NJA 1997 s. 667
Fastighetsmäklare har till köpare vidarebefordrat en ungefärlig uppgift om en lägenhets yta. Mäklaren har inte ansetts ha åsidosatt sina förpliktelser genom att inte kontrollera uppgiften närmare.
TR:n
(Jfr 1991 s 725)
Makarna K.R och G.R förde vid Stockholms TR den talan mot Y.G som framgår av TR:ns dom.
Domskäl
TR:n (rådmannen Järvstrand) anförde i dom d 14 dec 1994: Bakgrund. Y.G är sedan november 1985 registrerad fastighetsmäklare hos Länsstyrelsen i Stockholms län. Hösten 1989 erhöll hon uppdraget att försälja lägenheten nr 2 i Bostadsföreningen Violen u p a på Roslagsgatan 12 i Stockholm. Lägenheten utbjöds bl a genom en annons enligt vilken lägenheten uppgavs ha en yta om 125 kvm. Begärt pris för lägenheten var 2,2 milj kr. Efter förhandlingar med de mest intresserade spekulanterna, sedermera köparna av lägenheten, K. och G.R överenskoms priset 2,0 milj kr, dvs 16 000 kr per kvm. Överlåtelseavtal tecknades d 1 nov 1989.
Vid försäljningen av lägenheten fanns tillgängligt ett värdeutlåtande av besiktningsmannen L.G, daterat 1988-11-09, enligt vilket lägenhetsarean uppgavs till cirka 125 genom användandet av cirkatecken. Marknadsvärdet per kvm beräknades till 16 000 kr eller totalt 2 000 000 kr +-100 000 kr.
Sommaren 1993 lät makarna R värdera lägenheten. I samband därmed upptäcktes att lägenhetens yta enligt bostadsföreningens lägenhetsförteckning var 110 kvm. Enligt mätning utförd under 1994 av byggnadsingenjör H.O har lägenhetens yta beräknats till 115 kvm med tillämpning av mätnormen fastighetsnomenklaturen (Ly) och till 118 kvm med tillämpning av Svensk Standard 021050 och 021052.
Yrkanden m m. K.R och G.R har yrkat att Y.G skall förpliktas att till dem utge 160 000 kr (10 x 16 000) jämte ränta därå ---.
Y.G har bestritt yrkandet men vitsordat ränteyrkandet i och för sig. Något kapitalbelopp har ej vitsordats, dock har 16 000 kr per kvadratmeter i och för sig vitsordats såsom en beräkningsgrund. För det fall makarna R skulle vinna bifall till sin talan har Y.G yrkat att ersättningen skall jämkas på grund av medvållande.
K.R och G.R har anfört följande: Y.G har förfarit oaktsamt genom att inte själv kontrollera lägenhetens yta närmare och därigenom förorsaka att makarna R betalat 160 000 kr för 10 kvm som man ej erhållit. Denna oaktsamhet är av sådant slag att skadestånd skall utgå till makarna R jämlikt 14 § lag (1984:81) om fastighetsmäklare. Enligt vid försäljningen tillgängligt värdeutlåtande var ytan "ca 125 kvm enligt uppgift från ordföranden i föreningen". Y.G borde ha kontrollerat denna uppgift hos bostadsföreningen, i dess lägenhetsregister, genom uppmätning eller annorledes. Detta speciellt då priset på lägenheten baserade sig på antalet kvm och att antalet kvm var angivet med ett cirkatecken. Y.G:s handlande står inte i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed.
Y.G har anfört följande: Y.G har bestritt att hon förfarit oaktsamt. Hon har erhållit kvm-uppgiften från såväl säljaren, som utgick från värdeutlåtandet, som från värdeutlåtandet och hon har inte haft anledning att ifrågasätta dessa uppgifter eller att självständigt kontrollera ytan. Hon hade inte heller anledning utgå från att antalet kvm var en så viktig uppgift för makarna R. Dessa hade för övrigt själva tillgång till värdeutlåtandet vari de kunde se att antalet kvm var uppgivet med cirkatecken. Intet hade hindrat makarna att själva kontrollera ytan genom att kontakta ordföranden i föreningen eller titta i lägenhetsförteckningen. Genom att inte själva vidtaga någon kontrollåtgärd har makarna R, som borde ha blivit misstänksamma när de såg cirkatecknet, för övrigt varit medvållande på ett sätt som kan föranleda jämkning för det fall käromålet skulle vinna bifall. - Vad angår lägenhetsytan har det visat sig att den kan mätas på flera sätt. Enligt H.O, som i år mätt upp lägenheten, resulterar en mätmetod i 115 kvm och en annan i 118 kvm. Om man utgår från 118 kvm är avvikelsen mellan lägenhetens faktiska storlek och cirkauppgiften endast 5,6 %, vilket torde vara en acceptabel felmarginal även för det fall Y.G har ett självständigt ansvar för uppgiften om lägenhetsyta.
Makarna R har bestritt att det föreligger förutsättningar för jämkning på grund av medvållande.
På båda parternas begäran har vittnesförhör ägt rum med byggnadsingenjören H.O.
Båda parter har dessutom åberopat värdeutlåtandet av d 9 nov 1988. Viss ytterligare skriftlig bevisning har åberopats av Y.G.
Domskäl. TR:n tar först ställning till huruvida Y.G förfarit oaktsamt i det att hon inte kontrollerat lägenhetsytan utan endast litat till förre lägenhetsinnehavaren och cirkauppgiften i värdeutlåtandet.
Av fastighetsmäklarlagen framgår att mäklare skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed.
Mäklare skall bl a ge såväl köpare som säljare de råd och upplysningar som de kan behöva. I förevarande fall har uppgiften om lägenhetsytan varit av stor betydelse för såväl köpare som säljare eftersom den - såvitt framkommit i målet - legat till grund för bestämningen av priset för lägenheten. Vid sådant förhållande borde en aktsam mäklare - medveten om sin uppgift att vara tillförlitlig informationskälla för köparen - vid erhållandet av cirkauppgiften i värdeutlåtandet, själv ha vidtagit åtgärder för att skaffa sig visshet om den verkliga lägenhetsytan. En kontroll i lägenhetsregistret eller ett samtal med ordföranden i föreningen, som enligt uppgift bor i en likadan lägenhet som den aktuella, hade under alla förhållanden givit vid handen att lägenhetsytan inte var 125 kvm. Även om makarna R inte kan tillåtas att frånhända sig alla risker enbart för att mäklare är aktiv vid försäljningen innebar Y.G:s underlåtenhet att vidtaga kontrollåtgärd en sådan oaktsamhet som för en yrkesmässig mäklare är allvarlig nog att grunda skadeståndsansvar gentemot en köpare som till följd därav lider skada i rimlig förlitan på lämnade uppgifter. Någon acceptabel felmarginal i avseende på antalet kvadratmeter föreligger enligt TR:ns uppfattning inte i föreliggande fall. Y.G är således skadeståndsskyldig gentemot makarna R.
Vad härefter gäller skadans storlek konstaterar TR:n att den är direkt avhängig av lägenhetens yta eftersom ytan utgjorde grund för köpeskillingens beräkning. Skadan skall således beräknas till det överpris motsvarande 16 000 kr per kvm som makarna R betalt.
I fråga om lägenhetens yta har båda parter åberopat H.Os uppgifter. H.O har berättat om flera sätt att mäta lägenheter på och han har också tillstått att begreppsförvirring råder i branschen. Mätnormen Fastighetsnomenklaturen (Ly) skall enligt H.O tillämpas vid hyressättning av lägenheter i hus byggda eller renoverade före 1980-01-01. Svensk Standard 021050 skall enligt H.O tillämpas vid hyressättning av lägenheter i hus byggda eller renoverade efter 1980-01-01. En anledning till att dessa mätnormer ger olika resultat är enligt H.O mellanväggarnas tjocklek och hur dessa medräknas. Vid mätning enligt Svensk Standard räknas mellanväggar som överstiger 15 cm med i lägenhetsytan, vilket såsom TR:n uppfattar saken beror av att i moderna hus mellanväggar sällan överstiger 15 cm. I förevarande fall är huset enligt värdeutlåtandet byggt ca 1915 och mellanväggarna har enligt H.O en tjocklek varierande mellan 33 och 48 cm. - För det fall Y.G hade gjort vad en aktsam mäklare borde ha gjort - nämligen att kontrollera ytan - ligger det närmare till hands att resultatet av en verkställd mätning blivit 115 kvm enligt mätnorm Fastighetsnomenklaturen (Ly) än 118 kvm eftersom det dels rör sig om en lägenhet i ett äldre hus dels ligger närmast den verkliga ytan. TR:n finner således att 115 kvm skall bilda utgångspunkt för den skadeståndsberäkning som skall göras. Om marknadsvärdet 16 000 kr per kvadratmeter råder ingen tvist. Skadeståndet skall följaktligen värderas till det belopp som yrkas - 10 x 16 000 kr - 160 000 kr.
Återstår att behandla frågan om jämkning av skadeståndet på grund av medvållande. Y.G gör gällande att makarna R själva borde ha vidtagit kontrollåtgärder eftersom de också såg att det förekom ett cirkatecken i värdeutlåtandet. TR:n finner emellertid inte detta vara ett förhållande som skall läggas makarna R till last. De hade fortfarande anledning att sätta tilltro till de uppgifter som erhållits av mäklaren såväl genom annons som tillhandahållet värdeutlåtande. Y.G har således inte visat fog för sitt påstående att skadeståndet skall jämkas, varför skadeståndstalan skall bifallas fullt ut.
Domslut
Domslut. Y.G förpliktades att till K.R och G.R utge 160 000 kr jämte ränta därå.
Svea HovR
Y.G överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle lämna G.R och K.R:s talan utan bifall.
G.R och K.R bestred ändring.
HovR:n (hovrättsråden Olding och Lundmark, referent, samt tf hovrättsassessorn Hagberg) anförde i dom d 5 juli 1995: Parterna har åberopat väsentligen samma omständigheter som vid TR:n. G.R och K.R har därvid påstått att Y.G på direkt fråga från dem uppgivit att lägenhetens yta är 125 kvm.
Y.G har gjort gällande att detta är en ny omständighet som inte har åberopats vid TR:n och som G.R och K.R därför inte har rätt att åberopa här. Y.G har yrkat att HovR:n skall avvisa den nya omständigheten.
Domskäl
Domskäl.
HovR:n konstaterar att utgångspunkten för G.R och K.R:s talan har varit och är att lägenheten försålts med uppgift om att ytan uppgick till 125 kvm. Deras påstående att Y.G lämnat den uppgiften är därför inte en ny grund för deras talan. Y.G:s yrkande om avvisning skall således ogillas.
Det är ostridigt i målet att lägenheten annonserats ut med en uppgiven lägenhetsyta om 125 kvm. Y.G har fått uppgiften om lägenhetsyta av säljaren och från det värdeutlåtande som tillhandahållits av denne. Frågan i målet gäller om Y.G har varit oaktsam genom att inte närmare kontrollera lägenhetsytan eftersom den angetts som ungefärlig i värdeutlåtandet.
Enligt värdeutlåtandet, som utfärdats av en särskilt anlitad besiktningsman, har uppgiften om lägenhetsytan erhållits från bostadsföreningens ordförande. Mot den bakgrunden och eftersom det är fråga om ett gammalt hus där - som framgår av TR:ns dom - svårigheter kan föreligga att mera exakt bestämma bostadsytor, kan den omständigheten att lägenhetsytan angetts ungefärlig inte ensam medföra att det ankommit på Y.G att närmare förvissa sig om en mera exakt yta. Ingenting tyder på att Y.G hade anledning att utgå från annat än att en eventuell avvikelse från den angivna lägenhetsytan endast kunde vara marginell.
Värderingsutlåtandet har delgetts makarna R och har uppenbart legat till grund för den prisdiskussion som föregick köpet. Det finns emellertid ingenting i utredningen som visar att makarna R före köpet särskilt tagit upp frågan om lägenhetens yta. Y.G har därför inte - särskilt som det här var fråga om en förhållandevis stor lägenhet - haft anledning att tro att en mindre avvikelse från den angivna ytan skulle ha någon avgörande betydelse för makarna R. Hon har således inte heller av sådana skäl haft anledning att göra en längre gående utredning om ytan än vad värderingsmannen hade gjort.
Vid en sammantagen bedömning är enligt HovR:n inte visat att Y.G har varit oaktsam vid utförandet av sitt mäklaruppdrag på sådant sätt att det kan grunda skadeståndsskyldighet mot makarna R. Deras talan skall därför ogillas.
Domslut
Domslut. HovR:n, som ogillar Y.G:s yrkande om avvisning av åberopad omständighet, ändrar TR:ns dom på följande sätt.
G.R och K.R talan i målet ogillas.
HD
G.R och K.R (ombud för båda advokaten P.G) överklagade och yrkade bifall till käromålet.
Y.G (ombud advokaten S.B) bestred ändring.
Betänkande
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Thornefors, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Parterna har i HD till stöd för sin talan anfört i allt väsentligt samma omständigheter som i TR:n och i HovR:n, Y.G med tillägget att hon vid visningen av andelsrätten muntligen har uppgivit till makarna R att ytan var omkring 125 kvm.
Enligt 10 § 1984 års lag om fastighetsmäklare, vilken är tillämplig på tvisten, skall mäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten - i detta fallet andelen - som kan vara av betydelse för köparen. Av 14 § samma lag följer att om mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser skall han ersätta skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren.
I förarbetena till lagen (se prop 1983/84:16 s 14, 40 och 59) uttalas bl a att mäklaren bör ha rätt att lita på att säljarens uppgifter är korrekta om inte omständigheterna ger anledning till annat.
Det är ostridigt att lägenheten har annonserats ut med en yta om 125 kvm och att för makarna R vid visningen av lägenheten har företetts ett värdeintyg i vilket ytan har uppgivits vara omkring 125 kvm. I två mätningar som har gjorts av lägenheten efter makarna R:s köp har ytan uppgivits till 115 respektive 118 kvm. Den mätmetod som givit resultatet 118 kvm torde enligt vad som framkommit i målet vara den som numera är allmänt accepterad. Det synes därför kunna slås fast att 118 kvm är att anse som lägenhetens yta och därmed konstateras att avvikelsen mellan denna och de uppgifter som Y.G lämnat vid köpet inte är särskilt stor.
Det torde vara allmänt känt att det är förknippat med särskilda svårigheter beroende på bl a planlösningar och väggarnas tjocklek att beräkna ytan på lägenheter i gamla fastigheter. Omständigheterna i förevarande fall kan emellertid inte anses ha varit sådana att Y.G borde ha gått vidare och genom att föranstalta om en ny mätning ha kontrollerat riktigheten av de uppgifter om lägenhetens yta som hon fått från säljarna. Makarna R har alltså inte förmått visa att Y.G har varit oaktsam när hon har förmedlat köpet av lägenheten. Deras talan skall därför ogillas.
Domslut
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Magnusson, Svensson, Thorsson, Regner och Victor, referent) beslöt följande dom: Domskäl. Parterna har till stöd för sin talan anfört i allt väsentligt samma omständigheter som i TR:n och HovR:n. Y.G har dock tillagt att hon även muntligen vid sammanträffande med makarna R angivit att lägenhetsytan var cirka 125 kvm.
Det är ostridigt i målet att lägenheten annonserats ut med uppgift om att ytan var 125 kvm. Prövningen skall dock ske utifrån den utgångspunkten att Y.G, i vart fall genom att tillhandahålla ett skriftligt värdeutlåtande, angivit lägenhetsytan till "cirka 125 kvm".
Enligt 14 § 1984 års lag om fastighetsmäklare - vilken lag är tillämplig i förevarande fall - skall fastighetsmäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt 9-13 §§ ersätta den skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren. Bland förpliktelserna ingår bl a att verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter som kan antas vara av betydelse för köparen (10 §) och att, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten med uppgift om bl a storlek (12 §). Vad som i lagen föreskrivs om fastigheter gäller även sådana andelsrätter avseende lägenhet som det är fråga om i målet (2 §). - Motsvarande bestämmelser finns numera i fastighetsmäklarlagen (1995:400).
I målet är fråga om Y.G genom att inte närmare kontrollera lägenhetens yta åsidosatt sina förpliktelser som fastighetsmäklare på ett sådant sätt att detta kan medföra skadeståndsskyldighet för henne.
I 1984 års lag finns i 11 § en bestämmelse om skyldighet för fastighetsmäklare att själv kontrollera vissa uppgifter. Denna bestämmelse omfattar inte ytan av lägenheter som är föremål för försäljning. Hur långt mäklarens ansvar sträcker sig när det gäller uppgifter av detta slag diskuterades relativt ingående i lagstiftningens förarbeten (se prop 1983/84:16 s 14, 37f, 42, 56, 58f och 67). Sammanfattningsvis kan dessa uttalanden sägas innebära att en mäklare normalt har rätt att utan någon egen kontroll vidarebefordra de uppgifter som säljaren lämnat till honom eller henne. Detta får dock inte ske okritiskt. Om det finns anledning att misstänka att uppgiften inte är korrekt är mäklaren skyldig att kontrollera uppgiftens riktighet innan den vidarebefordras (jfr NJA 1991 s725).
Prisutveckling och prisjämförelser när det gäller lägenheter brukar ofta redovisas med hjälp av kvadratmeterpriser. Även om priset i det enskilda fallet beror på en lång rad andra faktorer är det, inte minst mot den bakgrunden, naturligt att uppgift om lägenhetsytan normalt tillmäts stor betydelse av köparen. Det ingår också i mäklarens förpliktelser att se till att köparen får uppgift om lägenhetsytan. Kan säljaren inte lämna den uppgiften måste mäklaren inhämta den på annat sätt. I allmänhet torde emellertid säljaren kunna lämna exakta besked om lägenhetsytan. I enlighet med vad som uttalades i lagens förarbeten krävs det då normalt inte att mäklaren gör någon egen kontroll. Kan säljaren endast lämna ett ungefärligt besked eller framstår hans uppgift annars som osäker, kan detta tala för att mäklaren bör kontrollera uppgiften på annat sätt. Detta gäller särskilt om det finns anledning att anta att det på ett förhållandevis enkelt sätt går att införskaffa tillförlitliga och exakta uppgifter om lägenhetsytan.
I målet är fråga om en lägenhet i en äldre fastighet. Det är i sådana fall inte ovanligt att det saknas exakta uppgifter om ytan. I den mån sådana finns kan det också vara osäkert hur tillförlitliga uppgifterna är eller vilka mätmetoder som har använts. Mot den bakgrunden kan det inte i och för sig anses vara anmärkningsvärt om det lämnas en cirka- uppgift.
Y.G har i detta fall inte förlitat sig på endast säljaren. Hon har också haft stöd av det värdeutlåtande som makarna R fick ta del av. Enligt utlåtandet, som utfärdats av en yrkesmässigt verksam besiktningsman, har uppgiften om lägenhetsytan lämnats av ordföranden i föreningen. Även om värdeutlåtandet vid överlåtelsen var något år gammalt och inte hade beställts av Y.G utan lämnats till henne av säljaren, har det inte framkommit något som borde ha givit henne anledning att betvivla att uppgiften om lägenhetsytan var korrekt.
Då det inte heller i övrigt har framkommit något som gör att Y.G kan sägas ha åsidosatt sina förpliktelser när hon inte närmare kontrollerat lägenhetens yta skall HovR:ns domslut fastställas.
Domslut
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD:s dom meddelades d 14 okt 1997 (mål nr T 3528/95).