NJA 1985 s. 378

Makarna O. och A.C. hyrde genom hyreskontrakt d 8 dec 1978 gemensamt en bostadslägenhet om 8 rum och kök i fastigheten (adress uteslutet här) i Stockholm av Brandförsäkringsverket, som ägde fastigheten.

Sedan makarna i mars 1980 ansökt om äktenskapsskillnad flyttade O.C. från den gemensamma bostaden på sommaren samma år. Äktenskapet upplöstes genom dom d 19 mars 1981.

Brandförsäkringsverket sålde d 15 dec 1980 fastigheten till Bostadsrättsföreningen Ädelman Mindre 11. I anslutning härtill upprättades en handling enligt vilken föreningen till makarna C. upplät bostadsrätten nr 10, till vilken den av dem tidigare förhyrda lägenheten hörde, med tillträde d 31 dec 1980. Handlingen undertecknades av Brandförsäkringsverket och föreningen samt av A.C., som samtidigt utfärdade ett skriftligt medgivande för O.C. att få inträda som medbostadsrättshavare. O.C. undertecknade sedermera d 22 eller 23 jan 1981 det hos Brandförsäkringsverket förvarade exemplaret av avtalet.

Genom skriftligt avtal d 12 mars 1981 överlät A.C. bostadsrätten till H.S. för 850 000 kr med tillträde d 31 mars 1981. Föreningens styrelse beslöt vid sammanträde d 13 mars 1981 att bevilja A.C. utträde ur föreningen "per d 1 april 1981" och att bevilja H.S. inträde från samma tidpunkt.

O.C. väckte talan mot H.S. vid Stockholms TR med yrkande att rätten skulle besluta dels om återgång av det mellan A.C. och H.S. träffade avtalet om överlåtelse av bostadsrätten dels om avhysning av H.S. från lägenheten.

O.C. anförde till utveckling av sin talan: Skriftligt avtal om upplåtelse av bostadsrätten träffades mellan Brandförsäkringsverket och föreningen, å ena, samt O.C. och A.C., å andra sidan. Med bostadsrätten följde nyttjanderätt till den av O.C. och A.C. gemensamt förhyrda lägenheten. A.C. har utan O.C:s samtycke honom till förfång överlåtit bostadsrätten. Förfånget består i att O.C. genom överlåtelsen kommit att sakna bostad och gått förlustig det ekonomiska värde bostadsrätten må ha. Käromålet grundas i första hand på att O.C. innehar bostadsrätt till lägenheten och i andra hand på att han har hyresrätt till den. Han åberopar bestämmelserna i 5, 6 och 7 §§ lagen d 15 maj 1959 med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad.

H.S. bestred käromålet och anförde: Han förvärvade bostadsrättslägenheten i god tro eftersom han inte känt till makarna C:s inbördes avtal. Av bostadsrättsföreningens styrelse fick H.S. veta att A.C. ensam var innehavare av bostadsrätten. O.C. var aldrig medlem i föreningen. Den 13 mars 1981 antogs H.S. som medlem. A.C. var således behörig att sälja lägenheten. Lagen om makars gemensamma bostad är inte tillämplig för det första genom att O.C. under sommaren 1980 flyttade från bostaden varför den inte längre kunde anses förhyrd av makarna som gemensam bostad. För det andra har O.C. inte genom bostadsrättsupplåtelsen, som skett av föreningen till A.C. ensam, förvärvat någon sakrättsligt verkande dispositionsrätt till lägenheten. Däremot har denna upplåtelse prekluderat den eventuella rätt som O.C. tidigare kan ha haft till lägenheten. Skulle rätten finna att O.C:s rätt grundar sig på bostadsrättsavtalet invänds att upplåtelsen i fråga inte har haft till syfte att åstadkomma en för makarna C. gemensam bostad utan ett bytesobjekt, varför den av O.C. åberopade lagen inte är tillämplig. Om rätten skulle finna att lagens 6 § är tillämplig invänds att överlåtelsen inte inneburit förfång för O.C., emedan en rimlig köpeskilling erhölls för bostadsrätten samt varken O.C. eller A.C. hade ekonomisk möjlighet att genomföra förvärvet av bostadsrätten. O.C. har vidare sedan sommaren 1980 kunnat bereda sig annan bostad och genom försäljningen har i vart fall hans barn erhållit lämplig bostad tillsammans med sin mor. O.C. skulle inte ha ägt bättre rätt till lägenheten om A.C. i stället, i enlighet med 2 § lagen om makars gemensamma bostad, begärt att få sig hyresrätten tillagd, något som hon med all sannolikhet skulle fått. Om rätten skulle finna att 5 § lagen om makars gemensamma bostad är tillämplig påstås att denna bestämmelse inte har yrkad rättsföljd om köpets återgång eftersom det är fråga om ett hyresförhållande.

O.C. genmälde: Under aug 1980 flyttade han från lägenheten eftersom han inte längre kunde bo tillsammans med sin hustru. Han hade dock i princip alla sina tillhörigheter kvar i lägenheten till årsskiftet och betalade hyran. - Han och A.C. överenskom på hösten 1980 att söka lösa båda makarnas bostadsfråga genom byte samt att avvakta resultatet av då pågående förhandlingar rörande fastighetens försäljning m m enär lägenhetens värde på bytesmarknaden antogs bli större genom den tilltänkta förändringen av upplåtelseformen. Då O.C. kunde nöja sig med mindre och enklare lägenhet än A.C. var det naturligt att frågan om byte sköttes av henne. Genom makarnas barn fick O.C. uppgifter om pågående förhandlingar och senast i jan 1981 sades att A.C. sökte lägenhet för honom. - Det var sålunda aldrig tänkt att någon av makarna C. skulle behålla bostadsrätten utan den skulle överlåtas till en köpare. F n är O.C. inneboende hos en bekant. - Köpeskillingen som H.S. erlade för bostadsrätten, 850 000 kr, är alldeles för låg.

O.C. förde i särskilt mål talan mot A.C. med yrkande om förklaring att han framför A.C. förvärvat hälften av bostadsrätten i fråga. Denna talan bifölls genom dom av TR:n d 9 nov 1981. Sedan A.C. fullföljt talan mot domen fastställde Svea HovR i dom d 29 nov 1983 TR:ns domslut. HovR:ns dom vann laga kraft genom att HD d 7 maj 1984 vägrade prövningstillstånd.

I målet mellan O.C. och H.S. anförde TR:n (rådmännen Palmquist, Genell och Lindvall) i dom d 18 juni 1982:

Domskäl. I målet är ostridigt, att lägenheten i fråga ursprungligen förhyrts av O.C. och A.C. för att användas som familjens bostad. Det förhållandet, att formen för upplåtelsen sedermera ändrats från hyresrätt till bostadsrätt kan inte inverka på lägenhetens karaktär i berört avseende. Självklart kan - såvitt i målet är fråga - ändring härvidlag ej heller anses ha skett genom att O.C. till följd av motsättningar i äktenskapet flyttat från lägenheten. I den mening, som avses i 5 § lagen med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad, var lägenheten sålunda alltjämt vid H.S:s förvärv av bostadsrätten makarna C:s gemensamma bostad.

O.C:s påstående att A.C:s försäljning av bostadsrätten ägt rum utan hans medgivande har icke ifrågasatts.

I frågan huruvida överlåtelsen av bostadsrätten länt O.C. till förfång gör TR:n följande överväganden. O.C. har obestritt uppgivit, att han och A.C. överenskommit att söka byta lägenheten mot två för att de därigenom skulle kunna erhålla var sin bostad. Mot bakgrund av förhållandena på bostadsmarknaden i Stockholm och med beaktande av den gemensamma bostadens storlek och belägenhet framstår ett sådant byte som fullt möjligt. Genom H.S:s förvärv av bostadsrätten har O.C. berövats möjligheten att på sådant överenskommet sätt erhålla egen bostad. Härtill kommer att O.C., som genom dom förklarats ha bättre rätt än A.C. till hälften av bostadsrätten, genom överlåtelsen betagits möjligheten att vid försäljning av bostadsrätten påverka pris och betalningsvillkor. Överlåtelsen måste på grund härav anses lända O.C. till förfång.

Vid denna prövning skall käromålet bifallas.

Svea HovR

H.S. fullföljde talan i Svea HovR och yrkade ogillande av O.C:s talan.

O.C. bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen von Möller, hovrättsråden Hollbeck och Matton, referent, samt adj led Sköllerholm) anförde i dom d 29 nov 1983:

Domskäl

Domskäl. I målet är numera ostridigt att lagen med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad är tillämplig i målet.

O.C- har gjort gällande att A.C:s överlåtelse av lägenheten till H.S. länt honom till förfång på så sätt att han därigenom betagits möjligheten att påverka priset på lägenheten och att använda lägenheten som bytesobjekt.

Lagen med särskilda bestämmelser om makars bostad utgör ett komplement till bestämmelserna om bodelning i 13 kap GB. Vid fördelning av makarnas bo skall sålunda hänsyn tagas till att make kan ha större behov än andra maken att få behålla den bostad som makarna gemensamt innehaft och bostaden skall tilldelas den av makarna som av sociala eller andra skäl är närmast därtill. Lagens syfte är således att bereda ett bostadsskydd för make genom att maken ges rätt att övertaga den gemensamma bostaden. Mot bakgrund härav kan i lagen omnämnt förfång, som make kan lida genom att den andre överlåter bostaden, ej avse annat än vad som kan äventyra denna rätt.

På grund av det anförda och med beaktande av lagens sociala funktion kan det förfång O.C. påstått sig ha lidit genom överlåtelsen ej anses vara av sådan beskaffenhet som avses i lagen. Hans talan skall därför ogillas.

Domslut

Domslut. Med ändring av TR:ns domslut ogillar HovR:n O.C:s talan.

O.C. (ombud advokaten A.H.) sökte revision och yrkade bifall till käromålet.

H.S. (ombud advokaten B.U.) bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Welamson, Knutsson, Persson, Gad och Freyschuss, referent) beslöt följande dom:

Domskäl

Domskäl. Enligt 5 § lagen (1959:157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad skall, om en lägenhet, som uteslutande eller huvudsakligen används av makar såsom gemensam bostad, av ena maken helt eller delvis hyrs ut till annan utan att andra maken samtycker till det, uthyrningen på yrkande av den andra maken gå åter, i fall uthyrningen länder denne till förfång. Han äger också föra talan om hyresgästens avhysning. De nu angivna bestämmelserna skall enligt 6 § samma lag äga motsvarande tillämpning på bl a överlåtelse av bostadsrätt.

I målet är fråga huruvida A.C:s överlåtelse till H.S. av bostadsrätten till A. och O.C:s gemensamma bostad länt O.C. till sådant förfång som avses i nämnda lagrum. O.C. har gjort gällande att överlåtelsen länt honom till förfång genom att han betagits möjligheten att genom byte erhålla annan bostadslägenhet och att påverka priset vid försäljning av bostadsrätten.

Förutsättningen att uthyrningen skall lända andra maken till förfång inflöt i lagtexten på initiativ av lagrådet som därvid anförde: "För att motverka kringgående av lagens stadganden synes icke nödvändigt att uppställa ett allmänt förbud - gällande to m när bodelning ej alls är aktuell - mot uthyrning i här avsedda fall utan makes samtycke. Tillräckligt torde vara, att denna make, om uthyrningen länder honom till förfång, dvs kan antagas äventyra hans rätt att erhålla bostad enligt denna lag, kan utverka dom på återgång av uthyrningen och avhysning av hyresgästen." (Prop 1959:70 s 47.) Något annat uttalande om vad som avses med uttrycket förfång synes ej ha gjorts i lagens förarbeten. I doktrinen har uttalats att det är oklart vad uttrycket förfång i detta sammanhang innebär (Walin, Allmänna hyreslagen, 1969 s 277 och Hedfelt m fl, Hyresreglering och besittningsskydd, 1959 s 225).

Enligt 2 § 1959 års lag skall vid bodelning efter äktenskapsskillnad makars gemensamma bostad som innehas med hyres- eller bostadsrätt tilläggas den make som bäst behöver den, såframt det med hänsyn till omständigheterna i övrigt kan anses skäligt. Som framgår av praxis är det möjligt att vid bodelningen förordna att den ena maken skall få bostaden på villkor att han ställer en godtagbar lägenhet till den andra makens förfogande (jfr NJA 1964 A 57 och 1973 s 417). Sådana förordnanden är dock förenade med praktiska olägenheter och torde därför i allmänhet framstå som mindre lämpliga. Det är emellertid tydligt att den för båda makarna gynnsammaste lösningen i många fall är att den gemensamma bostaden - i stället för att tilldelas den ena av dem - utnyttjas som bytesobjekt för att skaffa nya bostäder åt dem bägge. Vid en bodelningsförrättning bör det ofta vara möjligt att uppnå en överenskommelse av sådan innebörd.

Ett väsentligt syfte med reglerna i lagens 5 och 6 §§ är att förhindra att en make förfogar över hyres- eller bostadsrätten på ett sådant sätt att den andra maken går förlustig rätten att få sitt behov av bostad prövat vid en bodelning enligt 2 §. En åtgärd som får sådan effekt måste anses i princip lända den andra maken till förfång. Endast om det står klart att denna make inte skulle ha något berättigat intresse av en prövning enligt 2 §, exempelvis därför att hans bostadsbehov redan är fullt tillfredsställande tillgodosett, bör det kunna anses att något förfång inte föreligger. Däremot kan det förhållandet, att en makes överlåtelse av bostadsrätt hindrar andra maken att påverka försäljningspriset, inte utgöra förfång i lagens mening.

Vid huvudförhandling i HD har O.C. och A.C. samstämmigt uppgivit att deras avsikt när de separerade var att den gemensamma bostaden vid en överlåtelse av bostadsrätten skulle bytas mot två mindre lägenheter så att de skulle erhålla var sin bostad.

Utredningen i målet ger inte annat vid handen än att O.C. såsom han gjort gällande saknar egen bostad och är i behov av en sådan. Genom att överlåta bostadsrätten till H.S. har A.C. betagit O.C. möjligheten att vid en kommande bodelning få sitt bostadsbehov tillgodosett. Överlåtelsen måste därför anses ha länt O.C. till sådant förfång som avses med lagen. På grund härav skall O.C:s talan bifallas.

H.S. har vid bifall till avhysningsyrkandet begärt att han medges rådrum med avflyttningen under sex månader. O.C. har bestritt varje uppskov med avflyttningen. HD finner att H.S. skäligen bör erhålla uppskov med avflyttningen till månadsskiftet sept/okt 1985.

Domslut

Domslut. Med ändring av HovR:ns domslut förordnar HD att överlåtelsen d 12 mars 1981 mellan A.C. och H.S. rörande (adress uteslutet här) i Bostadsrättsföreningen Ädelman Mindre 11 i Stockholm skall återgå.

H.S. förpliktas att avflytta från lägenheten vid månadsskiftet sept/okt 1985.