ARN 1999-4758

Fråga om mäklares skadeståndsansvar enligt fastighetsmäklarlagen (fråga om mäklaren borde ha verkat för att köpet villkorades).

Fråga om mäklares skadeståndsansvar enligt fastighetsmäklarlagen (fråga om mäklaren borde ha verkat för att köpet villkorades). Avgörande 1999-04-26; 1999-4758

Inför ett husköp framkom att avloppet i byggnaden på fastigheten var defekt. Säljaren lämnade då ett muntligt löfte om att avloppet skulle renoveras av säljarens försäkringsbolag eller på säljarens bekostnad. Så skedde emellertid inte utan köparna fick själva betala renoveringen av avloppet.

Köparna yrkade skadestånd av mäklaren motsvarande kostnaden för avloppsrenoveringen. Grunden för yrkandet var att mäklaren hade vållat dessa kostnader genom sitt agerande under uppdraget.

Mäklaren underlät att inkomma med svaromål.

Nämnden gjorde följande bedömning:

Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Av 19 § framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Enligt lagens förarbeten innebär det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet och att han bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet. I sådant fall åligger det mäklaren att klargöra villkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingarna. Av 20 § fastighetsmäklarlagen framgår vidare att om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11–19 §§ skall han ersätta skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren.

Av utredningen i ärendet framgår att köparna den 27 mars 1998 köpte en fastighet i Åkersberga. Vid tidpunkten för fastställandet av köpesumman var det klarlagt för samtliga inblandade parter att avloppet i byggnaden på fastigheten var defekt. Under köpeförhandlingarna reglerades frågan genom att köpare och säljare gjorde en muntlig överenskommelse om hur kostnaden för reparation av avloppet skulle regleras. Enligt överenskommelsen skulle säljaren svara för att felet på avloppet blev åtgärdat. Köparna framförde önskemål om att köpet skulle villkoras med avseende på denna muntliga överenskommelse. Så skedde emellertid inte.

Enligt nämndens mening hade köparna ett befogat intresse av att tvist inte skulle uppstå i efterhand. Mot denna bakgrund finner nämnden att mäklaren borde ha verkat för att köpet villkorades med avseende på den muntliga överenskommelsen mellan köpare och säljare. Mäklarens underlåtenhet att införa en sådan klausul innebär att han inte har uppfyllt sina förpliktelser enligt 19 § fastighetsmäklarlagen. Till bilden hör också att mäklaren – med hänsyn till vetskapen om säljarens dåliga ekonomi – borde ha insett att det ej var sannolikt att säljaren skulle ha ekonomisk möjlighet att åtgärda det defekta avloppet. Mäklaren borde därför i vart fall ha medverkat till att köpesumman fastställdes med beaktande av kostnaderna för åtgärdande av avloppet. Enligt nämndens mening har mäklaren av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen på ett sådant sätt att han är skadeståndsskyldig för uppkommen

skada. Det förhållandet att även köparna kände till säljarnas dåliga ekonomi förändrar ej denna bedömning.

Köparna har yrkat skadestånd med sammanlagt 22 846 kr, varav 3 600 kr för eget arbete. Med hänsyn till att de i och med renoveringen fått ett avlopp i ett väsentligt bättre skick än vad som kan anses normalt för en fastighet av ifrågavarande slag finner nämnden att skadeståndsbeloppet bör bestämmas till skäligen ansedda 10 000 kr.