NJA 1997 s. 31

Rotcon överklagade i Göta HovR och yrkade att stämpelskatten skulle beräknas på lägre värden.

Kammarkollegiet bestred ändring.

HovR:n (hovrättsråden Nisser, referent, och Karlsson samt adj led rådmannen Belfrage) anförde i beslut d 21 april 1995: Skäl: Rotcon AB har i HovR:n ingett värdeutlåtanden från Handelsbanken Hypotek, daterade i juni 1994, samt anfört bl a följande. Stämpelskatten baserades på taxeringsvärdet för år 1993. Ägare och förvaltare av fastigheterna var vid denna tidpunkt Rävåsens Fastighetsförvaltning HB, ett bolag som i sin rörelse upplät dessa fastigheter med hyresrätt till allmänheten. Handelsbolaget försattes i konkurs d 16 nov 1993. En väsentlig förändring i den rörelse i vilken egendomen använts har då inträffat. Inskrivningsmyndigheten skall därför i enlighet med 11 § lagen om stämpelskatt bestämma ett annat jämförelsevärde. I vart fall torde konstateras att annan liknande anledning enligt 11 § finns, nämligen en väsentlig förändring av värdet på de berörda fastigheterna. En sakkunnig har för Handelsbanken Hypoteks räkning kommit fram till den värdebedömning som legat till grund för försäljningen av fastigheterna. Denna värdering borde ligga till grund för stämpelskatten.

Kammarkollegiet har anfört följande. De tre fastigheterna är bostadsfastigheter. Klaganden har inte påstått att man förvärvat fastigheterna för att bedriva någon annan typ av verksamhet på dessa. Även om det säljande bolaget gått i konkurs kan detta därför inte anses innebära någon sådan väsentlig förändring av rörelse i vilken egendomen använts som avses i 11 § lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.

HovR:n gör följande bedömning.

Vid bestämningen av stämpelskatten för ett fastighetsförvärv skall inskrivningsmyndigheten, enligt 11 § lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, bestämma ett annat jämförelsevärde än taxeringsvärdet, om egendomen gått ned i värde från den tidpunkt som taxeringsvärdet avser och fram till dess att köpehandlingen upprättas och under förutsättning att nedgången berott på bl a "en väsentlig förändring av rörelse i vilken egendomen har använts eller annan liknande anledning".

Med "väsentlig förändring av rörelse i vilken egendomen har använts" avses fall då på grund av någon förändring en rörelsefastighet inte längre kan användas för sitt ursprungliga syfte, exempelvis därför att en industriell verksamhet som bedrivits där har lagts ned. Att fastighetens ägare har gått i konkurs utgör däremot inte i sig en sådan förändring.

Det förhållandet att ett taxeringsvärde inte rätt avspeglar en fastighets verkliga värde vid förvärvstillfället, t ex beroende på en allmän förändring i prisnivån, utgör inte heller en sådan omständighet som föranleder tillämpning av undantagsregeln i 11 § lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Överklagandet skall i enlighet härmed lämnas utan bifall.

HovR:ns beslut. HovR:n lämnar överklagandet utan bifall.

Rotcon överklagade och yrkade att stämpelskatten skulle beräknas på köpeskillingen för de förvärvade fastigheterna.

Kammarkollegiet bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Gladh, föreslog i betänkande följande beslut: Skäl: Stämpelskatt vid --- se HD:s beslut--- eller liknande. Bestämmelsen i 11 § stämpelskattelagen gäller det fallet att en fastighet gått ned i värde efter den tidpunkt som det annars tillämpliga taxeringsvärdet avser. Den angivna ordningen utgår från att taxeringsvärdet kan frångås som jämförelsevärde endast i vissa, i lagtexten beskrivna situationer.

Som HD framhållit i rättsfallen NJA 1995 s 486 I-II har en fastighetsägare möjlighet att förhållandevis snabbt få rättelse till stånd genom överklagande eller begäran om omprövning om det tillämpliga taxeringsvärdet kommit att bli klart missvisande. Övervägande skäl talade därför enligt domstolen emot att ge bestämmelsen en vidare tillämpning än som följer av dess ordalydelse.

När det gäller den av bolaget anförda situationen att det inträffat en väsentlig förändring av den rörelse i vilken egendomen har använts måste utgångspunkten vara att detta villkor för tillämpning av 11 § stämpelskattelagen i första hand är avsett för sådana fall då fastighetens värde gått ned till följd av att rörelsen fått en ändrad verksamhetsinriktning. §:n kan även vara tillämplig när förutsättningarna för fortsatt drift av en rörelse förändrats väsentligt till följd av förändringar på ägarsidan (jfr prop 1934:252 s 47). Möjligheten att frångå taxeringsvärdet som jämförelsevärde är däremot inte avsedd att komma till användning vid en värdenedgång som har sin grund i förändringar i det allmänna ekonomiska läget. Det måste även antas att det aktuella lagrummet i princip inte heller är tillämpligt vid förändringar i fråga om de ekonomiska förutsättningarna för rörelsen, när dessa har avseende enbart på den enskilda rörelsen.

I målet får anses ostridigt att bolaget har fortsatt den hyresrörelse som handelsbolaget tidigare drev på fastigheterna. Vad bolaget anfört om förlusten av räntebidrag och om möjligheten att ta ut kostnadstäckande hyror innebär inte att bolaget visat att det finns förutsättningar att tillämpa andra jämförelsevärden än taxeringsvärdena. Att taxeringsvärdena för 1996 kan komma att bestämmas till lägre belopp än för 1993 är inte av beskaffenhet att inverka på bedömningen. Inte heller i övrigt har bolaget anfört någon omständighet som föranleder en annan bedömning än den HovR:n gjort. HD:s avgörande. HD lämnar överklagandet utan bifall.

HD (JustR:n Knutsson, Solerud, Lars Å Beckman, Lambe, referent, och Nilsson) fattade följande slutliga beslut: Skäl: Stämpelskatt vid köp av fast egendom bestäms enligt lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter efter en jämförelse mellan köpeskillingen och egendomens taxeringsvärde för året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljas. Det högsta av dessa värden anses som egendomens värde. Enligt 11 § stämpelskattelagen skall inskrivningsmyndigheten bestämma ett annat jämförelsevärde om det visas att egendomen gått ner i värde efter den tidpunkt som taxeringsvärdet avser, men före fångeshandlingens upprättande, och detta berott på eldsvåda, borttagande av byggnad, skogsavverkning, väsentlig förändring av rörelse i vilken egendomen har använts eller annan liknande anledning.

Bolaget har gjort gällande att omständigheterna är sådana att taxeringsvärdet skall frångås som jämförelsevärde. Till stöd härför har bolaget - såsom anges i HovR:ns beslut - åberopat att handelsbolaget, som tidigare ägde fastigheterna, var försatt i konkurs vid försäljningen av dem och att konkursen medfört en väsentlig förändring av den rörelse i vilken fastigheterna använts. Bolaget har i HD vidare anfört följande: Att försäljningarna av fastigheterna ledde till köpeskillingar som i betydande mån understeg taxeringsvärdena berodde på att fastigheternas avkastningsvärde bedömdes ha minskat väsentligt till följd av att man inte kunde räkna med att räntebidrag skulle utgå på fastigheterna efter rörelsens konkurs. Intäktsunderlaget var tidigare så högt att normala hyror kunde tas ut, då räntebidraget skulle täcka den del som hyrorna inte räckte till för. Efter konkursen måste räntekostnaderna för nedlagt kapital täckas av enbart hyresintäkterna. Detta innebär en väsentlig förändring av rörelsen då en motsvarande hyreshöjning, som skulle täcka bortfallet av räntebidrag, inte var möjlig att genomföra och hyresrörelsen därmed skulle vara omöjlig att driva. - Bolaget har i HD åberopat taxeringsförslag från skatteförvaltningen avseende taxeringsåret 1996. Förslagen upptar följande basvärden: 1 078 000 kr för Sälen 4, 594 000 kr för Bråten 2:146 och 676 000 kr för Bruket 46:2.

Kammarkollegiet har anfört: Av utredningen framgår att de tre fastigheterna, som alla är taxerade som småhus och vardera innehåller två lägenheter, hyrts ut både av den tidigare ägaren och av bolaget. Vid taxering av småhus tas aldrig hänsyn till avkastningsvärdet, som därför är irrelevant vid värderingen. Stadgandet i 11 § stämpelskattelagen är tillämpligt vid fysiska förändringar eller liknande förändringar som är synliga för ögat (exempelvis förändring av rörelse). §:n är inte avsedd för värdenedgångar av ekonomisk natur beroende på sänkning av den allmänna värdenivån eller liknande.

Bestämmelsen i 11 § stämpelskattelagen gäller det fallet att en fastighet gått ner i värde efter den tidpunkt som det annars tillämpliga taxeringsvärdet avser. Taxeringsvärdet kan frångås som jämförelsevärde endast i vissa, i lagtexten beskrivna situationer (jfr NJA 1995 s 486).

Lika med HovR:n finner HD, att det förhållandet att fastigheternas tidigare ägare gått i konkurs inte i sig utgör någon sådan förändring som ger grund att tillämpa andra jämförelsevärden än taxeringsvärdena. Vad bolaget, som fortsatt rörelsen, anfört om förlusten av räntebidrag och om möjligheten att ta ut kostnadstäckande hyror innefattar inte heller skäl att frångå huvudregeln om taxeringsvärdet som jämförelsevärde. Att taxeringsvärdena för 1996 kan komma att bestämmas till lägre belopp än för 1993 är inte av beskaffenhet att inverka på bedömningen. Inte heller i övrigt har bolaget anfört någon omständighet som föranleder en annan bedömning än den HovR:n gjort.