SKVFS 2008:8

Skatteverkets författningssamling

ISSN 1652-1420

*

SKVFS 2008:8

Fastighetstaxering

Utkom från trycket

den 3 oktober 2008

1

Skatteverkets föreskrifter

om förberedelsearbetet inför 2010 års förenklade

fastighetstaxering av hyreshusenheter;

beslutade den 29 september 2008.

Skatteverket föreskriver med stöd av 19 kap. 9 § fastighetstaxe-

ringslagen (1979:1152) och 6 kap. 1 § fastighetstaxeringsförordningen

(1993:1199) följande.

Riktvärdekartas innehåll m.m.

1 § Med riktvärdekarta avses karta (kartbild) på vilken anges grän-

serna mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenhe-

ter samt de förteckningar över de riktvärdeangivelser, andra bestäm-

melser, förtydliganden m.m. som ska gälla inom värdeområdet.

2 § En riktvärdekarta omfattar utöver kartbilden även till denna an-

sluten dekal och beskrivning med däri antecknade riktvärdeangivelser,

andra bestämmelser, förtydliganden m.m.

3 § En riktvärdekarta ska utformas på sådant sätt och upprättas på

sådant kartunderlag att det entydigt framgår till vilket värdeområde

varje värderingsenhet hör och vilka riktvärdeangivelser, andra bestäm-

melser och förtydliganden som ska tillämpas inom varje värdeområde.

4 § På en riktvärdekarta ska gränser för värdeområden utmärkas ge-

nom gränsmarkeringar. Olika slag av gränsmarkeringar, komplette-

ringar och förtydliganden till riktvärdeangivelserna på kartan samt så-

dana särskilda förutsättningar för riktvärdeangivelserna, som sägs i 5

§, ska anges på dekalen eller i beskrivningen till kartan. Dekal och be-

skrivning ska utformas enligt av Skatteverket fastställt formulär.

5 § Förutsätter riktvärdeangivelsen annat än inom värdeområdet ge-

nomsnittliga förhållanden för en värdefaktor, ska detta anges på rikt-

värdekartan.

6 § I ett värdeområde får inte ingå delområden med så skilda värde-

nivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena.

Riktvärdekarta H; värdeområden och riktvärdean-

givelser

7 § Riktvärdekartor ska upprättas gemensamt för hyreshus och tomt-

mark för hyreshus (riktvärdekarta H).

SKVFS 2008:8

2

8 § Riktvärdekarta H innefattar Skatteverkets beslut om indelning i

värdeområden samt inom varje värdeområde riktvärdeangivelser och

andra bestämmelser, förtydliganden m.m. för värderingen.

9 § Tillämpad riktvärdekarta vid särskild fastighetstaxering 2009 ska

läggas till grund vid indelningen i värdeområden.

10 § Riktvärdekarta H ska utvisa

1. indelningen i värdeområden för hyreshus,

2. indelningen i värdeområden för tomtmark till hyreshus,

3. riktvärdeangivelserna och andra bestämmelser för beräkning av

riktvärden för hyreshus och

4. riktvärdeangivelserna och andra bestämmelser för beräkning av

riktvärden för tomtmark till hyreshus.

Ett värdeområde för hyreshus får omfatta endast ett värdeområde

avseende tomtmark för hyreshus.

Riktvärdekarta H ska upprättas för varje län.

Ortsprismaterial

11 § Förslag till riktvärdeangivelser och andra bestämmelser, förtyd-

liganden m.m. på riktvärdekarta H ska bestämmas med utgångspunkt

från köpeskillingar och likvider för representativa överlåtelser under

åren 2006-2008 av hela eller delar av hyreshusenheter, som enligt be-

stämmelserna i 1 A kap.fastighetstaxeringsförordningen, FTF, efter

däri föreskriven gallring och granskning, tagits in i Skatteverkets

ortsprisregister. De köpeskillingar och likvider som erlagts ska även

ligga till grund för provvärderingarna.

För gallringen av köp av tomträtter avseende fastigheter som taxe-

ras som hyreshusenhet ska samma regler gälla som föreskrivs i 1 A

kap. FTF för gallring av hyreshusenheter.

12 § Med ledning av de representativa överlåtelserna av hyreshus-

enheter som anges i 11 §, ska undersökas om marknadsvärdenivån för

sådana enheter förändrats under perioden. Vid förändringar av mark-

nadsvärdenivån ska prisutvecklingsfaktorer bestämmas så att köpeskil-

lingarna och likviderna kan korrigeras att avse den marknadsvärdenivå

som i genomsnitt gällde under år 2008. Om prisutvecklingen varit vä-

sentligt olika inom skilda regioner, ska prisutvecklingsfaktorerna

differentieras med avseende på dessa skillnader.

Lantmäteriet ska senast den 15 februari 2009 till Skatteverket lämna

preliminärt förslag till prisutvecklingsfaktorer och senast den 15 mars

2009 lämna slutligt förslag till prisutvecklingsfaktorer.

Vid bestämning av 2008 års marknadsvärdenivå ska följande vikt-

ning göras: för köp ingångna 2006 är faktorn 0,60, för köp ingångna

2007 är faktorn 0,80 och för köp ingångna 2008 är faktorn 1,00.

SKVFS 2008:8

3

Provvärdering

13 § Under förberedelsearbetet ska provvärdering ske för kontroll av

vilken taxeringsvärdenivå som uppnås vid tillämpning av föreslagna

indelningar i värdeområden och riktvärdeangivelser. Provvärderingen

ska göras utifrån de förslag till riktvärdekartor som Lantmäteriet ska

lämna enligt 21, 23, 24 §§. De representativa överlåtelserna som anges

i 11 § ska ligga till grund för provvärderingen. Den provvärdering som

sker enligt 14 § betecknas kontrollvärdering.

Vid kontrollvärderingen ska dock överlåtelser av obebyggd tomt-

mark undantas. Köp av obebyggd tomtmark ska utvärderas särskilt.

Utöver den kontroll, som föreskrivs i första stycket, ska vid prov-

värderingen även göras en analys av de prisutvecklingsfaktorer som

tillämpats vid beräkningarna. Härvid ska taxeringsvärdenivåer och

spridning anges för 2006, 2007 och 2008.

Provvärdering ska ske för varje värdeområde och omfatta det antal

provvärderingsobjekt inom området som bedöms erforderligt med

hänsyn till områdets omfattning. Om antalet provvärderingsobjekt är

för få eller saknas inom ett värdeområde, får provvärdering enligt 19

kap. 3 § fastighetstaxeringslagen ske för ett provvärderingsområde.

Det ska framgå av en särskild förteckning, som ska tas in i

beskrivningen till riktvärdekartan, vilka värdeområden som tillsam-

mans bildar ett provvärderingsområde. Varje provvärderingsområde

ska ha ett särskilt nummer.

14 § Vid kontrollvärdering ska de genomsnittliga taxeringsvärdeni-

våer som riktvärdekarta H leder till beräknas för olika grupper av

hyreshusenheter. Beräkningarna ska avse enheter eller delar därav som

överlåtits genom köp eller frivilliga fastighetsregleringar och avse ett

eller flera värdeområden. Vidare ska spridningen kring de beräknade

taxeringsvärdenivåerna redovisas.

För alla hyreshusenheter ska vidare sammanställningar av prov-

värderingen göras för ett värdeområde eller ett eller flera provvärde-

ringsområden för

- rena lokalhyreshus och hyreshus med huvudsakligen lokaler

(lokaldominerade hyreshus) och med en sammanlagd årshyra om

minst 500 000 kr i 2008 års hyresnivå,

- rena lokalhyreshus och lokaldominerade hyreshus med en sam-

manlagd årshyra understigande 500 000 i 2008 års hyresnivå,

- rena bostadshyreshus och hyreshus med huvudsakligen bostäder

(bostadsdominerade hyreshus) och med en sammanlagd årshyra om

minst 700 000 kr i 2008 års hyresnivå,

- rena bostadshyreshus och bostadsdominerade hyreshus med en

sammanlagd årshyra mellan 200 000 och 700 000 i 2008 års hyresni-

vå,

- rena bostadshyreshus och bostadsdominerade hyreshus med en

sammanlagd årshyra understigande 200 000 kr i 2008 års hyresnivå.

- övriga hyreshus.

SKVFS 2008:8

4

Dessutom ska värdeområden med en taxeringsvärdenivå (T/K) som

överstiger 0,8 och grundar sig på minst 5 överlåtelser redovisas.

Vid kontrollvärderingen ska beträffande bostäder årshyran utgöras

av genomsnittshyra.

15 § En beräkning enligt 14 § för ett värdeområde eller grupp av

värdeområden ska som regel omfatta de representativa överlåtelser

som finns att tillgå. Om samtliga representativa köp inte tas med, ska i

första hand de äldre köpen utgå.

16 § Beräkningen enligt 14 § ska inom varje värdeområde för hyres-

hus kompletteras med en avkastningsbaserad marknadsvärdebedöm-

ning. De beräknade riktvärdena ska stämmas av mot vad som vid

analyser av överlåtelser av fastigheter med olika hyresnivåer och belä-

genhet blivit känt om direktavkastningskravets storlek.

Redovisningen av samstämmigheten mellan värden enligt mark-

nadsvärdebedömningen och beräknade riktvärden ska ske för en bo-

stad och för en lokal inom varje värdeområde. Bostaden och lokalen

ska väljas så att de utvisar för värdeområdet representativa förhållan-

den. Redovisningen ska ske på sätt framgår av bilaga 1.

17 § Kontrollvärderingen ska utöver redovisningen enligt 14 och 16

§§ innehålla förteckningar över de provvärderingsobjekt som legat till

grund för beräkningarna. Förteckningarna ska upprättas per kommun

och innehålla:

a) identifikation, t.ex. fastighetsbeteckning,

b) köpedatum,

c) köpeskilling, justerad köpeskilling, prisutvecklingsfaktor, korri-

gerad köpeskilling och den faktor som använts vid viktning av köpet,

d) klassindelningsdata för värderingsenheterna,

e) värden för värderingsenheterna, delvärden och taxeringsvärden

enligt föreslagna riktvärdeangivelser och

f) taxeringsvärdet dividerat med korrigerad köpeskilling (T/K).

För varje värdeområde eller grupp av värdeområden ska dessutom

genomsnittligt T/K redovisas.

Vidare ska anges vilka överlåtelser som ingår i beräkningarna enligt

18 §.

Redovisningen ska även innehålla en förteckning över de överlåtel-

ser, som ingått i ortsprismaterialet men inte utnyttjats vid kontrollvär-

deringen. Grunderna för bortgallring ska anges i varje enskilt fall. För-

teckningen ska upprättas per kommun. I förteckningen ska anges till

vilket värdeområde varje hyreshusenhet hör.

Förslag till värderingsmetoder, klassindelning av

värdefaktorer, värdetabeller m.m.

18 § Lantmäteriet ska på sätt Skatteverket bestämmer till Skattever-

ket lämna preliminära förslag till värderingsmetoder, klassindelning av

värdefaktorer, värdetabeller m.m. Detta ska ske i första hand med ut-

gångspunkt från den värderingsmetodik som tillämpades vid 2007 års

SKVFS 2008:8

5

allmänna fastighetstaxering av hyreshusenheter. Dock ska beträffande

bostäder årshyran utgöras av genomsnittshyra. Om Skatteverket finner

skäl att överväga andra ändringar i värderingsmetodiken ska Lantmä-

teriet även lämna förslag i denna del.

Lantmäteriets förslag ska, om inte annat anges, lämnas till Skat-

teverket vid följande tidpunkter,

1. förslag som kräver ändringar i fastighetstaxeringsförordningen

senast den 14 november 2008,

2. förslag till värden i HK-tabell, upprättad på sätt framgår av 1 kap.

8 § fastighetstaxeringsförordningen senast den 12 december 2008,

3. förslag till värden i tomtvärdetabell för tomtmark till hyreshus

upprättad på sätt framgår av 1 kap. 37 § fastighetstaxeringsförordning-

en senast den 12 december 2008,

4. förslag som kan påverka innehållet i Skatteverkets föreskrifter

enligt 7 kap. 7 § fastighetstaxeringslagen senast den 2 januari 2009

och

5. övriga förslag till allmänna råd om taxeringen och värdesätt-

ningen senast den 1 mars 2009.

19 § För hyreshus ska Lantmäteriet lämna förslag till

1. klassindelning av värdefaktorerna lägenhetstyp, hyra och ålder

och

2. andra bestämmelser för beräkning av riktvärden för hyreshus.

I förslaget ska erforderliga H-nivåfaktorer anges.

20 § För tomtmark ingående i hyreshusenhet ska Lantmäteriet lämna

förslag till riktvärdeangivelse inom varje värdeområde. Riktvärde-

angivelsen ska avse värden per kvadratmeter bruttoarea byggrätt för

bostäder respektive lokaler.

Arbetet med riktvärdekartorna och provvärderingen

21 § Lantmäteriet ska senast den 2

mars 2009 lämna ett preliminärt

förslag till värdeområdesindelning för tomtmark, som ingår i hyreshus-

enhet.

22 § Lantmäteriet ska senast den 20 februari

2009 till Skatteverket

lämna en förteckning över vid denna tidpunkt kända representativa

överlåtelser av hyreshusenheter som föreslås som provvärderings-

objekt samt en förteckning över bortgallrade överlåtelser. Grunderna

för gallringen ska redovisas i varje enskilt fall.

Skatteverket ska granska urvalet av provvärderingsobjekt och

senast den 6

mars 2009 till Lantmäteriet lämna uppgifter om valda

provvärderingsobjekt.

23 § Lantmäteriet ska senast den 4 maj 2009 till Skatteverket och

dess referensgrupper överlämna och redovisa ett förslag till rikt-

värdekarta H. Till förslaget ska fogas redovisning av värdeområden,

tillämpade provvärderingsområden och företagen provvärdering som

SKVFS 2008:8

6

visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som förslaget leder till.

Beräkningarna ska redovisas på sätt som föreskrivs i 13, 14 och 16 §§.

24 § Lantmäteriet ska senast den 29

maj 2009

till Skatteverket lämna

sitt slutliga förslag till riktvärdekarta H. Till förslaget ska fogas beräk-

ningar som visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som förslaget

leder till. Beräkningarna ska redovisas på sätt som föreskrivs i 13, 14

och 16 §§.

25 § Lantmäteriet ska senast den 15 juni 2009 verkställa de ändring-

ar som Skatteverket bestämt av Lantmäteriets i 24 § angivna slutliga

förslag till riktvärdekarta H och genomföra en kontrollvärdering enligt

13, 14 , 16 och 17 §§.

Övrigt

26 § Vid sammanträde med Skatteverkets referensgrupp ska proto-

koll föras.

27 § Lantmäteriet ska till Skatteverket överlämna den redovisning av

kontrollvärderingen, som anges i 13

§ och de förteckningar över över-

låtelser som avses i 17

§. Redovisningen och förteckningarna ska

förvaras hos Skatteverket.

28 § För varje hyreshusenhet ska Lantmäteriet på sätt Skatteverket

närmare bestämmer till Skatteverket senast den 15 juni 2009 lämna

uppgift om till vilket värdeområde enhetens tomtmark hör.

Senast samma dag ska Lantmäteriet till Skatteverket för varje

värdeområde lämna uppgift om föreslagna riktvärdeangivelser samt

beskrivningar på sätt Skatteverket närmare bestämmer.

SKVFS 2008:8

7

Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning för

hyreshusenheter vid förenklad fastighetstaxering 2010

Identifikation

Marknadsvärdebedömning

Värdeområ-

desbeteck-

ning och

nummer

Bostad

eller

lokal

Vakans-

grad i

området

%

Värdeår för

normal-

byggnaden

inom

värdeområdet

Bruttohyra,

kr/kvm

BRA

(=genomsnitts-

hyra)

Drift, och

underhåll,

kr/kvm

BRA

Netto-

hyra (=

driftnetto)

kr/kvm

BRA

Bedömd

direkt-

avkastning,

%

Marknads-

värde

2008

B

L

Taxeringsvärden

Nivåfaktor

Kapitaliserings-

faktor enligt

HK-tabellen

Riktvärde

byggnad,

kr/kvm BRA

Riktvärde

tomtmark,

kr/kvm

byggrätt

BTA/BRA

Totalt

riktvärde,

kr/kvm

Riktvärde/

marknadsvärde

Anmärkning

Bilaga 1

SKVFS 2008:8

8

___________

Dessa föreskrifter träder i kraft den 15 oktober 2008 och tillämpas

vid förberedelsearbetet inför 2010 års förenklade fastighetstaxering av

hyreshusenheter.

På Skatteverkets vägnar

MATS SJÖSTRAND

Urban Strömberg

(Rättsavdelningen, rättsenhet 4)