NJA 1989 s. 792

Aktiebolaget yrkade efter stämning å kommunen vid Jönköpings TR förpliktande för kommunen att, utöver den utgivna ersättningen för fastigheten, utge ersättning till aktiebolaget med totalt 325 000 kr jämte ränta. Som grund för sitt yrkande angav aktiebolaget att kommunen enligt 5 § förköpslagen (1967:868) varit skyldig att jämväl utge ersättning för den rörelseverksamhet som aktiebolaget förvärvade samtidigt med fastigheten eftersom förvärven av rörelsen och av fastigheten varit beroende av varandra.

Kommunen bestred käromålet på följande grunder: I första hand åberopas att säljarna till rörelsen och till fastigheten varit skilda rättssubjekt och att någon skyldighet för kommunen att vid förvärvet av fastigheten även överta den på fastigheten bedrivna rörelseverksamheten därför inte kan anses föreligga. Försäljningsavtalet beträffande rörelsen är ett rent sidoavtal till köpeavtalet rörande fastigheten. I andra hand åberopas punkten 8 i försäljningsavtalet rörande aktiebolagets förvärv av rörelseverksamheten. Eftersom detta avtalsvillkor anger att såsom förutsättning för avtalets bestånd skall gälla att aktiebolaget erhåller tillstånd att förvärva fastigheten har försäljningsavtalet aldrig vunnit giltighet och det har därmed upphört att gälla. Som en tredje grund anmärks att ytterligare avtal rörande förvärv av rörelsen möjligen kan antas föreligga genom vilket aktiebolagets ställföreträdare S.J. personligen förvärvat rörelsen.

TR:n beslöt på parternas begäran att genom mellandom avgöra frågan huruvida kommunen varit skyldig att genom förköpet även förvärva den på fastigheten bedrivna rörelsen.

Aktiebolaget yrkade, att TR:n måtte fastställa, att kommunen varit skyldig att som en följd av sitt förköp även förvärva rörelsen.

Kommunen bestred bifall till yrkandet.

TR:n dagmannen Wibling, rådmannen Palm och tingsfiskalen Carlquist) anförde i mellandom d 23 mars 1988:

Domskäl. Aktiebolaget har till utveckling av sin talan anfört bl a: Den 14 sept 1980 träffades avtalen om försäljning av grustäktsrörelsen och av fastigheten. G.K. hade bedrivit grustäktsrörelsen i form av handelsbolag. Denne var ensam bolagsman i handelsbolaget. Enligt avtalet har både försäljningsavtalet avseende rörelsen och köpeavtalet avseende fastigheten gjorts beroende av varandra. Kommunen har vid utövandet av förköpsrätten endast velat gottgöra aktiebolaget för fastighetsförvärvet men ej för förvärvet av rörelsen. Kommunen har ej förmåtts att utge någon ersättning för den förvärvade rörelsen. Konsekvensen av kommunens förköp har blivit att aktiebolaget frånhänts fastigheten men stått kvar med den samtidigt förvärvade rörelsen. Till stöd för att återgång av köpet rörande grustäktsrörelsen ej ägt rum åberopar aktiebolaget en d 21 mars 1986 upprättad bouppteckning efter G.K. i vilken grustäktsrörelsen inte upptagits bland tillgångarna. Enligt 5 § förköpslagen är kommunen skyldig att även utge ersättning till aktiebolaget för den i samband med fastighetsköpet förvärvade grustäktsrörelsen, eftersom denna ingått som ett villkor i avtalet rörande överlåtelsen av fastigheten. Någon återgång av köpet rörande grustäktsrörelsen har ej skett. Det i punkten 8 i försäljningsavtalet omnämnda "tillståndet" avser inte kommunens avstående från förköp utan avser t ex tillstånd enligt bolagsförbudslagen. Kommunens förköp är inte en sådan "tillståndsfråga".

Kommunen har till utveckling av sin talan anfört bl a: Säljare av fastighet och rörelse är skilda rättssubjekt. Enligt kommunen förutsätter lösenskyldighet av i fastighetsförvärvet ingående lös egendom att avtalen ingåtts mellan samma parter. Vidare framgår av punkten 8 i försäljningsavtalet att såsom förutsättning för avtalet skall gälla att aktiebolaget erhåller tillstånd att förvärva den fastighet varå verksamheten bedrivs. Med hänsyn härtill kan kommunen ej vara skyldig att utge ersättning även för förvärvet av grustäktsrörelsen, då köpet härav till följd av förköpet blivit en nullitet och därför återgått. Till stöd för denna uppfattning åberopas ett brev d 3 nov 1981 från advokat L.O. till fastighetsdirektören E.F.. Enligt kommunens uppfattning kan ifrågasättas om rörelsen verkligen förvärvats av aktiebolaget. Eventuellt föreligger ytterligare avtal varigenom rörelsen överlåtits vidare till S.J..

Partsförhör har på kommunens begäran hållits med S.J. i egenskap av ställföreträdare för aktiebolaget. S.J. har uppgivit bl a: Det är inte fråga om skilda säljare till fastighet och grustäktsrörelse. G.K. betonade hela tiden i samband med tillkomsten av avtalet att det var en säljare bakom hela avtalspaketet, nämligen G.K..

TR:ns bedömning.

Enligt 5 § förköpslagen innebär förköpsrätten att kommunen får förvärva den egendom köpet avser från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen.

Utgångspunkten vid bedömningen är kravet på samband mellan fastighetsförsäljningen och försäljningen av lös egendom. I förarbetena till 5 § förköpslagen anför departementschefen bl a (NJA II 1967 s 408): "Om ett sådant samband inte föreligger kan försäljningen av den lösa egendomen inte anses utgöra ett köpevillkor vid fastighetsförsäljningen. Hur sambandet kommit till uttryck bör inte vara avgörande men omständigheterna måste vara sådana att fastighetsförsäljningen kan sägas utgöra en förutsättning för överlåtelsen av den lösa egendomen.

De avtal som reglerat aktiebolagets förvärv av fastighet och grustäktsrörelse ingår i en och samma handling och utgör ett samlat avtalspaket. Därav framgår att förutsättningen för aktiebolagets förvärv har varit att erhålla både fastigheten och den därpå bedrivna grustäktsrörelsen. Detta har också varit parternas avsikt. Försäljningen av grustäktsrörelsen har sålunda utgjort ett led direkt kopplat till fastighetsförsäljningen. Särskilt tydlig blir denna koppling då fråga är om förvärv av en fastighet med grustäktsrörelse där rörelseverksamheten är direkt knuten till fastigheten. TR:n finner därför att försäljningen av grustäktsrörelsen utgör ett sådant köpevillkor som omfattas av 5 § förköpslagen. Den omständigheten att förvärven, formellt sett, skett från skilda rättssubjekt föranleder inte annan bedömning.

Vid angivna förhållande och då de av kommunen i andra och tredje hand anförda grunderna för bestridandet ej vinner stöd av vad som framkommit i målet finner TR:n att kommunen skall åläggas skyldighet att även utge ersättning för aktiebolagets förvärv av grustäktsrörelsen.

Käromålet, sådant det prövats genom denna mellandom, skall därför bifallas.

Kommunen fullföljde talan i Göta HovR och yrkade att aktiebolagets talan måtte ogillas.

Aktiebolaget bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Maiander samt hovrättsråden Åkesson, referent, Ericsson och Rundgren) anförde i dom d 28 mars 1989:

HovR:ns skäl. Parterna har i HovR:n vidhållit sina vid TR:n intagna ståndpunkter.

HovR:n delar TR:ns bedömning i sakfrågan.

HD (JustR:n Bengtsson, Magnusson, Lars Å Beckman, Munck och Lambe, referent) beslöt följande dom: