ARN 1999-0864

Fråga om mäklares skadeståndsansvar enligt fastighetsmäklarlagen. Även fråga om besiktningsmans skadeståndsansvar.

Fråga om mäklares skadeståndsansvar enligt fastighetsmäklarlagen . Även fråga om besiktningsmans skadeståndsansvar. Avgörande 1999-09-27; 1999-0864

Inför ett husköp i början av år 1998 anlitade köparen U mäklaren K samt besiktningsmannen P. I sitt besiktningsprotokoll angav P bl.a. att yttertaket var utan anmärkning.

U yrkade hos nämnden att få ersättning för läggning av nytt tak (skadestånd) av K och P. Grunden för yrkandet mot mäklaren K var att denne uppmanat U att skriva under köpekontraktet trots att skador på yttertaket upptäckts. Grunden för yrkandet mot besiktningsmannen P var att denne lämnat felaktiga uppgifter i besiktningsprotokollet.

Både mäklaren och besiktningsmannen bestred yrkandet.

Nämnden gjorde följande bedömning:

Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Av 16 § fastighetsmäklarlagen framgår vidare att fastighetsmäklaren - i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det - skall ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Fastighetsmäklaren skall vidare verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Av 19 § framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överenskommelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Enligt 20 § skall en fastighetsmäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§ ersätta den skada som till följd härav drabbar köparen och säljaren.

När det gäller besiktningsmannen och dennes ansvar finner nämnden att konsumenttjänstlagen (1985:716) bör tillämpas analogt. Av 4 § nämnda lag följer att en näringsidkare skall utföra en tjänst fackmässigt. Enligt 9 § samma lag skall en tjänst anses som felaktig om resultatet avviker från vad konsumenten med hänsyn till kravet på fackmässighet har rätt att kräva. Detta gäller även om avvikelsen beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig handling. Vid fel i tjänsten är näringsidkaren enligt 31 § skyldig att ersätta konsumenten för uppkommen skada.

Av utredningen i ärendet framgår att U i början av 1998 bestämde sig för att köpa en fastighet i Munkedal. Han anlitade besiktningsmannen P som besiktigade fastigheten den 27 februari 1998. I besiktningsprotokollet har P angett, vad avser yttertaket, att det är utan anmärkning. Av utredningen i ärendet framgår dock att P vid besiktningen inte hade gått upp på taket utan endast iakttagit det från grannfastigheten och inifrån vinden. Det visade sig dock sedermera förekomma omfattande sprickbildning på fastighetens yttertak, något som U uppfattade först i samband med att köpehandlingarna skulle undertecknas. Förhållandet påtalades för mäklaren som emellertid angav att detta kunde ordnas senare. Mäklaren skrev därefter ett brev till besiktningsmannen där han påtalade bristerna i takbeläggningen och bad

denne konstatera omfattning och tidpunkten för skadans uppkomst och en sådan besiktning ägde rum den 10 juli 1998.

U har yrkat ersättning för läggning av nytt tak. Grunden för yrkandet mot mäklaren är att denne uppmanade honom att skriva under kontraktet trots att han hade upptäckt brister på taket. Grunden för yrkandet mot besiktningsmannen är att denne har lämnat felaktiga uppgifter i besiktningsprotokollet.

Mäklaren K har bestritt att han har varit vårdslös. Han har anfört att de hade besiktningsprotokollet tillgängligt vid kontraktstillfället. Han utgick från att skadan var av liten omfattning eftersom säljaren uppgivit att han inte kände till sprickbildningen och att sprickbildningen inte heller hade omtalats i besiktningsprotokollet. K frågade därvid parterna om de kunde reglera skadan senare. Eftersom ingen av parterna hade något att invända undertecknade de avtalet.

Besiktningsmannen P har bestritt skadeståndsyrkandet. Han har anfört att det vid besiktningstillfället inte kunde konstateras någon funktionsmässig brist på takbeläggningen. Han har vidare anfört att sprickbildningen var känd för parterna vid kontraktstillfället.

Nämnden tar först ställning till mäklarens eventuella ansvar. Nämnden konstaterar att mäklaren hade tillgång till besiktningsprotokollet vid kontraktstillfället. Enligt protokollet var yttertaket utan anmärkning. Vid kontraktstillfället påpekade U att takbeläggningen hade omfattande sprickbildning. Mot bakgrund av dessa uppgifter finner nämnden att mäklaren, oaktat uppgifterna i besiktningsprotokollet, borde ha uppmanat parterna att ta in en klausul i köpekontraktet om reglering av skadan. Nämnden finner att K:s underlåtenhet att införa en sådan klausul innebär att han inte har uppfyllt kravet på god fastighetsmäklarsed i fastighetsmäklarlagen. Enligt nämndens mening har K av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen på ett sådant sätt att han till viss del är skadeståndsskyldig för uppkommen skada.

Vad därefter gäller besiktningsmannen P:s ansvar har nämndens försäkringsavdelning inhämtat yttrande från bostadsavdelningen. Av yttrandet framgår sammanfattningsvis att besiktningsmannen inte kan anses ha fullgjort sitt besiktningsuppdrag på ett fackmässigt sätt. Enligt nämndens mening är det uppenbart att denna brist på fackmässighet medfört att tjänsten avviker från vad U haft anledning att räkna med. Tjänsten är därmed felaktig och föranleder skadeståndsansvar för P.

Nämnden övergår därefter till att bedöma skadans omfattning och därmed skadeståndets storlek. Enligt nämndens mening bör skadan beräknas med utgångspunkt från hur en vid tiden för fastighetsförsäljningen korrekt uppgift om sprickbildningen på taket skulle ha påverkat fastighetens pris. Fastigheten som är belägen i Munkedal, såldes till U för 650 000 kr i mars 1998 med utgångspunkt från att taket var utan anmärkning. Även om det givetvis är svårt att i efterhand fastställa i vilken mån en korrekt uppgift om taket skulle ha påverkat fastighetens pris framstår det enligt nämndens mening som skäligt att uppskatta att en korrekt uppgift om yttertaket skulle ha föranlett en nedsättning av priset med 30 000 kr. Skadeståndet bör därför fastställas till nämnda belopp.

Som ovan framgått har nämnden funnit att såväl mäklaren K som besiktningsmannen P är skadeståndsskyldiga. Enligt nämndens mening bör skadeståndet skäligen fördelas mellan dem på följande sätt. Mäklaren K bör svara för en tredjedel av skadan medan besiktningsmannen P

bör svara för resterande två tredjedelar. Nämnden rekommenderar följaktligen K att till U såsom skadestånd utge 10 000 kr samt P att till U såsom skadestånd utge 20 000 kr.