NJA 1987 s. 787

Bröderna E.F. och U.F. yrkade i en d 20 mars 1985 till Härnösands TR inkommen ansökan om stämning å Svenska Sparbankernas Fastighetsbyrå AB, Spafab, att TR:n måtte fastställa skyldighet för Spafab att utge ersättning för den skada som de lidit till följd av att de såsom säljare gentemot köparna blivit bundna av ett köpekontrakt rörande en del av fastigheten Frånö 15:1 i Kramfors kommun.

Till utveckling av sin talan anförde bröderna F. i sin stämningsansökan bl a: De vände sig i slutet av aug 1981 till Spafabs kontor i Härnösand och uppdrog åt Spafab att i egenskap av fastighetsmäklare biträda dem med försäljning av dem tillhöriga fastigheterna Frånö 15:1, 7:28 och 6:37 i Kramfors kommun. Fastigheterna var taxerade såsom jordbruksfastigheter. Ett av de försäljningsalternativ som diskuterades med Spafab var att skilda försäljningar skulle ske av jordbruksmarken för sig och byggnaderna med kringliggande tomtmark för sig. - R.B., som hos Spafab hade hand om försäljningsuppdraget, meddelade i slutet av okt 1981 att han hade köpare såväl till jordbruksmarken som till byggnaderna med kringliggande tomtmark. Ett köpekontrakt kom att undertecknas av E.F. för egen del och för U.F. enligt fullmakt samt av makarna B.B. och L.B. såsom köpare i nov samma år. Kontraktet omfattade byggnaderna med tomtmark men inte jordbruksmarken. Det visade sig senare att i kontraktet inte, i strid med de instruktioner som bröderna F. lämnat Spafab, såsom villkor för köpets fortbestånd angivits att försäljning av jordbruksmarken för sig såsom planerat kunde fullföljas. Försäljning av jordbruksmarken kom inte till stånd. Den skada som åsamkats bröderna F. genom att de blivit bundna av köpekontraktet rörande byggnaderna med tomtmark utan att ha kunnat försälja jordbruksmarken hade Spafab enligt bröderna F. att svara för.

Spafab yrkade att TR:n måtte avvisa bröderna F:s stämningsansökan. Till grund härför åberopade Spafab att det starkt kunde ifrågasättas om bröderna F. lidit någon ersättningsgill skada med anledning av den genomförda fastighetsaffären. Enligt Spafab var det ointressant att pröva frågan om Spafabs eventuella skadeståndsansvar, om bröderna F. inte samtidigt yrkade att skadestånd skulle utgå.

Bröderna F. vidhöll att en fastställelsetalan rörande skadeståndsansvar inte förutsätter att samtidigt yrkas förpliktande för svaranden att utge visst belopp i skadestånd. Spafab vidhöll att bröderna F:s instämda talan var så bristfälligt utformad att den inte kunde upptas till prövning.

TR:n höll d 25 juni 1985 sammanträde för behandling av frågan om avvisning av bröderna F:s talan. I protokollet från sammanträdet antecknades att bröderna F:s ombud bl a gjorde gällande att en skada å minst 15 kr drabbat bröderna F. genom de kostnader som de åsamkats för att komma till rätta med den situation som uppkommit genom det slutliga avtalets utformning rörande försäljningen till makarna B.. Vidare antecknades att Spafab vidhöll att anledning att ingå i svaromål inte fanns, förrän det visats att en skada förelåg, och hävdade att de "kringkostnader" som bröderna F. åberopat inte innebar någon ersättningsgill skada. TR:n (rådmannen Lindqvist) meddelade d 11 okt 1985 följande Beslut. Bröderna F. avser med sin talan få fastställt att Spafab - genom att en hos Spafab anställd fastighetsmäklare påstås ha överskridit sina befogenheter - är skyldig ersätta dem den skada de anser sig ha lidit genom att de på grund av utformningen av en klausul i köpekontraktet blivit bundna av försäljningen av en del av fastigheten, oaktat försäljning av återstoden av fastigheten ej samtidigt kunnat genomföras. Sedan fråga om rättegångshinder i målet uppkommit, har de uppgivit att det är till förfång för dem att ej veta om de skall vända sig till Spafab eller köparen för att få sin skada ersatt. De har vidare förklarat att de först sedan det utretts om Spafab är skadeståndsskyldig, kan ange på vilket sätt och med vilket belopp Spafab skall ersätta skadan.

Spafab, som bestritt käromålet i dess helhet, har gjort gällande att bröderna F:s talan ej kan upptas till prövning, enär bröderna F ej lidit någon ersättningsgill skada med anledning av den genomförda fastighetsförsäljningen och att bröderna F. inte ens påstått några omständigheter som - för det fall omständigheterna kan bevisas - konstituerar en ersättningsgill skada för dem.

Eftersom Spafab bestrider skadeståndsskyldighet råder det ovisshet om Spafabs ansvar gentemot bröderna F..

Bröderna F. har beskrivit i vilket avseende de anser att skada för dem har uppkommit. Det förhållandet att de anser sig ej för närvarande kunna ange hur skadeståndsanspråket skall preciseras, är inte av beskaffenhet att frånta dem rätten att föra en talan om fastställelse av skadeståndsskyldighet.

Frågan huruvida skada åsamkats bröderna F. genom ifrågavarande fastighetsförsäljning är ett spörsmål rörande själva saken, till vilket TR:n har att ta ställning i samband med att det prövas om Spafab skall utge något skadestånd.

Med hänsyn till vad bröderna F. uppgivit finner TR:n att ovissheten om Spafabs skadeståndsskyldighet länder bröderna F. till förfång.

På grund av det anförda finner TR:n förutsättningar för fastställelsetalan jämlikt 13 kap 2 § 1 st RB föreligga.

TR:n finner stämningsansökningen med därefter gjord komplettering inte vara så ofullständig att den inte kan läggas till grund för en rättegång. Ej heller i övrigt föreligger skäl att ej upptaga bröderna F:s talan till prövning.

På grund av det anförda lämnar TR:n Spafabs yrkande om målets avvisande utan bifall.

Spafab anförde besvär i HovR:n för Nedre Norrland och yrkade bifall till sitt vid TR:n framställda avvisningsyrkande.

HovR:n (hovrättsråden Englund och Brandoné samt adj led Rinander, referent) lämnade i slutligt beslut d 20 febr 1986 besvären utan bifall.

HD

Spafab (ombud jur kand E.M.) anförde besvär och yrkade bifall till sitt avvisningsyrkande.

Bröderna F. (ombud advokaten C.E.) bestred ändring.

Betänkande

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Melchior, hemställde i betänkande att HD måtte fastställa HovR:ns beslut.

HD (JustR:n Persson, Bengtsson, referent, Rydin, Gregow och Svensson) fattade följande slutliga beslut:

Skäl Som grund för sin fastställelsetalan har bröderna F. anfört i huvudsak följande. Deras avsikt med fastighetsförsäljningen var att byggnaderna med omkringliggande mark skulle säljas för sig och jordbruksmarken för sig och att vardera försäljningen skulle villkoras av att den andra försäljningen kom till stånd. De instruerade mäklaren att försäljningarna skulle vara villkorade på detta sätt. I strid med uppdraget sålde emellertid mäklaren enbart byggnaderna med tillhörande mark utan något sådant villkor. Härigenom har jordbruksmarken kommit att bli kvar i bröderna F:s ägo. Detta har inneburit en ekonomisk skada för dem.

Bolaget har invänt att bröderna F:s talan är så ofullständig att den inte kan läggas till grund för rättegång samt att de inte uppgivit några omständigheter som på objektiva grunder utgör skada, varför deras fastställelsetalan inte kan tas upp till prövning.

Vad gäller skadan får bröderna F:s ståndpunkt, sådan den angivits i stämningsansökningen efter komplettering av denna, uppfattas så att de lidit skada främst genom attjordbruksmarken utan byggnader är mindre värd än den skulle ha varit om de innehaft även den frånsålda delen; transaktionen har därför försämrat deras ekonomiska ställning.

Även om den sålunda angivna skadan inte närmare preciserats, är vad bröderna F. uppgivit om skadan tillräckligt för att deras påstående skall kunna läggas till grund för en fastställelsetalan. Det kan skäligen inte begäras att bröderna F. skall lägga ned kostnad och arbete på att utreda skadans storlek innan bolagets ansvar klarlagts. Den ovisshet som råder om skadeståndsskyldigheten får därför anses vara till förfång för bröderna F..

Inte heller i övrigt har stämningsansökningen efter komplettering sådana brister att den inte kan läggas till grund för en rättegång.

Såsom TR:n och HovR:n funnit bör alltså bröderna F:s fastställelsetalan tas upp till prövning.

HD:s avgörande Bolagets besvär lämnas utan bifall.