SKVFS 2014:12

Skatteverkets författningssamling

ISSN 1652-1420

1

SKVFS 2014:12

Fastighetstaxering

Utkom från trycket

den 3 oktober 2014

Skatteverkets föreskrifter

om förberedelsearbetet inför 2016 års förenklade

fastighetstaxering av hyreshusenheter och

ägarlägenheter;

beslutade den 29 september 2014.

Skatteverket föreskriver med stöd av 3 kap. 3 § och 6 kap. 1 §

fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) samt 19 kap. 1 §

fastighetstaxeringslagen (1979:1152) följande.

Definitioner

1 § I denna föreskrift avses med

riktvärdekarta: en karta (kartbild) på vilken gränserna mellan

värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter har angetts

samt de riktvärdeangivelser och de förutsättningar som enligt tillhör-

ande förteckning ska gälla inom respektive värdeområde,

riktvärdekarta H: riktvärdekarta för hyreshus, ägarlägenheter och

tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter,

HK-tabell: tabell över kapitaliseringsfaktorer utvisande värde-

relationer mellan byggnader som tillhör olika åldersklasser men med

samma hyra,

tomtvärdetabell: tabell över markvärden i kronor per kvadratmeter

byggrätt för bostäder och lokaler i enlighet med 1 kap. 37 § andra

stycket fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199),

typkod: benämning på taxeringsenhet beroende på inrättande, till

exempel hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler,

värdenivå: sådan uppgift som enligt 7 kap. 3 § fastighetstaxerings-

lagen (1979:1152) erfordras inom varje värdeområde för att bestämma

riktvärde.

Övriga begrepp som används i denna föreskrift har samma innebörd

som i fastighetstaxeringslagen.

Värdeområde

2 § För en värdefaktor inom ett värdeområde ska det anges på

riktvärdekartan om det förutsätts något annat än genomsnittliga

förhållanden.

3 § I ett värdeområde får det inte ingå delområden med så skilda

värdenivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena.

2

SKVFS 2014:12

Riktvärdekartor

4 § Riktvärdekarta för hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark för

hyreshus och ägarlägenheter vid särskild fastighetstaxering 2015 ska

ligga till grund för indelningen i värdeområden.

5 § Av riktvärdekarta H ska framgå Skatteverkets beslut avseende

– indelningen i värdeområden för hyreshus och ägarlägenheter

samt tomtmark till dessa byggnader,

– riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräk-

ning av riktvärden för hyreshus och ägarlägenheter, och

– riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräk-

ning av riktvärden för tomtmark till hyreshus och ägarlägenheter.

Ett värdeområde för hyreshus och tomtmark till hyreshus samt

ägarlägenheter och tomtmark till dessa byggnader får omfatta högst en

kommun. Ett värdeområde för hyreshus och ägarlägenheter får bara

omfatta ett

värdeområde för tomtmark för

hyreshus och

ägarlägenheter.

Riktvärdekarta H ska upprättas för varje län.

Riktvärdekartan för hyreshus, bostäder och tomtmark till dessa ska

gälla även för ägarlägenheter och tomtmark till dessa.

Underlag för riktvärdeangivelser

6 § Förslag till riktvärdeangivelser och andra bestämmelser samt

förtydliganden på riktvärdekarta H ska bestämmas med utgångspunkt

från köpeskillingar och likvider för representativa överlåtelser under

åren 2012–2014 av hela eller delar av hyreshusenheter, som tagits in i

Skatteverkets ortsprisregister. Dessa köpeskillingar och likvider för

representativa överlåtelser (provvärderingsobjekt) ska ligga till grund

för provvärderingarna. Överlåtelserna ska avse hyreshusenheter som

enligt bestämmelserna i 1 A kap.fastighetstaxeringsförordningen

(1993:1199) har granskats och tagits upp på förteckningar över

representativa överlåtelser.

7 § Om marknadsvärdenivån avseende representativa överlåtelser av

hyreshusenheter som skett under 2012–2014 har förändrats under

denna period ska en prisutvecklingsfaktor bestämmas. Prisutvecklings-

faktorn ska bestämmas så att köpeskillingarna motsvarar 2014 års

marknadsvärdenivå. Prisutvecklingsfaktorerna ska differentieras om

prisutvecklingen har varit väsentligt olika för skilda regioner eller för

olika slags egendom. Resultatet ska redovisas i form av prisutveck-

lingsfaktorer för prisutvecklingsområden.

8 § Vid viktning av köpeskilling på de överlåtelser som är gjorda

under åren 2012–2014 ska, vid beräkning av 2014 års marknads-

värdenivå, följande koefficienter användas:

– år 2012: 0,6

– år 2013: 0,8

– år 2014: 1,0.

3

SKVFS 2014:12

Viktning ska ske efter det att köpeskillingen korrigerats med

prisutvecklingsfaktorn.

Provvärdering

9 § Under förberedelsearbetet ska provvärdering ske för att

kontrollera vilken taxeringsvärdenivå som kommer att uppnås vid

tillämpning av föreslagna indelningar i värdeområden och riktvärdean-

givelser. Härvid ska de förutsättningar som anges på riktvärdekarta H

leda fram till taxeringsvärden som motsvarar 75 procent av marknads-

värdenivån för hyreshusenhet. Provvärderingen ska göras med ut-

gångspunkt från de förslag till riktvärdekartor som Lantmäteriet ska

lämna enligt 18 §.

Sådana representativa överlåtelser som kvarstår efter granskning

och gallring i enlighet med 1 A kap.fastighetstaxeringsförordningen

(1993:1199) ska ligga till grund för provvärderingen. Dock ska köp av

obebyggd tomtmark utvärderas särskilt. Köp av fastigheter upplåtna

med tomträtt ska undantas från provvärderingen om skillnaden i

marknadsvärde mot övriga hyreshusfastigheter upplåtna med

äganderätt är större än 10 procent. Vidare ska köp avseende fastigheter

som inte kan anses vara typiska för beståndet av fastigheter i

värdeområdet inte heller tas med vid provvärderingen i de fall dessa

köp påverkar nivåläggningen. En analys av de tillämpade

prisutvecklingsfaktorerna ska göras. Härvid ska taxeringsvärdenivåer

och spridning anges för 2012, 2013 och 2014. I övrigt ska kontroll-

värdering enligt 10–13 §§ omfatta samtliga provvärderingsobjekt.

Då ett antal värdeområden tillsammans ska bilda ett provvärde-

ringsområde, på sätt som förutsätts i 5 kap. 5 a § fastighetstaxe-

ringslagen (1979:1152) och i förarbetena, ska detta framgå av en

beskrivning på riktvärdekartan. Varje provvärderingsområde ska ha ett

särskilt nummer.

Kontrollvärdering: dokumentation m.m.

10 § Provvärderingen ska avslutas med en kvalitetssäkring (kontroll-

värdering). Vid denna ska de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som

riktvärdekarta H leder till beräknas för olika grupper av hyreshus-

enheter. Beräkningarna ska avse taxeringsenheter eller delar därav som

överlåtits genom köp och avse ett eller flera värdeområden. Sprid-

ningen kring de beräknade taxeringsvärdenivåerna ska redovisas.

För hyreshusenheter ska sammanställningar av provvärderingen

göras för varje värdeområde eller ett eller flera provvärderings-

områden för

A. hyreshus med enbart eller huvudsakligen lokaler, typkod 325

med en sammanlagd årshyra

– som är mindre än 500 000 kr i 2014 års hyresnivå

– som uppgår till minst 500 000 kr i 2014 års hyresnivå,

B. hyreshus med enbart eller huvudsakligen bostäder, typkod 320

med en sammanlagd årshyra

4

SKVFS 2014:12

– som är mindre än 200 000 kr i 2014 års hyresnivå

– som uppgår till 200 000 kr men understiger 700 000 kr i

2014 års hyresnivå

– som uppgår till minst 700 000 kr i 2014 års hyresnivå, och

C. övriga hyreshus med bostäder och lokaler utan att någon

lokaltyp är den huvudsakliga, typkod 321. Med huvudsakligen

avses att värdet av ifrågavarande lokaltyp (inklusive

markvärdet för denna) ska uppgå till minst 75 procent av

taxeringsenhetens värde.

För hyreshusenheter ska värdeområden med en genomsnittlig

taxeringsvärdenivå (T/K) som är högre än 0,8 och som grundar sig på

minst fem representativa överlåtelser redovisas.

I var och en av de olika grupperna för kontrollvärdering ska vid

sammanläggning av värdeområden till ett provvärderingsområde

endast

ingå

värdeområden

med

samma

eller

närliggande

riktvärdeangivelser och med liknande marknadsförutsättningar i

övrigt.

11 § En beräkning enligt 10 § för ett värdeområde eller grupp av

värdeområden ska som regel omfatta de representativa överlåtelser

som finns att tillgå. Om samtliga representativa överlåtelser inte tas

med, ska i första hand de äldre överlåtelserna utgå.

12 § Inom varje värdeområde för hyreshus och ägarlägenheter ska

beräkningen enligt 10 § kompletteras med en avkastningsbaserad

marknadsvärdebedömning. De beräknade riktvärdena ska jämföras

med marknadsvärdena som beräknas enligt en direktavkastningsmetod

som baseras på en evighetskapitalisering av ett driftnetto från nivååret.

Med driftnetto avses här hyresintäkter med avdrag för drift- och

underhållskostnader inklusive fastighetsskatt och fastighetsavgift samt

långsiktig hyresvakans. Direktavkastning och övriga ingående para-

metrar i marknadsvärdebedömningen ska vara marknadsmässiga.

Jämförelsen av resultaten mellan värden enligt marknads-

värdebedömningen och beräknade riktvärden ska ske för hyreshus för

en bostad och för en lokal. Om lokalen utgörs av en mix av kontor och

butiker som väsentligt påverkar marknadsvärdet ska det framgå hur

stor butiksandelen är inom varje värdeområde. Bostaden och lokalen

ska väljas så att de utvisar för värdeområdet representativa

förhållanden. Om det framkommer att det finns en väsentlig skillnad

mellan att bestämma riktvärdeangivelserna med ortsprismetoden och

efter marknadssimulering med direktavkastningsmetoden ska detta

redovisas särskilt med motivering. Av motiveringen ska det framgå

vilket beräkningssätt som anses bäst leda till den stadgade

taxeringsvärdenivån för fastigheter som är mest representativa för

värdeområdet. Redovisningen ska ske på sätt som framgår av bilaga 1.

5

SKVFS 2014:12

13 § Förteckningar över de provvärderingsobjekt som legat till grund

för kvalitetssäkringen (kontrollvärderingen) ska bifogas redovisningen

av denna. Förteckningarna ska upprättas per kommun och innehålla:

– fastighetsbeteckning,

– överlåtelsedatum,

– köpeskilling, jämkad köpeskilling, prisutvecklingsfaktor, korri-

gerad köpeskilling och koefficient för viktning av köpet,

– klassindelningsdata för värderingsenheterna,

– värden för värderingsenheterna, delvärden och taxeringsvärden

enligt föreslagna riktvärdeangivelser, och

– uppskattat taxeringsvärde dividerat med korrigerad köpeskilling

(T/K).

För varje värdeområde eller grupp av värdeområden ska dessutom

genomsnittligt T/K redovisas. Om ett värdeområde även omfattar ett

delområde av en annan kommun än den aktuella, en enklav, ska köp

inom delområdet redovisas tillsammans med detta värdeområde.

Förteckningar ska även upprättas och redovisas beträffande vilka

representativa överlåtelser som undantagits från provvärderingen.

Skälet till att de har undantagits ska redovisas i förteckningarna i

enlighet med följande kod:

UP2 Tomträttsfastighet vars marknadsvärde bedöms avvika

med mer än 10 procent från likvärdig fastighet med

äganderätt

UP3 Fastigheter vars egenskaper väsentligt avviker från

beståndet i värdeområdet

14 § Förteckning över gallrade överlåtelser ska upprättas per kommun

och av denna ska framgå till vilket värdeområde varje hyreshusenhet

hör. Grunderna för bortgallring ska anges i varje enskilt fall utifrån

följande gallringskoder:

TR Transportköp

EX Tvångsförvärv

X

Vissa exekutiva förvärv

S

Släktköp

IG

Annan intressegemenskap

LV Köp av egendom med lågt taxeringsvärde

LK Köp eller fastighetsreglering av egendom med låg köpe-

skilling eller låg likvid

IA

Köp av ideell andel, om andelen understiger 50 %, såvida

inte samtidigt försålts andelar uppgående till minst 50 %

AE Köpeskillingen kan inte jämkas i den omfattning som

erfordras

TS

Överlåtelser som är särskilt svåra att analysera

AP Överlåtelser med extremt förhållande mellan köpeskilling

och taxeringsvärde

ES

Köp som inte huvudsakligen avser en och samma typ av

taxeringsenhet

6

SKVFS 2014:12

Värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer,

och värdetabeller

15 § Lantmäteriet ska på det sätt Skatteverket bestämmer till

Skatteverket lämna preliminära förslag till värderingsmetoder,

klassindelning av värdefaktorer, värdetabeller. Detta ska i första hand

ske med utgångspunkt från den värderingsmetodik som tillämpades

vid 2013 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus m.m. jfr SKVFS

2012:9. Om Skatteverket finner skäl att överväga ändringar i

värderingsmetodiken ska Lantmäteriet även lämna förslag i denna del.

Om inte annat anges särskilt ska Lantmäteriet lämna förslag till

Skatteverket vid följande tidpunkter.

– Förslag till ändringar i fastighetstaxeringsförordningen

(1993:1199) senast den 5 december 2014.

– Förslag till HK-tabell senast den 5 december 2014.

– Tomtvärdetabell för tomtmark till hyreshus och ägarlägenhet,

upprättad på sätt som framgår av bilaga 2 i fastighetstaxerings-

förordningen senast den 5 december 2014.

– Förslag som kan påverka innehållet i Skatteverkets föreskrifter

enligt 7 kap. 7 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) senast den 27

februari 2015.

– Förslag till allmänna råd om taxeringen och värdesättningen

senast den 27 februari 2015.

16 § För hyreshus och ägarlägenheter ska Lantmäteriet till

Skatteverket lämna förslag till

– klassindelning av värdefaktorerna lägenhetstyp, hyra och ålder,

och

– bestämmelser för beräkning av riktvärden för hyreshus och

ägarlägenheter.

I förslaget ska erforderliga H-nivåfaktorer anges.

Lantmäteriet

ska

till

Skatteverket

lämna

förslag

till

marknadsmässiga genomsnittshyror per värdeområde för lokaler av

olika åldrar. Lokalerna ska avse kontorslokaler samt även

butikslokaler i värdeområden där det finns skäl att ange annan

hyresnivå än för kontorslokaler. Förslag ska även lämnas avseende

genomsnittshyror för bostäder per värdeområde. Samtliga hyror ska

avse nivååret.

17 § För tomtmark ingående i hyreshusenhet och ägarlägenhet ska

Lantmäteriet till Skatteverket lämna förslag till riktvärdeangivelse

inom varje värdeområde. Riktvärdeangivelsen ska avse värden per

kvadratmeter bruttoarea byggrätt för bostäder respektive lokaler ovan

mark.

7

SKVFS 2014:12

Tidplan

18 § Lantmäteriet ska senast den 1 december 2014 säkerställa former

och format för leveranser enligt 21 och 23 §§ på det sätt som närmare

bestämts av Skatteverket.

19 § Lantmäteriet ska senast den 5 mars 2015 till Skatteverket lämna

– förslag till värdeområdesindelningen för tomtmark för hyreshus

och ägarlägenheter,

– förslag till prisutvecklingsfaktorer,

– förslag till riktvärdekarta H (första ansatsen),

– förslag till marknadsmässig genomsnittshyra för lokaler per

värdeområde och genomsnittlig bruksvärdehyra för bostäder per

värdeområde,

– förteckning över de vid denna tidpunkt kända representativa

överlåtelser av hyreshusenheter som föreslås som provvärde-

ringsobjekt samt en förteckning över de överlåtelser som inte har

ansetts som representativa. Grunderna för bortgallringen ska redovisas

i varje enskilt fall,

– preliminärt förslag på värden till sådana tabeller som avses i

1 kap. 8 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), HK-tabell,

och

– preliminärt förslag på värden till sådana tabeller som avses i

1 kap. 37 § fastighetstaxeringsförordningen (tomtvärdetabeller).

20 § Lantmäteriet ska senast den 27 april 2015 till Skatteverket lämna

uppgift om till vilket värdeområde hyreshus- och ägarlägenhetsenhet

hör. Senast samma dag ska Lantmäteriet vidare lämna slutligt förslag

på de tabeller som nämns i 19 § samt vilka förutsättningar som ska

gälla för varje värdeområde.

21 § Lantmäteriet ska senast den 29 maj 2015 verkställa de ändringar

som Skatteverket bestämmer beträffande de förslag som Lantmäteriet

lämnar enligt 19 §.

22 § Lantmäteriet ska senast den 15 juni 2015 till Skatteverket

leverera resultatet av förberedelsearbetet enligt de former och format

som har bestämts enligt 18 §.

Resultat av provvärderingen levereras genom att Skatteverket får

tillgång till provvärderingssystemet. I provvärderingssystemet finns

dels resultatet som har verifierats genom kvalitetssäkring (kontroll-

värdering), dels redovisning av tillämpade provvärderingsområden,

prisutvecklingsfaktorer, prisutvecklingsområden och beräkningar som

visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som förslaget leder till.

Redovisningen av kvalitetssäkringen ska utföras på sätt som framgår

av 9–14 §§ avseende hyreshusenheter.

8

SKVFS 2014:12

Övrigt

23 § Inför den förenklade fastighetstaxeringen 2016 av hyreshusen-

heter och ägarlägenhetsenheter ska sådana referensgrupper som anges

i 19 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) bestå av tio av de

förtroendevalda ledamöterna i skattenämnden. I de fall antalet

ledamöter i en skattenämnd är lägre än tio ska samtliga ledamöter ingå

i referensgruppen.

24 § Vid sammanträde med Skatteverkets referensgrupp ska protokoll

föras.

___________

Dessa föreskrifter träder i kraft två veckor efter den dag då

föreskrifterna enligt uppgift på dem utkom från trycket i Skatteverkets

författningssamling och tillämpas vid förberedelsearbetet inför 2016

års förenklade fastighetstaxering av hyreshusenheter och ägarlägen-

hetsenheter.

På Skatteverkets vägnar

INGEMAR HANSSON

Tomas Algotsson

(Rättsavdelningen, enhet 3)

9

SKVFS 2014:12

Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning för

hyreshusenheter vid förenklad fastighetstaxering 2016

Identifikation

Marknadsvärdebedömning

Värdeom-

rådesbe--

beteckning

och nummer

Bostad

eller

lokal

Värdeår för

typfastig-

heten inom

värdeområ-

det

Va-

kans-

grad i

områ

det %

Butiks-

andel %

Bruttohyra,

kr/kvm

BRA

(=genom-

snittshyra)

Drift och

underhåll,

kr/kvm

BRA*

Nettohyra

(=driftnetto

) kr/kvm

BRA

Bedömd

direkt-

avkast-

ning, %

Mark-

nads-

värde

2014

B

L

Taxeringsvärden

Nivåfaktor

Kapitaliserings-

faktor enligt

HK-tabellen

Riktvärde byggnad,

kr/kvm BRA

Riktvärde

tomtmark,

kr/kvm byggrätt

BTA/BRA

Totalt

riktvärde,

kr/kvm

Riktvärde/

marknadsvärde

Anmärkning

*I drift- och underhåll ingår fastighetsskatt/fastighetsavgift

Bilaga 1