RÅ 1997 not 216
Överklagande av Suzanne E. i mål om ingripande enligt lagen om fastighetsmäklare
Not 216. Överklagande av Suzanne E. i mål om ingripande enligt lagen om fastighetsmäklare. - Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd fann i ett beslut i ärende AN 8/93 att Suzanne E. inte uppfyllt kravet på god mäklarsed vid hantering av klientmedel och särskilt vad gäller uttagande av provision i samband med att hon fullgjorde ett uppdrag att förmedla en bostadsrätt. Sedan nämnden informerat länsstyrelsen och Suzanne E. inkommit med yttrande uttaladeLänsstyrelsen i Stockholms län (1994-11-16, ordförande Lampe) följande: Enligt 6 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare kan länsstyrelsen återkalla registreringen för en fastighetsmäklare som inte uppfyller lämplighetskravet i samma lag. Om det är tillräckligt, kan länsstyrelsen istället meddela varning. I förarbetena, prop. 1983/84:16, ges några riktlinjer för bedömningen av bristande lämplighet. Det kan vara fall där mäklaren, utan att begå straffbar gärning, uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. - Av Suzanne E:s yttrande i ärendet framgår att hon, trots att hon inte visste om köpet var provisionsgrundande, fakturerat och avräknat provision. Enligt 15 § lagen om fastighetsmäklare har mäklare rätt till provision endast om avtal om överlåtelse träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. I ansvarsnämndens beslut konstateras att Suzanne E. inte varit ovetande om att tvist om köpets giltighet pågick i tingsrätten. Detta motsäges inte heller i Suzanne E:s eget yttrande. Länsstyrelsen finner att Suzanne E:s förfaringssätt att tillgodogöra sig provision när tvist förelåg om köpeavtalets giltighet strider mot god fastighetsmäklarsed. - Länsstyrelsen finner vidare att det i ärendet framkommit att Suzanne E. redovisat handpenningen till säljaren trots att tvist pågick och att överenskommelse inte fanns mellan parterna. Oavsett vad Suzanne E. anfört i sitt yttrande finner länsstyrelsen att det borde ha stått klart för henne att det förelåg hinder att utbetala handpenningen till någondera av parterna. Att hon ändå redovisat handpenningen till säljaren strider mot god mäklarsed. - Länsstyrelsen har med anledning av Suzanne E:s förfaringssätt ifrågasatt hennes lämplighet som fastighetsmäklare och allvarligt övervägt att återkalla hennes registrering. Länsstyrelsen har dock vid den slutliga bedömningen funnit att det är tillräckligt med en varning. - Länsstyrelsen meddelade Suzanne E. en varning. - Suzanne E. överklagade länsstyrelsens beslut och yrkade att varningen skulle upphävas. - Länsstyrelsen avstyrkte bifall till överklagandet. - Kammarrätten i Stockholm (1995-10-09, Regner, Belfrage, Grönvall): Länsstyrelsen har i sitt beslut den 16 november 1994 funnit att Suzanne E. i två avseenden handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Hon har lagts till last dels att hon i avsaknad av överenskommelse mellan parterna redovisat en av köparen erlagd handpenning till säljaren trots att det pågick en tvist i tingsrätt om överlåtelseavtalets giltighet dels att hon trots kännedom om tvisten tillgodogjort sig förmedlingsprovision. - Enligt 9 § först stycket fastighetsmäklarlagen (1984:81) skall mäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. I detta krav ligger bl.a. enligt förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 36) att mäklaren i åtskilliga hänseenden bör tillgodose både köparens och säljarens berättigade intressen. Vidare sägs att vid bedömningen av begreppet god fastighetsmäklarsed vägledning skall hämtas i vad som allmänt anses som god sed i affärsförhållanden. Härutöver finns särskild anledning att ta fasta på sådana etiska regler som tillämpas av de etablerade mäklarorganisationerna. - Enligt 15 § andra stycket lagen om fastighetsmäklare har mäklaren rätt till provision endast om avtal om överlåtelse träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. - Av ett avgörande av Högsta domstolen (NJA 1986 ref. 29) framgår att som huvudregel gäller, om inte annat överenskommits, att mäklare har rätt till provision så snart ett bindande köpeavtal kommit till stånd genom hans förmedling. I förarbetena till 1984 års fastighetsmäklarlag uttalas att, om avtalet är villkorat på så sätt att dess giltighet har gjorts beroende av att en viss omständighet senare skall inträffa, mäklarens provisionsrätt uppskjuts till dess att denna omständighet inträffar. Däremot påverkas enligt förarbetena provisionsrätten i princip inte av att ett träffat avtal hävs eller av annan anledning inte fullgörs. - Kammarrätten gör följande bedömning. - Som framgått bör en fastighetsmäklare med iakttagande av god fastighetsmäklarsed i olika hänseenden tillvarata både säljarens och köparens intressen när han fullgör sitt uppdrag. Om överlåtelseavtalet mellan parterna innehåller ett suspensivt villkor, som gör avtalet svävande fram till dess att villkoret uppfyllts, bör mäklaren vid behov med parterna ta upp frågan om en av köparen erlagd handpenning skall deponeras för parternas räkning. En sådan deponering förutsätter att parterna kommit överens om det. - Av handlingarna i målet framgår att Suzanne E. tagit emot 400 000 kr i handpenning av köparen och därefter satt in pengarna på sitt klientmedelskonto. Hon har drygt två år senare redovisat pengarna till säljaren på dennas begäran. Såvitt utredningen i målet visar har någon överenskommelse inte träffats mellan köparen och säljaren om att handpenningen för deras räkning skulle deponeras hos Suzanne E. Den omständigheten att pengarna under en längre tid funnits på Suzanne E:s klientmedelskonto kan inte anses medföra att handpenningen ändå blivit deponerad. Kammarrätten finner därför att det inte kan påstås att Suzanne E. handlat felaktigt när hon på säljarens begäran betalt ut handpenningen. Hon kan följaktligen genom utbetalningen av handpenningen inte sägas ha brutit mot god fastighetsmäklarsed. - Frågan är härefter om Suzanne E. vid redovisningen av handpenningen hade rätt att avräkna sin förmedlingsprovision. När redovisningen skedde förelåg en tvist i tingsrätt mellan köparen och säljaren angående frågan om ett giltigt överlåtelseavtal hade träffats. Detta kände Suzanne E. till. Suzanne E. kan alltså vid denna tidpunkt inte ha varit säker på om hon över huvud taget hade rätt till någon provision. Kammarrätten finner i likhet med länsstyrelsen att Suzanne E:s förfarande att tillgodogöra sig provision när tvist förelåg om köpeavtalets giltighet strider mot god fastighetsmäklarsed. Den omständigheten att tingsrätten senare fann att ett bindande överlåtelseavtal hade träffats mellan parterna förändrar inte denna bedömning. - Kammarrätten konstaterar sammanfattningsvis att Suzanne E. i fråga om uttagande av förmedlingsprovision brustit i omsorg och inte handlat i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Kammarrätten finner att det på grund härav föreligger skäl att tilldela Suzanne E. en varning. Överklagandet kan således inte bifallas. - Kammarrätten avslår överklagandet. - Hos Regeringsrätten fullföljde Suzanne E. sin talan och anförde bl.a. följande. Hon och säljaren hade avtalat att hon ägde rätt att lyfta förskottsprovision med återbetalningsskyldighet för det fall domstol i tvisten mellan köpare och säljare inte skulle finna att köpeavtalet var bindande för köparen. Bestämmelsen i 15 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare är helt dispositiv när det gäller ersättning och ersättningsformer för mäklarens uppdrag. Säljare och mäklare kan, i de fall dispositionsrätten över medlen inte är inskränkt genom depositionsavtal med någon köpare, med bindande verkan t.o.m. avtala att mäklaren skall ha rätt till ersättning även om hans uppdrag inte leder till någon försäljning över huvud taget. Mäklarens och säljarens utnyttjande av den avtalsfrihet som lagen anvisar kan inte anses strida mot god mäklarsed och föranleda ingripande mot mäklaren. - Fastighetsmäklarnämnden avgav yttrande i målet. - Regeringsrätten (1997-11-19, Björne, Tottie, Sjöberg, Holstad, Hulgaard): Skälen för Regeringsrättens avgörande. Enligt 6 § lagen om fastighetsmäklare kan länsstyrelsen i ett tillsynsärende, bl.a. om den anmälde inte längre bedöms lämplig som fastighetsmäklare, återkalla hans registrering såsom mäklare eller, om det är tillräckligt, i stället meddela honom varning. För att sådana åtgärder skall kunna komma i fråga fordras att de omständigheter på vilka påföljden grundas kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). - De omständigheter som lagts Suzanne E. till last är inte fullt klarlagda. Hon har gjort gällande att provisionen innehållits enligt avtal med uppdragsgivaren. Utredningen motsäger inte detta påstående och ger inte heller vid handen att förhållandena varit sådana att ett avtal av den påstådda innebörden inte skulle vara godtagbart. På grund härav saknas grund för att anse att Suzanne E. brutit mot god fastighetsmäklarsed och inte längre skulle vara lämplig som fastighetsmäklare. Varningen skall därför upphävas. - Regeringsrättens avgörande. Regeringsrätten bifaller överklagandet och upphäver kammarrättens dom och länsstyrelsens beslut. (fd I 1997-10-28, Fredriksson)