnden har till dagsdato inte gjort nägra förluster vid exekutiva auktioner pga att tillägg och ränta enligt

JB 6:3 varit oullräckligt. Däremot har vid något tillfälle bottenlånegivare åsamkats sådan förlust.

I den nya situation som inträtt I och med att nämnden vid utbetalning av nya lån endast undantagsvis kräver andrahandspanträtt i framförliggande säkerheter måste det ur nämndens synpunkt ligga en risk i att tillägg och ränta enligt JB 6:3 blir alltför stort. Nämndens bedömning är att vi har mera att förlora än att vinna på en utökning av nåmnda ränta och tillägg.

Vad som. enligt nämndens uppfattning. är den största orsaken till att förluster kan uppstå. är den länga handläggningstiden hos främst överexe-

kutor (ÖE). I stället för en ökning av utmätningsräntan bör alltså en

snabbare handläggning hos främst ÖE prioriteras.

Sammanfattningsvis avstyrker därför länsbostadsnämnden både den tillfälliga ökningen av utmätningsräntan och den skisserade ändringen av tillägget och utmätningsräntan.

Länsbostadsnåämnden i Blekinge län: Antalet exekutiva auktioner i länet avseende statligt belånade bostadshus har varit ganska ringa under senare är. Storleken på de nuvarande tilläggen enligt JB 6:3 har hittills inte varit

något problem för nämndens del. Vi känner inte heller till något fall där

bottenkreditgivarna gjort förluster till följd av att dessa tillägg skulle vara otillräckliga.

För länsbostadsnämndernas del synes en höjning av tilläggen till övervägande delen medföra nackdelar när det gäller säkerheten för statslånen eftersom nämndernas inteckningar som regel inte har bästa förmänsrätt. De nuvarande tilläggen är också ullräckligt stora för att trygga nämndernas

Prop. 1980/81: 86 24

behöv av imieckmingssäkerhet med de rutiner söm normalt ullampas för indrivningsverksamheten. Det är också angeläget att boöttenkreditgsivarna inte läter sina indrivningsätgårder dröja för länge da detta för med sig att förmånsrätten för nämndernas länefordringar församnras.

De ändringar som företagits det senaste året it 33 § BEE och tillampningsföreskrifterna till denna $ är av stor betydelse Hraga om foörmanslaget för nämndernas fordringar. Dessa regler medtor att nämnderna to nva läneärenden som regel inte har nagon andrahandspantratt ull inteckningar med förmansrfått framför egna inteckningar. Samtidigt för man räkna med att när länsbostadsnämnderna avstår från denna panträtt så kommer den i stället att ianspråktagas av andra längivare till säkerhet for topplan etler andra krediter för exempelvis bilköp. varuskulder och resor. De nya reglerna enligt 33 & BFF kan också i särskilda föll inbjuda till manipulationer för att tillgodose enskildas intressen före det allmännas. De angivna bestammelserna medverkar således till en församrad förmånsrätt för naämndernas fånefordringar.

Pantbrevsutredningens förslag om höjning av utmätningsrantan far emellertid inte bara bedömas med hänsyn ull hur nämndernas säkerheter påverkas. Utredningen menar att kreditinstuuten har svårigheter att med nu gällande tillägg och rånteläge trygga sina boöttenlåneföordringar. Man hänvisar till viss undersökning där man noterat att bankerna i några fall gjort förluster. som kunde undvikits om tilläggen enligt JB 6:3 varit högre. Det framgår dock inte av undersökningen i vilken mån bankerna själva medverkat till dessa förluster genom tidsutdräkt eler anstånd med indrivningsåtgärderna.

Det nuvarande höga ränteläget medför naturligtvis behov av större tilllägg än tidigare. En höjning av tilläggen medför samtidigt att desså kan bli onödigt höga när vi far ett lägre ränteläge. Man mäste också se tll att kreditinstituten kimnar full belåning av pantbreven när det gäller bottenlän.

Enligt länsbostadsnåmndens mening får det anses rimligt och godtagbart att utmätningsräntan höjs fran 6 till 10 procent. Någon höjning av den fasta delen av tillägget bör däremot enligt var mening inte tillstyrkas från bostadsverkets sida såvitt man inte kan förete synnerligen starka eller tvingande skäl härför. Den hitulls redovisade utredningen ger inte tillräckligt stöd för en sådan höjning. Det kan också ifrågasättas om någon viterligare utredning I denna fråga är behövlig.

Länsstyrelsen i Stockholms län: Länsstyrelsen har den 10 januar 1978 uvgett yttrande över en framställning från konungariket Sveriges stadshypotekskassa angaende ändring av 6 kap. 3§ jordabalken. Framställningen avsåg ändring av såväl det fasta tillägget som den rörliga utmätningsråntan. Länsstyrelsen ansåg sig vid denna tidpunkt på anförda skäl inte kunna tillstyrka framställningen.

Om det ansägs att ändring ändå borde ske kunde länsstyrelsen - eftersom viss utredning saknades - endast tillstyrka att utmätningsräntan höjdes till 10 procent.

Sedan stadshypotekskassan gjorde sin framställning och denna remiss-

behandlades har förhållandena i flera avseenden förändrats. Räntenivån

har stigit ytterligare och sedan ett par är synes värdestegringen på fasvgheter ha avtagit. Möjligheterna att uppta lån och skaffa krediter mot säkerhet i fast egendom har minskat avsevärt. vilket naturligtvis hämmar omsättningen. Den som av olika skäl måste sålja sin fastighet idag och inte har möjlighet att "vänta ut” en köpare kan komma att upptäcka att marknaden

Prop. 1980/81: 86 2 'n

är köparens och att han kanske är tvungen att sälja till lägre pris och ligga kvar med en s.k. säljarrevers.

Alla dessa omständigheter som idag försvårar många frivilliga föstighetsförsäljningar inverkar naturligtvis negativt även på exekutiva försäljningar. Förutom att de bidrar till att antalet ansökningar om exekutiv försäljning ökar. medför de också utt handläggningstiderna blir längre. eftersom antalet spekulanter till följd av det ekonomiska klimatet minskat och länsstyrelsen därför kanske är tvungen att hälla två eller t.o.m. tre auktioner innan en fastighet blir säld.

Mot bakgrund av det anförda och då man inte torde kunna vänta sig

nägon väsentlig nedgång i ränteläget inom överskädlig tid. tillstyrker länsstyrelsen den föreslagna ändringen ull 10 procent.

Annan övergångsbestämmelse än den utredningen föreslagit torde inte vara nödvändig.

Utredningen angående företagsinteckning: Utredningen ang. företagsinteckning har tidigare. i december 1977. yttrat sig över stadshypotekskassans då remitterade framställning om att borgenärstillägget skulle höjas. Den gången förordade utredningen att tillägget - som enligt utredningens mening innefattar en problematisk rättslig konstruktion - inte borde höjas. eftersom man därigenom skulle förstärka dess avigsidor. Någon anledning att överge den ståndpunkten anser sig utredningen inte ha. Men om de problem som föranlett framställningen och pantbrevsutredningens förslag skall lösas genom att borgenärstillägget höjs på något sätt. så är otvivelaktigt exckutionsräntan den del av tillägget som kan höjas med minsta förstärkning av tilläggets avigsidor. Utredningen vill i så fall för sin del förorda att exekutionsräntan knyts tull diskontot. t.ex. på det sätt man gjort 1 498 sjölagen (1891:35 s. DD. Intill dess shulig ställning tas bör pantbrevsutredningens provisoriska lösning kunna genomföras: det förutsätter givetvis att nuvarande ränteläge ej kommer att sjunka mycket på kort sikt. Utredningen ang. företagsinteckning ifrågasätter om inte exekutionsräntan lämpligen bör höjas samtidigt 16:3 JB och 2648 sjölagen.

Sveriges advokatsamfund: Advokatsamfundet delar uppfattningen. att hela konstruktionen med tillägg kan böra omprövas men avstyrker genomförande av en provisorisk lagändring.

Inledningsvis vill samfundet beröra de skäl. som talar för totalomlagg-

ning av det nu gällande systemet. Under det lagstuftningsarbete. som ledde fram till nuvarande bestämmelser diskuterades ingående frågan om punträtt skulle innebära säkerhet genom tillägg utöver pantbrevets nominella

betopp. Både departementschefen och lagrådet tveks ha haft sympatier för

ett system, där pantbrev skulle gälla blott till sitt nominella belopp helt utan tillägg. Avgörande för den valda lösningen blev emellertid kreditinsti-

tutens bestämda önskemål om sådan konstruktion. att länets kapitalbelopp

kunde sammanfalla med pantbrevets nominella belopp. Vid konstruktionen av tillägget eftersträvades att tillägget täckte de ränteanspråk m. m. som normalt kunde förväntas men inte avsevärt översteg summan av

sådana anspråk. (Av lätt insedda skäl kan även ett för högt beräknat tillägg medföra olägenheter.) Det gallde alltsa att försöka finna ett lagom” stort

och riktigt konstruerat tillägg. I medvetande om råntelägets variationer ifrågasattes att låta utmätningsräntan följa diskontot men denna tanke har slutgiltigt (2) avvisats av köplagsutredningen. (Se närmast Westerlind: Kommentar till Jordabalken 6 kap.. sid 294. not 123.)

I detta sammanhang kan framhallas. att lagstiftningsarbetet fram till jordabalkens ikraftträdande präglades av en päfallande osäkerhet beträf-

Prop. 1980/81: 86 26

fande just konstruktionen av tillägget. Här åsyftas särskilt lagandringen SFS 1971:1209, varigenom man snabbt bröt med tankegångar. som tidigare i lagstiftningsarbetet redovisats säsom väsentliga.

Det är uppenbart att det legala tillägget till pantbrevets nominella belopp kan vara "lagom" avpassat endast om det allmänna räntelaget år någorlun-

da fast. Så hade situationen i stort sett också varit under hela efterkrigsti-

den fråm till JB:s tillkomst. Därefter har emellertid räntenivån fortsatt att stiga, på sistone ganska dramatiskt. Några väsentliga ändringar av nuvarande räntenivå kan just nu inte skönjas. Nuvarande räntelage bör emellertid uppfattas som en påminnelse om att räntan kan komma att både stiga och sjunka avsevärt I det längre tidsperspektiv som en lapstiftare har att arbeta med. Därmed förändras emellertid förutsättningarna för tillägg av nuvarande konstruktion oavsett vilka procentsatser man väljer för fust tillägg och för utmätningsränta.

Det praktiska resultatet av att använda tillägg av nuvarande konstruktion (men eventuellt med andra procentsatser) mäste bli. antingen (vid högt ränteläge) att man kan bevilja län endast med belopp som understiger pantbrevets nominella belopp eller (vid lågt ränteläge) att andrahandspantsättningar blir en mera frekvent företeelse. varigenom svåröverskadligheten tilltar.

De skäl, som enligt advokatsamfundets mening talar mot den föreslagna provisoriska lagstiftningen. är följande:

Provisorisk lagstiftning medför alltid problem och bör tillgripas endast om starka skäl talar därför. Samfundet hänvisar till vad som anfördes i tidigare remissyttrande rörande den risk för rättsförluster som en lagändring kan medföra för dem som inte yrkesmässigt sysslar med kreditgivning. Pantbrevsutredningens undersökning av ränteforluster vid exekutivauk-

tioner synes visa, att gällande regler inte leder till förluster av mer påtaglig

storlek och omfattning. Inte heller i övrigt har anförts något skäl av allmän betydelse för den provisoriska lagändringen. Uppmärksammas skall också de möjligheter som finns att undanröja påvisade olägenheter inom ramen för gällande lag. Kreditinstituten torde kunna ändra sina rutiner så att pantbrev fordras till högre belopp än länet. FE den mån exekutiva försäljningar kan dra ut på tiden därför att tidsgräns saknas, då Kronan ar utmätningssökande såsom skatteborgenär, har borgenar alltid möjlighet att själv ingripa genom exempelvis lagsökning.

Föreslagen provisorisk lagsuftning skulle - tvärtemot vad utredningen

pästår - medföra sådana risker för innehavare av toppinteckningar att

särskilda övergångsbestämmelser blir nödvändiga. Här skall inledningsvis påpekas. att fastigheter som gär till exekutiv försäljning är toppintecknude i större omfattning än normalt. Vederbörande fastighetsägare får antas ha utnyttjat fastigheternas kreditvärde till det yttersta. innan han tvingas upphöra med ränte- och skattebetalningar. Det ökade skydd som kreditinstituten får genom den föreslagna lagstiftningen kommer därför att i förekommande fall medföra motsvarande förlust för innehavare av inteckningar med sämre förmånsläge.

Det finns ingen anledning att gynna den ena på den andres bekostnad. Pantbrevsutredningen har uppmärksammat denna frågeställning men anser

den av olika skäl sakna betydelse. I första hand anföres att den föreslagna

provisoriska lagstiftningen endast avser en marginell ränteändring. I så fall framstår den provisoriska lagstiftningen inte som särskilt angelägen. —Det

görs vidare gällande säsom ett avgörande faktum, att det även under

nuvarande förhållanden är svårt och ibland omöjligt för innehavare av högt

Prop. 1980/81: 86 27

liggande inteckningar att bedöma sitt verkliga förmanståge. Detta är dock

en helt annan sak än att bestaende ervitratisiga förhallanden ändras genom provisorisk lagstiftning. —Sluthgen aberopas att den allmänna prissteeringen på fastigheter fortlöpande gor pantbrevens värde tryggare. Denna prisutveckling synes emellertid nu vara bruten. För flera kutegorier enfamiljshus och fritidshus kan man för närvarande påvisa en fatlunde prisutveck-

ling. Därtill kommer att insolventia faösughetsägare ofta forsummar att

underhålla sina fastigheter. vilket nedsåtter värdet.

Frågan om övergångsbestämmelser far därför anses vara betydelsefull.

Utredningens skrivelse redovisar imte overvåganden om motsvarande ändringar i sjölagens pantbrevsregler. Sedan departementet under hand anmodat samfundet att yttra sig även I den frågan anföres följande.

I praktiken har det visat sig att pantbrevssystemet efter 1973 års andringar I sjölagen fungerar mindre väl. Detta sammanhänger huvudsakligen med att den svenska pantbrevskonstruktionen är mycket säregen vid en internationell jämförelse och pantbrev i skepp utnyttjas ju ofta som såkerhet vid upptagande av krediter utomlands. Konstruktionen med ett särskilt tillagg har i internationella sammanhang visat sig svar att förklara och vällar osåkerhet om sjöpanträttens mnebörd. Fn ändring av pantreglerna bör övervägas och detta gäller inte minst stådgandet om tillägg enligt 26458

sjölagen. Fimellertid år frågan om tillägget inte isolerat av sadan betydelse i

fraga om kredit i skepp. att en separat ändring på denna punkt är motiverad. Tvärtom skulle sannolikt en höjning av tillägget kunna medföra

komplikationer i åtskilliga av de i allmänhet relativt långsiktiga läneavtal

som tillämpas på skeppskreditomradet och medföra krav på ökning av säkerheten från de kredigivare som inte innehar pantbrev med bästa rätt. Samfundet förordar därför att ändring på denna punkt sker endast i samband med en alimän revision av sjölagens pantregler.

Sveriges redareförening: Det framgår av remisshandlingarna att utredningen ingående analyserat utfallet av ett antal exekutiva auktioner på fastigheter under ären 1979 och 1980 samt att man darvid kunnat notera en stigande förlusttendens för hypoteksinstituten. Med hänsyn härtill har Redareföreningen inga invändningar mot utredningens förslag om en räntehöjning.

Däremot torde icke något lika trängande behov föreligga för en ändring av sjölagens motsvarande bestämmelser. $ 264. första stycket, tredje punkten. Föreningen är därtör införstådd med att övervåganden beträffande sistnämnda paragraf får anstå till det slutbetänkande som kan väntas relativt snart och förutsätter då att den nu föreslagna atgården icke i nagot avseende föregriper utredningens ställningstagande till principfragor angående tilläggen.

Förslaget innefattar icke särskilda overgångsbestämmelser. Då åtskilliga osäkerhetsfaktorer beträffande utfallet av en exekution alltid föreligger och med hänsyn till det starka intresset av att en ändring av temporär natur blir lätt att tillämpa är föreningen införstådd med att särskilda övergångs-

bestämmelser icke föreslås.

Redareföreningen ansluter sig således till den av utredaren föreslagna

åtgärden och utgår då också från att den vidtages utan dröjsmål. då

uvsikten med förslaget annars kan komma utt förfelas.

Sveriges föreningsbankers förbund: Konungariket Sveriges stadshypo-

tekskassa har i skrivelse den 25 augusti 1977 föreslagit att den fasta delen

av tillägget höjs från 15 till 20 procent och att den s.k. utmätningsräntan höjs från 6 till 10 procent. Förbundet har i remissyttrande tillstyrkt en sådan ändring.

Prop. 1980/81: 86 28

Utredningen föreslår nu i avvaktan på sitt slutliga ställningstagande som en provisorisk åtgärd att utmätningsräntan höjs från 6 till 10 procent. Förbundet vill inledningsvis erinra om de regler som gällde före ikrattträdandet av nva JB. Enligt desså ägde inteckningshavare vid exekutivauktion bevaka, utöver inteckningens hela kapital. ränta från en tidpunkt två är före utmätning t.o.m. dagen för köpeskillingsfördelningen efter den räntesats som angavs I ipteckningsreversen. Därutöver ägde boörgenären bevaka indrivningskoöstnader i den man detta - vilket ofta var fallet - var stipulerat i tnteckningsreversen. Ända fram till längt in på 1960-talet var den supulerade inteckningsräntan 6 procent. vilket överensstämde med och även översteg den räntenivå som gällt under en följd av år. Först under senare delen av 1960-talet kom inteckningsräntan att höjas och anpassas till de stigande räntorna. Inom jordabatksutredningen ansägs att de nya tilläggsreglerna materien skulle ge ungefar samma utfall som de tidigare och i varje fall ge borgenärrerna ett tillräckligt skydd. Det fasta tillägget 15 procent motsvarande 2 12 ärs ränta efter 6 procent och utmätningsräntan överensstämde med den da gällande ”Taghga räntan. Inom bankerna var man dock allmänt av den uppfattningen att de nya reglerna innebar en försämring. I synnerhet om det allmänna ränteläget skulle förtsätta att stiga. Vad som därefter hänt är att räntorna I det närmaste fördubblats och den lagliga räntan anpassats härefter till gällande diskonto + 4 procent (f.n. 14 procent). Utredningen anför att behovet av en höjning av tillägget i första hand bedömes med hänsyn till bottenlaneinstitutens situation. Förbundet kan inte dela denna uppfattning. Tvärtom är problemet betvdligt allvarligare för de instinut som lämnar sekundär- och topplån till diskontoanpassad ränta. som idag stundom kan överstiga 15 procent. Den metod som utredningen anvisar för dessa institut att säkerställa sig mot förluster av denna typ genom tilläggssäkerhet i form av bla. borgen är enligt förbundets mening helt förkastlig. Att begära borgen som komplement till en i och för sig fullgod säkerhet som endast på grund av lagliga begränsningar inte kan göras gällande fullt ut är ur banketisk synpunkt inte godtagbart. Den möjlighet som äterstår är att underbeläna pantbreven. en metod som medför stora olägenheter och - som utredningen framhåller - kreditinstituten hittills lojalt undvikit att tillämpa. Utredningen bygger i allt väsenthgt på material från bottenlåneinstitutens verksamhet och är därför relevant endast för dessa institut. De krediter som gett upphov till exekutiva auktioner har genomgående löpt med

förhållandevis låg och fast ränta. inte i något fall högre än 10.2 procent.

"Trots detta har förluster inte helt kunnat undgås. För de institut som lämnar sekundär- och topplån är situationen som redan framgått helt annorlunda. Det material som redovisas I utredningen från affärs- och sparbanker är allför knapphändigt för att man därur skall kunna dra nägra bestämda slutsatser. Förbundet vill i stätlet belysa det aktuella läget med ett konkret fall som är under handlaggning i en förceningsbank och som får betecknas som fullt normalt. Länebelopp 300000 kr.. pantbrev på samma belopp. Råntesats 13 procent. räntetermin 6 man. Ränta till dagen för köpeskilling jämte kostnader 84000 kr. (24 mån... därav 12 man. handläggning i länsst.) Pantbrevet tillägg 64 500 kr. Banken kommer 1 detta fall att drabbas av en förlust på 19500. Vid en utmätningsränta av 10 procent skulle förlusten bli 4500 kr. Först vid en räntesats av 11.3 procent skulle banken undgå förlust.

Prop. 1980/81: 86 20

Delvis beror förluster av denna typ på omständigheter som langivaren inte själv råder över. Förbundet syttar härvid främst på handläggningstiderna vid länsstyrelserna. Dessa tenderar att bli allt längre och det år inte ovanligt att man utnyttjar den maximala normala tiden ett är. Utredningens egen undersökning bekräftar detta förhållande. Med den stegring av antalet exekutiva auktioner som redan inträtt och som säkerligen kommer att fortsätta kan man inte förvänta en förbättring av detta förhållande om inte särskilda åtgärder vidtas.

Det nu sagda leder till stutsatsen att den förestagna höjningen av utmätningsräntan till 10 procent inte är ullräckhig för att tillgodose alla kreditgivares intressen. Men dessas inbördes intressen är 1 viss mån motstridiga. Ett topplåneinstitut har uppenbarligen behov av ett större tillägg än bottenlåneinstituten. Ur låntagarnas synpunkt kan likaledes motstridiga intressen föreligga. Vid ett högt tillägg måste de långivare som lämnar lan mot högt liggande pantbrev betinga sig en större säkerhetsmarginal som gör att belåningsmöjligheterna reduceras. Ett lägt tillägg medför å andra sidan att långivaren vid bristande räntebetalning snabbt mäste tillgripa indrivningsåtgärder även i situationer där ett betalningsanständ vore väl motiverat.

Vid en sammanvägning av dessa intressen finner förbundet det motiverat med en ytterligare höjning av tillägget utöver vad utredningen före-

slår. Förbundet finner också övervägande skäl tala för att tillägget diskon-

toanpassas på liknande sätt som räntan enligt räntelagen.

Med stöd av det sagda föreslår förbundet i första hand den ändringen i

utredningens förslag att det rörliga tillägget fastställs till gällande diskonto + 3 procent. I andra hand kan förbundet godta ett fast tillägg men bör detta

då sättas till 12 procent.

Svenska bankföreningen: Enligt bankföreningens mening är det angeläget att utmätningsräntans storlek anpassas till dagens ränteläge. Bankföreningen tillstyrker därför den föreslagna lagändringen.

Såsom framgår av utredningens skrivelse har bankföreningen under utredningsarbetets gång för utredningen framhällit det nära sambandet mellan dröjsmålsränta och utmätningsränta. Storleken av dröjsmälsräntan beror bl. a. av diskontot. Om jämväl utmätningsräntan anknyts till diskontot åstadkommes, enligt bankföreningen, en automatisk anpassning av tilläggets storlek till borgenärens behov av säkerhet. Bankföreningen vill i förevarande sammanhang än en gäng hemställa att denna konstruktion av bestämmelsen övervägs av utredningen i det fortsatta utredningsarbetet. Bankföreningen vill dessutom framhälla att föreningen alltjämt har den uppfattningen att även det fasta tillägget bör höjas.

På närmare anförda skäl. bl.a. att fråga är om höjning av endast utmätningsräntan och inte det fasta tillägget. har utredningen funnit att det inte behövs någon annan övergängsreglering än en föreskrift om att lagändringen inte bör omfatta fall då räntan har börjat löpa före ikraftträdandet av den föreslagna bestämmelsen.

Bankföreningen delar utredningens uppfattning om att I nuläget någon ytterligare övergångsreglering utöver vad utredningen föreslagit ej är nödvändig.

Avslutningsvis vill bankföreningen framhålla att jämväl 2648 sjölagen

(1891:35) bör ändras i enlighet med vad utredningen föreslagit.

Svenska sparbanksföreningen: Den f.n. ull sex procent begränsade utmätningsräntan, som enligt 6 kap. 3§ JB fär med stöd av pantbrev bevakas och uttas i samband med fastighetsexekution. har i dagens höga ränteläge och med hänsyn till de ofta förekommande onormalt länga vänte-

Prop. 1980/81: 86 30

tiderna hos exekutionsmyndigheterna medfört ökad risk för kreditförluster i fastighetskredigivningen. Fill detta hör de ingalunda betydelselösa olägenheter i förhållandet ull kundkretsen,. som följer härav och innebar att kreditgivaren tvingas inta en restrikuv ställning i fragor om anstaänd med betalningen. då gäldenären råkat I betalningssvarigheter oavsett orsaken till och omständigheterna kring dessa. Dessa i och för sig icke önskvärda konsekvenser kommer att ytterligare accentueras beträffande krediter. som utgivits efter den senaste höjningen av diskontot ull vv procent och den därav föranledda höjningen av utlåningsråntorna.

Spaårbanksföreningen — som redan tidigare framhållit olägenheterna av den nuvarande enligt föreningens mening alltför taga utmätningsräntan — har med tillfredsställelse tagit del av det nu framlagda förslaget att övergångsvis, bavvaktan på resultatet av utredningens fortsatta överväganden i denna fråga. omedelbart höja räntesatsen för utmätningsräntan från sex till tio procent. Föreningen tillstyrker sålunda förslaget men vill samtidigt understryka önskvardheten av en sluttig lösning enligt vilken utmätningsräntan enligt samma principer som i räntelagen anknytes till det vid var tid gällande diskontot.

Konungariket Sveriges stadshypotrekskassa: Som framgar av skrivelsen lade studshypotekskassan genom skrivelse 1977-08-25 ull justitiedeparte-

mentet fram förslag till en höjning av pantbrevstillägget från 15 till 20

procent och av utmätningsräntan från 6 till 10 procent. Kassans skrivelse överlämnades till pantbrevsuiredningen för övervägande. Kassan har senare haft möjlighet att redovisa sina synpunkter för utredningen och har hemställt om en provisorisk höjning I avvaktan på det slutliga utredningsresultatet. Mot bakgrund härav är det angeläget för styrelsen att tillstyrka utredningens förslag. Behovet av ändringen är så stört att den bör genomföras utan dröjsmäl. Annan övergångsbestämmelse än den som förordas av utredningen bör enligt styrelsens mening ej itfraäpakomma.

Till de skäl för åtgärden som anförs av utredningen vill styrelsen lägga följande.

Utvecklingen på kreditmarknaden har under de år som nva jordabalken varit I kraft varit sådan att räntesatserna har höjts I avsevärd omfattning. Detta framgår av den sammanställning rörande stadshypoteksinstiutionens utlåningsräntor avseende prioriterade lån som redovisas i utredningens skrivelse. Av betydelse i sammanhanget är även den utveckling som ägt rum innevarande år avseende bottenläneinstitutens oprioriterade längivning. En höjning av räntenivån har för sådana län skett till 14.5—15 procent. Det innebär att utredningens beräkning rörande utfallet vid exekutiv försäljning inte direkt kän appliceras på denna typ av långivning. Den

sålunda förhöjda räntenivån skulle i och för sig kräva att utmätningsräntan

höjs ytterligare utöver de 10 procent som utredningen föreslär. Styrelsen

utgår emellertid från att utredningen i sina fortsatta överväganden kommer

att beakta de nya omständigheter som ullkommit.

En höjning av utmätningsräntan på sätt som föreslagits kommer att få positiva effekter för läntagarna i så måtto att utrymmet ökas för kreditgivarna att ta hänsyn till sociala skäl när det gäller att meddela betalningsan-

stånd. Enligt stadshypoteksföreningarnas erfarenheter medger nuvarande

pantbrevstillägg och utmätningsränta ej att betalningsanständ lämnas sä-

vitt gäller nyare län. Den omständigheten att exekutiva åtgärder rörande restantier mäste inledas så gott som omedelbart efter förfallodag upplevs självfallet besvärande i de fall omständigheter av social natur kan åbero-

pas.

Svenska skeppshypotekskassan: Svenska Skeppshypotekskassans.

Skeppsfartens Sekundärlanekassas och Lånenamndens för den mindre skeppsfarten rämesatser för utlåning ligger för närvarande mellan 13.5 och 14.257. Enligt av Kassorna använda reversvillkor ligger dröjsmålsräntan en procentenhet över utlaäningsräntan.

Den nu föreslagna höjningen från 6 ull 107 täcker sålunda icke upplö-

pande dröjsmålsränta men innebär dock en förbättring mot nu gällande reglering. Eftersom räntelåget i framtiden kan antagas komma att fluktuera inom vidare marginaler än vad man kunde förutse nar jordabalken tillkom. skulle en anknytning till diskontot efter den metod som tillämpas i räntela-

gen vara att föredraga.

Väljes icke en sädan lösning tillstyrker Kassan utredningens förslag.

Vidare hemställer Kassan att motsvarande ändring som vidtages i jordabalken också samtidigt företages i Sjölagen 2645.

Föreningen mellan ombudsmånnen hos Sveriges landshypoteksinstitution: Reglerna om tillägg har till syfte att täcka borgenårens räntor och andra biförpliktelser. Därigenom skall möjliggöras att säkerheten för lan kan utgöras av pantbrev på samma belopp som lånebeloppet. Nuvarande regler svarar inte mot detta syfte. Ränta och förvaltningsbidrag för hypotekslån är f.n. ca 13 procent. Om första åärsavgiften ej betalas och utmätning sker sex månader efter förfallodagen och om tiden mellan utmätning

och medelsfördelning blir ett år uppkommer en förlust för föreningen på

cirka 14 procent av länebeloppet. Pantbrevsutredningens förslag skulle reducera förlusten till cirka 1077 av länebeloppet.

En grundval för hypoteksföreningarnas verksamhet är att betryggande säkerhet skall ställas för varje län. Denna grundregel kan inte upprätthällas vare sig enligt nu gällande regler eller enligt pantbrevsutredningens förslag med mindre föreningarna betingar sig pantbrev på belopp som överstiger lånebeloppet.

Föreningen anser att det är angeläget att reglerna ändras och att tillägget konstrueras så att det oberoende av ränteläge kan beräknas täcka ränta och dröjsmälsränta. Eftersom pantbrevsutredningen inte definiuvt har ta-

git ställning till hur sådana regler skall utformas är det angeläget att en

provisorisk höjning av tillägget kommer till stånd. En provisorisk höjning bör vara av en sådan storleksordning att långivarna utan förlustrisk kan lämna lån mot säkerhet av pantbrev på samma belopp som kinebeloppet. För att detta skall vara möjligt fordras för hypoteksföreningarnas del i dagens ränteläge att det fasta tillägget höjs till 20 procent och att utmätningsräntan höjs till 15 procent. En provisorisk höjning. som är lägre än

den angivna. får inte medföra att arbetet på en definitiv ändring av reglerna

om tillägg fördröjs.

Sveriges fastighetsägareförbund: Förbundet delar utredningens uppfatt-

ning att tillägget bör justeras upp. På grund av de kraftigt stegrade räntenivaerna under senare är. har längivarna i alltför många fall kommit att sakna täckning för upplupna räntor då låntagarnas betalningsförsummelser lett till ett utmätningsförfarande. Det finns åtminstone tre närliggande möjlig-

heter att komma tillrätta med detta missförhållande.

I. Man kan höja det i JB 6:3 stadgade tillägget eller del därav. t.ex. utmätningsräntan, såsom i föreliggande förslag. Detta är emellertid en

ätgärd som topplångivarna inte alltid kommer att kunna dra nytta av. 2. Man kan å långivarnas sida ändra de urgamla rutinerna och i fortsätt-

ningen skaffa sig säkerhet som täcker inte bara det utlänade kapitalbeloppet utan även en förväntad dröjsmålsränta. som i en utmätningssituation

Prop. 1980/81: 86 "a 12

nu kan tänkas hamna ovanför nämnda ullagg — utan täckning. Vad beträtfar de redan gällande laneförbindelserna kan en sadan ny rutin medföra att långivaren vid nästa omsåttningstillfalle kräver antingen aterbetalning av viss kapitalandel, med oförändrad säkerhet för resten. eller vtterhgare säkerhet i nva pantbrev = något som dock kan teda till svårbemaåstrade komplikationer. 3. Man kan ä längivarens sida även gardera sig mot förlustrisk i en utmälningssituation genom att I fortsättningen takttaga en strängare restriktivitet I frågor om anstånd med betalning av förfallna räntor. Förbundet bedömer att merparten av de tantagare. som fastighetsåägareförbundet företräder. är bäst betjänta av en atgard enligt alternativ 1. Såvitt förbundet kunnat utröna är kreditgivarnas företrädare beredda utt ätnöjas med den av pantbrevsutredningen nu förordade höjningen av ut-

mältningsräntan såsom ett provisortum. I avvaktan på en slutlig reglering av ifrågavarande lagrum. Detta trots att viss brist ändock kan befaras uppkomma I ätskilliga fall enligt krediuinsututionens berakningar. UVufrån angivna förutsättningar bitrader förbundet den förordade provi-

soriska höjningen av utmätningsräntan.

Vid den defintiva regleringen av berorda bestämmelser bör enligt för-

bundets uppfattning konstruktionen med tillägg och utmätningsränta omprövas. Nuvarande regler förutsätter uppenbarligen en stabilitet i räntenivän som man i dagsläget inte kan påräkna. Mot bakgrund härav föreslar förbundet att utmätningsråntan I framtiden på lämpligt sått knyts till gällande diskonto. Sveriges villaägareförhund: Förbundet har inget att erinra mot pantbrevsutredningens förslag. Finansbolagens förening: Utredningens skrivelse beror de av föreningens medlemmar som efter förmedling från säljföretag finansierar fritidshus med eller utan tomt eller lämnar ombyggnads och förbåttringslån i villor. De krediter som dessa medlemmar lämnar utgöres i huvudsak av län som följer efter primärlån. Medlemmarnas ränteniva på nämnda lån uppgår idag till ca 1757. Med detta räntetäge och med hänsyn tagen till normala inkassokostnader måste en exekutiv försäljning av fastigheten från ekonomisk utgångspunkt för finansbolagens det komma till stånd inom ca 12 månader från den första förfallna arnorteringen vilket ej är praktiskt möjligt. Nuvarande hanterings- och väntetider ger inte utrymme för normala rutiner och betalningsanständ till gäldenärerna. Utredningens förslag innebär att tiden frän första betalningsförsummelsen ull exekutiv auktion under

i övrigt samma förutsättningar i praktiken kan utsträckas ull mer än 25

månader utan att kreditgivaren gör en ekonomisk förlust.

Ovanstående synpunkter gäller i de fall finansbolaget har pantbrev från "botten i berörd fastighet och således har säkerhet även i tomten. vilket

är fallet i vad gäller finansiering av fritidsfastigheter. Läget blir emellertid annorlunda betr. friidsfastigheter om tomten är belånad hos annan kreditgivare och läg kontantinsats erlagts för tomten

under det att finansbolaget finansierar husleveransen med säkerhet i pant-

brev vilka i förmånsläage är belägna ”ovantör” pantbrev som hänför sig till tomtköpet. Visserligen får finansbolaget nominellt samma säkerhet som tidigare rättstinnehavare. Utredningens förslag leder emellertid till att fi-

nansbolaget beloppsmässigt erhåller en i praktiken såmre såkerhetsbild

uppgående till ofta ca 254 mot nuvarande 1572 över det nominella inomvärdet. Därest utredningens förslag leder ull lagändring blir resultatet att sekundärlångivaren bevakar att hans säkerhet erhåller ett bättre förmåns-

låge i fasugheten. Detta torde i allmänhet inte vara möjligt. varför förslaget i praktiken leder till att köparens kontantinsats vid fastighetsköp av såväl fritidshus som villor kommer att öka med ca 454 motsvarande den förbättring utredningen föreslär.

Vad som sagts 1 föregående stycke gäller + tullämpliga delar aven -möjligen I förstärkt grad — betr. de ombyggnads- och förbättringslån som finansbolagen beviljar. Dessa lån ligger ofta med såmsta förmäånsrättskäge i fastigheten. Vid lån för ombyggnad och förbättring av villor måste läntagaren räkna med att beviljat lån blir ca 567 lägre än vad som skulle beviljas med dagens regler.

Enligt föreningens mening motiverar utvecklingen på kreditmarknaden i och för sig att utmätningsräntan höjs ull den av utredningen föreslagna nivän. Föreningen tillstyrker således i princip förslaget. Emellertid vill föreningen ändock peka på låntagarens försämrade möjligheter till sekundärlån på sätt som ovan visats som förslaget leder till. Visserligen kan långivaren begära en förstärkning av säkerheten t.ex. borgen. Därvid år det dock inte fråga om fastighetslån utan om personlån.

Därest den av utredningen föreslagna ändringen genomföres bör lämpligen ändringen från ikraftträdandet gälla för alla pantbrev även om dessa utfärdats före lagändringen. Enär ett pantbrevs giltighet ej är tidsbegränsat erhålles eljest pantbrev som kan berättiga tull olika stora procentuella tillägg som avses I 6 kap. 35 jordabalken.

Det förefaller vara nödvändigt med en övergångsbestämmelse innebärande att det föreslagna förhöjda tillägget ullampas på äldre pantbrev sedan viss tid förflutit från det att den föreslagna läagåndringen trätt i kraft. Detta enär långivaren betr. de lån som beviljats före lagändringen inte haft anledning att räkna med en höjning av räntetillägget och utmätningsräntan varigenom en försämring av panträttens värde uppstår. Denna försämring drabbar sekundärlångivare som bör ges rimlig tid att anpassa dessa län till den föreslagna lagändringen. Vidare måste finanshbolagen. som refinansierar de lån som ovan nämnts. beredas tid att ändra sina avtal med tillverknings-. sälj- och byggnadsföretag vilka i sin tur påverkas av den föreslagna lagändringen.

Svenska kommunförbundet: Styrelsen finner förslaget väl motiverat varför styrelsen för sin del tillstyrker förslaget.

Bilaga 3

Konungariket Sveriges stadshypotekskassas, Sparban-

kernas Inteckningsaktiebolags och Svensk Bostadsfinansiering AB BOFABs skrivelse 1980-11-05

Enligt 6:3 jordabalken erhåller borgenär betalning ur de medel som fördelas mellan rättsägare i fastighet vid utsökning eller i annat fall genom ett tillägg i den mån pantbrevets belopp ej förslår. Tillägget får inte överstiga 1524 av pantbrevets belopp jämte 677 ärlig ränta på detta belopp från den dag då fastigheten utmättes. konkursansökan gjordes eller de medel nedsattes som eljest skall fördelas.

Vid studgandets tillkomst övervägdes (prop. 1970:20,. B Is. 272-278) en lösning som innebar att inteckningsrätten skulle utgöras av enbart ett kapitalbelopp inom vilket borgenärens fordran i dess helhet skulle inrymmas. Lösningen avvisades bestämt av företrädare för kreditlivet. De huvudsakliga skälen som härvid äberopades var följande, Det skulle vara förenat med bestämda nackdelar att vid det praktiska handhavandet av

inteckningshandhingar hos krediunstitutionerna inte ha något bestämt kapi-

talbelopp alt utgå från såsom fullt ut tillgängligt för längivning. Vidare skulle det ställa sig svårt för allmänheten att inse att kreditgivaren alltid

mäste påfordra att inteckningen skall lyda på ett högre belopp än det som

anges i omslagsreserven. Härigenom skulle onödiga friktioner ständigt uppstå vid fastighetskreditgivningen.

Mot bakgrund av bl.a. dessa praktiska synpunkter var departementschefen inte beredd att föreslå att inteckningen skall avse enbart ett kapitalbelopp. I stället föreslogs den gällande ordningen med räntetillägg. Tilläggets storlek måste enligt departementschefen rvmma dels borgenärens räntefordran fram till den dag fastigheten tas i mät eller konkursansökan görs eller medel som eljest skall fördelas. nedsåtts. dels de biförpliktelser för vilka inteckningshandlingen på grund av innehållet i pantsättningsavtalet träffar. Mot bakgrund härav föreslogs att kapitaltillägget skulle utgöra 157 av inteckningens kapitalbelopp. vilket i dåvarande läge rätt val motsvarade tväärsräntan på nya inteckningshandlingar. Utmätningsräntan anknöts till dröjsmälsräntan enligt dåvarande 9: 10 handelsbalken.

Enligt den principiella uppfattning som låg till grund för departementsförslagets panträttskonstruktion har det särskilda tillägget sitt berättigande bl.a. av den anledningen att det bereder parterna möjlighet att utnyttja hela det intecknade kapitalet vid längivningen.

Jordabalkens panträttskonstruktion år i förevarande avseende sumord-

nad med den lagstiftning som gälter för kreditinstituten. Så gäller enligt

banklagarna vid beräkning av kapitalkrav att inteckning inom 7577 av det

uppskattade värdet av belanad fastighet eller tomträtt klassificeras på visst

sätt (ex 57 § lagen om bankrörelse). Enligt stadshypotekslagen 30 8 skall inteckning lyda på minst det belopp till vilket lan beviljas och ligga inom 7524 av uppskattningsvärdet av den fasta egendomen eller av byggnad som

hör till tomträtten. I kreditaktiebolagens bolagsordningar anknyts upplåningsrätten bl.a. till fordringar för vilka såkerheten utgöres av pantbrev i

fast egendom eller I tomträtt till bebyggd fastighet och ull förmånsrätten liggande inom 7524 av fastighetens eller tomträttens värde. Av betydelse

är även 20 § förordningen om beräkning av kincunderlag och pantvärde för bostadslån. enligt vilken bestämmelse pantvärde skall motsvara kincunderlag.

Utgångspunkten för här redovisade stadganden är att pantbrevets belopp och lanebelopp skall stämma överens. Hela det intecknade kapitalet skall kunna utnyttjus som säkerhet för krediter på samma belopp.

Denna förutsättning är emellertid inte langre för handen. Med det ränteläge som räder har en långivare inte fuli såkerhet för räntor och tilläggsförpliktelser om han lånar ut ett belopp som motsvarar hela det intecknade beloppet. Följande exempel avser aktuetla långfristiga bottenlån från fåstighetskreditinstitut. Utgångspunkt för beråkningarna ar ett nvutlämnat fån på 100000 kronor. Tidpunkten för läagsökningsutslag är tre manader efter förfallodag för ränta och amortering och udpunkt för fördelning av köpeskilling är ett är efter utslag. Någon praktisk mojlighet att få till stånd et snabbare exekutivt förfarande torde inte föreligga med hänsyn ull det långsamma delgivningstförfarandet och överexekutors stora balanser.

Raata 15" Ränta 12277

töpriöriterat tpriöoriterat

sprahuskanv smöhuslan)

Härtill kommer i båda exemplen dröjsmålsränta. eventuellt skadestånd för förtida betalning samt kostnader. Dessa bikostnader kan uppgå till betydande belopp.

Det belopp som är möjligt att bevaka är med nuvarande regler 121000 kronor.

Här angivna förhållanden har lett till att kredivinstituten ser sig nödsakade att föranstalta om lagsökning utan dröjsmål när restantier uppkommer. Genom amortering uppkommet överhypotek kan heller ej lämnas ut tll fåsvighetsägaren.

Bottenlåneinstitutens förluster ull följd av nu angivna förhållanden har hittills varit begränsade främst av den anledningen att lan som hittills bevakats vid exekutiva auktioner inte löper med räntor som överstiger

107.

De nu angivna följderna här under senare år skärpts successivt allt eftersom räntenivån höjts. Genom de höjningar som ågt rum innevarande

år kan förhållandena sägas vara sådana att fortsatt kreditgivning enligt

hittillsvarande praxis äventyras. Savitt gäller det priornerade bostadsbyggandet är bottenlåneinstituten med hänsyn till gällande bostadskinelagstiftning förhindrade att betinga sig pantbrev på storre belopp än lånebeloppet.

Mot bakgrund av skäl som redovisats ovan hemstallde Konungariket

Sveriges stadshypotekskassa I augusti 1977 hos justitiedepartementet om

höjning av pantbrevstiflägget ull 2054 och av utmatningsränta till 1074. Efter remissbehandling överlämnades framställningen till pantbrevsutredningen. som i juni 1980 lade fram förslag om en höjning av utmätningsrän-

Prop. 1980/81: 86 36

tan tl fQ8e bosin skrivelse anser utredningen stärka skal tala för en omedelbar höjning av utmaätningsräntan. En sådan provisorisk uppjustering av räntenivån för utmatninesrantan begränsar enligt utredningen inte de alternativ till sluthÖreglerimg av bestämmelserna som utredningen arbetar med. Några invecklade övergängshestämmelser för den provisoriska lösningen skall enligt utredningen inte behövas.

Utredningens förslag har remissbehandlats och tillstyrkts eller tumnats utan erinran av flertalet remissinstanser.

Undertecknade kreditinstitut. som svarar för den prioriterade bottentångivningen avseende bostäder. vill med denna skrivelse stryka under nödvändigheten av att pantbrevsutredningens förslag angående höjning av utmätningsråntan genomförs utan dröjsmål. Till de skäl som tidigare har antorts i skrivelsen och under remissbehandlingen kan läggas följunde.

Bostadsinstituten anar upp sina medel genom obhgationer. För dessa obligationer skall gålla fullgod säkerhet. Det kan inte anses acceptabelt att inteckningsäkerhet som förutsätts I lag resp. bolagsordning inte täcker aktuell länefordring.

För instituten gäller vidare att marginalen mellan upp- och utlaning som skall täcka institutionens förvaltningskostnader och avsättning till erförderliga fonder. utgår från den förutsättningen att fullgod inteckningssäkerhet föreligger. Tillgängliga fonder är avsedda att täcka kreditrisker och inte

risker som avser pantbrevens konstruktion. Fondernas storlek medger

heller inte risker av den typen.

Enligt gällande tagsuftning om statliga bostadslån kan bostadsinstituten inte kompensera den hrist to säkerhet som f.n. föreligger på grund av pantbrevskonstruktionen genom att kräva pantbrev på större belopp än lånefordringen.

En omedelbar höjning av utmätningsräntan får vill följd att långivare inte behöver lagsöka obetalad fördring omedelbart efter förfallodag. Nuvarande ordning kommer att medföra en starkt stegrad takt i lägsökningsårendena med ätföljande svårigheter för ungsrätter. detgivningsmyndigheter och överexekutorer att handlägga ärendena utan besvårande balanser. Det kun redun konstateras att ärenden angäende exekutiv försäljning av fastighet tar så läng tid att förlustriskerna på grund av den låga utmälningsräntan har ökat påtagligt.

Med hänsyn till de råntevillkor som gäller för institutens utlaning är det nädvändtgt att en höjning av utmätningsräntan sker omgående. Insututen har när det gäller utlåningsverksaniheten innevarande ar utgatt ifrån den förutsättningen att pantbrevsutredningens ifrågavarande förstag skulle genomföras utan dröjsmål. Skulle ett stållningstagande till förslaget skjutas

upp på obestämd tid måste instituten tå upp förutsättningarna för sin

längivning till omprövning. Ett definitivt förslag från utredningens sida kan

därför inte avvaktas.

Det är hkaså för instituten nödvändigt att utredningens förslag angäende övergångsreglering vinner bifall. Skulle en höjd utmåtningsränta inte kun-

na tillämpas på län som låmnats ut tidigare än ikraftträdandet. blir svårig-

heterna för instituten betydande.

Enligt institutens mening maste det higga i efterföljunde borgenärers intresse att pantbrevskonostruktionen år sådan att pantbrev kan utnyttjus för fullt belopp. Utmätningsräntan kan heller aldrig kalkyleras på samma sätt som det egentliga pantbrevstillagget. Gerom sin processuella karaktär

har utmätningsräntan en annan innebörd an pantbrevstillägget. Om en

höjning av utmätningsräntan inte anses kunna ske utan en overgångsbe-

ståmmelse som undantar tidigare pantsättningar. blir följden även att eventuella kommande förslag från pantbrevsutredningen inte kommer att lösa frågan om institutens längivning för tiden fram till ikraftträdandet.

Bankinspektionens skrivelse 1980-11-14

Institutens skrivelse 1980-11-05 avser genomförandet av pantbrevsutredningens förslag 1980-06-18 till ändring av bestämmelsen om tillägg i 6 kap. 3 § jordabalken. Detta förslag innebär att den s.k. utmätningsräntan höjs från 6 till 1057 och skall ses som en provisorisk lösning som i avvaktan på resultatet av pantbrevsutredningens fortsatta överväganden tillgodoser ett omedelbart behov av ändring. Kreditinstituten har med framställningen velat understryka nödvändigheten av att förslaget genomförs utan dröjsmal.

Bankinspektionen tillstyrkte pantbrevsutredningens förslag i yttrande 1980-08-27. Enligt inspektionens uppfattning har framförts utomordentligt starka skäl för att den föreslagna ändringen genomförs utan onödigt dröjsmal. Att så sker ligger också i sakens natur. eftersom förslaget lagts fram som en tillfällig lösning just därför att en lagändring i förevarande avseende inte tal uppskov. Inspektionen vill särskilt understryka angelågenheten av att åberopade bestämmelser i lagstiftning och bolagsordningar till säkerhet för insättare och obligationsköpare inte urholkas genom bristande möjligheter för kreditinrättningarna att erhålla den säkerhetstäckning för fordringar som förutsätts med fastighetsinteckningsinstitutet.

Annan övergångsbestämmelse än den utredningen föreslagit är ej heller enligt inspektionens uppfattning erforderlig.

Utdrag LAGRADET PROTOKOLL

vid sammanträde

1980-12-22

Närvarande: justitierådet Holmberg, regeringsrädet Hellner. justitierådet Persson.

Enligt lagrådet den 10 december 1980 ullhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 27 november 1980 har regeringen på

hemställan av statsrådet Winberg beslutat inhämta lagrådets yttrande över

förstag till lag om ändring I jordabalken.

Förslaget har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Lars An-

dersson.

Lagrådet lämnar förslaget utan erinran.

Prop. 1980/81: 86 39

Utdrag

JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde

1981-01-15

Närvarande: statsministern Fälldin. ordförande, och statsråden Ullsten, Bohman, Wikström, Friggebo, Mogård, Dahlgren, Åsling. Söder. Krönmark, Johansson, Wirtén, Holm, Andersson. Boo, Winberg, Adelsohn. Danell, Petri, Eliasson

Föredragande: statsrådet Winberg

Proposition om ändring i 6 kap. 3 § jordabalken

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande! över förslag till lag om änd-

ring i jordabalken. Föredraganden upplyser att lagrådet har lämnat lagförslaget utan erinran och hemställer att regeringen föreslår riksdagen att antaga förslaget.

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att antaga det förslag som föredra-

ganden har lagt fram.

! Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 27 november 1980.

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1981