Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs fram förslag till en lag om fastighetsmäklare. Denna lag består av näringsrättsliga och civilrättsliga regler, vilka skall tillämpas på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter eller bostadsrätter c. d.

De näringsrättsliga reglerna innebär att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen. För registrering krävs att mäklaren har försäkring. har tillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Avsikten är att den nuvarande författningsregleringen om frivillig auktorisation hos handelskamrarna samtidigt skall upphävas.

De civilrättsliga reglerna innebär på åtskilliga punkter en kodifiering av vad som anses gälla f.n. Mäklaren skall enligt dessa regler utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarscd. Han skall vidare ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva och verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse angående fastigheten. Vid förmedling av fastigheter till konsumenter skall mäklaren tillhandahälla köparen en beskrivning av fastigheten och en beräkning av dennes boendekostnader. Fastighetsmäklaren kan bli skadeståndsskyldig mot köpa— ren eller säljaren. om han uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser mot dem.

I likhet med vad som gäller f.n. skall ersättningen till fastighetsmäklaren som regel betalas i form av provision. llar mäklaren erhållit sitt uppdrag med s.k. ensamrätt. fär tiden för ensamrätten i konsumentförhällanden bestäm- mas till högst tre månader åt gången.

Den nya lagen om fastighetsmäklare föreslås träda i kraft den 1 juli I984.

• Sida 2
•  Original

Prop. l983/84: 16 2

Propositionens lagförslag

Förslag till Lag om fastighetsmäklare

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

l & Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmäs- sigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark. tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet. arrenderätter eller hyresrätter.

2 5 Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 5.Vid förmedling av arrende eller hyra tillämpas dock ej 12, 15 eller 16 5. Vid sådan förmedling skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse motparten.

35 Om inte annat anges i det följande. får bestämmelserna i denna lag ej frångäs till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.

Registrering av fastighetsmäklare

4 5 Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam. Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrät— ter.

55 För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

1. är myndig och ej försatt i konkurs.

2. har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet intill 500 000 kronor för varje skadefall som kan drabba honom om han åsidosätter sina åligganden enligt 9—1355.

3. har tillfredsställande utbildning. samt

4. i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registrerings- förfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och ärlig avgift bestäms av regeringen.

6 & Finner länsstyrelsen att en fastighetsmäklare inte längre uppfyller kraven enligt 5 5 eller betalar mäklaren inte föreskriven registreringsavgift. skall

• Sida 3
•  Original

Prop. 1983/84: 16 3

länsstyrelsen återkalla registreringen. Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.

Om det är tillräckligt, kan länsstyrelsen i stället för att återkalla registreringen meddela varning.

75 Länsstyrelsens beslut enligt denna lag får överklagas till kammarrätten genom besvär.

8.5 Den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter utan att vara registrerad enligt denna lag kan av länsstyrelsen vid vite föreläggas att upphöra med verksamheten. Ett sådant föreläggande kan också meddelas i samband med beslut om återkallelse av registrering enligt 6 5. Ett vitesföreläggande enligt första stycket får överklagas endast i samband med överklagande av beslut om utdömande av vitet. Har föreläggandet meddelats i samband med beslut om återkallelse av registrering. får före- läggandet dock även överklagas i samband med att detta beslut överkla- gas.

Fastighetsmäklarens uppdrag

95 Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning skall hållas skilda från andra tillgångar.

10 & Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att denne före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

11 & Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.

12 & När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 11 & samt uppgift om fastighetens benämning. taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Vid förmedling som anges i första stycket skall mäklaren innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekost- nader.

• Sida 4
•  Original

Prop. 1983/84:16 4

13ä Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har överenskommits. skall mäklaren hjälpa köparen och säl- jaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

14 5 Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt 9—13 55, skall han ersätta skada som till följd härav drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skadeståndet sättas ned eller helt falla bort.

Har fastighetsmäklaren betalat skadestånd till köparen på grund av skada som denne har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den mån också denne är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

15 5 Om inte annat har överenskommits, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).

Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.

Har mäklaren erhållit uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller, har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av honom. I konsumentförhållanden får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången.

165 Skall fastighetsmäklarcns uppdrag ersättas i form av provision. har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om detta särskilt har överenskommits.

17 & Fastighetsmäklaren har inte rätt till ersättning för sitt förmedlingsarbe- te, om han själv eller någon sådan närstående till honom som avses i 29 a & konkurslagen (19211225) inträder som köpare.

1815 Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned. om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina åligganden mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock ej, om åsidosättandet är av ringa betydelse.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1984.

2. Den som vid lagens ikraftträdande är verksam som fastighetsmäklare skall ansöka om registrering enligt denna lag senast den 30 september 1984. Har ansökan gjorts senast denna dag, får mäklaren fortsätta sin verksamhet i avvaktan på länsstyrelsens beslut med anledning av ansökningen.

• Sida 5
•  Original

'.I'l

Prop. 1983/84: l6

3. Den som vid lagens ikraftträdande är verksam som fastighetsmäklare utan att ha sådan utbildning som avses i 5 Få första stycket 3 kan trots detta registreras enligt denna lag för tiden till utgången av juni 1986.

• Sida 6
•  Original

Prop. 1983/84: 16 6

Utdrag JUSTITIEDEPA RTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde ]983-05—1 1

Närvarande: statsministern Palme, ordförande, och statsråden Lundkvist, Sigurdsen, Gustafsson. Leijon, Peterson, Andersson, Bodström, Gradin, Dahl, R. Carlsson. Holmberg, Thunborg

Föredragande: statsrådet Leijon

Lagrådsremiss om fastighetsmäklare

1. Inledning

1 mars 1975 tillsattes en kommitté' för att utreda frågan om skydd för konsumenter i samband med förvärv av småhus. Enligt direktiven skulle en av utredningsuppgifterna vara frågan om lagreglering av fastighetsmäk- larnas verksamhet. Kommittén. som antog namnet småhusköpkommittén (Ju 'l975:t)2), redovisade denna del av sitt uppdrag genom att avlämna betänkandet ( SOU 1981:102 ) Fastighetsförmedlingslag. Betänkandet har remissbehandlats. Till protokollet i detta ärende bör fogas dels en sammanfattning av betänkandet som bilaga I , dels det lagförslag som läggs fram i betänkandet som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna som bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena har gjorts i justitiedepartementet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Dnr 320-82).

Beträffande nuvarande svenska och utländska förhållanden samt kommit- téns närmare överväganden hänvisas till betänkandet.

l lagstiftningsärendet har överläggningar hållits med företrädare för de danska och finländska justitiedepartcmenten och det norska finansdeparte- mentet. liksom med företrädare för konsumentverket, mäklarbranschen och försäkringsbranschen.

] Lagmannen Olof Tranell. ordförande. samt professorn Ulf Bernitz, fru Kerstin Gellerman. utredningssekreteraren Yngve Hjalmarsson och riksdagsledamöterna Oskar Lindkvist, Ingegärd Oskarsson ocl Allan Åkerlind.

• Sida 7
•  Original

Prop. 1983/84: 16 7

2. Allmän motivering

2.1. Allmänna utgångspunkter

Ett fastighetsköp har stor ekonomisk betydelse för de flesta privatperso- ner. Dessa har emellertid ofta begränsade kunskaper om vad som bör iakttas när en fastighet överlåts. De som förmedlar sådana överlåtelser — fas- tighetsmäklarna — har därför en viktig funktion. Detta gälleri synnerhet som mäklarna numera vanligen också biträder parterna med att upprätta de olika handlingar som behövs för överlåtelsen.

F.n. finns det inte några lagregler om fastighetsmäklarnas verksamhet. Den som vill ägna sig åt fastighetsförmedling kan emellertid med stöd av en särskild kungörelse (1947z336) erhålla auktorisation hos landets handels- kammare. För sådan auktorisation, som alltså är frivillig, gäller vissa krav i form av utbildning och praktisk erfarenhet m.m.

Kommittén har funnit det angeläget att de tjänster som utförs av fastighetsmäklarna regleras i lag och har för detta ändamål lagt fram ett förslag till fastighetsförmedlingslag. Detta förslag innehåller både närings- rättsliga och civilrättsliga bestämmelser. Lagen avses bli tillämplig på dem som förmedlar fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostads- rätter och andra nyttjanderätter.

När det gäller den näringsrättsliga regleringen föreslår kommittén att de som bedriver fastighetsmäklarverksamhet i fortsättningen skall vara registre- rade hos länsstyrelsen. För registrering krävs enligt förslaget att mäklaren har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet han kan drabbas av i förhållande till köparen eller säljaren.

Den civilrättsliga reglering som kommittén föreslår innebär på många punkter en kodifiering av vad som anses gälla f.n. Reglerna avser fastighetsmäklaruppdragets varaktighet och utförande, liksom mäklarens rätt till ersättning och hans skyldighet att betala skadestånd om han åsidosätter sina skyldigheter mot köparen eller säljaren.

Remissinstanserna har överlag tillstyrkt att fastighetsmäklarnas verksam- het regleras i lag. Många remissinstanser menar dock att samhällets kontroll över fastighetsmäklarbranschen bör gå längre än kommittén har föreslagit. Även kommitténs förslag till civilrättsliga regler har utsatts för kritik i vissa detaljer. I stort sett har kommittéförslaget dock fått ett positivt mottagande under remissbehandlingen.

Enligt min mening står det klart att samhället med hänsyn till fastighets- köpens stora betydelse för de enskilda bör ställa särskilda krav på dem som yrkesmässigt bedriver verksamhet som fastighetsmäklare och att dessa krav bör slås fast i lag. Liksom kommittén anser jag att en sådan lagreglering bör bestå av både näringsrättsliga och civilrättsliga regler. Dessa regler bör samlasi en särskild lag om fastighetsmäklare, som i enlighet med kommitténs

Allmänna ut- gångspunkter

• Sida 8
•  Original

Prop. 1983/84zl6 8

ftz'wrslag bör tillämpas på dem som förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter etc.

När det först gäller de näringsrättsliga reglerna finns det enligt min mening fog för den remisskritik som går ut på att kraven på dem som vill. vara fastighetsmäklare bör ställas högre än som följer av kommittéförslaget. Som jag kommer att utveckla närmare i avsnitt 2.2 anser jag att registrering som fastighetsmäklare bör beviljas bara den som — utöver att han har tecknat försäkring sotn täcker hans skadeståndsskyldighet — har tillfredsställz'tnde utbildning och bedöms lämplig som mäklare.

När det sedan gäller de civilrättsliga reglerna anser jag kommitténs förslag i huvudsak väl avvägt. På vissa punkter är dock tekniska och sakliga ändringar påkallade. Jag återkommer till detta i det följande.

Det kan tilläggas att konsumentverket enligt sin instruktion ( 19761429) kan utfärda riktlinjer för fastighetsmäklarnas verksamhet i olika avseenden. Enligt vad jag har erfarit pågår f.n. ett arbete i samråd med bl.a. mäklarorganisationerna på sådana riktlinjer. Dessa kan enligt min mening utgöra ett värdefullt komplement till de nya lagreglerna.

Slutligen vill jag i detta sammanhang beröra ett förslag av kommittén om att tvister mellan mäklare och deras kunder skall kunna behandlas vid allmänna reklamationsnämnden. något som-inte är möjligt f.n. Liksom kommitten anser jag att det kan vara av värde för konsumenterna att få vända sig till nämnden med sina tvister istället för att uteslutande vara hänvisade till en prövning vid domstol. Det bör dock beaktas att den kommitté som nyligen har tillsatts för att se över konsumentpolitiken (Fi 1983:O3) bl.a. har till uppgift att överväga om allmänna reklamationsnänmdens verksamhetsom- råde bör utvidgas. Enligt min mening bör man avvakta resultatet av dessa överväganden innan man tar ställning till om tvister om fastighetsmäklar- tjänster bör kunna prövas av nämnden. Småhusköpkommitténs förslag i denna del bör alltså inte genomföras i detta sammanhang.

I det följande avser jag att närmare behandla frågorna om samhällets tillsyn över fastighetsmäklarna i avsnitt 2.2 , fastighetsmäklarens uppdrag i avsnitt 2.3 . fastighetsmäklarens skadeståndsansvar i avsnitt 2.4 . ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag i avsnitt 2.5 , ikraftträdande m.m. i avsnitt 2.6 , och

resursfrågor i avsnitt "2.7. Mina kommentarer till de enskilda lagbestämmelserna återfinns i special- motiveringen ( avsnitt 4 ).

Allmänna ut- gångspunkter

• Sida 9
•  Original

Prop. 1983/84: 16 9

2.2. Samhällets tillsyn över fastighetsmäklarna

Mitt förslag: Den som yrkesmässigt arbetar som fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen. För registrering kräVs, utöver att mäklaren är myndig och inte är försatt i konkurs, att han har ansvarsförsäkring, har tillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. — Den nuvarande författnings- regleringen om frivillig auktorisation hos handelskamrarna upp- hävs.

Kommitténs förslag: Alla fastighetsmäklare skall vara registrerade h0s länsstyrelsen. För registrering krävs enbart att mäklaren, utöver att han är myndig och inte är försatt i konkurs, har ansvarsförsäkring. — Den nuvarande författningsregleringen om frivillig auktorisation hos handelskamrarna behålls.

Remissinstanserna: Praktiskt taget alla remissinstanser anser att samhäl- lets kontroll av mäklarna bör skärpas i förhållande till vad som gäller f.n. ÅtSkilliga remissinstanser förordar att man går längre i denna kontroll än kommittén har föreslagit.

Skälen för mitt förslag: F.n. uppställs inte från samhällets sida några särskilda krav på den som vill arbeta som fastighetsmäklare. Enligt kun- görelsen (1947:336) om auktorisation av fastighetsmäklare kan dock den som driver mäklarverksamhet erhålla auktorisation hos landets handelskam- mare. För denna auktorisation gäller, som tidigare nämnts, vissa krav i form av utbildning och praktisk erfarenhet m.m. Handelskamrarna utövar tillsyn över de auktoriserade mäklarnas verksamhet. Av landets ca 2 000 mäklare och mäklarföretag är f.n. omkring 600 mäklare auktoriserade.

Samhällets kontroll av fastighetsmäklarnas verksamhet är alltså begrän- sad. Även om många av de mäklare som f.n. är verksamma i branschen säkerligen är kompetenta för sin uppgift, finns det inte något hinder mot att också personer som är mindre lämpade för yrket etablerar sig som mäklare. Den nuvarande ordningen framstår som särskilt betänklig med tanke på den ansvarsfulla uppgift som mäklarna, enligt vad som tidigare nämnts, har gentemot de köpare och säljare som anlitar dem.

Det finns därför skäl att införa en samhällelig tillsyn över mäklarkåren i dess helhet. För denna tillsyn är det nödvändigt att mäklarna registreras hos någon myndighet. Enbart en sådan registrering är emellertid inte tillräcklig, utan vissa krav bör uppställas för rätten att bli registrerad. Dessa krav bör å andra sidan inte vara så stränga att det totala utbudet av mäklartjänster inte svarar mot behovet från konsumenter och andra eller att konkurrensen mellan mäklarna i övrigt begränsas på ett olyckligt sätt. En avvägning mellan dessa delvis motstående intressen får därför göras.

Vid sidan av det självklara kravet att mäklaren skall vara myndig och inte

Samhällets tillsyn

• Sida 10
•  Original

rop. l983/84:16 lt)

ll' vara försatt i konkurs bör ett grundläggande krav för registrering vara att räklaren har genomgått viss utbildning för sitt yrke. I enlighet med vad jag yss nämnde får utbildningskravet dock inte ställas alltför högt. Efter verläggningar med företrädare för bl.a. mäklarbranschen och konsument- erkct har jag kommit fram till att utbildningen lämpligen bör motsvara nrdringarna enligt den läroplan för kommunal vuxenutbildning av fastig- etsmäklare som fastställs av skolöverstyrelsen (f.n. omfattande 340 :ktionstimmar). Utbildning på denna nivå bedrivs redan i dag i stor utsträck- .ing av de etablerade mäklarorganisationerna.

Ett annat krav som bör uppställas är att mäklaren allmänt sett kan anses ämplig för sitt yrke. Jag avser då inte egenskaper som t.ex. fallenhet för näklarsysslan utan i stället att mäklaren är en redbar och seriös yrkesutöva- e. Det kan visserligen synas vara en besvärlig uppgift för tillsynsmyndighe- en att bedöma någons lämplighet redan i samband med en ansökan om 'egistrering. Tanken är emellertid inte att myndigheten vid registreringen kan behöva göra några mera ingående efterforskningar. Jag återkommer till letta i specialmotiveringen. Det största värdet i ett lämplighetskrav ligger i :tället i den möjlighet som myndigheten därigenom får att återkalla re- gistreringen, om en fastighetsmäklare missköter sig på sådant sätt att han kan inses olämplig att utöva detta yrke i fortsättningen. Ett återkallande av 'egistreringen får då verkan som ett slags näringsförbud på fastighets- :örmedlingsområdet.

Som kommittén har föreslagit bör vidare krävas att mäklaren är försäkrad not den skadeståndsskyldighet som kan uppkomma, om han åsidosätter sina åligganden mot köpare eller säljare vid utförandet av uppdraget. Under remissbehandlingen har visserligen från olika håll uttryckts farhågor för att försäkringsbolagen — på grund av svårigheten att beräkna risken för försäkringsfall — i praktiken inte kan eller vill tillhandahålla en sådan försäkring. Dessa farhågor kan möjligen vara berättigade om man i enlighet med kommitténs förslag avstår från alla krav på mäklarna i form av utbildning Och personlig lämplighet. Saken kommer emellertid i ett annat läge om man, som jag nyss har föreslagit, kräver att mäklarna har genomgått tillfredsställande utbildning och även i övrigt är lämpliga som fastighetsmä- klare. Med en tillsyn från samhällets sida av detta slag bör kollektivet av försäkringstagare bli så pass homogent att det inte finns något hinder för försäkringsbolagen att meddela en sådan ansvarsförsäkring som det nu är fråga om. Detta har bekräftats vid överläggningar som under lagstiftnings- ärendets beredning har hållits med företrädare för försäkringsbranschen. Av försäkringstekniska skäl krävs det dock att ett tak införs för försäkringsan- svaret. Ett lämpligt maximibelopp är enligt min mening 500 000 kr. för varje skadefall.

Ett krav som gäller f.n. för auktorisation enligt 1947 års kungörelse är viss tids erfarenhet som mäklare. Ett sådant krav kan dock uppenbarligen inte ställas upp när det gäller rätten att efter registrering få bedriva — och alltså

Samhällets tillsyn

• Sida 11
•  Original

Prop. l983/84:16 11

även påbörja — verksamhet som mäklare. Däremot skulle man i och för sig Samhällets tillsy kunna fordra att den som vill bli registrerad har viss tids erfarenhet i bran- schen. t.ex. som lärling. utan att ha varit verksam som mäklare. Ett så

begränsat krav på yrkeserfarenhet har emellertid knappast något större värde. Jag anser därför att något sådant krav inte bör ställas upp.

Ett annat krav som handelskamrarna brukar uppställa för auktorisation. även om detta krav inte uttryckligen anges i 1947 års kungörelse, är att mäklaren har en fri och obunden ställning. Det innebäri korthet att mäklaren inte genom anställningsavtal eller något annat rättsförhållande får vara knuten exempelvis till ett företag som bedriver verksamhet med förvärv eller försäljning av fastigheter eller med fastighetsbelåning. Den i praktiken mest betydelsefulla konsekvensen av detta krav är att bankanslutna fastighetsmä- klare f.n. saknar möjlighet att bli auktoriserade hos handelskamrarna.

Frågan om fastighetsmäklarnas ställning i förhållande till banker och andra kreditinstitut har vid skilda tillfällen varit föremål för bedömning av näringsfrihetsombudsmannen och bankinspektionen. En ingående redo- görelse för deras ställningstagande återfinns i kommitténs betänkande (s. 169-178). Enligt min mening bör de intressen som har förestavat det berörda självständighetskravet kunna tillgodoses genom den tillsyn som på detta sätt sker enligt konkurrens- och banklagstiftningen. Något särskilt krav på en fri och obunden ställning bör därför inte ställas upp som förutsättning för registrering och därmed rätten att bedriva verksamhet som fastighetsmäkla- re.

Sammanfattningsvis anser jag att de grundläggande anspråk som samhället bör ställa på en fastighetsmäklare är tillgodosedda om han — utöver att han är myndig och inte är försatt i konkurs — har tillfredsställande utbildning. i övrigt bedöms lämplig som mäklare samt har ansvarsförsäkring. Jag vill understryka att dessa anspråk alltså inte innebär att det skall göras någon prövning av behovet av ytterligare mäklare i branschen.

( )m de krav jag nu har förordat ställs upp för registrering, saknas det enligt min mening anledning att samtidigt behålla en författningsreglerad auktori- sation av det slag som finns f.n. Det är givetvis ingenting som hindrar att mäklarorganisationerna liksom hittills ställer upp egna krav, exempelvis på viss yrkeserfarenhet, för att en fastighetsmäklare skall få marknadsföra sig som medlem i organisationen. Ett sådant frivilligt system kan, om det utformas på ett lämpligt sätt. tvärtom vara värdefullt eftersom det bidrar till att ytterligare höja kvaliteten på mäklartjänsterna. Det finns dock inte tillräckliga skäl att reglera ett sådant system i författning.

Det återstår att ta ställning till vilken myndighet som bör ha hand om registreringen, och därmed bl.a. lämplighetskontrollen, av mäklarna. En möjlighet är att lägga denna uppgift på kommerskollegium, där ärenden om auktorisation och godkännande av revisorer f.n. handläggs. En annan utväg är att anförtro uppgiften åt länsstyrelserna, som också har erfarenhet av

• Sida 12
•  Original

. 1983/84zl6 12 len om registrering och tillståndsgivning på det näringsrättsliga områ-

vr att låta kommerskollegium ha hand om registreringen av mäklarna framför allt önskemålet om att få en så långt möjligt enhetlig lpning. särskilt när det gäller de känsliga frågor som kravet på _trnas lämplighet innebär. Förutsättningar för en enhetlig tilllämpning ggcr dock även om uppgiften läggs på länsstyrelserna, i och med att beslut kan överklagas till kammarrätterna och — under vissa förutsätt- r — i sista hand till regeringsrätten. Det innebär vidare uppenbara lar om registreringen anförtros åt myndigheter som är regionalt senterade över hela landet (jfr NU 1982/83z30 s. 22 f). Härtill kommer an vid en fördelning av arbetet mellan de olika länsstyrelserna bättre i till vara befintliga resurser. Även statsfinansiella skäl talar alltså för att :yrelserna får bli registreringsmyndighet. Jag förordar därför denna tg. : vill erinra om att länsstyrelsernas organisationsnämnd här liksom på * [områden bör kunna svara för viss samordning av rutiner, t.ex. när det - blanketter och beträffande kontakter med försäkringsbranschen.

astighetsmäklarens uppdrag

God fastighetsmäklarsed m.m.

itt förslag: Mäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med kttagande av god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare hålla [gångar som han får hand om skilda från andra tillgångar.

mmitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag med det undanta- :t mäklaren enligt kommittéförslaget också skall så långt möjligt söka dose både köparens och säljarens berättigade intressen. missinstanserna: Flera remissinstanser kritiserar kommitténs förslag om äklaren skall inta en opartisk ställning i förhållande till båda parterna. i t godtas kommittéförslaget allmänt. ilen för mitt förslag: Ett grundläggande krav på dem som är verksamma näklare är att de utför sina uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande d fastighetsmäklarsed. Ett annat viktigt krav är att de håller egna och IS tillgångar åtskilda. Dessa krav bör slås fast i den nya lagen. ra samband med kravet på god fastighetsmäklarsed har den principiella n om mäklarens roll i förhållande till både sin uppdragsgivare och :s motpart. Enligt kommittén bör mäklaren inta en alltigenom )ende och opartisk ställning gentemot båda parterna. Under remiss- tdlingen har bl.a. Sveriges advokatsamfund invänt att det beträffande era affärsmässiga övervägandena i samband med en överlåtelse bör

Fastighetsmäklarens upp- drag

• Sida 13
•  Original

Prop. 1983/84: 16 13

anses åligga mäklaren att i första hand bevaka sin uppdragsgivares intressen. Fastighetsmäkl; Enligt samfundet kan mäklaren i sådana frågor inte samtidigt tjäna två parter drag med sinsemellan motstridiga intressen.

Jag kan visserligen hålla med kommittén om att mäklaren bör tillgodose bada parternas berättigade intressen när det gäller t.ex. information om förhållanden som är av betydelse för dem. Vilka närmare skyldigheter av detta slag som mäklaren bör ha återkommer jag till i nästa avsnitt. Beträffande de rent affärsmässiga överväganden som aktualiseras mellan parterna, främst prisfrägan. anser jag emellertid att det inte är realistiskt att kräva att mäklaren är fullständigt neutral. Enligt min mening är det naturligt att mäklaren i sådana frågor har ett starkare band till den av parterna som har lämnat det ursprungliga uppdraget till honom. Med detta vill jag inte ha sagt att mäklaren skulle ha en skyldighet att ensidigt bevaka dennes intressen. Men det kan å andra sidan inte begäras att mäklaren i lika män beaktar motpartens intressen.

Jag anser därför. i motsats till kommittén, att man inte bör ställa upp en bestämmelse om att mäklaren så långt möjligt skall söka tillgodose båda parternas berättigade intressen. Frågan om mäklarens roll i förhållandet till parterna bör i stället i varje särskilt fall bedömas mot bakgrund av den allmänna bestämmelse om god fastighetsmäklarsed som jag nyss har förordat .

2.3.2. Fustighetsmäklarcns åligganden

Mitt förslag: Mäklaren skall ge köpare och säljare råd och upplys- ningar samt verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse angående fastigheten. Mäklaren skall också förvissa sig om vem som äger fastigheten och om vilka inteckningar m.m. som belastar den. Vid förmedling av fastigheter i konsumentförhållanden skall mäklaren tillhandahålla en beskrivning av fastigheten och en beräkning av köparens boendekostnader. Det skall normalt ingå i mäklarens skyldigheter att hjälpa parterna med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i stort sett med mitt förslag. Enligt kotnmittcförslaget skall mäklaren dock även vara skyldig att upplysa köparen om plan-. byggnads- och hälsovårdsbestämmelscr som kan bedömas väsentligt inskränka nyttan av fastigheten.

Remissinstanserna: Kommittét'örslagct lämnas i allmänhet utan erinran. Flera remissinstanser anser dock att undersöknings- och upplysnings— skyldigheten beträffande planbestämmelser och liknande går alltför långt.

Skälen för mitt förslag: Sedan lång tid tillbaka anses det höra till mäklarens

• Sida 14
•  Original

p. 1983/84zl6 14

idläggande skyldigheter att ge köpare och säljare råd och upplysningar t att kontrollera ägar- och inteckningsförhållandena. Mäklaren anses ligen också ha skyldighet att hjälpa köparen och säljaren med att upprätta ehandlingar, likvidavräkningar och andra handlingar som behövs för rlätelsen. Dessa åligganden hör nu regleras genom uttryckliga bestäm- ser i fastighetsmäklarlagen. Där bör även tas in en bestämmelse om att :laren vid förmedling av fastigheter till privatpersoner skall tillhandahålla ;kriftlig beskrivning över fastigheterna, något som ofta sker redan nu. ,n viktig fråga är i vilken mån mäklaren skall vara skyldig att undersöka ighetens storlek och faktiska beskaffenhet. Enligt kommittén kan det inte a att omständigheterna särskilt påkallar det komma i fråga att mäklaren i ;a hänseenden skall göra en ingående undersökning av fastigheten. nmittén anser att det skulle föra för långt, om mäklaren Skulle ha en iän plikt att ingripa på området för de skyldigheter som åvilar säljaren och varen enligt reglerna i 4 kap. jordabalken. ag delar kommitténs åsikt att mäklaren inte bör ha någon skyldighet att :a ingående undersöka om fastigheten är behäftad med faktiska fel. "emot bör det åligga honom att upplysa om sådana brister i fastigheten ] han känner till. i varje fall om dessa brister inte är uppenbara för var och ,om fastigheten visas för. Vidare bör mäklaren ha en principiell skyldighet upplysa om sådana fel i fastigheten som framgår redan vid en ytlig lersökning eller som mäklaren annars med hänsyn till omständigheterna ; ha haft anledning att misstänka, exempelvis genom tidigare försäljning .iknandc fastigheter. Mäklarens ansvar för fastighetens skick bör enligt ! mening inte sträcka sig längre. [övrigt bör köparen alltså, om fastigheten aehäftad med fel, kunna vända sig enbart mot säljaren. Mäklaren bör för aktivt verka för att denne lämnar alla uppgifter av betydelse för lömningen av fastighetens skick. Mäklaren bör givetvis också upplysa )aren om vikten av att denne själv noga undersöker fastigheten. Aäklaren bör vidare i konsumentförhållanden åläggas en lagreglerad ldighet att tillhandahålla en kalkyl över boendekostnaden. Frågan är ellertid om denna skyldighet bör, i enlighet med vad kommittén har :slagit, föreligga endast när förmedlingsobjektet är avsett som perma- itbostad eller om den. som konsumentverket har framhållit under tissbehandlingen. bör gälla även vid förmedling av fritidshus. För egen del er jag att det är angeläget att även den som förvärvar ett fritidshus erhåller boendekostnadskalkyl. Skyldigheten att upprätta en sådan kalkyl bör 'för gälla vid förmedling av alla fastigheter i konsumentförhållanden. En särskild fråga är hur pass individuellt boendekostnadskalkylen bör :)rmas. Kommitténs förslag innebär att kalkylen skall gälla de genomsnitt- [ kostnaderna enligt ett schablonmässigt beräkningssätt. Under remissbe- idlingen har från några håll framhållits att mäklaren dessutom före trlåtelsen bör tillhandahålla köparen en kalkyl som grundas på de skilda förutsättningar som gäller för denne. Sådana individuellt utfor-

Fastighetsmäklarens upp- drag

• Sida 15
•  Original

Prop. l983/84zl6 15

made kalkyler utförs redan i dag i stor utsträckning av seriösa fastig- hetsmäklare och är utan tvekan av stort värde för köparen, som i dessa fall normalt är en privatperson. Jag delar uppfattningen att mäklaren bör ha skyldighet att före överlåtelsen tillhandahålla köparen en kalkyl av detta slag. En bestämmelse av detta innehåll bör därför tas in i lagen. Enligt min mening saknas det då anledning att föreskriva att mäklaren därutöver skall vara skyldig att tillhandahålla mera allmänt utformade kalkyler. Sådana typkalkyler torde under alla omständigheter utföras av mäklarna som ett led i ansträngningarna att sälja fastigheten. Den bestämmelse om en kalkyl rörande de genomsnittliga boendekostnaderna som kommittén har föreslagit kan alltså undvaras.

Enligt kommitténs förslag skall mäklaren vidare vara skyldig att undersöka plan-. byggnads- och hälsovårdsbestämmelser och i vissa fall upplysa köparen om dessa. Meningarna bland remissinstanserna i denna fråga är delade. Mäklarorganisationerna har framhållit att en sådan kontroll i allmänhet inte utförs f.n. och att den skulle bli onödigt betungande för både mäklare och myndigheter. Andra remissinstanser har framfört liknande synpunkter.

[ linje med vad jag tidigare har förordat i fråga om faktiska fel hos fastigheten bör mäklaren inte heller när det gäller s.k. rådighetsfel. dvs. sådana som avser inskränkningar i rätten att disponera över fastigheten, ha någon skyldighet att rutinmässigt undersöka om några sådana rådighetsin- skränkningar föreligger. Den av kommittén föreslagna bestämmelsen om kontroll av planbestämmelser m.m. bör alltså inte tas in i lagen. Mäklarens verksamhet i dessa hänseenden bör i stället inriktas på att se till att säljaren lämnar alla tillgängliga upplysningar av betydelse till köparen. Självfallet bör mäklaren också upplysa köparen om sådant som han själv har fått reda på genom säljaren eller på annat sätt. Om köparen begär det, bör mäklaren ge anvisningar om vart köparen kan vända sig för att själv inhämta upplysningar om planbestämmelser och liknande.

2.4. F astighetsmäklarens skadeståndsansvar

Mitt förslag: Fastighetsmäklaren skall ersätta skada som köparen eller säljaren tillfogas genom att mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser mot dem. Om det är skäligt. kan skadeståndet dock sättas ned eller helt falla bort. Har mäklaren utgett skadestånd till köparen på grund av skada som denne har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har haft anledning att räkna med. kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från säljaren i den man också denne är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

Fastighetsmäk” deståndsansval

• Sida 16
•  Original

)rop. l983/84:l6 16

Kommitténs förslag: innehåller endast en regel om skadeståndsskyldighet "ör mäklaren vid uppsåtlig eller oaktsam försummelse.

Remissinstanserna: Kommittéförslaget lämnas i allmänhet utan en'nran. :rån en del håll förordas dock att mäklarens skadeståndsansvar begränsas till Fall där oaktsamheten är grov eller på annat sätt kvalificerad. Flera "emissinstanser framhåller vidare att säljarens ansvar för fel i fastigheten inte aör kunna övervältras på mäklaren.

Skälen för mitt förslag: En mäklare som åsidosätter sina förpliktelser vid thörande av uppdraget bör givetvis bli skadeståndsskyldig. om han har gjort detta uppsåtligen och köparen eller säljaren har tillfogats ekonomisk skada. Frågan är i vad mån ett sådant skadeståndsansvar skall kunna drabba mäklaren även när försummelsen har skett av oaktsamhet. Som nägra re- missinstanser har varit inne på skulle man kunna tänka sig att mäklaren blir ;kadeståndsskyldig endast vid fall av grov eller på annat sätt kvalificerad oaktsamhet. Enligt min mening skulle mäklarens ansvar emellertid då bli alltför begränsat. I sammanhanget bör beaktas att mäklaren, enligt vad jag :idigare har förordat. skall hålla sig med försäkring som täcker hans ;kadeståndsansvar.

En mäklare som av oaktsamhet har åsidosatt sina förpliktelser mot köparen eller säljaren och därigenom har föranlett en skada av ekonomisk natur bör alltså kunna åläggas skadeståndsskyldighet även om oaktsamheten inte är grov eller på annat sätt kvalificerad. En annan sak är att rent bagatellartade eller ursäktliga misstag från mäklarens sida ofta inte kan anses som någon oaktsamhet över huvud taget.

Även om en oaktsamhet föreligger, kan omständigheterna ibland vara "sådana att det skulle te sig oskäligt att ålägga mäklaren att ersätta hela skadan. Skadeståndet bör då kunna sättas ned eller undantagsvis helt falla bort. En bestämmelse om detta bör tas in i lagen.

Flera remissinstanser har framhållit att mäklarens skadeståndsansvar bör preskriberas efter en kortare tid än den tioårstid som gäller för fordringar i allmänhet enligt preskriptionslagen (l981:13()). Enligt min mening saknas det dock anledning att för fall av detta slag ha en annan preskriptionstid än den som gäller för andra skadeståndsfordringar. Någon särskild preskrip- tionsbestämmelse med avseende på mäklarens skadeståndsansvar bör därför inte ställas upp i fastighetsmäklarlagen .

En särskild fråga är vad som bör gälla när köparen tillfogas skada på grund av att fastigheten avviker från vad han har haft anledning att räkna med. Säljaren ansvarar då för felet enligt reglerna i 4 kap. jordabalken. i första hand genom att priset för fastigheten kan sättas ned. Samtidigt kan även rnäklaren ha ett ansvar för skadan på den grund att han i något hänseende har åsidosatt vad som ålegat honom enligt de regler som jag har förordat i föregående avsnitt. Enligt kommittén bör i ett sådant fall den inbördes fördelningen av ansvaret mellan säljaren och mäklaren göras efter skälig-

net.

Fastighetsmäklarens sku- deståndsansvar

• Sida 17
•  Original

17

Under remissbehandlingcn har från flera håll påpekats att det finns en risk f(.'r att säljarens ansvar enligt 4 kap. jordabalken urholkas, om ansvaret helt eller delvis kommer att belasta mäklarens ansvarsförsäkring. För egen del anser jag att denna kritik är befogad. Mäklaren bör visserligen även i de aktuella fallen primärt ha en skyldighet att vid försumlighet ersätta köparens skada. Det slutliga ansvaret för skadan bör dock i allmänhet falla på säljaren ensam. Om mäklaren har utgett skadestånd till köparen hör han alltså ha rätt att kräva tillbaka detta belopp från säljaren. Undantag bör dock gälla i den mån ett sådant återkrav skulle vara oskäligt, t.ex. därför att köparens skada huvudsakligen har vållats av mäklaren. En bestämmelse om den återkravs- möjlighet jag nu har förordat bör tas in i lagen.

Frågan om mäklarens och säljarens inbördes ansvar hänger ytterst samman med regleringen av säljarens ansvar enligt 4 kap. jordabalken. Denna reglering ses f.n. över av kommittén (.lu 1983ztl3) med uppdrag att utreda frågor om förbättrat konsumentskydd vid förvärv av småhus m.m. Resultatet av kommitténs överväganden kan alltså få betydelse även för den nu aktuella regressfrågan. Det innebär att den lösning av denna fråga som jag nyss har förordat kan komma att omprövas senare.

2.5. Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

2.5.1. Farmen för fastig/tetsmäklarens ersättning

Mitt förslag: Om inte annat har överenskommits. skall ersättningen till fastighetsmäklaren beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision). Provision utges endast om avtal om överlåtelsen har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren (beträffande provision vid ensamrättsuppdrag se dock avsnitt 2.5.3 ).

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: Kommittefi'irslaget har i allmänhet lämnats utan erinran. Ett par remissinstanser anser dock att provisionsersättning inte bör föreskrivas som huvudregel.

Skälen för mitt förslag: Sedan lång tid tillbaka är provisionsersättning den dominerande ersättningsformen i fastighetsmäklarbranschen. Karakte- ristiskt för denna ersättningsform är att ersättningen bestäms i förväg och vanligen motsvarar en viss procent av köpeskillingen. Mäklaren blir vid denna ersättningsform berättigad till ersättning endast om det kommer till stånd en överlåtelse mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Mäklaruppdraget har alltså i dessa fall karaktären av ett riskavtal i den meningen att mäklaren blir utan ersättning för de kostnader och det

Ersättningen för upp- draget

• Sida 18
•  Original

Prop. 1983/84: l6 18

arbete som han har lagt ned på uppdraget, om fastigheten förblir osäld eller säljs till någon som han inte själv har anvisat.

Ett alternativ till provisionsersättning är ersättning som beräknas efter det arbete och de kostnader som mäklaren har lagt ned på uppdraget. oavsett om detta har lett till någon överlåtelse eller ej. Det kan också förekomma ersättningsformer som har inslag av både provision samt ersättning för arbete och kostnader.

Enligt min mening bör en utgångspunkt vara att mäklaren och uppdrags- givaren i det enskilda fallet har frihet att välja den ersättningsform de finner lämplig. Jag anser alltså inte att det finns anledning att i lagen uttryckligen förbjuda eller påbjuda någon viss ersättningsf'orm.

Frågan är då httr ersättningen till mäklaren skall bestämmas i de fall då någon överenskommelse om ersättningsformen inte har träffats. F.n. gäller enligt fast praxis att ersättningen i sådana fall skall utges i form av provision. Kommittén har föreslagit en presumtionsrcgel som innebär att denna praxis lagfästs.

Under remissbehandlingen har systemet med provisionsersättning kritisev rats framför allt av näringsfrihetsombudsmannen (NO), som anser att lagstiftningen bör vara helt neutral i frågan om ersättningsfttu'men. NO har pekat på att provisionen utgör ersättning till mäklaren både för insatser på uppdrag som inte har lett till någon överlåtelse och för merkostnader som har uppkommit vid försäljning av mera svårsålda objekt. Den dåliga kostnads- anpassning som detta medför kan enligt NO sägas strida mot den i konkurrensrätten grundläggande principen om pris efter prestation. NO har vidare framhållit att det föreligger en prisstelhet i branschen som till stor del sammanhänger med de provisionstaxor som branschorganisationerna rekommenderar sina medlemmar att tillämpa.

Enligt min mening bör det i klarhetens intresse slås fast i lagen efter vilka grunder mäklarens ersättning skall beräknas i de fall då någon uttrycklig överenskommelse om ersättningsformen inte har träffats. Jag kan alltså inte biträda uppfattningen att lagen inte bör innehålla några anvisningar i denna fråga.

Ersättning i form av provision innebär onekligen vissa nackdelar av det slag som NO har omnämnt. Vad särskilt gäller frågan om prisstelheten i branschen vill jag dock framhålla att provisionssystemet som sådant inte behöver få en sådan konsekvens. Inget hindrar nämligen att mäklarna konkurrerar med varandra genom att tillämpa olika procentsatser vid bestämmande av provision. Priskonkurrens av detta slag förefaller ha blivit vanligare på senare tid.

Systemet med provisionsersättning har å andra sidan flera fördelar som har berörts av kommittén och som kan sammanfattas på följande sätt. Uppdragsgivaren kan vända sig till en mäklare och ge denne ett uppdrag utan att någon ersättning behöver lämnas för sådant arbete som inte leder till avsett resultat. Uppdragsgivaren har t.o.m. frihet att samtidigt vända sig till

Ersättningen för upp- draget

• Sida 19
•  Original

Prop. 1983/84: l6 19

flera mäklare. som då får konkurrera om att fullfölja tlppdraget. Vidare kan uppdragsgivaren på förhand beräkna ersättningens storlek för den händelse en överlåtelse kommer till stånd. Sannolikt förhåller det sig också så att ersättning i form av provision innebär ett starkt ekonomiskt tryck på mäklaren att så snabbt som möjligt slutföra uppdraget genom att ordna en överlåtelse som tillfredsställer uppdragsgivaren.

Ersättning i form av provision har gammal hävd i ft'istighetsmäklarbran- schen såväl i vårt land som i andra länder. Enligt min mening överväger systemets fördelar allmänt sett dess nackdelar. Jag förordar därför att man nu lagfäster den praxis som redan räder. Detta innebär att det i lagen bör slås fast att ersättningen. om inte annat har överenskommits. skall beräknas efter viss procent på köpeskillingen och betalas endast i de fall då en överlåtelse har kommit till stånd. Som förutsättning för ersättning bör dessutom. i enlighet med nuvarande praxis, gälla att medkontrahenten skall ha anvisats av mäklaren och att det finns ett orsakssamband mellan anvisningen och överlåtelsen. Den närmare innebörden av dessa krav återkommer jag till i specialmotiveringen.

2.5.2. Ersättning för kostnader m.m.

Mitt förslag: Om fastighetsmäklarens uppdrag skall ersättas med provision. är fastighetsmäklaren berättigad till ersättning för kostna- der bara om detta särskilt har överenskommits.

Kommitténs förslag: Fastighetsmäklaren får vid provisionsuppdrag avtala om ersättning för kostnader endast om särskilda omständigheter föranleder det. I konsumentförhållanden skall överenskommelsen vara skriftlig.

Remissinstanserna: Kommittéförslaget har kommenterats av endast ett fåtal remissinstanser. Ett par av dessa har uttryckt uppfattningen att mäklaren alltid bör ha rätt att avtala om särskild ersättning för kostna- der.

Skälen för mitt förslag: Det sedvanliga provisionsuppdraget innebär f.n. att mäklaren blir utan ersättning för arbete och kostnader. om uppdraget inte leder till någon överlåtelse, och att provisionen för de lyckade uppdragen får täcka både förmedlingsarbetet och kostnaderna för annonser, taxeringsbe- vis. gravatit'msbevis o.d. avseende mäklarens samtliga uppdrag.

Enligt kommittén bör provisionsuppdragens karaktär av riskavtal inte få tunnas ut genom att mäklaren också betingar sig arbets- eller kostnadser- sättning för det fall att uppdraget misslyckas. Kommittén anser vidare att provisionsersättningen för genomft'irda uppdrag normalt inte bör få utökas med särskild arbets- eller kostnadsersättning.

Av den regel om prtwisionsersättning som jag har förordat i avsnitt 2.5.1

Ersättningen för uppdraget

• Sida 20
•  Original

Prop. [%$/84:16 20

följer att provisionen innefattar ersättning för både arbete och kostnader. om mäklaren och uppdragsgivaren inte har kommit överens om något annat. Som jag utvecklade där bör det i princip råda avtalsfrihet så att mäklaren och uppdragsgivaren i det enskilda fallet kan avtala om den ersättningsform de finner lämplig. Den regel som kommitten har föreslagit om att parterna vid provisionsuppdrag får avtala om ersättning för kostnader och arbete endast om särskilda omständigheter föranleder det kan sägas innebära en inskränk- ning i denna avtalsfrihet. Frågan är då i vad män en sådan inskränkning är motiverad.

Ersättning för tillägg som mäklaren har haft katt avse värderingsintyg. gravationsbevis. taxeringsbevis, resekostnader och annonsering. Det är enligt min mening inte orimligt att mäklaren och uppdragsgivaren kan avtala ()m att sådana kostnader skall ersättas särskilt. oavsett om uppdraget leder till försäljning eller ej. Ersättningen avser f.ö. ofta sådant sotn uppdragsgi- varen i alla händelser kan ha nytta av. Jag anser alltså att det inte finns någon anledning att begränsa mäklarens möjligheter att avtala om särskild ersättning för utlägg. Det kan däremot ha ett värde att klargöra att mäklaren vid provisionsuppdrag inte har rätt till ersättning för kostnader om detta inte särskilt har avtalats. En regel av denna innebörd bör tas in i lagen.

När det gäller särskild ersättning för nedlagt arbete kan man tänka sig olika situationer. Ett fall är att mäklaren och uppdragsgivaren kotmncr överens om att sådan ersättning skall utges endast under förutsättning att en över- låtelse kommer till stånd, alltså som ett komplement till provisionen. En sådan överensk0mmelse har i stort sett samma innebörd som ett avtal om att en högre procentsats än den vanliga skall tillämpas vid beräkningen av provi- sionen. Det finns enligt min mening ingen anledning att begränsa möjlighe- terna att träffa sådana överenskommelser.

Saken ställer sig delvis annorlunda. om överenskommelsen innebär att mäklaren skall få ersättning för nedlagt arbete även för det fall att uppdraget inte leder till aVsctt resultat och någon provision alltså inte kommer i fråga. Sådana överenskommelser lär i praktiken förekomma i den formen att mäklaren betingar sig en viss avgift för att över huvud taget ta på sig uppdraget. Kommittén har ansett det inte vara förenligt med god mäklarsed att vid ett provisionsuppdrag generellt betinga sig en sådan avgift. Jag kan för egen del instämma i denna uppfattning. i varje fall om överenskommelsen innebär att den provision som mäklaren skall erhålla för den händelse uppdraget leder till avsett resultat uppgår till ett normalt belopp. Man kan emellertid också tänka sig fall där en viss ersättning för arbete skall kombineras med ett lågt provisionsbelopp för det fall att uppdraget leder till en överlåtelse. En sådan överenskommelse behöver inte strida mot vad som kan anses vara god mäklarsed. Med detta vill jag ha sagt att inte alla överenskommelser med den angivna principiella uppbyggnaden kan beteck- nas som oskäliga. Det är knappast möjligt att i en enkel formel fånga in de fall som inte bör godtas. Man får i stället bedöma saken från fall till fall och då se

Ersättningen för uppdraget

• Sida 21
•  Original

Prop. [%$/84:16 21

till överenskommelsen som helhet.

Med hänsyn till det anförda anser jag att lagen inte bör innehålla någon regel som generellt begränsar möjligheterna för mäklaren att avtala om ersättning för arbete för det fall att uppdraget inte leder till någon över- låtelse. Om ett sådant avtalsvillkor i det enskilda fallet skulle vara oskäligt med hänsyn bl.a. till avtalets innehåll i övrigt. får det i stället angripas med tillämpning av lagen (l971:ll'2) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor eller 365 avtalslagen . En mäklare som mera systematiskt ställer upp sådana oskäliga villkor får vidare anses handla i strid mot god sed i fastighetsmäk- larbranschen. Han riskerar då att få sin registrering hos länsstyrelsen återkallad.

2.5.3. Ersättning vid ensamrättyuppa'rag

Mitt förslag: Om mäklaren har erhållit ett provisionsuppdrag med ensamrätt. har han rätt till provision för överlåtelser som sker inom den tid som har avtalats för ensamrätten även om överlåtelsen inte har skett genom hans förmedling. l konsumentförhällanden får denna tid bestämmas till högst tre månader åt gången.

Kommitténs förslag: Om uppdragsgivaren utan giltig anledning bryter ett avtal om ensamrätt är mäklaren berättigad till skadestånd. ] konsument- förhällanden skall ett sådant avtal ingås skriftligen och gälla för högst två månader åt gången.

Remissinstanserna: Flera remissinstanser anser att mäklaren skall ha rätt till avtalad provision. om uppdragsgivaren bryter mot en överenskommelse om ensamrätt. Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt att en tidsbegränsad ensamrätt skall få före komma även i konsumentförhållanden. Flera remissinstanser anser att den av kommittén föreslagna tidsbegräns- ningen är alltför snäv.

Skälen för mitt förslag: Till ett mäklaruppdrag kan knytas cn ensamrätts- klausul. Vanligen anges då ensamrätten gälla under viss tid. Klausuler av detta slag innebär som regel att uppdragsgivaren förbinder sig att under tiden för ensamrätten sälja fastigheten endast genom förmedling av mäklaren. Uppdragsgivaren blir då skyldig att betala provision till mäklaren även om fastigheten försäljs till någon som har anvisats av en annan mäklare. Samma sak anses i allmänhet gälla om uppdragsgivaren säljer fastigheten till någon som han själv har fått kontakt med. Det står dock givetvis mäklaren och uppdragsgivaren fritt att avtala om en ensamrätt med mindre långtgående innebörd. exempelvis så att uppdragsgivaren förbehålls rätten att sälja fastig- heten till någon som han själv har fått kontakt med.

En ensamrättsklausul kan innebära fördelar för såväl uppdragsgivaren

Ersättningen för uppdraget

• Sida 22
•  Original

Prop. 1983/84: 16 22

som mäklaren. Mäklaren kan göra en större arbetsinsats än annars i medvetande om att han inte har konkurrens av någon annan mäklare. I motsats till vad som gäller vid normala mäklaruppdrag innebär ett ensamrättsuppdrag också normalt att mäklaren tar på sig att prestera ett visst arbete. Detta kan vara av särskild betydelse exempelvis när fastigheten är svårsåld eller belägen på ett sådant avstånd att kostnaderna för resor m.m. blir högre än normalt.

Samtidigt står det klart att ensamrätten för uppdragsgivaren innebär en stark bundenhet. i synnerhet när ensamrätten avser en längre tid. Jag anser därför att det är befogat att i detta hänseende införa en särskild reglering till skydd för de uppdragsgivare som är konsumenter. dvs. i detta sammanhang de som säljer fastigheter som de har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.

Under remissbehandlingen har från något håll fratnhållits att mäklarens möjlighet att förbehålla sig ensamrätt bör begränsas till fall där det finns särskilda skäl, exempelvis då den aktuella fastigheten kan bedömas vara svårsåld. En sådan reglering bör emellertid enligt min mening inte komma i fråga redan av det skälet att den skulle bli alltför oklar. Principen bör alltså även i konsumentförhållanden vara att det alltid är möjligt att avtala om ensamrätt.

Kommittén har föreslagit att ensamrättsuppdragen i konsumentförhållan- den skall ingås skriftligen. Så torde emellertid i de flesta fall ske redan i dag. Ett skäl till det är att mäklaren har bevisbördan för att det föreligger ensamrätt. Enligt kommittén skulle ett skriftlighetskrav kunna förhindra att konsumenten alltför lättvindigt blir bunden av en klausul med så pass ingående rättsverkningar. Jag kan dock för min del inte finna att detta utgör ett tillräckligt skäl för att just i detta avseende uppställa ett sådant formkrav.

Däremot anser jag i likhet med kommittén att tiden för ensamrätten bör begränsas i konsumentförhållanden. Denna tidsbegränsning bör avvägas så att rättsverkningarna för uppdragsgivaren lindras. samtidigt som mäklaren ges rimliga möjligheter att åstadkomma en överlåtelse inom den utsatta tiden. Enligt flera remissinstanser är den av kommittén föreslagna tiden av högst två månader för kort. Jag anser för min del att tiden bör kunna bestämmas till högst tre månader åt gången, med möjlighet för parterna att varje gång förlänga överenskommelsens giltighet. Det bör alltså inte vara tillräckligt att den ursprungliga överenskommelsen förses med en klausul om att ensamrätten automatiskt förlängs för det fall att uppdragsgivaren inte vidtar någon åtgärd för att undvika detta.

Av särskild betydelse är vad som skall gälla i fall då avtal om överlåtelse av fastigheten kommer till stånd utan mäklarens förmedling. Som jag berört i det föregående har mäklaren f.n. även i dessa fall normalt rätt till ersättning under förutsättning att fastigheten överlåts under ensamrättens giltighetstid. Kommittén har föreslagit att mäklaren i stället skall bli berättigad till

Ersättningen för uppdraget

• Sida 23
•  Original

Prop. 1983/84: 16 23

skadestånd, om uppdragsgivaren utan giltigt skäl bryter avtalet om ensamrätt. och att det i princip skall åligga mäklaren att visa storleken av den skada som har tillfogats honom. Som framhållits av flera remissinstanser — bl.a. Svea hovrätt, juridiska fakulteten vid Uppsala universitet och Sveriges advokatsamfund — skulle. emellertid en sådan regel ofta kunna ge upphov till tvister mellan mäklare och uppdragsgivare. Enligt min mening skulle också ensamrättens värde för mäklaren urholkas i alltför hög grad. Den tidsbe- gränsning som jag nyss har förordat får anses utgöra ett tillräckligt skydd för konsumenten. Denne kan ju invänta att tiden för ensamrätten går ut. om han själv vill sälja fastigheten.

Jag förordar av dessa skäl att mäklaren även i fortsättningen som regel skall ha rätt till full ersättning i de berörda fallen. En sådan regel kan dock inte vara undantagslös. Det måste i vissa situationer finnas möjlighet att sätta ned ersättningen. Detta gäller framför allt i de fall där mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter enligt uppdragsavtalet. exempelvis genom att han inte under rimlig tid har vidtagit några förmedlingsåtgärder. Jag återkommer till detta i avsnitt 2.5.6 .

2.5.4. Beta/ningsansvurc! för provision

Mitt förslag: Betalningsansvaret för provision som mäklaren är berättigad till åvilar den som säljer fastigheten, om annat inte har överenskommits.

Kommitténs förslag: Saknar motsvarighet till mitt förslag. Remissinstanserna: lngen remissinstans har yttrat sig i frågan.

Skälen för mitt förslag: Av allmänna regler om sysslornannaskap följer att detär uppdragsgivaren som är skyldig att betala ersättning till sysslomannen för dennes uppdrag. Detta gäller även beträffande fastighetsmäklare i fall där uppdragsavtalct innebär att ersättningen skall bestämmas efter det arbete som mäklaren har lagt ned. Någon bestämmelse som tar sikte på den situationen behöver inte tas in i lagen.

Saken ställer sig enligt min mening annorlunda när mäklaruppdraget skall ersättas med provision. I sådana fall gäller f.n. enligt fast praxis att det. när annat inte har överenskommits. alltid är säljaren som gentemot mäklaren har ansvaret för betalningen av provisionen. Säljaren får med andra ord då betala provisionen även när det är köparen som ursprungligen har kontaktat mäklaren.

Lagen bör innehålla en regel som klargör vad som skall gälla i den situation som jag nu har angett. Övervägande skäl talar för att en sådan regel bör ansluta till vad som gäller f.n. . alltså att det är den av avtalsparterna till vilken köpeskillingen erläggs som i förhållande till mäklaren har att betala

Ersättningen för uppdraget

• Sida 24
•  Original

Prop. 1983/84: 16 24

provisionen. Regeln bör dock ge möjlighet till överenskommelse om att Ersättningen för provisionen i stället skall utges av den som erlägger köpeskillingen. lin sådan uppdrag" överenskommelse bör kunna träffas antingen i samband med eller efter överlåtelsen.

2.5.5. Ersättning vid s.k. själ!-inträde

Mitt förslag: Fastighetsmäklaren har inte rätt till ersättning för sitt förmedlingsarbete. om han själv eller någon fysisk eller juridisk person som är närstående till honom inträder som köpare eller sälja- re.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag med det undanta- get att kommittéförslaget bara avser fall då mäklaren själv träder in som motpart till uppdragsgivaren.

Remissinstanserna: Kommittéförslaget lämnas i allmänhet utan erinran. En remissinstans anser dock att bestämmelsen skall ta sikte även på fall där någon fysisk eller juridisk person som är närstående till mäklaren träder in som uppdragsgivarens motpart.

Skälen för mitt förslag: lbland kan det förekomma att mäklaren själv träder in som uppdragsgivarens motpart. Det kan ifrågasättas om inte mäklaruppdraget då måste anses ha förfallit. [ varje fall står det enligt min mening klart att mäklaren inte bör vara berättigad till någon ersättning för det arbete han har utfört i ett sådant fall. En uttrycklig regel av detta innehåll bör tas in i lagen.

Enligt kommittén är det inte motiverat eller ens möjligt att föreslå generella regler för fall då mäklaren inte själv träder in som motpart men ändå kan ha ett större eller mindre egenintresse isaken. En remissinstans har mot detta invänt att rätten till ersättning bör falla bort även när någon fysisk eller juridisk person som är närstående till mäklaren träder in som motpart till uppdragsgivaren. Jag delar denna uppfattning. Den regel som jag nyss förordade bör alltså kompletteras med en föreskrift av detta slag. Med uttrycket "närstående" bör avses sådana fysiska eller juridiska personer som vid tillämpning av konkurslagen (19211225) skall anses som närstående till konkursgäldcnären (se 29 aå konkurslagen ).

Det kan tilläggas att om en mäklare mer än vid enstaka tillfällen själv eller genom närstående inträder som köpare eller säljare, länsstyrelsen kan ha anledning att pröva om mäklaren därigenom får anses ha åsidosatt god

fastighetsmäklarsed.

• Sida 25
•  Original

l'rop. NkB/84:16 "25

2.5.0. Nedsättning av ersättningen Ersättningen för uppdraget

Mitt förslag: Mäklarens ersättning kan sättas ned. om han vid uppdragets utförande har åsidosatt sina åligganden mot köparen eller säljaren. Ersättningen skall dock inte sättas ned. om försummelsen är av ringa betydelse.

Kommitténs förslag: Mäklarens ersättning kan sättas ned. om den med hänsyn till avtalad ersättningsform eller övriga omständigheter är oskälig. Remissinstanserna: Enligt flera remissinstanser bör jämkning av ersätt- ningen kunna göras endast när mäklaren har åsidosatt sina åligganden mot köparen eller säljaren.

Skälen för mitt förslag: [ avsnitt 2.4 har jag förordat att mäklaren skall vara skyldig att utge skadestånd. om han åsidosätter sina åligganden mot köparen eller säljaren och därigenom tillfogar någon av dem ekonomisk skada. Om skadan drabbar den av parterna i överlåtelsen som har betalningsansvaret för ersättningen. kommer skadeståndet i första hand att avräknas mot mäklarens fordran på ersättning för sitt uppdrag. [ dessa fall innebär alltså skadestånds- regeln i praktiken att mäklarens rätt till ersättning helt eller delvis bortfaller.

Möjligheterna att sätta ned ersättningen bör dock enligt min mening inte vara begränsade till sådana situationer där mäklarens försummelse har föranlett en skada för köparen eller säljaren. Skadeståndsregeln bör kompletteras med en allmän bestämmelse om prisavdrag oavsett om köparen eller säljaren har tillfogats någon skada. Som exempel på en situation då bestämmelsen kan bli tillämplig kan nämnas det fallet att mäklaren efter att ha sammanfört parterna hclt underlåter att hjälpa dem med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Om parterna själva klarar av att göra detta. har det inte uppkommit någon ekonomisk skada till följd av mäklarens försummelse. Trots detta kan det vara rimligt att ersättningen sätts ned i denna situation.

Jag kan instämma i vad flera remissinstanser har anfört om att nedsättning av ersättningen bör komma i fråga endast i fall då mäklaren på något sätt har åsidosatt sina åligganden mot köparen eller säljaren. Den förordade nedsättningsregeln bör därför ges en sådan innebörd". Detta utesluter inte att ersättningen i särskilda fall kan jämkas även när dim, som kommittén har uttryckt saken. med hänsyn till avtalad ersättningsform eller övriga omständigheter är oskälig. Jämkning kan i sådana fall göras med stöd av 36 ;" avtalslagen .

Möjligheten att jämka ersättningen när mäklaren har varit försumlig innebär en press på mäklaren att iaktta sina skyldigheter mot köpare och säljare vid utförande av uppdraget. Emellertid bör ersättningen inte kunna sättas ned på grund av varje försummelse av mäklaren. Det skulle inte vara

• Sida 26
•  Original

Prop. 1983/84: K) 26

förenligt med det praktiska livets krav att nedsättning aktualiseras även vid en försummelse av bagatellartat slag. Kommittén har av detta skäl ansett att nedsättningsregeln bör kunna tillämpas endast när mäklaren väsentligt har försummat sina skyldigheter. Enligt min mening skulle möjligheterna till prisavdrag emellertid då bli alltför begränsade. Jag anser att nedsättning bör vara utesluten endast när försummelsen är av ringa betydelse.

2.6 Ikraftträdande m.m.

Det är önskvärt att lagen om fastighetsmäklare träder i kraft så snart som möjligt. Före ikraftträdandet mäste emellertid en del förberedelsearbete vidtas. Länsstyrelserna kan behöva viss tid för att lösa organisatoriska frågor med anledning av de nya arbetsuppgifter som lagen för med sig. Den läroplan som skolövcrstyrelsen har fastställt för utbildning av fastighetsmäklare måste vidare anpassas till innehållet i lagen. Dessutom behöver fastighetsmäklarna och deras organisationer ett visst rådrum för utbildning och information om de nyheter som lagen innebär. Med hänsyn till dessa förhållanden bör lagen träda i kraft först den 1 juli 1984.

Särskilda övergångsbestämmelser är nödvändiga beträffande de fastig- hetsmäklare som är verksamma i dag. Det kommer ofrånkomligen att ta en viss tid innan länsstyrelserna har behandlat alla ansökningar om registrering. Fastighetsmäklarna måste ha möjlighet att bedriva sin verksamhet under denna tid. Vidare bör mäklarna ha en kortare tid på sig att göra ansökan om registrering sedan lagen har trätt i kraft. Enligt min mening bör det vara till- räckligt att ansökan om registrering görs inom tre månader efter lagens ikraftträdande. Och har ansökan gjorts inom denna tid. bör mäklaren ha rätt att bedriva sin verksamhet i avvaktan på länsstyrelsens beslut.

En övergångsbestämmclse behövs också beträffande de fastighetsmäklare som vid lagens ikraftträdande inte har genomgått den föreskrivna utbild- ningen. Dessa mäklare bör ges en viss tid att skaffa sig denna utbildning. Denna tid kan lämpligen bestämmas till högst två år från lagens ikraftträ- dande.

Enligt allmänna grundsatser tillämpas inte nya civilrättsliga bestämmelser i fråga om rättsförhållanden som har uppkommit före bestämmelsernas ikraftträdande. om inte annat särskilt föreskrivs. Enligt min mening bör lagens bestämmelser av civilrättslig natur tillämpas endast i sådana fall där ett uppdrag har lämnats till mäklaren efter ikraftträdandet.

2.7. Resursfrågor

Uppgiften att registrera samtliga fastighetsmäklare innebär ett visst merarbete för länsstyrelserna i förhållande till vad som gäller i dag. Under en övergångsperiod efter lagens ikraftträdande kommer denna uppgift att fordra vissa extra arbetsinsatser. De övergångsbestämmelser som jag har

Ikraftträdande

• Sida 27
•  Original

Prop. I983/84:I6 27

förordat i avsnitt 2.6 innebär emellertid att detta arbete kan fördelas över en viss tid. Merarbetet för länsstyrelserna när detta inledande registreringsar- bete har utförts torde inte bli omfattande. Enligt min mening kan arbetsinsatserna med anledning av reformen rymmas inom ramen för länsstyrelsernas nuvarande resurser. Några nya tjänster kommer därför inte att behöva inrättas med anledning av den nya lagen. I denna fråga har jag samrått med chefen för civildepartementet.

I likhet med vad som gäller vid registrering och tillståndsgivning i övrigt på det näringsrättsliga området bör en viss avgift kunna tas ut av mäklaren dels i samband med registreringen. dels därefter varje år. Förutom att statsfinan- siella skäl talar för en sådan avgift kan framhållas att en löpande avgift av detta slag bidrar till att länsstyrelsernas register hålls aktuella och alltså upptar endast sådana mäklare som verkligen är verksamma i branschen. Avgiftens storlek bör bestämmas av regeringen.

3. Upprättat lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartcmentet upprättats ett förslag till lag om fastighetsmäklare. Förslaget bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 4.

4. Specialmotivering

Inledande bestämmelser [ 5'

Med fastighetsmäklare avses i denna lag den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter. tomträtter eller bostadsrätter.

(Jfr 1 kap. 1 och 2 55 i kommittéförslaget)

Paragrafen innehåller en definition av vem som i lagens mening är fastighetsmäklare. Den bestämmer därmed också lagens tillämpningsområ- de. Såväl de näringsrättsliga bestämmelserna i 4—8 åå om registrering av mäklare som de civilrättsliga reglerna i 9—18 5.5 Om rrtäklarens uppdrag är nämligen tillämpliga endast på den som enligt denna paragraf är att anse som fastighetsmäklare. Vilka rättsregler som gäller beträffande den som förmed- lar en fastighet utan att vara en sådan fastighetsmäklare som omfattas av lagen får liksom hittills avgöras i rättstillämpningen.

Uttrycket förmedla fastigheter etc. tar sikte på en sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse av fastigheten. I praktiken lämnar mäklare även annat bistånd som är av betydelse för tillkomsten av avtalet. Som

* Paragrafen har ändrats i propositionsförslaget.

Specialmotivering [ 5

• Sida 28
•  Original

'rop. 1983/84: 16 28

xempel på detta kan nämnas rådgivning av juridisk och ekonomisk natur »ch upprättande av köpehandlingar. Sådan verksamhet är inte i sig att anse om förmedlingi lagens mening. Den som yrkesmässigt ägnar sig enbart åt ådan verksamhet. exempelvis inom ramen för en allmän juridisk konsulta- ionsverksamhet. omfattas alltså inte av lagens bestämmelser.

För att lagen skall bli tillämplig krävs att förmedlingen sker yrkesmässigt. låt är givetvis fallet beträffande de mäklare som bedriver en affärsmässigt .rganiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbransehcn. Även näringsid- are som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan mellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för »edömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande öreteelse. Om exempelvis en advokat eller annan som bedriver verksamhet ned juridisk eller ekonomisk rådgivning förmedlar en fastighet vid något -nstaka tillfälle. kan lagen inte anses tillämplig. För bedömningen har det :mellertid också betydelse hur näringsidkaren marknadsför sin verksamhet. )m en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsför- nedlare. bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger um endast vid något enstaka tillfälle.

I begreppet yrkesmässigt ligger att förmedlingen skall bedrivas som ett led näringsverksamhet. Anvisning av spekulanter som äger rum som ett led i nyndighetsutövning omfattas följaktligen inte av lagen. Det räknas sålunda nte som yrkesmässig förmedling att en kommun anvisar exploatören av ett tytt bostadsområde spekulanter som har stått i den kommunala tomtkön.

Lagen tillämpas på fastighetsmäklare som förmedlar fastigheter, tomträtrer 'ller bostadsrätter. Om en sådan mäklare dessutom förmedlar delar av astigheter. byggnader på annans mark. arrenderätter eller hyresrätter. gäller lagens bestämmelser — med vissa undantag — även vid denna 'örmedling ("se ?. få).

få"

Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall tillämpas också på delar lv fastigheter. byggnader på annans mark. tomträtter, bostadsrätter. irrenderätter och hyresrätter. Vid förmedling av arrende eller hyra tillämpas lock ej 12. 15 eller 16 &. Vid sådan förmedling skall vad som sägs om säljare tvse den som överlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om ;öpare avse motparten i avtalet.

Jfr ] kap. 1 och 3 sist i kommittéförslaget)

I de följande paragraferna behandlas uttryckligen endast förmedling av 'astighetcr. dvs. registerfastigheter. Enligt förevarande paragraf gäller dessa »estämmelser dock även förmedling av delar av fastigheter, byggnader på

Paragrafen har ändrats i propositionsförslaget.

Specialmotivering 2 5

• Sida 29
•  Original

Prop. l983/84: 16 lt)

annans mark. tomträtter, bostadsrätter. arrenderätter och hyresrätter. Där lagen talar om fastigheter får detta ord alltså i förekommande fall bytas ut mot något av de andra förmedlingsobjekt som det är fråga om.

Beträffande förmedling av arrende och hyra gäller dock enligt andra meningen vissa undantag. Dessa innebär i praktiken bl.a. att lagens regler om provisionsersättning inte skall tillämpas vid sadan förmedling.

39”

Om inte annat anges i det följande. är ett avtalsvillkor ogiltigt i den mån det innebär att bestämmelserna i denna lag frångäs till nackdel för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.

(Jfr ] kap. 4 s, 3 kap. 75 och 4 kap. 6.6 i kommittefi'irslaget)

Paragrafen innebär att lagens bestämmelser som regel är tvingande på det sättet att de inte i förväg kan avtalas bort till nackdel för den som är konsument. Däremot finns det givetvis inget som hindrar att parterna träffar avtal om villkor som är förmånligare för konsumenten än lagens bestämmel- ser.

Begreppet konsument har här samma innebörd som i annan konsument- rättslig lagstiftning. Det syftar alltså på en enskild medborgare i egenskap av privatperson. ] förhållande till mäklaren kan saväl köparen som säljaren vara konsument. Konsumentbegreppet har dock preciserats på så sätt att förmedlingsobjektet skall ha innehafts eller vara avsett att innehas huvud- sakligen för enskilt bruk.

Kravet att förmedlingsobjektet skall ha innehafts eller vara avsett att innehas huvudsakligen för enskilt bruk tar sikte främst på sådana situationer där fastigheten har använts eller skall användas för bostadsändamål av konsumenten eller någon som är närstående till honom. I de flesta fall torde det inte möta nägra svårigheter att avgöra om så är fallet. Sålunda torde t.ex. en- och tväfamiljsfastigheter i allmänhet vara avsedda för enskilt bruk. Gränsdragningen kan bli besvärlig främst i situationer då fastigheten tjänar dubbla funktioner. Som exempel kan tas det inte opraktiska fallet att en villa skall användas delvis som bostad och delvis som kontor, verkstad eller affär. Avgörande blir då vilken funktion som i det enskilda fallet ter sig som den huvudsakliga. (')m endast en mindre del av villan skall användas för för—

värvsvctksamhet. torde boendet i allmänhet fä ses som det primära.

' Lagtestcn har järnkats något i propositionsltn'slagct.

Specialmotivering 3 €

• Sida 30
•  Original

Prop. l983/84:l6 30

Registrering av fastighetsmäklare 1 .6 '

Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam. Detta gäller dock inte i fråga om advokater.

(Jfr 5 kap. 2.5 i kommittéförslaget)

l paragrafen fastslås registreringsskyldigheten för fastighetsmäklare. dvs. varje fysisk person som yrkesmässigt förmedlar fastigheter etc. (se 1 ä). Det saknar betydelse om vederbörande gör det i eget nanm eller som anställd. För de mäklarföretag som verkar i branschen betyder detta att varje anställd som självständigt förmedlar fastigheter måste registreras. Den som i egenskap av lärling e.d. endast biträder en fastighetsmäklare utan att själv utföra någon uppgift på eget ansvar behöver däremot inte vara registrerad. Kravet på registrering gäller givetvis inte heller anställda som utför kontorsgöromäl och liknande arbetsuppgifter.

Ansökan om registrering görs hos länsstyrelsen i det län där fastighetsmä- klarens verksamhet huvudsakligen utövas. Om verksamheten utövas i flera län, bör registreringen som regel ske hos länsstyrelsen i det län där mäklarens kontor är beläget.

Ett undantag från registreringsplikten gäller för advokater. Med den bestämning av begreppet fastighetsmäklare som har gjorts i l & omfattar lagen även advokater som mer än någon enstaka gång förmedlar fastigheter inom ramen för sin övriga verksamhet. Med tanke på den samhälleliga tillsyn som gäller för advokater har det inte ansetts nödvändigt eller lämpligt att låta de näringsrättsliga bestämmelserna i 4—8 5.5 bli tillämpliga på dem.

552

För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han

1. är myndig och ej försatt i konkurs.

2. har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet intill 500 000 kronor för varje skadefall som kan drabba honom om han åsidosätter sina åligganden enligt 9—13 55.

3. har tillfredsställande utbildning. samt

4. i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registrerings- förfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Registreringsavgift bestäms av regeringen.

(Jfr 5 kap. l—Z åå i kt.)mmitteförslagct)

1 Paragrafen har ändrats i propositionsförslagct. 3 Paragrafcns andra stycke har jämkats något i proposlttonslörslaget.

Specialmotivering 4 och 555

• Sida 31
•  Original

Prop. WS$/84:16 31

l paragrafen anges förutsättningartm för att en mäklare skall kunna

registreras. Första stycket

Att mäklaren har föm'äkring för den skadeständsskyldighet som kan drabba honom innebär att försäkringen mäste vara utformad sä att den skadelidande kan få ut hela ersättningen av fi.”)rsäkringsbolaget utan avdrag för självrisk e.d.

Av försäkringstekniska skäl har försäkringsskyldigheten begränsats till att gälla högst 500 ()()0 kr. per skadefall. Med skadefall avses här sådana skador som på grund av en och samma försumlighet av mäklaren drabbar en viss köpare eller säljare.

De närmare kraven på mäklarnas utbildning avses bli angivna i de föreskrifter som regeringen kan meddela enligt andra stycket. Som har angetts i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.2 ) är avsikten att utbildningen skall motsvara fordringarna enligt den läroplan för kommunal vuxenutbild- ning av fastighetsmäklare som fastställs av skolöverstyrelsen. lcnlighet med vad som har uttalats i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.6 ) måste den läroplan som gäller f.n. anpassas till de nya krav som lagen ställer på mäklarna.

Kravet att mäklaren skall ha tillfredsställande utbildning är givetvis inte uppfyllt redan genom att mäklaren har genomgått en viss undervisning. Det mäste ocksä visas att mäklaren verkligen har tillgodogjort sig de kunskaper som meddelats. Detta förutsätter att nägon form av examination tillskapas. Även den frägan fär regleras i de nyss nämnda föreskrifterna.

De krav i fråga om utbildning som nu har angetts motsvarar dem som gäller f.n. enligt 1947 ärs auktorisationskungörelse. Det innebär att de mäklare som i dag är auktoriserade får anses utan vidare uppfylla utbildningskraven.

Kravet pä allmän lämplighet innebär. som angetts i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.2 ), att mäklaren skall vara en redbar och seriös yrkesutövare. Avsikten är inte att länsstyrelsen i samband med en ansökan om registrering skall behöva göra nägra mera ingående efterforskningar för att utröna om sökanden kan anses uppfylla detta krav. En mäklare som vid lagens ikraftträdande är auktoriserad av handelskammaren får anses utan vidare uppfylla kravet. I andra fall bör det normalt anses tillräckligt att länsstyrelsen riktar en förfrågan om sökanden till mäklarorganisationerna och till de referenser som sökanden har uppgett. Även hyresgäst- och fastighetsägareorganisationer kan tillfrågas om så bedöms lämpligt.

Om det vid en sådan kontroll inte framkommer nägot anmärkningsvärt om sökanden. fär lämplighetskravet anses uppfyllt. Ger utredningen däremot vid handen att den sökande tidigare i betydande utsträckning eller på ett allvarligt sätt har misskött uppdrag som fastighetsmäklare. bör länsstyrelsen vägra registrering. Detsamma bör gälla om utredningen ger belägg för att sökanden har ägnat sig ät mindre seriös affärsverksamhet. (_)mständigheter

Specialmotivering 5 &

• Sida 32
•  Original

Prop. 1983/84: N)

32 som kan bli av betydelse för bedömningen är exempelvis om mäklaren själv eller olika företag som har drivits av honom upprepade gånger har försatts i konkurs eller har stora skatteskulder. Och den som är ålagd näringsförbud enligt I99 bä konkurslagen (1921225) kan givetvis inte vinna registrering som mäklare.

Det ligger i sakens natur att en ansökan om registrering bör avsläs endast i mera flagranta fall. Lämplighetsbedömningen kommer i ett annat läge när den aktualiseras i samband med att någon har gjort en anmälan till länsstyrelsen mot en registrerad fastighetsmäklare (se specialmotiveringen till (» 5).

Andra stycket

De närmare föreskrifterna om villkoren för registrering och om registre- ringsförfz'irandet torde främst komma att gälla utbildningskravet. liksom examinationsförfarandet.

När det gäller registreringsavgiften bör påpekas att den. som nämnts i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.7 ), är avsedd att bestå dels av en engångsavgift som betalas vid själva registreringen. dels av en årlig avgift som utgör ett slags registerhållningsavgift.

65

Finner länsstyrelsen att en fastighetsmäklare inte längre uppfyller kraven enligt 5 5 eller betalar mäklaren inte föreskriven registreringsavgift, skall länsstyrelsen återkalla registreringen. Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.

Om det är tillräckligt. kan länsstyrelsen i stället för att återkalla registreringen meddela varning.

(Paragrafen saknar motsvarighet i kommittéförslaget)

Frågan om återkallelse av en mäklares registrering kan tas upp av länsstyrelsen självmant. Ärendet kan också initieras genom en formlig anmälan exempelvis av någon som har anlitat mäklaren. någon av organisatitmerna i fastighetsmäklarbranschen eller det försäkringsbolag som har meddelat försäkring för mäklaren.

Beträffande förfarandet vid länsstyrelsen gäller förvaltningslagen (l97lz'29ll). Det innebär bl.a. att mäklaren i regel skall beredas tillfälle att yttra sig innan ärendet avgörs. Första stycket

Förutsättningarna för att återkalla registreringen är knutna till de krav som ställs enligt 5.5 för att registrering skall ske.

Länsstyrelsen skall utan vidare återkalla registreringen av en mäklare som har förklarats (mr_rndig eller som har försatts i konkurs (se 5 & första stycket 1).

Specialmotivcring 6 5

• Sida 33
•  Original

'.)J b.:

Prop. 1983/84: [6

Om det visar sig att mäklaren underlåter att hälla försäkring. skall länsstyrelsen ocksä ovillkorligen återkalla registreringen (se 5 få första stycket 2). För att länsstyrelsen skall få kännedom om mäklarens underlå- tenhet är det önskvärt att försäkringsbolaget underrättar länsstyrelsen om detta. Länsstyrelserna och försäkringsbolagen torde gemensamt kunna utbilda lämpliga former för underrättelser av detta slag.

Eftersom länsstyrelsen vid behandlingen av mäklarens ansökan om registrering skall kontrollera att kravet på utbildning (se 5 9” första stycket 3) är uppfyllt. torde det inte komma att inträffa att registreringen återkallas med hänsyn till detta krav.

Av störst praktisk och principiell betydelse torde de situationer vara då det kommer i fråga att återkalla registreringen därför att mäklaren inte uppfyller det allmänna kravet på lämplighet(se 5 & första stycket 4). Det ligger i sakens natur att en åtgärd som är så ingripande för den enskilde näringsidkaren bör kunna tillgripas endast i fall dä dennes bristande lämplighet är starkt uttalad. Några bestämda kriterier för att återkallelse skall kunna komma i fråga kan med hänsyn till de skiftande förhållandena inte uppställas. Några riktlinjer för bedömningen kan dock anges.

(')m mäklaren har begått en brottslig gärning. kan omständigheterna ofta vara sådana att det bör inverka på hans registrering. Givetvis bör registreringen återkallas. om mäklaren har gjort sig skyldig till förmögen- hetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögen- hetsbrott som har begåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse. Detsamma gäller beträffande allvarligare skattebrott. För att brottsliga gärningar skall kunna läggas till grund för återkallelse böri allmänhet krävas att det föreligger en fällande dom. Har mäklaren erkänt gärningen. bör länsstyrelsen dock kunna återkalla registreringen utan att avvakta utgången i brottmålet.

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straflbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel karl nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. [ dessa och liknande fall bör registre— ringen i allmänhet återkallas.

Även det förhållandet att mäklaren visar sig inkompetent för fastighets- mäklarsysslan bör ytterst kunna leda till återkallelse av registreringen. Bedömningen måste dock i dessa fall göras med försiktighet. Även om samhället bör ställa särskilda krav på den som utövar mäklaryrket måste man acceptera att alla inte kan vara lika kunniga och skickliga. Om emellertid en mäklare på grund av okunnighet eller oskicklighet upprepade gånger begär

Specialmotivering 6 5

• Sida 34
•  Original

Prop. 1983/84: 16 34

sådana misstag i sin verksamhet som leder till skada för uppdragsgivarna. bör återkallelse kunna övervägas.

Ungefär samma synpunkter gör sig gällande i fall där mäklaren visserligen inte allmänt sett kan sägas vara inkompetent men på grund av vårdslöshet missköter sina sysslor till skada för uppdragsgivaren eller dennes motpart. Av betydelse äri sådana fall huruvida det är fråga om upprepat slarv eller om endast enstaka misstag.

[ de fall då mäklarens handlande har lett till att hans försäkring måste tas i anspråk för skadeståndsansvar gentemot köpare eller säljare. kommer försäkringsbolaget att få en uppfattning om mäklarens lämplighet för yrket. Vid upprepade skadefall är det i och för sig naturligt om försäkringslmlaget överväger att säga upp försäkringen till upphörande vid närmaste förfallo- dag. Lämplighetsprövningen. och därmed en viktig del av den näringsrätts- liga kontrollen. skulle emellertid i praktiken komma att utövas av försäkringsbolagen om försäkringen utan vidare sägs upp i dessa fall. Det är därför angeläget att bolagen i en sådan situation i stället underrättar länssty- relsen om förhållandena och avvaktar dess ställningstagande i frågan om mäklarens fortsatta registrering.

Ett speciellt fall då registreringen för en mäklare kan återkallas är att mäklaren under/äter att betala registreringsavgift. I praktiken blir återkallelse av denna anledning aktuell endast vid underlåtenhet att betala den avgift som är avsedd att tas ut årligen som ett slags registerhållningsavgift (se specialmotiveringen till 5 5 andra stycket). Det kan tilläggas att länsstyrelsen givetvis inte bör inleda ett förfarande för att få registreringen återkallad förrän mäklaren har påmints om sin betalningsskyldighet.

()m länsstyrelsen finner att en mäklare inte längre uppfyller kraven för att vara registrerad och därför återkallar registreringen. får beslutet omedelbar verkan. Överklagas beslutet till kammarrätten (se 7 5), kan kammarrätten dock enligt "28,5 förvaltningsprocesslagen (l()71:29l) förordna att beslutet tills vidare inte skall gälla.

Andra stycket

Som tidigare anförts bör en så ingripande åtgärd som återkallelse av mäklarens registrering tillgripas endast när bristen på lämplighet är starkt uttalad. Situationen kan därför ibland vara den att länsstyrelsen finner anledning till kritik av mäklarens handlingssätt trots att det saknas skäl att återkalla registreringen. [ sådana fall bör länsstyrelsen kunna meddela mäklaren en varning.

7.6

Länsstyrelsens beslut enligt denna lag får överklagas till kannnarrätten genom besvär.

Speeialmotivering 6 5

• Sida 35
•  Original

Prop. 1983/84: 16 - 35

(Paragrafen saknar motsvarighet i kommittéförslaget)

Om länsstyrelsens beslut överklagas till kammarrätten gäller reglerna i förvaltningsprocesslagen(197! :291) för förfarandet i kammarrätten. Av 2 ä 1 lagen (1971:289) om allmänna förvaltningsdomstolar framgår att kammar- rättens beslut under vissa förutsättningar kan överklagas till regeringsrät-

ten.

851

Är någon verksam som fastighetsmäklare utan att vara registrerad enligt denna lag. kan länsstyrelsen förelägga honom vid vite att upphöra med verksamheten. Ett sådant föreläggande får överklagas endast i samband med att ett beslut om återkallelse av registrering överklagas.

(Jfr 5 kap. 4 & i kommittéförslaget)

Som framgår av paragrafen krävs för att vitesföreläggande skall meddelas — förutom bristande registrering — att någon utövar verksamhet som fastighetsmäklare. dvs. yrkesmässigt förmedlar fastigheter etc. Den närmare innebörden av dessa krav har behandlats i specialmotiveringen till 1 och 4 55.

Vitesföreläggande meddelas av länsstyrelsen i det län där mäklarens verksamhet huvudsakligen utövas (se 4 5). Ett sådant föreläggande torde i allmänhet komma att meddelas i samband med att länsstyrelsen återkallar registreringen för en mäklare. Vitesförcläggande kan även bli aktuellt i fall där länsstyrelsen efter anmälan eller på annat sätt får vetskap om att någon verkar som fastighetsmäklare utan att vara registrerad som sådan.

Om ett vitesföreläggande inte efterkoms, får länsstyrelsen hemställa att allmän åklagare för talan vid allmän domstol om utdömande av det förelagda vitet. Enligt l8å lagen (1946:804) om införande av nya rättegångsbalken tillämpas i fråga om sådan talan bestämmelserna i rättegångsbalken om åtal för brott för vilket inte kan följa svårare straff än böter. Samtidigt med denna talan kan länsstyrelsen meddela nytt föreläggande vid förhöjt vite.

Fastighetsmäklarens uppdrag

95

Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed.

Pengar och andra tillgångar som mäklaren fär hand om för någon annans räkning skall hållas skilda från andra tillgångar.

] Paragrafen har ändrats i proposititmsförslaget.

Speeialmotivering 8 a 9åå

• Sida 36
•  Original

Prop. 1983/84: l6 36

(Jfr 3 kap. 1 s' i kommittéförslaget) Första stycket

Innebörden av den föreskrivna ammrgspliktm kan variera allt efter arten av det aktuella uppdraget. Beträffande det normala förmedlingsuppdraget förutsätts att mäklaren visar den omsorg och fullgör de plikter i övrigt som seriösa fastighetsmäklare i allmänhet iakttar. Detta betyder i första hand att mäklaren skall fullgöra de förpliktelser som följer av lagens bestämmelser. llärtill kommer att det enskilda uppdraget kan innebära en skyldighet för mäklaren att utföra också andra åtgärder, vare sig detta uttryckligen har överenskommits eller på grund av särskilda förhållanden får anses ligga i uppdraget.

I de fall då uppdraget är mer begränsat än det vanliga påverkas givetvis även omsorgsplikten av detta. Om mäklaren och uppdragsgivaren exempel- vis har kommit överens om att uppdraget skall gå ut enbart på att anvisa en medkontrahent — något som är tillåtet utanför konsumentförhällanden — får man utgå från att mäklaren inte har några andra förpliktelser.

l omsorgsplikten bör vidare innefattas ett krav på tillbörlig skyndsamhet. Ett undantag torde dock gälla beträffande det sedvanliga provisionsuppdra- get i den del detta gäller anvisning av spekulanter. Att tnäklaren på grund av ringa arbetsinsatser först efter lång tid lyckas förmedla en affär kan i sådana fall inte sägas strida mot omsorgsplikten. Om han har fått uppdraget med ensamrätt eller om uppdraget skall ersättas med timarvode eller liknande. måste han emellertid söka utföra uppdraget utan onödigt dröjsmål. Detsamma gäller generellt i fråga om de övriga inslagen i mäklarsysslan. dvs. rådgivning. ktzmtraktsskrivning o.d.

Utöver kravet på omsorgsplikten gäller att mäklaren skall iaktta god fastighetsmäk[arsa]. [ detta krav ligger bl.a. att mäklaren i åtskilliga hänseenden bör tillgodose både köparens och säljarens berättigade in- tressen. Beträffande denna principiella fråga hänvisas till den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3 . 1). När det gäller att i övrigt bestämma innebörden av begreppet god fastighetsmäklarsed får man i första hand söka vägledning i vad som i allmänhet anses som god sed i affärsförhållandcn. Härutöver finns det särskild anledning att ta fasta på sådana etiska regler som tillämpas av de etablerade mäklarorganisationerna. Dessa regler tar i stor utsträckning sikte på förhållanden som är säregna för mäklarbranschen. Hit hör exempelvis sådant som att mäklaren. om han får ersättning även av annan än uppdragsgivaren. skall upplysa samtliga parter om ersättningens storlek och anledningen till att den utgår. Exempel på förfaranden som anses strida mot god mäklarsed är vidare att mäklaren utannonserar ett förmet'llingsobjekt utan att ange sitt nanm och sin egenskap av fastighetsmäklare eller att han mer än vid enstaka tillfällen själv träder in sotn uppdragsgivarens motpart.

Begreppet god fastighetsmäklarsed bör kunna utvecklas och förändras

Specialmotivering 9 s

• Sida 37
•  Original

Prop. 1983/84: 16 37

från tid till annan. Dess innebörd får bero av utvecklingen i branschen. riktlinjeöverenskommelscr mellan konsumentverket och mäklarorganisatio- nerna. organisationernas rekommendationer till sina medlemmar samt rättspraxis såväl i mål vid de allmänna domstolarna om skadestånd e.d. som i ärenden vid länsstyrelserna om tillämpningen av de. näringsrättsliga bestäm- melserna i lagen. Andra stycket

Efter mönster av vad som gäller för bl.a. advokater har föreskrivits att mäklaren skall hålla pengar m.m. som tillhör någon annan avskilda från andra tillgångar. Avskiljandet medför att lagen (1944: 181") om redovisnings- medel blir tillämplig.

En mäklare som åsidosätter sin skyldighet enligt andra stycket kan drabbas av ansvar för olovligt förfogande enligt 10 kap. 4 äbrottsbalken. l-lan riskerar också att få sin registrering som mäklare återkallad enligt 6 5.

Den i första stycket föreskrivna omsorgsplikten torde innefatta en skyldighet att hälla anförtrodda medel räntebärande. såvida det inte rör sig om ett tillfälligt omhändertagande.

10 .6'

Fastighetsmäklaren skall ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen.

(Jfr 3 kap. l ä i kommittéförslaget)

Enligt första meningen gäller en allmän rådgivningsskyldighcr för mäkla- ren. Rådgivningen kan gälla frågor av juridisk, ekonomisk eller teknisk natur som aktualiseras i samband med förmedlingen av fastigheten. Vilken närmare omfattning rådgivningsskyldigheten har kan inte anges generellt utan får avgöras från fall till fall med ledning av vad som får anses utgöra god fastighetsmäklarsed. Om mäklaren inte anser sig kompetent att bedöma något problem av exempelvis skatterättslig art, hör han inte ge sig in på problemet utan i stället göra uppdragsgivaren uppmärksam på det så att denne får möjlighet att vända sig till någon sakkunnig.

Första meningen innehåller vidare en allmän upp/ys"ingsskyltlighe! som innebär att mäklaren måste informera köpare'eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått av den ena kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det hör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem.

' Paragrafen har jämkats något i propositionsförslagct.

Specialmolivering 10.6

• Sida 38
•  Original

Prop. 1983/84: 16 38

Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick.

Som har berörts i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.3.2 ) har mäklaren inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till. i varje fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare.

Skyldigheten att upplysa om sådant som mäklaren känner till har också sina gränser. Mäklaren behöver inte lämna andra uppgifter än sådana som kan antas få betydelse i ett kommande avtalsförhållande mellan parterna. Hänsyn till den ena partens berättigade intressen kan också föranleda att mäklaren inte bör vidarebefordra en viss uppgift. Som exempel kan nämnas en uppgift om de bevekelsegrunder som säljaren har för överlåtelsen. såsom att han av något skäl är tvungen att mycket snabbt sälja fastigheten.

I andra meningen har slagits fast en skyldighet för mäklaren att verkaför att säljaren före överlåtelsen lämnar uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. Bestämmelsen skall ses mot bakgrund av att mäklaren. som nyss berörts, inte skall ha någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Någon undersökningsplikt gäller inte heller generellt beträffande sådana rådighetsinskränkningar som kan framkomma genom kontroll av plan- och byggnadsbestämmelser. Mäklaren bör klargöra för säljare och köpare vad som gäller enligt jordabalken och andra bestämmelser och aktivt påverka dem att undanröja missförstånd och oklarheter rörande fastigheten. Det ligger i sakens natur att mäklarens verksamhet i detta hänseende främst inriktas på säljaren, som ju är den som sitter inne med de största kunskaperna om fastigheten. Mäklaren bör givetvis också upplysa köparen om vikten av att denne själv undersöker fastigheten.

]] _(i'

Fastighetsmäklaren skall förvissa sig om vem som har rätt att förfoga över fastigheten och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.

(Jfr 3 kap. 35 i kommittéförslaget)

I paragrafen regleras mäklarens skyldighet att kontrollera bl.a. ägande- rätts- och inskrivningsförhållanden.

lParagrafen har jämkats i propositionsförslaget.

Specialmotivering I 1 5

• Sida 39
•  Original

Prop. 1983/84:16 39

Beträffande fastigheter och tomträtter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndighcten för att få upplysning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt tillräck— lig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfarcn. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar. får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighets- registreringen. En sådan kontroll kan även bli ni.")dvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandling- arna.

Vid förmedling av bostadsrätter och byggnader på annans mark gäller kontrollskyldigheten i praktiken endast vem som har rätt att förfoga över objektet. Beträffande bostadsrätter kan detta lämpligen ske genom att säljaren företer sitt bostadsrättsbevis. Mäklaren bör även ta kontakt med bostadsrättsförcningens styrelse för att undersöka om bostadsrätten har pantsatts. Kontroll av äganderätten till byggnad på annans mark kan ske genom att säljaren visar upp sin fångeshandling eller genom att mäklaren tar kontakt med ägaren till marken.

Mäklaren måste även vid förmedling av arrende och hyra förvissa sig om vem som har rätt att förfoga över objektet. Däremot blir det i praktiken inte fråga om någon kontroll av om objektet belastas av några rättigheter.

12 .t'

Vid förmedling av fastigheter i konsumcntfi'irhällanden skall fastighetsmä- klaren tillhandahålla en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som har angettsi ll & samt uppgift om fastighetens benämning. taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

lnnan fastigheten överlåts skall mäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

(Jfr 3 kap. 55 i kommittéförslaget)

Paragrafen gäller endast i konsumentförhållanden. dvs. när en konsument köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk. Av 2 & följer att paragrafen också skall tillämpas vid förmedling av delar av fastigheter. byggnader på annans mark , tomträtter och bostadsrätter. men däremot inte vid förmedling av arrende eller hyra.

l Paragrafen har jämkats något i propositionsförslaget.

Speeialmotivering 125

• Sida 40
•  Original

Prop. l983/84:16 40

Första stycket

[ lagtexten har inte närmare angetts till vem mäklaren skall tillhandahålla den skriftliga beskrivningen av fastigheten. Avsikten är att den skall hållas tillgänglig åtminstone för dem som mera allvarligt spekulerar på att förvärva fastigheten.

] beskrivningen skall anges vem som äger/astiglu'tcn och vilka inteckning- ar. servitut och andra rättigheter som belastar den. Beträffande dessa uppgifter kan hänvisas till specialmotiveringen till ll å.

Att beskrivningen också skall innehålla uppgift om fastighetens benäm- ning. taxeringsvärde och areal torde inte valla några särskilda problem beträffande fastigheter och tomträtter. Tillämpningen av bestämmelsen vid förmedling av bostadsrätter eller byggnader på annans mark får anpassas efter de förhållanden som gäller beträffande sådan egendom.

En byggnads exakta ålder kan ibland vara okänd. I sådana fall är det givetvis tillräckligt att den skriftliga beskrivningen innehåller en ungefärlig uppgift om åldern. Byggnadens storlek kan lämpligen preciseras genom en uppgift om bostadsytan' och antalet rum. Byggnadssättet kan i de flesta fall anges genom en mer allmän beskrivning. Av denna bör framgå byggnadens grundförhållanden. väggarnas ytterbeklädnad, takbeklädnad. uppvärm- nings- och VVS-förhållanden samt annat som i det särskilda fallet är av intresse. Mäklaren kan i de flesta fall få de behövliga uppgifterna från säljaren. Om omständigheterna inte ger anledning till annat. bör han ha rätt att lita på att de är korrekta.

Andra stycket

Skyldigheten för mäklaren att upprätta en skriftlig boendekostnadskalkyl gäller. liksom enligt första stycket. bara i konsumentförhållanden. Till skillnad från vad som gäller beträffande den skriftliga beskrivningen av förmedlingsobjektet skall boendekostnadskalkylen vara inriktad på just den spekulant som står i begrepp att förvärva detta objekt. Det är givetvis en fördel om mäklaren dessutom tillhandahåller samtliga spekulanter en schablonntässigt utformad kalkyl som kan ge en ungefärlig bild av boendekostnaden för olika kategorier köpare.

Själva lagtexten innehåller ingen anvisning om hur beräkningen för den aktuelle köparen skall utföras. Avsikten är emellertid att den skall utformas efter mönster av de kalkyler som seriösa mäklare sedan flera år tillbaka tillhandahåller. Alla kostnader som är av någon betydelse bör beaktas. Kapitalkostnaderna skall anges med såväl amorterings- som räntebelopp. Förekommande låns löptid och räntesats skall uppges. Om tidpunkten för en viss förändring av lånevillkoren är känd, bör denna anmärkas (exempelvis när ett långfristigt lån skall omsättas eller när ett i inledningsskcdet amorteringsfritt lån skall börja amorteras). l kalkylen bör hänsyn vidare tas till de skattemässiga effekterna. För att detta skall åstadkommas måste bl.a. köparens inkomstförhållanden och tillämplig kommunalskattesats föras in i kalkylen. Kalkylen bör slutligen uppta normala driftkostnader (för bl.a.

Specialmotivering 12 å

• Sida 41
•  Original

Prop. [%$/84:16 41

värme. vatten. avlopp. sotning. sophämtning och försäkring). Boendekostnadskalkylen är främst avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom. Det är därför viktigt att mäklaren gör kalkylen med goda säkerhetsmarginaler samt förser den med vederbörliga reservationer. Köparen måste få klart för sig att de förhållanden som kalkylen bygger på ganska snart kan ändras och att en ekonomisk reserv behövs för andra förutsebara och oförutsebara utgifter. exempelvis för reparationer.

135

Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har överenskommits. skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

(Jfr 3 kap. två i kommittéförslaget)

[ samband med en överlåtelse uppkommer olika frågor som måste lösas mellan parterna. Många av dessa är av rent praktisk natur. medan andra kan vara mera komplicerade och gripa in i själva överlätelseavtalet. Enligt förevarande paragraf har mäklaren en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Han bör också lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parterna.

Som exempel kan nämnas att säljaren vill friskriva sig från ansvar för dolda fel i fastigheten. Mäklaren bör då klargöra för köparen vad en sådan friskrivningsklausul kan innebära för denne för det fall att ett dolt fel senare visar sig i fastigheten. Ett annat exempel är att mäklaren bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet. Ett inte ovanligt fall är att köpet inte skall vara bindande förrän köparen har fått sin fastighet såld. Eller också görs köpet beroende av att köparen erhåller lån på vissa villkor. I alla dessa fall åligger det mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen.

Enligt andra meningen skall mäklaren hjälpa parterna med att upprätta de handlingar som behövs. Regeln är dock inte tvingande. De handlingar som åsyftas är främst köpekontrakt. köpebrev och likvidavräkningar. Ibland kan parterna behöva få hjälp även med andra handlingar. exempelvis fullmakter och reverser.

14,6l

Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt 0—1?» åå. skall han ersätta skada som drabbar köparen

l Paragrafen har jämkats något i propositionsförslaget.

Specialmotivering 13 och 14 ss

• Sida 42
•  Original

'rop. WS$/84:16 42

ller säljaren. Om det är skäligt. kan skadeståndet sättas ned eller helt falla vort.

l—lar fastighetsmäklaren betalat skadestånd till köparen på grund av skada om denne har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen har [aft anledning att räkna med. kan mäklaren kräva tillbaka skadeståndet från äljaren i den mån också denne är ansvarig för skadan och det inte är oskäligt tt säljaren i sista hand får bära detta ansvar ensam.

(Jfr 4 kap. 5 & i kommittéförslaget) första stycket

Den skadeståndsgrundande handlingen har här beskrivits som ett åsido- ättande av 9—1355. Det följer härav att skadeståndsansvaret kan aktualise- as i situationer av åtskilliga slag. Äsidosättandet kan givetvis ske genom åväl aktivt handlande som underlåtenhet att handla.

Någon mer fullständig genomgång av situationer då skadeståndsansvaret aktualiseras kan inte gärna komma i fråga. Några exempel skall dock anges. Xv praktiskt intresse är sådana fall där mäklaren har lämnat en oriktig lppgift eller lämnat ett felaktigt råd. Mäklaren ger t.ex. en felaktig uppgift tm realisationsvinstskatt eller ger ett felaktigt besked i någon annan kattefråga. Andra exempel är att han lämnar oriktiga uppgifter om örmedlingsobjektets storlek eller beskaffenhet i övrigt. Skadeståndsansva- et kan också aktualiseras när mäklaren på något sätt har varit försumlig vid ipprättande av köpehandlingarna. t.ex. genom att dessa har fått en bristfällig ltformning eller genom att mäklaren har underlåtit att kontrollera en uppgift )m inteckningar och liknande.

För att åsidosättandet av mäklarens skyldigheter skall föranleda skade- .tåndsansvar krävs att mäklaren har handlat (eller underlåtit att handla) med tppsåt eller oaktsamhet. Det förutsätts inte att oaktsamheten är grov eller på innat sätt kvalificerad. Som har anförts i den allmänna motiveringen ( avsnitt 5.4 ) kan dock rent bagatellartade eller ursäktliga misstag från mäklarens sida )fta inte anses som någon oaktsamhet över huvud taget. Frågan om )aktsamhet föreligger får avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet och till hur en omsorgsfull mäklare normalt skulle ha handlat i :amma situation. Att lämna några andra generella anvisningar för bedöm- 1ingen är knappast möjligt. Det får i stället i sista hand överlämnas till iomstolarna att från fall till fall avgöra vilka närmare krav som bör ställas på näklaren.

Enligt första meningen skall mäklaren ersätta skada som drabbar köpare iller säljare. Därmed får i detta sammanhang förstås även presumtiva köpare eller säljare. En annan sak är att det endast undantagsvis torde kunna förekomma att andra än sådana som har tecknat avtal lider ekonomisk skada genom något handlande från mäklarens sida. Ett exempel är dock att näklaren genom något misstag omintetgör en nästan fullbordad försäljning ned påföljden att uppdragsgivaren äsamkas merkostnader.

Uttrycket skada tar i detta sammanhang sikte på ekonomisk skada. lbland

Specialmotivering l4 &

• Sida 43
•  Original

l'rop. 1983/84: 16 - 43

kan det vara svårt att konstatera om någon ekonomisk förlust har uppkommit till följd av mäklarens handlande. Detta gäller inte minst när mäklaren har lämnat ett felaktigt besked i någon skatterättslig fråga. Som exempel kan nämnas det fallet att uppdragsgivaren på grund av försäljningen har påförts högre realisationsvinstskatt än som förutsetts av mäklaren. För att få skadestånd torde uppdragsgivaren bl.a. vara tvungen att visa att han med kännedom om den verkliga skatten över huvud taget inte skulle ha sålt fastigheten. Även i andra situationer kan det vara svårt att konstatera om någon skada har uppkommit. Dessa frågor får slutgiltigt lösas i rättstillämp- ningen med ledning av allmänna skadeståndsrättsliga grundsatser. Detsam- ma gäller beträffande den i många situationer tveksamma frågan om hur skadeståndet skall beräknas.

Enligt andra meningen kan skadeståndet jämkas i vissa fall. Som förutsättning för detta har i lagtexten endast angetts att detta är skäligt. Vid bedömningen bör i första hand beaktas sådana omständigheter som enligt allmänna principer kan föranleda jämkning av skadestånd. t.ex. att den skadelidande har ett medansvar för skadans uppkomst eller storlek. Framför allt det förhållandet att mäklaren är skyldig att ha ansvarsförsäkring föranleder emellertid att jämkningsregeln bör ges en restriktiv tillämp- ning.

Andra stycket

Bestämmelsen ger en mäklare som har utgett skadestånd till köparen möjlighet att i vissa situationer kräva tillbaka skadeståndet helt eller delvis från säljaren. Beträffande skälen för bestämmelsen hänvisas till allmänna motiveringen ( avsnitt 2.4 ).

För att bestämmelsen skall bli tillämplig krävs till en början att det skadestånd som mäklaren har utgett till köparen gäller skada som denne har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad köparen haft anledning att räkna med. Den skada som har tillfogats köparen kan utgöras av antingen s.k. rättsligt fel. rädighetsfel eller faktiskt fel.

En ytterligare förutsättning för mäklarens regressrätt år att inte bara han utan också säljaren är ansvarig för skadan. 1 vilken man säljaren har ett sådant ansvar får avgöras med ledning av reglerna i 4 kap. 16—19 åå jorda- balken. Ett exempel där både mäklaren och säljaren kan ha ett ansvar mot köparen är att de i samförstånd förtiger förekomsten av ett sådant fel. Säljaren torde däremot inte ha något ansvar. om mäklaren helt självständigt och utan säljarens vetskap har lämnat en oriktig uppgift till köparen om fastighetens skick (se kommitténs betänkande s. 211). Någon regressrätt för mäklaren föreligger alltså inte då. liksom givetvis inte heller om säljaren har friskrivit sig från sitt ansvar enligt jordabalken.

Äterkrav får enligt bestämmelsen ske bara i den mån det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära ansvaret ensam. Vad som kan anses oskäligt får bedömas från fall till fall. Som ett exempel där återkrav kan vara oskäligt kan

Speeialmotivering 14;

• Sida 44
•  Original

Prop. 1983/84: 16 44

nämnas att mäklaren medvetet förtiger ett dolt fel i fastigheten som säljaren är ansvarig för men som han inte känt till. Ett annat exempel kan vara att mäklaren av vårdslöshet har underlåtit att till köparen vidarebefordra en upplysning från säljaren om ett för köparen dolt fel i fastigheten.

Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag

[5 35”

Om inte annat har ('"')verensktmunits. skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision) och betalas av säljaren.

Mäklaren har rätt till provision endast om avtal om överlåtelsen har träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.

llar mäklaren erhållit uppdraget med ensamrätt och sker överlåtelse inom den tid som avtalats för ensamrätten. har mäklaren dock rätt till provision även om avtal om överlåtelsen inte har träffats genom hans förmedling. I konsumentförhållanden får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången.

(Jfr 2 kap. 3 och 3 åå samt 4 kap. l ä i kommittéförslaget)

Paragrafen innehåller de grundläggande bestämmelserna om mäklarens ersättning. Av 3 & följer att den inte är tillämplig vid förmedling av hyra eller arrende.

Första stycket

] överensstämmelse med nuvarande rättspraxis har här slagits fast att ersättningen till fastighetsmäklaren som regel skall utges i form av provision. Ersättningen skall sålunda bestämmas efter viss procent av köpeskillingen. Härav följer att ersättningsrätten blir beroende av att ett avtal om överlåtelse träffas (se vidare specialmotiveringen till andra stycket).

1 bestämmelsen anges inte vilken procentsats som skall tillämpas vid beräknande av provisionen. Det normala är givetvis att mäklaren och uppdragsgivaren träffar ett uttryckligt avtal om detta i samband med att mäklaren tar emot uppdraget. I annat fall får den tillämpliga procentsatsen ytterst fastställas med ledning av de principer om bestämmande av priset som gäller inom närliggande rättsområdcn. Tillämpade på förhållandet mellan mäklaren och dennes uppdragsgivare torde nuvarande principer innebära att mäklaren har rätt till provision efter den procentsats som han begär, såvida inte denna betydligt överstiger vad som är gängse pris på marknaden. Rättsläget kan dock på denna punkt komma att ändras med anledning av det pågående arbetet på ny lagstiftning inom köp- och tjänsteområdena.

' Paragrafen har jämkats något i propositionsförslaget.

Specialmotivering ISä

• Sida 45
•  Original

'Jl

Prop. [983/84: 16 - 4

Bestämmelsen i första stycket innehåller vidare en presumtion för att det är säljaren som gentemot mäklaren har betalningsansvarct för provisionen. Detta gäller även om det är köparen som ursprungligen har kontaktat mäklaren. Bestämmelsen ger dock möjlighet att träffa överensktimmelse om att provisionen i stället skall utges av köparen eller fördelas mellan denne och säljaren. En sådan överenskotnmelse kan träffas antingen i samband med eller efter överlåtelsen. Det vanliga torde dock vara att saken görs tipp vid överlåtelsen. eftersom ansvaret för provisionen från parternas synpunkt ltar ett nära samband med frågan om köpcskillingens storlek. Överenskommel— sen om betalningsansvaret måste omfattas även av mäklaren. Säljaren och köparen kan alltså inte ensamma disponera över frågan.

Bestämmelsen om att ersättningen skall utges i fortn av prt'wisit'm är dispositiv och ger alltså möjlighet för mäklaren och uppdragsgivaren att komma överens om en annan ersättningsform. Alternativet torde främst vara att ersättningen skall beräknas efter arbetad tid e.d. samt utges vare sig uppdraget leder till någon överlåtelse eller ej. Överenskommelser om denna ersättningsform synes hittills ha varit sällsynta i fastighetsmäklarbranselten. För situationen då en sådan överenskommelse har träffats innehåller lagen inga anvisningar om vare sig sättet att beräkna ersättningen eller vem sotn skall utge den. Beträffande den sistnämnda frågan torde dock följa av all- männa grundsatser att det i första hand är uppdragsgivaren som har ansvaret för betalningen.

Andra stycket

Bestämmelsen anknyter i sak till den praxis som har utbildats beträffande mäklarens rätt till provision vid sedvanliga mäklaruppdrag. nämligen att det fordras att ett avtal om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Utftlirliga redogörelser för denna praxis finns i kommitténs betänkande (s. l27 ff och 293 ff) samt hos Beckman. Rättspraxis om mäklarprovision. i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. [ det följande lämnas en tnera översiktlig beskrivning av de förutsättningar för provision som ansetts gälla och som även i fortsättningen skall föreligga enligt bestämmelsen i detta stycke.

En första förutsättning är givetvis att det föreligger ett mäklaruppdrag. dvs. ett uppdrag som går ut på att finna en medkontrahent till uppdragsgi- varen. ()m uppdraget inte syftar till att förmedla ett avtal utan endast att t.ex. bistå parterna med att upprätta köpehandlingar. föreligger inget prtwisions— grundande mäklaruppdrag. Gäller uppdraget tills vidare — vilket enligt allmänna grundsatser är huvudregeln i fall då bestämd tid inte har avtalats — kan uppdraget när som helst återkallas. Ont emellertid återkallelsen sker först efter det att mäklaren har anvisat en spckttlant sotn senare förvärvar fastigheten. blir återkallelsen utan verkan vad beträffar mäklarens ersätt— ning.

Vidare förutsätts för provision att det är mäklaren sotn har unt-tsar

Specialmotivering IS

• Sida 46
•  Original

Prop. 1983/84: to 46

uppdragsgivaren dennes medkontrahent. Det räcker inte att mäklaren har tagit kontakt nted medkontrahenten, utan det fordras dessutom att överlåtel- sen har kommit till stånd genom att mäklarens verksamhet direkt eller indirekt har lett till underhandlingar mellan parterna. Mäklaren kan dock låta medkontrahenten själv ta kontakt med uppdragsgivaren. Det krävs inte att mäklaren har haft direkt kontakt med medkontrahenten. Avtalet behöver alltså inte ha upprättats av mäklaren. Det räcker att medkontrahenten t.ex. på grund av en annons ltar satt sig i förbindelse med mäklarens uppdrags- givare. T.o.m. en ännu mer indirekt anvisning har godtagits i praxis. nämligen när en av mäklaren anvisad spekulant i sin tur anvisar en person som titan mäklarens vidare medverkan köper fastigheten. Däremot är kravet på anvisning som regel inte uppfyllt. om mäklaren hänvisar till en spekulant som uppdragsgivaren redan känner till eller som är allmänt känd.

En ytterligare förutsättning för provision är. som nämnts, att ett avtal om överlåtelse har träffats mellan uppdragsgivaren och den motpart som mäklaren har anvisat. Om uppdragsgivaren låter bli att träffa avtal med en anvisad spekulant. har mäklaren alltså inte rätt till provision (och inte heller till annan ersättning), för så vitt han inte har kommit överens med uppdragsgivaren om det. Det saknar därvidlag betydelse vilka skäl uppdrags- givaren har för att inte träffa något avtal. Är avtalet villkorat på så sätt att dess giltighet har gjorts beroende av att en viss omständighet senare skall inträffa. exempelvis att köpeskillingen betalas. uppskjuts mäklarens provi— sionsrätt till dess att denna omständighet inträffar. Däremot påverkas provisionsrätten i princip inte av att ett träffat avtal hävs eller av annan anledning inte fullgörs.

Slutligen krävs för provision att avtalet har träffats genom mäklarens förmedling. dvs. att det finns ett orsakssamband mellan anvisningen och det avtal som träffats. Om. som normalt är fallet, en enda mäklare ltar medverkat och avtalet har slutits med den spekulant som han har anvisat. torde sådant orsakssamband i regel kunna presumeras. Sambandet kan dock vara tveksamt inte minst i fall då förhandlingarna mellan parterna har avbrutits och senare återupptagits utan mäklarens medverkan.

Tredje stycket

Bestämmelserna i detta stycke behandlar konsekvenserna i ersättnings- hänseende av att tnäklarett har erhållit uppdraget med ensamrätt. Ett sådant uppdrag kan karakteriseras som ett provisionsuppdrag. kompletterat med en klausul som innebär att mäklaren får en mer eller mindre exklusiv rätt att utföra uppdraget. Genom ensamrättsklausulen kan mäklaren säkerställa sin rätt till provision även om ett bindande avtal tltan hans förmedling komntcr till stånd inom tiden för ensamrätten.

Vid tvist om uppdragets natur ankommer det på mäklaren att visa att uppdraget har varit förenat med ensamrätt. Det kan alltså finnas skäl för mäklaren att se till att överenskommelsen träffas skriftligen.

Specialmotivering 15 å

• Sida 47
•  Original

Prop. WS$/84:16 . 47

I tredje stycket har ensamrätten getts den innebörden att mäklaren — som Specialmotivering |E ett undantag från de ft'irutsättningar för provision som ställs tipp i andra stycket — har rätt till provision även om avtalet inte har träffats genom hans förmedling. Rätten till provision tippkotnmer alltså exempelvis om fastighe- ten säljs till någon som har anvisats av en annan mäklare. Samma sak gäller om uppdragsgivaren säljer fastigheten till någon som han själv har fått kontakt med. Det står dock mäklaren och uppdragsgivaren fritt att avtala om en ensamrätt av mindre långtgående innebörd, exempelvis så att uppdrags- givaren förbehälls rätten att sälja fastigheten till någon som han själv har fått kontakt med. Detta gäller även i konsumentförhållanden. Ett förbehåll av det aktuella slaget innebär inte att bestämmelsen frångäs till nackdel för konsumenten.

På samma sätt som beträffande sedvanliga prtjwisionsuppdrag förutsätts för provision att ett avtal om överlåtelse har träffats. Överlätelsen mäste emellertid också ha tillkommit inom den tid som har avtalats för ensamrätten för att denna skall kunna åberopas av mäklaren. Om överlåtelsen i stället sker efter tidens utgång, är mäklaren berättigad till provision endast under de förutsättningar som anges i andra stycket. Detta innebär att han har rätt till provision. om den anvisning som lett till överenskommelsen har skett under ensamrättens bestånd. Om situationen i stället är den att mäklaren har anvisat någon sedan ensamrätten har upphört, uppkommer frågan om mäklaren då fortfarande har ett uppdrag från huvudmannen. Sä torde emellertid i allmänhet anses vara fallet. om uppdragsgivaren inte har gett uttryck för annat när ensamrätten har löpt ut.

Vill uppdragsgivaren av någon anledning återkalla uppdraget innan den ursprungligen bestämda tiden för ensamrätten har gått ut, kan det naturligtvis inträffa att uppdragsgivaren och mäklaren enas om att låta uppdraget förfalla. Om emellertid en sådan enighet inte uppnås och uppdragsgivaren själv försäljer fastigheten inom den avtalade tiden. blir mäklaren i princip berättigad till provision. En annan sak är att denna kan sättas ned enligt 18 få, om mäklaren har åsidosatt sina åligganden.

Enligt andra meningen får ensamrätten i konsumentförliällanden — dvs. i sådana situationer som avses i 3 så — gälla utider högst tre månader åt gången. Bestämmelsen innebär att en ny överenskommelse måste träffas för att ensamrätten skall fortsätta att gälla efter tretnåtiadcrstidens titgäiig. Det är alltså inte tillräckligt att avtalet t.ex. förses med en förlängningsklaustil enligt vilket ensamrätten består. om inte uppdragsgivaren har vidtagit någon åtgärd för att säga tipp den. Bevisbördan för att ("överenskommelse om fortsatt ensamrätt har träffats vilar på fastighetsmt'iklaren.

• Sida 48
•  Original

Prop. 1983/84: 16 48

169"

Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision. har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om detta särskilt har överenskommits.

(Jfr 4 kap. 2å i kommittéförslaget)

Innebörden av att mäklarens uppdrag skall ersättas med provision har redan behandlats i specialmotiveringen till 15 å. Ft'ftrevarande bestämmelse kan ses som ett förtydligande tillägg beträffande mäklarens crsättningsrätt vid sådana uppdrag. Bestämmelsen innebär att mäklaren har rätt till ersättning för kostnader endast om detta särskilt har överenskommits. Med kostnader avses här titlägg exempelvis för taxeringsbevis, resor, annonser och liknande.

Bestämmelsen gäller inte bara då en överlåtelse har kommit till stånd och mäklaren blivit berättigad till provision. Den tar också sikte på det fallet att mäklaren har misslyckats med uppdraget och önskar ersättning för tillägg som han har haft.

[75

Fastighetsmäklaren har inte rätt till ersättning för sitt förmedlingsarbcte. om han själv eller någon sådan närstående till honom som avses i 29 a.*å konkurslagen(1921225) inträder som köpare.

(Jfr 4 kap. 3.5 i kommittéförslaget)

I paragrafen behandlas ersättningsfrägan vid s.k. självinträde. Eftersom det i provisionsfallen som regel är säljaren som har betalningsansvaret för provisionen har det ansetts tillräckligt att reglera ersättningsfrågan i fall då mäklaren träder in som köpare. Bestämmelsen innebär att mäklaren i dessa fall inte har rätt till någon ersättning.

Till dem som enligt 29 att konkurslagen är närstående till mäklaren och därmed i detta sammanhang jämställs med denne hör bl.a. den som är gift med mäklaren eller är på visst sätt släkt med honom. Som närstående räknas också en fysisk eller juridisk person som har en på ekonomiskt intresse grundad väsentlig gemenskap med mäklaren. Detsamma gäller den över vilkens verksamhet mäklaren har ett bestämmande inflytande. Ett bolag som mäklaren äger eller kontrollerar räknas alltså sotn närstående i ft'irevarant'le sammanhang.

Specialmotivcring 16 och 17 55

• Sida 49
•  Original

Prop. 1983/84; 16 49

[85|

Fastighetsniäklarens ersättning kan sättas iicd. om mäklaren vid uppdra- gets utförande har åsidosatt sina åligganden mot köparen ellci' säljaren. Detta gäller dock ej. om försummelsen är av ringa betydelse.

(Jfr 4 kap 4,5 i ktnnmitteförslagct)

Bestämmelsen är avsedd att ge möjlighet att sätta ned mäklarens ersättning i situationer då han har åsidosatt sina åligganden även om det inte har uppstått någon skada. Den innebär därmed en press på mäklaren att iaktta samtliga sina skyldigheter vid utförande av uppdraget. Som har framgått av specialinotivcringen till 15 å uppkommer mäklarens provisions- rätt vid sedvanliga uppdrag i princip redan genom att det kommer till stånd en överlåtelse genom mäklarens ft'.iriiietlling. Om mäklaren då åsidosätter sina åligganden enligt 9—13 åå, exempelvis genom att underlåta att upprätta köpchandlingar eller boendekostnadskalkyl. kan hans ersättning sättas ned enligt den här aktuella bestämmelsen.

En annan situation då iiedsättningsregeln får betydelse är då mäklaren har fått uppdraget med ensamrätt. ()m han missköter uppdraget. exempelvis genom att inte utföra några förmedlingsåtgårder. kanske uppdragsgivaren tar saken i egna händer och säljer fastigheten till någon som han själv har fått kontakt med. Regeln i 15 & tredje stycket itincbär då att provision skall utges till mäklaren, om överlåtelsen har skett under ensamrättens bestånd. Provisionen kan emellertid nedsättas. eventuellt till noll. med stöd av förevarande paragraf.

För att nedsättning skall äga rttni krävs inte att mäklaren subjektivt sett varit försumlig. Ersättningen kan alltså sättas ned oberoende av anledningen till att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter.

1 andra meningen görs undantag för fall då försummelsen är av ringa betydelse. Vad detta närmare innebär får avgöras från fall till fall. Undantaget bör exempelvis kunna tillämpas om mäklaren i en sådan skriftlig beskrivning som avses i 125 iittc redovisar alla de uppgifter som anges där.

Nedsättiiing av ersättningen kan förekomma vid sidan av skat'leståndsan- svar för en och samma försummelse av mäklaren. Orti skada drabbar den av parterna i överlåtelsen sotn har betalningsansvaret för ersättningen. blir mäklaren skatleståndsansvarig mot denne samtidigt som hans ersättning alltså kan sättas ned helt eller delvis. Skadeståndet och vad som efter nedsättningen kan kvarstä av mäklarens fordran på ersätttiiiig utgör då motstående fordringar som kan kvittas i den ntån de täcker varandra.

I Paragrafen har jämkats något i prt)pt)sitionsförslagct.

Specialmotivering 18 5

• Sida 50
•  Original

Prop. 1983/84: 16 50

0i'ergängslwstr'immelxer

1. Dentia lag träder i kraft den 1 jtili 1984. 2. Den som vid lagens ikraftträdande är verksam som fastighetsmäklare skall ansöka om registrering eitligt dentia lag senast den 30 september 1984. Har ansökan gjorts senast denna dag. får mäklaren fortsätta sin verksamhet i avvaktan på länsstyrelsens beslut med anledning av ansökningen.

3. Den som vid lagens ikraftträdanttle är verksam som fastighetsmäklare titan att lta sådan utbildning som thses i 5 så första stycket 3 kan trots detta registreras enligt dentia lag för tiden till utgången av juni 1986.

Punkt 1

Den föreslagna lagen kan beräknas bli antagen av riksdagen först under slutet av är 1983. Det förberedelseårbete som behöver vidtas med anledning av lagen kan knappast — även om det påbörjas redan innan lagen har antagits — bli klart tidigare än den 1 juli 1984. Av denna orsak kan lagen inte träda i kraft före detta datum.

Några särskilda övergt'ingsbestt'inimelser ltar inte uppställts när det gäller de civilrättsliga reglerna i 9—18 åå. Härav följer att dessa regler enligt allmänna grundsatser tillämpas endast på uppdrag som tnäklarcn har fått efter ikraftträdandet.

Som nämnts i den allmänna motiveringen ( avsnitt 2.2 ) bör kungörelsen ( 1947:336 ) om auktorisation av fastighetsmäklare upphävas fr.o.m. den nya lagens ikraftträt'lande. Bestämmelser om detta kan utfärdas av regering- en.

Punkt 2

Denna övergängsbestätninelse innebär att de fastighetsmäklare som är verksamma vid ikrafttrt'idant'let får tre månader på sig att ansöka om registrering som mäklare. De kan därefter fortsätta sin verksamhet till dess att länsstyrelsen har hunnit pröva deras ansökan.

Punkt 3

I enlighet med vad som har förordats i deti allmänna motiveringen ( avsnitt 2.6 ) har de fastighetsmäklare som är verksamma vid lagens ikraftträdant'le två är på sig att genomgå den utbildning som avses i lagen.

5. Hemställan

Jag hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslaget till lag om fastighetsmäklare.

6. Beslut

Regeringen besltitar i enlighet med föredragandcns hemställan.

Specialmotivering (")vergångshostämmelser

• Sida 51
•  Original

Prop. 1983/84: lo 51

Utdrag LAGRÄDL—"f PRO'I'OKOLL

vid sammanträde

1983—(16-2 1

Närvarande: justitierådet Fredlund. regeringsrådet Brodén. justitierådet Palm.

Enligt lagrådet den 31 maj 1983 tillhandakommet utdrag av protokoll vid rcgeringssammanträde den 11 maj 1983 har regeringen på hemställan av statsrådet Anna-(ireta Leijon beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag om fastighetsmäklare.

Förslaget har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Michael Koch.

Förslaget föranleder följande yttrande av lagrådet:

1 och 2155

Dessa två paragrafer avses reglera lagens tillämpningsområde. Bestäm- melserna är emellertid oklara i två viktiga hänseenden. nämligen delsi frågan hur långt tillämpligheten sträcker sig vid annan förmedling än sådan som avser fastigheter. dels i frågan om tillämpningen när mäklarverksamhet drivs i bolagsform. Lagrådet tar först tipp frågan rörande f(zirmedling av annat än fastigheter.

Med fastighetsmäklare skall enligt 1 s i förslaget förstas den som yrkesmässigt förmedlar "fastigheter. tomträtter eller bostadsrätter". [ 2 & förslaget anges. att vad som i lagen föreskrivs om fastigheter också skall med vissa undantag tillämpas på "delar av fastigheter. byggnader på annans tnark. tomträtter. bostadsrätter. arrenderätter och hyresrätter". Med dessa bestämmelser sammantagna har man. enligt vad som angetts för lagrådet vid föredragningen. velat slå fast två principer för tillämpningen av lagen i övrigt. Den mäklare. vars förmedlingsverksamhet avser enbart hyresrätter (liksom fastighetsdelar. byggnader på annans mark och arrenderätter) skall inte anses vara fastighetsmäklare i lagens mening. Lagen gäller alltså inte för en sådan mäklare. När en person. som är fastighetsmäklare enligt 1 &. förmedlar något sådant objekt eller någon sådan rättighet skall emellertid lagens bestämmelser om uppdragets utförande. skadestånd och ersättning för uppdraget i princip gälla. Den avsedda innebörden framgår inte av den föreslagna lagtexten. Även om lastigltctsbegreppet i 2 så anges avse endast därefter följande paragrafer blir regleringen alltför otydlig. (_)m lagen anses böra bli genomförd med det angivna innehållet kan 1 och 3 så i princip få följande innehåll:

"lät Med fastighetsmi'iklare avses i denna lag den som yrkesmässigt förmedlar överlåtelse av fastighet eller överlåtelse eller upplåtelse av