NJA 1987 s. 726

Domskäl

TR:n (chefsrådmannen Ulf Karlholm, rådmannen Gummesson och tingsfiskalen Hagelberg) anförde i beslut d 11 april 1986:

Skäl. TR:n har i förevarande ärende i anledning av U.H:s hänvisning till mål nr T 1495/85 tagit del av handlingarna i målet. Av dessa framgår att U.H. ej i målet, i vart fall ej i stämningsansökan eller innan C.H:s ansökan i detta ärende inkommit, yrkat att få fastställt att överenskommelsen d 16 okt 1985 är giltig såvitt avser hennes förvärv av C.H:s del av ifrågavarande fastighet. Vid detta förhållande finner TR:n ej hinder föreligga att i ärendet pröva giltigheten av åberopad överenskommelse.

En utfästelse att i framtiden sälja fast egendom anses enligt gällande rätt inte vara juridiskt bindande (jfr NJA 1984 s 673). Överenskommelsen d 16 okt 1985 är därför, i vart fall i punkt 4, ej giltig. Enär sådant avtal som avses i 6 § samäganderättslagen därför inte kan anses ha träffats mellan parterna föreligger ej hinder mot att fastigheten utbjudes till försäljning å offentlig auktion.

Med hänsyn till vad ovan angivits om U.H:s talan i tvistemålet och då vad hon i övrigt anfört ej utgör synnerliga skäl för anstånd, kan ansökan därom ej vinna bifall.

Eftersom C.H. har yrkat att TR:n fastställer ett pris, varunder fastigheten ej må försäljas, skall sådant pris bestämmas. I anledning av att U.H. d 16 okt 1985 förklarat sig beredd betala 650 000 kr för halva fastigheten bör det pris varunder hela fastigheten ej må försäljas bestämmas till det av C.H. angivna beloppet.

C.H. har ej haft något att erinra mot den av U.H. föreslagna gode mannen, varför denne bör förordnas.

Slut. 1. TR:n förordnar att fastigheten (adress uteslutet här), Stockholms kommun, skall för parternas gemensamma räkning utbjudas å offentlig auktion.

U.H. anförde besvär i Svea HovR och yrkade att HovR:n med ändring av TR:ns beslut måtte ogilla C.H:s ansökan.

C.H. bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Wilhelmson samt hovrättsråden Grönvall och Åkerman) anförde i beslut d 13 okt 1986:

Skäl. I målet är fråga om betydelsen av en påstådd överenskommelse mellan parterna om att C.H. skulle till U.H. överlåta hälften av fastigheten (adress uteslutet här). Överlåtelsen skulle vara ett led i en uppgörelse som syftade till att klara ut parternas ekonomiska förhållanden sedan det dömts till skillnad i deras äktenskap. Parterna hade i äktenskapet endast enskild egendom. Fastigheten äges av dem till hälften vardera. Vid TR:n pågår ett tvistemål mellan parterna om giltigheten av den påstådda överenskommelsen.

I svensk rätt anses traditionellt gälla att utfästelse att framdeles sälja fast egendom inte är bindande trots att denna regel inte framgår av lagstiftningen om fastighetsköp. Regeln har emellertid genombrutits i rättspraxis såvitt gäller s k föravtal till bodelning och rena gåvotransaktioner. Det finns därför stöd för att regeln om förbud mot utfästelse att framdeles sälja fast egendom respektive om förköpsrätt till fast egendom inte skall upprätthållas ovillkorligt utan att tillåtligheten av en sådan avtalsklausul skall bedömas med beaktande av omständigheterna i det särskilda fallet.

Som grund för förbudsregeln ligger det betraktelsesättet att en avtalsklausul av här aktuellt slag skulle kunna lägga band på ägarens handlingsfrihet och skapa osäkerhet i äganderätten till skada för fastighetsomsättningen och kreditgivningen. Dessa betänkligheter kan inte antas vara aktuella i detta fall. Däremot framstår den förevarande avtalsklausulen som mycket näraliggande ett föravtal till bodelning och som ett rationellt sätt att lösa problemen med parternas egendomsförhållanden. Klausulen bör därför godtagas som sådant avtal mellan delägare till samägt gods som avses i 6 § lagen om samäganderätt. Den förevarande avtalsklausulens giltighet är föremål för tvist mellan parterna. Intill dess denna är slutligen avgjord får därför hinder anses föreligga mot förordnande att godset skall för gemensam räkning utbjudas till försäljning på offentlig auktion.

HovR:ns avgörande. Med upphävande av TR:ns beslut lämnar HovR:n C.H:s ansökan om försäljning av fastigheten (adress uteslutet här) på offentlig auktion enligt samäganderättslagen utan bifall.

Referenten, hovrättsrådet Björnberg, var skiljaktig och fastställde TR:ns beslut.

C.H. (ombud advokaten L.G.) anförde besvär och yrkade att HD med undanröjande av HovR:ns beslut måtte fastställa TR:ns beslut.

U.H. (ombud advokaten H.W.) yrkade att besvären lämnades utan bifall.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Holmstrand, hemställde i betänkande, att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. Sedan det dömts till äktenskapsskillnad skall det oftast ske en delning av boet. Om det finns giftorättsgods i äktenskapet skall boet delas enligt reglerna om bodelning i GB. Om det enbart finns enskild egendom i äktenskapet gäller inte dessa regler. I stället gäller bestämmelserna i samäganderättslagen. Visst undantag gäller för det fall att det finns enskild hyresrätt eller bostadsrätt till parternas gemensamt brukade bostadslägenhet. Beträffande sådant fång gäller reglerna om fång på grund av giftorätt (2 § lagen 1959 med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad).

C.H. och U.H. hade enbart enskild egendom i äkenskapet. I fråga om den med hälften var ägda fastigheten gäller samäganderättslagen. Vid sådant förhållande saknas anledning att bedöma giltigheten av det d 16 okt 1985 träffade avtalet om fastigheten med stöd av GB:s regler. Därför saknas skäl att göra avsteg från principen att en utfästelse att framdeles sälja fast egendom inte är bindande. Avtalet angående fastigheten är således inte giltigt.

U.H. har ej visat synnerliga skäl för sin begäran om anstånd.

TR:ns beslut skall därför fastställas.

Domslut

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns avgörande fastställer HD det slut TR:ns beslut innehåller.

Domskäl

Skäl. Enligt U.H. träffades i äktenskapsskillnadsmålet mellan parterna - sedan deldom på äktenskapsskillnad meddelats - en överenskommelse mellan dem om att U.H. skulle förvärva C.H:s hälft i fasta egendomen (adress uteslutet här) för 650 000 kr. Den första frågan i målet är om parterna kan ha blivit bundna av en sådan överenskommelse så att enligt 6 § lagen (1904:48 s 1) om samäganderätt försäljning av den samägda fastigheten inte kan påfordras.

I rättspraxis har fastlagts att en utfästelse om en framtida överlåtelse av fast egendom liksom avtal om förköpsrätt till sådan egendom inte är bindande (se senast NJA 1984 s 673). Undantag från denna princip har gjorts för ett i samband med gåva uppställt förbehåll om förköpsrätt (se NJA 1981 s 897).

Av utredningen i målet framgår att till följd av äktenskapsförord ingendera av parterna haft giftorättsgods. Någon bodelning skulle således inte äga rum efter parternas äktenskapsskillnad. Utrymme för jämförelser med s k föravtal (se NJA 1978 s 497) saknas därför. Det har inte heller gjorts gällande annat än att den påstådda överenskommelsen, som uppenbarligen saknat benefika inslag, sedermera skulle fullföljas genom ett köp.

På grund av det anförda finner HD att en eventuell överenskommelse av tidigare angiven innebörd inte skulle kunna anses vara bindande för parterna och därmed utgöra ett hinder för den av C.H. begärda försäljningen enligt 6 § lagen om samäganderätt.

Mot bakgrund av nyss gjorda ställningstagande föranleder den omständigheten att annan tvist pågår mellan parterna angående den aktuella överenskommelsen inte att synnerliga skäl för anstånd med försäljningen kan anses föreligga. Andra skäl av sådan styrka har inte visats.

Det avgörande som TR:ns beslut innehåller skall därför fastställas.

Domslut

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut fastställer HD det avgörande som TR:ns beslut innehåller.