Dir. 2006:94

Ekonomiska och juridiska förutsättningar

Kommittédirektiv

Ekonomiska och juridiska förutsättningar

för privatpersoners upplåtelse av den egna

bostaden

Dir.

2006:94

Beslut vid regeringssammanträde den 31 augusti 2006

Sammanfattning av uppdraget

En utredare skall se över förutsättningarna för privatpersoners

upplåtelse av den egna bostaden. Uppdraget omfattar bl.a. upp-

låtelse av hyres- och bostadsrättslägenhet i andra hand och till

inneboende. Det omfattar också hel eller delvis upplåtelse av

en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedri-

ven uthyrningsverksamhet.

Därutöver skall utredaren överväga om det bör skapas ytter-

ligare ekonomiska incitament för bostadsupplåtelser av de slag

som nu är i fråga. Utredaren skall också överväga om det skatte-

rättsliga schablonavdraget vid uthyrning av privatbostadsfastig-

het bör höjas mot bakgrund av de kostnader som är förenade

med uthyrning. Utredaren skall inte lämna några förslag på

skatteområdet i övrigt.

Syftet med översynen är att förbättra förutsättningarna att

utnyttja det befintliga bostadsbeståndet för boende.

2

Bakgrund

I många kommuner är bostadsmarknaden i obalans. Särskilt i

storstadsregionerna, men också kring universitets- och hög-

skoleorter och andra tillväxtregioner, råder en betydande bo-

stadsbrist. Även om bostadsbyggandet nu ökar tar det tid att

bygga ifatt den uppkomna bristen. Under tiden är många hus-

håll, inte minst ungdomars, hänvisade till mindre reguljära

boendeformer i form av andrahands- eller inneboende. På orter

där det råder överskott på bostäder är det däremot

förhållandevis lätt att hyra en bostad med förstahandskontrakt.

Även på sådana orter kan det dock finnas visst behov av mer

tillfälliga bostadslösningar än en egen bostad (t.ex. på grund av

tidsbegränsade studier eller arbete på annan ort).

Olika former av andrahandsboende och inneboende är var-

ken för samhället eller för den enskilde ett långsiktigt hållbart

alternativ till egen hyresbostad med förstahandskontrakt,

bostadsrätt eller eget småhus med äganderätt. På kort sikt och

under en begränsad period kan det dock vara ett acceptabelt

alternativ för den enskilde.

Det har anförts att många hushåll i dag har en

”överstandard” i sitt boende i den meningen att man kanske inte

behöver hela den yta som finns i bostaden. Att hyra ut sin

bostad, helt eller delvis, till någon man inte redan känner är

dock förenat med en viss risk. Samtidigt kan det vara så att man

upplever de ekonomiska fördelarna med sådan uthyrning som

begränsade. I sådana fall avstår kanske hushåll som annars

skulle kunna tänka sig att hyra ut åtminstone en del av sin bo-

stad. Andra ser i stället en möjlighet att utnyttja situationen på

bostadsmarknaden och tar ut hyror som kraftigt överstiger vad

som skulle godkännas vid en prövning.

Incitamenten för privatpersoner att tillfälligt hyra ut den

egna bostaden, helt eller delvis, anses av en del vara begränsade

samtidigt som behovet att åtminstone på kort sikt öka utbudet

av bostäder och boendetillfällen är stort på många orter.

Om intresset att hyra ut i andra hand eller till inneboende

ökar kan detta vara en samhällsekonomiskt effektiv lösning i

3

och med att fler boendetillfällen kan beredas genom att

befintliga bostäder utnyttjas bättre. Det krävs således inga

realekonomiska resurser för att få fram dessa boenden.

Regeringen har i den ungdomspolitiska propositionen, Makt

att bestämma – rätt till välfärd (prop. 2004/05:2), uppmärk-

sammat frågan och aviserat en översyn av de relevanta regel-

verken. I finansplanen till budgetpropositionen för 2005 (prop.

2004/05:1, s. 38) har regeringen aviserat att den har för avsikt

att tillsätta en utredare som skall se över villkoren för

privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden. Syftet är att

det befintliga bostadsbeståndet skall utnyttjas bättre.

Uppdraget

Inledning

Utredaren skall se över regelverken kring privatpersoners

uthyrning av den egna bostaden. Översynens skall även avse

uthyrning av del av bostad, dvs. även till inneboende. Hinder

mot sådan uthyrning skall om möjligt undanröjas. Vid översyn-

en skall de övergripande bostadspolitiska målen beaktas, där-

ibland intresset av skäliga hyresvillkor. Syftet med översynen är

att det befintliga bostadsbeståndet skall utnyttjas bättre.

Upplåtelse av bostadslägenhet

Enligt hyreslagstiftningen är utgångspunkten att en fastighets-

ägare har rätt att hyra ut hus eller del av hus. Vidare får en

hyresgäst upplåta del av sin lägenhet till en inneboende. Där-

emot får en hyresgäst inte upplåta sin lägenhet i dess helhet utan

hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyres-

nämnden skall lämna tillstånd till en upplåtelse i andra hand om

hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyres-

värden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd

till upplåtelse i andra hand skall begränsas till viss tid och kan

förenas med villkor.

4

För upplåtelse av bostadsrättslägenhet i andra hand krävs

godkännande av bostadsrättsföreningen eller tillstånd av hyres-

nämnden. Det fordras inte något godkännande eller tillstånd för

upplåtelse av del av bostadsrättslägenhet till inneboende.

Utredaren skall se över förutsättningarna för upplåtelse av

hyres- och bostadsrättslägenheter i andra hand och av del av

sådana lägenheter till inneboende. I uppdraget ingår att under-

söka hur reglerna tillämpas och belysa om reglerna kan antas

förhindra eller försvåra förutsättningarna att utnyttja lägenhet-

erna på ett effektivt sätt.

Utredaren skall även se över de regler som i övrigt gäller för

privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden, däribland

reglerna om uppsägning och återbetalning av hyra. Uppdraget

omfattar i denna del såväl upplåtelse i första hand som i andra

hand. Det omfattar inte upplåtelse av lägenheter som ingår i en

affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet.

Om det finns behov av författningsändringar för att bostads-

beståndet skall utnyttjas på ett mer effektivt sätt, skall förslag

till sådana lämnas.

I uppdraget ingår inte att lämna förslag som innebär att prin-

ciperna för bestämning av hyra ändras.

En utgångspunkt för överväganden skall vara att hyresgäst-

ernas intressen – t.ex. av godtagbara hyresvillkor – inte får åsi-

dosättas. En annan utgångspunkt skall vara att de förslag som

lämnas skall vara väl förenliga med de regler som gäller för

övriga slag av upplåtelser och inte leda till nackdelar för det

övriga hyreshusbeståndet.

Ekonomiska incitament för bostadsupplåtelser

Ett sätt att öka utbudet av boendetillfällen genom privatperson-

ers upplåtelse av den egna bostaden är att stärka de ekonomiska

incitamenten, dvs. göra det ekonomiskt gynnsammare, för den

som innehar bostaden att hyra ut. Detta kan ske på olika sätt.

Utredaren skall inom ramen för sitt uppdrag kartlägga och ana-

lysera de ekonomiska incitament som i dag finns för bostads-

upplåtelser samt överväga om dessa behöver förstärkas.

5

Intäkter från privatbostadsfastighet hänförs vid den löpande

beskattningen till inkomstslaget kapital. Med privatbostadsfas-

tighet avses i huvudsak ett småhus som till övervägande del är

avsett att användas av ägaren eller en närstående till honom el-

ler henne för permanent boende eller som fritidsbostad. Som

intäkt av privatbostadsfastighet avses t.ex. intäkter från uthyr-

ning. Från de skattepliktiga intäkterna får vissa schabloniserade

avdrag göras. Schablonavdrag medges med 4 000 kr per år för

varje privatbostadsfastighet. Om intäkter härrör från uthyrning

av en privatbostadsfastighet medges ytterligare ett

schabloniserat avdrag med 20 procent av hyresintäkten. Det

skatterättsliga schablonavdraget vid uthyrning av privatbostads-

fastighet utgör i sig ett ekonomiskt incitament för bostadsupp-

låtelse. Syftet med schablonavdraget som knutits till hyresin-

täkten är att detta generellt skall spegla de kostnader som är

förknippade med uthyrning, utan att dessa skall behöva specifi-

ceras och visas i varje enskilt fall. Det kan inte uteslutas att de

kostnader som är förenade med bostadsupplåtelser är högre än

vad nuvarande schabloner ger uttryck för. I uppdraget ligger

därför bl.a. att efter utredning och analys överväga om scha-

blonavdraget vid uthyrning av privatbostadsfastighet bör höjas.

Uppdraget omfattar inte att lämna förslag på skatteområdet i

övrigt. Om ett förslag läggs om att schablonavdraget vid

uthyrning av privatbostadsfastighet ska höjas bör även de

fördelningspolitiska effekterna analyseras.

Rörligheten på bostadsmarknaden

Utredaren skall analysera hur rörligheten på bostadsmarknaden

påverkas, såväl kortsiktigt som på längre sikt, av att privatper-

soners uthyrning av den egna permanentbostaden ökar.

Erfarenheter i andra länder

System med inneboende är inte ovanligt i andra länder. I Norge

är det t.ex. så att egnahem ofta byggs förberedda för att en del

av bostaden skall hyras ut. Det finns därför anledning att ta del

av erfarenheterna i övriga nordiska länder. Även Irland är ett

land där erfarenheter inom detta område kan finnas att hämta.

6

EG:s regelverk och frågan om konkurrensneutralitet

Förbättrade villkor för att helt eller delvis hyra ut privatbostäder

innebär att konkurrensvillkoren för sådan verksamhet förbättras

jämfört med vanlig uthyrning av bostäder. Förmånligare skatte-

regler kan under vissa förutsättningar också betraktas som en

form av statsstöd. Eventuella förslag skall vara förenliga med

EG:s regelverk för statsstöd och konkurrensneutralitet.

Att beakta i övrigt

Om förslag lämnas som påverkar kostnaderna eller intäkterna

för staten, kommuner, landsting, myndigheter, företag eller

enskilda, skall en beräkning av dessa konsekvenser redovisas i

betänkandet. Om förslagen innebär samhällsekonomiska konse-

kvenser i övrigt skall dessa redovisas. När det gäller kostnads-

ökningar och intäktsminskningar för staten, kommuner, lands-

ting eller myndigheter skall kommittén föreslå en finansiering.

Förslagens konsekvenser för konkurrensförhållandena mel-

lan olika typer av fastighetsägare – och särskilt avseende små

företag – skall också uppmärksammas. Om förslagen även har

betydelse för små företags arbetsförutsättningar eller villkor i

övrigt i förhållande till större företags, eller för möjligheterna

att nå de integrationspolitiska målen, skall detta redovisas.

Utredningen skall hålla sig underrättad om det arbete som

bedrivs av utredningen om en modernisering av hyreslagen

(Dir. 2006:85). Vid fullgörandet av uppdraget skall utredaren

dessutom vid behov samråda med den nationella

bostadssamordnaren, utredningen om fastighetsmäklarlagen,

berörda bransch- och konsumentorganisationer samt

Näringslivets Nämnd för Regelgranskning.

Redovisning av uppdraget

Arbetet skall bedrivas skyndsamt och uppdraget redovisas

senast den 1 mars 2007.

7

(Miljö- och samhällsbyggnadsdepartementet)