SOU 1969:63

Rationellt småhusbyggande

1. Nuvarande småhusbyggande

1.1. Småhusbyggandets omfattning, regio- nal fördelning m. m.

Av bostadsbyggandet i Sverige har under större delen av efterkrigstiden andelen små— hus uppgått till 25 a 30 % räknat i antal lägenheter. Med småhus menas då en- och tvåfamiljshus oavsett om de utgör frilig- gande hus eller kedje- och radhus. Relativt sett har alltså småhusbyggandet och flerfa- miljshusbyggandet ökat lika snabbt. År 1968 färdigställdes totalt 106166 lägenheter var- av i småhus 28 680 lägenheter. Småhusande- len var detta år 27 %. Antal lägenheter och fördelningen mellan flerfamiljshus och småhus under 60—talet framgår ytterligare av tabell 1.

Regionalt finns det stora skillnader i bo- stadsbyggandets fördelning på flerfamiljs—

hus och småhus. En länsfördelning visar dif- ferenser mellan ungefär 15 % lägenheter i småhus i Uppsala län och över 50 % i Hal- lands län. Även förändringarna från ett år till ett annat är stora. Av de år 1967 får- digställda lägenheterna i Gotlands län var 33 % i småhus. År 1968 var motsvarande andel närmare 47 %. En viss stabilisering synes dock ha inträtt under senare år. Sam- manförs länen i sex regioner enligt en in- delning som är vanlig i statistiksamman- hang utjämnas en del av differenserna. I tabell 2 redovisas småhusbyggandet i dessa länsregioner åren 1966—68 dels absolut, dels i relation till det totala bostadsbyggandet.

Av de olika länsregionerna har Stock- holms- och Mälarregionen den lägsta an- delen småhuslägenheter. I den Sydsvenska regionen är småhusbyggandet relativt om-

Tabell 1 . Lägenheter i småhus och flerfamiljshus färdigställda åren 1961—1968.

därav lägenheter i

Totalt År lägenheter småhus % flerfamiljshus1 % 1961 73 778 20 436 28 53 342 72 1962 75124 21 559 29 53 565 71 1963 81 405 23 182 28 58 223 72 1964 87 167 26 751 31 60 416 69 1965 96 843 27 575 28 69 268 72 1966 89 361 27 121 30 62 240 70 1967 100 213 28 305 28 71 908 72 1968 106 166 28 680 27 77 486 73

1 Inkl. specialbostäder och lägenheter i icke-bostadshus.

Tabell 2. Antal färdigställda lägenheter i s måhus åren 1966—68 absolut och i % av totala antalet färdigställda lägenheter i olika länsregionerl.

Ant. lägenheter i småhus I % av tot. ant. lägenheter

Länsregion 1966 1967 1968 1966 1967 1968

I 7 332 8 033 8 559 24 23 22 II 3 941 4 493 4 224 33 35 32 111 4 810 4 731 4 550 32 32 32 TV 5 915 5 361 6 233 36 27 30 V 2 321 2 367 2 184 31 27 26 VI 2 802 3 320 2 930 35 35 29 Hela riket 27 121 28 305 28 680 30 28 27

1 Länsregion I: Stockholms, Uppsala, Söder- Länsregion IV: Hallands, Göteborg- och manlands, örebro och Västmanlands län. Länsregion II: östergötlands, Jönköpings, Kronobergs, Kalmar och Gotlands län. Länsregion III: Blekinge, Kristianstads och Malmöhus län.

fattande. Anmärkningsvärt är också att me- dan småhusandelen i övriga regioner mins- kat har den varit oförändrad i denna re- gion.

Andelen småhus har samband med kom— muntyp och kommungrupp. Storstadskom- munerna bygger en mindre andel av lägen- heterna i småhus än landsortskommunerna. Detta belyses i tabell 3 där antalet lägen- heter i småhus samt andelen i procent av det totala antalet lägenheter är redovisat på kommungrupp.

År 1968 var 23 % av bostadsbyggandet i storstadsområdena småhuslägenheter. Av

Tabell 3. Antal lägenheter i småhus absolut på kommungrupp. År 1966—68.

Bohus, Älvsborgs och Skaraborgs län. Länsregion V: Värmlands, Kopparbergs och Gävleborgs län. Länsregion VI: Västernorrlands, Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län.

storstadsområdena hade Stockholmsområdet minst — 21 % — och Göteborgsområdet mest 25 % —— småhuslägenheter. Ande- len småhuslägenheter ökar med minskad kommunstorlek. Kommunerna med mindre än 30000 invånare byggde 41 % småhus- lägenheter. Enligt uppgifter för 1966 ut- gjorde småhuslägenheterna 17 % av samt- liga städers bostadsbyggande, 39 % av kö- pingarnas och 53 % av landskommunernas bostadsbyggande.

Av det totala bostadsbyggandet år 1968 var 39 % förlagt till storstadsområdena. För småhusen var motsvarande andel 33 %. Öv-

och i % av samtliga lägenheter och fördelade

Ant. lägenheter i småhus I % av tot. ant. lägenheter

Kommungrupp 1966 1967 1968 1966 1967 1968

Storstadsområdena 7 931 7 023 9 399 26 21 23 Stor-Stockholm 3 334 3 423 4 397 23 21 21 Stor-Göteborg 2 598 1 995 3 149 30 18 25 Malmö—Lund- 1 999 1 605 1 853 27 23 24

området

Riket i övrigt 19 190 21 282 19 281 34 32 30 kommuner med minst 50 000 inv. 2 879 3 883 3 387 17 19 16 30 000—49 999 inv. 1 422 1 747 1 475 21 24 18 övriga kommuner 14 889 15 652 14 419 42 40 41

Hela riket 27 121 28 305 28 680 30 28 27

storlek. Färdigställda lägenheter 1967.

Antal lägen- Antal lägenheter Antal kom- heter i kom- Antal kom- i kommun-

Antal lägenheter muner munerna munblock blocken 0—19 566 6 665 36 863 20—49 217 6 709 86 2 906 50—99 59 3 946 76 5 319 100—199 42 5 745 51 7 361 200—499 14 4 021 27 8 072 500— 2 1 219 6 3 784 Samtliga 900 28 305 282 28 305

riga 15 städer med minst 50000 invånare svarade för 20 % av allt bostadsbyggande och 12 % av småhusen. Nästa kommun- grupp — 15 städer med 30 000—50 000 in- vånare — svarade för 8 % av alla bostä- der men endast 5 % av småhusen. Detta innebär att 50 % av småhusbyggandet skedde i kommuner med mindre än 30000 invånare. År 1966 var andelen 55 %.

Beträffande småhusbyggandets fördelning på olika hustyper har inga större föränd- ringar skett under 1960-talet. År 1961 fanns 71 % av småhuslägenheterna i friliggande enfamiljshus, 3 % tvåfamiljshus och 26 % i rad- och kedjehus. År 1967 hade endast den förändringen inträffat att de friliggande enfamiljshusens andel mins- kat till 70 %, tvåfamiljshusen till 2 % me- dan rad- och kedjehusens andel hade ökat till 28 %. Vissa differenser i fördelningen finns mellan de olika kommungrupperna. I storstadsområdena fanns 1967 39—40 % av småhuslägenheterna i rad- och kedjehus. I Stor-Stockholm var andelen 49 % men i Malmö—Lundområdet endast 26 %. I öv- riga kommuner med minst 50000 invånare var andelen rad- och kedjehus 47 %, i kommunerna med 30 000—50 000 invånare 25 % och i kommunerna med mindre än 30 000 invånare 19 %.

I tabell 4 redovisas småhusbyggandet 1967 fördelat på kommuner och kommun- block. Kommunerna och blocken har där- vid storleksgrupperats efter byggandets om- fattning. I 566 kommuner färdigställdes mindre än 20 lägenheter i småhus eller till-

sammans 6665, d.v.s. 63 % av kommu- nerna svarade för 24 % av småhusbyggan- det. 217 kommuner hade ett småhusbyg- gande som uppgick till mellan 20 och 50 lägenheter. Tillsammans svarade dessa kom- muner för 6709 lägenheter, d.v.s. 24 % av kommunerna svarade för ungefär lika stor andel av det totala småhusbyggandet. Övriga 117 kommuner svarade för 14931 lägenheter, d.v.s. de 13 % kommuner som hade det största småhusbyggandet svarade tillsammans för 52 % av detta.

I viss mån samma bild återkommer i kommunblocksfördelningen. »Snedheten» i fördelningen andel block/andel lägenheter är dock mindre utpräglad. De två minsta storleksgrupperna som utgjorde 43 % av alla kommunblock svarade för 13 % av husen. De två största grupperna däremot som utgjorde 12 % av blocken svarade för 42 % av husen.

Bostadsbyggandets fördelning på olika byggherrar redovisas i tabell 5.

Inom småhusbyggandet dominerar den privata sektorn. Fram till år 1965 synes en viss svag tendens till minskning av den pri- vata sektorn främst till förmån för den kooperativa. Sedan dess har emellertid den kooperativa sektorn minskat och den pri- vata ökat. Jämfört med flerfamiljshusbyg- gandet är skillnaderna stora. Den privata sektorn har en stark dominans inom små- husbyggandet medan den allmännyttiga och kooperativa är liten, d.v.s. tvärtom mot vad som gäller inom flerfamiljshusbyggan- det. Av den privata sektorns småhusbyg-

Småhuslägenh. Övriga Samtliga Byggherre antal % antal % antal % Staten och kommuner ] 206 4 3 774 5 4 980 5 Allmännyttiga företag 1 750 6 37 531 52 39 281 39 Kooperativa företag 1 804 6 17 923 25 19 727 20 Enskilda personer och företag 23 545 83 12 680 18 36 225 36 Samtliga 28 305 100 71 908 100 100 213 100

gande torde större delen — uppskattningvis 13 OOO—14000 lägenheter eller 55—60 % ha uppförts med enskilda personer som byggherrar rn. a. o. styckebyggare.

År 1967 uppfördes 85 % av småhusen med statligt stöd. För övriga bostäder var andelen 92 %. Andelen småhus utan stat- liga lån har ökat under senare år. Främst inom storstadsområdena är småhusbyggan- de utan statligt stöd vanligt.

Småhusbyggandet avser huvudsakligen stora lägenheter. Detta framgår bl.a. av tabell 6 som redovisar fördelningen på olika lägenhetsstorlekar i småhus respektive öv- riga hus.

Utvecklingen under 60-talet har inneburit en snabbare ökning av lägenheternas rums- antal inom småhusbyggandet än inom fler- familjshusbyggandet. Småhuslägenheternas genomsnittliga rumsantal ökade från 4,98 till 5,29 mellan åren 1961 och 1967. För flerfamiljshuslägenheter var motsvarande tal 3,15 respektive 3,29. Vidare kan nämnas att andelen 3 rum och kök som 1961 var 22 % för småhusens del minskade till 6 % år 1967, att andelen 4 rum och kök i stort

Tabell 6. Lägenheter i småhus och övriga hus fördelade efter lägenhetsstorlek år 1967.

däravi % om

Antal lägen- mindre större heter än3rum3rum än3rum o. kök 0. kök 0. kök Småhus 28 305 7 6 87 Övriga hus 71908 47 37 16 Samtliga 100 213 35 29 36

sett varit oförändrad, 48—50 % under sam- ma period men att andelen 5 rum och kök ökat från 19 till 30 % och andelen 6 rum och kök och större ökat från 6 % till 9 %.

Vissa geografiska skillnader kan konsta- teras. Storstadsområdenas och de större kommunernas småhuslägenheter är till över 90 % — Stockholms stad till 99 % — 4 rum och kök eller större. I kommuner un- der 30000 invånare är motsvarande andel 82 %. Ännu större blir differenserna om man ser på andelen lägenheter med 5 rum och kök eller större. I storstadsområdena och kommuner med minst 50000 invånare var andelen mellan 50 och 60 %, i städer med 30 000—50 000 invånare 44 % och i de mindre kommunerna 28 %.

Andelen småhuslägenheter av det totala antalet färdigställda lägenheter ökar starkt med ökad genomsnittlig lägenhetsstorlek i bostadsproduktionen. År 1967 var endast 5 % av samtliga lägenheter1 om högst 2 rum och kök småhuslägenheter, av lägenhe- ter med 3 rum och kök var 6 % småhus- lägenheter, av 4 rum och kök 58 %, av 5 rum och kök 82% och av 6 rum och kök och större 95 %.

Som framgår av tabell 7 finns det vissa geografiska skillnader i fråga om småhus- andelens storlek. I storstadsområdena är andelen småhuslägenheter i storleken 4—5 rum och kök betydligt mindre än i andra delar av landet.

Utvecklingen under 60-talet är splittrad. Andelen småhuslägenheter i de mindre lä- genhetsstorlekarna — 2 rum och kök och

1 Inkl spec. bostäder.

Tabell 7. Andel småhuslägenheter i % av samtliga färdigställda lägenheter är 1967, fördelade på lägenhetsstorlek och kommungrupp.

därav Alla 1 el. flera 6 el. flera lägen- rum 0. 1 rum 2 rum 3 rum 4 rum 5 rum rum 0. Kommungrupp heter kokvrå o. kök 0. kök 0. kök 0. kök 0. kök kök Storstads- områdena 21 l 6 1 3 38 69 91 Stor-Stockholm 21 — 4 0 3 35 69 91 Stor-Göteborg 18 0 7 l 4 35 61 89 Malmö—Lund- området 23 3 16 3 5 58 81 97 Riket i övrigt 32 8 14 8 8 67 90 97 kommuner med minst 50 000 inv. 19 1 1 3 3 38 81 96 30 000—49 999 inv. 24 4 3 0 2 53 91 98 övriga kom- muner 40 15 18 12 13 81 95 97 Hela riket 28 5 12 6 6 58 82 95

mindre — har ökat från mindre än 3 % år 1961 till 5 ä 6 % under senare år. Av de medelstora — 3—4 rum och kök — lägen- heterna har småhusandelen däremot mins- kat, för 3 rum och kök är minskningen så stor som från 21 % år 1961 till 6 % 1967. När det slutligen gäller småhusandelen av de största lägenheterna — 6 rum och kök och större — har denna ökat från 86 % år 1961 till 95 % år1967.

1.2. Gruppbyggda och styckebyggda småhus

Uppgifterna om fördelningen på gruppbygg- da och styckebyggda småhus är relativt osäkra. De kommer huvudsakligen från den s.k. låneobjektstatistiken som statistiska centralbyrån redovisar. Småhusbyggandet utan statligt stöd kan därför inte fördelas på gruppbyggda och styckebyggda hus. Låneobjektstatistikens fördelning på styc- kebyggda och gruppbyggda småhus baserar sig på olika förfaranden vid beslut om stat- liga bostadslån. Om lånesökanden själv skall bo i huset fattas endast ett beslut i låneärendet (före påbörjandet). För småhus som ej skall bebos av lånesökanden sker två beslut — ett preliminärt före påbörjandet

och ett slutligt efter färdigställandet. Låne- objekten med ett beslut avser huvudsakligen styckebyggda småhus medan objekten med två beslut huvudsakligen avser grupper om minst tre småhus som byggherren sedan säl- jer eller upplåter med bostads- eller hyres- rätt. Detta är huvudprincipen men vissa un- dantag finns. Sålunda ingick i 1967 års upp- gifter om antalet småhus med ett beslut uppskattningsvis 200 å 300 lägenheter i gruppbyggda småhus. Å andra sidan fanns i gruppen med två beslut ca 400 lägenheter som är att räkna som styckebyggda småhus. I det följande bortses från dessa mindre fel- aktigheter så att alla ärenden med ett låne- beslut anses gälla styckehus och alla projekt med två beslut gruppbyggda småhus.

Enligt påbörjandestatistiken startades år 1967 projekt med totalt 28 300 lägenheter i småhus. Av dessa avsåg 3 650 eller 13 % småhus utan statligt stöd. Antalet lägenhe- ter med statligt stöd var sålunda 24 650. Samma år beviljades dock statligt bostads- lån till 23 280 småhuslägenheter. Bortsett från vissa brister i det statistiska materialet torde skillnaden mellan antalet påbörjade lägenheter och antalet lägenheter som bevil- jats lån sammanhänga med att en del av de

Tabell 8. Antal lägenheter i småhus år 1967. Totala antalet påbörjade lägenheter, lägen- heter med statliga lån samt statligt belånade gruppbyggen. Fördelning på storstadsområden och länsregionerl.

Statligt belånade därav med statliga lån gruppbyggen Totalt på- började lgh % av (4) i % i småhus antal samtliga antal av (2) Område 1 2 3 4 5 Storstadsområdena 9 105 7 477 82 4 914 66 Stor-Stockholm 4 151 3 385 82 2 395 71 Stor-Göteborg 2 985 2 461 82 1 509 61 Malmö—Lundområdet 1 969 1 631 83 1 010 62 Riket i övrigt 19172 17155 89 7 016 41 Länsregion I 3 973 3 540 89 1 615 46 Länsregion II 4 283 3 712 87 1 619 44 länsregion III 2 814 2 514 89 1 148 46 Länsregion IV 2 985 2 545 85 925 36 länsregion V 2 184 2 014 92 773 38 Länsregion VI 2 933 2 830 97 936 33 Hela riket 28 277 24 632 87 11 930 48

1 exklusive storstadsområdena.

påbörjade lägenheterna erhållit lån föregå- ende år.

I tabell 8 redovisas vissa uppgifter om an- talet påbörjade lägenheter i småhus år 1967 fördelade på småhus med statligt stöd, gruppbyggen och regioner.

Av tabellen framgår det bl.a. att det finns betydande skillnader i andelen småhus med statslån mellan olika områden. År 1967 hade sålunda 97 % av alla påbörjade småhus i länsregion VI (mellersta och norra Norrland) statliga län. I storstadsområdena var andelen betydligt lägre eller 82 %. För hela landet var andelen 87 %. Det kan tilläggas att andelen varierar starkt från det ena året till det andra. År 1968 var an- delen påbörjade småhus med statslån i hela landet 76 % och i storstadsområdena 72 %. I Stor-Stockholm var andelen 70 %.

Antalet lägenheter i gruppbyggen med beslut om lån år 1967 var 11930 vilket motsvarade 48 % av samtliga påbörjade småhus med statliga län. I storstadsområ- dena var andelen 66 % och i riket i övrigt 41 %. Särskilt i Stor-Stockholm var ande- len gruppbyggda småhus stor eller 71 % medan andelen i länsregion VI endast upp—

gick till 33 %. Av samtliga lägenheter i gruppbyggda småhus med statliga lån fanns 41 % istorstadsområdena.

Uppgifterna om projektstorleken inom gruppbygggandet är ofullständiga. Bygg- nadsinventeringen i november 1966 upptar 429 projekt med sammanlagt 10 693 lägen- heter, d.v.s. 25 lägenheter per projekt. En- ligt låneobjektstatistiken var gruppbyggena mindre. År 1967 beviljades sålunda lån till 677 projekt (låneobjekt) avseende 11528 lägenheter i gruppbyggda småhus, vilket ge- nomsnittligt är endast 17 lägenheter per projekt.

Ser man till antalet lägenheter finner man dock att de större projekten svarar för en avsevärd del av de gruppbyggda småhusen. Enligt låneobjektstatistiken svarade projek- ten i storleken 50 lägenheter och större för 30 % av gruppbyggandet och projekt med 30 lägenheter och större för 51 %.

I tabell 9 lämnas ytterligare uppgifter ur låneobjektstatistiken avseende gruppbyggan- dets fördelning på olika projektstorlekar in- om olika storstadsområden och regioner.

Av tabellen framgår att de regionala skillnaderna i fråga om gruppstorlek är be-

Tabell 9. Gruppbyggda småhus år 1967. Fördelning efter gruppstorlek samt storstadsom- råden och länsregioner1 enligt låneobjektstatistiken.

därav procentuell fördelning i grupper om

lägenheter Antal ej grupp- Ornråde lgh byggen 3—1 9 20—29 30—49 50—99 100— Storstadsområdena 4 914 l 6 9 27 39 18 Stor-Stockholm 2 395 l 4 13 23 42 17 Stor-Göteborg ] 509 1 6 — 15 45 33 Malmö—Lundområdet 1 010 0 13 1 1 53 23 — Riket i övrigt 7 016 5 51 16 17 9 1 Länsregion I 1 615 4 36 17 23 13 7 Länsregion II 1 619 7 53 18 17 5 —— Länsregion III 1 148 3 55 7 24 11 — Länsregion IV 925 4 58 18 11 9 — Länsregion V 773 5 51 25 12 7 — Länsregion VI 936 10 60 10 12 8 — Hela riket 11 930 3 33 13 21 21 9

1 exklusive storstadsområdena.

tydande. I storstadsområdena omfattade grupperna om minst 50 lägenheter 57 % av samtliga gruppbyggda småhus. Främst i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg svarar de större grupperna för huvudparten av gruppbyggandet. I Stor-Göteborg svarade grupperna om minst 50 hus för 78 % av samtliga gruppbyggda småhus. Malmö— Lundområdet avviker i detta avseende från övriga storstadsområden genom att grup- perna om minst 50 hus endast svarade för 23 % av gruppbyggandet.

Inom riket i övrigt dominerar de små husgrupperna helt. Endast 10 % av husen byggs i grupper om minst 50 hus. Bortsett från länsregion I (Mälarlänen) byggs mer än hälften av husen i grupper om 3—19 hus. I länsregion VI (mellersta och norra Norrland) byggdes 70 % av de grupp- byggda småhusen i mindre grupper än 20 hus per grupp.

Kommunerna har en dominerande roll när det gäller tillgodoseendet av småhus- byggandets markbehov. 17 % av gruppbyg- gen med statliga lån i lägenheter räknat byggdes på tomträttsmark år 1967. Av åter- stående 83 % byggdes 51 % på mark som kommunen sålt till byggherren. I ytterligare 2 % av gruppbyggena svarade kommuner

tillsammans med enskilda för markanskaff- ningen. För 70 % av gruppbyggandet hade således kommunen via markägande infly- tande över byggandet. För styckebyggda småhus var andelen kommunmark ungefär densamma men fördelningen mellan tomt- rätt och försäljning var en annan. Endast 5 % av lägenheterna byggdes på tomträtts- mark.

Gruppbyggandet i storstadsområdena skedde till 25 % på tomträttsmark, högst i Stor-Stockholm med 39 % men 0 % i Malmö—Lundområdet. 32 % skedde på mark som kommunen sålt till byggherren. Inom riket i övrigt var motsvarande andel 12 % respektive 65 % — dock med stora variationer mellan olika länsregioner.

Gruppbyggandet fördelar sig på bygg— herrar år 1967, så att mer än hälften, eller 54 %, faller på enskilda byggherrar. År 1966 var andelen 49 %. Kommuner, all- männyttiga och rikskooperativa företag hade år 1967 för ungefär lika stor andel, eller 14—15 %.

De regionala skillnaderna är betydande i fråga om de olika byggherresektorernas storlek vilket framgår av tabell 10. Den en- skilda sektorns andel är betydligt större i storstadsområdena än i riket i övrigt. I stor-

Tabell 10. Gruppbyggda småhus år 1967. Fördelning efter byggherre (lånesökande) samt storstadsområden och länsregionerl.

därav procentuell fördelning på lånesökande

Antal lägen- allmän- kommu- riks- övriga en- Område heter nyttiga ner koop. koop. skilda Storstadsområdena 4 914 8 10 16 1 65 Stor-Stockholm 2 395 10 15 11 1 63 Stor-Göteborg 1 509 8 2 19 — 71 Malmö—Lundområdet ] 010 4 7 26 3 60 Riket i övrigt 7 016 18 19 14 2 47 Länsregion I 1 615 12 24 16 3 45 Länsregion II 1 619 23 17 12 — 48 Länsregi on Ill 1 148 20 23 15 — 42 Länsregion IV 925 22 13 30 — 35 Länsregion V 773 15 13 8 15 49 Länsregion VI 936 12 20 3 — 65 Hela riket 11 930 14 15 15 2 54

1 exklusive storstadsområdena.

stadsområdena svarade de enskilda bygg- herrarna för 65 % av gruppbyggandet och i riket i övrigt för 47 %. I länsregion IV var andelen endast 35 %. Den allmännyt- tiga och kommunala andelen är endast hälften så stor i storstadsområdena jäm- fört med riket i övrigt.

Äganderätt är den dominerande disposi- tionsforrnen för de gruppbyggda småhusen. Denna svarade år 1967 för 71 %, bostads- rätten för 11 % och hyresrätten för 18 %. De båda senare dispositionsformerna mins- kade tillsammans 8 % till förmån för äganderättsformen från 1966 till 1967. Av de gruppbyggda småhus som för-säljs — äganderättssmåhus — svarar de enskilda byggherrarna för 75 %, 6 380 av 8 490 hus. Kommuner och allmännyttiga företag sva— rade för 6 respektive 11 %, d. v. s. 500 och 900 hus och de rikskooperativa företagen (HSB och Riksbyggen) för återstående ca 700 hus. Av de 1310 småhus som uppläts med bostadsrätt svarade de rikskooperativa företagen för 82 % och övriga koopera- tiva företag för resterande 18 %. De grupp- byggda småhus som år 1967 byggdes för att upplåtas med hyresrätt var 2130 till an- talet. Av dessa byggdes drygt hälften — 1 130 hus — av allmännyttiga byggherrar,

drygt 40 % — 900 hus — av kommunerna och resten — ca 100 hus — av enskilda byggherrar.

De allmännyttiga byggherrarna försålde ca 30 % av sina småhus medan resten upp- läts med hyresrätt. För kommunerna var fördelningen mellan de nämnda disposi- tionsformerna 50—50. De rikskooperativa företagen sålde 40 % av sin småhusproduk- tion och upplät resten med bostadsrätt. De enskilda byggherrarnas gruppbyggande av- såg så gott som helt hus för försäljning.

De gruppbyggda småhusen omfattar flera olika hustyper. I tabell II har husen för- delats på friliggande småhus, radhus, kedje- hus samt övriga hus (parhus, tvåfamiljshus m.m.).

Tabellen antyder vissa systematiska skill- nader mellan förekomsten av olika hustyper i storstadsområdena och i riket i övrigt. I storstadsområdena är radhusen den vanli- gaste hustypen medan i riket i övrigt de friliggande småhusen är vanligast. Skillna- derna är emellertid mycket stora såväl mel- lan storstadsområden som mellan olika läns- regioner. I Malmö—Lundområdet var 51 % av de gruppbyggda småhusen friliggande och endast 33 % radhus. I Stor-Göteborg däremot uppgick de friliggande husen till

därav % Antal lägen- friliggande rad- kedje- övriga Område heter hus hus hus hus Storstadsområdena 4 914 29 53 18 — Riket i övrigt 6 974 42 37 20 1 Hela riket 11 888 36 44 19 1

18 % och radhusen till 72 % av samtliga gruppbyggda småhus. I länsregionen VI sva- rade de friliggande småhusen för 51 % och radhusen för 29 %. I länsregion IV där- emot var andelarna 21 respektive 56 %.

I detta sammanhang kan det också vara av intresse att notera förekomst av källare i småhusen. Inom det statsbelånade grupp- byggandet hade 38 % av husen källare. Motsvarande andel för de styckebyggda småhusen var 83 %. Av storstadsområdenas gruppbyggande hade 27 % av husen käl- lare. I riket i övrigt var procenttalet 44. Stora skillnader finns dock mellan de olika länsregionerna. I regionerna I och III var andelen källarhus 30 % eller lägre men i regionerna II och V över 60 %. Inom styckebyggandet är skillnaderna mellan

Tabell 12. Gruppbyggda småhus år 1967. stadsområden och länsregionerl.

storstadsområdena och riket i övrigt små i fråga om förekomst av källare.

Av de gruppbyggda småhusen har 43 % av de friliggande husen, 39 % av rad- husen och 21 % av kedjehusen källare.

De gruppbyggda småhusens lägenhetsstor- lekar är genomsnittligt något mindre än de styckebyggda husens lägenheter. De grupp- byggda småhuslägenheternas yta var 104 rn2 och de styckebyggdas 112 m2. Beträffande lägenhetsfördelningen kan först noteras att 10 % av de gruppbyggda lägenheterna var smålägenheter om högst 2 rum och kök. Av de styckebyggda lägenheterna var mindre än en procent sådana smålägenheter. I öv- rigt finns skillnaderna mellan de grupp- byggda och styckebyggda småhusens lägen- hetsfördelning främst i storleksgruppen 4

Fördelning efter lägenhetsstorlek samt stor-

därav % Antal högst 2 6 el. flera lägen— rum 0. 3 rum 4 rum 5 rum rum 0. Område heter kök 0. kök 0. kök 0. kök kök Storstadsområdena 4 914 2 3 46 40 9 Stor-Stockholm 2 395 — 3 48 37 12 Stor-Göteborg ] 509 3 1 47 43 5 Malmö—Lundområdet 1 010 6 6 37 43 8 Riket i övrigt 7 016 15 8 48 24 5 Länsregion I 1 615 10 4 55 26 6 Länsregion II 1 619 14 7 41 36 3 Länsregion 111 1 148 23 14 47 14 2 Länsregion IV 925 19 16 47 11 7 Länsregion V 773 14 7 47 29 2 Länsregion VI 936 11 8 54 14 13 Hela riket 11 930 10 6 47 30 7

1 exklusive storstadsområdena.

Tabell 13. Gruppbyggda småhus år 1966. Lägenheterna fördelade efter lägenhetsstorlek och byggherrekategori.

därav i % om

Antal högst 2 6 el. flera . lägen— rum 0. 3 rum 4 rum 5 rum rum 0.

Byggherrekategon heter kök 0. kök 0. kök 0. kök kök Kommuner och allmännyttiga

företag 2 501 19 31 15 1 Kooperativa 2 519 6 54 31 5 Enskilda 5 263 6 54 30 10 Samtliga 10 283 9 48 26 6

rum och kök. Denna lägenhetsstorlek sva- rade för 47 % av de gruppbyggda lägen- heterna men för 60 % av de styckebyggda lägenheterna.

De gruppbyggda husens lägenhetsfördel- ning regionalt uppvisar betydande olikheter. Detta framgår närmast av tabell 12.

Smålägenheterna finns främst utanför storstadsområdena. 2 % av lägenheterna i storstadsområdena hade högst 2 rum och kök. I riket i övrigt var denna andel 15 %. Vi— dare var nästan hälften — 49 % — av lägenheterna i storstadsområdena 5 rum och kök eller större. I riket i övrigt var denna andel 29 %. Av de olika länsregionerna har region III och IV de minsta lägenhe- terna, 37 respektive 35 % var mindre än 4 rum och kök och den genomsnittliga lä- genhetsytan hos dessa regioners gruppbygg- da lägenheter var 90 respektive 95 mg.

Tabell 13 visar lägenhetsfördelningen hos olika byggherrekategorier. Uppgifterna av- ser småhus med bostadslån beviljade år 1966. Av tabellen framgår att kommunerna och de allmännyttiga byggherrarna bygger en betydande andel mindre småhuslägenhe- ter. Av dessa byggherrars byggande var inte mindre än 52 % lägenheter om högst 3 rum och kök. Av de kooperativa och en- skilda byggherrarnas lägenheter var denna andel endast 10 respektive 6 %.

Gruppbyggandets fördelning på egenregi och entreprenad är i stor utsträckning be- stämt genom byggherrefördelningen. Det kommunala och allmännyttiga och koope- rativa byggandet sker huvudsakligen genom

entreprenadupphandling medan de enskilda byggherrarna vanligen bygger i egenregi. År 1966 byggdes 39 % av lägenheterna i egenregi och 61 % på entreprenad. Skill- naderna mellan olika byggherrekategorier framgår av tabell 14.

Flera olika entreprenadformer förekom- mer. Vanligen kan upphandlingen hänföras till någon av entreprenadformerna delad entreprenad, generalentreprenad eller total- entreprenad. Av tradition är delad entre- prenad vanligast. General- och totalentre- prenad syns dock bli allt vanligare. De låne- sökande har uppgivit att den delade entre- prenaden år 1966 svarade för ca 60 % av entreprenadbyggda gruppbyggda småhus. Några större skillnader förekommer inte mellan olika byggherrekategorier i detta av- seende. När det gäller general- och total- entreprenad svarade dessa former för lika stor andel, eller ca 20 % vardera, hos så- väl kommuner och de allmännyttiga före-

Tabell 14. Gruppbyggda småhus år 1966. Fördelning på egenregi och entreprenad samt byggherrekategori.

däravi % Antal lägen- egen— entre- Byggherrekategori heter regi prenad

Kommuner och all- männyttiga företag 2 501 7 93 Kooperativa 2 519 2 98 Enskilda 5 263 72 28 Samtliga 10 283 39 61

Tabell 15. Gruppbyggda småhus år 1966. Byggnads- och produktionskostnader fördelade på storstadsområden och länsregioner1.

Antal Byggnads- Byggnads- Produktions-

Område lägen- kostnad/m2 kostnad/ kostnad/ Byggherrekategori heter bostadsyta lägenhet lägenhet Stor-Stockholm 1 699 1 099 125 100 147 400 Stor-Göteborg 883 1 066 114 800 129 000 Malmö—Lundområdet 733 969 103 100 115 100 Länsregion I 1 636 951 101 900 111 600 Länsregion II 1 117 953 99 100 106 800 Länsregion 111 812 909 94 100 101 700 Länsregion IV 696 949 92 100 98 200 Länsregion V 504 930 97 900 104 300 Länsregion VI 954 966 104 700 113 100 Hela riket 9 034 990 105 900 117 600 därav Kommuner och allmännyttiga

företag 1 633 953 94 200 103 000 Kooperativa 2 383 974 102 700 112 500 Enskilda 5 018 1 008 111 200 124 700

1 exklusive storstadsområdena.

tagen som hos kooperativa byggherrar. An- delen generalentreprenad hos de enskilda byggherrarna var endast 9 % medan total- entreprenadandelen var betydligt större el- ler 32 %.

Entreprenadsummorna vid ett anbudsför- farande kan bestämmas på olika sätt. Sta- tistiken för år 1966 skiljer på följande upphandlingssätt: öppen och inbjuden an- budsräkning, förhandlingsentreprenad, kal- kylentreprenad och annat sätt. Öppen och inbjuden anbudsräkning var vanligast. Des- sa båda förfaranden användes i samma ut- sträckning — 38 % av lägenheterna var- dera. Förhandlings- och kalkylentreprenader förekom i gruppbyggen med totalt 18 respektive 6 % av lägenheterna.

Nästan alla kombinationer av entrepre- nadform och upphandlingssätt finns. Delad entreprenad med öppen eller inbjuden an- budsräkning dominerar dock (49 %) med 3 085 av 6270 lägenheter som byggdes på entreprenad. Totalentreprenader upphand- lade genom förhandlingar var också relativt vanliga.

Från preliminära ansökningar om stat- liga lån kan också uppgifter om gruppbyg- gandets tomt- och byggnadskostnader er- hållas.

År 1966 uppgick enligt dessa uppgifter den genomsnittliga produktionskostnaden för ett gruppbyggt småhus till 117 600 kro- nor. Tomtkostnaden var 11700 kronor och byggnadskostnaden 105900 kronor1. Kost- naderna varierar i hög grad mellan olika delar av landet. Klart högsta produktions- kostnaden uppvisar Stor—Stockholm med 147 400 kronor, följt av Stor-Göteborg med 129 000 kronor, Malmö—Lundområdet med 115 100 kronor och länsregion VI (länen Y, Z, AC, BD) med 113100 kronor. Kostna- den för ett småhus varierar givetvis med bostadsytan. Även räknat per m2 bostadsyta var kostnaderna emellertid högst inom de nämnda områdena (1 099, 1 066, 969 respek- tive 966 kronor). Länsregion III — Skåne- länen jämte Blekinge — redovisade lägsta kostnaderna per m2 — 909 kronor. Ytter- ligare uppgifter om kostnader redovisas i tabell 15 .

Tabellen visar också kostnaderna för olika byggherrars gruppbyggande. De en- skilda byggherrarna redovisar de högsta

1 Byggnadskostnad = produktionskostnad — mark- och exploateringskostnad. Byggnadskost- naden inkluderar således, förutom byggnaden, grundläggning och grovplanering, finplanering och bilplatser.

130 000- KIOW/ lagenhet 120 000— 110 000- 100 — Grupp- byggda 90 000— småhus 80 000 - / & 70 000" 60 000— Flerfamiljshus 50 000— 4 _ 0000 Produktionskostnad och bostadslägenhetsyta per lägenhet 30 000_ År Gruppbyggda småhus Flerfamiljshus Kronor m2 Kronor m2 1958 59 000 90 41 700 64 1959 60 600 88 41 500 62 20 000— 1960. se 800 92 41 500 61 1961 68 200 92 44 000 63 1962 76 300 99 48 600 67 1963 81 700 103 53 800 69 10 0001 '1 964 93 000 105 60 600 73 1965— 105 900 107 70 300 75 1966 117600 108 75100 76 1967 uppgift saknas 73 300 75 0 1968 126 400 112 72 800 72 |

| | | | | | T I 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1987 1968

Figur ]. Produktionskostnader för lägenheter i gruppbyggda småhus och flerfamiljshus i ex- ploateringsområden, åren 1958—1968. Statligt belånade lägenheter. Hela riket.

Byggnads- kostnad per rn? ly Grupp- 1 000 - byggda ”"” 900 - Flerfamiljshus 800 — 700 - _— 600 —' 500 - 400 - Byggnadskostnad per rn2 lägenhetsyta och bostadslägenhetsyta per lägenhet 300 _ År Gruppbyggda småhus Flerfamiljshus - Kronor rn2 Kronor m2 1958 594 90 605 64 1959 619 88 618 62 200 - 1960 680 92 629 61 1961 680 92 649 63 1962 695 99 675 67 1963 743 103 725 69 100 — 1964 820 105 775 73 1965 937 107 880 75 1966 990 108 924 76 1967 uppgift saknas 916 75 0 1968 999 1 12 939 72 | ' I | I | I I 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968

Figur 2 Byggnadskostnader per rn2 lågenhetsyta för gruppbyggda småhus _och exploateringsområden, åren 1958—1968. Statligt belånade lägenheter. Hela r1ket.

flerfamiljshus i

byggnads- och produktionskostnaderna. De allmännyttiga byggherrrarnas och kommu- nernas byggnadskostnad per m2 bostadsyta var 953 kronor, de kooperativa byggherrar- nas 974 kronor och de enskilda byggherrar- nas 1008 kronor. Tomtkostnaderna per lä- genhet var 8 800 kronor, 9 800 kronor resp. 13 500 kronor. Skillnaderna är naturligt- vis olika stora inom olika regioner. I Stor- Stockholm är skillnaderna i byggnadskost- naderna större men i tomtkostnaderna mindre. I länsregion I redovisar de enskilda byggherrarna lägre byggnadskostnader men något högre tomtkostnader än de allmän- nyttiga och kooperativa byggherrarna.

Kostnadsutvecklingen visar en relativt snabb stegring. Utvecklingen illustreras av figur 1 och 2 där jämförelser görs med kost- nadsutvecklingen för flerfamiljshus. Mellan åren 1958 och 1966 steg produktionskostna— derna för gruppbyggda småhus från 59000 kronor till 117600 kronor, (1. v. s. i det närmaste en fördubbling. Lägenhetsytan ökade med 20 % och kostnadsökningen per m2 lägenhetsyta blev därför lägre eller 66 %. För flerfamiljshusen var kostnadsökningen per lägenhet under samma tidsperiod 80 % och per m2 lägenhetsyta 51 %.

Även om man bortser från inverkan av mark- och exploateringskostnader och en- dast ser till byggnadskostnaderna — figur 2 — har de gruppbyggda småhusens kostna- der stigit snabbare än flerfamiljshusens. Ök- ningen under perioden 1958—66 var 67 % per m2 lägenhetsyta för småhusen och 53 % för flerfamiljshusen. Som jämförelse kan nämnas att byggnadskostnadsindexen visar en kostnadsökning mellan 1958 och 1966 om 42 % för småhus i trä och 40 % för flerfamiljshus. Dessa index är beräknade på prisutvecklingen för olika produktionsfakto— rer och tar inte hänsyn till rationaliserings- vinster.

Den stigande kostnadskurvan har planat ut under 1967 och 1968. För flerfamiljshu- sen sjönk byggnadskostnaderna per m2 bo- stadslägenhetsyta något 1967 för att 1968 återigen öka. För småhusen, där uppgifter saknas för 1967 synes utvecklingen vara densamma. Genom att lägenhetsytan i fler-

familjshus minskat var kostnaderna per lä- genhet något lägre 1968 än 1966. Småhus- lägenheternas utökning har däremot fort- satt vilket medfört att kostnaderna per lä- genhet också ökat avsevärt.

1.3. Sammanfattning

Vissa uppgifter om det nuvarande småhus— byggandet redovisas. Uppgifterna som avser småhusbyggandets omfattning och karaktär har sammanställts i syfte att ge en allmän bakgrund för diskussion om småhusbyggan- dets aktuella utveckling och problem.

Uppgifterna om småhusbyggandetr om- fattning visar att mellan 28 och 31 % av det årliga bostadsbyggandet utgörs av små- hus räknat i antal lägenheter. Andelen har i stort sett varit oförändrad hittills under 60-talet. Regionalt finns såväl stora skill- nader i småhusandelen som stora skillnader mellan olika år.

Av småhusen är den helt övervägande de- len, eller 70—72 % friliggande hus. Rad— och kedjehus svarar för 25—27 % och två- familjshusen för 2—3 %.

Av de år 1967 färdigställda 28 300 små- husen torde 13 OOO—14000, eller knappt 50 % ha uppförts i grupper om minst tre hus.

Över 80 % av småhusen uppförs av en- skilda personer eller för försäljning till en- skilda. Bostadsrättsandelen utgör 6—10 % och andelen småhus som byggs för uthyr- ning är drygt 10 %.

Av de år 1967 färdigställda småhusen byggdes 85 % med statligt stöd. Detta är en betydande minskning sedan 1963 då an- delen var 91 %. Främst i storstadsområdena byggs småhus utan statliga län. I Stor- Stockholm var år 1967 denna andel 26 %.

Småhuslägenheterna är till övervägande del stora lägenheter, d.v.s. 4 rum och kök eller större. År 1967 svarade dessa stora lägenheter för 87 % av alla lägenheter i småhus. Motsvarande andel i flerfamiljs- husen var 16 %. Detta innebär att av samt- liga stora lägenheter som byggdes detta år fanns närmare 70 % i småhus.

En växande del av det statligt belånade

småhusbyggandet uppförs som gruppbebyg- gelse. Åren 1960—62 var andelen 35—40 %. År 1967 uppgick andelen enligt låne- objektstatistiken till drygt 50 % eller till ca 12000. Uppgifter om gruppbyggande utan statliga lån saknas.

Beträffande gruppernas storlek visar byggnadsinventeringen i november 1966, som avser pågående projekt att 429 grupp- byggen med 10700 lägenheter var under arbete. Det innebär en genomsnittlig pro- jektstorlek av 25 lägenheter. Låneobjektsta- tistiken år 1967 redovisar 677 låneobjekt om tillsammans 11500 lägenheter. Detta inne- bär 17 lägenheter per låneobjekt för det statligt stödda gruppbyggandet.

Beträffande det statsbelånade gruppbyg- gandet år 1967 var kommuner och allmän- nyttiga företag byggherrar för 29 % av lägenheterna, kooperativa företag för 17 % och enskilda företag för 54 %. Kommu- nerna och de allmännyttiga företagen sålde 30 % av småhusen till enskilda. De koope- rativa företagen sålde 45 % av sin produk- tion. Dispositionsformerna för gruppbyggda småhus år 1967 blev därför 71 % ägande- rätt, 11 % bostadsrätt och 18 % hyresrätt.

Av de gruppbyggda småhusen var 36 % friliggande hus, 44 % radhus och 19 % kedjehus. 38 % av husen hade källare. För de styckebyggda småhusen var motsvarande andel 83 %.

I fråga om lägenhetstyper kan noteras att andelen små lägenheter är större för grupp- byggda hus än för styckebyggda hus. An- delen lägenheter om minst 5 rum och kök är dock ungefär densamma inom de båda slagen av småhusbyggande.

Egenregibyggande är vanligare inom små- husgruppbyggandet än inom flerfamiljshus- byggandet. Detta sammanhänger med den enskilda byggherresektorns stora andel av gruppbyggandet. Inom denna sektor är egenregiandelen 72 %. Bland entreprenad- formerna är delad entreprenad vanligast och omfattar 61 % av de entreprenadbygg- da småhusen, generalentreprenad 17 % och totalentreprenad 22 %.

De gruppbyggda småhusens tomt- och byggnadskostnader visar betydande regio-

nala skillnader. Byggnadskostnaderna per m2 bostadsyta i Stor-Stockholm låg sålunda 20 % högre än i länsregion III (Blekinge och Skånelänen). Om även skillnaderna i tomtkostnad och lägenhetsstorlek beaktas var kostnaderna i Stor-Stockholm räknat per hus 50 % högre än i den länsregion som uppvisar de lägsta kostnaderna (länen N, O, P, R exkl. Stor-Göteborg). Stora skillna- der finns också mellan kostnader redovi- sade av olika byggherrekategorier.

Kostnadsutvecklingen för de gruppbygg- da småhusen har varit ogynnsam. Mellan 1958 och 1966 ökade byggnadskostnaderna per rn2 lägenhetsyta med 67 % mot 53 % för flerfamiljshusen och 42 % enligt bygg- nadskostnadsindex. Under 1967 och 1968 har en stabilisering av kostnadsutvecklingen skett.

2. Exempel på organisation och genomförande

av småhusprojekt

Byggherrefunktionen inom småhusbyggan— det är mindre entydig och klar än inom flerfamiljshusbyggandet. Det bör därför vara av intresse att beskriva några konkreta fall som illustrerar olika former för organi- sation och genomförande av småhusprojekt, främst byggherrefunktionen vid gruppbyg- gande.

Avsikten har inte varit att beskriva ett antal normala projekt utan snarast projekt med väsentligt skilda förutsättningar. Bygg- herrarnas verksamhet har beskrivits i an- slutning till konkreta projekt. Någon när— mare teknisk eller ekonomisk jämförelse har därvid inte gjorts, inte minst beroende på de mycket stora svårigheterna att bedöma lokala förutsättningar, kvalitet etc.

Materialet har insamlats direkt från bygg- herrarna och kommunerna och redogörel- serna har underställts uppgiftslämnarna.

Valet av projekt har gjorts så att kom- munernas skilda sätt att direkt eller indi- rekt handha byggherrefunktionen beskrivits liksom projekt där ett kooperativt företag, ett trähusföretag, en entreprenör och en bank skött större eller mindre delar av byggherrefunktionen.

Följande byggherrar och projekt beskrivs.

2.1 Göteborgs stads Egnahemsaktiebolag — Tynnered

I december 1966 beslöt stadsfullmäktige att den dittillsvarande småstugebyrån skulle omvandlas till en avdelning inom fastig- hetskontoret, kallad småhusavdelningen. De- taljorganisationen fastställdes av stadsfull- mäktige i februari 1968. I samband med om- läggningen beslöts om en ökning av pro- duktionen från 300 till 500 småhus per år. I februari 1969 beslutade stadsfullmäktige om en ytterligare utökning under åren 1969 —75 till ca 700 hus om året. Samtidigt konstaterades att ett ställningstagande till andelen småhus i regionens totala bostads- byggande i hög grad sammanhänger med den aktuella diskussionen om regionens framtida bebyggelsestruktur och därför bor- de anstå i avvaktan på ytterligare utred- ningar av regionplanekaraktär. Begräns- ningen till 700 hus/år har samband med bristen på mark. Med den beslutade om- fattningen av verksamheten torde staden avse att överlåta praktiskt taget all sta- dens mark för produktion av småhus till småhusavdelningen.

Kammarkontoret tog i samband med frå- gan om en utökning av produktionen upp motiven för småhusavdelningens verksam- het. Frågan hade tidigare behandlats med anledning av att verksamheten medförde en finansiell belastning för staden. Kontoret konstaterade att en framträdande målsätt- ning för verksamheten var av social natur innebärande att tomträttsinnehavaren ge- nom egen arbetsinsats kunde minska den erforderliga kontantinsatsen och boende- kostnaderna. Härigenom skulle lägre in- komsttagare kunna anskaffa ett eget hem. Enligt kontoret avtar den sociala motive- ringen i betydelse då produktionen förskjuts till att allt mer omfatta entreprenadbyggda småhus. Småhusavdelningens uppfattning är emellertid att den entreprenadbyggda ande- len kan komma att få en vidare social mo- tivering genom att inte endast småhusav- delningens köpare blir delaktiga av den pris- press på marknaden en betydande andel bil- liga småhus kan få.

Småhusbyggandet i stadens regi har tidi- gare huvudsakligen varit inriktat på pro- duktion för självbyggeri. Som följd av de i förhållande till annan småhusproduktion låga priserna på småhusavdelningens entre- prenadbyggda hus har emellertid en änd- ring i efterfrågeinriktning inträffat som motiverat en kraftig ökning av andelen helt färdigställda hus. Den aktualisering av re- gistret för efterfrågan som gjordes 1968 re- sulterade i 14000 förnyelseanmälningar varav 9000 för entreprenadbyggda hus och 5 000 för självbyggeri.

I samband med beslutet om en utökning av produktionen till 700 hus/år fastställ- des som riktpunkt att ca 400 hus produ- ceras som entreprenadbyggda och 300 hus i form av självbyggeri. Motivet för verk- samheten övergår på grund härav alltmer till att verka för en effektivisering av pris- konkurrensen på småhusmarknaden. För t.ex. radhusen har försäljningspriserna kunnat i stort hålla sig vid det pantvärde som åsatts vid den statliga belåningen. Med topplån på ca 5 000 kr har det inneburit att kontantinsatsen kunnat begränsas till ca 5 000 kr.

Småhusavdelningen är uppdelad på tre byråer, ekonomibyrå, byggnadsbyrå och pla- neringsbyrå. Totalt skall inom avdelningen efter ökningen av produktionen till 700 hus/ år finnas 75 tjänster.

Administrationskostnaderna inklusive pro- jektering och kontroll för småhusavdelning- ens tjänster uppgår till ca 10000 kronor per självbyggt hus och 6000 kronor per entreprenadbyggt hus. I dessa kostnader lig- ger då samtliga småhusavdelningens kostna- der såsom andel i lokalhyra, kontorsutrust- ning etc.

Som exempel på småhusavdelningens verksamhet tas i detta sammanhang pro- jektet Söderby i Salems kommun. På sta- dens mark uppför avdelningen här 334 rad- hus och 80 friliggande enfamiljshus. Bygg- start ägde rum i juli 1968 och området be- räknas färdigställt i slutet av 1970.

Projekteringen av området har gjorts i huvudsak av stadsbyggnadskontoret. För närvarande pågår dock en förändring så

att småhusavdelningen i kommande pro- jekt själv tar över allt mer av mark- och områdesprojekteringen. Detta sammanhäng- er med den vikt man fäster vid mark- arbetssidan och dess avgörande betydelse för kostnadsutfallet. Man försöker mini- mera massförflyttningar och anpassa be- byggelsen i görligaste mån till terrängen. Vid stadsplaneläggningen bildas särskilda kommunikationstomter där gemensamma anläggningar utförs för de i området bo- ende. Anläggningarna sköts av en ekono- misk förening. Systemets laglighet har ifrå- gasatts varför en allsidig utredning av den- na fråga igångsatts av fastighetsnämnden.

Såväl radhusen som de friliggande husen har projekterats inom avdelningen. De ut- gör en vidareutveckling av en grundtyp som visat sig mycket ekonomisk, efterfrågad och användbar enligt avdelningens erfaren- heter. Radhusen, som för produktionsan- passning färdigprojekterats av leverantören, har upphandlats stomresta på färdig grund från Hultsfredsindustrierna som monterar med egen personal. Mark- och grundarbe- ten har upphandlats från Widmark & Plat- zer AB. Även vvs- och el-installationer har upphandlats separat.

Projektet utförs för s.k. självbyggeri. Er- farenheterna från tidigare produktion har givit vid handen att självbyggeriverksamhet måste styras mycket hårt. I samband med den tidigare småstugebyråns verksamhet arbetade man med ett system med central förrådsverksamhet. Därvid förekom även individuella rekvisitioner av material.

I Söderbyprojektet påbörjar självbyggar- na arbetet när husen är stomresta. Husen är således under tak. Självbyggarna skall ut- föra de tidskrävande stomkompletterings-, inrednings- och målningsarbetena liksom finplanering av tomten. Arbetet skall ske enligt ett av avdelningen upprättat tids- schema där självbyggaren kan se när spe- cificerade materialsatser levereras och när de speciella installationsarbetena utförs. På byggplatsen finns särskilda instruktörer, all- män information ges och instruktionsmate- rial utdelas. Verksamheten präglas av en enligt avdelningen stimulerande entusiasm.

Värdet av det egna arbetet uppges ligga på ca 12000 kronor per hus då detta uppförs från färdig grund och ca 6—7 000 kronor per hus när stommen redan har rests. Be- loppen är överslagsmässigt beräknade. Den egna arbetsinsatsen har gjort det möjligt för lägre inkomsttagare att köpa hus inom Söderbyområdet.

Finansieringen av husen har genom avtal överlåtits på Svenska Handelsbanken. Det har förutsatts att detta samarbete skall leda till ökat bostadssparande i banken. Som tidi- gare nämnts hämtas köparna från den av avdelningen handhavda kön. Reglerna för anmälan innebär att denna kan göras an- tingen till självbyggeri eller entreprenad— byggda hus. Lägsta inkomstgräns ligger vid drygt 20 000 kronor. För självbyggeri gäller även en högsta inkomstgräns, eller 44000 kronor. För entreprenadbyggda hus finns ingen övre inkomstgräns.

För den framtida produktionen pågår in- om avdelningen utvecklingsarbete. En del i detta är försök att få fram ett system med prefabricerade husdelar (s.k. våtdel med kök, tvätt, badrum och dylikt) i syfte att i görligaste mån avlasta byggplatsen sådana komplicerade arbeten som självbyggaren ändå inte kan utföra, och minska den to- tala byggtiden med därmed följande ränte- besparingar.

I syfte att få fram längre serier och lägre priser infordrades under 1967 anbud från ett större antal småhusfabrikanter på kontinuerlig leverans av hus med alterna- tiva färdigställandegrader. Anbudsinford- ran ledde inte till något avtal om kontinu- erlig leverans men till upphandling av ett större område, dessutom gav den en viss marknadsöversikt till hjälp för efterföljande upphandlingar. Småhusavdelningen avser att vid kommande upphandlingar lämna an- budsgivare relativt stor frihet och föreslå egna tekniska lösningar av husen, dock baserade på referensprojekt och med vissa bestämda förutsättningar.

2.3 Bohusläns Kommunala AB (Bokab) — Lindås

Bokab bildades år 1961 som resultat av en utredning igångsatt 1959 av Göteborgs Förorters Förbund. Syftet var att bilda ett kommunalt markexploateringsbolag för att öka bostadsproduktionen på Hisingen.

Bokabs aktier äges för närvarande av landstinget, Askims, Råda och Ytterby kommuner. Ursprungligen ingick Torslanda och Tuve kommuner som lämnat bolaget i samband med inkorporeringen med Göte- borgs stad. Bolagets styrelse består av två ledamöter från varje kommun jämte en le- damot utsedd av Göteborgs Förorters För- bund. Annan primärkommun inom länet äger rätt att inträda i bolaget på de villkor som gäller för medlemskommunerna.

Bokabs huvudändamål är att driva markexploateringsverksamhet inom med- lemskommunerna. Därmed avses bl.a. för- värv av för bebyggelse lämplig mark, er- forderlig planläggning och fastighetsbild- ning, utförande av erforderliga gatu- och ledningsarbeten samt försäljning eller tomt- rättsupplåtelse av den iordningställda tomt- marken.

Bolagets verksamhet sköts av verkstäl- lande direktören, exploateringschef, kam- rer, kamrersassistent, och två kontorsbiträ- den. Ett motsvarande bolag, Älkab som arbetar inom Älvsborgs län, sköts av sam- ma personal. Bolaget fullgör sina åliggan— den i övrigt genom köp av tjänster uti- från och fungerar i huvudsak som ett verkställande och administrerande organ för markexploateringsverksamhet.

Bolagets verksamhet befriar kommunerna från den komplicerade och arbetskrävande administrativa verksamhet som markex- ploatering innebär och vinner genom den omfattande verksamheten stor erfarenhet av markexploatering. Inköp av råmark och genomförande av exploateringsarbeten är mycket kapitalkrävande. Bolaget finansie- rar sin verksamhet genom aktiekapital, lån i kreditinstitut och lån hos säljare. Kom- munerna tecknar borgen i vissa fall. Kom- munernas kapitalanskaffning kan då be-

Genom att exploateringen sker i bolags- form undviker man lättare en inte avsedd subventionering av bostadsbyggandet. Ex- ploateringsavtal tecknas mellan respektive kommun och bolaget.

Bolagets hittillsvarande verksamhet åter- speglas i följande data. T.o.m. 1968 hade inköpts 1280 ha mark till ett värde av 28,2 mkr. De totala investeringarna upp- gick vid samma tid till 53 mkr och tomt- mark hade iordningställts för 4525 lägen- heter varav ca 70 % i flerfamiljshus och 30 % i småhus.

För småhusbyggandet har bolaget ut- vecklat ett upphandlingsförfarande baserat på erfarenheterna från upphandling av ett 15-tal tidigare områden. Detta har enligt bolaget gett ett mycket tillfredsställande resultat med en kostnadsnivå som klart un- derstiger vad som redovisas i jämförbara projekt i regionen. Förfarandet beskrivs nedan med utgångspunkt från ett projekt i Lindås, Askims kommun.

För markområdet Lindås som bolaget inköpt på uppdrag och i samråd med kommunen upprättade bolaget en stads- planeskiss utgående från de kommunala krav och förutsättningar som fanns an- givna i ett av kommunen behandlat för- slag till generalplan. Skissen redovisade en bebyggelse omfattande 124 atriumhus och 155 radhus. För husen var viss planlösning skissad men någon låsning till föreslagen lösning fanns inte och några material- föreskrifter hade inte gjorts upp. Stads- planeskissen hade granskats och under hand godkänts av berörda myndigheter.

Stadsplaneskissen jämte grundundersök- ning, principförslag för allmänna Vatten- och avloppsledningar samt ritningar över befintliga anläggningar tillsammans med PM och ritningar innehållande anvisningar från planförfattaren bifogades ett program som utlämnades till ett mindre antal in- tresserade trähusföretag, entreprenörer m.fl. med inbjudan att inkomma med förslag till detaljutformning av bebyggelsen med uppgift om kostnaderna för genomförandet.

Vissa föreskrifter gavs i programmet för

hur anbuden skulle redovisas för att medge en tillfredsställande bedömning. Ett allmänt villkor som uppställts var att bebyggelsen kunde statligt belånas som småhus för för- säljning. Sedan bolaget granskat inkomna förslag och valt ut det från kvalitativ och kostnadsmässig synpunkt lämpligaste, upprättar bolaget ett avtal med vederbö- rande förslagslämnare om försäljning av kvartersmarken till denne på villkor att de hus som föreslagits säljs till visst bestämt pris till köpare som anvisas av kommunen.

Kommunen eller bolaget ikläder sig inte några förpliktelser om husen inte skulle gå att sälja. Vederbörande förslagslämnare in- träder således som byggherre för småhus- projektet, men projektet är då. bestämt i alla väsentliga avseenden.

Bolaget förbinder sig i detta avtal att svara för att erforderliga gator och vägar samt huvudledningar utanför >>entreprenad- området» är iordningställda på visst sätt då bebyggelsen skall påbörjas. Bolaget fär- digställer därefter dessa anläggningar jämte de övriga anläggningar för allmänt ända- mål, som bolaget påtagit sig i exploate- ringsavtalet med kommunen, sedan huspro- duktionen i huvudsak avslutats. Formell stadsplan upprättas därefter i samarbete med byggherren.

I det aktuella projektet fick Skånska Cementgjuteriet uppdraget att bygga rad- husdelen och John Mattson Byggnads AB atriumhusdelen. De båda delarna är helt åtskilda och ligger på ömse sidor av en allmän väg. De utvalda förslagen visar stor överensstämmelse med de i program- handlingarna ingående referensritningarna.

2.4.Bostadsstiftelsen Aroseken — Råby (Västerås)

Bostadsstiftelsen Aroseken i Västerås bil- dades 1957. Bakgrunden var behovet att tillföra småhusbyggandet mer kapital. Stiftelsens grundare var Västerås stad, Väs- terås sparkbank, ASEA och Metallverken, vilka också tillsätter styrelse för stiftelsen.

Staden utser två ledamöter och de övriga var sin ledamot.

De olika intressenternas motiv synes i stort sett ha varit följande. Staden som ansvarig för bostadsförsörjningen ansåg det önskvärt att få finansieringen av visst små- husbyggande tryggad. Sparbanken förutsat- te att ett visst sparande skulle komma till stånd bland dem som önskade köpa små— hus och räknade med att dra till sig en önskvärd kategori kunder. ASEA och Me- tallverken var intresserade av ett ökat små- husutbud.

Stiftelsens ändamål kan utläsas ur stad- garna.

»Stiftelsens ändamål är att i samverkan med Västerås stad, Västerås sparbank, ASEA och Metallverken hjälpa de bostadsbehövande inom i huvudsak Västerås, med huvudvikten på barnfamiljer, till goda och ekonomiska bo- städer företrädesvis i det ”egna hemmets” form

dels genom att planera bostadsområden och hustyper med nyttjande av redan vunna rön och sökande av nya former och lösningar som kunna medföra en sänkning av byggnadskost- naderna, större trevnad eller lättnader i det husliga arbetet, samt därefter organisera be- byggelsen av dessa områden med tillvarata- gande och utvecklande av de möjligheter till att förbilliga byggnadskostnaderna som bl.a. en industriell rationaliserad stordrift kan med- föra,

dels genom att i anslutning till detta bo- stadsbyggnadsprogram upplägga planer för och söka på lämpligt sätt befordra det sparande som kräves av de bostadssökande för att det skall bliva möjligt att förverkliga sina bostads- önskemål.»

Verksamheten inom Aroseken sköts i dag huvudsakligen av representanter för stadens drätselkammare och sparbanken. Det kan noteras att bankens styrelse har kommunal förankring.

Småhusbyggandet i Västerås uppgår till ca % av bostadsbyggandet. Av småhus- byggande är ca % styckebyggda småhus, % av Aroseken gruppbyggda småhus och % av andra intressenter gruppbyggda små- hus. Bland de senare märks t.ex. ASEA vars småhusproduktion avsedd för egen per- sonal uppgår till ca 50 hus per år, huvud- sakligen på egen mark. ASEA:s produktion har givit mycket goda resultat, i första

hand ett resultat av en medveten kostnads- jakt i hus- och markprojekteringen. Som kreditgivare till gruppbyggen finns också andra banker som samarbetar med bygg- företag.

Den för en större stad relativt stora an- delen styckebyggda hus betingas av det stora intresset för denna utförandeform. Staden har i sin bostadsplanering medvetet sökt tillfredsställa denna efterfrågan för att undvika ett efterfrågetryck vilket skulle driva upp priserna. Genom effektiv kon- kurrens har priserna för småhus kunnat hållas relativt låga i Västerås. Kostnader- na har hållit sig inom de av länsbostads- nämnden beräknade pantvärdena och dessa har t. o. ni. kunna underskridas.

Staden strävar sålunda efter att i plane- ringen följa efterfrågan och söker få till stånd en differentierad småhusproduktion.

Geotekniskt sett råder vissa speciella för- utsättningar för Västerås som påverkar organisationen av byggandet. Större delen av småhusmarken utgörs av lerslätter. Av ekonomiska skäl har man därför funnit det nödvändigt att planera för mycket lätta källarlösa hus som kan läggas på torr- skorpan. Markarbetena blir mycket käns- liga och bör därför administreras av en byggherre för ett större område vilket gör det lämpligt med gruppbyggande.

Stadens markfördelning följer i stort de tidigare omnämnda andelarna för olika slags byggande. Allmänt sett har staden ett önskemål om någon form av upphand- ling för småhusbyggande.

Aroseken är numera en i staden konti- nuerligt verkande byggherre som får mark av staden. Någon prioritering eller sub- ventionering vid marktilldelningen före- kommer inte utan stiftelsen får del i de områden som skall exploateras på samma sätt som övriga byggherrar.

När staden planerar ett område sker redan på dispositionsplanestadiet överlägg- ningar med respektive byggherrar. Härvid beaktas i den inledande planeringsfasen inte bara områdets generalplanemässiga byggnadsförutsättningar utan även bostads- efterfrågesynpunkter. Stiftelsen har som

målsättning att producera hus som kan belånas med statliga lån. Storlek och kost- nadsklass är därmed bestämda. Undantag från dessa principer har dock gjorts.

Råbyområdet är beläget i nordvästra de- len av Västerås. Redan i generalplanen an- gavs gruppbebyggelse. I dispositionsplane- arbetet medverkade stiftelsen och genom beslut i drätselkammaren överlämnades området till stiftelsen i detta skede. Efter överläggningar med målsättnings- och pris- diskussioner beslöt stiftelsen att på sed- vanligt sätt engagera konsult. Denne er- höll programförutsättningar som i Råby ut— mynnade i en tät exploatering med låga hus. Stiftelsen fäster stor vikt vid att kon- sulten har förståelse för produktionssyn- punkter.

Projekteringen drevs fram till färdiga bygghandlingar på vanligt sätt och lämna- des ut på anbudsräkning i januari 1969. Efter två månader togs anbuden in och Paul Anderson Byggnads AB erhöll entre- prenaden p.g.a. lägsta pris. 11 firmor lämnade anbud och konkurrensen måste enligt stiftelsen betecknas som effektiv och omfattande.

Området skall byggas under 3 år med 220 hus av tre typer. Husen som är av trä, färdigställs delvis i för ändamålet upp- förd fältfabrik. I entreprenaden ingår ga- tor, ledningar, va, hus och planering, d. v. s. alla anläggningar inom området utom ma- targator till området vilka utförs av sta— den.

Försäljningen av husen sker i turordning enligt bankens speciella sparkö.

Arosekens byggnadsverksamhet är så- ledes av traditionellt slag. Stiftelsen upp- ger att industrins färdiga produkter inte vid något tillfälle kunnat prismässigt kon- kurrera med stiftelsens produktion. För att göra upphandlingen så klar som möjligt förlitar man sig på att byggherrekompetens tillsammans med kunniga och för produk- tionssynpunkter uppmärksamma konsulter kan ta fram de bästa produkterna, vilka sedan blir föremål för anbudsinfordran. Några bedömningssvårigheter behöver då inte uppstå och eftersom bedömningen är

offentlig kan anbudslämnarnas förtroende bibehållas.

Staden anser sig i Aroseken ha fått ett företag som fungerar som prisledare vilket ger en press på övriga producenter. Som exempel kan nämnas att för husen i Råby, som varierar från ca 100—125 m2, blir försäljningspriserna för hus på tomträtts- mark 95—115000 kronor med insatser på 4—11 000 kronor.

Inom Aroseken anser man det nödvän- digt att pröva friare upphandlingsformer i framtiden. Stiftelsen administrerar f.n. ett gruppbygge åt drätselkammaren. Detta pro- jekt kommer att upphandlas på totalentre- prenad. Inom staden anser man det värde- fullt att förfoga över en erfaren och kon- tinuerligt verksam byggherreorganisation. Samarbetet mellan staden och banken har uppenbarligen varit värdefullt för båda parter.

2.5 Svenska Riksbyggen — Sätraområdet (Gävle)

Svenska Riksbyggen och BPA Byggproduk- tion AB har under de senaste åren pro- ducerat ett ökande antal småhus. Riks- byggen som byggherreorganisation projek- terar och låter bygga småhus och flerfa- miljshus, i allmänhet på kommunal mark. Entreprenör är därvid i de flesta fall BPA. BPA bygger därutöver som entre- prenör åt andra beställare.

Inom Riksbyggen inrättades för åtta år sedan en speciell småhusavdelning, med uppgift att projektera småhus som i en- lighet med företagets allmänna målsättning skulle vara prisbilliga men ändock av god kvalitet. Under de första åren producera- des småhusen, liksom flerfamiljshusen för bostadsrättsföreningar. De senaste åren har dock praktiskt taget all småhusproduktion försålts, främst på grund av de ekonomiska fördelar egnahemsägaren vinner, vilka medför en lägre boendekostnad för små- husägaren än för bostadsrättshavaren i likvärdiga småhuslägenheter. Riksbyggen anser att den ekonomiskt fördelaktigaste

upplåtelseformen bör väljas med tanke på de boendes intresse men hävdar att bo- stadsrättsformen — vid lika skattemässig behandling — är överlägsen av bl.a. so- ciala och förvaltningsmässiga skäl (exem- pelvis utförande och förvaltning av ge- mensamhetsanläggningar).

Sedan erfarenhet vunnits av de första årens produktion har en mera medveten satsning skett på småhusbyggandet. Riks— byggens småhusproduktion sker i dag till alldeles övervägande del som gruppbyg- gande för att uppnå den längre seriens fördelar.

Vid kommunernas markfördelning har under de båda senaste åren tävlingsförfa- randen mer och mer tillämpats. I de fall fördelning av mark sker genom en tävling som endast omfattar plan- och hustyper deltar Riksbyggen. Då tävlingen omfattar även produktionsuppdraget deltar BPA.

Riksbyggen och BPA anser att floran av tävlingar för närvarande är väl riklig och ofta karaktäriseras av en överdriven expe- rimentlusta. Mot bakgrund av ett antal tävlingar som man deltagit i har man från företagens sida uttalat viss tveksamhet om det lämpliga i att utbjuda varje litet små- husområde på öppen tävlan. Exempel finns på att ca 20 företag lagt ner ett ambitiöst arbete på att ta fram handlingar från stadsplan till i det närmaste färdiga bygg— handlingar för att eventuellt få möjlighet att bygga ett 30—tal småhus. De kostnader som läggs ner på anbudsförslagen blir i dessa fall betydligt större än den vinst som konkurrensförfarandet kan ge. Även om kostnaderna inte tas ut just på det ak- tuella tävlingsprojektet kommer de dock att belasta andra projekt.

Från Riksbyggens och BPA:s sida före- drar man därför att tävlingar om att få mark för småhus anvisad sker i form av en >>inbjuden» förhandlingstävlan. Syste- met måste baseras på att inbjudaren har kunskaper om marknaden, bl.a. förvär- vade genom att då och då utlysa en stör- re, öppen anbudstävlan. Naturligtvis är också resultaten av tidigare produktion en form av referens i detta sammanhang.

Gävle stad tillämpar för sitt bostadsbyg- gande ett rullande 10—årsprogram. Normalt upprättar staden stadsplan över det område som enligt planerna står i tur att utbyg- gas och erbjuder vid bebyggelse av rad- hus och egnahem i grupp ett företag som står främst i kön för marktilldelning att under ett halvår inom ett begränsat om- råde utarbeta förslag till utformning av husen och inkomma med bindande kost- nadsförslag. Staden bedömer därefter för- slaget utgående från annan jämförbar pro- duktion i staden och förkastar det om det därvid visar sig ligga för högt i kostnad. Erbjudandet att få bygga på marken går därvid vidare till nästa företag. De före- tag vars förslag förkastats får vänta några år innan de får möjlighet att ge förslag igen.

De företag som får komma med för- slag beträffande småhus är ett antal i staden kontinuerligt verksamma mindre byggnadsfirmor. Enligt staden har de i fråga om radhusbyggande åstadkommit mycket goda resultat. Även HSB och Riks— byggen får möjligheter att kostnadstävla om småhus och under det senaste året har även allmännyttiga företag kommit med i bilden.

I enlighet med denna uppläggning kopp- lades Riksbyggen under år 1967 in på ett område som i dispositionsplanen avsatts för bebyggelse av ca 170 radhus. Stadsplan för området var ännu inte upprättad. Riksbyg— gen lät därvid dels sin småhusavdelning, dels BPA projektera och kostnadsberäkna var sitt bebyggelseförslag. Som ett resultat av dessa överväganden anhöll Riksbyggen hos staden om att få utvidga uppdraget till att även omfatta ytterligare tre områden omfattande respektive 18, 113 och 72 lä- genheter eller tillsammans närmare 400 småhus. Därigenom skulle kostnadsbespa- ringar kunna uppnås om produktionen fick drivas kontinuerligt och som en enhet.

Förhandlingarna kunde slutföras kring årsskiftet 1967/68 och resulterade i att Riksbyggen tilldelades marken och att BPA kommer att kunna bygga småhusen på önskat sätt. Staden garanterades ett pris

Riksbyggens och BPA:s småhusbyggande är främst baserat på den s.k. mark-hus- principen, vilken i korthet innebär att grundplattorna färdigställs i samband med markarbetena och att man således får ett >>lager>> av grundplattor innan det egentliga husbyggandet börjar. På detta sätt kan de flesta störningar orsakade av växlingar i produktionstakten elimineras.

Arbetet bedrivs i små specialiserade ar- betslag med bestämda rutiner och i stadiet ovan grundplattan kan man komma upp i en arbetstakt av ungefär en småhuslägen- het per arbetsdag. Att bygga husen källar- lösa är i regel ekonomiskt fördelaktigt. Pro- jektet i Gävle inehåller tre typer frilig- gande hus och en radhustyp. Genom att material och produktionsmetoder är de- samma störs seriebyggandet inte nämn- värt av att husen har något varierande ut- formning.

Husens tekniska utförande är relativt konventionellt. Någon produktion av små- hus med element har ännu inte utförts i någon större omfattning. I Tensta i Stock- holm påbörjas under 1969 ett småhus- område som skall uppföras med träele- ment. Tillsammans med SCA har BPA startat en fabrik i Kramfors för tillverk- ning av träelement avsedda för småhus. Den första serieproduktionen vid denna fabrik kommer igång hösten 1969. Riks- byggen och BPA anser att byggande med element när det gäller småhus, främst är motiverat vid små projekt, där någon se- rieeffekt annars inte kan erhållas, och i orter med relativt högt löneläge och/eller brist på byggarbetskraft.

Riksbyggen har genom avtal överlåtit försäljningen av småhus på SPAFAB (Sparbankernas Fastighetsbyrå AB) inom områden där SPAFAB har kontor. I av- talet ingår att husen skall säljas i första hand till de som står i Riksbyggens, Spar- bankernas eller kommunens småhuskö.

Egna hem AB Myresjöhus, i fortsättningen kallat Myresjöhus, började tillverkningen av »monteringsfärdiga trähus» i Myresjö utanför Vetlanda år 1927. Verksamheten växte fram närmast som ett resultat av det befintliga sågverkets ökade avsättningssvå- righeter. 1957 hade verksamheten kommit upp till en leveransvolym av ca 700 hus per år. Samma år utökades verksamheten genom inköp av anläggningar i Vetlanda. Företaget levererar i dag ca 1500 hus per år och har dessutom en omfattande föns- tertillverkning. Företaget omsätter ca 90 milj. kr. per år och har ca 500 fast an- ställda och tjänstemän.

År 1961 startade man en utveckling mot industrialisering av verksamheten innebä- rande utveckling av typhus till skillnad från beställningstillverkning, försök till seriepro- duktion inom fabriken samt studium av ar- betet på byggplats för förbättring av pro- duktionssystemet.

Ungefär hälften av Myresjöhus produk- tion bygger i dag på det 5. k. system 102, ett system med förtillverkade storelement. Systemet har utformats så att elementen inte är större än att de skall kunna hanteras av tre man. Ett undantag är dock ett s.k. badrumsblock, ett volymelement med får- dig golvbeläggning och väggbeklädnad, kopplade apparater samt på kökssidan skåp och diskbänksbeslag. Systemet medger en- ligt företaget 480 sparade arbetstimmar per hus jämfört med ett traditionellt monte- ringsfärdigt system. På färdig grund kan huset monteras och vara under tak på 8 timmar av 3 montörer.

Försäljningen sker genom 25 distriktskon- tor som i det närmaste täcker hela lan- det. Kontoret svarar för kontakter med kommuner, beställare, markägare samt di- rekt med potentiella husköpare. Markköp förklarar man sig inte vara beredd att ge- nomföra, åtminstone inte i strid med kom- munernas intresse. Företagspolicyn har un- der de senaste åren förskjutits från tidi- gare nästan enbart försäljning av hussatser direkt till köpare som har tomt, till att

nu även omfatta försäljning av nyckelfär- diga hus på anskaffade tomter. Företaget har därför numera centralt en arkitekt- avdelning och entreprenadavdelning för att kunna utarbeta planförslag och upphandla underentreprenörer. Försäljningen av styc- kehus uppgår i dag till ca 70—80 % av totala antalet husleveranser.

Öckerö kommun omfattar några öar i Göteborgs skärgård som genom Göteborgs expansion och de tilltagande försörjnings- svårigheterna för bl.a. yrkesfiskarna del- vis kommit att fungera som förortsom- råde till Göteborg. Kommunen har med början 1964 påbörjat några gruppbyggen omfattande vardera ett 10-tal hus. Tidi- gare byggande skedde i form av stycke- byggande, där var och en själv med hjälp av lokala hantverkare uppförde sitt hus. F.n. har kommunen en kö för tomtköpare och en kö för köpare av färdiga hus.

Kommunen anser att öarnas topografi och markbeskaffenhet är så besvärliga att förutsättning saknas för en utbyggnad i större, samlade bebyggelseenheter.

År 1965 uppdrog kommunen åt arkitekt- avdelningen inom Göteborgs förorters för- bund att upprätta förslag till byggnads- plan på den av kommunen ägda marken på Vipekärrsområdet, Hönö. Kommunal- nämnden beslutade därefter att de firmor som hos kommunen begärt att få mark upplåten skulle ges tillfälle att inkomma med förslag till bebyggelse på området. Därvid skulle preliminär kostnad för fär- digt hus uppges. Sex firmor inkom med mer eller mindre jämförbara förslag. Dessa bedömdes av en inom kommunens förvalt- ning tillsatt grupp.

På förslag av denna grupp beslutade kommunalnämnden att Myresjöhus skulle få disponera den av kommunen ägda mar- ken för uppförande av 38 st. friliggande, källarlösa enplanshus i enlighet med inläm- nat förslag.

Några skriftliga avtal uprättades ej utan arbetet bedrevs i intimt samarbete mellan Myresjöhus och kommunen på grundval av det av Myresjöhus upprättade förslaget och kommunalnämndens protokoll. Sålunda

anlitade Myresjöhus efter begäran från kommunen lokalt verksamma entreprenö- rer.

Igångsättning skedde i november 1966 och arbetet var slutfört och husen inflyt- tade imaj 1968.

Finansieringen, vilken ordnades av My- resjöhus redan i förslagsskedet, ombesörj- des av Länssparbanken i Göteborg mot att banken fick förmedla fyra hus till bo- stadssparare. Övriga hus förmedlades till kommunens kö för färdiga hus.

Sammanfattningsvis kan sägas att kom- munen gav dispositionsrätt till marken ge- nom att låta de intresserade firmorna pre- sentera sina förslag anpassade till en bygg- nadsplan och med angivande av ett pris på själva huset. Försäljningen skedde därefter så att köparen köpte tomt av kommunen, betalade anslutningsavgifter samt köpte det på tomten uppförda huset av Myresjöhus till ett pris som bestämts med ledning av det ursprungligen angivna priset och som se- dan godkänts av länsbostadsnämnden.

Såväl kommunen som Myresjöhus anser att förfarandet har gett ett gott resultat. Kommunen har i ett senare projekt vidgat sitt engagemang och även svarat för ex- ploateringsarbeten och planering på kvar- tersmark. En bidragande orsak till detta är dock att arbetena ansetts lämpliga att utföra som beredskapsarbeten i AMS regi och därför för kommunen ställt sig eko- nomiskt fördelaktiga. Statsbidrag för va- ledningar m.m. har inte utgått för nu ifrågavarande projekt.

För Myresjöhusgruppen har kommunen iordningställt gator, vatten och avloppsnät, medan ytvattenledningarna utförts genom entreprenör. Entreprenören har sedermera erhållit uppdraget att planspränga, indraga servisledning och gjuta bottenplatta för respektive hus. Även grovplaneringen har utförts genom sistnämnde entreprenör.

2.7 Svenska Industribyggen AB (SIAB) — Viksjö

inom Järfälla Re-

Viksjöområdet är beläget kommun i Stor-Stockholmsområdet.

dan år 1951 ingick området i ett förslag till generalplan som upprättades för kom- munen. Den snabba utvecklingen påkal- lade en förnyad prövning som 1959 re- sulterade i ett nytt förslag till generalplan. I detta förslag anges för Viksjö bostäder av enfamiljshustyp.

Området ägdes vid denna tid av Viksjö AB, ett dotterbolag till fastighets AB Huf- vudstaden. Detta bolag upprättade förslag till dispositionsplan. När detta förelåg fär- digt köptes marken i konkurrens med kom- munen av Fastighetsbolaget Småhussta- den, vars intressenter är Prosakogruppen, d.v.s. John Mattson Byggnads AB, AB Skånska Cementgjuteriet och SIAB. För Småhusstadens förvaltning, projektering och huvudsakliga produktion svarar SIAB. In- köpspriset för marken 1963 var 27,5 milj. kronor medan kommunen utgående från småhusbebyggelse enligt uppgift värderade marken till ca 18 milj. kronor. Råmarks- priset har godkänts för statlig belåning.

SIAB fortsatte efter köpet det påbörjade projekteringsarbetet och framlade i novem- ber 1965 efter överläggningar med kommu- nen ett förslag till dispositionsplan. Den redovisar en bostadsbebyggelse om ca 2750 småhus och 900 lägenheter i flerfamiljs- hus. Bebyggelsetätheten för hela området är mycket låg och bruttoexploateringstalet är endast ca 0,06 beroende på att stora ytor avsatts till friområden. Exploateringen inom de bebyggda delarna är dock inte anmärkningsvärt låg. Området angavs in- rymma ca 12 000 personer.

Med utgångspunkt från utarbetade plan- förslag undertecknades i juni 1966 exploa- teringsavtal för hela Viksjöområdet. Inne- börden av avtalet är att Småhusstaden svarar för i stort sett samtliga exploate- ringsarbeten inom området. Företrädare för SIAB har i sammanhanget påpekat att en anmärkningsvärd ökning av exploaterings- kostnaderna inträffat under senare år. En- ligt SIAB:s uppfattning kräver kommunen i Viksjö en påfallande hög standard och lägger genom avtalet över vissa av de kostnader som tidigare bestreds med skat- temedel på de boende. Som exempel på

hög standard nämns granitkantsten i hela området, särskilda parkeringstomter p.g.a. krav på tre biluppställningsplatser per hus, höga krav på grov- och finplanering, gatu- och vägstandard etc.

Kommunens företrädare å sin sida på- pekar dels att det tidigare varit vanligt att kommunala subventioner förekommit ef- tersom samtliga kostnader inte tagits ut, dels att den höga stadsplanestandarden syftar till att minska driftkostnaderna. Dess- utom har utvecklingen i fråga om stads- planestandard gått fort och kraven på t. ex. trafikdifferentiering är i dag höga. Det kan dock vara delade meningar om exploatören skall svara för hela kost- naden för byggandet av trafikleder av ge- nomfartskaraktär. Det torde även vara tveksamt om större grönområden av gene- ralplanekaraktär skall påföras exploate- ringsområdet.

SIAB har presenterat en procentuell för- delning av exploateringskostnaderna för Viksjö.

%

Råmark 20,0 Stadsplan 2,4 Fornminne 0,1 Fastighetsbildning 0,8 Omläggning av vattenledning 0,3 Vägar 7,7 Dagledning 0,8 Matargator 18,8 Gångvägar 4,0 Parkanläggningar i centrum 0,6 Ledningar inom exploteringsområdet 20,5 Lekplatser 2,1 Industriområden 0,5 Räntor på exploateringsarbeten 6,3 Administrationskostnader 4,8 Räntor på råmark 10,3 Summa 100,0

Stadsplaneringen sker i form av delplaner. Delplan I fastställdes av Kungl. Maj:t i mars 1967 och delplan II fastställdes i februari 1969. Dessa bägge planer omfat-

tar tillsammans ca 40 % av området och ca 65 % av utbyggnaden.

Utbyggnaden är planerad att äga rum 1966—78 med en utbyggnadstakt av ca 300 hus per år. SIAB har sedan slutet av 50- talet medvetet satsat på ett fåtal grund- typer av småhus i gruppbyggeprojekt som studerats utomordentligt noga från produk- tionssynpunkt. Man önskar ta till vara de mycket gynnsamma förutsättningar till jämn serieproduktion som projektet er- bjuder. På grund av områdets storlek, ter- rängens beskaffenhet samt en behovs- och marknadsföringsmässig önskan om varia- tion mellan radhus, vinkelhus och villor har man tagit fram ca 6 olika typer av hus.

Skandinaviska Banken svarar för finan- sieringen av råmarks- och exploaterings- kostnaderna. För finansieringen av hus- byggandet svarar flera banker.

Projektets organisatoriska genomförande har krävt en egen, till området knuten, självständig organisation. Denna har dels en central uppbyggnad, dels ett till varje etapp knutet lokalkontor med platschef, verkmästare etc.

HSB har inträtt som byggherre för fler- familjshusproduktionen.

Försäljningen av småhusen sköts av olika banker, bl.a. Länssparbanken och Skandi- naviska Banken.

De inte anmärkningsvärt låga försälj- ningspriserna betingas enligt byggherren av de tidigare nämnda höga exploateringskost- naderna. Det har medfört att en del av produktionen inte kunnat statligt belånas.

SIAB:s uppfattning är att den egna marken medgivit en kontinuitet som an- nars inte varit möjlig. Stora tidsvinster har uppnåtts genom att företaget kunnat ta hand om hela arbetet. En ekonomisk sats- ning av denna storlek och långsiktighet hade knappast varit möjlig utan den stora egna produktionsvolymen.

Kommunens företrädare har framhållit att missnöjet var större vid markköpet än i dag. Genom exploateringsavtal, plan- läggningen enligt BL, lånegranskning och på annat sätt har kommunens intressen i

stort kunnat säkerställas. Kommunen skulle knappast ha haft resurser att klara av en utbyggnad av denna storlek. Vissa förhållanden är emellertid otillfredsstäl- lande såsom att kommunen kommer att erhålla en sned lägenhetsfördelning med för stor andel stora lägenheter vilket even- tuellt måste kompenseras, att utbyggnaden inom planområdena delvis sker från för- säljningssynpunkt så att byggandet av för tillfället mindre efterfrågade typer får anstå, vilket medför problem för exempel- vis skolplaneringen, och att en större del icke statligt belånade hus utförs än vad som från början var avsett. Från kommu- nens sida har också uttalats att om plane- ringen skett i dag, med den utveckling av transportnätet som skett, med hänsyn till Järvafältsutbyggnaden och med andra änd- rade förutsättningar, så hade sannolikt småhusens antal minskat och antalet bo- städer i flerfamiljshus ökat.

2.2. Stockholms stads fastighetskontor, små- husavdelningen — Salem

2.3. Bohusläns Kommunala Exploaterings AB (Bokab) — Lindås

2.4 Bostadsstiftelsen Aroseken — (Västerås) 2.5 Svenska Riksbyggen — Sätraområdet (Gävle) 2.6 Egna hem AB Myresjöhus — Hönö 2.7 Svenska Industribyggen AB (SIAB) — Viksjö

Råby

De skillnader i organisation av bygg- herrearbetet och utövande av byggherre- funktionen som redovisas torde bottna i såväl olika uppfattningar om byggherrens roll som mera historiska orsaker. Förutsätt- ningarna för byggherrarnas verksamhet är också olika.

Byggherreorganen i Stockholm och Göte- borg representerar två skilda former av kommunal byggherrefunktion. I Göteborg utövar Egnahemsbolaget en från den kom- munala förvaltningen fristående verksamhet, medan småhusavdelningen i Stockholm ut- gör en integrerad del av stadens fastighets- kontor. Fördelar och nackdelar med denna organisatoriska skillnad berörs i beskriv- ningarna.

Bokabs byggherrefunktion utgör en mera indirekt form av kommunal byggherreverk- samhet lämpad för mindre kommuner där kontinuiteten i verksamheten möjliggörs av att flera kommuner gått samman. Bygg- herrefunktionen är i viss mån begränsad eftersom projekten efter upphandlingen

övergår till den som fått sitt anbud an- taget. Bakgrunden är en medveten strävan att minimera organisationen och att be- gränsa sin verksamhet till att fördela den kommunala marken under konkurrens mot bakgrund av de krav varje kommun ställt upp för respektive projekt.

Stiftelsen Aroseken i Västerås utövar en mera fullständig byggherrefunktion. Stiftel- sen har hittills alltid upphandlat på färdiga handlingar. Kunskapen om behov och öns- kemål anser man sig få bl.a. genom den särskilda småhuskön hos banken. Staden anser det vara av stort värde att banken är medintressent i stiftelsen vilket har sin bakgrund i det tidigare besvärliga kredit- läget.

Riksbyggens byggherrefunktion får också betecknas som mera fullständig bl.a. däri- genom att företaget har egen projekterings- avdelning. Samarbetet med BPA gör att även de produktionstekniska synpunkterna kan beaktas vid uppläggningen av projek- ten.

Trähusföretaget Egna Hem AB Myresjö- hus har först på senare tid tagit på sig rol- len som byggherre. Krav på att småhus- företagen skall ta det totala ansvaret för produkten har lett till att företagen i ökad utsträckning tar på sig byggherreansvaret.

Det är inte ovanligt att enskilda entre- prenörer genom markköp försäkrar sig om produktion och därigenom får rollen som byggherre. Viksjöprojektet tillhör denna grum)-

Det kan noteras att byggherren i flertalet fall har fast bankkontakt. Bankernas in- tresse för småhusbyggandet är stort, vilket torde ha samband med att bankerna på detta sätt kan dra till sig en önskvärd kate- gori kunder. Bankernas tjänster utgörs nor- malt av finansiering och försäljning. De får i samband med denna verksamhet en viss översikt över efterfrågesidan genom sina småhusköer. Mera sällan tar bankerna som i fallet Aroseken en mer aktiv del i bygg- herrearbetet.

2.1 Göteborgs stads Egnahemsaktiebolag — Tynnered

Företaget, som i fortsättningen benämnes Egnahemsbolaget, startade sin verksamhet i nuvarande form den 1 april 1966. Det över- tog då den verksamhet som tidigare bedri- vits av drätselkammarens i Göteborg egna- hemsbyrå och utgjorde en direkt fortsätt- ning av denna. Orsaken till ombildningen uppgavs vara de otillfredsställande resultat som uppnåtts med tidigare organisation be- roende bl.a. på svårigheter att skilja ut kostnaderna i verksamheten på ett tillfreds- ställande sätt. Den självständigare bolags- formen medgav satsningar på ett nytt sätt.

Bolagets personal består av en verkstäl- lande direktör, en arbetschef, en ekonomi- chef, en inköpare, en besiktningsman samt några kontorsanställda. Byggmästeriarbeten utföres i egenregi och den anställda arbets- styrkan uppgår i genomsnitt till 5 arbetsle- dare och 100 snickare. Man har sökt be- gränsa personalstyrkan till ett minimum och i stället lägga ut uppdrag.

Småhusproduktionen i Göteborgsregionen låg under åren 1959—62 genomsnittligt vid 19 % av den totala bostadsproduktionen som då utgjorde knappt 8000 lägenheter per år. 1961—64 utgjorde andelen 22 %. I en PM angående bostadsbehovet i Göte- borgsområdet och fördelningen på lägen- hetstyper av flerfamiljshusproduktionen i Göteborg dagtecknad december 1965 redo- Visar bostadskontoret stadens planering för bl. a. småhusbyggandet. I sammanhanget bör klargöras att i Göteborg handhar bo- stadskontoret frågor rörande förmedlingen av lån och storleken av byggandet.

Bostadskontoret anför som sin mening att,

»25 % av nyproduktionen i regionen bör ut- göras av småhus, d. v. s. enfamiljshus, till vilka då såväl friliggande hus som radhus räknas. Förutsatt att 40 % av förortens andel är små- hus, erfordras då att 20 % av Göteborgs ny- produktion utgörcs av småhus. Tills vidare tor- de man emellertid inte kunna påräkna en små- husproduktion av denna omfattning inom Gö- teborg. Föreliggande planer tyder närmast på en småhusproduktion motsvarande ca 10 % av göteborgsproduktionen. Bostadskontoret anser,

att man i detta sammanhang nu inte bör räkna med en större småhusandel inom staden. Den inom Göteborg sålunda bristande småhuspro- duktionen bör ej hänvisas till förorten. Denna bristande småhusproduktion bör ersättas av stora lägenheter i flerfamiljshus inom Göte- borg.»

Stadsfullmäktige i Göteborg godkände i februari 1966 en fördelning för åren 1960— 80 som innebär att ca 10 % av Göteborgs stads bostadsproduktion skulle avse småhus och noterade därtill att ca 40% av för- orternas produktion borde avse småhus.

Egnahemsbolagets produktion skall ses mot denna bakgrund. Företagets produk- tionsvolym är för närvarande ca 300 hus/ år och planeras uppgå till 400 hus/år. Detta beräknas motsvara i det närmaste all pro- duktion på den av staden ägda marken. Bo- laget har förtur till byggande på stadens mark.

I samband med ombildningen till bolag slutade man med den verksamhet som be- tecknas som självbyggeri, d.v.s. småhus byggda med egen insats av arbete. Man ansåg att den produktion i grupp med fasta tidplaner som möjliggjorde serieeffek- tens utnyttjande måste anses överlägsen en produktion med egen arbetsinsats vil- ken med nödvändighet måste bli ganska liten och kräva stark styrning. Erfarenhe- terna från tidigare produktion visade enligt bolagets uppgifter nedslående resultat i fråga om bl. a. avbrutet byggande och säl- lan någon ekonomisk vinst. Bolagets verk- samhet omfattar därför nu endast produk- tion av nyckelfärdiga hus.

Bolagets första projekt utfördes som gruppbyggeprojekt i Åkered och omfat— tade 477 hus varav hälften utgjorde radhus och hälften kedjehus. Denna produktion gav mycket goda resultat och erfarenheterna ledde till en liknande uppläggning i Tyn- nered.

Projektet i Tynnered omfattar ca 300 radhus på mark som upplåtits av staden. Byggtiden omfattar 1967—69.

Inom Egnahemsbolaget anser man att de typhus som marknadsförs av trähusföreta- gen varken kvalitativt eller kostnadsmäs—

sigt passar eller kan konkurrera med de hus som bolaget på egen hand låtit projektera.

Egnahemsbolaget upprättar alltid förslag till stadsplaner och hustyper i samråd med olika arkitekter.

Tilldelning av mark för projektering av nya egnahemsområden sker i princip så att bolaget alltid har en femårsperiod under arbete och projektering. Staden förbinder sig också att tillse att medel finns tillgäng- liga för framdragning av gator och led- ningar, så att arbetena kan påbörjas i en- lighet med upprättade tidplaner.

För projekteringen för Tynneredsområdet har anlitats konsultfirman GAKO. Första etappen omfattar 146 st. ll/z-plans radhus om 4 rum och kök med bostadsytan 98 m2 samt andra etappen 158 st. ll/z-plans radhus om 3 eller 4 rum och kök i bottenvåningen och inredningsbar övervåning på 64 mg, som köparen själv inreder efter inflyttningen.

Bolagets avsikt är att i samtliga om- råden ordna så att alla kan öka ut sin bo- stad antingen genom att vinden inredes eller genom tillbyggnadsrätt i markplanet.

Marken upplåtes med tomträtt. Produk- tionsuppläggningen har stått i förgrunden och särskilt marksidan har studerats in- gående. Enligt bolagets uppfattning gäller att, >>husen kostar vad de kostar medan pengarna ligger i marken».

Matargator samt ledningar fram till om- rådet utförs av staden och gator och led— ningar inom området av Egnahemsbolaget. I första etappen har markarbeten, ledningar och grundplattor utförts på entreprenad av BPA och i andra etappen av bolagets egen markavdelning.

Monteringsfärdigt trämaterial har inköpts av Hultsfredsindustrierna AB och byggnads- arbetena utförs av Egnahemsbolagets egen byggnadsavdelning.

Husen försäljes genom Länssparbanken i Göteborg.

Underhåll av vägar och planteringar inom områdena handhas av en ekonomisk för- ening där samtliga ägare måste ingå. Egna- hemsbolaget åtager sig numera att mot viss ersättning sköta förvaltningen av de gemen- samma anläggningarna inom områdena. (Se

den efter redovisningen bilagda avskriften på avtal).

I fråga om kostnader uppger bolaget att den lilla organisationen gjort det möjligt att begränsa administrationskostnader inklusive projekteringskostnader, besiktningar och kontroll till 4 % av produktionskostna- den.

För den fortsatta produktionen håller man inom företaget på att utveckla ett standardiserat hus utgående från de erfa- renheter hittillsvarande produktion givit. Diskussioner med trähusfabrikanter har inte lett till önskvärda resultat varför man föredragit att utveckla egna hustyper. Det standardiserade huset kan byggas i l-plans, ll/z-plans och souterrängutförande inom ra- men för samma principlösning. Då man av- ser att producera det standardiserade huset i åtminstone 1000 enheter tänker man sig att eventuellt lägga ut beställning på hus- stommar till någon träindustri.

Bilaga 2.1 Göteborgs stads Egnahemsaktiebolag — Tynnered

AVTAL

Tynnereds radhus, ekonomisk förening, uppdrager härmed åt Göteborgs Stads Egna- hemsaktiebolag att per kalenderår med början den 1 januari 1969 samt med en ömse- sidig uppsägningstid av tre månader handha förvaltningen av föreningens ekonomiska och andra angelägenheter.

I Egnahemsbolagets åtagande ingår:

Bokföringen.

Inkassering av avgifter. Utbetalning av löpande utgifter. Bokslut och upprättande av deklaration. Skrivelser till länsstyrelsen. Kostnadsfördelning, redovisning och inkassering av vattenavgifter tre gånger per år. Beställning av arbetskraft för trådklippning, skötsel av planteringar, snöröjning, rens— ning av brunnar i gator samt för eventuella reparationer och rensningar av led- ningar m.m. Infordrande av anbud då större reparationer skall utföras.

9. Att utöva tillsyn över föreningens garage och storsoprum, ävenså att tillse, att sophämtning sker på ett tillfredsställande sätt. 10. En representant närvarande vid samtliga styrelse- och föreningssammanträden för att redogöra för föreningens ekonomiska ställning. 11. Kallelser till sammanträdena. 12. Besök på området efter kallelse från styrelsen och i övrigt då så erfordras. 13. Att renskriva protokoll vid föreningens sammanträden. 14. Att styrelsesammanträden får avhållas på Egnahemsbolagets kontor.

.es-une?!»—

?”

Arvodet för Egnahemsbolagets åtagande utgör tills vidare 60 kronor per år och med- lem, som bolaget äger rätt gottgöra sig den 30 september varje år, som avtalet löper.

Göteborg den 27 december 1968

Tynnereds radhus, ekonomisk förening Göteborgs Stads Egnahems AB

....................................................................

3. Produktion av monteringsfärdiga småhus

Byggandets industrialisering berör inte en- dast arbetet på byggplats och organisatio- nen av detta. Även frågan om förtillverk- ning av byggdelar och användningen av så- dana delar ingår i industrialiseringsproble- matiken. Inte minst för småhusbyggandet är frågan av betydelse. Inom detta byg- gande har förtillverkade byggdelar använts i betydande utsträckning långt innan frå- gan aktualiserades för flerfamiljshusbyg- gandet. För allt byggande är användning av industriellt förtillverkade byggdelar, byggkomponenter, en nödvändig åtgärd för att rationalisera byggandet. Inom småhus- byggandet är den industriella komponent- tillverkningen av stor betydelse, kanske spe- ciellt för styckebyggandet men även i be- tydande grad för gruppbyggande.

3 .1 M onteringshusens marknadsandel

Någon klar avgränsning mellan monte- ringsbyggande och traditionellt platsbyg- gande finns inte. Skillnaderna är både av marknadsföringskaraktär och av teknisk karaktär. Marknadsföringen sker sålunda i regel genom försäljning av en byggsats, som är olika fullständig för olika före- tag. Vissa företags leverans omfattar en- dast material till stomme eller delar av stomme. Andra företag levererar komplett materialsats, d.v.s. även monteringsfärdig inredning och monteringsfärdiga installa-

tioner. Några företag åtar sig leverans av nyckelfärdiga hus. Tekniskt sett varierar förtillverkningsgraden starkt mellan olika företag från visst måttanpassat standard- material till färdiga, relativt stora hus- delar.

Gränsen mellan material- och byggkom- ponenthandeln, den specialiserade trähus- industrin och byggföretagen kan därför i vissa fall vara oklar. För större delen av företagen, bl.a. alla större småhusföretag på ett par företag när, är gränsdragningen dock tämligen klar. Den specialiserade trähusindustrin dominerar monteringshus- marknaden.

År 1966 beräknas totalt ca 16000 små— hus ha byggts med förtillverkade bygg- delar från olika småhusföretag. Detta mot- svarar ca 60 % av det totala småhusbyg- gandet som detta år uppgick till drygt 27000 hus. Andelen har kraftigt ökat se- dan början av 50-talet då den utgjorde 25—30 % av småhusbyggandet. Sedan bör- jan av 60-talet har andelen dock varit i det närmaste oförändrad. Värdemässigt har dock ökningen fortsatt på grund av att småhusföretagens leveranser blivit mera omfattande genom ökad förtillverkning el- ler större fullständighet.

En undersökning1 genomförd på uppdrag av SPK, som i princip omfattar samtliga

1 Björn Elsåsser: Kataloghusmarknaden 1962— 1966.

Tabell 16. Färdigställda småhus och av kataloghusföretag levererade hus fördelade på regioner år 1966.

Kataloghusföre- Färdig- Kataloghus- tagens andel av de ställda företagens färdigställda små- Länsregion småhus levererade hus huslägenheterna Stockholms stad 0. län 4 038 1 783 44 Mälarlänen i övrigt 3 294 2 149 65 Östra Götaland 3 941 2 833 72 Skåne, Halland 0. Blekinge 5 868 2704 46 Västkust- o. Vänernlänen 5 596 2 843 51 Dalarna 0. Nedre Norrland 2 605 1 796 69 Övre Norrland 1 779 955 54 Hela riket 27 121 15 063 56 monteringshusföretag som marknadsför eller mindre monteringsfärdiga byggsatser sina produkter genom katalog, redovisar även företagens regionala marknadsandel. Undersökningen omfattar 36 trähusföretag och 5 stenhusföretag, däribland samtliga större företag och drygt 90 % av samtliga småhusföretags leveranser (fritidshus ingår inte). Företagens leveranser uppgick 1966 till 15 600 hus varav 500 exporterades. Av de inhemska leveranserna avsåg 13 300 trähus och 1 800 lättbetonghus.

Dessa företags — kataloghusföretagens — andel av det svenska småhusbyggandet uppgick för hela riket till 56 %. Den re- gionala fördelningen framgår av tabell 16.

Stockholms- och Skåneregionerna hade den minsta andelen monteringshus och Östra Götaland och Dalarna och Nedre Norrland den största andelen. Det synes finnas ett samband med småhusföretagens lokalisering. Trähusföretagen i Östra Göta- land och Dalarna och Nedre Norrland svarade sålunda för 66 respektive 18 % av landets sammanlagda produktion av små- hus i trä.

3 .2 S måhusindustrins branschstruktur

100-talet företag tillverkar och säljer mon- teringsfärdigt material till småhus. Flertalet av dessa företag är s.k. trähusfabriker, d. v. 5. företag som tillverkar och säljer mer

av i huvudsak trämaterial till småhus. År 1966 fanns dessutom fem företag som sålde byggsatser till lättbetonghus.

Ett 40-tal av småhusföretagen har på grund av katalogförsäljning en viss standar- diserad produktion. Samtliga större företag ingår i denna grupp vilken torde svara för drygt 90 % av produktionen av monterings- färdiga småhus. Under senare år har även ett par försäljningsorganisationer för nors- ka och finska monteringsfärdiga trähus eta- blerats i Sverige. Även byggföretagen har i ökad utsträckning börjat använda förtill- verkat trämaterial i småhusbyggandet. I fle- ra fall har därvid förtillverkningen skett i egenregi genom tillfälliga fältfabriker eller genom etablering eller förvärv av perma- nenta trähusfabriker. I vissa fall säljer dessa fabriker även genom katalog på öppna marknaden. I andra fall däremot fungerar trähusfabriken endast som underleverantör till ägaren-byggföretaget.

De i SPK-undersökningen ingående före- tagen är av mycket olika storlek, från före- tag som levererar över 2000 hus per år till sådana som endast levererar några tiotal hus. Företagen har uppdelats i följande fyra grupper efter leveransernas storlek och ka- raktär år 1966: företagsgrupp I, trähusföretag som levere-

rade mer än 600 hus företagsgrupp II, trähusföretag som levere-

rade 150—600 hus

Tabell 17. Leveranser, omsättning och sysselsättning fördelade på olika grupper av före- tag. År 1966. Leveranser Omsättning Sysselsättning Antal tjänste- Företagsgrupp företag antal hus % milj. kr. % arbetare män samtliga I 8 9531 61 271,8 56 2671 1046 3717 II 11 3 190 20 107,4 22 973 368 1 341 III 17 1 139 8 40,1 8 474 172 646 Lättbetong 5 1 782 11 65,3 14 — 114 114 Samtliga 41 15 642 100 484,6 100 4 118 1 700 5 818

företagsgrupp III, trähusföretag som levere- rade mindre än 150 hus, och lättbetongföretag som levererade byggsatser till lättbetonghus. I omsättning innebär denna uppdelning att företagen i företagsgrupp I i regel hade en omsättning på minst 15,0 milj. kr., före- tagsgrupp II 3,75—15,0 milj. och företags- grupp III mindre än 3,75 milj. Samtliga trähusföretag utom ett i vardera grupperna I och II både tillverkar och säljer sina pro- dukter. Undantagen är dels ett försäljnings- bolag som ägdes gemensamt av tre medel- stora trähusföretag. Detta försäljningsbolag är numera upplöst. Det anora försäljnings- bolaget säljer huvudsakligen nyckelfärdiga hus av material tillverkat vid olika fång— vårdsanstalter. Även lättbetongföretagen kan betecknas som huvudsakligen försäljnings- företag ägda av lättbetongtillverkare.

Antal företag i undersökningen, storleks- fördelningen, leveransernas omfattning i an- tal hus samt omsättning och sysselsättning redovisas i tabell 17. Uppgifterna avser år 1966.

År 1966 levererade de åtta största trä- husföretagen tillsammans 9 500 hus eller 61 % av samtliga leveranser. Av omsätt- ningen svarade dessa företag för 56 % och av sysselsättningen 64 %. Begränsar man jämförelsen till endast trähusföretagen blir de största företagens andel av leveranser, omsättning och sysselsättning 88, 65 respek- tive 65 %.

I ovanstående uppgifter om leveranserna ingår även exporten. Denna utgjorde 1966

579 hus, d.v.s. mindre än 4 % av de totala leveranserna. Av exporten svarade företagsgrupp I för 70 %.

Allmänt måste kapacitetsutnyttjandet inom branschen betecknas som lågt. Sär- skilt gäller detta de mindre företagen. Ut- vecklingen mellan 1963 och 1966 innebar minskat kapacitetsutnyttjande. I genomsnitt under perioden låg utnyttjandet för företag tillhörande grupp I vid 86 %, tillhörande grupp II vid 80 % och tillhörande grupp III vid 70 %. Mellan 1963 och 1966 sjönk ka- pacitetsutnyttjandet för de största företagen från 93 % till 77 %. Även de mindre före- tagen redovisar försämrat kapacitetsutnytt- jande.

Det relativt låga kapacitetsutnyttjandet sammanhänger med de stora säsongsväng- ningarna. Det är sålunda vanligt att pro- duktionen under årets första kvartal, på grund av låg efterfrågan, endast utgör 60 % av det bästa kvartalets produktion d.v.s. produktionen under andra eller tredje kvar- talet.

Småhusbranschens koncentrationsgrad kan med hänsyn till produktens karaktär inte anses vara särskilt hög. Det största fö- retaget svarade sålunda inte för mer än 14 % av samtliga i undersökningen in- gående företagens inhemska leveranser. De fyra största företagens andel var 41 % och de åtta största företagens 63 %. Av hela småhusmarknaden motsvarar detta 8, 23 respektive 35 %. Någon ökning av koncentrationsgraden mellan 1962 och 1966 har inte ägt rum utan snarare tvärtom.

Inte heller utvecklingen efter 1966 har in- neburit någon ökad koncentration inom småhusbranschen.

Flertalet av småhusföretagen är familje- företag. Flera företag — däribland några av de största —— ingår dock i större industrikon- cerner eller är finansiellt anknutna till en- treprenörer, materialtillverkare eller invest- mentbolag.

Av de åtta största trähusföretagen är fyra familjeföretag och de övriga ägs av Skogs- ägarnas Industri AB, HSB och Cementa. Ett företag — ett försäljningsbolag — äg- des 1966 av tre trähusföretag varav ett in- gick i Investment AB Promotion, ett tillhör- de Svenska Cellulosa AB och ett var ett fa- miljeägt trähusföretag. Av de mindre trä- husföretagen som ingick i undersökningen ägdes fem företag av industriföretag inom andra branscher eller av byggföretag.

De två helt dominerande lättbetongföre- tagen tillhör numera en av de två stora lättbetongkoncernerna, nämligen AB Ytong.

3.3. Produkter och produktionssystem

De företag som säljer småhus genom kata- log har ofta också annan produktion. Av de 36 trähusföretagen tillverkade 24 före- tag även andra bostadshus, i regel special- ritade småhus. 18 företag tillverkade fri- tidshus, 16 företag andra hus. Ett tiotal fö- retag levererade dessutom snickerier och sågade trävaror.

Enligt industristatistiken svarade bostads- husen för 76 % av 1966 års produktion, fri- tidshusen för 9 % och andra hus för åter- stående 15 %.

Som tidigare påpekats är skillnaderna i färdigställningsgrad stora mellan olika hus- fabrikers produkter. Fem trähusföretag — samtliga mindre — levererade material för lösvirkeshus. Någon förtillverkning utöver sågning, hyvling och leverans av annat er- forderligt obearbetat trä-, skiv- och isole- ringsmaterial förekommer då i regel inte. I vissa fall kan dock en del material vara kapat i bestämda mått för att passa byg-

gandet. Även stenhusföretagens leveranser kan i viss mån räknas till denna grupp med liten förtillverkning.

Sedan några år pågår en omfattande ut- veckling inom trähusindustrin. Denna tar sig uttryck i såväl högre förtillverknings- grad som mer mekaniserad tillverkningstek- nik. För detta krävs såväl ett mer standar- diserat produkturval som betydande investe- ringar i produktionsanläggningar.

År 1966 var dock såväl förtillverknings- graden som mekaniseringsgraden i allmän- het låg inom den svenska trähusindustrin. Den vanligaste förtillverkningsgraden hos främst de mindre trähusfabrikernas leveran- ser innebar att kapning, maskinbearbetning och spikning utfördes på fabrik och väggar samt gavelspetsar levererades i form av ele- ment. Även bjälkar, takstolar och yttertak- luckor tillverkades på fabrik. Fönster, dör- rar och beklädnadsskivor sattes vanligen in på byggplatsen. Installationer och ytbehand- ling utföres också på byggplatsen. Element- storleken var i regel relativt begränsad, t. ex. elementbredder mellan 50 och 120 cm hos ytterväggselementen.

Hos flera — särskilt bland de större — trähusföretag var förtillverkningsgraden nå- got högre. Väggar, inner- och ytter-, bjälk- lag, yttertak och gavelspetsar levererades i form av element. Elementen var ofta stora, »storblockssystem» med ytterväggar på upp till 5—7 meter förekom. Fönster, dörrar och beklädnadsskivor var insatta på fabriken. Även en del av installationsarbetet gjordes på fabrik genom att rör lades in i blocken. I en del fall gjordes särskilda »våtenheter» för badrum, toalett och kök där större delen av installationsarbetet utfördes i fabrik. Ofta gjordes också en del av ytbehandling- en på fabriken.

Den mest långtgående formen av förtill- verkning på detta område är tillverkning av volymelement. År 1966 tillverkade fyra trähusfabriker volymelement. Sedan dess har ytterligare fyra fabriker tagit upp den- na tillverkning. Volymelementen — oftast sektioner av hus — tillverkas på fabrik och består av bjälklag, ytter- och innerväg- gar och ytter- och innertak med fönster,

Tabell 18. Andel av material från egen till- verkning eller från samma koncern 1966 fördelad efter företagets storlek.

Företagsgrupp Slag av material I II III

Sågade trävaror 61 % 50 % 40 % Dörrar 17 4 4 Fönster och fönsterdörrar 74 41 17 Garderober och köks-

inredningar 62 33 24 Skivmaterial 14 8 5 Trappor 30 21 25 Golv 43 25 12 Isoleringsmaterial 9 0 O Spik och beslag 0 0 0 Papp och övrigt 0 0 2 dörrar och inredningssnickerier inmonte- rade. Även installationerna och ytbehand- lingen är i allt väsentligt gjord på fabrik. Vanligen består ett hus av 4—7 volymele- ment. Arbetet på byggplats är i dessa fall reducerat till grundarbete och ihopkopp- ling av elementen samt vissa mindre kom- pletteringsarbeten.

Beträffande produktionsanläggningarna kan konstateras att en någorlunda modern trähusfabrik består i stort sett av fyra större avdelningar nämligen brädgård, hyv- leri, elementfabrik och färdiglager. Härtill kommer lager för utifrån köpt material som antingen skall ingå i elementen eller eljest komplettera leveransen. Inte sällan är trähustillverkningen integrerad med sågverk och snickeri. I tabell 18 redovisas den an- del av vissa material som härrör från egen tillverkning eller samma koncern. Uppgif- terna är från SPK-undersökningen och av- ser år 1966.

Som framgår av tabellen är i synnerhet de största företagens trähusproduktion i re- lativt hög grad integrerad med egen såg- verks- och snickerirörelse.

Ofta torde dessa grenar, d. v. s. Sågverks- och snickerirörelserna, vara mera mekani— serade och utvecklade än den egentliga ele- menttillverkningen. En av de viktigaste orsakerna härtill är svårigheterna att stan- dardisera elementsortimentet. Till en enda hustyp torde ofta fordras 10—20 olika typer

av ytter- och innerväggselement. Även av övriga delar krävs ofta ett stort sortiment.

I mindre och medelstora fabriker sker spikningen av elementen för hand. Tryck- luftsdrivna spikpistoler används i stor ut- sträckning, men manuell spikning är också mycket vanlig. Även spikbänkarna kan ofta styras med tryckluft t. ex. för att ändra lut- ningen av spikbänkarna.

I en del större fabriker har hopsättningen av elementen kunnat mekaniseras betydligt. I vissa fabriker förekommer spikautomater främst vid spikning av innerväggselement. På senare tid har limningstekniken börjat användas i allt större utsträckning. Några fabriker med små elementdimensioner har sedan länge använt denna teknik. I vissa större fabriker förekommer starkt mekani- serade lirnningsanläggningar, där samtliga vägg- och bjälklagselement tillverkas på en och samma produktionslinje.

Maskiner används i första hand vid till- verkning av väggar och bjälklag. Vissa stör- re fabriker har även mekaniserat takstols- tillverkningen kraftigt. Sålunda har auto- matiska pressar, där takstolarnas samman- sätts med spikplåtar, kommit till använd- ning på senare år.

Trots att mekaniseringsgraden fortfarande kan anses vara relativt låg inom trähus- industrin synes de direkta arbetskostnaderna

Kostnadsstrukturen för kataloghusföretag i grupp I år 1966

Tillverkningskostnader 70,5 % därav

dir.arb.lön 8,3 material 48,3 annat 13,9 Försäljningskostnader 12,5 % därav

fältorg. 9,2 katalog 0,7 annonsering 0,9 annat 1,7 Administrationskostnader 8,7 % därav

samtliga projekteringskostn. 3,8

annat 4,9 Övriga kostnader 8,3 % (bl. a. frakter och vinster)

100,0 % SOU 1969: 63

Tabell 19. Småhusföretagens leveranser till stycke- och gruppbyggandet år 1966.

Styckebyggda Gruppbyggda Samtliga småhus Företagsgrupp antal % antal % antal % I 5842 61 3689 39 9 531 100 11 2 339 82 529 18 2 868 100 III 1006 88 133 12 1 139 100 Lättbetong 995 56 787 44 1 782 100 Samtliga.1 10 182 66 5 138 34 15 320 100

1 Uppgift saknas för ett företag med en produktion av 322 hus.

i andel av leveransvärdet vara relativt ringa. Enligt SPK-undersökningen uppgick dessa kostnader i genomsnitt för de största förtagen till 8,3 % av företagens samtliga kostnader vilket motsvarade ca 12 % av tillverkningskostnaderna. Som jämförelse kan nämnas att materialkostnaderna ut- gjorde 48,3 % och försäljningskostnaderna 12,5 % av företagens sammanlagda kostna- der. Kostnadsfördelningen framgår närmare av följande tablå hämtad ur SPK-utred- ningen.

3.4. Marknadsföring

Större delen av de monteringsfärdiga små- husen säljs på styckehusmarknaden. En be- tydande del används dock vid gruppbyggan- de, enligt SPK-undersökningen 34 % år 1966. Som framgår av tabell 19 är andelen som går till gruppbyggandet större för de större företagen än för de små.

De i undersökningen ingående företagen svarade 1966 för ungefär 68 % av samt- liga styckebyggda småhus och 42 % av de gruppbyggda småhusen.

Skillnaderna mellan de olika företagens inriktning är stora. Några av de större före- tagen är till stor del inriktade på grupp- byggande. Andra däremot nästan helt på

styckehus. Under 1966 levererade 9 av företagen mer än 100 hus till gruppbyg- gandet. Två av dessa företag levererade fler hus till gruppbyggandet än till styckebyg- gandet.

Enligt vissa något ofullständiga uppgifter (avser endast trähusföretagen) gick av de levererade husen till gruppbyggande 37 % till projekt större än 30 hus, 20 % till var- dera projekt med 21—30 hus respektive 11—20 hus och resten, 23 %, till projekt med 10 hus eller mindre.

Beträffande leveransernas omfattning kan konstateras att dessa i regel endast svarar för en mindre del av produktionskostnader- na. För företag som levererar volymele- menthus kan dock andelen bli mycket hög. Leveransernas andel för olika företag fram- går av följande tablå.

Den för småhusindustrin traditionella for- men av leveranser avser materialsats till stommen. Under senare år synes en utveck- ling mot större differentiering av leveran- sernas omfattning och sättet för marknads- föring ha ägt rum. Denna utveckling sam- manhänger endast till en del med en ökad förtillverkning. En del företag levererar även en större eller mindre del av kom- pletterings- och installationsmaterialen. Vis- sa företag medverkar också vid byggplats- arbetena, vanligen genom montering av den

Leveransernas andel av den totala produktionskostnaden (exkl. tomt) i %

21—30 31—40 41—50 Antal företag 17 12 3 SOU 1969: 63

51—60 61—70 71—80 81—90 91—100

levererade stommen. Några företag levere- rar även nyckelfärdiga hus antingen på uppdrag av en bestämd beställare eller ge- nom egna projekt som byggs i egen regi eller på entreprenad för försäljning.

Av de i SPK-undersökningen ingående fö- retagen svarade 18 företag själva för mon- teringsarbete i viss utsträckning. Sex företag hade enbart denna leveransform. De egen- regimonterade husen utgjorde genomsnitt- ligt 24 % av samtliga av dessa företag le- vererade hus.

Uppgifterna om omfattningen av småhus- företagens byggherreverksamhet är bristfäl- liga. Enligt arbetsmarknadsstyrelsens inven- tering avseende pågående byggnadsprojekt 15.11.1966 pågick 61 gruppbyggen om 711 lägenheter med 16 småhusföretag som byggherrar. I dessa siffror är dock inte HSB eller de byggföretag som har koncern- förbindelser med trähusföretag medräk- nade.

Produkt- och försäljningspolitiken spelar en viktig roll som konkurrensmedel. Diffe- rentiering i form av många hustyper är vanlig. De i undersökningen ingående före- tagen har i sina kataloger närmare 1000 olika hus. Enligt en undersökning utförd inom Tekniska högskolan i Lund, Planering av husköp, del 2: planredovisning, plan- granskning, kan planlösningarna hos hus- typerna i katalogerna hänföras till i stort sett fem huvudvarianter. Olikheterna mel- lan varianterna inom dessa grupper avser i huvudsak rumsmått och innebär ingen me- ningsfull variation. Ändringar av typerna utförs ofta på begäran. 25 av företagen le- vererar också specialritade hus. I fråga om försäljningspolitiken tillmäts reklam och service stor vikt. Kataloger och annonsering är de viktigaste reklammedlen. Försäljnings- organisationen lägger i regel ned mycket arbete på personlig bearbetning, hjälp vid tomtanskaffning, förhandlingar och kon- takter med kommunala organ, ritningar och upphandling från entreprenörer.

Försäljningskostnaderna blir därför rela- tivt höga, eller i genomsnitt 10,2 % av leve- ransvärdet. För gruppen med de största fö- retagen (grupp 1) var kostnadsandelen hög-

re eller 12,5 %. Av kostnaderna ligger un- gefär tre fjärdedelar på fältorganisationen. Till dessa direkta försäljningskostnader tor- de vidare en del av administrationskostna- derna, exempelvis vissa projekteringskostna- der läggas som indirekta försäljningskost- nader.

SPK-undersökningen konstaterar att pris- politiken spelar en relativt underordnad roll som konkurrensmedel. Generellt sett har fö- retagen inte heller under den undersökta perioden (1961—66) varit utsatta för nå- gon större press att utnyttja stordriftsför- delar eller utveckla nya produktionsmeto- der. Vidare sägs att den begränsade pris- konkurrensen på främst styckehusmarkna- den gjort det möjligt även för relativt in- effektiva företag att hävda sig tämligen väl. Den snabba efterfrågeexpansionen har bi- dragit till att stärka denna tendens.

3.5. Produktlonskapacitetens utbyggnad

Småhusindustrins leveranser ökade mellan 1962 och 1966 med ca 3 200 hus eller med ca 27 %. Genom denna ökning behöll in- dustrin ungefär oförändrad marknadsandel. Trähusindustrin gjorde under dessa är stora nyinvesteringar som ökade kapaciteten av- sevärt. Enligt en enkät som BIU gjort, vilken dock är något ofullständig, uppgick trähusindustrins investeringar åren 1962— 66 till ca 80 milj. kr, varav närmare 60 milj. inom företagsgrupp I. Detta resulte- rade i en kapacitetsökning med ca 50 %.

Småhusindustrins utbyggnad fortsätter. Enligt redovisade uppgifter i enkäten upp- gick investeringarna 1967 till ca 19 milj. kr. och planeras för perioden 1968—72 uppgå till ca 120 milj. kr. Den av investeringarna förväntade kapacitetsökningen framgår av tabell 20.

De 30 företag som ingick i enkäten hade 1966 en produktionskapacitet av 16 900 hus. Denna kapacitet väntas med de planerade investeringarna öka till 23 500 år 1970, 27 100 år 1972 och 30 300 år 1975. Ökningen från 1966 väntas sålunda bli 40, 60 respek- tive 80 %. Utgår man från den faktiska

utveckling åren 1966—1975 .

Antal Produk- Kapacitet (antal hus) är Företags- före- tion år grupp tag 1966 1966 1970 1972 1975 I 8 9 400 11 300 13 400 15 300 16 600 II 11 3 300 4 800 7 800 9 300 11 000 111 11 600 800 2 300 2 500 2 700 Samtliga 30 13 300 16 900 23 500 27 100 30 300

produktionen 1966 blir ökningen ännu större. Till detta kommer att enkäten inte avsåg de mindre företagen och flera före- tag har inte redovisat uppgifter för den be- räknade kapaciteten år 1975. I dessa fall har förutsatts oförändrad kapacitet jämfört med 1972.

Uppgifter i tabellen är även ofullständiga i andra avseenden. Sålunda är de företag som säljer lättbetonghus inte med. Även en del av den relativt betydande produktions- kapacitet som finns eller håller på att byg- gas upp av trähusföretag som är direkt an- knutna till entreprenadföretag saknas i sam- manställningen. Vidare har sedan 1966 viss nyetablering förekommit.

3.6. U tvecklingslendenser inom småhus- industrin

Produktionsutvecklingen inom småhusindu- strin visar en allmän tendens mot högre för- tillverkningsgrad. Denna tar sig bl.a. ut- tryck i viss övergång till volymelement för hela hus eller för vissa installationsrika rum såsom kök och badrum. Där skivelement förekommer tenderar dessa bli större och mer kompletta i fråga om ytbehandling och installationsförberedelser.

Småhusindustrins branschstruktur kom- mer sannolikt under den närmaste 10-års- perioden att genomgå stora förändringar. En mycket kraftig kapacitetsutbyggnad på- går. Samtidigt pågår en utbyggnad av de traditionella byggföretagens småhusproduk- tion genom utvecklande av egna hustyper, produktionssystem och egen elementtillverk-

ning. Huruvida den totala marknaden, d.v.s. småhusbyggandet, kommer att öka lika mycket som kapaciteten är osäkert. Marknadsandelen för småhusföretagen har inte ökat under senare år.

En fortsatt övergång till gruppbyggande är vidare sannolik, varvid bl. a. en koncen- trerad småhusbebyggelse synes trolig. Små- husindustrins nuvarande produkter är emel- lertid endast i begränsad utsträckning an- passade till ett sådant byggande. Branschens avsättning på gruppbyggemarknaden har också mött betydande svårigheter.

Den ökande produktionskapaciteten in- om såväl den specialiserade småhusindustrin som hos de specialiserade byggföretagen in- om småhusbyggandet talar för att småhus- industrin kommer att möta ökade avsätt- ningssvårigheter och hårdare konkurrens un- der 70-talet. Till detta kan också ökad konkurrens från utländska —— norska och finska —— husfabriker komma att medverka som dock kan motvägas av en ev. ökad ex- port. Koncentrationsgraden inom bran- schen som f.n. är relativt låg kommer san- nolikt att höjas. Stordriftsfördelarna som ännu endast i begränsad utsträckning kun- nat tillgodogöras kommer därvid i högre grad att behöva tas i anspråk, antalet före— tag torde bli färre och produktionsenheterna större.

Den växande kapaciteten kommer sanno- likt att medföra ökade marknadsföringsin- satser. Dessa torde främst komma att gälla åtgärder som innebär vertikal integration, d.v.s. ökat utbud av tjänster i samband med element och komponentleveranser. Ge- nom mer fullständiga materialsatser, egna

montörer, egna eller samarbetande entrepre- nadföretag, egen mark o.d. kan småhus- företagen tänkas möta konkurrensen från bl.a. byggföretagen. Försäljning av nyckel- färdiga hus kommer troligen att bli ett van- ligare alternativ för småhusföretagen även där t. ex. kommunerna äger marken.

Småhusindustrins relativt dominerande ställning på styckehusmarknaden kommer sannolikt att bestå och kanske ytterligare be- fästas. Det är dock osäkert om styckebyg- gandet i absoluta tal kommer att öka i framtiden. Kraven på ytterligare service från husfabrikernas sida vid detta byggan- de kommer sannolikt att öka samtidigt som konkurrensen skärps.

Gruppbyggandet kommer troligen att öka. Inom detta område torde konkurrensen från byggföretagen att vara stark. Småhusindu- strin kan i detta läge satsa på såväl ökad produktutveckling som ökat utbud av integrerade tjänster. Genom att ta på sig vissa byggherrefunktioner och genom att delta i entreprenadtävlingar kan småhus- företagen utveckla sitt engagemang till att mer överensstämma med de traditionella byggföretagens.

En annan väg är en ökad satsning på rollen som byggkomponentleverantör eller underentreprenör åt byggnadsindustrin. Genom ökad anpassning till beställningstill- verkningens krav från trähusindustrins sida kan byggföretagen tänkas begränsa egen elementtillverkning. Med den flexibilitet som ofta kännetecknar småhusindustrins produktionsanläggningar bör detta inte möta större svårigheter.

Även andra marknader kan bearbetas från småhusindustrins sida. Leveranser av fritidshus förekommer redan i viss omfatt- ning. Också den utländska marknaden har bearbetats. Ytterligare insatser för ökade leveranser på dessa marknader kan komma ifråga.

4. Det planerade småhusbyggandet

Bostadsbyggandets planering i Sverige sker väsentligen genom de kommunala bostads- byggnadsprogrammen. I lagen om kommu- nala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande föreskrivs att kommun i den om- fattning Kungl. Maj:t bestämmer skall upp- rätta bostadsbyggnadsprogram. Syftet an- ges vara att programmen skall främja bo- stadsbyggandet genom att byggandet förbe- reds och genomförs på ett ändamålsenligt sätt.

Antalet kommuner som obligatoriskt skall redovisa program ökade i samband med att lagen ändrades år 1967. Alla kommuner i storstadsområdena liksom alla centralorts- kommuner i kommunblocken skall redovisa bostadsbyggnadsprogram. Antalet kommu- ner som i början av 1968 redovisade pro- gram avseende åren 1968—72 var 446 eller mer än hälften av samtliga kommuner. Pro- gramkommunerna svarar dock för den helt övervägande delen av bostadsbyggandet. År 1967 färdigställdes totalt i landet 100200 lägenheter varav 93100 i programkommu— nerna och 7 100 i övriga kommuner. Av lä—

genheterna i övriga kommuner var 2500 flerfamiljshuslägenheter och 4600 småhus- lägenheter. Detta innebär att programkom- munerna svarade för 97 % av flerfamiljs- husbyggandet och 84 % av småhusbyggan- det. Efter 1967 torde byggandet i icke- programkommuner ha minskat. För perio- den 1968—72 uppskattar länsbostadsnämn- derna antalet lägenheter som kan påbörjas i dessa kommuner till ca 5 400 lägenheter per år. Programkommunerna torde därför kom- rna att svara för minst 95 % av det totala bostadsbyggandet.

4.1. Det planerade bostadsbyggandet 1968—72

Det planerade byggandet enligt bostadsbygg- nadsprogrammen framgår av tabell 2]. En- ligt programmen skulle antalet lägenheter som kan påbörjas i programkommunerna öka från 115400 år 1968 till 122100 år 1972 och det totala påbörjandet under fem- årsperioden skulle bli 601 500 lägenheter.

Tabell 2]. Byggandet 1968—72 enligt de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen. Antal lägenheter som kan påbörjas.

1968 1969 1970 1971 1972 1968—72 Antal lägenheter 115 400 119 100 123 400 121 400 122 100 601 500 därav i småhus 32 500 36 100 36 600 35 700 35 300 176 200 andel småhuslgh. % 28 30 30 29 29 29 sou 1959; 63 47

28—30 % av det totala bostadsbyggan- det skall enligt planerna byggas i småhus vilket innebär i stort sett oförändrad andel småhuslägenheter.

Uppgifterna avser byggandet i program- kommunerna. Länsbostadsnämnderna som haft att bedöma om det redovisade bostads- byggandet är möjligt att genomföra har i vissa fall reducerat de av kommunerna läm- nade uppgifterna om antalet lägenheter som kan påbörjas. Enligt länsbostadsnämnder- nas bedömning ligger det möjliga bostads- byggandet i programkommunerna ca 11 % lägre än kommunerna redovisat, d.v.s. för hela perioden 538100 lägenheter i stället för 601500 lägenheter. Länsbostadsnämn- derna bedömde exempelvis det möjliga på- börjandet i programkommunerna till 104100 lägenheter är 1968 och till 109 400 lägenheter år 1972. Dessutom har nämn- derna gjort en uppskattning av byggandet i icke-programkommuner. Detta beräknas uppgå till ca 5 400 lägenheter per år. Totalt för hela riket skulle antalet påbörjade lä- genheter enligt nämndernas bedömning kunna uppgå till 109400 år 1968, 116 200 år 1970. Därefter skulle en viss minskning till 114800 år 1972 ske. Någon särredovis- ning av småhusbyggandet har inte gjorts från nämndernas sida.

Uppgifter om det faktiska antalet påbör- jade lägenheter år 1968 är tillgängliga. To- talt påbörjades 106200 lägenheter varav 29900 i småhus, d.v.s. en småhusandel om 28 %. Antalet lägenheter som det en- ligt programkommunernas redovisning var möjligt att påbörja översteg således väsent- ligt det faktiska påbörjandet och skillnaden är större när det gäller småhusbyggandet än det övriga bostadsbyggandet. Fördelningen mellan småhus och övrigt bostadsbyggande år 1968 i programkommunerna är inte känd. Med hänsyn till att fördelningen för hela landet var 28—72 och att fördelningen av antalet färdigställda lägenheter i pro- gramkommunerna år 1967 var 25—75 torde andelen småhus i programkommunerna med säkerhet understiga 28 %.

Preliminära uppgifter för programom- gången 1969—73 upptar ett något mindre

bostadsbyggande totalt sett. Andelen små- huslägenheter är dock större, 32 % mot 29 % föregående programomgång. Orsa- ken till den större andelen småhus torde dock till en del sammanhänga med att den senare programomgången även omfattar ett 100-tal mindre kommuner som inte inläm- nade program för perioden 1968—72.

4.2. Regional fördelning

Av de kommunala bostadsbyggnadspro- grammen att döma är fördelningen av små- husbyggandet på olika kommungrupper mycket statisk. Den fördelning som redo- visas för 1968 är i stort sett oförändrad under hela femårsperioden.

Tabell 22 redovisar det planerade små- husbyggandet under perioden 1968—72 för- delat på storstadsområden och kommun- grupper. Totalt planeras inom programkom- munerna 176200 lägenheter i småhus un- der femårsperioden. 38 % av dessa lägen- heter planeras bli byggda i storstadsområ- den och 62 % i övriga programkommuner.

För att få hela rikets småhusproduktion skall till dessa siffror läggas byggandet i de kommuner som inte upprättar bostads- byggnadsprogram. Länsbostadsnämnderna uppskattade byggandet i dessa kommuner

Tabell 22. Planerat småhusbyggande 1968— 72 enligt bostadsbyggnadsprogrammen. För— delning på kommungrupp.

Lägenheter som kan påbörjas 1968—72 Kommungrupp antal % Storstadsområdena 66 100 38 Stor—Stockholm 34 200 19 Stor—Göteborg 17 200 10 Malmö—Lundområdet 14 700 8 Övriga programkommuner 110 100 62 Kommuner med minst 50 000 inv. 21 800 12 20 000—49 999 inv. 19 800 11 10 000—19 999 inv. 20 500 12 mindre än 10 000 inv. 48 100 27 Samtliga programkommuner 176 200 100 SOU 1969: 63

till närmare 26 800 lägenheter under perio- den. Uppskattningsvis 70 % kan vara små- hus. Detta byggande avser kommuner med mindre än 10 000 invånare.

I tabell 23 redovisas ytterligare uppgifter om det planerade bostadsbyggandet. Av uppgifterna framgår bl.a. att småhusbyg- gandets andel av det totala bostadsbyggan— det är klart differentierat efter kommun- storlek. Inom storstadsområdena svarar små-

husen i genomsnitt för 27 % av det totala planerade bostadsbyggandet under femårs- perioden. Stor-Göteborg har den lägsta an- delen — 25 % — och Malmö—Lundområ- det den högsta — 29 %. Övriga program- kommuners småhusandel är i genomsnitt 31 %. Här finns dock stora skillnader re- laterade till kommunstorlek. De största kommunerna — över 50000 invånare (ex- klusive storstadsområdena) -— redovisar en

Tabell 23. Planerat bostadsbyggande 1968—72 enligt bostadsbyggnadsprogrammen. För- delning på kommungrupp och år.

Lägenheter avsedda att påbörjas år

Kommungrupp 1968 1969 1970 1971 1972 1968—72 Alla lägenheter Storstadsområdena 49 500 52 700 48 700 47 600 47 900 246 400 Stor-Stockholm 26 800 26 900 23 500 24 200 25 900 127 300 Stor-Göteborg 13 500 15 400 14 500 13 200 11 900 68 500 Malmö—Lundområdet 9 200 10 400 10 700 10 200 10 100 50 600 Övriga programkommuner 65 800 66 500 74 700 73 800 74 200 355 000 Kommuner med minst 50 000 inv. 21 300 21 200 23 200 22 400 22 600 110 800 20 000—49 999 inv. 14 600 14 500 16 300 16 400 16 300 78 300 10 000—19 999 inv. 13 000 12 900 14 300 14 400 13 600 68 200 mindre än 10 000 inv. 16 900 17 900 21 000 20 600 21 500 97 800 Samtliga programkonununer 115 400 119 200 123 400 121 400 122 100 601 500 Lägenheter i småhus Storstadsområdena 12 400 14 400 14 200 12 900 12 300 66 100 Stor-Stockholm 6 500 7 500 6 900 7 000 6 400 34 300 Stor-Göteborg 3 100 3 700 4 200 3 200 2 900 17 200 Malmö—Lundområdet 2 800 3 300 3 000 2 600 3 000 14 700 Övriga programkommuner 20 100 21 700 22 500 22 800 23 100 110 100 Kommuner med minst 50 000 inv. 3 800 4 200 4 300 4 600 4 800 21 800 20 000—49 999 inv. 3 700 3 700 4 100 4 200 4 200 19 800 10 000—19 999 inv. 3 900 4 300 4 200 4 100 4 000 20 500 mindre än 10 000 inv. 8 700 9 600 9 800 9 900 10 100 48 100 Samtliga programkommuner 32 500 36 100 36 600 35 700 35 300 176 200 Procentuell andel småhuslägenheter Storstadsområdena 25 28 29 27 26 27 Stor-Stockholm 24 28 29 29 25 27 Stor-Göteborg 23 24 29 24 24 25 Malmö——Lundområdet 30 32 28 36 30 29 Övriga programkommuner 31 32 30 31 31 31 Kommuner med minst 50 000 inv 18 20 19 21 21 20 20 000—49 999 inv. 25 25 25 26 25 25 10 000—19 999 inv. 30 33 30 28 29 30 mindre än 10 000 inv. 51 53 47 48 47 49 Samtliga programkommuner 28 30 30 29 29 29 4—SOU 1969: 63 49

andel av endast 18 % medan de minsta kommunernas —— mindre än 10000 invå- nare — andel är 49 %.

När det gäller utvecklingen under perio- den redovisas ungefär samma småhusandel 1972 som 1968. Genom att småhusandelen 1969 och 1970 i regel ligger högre än ut- gångsåret 1968 blir totalresultatet för pe- rioden något högre småhusandel än för år 1968. Ökningen är att hänföra till Stor- Stockholm och Stor-Göteborg.

Det är svårt att bedöma uppgifternas prognosvärde såväl beträffande byggandets omfattning i antal lägenheter som andelen småhuslägenheter. Främst är det kommu- nernas planeringsläge eller planeringsper- spektiv och eventuella systematiska skillna- der mellan småhusbyggandets och annat bostadsbyggandes planeringsperspektiv som bestämmer uppgifternas prognosvärde. Det kan exempelvis konstateras att Stor-Stockholms och Stor-Göteborgs bo- stadsbyggnadsprogram upptar 6 % färre lä- genheter för 1972 än för 1968. Övriga pro- gramkommuner redovisar däremot 12 % fler lägenheter 1972. Skillnaderna blir något mindre om man uteslutande betraktar det planerade småhusbyggandet. De båda nämnda storstadsområdenas program upp- tog 3 % färre småhuslägenheter 1972 än 1968. I övriga programkommuner hade pro- grammen 14 % fler småhuslägenheter 1972 än 1968. Detta kan tyda på ett sämre pla- neringsläge i de två största storstadsområ- dena än i övriga programkommuner.

Programmen för perioden 1969—73 ty— der enligt tillgängliga preliminära uppgifter på en viss uppjustering av småhusbyggan- dets andel. För storstadsområdena rör det sig om en ökning med ca två procentenhe- ter eller från 27 till 29 %. I övriga pro- gramkommuner med minst 50 000 invånare ökade småhusandelen från 20 till 23 %. I de mindre programkommunerna var ök- ningen i storleksordningen fem procenten- heter.

4.3. Markägande Vid tidpunkten för utarbetandet av bo- stadsbyggnadsprogrammen för perioden 1968—72 skulle ca 60 % av lägenheterna byggas på av kommunen ägd mark. Det bör understrykas att uppgifterna i huvud- sak ger dagssituationen och inte en prognos över utvecklingen. Markförvärv och mark- överlåtelse är en kontinuerlig process för kommunerna. Statsmakterna har rekommen- derat kommunerna att förvärva mark som krävs för den närmaste tioårsperiodens bo- stadsbyggande. I planerings— och planlägg- ningsstadiet utgör det kommunala ägandet en betydelsefull faktor. Beträffande utveck- lingen i detta avseende kan konstateras att andelen planerade lägenheter (i flerfamiljs- hus och småhus) på kommunal mark (in- klusive mark som av kommunen överlåtits till byggherre) under senare år stigit avse- värt. Bostadsbyggnadsprogrammen för pe- rioden 1966—70 redovisade att 60 % av byggandet skulle ske på kommunal mark. Programmen för 1968—72 redovisar ande- len 69 %. Frågan om markägande och markinne- hav synes inte i någon utpräglad grad styra valet mellan flerfamiljshus och småhus. Av planerade lägenheter på kommunal mark för perioden 1968—72 utgör småhusen 28 %. För byggherremark där kommunen varit säljare är andelen 23 % och för mark som byggherrarna förvärvat från enskilda 32 %. Även på övrig enskild mark är småhus- andelen 32 %. Tabell 24 redovisar mar- kens fördelning på ägare räknat efter an- talet lägenheter i småhus. Av hela periodens planerade småhusbyg— gande redovisas alltså 65 % på kommunal mark, 19 % på byggherremark och 13 % på annan enskild mark. För 3 % saknas markägaruppgift. Skillnaderna gentemot flerfamiljshusen är inte stora. Kommunmar- kens andel är ett par procent högre liksom också andelen mark som byggherrarna för- värvat från kommunen. Byggherrarnas öv- riga mark samt annan enskild mark är något mera omfattande inom småhusbyg- gandet jämfört med flerfamiljshusbyggan- det.

Tabell 24. Småhusens fördelning på olika markägarkategorier åren 1968—72 enligt bo- stadsbyggnadsprogrammen.

Procentuell fördelning på markägarkategori

Planerade lägen- kommun- byggherre- uppgift År heter mark mark andra saknas 1968 32 500 70 22 6 2 1 969 36 100 68 20 9 2 1970 36 600 67 17 l 3 2 1 97 1 35 700 62 17 17 4 1 972 35 300 60 16 20 5 1968—72 176 200 65 19 13 3 Vissa regionala skillnader i markfördel- kategorier har bostadsbyggnadsprogram- ningen finns. Av det planerade småhusbyg- gandet i Stor-Stockholm låg 49 % på mark som ägs av kommunen. I Stor-Göteborg och Malmö—Lundområdet var motsvaran- de andelar 59 respektive 64 %. Andelen byggherremark i de tre storstadsområdena var hög eller 31 %, 26 % och 33 %. I öv- riga kommungrupper var småhusandelen på kommunmark större eller upp till 75 % i de två största kommungrupperna (kommuner med 20 000—50 000 invånare och kommu- ner med mer än 50000 invånare). Bygg- herremarkens andel var i motsvarande grad lägre eller 11—15 %.

Av småhusbyggandet under femårsperio- den planeras den helt övervägande delen eller 90 % bli byggd inom exploaterings- område och endast 3 % inom saneringsorn- råde. För 7 % av lägenheterna saknas upp- gifter i detta avseende. Den övervägande delen av småhusen på saneringsmark (70 % av samtliga) finns inom Stor-Stockholm där saneringsandelen var 11 %. Av det plane- rade flerfamiljshusbyggandet finns totalt 17 % inom saneringsområde.

Uppgifterna från programomgången 1969—73 tyder inte på några större för- ändringar i markägandet jämfört med före- gående program.

4.4. Byggherrar

Även när det gäller det planerade bostads- byggandets fördelning på olika byggherre-

mens uppgifter begränsat prognosvärde. För en betydande del av byggandet saknas näm- ligen uppgifter om blivande byggherrar. Av naturliga skäl gäller detta i synnerhet de sista åren i programperioden.

I tabell 25 redovisas det planerade små- husbyggandet åren 1968—72 fördelat på olika byggherrekategorier.

Av hela periodens småhusbyggande upp- gavs 11 % ske genom kommunala och all- männyttiga byggherrar, 5 % genom koope- rativa byggherrar och 69 % genom >>övriga>> byggherrar (enskilda personer och företag). För 15 % av husen saknades uppgifter. För jämförelsens skull lämnas även uppgifter om byggherrefördelningen inom flerfamiljs- husbyggandet. Skillnaderna ligger på den kommunala och >>övriga» sektorn. Den kommunala och allmännyttiga sektorn sva- rar för endast 11 % av småhusen men 43 % av flerfamiljshusen. För den >>övriga>> sek- torn är andelarna 69 respektive 22 %.

Uppgifter från programomgången 1969— 73 visar något större andel kommunalt och allmännyttigt småhusbyggande. Förändring- en synes dock inte vara av större omfatt- ning jämfört med föregående program.

Skillnaderna mellan olika kommungrup- per är med vissa undantag inte särskilt stora. Den kommunala sektorn är dock be- tydligt större i storstadsområdena eller 15 % än i övriga programkommuner som redovi- sade andelen 9 %. Skillnaden är helt be- roende på Stor-Stockholm vars kommunala småhusandel uppgår till 20 %. Vidare kan

Tabell 25. Planerat småhusbyggande 1968—72 enligt bostadsbyggnadsprogrammen. F ördel- ning på byggherrekategorier.

därav byggherrar i %

Antal lägen- kommuner koopera- uppgift År heter o. allm. n. tiva övriga saknas 1968 32 500 13 7 76 4 1969 36 100 13 5 73 9 1970 36 600 12 4 70 14 1971 35 700 10 3 66 21 1972 35 300 8 4 61 27 1968—72 176 200 11 5 69 15 Flerf.-hus 1968—72 425 200 43 16 22 19

konstateras att den kommunala småhusan- delen i kommuner med 20 000—50 000 in- vånare är betydligt mindre än i andra grup- per eller endast 6 %. Ytterligare en regional skillnad är andelen som saknar uppgift om byggherre. I storstadsområdena var denna 23 % — i Stor-Stockholm 28 % — medan den i övriga programkommuner var endast 10 % — i minsta kommungruppen, kom- muner med mindre än 10 000 invånare, var andelen 7 %. I viss mån kan dessa skill- nader som även har motsvarighet inorn fler- familjshusbyggandet återspegla planeringslä- get, d.v.s. att kommunerna i storstadsom- rådena i regel har ett kortare planeringsper- spektiv än övriga kommuner.

Sambandet mellan markägande och bygg- herrekategori framgår av tabell 26.

Uppgifterna understryker de enskilda byggherrarnas dominans inom småhusbyg- gandet även där kommunen äger marken.

Uppgift om byggherre har dock inte läm- nats för en avsevärd del av det byggande som planeras på annan markägares mark.

4.5. Planeringsläge

Allmänt sett synes skillnaderna i planerings- läge mellan småhus och flerfamiljshus inte vara särskilt stora.

Vid programmens upprättande förelåg fastställd eller antagen detaljplan för 38 % av de småhus som planerades för perioden 1968—72. För flerfamiljshusen var motsva- rande andel 39 %. Planarbetet pågick för 34 respektive 38 % och hade inte påbörjats för 19 respektive 18 %. För de första pro- gramåren var skillnaderna något större; för de därpå följande åren — 1971—72 — var småhusens detaljplaner däremot något längre komna än flerfamiljshusens. Regio-

Tabell 26. Planerat småhusbyggande 1968—72 enligt bostadsbyggnadsprogrammen. För- delning på markägare och byggherrekategori.

därav byggherrar i %

Antal lägen- kommuner koope- uppgift Markägare heter o. allm. n. rativa övriga saknas Kommunen, marken försäljs 96 000 12 3 69 16 Kommunen, tomträttsmark 19 100 33 8 53 6 Byggherren 32 600 2 7 83 8 Annan markägare 23 300 5 3 71 21 Uppgift saknas 5 200 — 1 33 66 Samtliga 176 200 11 5 69 15 52 SOU 1969: 63

nalt finns betydande skillnader i detalj- planeläget. Storstadsområdena har en av- sevärd mindre andel småhuslägenheter med färdig detaljplan än övriga kommungrup- per. Andelen stiger när kommungruppens storlek minskar.

Beträffande fastighetsbildningen är skill- naderna såväl mellan småhus och flerfa- miljshus som regionalt ungefär desamma som i fråga om detaljplaneringen. Det kan exempelvis konstateras att för andra pro- gramåret är fastighetsbildningen klar endast för 3—4 % av småhusen i storstadsområ- dena men för över 20 % i övriga program- kommuner. Skillnaderna för det första pro— gramåret är mindre.

Markberedningsläget synes vara något bättre för flerfamiljshusen än för småhusen. Av hela periodens småhusbyggande var gata eller väg respektive va-ledning färdig för 16 respektive 19 % av småhusen. För flerfamiljshusen var motsvarande andelar 23 respektive 26 %. Även här var de re- gionala skillnaderna betydande.

Husprojekteringens läge uppvisar samma mönster som markberedningsläget. För första programåret var 55 % av flerfamiljs- husen färdigprojekterade men endast 36 % av småhusen. Totalt för perioden var an- delen färdigprojekterade lägenheter 18 re— spektive 10 %. De regionala skillnaderna är inte stora.

4.6. Lägenhetsstorlekar

I bostadsbyggnadsprogrammen redovisas praktiskt taget samma fördelning på lägen- hetsstorlekar för de olika programåren un- der perioden 1968—72. Detta gäller för så— väl flerfamiljshus som småhus. I flerfa- miljshusen uppgår andelen lägenheter om 2 rum och kök och mindre till 44——47 %, 3 rum och kök till 41—42 % och 4 rum och kök och större till 13—14 %. I små— husen utgör lägenheter om 3 rum och kök och mindre 4-——5 % av lägenheterna och 4 rum och kök och större 95—96 %.

Vissa regionala skillnader finns. I den minsta kommungruppen —— kommuner med

mindre än 10 000 invånare — utgör små- huslägenheter om minst 4 rum och kök 91 % av samtliga. Andelen sådana lägen- heter är 99 % i den största komrnungrup- pen — mer än 50000 invånare — och i Stor-Stockholm.

De i programmen uppgivna lägenhets- storlekarna utgör för småhusens del en be- tydande förskjutning mot större lägenheter om jämförelse görs med 1966—67 års fär- digställda småhus. Andelen lägenheter om minst 4 rum och kök var då 88 %. I pro- grammen är motsvarande andelen 96 %. Störst är ökningen i den minsta kommun- gruppen eller från 81 till 91 %.

4.7. Sammanfattning

Bostadsbyggandets planering sker väsentli- gen genom de kommunala bostadsbyggnads- programmen som utarbetas årligen. Sådana program upprättas av kommuner med ett mera betydande bostadsbyggande. Ca 95 % av bostadsbyggandet skedde i sådana kom- muner år 1968. Programkommunernas små- husbyggande omfattar närmare 90 % av landets totala småhusbyggande.

Programmen redovisar ett byggande som inte oväsentligt överstiger det under senare år faktiskt påbörjade. Av det enligt pro- grammen planerade bostadsbyggandet är 28—30 % småhus. Flertalet landsbygds- kommuner där det nästan uteslutande byggs småhus upprättar inte bostadsbyggnadspro- gram. Andelen småhus i det totala bostads- byggandet i landet bör därför kunna bli något högre. Fördelningen under olika är mellan småhus och övriga hus under olika år i programkommunerna är i stort sett densamma. Den planeras inte överstiga 30 %.

I fråga om småhusbyggandets regionala fördelning synes av programmen att döma inte några större förändringar komma att inträffa. Tendenser till ökad småhusandel inom vissa områden finns visserligen i första delen av programperioden men dessa står sig inte till periodens slut.

Kommunerna äger huvuddelen av mar-

ken för det planerade småhusbyggandet. Av småhusen under perioden 1968—72 plane— ras 65 % på mark som kommunen äger eller har ägt. Särskilt i storstadsområdena är dock byggherrarnas egna marktillgångar betydande.

Några bestämda utvecklingstendenser i fråga om byggherrefördelningen kan inte spåras i bostadsbyggnadsprogrammen. Den kommunala och allmännyttiga sektorn lik- som den kooperativa synes under de när- maste åren komma att få ungefär samma andel av småhusbyggandet som i dag.

Av programmen att döma är planerings- läget i vissa avseenden något bättre för fler- familjshusen än för småhusen. Andelen lä- genheter för vilka markberedningen och husprojekteringen redan utförts är sålunda något större för flerfamiljshusen än för småhusen. Vissa regionala skillnader finns. Planeringsläget är betydligt sämre i stor- stadsområdena än i de mindre kommu- nerna.

I fråga om lägenheternas storlek synes förhållandena vara relativt statiska. Enligt bostadsbyggnadsprogrammen kommer 96 % av lägenheterna i småhus att ha minst 4 rum och kök. Småhusen synes i allt högre grad bli storlägenheternas hustyp.

Enligt preliminära uppgifter från senaste programomgången, d.v.s. för åren 1969— 73, är huvudlinjerna i bostadsbyggnadspro- grammen i stort sett oförändrade. En ten- dens att justera upp småhusbyggandets an— del på flerfamiljshusens bekostnad synes dock föreligga. Detta gäller i alla kommun- grupper. Även andra tecken visar på ett ökat kommunalt intresse för småhusbyggan- det. Sålunda synes andelen kommunala byggherrar inom småhusbyggandet Öka.

5. Småhusefterfrågan och småhusproduktion

5.1. Småhusbyggandets efterfrågebestäm- mande faktorer

Motiven och orsakerna till att efterfråga småhus är flera. I regel torde olika sam- verkande faktorer avgöra valet av bostads- typ. För att få något grepp om efterfrågans karaktär skall här diskuteras vilka speciella egenskaper hos småhusen som är avgöran- de för småhusefterfrågan jämfört med ef- terfrågan av bostad i flerfamiljshus. Dessa egenskaper har grupperats på följande sätt.

Möjlighet att få bostad Stor bostad Vissa miljövärden Boendeort

Äganderätten

Ekonomiskt fördelaktig boendeform Negativa efterfrågefaktorer

.*?)EJ'PPPZ"

Det finns situationer då köp av ett små- hus är i stort sett enda sättet att snabbt få en bostad. Detta sammanhänger med bris- ten på bostäder som gjort att större delen av nyproduktionen förmedlas genom en kommunal bostadsförmedling till en av för- medlingen organiserad bostadskö med lång väntetid. Den >>fria>> marknaden består un- der dessa förhållanden huvudsakligen av äldre lägenheter i småhus och flerfamiljs- hus och nyproducerade småhus. Med en bättre fungerande bostadsmarknad torde denna speciella efterfrågeorsak minska i be- tydelse.

Behovet av en stor bostad är en väsentlig faktor för småhusefterfrågan. En allt stör- re del av de stora lägenheterna byggs i småhus. År 1951 var 74 % av alla ny- byggda lägenheter om 5 rum och kök små- huslägenheter. 1967 var andelen 82 %. Av 6 rum och kök och större var 1951 78 % småhuslägenheter och 1967 95 %. I den mån bostadsefterfrågan förskjuts till lägen- heter om 5 rum och kök eller större kom- mer småhusbyggandet att öka sin andel av totala bostadsproduktionen såvida de nämnda tendenserna ifråga om lägenhets- storlekar står sig.

Ofta anges småhusefterfrågan vara be- tingad av önskan om vissa miljövärden karakteristiska för småhusboendet. Dessa värden beskrivs ofta som önskan om »mark- kontakt» eller >>naturkontakt>> vars kon- sekvenser från bebyggelsesynpunkt torde uppfattas som gles och låg bebyggelse i motsats till en koncentrerad flerfamiljs- husbebyggelse. Vad denna önskan om mark- kontakt reellt innebär är svårt att ange men av olika uttalanden att döma innebär den bl.a. »möjligheter att släppa ut småbarn på tomten», »ett avskilt markrum», »möj- lighet att odla nytto- och prydnadsväxter» etc.

Boendeorten kan även bli avgörande för valet att bo i småhus. På många orter byg- ger man av tradition uteslutande småhus. Av dessa och andra skäl kan det vara lät- tare att skaffa ett småhus än en lägenhet i

55

flerfamiljshus. Finns inga lediga småhus finns kanske en tomt att bygga ett små- hus på. Överskott på lägenheter i fler- familjshus är emellertid en negativ faktor för småhusefterfrågan på just denna ort.

Dispositionsformen äganderätt torde vara en väsentlig faktor för småhusefterfrå- gan. Många uppfattar de rättigheter och möjligheter småhusägandet ger som positiva faktorer. Möjligheten att själv kunna sköta och bestämma över det, att själv kunna byg- ga om och till huset etc., värderas av många människor högt.

Den inte minst viktiga faktorn i små— husefterfrågan är den ekonomiska. småhu- sen innebär ofta en ekonomiskt fördelaktig boendeform. Trots produktionskostnader som per m? lägenhetsyta inte sällan ligger 15 år 20 % över flerfamiljshusets blir bo- endekostnaderna för likvärdig bostad i små- hus i många fall lägre även om amorte- ringar räknas in. Detta sammanhänger med att den inkomst från småhuset som ägaren behöver ta upp till beskattning är så låg att ränteutgifterna regelmässigt överstiger inkomsten. Detta innebär avdragsmöjlighe- ter och därmed lägre skatt.

I detta sammanhang bör också nämnas de med småhusen förenade negativa efter- frågefaktorerna. Dessa är av flera slag. I vissa fall torde exempelvis småhusens stor- lek utgöra en negativ faktor i småhusefter- frågan. Utbud av mindre lägenheter i små- hus förekommer i mycket begränsad om- fattning. Vidare är i regel småhusen mindre centralt belägna än flerfamiljshusen. Små-

husboende innebär i regel långa arbetsresor och långa resor till kommersiell och annan service. Småhusbebyggelsens gleshet och 10- kalisering innebär ofta längre avstånd och sämre tillgång till olika slag av gemensam- hetsanläggningar och serviceanordningar så- som kollektiva kommunikationer, barnstu- gor och andra sociala anläggningar samt affärer och annan kommersiell service.

5 .2 Vilka efterfrågar småhus?

Mot bakgrund av de efterfrågebestämman- de faktorer som redovisats ovan skall frå- gan om vilka personer eller hushåll som representerar dessa efterfrågefaktorer dis- kuteras.

En stor grupp efterfrågar hög utrymmes- standard. En väsentlig faktor i detta sam— manhang är hushållsstorleken men också hushållens sammansättning, d.v.s. före- komsten av barn. Sambanden belyses bl.a. i folk- och bostadsräkningarna. Tabellerna 27 och 28 är sammanställda från 1965 års folk- och bostadsräkning.

Andelen hushåll i småhus ökar med hus- hållsstorleken. Av enpersonshushåll bodde 30 % i småhus. Andelen ökar successivt till 77 % i hushållen med minst sju personer. Av samtliga hushåll boende i småhus var 42 % småhushåll om en eller två personer. I övriga hus var samma andel 57 %.

Även när det gäller fördelningen efter antalet barn, tabell 28, finns ett visst men inte fullt lika utpräglat samband mellan

Tabell 27. Hushållens fördelning efter antal boende och hustyp. Hela riket år 1965.

Hushåll i småhus Hushåll i övr. hus Samtliga hushåll

Antal boende per hushåll antal % antal % antal %

1 184 500 30 436 400 70 620 900 100 2 344 600 45 425 600 55 770 200 100 3 273900 47 311 100 53 585000 100 4 249 500 52 229 500 48 479 000 100 5 127 500 62 79 500 38 207 000 100 6 52 000 69 23 400 31 75 400 100 7 och flera 30 900 77 9 300 23 40 200 100 Samtliga 1 262 900 45 1 514 800 55 2 777 700 100

Antal barn Hushåll i småhus Hushåll i övr. hus Samtliga hushåll under 16 är per hushåll antal % antal % antal % 0 779 000 44 1 011 800 56 1 790 800 100 1 215 400 45 267 900 55 483 300 100 2 171 200 50 170 600 50 341 800 100 3 67 800 58 49 100 42 116 900 100 4 20 500 63 11 800 37 32 300 100 5 och flera 9 000 71 3 600 29 12 600 100 Samtliga 1 262 900 45 1 514 800 55 2 777 700 100

barnantal och småhusboende. Av hushåll utan barn bodde 44 % i småhus, av hus- håll med ett barn 45 % och av hushåll med minst fem barn 71 %. Man kan av siff- rorna dra den slutsatsen att antalet personer i hushållen främst avgör frågan om små- husboende medan barnhushåll eller inte har mindre betydelse.

I inte mindre än 62 % av hushållen i småhus fanns inga barn under 16 år. I öv- riga hus var andelen 67 %. Av samtliga barnhushåll bodde 49 % i småhus. I dessa hushåll ingick 52 % av samtliga barn.

Hushållens storlek har sålunda stor bety- delse för bostadens storlek och i vilken typ av hus de ligger. Det kan därför vara av intresse att studera hushållens storleksut- veckling sedan 1945 och en prognos till år 1975, tabell 29.

Enligt bostadsbyggnadsutredningens pro— gnos, som är gjord på uppgifter från 1960 års folk- och bostadsräkning, är det fram- för allt enpersonshushållen som ökar i antal relativt sett fram till 1975. Minskningen

ligger främst på de största hushållen. Ab- solut sett ökar dock inte endast de minsta hushållen. Jämfört med 1965 ökar även tvåpersoners- och fyrapersonershushållen.

Med ökad andel små hushåll följer ock— så ökad andel hushåll utan barn under 16 år. Från 1945 till 1965 ökade andelen så- dana hushåll från 58 % till 64 %. Enbarns- farniljernas andel minskar medan två- och trebarnsfamiljernas andel är ungefär oför- ändrade.

En annan faktor av betydelse för efter- frågan på hög utrymmesstandard torde vara efterfrågarnas ekonomiska situation. Hög inkomst eller förmögenhet ökar efter- frågan på större lägenheter och därmed också sådana lägenheter i småhus. Det sta- tistiska materialet om dessa förhållanden är emellertid mycket knapphändigt och svårtolkat.

Av folk- och bostadsräkningen 1965 framgår exempelvis att för landet i sin hel- het andelen hushåll boende i småhus är störst i den lägsta inkomstklassen. Andelen

Tabell 29. Antal hushåll enligt 1945, 1960 och 1965 års bostadsräkningar samt prognos för 1975, procentuellt fördelat efter antal boende.

därav i % bestående av . . . . boende Antal År hushåll 1 2 3 4 5 6 o. flera 1945 2 082 400 14 25 26 18 9 8 1960 2 582 200 20 27 22 18 8 5 1965 2 777 700 22 28 21 17 8 4 1975 prognos1 3 186 000 27 28 19 17 7 2

1 Höjd bostadsstandard SOU 1965: 32 (Bostadsbyggnadsutredningen).

i inkomstklassen upp till 10000 kr (hus- hållsföreståndarens taxerade inkomst) var 71 %, i klassen mellan 20 000 och 30 000 kr 45 % och i klassen över 50000 kr var an- delen 51 %.

Delar man upp det statistiska materialet på glesbygd och tätort blir bilden en annan. Skillnaden mellan glesbygd och tätort är stor. I glesbygden bodde 95 % av hus- hållen i småhus men i tätorterna 39 %. Skillnaderna mellan olika inkomstklasser är däremot små. Se vidare tabell 30.

De aktuella inkomstförhållandena torde emellertid spela en relativt underordnad roll när det gäller småhusboende eller flerfa- miljshusboende i det totala hushålls- och lägenhetsbeståndet. Flyttningsbenägenheten är liten, särskilt hos dem som äger sina bostäder. En bättre bild av inkomstförhål—

landenas relation till valet av hustyp bör de senast inflyttade lägenheterna ge. I tabell 30 har hushållen förutom på inkomstklass även fördelats på lägenheternas byggnads- period. Det är klara skillnader i inkomst mellan hushåll i äldre och hushåll i nyare bostäder. Hushåll med små inkomster bor i äldre småhus medan hushåll med högre in- komster bor i nya småhus. Av exempelvis samtliga hushåll i tätorter med inkomster upp till 10000 kr och boende i bostäder uppförda före 1921 bodde 58% i små- hus. Av hushållen i 1921—40 års bostäder var andelen 62 % men i de nyare bostä- derna betydligt mindre, i de nyaste upp- förda åren 1961—65 var andelen småhus bara 19 %. Tätortshushåll med höga in- komster bor i mindre utsträckning i små- hus. Av hushåll med mer än 50000 kr

Tabell 30. Småhushållens andel i % av samtliga hushåll fördelade efter inkomstklass och lägenhetens byggnadsår och storlek. Hushåll med gift samboende man som föreståndare.

Hushållsföreståndarens taxerade inkomst Kr

10 000— 20 000— 30 000— 40 000— 50 000—

Byggnads- ingen

år inkomst —9999 19 999 29 999 39 999 49 999 Samtliga Hela riket Före 1921 66 83 76 62 53 54 49 69 1921—1940 62 77 71 58 52 52 59 64 1941—1950 46 54 54 42 36 35 53 45 1951—1955 31 46 45 31 27 24 45 34 1956—1960 31 39 42 35 33 34 40 36 1961—1965 27 28 44 33 35 41 55 36 Samtliga 50 71 62 45 39 40 51 51 Glesbygd Före 1921 95 97 94 93 94 92 94 95 1921—1940 95 97 97 94 96 96 92 96 1941—1950 90 100 97 92 96 88 100 95 1951—1955 92 96 97 95 94 91 91 95 1956—1960 89 97 99 97 95 85 100 97 1961—1965 100 91 96 95 93 100 88 95 Samtliga 95 97 96 93 95 93 94 95 Samtliga tätorter Före 1921 39 58 48 42 38 43 40 45 1921—1940 49 62 58 50 48 48 57 53 1941—1950 34 35 40 35 31 33 51 36 1951—1955 23 22 31 26 25 23 42 27 1956—1960 25 24 32 31 31 33 39 31 1961—1965 23 19 37 30 34 41 55 34 Samtliga 34 47 44 36 34 37 48 39 58 SOU 1969: 63

inkomst och boende i bostäder byggda före 1921 bodde 40 % i småhuslägenheter. Av hushåll i bostäder byggda åren 1921—40 bodde 57 % i småhuslägenheter och i de nyaste bostäderna byggda 1961—65 var motsvarande tal 55 %.

Att bostäder byggda under senare år i allt högre grad går till högre inkomstta- gare kan tydligt konstateras. Av lägenheter- na i småhus byggda åren 1961—65 be- boddes mindre än 3 % av hushåll med högst 10000 kr inkomst och 21 % av hushåll med 10 000—20 000 kr inkomst. Av småhuslägenheterna byggda 1921—40 var motsvarande andelar 22 respektive 38 %. Samma tendenser fast inte så utpräglade kan emellertid också noteras för flerfamiljs- huslägenheterna. Av de som byggdes 1961 —65 beboddes 4 respektive 16 % av hus- håll med inkomster upp till 10 000 respektive 10 OOO—20000 kr inkomst. För flerfamiljs- huslägenheterna byggda 1921—40 var an- delarna 9 respektive 24 %.

Som jämförelse kan nämnas att av samt- liga hushåll i småhus hade 14 % en inkomst som understeg 10000 kr och 31 % en in- komst om 10 000—20 000 kr. För hushållen med lägenhet i flerfamiljshus var motsva- rande andelar 6 respektive 20 %.

Uppgifterna ger inte möjlighet att direkt bedöma i vilken mån inkomsterna styr va- let mellan flerfamiljshus och småhus. Det statistiska materialet kan nämligen inte kombineras med andra faktorer såsom hus- hållsstorlek, lokalisering, lägenhetsstandard, hyra etc.

Bostadsbyggnadsutredningen redovisar un- dersökningar och drar av dessa den slut- satsen att hushållen tenderar att kraftigt öka bostadsutrymmet när inkomsten och hushållsstorleken ökar. När valet av stor bostad väl har träffats var det emellertid de »rena» preferenserna och inte inkomsten som avgjorde vilken typ av hus bostaden borde ligga i.

Det är oklart vad beteckningen »rena» preferenser står för. Det förhållandet att det ofta varit lättare att utan väntan i bo- stadskö få en stor lägenhet i småhus än i flerfamiljshus torde exempelvis ha höjt små-

husefterfrågan — inte minst från folk som flyttar från glesbygd till tätort och som dessutom är >>vana» att bo i småhus och därför föredrar denna hustyp. Huvudfak- torerna torde sålunda vara stort hushåll, god ekonomi, tillgången på småhus samt eventuellt också »vana» att bo i småhus.

5.3 Vilka småhus efterfrågas och hur stor är efterfrågan?

I fråga om hustyper visar en rad sociologis- ka undersökningar starka preferenser för friliggande småhus framför kedje- och rad- hus. Orsakerna härtill anges i regel vara att kedje- och radhusalternativet ger för liten tomt, inte ger möjligheter till indivi- duell utformning av hus och trädgård, ljudstörningar från grannar, ej tillräckligt ogenerat läge, för liten lägenhet och inga utbyggnadsmöjligheter.

Efterfrågans geografiska fördelning va- rierar i stor utsträckning. Nybyggnadsbeho- vet i glesbygden är av tradition inriktat på småhus. Nybyggandet i dessa delar avser dock nästan helt ersättningsproduktion av saneringskaraktär. I dessa delar torde det knappast finnas någon större varken akut el- ler latent otillfredsställd efterfrågan. I de större expansiva områdena finns däremot tydligen ett stort efterfrågeöverskott. Någon närmare analys av efterfrågans karaktär finns dock inte. Det är ovisst i vilken grad småhusefterfrågan är betingad av ett pri- märt intresse för småhusboende eller av ett mer obestämt bostadsbehov.

Småhusefterfrågans samband med till— gången på kollektiv service är oviss. I re— gel marknadsförs småhusen inte med hän- visning till servicetillgången. Ofta beskrivs husets och tomtens barn- och miljövänlighet.

En betydelsefull efterfrågefaktor är ock- så dispositionsformen.1 Äganderätt är den helt dominerande dispositionsformen för

1 Här och i det följande används dispositions- formen som sammanfattande benämning på hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. I detta sammanhang ingår tomträtt i äganderättskate- gorin.

småhus. Bostadsrätten som 1965 svarade för ca 10 % har därefter minskat till mindre än 5 % och hyresrätten ligger vid ca 10 % varav en betydande del är special- bostäder. Det är uppenbart att i första hand ekonomiska faktorer medfört att bo- stadsrättsformen minskat. Äganderättsfor- mens dominans torde i övrigt bestämmas av utbud och efterfrågan som på grund av be- skattningsförhållandena huvudsakligen är in- riktat på försäljning och ägande samt på äganderätten i sig som för många torde ha ett egenvärde.

Lägenhetsstorlekens betydelse för småhus- efterfrågan är svår att mäta. Det förhållan- det att småhuslägenheternas storlek succes- sivt ökat under senare år säger i och för sig inte så mycket. Av de småhus som byggdes år 1951 var 20 % på minst 5 rum och kök, år 1961 25 % och år 1967 39 %. Främst lägenheter om 3 rum och kök mins- kade i antal, andelen var 1951 38 %, 1961 23 % och 1967 6 %. Detta innebär att av samtliga nybyggda (i småhus och öv- riga hus) lägenheter om 5 rum och kök har småhusandelen ökat från 75 % 1951 till 85 % 1967. Lägenheterna om 3 rum och kök har däremot minskat från 36 % till 6 % under samma tid.

Utvecklingen tenderar alltså att differen- tiera boendet mer än tidigare. Många hus- håll som söker och har råd till en stor lägenhet bosätter sig i småhus.

Bostadsbyggnadsutredningen gjorde en kalkyl över behovet av lägenheter i såväl antal som storlek år 1975 och det därav betingade behovet av nytillskott. Bland an- tagandena ingick en demografisk utveckling som synes vara realistisk, vidare att alla lägenheter utan vatten och avlopp, wc och centralvärme skulle ersättas samt att balans antals- och utrymmesmässigt råder 1975. För småhusens del utgick man också från att samma relationer mellan småhus och flerfamiljshus i varje lägenhetsstorlek skulle föreligga i hela riket 1975 som i tätorterna 1960.

Storleksfördelningen i det behövliga ny- tillskottet totalt och för småhuslägenheterna redovisas i tabell 3]. Som jämförelse redo-

Tabell 31. Nybyggnadsbehovets procentuella fördelning på olika lägenhetsstorlekar 1960 —75 samt den verkliga fördelningen hos 1967 års produktion. Totalt och småhus (exkl. specialbostäder).

Totalt Småhus

behov behov 1960 byggt 1960 byggt Lägenhetsstorlek —75 1967 —75 1967

( 2 rum och kök 10 13 6 2 rum och kök 19 17 12 3 rum och kök 28 31 23 4 rum och kök 26 25 48 5 rum och kök 11 11 59 30 6 o. flera rum 0.

own-%>—

kök 5 3 9 Samtliga 100 100 100 100

visas också Storleksfördelningen i 1967 års nyproduktion.

Den totala bostadsproduktionens stor- leksfördelning år 1967 överensstämmer re- lativt väl med det kalkylerade behovets för- delning. I fråga om småhusen visar dock 1967 års produktion en stor övervikt för de större lägenheterna. De gjorda beräk- ningarna visade att av hela småhusproduk- tionen borde andelen lägenheter om minst 4 rum och kök uppgå till 59 %. Andelen av de 1967 färdigställda småhuslägenheter- na var inte mindre än 87 %. Bostadsbygg- nadsutredningens slutsats på denna punkt var att det huvudsakligen syntes vara lägen- heter om 3 eller 4 rum och kök som i större utsträckning behövdes i småhus.

Att säga något bestämt om storleken på småhusefterfrågan går inte. De olika fakto- rer som här nämnts påverkar efterfrågan i olika riktningar. Utbudets storlek både när det gäller småhus och flerfamiljshus på— verkar också efterfrågan. I bostadsbygg- nadsutredningens kalkyl utgick utredningen från antagandet om samma fördelning mel- lan småhus och flerfamiljshus i hela riket år 1975 som i tätorterna 1960. Ersättnings- behovet avser i hög grad äldre och små småhuslägenheter varför det totala små- husbyggandet blev stort, enligt utredningens text mellan en tredjedel och hälften av det

Tabell 32. Bostadsbyggnadsbehovet 1960—75 städer).

Totalt Småhus andel av årli gt årligt andel totalt byg- behov byggt behov av totalt byggt gande Lägenhetsstorlek 1960—75 1967 1960—75 behov 1967 1967 ( 2 rum och kök 10 600 12 100 2 600 25 900 7 2 rum och kök 18 300 15 600 5 500 30 900 6 3 rum och kök 28 300 28 500 10 800 38 1 800 6 ;, rum och kök 23 200 13 600 59 rum och kök 43 500 10 400 8 500 82 6 o. flera rum 27 400 63 68 och kök 2 700 2 600 96 Samtliga 100 700 92 500 46 300 46 28 300 31

totala bostadsbyggandet. I en tabell är an- delen preciserad till 46 % av det totala ny- byggnadsbehovet 1960—75.

I tabell 32 jämförs bostadsbyggnadsutred- ningens nybyggnadsbehov 1960—75 med den faktiska produktionen 1967.

Det nuvarande totala bostadsbyggandet överensstämmer sålunda relativt väl med det framräknade behovet. I fråga om småhus- byggandet motsvarade antalet färdigställda lägenheter 1967 endast 61 % av det för åren 1960—75 beräknade årliga genom- snittsbehovet. Avvikelsen gäller främst — som tidigare konstaterats — de mindre lä- genhetsstorlekarna. Det faktiskt byggda an- talet 4 rum och kök och större motsvarade 90 % av det beräknade behovet medan antalet färdigställda lägenheter om 3 rum och kök i småhus utgjorde endast 17 % av det beräknade behovet.

Bostadsbyggnadsutredningens allmänna slutsats var att den dåvarande produktions- inriktningen inte överensstämde med efter- frågans inriktning. Småhusandelen borde därför öka i nyproduktionen och verksam- heten med ombyggande av småhus borde in- tensifieras. Särskilt i de tre storstadsområ- dena och i vissa större städer talade efter- frågeinriktningen för en jämförelsevis stör- re ökning av småhusbyggandet än i andra orter eller delar av landet.

Mot detta kan anföras att det framräk- nade behovet — speciellt som det framräk-

nade behovet är baserat på relativt godtyck- ligt valda antaganden om fördelningen mel- lan flerfamiljshus och småhus och om er- sättningen av lägenheter med dålig stan- dard. Även byggnadskostnadsutvecklingen, tillfällig konjunkturavmattning, höjda taxe- ringsvärden etc. spelar in. Allmänt framhöll utredningen att >>en prishöjning inom prak- tiskt genomförbara gränser kan tillfälligt hejda efterfrågeökningen, men den torde inte påverka de mönster efter vilka efterfråge- ökningen sker». Dessa prisstegringseffekter torde främst påverka utrymmesefterfrågan och mindre antalsefterfrågan. Efterfrågan på småhus kan påverkas starkare av sådana faktorer än efterfrågan på flerfamiljshuslä- genheter.

En annan mycket betydelsefull faktor i småhusefterfrågan som kan göra behovsbe- räkningar illusoriska är den ringa rörlighe- ten. Flyttningsbenägenheten hos småhushål- len synes vara liten. Det stora antalet hus- håll i småhus bestående av endast en eller två personer utan barn kan tyda på detta. Av samtliga småhushushåll bestod 42 % av endast en eller två personer. De ursprung- liga hushållen i småhus synes sålunda i stor utsträckning bo kvar även när hushålls- medlemmarna blir äldre och hushållen mindre. Detta torde öka efterfrågan på nya småhus även om det statistiskt synes före- ligga ett överskott på småhuslägenheter.

De olika omständigheter som bestämmer ut- budet, d.v.s. produktionen av småhus kan hänföras till fyra olika grupper, nämligen ekonomiska, bostadssociala, miljöpolitiska samt resursbehov och resurstillgång.

De ekonomiska faktorerna påverkar samtliga parter i byggprocessen. I valet mel- lan småhus och flerfamiljshus torde i regel stat och kommun betrakta småhusen som ett mindre fördelaktigt alternativ från eko- nomisk synpunkt. Småhusen kräver sålunda oftast större resursåtgång i form av mate- rial och arbetskraft, statliga lån och kom- munala investeringar än flerfamiljshuslägen- heter av motsvarande antal och storlek. Även de byggherrar, allmännyttiga och ko- operativa, som bygger småhus för uthyr- ning resp. bostadsrätt torde betrakta små- husen som det sämre alternativet. Främst är det beskattningsförhållanden och för- valtningsproblem som orsakar detta. De byggherrar och entreprenörer som bygger för försäljning synes dock i regel betrakta småhusbyggandet som ett förmånligt alter- nativ.

I vilken mån resursbehov och resurstill— gång skall betraktas som en särskild grupp av faktorer eller ingå bland de ekonomiska faktorerna kan diskuteras. Under alla för- hållanden är det ofta resurstillgången som direkt avgör bostadsbyggandets omfattning och inriktning.

De nödvändiga resurserna är av olika slag. Bortsett från de allmänna investe- ringsramar som staten anger för byggandet är det främst den kommunala planeringen som bestämmer byggandets villkor. Den kommunala planeringen avseende samhälls- och bostadsbyggandet och den därmed sam- manhängande markpolitiken avgör bl.a. fördelningen av kommunens bostadsbyggan- de mellan småhus och flerfamiljshus lik- som också sättet för byggande och exploate- ring. Till de nödvändiga resurserna hör ock- så en väl fungerande byggherrepart. Inom småhusbyggandet är byggherresidan ännu mera splittrad än i fråga om flerfamiljs- husbyggandet, inte minst inom den offent- liga sektorn.

Vidare fordras entreprenörer och de fy- siska resurserna material och arbetskraft. Någon allmän specialisering inom entrepre- nörledet har inte skett även om exempel finns på sådan specialisering. Småhusfabri- kernas produktion kan ses som en form av för småhusbyggandet specialiserad kompo- nenttillverkning. Ambitionen inom denna bransch synes vara att utveckla verksamhe- ten till att omfatta den totala produktions- funktionen.

5.5. Utbudsbestämmande parter

De parter som främst bestämmer byggan- dets omfattning och utformning är staten, kommuner, byggherrar och byggföretag — hustillverkare samt i viss utsträckning också bankerna. Här skall dessa parters funktion i fråga om småhusbyggandet ytterligare nå- got diskuteras.

Statsmakternas insatser inom detta om- råde är främst betingade av samhällseko- nomiska, statsfinansiella, bostadssociala och miljömässiga intressen.

Vid flera tillfällen har riksdagen uttalat att fördelningen mellan flerfamiljshus och småhus är en kommunal fråga. Staten be- gränsar sin roll till att garantera kommu- nerna Vissa resurser för ett önskvärt d. v. s. socialt bostadsbyggande. Vidare finns ett allmänt ekonomiskt eller konjunkturpolitiskt intresse av att kontrollera bostadsbyggan— dets omfattning. Staten lämnar kommuner— na fria händer att svara för bostadsbyggan- dets fördelning på olika hustyper och kate- gorier. Lagstiftningen innebär inte någon styrning i detta avseende. Bostadslånebe- stämmelserna liksom byggnadslagstiftningen föreskriver endast viss minimistandard och funktion.

Kommunernas handlande på bostadsbyg- gandets område bestäms av kommunaleko- nomiska, bostadssociala och miljömässiga värderingar. Medlen är i första hand be- byggelseplanering, markdisposition, bo- stadsbyggandets planering och verksamhe- ten med förmedling av statliga bostadslån.

Bostadsbyggandets fördelning på flerfa-

miljshus och småhus sker genom politiska beslut inom kommunen. Besluten grundas på traditionella avväganden, planeringsre- surser och marktillgång, önskemål från markägare, byggherrar och entreprenörer samt på en bedömning av bostadsefterfrå- gan. Bland dessa faktorer ingår också kom- munalekonomiska avväganden samt hän- syn till planeringsläget inom kommunen. Småhusen fordrar relativt sett större kom- munala investeringar för projektering och byggande av vägar, gator och va-anlägg- ningar än flerfamiljshus.

Kommunernas fördelningsproblematik gäller inte endast flerfamiljshus eller små- hus utan — åtminstone där kommunen äger marken — även valet av exempelvis småhustyp, d.v.s. friliggande småhus eller hus sammanbyggda till kedje- eller rad- hus. Vidare måste exploateringsformen, gruppbyggandet eller styckebyggande, even- tuellt också »självbyggeri», väljas med hän- syn till olika faktorer. När kommunen äger marken har kommunen att bestämma dis- positionsform och byggherre. Här förelig- ger speciella problem vid småhusbyggandet. Äganderättsformen är den dominerande dispositionsformen medan hyresrätten och bostadsrätten har svårt att hävda sig. Även om småhusen skall säljas måste det finnas en kompetent byggherre för kommunen att överlåta marken till. Valet sker i regel mel- lan olika hustillverkare eller byggföretag.

Bortsett från dispositionsform och bygg- herre kvarstår problemet med förvaltning- en av småhusornrådets gemensamhetsan- läggningar vilket ibland kan vålla en del be- svär både i starten och senare.

Byggherrarnas roll är väsentligt annorlun- da inom småhusbyggandet än inom fler- familjshusbyggandet. Detta sammanhänger till stor del med att det ofta inte finns spe- cialiserade byggherrar inom småhusbyggan- det. Större delen av småhusbyggande sker av privata byggherrar som samtidigt an- tingen själva är byggare eller också slutliga nyttjare. Intresset knyts därför för bygg- herren/ byggaren till att husen skall kunna säljas och för styckebyggaren till att huset tillgodoser de egna anspråken.

Utom dessa två traditionella former för utövande av byggherrefunktionen inom småhusbyggandet har många kommuner av bostadssociala skäl vidtagit åtgärder som ändrat de enskilda byggherrarnas självstän- diga funktion eller skapat egna byggherre- organ. Sålunda uppställer en del kommu- ner särskilda regler om bl.a. hustyper och priser som villkor för markupplåtelse. Vi- dare engagerar sig många kommuner själva såsom byggherrar eller låter allmännyttiga och kooperativa företag svara för bygg- herrefunktionerna. Jämfört med flerfamiljs- husbyggandet är dock dessa senare bygg- herrars andelar av småhusbyggandet mycket små.

På många håll finns en betydande oklar- het i fråga om byggherrefunktionens orga- nisation inom småhusbyggandet som sanno- likt i viss mån bromsat småhusbyggandets utveckling.

Byggföretagare och hustillverkare har re- lativt begränsade möjligheter att bestäm- ma byggandets utformning och utbudet. Först om tillverkarrollen kombineras med byggherrerollen får byggaren dominerande möjligheter att styra byggandet. Den be- gränsade tillverkarrollens möjligheter att förändra byggandets grundläggande förut- sättningar är små. Det som påverkas ligger huvudsakligen inom ramen för ett begrän- sat projekt vars huvudsakliga utformning för övrigt redan är bestämt av andra par- ter —— beställare och kommun i första hand.

Småhusbyggandet är splittrat på många små enheter. Dels svarar styckebyggandet för över hälften av småhusproduktionen, dels är det gruppbyggande som förekom- mer uppdelat på många små grupper. Ge- nomsnittsstorleken torde sålunda ligga vid ca 20 lägenheter per projekt. Vidare är kontinuiteten i småhusbyggandet dålig. Spe- cialisering och ett kontinuerligt småhus- byggande är sällan möjlig för det enskilda byggföretaget. Dessutom synes standardise- ringen i småhusbyggandet vara relativt liten. Antalet byggmetoder, material och husmo- deller är mycket stort och ständigt Väx— lande.

De arbetsförhållanden detta leder till

omöjliggör eller försvårar sålunda i vissa avseenden ett kontinuerligt industrith byg- gande med utnyttjande av teknikens och se- rietillverkningens möjligheter till effektivi- tet. I första hand gäller detta det byggplats- anknutna arbetet, d.v.s. mark- och grund- arbetena samt husmontering och huskom- plettering men även förtillverkningen av byggdelar försvåras.

Bankernas roll på utbudssidan gäller främst finansieringen och det administra- tiva försäljningsarbetet. En del av den totala småhusproduktionen förmedlas av bankerna eller av särskilda organ som drivs av ban- kerna. Det är främst sparbankerna som se- dan länge haft en betydande verksamhet av detta slag. Under senare år har dock även affärsbankerna i ökad utsträckning engage- rat sig i småhusbyggandet.

Bankernas verksamhet på detta område är i regel grundad på de presumtiva huskö- parnas regelbundna sparande i ifrågavaran- de bank. De särskilt registrerade >>bostads- spararna» ges möjlighet att genom banken köpa hus efter en köordning bestämd av in- låningsbelopp och inlåningstid.

Bankernas roll i detta sammanhang inne- bär i första hand en förmedling och mindre en styrning av husens utformning. Några banker söker emellertid genom att engagera sig för projekten redan på planeringsstadiet styra in produktionen på önskvärda husut- föranden. I ett fall har en särskild stiftelse getts en nästan fullständig byggherrefunk- tion bl.a. innebärande markförvärv, pro- jektering och upphandling.

5.6. Total efterfrågan och totalt utbud

Hittills har efterfrågan och utbud avseende småhus behandlats som endast gällande nya hus och vid ett normalt marknadsförhållan- de, d.v.s. skilda köpare- och säljareparter. Efterfrågan och utbud omfattar emellertid även äldre småhus. Dessutom tillgodoses ef- terfrågan i stor utsträckning genom kon- sumentens egna åtgärder, d. v. 5. genom styc- kebyggande i olika former.

År 1967 byggdes 28 300 småhus. Samma

år såldes enligt statistiska centralbyråns statistik (avser bostads- och affärsfastighe- ter och är baserad på lagfartsuppgifter) 17500 en- och tvåfamiljsfastigheter (inkl. tomträtt). Av en total försäljning av 45 800 hus svarade sålunda nybyggandet för drygt 60 % och andragångsförsäljningar för när- mare 40 %. Med utgångspunkt från att det 1965 fanns 1 164000 småhus utgjorde 1967 års försäljningar av äldre hus endast 1,5 % och totalt inklusive de nybyggda husen 3,9 %.

En förändring av utbudsbenägenheten av småhus genom exempelvis ändrade beskatt- ningsregler, ökad rörlighet på bostadsmark- naden, bättre kreditvillkor vid köp av äldre hus kan avsevärt påverka det totala ut- budet av småhus. Detta är en av de fak- torer som måste beaktas vid planeringen av nyproduktionen.

Styckebyggande där den blivande nyttja- ren svarar för byggherrefunktionen svarar för ungefär hälften av den totala småhus- produktionen. Större delen torde avse ny- exploateringsområden där kommunerna tillhandahåller tomter. En viss del utgör emellertid sanerings- och förtätningsbyggen. På detta område torde de kommunala in- satserna ännu vara relativt små och out- vecklade. Med hänsyn till de ökade kraven på högre bostadsstandard även i äldre små- husområden, bättre kollektiv service samt de höga exploateringskostnaderna i nya om- råden ställs större krav på främst kommu- nernas aktivitet för rationalisering av detta byggande.

Diskussionerna om industrialisering och rationalisering av småhusbyggandet rör sig främst om gruppbyggande inom nyexploa- teringsområden. Detta bör inte undanskym- ma det faktum att det största behovet av rationaliseringsåtgärder finns inom stycke- byggandet samt att det finns ett samband mellan de olika sektorernas utveckling.

6. Småhusbyggandets fördelning på hustyper

och byggherrar

I kapitel 5 redovisas de stora dragen i fråga om de olika faktorer och poster som på- verkar byggandets omfattning, inriktning och utformning. I det följande skall byggan- dets fördelning på flerfamiljshus och små- hus, på styckebyggande och gruppbyggan- de, på olika byggherrar samt på olika hus- typer diskuteras mera ingående.

Byggnadslagstiftningen ger genom planin- stituten och planmonopolet kommunerna ett medel att bestämma markanvändningen. Be- byggelseplaneringen är emellertid ensam ett otillräckligt medel att styra samhällsbyggan- det. Det kan uppstå intressemotsättningar mellan den kommunala bebyggelseplanering- en och markägarintressen. För att öka kom- munernas möjligheter att föra en aktiv markpolitik och därmed mera effektivt sty- ra samhällsbyggandet har kommunerna bl. a. givits lagstadgad förköpsrätt till mark och kan erhålla statligt finansieringsstöd för markförvärv. Tomträttslagstiftningen har re- formerats och expropriationslagstiftningen håller på att ses över.

I och med att kommunerna i allt större utsträckning förvärvat mark för samhälls- byggnadsändamål har frågan om den kom- munala markens fördelning på olika bygg- herrar blivit allt mera betydelsefull. För flerfamiljshus är det både en fråga om vem som skall förvalta och vem som skall bygga. I fråga om småhus gäller intresset vem som skall bygga, åtminstone i de fall det är fråga om gruppbyggande och hus som

skall säljas till enskilda.

Bostadsbyggandets fördelning på olika hustyper och dispositionsformer liksom mar- kens fördelning på byggherrar, bestäms i huvudsak på lokal nivå.

6.1 Något om skillnaderna mellan småhus och flerfamiljshus

Bebyggelse med småhus skiljer sig normalt från flerfamiljshusbebyggelse i flera avse- enden: kvalitativt, ekonomiskt, tekniskt och i fråga om dispositionsform. Skillnaderna tenderar dock att minska och gränsen mel- lan de båda slagen av hus blir mera obe- stämd. Den direkta kontakten mellan bostad och mark är en egenskap som i stort sett är förbehållen småhuset. Med exempelvis rad- hus i två våningar är det möjligt att uppnå samma bebyggelsetäthet eller utnyttjande- grad som nu är vanlig för låga flerfamiljs- husområden. Genomsnittligt är produktions- kostnaderna något högre för enfamiljshus, i första hand beroende på högre exploate- ringskostnader. Genom att använda sam- manbyggda småhus som medger hög exploa- tering torde kostnadsskillnaderna i stor ut- sträckning kunna elimineras. Om effekten av nu gällande skatteregler beaktas kan en- skilt ägda småhus till och med ge lägre bo- endekostnader. Dispositionsformerna hyres- rätt och bostadsrätt förekommer för små- hus, fastän i liten omfattning f.n. Förslag

till dispositionsformer för lägenheter i fler- familjshus som gör dem likställda med en- skilt ägda småhus från skattesynpunkt har diskussionsvis framförts i debatten.

Utnyttjandegraden av marken påverkar de totala kostnaderna för utbyggnad av nya bostadsområden och kan ha avgörande be- tydelse för de kostnader som belastar kom- munen. Inom flerfamiljshusbygggandet har utvecklingen gått mot allt lägre exploate- ringstal och ett lågt utnyttjande av marken har ansetts vara en förutsättning för att kunna uppnå tillfredsställande stadsplane- kvalitet eller boendemiljö. När det gäller småhus ställs i samband med planläggning- en ofta krav på tomtstorlekar och avstånd mellan husen som leder till ett betydligt lägre markutnyttjande än för låga flerfa- miljshus. I olika sammanhang har också diskuterats, mot bakgrund av en förväntad allmän standardutveckling i Sverige, en ut- veckling mot större tomter och glesare småhusbebyggelse och en avsevärd ökad an- del småhus.

Hittills har utvecklingen gått mot mindre tomter, speciellt i de större städerna. De senaste årens debatt om servicen i bostads- områdena har gett nya synpunkter på be- byggelsetätheten. En låg exploatering för- sämrar möjligheterna att inom rimliga gång- avstånd förse ett bostadsområde med kol- lektiva komplement i form av butiker, barn- stugor, kollektiva kommunikationer etc. Flerfamiljshusområdena kan i detta avse- ende erbjuda bättre boendemiljö än låg- exploaterade områden med småhus. Det har i detta sammanhang också hävdats att planeringen av nya småhusområden alltför ensidigt tar sikte på den traditionella hus- hållstypen, barnfamiljen med hemmafru och ett starkt individuellt levnadssätt. Små- husen är också på grund av de ofta höga egna kapitalinsatserna en bostadsform som år svåröverkomlig för hushåll som saknar kapital och har låga inkomster.

Renodlade småhusområden kan på så sätt leda till en social kategorisering. I debatten har man pekat på möjligheterna att mot- verka detta genom att i viss utsträckning samordna småhus och flerfamiljshus i »inte-

grerade» områden. En mer differentierad lägenhetssammansättning i småhusområde- na, d.v.s. större andel mindre lägenheter, skulle verka i samma riktning. Genom att använda sammanbyggda småhus med ett relativt högt markutnyttjande torde det ock- så vara möjligt att i stor utsträckning ge underlag för en tillfredsställande service, samtidigt som markkontakten — den kva- litet som främst skiljer småhusen och fler- familjshusen — kan bibehållas. Behovet av ett småhusbyggande med ett relativt högt markutnyttjande och samordnat med fler- familjshusen ter sig särskilt påtagligt i stor- stadsregionerna och större tätorter, där småhusproduktionen har stor omfattning och utbyggnadsenheterna är stora. Vid- sträckta områden med gles småhusbebyg- gelse leder ofrånkomligen till en låg kollek- tiv service och förutsätter hushåll som är väl utrustade med individuella färdmedel. Om grupper av småhus sprängs in i områ- de med flerfamiljshus kan hushållen i små- husen utnyttja de serviceanläggningar som anses nödvändiga i flerfamiljshusområdena. Inom områden som i första hand är avsedda för småhus kan en komplettering med en viss flerfamiljshusbebyggelse öka möjlighe- terna att åstadkomma en tillfredsställande utrustning med kollektiv service.

6.2. Byggandets fördelning på flerfamiljshus och småhus

Som framgår av kapitel 1 har fördelningen mellan flerfamiljshus och småhus under senare år varit relativt konstant totalt sett, medan fördelningen i olika kommungrup- per och enskilda kommuner uppvisar rätt stora variationer från år till år. Av kapi- tel 4 framgår att några större förändringar inte är att vänta under den kommande 5- årsperioden. Totalt sett kommer småhusen att svara för en lika stor eller möjligen något större del av det totala bostadsbyg— gandet än f.n. Småhusens andel varierar mellan 20 och 50 % i olika kommungrup- per. Höga andelar hittar man så gott som undantagslöst i de mindre kommunerna. Va-

riationerna från år till år inom en kommun torde i stor utsträckning vara tillfälliga och ha med start och avslutning av de enskilda projekten att göra. Några mer markerade förskjutningar uppåt eller nedåt i olika kommungrupper och kommuner under den nu aktuella planeringsperioden är inte sann- olik av redovisningen i bostadsbyggnadspro- grammen att döma.

Vid den fysiska, översiktliga planeringen dras riktlinjerna upp för markanvändningen inom planområdet. I regionplanerna, som har ett planeringsperspektiv på 20—30 år, brukar kartorna över planerad markanvänd- ning inte redovisa någon uppdelning på hustyper av områden för bostadsbebyggel- se. För bedömningen av markbehovet för bostadsproduktionen måste emellertid be- byggelsens täthet, exploateringsgraden, be- stämmas i stora drag. I generalplaner som har ett planeringsperspektiv på 10—20 år, redovisas områden för bostäder uppdelade på småhus och flerfamiljshus eller efter ex- ploateringsgrad. Detta gäller också de s.k. dispositionsplanerna som avser en tid på 5—10 år. Dispositionsplanerna anger ofta även våningsantal och hustyp för olika om- råden.

I de kommunala bostadsbyggnadspro- grammen skall bl.a. anges bostadsbyggan- dets omfattning och fördelning efter hustyp och upplåtelseform. Bedömningen av det möjliga bostadsbyggandets omfattning un- der den femåriga planeringsperioden skall baseras på de ekonomiska förutsättningar- na för såväl de boende som kommun, mark- tillgångar, bebyggelseplaneringsläge m.m. I programmet redovisas vilka bebyggelseom- råden som skall tas i anspråk för den pla- nerade bebyggelsen, vilka hustyper som är aktuella för de olika områdena o. s. v.

De fysiska, översiktliga planerna har ett längre tidsperspektiv än bostadsbyggnads- programmen. Besluten för fördelningen mellan flerfamiljshus och småhus borde därför samordnas med kommunernas över- siktsplanering. I verkligheten har program- verksamheten avgörande inverkan på för- delningen genom att exploateringen av olika områden måste turordnas. Det kan därvid

uppstå stora skillnader mellan fördelning- en på flerfamiljshus och småhus i den över- siktliga planeringen jämfört med det verk- liga byggandet. Det torde inte heller vara ovanligt att mark av olika skäl utnyttjas till andra ändamål eller bebyggs med andra hustyper än vad som förutsatts i en över- siktlig plan. Även den målsättning beträf- fande byggandets omfattning och fördel- ning på hustyper m. m. som finns i bostads- byggnadsprogrammet kan visa sig svår att genomföra.

I planer med långt tidsperspektiv räk- nar man ofta med att småhusen skall spela en allt större roll i bostadsproduktionen med hänvisning till konsumenternas önske- mål och ökade resurser. Markområdets to— pografi, grundläggningsförhållande och be- lägenhet inom en större region används ibland som argument för viss typ av bo- stadsbebyggelse. I bostadsbyggnadsprogram- men och deras behandling i kommunala or- gan knyter man ofta an till rådande för- delning och säger sig vilja öka småhusens andel i större eller mindre utsträckning med hänvisning till registrerad efterfrågan i tomt- och småhusköer. Det förekommer också uttalanden om att andelen småhus inte bör höjas på grund av de relativt sett höga pro- duktionskostnaderna och att småhusen en- dast kan nyttjas av högre inkomsttagare. Kostnadsutvecklingen anförs ibland som skäl för att en tidigare planerad ökning av andelen småhus inte kunnat genomföras.

6.3 H ustyper

En särskild fråga är småhusbyggandets för- delning på friliggande hus, kedjehus och radhus. I de kommunala bostadsbyggnads- programmen blir fördelningen mellan dessa olika typer inte alltid föremål för motive- rade ställningstaganden. I generalplaner och dispositionsplaner skiljer man ibland mellan områden med sammanbyggda och områden med friliggande småhus. Sammanbyggda hus ger vanligen möjlighet till högre ex- ploatering än friliggande hus och är där- för att föredra från exploateringsekono-

miska synpunkter (redovisas närmare i ka- pitel 7). Ett argument för friliggande hus är den preferens för denna typ som huskö- parna anses ha. Terrängförhållanden kan ha en viss betydelse för valet av hustyp. Radhus anses vara terrängkänsliga. I kupe- rade områden är det dock ofta nödvän- digt med en hög exploatering, vilket kan leda till speciella hustyper av radhuskarak- tär, t. ex. terrasshus.

I mindre kommuner och vid förtätning av äldre, glest bebyggda småhusområden kommer praktiskt taget endast friliggande hus ifråga medan sammanbyggda hus är vanligast inom exploateringsområden i de större tätorterna.

6.4 Styckebyggande och gruppbyggande Hustypen inverkar på valet mellan stycke- byggande och gruppbyggande. Samman- byggda hus utförs som gruppbyggen. Vid valet mellan styckebyggande eller grupp- byggande för ett område med friliggande hus kan en rad olika faktorer spela in, t. ex. områdets storlek, markägarförhållandena, efterfrågan på enstaka tomter i kommunens tomtkö. Gruppbyggandet utgör ungefär hälften av det totala småhusbyggandet. Styckebyggan- de förekommer i första hand inom förtät- ningsområden och i mindre kommuner med begränsad bostadsproduktion där utbygg- naden av olika bostadsområden sker succes- sivt och i långsam takt. Genom att använ- da byggsystem som kräver liten arbetsin- sats på byggplats kan de produktionstek- niska nackdelarna av styckebyggande mins- kas.

6.5. Byggherrar

Byggherrestrukturen inom småhussektorn, som närmare behandlats i kapitel 1 och 4, skiljer sig väsentligt från vad som gäller för flerfamiljshusen. De allmännyttiga och kooperativa byggherrarna, som har sin verk- samhet inriktad på dispositionsformerna hy- resrätt respektive bostadsrätt, har endast

i relativt begränsad utsträckning engagerat sig i småhusbyggandet där äganderätt är den dominerande dispositionsformen. I några större kommuner fungerar särskilda kommunala organ kontinuerligt som bygg- herrar för gruppbyggeprojekt där husen för- säljs. I andra kommuner sker markfördel- ningen genom mer eller mindre avancerade upphandlingsmetoder genom t.ex. kommu- nens fastighetskontor. De enskilda bygg- herrarna, som enligt vad tidigare berörts dominerar inom småhusbyggandet, utgörs av byggföretag eller hustillverkare som bygger i egenregi. Vid styckebyggande är i all- mänhet den som skall bo i huset själv bygg- herre.

Endast i mycket begränsad omfattning finns särskilda politiska beslut om riktlin- jerna för fördelningen av kommunens mark för småhus på olika byggherrekategorier på samma sätt som gäller för flerfamiljshus. I Stockholm och Göteborg, där kommunala organ bedriver en kontinuerlig byggherre- verksamhet, finns beslut angående omfatt- ningen av verksamheten och praktiskt taget all kommunal mark för småhus lämnas i de kommunala organen. Produktionen har in- riktats på standardiserade hustyper på rela- tivt stora utbyggnadsområden. Mindre markområden som inte passar in i denna verksamhet lämnas ut till entreprenörer i >>byggmästarkön>>, d. v. 5. företag som an- mält intresse att få mark för att bygga småhus.

I andra kommuner konkurrerar de enskil- da och kooperativa byggherrarna och i viss mån även de allmännyttiga om den kom- munala marken för gruppbyggande. Mar- ken lämnas ofta ut utan att kommunen ställer några andra krav än att husen skall statligt belånas. Ibland kräver man att de som står i kommunens småhuskö skall få förtur till husen på området eller att husen skall säljas genom en bank med egen kö. Det förekommer också att försäljningspri- set anges i ett avtal mellan kommunen och entreprenören. Kommunal upphandling av enfamiljshusområden genom anbudstävling har under senare tid praktiserats i ett fler— tal fall.

7. Småhusens markbehov och exploateringsanläggningar

Med exploateringsanläggningar avses här de för enskilda fastigheter erforderliga gemen- samma anordningarna inom ett bebyggelse- område t.ex. gator och vägar, vatten- och avloppsledningar, parker. Dessa exploate- ringsanläggningar ligger i allmänhet på all- män mark och kommunen svarar i huvud- sak för genomförande och därefter drift av anläggningarna. Mark- och ledningsarbeten inom byggnadskvarter svarar i allmänhet fastighetsägarna för och dessa arbeten bru- kar inte räknas som exploateringsarbeten. Anläggningar som inte är direkt hänför- liga till ett byggnadskvarter utan skall be- tjäna kommunen som helhet eller en stads- del brukar kallas generalplaneanläggningar. Gränsen mellan exploateringsanläggningar och generalplaneanläggningar är oklar.

Exploateringsanläggningarnas anordnande och drift är i Viss utsträckning reglerad i lagstiftningen.

Byggnadslagen (BL) ålägger kommunen att inom stadsplanelagt område svara för iordningställande av gator, parker och an- nan allmän mark. De enskilda fastighets- ägarna skall bidra till kostnaderna för dessa anläggningar enligt särskilda regler om gatu- marksersättning och gatubyggnadskostnads- bidrag. Är det fråga om ett större område med en ägare som planläggs i ett samman- hang kan förordnas att markägaren utan ersättning skall avstå mark för gator, all- män plats och allmänna byggnader och även bekosta anläggande av gator och va-

anläggning. På basis av dessa bestämmelser upprättar kommunen ofta exploateringsav- tal (stadsplaneavtal) med större markägare i samband med att stadsplan utarbetas. Un- derhåll och drift av gator och allmän mark måste kommunen själv svara för. Statsbi- drag utgår dock av bilskattemedel för del av gatunätet. Inom område med byggnads- plan ankommer det på fastighetsägarna själva att genom vägförening svara för an- läggande och skötsel av vägar, gemensamma områden m.m. Även här kan utgå statsbi- drag.

Lagen om allmänna vatten- och avlopps- anläggningar, va-lagen ålägger kommu— nen att se till att allmän vatten- och av- loppsanläggning vid behov kommer till stånd. Samtliga kostnader för anläggande och drift får tas ut av de anslutna fastig- heterna via anslutnings- och brukningsav- gifter.

Lagen om elektriska anläggningar, el- lagen, föreskriver att den som har kon- cession för distribution av elektrisk kraft inom ett område är skyldig att tillhanda- hålla elektrisk kraft för normalt bruknings- ändamål inom området. Koncessionshava- ren är skyldig att underkasta sig reglering av prissättning och andra betingelser angå- ende tillhandahållande av elektrisk kraft. Koncessionshavare kan vara enskilt, kom- munalt eller statligt företag.

Kungl. Maj:ts telefonreglemente reglerar televerkets befattning med telefonanlägg-

ningar. Kostnaderna för anläggningarna tas ut via särskilda inträdes- och abonnemangs- avgifter.

7.1. Markbehov och exploateringskostnader för olika hustyper

Markbehovet för bostadsbyggandet varierar i viss utsträckning med hustyp och vånings- antal. Markbehovet och bebyggelsetäthe- ten kan mätas och anges på olika sätt.

Nettoexploateringstalet anger relationen mellan för bostäder utnyttjad våningsyta eller antal rumsenheter och ett bostadskvar- ters yta, inklusive parkeringsområden, lek- platser och del av bostadsgata. Bruttoex- ploateringstalet avser ett större område, en stadsdel, grannskapsenhet eller motsvaran- de, där områdets totala markyta räknas in- klusive skolor, grönområden, kommersiella anläggningar o.s.v. Rymlighetstalet anger relationen mellan den fria, obebyggda markytan inom ett kvarter och husens vå- ningsyta. Dessa begrepp är inte entydigt de- finierade och jämförelser mellan olika upp- gifter blir ofta vilseledande.

Några systematiska och mer omfattande inventeringar av bebyggelsetäthet i existe- rande bostadsområden har inte genomförts. I Hus och mark i 21 planexempel (Bygg- forskningen, rapport 38: 1966) redovisas rymlighetstal i 19 stads- och byggnadspla- ner med flerfamiljshus och radhus från 1962. Rymlighetstalet sjunker vid ökande hushöjd. Detta resultat stämmer med olika teoretiska utredningar. Exploatering (Stock- holmstraktens regionplanekontor meddelan- de 1968: 2) innehåller uppgifter om exploa- teringstal för ett antal områden av olika storlek. Utredningen konstaterar att hus- höjden minskar i betydelse när områdets storlek ökar. För områden av storleksord- ningen 20—40 ha anges följande bruttoex- ploateringstal som normala: småhus 100 re/ha, flerfamiljshus i tre våningar eller mindre 150 re/ha, högre flerfamiljshus 200 re/ha.

I Generalplan för Angered-Bergum

(Stadsbyggnadskontoret i Göteborg och Vattenbyggnadsbyrån 1968) anges följande riktvärden för nettoexploateringstal på grundval av inventeringar av områden i Gö- teborg och andra städer.

Flerfamiljshus, 6 vån. 0. högre 350—500 re/ha Flerfamiljshus, 3 vån. 200—250 re/ ha Flerfamiljshus, 2 vån. 150—200 re/ ha Småhus, 2 vån. radhus eller kedjehus Småhus, friliggande eller 1 vån. radhus eller kedjehus

75—175 re/ha 50—125 re/ha

Exploateringskostnader för ett område av- ser i princip kostnaderna för anläggningar på allmän mark (exploateringsanläggningar) och innefattar ofta även råmarkskostnader- na. Detaljerade regler om vilka kostnader som i olika sammanhang skall räknas som exploateringskostnader saknas i stor ut- sträckning och praxis torde variera avsevärt. I bostadsstyrelsens anvisningar till bostads- lånekungörelsen anges vilka kostnader för mark och markarbeten som får inräknas i låneunderlaget i form av s.k. schablonbe- lopp för mark- och exploateringskostnader (se 7.2).

Flera utredningar har behandlat mark- behov och exploateringskostnader för olika hustyper. Radhuset, dess planläggning och ekonomi (Ahrbom 1953) redovisar bl. a. be- räkningar av totala investeringar/årskostna- der för schematiska stadsplaner med olika hustyper och baserade på antaganden om markförhållanden, standard, å-priser m.m. Den erforderliga hyran har beräknats utan hänsyn till statliga eller kommunala stödåt- gärder, olika skatteregler e. (1. Exploate- ringskostnaderna är beräknade enligt praxis i Stockholm och belastar fastigheterna en- ligt BL:s regler. De olika stadsplanerna täc- ker ungefär samma yta, ca 0,5 ha, och innehåller mellan 80 och 340 lägenheter om 70—75 m2 ly. Kostnadsberäkningarna avser gator, va-ledningar och parkvägar på all- män mark. Småhus och stadsplan (Fog—— Westin 1961) visar fem olika stadsplaner med småhus för ett konkret område. Pla- nerna skiljer sig i fråga om graden av sammanbyggnad (friliggande hus, kedjehus, radhus) och trafikdifferentiering men inne-

håller lika många hus totalt sett, ca 500 hus. Radhusens stadsbyggnadsekonomi (Ågren 1963) syftar till att belysa radhu- sens stadsbyggnadsekonomi i relation till trevånings flerfamiljshus och visa hur va- riationer i planförutsättningar och planut- formning inverkar. Kostnadsberäkningarna avser samtliga markarbeten och ledningar på allmän mark och kvartersmark med undantag för schaktning o.s.v. för hus- grunder. Enheten är dels den enskilda bo- staden med tomt, biluppställningsplats och del i angränsande gator m.m., dels en stadsdel med ca 20000 invånare. Med ut- gångspunkt från schematiskt planmönster har ytor och kostnader beräknats vid varia- tion på hustyp, gatutyp, bilplatser, belägen- het, husavstånd, markbeskaffenhet m.m. Kostnader och kvalitet i tätortsbebyggelse (Lindström 1968) är främst en metodstudie för beräkning av arealbehov, investeringar och årskostnader för en tätort som helhet. Metoden bygger på schematiska planmöns- ter och antaganden om markbeskaffenhet och å-priser. Uppgifterna räknas per lägen- het om 100 m2 vy för olika varianter i fråga om hustyp, markbeskaffenhet, tätortens form och storlek.

I bilaga 1 har uppgifter om markbehov och exploateringskostnader från de olika ut- redningarna sammanställts. Resultaten är i stora drag entydiga. En minskning av be- byggelsetätheten medför ökad areal tomt- mark och allmän mark och leder till ökade exploateringskostnader. Med de valda för- utsättningarna ger småhus klart större yt— behov och högre exploateringskostnader än flerfamiljshus. De friliggande småhusen har de avgjort högsta värdena medan radhusen närmar sig flerfamiljshusen och kedjehu- sen intar ett mellanläge. Ågrens utredning pekar på att andra faktorer än bebyggelse- tätheten kan ha stor inverkan på exploate- ringskostnaderna och att bebyggelsetäthe- ten för olika hustyper kan variera inom re- lativt vida gränser. Lindströms utredning antyder att exploateringskostnaderna en- dast utgör en mindre del av de totala in- vesteringar som krävs för utbyggnad av en tätort.

Några systematiska inventeringar av ex- ploateringskostnader för existerande bo- stadsområden har inte gjorts. De teoretiskt beräknade värdena i de tidigare utredning- arna är därför svåra att verifiera.

I bilaga 1 finns också några exempel på småhusområden i Göteborg med kalkyler för exploateringskostnaderna som utförts av en avdelning för ekonomiska utredningar vid stadsbyggnadskontoret. Kalkylerna är gjorda i samband med stadsplanearbetet och redovisade i anslutning till behandlingen av planförslagen.

I ett av områdena uppgår exploaterings- kostnaderna för radhus till 22000 kronor per hus. I en kommentar anförs att kost- naderna är normala för radhusområden och att motsvarande kostnader för flerfamiljs- hus har storleksordningen 10000 kronor per lägenhet medan 40000 kronor per hus inte är något ovanligt belopp för frilig- gande småhus.

De ovan redovisade utredningarna ger inte underlag för några mer långtgående slutsatser om markbehov och exploaterings- kostnader för olika hustyper. Utredningarna visar bl. a. att det är möjligt att uppnå sam- ma bebyggelsetäthet med 2-vånings radhus som med låga flerfamiljshus.

7.2. Fördelningen av exploaterings- kostnaderna

En del av kostnaderna för exploaterings- anläggningar belastar fastigheterna genom att de inräknas i köpeskillingen för den färdiga tomtmarken. Resterande del har kommunen fått svara för genom lån eller skattefinansiering.

Vid statlig belåning anger schablonbelopp för mark- och expolateringskostnader de be- lopp som maximalt inräknas i låneunderlag och pantvärde. I schablonbeloppen får ingå kostnader för råmark, gator och vägar, vat- ten- och avloppsanläggningar, mindre par- ker och administration. Beloppen är indi— viduellt anpassade till varje kommun och fastställs eller ändras av länsbostadsnämn- den efter framställning av kommunen.

Schablonbeloppen är uttryckta i kr/m2 vy för flerfamiljshus och i kr/hus för småhus. Småhusen är indelade i tre klasser efter tomtstorlek: mindre än 400 m2, 400—600 m2 och större än 600 m2. Beloppen skall be- stämmas på grundval av de faktiska kost- nader för färdig tomtmark som påföres de byggande vid nyexploatering för bostads- ändamål i ytterområden med ordinär stan- dard på exploateringsanläggningarna. En ut- jämning av kostnaderna för olika områden förutsätts. Beloppen i olika kommuner vi- sar en anmärkningsvärd variation. 1 januari 1968 varierade beloppen för flerfamiljshus mellan 1 kr/m2 vy och 105 kr/m2 vy. Det lägsta beloppet förekom i kommuner där det knappast torde byggas några flerfamiljs— hus. För mindre städer och kommuner förekom schablonbelopp på 15 å 20 kr/m2 vy. Vägda medelvärden för hela riket var 49,6 och för Stockholmsområdet 82 kr/m2 vy. Schablonbeloppen för småhus, de minsta tomterna, låg mellan 500 kr/ hus och 27000 kr/ hus och för de största tomterna mellan 4000 och 40000 kr/hus. Aritme- tiska medeltal för Stockholmsområdet var 16 200 respektive 20 500 kr/ hus. Skillnaderna mellan schablonbelopp i oli- ka kommuner kan till en del förklaras med faktiska variationer i fråga om markbe- skaffenhet, standard, markpris och allmän prisnivå. Sannolikt beror skillnaderna i viss utsträckning också på att kommunerna i olika hög grad tillämpar självkostnadsprin- cipen. De högsta schablonbeloppen återfinns i de expansiva tätorterna där kommuner- na därför strävar efter att få största möj- liga täckning för sina exploateringskostna- der. I kranskommuner till mindre och me- delstora tätorter hålls tomtpriset ofta lågt för att kunna konkurrera med centralorten. Förhållandet mellan schablonbeloppen för flerfamiljshus och småhus synes i stort sett ligga inom ramen för de relationer som angivits i de ovan refererade utredningar- na. Exploateringskostnaderna för exempel- vis radhus i två våningar torde normalt skilja sig mer från kostnaderna för frilig- gande hus i en våning än vad motsvarande schablonbelopp som regel gör. Som exem-

pel kan de tidigare nämnda uppgifterna om exploateringskostnader från Göteborg 10000 kr för flerfamiljshus, 22000 kr för radhus i två våningar och 40 000 kr för fri- liggande hus jämföras med motsvarande schablonbelopp (1 jan. 1968) 5600 kr (räk- nat för en lägenhet om 80 in2 vy i flerfa- miljshus), 11000 (småhus, de minsta tom- terna) och 14000 (småhus, de största tom- terna). Vid jämförelserna bör man ta hän- syn till att kostnaderna för el- och telean- läggningar ingår i exploateringskostnaderna men inte i schablonbeloppen. I många kom- muner tillämpas praktiskt taget samma schablonbelopp för de tre tomtstorlekarna.

Framför allt i kommuner med ett om- fattande bostadsbyggande kan kommunens del av exploateringskostnaderna bli en svår ekonomisk belastning. Kommunalskatten är som regel hög i dessa kommuner. Exploate- ringskostnaderna har under senare år ökat i snabb takt. Enligt en utredning av bostads- styrelsen redovisad i en skrivelse till Hyres- gästernas riksförbund den 13.5.1969 har schablonbeloppen för flerfamiljshusens mark- och exploateringskostnader ökat med i genomsnitt 59 % sedan 1964. I Malmö— Lund-området är motsvarande ökning 100 %. Byggnadskostnadsindex har under samma tid ökat med ca 22 %. Bostadssty- relsen förklarar ökningen med bl.a. den allmänna kostnadsutvecklingen, högre mark- priser, högre stadsplanestandard i form av minskad bebyggelsetäthet och höjd gatu- standard, samt en strävan efter bättre kost- nadstäckning hos kommunerna.

Under senare år har småhusens relativt Isett höga exploateringskostnader alltmer uppmärksammats. Detta gäller speciellt fri- liggande småhus och i tätorterna. De höga exploateringskostnaderna torde i större och mer kostnadsmedvetna kommuner ha haft en dämpande inverkan på småhusbyggan- det. För att förbättra småhusens exploate- ringsekonomi har man sökt höja exploate- ringen genom att använda rad- eller kedje- hus i stället för friliggande hus och bygga i flera våningar.

Anslutningsavgifter för vatten och avlopp bestäms lokalt av respektive vatten- och av-

loppsverk. Svenska kommunaltekniska för- eningens taxekoinmitté har rekommenderat (1957) att avgiften skulle baseras på följan- de faktorer: grundavgift per fastighet, av- gift per rn2 vy och avgift per m2 fastig- hetsyta (= tomtyta + dubbla byggnads- ytan). I vissa kommuner tillämpas enbart fast grundavgift per lägenhet. För att kun- na jämföra taxeutfallet har Vatten- och avloppsverksföreningen konstruerat två typ- fall, dels ett friliggande småhus om 125 m2 vy och 1 000 m2 tomtyta och dels ett fler- familjshus med 50 lägenheter om 80 m2 vy. För småhuset varierar anslutningsav- giften från 0 till 13 000 kronor och för fler- familjshuset från 0 till 9500 kronor per lägenhet. I bilaga 1 visas en sammanställ- ning av anslutningsavgifter i kommuner i Stockholmsområdet där avgifter har be- räknats för radhus, kedjehus och frilig- gande hus. Sammanställningen visar ge- nomgående mycket små differenser mellan dessa tre fall. Kostnadsuppgifterna från Göteborg i bilaga 1 antyder att de verkliga kostnadsskillnaderna torde vara av en helt annan storleksordning.

Vatten- och avloppsverken är i allmän- het självbärande. Investeringar i samband med nybyggnader som inte täcks av de ut- tagna anslutningsavgifterna finansieras med låne- och förlagsmedel, liksom kostnader för förnyelse av anläggningen. Engångsav- gifter för att täcka kostnader för förnyelse tas inte ut av redan anslutna fastigheter. Om brukningsavgiften är avsedd att täcka alla kostnader kan den avpassas så att den för- utom kostnader för drift, underhåll och ad- ministration även täcker ränta på erfor- derliga lån. I de fall kommunen träffar exploateringsavtal och markexploatören får svara för vatten- och avlopp fördelas de verkliga kostnaderna för anläggningen på de olika fastigheterna och ingår i tomtkost- naden.

Anslutningsavgifter för el (engångsavgifter enligt Svenska elverksföreningens termino- logi) tas i tätorter ut genom en s. k. servis- avgift, som skall motsvara kostnaden för servisledningar med tillhörande apparater. Avgiften beräknas efter den verkliga själv-

kostnaden för varje servis eller efter olika schabloner, avsedda att motsvara den ge- nomsnittliga kostnaden. Vattenfallsverkets lågspänningstariff för tätortsdistribution inom mellansvenska områden anger anslut- ningsavgifter med utgångspunkt från fas- tighetens servissäkring, t.ex. 900 kr för 25 amp (normalt för småhus utan elvärme). För distributionsnätet i övrigt uttas i tät- orterna vanligen inte någon avgift vid an- slutligen av fastigheter till nätet, och kost- naderna för dessa täcks av brukningsav- gifter.

Kostnaderna för eldistributionsnätet inom ett bostadsområde påverkas av exploate- ringsgraden. En gles bebyggelse medför längre ledningsdragningar och därmed hög- re kostnader än tät bebyggelse. Det kan ifrågasättas om inte anslutningsavgiften och brukningsavgiften i större utsträckning bor- de differentieras med hänsyn till bebyggel— setätheten vid olika hustyper än vad som nu är fallet.

7.3. Fördelningen av driftkostnader för exploateringsanläggningarna

Större delen av driftkostnaderna för ex- ploateringsanläggningarna belastar kommu- nen.

Drift och underhåll av gator, parker och andra allmänna platser åligger kommunen enligt BL. Med undantag för gatubelys- ningen täcker brukningsavgifterna drift- kostnaderna för el-, tele- samt vatten- och avloppsanläggningarna. Enligt Ahrboms ti- digare nämnda utredning varierade drift- kostnaderna (inkl. ränta på investeringar) för exploateringsanläggningarna i utred- ningens teoretiska planexempel mellan ca 70 och 400 kr per lägenhet (1960 års pris- nivå). Extremvärdena avser flerfamiljshus i tre våningar och friliggande enfamiljshus.

En del av den tidigare nämnda höjda stadsplanestandarden har avsett anordning- ar på tomtmark och ingått i byggnadskost- naderna. Gränsen mellan anläggningar på tomtmark och på allmän mark har de- finitionsmässigt stor betydelse för exploa-

teringskostnaderna. Genom att kommunen som regel har möjlighet att lägga en rela- tivt stor del av exploateringskostnaderna på tomtkostnaderna behöver denna gränsdrag- ning inte ha en avgörande betydelse för kostnadsfördelningen mellan kommunen och fastighetsägarna. En tendens hos kommu- nerna att inom ramen för lagstiftningen föra över anläggningar till tomtmark torde i första hand bottna i att driftkostnader- na för anläggningar på allmän mark, som kan uppgå till betydande belopp, endast när det gäller ledningsnäten kan tas ut av de berörda fastigheterna. Statsbidrag för anläggning och drift av allmänna gator utgår i huvudsak endast för genomfarts- leder och inom bostadsområdena torde det endast vara primär- och sekundärleder som kan ifrågakomma för bidrag.

7.4. Förvaltningen av exploaterings- anläggningarna

Den tidigare nämnda tendensen att kom- munerna för över exploateringsanläggningar till tomtmark leder till att de enskilda fastighetsägarna får svara för drift och underhåll av Vägar, parkeringsplatser, gång- vägar, lekplatser och mindre områden av parkkaraktär. Inom flerfamiljshusbyggan- det har denna princip utvecklats långt. Detta har möjliggjorts bl.a. genom att förvalt- ningsenheterna i nya områden med flerfa- miljshus omfattar stora och sammanhängan- de bebyggelsegrupper. Bostadsförvaltarna har skaffat redskap och maskiner för sköt- sel av anläggningarna.

I småhusområden med traditionell stads- plan har de enskilda tomterna utfart mot allmän gata och gemensamma anläggningar saknas i stort sett. Behovet av gemensam- ma anläggningar har emellertid ökat även i småhusområden, t.ex. gällande lekplat- ser, gång- och körvägar, parkeringsplatser. Kostnaderna för anläggning och drift av exploateringsanläggningar inom småhusom- råden har ökat och det har uppstått behov av att kunna placera sådana anläggningar på tomtmark. För detta krävs en särskild

organisation för förvaltningen av de ge- mensamma anläggningarna, när det är frå- ga om enskilt ägda småhus. I områden där husen upplåts med hyresrätt eller bo- stadsrätt kan förvaltningen lösas på sam- ma sätt som inom flerfamiljshusområden. Med stöd av lagen om gemensamhetsanlägg- ningar kan förvaltningen av gemensamma anläggningar regleras. Lagen ger möjlighet att binda de berörda fastighetsägarna vid en skyldighet att bidra till kostnaderna så att den även gäller nya ägare av fastigheterna. Fastighetsägarna bildar en s.k. samfällig- het. De gemensamma anläggningarna kan förvaltas enligt delägarnas överenskommelse utan fastare organisation eller genom att en särskild juridisk person bildas, vanligen en ekonomisk förening.

I Stockholm och Göteborg har ett mot- svarande system använts för småhusbyggan- det på tomträttsmark. Områdenas interna körvägar, parkeringsplatser och andra ge- mensamma anläggningar läggs på en sär- skild tomt, en s.k. kommunikationstomt, som förvaltas av en ekonomisk förening där tomträttshavarna är medlemmar enligt villkor i tomträttsavtalen. Systemet med kommunikationstomter har rönt viss kri- tik. Dels har lagligheten ifrågasatts och en rättslig prövning pågår, dels har föreningar i många områden haft svårt att ordna med snöröjning, underhåll m.m. av vägar och andra anläggningar på den gemensamma kommunikationstomten. I Stockholms fas- tighetskontor pågår f.n. en utredning för att få fram lämpliga former för förvaltning- en av småhusområdenas gemensamma an- läggningar. I Göteborg svarar det kommu- nala småhusorganet, Egnahemsbolaget, för renhållning, snöröjning o.s.v. i de områ- den som bolaget byggt mot avgift som tas ut av de föreningar som bildas inom om- rådena (se kap. 2).

Redan vid nuvarande omfattning av små- husbyggandet torde det vara nödvändigt att kommunens ekonomiska åtaganden inom småhusområden kan bli mera jämför- bart med vad som gäller för flerfamiljshus- områdena. Att låta de enskilda småhus- ägarna bära förutom investeringar även »

driftkostnaderna för interna vägar och andra gemensamma anläggningar inom om- rådena enligt systemet med kommunika- tionstomter, är ett steg i denna riktning.

Det är dock uppenbart att det många gånger kan vara olämpligt att lägga en om- fattande förvaltningsfunktion på ekono— miska föreningar eller andra sammanslut- ningar av fastighetsägare inom småhusom- rådena. Områdena är ofta relativt små och föreningarna saknar resurser för en rationell förvaltning. Resultatet kan bli att underhål- let och skötseln eftersätts. För bostadsrätts- föreningar som är anknutna till en större organisation t.ex. HSB eller Riksbyggen kan förvaltningen skötas gemensamt för föreningarna inom ett samhälle. Vid om- råden med äganderätt bör föreningarnas svårigheter kunna lösas genom att ett kom- munalt eller enskilt förvaltningsbolag eller motsvarande tillhandahåller erforderliga tjänster mot självkostnad.

S. k. integrerade områden med både fler- familjshus och småhus kan innebära spe- ciella problem när det gäller förvaltningen av anläggningar som är gemensamma för båda hustypema. Dispositionsformerna hy- resrätt och bostadsrätt ger i sådana fall enk- la lösningar. Vid enskilt ägda småhus måste i integrerade områden särskilda former ska- pas för förvaltning av gemensamma anlägg- ningar. Lagen om gemensamhetsanläggning- ar torde kunna utnyttjas även i dessa fall.

8. Teknik och organisation vid byggande av småhus

Skillnaderna mellan småhus och flerfamiljs- hus tenderar att minska på många sätt vil- ket belysts bl.a. i kapitel 6. Från bygg- nadsteknisk synpunkt finns knappast någon skarp gräns mellan småhus och flerfamiljs- hus. I flerfamiljshuset är dock problemen med ljudisolering, brandsäkerhet och sta- bilitet mera accentuerade än i småhuset.

Att småhus och flerfamiljshus kan vara i stort sett lika visar en jämföresle mellan 2-vånings radhus och 2-vånings flerfamiljs- hus. Exempel på produktion av dessa hus- typer inom samma område finns på flera håll i landet, bl.a. i Vivallaprojektet i Öre- bro där radhusen är i det närmaste iden- tiska med flerfamiljshusen.

Att ange en genomsnittlig kostnad per småhus när det finns allt ifrån friliggande hus och kedjehus till radhus i såväl ett som två plan skulle ge en alltför grov och onyan- serad bild av kostnadssidan. Att jämföra kostnader för småhus och kostnader för flerfamiljshus är därför en mycket grann- laga uppgift. S. k. >>bevis>> för att stora skillnader skulle föreligga presenteras ofta, varvid syftet dock växlar. Det anförs fall där inom samma område småhus kostar 140000 kr och lägenheter i flerfamiljshus 70000 kr som bevis för att småhuset är dubbelt så dyrt som en flerfamiljshuslägen- het. Å andra sidan hävdas från andra håll att byggnadskostnaden per m2 lägenhets- yta ofta är lägre i småhus.

Statens institut för byggnadsforskning har

i en skrift1 angående byggnads- och boende- kostnader för småhus konstaterat att pro- duktionskostnaderna för småhus uppvisar mycket stora variationer. För statligt belå- nade gruppbyggda småhus med 70—125 m2 lägenhetsyta år 1966 varierade produktions- kostnaden från ca 60000 kr till ca 170000 kr. Mediankostnaden var ca 115000 kro- nor. I Stockholmsområdet var lägsta pro- duktionskostnad 98 000 kr.

Svårigheterna att jämföra småhus och flerfamiljshus beror inte bara på att lägen- heterna är olika stora utan också på att svå- righeterna att jämföra standard och kva- litet är stora. Bostadsstyrelsen har i sin petita för budgetåret 1970/71 tagit upp frå- gan och yttrar.

Byggnadskostnaden för en lägenhet av gi- ven storlek är obetydligt högre i småhus än i flerfamiljshus. I de fall byggnadskostnaden är högre för småhus torde vanligtvis orsaken vara en högre standard på utrustning, inredning och biutrymmen.

Vid BIU:s kontakter med producerande företag har dessa uppgifter i stort sett veri- fierats, d.v.s. att lägenhet i småhus vid jämförbar standard inte behöver bli dyrare än lägenhet i flerfamiljshus. De relativt stora skillnaderna i total anskaffningskost- nad beror främst på högre kostnader för mark och exploateringsanläggningar samt på variationer bl.a. i biutrymmesstandard.

1 Vad kostar huset? Byggnads- och boende— kostnader för småhus (Statens institut för byggnadsforskning).

I tabell 33 redovisas de pantvärdebelopp för olika byggnadsdelar för jämförbara lägenheter i småhus respektive flerfamiljshus som gäller vid statlig belåning.

8.1 Teknik

Det vanligaste stommaterialet vid småhus- byggande är trä. Enligt en undersökning1 utförd inom byggforskningsinstitutet sva- rade trähusen för ca 80 % av de grupp- byggda småhus som under år 1964 medde- lades preliminärt beslut om bostadslån. Många småhus byggs också i lättbetong me- dan det är mera ovanligt med småhus med stomme i betong. Vissa försök med hus med stomme i plåtkonstruktion förekommer lik- som kombinationer av stommaterial t.ex. stål och lättbetong, trä eller lättbetong med fasadbeklädnad av tegel, kalksandsten etc.

Trä har i förhållande till sin vikt högre hållfasthet än de flesta andra stommaterial, har god spikbarhet samt är lätt att bearbeta och hantera. Lättbetongen är både bärande och värmeisolerande. Tegel och kalksand- sten används i första hand som fasadmate- rial. En allt mer utvecklad betongteknik un- der senare år har gjort att småhus med stomme av betong i viss utsträckning varit konkurrenskraftiga.

Av kapitel 3 framgår att landets trähus- fabriker år 1966 levererade ca 70 % av de styckebyggda småhusen och ca 40 % av de gruppbyggda-

Trähusfabrikerna levererar förutom små- hus av olika färdigställningsgrad även fri- tidshus, barndaghem, skolor o.d. samt olika byggkomponenter såsom innerväggar och utfackningsväggar till flerfamiljshus liksom olika slag av snickerier. Fabrikstillverkning- en syftar till att utnyttja den långa seriens ekonomi. För att kunna nå så god ekonomi som möjligt krävs en optimering av förtill- verkningsgraden på fabrik i förhållande till arbetet på byggplats.

Vissa försök har gjorts att analysera hur långt det är lönsamt att driva förtillverk- ningen. De faktorer som påverkar denna be- dömning är bl.a. marknadsföring (behovet

av förändringar och av att ha stort urval), transportavstånd, lagerutrymme, maskinut- rustning på byggplats, arbetslönernas stor- lek, lönesystem på fabrik och arbetsplats, tillgången på arbetskraft m.m. Till detta kommer eventuella tekniska skillnader hos produkterna och seriernas längd på fabrik, vilket har samband med marknadsföringen, avsättningssidan.

I den SPK-utredning om kataloghusmark- naden som omnämndes i kapitel 3 finns en ekonomisk analys av förtillverkningens lön- samhet utförd med värdering av några av de ovan uppräknade faktorerna. Tre för- tillverkningsgrader studeras: konventionell förtillverkning, avancerad förtillverkning och »sektionshus». Efter variation av några av de ingående storheterna dras i utred- ningen slutsatsen att ökad förtillverknings- grad på fabrik generellt sett är lönsam men att lönsamheten minskar för varje steg.

I samband med en utredning om utform- ningen av en ny småhusfabrik gjordes en värdeanalys för att bestämma lämplig för- tillverkningsgrad. Analysen gällde alternati- ven små ytelement, stora ytelement och volymelement. Resultatet blev att stora yt- element fick det högsta värdet, bl.a. bero- ende på att volymelement ansågs ha låg flexibilitet och höga transportkostnader.

Transporterna och hanteringen på bygg- plats synes ofta vara styrande för valet av elementsystem. Företagen tvekar att leve- rera så stora element att det behövs meka- niska hjälpmedel för monteringen. Detta sammanhänger med att trähusfabrikernas leveranser huvudsakligen avser styckebygg- da hus. De företag som levererar större element, block eller volymer, har därvid ofta ansett sig nödsakade att själva om- besörja även monteringen. Ett större före- tag klarar transporterna med hjälp av egna bilar med kranutrustning som utför erfor- derliga lyft.

Minskningen i total arbetstid vid ökad förtillverkning kan belysas med ett exem- pel. Ett trähusföretag övergick från »Van-

' Materiel och konstruktioner i gruppbyggda småhus, rapport 37/67.

Beräkning utförd av bostadsstyrelsens värderingsbyrå. Kalkylort Västerås. Jämförelsen base- rad på i oktober 1969 gällande regler för beräkning av pantvärde vid statlig belåning.

Byggnadsdelar I. Lägenhet i småhus II . Lägenhet i flerfamiljshus Schablonbeloppen är uppbyggda Förutsättning:0rdinärt kål- Förutsättning: 3 vån. flerfamiljs- av komponenter som samvarierar larlöst friliggande småhus hus. Vart 6:e hus utförs med ikostnadshänseende. Detta får till i ett plan (=kalkylhuset källare med bl.a. skyddsrum. följd att uppdelningen i bygg- i byggforskningens skrift Genomgående trapphusblock, två nadsdelar inte alltid följer gängse »Vad kostar huset?», sid, lägenheter per trapplan. Normalt byggnadsteknisk uppdelning. 14). materialval, d.v. s. ingen över- standard. Samma inrednings- och utrustningsstandard som i små- huset. Ly = 100 m2, Vy = 123 rn2 var- av 15 m2 är lägenhetens andel i Bly = 100 m2, Vy = 118 m” trapphuset. Lägenhetsförråd i varav 4 m2 förrådsutrymme. trapphus och skyddsrum.

Pantvärde, Andel av tot. Pantvärde, Andel av tot. kr pantvärde, % kr pantvärde, % Mark- och grundläggning 35 990 29 15 300 17 varav mark- och exploatering1 23 000 19 4 920 5 grundläggning o. grovplanering 9 490 8 8 045 9 finplanering 3 500 3 2 335 3 Byggnadskostnad 82 625 67 70 840 78 varav våningsyta 25 620 21 28 830 32 översta bjälklag 15 860 13 4 430 5 yttervägg 11 220 9 7 255 8 värmeproducerande anläggning 5 500 4 3 320 4 uteplats m. franskt fönster 550 0 — — inredning o. utrustning i lägen- het 18 000 15 18 000 20 extra kylskåpsvolym 400 0 400 0 separat utrymme för tvätt inkl. 1 500 1 1 500 2 utrustning tvättmaskin 1 500 l 1 500 2 andel i fastighetstvättstuga L— — 1 000 ] köksfläkt 350 0 — — ventilation — —— 740 1 balkong _ -— 1 785 2 centralantenn — — 200 0 andel i trapplöp -— -— 830 1 förrådsandel i garage 2 125 2 —— -— skyddsrum — — 1 050 1 Bil plats 4 450 4 4 200 5 Totalt 123 065 100 90 340 100

1 Beloppen för mark- och exploatering (som fastställs efter framställning av kommunerna) upp- visar åtminstone för småhusens del betydande variationer mellan olika orter. Beloppet för t. ex. Örebro uppgår till 16 000 kr d. v. s. 7 000 kr lägre än Västerås. Kalkylhuset förutsätter en tomtyta på 800 m2. Vid en tomtyta på 400—600 rn2 blir beloppet för mark- och exploate- ring 14000 kr vilket verkar mer »normalt» mot bakgrund av låneunderlagsgruppens siffror.

ligt monteringsfärdigt system» till ett mer låga elementvikter. Den totala tidsåtgången utvecklat systern innebärande högre färdig- minskade från 1550 timmar per hus till ställningsgrad, dock med bibehållande av 1200 timmar. För det mera utvecklade

systemet fördelade sig arbetstiden på olika arbetsställen på följande sätt: 375 timmar på fabrik, 795 timmar på byggplats varav hälften avsåg grundarbeten, 30 timmar för transport. För projektering, arbetsledning och administration beräknades ca 125 tim- mar per hus.

Småhus som inte kommer från småhus- industrin projekteras i allmänhet i varje enskilt fall för material och komponenter som inköpts från olika leverantörer. Flera byggföretag har börjat satsa på gruppbyg- gande av småhus. Detta torde ha samband med att nya entreprenadformer gett ökade möjligheter för entreprenören att utnyttja specialisering och produktutveckling. Bygg- företagen köper därvid inte sällan byggkom- ponenter från småhusfabriker eller låter mindre snickerifabriker e.d. tillverka olika komponenter. Det är inte heller ovanligt att byggföretaget sätter upp en fältfabrik eller t.o.m. etablerar fasta anläggningar för till- verkning av t. ex. väggelement, gavelspetsar, takstolar etc.

Byggforskningsinstitutet har undersökt1 vilka mekaniska hjälpmedel som utnyttjas i småhusbyggandet. Allmänt sett används mekaniska hjälpmedel t.ex. kranar i liten utsträckning.

En förändring synes emellertid vara på gång. Sålunda har flera byggföretag lagt upp sitt gruppbyggande på i princip sam- ma sätt som flerfamiljshusbyggandet med kranar som lyfter gjutformar, större ele- ment, ingående komponenter etc. enligt visst schema. De förefaller vara framgångs- rika i konkurrens med mera konventionellt byggande företag.

Arbetslönens storlek och lönesystemet är som tidigare angivits faktorer som påverkar förtillverkningsgraden. Allmänt sett är ar- betslönen per timme högre på byggplats än på fabrik. Enligt uppgifter i den tidigare nämnda SPK-utredningen kostade år 1967 en arbetstimme på byggplats i genomsnitt 17: 50 kr medan en arbetstimme på fabrik kostade 11:50 kr, i bägge fallen inklude- rande sociala kostnader. Denna skillnad har sannolikt utgjort incitament till ökad förtillverkning. Orsakerna till lönedifferen-

sen torde vara flera. I 1966 års avtalsupp- görelse överenskom arbetsmarknadens par- ter att särskilda avtal skulle träffas för objekt där speciella byggsystem, långa se- rier eller andra faktorer gav besparingar i arbetstid som inte fångades upp av ackords- listorna. Särskilda avtal har i flera fall träffats mellan arbetstagarsidan och vissa småhusföretag för företagens byggsystem. Avtalen går i allmänhet ut på en form av blandackord. Frågorna om lönesystemets in- verkan står således under parternas obser- vation och är föremål för kontinuerliga för- handlingar.

Det kan finnas anledning att från tek- nisk och kostnadsmässig synpunkt något beröra frågan om hus med källare. Kostna- derna för källare beror i första hand på terrängförhållanden och markbeskaffenhet liksom även på grundvattenyta, lednings- djup m.m. Berg och lera kan orsaka bety- dande merkostnader. I grävbara och stabila jordmassor, t. ex. morän, kan källare byggas till lägre kostnad. I den tidigare nämnda skriften från byggforskningsinstitutet redo- visas vissa kostnadsberäkningar för byggan- de av källare. Ett av bostadsstyrelsens typ— hus med ca 100 rn2 lägenhetsyta i ett plan utgjorde >>kalkylhus». Byggnadskostnaden för detta beräknades till 98900 kr med vissa normala förutsättningar. Merkostna- den för att bygga huset med hel källare beräknades till 22900 kr eller 23 % av byggnadskostnaden. Kostnaden för källar- ytan blev ca 200 kr/mi'. Med viss inredning så att källaren fyllde en bestämd bostads- funktion blev marginalkostnaden 410 kr m2 för bostadsytan 75 m2 i källaren.

I dessa beräkningar beaktas inte den ef- fekt på produktionen som byggandet av källarhus f.n. ofta får vid gruppbyggande. Detta berörs nedan under seriebyggande.

I frågan om källarens kostnad och värde finns vitt skilda uppfattningar och många kostnadsberäkningar med varierande resul- tat har gjorts. Om hus skall uppföras med eller utan källare avgörs ofta av andra skäl än tekniska och ekonomiska.

1 Mekaniska hjälpmedel vid gruppbyggda småhus, rapport 11/67.

Av de i kapitel 2 redovisade exemplen på olika organisation av byggandet framgår att organisationen kan ha varierande upp- läggning med olika parter inblandade. Nå- got exempel på styckebyggande redovisas inte. Många småhus ko-mmer emellertid av olika skäl att byggas styckevis, bl.a. i mindre orter och i förtätningsområden. För- tillverkning på fabrik innebär här en viktig rationaliseringsåtgärd.

Gruppbyggandet befinner sig i ett ut- vecklingsskede. Olika sätt prövas att genom effektiv organisation uppnå rationalitet i hela byggprocessen och inte minst i pro— duktionsledet där markarbetena spelar en viktig roll. Utvecklingen i Sverige följer två huvudlinjer där ledningen vilar på olika parter. En linje kan ses som en ut- veckling av styckebyggandet. Ett småhus- företag levererar överbyggnaden och utför arbetet på byggplats genom lokal entrepre- nör eller med egen organisation. Den andra linjen innebär att ett byggföretag är den ledande och sammanhållande parten.

Dessa båda organisationsformer kan i viss utsträckning gå i varandra. Inom små- husindustrin anser man sig i första hand vara specialister på själva hustillverkning- en, men saknar i stor utsträckning resurser för arbetsledning, markarbeten och områ- desprojektering. Det har därför funnits en Viss obenägenhet från småhusföretagens sida att gå längre än till att tillverka mer eller mindre kompletta hus på fabrik. När för- tillverkningsgraden ökat har marknadsfö- ringsskäl ställt ökade krav på att småhus— industrin skall ta ansvaret för hela proces- sen fram till det nyckelfärdiga huset. En av orsakerna torde vara den relativt större betydelse småhusföretagets renommé får när det blir fråga om mera kompletta leveran- ser, det blir naturligt med en viss satsning på småhuset som märkesvara. Tidigare har även förekommit att lokala byggmästare utan kontroll från småhusföretagets sida svarat för färdigställandet på platsen och att företagets namn därefter fått figurera i såväl ekonomiskt som kvalitetsmässigt

Byggföretagen har genom sin verksam- het bl. a. inom flerfamiljshusbyggandet för- fogat över en organisation med kunskap och erfarenhet av byggande i större skala. Ge- nom att gruppbyggande av småhus ökat och projekten ökat i storlek har byggföre- tagen i ökande utsträckning intresserat sig för sådant byggande, bl.a. emedan detta varken tekniskt eller organisatoriskt är sär- deles artskilt från flerfamiljshusbyggande. Då byggföretagen tidigare inte i någon stör- re utsträckning haft integration bakåt i byggkomponenttillverkningen har det ofta fallit sig naturligt att köpa vissa produkter från småhusindustrin. Byggföretagen har dock i många fall föredragit att själva till- verka vissa komponenter i fältfabrik eller i fasta anläggningar.

Som framgått ovan går produktionstek- niskt sett en gräns mellan markarbeten och husbyggnadsarbeten. Skälen till detta är flera. Markarbeten måste helt utföras på byggplats med ändamålsenliga maskiner medan huset däremot i stor utsträckning kan förtillverkas och placeras på färdig grund för att sedan anslutas till ledningar för vatten, avlopp, el, etc. En komplikation är de relativt omfattande servisledningarna för vatten, avlopp, el och tele som kräver specialinstallatörer av olika slag och vilkas arbetsinsats har samband med såväl mark- arbetena som monteringen av huset.

Markarbeten är i viss utsträckning års- tidsberoende och bör om möjligt undvikas under vinterhalvåret. För företag inom små- husindustrin är det emellertid ett starkt önskemål att få utföra leveranser kontinu- erligt under hela året. När byggföretagen driver småhusbyggande i större omfattning söker de också utföra markarbetena för sig i god tid före husbyggnadsarbetena så att störningar inte skall drabba husbyggandet. Produktionen under vintern vill företagen helst utföra på ett i förväg iordningställt >>lager» av husgrunder.

Även om markarbetena utförs helt skil- da från husbyggnadsarbetena innebär detta inte att det skulle saknas samband mellan markanläggningarna och själva huset. Vid

projekteringen av markanläggningarna är det nödvändigt att ta hänsyn till husen och tvärtom. Sammanhanget mark—hus måste tillgodoses.

Frågorna om mark- och husbyggnadsar- arbeten leder över till upphandlingsformer- na och organisationen av byggprocessen i detta avseende. I ännu högre grad än för flerfamiljshusen gäller för småhusen att upphandling på ett i detalj utarbetat an- budsunderlag minskar den direkta konkur- rensen och möjligheterna att utnyttja den specialisering eller produktutveckling som finns inom företagen. För att få stort urval och högre effektivitet har det därför blivit allt vanligare att kommunerna tillämpar mera totala upphandlingsformer, t.ex. för att fördela kommunal mark under konkur- rens. Erfarenheterna är inte enbart positiva och en viss reaktion har kunnat förmärkas mot dessa upphandlingar. 1 stor utsträck- ning torde detta bero på bristande precise- ringar av förutsättningarna i programmet gällande målsättning, bedömningsnormer etc. Totalentreprenaden kräver i dessa av- seenden mer av beställaren än andra entre- prenadformer.

Flera småhusföretag har framhållit att de inte har resurser att klara stadsplanering, markprojektering etc. Företagen anser där- för att projekteringen beträffande mark, ga— tor, ledningar etc. bör drivas så långt som möjligt. Vidare bör det anges vilka husstor- lekar som önskas och om det skall vara friliggande hus, kedje- eller radhus, enplans-, tvåplans- eller souterränghus etc. Med dessa förutsättningar fastlagda skulle det fortfa- rande finnas möjligheter att använda kata- loghus eller modifieringar av dessa. Även om inte byggföretagen har begränsningar av motsvarande slag i sitt byggande kan ändå samma inställning spåras, innebärande att ramar för totalentreprenaden bör precise- ras bättre än vad nu ofta är fallet.

8.3. Serieeffekt

BIU har i betänkandet om upphandlingsfrå- gor (SOU 1968:43) mera utförligt och ge-

nerellt redovisat serieeffektens innebörd och betydelse för byggandets industrialisering. Här skall endast konstateras att serieeffek- ten är lagbunden och ger ökad tidsbespa- ring med antalet upprepningar inom såväl den direkta produktionen som inom admi- nistration och organisation.

I den tidigare nämnda skriften om små- hus från byggforskningsinstitutet har ett försök gjorts att ange vilka kostnader som påverkas av projektens storlek, d.v.s. av serieeffekten. Där nämns att kostnaden för projektering givetvis blir lägre per hus ju fler hus som byggs utgående från samma ritningar. Ränte- och kreditivkostnaderna minskar genom den genomsnittligt kortare byggtiden vid större serier. I fråga om själva produktionen sägs att materialkost- naderna, som utgör 55——60 % av byggnads- kostnaden, kan påverkas av orderns storlek och kontinuiteten i leveranserna. Dessutom minskar spillet vid större projekt. Arbets- kostnaderna, som utgör ca 25 % av bygg- nadskostnadema vid platsbyggande, minskar på grund av sjunkande genomsnittlig tidsåt- gång. Kostnader för maskiner och verktyg kan minskas genom gemensamt och effek- tivt utnyttjande. För markarbeten sägs att dessa kostnader kan reduceras genom ökade möjligheter att inom ett större område ratio- nellt hantera jordmassor och utföra mass- balansering. Ett kalkylexempel som gjorts inom institutet på dessa skillnader visar att för en grupp om tio lika hus av visst utseen- de blir kostnaden per hus 98 900 kr medan samma hus uppfört i form av styckebyggan- de skulle kosta 111 000 kr.

Serieeffekt förutsätter inte helt identiska produkter även om detta ökar effekten. Hu- vudsaken är att husen produceras kontinu- erligt enligt samma system, d.v.s. med i princip samma stomme, samma material och byggkomponenter. Detta gör att arbets- lagen kan utföra i stort sett samma moment i en bestämd ordning. Vidare måste mark- arbetena kunna genomföras kontinuerligt för hela projektet. Inom denna ram kan därför ett och samma projekt innehålla flera olika hustyper.

Serieeffekten kan tillgodogöras såväl på

fabrik som på byggplats. I större projekt kan serieeffekten på byggplats vara så stor att platstillverkning f. n. kan vara mera eko- nomisk än byggande med förtillverkade ele- ment, trots för fabrikstillverkning positiva faktorer som mindre väderberoende etc. Detta kan vara en av förklaringarna till att småhusföretagen inte varit lika framgångs- rika vid gruppbyggande som vid styckebyg- gande. Vid styckebyggande är som tidigare nämnts förtillverkning på fabrik av bygg- komponenter i stora serier av största bety- delse.

Tidigare har kostnader för källare något berörts. Därvid togs ingen hänsyn till de negativa effekter på ett rationellt drivet gruppbyggande som källarhusen ofta inne- bär. Enligt uppgift från flera entreprenad- företag är byggande av källare svårt att förena med dagens teknik för rationth markarbete och utgör därför f.n. en för- dyrande faktor. Med hänsyn till markarbe- tenas stora och växande betydelse för pro- duktionskostnaderna bör denna fråga stu- deras ingående.

8.4. Den tekniska utvecklingens huvuddrag

Inom småhusbyggandet har det skett en teknisk utveckling under 60-talet på många olika områden. Här redovisas, utan anspråk på fullständighet något om denna utveck- ling.

I fråga om nya material har försök i första hand gjorts med metall och plast. Byggnadsstomme av stål har använts, kan- ske i första hand för att medge en ökad flexibilitet, och hela hus har uppförts i plåtkonstruktioner. Dessa är nu föremål för noggranna studier.

Försöken med plast har hittills i huvud- sak gällt mindre delar i huset, såsom led- ningar, ytskikt m.m. Ett trähusföretag har t.ex. startat ett dotterföretag för tillverk- ning av båtar av plast för att kunna be- driva utvecklingsarbete. Detta har bl.a. re- sulterat i vissa försök med diskbänkar i plast. Utomlands har hela rumsenheter, i första hand badrum, tillverkats i plast.

Installationernas andel av byggnadskost- naderna har ökat starkt. Installationer inne- bär dessutom stor risk för störningar i pro- duktionen genom att de påverkar och i viss mån styr stomme, inredning, m.m. i såväl tillverknings- som monteringsskede. Utveck- lingen har därför inriktats på att samla och frilägga installationerna inom huset och gö- ra dessa mera oberoende av husets övriga delar. Ett led i detta är även den ökade användningen av elvärme. S. k. våtväggar och hela volymelement med kök, badrum och wc i en enhet har utvecklats. Ett flertal olika typer av s.k. våtelement har presenterats (»Hjärtat» m.fl.). En bidragande orsak till de stora ansträngningarna att förtillverka dessa element är de komplikationer på bygg- plats som anlitandet av olika installatörer i flera etapper orsakar. Användningen av gummi och plats som material i ledningar har ökat.

Markarbetena är som tidigare nämnts en dryg kostnadspost. Av kostnaderna för markarbete uppges ca 50 % utgöras av ledningsarbeten av olika slag. Markarbe- tenas årstidsberoende har blivit än mer ac- centuerat genom den ökade förtillverknings- graden. De stora årstidsvariationerna ställer krav på större och större lagerutrymmen hos hustillverkarna. Försök har bl.a. där- för gjorts med grunder som skall kunna ut- läggas direkt på mark. För att minska be- hovet av gjutning används färdiggjutna grundelement vilka dock p.g.a. sin tyngd drar höga transportkostnader. Försök med impregnerade träelement pågår. För att för- billiga källaren pågår utvecklingsarbete med färdiga element för källare.

Ytbehandling på fabrik har varit en av de kostnadsmässigt kanske mest betydelse- fulla åtgärderna under senare år. Det ar- betsskrävande målnings- och tapetseringsar- betet kan genom olika åtgärder utföras ra- tionellt på fabrik. Höga krav ställs dock på transport och hantering.

Utvecklingen av byggtekniken belyses bäst av de båda ytterligheterna sektionshus och på platsen byggda husgrupper. Bägge meto- derna tycks ge goda resultat. Småhus som byggs i relativt stora grupper ger förutsätt-

ningar för en rationth driven industriell produktion av samma slag som inom fler- familjshusbyggandet.

Den organisatoriska utvecklingen slutligen uppvisar ingen enhetlig bild. Samtidigt som själva byggprocessen tycks gå mot en allt större sammanhållning genom leverantör, entreprenör eller beställare finns även tec- ken på att specialister av olika slag tar hand om skilda delar. Sålunda avvecklar t.ex. vissa trähusfabriker sin tillverkning av in- redning och snickerier för att i stället köpa dessa produkter, markarbeten överlåts ofta på särskilda entreprenörer och marknads— föring och försäljning sköts i ökad utsträck- ning av bankerna.

9. Småhusbyggandets utveckling och organisation

9.1. Småhusbyggandets inriktning

De småhus som byggs i dag har väl till- tagna bostadsutrymmen. Närmare 70 % av lägenheter på minst 4 rum och kök i ny- produktionen byggs i småhus. Det finns inget som f.n. talar för en snabb förskjut- ning mot större lägenheter i bostadsproduk- tionen. De båda senaste åren har andelen stora lägenheter tvärtom minskat en aning. Småhuslägenheter av denna storlek torde därför inte öka i någon mera betydande grad. Ett ökat småhusbyggande måste där- för innefatta även mindre lägenheter än 4 rum och kök. På något längre sikt kan dock andelen större lägenheter komma att öka. Bostadsbyggnadsutredningen förorda- de en inte oväsentlig höjning av andelen sto— ra lägenheter i nyproduktionen. Småhusbyggandet i större tätorter och tät- ortsområden har hittills i regel lokaliserats till relativt perifera områden bl. a. på grund av att markvärdena där varit lägre. Dessa områden har endasti ringa utsträckning för- setts med serviceanläggningar av olika slag såsom kollektiva kommunikationer, kom- mersiella anläggningar eller kollektiv barn- tillsyn och annan social service. Utvecklingen har emellertid medfört att redan nu betydande krav på kollektiv ser- vice reses från boende inom småhusområ- den. Inom en nära framtid torde service- kraven i småhusområdena vara lika stora som i flerfamiljshusområdena. Det är där-

för angeläget att småhusbyggandet sker i sådana former att det ger de småhusboende så långt möjligt samma standard i fråga om kommunikationer samt kommersiella, so- ciala och kulturella anläggningar som boen- de i flerfamiljshusområden.

Under senare tid har det med utgångs— punkt från vissa allmänna miljökrav och sociala synpunkter men också från kom- munalekonomiska synpunkter framförts öns- kemål om mindre segregerade samhällsbild- ningar. Småhusområden avskilda från fler- familjshusområden och centrumområden an- ses sålunda ha betydande nackdelar. Ge- nom mer integrerade samhällsbildningar och samhällsutbyggnader anses betydande miljömässiga och sociala förbättringar kun- na erhållas. Samtidigt skulle småhusbyggan- det kunna dra viss fördel av ett sådant sammanhållet utbyggnadssätt genom att ut- byggnadsenheterna blir större.

Det nuvarande småhusbyggandets pro- duktionskostnader ligger i regel betydligt högre än motsvarande kostnader för lägen- heter i flerfamiljshus. En starkt bidragande orsak härtill torde vara lågt markutnyttjan- de och små serier. Då två tredjedelar av småhusbyggandet är friliggande hus blir kostnaderna för mark och exploateringsar- beten höga. Detta ökar inte endast den enskilde småhusägarens eller exploatörens kostnader utan kräver dessutom betydande kommunala insatser för planering, plan- läggning, projektering och byggande av tra-

fikleder, gator, ledningar för vatten- och avlopp m.m. Ofta kan kommunernas eko- nomiska insatser endast till en del tas ut av småhusägarna och då i regel med betydan- de tidsutdräkt. Detta hämmar kommunernas vilja att vidta åtgärder för ett ökat småhus- byggande. En följd av dessa omständigheter är små utbyggnadsenheter, varigenom stan- dardisering och andra rationaliseringsåtgär- der försvåras och serieeffekter uteblir.

Även underhåll av gator, ledningar o.d. fördyras avsevärt för glesa småhusområden. Också detta drabbar i hög grad det allmän- na, d. v. s. kommunen, både ekonomiskt och i form av betydande organisatoriska pro- blem.

En förutsättning för en förbättrad eko- nomi för småhusbyggandet torde därför vara att byggandet sker mer koncentrerat än för närvarande eller eljest på sådant sätt att kostnader för mark, exploateringsarbe— ten, serviceanläggningar samt underhåll sänks. Det är angeläget att stat och kom- mun vidtar erforderliga åtgärder i syfte att få fram en sådan utveckling av bebyg- gelseplaneringen och bostadsbyggandet.

9.2. Småhusbyggandets planering

Kommunerna har ansvaret för bostadsför— sörjningen. I alla större kommuner utarbe- tas årligen kommunala bostadsbyggnadspro- gram för de närmaste fem årens bostads- byggande. Kommunala åtgärder såsom markfördelning, etablering av egna bygg- herreorgan, kostnadsöverväganden etc. är i stor utsträckning baserade på bostadsbygg- nadsprogrammen.

Grunden för planeringen måste vara bo- stadsbehovet. Metoderna för att mäta be- hovet är emellertid bristfälliga och behöver därför förbättras.

Strävan bör vara att inte endast förbättra småhusbyggandets planering utan i första hand förbättra planeringen av hela bostads- byggandet där småhusen och flerfamiljshu- sen ingår som delar i det totala bostads- byggandet. Genom en samlad planering av såväl bostadsbehovet som produktionen

finns möjligheter att tillgodose kraven på en önskvärd integration av olika boende- grupper i en god samhällsmiljö. Från pro- duktionssynpunkt behöver detta för småhu- sens del inte innebära sämre förutsättningar. Genom större utbyggnadsenheter ges bättre möjligheter för en rationell produktion av i första hand de olika mark- och exploate- ringsanläggningarna men också av själva hu- sen.

Liksom i fråga om flerfamiljshusen måste småhusbyggandet planeras med hänsyn till hela bostadsbehovet och det befintliga bo- stadsbeståndet. Den differentierade bostads- efterfrågan måste tillgodoses genom en pla- nering som även för småhusens del innebär en medveten differentiering av lägenhets- storlekarna, standarden och kostnaderna men också av produktions- och ägande- eller förvaltningsformerna.

En viktig fråga är också produktionssät- tet. Det är uppenbart att ett med flerfa- miljshusen i produktionskostnadshänseende konkurrenskraftigt småhusbyggande kräver ökad rationalitet i produktionen bl.a. ge- nom ökad standardisering och större serier än för närvarande. Överväganden om se- rie- och gruppbyggande, styckebyggande etc. måste därför ingå i planeringen.

Även frågan om fördelningen av byggan- det på nyexploatering, sanering och förtät- ning måste beaktas i detta sammanhang. Speciellt när det gäller småhusbyggandet torde sanering och förtätning innebära stora problem som fordrar en kommunal plane- ring för att kunna lösas.

I fråga om bebyggelseplanering har BIU i betänkandet om upphandlingsfrågor skis- serat planeringsrutiner anpassade till ett in- dustriellt byggande, närmast mot bakgrund av flerfamiljshusbyggandet. De skisserade rutinerna torde vara tillämpliga även för större områden med småhus eller områden med såväl flerfamiljshus som småhus.

För områden med flerfamiljshus har det utvecklats en viss praxis och vissa plan- mönster som tillämpas relativt alhnänt. Småhusbyggandet har hittills i huvudsak skett i små enheter. Större områden har varit relativt sällsynta och alltför hetero-

gena för att en motsvarande praxis skulle ha kunnat utvecklas. Det torde därför fin- nas behov av särskilda åtgärder för att få fram normer och planmönster för småhus- bebyggelse. Att finna lämpliga planmönster för områden med hög bebyggelsetäthet där småhusbebyggelse ingår är en särskilt an- gelägen uppgift.

9.3. Småhusens dispositionsformer1

Efterfrågan på småhus har till en del varit betingad av den sänkning av boendekostna- dema i enskilt ägda småhus som nuva- rande skatteregler leder till. Genom att den- na sänkning f.n. inte åtnjuts vid bostads- rätt eller vid förhyrning av lägenhet sker en förskjutning av efterfrågan från lägen- heter i bostadsrätts- och hyreshus till lägen- heter i enskilt ägda småhus.

Det torde inte finnas anledning att sär- skilt stödja viss dispositionsform, enskilt ägda småhus, framför andra former, bo- stadsrätt och hyresrätt. De berörda skatte- reglerna är emellertid avhängiga principer i hela skattesystemet och diskuteras därför inte här.

Med de olika boende- eller dispositions- formerna följer emellertid andra problem som måste beaktas. Småhusägande torde innebära minskad flyttningbenägenhet, vil- ket kan vara en nackdel i ett samhälle med rörlig arbetsmarknad.

Organisationen av skötseln och underhål- let av vissa gemensamma anläggningar på- verkas som tidigare berörts av dispositions- formen för småhusen. Ägaren till ett fler— familjshus svarar i regel för byggandet samt för underhåll och skötsel av en del gemen- samma anläggningar inom området, t.ex. vissa kvartersvägar, parkeringsplatser, par- ker, lekplatser, värmecentral etc. Samma krav på byggande, underhåll och skötsel bör även ställas på ägaren eller ägarna till små- hus. I fråga om småhus avsedda för uthyr- ning eller upplåtelse med bostadsrätt kan ägarföretaget eller bostadsrättsföreningen svara för de gemensamma anläggningarna. För de enskilt ägda småhusen finns från

början inte något gemensamt organ som har erforderliga resurser när det gäller för— valtning och underhåll. Speciellt i större och koncentrerade småhusområden är be- hovet av en särskilt organiserad verksam- het stort.

Olika lösningar har prövats för att orga- nisera de gemensamma uppgifterna i om- råden med enskilt ägda småhus. Särskilda ekonomiska föreningar har t. ex. bildats vilka mot medlemsavgift eller annan särskild avgift svarar för vissa gemensamma uppgif- ter. Skyldighet att vara med i en sådan för- ening har i vissa fall inskrivits i tomträtts- avtal. Lagen om gemensamhetsanläggning- ar, som trädde i kraft den 1.1.1968, har ännu inte kommit till användning i någon större utsträckning. Flertalet frågor om byggande och drift av sådana anläggningar kan lösas med hjälp av denna lag. Berörda fastigheter blir då tillsammans ansvariga för byggande och drift av erforderliga gemen- samhetsanläggningar. I andra fall svarar säl- jaren —— kommun eller kommunalt företag — för uppgifterna mot särskild avgift. Ibland har dock svårigheter uppstått t.ex. i de fall en del av de berörda småhusägarna varit ovilliga att bidra till kostnaderna för det gemensamma arbetet.

9.4. Rationell småhusproduktion

Liksom inom annat byggande kräver en ra- tionellare småhusproduktion hög grad av samordning och seriebyggande.

Tillräckligt stora enheter är som inom annat byggande en god utgångspunkt för samordning och serieproduktion. Det är därför en angelägen uppgift att främja en utveckling mot större projekt inom småhus— byggandet och att försöka åstadkomma lämpliga upphandlings- och produktionsen- heter.

Som upphandlingsform synes även för småhusbyggandet totalentreprenaden böra prövas i ökad utsträckning. Vid mycket

1 Dispositionsform används som en samman- fattande benämning på hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt.

stora projekt, exempelvis över 500 hus, tor- de ofta totalupphandling omfattande även visst stadsplanearbete och exploateringsar- beten på allmän mark med fördel kunna komma ifråga. En sådan totalupphandlings- modell finns skisserad i bilaga 2. Exempel på upphandlingsmodeller för småhusprojekt.

Den odelade totalentreprenaden är emel- lertid inte det enda sättet att möjliggöra samordning och serieproduktion. För att vidga konkurrenssfären inom småhusbyg- gandet men också för att i viss mening skapa större enheter och mer specialisering bör en delning av byggandet i separata en- treprenader för dels markarbetena, dels hus- byggandet kunna prövas vid sidan om den odelade entreprenaden. Företag tillhörande småhusindustrin kan då vara med och kon- kurrera om det egentliga husbyggandet även om de inte har någon organisation för markarbeten. På motsvarande sätt kan spe- cialiserade anläggningsföretag konkurrera om markarbetena. I dessa fall skulle kom- munen svara för stadsplan, projektering och byggande av alhnänna anläggningar. Kom- munen skulle sedan utarbeta ett utförligt upphandlingsprogram. Även en sådan upp- handlingsmodell finns skisserad i ovannämn— da bilaga 2.

De höga kostnaderna för exploaterings- och grundarbeten gör det angeläget att fin- na sådana former för dessa arbeten att kost- naderna kan reduceras. En framkomlig väg synes vara samordning av olika exploate- rings- och grundarbeten inom större om- råden varigenom en helhetslösning åstad- koms i fråga om markarbetenas planering, organisation och genomförande. Speciellt vid en koncentrerad och integrerad bebyg- gelse torde samordnade markexploateringar vara nödvändiga. De bör kunna medföra betydande rationaliseringsmöjligheter genom massbalanseringar inom större områden och ge större arbetsenheter som drivs konti- nuerligt, med bättre utnyttjande av maski- ner och arbetskraft, bättre samordning med installationer etc. På denna väg bör det vara möjligt att vid nyexploatering reducera mark- och exploateringskostnaderna. Lämp- ligt organisations- och upphandlingsmönster

för sådana exploateringsarbeten bör utveck- las och prövas.

Det räcker emellertid inte med att skapa samordning och långa serier genom och inom stora projekt. En betydande del av småhusbyggandet kan inte inordnas i så- dana projekt. Detta gåller sanerings- och förtätningsbyggandet som till större delen måste ske i form av styckebyggande men också för en betydande del av byggandet på landsbygden och i mindre tätorter. För att detta byggande skall kunna ingå i och komma i åtnjutande av de vinster som en samordning och serieproduktion innebär fordras vissa mer generella åtgärder.

Genom enhetliga byggnadsbestämmelser och andra normer som berör byggandet samt ökad standardisering inom produkttill- verkningen kan betydande stordriftsvinster erhållas även där det slutliga byggandet endast omfattar enstaka hus eller små grupper av hus. En enkät som STR (Sve- riges Trähusfabrikers Riksförbund) ställt till några av de större medlemsföretagen i syfte att få synpunkter på frågor rörande bl. a. byggnadsbestämmelser antyder, att det i fråga om myndigheternas roll i byggan- det fortfarande finns mycket att göra för att underlätta ett rationellt byggande. Ut- vecklingen av generella och enhetliga bygg- nadsbestämmelser måste därför fortsätta. En bättre samordning är önskvärd mellan byggnadsnämnden och övriga berörda kom- munala myndigheter i fråga om tillstånds- givning, besiktningar m.m. Byggnadsnämn- den bör svara för en sådan samordning och tjänstgöra som kontaktorgan och förmedla kontakter mellan de byggande och övriga myndigheter. I fråga om standardisering måste åtgärder vidtas i syfte att öka stan- dardiseringen och användningen av standar- diserade produkter. Främst bör därvid typ- godkännandet uppmärksammas.

De egentliga byggnadsarbetena synes vara mer differentierade inom småhusbyg- gandet än inom övriga sektorer av byggan- det. En betydande del av småhusbyggan- det torde sålunda ske med utpräglat hant- verksmässiga metoder innefattande enkla tekniska hjälpmedel och komponenter med

låg förtillverkningsgrad. Över hälften av småhusbyggandet sker dock med småhus- industrins förtillverkade komponenter där en betydande utveckling mot högre förtill- verkningsgrad kan väntas. Samtidigt har under senare tid ett ökat intresse för små- husbyggandet kunnat noteras hos de större byggföretagen. Detta har lett till utveckling av företagsegna byggsystem, egen kompo- nenttillverkning och ökat intresse för bygg- platsarbetets rationalisering.

Det är angeläget att den pågående ut- vecklingen av småhusbyggandets teknik fortsätter. Forsknings- och utvecklingsarbe- tet inom detta område bör stödjas.

9.5. Byggherrefunktionen inom småhus- byggandet

Byggherrestrukturen inom småhusbyggandet är splittrad. Antalet byggherrar är mycket stort. Utom de >>professionella>> byggherrar- na med mer eller mindre kontinuerlig verk— samhet såsom byggföretag och bostadsföre- tag uppträder varje år åtskilliga tusen nya engångsbyggherrar. De funktioner dessa oli- ka byggherrekategorier svarar för är myc- ket olika. Byggföretaget svarar i regel för en helt integrerad egenregiproduktion. Styc- kebyggaren däremot svarar i allmänhet för en mycket begränsad del av beställarfunk- tionen.

Uppskattningsvis påbörjar årligen ca 15 000 olika byggherrar ett eller flera små- husprojekt. Av dessa är ungefär 500 bygg- herrar för gruppbyggen. Större delen av de övriga 14 000 21 14500 är engångsbygg- herrar. Ca 500 byggherrar svarar för när- mare hälften av småhusbyggandet vilket i genomsnitt gör 25—30 hus per byggherre. Några av dessa byggherrar har dock flera projekt vilket innebär att genomsnittliga storleken för gruppbyggen understiger 20 hus.

Med tanke på att husens utförande och byggande även är mycket differentierat är det uppenbart att samordningen och serie- produktionen för närvarande är bristfällig inom småhusbyggandet. En rationell små-

husproduktion förutsätter en koncentration eller på annat sätt åstadkommen samord- ning av byggherrefunktionen.

Några bestämda gränser för vilken stor- lek projekten bör ha för att rationell pro- duktion skall vara möjlig kan inte anges. I BIU:s betänkande om upphandlingsfrågor (SOU 1968:43 s. 42) diskuteras frågan om optimal projektstorlek och byggtakt. Där re- fereras uppgifter från olika håll som skulle tyda på att en kontinuerlig produktion av ca 50 småhus per år ger goda förutsätt- ningar för att med konventionell teknik bygga rationellt. Av tabell 4 i kap. ] fram- går att år 1967 färdigställdes 50 eller fler småhus i 117 av totalt 900 kommuner. Av det totala småhusbyggandet detta år svarade dessa kommuner för 53 %. Av kommun- blocken hade 160 av totalt 282 block en pro- duktion som uppgick till eller översteg 50 hus. Dessa 160 kommunblock svarade för 87 % av småhusbyggandet. Dras gränsen vid 100 hus per år och kommun eller block är motsvarande tal 39 respektive 68 % av småhusbyggandet.

Dessa siffror antyder att det bör finnas goda möjligheter att samordna en betydan- de del av småhusbyggandet i relativt stora och kontinuerligt byggda projekt, projekt om minst 50 hus per år under exempelvis 3 år. Det är å andra sidan också uppen- bart att en betydande del av småhusbyggan- det inte har den lokalisering eller annars den karaktär att det lämpligen kan ingå i sammanhållna större byggprojekt. Detta gäller i första hand glesbygdens och de mindre tätorternas småhusbyggande, men också en stor del av sanerings- och förtät- ningsbyggandet. För detta byggande be- höver också åtgärder vidtas i syfte att upp- nå en önskvärd samordning och seriepro- duktion.

Ansvaret för skapandet av en rationell byggherrestruktur åvilar i första hand kommunerna. Dessa har redan en central ställning inom småhusbyggandet. Större de— len av småhusen byggs sålunda på kommu— nal mark. Vidare är kommunen förmed- lings- och fördelningsorgan för statliga lån. Även i direkta byggherreuppgifter har kom-

munerna engagerat sig. När det gäller dessa senare synes dock kommunernas engage- mang vara av mycket heterogent slag. Det synes klart att kommunerna vid planeringen av bostadsbyggandet samt vid fördelning av mark och bostadslånemedel mer än hit- tills måste beakta produktionens krav på seriebyggande och kontinuitet. Uppsplitt- ringen av byggandet på många och små projekt måste undvikas. Om byggandet av olika skäl delas upp på flera byggherrar bör kommunen verka för samordning av de oli- ka byggherrarnas delar.

Även de statliga bostadsmyndigheterna på central- och länsnivå har att verka för samma syfte. Genom beslut av 1969 års riksdag har bostadsstyrelsen och länsbo- stadsnämnderna ålagts att främja en bygg- herresamverkan i syfte att nå en rationell produktion och låga kostnader.

När det gäller de egentliga byggherre- funktionerna har kommunerna inom fler- familjshusbyggandet en omfattande orga- nisation i de allmännyttiga bostadsföreta- gen. För småhusens del är kommunernas byggherreorganisation relativt outvecklad. Många kommuner har ingen verksamhet på detta område. I ett flertal kommuner sva- rar något av kommunernas administrativa organ även för visst småhusbyggande. I några kommuner finns särskilda småhus- organ eller ett allmännyttigt företag som även handhar visst småhusbyggande.

Kommunens byggherreverksamhet kan ha olika former beroende på lokala för- hållanden, omfattningen av småhusbyggan— det i kommunen o.s.v. En stor och ex- pansiv kommun kan behöva ett organ som uteslutande har till uppgift att svara för vissa byggherrefunktioner för småhusbyg- gandet på kommunal mark. Arbetsuppgif- terna för ett kommunalt byggherreorgan med speciell inriktning på småhusbyggande torde i stort sett vara desamma som de all- männyttiga företagens uppgifter inom fler- familjshusbyggandet. Frågorna om flerfa- miljshusbyggande och småhusbyggande tor- de inte sällan ha så nära samband med varandra att ett (befintligt) allmännyttigt bostadsföretag lämpligen kan och bör svara

för båda slagen av byggande. Därigenom kan den tidigare berörda integrationen av flerfamiljshus- och småhusområdena kom— ma till stånd i såväl planering och upp- handling som i produktionen. Kommunernas engagemang inom småhusbyggandet skulle kunna bli följande. Kommunerna har inde- lats i tre grupper beroende på omfattningen av småhusbyggandet.

1. Kommuner där det byggs ( 10 små- hus/ år. Det torde i dessa kommuner inte vara aktuellt att vidta några mera omfattande åtgärder men kommunen bör se till att markarbetena om möjligt samordnas och undersöka möjligheterna att »hänga på» småhusprojekt på annat håll och därigenom få del av serieeffekten.

2. Kommuner där det byggs 10—50 små- hus/år. Med hjälp av interkommunala organ, pro- gramkonsulter o.s.v. bör kommunen ge- nomföra — i samverkan med andra kom- muner -— totalupphandlingar av småhus på kommunal mark. Det kan då bli ett sätt att lämna ut marken till den som är ef- fektivast och billigast.

3. Kommuner där det byggs > 50 små- hus/ år. Dessa kommuner kan väl i och för sig tänkas klara sig själva i småhusupphand- lingssammanhang, d.v.s. utan organiserad samverkan med andra kommuner, men det torde i många fall _ särskilt för de kom- muner som ligger nära undre gränsen — finnas skäl för samverkan med andra kom- muner. Kommuner tillhörande denna grupp kan vara tillräckligt stora för att ha en sär- skild organisation —- i första hand inom sitt fastighetskontor — för att genomföra totalupphandlingar av småhus. Ett alternativ kan vara att lägga uppgiften på ett allmän- nyttigt företag. En förutsättning härför är dock att det allmännyttiga företaget får till- räcklig kapacitet för att klara även småhus- byggandet. I dct praktiska genomförandet bör totalentreprenad kunna tillämpas i många fall. För att minimera den kom- munala administrationens insatser bör tjäns- ter från SABO centralt, K-konsult (avdel-

ning programverksamhet) och enskilda kon- sulter som sysslar med upphandlingspro- gram utnyttjas.

I detta sammanhang bör understrykas vikten av att upphandlingsförfarandet ägnas stor uppmärksamhet. Som tidigare fram- hållits i detta kapitel är det tillämpade upp- handlingssättet av stor betydelse för möj- ligheterna att tillvarata de vinster en effek- tiv samordning och serieproduktion kan ge. Ett mer rationth upphandlingssystem är främst av betydelse för den kommunala sek- torn eftersom övrigt småhusbyggande i hu- vudsak genomförts av byggföretag i egen- regi.

En sektor av småhusbyggandet som har speciella byggherreproblem är det enskilda styckebyggandet. Ofta har detta byggande sanerings- eller förtätningskaraktär. Det är mycket heterogent och oftast av engångs- karaktär i fråga om byggledning och orga- nisation. En stor del av byggandet sker med förtillverkade komponenter från små- husindustrin. Denna industri svarar också för en betydande service i byggherrefrågor till sina kunder. Denna service är dock otillräcklig i flera avseenden. Det torde där- för finnas behov av förbättrade servicemöj- ligheter för styckebyggarna. Till en del skulle behovet kunna tillgodoses genom rådgivning från byggnadsnämnd och för- medlingsorgan.

Det kan således konstateras att behovet av mer samordnad och koncentrerad bygg- herrestruktur inom småhusbyggandet är på- tagligt. En väg att uppnå detta är att kom- munerna beaktar frågan vid planering och mark- och ramfördelning. I vissa fall kan det vara skäl att utveckla ett särskilt kom- munalt byggherreorgan som handhar den kommunala småhussektorn. I detta sam- manhang poängteras behovet av en effektiv upphandlingsordning inom detta småhus- byggande. Slutligen understryks behovet av service för styckebyggarna som under över— skådlig tid torde komma att svara för en väsentlig del av småhusbyggandet.

10. Åtgärder för ett rationellt småhusbyggande

10.1. Småhusbyggandets inriktning

1. Från boenderniljösynpunkt krävs bo- stadsområden som ger tillräckligt underlag för olika slag av serviceanordningar. En so- cial och ekonomisk differentiering av om- rådena bör undvikas. Detta talar bl.a. för en koncentrerad bebyggelse och sammanfö- rande av olika hustyper till integrerade om- råden. Från produktionssynpunkt är det nödvän- digt att bostadsbyggandet kan ske med stan- dardiserade byggkomponenter och om möj- ligt i stora projekt. Byggande i stora pro- jekt synes inte hindra en god boendemiljö, tvärtom torde möjligheterna att skapa bo- stadsområden med god kollektiv service i viss mån förbättras. Småhusbyggandet bör samordnas med övrigt bostads- och samhällsbyggande såväl beträffande planering, lägenhetsfördelning och dispositionsformer som beträffande byg- gandets organisation och ekonomi. Ge- nom att bebyggelsen i möjlig mån koncen- treras och produktionen samordnas med an- nat byggande bör det vara möjligt att åstadkomma småhusbostäder som i produk- tionsekonomiskt hänseende och i fråga om service är jämställda med bostäder i fler- familjshus. En förändring i skisserad riktning är en fråga om successiv utveckling under re- lativt lång tid. Denna utveckling kan dock knappast väntas bli spontan. Kommunerna

har medel att påverka och styra utveck- lingen. Bostadsstyrelsen har goda möjlighe- ter att påverka kommunerna genom infor- mationsverksamhet, redovisning av samhälls- kostnader vid olika utbyggnadsalternativ o.s.v. Underlagsmaterial härför torde suc- cessivt kunna komma fram bl. a. genom de kommunalekonomiska undersökningar (KELP 69) som statistiska centralbyrån ge- nomför i samarbete med bostadsstyrelsen och som syftar till att ge underlag för planerings- och prognosverksamhet på både central och regional nivå. Styrelsen diskute- rar i petitan för budgetåret 1970/71 små- husfrågor och antyder en större aktivitet från styrelsens sida inom området.

2. Denna informationsverksamhet bör ske i samarbete med planverket som bl. a. skall lämna råd och anvisningar för plan- läggningen av bostadsområden. Redan på grundval av befintliga kunskaper och erfa- renheter bör det vara möjligt att samman- ställa sådana råd och anvisningar för pla- nering av småhusområden. Det är särskilt angeläget att redovisa lämpliga lösningar för områden med relativt koncentrerad bebyg- gelse där trafiken lösts på olika sätt och skilda gemensamhetsanläggningar ingår. Planverket bör få i uppdrag att utarbeta sådana råd och anvisningar och arbetet bör genomföras snarast möjligt. Uppgiften bör inte ses som ett engångsarbete utan avse kontinuerlig bevakning och uppföljning av utvecklingen på detta område.

3. För en utveckling mot ett mera in- tegrerat bostadsbyggande med en mot mo- derna krav svarande kollektiv serviceut- rustning är ett utvecklings- och forsknings- arbete nödvändigt. Försök med studier av nya boendemiljöer bör göras såväl i form av modell- och laboratoriestudier som i form av fältstudier av speciellt planerade och byggda bostadsområden. Fullskalestu- dierna måste genomföras i samarbete mel- lan forskningen och intresserade byggher- rar och bör kunna stödjas ekonomiskt med forskningsmedel liksom med statliga bo- stadslån. Dispenser för avvikelser från byggnadsbestämmelser och låneregler i ut- vecklings- och experimentprojekt bör be- handlas i positiv anda.

10.2. Småhusbyggandets planering

1. Ett rationellt småhusbyggande förutsätter en effektiv kommunal ledning och plane- ring av byggandet. Ett viktigt hjälpmedel är här de kommunala bostadsbyggnadspro- grammen. Dessa har successivt förbättrats och utgör i dag ett värdefullt planerings- instrument. Det finns dock vissa brister i program- men som huvudsakligen hänger samman med en otillräcklig analys av bostadsbygg- nadsbehovet. En vidareutveckling av i för- sta hand de kommunala bostadsbyggnads- programmens efterfrågesida bör därför komma till stånd. Ett effektivare bostadsbyggande fordrar en bättre kommunal planering med bl.a. differentiering av bostadsbyggnadsbehovet på hustyp, d.v.s. flerfamiljshus och olika slag av småhus, på olika dispositionsformer för olika inkomstgrupper etc. På grundval av en sådan planering kan kommunerna vidta ändamålsenliga åtgärder för bättre balans på hela bostadsmarknaden. Bostadsstyrelsen, som centralt handhar uppläggningen av programverksamheten och sammanställningen av programmen, bör vidta åtgärder i syfte att utveckla bostads- byggnadsprogrammen i nämnda delar. Nya instruktioner och modeller för bedömning

av bostadsbyggnadsbehovet bör utarbetas, referensmaterial tas fram och service läm- nas till kommunerna.

2. Det synes nödvändigt att kommunerna på grundval av mera genomarbetade bo- stadsbyggnadsprogram vidtar åtgärder i syf- te att dels åstadkomma bättre planering av småhusbyggandet, dels skaffa de medel som behövs för programmens och planernas ge- nomförande. Kraven på markresurser, tillräcklig pla- nerings- och förberedelsetid samt önskvär- da bebyggelse- och produktionsenheter bör preciseras. Informationen till kommunerna i dessa frågor bör intensifieras.

3. Markarbetena utgör en stor och viktig del i småhusbyggandet. De är i relativt hög grad säsongkänsliga i den meningen att ar- betena är besvärliga att utföra under vin- terförhållanden. Från sysselsättningssyn- punkt är det emellertid önskvärt att såväl arbeten på byggplats som leveranserna från småhus- och materialindustrin är jämnt för- delade över året. En tillfredsställande lös- ning synes kräva att åtgärderna i syfte att ut- jämna säsongsvängningarna i fråga om de egentliga husbyggnadsarbetena byggs ut,. samtidigt som man försöker undvika att. utföra markarbeten vintertid.

Bostadsstyrelsen och arbetsmarknadssty— relsen bör därför i fråga om det igångsätt- ningsreglerade småhusbyggandet överväga en sådan tillämpning av regleringen att vis- sa markarbeten kan utföras före vinterns inträde även om arbetet i övrigt skall ge- nomföras under vintern. I fråga om det statsbelånade styckebyggandet bör, förutom att besluten om lån fördelas jämnare un- der året, vid långivningen sådana villkor kunna uppställas, att en säsongmässigt jämn byggnadsverksamhet kan nås inom denna sektor. Även här bör vissa markarbe- ten få utföras före vintern.

10.3. Småhusens dispositionsformer

1. Olika dispositionsformer behövs. De in- dividuella bostadspreferenserna bör i största möjliga utsträckning få styra fördelningen.

Lika villkor bör råda mellan flerfamiljs- hus och småhus och mellan olika slag av småhus, d.v.s. sammanbyggda och inte sammanbyggda småhus. Mark- och exploa- teringskostnader samt kostnader för drift och underhåll av gemensamma anläggningar bör sålunda belasta de boende efter de fak— tiska kostnader som uppkommer med hän- syn till olika lägenhets- och hustyper samt dispositionsformer.

En översyn av principerna för kommu- nernas avgiftsuttag behöver göras. Svenska kommunförbundet bör i samråd med bo— stadsstyrelsen utarbeta modeller för beräk- ning av kommuns kostnader för allmänna anläggningar och service till olika slags hus så att en riktig och rättvis debitering av kommunens kostnader kan göras.

2. Samhällsutvecklingen liksom ett mer koncentrerat och integrerat bostadsbyggande ställer ökade krav på organiserad, kollek- tiv service. Formerna för denna är, särskilt när det gäller områden med enskilt ägda småhus, ännu relativt outvecklade. Med ut- nyttjande av lagen om gemensamhetsan- läggningarna och bestämmelser i tomträtts- kontrakt finns dock goda möjligheter att ordna de juridiska formaliteterna för ge- mensam förvaltning i sådana småhusom- råden. De närmare formerna för organisationen av byggandet och driften av gemensamma anläggningar inom småhusområden och in- tegrerade bostadsområden bör utredas av bostadsstyrelsen, lantmäteristyrelsen och Kommunförbundet. Utredningen bör om- fatta såväl de organisatoriska och ekonomis- ka frågorna som sambandet med bebyggel- seplaneringen.

10.4. Rationell småhusproduktion

1. Under senare tid har inom småhusbyg- gandet skett en påtaglig byggnadsteknisk ut- veckling. Större byggföretag har tagit upp produktion av småhus i stor skala och ut- vecklat egna byggsystem. En del småhus- fabriker har tagit upp entreprenadverksam- het på sitt program och levererar nyckel-

färdiga hus, vilket gett anledning att ut- veckla tillverkningen på fabrik. Några sär- skilda initiativ från statens sida för att på- skynda den fortsatta tekniska utvecklingen torde för närvarande knappast behövas. Ut- redningen förutsätter att byggforskningsrå- det på normalt sätt bevakar forsknings- och utvecklingsarbetet inom området och stöd- jer utvecklingsprojekt i erforderlig omfatt- ning.

2. Enhetliga och samordnade byggnads- bestämmelser är en förutsättning för ett ra— tionellt småhusbyggande. Planverket har att verka för sådan enhetlighet och samord— ning. Utredningen vill i sammanhanget sär- skilt peka på behovet av att förslaget till ny va-lag genomförs så att va-normerna kan inordnas i byggnadsbestämmelserna. Den bristande enhetligheten i de nuvarande lokala bestämmelserna åstadkommer besvä- rande produktionsstörningar hos de företag som har standardiserade installationer i hus för leverans till olika kommuner. En mycket viktig fråga är även enhetliga be- stämmelser för elinstallationer. Frågan om besiktningsförfarandet bör övervägas. Det finns anledning för plan- verket att pröva de möjligheter till förenk- lingar som finns och undersöka om besikt- ningarna och tillståndsgivningen inte kunde koncentreras till byggnadsnämnden i större utsträckning. En förlängd och utvidgad ga- ranti från producenternas sida kan därvid bli av betydelse. I utvecklingen mot en produktion i långa serier spelar typgodkännandeverksamheten en viktig roll. Det är nödvändigt att plan- verket ges erforderliga resurser för en ut— byggnad av verksamheten så att en snabb behandling av ärendena kan erhållas.

3. Som villkor för statligt bostadslån är fr.o.m. 1.1.1970 tillämpning av viss svensk standard föreskriven, främst s.k. grund— standard och anslutningsmått för produkt- standard. En successiv utökning av föreskri- ven standard bör ske i takt med standardi- seringsarbetet. BIU har tidigare (In stencil 196625) understrukit behovet av ökad standardisering inom byggandet. Utred- ningen förutsätter att även småhusbyggan-

dets standardiseringsbehov beaktas i det all- männa standardiseringsarbetet och att nöd- vändiga resurser för detta ställs till förfo- gande.

4. En variantbegränsning av småhusin- dustrins typhussortiment skulle kunna med- föra rationaliseringsvinster och framför allt ge en genomsnittligt sett bättre planlös- ningskvalité. Mönsterplaner utarbetade ge- nom bostadsstyrelsen borde i viss utsträck- ning kunna ge en sådan standardiserings- effekt.

10.5. Byggherrefunktionen inom småhusbyggandet

1. Det nuvarande småhusbyggandet är för- delat på ett mycket stort antal byggherrar. Flertalet är engångsbyggherrar som bygger för egen räkning. Även många av de bygg- herrar som försäljer eller hyr ut småhus bygger i liten skala och utan större kon- tinuitet. Större delen av småhusbyggandet sker sålunda i små projekt utan större möj- ligheter till kontinuitet, samordning och se- rieproduktion i fråga om organisation och byggplatsarbete. Det finns dock exempel på småhusbyggande där byggkomponenttill- verkning i serieproduktion samordnats med väl organiserat montage på byggplats. Åtgärder för byggherresamverkan är därför nödvändig. Dessa måste sättas in redan på planeringsstadiet. Kommunernas fördelning av mark och låneramar måste ske med hänsyn till nödvändigheten att samordna planeringen och byggandet inom det totala bostadsbyggandet så att ett kon- tinuerligt seriebyggande möjliggörs. Antalet byggherrar och projekt måste begränsas. De olika byggherrarnas projekt bör i största möjliga grad samordnas tekniskt och tids- mässigt så att kontinuitet erhålls både i byggkomponenttillverkningen och i bygg- platsarbetet, även där formellt skilda bygg- herrar svarar för olika projekt. I BIU:s betänkande om upphandlingsfrå- gor (SOU 1968:43) har behovet av och formerna för byggherresamordning utveck- lats. Behovet underströks under remissbe-

handlingen. I 1969 års statsverksproposition uttalar vederbörande departementschef att jämsides med byggherrarnas egna ansträng- ningar bör både kommunala och statliga myndigheter arbeta för att få till stånd kon- centration och samordning av byggherre- funktionerna. Vid fördelningen av bostads- lånemedlen är det angeläget att förutsätt- ningarna för en rationell produktion och låga bostadskostnader beaktas. Länsbostads- nämnderna bör främja en samverkan mel- lan flera byggherrar. Departementschefen förklarade att det ankommer på bostadssty— relsen att närmare överväga formerna för att främja en ökad byggherresamverkan samt meddela anvisningar i anslutning här- till. Dessa uttalanden godkändes av riks- dagen.

Bostadsstyrelsens uppdrag gäller såväl flerfamiljshusbyggandet som småhusbyg- gandet. Arbetet med dessa frågor inom sty— relsen har endast påbörjats varför något re- sultat ännu inte kan redovisas. Utredning- en vill understryka nödvändigheten av mål- medvetna åtgärder inom detta område.

2. Alla kommuner oavsett storlek och byggandets omfattning torde ha behov av särskilt avdelad personal som, i vissa fall jämsides med andra uppgifter, svarar för vissa byggherreuppgifter inom småhusbyg- gandet. Det torde sålunda vara svårt för kommuner utan egen kompetens i upphand- lingsfrågor att genomföra ett i direkt kon- kurrens upphandlat småhusbyggande eller i övrigt ge byggandet en önskad inriktning. Alternativet synes i regel vara att kom- munerna fördelar marken utan att ställa några villkor om kostnader e.d. till olika exploatörer, som sedan i regel bygger i egenregi, d. v. s. utan direkt konkurrens. Mindre kommuner torde i regel inte kun- na hålla sig med ett eget specialiserat bygg- herreorgan. I dessa fall kan vissa enklare byggherreuppgifter skötas av andra kom- munala organ, främst när det är fråga om ett begränsat styckebyggande utan möjlig- heter att genom samordning uppnå större och för kontinuerligt byggande lämpliga projekt. Genom ett interkommunalt samar- bete kan dock kommuner som var för sig

har ett relativt begränsat byggande samord- na detta så att planeringen, upphandlingen och byggandet kan ske i relativt stora pro- jekt med de ekonomiska och tekniska för- delar detta vanligen ger. Samarbetet synes i vissa fall kunna organiseras länsvis.

För att sköta en sådan samordning er- fordras ett för de samverkande kommuner- na gemensamt organ som dels tar emot kommunernas beställningar på småhusbyg- gande, vilka kan vara av omfattningen 10— 20 hus per år under en treårsperiod, dels samordnar beställningarna till större pro- jekt, projekterar, infordrar anbud och be- dömer anbuden. Som målsättning bör gälla att projekten omfattar t.ex. 200—300 hus avsedda att byggas kontinuerligt under en treårsperiod. Projekten kommer sålunda att bestå av delprojekt i olika kommuner. Or- ganet bör även kunna svara för exploate- ringen av större projekt i en enskild kom- mun.

De största kommunerna har i regel sär- skilt organ för småhusbyggande på kom- munal mark. I vissa fall fördelas dock en del av marken utan garanti för samordning och konkurrens till olika byggherrar och en- treprenörer.

En rationell utveckling av småhusbyg- gandet på kommunal mark synes förutsätta en utveckling av kommunala och interkom- munala byggherreorgan som kan svara för planering, projektering och upphandling av byggandet. Organens former och funktion kan variera. Det torde vara en uppgift för Svenska kommunförbundet och SABO att i samarbete med bostadsstyrelsen utreda och ta initiativ till en utveckling på detta om- råde.

3. Ett ökat kommunalt engagemang inom småhusbyggandet torde medföra att små- husen i ökad omfattning kommer att upp- handlas genom ett anbudsförfarande. Be- hovet av lämpliga upphandlingsmodeller är därför stort. I syfte att möjliggöra integra- tion mellan projektering och produktion synes även för småhusbyggandet olika for- mer av totalentreprenad böra övervägas. Två sådana upphandlingsmodeller finns skisserade i bilaga 2 till betänkandet.

Frågan om lämpliga upphandlingsmodel- ler för småhusentreprenader bör bli före- mål för fortsatta överväganden. BIU ak— tualiserade motsvarande frågor i betänkan- det om upphandlingsfrågor (SOU 1968: 43) och föreslog att för samordning och led- ning av utvecklingsarbetet inom detta om- råde borde en arbetsgrupp bildas med re- presentanter för berörda myndigheter och organisationer och med byggforskningsinsti- tutet som sekretariat.Vid remissbehandlingen visades ett positivt intresse från såväl de be- rörda organisationernas som från institutets sida. Statens råd för byggnadsforskning har i en programskrift aviserat ökad forskning inom detta område.

Några konkreta åtgärder för ett samlat och organiserat utvecklingsarbete inom det- ta område synes ännu inte ha vidtagits även om vissa förberedelser gjorts. BIU vill där- för ånyo understryka uppgiftens stora ange- lägenhet och förutsätter att i utvecklingsar- betet även småhusupphandlingens problem beaktas.

4. Inom styckebyggandet är byggherre- funktionen ofta splittrad och relativt out- vecklad. Svårigheterna att utan kvalificerat biträde planera, projektera och upphandla entreprenader, material och arbete är stora. På centralt håll pågår arbete i syfte att åstadkomma bedömningsmallar för i för- sta hand trähusindustrins produkter. Så- dana kan bli ett värdefullt hjälpmedel för styckehusbyggherrarna. En stor del av pro- blemen är dock knutna till det speciella pro- jektet och byggplatsen vilket medför behov av lokal och individuell service. Byggnadsnämnderna och förmedlingsor- ganen är skyldiga att lämna viss service. Ofta synes dock dessa organs resurser vara alltför begränsade för att medge den service presumtiva styckebyggare kan behöva. Det är därför önskvärt att byggnadsnämnder- nas och förmedlingsorganens resurser och funktion som serviceorgan byggs ut. Ge- nom information till byggherrar och kom- muner bör bostadsstyrelsen, planverket och Kommunförbundet kunna påverka utveck- lingen på detta område.

Kostnader och anslutningsavgifter för exploate- ringsanläggningar

För att illustrera vilka kostnader som upp-

uppgifter från tidigare utredningar och kon—

kommer för exploateringsanläggningar och kreta projekt sammanställts. anslutningsavgifter vid olika hustyper har

1. Fyra utredningars uppgifter om exploateringskostnader och markbehov för olika hus- typer. Radhus Flerf. eller hus Radhus kedjeh. Friligg. 3vån. 2vån. 1 vån. hus Anmärkningar

Ahrbom Uppgifterna avser ett kvarter, markbehov lgh/ha 48 33—25 21—25 13 ca 0,5 ha, med 80—336 lgh kostnader kr/lgh 1 129 1568— 2634— 6060 om 70—75 rn2 vy. Kostnader

3020 4782 ingår för råmark, gator inkl. belysning, avlopp, park, rän- tor och administration. Pris- läge 1949.

Fog-Westin Uppgifterna avser ett område, markbehov lgh/ha 15 9 8 ca 6 ha, med ca 500 lgh. kostnader kr/lgh 7800 13200 16700 Kostnader ingår för gator,

vatten 0. avlopp, parkvägar. Prisläge 1961.

Ågren Uppgifterna avser en stadsdel markbehov lgh/ha 44—25 36—13 29—11 med ca 20000 inv. och lä- kostnader kr/lgh 6000— 9000— 10 000— genheter om ca 100 m2 vy.

18000 42000 48000 Kostnader ingår för alla ga- tor, ledningar och anlagda ytor, inkl. anläggn. på tomt- mark, inom stadsdelen. Kost- nadsskilln. inom resp. hustyp beror bl. a. på terrängens be- skaffenhet. Prisläge 1961.

Lindström Uppgifterna avser en stadsdel markbehov lgh/ha 36 30 20—16 9 (grannskapsenhet) 39—150 ha kostnader kr/lgh 101800 103600 122 500— 140600 med ca 1 300 lgh om ca 100

128800 rn2 vy. Kostnader ingår för

bostäder, samtl. gator, led- ningar och anlagda ytor på tomtmark och allmän mark, fritidslokaler, skolor m.m. inom stadsdelen. Terräng me- delsvår. Prisläge 1967.

2. Ekonomiska utredningar om småhus- områden i Göteborg

Vid stadsbyggnadskontoret i Göteborg finns en avdelning för ekonomiska utredningar som i anslutning till planläggningen av olika områden skall göra kalkyler för de totala investeringarna och driftkostnaderna för kommunen och för byggherren. Från ut- redningar i samband med planläggningen av några småhusområden har följande upp- gifter hämtats.

Radhusområde öster om Bergsjön

Området präglas av starkt kuperad bergs- terräng med stora nivåskillnader. Genom en starkt förtätad bebyggelse och koncentra- tion av parkeringen till gemensamma par- keringsdäck har terrängarbetena kunnat begränsas. Höga kostnader för värmekul- vertar inom tomtmark har undvikits genom övergång till elvärme. Va—verket avleder dagvattnet genom utsläpp i angränsande terräng för att minska de höga kostnader som en mera konventionell lösning skulle medföra.

Kostnaderna för byggnader och anlägg- ningar på tomtmark till vilka även parke- ringskostnaderna räknats, är framräknade på ett schablonmässigt sätt med därav föl- jande osäkerhet. Kostnaderna för anlägg- ningar på allmänplatsmark har erhållits från berörda tekniska verk. Investeringarna är redovisade i 1968 års kostnadsnivå.

Planområdet innehåller 110 radhus i två våningar med 126 m2 vy. per hus. Antalet parkeringsplatser är 243. Investeringskost- naderna har sammanställts i tabell 1 nedan. De totala investeringskostnaderna är 143 000 kr per hus, varav ca 22000 kr för anläggningar på allmän mark.

»Vad gäller byggkostnader samt kostnader för planering av tomtmark är dessa alltför schablonmässigt beräknade och beroende av standardnivå för att meningsfulla jämförelser skall kunna göras mellan olika områden. De jämförande kommentarerna i det följande av- ser därför kostnader på allmänplatsmark för kommunikationsytor, grönytor och ledningar. Dessa kostnader uppgår som tidigare framgått till 22000 kr per hus för området öster om

Bergsjön. Denna nivå måste betraktas som helt normal vid jämförelse med andra aktuella radhusområden i Göteborg, såsom Hammar- kullen, Åkered och Björnekulla. Det kan näm- nas att motsvarande värden för flerfamiljshus ligger i storleksordningen 10000 kr per lägen- het. För friliggande villor uppvisar kostnader- na en ännu större spridning än för radhus, men 40000 kr per villa är en icke ovanlig storleksordning. Differenserna mellan ovan- stående värden reduceras givetvis vid omräk- ning till kr per 1112 våningsyta.» (Ur Bilaga till förslag till ändring och utvidgning av stadsplanen för radhusområde öster om Berg- sjön.)

Linnarhult villaområde

Området ligger i anslutning till ett befintligt villaområde där gatu- och va-nät skall sa- neras. En stadsplaneskiss redovisar 107 tom- ter avsedda bebyggas med friliggande hus.

Kostnaderna för anläggningar på allmän mark har enligt nedan preliminärt beräknats till 54 600 kr. Prisläge 1968. Se tabell 2.

Sanering och förtätning av villaområde vid Solhöjdsgatan På området finns f.n. 54 villor av skiftande kvalitet. Ett stadsplaneförslag för området förutsätter att 37 av husen bevaras och att 61 nya tillkommer. Området skulle alltså vid full utbyggnad ha 98 hus. Utbyggnaden har förutsatts ske under en lång tidsperiod, då någon byggvilja f.n. inte visats. Planen har antagits fullt genomförd först efter 20 år. Preliminära kostnaderna för sanering av gatu- och ledningsnät, parker m.m. har beräknats vid olika tidpunkter och utbygg- nadsgrad. Här redovisas kostnaderna per hus vid utgångsläget, innan något nytt hus tillkommit, och efter 20 år då området är fullt utbyggt. Efter full utbyggnad är kost- naderna per hus (98 st.) 59500 kr, inklu- sive ränta på nedlagda investeringar. Vid utgångsläget är kostnaderna per hus (54 st.) 106800 kr. Prisläge 1968. Kommunens ut- tag för gator och ledningar har i sin helhet förutsatts ske vid utgångsläget, så snart tomtbildningen är klar. Vid utgångsläget är kommunens uttag 16900 kr per hus och med full utbyggnad 11000 kr per hus. Se tabell 3.

Radhusområde öster om Bergsjön.

ns för gator

| i

'— Anslutn'

ngsgrä

[

(!

gongvägur och cykelvägar

Mkr Kr/ hus Kr/m2 vy % I Byggnader och anläggningar på tomtmark1 Byggnader2 11,1 101 000 800 71 Markarbeten3 0,6 5 600 45 4 Finplanering Parkering 0,4 3 800 30 Gator och gångvägar inklusive belysning 0,4 3 300 26 9 Ledningar4 0,2 1 500 12 Övrig finplanering 0,5 4 700 37 Summa I 13,2 119 900 950 84 11 Anläggningar på allmänplatsmark Kommunikationsyta Gator 0,3 3 200 25 3 Gång- och cykelvägar 0,2 1 800 15 Grönyta 0,3 2 700 21 2 Ledningar Vatten 0,2 1 400 11 Avlopp 0,3 3 200 25 11 El5 0,9 8 100 52 Tele 0,3 2 400 19 Summa II 2,5 22 800 168 16 Totalt I + II 15,7 142 700 1 118 100 1 Schablonmässigt beräknade värden. 4 Avser elserviser och va-ledningar. ? Inklusive grund över marknivån. 5 Inklusive gatubelysning. 3 Avser markarbeten som ej är att hänföra till överbyggnad för gator och gångvägar eller övrig finplanering.

Tabell 2. Linnarhult villaområde. Prelirni- Tabell 3. Villaområde vid Solhöjdsgatan. nära investeringar för exploateringsanlägg- Preliminära kostnader för sanering av ga- ningar på allmän mark. tor och ledningar. Full ut- Kr/hus _ byggnad Utgangs— efter läge 20 år Gator 15 800 Gångvägar 1 000 Park- och bollplaner 3 300 Antal hus 54 98 Va-ledmngar _ 22 800 Investeringskostnader E1__mk1- gatubgelysmng 9 200 gator och parker m.m. 26 100 14 800 Slantstabihsermg 2 500 vatten och avlopp 59 900 32 500 Summa 54 600 el 18 900 11 000 marklösen m. m. 1 900 1 200 Summa 106 800 59 5001 Kommunens uttag gator 13 100 7 200 va 3 800 3 800 Summa 16 900 11 000 Kommunens investering 89 900 48 500

1 Inklusive ränta på kommunens investering.

EO? ' li '-

' Y //

enh-tuo anknuten

Linnarhult villaområde.

."- » " nun-nun.

"mulm GRÄNS FöR VA-OMRÄDE .. , .. -_,_' _ GRANS FOR DELOMRADE

J..

_ .t. i i "" senumm nus L _ se». m..... uvnsri u

nu ANIAGIYS mel oo- (Bruins Av »... nus r-"1 sm ANVÅGIVS moi urm uv '. : run». usuus " nu Nu!

Ä sou mums unsvi nu nu namns ' _ nu men [NDISV nu IWHW ANWuYNIAG Ak” NSsA NUS IMG (1 !" IRAVÅ5 SLAVAVSFIJrM-Aum 'In "Aviv u(hMS

"'”"1 5.1-. nu ANQLUIAS (umsv urc mmm. ; rm. lm "snus Av um nu;

röaESLAGNA NUS' * . | I"" | NJ) SM ”((—415 UU llYuEILA (till xx ... ..... ...... ......w. (VAWJI b..]! 504 IQ'V'VVS Hu MMILÅ CIN! n X- av:— run-s nusuumnt

y/ (mv :| nu? w (rn-rs ll umu :— Å m ln turn ruttws naturum!

Villaområde vid Solhöjdsgatan.

Inom K-konsult, mark- och exploaterings- avdelningen, har anslutningsavgiften för vatten- och avlopp i förortskommunerna kring Stockholm sammanställts.

Anslutningsavgifterna är baserade på föl-

Flerfamiljshus: 3-våningshus lägenh. å 90 rn2 vy = 1 800 rn2 vy. Exploa- teringstal 0,5 (inom kvartersmark).

Radhus: 115 rn2 vy, 400 rn2 tomtyta. Kedjehus: 115 rn2 vy, 600 rn2 tomtyta. Fril. småhus: 125 m2 vy, 1000 rn2 tomt-

jande förutsättningar: yta.

Flerf.hus Radhus Kedjehus Fril. småhus Senaste rev. Kommun kr/ m2 vy kr/ tomt kr/ tomt kr/ tomt av ansl.avg. Boo 18 6 500 6 500 6 500 62 Botkyrka 60 8 600 8 800 9 500 66 Danderyd 25 6 300 6 300 6 500 63 Djursholm 30 5 000 5 000 5 000 61 Ekerö 30 9 000 9 500 10 000 67 Färingsö 30 9 000 9 500 10 000 67 Gustavsberg — — — 7 500 prov. Huddinge 41 10 000 10 500 11 000 65 Järfälla 18 4 000 4 000 4 000 61 Lidingö 36 6 000 6 000 6 400 63 Märsta 40 7 800 8 200 9 200 66 Nacka 30 8 000 8 500 10 600 66 Salem 8 — —— 3 500 60 Saltsjöbaden — -— — — —— Sollentuna 25 8 600 8 925 9 175 66 Solna 8 3 200 3 200 3 250 62 Södertälje 15 4 300 4 800 5 900 65 Tyresö — 8 500 8 500 10 000 67 Täby 52 10 400 10 900 12 300 67 Upplands-Väsby 25 5 900 6 600 9 500 65 Vallentuna 31 7 300 7 300 7 300 67 Vaxholm . — — —— — utr. påb. Västerhaninge 31 8 000 8 100 8 600 66 Österhaninge 34 3 900 5 000 5 600 65 Österåker 30 6 500 6 500 6 500 63 Medeltal för avg. besl. efter 1/1 -65 33 7 800 8 200 9 200 102 SOU 1969: 63

Exempel på upphandlingsmodeller för småhusprojekt

I det följande skisseras två modeller för upphandling av småhusprojekt. För att få en mera sammanhängande bild av byggpro- cessens förlopp har även de olika stegen i bebyggelseplaneringen redovisats. Exemplen utgår från att planläggningen sker i två steg med olika detaljeringsgrad och att formell behandling enligt BL sker i båda stegen. Det första steget motsvarar i princip dispo- sitionsplanens detaljeringsgrad och fastställs som elastisk stadsplan. Det andra steget är en konventionell stadsplan med normal de- taljeringsgrad som fastställs i ett sent skede i anslutning till eller eventuellt efter igång— sättningen och kan i stort sett sägas vara en registrering av bebyggelsens utformning och markens fördelning mera i detalj. Den- na uppläggning av planläggningen är här redovisad i sin fullständiga form. Den är möjlig att förenkla på olika sätt, beroende på förutsättningarna i det enskilda fallet. Det andra planläggningssteget torde t.ex. i många fall kunna ersättas med en mindre stadsplaneändring. Bakgrunden till denna planering i två steg berörs närmare i utred- ningens tidigare betänkande i upphandlings- frågor (SOU 1968: 43).

Exempel 1 kan sägas vara en renodlad to- talentreprenad med ett byggnadsprogram och en elastisk stadsplan som anbudsunder- lag. Exempel 2 är en modifierad totalentre- prenad där upphandlingen delas upp på hus ovan grund och på markarbeten. Anbuds- underlaget vid upphandlingen av husen för-

utsätts innehålla en skissmässig redovisning av bebyggelsens utformning med en illustra- tionsplan till den elastiska stadsplanen och planer på husens principiella disposition.

Redovisningen av exemplen är schema- tisk.

Exempel 1

Ett markområde i kommunens ägo har i den översiktliga planeringen reserverats för bostadsändamål. Kommunen har gjort upp en dispositionsplan som indelar området i storkvarter, redovisar kommunikationssys- tem och huvudledningsnät, beskriver den planstandard som är gemensam för hela området, anger tidplan för utbyggnaden, kostnadsramar m.m. Ett av storkvarteren skall enligt dispositionsplanen bebyggas med småhus. Kommunen har bestämt att bebyg- gelsen inom detta storkvarter skall upphand- las i konkurrens och att anbudsgivarna skall ges möjlighet att påverka utformningen av hus och stadsplan. Kommunen har egen kö för småhus och vill ha full insyn i försälj- ningen av husen. Inom kommunens egen förvaltning finns inte resurser för upphand- ling och försäljning och den kommunala stiftelsen får i uppdrag att genomföra upp- handlingen såsom byggherre och svara för försäljningen (eller uthyrningen) av husen.

Gången i upphandlingen blir följande.

1. Kommunen utarbetar i samarbete med stiftelsen en elastisk stadsplan för storkvar-

teret som beräknas innehålla 450 hus. Pla- nen anger den totala maximala byggnads- rätten i rn2 vy och fastlägger i övrigt endast storkvarterets gränser mot omkringliggande områden och plushöjder för matargatorna. Stadsplanekartan kompletteras med en be- skrivning av de krav som kommunen ställer på kvarterets utformning i detalj. I beskriv- ningen förutsätts att de blivande enskilda tomterna skall ha utfart mot allmän gata via särskilda kommunikationstomter som an- sluts direkt till de i stadsplanen redovisade matargatorna. Beskrivningen anger i övrigt våningsantal, principer för husgruppering, antal och fördelning av bostadskomplement och serviceanläggningar, principer för tra- fikföring och parkering, tidplan för utbygg- naden, kalkyler och kostnadsramar.

2. Den elastiska planen behandlas for- mellt enligt BL. På grundval av disposi- tionsplanen och den elastiska stadsplanen träffar kommunen avtal med stiftelsen om storkvarterets exploatering. En fastighetsin- delning genomförs med ett fåtal stora fas- tigheter eller eventuellt en enda fastighet som kan vara underlag för finansieringen under byggtiden. Kommunen påbörjar pro- jekteringen av matargator och huvudled- ningar.

3. Stiftelsen utarbetar anbudsunderlag ge- nom att komplettera kommunens beskriv- ning till stadsplanen med krav på husens utformning, kostnader m.m. mot bakgrund av ansvaret för husens försäljning. Kraven på husens funktionella egenskaper bygger i stor utsträckning direkt på God Bostad och lånebestämmelserna. I anbudsunderla- get redovisas också vilka bedömningsgrun- der som kommer att tillämpas vid anbuds- prövningen.

Ett begränsat antal entreprenörföretag och hustillverkare (t. ex. fem st.) inbjuds att komma in med anbud omfattande förslag till utformning av storkvarteret och pris för samtliga byggnads- och anläggningsarbeten.

4. De inbjudna anbudsgivarna utarbetar förslag till utformning av storkvarteret på basis av anbudsunderlaget och egna stan- dardiserade hustyper. Under anbudstiden ges tillfälle till skriftligt ställda >>täv1ingsfrå-

gor» om oklarhet i anbudsunderlaget och svar på frågorna tillställs samtliga anbuds- givare. De handlingar som skall redovisas i anbuden bör i princip vara huvudhandling- ar, eventuellt med hänvisning till tidigare ge— nomförda projekt som referensobjekt.

5. Vid anbudsgranskningen görs först en bedömning av föreslagna lösningars kvalité mot bakgrund av de krav och förutsättning- ar som angetts i anbudsunderlaget. För be- dömning av stadsplanefrågor och lånefrågor tar stiftelsen kontakt med byggnadsnämnden respektive förmedlingsorganet. Den kvalita- tiva bedömningen ställs mot offererade pri— ser. Byggherren väljer ett av anbuden. Av- talet med den antagne entreprenören skrivs med utgångspunkt från anbudsunderlaget och de huvudhandlingar (eventuellt juste- rade) som ingår i anbudet, eventuellt med hänvisning till referensobjekt.

6. Under anbudstiden och anbudsgransk- ningen projekterar kommunen matargator och huvudledningar och påbörjar anlägg- ningsarbetena.

7. Entreprenören utarbetar bygghandling- ar och förbereder produktionen. Byggher- ren ansöker om byggnadslov.

8. Vid byggnadslovsgranskningen kon- trollerar kommunen att kraven på storkvar- terets utformning tillgodosetts.

9. En detaljerad stadsplan utarbetas som visar bebyggelsen som den i praktiken ge- nomförs. Den detaljerade stadsplanen fast- ställs och en fastighetsbildning genomförs. 10. Bebyggelsen färdigställs successivt och byggherren säljer (eller hyr ut) husen.

Kommen tar

Det ovan beskrivna totalentreprenadförfa- randet är arbetskrävande för kommun, byggherre och anbudsgivare. Det bör där- för användas med omdöme. Annars finns det risk för att anbudsgivarna inte lägger ner tillräckligt arbete på att utarbeta anbud, att anbudsunderlaget blir ofullständigt eller att anbudsbedömningen brister i noggrann- het. Förfarandet skulle då snabbt kunna råka i vanrykte. Totalentreprenaden bör företrädesvis användas för större projekt

och vid tillfällen då det bedöms värdefullt att ge entreprenadföretag och hustillverkare tillfälle till direkt tävlan.

Om ansvaret för husens försäljning läggs på anbudsgivaren minskar kommunens eller det kommunala företagets insats. I mån av resurser kan i sådana fall kommunens eget fastighetskontor eller motsvarande svara för upphandlingen som då är ett sätt att be- stämma markfördelningen. Bortsett från försäljningen av husen blir gången i upp- handlingen i princip samma som ovan be- skrivits. I de fall storkvarteret innehåller både flerfamiljshus och småhus torde det vara lämpligt att någon av bostadsbyggher- rarna i kommunen sköter upphandlingen av hela området.

Exempel 2

Ett markområde i kommunens ägo har i den översiktliga planeringen reserverats för bo- stadsändamål. Kommunen har gjort en dispositionsplan som indelar området i stor- kvarter, redovisar kommunikationssystem och huvudledningsnät, beskriver den plan- standard som är gemensam för hela områ- det, anger tidplan för utbyggnaden, kost- nadsramar m.m. Ett av storkvarteren skall enligt dispositionsplanen bebyggas med små— hus. Kommunen har bestämt att bebyggel- sen inom detta storkvarter skall upphand- las i direkt konkurrens och att ett stads- planeförslag skall utarbetas före upphand- lingen. Ett kommunalt organ, t.ex. kommu- nens fastighetskontor får i uppdrag att svara för områdets upphandling. Det förutsätts att husen skall säljas genom kommunens för- sorg och att upphandlingen av markarbete- na skail ske separat.

Gången i upphandlingen kan bli följande.

1. Fastighetskontoret utarbetar en stads- planeskiss för storkvarteret och ett program för bebyggelsen på basis av God Bostad innefattande skisser på husens utformning.

2. På grundval av Stadsplaneskissen utar- betas en elastisk stadsplan för storkvarteret som behandlas enligt BL. Den tänkta ut- formningen av planen visas mera i detalj i en illustrationsplan. Illustrationsplanen an-

ger hustyp (våningsantal, källare etc.), hu- sens huvudmått och placering, gator, par- keringsplatser, gångavstånd och andra kom- plement.

3. En fastighetsindelning genomförs med ett fåtal stora fastigheter eller en enda fas- tighet som kan vara underlag för finansie- ringen under byggtiden.

4. Fastighetskontoret sammanställer an- budsunderlag för upphandling av husen ovan mark (överkant grund). Anbudsunder- laget utgörs av dispositionsplanen, den elas- tiska stadsplanen och illustrationsplanen, ett program för bebyggelsen med skisser på hu- sens utformning. Dispositionsplanen och den elastiska planen bör vara bindande för- utsättningar och inte få frångås av anbuds- givarna. Avvikelser från illustrationsplanen accepteras inom ramen för en viss tolerans med avseende på husens huvudmått, place- ring i plan och höjd etc. Den verbala delen av programmet för husens utformning är i princip bindande men viss variation beträf- fande husens utrustning bör kunna medges. Skisserna är endast exempel på möjliga lös- ningar. I anbudsunderlaget redovisas också vilka bedömningsgrunder som kommer att tillämpas.

5. Ett begränsat antal entreprenadföretag och hustillverkare (t.ex. fem) inbjuds att komma in med anbud omfattande förslag till detaljutformning av husen enligt anbuds- underlaget samt pris för husen ovan grund.

6. De inbjudna anbudsgivarna utarbetar förslag till utformning av husen på basis av anbudsunderlaget och eventuellt egna stan- dardiserade hustyper. De handlingar som skall redovisas bör i princip vara huvud- handlingar. Eventuella awikelser från il- lustrationsplanen anges.

7. Vid anbudsgranskningen görs först en bedömning av anbudens kvalité mot bak- grund av de krav och förutsättningar som angetts i anbudsunderlaget. För bedömning av stadsplanefrågor och lånefrågor tar kon— toret kontakt med byggnadsnämnden respek- tive förmedlingsorganet. Den kvalitativa be- dömningen ställs mot offererade priser. Fastighetskontoret väljer ett av anbuden.

8. Fastighetskontoret projekterar i sam-

arbete med den antagne husentreprenören och berörda kommunala organ samtliga markarbeten inklusive husgrunder inom om- rådet och anslutande gator och ledningar.

9. Fastighetskontoret infordrar anbud på markarbetena. Anbudssumman skall uppde- las på arbeten på tomtmark respektive på allmän mark. Markarbetena kan också ut- föras av kommunen i egen regi. 10. Ett av de avgivna anbuden antas och markarbetena påbörjas. 11. En detaljerad stadsplan utarbetas som visar bebyggelsen som den i praktiken ge- nomförs. Den detaljerade stadsplanen fast- ställs och en fastighetsbildning genomförs. 12. Husarbetena påbörjas och bebyggel- sen färdigställs successivt. 13. Fastighetskontoret säljer husen.

Kommentar

Det beskrivna upphandlingsförfarandet kan sägas vara en modifierad totalentreprenad. Anbudsgivarna har begränsade möjligheter att påverka projektets utformning. Uppdel- ningen av upphandlingen i en husentrepre- nad och en separat markentreprenad syf- tar dels till att minska anbudsgivarnas projektering, dels att öka hustillverkarnas möjligheter att konkurrera med entreprenad- företagen. Hustillverkarna har som regel ingen organisation för markarbeten.

Förfarandet förutsätter att byggherren har erfarenhet av markarbeten och kan bedöma hur utformningen av husen kan påverka kostnaderna för markarbetena.

För storkvarter med flerfamiljshus eller med en blandning av flerfamiljshus och småhus _ integrerad bostadsbebyggelse — kan upphandling i princip gå till på samma sätt. Upphandlingen får då genomföras i samarbete med det allmännyttiga företaget eller annan tänkt förvaltare av flerfamiljs- husen.

Särskilt yttrande

Av ledamoten Källenius med instämmande av experten Blomgren

Vi delar utredningens mening om små- husmarknadens betydelse samt vikten av att stimulerande åtgärder vidtas i olika hänseenden för att främja en miljövänlig småhusproduktion till god standard och rim- liga kostnader. Det hade varit fördelaktigt, om materialet kunnat kompletteras med un- dersökningar om konsumenternas krav och önskemål och deras verkliga beteenden i olika valsituationer. Vi hade då fått ett fullständigt underlag för våra bedömanden. Det är ändå konsumenterna man skall pla- nera och bygga för och det är dessa, som skall bruka bostäderna och betala kostna- derna för dem.

Vi borde sålunda ha gett väsentligt ut- rymme åt funktions- och miljökrav i fråga om småhus och småhusområden — sett från konsumentens utgångspunkter. Så länge detta ej skett riskerar vi med en eventuell koncentration i beslutsprocessen för småhusbyggandet, att bostadskonsumen- terna uppfattas alltför ensidigt och att de går miste om den valfrihet, som bör vara rådande med hänsyn till hushållsstorlek, familjesammansättning, ekonomi m.m. Må- hända skulle sådana undersökningar ge till resultat, att efterfrågan på relativt små en- familjshus, t.ex. trerumslägenheter med tillbyggnadsmöjligheter, visar sig vara myc- ket stark. Utredningsresultat av detta slag skulle vara av utomordentligt värde för stadsplanerare och småhusproducenter.

På grund av konsumenternas skilda för-

hållanden bör man emellertid påräkna högst skiftande konsumentkrav. Från pro- duktionssynpunkt behöver dessa inte inne- bära nämnvärda svårigheter, då det gäller industriellt byggande. Typhusfabrikanten har alltjämt möjligheter till kontinuerlig, rationell produktion med svensk standard i sin fabrik, även om husen levereras indi- viduellt till olika platser.

Vad vi här anfört hindrar inte gruppbe- byggelse med en viss småhustyp, där serie- längden i expansiva orter kan uppgå till flera hundra hus och där produktionstiden är utspridd över 5—10 år för att ge maxi- mal effekt av serieproduktionen. Småhus- produktionen måste likväl även i mindre orter vara rationell. Detta blir den främst genom tillfredsställande serielängd och an- vändning av standardvaror hos producenten eller fabrikanten, som kan täcka stora delar av landet, samtidigt som han är utsatt för konkurrens av andra producenter och fabrikanter.

När det sedan gäller själva genomföran- det av utredningens rekommendationer har utredningen byggt sina förslag på en rad olika antaganden och slutsatser, som dragits ur det förefintliga materialet. I dessa sam- manhang ifrågasättes om de olika slutsat- serna är riktiga. Främst gäller detta kun- skapen och prestationsförmågan hos de företag av olika slag, som sysslar med små- husproduktion. Vi anser, att slutsatserna inte ger riktig rättvisa åt dessa företag och de-

ras produkter. Enligt vår uppfattning på- går här ett mycket intensivt utvecklingsar- bete över hela området. Detta sker också i en mycket skarp och för konsumenten fördelaktig konkurrens mellan olika företag. Resultaten av denna utveckling kommer mycket snabbt fram och kan alltmera klart avläsas och bedömas.

I fråga om småhus har vi en fungeran- de marknad, där köparen i stigande grad inte minst genom sparinstitutens och ban- kernas medverkan har möjlighet att välja och vraka. Köparna får också i dessa sam- manhang en stigande service och rådgiv- ning vid valet av småhus. Utredningens slut- satser är här alltför negativa och återspeg- lar enligt vår mening inte de faktiska för- hållandena. Följaktligen ifrågasätter vi de slutsatser och rekommendationer, som läm- nats angående kommunernas medverkan i den framtida småhusproduktionen. Själv- fallet bör kommunerna medverka, främst i stadsplaneutformningen och genom att till- handahålla byggbar mark. Även enskild mark måste planeras och med ledningar, gator m.m. göras tillgänglig för miljö- vänlig bebyggelse. Kommunen kan alltså genom sitt planmonopol styra bebyggelsen inom sitt område i önskvärd riktning. Kom- munen bör främja och stimulera sådan be- byggelse men icke själv ingripa alltför om- fattande. Man löper då risk att få en ut- vecklingshämmande effekt och sannolikt också stereotypa utformanden. Men längre bör kommunens stimulerande inriktningar inte gå.

Kommunerna skall med andra ord göra det möjligt för en rad konkurrerande före- tag att uppträda på marknaden och tävla om kunderna. Vi anser oss alltså ha en, mot utredningen i övrigt, avvikande mening i fråga om kommunernas styrning av produk- tionen. Vi syftar till en fri och konkurreran— de marknad, som ger möjlighet för den skickligaste (och den för marknaden mest lyhörde) att utveckla sitt företag vidare till kundernas och därmed samhällets bästa.

Nordisk udredningsserie (Nu) 1969

Kronologisk förteckning

. Utvidga! nordiskt ekonomiskt samarbete. . Laajennsttu pohjoismainen taloudsllinen yhtaistyö. . Nordforsks miliövårdsutrednlng. . Förslag till utbyggnad av den samnordiskefortblldningen för journalister. Konaumemoplysning i undervisningen. . Sjätte nordiska samekonterensen i Hetta. Nordisk gyldighet av forerkort. . Nordiskt sjukhusfysikersamerbete. . Nordiskt ämbetsmannamöte i Storlien. . Nordisk sjömansskmefördelning. . Udvidet nordisk ekonomisk samarbejde. . Öresundsregionen. Nordtrans. . Nordisk standardiseringskonferanss i Oslo. _ . Lasisnnettu pohjoismainan taloudellinen yhteistyo. . Läromedelsforskning och undervisningsplanaring. . Expanded Nordic Economic Co-oparstion. . lnternordisk gyldig het av resepter.

wummhpN-Iomm—wam äldre-l d_n-Ad—A—ld—ld

Statens offentliga utredningar" 1» 9,69

Systematisk förteckning

Justitiedepartemontot

Faktisk brottsli har bland skolbarn. [1] Bostadsrätt.[ 4? Utsökninusrått IX. [ö] Kungörelsaannonserino. ] ADB inomlinskriynin'gsv andet. [9] Ny gruvlag.[1q(å] International optionsrätt. [11] Ny valtekn'ik. [19 mbetsansvsrst 20] Yttrandefrihetens gränser. [3 83 Domstolsvissndet lll. Filll öl] av talan" |||. m. [41] Vidgad ssmhållsintormation. Expropriationsutred' ngen. sxpropri||tio||sändamål o'ch exgopsråajtionsersittn rig m.m. Betänkande |ll.' [50] 2. Bilaga nr Rättsso'cioiogisk undersökning av skadeståndsrätten. [58] Internationell 'iktenskaps- och arvsrätt. [60] Ny utskonsorganisation. [62]

Försvarsdepartementot

Ekonomisystem för försvaret. [24]

Planering och programbudgetering, |nom försvaret [25] M_ilitårs tjänst ann sllderSutrednm en. 1. Militära tjänst- görin såldrer. 33] .M'odicinskaoc psykologiska aspekter på el rande m.m ][3 4] FriVIlllg'försvaret 2. Hemvärnet. [40] Socialdepartomentet

En renare samhälle. [18] Bittra utblidnln för hendikeppsds. 35 Läkamodolsförs rjrijnq' | samverkan. 46 NsrkomanvAMskOMmmé'nJ Narkotiksproblsmst. Dal lll. Samordnade åtgärder. 52] 2. Narkotikaproblemct. Del IV. Socialmedicinska och k miska undersökningar. [53]

Kommunlkationsdepartomentet

Ny sjöarbetstidsisg. [3] lilsmnuåråpnin'gon. 1. De svenska hamnarna. [22] 2. Bl- sger

Skölskljutsarna och trafiksskerhsten. [26]

Taxesystemoti Postverkets tidningsrorolse. [39] 19igplansuirodnin?:len.1.1/tidplan 1970. [56] 2. Vägplan 90 Bilagor [6]

Finansdopnrtementet

Förenklad obligationshsnterin. [13]

Lagstiftning om virdepsppers ondsr m.m. och om stlmpelskstt på värdepapper. [16]

Nya mynt. [17] Skogsbesksnnmgsn. 30] Låksmedelsindustrin. 36] Skattebrottsn. [42] Fordonsbeskannirhgen [45] Kapitalbssksttningen. [54] Sjömansbeskmningen. [55]

Utbildningsdapartomentot

Utredningen rörande sexusl-, och samlevnad orl under- visninqs- oel'i uppl nin'gs'arbsm (USSU)1 ||| oexusl- livet i Sveri o. 2. Sexualkunskspen på grundskolans högstadium. Elsvenkåt. [8] 3. Soxuslkunskspsn' lgyrnnp- sist. [28] 4 Soxuslkuns'kapen pil grundskolans högstadium ll. Lärsrsnköt. 44 Regionmusik. 12 Filhisn- censtir oc snsvsr. [14] Utbildning för bibliotekl arkiv och informatik. [37] Mellanskolsns lednina,[4

Studier" | international & relationer [61]

.lordbruksdepertemontot '

Vöxtförådlarrätt. [32 Skogstillstån'd oc ogsvårdsåtgirder. [32] Snöskotern- -|errångkörn1ng och firdselritt. [59]

H andelsdepartem'sntet

idrott åt alla. [2,9] Olle" i beredskap. [31]

Inrikos'dopartsmentot Skogsindusnl i södra Sverige. [21] Lin'splnnpring 1967. [27] Lokaliserings- och reqionalpoiltik. [49] Rationellt småhusbyggande. [63] _

'Civlldepsrtementot :

Offentliga åsnstomans'bisyulor. [B] Nynrlsntm tsri. [43]

Anm. Siffrorna" mom klammer betecknar utredningarna nummer i den kronologiska förteckningen. K L Beckmans Tryckerier AB 1969