SOU 1963:73
Domar i expropriationsmål 1951-60 : redogörelse
H err Statsrådet och Chefen för Kungl. Justitiedepartementet
Med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande tillkallade chefen för justitiede- partementet den 8 september 1960 civilingenjören Olle Westin såsom sak- kunnig med uppdrag att genomgå och bearbeta de domar i expropriations- mål, som insänts till departementet jämlikt kungl. kungörelsen den 1 no- vember 1951, nr 706. Att biträda utredningsmannen vid fullgörandet av nämnda uppdrag förordnades den 30 september 1960 civilingenjören K. Pocell.
I enlighet med vad som förutsatts i direktiven för .expropriationsutred- ningen —— tillkallad den 16 december 1960 för att överse expropriationslag— stiftningen -— har utredningsmannens arbete samordnats med nämnda ut- redning. Vid den systematisering och registrering av innehållet i samman- lagt ca 3000 insända avgöranden i expropriationsmål, som utrednings- mannen verkställt, har sålunda företrädesvis beaktats behovet av informa- tion åt expropriationsutrednjngen. Åtskilligt material har också framlagts inför denna utredning.
I det material utredningsmannen haft att taga befattning med ingår ett stort antal fall, i vilka frågan gällt expropriation av obebyggd mark eller mark, på vilken funnits bebyggelse av förhållandevis ringa omfattning. Si- tuationen har härvid ofta varit den, att marken ägt eller åtminstone påståtts äga särskilt värde på grund av användning för tätbebyggelse. Rörande de speciella värderingsproblem, som möter vid inlösen av utpräglad citybe- byggelse, innehåller materialet emellertid ytterligt litet. Förklaringen här- till torde vara, att mål av sådan natur först under senare år förekommit i någon mera betydande utsträckning och att dessa mål i regel ej hunnit slut- ligt avgöras vid den tid, då skyldigheten att insända domar i expropriations- mål till departementet upphörde.
Vid genomgången och bearbetningen av domsmaterialet har särskild upp- märksamhet ägnats åt fall, i vilka frågor om bebyggelsevärden aktualiserats. Med hänsyn till de betydande problem, som vanligen möter, då det gäller att bestämma dylika värden, har det nämligen framstått som angeläget att i görlig mån tillvarataga de möjligheter domsmaterialet erbjuder att belysa hithörande frågor. Rörande domsmaterialets innehåll i sådant avseende har upprättats särskild redogörelse, vilken härmed överlämnas.
I nyssnämnda redogörelse lämnas en översiktlig redovisning av domstols- bedömanden i ett antal frågor, som vanligen uppkommer vid uppskattning av bebyggelsevärden. Vid genomgången av domsmaterialet har konstaterats, att speciella problem uppkommit såväl i vad avser valet mellan skilda me- toder för fastigheters värdering, som då det gällt att vid uppskattningen kon- sekvent följa en ursprungligen vald metod. Med hänsyn härtill och till den särskilda betydelse, som uppenbarligen måste tillmätas värderingssitua- tionen som sådan, har eftersträvats att anknyta nyssnämnda redovisning till de skilda typer av värderingssituationer, som förekommer i domsmate- rialet. — Tilläggas må, att med den nu angivna redogörelsen främst åsyf- tats att åstadkomma ett underlag för närmare studium av nyssnämnda problem, något som i sin tur torde kunna bidraga till att behovet av enhet— lighet och konsekvens vid valet och tillämpningen av skilda värderingsme— toder ytterligare klarlägges. I och för sig hade det varit önskvärt att få till stånd en liknande redogörelse jämväl beträffande de speciella värderings- problem, som möter vid expropriationsvärdering beträffande citybebyggelse och i samband därmed förekommande uppskattning av skade- och intrångs- ersättning till rörelseidkare och andra nyttjanderättshavare. Som förut nämnts ingår emellertid endast ett fåtal mål med dylika frågor i domsma- terialet och det har därför icke varit möjligt att enbart på grundval av detta material lämna en översiktlig framställning i ämnet. Med hänsyn till spörSa målens betydelse och då under senare år åtskilliga avgöranden träffats be- träffande frågor av denna art synes emellertid en komplettering av utred- ningsmaterialet på denna punkt böra övervägas.
Vid upprättandet av nyssnämnda redogörelse har bl. a. utnyttjats ett antal domstolsavgöranden, vilkas innehåll —— i de delar detsamma från före- varande synpunkt är av intresse — återgivits i ett särskilt avsnitt efter redo- görelsen. Hovrättsassessorn Göran Swartling har — efter vederbörligt med— givande — biträtt utredningsmannen vid sammanställningen av detta av- snitt.
Utöver redogörelsen fogas vid denna skrivelse en sammanfattande översikt över domsmaterialet. I tabellform har härvid redovisats ett antal uppgifter rörande nämnda material och sådana särskilda delar därav som gjorts till föremål för en mera ingående bearbetning. Det senare har varit fallet med mål, i vilka talan fullfölj ts till högre instans.
Många tätorter befinner sig för närvarande i ett intensivt utvecklingsske-
7 de. Värderingsfrågorna har därför stor aktualitet. Deras karaktär kommer emellertid att förändras i takt med samhällsutvecklingen. Med hänsyn här- till synes det angeläget, att möjligheter skapas för en periodiskt återkom- mande genomgång av avgöranden i expropriationsmål, i första hand be- träffande de mål som fullföljts till högre instans. Av denna anledning för— tjänar att övervägas, huruvida inte för överinstansernas del bör föreskrivas skyldighet att jämväl fortsättningsvis till justitiedepartementet insända av- göranden i expropriationsmål.
I och med avlämnandet av denna skrivelse jämte därvid fogad redogörelse och tabellarisk översikt torde det genom beslutet den 8 september 1960 läm- nade utredningsuppdraget få anses slutfört. Det insamlade domsmaterialet jämte vid bearbetningen upprättade register och andra handlingar synes lämpligen böra överlämnas till expropriationsutredningen för att utnyttjas vid dess fortsatta arbete.
Stockholm den 2 december 1963.
Olle Westin
Värderingssituationer och domskäl i mål, i vilka frågor om bebyggelsevärden aktualiserats
Vissa grundläggande värderingsprinciper och värdebegrepp
Värderingsprinciper
Expropriationslagen föreskriver att för exproprierad fastighet skall erläg- gas löseskilling motsvarande fastighetens värde, ersättning för skada eller intrång, som genom expropriation av en del av en fastighet eller genom användandet av denna del tillfogas återstoden av fastigheten (restfastig- heten) samt ersättning för skada som eljest genom expropriationen upp- kommer för fastighetsägaren. Lagen uppdelar sålunda expropriationsersätt- ningen i tre poster, löseskilling, intrångsersättning och ersättning för per- sonlig skada.
Löseskillingen bestämmes efter allmängiltiga grunder. Den skall motsvara vad man brukar benämna det objektiva värdet av fastigheten. Detta värde bestämmes bl. a. av det sätt på vilket fastigheten kan nyttjas och är därför beroende av de befogenheter, som enligt gällande lagstiftning tillkommer fastighetens ägare i denna hans egenskap. En från värdesynpunkt särskilt viktig reglering av markägares befogenheter förekommer i hyggnadslagstift- ningen. Denna lagstiftning innehåller nämligen huvuddelen av de bestäm- melser, som reglerar marks användning för bebyggelse.
Fastighetsvårdet —— löseskillingen — beror således bl. a. på vilket eller vilka användningssätt, som kan komma ifråga för fastigheten. I princip är det härvid alltid fråga om förväntningar. Om förväntningarna baseras på att fastigheten fortsättningsvis skall utnyttjas på hittillsvarande sätt eller på att den skall få en vid värderingstillfället tillåten men ännu inte utnyttjad användning, kan situationen från värderingssynpunkt i allmän- het sägas vara relativt gynnsam. Det sagda får dock icke undanskymma, att det även i dessa fall är fråga om sannolikhetsbedömningar med avseen- de å framtida förhållanden. Åtskilliga faktorer kan härvid framstå som mer eller mindre osäkra. Bl.a. gäller detta exempelvis frågan. huruvida den vid värderingstillfället tillåtna användningen kan komma att framdeles i större eller mindre grad inskränkas. Antalet ovissa faktorer och graden av osäkerhet kan emellertid öka avsevärt i det fall, att förväntningarna ba- seras på att fastigheten vid en framtida tidpunkt kan komma att få använ-
das på ett från ekonomisk synpunkt mera lönande sätt. Förväntningar om att marken skall få utnyttjas för tätbebyggelse tillhör ofta denna sistnämnda kategori. Användning för sådant ändamål bedöms ofta vara av stort ekono- miskt värde — större än för flertalet andra användningssätt. En vanlig uppgift för domstolarna är därför att såväl till art som till grad bedöma förväntningar om framtida utnyttjande för tätbebyggelse. Ett flertal mål behandlar olika aspekter av härvid uppkommande problem.
Av särskild betydelse för bedömandet av nyss berörda situationer är stad- gandet i 85 expropriationslagen. Enligt detta stadgande får nämligen hän- syn inte tagas till sådan förändring i fastighetsvärdet, som uppstår allenast till följd av expropriationsrättens beviljande eller det avsedda ändamålets genomförande. I och med att en kommun beslutar sig för att _ ev. genom expropriation _ förvärva viss bestämd mark, ökas oftast sannolikheten för att just denna mark inom en snar framtid kommer att användas för tätbe- byggelse. Därvid uppkommer bl.a. frågan, om 8 5 expropriationslagen med— för, att bedömandet av spörsmålet om och i vad mån marken har tätbe- byggelsevärde skall ske med utgångspunkt från de förhållanden, som rådde före kommunens beslut.
I målet Korpilombolo kommun/dödsboet efter Wilhelmina Isaksson (II: BD 2) aktualiserades frågan om inverkan av 85 expropriationslagen , då det gällde att bestämma löseskillingen. Vid tiden för kommunens för- värvsbeslut kunde även andra områden komma ifråga för tätbebyggelse. Vid sådant förhållande borde i en normalt fungerande fastighetsmarknad det ekonomiska värdet av förväntningarna om tätbebyggelse fördelas unge- fär likformigt på samtliga områden.l Expropriationsdomstolens och hovrät- tens domar i Korpilombolo-målet bör kunna uppfattas så, att löseskillingen bestämts under hänsynstagande till bl. a. nyssnämnda lagregel.
Frågeställningen är i nyssnämnda mål renodlad såtillvida, att den kom- mit att gälla spörsmålet »tätbebyggelse eller icke tätbebyggelse?». Vanli- gare är, att detta spörsmål är utom diskussion och att frågan i stället gäller, när området kan komma att tas i anspråk för tätbebyggelse. Om kommunen exproprierar, innebär detta nämligen ofta, att marken tidigare än eljest skulle ha blivit fallet kommer att tas i anspråk för tätbebyggelse. Vänteti— den har stor betydelse ur värdesynpunkt. Någon diskussion av därmed sam— manhängande frågor finns inte i domsmaterialet. Hovrättens dom i målet Båstads köping/Pålsson (III: L9) — ehuru kärandesidan inte bestritt att marken skulle användas för tätbebyggelse, gjorde hovrätten endast beträf- fande den del av marken, som omfattades av en tidigare antagen general- plan, det konstaterandet, att marken tagit åt sig tätbebyggelsevärde — sy- nes dock kunna uppfattas så att ovan berörda synpunkter fått inverka på bedömandet.
1 Jfr. ang. s.k. flytande värde Hedfeldt: Expropriation för tätbebyggelse, Sthlm 1950, s. 43.
Värdebegrepp
Enligt 7 & expropriationslagen skall löseskillingen motsvara fastighetens värde med hänsyn särskilt till ortens pris och fastighetens avkastning. Med ortens pris avses det värde som motsvarar priset för jämförliga fastigheter i orten. Uttrycket »fastighetens avkastning» har i litteratur och rättspraxis identifierats med det 5. k. avkastningsvärdet.
Ortens pris är således ett av förefintlig fastighetsmarknad reglerat vär- de. Den värderingsmetod, som lagen antyder genom sin hänvisning till or- tens pris — ortsprismetoden — går ut på att med ledning av tillgängliga uppgifter om köpeskillingar och inhämtade upplysningar rörande de fak- torer, som får antagas ha inverkat på vederlaget för överlåtna, med expro- priationsobjektet i skilda avseenden jämförbara fastigheter, söka utröna och bestämma detta objekts marknadsmässiga värde. Metoden innebär så- ledes ett överflyttande på expropriationsfastigheten av värdeuppgifter, som hämtats från fastighetsmarknaden. Marknadens sätt att fungera, d.v.s. hur värdet bestäms i det särskilda fallet, kan inte närmare analyseras här. Faktorer som bygger upp detta värde är bl.a. det förhållandet, att fastig- heten kommer att kunna utnyttjas på visst sätt, d.v.s. ge viss avkastning, och det ekonomiska värdet härav, ävensom utbuds- och efterfrågesitua- tionen. Presumtiva säljare och köpare av fastigheter, som tillsammans bil- dar fastighetsmarknaden, bedömer var och en på sitt håll, hur säkra anta- ganden som kan göras beträffande avkastningen och dess ekonomiska vär- de. Ortens pris motsvarar den punkt i värdeskalan, där köpare och säljare möts.
Avkastningsvärdet framkommer genom en kalkyl. I denna utgår man från fastighetens avkastning, vare sig det nu är fråga om avkastningen vid fort- satt användning på hittillsvarande sätt eller om avkastningen vid en an- tagen framtida ändrad användning (i sistnämnda fall används — något oegentligt —— termen hypotetisk avkastningsvärdeberäkning). Bruttointäk- terna minskas med de sannolika kostnaderna för fastighetens underhåll och drift. I en hypotetisk avkastningsvärdeberäkning måste dessutom de in- vesteringskostnader, som krävs för att förändra fastighetens användning, uppskattas (kostnader för gator, ledningar och övriga exploateringsanlägg- ningar i en kalkyl gällande råmark, som hypotetiskt beräknas som färdig mark, kostnader för uppförande av byggnader i en kalkyl gällande tomt- mark, som hypotetiskt beräknas som bebyggd mark). Nettointäkterna dis- konteras till ett nuvärde. Såväl intäkter som kostnader är beroende av marknadsmässiga förhållanden (hyror av hyresmarknad, priset på färdig mark av en marknad på sådan mark, underhålls- och driftkostnader av för- hållanden på förvaltningsområdet, bränslemarknaden osv.). För att bestäm- ma intäkts- och kostnadssidan krävs således utredning om marknaderna beträffande olika delposter och en framtidsbedömning (prognos) beträf- fande deras utveckling. Detsamma gäller också i fråga om diskonterings-
faktorerna. Om avsikten är, att nettointäktens kapitalvärde skall motsvara värdet enligt fastighetsägares bedömningar borde sålunda i princip även dessa faktorer — såsom återspeglande ifrågavarande fastighetsägarkate- goris förräntningskrav — hämtas från fastighetsmarknaden.
Skillnaden mellan ortens pris och ett på nyssnämnt sätt framräknat av— kastningsvärde är, att ortens pris utgör ett allmänt från föreliggande fastig— hetsmarknad överflyttat värde, under det att avkastningsvärdet framkom— mer såsom resultat av för det särskilda fallet gjorda avkastningsvärdebe- räkningar. Utgångspunkten är i båda fallen densamma, nämligen fastighe- tens avkastning. Resultaten kommer också att korrespondera med varandra såvida »överflyttningen» i ortsprismetoden och »beräkningarna» i avkast— ningsvärdemetoden kunnat genomföras på ett från teoretisk synpunkt rik- tigt sätt. I praktiken är detta sällan möjligt, i synnerhet vad gäller avkast— ningsvärdemetoden.
För att bestämma byggnadsvärdet görs i viss utsträckning beräkning med utgångspunkt i nybyggnadskostnaden, varefter reduktion sker med hän— syn till byggnadens ålder etc. Värderingsmetoden har i det följande be- nämts »kostnadsmetoden».
Bestämning av lösekilling i domsmaterialet
A. Ortens pris
Ortsprismetoden vid expropriation innebär, som förut nämnts, att man sö- ker från föreliggande fastighetsmarknad överflytta ett värde för den fastig- het, som exproprieras. Det sätt på vilket denna överflyttning genomförts i domsmaterialet har — i den mån det överhuvudtaget redovisats — varierat i hög grad, i första hand beroende på vilken typ av fastighet, som exproprie- rats. Man kan urskilja fyra huvudtyper av fastigheter för vilka olika över- flyttningssätt tillämpats:
1. bebyggda fastigheter, som ger hyresintäkter,
2. fastigheter, bebyggda med enfamiljshus (»villor»),
3. fastigheter, omfattande planlagd mark för nybebyggelse, och
4. fastigheter, omfattande mark med viss förväntad tätbebyggelseanvänd- ning ( råmark och icke slutligt planlagd mark) .
1. Bebyggda fastigheter med hyresintäkter
Beträffande exempelvis flerfamiljshusfastigheter anses relationstalet mel- lan hyresintäkterna och erlagd köpeskilling kunna användas för att bestäm- ma ortens pris. Relationstalet brukar något oegentligt kallas >kapitaliserings- procent». I målet Karlskrona/Bengtsson II (II: K 2) synes ett på detta sätt framräknat ortens pris ha spelat viss roll för hovrättens ställningstagande.
2. Fastigheter bebyggda med enfamiljshus (villafastigheter)
Endast i få fall har ortens pris bestämts för villafastigheter i sin helhet. Vanligare är däremot, att värdet av mark och byggnader bestämts var för sig, varvid markvärdet beräknats enligt ortens pris och byggnadsvärdet fastställts enligt kostnadsmetoden.
I målet Malmö/Johansson (II:M9) har dock sådan uppdelning icke skett. Försäljningspriser för likartade fastigheter har jämförts med fastig- heternas taxeringsvärden, varefter s.k. överprisprocent beräknats. Den ge- nomsnittliga överprisprocenten har därefter tillämpats beträffande expro- priationsfastigheten. Även i målet Tingshusbyggnadsskyldige i Södra Åsbo och Bjäre domsaga/Hilma Melander (III: L 3) synes direkta totaljämförel- ser ha gjorts.
Stockholm/Hilma Wallin (II: A 6), Nacka/Bonde (11: B 5), Hälsingborg/ Agda Bengtsson (III: M 7) och Boden/Lindegrens dödsbo (II: BD 9) är exempel på mål, i vilka markens värde bestämts enligt ortsprismetoden och byggnadernas värde enligt kostnadsmetoden. I målet Stockholm/Hilma Wallin påtalade expropriationsdomstolen de synnerliga vanskligheter, en sådan metod inrymde, och beräknade i stället värdet med stöd av en avkast- ningskalkyl, som dock ingendera av parterna ansåg sig kunna godtaga. Hovrätten uttalade, att den i enlighet med parternas ståndpunkt beträffan- de den allmänna grunden för värderingen hade att söka bestämma löseskil- lingen till det pris, fastigheten skulle ha betingat såsom Villafastighet vid en normal försäljning, med bortseende från fastställda stadsplaner och i möj- lig män med beaktande av äldre försäljningar. Härvid bestämdes särskilt värde för mark och särskilt värde för byggnad. Vad gäller markvärdet re- dovisade hovrätten i sina domskäl ett antal faktorer, som enligt hovrättens uppfattning erfarenhetsmässigt brukar inverka på prisutvecklingen inom villaområden, vilka står inför utsikten att genombrytas av storstadsmässig bebyggelse. I målet Hälsingborg/Agda Bengtsson har förväntningar angå- ende industribebyggelse beaktats vid värderingen av marken. Att svårig- heter finns att få fram representativa jämförelseköp i sådana fall, som här avses, framgår bl. a. av målet Boden/Lindegrens dödsbo. Hovrätten finner i detta mål, att åberopade försäljningar inte kan tillmätas någon större be- tydelse vid bestämmandet av värdet, och fäster i stället stor vikt vid en i må- let framlagd utredning beträffande taxeringsvärden å mark.
3. Planlagd mark för nybebyggelse
Innan bebyggelse av planlagd mark får ske, måste i förekommande fall avgifter och ersättningar för gatumark, gatubyggnad och anslutning till vat- ten— och avloppsnät erläggas. Särskilda regler finns i fråga om beräkningen av dessa avgifter och ersättningar. Möjligheterna är därför goda att vid kö- pet bedöma vilket belopp som belastar fastigheten och ta hänsyn härtill vid bestämmande av köpeskillingen. Även grundläggnings- och tomtplanerings-
förutsättningar kan i viss utsträckning bedömas och få inverkan på köpe- skillingen. Ortens pris på planlagd mark är i allmänhet anknutet till den tillåtna bebyggelsen. Vanligen bestämmes det sålunda per byggnadsrättsen- het [våningsyta (vy) för flerfamiljshus, affärsbebyggelse o. d. och tomt- yt'a (ty) eller tomt för småhus, industri o. d.], varvid ovannämnda avgifter och ersättningar förutsätts erlagda samt grundläggnings- och tomtplane— ringsförutsättningarna förutsätts normala. I de fall avgifter återstår att gälda eller 3. k. extraordinära grundläggnings— och planeringskostnader uppkom- mer, göres avdrag med motsvarande belopp från det bruttovärde, ett applice- rande av ortens pris på summan byggnadsrättsenheter ger, dock endast i den mån kostnader av nu angivet slag anses påverka prisbildningen på orten. Exempel på fall där överväganden av sådan innebörd gjorts är målen Emma- boda köping/Gantelius (III: H 1), Stockholm/Nybergs dödsbo (II: A 5), Ljungby/Gustavsson (III: GB) samt Kungl. Maj:t och Kronan/Gunnel Ti— selius (II: U 1).
Bestämmandet av ortens pris på planlagd mark har i några mål ingått som led i en hypotetisk avkastningsvärdeberäkning rörande icke planlagd mark, som ansetts äga tätbebyggelsevärde. Detta är fallet i bl. a. målen Älm- hults köping/Hilda Karlsson (II: G14), Karlskrona/Bengtsson I (II:K2), Båstads köping/Pålsson (111: L 9), Hälsingborg/Nilsson (11: M 17), Lund/ Blecher & Co AB (III: M 6) och Uddevalla/Bagge (II: 0 9).
I några mål har ett ortens pris på planlagd men icke iordningställd mark, s. k. rå tomtmark, ansetts kunna utrönas. Antagandet av ett ortens pris på sådan mark torde förutsätta, att mark av denna karaktär sålts i åtminstone någon omfattning. Vanligen förhåller det sig dock så, att viss rätt att få ga- tor samt vatten- och avloppsledningar framdragna är knuten till marken redan vid försäljningstillfället, eller så, att marken ligger vid eller i närhe- ten av allmän väg e. (1. Ett ortens pris för helt rå tomtmark torde sålunda, i allt fall vad gäller områden för permanent bebyggelse, få betraktas som en sällsynt företeelse. — I målen Löftadalens kommun/Paulina Johansson (III: N 1) och Undersåkers kommun/Ouchterlony (III: Z 1) har bestämman- det av ortens pris på rå tomtmark ingått som ett led i en hypotetisk avkast— ningsvärdeberäkning. I målet Malå kommun/Bergström (II: AC 3) har domstolarna gjort uttalanden, som ansluter till ett ortens pris av motsva- rande konstruktion. Den omständigheten, att marken saknade anslutning till färdigställd gata och anlagda vatten- och avloppsledningar ansågs näm- ligen utgöra grund för en annan värdenivå på marken än den som förelåg med avseende å mark, färdig att bebygga.
4. Mark med förväntningar om tätbebyggelse I åtskilliga expropriationsmål har det gällt att värdera tidigare icke plan- lagd mark, d.v.s. råmark. Domstolarna har därvid i första hand sökt be— stämma värdet med ledning av köpeskillingar vid tidigare försäljningar. Såsom kontroll på resultatet har i några fall hypotetiska avkastningsvärde-
beräkningar utförts. Dylika beräkningar har därjämte gjorts i de fall, då jämförelsematerialet i fråga om tidigare försäljningar varit bristfälligt. Vid jämförelsen med tidigare försäljningar har köpeskillingen regelmässigt ställts i förhållande till markarealen, varigenom priset per ytenhet kommit att läggas till grund för de fortsatta övervägandena (jfr byggnadsrättsen- het beträffande planlagd mark). En mängd faktorer påverkar erlagda m?- priser i höjande eller sänkande riktning. Denna påverkan kan inte i samma utsträckning som beträffande planlagd mark preciseras till bestämda belopp. I ett särskilt avsnitt i denna redogörelse (»Domskäl beträffande ortens pris») ges exempel på sådana faktorer och på hur domstolarna bedömt deras inver— kan.
B. Avkastningsvärdeberäkningar
Beräkningar av avkastningsvärdet till ledning för bestämmande av löseskil- lingen har i flera mål åberopats av svarandesidan men endast i ett fåtal fall av kärandesidan. Man kan skilja mellan beräkningar, i vilka man utgått från fastighetens nuvarande avkastning och beräkningar, i vilka man utgått från en framtida bättre avkastning. En beräkning av det förra slaget är regel— mässigt betydligt säkrare än en kalkyl av sist angiven art.
1. Utgångspunkt nuvarande avkastning
Verkställda beräkningar av avkastningsvärde med utgångspunkt i nuva- rande avkastning har främst avsett bebyggda fastigheter, som disponerats för uthyrning eller för egen rörelse. Sådana beräkningar har genomförts bl. a. i målen Löftadalens kommun/Paulina Johansson (Åsa 514; III: N 1) och Ljusdals köping/Elin Andersson (II: X5). Att vissa vanskligheter är förenade även med sådana beräkningar framgår särskilt tydligt i sistnämn- da mål. I målet Karlskrona/Bengtsson II (II: K2) genomfördes »förränt- ningskalkyler» parallellt med jämförelser mellan bruttointäkter och köpe- skillingar (jfr ovan under A). Kalkylerna avsåg inte endast expropriations- fastigheten utan även ett flertal fastigheter, som varit föremål för köp och försäljning.
2. Utgångspunkt framtida bättre avkastning
Beräkningar av avkastningsvärde med utgångspunkt i framtida bättre avkastning (hypotetiska avkastningsvärdeberäkningar) är förenade med betydande svårigheter. Man kan urskilja två typer av sådana beräkningar, nämligen dels de som avser planlagd men ännu inte bebyggd mark, dels de som avser icke planlagd mark (råmark) eller mark beträffande vilken plan- ändring är aktuell.
I målen Karlskrona/Bengtsson I (II: K2) och Luleå/Ellen Baudin (III: BD 6) har s. k. nybyggnadskalkyler utförts för att bestämma värdet av
stadsplanelagd mark. I målet Emmaboda köping/Gantelius (III:H 1) an- vände sig expropriationsdomstolen, såvitt gällde värderingen av tomter lämpade till affärshus, av en ekonomisk kalkyl över antagliga byggnads— kostnader och förväntad avkastning vid sådant utnyttjande. Hovrätten an- såg emellertid av närmare angivna skäl metoden oriktig och fann sig i brist på annan värderingsmetod hänvisad till att efter skälighet uppskatta tomternas värde.
I hypotetiska avkastningsvärdekalkyler beträffande icke planlagd mark (råmark) eller mark för vilken planändring varit aktuell har ingått tre mo— ment: 1. bestämning av arten och graden av tilltänkt bebyggelse (byggnads— rätt); 2. bestämning av det ekonomiska värdet av denna byggnadsrätt; samt 3. bestämning av kostnaderna för att utnyttja byggnadsrätten (exploate— ringskostnader samt fördelningen av dessa mellan kommun och exploatör), ev. också kostnaderna för att uppföra sj älva byggnaderna.
I ett flertal expropriationsmål har frågan om arten och graden av den bebyggelse, som kan ifrågak—omma, varit tvistig. Särskilt vanligt har detta varit vid expropriation enligt 1 5 första stycket 16 (1: 16) expropriations- lagen. De svårigheter, som härvid uppkommer, belyses klart av avgörandena i målen Älmhults köping/Hilda Karlsson (II: G 14), Hälsingborg/Nilsson (II: M 17), Löftadalens kommun/Paulina Johansson (III:N 1), Uddevalla] Bagge (II: 0 9) och Boden/Verner Erikssons dödsbo (III: BD 5). I flera av dessa mål har stor hänsyn tagits till resultatet av beräkningar rörande av- kastningsvärdet. I Uddevallamålet har expropriationsdomstolen ansett dy- lika beräkningar vara av ringa värde, medan hovrätten synes ha tillmätt dem större vikt. Svarandena förebragte i detta mål ett omfattande material för att visa »möjlig» bebyggelse och exploateringskostnaderna för denna. Staden gjorde energiska invändningar och hävdade bl. a., att exploaterings- kostnaderna komme att överstiga de av svaranden—a uppgivna beloppen med 50—100 %. Anmärkas må, att utredningarna å ömse sidor utfördes av väl- renommerad expertis. I Hälsingborgs-målet synes bedömandet, såvitt gäller utnyttjandegrad och exploateringskostnader, ha grundats på mera allmänna överväganden. I Älmhults-målet var parterna ense om att värderingen borde ske på grundval av en beräkning rörande det hypotetiska avkastningsvär- det. Beträffande arten och graden av bebyggelse fanns planförslag, som var föremål för fastställelseprövning. Domstolarna accepterade dessa Såsom ut- gångspunkter för kalkylen. I målet Lund/Blecher & Co AB (111: M6) be- gärde domstolen, att en »teoretisk» stadsplan (en plan i vilken bortsågs från den allmänna väg, som expropriationen gällde) skulle upprättas. Exploate- ringskostnaderna för genomförandet utreddes därefter av stadens bygg- nadskontor.
I några mål har en begränsad kalkyl beträffande det hypotetiska avkast- ningsvärdet utförts. I målet Undersåkers kommun/Ouchterlony (III: Z 1) avböjde domstolarna att grunda värderingen på en fullständig avkastnings-
värdeberäkning med hänsyn till den osäkerhet som kvarstod, trots att arten och graden av bebyggelse var otvistig. Löseskillingen bestämdes härefter med ledning av en kalkyl över tomtmarkens värde, sådant detta kunde an- tagas vara utan tillgång till exploateringsansläggningar (värdet å rå tomt- mark). I målet Löftadalens kommuanaulina Johansson (III: N 1) åbero- pade svarandesidan en på vanligt sätt genomförd beräkning av det hypote- tiska avkastningsvärdet, grundad på en genom dess försorg upprättad dis- positionsplan. Denna godtogs dock inte av domstolarna, som i stället verk- ställde en avkastningsvärdeberäkning av samma slag som den i Unders- åkersmålet genomförda, dock utan att ha tillgång till motsvarande under- lag i fråga om arten och graden av tilltänkt bebyggelse.
Genom att beräkna det hypotetiska avkastningsvärdet på sätt som skett i sistnämnda båda mål kommer man ifrån svårigheterna med att bestämma exploateringskostnaderna och dessas fördelning. Kvar står dock de svå— righeter, som är förenade med att bestämma arten och graden av bebyg- gelse. I dessa fall är dessutom fråga om »rå byggnadsrätt», d. v. s. tillåten bebyggelse som saknar tillgång till exploateringsanläggningar, ett objekt för vilket något ortens pris vanligen torde vara svårt att påvisa (se ovan sid 14).
C. Kostnadsmetoden
Värdering av byggnader genomförs i viss utsträckning med utgångspunkt i nybyggnadskostnader (kostnadsmetoden). Det kan tyckas, att en sådan metod strider mot principen, att löseskillingen skall motsvara fastighetens värde i det skick den befinner sig och att det inte är fråga om att återgälda gjorda investeringar. Vid värdering av en relativt nyuppförd byggnad kan dock nybyggnadskostnaden ha viss relevans. När det gäller äldre byggnader, är metoden däremot mera dubiös, emedan det knappast lär finnas några objektiva grunder efter vilka ekonomiska konsekvenser av förslitning, tek- nisk föråldring och funktionell föråldring (»omodernitet») kan bestämmas. Målet Nacka/Bonde (II:B5) rörde en historisk byggnad. Här ansågs ingen annan metod än den nyss angivna möjlig att tillämpa. Gjorda över- väganden avsåg frågan om hur metoden i och för sig borde tillämpas be— träffande en dylik byggnad. I målet Boden/Lindegrens dödsbo (II:BD 9) tillämpades metoden på hus i mindre gott skick. Expropriationsdomstolen och hovrätten ansåg, att ett fortsatt begagnande av byggnaderna i oförändrat skick måste antas innefatta det ur ekonomisk synpunkt mest ofördelaktiga utnyttjandet, och fann detta utgöra skäl mot att beräkna värdet efter nu- varande avkastning. I målet Luleå/Ellen Baudin (III: BD 6) värderade ex- propriationsdomstolen byggnaden med ledning av avkastningen, medan hovrätten — utan närmare angiven motivering —— tillämpade kostnadsme- toden. 2——313431
Övriga ersättningsposter till fastighetsägare. Dubbelersättningsfrågor
Huruvida det finns utrymme för särskild ersättning utöver löseskillingen (intrångsersättning och personlig ersättning), hänger ofta samman med frågan om dubbelersättning. Beträffande ersättning för flyttningskostnad synes domstolarna ha intagit den ståndpunkten, att sådan ersättning för fastighetsägares del icke kan ifrågakomma, om löseskillingen bestämts med hänsyn till sådan framtida bättre användning av fastigheten, som förutsät- ter att hittillsvarande utnyttjande av befintlig bebyggelse upphör, se målen UddevallajBagge (II: 0 9) och Ljungby/Gustavsson (III: G3). I målet Häl- singborg/Agda Bengtsson (III: M 7) är värderingssituationen något oklar. Vid bestämmande av markvärdet beaktades industriförväntningar. Vid si- dan härav utdömdes ersättning för plantering, träd och buskar samt för byggnader, förlorade inkomster av st-allplats och flyttningskostnader. I de fall, då löseskillingen bestämts med hänsyn till nuvarande användningssätt, har däremot ersättning för flyttningskostnad utdömts, se målen Söderhamn] Nyberg (III: X 1) och Malmö/Johansson (11: M 9). Även andra ersättnings- poster förekommer i sådana fall. I målet Härnösand/Thorsell (II: Y 4) ut- dömdes sålunda ersättning för intrång på grund av minskade möjligheter att bruka den obebyggda delen av stadsägan, för kostnad för planering av ifrågasatt kompletteringsmark, för byggnader, träd och buskar samt staket ävensom för besvär och utgifter för att ordna upp fastighetsförhållandena. Jämför även målen 11: M 9 (bisamhällen), III: X 1 (särskilt skönhetsvårde hos trädgård, merkostnader för uppförande av likvärdigt bostadshus) och III: L 3 (tillskott för att kunna skaffa likvärdig bostad).
Risken för dubbelersättningar är påtaglig vid uppdelning av expropria- - tionsersättningen i flera poster. Icke sällan har dubbelersättning förekom— mit i fall, då marken värderats med utgångspunkt i ett förändrat använd- ningssätt samtidigt som byggnaderna värderats efter nuvarande använd— ning. En förändrad användning av marken förutsätter ofta att byggnaderna rivs.
Om marken med hänsyn till antaget förändrat användningssätt tillagts förväntningsvärde för tätbebyggelse, har domstolarna i allmänhet ogillat anspråk på ersättning för intrång å restfastighet, t. ex. ersättning för jord— bruksintrång, för förtidig skogsavverkning samt för byggnader och an- läggningar tillhörande nuvarande användningssätt (se III:Z 1, II:AC 3, III: AC 5, II: G 14, II: 0 9). I några fall har dock sådana ersättningsposter utdömts utan närmare motivering, t. ex. i målet Skellefteå landskommun/ Söderlund (III: AC 5); jfr även Löftadalens kommun/Paulina Johansson (III: N 1). Stundom uppkommer dubbelersättning genom det sätt på vilket exproprianten bestämmer sin talan i målet (se t. ex. Malå kommun/Berg— ström, II: AC 3). Detta synes även gälla beträffande fall, då exproprianten erbjudit ersättning för mark enligt ortens pris och ersättning för byggna- der enligt kostnadsmetoden.
Domskäl beträffande ortens pris
Ortens pris framkommer genom jämförelse med försäljningar av likartade fastigheter i orten. Rent allmänt är intrycket från genomgången av do- marna, att domstolarna visat större benägenhet för att helt underkänna åberopade försäljningar än för att ta begränsad hänsyn till dem. Underkän— nanden har gjorts i stor utsträckning. Parterna har i flera fall åberopat ett omfattande ortsprismaterial. Vid domstolarnas granskning har i regel endast ett fåtal av de åberopade jämförelseförvärven bedömts såsom »re- presentativa för ortens pris», men denna återstod har i allmänhet ansetts kunna läggas till grund för värderingen. Å andra sidan kan spåras viss benägenhet att i de fall, då över huvud taget endast ett fåtal försäljningar förekommit, helt underkänna dessa såsom underlag för ett bedömande av ortsprisnivån.
Ortens pris för byggnadsrätt (»färdig mark») har icke sällan bestämts på ett mycket enkelt sätt. Domstolarna har härvid utgått ifrån att statliga lån måste anlitas för bebyggelse av markområdena och direkt tillämpat av bostadsmyndigheterna godtagna maximala tomtvärden. Även i fall, då stat— liga lånevillkor inte åberopats som skäl för visst värde, har förekommit att värdet fastställts under hänsynstagande till vissa, av exempele kommunal myndighet tillämpade försäljningsnormer, utan att dock särskild under- sökning verkställts beträffande de försäljningar som ägt rum på fastighets- marknaden i övrigt.
Domskälen utmynnar, som ovan nämnts, inte sällan i ett underkännande av åberopade jämförelseförvärv. I några fall går de emellertid ut på ett be- gränsat hänsynstagande till förvärven, eller åtminstone vissa av dessa. I den följande framställningen har förekommande domskäl, alltefter de förhål- landen på vilka de tagit sikte, hänförts till någon av följande grupper, näm- ligen 1. belägenhet, 2. markanvändning, 3. monopolförhållanden — bostads- myndigheters bedömning, 4. områdesstorlek, 5. tidpunkt för försäljning — värdestegring, 6. lämplighet för bebyggelse och 7. övriga faktorer.
1. Belägenhet
Frågan om avgränsning av »orten» har inte berörts i nämnvärd utsträck- ning i domsmaterialet. Försäljningar inom orter belägna på längre avstånd från expropriationsområdet har emellertid regelmässigt ansetts inte kunna läggas till grund för bedömandet (jfr dock Finspångs köping/Johansson, III: E 1; jfr även Stockholm/Nybergs dödsbo 11: A 5). I ett fall har hovrätt t.o.m. vägrat ersättning för utredningskostnader beträffande sådana för- säljningar. Belägenhet i andra stadsdelar än den aktuella har stundom åberopats som skäl för att lämna ett åberopat jämförelsevärv utan beak- tande.
Frågan om visst jämförelseobjekt har bättre eller sämre belägenhet än
det aktuella området berörs ofta. Domskäl av typen >>ej samma centrala belägenhet och därför icke tjänlig såsom jämförelseobjekt» är relativt van- liga. Vad detta reellt innebär beträffande avstånd o.d. går inte att avgöra med ledning enbart av domarna.
2. Markanvändning
Kravet på att jämförelseobjekten skall ha haft eller ha varit avsett att få motsvarande användning som expropriationsobjektet upprätthålls relativt strängt. Mark för industriändamål, mark med särskild lämplighet för ben- sinstation, bilverkstad o.d. godtas sällan som jämförelseobjekt, när fråga är om mark, som skall användas för bostadsändamål. Sträng åtskillnad gö- res mellan mark för flerfamiljshus och mark för småhus. I ett fall då jäm— förelseobjektet utgjorde mark för både industri- och bostadsändamål, utta- lade domstolen, att priset för sådan mark inte kunde anses ge ett omedel- bart uttryck för ortens pris på mark för bostadsändamål.
3. Monopolförhållanden—bostadsmyndigheternas bedömning
Stundom har kärandesidan hävdat, att monopolförhållande förelegat, stun- dom är det svarandesidan som hävdat detta. Endast i ett par fall har emel— lertid domstolarna godtagit sådana invändningar, såvitt de gått ut på att en— skilda markägare skulle inneha monopolställning. Beträffande det fall, att kommunen till följd av ett betydande markinnehav kommit att inta en domi- nerande ställning på fastighetsmarknaden, har i ett par fall gjorts uttalan— den av innebörd, att någon »i allo fri prisbildning» icke syntes finnas. I ett annat fall har hovrätten uttalat, att det åberopade råmarksprismaterialet borde behandlas med viss försiktighet, om anledning förelåge till antagan- de, att staden gentemot enskilda marksäljare kunnat använda sin obestrid- ligen starka ställning. I ytterligare ett mål fann domstolarna den prissätt- ning, staden tillämpat vid sina försäljningar, vara mindre ägnad att tjäna som utgångspunkt vid fastställande av värdet å expropriationsområdet än de priser, som utvunnits vid privata försäljningar, särskilt som dessa senare priser »icke i någon mån varit att hänföra till monopolpriser».
Rörande det inflytande, som bostadsmyndigheternas kontrollerande verk- samhet utövat på ortsprisnivån, har skilda uppfattningar kommit till ut— tryck i domsmaterialet. I flertalet fall har domstolarna accepterat den ned— pressande effekt denna verksamhet kunnat ha på priserna och mer eller mindre direkt tillämpat priser, motsvarande de av myndigheterna godkända. Fall förekommer dock i vilka domstolarna uttalat, att nämnda inflytande innebure »en konstlad nedpressning av markpriserna». Nämnas bör också i detta sammanhang uttalanden, som gått ut på »att stadens försäljningar ej utvisade den verkliga tomtprisnivån» eller »att jämförelsepriset vore ett av villkoren för den statliga långivningen reglerat värde och därför inte gåve uttryck för en fri prisbildning enligt vilken värdet måste antagas ligga
högre». I något fall har uttalanden av nu angiven innebörd gjorts, ehuru domstolen samtidigt konstaterat, att av bostadsstyrelsen tillämpade rikt- linjer med avseende å prissättningen på mark blivit i stort sett normerande inom orten.
4. Områdesstorlek
Vanligt är, att som skäl för bristande jämförbarhet åberopas skillnader i områdesstorlek. Domskäl av typen »att priset blir lägre vid försäljning av stora arealer än vid försäljning av mindre arealer» är ofta förekommande. Beträffande orsaken till denna prisskillnad har uttalats, att delar som inte väl lämpar sig för bebyggelse ingår i det större området och att det vid köp av små arealer ofta är fråga om kompletteringsköp (»tvångslägen» och lik- artade situationer). Ett skäl som går i motsatt riktning är, att priserna för större arealer kan vara höga, på grund av att säljarna varit ekonomiskt star- ka och förhandlingskraftiga avtalsparter (jfr målet 11: A 5).
5. Tidpunkt för försäljning—värdestegring
Bortemot 15 år gamla försäljningar har i allmänhet inte godtagits såsom jämförelseobjekt. Även betydligt yngre försäljningar har emellertid många gånger lämnats utan beaktande.
Expropriationsdomstol ansåg i ett fall, att kommunala försäljningar in- nebar viss subvention »beroende på att den skenbara markvärdestegring, som otvivelaktigt skett på tomtmarken på grund av den fortskridandc pen- ningvärdeförsämringen, ej fått slå igenom». I några fall har äldre försälj- ningspriser uppräknats med hjälp av konsumentprisindex. Domstolarna har därvid inte motiverat detta med att konsumentprisindex skulle spegla markprisutvecklingen, utan med att värdeutvecklingen konstaterats unge- fär motsvara denna indexserie. I andra fall har domstolarna konstaterat, att markprisutvecklingen inte gått i takt med varuprisutvecklingen och där- vid bl. a. hänvisat till bostadsmyndigheternas »tomtprisnedsättande låne- politik».
6. Lämplighet för bebyggelse
Ibland avräknas från jämförelsepriser kostnader för vissa åtgärder, som är nödvändiga för att området skall kunna utnyttjas för bebyggelse, t. ex. flyttning av en kraftledning. Vanligare är dock, att man helt allmänt tar hänsyn till förekommande speciella faktorer, när det gäller att jämföra skilda områdens lämplighet för bebyggelse. Såsom exempel härpå kan näm- nas situationer, i vilka skillnader förekommit i fråga om effektiv tomtmarks- yta eller tillgång till farbara vägar. Ytterligare kan nämnas fall, då jäm- förelseområdena till skillnad från expropriationsområdet närmast haft ka- raktären av tomtområden, som kunnat utnyttjas utan ytterligare kostnad för iordningställandet, eller då markbeskaffenheten å något av områdena
varit sådan, att viss del inte lämpat sig för bebyggelse. Jämväl sådana spe- ciella faktorer som oregelbundenhet ifråga om form, låg belägenhet eller starkt sluttande terräng med åtföljande höga kostnader har omfattats av ett dylikt mera allmänt hänsynstagande.
7. Övriga faktorer
En hovrätt har uttalat, att omständigheter av skilda slag, såsom angelä- genheten av en snabb uppgörelse och av att undvika besvär och tidsutdräkt, som skulle uppkomma i händelse av expropriationsförfarande, kunde för- modas ha i flera fall inverkat på priset vid försäljning till kommun. Med hänsyn härtill underkändes jämförelseköp beträffande vilka sådan inverkan kunde antagas ha förekommit. En expropriationsdomstol har funnit, att vissa försäljningar inte var godtagbara såsom jämförelseobjekt på grund av särskilda förhållanden vid prissättningen, såsom önskemål att förvärva jord vid viss tidpunkt eller jord med viss belägenhet. I ett fall ansågs att ett till jämförelse åberopat köp innebar spekulation och att köparen uppen— barligen hade stort intresse att få förvärva mark för att kunna fortsätta sin byggnadsverksamhet. I ett annat fall ansågs viss försäljning inte jämförbar bl. a. på grund av att den kommit till stånd sedan säljaren fått förflyttning i sin tjänst och velat skaffa sig fastighet på den nya orten. Försäljning av visst område lämnades i ett fall utan beaktande, emedan det ansågs ha varit sär— skilt angeläget för kommunen att snarast möjligt förvärva området med hän- syn till bostadsförsörjningen och stadsplaneringen. I ett annat mål har ut- talats, att »den omständigheten, att det vid kommunens förvärv av vissa fastigheter inom samhället förelegat ett trängande behov av mark för bostä- der, i förening med det förhållandet, att ofullständig konkurrens rätt på tomtmarknaden, inverkat höjande på köpeskillingen». Beträffande mark för läkarmottagning och tandpoliklinik i centrum av mindre samhälle har anförts, att det finge antagas att markkostnaden med hänsyn till det avsed- da företagets betydelse och storlek haft en jämförelsevis underordnad bety- delse. I samma mål uttalades, att köpeskillingen för tomtmark ofta vore av underordnad betydelse för ett större industriföretag.
Avslutningsvis bör nämnas, att köpesummor, som parterna angivit under sina förhandlingar, och avgivna försäljningsanbud åberopats i flera mål. I regel har emellertid sålunda uppgivna »värden» inte lagts till grund för be— stämning av ortens pris.
Vissa domstolsavgöranden, ägnade att belysa de i föregående avsnitt behandlade frågorna
De i det följande återgivna avsnitten ur skilda domstolsavgöranden i ex- propriationsmål har utvalts under hänsynstagande till den tekniskt beto- nade synpunkten, att de synts väl ägnade att konkret belysa skilda typer av värderingssituationer. Det bör således beaktas, att syftet med samman- ställningen icke varit att åstadkomma en rättsfallsredogörelse, ägnad att tjäna till ledning vid en undersökning av rättspraxis på hithörande om- råden.
II: A 5. Stockholm/dödsboet efter O.V. Nyberg: allmän plats och kvartersmark (41 å och 46 & BL) samt mark utom stadsplan
Expropriationsob jekt Två å Brännkyrka belägna stadsägor med en sammanlagd areal av 1 900 m2, bebyggda med en sommarstuga.
Planförhållanden
Stadsplan för fastigheterna fastställd första gången 30.10.1953; ändrad 30.8.1954. Enligt planen skall av stadsägorna 456 m? ingå i tomt (tomten nr 1 i kv. Spontvirket, hel om 13 291 m?) samt 1 145 rn2 utgöra allmän plats. Återstående 299 m2 ingår inte i stadsplan. På tomten nr 1 i kvarteret Spont- virket får två punkthus och fem lamellhus uppföras.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Domstolen har beträffande mark inom stadsplan förordnat om förhandstill- träde till 15.10.1954. Parterna är ense om att staden skall lösa även den utan- för stadsplan belägna delen av stadsägorna.
Expropriationsdomstolen anger följande värderingsprinciper: Kvarters- marken skall värderas efter den bebyggelserätt gällande stadsplanebestäm- melser innefattar enligt det prisläge som rådde vid stadens tillträde av mar- ken. Den mark som i stadsplanen är utlagd till allmän plats skall, såsom parterna är ense om, åsättas realvärdet vid tiden närmast före fastställandet av den första stadsplanen 30.10.1953. Den mark som ligger utanför stads- planeområdet skall åsättas det värde den hade å tillträdesdagen. Parterna förklarar sig (i hovrätten) vara ense om dessa principer.
Kvartersmarken Staden erbjuder ersättning på grundval av ett bruttovärde per m2 vånings— yta av 46: 50 kr. Dödsboets yrkande grundar sig på ett bruttovärde per m2 våningsyta av 60: 25 kr.
Vid expropriationsdomstolen råder tvist om dels den våningsyta bebyg- gelserätten omfattar, dels bebyggelserättens bruttovärde.
A. Våningsytan
Staden hävdar, att Våningsytan för hela tomten uppgår till 15 600 m2. Döds- boet gör gällande, att man inom ramen för gällande stadsplanebestämmel-
ser kan utvinna en våningsyta av 17 900 m2. Skillnaderna i beräknings- resultat synes hänföra sig till att dödsboet räknar med lägre våningshöjd (2,80 och 2,90 111 mot 3 m) och ett strängare tillvaratagande av ekonomiut— rymmen än staden.
Expropriationsdomstolen finner, att staden inte mot den av dödsboet förebragta utredningen visat, att dödsboets beräkningar av de våningsytor som enligt gällande stadsplan kan utvinnas inom tomten Spontvirket nr 1, är för högt tilltagna. Denna bedömning godtager staden i hovrätten.
B. Bebyggelserättens bruttovärde Staden anger bruttopriset å kvartersmarken till 1 400 kr per normaleld- stad (30 m2 våningsyta) och åberopar ett vittne som framhåller att bostads- styrelsen vid långivning för bebyggelse med flerfamiljshus inom de södra förorterna, Brännkyrka och Enskede, för värdering av tomtmark för när- varande tillämpar en norm av 1 400 kr per normaleldstad och att AB Ols- son & Rosenlund vid exploatering av ett område i Sköndal tillämpat samma tomtvärde. Dödsboet utgår från ett markpris av 1 807: 50 kr per normaleld- stad och åberopar ett vittne, som anger priserna på tomtmark inom ur bo- endesynpunkt likabelägna områden i Stockholms förorter, Nacka, Lidingö, Solna, Täby och Kallhäll till 1 500—2 100 kr per normaleldstad. Expropria— tionsdomstolen finner med hänvisning bl.a. till att stadens tomträttsav- gäld för mark för bostäder varit oförändrad sedan flera år tillbaka medan avgälden för industrimark stigit ej oväsentligt, att det av staden åberopade markpriset är beräknat med utgångspunkt från en subventionerad tomt- rältsavgäld, samt fortsätter: Det förhållandet att AB Olsson & Rosenlund vid exploatering av Sköndal godtagit ett markpris av 1400 kr per normal- eldstad visar ej annat än att bolaget nödgats för erhållande av lån från bo- stadsstyrelsen godtaga nämnda av fastighetskontoret såsom förmedlings- organ upptagna markvärde. Det av staden angivna markpriset av 1400 kr per normaleldstad kan på anförda skäl icke läggas till grund för bestämman- de av ortens pris, vilket måste bestämmas med utgångspunkt från en fri prisbildning. Med beaktande av de jämförelsepriser, som dödsboet hänvisat till, och med hänsyn till dels att i punkthus-en kan av Våningsytan utvinnas en procentuellt större lägenhetsyta än i lamellhusen, dels att kostnaderna per m2 våningsyta för grundläggning m. m. är förhållandevis lägre för punkt- husen än för lamellhusen, finner expropriationsdomstolen, att i målet brut- topriset för tomtmarken bör beräknas för punkthusen till 1 700 kr per nor- maleldstad och för lamellhusen till 1450 kr per normaleldstad, motsva- rande per m2 våningsyta 56: 67 resp. 48: 33 kr, eller i medeltal för hela tomten 52: 15 kr/m'-' våningsyta.
Hovrätten, dit endast staden fullföljt talan, finner till en början på an- förda skäl markpriset böra bestämmas enhetligt utan åtskillnad mellan punkt- och lamellhusbebyggelse. Efter en omfattande redogörelse för före-
bragt vittnesbevisning om bl. a. i målet åberopade jämförelsepriser, de all- männa grunderna för bestämmande av ortens pris å tomtmark och de eko- nomiska beräkningsgrunderna vid stadens tomträttsupplåtelser för bostads— ändamål uttalar hovrätten: Vid undersökningen rörande ortens pris såvitt nu är i fråga finner hovrätten sig böra räkna med ej blott stadens södra ytterområden utan även med andra sådana stadens områden i den män för- hållandena är likartade. Hovrätten finner därvid, att på grund av stadens mycket stora markinnehav och stadens tillämpning av de normer i avse- ende å markvärdets beräkning, som bostadsstyrelsen uppställer såsom vill- kor för statlig belåning vid bostadsbygge, prisnivån i avsevärd utsträckning rättat sig efter det värde ä 1 400 kr per normaleldstad, från vilket staden utgår vid upplåtelser av mark under tomträtt. Utredningen i målet giver dock ej belägg för stadens påstående, att ortens pris helt anpassat sig efter nämnda värdesättning, och denna kan icke anses vara uttryck för en fri prisbildning. Med hänsyn härtill bör, såsom ock i expropriationsdomstolens dom skett, viss jämförelse göras med prisförhållandena i vissa i målet om- förmälda kommuner i Stockholms närhet. Även om i avseende på prisbild- ningen därstädes särskilda förhållanden i många fall inverkat, får dock av utredningen anses tydligt, att priset för sådan mark varom nu är fråga ligger något högre än det av staden i målet åberopade. Det måste också an- ses framgå att, i den mån inom stadens ytterområden förekommit tecken på fri prisbildning, samma tendens därvid gjort sig gällande. Vid övervä- gande av vad i denna del av målet förekommit finner hovrätten bruttopriset för ifrågavarande tomtmark skäligen kunna beräknas efter 1 500 kr per normaleldstad eller 50 kr/m2 våningsyta.
Mark, som inte utgör kvartersmark Staden erbjuder ersättning efter 3 kr/m2 och dödsboet yrkar efter 12 kr*/in?. Staden hänvisar bl. a. till stadens förvärv år 1950 av ca 4 miljoner m2 i Örby till ett pris av 2: 10 kr/mz, år 1937 av 740 000 m2 i norra Västertorp för 2: 37 kr/m2, år 1947 av 840 000 m2 i Blackeberg för 3: 38 kr/m2, år 1947 av 255 000 m2 i Kärrtorp invid Nackagränsen för 6 kr/m2 samt — enligt 1947 års markavtal med Kronan -— av delar av Årstaslätten för samma pris. Vi- dare åberopar staden 17 frivilliga avtal med enskilda personer angående för- värv av obebyggda stadsägor inom Bandhagen—Högdalen åren 1950—1954. Dödsboet åberopar vittnesmål, i vilket med hänsyn till priser å närbelägna tomter förväntningsvärdet å ifrågavarande mark angives till 10 kr/mz. Expropriationsdomstolen yttrar: Stadens förvärv av Örbyområdet gällde en så stor markareal att det för detta område överenskomna priset icke kan anses normgivande för de i målet ifrågavarande, till arealen obetydliga och med sportstuga bebyggda stadsägorna. Det av staden angivna priset av 3 kr/m2 bygger på en hos staden verkställd intern uppdelning av köpe- skillingama (mellan kvartersmark resp. gatu- och parkområde) vid stadens
förvärv av obebyggda stadsägor inom Bandhagen—Högdalen åren 1950— 1954 och har enligt stadens uppgift icke angivits i köpekontrakten. Då dom- stolen saknar närmare kännedom om beskaffenheten av dessa stadsägor och om de grunder efter vilka köpeskillingarna överenskommits, finner dom- ortens pris. — Med hänsyn till de av staden är 1947 erlagda markpriserna stolen det av staden angivna priset ä 3 kr/m2 icke kunna anses såsom och med beaktande av sedermera inträffat penningvärdesfall anser domsto- len att den mark som ej utgör kvartersmark bör åsättas ett värde av 7 kr/m2.
Hovrätten yttrar, efter att ha redogjort för de närmare omständigheterna vid de till jämförelse åberopade förvärven, huvudsakligen följande: Be- träffande stadens åberopade förvärv av obebyggda stadsägor i Bandhagen —Högdalen åren 1950—1954 kommer i betraktande att någon annan kö- pare till sådan mark än staden, som särskilt efter Örbyförvärvet intager en dominerande ställning såsom markägare, knappast synes ha kommit ifråga. Upplysning saknas sålunda om försäljningar och köp enskilda emellan av med de ifrågavarande jämförliga stadsägor, till följd varav icke synes finnas någon vid en i allo fri prisbildning utbildad prisnivå. Vid försäljning- arna till staden kan omständigheter av skilda slag, såsom angelägenheten av en snabb uppgörelse samt det besvär och den tidsutdräkt, som skulle uppkomma i händelse av expropriationsförfarande, i flera fall förmodas ha inverkat. Hovrätten finner därför och då värderingen av parkmark skall hänföra sig till tiden före stadsplanens fastställande samt i övrigt är fråga om ej planlagd mark beaktande böra skänkas åt de i målet omförmälda större förvärven av icke planlagd mark — Örby, Norra Västertorp, Blacke- berg, Solberga, Kärrtorp och Årsta — som å ömse sidor i skilda hänseenden åberopats. Såsom allmän regel kan därvid anses gälla att vid stora förvärv av råmark, vari ofta ingår delar som icke väl lämpar sig för bebyggelse, priset per 1112 rimligen bör tänkas bliva lägre än vid förvärv av enstaka mindre områden. Detta förhållande föranleder visserligen, att någon ome— delbar jämförelse med det lilla markområde, varom i målet är fråga, icke kan anställas; men följande synpunkter kan dock framhållas: För varje särskilt fall bör tidpunkten för förvärvet och den därefter inträffade för- såmringen av penningvärdet beaktas. I Örbyavtalet, vilket var av särdeles stort omfång, ingick bl. a. ett område, det s. k. Örby träsk, som icke lämpade sig för bebyggelse och även i övrigt beredde svårigheter i planeringshänse— ende. Exploateringstalen har i flera fall varit högre än för det område, som utgöres av stadsdelarna Bandhagen och Högdalen. Beträffande Kärrtorpsom- rådet var det med hänsyn till bostadsförsörj ningen och stadsplaneringen sär- skilt angeläget för staden att snarast möjligt förvärva detta område. Vissa av de förvärvade områdena är belägna på förhållandevis kort avstånd till sta— dens centrum. Till de i vissa fall ganska höga priser som säljarna uppnått måste antagas ha bidragit att säljarna varit ekonomiskt starka samt för-
handlingskraftiga avtalsparter. Såsom sammanfattning synes kunna utta— las att staden vid förvärv av stora områden icke planlagd mark måst be- tala köpeskillingar som — även med bortseende från skilda i olika fall inverkande förhållanden — per m2 överstiger vad staden erlagt vid förvärv av smärre, med de nu förevarande stadsägorna jämförliga områden. Vid prövning av vad sålunda i denna del av målet förekommit finner hovrätten väl utredningen icke giva vid handen att något bestämt ortens pris för mark sådan som den ifrågavarande utbildat sig, men anser — under be- aktande jämväl av ifrågavarande stadsägors taxeringsvärde (genomsnitt- ligt markvärde för hela stadsägorna 5: 25 kr/mz) — värdet av de i kvar— tersmark ej ingående delarna av stadsägorna skäligen kunna beräknas efter ett pris av 5 kr/m2.
Expropriationsdomstolens i Stockholm dom 15.11.1955, nr DT 7. Svea hovrätts dom 24.11.1956, nr III: T 55.
II: A 6. Stockholm/Hilma Wallin: park (41 5 BL)
Erpropriationsobjekt Stadsäga nr 3943, belägen i Södertörns villastad (numera i stadsdelen Far- sta). Fastigheten har en areal av 4400 m2 och är bebyggd med villa i två plan, ett mindre enplanshus samt uthus, uppförda omkring år 1900 )ch ej moderniserade.
Planförhållanden
Enligt stadsplan 29.6.1956 utgör 2 740 m2 kvartersmark och 1 660 m2 park och trafikområde. 22.12.1956 fastställdes ny stadsplan och enligt denna skall stadsägan i sin helhet utläggas till park.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning
Staden har erbjudit en löseskilling av 65 000 kr, varav 22 000 kr för mark och 43 000 kr för byggnader. Hilma XVallin har yrkat 188125 kr, varav 110 000 kr för mark och 78 125 kr för byggnader.
Parterna är ense om att fastigheten skall värderas såsom Villafastighet. Expropriationsdomstolen uttalar, att Hilma Wallin är berättigad till er- sättning för fastigheten, värderad såsom villafastighet, eller, därest värdering efter byggnadsrätten enligt stadsplan — varvid stadsplanen 29.6.1956 skall ligga till grund — leder till ett högre värde, i enlighet därmed. Det sistnämn- da finner domstolen emellertid ej vara fallet. Beträffande stadsägans vär- dering såsom Villafastighet yttrar domstolen: Den av parterna tillämpade metoden att utgå från ett med ledning av ortspriser angivet särskilt värde för marken och ett på ena eller andra sättet beräknat särskilt värde för byggnader inrymmer, såsom av ett stadens vittne framhållits, synnerliga vanskligheter. Sålunda saknas egentliga hållpunkter för bedömande av or— tens pris för ordnad villamark, vid det förhållandet att sådan mark sällan är föremål för försäljning utan samband med byggnad och att, om så un— dantagsvis förekommer, överlåtelsen regelmässigt sker för något köparens särskilda syfte som skapar ett undantagspris. Även fastställandet av ett särskilt värde för byggnader utan samband med värdering av marken med- för stora svårigheter, icke minst när såsom i förevarande fall fråga är om en relativt gammal bebyggelse. Till dessa svårigheter hör särskilt, att tomt— arealen ofta är väsentligt större än vad de befintliga byggnaderna kräver. Mot bakgrunden av de nu antydda svårigheterna har domstolen funnit, att
en värdering med utgångspunkt i beräknad avkastning är ägnad att ge det mest tillförlitliga resultatet. Denna värdering gör domstolen med utgångs- punkt från ett antal jämförelsefastigheter, som gått i försäljning åren 1953—1958 och varom föreligger uppgifter om tomtareal, lägenhetsyta och köpeskilling. Genom att antaga en uppskattad hyresinkomst för var och en av jämförelsefastigheterna och uppställa en avkastningskalkyl, vari hyres- inkomsten antages vara lika med summan av omkostnader, skatt och av- skrivning å byggnader, vilka utgiftsposter domstolen uppskattar efter vissa närmare angivna principer och i det enskilda fallet gjorda överväganden, samt ränta å investerat kapital (köpeskillingen), söker domstolen tomt- värdet per m2 tomtyta. Genomsnittet av detta värde för jämförelseobjekten tillämpas därefter i en avkastningskalkyl för den ifrågavarande stadsägan där man, med motsvarande antagande som beträffande jämförelsefastighe- terna, i stället söker köpeskillingen. Domstolen kommer härigenom fram till ett byggnadsvärde å 22 000 kr och ett tomtvärde å 55 000 kr och be— stämmer således löseskillingen till 77 000 kr.
Hovrätten, dit talan fullföljts å ömse sidor, antecknar, att parterna sam- stämmigt motsatt sig att värderingen finge ske enligt den av expropriations- domstolen tillämpade metoden, och anför: Värderingen bör mot parternas bestridande icke ske med direkt tillämpning av den av expropriationsdom— stolen använda metoden. Ej heller indirekt bör åt samma metod skänkas be- aktande. Den kritik som i målet framförts mot metoden, att den inrymmer vissa felaktiga beräkningsgrunder och stöder sig på alltför många ovissa anta- ganden, måste anses giva vid handen att — om ock denna i vissa fall kan anses antagbar ifråga om hyresfastigheter å orter med någorlunda fast hyres- nivå — metoden erbjuder alltför stora svårigheter vid tillämpning i före- varande fall. Redan den orimligt låga värdesättningen å byggnaderna tyder härpå. Hovrätten har att, i enlighet med parternas ståndpunkt beträffande den allmänna grunden för värderingen, söka bestämma löseskillingen till det pris stadsägan skulle ha betingat såsom Villafastighet vid en normal försäljning och följaktligen med bortseende från fastställda stadsplaner och i möjlig mån med beaktande av äldre försäljningar. Värderingen blir således och med hänsyn till jämförelsematerialets beskaffenhet tämligen skönsmässig. Hovrätten yttrar sig härefter betr. lå ömse sidor åberopade jämförelseobjekt. Med avseende å markvärderingen kommer enligt hovrät— ten bl. a. i betraktande, att det här gäller exploatering för modern, tät stads— bebyggelse av ett villasamhälle av i viss mån särpräglad karaktär, som av hovrätten närmare beskrives. Vidare yttrar hovrätten: Storstadens expan— sion mot de södra förorterna medför särskilda allmänna värderingsproblem. »Förväntningar» om bättre kommunikationer och om ändamålsenligt an— ordnande av vatten och avlopp är i och för sig av beskaffenhet att verka prishöjande. I motsatt riktning verkar otvivelaktigt den genomgripande för- ändring av en villastads karaktär, som åstadkommes av storstadsbebyggel—
sens framtrångande, i det att avskildheten, trevnaden och lugnet försvinner. På det i målet föreliggande materialet kan hovrätten icke taga bestämd stånd- punkt till i vad mån de nu berörda, varandra motverkande faktorerna haft inflytande på prisutvecklingen beträffande mark inom Södertörns villastad. Det förefaller enligt hovrättens mening i varje fall sannolikt, att ett möj- ligen förväntat tätbebyggelsevärde reduceras eller kanske helt upphäves av befarade olägenheter. Hovrätten ingår också på frågan om den inverkan, som ovissheten av stadsplaneringen av själva Villastaden och om de med planläggningens genomförande följande expropriationsåtgärderna kan ha haft på prisutvecklingen, och uttalar: Då ett utbyggt villasamhälle står inför utsikten att helt eller delvis genombrytas av storstadsmässig bebyggelse måste detta antagas hämma fastighetsomsättningen och pressa ned pri— serna. Det framgår också av vad Hilma Wallin andragit, att ovissheten i förevarande fall varit stor och ingalunda ogrundad samt skapat utbredd oro hos villasamhällets innevånare. Vad hon anfört om att nu omförmälda förhållanden påverkat de av staden till jämförelse åberopade försäljningar- na i Södertörns villastad liksom ock i Fagersjö, där förhållandena i stort sett kan anses jämförbara, måste därför skänkas stort beaktande i rikt- ning att höja värdesättningen. — Hovrätten bestämmer under beaktande av dessa och övriga anförda skäl markvärdet till 10 kr/m2 eller 44 000 kr. I fråga om byggnadernas värde finner hovrätten ej anledning frångå av sta- den åberopat värde 43 000 kr. Löseskillingen bestämmes av hovrätten så— ledes till 87 000 kr.
Expropriationsdomstolens i Stockholm dom 10.7.1958, nr DT 3. Svea hov— rätts dom 25.6.1959, nr III: E 4.
II: B 5. Nacka/TI). Bonde: brobyggnad (41 5 BL)
Erpropriationsobjekt
Fastigheterna Skuru 17 m. fl., gemensamt benämnda Borgen, med en areal av 13 792 m2 delvis park, delvis orörd mark samt bebyggda med huvudbygg- nad och annex. Huvudbyggnaden är uppförd på 1700-talet och är ett gott prov på den klassicistiska villabyggnadskonsten med en inredning av kul- turhistoriskt värde.
Planförhållanden Fastigheterna ingår inte i stadsplan.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning
Staden erbjuder för fastigheterna sammanlagt 220 000 kr, varav i ersätt- ning för marken 82 752 kr beräknat efter 6 kr/m2. Bonde fordrar i löse— skilling 396 920 kr, därav i marklösen 137 920 kr beräknat efter 10 kr/m2. Vid värderingen av byggnaderna tillämpar Bonde produktionskostnadsme- toden. Staden synes ej åberopa någon särskild värdering av byggnaderna utan istället utgå från att Bonde år 1945 vid sitt förvärv av Borgen erlagt 100 000 kr och sedermera nedlagt ca 50 000 kr på fastigheternas under- håll och förhättring samt uppskattar fastigheternas nuvärde — med ledning av det av Bonde ä fastigheterna sålunda nedlagda kapitalet och med hänsyn tagen till penningvärdets fall och övriga omständigheter —— till det av staden erbjudna beloppet.
Vidare yrkar Bonde ersättning för förlust av lantställe, flyttningskostna— der och annat obehag och skada m.m. med 25 000 kr. Staden bestrider yr— kandet utom i vad avser ersättning för flyttningskostnader, som medges med ett belopp av 1 000 kr.
Expropriationsdomstolen finner, att avkastningsmetoden för beräknande av en fastighets värde är svår att tillämpa beträffande villabebyggelse och än vanskligare, då det gäller en anläggning av så säregen beskaffenhet som Borgen, samt att produktionskostnadsmetoden inte heller ger ett rättvisan— de resultat, varvid domstolen bl.a. anför: Borgen är byggd på slutet av 1700-talet och är sålunda en produkt av sin tid i avseende å planering, då gällande byggnads- och materialkostnader m.m. Det moderna byggnads— sättet är icke blott en smakriktning utan även resultatet av ett nedbring- ande av byggnadskostnaderna med hänsyn till nu rådande mark-, material—
och arbetskostnader. Att beräkna de aktuella byggnadskostnaderna av Bor- gen och sedan applicera dem på de byggnadstekniska och andra förutsätt- ningar som fanns vid tiden för Borgens tillkomst kan icke vara riktigt. Det måste medföra ett oproportionerligt högt värde. Expropriationsdomstolen uttalar vidare, att ortsprismetoden anvisar den mest framkomliga vägen för värderingen. Vid tillämpningen av denna metod finner domstolen de köpe- skillingar, som enligt vad i målet blivit upplyst fordrats och erbjudits vid frivilliga förhandlingar mellan parterna, i och för sig vara ett uttryck för ortens pris och utgöra den högsta resp. lägsta gränsen vid bestämmande av fastighetens värde. Markvärdet beräknas av domstolen till i genomsnitt 8 kr/m2 eller i runt tal 110 000 kr, varvid förutsättes att marken även fort- sättningsvis skulle ha disponerats på samma sätt som hittills. Med stöd bl. a. av i målet åberopade uttalanden och vittnesmål av ett antal fastighetsmäk- lare uppskattar domstolen fastighetens totala värde till 285 000 kr.
För uppskattad ekonomisk skada i samband med ombyte av lantställe tillerkännes Bonde 10 000 kr, däri inräknad ersättning för flyttningskost— nad.
Hovrätten, dit staden och Bonde fullföljt talan, anför till en början betr. valet av metod för fastigheternas värdering bl. a.: Förutsättning för att ett ortens pris skall kunna fastställas och användas såsom grund för värde- ringen är att ett tillräckligt representativt jämförelsematerial finns. I före- varande fall är närmast av intresse de köpeskillingar som tidigare erlagts för Borgen samt köpeskillingar för fastighetsobjekt som kan anses jämför- bara med Borgen. Med hänsyn till att tidigare försäljningar av Borgen ligger ett flertal år tillbaka i tiden och att penningvärdet och förhållandena å fastig- hetsmarknaden förändrats sedan dess ävensom att Bonde efter sitt förvärv av Borgen nedlagt betydande kostnader för ombyggnad och reparation av denna egendom, kan någon ledning för ett säkert bedömande av Borgens nuvarande värde inte hämtas av dessa köpeskillingar. Beträffande köpeskil- lingar för fastighetsobjekt som kan anses jämförbara med Borgen konsta— terar hovrätten, att det med hänsyn till Borgens speciella karaktär förelig- ger svårigheter att påvisa med Borgen jämförbara fastighetsobjekt. De kö- pesummor, som parterna angivit under sina förhandlingar, kan enligt hov- rätten inte tjäna som grund för ett bedömande av ortens pris. Hovrätten finner alltså, att något ortspris som kan tjäna till ledning för fastställande av värdet å Borgen inte föreligger. Hovrätten fortsätter: Av övriga värde- ringsmetoder kan avkastningsmetoden inte ge ett rättvisande resultat i fö— revarande fall. Avkastningsmetoden är överhuvudtaget svår att tillämpa ifråga om villabyggnad. Än svårare måste den vara att tillämpa då det gäl- ler en fastighet av Borgens beskaffenhet. Det måste antagas, att en köpare av Borgen icke anlägger enbart kalkylmässiga synpunkter på sitt förvärv av denna egendom. Det återstår följaktligen att avgöra huruvida produktions- kostnadsmetoden kan vara användbar. Man torde inte kunna bortse ifrån
3—313431
att vissa svårigheter uppstår vid utnyttjandet av denna metod i förevarande fall, eftersom det här _ såvitt avser Borgens huvudbyggnad — gäller att beräkna nybyggnadsvärdet å en byggnad, som i sitt ursprungliga skick upp- förts i slutet av 1700-talet. Enär det å denna tid använda byggnadsmateria- let och tillämpade byggnadssättet väsentligt skiljer sig från vår tids, kan det icke komma ifråga att beräkna de aktuella byggnadskostnaderna för Bor- gen efter de byggnadstekniska och andra förutsättningar, som fanns vid ti- den för Borgens tillkomst. Detta skulle, såsom expropriationsdomstolen på- pekat, ge till resultat ett oproportionerligt högt värde. Vid tillämpningen av produktionskostnadsmetoden bör beräkningen av nybyggnadskostnaderna i stället ske med hänsynstagande till nutida byggnadsmetoder och byggnads- material men i övrigt taga sikte på att få fram kostnaderna för en byggnad med samma storlek, utrymme och standard m.m. som Borgen. Den på så sätt uträknade nybyggnadskostnaden skall därefter reduceras med vad Bor- gens ålder och beskaffenhet i övrigt föranleder. Den nu angivna värderings- metoden torde, såvitt hovrätten kunnat bedöma, rätt tillämpad ge ett re- sultat varå beräkningen av Borgens värde kan grundas. Metoden bör, med hänsyn härtill och då annan bättre metod inte finns, användas i förevarande fall. Bonde åberopar i detta hänseende en värdering grundad på en detalj- granskning av Borgen, varvid en detaljbeskrivning uppgjorts med en full- ständig mass- och kostnadsberäkning efter aktuella produktionskostnader och med en på basis av denna beräkning verkställd avskrivning efter be- siktning på platsen. Enligt hovrättens uppfattning kommer värderingen vid en dylik detaljgranskning i hög grad att påverkas av de byggnadstekniska och andra förutsättningar, som fanns vid tiden för Borgens uppkomst, något som enligt det ovan anförda bör undvikas för att byggnadsvärdet inte skall bli oproportionerligt högt. Det visar sig även att den av Bonde anlitade sak- kunnige, som vid expropriationsdomstolen med ledning av sina beräkningar angivit Borgens aktuella byggnadsvärde till 259000 kr, i nytt utlåtande, som av Bonde åberopas i hovrätten, ansett sig böra nedsätta nämnda värde med 99 000 kr, vilket belopp avser s. k. funktionell avskrivning, verkställ—d till viss del efter mer eller mindre skönsmässiga värderingsprinciper. Med hänsyn härtill finner hovrätten dessa beräkningar inte kunna läggas till grund för ett rätt bedömande av Borgens aktuella värde. En å stadens sidza åberopad värdering (enligt produktionskostnadsmetoden) grundar sig på en mera schematisk men trots detta — såvitt hovrätten funnit — tillförlitlig beräkningsmetod. Enligt denna har nybyggnadsvärdet uträknats efter vis:s med hänsyn till byggnadstyp, byggnadssätt och olika installationer bestämd belopp per 1113 bruttovolym av resp. byggnad, varefter erhållna nybyggnads- värden har reducerats med viss procent, beräknad bl.a. vid en jämförelse mellan den totala och den återstående livslängden för olika delar av bygg;- naderna. Härtill har lagts särskilt belopp för värmeanläggning. I överens;— stämmelse med denna värdering anser hovrätten byggnadernas nuvärdte
vara 125 000 kr. Den särskilt värdefulla inredningen och Borgens egenskap av kulturhistorisk anläggning bör enligt hovrätten medföra, att Borgen får anses äga ett visst värde utöver beräknat byggnadsvärde och markvärde. Hovrätten bestämmer under hänvisning till förebragt utredning detta till- läggsvärde till av Bonde angivet belopp eller 50 000 kr. Beträffande markvär- det är hovrätten ense med expropriationsdomstolen. Löseskillingen bestäm- mes således även av hovrätten till 285 000 kr.
Beträffande krav som Bonde framställt om ersättning för det att för Bor- gen införskaffad lösegendom, såsom möbler, gardiner m.m., blivit för ho- nom onyttig genom hans avstående från Borgen, är enligt hovrätten i målet upplyst, att Bonde visserligen låtit från Borgen flytta denna lösegendom men att han alltjämt har den i behåll. Med hänsyn härtill och då Bonde i övrigt icke visat sig ha till följd av expropriationen lidit skada i vad avser denna lösegendom, finner hovrätten Bonde icke styrkt sig vara berättigad till ersättning i detta hänseende. Vad Bonde anfört till stöd för yrkande om ersättning för inredning av nytt hem i Stockholm och för skada och obe- hag i Övrigt kan enligt hovrätten, då Bonde ej visat fog för sin talan härut- innan, ej förtjäna avseende.
Expropriationsdomstolens i Södertörns domsaga dom 7.7.1955, nr DE 2. Svea hovrätts dom 31.1.1956, nr III: T 3.
III: E 1. Finspångs köping/K.G. Johansson: tomtdel (46 & BL)
Expropriationsobjekt
271,5 m2 ingående i tomten nr 1 och 69,7 m2 ingående i tomten nr 5 i kvar- teret Riskan. Kvarteret beläget 2,5 km öster om köpingens centrum, 500 m norr om Norrköpingsvägen samt i anslutning till köpingens sammanhängan— de bebyggelse.
Planförhållanden
Enligt gällande stadsplan får tomterna bebyggas med friliggande enplans- villor med inredd vind.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Köpingen erbjuder ersättning för marken efter 1: 50 kr/m2. Dessutom är köpingen villig att utgiva ersättning för den å tomtdelarna växande skogen, ostridigt utgörande 15 1113 fast mått. Härav bör enligt köpingen 5 ms anses belöpa å sådana träd som inte bör avverkas för att tomterna inte skall förlora sin karaktär av skogstomter. För återstoden är köpingen villig betala er- sättning beräknad efter 35 kr/ma eller således med 350 kr. Svaranden yrkar, att tomtdelarna åsättes ett värde beräknat efter 10 kr/m2, därav 3 kr anses belöpa å den å tomtdelarna växande skogen.
Marken Köpingen anför: På grund av gällande kreditrestriktioner är det praktiskt taget omöjligt att uppföra egnahemsvillor utan anlitande av statliga lån. Bostadsstyrelsen godkänner beträffande Finspångs köping inte högre pris per tomt, avsedd för egnahemsbebyggelse, än 4500 kr. Detta förhållande måste påverka tomtmarksvärdet. Från detta belopp måste dras kostnaderna för extraordinär grundläggning samt framdragning av ledningar för .vatten och avlopp ävensom å tomten belöpande gatumarksersättning och gatubygg— nadskostnadsbidrag. Tar man hänsyn till dessa utgifter —— av staden beräk- nade till sammanlagt ca 8 kr/m2 _ vilka således inte kan undvikas, inrym- mes i beloppet om 4 500 kr inte någon ersättning för tomtmarken. Köpingen bör vid sådant förhållande icke anses skyldig inlösa svarandens tomtmark med högre belopp än köpingen erbjudit sig att erlägga. Köpingen åberopar till jämförelse försäljningar från tomtområden på något längre avstånd från köpingens centrum, varvid erlagts 2—4 kr/m2 med utgångspunkt från
att säljaren svarat för kostnaden för anläggande av gata eller väg och dra— gande av ledningar. Svaranden bestrider, att kostnaderna beräknas så högt som köpingen uppgivit, och framhåller, att med köpingens sätt att beräkna markvärdet med bostadsstyrelsens belåningsprincip som utgångspunkt bor- de en fastighetsägare rätteligen betala köpingen ungefär 1 125 kr för nöjet att få avstå en tomt likvärdig med den nu ifrågavarande, varav den slutsat- sen kan dragas, att nämnda princip icke är lämplig såsom utgångspunkt för en objektiv värdering. Svarande hänvisar bl. a. till försäljningar av större markområden i Norrköping, Linköping och Norsholms samhälle samt till ett utslag av ägodelningsrätten i domsagan, fastställt av Göta hovrätt, vari ersättning för ett med vågrätt ianspråktaget större markområde i Norsholm bestämts till 1: 50 kr/m2.
Expropriationsdomstolen uttalar bl. a.: Den mark varom i målet är fråga utgöres helt av tomtråmark. De av parterna åberopade exemplen å mark- priser ger i stort sett föga ledning för markvärdets bedömande. Undantag torde likväl få göras för det av svaranden åberopade fall, i vilket domsagans ägodelningsrätt värderat ett för tomtexploatering avsett område beläget i Norsholm mellan riksväg nr 1 och Östra stambanan söder om Göta kanal efter 1: 50 kr/mz. Detta område utgjordes av mark, för vilken vid tiden för målets avgörande — år 1955 _ inte fanns fastställd byggnadsplan. Genom— snittligt kan av ett till tomtexploatering avsett område hälften beräknas åtgå för framdragande av vägar och gator samt ordnande av parker och andra allmänna platser. Med denna utgångspunkt kommer värdet å tomtråmarken inom Norsholmsområdet att uppgå till 3 kr/m2. Detta värde torde också enligt domstolen kunna åsättas nu ifrågavarande tomtråmark. Härvid be- aktar expropriationsdomstolen också samhällenas utvecklingstakt och om— rådenas belägenhet inom resp. samhälle.
Hovrätten, dit å ömse sidor fullföljts talan beträffande markersättningen, finner vad i hovrätten förekommit icke utgöra tillräcklig grund för att be- stämma tomtdelarnas värde annorlunda än expropriationsdomtolen gjort.
Skogen
Expropriationsdomstolen finner, att en tredjedel av den å tomtdelarna be- fintliga skogen bör anses ingå i det angivna markvärdet, eftersom en helt kalhuggen tomt får antas ha lägre värde än en tomt, å vilken ett ur skön- hets- och trevnadssynpunkt lämpligt antal träd kvarstår.
Hovrätten, dit Johansson ensam fullföljt talan i denna del, finner anled- ning saknas att frångå expropriationsdomstolens bedömning rörande skogen.
Expropriationsdomstolens i Bråbygdens och Finspånga läns domsaga dom 14.5.1957, nr DE 1.-Göta hovrätts dom 20.12.1957, nr DT 165. (Kungl. Maj:ts beslut 15.10.1959, nr 916; ej disp.)
II: G 14. Älmhults köping/Hilda Karlsson m.fl.: 1:16 ExprL (tätbebyggelse)
Expropriationsobjekt Stadsäga nr 41 C och stadsägoområde nr 41, 11 120 m2 resp. 354 400 m2. På stadsägan 41 C finns byggnader för jordbruksändamål.
Planförhållanden
Hela stadsägan 41 C och 130 000 ni2 av stadsägoområdet 41 omfattas av regleringsplan, fastställd av Kungl. Maj:t år 1905. Expropriationsområdet i övrigt omfattas icke av vare sig detaljplan eller översiktsplan. År 1944 an- tog köpingen förslag till stadsplan för delar av expropriationsområdet. Plan— förslaget blev ej fastställt.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Köpingen erbjuder i löseskilling 22 240 kr för stadsägan 41 C och 170 704: 50 kr för stadsägoområdet 41. För stadsägan 41 C yrkas i löseskilling 180 467: 50 kr, därav 99 200 kr för byggnader. För stadsägoområdet 41 yr- kas löseskilling med 721 000 kr. Alternativt yrkar markägarna att, därest domstolen icke skulle helt utdöma fordrad löseskilling, vid dennas bestäm- mande hänsyn måtte tagas till att marken under tiden för områdets exploate- ring för bebyggelse kan utnyttjas till jordbruk och ge en avkastning med ett nuvärde av 9 600 kr.
Markvärdering
Till grund för parternas ståndpunkter ligger å ömse sidor åberopade exploa- teringsutredningar. I dessa skiljer sig parternas uppfattningar beträffande bl. a. dels det exploateringstal, som bör tillämpas för expropriationsområ- det, dels storleken av de kostnader för anläggande av gator och avloppsled- ningar, som skall belasta exploateringskalkylen. Beträffande bruttointäk- terna från den för enskilt bebyggande avsedda marken råder däremot ej tvist; de av köpingen tillämpade priserna, som framkommit vid samråd med veder— börande tjänsteman inom bostadsstyrelsen samt länsbostadsdirektören, har även använts av markägarna. Köpingens exploateringsutredning (gjord av f. fastighetsdirektören Axel Dahlberg) har som underlag en stadsplaneskiss, som bygger på skissförslag till stadsplaner, upprättade inom länsarkitekt— kontoret. Av tomtmarken förutsättes huvuddelen bli använd för villabe- byggelse. Markägarna hänför sig till utlåtande av Vattenbyggnadsbyrån. Däri görs gällande: För erhållande av ett så riktigt värde som möjligt på
ett fastighetskomplex av ifrågavarande art är det av grundläggande bety- delse att fastställa ett rimligt exploateringstal. Det exploateringstal köping- en räknar med, 0,09, är orimligt lågt. I en av Vattenbyggnadsbyrån upprät- tad ny stadsplaneskiss har man genom att räkna med huvudsakligen en något större areal tomtmark för hyreshusbebyggelse på bekostnad av area— len villatomtmark kunnat höja exploateringstalet till 0,16. Beträffande ex- ploateringskostnaderna utgår köpingen, med hänvisning till 73 och 165 55 BL, från att området skall påföras samtliga kostnader för gator och avlopp, under det att markägarna endast räknar med kostnader motsvarande vad som via de gatubyggnadskostnadsbestämmelser, som gäller för köpingen, kan uttagas av tomtägarna inom expropriationsområdet (60—70 % av kost- naderna för gator och avlopp). Markägarna anför i anslutning härtill: Kö- pingens ståndpunkt förutsätter, att man, utan att sådant beslut av Kungl. Maj :t som omnämnes i 735 BL i verkligheten föreligger, »uppfinner» ett dylikt beslut. En sådan »uppfinning» synes vara betänklig ur rättssäker- hetssynpunkt.
Beträffande stadsplaneskissens utformning yttrar expropriationsdomsto- len bl.a.: Det är stadsplaneskissens utformning och icke exploateringstalet som bör tillmätas avgörande betydelse vid bedömningen av kvaliteten hos en stadsplaneskiss. Exploateringstalet ger dock givetvis en viss ledning vid detta bedömande. Den av Dahlberg i förevarande fall använda stadsplane- skissen ger emellertid ej ett så lågt exploateringstal, att den på grund därav är otjänlig som grundval för en värdering, lika litet som Vattenbyggnads- byråns skiss ger ett så högt exploateringstal, att för den skull en värdering ej skulle kunna grundas å densamma. Vid avgörandet av vilken stadsplane- skiss som bör ligga till grund för domstolens värdering måste beaktas, att Vattenbyggnadsbyråns stadsplaneskiss, ehuru mycket sakkunnigt utförd, tillkommit endast för att användas som underlag för markägarnas ersätt- ningsanspråk i målet, medan däremot den av Dahlberg sammanställda stads- planeskissen huvudsakligen grundar sig på stadsplaneskisser som _ utan hänsynstagande till expropriationsmålet _ utarbetats inom länsarkitektkon- toret och nu är föremål för granskning av byggnadsstyrelsen. Eftersom om- rådets tätbebyggelsevärde till övervägande del får anses grunda sig å de förväntningar, som nu finns rörande områdets framtida planering för tät—- bebyggelse, och dessa förväntningar i sin tur i hög grad beror på de förslag vederbörande myndigheter upprättar och publicerar, finner domstolen över- vägande skäl tala för att den av Dahlberg sammanställda stadsplaneskissen, som ej kan anses på ett i och för sig olämpligt sätt disponera området, bör ligga till grund för domstolens värdering.
Hovrätten, där markägarna till stöd för yrkande om högre markersättning vidhåller att Vattenbyggnadsbyråns exploateringsutredning bör följas, an- ser lika med expropriationsdomstolen, att den av Dahlberg sammanställda stadsplaneskissen bör läggas till grund för markvärderingen.
Beträffande de kostnader, som skall belasta exploateringskalkylen, utta- lar expropriationsdomstolen bl. a.: Huruvida och i vad mån Kungl. Maj :t skulle finna skäligt att vid en prövning enligt 73 & BL ålägga markägarna att bekosta anläggning av gator och avloppsledningar undandrager sig dom- stolens bedömande. Med hänsyn till att frågan om kostnaderna för anläg- gande av gator och avloppsledningar har synnerlig betydelse för expropria- tionsersättningens storlek, anser sig emellertid domstolen skyldig att till ledning för sin värdering själv verkställa den prövning, som enligt 73 & BL skulle ankomma på Kungl. Maj:t. Vid en sådan prövning finner domstolen hänsyn böra tas till den nytta markägarna skulle få av att stadsplan lades över det område, som nu ligger utanför ovannämnda 1905 års reglerings- plan, vilken —— enligt vad domstolen i annat avsnitt av domen uttalar — vis- serligen numera synes sakna betydelse för bebyggelsens reglering men vid värderingen likväl bör bedömas som fastställd stadsplan. Den nämnda nyt- tan vid värderingen av området kommer till uttryck i de markägarna till- godoräknade bruttointäkterna. Markägarna bör därför skäligen påföras samt- liga kostnader för anläggning av gator och avloppsledningar inom sagda område. Vad däremot angår området inom regleringsplanen, vilket måste anses sedan länge ha haft tätbebyggelsevärde, anser domstolen —— särskilt med hänsyn till att Kungl. Maj:t i vart fall före 1 januari 1948 ej ägt ålägga markägarna att bekosta anläggandet av gator och avloppsledningar inom området —— markägarna skäligen icke böra påföra större andel av ifråga- varande kostnader än vad enligt för köpingen nu gällande gatubyggnads- kostnadsbestämmelser kan uttagas av tomtägarna.
Hovrätten anför: Enär 1905 års regleringsplan kommer att ersättas med en ny stadsplan, anser hovrätten icke, att för prövning av denna fråga —— lika litet som när det gällt att beräkna inkomsterna av den blivande exploa- teringen av expropriationsområdet —— skillnad bör göras mellan det om- råde, som omfattas av regleringsplanen, och området utanför sagda plan. Vid bedömandet bör främst beaktas den fördel och nytta, som uppenbar- ligen uppkommer för markägarna därigenom att stadsplan lägges över hela expropriationsområdet. Å andra sidan framgår av utredningen i målet, att ett större område i den sydöstra delen av expropriationsområdet är avsett att såsom park betjäna hela köpingen. Med hänsyn till sistnämnda omstän- dighet bör enligt hovrättens förmenande köpingen själv stå för en del av ifrågavarande kostnader och återstoden påföras markägarna. Med beaktande av det nu anförda finner hovrätten det markägarna av expropriationsdom— stolen påförda beloppet vara skäligt.
Värdering av byggnader Markägarna yrkar ersättning för byggnadernas värde beräknat enligt den s. k. produktionskostnadsmetoden samt framhåller, att detta värde ungefär
motsvarar byggnadernas avkastningsvärde vid deras nuvarande användning såsom garage och lagerlokaler.
Expropriationsdomstolen anför bl. a.: Vid bedömandet av frågan om er- sättning för byggnaderna ä stadsägan 41 C bör enligt domstolens mening hela det område expropriationen avser betraktas som en enhet. Sagda om- råde är nämligen jämte vissa andra registerenheter taxerat som en jord- bruksfastighet och har intill 14 mars 1952 utarrenderats som ett jordbruk. Räntan å det markvärde, som nu åsättes området, överstiger enligt dom- stolens bedömande betydligt områdets ärliga nettoavkastning, vare sig omrädet användes till jordbruk och ekonomibyggnaderna alltså nyttjas till sitt ursprungliga ändamål eller jordbruket å området helt eller delvis ned- lägges och ekonomibyggnaderna —— såsom nu sker — uthyres till garage, lagerlokaler o. d. Värdet av det material, som erhålles, dä byggnaderna rivs för möjliggörande av nybebyggelse å omrädet, anser domstolen motsvara rivningskostnaderna. Av nu anförda skäl finner domstolen att särskild er- sättning för byggnadernas värde ej skall utgå.
Hovrätten anser på de av expropriationsdomstolen anförda skälen sär- skild ersättning för byggnadernas värde icke böra utgå.
Inkomster av jordbruk under exploateringstiden
Expropriationsdomstolen anför: Även om det får anses vara möjligt att un- der exploateringstiden i viss utsträckning utnyttja ifrågavarande område för jordbruk, skulle emellertid enligt domstolens bedömande kostnaderna för ett sådant utnyttjande, särskilt med hänsyn till områdets arrondering under samma tid samt till det förhållandet, att området ej är beläget i när- heten av annat jordbruk, bli så stora, att jordbruksdrift å området ej skulle löna sig. Fog finns således ej för markägarnas ersättningsanspräk i denna del. Hovrätten ansluter sig till denna bedömning.
Expropriationsdomstolens i Västra Värends domsaga dom 12.12.1953, nr DE): 32. Göta hovrätts dom 13.12.1954, nr DT 185.
III: G 3. Ljungby/A. Gustafsson m.fl.: inlösen jämlikt 44 € BL
Expropriationsobjekt Tomter och stadsägor i kvarteren Stjärnan och Syrsan, sammanlagt 7 fas-
tigheter, varav 5 är bebyggda med äldre, omoderna bostadshus i glest bygg- nadssätt.
Planförhållanden
För inlösningsområdet gällande stadsplan är fastställd 6.6.1957. Tidigare gällde för kvarteret Stjärnan stadsplan fastställd 1927 samt för kvarteret Syrsan stadsplan fastställd 1951. Enligt 1957 års stadsplan skall fastighe- terna dels användas för bostads-, handels- och småindustriändamål, dels ingå i gatumark. Denna stadsplan har medfört en minskning i bebyggelse- rätten i förhållande till tidigare gällande stadsplaner för ifrågavarande fas- tigheter utom för två fastigheter, för vilka den istället inneburit en ökning i bebyggelserätten. Byggnadsrätten är enligt samma stadsplan oregelmässigt fördelad inom kvarteren. _— Kungl. Maj:ts beslut, varigenom lösningsrätt till fastigheterna medgavs, meddelades 6.6.1957.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Staden erbjuder löseskillingar från följande, i åberopat svakkunnigutlätande angivna huvudsakliga utgångspunkter: 1957 års stadsplan bör i princip ligga till grund för värderingen. Hänsyn tages till taxeringsvärden, jämfö- relseköp och upplysningar från länsbostads—direktören m. m. En rimlig för- delning av Våningsytan mellan bos»tads-, kontors- och affärsändamål göres. Eftersom befintlig bebyggelse inte kan kvarstå vid utbyggnad enligt någon- dera stadsplanen, beräknas inget värde för denna bebyggelse. Mark som en- ligt 1957 års plan utlägges till gata ersättes efter det värde den har enligt förut gällande stadsplan. Enligt de äldre stadsplanerna kunde i stort sett varje tomt bebyggas för sig. Enligt 1957 års plan utfaller byggnadsrätten mycket olika på de olika fastigheterna; i visst fall saknas alldeles bygg- nadsrätt, i andra fall får tomterna nästan helt bebyggas. Med hänsyn här— till och till att ny tomtindelning inte skett bör det totala nybebyggelsevärdet inom varje kvarter fördelas lika över hela kvartersmarken, så att varje fas- tighetsägare erhåller en andel, motsvarande den av honom ägda markytan. Staden räknar med ett tomtpris av 25—30 kr/m2 bruttovåningsyta för bo- stadsändamål och 40—65 kr/m2 bvy för affärs- och kontorsändamål.
Vissa markägare yrkar ersättning grundad på 1957 års stadsplan, andra fordrar ersättning enligt värdering efter tidigare gällande plan. Markägarna synes hävda, att de självklart har rätt att åberopa 1957 års plan till grund för värderingen, men gör vidare gällande att, eftersom expropriationsfrågan uppkom medan tidigare stadsplan gällde och denna i vissa fall ger ett högre tomtvärde, markägarna bör ha rätt att åberopa den plan som ger det högsta värdet. Vissa fastighetsägare åberopar ett ortens pris beträffande byggnads- rätten, medan andra uppställer nybyggnadskalkyler (hypotetiska avkast- ningskalkyler), varvid bl. a. jämförelse göres med hyror i Hälsingborg och Ängelholm samt bebyggande utan statliga lån förutsättes ske. Några fastig- hetsägare yrkar ersättning, förutom för tomtvärdet vid nybebyggelse, även för befintliga byggnader. Yrkanden om personligt intrång —— flyttningskost- nader, förlust av billig bostad och av trädgård samt skada genom flyttning av affärsrörelse _ framställes också med belopp varierande mellan 600 och 15 000 kr.
Löseskilling för fastighet
Beträffande värderingsgrunderna anför expropriationsdomstolen bl. a.: Fas- tigheternas värden betingas närmast av de möjligheter att utnyttja de- samma, som stadsplaneförhållandena medger. Det bör emellertid i och för sig kunna ifrågakomma, såsom ifrågasatts beträffande tomterna nr 3 och 4 i kvarteret Syrsan, att som grund för fastigheternas värden lägges det fak— tiska utnyttjandet —— villatomt med byggnad jämställd med enfamiljsvilla —— och att, därest ett så beräknat värde blir högre, fastighetsägaren som löseskilling erhåller detta högre belopp. De angivna värderingsgrunderna får icke sammanblandas. Med avseende på frågan, vilken stadsplan som skall läggas till grund för värderingen, yttrar domstolen vidare: 1957 års stadsplan har tillkommit för att få till stånd en ny enhetlig bebyggelse för viss del av staden och expropriationen har tillgripits för att genomföra stadsplanen i denna del. Visst samband föreligger således mellan stads- planeändringen och expropriationen, bl. a. ifråga om tidpunkten för stads- planens fastställelse och expropriationsmedgivandet. Detta samband kan icke anses vara av sådan art, att den gällande stadsplanen bör frångås vid värdeberäkningarna. Om staden ej utnyttjar expropriationsmedgivandet el- ler expropriationen i någon del ej fullföljes, är fastighetsägaren vid utnytt- jandet av sin fastighet underkastad de inskränkningar i dispositionen som följer av nu gällande stadsplan. Ett frångående av denna medför alltså rubb- ning av fastighetsägarens ekonomiska ställning. Domstolen utgår således ifrån att 1957 års stadsplan i princip skall vara normerande för fastighets— värdena med hänsyn till planförhållandena. Fastighetsdelar, som enligt den- na plan utlagts till gata eller annan allmän plats, bör enligt domstolen er- sättas efter äldre stadsplaner. Med avseende på värderingen av fastigheterna finner expropriation-sdomstolen de framlagda avkastningskalkylerna icke
övertygande, enär de i väsentliga hänseenden, bl. a. beträffande beräknade hyror och byggnadskostnader, saknar anknytning till Ljungbyförhållanden. Däremot anser domstolen med hänsyn till i målet förebragt, omfattande ut- redning om jämförelseförsäljningar en beräkning huvudsakligen efter or- tens pris ge ett säkrare resultat. Efter analys av ortsprisutredningen kom- mer domstolen fram till ett tomtpris av 30 kr/m2 bvy för bostadsändamål och 60—90 kr/m2 bvy för affärs- och liknande ändamål. Beträffande kvar- tersmarkens värdering uttalar domstolen bl. a.: Tomtindelning finnes ännu icke för kvarteren enligt deras utformning i 1957 års stadsplan. Denna är sådan, att det får anses mest naturligt och sannolikt, att varje kvarter kom- mer att indelas till en enda tomt. Varje annan tänkt indelning skulle för närvarande innebära ett godtyckligt bedömande, som i väsentlig grad kan förrycka de enskilda fastighetsdelarnas värden. Det för varje kvarter i dess helhet framkomna nybyggnadsvärdet skall alltså fördelas på de olika fastig- heterna efter deras arealer inom kvarteret. Domstolen yttrar vidare: Vad åter beträffar värderingen av de till gatumark utlagda delarna skall denna anknyta till förut gällande stadsplaner (av år 1927 och 1951). Icke heller enligt dessa stadsplaner har någon tomtindelning för kvarteren fastställts. Stadsplanerna är emellertid så utformade, att tomtindelningar hade kunnat väl ansluta sig till rådande fastighetsindelning. Anledning saknas att, så som skett i fråga om kvartersdelarna, betrakta fastigheterna som en enhet för varje kvarter, utan värderingen bör ske med hänsyn till medgiven byggnads- rätt för varje fastighet för sig. Förfarandet medför visserligen väsentligen olika markvärden för olika delar av ett och samma kvarter, men detta är en följd av olikheter i affärsläge, byggnadsrätt m. m.
Vad angår yrkandena om särskild ersättning för den befintliga bebyggel- sen anför expropriationsdomstolen: Vid utbyggnad enligt gällande plan måste de nu befintliga husen bort. Det är icke sannolikt, att byggnadslov enligt stadsplanen skulle medgivas med ett bibehållande av nämnda hus. Vid Iöseskillingarnas bestämmande efter nybyggnadsvärdet kan alltså den befintliga bebyggelsen icke upptagas till särskilt värde. Värdering med ut- gångspunkt från att fastighet även i fortsättningen användes på samma sätt som hittills finner expropriationsdomstolen icke i något fall leda till högre värde än nybyggnadsvärdet.
Hovrätten, dit å ömse sidor vädjats, uttalar med avseende på frågan om vilken stadsplan som skall läggas till grund för värderingen: I målet har icke förebragts omständighet av beskaffenhet att berättiga ägarna av de fas- tigheter, för vilka bebyggelserätten enligt 1957'års stadsplan minskats, att utfå ersättning för det värde de genom stadsplaneändringen må ha gått för- lustiga. Beträffande kvartersmarken skall alltså, såsom expropriationsdom- stolen funnit, den enligt 1957 års stadsplan tillåtna bebyggelserätten läggas till grund för värderingen. Vidkommande gatumarken skall ersättningen bestämmas med hänsyn till den rätt till nyttjande av marken som var med—
given närmast före fastställandet av den nu gällande stadsplanen. I övrigt godtar hovrätten expropriationsdomstolens domskäl.
Personliga ersättningar Expropriationsdomstolen: Det tillämpade värderingsförfarandet medger principiellt inte, att särskild ersättning utdömes till fastighetsägarna för flyttningskostnader m. m. och för att de nödgas skaffa sig annan bostad med kanske högre hyreskostnader. Emellertid anser expropriationsdomsto- len, att ett tvångsvis avstående av fastigheterna vid för ägarna kanske ogynnsam tidpunkt kan för dem innebära olägenheter i skilda hänseenden även av ekonomisk art, som icke täckes av det på grund av frivilliga för- säljningar framräknade ortspriset. Domstolen finner omständigheterna vara sådana, att ersättningar av berört slag bör utgå i samtliga fall, då sådana ersättningar yrkats i målet. Staden har i fråga om dessa ersättningar —— förutom principiellt bestridande av dem _ endast helt allmänt förklarat de yrkade ersättningsbeloppen vara för höga, men icke gittat vederlägga yr- kandena. Enär beloppen icke synes oskäliga, finner expropriationsdomsto- len, att de ifrågavarande fastighetsägarna bör tillerkännas de yrkade belop- pen såsom personliga ersättningar.
Hovrätten yttrar däremot: Som löseskillingen för fastigheterna bestämts efter deras värde för nybebyggelse, finnes beträffande övriga yrkanden i denna del icke utrymme för särskild ersättning avseende sådan skada som yrkandena avser.
Expropriationsdomstolens i Sunnerbo domsaga dom 18.6.1959, nr DE 2. Göta hovrätts dom 18.6.1960, nr DT 93. (Kungl. Maj:ts beslut 10.10.1961, nr 883; ej disp.)
111: B 1. Emmaboda köping/A. Gantelius m.fl.: inlösen jämlikt 44 & 1 st. BL i dess lydelse före 1.7. 1953
Expropriationsobjekt
Ca 80 000 m2 utgörande kvartersmark, till största delen tomtindelad. Hela inlösningsområdet är beläget inom gränserna för 1/4 mtl Gantesbo 13, som varit i svarandenas släkt sedan 1800-talet. Köpingens affärscentrum har vuxit upp inom gränserna för denna fastighet.
Planförhållanden
Enligt gällande stadsplan skall en del av inlösningsområdet användas för egnahemsändamål, en del för bebyggelse med affärshus, en del för bostads- och småindustriändamål i öppet byggnadssätt och en del för industriända- mål.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning
Beträffande mark, som skall bebyggas med bostads- eller affärshus, utgår köpingen från de tomtpriser, som bostadsstyrelsen funnit sig kunna med- giva i händelse av att bebyggelsen av tomtmarken skall ske med anlitande av statliga lån. Beträffande mark för småindustriändamål samt industri- områden utgår köpingen från de högsta pris, som dessa områden kan be- räknas ha betingat vid försäljning. De framkomna bruttovärdena minskas med dels beräknade kostnader för anläggning av gator och avloppsled- ningar, dels kostnader för administrationen av exploateringen. Härigenom framkommer ett råmarksvärde. Svarandena invänder bl. a., att till grund för värderingen bör läggas ortens pris. Detta pris framgår av en hel del för- säljningar av likvärdig tomtmark inom köpingen, som ägt rum under årens lopp. Vidare bör kostnader för administration av exploateringen inte på- föras, eftersom dylika kostnader inte skulle ha uppstått om svarandena själva fått sköta om exploateringen. Köpingen genmäler, att något ortens pris icke kan läggas till grund för beräkning av värdet, eftersom någon an- nan obebyggd tomtmark än svarandenas icke finns inom köpingens centrala del och svarandena utnyttjat den monopolställning som de i detta avseende haft, så att de vid försäljning av tomter betingat sig högre priser än som hade kunnat utvinnas om svarandena icke haft en dylik monopolställning.
Egnahemsmarken
Expropriationsdomstolen söker med ledning av till jämförelse åberopade försäljningar fastställa ett ortens pris för mark av ifrågavarande slag. Om
försäljningar som svarandena gjort yttrar domstolen: Man kan på goda grunder antaga, att svarandena icke skulle ha kunnat utvinna de erhållna priserna, om annan jämngod mark inom köpingens centrala del funnits till- gänglig. Svarandena får därför anses ha begagnat sin monopolställning vid prissättningen. De av dem erhållna försäljningsprisen kan därför icke läg- gas till grund för bestämmandet av vad som skall anses utgöra ortens pris. Vissa andra försäljningar (åren 1935—1941) anser domstolen ge belägg för en prisnivå av 3 kr/m2, vilket vid tillämpning av Socialstyrelsens prisindex antages i 1953 års penningvärde motsvara 4: 21 kr/m2. Domstolen fortsätter: Detta bruttovärde har beräknats med utgångspunkt från de tomtpriser som ansetts gälla vid en tidpunkt, då fråga om antagande av gatubyggnadskost- nadsbestämmelser ännu icke väckts inom köpingens kommunalfullmäktige. (Jfr 68 5 pkt 1 BL; fråga härom väcktes 23.2.1945.) Man måste utgå från att antagandet av dylika bestämmelser (vilket skedde 31.8.1951) fört med sig, att tomtpriserna sjunkit med det belopp vartill gatubyggnadskostna- derna kunnat beräknas uppgå. För att få fram inlösningsfastighetern-as nettovärde måste man därför från de erhållna bruttovärdena avräkna sam- ma kostnader. Svarandenas påstående, att Arthur Gantelius framdeles som hittills skulle sköta om alla tomtförsäljningar för svarandenas räkning utan några kostnader för dem och att de ej heller eljest skulle få några kostnader i detta avseende, har inte visats vara oriktigt. Någon kostnad i detta avse- ende bör därför inte tagas med i beräkningen av inlösningsområdenas värde.
Hovrätten, dit å ömse sidor fullföljts talan, utt-alar bl. a.: De tomtpriser, som kan framräknas med bostadsstyrelsens värderingsmetoder, kan icke godtas med mindre de slagit igenom i ortens pris, vilket ej ens påståtts ha skett i förevarande fall. Jämförelsematerialet för bedömande av markpriset upptar åtskilliga försäljningar, som skett under tiden 1935—1955. Hovrät— ten finner, att avseende nu ej kan fästas vid försäljningarna under den första tioårsperioden. Vidare skall hänsyn endast tas till mark som, utan att ha värde ur affärssynpunkt, är avsedd för öppen bostadsbebyggelse och är belägen inom eller i omedelbar närhet av det område där expropriationsfas- tigheterna ligger, samt beaktande skänkas jämväl övriga i målet åberopade försäljningar av mark av ifrågavarande slag, men däremot bortses från de försäljningar där priset avsevärt över- eller understigit priset i övriga fall. Flertalet av de åberopade försäljningarna har visserligen gjorts av Arthur Gantelius eller någon av hans medparter men detta kan icke vara ägnat att förringa värdet av beräkningarna, då Arthur Gantelius och medparter icke kan anses ha haft monopol på egnahemstomter i köpingen; i målet har framkommit att köpingen sedan början av 1930-talet fram till innevarande år (1955) försålt ett mycket stort antal egnahemstomter samt att köpingen äger ytterligare mark, som i och för sig är lämpad för egnahemsbebyggelse, men att kostnaderna för exploatering av denna mark blir höga. Även andra än köpingen har under senare år sålt sådana tomter. Hovrätten finner, att
ortens pris å tomter av ifrågavarande slag är omkring 4: 25 kr/mi, samt fort- sätter: Det sålunda framräknade ortens pris grundar sig på faktiska för- säljningar, som skett efter det att fråga om gatubyggnadskostnadsbidrag väcktes 23.8.1945. Till följd härav finns uppenbarligen icke utrymme för den av köpingen yrkade reduktionen på grund av skyldighet för tomtägare att utgiva sådana bidrag. Inget tyder för övrigt på att vare sig frågans väc- kande eller beslutet i frågan 31.8.1951 haft någon inverkan på tomtpri- serna. Det kan därjämte anmärkas, att varken anläggning av gata och per- manentbeläggning därav eller anordnande av avloppsledning kan antagas sänka tomtens värde på sätt köpingen gjort gällande, låt vara att skyldighet att utgiva gatubyggnadskostnadsbidrag i och för sig får antagas medföra, att en köpare av tomtmark icke blir villig att betala det pris, som skulle ha erlagts om sådan skyldighet ej förelegat. Hovrätten yttrar vidare: Det antagna värdet å tomtmarken är beräknat med utgångspunkt från en för- säljning tomt för tomt. Köpingen har framhållit, att hänsyn måste tagas till att det rör sig om ett stort antal tomter. Det sammanlagda antalet kan beräk- nas till 38. Vid försäljning på öppna marknaden av hela komplexet skulle Arthur Gantelius och medparter uppenbarligen icke kunna få ut ett pris motsvarande 4: 25 kr/m2. Ett flertal omständigheter skulle då verka reduce- rande på priset. Exploateringen vid försäljning tomt för tomt efter ett ge- nomsnittspris ä 4: 25 kr/m2 skulle ta åtskilliga år i anspråk. De osålda tom- terna skulle ge ingen eller ringa avkastning. Fastighetsskatt måste erläggas och ränteförluster uppstå, varjämte exploateringen såsom sådan måste draga icke oväsentliga kostnader. Om en snabbare försäljning tomt för tomt skulle genomdrivas, varvid avkastningsförlust och dylikt i viss män skulle undvikas, måste det ske på bekostnad av priset och med stegrade försälj— ningskostnader. Med hänsyn härtill finner hovrätten egnahemstomterna böra åsättas ett genomsnittligt nuvärde av 3: 25 kr/m2.
Till affärshus lämpade tomter Såväl expropriationsdomstolen som hovrätten finner, att något fast utbildat ortens pris, som kan läggas till grund för värderingen av obebyggda tomter med affärsläge, icke föreligger. Expropriationsdomstolen gör en ekonomisk kalkyl över antagliga byggnadskostnader och avkastning vid en bebyggelse av tomterna, varvid domstolen anser, att tomternas bruttovärden framkom- mer såsom skillnaden mellan bruttoavkastningens (efter 5,5 %) kapitalise- rade värde och byggnadskostnaderna. Gentemot den av expropriationsdom— stolen använda metoden för fastställande av dessa tomters värde anmärker Arthur Gantelius och medparter i hovrätten, att den är ytterst otillförlitlig, då premisserna för beräkningarna är ovissa och kan väljas tämligen god- tyckligt, samt att även en förhållandevis ringa ändring av grundsiffrorna i en ekonomisk kalkyl av ifrågavarande slag kan leda till en avsevärd änd- ring av tomtvärdet. Hovrätten, som finner anmärkningarna befogade, anser
metoden oriktig även ur den synpunkten, att en av de faktorer som är av avgörande betydelse för bestämmande av en hyresfastighets avkastning är tomtkostnaden; det kan då icke vara tillfredsställande att beräkna tomtens värde med hänsyn tagen till bl. a. en antagen avkastning. I brist på annan värderingsmetod finner sig hovrätten vara hänvisad att efter skälighet upp- skatta tomternas värde. Härvid beaktar hovrätten byggnadsrätten och läget ur affärssynpunkt för ifrågavarande tomter samt övriga inverkande omstän- digheter. Någon reducering på grund av längre exploateringstid finner hov- rätten ej motiverad.
Mark för bostads- och småindustriändamål i öppet byggnadssätt Expropriationsdomstolen utgår vid sin värdering från egnahemstomternas bruttovärde men reducerar detta med hänsyn till att förekomsten av små- industri inom kvarteret antages verka nedpressande på tomtvärdena.
I hovrätten understryker köpingen, att det förhållandet, att viss industriell verksamhet skall bedrivas inom kvarteret, är ägnat att nedsätta värdet ur bostadssynpunkt, under det att Arthur Gantelius och medparter hävdar, att förhållandet måste möjliggöra fördelaktigare ekonomiskt utnyttjande av marken, vilket måste medföra högre markvärde. Hovrätten, som lika med expropriationsdomstolen anser, att man vid värderingen av marken kan utgå från egnahemstomternas värde, finner — även om de av parterna fram- dragna synpunkterna är värda beaktande — att marken i allt fall icke kan åsättas annat värde än egnahemstomterna, varvid dock reduktionen på grund av att exploateringen ej kan ske omedelbart göres mindre än för dessa.
Mark för industriändamål Expropriationsdomstolen godtar, med underkännande av förebragt jämfö- relsematerial, köpingens uppskattning av markvärdet.
Hovrätten, som inte heller anser jämförelsematerialet tillräckligt repre- sentativt, finner att en uppskattning efter mera allmänna linjer måste göras. Härvid beaktar hovrätten bl. a. markens belägenhet, särskilt med hänsyn till kommunikationsmöjligheterna, samt gör en reduktion på grund av an- tagande om en längre exploateringstid.
Expropriationsdomstolens i Södra Möre domsaga dom 5.11.1954, nr ED 3. Göta hovrätts dom 26.11.1955, nr DT 153. (Kungl. Maj:ts beslut 26.6.1957, nr 548; ej disp.)
4—313431
ll: K 2. Karlskrona/H. Bengtsson m.fl.: gata, tomtdel (41 å och 47 & BL)
Expropriationsobjekt
I. Bengtsson: Tomter och tomtdelar som enligt en är 1918 fastställd stads— plan ingått i kvarteret Lagerberg. På området finns byggnader i mycket då- ligt skick. II. Bostadsrättsföreningen Puke: Tomter som enligt 1918 års stadsplan ingått i kvarteret Puke. Tomterna är bebyggda med ett reveterat trähus i två våningar med källare, ett trähus i två våningar samt en envånings vinkel- byggnad för bostadsändamål mot gården. Byggnaderna innehåller omoderna lägenheter.
Planförhållanden
I och II: Enligt stadsplan och tomtindelning, fastställda 28.1.1949 resp. 24.7.1951, skall Bengtssons och bostadsrättsföreningens tomter och tomt- delar dels ingå i tomten nr 31 i kvarteret Lagerberg, dels utläggas till gatu- mark.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Om ersättningen för gatumark råder ej tvist. I. Bengtsson.
Staden: Den av staden erbjudna löseskillingen motsvarar ortens pris. Då något aktuellt avkastningsvärde icke finnes, måste man räkna med hypo- tetiskt avkastningsvärde. Staden utgår härvid bl. a. från bostadsstyrelsens högsta medgivna tomtkostnad per normaleldstad och gör avdrag för bl. a. onormala grundläggningskostnader. Stadens ersättningserbjudande ger ett tomtmarksvärde å ca 87: 50 kr/m2 tomtyta. Bengtsson yrkar en ersättning av 237 kr/m2. Han utgår då huvudsakligen från de pris per m2 tomtyta, som erhållits vid vissa till jämförelse åberopade fastighetsförsäljningar. Vidare hänvisar han bl. a. till ett avvisat anbud å inlösenfastigheterna å 150 000 kr från enskild byggmästare år 1953. Beträffande den hypotetiska avkastnings- beräkningen anmärker Bengtsson, att affärslägenheter kan inrymmas i stör- re utsträckning och att grundläggningskostnaderna blir lägre än staden an— givit.
Expropriationsdomstolen finner, att Bengtssons tillvägagångssätt att utgå från köpeskillingarna för jämförelsefastigheter lämnar ett oriktigt resultat, då tomtvärdet i princip bör beräknas efter de möjligheter, som föreligger för markens utnyttjande, och ej efter tomtens storlek. Domstolen gör en be-
dömning av byggnadsrättens omfattning och fördelningen av Våningsytan å affärs— resp. bostadsändamål. Med utgångspunkt från uppskattade bygg- nadskostnader, onormala grundläggningskostnader och hyror dels för affärs- lägenheter och dels för bostäder samt en antagen bruttoavkastningsprocent av 6,8 (samma som staden tillämpat) kommer domstolen till ett tomtvärde av 183 000 kr, motsvarande ett pris av 121: 68 kr/m2. Domstolen tillägger: Detta pris ger en högre tomtkostnad än den som bostadsstyrelsen enligt uppgift av staden kan förväntas komma att godtaga. Byggnadsytan hos tom- ten uppgår emellertid enligt stadsplanen endast till ungefär hälften av tom- tens yta och då rymligheten hos en tomt betyder åtskilligt för en fastighets värde, kommer en sådan tomt att bliva mera begärlig i allmänna markna- den och därför betinga ett högre pris än som föranleds enbart av förelig- gande möjligheter för markens utnyttjande. Med hänsyn härtill och med den beräkning domstolen företagit enligt ovan finner domstolen ett pris av 183 000 kr för hela tomten nr 31, eller 123 846 kr för Bengtssons delar där- av, vara i överensstämmelse med ortens pris. Den omständigheten, att bo- stadsstyrelsen enligt stadens påstående icke skulle godtaga ett dylikt tomt- pris, föranleder således ej domstolen att företaga någon nedsättning av det beräknade värdet. Ej heller det förhållandet, att Bengtsson år 1953 av en byggmästare erbjudits väsentligt högre pris för sina tomt-delar, anser dom- stolen föranleda höjning av ersättningen, då domstolen håller det för visst, att denne spekulant av speciella skäl funnit sig kunna erbjuda så hög köpe- skilling.
Hovrätten, som anser Värderingen av Bengtssons fastigheter böra ske med ledning av fastigheternas hypotetiska avkastningsvärde, ansluter sig till en värdering enligt av staden uppgjord avkastningskalkyl. Ang. denna må här endast anmärkas, att bostadshyran beräknas på grundval av den antagna byggnadskostnaden och den högsta tomtkostnad som bostadsstyrelsen kan förväntas godtaga. Den med ledning härav framräknade hyran jämförs med och befinns överstiga av staden uträknad medelhyra för 25 godtyckligt ut- valda fastigheter. Kalkylen ger ett tomtpris av 87: 50 kr/m2, eller för Bengts- sons tomtdelar 89 100 kr, som vid jämförelse med tomtpriserna för vissa av staden närmare undersökta saneringsfastigheter finnes allenast i ett fall vara lägre än dessa. Rörande det är 1953 för Bengtssons fastigheter avgivna anbudet yttrar hovrätten: Ett dylikt enstaka bud kan icke i och för sig vara avgörande för värderingen. Härtill kommer att närmare utredning saknas om under vilka förhållanden anbudsgivaren, som icke hörts såsom vittne i målet, avgivit ifrågavarande bud.
11. Bostadsrättsföreningen Puke Staden och föreningen synes vara ense om att värderingen av fastigheterna skall ske på grundval av den aktuella avkastningen om vars storlek ej rå- der tvist. Staden erbjuder en löseskilling av 36 000 kr, motsvarande av-
kastningsvärdet under förutsättning av en hyresavkastning ä 9 %. För- eningen yrkar en ersättning av 45 000 kr, vilket motsvarar den köpeskilling föreningen erlagt vid sitt förvärv av inlösningsfastigheterna.
Expropriationsdomstolen yttrar, efter att ha redogjort för planförhållan- den, taxeringsvärdet å tomterna och avkastningens storlek, bl. a.: Med hän- syn till det skick vari byggnaderna befinner sig kan de ännu ej anses vara saneringsmogna. Det bör under sådana förhållanden ej anses erforderligt att räkna med högre årlig hyresavkastning än ca 7 %. Den av bostadsrätts- föreningen erlagda köpeskillingen motsvarar ungefärligen denna avkast- ning och får anses överensstämma med ortens pris.
Hovrätten uttalar: Av utredningen (synbarligen bl. a. en från stadens sida åberopad förräntningskalkyl) framgår, att fastigheterna f. n. ej ger skälig förräntning å högre kapital än 33 900 kr samt att de årliga hyrorna mot- svarar 9,55 % av detta belopp. Av utredningen framgår vidare, att staden vid förvärv av ett antal äldre fastigheter åren 1950—54 erlagt köpeskil— lingar, vilka i medeltal motsvarar en årlig hyresavkastning av 10 %, samt att upprättade/förräntningskalkyler för ifrågavarande fastigheter visar en avkastningsprocent av i medeltal 9,3 eller, därest de fastigheter för vilka av- kastningsprocenten är högst undantas, ett medeltal av 9,1. Med beaktande av nu anförda omständigheter finner hovrätten, att lägre kapitaliserings- procent än 9 inte bör tillämpas. Den av staden erbjudna löseskillingen får därför enligt hovrätten godtagas.
Expropriationsdomstolens i Karlskrona dom 20.12.1954, nr E 3. Hovrät- tens över Skåne och Blekinge dom 18.4.1956, nr I: 92.
111: L 3. Tingshusbyggnadsskyldige i Södra Åsbo och Bjäre domsaga/Hilma Melander: allmänt ändamål (tingshus)
Expropriationsobjekt Tomten nr 3 i kvarteret Duvan, Ängelholm. Tomten, vars areal är 335 m2,
är bebyggd med ett äldre bostadshus inrymmande en mindre lägenhet och ett enkelrum.
Planförhållanden
Tomten får enligt nu gällande stadsplan bebyggas endast för allmänt eller allmännyttigt ändamål.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning De tingshusbyggnadsskyldige erbjuder med utgångspunkt från tidigare för- säljningar och fastighetens avkastning 30 000 kr för tomten i ett för allt. Hilma Melander framhåller: Någon verklig fastighetsmarknad finns icke på
orten. Vid bestämmande av ersättningen kan icke heller hyresavkastningen tillmätas avgörande betydelse. Det väsentliga är att Hilma Melander bibehålls orubbad vid den ekonomiska ställning hon förut innehaft. Om löseskil- lingen beräknas till 45 000 kr är Hilma Melanders ekonomiska ställning före och efter expropriationen densamma.
Bestämning av löseskilling Expropriationsdomstolen finner, att de av tingshusbyggnadsskyldige åbe- ropade försäljningarna kan betraktas såsom för prisnivån å orten i stort sett representativa och att ett pris å tomt nr 3 av ungefär 30 000 kr motsvarar prisnivån å orten. Domstolen gör även en beräkning av avkastningsvärdet vid nuvarande användning och finner att detta betydligt understiger 20 000 kr. Slutligen uttalar domstolen, att en beräkning av tomtens antagbara av- kastning, beräknad med utgångspunkt från det nyttjande av tomten, som varit medgivet innan de nu gällande stadsplanebestämmelserna infördes, ger ett ännu lägre värde.
Hovrätten, som värderar tomten med utgångspunkt från dels ortens pris, dels avkastningsvärdet vid nuvarande användning, gör härutinnan i huvud- sak enahanda bedömningar som expropriationsdomstolen. Domstolarna ut- dömer således den bjudna ersättningen 30 000 kr för fastigheten.
Personlig skada
Vid prövning av om skada kan tänkas uppkomma därigenom att vid nu rå- dande läge på bostadsmarknaden den utdömda ersättningen för egendomen inte fullt motsvarar vad som åtgår för att bereda Hilma Melander en lik- värdig bostad, finner expropriationsdomstolen att, då tomtens ersättnings- gilla värde befunnits så väsentligt överstiga avkastningsvärdet å densamma, sannolikheten för att skada av angivet slag skall uppkomma torde vara yt- terst ringa. Domstolen utdömer ingen ersättning i denna del.
Hovrätten uttalar: Hilma Melander har i hovrätten upplyst, att hon i februari 1952 låtit annonsera för att utröna möjligheten att förvärva en mindre villa samt att fyra skriftliga försäljningsanbud inkommit som svar på annonsen. I inget av dessa fall begärdes lägre pris än 40 000 kr. Vidare har hon upplyst, att hon i mars 1952 låtit annonsera för att utröna möjlig- heten att hyra en bostadslägenhet i Ängelholm om två rum och kök eller mindre. Inget svar inkom på denna annons. Det måste förty och i betrak- tande av det allmänna läget å bostadsmarknaden anses föreligga en icke oväsentlig risk för att Hilma Melander icke för ovan angivna belopp, 30 000 kr, kan förskaffa sig en bostad jämförbar med hennes nuvarande. Med hän- syn till denna risk bör Hilma Melander erhålla tillskott till nämnda belopp. Hovrätten finner detta tillskott skäligen böra bestämmas till 6 000 kr.
Expropriationsdomstolens i Södra Åsbo och Bjäre domsaga dom 22.2.1952, nr DEx 1. Hovrättens över Skåne och Blekinge dom 21.10.1952, nr III: 166. (Kungl. Maj:ts beslut 14.11.1953, nr 726; ej disp.)
III: L 9. Båstads köping] N.A. Pålsson m.H.: 1: 16 Exp:-L (tätbebyggelse)
Expropriationsobjekt
Obebyggt markområde om 133 110 m2, ingående i jordbruksfastighet. Om- rådet delat av järnvägslinjen Båstad—Grevie i två områden, västra området och östra området, av vilka det förra innehåller 64 440 m2 och det senare 32 630 m2 åker, 5 440 m2 betesäng och 30 600 m2 hagmark och skogsmark.
Planförhållanden
Detaljplan finns inte fastställd för någon del av expropriationsområdet. Området är beläget ca 230 m från köpingens stadsplanelagda område. Ge- neralplaneförslag berörande en del av västra området antogs år 1950, men beslutet härom upphävdes 1956. I planen hade 16 700 1112 av expropriations- området reserverats för 1-vånings egnahem och 4 200 m2 för hantverk och småindustri.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Köpingen erbjuder expropriationsersättning med 80 000 kr. Erbjudandet grundar sig i första hand på en uppskattning av områdets jordbruksvärde. Köpingen utgår därvid från fastighetstaxeringen och antar att ett visst överpris, 110 %, föreligger. Beträffande åkern leder denna värdering till ett värde av 7 770 kr per ha för den väster om järnvägen belägna marken och 6 720 kr för den öster om järnvägen belägna marken. Med hänsyn till att dessa värden avser saluvärden av jord inklusive byggnader av medel- god beskaffenhet och att i detta fall byggnader inte ingår i expropriationen, anses en reduktion av 1 200—1 300 kr/ha böra ske. Betesängen värderas till 3 000 kr/ha och hagmarken och skogsmarken till 1 500 kr/ha. Det totala jord- bruksvärdet å expropriationsområdet uppgår enligt köpingen således till 66 055 kr. Beträffande frågan om expropriationsområdet äger bebyggelsevär- de anser köpingen att, ehuru 1950 års generalplaneförslag icke fastställts och således exploateringsmöjligheten varit osäker, förhållandena kan ha lett till uppkomsten av ett visst förväntningsvärde beträffande det område som om- fattats av planen. En överslagsberäkning av den nettoinkomst, som skulle kunna påräknas om området exploaterats i överensstämmelse med generalpla- nen, leder emellertid till det resultatet, att något mera väsentligt övervärde utöver det angivna jordbruksvärdet ej synes föreligga. Om dessutom be- aktas, att generalplanen ej i och för sig berättigar till tätbebyggelse, torde
någon grundad anledning till uppkomst av ett särskilt förväntningsvärde på grund av möjligheten till tätbebyggelse ej finnas. Köpingen medger däremot, att expropriationområdet kan äga ett visst övervärde på grund av möjligheter till glesbebyggelse, vilket förutsätter att fastighetsägarna får rätt att stycka ett begränsat antal tomter utan att förse dem med led- ningar för vatten och avlopp. Detta övervärde uppskattas av köpingen till (4 000 m? )( 3: 35 =) 13 400 kr.
Svarandena yrkar ersättning med 317 928 kr, varav 47 320 kr avser östra området och återstoden västra området. De erinrar bl. a., att skillnaden mellan värdet å västra området och värdet å östra området beträffande såväl jordbruksvärdet som förväntningsvärdet för bebyggelse är väsentligt större än köpingen antagit, att värderingen av expropriationsområdet bör ske efter ortens pris och inte efter teoretiska riktlinjer samt att köpingen inte beaktat den värdeminskning, som inträder å jordbruksbyggnaderna om jorden frånhändes ägarna.
Expropriationsdomstolen finner, att egendomens värde inte kan upp— skattas med ledning av förebragt utredning om inkomster från fastigheten eller eljest på grundval av dess avkastning. Beträffande en av svarandena åberopad omfattande prisutredning uttalar domstolen: Priserna för om- råden utmed eller i närheten av landsvägen mellan Båstad och Ängelholm kan inte utan vidare anses tillämpliga vid bedömande av värdet å exprop- riationsområdet eller någon del därav; antingen gäller priserna områden, vilka närmast är att beteckna såsom tomtområden, som kunnat utnyttjas utan kostnad för exploatering, eller också har vid prissättningen förelegat särskilt förhållande — såsom önskan hos spekulanten att just vid viss tidpunkt förvärva jord eller att förvärva jord med viss belägenhet — och dylikt förhållande har inverkat vid prissättningen. Däremot anser dom- stolen en åberopad försäljning år 1954 av ett obebyggt område om ca 8 ha, huvudsakligen åker, beläget omedelbart söder om det östra expropria- tionsområdet vara vägledande vid värderingen av sistnämnda område. Be- träffande expropriationsområdets jordbruksvärde exklusive byggnader fin- ner domstolen köpingens värdering böra godtagas efter viss förhöjning av åkermarkens värde. Jordbruksvärdet skattas efter dessa grunder till 74 130 kr.
Beträffande frågan om förefintligheten av bebyggelsevärde å expropria- tionsområdet finner domstolen, att fog saknas för att räkna med sådant värde för östra området. Domstolen hänvisar härvid till höjdförhållandena och det för blåst utsatta läget samt anmärker, att svarandena ej heller torde göra gällande att man för detta område skall räkna med något be- byggelsevärde. Beträffande västra området uttalar domstolen: Man har otvivelaktigt att räkna med ett övervärde för bebyggelse men när det gäller att fastställa detta värde möter stora svårigheter. Dessa sammanhänger med den osäkerhet, som föreligger rörande omfattningen av en godtagbar
exploatering för tätbebyggelse, rörande avsättande av mark för gator och andra allmänna platser samt rörande kostnaderna för gator, vatten- och avloppsledningar m. m. Man har också att söka bedöma utsikterna för äga- ren av expropriationsområdet att, för den händelse icke inom en någorlunda näraliggande framtid tätbebyggelse skulle komma till stånd, få utnyttja större eller mindre delar av det västra området för glesbebyggelse. In- om domstolen har beräkningar verkställts angående utfallet dels vid exploatering av så stor del av västra området, som enligt upprättat ge- neralplaneförslag skulle användas för 1-vånings egnahem samt för hant- verk och småindustri, dels vid exploatering av hela det västra området för tätbebyggelse, varvid antagits att 60 % skulle utläggas till tomter och åter- stående 40 % till gator och andra allmänna platser. Dessa beräkningar har givit till resultat, att det utöver jordbruksvärdet skulle föreligga ett över- värde för bebyggelse, i första fallet uppgående till ca 25 000 kr och i det senare fallet till ca 40 000 kr. Viss ledning vid uppskattningen av expropria- tionsområdets värde har domstolen vidare ansett sig erhålla genom att vår— dera hela den svarandena tillhöriga egendomen (till 140 000 kr) och sedan dra av värdet av den mark som inte exproprieras och de på denna belägna byggnaderna (uppskattat till 25 000 kr). Expropriationsdomstolen har på dessa skäl slutligen stannat för att åsätta expropriationsområdet ett värde av 115 000 kr.
0
Hovrätten, dit talan fullföljts a ömse sidor, finner lika med expropria- tionsdomstolen, att jordbruksvärdet bör beräknas till 74 130 kr, och an- märker, att hänsyn därvid tagits till värdeminskning å ekonomibyggnaderna på den icke exproprierade delen av fastigheten. Beträffande frågan om om- rådet utöver jordbruksvärdet äger särskilt bebyggelsevärde konstaterar hovrätten, att stadsplan eller byggnadsplan inte finns eller funnits för området och att på dylik grund följaktligen något tätbebyggelsevärde inte kan ha uppkommit för området. Med hänsyn till att området är beläget endast 230 m från köpingens stadsplanelagda område håller hovrätten dock för visst, att generalplaneförslaget föranlett till uppkomsten av tät- bebyggelsevärde för expropriationsområdet. Den omständigheten, att ge- neralplaneförslaget, efter det expropriationsansökan gjorts, helt frångåtts och icke ersatts med annat planförslag berörande expropriationsområdet, bör skäligen icke medföra, att hänsyn nu ej skall tagas till sålunda upp- kommet tätbebyggelsevärde. Då det åter gäller att bestämma detta värde föreligger icke anledning att taga hänsyn till annan i expropriationsområdet ingående mark än sådan som enligt generalplaneförslaget avsetts för tät- bebyggelse.
Hovrätten gör härefter en exploateringskalkyl, i vilken å intäktssidan räknas med de tomtpriser, vartill en jämförelse med de priser som betalats för iordningställd tomtmark inom köpingens planlagda område leder, samt å kostnadssidan med de belopp för gatubyggnadskostnader m. m. köpingen
utgått från i en av köpingen uppgjord kalkyl. Den nettoinkomst, som fram- går ur hovrättens kalkyl, diskonteras (efter 5 %) med hänsyn till antagen vänte- och exploateringstid. Beräkningen leder till ett övervärde för tät- bebyggelse av 41 382 kr.
Frågan om, såsom markägarna i hovrätten gör gällande, glesbebyggelse- värde föreligger för det öster om järnvägen belägna området anser hov- rätten vara beroende av möjligheten att erhålla avstyckning av ett antal tomter utan att förse dessa med ledningar för vatten och avlopp. Att så skulle kunna ske i någon större utsträckning torde enligt hovrätten, oav- sett områdets beskaffenhet, vara uteslutet. Vissa delar av området anser dock hovrätten på närmare anförda skäl kunna utan nämnvärda svårig- heter utnyttjas för glesbebyggelse. Härav föranlett övervärde skattar hov- rätten till (4 000 m2 x 2: 40 =) 9 600 kr.
Hovrätten utdömer således ett sammanlagt belopp av (74 130 + 41 382 + 9 600 =) 125 112 kr.
Expropriationsdomstolens i Södra Åsbo och Bjäre domsaga dom 13.3.1959, nr DE:: 1. Hovrättens över Skåne och Blekinge dom 15.1.1960, nr Ill: 2. (Kungl. Maj:ts beslut 5.4.1961, nr 353; ej disp.).
H: M 9. Malmö/ S. Johansson: flygältsutvidgning
Expropriationsob jekt En bebyggd villatomt om 946 m2 belägen inom ett egnahemsområde.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Staden bjuder 32 200 kr, vilket motsvarar 175 % av det fastigheten år 1952 åsatta taxeringsvärdet, 18400 kr. Detta procenttal har framkommit ge- nom jämförelse mellan taxeringsvärden och köpeskillingar vid frivilliga försäljningar inom dels det egnahemsområde, inom vilket expropriationsfas- tigheten är belägen, dels omedelbart väster om Bulltofta flygplats befint- liga med sistnämnda område jämförliga egnahemsområden. Antalet sådana försäljningar utgör 83. Svaranden hävdar, att den av staden tillämpade be- räkningsgrunden inte kan anses vara riktig, i all synnerhet som taxerings- värdet merendels bestämmes efter en ytterst summarisk prövning och utan någon mera ingående undersökning av fastigheten. Enligt svarandens me— ning bör expropriationsersättningen i stället grundas på dels en uppskatt- ning av markvärdet efter vad jämförbara tomter betingar i allmänna mark- naden, dels en värdering av bostadsbyggnaden med hänsyn tagen till de aktuella produktionskostnaderna med avdrag för värdeminskning på grund av byggnadens ålder och beskaffenhet i övrigt. Svaranden kommer på detta sätt fram till ett fastighetsvärde av 44 460 kr, varav för marken 9 460 kr. Dessutom kräver svaranden ersättning för kostnader i samband med flytt- ning från fastigheten med 1 000 kr och för sex bisamhällen med tillhopa 600 kr. Dessa yrkanden bestrids av staden.
Löseskilling
Expropriationsdomstolen anför: Avgörande för frågan om den av staden åberopade Värderingsmetoden bör tillämpas är, huruvida inom staden för- säljningar av fastigheter av ungefärligen samma beskaffenhet och belägen- het som den i målet ifrågakomna ägt rum i sådan omfattning, att de priser som därvid utvunnits kan anses såsom uttryck för ortens pris. Efter redo- görelse för det av staden åberopade jämförelsematerialet fortsätter dom- stolen: Med hänsyn till dels den omfattning i vilken försäljning sålunda ägt rum, dels att försäljningarna avsett fastigheter belägna inom samma egnahemsområde som ifrågakomna fastighet eller inom egnahemsområden, som, enligt vad för domstolen är känt, ifråga om såväl planering som be-
byggelse är i huvudsak jämförbara med förstnämnda område, anser dom- stolen, att ifrågavarande försäljningspriser kan betraktas såsom uttryck för ortens pris. Vid sådant förhållande finner domstolen, att den av staden åberopade Värderingsmetoden bör komma till användning. En tillämpning av densamma på enskilda fastigheter förutsätter emellertid ett bedöman- de av huruvida taxeringsvärdet å vederbörande fastighet är riktigt avvägt med hänsyn till fastighetens storlek, allmänna standard och beskaffenhet i övrigt. För bedömande av denna fråga väljer domstolen vissa såsom jäm— förelseobjekt väl lämpade tomter i expropriationsfastighetens närhet, vilka samtliga är, vad angår planering av tomt, å desamma uppförda byggnaders standard och utrustning samt övriga förhållanden i huvudsak jämförliga med expropriationsfastigheten. En jämförelse mellan denna och nyssnämn- da tomter får anses ge vid handen, att det fastigheten åsatta taxerings- värdet, 18400 kr, sett i förhållande till övriga fastigheters taxeringsvär- den, är att betrakta såsom väl avvägt. Med hänsyn härtill anser domsto- len, att taxeringsvärdet å fastigheten bör läggas till grund för expropria- tionsersättningens bestämmande. På grund av vad sålunda förekommit och då saluvärdet å fastigheter, av beskaffenhet och belägenhet jämförliga med nu ifrågavarande, enligt den av staden i målet förebragta utredningen kan anses motsvara 180 % av fastigheternas taxeringsvärden, finner domsto— len, att löseskillingen för fastigheten bör bestämmas till 33 120 kr, mot- svarande 180 % av det fastigheten åsatta taxeringsvärdet.
Hovrätten, dit endast Johansson fullföljt talan, är ifråga om valet av vär- deringsmetod ense med expropriationsdomstolen, men anser på anförda skäl det genomsnittliga procenttalet vara 187 och yttrar vidare: Saluvärdet å fastigheter, till beskaffenhet och belägenhet jämförliga med den ifråga— varande fastigheten, får förty anses motsvara 187 % av fastigheternas taxe- ringsvärden. Såsom expropriationsdomstolen funnit, bör taxeringsvärdet å fastigheten, 18400 kr, läggas till grund för expropriationsersättning— ens bestämmande. På grund av vad sålunda anförts finner hovrätten löse- skillingen för den ifrågavarande fastigheten böra bestämmas till 34 408 kr.
Skada i övrigt Expropriationsdomstolen: Som Johansson genom expropriationen kom- mer att åsamkas kostnader i samband med flyttning från fastigheten är staden skyldig gottgöra honom nämnda kostnader. Den ersättning staden i detta hänseende bör utgiva kan skäligen bestämmas till 600 kr. — Hovrät- ten är beträffande ersättningen för flyttningskostnad ense med expropria- tionsdomstolen. .
Beträffande bisamhällena anser expropriationsdomstolen, att Johansson visserligen bör ha möjlighet att försälja desamma men att svårigheter kan uppkomma att finna köpare och att, med hänsyn till den tvångssituation som föreligger, förutsättningarna för Johansson att utvinna ett fördelaktigt
pris är begränsade. Domstolen anser därför, att Johansson genom expro- priationen kommer att åsamkas skada med avseende på bisamhällena, vilken skada skäligen kan uppskattas till 300 kr. -— I denna del fullföljes ej talan.
Expropriationsdomstolens i Malmö dom 19.5.1953, nr 2. Hovrättens över Skåne och Blekinge dom 27.10.1953, nr III: 181.
II : M 17. Hälsingborg/NJ_). Nilsson m.B.: 1:16 ExprL (tätbebyggelse)
Expro pria tionsob jekt Stadsäga nr 154 i Råå, innehållande 14 054 m2 obebyggd mark.
Planförhållanden
Enligt gällande stadsplan, fastställd 1911, skall 4667 m2 utgöra gata och övrig mark kvartersmark. Planen medger att å högst 1/3 av tomtarealen får uppföras vill—abyggnad intill två våningars höjd utan begränsning av lägenhetsantalet per tomt eller byggnad. Tomtindelning fastställdes 1943.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning
Staden bjuder 3: 75 kr/m2 eller 52 702 kr såsom överensstämmande med i orten gängse pris för mark av jämförlig beskaffenhet. Svarandena hävdar, att stadsägan bör värderas med hänsyn till att det sedan länge varit avsett, att den skulle komma att bebyggas med hyreshus, och yrkar utifrån en avkastningskalkyl ersättning med 140 400 kr, motsvarande ca 10 kr/m2.
Expropriationsdomstolen förklarar, med hänvisning till att någon när- mare utredning om de omständigheter, under vilka åberopade jämförelse- försäljningar skett, eller om de sålda fastigheternas beskaffenhet, att stads- ägans pris måste bestämmas efter avkastningsvärdet. Härvid anser dom- stolen det utnyttjande, som är medgivet enligt gällande stadsplan, böra läggas till grund, dock med skäligt hänsynstagande till att inom jämförelse- vis kort tid ett något mera intensivt utnyttjande av marken kan bli möjligt. Domstolen utgår från att den maximala byggnadsrätten enligt stadsplanen utnyttjas, vilket för stadsägan i dess helhet motsvarar ett exploateringstal av 0,44. Utgående från ett tomtpris av 20 kr/m2 våningsyta och med avdrag för gatubyggnadskostnader enligt för staden gällande bestämmelser samt kostnader för tomtmarkens försäljning, motsvarande, om hänsyn även tas till exploateringstiden, 10 % av bruttovärdet, kommer domstolen fram till ett nettovärde på fastigheten av 87 600 kr.
Till hovrätten fullföljes talan från ömse sidor. Staden anför betr. av- kastningsvärdet å stadsägan bl.a.: Till grund för ersättningens bestäm- mande måste läggas 1911 års stadsplan. Något förväntningsvärde finns icke vid bebyggelse enligt denna plan. Expropriationsdomstolens beräkning av avkastningsvärdet innebär ett teoretiskt, maximalt utnyttjande av stads- ägan i enlighet med gällande byggnadsföreskrifter. Ett sådant utnyttjande
är enligt stadens uppfattning icke blott främmande för ortens traditioner utan även ekonomiskt ogenomförbart. Därest denna värderingsgrund till— lämpas, synes tomtpriset per kvm bruttovåningsyta icke kunna sättas högre än till 13 kr med hänsyn till den otidsenliga stadsplanen. Staden medger visserligen, att avsikten är att i framtiden bebygga stadsägan 154 med hyreshus, men anser bebyggelsens omfattning icke kunna för närvarande angivas.
Hovrätten anser sig i första hand böra bestämma löseskillingen med led- ning av köpeskillingar för med stadsägan 154 jämförlig mark. Då hovrätten på anförda skäl antar, att till grund för stadsägans bebyggande kommer att ligga icke 1911 års plan utan ny stadsplan, som kan väntas bli genomförd inom relativt kort tid, bör emellertid ortens pris på likvärdig råmark jäm- föras med det pris, som kan utvinnas ur stadsägan vid ett något mera in— tensivt framtida utnyttjande av marken. En härefter företagen genomgång av i målet förebragt, omfattande ortsprismaterial finner hovrätten ge stöd för ett värde å stadsägan av 6 kr/m2. Vid beräknandet av värdet enligt av- kastningsmetoden yttrar hovrätten: Ett utnyttjande av den i stadsägan en- ligt 1911 års stadsplan ingående kvartersmarken för uppförande å varje tomt av en flerfamiljsbyggnad i två våningar ter sig för hovrätten föga san- nolikt. Vissa expropri'ationsfastigheten angränsande kvarter är eller kom— mer att bli bebyggda med hyreshus i tre och fyra våningar. Det finns an- ledning antaga, att tre våningar kommer att medgivas för byggnader även på de kvarter, som ingår i stadsägan 154. En av staden åberopad exploa- teringskalkyl (resulterande i ett värde å stadsägan av 36 330 kr) kan enligt hovrätten inte läggas till grund för avkastningsvärdets bestämmande, enär kalkylen dels omfattar flera kvarter, varav en del ej ingår i stadsägan 154, sammanförda till ett kvarter, dels är påförd betydande kostnader, vilka vid köp mellan privatpersoner icke skall tagas i beräkning. Hovrätten fin- ner det ej oskäligt, att för stadsägan 154 i dess helhet, på sätt markägarna skisserat, beräknas ett exploateringstal av 0,5, motsvarande en bruttovå- ningsyta av 7 020 m2. Priset per 1112 bruttovåningsyta beräknar hovrätten med ledning av motsvarande priser inom vissa närliggande kvarter till 18 kr/m2. Från bruttotomtpriset bör avdragas, förutom anslutningsavgifter och administrationskostnader, jämväl de gatubyggnadskostnader, som för- anleds därav att trafikförhållandena på den stadsägan 154 angränsande Rååvägen torde göra, att en parallellgata till denna blir erforderlig. Hov- rätten finner sig Vid denna prövning böra godtaga det av expropriations— domstolen beräknade beloppet 87 600 kr.
Expropriationsdomstolens i Hälsingborg dom 18.5.1954, nr D. Expr. 1. Hovrättens över Skåne och Blekinge dom 7.4.1955, nr I: 64.
III: M 6. Lund/Blecher & Co AB: motorväg
Expropriationsobjekt
Stadsäga nr 477 om 6 775 m2 belägen söder om Dalbyvägen i Lund. På fas- tigheten, som är nära 400 m lång och ca 18 m bred (ursprungligen skjut- bana), bedrivs en rörelse innefattande handel med lump och skrot samt viss förädlingsindustri. Vissa byggnader för rörelsens behov finns på fas— tigheten.
Planförhållanden
Fastigheten ingår ej i planlagt område. Motorvägens läge är fastställt av länsstyrelsen 1943 och byggnadsförbud har gällt allt sedan dess.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Staden erbjuder bolaget ersättning bl. a. för marken med 11 000 kr, mot- svarande taxeringsvärdet, och för byggnaderna med 14 200 kr. Bolaget begär i dessa hänseenden 38 180 kr resp. 28 600 kr samt yrkar dessutom ersätt- ning för merkostnad vid köp av ny tomt för rörelsen med 27 100 kr och för särskilda kostnader i anslutning till nämnda köp med 1 115 kr, vilka yrkanden staden bestrider. "
Marken
Expropriationsdomstolen uttalar till en början: Vid bedömande av fastig— hetens värde skall hänsyn icke tagas till sådan förändring i värdet, som upp— stått genom väganläggningen, utan domstolen har att utgå från det anta— gandet, att fastigheten och angränsande områden lämnats oberörda av motorvägen. I fortsättningen finner domstolen, med hänsyn särskilt till stadsägans olämpliga form och de därå belägna byggnadernas omoderna och bristfälliga beskaffenhet, att bolaget icke under någon längre tid kun- nat med fördel fortsätta sin verksamhet på fastigheten. Härtill kommer enligt domstolen, att det synes otänkbart att byggnadslov för nybyggnad å stadsägan skulle meddelas bolaget; denna bedömning gör domstolen med hänsyn till stadsägans egendomliga form och de goda möjligheterna att ut- nyttja det större, huvudsakligen obebyggda markområde, vari stadsägan ingår, för bostadsbebyggelse. Av dessa skäl har det enligt expropriations— domstolens mening varit mycket små utsikter för bolaget att sälja fastig- heten till fortsatt utnyttjande för industriändamål, liksom det varit svårt
för bolaget att självt under någon längre tid utnyttja fastigheten för sin rörelse, och bolaget har således saknat möjlighet att uttaga ett högre in- dustritomtvärde.
Expropriationsdomstolen yttrar vidare: På begäran av domstolen har stadsarkitekten i Lund C. 0. Klingspor upprättat förslag till stadsplan för ett område om 130 850 1112, innefattande bl. a. stadsägan 477 och beläget söder om Dalbyvägen och omedelbart öster om redan stadsplanelagt område. Förslaget, som utgår från att motorvägen icke anlagts, upptar i huvudsak egnahemsbebyggelse liksom fallet är i de fastställda planerna för angrän- sande områden i väster och nordost. Enligt expropriationsdomstolens me- ning kan med hänsyn till numera tillämpade stadsplaneprinciper och om- rådets belägenhet ingen berättigad anmärkning göras mot förslagets dis- position av marken inom nu ifrågavarande område. Förslaget har komplet- terats med en utredning av stadens byggnadskontor rörande exploaterings— kostnaderna. Med ett å-pris för den färdiga tomtmarken av 7 kr/m2 har i förslaget framräknats ett råmarksvärde å 0,43 kr/m2. Efter redogörelse för markpriserna vid vissa av staden gjorda tomtförsäljningar och några av stadens större förvärv av råmark för tätbebyggelse finner domstolen ett markvärde å stadsägan 477 av 2 kr/m2 motiverat. Domstolen bemöter här- efter en av bolaget gjord invändning mot försäljningspriset på de i stads- planeförslaget utlagda tomterna, 7 kr/m2, att detta inte motsvarar vad som i fria marknaden kunnat erhållas. Härvid yttrar domstolen: Staden har härvidlag hänvisat till att i de egnahemsområden varom här är fråga tomt- köparna icke själva förmått finansiera sina byggen utan varit hänvisade till att söka statliga stödlån, att bostadsstyrelsen vid sin behandling av låneären- dena icke godkänt högre pris å sådana tomter än 7 kr/m2 samt att, då ett faktiskt högsta pris å nämnda belopp härigenom kommit att gälla, det varit berättigat att utgå från detta vid beräkningen av råmarkspriser. Expro- priationsdomstolen finner riktigheten av dessa synpunkter icke kunna be- stridas. Såsom förut anförts talar allt för att området, när det i sinom tid skolat bebyggas, hade kommit att utnyttjas för egnahemsbebyggelsen. Med kännedom om de sedan längre tid rådande förhållandena torde det vara be— rättigat att utgå från att de tomtköpare som skulle ha valt detta område nästan undantagslöst måste anlita statliga lån för att kunna bebygga tom— terna. Det kan då ej undgås att bostadsstyrelsens principer vid långiv- ningen får ett avgörande inflytande på prissättningen. Några köp i »fria marknaden» har såvitt expropriationsdomstolen kan bedöma knappast va- rit att förvänta i detta område, vilket med hänsyn till sitt läge icke torde ha efterfrågats av sådana tomtspekulanter, som avsett att uppföra mera påkostade villabyggnader. Beaktas bör tillika att, även om i det åberopade stadsplaneförslaget räknades med så högt tomtpris som 10 kr/m2, råmarks- Värdet endast obetydligt skulle ha överstigit 2 kr. Domstolen fastställer alltså markersättningen efter 2 kr/m2.
5—313431
Hovrätten, dit bolaget vädjat i fråga om ersättningen för marken, fast- ställer expropriationsdomstolens dom.
Byggnaderna
Bolagets yrkande i denna del grundar sig huvudsakligen på en beräkning av byggnadernas värde enligt den s. k. produktionskostnadsmetoden. Expro- priationsdomstolen uttalar, att den funnit husen på grund av ålder och stark förslitning vara i sådant skick att endast en direkt värdering kan giva ett rimligt resultat. Domstolen utdömer 20 900 kr. — Talan ej fullföljd i denna del.
Merkostnad vid köp av ny tomt Bolaget åberopar till grund för sitt yrkande i denna del, att bolaget genom expropriationen måste åtaga sig större förpliktelser än det eljest skulle ha gjort genom att det tvingats för den nya tomten erlägga ett i förhållande till värdet å stadsägan 477 höjt markpris. Det yrkade beloppet, 27 100 kr, motsvarar ett merpris av 4 kr/m2 av den exproprierade fastighetens areal, 6 775 m2.
Expropriationsdomstolen finner på anförda skäl, att bolaget — även om vägen icke kommit till stånd — icke någon längre tid skulle ha kunnat utnyttja stadsägan 477 för sin rörelse utan mäst överflytta denna till an- nan plats. Domstolen fortsätter: Genom inköpet av den nya fastigheten har bolaget fått en för sin rörelse ändamålsenlig tomt. Bolaget har icke velat göra gällande, att det pris bolaget fått erlägga för den nya tomten varit i och för sig högt eller att bolaget fått betala mera än vad staden skulle ha betingat sig av annan köpare. Under sådana förhållanden kan expropria- tionsdomstolen icke finna, att bolaget lidit någon skada i förevarande av- seende genom expropriationen. Ersättningsyrkandet bör för den skull ogil- las. —— Talan ej fullföljd i denna del.
Särskilda kostnader
Expropriationsdomstolen yttrar: Ifrågavarande utgifter avser arvode till bolagets ombud för åtgärder och underhandlingar i anslutning till tomt- köpet. Av skäl som anförts i närmast föregående avsnitt kan staden icke anses vara skyldig att såsom expropriationsskada ersätta bolaget dessa kostnader. Inte heller kan de — såsom bolaget alternativt yrkat —— vara att anse som rättegångskostnad. — Talan ej fullföljd i denna del.
Expropriationsdomstolens i Lund dom 15.6.1955, nr D. Expr. 1. Hovrät- tens över Skåne och Blekinge dom 10.12.1955, nr 1: 242. (Kungl. Maj:ts beslut 6.10.1958, nr 908; ej disp.)
III: M 7. Hälsingborg/Agda Bengtsson m. fl.: allmän plats (41 & BL)
Expropriationsobjekt Stadsäga nr 254 om 8 050 m2, bebyggd med bostadshus och två uthus i tegel.
Planförhållanden
Enligt stadsplan fastställd 3.2.1956 skall stadsägan i sin helhet ingå i ett till allmän plats avsett område. Stadsägan synes tidigare ej ha ingått i plan- lagt område.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Staden erbjuder ersättning för marken räknat efter 4: 50 kr/m2, för växan- de träd och buskar med 4 926 kr och för byggnader med 40 000 kr. Svaran- dena fordrar ersättning för marken efter 15 kr/m2, för träd och buskar med 9 271 kr, för boningshuset med 40 000 kr jämte särskild ersättning för ut- husen samt gottgörelse för skada och intrång för Agda och Ellen Bengtsson med sammanlagt 60 000 kr. Sistnämnda belopp utgör ett kapitaliserat vär— de av en årlig inkomst av 2400 kr, bestående av dels markhyra för sex garage å området 600 kr, dels ersättning för skötsel av och stallplats åt ridhäst 900 kr, dels hyresintäkt för lagerlokal 900 kr. Staden bestrider, att ersättning skall utgå för skada och intrång.
Mark
Värderingen av marken är föremål för prövning såväl vid expropriations- domstolen som i hovrätten. Domstolarna, som utgår från att markens vär- de omedelbart före planfastställelsen är avgörande, söker i första hand fastställa ett ortens pris på råmark. Av från stadens sida åberopade jäm- förelseköp avseende sådan mark utesluter domstolarna dem, som avser vä- sentligt större arealer än den ifrågavarande stadsägans, med motivering att en större areal måste antas verka äterhållande på m2—priset. Hovrätten ut- talar, att en försäljning 1945 ligger för långt tillbaka i tiden för att kunna beaktas vid prissättningen. Av staden vid försäljning av industritomter till- lämpade priser, varom staden i målet förebragt utredning, kan enligt dom- stolarna knappast tjäna till ledning vid värderingen av inlösningsfastig- heten, eftersom försäljningssummorna —— med hänsyn till stadens intresse av att befrämja. industriell utveckling i staden — torde ligga lägre än vad en privat säljare skulle kunnat utfå. Av samma skäl anser domstolarna,
att av staden åberopade exploateringskalkyler rörande mark inom två till stadsägan 254 angränsande kvarter, varifrån staden redan sålt flera tomter för industriändamål, ger för lågt råmarksvärde. Särskilt beaktande vid värderingen av stadsägan 254 skänker domstolarna det förhållandet, att visst industriföretag redan före planfastställelsen år 1956 ägde mark och drev verksamhet inom ett till stadsägan 254 gränsande kvarter samt att bl. a. stadsägan 254 innehöll den för företagets expansion lämpligaste mar- ken. Domstolarna värderar med åberopande av dessa och ytterligare anför- da skäl marken till 8 kr/m2.
Plantering, träd och buskar Expropriationsdomstolen finner, med hänsyn till avgivet vittnesmål av in- nehåll bl. a. att trädgården framstår som förvuxen och ovårdad, att det av staden bj udna beloppet är skäligt.
Hovrätten uttalar, att värderingen skall ske med utgångspunkt från det värde parken och trädgården hade för en ägare av fastigheten i dess skick före inlösen av marken, och finner med hänsyn till förebragt vittnesbevis- ning och iakttagelser vid syn att ersättningen skäligen bör bestämmas till 7 000 kr.
Byggnader
Expropriationsdomstolen yttrar bl. a.: Även om boningshuset på grund av bristande underhåll är i mindre gott skick finner domstolen, som företagit syn, ersättningen för huset — med hänsyn till dess användbarhet för den som förvärvar stadsägan och till vad staden bjudit _— icke kunna sättas under 40 000 kr. Betr. uthusen finner domstolen på grund av vittnesbevis- ning och iakttagelser vid syn samt med beaktande av att åtminstone det ena av husen under senare år lämnat en årlig hyresintäkt av 900 kr de- samma böra åsättas ett särskilt värde, som bestämmes till 5 000 kr. — Talan ej fullföljd i denna del.
Skada och intrång
Ostridigt är att Agda och Ellen Bengtsson haft den av dem uppgivna årliga inkomsten av sammanlagt 2 400 kr. Staden invänder emellertid bl. a., att inkomsten av garagen hör till fastighetens normala avkastning samt att värdet av lagerlokaler ingår i det av staden vitsordade byggnadsvärdet 40 000 kr.
Expropriationsdomstolen anför: Fastigheten som sådan framstår inte så- som avsedd för annat ändamäl än att tjäna till bostad för Agda och Ellen Bengtsson. Deras ifrågavarande inkomster är att hänföra till personlig in- sats från deras sida och hör inte till en för fastigheten normal avkastning. Genom det av expropriationen förorsakade bortfallet av inkomsterna, som för Agda och Ellen Bengtsson inneburit en minskning av deras levnads-
omkostnader, kommer de att lida en skada som år att hänföra till person- ligt intrång. Ersättning bör utgå härför. Med beaktande av att de båda är i 70-årsåldern bestämmer expropriationsdomstolen det kapitaliserade vär- det av inkomstbortfallet till ett avjämnat belopp om 15 000 kr.
Hovrätten —— dit i denna del endast staden fullföljer talan med yrkande om ändring, såvitt nu är av intresse, allenast beträffande förlusten av hyresinkomst från lagerlokalen — anser denna inkomst ej vara att hän- föra till personlig insats från Agda och Ellen Bengtssons sida utan utgöra normal intäkt av fastigheten samt förklarar att för detta inkomstbortfall förty ej skall utgå gottgörelse utöver de 5 000 kr som expropriationsdom- stolen utdömt i ersättning för uthusen.
Expropriationsdomstolens i Hälsingborg dom 30.6.1959, nr DExpr. 1. Hovrättens över Skåne och Blekinge dom 10.12.1959, nr 1:271. (Kungl. Maj:ts beslut 28.10.1961, nr 1014; ej disp.)
IH: N 1. Löftadalens kommun/Paulina Johansson m.fl.: 1: 16 Exp:-L (tätbebyggelse)
Expropriationsobjekt Ca 21 ha åker och avrösningsjord i Åsa stationssamhälle. Av arealen utgör ca 10 ha de] av brukningsenheten Åsa 44 och 56 och ca 11 ha del av Åsa 514.
På sistnämnda fastighet finns kaférörelse och golfbana samt område för camping.
Planförhållanden
1936 förordnade länsstyrelsen att förslag till byggnadsplan skulle upprät— tas för visst område vid Åsa stationssamhälle, bl. a. hela expropriations- området. Utomplansbestämmelser gäller för expropriationsområdet sedan år 1947. För del av expropriationsområdet har byggnadsplan fastställts 12.12.1951.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Kommunen erbjuder i löseskilling 1—2 kr/m2 för huvuddelen och 0: 40— 0: 50 kr/m2 för återstoden av expropriationsområdet. Svarandena yrkar i ersättning för marken 7 11:50 kr/mz. Dessutom yrkar ägarna av Åsa 44 och 56 ersättning för intrång å ekonomibyggnader på restegendomen och för mistad arrendeinkomst.
Mark från Åsa 44 och 56
Kommunens ersättningserbjudande är grundat på en uppskattning av mar- kens tätbebyggelsevärde med utgångspunkt från ortens pris på jämförlig mark. Svarandenas yrkande om ersättning för mark grundar sig på en ex— ploateringskalkyl. Till stöd för denna ligger dels en av arkitekten Johan Tuvert upprättad skiss till byggnadsplan för expropriationsområdet jämte ett betydande område norr och nordväst om detta, dels sakkunnigutred- ning angående kostnaderna för vatten- och avloppsledningar samt vägar inom området. I kalkylen räknas också med administrationskostnader och en viss exploateringstid. Tuverts skiss inrymmer ett tillskott av 500 bo- städer, varav 450 radhus och resten friliggande enfamiljshus. Innanför ett campingområde i planområdets sydvästra del avses ett område för som- marstugebebyggelse i form av radhus. Det ungefärliga invånarantalet inom de föreslagna bostadsområdena beräknas uppgå till ca 1 750. För närva- rande bor i Åsa samhälle ca 350 personer. Hörd såsom sakkunnig vid ex-
propriationsdomstolen har Tuvert om förslaget i huvudsak tillagt: Han har vid upprättandet av förslaget icke varit i förbindelse med kommunen men har utgått från att kommunen önskar tätbebyggelse. Han har velat undersöka hur långt man kan utnyttja icke exploaterade områden vid Åsa för sådan bebyggelse. Beträffande tiden för utbyggnaden har han icke gjort någon utredning. Det är givetvis icke meningen att lägga hela området under byggnadsplan på en gång utan det avses ett successivt utförande av planen, så att man håller sig inom villkoret nära förestående framtid. Man måste även beakta att kommunen skall hinna bygga erforderliga led- ningar för vatten och avlopp. Utbyggnaden beror på många faktorer. Det kan tänkas att det kommer en industri som på en gång behöver ett stort antal bostäder. Länsarkitekten Manne Carlman har hörts såsom sakkun- nig och yttrat bl. a.: I samband med upprättande av generalplan år 1950 beräknades ett behov av tre tomtplatser per år i Åsa och detta årsbehov skall uppdelas även på andra områden inom samhället. Mot Tuverts plan- skiss erinrar Carlman bl. a.: Radhusbebyggelse går bara i större städer. Den fritidsbebyggelse i förtätad form, som Tuvert räknat med vill kommu- nen ha bort. Man vill inte heller gärna, såsom Tuvert räknat med, ha in- dustri i närheten av rekreationsområde. Enligt uppgift från länsarbets- nämnden finns intet industriprojekt för Åsas del. Tuverts förslag tillgodo- ser inte tillräckligt behovet av områden för bad och friluftsändamål. Det är ännu inte klart vilken plats som skall bli huvudort i Löftadalens kom- mun.
Expropriationsdomstolen: Utvecklingen av Åsa stationssamhälle kan med säkerhet antagas icke komma att inom överskådlig tid äga rum i tillnär- melsevis den omfattning som Tuvert förutsatt vid uppgörande av sitt plan- förslag. Härtill kommer, på sätt utredning i målet belyst, att de vid en ex- ploatering uppkommande kostnaderna för vatten, avlopp och vägar samt den inverkan fördelningen av dessa kostnader kommer att få på blivande tomtpriser icke nu låter sig uppskattas med sådan säkerhet, att icke risk föreligger för en mycket stor felbedömning härutinnan. På dessa grunder och med hänsyn jämväl till planfrågans nuvarande läge anser expropria- tionsdomstolen, att den av fastighetsägarna åberopade exploateringskalky- len, såvitt angår beräkningen av inkomster och utgifter, företer sådana brister, att kalkylen icke kan läggas till grund för värderingen av marken. Expropriationsdomstolen anser därför att löseskillingen för marken kan bestämmas endast med hänsyn till ortens pris. Detta bör enligt domstolen i första hand fastställas med ledning av prissättningen vid köp av jämför- liga större råmarksområden. Utredning har emellertid i målet förebragts om endast ett sådant förvärv (Rya Lyftared 117 i Frillesås, köpt av kom- munen 1956 för 1: 15 kr/m2). Domstolen anser därför att ledning för värde— ringen bör sökas även i priset på tomtmark inom orten. Detta pris, som av expropriationsdomstolen beräknas till 4:50 kr/m2, multipliceras med ett
av domstolen på grundval av framlagda planförslag antaget exploateringstal för expropriationsområdet av 0,65. Härigenom erhålles ett råmarksvärde av 2: 93 kr/m2. Av detta värde bör, eftersom fastigheterna för närvarande nyttjas till jordbruk, jordbruksvärdet 0:60 kr/m2, ersättas utan diskonte- ring. Återstående 2: 33 kr/m2, utgörande förväntningsmervärde, diskonte- ras med hänsyn till antagen exploateringstid till 1: 46 kr/m2. Hela nuvär- det blir med denna uträkning således 2: 06 kr/m2, som av domstolen med beaktande av det pris som erlagts för Rya Lyftared 117 jämnas nedåt till 2 kr/m2.
Hovrätten, dit från ömse sidor vädjats, godtar i allt väsentligt expropria- tionsdomstolens domskäl. På yrkande av kommunen finner hovrätten dock att avdrag för plan— och administrationskostnader bör ske med skäliga an— sedda 5 %, innan råmarkspriset diskonteras till nuvärde. Hovrätten kom- mer till ett värde av 1 :90 kr/mz.
Mark från Åsa 514
Vid värderingen av expropriationsområdet från Åsa 514 räknar domstolar- na med att ca 2 ha kommer att användas för tätbebyggelse, medan åter- stoden kommer att anslås till fritidsändamål. Denna senare del av området skall enligt domstolarna värderas efter avkastningen av därå för närva- rande bedriven campingrörelse, under beaktande likväl av det tätbebyggel- sevärde marken kan ha haft 1.1.1948.
Svarandena yrkar att till grund för en sådan beräkning skall läggas en av dem gjord uppställning över inkomster och utgifter beträffande cam- pingrörelsen under tiden juni—augusti 1959. Kommunen anför: Det av fastighetsägarna angivna nettobeloppet utgör icke i sin helhet avkastning av fastigheten. De ha förbisett att avdrag måste göras för skälig arbetslön åt dem själva och av dem anställda personer. Det är vidare tydligt att en enda och därtill särskilt förmånlig sommars resultat inte kan läggas till grund för värderingen. Rimligen hör inkomsterna under närmast före- gående 5 år däribland den vackra sommaren 1955 ge god vägledning vid uppskattningen av sannolika framtida inkomster. Expropriationsdomsto- len: I målet har visats att inkomsten av campingrörelsen tidigare uppgått till ca 6 000 kr om året men att densamma under den osedvanligt vackra sommaren 1959 varit avsevärt högre. Med den fortgående ökningen av cam- ping synes å ena sidan ökade intäkter kunna förväntas men å andra sidan är att vänta, att skärpta krav på drivande av campingrörelse kommer att uppställas, vilket för rörelseidkaren kommer att medföra ökade investe- ringar. Expropriationsdomstolen finner de nu anförda synpunkterna för- anleda, att en på längre sikt beräknad intäkt av campingrörelsen bör skat- tas till 8 000 kr om året.
Beträffande kapitaliseringen av avkastningen anför svarandena vid ex— propriationsdomstolen: Kapitalvärdet av rörelsens nettoavkastning bör med
hänsyn till rådande ränteläge beräknas efter en räntefot av 4,5 %. Även om sommaren 1959 var ur väderlekssynpunkt gynnsam kan man vara över- tygad om att avkastningen i framtiden icke kommer att sjunka. Med hän— syn till den hastiga utveckling bilismen undergår samt till införandet av fria lördagar kommer säkerligen campingrörelsen att öka år från år. Kom- munen anför: Fastighetsägarnas bedömning av campingrörelsens framtida lönsamhet är i överkant och optimistisk. Kommunen åberopar en lantmä- tares vittnesmål av innehåll bl. a. att det är mycket riskfyllt att på lång sikt bedriva en bad— och campingrörelse i enskild regi, att det säkert allt- mer kommer att från det allmännas sida nedläggas pengar på bad- och campingplatser och att lägre kapitaliseringsprocent än 10—12 inte bör komma ifråga. Ordföranden i kommunens hälsovårdsnämnd uppger bl.a.: Kommunen anser med hänsyn till de förhållanden under vilka camping- rörelsen bedrivits, att camping på detta område inte kan fortsätta i samma utsträckning som förut. Kommunen vill ha en tidsenlig campingplats. Skall en sådan drivas, måste en investering ske på 40 000—50 000 kr för sani- tära anordningar.
Expropriationsdomstolen anser att ersättning för förlorad avkastning av campingrörelsen bör utgå för 20 år och kapitaliseras efter en räntesats av 7 %. Avkastningsvärdet blir då (8 000 )( 10,594 :) 84 752 kr.
Hovrätten, där uppgift lämnats om inkomsterna sommaren 1960, yttrar bl. a.: Vid övervägande av utredningen och under hänsynstagande till det tätbebyggelsevärde marken haft 1 januari 1948 och till de betydande utgif- ter, som för framtiden kan beräknas komma att vara förenade med cam- pingrörelsen för tillgodoseende av sanitära krav, anser hovrätten att man vid värderingen bör utgå från att rörelsen — omfattande förutom camping även badcafé och golfbana — lämnar en årlig nettoinkomst av 10 000 kr. Det får antagas att rörelsen, därest expropriation icke mellankommit, skulle ha kunnat under överskådlig tid framåt drivas efter i stort sett samma linjer som nu. Vid kapitalisering av nettoinkomsten skall därför hänsyn icke tagas till viss kapitaliseringstid. Kapitaliseringen bör ske efter en räntesats av 7 %. Löseskilling för nu ifrågavarande del av expropria-
tionsområdet skall alltså utgå med ( 100” om:) 142 857 kr. 7
Intrång å byggnader
Ägarna till Åsa 44 och 50 anför i denna del: Genom expropriationen tas ca 4/5 av brukningsenhetens mark i anspråk. Kommunen bör då anses skyl- dig ersätta fastighetsägarna 4/5 av värdet på de av expropriationen ej omfat- tade ekonomibyggnaderna.
Expropriationsdomstolen finner att den å expropriationsområdet belö- pande andelen i ekonomibyggnadernas värde ersatts genom löseskillingen för marken, varför ersättning för byggnader i princip inte kan utgå. Med
hänsyn till att viss tid kommer att förflyta innan byggnadsbeståndet kan anpassas till brukningsdelens minskade omfattning, finner domstolen dock att viss ersättning för intrång innebärande ökade underhållskostnader för ekonomibyggnaderna under en kortare tid skäligen bör utgå. Dessa kost- nader skattas av domstolen till 200 kr/år under en anpassningstid av 5 år. Hovrätten, dit endast markägarna i denna del vädjat, godtager expropria- tionsdomstolens bedömande.
Mistad arrendeinkomst
Domstolarna anser att löseskillingen för expropriationsområdet innefattar jämväl ersättning för mistad arrendeinkomst och ogillar förty yrkandet om särskild ersättning härför.
Expropriationsdomstolens i Hallands norra domsaga dom 17.10.1960, nr DE 1. Hovrättens för Västra Sverige dom 15.6.1961, nr IV: 122. (Kungl. Maj:ts beslut 12.7.1962, nr 621; ej disp.)
II: 0 9. Uddevalla/0. Bagge m.fl.: 1:16 ExprL (upplåtelse med tomträtt)
Expropriationsobjekt
Fastigheterna Unneröd 11 om ca 32 ha och 12 om ca 23 ha. Å Unneröd 11 finns följande byggnader: boningshus, ladugård, svinhus, hönshus med ved- bod m. m. samt potatiskällare. Unneröd 12 är obebyggd. Södra delen av expropriationsområdet, omfattande hela Unneröd 12 och ca 13 ha av 11, kallas Dalen, medan den norra delen benämnes Myrarna. Fastigheterna är belägna 1,5—2 km från stadens centrum.
Planförhållanden
Expropriationsfastigheterna omfattas inte av någon fastställd stadsplan eller byggnadsplan. Enligt ett av Vattenbyggnadsbyrån på uppdrag av sta- den åren 1947—1950 utarbetat förslag till generalplan för Uddevalla stad har fastigheterna ansetts lämpliga som bostadsområde, södra delen för blandad bebyggelse, dock huvudsakligen hyreshus, och norra delen såsom reservat för egnahemsbebyggelse. Fastigheterna gränsar på två sidor till stadsplanelagd och delvis bebyggd mark.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Staden yrkar, att löseskillingen för fastigheterna måtte bestämmas för Unneröd 11 till sammanlagt högst 304 000 kr och för Unneröd 12 till högst 35 000 kr.
Ägarna till Unneröd 11 yrkar, att löseskillingen måtte bestämmas till 1 236 236 kr, vari innefattas ersättning för växande skog, byggnader och trädgård, varjämte de yrkar ersättning dels för flyttningskostnader med 3 000 kr, dels för fördyrade bostadskostnader, beräknade till 2 000 kr/år eller motsvarande ett kapitaliserat värde av 20 000 kr. Ägaren till Unneröd 12 yrkar, att löseskillingen måtte bestämmas till 138 125 kr.
Värderingsprincip
Staden yrkar med hänsyn till att stadsplan eller byggnadsplan icke finns fastställd för expropriationsfastigheterna, att löseskillingarna måtte be-
stämmas särskilt med hänsyn till ortens pris. Markägarna hävdar, att löse- skillingen måtte bestämmas med hänsyn till fastigheternas hypotetiska avkastningsvärde eller således med hänsyn till den avkastning fastigheter- na vid ett planerat framtida effektivt utnyttjande kan ge. Såsom skäl här- för anför de bl. a.: Fastigheternas exploatering har varit aktuell i många år men staden har på ett högst anmärkningsvärt sätt hindrat ett effektivt utnyttjande av desamma och direkt förhindrat tillkomsten av stadsplan för fastigheterna. Markägarna åberopar en av arkitekten SAR Bjarni Sigurs uppgjord dispositionsplan med tillhörande, av civilingenjören Knut Norén uppgjord kalkyl för beräknandet av fastigheternas hypotetiska avkastnings- värde.
Expropriationsdomstolen konstaterar, att i målet hörda sakkunniga haft mot varandra stridande uppfattningar om lämpligheten i och för sig av Sigurs” dispositionsplan, att denna inte ens preliminärt eller i sina huvud- drag är godkänd av stadens myndigheter, att annan plan, beträffande vil— ken så skett, icke framlagts i målet samt att därför inget bestämt kan ut- sägas om i vilken utsträckning fastigheterna kommer att utnyttjas för tät- bebyggelse. Därefter finner domstolen, att metoden att genom en exploate- ringskalkyl framräkna råmarksvärdet såsom ett restvärde är alltför osäker, emedan markvärdet framkommer såsom skillnaden mellan de stora sum- mor som kalkylen upptager under inkomster och utgifter och följaktligen även en mindre variation i någon av dessa summor avsevärt kan inverka på markvärdet. Domstolen anser således, att en värdering med hänsyn sär— skilt till ortens pris bör, därest acceptabel utredning härutinnan förebragts, vara säkraste metoden för bestämmandet av fastigheternas rätta värden. Expropriationsdomstolen tillägger: I förevarande mål har emellertid mark- ägarna lagt ned förhållandevis mycket arbete med åtföljande höga kostna- der för uppgörande av en exploateringskalkyl, som sedan ingående grans- kats av staden. Även om domstolen i princip anser, att en exploateringskalkyl för ett område utan fastställd detaljplan är av ringa värde, vill domstolen dock i förevarande fall, när så vidlyftig utredning förebragts, något granska de framlagda kalkylerna under framhållande av att resultatet därav kan vara till kontroll av de priser, som framkomma genom användning av or- tens pris.
Hovrätten uttalar i detta avsnitt: Lika med expropriationsdomstolen anser hovrätten, att en värdering med hänsyn till ortens pris bör användas för bestämmande av fastigheternas rätta värde. Med hänsyn till den bebyggelse som är att förvänta därstädes finner hovrätten att, oavsett att stadsplan eller byggnadsplan icke finnes för expropriationsområdet, värderingen av marken även bör äga rum enligt avkastningsprincipen och att till grund för denna värdering bör läggas en preliminär planskiss för lämplig bebyg- gelse. Hovrätten undersöker därefter resultaten av värderingarna och gör en skälighetsavvägning.
Ortens pris
I målet förebragt, tämligen omfattande jämförelsematerial föranleder ex- propriationsdomstolen att åsätta expropriationsfastigheterna ett värde av 1: 55 kr/m2 för Unneröd 11 och 3 kr/m2 för Unneröd 12, eller totalt 500 000 kr resp. 70 000 kr.
Hovrätten anser, att ortens pris för fastigheterna bör ligga mellan 2 kr och 2: 25 kr/m2, motsvarande i runt tal 643 600—724 000 kr för Unneröd 11 och 46 000—51 800 kr för Unneröd 12.
Avkastningsvärdet
Expropriationsdomstolen finner det av domstolen beräknade avkastnings- värdet, ca 605 000 kr för båda fastigheterna tillsammans, icke föranleda frångående av det värde domstolen kommit till med tillämpning av orts- prismetoden (500 000 + 70 000 kr). Härvid framhåller domstolen, att belop- pet å 605 000 kr får anses innefatta den särskilda ersättning för bostadshus m. m., sammanlagt 43 000 kr (se nedan), som domstolen funnit skola utgå, då markersättningen beräknas enligt ortsprismetoden.
Till styrkande av det hypotetiska avkastningsvärdet åberopar markägar- na i hovrätten Sigurs' vid expropriationsdomstolen framlagda dispositions- plan, dispositionsplan I. Vidare åberopar de en ny av Sigurs i december 1958 upprättad dispositionsplan beträffande expropriationsområdet, dis- positionsplan II. Enligt Noréns exploateringskalkyl ger dispositionsplan I — ett diskonterat nuvärde av 1 410 532 kr. I en beskrivning till dispositions- plan II framhåller Sigurs att det, sedan han upprättat dispositionsplan I, framlagts bl. a. en i väsentliga delar omarbetad stadsplan för ett expropria- tionsfastigheterna angränsande område samt att detta föranlett markägar- na att framlägga dispositionsplan II. Norén har även upprättat en exploa- teringskalkyl med en bebyggelse i överensstämmelse med dispositionsplan II. Denna kalkyl utvisar ett diskonterat nuvärde av 1 941 717 kr. Mark- ägarna förklarar i hovrätten, att de stöder sina yrkanden i målet på dis- positionsplan I och den i anledning av denna upprättade exploateringskal- kylen samt att dispositionsplan II och den i anledning därav upprättade exploateringskalkylen ingivits för att visa, att dispositionsplan I och dess kalkyl är beräknad med mycket god marginal.
Hovrätten finner sig böra ta ställning till följande spörsmål vid upprät— tande av en exploateringskalkyl för framräknande av det hypotetiska av- kastningsvärdet: 1) exploateringstalet, 2) fördelningen av Våningsytan och beräkning av tomtmark för villor m. m., 3) bruttotomtpriset per m2 vå- ningsyta samt priset å tomtmark för villor m. m., 4) extraordinära grund- läggningskostnader, 5) extraordinära planeringskostnader, 6) gatu— och ledningskostnader, 7) kostnader för parkeringsplatser, 8) kostnader för planteringar, 9) administrationskostnader, 10) anordningar för vattenför- sörjning, 11) ränteförlust och räntefaktor, 12) exploateringstid. Av hovrät- tens dom framgår beträffande punkterna 1, 3, 5, 6, 8 och 10 bl. a. följande:
1) Exploateringstalet Exploateringstalet enligt dispositionsplan I utgör för Dalen 0,5 och för hela expropriationsområdet 0,32. Enligt dispositionsplan II blir motsvarande siffror 0,56 och 0,36. Sigurs' dispositionsplaner innehåller 110—120 000 1112 våningsyta bostäder. Staden hävdar, att Sigurs” planer innebär alltför inten- sivt utnyttjande, och anser med hänvisning till upprättade generalplane- förslag, att ett utnyttjande motsvarande 70—75 000 m2 våningsyta vore rimligt. I hovrätten har såsom vittnen hörts bl. a. professorn Lennart Rönn- mark och civilingenjören Harald Frölén, vilka åberopats av markägarna. Rönnmark uttalar bl. a.: Utnyttjandet av området enligt dispositionsplan I överensstämmer med vad som tillämpas för de nya områdena i Göteborg och Uddevalla, vilket enligt Rönnmarks mening är ett för litet utnyttjande. Under det senaste decenniet har det gjorts misstag i Sverige genom att om- rådena för bostadsbebyggelse utnyttjas för litet. Sett från moderna stads— planesynpunkter borde man utnyttja expropriationsområdet ännu mer än Sigurs föreslagit. Rönnmark anser ungefär 20 % ökning av bruttovånings- ytan enligt dispositionsplan I vara rimlig. Frölén anför bl. a.: De exploate- ringstal Sigurs” dispositionsplaner innehåller är numera låga exploaterings- tal. Bostadsstyrelsen har många gånger anmärkt på att markområden är för dåligt utnyttjade. Under de senaste tre åren har utnyttjandet stigit så att det nu i medeltal är ungefär 50 %—igt för Stockholms-trakten. Hovrätten uttalar bl. a.: De i dispositionsplan I upptagna kopplade punkthusen kom- mer tydligen att utbytas mot andra hustyper. Även andra förändringar torde vara att påräkna vid expropriationsområdets bebyggande. Med den bevis- ning som i hovrätten förebragts anser sig hovrätten emellertid kunna vid kalkylens upprättande utgå från en bebyggelse med den sammanlagda vå- ningsyta för flerfamiljshus och handelsändamål och med den sammanlagda tomtyta för villor, kedjehus, radhus, garage och servicestation som disposi- tionsplan I upptager.
3) Bruttotomtpriset per 1112 våningsyta samt priset å tomtmark för villor m. m.
Sigurs räknar i en beskrivning över dispositionsplan I med ett bruttotomt- pris av 37: 50 kr/m2 våningsyta för flerfamiljshus, 75 kr/m2 våningsyta för handelsändamål, 6000 kr/tomt för villor, 5 000 kr/tomt för kedjehus och 3 000 kr/tomt för radhus, ävensom 25 kr/m2 för garagemark och 50 kr/m2 för mark till servicestation. I hovrätten förklarar markägarna, att ett brutto- tomtpris understigande 40 kr/m2 bostadsvåningsyta och 80 kr/m2 våningsyta för handelsändamål icke bör ifrågakomma och att priset bör vara för villor 6500 kr/tomt, för kedjehus 5500 kr/tomt, för radhus 3000 kr/tomt, för garage 27: 50 kr/m2 och för servicestation 50 kr/mg.
Staden bestrider, att tomtpriset för bostads- och handelsändamål beräk- nas högre än 35 kr och 70 kr/m2 våningsyta, men godtar de tomtmarkspri- ser Sigurs beräknat för villor, kedjehus, radhus, garage och servicestation.
Vittnesmål har avgivits av bl. a. Rönnmark och Frölén. Rönnmark: För priset per m2 våningsyta har en successiv ökning med ungefär 1 kr/år med- givits av bostadsstyrelsen. Sigurs” bedömning 37:50 kr är försiktig. Efter jämförelse med andra städer skulle Rönnmark själv gå närmare 40 kr. Frö- lén: Beträffande bruttotomtpriset per 1112 våningsyta förefaller det som om staden bundit sig vid att priserna från 1953 skall hållas. Det är märkligt, att staden kunnat gå med på en sådan överenskommelse. I Stockholm är det visserligen samma pris för bostadsvåningsyta som år 1948. Detta beror på att Stockholms stad ej har begärt ökning, vilket däremot alla andra städer gjort med positivt resultat. Stockholms stad kan ej höja sina priser för då skulle staden riskera att få svårt att få avsättning för lägenheterna i stadens ytterområden.
Hovrättens bedömning: De ökade exploateringskostnaderna motiverar i och för sig en höjning av bruttotomtpriset. En höjning av detta till det pris som Sigurs räknat med förefaller rimlig. Staden och bostadsstyrelsen har emellertid så sent som hösten 1958 varit ense om att tillämpa ett brutto- tomtpris av 35 kr/m2 bostadsvåningsyta. Ett godtagande i målet av tomt- priser, som icke med säkerhet kan beräknas bliva definitiva för expro- priationsområdet i vad avser möjligheterna för statlig belåning, medför att man kalkylmässigt måste göra en icke oväsentlig nedskrivning av rå- marksvärdet. För att undgå sådan nedskrivning anser sig hovrätten böra vid kalkylens upprättande utgå från de bruttotomtpriser staden medgivit eller 35 kr/m2 bostadsvåningsyta och 70 kr/m2 våningsyta för handelsända- mål, vilket i sin tur bör beaktas vid beräknande av kalkylens hållfasthet. Såvitt angår tomtmarkspriserna för villor, kedjehus, radhus, garage och servicestation giver utredningen icke stöd för högre priser än de av staden godtagna.
5) Extraordinära planeringskostnader Staden anser kalkylen skola belastas med sådana kostnader och åberopar, att desamma erfarenhetsmässigt uppkommer vid så intensivt utnyttjande av marken, som det här är fråga om. Markägarna gör gällande, att kostnader för planering av tomtmarken Hovrätten finner sådana förhållanden icke vara för handen, att exploa- teringskalkylen annat än i helt speciella fall, varom här ej är fråga. Vittnesbevisning förebringas å ömse sidor. Hovrätten finner sådana förhållanden inte vara för handen, att exploa- teringskalkylen bör belastas med extraordinära planeringskostnader.
6) Gatu- och ledningskostnader I Noréns exploateringskalkyl till dispositionsplan I har kostnaderna för gatorna beräknats till 777 800 kr, medan staden gör gällande, att samma kostnader bör beräknas till 1 151 000 kr. Avlopps- och dräneringskostna—
derna har i Noréns kalkyl beräknats till 434000 kr och av staden till 540 000 kr.
Sigurs anför vid vittnesförhör bl. a.: Att gatorna på Myrarna icke perma- nentats enligt dispositionsplan I beror på att han icke anser detta nödvän— digt. Skälet härtill är bl. a., att karaktären av huvudsakligt egnahemsom- råde i oberörd natur blir bättre tillgodosedd på detta sätt än om storstads- mässiga asfaltsgator dras genom området.
Efter redogörelse för utsagor av flera i målet hörda sakkunniga vittnen uttalar hovrätten bl. a.: Vad angår kostnaden för terrassering och belägg- ning av gatorna inom expropriationsområdet och för områdets förseende med avlopps- och dräneringsledningar anser sig hovrätten i förevarande fall, där exploateringen ej gärna kan tänkas äga rum annat än i stadens regi, i princip böra räkna med de kostnader staden har för sådana arbeten, därest kostnaderna ej visar sig vara oskäliga. Stadens biträdande byggnads— chef Björn Björnsson har uppgivit, att de av honom beräknade kostnader- na avser ett utförande som är standard i staden. Det finnes ej anledning att för expropriationsområdet frångå denna standard. —— Kostnaden för omläggning av avloppsledning söder om expropriationsområdet är direkt föranledd av expropriationsområdets exploatering för en befolkning av den storleksgrad dispositionsplan I förutsätter. Det torde vara brukligt, att ex- ploatör belastas med sådan kostnad, och hovrätten finner hinder ej före- ligga att i förevarande fall belasta exploateringskalkylen med den av sta- den begärda andelen av sagda kostnad.
8) Kostnader för planteringar Markägarna räknar i exploateringskalkylen med 50 000 kr i kostnader för gatuplanteringar. Staden gör gällande, att kalkylen bör belastas med 134 000 kr, utgörande kostnader för allmänna parker, lekplatser och gatuplante- ringar.
Hovrätten anser 73 5 BL inte ge stöd för att belasta exploateringskalkylen med planteringskostnader utöver kostnader för gatuplanteringar, vilka kostnader av hovrätten beräknas till det belopp markägarna medgivit.
10) Anordningar för vattenförsörjning Staden anser exploteringskalkylen höra, med hänsyn till bestämmelserna i 73 & BL, belastas med kostnaderna för områdets vattenförsörjning, beräk- nade till sammanlagt 366 000 kr, vari ingår 30 000 kr för en tryckförstärk- ningsanordning för Myrarna.
Markägarna bestrider detta påstående under framhållande bl. a., att sta- den täcker sina utgifter för vattenförsörjningen genom uttagande av vatten- avgifter och att bruttotomtpriset är beräknat under förutsättningen att ifrågavarande kostnad ej skall belasta exploateringskalkylen. Kostnaden för tryckförstärkningsanordning vitsordas såsom i och för sig skälig.
Hovrättens bedömning: Enligt den intill 1.7.1955 gällande lydelsen av 73 & BL kunde markexploatör icke åläggas att deltaga i kostnad för an- ordningar för vattenförsörjning. Numera kan han av Konungen i sam- band med stadsplanens fastställande åläggas detta i den mån så prövas skäligt. Huruvida och i vad mån Konungen skulle finna skäligt att vid en prövning enligt 73 & BL ålägga markägarna att bekosta anordningar för vattenförsörjning undandrager sig hovrättens bedömande. Med hänsyn till att frågan om sådant bekostande har betydelse för expropriationsersätt- ningens storlek, måste hovrätten till ledning för sin värdering själv verk- ställa en prövning liknande den, som enligt 73 5 skulle ankomma på Ko- nungen. Vid en sådan prövning finner hovrätten, att de bruttotomtpriser, som staden föreslagit och som hovrätten anser sig böra tillämpa i målet, framkommit under sådana betingelser att kostnaderna för vattenledningar inte inräknats i tomtpriset. Vid sådana förhållanden finner hovrätten det icke vara skäligt att vid exploateringskalkylens upprättande räkna med andra kostnader för anordningar för vattenförsörjning än att Unneröd 11, men ej Unneröd 12, belastas med kostnaden för tryckförstärkningsanord- ning, vilken kostnad kan skattas till 30 000 kr.
Staden gör slutligen gällande, att de kalkylmässigt framräknade rå- marksvärdena bör nedskrivas med ca 30 % med hänsyn till den risk ex- ploatören får ta av att exploateringen blir dyrbarare än kalkylen ger vid handen. Hovrätten finner någon sådan nedskrivning inte höra ifrågakom- ma, eftersom de i hovrättens kalkyl gjorda beräkningarna, särskilt på in- komstsidan, är försiktiga.
De råmarksvärden, som framkommit genom den av hovrätten uppställ- da exploateringskalkylen, eller 695 600 kr (2: 16 kr/m2) för Unneröd 11 och 51 600 kr (2: 24 kr/mz) för Unneröd 12, finner hovrätten stå i god överens- stämmelse med utredningen rörande ortens pris för ifrågavarande mark. På grund härav beräknar hovrätten värdet av marken till nämnda belopp.
Byggnader
Expropriationsdomstolen antecknar, att staden — under visst villkor som domstolen dock anser ej förtjäna beaktande — medgivit ersättning för bo- stadshus, källare, trädgård och hönshus med 43 000 kr, samt finner, att er- sättning för jordbrukets ekonomibyggnader ej skall utgå, eftersom det pris domstolen åsatt marken ligger avsevärt över markens jordbruksvärde. Hovrätten, som finner att något medgivande från stadens sida ej före- ligger, yttrar: Vid försäljning av jordbruksfastigheter inräknas regelmäs— sigt jordbrukets samtliga åbyggnader i markpriset. Beträffande bostads- huset finner hovrätten att, därest särskild ersättning skulle beräknas för detsamma med därtill hörande utrymmen och trädgård samt bostadshuset
6—813431
ej kan behållas sedan expropriationsområdet utbyggts, kalkylen rätteligen skulle belastas med denna ersättning. Det synes hovrätten uppenbart, att bostadshuset ej kan behållas efter områdets utbyggande. Ej heller torde bostadshuset äga något nettovärde vid rivning eller flyttning från platsen eller kunna i nämnvärd mån komma till användning under utbyggnads- tiden. Vid sådant förhållande och då ett kvadratmeterpris av 2: 16 kr, som innefattar ersättning för vad marken å Unneröd 11 är värd om den får be- byggas i den omfattning som hovrättens kalkyl giver vid handen, ligger avsevärt över gängse pris för jordbruksmark anser hovrätten byggnaderna å Unneröd 11 jämte trädgård vara ersatta genom den för marken beräknade löseskillingen.
Skog
Hovrätten uttalar: Hovrätten har vid sitt godtagande av att dispositionsplan I lägges till grund för markvärderingen räknat med att för ett ändamålsen- ligt ordnande av en bebyggelse av den omfattning, som dispositionsplan I förutsätter, erfordras hela expropriationsområdet. Att undantaga och sär- skilt värdera viss skogsmark inom Myrarna, såsom yrkats, kan därför icke komma ifråga. Den av hovrätten beräknade löseskillingen för marken får anses innefatta ersättning för dårå växande skog, såvitt angår den andel av expropriationsområdet, som kan beräknas bliva anslagen till kvarter. Såvitt angår mark, som kan beräknas bliva anslagen till gator, parker och andra allmänna platser, torde bestämmelsen i 71 5 andra stycket BL giva stöd för att ersättning skall utgå för växande skog å sådan mark i den mån avverk- ning kan ske utan att den blivande stadsplanens genomförande därigenom motverkas. Hovrätten uppskattar på anförda skäl den skog på Unneröd 11 som sålunda kan avverkas till 20 000 kr. Detta värde bör jämväl tillgodo— räknas markägarna. För Unneröd 12, som så gott som helt torde bliva kvar— tersmark, skall något tilläggsvärde för skog icke utgå.
Flyttnings- och fördyrade bostadskostnader Expropriationsdomstolen finner det av domstolen åsatta markpriset inne- fatta ersättning för flyttningskostnader och fördyrade bostadskostnader. Hovrätten yttrar, att sådan ersättning icke är förenlig med en värdering av Unneröd 11 efter den i målet tillämpade avkastningsmetoden.
Expropriationsdomstolen i Uddevalla dom 23.12.1957, nr DE 1. Hovrät- tens för Västra Sverige dom 26.6.1959, nr IV: 102.
II: U 1. Kungl. Maj:t och Kronan/ Gunnel Tiselius m.fl.: försvarsändamål
Expropriationsobjekt
Dels område om 653 ni2 av stadsäga nr 826, avsett att ingå i tomt nr 1 i. kvarteret Bergudden, dels 3 159 in2 av samma stadsäga och 118 ni2 av stads- äga nr 825, utgörande gata eller park, dels ock servitutsrätt å stadsäga m- 825 innebärande rätt att under markytan utföra och för all framtid bibe- hålla Vissa anläggningar (bergrum), dock icke till högre höjd än att fastig- hetsägarna kan använda marken till ett dj up av minst 12 m.
Planförhållanden Stadsplan för området fastställdes 22.9.1939.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Kronan tillträdde marken 8.12.1951. Kronan erbjuder 17: 50 kr/m2 för tomtmarken och 5 kr/m2 för gatu- och parkmarken samt en formell ersättning med 100 kr för upplåtelsen av servitutsrättigheterna.
Svarandena yrkar ersättning med 35 kr/m2 för all avstådd mark samt med 12 kr/m2 av fastigheternas totala area] (således även icke avstådd mark- areal) för s. k. bergrumsvärde. Ägaren av stadsägan 825 yrkar dessutom ersättning för minskat fastighetsvärde på grund av bergrumsanläggningen.
Tomtmark
Svarandena utgår från att tomtmarken i och för sig, om man jämför med omkringliggande tomtmark, har ett värde av 20 kr/m2 och att därtill bör läggas ett övervärde för det exproprierade områdets utomordentliga belä- genhet, som uppskattas till 15 kr/m2.
Expropriationsdomstolen anför bl. a.: Tomtpriserna vid de å ömse sidor åberopade försäljningarna är väsentligt varierande och rör dessutom i flera fall delar av staden, där tomtmarken icke kan anses likvärdig med den ifrågavarande. Att på grundval enbart av dessa priser komma till något rättvist bedömande av det ifrågavarande tomtvärdet låter sig icke göra. I detta sammanhang bör beaktas att den bostadsmarknadspolitik, som förts under de år varom fråga år (1944—1954), allmänt sett medfört en konstlad pressning av markpriserna. Fastigheten har otvivelaktigt till sin högst be- lägna del ett läge, som är ganska enastående i staden. Samtidigt får hån-
syn tagas till att byggnads-, lednings- och andra kostnader måste bli högst betydande i denna starkt sluttande bergterräng. Detta förhållande måste pressa tomtvärdet. Domstolen finner 20 kr/m2 motsvara markens värde vid tillträdet 8.12.1951.
I hovrätten, dit å ömse sidor fullföljts talan, åberopar markägarna två köpekontrakt från februari 1956 angående försäljning av områden i när- heten av expropriationsområdet för en köpeskilling motsvarande 35 resp. 40 kr/m2. Hovrätten finner emellertid de försålda områdena utgöra den för bebyggelse bäst lämpade marken i grannskapet, vilket i övrigt till följd av markens topografiska beskaffenhet —— berget går flerstädes i dagen, terrängen är ojämn och särskilt å tomten är sluttningen mycket brant — inte kan bebyggas utan avsevärda kostnader för sprängning och planering. Det kan därför enligt hovrätten inte förväntas, att expropriationsområdet ensamt eller tillsammans med annat angränsande område skulle kunna försäljas till samma höga pris, som avtalats i de omförmälda köpekontrak- ten. Hovrätten beaktar också, att den under tiden december 1951—feb- ruari 1956 inträdda penningvärdeförsämringen och utvecklingen under samma tid på fas-tighetsmarknaden torde ha medfört en viss förhöjning av fastighetspriserna. Hovrätten yttrar sig vidare angående övriga åberopade jämförelseobjekt och finner att högre värde än expropriationsdomstolen kommit till, 20 kr/m2, inte kan åsättas området.
Mark till gata eller park Parterna är ense om att enligt 162 5 BL ersättningen i förevarande fall skall bestämmas med hänsyn till det värde marken ansågs ha 1.1.1948 enligt dittills tillämpade grunder.
Expropriationsdomstolen yttrar: Markägarnas påstående, att gatu— och parkmarken då hade samma värde som omkringliggande tomtmark, har icke kunnat vederläggas av Kronan, varför detta värde skall läggas till grund för bedömningen av ersättningen. I fråga om värderingen av marken hänvisar domstolen till vad som anförts rörande tomtmarken. Vid bedöm- ningen måste särskilt beaktas svårigheten att planmässigt utnyttja de nu ifrågavarande fastigheterna med hänsyn till terrängens beskaffenhet och utseende. Härtill kommer att markens värde 1.1.1948 måste i anseende till läget å fastighetsmarknaden ha varit lägre än det domstolen ansett före- ligga i december 1951. På grund av det anförda finner domstolen att vår- det 1.1.1948 av den ifrågavarande marken bör uppskattas till 17 kr/m2.
Hovrätten anför: Vid nämnda tidpunkt (1.1.1948) torde ersättning för gatumark, varmed till mindre park utlagd mark lärer få anses jämställd, i allmänhet ha beräknats efter värdet å kringliggande tomtmark. Kronan har emellertid gjort gällande, att i den del av staden varom nu är fråga liksom även i därmed jämförliga stadsdelar sedan en lång följd av år ut— bildats och stadgats en prisnivå å i allmänhet 5 kr/m2 gatumark, och har till
stöd härför förebragt en omfattande utredning. Då nämnda utredning emel- lertid i huvudsak avser mindre, till gatumark avsedda områden och det icke kan anses uteslutet, att ovidkommande omständigheter påverkat pris- sättningen —— hänsyn till den gatumarksersättning, som eljest måste be- talas till staden, samtidigt träffad uppgörelse om intrångsersättning eller åtaganden in natura från stadens sida 111. m. — finner hovrätten anledning ej föreligga att frångå ovannämnda i allmänhet tillämpade värderingsnorm, enligt vilken värdet av kringliggande tomtmark lägges till grund för löse- skillingens bestämmande. Vid värderingen av nu ifrågavarande mark skall därför beaktas i huvudsak samma utredning som beträffande tomtmarken; dock skall ersättningen i förevarande fall motsvara markens värde 1.1.1948, beräknad i penningar efter det vid tillträdet i december 1951 rådande pen- ningvärdet. Vid jämförelse med de områden som beaktats vid tomtmarkens värdering finner hovrätten väl, att de högre belägna delarna av nu ifråga— varande områden får antagas ha ett något högre värde än förstnämnda områden. Å andra sidan måste, såsom expropriationsdomstolen funnit, i anseende till läget å fastighetsmarknaden markens värde 1.1.1948 ha varit lägre än i december 1951. Hovrätten finner vid beaktande av samtliga om- ständigheter och således jämväl den penningvärdeförsämring, som inträtt under tiden januari 1948—december 1951, värdet av nu ifrågavarande mark böra uppskattas till 20 kr/m2.
S. k. bergrumsvärde Expropriationsdomstolen yttrar bl. a.: Det är ostridigt, att svarandena icke före det ifrågavarande anläggning blev aktuell hyst planer på att själva utföra någon anläggning i berget eller haft någon spekulant på bergutrym- met. Kretsen av framtida spekulanter på bergrum torde sannolikt inskrän- ka sig till Kronan, kommunen och en del större industrier. För egen del förfogar Västerås stad redan över stora egna bergutrymmen. Svarandena har icke visat, att hittills någon spekulant på bergrum uppträtt, och ej hel- ler gjort sannolikt att någon efterfrågan kan uppstå. Att de industrier som skulle kunna komma i fråga kan anse det lämpligt att för sin verksamhet anlägga bergrum inom staden är mycket ovisst. Utredningen visar även, att det finnes möjlighet att på ett antal platser utöver dem som nu tagits i an- språk anordna bergrum i staden. En förutsättning för att svarandena skall kunna tillerkännas ersättning för mistningen av bergutrymmet är att detta kan visas representera ett ekonomiskt värde. Svarandena har icke ens gjort detta sannolikt. Don_rstolen finner till följd härav, att svarandena icke kan vara berättigade till de yrkade ersättningarna.
Hovrätten anför: Ifrågavarande bergrum är beläget i en stadsdel, vari enligt stadsplanen endast mindre bostadshus, i allmänhet endast friståen- de sådana, må uppföras, och på stort avstånd från mark, avsedd till in- dustriområde. Med undantag av bergrum, avsedda för förvaring av flytan-
de varor, har bergrum för industriellt eller annat kommersiellt ändamål hitintills icke uppförts utan statligt stöd. De båda största industrierna i staden torde redan disponera mark, varå vissa bergrumsanläggningar pro- jekterats. På grund härav och på av expropriationsdomstolen i övrigt an- förda skäl finner hovrätten markägarna ej berättigade till yrkade ersätt- ningar.
Minskat fastighetsvärde på grund av bergrumsanläggningen Expropriationsdomstolen anför: Den ifrågavarande anläggningen är ut- förd på sådant djup under markytan, att markägaren icke för normal be- byggelse kan ha någon olägenhet av anläggningen. Att såsom påståtts an- läggningens blotta befintlighet, även om inga påtagliga olägenheter av den— samma kan påvisas, skulle påverka fastighetsspekulanter rent känslomäs- sigt och att fastighetsvärdet på så sätt skulle väsentligt nedgå, finner dom- stolen icke troligt. Ersättning bör därför enligt domstolens mening ej utgå för minskat fastighetsvärde.
Hovrätten yttrar: Med hänsyn till vad i målet blivit upplyst rörande be- skaffenheten av bergrumsanläggningen, det ändamål för vilket anlägg- ningen är avsedd samt på av expropriationsdomstolen i övrigt åberopade grunder finner hovrätten ej troligt, att anläggningen kommer att förorsaka någon beaktansvärd minskning av fastighetsvärdet.
Expropriationsdomstolens i Västerås dom 22.12.1955, nr DE 2. Svea hov- rätts dom 9.7.1956, nr 111: T 38.
II: X_5. Ljusdals köping/Elin Andersson: gata och park (41 & BL)
Expropriationsobjekt
Stadsäga nr 145 om 114 m2, belägen i centrum av köpingen. Stadsägan är bebyggd med ett affärs- och bostadshus i två våningar och en med detta sammanbyggd verkstads— och lagerbyggnad i en våning. Båda byggnaderna är uppförda av trä, huvudbyggnaden med tak av plåt, och lär ha tillkommit omkring år 1900. Vid syn har expropriationsdomstolen funnit att byggna— dernas underhåll är eftersatt, dock ej i en kafélokal, som inrymmes i huvud— byggnaden.
Planförhållanden Enligt gällande stadsplan är den till stadsägan hörande marken avsedd till gata och park.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning
Sakkunniga å ömse sidor har med utgångspunkt från en beräknad hyres- inkomst framräknat ett avkastningsvärde för fastigheten. Köpingens sak- kunnige har beräknat avkastningsvärdet till 13 000 kr, svarandens sakkun- niga till 32 800 kr. Köpingen erbjuder en löseskilling av 16 500 kr, svaran- den yrkar 32 800 kr.
Expropriationsdomstolen antecknar till en början, att de sakkunniga synes ha likvärdig kompetens att värdera tätortsfastigheter samt att de, ehuru de begagnat samma metod för värderingen, likväl kommit till vitt skilda slutresultat. Domstolen gör i första hand en värdering av fastigheten med utgångspunkt från dess avkastning vid nuvarande användning. Dom- stolen går igenom de olika posterna hyresinkomster, driftskostnader, kapi— talkostnader och erforderliga avskrivningar. Bestämmandet av byggnader- nas återstående livslängd finner domstolen vara den vanskligaste faktorn vid beräkning av avkastningsvärdet. Den återstående livslängden har be— räknats till 10 år av köpingens sakkunnige och till 25 år av svarandens sak- kunniga. Domstolen överväger ingående denna fråga dock utan att fatta preciserad ståndpunkt. Med avseende å den av de sakkunniga begagnade Värderingsmetoden anmärker expropriationsdomstolen, att den till sin natur är schematisk och ej kan göra anspråk på något större mått av exakthet, när — såsom i förevarande fall — ett flertal av de vid räkneoperationen använda faktorerna är tämligen osäkra, samt att slutresultatet, vartill man
på denna väg når fram, därför måste bedömas med tillbörlig försiktighet. På grund härav undersöker domstolen, om ledning för värderingen kan erhållas av ortens pris. Domstolen avvisar av svarandesidan åberopade hand- lingar rörande en tidigare ifrågasatt överlåtelse av fastigheten till köpingen med motivering, att deras innehåll ej utgör någon tillförlitlig grundval för bedömande av fastighetens dåvarande marknadsvärde. I övrigt föreligger i målet endast ett jämförelseköp. Domstolen finner, att den med detta köp avsedda fastigheten i flera avseenden är likartad med expropriationsfastig— heten men att denna bör åsättas ett värde avsevärt understigande värdet å jämförelsefastigheten. Vid övervägande av samtliga omständigheter finner domstolen stadsägan 145 skäligen kunna åsättas ett nuvärde av 20 000 kr.
Hovrätten, dit Elin Andersson vädjat, yttrar bl. a.: Utredningen om jäm- förelseköpet tillåter endast en osäker bedömning av värdet på stadsägan 145 och kan icke ensam läggas till grund för värderingen. Vad i målet upp- lysts om ett preliminärt avtal 1953 mellan Elin Andersson och köpingen om försäljning av fastigheten kan icke helt frånkännas betydelse men utgör likväl icke tillförlitlig grund för bedömningen. Fastighetens värde bör av nu anförda skäl bestämmas med huvudsaklig ledning av dess avkastning. Hovrätten gör en beräkning av nettoinkomsten av fastigheten och anför där- efter beträffande byggnadernas återstående livslängd, att underrätten icke uttalat sig för någon viss bestämd tid men tydligtvis ansett en tid av 25 år vara för lång. Hovrätten, som ansluter sig till denna bedömning, finner en beräknad livslängd av 20 år i vart fall ej vara för låg. Hovrättens beräk- ning, med hänsyn främst till nu angivna förhållanden, av fastighetens av- kastningsvärde ger till resultat en löseskilling, som i huvudsak överens- stämmer med den av expropriationsdomstolen bestämda. Hovrätten finner därför ej skäl att frångå denna.
Expropriationsdomstolens i Västra Hälsinglands domsaga dom 30.6.1959, nr DEL 4. Hovrättens för Nedre Norrland dom 26.11.1959, nr VT 131.
HI: X 1. Söderhamn/J . Nyberg: lasarett
Expropriationsobjekt och planförhållanden Med bostadshus bebyggd fastighet utanför stadsplanelagt område.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Nyberg yrkar, förutom markersättning och ersättning för byggnader, vidare gottgörelse med 2 219 kr för buskar och träd, 5 000 kr för mistat skönhets— värde i trädgården, 1 000 kr för flyttningskostnad, 14 000 kr i merkostnad för uppförande av likvärdigt bostadshus samt 19 000 kr för ideell skada bestående i avsaknad av trädgård, tid att kultivera ny trädgård, besvär med anskaffande av ny fastighet. Staden medger, förutom viss ersättning för mark och byggnader, dels 2 219 kr för buskar och träd, dels 3 000 kr för flyttningskostnader, personligt besvär m. 111. Övriga ersättningskrav bestrids av staden.
Expropriationsdomstolen fastställer den av staden bjudna ersättningen 2 219 kr för buskar och träd samt 3 000 kr för flyttningskostnader och per- sonligt besvär och obehag. _ Talan i den delen fullföljes inte.
Ersättningen för mistat skönhetsvårde i trädgård, 5 000 kr, finner expro- priationsdomstolen sakna laga grund.
Hovrätten yttrar i denna del: Utredningen visar, att anläggningen äger ett särskilt skönhetsvårde utöver värdet av de till anläggningen hörande tråden och buskarna. Nyberg måste anses berättigad till ersättning för för- lusten av angivna skönhetsvårde. Storleken av denna ersättning bör be— stämmas främst med utgångspunkt från vad det skulle, utöver ovan nämn- da belopp å 2 219 kr, kosta att åstadkomma en annan anläggning liknande den förlorade. Denna kostnad kan antagas uppgå till åtminstone 2 000 kr. Hovrätten finner förty, att Nyberg i förevarande hänseende skall tillerkän- nas ersättning med 2 000 kr.
Expropriationsdomstolen anför i anledning av yrkandet om ersättning för merkostnad för uppförande av likvärdigt bostadshus, att staden erbju- dit Nyberg att från staden för 5 kr/m2 (: vad staden erbjuder för den ex- proprierade fastigheten) förvärva tomt inte långt från nu ifrågavarande fas- tighet för att dårå uppföra en bostadsbyggnad. Domstolen konstaterar, att
uppförandet av ett nytt bostadshus av ungefär samma storlek som det gamla skulle kosta 35 000 kr och att kostnaden för den av staden erbjudna tomten uppgår till 4610 kr och tomtplaneringskostnaden till 2 580 kr, summa 42 190 kr. Den nya fastighet Nyberg enligt detta förslag skulle komma att äga skulle enligt domstolen för honom vara av väsentligt mera bestående och högre värde än den fastighet han nu äger och därtill vara belägen inom stadsplan. Om Nyberg tillerkännes skillnaden mellan å ena sidan nyss- nämnda summabelopp och å andra sidan det belopp expropriationsdomsto- len utdömer i ersättning för den exproprierade marken och byggnaden, sammanlagt 38 470 kr, finner expropriationsdomstolen, att Nyberg skulle befinna sig i ett ekonomiskt läge i nu förevarande avseenden, som icke under några förhållanden för honom innebär en förmögenhetsförlust. Dom— stolen finner honom därför böra tillerkännas denna mellanskillnad, 3 720 kr.
Hovrätten, dit Nyberg ensam fullföljt talan, finner ej skäl till annat bedö— mande än det, vartill expropriationsdomstolen kommit.
Vad slutligen angår yrkandet om ersättning med 19 000 kr för ideell ska- da finner expropriationsdomstolen yrkandet sakna laga grund utom i vad avser besvär med anskaffande av ny fastighet, varutinnan emellertid gott- görelse innefattas i beloppet ä 3 000 kr för — jämte flyttningskostnad _ personligt obehag och besvär. —— I denna del fullfölj es inte talan.
Expropriationsdomstolens i Söderhamn dom 23.6.1954, nr DExpr. 2. Svea hovrätts dom 21.12.1954, nr 111: T 69. (Kungl. Maj:ts beslut 18.6.1955, nr 547; ej disp.)
H: Y 4. Hämösand/ G.E. Thorsell: gata (41 & BL)
Expro priationsob jekt
275 In2 av stadsäga nr 388, hel om ca 1 160 m2. Stadsägan är bebyggd med boningshus och två uthus, varav det större är inrett till bostad. Uthusen är belägna på inlösningsområdet, som år bevuxet med björkar och granar.
Planförhållanden
Enligt stadsplan fastställd 1927 skall stadsägan i huvudsak motsvara en tomt. Enligt stadsplaneändringar fastställda 1950 och 1952 skall 275 1112 av stadsägan utläggas till gatumark i Poppelvägen, som delar stadsägan i två delar.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning
Staden bjuder för marken 1 237: 05 kr, motsvarande ett pris av 4: 50 kr/mz, för det större uthuset 1 000 kr, för det mindre uthuset 200 kr, för ett äppel- träd 100 kr och för minskat bruksvärde å restfastigheten 100 kr. Thorsell yrkar ersättning med för marken 8 kr/m2, för det större uthuset 8 000 kr, för det mindre uthuset 400 kr, för uppsättande av staket 432 kr samt för allmänt intrång, bestående i att ett på den avsedda gatumarken stående vackert granbestånd blir förstört samt att kommunikationen mellan fastig- hetens två återstående delar måste ske över gatan, 6 000 kr.
Marken
Expropriationsdomstolen: Staden har under de sist förflutna åren upplåtit mer än 20 tomter inom ifrågavarande område till ett pris av 4: 50 kr/m2 färdigexploaterad mark. Detta är även det högsta pris, som vederbörande myndighet godkänner inom området vid beviljande av statliga lån för egna— hem. Något skäl som föranleder till avvikelse från nämnda pris då det gäl- ler nu ifrågavarande mark har inte förebragts. Ersättningen för marken bestämmes följaktligen till det belopp staden erbjudit.
Hovrätten finner lika med expropriationsdomstolen, att ersättningen för sj älva marken bör bestämmas till 4: 50 kr/m2.
Växande träd
Staden bestrider ersättningsyrkandet med motivering, att tråden icke är planterade utan naturvuxna och därför bör ingå i råmarkspriset. Expro-
priationsdomstolen finner staden icke kunna undgå skyldighet att utge ersättning för, utom själva markvärdet, även värdet av växande träd med dessas rotvärde jämte ett förväntningsvärde på grund av förtidig avverk- ning.
Hovrätten ansluter sig till denna bedömning.
Byggnader
Expropriationsdomstolen gör beträffande det större uthuset dels en beräk- ning av avkastningsvärdet, dels en värdering per m3 byggnadsvolym, beräk— nad som nybyggnad till 1952 års priser med 30 års avskrivning. Vid beräk- ningen av avkastningsvärdet sker kapitalisering efter gällande kapitalräk- ningsränta, 2,5 %. Metoden ger ett värde av 7 400 kr. Vid den senare värde- ringsmetoden antages byggnadens livslängd vara 60 år och räntesatsen 4 % och värdet blir 8 175 kr. Expropriationsdomstolen konstaterar, att nå- gon säker hållpunkt för bestämmande av ortens pris icke föreligger, men finner med hänsyn till nyssnämnda värden, att det icke utan skäl kan an- tas, att det av Thorsell yrkade beloppet ungefär motsvarar ortspriset. Det yrkade beloppet utdömes.
Hovrätten finner ej skäl frångå det av expropriationsdomstolen utdömda ersättningsbeloppet.
Intrång å restfastighet
Fastigheten delas i två delar genom utläggandet av gatan. På den ena delen ligger boningshuset och på den andra delen finns ett potatisland på om- kring 100 m2. Expropriationsdomstolen yttrar: Det är uppenbart att gatans framdragande innebär ett avsevärt intrång i möjligheterna att bruka den obebyggda delen. Härtill kommer att det kan vara tvivelaktigt om inne- havet av denna del kan medföra rätt att tillösa sig erforderlig mark för bil- dandet av en tomt. Expropriationsdomstolen finner intrånget böra bestäm- mas till 50 % av det till 2 800 kr uppskattade värdet av den obebyggda de- len. Den av Thorsell yrkade ersättningen för uppförande av staket finner expropriationsdomstolen sakna fog, då stängsel endast får uppföras efter byggnadsnämndens föreskrift och sådan föreskrift icke meddelats för ifråga- Varande område.
I hovrätten, dit båda parterna vädjat i denna fråga, förklarar sig staden beredd att av Thorsell inköpa den del av stadsägan, som efter gatans fram- dragande kommer att var obebyggd. Staden hänvisar dessutom till att den har möjlighet att till Thorsell överlåta ett område, som angränsar den del av stadsägan där det större bostadshuset ligger. Hovrätten: Genom en för— ändring av stadsägans område på av staden nu angivet sätt torde kunna bildas en tomt, som ansluter sig till gällande stadsplan och således medför byggnadsrätt. Enär en dylik förändring måste anses medföra påtagliga för- delar för Thorsell och vara ägnad att avsevärt förminska genom gatumarks-
inlösningen uppkommande intrång, bör ersättning för intrång bestämmas med utgångspunkt från att ifrågavarande förändring kommer till stånd. Vad som i sådant fall bör föranleda ersättning för intrång å restfastighet utgör —— då vad Thorsell erhåller vid en överlåtelse till staden kan antagas upp- väga hans utgift för inköp av motsvarande mark —— i första hand kostnaden för viss planering av det nya området, så att det kommer i ett med den ursprungliga fastigheten likartat skick. Skälig ersättning härför anser hov- rätten kunna bestämmas till 1 500 kr. Även med en dylik planering skulle emellertid fastigheten icke bliva lika skyddad mot insyn som förut. Dess- utom bör hänsyn tagas till att Poppelvägen kommer att gå endast omkring 3 m från boningshuset. För dessa olägenheter bör ersättning utgå. Slutligen bör beaktas Thorsells yrkande om ersättning för uppsättande av nytt staket. Staden har härutinnan icke ens påstått, att i den för området gällande stads— planen något förbud mot anordnande av stängsel föreskrivits. Ej heller har, såvitt i målet framkommit, något sådant förbud meddelats av bygg- nadsnämnden. I målet har icke förebragts någon omständighet på grund varav skulle kunna slutas att Thorsell, därest förenämnda förändring av restfastighetens område komme till stånd, icke skulle äga uppsätta stäng— sel jämväl i de nytillkomna gränserna för fastigheten. Med hänsyn härtill och då Thorsells anspråk på att även efter inlösningen få ha sin fastighet inhägnad, framstår som befogat, bör Thorsell erhålla gottgörelse jämväl i nämnda hänseende. För ovannämnda olägenheter ävensom kostnaden för
uppförande av staket bör gottgörelse utgå med sammanlagt 1 500 kr. Hov- rätten utdömer alltså i ersättning för intrång å restfastighet tillhopa 3 000 kr.
Personligt intrång
Expropriationsdomstolen yttrar bl. a.: Thorsells boningshus, som hittills legat avskärmat av grandungen och därigenom även skyddad för nordost- liga vindar, kommer efter framdragandet av gatan att ligga endast 3 meter från denna och helt öppet mot angränsande tätbebyggelse. Att dessa förhål- landen måste anses innefatta ett avsevärt intrång finner expropriations- domstolen uppenbart. För Thorsell personligen måste intrånget i form av en betydande försämring i fastighetens användbarhet och trevnad gå avse— värt utöver vad som kan betecknas som intrång å restfastigheten. Under stadsplaneärendets handläggning har Thorsell även kraftigt protesterat mot stadsplanens utformning beträffande hans fastighet. På grund av vad så- lunda anförts finner expropriationsdomstolen Thorsell skäligen berättigad till ersättning jämväl för personligt intrång. Ersättningen bestämmes till 4 000 kr.
Hovrätten, dit å ömse sidor fullföljts talan i denna del, anför: Genom en förändring av restfastighetens område i enlighet med stadens erbjudande måste antagas, att Thorsell skulle komma att åsamkas vissa smärre utgif-
ter och visst besvär, varutinnan Thorsell bör erhålla gottgörelse men som icke kan anses ersatt genom den för intrång å restfastigheten bestämda ersättningen. Med hänsyn härtill finner hovrätten Thorsell böra tillerkän— nas ersättning för personligt intrång med 500 kr.
Expropriationsdomstolens i Härnösand dom 22.10.1954, nr Expr. D 1. Hov- rättens för Nedre Norrland dom 7.5.1955, nr VT 45.
III: Z 1. Undersåkers kommun/ES. Ouchterlony: 1: 16 ExprL (tätbebyggelse)
Expropriationsobjekt Stadsäga nr 161 om 66 090 m2, belägen i Järpens municipalsamhälle.
Planförhållanden
I stadsplaneförslag upprättat under åren 1946—1948 utgör 52 500 m2 kvar- tersmark, 4000 1112 park och 9 590 m2 gata. Detta förslag blev antaget av municipalfullmäktige 1951 men har därefter under år 1953 undergått Vissa ändringar. Detta ändrade stadsplaneförslag som i allt väsentligt överens— stämmer med det tidigare har ännu inte antagits men har legat till grund för två av länsstyrelsen meddelade dispenser från nybyggnadsförbud för området. Enligt det ändrade stadsplaneförslaget är 45 770 m2 avsedda för enskild bebyggelse i 2—3 våningar, 1 200 m2 för bebyggelse för allmänt ändamål, 7 320 m2 för park och 11 800 m2 för gata.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning
Kommunen bjuder ersättning i ett för allt med 75 420 kr, vilken ersättning motsvarar 1: 25 kr/m2 kvarters- och parkka samt 0: 50 kr/m2 gatumark. 'Svaranden begär ersättning med 240 000 kr däri inräknat värdet av växande skog och befintliga byggnader (lador).
Marken
Expropriationsdomstolen konstaterar, att marken med hänsyn till belägen- het invid tidigare stadsplanelagt och bebyggt område får anses ha tätbe- byggelsevärde. Domstolen uttalar bl. a., att det senast företedda stadsplane- förslaget bör läggas till grund för bedömande av markens fördelning i kvar- tersmark och mark för gator och allmänna platser samt av bebyggelserät— ten inom de såsom byggnadskvarter disponerade områdena samt att hän- syn skall tas till den tid, som beräknas förflyta, innan området tages i an— språk för avsedd bebyggelse. Vidare yttrar expropriationsdomstolen: Prin- cipen bör vara att fastighetsägaren erhåller en sådan ersättning, att han kom- mer i samma ekonomiska ställning som om han själv under förhandenva— rande förutsättningar exploaterat marken för bebyggelse. Härvid bör be— aktas — förutom att enligt gällande byggnadslagstiftning vederbörande kommun och planmyndigheter i allt väsentligt har bestämmanderätten om och när ett visst område skall tagas i anspråk för tätbebyggelse samt huru
detaljplanläggningen skall utformas -— att tätbebyggelse ej lämpligen kan komma till stånd, förrän erforderliga gemensamma anordningar för trafik, avlopp och vattenförsörjning anlagts, att anläggning av sådana ge- mensamma anordningar i regel drager betydande kostnader samt att det numera knappast kan antagas, att en kommun ombesörjer och bekostar an- läggningen av sådana gemensamma anordningar å mark, som därefter ex- ploateras av enskild markägare, utan kostnad för denne. Domstolen hän- visar i detta sammanhang till 70 och 73 55 BL och fortsätter: I princip bör beräknas dels å ena sidan inkomsterna enligt ortens pris och fastighetens avkastning vid försäljning av de färdiga tomterna med de erforderliga an- läggningarna för trafik och avlopp iordningställda, dels å andra sidan kost— naden för terrassering och beläggning av gator, för erforderliga avlopps- ledningar, för administration och, där så kan befinnas erforderligt, för extra grundkostnader. Skillnaden, diskonterad till nuvärde, bör utgöra vär- det å själva marken. För mark som åtgår för gator och allmänna platser bör ej beräknas något särskilt värde enär avsättandet i erforderlig och skälig omfattning av sådan mark utgör en förutsättning för exploaterandet av byggnadskvarteren. En sådan beräkning ger emellertid i regel som resultat relativt stora belopp för såväl inkomster som utgifter och ett relativt litet belopp för skillnaden eller själva markvärdet. Härav följer att risk för osä- kerhet och fel i uppskattningen måste föreligga i icke obetydlig grad. På grund härav och enär i detta fall ett bedömande av ortens pris ansetts kunna ske lättare för själva råmarksvärdet å byggnadskvarteren har rätten ansett sig böra använda sistnämnda metod. Expropriationsdomstolen uppskattar härefter kvartersmarkens råmarksvärde (2 kr/m2 för huvuddelen och 1: 50 —5 kr/m2 för vissa områden) och diskonterar det totala värdet med hänsyn till antagen exploateringstid, sex år, till ett nuvärde. Såsom räntefot använé des 4 %. Ett nuvärde av 81 800 kr erhålles.
Hovrätten, dit å ömse sidor fullföljts talan, finner med hänvisning till planförslagen, att marken, oaktat den ännu icke slutgiltigt planlagts, bör anses ha tätbebyggelsevärde, samt anser lika med expropriationsdomstolen, att detta bör beräknas under antagande att markens exploatering kommer att ske i enlighet med det senast upprättade planförslaget. Den genomsnitt- liga exploateringstiden för området antas även av hovrätten utgöra sex år. Beträffande valet av räntefot vid beräknande av diskonteringsfaktorn finner hovrätten med hänsyn till det allmänna ränteläget vid tidpunkten för kom- munens tillträde av marken (4.12.1954) 4 % böra tillämpas. Med beaktande av det anförda finner hovrätten vad i målet förekommit med avseende å bestämmandet av markens nuvärde icke innefatta anledning frångå expro- priationsdomstolens bedömande på denna punkt.
Skogen
I målet anlitad sakkunnig har uppskattat rotvärdet å den växande skogen samt skadan av förtidig avverkning. Härvid har avdrag ej gjorts för förvalt-
ningskostnader och övriga allmänna omkostnader, enär de allmänna kost- naderna för svarandens återstående skogsmarksinnehav ansetts ej nämn- värt minskas genom avståendet av den mindre del som stadsägan 161 utgör. Expropriationsdomstolen yttrar bl.a.: Det bör förutsättas att, därest sva- randen själv exploaterat stadsägan för bebyggelse, han låtit avverka skogen i så stor omfattning, som varit lämplig med hänsyn till bebyggelsen. Härvid hade han fått vidkännas skadan av förtidig avverkning. Någon särskild er- sättning för sådan skada bör således icke utgå. Vidare hade han själv för- orsakat en överflyttning av allmänna omkostnader till sitt återstående skogs- marksinnehav. I princip bör därför i detta fall avdrag ske för allmänna om- kostnader vid uppskattning av rotvärdet. Med hänsyn härtill och till den omständigheten att i vart fall på den mark, som skall utgöra park, en del träd varå rotvärde beräknats bör lämnas kvar, för att området ur trevnads- synpunkt skall anses vara lämpligt för bebyggelse, anser rätten att den av svaranden yrkade höj ningen av rotvärdet ej bör bifallas.
I hovrätten, dit båda parterna fullföljt talan, gör kommunen gällande, att den Ouchterlony tillkommande ersättningen för skogen bör nedsättas med hänsyn till att Ouchterlony, därest han själv exploaterat marken, hade tvingats kvarlämna en avsevärd del av skogen å de delar av området, som är avsedda som parker och kvartersmark. Häremot invänder Ouchterlony, att värderingen av skogen omfattar endast grövre nu avverkningsbar skog men att på området finns även klenare skog i en myckenhet, som är fullt tillräcklig för att tillgodose rimliga anspråk på växande skog för såväl par- kerna som tomtmarken. Hovrätten konstaterar, att denna invändning icke vederlagts av utredningen i målet, och anför vidare: Då således icke visats, att skog behövt kvarlämnas å området i större utsträckning än Ouchterlony gjort gällande, finner hovrätten, att av kommunen yrkad nedsättning av den för skogen utgående ersättningen icke bör ske. Å andra sidan finner hov— rätten lika med expropriationsdomstolen, att någon ersättning för förtidig avverkning icke bör utgå.
Expropriationsdomstolens i Jämtlands västra domsaga dom 10.6.1955,
nr DE 1. Hovrättens för Nedre Norrland dom 15.11.1955, nr VT 118. (Kungl. Maj:ts beslut 2.11.1956, nr 919; ej disp.)
7—313431
II: AC 3. Malå kommun/F. H. Bergström m. H.: 1: 16 12qu (tätbebyggelse)
Expropriationsobjekt 7 581 1112 av fastigheten Malåträsk 174. Området är beläget i centrum av sam- hället Malåträsk och sträcker sig norrut från dess huvudgata Storgatan.
Planförhållanden
Enligt stadsplan fastställd 1949 skall 6 740 1112 utgöra tomtmark (i kvarte- ren Häggen och Enen) och 840 m2 ingå i Backgatan. Enligt ändrad stads— plan, innebärande bl. a. gatubreddning, skall 6 530 m2 utgöra kvartersmark och 1 051 1112 gata. Stadsplaneåndringen fastställdes 30.9.1959, således efter expropriationsdomstolens 6.11.1958 meddelade dom i målet, men hade dock dessförinnan antagits av kommunen.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Kommunen erbjuder 1: 50 kr/m2 för tomtmark och 0:80 kr/m2 för gatu- mark. Kommunen anser härvid att arealerna tomt- resp. gatumark enligt förslaget till stadsplaneändring är avgörande. Kommunen erbjuder dess- utom ersättning för intrång å jordbruk, som drives på Malåträsk 174, efter 1 kr/m2 av tomtmarken. Svaranden yrkar ersättning efter 3: 50 kr/m2 för all mark som inlöses. Dessutom yrkar de ersättning för intrång å jordbru- ket med 10 000 kr och för intrång å fastighetens bostadshus genom Back- gatans framdragande tätt intill byggnaden med 5 000 kr.
Marken Svaranden åberopar bl. a., att det redan 1946 erlagts 3: 50 kr/m2 för två vid Storgatan belägna fastigheter inom sedermera kvarteret Häggen, att den ena av dessa fastigheter visserligen därefter varit föremål för flera för- säljningar, varvid köpehandlingarna upptagit lägre priser, men att dessa senare priser inte är de verkligen erlagda utan bestämts med hänsyn till länsbostadsnämndens inställning till tomtpriserna. Kommunen genmäler bl. a.: Förklaringen till de höga priserna på tomtmark i slutet av 40-talet är, att det under lång tid rått byggnadsförbud inom samhället till dess stads- plan-en fastställdes år 1949 och att detta medfört mycket stor efterfrågan å tomtmark med stegrade priser som följd.
Expropriationsdomstolen yttrar efter redogörelse för av parterna fram- lagda ortsprisutredningar bl. a.: Ifråga om de arealer av expropriationsom-
rådet, som skall ersättas såsom tomt- resp. gatumark, skall den fastställda planen (1949 års plan) vara avgörande. Vid bedömande av tomtmarkens värde är att beakta, att en del av marken inom kvarteret Häggen är belägen vid Storgatan, där vatten- och avloppsledningar är framdragna, under det att för återstoden av den tomtmark som skall exproprieras anordningar för markens exploatering för bebyggelse — gator och erforderliga ledningar —— ännu ej finns anlagda. För området invid Storgatan, innehållande ca 1 000 m2 och utgörande en byggnadstomt, må i betraktande av att priset vid de ursprungliga upplåtelserna av jämförelsefastigheterna år 1946 utgjort 3: 50 kr/m2 och att en av dessa fastigheter bebyggts med flerfamiljshus, marker- sättningen bestämmas efter det av svarandena begärda priset 3: 50 kr/m2. Be- träffande återstoden av tomtmarken enligt 1949 års plan, avsedd för egna- hemsbebyggelse, anser domstolen densamma till läge och beskaffenhet vara jämförlig med den mark inom annan del av samhället, som varit föremål för domstolens värdering i mål handlagda vid domstolen åren 1952 och 1953, varvid ersättning bestämts efter ett nettomarkpris av 1:50 kr/m2. Rätten finner det i målet icke vara ådagalagt, att under tiden efter nämnda måls avgörande tomtpriserna inom Malåträsks samhälle undergått någon förändring av betydelse för ersättningsfrågan. Nu ifrågavarande del av tomt- marken bör förty ersättas efter det av kommunen bjudna priset 1: 50 kr/m2. Vad slutligen angår gatumarken må ersättning härför likasom i före— nämnda, tidigare avgjorda mål beståmmas att utgå med 0: 80 kr/m2.
I hovrätten, dit endast markägarna vädjat, godtar kommunen värderingen av det invid Storgatan belägna området ä 1 000 m2. Hovrätten antecknar bl. a., att den övriga marken till skillnad från området vid Storgatan saknar anslutning till färdigställd gata och till anlagda vatten— och avloppsled- ningar och att det år ostridigt, att tomtmarken enligt stadsplanen får bebyg- gas med 2-vånings flerfamiljshus. Beträffande vissa till jämförelse åbero- pade förvärv uttalar hovrätten, att vid dessa köp tomtmarken varit klar för exploatering för egnahemsbebyggelse men att å andra sidan marken till beskaffenhet och läge varit sämre än den mark, för vilken ersättning nu skall bestämmas. Hovrätten kommer liksom expropriationsdomstolen fram till att ifrågavarande tomtmark bör värderas till 1: 50 kr/m2 och finner ävenledes, att någon stegring av detta pris ej ägt rum under senare år. Be- träffande gatumarken uttalar hovrätten: Visserligen har i 1952 års expro- priationsmål yrkats — av en sakägare —— och bestämts ersättning efter ett pris av 0: 80 kr/m2 för sådan mark. Och i 1953 års mål har expropriations— domstolen bestämt ersättning efter enahanda pris för gatumark, därvid åberopats bland annat att högre ersättning ej fordrats i 1952 års mål. Emel- lertid har, såvitt utretts, icke någon frivillig överlåtelse av mark, därvid sär- skilt pris för gatumark bestämts, förekommit. Vid sådant förhållande och med hänsyn till vad åberopade köp visa rörande markpris före planfaststäl- lelsen 1949 finner hovrätten anledning ej föreligga att i förevarande fall ut-
gå från att gatumarkens värde avviker från värdet av kringliggande tomt- mark. Gatumarken bör förty värderas till 1: 50 kr/m2.
J ordbruksintrång Expropriationsdomstolen antecknar bl. a.: Enär marken ersätts såsom tomtmark och gatumark, skall i och för sig icke härutöver utgå ersättning för intrång å jordbruk genom markens avstående.
Hovrätten finner, att någon gottgörelse för jordbruksintrång _ utöver vad kommunen medgivit —— uppenbarligen icke kan ifrågakomma.
Intrång å bostadshuset Expropriationsdomstolen antecknar bl. a., att mangårdsbyggnaden till Malå- träsk 174 är belägen inom kvarteret Enen, att från expropriationen undan- tagits det område varå fastighetens byggnader ligger, att Backgatans norra gränslinje kommer att gå ungefär en halv meter från södra fasaden av mangårdsbyggnaden men att norra gränsen för själva körbanan blir be- lägen två meter längre ut från byggnaden och att körbanan på grund av markens lutning mot söder kommer att ligga lägre än byggnadens sockel. Det är vidare upplyst, att byggnaden, som saknar källarvåning, har provi- sorisk anslutning till en grannfastighets vattenledning. Domstolen finner, att visst intrång uppkommer i form av insyn och snöröjning men att å andra sidan gatan även blir till nytta för fastighetens ägare, bl. a. därigenom att tungan av att hålla utfartsväg fram till Storgatan upphör och att servis- ledningar för anslutning till samhällets vatten- och avloppsledning avse- värt förkortas. Ett visst överskjutande men får dock enligt domstolen anses uppkomma, för vilket ersättning skäligen må bestämmas till 1 000 kr.
Hovrätten uttalar, att 1 000 kr får anses vara skälig ersättning för in- trång å bostadshuset.
Expropriationsdomstolens i Västerbottens norra domsaga dom 6.11.1958, nr 1. Hovrättens för Övre Norrland dom 10.11.1959, nr 1: T 55.
III: AC 5. Skellefteå landskommun/N. J. Söderlund: skoländamål
Expropriationsobjekt Ca 13 000 nr2 av Böle 22 i Sunnanå municipalsamhälle. En ägoväg passerar över området.
Planförhållanden
Förslag till stadsplan för del av samhället har upprättats år 1953. Förslaget har antagits av municipalfullmäktige men är ännu ej fastställt. Expropria— tionsområdet är beläget invid befintlig skoltomt och är avsett till ytterligare utökning av denna. I planförslaget är området liksom den befintliga skol- tomten avsatt för allmänt ändamål. Enligt förslaget angränsas expropria- tionsområdet av gata och park, jämväl belägna å Böle 22.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning
Kommunen bjuder ersättning för marken med 2: 50 kr/mg. Svaranden yr- kar, dels att kommunen skall åläggas att lösa — utom själva expropria— tionsområdet — även halva gatumarken och halva parkmarken söder där- om, dels att ersättning för hela arealen, tillhopa 14 522 m2, bestämmes till 7: 50 kr/m2. Dessutom yrkar Söderlund ersättning för intrång å jordbruks— driften genom minskad bärighet med 10 000 kr, för avstående av ågovägen med 10 000 kr samt för försvårade brukningsförhållanden å kvarvarande mark med 1 000 kr. Kommunen bestrider skyldighet att lösa mark utöver kvartersmarken och att utge ersättning utöver marklösen.
Marken
Expropriationsdomstolen finner laga grund för Söderlunds yrkande, att kommunen skall åläggas inlösa gatu- och parkmark intill expropriations- området, ej föreligga. — Talan i denna del fullföljes ej.
Beträffande priserna på tomtmark åberopar Söderlund ett antal försälj- ningar av mark för tomtändamål inom orten och framhåller vidare bl. a.: I expropriationsmål har hovrätten för Övre Norrland funnit, att Skellefteå stad genom sin monopolställning i viss mån kunnat dirigera prissättningen. Inom Sunnanå municipalsamhälle har bostadsstyrelsen och länsbostads- nämnden på enahanda sått dirigerat prissättningen, därigenom att egna- hemslån icke beviljats om tomtkostnaden varit för hög. Följden har blivit, att egnahemsbyggaren i allra flesta fall betalar ett pris enligt köpebrevet
och ett annat i verkligheten. Detta torde vara allmänt känt. Alla köpebrev till köpare med egnahemslån bör därför utgallras såsom icke representa- tiva ifråga om ortens pris. Söderlund tillägger beträffande frågan om rå- markspris: Samhället har icke väckt fråga om gatukostnadsbestämmelser. Praxis hittills har varit, att tomtköparna själva fått bekosta vatten, avlopp och gata. Vatten- och avloppsnätet har sedan efterhand och i mån av till- gång på pengar inlösts av samhället. Med undantag för fastigheten Böle 4139 saknas för samtliga av Söderlund omförmälda tomter vatten och avlopp och i de flesta fall även väg. Den mark som skall exproprieras är belägen efter nuvarande kustlandsvägen, som är samfälld för hemmanen Böle nr 1—4. I vägens östra sida ligger Hammarns vatten- och avloppsledning, som numera övertagits av municipalsamhället. Anslutningsavgiften för vatten och av- lopp utgör tillhopa 500 kr. Någon gatumarksersättning för kustlandsvägen kan icke ifrågakomma, ej heller någon gatubyggnadskostnadsersättning el- ler ersättning för vatten- och avloppsledningars nedläggande. Marken utgö- res av mjålsblandad jord och är stenfri. Normala grundläggningskostnader kan således sägas råda. Råmarksvärdet ansluter sig därför mycket nära till den planerade och färdiga tomten.
Kommunen genmäler: Då stadsplaneförslaget icke är fastställt vet man icke med säkerhet huru förhållandena kommer att bli. Man måste utgå från en jämförelse med lika belägen tomtmark inom samhället. Härvid bör räk- nas med ett medelpris. Vid bedömande av tomtmarkens värde måste hänsyn tagas till de statliga lånemyndigheternas beslut ifråga om högsta godkända tomtpris, då ju bebyggande av de flesta tomterna måste finansieras med statliga lån.
Expropriationsdomstolen granskar åberopade jämförelseköp samt anmär- ker, att det i målet icke visats, om eller i vad mån de köpeskillingar, som upptagits i de åberopade köpehandlingarna, på sätt Söderlund påstått un- derskrider de verkliga köpeskillingarna. Domstolen yttrar vidare: Enligt stadsplaneförslaget är de delar av Söderlunds fastighet, som skall dispone- ras för enskild bebyggelse, avsedda att bebyggas delvis med enplans fristå- ende bostadshus och delvis med tvåvånings radhus. För planområdets väs- ter om Söderlunds fastighet belägna delar upptager förslaget huvudsakligen tvåplansbebyggelse, dels sluten och dels fristående. På grundval av den ut- redning, som sålunda och i övrigt förebragts i målet, anser domstolen att inlösningsområdet bör ersättas efter ett värde av 3 kr/m'l.
Hovrätten, dit å ömse sidor fullföljts talan betr. markersättningen, gör ej ändring i expropriationsdomstolens dom.
Intrång å restfastighet Expropriationsdomstolen yttrar: Det intrång i jordbruksnäringen, som Sö- derlund kan anses ha lidit genom minskning av inägoarealen, skall anses ersatt genom att marken värderats såsom tomtmark. Domstolen finner, att
Söderlund åsamkas visst mått av olägenhet genom avstående av ägovägen och genom försvårad brukning av kvarvarande åkerareal. Ersättning för detta intrång bestämmes till 500 kronor.
Hovrätten, dit båda parterna fullföljt talan, gör ingen ändring härut- innan.
Expropriationsdomstolens i Västerbottens norra domsaga dom 26.10.1955, nr 2. Hovrättens för Övre Norrland dom 26.6.1956, nr I: T 23. (Kungl. Maj:ts beslut 2.12.l958, nr 1151; ej disp.)
II: BD 2. Korpilombolo kommun/dödsboet efter Wilhelmina Isaksson m. fl.: 1:16 ExprL (tätbebyggelse)
Expropriationsobjekt I Korpilombolo kyrkby belägna områden om sammanlagt ca 17 ha, bestå- ende av åker, äng, skogsmark och övrig mark.
Planförhållanden
Byggnadsplan för Korpilombolo kyrkby har inte blivit fastställd. Två plan— förslag har utarbetats, det ena 1947 upptagande ca 300 nya tomter, det andra 1948 upptagande endast 120 nya tomter. Sedan expropriationstillstånd med— delats har ytterligare ett förslag upprättats. Byggnads- och avstyckningsför- bud beslöts 1946 och utomplansbestämmelser meddelades 1947.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Kommunen anser, att markvärdet bör bestämmas efter jordbruksvärdet men att viss del av området skäligen bör tillerkännas visst tätbebyggelse- värde och därför värderas till 1 kr/m2. Svarandena yrkar väsentligt högre ersättning, synbarligen under antagande att all marken äger tätbebyggelse- värde.
Frågan om tätbebyggelsevärde föreligger Expropriationsdomstolen upptar först till bedömande frågan om någon del av expropriationsområdet har tomtmarksvärde. Efter en redogörelse för bl. a. folkökningen, fastighetsbildningen och bebyggelsen inom byn under senare år antar domstolen, att det framtida behovet av byggnadstomter kan beräknas till fyra per år, dock för de närmaste två åren möjligen det dubbla. Vidare yttrar domstolen: Kommunen har uppgivit, att annan byggnads- verksamhet icke för närvarande förekommer på orten än sådan, som fi- nansieras medelst statliga eller kommunala lån, och svarandena har i denna del invänt allenast, att detta inte är någon undantagslös regel. Emellertid måste vid värderingen av expropriationsområdet hänsyn tagas ej endast till behovet av mark utan även till den samlade tillgången på sådan mark. Att ur expropriationsmedgivandet draga längre gående slutsatser än att behov av mark för tätbebyggelse föreligger samt att den mark medgivandet avser kan tillgodose detta behov är enligt domstolens förmenande icke lagligen grundat. Efter omnämnande av planförslagen fortsätter domstolen: Vad som förekommit beträffande dessa planförslag har enligt domstolens åsikt
icke medfört någon förändring av markvärdena för expropriationsområdet, helst som kommunen fortfarande äger möjlighet att dirigera bebyggelsen till annat håll. Domstolen utgår därför från de tätbebyggelsevärden, som må föreligga oavsett planförslagen. Domstolen redogör för den nuvarande be- byggelsens utsträckning och belägenhet samt antecknar, att den i huvud- sak är förlagd utmed de viktigaste vägarna. Domstolen anför vidare: Därest någon dirigering av bebyggelsen icke skulle förekomma från myndigheter- nas sida, kan man med skäl antaga, att den ännu outnyttjade tomtmark, som ligger utmed de befintliga vägarna, skulle i första hand exploateras. Sådan mark finnes icke endast inom expropriationsområdet, utan även i den norra delen av byn. Tätbebyggelsevärde måste antagas tillkomma jämväl vissa andra delar av expropriationsfastigheten, beroende på markens cen— trala läge i förhållande till den befintliga bebyggelsen, och på samma grund får det antagas, att all mark i närheten av affärsgatan har visst tätbebyg- gelsevärde. På grund av det anförda kan det skäligen antagas, att omkring hälften av blivande bebyggelse skulle, utan myndigheternas ingripande, ha förlagts utanför expropriationsområdet, medan återstoden förlagts på sist- nämnda område, i första hand på vissa, av domstolen närmare angivna markområden, vilka domstolen därför anser ha tätbebyggelsevärde. Denna mark förslår till 35—40 tomtplatser. Då hänsyn tages till att sådant värde tillkommer ungefär samma antal tomtplatser utom expropriationsområdet synes det domstolen _ med hänsyn till utvecklingstendensen inom byn och därav betingat markbehov samt till beskaffenheten och belägenheten av återstående mark inom expropriationsområdet — uteslutet att någon del av den återstående marken kan anses äga tätbebyggelsevärde. För övriga delar av expropriationsområdet skall därför jordbruks- eller skogsbruks- värdet läggas till grund för värderingen.
Hovrätten, dit endast markägarna vädjat, anför i denna del, efter redo- görelse för parternas argumentering och viss bevisning: Frågan om sär- skilt tätbebyggelsevärde skall åsättas marken bör bedömas med hänsyn till vid tiden för expropriationsdomstolens dom föreliggande rimlig förväntan att marken skall komma att bli använd för tätbebyggelse. Den omständig— heten, att tillstånd till expropriation erhållits, kan emellertid inte föranleda till att hela det exproprierade område då skall anses ha haft tätbebyggelse- värde. Det senast upprättade planförslaget kan inte heller tillmätas större betydelse vid frågans bedömande; hänsyn måste i stället främst tas till be- folkningsutvecklingen i samhället och det därmed sammanhängande be- hovet av tomtmark samt till markens belägenhet i förhållande till vägar och samhällets affärscentrum. I fråga om befolkningsutvecklingen är bedöman- det vanskligt. Den omständigheten, att kommunen sökt tillstånd att expro- priera ett så omfattande område, utvisar emellertid att från kommunens sida en utveckling av samhället varit förutsedd. Efter att ha övervägt ytter- ligare synpunkter på frågan om samhällets utveckling godtar hovrätten expropriationsdomstolens domskäl i fråga om behovet av tomtmark samt
ansluter sig till expropriationsdomstolens bedömning av vilka delar av expropriationsområdet, som bör tillerkännas tätbebyggelsevärde.
Värderingen av mark, som anses ha tätbebyggelsevärde (angående värde- ringen av mark utan tätbebyggelsevärde råder ej tvist).
Härutinnan uttalar domstolarna, att ortens pris är avgörande. Detta be- räknas genom en analys av tomtförsäljningar inom byn. Domstolarna vär- derar olika ägofigurer inom expropriationsområdet var för sig och tar där- vid hänsyn till bl. a. markens lämplighet för bebyggelse, huruvida marken är belägen vid väg eller icke och kostnader för utfartsgata, dränering m. m. ävensom antagen exploateringstid. Såväl hovrätten som expropriationsdom- stolen anser, att reduktion för vägmarksåtgång icke bör anslutas till före— liggande planförslag utan bedömas efter normalförhållanden.
Rörande värderingen av de olika ägofigurerna återges här endast vad hovrätten upptar angående ägofigurerna 32—34: Området är beläget i när- heten av Affärsgatan och Övertorneåvågen. I målet är ostridigt, att områ- det är sumpigt och svårtillgängligt. Hovrätten redogör vidare i denna del för 4 vittnesmål, som avgivits av en länsbostadsdirektör och tre distrikts- lantmätare.
1: Det erfordras mycket kostsamma åtgärder för dränering av området och det är därför icke lämpligt för bebyggelse. Möjligen kan det efter dräne- ring användas till park. Planeringskostnaderna blir dock i så fall stora. Vitt- net har icke närmare undersökt dräneringsförhållandena.
2: Bebyggelse på området förutsätter investeringar för dränering. Med hänsyn till läget kan man tänka sig någon form av tätbebyggelse på områ- det, men det är tveksamt om det blir någon efterfrågan på tomtmark där. Värdet är således svårbedömt men kan kanske bestämmas till 0: 30—0: 50 kr/m2.
3: Dränering av området vållar inga större besvär eller kostnader efter- som området ligger betydligt högre än den närbelägna sjön Korpilombolo- järvi, som skall mottaga wdräneringsvattnet. Området är därför väl lämpat för bebyggelse med hyreshus. Närheten till byns centrum och till landsväg måste beaktas vid värderingen.
4: innefattar bekräftelse av vittnesmål 3. Hovrätten yttrar vidare: Oaktat området icke är av god beskaffenhet kan det med hänsyn till vittnesmålen 2—4 icke anses visat, att området är olämpligt för bebyggelse. Det måste emellertid antagas, att området trots sitt goda läge icke på lång tid kommer att tagas i anspråk. Hovrätten finner råmarksvärdet för området i dess helhet skäligen kunna bestämmas till 0: 30 kr/m2.
Expropriationsdomstolens i Torneå domsaga dom 14.11.1953, nr E3. Hovrättens för Övre Norrland dom 1.10.1954, nr II: T 30.
II: BD 9. Boden/dödsboet efter G. T. Lindegren m.fl.: gata, park (41 & BL)
Expropriationsobjekt Stadsäga nr 580 om 765 m2 bebyggd med ett bostadshus och ett uthus.
Planförhållanden
Enligt stadsplan fastställd 1953 skall stadsägan utgöra gatumark och park- mark. Tidigare gällde stadsplan av 1932 enligt vilken stadsägan, med un- dantag av en mindre del som utgjorde gatumark, ingick i byggnadskvarter, för vilket planen medgav fristående tvåvåningsbebyggelse, huvudsakligen för bostadsändamål.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Staden erbjuder en löseskilling av 956: 80 kr för marken och 4 000 kr för åbyggnaderna. Svarandena kräver för marken 11 481: 60 kr, för åbyggna- derna 30 000 kr samt för träd och buskar 930 kr.
Mark
Expropriationsdomstolen yttrar bl. a.: Parterna år ense om att löseskil- lingen skall beståmmas efter fastighetens realvärde med hänsyn till den bebyggelserätt som medgavs enligt 1932 års stadsplan samt i det prisläge, som rådde vid stadens tillträde av området. Stadsägan har vid fastighets- taxeringen åsatts ett markvärde motsvarande ej fullt 4 kr/m2. Någon fast ortsprisnivå för markvärden finns icke i Boden. Av staden åberopade fyra försäljningar under åren 1954—1957 ger inte heller nämnvärd ledning för värderingen av stadsägan. Två av dessa fyra fall avser endast mindre mark- remsor — 146 1112 och 212 rn2 — och i de båda övriga fallen var marken be- byggd, varför någon slutsats om markvärdena ej kan dragas av köpeskil— lingarnas belopp. Domstolen finner vid övervägande av samtliga omstän- digheter att markersättningen skäligen bör bestämmas till 6 kr/m2. Här- utöver anser domstolen ersättning böra gäldas för trevnadsvärdet av träd och buskar, på området med skäliga ansedda 700 kr.
Hovrätten, dit endast staden fullföljt talan, uttalar beträffande vissa av staden åberopade jämförelseköp av mark i närheten av stadsägan 580 bl. a.: Icke vid någon av dessa försäljningar var köpeskillingen högre än omkring 1: 50 kr/m2. Emellertid är upplyst, att de med försäljningarna avsedda om- rådena, till dess förutsättningar för områdenas ändamålsenliga nyttjande
105 skapats genom år 1955 meddelat tillstånd till expropriation, huvudsakligen varit onyttjade och utan anslutning till gata. Härjämte är upplyst: Av för- säljningarna före år 1952 har en avsett, bland annat, områden med oregel- bunden form, å vilka bebyggelse ej fått ske; ytterligare en har avsett ore- gelbundet formade områden och en tredje har huvudsakligen rört gatumark. Av återstående två försäljningar före år 1952 har en avsett överlåtelse av ett antal områden för militärt flygfält. Den ena av 1952 års försäljningar har gällt kyrkojord, till stor del utgörande park- och gatumark; den andra har haft samband med markbyte. 1956 års försäljning har avsett ett flertal smärre områden, huvudsakligen utgörande för bebyggelse icke avsedd mark; försäljningen har kommit till stånd, sedan säljaren efter förflytt— ning i sin tjänst till annan ort velat skaffa sig fastighet därstädes. Med hän- syn till de sålunda upplysta förhållandena samt till av expropriationsdom- stolen anförda omständigheter finner hovrätten prissättningarna vid åbero— pade försäljningar icke kunna tillmätas någon större betydelse vid bestäm- mandet av värdet å marken inom stadsägan 580. Fastmera synes härvidlag stor vikt böra fästas vid vad utredningen visar beträffande taxeringsvärden å mark. I hovrätten är även utrett, att enligt stadsfullmäktiges i Boden be— slut 1958 egnahemstomter i närheten av stadsägan 580 säljes av staden till ett pris av 4 kr/m2, därvid staden åtager sig att svara för vissa gatukostna- der. Det må i detta sammanhang beaktas, att ägaren av 'den tomtmark, vari enligt 1932 års stadsplan stadsägan 580 skolat ingå, ostridigt icke skolat påföras gatukostnader. Med hänsyn till det anförda och till stadsägans för bebyggelse mycket gynnsamma läge och markbeskaffenhet bör _ oavsett byggnadernas mindre goda skick —— expropriationsdomstolens värdering av marken godtagas. Rörande ersättningen för träd och buskar råder ej tvist i hovrätten.
Byggnader Byggnaderna är i mindre gott skick. Staden yrkar, att byggnaderna måtte värderas med utgångspunkt från den avkastning som kan erhållas av dem i deras nuvarande skick. Expropriationsdomstolen anser dock, att detta värde inte bör läggas till grund för bestämmande av löseskillingen, eftersom ett fortsatt begagnande av byggnaderna i oförändrat skick måste antas inne- fatta det ur ekonomisk synpunkt mest ofördelaktiga utnyttjandet av fastig- heten. Domstolen uppskattar byggnadernas värde efter en jämförelse mel- lan dels avkastningsvärdet under förutsättning att bostadshuset bygges om och moderniseras (vilket är den av markägarna i målet tillämpade meto- den), dels även återanskaffningsvärdet av de befintliga byggnaderna med avdrag på grund av byggnadernas ålder och beskaffenhet i övrigt. Värdet bestämmes till 16 000 kr.
Hovrätten finner den av markägarna tillämpade metoden innefatta många ovissa faktorer. Hovrätten yttrar vidare bl. a. att vittnesmål, liksom vad
hovrätten iakttagit vid syn å fastigheten, väl bekräftar att bostadshuset är i hög grad omodernt och av låg standard men också utvisar, att huset har en god stomme och att det även i övrigt innehåller en hel del material av värde. Under dessa omständigheter och då på skäl, som expropriationsdom- stolen anfört, avkastningsvärdet (av byggnaderna i befintligt skick) ej bör läggas till grund för bestämmande av löseskillingen, finner hovrätten en uppskattning på grundval av återanskaffningsvårdet böra ske. Hovrätten uppskattar värdet till 12 000 kr.
Expropriationsdomstolens i Luleå domsaga dom 21.4.1958, nr DX 7. Hov- rättens för Övre Norrland dom 7.4.1959, nr II: T 9.
II: BD 11. Gällivare kommun/A. Alatalo m.fl.: Skoländamål
Expropriationsobjekt 5 720 in2 av Niilivare 34 i Gällivare socken.
Planförhållanden
Förfarande pågår för fastställande av byggnadsplan för Niilivare by. Ex— propriationsområdet är beläget inom det tilltänkta planområdet.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning
Parterna är ense om att marken skall värderas med hänsyn till ortens pris å mark där tätbebyggelse är att förvänta.
Kommunen bjuder 1: 30 kr/m2. Svarandena fordrar 3: 50 kr/m2. Expropriationsdomstolen antecknar till en början, att domstolen genom dom 16.3.1957, som vunnit laga kraft, avgjort expropriationsmål mellan saJnma parter beträffande samma område, som det nu är fråga om, och där- vid bestämt löseskillingen för marken till 1: 30 kr/mä, att expropriations- rätten enligt denna dom sedermera förverkats till följd av kommunens un- derlåtenhet att nedsätta expropriationsersättningen samt att nytt expro— priationsförfarande inletts.
Expropriationsdomstolen finner, att ett av markägarna åberopat, under expropriationsförfarandets gång upprättat »preliminärköpekontrakt>>, vari en person, som avsett att på expropriationsområdet bygga bostadshus och lokal för affärsrörelse, erbjudit 3: 50 kr/m2 för området, ej kan tillmätas betydelse i målet. Domstolen fäster däremot avseende vid, förutom vissa av kommunen under senare är gjorda markförvärv inom Niilivare by, vilka legat till grund för bedömningen i föregående mål, ytterligare ett, efter domen i det målet tillkommet markförvärv likaledes av kommunen. Det sistnämnda förvärvet omfattar ca 3 ha mark med befintliga byggnader och för detta betalade kommunen 68 390: 50 kr. I köpekontraktet rörande det- ta förvärv angavs — på kommunens förslag — att av köpeskillingen 9 100 kr belöpte på byggnaderna, 15 000 kronor utgjorde intrångsersättning och åter- stoden ersättning för marken. Expropriationsdomstolen anför bl. a.: Dom- stolen har besiktigat sistnämnda område jämte byggnader och har tagit del av föreliggande förslag till byggnadsplan. Härvid har framkommit, att den del av området, som är tjänlig för byggnadsändamål, ej omfattar mer än drygt halva arealen. Såvitt framkommit i målet, kan det ej anses ha va- rit motiverat med så hög intrångsersättning som den i köpekontraktet an-
givna. Det anförda ger enligt expropriationsdomstolens mening vid handen, att den verkliga ersättningen för tjänlig tomtmark varit ej oväsentligt högre än 1: 50 kr/m2. På grund av det anförda finner expropriationsdomstolen m2— priset för expropriationsområdet höra bestämmas till 1: 80 kr.
Hovrätten, dit å ömse sidor fullföljts talan, delar expropriationsdomsto- lens uppfattning rörande det av markägarna påstådda köpeanbudet ä 3: 50 kr/m2. Beträffande de av kommunen i hovrätten för bestämmande av orts- priset åberopade markförvärven, av vilka en del avser mark i andra orter, där fastställd byggnadsplan eller förslag till byggnadsplan föreligger, an— ser hovrätten i första hand de som gäller mark i Niilivare by böra läggas till grund vid bestämmande av markersättningen. I fråga om kommunens av expropriationsdomstolen berörda förvärv av ca 3 ha mark inom byn anför hovrätten bl. a.: Markägarna har gjort gällande att förvärvet icke motiverat någon som helst ersättning för intrång samt att jämväl den som intrångsersättning angivna summan därför i verkligheten utgjort ersätt- ning för marken. Kommunen har å sin sida icke förebragt någon utred— ning om vari det påstådda intrånget bestått. Det synes vid sådant förhål- lande icke osannolikt, att den i köpekontraktet angivna intrångsersätt- ningen i vart fall till en del avsett ersättning för marken. Hovrätten finner anledning ej föreligga att frångå expropriationsdomstolens markvärdering.
Expropriationsdomstolens i Gällivare domsaga dom 20.10.1958, nr DE. 1. Hovrättens för Övre Norrland dom 30.6.1959, nr II: T 29.
III: BD 3. Nedertorneå kommun/dödsboet efter Maria Mäki m. fl.: 1:16 ExprL (tätbebyggelse)
Expropriationsob jekt Ett område om ca 5,5 ha av fastigheterna Seskarö 25 m. fl. belägna på Ses- karön utanför Haparanda.
Planförhållanden
Området ingår i byggnadsplan fastställd 31.12.1951 och är avsett huvud- sakligen för egnahemsbebyggelse.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Kommunen erbjuder i löseskilling 13 286 kr. Svarandena yrkar, på grund- val av sakkunnigutlåtande, 133 796 kr. I utlåtandet uttalas, att 2: 25 kr/m2 kan anses såsom ett normalvärde å ortens pris för icke odlad jord och motsva- rande det verkliga värdet samt att, med utgångspunkt från detta pris så- som ett riktpris, värdet av odlad mark — med hänsyn till bl. a. de lägre planeringskostnaderna å sådan mark — icke skäligen bör understiga 3: 25 kr/m2. I vittnesmål har den sakkunnige bl. a. tillagt: Han äger icke när- mare kännedom om förhållandena på Seskarö utan bygger sina kalkyler på det faktum, att den byggnadsplan vari området ingår är fastställd. Han har konstaterat, att i ett fall ett mindre område på ön sålts för ett pris av 2: 25 kr/m2 och bygger i övrigt sin uppfattning om normalvärdet på priser från vissa orter på fastlandet såsom Gunnarsbyn, Överstbyn och Rånbyn i Råneå socken, Sangis i Nederkalix socken, Karungi i Karl Gustavs socken samt Alvik i Nederluleå socken. Han känner icke till folkmängdssiffrorna under senare är å Seskarö eller den sannolika framtida utvecklingen i detta hänseende men förmodar, att man räknar med en ökning av befolkningen. Ordföranden i kommunens byggnadsnämnd, tillika distrikslantmätare i kommunen, har i vittnesmål uppgivit bl. a.: Det är omöjligt att förutse öns framtida utveckling. De senaste åren har invånarantalet varit ganska kon- stant och det är föga sannolikt, att någon nämnvärd ökning av folkmäng- den kommer till stånd under överskådlig framtid. Under de senaste åren har endast enstaka avstyckningar företagits på ön, beroende på att man velat avvakta en planering av blivande bebyggelse. Vid försäljningar under åren 1942 till 1948 har tomtpriserna varierat mellan 0: 12 och 0: 36 kr/m2. I ett enda fall — det av svarandena åsyftade — har köparen nödgats betala
högre pris, eller 2: 25 kr/mE. Köparen befann sig i detta fall i ett nödläge. Det gällde kompletteringsköp av ca 400 m2 och om köparen ej förvärvade detta område skulle han ej fått byggnadslov. Seskarö saknar broförbindel- se med fastlandet, vilket torde vara ägnat att avsevärt hämma utvecklings- möjligheterna.
Expropriationsdomstolen uttalar bl. a.: Tomtpriserna är i likhet med andra nyttigheter underkastade lagen om tillgång och efterfrågan. Utom tillgången på tomter kommer tomtspekulanternas ekonomiska möjligheter att ytterst diktera priserna. Med hänsyn därtill kan man icke, såsom sva- randenas sakkunnige gjort, bortse från de speciella förhållanden som före- ligger på Seskarö. Efter att ha yttrat sig angående den ekonomiska och sociala utvecklingen på ön fortsätter domstolen: Öns isolerade läge, befolk- ningens sociala sammansättning och folkmängdskurvan torde ha övat ett avgörande inflytande på ej endast tomtpriserna utan även fastighetspri- serna på ön. Med hänsyn härtill är det oriktigt att bygga ett normalpris- begrepp på prisuppgifter från samhällen med helt andra livsbetingelser, särskilt om dessa samhällen är expanderande kommuncentra som exempel- vis Rånbyn, Karungi och Övertorneå. Beträffande det åberopade försälj— ningspriset å tomtmark på Seskarö, 2: 25 kr/m2, framgår av vittnesmål, att köparen befunnit sig i ett tvångsläge. Då köpet därjämte avsett en ytterst obetydlig areal, finner domstolen, att ett normalpris ingalunda kan byggas på detta isolerade fall. Domstolen utgår istället från de av kommunen åbe- ropade försäljningarna på ön åren 1942—4948 och tar hänsyn till penning— värdeförsämringen och värdestegringen på tomtmark under senare år. Från dessa bedömningsgrunder finner domstolen, att de bästa och mest välbe- lägna tomterna inom området, avsedda att utläggas på åkermark och utmed väg, kan anses ha ett värde av 1 kr/m2, att värdet av området i övrigt väl i någon mån får antagas ha ökats genom tillkomsten av byggnadsplanen och att på grund härav ett visst tomtmarksvärde bör åsättas hela området med undantag för mark, som enligt byggnadsplanen skall utläggas till väg, ävensom att jämväl mark, som utlägges till park eller lekplats, får anses ha visst tomtmarksvärde, medan vägmarken däremot bör åsättas allenast av- kastningsvärde. Hänsyn tas även till exploateringstid m. m. Domstolen be- stämmer det aktuella markvärdet till 26 010 kr.
Hovrätten, dit endast markägarna fullföljt talan, anför bl. a.: Vid bedö- mande av vilka försäljningar, som kan anses representativa för bestämman- det av markvärdet på Seskarö, måste beaktas närings- och befolkningsför- hållandena på ön. Beträffande den av kommunen förebragta ortsprisutred- ningen framhåller hovrätten bl. a.: Det kan visserligen icke uteslutas, att prissättningen vid försäljningarna påverkats av att säljare och köpare stått i grannskapsförhållande till varandra. Denna omständighet kan emellertid _ när någon nämnvärd inflyttning till ön ej äger rum eller kan påräknas —— icke i och för sig förringa överlåtelsernas värde som jämförelsemate-
8—313431
rial. Hovrätten finner, liksom expropriationsdomstolen, att markpriser— na på fastlandet inte kan läggas till grund för värderingen av tomt— marken, och anför därefter beträffande tre av markägarna åberopade köp på Seskarö, av vilka ett ej fullföljts, bl. a. följande: Beträffande ett av om- rådena, beläget i centrum av samhället, är upplyst, att kommunens avsikt med köpeanbudet var uppförandet av läkarmottagning och tandpoliklinik; det får antagas att markkostnaden med hänsyn till det avsedda byggnads- företagets betydelse och storlek haft en jämförelsevis underordnad bety- delse. Kommunens godtagande i detta fall av priset 2:25 kr/m2 kan för- modas ha inverkat på prissättningen vid en senare överlåtelse av del av området, varvid såsom expropriationsdomstolen anmärkt, köparen enligt vad vittnesmål utvisar befunnit sig i ett tvångsläge. Vad slutligen angår återstående område, 15 000 1112 skogsmark, som köpts 1943 av Statens Skogs- industrier för 1 kr/m2, måste hänsyn tagas till att köparens möjlighet att betala ett högt pris varit avsevärt större än vad som i allmänhet är fallet bland köpare av jord, åtminstone på Seskarö, samt att för ett industriföre— tag av den storleksordning varom här är fråga köpeskillingen för tomtmark ofta har endast underordnad betydelse. Hovrätten godtar expropriations— domstolens bedömning av markområdets värde.
Beträffande rättegångskostnaderna råder tvist såvitt gäller ersättningen till markägarnas sakkunnige. Expropriationsdomstolen yttrar bl. a.: Då den sakkunnige underlåtit att inhämta erforderliga uppgifter om ortsför— hållandena utan helt bortsett från dessa, finner domstolen hans värdering så bristfällig, att kommunen icke skäligen kan åläggas att gälda större del än hälften av kostnaderna för hans utlåtande och hörande såsom vittne.
Hovrätten anför bl. a.: Med hänsyn till målets beskaffenhet måste den sakkunniges arbete anses ha varit erforderligt. Vad i målet förekommit föranleder icke till annat antagande än att den sakkunnige åtminstone i stora drag känt till förhållandena på Seskarö. Av utlåtandet framgår väl, att han lagt andra synpunkter på markvärderingen än de, som hävdats av expropriationsdomstolen och hovrätten, samt åberopat jämförelsematerial, som ej av domstolarna godtagits. Anledning föreligger emellertid icke att med hänsyn härtill förmena markägarna att erhålla full ersättning för ut- redningen.
Expropriationsdomstolens i Torneå domsaga dom 27.6.1953, nr E.D. 1. Hovrättens för Övre Norrland dom 14.9.1954, nr II: T28. (Kungl. Maj:ts beslut 30.8.1955, nr 664; ej disp.)
III: BD 5. Boden/dödsboet efter W. Eriksson: 1: 16 ExprL (upplåtelse med tomträtt)
Expropriationsob jekt Två stadsägor med en areal av ca 8 ha, huvudsakligen åker.
Planförhållanden
Stadsägorna ingår i ett område av Bodens stad som 1904 lades under stads- plan. Ny stadsplan fastställdes 1932 för större delen av expropriationsom— rådet. Kvartersmark enligt denna stadsplan fick utnyttjas för fristående tvåvåningsbebyggelse. År 1955 antog stadsfullmäktige ett förslag till ändring av stadsplanen för ifrågavarande område. Förslaget fastställdes av Kungl. Maj:t 1957, varvid den norra delen av området undantogs från fastställel- sen. Anledningen till undantagandet var enligt uppgift ifrågasatt högre exploatering av områdets norra delar. Efter expropriationsdomstolens 1.9. 1959 meddelade dom, nämligen 17.6.1960, fastställde Kungl. Maj:t ett av byggnadsnämnden samma år antaget förslag till ändring av stadsplanen beträffande den undantagna delen av expropriationsområdet, innebärande ett mindre intensivt utnyttjande av marken än 1955 års planförslag utgick från.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Staden erbjuder 101 600 kr, motsvarande ca 1:25 kr/m2. Dödsboet yrkar 754 750 kr och grundar sitt yrkande på ett av sakkunnig person avgivet värderingsutlåtande.
Expropriationsdomstolen, som grundar sin värdering huvudsakligen på en exploateringskalkyl, finner beträffande norra delen av expropriations- området att 1932 års plan numera icke kan tänkas komma i tilllämpning. Domstolen finner sig i stället böra vid områdets värdering utgå från 1955 års planförslag och till det på detta sätt erhållna resultatet lägga en till- läggsersättning, uppskattningsvis bestämd med hänsyn till möjligheten av en för markägaren gynnsammare planläggning. Domstolens beräkning ger ett markvärde av 181 700 kr. Härtill lägger domstolen 20 000 kr på grund av förväntningar om gynnsammare planläggning.
Hovrätten, dit endast dödsboet fullföljt talan, redovisar till en början de efter expropriationsdomstolens dom inträdda, ändrade planförhållandena.
Dödsboet hävdar i hovrätten, att marken till följd av sin belägenhet och
8*—313431
beskaffenhet bör kunna utnyttjas betydligt intensivare än vad som tillåtes enligt gällande planer, att grundad anledning finnes till antagande, att pla— nerna inom nära förestående framtid kommer att revideras för att möjlig- göra ett intensiva-re utnyttjande av marken samt att dödsboet på grund härav vidhåller sin tidigare värdering av området. Hovrätten anför bl. a.: Anledning föreligger icke att frångå den för värdering av mark i allmän- het gällande huvudregeln, att värderingen skall ske med hänsyn till det ut- nyttjande av marken, som är medgivet enligt gällande plan. Härav följer till en början att — såsom staden jämväl gjort gällande —- varje anledning att åsätta marken ett förväntningsvärde grundat på möjligheten av en för markägaren gynnsammare planläggning numera bortfallit. Utnyttjandet enligt gällande planer är väsentligt mindre intensivt än det utnyttjande från vilket expropriationsdomstolen utgick. Visserligen har arealen kvar- tersmark ökat och arealen gatu- och parkmark minskat, men den ur utnytt- jandesynpunkt viktigaste förändringen är att marken med den största be- byggelserätten minskat med omkring 2/3 av sin areal. Hovrätten finner icke utredningen leda till en högre ersättning än den av expropriationsdom— stolen bestämda.
Expropriationsdomstolens i Luleå domsaga dom 1.9.1959, nr DX 5. Hov— rättens för Övre Norrland dom 27.10.1960, nr 1: T 48. (Kungl. Maj:ts beslut 7.7.1961, nr 612; ej disp.)
m: BD 6. Luleå/Ellen Baudin: gata- och allmänt ändamål (41 & BI.)
Expropriationsobjekt
Tomt om 933 m2 bebyggd med ett stenhus (bageri), uppfört 1944, samt tre trähus, som ostridigt är rivningsmogna.
Planförhållanden
Genom stadsplaneändring 1954 har tomten utlagts till gatumark med un- dantag för ett område om 210 m2, som skall utgöra byggnadskvarter för allmänt ändamål med rätt att dårå uppföra tvåvåningshus. Tidigare gällde stadsplan från 1944, som i huvudsak medgav sluten 4-våningsbehyggelse för bostadsändamål med en husbredd av 13 m.
Ersättningsposter, bud, krav och domstolsbedömning Staden värderar fastigheten till 138500 kr utan att ange någon särskild vid expropriation vedertagen beräkningsgrund. Ellen Baudin yrkar 373 400 kr, varav för tomtvärde vid nybebyggelse 245 000 kr och för bageribygg- naden, som påstås kunna kvarstå vid nybebyggelse, 128 400 kr.
Enligt expropriationsdomstolen finns, såvitt i målet blivit upplyst, ingen ortsprisnivå, som kan vara till egentlig ledning vid markprisets bestäm- mande. Domstolen söker därför beräkna tomtens värde som mark för ny- byggnad med hänsyn till ett hypotetiskt avkastningsvärde, varvid dom— stolen utgår från den rätt till utnyttjande, som förelåg enligt 1944 års plan, och beräknar bebyggelserättens värde med hänsyn till prisläget å dagen för stadens tillträde av marken. Med hjälp av en inom domstolen uppgjord nybyggnads— och räntabilitetskalkyl kommer domstolen fram till ett brutto- värde å tomten som mark för nybyggnad av 94 000 kr. I kalkylen bortser domstolen från bageribyggnaden, som enligt domstolen är så belägen på tomten, att den icke hindrat tomtens bebyggande i överensstämmelse med 1944 års plan. Domstolen, som antecknar att ett fullt utnyttjande av tom- tens markvärde kunnat ske utan hinder av bageribyggnaden, anser att denna skall ersättas särskilt. Byggnadens värde uppskattar domstolen med ledning av en beräknad kallhyra för lokalerna (5 950 kr) och en med hän— syn till byggnadens speciella användningssätt såsom skälig bedömd för— råntningsprocent av 7 % till 85 000 kr. Härifrån avräknar domstolen kost- naden (7 000 kr) för flyttning av entré och omläggning av värmesystem vid anslutning till nybebyggelse på tomten. Expropriationsdomstolen be— stämmer löseskillingen för fastigheten således till 172 000 kr.
Hovrätten, dit å ömse sidor fullföljts talan, yttrar till en början: I fråga om principerna för värderingen har staden i hovrätten gjort gällande att, såvitt avser den del av tomten, 210 m2, som genom 1954 års ändring i stads-
planen utlades till s. k. A—område, tomtvärdet borde bestämmas med ut- gångspunkt från den bebyggelserätt berörda plan medger, eller således endast rätt att bygga tvåvåningshus. Hovrätten finner emellertid, att den omständigheten, att nämnda område avsatts till allmänt ändamål, icke kan anses ha inverkat på områdets värde. Med hänsyn härtill och då det icke kan antagas, att tomtvärdet undergått någon förändring under tiden från fastställandet av 1954 års stadsplaneändring till dagen för stadens tillträde av tomten 20.8.1955, finner hovrätten lika med expropriationsdomstolen, att ersättningen för all mark inom tomten skall bestämmas med beaktan- de av den rätt till utnyttjande av marken som förelåg enligt 1944 års plan. Värdet av bebyggelserätten skall, såsom expropriationsdomstolen likaledes funnit, beräknas med hänsyn till prisläget å tillträdesdagen. Hovrätten an- för vidare bl. a.: Ersättningen bör beräknas med ledning av ortens pris i kr/m2 bruttovåningsyta, i vilket hänseende omfattande utredning före- bragts i hovrätten. Vid bestämmande av storleken av den bvy, som skall ligga till grund för markvärderingen, antecknar hovrätten, att utredningen ger belägg för att det vid en utbyggnad av tomten enligt 1944 års plan skulle havarit ekonomiskt riktigt att bibehålla bageribyggnaden samt att, såvitt framgår av utredningen, hinder mot en sådan anordning ej mött ur stads- planesynpunkt. Hovrätten finner därför hänsyn böra tagas även till ba- geribyggnadens bvy. Ortens pris per 1112 bvy för bostadsändamål har av i målet hörd sakkunnig ansetts ligga mellan 65 och 70 kr. Hovrätten an- märker därjämte, att bostadsstyrelsen i samråd med länsbostadsnämnden vid beviljande av statliga lån för byggnadsändamål i den centrala delen av staden godkänt ett tomtvärde av 70 kr/m2 bvy. Hovrätten beräknar or- tens pris på marken med hänsyn till bostadsläget till 70 kr/m2 bvy. Markens mervärde med hänsyn till affärsläget finner hovrätten kunna beräknas med utgångspunkt från en uppräkning beträffande bottenvåningen mot- svarande förhållandet mellan butikshyra och bostadshyra, eller således med 50%. Markvärdet blir med hovrättens beräkning 137 500 kr. Beträf- fande bageribyggnaden yttrar hovrätten: Med utgångspunkt från att ha- geribyggnaden skolat kvarstå vid nybebyggelse finner hovrätten lika med expropriationsdomstolen att värdet av bageribyggnaden skall ersättas ut- över markvärdet. Hovrätten finner, med hänsyn till att kostnaderna för byggnadens uppförande 1944 är kända och byggnaden ostridigt var i gott skick-vid stadens tillträde samt till omständigheterna i övrigt, att byggna- den bör ersättas efter ett reducerat nybyggnadsvärde enligt den princip Ellen Baudin angivit (Hultenbergers metod). Hovrätten kommer fram till ett reducerat nybyggnadsvärde av 110500 kr, varifrån hovrätten drager kostnaden för ny entré m. m. 7 000 kr. Löseskillingen för fastigheten be- stämmes av hovrätten alltså till 241000 kr.
Expropriationsdomstolens i Luleå stad dom 7.5.1957, nr DExpr. 1. Hov- rättens för Övre Norrland dom 27.1.1960, nr 1: T 3. (Kungl. Maj:ts beslut 7.3.1962, nr 247; ej disp.)
TABELLBILAGA
Tabell I. Expropriationsmdl som insänts till justitiedepartementet enligt KK den 1 no- vember 1951 (SFS nr 706/1951) fördelade på expropriationsändamål och med an- givande av antalet mål som fullföljts till högre instans
Gatu- 1: 16 För marks- ExprL kommu- 41 & BL o/eI. (tätbe- nik. o. allm. gatu- byggel- (väg, ändamål byggn. se el. järnv. kostn. tomt— flygf. ers. rätt) hamn)
1 2 3 4 5 6 8
Servitut. el. ledn.
A. Totala antalet mål fördelade på län. Inom parentes anges antalet mål i vilka talan fullföljts.
0! 3(1) 16 5 (2) (15) (1) 1 35 (5) (14) 54 (2) (6) 4 (3) (1) 3 (12) 43 (1) (2) 67 (10) (18) (1) 21 (3) (8) 2 (5) 17 (12) 56 (5) (23) 50 (9) (34) 93 (5) 99 (8) 18 81 (14) 37 (1) 87 (15) (1) 31 (2) 4 63 (18) (6) 2 (10) 27 (1) 2 56 (4) (1) 3 (1) (2) 1 (1) 21 (6) (3) (2) 77 (1) 1 118 (6) (4) (1) 110 (2) 1 126 (7)
1
2
4
6
4
14 (6) 7 (1) 6 (4) 6 (4)
(8)
(3)
OOMUtthONU'
(1) (8) (9) (2) (7) (5) (3) (2) (2)
... GAA
QWUDODWQCDM
y..
21 (10) 8 (2) 206 (4) (2) (1) 283 (19) 1 (1) 1 (1) 2 (1) 24 (13) .(2) 30 (18) 24 (13) 7 11 (9) 65 (1) 111 (23) 25 (11) 23 (1) 1(1) 8 (3) 23 9 (2) 94 (18) S:a 255 (102) 12 (4) 141 (15) 8(3) 82 (29) 1195 (73) 858 (65) 9 (22) 2645 (318)
gN-dxgc—lwwwozzr—x—mmmmoow.»
Cd U
B. Avgöranden i hovrätt och högsta domstolen.
211 mål, vilka slutligt avgjorts av hovrätt 63 1 11 1 15 63
75 mål, i vilka högsta domstolen vägrat prövningstiltstdnd 28 2 4 2 13 7
27 mål, vilka genom dom avgjorts av högsta domstolen 11 1 ' 1 3
S:a 102 ' 4 15 3' 29 73'
Tabell 11. Data angående expropriationsmål, vilka slutligt avgjorts av hovrätt
Tidpunkt för Tidsutdräkt Ersättningar Råttegångskostnader dExpr.l S i E Taj??? Elåpr. Hotvt- Totalt omsto t m- xpr. . . rä Ändamål ning- dom- Expr.d:s på?!-äl? Sum- Sum- Sum— Expr. Hovr. dom ro— riat ma ma ma stämn. dom dom dom p p därav därav därav arvode arvode arvode
2 3 10 11 12 14 15 16 17
Stockholm] el.serv. 1 081 12 000 5 993 700 930 Ekholm 500 700
Stockholm] el.serv. 3 893 27 858 20 667 2 261 2 961 Pettersson 1 500 2 100
Stockholm] 44 & BL 500 000 1 150 000 1 105 000 4 901 6 164 fru Varenius 3 500 4 700 och Forsners AB (hyresgäst)
J ärneström/ tunnelbana 1 651 Stockholm
Stockholm] kv.mark, 35 783 Nybergs allm. pl., dödsbo mark utom
spl.
Stockholm] park 65 000 204 125 77 000 + 10 000 Hilma Wallin Vattenfall] e1.serv. 4 965 31 675 4 965 + 6 710 Wenker
Byggnadsdele— flygfält 3 000 27 500 5 000 gation 1. stor- flygpl. ] Rodius m. fl.
Vattenfall] el. serv. Lindstedt
Vattenfall/ha el.serv. Bergström 0. Ericsson
Nacka/Bonde brobyggnad 223 900 34 305 150 (41 5 BL)
Vattenfall] el.serv. 6 939 58 18 939 Fallenius Tumba mcp/ allm. byggn. 107 900 68 142 060 Birgit Björk- ström m. fl. Lidingö/Jenny gata, gatu- 3 373 6 4 864 Karlsson marksers. 12 257 — 11 500 Enköping] gata 22 000 36 30 508 Johanssons dödsbo
Enköping] gata Eklund 0. h. h. Enköping] gata Hilma Wallin Enköping] gata Vendla Eriksson
Vattenfall] el.serv. Märta Nyström Vattenfall] el.serv. Medin
J ärnvägsst. / dubbelspår Anderssons ' dödsbo
Järnvägsst/ dubbelspår 8 5 516 + 1 159 Billing
Husby-Rekarne kyrkogård 0 12 920 + 1 500 förs./Rynander
Motala] gata, park, 8 56 670 Karlsson idrottsplats Linköping] gata 7 3 104 Johansson
1 Avser gatumarksersättning.
Tabell II forts.
1
.2.
10 11 12 13 14 15 16 17
V:a Kinda kn] R. Andersson, W. Berg m. fl. V:a Kinda kn] R. Anderssons dödsbo
inölby/ Jakobson
Järnvägsst. ] Harald Pet— tersson m. fl.
KM 0. Kronan] Svensson
Sydsv. Kraft] Johansson Sydsv. Kraft] Wärnheim Sydsv. Kraft] Gustafsson
Järnvägsst./ Petersson, Koskull .m. fl.
SYdsv. Kraft] Karlsson Sydsv. Kraft] Sandells dödsbo Sydsv. Kraft] Lindström Sydsv. Kraft] Magnusson
Järnvägsst.] Grahn
Alvesta kn] run.. 41.15.1144
gata gata
allm. badpl.
dubbelspår
el.serv. el.serv. el.serv. el.serv.
dubbelspår
el.serv. el.serv. el.serv. el.serv. dubbelspår
viadukt
[Ai & RI &
21- 21—— 24—— 27—— 24—- 22——
3.53 1.56 6.55 4.51 4.53 6.50 6.50 7.52
12.52 11.51
8.53
12.54 12.54
3.55
12.56
11.55 10.56
7.57 7.52 6.53 7.52 7.52" 6.53'
10.53
3.55 3.55 4.56 4.56
11.55
1.58
6.56 5.57 5.58 3.53
12.53 10.52 10.52 11.53
2.54 9.55 9.55
10.56 10.56
6.56
10.58
32
25 15
25 25 11 10 40 19 16 16 13
10
8 000 29 600 2 956 8 446 11 000 75 000
data fattas
481 14 941
1 108 3 267 1 794 2 691 5 917 14 111
900 7 626 2 790 4 613 693 1 614 7 121 10 000 9 436 12 000 4 077 9 384 9 842 31 764
15 000—-
6 334
30 363 85 727
8271—
1 402 1 794 6 584
1791+
2 969
693
7 121
10 981 _—
6 366
13 842
6 000
1 931
691
1 345
1,2
1,2 1,2
2 609 1 509 2 350 1 900 1 520 1 520
data fattas
500 425 279 160 259 140 220 40
1 005 915
387 145 371 120 140 86 220 80
1 595 880 2 000
1 699 600
954 750 500 500
2 046 1 475
260 200 227 165 187 140 842 150 422 250 426 225 326 125 442 250 555 350
75 75
439 350
4 308 2 100 3 304 2 ”650 2 020 2 020
760 625 506 325 446 280
1 062 190 1 427 1 165
813 370 697 245 582 356 775 430
1 640 955 2 439
Alvesta kn] ' Vibecks dödsbo
Järnvägsst. / Ahlberg
Sydsv. Kraft] Svenssons dödsbo
Älmhults köp.] Hilda Karlsson m. fl.
Sydsv. Kraft] Nilssons dödsbo Sydsv. Kraft] Jonsson
Karlsson] Videgren
Vimmerby] Dahlbom
Visby/Lovén
Visby] Johansson
Lantbruksn./ Olsson
Karlskrona] ' Bengtsson m. fl.
J årnvägsst. ] Ekdahl J ärnvägsst. ] Carlsson
JärnvägsstJ Hamilton, H. Hamilton
viadukt (41 & BL)
Jan-ivägs- bank
servitut (el-ledn.)
1: 16 ExprL (tätbebyg- gelse)
el.serv. el.serv.
tomtdel
1: 16 ExprL (tätbebyg- gelse)
flygfält flygfält ofullst.
jordbruk
gata, tomtdel
bangårds- utvidgn.
ombygg. t. normalsp. breddn. av
spår, plats f. frilastn.
27 510
1 217 1 742
197 584 905 807 728 728
(p. g. a. missförstånd)
1 130 2 779
inlösn.- ej lösn. rätt rätt
47 930 99 665 5 750 47 600 113 550 127 470 6 000 20 409
126 266 287 384
6 104 1 468
14 000
377 007 728
1 130
käro— målet ogillas
56 000 + 17 320 + 119 350 7 500
170 012
Tab. II forts.
2 3
10 11
J ämvägsst.] Jonsson m. fl.
Kungl. Vitter- hets o. Anti- kvitetsakade— min/Jönsson m. fl.
Sydsv. Kraft] Nordströms dödsbo
Perstorp ] Eliasson
Perstorp] Nilsson Hallberg] Vattenfall
Vattenfall] Doritz Vattenfall] Andersson
J årnvägsst. / Svensson
KM 0. Kronan] Piper m. fl.1
Sydsv. Kraft] K. V. Bennets dödsbo Sydsv. Kraft] H. A. Bennets dödsbo Sydsv. Kraft] Arnekall Sydsv. Kraft]
Ekeroth
Sydsv. Kraft] Gerge
bangårds- utvidgn.
bevarande av forn- lämningar
el.serv.
gata gata inlösn.plikt, väg
el.serv. el.serv. normalspår
skjutfält
el.serv. el.serv. el.serv. el.serv. el.serv.
8 295
54 048
448
1 473
50 300
25 1 069
919
1 893 810
1 428
21 621 81 468
5 275
12 984
152 221
28 500
6 000 2 757
7 360 887 30 354 68 938
25 1 069
919
3 226 734
1 566
—— 140 578
554 400 382 325 382 325 503 400 330 250 330 250 273 250
15 260 10 300
345 200 295 200 420 200 345 200 345 200
M15 M16 M20 M21
Juuv. Atlant.,
C. Bennet
Sydsv. Kraft] Olssons dödsbo
Malmö] Andersson
Malmö] Johansson
Malmö] Svensson Malmö] Nilsson Malmö] Lindqvist
Landskrona] Svanholms dödsbo
Våg & Vatten] Bergström Väg & Vatten] Malmqvist Väg & Vatten] Nilssons dödsbo
Hälsingborg] Nilsson m. fl.
Löddeköpinge kn/byamän- nen i Löddekzs by 0. P. An- dersson
Hälsingborg] Persson
Arlövs mcp/ Larsson
Byggn.f:a Pers- son & Jöns- son/Lindblom -Kinch m. fl.
el. serv. flygfält flygfält flygfält flygfält flygfält
tomtdel (46: 47 & BL)
allm. väg allm. väg allm. väg
1: 16 ExprL (tätbebygg)
kommunal- hus
gata gata
tomtdel
111— 111— 111— 111- 11- 1124 21—— 25—— 11—— 25— 21——
215— 3144
1.01 1.51 2.53 2.53
2.53 2.53 2.53 5.52 5.52 5.52 5.52
12.53
3.54 5.55 5.52
12.57
15.01 12.51
5.53 5.53 5.53 5.53 5.53 6.53
10.53
4.54 5.54 5.54
11.54
6.55
12.55
5.58
0.04 6.52
10.53 10.53 10.53 10.53 10.53 12.53
6.54 8.54
11.54
4.55
10.55 12.55
5.56
11.58
11 11
13 17
23 24
43
11 11
14
32 900 32 200 29 750 15 575
7 875
10 000
4 974
13 870 66 098 52 702
6 000
179
4 612
48 000
4 500
49 144 48 760 43 810 29 474 20 691 20 000 13 264 35 210
177 392 140 400
61 000
5 000
64 843
148 000
100
39 960 + 34 020 + 32 100 + 18 400 +
8620 +
13 000 +
6 669
14 640 68 108 87 600 19 746
3879—
39 180—
1 414 1 288 1 225
700 428
2 500
2 500 5 000 65 886 + 14 458
1,2 1,2
1,2 1,2
500 140 140 528 280 528 280 528 280 528 280 642 280
1 465 1 200
560 375
1 617 1 200 4 793 3 500
2211 2200
2 035 1 200
309 300
2 152 800 1 627 1 500
3 5 200
100 100 250 150 250 150 250 150 250 1 50 275 150 820 600 971 600 917 400
2 386 1 400
750 750 787 650 310 250
1 000 700
876 500
13 1 700
254 240 778 430 778 430 778 430 778 430 917 430
2 285 1 800 1 531 975 2 534 1 600 7 179 4 900 2 961 2 950 2 822 1 850
619 550
3 152 1 500 2 503 2 000
1 I vissa begränsade delar har målet överklagats; i en del har HD vägrat prövningstillstånd och i en del har HD avgjort frågan genom dom.
Tab. II forts.
1| 2 3 11
Väg o. Vatten] allm. väg 49 500 Andersson
m. fl. Lund/Ohnell gata 93 094 m. fl. Bj uv] Önnertz gata, 190 401 m. fl. allm. pl.
Sydsv. Kraft] el.serv. 28 435 Settergren
Vattenfall] el.serv. 5 000 Magnusson Ingaresdorfs el.serv. 1 200 Kraft] Frida Hagberg m. fl.
Halmstad] gata 0. 79 000 Nordfelt tomtdel
Sydsv. Kraft] el.serv. 420 Svensson Vattenfall] el.serv. 31 414 Ekwall Göteborg/Karin gata 0. 10 475 Jonssons döds- allm. pl., bo m. fl. tomtdel Hunnebostrands gata 0. 25 000 mcp]Olssons allm. väg dödsbo KM 0. Kronan] försvars- Hilda Johans- ändamål son
Lysekil/Gunilla pumpstn o. Leander m.fl. ren.verk
Kungälv/An- gata + dersson m. fl.
Göteborg] Ida Olssons döds- bo m. fl.
KM 0. Kronan] Hofås Villa- stad m. fl.
Mölndal/Hulda Svanfeldt m. fl.
Uddevalla] Bagge m. fl.
KM 0. Kronan] K. 0. H. Hansson
Säve kn] Ida Berntssons dödsbo
Våg o. Vatten] Gustafsson
Vattenfall] Qvist
J ämvägsst. ] Eliasson m. fl.
Fastighetsför. Pilen/Nyström
Steneby kn] Karlsson
Vänersborg/Elsa Magnusson m. fl.
Vattenfall] Dahlgren m. fl.
Borås/Hermes dödsbo m. fl.
Borås/Anna Jönsson
gata
försvars- ändamål
gata, allm. pl., skola
1: 16 ExprL (upplät. m. tomträtt)
flygfält
1: 16 ExprL (tätbebygg)
allm. väg tomtdel utvidgn.
av station tomtdel
1: 16 ExprL
(tätbebygg) gata
el.serv.
gata 0. tomtdel
tomtdel
ej angivna
30 155 332 318
ej utr.
339 000 1 397 361 70 500 150 000
oklar 267 300 formu- lering
14 463 27 659
1 000 2 000 7 014 67 500
12 062 28 051 33 460 127 524 15 700 42 000
82 687
49 257 + 2 000 240 134 + 3 589
613 000 + 154 200 115 000 + 10 000
98 700
6 952
124 229
63 534
7 429 1 640 9 069 6 800 1 500 8 300
49 159 10 143 59 302 17 827 9 950 27 777 20 224 11 411 31 635 13 000 8 700 21 700
86 281 61 485 147766 27 600 26 200 53 800
6 132 3 415 9 547 3 000 2 500 5 500 4 735 4 735 4 000 4 000 1 280 1 935 1 000 1 625
375 550
3 062 3 987 2 350 3.050 926 1 603 345 645 2 400 3 823 900 1 700 3 686 5 498 1 350 2 300
350 500
15 554 4 000
2 805 1 700
Tab. II forts.
1 2 3
10 11 12 13 14 15 16 17
J ärnvägsst. / Hermansson rn. fl.
Borås] Bergengren
Fritsla kn] Eliasson m. fl. KM 0. Kronan] G. 0. L. Johansson
J ärnvägsst. / Poucette o. Wiklund
J ärnvägsst./ J ärneklev- Nordskogs vägsamf.
Tibro köp. /Viola Hogsell
Byggn.f:a Tesdorpf AB] Skövde
Vattenfall] Svensson
Hova kn]Rang
J ärnvägsst.] Gustafsson m. fl.
J ärnvägsst. ] Hedner m. fl.
KM 0. Kronan] Thulin
Vattenfall] Persson
dubbelspår
allm. plats
1: 16 ExprL (tätbebyg- gelse)
försvars— ändamål
normalspår o. bangård normalspår o. bangård ers. p. g. a. vägomlägg— ning gata
tomtdel
el.serv. allm. badpl.
dubbelspår normalspår flygfält
el.serv.
25-- 1112 2505 22—— 25-— 21—_ 21__ 245— 22—5
8.56 2.53 5.53
12.55 10.56 10.56
4.57 3.58 5.50
5.51 9.50
8.53 3.51 6.53
10.57
5.54
10.54 11.56 10.57 11.57
5.59 4.59 8.50
8.51
10.51 10.53 11.52 10.53
10.58
7.55 5.55 6.57 8.58 8.58
11.59
2.60 4.51
11.51
3.52 2.54 4.54 4.54
14 15 17 11 12 13
25 13
13
20
12 14
10
10
17
6 205 32 939
353 400 675 000 59 273 187 026
16 700 68 971
84 4 184 0 2 975
6 530 167 935
40 000 1 17 421 838 6 838 1 500 14 134
ej utr.
3 059 12 392 21 915 87 879 1 370 22 873
8149+
512 900 —
74 367 24 000
684 ej bifall
21 386 69 500
838 5 731
6 535 6 341 61 148 1 370
1 055
32 700 + 28 593
dito + 6174
+ 7850
1,2 1,2
1,2 1,2
1,2
1,2
7 889 7 500 9 896 7 000 9 279 6 450 1 971 1 372
300 200 692 450
2 603 1 200
649 600 454 285
1 100 300 1 028 860 3 878 1 800
400 100
1 695 1 200
15 283 8 500
5 071 4 500 1 284 1 000
204 200 287 175 752 500 496 400 476 250 697 275 432 300 150
3 057 1 750
911 400
9 584 8 700
25 179 15 500 14 250 10 950
3 255 2 372
504 400 979 625
3 355 1 700 1 145 1 000
930 535
1 797 575 1 460 1 160 6 935 3 550 1 311 500
Lidköping] A. Jubel & Co Lidköping] Sjöstedt
KM 0. Kronan] Svensson
Amnehärads kn] Lennartsson J ärnvägsst./ Lindqvist JärnvägssL/ Antonsson KM 0. Kronan]
Lillebil Jakobsson
Dora Nilsson] Anna Rud— qvist m. fl. Holmedals kn] Serafia An- dreasson
Vattenfall] Berggren Vattenfall] Rudberg Vattenfall] Svensson Vattenfall] Thora Peterson Vattenfall] Johansson Vattenfall] Eriksson
Kumla ] Guvéns dödsbo
gata
1 : lö ExprL (tätbebygg)
försvars- ändamål
1: 16 ExprL (tätbebygg)
normalspår o. bangård normalspår o. bangård
försvars- ändamål
tomtdel
skola
el.serv. el.serv. el.serv. el.serv. el.serv. el.serv.
gata
17 343 90 000 10 600
8 812
210
1 399 8 000 3 234
42 121
22 343
231 500 320
14 900 64 446
20 843
101 500
15 000
3 720
892
1 300
46 271
3 500
5 986 2 700
1 831 1 372 100 678 500 370 300 751 500 090 350
855 400 230 600 855 4100 080 500 855 400 1 530 700 5 379 4 300
1 026 750 1 080 500 2 409 1 000
1 135 550 1 530 750 1 135 550 1 360 650 1 135 550
1 810 850 6 050 4 950
Tab. 11
forts.
1 2 3
10 11 14 15 16 17
J ärnvägsst.] 22 markägare (Frövi) Vattenfall ] Andreasson
KM 0. Kronan] Gunnel Tise- lius m. fl.
Vattenfall] Magnusson
KM och Kronan] Carlsten o. Sundqvist, Pettersson m. fl.
KM 0. Kronan] Ulla Carlsten, Fanny Fred- riksson m. fl.
Köping] Pettersson
Hedemora] Isacsson
Folkare komm. förb. f. ren— hålln. ]kyrko— byns skifteslag m. fl.
ASEA/Larsson m. fl.
Gagnefs kn] Anders Karls- son m. fl. Gagnefs kn]
Engström
dubbelspår
el.serv.
försvars- ändamål
el.serv.
flygfält flygfält (bullerstör- ningar)
gata, tomtdel gata, park, idrottspl.
renhålln. station o.
soptipp
el.serv.
1: 16 ExprL (tätbebygg) 1: 16 ExprL (tätbebygg)
ej angivna
6 340
27 820
1 400
175 052
37 541
354 295
20 416
241 873
63 278
3 684
2 135
205 118
12 354
2 2 003 (2 av 22) 1 300 2 4 548 3 000
1,2 21 804 14 300
2 278 1 650
15 697 8 600
665 550
2 640 2 000
15 419 9 300
674 650
1 427 1 250
2 668 1 850 7 188 5 000
37 223 23 600
2 952 2 300
17 124 9 850
Vattenfall] Elisabeth Wallenbergs dödsbo
Söderhamn] Pettersson Söderhamn] Annie Thelander
Vattenfall/Maria Österlings dödsbo
Ljusdals köp.] Elin Anders- son
Eurenius/Tonj a Pettersson
Sundsvall] Svart— viks AB, Sandgren m. fl.
Järnvägsst. ] Hägglund
Härnösand] Thorsell Härnösand] Ohlsson
Vattenfall] pensionsstift. Kramfors AB
Sollefteå/Hanna Höglund
Sollefteå] Johanssons dödsbo m. fl.
Sollefteå/Beda Nylén, Hérnods döds- bo m. fl.
allm. byggn. allm. byggn.
el.serv.
gata 0. park
tomtdel
servitut (väg rn. m. i hamnomr.)
järnvägs- omläggn.
gata
gata, kv. mark
el.serv.
gata, park, inlösn.plikt (41 o. 48 & BL)
gata, park gata, park
180 000
+
Tab. II forts.
2 3 10 11 12 13
Sollefteå/Jo- gata, park 72 627 339 685 161 797 + 6 847 hansson m. fl.
Ange köp.] gata 362 20 000 6 091 + 271 Andersson
Järnvägsst./ järnv.linje- 1 574 26 370 8 685 Åkerlund omläggn.
Vattenfall] el.serv. 2 661 11 800 2 661 Sjödin
Generaltullstyr.] tullomr. 923 33 695 1 847 Johan Andre— . sen
Vattenfall/Karin el.serv. 1 304 992 Martinsson
Östersunds El. el.serv. 6 200 446 ABlEriksson
Östersunds El. el.serv. 23 925 markbyte AB]Morén 0. 1 000
Östersunds El. el.serv. 23 540 1 082 AB/Norln
Östersunds El. el.serv. 21 100 180 AB/Wiik
Karolina J ons- tomtdel 10 000 4 645 son/Ericsson
Östersunds El. el.serv. 31 798 2 493 AB/Hansson
Östersunds El. el.serv. 12 300 25 AB]Holmer Östersunds El. el.serv. 13 250 25 AB/Brodin Östersunds El. el.serv. 8 150 93 AB/Brita Häggmarks dödsbo
Östersunds El. el. serv. AP./Ericsson
Östersunds El. AB/Håkans- sons dödsbo Östersunds El. AB / Hj almars- son Östersunds El. AB ] Gottfrid Ericsson
Strömsunds mcleopsta- dius
Lantbruksn. ] Roos
Burträsks mcp] Wiklunds dödsbo Burträsks mcp/ Rönnberg
Malå knlBerg- ström m. fl.
Skellefteå lk] Johansson
Umeå lk] Wikner m. fl.
Vännäsby mcp] Edströms dödsbo m. fl. Vånnäsby mcp/ Olofsson m. fl. Boden] Isaksson m. fl.
Korpilombolo kn]Wilhelmina Isakssons dödsbo
Boden/Åsmo
el.serv.
gata
stärk. av jordbruk
gata gata
1: 16 ExprL (tätbebygg)
gata
1: 16 ExprL (tätbebygg)
gata
gata 7 320
gatumarks- 446 ers.
1: 16 ExprL 38 372 (tätbebygg)
gata o.]el. industrispår
110 000 231 448
15 457
5 910
39 225 19 000
53 020
2 446
152 392
293
60 000 67 000
838
1 021 500 18 165 + 1 735 1 389 183 239 713 + 4 012 2 751 + 822
10157 + 1 847
1 866 0
110 095 + 12 240
Tab. II forts.
1 2 3
10
11 , 12
161
BD BD BD BD BD BD
Boden/ Karin Fritz m. fl.
Boden ] J anssons dödsbo
Boden/Lindgren
Boden/Adolfs- sons dödsbo
Boden] Lundberg
Boden / Lin de— grens dödsbo
KM 0. Kronan] Hedberg
Gällivare kn] A. Alatalo
KM 0. Kronan] Lundström
gata 0. ]e1. industrispår gata
gata gata gata
gata, park flygfält
skola
flygfält
1 150 1150 650 900 100 5 000 111 650 2
9 036
101 902 404 796
7 327 3 663 7 064 3 532 4 331 2 165 5 700 1 415 1 233 830 42 711 21 290 85 024 163 862 20 920 11 896
148 166
178 150 178 150 178 150 178 150 178 150
1 105 1 000
368 350 803 450
12 355 4 800
Förklaring till kol.
l:a siffran FASTIGHET
1 hel fastighet 2 del av fastighet
3 hel + del av fastighet
ilab. II, III och IV.
2:a siffran MARK
1 mark som har viss bebyggelse- användning 2 åker och äng
3 skogsmark, övr. mark
4 mark enl. 1 + mark enl. 2
5 mark enl. 1 + mark enl. 3
6 mark enl. 2 + mark enl. 3
7 mark enl. 1 +
3ze siffran BYGGNADER 1 enfamiljs- el. tvåfamiljshus 2 enfamiljs- el. tvåfamiljshus m. affärslokaler
3 flerfamiljshus
4 flerfamiljshus m. affärslokaler 5 andra byggnader
4:e siffran ÖVR. OBJEKT
1 bostad 2 kontor
3 övr. kommersiella lokaler
4 kommersiella lokaler
jamte rörelse 5 arrende 6 servitut
Tabell III. Data angående expropriationsmdl, i vilka högsta domstolen vägrat prövningstillstånd
Tidpunkt för Tidsutdräkt Ersättningar Klagande Bättegångskostnader Ob- 1 =- ex- jekt Expr. ro riant Ex r. Hov— domstol Stäm-Expr. Hovrzs p2 Zex- d? rätt HD Totalt ning— dom- dom propriat Sum- Sum- Sum- Sum- Expr. Hovr. ändring _ ma ma ma ma
Stämn. dom dom dom + el. -— till till därav därav därav därav Hovr. HD arvode arvode arvode arvode
2 3 4 10 12 14 15 16 17 18 19 20 21
Expr. dzs dom
(se s. 136)
Stockholm] gatu— . 149 000 1,2 4 475 Lundbergs marks— 2 825 fast. AB ers.
Stockholm] tunnelb. 25 000 1,2 1 400 Anna 900 Pettersson
Stockholm] tunnelb. . 138 334 1,2 9 550 Wenner- 7 500 ströms AB Lantbruks- stär- . 1,2 1 400 nämnd] kande 1 000 Larsson av m. fl. jordbr.
Lotsstyrel— lotsut- sen/Eknö kik byamän
Södertälje] gata 2 067 Johansson
Axelsson] lösn. ej bifall Huddinge plikt kn (48 &
BL) Vatten- el. serv. 150 000
f allsst. ] Viksjö AB
C. 0. N. intrång i 130 000 Hedström byggn. KM 0. rätt Kronan
Finspångs tomtdel 2 862 köp.] Johansson
Vifolka kn] 2 112 500 369 125 126 377 Wall 0. A
J ärnvägsst.] E. Carlsson Sydsv. Kraft] 0. 0. M. Karlsson
Väckel- 2 53 170 sängs kn] G. Samu- elsson Ljungby] 1 342 000 793 120 448 400 19 766 9 539 Gustafsson 13 800 7 000 m. fl. Emmaboda] 3 90 130 665 858 147 024 + 213 700 32 763 13 450 Gantelius 20 920 9 875 m. fl.
Väg o. 2 7 312 11 1 815 1 283 Vatten] 1 300 550 Nilsson 0. Strömgren
Järnvägsst.] bangård G. 0. S. Augustsson
Finsjö Kraft] el. serv. Åkerlund m. fl.
Visby/Odin flygfält 13—— 7.55
1 Kärandens krav och svarandens bud.
Tab. 111 forts.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 | 19 20 21
I 2 Visby] flygfält 14—— 7.55 5.57 2.58 4.59 22 9 14 42 784 87 760 43 739 + 984 2 2 5 890 5 008 700 11 598 Nygren 1 700 3 250 700 5 650 K 1 Jämshögs kn] 1: 16 13—— 8.57 5.58 11.58 6.60 9 6 19 31 800 84 282 48 000 — 7 200 1,2 1 1 297 921 520 2 738 Jönsson ExprL) 1 200 900 500 2 600 (tätbe-
byggelse)
K 2 Järnvägsst.] bangård 23—— 8.55 12.55 4.56 10.57 4 4 18 5 000 5 000 5 000 L— 1,2 2 1 014 125 250 1 414 Nilssons o. spår 600 125 100 825 dödsbo
L 1 Ehrenborg] återlösn.- — 3.57 7.57 12.58 5.60 4 17 17 -—— — ej bifall dito 1 1 5067 1672 75 6814 KM 0. rätt —— 1200 — 1200 Kronan (685 ExprL
L 2 Ängelholm] gata 1124 11.55 12.57 5.58 12.59 25 5 19 50 000 155 725 56 500 0 2 2 3 455 450 325 4 230 Cronholm 2 325 450 175 2 950 m. fl.
L 3 Tingshus- tingshus 111— 11.51 2.52 9.52 11.53 3 7 14 30000 45000 30 000+ 6000 2 2 1392 778 560 2730 byggn.sk./ 1 070 600 400 2 070 Hilma
Melander
L 4 Hälsingborg] vatten- 1-—— 4.53 6.53 12.53 4.55 2 6 16 4 100 62 874 4 100 0 2 2 646 665 350 1 661 Agda omr. f. 488 450 — 938 Bjärngård hamn m. fl.
L 5 Sydsv. Kraft] el.serv. —— 5.55 12.55 7.56 2.59 7 7 31 2 405 6 000 4 600 — 1 377 1,2 2 369 554 400 1 323 Nordströms 347 400 300 1 047 dödsbo
L 6 Tomelilla gata 22-— 3.57 8.57 11.57 6.59 5 3 19 2 200 31 625 8 042 — 1 000 1,2 2 1 419 599 150 2 168 köp.] J. 0. 1 000 400 -— 1 400 H. Nilsson
L 7 Sydsv. Kraft] el.serv. _ 5.57 12.57 3.58 9.59 7 3 18 28 238 28+ 210 2 1 200 250 — 450 Bräkne- 100 250 —— 350 Hoby
pastorat
L 8 Kiviks kn/ 1:16 2214 3.56 6.56 7.57 5.59 3 13 22 155000 493240 175 000— 20000 1,2 2 4306 3622 — 7928 Piperm.fl. ExprL 2190 2000 —— 4190 (tätbe-
byggelse)
Båstads köp.] 1: 16 317 928 115 000 Pålsson ExprL m. fl. (tätbe—
byggelse)
Skurups kn/ 1: 16 145 773 Andersson ExprL
(tätbe-
byggelse)
Sydsv. Kraft] el.serv. Nilsson Fryieverken exploat. 301 625 AB/Kris- av sten- tiansson kol
Malmö flygplats 49 800 Andersson
Ystad] gata 6 515 Pettersson, Brandt m. fl.
Lund] allm. 148 664 Blecher & väg Co AB
Hälsingborg/ allm.pl. 230 021 131 276 Agda _ Bengtsson m. 11.
Malmö allm.p1. Inga-Lisa Stenkula
Löftadalens 1: 16 255 364 1 926 195 374 615 + 14 592 kn/Paulina ExprL Johansson (tätbe- m. fl. byggelse) Göteborg] 1: 16 1 940 610 11 704 186 3 506 338 — 494 726 138021 105855 10 154 254030 Olivia ExprL 91 225 78 350 8 500 178075 Johansson (uppl. m. 11. m. (Västra tomtr.) Frölunda)
1 Avsåg rättegångskostnad vid expropriationsdomstol.
Tab. 111 forts.
2 3
12 13 14 15
Borås/21 ägare av stadsägor Borås/A. Bergmans dödsbo o. Kristina Bergman
Järnvägsst. / E. Jansson o. Josefsson m. fl.
Filipstad] Björn
KM 0. Kro- nan/Skogs- man,
Nilssons dödsbo
Lindesberg] Carlsson
Västerås] Strömberg
Avesta] Nordströms dödsbo
Söderhamn] Nyberg
Bollnäs] Schen- ströms stift.
Nätra kn]
gata 0. allm. pl.
allm. pl. m. m.
bangård
gata 0. tomtdel
försvars- ändamål
allm. pl.
gatu- bygg- nads- kostn.- ers.
gata
allm. byggn.
1: 16 ExprL (tätbe- byggelse) allm.
179 409
5 216
170 408
507 137 161 915
33 643 21 286
450 000 120 000
10
88 159
198 500 380 000
237 871
20 652
7 253
347 000
47 139 76 400
250 650
+ 34 731
+ 1967
+ 11 333
-—— 130 000
+ 2000
0 återkall
+ 3000
Nordin/Sköns köp.
Augusta Nyberg/ Skönviks AB
Sollefteå/ Mellberg
Själevads kn] Bylund
Undersåkers kn/Ouch- terlony
Bjurholms mcp/ Ericsson
Byske mcp/ Pettersson m. fl.
Burträsks mcp/ Linnea Moritz Skellefteå J. Lager- kvist m. fl.
Skellefteå] Söderlund Skellefteå] J. Lager— kvist m. fl.
Norsjö kn] J. Lindahl
reexpr. av fast egend.
lösn.rätt t. tomt- del
gata
servitut (avlopps- ledn.)
1: 16 ExprL (tätbe- byggelse) gata
gata gata
el.serv.
skola
allm. byggnad o. gata
gata
21- 215— 13—— 215— 215— 21——- 22—- 115— 2123
8.55 6.54 6.54
10.59
9.54 1.58 3.55 8.56 2.54 9.54 1.51
10.53
6.58 7.54 3.57
10.59
6.55 6.58
12.57
6.57
11.54 10.55
3.52
11.54
5.59
11.54
4.58 5.60
11.55
3.59 5.59 6.58 5.55
6.56 7.53 5.55
9.60
10.55
2.60 7.62
11.56
9.60
11.60
1.60 8.58
12.58 10.54
9.56
34
33 12
33 10
13 14 13
11
13
17 12
16
16 11 22 26 12 18 18 19 39 30 15 16
16 722
545 060
ej angivna
75 420
6 700 5 198 3 150 2 501
32 500 16 526 37 109
240 000
25 000
408 815
39 884
ej angiv.
141 535
75 640 51 358
ej bifall
bifall
32 437
400 106 800
7 260 8 608 7 268 3 453
38 681 29 292 37 609
dito dito
+ 65 606
0
+ 2800 + 2200
+ 100
— 300
+ 4500
1,2
1,2
1,2
1,2 1,2
2 861 2 200
450 300
27 568 8 400
500 200
1 767 1 300 2 103 1 200 5 672 3 100 2 770 1 500
686 500
1 500 750 2 169 900 2 970
1 916 1 500
175 175
5 569 4 200
325 200 600 600
1 415 850 1 926 950 2 178 1 000 1 113 700 1 864 1 000 7 272 2 700 3 394 1 350
150 416 400 450 300 450 300 275 125 374 200 770 300
1 Kärandens krav o. svarandens bud.
Tab. III forts.
2 3 13
Skellefteå] 1: 16 152 650 Kagström ExprL
(tätbe-
byggelse)
Tegs mcp/ gata + Pettersson
Tegs mcp/ gata Bertha Blixt
Vännäs 1: 16 lk] ExprL Edströms (tätbe- dödsbo byggelse)
Boden/Elli allm. 409 000
Hellgren byggnad, gata, torg
Boden/Royal allm. 110 500 221 000 190 000 Film AB byggnad
Nedertorneå 1: 16 13 286 134 796 23 110 kn/Maria ExprL Mäkis döds- (tätbe- bo m. fl. byggelse)
Beda Ström— inlösn.- gren/Älvs- plikt, park byns köp. (48 & BL)
Boden] 1: 16 101 600 754 750 201 700 Erikssons ExprL dödsbo (uppl. m.
tomt-
rätt)
Luleå/Ellen gata 0. 180 000 430 000 229 500 + 69 000 Baudin allm.
byggnad
Tabell IV. Data angående expropriationsmdl, vilka genom dom avgjorts av högsta domstolen
Tidpunkt för Tidsutdräkt Ersättningar Klagande Rättegångskostnader 1 = ex- Expr. propriant Expr. Hov- HD Totalt
Stäm— Expr. _ Hovrzs _ 2 = ex- d. rätt Parter Ändamål domstol ning- dom- Svarzs d.s dom 153332! propriat Sum- Sum- Sum- Sum-
Expr. Hovr. krav låta:” ändring + el __ ma ma ma ma dom dom + el. —- ' till till därav därav därav därav Hovr. HD arvode arvode arvode arvode
stämn. dom
2 3 6 10 13 15 16 17 18 19 20 21 22
Stockholm] a 1 2 3 6 3 980 650 fastigh. f. 650 Gården . . .
Stockholm] gata 1 2 3 5 1 785 1 785 0 0 425 Berglund 425 Stockholm] gata 2 3 5 6 68 094 19 574 —- 12 086 + 1 504 280 Pettersson 280 Stockholm] gata 2 3 5 4 61 134 22 382 -—- 11 849 + 2 285 280 Schmit- 280 terlöv
Stockholm] tullelb. 2 4 5 84 769 34 011 9 884 0 5 522 Ytterberg 3 025
Stockholm] nyttj. r. 5 6 7 berätt. berätt. ej berätt. _! Wagner för tun- t t. ers. t. ers. t. ers. nelb (berätt. t. ers.)
Linköping] gata 1 2 4 6 300 30 080 23 229 Carlsson
Linköping] kv. mark 3 8 115 000 660 000 304 552 + 355 448 Kronan o. gata, Lektorer parkomr. Linköping] gata 4 9 83 930 335 720 124 788 + 65 212 Lindsten
Sydsv. Kraft] el. serv. 0 4 3 450 8 967 4 641 0 Nilsson
Visby] flygfält 5 0 84 343 121 688 98 387 v. Corswant
rnv gss . Gredegård
J ärnvägsst. ] Olofsson J ärnvägsst. ] Bengtsson J ärnvägsst. ] Johannes- son J ärnvägsst. ] Norberg J ärnvägsst. / Karlsson
Hässleholm] Norrud Hässleholm] Bernhild Wiberg m. fl.
Tommarps knlNilsson m. fl.
Hälsingborg] Bengtsson
Sydsv. Kraft] Jönsson
Halmstad] Kuylen- stierna
Göteborg] Valborg Winther
Byggn.firma Gustafsson] fru Kell— gren
Vattenfall] Sv. Cellu— losa AB
sp r, bangård spår,
bangård
spår, bangård spår, bangård spår, bangård spår, bangård park o. gata allm.
byggn. gata
1: 1 6 ExprL (tätbe—
byggelse)
allm. plats
el. serv.
tomtm. , gata, park hamn- område
tomtdel
el. serv.
24—— 24—— 24—— 24—— 22—- 131— 1113 221— 25—5 111- 25——
2.57 2.57 2.57 2.57 2.57 2.57 6.51 3.51 8.57
12.52
6.54 4.54 4.54 6.56
10.53
12.57 12.57 12.57 12.57 12.57 12.57 11.52
1.53
12.58
6.53
10.55
8.54
10.54
7.57 7.55
6.58 6.58 6.58 6.58 6.58 6.58 5.53
12.53 10.60 11.53 12.56 12.54
3.55
11.57 12.55
3.60 3.60 3.60 3.60 3.60 3.60 1.56 4.56 7.62 6.56 6.59
10.56
5.56 5.60 2.57
10 10 10 10 10 10 17 22 16
16
13 21
11 22
14
21 21 21 21 21 21 32 28 21 31 30 22 14 30 14 4 732 2 334
717
1 752 1 484 1 985 8 700
153 624 188 700
14 267
2 426
62 470 68 500 24 368
3017
12 014 4 056 1 654
2 795 5 149 2 888
67 700
688 827 620 000
47 043 7 530
249 882 264 386 105 732
ej an- given
6 995 2 816 1 122 1 995 2 473 2 469
25 260
418 300 249 100
15 067
2 862
111 928
76 750 27 980
6 424
1550 0
712 0 364 0
++++
480 0 841 0
+ + 364 0
—- 11 375 + 239 675
+ 13 068 0 + 600 _ 328
+ 32 652 + 17 900 + 32 750 — 32 750
0+ 6020 0— 2818
1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2
1,2 1,2
1,2
1,2 1,2 1,2 1,2
482 250 549 250 432 200 432 200 482 250 500 200
2 277 1 400
16 899 9 700 18 063 12 500
600 600 1 536 750 6 126 4 250
1 740 1 340 1 779 1 700
823 751
625 400 572 350 522 300 572 350 622 400 522 300 976 750
8 227 6 650
21 294 9 000
945 800 1 366 600 6 172 3 450
1 150 1 150
800 800 290 290
590 550 590 550 590 550 590 550 590 550 590 550
1 311 500
10 101 7 500 15 192 11 500
1 602 1 000 2 250 1 000 3 188 1 700 1 821 1 500 1 635 1 200
500 400
* Målet Vil
ade .1 övrigt».
' Överklagandet gällde endast rätt till särskild rättegång.
NORDISK UDREDNINCSSERIE (NU) 1963
. aresunds—torblndelsen. 1. del. . Fiske och flottning i grånavattnen mellan Fin- land och Sverige. . Opprettelsen av »Nordens Hus» i Reykjavik. —. Samarbeid mellom de tekniske hagskoier !. Nor-
den. . Boin'gsbeskattningen i Norden.
STATENS OFFENTLIGA UTREDNINGAR 1963
Systematisk förteckning
(Siffrorna inom klammer beteckna utredningarnas nummer i den kronologiska förteckningen)
Justitiedepartementet
Utlännings tillträde till offentlig tjänst. ['I] Författningsutredningen VI. Sveriges statsskick. Del 1. Lagförslag. [16] Del 2. Motiv. [17] Del 3. Motiv. Förslag till riksdagsordning. [18] Del 4. Bilagor. [19] Bärgariönens fördelning, sjöförklaring m. m. [20] Förslag till lag om vissa gemensamhetsanläggnlngar m. m. Ez] Trafikm . [27] Utsökningsratt 11. [211] Skadestånd I. [33] Några vaifrägor. [54] Reviderat förslag till ]ordabalk m. m. [55] Domstolsväsendet I. Rådhusrätternas förstatligande.
[56] Fastighetsbildning. [68] Domar i expropriationsmål 1951—60. [73]
Utrikesdepariementet
Utrikesförvaltningens organisation och personalbe- hov. [3] Administrativ ningen. [4] "U'-länder och utbildning. [34] Kommersiellt och handelspolitiskt utvecklingsbl- stånd. [37]
organisation inom utrikesförvalt-
Fönvandepartementei
Försvarskostnaderna budgetåren 1963/67. [5] Försvar och fiskerinäring. [31] Totalförsvarets regionala ledning. [65]
Socialdepartemenict
Den statliga konsulentverkssmheten på socialvet- dens område. [301 Arbetsföreläggande. [38] Aldringsvårdens läge. [47]
Kommunikationsdepartemeniet
Tillfällig hastighetsbegränsning i motortraflken un- der åren 1961 och 1962. [59] Nykterhet i trafik. [72]
Finansdepartementet
Preliminär nationalbudget för år 1083. [a] Undersökning av taxeringsutfallet. [14] Om åtgärder mot skatteilykt. [52] Lokaliseringsutredningen. 1. Lokalisering av statlig verksamhet. [69] 2. Stadsbyggnadsmässiga konse- kvenser av inflyttning av statlig verksamhet. [70]
Eeklesiastikdepariementei
En teknisk institution inom Stockholms universi— tet. [1] 1955 års universitetsutredning VII. 1. Universitetens och högskolornas organisation och förvaltning. [9] 2. Universitetsviisendets organisation. [lo]
Utbildning av larare för jordbruk och skogsb samt fortbildning av lärare i yrkesåmnen. [13] 1960 års gymnasieutredning. 1. Vägen genom gym. nasiet. [15] 2. Kraven på gymnasiet. [22] 3. Spe" cialutredningar om gymnasiet. [41] 4. Ett nytt gym. nasium. [42] 5. Läroplan för gymnasiet. [43] » 1958 års utredning kyrka—stat. 1. Rellgionens bety delse som samhällsiaktor. [26] 2. Kyrkor och sam. fund i Sverige. [39] Lärare på grundskolans mellanstadium. [35] Bättre studiehjälp. [48] , Fackskolan. [50] , Studiesociala utredningen. 1. Akademikernas skul—"r. sättning. [44] 2. Studentrekrytering och student,” ekonomi. [53] ,] organisatoriska åtgärder för rymdverksamheie främjande. [61] '] Stöd åt ungdomsorganisationernas centrala ver-c samhet. [67]
Jordbrukldepartementet
Listerlandets ålfisken. [32] 1960 års jordbruksutredning. 1. Utvecklingstende ser i modernt skogsbruk. [63] 2. Det svenska lan brukets effektiviseringsvägar. [66] Skogsvägar. [71]
Handelsdepartementet
Översättning av fördrag angående upprättandet : Europeiska ekonomiska gemenskapen och ttllh rande dokument. [12] * Papper och annan skrivmatcrlel. [25] Malmen i Norrbotten. [36] _ översättning av fördrag angående upprättandet & Europeiska kol- och stålgemenskapen. [57] Svenska handelsflottans krigsförluster under andra världskriget. [60]
inrikendepartementot
Kommunalriittskommittén IV. Kommunalförbunde lågeriitt. [2] V. Kommunala renhållningsavgifte [ i ' Indelnings- och samarbetsfrågor i Göteborgs- oc Malmöområdena. [6] - Uppehållstilletsnd in. in. för utilindska studerand li Sjukhus och öppen värd. [21] - Mentalsjukhusens personalorganlsatlon. Del I. I tervju- och frekvensundersöknlngar m. m. [24] ] Arbetslöshetsförsäkrlngen. [40] ._. Beäolkiiizigsutveckiing och näringsliv i Jämtlan- 'n. 45 ' Yrkesmediclnska sjukhusenheter — behov och org nisation. [461] Kommittén för näringslivets lokalisering. l. Akt iokaliserlngspolitik. Bilaga 1. [49] 2. Aktiv lokal seringspolitlk. Betänkande. [se] 3. Aktiv lokalis ringspolltik. Bilaga II. [52] ] Landstingens organisation och arbetsformer rn. ...
civlldepartelnentet ] De offentliga tjänstemännens förhandlingsratt. [5]:
IDUNS TRYCKEBIAKTIEBOLLG, ESSELTE AB, STOCKHOLM 1963